江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终174号上诉人（原审原告）：谢丽国。上诉人（原审原告）：倪珊珊。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩夏，江苏益淮律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙文，江苏益淮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨国能。被上诉人（原审被告）：杨爱华。委托诉讼代理人：杨国能，系杨爱华丈夫。上诉人谢丽国、倪珊珊因与被上诉人杨国能、杨爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢丽国、倪珊珊上诉称，请求撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，另外，二审增加诉讼请求要求撤销居间合同。事实和理由：一、一审认定事实错误。在签订合同当日没有任何人告知我方房屋存在抵押，中介公司当时只有杨晓风和门店经理，没有张超，故其在法庭上的陈述并不属实，且房屋是否成交与中介费的收取存在利益关联，故中介所作出的陈述不具有客观证明力。即使后来上诉人在交涉过程中指导房屋具有抵押的情况，也不应以此来排除对方在签订合同之时违约事实，一审法院据此免除对方的合同义务存在不当。二、一审程序存在瑕疵。一审开庭时，审判长要求上诉人在庭审结束七日内补充证据，但在我方未提供完毕的情况下，四天内就作出判决，严重限制了上诉人的诉讼权利。三、双方签订的买卖合同已经无法继续履行应当予以解除。2019年8月26日，上诉人已经明确告知被上诉人应当履行合同义务，否则将解除合同，但被上诉人一直不予配合，提出的其他无关条件已经超出合同约定的范围，被上诉人的行为已经违反合同约定和法律规定，合同目的无法实现。被上诉人杨国能、杨爱华答辩称：请求维持原判。谢丽国、倪珊珊一审诉讼请求：一、请求判决解除双方签订的淮安市二手房房屋买卖合同及居间服务合同；二、判令杨国能、杨爱华向其返还购房款25.2万元并支付双倍定金10万元，同时以30.2万元为基数按照年利率6%计算利息一并支付给谢丽国、倪珊珊；三、杨国能、杨爱华承担律师费2万元；四、杨国能、杨爱华承担本案诉讼费用、保全费用。一审庭审中，谢丽国、倪珊珊变更第一项诉讼请求为判决解除双方签订的二手房房屋买卖合同，并增加保全保险费1000元。一审法院经审理查明：2019年1月16日，谢丽国、倪珊珊（乙方、买房方）、杨国能、杨爱华（甲方、卖房方）及淮安筑家房地经纪有限公司（丙方、经纪方）三方签订《淮安市二手房屋买卖及居间服务合同》（以下简称买卖合同），约定甲方将其所有的位于淮安经济技术开发区房屋出卖给乙方，该物业建筑面积为97.49平方米，不动产权证号为苏（2017）淮安市不动产权第0074063号，该物业以现状即空屋出卖给乙方，物业总价为60.7万元，税收由乙方承担，本合同签订之日乙方应支付甲方定金5万元作为购房担保，乙方于2019年1月25日之前支付25.2万元（不包括定金）作为首付款支付甲方，剩余房款30万元，支付方式为贷款。合同第四条第1项约定，甲方保证对该物业有合法所有权，并保证该物业不存在任何质量问题，亦不存在抵押、质押及查封等限制所有权的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事情或提供虚假情况违反诚实信用行为的，或因甲方原因导致该物业无法办理产权过户登记手续的，甲方应按照本合同第五、六条的约定承担违约金和支付中介费。合同第五条违约责任约定，甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料造成可以逾期办理交易、按揭等买卖相关手续如逾期交付房产、逾期支付房屋等违约行为，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约必须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定没明确履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。合同第七条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定），乙方保证个人征信无不良记录，甲方带走该房屋内油烟灶具、床、衣柜，甲方不得故意破坏该房屋设施，过户日期为贷款审批通过后15日内去办理过户手续。合同签订当日，谢丽国、倪珊珊向杨国能交付定金5万元，2019年1月25日，交付首付款25.2万元，杨国能均出具收条。一审庭审中，杨国能提供谢丽国与中介人员杨小风的微信聊天记录。