山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1798号 上诉人(原审原告)：雷松杰，男，1983年10月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：邵晶晶，女，1985年7月1日出生，汉族，系雷松杰之妻，住青岛市黄岛区。 被上诉人(原审被告)：青岛力泰投资有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路183号综合楼301室。 法定代表人：沈志斌，执行董事。 上诉人雷松杰因与被上诉人青岛力泰投资有限公司(以下简称青岛力泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初18147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 雷松杰向本院上诉请求：撤销原判，依法改判青岛力泰公司支付雷松杰违约金20255元。事实与理由：原审认定事实错误。一、青岛力泰公司在一审提交的证据矛盾重重，且皆为复印件，原审不加分析即认定其真实性，明显错误。1、青岛力泰公司提交违约金收条和违约金抵顶物业费通知单复印件，证明其支付雷松杰逾期交房违约金17888元，而青岛力泰公司在庭审中主张违约金的计算期间为2017年1月1日至2017年5月3日，即122天，为何青岛力泰公司却要支付长达504天的逾期违约金，明显违背常理。2、青岛力泰公司2018年3月通知雷松杰收房，雷松杰于2018年3月20日接到交房通知并已提前领取钥匙，双方并无必要签订补充协议变更交房时间至2018年7月30日，若青岛力泰公司已支付违约金也无需变更交房时间。由此可见，青岛力泰公司提交的证据系为免除自身责任的虚假证据，其实际并未支付雷松杰违约金。3、房产证显示房屋竣工日期为2018年4月16日，双方为何在2018年6月26日还要签订于2018年7月30日交房的补充协议，明显违背常理，且协议变更交房时间未经房管局批准。4、青岛力泰公司存在种种违约、不诚信的行为，雷松杰担心青岛力泰公司不予办理房产证，孩子就不能落户上学，为办房产证迫于无奈才签订青岛力泰公司提前准备好的补充协议、违约金收条等材料，而并未收到逾期交房违约金。小区很多业主都属于这种情况。二、青岛力泰公司存在未经雷松杰书面同意就擅自变更小区主要出入口、擅自将小区G3号楼物业用房及小区主要出入口位置改建为幼儿园的行为，其擅自改变小区布局应依约向雷松杰支付违约金。而原审未经深入调查就认定雷松杰提交的证据不足以证明青岛力泰公司存在擅自改变小区布局的事实是错误的。 青岛力泰公司未答辩。 雷松杰向一审法院起诉请求：1.判令青岛力泰公司向雷松杰支付逾期违约金和违规收费总计20555.0元；2.本案诉讼费由青岛力泰公司承担。 一审法院认定事实如下：2015年9月18日，雷松杰（乙方）与青岛力泰公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定雷松杰向青岛力泰公司购买黄岛区江山南路210号《御园五号》内5栋1单元22层2204户房屋，暂测房屋建筑面积92.33平方米，每平方米单价7798.12元。雷松杰向青岛力泰公司支付房屋总价款709472.96元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件。第十一条约定：甲方定于2016年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：继续履行合同，自逾期第91日（含第91日）起每日按已支付房款的万分之0.5向乙方支付违约金。 2017年5月3日，雷松杰从青岛力泰公司领取了所购房屋的钥匙。青岛力泰公司曾于2018年3月份通知雷松杰收房，雷松杰于2018年3月20日接到交房通知书。 2018年6月26日，青岛力泰公司与雷松杰签订补充协议书，经协商双方将《青岛市商品房预售合同》约定的交房时间变更为2018年7月30日。同日，雷松杰为青岛力泰公司出具违约金收到条一份，载明雷松杰收到所购房屋的逾期交房违约金15912元（现金），双方再无争议。雷松杰同时在违约金抵顶物业费通知单上签字确认，以违约金1976元抵顶物业费。2018年12月3日，雷松杰为青岛力泰公司出具违约金结清证明一份，载明雷松杰购买的青岛市开发区江山南路210号《御园5号》5号楼1单元2204室，截止今日以前的违约金全部结清，再无异议，无纠纷。雷松杰主张补充协协议、违约金收到条、违约金抵顶物业费通知单、违约金结清证明系在青岛力泰公司强迫下签订，未收到违约金，也未抵顶物业费。雷松杰未提交证据证明该主张。 雷松杰提交了小区照片、青岛市商品房预售合同、青规西变审字（2018）160号方案变更审查意见书打印件一份，证明青岛力泰公司更改规划，小区大门变更，未经业主书面同意，私自变更物业用房，违反了商品房预售合同约定，应支付违约金。青岛力泰公司认为雷松杰提交的证据不能证明公司擅自更改了规划。 雷松杰未提交证据证明青岛力泰公司向其收取了代办房产证费用300元。 一审法院认为，就青岛力泰公司逾期交房问题，雷松杰已经与青岛力泰公司达成了协议，变更了交房时间，且青岛力泰公司已经支付雷松杰逾期交房违约金并将部分违约金抵顶了物业费，雷松杰表示违约金全部结清，再无异议，无纠纷。雷松杰未提交证据证明与青岛力泰公司之间达成的协议或出具的相关证明存在违反法律、行政法规的强制性规定，或存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形以及存在重大误解或显失公平的情形，因此应当认定为有效。雷松杰再向青岛力泰公司主张逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审不予支持。 雷松杰提交的证据不能证明青岛力泰公司擅自更改了小区平面布局。因此，雷松杰向青岛力泰公司主张变更小区平面布局违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审不予支持。 雷松杰未提交证据证明青岛力泰公司向其收取了代办房产证费用300元。因此雷松杰向青岛力泰公司主张代办费的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审不予支持。 据此，原审根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回雷松杰的诉讼请求。案件受理费314元，减半收取157元，由雷松杰负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据。 本院审查明，根据一审法院开庭笔录，在本案一审诉讼期间，雷松杰对青岛力泰公司当庭提交的《补充协议书》、《违约金收到条》、《违约金抵顶物业费通知单》以及《违约金结清证明》中其本人签名的真实性表示无异议。 二审查明的其他事实与原审查明一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷,其焦点问题是雷松杰诉请青岛力泰公司支付违约金应否支持。从本案事实看，虽然青岛力泰公司存在向雷松杰逾期交付房屋的违约行为，但双方于2018年6月26日签订《补充协议书》约定将双方原定交房时间变更为2018年7月30日，且雷松杰于同日为青岛力泰公司出具《违约金收到条》及《违约金抵顶物业费通知单》，其中载明雷松杰收到所购房屋的逾期交房违约金15912元（现金）并以违约金1976元抵顶物业费，双方对此再无争议。此后，雷松杰于2018年12月3日再次向青岛力泰公司出具《违约金结清证明》，称其所购买的涉案房屋截止今日以前的违约金全部结清，再无异议、无纠纷。因雷松杰未举证证明上述协议或者其出具的相关证明存在违反法律及行政法规的强制性规定或者存在欺诈、胁迫或者乘人之危情形以及存在重大误解或者显失公平的情形，故应认定为有效。在双方就涉案房屋的全部违约金均已结清的情况下，雷松杰再向青岛力泰公司主张逾期交房违约金、变更小区平面布局违约金，因无事实及法律依据，原审不予支持是正确的。雷松杰上诉称上述《补充协议书》、《违约金收到条》、《违约金抵顶物业费通知单》以及《违约金结清证明》均系其被迫签订的，因无有效证据证明，本院不予采纳。 综上，雷松杰的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费306元，由上诉人雷松杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十九日 书记员 胡浩东