云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5837号上诉人（原审原告）：云南新华书店图书有限公司,住所地：云南省昆明经开区经开路3号时代创富中心D幢1-4层。法定代表人：蒋洪斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海云，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：昆明盘通屋业有限公司，住所地：云南省昆明市五华区南屏街昆明世纪广场C2幢A单元19层19A号。法定代表人：倪海鲲，董事长。委托诉讼代理人：王雅丽，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明市明浩经贸公司，住所地：昆明市小坝王旗营小区。法定代表人：张彦生。原审第三人：昆明天宝兴盛资产管理有限公司，住所地：云南省昆明市五华区南屏街昆明世纪广场B2幢22层C-22C号。法定代表人：伍达天，董事长。委托诉讼代理人：李艳雯，女，该公司职工，特别授权代理。上诉人云南新华书店图书有限公司（以下简称“新华公司”）与上诉人昆明盘通屋业有限公司（以下简称“盘通公司”）及原审第三人昆明市明浩经贸公司（以下简称“明浩公司”）、原审第三人昆明天宝兴盛资产管理有限公司（以下简称“天宝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。新华公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判盘通公司向新华公司支付自2017年7月19日起至2019年8月31日止的租金3569857.40元、物业管理费892464.35元；2.改判盘通公司向新华公司支付自2017年7月19日至起诉之日止的滞纳金572936.48元；3.本案一审、二审诉讼费用由盘通公司承担。上诉依据的主要事实与理由为：一、一审确认支付租金、违约金的起算点有误，新华公司取得房屋所有权的时间应为法律文书生效之日、而非房产证办理之日。新华公司于2017年7月19日收到法院就涉案房产的抵债裁定，当日新华公司便取得相应财产权利，应自当日起算租金及滞纳金。二、原判有关物业管理费的认定有误。盘通公司应按租赁合同约定向产权人新华公司支付租金及物管费，这也符合盘通公司之前和原产权人明浩公司间的交易惯例，而案外人为涉案房屋所支付的物管费不应在本案处理。综上，请求二审改判支持新华公司的所有上诉请求。对于新华公司的上诉请求，盘通公司辩称：1.一审起算时间点无误。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案房产过户时间为2017年9月7日，应以此作为起算的时间点。2.就同一物业，实际使用人已经向物业公司支付了物管费，新华公司无权再向盘通公司收取第二遍的物业费。至于盘通公司和明浩公司间的交易惯例，与本案无关。3.盘通公司系承租方，新华公司在诉前未向盘通公司证明其为实际产权人，根据合同相对性，盘通公司不存在违约，也不存在逾期支付租金，不应支付逾期滞纳金和违约金。对于新华公司的上诉请求，原审第三人天宝公司述称：天宝公司作为物业公司只是针对实际使用人收取物业费，并非针对产权人。请求依法裁判。对于新华公司的上诉请求，原审第三人明浩公司未到庭陈述意见。盘通公司上诉请求：1.撤销原判第二项；2.本案一审、二审诉讼费用由新华公司承担。上诉依据的主要事实与理由为：一审判令盘通公司向新华公司支付自2017年9月8日起至2018年10月25日止的滞纳金473839元，无事实和法律依据。一、盘通公司直至本案诉讼中才得知明浩公司将涉案房产转让给新华公司、新华公司成为新的所有权人。二、盘通公司至今仍在履行与明浩公司的《房屋租赁协议》，未构成逾期支付租金，也未构成违约，不应支付逾期支付租金的滞纳金。明浩公司在欠付盘通公司购房尾款未付清的情况下，未通知盘通公司即将涉案房产转让给新华公司。三、盘通公司实际于2018年11月27日才得知新华公司为涉案房产产权人。盘通公司作为涉案房产的承租人、优先购买权人，系善意第三人，且不存在违约行为，不应承担逾期滞纳金。综上，请求二审依法改判。对于盘通公司的上诉请求，新华公司辩称，一审认为盘通公司应当承担滞纳金的认定无误，只是滞纳金的起算点有误。