上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终477号上诉人(原审被告)：上海长风投资发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴超，董事长。委托诉讼代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海添晟股权投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：田丝雨，总经理。委托诉讼代理人：韩惠虓,北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。原审被告：中安消(上海)投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：李凯，执行董事。委托诉讼代理人：柳蕾，上海日盈律师事务所律师。上诉人上海长风投资发展有限公司(以下简称长风公司)因与被上诉人上海添晟股权投资管理有限公司(以下简称添晟公司)、原审被告中安消(上海)投资管理有限公司(以下简称中安消公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初16178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长风公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决主文第二、四项判决，改判驳回被上诉人添晟公司一审第二、三项诉请；2.请求二审法院依法撤销一审判决主文第三项判决，改判对装修损失按照过错程度予以认定。事实和理由：根据《房屋租赁合同》中关于押金退还的约定，被上诉人应将上海市普陀区同普路800弄第B栋(以下简称涉案房屋)恢复原状并保证不影响房屋的正常使用，否则押金不予退还。被上诉人既未将涉案房屋恢复原状，也未将其移交给上诉人，且被上诉人长期逾期支付租金、场地使用费及物业管理费，因此押金不应退还。被上诉人的施工有着很大的安全隐患，也未查到其装修施工备案手续，因此上诉人要求暂停施工。鉴定意见书当中也明确表示被上诉人对于涉案房屋的主体结构承重墙擅自做了改变，违反了合同中约定的装修保证金返还的前提。被上诉人对其所称的另外租赁房屋、停产停业、预期利益等损失，没有提供任何证据予以支持，违约金数额不合理，且违约金和损失赔偿不能同时主张。被上诉人在装修中违反合同约定，法院对上诉人应对全部造价进行赔偿的认定，并没有综合考虑到被上诉人的违约过错情况，有失公平。添晟公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。涉案房屋的硬装已完成造价评估，上诉人可自行收房，不存在上诉人所称的未将房屋移交给上诉人的情况，故押金应当予以返还。上诉人所提及的被上诉人长期逾期支付租金、场地使用费及物业管理费，首先该费用并不存在，其次在一审中上诉人也并未主张，鉴于上诉人已另案起诉，应在另案中予以处理。协议第十条违约责任中明确约定，违约金与损失赔偿可以同时适用，该违约金的性质本身就为惩罚性违约金，与损失赔偿并用并不存在任何冲突。造价鉴定意见书只是针对被上诉人在装修过程中已经附属于建筑物的添附物的损失赔偿，但实际上被上诉人投入的远不止于此，包括已经采购但未安装的石材、灯具、洁具等等。而且因上诉人违约而导致的被上诉人另行寻找租赁房屋的停产停业以及经营损失也确实存在，其金额远高于一审法院酌定的违约金金额。在租赁房屋交付之前，上诉人并未提出任何异议，突然于2018年5月4日发生发出停工通知，两日后即停水停电，表明上诉人根本不想继续履行房屋租赁合同，而非要求施工备案，且被上诉人在原审被告未同意施工的情况下是不可能进场施工的，因此被上诉人提及的事实根本不成立。请求法院驳回上诉，维持原判。中安消公司表示，中安消公司已经完成房屋的所有权转移并向添晟公司退还相应月份的物业费、管理费以及租金。在添晟公司开始施工之前及施工之时，并未将施工改造方案及图纸、施工单位资质证明提交给中安消公司。添晟公司向一审法院起诉请求：1.解除添晟公司与长风公司之间的《房屋租赁合同》；2.长风公司向添晟公司返还押金人民币130,019元(以下币种均为人民币)及装修保证金10,000元；3.长风公司向添晟公司支付违约金780,114元；4.长风公司赔偿添晟公司损失1,790,000元；5.中安消公司对第二项、第三项、第四项承担连带责任。一审法院认定事实：上海市同普路800弄第B栋(2号楼)房屋的产权人原为中安消公司。2017年11月10日，添晟公司(乙方、承租人)与中安消公司(甲方、出租人)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商办使用，面积为388.6平方米，月租金含税65,009.50元，租金每3个月一付，先付后用，租期自2017年11月10日起至2026年11月9日止，其中2017年11月10日至2018年2月28日为装修免租期，押金为130,019元，除合同另有约定外，租赁关系终止的，乙方迁空交还经甲方验收认可的房屋，且付清全部应付费用后，甲方根据收据将押金全额无息退还乙方。乙方保证在不改变房屋结构的前提下可在承租的房屋内进行装修及添置设备，并事先向甲方提供书面报告，在征得甲方书面同意和向物业报备后才能施工。