江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11501号上诉人（原审被告）：苏州工业园区华顺电子有限公司，统一社会信用代码91320594732513506A，住所地江苏省苏州工业园区至和西路16号。法定代表人：林园，该公司董事长。委托诉讼代理人：金仁琦，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区精达机械制造厂，统一社会信用代码913205947473046436，住所地江苏省苏州工业园区跨塘镇金宇建设集团内。投资人：张小明，董事长。委托诉讼代理人：朱建珍，江苏瀛元律师事务所律师。上诉人苏州工业园区华顺电子有限公司（以下简称“华顺公司”）因与被上诉人苏州工业园区精达机械制造厂（以下简称“精达机械厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初8706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华顺公司上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由精达机械厂承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审认定华顺公司应予给精达机械厂1050346元的固定设施补偿，系认定事实不清，涉案房屋租赁合同约定了五年的租赁期。2012年1月18日，苏州工业园区国土房产局发布的企业用地回购抄告单并不能引起合同的必然终止，这只是政府一个单方面的文件，最后是否能成功回购还要看拆迁人和被拆迁人是否能达成一致意见，补偿协议签订于2018年9月5日，事实上唯亭镇政府对华顺公司的动迁在2012年10月，对精达机械厂的动迁在2013年。苏州市价格认证中心对其漏项部分的价格认证是在2014年7月，与精达机械厂自认的2013年7月搬离自相矛盾，因此漏项的378195元不能得到支持。根据漏项的存在可知，精达机械厂的搬离并未完成，仍占有涉案房屋，应赔偿华顺公司的房租损失。2.一审认为精达机械厂装修项目与他人混同无法准确区分而酌情支持10万元的装修补偿费过高，精达机械厂成立于2003年，从事电子产品的生产销售，电子产品的生产对生产环境有严格要求，从涉案房屋分户评估报告可知，一楼至三楼的装修大同小异，华顺公司对此作了原始装修，精达机械厂有所添附，但在精达机械厂单方违约的前提下此部分利益不应归属于精达机械厂。3.一审酌定从2018年9月19日计算逾期付款利息损失没有事实依据，拆迁人和华顺公司于2018年9月5日签订回购补偿协议，约定了签订完本协议后经相关部门审核后方可支付补偿金的50%，华顺公司在2018年10月7日才拿到第一笔款项。精达机械厂将原来协商一致的补偿数额一再提高，即使双方没有争议，华顺公司也没有义务将补偿款先行支付给精达机械厂。二、一审适用法律错误。2011年1月21日颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋的所有权人是被征收人，搬迁费、停业停产损失属于被征收人。苏建拆（2008）××号文属于部门文件，没有普遍约束力，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相抵触，不应得到适用，一审认定的停产停业损失及搬迁费应归于华顺公司。精达机械厂辩称，服从一审判决。一、一审认定事实清楚。1.精达机械厂对租赁合同的终止无任何过错，依法依约应获得合同约定的拆迁利益。2.无论是2013年3月10日苏州市价格认证中心认定的设施收购与搬迁价格还是2014年7月增补的部分，均是政府对精达机械厂的移动固定设施补偿款，政府单独对此作出的评估价，与华顺公司无关。3.华顺公司已获得相应租金损失补偿。4.一审酌情支持10万装修补偿费有事实和法律依据。5.华顺公司拖延不签订补偿协议，导致精达机械厂拿不到补偿款，一审认定精达机械厂诉讼时间作为计算逾期利息的起始点合法合理。二、一审适用法律得当。一审基于双方的合同约定和政府文件计算相应的搬迁费、停产停业费等，于法有据。精达机械厂向一审法院起诉请求：1.判令华顺公司立即向精达机械厂支付移动固定设施补助费1050346元、房屋装修设备及附着物费164119元、停产停业补助费570000元、搬迁补助费23750元，总计1808215元。2.赔偿精达机械厂自2013年8月1日起至判决生效时止的利息损失（以1808215元为基数，按照银行同期贷款利息计算）。一审法院认定事实：2009年7月1日，华顺公司（出租方，甲方）与精达机械厂（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于苏州工业园区唯亭镇至和西路16号一楼厂房，建筑面积约为1900平方米，房产用于生产加工，房屋租赁期为5年，自2009年7月1日至2014年8月30日止，租金为每年216600元，每季度支付54150元，签订合同时交押金1万元。合同第二条第五款约定，本合同承租期内，如遇到苏州工业园区及唯亭镇规划调整时，甲乙双方无条件服从，土地、房屋归甲方所有，其他包括车间装饰费、生产误工费、车间搬迁费等其他拆迁费归乙方所有，并在提前三个月通知乙方。