上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初2903号原告徐利军(反诉被告，男，1985年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告张炯(反诉被告，女，1985年11月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告共同委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。被告茆顺敏(反诉原告，男，汉族，1984年1月20日出生，住上海市静安区。被告张伟静(反诉原告，女，汉族，1982年8月13日出生，住上海市静安区。被告共同委托代理人刘家峰，上海尚域律师事务所律师。被告共同委托代理人曹倩倩，上海尚域律师事务所律师。原告徐利军、张炯与被告茆顺敏、张伟静房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月4日受理，被告于2016年3月18日提起反诉。后原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告徐利军及原告共同委托代理人李亚辉，被告共同委托代理人刘家峰均到庭参加诉讼。被告茆顺敏、张伟静参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告徐利军、张炯共同诉称，原、被告于2015年9月19日签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，2015年10月29日签订备案的《上海市房地产买卖合同》，约某原告将其名下的位于上海市静安区延长中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币218万元(以下币种均为人民币)出售给被告。至2015年11月20日，被告共支付款项116万元，尚余102万元未支付，约某其中的100万元以贷款方式支付，2万元交房时支付。双方约某应在2015年11月30日之前申请办理系争房屋转让过户手续。但因被告名下尚有一套房屋，被告为能够享受1%税率的优惠政策，故意将审税时间拖延至其名下的那套房屋办完过户手续之后。2015年12月26日交易中心出税单，方具备过户条件，翌日被告通知原告办理过户，距约某的过户时间已逾期27天。2015年9月28日，原告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，原告以245万元的价格购买案外人的某某，约某于2016年1月10日前办理过户登记手续，并支付房某100万元。因被告逾期，造成原告对案外人违某，案外人取得合同解除权。原告不得已又与案外人变更了合同条款，增某了房某24万元，又于2016年1月8日签订借款合同，贷款105万元用于支付案外人房某。原告认为，由于被告违某，原告蒙受巨大损失，包括给案外人增某的房某24万元、贷款手续费42,210元、公证费3,650元、截止到2016年4月8日的利息45,738元，考虑与被告逾期付款100万元的关联性，原告实际损失为327,934元。故原告请求法院判令：1、请求被告支付逾期付款违某金(计算方式：以总房价218万元为本金，自2016年1月29日至2016年4月19日，按日万分之五标准计算)；2、支付因逾期过户造成损失的赔偿金359,343元。被告茆顺敏、张伟静共同辩称，1、逾期过户是由于原告没有及时涤除抵押和租赁备案登记，导致被告没有办法贷款，从而导致过户逾期。当时被告既可以做首套也可以做二套，由于原告违某在先，所以原告同意被告做首套，在可以过户的情况下，被告和中介多次协调通知原告过户，原告拒不配合，要求加价，被告没有同意。2、被告曾在(2016)沪0108民初503号案件(以下简称503号案件)中要求原告配合过户，履行合同并承担逾期违某责任，后经法院调解，原告已将系争房屋交付被告，被告已付清房某。3、关于过户时间，《上海市房地产买卖合同》第六条的约某是“在2015年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”；而《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)、3的约某是“双方应于办妥纳税申报手续、贷款申请手续及抵押注销手续后5日内至房地产交易中心办理过户手续。若该房屋产权交易过户前，房东有拖欠的某某税未缴纳的，则由甲方完税后办理过户”。上述两款约某之间存在冲突，应以补充条款为准。4、即便被告构成违某，被告认为合同约某的违某金也过高，要求予以调整。5、2016年6月22日，原告仍有6个户口未迁走，构成违某。被告不同意原告的诉讼请求，并反诉请求法院判令：1、原告给付逾期过户违某金(以总房价款218万元为本金，自2015年12月1日起至2016年3月10日实际过户交房之日止，按照日万分之五标准计算)；2、原告支付逾期迁出户口的违某金(以总房价款218万元为本金，自2016年4月22日起至实际迁出之日止，按照日万分之五标准计算)。原告徐利军、张炯共同辩称，1、被告未在2015年11月30日前完成审税，而是直至2015年12月26日才完成审税，逾期过户责任并非原告；2、2015年11月18日原告已经涤除了抵押，房屋租赁登记并不影响过户，2015年11月30日原告已经去房地产交易中心注销了租赁登记备案，因此逾期过户与原告无关；3、原告于1016年6月26日迁出3人户口，仅剩一个户口未迁出，原因是被告一直未支付2万元尾款。而且户口对整个交易没有任何影响，未损害被告权利。即便原告构成违某，原告认为合同约某的违某金也过高，要求予以调整。原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，2015年10月19日，原告(甲方)与被告茆顺敏(乙方)通过满懿(上海)房地产咨询有限公司签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，约某乙方向甲方购买系争房屋，转让价款218万元。