2019年2月14日聊天记录载明，谢丽国提出到8月份满两年办理贷款过户事宜，中介提出房东催，谢丽国表示：“我几十万都给他了，怕什么，我又不是不买，几十万到八月份还有五个月，光利息也够他的了，利息肯定高过他还银行的利息”。2019年2月25日聊天记录载明，谢丽国表示：“上次给房东说了，房东说可以到两年再办，但让我每月替他还银行2700元的利息，我说利息不可能那么高，他说他贷30万，15年，我找人算了，每月本金和利息一共才二千七八”。一审庭审中，杨国能申请中介人员杨小风及中介原法定代表人张超出庭作证。杨小风陈述：“我去年11月25日至今年4月15在筑家地产中介上班的，谢丽国夫妻二人通过我和杨国能夫妻二人谈买房的，合同当我面签的。谢丽国、倪珊珊当时说在别人家中介看过房子和价格的，到我这里谈价格的，谈好了价格的61万，当时房屋不满两年，后来谢丽国、倪珊珊又想买，后来就压到60.7万，这个是杨国能净得价，当时就付款5万元定金，告诉谢丽国、倪珊珊有贷款情况，具体金额忘了，然后买家又想等两年等税收低些的时候再过户，大概能少3万元左右，本来过年就可以过户了，后来谢丽国、倪珊珊又说资料丢了，又说换单位了，办不了公积金贷款，他是一开始就想公积金贷款的，房东也是后来同意八月份过户的，也没谈到什么条件，很多事情都记不得了”。张超陈述：“签合同我不在场，当时约好过年后办理贷款手续，谢丽国、倪珊珊说要公积金贷款，然后说额度不够，再后来说想买家具家电，又说不想买了，后来又协商满两年过户的事情，满两年少交3万多块的税，后来向房东提出满两年的事情，房东要求谢丽国、倪珊珊承担一半的月供，他不同意，就没签补充协议，后来谢丽国、倪珊珊又提出房子有质量问题，也不怎么想买了，后来就把合同要去了，又咨询律师，合同没有继续往下走。关于房屋抵押情况，张超陈述：合同都这样打印的，但是我肯定告诉买家了，房产证第三页是有的，当时都是给谢丽国、倪珊珊看的，房产证还在我们手里，当时签合同有录音录像。经质证，杨国能对证人证言予以认可，谢丽国、倪珊珊质证意见为：杨小风的证言避重就轻，与杨国能串通，已经将聊天记录全部给杨国能，不能作为证言，张超的证言对于此事知道很少，的确是我方在后来要求办理贷款，银行告诉我方有抵押，不能办理贷款。”一审法院认为：买卖双方及中介公司三方自愿签订淮安市二手房屋买卖及居间服务合同，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，谢丽国以案涉房屋存在抵押情况，杨国能存在欺诈行为、构成根本性违约为由，请求解除合同并要求对方承担相应违约责任，经审查中介人员证言及谢丽国的微信聊天记录，足以认定杨国能及中介已在房屋买卖合同履行前期即将案涉房屋存在抵押事宜告知买方，且谢丽国、倪珊珊亦未能举证证明杨国能不履行配合贷款审批及解押等相关义务，故对于其以房屋存在抵押为由，要求解除合同并要求承担违约责任，依法不予支持。综上，一审判决：驳回谢丽国、倪珊珊的诉讼请求。案件受理费6880元，减半收取3440元，保全费2420元，合计5860元，由谢丽国、倪珊珊负担。二审中，上诉人向本院提供与杨国能、杨晓风、中介、王丽等人的通话录音、微信聊天记录、个人征信报告、照片以及履行合同催告函，证明杨国能故意隐瞒房屋存在抵押、且拒不配合办理过户等违约事实。被上诉人发表质证意见称，上诉人所整理的录音资料、聊天记录都不全，不能证明其观点，认可房屋存在轻微漏水问题，但其主张双方在看房子之时，上诉人已经知晓。二审中，本院组织双方对上诉人提供的2019年3月6日的通话录音进行了现场试听。上诉人在通话中陈述，因为其手上钱紧张、开不出公积金证明，请求被上诉人延期到8月办理过户，就不要收取其违约金了。被上诉人陈述因为其延期办理导致他还要多交半年的按揭，按揭贷款要求上诉人承担一半，六个月大概要9000元，他随时可以办手续，房子随时可以搬进去。上诉人认为大概7000多元。后两人通话中断。本院认为，经过现场听取录音发现，上诉人对于录音资料的整理存在不完整情况，故对其整理的录音资料不予采信，其提供的录音原件与本案具有关联性，可以作为本案证据使用；其所提供的与中介人员的录音，因被录音的人员并非本案当事人，真实性无法确认；至于其提供的微信聊天记录，与被上诉人在一审中提供的聊天记录存在重合，其提供的个人征信报告、照片，真实性予以确认，本院将结合双方提供的情况在本院认为中具体进行分析。另外，其提供的履约通知书真实性予以确认，但该份通知书系一审诉讼后形成，无法证明其主张。本院经审查确认一审法院查明的事实。二审另查明：买卖合同第三条第3款的内容为：“剩余房款人民币叁拾万元整（￥300000元），支付方式贷款①……②……③乙方通过公积金贷款支付给甲方④……”。