江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1322民初7684号 原告：严培林，男，1973年10月12日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托代理人：孙云中，江苏华脉律师事务所律师。 被告：吴北方，男，1972年12月1日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托代理人：章伟，江苏德沛律师事务所律师。 委托代理人：吕双珍，女，1979年11月2日出生，江苏省新沂市人，居民，住江苏省沭阳县。 原告严培林诉被告吴北方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙云中两次开庭到庭参加诉讼、被告吴北方委托代理人章伟第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严培林向本院提出诉讼请求：一、判决被告承担迟延交房违约金149688元；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年8月6日签订房产转让协议，约定被告将其自建的位于沭阳县的房产（分四层）12000平方中第三层西南角200平方米的产权出售给原告，价格每平方米1350元，且约定无论房价涨跌，仍以每平方米1350元保持不变。协议签订后，原告依约支付了184800元现金给被告，被告承诺半年内交付房屋，若逾期则原告有权按已付房价款的月息3%计算违约利息。现因原、被告就逾期交房违约金数额不能达成一致意见，原告依法诉至法院要求处理。 吴北方辩称：一、原、被告签订房屋转让协议的事实无异议。但双方签订的该协议为无效合同，违约责任条款也应认定无效，故原告要求被告承担违约责任无法律依据；二、合同的第二条约定被告把西南角200平方米（建筑面积）的房屋出售给原告，合同上又以手写的方式注明，由双方捺了手印：“如有变化，可调换为西北角。”后来双方达成一致意见调换为西北角的房屋，并为原告间成了住宅房屋，故应认定为无效合同；三、如人民法院判决合同有效，则该厂房原告只能用于工业生产，不能用于居住。只能在厂房构架允许的情况下间隔房屋，不能在无承重墙的地方随便间隔而导致安全隐患。且厂房为一整体，如后期整栋厂房买卖租赁，原告需要配合，不得从中阻止。原告主张的违约金计算期限应为应交付之日即2014年2月6日起计算至2016年8月1日（此日由原告接收房屋并进行装修），另违约金标准过高，且应以已付房款为基准计算违约金，不能以总房款为基数计算违约金；4、另在本案中，原告在西南角的厂房为私自强占，且面积远远大于合同约定的200平方，抢占厂房和楼梯在内700平方以上，原告应与被告丈量相应的厂房面积，向被告退还多出的厂房，并向被告给付购房余款及多占房屋期间的使用费用，多占房屋使用费应参照合同违约金进行计算。 本案经审理认定事实如下：2013年8月6日，原告严培林与被告吴北方签订《房屋转让协议》一份，内容为：“卖方(以下简称甲方)，吴北方，住址产房；买方（以下简称）：严培林，住址：。经甲乙双方友好协商，甲方将孙圩村甲方盖好的房子第三层西南角200平方米以现金出售给乙方。第一条：房屋基本情况：甲方房屋坐落于沭阳县，共建12000平方米，房屋一、二层为厂房，三、四层为住房，该房土地所有权、使用权、房产证齐全。第二条、房屋面积、特殊约定：本合同甲方把第三层住房西南角200平方售给乙方（如有变化同层西北角按建筑面积），以法定代表人签字为准生效，每平方壹仟叁佰伍拾元整，共计贰拾染万元整，甲方双方不管以后房价上涨、下降，甲方还以当时价格壹仟叁佰伍拾元一平方保持不变。第三条、房产使用权：该房甲乙双方签字后生效，第三层（同上）西南角200平方使用权归乙方所有，甲方以后无权干涉。第四条、价格：按该房西南角售价为每平方壹仟叁佰伍拾元，总额为人民币贰拾染万元整。第五条、付款方式：乙方在签本协议时付甲方订金人民币壹拾捌万肆仟捌佰元整，余下款可由甲乙双方另行约定。第六、房屋交付期限：甲方应于协议生效日起6月内将该房交付于乙方，并将该房墙面、水电、灯等基本设施安装到位，不得以任何理由推托。第七条、甲方逾期付房责任：甲方如不按本协议第六条规定期限履行交于乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲立追究违约利息，按月息3%向甲方追究交于乙方，本协议继续履行，追究甲方违约责任。第八条、产权纠纷：甲方保证在交易时该房没有产权纠纷，有关指抵押、债务、税项等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第九条、本协议一式两份，甲方双方各执一份，双方签字后生产。甲方（法定代表人签字）：吴北方（法定代表人签字）：乙方：严培林，2013年8月6日。”协议签订后，原告向被告支付购房款184000元。 另查明：涉案房屋取得房屋产权证（规划用途为厂房）、国有土地权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。 本案在审理过程中本院组织原、被告到涉案房屋进行现场勘查，并分别与双方进行谈话。确认现场状况如下：涉案厂房第三层南侧约600平方米已由原告占有。与原告谈话，其自认于2015年9月中旬自行占有涉案厂房第三层南侧约600平方米厂房并进行装修。与被告谈话，其陈述涉案厂房建设后系打算出租或者出售，并未将厂房改成商品房来出租或者出售。 本案争议焦点为：一、原、被告之间签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；二原告主张要求被告支付逾期交房违约金如何计算。 关于第一个争议焦点：本院认为，涉案房屋取得房屋产权证、国有土地权证，故原、被告签订的房屋转让协议不违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，本院予以确认。被告辩称双方签订的合同为住房买卖协议，但经本院现场堪查及被告自认，双方签订转让协议时，被告并未将涉案厂房擅自改建成商品房进行出租或者出售，即并未改变涉案房屋性质，即使原告将厂房改建成住房也是原告取得房屋后的使用问题，并不影响双方签订的转让协议的效力。故对被告的辩解理由，本院不予采信。综上，本院依法认定原、被告签订的房屋转让协议合法有效。 关于第二个争议焦点：本院认为，根据双方协议约定，被告应于协议签订后六个月内将协议约定的房屋交付给原告，被告逾期未交付，存在违约行为，故原告要求被告支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告自认其于2016年9月中旬占有涉案房屋并进行装修，故本院依法认定原告主张的逾期交付违约金计算期限应自2014年2月7日计算至起诉之日（2016年5月27日）止符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交付违约金计算标准问题，被告辩称双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，并提出调整申请，本院参照被告因违约行为所获利润情况、涉案厂房同地段租金水平等因素综合考虑后，对原告主张的逾期交房违约金计算标准调整为按月利率2%计算。综上，原告主张的逾期交房违约金应以184800元为基数，自2014年2月7日起至2016年5月27日止，按月利率2%计算。 被告辩称原告私自强占被告所有的厂房和楼梯在内700平方以上，应向被告退还多占有的厂房，并向被告给付购房余款及多占房屋期间的使用费用与本案系不同法律关系，不宜一并处理，被告可另行诉讼，维护自身权利。 综上，调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吴北方应于本判决发生法律效力起十日内支付原告严培林逾期交房违约金（以184800元为基数，自2014年2月7日起至2016年5月27日止，按月利率2%计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、案件受理费3294元，由原告负担494元，被告负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3340元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。 审 判 长  肖 云 人民陪审员  马常会 人民陪审员  李克科 二〇一七年三月二十八日 法官 助理  陈颖慧 书 记 员  徐卫梅 书 记 员  咸军成 （附本案相关法律条文） 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。