广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25860号上诉人（原审被告、反诉原告)：前潮资产管理（深圳）有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：唐瑛。委托诉讼代理人：杜心朦，广东百業時代律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，广东百業時代律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市宝安区住房保障事务中心，住所地：深圳市宝安区新安街道甲岸路17号。法定代表人：李远征。委托诉讼代理人：陈庆标，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭黛莹，广东宝城律师事务所实习律师。上诉人前潮资产管理（深圳）有限公司因与被上诉人深圳市宝安区住房保障事务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初6674号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人前潮资产管理（深圳）有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019)粤0306民初6674号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定与客观事实不符。根据被上诉人提交的证据可以看出，上诉人直至2016年10月19日方才进行验收并签署移交和验收清单，于2016年10月21日方才签订物业管理服务协议，足以证明上诉人主张《深圳市房屋租赁合同》的实际签订日期为2016年10月25日，合同中虽然书明起租日期为2016年9月26日，但一审判决仅根据该合同条款而不顾客观情况的变化认定合同权利与义务，显然对上诉人不公平。即便按照合同所述内容，在上诉人尚未验收涉案房屋的时间段至少是2016年9月26日至2016年10月19日，亦即是说，单从被上诉人提交的验收单即可证明，至少在这一时间段涉案房屋没有实际交付给上诉人。一审判决由上诉人承担未实际占有房屋期间的责任，显然不符合双方签订合同、约定免租期的最初目的，因此，合同免租期应当以实际签订租赁合同之日起算计算免租期区间，即2016年10月25日至2017年4月24日。二、一审判决对被上诉人的违约情形未予处理。一审判决在认定被上诉人是否应当向上诉人开具发票的事实时，忽略了一件重要事实，即双方在《深圳市房屋租赁合同书》中明确约定被上诉人收取租金时，应当向上诉人开具税务发票，在庭审中被上诉人又称该租金属于非税收入。是否为税务发票对上诉人而言具有现实的税务意义，而被上诉人作为公开招标的主体，有义务在签订合同时向上诉人说明到底是开具税务发票还是非税凭证。被上诉人签订合同和履行合同的不统一，应当认定其在履行合同中存在违约行为，相应降低上诉人在合同中的违约责任比例。三、一审判决对上诉人经济损失的认定不当。一审判决称：“被告未提交任何证据证明深圳合众艾特信息技术有限公司提前解除合同的原因是无法办理租赁凭证，被告应承担举证不能的不利后果，其主张是原告的原因导致其给予深圳合众艾特信息技术有限公司2个月免租期租金损失，缺乏事实依据，本院不予支持。”该认定忽略了重要事实，其结论是不当的。无法办理租赁凭证是客观存在的事实，无论上诉人与深圳合众艾特信息技术有限公司是不是因为无法办理租赁凭证而解除合同，无法办理租赁凭证也必然会阻却上诉人与该公司租赁合同的继续履行，而被上诉人应当承担无法办理租赁凭证的责任。因此，被上诉人应当对上诉人77572元经济损失予以赔偿。而一审判决将举证责任分配给上诉人，实属不当。综上所述，本案系上诉人通过公共投标渠道，获得本案涉案房产的承租权，在双方履行合同的过程中可以看出，被上诉人可以随意更改己方履行内容，甚至延迟交付房屋、延迟签订租赁合同，还要上诉人按照合同写明的内容而非实际的客观情况来承担责任，可见该合同关系的不平等。而一审判决对事实认定不清，使得上诉人的合法利益在唯一的司法救济途径也无法得到保护，因此上诉人现提起上诉，请求依法维护上诉人的合法权益。