江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初1548号原告南通市崇川区任港街道办事处，住所地南通市外环西路315号。法定代表人耿拥军，主任。委托代理人卢伟（特别授权），江苏高仁律师事务所律师。被告南通锦欣酒店管理有限公司，住所地南通市外环西路112号。法定代表人张跃，总经理。委托代理人丁颖（特别授权），江苏山水律师事务所律师。原告南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）与被告南通锦欣酒店管理有限公司（以下简称锦欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢伟、被告法定代表人张跃及委托代理人丁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任港街办提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年3月4日前未支付的综合费127.5万元，并按合同约定支付,滞纳金自2016年3月5日起至实际给付之日；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年5月20日，南通市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告向金源公司承租位于南通市外环西路112号原新韩服饰大楼一幢及相邻配电房一幢（产权证号为崇政房（企）字第××号，总建筑面积为6004.29㎡），租赁期间自2008年5月25日起至2018年5月24日止，前五年综合费为160万每年，后五年综合费为170万每年。2015年1月19日，原告与金源公司签订《房屋转让合同》，合同约定自2015年6月5日以后的租金由原告收取，租金归原告所有。后原告多次要求被告支付综合费，被告拒付。为维护原告权益，提起诉请。被告锦欣公司辩称：1.原告主张所依据的房屋转让合同虚假，原告不享有对案涉房屋收益和处分的权利，不具有主张出租的主体资格，被告虽与金源公司签订过合同，但不是原告举证的合同，原告和金源公司签订的合同为拆迁合同，周边房屋已进入拆迁阶段，原告与金源公司虚构买卖合同，实质为拆迁补偿合同，是为了掩盖被告享有拆迁权益，损害了被告权益和拆迁秩序，因此为无效合同。原告与金源公司所谓的合同不是普通民事合同，而涉及到集体土地及上面房屋买卖，政府项目立项审批等，任港街办未能提供上述行为的合法依据。2.租赁期间因电路问题给被告造成了损失，被告保留提起反诉的权利。3.滞纳金主张不成立，2015年5月被告就租金支付事宜发函给金源公司和原告，未能得到答复，导致无法交纳租金，因此不应支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁合同补充协议、接处警登记表、政府信息公开答复书、公证书、南通市政府行政复议决定书（通政复决131、132、144、130号）、致搬迁户的一封公开信、财政局政府信息公开答复书、记账凭证、拨款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．任港街办提供的房屋所有权证书，证明任港街办为案涉租赁房屋的所有权人。锦欣公司对该证据不予认可，任港街办提供了证据原件供法庭核对，本院对该证据的真实性予以确认。在该房屋所有权证书被撤销前，其合法性本院予以确认。2.任港街办提供的房屋转让合同，证明任港街办与金源公司就案涉租赁房屋签订转让合同。锦欣公司对该证据不予认可，认为任港街办与金源公司之间实质是拆迁合同。任港街办提供了证据原件供法庭核对，本院对该证据的真实性予以确认。锦欣公司认为任港街办与金源公司之间实质是拆迁合同关系，但未能提供征收决定、公告等证据证明案涉租赁房屋属于拆迁范围并已实施拆迁，锦欣公司的该主张，本院无法确认。3.任港街办提供的房屋租赁合同，证明金源公司与锦欣公司签订租赁合同。锦欣公司对该证据不予认可，任港街办提供了证据原件供法庭核对，本院对该证据的真实性予以确认。4.任港街办提供金源公司于2015年1月7日发给锦欣公司的函，证明锦欣公司盖章确认放弃优先购买权。锦欣公司对该证据不予认可。任港街办提供了证据原件供法庭核对，锦欣公司法定代表人张跃对证据原件上“张跃”的签名及锦欣公司的盖章均予以否认，但未能提供相应的反驳证据，也未提出鉴定申请，本院对该证据的真实性予以确认。5.任港街办提供的2015年1月29日函、挂号信回执，证明金源公司于2015年1月29日以挂号信方式向锦欣公司法定代表人张跃送达通知，告知锦欣公司租赁房屋已出售给任港街办，2015年6月5日后的租金交给任港街办。锦欣公司对该证据不予认可，任港街办提供的证据系复印件上加盖金源公司公章。因任港街办未能提供证据原件，本院对该证据无法确认。6.任港街办提供的移交清单，锦欣公司对该证据不予认可，任港街办提供了证据原件供法庭核对，本院对该证据真实性予以确认。7.锦欣公司提供的律师函、告知函、EMS回单，证明锦欣公司多次发函给金源公司，告知装修停业的损失，通知任港街办提供证明案涉房屋为其所有的材料，未收到回复。