上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10994号上诉人(原审被告)：秦晓芳，女，1972年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县。委托诉讼代理人：邵彩霞，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海麒脉文体用品有限公司，住所地上海。法定代表人：徐建江，总经理。委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。上诉人秦晓芳因与被上诉人上海麒脉文体用品有限公司(以下简称“麒脉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初10601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦晓芳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回麒脉公司一审相应诉请。事实和理由：秦晓芳与麒脉公司于2011年11月18日签订《房屋租赁合同》，约定秦晓芳承租上海市嘉定区嘉好路XXX号内(惠亚路XXX号乙32平方米、惠亚路XXX号乙底楼62平方米、二楼529平方米)合计623平方米房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁用途为开设客房。上述合同签订后，秦晓芳对系争房屋进行必要的装饰，购置开设客房所需设施设备及用品用具，总投资额约为人民币(以下币种均为人民币)900,000余元(至今已陆续翻新设施设备数次，费用约为400,000余元)，并于2015年7月29日注册成立了上海市嘉定区南翔镇建兴圆招待所(以下简称“建兴圆招待所”)，经营人为秦晓芳，类型为个体工商户。秦晓芳经营期间，守法守规，未拖欠租金及其他费用。但2018年11月前后，麒脉公司将系争房屋委托案外人上海冠芃置业有限公司(以下简称“冠芃公司”)代为出租，且明确冠芃公司与秦晓芳的租赁期限为2018年11月1日至2026年11月1日止。自2018年11月起，秦晓芳欲支付租金，多次联系麒脉公司，但无人应答。麒脉公司不仅拒绝收取租金，且未提供冠芃公司的相关信息，导致秦晓芳无法支付租金。因此，秦晓芳未支付租金并非故意拖欠。2019年5月，因合同期限即将届满，秦晓芳欲与麒脉公司交涉应付租金和续租事宜，但麒脉公司始终没有应答。秦晓芳收到2019年3月15日麒脉公司发来的《律师函》后非常重视，欲与麒脉公司交涉相关事宜，但麒脉公司一直逃避交涉。秦晓芳签订租赁合同的目的在于长期经营，麒脉公司主张秦晓芳故意拖欠租金，与常理不符。综上所述，秦晓芳认为，麒脉公司明知秦晓芳对系争房屋投入了大量资金，且办理了相关的营业执照，目的是长期经营，却故意设置障碍，逃避收取租金、续签合同，损害秦晓芳的利益，于法于理相悖。一审法院对麒脉公司的行为未予认定且未适用公平原则维护秦晓芳的合法权益，作出了错误判决。被上诉人麒脉公司辩称，不同意秦晓芳的上诉请求。秦晓芳未按时交纳租金，麒脉公司已按照合同约定向秦晓芳发送解除函。即便不考虑麒脉公司在合同到期前行使单方解除权，在本案一审开庭时合同也已届满。双方未就续签事宜达成一致，秦晓芳理应搬离系争房屋，并向麒脉公司支付拖欠的租金以及房屋使用费。至于秦晓芳所称的资金投入问题，麒脉公司认为秦晓芳承租系争房屋的目的是为了开设客房，赚取利润，属于其自身的经营行为，且秦晓芳实际经营时间已超过10年，在与麒脉公司签订租赁合同之前，秦晓芳就已实际使用系争房屋，因此，秦晓芳长期经营的目的已经实现。另，秦晓芳仍按照10年前的租金标准向麒脉公司支付租金，租金低廉，这也是秦晓芳不愿搬离的原因。请求驳回上诉，维持原判。麒脉公司向一审法院起诉请求：1、确认解除麒脉公司与秦晓芳签订的《房屋租赁合同》；2、判令秦晓芳立即从系争房屋迁出，将该房屋返还给麒脉公司；3、判令秦晓芳支付2011年11月18日前拖欠的租金130,536元并支付逾期付款利息(以130,536元为基数，自2011年11月19日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算)；4、判令秦晓芳支付2018年11月19日至2019年6月17日拖欠的租金81,165.05元；5、判令秦晓芳支付自2019年6月18日至实际返还之日止的房屋使用费(2019年11月18日之前按年租金139,140.08元计算，2019年11月18日之后按年租金153,054.09元计算)。