二审庭审中，上诉人补充如下：一、关于上诉状房屋实际的交付时间以及房屋延期交付是被上诉人原因所导致的，根据证据显示，被上诉人提交的关于减免涉案商铺租金的复函中称，如果再行免租，会违反招投标法的禁止性规定。从该复函可以看出，被上诉人拒绝上诉人延长免租期的理由是，违反招投标，而非因上诉人原因导致房屋延期交付。其次，被上诉人该种答复不仅说明了延期交付房屋是被上诉人的过错，更违反了招投标合同中的明确约定，在招投标合同中双方约定如果房屋延期交付，上诉人有权要求顺延相应的免租期，双方可以通过签字确认。但被上诉人此种答复显然与合同约定不符，被上诉人称“其无权决定延长免租期”，这就说明在合同签订的当时，要么是被上诉人作出了自己无权承诺事项的保证，要么就是被上诉人拒绝上诉人延展相应的免租期理由，不符合法律规定和双方约定。通过被上诉人在一审提交的证据清单可以看出，原本被上诉人在关于减免涉案商铺的复函之前，拟提交一份申请报告书，而该份申请报告书是由上诉人向被上诉人提交的，其中就写明了由于被上诉人的原因房屋延期交付，按照合同约定，上诉人向被上诉人申请延长相应的免租期，因此才产生了后来的这份复函，而被上诉人在一审时准备提交该份报告书，并且写在证据清单中，实际提交的证据却将该份申请报告书抽出。这说明被上诉人十分清楚该申请报告书中所书的内容，证明了房屋延期交付是被上诉人的过错导致的。上诉人是通过被上诉人对页码的编排看出该证据是在后期提交所抽出的，因为证据目录写的28页至36页是这几份证据，从28页开始就是减免的复函，前面的申请报告书明显被对方抽出了。二、针对被上诉人开具发票的法定和约定义务以及对上诉人的实际影响我方补充意见如下。1、开具发票，根据增值税暂行条例第1条和第2条规定，所有的单位都必须缴纳增值税，没有规定政府部门、事业单位等收取租金不需要缴纳增值税并开具增值税发票，被上诉人具有开具增值税发票的法定义务。2、根据企业所得税法第7条、第26条的规定，也仅列明了不征税收入和免税收入，如被上诉人非要将其解释为非税收入，也仅可以解释为类似于企业所得税的说法。3、关于合同约定的义务，根据租赁合同第4条的约定，被上诉人在收取租金时要向上诉人开具税务发票，非税收入是相对税收收入而言，是政府收税的两种分类，没有任何的法律法规明文规定非税收入票据等同于增值税发票，或该非税收票据可以作为增值税进项税额扣除的法定凭证。被上诉人开具非税收入票据不能等同于已经履行了租赁合同中约定的开具发票的义务。4、开具增值税发票对上诉人的意义以及上诉人因被上诉人拒绝开具发票而导致的损失，对于被上诉人来说，开什么类型的发票没有影响，但是对于上诉人来说，增值税发票是可以作为进项税额抵扣凭证的。可以将上诉人的经营成本计算，具体计算数字如下，合同约定含税月租金为583844.26元，其中增值税税额为27802.11元，如被上诉人开具增值税发票，承租人每月可抵扣增值税进项27802.11元。其他的每月还需缴纳附加税费12%，每月合计税费3336.25元，8年的承租期上诉人共多缴税额合计2989282.56元。综上所述，无论是房屋延期交付，还是拒绝上诉人提出的延展免租期的要求，还是拒绝开具增值税发票，均属于被上诉人违约，而上诉人并没有拒绝缴纳该缴纳的租金，只是希望由于被上诉人的违约行为，导致上诉人的实际损失能够得到相应的补偿。因此，一审判决认定事实不清，侵害了上诉人的利益，请求二审法院依法予以改判，或裁定发回重审。被上诉人深圳市住房保障事务中心对上诉人前潮资产管理（深圳）有限公司答辩称：我方认为一审查明事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。