广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终111号上诉人（原审第三人）：谢国荣，男，汉族，1967年5月11日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李海龙，河南广义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑文旭，男，1966年6月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：黄凤琴，女，1934年7月22日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区，A)。委托诉讼代理人：邝健强，男，汉族，1962年4月15日出生，住广东省广州市海珠区。转委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。原审第三人：池杏华，女，1958年10月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李才伟，广东睦信律师事务所律师。原审第三人：郑文冠，男，1965年1月16日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：郑文旭，身份信息同上。上诉人谢国荣因与被上诉人郑文旭、原审第三人黄凤琴、池杏华、郑文冠确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢国荣的上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，并依法改判诉讼费由郑文旭承担；2、改判黄凤琴与谢国荣房屋买卖合同或行为有效，改判谢国荣与池杏华抵押行为有效或发回重审。事实与理由：广州市国土资源和房屋管理局于2006年8月15日，给黄凤琴颁发了广州市越秀区文德路仁康里××号××房产权证（产权证编号为：2006登记字010××号），黄凤琴是该房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。该房屋所有权人黄凤琴，于2015年8月17日把该房屋出卖给谢国荣，是在行使法律赋予的处分权，广州市国土资源和规划委员会于2016年3月16日给谢国荣颁发的房产证（房产登记号：2016登记字101××号），程序合法，实体合法，黄凤琴与谢国荣签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效。谢国荣2016年3月2日向池杏华借款200万元，双方签订了抵押贷款合同、借据、银行流水等，况且双方也去了广州市房地产交易登记中心办理了抵押登记，所以谢国荣将该房产抵押给池杏华贷款以及签署的不动产抵押合同均合法有效。原审法院违反了不告不理原则。郑文旭诉请是确认对508房处分行为无效、确认抵押行为无效，而判决却是买卖合同无效、抵押合同无效，与诉讼请求不符。原审法院认定房款交易价格40万不属实。双方约定108万元，我方也举证30万元转账记录、2万元及38万元的收据，并且写明购房款全部收齐的字样，即108万元购房款全部收齐的事实，原审法院脱离事实主观认定40万元错误。原审法院认为黄凤琴与谢国荣交易时涉案房屋市场价格为124万元，而双方交易108万元远远低于市场价格而认定无效也是错误的，交易价格是否低并不是无效的法定理由。同理，抵押借款数额与房屋市场价格高低与否也不是判定合同无效的法定理由。原审法院以谢国荣没有说明为何要其母亲梁艳玲收款、其与刘雅琴之间的关系等与本案不具有同一法律关系的事实，认为以上事实不足以认定谢国荣与池杏华之间存在真实的借款及抵押关系为由，认定不动产抵押合同无效是错误的。被上诉人郑文旭于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2010至2015年间，我方与黄凤琴之间发生了诸多关于涉案房屋房产归属的诉讼。在这种背景下，谢国荣取得房产证并设定抵押，其处分权利是不完整的。从涉案房屋的从属性来讲，涉案房屋的转让不合法，谢国荣的抵押贷款也是不合法的。