广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终637号上诉人（原审被告）：广州空港假日别墅酒店有限公司，住所地：广东省广州市白云区人和镇西成路8号D-1房号。法定代表人：李立波，职务：经理。上诉人（原审被告）：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地：广东省广州市白云区人和镇人和村人和街4号之一。法定代表人：罗朝平，职务：董事长。两上诉人共同委托代理人：黄文芳，广东德法理律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：曹丽，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑和通，男，1969年9月15日出生，汉族，身份证住址：广东省清新县。委托代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。委托代理人：李博，广东海智律师事务所律师。上诉人广州空港假日别墅酒店有限公司（下简称空港假日酒店）、广州中富飞和实业投资有限公司（下简称中富公司）因与被上诉人郑和通房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人空港假日酒店、中富公司共同上诉请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，改判空港假日酒店无须再向郑和通支付房屋占有使用费(2015年1月1日至2019年8月30日止)；2、郑和通承担本案上诉费用。事实与理由如下：一、郑和通与中富公司及空港假日酒店之间的租赁合同及委托经营合同已由生效判决认定均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，郑和通无权在本案中要求获得房屋占用使用费。其一，房屋占用使用费的适用对象是房屋所有权人，而郑和通对涉案房屋不享有所有权。其二，既然郑和通与中富公司签订的租赁合同无效，则郑和通无权将涉案房屋再转租给空港假日酒店获利。其三，空港假日酒店事实上也未占用经营涉案房屋；二、郑和通已与空港假日酒店、中富公司协商达成终止履行合同的协议，空港假日酒店、中富公司在原审中已经提交了该书面协议，证实双方有意终止继续履行，故郑和通诉请空港假日酒店、中富公司支付2015年1月1日至2019年8月30日期间的房屋占有使用费缺乏依据。被上诉人郑和通答辩称：同意原审判决。虽然两份租赁合同无效，但空港假日酒店实际上占用了郑和通租赁的涉案房屋，郑和通要求其参照合同约定标准支付占有使用期间应的房屋占有使用费，合理合法。郑和通于2019年7月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、空港假日酒店、中富公司向郑和通支付涉案空港假日别墅酒店C栋620号房屋自2015年1月1日至2019年8月30日期间的房屋占有使用费127500元及逾期利息（逾期利息按人民银行同期贷款利率计算）；2．本案受理费由空港假日酒店、中富公司负担。原审法院经审理查明：郑和通与中富公司于2011年9月4日签订C620号《广州市房屋租赁合同》，约定中富公司将位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋620号房屋出租给郑和通，租赁期间为20年，租金共计265000元，合同就其他权利义务有明确约定。中富公司先后于2011年9月4日、2012年9月9日向郑和通开具收据，确认收到涉案房屋的租金。上述合同签订当日，郑和通与空港假日酒店及中富公司共同签订《客房委托经营合同》，约定由郑和通将承租的上述房屋委托给空港假日酒店经营管理，由空港假日酒店每月向郑和通支付固定收益，合同期限自2011年9月4日起至2031年9月3日，其中2011年9月5日至2021年9月4日期间的固定收益为每月2500元；如空港假日酒店未按合同约定向郑和通支付经营收益的，每逾期一天应按月固定回报金额的百分之一支付滞纳金；中富公司承诺就空港假日酒店按合同约定向郑和通支付经营收益承担担保责任；合同另就其他权利义务进行了约定。郑和通主张，上述合同签订后，涉案房屋即交由空港假日酒店作为酒店客房实际经营至今。郑和通确认空港假日酒店向其支付了涉案房屋截止2014年12月31日的固定收益，并主张空港假日酒店拖欠自2015年1月1日至2019年8月30日的固定收益127500元。中富公司、空港假日酒店则抗辩称：双方已经协商停止履行涉案委托经营合同，并由中富公司、空港假日酒店退还郑和通相应租金。中富公司、空港假日酒店就此提交了《申请终止合同》复印件，该合同主要内容为：郑和通于2014年11月30日就涉案房屋申请退约，经核实应退合同款为221904元，应退款到达业主账户后，双方的交易关系自动终止。郑和通表示对上述《申请终止合同》复印件不予认可，但确认郑和通曾口头提出退还租金。原审诉讼中，双方均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，郑和通与中富公司签订的涉案房屋租赁合同为无效合同。