深圳市住房保障事务中心一审的诉讼请求为：1、前潮资产管理（深圳）有限公司立即向深圳市住房保障事务中心交纳欠交租金人民币3,637,565.90元及违约金，违约金分别从2017年7月6日以人民币583,844.36元为基数按日千分之二、从2017年9月6日以人民币583,844.36元为基数按日千分之二、从2017年10月6日以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2017年11月6日以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2017年12月6日以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2018年1月6日以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2018年2月1日以人民币64,431.58元为基数按日千分之二，均计至实际支付租金之日止（违约金暂为200万元）；2、深圳市住房保障事务中心不予退还前潮资产管理（深圳）有限公司保证金人民币3,503,065.56元；3、本案的诉讼费由前潮资产管理（深圳）有限公司承担。前潮资产管理（深圳）有限公司一审的反诉请求为：1、确认涉案房屋的免租期顺延一个月，即前潮资产管理（深圳）有限公司享有的免租期的日期为2016年10月26日至2017年4月24日；2、免租期抵扣前潮资产管理（深圳）有限公司一个月租金人民币583,844.26元；3、深圳市住房保障事务中心因无法协助办理租赁凭证导致前潮资产管理（深圳）有限公司的经济损失77,572元；4、本案的诉讼费用由深圳市住房保障事务中心承担。原审法院经审理查明，2016年7月20日前潮资产管理（深圳）有限公司以投标方式中标取得宝安区西乡街道宝和苑一、二层商铺的承租权，商铺所在的宝和苑项目于2012年10月24日取得建设工程规划许可证。2016年9月13日深圳市住房和建设局向深圳市住房保障事务中心发出《关于宝和苑商铺租赁合同签订工作的函》，称前潮资产管理（深圳）有限公司已于2016年9月6日缴纳了宝和苑商铺6个月的租赁保证金，根据《宝和苑招租公告》的相关规定，要求前潮资产管理（深圳）有限公司于2016年9月26日前与其签订宝和苑商铺的租赁合同，并要求前潮资产管理（深圳）有限公司在正式签订合同前与宝和苑小区物业管理单位深圳市方益物业管理有限公司办完商铺交接工作和签订物业移交协议。2016年10月18日深圳市住房保障办公室向前潮资产管理（深圳）有限公司发出《关于签订宝和苑商铺租赁合同的催告函》，称2016年9月13日宝安区住建局向前潮资产管理（深圳）有限公司发出《关于宝和苑商铺租赁合同签订工作的函》，2016年9月30日委托广东淳锋律师事务所发出《律师函》，两次催告前潮资产管理（深圳）有限公司按照《宝和苑商铺招租公告》与其签订租赁合同，前潮资产管理（深圳）有限公司以各种理由拖延履行签订项目租赁合同的义务，再次函告前潮资产管理（深圳）有限公司办理签订合同事宜，否则视为前潮资产管理（深圳）有限公司自动放弃中标资格。之后，深圳市住房保障办公室（作为甲方）与前潮资产管理（深圳）有限公司（作为乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市西乡街道宝和苑一、二层商铺出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计6211.77平方米，租赁期限为2016年9月26日至2024年9月25日，其中2016年9月26日至2017年3月25日为免租期，2017年3月26日至2017年9月25日期间的月租金为人民币583,844.26元、2017年9月26日至2018年9月25日期间的月租金为人民币601,361.45元，乙方应于每月5日前交纳租金，乙方若逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按逾期未交付租金总额的2‰向乙方收取违约金；甲方应于2016年9月26日前将租赁房屋交付乙方使用，甲方交付房屋时可向乙方收取六个月租金数额的租赁保证金即人民币3,503,065.56元、预交水电费和物业管理费押金人民币300,000元；合同附页第七条第14项约定本项目合同备案均由乙方负责（自行承担相关费用），甲方不负责合同备案工作；该合同的落款时间为2016年9月26日。后因宝安区政府职能部门调整，原宝安区住宅局负责管理的住房移交至深圳市住房和建设局，并登记在住建局下属的深圳市住房保障事务中心（即本案深圳市住房保障事务中心）名下，由深圳市住房保障事务中心享有业主权利。