福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初5744号 原告：陈文，男，汉族，1971年10月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张桂春，北京盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶卿，北京盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：庄瑾，女，汉族，1983年10月16日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：李珊，女，汉族，1987年7月10日出生，住北京市海淀区。 被告李珊委托诉讼代理人：祖智晶，系其母亲。 原告陈文与被告庄瑾、被告李珊债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张桂春和叶卿、被告李珊及其委托诉讼代理人祖智晶到庭参加诉讼，被告庄瑾经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告陈文向本院提出诉讼请求：1.判决撤销两被告于2015年2月17日签订的《房地产买卖契约》，并责令将该《房地产买卖契约》项下的房屋所有权转移登记至庄瑾名下；2.判令两被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原告与张鸿钰、被告庄瑾民间借贷纠纷一案，鼓楼区人民法院于2014年1月作出（2013）鼓民初字第38XX号民事判决书，判决张鸿钰、庄瑾应在判决生效之日起十日内偿还原告借款本金人民币39.2万元及其利息（利息以196000元为本金，从2011年6月4日起按月息2%标准计算至判决确定还款之日止的金额，加上以196000元为本金，从2011年6月6日起按月息2%标准计算至判决确定还款之日止的金额之和，减去已支付的利息88000元）。因该判决文书出现笔误，鼓楼区人民法院于2014年3月作出（2013）鼓民初字第3826-1号民事裁定书。被告庄瑾不服，向福州市中级人民法院提起上诉，2014年8月福州市中级人民法院作出（2014）榕民终字第22XX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 前述判决于2014年9月25日发生法律效力，而张鸿钰、庄瑾拒不履行偿还借款本息的义务，后原告于2014年12月22日向鼓楼区人民法院申请强制执行，鼓楼区人民法院以被执行人无财产可供执行为由于2015年12月16日终止了本次执行程序。 原告于2016年4月请求恢复执行，鼓楼区人民法院于2016年5月9日重新执行立案，经法院调查，被告庄瑾在原告第一次申请强制执行后的执行期间（即2015年2月17日），将其名下的价值人民币200多万元的位于福州市鼓楼区城单元房屋以人民币20万元的低价转让给了李珊。该转让价格不到前述房屋市场价值的10%，明显系不合理低价。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条所作的“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为……”之规定，原告有权要求撤销两被告于2015年2月17日签订的《房地产买卖契约》。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特具状诉至法院，请判如所请。 被告李珊辩称，原告诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。其理由如下： 一、从时间上说，两被告之间就诉争房产的买卖时间远早于原告起诉被告庄瑾夫妻民间借贷的时间。李珊与庄瑾之间的买卖合同于2012年7月10日即已订立，当天李珊即已依约支付了定金10万元，同月13日，又支付了第二期购房款215万元。而庄瑾也按照合同约定于2012年7月13日将诉争房产交给李珊，并配合办理水电的相关手续。从开始装修直至入住以及在进行房屋登记的整个过程，李珊从未收到任何人对该套房产的异议表示。由于诉争房产为安置房，直到2015年2月17日才办理了产权证过户手续。3月8日，李珊依约支付了最后一笔购房款10万元。至此，双方买卖合同正式履行完毕。而原告陈文以民间借贷为由起诉张鸿珏，并以庄瑾在借贷时与张鸿珏为夫妻关系为由要求庄瑾承担连带责任的时间为2013年8月28日。因此，两被告买卖在前，原告起诉在后。 二、在事实上，被告李珊为善意购买人。1.从整个买卖交易过程可以看出，李珊以当时市场的合理价格235万元购买了诉争房产，实际上也支付了235万元的购房款，完全符合支付了合理对价的善意购买人的价格要求。