该租赁合同甲方处有华顺公司盖章，并有范洪志签字。精达机械厂承租后，付清了全部房租，精达机械厂说明其在2013年7月底全部搬离。2012年1月18日，苏州工业园区国土资源局发布苏园土回抄字（2012）第××号企业用地回购抄告单，因城铁新城项目建设需要，包括华顺公司在内的多家企业用地被列入回购范围。2018年1月9日，苏州工业园区国土环保局发布回购延期公告，将上述苏园土回抄字（2012）第××号企业用地回购抄告单的回购期限延期至2019年1月18日，其他内容不变。2018年9月5日，苏州工业园区唯亭街道企业用地回购办公室（甲方，以下简称“唯亭回购办”）与华顺公司（乙方，被回购企业）签订《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》，被回购企业土地及房屋位于苏州工业园区唯亭镇至和西路16号，土地使用人为华顺公司，房屋合法建筑面积为6456.51平方米，使用土地面积为4698.72平方米，包括土地评估值、房屋评估值、装修及附作物评估值、停产停业补偿费、搬迁补偿费、设施设备补偿及其他补偿补助合计补偿金额为30287105.77元。乙方同意在2019年9月4日前搬迁完毕，将空房移交甲方验收，并同时完成土地房产权证注销手续。双方签订本协议，经相关部门审核通过后支付补偿金的50%，土地证、房产证注销后20个工作日内支付25%，资产移交后20个工作日内支付25%。该补偿协议书所附的回购补偿汇总表载明：1.停产停业补偿，其中有证房产（××号）建筑面积6456.51平方米，结算单价为300元/平方米，按苏建拆（2008）××号文件结算；2.搬迁补偿，其中有证房产（××号）建筑面积6456.51平方米，结算单价为12.5元/平方米，按苏建拆（2008）××号文件结算；3.其他补偿补助费，其中价格认证补偿4059154元，说明：详见评估报告（含精达，不含设备收款490180元）；可移动设备收购490180元，说明：详见评估报告（设备总额1005660元，收购490180元，收购比例为48.74%）；房租损失等4810000元（占6年未能实施租赁经营房租及清算费总额45%）。另据苏建拆（2008）××号文，拆迁非商业用房，造成停产停业额，按合法建筑面积每平方米300元补助，补助对象均为实际经营人，但房屋产权人和经营人之间存在明确书面协议约定的从其约定。2018年9月3日，根据苏州工业园区唯亭街道办事处的委托，中通诚资产评估公司出具资产评估报告[中通评报字（2018）21128号],报告评估对象为华顺公司申报搬迁、收购的设备设施及绿化，评估范围根据苏州工业园区唯亭街道办事处意见分为搬迁资产和收购资产两类，一般情况下可移动资产均为搬迁资产处理，不可移动资产以及通过苏州工业园区唯亭街道办事处同意收购的可移动资产按照收购资产处理，评估基准日为2012年1月18日。该评估报告的评估结果汇总表包括：可移动部分评估净值66276元；可移动-回购部分的评估净值490180元；不可搬迁部分2882692元；绿化部分59840元，合计3498988元。同日，中通诚资产评估公司出具资产评估报告[中通评报字（2018）21129号]，报告评估对象为精达机械厂申报搬迁、收购的设备设施，评估基准日为2012年1月18日。该评估报告的评估结果汇总表包括：可移动-搬迁部分评估净值409960元；资产收购部分的评估净值为640386元，合计1050346元。另据苏州工业园区信合房地产估价土地估价有限公司出具的关于苏州工业园区唯亭镇至和西路16号24080号宗地及其地上房产市场价值评估的《房屋回购分户评估报告》（评估时点2012年1月18日），其中第五页为无证房（幢号3-9），房屋重置价合计为40495元。第六页房屋装修及附着物专项分户评估表中所涉装修对象为“苏州工业园区华顺电子有限公司8号、有证××号房”，评估值合计147142元，其中包括“无证8号房（彩钢房）”、“有证××号房一层”、“有证××号房一层（东办公区）”三个部分。精达机械厂认为，上述无证房系其搭建，其重置价应归其所有；上述一层的部分装修归其所有，合计主张房屋装修设备及附作物补偿164119元。本案审理过程中，精达机械厂说明：1.涉案有证××号厂房的一层全部是我方承租的，二楼是华顺公司自己使用，没有其他承租人，三楼也是出租给他人使用，只知道出租给两户人家，其中一个建了冷库。2.精达机械厂主张移动固定设施补助费1050346，依据的是中通诚资产评估公司出具的[中通评报字（2018）21129号]资产评估报告，补偿汇总表中价格认定补偿4059154元中载明“含精达，不含设备收款490180元”。精达机械厂经电话向回购部门人员核实：价格认定补偿的4059154元包括了华顺公司搬迁收购的设备设施及绿化的补偿3498988元（同时扣除可移动回购部分的490180元）再加上对我方申报搬迁设施的补偿金额1050346元，其中可移动搬迁的409960元是对我方可移动机械设备的搬迁费用做的评估，不是对机械设备的市场价值做的评估。以上事实，有精达机械厂提交的房屋租赁合同、回购抄告单、租金支付凭证、苏建拆（2008）××号文件、回购延期公告、回购补偿协议书、回购补偿汇总表、房屋回购分户评估报告、资产评估报告等证据，以及精达机械厂到庭陈述予以证实。