山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10955号 上诉人（原审原告）：郭龙江，男，1987年8月24日出生，汉族，住山东省德州市乐陵市。 委托诉讼代理人：朱锦锦，山东中箴柏悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚升，山东中箴柏悦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：于敏仕，男，1962年7月16日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李树中，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛中驰房产经纪有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区黄河中路240-1。 法定代表人：于成军，总经理。 上诉人郭龙江与上诉人于敏仕、原审第三人青岛中驰房产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭龙江向本院提起上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判于敏仕支付郭龙江违约金26.6万元；2、一、二审的全部诉讼费用由于敏仕承担。事实与理由：一、一审判决认定未能完成购房贷款的原因在于郭龙江，系事实认定错误。1、一审判决认定因郭龙江征信问题未能办下贷款，系事实认定错误。事实是在办理贷款的过程中，因房屋地址与现在的路名不符，无法评估贷款，需于敏仕更换新的房产证，于敏仕拒不配合，致使贷款未能及时完成。于敏仕严重违反合同约定，单方明确表示拒绝继续履行合同，导致违约后果发生。2、双方在购房合同中明确约定了付款方式及时效，该约定属于双方意思自治，应予支持。3、一审判决认定郭龙江支付首付款20万元，未达到房屋总价款的30%，因此不具备贷款资格属事实认定错误。青岛市《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》要求房屋贷款比例最高70%，即划定了银行发放贷款的比例、数额，并非否定了郭龙江贷款资格。由此产生房款差额应由双方协商解决。并且双方已在合同中明确约定了购房款支付数额及方式，且郭龙江已实际履行，郭龙江与于敏仕之间系二手房买卖，且郭龙江购买房屋为本市首套、自住房屋，关于房屋价款及支付方式均在双方合同中明确约定。不能得出郭龙江不具备贷款资格的结论。二、一审判决适用法律错误。涉案合同解除并非双方协商解除，一审判决适用《合同法》九十三条第一款属法律适用错误。涉案合同解除的责任在于于敏仕根本违约导致合同无法继续履行，应依据《合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，由于敏仕承担违约责任，向郭龙江赔偿违约所造成的损失。根据双方合同约定，于敏仕应当向郭龙江支付违约金266000元。 针对郭龙江的上诉，于敏仕辩称，第一，郭龙江未到庭应该按撤诉处理。第二，郭龙江个人征信不符合规定，首付款达不到30%的比例要求，不具有贷款资格，最终其无法获取贷款审批，也无法通过其他途径满足首付款要求或支付剩余房款，导致合同目的无法实现。郭龙江的行为构成违约，按应合同第十条违约责任的相关规定向于敏仕以相当于房屋总价20%的标准支付违约金。一审判决解除了合同，但未按合同约定从郭龙江支付的首付款中扣除相关的违约金。其他答辩意见同己方上诉状。 于敏仕向本院提起上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判于敏仕不退还郭龙江20万元，驳回郭龙江的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由郭龙江承担。事实与理由：一、一审判决认定于敏仕具有不卖房子的意思表示，没有事实依据。一审庭审中，郭龙江提交的微信聊天记录、电话录音，于敏仕并未认可，一审法院依据不具有真实性、没有证明效力的证据作出“于敏仕表示同意解除”的事实认定是错误的。二、一审法院既然认定郭龙江违约，则应当判决按照双方合同约定从郭龙江交付的房款中冲抵应当支付的违约金，多退少补。双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同说明》第十条违约责任中对买方违约后果作出明确约定，郭龙江根本违约，应当按房屋总价款的20%的标准向于敏仕支付违约金，即183万×20%-2060元。于敏仕收到房款20万元，不足以冲抵违约金26.6万元，故一审法院应当判决不支持郭龙江要求退还房款的请求，依法驳回郭龙江的该项诉讼请求。 针对于敏仕的上诉，郭龙江辩称，1、于敏仕明确表示拒绝出卖房屋，郭龙江在一审提交录音等证据证实，一审认定该事实准确。2、涉案合同解除的原因在于于敏仕在根据银行部门的要求更换新房产证后拒绝配合办理抵押贷款，明确表示“不卖了”，导致根本违约，应由其承担向郭龙江支付违约金的义务。3、双方买卖合同并未约定付款的截止期限，于敏仕并未进行合理催告，郭龙江在不知情情况下，即被告知房屋不卖了。《保持和促进我方房地产市场平稳运行的通知》约束的主体为买受人和开发商，涉案房屋为二手房，同时该文件并非法律渊源，不适宜作为裁判法律依据。综上，请求驳回于敏仕的上诉请求。 