上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初52587号原告(反诉被告)：夏广俊，男，1981年12月20日生，汉族，户籍地山东省，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：张昀，女，1982年9月11日生，汉族，户籍地山东省，现住上海市浦东新区。上述两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：陈秀国，上海市东策律师事务所律师。被告(反诉原告)：姜楠，男，1986年8月31日生，汉族，住上市。被告(反诉原告)：阮淑华，女，1954年11月26日生，汉族，住吉林省延吉市。上述两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：解冰，上海康程律师事务所律师。上述两原告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：王庆节，上海康程律师事务所律师。原告(反诉被告)夏广俊、张昀与被告(反诉原告)姜楠、阮淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。夏广俊、张昀及其委托诉讼代理人陈秀国及和姜楠、阮淑华的委托诉讼代理人解冰、王庆节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏广俊、张昀提出如下本诉请求：1、判令姜楠、阮淑华继续履行双方签署的坐落于上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的买卖合同，并协助夏广俊、张昀办理系争房屋的产权过户手续；2、判令姜楠、阮淑华支付违约金人民币(以下币种相同)50万元；3、案件受理费由姜楠、阮淑华承担。事实和理由：2015年12月25日，夏广俊、张昀与姜楠、阮淑华就姜楠、阮淑华自己所有的面积为144.64平方米的系争房屋出售给夏广俊、张昀一事进行洽谈，并达成一致意见，即夏广俊、张昀以340万元的价格购买系争房屋。为了购买系争房屋，夏广俊、张昀将自己所有的坐落于上海市浦东新区华夏一路XXX弄XXX号XXX室面积为75.32平方米的房屋(以下简称101室房屋)以209万元的价格出售给他人。2016年初，因房价暴涨，姜楠、阮淑华又提出涨价，房价又从原来的340万元涨到376万，并声称如果不涨价就卖房了，因夏广俊、张昀为买系争房屋已经出售了自己的房子，如果不买，孩子将无法上学读书，故夏广俊、张昀只得同意以376万元的价格购买系争房屋。2016年5月，双方又一起到银行办理系争房屋的银行抵押贷款合同的签字手续，并预留了阮淑华的账户。2016年6月17日，贷款获得银行的批准，贷款合同生效。但姜楠、阮淑华却拒绝协助夏广俊、张昀办理产权过户手续，并明确告知夏广俊、张昀房屋拒绝出售给夏广俊、张昀。夏广俊、张昀为了购买系争房屋，出售了101室房屋，因房价暴涨，夏广俊、张昀如果不卖101室房屋，101室房屋现在的价格已接近300万元。姜楠、阮淑华辩称：不同意夏广俊、张昀的本诉请求，姜楠、阮淑华要求解除合同，并由夏广俊、张昀向姜楠、阮淑华支付违约金。夏广俊、张昀未按照合同约定付清房款，构成了违约，故要求解除合同。姜楠、阮淑华于2016年8月4日提出如下反诉请求：1、判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同书》及《上海市房屋买卖合同补充协议书》自反诉立案之日起解除；2、判令夏广俊、张昀支付违约金50万元；3、判令姜楠、阮淑华返还夏广俊、张昀已经支付的购房款132万元，扣除夏广俊、张昀支付的违约金50万元后实际返还夏广俊、张昀82万元。事实和理由：双方于2016年3月20日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，《合同》约定：姜楠、阮淑华将系争房屋出售给夏广俊、张昀，总价款340万元；2016年7月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，约定了付款事项。后双方又通过2016年3月20日签订的《房屋买卖合同书》(以下简称《合同书》)及同年3月22日签订的《上海市房屋买卖合同补充协议书》(以下简称《补充协议书》)变更了《合同》的相关条款：房屋总价确定为376万元；夏广俊、张昀应于2016年3月20日前支付17万元，同年4月30日前支付36万元，总计支付138万元，余款238万元须在2016年6月30日前支付给姜楠、阮淑华，不得拖欠(可延期15天)；若夏广俊、张昀不能按规定日期足额付给姜楠、阮淑华房款，应支付50万元违约金。合同签订后，截止2016年5月24日，夏广俊、张昀共支付姜楠、阮淑华购房款132万元，此后，夏广俊、张昀未向姜楠、阮淑华支付任何款项。夏广俊、张昀对姜楠、阮淑华的反诉请求辩称：不同意姜楠、阮淑华的反诉请求。姜楠、阮淑华的反诉请求不符合合同法规定的法定条件，合同法第94条规定了合同法解除条件。双方签署的合同中均没有约定解除条件，姜楠、阮淑华的解除合同没有合同和法律依据。姜楠、阮淑华代理人给夏广俊、张昀发信息，信息表示夏广俊、张昀在2016年7月15日之前支付全部房款就没有违约。