新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10395号原告（反诉被告）：黄小红，女，1992年2月2日出生，汉族，无固定职业，住海南省澄迈县,现住乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路美伦环球港5号楼1210号。委托诉讼代理人：赵强，乌鲁木齐县红山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孙樱，女，1970年7月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区，现住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：付亮，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告(反诉被告)黄小红与被告（反诉原告）孙樱合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄小红及委托诉讼代理人赵强，被告（反诉原告）孙樱及委托诉讼代理人付亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄小红向本院提出诉讼：1.请求判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还原告接收支付的装潢及物品款35000元；3.请求判令被告退还交付房租费21000元；4.请求判令被告退还房租押金5000元；5.请求判令被告向原告支付违约金7000元；6.赔偿搬家费、停业损失费、误工费12000元。事实和理由：2019年5月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定将位于乌鲁木齐市新市区租给原告作美容院经营，租期一年，自2019年5月1日至2020年4月29日止，月租金3500元。被告要原告支付装修款和物品款35000元，但是必须交清半年的房租费21000元，当日原告向被告支付共计61000元（包含装饰物品款35000元、房租21000元、押金5000元），原告有打款凭证为据。2019年5月，原告在办理社区《租赁人员登记》时才得知该房屋不是被告所有，物业通知了房东，房东来后看了原、被告签订的《房屋租赁合同》就联系被告来处理此事，被告根本不予理睬，房东向原告明确表示被告非法转租，已严重违反了房东与被告签订的房屋租赁合同，通知原告搬出房屋，且装修和物品都是房东的，与被告无关。根据原、被告签订的房屋租赁合同第七条规定，被告的行为已经根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且要求违约方支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告孙樱辩称，因为房东执意要收回房屋，所以合同无法继续履行，所以我方同意解除合同。对原告其他的诉讼请求事实认可，金额不认可，因为原告截止目前还欠我方25000元物品转让款未支付，应该予以折抵；原告从2019年5月1日签订合同并接收房屋，至2019年7月9日实际搬离日期间是由其在经营和使用涉案房屋，该部分的租金应该予以扣除；对于违约金同意承担；对于搬家费、误工费、停业损失费不同意承担，应已包含在违约金里。综上，我提起反诉，请求法院判令：1.解除反诉原被告间《房屋租赁合同》（该项诉讼请求已当庭撤回）；2.判令反诉被告向反诉原告支付欠付款25000元。事实和理由：2019年5月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定对方租赁本案涉及的房屋，租期自2019年5月1日至2019年10月29日，房屋租金半年21000元，押金5000元。双方口头约定房屋内美容养生的各类物品作价60000元，对方总计需要向我支付86000元，但截止今日，尚有25000元未予支付。我认为屋内物品已经在签订房屋租赁合同时向对方交付，且对方与房东进行了交接，理应向我支付物品转让款。为了维护我的合法权益，故向法院提起反诉，以维护我的合法利益。原告（反诉被告）黄小红针对反诉辩称，不认可对方的反诉请求，因我不欠付对方任何款项，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。黄小红提供了以下证据：证据一、双方于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》。用以证明其与孙樱签订了房屋租赁合同，双方对房屋租期、押金以及租金支付方式进行了约定。证据二、《收条》。用以证明合同签订后其向孙樱支付了35000元转让费、租金21000元、押金5000元，孙樱给其出具的收条。证据三、2018年4月29日的《房屋租赁合同》、《声明》、《搬出物品清单》。用以证明孙樱无权转租涉案房屋，黄小红于2019年7月10日从涉案房屋中搬出。孙樱对《房屋租赁合同》真实性、关联性、合法性认可。对《收条》真实性、关联性、合法性认可，但需说明，该收条仅收到的是部分款项，结合《房屋租赁合同》的约定内容，黄小红还欠孙樱部分款项。