成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初5764号 原告：成都市海伦堡商业管理有限公司,所在地：成都市新都区电子路175号。 法定代表人：盛高，该公司总经理。 委托代理人：李雨（系公司员工），女，1986年11月13日出生，汉族，住西安市碑林区。 被告：刘丽红，女，1958年5月1日生，汉族，住四川省蒲江县。 委托代理人：李杰，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称成都海伦堡公司）与被告刘丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法由审判员周佑红适用简易程序，诉讼中，原告成都海伦堡公司撤回对被告李正龙、新都区海将中餐馆的起诉。本院于2016年11月11日、12月28日在第四法庭公开开庭进行了审理。原告成都海伦堡公司的委托代理人李雨，被告刘丽红的委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都海伦堡公司诉称，原、被告于2015年6月8日签订《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、《成都海伦城市广场物业管理合同书》二份合同，合同约定由被告承租原告位于成都市新都区电子路175号海伦城市广场三层三号商铺1间，并由原告提供物业管理服务。之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但自2016年1月起被告便开始无故拖欠物管费、水电煤气等费用，给原告造成了损失。原告认为，被告的行为违反了合同约定，属于根本违约，故请求依法判令：1.解除原、被告签订的《成都海伦城市广场物业管理合同书》；2.被告立即向原告支付所拖欠的物管费本金82971.23元（从2016年3月12日至9月12日）、逾期违约金24909.38元，合计107880.61元（物管费及逾期违约金暂计至2016年9月30日止，直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3.被告自行到新都自来水公司交清所欠水费，并将用户更改到成都海商物业管理有限公司名下；4.被告立即向原告支付所拖欠的电气费本金15000元、逾期违约金5341.16元，合计20341.16元（电气费及逾期违约金暂计至2016年9月30日，直至被告交还租赁物及付清款项之日止）。5.原告无须返还被告缴交的保证金34395.52元。 被告刘丽红辩称，原、被告建立了物业合同关系是事实，根据合同约定被告在试营业期间无需支付租金和物管费。被告多次向原告要求出示消防安全检查合格证，由于原告未能出示该证，原告商场也就未达到正式开业的标准，此期间被告不应缴纳物业服务费。另外，原、被告在签订租赁合同、物业合同时，原告的副总经理曾口头承诺原告商场仅有被告一家经营海鲜，但事实上原告商场有多家海鲜经营店，导致被告经营困难并离场。被告认为，原告不守承诺，被告不应支付物业服务费，物业合同约定的违约金过高，请求降低违约金数额。被告于2015年10月29日预交了从2016年1月19日至4月18日的物业服务费44093.28元，之后就未缴纳物业服务费，尚欠电气费15000元是事实，但被告在装修期间已向原告缴纳保证金15000元，此保证金应直接抵扣拖欠的电气费。 原告成都海伦堡公司为证明其主张向本院提交如下证据： 1.《成都海伦城市广场物业管理合同书》1份，证明被告承租的物业位置及面积为262.46平方米，物业服务费为每平方米56元，每月物业服务费14697.67元，履约保证金为34395.52元，电费1.2元/度，物业费支付时间为每三月支付一期，下一期物业服务费支付日为上一个支付支付期到期前十五个工作日内，同时约定违约责任及违约金计算方式； 2.被告欠费及违约金的计算明细1份，证明被告欠2016年第二季度和第三季度物业服务费共计82971.23元，违约金为24909.38元； 3.催费函件5张，证明因被告存在拖欠电气费、物业费，原告于2016年5月3日、6月25日、7月28日、8月29日向被告发出了催费函，被告也收到了催费函； 4.燃气电量确认书，证明原告从入场到离场总共用电量、电费数额；除去已缴纳的电气费，还有电气费19892.48元未缴纳； 5.建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证1组，证明原告商场已通过消防验收，不存在安全隐患； 6.开业函确认表1份，证明原告于2015年10月25日书面告知被告正式开业时间为同年12月12日，被告的签字确认也表示了不存在试营业； 7.天然气票据、电费票据1组，证明原告依约为被告代缴了天然气费、电费，被告应按合同约定价格缴纳天然气费、电费。 经质证，被告对证据1、2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但认为发放消防检查合格证的时间为2016年1月19日，投入使用的时间也是此时段，在此之前就不应计算物业服务费，原告多收了被告1月零7天的物业服务费，即18127.24元；对证据6有异议，不是被告本人签字；对证据7真实性无异议，但与本案无关联性。 被告刘丽红未提交证据。 本院对上述无异议的证据1、2、3、4、5、7予以采信，对证据6被告虽称不是其本人签字、但又明确表示不申请鉴定，因此本院对该证据予以采信。 庭审中，被告主张用其给付原告的装修保证金15000元直接抵扣尚欠的电气费15000元。原告对此表示同意。 