本院庭审中，夏广俊、张昀及姜楠、阮淑华举证了沪房地浦字(2009)第012126号《上海市房地产权证》、《合同》、《合同书》、《补充协议书》、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、《营业执照》、《授权委托书》、《中国建设银行股份有限公司上海市分行个人住房(商业用房)抵押借款合同》、手机信息、付款凭证4张、《房屋买卖定金合同》、银行卡的交易明细清单等证据进行举证、质证，并由本院对夏广俊、张昀及姜楠、阮淑华的陈述记录在案，本院对上述证据及夏广俊、张昀及姜楠、阮淑华的陈述分析认证后认定事实如下：2015年12月25日，夏广俊、张昀与姜楠、阮淑华签订《房屋买卖定金合同》，约定系争房屋的总房价为340万元(该房价为姜楠、阮淑华净得)。2016年初，因房价暴涨，姜楠、阮淑华曾提出涨价，经双方协商将系争房屋的总价由340万元涨到376万元。双方于2016年3月20日签订《合同》，《合同》约定：姜楠、阮淑华将系争房屋出售给夏广俊、张昀，总价款340万元；2016年7月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；夏广俊、张昀未按合同约定期限付款的，每逾期一日，夏广俊、张昀应向姜楠、阮淑华支付逾期未付款的万分之三的违约金，合同继续履行；姜楠、阮淑华未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，姜楠、阮淑华应向夏广俊、张昀支付已收款万分之三的违约金，合同继续履行；经双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；……。《合同》补充条款(一)约定，姜楠、阮淑华同意将维修基金、有线电视和煤气初装费无偿转予夏广俊、张昀(若有)，姜楠、阮淑华收到夏广俊、张昀所有款项后7日内须将系争房屋交付给夏广俊、张昀，并对水、电、煤气、有线电视等费用进行结算，夏广俊、张昀接受后，系争房屋的管理和安全责任由夏广俊、张昀承担；双方于夏广俊、张昀办妥《上海市房地产权证》，且双方对系争房屋进行交接后7日内至物业处办妥维修基金的变更手续，并对水、电、煤气、有线电视的户名进行过户更名，过户手续费由夏广俊、张昀承担，且姜楠、阮淑华承诺交付房屋之日前向系争房屋所在的公安机关派出机构办理原有的户口的全部迁出手续，如逾期则姜楠、阮淑华按50元每日交付夏广俊、张昀，交接前各项欠款费由姜楠、阮淑华承担；如有一方违约导致本合同无法继续履行的，或违约日期15日以上的，则另一方有权单方解除本合同，违约方应按本合同约定的房屋总价的20%向守约方支付违约金(三日之内支付)，守约方还有权向违约方主张市场差价损失和本合同约定的日违约金，因一方违约产生的违约责任及法律后果由违约方承担，中介方不承担任何保证或连带责任，中介方仅对居间服务内容承担有限责任；……。《合同》附件三约定，夏广俊、张昀于2015年12月25日向姜楠、阮淑华支付定金25万元，于2016年2月支付房款36万元，于2016年3月20日支付房款17万元，于2016年4月30日前支付房款24万元，夏广俊、张昀向银行贷款238万元，并由银行直接支付给姜楠、阮淑华。签订《合同》当日，双方签订《合同书》，《合同书》约定：双方同意房屋总价变更为376万元(该价格为姜楠、阮淑华净得)；夏广俊、张昀向姜楠、阮淑华支付定金25万元，首付款113万元(不包括定金)夏广俊、张昀于2016年3月20日前付给姜楠、阮淑华77万元，于2016年4月30日前付给姜楠、阮淑华36万元，剩余238万元必须于2016年6月30日前付给姜楠、阮淑华，不得拖延，如夏广俊、张昀不能按规定日期足额付给姜楠、阮淑华房款，违约方除付房款外，再付给姜楠、阮淑华50万元违约金(定金的二倍)，追加利息(未付款部分的每日0.1%);姜楠、阮淑华配合夏广俊、张昀到房产部门办理过户手续,保证产权证合法有效,姜楠、阮淑华在规定时间(夏广俊、张昀结清全部房款)一个月内搬离系争房屋，姜楠、阮淑华保证水、电、燃气、物业费、电视费全部结清，夏广俊、张昀在不违约的情况下，姜楠、阮淑华不得将系争房屋卖给别人，姜楠、阮淑华违约赔偿夏广俊、张昀50万元；双方一致同意2015年12月25日签订的《房屋买卖定金合同》作废，以此合同为准，双方不得违约。后双方又于同年3月22日签订的《补充协议书》变更了《合同》及《合同书》的相关条款，《补充协议书》约定：房屋总价确定为376万元；夏广俊、张昀应于2016年3月20日前支付17万元，同年4月30日前支付36万元，总计支付138万元，余款238万元须在2016年6月30日前支付给姜楠、阮淑华，不得拖欠(可延期15天)；若夏广俊、张昀不能按规定日期足额付给姜楠、阮淑华房款，应支付50万元违约金。合同签订后，夏广俊、张昀共支付姜楠、阮淑华购房款132万元，其中于2015年12月25日支付定金25万元，于2016年2月4日支付60万元，于2016年3月23日支付17万元，于2016年5月24日支付30万元。2016年5月，双方共同到银行办理系争房屋的银行抵押贷款合同的签字手续，并预留了阮淑华的账户。2016年6月17日，夏广俊、张昀的贷款238万元获得银行的批准，贷款合同生效。2016年6月17日，夏广俊、张昀到姜楠、阮淑华家中要求姜楠、阮淑华办理系争房屋的产权过户手续，姜楠、阮淑华因夏广俊、张昀曾经有逾期付款的情形而担心夏广俊、张昀不能按期付清房款，故姜楠、阮淑华拒绝与夏广俊、张昀办理系争房屋的产权过户手续，并表示不出售系争房屋给夏广俊、张昀。