广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22034号上诉人（原审被告）：九江银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西108号106、107、108房。法定代表人：朱德银，职务：行长。委托代理人：罗芝，广东君厚律师事务所律师。委托代理人：张双梅，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玉霞，女，1970年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。委托代理人：谭泳桃，广东品高律师事务所律师助理。原审第三人：朱汉春，男，1968年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人九江银行广州分行股份有限公司广州分行（下简称九江银行广州分行）因与被上诉人黄玉霞、原审第三人朱汉春案外人执行异议纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人九江银行广州分行上诉请求判令：撤销原审判决，改判黄玉霞与朱汉春《房屋租赁协议》无效。事实与理由如下：一、原审法院在审理过程中曾向广东南粤银行佛山分行发函查询查明，黄玉霞2013年7月8日与朱汉春之间的转账、2014年1月8日与朱某之间的转账均未注明用途。黄玉霞未提供证据证明该四笔转账系为履行《房屋租赁协议》而支付的租金，进而证明《房屋租赁协议》的真实性，应当承担举证不力的法律后果。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，黄玉霞必须对租赁合同的真实性负有举证责任，原审法院以九江银行广州分行无举证证明该合同是倒签而判决合同合法有效，其实质是要求九江银行广州分行承担过重的举证责任，属于举证责任分配不合理，事实不清，适用法律错误；二、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持”。黄玉霞的四笔转账没有任何证据证明为租金，属于伪造交付租金证据的行为，原审法院认定黄玉霞所提供的证据形成完整证据链，属于事实不清，法律适用错误；三、黄玉霞与朱汉春原系夫妻关系，双方签订三十年的租赁协议，且约定一年内付清三十年租金，明显不符合常情。黄玉霞明知涉案房屋存在抵押，如银行行使抵押权，黄玉霞将失去租赁权，在此情况下仍支付未来三十年的租金，完全有悖常理。黄玉霞与朱汉春的此行为明显属于恶意逃避债务的行为；四、黄玉霞提供的支付租金凭证并未注明是涉案房产租金。考虑到黄玉霞与朱汉春于2013年离婚，两人之间的资金往来完全可能是婚内共同存款的分割或其他资金往来；五、黄玉霞主张其与朱某之间在2014年的两笔资金往来也是涉案房屋租金，明显不是事实。黄玉霞于2012年将其名下房产抵押给朱某，2014年1月转账给朱某，朱某于2014年7月办理抵押涂销。由此可知，事实是2012年黄玉霞与以房产为抵押向朱某借款，2014年还款后涂销抵押。如真如朱某原审庭审所述，2012年办理抵押后黄玉霞又不借款，则双方应在之后的合理时间内办理涂销，但事实上，直到2014年黄玉霞向朱某打款后才涂销抵押，故2014年1月8日黄玉霞向朱某账户的两笔转款明显为还款，而非代收租金；六、依黄玉霞主张，其共支付三十年的租金共99万元，但2013年佛山市南海区的商品房均价每平方米不足一万元，黄玉霞完全可以用99万元的价款购买一套与涉案房产同等面积的房产，却冒着巨大风险支付未来三十年租金，不符合常理。被上诉人黄玉霞答辩称：一、黄玉霞与朱汉春签订《房屋租赁协议》是由涉案房屋的实际现状所决定，九江银行广州分行所称的恶意逃债完全是子虚乌有。开发商对涉案房屋所在小区的物业设计均是同一楼层的房屋合二为一，黄玉霞购买的是1503房，朱汉春购买的是1504房，该两房的房产证虽各自独立，但事实上是合并使用。黄玉霞在原审时也已对涉案房屋周边现状进行了视频拍摄，均能反映该事实情况。基于房屋无法进行实体分割的实际情况，黄玉霞为能够继续居住，在离婚后以合理价格从朱汉春处租赁涉案房屋，且支付完毕租金；二、双方约定涉案房屋在租赁期间的年租金为33000元，折合月租金2750元，而涉案房屋的建筑面积为82.56平方米，套内建筑面积为62.69平方米。黄玉霞以2750元每月的标准租赁涉案房屋，租金标准属于合理范围之内，不存在九江银行广州分行所称的恶意逃债行为。综上，九江银行广州分行的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回。