广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复2号 复议申请人（利害关系人）：殷伟光，男，1974年12月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 申请执行人：广东台山农村商业银行股份有限公司大江支行（原台山市农村信用合作联社大江信用社）。住所地：广东省台山市大江镇大江圩新联西路2号。 负责人：李振华，该行负责人。 委托诉讼代理人：梁抗生，该行职员。 委托诉讼代理人：甄振强，该行职员。 被执行人：李瑞华，男，1941年9月3日出生，汉族，住广东省台山市。 复议申请人殷伟光不服广东省台山市人民法院（以下简称“台山法院”）（2019）粤0781执异27号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 台山法院在执行申请执行人广东台山农村商业银行股份有限公司大江支行（以下简称“台山农商行大江支行”）与被执行人李瑞华借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）粤0781执恢170号，执行依据：（2006）台法经初字第247号]中，利害关系人殷伟光对其于2019年6月1日参与台山法院的司法网络竞拍取得的位于台山市××镇沙冲工业开发一区1号的房地产提出书面异议，请求撤销台山法院于2019年6月17日作出的（2019）粤0781执恢170号之一执行裁定。 台山法院查明，2006年3月20日，台山农商行大江支行以李瑞华拖欠借款不还为由向台山法院提起诉讼。2006年5月22日，台山法院作出（2006）台法经初字第247号民事判决，依法判令：“一、被告李瑞华应在本判决发生法律效力之日起五日内偿还借款本金35万元和利息98797.13元（该利息计至2006年2月20日止，从同年2月21日起至还清款日止的利息按中国人民银行关于农村信用合作联社同期同类贷款利率另行计付）给原告台山市大江农村信用合作社。二、被告李瑞华不履行上述债务时，原告台山市大江农村信用合作社有权对借款抵押物台山市××镇沙冲工业开发一区1号的房屋以折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款享有优先受偿的权利”。上述民事判决发生法律效力后，因李瑞华未履行生效法律文书确定的还款义务，台山农商行大江支行遂向台山法院申请强制执行[执行案号为（2007）台法执字第158号]。2019年4月19日，台山农商行大江支行申请该案恢复执行[执行案号为（2019）粤0781执恢170号]。2019年4月30日，台山法院发布《关于台山市××镇沙冲工业开发一区1号房地产的拍卖公告》及《拍卖须知》，告示台山法院将于2019年5月31日10时至2019年6月1日10时止（延时的除外）在该院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的是位于台山市××镇沙冲工业开发一区1号的房地产【粤房地证字第C3624378号、台府集建总字第093589号、台府集建字[镇]第006095号】，房产建筑面积351.82㎡，用途为非住宅，土地面积为346㎡，土地性质为集体所有，土地用途为厂房，无专用道路通往厂房。特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物的确认，责任自负；拍卖成交买受人付清全部价款后，凭法院出具的执行裁定书和相关资料自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续；办理过户过程中相关部门测量的面积与原证面积不一致的，以相关部门测量为准，台山法院不作调整。台山法院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担；竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读委托法院发布的拍卖须知。另《拍卖须知》规定本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考、不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵；拍卖成交后，买受人在收到台山法院出具的成交裁定书和相关资料后自行到有关部门办理过户手续……台山法院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担。殷伟光于2019年6月1日竞拍成交了上述房地产，并于2019年6月11日付清全部价款。2019年6月17日，台山法院作出（2019）粤0781执恢170号之一执行裁定书，裁定：“一、登记在被执行人李瑞华开办经营的台山市××镇沙冲化工厂名下位于广东省大江镇沙冲工业开发一区1号的房地产【粤房地证字第C3624378号、台府集建总字第093589号、台府集建字[镇]第006095号】归买受人殷伟光所有，财产权自本裁定送达买受人时起转移。二、买受人殷伟光可持本裁定书到房地产管理机构办理相关产权过户登记手续（因办理过户手续而产生的一切税费及其他费用均由买受人承担）”。 台山法院认为，本案系案外人殷伟光在申请执行人台山农商行大江支行与被执行人李瑞华借款合同纠纷一案的执行中，对台山法院司法拍卖涉案房地产提起的执行异议，请求排除执行的理由为台山法院司法拍卖公布信息与拍卖标的物存在重大瑕疵，且不能办理登记过户手续，故请求撤销台山法院作出的（2019）粤0781执恢170号之一执行裁定书。