广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23358号上诉人（原审原告）：李国雄，男，1951年10月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明亮，男，1985年4月13日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：龙翠婵，广东品安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴嘉嘉，女，1987年3月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈蕊伶，广东成说律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳进潼，广东成说律师事务所律师。上诉人李国雄因与被上诉人李明亮、吴嘉嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初31565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李国雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除李国雄与李明亮签署的两份《广州市存量房买卖合同》；2.李明亮、吴嘉嘉将位于广州市越秀区西元岗3号602房（以下简称涉案房屋）的产权协助过户至李国雄名下；3.李明亮、吴嘉嘉承担一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。首先，李国雄并非房地产开发企业，其向李明亮出售房屋签订的买卖合同，并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释。一审判决参照该司法解释，以超过一年法定除斥期限为由认定李国雄解除权消灭错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对本案房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中仅约定了有解除权，但未约定解除权行使的期限。何为合理期限，应结合具体案情予以认定。李国雄与李明亮是父子关系，并共同居住涉案房屋，虽然李明亮没有依约支付购房款，但李国雄通常也不会立即行使解除权。再次，李明亮既未履行买卖合同项下付款义务，亦未表达过继续履行合同的意愿，其违约行为始终处于延续状态。而李国雄得知李明亮、吴嘉嘉闹离婚并有可能分割涉案房屋后，行使解除买卖合同权利，属于合理期限。（二）一审判决损害李国雄合法权益。首先，解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限解除权消灭。在法无明文规定的情况下，一审直接参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实和法律依据。其次，一审判决没有考虑李国雄与李明亮父子关系以及共同居住生活的实际情况，就以李国雄未提供证据为由直接否定李国雄曾向李明亮追讨过相关款项，既加重李国雄的举证责任，也与生活常理不符。最后，按一审判决认定，李国雄不但丧失合同解除权而无法要回涉案房屋，就连购房款也无法主张。相反，李明亮与吴嘉嘉就此可以无偿获得涉案房屋。这显然不符合保护当事人合法权益的法律精神，严重损害李国雄的合法权益。（三）二审应充分考虑现实客观情况作出公正判决。李国雄为了方便李明亮子女入学，于2013年5月6日与李明亮签订《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋1%的产权转让给李明亮，转让价格并没有完全按照市场价，相关内容也是根据合同格式的需要而填写，双方并没有认真对待，之后，李国雄夫妻商量干脆将剩余的99%都转让给李明亮，转让价格同样没有按市场价。付款日期也是根据合同格式的需要填写。涉案房屋产权全部转让后，一家人仍居住在一起。李国雄偶尔也会向李明亮提到房款支付问题。但由于吴嘉嘉又怀上二胎，且没有工作和收入，李明亮收入也不高，家庭负担较重，李国雄出于一家人生活在一起考虑，只是偶尔追问李明亮是否有钱支付购房款，并没有逼得太紧或采取强制手段，完全符合常理，更不需要特别举证。在2018年6月，李明亮称吴嘉嘉提出离婚，要求分割房产，此时，李国雄才知道李明亮在2015年10月已将涉案房屋析产为夫妻共同所有，据此，李国雄要求李明亮尽快付清购房款，李明亮表示暂时没有能力，李国雄提出本案诉讼，合情合理，也不违反法律规定，应予支持。被上诉人李明亮二审辩称，一审判决查明事实清楚，不同意一审判决，同意李国雄的上诉请求、事实和理由。