原审第三人朱汉春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。黄玉霞于2018年1月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销（2017）粤0106执异156号执行裁定书并确认黄玉霞对佛山市南海区桂平西路8号金域华府御鼎阁xx房享有优先购买权，并在相关拍卖公告中注明带租约拍卖；2、本案诉讼费用由九江银行广州分行承担。原审过程中，经原审法院释明，黄玉霞明确其诉讼请求为：1、确认黄玉霞与朱汉春就佛山市南海区桂平西路8号金御华府御鼎阁1504房所签订的租赁合同有效；2、诉讼费用由九江银行广州分行承担。原审法院经审理查明：涉案房屋的现登记产权人为朱汉春，相应的查询时间为2017年7月18日的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示：涉案房屋登记时间为2010年6月22日，房屋用途为住宅，建筑面积为82.56平方米，套内建筑面积为62.69平方米；已办理预抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行。原审过程中，黄玉霞称开发商将涉案房屋与涉案1503房出售给黄玉霞及朱汉春时，已将该两套房屋进行打通合并，御鼎阁每一层均有6套房屋，虽均为独立产权，但根据开发商的规划，每两套房屋实际上是合并为1个单位使用，即每层的01与02房合并，03与04房合并，05与06房合并，因此，黄玉霞与朱汉春于2013年5月6日离婚后，为能继续居住，双方签订《房屋租赁协议》，约定由朱汉春将涉案房屋出租给黄玉霞使用，并由黄玉霞一次性支付租期内租金99万元，后黄玉霞依约支付全部租金；黄玉霞一直居住生活在涉案房屋。为证明上述陈述，黄玉霞提供了以下证据：1、落款处有黄玉霞及朱汉春作为申请人的签名及加盖有“佛山市万科置业有限公司”印章的《申请书》〔显示黄玉霞及朱汉春于2008年4月20日向佛山市万科置业有限公司申请将涉案房屋及涉案1503房按照附图（图纸显示两套房屋被打通使用）进行变更；佛山市万科置业有限公司则予以同意〕，涉案1503房的《广东省房地产权证》（显示涉案1503房的登记所有权人为黄玉霞，登记时间为2010年6月22日）。2、涉案房屋照片18张及视频2段（共同显示涉案房屋所在楼层的1501房和1502房共用一个房屋大门、1505房和1506房共用一个房屋大门，而涉案房屋与涉案1503房共用一个房屋大门且两套房屋是被打通用于居住使用的。黄玉霞称拍摄时间均为2018年10月8日）。3、加盖有佛山市禅城区民政局婚姻登记专用章及“此件与存档件一致，涂改无效”章的《离婚协议书》（显示黄玉霞作为女方与作为男方的朱汉春于2013年5月6日签订。协议主要内容为：男女双方于1994年10月29日登记结婚，现双方自愿离婚，涉案房屋归男方所有，涉案1503房归女方所有，夫妻婚后无共同的债权债务等）、《离婚证》（显示黄玉霞与朱汉春于2013年5月6日登记离婚）、《房屋租赁协议》〔显示黄玉霞作为承租人与作为产权人的朱汉春于2013年5月7日签订。协议主要内容为：黄玉霞与朱汉春双方已于2013年5月6日办理协议离婚，因归属于朱汉春的涉案房屋与黄玉霞的涉案1503房为合拼房（开发商二合一设计），为不影响房屋使用且能解决双方住房问题，经双方协商，朱汉春将涉案房屋出租给黄玉霞使用，租赁期限共30年，自2013年5月7日至2043年5月7日，租金按每年33000元计收，共计990000元，黄玉霞须在一年内付清全部租金990000元，同时黄玉霞须在本协议签订后二个月内付清600000元以上租金，朱汉春收款账户为朱汉春本人或委托收款人朱某银行账户，黄玉霞汇款至朱汉春或指定委托收款人朱某名下银行账户，朱汉春均认可收到房屋租金，涉案房屋水电费、物业管理费、燃气费及通信网络费等费用由黄玉霞承担，如需以朱汉春银行卡扣收，每季度黄玉霞向朱汉春结算，朱汉春不得以涉案房屋向外提供任何担保，必须保证该房屋正常租赁使用等〕。4、加盖招商银行股份有限公司佛山城南支行柜面业务章的银行流水单两张（共同显示黄玉霞于2013年6月27日向朱汉春转账150000元、于2014年1月8日分别向案外人朱某转账150000元和200000元）和加盖广东南粤银行佛山分行业务章的特种转账凭证（显示黄玉霞于2013年7月8日向朱汉春转账490000元）。