苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9692号 原告：苏州历史文化名城资产投资管理有限公司，住所地苏州市申庄木桥头39号。 法定代表人：方杰，总经理。 委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕美娜，江苏益友天元律师事务所律师。 被告：苏州馀昌文化发展有限公司，住所地苏州市观前街123号。 法定代表人：田亮。 委托诉讼代理人：亢伟，江苏问勋律师事务所律师。 原告苏州历史文化名城资产投资管理有限公司（以下简称名城资产公司）与被告苏州馀昌文化发展有限公司（以下简称馀昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告名城资产公司的委托诉讼代理人施熠文、吕美娜、被告馀昌公司的委托诉讼代理人亢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名城资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金250000元（自2019年4月1日暂计算至2019年11月30日，最终计算至合同解除之日），以及违约金294000元（其中以50000元为基数，自2018年11月15日起计算，按应付租金每日0.5%为标准，暂计算至2019年11月30日，最终计算至实际付款之日；以200000元为基数，自2019年5月15日起计算，按应付租金每日0.5%为标准，暂计算至2019年11月30日，最终计算至实际付款之日）；2、判决解除双方签订的房屋租赁合同；3、判令被告向原告返还房屋；逾期返还的，按照房屋租赁合同约定租金的双倍向原告支付房屋实际使用费；4、判令被告承担原告为本案支出的律师费32472元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将苏州市观前街××号×、×、×层房屋出租给被告。合同约定，租期3年，自2017年6月1日至2020年5月31日。合同期内租金总计为967123元。租金先付后用，每半年一付，于每半年开始前15日内支付。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告拖欠2019年4月1日以来的租金虽经原告多次催促仍不支付，严重侵犯了原告利益。根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告逾期支付租金累计达三十日的，原告有权解除合同收回房屋。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告馀昌公司辩称，2017年在姑苏区相关部门协调下，被告成为第一个回归观前街的老字号。由于历史遗留问题，我司回归观前街历史店铺的楼上部分，但一楼一直被另一个食品企业使用经营，且其长期在唯一上楼通道堆放杂物，影响上下楼通行，给我司经营带来极大影响，导致我司长期处于亏损状态，造成我司不能实现合同目的。我司对拖欠原告租金的事实不持异议，但我司并非恶意违约，而系原告未能保障我司租房的合法权益。我司对原告主张的违约金不认可，其主张违约金过高，应按照年利率6%调整。我司同意原告主张解除合同的诉讼请求、同意向原告返还房屋，但要求原告给予半年的合理期限以便另觅经营处所。对于原告主张双倍租金标准的使用费，我司不认可。对原告主张的律师费我司不认可，律师费过高。 经审理查明：苏州市观前街123号房产系苏州市住房和城乡建设局出租给名城资产公司。 2017年6月2日，苏州市恒闻盛商贸服务有限公司（2018年7月17日名称变更为苏州历史文化名城资产投资管理有限公司，即原告）（甲方、出租人）与馀昌公司（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定甲方将本市观前街××号×、×、×层房屋（计租面积约132.84平方米）出租乙方经营钟表销售和维修业务，租期三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日，三年租金分别为267123元、300000元、400000元；租金半年一付，提前十五天支付。乙方如逾期支付租金，每日按千分之五支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除合同；违约方赔偿守约方维权费用，包括律师费等。合同期限届满或提前解除的，乙方应按约腾让房屋，逾期腾让，按实际占用房屋时间，按合同约定租金的双倍支付房屋实际使用费。合同中还特别约定：乙方应处理好房屋一层另一租赁户的关系，包括但不限于公共通道和设施使用、水电分配等，如遇问题，友好协商。 合同签订后，名城资产公司将上述房屋交付馀昌公司经营使用。 现因馀昌公司欠付2018年12月1日至2019年5月31日期间租金5万元及2019年6月1日起的租金，名城资产公司诉来本院，提出前述诉请。 另查明，馀昌公司在履行上述房屋租赁合同中因欠付租金，名城资产公司于2018年7月已向本院提起诉讼，后双方达成调解协议。 