广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异50号案外人：王惠珊，女，汉族，1972年9月5日出生，住广东省普宁市，。案外人：陈坤镇，男，汉族，1968年5月24日出生，住广东省普宁市，。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人王惠珊、陈坤镇向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年3月8日公开进行听证，案外人王惠珊、陈坤镇、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人王惠珊称，其于2007年9月20日与万帮公司签订《【商品房】订购协议》，约定以110740元购买雅典园12号车位（房产证号55××40）。其已全额支付车位款，并支付房屋维修基金2215元、合同印花税56元。签订合同当日车位已交付其使用，但万帮公司一直未能协助其办理房产证。故特请法院在执行上述房产时对其合法权利予以保护，并请求法院对上述财产予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。案外人陈坤镇称：其于2015年5月5日与万帮公司签订《【车位】定购协议》，约定以200000元购买爱琴海岸68至78座37号车位（房产证号49××52）。其已支付购房款100000元，双方约定尾款100000元待签订正式商品房买卖合同并可以办证时支付。合同签订当日车位已交付其使用，但万帮公司一直未能协助其办理房产证。故特请法院在执行上述房产时对其合法权利予以保护，其愿意将尾款及时支付至法院，请求法院对上述财产予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。申请执行人欧凯答辩称：一、关于雅典园12号车位，案外人王惠珊并非适格异议人，原《“名雅花园”车位认购书》签订的双方系曾国英与万帮公司，根据案外人提交的证据《名雅花园转名申请表》签订时，涉案12号车位已被查封，曾国英、王惠珊及万帮公司均无权处置，王惠珊购买已被查封的车位存在过错。即使曾国英与万帮公司签订了《“名雅花园”车位认购书》，但未签订正式的《商品房买卖合同》，且未办理广东省商品房买卖需要办理的网签手续，不能对抗申请执行人。二、案外人或曾国英与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》的2007年9月20日至申请执行人申请查封涉案车位长达8年的时间内，案外人、曾国英从未向万帮公司主张过户办证，自身存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，申请执行人申请查封涉案车位并申请法院强制执行理据充分。三、截止到目前，案外人仍未全额支付涉案车位（37号车位）的价款，亦未向执行法院交付剩余价款以供执行，却占用涉案车位，进而损害申请执行人的合法权益。综上，申请执行人认为案外人的异议请求不符合法律规定，请求驳回其全部异议请求。被执行人万帮公司答辩称：一、同意案外人的异议请求，案外人所陈述的事实与实际相符，且案外人在2015年5月12日已在万帮公司办理相关转名手续，并缴纳相应的管理费；二、造成涉案两个车位至今尚未过户的原因在于万帮公司，因当时涉及到银行贷款、承建商的事宜未理清，万帮公司承诺处理好相关事宜就给业主统一办理房产证，在2015年具备办证条件、准备办证时，因申请执行人申请查封了涉案车位，导致无法办理房产证。案外人王惠珊对雅典园12号车位向本院提交如下证据：《“名雅花园”车位认购书》壹份、《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》叁份、《名雅花园专用收据》贰份、《收据》叁份、《名雅花园车位转名申请表》壹份，拟证明案外人王惠珊通过中介介绍，向曾国英购买涉案车位，享有所有权，并对该车位正常使用。案外人陈坤镇对爱琴海岸68至78座37号车位向本院提交如下证据：《【车位】定购协议》、《收据》、《中国农业银行转账存根》各壹份及《委托书》复印件壹份，拟证明案外人通过认购取得该车位，并支付了相应款项，依法享有所有权。经质证，申请执行人欧凯对案外人王惠珊提交的证据的“三性”均不予认可。认为案外人王惠珊并非本案适格的异议人，与被执行人万帮公司签订认购书的为曾国英而非案外人王惠珊，《名雅花园车位转名申请表》的落款时间为2015年6月19日，此时，12号车位已被查封，案外人、曾国英或万帮公司均无权对该车位进行处置。经质证，申请执行人欧凯对案外人陈坤镇提交的证据中的《中国农业银行转账存根》真实性予以认可，对关联性、合法性不予认可，因凭条上的收款方并非合同相对人万帮公司，与本案不具有关联性；对其他证据的“三性”不予确认。认为定购协议中万帮公司的专用章上已列明万帮公司收款账户与账号，案外人向万帮公司购买车位，却将相关款项支付给他人，不符合一般商品房买卖惯例，案外人自身存在过错。