广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初5290号原告：中国建设银行股份有限公司江门市分行，住所地广东省江门市建设二路102号。负责人：康扬，该银行行长。委托诉讼代理人：毛艳萍，广东汉铎律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：曾德军，广东汉铎律师事务所律师，一般授权。被告：李义，男，1994年3月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：江门市恒鑫房地产开发有限公司，住所地广东省江门市蓬江区龙湾东路35号301之一。法定代表人：杨景成，是该司的经理。委托诉讼代理人：黄耀斌，是该司的员工。原告中国建设银行股份有限公司江门市分行（以下简称“建设银行江门分行”）诉被告李义金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序。2019年8月23日，原告建设银行江门分行向本院提出申请，要求追加江门市恒鑫房地产开发有限公司（以下简称“恒鑫公司”）作为本案的被告参加诉讼，本院采纳其申请，通知恒鑫公司作为被告主体参加诉讼。2019年11月19日公开开庭进行审理，原告建设银行江门分行的委托诉讼代理人毛艳萍、被告恒鑫公司的委托诉讼代理人黄耀斌到庭参加诉讼。被告李义经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行江门分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告李义立即向原告清偿贷款本金414886.07及其利息（按照合同约定的贷款利率、罚息利率计息和结息，直至还清欠款之日，暂计至2019年4月2日为3060.57元）；二、判令被告李义承担原告为实现债权而支付的律师代理费27821元；三、请求被告恒鑫公司对第一、第二项债务承担连带保证责任；四、判令被告李义以位于江门市××室之抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先偿还第一、二项债务；五、判令两被告承担本案一切的诉讼费用。事实和理由：2015年9月28日，被告李义与原告签订合同编号为440670239-2012-20151091756的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定被告李义向原告借款44万元用于购置位于江门市××室房产。贷款期限为360个月，即从2015年9月28日起至2045年9月28日；贷款利率为基准利率下调10%，即贷款月利率为3.86250‰，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，若中国人民银行调整贷款基准利率，则本合同项下的贷款利率也进行调整，调整日是每年的1月1日；贷款还款方式是等额本金还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2264.85元。《借款合同》约定以登记被告李义名下的位于江门市××室为贷款本息等应付款项提供抵押担保,并在合同签订后办理了抵押登记。《借款合同》签订后，原告按照合同约定向被告发放了44万元贷款。但是，被告并未按合同约定按月履行还款义务，经原告多次催收仍拒绝偿还。截至2019年4月2日，被告总共拖欠贷款本金414886.07及相应的利息、罚息共3060.57元，被告的行为已经构成违约，并导致原告产生了27821元律师费支出的损失。根据被告与原告签订的《借款合同》第十六第一款第一项、第十七条第二项的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李义立即清偿《借款合同》项下的贷款本金414886.07及其利息。根据被告恒鑫公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》第六条第二款约定：在原告将贷款资金划入借款人银行账户之日起，至办妥房地产权证和他项权利证并交由原告保管之日止，若借款人未按时履行还款义务，则被告恒鑫公司对该笔贷款承担连带保证责任，担保范围包括贷款本金、利息以及原告为实现债权而发生的诉讼费用、律师费等有关费用。因借款人未按时履行还款义务，且至今未办妥房地产权证和他项权利证，依约，被告恒鑫公司应当对本案贷款承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告建设银行江门分行向本院提交的证据有：1、身份证；2、《个人住房（商业住房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》；3、中国建设银行个人贷款对账单；4、委托代理协议和律师费凭证；5、楼宇抵押贷款合作协议、律师函、不动产登记证明；6、个人住房差别化服务承诺函。被告李义没有答辩，在举证期限内无举证。被告恒鑫公司辩称：1、原告要求答辩人承担本案律师费不合理，现有的法律法规关于律师费承担的规定较少，也仅仅适用于部分领域，本案并不属于应由被告承担律师费的情形，是否聘请律师是当事人的权利而不是必须行为。原告与答辩人签订的楼宇抵押贷款合作协议是原告提供的格式合同，协议书中所有条款均为原告事先拟定好，双方的权利义务不平等，特别是协议中保证责任的范围，除了本金利息还要求答辩人对诉讼费、财产保全费、差旅费、律师费等费用提供保证，加重了答辩人的义务，属于无效条款。原告是否向委托律师所真实支付委托代理费存疑，原告提供的两张支付凭证是否为本案的律师代理费尚不能确定，一笔费用同一天支付但收款账号不一致，两张支付凭证编号相差甚远，两笔转账用途为转账而非本案的代理律师费，出现上述疑点答辩人认为原告并没有真实支付本案代理费。