吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再50号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吉林临江农村商业银行股份有限公司，住所地：吉林省临江市正阳路29号。 法定代表人：李新科，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛仲彰，北京大成（长春）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：曹冠一，男，1962年7月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小岩，北京市京师律师事务所律师。 再审申请人吉林临江农村商业银行股份有限公司（以下简称临江农商行）因与被申请人曹冠一返还原物纠纷一案，不服吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民终832号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月30日作出（2019）吉民申2264号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 临江农商行申请再审称，请求：1.撤销吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民终832号民事判决和吉林省临江市人民法院（2018）吉0681民初790号民事判决；2.改判驳回曹冠一的诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审和再审全部诉讼费用由曹冠一承担。事实与理由：1.因吉林省泓鹏房地产开发有限公司（以下简称泓鹏公司）尚未办理案涉房屋的初始登记，故案涉房屋的所有权人仍然是泓鹏公司，曹冠一并不是案涉房屋的所有权人。2.预告登记的法律效果是使预告登记权利人取得一项物权变动请求权，但该项物权变动请求权的性质不是物权，而是一种债的请求权。而且，该物权变动请求权并不能使预告登记权利人取得物的所有权人才能享有的原物返还请求权。3.本案不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条规定的法律要件，一、二审判决依据该条款支持曹冠一的原物返还请求权属于适用法律错误。 曹冠一辩称，1.案涉的“一房二卖”类型的纠纷，应全面考虑缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、不动产占有事实、预告登记情况等多方面加以评判，案涉房屋权利应由曹冠一享有；2.临江农商行无权对案涉房屋行使占有、使用、收益的权能，其占有行为于法无据，应当对其非法占有案涉房屋的状态予以纠正；3.曹冠一作为预告登记权利人对案涉房屋享有排他权利，有权要求临江农商行腾退房屋。曹冠一预告登记的权利受不动产登记的确认和保护，且是具有排斥他人效力的物权保护，其有权要求任何人不侵犯其对案涉房屋直接支配的权利。从曹冠一已就案涉房屋设立抵押备案登记这一情况倒推，曹冠一已成为案涉房屋的准所有权人甚至是所有权人，因此其有权要求临江农商行腾退房屋。 曹冠一向一审法院起诉请求：1.临江农商行立即腾空临江市泓鹏茗儒庄园第1栋S-01-02-03房屋，并将房屋交付给曹冠一；2.临江农商行赔偿曹冠一房屋占有费用312500元（自占用之日2016年11月15日起至2018年7月31日，每年每户租金6万元，到实际腾空交付原告之日止）；3.诉讼费用由临江农商行承担。一审法院认定事实：2015年11月12日，曹冠一与泓鹏公司签订商品房买卖合同（预售），购买位于临江市泓鹏茗儒庄园1号楼S-01-02-03房屋，建筑面积分别是220.36平方米、163.34平方米、163.34平方米，总计547.04平方米，该商品房曹冠一以每平方米12600元支付购房款首付总计3992704元。2015年12月1日，曹冠一与中国农业银行股份有限公司临江市支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款290万元用以支付剩余购房款。曹冠一用于抵押贷款的临江市泓鹏茗儒庄园1号楼S-01-02-03房屋于2015年12月1日在临江市房屋产权管理中心办理抵押（按揭、在建）备案登记。贷款发放后，曹冠一依照合同约定向泓鹏公司履行了全部付款义务。现曹冠一一直按合同约定偿还贷款。临江农商行于2016年9月23日与泓鹏公司签订了四份购房协议，购买了临江市泓鹏茗儒庄园1号楼S-01-02-03-04四户房屋，房屋总面积668.84平方米，该商品房临江农商行以每平方米10700元购买，交付购房款6525269元，临江农商行现占有使用该四户房屋，占有使用期间的水费、电费、物业费、采暖费由临江农商行交付。一审法院判决：一、临江农商行于本判决发生法律效力之日起五日内返还曹冠一位于临江市泓鹏茗儒庄园1号楼S-01-02-03号房屋；二、驳回曹冠一的其他诉讼请求。 临江农商行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹冠一的诉讼请求。二审法院认定事实：案涉房屋到目前为止没有办理房屋所有权证。其他事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，经该院核实，案涉房屋预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记在同一流程合并办理。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”、《中华人民共和国和合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第七十八条“申请预购商品房抵押登记。应当提交下列材料：（一）抵押合同与主债权合同；（二）预购商品房预告登记材料；（三）其他必要材料。