吉林省辽源市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉04民终42号 上诉人（原审原告、案外人）：刘中文，男，1954年11月26日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：刘中成，吉林恒太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：郝霖，男，1959年12月1日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：关敏，女，1968年9月29日出生，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区平。 委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘正斌，男，1960年11月8日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：孙会，女，1973年4月13日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：郑全胜，吉林旭东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王鹏禹，男，1998年2月8日出生，住所地吉林省辽源市西安区。 委托诉讼代理人：郑全胜，吉林旭东律师事务所律师。 上诉人刘中文因与被上诉人孙会、王鹏禹、郝霖、关敏、刘正斌案外人执行异议之诉一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘中文上诉请求：1．依法撤销辽源市龙山区人民法院作出的（2019）吉0402民初1638号民事判决；2．判令停止对刘中文所有的坐落于辽源市龙山区阳光新城A12号楼109室、211室的执行；3．本案的一、二审案件受理费、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决论理认为“刘中文与王鹏禹、孙会之间签订的《房屋买卖协议书》性质为以买卖合同形式为民间借贷合同提供担保，并非真正的买卖合同法律关系”是错误的。本案所涉及的刘中文与王鹏禹、孙会之间的《房屋买卖协议书》形成的前提是因孙会拖欠刘中文60万元借款无力偿还。孙会（王鹏禹母亲)提出将其所有的落在被上诉人王鹏禹名下的位于辽源市龙山区阳光新城A12号楼109室（面积108.97平方米)、211室（面积108.78平方米）的回迁安置房（以下简称:案涉房屋）进行出买，用案涉房屋的出卖款偿还所欠刘中文的借款。因孙会没有将上述房屋售出，经协商孙会提出将案涉房屋以人民币130万元的价款出卖给刘中文，刘中文无奈之下只能同意，孙会与王鹏禹沟通后，王鹏宇与刘中文签订了《房屋买卖协议书》。其中将孙会欠上诉人的60万元借款抵顶部分房款，剩余的70万元，刘中文按孙会提供的王鹏禹银行账户，通过汇款的方式于2017年12月7日支付给王鹏禹。孙会与其丈夫王广海给刘中文出具了收到案涉房屋部分购房款60万元的收条。孙会、王鹏禹按照《房屋买卖协议书》约定收取刘中文全额购房款后，将案涉房屋的《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅用房)》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》等手续交给了刘中文，因案涉房屋正在对外出租，孙会带领刘中文与房屋承租人李胜进行了沟通,将《房屋买卖协议书》内容告知了承租人李胜，并告知承租人李胜从次月开始将房租交与刘中文的代表人胡万胜。与承租人李胜租房协议到期后，刘中文与新的承租人张立峰于2018年6月10日签订了租房协议，与承租人张立峰租房协议到期后,刘中文又与承租人郭秀成之间于2019年7月10日签订了租房协议，该协议正在履行当中。刘中文在与孙会、王鹏禹签订《房屋买卖协议》之前和在孙会向刘中文交付《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书（非住宅用房)》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》等手续时，刘中文并不知道孙会、王鹏禹将原始手续抵押给郝霖的事实。鉴于上述事实，一审判决按孙会、王鹏禹在一审当中提交的书面答辩状，在孙会、王鹏禹未出庭参加庭审、对其答辩观点未进行举证、质证的前提下认定刘中文与王鹏禹、孙会之间签订的《房屋买卖协议书》性质为“以买卖合同形式为民间借贷合同提供担保，并非真正的买卖合同法律关系”是违背法律程序的错误认定。