四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初6877号 原告（案外人）：肖学平，男，1969年6月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周婧，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115200611590953。 委托诉讼代理人：谢代兵，四川舟度律师事务所实习律师，证号22121909110063。 被告（申请执行人）：田红疆，男，1974年7月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：吕丹枫，四川胜邦律师事务所律师，执业证号15115201410420130。 第三人（被执行人）：周财忠，男，1970年3月6日出生，汉族，户籍地：浙江省瑞安市，经常居住地：四川省宜宾市翠屏区。 第三人：孙正宇，女，1996年12月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：金贤芳，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201511290795。 原告肖学平与被告田红疆，第三人周财忠、孙正宇案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告肖学平的委托诉讼代理人周婧、谢代兵，被告田红疆的委托诉讼代理人吕丹枫、第三人孙正宇的委托诉讼代理人金贤芳均到庭参加诉讼，第三人周财忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告肖学平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决停止执行（2016）川1502执恢206号裁定：即停止对位于宜宾市翠屏区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。2、请求人民法院依法确认原告对案涉房屋享有租赁权，由第三人孙正宇继续履行原租赁协议；3、被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2015年12月20日，原告与周财忠、蒋光红就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为8年（从2016年1月1日起至2023年12月31日止），每年租金10万元，共计80万元，一次性先付20万元，2016年7月付60万元。协议签订后，原告当天通过银行转账方式向周财忠转账了20万元，2016年7月8日，原告通过银行转账方式向蒋光红转账了60万元。原告对于案涉已设定抵押权的情况毫不知情，周财忠、蒋光红从未告知原告该房产已设定抵押的情况，原告应属于善意第三人。根据《合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。案涉房屋是先有原告与第三人的租赁关系，后有被告债权的形成，宜宾市翠屏区人民法院依法拍卖后，所有权虽然发生了变动，但不影响租赁协议的效力，因此，应当由新的所有权人继续履行原租赁协议。综上所述，案涉房屋的租赁合同关系属实，原告作为善意第三人，有权要求新的买受人即本案第三人孙正宇继续履行原租赁协议。为维护原告合法权益，根据《民法通则》、《民事诉讼法》以及《合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决支持。 被告田红疆辩称：原告与周财忠、蒋光红的房屋租赁关系不真实，根据交易明细清单，我有理由认为原告与蒋光红恶意串通。蒋光红、周财忠成立的宜宾市阿中美容美发有限责任公司，其注册地址系案涉房屋，该营业执照因两年未年检于2016年6月24日被依法吊销，若原告与周财忠、蒋光红系真实的租赁关系，则在租赁时，原告应要求该营业执照所注册的地址变更或注销该营业执照，否则在租赁期间原告无法办理新的营业执照。双方约定的租赁时间长达8年之久，且全部租金一次性全部支付，该情况不符合市场规律及市场行情，也不符合正常交易模式。若周财忠、蒋光红系正常的租赁，原告还应提供交纳保证金的依据以及注册在本案涉案房屋地址的营业执照作为证据，证明其租赁房屋的事实。原告请求人民法院判决停止执行宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502执恢206号裁定：即位于宜宾市翠屏区房屋的执行，该请求无法定理由及事实依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条之规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，不动产上存在租赁权，不是阻却人民法院执行的法定情形，故原告的请求不应得到法院的支持。原告主张的租赁权不适用善意取得制度，且原告在租赁时，未尽到自己的审慎义务要求出租人提供房屋当时的状态，故自身存在过错。另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押在前的，租赁关系不得对抗已设立的抵押权。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，在本案中，抵押人周财忠、蒋光红在未经抵押权人宜宾县信用合作联社洞天街分社同意的情况下，将已抵押的房屋出租给原告且未书面告知原告房屋已抵押的事实，现银行抵押权已实现，租赁合同对受让人孙正宇不具有约束力。给原告造成的损失应由抵押人周财忠、蒋光红承担赔偿责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人孙正宇称：原告肖学平与第三人周财忠签订的《房屋租赁协议》晚于案涉房屋的抵押登记时间，系“抵押在先租赁在后”。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，原告与周财忠的租赁合同对受让人孙正宇不具有约束力。原告诉称对案涉房屋抵押一事不知情、其属于善意第三人于法无据。因为案涉房屋的抵押权已按法律规定办理了抵押登记，原告作为承租人在签订租赁合同前随时可以去核实。原告不能以自己不作为来对抗案涉房屋的抵押权，其不属于善意第三人。关于原告诉称根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”之主张，我方认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条均规定了“买卖不破租赁”的例外情形：即抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，抵押权人四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司莱茵支行为实现抵押权已按照法律规定向宜宾市翠屏区人民法院申请实现担保物权，宜宾市翠屏区人民法院已按照法律规定出具了实现抵押权的民事裁定书，该裁定生效后，四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司莱茵支行向宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行，且案涉房屋因拍卖成交业已实现抵押权。