广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第2239号 原告（反诉被告）：北海南森房地产开发有限公司，住所地北海市新力购物广场**。 法定代表人：李富才，总经理。 委托代理人：王贺，北京策略律师事务所律师。 委托代理人：廖国靖，广西通诚律师律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岑建华，女，汉族，1971年1月5日出生，住所地广西玉林市玉州区。 委托代理人：谢宗宝，广西启迪律师事务所律师。 委托代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所实习人员。 反诉第三人：洪海，男，1966年11月11日出生，汉族，住所地北海市新安里一巷**。 原告（反诉被告）北海南森房地产开发有限公司与被告（反诉原告）岑建华、反诉第三人洪海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日作出（2012）海民初字第1205号民事判决，原告（反诉被告）北海南森房地产开发有限公司不服该判决上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院于2015年10月27日作出（2015）北民一终字第264号民事裁定，裁定撤销（2012）海民初字第1205号民事判决，并将本案发回本院进行重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2016年11月7日、2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北海南森房地产开发有限公司（以下简称南森公司）的委托代理人王贺、廖国靖，被告（反诉原告）岑建华的委托代理人谢宗宝、郭伟燕到庭参加诉讼，反诉第三人洪海经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南森公司诉称：2006年1月16日，原告与被告岑建华签订《新力百货·商业广场内部认购协议书》，约定被告出资113万元购买原告名下的约161.13平方米的“新力百货·商业广场”A28、A29、A30号商铺。双方签订上述协议后，被告向原告支付了购房款113万元，但其未按认购书的约定与原告签订正式的《房地产买卖合同》并送交房地产交易部门登记备案。2011年6月23日，原告与反诉第三人洪海签订《房屋买卖合同》，约定将原告名下的新力广厦第一层N1号商铺（包含本诉被告原认购的A28、A29、A30号商铺）作价130万元转让给反诉第三人洪海。合同签订后，双方到房产交易部门办理了备案登记，反诉第三人洪海于2012年2月9日取得了《房屋所有权证》。之后，原告曾多次口头通知被告岑建华协商解除《认购书》的相关事宜，并表示同意依法承担因解除《认购书》而产生的法律责任，但被告拒绝协商。原告为此诉至法院，请求判决：解除原、被告双方于2006年1月16日签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》。 被告（反诉原告）岑建华辩称：原、被告双方签订的内部认购协议具有商品房买卖合同的条件，被告岑建华已按《内部认购协议书》支付全部购房款，原告已将房屋交付被告使用，双方没有签订正式的房地产买卖合同和未到房地产交易中心备案是原告的责任，被告实际占有讼争房产，被告不同意与原告解除合同，请求法院驳回本诉原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）岑建华同时反诉称：2006年1月16日，反诉原告与反诉被告南森公司签订《新力百货·商业广场内部认购协议书》，约定反诉原告购买反诉被告南森公司位于北部湾中路62号新力百货商业广场A28、A29、A30号商铺，总价款为人民币113万元。合同签订后，反诉原告支付完毕所有款项，反诉被告南森公司也将铺面交付给反诉原告使用，铺面由北海市新力购物广场有限责任公司（以下简称新力公司）进行物业管理。新力购物广场于2006年5月1日开业后，反诉原告将该三个铺面与此前已经向反诉被告南森公司购买的L3号商铺以及向其他人租赁的L1、L2号铺面用于商业经营，经营至2009年5月。反诉原告一直要求反诉被告南森公司签订正式的《房屋买卖合同》并办理房屋所有权证，反诉被告只将L3号铺面的房产证办理给反诉原告，对A28、A29、A30号商铺则称因合同签订时间稍迟尚不能办证，但铺面已实际交付反诉原告使用，所有权已经属反诉原告的。