一审庭审中，麒脉公司撤回要求解除租赁合同与要求秦晓芳支付2011年11月18日前拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求。一审法院认定事实，2011年11月18日，麒脉公司(出租方，甲方)与建兴圆招待所(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2011年11月19日至2019年6月17日止；本合同自然终止，甲方有权收回租赁物业，乙方需续租应在租赁期满三个月前以书面方式通知甲方，得到甲方同意，经双方协商一致重新签订租赁合同；租赁物业计623平方米统一单价，前三年为0.44元/天，即年租金100,053元；房屋设施维修费及物业管理费每平方米0.6元/月，即年费用为4,485元，合计104,538元，后每两年增长百分之十；水、电、电话等各项费用，由乙方按实际使用量按月支付；为保证本合同履行，在本合同签订之日，乙方支付三个月租金26,135元，以后每三个月支付租金一次；押金以甲方开具收据为准，在本合同结束时双方无异议，甲方如数退还乙方；合同期满或乙方中途终止合同的，甲方根据交房时交接书办理建筑物的设备设施的验收和回收手续，乙方需清理其所属一切营业时添置的设施设备；乙方逾期未付租金及其他费用，在接到甲方收款通知超过10天未付清款项的，甲方有权终止本合同。秦晓芳在合同上建兴圆招待所代表处签字。合同签订后，秦晓芳支付租金(含房屋设施维修费及物业管理费)至2018年11月18日。2019年3月15日，麒脉公司委托律师向秦晓芳发送《律师函》，载明：现秦晓芳未按合同约定支付自2018年11月19日起的租金，麒脉公司已多次下发催款通知，故要求自秦晓芳接到律师函之日起房屋租赁合同关系解除；秦晓芳应在收到律师函之日起十日内自房屋内迁出，将房屋返还给麒脉公司，并于接到律师函之日起五日内支付拖欠的房屋租金等费用，按每年139,140.08元标准支付至实际返还之日。秦晓芳于2019年3月17日收悉。一审法院另查，2011年11月18日前，秦晓芳向上海宁罗工贸有限公司(以下简称“宁罗公司”)租赁系争房屋，支付了押金20,000元，宁罗公司于2010年3月28日出具金额为20,000元的押金收据。后因宁罗公司与麒脉公司产生纠纷，宁罗公司(乙方)与麒脉公司(甲方)于2011年9月10日签订《补充协议》，约定乙方把两幢(厂一、厂四)的使用权提前归还给甲方，来还清所欠甲方的工程款，双方结账和交割时间为2011年11月18日，乙方收取的租金和押金账目公开，多收部分结算给甲方，没收的由甲方代收。《2011年11月18日后已收取明细交麒脉》上记载：招待所已收押金20,000元，麒脉公司的员工陈春于2011年12月1日在上述明细表上签字确认并注明“麒脉公司已收取”。一审法院再查，建兴圆招待所于2015年7月29日注册成立，经营者为秦晓芳，类型为个体工商户。一审法院审理中，秦晓芳表示租赁系争房屋为经营建兴圆招待所，对其作为合同相对人并无异议，要求麒脉公司返还押金20,000元。一审法院认为，麒脉公司、秦晓芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。秦晓芳未提交证据证明麒脉公司拒绝受领2018年11月19日后的租金，故对该节抗辩意见，一审法院不予采信。合同履行中，秦晓芳未按约支付租金，经麒脉公司催讨后仍未交纳，麒脉公司根据合同约定向秦晓芳行使单方解除权合法有据，且现合同原约定的履行期已届满，双方亦未就续租事宜达成一致，故麒脉公司要求秦晓芳返还系争房屋合法有据，一审法院予以支持。秦晓芳理应按约支付拖欠的租金及按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋返还之日。秦晓芳辩称租金应按季度31,262元计算的意见，未提交证据予以证明，且与合同约定不符，一审法院不予采信。麒脉公司主张按年租金139,140.08元计算租金，未超过合同约定的租金标准，可予支持。但麒脉公司计算的金额有误，一审法院予以纠正。经计算，因原合同约定的租金系按每年365天计算得出，故2018年11月19日至2019年6月17日期间的租金应为80,053.20元。关于麒脉公司主张的房屋占有使用费计算标准，秦晓芳对麒脉公司主张的按年租金139,140.08元计算房屋占有使用费无异议，一审法院予以照准。至于麒脉公司主张2019年11月18日之后的房屋占有使用费按年租金153,054.09元计算，无合同与法律依据，一审法院不予支持。关于麒脉公司是否收到秦晓芳支付的押金20,000元一节，根据宁罗公司出具的20,000元押金收据及麒脉公司的签收记录，宁罗公司已将其收取的秦晓芳的押金转让给麒脉公司，麒脉公司亦已签字确认收到，故一审法院认定麒脉公司收取了秦晓芳押金20,000元，麒脉公司否认收取押金，与事实不符，一审法院不予采信。