因此原告请求由第三人孙正宇继续履行原租赁协议无法律依据，应予驳回。按照法律规定，孙正宇已依法取得位于鲁家园街22号1栋1层1号房屋的所有权，其有权要求肖学平按照市场价支付自孙正宇取得房屋所有权之日起至实际腾空交付房屋之日止期间的占有使用费，对此孙正宇保留诉权。即便是肖学平想继续使用案涉房屋，其也应按照法律规定与孙正宇友好协商，另行签订租赁合同。若肖学平认为周财忠将已抵押的财产出租造成其损失，其应另案诉讼，而不应再占有使用案涉房屋。综上，请求人民法院依法驳回原告肖学平的诉讼请求。 第三人周财忠未作答辩。 本院组织各方当事人当庭交换证据并进行举证、质证，对各方当事人真实性均无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：宜宾市翠屏区房屋（即案涉房屋）原系周财忠、蒋光红共同共有。2014年3月，周财忠向宜宾县信用合作联社洞天街分社（现几经更名为：四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司莱茵支行，以下简称金江农商行莱茵支行）贷款150万元，周财忠将案涉房产为该笔债务提供抵押担保，并于2014年3月25日办理了抵押登记。 2015年3月，周财忠因差欠被告田红疆170000元到期未还，后于2016年3月再次向田红疆借款70000元到期未还；田红疆遂于2016年8月向宜宾市翠屏区人民法院起诉，宜宾市翠屏区人民法院于2017年2月14日作出（2016）川1502民初4618号民事判决书，判决：周财忠于本判决生效之日起30日内偿还田红疆借款本金240000元及资金利息。 2018年5月，金江农商行莱茵支行向宜宾市翠屏区人民法院申请实现担保物权，宜宾市翠屏区人民法院立案受理后，于2018年6月22日作出（2018）川1502民特82号民事裁定书，裁定：准许拍卖、变卖被申请人周财忠、蒋光红共同所有的位于四川省宜宾市翠屏区（房屋他项权证号：宜宾市房他证翠屏区字第××号），申请人金江农商行莱茵支行对变价后所得款项在150万元债权范围内优先受偿。 上述判决、裁定均发生法律效力后，周财忠未履行生效法律文书确定的义务，田红疆、金江农商行莱茵支行均向宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行，宜宾市翠屏区人民法院立案受理后，在执行过程中，宜宾市翠屏区人民法院依法拍卖了周财忠、蒋光红共同共有的房屋：宜宾市翠屏区房屋（即案涉房屋）。2019年9月15日，买受人孙正宇以1992427.92元的最高价竞得该房屋。2019年9月24日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2016）川1502执恢206号执行裁定，裁定案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人孙正宇。宜宾市翠屏区人民法院于同日向宜宾市不动产登记中心发出协助执行通知书。2019年8月8日，宜宾市翠屏区人民法院依法告知案外人肖学平，要求肖学平将案涉房屋腾空后交付宜宾市翠屏区人民法院，肖学平以其对该房屋享有租赁权为由拒绝腾退，并向宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议。 另查明:2015年12月20日，周财忠、蒋光红（甲方、出租人）在未经抵押权人金江农商行莱茵支行同意的情况下就案涉房屋与案外人肖学平（乙方、承租人）签订了《房屋租赁协议》，协议约定：1、甲方同意乙方租用位于鲁家园街22号某号共1间；2、租期8年（从2016年1月1日起至2023年12月30日止），每年租金10万共80万，一次性先付20万，2016年7月付60万元……。肖学平于签订协议当日向周财忠账户转账20万元，周财忠、蒋光红在签订《房屋租赁协议》后将案涉房屋交付肖学平使用。2016年7月8日，肖学平向蒋光红账户转账60万元。 肖学平于2019年10月就案涉房屋提出执行异议，认为其属于善意的第三人，故应由新的所有权人孙正宇继续履行原租赁协议，宜宾市翠屏区人民法院于2019年10月23日作出（2019）川1502执异130号执行裁定书，认为案涉房屋属于“先抵后租”，现案涉房屋已由宜宾市翠屏区人民法院依法拍卖，抵押权人金江农商行莱茵支行的抵押权已实现，肖学平与周财忠、蒋光红之间的《房屋租赁协议》对买受人孙正宇不具有约束力，故肖学平的理由不能成立，即裁定：驳回肖学平的异议请求。肖学平不服该裁定，遂提起执行异议之诉。 本院认为：本案系原告肖学平在田红疆与周财忠民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的案外人执行异议之诉，本案争议焦点为原告肖学平与周财忠、蒋光红之间建立的租赁关系是否足以排除强制执行以及《房屋租赁协议》是否对买受人孙正宇具有约束力？本案中，案涉房屋的原所有权人周财忠于2014年3月25日将案涉房屋办理了抵押登记，肖学平与周财忠、蒋光红签订《房屋租赁协议》的时间是2015年12月20日，故案涉情形属于“先设立抵押权后成立租赁”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定：“抵押权人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故在“先抵押后租赁”之情形下，承租人不得以其原有的租赁关系对抗申请执行人（抵押权人），现案涉房屋经依法拍卖后，抵押权人金江农商行莱茵支行的抵押权已实现，该租赁合同对买受人孙正宇不具有约束力。 原告主张本案应适用“买卖不破租赁”之原则，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”，故“先抵押后租赁”属于“买卖不破租赁”之例外情形。 原告称其系不知情的“善意第三人”，应当支持其诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意第三人仅适用于无处分权人转让动产或不动产予受让人之时，本案原告系承租人，不适用“善意取得”之情形，加之其自述未查看房屋所有权证原件，也未核实房屋是否存在抵押之情形，故其并不属于“善意第三人”之情形。 综上，原告与周财忠、蒋光红之间建立的租赁关系不能阻却执行，《房屋租赁协议》对买受人孙正宇不产生约束力。原告请求人民法院判令停止对宜宾市翠屏区房屋的执行以及确认其对案涉房屋享有租赁权并由第三人孙正宇继续履行《房屋租赁协议》的请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告肖学平的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告肖学平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 王 利 人民陪审员 文 宏 人民陪审员 胡泽宁 二〇二〇年二月二十四日 法官 助理 赵 雪 书 记 员 李 苇