上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初3685号原告上海正昌物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李正武，该公司总经理。委托代理人张时国。委托代理人房建亮，上海君澜律师事务所律师。被告王琦，男，1970年3月10日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区，住所地上海市。原告上海正昌物业管理有限公司与被告王琦物业服务合同纠纷一案,于2016年8月9日进入本院诉前调解阶段，因双方调解不成，本案发送审判。本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张时国、房建亮，被告王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月1日起，上海仰宏物业管理有限公司(以下简称仰宏物业)经上海市黄浦区东业大厦业主大会委托，于2014年7月1日与小区业主大会正式签订《物业委托管理服务合同》，在履约过程中，因受到种种因素干扰，合同无法继续执行，故东业大厦业委会于2015年7月1日起与上海正昌物业管理有限公司(以下简称正昌物业)另签订《东业大厦物业托管协议》，物业管理服务费为人民币1.8元/月/平方米(以下币种均为人民币)，正昌物业按照协议内容履行了对小区的日常物业管理服务工作，并依据协议进行收费。在仰宏物业与正昌物业签订的《关于东业大厦交接事项协议》中约定，在仰宏物业经营期间(自2014年7月1日至2015年7月31日)仰宏物业尚未支付的所有款项均移交给正昌物业，均由正昌物业承担支付，仰宏物业经营期间(自2014年7月1日至2015年7月31日)尚未收到的物业管理费及其他一切款项，均由正昌物业收取，归属权为正昌物业。被告系上海市中华路XXX弄XXX号XXX室的业主(建筑面积170.86平方米),每月物业管理服务费为307.50元,自2014年7月至今未曾履行交纳物业管理服务费的义务。原告曾多次通过电话和信函方式进行催讨,被告均置之不理,截止2016年8月,被告共欠缴物业服务费7,841.25元。为此，原告诉至法院，请求判令：被告支付原告自2014年7月16日至2016年8月31日的物业服务费7,841.25元，放弃要求被告支付原告滞纳金7,641.8元(以每日3%的标准)的诉讼请求。原告针对其主张提供下列证据：上海市房地产登记簿、2014年6月25日《东业大厦物业托管协议》、2015年6月3日《东业大厦物业托管协议》、2015年5月30日工作联系函、2015年6月3日工作联系函、2015年6月30日公告、2015年8月31日《关于东业大厦交接事项说明》、《关于东业大厦交接事项协议》、紧急通知、关于正昌物业《情况说明及紧急报告》的情况答复、缴费通知单、托管物业公司变更通知、东业大厦《物业托管合同》转让证明。被告辩称，原告的诉讼理由不成立。理由如下：原告要求支付的期限与原告物业服务合同约定的期限不符，原告主张的期限涉及仰宏物业的服务期限，对仰宏物业与原告的转让协议有异议，条款中涉及的小区公共收益结余应归小区业主所有，但协议中将该部分结余填补了物业公司的亏损，该条款不合法，侵害小区业主的利益，两家物业公司在服务时期未移交账目，目前小区业主已经就原告不移交账目、私自转让物业服务合同、挪用小区结余提出诉讼进行表决，故转让协议不合法；两家物业公司的债权转让应经债务人认可，2015年5月30日的工作联系函以及6月3日的工作联系函中均未提到两家物业公司的债权转让，故债务涉及方均未知悉并认可，被告是在2016年11月在正昌物业起诉被告的诉前调解时才知道，而之后仰宏物业起诉被告要求支付服务期间的物业费(起诉状所签日期2016年11月7日)，后撤诉。2017年1月3日，仰宏物业提交的转让证明也未表明放弃该债权，由此可见两家物业公司未实际转让债权，转让协议并未实际履行，故协议是无效的，对于2014年7月至2015年6月期间的物业费应由仰宏物业向被告主张，原告无权主张；被告不支付物业费是因为无法确认实际服务的物业公司，被告要求提供物业服务合同，但原告一直未提供，且小区业主对物业选聘流程有异议，原告于2015年12月才获得二级资质的证书，故在原告入场时物业合同未备案；原告提供的托管协议，委托方是业主大会，但盖章是业委会，时间为2015年6月3日，但实际当时小区只有筹备小组成员，业委会未成立，也未召开业主大会，故筹备小组未被授权签订物业合同，实际2015年9月才成立了第三届业委会，之前的筹备小组五人中只有两人当选了第三届业委会成员，2015年4月28日的联席会议已经确认有三名业委会成员已经辞职并被接受，五人中有三人辞职故业委会不能正常履行职责，故召开业主大会改选业委会，托管协议是在未召开业主大会并获得三分之二业主同意的情况下由非授权人员冒用失去职能的业委会公章属于无权代理，故托管协议为无效；原告不具备起诉条件，因为业委会未向被告催缴，故原告无权直接起诉被告；原告的服务品质低下，原告擅自将门锁更换为电子门禁以减少保安人数，电子门禁经常坏，且原告减少了保洁频率，降低小区品质与价值。