对2018年4月29日孙樱与房东签订的《房屋租赁合同》真实性认可，关联性不认可，该合同可以看出孙樱从2018年4月29日至2020年4月29日对涉案房屋有使用权及相应的收益权，并非原告所主张的孙樱无法处分该房屋；对声明真实性、关联性、合法性均不认可，孙樱与房东签订的合同中租期自2018年4月29日至2020年4月29日，孙樱是该房屋的承租人，而本案涉及的合同是双方意思表示一致情况下签订，不存在合同无效的相应事由；对《搬出物品清单》真实性认可，该证据说明了黄小红一直占有并处分相应物品。本院对黄小红提供的黄小红与孙樱签订的《房屋租赁合同》、2018年4月29日孙樱与房东签订的《房屋租赁合同》、《收条》、《搬出物品清单》的真实性予以确认。《声明》系原件，从质证意见看，孙樱否认真实性的理由不充分，本院对《声明》的真实性予以确认。孙樱提供以下证据：证据一、2019年5月1日《房屋租赁合同》。证明原告与被告签订房屋租赁合同，约定房屋租金为半年一结，半年租金为21000元。证据二、欠条、微信聊天记录。证明黄小红还欠孙樱部分房款的事实，双方签订的租赁合同发生交易往来实际包括房屋租赁和设备转让两部分。证据三、店铺转让信息图、搬出物品清单打印件。证明本案涉及的租赁房屋转让费总计60000元，黄小红尚欠孙樱部分款项没有给付，且孙樱已经将室内物品交付给黄小红，由黄小红使用。黄小红对2019年5月1日《房屋租赁合同》的真实性、合法性认可，关联性不认可。对聊天记录的真实性、合法性认可，关联性不认可；对欠条真实性认可，关联性不认可；聊天内容产生时，孙樱并未告知黄小红租赁店铺的实际情况，故该聊天记录当中阐述欠付孙樱款项的说法不能成立；黄小红在出具欠条时并不知道孙樱没有转租涉案房屋的权利；对信息图真实性认可，关联性不认可。本院对孙樱提供的上述证据的真实性予以确认。本院根据以上确认证据及庭审认定事实如下：2019年5月1日，黄小红与孙樱签订一份《房屋租赁合同》，约定：由黄小红承租位于乌鲁木齐市新市区的房屋，租期1年（自2019年5月1日起至2020年4月29日止），租金为年租金42000元（付款方式为半年付21000元），押金5000元；如任何一方违反合同约定履行，违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金1倍；合同落款处手注“先付5万元整剩下3.6万其中含5000元押金”。合同签订后，孙樱依约向黄小红交付房屋。合同签订的当日即2019年5月1日，黄小红向孙樱出具《欠条》，载明：今欠“孙姐”（孙樱）房租21000元，剩余转让费15000元，合计36000元，最迟于6月底付清，“否则逾期每天按10元计算”。孙樱提供的微信记录显示：2019年4月30日黄小红通过微信转账50000元，黄小红陈述“余3万6”；2019年5月8日，黄小红分两次向孙樱微信转账6000元、5000元，并分别陈述“孙姐：6000元整，转完，欠您3万”“还欠您2万5000元”。黄小红向孙樱出具收条，载明收到61000元，其中转让费35000元、房屋租金21000元、押金5000元。本案涉及房屋系孙樱从孙彬处租赁，孙樱与孙彬于2018年4月29日签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋用于“美容、养生”，租赁期间为2018年4月29日至2020年4月29日，合同中约定，孙樱如擅自将承租房屋转租、转让、转借或擅自调换使用的，孙彬可终止合同并收回房屋。2019年5月15日，孙彬向黄小红发出一份《声明》，载明：孙樱出租给黄小红的楼房（乌鲁木齐市长春南路218号3–3单元401室），根据其与孙樱签订的租赁合同约定，孙樱无权转让，故孙樱与黄小红签订的合同已严重侵犯了房东的合法权益，现房东收回房屋，对黄小红交付给孙樱的各项费用由孙樱负责退还。2019年6月，孙彬将孙樱诉至法院，调解解除了双方之间的房屋租赁合同。2019年7月9日，孙彬向黄小红收回房屋，黄小红出具一份《搬出物品清单》，载明：美容床4张带床罩、美容凳4个、美容推车白色2个、双人床1张带床头柜1个、沙发（3座）1组带茶几1台、冰箱1台、洗衣机1台、前台1组、足疗凳2组、办公桌1张、红外灯1台、单人小沙发2个、美甲桌1张、晾衣架1个、艾灸仪1台；单座留下、配套小茶几留下、红木沙发带茶座1套留下、挂衣机1个留下，灯具不动。经询，黄小红陈述孙樱收到孙彬返还的前台和美甲桌，孙樱只确认收到美甲桌；黄小红不同意交付剩余转让费，陈述上述物品已另行租房保管，可以退还孙樱。本院就孙樱是否同意退还转让费并进行物品交接进行询问，孙樱明确其坚持对方继续支付剩余的转让费，不同意进行交接。本院认为，针对双方本反诉诉求，本院综合双方举证和庭审调查认定如下：一、关于解除本案涉及的《房屋租赁合同》问题。黄小红与孙樱签订的租赁合同，实际为孙樱从出租人处租赁后转租，出租人依据其与孙樱签订的租赁合同约定，明确不同意孙樱转租，并已实际从黄小红处收回房屋，黄小红和孙樱之间的租赁合同已实际无法履行，且孙樱亦同意解除，故对黄小红主张解除其与孙樱之间签订的租赁合同，本院予以支持。二、关于押金、租金退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权提出赔偿。本案中，依据上述法律规定，本院认为：1.双方合同解除后，孙樱继续占有黄小红交付的押金5000元，没有事实和法律依据，应予退还；2.