2009年4月7日，反诉原告与新力公司签订《租赁协议》，约定将A28、A29、A30号商铺租赁给新力公司，租赁期限为2年零3个月，从2009年5月15日至2011年8月14日。租赁期满后，新力公司继续使用反诉原告的铺面，但没有支付租金，反诉原告反复要求续签合同事宜，但新力公司置之不理，反诉原告遂通知新力公司终止租赁、收回铺面，但多次交涉未果，2012年8月反诉原告接到法院的应诉通知书后，才知道反诉被告南森公司于2011年6月23日与反诉第三人洪海签订了《房屋买卖合同》，并于2012年2月9日将A28、A29、A30号商铺过户登记给了反诉第三人洪海。反诉第三人洪海是新力公司的法定代表人，同时也是反诉被告南森公司的股东北海南森经贸有限公司的股东代表，反诉被告南森公司的股东、前法定代表人李振琪同时也是新力公司的股东。反诉原告购买铺面后的物业管理费、水电费先后汇入李振琪和洪海的银行账户，反诉原告2009年4月7日与新力公司签订的《租赁协议》也是反诉第三人洪海签字。反诉被告南森公司和反诉第三人洪海均明知反诉原告已购买A28、A29、A30号商铺并合法占有使用，其双方恶意串通签订《房屋买卖合同》并办理过户登记手续，损害了反诉原告的合法权益。在开发过程中，反诉被告南森公司将A28、A29、A30号商铺改为N1号商铺，实际是同一位置同一铺面。为此，反诉原告提出反诉，请求判决：1、判令反诉被告南森公司继续履行合同，将新力广厦第一层N1号商铺过户登记给反诉原告，反诉原告按合同约定价格补足N1号商铺与约定面积误差比在3%以内部分的房价款33849.34元；2、判令反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。 原告（反诉被告）南森公司针对反诉辩称：反诉原告提起的反诉与确认合同无效指向同一事实和理由，如果按照反诉原告主张的判决，两份判决就会对同一事实作出两份判决，违反了民诉法“一事不再理”原则；反诉原告认为没有签订本约是反诉被告造成的，没有任何法律依据，《内部认购协议书》第四条第一款约定了双方的权利义务，可以看出预约合同及其他往来都没有约定反诉被告南森公司有通知义务，相反反诉原告没有提供任何有效证据证明其办理行为或意向。事实上，反诉被告南森公司向反诉原告岑建华口头通知，但反诉原告认为因其经营情况发生变化，不愿继续履行认购协议购买A28、A29、A30号商铺，原因是上述商铺与L3号商铺不同，L3号商铺是临街商铺，A28、A29、A30号商铺属于内铺，在实际经营过程中与其预想规模不同、使用价值较小，因此直到2011年，反诉被告南森公司想尽快处理此事，反诉原告岑建华才伪造通知函等内容，以此用恶意串通提出反诉。 反诉第三人洪海未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 原告（反诉被告）南森公司针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、原告营业执照副本，证明原告的主体适格； 2、被告身份证明，证明被告主体适格； 3、认购协议书，证明原、被告双方已就原告开发的位于北海市商铺签订了《认购协议书》，协议合法有效，当事人应依约履行合同，原告南森公司履行合同约定的所有义务和责任，对该预约合同不存在违约或者违反法定义务的行为，其中协议明确约定，其签订的本约合同的义务方为被告岑建华，而被告岑建华未履行合同义务； 4、收据，证明被告支付的是A28、A29、A30号商铺的预约房款，与其后确定的物权标的N1号商铺没有指向性； 5、《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》，《房屋买卖合同》证明原告与洪海签订了合法有效的房屋买卖合同，该合同的法律性质是最高院通过司法解释确定的有名合同，符合商品房买卖合同的内容要件，《房屋所有权证》的证明目的是洪海购买N1号商铺已按照物权法的规定办理物权登记，符合物权变动的生效要件，根据物权法合法取得物权； 6、说明，证明A28、A29、A30号商铺属于南森公司的内部编号，没有经过房屋管理机关的有效性认可，不属于法律上的房号，也证明原告南森公司与被告岑建华的预约合同具有双方另行签订商品房买卖合同的意向，对商品房买卖合同的标的没有进行确定和固化，同时证明A28、A29、A30号商铺与N1号商铺的物理关系，其与N1号商铺存在包含关系，调整后的规划变更及商业意义不再符合被告岑建华的心理预期； 7、收款收据，证明反诉第三人洪海已按照市场价格公平合理、全额支付全部购房款； 8、销售不动产统一发票，证明反诉第三人洪海已按照市场价格公平合理、全额支付全部购房款； 9、个人存款回单，证明反诉第三人洪海与新力公司之间存在账户提供关系，但是无法通过账户提供关系对何人缴纳款项、款项金额知情。 