2.李珊在依约支付了合理对价后，庄瑾也依约将诉争房产实际交付给了李珊支配，该事实也符合实际占有房产的善意购买人接收要求。3.双方按照约定办理了产权证的过户手续，不仅表明双方真实的买卖意愿，更证明了李珊善意购买人的真实身份。 三、案涉房产的买卖时间界定问题。如前所述，诉争房产早于2012年7月10日即已订立买卖合同，双方在13日即已履行了主要的合同义务，仅因房产的安置房属性才于2015年2月17日具备权属登记变更条件。按照相关法律规定，房屋买卖的时间应界定为2012年7月，而非原告诉状陈述的2015年2月。 四、案涉房产的实际买卖价格问题。从被告提交的《房屋买卖合同》、银行历史流水记录可以看出：李珊实际支付的购房款为235万元，而非原告所述的20万元。至于原告举证的20万元的存量房买卖合同，仅是双方为了产权证过户需要而提交的备案合同。而判断一个合同的实际价格，不能单凭所谓的“备案合同”，更应当结合其他的因素加以判定。 综上所述，被告李珊在庄瑾并无任何生效裁判义务的前提下，与庄瑾订立了房屋买卖合同，并支付了合理的对价、实际接收占有使用了诉争房产，办理了房屋的权属证书，是善意购买人。原告诉请并无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。同时，对于原告恶意起诉及冻结被告房产的行为，保留追究其相关责任的权利。 被告庄瑾无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.（2013）鼓民初字第38XX号民事判决书， A2.（2013）鼓民初字第38XX-1号民事裁定书， A3.（2014）榕民终字第22XX号民事判决书， A1-A3证明：经一、二审法院审理确定，张鸿钰、庄瑾应在判决生效之日起十日内偿还原告借款本金人民币39.2万元及其利息（利息以196000元为本金，从2012年6月4日起按月息2%标准计算至判决确定还款之日止的金额，加上以196000元为本金，从2012年6月6日起按月息2%标准计算至判决确定还款之日止的金额之和，减去已支付的利息88000元）。 A4.（2015）鼓执字第3-1号执行裁定书,证明：原告与张鸿钰、庄瑾民间借贷纠纷案判决于2014年9月25日发生法律效力，而张鸿钰、庄瑾拒不履行偿还借款本息的义务，后原告于2014年12月22日向福州市鼓楼区人民法院申请强制执行，福州市鼓楼区人民法院以被执行人无财产可供执行为由于2015年12月16日终止了本次执行程序。 A5.受理案件通知书， A6.福州市房屋登记申请表， A7.房地产买卖契约， Ａ5-Ａ7共同证明：原告于2016年4月请求恢复对张鸿钰、庄瑾的执行，福州市鼓楼区人民法院于2016年5月9日重新执行立案。经福州市鼓楼区人民法院调查，2015年2月17日，被告庄瑾将其名下的价值人民币200多万元的位于福州市鼓楼区城单元房屋以人民币20万元的低价转让给了李珊，该转让价格明显不合理，属恶意转移财产。 被告李珊对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A4的真实性无异议，但这是原被告之间债务关系，与被告李珊无关。对证据A5-A7的真实性无异议，证明对象有异议，被告李珊是以235万元的价格购买房产，符合市场价格，而非20万元，不属于恶意转移财产。 被告李珊向本院提交了下列证据： B1.房屋买卖合同，证明：原、被告于2012年7月10日以235万元价款签订房屋买卖合同。 B2.支付房款的银行流水，证明：被告李珊分3次支付了235万元购房款。 B3.华屏路25号省直屏东城物业入住及缴交水电证明，证明：被告李珊在交付了房款后，于2015年2月26日实际入住该房产。 B4.李珊户口本，证明：被告李珊已落户该房产。 B5.庄天平与庄瑾为父女的户口本，证明：被告李珊最后一笔购房款打入被告庄瑾父亲名下，因当时庄瑾已出国，名下没有银行账户，其指定李珊将最后一笔购房款汇入庄天平账户。 B6.二被告之间房屋买卖的税费发票、维修资金票据，证明：本案房产买卖的税费都是由被告李珊承担，被告庄瑾与原产权人之间的税费也是由被告李珊承担。 B7.物业费、水电公摊、装修垃圾清运费票据、验房交接表、物业公司证明，证明：被告于2012年7月13日已取得房屋实际使用权。 B8.叶丹证明，证明：叶丹见证了二被告之间签订买卖合同。 原告陈文对被告李珊提交的上述证据材料质证认为，对证据B1的真实性有异议，证明对象有异议，原告认为该合同是伪造的，合同约定总价款和买卖契约不一致；第一期定金和第二期定金相差时间只有3天，不符合交易习惯；第三期余款10万元于产权证领取当日付清与实际交付金额不一致，合同签订方李珊与实际支付方不一致。