吉林省靖宇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0622民初1214号 原告（反诉被告）：靖宇县睿丰房地产开发有限公司，所在地靖宇县靖宇镇。 法定代表人：王凤岱，经理。 委托代理人：万娟，吉林荣锦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张燕，女，汉族，个体工商户，住所地靖宇县。 委托代理人：王广亮，靖宇县法律援助中心律师。 原告靖宇县睿丰房地产开发有限公司（反诉被告）与被告（反诉原告）张燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，并于2019年12月19日公开开庭进行了审理。靖宇县睿丰房地产开发有限公司（以下简称睿丰公司）的委托代理人万娟，张燕及委托代理人王广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿丰公司向本院提出诉讼请求：要求判令张燕支付购房尾款190000元及利息（利息自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6％计算）。事实和理由：2013年10月28日，睿丰公司与张燕签订《门市房预售协议》，协议约定：由睿丰公司将其开发的坐落在靖宇县康馨花园之林业之家小区11号楼3号门市房出售给张燕，房屋面积76.68平方米，每平方米单价5000元，总价款383400元。合同签订当日，张燕向睿丰公司交付了房屋首付款193400元，剩余190000元没有给付。2014年初，睿丰公司将案涉房屋交付给了张燕，但张燕未向睿丰公司支付购房尾款190000元，睿丰公司及其工作人员曾多次向张燕索要尾款，张燕至今未履行支付剩余价款的义务。 张燕辩称：1.由于睿丰公司先行违约导致张燕重大损失，睿丰公司未尽到先行履行合同的义务，张燕有权拒绝履行给付剩余购房款的义务；2.睿丰公司自张燕交付房屋首付款后未能办理银行按揭贷款，又无房屋竣工验收报告，且房屋质量不过关，致使张燕无法按约缴纳贷款，并无法入住，更不能办理产权证，睿丰公司无权要求张燕给付房屋尾款及逾期利息；3.案涉房屋由于不能办理按揭贷款，没有验收报告存在安全隐患，睿丰公司又不能协助办理房屋产权证，且多年没有索要房款，已经丧失诉权。 张燕向本院提出反诉请求：1.要求睿丰公司支付逾期交房违约金76006.2元（以193400元本金为基数，自2013年10月28日起至2019年10月28日止，按照中国人民银行贷款利率计算）；2.要求睿丰公司以每平方米2000元的市场价履行其与张燕签订的房屋买卖合同；3.请求判令睿丰公司给付张燕因无法正常使用涉案房屋导致的经济损失即租金90000元。事实和理由：1.张燕没有接收入住案涉房屋，根据双方签订的门市预售协议第四条的约定，睿丰公司已经逾期交房近六年之久应当按照该约定支付违约金；2.张燕于2013年10月28日交付首付款193400元后多次寻找睿丰公司，要求其开具正规的商品房买卖票据并进行产权登记以获得产权证，但因睿丰公司无任何商品房买卖法定手续，房屋又没有通过质检，加之睿丰公司外债累累，频繁的更换负责人，张燕无法入住该房屋，也无法联系到睿丰公司负责人。由于案涉房屋不能取得房屋产权证及睿丰公司债台高筑的原因，张燕既无法要求睿丰公司退房返款赔偿损失，又不能以该房屋抵押贷款；3.睿丰公司在六年之内未能对案涉提供产权登记，导致房屋每平方米跌价2800元--3000元，违反了合同第六条的约定，应按照现在的市场价格来计算房屋价款；4.张燕为个体工商户，因睿丰公司没有按约交房，致使张燕另租他处经营产生的额外租金，应由睿丰公司承担。 睿丰公司辩称：1.双方签订的门市预售协议第三条约定交房日期为2014年1月30日，睿丰公司没有在合同约定的日期将房屋交付给张燕，张燕知道或者应当知道自己权利受到损害的日期为2014年1月31日，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，张燕向人民法院请求保护其合法权益的诉讼时效期间应为2014年1月31日-2017年1月30日，其反诉提出要求睿丰公司给付逾期交房违约金，已经超过了法定的诉讼时效，已经丧失了胜诉权；2.协议第六条约定，甲方所开发建设的房屋在交付使用时，因政府房屋价格调整和房屋市场价格变动所带来的房屋价格上涨或下调幅度不超过10%-20%，甲、乙双方都应当接受，互不要求对方承担责任。