被执行人万帮公司对案外人提交的雅典园12号车位的证据质证如下：一、对《“名雅花园”车位认购书》、《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》叁张、《名雅花园专用收据》贰张、《名雅花园车位转名申请表》的“三性”予以认可，因上述证据均有万帮公司的盖章确认，虽然转名申请表的登记时间为查封时间之后，但案外人与曾国英的转让确实发生在查封前，且曾国英与案外人也曾去管理处咨询可否办理转让手续，经同意后才办理转让手续，万帮公司确认曾国英对涉案车位的权益已转让到案外人名下，在认购书中也注明，文字亦由案外人所写，只是案外人与曾国英办理完转让手续后才到万帮公司签字确认；二、对《收据》的关联性予以确认，真实性由法院核实。经质证，被执行人万帮公司对案外人陈坤镇提交的证据的“三性”予以确认。认为委托收款是公司内部行为，与案外人无关，万帮公司确认收到上述款项，其支付的款项为涉案车位的车位购买款。经认证，上述证据除案外人陈坤镇提交的《委托书》之外，其他证据均有原件予以核对，《委托书》虽无原件核对，但因被执行人万帮公司予以确认，且案外人陈坤镇提交的《收据》、《中国农业银行转账存根》可以印证，故本院对案外人提交的证据的真实性予以确认。申请执行人欧凯向本院提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》贰份，拟证明涉案车位于2015年5月14日被法院查封，12号车位的买卖行为发生在查封之后，不能排除本案执行。经质证，案外人王惠珊、陈坤镇对该证据的真实性予以认可，但对证明内容有异议，认为案外人不清楚查封事实，只确信万帮公司有权出售涉案车位。经质证，被执行人万帮公司对该证据的真实性予以认可，对证明内容有异议。认为：一、查询证明中的车位即为案外人购买的车位；二、查询证明显示并无抵押情况存在，不能以此证明案外人对车位未办理过户登记存在过错；三、查封是发生在案外人与曾国英转名手续之后，2015年过完年后曾国英与案外人去管理处就转让事宜进行咨询，根据双方签订的合同及收据显示，该行为发生在查封之前，不能根据申请执行人所述因查封而排除相关权利。经认证，本院对该证据的真实性予以确认。被执行人万帮公司未向本院提交证据。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园12号汽车位（房产证号55××40，以下简称12号车位）及佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园爱琴海岸68至78座汽车位37号（房产证号49××52，以下简称37号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括12号车位、37号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人王惠珊、陈坤镇遂提出本案执行异议。另查明一，2007年9月20日，曾国英与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》，约定曾国英购买位于佛山市南海区黄岐名雅花园6号车库12号车位。该车位的建筑面积为33.626㎡，订购价为110740元。协议还约定认购方须于签署该认购书时付清定金60740元，于2007年12月31日前一次性付清余款50000元。双方还约定曾国英须按上述约定的期限内交付上述款项，并在万帮公司书面通知十日内正式签署正式的《商品房买卖合同》，万帮公司保证在签署《商品房买卖合同》后365天内办理好产权登记并可申请办理产权证。同日，被执行人万帮公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》贰份、《名雅花园专用收据》贰份，记载内容为收到曾国英支付的6号车库12号车位的定金10000元、车位款50740元、专项维修基金2215元、合同印花税56元。2007年12月19日，被执行人万帮公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份，记载内容为收到曾国英支付6号车库12号车位车位款50000元。此后，曾国英与案外人王惠珊在《“名雅花园”车位认购书》上注明将该车位转至王惠珊。2015年4月22日，曾国英出具《收据》壹份，记载内容为收到陈坤镇购买名雅花园6号车库12号车位定金10000元，购买总价为178000元；同日，佛山市南海区大沥镇黄岐开运房地产中介服务部出具《收据》壹份，记载内容为收到陈坤镇购买名雅花园6号车库12号车位中介费2000元。2015年6月19日，曾国英出具《收据》壹份，记载内容为收到王惠珊购买名雅花园雅典园6号车库12号车位的款项168000元，全部款项已收完。同日，曾国英申请将名雅花园雅典园6号车库12号车位转名至案外人王惠珊名下，万帮公司在《名雅花园车位转名申请表》上盖章确认。另查明二，本院在执行本案的过程中，曾国英也向本院提出书面异议，认为其购买了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园13号汽车位（房产证号55××45）及雅典园25号汽车位（房产证号55××63），但该车位被本案查封，请求解除查封，本院以（2017）粤06执异48号案立案审查。