青岛中驰房产经纪有限公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 郭龙江向一审法院提出起诉请求：1、判令解除郭龙江、于敏仕于2019年1月10日签订的青岛市存量房屋买卖合同说明，于敏仕返还郭龙江首付款20万元；2、于敏仕支付郭龙江违约金26.6万元；3、全部诉讼费用由于敏仕承担。 一审法院经审理查明： 2018年12月21日，郭龙江、于敏仕及青岛中驰房产经纪有限公司签订了购买意向书一份，约定郭龙江购买于敏仕房屋，购房总价133万元，青岛中驰房产经纪有限公司作为郭龙江、于敏仕房屋买卖的居间方。2018年12月21日，郭龙江支付于敏仕定金5万元。 2019年1月10日，郭龙江、于敏仕签订了青岛市存量房屋买卖合同说明一份，约定于敏仕将青岛市开发区江山北路12号铁路小区13号楼1单元202户卖给郭龙江，郭龙江于2018年12月21日将第一笔定金5万元以自行支付方式支付给于敏仕，郭龙江于2019年1月10日将第一笔购房款15万元以自行支付方式支付于敏仕。郭龙江向银行申办抵押贷款，并由贷款机构将该部分房款支付于敏仕，郭龙江拟贷款金额为113万元。郭龙江因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意郭龙江继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由郭龙江承担。郭龙江、于敏仕应于郭龙江准备材料齐全并通知于敏仕后共同前往贷款机构办理贷款申请手续。2019年1月10日，于敏仕收到郭龙江首付款15万元。郭龙江、于敏仕及青岛中驰房产经纪有限公司均认可房屋价款为133万元。 青岛中驰房产经纪有限公司主张，2019年1月10日，郭龙江、于敏仕到银行办理贷款，发现于敏仕房屋的地址与现在的路名不符需要换新证才能贷款，郭龙江有一个130元左右的逾期，需要结清后才能贷款，结清证明需要在2019年1月21日才能出具。以上事实郭龙江、于敏仕都知情，约定后期办理贷款手续，再往后就无法进行了。郭龙江对青岛中驰房产经纪有限公司的该项主张无异议。于敏仕认为，青岛中驰房产经纪有限公司主张的于敏仕需要换新证是不正确的，于敏仕的房产证没有问题且经过了青岛中驰房产经纪有限公司的审核。青岛中驰房产经纪有限公司对其主张的于敏仕房屋的地址与现在的路名不符需要换新证，青岛中驰房产经纪有限公司提交了青岛不动产登记信息一份、证明一份、讼争房屋的房产证一份作为证据。郭龙江质证后表示无异议。于敏仕质证后表示讼争房屋于2006年办证，郭龙江、于敏仕没有网签，郭龙江不给于敏仕房款。于敏仕多次向青岛中驰房产经纪有限公司要房款，但青岛中驰房产经纪有限公司说需要办新证，办完新证青岛中驰房产经纪有限公司又要抵押，新证在青岛中驰房产经纪有限公司处，房屋不需要办新证就可以交易。 郭龙江主张，郭龙江提供了中信银行信用卡中心出具的结清证明后，于敏仕拒不提供新的房产证办理后续购房手续、贷款手续。郭龙江向一审法院提交了结清证明复印件一份。青岛中驰房产经纪有限公司质证后表示无异议。郭龙江质证后表示有异议，该证据是复印件，但可以证明郭龙江信用度不好，贷款受限。 在一审庭审过程中，于敏仕提交了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》一份，以证明首付款应为39.9万元，郭龙江没有交足首付款，不可能贷款成功。经审查，该通知的发布时间为2017年3月16日，载明在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%。郭龙江质证后表示，对通知的真实性无异议，但通知没有强制性的约束力，双方应按青岛市存量房屋买卖合同说明履行。青岛中驰房产经纪有限公司质证后表示对通知无异议。郭龙江、于敏仕及青岛中驰房产经纪有限公司均认可郭龙江购买的涉案房屋系首套住房。 郭龙江向一审法院提交了微信聊天记录一份、电话录音三份以证明于敏仕违约，拒不配合办理贷款手续，2019年3月11日，青岛中驰房产经纪有限公司电话沟通，于敏仕表示房子不卖了。经审查，微信聊天记录载明因买房的信用度不好，春节前未贷下款，房子不卖了。三份电话录音中于敏仕表示郭龙江的信用度不好，贷不下款，郭龙江的首付款不够，于敏仕不卖房了，解除合同，退还郭龙江房款20万元。于敏仕质证后表示，于敏仕未与郭龙江微信聊天过，对录音的证明对象不予认可。青岛中驰房产经纪有限公司质证后表示无异议。 在一审庭审过程中，郭龙江主张双方协商确定首付款为20万元，在现实的二手房交易中可以通过低评或高评的方式促使交易正常进行。青岛中驰房产经纪有限公司主张首付款按照评估机构的评估价值确定。郭龙江及青岛中驰房产经纪有限公司对该项主张均未提交证据证明。 一审法院认为，本案争议焦点是未能贷款的原因是否在于郭龙江。郭龙江、于敏仕签订的青岛市存量房屋买卖合同说明是郭龙江、于敏仕的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。青岛市存量房屋买卖合同说明签订后郭龙江、于敏仕到金融机构办理过贷款，但因郭龙江的征信存在问题未能贷款。青岛中驰房产经纪有限公司主张的于敏仕房屋的地址与现在的路名不符需要换新证才能贷款，青岛中驰房产经纪有限公司提交的青岛不动产登记信息一份、证明一份、讼争房屋的房产证一份与青岛中驰房产经纪有限公司的该项主张无关联性，不能证明青岛中驰房产经纪有限公司的该项主张。