对证据B2的真实性无异议，证明对象有异议，原告认为该付款是祖智晶与庄瑾、庄天平之间其他的经济往来；被告所谓的第三期余款10万元于产权证领取当日付清与银行流水金额不一致，合同签订方李珊与实际汇款方不一致；原告提供的第一笔和第三笔银行流水是单笔记录，第二笔只有一个月记录，不具有连续性和客观性。对证据B3的真实性无异议，对证明对象有异议，根据被告提交的房屋买卖合同约定，该证据所显示的房屋交付时间与合同约定不一致；从物业费和水电费凭证可证明被告2015年1月起才交物业费，原告申请第二次执行之后才有电费缴费记录发生，2015年12月到2016年5月该房产无发生任何电费缴费记录，我们认为二被告串通恶意转移财产。对证据B4的真实性无异议，证明对象有异议，该证据与本案无关。对证据B5的真实性无异议，证明对象有异议，该证据无法体现被告主张。对证据B6的真实性无异议，对证明对象有异议，这些只能证明被告李珊支付了税费，不能证明最后一次所付的款项中包括了这些税费。对证据B7，物业公司证明只有单位印章，而无单位负责人及制作证明人员的签字盖章，不符合最高人民法院民事诉讼法司法解释第一百一十五条的规定，不符合证据形式要件，而且其内容与被告之前提交的兴业银行扣缴物业费电费账单体现的内容不符，更何况，实践中小区业主虽未实际居住，也应缴付物业费，故即便假设李珊有缴纳物业费，也不能等同于当时已实际入住。该组其他证据只能证明有发生过相关费用，但真实性存疑，无法体现该费用等是上面载现的时间所发生的以及是否是李珊支付的，也不能证明李珊在2012年7月13日已取得房屋实际使用权。对证据B8，因叶丹未出庭接受质询，无从判断该证明的真实性，且不符合民事诉讼法第72条之规定，更何况，该证明只体现叶丹在营销部办公室见证了二被告签订关于诉争房屋的买卖合同，其称具体时间记不清，且对交易数额等关键事实均无法说明，显然该证明，不应作为认定本案事实的证据。 被告庄瑾未到庭对原告和被告李珊提交的证据财产进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据材料，视为放弃相应的诉讼权利。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1-A7、被告李珊提交的证据B1-B4、B6-B8均有原件佐证，其真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据；原告对证据B5的真实性无异议，本院亦对此予以确认。 根据本案庭审内容和当事人提交的有效证据材料，本院查明如下事实： 2012年7月10日，被告庄瑾和被告李珊签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：一、被告庄瑾自愿将坐落在福州市鼓楼区城单元的回迁房（建筑面积：126.51平方米，产权人：庄瑾）出售给被告李珊。二、上述房产的成交价格为人民币235万元。三、双方同意采取分期付款的方式：第一期：于签订本协议当日被告李珊支付给被告庄瑾定金人民币10万元；第二期：于2012年7月13日被告李珊支付人民币215万元；第三期：余款人民币10万元于被告李珊领取产权证当日一次性付清（二手房过户受理单由被告庄瑾保管）。四、被告庄瑾同意在确认第二期房款到位之日将上述房产正式交付给被告李珊，并配合李珊办理水、电、电视的相关手续。五、被告庄瑾保证上述房产权属清楚，拥有完整的处置权，并保证能够依法过户给被告李珊，如发生与庄瑾的产权或债务权纠纷问题，造成产权无法过户，概由庄瑾负责，双倍返还李珊先前所付的第一期定金，同时返还李珊第二期付款金额。对因此给李珊造成的经济损失，由庄瑾负责赔偿人民币50万元整。六、办理产权过户的费用及物业维修基金均由被告李珊自理。七、本协议一式贰份，二被告各持一份，自双方签章之日起生效。案外人叶丹作为见证人在该合同上签名。 2012年7月11日，案外人祖智晶（系被告李珊母亲）向被告庄瑾转账人民币10万元；2012年7月13日，祖智晶向被告庄瑾转账人民币215万元；2015年3月8日，祖智晶向案外人庄天平（系被告庄瑾父亲）转账人民币124541元。 2012年7月13日，诉争房产小区物业公司福建省直物业管理有限公司出具物业费、水电公摊、垃圾清运费的收款收据，交款单位载明为庄瑾和李珊。 2013年8月28日，本院立案受理原告陈文与张鸿钰、庄瑾民间借贷纠纷一案后，依法作出（2013）鼓民初字第38XX号民事判决和（2013）鼓民初字第38X-1号民事裁定，判决张鸿钰与庄瑾于本判决生效之日起十日内向陈文偿还本金人民币39.2万元及利息。被告庄瑾不服判决，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院作出（2014）榕民终字第22XX号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。