新华公司作为涉案房产权利人，未收到租金的损失客观存在。盘通公司作为义务人，既未向原权利人明浩公司履行义务，也未向现权利人新华公司履行义务，违约行为客观存在。盘通公司的上诉请求不能成立。对于盘通公司的上诉请求，原审第三人天宝公司述称，天宝公司只是代收租金，其他同意盘通公司的意见。对于盘通公司的上诉请求，原审第三人明浩公司未到庭陈述意见。新华公司向一审法院起诉请求：1、判令盘通公司支付租金3569857.40元、物业管理费892464.35元；2、判令盘通公司支付滞纳金572936.48元（以应付未付租金为基数，按年利率24%计算）。3、判令本案诉讼费、保全费以及其他实现债权的费用由盘通公司承担。一审认定事实：2003年8月30日，明浩公司与盘通公司签订房屋租赁协议，约定明浩公司将位于昆明世纪广场商场一层部分和二层部分（包括一层1-01产权区、1-02产权区、1-03产权区、1-07产权区、1-14产权区、1-16产权区、1-18产权区、1-21产权区、1-25产权区，二层有2-01产权区、2-02产权区、2-03产权区、2-04产权区、2-05产权区、2-06产权区、2-07产权区的16处房产面积共计10053.11平方米）出租给盘通公司。协议约定：1、租赁期限共229个月，自2003年9月1日起至2022年9月30日止，盘通公司在租赁期限内负责该部分商场的经营、管理、维护等，所发生的一切费用由盘通公司承担。2、房屋租赁期间，前60个月每月每平方米10元，之后每60个月按每平方米5元递增一次；房屋租金及物业管理费按年度支付。3、承租人如逾期支付租金，每逾期一日，按照每天应付租金的5倍支付滞纳金。2017年7月18日，云南省高级人民法院作出（2016）云执36号之一执行裁定书，裁定：“一、将被执行人明浩公司名下位于云南省昆明市南屏街88号世纪广场1层1-01产权区、二层2-01产权区、二层2-02产权区、二层2-03产权区、二层2-04产权区、二层2-05产权区、二层2-06产权区、二层2-07产权区的8处房产（面积为7,792.18平方米）以第一次拍卖起拍总价27232.78万元抵偿欠申请执行人云南新华书店图书有限公司的债务27232.78万元。财产自裁定书送达申请执行人新华公司时转移。二、申请执行人新华公司可持本裁定书到相关机构办理过户登记手续”。2017年9月7日，原告新华公司取得上述房屋的不动产权证书。2018年8月初，原告新华公司向被告盘通公司发送“告知函”，向其告知云南省高级人民法院已于2017年7月18日将涉案房屋抵偿给原告，被告应于2017年7月18日起支付租金。2018年8月29日，被告向原告回函。2018年9月3日，原告将附有云南省高级人民法院作出的（2016）云执36号之一执行裁定书的函件发送给被告，被告于2018年10月16日向原告回函。另查明，涉案房屋在租赁期间，由天宝公司实施物业管理，由实际承租人向其支付管理费。2018年11月23日，天宝公司出具情况说明，载明“世纪广场”一楼101号由案外人张某、王某、朱某、赵某四人实际承租，二楼201-207号商铺由昆明家乐福超市有限公司实际承租，上述铺面均由天宝公司进行物业管理，五租户已按商场管理合同的约定足额支付了物业费。一审法院认为，关于租金问题。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，盘通公司与明浩公司于2003年签订房屋租赁合同，租赁期为229个月，2017年9月7日原告新华公司依法取得涉案8处房屋不动产权时，尚在租赁合同约定的租赁期间，被告亦未明确表示不再继续履行原租赁合同，根据买卖不破租赁原则，自2017年9月8日起，盘通公司作为承租人，应及时向房屋权利人新华公司按原租赁协议约定的价格支付涉案8处房产的租金。因租赁合同中约定租金支付方式为按年度支付，结合“先支付后使用”的租赁交易习惯，一审法院确认由被告向原告交纳自2017年9月8日起至原告所主张的2019年8月31日的房屋租金3353754元，具体计算如下：（1）2017年9月8日至2018年8月31日期间为1483631元（7792.18×20元×12÷360×357×80﹪）；（2）2018年9月1日至2019年8月31日期间为1870123元（7792.18×25元×12个月×80﹪）。