成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初264号 原告：李友海，男，汉族，1974年10月24日出生，住四川省巴中市巴州区。 原告：杨菊华，女，汉族，1979年2月19日出生，住成都市新都区。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：庞石磊，男，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，特别授权代理。 原告李友海、杨菊华与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行审理。原告李友海、杨菊华，被告藏鑫公司委托代理人庞石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李友海、杨菊华向本院提出诉讼请求：请求判令1.藏鑫公司立即办理所购房屋的所有权证、国有土地使用权证；2.支付逾期办理证的违约金（从2013年12月31日起至取得房屋所有权证之日，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利息计算）。事实与理由：李友海、杨菊华与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的凤凰山1号房屋。藏鑫公司将房屋交付给李友海、杨菊华后，李友海、杨菊华向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。但藏鑫公司一直未办理房屋所有权证及国有土地使用证，截止起诉之日尚未取得房屋所有权证和国有土地使用证。 藏鑫公司辩称，根据《不动产登记暂行条例》规定，从2016年11月起办理不动产权证，目前，正在按照主管部门包括房管局及国土局的要求完善办证的手续，由于国家政策的调整的原因导致目前案涉房屋无法办理产权证，待案涉房屋可以办理不动产权证后，立即为李友海、杨菊华办理案涉房屋的不动产权证。逾期办证的违约金请求属于债权请求，已超过2年的诉讼时效，不应得到法院支持。 经审理查明，2013年7月1日，李友海、杨菊华与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由李友海、杨菊华购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫·凤凰山1号房屋，房屋总价款480500元。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证。” 商品房买卖合同及补充协议签订后，李友海、杨菊华按约支付了购房款。2014年2月12日，藏鑫公司向李友海、杨菊华交付了房屋，李友海、杨菊华向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，李友海、杨菊华仍未取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、购房发票及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，李友海、杨菊华与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。由于李友海、杨菊华的实际接房之日是2014年2月12日，因此，李友海、杨菊华应从实际交房之日2014年2月12日起365日，即2015年2月12日前取得房屋所有权证书，但目前李友海、杨菊华却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。藏鑫公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，应承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，藏鑫公司应从2015年2月13日起至取得房屋所有权证之日止，以购房款480500元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金。 李友海、杨菊华主张其损失超过了银行活期存款利息，请求调高违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额的调整必须基于事实上造成的损失，而且该损失必须有明确证据予以证明，现李友海、杨菊华没有提交证据予以证明其损失。故对于李友海、杨菊华提出调高违约金计算标准的诉讼请求，本院不予支持。 藏鑫公司主张由于国家政策调整导致不能办理产权证的抗辩理由，未能提供证据予以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，本院对藏鑫公司的抗辩主张不予采纳。本案违约金系基于藏鑫公司延期办理房屋产权证的违约行为而产生。按照双方当事人在《商品房买卖合同》及补充协议中约定内容分析，逾期办证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房者来讲，主张自合同约定的逾期办证之日至办证完毕之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房者可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案的违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中约定该违约金于“买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付”，没有约定具体的支付期限。对于没有支付期限的债务，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法起算。因此，李友海、杨菊华主张违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。 根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告李友海、杨菊华办理藏鑫·凤凰山1号房屋的不动产权证； 二、被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告李友海、杨菊华支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款480500元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年2月13日计算至不动产权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告李友海、杨菊华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由原告李友海、杨菊华负担50元，被告四川藏鑫置业有限公司负担100元（此款原告李友海、杨菊华已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  霍萍 二〇一七年三月七日 书 记 员  王倩