因此，本案审查的主要内容是殷伟光基于上述理由应否撤销上述拍卖的问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理”，本案中，殷伟光没有向台山法院提供充分有效的证据证实涉案司法拍卖存在上述法定可撤销情形，根据“谁主张、谁举证”的法律原则，殷伟光应依法承担举证不能的法律后果；其次，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息”，本案中，台山法院已按上述法律规定的要求在拍卖涉案标的物三十日前已在台山法院淘宝网司法拍卖网络平台公开发布了相关拍卖公告、拍卖须知、广东正恒房评字[2019]第T0133号《房地产评估报告》，并已用加粗的黑体字特别提醒涉案拍卖标的物以实物现状为准，台山法院不承担拍卖标的瑕疵保证，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。台山法院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担。殷伟光作为完全民事行为能力人，自愿参加本次网络司法拍卖，应尽到谨慎、勤勉义务，认真阅读上述公告材料内容和亲自实地看样。在台山法院已就上述竞拍风险特别提醒的情况下，殷伟光仍成功竞买取得上述标的物，其应当对自身的竞买行为承担法律后果。综上，本次拍卖活动符合法律规定，且没有法定的依法撤销拍卖情形，故殷伟光请求撤销上述拍卖裁定，不符合法律规定，该院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十一条规定，裁定：驳回案外人殷伟光的异议请求。 复议申请人殷伟光向本院申请复议称，请求：1.依法撤销（2019）粤0781执异27号执行裁定；2.撤销台山法院(2019)粤0781执恢170号之一执行裁定。主要事实和理由归纳如下：一、拍卖标的物实际情况与网上公布的信息存在重大失实，拍卖标的与实物不符，对于标的的重大瑕疵未公示。根据阿里司法拍卖网平台上公布信息以及广东正恒房评字[2019]第T0133号房产评估报告（以下简称“第T0133号评估报告”）的内容，报告中明确拍卖标的物处于“自用”状态，且消防、照明设施以及通路、通水、通电、通讯等基础设施完备。但实际上，该标的物没有道路可通往，也没有水电设施，且被案外第三人长期占有、使用，造成标的物价值无法实现。台山法院只强调拍卖公告及须知说明，却忽视了第T0133号评估报告，从而否定拍卖财产的文字说明、照片展示以及说明严重失实的事实，属于事实认定错误。二、殷伟光不具有法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格。本案拍卖标的物为集体建设用地，根据现行法律规定，集体所有的土地和房产不能转让过户，只有本村的组织成员或特定的群体(即村民)符合政策经过政府审批，保持原有土地性质才能进行流转过户，但标的物在网上拍卖并没有限制相关准入条件，事前也没有向自然资源局征询意见，造成竞买人无法办理过户并实现标的物的交付。就本案而言，并非标的物有违法违建、限购、国家法律、政策调整等原因而不能过户，而是根据《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》规定，买受人必须是本村组织成员或经济成员，其他公民不具备法律规定的竞买资格。台山法院在拍卖公告、竞买须知上均未限制买受人的资格或特殊条件，也未作任何提醒。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二项的规定，买受人不具备法律规定的竞买资格的，提出请求撤销拍卖，法院应予支持。竞买公告中载明的“我院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”中的“其他原因”，应理解为标的物有违建未处理、不符合规划要求、自身原因、限购限售、国家法律政策调整等其他情形，而不包括买受人根本没有竞买资格的情形。三、标的物以往有多次撤回、悔拍的现象，与台山法院在网上公布的信息与实际不符有关。台山法院本应对评估报告书进行仔细审查并对标的物现状、负担等给予说明，在出现悔拍问题后应予重视，但其为了完成执行任务，草率、简单地将拍卖标的物的不实信息进行公开，并发布可以向银行申请贷款完成交易的信息，误导竞买人认为房产可过户遂参与竞价。在未支付完拍卖余款前，其已将台山自然资源局不受理集体建设用地过户的处置意见反馈台山法院，并要求暂缓执行标的物，台山法院承诺跟台山不动产登记局沟通解决，但在交接过程中又拒绝提供标的物的评估报告、房地产证等资料。四、本案程序严重违法。一是根据台山自然资料源局2019年7月4日对台山法院的回函以及9月27日向其作出的答复可知，本次拍卖违背了《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第四十三、六十三条对集体土地的准入条件，且台山法院未履行《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条的规定，即未在拍卖前与国土资源管理部门协商一致后再行处理房屋及集体土地，存在明显的违规操作，以致其无法办理过户手续。二是台山法院对其提起的执行异议迟迟不予受理。其于2019年6月12日、6月16日两次书面提起执行异议并交予台山法院执行局，但一直没有回复。为此，其于7月4日向台山市人民检察院申诉，并于8月9日再次向台山法院提起执行异议，台山法院仍未依法受理其异议申请。2019年9月3日，台山市人民检察院将台检民(行)监检察建议书发给台山法院后，台山法院遂于9月12日作出裁定，审理期限明显超过法定的十五天，且未举行听证。三是第T0133号评估报告、(2019)粤0781执恢170号裁定书等法律文书均未向被执行人李瑞华或沙冲化工厂进行公告送达，程序有误。 复议期间，复议申请人殷伟光向本院提交以下证据：1.执行异议复议申请书一份；2.执行异议书一份；3.历次申请、申诉书；4.向法院提交的证据清单；5.向检察院提交的证据清单；6.检察院受理通知书；7.检察院检察建议；8.第T0133号评估报告；9.网上竞买公告、竞买须知、信息；10.网上历次悔拍的截图。