锦欣公司提供了EMS寄件人存单原件供核对，未能补充提供EMS签收情况证明。本院对锦欣公司寄出上述函件的事实予以确认，但对是否送达任港街办的事实无法确认。8.锦欣公司提供的照片，证明因配电房老化、电路短路造成的经营损失，客房未能装修使用造成的损失，保留反诉的权利。因锦欣公司未能提供原件，本院对该证据无法确认。9.锦欣公司提供的房屋评估报告复印件两份，任港街办对该证据不予认可，因锦欣公司未能提供原件，本院对该证据无法确认。10.锦欣公司提供的进账单、转账凭证，锦欣公司提供了证据原件供法庭核对，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月20日，金源公司（甲方）与锦欣公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：锦欣公司向金源公司租赁位于南通市外环西路112号原新韩服饰大楼一幢及相邻配电房一幢（产权证号为崇政房（企）字第××号，总建筑面积为6004.29㎡），租赁期限自2008年5月25日起至2018年5月24日止，前五年综合费为160万每年，后五年综合费为170万每年。租赁期内综合费用每半年缴纳一次，在前次费用期满前10天缴纳。租赁期间，房屋的维修及费用：凡涉及房屋主体结构部分（柱、梁、板、基础）由甲方承担，但甲方不承担维修期间乙方的经营损失，但由乙方原因造成的维修甲方不予承担；其余的维修及费用由乙方自行承担，因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。乙方应配备专业人员对配电、消防设施进行日常管理和维护，并承担相关安全责任。公共配电房的设备更新维护由甲方负责。租赁期间，甲、乙双方不得提出终止合同。若在租赁期内遇到拆迁终止合同，不作为违约，由甲、乙双方共同参与处理乙方在租赁期间内的装潢和经济损失的合理补偿事宜。租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期交付费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用的万分之五向乙方加收滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2014年7月24日，金源公司（甲方）与锦欣公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（五）》。补充协议约定，甲、乙双方经友好协商，并充分考虑大楼周边道路栅栏、停车及车辆管理、商圈调整、车站搬迁、用电、一二层停租等多种因素的影响及目前经营面临暂时困难，同意对双方于2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议作如下修订：一、自2014年12月5日起，甲方同意乙方每年应向甲方缴纳的综合费用按140万元人民币计算，在租赁合同规定的租赁期限内，该项综合费用不再递增。以上条款建立在以下两个条件之上：第一，在乙方按照合同能及时支付综合费用，如乙方出现未能按照合同及时支付综合费用的情况则以上条款立即作废，每年综合费用仍按2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》的标准执行。第二，在合同期限内，如遇到本租赁房屋拆迁，乙方向甲方支付部分已减免的租金，该租金金额应双方协商认可。二、2014年12月4日前的综合费用，乙方尚欠综合费用44.5万元，甲方同意减为40万元，但乙方应在本补充协议签订三日内，向甲方支付该项费用，逾期仍按所欠44.5万元综合费用缴纳。三、本协议为2011年10月28日双方签署补充协议之最终补充，此后在合同履行期间，乙方不得再就综合费用的缴纳问题上，向甲方再次提出减、免、缓之请求，也不得超出双方原签订房屋租赁合同约定外要求甲方承担任何义务。2015年1月7日，金源公司函告锦欣公司，案涉租赁房屋以3080万元对外出售（资金在买卖协议签订后7天内全部到位），征求锦欣公司意见是否行使优先购买权。锦欣公司在函告上回复“同意放弃购买权”。2015年1月19日，金源公司与任港街办签订《房屋转让合同》，金源公司将案涉的上述出租房屋转让给任港街办，转让价款为3080万元，转让价款中不包含原承租户的装璜。合同对房屋租赁情况进行了说明并约定：金源公司原与锦欣公司的租赁期限至2018年5月24日止，目前年租金为140万元，2015年6月5日以前的租金金源公司已收取。自2015年6月5日以后的租金由任港街办收取，租金归任港街办所有。任港街办向南通市崇川区人民政府借款3080万元支付了上述转让价款。2015年5月28日，锦欣公司委托律师向任港街办发出2015年下半年房租相关事宜的律师函。2015年10月10日，锦欣公司分别向任港街办、金源公司发出停电损失通知函。2015年11月24日，锦欣公司分别向任港街办、金源公司发出关于再次停电事宜通知函。锦欣公司未能提供上述函件已送达的证据。另查明，案涉租赁房屋土地属于集体所有。