上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11481号上诉人(原审被告)：苏孝红，男，1984年1月13日出生，汉族，住安徽省。被上诉人(原审原告)：王顺期，男，1974年7月22日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：高颖，上海申如律师事务所律师。上诉人苏孝红因与被上诉人王顺期房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏孝红的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回王顺期一审上诉诉讼请求。事实与理由：2018年12月5日苏孝红请求提前结束合同,并愿意承担一定违约金,但王顺期却独自决意押金全额作为违约金,拒绝对押金问题任何商谈(当场苏孝红已经交付一把钥匙给王顺期代理人),并在12月10日在租赁房屋门上贴告示说要强行换锁并要求搬离。12月5日之后,苏孝红方人员已经撤离,无任何占用房屋的情况,所以并不存在占用王顺期房屋,房屋占有使用费不应该存在。该房屋无法成功出租,与苏孝红方没有任何关系。双方已经完成交接，苏孝红不应支付租金、滞纳金等。被上诉人王顺期辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。在租赁期间苏孝红多次逾期支付租金，理应按照合同的约定承担滞纳金。2018年12月15日，由于押金问题，苏孝红拒绝交接，也从未将钥匙交还，相应租金一直没有支付。之后，苏孝红多次表示不会搬离，并在微信记录中通知王顺期就算换锁也会被撬掉，对物品进行了拍照，若产生任何损失，要求王顺期承担。2019年1月17日，苏孝红又在微信中承认当初未进行交接清场，里面仍有人居住。直至一审法院要求双方于2019年9月12日进行交接，双方才完成交接，因此苏孝红理应支付相应的房屋占有使用费等。王顺期向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判令王顺期、苏孝红之间的房屋租赁合同于2018年12月15日解除；2.请求判令苏孝红搬离位于上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号XXX室和810室的房屋(以下简称“系争房屋”),并将系争房屋恢复原状；3.请求判令苏孝红向王顺期支付自2018年12月6日起至2018年12月15日止的租金人民币(以下币种均为人民币)3,000元；4.请求判令苏孝红向王顺期支付自2018年12月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月9,000元计算)；5.请求判令苏孝红向王顺期支付逾期支付租金的滞纳金(按照90/天的标准,自2018年6月6日起计算至2018年9月5日止;自2018年5月30日起计算至2018年6月1日止；自2018年9月6日起计算至2018年12月5日止；自2018年8月30日起计算至2018年9月26日止；自2018年12月6日起计算至2018年12月15日止；自2018年11月29日起计算至实际履行之日止)；6.请求判令苏孝红向王顺期支付2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的电费暂计993.37元；7.请求判令苏孝红向王顺期支付违法解除租赁合同的违约金9,000元。一审法院经审理查明认定如下事实：2018年2月26日，王顺期(甲方)与苏孝红(乙方)签署了《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2018年3月6日至2020年3月5日止，月租金9,000元，双方约定，乙方向甲方首期付3个月租金，另向甲方支付1个月租金作为租房押金，以后每3个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变。合同第九条约定，乙方逾期未交付租金的，每逾期1日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。逾期超过15天甲方有权单方面通知乙方终止合同、收回房屋、处理乙方遗留在房屋内的所有物品，并追究乙方的违约责任。为了证明租金的支付情况，王顺期提供了三份银行转账记录。第一笔的付款时间为2018年2月27日，付款人杲良苏，金额为36,000元，附言为房租和押金。第二笔的付款时间为2018年6月1日，付款人为杲良苏，金额为27,000元，附言为6.6-9.5房租。第三笔的付款时间为2018年9月26日，付款人为苏孝红，金额为25,945元，附言为房租扣除空调维修费。对于上述证据，苏孝红的质证意见为最后一笔钱是自己付的，前两笔钱的付款人杲良苏是自己老板李长富的妻子，系争房屋实际是为老板租用的，用来经营公司的，自己只是受老板的委托。为了证明苏孝红违约提前解除租赁合同的情况，王顺期提供了微信聊天记录。苏孝红对微信聊天记录的真实性予以认可。