以上证据用于证明拍卖标的物的实际情况与评估报告说明的情况是不一致的，存在道路不通、水电不通的问题，且集体土地无法过户。 申请执行人台山农商行大江支行辩称，台山法院已于2019年4月30日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布《竞买公告》和《竞买须知》，其中涉案《竞买公告》第六条特别提醒“标的物以实际现状为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现买现状的确认，责任自负”及《竞买须知》第十条“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考、不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。在《拍卖公告》第十一条“拍卖成交后，买受人在收到我院出具的成交裁定书和相关资料后自行到有关部门办理过户手续……，我院对标的物的过户不作承诺，如出现其他原因导致无法办理过户登记的风险由买受人承担”。为保障申请执行人的合法权益，请依法驳回其复议申请。 被执行人李瑞华在复议期间未提供答辩意见。 本院对台山法院查明的事实予以确认。 另查明，2019年9月25日，台山市农村信用合作联社大江信用社变更企业名称为广东台山农村商业银行股份有限公司大江支行。 再查明，广东正恒资产土地房地产评估有限公司受台山市人民法院委托，以位于台山市××镇沙冲工业开发一区1号，建筑面积为351.82平方米的一处非住宅房产[粤房地证字第C3624378号]，宗地面积为346.00平方米的一宗集体所有厂房用地【台府集建总字第093589号、台府集建字[镇]第006095号】为估价对象进行评估，并于2019年4月17日作出广东正恒房评字[2019]第T0133号房地产评估报告，确定价值时点时上述估价对象的评估价值合计为267600元，建筑物评估单价为500元/平方米，土地使用权评估单价为265元/平方米。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案网络司法拍卖是否应予撤销。具体分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。首先，本案中，从涉案的拍卖公告以及广东正恒房评字[2019]第T0133号房地产评估报告对涉案非住宅房产及其占用范围内的集体建设用地进行整体评估的情况可知，本次司法网络拍卖的对象为涉案非住宅房产及该房产所占用范围内的土地使用权。经查，涉案拍卖的土地权属性质属于集体所有。根据涉案拍卖公告发布之日即2019年4月30日当时有效的《中华人民共和国土地管理法（2004年修正）》第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条关于“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”的规定，涉案拍卖的土地属于集体建设用地，集体建设用地的流转是受到法律限制的，但在执行法院与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。本案中，殷伟光并非涉案集体土地所属集体经济组织的成员，其参加竞拍亦不符合兴办乡镇企业或乡（镇）村公共设施和公益事业建设等特殊用途，且涉案房产及土地是作为抵押物而被强制执行并进入拍卖程序，并非因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。执行法院在处理涉案集体土地使用权前亦未与国土资源管理部门进行协商并取得一致意见。在此情况下，殷伟光在本次司法网络拍卖中并不具备法律、行政法规规定的受让涉案集体土地使用权的主体资格。 其次，司法拍卖应当按照法律、司法解释的规定进行公告。对于拍卖公告，执行法院应当从公告的时间、形式、范围及内容等方面进行审查。其中，公告的内容是否符合当时有效的法律、司法解释的规定，应当从公告是否对拍卖标的物的瑕疵予以明示等方面进行审查。本案中，竞买公告、竞买须知以及评估报告等公开资料中均未就其他主体受让涉案集体建设用地使用权应遵守的法律、行政法规以及限制条件等予以明示，属于未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物状况进行如实公告的情形。 综上，本次拍卖行为存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二、四项规定的情形，该拍卖行为违法，应予纠正。殷伟光所提出的撤销（2019）粤0781执恢170号之一执行裁定的异议请求成立，本院予以支持。 综上所述，台山法院（2019）粤0781执异27号执行裁定适用法律错误，结果应予纠正。复议申请人殷伟光的复议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二、四项和第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781执异27号执行裁定； 二、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781执恢170号之一执行裁定； 三、撤销广东省台山市人民法院于2019年5月31日10时至2019年6月1日10时止在广东省台山市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台对台山市大江镇沙冲化工厂名下的位于广东省台山市大江镇沙冲工业开发一区1号的房地产【粤房地证字第C3624378号、台府集建总字第093589号、台府集建字[镇]第006095号】的拍卖。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇二〇年二月四日 法官助理罗晓云 书记员区翠娟