江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终2969号上诉人（原审被告）：淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会（原淮安市清浦区盐河镇王元村民委员会），住所地淮安市清江浦区盐河镇王元村。法定代表人：王学付，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴庆梅。委托诉讼代理人：杨庚亮，江苏古楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢亮，江苏古楚律师事务所实习律师。上诉人淮安市清江浦区盐河镇王元村村民委员会（下简称王元村委会）因与被上诉人吴庆梅房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王元村委会上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉。事实和理由：本案属小产权房买卖纠纷，依江苏省高级人民法院相关会议纪要精神，不属于人民法院的受案范围，应按照民事诉讼法第一百一十九条、第一百五十四条规定驳回起诉。本案一审时，上诉人已对（2018）苏08民终3932民事裁定申请再审，并申请中止审理，一审法院未等再审结果即作出判决是错误的。涉案房屋已经交给被上诉人，被上诉人已领取了房屋钥匙，涉案合同已履行完毕。此外，一审判决上诉人承担利息也是没有依据的。吴庆梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。吴庆梅向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年6月14日签订的《盐河创业园楼房买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款65万元，赔偿原告经济损失65万元，合计130万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月14日，原告（乙方）与淮安市清浦区盐河镇王元村民委员会（甲方）签订了《盐河创业园楼房买卖合同》一份，约定：一、房屋方位与套型：甲方将坐落于盐河镇创业园（王元村三组）楼房壹套售卖给乙方。乙方购买的房屋为并联式（双户型）砖混结构三层。具体位置为：C区3排3号。二、房屋基本情况：该房暂无产权证。甲方积极办理土地征用、产权证等相关手续，所有费用由乙方承担。但乙方不承担因甲方违法使用土地所产生的费用。如在甲方尚未办理相关手续之前，该房屋因国家政策性原因给乙方造成损失的，甲方将依据购房年限退还乙方所交纳的购房款。三、计价方式与价款：该套房屋建筑面积约394.19平方米，售卖总金额柒拾伍万元整。其中含每平方米伍拾元，作为集镇基础设施配套费用。合同另对付款方式和期限，交付期限以及双方的其他权利和义务作出约定。2012年6月18日，淮安市清浦区盐河镇王元村民委员会出具委托书一份，内容为：“吴庆梅：你与我村2012年6月14日签订的购买盐河创业园楼房并联式（双户型）C区3排3号房屋，请将购房款柒拾伍万元整（750000），直接汇给丁少怀（身份证号码为：）农行卡卡号为：62×××10，我村视同收到此购房款，由此产生的一切经济纠纷，由我村负责”。原告按照委托付款指示于2012年6月25日向丁少怀卡中转账30万元作为购房首付款，又于同年8月29日转账20万元，于同年10月24日转账10万元，于2013年1月15日转账5万元，以上一共支付购房款65万元。2018年4月8日，原告以被告未履行交付义务为由向一审法院提起诉讼，主张被告交付案涉房屋。一审法院于2018年6月25日作出（2018）苏0812民初4358号民事裁定书，以被告开发并向原告出售的案涉房屋既无规划许可、建设用地许可等相关证照，又无销售许可，同时被告不具有开发建设资质为由，认定案涉合同系小产权房买卖合同，裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定向淮安市中级人民法院上诉，该院于2018年8月14日以（2018）苏08民终2417号民事裁定书驳回原告的上诉。后双方未能就本案协议解决，故原告向一审法院再次提起如上诉讼，并主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求被告返还一倍的购房款。另查明，原、被告于2012年6月14日签订的房屋买卖合同中所涉房屋系建设在农村集体所有土地上，截至目前并未取得建设用地审批手续以及建设工程许可证，原告亦非被告集体经济组织成员。一审法院认为，被告将集体土地上建造的房屋出卖给非本集体经济组织成员的原告，该行为是现行政策、法律严格禁止的，依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效，故原告要求确认涉案买卖合同无效的主张，于法有据，应予支持。根据合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于涉案买卖合同无效，故原告关于被告将基于合同收取的购房款65万元予以返还的主张，于法有据，应予以支持。关于原告要求参照最高院关于审理商品房买卖合同若干问题解释第九条的规定主张被告赔偿合同无效而产生的经济损失65万元（返还一倍的购房款）的诉讼请求。被告并非房地产企业，案涉房屋也非商品房，故本案并不适用上述司法解释，对原告该项主张，不予支持。但原告于2013年1月15日前缴纳65万购房款，该款由被告占用至今的事实，在原告未能提供充分证据证明其他实际损失情况下，上述资金被告占用期间的利息损失可以视为原告因涉案合同无效受到的损失。被告明知原告非本集体经济组织成员，仍与原告签订房屋买卖合同，将集体土地上建造的房屋出卖给原告，违反国家的政策法规，对案涉合同的无效具有主要过错，应对造成的损失承担70%的责任，而原告作为完全民事行为能力人在购买案涉房屋时理应注意到所购买的房屋未在有关部门办理相关手续，且对所购房屋系小产权房应是明知，故对于案涉合同无效亦具有过错，应自行承担30%的责任，故参照按中国人民银行同期同类贷款利率标准，综合考虑当事人过错程度，酌情确定原告因资金被占用期间的利息损失按年息6%标准计算，被告承担70%，即按照年息4.2%的标准自2013年1月15日起向原告支付逾期付款利息至实际支付之日。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、原告吴庆梅与被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会于2012年6月14日签订的《盐河创业园楼房买卖合同》无效；二、被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会于本判决生效后十日内一次性返还原告吴庆梅购房款650000元，并以650000元为基数按照年息4.2%计算给付原告自2013年1月15日起至给付之日止的利息损失；三、驳回原告吴庆梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费16500元，由被告淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会负担10000元，原告吴庆梅负担6500元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案被上诉人吴庆梅一审诉讼请求为确认合同无效，返还购房款和赔偿损失。人民法院对该请求的审理不涉及案涉房屋权属的确认，因此，案涉房屋是否为“小产权房”并不影响案件的审理。依法按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决的执行。本案中，上诉人王元村委会虽对（2018）苏08民终3932民事裁定书向江苏省高级人民法院提出再审申请，但并无证据证明省高院已裁定对该案进行再审，故上诉人要求一审法院中止案件审理无法律依据。合同无效，上诉人王元村委会收取的房款及其孳息依法理应返还，一审法院依据双方过错责任确定返还比例并无不当。综上，上诉人王元村委会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人淮安市清江浦区盐河街道王元村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  丁 然审判员  蒋其举二〇二〇年二月二十日书记员  徐 海