关于原告的滞纳金主张，因被告未及时向原告支付租金，客观上占用了原告的资金，应向原告支付滞纳金，鉴于原租赁合同中关于“逾期支付租金按照每天应付租金的5倍支付滞纳金”的约定明显过高，原告主动调整为按年利率24%计算，一审法院予以准许，经核算，被告应向原告交纳自2017年9月8日起至2018年10月25日（原告主张至起诉之日）的滞纳金473839元，具体计算如下：（1）2017年9月8日至2018年8月31日为353104元(357÷360×1483631×0.24)；（2）2018年9月1日至2018年10月25日为120735元（54÷360×3353754元×0.24）。关于物业管理费问题。一审法院认为，原出租人与承租人在租赁合同内虽对物业管理费进行过明确约定，但因物业管理系由第三人具体实施，物业管理服务费应由物业提供方收取，房屋出租人向承租人收取物业管理费具有代扣代缴性质，现物业管理公司到庭明确涉案房屋实际使用人已交清物管费，并不存在拖欠物管费的事实，原告亦未举证证明其存在垫缴的事实，故对原告要求被告支付物管费的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、由被告昆明盘通屋业有限公司于本判决生效后十日内向原告云南新华书店图书有限公司支付位于云南省昆明市南屏街88号世纪广场1层1-01产权区、二层2-01产权区、二层2-02产权区、二层2-03产权区、二层2-04产权区、二层2-05产权区、二层2-06产权区、二层2-07产权区的8处房产（面积为7,792.18平方米）自2017年9月8日起至2019年8月31日止的租金3353754元。二、由被告昆明盘通屋业有限公司于本判决生效后十日内向原告云南新华书店图书有限公司支付自2017年9月8日起至2018年10月25日止的滞纳金473839元。三、驳回原告新华公司的其余诉讼请求。”一审案件受理费47047元，由原告新华公司承担11284元。由被告盘通公司承担35763元。二审经审理查明的法律事实与一审判决确认案件事实相符。另查明：1.2017年7月19日，云南省高级人民法院向新华公司送达了（2016）云执36号之一执行裁定书。2.2018年9月3日，新华公司发送给盘通公司的《回函》，要求盘通公司在收到该函之日起七日内支付涉案房产自2017年7月19日起的租金等款项，该《回函》并附有云南省高级人民法院作出的（2016）云执36号之一执行裁定书复印件及新华公司就涉案房产的房产证复印件。2018年9月21日，新华公司向盘通公司发出《工作联系函》，要求盘通公司在收到该函之日起七日内支付涉案房产自2017年7月19日起至2019年8月31日止的租金等款项。2018年10月16日，盘通公司向新华公司回复《工作联系函》，称收悉9月21日来函。综合诉辩主张，本案的争议焦点为：盘通公司是否应向新华公司支付自2017年7月19日至2019年8月31日的租金、物业管理费并承担该款项自2017年7月19日至本案起诉之日止的滞纳金？本院认为：关于租金的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，（2016）云执36号之一执行裁定书明确新华公司通过以物抵债方式取得明浩公司对本案8处房产的原财产权利，该裁定书于2017年7月19日送达给新华公司时起生效，则新华公司于2017年7月19日时起便成为涉案房产的权利人。盘通公司作为涉案房产的承租人，其应当支付权利人新华公司所主张的自2017年7月19日至2019年8月31日的租金。关于盘通公司抗辩应当自2017年9月7日（新华公司取得涉案房产的产权登记之日）起算租金的意见，因不符合前述法律规定，本院不予采信。一审对租金起算日期认定有误，本院予以纠正。盘通公司应向新华公司支付自2017年7月19日至2019年8月31日的欠付租金3542474.47元。关于物业管理费的问题。本案中，涉案房产由天宝公司提供物业管理服务，一审中天宝公司已到庭明确涉案房屋实际使用人已交清了物管费，并不存在拖欠物管费的事实。二审中，上诉人新华公司主张盘通公司与明浩公司所签《房屋租赁协议》中约定的“20%的物管费”实为租金，其主张的物管费为此部分“租金”，但其该主张与该租赁协议客观记载不符且无有效证据支持，盘通公司亦不认可，故本院不予支持。关于滞纳金的问题。本案中，新华公司主张盘通公司应当承担自2017年7月19日起至起诉之日止迟延支付租金所产生的滞纳金。