若在租赁期内该房屋发生所有权全部或部分转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同。甲、乙任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力的原因外，均视为违约，双方约定责任方应当向无过错方支付相当于12个月租金的违约金，并赔偿相应的损失。合同另对双方的权利义务、解除合同等事项作了约定。2017年12月22日，添晟公司向中安消股份有限公司上海物业管理分公司支付物业费21,276元。2017年12月25日，添晟公司向中安消公司支付房屋押金及租金共325,047.5元。2017年12月29日，中安消公司(甲方、出售人)与长风公司(乙方、买受人)签订《房地产买卖合同》，约定甲方将包括涉案房屋在内的上海市同普路XXX弄XXX-XXX号房屋带租约出售给乙方。2018年1月，添晟公司对涉案房屋进行装修。2018年1月17日，上海市同普路XXX弄XXX-XXX号登记至长风公司名下。2018年4月4日，中安消公司、长风公司及上海长风生态商务区物业经营管理有限公司就上海市普陀区同普路XXX弄XXX-XXX号房屋签署《房屋交接书》。2018年5月4日，上海长风生态商务区物业经营管理有限公司向添晟公司发出《停工通知》，主要内容为上海长风生态商务区物业经营管理有限公司受长风公司委托，对同普路800弄提供物业管理服务，因添晟公司施工时，相关装修施工材料未向业主方及物业管理方提供，在添晟公司未将施工改造方案及图纸、施工单位资质证明、装修合同等向业主方及物业管理方备案前，暂停现场施工。2018年5月6日，长风公司对涉案房屋停水停电，装修施工中断，未再恢复。2018年5月8日，添晟公司发函给长风公司，主要内容为添晟公司与中安消公司签订合同，已按约支付租金和押金，并按照中安消公司上海物业管理分公司的要求进行了装修图纸备案，因长风公司原因造成停工致合同解除的，应赔偿损失。此外，应尽快告知收取房租、物业费账号，如果由此造成付款延误，应承担相应后果。2018年6月6日，中安消股份有限公司上海物业管理分公司将2018年4月-6月的物业管理费21,276元退还给添晟公司。同日，中安消公司将2018年3月1日至2018年5月31日的租金195,028.50元退还给添晟公司。2018年6月26日，中安消公司将包括添晟公司租赁押金130,019元及装修保证金10,000元在内的押金转给长风公司。2018年7月20日，添晟公司诉至法院请求判决长风公司或上海长风生态商务区物业经营管理有限公司支付违约金、赔偿损失。2019年4月，添晟公司变更被告为长风公司及中安消公司，并申请变更诉讼请求，请求判决如其诉请。2019年5月7日，长风公司收到变更诉讼请求申请书。一审法院审理中，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋硬装(固定装潢)的造价进行审价。上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《造价鉴定意见书》，鉴定金额为841,426.95元。一审庭审中，1.长风公司称停水停电的理由为添晟公司拖欠租金超过60天，且未提供装修图纸进行备案；2.长风公司对《造价鉴定意见书》中未装饰石材部分5,222.40元及施工现场未安装的灯具及洁具34,892元提出异议，认为该部分均未安装，不能确定是否用于涉案房屋；3.长风公司认为《造价鉴定意见书》中表述的拆除砌块墙、消防移位、电信移位可以证明添晟公司改变房屋结构；4.添晟公司表示按照评估报告的造价主张装修损失，即841,426.95元；5.2019年8月8日庭审中，添晟公司表示，涉案房屋的硬装已完成造价评估，长风公司可自行收房，即使涉案房屋内有添晟公司物品，视为抛弃物。一审法院认为，中安消公司与添晟公司签订《房屋租赁合同》后，中安消公司将涉案房屋出售，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故新产权人长风公司应当履行《房屋租赁合同》中出租方的义务，享有出租方的权利。添晟公司于《房屋租赁合同》签订后向原产权人中安消公司支付租金，已履行支付租金的义务，且租金支付至2018年5月31日。涉案房屋产权人变更为长风公司后，中安消公司与长风公司未就租金进行交接，长风公司并不能以此认为添晟公司未付租金。根据查明的事实，中安消公司退还租金的时间为2018年6月6日，故长风公司无权于2018年5月6日以添晟公司未付租金达60天为由停水、停电。《造价鉴定意见书》中拆除砌块墙、消防移位、电信移位的表述并不足以证明添晟公司对房屋结构进行改变。改变房屋结构应理解为改变主体结构，一般装修不在此限，且长风公司亦未提供其他证据，故法院对长风公司主张添晟公司改变房屋结构的意见不予采纳。添晟公司装修期间，中安消公司未提出异议，长风公司在2018年5月4日之前亦未提出异议。上海长风生态商务区物业经营管理有限公司于2018年5月4日向添晟公司发送《停工通知》，于2018年5月6日即停水停电，未给予添晟公司向新产权人履行施工图纸备案的合理时间，且在添晟公司已经完成大部分装修的情况下，新产权人长风公司以未进行施工图纸备案为由责令添晟公司停工，不符合权利义务对等原则和诚实信用原则。综上，法院认为长风公司2018年5月6日对涉案房屋停水、停电，阻碍添晟公司装修的理由不能成立。