之后，涉案物业又无偿划转给深圳市公共物业运营管理中心，2018年6月28日深圳市住房保障事务中心（作为甲方）、前潮资产管理（深圳）有限公司（作为乙方）及深圳市宝安公共物业运营管理中心（作为丙方）三方签订《租赁合同主体变更协议书》，约定2018年2月1日前原合同出租方（合同甲方）的权利义务仍由甲方享有和承担，相关合同争议及法律责任由甲乙双方协商解决和承担，与丙方无关；2018年2月1日之后，原合同出租方（合同甲方）的权利、义务由丙方享有和承担，2018年2月1日起的租金由乙方直接缴交给丙方。该协议书第三条约定：甲方已收取乙方的租赁保证金即预交水电费、物业管理费押金由甲丙双方进行交接，乙方予以配合，具体程序为：乙方在本协议签订后10天内将原保证金单据退回甲方，甲方向乙方出具收条，甲方在收到乙方退回原保证金单据后一个月内按程序将保证金转到丙方指定账户，同时甲方将乙方退回的原保证金单据复印件加盖财务印章交给丙方作为开具收款票据的依据，丙方收到上述款项和单据复印件后10天内开具新的收款票给乙方，并将收款收据复印件加盖财务章交给甲方，因乙方已实际缴纳保证金，无论甲丙双方是否按期交接均视为乙方保证金即押金缴纳义务已完成。该协议书第四条约定：该物业出具正式房产证之前，租赁物业按原合同记载面积计收租金，该物业获得有关部门出具正式房产之后，如出现房产证记载面积与原合同面积有出入，则以房产证出具日期为时间节点按房产证记载面积计收租金，有关三方均不就房产证出具之前的面积差额及租金差额进行追偿。该协议书第五条约定：本协议书构成对原合同的有效补充、变更，其余内容按原合同履行。另查明，前潮资产管理（深圳）有限公司主张涉案《深圳市房屋租赁合同》的实际签订日期为2016年10月25日，迟延签订合同的原因是涉案商铺不具备移交条件，因迟延签订合同和迟延交付商铺，合同约定的免租期和租期应相应顺延；深圳市住房保障事务中心主张对于实际签订合同的时间不清楚，但合同明确约定了起租期为2016年9月26日，且深圳市住房保障事务中心已多次催告前潮资产管理（深圳）有限公司签订租赁合同，是深圳市住房保障事务中心拖延签订合同，深圳市住房保障事务中心主张的免租期顺延无合同依据。前潮资产管理（深圳）有限公司提交的商场消防系统验收单、商铺钥匙移交清单、商场玻璃门窗验收单、商场水电验收单、宝和苑小区商铺物业管理服务协议显示涉案商铺的物业管理方于2016年9月26日签署了上述移交和验收清单及物业管理服务协议，前潮资产管理（深圳）有限公司于2016年10月19日进行了验收并签署了上述移交和验收清单、于2016年10月21日签署了物业管理服务协议。庭审中，深圳市住房保障事务中心、前潮资产管理（深圳）有限公司双方确认，前潮资产管理（深圳）有限公司已向深圳市住房保障事务中心缴交了2017年4月至2017年6月和2017年8月的租金，未向深圳市住房保障事务中心缴交2017年6月26日至2017年7月25日和2017年8月26日至2018年2月1日期间的租金。前潮资产管理（深圳）有限公司称未缴交租金的原因是深圳市住房保障事务中心不能开具税务发票，深圳市住房保障事务中心一审庭后向法庭回复称涉案租金系非税收入，前潮资产管理（深圳）有限公司持通知书到银行缴款，银行即会将相应的《广东省非税收入（电子）票据》给到前潮资产管理（深圳）有限公司，深圳市住房保障事务中心即履行了合同约定的义务。深圳市住房保障事务中心提交的证据《宝安区非税收入缴款通知书》上缴款注意事项第4条和第5条载明交款人可当场获取财政票据，而前潮资产管理（深圳）有限公司提交的《广东省非税收入（电子）票据》亦说明前潮资产管理（深圳）有限公司已取得已缴租金的相应票据。再查，前潮资产管理（深圳）有限公司主张因深圳市住房保障事务中心不配合其办理租赁合同备案，导致其次承租人与其解除租赁合同，造成前潮资产管理（深圳）有限公司2个月免租期的损失。为证明其主张，前潮资产管理（深圳）有限公司向法庭提交了其于2018年4月20日向深圳市住房保障事务中心出具的《工作联系函》、深圳市宝智城科技发展有限公司与深圳合众艾特信息技术有限公司签订的关于宝和苑2013-2015房屋的《房屋租赁合同》为证。深圳市住房保障事务中心对《工作联系函》予以认可，但主张办理租赁凭证并非深圳市住房保障事务中心的合同义务，应由前潮资产管理（深圳）有限公司自行办理；深圳市住房保障事务中心对深圳市宝智城科技发展有限公司与深圳合众艾特信息技术有限公司签订的关于宝和苑2013-2015房屋的《房屋租赁合同》不予认可，主张与其无关。