一审法院认为：精达机械厂与华顺公司签订的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效，一审法院依据合同约定界定各自权利义务。当地政府部门发布回购抄告单，华顺公司厂房及企业用地列入回购范围。根据租赁合同第二条第五款约定，如在承租期内遇到当地政府规划调整，“甲乙双方无条件服从”，精达机械厂自述在2013年7月搬离，双方的租赁合同关系已经终止。现有证据表明双方租赁合同终止系当地政府规划建设需要回购企业用地所致，华顺公司未到庭举证、抗辩，未有证据表明系精达机械厂违约所致或华顺公司因此主张过解除合同。因此，租赁合同解除后，双方应按租赁合同约定分配回购相关的补偿款。根据租赁合同第第二条第五款约定，如政府规划调整，涉及土地、房屋的补偿归华顺公司所有，而“其他”包括车间装饰费、生产误工费、车间搬迁费等其他拆迁费用归精达机械厂所有。该合同条款对归属于精达机械厂的补偿利益采用了概括加列举的表述方式，应视为除与土地、房屋相关的补偿款归华顺公司所有以外，其他与精达机械厂有关的补偿包括装修补偿、停业补偿、搬迁补偿等应归属于精达机械厂所有。按照回购补偿协议书中的补偿项目，精达机械厂主张的停产停业补偿、搬迁补偿费均不属于房屋、土地补偿的范围，精达机械厂按约定应享有该部分的补偿利益。同时，精达机械厂系实际经营人，承租面积1900平方米，其主张的停产停业补偿费57万元及搬迁补偿费23750元均与其经营活动有关，精达机械厂关于该两项诉请的计算方式、补偿标准有租赁合同、回购补偿汇总表等证据相印证，一审法院支持该两项诉讼请求。精达机械厂主张移动固定设施补偿1050346元，该部分补偿费用由当地政府部门对精达机械厂单独作出评估，根据[中通评报字（2018）21129号]资产评估报告，一部分为可移动设施的搬迁费，一部分为资产收购的设备价值，按租赁合同均应归属于精达机械厂所有，且包含在回购补偿范围内，精达机械厂主张该部分补偿款，一审法院予以支持。精达机械厂主张的房屋装修设备及附作物补偿164119元，其中一部分是无证房的重置价，一部分为承租房屋一层的装修及附作物价值。精达机械厂无证据证明3-9幢的无证房为其搭建，且该部分补偿与房屋有关，精达机械厂主张该部分无证房的重置价补偿，无证据佐证，一审法院不予支持。精达机械厂主张其承租厂房一层的装修及附作物补偿，但精达机械厂不能证明第六页的装修及附作物评估表中哪些项目系其装修，其装修项目在该表中与其他人混合，无法准确区分，一审法院根据精达机械厂实际承租使用厂房一层的情况，酌情支持其装修及附作物补偿10万元。综上，华顺公司应支付精达机械厂停产停业补偿费570000元、搬迁补偿费23750元、固定设施补偿款1050346元、装修及附作物补偿款100000元，合计1744096元。精达机械厂取得回购补偿款来源于华顺公司与唯亭回购办签订的回购协议，回购协议中约定了回购补偿款的支付时间，精达机械厂从2013年8月1日起计算逾期付款利息损失，一审法院不予支持，一审法院酌定从起诉之日即2018年9月19日起计算至本判决生效之日止，按照银行同期贷款基准利率计算的利息损失。华顺公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应抗辩权利。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：苏州工业园区华顺电子有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区精达机械制造厂各项补偿款合计1744096元，并支付苏州工业园区精达机械制造厂从2018年9月19日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。案件受理费收取22866元、财产保全费5000元、公告费300元，合计28166元，由苏州工业园区精达机械制造厂负担2000元，苏州工业园区华顺电子有限公司负担26166元。苏州工业园区华顺电子有限公司负担款项已由苏州工业园区精达机械制造厂预交，一审法院不再退还，苏州工业园区华顺电子有限公司应在本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区精达机械制造厂。二审中，华顺公司提交以下证据：1.收据存根联原件三份、银行结算申请书复印件两份、苏州银行客户专用回单打印件两份，证明华顺公司于2018年9月29日收到回购款15143552.89元，2018年12月4日收到回购款7571776.44元，2019年5月6日收到回购款3644276.44元，2019年5月9日回购办直接向案外第三人方建平拨付垃圾清运费28万元，收款人烟台开发区华鑫电子有限公司和深圳华坤电子有限公司与华顺公司均为关联公司，华顺公司共计已收回购补偿款26639605.77元。因一审法院进行诉讼保全，回购办尚未向华顺公司支付剩余3647500元。2.