2、答辩人不应对本案借款合同纠纷承担担保责任，至今尚未办妥产权证为原告与被告的原因造成，答辩人与李义签订商品房买卖合同，李义购买了恒鑫御园一座230号单元，答辩人在帮被告李义办理涉案房屋产权登记时，被告李义没有提供办理所需的完整资料，至今仍无法提供预购登记证明，预购登记证明的原件在原告方处，原告不提供给被告导致产权证无法办理，这完全是原告与被告李义的原因，与我司无关。恒鑫御园一座118户中有112户已经在2018年5月前把产权证陆续办妥，办妥率95%以上。如果原告与被告李义能及时提供办证资料，涉案房屋在2018年5月份前即可办妥产权证。原告所主张要求答辩人承担担保责任的前提将并不存在，故此答辩人不应对原告与被告李义之间的借款合同纠纷承担担保责任；3、如果答辩人要承担担保责任，担保也只属于补充担保责任，本案的标的物江门恒鑫御园1座2302于2016年5月27日办理了预购商品房抵押权预购设立登记，并出具了相关登记证明[粤（2016）江门不动产证明第000485号）]权利人即本案的原告，义务人为本案被告李义，根据物权法第176条的规定，原告应先以物的担保实现债权，答辩人仅在实现债权的不足部分承担担保责任。被告恒鑫公司在举证期限内无举证。原告建设银行江门分行所举证据，因无相反证据反驳，且与其陈述的事实能相互印证，本院经审查后，对原告建设银行江门分行所举证据予以认定，并根据该证据查明如下事实：2015年9月28日，原告建设银行江门分行与被告李义签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440670239-2012-20151091756）。合同主要约定：被告李义向原告建设银行江门分行贷款44万元用以购买位于江门市××室房屋;贷款人将款项一次性划入被告恒鑫公司账户，账号：44×××54；贷款期限为360个月（即2015年9月28日至2045年9月28日）；贷款利息按月计付，执行浮动利率，在基准利率水平上下调10.0%，即贷款月利率为3.86250‰；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；按月等额本息还款，每月还款本息2264.85元，以委托扣款的方式在借款人指定的账户（账户名称：李义，账号：62×××41）还款；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人自愿以贷款所购买的位于江门市××室房屋向原告建设银行江门分行提供抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；如被告李义出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形的，原告建设银行江门分行有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费等费用均由借款人承担。2014年11月27日，被告恒鑫公司作为甲方，原告建设银行江门分行作为乙方，双方共同签订《楼宇抵押贷款合作协议》，主要约定：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于江门（市）××号（或地段）的经批准命名为恒鑫御园商品楼宁进行抵押贷款合作；在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的每一笔住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），提供无条件、不可撤销的连带保证；在乙方提供阶段性放款服务的情况下，甲方除承担办妥抵押登记（备案）手续至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》并交乙方保管之日止的保证责任外，还承担以下所列第1.2．种保证期限内的连带担保责任：1.在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止。2．在现楼确权过程中先放款情况，保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管之日止；甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。另被告恒鑫公司出具《个人住房贷款差别化服务承诺函》，向原告建设银行江门分行承诺：1．我司在贵行开立的保证金存款账户（账号为／）中存足了个人住房贷款金额的／%的保证金后，经贵行同意在抵押登记手续办妥前发放个人住房贷款。2．保证金作为贵行在办妥抵押登记手续前发放的个人住房贷款的担保。3．在贷款发放之日起六十个工作日之内（每笔贷款单独计算）不能办妥抵押登记手续的，不论任何原因，贵行可通过以下两种方式之一要求保证方履行保证责任：(1)我司在收到贵行发出的局面通知时以支票形式代偿借款人所欠银行利息及相关费用，包括但不限于借款合同所列的债权本金、利息（含罚息）、违约金等款项。(2)贵行可直接从保证金账户扣收借款合同所列的债权本金、利息（含罚息）、违约金等款项，如保证金账户内资金不足的，贵行可从保证方在贵行开立的任一账户中扣划。具体款项同上款。4．其他操作程序按贵行现行有关规定执行。请贵行给予批准办理为盼。合同签订后，原告建设银行江门分行按合同约定将借款44万元划付给被告李义指定的账户，被告李义在《个人贷款支付凭证》借款人处签名确认；另原告建设银行江门分行与被告李义于2016年5月27日办理了江门市××室房屋的抵押权预告登记[粤（2016）江门市不动产证明第0004850号]。