5、加盖有“万科金御华府物业服务中心业务专用章仅用于通知公告证件证明用途”章的《入住情况说明》（主要内容为涉案房屋及涉案1503房业主黄玉霞、朱汉春于2009年6月30日办理交付手续，之后一直及时缴纳物业管理费，物业管理人员每年度上门访谈工作常见人员为黄玉霞，该说明仅用于朱某晨出国留学学位资料使用，他用无效）、淘宝订单截图若干（显示在2012年、2015年、2017年发生过一些收件人为黄玉霞、收件地址为涉案1503房的服饰、日用品的淘宝订单）。经质证，九江银行广州分行对上述证据1真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；对证据2真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，确认黄玉霞所述的拍摄时间，认可涉案房屋与涉案1503房打通共同使用；对证据3中《离婚协议书》和《离婚证》真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，对《房屋租赁协议》上签字的真实性予以确认，对落款时间不认可，认为是倒签的，但不申请对形成时间进行鉴定，认为合同内容不真实，故对真实性、合法性、关联性不予确认；对证据4上盖章的真实性认可，但认为转账凭证上并没有记载款项用途，不能证明转账的款项是涉案房屋的租金，故真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5中《入住情况说明》上盖章的真实性予以确认，但该说明表明其他用途无效，不认可内容的真实性，故真实性、合法性、关联性不予确认，对淘宝订单截图真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。原审法院传唤案外人朱某到庭接受询问，朱某称：当初朱汉春和黄玉霞在佛山买了房子后新房入伙的时候其有去，是两套房屋打通成一套的，他们一起住在里面，对后来是什么情况不清楚，因为有五六年没去那里了；大概六七年前，朱汉春跟其说过他和黄玉霞就涉案房屋签订了租赁协议；朱汉春曾经让朱某开一张银行卡给他用，说以后黄玉霞给他的租金就打到这张卡里。所以该收款账户（黄玉霞于2014年1月8日向朱某分别转账的150000元、200000元的收款账户）不是其在用，是朱汉春在用，具体怎么用我是不清楚的，这张卡还没有销户，但时间太长了不记得有没有还，反正朱某没有用这张卡；2012年黄玉霞曾经跟朱某说她想做生意要和朱某借钱，朱某要跟家里人有交代，借钱可以，但是要拿房子来抵押，所以要求先把房屋抵押的手续办好后才能借钱给她。后来黄玉霞说钱的事她搞定了，就不借钱了，因为定居在江西九江，当初办完抵押手续后就回去了，后来因为分隔两地，而且黄玉霞也没提出要涂销抵押，所以就过了一段时间才把抵押涂销了。原审法院依法向广东南粤银行佛山分行发函查询黄玉霞于2013年7月8日向朱汉春转账490000元有无备注款项用途，该行回复称：经查询，该笔款项的摘要为转账，并无其他摘要说明。原审法院还向招商银行股份有限公司佛山城南支行查询黄玉霞于2013年6月27日向朱汉春转账150000元、于2014年1月8日分别向案外人朱某转账150000元和200000元有无备注款项用途，该行回复称：均无说明款项性质、用途的摘要、附言或备注文字等内容。原审法院认为：九江银行广州分行虽主张《房屋租赁协议》落款时间是倒签的，但未提供反驳证据予以证实，对九江银行广州分行该主张依法不予采信。黄玉霞关于涉案房屋与涉案1503房出售给黄玉霞及朱汉春后被打通合并使用，故黄玉霞与朱汉春于2013年5月6日离婚后为能继续居住而签订《房屋租赁协议》的陈述，与黄玉霞提供的证据《申请书》《离婚协议书》《离婚证》《房屋租赁协议》、涉案房屋照片及视频、淘宝订单截图、证人朱某的证人证言能够形成完整的证据链，对黄玉霞该陈述依法予以采信，《房屋租赁协议》应属黄玉霞与朱汉春的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，《房屋租赁协议》中租赁期限超过二十年的部分无效；《房屋租赁协议》中租赁期限未超过二十年的部分，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2019年7月24日判决如下：一、确认黄玉霞与朱汉春于2013年5月7日就佛山市南海区桂平西路8号金御华府御鼎阁1504房签订的《房屋租赁协议》中租赁期限未超过二十年的部分有效；二、驳回黄玉霞的其他诉讼请求。本案受理费13700元，由黄玉霞负担4565元，九江银行广州分行负担9135元。