成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初673号 原告：陈勇，男，1976年9月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：冯霞，女，1980年10月6日出生，汉族，住成都市双流区。 被告：四川环福置地有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春桥社区。 法定代表人：陈卫军，董事长。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 原告冯霞、陈勇与被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈勇、冯霞、被告环福公司的委托诉讼代理人郑航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯霞、陈勇向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即为原告办理不动产证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金（按已付房款每日万分之二，从2015年12月31日始计算至权属登记机关颁发房屋产权证之日止，暂时计算至起诉之日为35661元）。事实与理由：2013年7月4日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同对原告所购商品房的基本情况、支付方式及期限、交付条件、产权登记等内容进行了明确约定。被告至今未为原告办理房屋所有权证书，被告的行为已违反了《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告环福公司辩称，1.被告可以协助原告办理不动产权证，但需要被告配合补充提交办证手续，由于政策变化导致原来合同约定的房屋产权证变为不动产登记证，此后延误的时间被告不应承担违约责任；2.违约责任的起算时间应当为房屋实际交付后（以契税收据时间为准）第366日，并非合同的约定交付时间，截止时间应当计算至实施不动产登记之日即2016年10月30日；3.被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。 结合原、被告的当庭一致陈述，本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年7月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双流区东升镇葛陌村“美国城”一期大型购物中心×号房屋，建筑面积17.43平方米，合同价款475480元。该合同第十九条约定，买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。 合同签订后，原告向被告支付了购房款475480元，并于2015年2月4日向被告交纳了办理房屋所有权证的契税、维修基金等费用。 另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 再查明，“美国城”楼盘所涉土地双国用（2008）第×号使用权证在一审辩论终结前不存在权利瑕疵。 上述事实，有原告身份信息、被告企业工商信息、商品房买卖合同及补充协议、收据、销售不动产统一发票、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，且所涉土地部存在权利瑕疵，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。本案的争议焦点在于：原告主张迟延办理房屋产权证书的违约金是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托四川环福置地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日”，系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。本案中，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋，原告提供的契税、维护基金收据载明的时间为2015年2月4日，被告应当于2016年2月3日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，违约金的计算时间应自2016年2月4日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法为原告办理房屋所有权证书。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定被告应承担的逾期办理房屋所有权证书违约金为2558元。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持逾期办理房屋所有权证书违约金为2558元。被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告四川环福置地有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告冯霞、陈勇到不动产权登记部门办理位于成都市双流区东升街道双楠大道×号房屋的不动产权证书； 二、被告四川环福置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯霞、陈勇逾期办理房屋所有权证书违约金2558元； 三、驳回原告冯霞、陈勇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346元，由原告冯霞、陈勇负担321元，被告四川环福置地有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 磊 二〇一七年三月二十三日 书记员 黄小琴