四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1123民初2050号 原告：犍为县嘉华物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91511123678366233J。 住所地：犍为县玉津镇凤石街南段。 法定代表人：侯建勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张元春，四川升力律师事务所律师。 被告：杜晓华，女，1984年12月21日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨尚彬，男，1987年6月5日，汉族，住四川省犍为县。 原告犍为县嘉华物业管理有限公司与被告杜晓华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月05日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告犍为县嘉华物业管理有限公司的法定代表人侯建勤及委托诉讼代理人张元春，被告杜晓华的委托诉讼代理人杨尚彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告犍为县嘉华物业管理有限公司的诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费2828元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告属于清溪镇印象名邸小区的业主，原告在为该小区提供物业服务。2013年10月18日，原告与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业费按0.65元/㎡收取。约定的服务期限届满后，因小区未成立业主委员会，所以原告又与开发商于2018年03月24日签订了《延期服务协议》，服务期限延至223年03月24日，采用先付费后服务的原则，业主应于每年的05月25日前向物业公司支付当年度物业费用。原告为其提供了物业服务后，被告却不自觉履行交费义务，已拖欠2016年12月19日至2018年3月24日的物管费1088元，2018年3月25日至2020年3月24日期间的物管费1740元。经原告催收未果。为此，根据现行相关法律规定，原告持本状诉至法院，请求判如所请。 被告杜晓华辩称，被告不是故意不交物管费，期间本人多次找过公司法人候建勤，双方各自提出了要求和意见，我认为公司存在很多问题。1、大部分安保人员年龄超过退休年级。2、安保人员未经过专业训练，经常与业主发生冲突甚至发生过打架事件。3、安保人员防盗意识差，导致小区很多车辆被盗，业主找公司他们均称不关他们的事情，小区垃圾桶未安装，异味蔓延，楼道及绿化带随处可见垃圾。4、绿化建设维护差，小区经常有老鼠出没，摄像头未能全覆盖，路灯坏了无人修理部分地方未安装路灯。5、车辆乱停乱放，公司未进行综合停放管理；6、小区信号差，甚至在家无法打电话。7、物管综合服务质量和态度差，从业人员年龄大文化低对业主态度服务极差，对小区维护及安保意识差。 本院经审理认定事实如下，被告杜晓华系犍为县清溪镇筒车村一组“印象名邸”商住小区（一期）1栋1-2-2号住房的业主，该房屋建筑面积111.5㎡。2013年10月18日，犍为县玉津房地产开发有限公司以甲方的名义与乙方即原告犍为县嘉华物业管理有限公司签订《印象名邸前期物业服务合同》，该合同约定被告所在小区“印象名邸”由原告提供物业服务，服务期限为2015年02月01日起至2018年01月31日。被告杜晓华对原告主张按房产面积0.65元/㎡计算标准无异议，被告杜晓华于2016年12月19日后未缴纳物业管理费用。2018年03月23日，犍为县玉津房地产开发有限公司以甲方的名义与乙方即原告犍为县嘉华物业管理有限公司签订《延期服务协议》，调整《印象名邸前期物业服务合同》服务时间为2014年10月20日起至2018年03月25日止，并因小区业委会未成立，根据原合同第十九条，《印象名邸前期物业服务合同》时间延期五年，即自2018年03月25日至2023年03月24日。物业服务费采取先付费后服务的原则，业主应当于每年的05月25日缴纳当年度物业费用。2015年02月12日，被告杜晓华与原告犍为县嘉华物业管理有限公司签订《印象名邸前期物业管理服务合同》。 另查明，截止法庭辩论结束终结前，被告杜晓华所在小区未成立业主委员会。 以上事实有原告在庭审中的陈述以及营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、个人及家庭房屋信息记录、《印象名邸前期物业服务合同》、《延期服务协议》、《业主使用手册》、张贴催缴通知和公告等的照片予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：原告与开发商签订的《延期服务协议》是否对小区业主即本案被告产生约束力，被告杜晓华不如期缴纳物业费的理由是否成立，被告杜晓华主张原告多收取了其收房之前的物业费应如何处理的问题。关于原告与建设单位签订的《延期服务协议》是否对小区业主即本案被告产生约束力的问题。依照《物业管理条例》第二十一条之规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”截止法庭辩论终结前，被告杜晓华所在小区都未成立业主委员会，故原告与建设单位签订的《印象名邸前期物业服务合同》和《延期服务协议》均符合法律规定。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。故，《印象名邸前期物业服务合同》和《延期服务协议》均对于被告杜晓华具有约束力。原告与该小区业主建立了物业服务合同关系，双方当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。 关于被告杜晓华不如期缴纳物业费的理由是否成立的问题。被告杜晓华对原告提交的履行物业服务合同的相关记录表存在异议，但原告确实为被告所在小区提供了物业服务，被告的抗辩理由是原告提供的物业服务不到位，存在诸多问题，却无相应证据证明原告提供的服务不符合合同约定，故应承担举证不能的不利后果。并且，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以另行主张物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理费的理由。因此，被告拒绝履行支付物业管理费的理由不成立。故其应当支付原告主张的2016年12月19日至2020年03月24日的物业管理费共计2828元。 综上所述，原告的诉讼请求合法,本院支持。据此,依照《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、第二十六条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 被告杜晓华于本判决生效之日起十五日支付原告犍为县嘉华物业管理有限公司欠付物业管理费2828元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告杜晓华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  林治江 二〇二〇年二月二十六日 书记员  杨 程 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。