黄小红主张孙樱返还已给付的半年租金21000元，孙樱抗辩应当折抵黄小红自2019年5月1日至实际办理的2019年7月9日期间的租金。本院认为，根据双方陈述和黄小红提供的证据，可以确认其于2019年7月9日实际搬离涉案房屋的事实，综合合同履行情况，对于孙樱的上述抗辩理由，本院予以采纳，扣除2019年5月1日至同年7月9日计70天租金8054.79元（42000元/365天×70天），孙樱应向黄小红返还租金12945.21元（21000元－8054.79元）；4.黄小红以月租金即3500元的一倍主张违约金7000元，符合合同约定且孙樱同意承担，本院予以支持。三、关于违约金和损失问题。1.黄小红以月租金即3500元的一倍主张违约金7000元，符合合同约定且孙樱同意承担，本院予以支持；2.黄小红主张赔偿搬家费、停业损失费、误工费12000元，其已主张了违约金，黄小红缺乏有效证据佐证其主张的损失实际发生及金额并且超出其主张的违约损失金额，综合黄小红的举证情况，对黄小红的该部分诉求请求，本院不予支持。四、关于转让费问题。对此，双方争议较大，孙樱认为除房屋租赁外，还涉及房屋内物品转让60000元，该部分是属与租赁关系不同的转让关系，黄小红支付转让费35000元，还欠其25000元应继续支付；黄小红认为租赁合同无法继续履行的原因是孙樱擅自转租导致，合同解除，孙樱应将其已付转让费35000元退还，其在微信中陈述的还欠孙樱25000元不应再履行。本院认为：1.对于物品转让，虽双方未签订书面协议，但从微信记录、黄小红向孙樱出具的包含转让费的欠条、孙樱向黄小红出具包含转让费的收条等证据，可以确认孙樱与黄小红之间除房屋租赁外，就房屋内物品转让也达成了协议并已实际履行，本案双方履行合同，既包括了房屋租赁，也包括房内物品转让。2.关于转让费金额，双方并无书面明确约定。综合双方《房屋租赁合同》的约定和双方就付款提供的证据，可以确认转让费金额为60000元，黄小红还有25000元转让费未付。首先，根据微信记录，黄小红于2019年4月30日陈述微信转账支付50000元，余36000元，即总应付金额为86000元，该金额从租赁合同手注内容也有反映，而根据租赁合同约定黄小红只需要交纳半年租金及押金合计26000元（21000元＋5000元），因此，另60000元不属租赁合同约定的应支付款项，应为双方约定的转让款；其次，微信记录显示，黄小红于2019年5月14日支付最后一笔款项后，总计向孙樱支付了61000元（50000元＋6000元＋5000元），该已付金额与孙樱向黄小红出具的收条金额一致，而该收条中明确61000元中含35000元的转让费；最后，应付款86000元扣除黄小红实际已经支付的半年租金21000元、押金5000元、转让费35000元，未付的款项25000元应属未支付的转让费，该金额与微信记录中黄小红认可还欠孙樱的25000元的表述一致；综上，双方提供的租赁合同、微信记录、收条等证据之间能够相互印证，可以确认黄小红尚欠孙樱25000元转让费属实。3.从本案双方合同履行情况看，房屋租赁和物品转让属不同的法律关系，孙樱已向黄小红交付了物品，物品已转让完成归黄小红占有使用，黄小红亦已支付半数以上转让费，案涉租赁合同的解除，并不影响物品转让的履行，对孙樱主张黄小红支付转让费余款25000元的诉求，本院予以支持。对黄小红主张孙樱返还物品款35000元的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄小红与被告（反诉原告）孙樱于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）孙樱于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）黄小红退还房租12945.21元；三、被告（反诉原告）孙樱于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）黄小红退还押金5000元；四、被告（反诉原告）孙樱于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）黄小红支付违约金7000元（月租金3500元×2）；五、驳回原告（反诉被告）黄小红的其他本诉请求；六、原告（反诉被告）黄小红于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）孙樱转让费25000元。以上被告（反诉原告）孙樱应付款项24945.21元与原告（反诉被告）黄小红应付款项25000元相互折抵，被告（反诉原告）孙樱应向原告（反诉被告）黄小红支付19945.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉确认金额24945.21元占争议金额80000元的31.18%，本诉案件受理费1800元，原告（反诉被告）黄小红已预交，由被告（反诉原告）孙樱承担561.24元，原告（反诉被告）黄小红承担68.82%即1238.76元。反诉案件受理费212.50元，被告（反诉原告）孙樱已预交，由原告（反诉原告）黄小红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  朱宏梅人民陪审员  **霞二〇二〇年二月二十四日书 记 员  李嘉锐