且本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，具体事实与理由与李国雄的上诉意见一致。被上诉人吴嘉嘉二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意李国雄的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）涉案房屋买卖交易在2014年3月18日即已履行完毕，李国雄提出合同解除已严重超出合理的除斥期间，合同解除权应已消灭，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.合同解除权作为一种形成权，行使期限应当受到合理期间的限制，否则将导致合同关系的存续与否处于无限期的不确定状态，不利于交易秩序和安全。2.李国雄与李明亮买卖涉案房屋的交易行为距离起诉时长达5年，不仅超过了一年除斥期间的限制，也超过了债权请求权的诉讼时效。3.正是因为李国雄与李明亮为父子关系，李国雄自述得知李明亮、吴嘉嘉离婚并有可能分割涉案房屋后才提起本案诉讼，证明其诉讼目的具有非法性。难道李明亮婚姻存续，李国雄就可以无限拥有合同解除权。这根本不符合常理，也不符合法律规定。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定是在合同法第九十五条规定的立法本意基础上作出的规定，商品房买卖合同系房屋买卖合同的典型，其规则对本案房屋买卖合同纠指导作用。（二）李明亮已履行支付购房款的义务，本案不存在合同解除的情形，一审判决并无不妥。实际上，本案并不存在合同解除的事由，李国雄根本不拥有合同解除权。1.李明亮已履行支付购房款的义务，李国雄未提交任何催告或未付款的证据，应承担举证不能的责任。吴嘉嘉在一审时已提交了涉案房屋交易登记过程中的相关税费票据，显示李国雄为李明亮已开具了购房发票，购房发票是合法的付款凭证、完税凭证是国家机关出具的合法凭证，证实了李明亮已付款。而负有举证责任的李国雄却未提交任何证据证实解除涉案合同关系的基本事实。2.根据吴嘉嘉新调查提供的证据可见，李明亮经常转账给李国雄夫妇，其有足够能力支付购房款，并非李国雄一审所称从未收过李明亮任何资金，李国雄一审陈述明显是伪造事实、串通李明亮，企图侵害吴嘉嘉的合法利益。因此，李明亮已履行付款义务，不存在合同解除的情形，且李国雄的合同解除权已消灭，为维护吴嘉嘉的合法权益，恳请法院查明事实，依法驳回上诉请求，维持原判。李国雄于2018年8月7日向一审法院起诉请求：1.解除李国雄与李明亮于2013年5月6日及2014年3月17日分别签订的两份《广州市存量房买卖合同》；2.李明亮、吴嘉嘉将位于广州市越秀区达道路西元岗3号602房的产权恢复过户登记至李国雄名下。一审法院认定事实：坐落在本市达道路西元岗3号602房的建筑面积为64.93平方米，房屋用途为住宅，该房屋的原权属人为李国雄。2013年5月6日，李国雄（甲方、卖方）与李明亮（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由李国雄将前址房屋中的0.649平方米出售给李明亮，总金额6000元；双方经协商选择自行交割房款，李明亮应于2013年5月7日前向李国雄支付购房款6000元；买卖双方应当于2013年5月10日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。次日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，载明前述房屋的房地产权属人为李国雄及李明亮，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为按份共有，其中李国雄的份额为99%，李明亮的份额为1%。2014年3月17日，李国雄与李明亮再次签订《广州市存量房买卖合同》，约定由李明亮向李国雄购买前址房屋中的64.2798平方米，售价总计385684元；李明亮应于2014年3月22日前一次性向李国雄支付购房款；双方应于2014年3月22日前向房地产登记机构申请办理产权移转登记；李明亮未能按合同约定支付房款的，逾期超过7日，李国雄有权解除合同等。次日，广州市国土资源和房屋管理局核发编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，载明前述房屋的权属人为李明亮，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有等。2015年10月16日，李明亮与吴嘉嘉签订《夫妻财产约定书》，写明：李明亮与吴嘉嘉是夫妻关系，座落在广州市越秀区达道路西元岗3号602的房屋是以李明亮个人名义登记的财产，上述房产经我们双方确认为婚姻关系存续期间的共同共有财产。