太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0585民初3179号 原告：苏州市尚邦物业管理服务有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇郑和中路309号2幢102室，统一社会信用代码91320585302080341J。 法定代表人：唐云彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尤培兴，江苏广浩律师事务所律师。 被告：陈善华，男，1975年2月12日生，汉族，住安徽省定远县。 原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司（以下简称苏州市尚邦物业公司）与被告陈善华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，因该案争议较大，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月20日、2020年1月22日公开开庭进行了审理开庭进行了审理。原告苏州市尚邦物业公司的委托代理人尤培兴、被告陈善华（第二次到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市尚邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理服务等费用23586.35元（1号楼1701至1703的物业费和公摊能耗从2017年12月1日起算。原请求31451.8元、其中物业费18959元、公摊能耗和垃圾清运费12492.8元)；2、判令被告支付滞纳金3676.28元（原请求4771元，以31451.8为基数，计算自2017年7月7日至2018年5月31日，实际要求支付至所有款项付清之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年7月6日与房东唐权签订商用房租赁合同，约定租用位于太仓市郑和中路309号发展大厦1#1002室为其办公用房，租赁期限自2017年7月7日至2020年7月6日，租用面积为233.95平方米。同时约定，租赁期间的物业管理费、公共能耗等相关费用由被告按时缴纳。2017年9月，被告从苏州海集资产管理有限公司手上转租了房东徐吟娇位于发展大厦1号楼1701、1702、1703三间办公用房，合计房屋面积562.68平方米。房屋租赁合同第五条约定，该房产租赁期间产生的与该房产承租使用相关的费用，由被告按照大厦物业管理公司或其他有关部门的要求按时如数缴纳。被告自2017年7月1日至2018年5月31日，1号楼1002的物业费还有7506.03元（原主张7669元）未付，同期的公共能耗费4187.45（原主张4261.28元）、生活垃圾清运费468元均未支付给物业公司。1号楼1701至1703的物业费6707.15元（原主张11290元），公共能耗4717.72元（原主张7200.52元和生活垃圾清运费563元）至今未付给物业公司。二者合计为23586.35元。按物业管理服务合同约定，物业费、公共能耗等费用逾期滞纳金的计算方法，总计滞纳金为3676.28元。2014年6月1日起发展大厦的物业管理服务由南京鹏基物业管理报务有限公司转移到原告名下，2018年2月2日原告与太仓工投置业有限公司续签了三年物业管理服务合同，原告为被告提供了物业管理服务，被告理应支付相关的费用。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，恳请法院判决。 被告陈善华辩称:1002室租赁的期限是2017年7月7日到2020年7月16日,实际在2018年5月26日就不租了。与苏州海集资产管理有限公司转租的1701、1702、1703这三间房面积是562.68平方，12月1日开始正式租的。之前的物业费你们不应该向我追索。 经审理查明：2014年6月1日，苏州市尚邦物业公司（为乙方）与太仓工投置业有限公司（为甲方）签订了《太仓发展大厦前期物业管理委托合同》，载明主要内容：“物业类型：商务办公楼、公寓办公楼、工业展览中心。总建筑面积47554平方米，其中公寓办公楼约12933平方米，功能新办公楼约28145平方米，工业展览中心面积约5951平方米。合同期限2014年6月1日至2016年12月31日。功能性办公物业收费标准为每平方米2.98元每月。能源和垃圾清运费用由以下方式收取和分摊：（1）大厦公共区域设备设施运行电费、大厦变压器装接总容量基本电费、大厦实行集中供电后的首端计量误差费，……按业主购房建筑面积平均分摊，由业主、物业使用人每月支付该项费用。甲方空置房部分：大厦共用配套设施能耗费由甲方按建筑面积平均分摊，办公楼产生的能耗费由甲方承担能耗比例的70%，余下30%部分按面积平均分摊给已进驻使用受益人”。2016年12月15日，苏州市尚邦物业公司与太仓工投置业有限公司签订了续约合同，物业管理期限至2017年12月31日止。