刘中文与孙会、王鹏禹之间所签订的房屋买卖协议是双方之间真实的意思表示。刘中文为了清回孙会所欠的60万元借款，无奈下，才又出资70万元购买了案涉房屋。刘中文与孙会、王鹏禹签订房屋买卖协议书时，就房屋买卖的事实都是很清楚的，而非为“名为买卖、实为抵押借款的合同”，在孙会拖欠刘中文多年借款不能偿还的情况下，刘中文不可能再借给孙会人民币70万元，而用“名为买卖、实为抵押借款的合同”再出借给孙会。刘中文从2017年12月7日至今已合法占有了案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一)》问题十七、问题十八的规定足以排除郝霖对案涉房屋的强制执行。三、孙会、王鹏禹将案涉房屋抵押给郝霖，但未办理抵押登记，不能对抗刘中文合法取得案涉房屋。鉴于上述事实，案涉房屋在人民法院查封之前，刘中文已经合法占有长达两年之久。孙会、王鹏禹将案涉房屋抵押给郝霖，并且未办理抵押登记，依照《物权法》的相关规定，该抵押行为不能对抗善意第三人。刘中文取得案涉房屋后，至今没有办理产权过户是因案涉案房屋属于“政府征收回迁安置房”办理产权登记过户存在着法律上、政策上的障碍。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一)》问题十八，足以排除法院对案涉房屋的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，刘中文提起上诉。恳请贵院依法支持刘中文的上诉请求。 郝霖、关敏辩称：本案应驳回上诉维持原判，理由如下：刘中文与王鹏禹之间并未形成真正的买卖合同关系，双方是以买卖合同形式为民间借贷合同提供担保。涉案房屋地段就近的房产价值应该在每平方米10,000多元，在原审孙会答辩中及孙会与郝霖数次通话也证明涉案房屋价值200多万元，即每平米一万多元，但双方在合同中体现的价款，仅为每平方米5970元，明显低于市场价。双方所谓的买卖明显不符合交易习惯，王鹏禹、孙会作为完全民事行为能力人，不可能将房屋以如此极明显低于市场价的房屋出卖给刘中文。刘中文与王鹏禹签订合同时，涉及房屋的征收补偿协议书并没有丢失。该协议书在2017年7月4日孙会向郝霖借款时抵押在郝霖处，在一审中的孙会答辩及孙会与郝霖的电话录音中也证明了这一点。郝霖与孙会的数次电话录音中孙会称涉案房屋根本没有出卖，而是将该房屋以买卖的形式作为抵押向刘中文借款。依据城市房地产管理法之规定，该房屋未取得权属证书，不得转让，即时转让了也应认定无效。刘中文在签订买卖协议时，明知道涉案房屋系拆迁安置房，拆迁安置房屋在一定期限内是不能办理权属登记的，并且将来办理过户登记时也应办理在王鹏禹名下，而不能办理在刘中文名下，因此刘中文对于涉案房屋不能办理过户登记存在过错，涉案房屋是由于刘中文自身原因无法办理过户登记。综上依据民诉法解释及最高院执行异议和复议案件规定，应驳回上诉、维持原判。刘中文在一审起诉及二审上诉陈述中前后矛盾，在一审中称600,000.00元为购房款，而在二审上诉中却称600,000.00元是民间借贷关系，月利息一万元、并且没有任何证据证明孙会及王鹏禹是否收到了70万元，更不能证明70万元是否为房屋的购房款，孙会与郝霖的通话录音证明70万元是孙会与刘中文的民间借贷关系月利息二分，涉案房屋的对价款应当是二百多万元，并且依据物权法第九条之规定，物权的设立应当依法登记，未经登记的不发生效力。刘中文对涉案房屋未实际占有，刘中文在2019年8月1日起诉时称涉案房屋出租给李胜，但提供的租房协议表现的内容为李胜在2018年6月11日租期已满。2018年6月11日至2020年6月11日出租给张立峰，2019年7月11日至2029年11月11日出租给郭秀成，明显体现出刘中文在起诉状及三份租房协议中该房屋的出租状态前后矛盾，并且租房协议中体现的承租人未出庭作证，故租房协议不真实，刘中文对涉案房屋不构成善意取得。 孙会、王鹏禹辩称：一、一审判决事实清、证据充分，答辩人服判，刘中文的上诉理由不充分，缺乏事实依据和法律依据，请依法驳回上诉，维持原判。二、王鹏禹系孙会之子，王鹏禹所有的坐落于阳光新城A12号楼109和211室门市房系由其祖父房屋被政府征收补偿所得，面积217.75平方米，现市场价每平方米一万元以上。现说明一下该房屋与上诉人刘中文和被上诉人郝霖的法律关系：1.该房屋与郝霖的法律关系。孙会因生产经营的需要向郝霖借款68万元，将该房屋抵押，因无产权证照未办理抵押登记；2.该房屋与刘中文的法律关系。因该房屋面积为217.75平方米，当时的价格应在200万左右，因此，答辩人又用该房屋作抵押向刘中文借款130万元，签协议时刘中文要求签订房屋买卖协议，因孙会急于用钱，便让王鹏禹与刘中文签订了“名为买卖协议，实为抵押借款的合同”，并由孙会、王广海、胡万胜在协议书上签字为连带责任保证人，因房屋买卖不用连带责任保证，一手交钱，一手交房即可，由此看出该房屋与刘中文是抵押关系。