同日，李明亮、吴嘉嘉经房地产管理部门核准办理前址房屋的不动产权属变更登记，现该房屋的产权由李明亮、吴嘉嘉共同共有。另查明：李明亮、吴嘉嘉因离婚纠纷，吴嘉嘉于2018年9月3日向本院提起诉讼，诉请要求判决李明亮、吴嘉嘉离婚，婚生女儿由李国雄抚养以及依法分割夫妻共有财产等。一审法院以（2018）粤0104民初35531号案立案受理，并于同年12月5日判决不准予离婚。此后，吴嘉嘉再次向一审法院提起离婚诉讼，并由一审法院以（2019）粤0104民初37443号案立案受理。此外，吴嘉嘉为证明李明亮已就涉案房屋的两次交易支付了对应的购房款，向一审法院提交了如下两组证据：第一组证据包括有：《土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明》、《契税完税证》、房屋登记费、证书工本费发票、购房款发票以及《税收通用完税证》。第二组证据包括有：房屋登记费发票、购房款发票、《税收缴款书（税务收现专用）》（个人所得税及契税）。对于上述证据，李国雄质证认为：证据的真实性没有异议，但对其证明内容不予确认。因李国雄和李明亮是父子关系，确实有很大的利害关系，所以本次房屋交易不能与普通人之间的交易进行比较，具有特殊性。李国雄对涉案房屋并非赠予给李明亮，双方是有约定交易价款的。但是由于父子关系，李国雄在收取购房款方面，并没有按照合同的约定执行，但李国雄一直向李明亮追讨相应的购房款，李明亮则以经济困难为由要求延期，李国雄也体谅李明亮的经济困难将期限拖延，但绝非吴嘉嘉所说的款项已全部付清。李明亮则质证认为对于前述证据的证明内容有异议，同意李国雄的质证意见。一审法院认为，李国雄与李明亮就买卖涉案房屋先后订立的两份《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据该两份合同的约定，李国雄将其所有的涉案房屋分两次出售予李明亮，并已依约办理了不动产权属移转登记手续，前述两份合同业已履行完毕。根据吴嘉嘉提交的涉案房屋交易登记过程中的相关税费票据可见，李国雄已出具购房款发票予李明亮。考虑到李国雄与李明亮的身份关系，现李国雄与李明亮均否认依约支付购房款，但李国雄并未提供任何证据证明其在本案诉前曾向李明亮催讨过相关款项。此外，前述交易在2014年3月18日即已履行完毕，如李明亮确未支付购房款的，李国雄迟至本案中方提出解除合同的诉请，也已早已超过合理的期限。比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，除前述合同约定李明亮逾期超过七日未付购房款的，李国雄有权解除合同外，李国雄于本案中行使的合同解除权亦已超过了法定的除斥期间。综上，李国雄现以李明亮未依约支付购房款为由，诉请要求解除前述合同并恢复涉案房屋的不动产权属登记的，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条之规定，于2019年9月2日作出如下判决：驳回李国雄的全部诉讼请求。案件受理费7175.30元，由李国雄负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，李国雄与李明亮于2013年5月6日签订的《广州市存量房买卖合同》第十条约定，李明亮未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向李国雄支付违约金，逾期超过8日仍未支付的，李国雄有权解除合同。二审庭询中，李国雄表示若吴嘉嘉不提出与李明亮离婚，李国雄暂时不会要求解除合同。而吴嘉嘉提供以下证据：1.中国工商银行股份有限公司广州东山铁路支行于2019年9月27日出具卡号为62×××71，户名为李明亮的理财金账户历史明细清单；2.中国工商银行股份有限公司广州东山铁路支行于2019年9月27日出具卡号为62×××91，户名为李明亮的理财金账户历史明细清单；3.中国建设银行股份有限公司广州铁路支行于2019年9月27日出具的卡号为62×××67，户名为李明亮的中国建设银行个人活期账户交易明细；4.广发银行股份有限公司广州广发大厦支行于2019年10月9日出具的广发银行账户交易历史。证据1-4拟证明2017年9月-2019年9月期间，李明亮向李国雄夫妇转账金额共计241448元，与李国雄一审陈述李明亮以及吴嘉嘉经济困难完全不符，李明亮、吴嘉嘉具有支付能力，不存在经济困难情形，且明确其提供上述证据涉及款项是支付给李国雄的涉案房屋购房款。李国雄确认黄某是其妻子，对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，吴嘉嘉向法庭提交调取申请流水，而主张对夫妻财产进行分割，并非主张在本案中已经支付了购房款，事实上相关的款项与本案房屋的买卖合同付款是没有任何关联。