回购通知一份，该回购通知是2012年2月15日苏州工业园区唯亭镇企业用地回购办公室送达给华顺公司的，证明本次回购的补偿标准适用《苏州工业园区企业用地回购实施办法》，依据该办法第14条的规定，因城市建设规划调整需要改变土地利用用途的，其土地和建筑物、购置物等补偿，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定。一审依据苏建拆（2008）××号文，确定停产停业损失补偿全部归精达机械厂所有没有依据。精达机械厂质证表示：1.对收据存根联原件三份、银行结算申请书复印件两份、苏州银行客户专用回单打印件两份的真实性没有异议，但收款人都不是华顺公司，不能充分反映华顺公司所收到的全部回购款。2.对回购通知的真实性没有异议，双方当事人在签订房屋租赁合同时就明确约定停工停业的补偿费由精达机械厂享有。二审中，精达机械厂提交资产移交签收单，证明精达机械厂所应获得的可移动搬迁部分加上设备款共计1050346元以及停工停业的损失费，动迁办多次直接发放给了华顺公司，其中设备设施的补助款1050346元，依据的是（2018）21129号资产评估报告，该数据涵盖在回购补偿协议书第二点第六款华顺公司收到的设备设施补助4549334元当中。华顺公司质证表示对该证据的真实性没有异议，但该证据仅为华顺公司移交房屋和土地的依据，并不能证明精达机械厂所主张的相关补偿款支付给了华顺公司。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案房屋租赁合同系华顺公司与精达机械厂的真实意思表示，合法有效。华顺公司确认精达机械厂按期交纳了房租，并于2013年7月搬离涉案房屋。该房屋租赁合同约定，在承租期内，如遇到苏州工业园区及唯亭镇规划调整时，甲乙双方无条件服从，土地、房屋归甲方所有，其他包括车间装饰费、生产误工费、车间搬迁费等其他拆迁费归乙方所有。2012年1月18日，苏州工业园区国土房产局发布企业用地回购抄告单，将华顺公司的用地列入回购范围。相关资产评估报告的评估基准日也均为2012年1月18日，华顺公司也确认精达机械厂在涉案房屋中开展了实际经营并进行了装修。虽苏州市价格认证中心于2013年对涉案房屋的设施收购和搬迁价格进行了认证，其后又进行了补充认定，但中通诚资产评估公司于2018年9月3日出具的资产评估报告[中通评报字（2018）21129号]，报告评估对象为精达机械厂申报搬迁、收购的设备设施，评估基准日也为2012年1月18日。在华顺公司未提供证据证明其在精达机械厂搬离后在涉案房屋内进行了经营和装修，且无充分证据推翻中通评报字（2018）21129号的情况下，一审依据华顺公司与唯亭回购办签订的回购补偿协议书、资产评估报告等认定由华顺公司支付精达机械厂相应的停产停业补偿费、搬迁补偿费和固定设施补偿并酌定相应的装修补偿并无不当。唯亭回购办与华顺公司签订的回购补偿协议书约定，双方签订本协议，经相关部门审核通过后支付补偿金的50%，土地证、房产证注销后20个工作日内支付25%，资产移交后20个工作日内支付25%。华顺公司于2018年9月29日才收到50%的回购款，一审酌定从起诉之日即2018年9月19日计算相应利息不当，本院对此予以调整，华顺公司应支付精达机械厂自2018年9月30日起的逾期付款利息。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日起利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日之前的利息经计算为68281.36元。至于苏建拆（2008）××号文是否与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相抵触，非民事案件审理范围，本院对此不予理涉。华顺公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，二审中提交新证据，有违诉讼诚信原则，本院认定二审诉讼费用由华顺公司承担。综上所述，因二审中出现新证据，上诉人苏州工业园区华顺电子有限公司的上诉请求部分成立，应予支持，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初8706号民事判决；二、苏州工业园区华顺电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区精达机械制造厂各项补偿款合计1744096元，并支付苏州工业园区精达机械制造厂从2018年9月30日起至本判决生效之日止的利息损失（利息计算方式：自2018年9月30日起计算至2019年8月19日止的利息68281.36元，以1744096元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22866元、财产保全费5000元、公告费300元，合计28166元，由苏州工业园区精达机械制造厂负担2100元，苏州工业园区华顺电子有限公司负担26066元。二审案件受理费22866元，由苏州工业园区华顺电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年二月十八日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。