根据合同约定，合同结束时双方无异议，麒脉公司应退还秦晓芳押金，故秦晓芳要求麒脉公司退还押金20,000元，一审法院予以支持。一审庭审中，麒脉公司撤回要求秦晓芳支付2011年11月18日前拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法不悖，予以准许。一审法院判决：一、秦晓芳应于判决生效之日起十五日内携其财产从系争房屋内搬离，并将上述房屋返还给麒脉公司；二、秦晓芳应于判决生效之日起十日内支付麒脉公司2018年11月19日至2019年6月17日期间的租金80,053.20元；三、秦晓芳应于判决生效之日起十日内支付麒脉公司房屋占有使用费(按年租金139,140.08元计算，自2019年6月18日至实际返还房屋之日止)；四、麒脉公司应于判决生效之日起十日内返还秦晓芳押金20,000元。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，秦晓芳提供如下证据：1、麒脉公司法定代表人于2018年10月28日向承租户发出的函件；2、2011年至2018年11月的租金收据；3、秦晓芳拨打麒脉公司法定代表人徐建江的通话记录(截屏)；4、秦晓芳与冠芃公司经理袁岳峰的短信、微信聊天记录(截屏)，证明2018年11月至2026年11月的相关续租、收取租金事宜由冠芃公司承担，冠芃公司仅收取水费不收租金，麒脉公司不收秦晓芳的租金，而非秦晓芳故意拖欠租金，还证明秦晓芳与麒脉公司协商续租事宜，麒脉公司、冠芃公司之间互相推诿，均不愿与秦晓芳商谈续租事宜。麒脉公司发表如下意见：对证据1的真实性认可，但认为与本案没有关联性，也不认可秦晓芳的证明目的，仅能证明麒脉公司通知所有的承租户在合同期满后由冠芃公司全权负责租赁事宜；对证据2的真实性认可，但认为与本案没有关联性，也不能达到秦晓芳的证明目的；对证据3的真实性无法确认，与本案没有关联性，不能达到秦晓芳的证明目的；对证据4的真实性无法确认，不认可秦晓芳的证明目的，麒脉公司在2019年3月15日已因秦晓芳未按约支付租金而向秦晓芳发出解除合同的《律师函》，而2019年3月19日秦晓芳在与冠芃公司聊天记录中承认“那次房费因合同一事未交”，均可证明秦晓芳没有拖欠租金的事实。麒脉公司还认为上述证据均不属于二审新证据，不应予以采纳。二审中，秦晓芳的证人汪某某作如下陈述：汪某某与秦晓芳原系合伙关系，2014年5月汪某某退出合伙；2019年4月汪某某应秦晓芳邀请与秦晓芳一起至嘉好路XXX号2楼徐建江办公室欲交纳拖欠的房款，但徐建江电话不接，办公室门不开；2019年5月汪某某、秦晓芳再次带钱找徐建江交钱，徐建江未接电话，人不在办公室；2019年6月，汪某某、秦晓芳找到徐建江协商按照正常程序涨租金，但徐建江不同意，徐建江要求在原有租金上翻倍，汪某某、秦晓芳未答应徐建江的方案，徐建江就要求搬离；系争房屋是厂房不是商品房，无法办理营业执照，故建兴圆招待所于2015年7月29日才注册成立，装修费用近1,000,000元。麒脉公司对证人汪某某的陈述发表如下意见：汪某某与秦晓芳原系合伙关系，存在利害关系，汪某某的陈述不应被采信；即便汪某某陈述真实，也仅能证明由于秦晓芳未按时交纳租金，麒脉公司起诉至法院后，秦晓芳试图与麒脉公司协商解决，但双方并未就续租事宜达成一致。以上事实由秦晓芳提供的证据、汪某某的陈述、本院审理笔录、当事人陈述佐证证实。本院认为，秦晓芳与麒脉公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应按约履行。合同约定租赁期限自2011年11月19日至2019年6月17日止，现合同约定的履行期已届满，且秦晓芳也未就续租事宜与麒脉公司达成一致，故秦晓芳作为承租人理应携其财产从系争房屋内搬离，并将系争房屋返还麒脉公司。关于秦晓芳提出的其投入巨额资金经营建兴圆招待所的意见，正如麒脉公司抗辩所称的属于秦晓芳自身经营行为，并不能构成秦晓芳拒绝将系争房屋返还麒脉公司的理由。至于秦晓芳二审中提供的证据、证人证言以及其他上诉意见，在合同约定的履行期已届满且秦晓芳未就续租事宜与麒脉公司达成一致的情况下，也不能成为秦晓芳拒绝将系争房屋返还麒脉公司的理由。综上所述，秦晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦晓芳负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年二月十日书记员  张蓉霞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……