同时，李国雄表示李明亮转给黄梅应的钱中涉及3700元或者3800元的部分是给黄某供另外一套房屋的款项，该款项不是李明亮自己的钱，是之前李国雄给李明亮30万投资款中的部分，不清楚李明亮给黄某的其他部分款项性质。李明亮质证称，对吴嘉嘉提交的证据真实性、合法性无异议，关联性以及证明的目的中统计的金额是有异议，据李明亮的统计金额是237648元，并非241448元。证据中的调查令不是与本案有关联的律师调查令，且查处的时间与数据与本案是没有关联的。且划出的交易具体金额是分两种情况，第一种是李明亮代替其母亲刷信用卡再还回去的交易记录，第二种是3700-3800金额是李明亮每个月给其母亲的生活费，帮其母亲供楼。李明亮与其母亲是居住在一起，每个月会给其母亲生活费，其母亲要求将生活费打进账户作为另外的供楼款，是另外房屋的供楼账户。李明亮提供打印起止日期为2017年1月1日至2020年1月15日的中国工商银行股份有限公司广州东山铁路支行信用卡交易明细，显示该卡号是62×××98，户名为黄某，拟证明李明亮转给黄某的钱是可以通过信用卡套现的形式拿回来。李国雄质证称，对李明亮提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。吴嘉嘉质证称：1.李国雄夫妇确实收到了李明亮转账的款项，而该款项是用于生活或供楼等与本案无关，因为李国雄在一审中称李明亮是经济非常困难且无力支付涉案房款，但从吴嘉嘉所提供的证据以及李明亮当庭的陈述可见，李明亮是具有经济实力的，不仅每月能够支付李国雄生活费、供楼款，该事实与李国雄在一审中的陈述是不符的。2.关于李明亮当庭提交证据的真实性予确认，关联性不予确认，李国雄夫妇确实收到李明亮转的款项，而信用卡的支出是无法显示出资金又回到李明亮的账户中，所以无法证明李明亮拟证明的内容，与本案没有关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李国雄的上诉请求和理由以及李明亮、吴嘉嘉的答辩，本院确定本案争议的焦点是：李国雄主张解除其与李明亮签订的涉案合同以及要求李明亮、吴嘉嘉将涉案房屋恢复登记至其名下应否支持问题。现评析如下：其一，根据一审查明的事实可知，李国雄分别于2013年5月6日、2014年3月17日与李明亮就买卖涉案房屋签订了两份《广州市存量房买卖合同》，上述第一份合同约定了李明亮逾期支付购房款超过8日、第二份合同约定李明亮逾期支付购房款超过7日，李国雄即有权解除合同。该合同签订后，李国雄将原为其所有的涉案房屋分两次出售予李明亮，并已依约办理了不动产权属移转登记手续，同时，李国雄亦向李明亮出具了购房款发票。现李国雄认为李明亮至今未向其支付过涉案房屋购房款，但其并未提供任何证据证明在本案诉前曾向李明亮催讨过相关款项或者主张解除合同。即便李国雄上述抗辩属实，但从其在与李明亮先后两次签订《广州市存量房买卖合同》的次日即办理登记过户手续，以及至本案诉讼之前未曾主张解除合同的行为看，李国雄作为有解除权人，其基于与李明亮父子关系的身份，在对方违约后，仍要求或者自愿接受合同的履行，表明其并不愿意解除合同。其二，解除权为形成权，应受除斥期间的限制。即使当事人没有明确约定行使解除权期限，作为有解除权人也应在合理期限作出解除合同的意思表示，否则，不仅与民法关于除斥期间的规定不符合，也会导致合同长期处于不稳定状态，影响交易秩序的正常运转，因此，在没有相对人催告的情形下，关于解除权的存续期限，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是十五条第二款，即“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”的规定予以认定。本案中，李国雄已依约于2014年3月18日履行了协助过户登记义务，如果李明亮确未支付购房款的，李国雄也应在合理期限内提出合同解除的主张，鉴于李国雄至2018年8月7日才提出本案诉请，因此，一审法院比照上述司法解释的规定，认定李国雄提出本案合同解除权超过法定除斥期间，且以此驳回李国雄的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。李国雄上诉坚持要求解除合同、恢复登记涉案房屋的诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。吴嘉嘉与李明亮二审分别提供的证据所涉款项是否为支付涉案房屋购房款问题，各方如有争议，应另循其他合法途径解决，本案不予审处。综上所述，上诉人李国雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7175.3元，由上诉人李国雄负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年二月十八日书记员 李志康谢金泽