预购商品房办理房屋所有权登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记”的规定，虽然案涉房屋并未办理房屋所有权证，但为了保障将来实现物权，案涉房屋已经在不动产登记机关办理了商品房预告登记及商品房抵押权预告登记，该登记具有公示和对抗第三人的效力，已经登记备案的预售房屋产权应归登记的权利人即曹冠一所有，曹冠一基于买卖行为取得了案涉房屋的物权。泓鹏公司未经预告登记的权利人曹冠一同意，擅自将案涉房屋处分给临江农商行的行为不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，曹冠一基于其与泓鹏公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、购房收据、《个人购房担保借款合同》、临江市房地产抵押（按揭、在建）备案登记证明等相关证据，要求临江农商行返还案涉房屋的请求于法有据，临江农商行称“曹冠一仅与泓鹏公司签订商品房买卖合同，没有取得产权，就没有物权”的上诉理由，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一、二审查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案系返还原物纠纷案件，曹冠一提起本案诉讼，要求临江农商行返还案涉房屋，其请求在法律属性上系返还原物请求权，故本案的主要争议焦点为曹冠一行使返还原物请求权是否符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该条是关于返还原物请求权的规定，且主要是指所有权人的返还原物请求权。因此，判断曹冠一在本案中是否享有返还原物请求权，则需首先审查其对案涉房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案事实，曹冠一尚未办理案涉房屋的所有权登记，故其对案涉房屋并不享有物权，亦并不具备行使返还原物请求权之权利基础。 除所有权人的返还原物请求权之外，《中华人民共和国物权法》只在第二百四十五条中对占有人的返还原物请求权作了特别规定，该条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本条是关于占有保护请求权的规定。占有保护请求权的基础是占有事实，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。但在本案中，曹冠一并未提供充分证据证明其已对案涉房屋实现了占有，故其亦无法行使占有保护请求权要求临江农商行返还案涉房屋。 本案中，曹冠一主张其基于已办理案涉房屋预告登记的行为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的有关规定，享有要求临江农商行返还案涉房屋的权利。对该主张，本院评述如下：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条是关于不动产登记制度中的预告登记的规定。预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。也就是说，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记（或依建造行为等法定事由可进行初始登记）的权利人行使处分权，预告登记权利人所享有的是阻却、排斥嗣后所有权变动以及登记簿障碍的权利。关于预告登记的请求权的效力，法律和司法解释只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力，以及在特定情况下的顺位效力和破产保护效力。总之，预告登记制度旨在实现一定的物权秩序，具体而言是旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。但是，其并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。本案中，曹冠一基于其与泓鹏公司形成的商品房买卖合同关系，所享有的系其对泓鹏公司的债权，可依此行使请求交付、配合变更产权登记等债权请求权；其基于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权，所保障的系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行的权益，但上述民事权益均不具备法律层面上的不动产物权性质。如前所述，曹冠一提起本案诉讼，要求临江农商行返还案涉房屋的行为，法律性质上是一种行使返还原物请求权的行为。返还原物请求权在法律属性上系一种典型的物权保护请求权，其权利基础是请求权人对物享有物权。因此，在曹冠一尚未办理案涉房屋产权登记，不享有案涉房屋物权的情形下，无论临江农商行与泓鹏公司之间的房屋买卖协议是否合法有效，是否能够实际履行，或临江农商行对案涉房屋的占有使用行为是否具备合法基础，曹冠一均无权要求临江农商行返还案涉房屋。曹冠一可待取得案涉房屋所有权后，再行使返还原物请求权。 综上所述，临江农商行的再审请求成立，本院予以支持。本案一、二审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下： 一、撤销吉林省白山市中级人民法院（2018）吉06民终832号民事判决及吉林省临江市人民法院（2018）吉0681民初790号民事判决； 二、驳回曹冠一的诉讼请求。 一审案件受理费15000元，二审案件受理费30000元，均由曹冠一负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李广军 审 判 员 杨毅鹏 审 判 员 苏 浩 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 杨 琳 书 记 员 李 佳