盘通公司抗辩自己在诉前并不知晓新华公司系涉案房产权利人、双方亦无关于滞纳金的约定，故不应支付滞纳金。本院认为，从新华公司和盘通公司的往来函件内容看，新华公司取得涉案房产的权利后于2018年8月才告知盘通公司向其交纳租金，盘通公司要求其提供证明系涉案房产权利人的依据，该要求合乎情理，在新华公司未向盘通公司证明其系涉案房产权利人的情况下，盘通公司有权抗辩支付租金，其行为不构成迟延支付。此后，新华公司于2018年9月3日发函催告盘通公司自收件之日起7日内支付租金等款项，同时一并附上相应的执行裁定书及产权登记材料进行证明，则盘通公司于收到该函时即应获知涉案房产权利人变更为新华公司的事实，其最迟于2018年10月16日向新华公司回函时即已知晓新华公司成为涉案房产权利人以及自己负有向新华公司支付租金的义务，在此情况下，盘通公司仍继续要求新华公司提供产权证明材料、并以此抗辩不支付租金的主张不能成立，盘通公司应承担自2018年10月23日起至实际付清欠付租金之日止逾期支付租金的滞纳金，因新华公司在本案中仅主张滞纳金计至其起诉之日（2018年10月25日）止，故本案仅支持自2018年10月23日起至2018年10月25日的滞纳金。关于滞纳金的计算方法。根据盘通公司与明浩公司的租赁协议，租金按年度支付，但对具体付款时间未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本案第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”结合前述合同约定，本案租金支付时间应为每年度届满时即每年12月31日。故盘通公司在本案中应承担的滞纳金应当以2017年7月19日至2017年12月31日其欠付租金680417.43元（7792.18㎡×20元/月/㎡×80%×12个月÷365天×166天）为本金，自2018年10月23日起计至2018年10月25日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。对于2018年度未付租金的滞纳金，因新华公司在本案中仅主张滞纳金计至其起诉时（即2018年10月25日），而此时2018年度的租金尚未到付款期限，故在本案中此部分租金金额未计入计付滞纳金的本金中，新华公司可另案主张。综上，上诉人新华公司、上诉人盘通公司的上诉主张中有事实及法律依据的部分，本院予以支持；其余部分，不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但适用法律有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13678号民事判决；二、由昆明盘通屋业有限公司于本判决生效之日起十日内向云南新华书店图书有限公司支付位于云南省昆明市南屏街88号世纪广场1层1-01产权区、二层2-01产权区、二层2-02产权区、二层2-03产权区、二层2-04产权区、二层2-05产权区、二层2-06产权区、二层2-07产权区的8处房产（面积为7792.18平方米）自2017年7月19日起至2019年8月31日止的租金3542474.47元；三、由昆明盘通屋业有限公司于本判决生效之日起十日内向云南新华书店图书有限公司支付以680417.43元为本金，自2018年10月23日起至2018年10月25日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的滞纳金；四、驳回云南新华书店图书有限公司的其他诉讼请求；五、驳回昆明盘通屋业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47047元，由云南新华书店图书有限公司承担17047元，由昆明盘通屋业有限公司承担30000元。二审案件受理费25775元，由云南新华书店图书有限公司承担18404元，由昆明盘通屋业有限公司承担7371元。（备注：云南新华书店图书有限公司已预交了上诉费47047元，退还28643元；昆明盘通屋业有限公司已预交了上诉费47047元，退还39676元）。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 陈正琼二〇二〇年二月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