被告（反诉原告）岑建华对原告（反诉被告）南森公司提交的证据质证意见为： 证据1-4的真实性无异议，对证据3、4变更后的证明目的不认可，协议本身只约定了双方的权利和义务； 证据5的真实性无异议，但对合法性有异议，该合同是在反诉第三人洪海担任法定代表人的新力公司租赁被告铺面期间签订的，是原告与反诉第三人洪海恶意串通签订的，合同不合法，即使涉案房屋已经进行物权登记，也不能对抗被告岑建华的合法占有； 证据6的证明内容不认可，该组证据系原告单方面的陈述，所附的平面图证明当时原告没有告知被告商铺编号变更的事实； 证据7、8的合法性有异议，反诉第三人洪海是否支付了涉案房屋的相应款项无法核实，质证意见与第5组证据一致； 证据9的证明内容不予认可，该组证据也有手写的内容，所以反诉被告对反诉原告举证的缴纳水电费单据的质疑是不成立的。 被告（反诉原告）岑建华针对本诉和反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、居民身份证，证明反诉原告的诉讼主体资格； 2、工商登记电脑咨询单，证明反诉被告南森公司的主体资格； 3、《新力百货·商业广场内部认购协议书》，证明反诉原告与反诉被告南森公司于2006年1月26日签订合同购买北海市北部湾路62号‘新力百货.商业广场’内A28、A29、A30号商铺； 4、平面图，证明反诉被告南森公司约定转让给反诉原告的‘新力百货.商业广场’内A28、A29、A30号商铺的位置、面积等； 5、收据，证明反诉原告已按照认购协议书的约定于2006年3月26日付清全部购房款的事实； 6、收费通知单，证明反诉被告南森公司已将A28、A29、A30号商铺交付给反诉原告使用，并委托新力公司收取反诉原告的物业管理费，表明新力公司及其法定代表人对反诉原告购买并合法占有使用A28、A29、A30号商铺知情； 7、个人存款回单，证明反诉原告支付A28、A29、A30号商铺水电费、物业管理费给新力公司，款项直接存入作为新力公司法定代表人的反诉第三人洪海账户，表明反诉原告购买A28、A29、A30号商铺后已合法占有使用，反诉第三人洪海知情； 8、租赁协议，证明反诉原告租赁A28、A29、A30号商铺给新力公司，租金每月12468元，租赁期限为2009年5月15日—2011年8月14日，表明反诉原告购买A28、A29、A30号商铺已合法使用，反诉第三人洪海知情； 9、零售商户交易明细清单，证明新力公司按租赁协议支付A28、A29、A30号商铺租金给反诉原告，反诉原告购买A28、A29、A30号商铺后已合法占有使用和收益，反诉第三人洪海知情； 10、房屋买卖合同，证明反诉被告与反诉第三人之间恶意串通，于新力公司租赁案涉商铺期间签订房屋买卖合同转让案涉商铺； 11、北房权（2012）字第007734号房屋所有权证，证明反诉被告与反诉第三人恶意串通签订的房屋买卖合同已把涉案商铺过户登记到反诉第三人洪海名下； 12、新力大厦第一层N1号房屋测绘平面图，证明反诉被告南森公司转让给反诉第三人洪海的N1号商铺与反诉原告向反诉被告南森公司购买的A28、A29、A30号商铺合并后的位置、四至一致； 13、说明，证明反诉被告南森公司在开发过程中将‘新力百货.商业广场’更名为‘新力广厦’，把A28、A29、A30号商铺合并为N1号商铺的事实； 14、北房权（2006）字第00087944号房屋所有权证，证明反诉被告南森公司于2006年12月26日取得新力公司第一层N1至N5的房屋所有权证，N1号商铺和A28、A29、A30号商铺合并后的位置、四至一致，当时该商铺已交付并正在由反诉原告使用中，但反诉被告南森公司未告知商铺编号已变更的情况； 15、新力公司电脑查询单，证明反诉第三人洪海是新力公司的法定代表人，洪波和李振琪是新力公司的股东； 16、公司变更核准登记通知书，证明反诉第三人洪海于2011年5月9日接替洪波担任新力公司的法定代表人，当时新力公司正向原告租赁涉案商铺并按时支付租金给反诉原告，反诉第三人洪海对反诉原告购买并管理使用涉案商铺知情； 