被告针对其抗辩提供下列证据：民事起诉状，证明仰宏物业在原告起诉被告期间仍起诉被告主张其服务期间的物业费；告示，证明2015年4月28日会议已经对三名业委会成员提出辞职已经确认，自该日起业委会不能履行职责，并要求召开临时业主大会；企业信息，证明原告二级的发证日期为2015年12月4日；通知，证明仰宏物业的托管协议存在问题；企业信息，证明仰宏物业于2015年5月才获得二级资质，但仰宏物业自2014年就开始收费。经审理查明，2001年11月29日，本市中华路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积170.86平方米)房屋的权利人被核准为王琦。2014年6月25日，委托方甲方东业大厦业主大会与受托方乙方仰宏物业签订《东业大厦物业托管协议》,该协议主要约定鉴于东业大厦目前物业管理的实际情况，为了维护东业大厦广大业主的切身利益和维持东业大厦正常运作，甲方决定委托乙方对东业大厦进行物业托管服务，托管协议的有效时间为2014年7月1日起至2014年9月30日，大厦物业托管服务实行包干制，收费标准居民住宅为1.8元/月/平方米,业主物业服务费用按月交纳，无正当理由逾期，违约金按管理费计缴之日起的每日3%惩罚性收取，协议另对双方其他的权利和义务作出约定，协议甲方签章处为上海市黄浦区东业大厦业主委员会(以下简称东业大厦业委会)公章，代表人为李基三签名。2014年7月16日，仰宏物业进入东业大厦物业服务。2015年5月30日，仰宏物业、正昌物业向东业大厦业委会发出工作联系函主要内容：“……请将物业托管合同的被委托方从7月1日起变更为正昌物业，原《物业托管合同》中的权利和义务，均由我下属公司承担……”2015年6月3日，东业大厦业委会向仰宏物业出具工作联系函主要内容为：2015年5月30日的工作联系函已经收到，我们本届业委会按照有关规定同意贵公司的要求，从2015年7月1日起，将委托管理合同的被委托方更改为正昌物业，原《物业托管合同》的权利和义务不变，均由正昌物业公司承担。同日，委托方甲方东业大厦业主大会与受托方乙方正昌物业签订《东业大厦物业托管协议》,该协议主要约定,鉴于东业大厦目前物业管理的实际情况，为了维护东业大厦广大业主的切身利益和维持东业大厦正常运作，甲方决定委托乙方对东业大厦进行物业托管服务,本托管协议的有效时间约定为本合同自2015年7月1日起至业主大会通过法律程序选聘出物业服务公司并签订正式合同之日为止,大厦物业托管服务实行包干制，收费标准居民住宅为1.8元/月/平方米,业主物业服务费用按月交纳，无正当理由逾期，违约金按管理费计缴之日起的每日3‰惩罚性收取，协议另对双方其他的权利和义务作出约定，协议甲方签章处为东业大厦业委会公章。2015年7月1日，正昌物业进入东业大厦物业服务。2015年11月2日，仰宏物业作为甲方、正昌物业作为乙方签订《关于东业大厦交接事项协议》，协议主要约定：1、自2014年7月1日至2015年7月31日，仰宏物业对东业大厦进行委托管理，管理期间共亏损309,647.41元，其亏损数由正昌物业补偿，补偿方法：(1)现金补偿64,879.59元，此款已于2015年11月1日收到；(2)公共收益结余补偿：仰宏物业委托管理期间东业大厦公共收益账面结余244,767.82元，正昌物业同意用作抵扣甲方账面亏损数，该部分款项由正昌与东业大厦业委会结算；2、在仰宏物业经营期间(2014年7月1日至2015年7月31日)，仰宏公司尚未支付的所有款项均移交给正昌物业，均由正昌物业承担支付；3、仰宏物业在委托管理东业大厦(2014年7月1日至2015年7月31日)期间尚未收到的物业管理费及其他一切款项，均由正昌物业收取，归属权为正昌物业。2016年7月6日，正昌物业向被告发出缴费通知单催缴2014年7月至2016年6月的物业费7,226.25元。2016年8月31日，正昌物业撤离东业大厦小区的物业服务。被告王琦未支付2014年7月16日至2016年8月31日的物业服务费7,841.25元。另查明，2017年1月3日，仰宏物业致函本院内容：由于仰宏物业管理经营业态的调整，于2015年7月1日将东业大厦物业托管被委托方变更为正昌物业公司，原《物业托管合同》中的权利和义务均由正昌物业承担。又查明,2016年12月13日,原告仰宏物业起诉被告王琦(关于2014年7月至2015年6月的物业服务费及经济损失)的物业服务合同纠纷进入本院诉前调解,2017年2月16日,原告仰宏物业撤回起诉。再查明，2015年5月20日，仰宏物业的资质等级二级。