再查明，名城资产公司委托江苏益友天元律师事务所代理本案诉讼，支出律师费32472元。 审理中，名城资产公司陈述称，在本案诉讼前，其未以书面形式通知馀昌公司解除合同，现明确以起诉方式通知馀昌公司解除合同，并主张租金至法院确定的合同解除之日止，自次日起按合同约定的双倍租金标准主张房屋使用费。关于律师费，系按本案诉讼标的金额，按江苏省律师收费的中间标准的90%计算。关于租赁保证金，因馀昌公司目前尚未腾让房屋，故不同意在本案中一并结算。 以上事实，由名城资产公司提交的直管公房租赁合同、房屋租赁合同、民事调解书、聘用律师合同及付款凭证、公司名称变更通知书及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，名城资产公司与馀昌公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，馀昌公司未按约足额支付2018年12月1日起的租金，构成违约，现名城资产公司依据合同约定，以馀昌公司逾期支付租金超过30天为由主张解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持；解除合同时间以馀昌公司收到本案诉状副本之日认定（即2019年11月29日）。合同解除后，馀昌公司应及时腾空返还涉案房屋，其抗辩需要6个月搬离期的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于馀昌公司提出涉案房屋一楼经营业态对其存在不利影响的抗辩，因租赁合同中已在特别约定中提示应妥善处理与一楼经营户关系，故馀昌公司以此为由抗辩无法实现合同目的，法律依据不足，本院对此不予采纳。 关于馀昌公司欠付的租金及违约金。因馀昌公司对名城资产公司主张其欠付租金的事实不持异议，故对名城资产公司主张馀昌公司支付2018年12月1日至2019年11月29日期间欠付租金248904元的诉请，本院予以支持。关于违约金，合同约定为每日千分之五，显属过高，馀昌公司亦对此提出异议，故本院酌情确定按年利率11.7%，以合同约定的应付时间，分段计算，即分别以50000元、198904元为基数，分别自2018年11月15日、2019年5月15日起计算至实际履行之日止。 关于房屋使用费。因涉案房屋租赁合同已于2019年11月29日解除，故馀昌公司应及时腾空返还涉案房屋，其占用至今，应按约支付房屋使用费。虽合同约定房屋使用费应按双倍租金标准，然此标准过高，且馀昌公司亦提出异议，本院酌情调整，按原合同约定租金标准的1.3倍（即520000元/年），支持名城资产公司主张的2019年11月30日起的房屋使用费。鉴于江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应，各级地方政府亦就国有资产出租房屋先后出台相应优惠政策，而本案所涉房屋亦属国有资产出租经营性房屋，故在本案中，本院就房屋使用费的计算截至2020年1月24日止，计79781元。2020年1月25日起至实际腾让房屋期间的房屋使用费，双方当事人可根据疫情影响、政府政策等自行协商；协商不成，可待疫情结束后再行起诉。 关于律师费。因本案系馀昌公司欠付租金所致，馀昌公司系违约方，故名城资产公司提起诉讼，按合同约定主张律师费损失，于法有据，然因其部分诉讼请求主张过高未获全部支持，故本院酌情判定其律师费中的19620元由馀昌公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告苏州历史文化名城资产投资管理有限公司与被告苏州馀昌文化发展有限公司就苏州市观前街××号×、×、×层房屋签订的租赁合同于2019年11月29日解除；被告苏州馀昌文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将上述房屋腾空返还原告苏州历史文化名城资产投资管理有限公司。 二、被告苏州馀昌文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州历史文化名城资产投资管理有限公司租金248904元、截至2020年1月24日的房屋使用费79781元。 三、被告苏州馀昌文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州历史文化名城资产投资管理有限公司律师费19620元、逾期付款违约金（按年利率11.7%，分别以50000元、198904元为基数，分别自2018年11月15日、2019年5月15日起计算至实际履行之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9564元，减半收取4782元，由被告苏州馀昌文化发展有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内直接向原告苏州历史文化名城资产投资管理有限公司履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员 李 尧 二〇二〇年二月十七日 书记员 季碧珺