湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1103民初6257号原告：龙凤鸣，男，1963年6月1日出生，汉族，户籍地湖南省衡阳市珠晖区。被告：龙传虎，男，1964年4月19日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告龙凤鸣与被告龙传虎合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2019年12月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙凤鸣、被告龙传虎及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理原告房屋（永房权证冷字第712XXX405号）的不动产证（需被告交付原共有土地使用证）；2、判令被告立即腾空并归还其占用原告的门面（门面价值10万元）；3、判令被告支付门面占用费6600元（以600元/月的标准，自2019年1月起，计算至被告归还房屋止，暂计算至2019年11月为6600元）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告龙传虎辩称，1、答辩人在1991年购买土地及1994年合资建房时，被答辩人没有支付土地款；2、答辩人与被答辩人系堂叔侄关系，2019年4月5日，答辩人到被答辩人家里商议出售涉案房屋事宜，最后商定30万元成交，办证税费均由答辩人承担，4月12日，被答辩人将铺面及住房的房产总证复印件及住房钥匙交给答辩人，并要求答辩人支付购房定金1万元。答辩人当日收房、清除大量杂物后使用至今。铺面房出租，每月租金300元，每到半年付租金1800元，答辩人支付租金至2018年12月，未到半年付租金时答辩人已购买涉案房屋；3、2019年4月20日，答辩人向被答辩人支付购房定金1万元，4月27日，答辩人电话通知被答辩人从衡阳回到永州收款并办证过户，被答辩人拖延至7月初，说要将房屋再次出售给其侄儿，严重侵犯了答辩人的合法权益。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：龙凤鸣与龙传虎系亲戚关系。1991年5月16日，彭建平、龙传虎从“冷水滩市城建开发公司”处以6370.4元的价格购买土地一块。1994年10月27日，原告龙凤鸣（乙2方）、被告龙传虎（甲方）、周红民（乙1方）签订《合资建房协议》并办理公证，协议约定：一、土地购置：甲、乙1、乙2三方以龙传虎名义购得冷市向荣工业村个体街临近刘太生处土地一块，面积为107.8平方米，（用地许可证号：冷凤私0XX9）；土地使用权是由河东商贸城施工员曲德内弟彭建平转让，土地转让费及补偿费共为26000元，另花费招待费275元已由甲、乙1、乙2三方平摊，付给曲德；土地使用权已由曲德向市有关部门办妥转让手续（户名以龙传虎名义），实际使用权归三方共同所有。二、建房事项：建房手续已由曲德办妥，以龙传虎名义建房（工程许可证冷凤0XX7），建房所发生的一切费用均由甲、乙1、乙2三方平摊，房屋归三方共有。三、过户登记：房屋建成后由三方协商分配，每方一层（2-4层），底层每方一间门面，梯间共有（具体分配范围见公证书登记笔录记载）；甲、乙1、乙2三方产权分户登记，不论以何种形式申报登记产权，所发生的费用均由三方平摊承担，分户登记后产权各自独立。协议签订后三方开始建房，房屋于1995年竣工，每户负担3万多元，原告分得二楼和中间门面，被告分得四楼及旁边一间门面，周红民分得三楼及另一间门面（后周红民将该房产转让给被告）。1997年3月19日，该土地取得权属证书，该证书载明的土地使用者为龙传虎，地址个体街，用地面积107.8平方米。1997年3月20日，原告龙凤鸣取得分配房屋的原房屋所有权证书，证号为“永政房（）字第97XXX56号”。2012年7月25日，原告更换后的房屋所有权证书证号为永房权证冷字第712XXX405号，房屋坐落于冷水滩区凤凰园向荣工业村个体街1、2等2套，权证包含2（住宅）、1（商业）等共2套户室。近年原告取得的上述房产交由原告弟弟、弟媳管理，2018年被告开始从原告弟弟、弟媳手中租用原告该门面，租金为每月300元，2018年的租金已经支付完毕。