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明：关于九江银行广州分行与朱汉春等借款合同纠纷一案，本院作出（2015）穗中法金民终字第165号生效民事判决，判决佛山市顺德区营汇贸易有限公司需清偿九江银行广州分行借款本金20000000元及利息，朱汉春等对该债务承担连带清偿责任。因佛山市顺德区营汇贸易有限公司等未履行前述义务，根据九江银行广州分行的申请，原审法院以（2015）穗天法执字第9743号案立案执行。在该案执行过程中，原审法院查封了登记在朱汉春名下的涉案房屋，并裁定拍卖。黄玉霞以其已向朱汉春承租涉案房屋为由提出执行异议，要求确认其对涉案房屋享有优先购买权，并在拍卖公告中注明带租约拍卖。原审法院于2017年12月29日作出（2017）粤0106执异156号执行裁定书，裁定驳回黄玉霞的异议请求。黄玉霞于2018年1月10日向原审法院提起本案诉讼。在本案原审庭审中，原审法院询问黄玉霞提起本案诉讼是要求阻却执行还是继续执行，黄玉霞回复称：其是涉案房屋的承租人，在本案中不主张阻却拍卖执行，只是希望通过诉讼确认其是涉案房屋的承租人，享有法律规定的同等条件下优先购买涉案房屋的权利。据此，黄玉霞当庭明确其诉请是要求确认其与朱汉春签订的《房屋租赁协议》有效。黄玉霞在原审过程中提交的《离婚协议书》第三条第1款及第4款分别载明：房产位于佛山市禅城区新明二路5号2座512房，登记的权属人：朱汉春，房产证号：粤房地证字××号、土地证号：佛府国用（2005）第06xx28号，该房屋归男方所有；房产位于佛山市南海区桂城街道桂平西路x号金御华府四区0x汽车位、0x摩托车位、017汽车位，房产证号分别为：粤房地权证佛字第××号、02××35号、02××36号、02××41号、02××42号，登记的权属人：黄玉霞、朱汉春，该产权归女方所有。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭询中，黄玉霞称：因涉案房屋与相邻的1503房原分别登记在朱汉春及黄玉霞名下，而朱汉春不同意将涉案房屋分割给黄玉霞，故双方在《离婚协议书》中约定该两套房屋分别归各自所有，随后约定由黄玉霞向朱汉春承租涉案房屋30年。另，九江银行广州分行申请对黄玉霞与朱汉春签订《房屋租赁协议》的时间进行司法鉴定。本院认为：关于本案案由的确定问题。从黄玉霞在本案中所提诉讼请求及诉讼理由来看，因原审法院作出（2017）粤0106执异156号执行裁定书裁定驳回其异议请求，黄玉霞提起本案诉讼，将九江银行广州分行列为本案被告，要求撤销前述执行裁定并判决支持其异议请求，后在原审过程中明确其诉请是要求确认其与朱汉春签订的《房屋租赁协议》有效，即本案诉讼源于执行异议审查程序，黄玉霞在本案所提诉讼请求虽非阻却执行，但与执行异议密切相关，故本案宜定性为案外人执行异议之诉纠纷，原审法院将本案界定为确认合同有效纠纷有失妥当，应予纠正。关于本案的实体处理。本案的争议焦点是黄玉霞与朱汉春之间所签订的《房屋租赁协议》是否有效。黄玉霞主张其与朱汉春就涉案房屋签订了《房屋租赁协议》并实际履行，但其一，黄玉霞与朱汉春在明知涉案房屋与相邻的1503房系打通使用，且双方还存在其他处共有财产可供分割的情况下，仍在《离婚协议》中约定将涉案房屋与1503房的产权进行分割，随后再基于便于使用的目的签订《房屋租赁协议》约定由朱汉春将涉案房屋出租给黄玉霞使用30年，双方的行为不符合常理；其二，黄玉霞提交的银行流水单据及转账印证并未注明款项用途，转款时间与《房屋租赁协议》约定不相吻合，故不足以充分证明黄玉霞已按《房屋租赁协议》的约定向朱汉春实际支付租金；其三，黄玉霞提交的《入住情况说明》明确记载“该说明仅用于朱某晨出国留学学位资料使用，他用无效”，淘宝订单截图仅能反映黄玉霞曾将涉案房屋用作网购物品收货地址，前述证据均不足以充分证明黄玉霞系基于承租的事由使用涉案房屋。综上，依据现有证据不足以认定黄玉霞与朱汉春之间就涉案房屋存在真实有效的租赁合同关系，故黄玉霞诉请确认其与朱汉春签订的《房屋租赁协议》有效缺乏法律依据，原审判决确认其中租赁期限未超过二十年的部分有效有失妥当，应予纠正。另，黄玉霞与朱汉春何时签订《房屋租赁协议》不影响本案处理，故本院对九江银行广州分行要求对该《房屋租赁协议》形成时间进行鉴定的申请不予接纳。综上所述，上诉人九江银行广州分行的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初737号民事判决；二、驳回黄玉霞的诉讼请求。本案一案件受理费13700元,二审案件受理费9135元，均由黄玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年二月二十四日书记员  王文杰唐颖琪