根据上述约定，必须在符合房屋在交付使用时和房屋价格上涨超过20%两个条件下，张燕才能向睿丰公司主张权利，本案中张燕不能证明在睿丰公司向其交付房屋时，房屋价格上涨超过20%，其所谓的证据证明不了案涉房屋交付时的房屋价格是否超过20%的事实，故该项诉讼请求不应得到支持；3.案涉房屋符合入住标准，睿丰公司已通知张燕入住案涉房屋，张燕因其个人原因没有入住，睿丰公司不应承担相应损失。同时张燕没有及时与睿丰公司沟通解决其认为案涉房屋无法使用的问题，引发的损失属于自行扩大损失，故张燕主张每年损失为15000元没有事实及法律依据，睿丰公司不应赔偿。 本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，睿丰公司与张燕签订《门市房预售协议》，甲方为睿丰公司，乙方为张燕，双方约定：甲方将其开发建设的康馨花园之林业之家小区11号楼3号门市房出售给乙方，房屋面积76.68平方米，每平方米单价5000元，总价款383400元，付款方式为按揭，已交首付款193400元，贷款190000元，建筑面积以房产测绘中心最终测定为准，多退少补；甲方所开发建设的楼房于2014年1月30日交付给乙方入户，乙方入户时所产生的税务、物业等税费，按国家规定上缴；如甲方逾期向乙方交付房屋，每逾期一日，按中国人民银行同期活期利率，向乙方支付乙方所交房款数额的违约金，因自然灾害等不可抗拒的客观原因造成的逾期入户，甲方不承担责任；房屋交付时，双方正式签定商品房买卖合同，甲方给乙方出具正式售楼发票，乙方同时按规定缴纳各项规费；甲方所开发建设的房屋在交付使用时，因政府房屋价格调整和房屋市场价格变动所带来的房屋价格上涨或下调幅度不超过10%-20%，甲、乙双方都应当接受，互不要求对方承担责任。 2013年10月28日，张燕向睿丰公司交付首付款193400元。 2013年12月5日案涉房屋竣工后，睿丰公司未向张燕履行交付房屋手续，双方亦未签定商品房买卖合同，张燕尚未入住使用该房屋。 案涉房屋因未取得相关产权证照等原因，无法在银行办理抵押按揭贷款。 另查明，睿丰公司于2012年10月26日取得康馨花园·林业之家小区商品房预售许可证。 以上事实有睿丰公司、张燕提供的门市房预售协议、收据及当事人陈述予以佐证。张燕提供的收据（孙一可）、证明、商品房买卖合同、民事诉求、证人证言因无法形成证据链条，不能证明待证事实，故本院不予采信。 本院认为，睿丰公司与张燕签订的门市房预售协议系双方真实的意思表示，内容真实合法有效，双方应按该协议约定履行各自的合同义务。一、关于本诉。案涉合同已明确约定，剩余购房款以按揭分期付款的方式给付睿丰公司，因睿丰公司未提证据证明案涉房屋不能在银行办理按揭贷款的原因系因张燕造成，故对其诉讼请求，本院不予支持。 二、关于反诉。因睿丰公司于案涉房屋竣工后，未履行向张燕交付房屋的手续，致使双方未签定商品房买卖合同，张燕未能入住使用该房屋，已构成违约，即应按协议约定自逾期交房之日起（2014年1月30日）按中国人民银行同期活期贷款利率给付张燕利息作为违约金。关于张燕要求睿丰公司以每平方米2000元的市场价履行门市房买卖合同及无法正常使用涉案房屋导致的经济损失即租金90000元的诉讼请求，其未出示有效证据予以佐证，并无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1．驳回靖宇县睿丰房地产开发有限公司的诉讼请求； 2．靖宇县睿丰房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内给付张燕逾期交房违约金（以193400元为基数，自2014年1月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期活期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2019年10月28日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的活期贷款市场报价利率计算）。 3．驳回张燕其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4100元，由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3620元，由靖宇县睿丰房地产开发有限公司负担850元，张燕负担2770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  刘 磊 审 判 员  刘 增 人民陪审员  袁丽萍 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  杜明昱