原告陈文据此向本院申请执行。 2015年2月17日，被告庄瑾和被告李珊签订《房地产买卖契约》一份，约定：1.庄瑾自愿将坐落于鼓楼区华大街道华屏路25号省直屏东小区单元（榕房权证ＧＬ字第××号，建筑面积126.33平方米）出售给李珊，成交价为人民币20万元整；待上述房地产完纳税费并取得房屋所有权证后当日内李珊一次性付清全部购房款人民币20万元。2.本契约一式壹份，福州市房地产交易登记中心壹份。该份契约留存于福州市房地产交易登记中心。 2015年2月26日，被告李珊取得诉争房产的产权证。 2017年2月21日，案外人叶丹出具书面证明，称其见证二被告签订了关于诉争房产的二手房买卖合同，但具体时间记不清楚。 2017年2月21日，福建省直物业管理有限公司出具书面证明一份，载明：屏东城单元李珊，物业费于2014年1月到2017年2月由兴业银行户名李珊的银行卡代扣。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告庄瑾和被告李珊关于本案诉争房产先后签订了两份房屋买卖合同，原告认为二被告依据《房地产买卖契约》之约定低价转让诉争房产，违反《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，损害原告权益，向本院诉请要求撤销《房地产买卖契约》、恢复产权原状。结合本院查明事实和有效证据材料来看，本案的争议焦点应为被告庄瑾的转让行为是否符合法定可被撤销情形和被告李珊是否构成善意第三人。本院对此分析如下： 一、被告庄瑾作为卖方和被告李珊作为买方于2012年7月10日签订关于买卖本案诉争房产的《房屋买卖合同》，之后，案外人祖智晶（系被告李珊母亲）于2012年7月11日、2012年7月13日、2015年3月8日分别向被告庄瑾转账人民币10万元、人民币215万元、向案外人庄天平（系被告庄瑾父亲）转账人民币124541元，支付购房款共计人民币235万元及其他费用，被告李珊已全部履行了合同约定的付款义务。该购房款金额与诉争房产在《房屋买卖合同》签订时间段的市场价值相当，原告对此亦无异议。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，被告李珊支付诉争房产的价款并不构成“明显不合理的低价”标准。 二、根据被告李珊提交的物业费、水电公摊、装修垃圾清运费票据、验房交接表等证据材料来看，被告李珊支付两期购房款后，被告庄瑾已将诉争房产交付给李珊，李珊已对诉争房产进行占有使用并缴纳相关物业费用等，上述事实也与《房屋买卖合同》之约定内容相符。该时间点均早于原告起诉被告庄瑾、另案被告张鸿钰民间借贷纠纷一案和申请强制执行的时间，据此可知被告李珊和被告庄瑾之间并无损害原告权益的合意和恶意串通。 三、关于《房地产买卖契约》问题，该契约与《房屋买卖合同》系“阴阳合同”关系，该契约仅是二被告提交给相关房管部门的备案合同，目的和作用是为了产权证过户和避税，真实的房屋买卖合同于签订契约时已近实际履行完毕，本案诉争房产的性质为拆迁安置房，诉争房产因此才于2015年2月份过户成功。该契约既非二被告的真实意思表示，又并未实际履行，不能作为原告主张权利的依据。 综上所述，本院认为，《房屋买卖合同》系本案二被告的真实意思表示，不违反我国法律法规的相关规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，应当以该合同之约定内容作为二被告关于诉争房屋买卖合同关系中行使权利、履行义务的依据，亦应当以该合同之约定内容和履行情况作为对外抗辩的依据。被告李珊以合理价格受让诉争房产，并于原告和被告庄瑾民间借贷纠纷诉讼前实际占有使用该诉争房产，亦无与被告庄瑾恶意串通的情形，应属于善意第三人情形，被告庄瑾之诉争房产转让行为并不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定情形，原告陈文不能依据《房地产买卖契约》之约定内容主张撤销二被告之间的房屋买卖合同、恢复产权原状。故原告的诉讼请求，本院不予支持。 被告庄瑾经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十四条、第一百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下： 驳回原告陈文的诉讼请求。 本案受理费4300元、保全费5000元，由原告陈文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  张文祥 人民陪审员  何 巍 二〇一七年三月二十二日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。