又因为该房屋没有房照，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”基于以上规定即使王鹏禹将该房屋出卖给刘中文，因违反国家强制性规定，那也是无效的。三、答辩人请求调解解决此案。争议房屋217.75平方米，现市场价200万元以上，由答辩人负责联系出卖，出卖款首先清偿郝霖、刘中文的借款本金，所欠利息由答辩人打欠据。综上所述，欠债还钱天经地义，答辩人争取尽快出卖房屋还债，不足部分尽快也要偿还。 刘正斌答辩称：一、刘中文与王鹏禹之间的房屋买卖协议无效。1.刘中文起诉说2017年12月7日从王鹏禹手中以130万元购得阳光新城A12号楼109、201门市房，并提供购房协议及《辽源市国有土地土地上房屋征收补充协议书》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》为证据，刘正斌认为买卖协议无效，房屋手续是王鹏禹、孙会以欺骗性手段后补的。2.王鹏禹、孙会谎称房屋手续丢失在2017年12月1日到西安区政府房屋征收办公室后补了房屋手续。王鹏禹欺骗政府补办房屋手续，其与刘中文在2017年12月7日签订的房屋买卖协议无效。3.据查，此门市房的手续早在2017年7月4日就抵押给郝霖用于借款55万元，原件并未丢失还在郝霖手中。4.房屋还在王鹏禹名下，没有过户，所以不存在房屋买卖的事实。二、刘正斌有充分证据证明其债权合法，应受法律保护。请求驳回刘中文的诉讼请求，保护刘正斌的合法债权。 刘中文向一审法院起诉请求：1．确认刘中文与王鹏禹(第三人）签订房屋买卖协议合法有效，判令阳光新城A12号楼109室和211室门市房屋归刘中文所有；2．解除对上述两处门市房屋的查封，停止对案涉房屋的执行；3．被告承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：一审法院在审理郝霖诉孙会、王鹏禹民间借贷一案中，郝霖提出诉讼财产保全的申请，一审法院于2018年9月26日作出（2018）吉0402民初1888号民事裁定书,裁定查封了王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍，该查封系首次查封。一审法院在审理刘正斌诉孙会、王鹏禹民间借贷一案中，刘正斌提出诉讼财产保全的申请，一审法院于2018年11月5日作出(2018)吉0402民初1889号民事裁定书,裁定查封了王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍，该查封系第二个查封。一审法院在执行关敏诉孙会、王鹏禹民间借贷一案中，于2019年5月16日作出(2019）吉0402执271号执行裁定书：将王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍查封，上述三个案件进入执行程序后，案外人刘中文提出执行异议，请求解除对王鹏禹名下坐落于阳光新城A12号楼109室、211室门市的房屋房籍的查封。一审法院于2019年7月22日作出(2019）吉0402执异57号执行裁定书，裁定驳回刘中文的异议请求。另查明，2017年7月4日，郝霖与孙会、王鹏禹签订房屋抵押借款协议，孙会、王鹏禹用案涉房屋作抵押，向郝霖借款55万元，并将案涉房屋的《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书(非住宅房屋》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》、结算单交给郝霖。2017年12月1日，王鹏禹到西安区征收经办中心补办上述拆迁手续，上述手续上加盖“原件丢失，查档补办”章，并由西安区征收经办中心经办人签字。2017年12月7日，王鹏禹（甲方）和刘中文（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定:经甲乙双方充分协商，甲方将自己所有的门市房屋出售给乙方，双方就相关事宜达成如下协议：一、门市房屋所处位置和面积阳光新城A12楼109和211室。性质:门市，建筑面积分别为108.97平方米和108.78平方米，合计217.75平方米。二、门市房屋出售价款：大写壹佰叁拾万元，小写1,300,000.00元。三、价款给付方式：1、由胡万胜代付现金陆拾万元（600,000.00元)。2、乙方银行汇款染拾万元(700,000.00元)。四、该门市尚未取得房屋产权证，待办证时甲方取得产权证后，必须将产权证过户到乙方名下。