17、反诉被告南森公司电脑查询单，证明反诉被告南森公司的股东是北海南森经贸有限公司和李振琪； 18、北海南森经贸有限公司电脑查询单，证明北海南森经贸有限公司的股东是洪波和李振国，北海南森经贸有限公司与反诉被告南森公司及案外人新力公司均有联系； 19、反诉被告南森公司2003年、2011年办理工商变更登记的申请书及有关文件，证明反诉第三人洪海是反诉被告南森公司股东北海南森经贸有限公司的股东代表，其代表北海南森经贸有限公司出席反诉被告南森公司的有关会议并在有关文件上签字； 20、L3号铺面认购协议书、房产买卖合同、房产证，证明反诉原告向反诉被告南森公司购买同一楼盘的L3铺面，办理了房产证，案涉商铺未签订《房地产买卖合同》及送房地产交易中心备案办证是反诉被告南森公司违约； 21、营业执照，证明反诉原告在反诉被告南森公司开发的、由新力公司管理的商场经营，反诉被告南森公司不可能通知不到反诉原告签订正式的房地产买卖合同，作为新力公司法定代表人的反诉第三人洪海也不可能不知情； 22、催办函，证明反诉原告催促反诉被告南森公司履行协议，办理房产证； 23、《函》及邮寄凭证，证明反诉原告通知新力公司收回A28、A29、A30号商铺； 24、《通知书》及邮寄凭证，证明反诉原告通知新力公司交回A28、A29、A30号商铺并交纳租金； 25、《催款函》及邮寄凭证，证明反诉原告通知新力公司支付A28、A29、A30号商铺租金； 26、（2012）海民初字第1205号民事判决书，证明反诉原告曾在（2012）海民初字第1205号案件提出反诉，主张反诉被告南森公司和反诉第三人洪海签订的《房屋买卖合同》无效以及法院对相关事实和证据的认定； 27、（2015）海民一终字第264号民事裁定书，证明北海市中级人民法院认定（2012）海民初字第1205号民事判决违反法定程序，将案件发回重申，反诉原告根据法院释明提起本案诉讼。 原告（反诉被告）南森公司对被告（反诉原告）岑建华提交的证据质证意见为： 证据1-5的三性无异议； 证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据主张新力公司及法定代表人洪海知情属于诱导性错误。实际上反诉第三人洪海2011年才担任新力公司的法定代表人，该通知单是2006年，只能证明反诉原告与新力公司的收费关系，且根据民诉法的规定，法人提供的证据应加盖法人公章和法定代表人或经办人的签字，该通知单不具备上述法律要件； 证据7的三性有异议，反诉原告岑建华手写的L1、L2、L3、A28、A29、A30字样属于对该份证据的违法修改，在原审庭审中，反诉原告将该回单主张为反诉被告南森公司人员手写产生误导，作为其主观臆测的反诉第三人洪海与反诉被告南森公司存在恶意串通的证据，且不说该字样是否是反诉原告岑建华亲手笔迹，因只有L3商铺是反诉原告岑建华购买，而L1、L2的水电费均由反诉原告岑建华来交，反而证明交水电费的人和业主并非同一人，并且这两行字体明显不同，反诉被告南森公司有理由认为后一行字是后来添加的； 证据8的租赁协议是2009年签署的，与本案无关； 证据9的证明内容有异议，该证据没有付款人信息，不能证明付款原因、付款时间； 证据10的三性无异议，但均与恶意串通无关； 证据11认可N1号商铺的过户和登记事实，但与恶意串通无关，证据中建筑面积117.90平方米与A28、A29、A30号商铺的建筑面积存在明显区别； 证据12-15证明A28、A29、A30号商铺被N1号商铺包含，但位置和四至均不一致，证据第23页的N1、L3是通道及共有墙，反诉原告岑建华当时购买L3、A28、A29、A30号商铺的商业计划是将4个商铺相连，其开始询问是L1、L2、L3商铺，但L1、L2商铺已被别人购买，故购买L3、A28、A29、A30号商铺，后期经营规模发生变化，并且其对A28、A29、A30号商铺变更为N1号商铺一直是知情的； 证据16-19，该组证据反诉原告希望证明反诉被告与反诉第三人之间的关联性，但是没有任何关于串通的证据，而双方之间存在牵强的关联，是在任何情况下从两位当事人中能找出来的人与人之间的联系，因为三方当事人均是北海人，很容易通过其他人建立其他关系； 证据20，房产证中A28、A29、A30号商铺已变更为N1号商铺，时间为2016年12月26日说明反诉原告岑建华至此知晓该变更也知道当时即可办理房产证，但仍然拒绝履行认购协议书； 证据21，反诉原告的主张没有理由，反诉被告南森公司没有通知义务； 证据22-25的真实性不予认可，反诉被告南森公司提供快递单查询结果反证实际上反诉原告并未寄出上述任何材料； 证据26、27的三性无异议。 