郑和通与中富公司、空港假日酒店签订的客房委托经营合同虽然名为委托经营合同，但是从合同的具体权利义务来看，郑和通将涉案房屋交由空港假日酒店管理使用，无论委托经营业务盈亏，空港假日酒店均应向郑和通支付固定收益款，故该委托经营合同符合房屋租赁的特征，该合同实为郑和通将涉案房屋转租予空港假日酒店的房屋租赁合同。同理，该转租合同亦为无效合同。虽然涉案房屋租赁合同和转租合同无效，但空港假日酒店实际占用郑和通转租的涉案房屋，郑和通要求其参照合同约定的标准，支付占有使用期间相应的房屋占有使用费合理合法，应予支持。空港假日酒店无证据证明其已经向郑和通支付2015年1月1日至2019年8月30日期间的房屋占有使用费，应当承担举证不力的后果。郑和通主张上述期间的占用使用费为127500元未超过合同约定的标准，应予支持。涉案合同无效，郑和通要求空港假日酒店赔偿逾期付款利息缺乏理据，不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，涉案《客房委托经营合同》无效，作为从合同的担保还款责任约定也无效。本案中，由于中富公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，仍就空港假日酒店向郑和通支付上述固定收益款对郑和通提供担保，具有过错。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，中富公司应对空港假日酒店上述债务不能清偿部分承担三分之一的清偿责任。中富公司、空港假日酒店抗辩已与郑和通协商一致停止履行涉案合同，但未能提供证据证明，其提交的《申请终止合同》为复印件，不予采纳。即便该文书真实存在，也只是郑和通单方面的意思表示，且停止履行合同的条件是中富公司、空港假日酒店退还郑和通合同款221904元，中富公司、空港假日酒店也没有提交任何证据证明其已经实际退还上述款项，故中富公司、空港假日酒店抗辩双方已经协商不再履行涉案合同，郑和通无权主张房屋占有使用费等意见无充分证据支持，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年10月12日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州空港假日别墅酒店有限公司向郑和通支付广州空港假日别墅酒店C栋620号房2015年1月1日至2019年8月30日期间的房屋占有使用费共计127500元；二、广州中富飞和实业投资有限公司在本判决第一项确定的债务内对广州空港假日别墅酒店有限公司不能清偿部分的三分之一向郑和通承担连带清偿责任；三、驳回郑和通的其他诉讼请求。本案受理费1477元，由郑和通负担57元，由广州空港假日别墅酒店有限公司、广州中富飞和实业投资有限公司共同负担1420元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，中富公司与空港假日酒店向本院提交《广州空港假日别墅酒店补充协议》（复印件），以证明中富公司与郑和通约定终止履行双方之间的租赁合同。郑和通表示对其不予认可。本院认为：本案的争议焦点是空港假日酒店与中富公司是否需向郑和通承担支付使用费的义务。依据已查明的事实，郑和通向中富公司承租涉案房屋之后，再将其转租给空港假日酒店经营。依据郑和通与空港假日酒店签订的《客房委托经营合同》的约定，租赁期间，空港假日酒店应向郑和通按期支付经营收益，中富公司对此提供担保。虽然该《客房委托经营合同》无效，但空港假日酒店仍应参照合同约定标准向郑和通支付占有使用期间的使用费，空港假日酒店未履行支付2015年1月1日至2019年8月30日期间占用费的义务，郑和通诉请空港假日酒店承担继续支付责任及中富公司承担相应的担保责任，符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。空港假日酒店与中富公司以《客房委托经营合同》无效，且空港假日酒店事实上未再使用涉案房屋为由，上诉认为郑和通无权向其主张2015年1月1日至2019年8月30日期间的占用费，但如前所述，在合同无效的情况下，空港假日酒店仍应参照合同约定标准支付占有使用期间的占用费，空港假日酒店未举证证明其已向郑和通交还涉案房屋，故空港假日酒店与中富公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。空港假日酒店与中富公司以双方已协商终止履行租赁合同为由，上诉认为其无需向郑和通支付2015年1月1日至2019年8月30日期间的占用费，但空港假日酒店与中富公司提交的证据并不足以充分证明前述《客房委托经营合同》已经合同双方当事人协商一致终止，故空港假日酒店与中富公司的该项上诉理由同样缺乏事实根据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人空港假日酒店与中富公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2850元，由上诉人广州空港假日别墅酒店有限公司与广州中富飞和实业投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年二月二十一日书记员  王文杰唐颖琪