四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2709号 上诉人（原审被告）：肖燕，女，1974年7月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：杨明，四川戎州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李正云，男，1959年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。 原审第三人:肖其彬，女，1968年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人:鲜德平，男，1967年6月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人:杨绍兰，女，1939年8月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人:狄绍富，女，1961年3月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人:狄绍连，女，1964年3月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人肖燕因与被上诉人李正云、原审第三人肖其彬、鲜德平、杨绍兰、狄绍富、狄绍连合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖燕上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初3963号民事判决；2.驳回李正云的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由李正云负担。事实和理由：1.一审庭审中已经查明肖燕没有在场，且肖燕没有授权任何人签署《联建协议书》，没有经自然人本人授权的父母、姐姐不能对成年子女或兄弟姐妹进行代理，其代理行为无效，更何况当庭所有的人都说不清“肖燕”二字是谁代签的。李正云在肖燕明确反对的情况下，事后托人将款项交付的行为不能证明肖燕事前知道、事中同意并事后追认。至于李正云一厢情愿交给联建户的房款可以起诉要求返还。2.判决书第10页对于诉讼时效适用问题，引用的是请求返还原物而不是本案争议的过户问题，过户问题是权属问题，而该条文的前提是权属无争议，该条不适用本案。李正云明知权利受到侵害而不主张，已经过诉讼时效。3.本案《联建协议书》约定划拨土地一方出资金，名为联建，实际为划拨土地转让。李正云出资购买肖燕的划拨土地修建房屋后全部出让，对于李正云而言，虽名为合作建房，实际为房地产的开发行为。因此应当适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。4.众所周知，只要符合房屋颁证条件，不动产登记机关就应该予以颁证，是不会管联建是否合法，更何况颁证仅仅办法给了肖燕而非李正云，正因为权属证明仅仅颁发给了肖燕，说明肖燕和李正云之间的联建行为没有得到政府部门的允许，违反了法律规定。5.不应当返还租金。 李正云辩称，1.在原审过程中，肖燕的其他成年家庭成员能够代表该户在相关协议上签字，肖燕也以自己的行为表明认可和参与联建活动；2.本案系对物权的争议和纠纷，不适用诉讼时效；3.我方认为联建协议书是合法有效的，本案涉及的房屋联建行为，不同于其他利用划拨土地进行房地产开发和经营，而是为了解决肖燕等六户无资金修建房屋的问题，解决其在原房屋被征用后的居住问题。况且该联建房屋转让后通过补交土地出让金的方式，国土部门已经颁发了出让土地的土地证，也表明该联建方式和房屋转让行为得到了有关部门的许可，是合法的；4.李正云与六户联建户达成的约定是各得50%的房屋，而房屋分配的实际情况基本符合当初的约定，因此包括本案所涉房屋在内的2楼和6楼房屋应归李正云所有。 狄绍富述称，没有意见。 肖其彬、鲜德平、杨绍兰、狄绍连未陈述。 李正云向一审法院起诉请求：1.确认宜宾市翠屏区房屋所有权归李正云所有；2.判令肖燕将宜宾市翠屏区房屋所有权转移到李正云名下，并协助李正云办理不动产转移登记手续；3.肖燕归还出租宜宾市翠屏区房屋的租金至归还房屋之日止（租金标准850元／月，暂从2017年12月1日计算至2019年5月1日为14450元）；4.案件受理费由肖燕承担。 一审法院认定事实：宜宾市翠屏区象鼻镇龙泉村七社集体土地因内宜高速公路修建被依法征收，内宜高速公路建设宜宾市翠屏区指挥部（以下简称指挥部）受宜宾市人民政府、宜宾市翠屏区人民政府委托承担内宜高速公路建设征地、拆迁、安置任务，按照“统一规划建设，分户划地组合、自建房屋倒迁”的原则，肖燕与狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬取得宜宾市翠屏区象鼻镇龙泉村龙泉小区内300平方米土地用于自行修建倒迁房（16幢）。 