2015年10月23日，任港街办取得案涉租赁房屋的村镇房屋所有权证［崇政房（民）字第201501号］。关于租金的支付，锦欣公司认为其支付了2015年全年的租金共1341212元。其提供的证据：2014年5月30日付20万元，2014年6月20日付5万元，2014年7月24日付10万元，2014年7月30日付291212元。2014年12月5日至2015年1月6日五次付款共70万元。本院认为，本案争议焦点为：1.原告任港街办是否为案涉租赁合同的主体。2.被告锦欣公司已付综合费用至什么时间。3.综合费用的计算标准。关于原告任港街办是否为案涉租赁合同的主体问题。案涉租赁合同的出租方原为金源公司。在租赁期内，金源公司将租赁房屋出售给任港街办，任港街办也取得相应的村镇房屋所有权证，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，金源公司与锦欣公司的租赁合同仍然有效，任港街办作为新出租人继承原出租人金源公司的合同权利与义务。任港街办具备案涉租赁合同的主体资格。关于锦欣公司已付综合费用的问题，本院考虑以下因素：1.根据租赁合同约定，综合费用每半年支付一次，在前次费用期满前10天缴纳。锦欣公司举证的最后一批70万元缴纳时间为2014年12月5日至2015年1月6日，距离2015年下半年综合费用缴纳期限半年之久，作为2015年下半年综合费用的可能性不大，而作为2015年上半年综合费用与合同的约定更吻合。2.根据锦欣公司提供的2014年7月24日补充协议确定的事实：截止2014年7月24日，对于2014年12月4日前的综合费用，锦欣公司尚欠综合费用44.5万元。补充协议约定，金源公司同意将所欠综合费用减为40万元，但锦欣公司应在补充协议签订三日内，向金源公司支付该项费用，逾期仍按所欠44.5万元综合费用缴纳。对照锦欣公司举证的另外4笔2014年5月至7月缴纳的综合费，其中2笔共计25万元发生在2014年7月24日之前，显然属于补充协议确定的2014年12月4日前的综合费用。其余2笔7月24日的10万元、7月30日的291212元，与减免后欠付的40万元相近，也属于2014年12月4日前的综合费用。综上所述，锦欣公司主张的已支付2015年全年综合费用事实与其提供的证据相矛盾，本院仅能认定其支付了2015年上半年综合费用70万元。关于综合费用的计算标准。根据锦欣公司与金源公司的房屋租赁合同约定，综合费用为每年170万元。虽然锦欣公司与金源公司签订的房屋租赁合同补充协议（五）补充约定，锦欣公司每年应缴纳的综合费用按140万元计算，在租赁合同规定的租赁期限内，该项综合费用不再递增，但是补充协议还约定，如锦欣公司出现未能按照合同及时支付综合费用的情况则以上条款立即作废，每年综合费用仍按2008年5月20日签署的《房屋租赁合同》的标准执行。根据锦欣公司提供的证据，其仅支付了2015年6月5日前的综合同费用。锦欣公司虽然否认收到金源公司2015年1月29日关于租赁房屋转让的通知函，但是锦欣公司于2015年5月28日委托律师向任港街办发出律师函表明，锦欣公司清楚金源公司向任港街办转让租赁房屋的事实，仅对房屋转让合同的合法性及租赁房屋为任港街办合法所有提出质疑。在此情况下，锦欣公司既未继续向金源公司支付综合费用，也未向任港街办支付综合费用，属于未按《房屋租赁合同》及时支付综合费用，因此2015年6月5日以后仍应按照2008年5月20日《房屋租赁合同》的标准每年170万元计算综合费用。综上所述，金源公司与锦欣公司签订的房屋租赁合同及补充协议未违反法律法规禁止性规定，应为有效。金源公司将租赁房屋转让给任港街办，原房屋租赁合同仍然有效，任港街办承担原出租方的权利义务。锦欣公司未按原房屋租赁合同的约定向任港街办支付综合费用，构成违约，应承担支付综合费用并给付违约金的违约责任。原告任港街办的诉讼请求，本院予以支持。至于被告锦欣公司提出的电路问题给其造成的损失，因其未提出反诉，本案中不予处理。如确实存在，锦欣公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百六十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：被告南通锦欣酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付向原告南通市崇川区任港街道办事处2016年3月4日前的综合费127.5万元，并按每日万分之五给付逾期付款违约金（2016年3月5日起至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16276元，由被告南通锦欣酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16276元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审 判 员  余雪松审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一七年三月三十日书 记 员  朱路遥