原审法院已查明谢国荣借款200万元存在诸多疑点，并在判决中作出详细说明，我方认可原审判决的查明事实。由于广州市禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）胡乱分配拆迁房屋导致本案纠纷。禾城公司将涉案房产转让给黄凤琴已严重侵害郑文旭的合法权益，并违反了拆迁补偿安置协议。谢国荣购买涉案房屋并设定抵押是无效的。原审第三人黄凤琴于二审答辩称，同意上诉人谢国荣的上诉请求。原审第三人池杏华于二审答辩称：同意上诉人谢国荣的上诉请求及理由。原审第三人郑文冠的的二审答辩意见：同意一审判决的认定。郑文旭向原审法院起诉请求：1、确认黄凤琴与谢国荣对广州市越秀区文德路仁康里××号××房的处分行为无效；2、确认谢国荣与池杏华对上述房屋进行抵押的行为无效。事实和理由：郑文旭是广州市越秀区仁康里××号××房的拆迁户，于2003年回迁该房屋至今。郑文旭于2010年与黄凤琴就上述房屋产生纠纷诉至法院，双方均为该房屋的拆迁户。因当年拆迁人禾城公司和广东省福利南方公司（以下简称南图公司）处置不当，于2006年7月18日隐瞒郑文旭擅自与黄凤琴更改拆迁安置协议，签署《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，恶意将上述房屋虚拟安置给黄凤琴。之后他们不顾郑文旭的合法权益，向房管部门申领了涉讼房屋的产权证。郑文旭为此进行了一系列的诉讼维权。广州市中级人民法院于2016年4月28日作出生效民事判决，判决禾城公司与黄凤琴签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》无效。郑文旭又通过行政诉讼撤销了黄凤琴的房地产权证。但是黄凤琴在诉讼期间对涉讼房屋恶意处分，找到谢国荣，于2015年8月17日通过买卖方式将涉讼房屋出售给谢国荣，恶意转移涉讼房屋损害郑文旭权利。谢国荣取得房屋产权后，将房屋抵押给池杏华获取贷款。原审法院经审理查明：郑文旭、郑文冠曾于2015年8月19日向原审法院起诉禾城公司、黄凤琴确认合同无效纠纷一案，要求确认黄凤琴签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》无效。原审法院于2015年12月23日作出（2015）穗越法民三初字第1891号民事判决书，查明：2006年8月15日，广州市国土资源和房屋管理局向黄凤琴核发了越秀区文德路仁康里××号××房（建筑面积54.24平方米）的房地产权证；认定：广州市中级人民法院作出的（1989）穗法民复字第1339号民事调解书及郑飞扬与南图公司于1995年7月4日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》均明确南图公司应安排回迁楼D栋第五层东南角的房屋给郑飞扬户回迁，作为拆除郑飞扬原址房屋的产权调换和补偿，而涉案房屋恰好位于该楼第五层东南角，郑文旭、郑文冠作为郑飞扬的法定继承人回迁入住该房屋符合上述民事调解书及拆迁补偿协议书的约定等；判决：确认广州禾城房地产有限公司与黄凤琴于2006年7月18日签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中关于广州市越秀区文德路仁康里××号××房的产权调换及买卖内容无效等。广州市中级人民法院于2016年4月28日作出维持原判的（2016）粤01民终1091号终审判决。2015年8月6日，黄凤琴（甲方）与谢国荣（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，写明甲方将涉案仁康里46号508房以108万元的价格出售给乙方，该房屋不带家私电器、不带租赁合同、无户口，房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。同日，谢国荣向黄凤琴转账30万元。黄凤琴在2015年7月25日、8月6日出具收据两张，写明收到谢国荣购买涉案房屋定金2万元、购房款38万元。2016年3月2日，池杏华（甲方）与谢国荣（乙方）签订《抵押借款合同》，写明乙方因偿还买房借款及做生意，现向甲方借款200万元，月利3分；乙方自愿将涉案仁康里46号508房作为借款抵押，如果到期不能还款自愿以抵押房产抵债，如果超过三个月不能全额还款的房屋所有权属于甲方，乙方自愿在一个月内协助甲方办理过户手续；双方要先去房屋管理部门办理房产抵押登记后，甲方再把借款转账到乙方名下；乙方借款期限是六个月，保证准时还款等。