原审法院认为，涉案商铺已于2012年取得建设工程规划许可证，前潮资产管理（深圳）有限公司通过招投标方式取得承租权并与深圳市住房保障办公室签订了涉案《深圳市房屋租赁合同》，深圳市住房保障事务中心继受取得涉案商铺的相关权利，与前潮资产管理（深圳）有限公司构成了合法有效的房屋租赁合同关系，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。本案中，前潮资产管理（深圳）有限公司主张因双方实际签订合同的时间为2016年10月25日，晚于合同约定的起租期一个月，故合同约定的免租期应顺延一个月并以一个月免租期抵扣一个月租金。原审法院认为，双方的合同明确约定了免租期的期间为2016年9月26日至2017年3月25日，并无任何合同条款约定免租期可以顺延；合同虽然约定了在深圳市住房保障事务中心迟延交付房屋的情况下，前潮资产管理（深圳）有限公司可要求将合同有效期顺延，但本案前潮资产管理（深圳）有限公司未提交充分有效的证据证明迟延交房的原因在于深圳市住房保障事务中心，亦未提交证据证明深圳市住房保障事务中心同意了将合同有效期顺延，不能以此推定免租期可以顺延。因此，前潮资产管理（深圳）有限公司诉请确认免租期顺延一个月，并以免租期抵扣一个月租金，无合同依据，原审法院不予支持。关于前潮资产管理（深圳）有限公司诉请的因无法办理租赁凭证导致其经济损失人民币77572元。本案中，前潮资产管理（深圳）有限公司提交了两个案外人即深圳市宝智城科技发展有限公司、深圳合众艾特信息技术有限公司签订的关于宝和苑2013-2015房屋的《房屋租赁合同》，拟证明深圳合众艾特信息技术有限公司在合同期满前解除了租赁合同，但前潮资产管理（深圳）有限公司未提交任何证据证明深圳合众艾特信息技术有限公司提前解除合同的原因是无法办理租赁凭证，前潮资产管理（深圳）有限公司应承担举证不能的不利后果，其主张是深圳市住房保障事务中心的原因导致其给予深圳合众艾特信息技术有限公司2个月免租期租金损失，缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于深圳市住房保障事务中心诉请的租金和违约金。前潮资产管理（深圳）有限公司抗辩称其拒绝缴纳租金有法律依据，理由是深圳市住房保障事务中心未按照合同约定出具税务发票、未协助办理租赁凭证、未延长免租期。本案中，前潮资产管理（深圳）有限公司向深圳市住房保障事务中心开具了宝安区非税收入交款通知书，该通知书已明确告知深圳市住房保障事务中心可在缴费当场取得财政票据，该财政票据具有法律效力，可用作财务记账凭证，应视为深圳市住房保障事务中心已履行了出具相应票据的合同义务，而深圳市住房保障事务中心拖欠租金且拒不缴纳，故无法取得欠缴租金的财政票据，是其自身行为导致的后果；办理租赁凭证并非合同约定的深圳市住房保障事务中心的义务，即使协助办理租赁凭证是合同的附随义务，前潮资产管理（深圳）有限公司提交的证据《工作联系函》也仅能证明前潮资产管理（深圳）有限公司迟至2018年4月20日才向深圳市住房保障事务中心要求提供组织机构代码证复印件，但此时涉案租赁合同的权利义务已转移至深圳市公共物业运营管理中心，前潮资产管理（深圳）有限公司以此为由拒不缴交2018年2月1日前的租金，明显缺乏事实依据；至于延长免租期的问题，上文已作论述，不再赘述。综上，前潮资产管理（深圳）有限公司拒绝按照合同约定期限缴交租金的抗辩理由不成立，缺乏事实和合同依据，原审法院不予采信。一审庭审中，深圳市住房保障事务中心、前潮资产管理（深圳）有限公司双方确认前潮资产管理（深圳）有限公司未向深圳市住房保障事务中心交纳2017年6月26日至2017年7月25日、2017年8月26日至2018年2月1日的租金，但因三方签订的《租赁合同主体变更协议书》第二条约定2018年2月1日起的租金由前潮资产管理（深圳）有限公司直接向深圳市公共物业运营管理中心缴交，故前潮资产管理（深圳）有限公司无须向深圳市住房保障事务中心缴交2018年2月1日起的租金；按照合同约定，前潮资产管理（深圳）有限公司应于2017年7月5日前缴交2017年6月26日至2017年7月25日期间的租金人民币583,844