五、现该门市房出租给李胜经营饭店，本协议不影响租赁合同的效力。本协议生效后，从次月开始胡万胜代乙方向李胜收取租金。六、如甲方违约，应赔偿乙方因此造成的经济损失。并由保证人胡万胜、王广海、孙会承担连带赔偿责任。七、该门市房的《辽源市国有土地上房屋征收补偿协议书(非住宅房屋》、《西安区棚户区改造回迁安置合同》甲方已交给乙方保存。此协议双方签字按指印生效,此协议一式五份，甲乙双方及保证人各一份。当日，孙会出具收条，载明“今收到刘中文购王鹏禹位于阳光新城A12号楼109室、211室营业用房款陆拾万整，¥600,000.00元人民币现金，经王鹏禹同意，父母代收此款”。经查明上述60万元并非当日给付现金，系2014年孙会向刘中文所借借款。当日刘中文通过中国银行辽源市分行向王鹏禹转账汇款70万元，附言为购房款。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，关于《房屋买卖协议书》的性质问题，刘中文主张是房屋卖合同法律关系，王鹏禹、孙会予以否认，称该协议系“名为买卖，实为抵押借款的合同”，根据查明事实，130万元房款中有60万元系借款，刘中文在汇款70万元时在附言为购房款，附言为汇款人汇款时填写，仅能证明汇款人单方意思表示，不能证明收款人的意思表示，结合证人胡万胜称因为借款利息加上进户费用才将房屋价款定为130万元，故双方签订的《房屋买卖协议书》应认定为以买卖合同形式为民间借贷合同提供担保，并非真正的买卖合同法律关系。另，《房屋买卖协议书》签订时，刘中文已经明知案涉房屋系拆迁安置房屋，存在登记障碍，其对未能办理过户登记存在过错，应认定因其自身原因未办理过户登记。刘中文提供的证据不足以证实其满足上述排除执行的全部条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转让经登记发生效力。案涉房屋仍系拆迁安置房屋，安置协议仍登记在王鹏禹名下，案涉房屋尚未发生物权转移，故刘中文不享有所有权。综上所述，刘中文的诉讼请求缺乏依据，不予支持。因涉及刘正斌、关敏的查封并非首次查封，系轮候查封，尚未产生查封效力，故刘中文对刘正斌、关敏的起诉，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定判决:驳回刘中文的诉讼请求。案件受理费16,500.00元，由刘中文负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本案争议焦点问题：刘中文对案涉房屋是否享有所有权及其他足以阻却人民法院强制执行的合法民事权益。 本院认为：一、刘中文对案涉房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记是不动产物权变动的公示方法，基于买卖行为的不动产物权变动，不仅需要有合法有效的买卖合同，也需要有过户（移转）登记。本案中，刘中文主张买卖取得房屋所有权，但实际上并没有办理房屋过户登记手续，案涉房屋所有权人仍为王鹏禹，刘中文对案涉房屋不享有所有权，其主张对案涉房屋的所有权没有事实和法律依据，其确认所有权的诉讼请求，本院不予支持；二、刘中文是否享有其他足以阻却人民法院强制执行的合法民事权益。刘中文是否享有无过错善意买受人的物权期待权，以排除法院强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项基本条件进行审查。该法条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。即使对刘中文与王鹏禹签订的《房屋买卖协议》的效力瑕疵忽略不计，单从该规定第四项“非因买受人原因未办理过户登记”要求的条件，刘中文明知“案涉房屋为政府征收回迁安置房屋，办理产权过户登记存在法律上、政策上的障碍”（见刘中文上诉状第5页上数第三、四行）仍付款购买，有悖真实善意购买人的正常心理，应当认定为“因买受人自身原因未办理过户登记”。即刘中文的权利主张不符合上述规定的四个要件，刘中文不享有无过错善意买受人的物权期待权，不能排除法院强制执行。刘中文的上诉主张，不能成立，本院不予支持。 综上，刘中文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实事实清楚、适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,500.00元(刘中文垫付)，由刘中文负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈传冬 审判员  温桂杰 审判员  鲁银辉 二〇二〇年二月二十四日 书记员  李 尧