山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初7696号原告：于晓菲,女,1989年9月7日出生,汉族,住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。被告：泰安市联益房地产开发有限公司，住所地：泰安高新区北集坡街道办事处赵庄村。法定代表人：王化正，该公司总经理。委托代理人：陈娟，肥城王瓜店法律服务所法律工作者。委托代理人:任运春,男，汉族，住肥城市，该公司员工。原告于晓菲与被告泰安市联益房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年8月28日向本院提起诉讼，本院经审查于2019年9月10日作出（2019）鲁0911民初5547号民事裁定，本案移送泰安高新技术开发区人民法院审理；泰安高新技术开发区人民法院以合同约定管辖为由,报请山东省泰安市中级人民法院指定管辖。2019年11月6日，山东省泰安市中级人民法院作出（2019）鲁09民辖8号裁定，裁定本案由本院审理。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于晓菲的委托诉讼代理人禹化军，被告泰安市联益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈娟、任运春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于晓菲向本院提出诉讼请求：1.依法请求被告赔偿原告逾期办理不动产权证违约金27653元（自2017年11月10日起暂计算至2019年7月2日止）。被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金应持续计算至不动产权证办理完毕止。2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的新陶名苑*商品房，商品房价款为444659元，储藏室价款16986元，共计461645元。被告在2016年8月12日向原告交付商品房，合同约定被告应在商品房交付后455日内保证原告办理该商品房所有权转移登记；如因被告的责任未能在约定期限内办理该商品房所有权转移登记，原告不退房的，合同继续履行，被告应自承诺办理该商品房所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告自交付商品房后，未按合同约定期限为原告办理商品房所有权转移登记，构成违约，给原告造成损失。为维护合法权益，特提起诉讼。泰安市联益房地产开发有限公司辩称：一、答辩人系大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。1、商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。2、答辩人已经切实诚信履行合同。本案中答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料(包括记载有土地使用权状况的房地产权证、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料等)，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在初始登记时已经备齐了相关证明文件。而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料。要求答辩人承担违约责任的前提是因答辩人的责任导致逾期办证。从导致本案逾期办证的因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。因此，答辩人在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务，逾期办证非答辩人的责任所致。二、违约金是否以实际损失为条件，被告并没有给业主造成损失，因此原告无权主张要求违约金。1、在本次逾期办证事件中，答辩人并无过错。2、本案中，原告未受到任何实际损失。3、退一步讲，假使有权主张，原告诉求中第一项所主张的违约金计算错误，起始时间也计算错误。综上所述，答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等因素，并且原告已经于2019年7月2日取得了不动产权证书，因此依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月13日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的新陶名苑小区*房屋，原告实际支付商品房价款444659元，已全部付清。合同约定的商品房交付时间为2017年12月31日前。2019年6月24日涉案房屋所在楼栋取得不动产权证书，2019年6月28日通知该楼栋业主办理产权登记。合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，如因出卖人的原因未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产证）的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。还查明，原、被告签订上述商品房买卖合同时，原告已入住该房屋。另查明，原告另支付16986元，自被告处购买储藏室一处。原被告双方签订的房屋买卖合同附件十一补充协议第八条其他事宜第1项约定：……，储藏室、车库、车位（含地下车库、车位），双方另行签订买卖或租赁合同。本院认为：原、被告签订的《新建商品房买卖合同》为当事人双方真实意思表示，形式要件完备,不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行。合同签订后,原告已按约履行合同义务,被告未按约定期限办理该商品房的所有权转移登记,构成违约,应承担违约责任。对于办理产权登记,合同约定，如因出卖人的原因未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产证）的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于房屋交付时间，鉴于签订合同时原告已入住该房屋，充分考虑原被告双方的权利义务，为公平起见，本院确定该涉案房屋的交付时间为2017年4月13日。故按上述合同约定,被告应当在2018年7月12日前保证买受人能够办理该商品房的所有权转移登记；根据查明的事实,至2019年6月24日取得涉案楼宇初始登记证书，即自2018年7月13日至2019年6月23日,涉案商品房不具备办理房产所有权转移登记的基础条件,该责任在被告方,属被告违约,被告应承担违约责任,被告方关于其已履行合同义务、在办证过程中无过错等的辩解意见不成立，本院不予采纳。对于违约责任的计算期间,根据合同约定,出卖人承诺在商品房交付使用后455日内办理所有权转移登记,该期间为该商品房所在楼栋的所有权转移初始登记期限，在该期间内办理完毕该商品房所在楼栋的所有权转移登记,使之具备办理涉案商品房的所有权登记条件,超出该期限未办理完毕产权初始登记,被告即应开始承担违约责任;合同约定的承担违约责任截止时间应为实际办理该商品房所在楼栋的所有权转移初始登记之日,同时由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之意，开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕,因此,被告承担违约责任期间应为自2018年7月13日起至2019年6月28日止;标准按买受人已付全部房价款日万分之一计算。关于储藏室价款16986元是否应作为违约金计算基数，双方约定储藏室另行签订买卖或租赁合同，即储藏室的价款不包含在本案《新建商品房买卖合同》涉案房屋价款之内，因此，上述储藏室价款不应包含在办证违约金的基数范围内。综上所述，违约金的数额计算为：全部已付房价款444659元×违约天数350天×1/10000=15563元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告泰安市联益房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告于晓菲逾期办证违约金15563元；二、驳回原告于晓菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，由原告于晓菲承担200元，被告泰安市联益房地产开发有限公司承担292元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泰安市中级人民法院。审判长  朱士坚审判员  王伟华审判员  李 冉二〇二〇年二月十七日书记员  孟 珂