.26元、于2017年9月5日前缴交2017年8月26日至2017年9月25日期间的租金人民币583,844.26元、于2017年10月5日前缴交2017年9月26日至2017年10月25日期间的租金人民币601,361.45元、于2017年11月5日前缴交2017年10月26日至2017年11月25日期间的租金人民币601,361.45元、于2017年12月5日前缴交2017年11月26日至2017年12月25日期间的租金人民币601,361.45元、于2018年1月5日前缴交2017年12月26日至2018年1月25日期间的租金人民币601,361.45元、于2018年2月5日前缴交2018年1月26日至2018年1月31日期间的租金人民币116,392.54元（601,361.45元÷31天×6天），以上租金合计人民币3,689,526.86元。本案中，深圳市住房保障事务中心诉请的租金总额为人民币3,689,526.85元，低于原审法院核算的金额，是其对自身权利的处分，原审法院予以确认。至于违约金，前潮资产管理（深圳）有限公司主张日千分之二的违约金计算标准过高，请求调整，原审法院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，前潮资产管理（深圳）有限公司应从每月缴交期限届满之次日起按照所欠租金金额为计算基数向深圳市住房保障事务中心计付违约金。但深圳市住房保障事务中心在庭审中变更其关于违约金的诉请，具体为：违约金分别从2017年7月6日以人民币583,844.36元为基数按日千分之二、从2017年8月6日起以人民币583,844.36元为基数按日千分之二、从2017年10月6日起以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2017年11月6日起以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2017年12月6日起以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2018年1月6日起以人民币601,361.45元为基数按日千分之二、从2018年2月1日起以人民币64,431.58元为基数按日千分之二均计至实际支付租金之日止。其中“从2018年2月1日起以人民币64,431.58元为基数”中的基数人民币64,431.58元低于原审法院核算及其主张的2018年1月26日至2018年1月31日期间的租金数额，是其对自身权利的处分，原审法院予以确认，而从2018年2月1日起计算不符合合同约定，原审法院按照合同约定从2018年2月5日起予以支持。关于深圳市住房保障事务中心诉请的不予退还保证金人民币3,503,065.56元。本案中，前潮资产管理（深圳）有限公司所欠租金为2018年1月31日前的租金，虽然前潮资产管理（深圳）有限公司的违约行为符合合同约定的没收租金保证金的条件，但深圳市住房保障事务中心、前潮资产管理（深圳）有限公司及案外人深圳市公共物业运营管理中心于2018年6月28日签订了《租赁合同主体变更协议书》，该协议中已对涉案的租赁保证金作出了处理，该租赁保证金在深圳市住房保障事务中心与案外人深圳市公共物业运营管理中心之间进行交接，前潮资产管理（深圳）有限公司予以配合，最终由深圳市住房保障事务中心将涉案保证金支付至案外人深圳市公共物业运营管理中心的银行账户，该《租赁合同主体变更协议书》合法有效，且租赁合同主体已按照协议书的约定进行了变更并已实际履行，应视为深圳市住房保障事务中心在2018年6月28日已经放弃了没收租赁保证金的权利；而且，在《租赁合同主体变更协议书》未解除的情况下，深圳市住房保障事务中心主张没收租赁保证金，将导致《租赁合同主体变更协议书》的履行困难，有违诚实信用原则，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、前潮资产管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起三日内向深圳市住房保障事务中心缴交2017年6月26日至2017年7月25日、2017年8月26日至2018年1月31日期