合同履行期间，被告李义自借款后，自2017年10月起没有按时足额偿还借款本息给原告建设银行江门分行，原告建设银行江门分行遂向本院提起诉讼。经原告建设银行江门分行核算，截至2019年4月2日，被告李义尚欠原告借款本金414886.07、利息（含罚息）3060.57元。另查，原告建设银行江门分行委托广东汉铎律师事务所律师处理本案诉讼事宜，并支付律师代理费27821元。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告建设银行江门分行是具有金融业务经营权的企业，原告建设银行江门分行与被告李义签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告恒鑫公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致合意，是双方的真实意思表示，对借款金额、还款期限、还款方式、利息标准、违约责任、担保方式等权利义务进行了明确约定，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，对双方有约束力。上述借款合同签订后，原告建设银行江门分行依约发放了贷款。被告李义在收到贷款后，应当按照合同约定履行还款义务。但被告李义借款后仅偿还了部分借款，自2017年10月起没有再按合同约定履行过还款义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告建设银行江门分行举证《个人贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》以证实被告李义在贷款发放后，没有按时足额偿还欠款本息，截至2019年4月2日，被告李义尚欠原告建设银行江门分行借款本金414886.07、利息（含罚息）3060.57元。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，如被告李义在本合同项下的借款本息发生逾期，原告建设银行江门分行有权要求被告李义一次性偿还尚欠的贷款本息，因此，原告建设银行江门分行据此要求被告李义偿还借款本金414886.07及相应利息，符合法律规定，本院予以支持。关于律师代理费的问题。原告建设银行江门分行举证《委托代理协议》和银行回单以证明原告建设银行江门分行为本案支付了律师代理费27821元，且原告建设银行江门分行与被告李义在《个人住房（商业用房）借款合同》中明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费等由借款人负担，故原告建设银行江门分行要求被告李义承担因本案支付的律师代理费27821元，理据充分，本院予以支持。关于抵押物的问题。被告李义提供抵押的位于江门市××室房屋已依法办理了抵押权预告登记，该抵押行为有效，在被告李义作为债务人不履行债务时，原告建设银行江门分行作为债权人有权依照物权法、担保法的规定以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价值范围内享有优先受偿的权利。关于被告恒鑫公司的责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，本案中，被告恒鑫公司与原告建设银行江门分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》以及出具《个人住房贷款差别化服务承诺函》，作为本案所涉金融借款的保证人，就涉案债务向原告建设银行江门分行提供连带责任担保，保证担保的范围为抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等），保证期间自原告将贷款资金划入银行账户之日起至办妥《房地产权证》和《他项权证》，并交由原告保管之日止。因此，原告建设银行江门分行根据上述约定要求被告恒鑫公司对涉案借款本息承担连带清偿责任，合法合理，证据充分，本院予以支持。被告李义经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告建设银行江门分行提交的证据进行质证及对原告建设银行江门分行主张的事实进行抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李义应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司江门市分行偿还借款本金414886.07以及相应的利息、罚息（计至2019年4月2日利息、罚息3060.57元，自2019年4月3日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定利息、罚息计算至本判决规定的款项付清之日止）；二、被告李义应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司江门市分行支付律师代理费27821元；三、如被告李义未能偿还上述款项，原告中国建设银行股份有限公司江门市分行对位于江门市蓬江区恒鑫御园1幢2302室房屋经折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；四、被告江门市恒鑫房地产开发有限公司对被告李义的上述债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7986.51元，保全费2770元，两项合计诉讼费10756.51元，由被告李义、江门市恒鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  罗虹毅人民陪审员  陈彩萍人民陪审员  黎剑樱二〇一九年二〇一九年十二月二十三日法官助理彭泽华书记员刘丽婷