云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初5853号原告（反诉被告）高永照，男，汉族，1953年4月29日生宣威市人，住宣威市。原告（反诉被告）胡买莲，女，汉族，1954年1月21日生宣威市人，住址同上，系高永照之妻。委托代理人邓贵坤、陈世，云南靖明律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）刘仙良，男，汉族，1979年4月9日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告（反诉被告）高永照、胡买莲诉被告（反诉原告）刘仙良占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告（反诉被告）胡买莲及原告方委托代理人邓贵坤、陈世，被告刘仙良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二原告是夫妻关系，2016年9月4日，两原告与被告及其妻子高春丽签订《二手房买卖合同》，约定两原告购买被告夫妻所有的房屋（曲靖市南片开发区，被告方于2016年9月4日将房屋交付给原告。合同签订后，双方于2016年9月6日到曲靖市房地产管理局办理过户手续，两原告取得曲靖市南片开发区的房屋产权。原告取得产权后，一直催被告及其妻子交房，2016年10月，被告与其妻子离婚后，其妻子搬离房屋，可被告一直强行占有原告房屋不搬离。被告至今仍未腾房交付原告，其行为严重侵害原告的合法权益。为保护原告的合法权益不受侵犯，特依法向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求：1、判令被告停止侵权行为，立即搬离非法占用原告的房屋；2、判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费21000元（自2016年9月4日至2019年8月4日止，每月按600元计算），并要求顺延至实际履行之日；3、判令被告支付占用房屋期间产生的物业管理费4642元，水电费823元；4、本案诉讼费由被告承担。被告口头辩称：1、被答辩人所诉房屋存在争议，2016年答辩人与被答辩人之女高春丽夫妻关系恶化，主要是夫妻长期分居，被答辩人之女高春丽与他人有不正当关系，夫妻双方感情恶化，被答辩人趁机要挟答辩人将现有房屋的产权转移到其名下，答辩人为了缓和夫妻关系，就答辩人的要求，与答辩人签订了《二手房买卖合同》，到底交易金额是多少，答辩人一概不知，直到答辩人被起诉后，答辩人到法院复印证据才知道，交易金额为20万元。《二手房买卖合同》2016年9月4日签订后，2016年10月28日高春丽就与答辩人协议离婚，答辩人一直认为高春丽与答辩人离婚是一时之计，为了缓和答辩人与被答辩人关系，直到答辩人知悉高春丽与他人结婚后，答辩人才恍然大悟，原来都是一场阴谋，上述事实说明该《二手房买卖合同》是被答辩人与高春丽有预谋的行为，恶意串通损害答辩人利益。答辩人至今也没有收到过被答辩人的购房款，而且该《二手房买卖合同》约定的交易价格明显低于同期市场价格，答辩人是受被答辩人与高春丽的欺骗才签的，根据《合同法》第52条第2款的规定，该《二手房买卖合同》显属无效合同，因此被答辩人所诉侵权是没有法律依据的。2、答辩人带孩子居住该争议房屋，2019年8月前被答辩人也从来没有提过叫原告搬出房屋的意思，也没有合同约定，且《二手房买卖合同》是无效合同，答辩人也就不存在非法侵占一说。3、物业管理费、水电费自答辩人与高春丽购买之后就没有交过，被答辩人计算的金额明显错误。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、房产证复印件两份、土地使用权证复印件一份、结婚证复印件两份，证明曲靖市南片区开发区吉象园小区30幢2单元第3层302号房屋系而原告共有房屋；3、公证书一份，证明被告交付房屋时间为2016年9月4日；4、物管公司证明一份，证明被告至今仍然占用原告房屋，其占用原告房屋期间尚欠水费823元，物业费、垃圾费4642元。