另查明三，2015年5月5日，案外人陈坤镇与万帮公司签订《【车位】定购协议》，约定案外人购买位于广东佛山××大道××车库××号车位。协议约定该车位的订购价为200000元，案外人须于2015年5月5日前付清第一期款项100000元，于签订正式买卖合同当天付清第二期款项100000元。双方约定万帮公司在收到第一期定购金后将车位交付案外人陈坤镇使用，万帮公司在12月内办好定购车位协议在房地产管理部门的预收备案，并通知案外人陈坤镇办理签订正式车位买卖合同手续。2015年5月5日，王惠珊代案外人陈坤镇将车位款100000元转入被执行人万帮公司指定的员工许盛账户，被执行人万帮公司于同日出具《收据》壹份，记载内容为收到5号车库37号车位的车位款100000元。在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，《“名雅花园”车位认购书》中的佛山市南海区黄岐名雅花园6号车库12号车位即为本案查封的12号车位，《【车位】定购协议》中的广东佛山××大道××车库××号车位即为本案查封的37号车位。本院认为，本案争议焦点为案外人对涉案车位是否享有足以排除强制执行的权益。一、案外人王惠珊对12号车位是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，曾国英作为买受人，在2007年9月20日与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》认购12号车位，早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。该《“名雅花园”车位认购书》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了涉案车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。同时，曾国英在本院查封前已合法占有涉案车位，并根据协议约定支付12号车位的全部价款110740元。此后，曾国英将12号车位转让给案外人王惠珊，案外人王惠珊根据约定支付12号车位的全部价款178000元，案外人继受了曾国英对该车位的权利义务，并合法占有该车位。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，该车位由于被执行人万帮公司的原因至今无法办理过户登记至案外人名下，而非买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人王惠珊对12号车位享有的权益可以排除本案的执行，因此，案外人王惠珊对12号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对12号车位中止执行。二、案外人陈坤镇对37号车位是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人陈坤镇作为买受人，在2015年5月5日与万帮公司签订《【车位】定购协议》，早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。该《【车位】定购协议》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了涉案车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。同时，案外人陈坤镇在本院查封前已合法占有涉案车位，并根据协议约定支付了37号车位的第一期价款100000元，第二期款项100000元尚未支付是因为未达到支付条件，案外人表示也愿意将剩余款项交付至本院供执行。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，37号车位由于被执行人万帮公司的原因未办理过户登记，而非案外人自身原因未办理过户登记。鉴于案外人表示愿意将37号车位剩余款项交付至本院供执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对37号车位享有的权益可以排除本案的执行。因此，案外人对37号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对37号车位中止执行，但案外人应于本裁定生效之日起十日内将剩余款项100000元交付至本院执行款专用帐户，逾期未交纳，本院可恢复执行。综上，案外人关于解除对12号车位、37号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。案外人提出的责令万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园12号汽车位（房产证号55××40）及爱琴海岸68至78座汽车位37号（房产证号49××52）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黎  审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年三月三十一日书记员  李嘉碧