2015年12月4日，正昌物业的资质等级二级。本院向原东业大厦业委会副主任窦申调查情况如下：其称是2013年7月东业大厦业委会的副主任。东业大厦业委会与仰宏物业之间的托管协议是业委会成员表决同意的，临时托管协议是不需要全体业主表决同意，只要业委会同意即可。之后仰宏物业因管理变化将债权债务转让给正昌物业(关于仰宏物业的债权债务转让给正昌物业，业委会和正昌物业均通过告示的形式告知过全体业主)，由正昌物业接管东业大厦的物业管理，仰宏物业通过公函形式通知业委会，经业委会成员窦申、徐滨、黄文宗、郑会礼四人表决同意后书面回复仰宏物业(2015年6月3日的联系函是四人表决后发出)，并由业委会与正昌物业签订物业托管协议，四人表决是因为当时业委会主任李基三提出辞职且业委会也同意其辞职并在小区公告，另小东门房办还通知其作为该届业委会成员去静安法院代表业委会参加应诉(静安法院于2015年7月2日开庭审理)，新的业委会尚未成立，故老的业委会还应继续履行职责。2015年4月28日小东门房办的会议纪要参加会议的人都是于2015年6月11日、13日事后补签的，提出辞职的除李基三之外的另外两人均没有签字，郑会礼也未在会议纪要上签名，故此纪要是小东门房办自己的行为，业委会成员辞职的准许与否应由业主大会或业委会表决通过而不是联席会议通过。黄文宗于2015年8月16日下午5点将业委会、业主大会的公章移交给了徐滨，徐滨于2015年8月16日晚7点将业委会、业主大会的公章移交给了其本人即窦申。以上事实，由原、被告双方提供的证据、谈话笔录以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，首先，东业大厦业委会与仰宏物业、正昌物业签订的两份托管协议均系基于东业大厦的物业管理的实际情况、为了维护东业大厦广大业主的切身利益和维持东业大厦的正常运作，托管协议的时间分别为三个月和至业主大会通过法律程序选聘出物业服务公司并签订正式合同之日为止,该两份托管协议是双方当事人真实意思表示，内容无违法之处，应属合法有效，被告作为东业大厦的业主与仰宏物业、正昌物业之间由此产生物业服务合同关系。现仰宏物业、正昌物业提供了物业服务，履行了主要的物业管理义务，被告作为小区的业主享受了物业服务，应根据托管协议约定的标准支付物业服务费；其次，关于业主支付物业服务费的主体，根据仰宏物业、正昌物业2015年5月致函东业大厦业委会的工作联系函、2015年6月东业大厦业委会回复仰宏物业公司的工作联系函、2015年11月仰宏物业与正昌物业的《关于东业大厦交接事项协议》第4条关于“仰宏物业在委托管理东业大厦(2014年7月1日至2015年7月31日)期间尚未收到的物业管理费及其他一切款项，均由正昌物业收取，归属权为正昌物业”的约定以及东业大厦原业委会副主任的陈述等一系列证据，均可见，关于仰宏物业在东业大厦物业管理期间的物业服务费的收取权利、归属权利已经明确转让给正昌物业，该债权转让有效，且已经通知到合同的相对方东业大厦业委会，故正昌物业有权收取仰宏物业管理期间的物业服务费，即使被告称其对债权转让不知情，被告在收到2016年7月正昌物业发出的自2014年7月的缴款通知和本案诉前调解阶段的原告的起诉状后，被告均已获知该债权转让，被告作为该小区业主亦应向正昌物业支付包括仰宏物业管理期间在内的物业服务费；最后，关于被告认为托管协议无效、债权转让无效以及物业费的交纳应先由业委会催缴的前置程序的抗辩，无事实依据和法律依据，本院不予采纳；被告关于仰宏物业与正昌物业事后取得二级资质，故无权按照协议标准收取物业费的抗辩，因托管协议对物业公司的资质等级无特别约定，被告对其辩称的物业服务品质低下及所列举的事例亦未提供证据，故不能证明仰宏物业或正昌物业服务中存在服务不到位的情况。综上，被告应按照托管协议的约定向原告支付2014年7月16日起至2016年8月31日的物业服务费，被告如果认为业委会侵犯其合法权益，可另行主张权利。原告放弃向被告主张滞纳金的请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：被告王琦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海正昌物业管理有限公司自2014年7月16日至2016年8月31日的物业服务费共计人民币7,841.25元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，本案适用简易程序结案，减半收取计人民币25元，由被告王琦负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯丽娟二〇一七年三月二十日书记员  陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。