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。长风公司的行为使添晟公司无法实现租赁目的，添晟公司要求解除合同，合法有据，法院予以支持。解除日期为长风公司收到变更诉讼请求申请书之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中安消公司及其物业管理公司已将租金及物业费退还，而押金、装修保证金已转给长风公司，应由长风公司负责退还。因长风公司收房已不存在障碍，长风公司应当退还押金、装修保证金。法院对添晟公司要求长风公司退还押金130,019元、装修保证金10,000元的诉讼请求予以支持。因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。添晟公司租赁涉案房屋后进行装修，根据《造价鉴定意见书》，硬装(固定装潢)造价合计841,426.95元，由于涉案房屋未投入使用，长风公司应对全部造价进行赔偿。长风公司提出未装饰石材部分及施工现场未安装的灯具及洁具不应计取，考虑到这两部分均未安装，未形成附合，但确系添晟公司为装修涉案房屋所购买，法院根据双方的过错程度及实际情况酌情扣除20,000元。故长风公司应赔偿添晟公司装修损失821,426.95元。因长风公司违约，故应根据《房屋租赁合同》约定，承担违约责任。添晟公司已将赔偿损失的金额调整为评估的装修造价，故违约金将不再考虑装修赔偿的因素。长风公司提出违约金不能弥补损失时才对相应损失进行赔偿，故违约金和赔偿不能同时主张的意见，与《房屋租赁合同》约定不符，且添晟公司除装修损失外，必然还有另行寻找租赁房屋、停产停业、预期利益等其他损失，不能单以装修损失作为添晟公司的损失。故法院对长风公司的该项辩称意见不予采纳。长风公司应向添晟公司支付《房屋租赁合同》解除的违约金。长风公司认为违约金约定过高，申请法院调整，法院将以添晟公司的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、长风公司的过错程度、添晟公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为390,000元。《房屋租赁合同》中并无关于房屋所有权发生转移后中安消公司应承担连带责任的明确约定。添晟公司现已向新产权人长风公司提出权利主张，其再行要求中安消公司承担连带责任，无法律及合同依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海添晟股权投资管理有限公司与上海长风投资发展有限公司关于上海市普陀区同普路800弄第B栋房屋的租赁关系于2019年5月7日解除；二、上海长风投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海添晟股权投资管理有限公司押金人民币130,019元及装修保证金人民币10,000元；三、上海长风投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海添晟股权投资管理有限公司装修损失人民币821,426.95元；四、上海长风投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海添晟股权投资管理有限公司违约金人民币390,000元；五、对上海添晟股权投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。添晟公司于《房屋租赁合同》签订后向原产权人中安消公司支付租金，已履行支付租金的义务，且租金支付至2018年5月31日。涉案房屋产权人变更为长风公司后，长风公司并非即时替代中安消公司成为出租人。根据查明的事实，中安消公司退还租金的时间为2018年6月6日，故长风公司无权于2018年5月6日以添晟公司未付租金达60天为由停水、停电。添晟公司进场装修系中安消公司同意，在添晟公司装修期间，中安消公司未提出异议。添晟公司称其提交了装修备案，而中安消公司现表示并未收到。但不论添晟公司是否完成了装修备案，长风公司都无权停水、停电。长风公司的停水、停电行为使添晟公司无法实现租赁目的，一审法院认定长风公司违约，并无不当。中安消公司及其物业管理公司已将租金及物业费退还，而押金、装修保证金已转给长风公司，应由长风公司负责退还。长风公司违约，应当承担违约责任。合同约定了赔偿损失与违约金并处，且添晟公司除装修损失外，必然还有另行寻找租赁房屋、停产停业、预期利益等其他损失，长风公司应向添晟公司赔偿损失以及支付违约金。一审法院以添晟公司的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、长风公司的过错程度、添晟公司预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定了赔偿损失数额并酌情调整违约金，数额尚属合理，可以维持，本院不再调整。综上所述，上海长风投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20,654元，由上诉人上海长风投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 成 皿二〇二〇年二月二十六日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……