经质证，被告对原告提交的证据1-3均无异议，当时与二原告签订《二手房买卖合同》是为了防止与高春丽夫妻关系恶化，实际二原告并未支付购房款，按照合同的约定，如果逾期付款应该是合同终止并支付违约金，且现房屋一直是我居住使用；对证据4无异议，确实下欠那么多。本院认为，原告提交的证据1-4客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。原告（反诉被告）反诉称：2019年9月4日反诉人与被反诉人签订的《二手房卖卖合同》是被反诉人与高春丽精心策划、恶意串通的一场有预谋的行为，其行为严重侵害了反诉人的合法利益，反诉人不仅没有收到购房款，还落得人财两空的境地，现被反诉人还恶人先告状，还有天理、王法吗？2、《二手房买卖合同》约定的价格明显低于同期市场价格10万元左右，如果不是被反诉人与高春丽恶意串通，原告怎能以如此低廉价格签订合同呢？自始至终，反诉人对于交易金额都是被蒙在鼓里，毫不知情，只知道签字。综上所述，《二手房买卖合同》是被答辩人与高春丽恶意串通，损害了答辩人利益，被答辩人的诉讼请求没充足的法律依据，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。1、请求判令《二手房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由反诉被告承担。被告（本诉原告）辩称：1、本诉中处理的是侵权之诉，而被答辩人反诉的是合同确认之诉，被答辩人反诉请求“判令《二手房买卖合同》无效”，系确认合同的效力之诉，本诉与反诉不是一个法律关系，故被答辩人的反诉不符合民事诉讼法的规定，应驳回反诉；2、2016年9月4日，两答辩人与被答辩人及其妻子高春丽签订《二手房买卖合同》，并在当日到云南省曲靖市珠江源公证处对《二手房买卖合同》进行了公证，买卖双方在2016年9月6日到房管局办理了产权变更登记，依据《物权法》的规定，房屋是以登记为准，故曲靖市南片开发区自登记时就是答辩人所有，被答辩人提出反诉两答辩人请求确认《二手房买卖合同》无效，其诉请遗漏合同当事人高春丽，故其反诉不成立，请求法庭审查后驳回反诉。被告（反诉原告）针对其反诉，向本院提交证据如下：1、身份证复印件一份，证明反诉原告的诉讼主体资格；2、二手房买卖合同复印件一份，证明当时市场价格与交易价格明显不符。经质证，被告（反诉原告）对证据1无异议。对证据2只有复印件，我方不发表质证意见，不能作为证据使用。本院认为，被告提交的证据1客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信；证据2系另一《二手房买卖合同复印件》，不能作为当时市场交易价的证据使用，本院不以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告高永照、胡买莲系夫妻关系，被告（反诉原告）刘仙良与原告高永照、胡买莲之女高春丽原系夫妻关系。2016年9月4日，刘仙良、高春丽（甲方、卖方）与高永照、胡买莲（乙方、买方）签订《二手房买卖合同》，约定：一、本合同项下房屋之概况：房屋用途：住宅，房屋结构：混合结构，建筑面积：100.21平方米，套内面积：90.12平方米，公摊面积：10.09平方米，房产证号：20××60，坐落：曲靖市南片开发区。上述房屋转让后，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。二、上述房屋的转让价格为（人民币）大写：贰拾万元整；小写：200000元。付款方式：一次性付清，于2016年9月4日之前。三、上述房屋之风险转移时间：自房屋所有权转移之时。四、本次房屋买卖所发生的增值税、城市建设维护税、教育费附加、个人所得税、土地增值税由乙方承担，契税、印花税、手续费由乙方承担，其他税费由乙方承担。五、甲方权利义务：1、甲方保证拥有上述房屋之完全所有权，并且无任何权利瑕疵，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2、甲方应于2016年9月4日前将上述房屋正式交付乙方，甲方保证上述房屋内水、电、有线电视等附属设施完好无损，并负责及时妥善处理该房屋一切事务（包括结清费用）。3、甲方负责提供办理产权转移登记手续所需各种证件、材料，并承担逾期提供材料损失、错误等给乙方造成的损害赔偿责任，甲方协助乙方办理房屋所有权和土地使用权过户手续。