2016年3月8日，谢国荣出具借据，写明收到借款200万元，二年内还清等，借款收到账号62×××17。同日，双方签订《不动产抵押合同》，写明谢国荣将涉案房屋抵押给池杏华，抵押期限自2016年3月8日至2018年3月8日；同日双方再签订《借款协议》，写明谢国荣将涉案房屋抵押给池杏华，借款金额200万元等。据谢国荣母亲梁艳玲建设银行账户（账号62×××17）从2016年3月1日至3月31日期间的交易明细显示，池杏华在2016年3月8日、3月23日分别向其转账100万元，收款同日，梁艳玲又分别将上述200万元转账给刘亚芹（账号62×××28）。2016年3月16日，广州市国土资源和规划委员会向谢国荣核发粤（2016）广州市不动产权第00214774号不动产权证，写明涉案仁康里46号508房权利人是谢国荣，房屋建筑面积54.24平方米，附注2016年3月16日以16登记01012132号办理抵押登记，他项权人池杏华。各方当事人均确认涉案房屋在2015年8月的市场价格为2.3万元/平方米，郑文旭不申请对该房屋市场价格进行评估。另查，谢国荣在2016年6月23日向原审法院起诉郑文旭物权保护纠纷一案，要求郑文旭迁出涉案房屋，该案谢国荣的委托诉讼代理人是罗振球。原审法院于2019年2月22日作出（2016）粤0104民初8730号民事判决书，判决郑文旭自本判决发生法律效力之日起，暂住广州市越秀区文德路仁康里××号××房，期限二年等。本案审理期间，经原审法院调查，工商银行广州东兴支行向原审法院出具刘亚芹银行账号从2016年3月1日至4月30日期间的银行流水，显示刘亚芹在2016年3月9日、29日通过自己工商银行账户（账号62×××28）向罗振球（银行账号62×××91）分别转账100万元，2016年3月2日，李书华通过其银行账户（账号62×××73）向刘亚芹上述账号转入1000元。庭审中，黄凤琴称是由其儿子邝健强负责与谢国荣进行涉案房屋的交易。谢国荣没有对其具体如何交易，有无实际查看涉案房屋等细节进行说明，其陈述与池杏华是朋友关系，但没有对为何要将200万元款项转账给刘亚芹进行说明。原审法院认为：本案的焦点在于黄凤琴、谢国荣、池杏华之间就涉案房屋进行买卖、设立抵押的行为是否有效。经（2016）粤01民终1091号民事判决书认定，涉案房屋是安置补偿给郑文旭与郑文冠的房屋。根据本案证据，黄凤琴于2015年8月6日与谢国荣签订《广州市存量房买卖合同》以108万元的价格将涉案房屋出售给谢国荣。黄凤琴作为涉案房屋的产权人，没有实际回迁使用涉案房屋，在不了解该房屋实际使用的情况下便将房屋出售，主观上存在过错。作为买方的谢国荣对于其与黄凤琴委托出售房屋的儿子邝健强是什么关系、有无通过中介获取信息、有无实际查看涉案房屋等细节均没有作出说明，不符合常理。上述买卖合同约定总价款108万元，谢国荣仅提供了30万元的转账凭证，对于剩余房款78万元如何支付，没有作出说明，也没有提供付款凭证加以证明，结合黄凤琴出具的房款收据写明收到房款40万元，可以认定买卖双方真实的交易价格应是40万元。经本案当事人确认，涉案房屋在2015年8月的市场价格大约每平方米2.3万元，合计房屋市场价格为124.75万元，黄凤琴与谢国荣买卖涉案房屋的真实交易价格远低于上述市场价格，双方在买卖涉案房屋过程中对回迁户即实际使用人郑文旭视而不见，在郑文旭提起诉讼维权期间仍坚持交易，明显损害了郑文旭的合法权益，故郑文旭诉请要求确认黄凤琴与谢国荣签订的上述买卖合同无效于法有据，原审法院予以支持。谢国荣购买涉案房屋后，向池杏华借款200万元并将涉案房屋抵押给池杏华，双方在2016年3月8日签订《不动产抵押合同》。谢国荣向池杏华借款200万元，远高于涉案房屋同期的市场价格，众所周知，将房屋作抵押借款，出借人出借款项一般会低于房屋的市场价格，谢国荣与池杏华之间的抵押借款明显与一般交易习惯不符。池杏华提供了其向谢国荣母亲梁艳玲转账200万元的银行流水记录，证明实际出借了款项。该流水记录显示，梁艳玲在两次收到100万元款项的当天便分文不动又将这两笔100万元转账给刘亚芹，谢国荣没有说明为何要其母亲梁艳玲收取借款、其与刘亚芹是何关系、为何要在收到款项的当天再转账给刘亚芹，借款用作何用途等细节。