反诉第三人洪海未出庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；对双方有异议的证据，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的查考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2006年1月16日，原告南森公司与被告岑建华签订《新力百货·商业广场内部认购协议书》一份，约定：被告购买原告开发的位于北海市商铺；商铺建筑面积161.13平方米，其中使用面积95.91平方米，公摊面积65.22平方米；购买总价为1130000元，首付房款600000元于签约当日一次付清，第二期房款530000元于交付商铺后3个工作日内付清；被告在付完第二期购房款后7个工作日内携同此认购书等有关文件到原告处签署正式《商品房买卖合同》及有关文件；若在规定期限内未来办理或未按时交付房款的，原告有权对预定商铺另行处置，所付定金不予退还。协议还约定了其他相关的条款。上述协议签订后，被告于签约当天向原告支付了首期房款600000元，于2006年3月26日向原告支付了第二期购房款530000元。被告支付房款后，原告将上述商铺交付给了被告，商铺实际使用面积为95.91平方米。“新力百货·商业广场”由新力公司进行日常的物业管理。被告取得商铺后，通过新力公司提供的洪海的个人账号，向新力公司支付商铺的物业管理费和水电费。2009年4月7日，被告与新力公司签订一份《租赁合同》，约定：由被告将上述商铺（使用面积95.91平方米）全权租赁给新力公司经营、管理，租赁时间2年零3个月，从2009年5月15日至2011年8月14日，月租金12468元；新力公司有权对上述商铺对外进行招商。此后，上述商铺由新力公司进行经营管理。 “新力百货·商业广场”后更名为“新力广厦”。原告对“新力广厦”的部分商铺进行了重新规划编号。2006年12月27日，原告取得了位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1至N5号商铺的《房屋所有权证》[证号：北房权证（2006）字第000879**]，N1至N5号商铺的建筑面积为4862.28平方米，其中“N1号商铺”包含了被告已购买的“A28、A29、A30号商铺”的实际使用面积部分。对于涉案商铺，原、被告一直未另行签订正式《商品房买卖合同》，被告也未取得涉案商铺的权属证书。2011年6月23日，原告与反诉第三人洪海签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告将位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺出售给洪海，房屋成交价格为1300000元。合同签订时，洪海已向原告交付了全部购房款项。2012年2月9日，洪海取得了位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺的《房屋所有权证》[证号：北房房权证（2012）字第0077**，该N1号商铺的建筑面积为117.90平方米。北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺，在被告不直接管理经营的情况下，由原告交付给洪海。对于涉案商铺编号的变更，以及向洪海转让“N1号商铺”的情况，原告均未向被告告知。 2011年12月2日，被告向新力公司邮寄一份《函》，内容为：“本人于2009年5月1日将新力百货商业广场一楼A28-30铺面出租给你公司，现合同到期，你司不愿与我续签合同，为此，我要求你司收到此函后五日内将铺面交回给本人。”被告同时将该《函》邮寄了一份给原告南森公司，并附上《催办函》，主要内容为：“我们2006年1月已经按认购协议书如约支付了全部购铺款项，认购书约定你们须在一个星期内签订买卖合同，但每次你们都以种种理由推脱，至今没有履行协议和办理房产证义务。……请接到此函后立刻与我联系。”但原告南森公司表示没有收到该函件，并于2016年11月7日，向本院提出调取被告提供的宅急送、申通快递单等证据的快递送达详情。其后，被告于2011年12月27日及2012年7月15日，分别邮寄了一份《关于收回A28、A29、A30商铺或提高实际使用商铺租金通知书》及一份《催款函》给新力公司，要求新力公司退还商铺及支付租金。