本案经原、被告举证、质证及本院认证，结合当事人陈诉，本院查明如下事实：2015年6月8日，原、被告签订了《成都海伦城市广场物业管理合同书》，合同约定：被告承租商铺位于成都海伦城市广场3层3号铺，物业租赁面积262.46平方米，由原告提供物业管理服务；装修期从2015年7月30日至2016年8月14日，但如该商铺在前述期间内开业营业（即被告在该商铺内开始经营，包括试营业），装修期截止至该商铺对外营业之日的前一日，装修期间物业服务费每平方米18元。租赁期物管费按每平方米56元/月，以租赁面积262.46平方米计算，即每月14697.76元，物业服务费按每3个月为一个支付期，金额为44093.28元。物业服务费包括公共区域的照明电费、清洁费、保安费、设备维护费、电梯电费、正常营业时间内的铺内和公共区域中央空调费等。被告自行承担在商铺承租期间的水、电、煤气费，此费于下一月8日向原告缴纳，电费1.2元/度、水费5元/吨。双方约定了履约保证金总计34395.52元，其中物业服务费保证金29395.52元、水电费保证金5000元。合同约定的违约责任：在租赁合同履行期间，被告不得解除本合同，如被告违约导致租赁合同由原告依法或依约定单方终止租赁合同致使本合同终止，除履约保证金不予退回，被告还应立即缴清物业服务费以及其他应缴费用；被告拖欠原告水电气费、物业服务费等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金。 另查明，在物业管理合同履行过程中，被告向原告支付履约保证金34395.52元（其中物业服务费保证金29395.52元、水电费保证金5000元）。在装修期间，被告向原告支付装修保证金15000元。原告对被告要求用已支付的装修保证金15000元直接抵扣尚欠的电气费15000元的主张予以同意。 再查明，被告停业时间为2016年9月8日。原告主张物业服务费从2016年1月1日计算至9月20日止，并放弃2015年12月12日至12月31日期间的物业服务费。被告已缴纳2016年1月1日至3月31日的物业服务费，4月1日之后的物业服务费未缴纳。 上述事实有原告提交《成都海伦城市广场物业管理合同书》、催费函件等证据，以及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《成都海伦城市广场物业管理合同书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。（一）关于合同解除权的行使。被告在原告催告后仍未依约缴纳物业服务费已构成违约行为，被告抗辩原告未信守竞业承诺致使其经营困难属于根本性违约，此陈述未提交证据支撑，故原告以被告不履行主要债务为由行使合同解除权符合法律规定，本院予以确认。（二）关于物业服务费。被告于2016年9月8日停业，原告亦认可该停业时间，原、被告之间的物业服务关系事实上从此时间段已是终止，故物业服务费计算至2016年9月8日止。鉴于被告已缴纳2016年第一季度的物业服务费，还应支付的物业服务费从2016年4月1日至2016年9月8日止，即77408.2元［14697.76元/月×5个月+（14697.76元/月÷30天×8天）］。（三）关于更改自来水用户名。自来水用户是被告与案外人建立的合同关系，故本案不宜处理。（四）关于拖欠的电气费。庭审中原、被告对拖欠的电气费已达成合意，即被告向原告缴纳装修期间保证金15000元直接抵扣被告所拖欠的电气费15000元，本院对该项合意予以确认。（五）关于物业服务费违约金24909.38元。违约金的法律性质是以“补偿为主、惩罚为辅”，同时还应兼顾合同公平、守约方的损失等因素综合考虑，本案中原告主张以拖欠数额为基数按每日千分之二计算违约金，就此原告未提交出自己实际损失数额。《最高人民法院关于＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，根据该规定，本院对物管服务费的违约金确定以按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的罚息计算，即130%，以拖欠的物业服务费数额为基数从2016年9月9日起直至清偿之日止。（六）关于是否应退还保证金34395.52元。履约保证金作为履行合同的一种担保性债权，设立目的也是用于合同的顺利履行。本案中，原告主张因被告违约而行使合同解除权，此时履约保证金已失去了它存在的支点。原、被告签订的物管服务合同已约定违约责任，若既要追究违约方的违约责任，又要不退换履约保证金，这实质上是要求对违约方承担双重责任，势必导致合同一方的责任加重，不利于合同双方的公平。原告主张不退换履约保证金的请求无法律依据，故本院对该诉请不予支持。履约保证金应在本案中一并品迭扣除。综上，被告实际应向原告支付的金额为43012.68元（77408.2元-34395.52元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市海伦堡商业管理有限公司与被告刘丽红签订的《成都海伦城市广场物业管理合同书》； 二、被告刘丽红于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告成都市海伦堡商业管理有限公司43012.68元、违约金以43012.68元为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款基准利率130%的标准从2016年9月9日起计算至清偿之日止； 三、驳回原告成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1776元（已因适用简易程序减半收取），由原告成都市海伦堡商业管理有限公司负担1314元，被告刘丽红负担462元（此款原告已预交，被告在给付上列款时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  周佑红 二〇一七年三月二十七日 书记员  赖 丹