本院认为：《补充协议书》、《合同书》系对《合同》的补充，应视为《合同》的一部分，《补充协议书》、《合同书》后于《合同》签订，《合同》约定内容与《补充协议书》、《合同书》的约定内容不一致的，应以《补充协议书》、《合同书》为准，《补充协议书》后于《合同书》签订，在《合同书》的约定内容与《补充协议书》约定内容不一致的，应以《补充协议书》为准。《合同》系双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于夏广俊、张昀要求判令姜楠、阮淑华继续履行双方签署的关于系争房屋的买卖合同，并协助夏广俊、张昀办理系争房屋的产权过户手续的本诉请求以及姜楠、阮淑华要求判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同书》及《上海市房屋买卖合同补充协议书》自反诉立案之日起解除的反诉请求之处理意见。《合同》约定，2016年7月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，夏广俊、张昀向银行贷款238万元，并由银行直接支付给姜楠、阮淑华；《合同书》约定，夏广俊、张昀向姜楠、阮淑华支付定金25万元，首付款113万元(不包括定金)夏广俊、张昀于2016年3月20日前付给姜楠、阮淑华77万元，于2016年4月30日前付给姜楠、阮淑华36万元，剩余238万元必须于2016年6月30日前付给姜楠、阮淑华；《补充协议书》约定，余款238万元须在2016年6月30日前支付给姜楠、阮淑华，不得拖欠(可延期15天)，若夏广俊、张昀不能按规定日期足额付给姜楠、阮淑华房款，应支付50万元违约金。夏广俊、张昀应于2016年4月30日前向姜楠、阮淑华支付房款138万元(含定金25万元)，但夏广俊、张昀实际于2016年4月30日前支付姜楠、阮淑华房款102万元(含定金25万元)、于2016年5月24日支付30万元。夏广俊、张昀未按期足额支付房款36万元，构成违约，但《补充协议书》并未约定姜楠、阮淑华可以根据夏广俊、张昀上述未足额支付房款的违约行为而解除合同，因此，夏广俊、张昀要求判令姜楠、阮淑华继续履行双方签署的关于系争房屋的买卖合同，并协助夏广俊、张昀办理系争房屋的产权过户手续的本诉请求，符合法律规定，予以支持；姜楠、阮淑华要求判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同书》及《上海市房屋买卖合同补充协议书》自反诉立案之日起解除的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。因双方在《合同书》中约定，变更后的房屋总价376万元为姜楠、阮淑华净得，故办理产权过户手续中产生的税费等由夏广俊、张昀负担。二、关于夏广俊、张昀要求判令姜楠、阮淑华支付违约金50万元的本诉请求及姜楠、阮淑华要求判令夏广俊、张昀支付违约金50万元的反诉请求之处理意见。夏广俊、张昀未按期足额支付房款36万元，构成违约，应按约向姜楠、阮淑华支付违约金50万元，因此，姜楠、阮淑华要求夏广俊、张昀支付违约金50万元的反诉请求，符合法律规定，予以支持。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《合同》约定，夏广俊、张昀应于2016年4月30日前支付姜楠、阮淑华房款138万元(含定金25万元)，双方于2016年7月31日前办理系争房屋的产权过户手续；但夏广俊、张昀仅按约于2016年4月30日前支付了房款102万元(含定金25万元)，夏广俊、张昀先未按期履行其支付姜楠、阮淑华房款的义务，姜楠、阮淑华依法行使后履行抗辩权，有权拒绝夏广俊、张昀要求姜楠、阮淑华配合办理产权过户手续的义务，姜楠、阮淑华拒绝配合夏广俊、张昀办理产权过户手续的行为，符合法律规定，不构成违约，故夏广俊、张昀要求姜楠、阮淑华支付违约金50万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)夏广俊、张昀与被告(反诉原告)姜楠、阮淑华继续履行双方所签订的关于上海市浦东新区川沙新镇华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同，被告(反诉原告)姜楠、阮淑华于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)夏广俊、张昀办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告(反诉原告)姜楠、阮淑华变更为原告(反诉被告)夏广俊、张昀，办理上述房屋的产权过户手续中产生的税费等由原告(反诉被告)夏广俊、张昀承担；二、原告(反诉被告)夏广俊、张昀于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)姜楠、阮淑华违约金50万元；三、驳回原告(反诉被告)夏广俊、张昀的其余本诉请求；四、驳回被告(反诉原告)姜楠、阮淑华的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40,880元，由原告(反诉被告)夏广俊、张昀负担4,000元，由被告(反诉原告)姜楠、阮淑华负担36,880元;反诉案件受理费13,960元，由原告(反诉被告)夏广俊、张昀负担4,400元，由被告(反诉原告)姜楠、阮淑华负担9,560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一七年三月十三日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。