浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初8566号 原告：郑光龙，男，1956年5月10日出生汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：黄忠娒，瑞安市众诚法律服务所法律工作者。 被告：钟秀琴，女，1960年7月3日出生汉族，住瑞安市。 被告：黄鑫，男，1983年5月27日出生汉族，住瑞安市。 被告：黄淼，男，1985年10月18日出生汉族，住瑞安市。 原告郑光龙与被告钟秀琴、黄鑫、黄淼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，先适用简易程序后依法转普通程序，依法组成合议庭于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告郑光龙及其委托诉讼代理人黄忠娒到庭参加诉讼。被告钟秀琴、黄鑫、黄淼经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑光龙诉称：一、诉讼请求：1、确认原告与黄永林签订的房屋买卖合同有效，判令三被告共同协助原告办理坐落在安阳街道岭下村东路*室土地使用权证不动产权证过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。二、事实与理由：黄永林系被告钟秀琴的丈夫、被告黄鑫、黄淼的父亲，于2009年10月6日死亡。2001年间，黄永林将自己所有的坐落在安阳街道岭下*****室一套房屋建筑面积为132.37㎡以304415元的价格出卖给原告所有，双方签订了一份房地产买卖契约。原告支付房屋价款后，于2003年底搬入该房屋一直居住至今，被告无任何争议。原告与黄永林于2003年10月17日到瑞安市房产管理局办理了该房屋的所有权证过户登记手续，现该房屋的房屋所有权登记在原告名下，房产权证号码为瑞安市房权证安阳镇字第××号，但因各种原因拖延至今未办理该房屋土地使用权证过户登记手续。事实上，黄永林已取得该房屋地号为2-2005-1-317土地使用权证。由于该房屋的土地使用权人黄永林已于2009年10月6日死亡，其法定继承人即本案三被告经多次要求均不协助原告办理。 被告钟秀琴、黄鑫、黄淼未作辩称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的证据：1、身份证、户口簿，以证明原告身份情况。2、常住人口基本信息（被告及黄永林）、户籍证明6份（被告及黄永林、黄明进、柴阿和），以证明被告及黄永林身份及身份关系情况，黄永林的父母已经死亡其第一顺序法定继承人只有三位被告。3、瑞安市房权证安阳镇字第××号《房屋所有权证》、契税现金缴款单、税收通用缴款单、产权登记费权证工本费，以证明原告已领取该房屋于2003年11月3日发证的房屋所有权证，原告依法缴纳了过户税费。4、房屋过户登记档案材料：《房地产买卖契约》、《房地产交易申请书》、《瑞安市房地产转让过户证明书》，以证明原告与黄永林申请办理房屋产权过户登记，期间双方签订了《房地产买卖契约》及其内容，黄永林同意将该房屋的房地产权属流转给原告。5、房屋登记档案材料：《农村水平分户住宅用地呈报表》、《分房协议书》、《岭下菜市场西首联建房定价、定位分房表》，以证明该房屋不动产权属来源情况。6、电费清单、水费清单（水、电公司出具的证明），以证明原告受让该房屋后使用房屋并支付水电费。7、本院依原告申请取得的材料：《瑞安市不动产登记信息查询表》，以证明该房屋的土地使用权证已经办理登记在黄永林名下。 本院认证意见：原告提供的上述证据，均可以证明待证事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：坐落在瑞安市房屋，建造于2001年，建筑面积132.37㎡，原为黄永林（已死亡）所有。黄永林出生于1957年3月9日、死亡于2009年10月8日，其与被告钟秀琴婚后生育二子，即被告黄鑫、黄淼，没有其他子女，其父亲黄明进于2007年1月9日死亡、母亲柴阿和于2011年1月27日死亡。原告郑光龙与黄永林于2003年10月17日申请办理该房屋的房屋所有权过户登记，期间双方签订了《房地产买卖契约》，确认双方于2001年2月22日买卖涉案房屋，成交价格304451元。现该房屋由原告居住使用，原告已于2003年11月3日取得该房屋所有权登记在其名下的房屋所有权证（瑞安市房权证安阳镇字第××号）。原告郑光龙的户口簿反映系瑞安市塘下镇鲍田家庭户，其自称系居民户口（蓝印户口）。该房屋的土地证已于2005年2月3日办理首次登记，权利人黄永林，证书号*，坐落岭下村解放东路*元302，权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为批准拨用。 本院认为：原告郑光龙与黄永林于2003年10月17日签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不存在应认定无效的情形，应依法确认合法有效。原告请求确认合同合法有效，应予支持。合法有效的合同对当事人有约束力，当事人应当全面履行合同约定义务。黄永林死亡后，其第一顺序法定继承人，即三位被告有义务协助原告办理土地使用权的过户手续。但是，本院审理期间依职权函询瑞安市不动产登记服务中心城区分中心，得到函复：依据瑞委办（2018）30号文件，2004年10月21日前已办理房产过户转移登记的不动产，可以办理土地调剂，户籍不受限制，但要提供经村、街道审核同意的宅基地调剂证明书。因黄户林已死亡，办理土地调剂还需其继承人提供继承手续，全部继承人同意调剂并到场签字确认。因此，涉案房屋办理土地使用权过户登记手续以取得经村、街道审核同意的宅基地调剂证明书为前提。现原告未能提供符合上述要求的宅基地调剂证明书，应认定尚不具备办理土地使用权过户登记手续的条件。而且，办理宅基地调剂证明书，实际上涉及土地行政审批，三位被告是否同意办理，仅是土地行政审批的一项基础事实，土地行政审批应该还涉及宅基地使用指标等其他考量因素，司法权不宜予以干预。此情况下，本案支持原告该项诉讼请求，有可能造成强制执行不能。因此，原告请求三位被告协助原告办理该房屋的土地使用权过户手续，不应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告郑光龙与黄永林于2003年10月17日签订的《房地产买卖契约》合法有效。 二、驳回原告郑光龙的其他诉讼请求。 本案受理费13300元，由原告郑光龙负担13000元，被告钟秀琴、黄鑫、黄淼负担300元。限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  员 周新弟 人民 陪 审员 潘孝东 人民 陪 审员 薛宽妹 二〇二〇年二月九日 （代）书记员 潘 密 ? 附文： 一、法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 三、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。