2000年10月6日，李正云（乙方）与肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬（甲方/象鼻镇龙泉村第七组村民联名6户）签订《联建协议（草签）》，协议约定：甲方因内宜高速公路征用全组进行农转非，根据国家有关规定，对甲方村民进行倒迁安置，甲方因经济问题不能达到国家要求规范进行修建，为此甲方需引资进行修建，经多次协商，乙方愿意投入该项工程建设投入达成协议条件如下：一、甲方（联户）六户提供国家依法用地面积300平方米给乙方按国家设计图纸面积规范进行修建；二、甲方提供的建房土地面积300平方米其层高按国家规定层次进行修建，全权由乙方投入建设资金，甲方不再投资建设资金；三、甲乙双方房屋分配：甲方投资提供的建房土地面积300平方米，房屋修建竣工按层次总面积进行分配，甲方分得总面积的50%，乙方分得总面积的50%。四、产权问题：房产权由甲方负责办理总产权，产权税费由甲、乙双方各自承担所分配面积税费。甲、乙双方均在该协议上签字，并加盖有宜宾市象鼻镇龙泉村第七组村民小组的印章。 2000年11月9日，李正云（乙方）与肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬（甲方/象鼻镇龙泉村第七组村民联名6户）再次签订一份《联建协议书》，约定：一、甲方（联户）六户鲜德平60平方米、肖燕60平方米、杨绍兰45平方米、狄绍连45平方米、狄绍富45平方米、肖其彬45平方米，提供国家依法用地使用面积300平方米给乙方进行修建；二、甲方提供建筑图纸，乙方按图纸施工，其建筑资金全权交由乙方投资；三、甲乙双方房屋分配：甲方以建房土地面积300平方米作投资，房屋修建竣工后按总面积进行分配，甲方分得总面积的50%，乙方分得总面积的50%，六楼、二楼全部属乙方；四、产权问题的办理：房产权由甲方负责办理总面积，产权费用（税费）由甲、乙双方各自承担所分得的房面积的税费。六、此协议一式七份，甲、乙双方各执一份。甲、乙双方均在该协议上签字。李正云向法庭提交了该《联建协议书》的复印件。肖燕陈述，两份协议上的签字并非本人签署，且其均不在现场。一审庭审中，鲜德平、肖其彬、狄绍富、狄绍连陈述，案涉倒迁房屋确为李正云出资修建，双方签订了两份联建协议，甲方的6户都在场，在联建协议签字时若肖燕不在场，其父母亲、姐姐都在场。狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬均确认签订协议时双方约定有二楼、六楼房屋归李正云的事实。 李正云与宜宾市兴安建筑工程有限公司（以下简称兴安建司）签订了《协议书》，将内宜高速公路宜宾市翠屏区指挥部倒迁房16#住宅楼工程发包给兴安建司完成，即案涉倒迁房合同价款为伍拾贰万元。拓安建设集团有限公司（系兴安建司更名的公司名称）于2019年7月29日出具证明，证实该项工程工程款由李正云支付。 工程竣工后，该幢房屋办理了房屋所有权证（宜宾市房权证翠屏区字第××号），并取得了土地使用权证（宜市北国用［2003］第60021号），两证上登记的所有权人、土地使用权人为指挥部。从2005年11月起，指挥部统一为肖燕、肖其彬、鲜德平、狄绍富、狄绍连、杨绍兰等代办房屋权属转移登记（分户）。登记在肖燕名下的房屋有：1层8号房屋24.7㎡（房权证号为宜宾市翠屏区字第00103987号）、2层1-1号房屋131.71㎡即涉案房屋（房权证号为：宜宾市翠屏区字第00099843号；土地证号为宜市国用（2007）第5784号，使用权类型为划拨）、3层1-3号房屋131.71㎡（房权证号为宜宾市翠屏区字第00099844号）。该案涉楼栋现在的地址为宜宾市翠屏区龙泉路10号16幢。 另，李正云在案涉整栋楼房占有部分住宅，分别登记在肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬名下。其中16幢1单元6层13号附1号、2号房屋由指挥部转移登记在肖其彬名下，后分别转移登记在樊航（李正云之女婿）、李娟（李正云之女）名下，2012年-2013年李正云将该两套房屋出售给案外人。目前该两套房屋分别登记在唐上德、王云英（6层13号附1号的房权证号为翠屏区字第××号）以及钟友前、杨龙珠（6层13号附2号的房权证号为翠屏区字第××号）的名下。16幢1单元5层9号房屋由指挥部转移登记在鲜德平名下，该房屋约定归李正云所有，李正云出售给案外人王业容后，鲜德平已于2014年协助李正云将该房屋过户登记在王业容名下。