2015年10月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约某乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积53.37平方米，转让价款160万元；在2015年11月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约某期限付款的，应当向甲方支付违某金，违某金按房屋总价款日万分之五计算，违某金自应付款期限之第二日起至实际付款之日止；甲方未按本合同约某的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违某金，违某金按房屋总价款日万分之五计算，违某金自应当交付之日起至实际交付之日止。甲方应于签订房地产买卖合同后的5日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续；双方应于签订房地产买卖合同后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续；双方应于办妥纳税申报手续、贷款申请手续及抵押注销手续后5日内至房地产交易中心办理过户手续；交房时间为2016年1月31日；原告于收到银行贷款3日将系争房屋交付被告；甲方承诺于2016年4月1日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。任何一方未按照合同约某全面履行自己的义务，且逾期达15日，应当向对方支付违某金，违某金按照房屋总价款日万分之五计算。乙方于2015年9月19日支付定金5万元，于签订本合同后的当日支付20万元，于2015年10月11日支付33万元；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》后，由乙方以银行发放贷款的方式直接将房某100万元支付予甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且甲乙双方对系争房屋进行交接并签署物业交验单后，由乙方将房某2万元于当日内直接支付于甲方。系争房屋无租赁情况，有抵押信息。同日，原告徐利军(甲方)与被告张伟静、茆顺敏(乙方)还签订《协议》，约某：甲乙双方于2015年签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同约某的成交价格为160万元，该价格未包含系争房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。现双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：一、设施及附属设施、设备另行补偿甲方58万元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，乙方应将该笔款项于2015年11月20日内直接支付给甲方。审理中，双方认可房屋真实的成交价格为218万元，出于避税的考虑才在合同中约某转让价为160万元。签约后，被告即向银行递交了贷款申请材料。2014年2月21日，原告向房地产交易中心申请办理了将系争房屋抵押给案外人乐某某的房屋抵押登记手续。2015年11月18日，原告向房地产交易中心申请办理系争房屋抵押权注销手续。2014年2月25日，原告向房地产交易中心申请办理了将系争房屋出租给案外人乐某某的房屋租赁合同登记手续。2015年9月21日，案外人乐某某出具声明书，承诺放弃对系争房屋的优先购买权。2015年11月30日，原告向房地产交易中心申请办理系争房屋承租权终止登记手续。2015年12月21日，被告与工商银行和上海市公积金管理中心签订了《个人购房借款/担保合同》，约某被告借贷商业贷款和公积金贷款共计100万元。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，被告名下已有一套房屋，为了能够享受首套房贷款利率优惠和契税优惠政策，被告在将该套房屋出售后，于2015年12月26日才办妥审税和纳税事宜。被告称，因原告逾期注销抵押和租赁登记，故而原告同意配合被告办理首套房屋手续。原告则称其仅答应被告在不影响原告另外一套房子正常交易的情况下，如果被告延迟审税的话，原告可以不主张违某金。被告给付房某情况：被告分别于2015年9月19日给付5万元(定金)、2015年9月27日给付20万元、2015年10月13日给付41万元、2015年11月19日给付50万元，共计116万元。2016年4月19日，被告给付100万元(银行贷款)。2016年8月付清尾款2万元。2016年1月4日，被告委托律师致函原告，称其贷款手续已办好，要求原告尽快办理过户手续，并指出由于原告未办妥抵押和租赁登记注销手续，导致无法及时过户。原告于翌日回函称，因原告与案外人达成协议，原告需承担违某金25万元，并在2016年1月9日支付100万元房某。为此，要求被告赔偿25万元直接经济损失，并于2016年1月9日支付100万元房某。如果被告同意上述条件，原告同意过户，否则要求解除合同。因双方协商不成，茆顺敏、张伟静于2016年1月8日诉至原上海市闸北区人民法院，要求徐利军、张炯继续履行系争房屋买卖合同(即503号案件)，并申请对系争房屋进行了司法查封。该案审理中，双方达成和解，约某徐利军、张炯收到茆顺敏、张伟静银行发放贷款100万元后三日内配合茆顺敏、张伟静办理交房手续，徐利军、张炯在交房前配合办理户口迁移手续、水电煤、物业费等结清，交房当日交付尾款现金2万元。过户材料递交当日若银行不能提供借款合同满足过户条件，则茆顺敏、张伟静应在15天内补足现金100万元。后茆顺敏、张伟静撤回起诉。2016年3月10日，原、被告办理了过户手续。2016年3月24日被告取得产权证。2016年4月24日，被告收到系争房屋。2016年4月19日被告给付原告100万元(银行贷款)。系争房屋原有原告及亲属六个户口，2016年5月4日迁出两个户口，2016年6月26日迁出三个户口，2016年7月30日迁出最后一个户口。嗣后被告付清尾款2万元。另查明：2015年9月28日，案外人任某、施某1、施2(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约某甲方将坐落于上海市浦东新区永业路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让价款共计人民币245万元。