六、乙方权利义务：1、乙方已经对上述房屋的坐落、面积、质量等现状作了充分了解，自愿购买该房屋。2、乙方应按合同约定的时间及方式，履行付款义务。3、乙方应依约及时办理所有权转移登记手续，若乙方原因造成延迟或不能办理，乙方自行承担一切责任。七、违约责任（略）。八、争议的解决方式（略）。九、本合同经双方签字或捺印后生效，并由双方向公证机关申办公证，公证费用由乙方承担。刘仙良、高春丽在甲方签名处签名按手印，高永照、胡买莲在乙方签名处签名按手印。同日，双方到云南省曲靖市珠江源公证处进行公证，曲靖市珠江源公证处出具（2016）云曲珠江源证字第11004号《公证书》载明：兹证明卖方刘仙良、高春丽与买方高永照、胡买莲于二〇一六年九月四日在曲靖市手房交易市场签订了前面的《二手房买卖合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签名、指印均属实（胡买莲不会写字、其签名由高永照代签，胡买莲用右手拇指按指印）。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，房屋所有权权属转移应向房屋权属管理部门申请登记，该权属转移自登记于不动产登记簿时发生效力。2016年9月6日，所涉房屋办理了房屋过户手续，房屋所有权人变更为胡买莲，共同共有人高永照（曲房权证曲靖市字第××号）。土地使用权人为胡买莲、高永照（曲市国用【2016】第5650号）。但涉讼房屋仍由刘仙良占有、使用。2016年10月28日，刘仙良、高春丽签订《离婚协议书》，经协商双方同意离婚，达成协议如下：一、双方自愿离婚，现女方无身孕。二、双方婚后婚生女刘梓涵2007年11月13日生，由男方监护抚养（略）。三、双方婚后共同财产协商如下：曲靖赢城世家A栋1009号房屋，房产证号为20××21，车辆猎豹CS7，车牌号DU0875，曲靖南园二期门口南园平价超市全部归男方所有。四、债权债务的处理（略）。五、六、七（略）。2019年10月28日，刘仙良就双方签订的《二手房买卖合同》向曲靖市仲裁委员会申请仲裁，本院依法裁定本案中止审理。2019年12月30日，刘仙良向曲靖市仲裁委员会申请撤诉，2013年1月13日，高永照、胡买莲向本院申请恢复审理。本院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。本案中，高永照、胡买莲与刘仙良、高春丽签订《二手房买卖合同》经公证后，房屋所有权人变更为胡买莲，共同共有人高永照（曲房权证曲靖市字第××号），根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。高永照、胡买莲对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告（反诉原告）刘仙良应当搬让占用的房屋，返还给高永照、胡买莲。对原告（反诉被告）高永照、胡买莲要求判令刘仙良支付非法占用原告房屋期间的占用费21000元，无相关证据予以证实，本院不予支持。对原告（反诉被告）高永照、胡买莲要求刘仙良支付占用房屋期间产生的物业管理费4642元，水电费823元，该物业管理费、水电费收取属物业管理部门收取的权利，本院不予采纳。对被告（反诉原告）刘仙良反诉要求判令《二手房买卖合同》无效，属确认之诉，不能与本诉一并处理，且遗漏当事人，被告（反诉原告）刘仙良的反诉不能成立，本院不予支持。被告（反诉原告）刘仙良可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）刘仙良于判决生效后十五日内搬让位于曲靖市南片开发区房屋给原告（反诉被告）高永照、胡买莲。二、驳回原告（反诉被告）高永照、胡买莲的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘仙良反诉诉讼请求。案件受理费462元（原告已预交），反诉案件受理费231元，由被告（反诉原告）刘仙良承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  张秀芝人民陪审员  卢晓东二〇二〇年二月十七日书 记 员  周长虹