新力公司对上述函件、通知未见答复。 再查明，现涉案“新力广厦第一层N1号商铺”的使用面积，与原告交付给被告的原“新力百货·商业广场”A28、A29、A30号商铺的使用面积一致。 原、被告因涉案商铺的买卖行为引发争议，以致涉诉。 综合当事人的诉辩事由，本案的争议焦点为：原告要求解除与被告签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》是否符合法律规定，是否应予支持；反诉原告的反诉请求是否有事实和法律依据，应否支持。 本院认为： 一、本诉。 原告要求解除与被告签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》是否符合法律规定，是否应予支持的问题。原告与被告签订的《新力百货·商业广场内部认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，被告按约定支付了购房款项，原告也将所购商铺交付被告使用，但双方一直未签订《商品房买卖合同》，被告亦未取得涉案商铺的权属证书。其后，原告调整了商铺编号，并以调整后的商铺编号办理了《房屋所有权证》，其中包括含有被告所购A28、29、30号商铺实际使用面积部分在内的“新力广厦第一层N1号商铺”。原告将调整后的新力广厦第一层N1商铺转让给洪海，洪海取得了“新力广厦第一层N1号商铺”的《房屋所有权证》；原告又在被告不直接管理使用商铺的情况下，将“新力广厦第一层N1号商铺”交付给洪海，洪海实际取得了涉案商铺的所有权和占有使用权。造成涉案商铺的纠纷现状，是由于原告的违约责任所致，原告据此要求与被告解除《新力百货·商业广场内部认购协议书》的请求，于法无据，本院不予支持。 二、反诉。 因另案反诉原告要求确认反诉被告南森公司与反诉第三人洪海签订的《房屋买卖合同》无效的请求，本院予以支持。反诉被告南森公司“一房两买”的行为已构成违约，应向反诉原告承担继续履行《新力百货·商业广场内部认购协议书》的义务。由于反诉被告南森公司已将原“新力百货·商业广场A28、A29、A30号商铺”重新整合为现“新力广厦第一层N1号商铺”，故反诉原告要求反诉被告南森公司继续履行合同，将“新力广厦第一层N1号商铺”过户登记给反诉原告的请求，本院予以支持。原“新力百货·商业广场A28、A29、A30号商铺”建筑面积161.13平方米，其中使用面积95.91平方米，公摊面积65.22平方米。而“新力广厦第一层N1号商铺”的建筑面积为117.90平方米，使用面积与“新力百货·商业广场A28、A29、A30号商铺”的使用面积一致。在此情况下，反诉原告不用向反诉被告南森公司支付差额面积部分的房价款，反诉原告反诉同意按合同约定价格补足N1号商铺与约定面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款33849.34元属于自由处分权利，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告北海南森房地产开发有限公司在房地产管理部门注销北房权房权证（2012）字第0077**屋所有权证》后3日内，协助反诉原告岑建华办理位于北部湾中路62号新力广厦第一层N1号商铺的权属证照过户登记手续； 二、反诉原告岑建华支付N1号商铺产权登记面积与合同约定面积差额部分的房价款33849.34元给反诉被告北海南森房地产开发有限公司； 三、驳回反诉原告岑建华的其他反诉请求； 四、驳回本诉原告北海南森房地产开发有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费100元，由本诉原告北海南森房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费646元，由反诉被告北海南森房地产开发有限公司负担（该费用反诉原告已向本院预交，反诉被告于本案判决生效之日起十日内付还给反诉原告）。 上述债务，义务人应于本案生效判决确定的期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费本诉100元，反诉646元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  劳祥凤 人民陪审员  庞茗茜 二〇一七年三月二十四日 书 记 员  孟 伟