双方约定的房屋买卖价款为133万元，根据《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》郭龙江应交首付款39.9万元才能贷款。郭龙江只交付首付款20万元，郭龙江不具有贷款资格。于敏仕已经和郭龙江共同到金融机构贷款，又因郭龙江交付的首付款数额不符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》的规定，于敏仕在履行青岛市存量房屋买卖合同说明过程中不存在违约。郭龙江要求于敏仕承担违约金，不予支持。于敏仕在录音中表示同意解除，郭龙江起诉要求解除青岛市存量房屋买卖合同说明，郭龙江、于敏仕签订的青岛市存量房屋买卖合同说明可于郭龙江起诉之日即2019年4月1日解除。于敏仕在录音中同意退还郭龙江所交款项20万元，于敏仕应予返还。 综上，一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郭龙江与于敏仕签订的青岛市存量房屋买卖合同说明于2019年4月1日解除；二、于敏仕于判决生效之日起十日内退还郭龙江20万元；三、驳回郭龙江其他诉讼请求。案件受理费8290元，申请费3020元，共计11310元由郭龙江负担。 二审中，于敏仕提交以下证据：1、出售房屋委托协议一份，证明青岛中驰房产经纪有限公司工作人员张海庆负责与于敏仕就涉案房屋的相关事宜进行联络沟通，郭龙江提交的三份电话录音中的人员不是张海庆，于敏仕不认识除张海庆之外的房产中介的其他人员。郭龙江为了打官司串通三个女士故意诱惑于敏仕，于敏仕从未说过不卖给郭龙江。2、青岛中达房产服务中心名片一份，证明于敏仕和郭龙江在青岛中达房产服务中心签的协议，青岛中达房产服务中心带领于敏仕和郭龙江去得建设银行青岛保税区支行办的贷款，但郭龙江信用度受限，根本没有办理贷款，郭龙江一直欺骗于敏仕，让于敏仕换证，说于敏仕不办新证就办不下贷款来，就付不了房款。郭龙江对于敏仕提交的证据1委托协议的真实性不认可，该委托协议中第1条第4项挂牌总价150万元与双方签订的买卖合同中133万元不符，且该协议显示房屋中介为青岛中驰房产经纪有限公司。对录音的真实性及证明内容，一审中青岛中驰房产经纪有限公司已发表质证意见系真实的，出卖人于敏仕本人也认可办理房屋贷款时中介为两名女员工，因录音证据中的录音对象为于敏仕本人，一审中已当庭播放，办新证是银行要求的，并且于敏仕办了新证，在领取后拒绝配合办理抵押贷款手续。对证据2真实性不认可，与本案无关。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，郭龙江、于敏仕于2019年1月10日签订的青岛市存量房屋买卖合同说明是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。 郭龙江、于敏仕在合同中约定首付款为20万元，该约定不符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》的规定，双方签订的涉案青岛市存量房屋买卖合同说明实际上履行不能，双方对此均没有过错。分析双方履约过程，郭龙江补办结清证明时间、于敏仕提出异议时间等均在合理交易时间范围内，双方又无法达成新的付款方式，故一审法院确认郭龙江与于敏仕签订的青岛市存量房屋买卖合同说明于2019年4月1日解除，并无不当，郭龙江与于敏仕对此均不应承担违约责任。于敏仕应退还郭龙江所交款项20万元，并支付郭龙江该款项占用使用期间的利息损失（以5万元为基数，自2018年12月21日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算；以15万元为基数，自2019年1月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）。 综上所述，于敏仕的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。郭龙江的上诉请求部分成立，本院相应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6020号民事判决第一、二项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6020号民事判决第三项； 三、上诉人于敏仕于本判决生效之日起十日内支付上诉人郭龙江的利息损失（以5万元为基数，自2018年12月21日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算；以15万元为基数，自2019年1月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）； 四、驳回上诉人郭龙江的其他上诉请求； 五、驳回上诉人于敏仕的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8290元、申请费3020元，共计11310元，由上诉人郭龙江负担5655元、上诉人于敏仕负担5655元；二审案件受理费共9590元，由上诉人郭龙江负担5290元、上诉人于敏仕负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  綦晓声 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇二〇年二月六日 法官助理 高仁青 书记员栾才玉