乙方已付定金21万元，乙方应于2015年10月12日前支付30万元，2015年11月21日前支付50万元，2016年1月10日前支付90万元，其余54万元贷款待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后付清。在2016年1月10日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约某期限付款的，应当向甲方支付违某金，违某金按逾期付款额的日万分之五计算，违某金自应付款期限之第二日起至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违某金外，甲方有权单方解除合同。甲方主张解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告名下已有两套房屋(含系争房屋)，属于限购对象，因被告于2015年12月26日才完成审税事宜，导致原告无法在2016年1月10日之前与案外人任某、施某1、施2办理过户手续并支付90万元，为避免合同因此解约并承担违某责任，原告于2015年12月27日与案外人任某、施某1、施2重新签订《上海市房地产买卖合同》《房地产买卖合同补充协议》和《改签协议》，约某增某房某24万元，原告应于2016年1月9日给付89万元，过户时间变更为2016年4月10日，贷款变更为58万元。为履行上述合同，原告张炯的父母张显擢、王根妹于2016年1月8日向他人借款105万元，约某月利率10.8%，借款期限六个月，并按借款本金0.67%/月支付咨询服务费，按借款金额2%支付履约保证金，支付公证费3,350元和代书费300元。2016年1月9日，张显擢分别向原告转账两笔487,486元，共计974,972元。原告给付案外人任某、施某1、施2房某情况：2015年8月30日给付1万元(意向金)、9月27日给付20万元、10月13日给付30万元、11月20日给付50万元、2016年1月9日给付100万元、1月10日给付10万元，2016年7月5日给付58万元(贷款)，共计269万元。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、协议、上海市房地产买卖合同、房地产登记收件收据、纳税申请、催告函、上海市房地产买卖合同、改签协议、补充协议、付款凭证、公证书、保证金协议、保管协议、产权证、户籍资料、声明书、交易流程、证人证言，被告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房屋买卖合同、审税资料、付款凭证、律师函、上海市房屋租赁合同、上海市房地产登记申请书、房地产登记证明、微信截屏、调解笔录、户籍资料、个人购房借款/担保合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、产权证及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，双方对于逾期过户、逾期付款和逾期迁移户口的责任各执己见，对此，本院作如下分析：一、银行审批、放贷和审税的时间决定了过户和付款的时间。本案中，造成银行逾期审批和逾期放贷主要有三个原因。首先，根据合同约某，原告应于签订房地产买卖合同后的5日内由被告陪同前往贷款银行办理还贷申请手续且于取得注销资料后5日内办理抵押登记注销申请手续，但是，原告直至2015年11月18日才申请办理系争房屋抵押权注销手续，2015年11月30日才申请办理系争房屋承租权终止登记手续，贷款审批因此逾期。其次，被告名下已有房屋，为了满足首套房的条件，需要先办理已有房屋的出售手续，贷款审批也因此逾期。再者，按照合同约某，被告应在2015年11月30日过户之前完成审税及缴纳税款的义务，虽然原告逾期办理抵押权注销手续和承租权终止登记手续，但并不因此影响被告办理审税事宜。而被告为了满足首套房的条件，直至2015年12月26日才完成审税及缴纳税款的义务，与合同约某不符。原告虽然答应配合被告办理首套房手续，但是原告的该项承诺的前提是不影响原告另外一套房子的正常交易，否则被告不能因此免除责任。因此，对于逾期过户和逾期付款的后果，被告应负主要责任，原告应负次要责任。按照交易流程，双方持贷款合同办理过户手续后，需要20天才能取得产权证，之后银行才能放贷。由于双方的责任，导致系争房屋逾期过户，银行逾期放贷，使得原告无法在其与案外人约某的2016年1月10日履行过户和付款义务，为了避免合同解约并承担巨额违某金的不利后果，原告只能以与案外人协商增某24万元房某并自筹款项的方式来避免解约后果的发生，原告此举系为避免损失扩大而采取的自救措施，尚属合理。综上，双方因逾期过户、逾期付款造成的损失应由原、被告双方根据各自的过错程度予以分担。二、根据合同约某，原告应于2016年4月1日前迁出全部户口。根据503号案件诉讼中双方的约某，原告应在收到贷款100万元后三天内迁出全部户口，但其全部户口实际迁出日期为2016年7月30日，故原告应根据合同约某承担逾期迁出户口的违某金。双方关于合同约某的违某金过高，请求调整的一致意见并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、被告茆顺敏、张伟静应于本判决生效之日起十日内，给付原告徐利军、张炯逾期付款违某金25,000元；二、被告茆顺敏、张伟静应于本判决生效之日起十日内，给付原告徐利军、张炯逾期过户赔偿金229,000元；三、原告徐利军、张炯应于本判决生效之日起十日内，给付被告茆顺敏、张伟静逾期过户违某金13,000元；四、原告徐利军、张炯应于本判决生效之日起十日内，给付被告茆顺敏、张伟静逾期迁出户口违某金36,000元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,167元(原告已预缴)，反诉案件受理费1,240元(被告已预缴)由原告徐利军、张炯负担2,822元，被告茆顺敏、张伟静负担6,585元。被告茆顺敏、张伟静应于本判决生效之日起十日内，给付原告徐利军、张炯5,345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱海燕人民陪审员  高贵荣人民陪审员  周建萍二〇一七年三月十六日书 记 员  孙志超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。