安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0203民初2106号 原告：芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司，住所地芜湖市弋江区弋江南路一号，统一社会信用代码91340200695706797C。 法定代表人：叶盛，职务董事长。 委托代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。 委托代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：邵杰，男，汉族，1987年9月30日出生，大专文化，无固定职业，住芜湖市。 委托代理人：戴荣超，安徽林森律师事务所律师。 原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司（下称“商博城商管公司”）诉被告邵杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后。由审判员朱晶晶依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告商博城开发公司委托代理人武自强，被告邵杰及其委托代理人戴荣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付经营管理服务费321264元（自2014年5月10日起，暂计算至2016年4月9日止，160632×2=321264）、逾期付款违约金：128826元（自2014年5月10日起，暂计算至2016年7月20日止，802天，每日按年经营管理服务费1‰计算，160632×1‰×802=128826），物业费：34234元，合计486169元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月26日，原告商博城商管公司、案外人安徽瑞丰商品交易博览城投资开发公司（下称“商博城开发公司”）与被告邵杰三方，签订《芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁、管理合同》一份，约定原告将位于芜湖市瑞丰商品交易博览城A区01幢三层301-305#、310-314#、3032-3035#，共计十四间商铺，出租给被告从事灯具经营使用，期限为一年，自2013年5月10日起至2014年5月9日止，租金标准为23元/㎡/月，租金总额为246302元，并约定经营管理服务费为160632元/年，物业费为16420元/年。合同签订后，商博城开发公司将出租商铺交给被告经营使用，原告为其提供经营管理服务和物业服务至今。合同到期后，原被告双方于2015年2月4日再次签订了一份《经营物业服务合同》，约定物业和经营服务期限为23个月，自2014年5月10日至2014年4月9日止。但被告在签订此份合同后一直未再缴纳经营管理服务费、物业费。原告多次催要无果，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：原告要求被告支付的经营管理服务费321264元、逾期付款违约金128826元，以及物业费34234元于法无据。原告商博城商管公司与虽然是两个机构，都是一套人马，是当时对被告商铺锁门的实施者，而且有11个月免租期，违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2013年1月21日，案外人商博城开发公司（甲方）与被告邵杰（乙方）、原告商博城商管公司（丙方）签订《芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁、管理合同》一份，约定原告将位于芜湖市瑞丰商品交易博览城A区01幢三层301-305#、310-314#、3032-3035#，共计892.4㎡商铺，出租给被告从事灯具经营使用，期限为一年，自2013年5月10日起至2014年5月9日止，租金标准为23元/㎡/月，租金总额为246302元，另约定乙方向丙方缴纳经营管理费160632元（15元/㎡/月），以及物业费8567元（0.8元/㎡/月），物业费一年一交，均于签订本协议时一次性缴纳；本合同签订时，乙方需向丙方交纳保证金8000元，自退租之日起六个月内退还；违约责任约定为，乙方未按约定时间缴纳租金、市场管理费、保证金，每逾期一日，按年协议总金额的1%支付违约金，经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任，本协议期满，乙方必须按时退还甲方商铺，未按时退还商铺的，每占用一天乙方双倍支付租金及市场管理费等。合同签订后，被告邵杰依约于2013年1月21日缴纳保证金8000元，于2013年1月26日缴纳经营管理费160632元，物业管理费8567元。合同到期后，被告邵杰继续承租上述房屋，2015年2月4日，原告（甲方）与被告邵杰（乙方）补签《经营物业服务合同》一份，约定甲方为乙方承租的位于芜湖市商品交易博览城A区1幢3层301-305#、310-314#、3032-3035#共计十四间商铺，提供物业服务业和经营服务，期限为23个月，自2014年5月10日起至2016年4月9日期满，物业服务费合计16420元（0.8元/㎡/月）；经营服务费合计160632元，物业和营业服务费均需于合同签订时一次性支付；合同签订时，乙方需要向甲方缴纳权益保证金8000元，自合同同终止之日起六个月后无息退还乙方；如乙方逾期缴纳经营服务费、物业服务费、装修服务费等各项费用，甲方有权向乙方加收违约金，违约金每日按欠款总额的1‰计算，乙方拖欠经营服务物业费、物业服务费等超过30天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除本合同，终止服务，并追究乙方违约责任，乙方在收到解除合同通知后五日内，应自动将承租商铺腾空并归还甲方，如乙方逾期不按要求退还房屋的，甲方有权将乙方存放于商铺里的物品搬出，并不承担保管义务，由此造成的损失由乙方自行承担等。上述合同签订后，被告邵杰一直未付。原告多次向被告催缴欠款。2015年7月2日原告及商博城开发公司与被告为租金、服务费等事宜发生纠纷，原告及商博城开发公司将涉案房屋锁上，后被告方一直未再使用涉案房屋。上述事实有原告提供的《芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁、管理合同》、《经营物业服务合同》、管理服务费发票、物业费发票，被告邵杰提供的照片及出警记录等证据在卷予以证实，本院予以认定。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告双方签订的《经营物业服务合同》，被告邵杰未按合同约定支付物业服务费、经营服务费，原告有权要求被告立即支付并支付违约金。但经审理查明，原告确认其于2015年7月2日自行将被告承租的涉案商铺锁门，庭审中原告虽称后期已经将门锁打开，但并未提供证据证明将上述房屋交还被告继续使用，即自2015年7月2日之后，被告实际未能使用涉案商铺.故原被告双方之间的物业服务合同应当视为已经解除。被告应付经营服务费据实计算合计应为96147元，物业服务费合计为9829元。鉴于原被告双方约定的违约金过高，本院酌情予以调整并分段计算，酌定自2015年2月4日至2015年7月2日期间的违约金以177052元（160632元+16420元）为基数按照月利率2%计算合计17469元，2015年7月2日之后的违约金以实际欠付金额即105976元为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止，但其中应扣除被告邵杰已付保证金8000元。原告其他诉请并无事实和法律依据，本院予以驳回。对于被告邵杰庭审中辩称原告扣押其灯饰的情况，因被告并未在本案中提起反诉，本院不宜处理，被告邵杰可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邵杰于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司经营服务费96147元、物业服务费9829元、违约金17469元及以105976元为基数自2015年7月2日起按照月利率2%计算至实际付清之日止的违约金（其中应扣除被告邵杰支付的保证金8000元）； 二、驳回原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4296元，由被告邵杰负担1210元，原告芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司负担3086元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱晶晶 二〇一七年三月十三日 书记员  丁 萍 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。