二审还查明：上诉人陈述，关于房屋存在质量问题，上诉人在一审中并未提及并以此作为解除合同的理由，二审中，其进一步明确其要求解除合同的理由是房屋存在抵押导致合同无法履行，其一审认为房屋的质量问题不构成解除合同的理由，质量问题不在本案中主张。双方在签订合同之时约定，在贷款办理下来后即进行过户，后因其妻子的公积金证明无法开具，故无法贷款，因此其打电话与被上诉人杨国能协商要求延期，目前其妻子的证明仍然无法开具，但其准备用自己一个人的名义贷款。在2019年3月的时候已经拿到涉案房屋的钥匙，但尚未搬进去，其直到4月26日才知道涉案房屋存在抵押的事情。同时，双方当事人在二审中一致确认，2019年4月份的时候，双方曾经谈过签补充协议事宜，但因为按揭贷款利息、漏水问题没有谈妥，故没有进一步谈抵押过户的事情。本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否具备约定或法定解除的条件，如存在，被上诉人应否承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”根据上述法律规定，双方约定的解除合同条件成就或是合同具备法定解除条件时，合同可以解除，上诉人应当就合同存在约定或法定解除情形承担举证证明责任，现结合其一、二审所举证据来看，其主张不能成立，理由如下：首先，上诉人主张被上诉人故意隐瞒抵押事实，其直到2019年4月26日方知晓该情况。而被上诉人在一审中提供的上诉人与中介工作人员2019年2月25日聊天记录、上诉人自己提供的标准日期为2019年3月6日的通话录音均能够表明其在聊天、通话已经知晓按揭抵押事实，且其陈述签订合同当时不知道，但在被上诉人已将产权证、他项权证提供给中介的情况下，其主张中介未向其出示，与常理不符且无证据证明，即使存在上述情况，亦并非被上诉人有意隐瞒造成，其主张被上诉人故意隐瞒无事实依据。其次，关于买卖合同第四条第一款载明的“甲方保证对该物业有合法所有权，并保证该物业不存在任何质量问题，亦不存在抵押、质押及查封等限制所有权的情况……”。中介机构已经出庭作出解释，该合同系格式合同，其已经在双方签订之时告知房屋存在按揭情况，因该部分内容确系合同文本中打印形成的固定条款，而非手写，故中介机构的解释符合客观情况并与双方当事人的聊天记录、通话录音反映的事实相符，且中介机构系买卖过程的亲历者，一审法院对其证言予以确认并无不当。实际上，涉案房屋上存在的抵押系房屋购买之时形成的按揭贷款抵押，而非其他普通债务的抵押，上诉人作为购买方，其亦有尽到合理审查的义务。最后，上诉人主张被上诉人的房屋存在抵押或拒绝解押导致无法过户，现行法律并未禁止抵押房屋的转让，双方亦未在合同中约定应当由被上诉人先行解押，双方仅在合同手写部分载明：“过户日期为贷款审批通过后15日内去办理过户手续”，根据该约定，被上诉人只需要确保在上诉人贷款审批通过后确保能够过户，上诉人应当举证证明其已经获得贷款审批通过且对方拒绝办理过户的充分证据，但无论是从被上诉人在一审中提供的微信聊天记录、证人证言还是从上诉人在二审中提供的通话录音来看，在合同签订之后，双方未能去办理过户的原因在于上诉人贷款无法办理，贷款无法办理的原因是上诉人公积金手续无法出具，双方在2019年3月份就延期办理达成一致意见，只是在后期双方就按揭贷款的利息以及房屋漏水问题未能达成一致意见，但被上诉人并未拒绝办理过户手续，其在2019年8月26日以及9月19日还多次催促上诉人去办理过户手续。至于上诉人于2019年11月17日发出的履行合同催告函系在双方一审诉讼过程中形成，其本身不能证明被上诉人在诉讼前存在拒绝过户的行为，且催告函要求对方接到函告后三日内办理房屋解压手续并配合过户亦无合同依据。至于上诉人提出的双方协商一致要用涉案房屋作为公积金贷款的抵押，故解押是其办理贷款的前提，因双方在合同第三条第二款中约定剩余房款的支付方式为“贷款”，且在选项中明确有公积金选项情况下，双方并未予以选择，而是手写“贷款”，故从合同内容来看，双方并未在签订合同之时就以涉案房屋办理公积金贷款达成一致意见，在上诉人未能提供其他证据情况下，其主张不能成立。另外，关于上诉人提出的一审程序存在瑕疵，未能给予其充分的时间进行证据核实，并不影响本案的实体处理。关于质量问题，上诉人明确不作为本案解除合同的理由，如双方在房屋交付后由于质量问题需要维修或导致房屋无法使用，其可另案主张。其二审中增加的要求解除居间合同的请求，二审不予理涉。综上，上诉人主张被上诉人存在违约行为导致合同无法履行要求解除并承担相应违约责任的理由不能成立，一审判决驳回并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6880元，由上诉人谢丽国、倪珊珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 伟审 判 员  王 纯二〇二〇年二月二十四日法官助理  潘华乐书 记 员  刘 悦