2019年4月7日前，原告与被告达成口头协议，约定被告支付原告30万元现金，原告将上述房屋转让给被告。之后，原告将房屋钥匙交付被告。2019年4月20日，被告通过其女婿阳勇的微信账户向原告弟媳的微信账户支付房屋定金1万元。2019年4月27日，原告弟媳通过微信账户将1万元定金退回被告女婿阳勇微信账户。原告因被告不协助其办理不动产权证并占用原告门面，遂向本院提起诉讼。庭审中原告陈述已将涉案房屋出售给其侄儿。以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否向被告支付了土地使用款，被告是否有义务协助原告办理不动产权证书；2、原、被告以口头形式达成的房屋买卖协议效力如何，是否应继续履行，被告应否搬出原告门面，门面占用费如何计算。一、原告是否向被告支付了土地使用款，被告是否有义务协助原告办理不动产权证书。原、被告及周红民签订了《合资建房协议》，该协议系当事人真实意思表示，且经永州市冷水滩区公证处公证，具有法律效力。协议明确载明土地转让费、补偿费、招待费已由三方平摊付给曲德，故对被告关于原告未支付土地使用费不能办理土地分户的辩称意见不予采信。不动产登记改革后，房屋所有权证书与国有土地使用权证书二证合一变为不动产权证书，原告现已取得房屋所有权证书，而土地权属登记在被告龙传虎名下，根据《合资建房协议》，被告有义务协助原告办理不动产权证书，故对于原告要求被告协助办理不动产权证书的请求，本院予以支持。二、原、被告以口头形式达成的房屋买卖协议效力如何，是否应当继续履行，被告应否搬出原告门面，门面占用费如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第十条之规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。原、被告口头约定，被告支付原告30万元现金，原告将涉案房屋转让给被告，该以口头形式达成的房屋买卖协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，为有效约定。口头协议成立后，被告向原告只支付了1万元定金又被退回，此后被告未再履行口头协议约定的付款义务，原告退回定金并陈述将房产另行出售他人，原告以其行为表示不履行口头协议约定的内容，据此，双方均具有解除口头协议的权利。而原告退回定金、传达房屋另行出售他人的信息以及要求被告搬出所占门面，上述一系列行为表明原告作出了解除口头协议的意思表示，双方达成的口头协议失效，双方均不再具有继续向对方履行口头协议约定内容的义务。鉴于房屋买卖协议已经失效，原告亦明确表示不愿将门面出租给被告使用，故被告无权再继续占用原告该门面，应当将门面腾空并返还原告。关于门面占用费的计算，原告将涉案房屋交付其弟弟、弟媳管理，故原告弟弟、弟媳此前将门面出租给被告的行为属于有权处分，此前双方约定的租金每月300元已经支付至2018年底，故被告应自2019年1月1日起继续向原告支付款项。鉴于原、被告系亲戚关系，被告亦曾在原告弟弟、弟媳手中租用过原告门面，双方就涉案房屋还曾达成过口头形式的房屋买卖协议，本院酌定门面占用费继续以300元每月计算至被告返还门面时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告龙传虎在本判决生效后三十日内协助原告龙凤鸣办理位于永州市冷水滩区凤凰园向荣工业村个体街1、2等2套房屋的不动产权证书（永房权证冷字第712XXX405号）；二、被告龙传虎自本判决生效之日起三十日内腾空其占用原告龙凤鸣的位于永州市冷水滩区凤凰园向荣工业村个体街的门面，并将该门面返还原告龙凤鸣；三、被告龙传虎自本判决生效之日起三十日内支付原告龙凤鸣从2019年1月1日起至门面返还时止按每月300元计算的门面占用费；四、驳回原告龙凤鸣的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，减半收取325元，由原告龙凤鸣负担25元，被告龙传虎负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  牛君静二〇二〇年二月十日法官 助理  唐 佳代理书记员  阳雪云