关于5层的剩余房屋现已全部出卖给案外人，并由双方肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬分配了卖房的款项。关于2层两套房屋分别登记在肖燕、狄绍连名下，狄绍连陈述现已将登记其名下的2层2号房屋过户给李正云。房屋在管理部门办理过户时，李正云补缴土地出让金。 李正云在一审庭审中陈述，按联建协议约定2层整层房屋归我所有，2层整层先出租给泸州二建司，后又出租给联合运输公司，我方一直收租金到2017年11月底，肖燕以2层1-1号房屋登记在其名下为由强行收取房屋租金。而肖燕陈述，2层房屋目前出租给长峰公司，我从2018年1月1日开始收取租金，租金为1200元/月。后李正云多次要求肖燕协助将案涉2层房屋过户到李正云名下并退还租金，肖燕认为案涉房屋应归其所有而拒绝配合，故酿至诉讼。 另查明：因不服宜宾市房地产管理局、宜宾市国土资源局的房屋权属登记行为，肖燕于2018年3月1日向一审法院提起行政诉讼（2018川1502行初28号），请求法院撤销市房管局将“翠屏区象鼻镇龙泉七社16幢1单元1层6、7号”拆分登记到狄绍连、狄绍富、杨绍兰名下的房屋登记行为并判令市国土局更正登记以上房屋所有权人为肖燕。该案庭审中，狄绍连、狄绍富、杨绍兰均陈述：因内宜高速公路建设占地倒迁安置，当时因六户人没有钱才找的李正云出资修建，签订协议时我们六户都在场，肖燕家里是其父亲肖启明来签署的协议，第二年房子修建完工后李正云找到我们六户人家一起协商分配了底楼的房屋；二、六楼属于李正云，三、四楼属于我们六户人的住房，五楼因为当时李正云资金短缺，大家协商卖掉了两套，共计180平方米，卖房款鲜德平和肖燕各得16500元，其余四户每户分得11000余元，剩下的钱归李正云。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：1.两份《联建协议》的效力问题；2.诉争2层1号房屋权属问题；3.肖燕是否应当向李正云返还诉争房屋租金。 关于焦点1，两份《联建协议书》系肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬自愿与李正云签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。肖燕主张联建协议并非其本人签字、诉讼时效已过、合同违法为由主张协议无效的问题：1.虽然联建协议上并非肖燕签名，但根据本案及（2018）川1502行初28号案件庭审查明事实，狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬均确认肖燕的父亲在场并代肖燕签名，且事后肖燕与狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬均收取了案涉楼栋第5层两套房屋的售房款，应视为其知晓并认可房屋联建的事实。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项的规定，不动产物权的权利人请求返还财产，不适用于诉讼时效的规定。3.肖燕以案涉联建协议违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定为由，认为联建协议系无效合同，一审法院不予认可。一审法院认为，该条规定的是划拨土地的转让，须经人民政府批准，而本案系联合建房，并非划拨土地的转让，且现在该联建楼栋已经取得了房屋权属证明，亦即是说该联建房修建符合法律规定。故，案涉两份《联建协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，应属合法有效。综上，一审法院对肖燕的反驳理由均不予采信。 关于焦点2，前述已认定两份《联建协议》属于有效合同，协议约定房屋二、六楼归李正云所有，故李正云请求确认本案诉争的2楼1号房屋归其所有，一审法院予以支持。目前，楼房6楼已经由李正云出卖给案外人并办理了过户，狄绍连称其名下的2层2号房屋已过户给了李正云，现李正云诉请肖燕协助办理诉争房屋的所有权转移登记手续，一审法院予以支持。关于肖燕主张若将诉争房屋的产权登记在李正云名下，李正云获得的产权已超过协议约定的50%，而肖燕的产权将少于实际分配面积的问题，房屋系指挥部统一分配，肖燕未向一审法院提交案涉楼房每间房屋的不动产权登记证明，一审法院对产权划分无法认定，故对肖燕该反驳意见不予采纳。 关于焦点3，前述已认定诉争房屋归李正云所有，后李正云将2层整层房屋出租给案外人，肖燕亦在一审庭审中陈述自2018年1月起收取2层1号诉争房屋的租金至今，故肖燕应当返还已经收取的房屋租金。