北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终245号上诉人（原审被告）：刘世鹏，男，1972年12月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京万成恒泰商业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路76号楼3层301内369。法定代表人：钱文胜，总经理。委托诉讼代理人：孙敏，女，北京万成恒泰商业物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：郭向梅，女，北京万成恒泰商业物业管理有限公司员工。上诉人刘世鹏因与被上诉人北京万成恒泰商业物业管理有限公司（以下简称万成公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘世鹏上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回万成公司一审全部诉讼请求，或发回重审，物业公司停止对业主权利的侵害或赔偿损失；2．本案一、二审诉讼费由万成公司承担。事实和理由：一审判决适用法律不当。一审仅依据《中华人民共和国合同法》对业主做出全额缴纳物业费的决定，而没有考虑《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以及最高人民法院、北京市高院关于物业纠纷问题的相关司法解释，仅以证据不足作出判决，有失公允。万成公司除了提供《前期商业物业管理合同》外，并未依法提供相关证据，证明其提供了质价相符的服务。刘世鹏提供了证据证明其实际物业服务的质量。《前期商业物业管理合同》约定了物业费标准为33元每月每平米，但该约定已过去很多年，业主委员会始终未成立，万成公司根本达不到业主预期，且当时的缴费标准应该包含了商业宣传与策划活动的费用，而万成公司现在根本没有实施。物业收费标准与服务质量明显不对等。万成公司辩称，同意一审判决，不同意刘世鹏的上诉请求。双方签订的《前期商业物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应遵守合同并履行义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。万成公司向一审法院起诉请求：1．判令刘世鹏向万成公司支付2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业服务费31218．8元；2．判令刘世鹏向万成公司支付逾期物业费的违约金70805．32元。一审法院认定事实：2013年10月23日，刘世鹏作为甲方与万成公司作为乙方签订《前期商业物业管理合同》，约定：乙方为本物业发展商北京恒兴置地房地产有限公司全权委托的物业管理公司，在合同有效期内从事该物业的管理工作。类型商业。本合同有效期限为自2013年10月23日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理服务内容包括负责管理、保存与物业管理工作相关的工程图纸、工程竣工图纸，用户档案资料、物业维修保养记录；合理使用物业管理费对本物业的公共设施和附属建筑物、构筑物进行必要的维修、养护和管理工作；合理使用物业管理费进行本物业共用设施设备的日常运行、日常维修、养护和管理工作；负责公共区域环境卫生的清洁工作；负责维护公共秩序工作；负责维持物业区域内车辆的行使秩序及车辆停放秩序；负责消防系统的管理服务工作等等。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及业主户内维修费用），商业物业服务收费价格为33元/月·平方米（建筑面积）。物业费的缴付：按照半年收取，甲方须于每年1月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺上半年应付之物业管理服务费；每年7月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺下半年应付之物业管理服务费。物业管理服务费用根据本物业之年度预算开支按每商铺建筑面积大小比例分摊。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠款项，并从逾期之日（应交纳费用周期的第一日起计）起按每天交费总基金额3‰比例交纳违约金；如遇特殊情况，双方可协商解决。同时，该协议还对双方的权利与义务进行了约定。一审庭审中，双方均认可刘世鹏系北京市朝阳区某房屋业主，房屋建筑面积42．70平方米。万成公司表示刘世鹏未交纳2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业费，刘世鹏主张其交纳了上述期间的物业费，但是提供的物业费发票上显示的时间均不包括上述期间，经询，万成公司表示对于刘世鹏提交发票期间的物业费均已经在本案诉讼请求中扣除。关于物业费交费标准，万成公司表示按照《前期商业物业管理合同》约定的33元/月·平方米（建筑面积）的标准收取，刘世鹏认可该标准，但是认为万成公司提供的物业服务存在重大问题，达不到该金额的标准，并主张万成公司的服务问题主要包括：万成公司2013年未提供暖气服务，2014年夏季未提供空调服务。私自占用公共区域，改变房产的结构和功能，私自出租大堂走廊，独占部分公共设施，二层档口擅自更改为写字间并收取租金，侵害了业主的权益。整个大厦的保洁服务不到位，卫生间有异味，外墙破烂不堪没人修理，扶梯脏乱还经常损坏，管理制度不规范，服务标准不明确等等。万成公司对此不予认可，表示对于公共区域，一层大堂部分并未侵占公共区域，对于二层区域的更改，经过了二层业主的同意，且租金收益也是返给二层业主的；对于大厦的保安、保洁服务，都是正常进行，电梯也正常运行，对公共设施也进行日常维护。一审庭审中，刘世鹏表示不同意承担违约金，并表示如果法院认为刘世鹏存在违约行为，万成公司主张的违约金过高，要求法院予以酌减。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万成公司和刘世鹏签订的《前期商业物业管理合同》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方均应按照该合同履行各自的义务。关于刘世鹏提出的《前期商业物业管理合同》是格式合同，对业主不公平的抗辩意见，该合同系双方当事人自主签订，合同内容清晰明确，且刘世鹏未提供相应证据证明其主张，故该院对其抗辩意见不予采纳。关于刘世鹏主张的万成公司未尽到物业服务义务，服务在重大问题、侵犯业主权益的抗辩意见，刘世鹏未提供相应证据，根据该院查明的事实，万成公司的服务尚不足以达到减免物业费的程度，故对于刘世鹏的该项抗辩意见，该院亦不予支持。万成公司提供了物业服务，刘世鹏应当支付物业费，万成公司要求刘世鹏支付2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业服务费31218．8元，于法有据，该院予以支持。关于万成公司主张的违约金，刘世鹏未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当按照合同的约定承担违约金，但是刘世鹏主张上述违约金数额过高，要求一审法院予以调整，该院结合万成公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。同时，需要说明的是，根据刘世鹏的抗辩意见可以反映出万成公司在物业服务上还存在改进的空间。万成公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、刘世鹏于判决生效之日起7日内给付万成公司2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业服务费31218．8元；二、刘世鹏于判决生效之日起7日内给付万成公司违约金1000元；三、驳回万成公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：刘世鹏是否应向万成公司支付诉争期间物业服务费及违约金。针对争议焦点，刘世鹏上诉主张万成公司并未提供符合标准的物业服务，故不同意按照物业管理合同支付物业服务费及违约金。对此本院认为，首先，万成公司和刘世鹏签订的《前期商业物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。万成公司应依约向刘世鹏提供完善的物业管理服务，刘世鹏应依约按期足额向万成公司支付物业费用。其次，刘世鹏指出的物业服务不达标、不完善之处，万成公司应当予以改进。但同时刘世鹏未能提交充分有效证据证明万成公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定。再次，刘世鹏虽在诉讼中主张其已缴纳相关物业费，但其提供的缴费票据备注时间并无直接指向本案物业费的诉争期间，在刘世鹏未能提供其他有效证据证明的情况下，本院对其该项抗辩理由不予采信。因此，结合本案现有证据情况，一审判决未予认定万成公司提供的服务构成根本性违约，并根据物业管理合同约定的物业费标准计算刘世鹏应支付的物业费并无不当，本院予以维持。关于违约金，因刘世鹏未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，一审结合万成公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额，并无不妥，本院予以确认。此外，针对刘世鹏上诉要求停止侵权并赔偿损失的请求内容，不属于本案审理范围，万成公司亦不同意在二审中一并处理，故本院对刘世鹏该项请求不予处理，如有争议可另行主张。综上所述，刘世鹏的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605．5元，由刘世鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  刘 茵审 判 员  张丽新二〇二〇年二月二十日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然书 记 员  凌 童