间的租金人民币3,689,526.85元，并支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利利率上浮50%的标准，分别以人民币583,844.26元为计算基数从2017年7月6日起计算、以人民币583,844.26元为计算基数2017年8月6日起计算、以人民币601,361.45元为计算基数从2017年10月6日起计算、以人民币601,361.45元为计算基数从2017年11月6日起计算、以人民币601,361.45元为计算基数从2017年12月6日起计算、以人民币601,361.45元为计算基数从2018年1月6日起计算、以人民币64,431.58元为计算基数从2018年2月5日起计算，均计至租金实际付清之日止）；二、驳回深圳市住房保障事务中心的其他诉讼请求；三、驳回前潮资产管理（深圳）有限公司的其他反诉请求。如付款义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费人民币76,148元，由前潮资产管理（深圳）有限公司负担人民币47,130元、深圳市住房保障事务中心负担人民币29,018元；反诉受理费人民币5,207元，由前潮资产管理（深圳）有限公司负担。本院二审查明，2016年10月24日，广东钧霆律师事务所受前潮资产管理（深圳）有限公司的委托，向深圳市住房和建设局发律师函要求顺延免租期，函中载明：“截止2016年10月20日至，除租赁合同相应顺延无法达成一致意见外，租赁合同及补充合同的其他条款都已协商一致，贵局与委托人在2016年10月24日签署了宝和苑商铺租赁合同及补充合同，因招标文件要求租赁合同签订时间为2016年9月26日前，故租赁合同及补充合同中合同签订时间为2016年9月26日。”根据该律师函可以查明，在正式合同签订前，上诉人已经提出相应顺延免租期，深圳市住房和建设局并未同意。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、免租期是否应顺延一个月；二、被上诉人是否存在违约。对于争议焦点一，本院认为，根据广东钧霆律师事务所2016年10月24日所发律师函可以看出，招标文件要求租赁合同签订时间为2016年9月26日前。深圳市住房和建设局2016年9月13日已经发函催促上诉人在9月26日前签订正式合同。双方在正式合同签订前，上诉人已经提出相应顺延免租期的要求，在未获同意的情况下，上诉人本可选择放弃签订合同，但最终上诉人同意倒签合同日期为2016年9月26日，并在合同中明确确定免租至2017年3月25日，视为放弃该期限利益。同时，虽然合同第八条规定延迟交房，乙方可要求将合同有效期顺延，双方应书面签字确认。本案中，未能在9月26日实际交房的原因是延迟订立合同，上诉人没有提交证据证明被上诉人对延迟签订合同存在过错，被上诉人也没有书面签字确认有效期顺延。上诉人要求免租期顺延一个月，缺乏依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，上诉人主张被上诉人不配合办理租赁合同备案，本院认为，双方合同已经约定合同备案均由上诉人负责并承担相关费用。同时，上诉人也没有提交证据证明上诉人与案外人提前解除租赁合同的原因是无法办理租赁凭证，上诉人该主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未按合同约定向其开具增值税发票。本院认为，合同并未约定需要开具增值税发票，被上诉人系行政事业单位，代行管理国有资产，本案租金系非税收入，被上诉人已经向上诉人开具了非税收入交款通知书，凭该通知书到银行缴款后可当场取得财政票据，作为财务记账凭证，视为被上诉人已经履行了出具发票的义务，上诉人关于被上诉人违约的依据不足，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币81355元，由上诉人前潮资产管理（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年二月三日书记员  李 想附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。