根据原审法院调取的证据，刘亚芹两次收到100万元后的次日，又将两笔100万元转账给罗振球，而罗振球是谢国荣起诉郑文旭搬离涉案房屋物权保护纠纷一案中谢国荣的委托诉讼代理人，其所代理的当事人一方与郑文旭之间存在直接的利益冲突。以上事实不足以认定谢国荣与池杏华之间存在真实的借贷及抵押关系，两人签订合同抵押涉案房屋的行为损害了郑文旭的合法权益，故郑文旭诉请要求确认谢国荣与池杏华之间签订的抵押合同无效，符合诚信原则，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条规定，判决如下：一、确认被告黄凤琴与第三人谢国荣在2015年8月6日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、确认第三人谢国荣与第三人池杏华在2016年3月8日签订《不动产抵押合同》无效。本案受理费7260元,由被告黄凤琴、第三人谢国荣、池杏华负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。谢国荣以需前往银行柜面调取账户流水为由于2020年2月17日申请延期举证半个月并申请一个月的调解期限。黄凤琴以其无法完成举证为由于2020年2月18日申请延长举证期限半个月并申请一个月的调解期限。本院认为，黄凤琴、郑文冠均系香港特别行政区居民，本案属于涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。因讼争合同的签订于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，内地与本案有最密切联系，本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。房屋的出售及设定抵押是通过相关当事人签订并履行《广州市存量房买卖合同》《抵押借款合同》的方式进行的、前述合同是相关当事人处分房屋及设定抵押行为的当然组成部分，确认前述二合同是否无效，包含在郑文旭的诉讼请求中，一审法院对前述二合同的效力进行裁判，并未超出郑文旭的诉讼请求范围。根据黄凤琴出具的2015年7月25日、8月6日收据记载的购房款金额仅为40万元，并未载明收到购房款金额为108万元。在线上交易系统发达的时代，采用现金方式交收巨额购房款，面临收到假币及现金遭盗抢丢失等诸多风险。黄凤琴与谢国荣主张现金交收巨额购房款，与现实的惯常交易习惯相悖，不仅有违常理，也无书面证据证明，本院对该主张不予支持。黄凤琴在涉案房屋物权归属存在争议且在诉讼期间处分涉案房屋，该行为具有明显的主观恶意。谢国荣未能证明其已向黄凤琴支付了房屋买卖合同约定的剩余房款，且双方以明显低于市场价格交易涉案房屋，属恶意串通，损害第三人利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”前述《广州市存量房买卖合同》依法应属无效。一审法院认定该合同无效理据充分，本院依法予以维持。谢国荣将涉案房屋为池杏华的借款债权设定抵押，主债权金额超出了涉案房屋的市场价值。根据原审法院调取的银行账号流水显示，涉案借款本金200万元又最终汇入谢国荣的利害关系人罗振球的账户中。谢国荣、池杏华均未对此作出合理的解释。原审判决已认定涉案《抵押借款合同》无效，债权人池杏华并未提出上诉，表明其在法律层面认同该认定。谢国荣与池杏华之间确不存在真实的借贷及抵押关系，双方恶意串通在涉案房屋设定抵押权损害郑文旭利益，依法应认定该合同无效。原审法院的认定理据充分，本院依法予以维持。谢国荣、黄凤琴的申请均未在合理期限内提出，且对本案的审理均无实质性影响，本院均不予接纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，谢国荣的上诉请求及事实理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7260元，由上诉人谢国荣负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 王碧玉二〇二〇年二月二十五日书记员 李蕴妍黄晓君