江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6990号原告：项正岁，男，汉族，1984年9月8日生，住江西省上饶市广丰区。原告：邹留青，女，汉族，1985年6月19日生，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：黄晓杰，江苏周瑞昌律师事务所律师。被告：罗兵，男，汉族，1979年4月19日生，户籍地江苏省泗洪县，现住江苏省太仓市。被告：马秋月，女，汉族，1977年7月28日生，户籍地江苏省泗洪县，现住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：宣海东（代理上述二被告），江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小川（代理上述二被告），江苏金太律师事务所律师。原告项正岁、邹留青与被告罗兵、马秋月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序于2019年12月23日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告项正岁及其与邹留青共同委托诉讼代理人黄晓杰，被告罗兵、马秋月及共同委托诉讼代理人宣海东、刘小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项正岁、邹留青向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2019年5月11日签订的房屋买卖合同解除；2.判令两被告共同归还购房款50万元。事实和理由：原、被告双方于2019年5月11日签订房屋买卖合同一份，双方约定由被告将其名下位于太仓市城厢镇县万元的价格出卖给原告，并且双方约定等房屋满两年之后过户，过户时间为2020年3月19日，合同签订后原告向被告罗兵转账50万元。但因购房出台新的政策导致该合同无法履行。原告就预付的购房款多次与被告协商，但被告一直不予退还。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请公断。被告罗兵、马秋月辩称：原告要求解除房屋买卖合同不符合法定的解除条件，也没有合同约定的解除条件，双方应继续履行合同，被告无需退还购房款。本院经审理认定事实如下：被告罗兵、马秋月系坐落于太仓市城厢镇县的房屋的所有权人，该不动产证号为苏（2018）太仓市不动产权第0005335号，使用权面积31.77㎡、建筑面积134㎡。被告主张于2018年3月12日取得不动产权登记。原告项正岁、邹留青分别于2018年8月至2019年7月期间、2018年11月至12月期间在太仓市缴纳个人所得税，且二原告自2018年11月起在太仓市缴纳社会保险费至今。2019年5月11日，原告项正岁、邹留青（乙方）与被告罗兵、马秋月（甲方）经中介方太仓市好一百房地产经纪有限公司中介签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条就房屋的基本情况约定，甲方同意将坐落于太仓市城厢镇县的房屋出售给乙方。合同第三条就交易价格、付款方式等约定：1.上述房屋总成交金额为199万元；2.2019年5月11日乙方支付甲方10万元作为购房定金；3.2019年12月20日前甲乙双方备齐资料给丙方，乙方承诺为纯商业贷款；4.如房屋内仍有贷款没有还清，则甲方于2020年2月20日前负责还清上述房屋的银行贷款及注销他项权证；5.2020年3月10日前甲乙双方配合丙方到银行预审批乙方贷款；6.贷款送预审7个工作日内或于2020年3月19日前甲乙双方配合丙方办理房产过户手续（有特别约定的以特别约定时间为主），同时乙方支付甲方首付款49万元；7.乙方银行贷款140万元到甲方指定账户后甲方将房屋交付给乙方。合同第十一条第3款还补充约定如下：①双方约定交房日期为2019年8月31日前；②乙方于2019年8月11日前付足甲方80万元，甲方于办理过户手续前将房屋内的贷款（约40万元）自行还掉并撤销抵押，最迟2020年2月20日前；③乙方为首房首贷，乙方需贷足70%，甲方房屋差价199万元多余部分甲方于银行放款当日归还于乙方；④甲方自愿等房产证满贰年过户，此等待周期为无偿；⑥所有付款以转账凭证为准，定金到位合同立即生效。该合同还对违约责任、争议解决等事项作了约定。上述合同签订后，原告项正岁分别于2019年5月11日、5月18日、5月31日、6月23日、向被告罗兵转账支付10万元、6.5万元、3.5万元、30万元，合计50万元。原告项正岁、邹留青非本市户籍。2016年10月3日，苏州市人民政府出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（苏府〔2016〕150号），即限购政策，载明：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起2年内在苏州市区、昆山市、太仓市缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。该意见自2016年10月4日起实施。2019年7月24日，苏州市人民政府出台《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府〔2019〕64号），载明：非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。该意见自2019年7月25日起实施。因限购新政出台，原告未再按合同约定于2019年8月11日前补足80万元购房款，被告亦未向原告交付房屋。2019年10月22日，原告项正岁（甲方）和被告罗兵（乙方）就上述合同签订《补充协议》，双方一致同意“合同约定的房屋满贰年办理变更不动产手续，现更改为直接办理不动产变更，甲方承担贰万元手续费，乙方出资45万元用于甲方归还房屋贷款，乙方承诺甲方提前交房，乙方承担甲方壹个月房屋租金，现双方同意，不允更改，否则视变化方违约”。被告主张签订该份协议的背景系由原告项正岁直接办理太仓市户籍落户。原告主张该协议系中介方为促成交易进行的最后努力，中介方向双方陈述可通过补缴相应社保及纳税情形来变更不动产，并非被告所述的直接办理落户，且被告要求原告落户，增加了原告的义务，双方对此也无相应约定。现原告以其不符合购房新政导致合同目的不能实现为由诉至本院，要求被告归还原告购房款50万元。后原告又于2019年12月23日增加诉讼请求，要求解除双方于2019年5月11日签订的房屋买卖合同。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、不动产权证、账户交易明细、职工缴费明细查询、税收证明，被告提供的补充协议以及本院制作的开庭笔录等在卷佐证。本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合同有效。本案中，二原告于2019年5月11日签订《房屋买卖合同》时其社会保险费和个人所得税的缴纳期限尚不满足苏府〔2016〕150号文的规定，但至双方约定的过户时间（2020年3月前或变更后的2019年10月），原告不受上述限购政策影响，房屋买卖合同可以继续履行，之后原告也按约陆续支付购房款达50万元。2019年7月24日，苏州市出台苏府〔2019〕64号文，即便原告继续缴纳社会保险或个人所得税，其在原合同约定的过户时间仍属于限购新政明确的限购人群。关于被告提出的原告可以通过落户的形式实现购房或等原告满足购房新政的条件时办理过户手续的意见，但将来将出台何种政策、届时相关行政部门如何执行调控政策，均非一般公众可以合理预见范畴；而被告要求原告落户来满足过户条件，这并不属于原告签订合同时所能预见，且能否落户也属于不确定的因素。故涉案房屋买卖合同是否可以继续履行处于不确定状态，最终未能实现合同目的，并无证据证明系原告一方的过错所致。根据合同法规定，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的，当事人有权要求解除合同。现原告以其不符合限购新政导致不能实现合同目的为由要求解除合同，合法有据，本院依法予以支持。原告于2019年12月23日当庭向被告主张解除合同，故本院确认《房屋买卖合同》的解除时间为2019年12月23日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。根据上述法律规定，合同解除后，被告应当将原告支付的购房款返还，故原告要求被告返还购房款50万元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告项正岁、邹留青与被告罗兵、马秋月于2019年5月11日签订的关于太仓市城厢镇县的房屋的《房屋买卖合同》于2019年11月23日解除。二、被告罗兵、马秋月于本判决生效之日起7日内返还原告项正岁、邹留青购房款（含定金）50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22710元，减半收取11355元，财产保全费3020元，合计14375元，由被告罗兵、马秋月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  王颖瑛二〇二〇年二月十九日书记员  黄佳玉