并陈述如下，自己于2018年12月10日提出解除合同，2018年12月15日双方对水电进行了结算，但王顺期不同意退还押金，所以没有谈好，公司过了几天就搬离了。为了证明系争房屋在2018年12月份后仍为苏孝红占用，王顺期提供了微信聊天记录和2019年1月份产生的电费缴费单据。苏孝红对上述证据的真实性无异议。2019年1月17日的聊天记录显示，苏孝红表示系争房屋里面的东西出租方随时可以处理。2019年9月12日，在法庭的要求下，双方进行了交接，并向法庭提交了交接情况说明，苏孝红再次确认系争房屋内的物品出租方可以处理。一审法院认为，本案有以下几个争议焦点：一是关于苏孝红的资格问题，苏孝红提出自己只是受老板委托签订合同，不应成为被告，该说法法院不予认可，因签订合同时，苏孝红并未向王顺期披露委托人情况，根据相关法律规定，王顺期有权利选择苏孝红或者苏孝红的委托人作为苏孝红起诉。二是关于苏孝红是否应承担违约责任问题。王顺期与苏孝红签订的《租赁合同》合法有效，双方都行遵守。苏孝红提出提前解除合同，应该获得王顺期的同意。现有关证据可以证实，苏孝红于2018年12月10日向王顺期提出解除合同，王顺期对此表示同意，法院依法确认苏孝红的实际搬离时间即2018年12月15日为合同的解除时间，苏孝红应支付在此日期之前的租金。王顺期同意解除合同，并不代表放弃追究苏孝红的违约责任，故苏孝红仍应承担相应的违约责任。按照合同约定，苏孝红违约的，王顺期有权不退还押金，鉴于双方均同意在本案中一并处理押金，故法院确定王顺期将押金予以没收，王顺期主张的违约金不再支持。三是苏孝红是否应该支付双方交接之前的房屋使用费问题。苏孝红虽表示自己在2018年12月15日搬离，但并未与王顺期进行交接，且相关证据显示，系争房屋内尚留存物品未清空，并仍在产生电费，根据法庭要求，双方在2019年9月12日进行了正式的交接，考虑到在2019年1月17日的短信聊天中，苏孝红已经明确表示王顺期可以处理系争房屋内的物品，王顺期也负有避免损失扩大的义务，故法院酌情确定苏孝红应支付的房屋占有使用费计算至2019年3月6日，共3个月。关于苏孝红在履行合同过程中多次逾期支付租金所产生的滞纳金问题，相关证据显示，承租方多次未及时按照合同约定支付租金，承租方应支付滞纳金，但考虑到约定的滞纳金标准过高，法院调整为一共支付5,000元。关于电费问题，双方已经进行过结算，法院对结算金额予以认可，并将后续产生的电费一并计算，酌情确定苏孝红共应支付的电费为1,400元。一审法院据此作出判决：一、王顺期与苏孝红之间就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号XXX室和XXX室房屋签订的《租赁合同》于2018年12月15日解除，王顺期不再返还押金给苏孝红；二、苏孝红于判决生效之日起十日内支付王顺期逾期支付租金的滞纳金5,000元；三、苏孝红于判决生效之日起十日内支付王顺期2018年12月6日至2018年12月15日之间的租金3,000元；四、苏孝红于判决生效之日起十日内支付王顺期电费1,400元；五、苏孝红于判决生效之日起十日内支付王顺期房屋占有使用费27,000元；六、驳回王顺期其余诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，苏孝红提供一份12月13日杨虹和杲良苏的短信记录，称王顺期方代理人曾发出了一个短信，通知如果12月15日不搬走的话就要更换门锁，清退物品，强行解除合约。王顺期表示因未提交原件，故对该证据三性均不予认可。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对本案争议焦点的归纳及分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再赘述。现苏孝红提起上诉，仍坚持其在一审中的相关主张，本院难以采纳。二审中，苏孝红提交了相关证据，欲证明系争房屋的实际控制情况，但即使该短信内容属实，基于一审在案的证据中发生在此之后的相关证据，亦无法认定王顺期按照通知的时间已通过换锁方式实际控制了系争房屋。鉴此，一审法院综合本案实际情况酌情判定苏孝红承担相应租金及占有使用费，并无不妥。相关判决事项，本院予以维持。此外，根据一审的审理记录，王顺期关于苏孝红应付电费的诉讼请求为暂计993.37元，虽其提交了2018年12月之后的部分电费单据，但之后并未变更相对应的诉讼请求，故一审法院酌情判定后续电费，有所不妥，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14646号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14646号民事判决第四项为“苏孝红于本判决生效之日起十日内支付王顺期电费人民币993.37元”。二审案件受理费人民币124元，由上诉人苏孝红负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  徐江审判员  成皿审判员  姚跃二〇二〇年二月二十八日书记员  叶菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……