2018年2月2日，苏州市尚邦物业公司与太仓工投置业有限公司再次签订了《前期物业管理委托合同》，约定的相关内容：“合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，其中第十条中约定乙方按太仓市相关规定，首次物业管理服务业主、物业使用人应交纳半年度费用，以后每季度第1个月10日前业主、物业使用人向乙方缴纳当期物业管理费。甲方或业主、物业使用人未按时支付空置费、物业管理服务费的。乙方每日按应交空置费、物业管理服务费的万分之五向甲方或业主、物业使用人收取滞纳金。” 被告陈善华（为乙方）于2017年7月6日与房东唐权（为甲方）签订商用房租赁合同，主要内容：“陈善华租用唐权位于太仓市郑和中路309号发展大厦1#1002室为其办公用房，租赁期限自2017年7月7日至2020年7月6日，租用面积为233.95平方米。7.2、租赁期间的物业管理费、公共能耗等相关费用由乙方按时缴纳”。2017年12月1日，被告陈善华在苏州海集资产管理有限公司与房东徐吟娇签订的房屋租赁合同上签字，承租位于发展大厦1号楼1701、1702、1703三间办公用房，合计房屋面积562.68平方米，房屋租赁合同第五条约定，该房产租赁期间产生的与该房产承租使用相关的费用，由被告陈善华按照大厦物业管理公司或其他有关部门的要求按时如数缴纳。 2018年6月2日，苏州市尚邦物业公司的管理人员与唐权微信联系时谈到被告陈善华已搬出。被告陈善华租用1号楼1701、1702、1703三间办公用房实际使用日期到2018年3月底。 另查明，苏州市尚邦物业公司同意对1002室的物业费计算至2018年5月26日。 原告苏州市尚邦物业公司于2018年1月10日发出1号楼1701-1703室的催款通知单，称欠物业费等费用18168元。2018年7月22日，发出1号1002室的催款通知单，称欠物业费等费用12426元。 上述事实，由原告苏州市尚邦物业公司提供的《前期物业管理委托合同》、租赁合同、水电气发票及双方当事人的庭审陈述等证据予以佐证。 本院认为，当事人应按约定履行自己的义务。原告苏州市尚邦物业公司提供的《前期物业管理委托合同》，在该合同中已明确了物业费的收费标准及水电费公共能耗的分摊办法。由于被告陈善华为1号楼1002室及1701、1702、1703号室的租赁使用人，按出租人与承租人在合同中的约定，物业费及相关能耗由实际承租人承担。据原告苏州市尚邦物业公司提供的电力费发票、公共能耗公示表等证据，可确认1号楼1002室（自2017年7月7日至2018年5月26日）的物业费7436.51元、公共能耗4187.45元、垃圾清运费468元，1701、1702、1703号室（自2017年12月1日至2018年3月底）的物业费6707.15元、公共能耗4717.72元。原告苏州市尚邦物业公司现对双方无争议期间的费用要求被告陈善华承担民事责任，而未要求业主负连带责任应予以允许。关于原告苏州市尚邦物业公司主张的滞纳金，虽在前期物业管理合同中约定先付后使用，但原告苏州市尚邦物业公司未及时向房屋使用人告知相关的费用，故1号楼1002室的违约金（滞纳金）从其发出催要日起算较妥，而1701、1702、1703室根据约定在每季的第1个月10日预付物业费，但未明确公共能耗支付日期，故物业费可从2018年1月10日支付违约金，公共能耗的违约金从2018年4月1日起支付为妥。原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司主张物业费的违约金虽有按万分之五计算的约定，但属偏高，本院调整为按年息11.7%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告陈善华于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司物业服务等费用（含公共能耗、垃圾清运费）23516.83元； 二、被告陈善华于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司违约金（7436.51元从2018年7月22日起至付清日止，6707.15元从2018年1月10日起至付清日止，按年利率11.7%计算；4655.45元从2018年7月22日起至付清日止，4717.72元从2018年4月1日起至付清日止，按年利率4.35%的1.3倍计算）； 三、驳回原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费509元，由被告陈善华承担。该款原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司已预交，本院不再退还，由被告陈善华在支付上述款项时直接付给原告苏州市尚邦物业管理服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  杨喜贤 人民陪审员  宗 莉 人民陪审员  张海平 二〇二〇年二月二十一日 法官 助理  张晓晴 书 记 员  黄 欢