现李正云诉请肖燕归还自2017年12月1日起，按照租金标准850元/月的标准计算至房屋的租金至归还房屋之日止的租金，鉴于肖燕认可每月收取1200元的租金，故一审法院对该项诉请依法支持为：肖燕向李正云归还案涉房屋的租金（租金计算方法：租金标准850元/月，从2018年1月1日起计算至归还案涉房屋之日止）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条第一款，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、位于宜宾市翠屏区归原告李正云所有；二、被告肖燕于本判决书生效之日起10日内协助原告李正云办理宜宾市翠屏区房屋的过户手续；三、被告肖燕向原告李正云归还宜宾市翠屏区房屋的租金（租金计算方法：租金标准850元／月，从2018年1月1日起计算至归还案涉房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10044元，减半收取计5022元，由被告肖燕负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.肖燕未在《联建协议书》上签字，《联建协议》是否对肖燕产生法律效力；2.《联建协议书》的效力；3.本案的纠纷是否适用诉讼时效制度；4.李正云是否已经得到了约定中面积的50%；5.是否应当返还租金。现评析如下： 1.肖燕未在《联建协议书》上签字，《联建协议》是否对肖燕产生法律效力。虽然肖燕未在《联建协议书》上签字，但双方已经实际履行了《联建协议书》，房屋也依据《联建协议书》修建完毕。肖燕虽然未在《联建协议书》上签字，但肖燕已经以实际行动履行了《联建协议书》，《联建协议书》对肖燕产生法律效力。肖燕认为《联建协议》对自己不产生法律效力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 2.《联建协议书》的效力。双方当事人联合建房，是建立在肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬出土地，李正云出资金修建房屋的事实，并非肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬将土地使用权转让给李正云。肖燕、狄绍连、狄绍富、鲜德平、杨绍兰、肖其彬在房屋建成以后，也按照《联建协议书》的约定，享有了房屋的所有权。房屋建成以后，经过房管部门的审查，也核发了相应的产权证明。《联建协议书》的性质应为联合建房，而非土地使用权的转让，《联建协议书》不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。肖燕认为《联建协议书》是约定的划拨土地转让进而无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 3.本案的纠纷是否适用诉讼时效制度。李正云的诉讼请求是确认不动产的产权并要求办理产权变更，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一款第二项“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……。”规定，本案的纠纷不适用诉讼时效。肖燕认为本案纠纷的诉讼时效已经过的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 4.李正云是否已经得到了约定中面积的50%。本案中，李正云主张依照《联建协议书》约定，应得二层和六层房屋的所有权，李正云的主张是符合双方合同约定的，肖燕反驳称李正云已经按照合同约定得到了50%的面积，但肖燕提交的证据仅仅是其单方制作的《土地办证明细表》及两张汇总表，只有房管部门出具的建成房屋面积的依据才能够确定李正云是否已经得到了合同约定的50%，仅凭肖燕单方提交的证据，并不能足以证明李正云已经按照合同约定得到了50%的面积。肖燕认为李正云已经得到了约定中面积的50%的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 5.是否应当返还租金。人民法院确认物权，并非是权利人在人民法院判决生效后才对物享有权利，而可以溯及至物权取得之日。李正云对房屋享有权利，从房屋物权形成之日即享有权利。肖燕就李正云所有的房屋进行出租所享有的收益，当然应当返还给李正云。 综上所述，肖燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9979元，由上诉人肖燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 王纯强 审 判 员 彭晓烽 二〇二〇年二月十日 法官助理 华 涛 书 记 员 杨雯洁