上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9339号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海鼎臣电梯配件有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐茂昌，总经理。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海圣临投资咨询服务中心，住所地上海市青浦区。投资人：陆云生，总经理。委托诉讼代理人：李芳，女。被上诉人(原审被告)：上海叙仁实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈百华，总经理。被上诉人(原审被告)：上海云灿企业投资管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆云生，总经理。原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。负责人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海鼎臣电梯配件有限公司(以下简称“鼎臣公司”)、上海圣临投资咨询服务中心(以下简称“圣临中心”)与被上诉人上海叙仁实业有限公司(以下简称“叙仁公司”)、上海云灿企业投资管理咨询有限公司(以下简称“云灿公司”)、原审第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎臣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其提出的全部一审诉讼请求。事实和理由：鼎臣公司租赁的厂房在上海市青浦区华新镇叙中村叙北路XXX号房屋(以下简称“叙北路XXX号房屋”)范围内。根据华新镇政府的陈述，叙北路XXX号房屋内有证房屋面积为2,621.19m2，无证房屋面积18,471.96m2。综合补偿包含装修(仅有证部分)、附属设施、人工遣散、停产搬迁等，有证部分按照评估价格人民币(以下币种均为人民币)3,698,404元、无证部分4,489,627元。鼎臣公司租赁的有证面积系1幢1层425m2，1幢2层240m2，3幢106.53m2，总计771.53m2，补偿款计算方式为：(3,698,404元÷2,621.19m2)×771.53m2=1,088,600.82元；无证房屋面积2,828.47m2，补偿款计算方式为：(4,489,627元÷18,471.96m2)×2,828.47m2=687,462.18元。上述补偿款总计1,776,063元。一审法院酌情确定鼎臣公司应得补偿款为600,000元明显不合理。圣临中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持提出的反诉诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院酌情确定鼎臣公司应得补偿款没有任何依据。圣临中心需支付鼎臣公司的补偿款为25,706元(经法庭多次询问，圣临中心未陈述具体计算方式)。另，圣临中心之所以于2017年6月9日在鼎臣公司写好的承诺书中签字,是为了不影响圣临中心与政府签署搬迁协议获得补偿费用而无奈答应鼎臣公司的借机要挟。但鼎臣公司最终搬离时间为2017年8月10日之后，因圣临中心根据生效判决退还鼎臣公司租金440,640元，即鼎臣公司实际支付租金至2017年4月25日，故圣临中心现要求鼎臣公司支付3个月的房屋占有使用费。相关行车轨道是在鼎臣公司承租房屋内的，行车轨道随着鼎臣公司的撤离也灭失了。一审法院在未详尽调查的情况下即判决对圣临中心的诉讼请求不予支持显然是错误的。叙仁公司辩称，其作为房屋产权人从未授权委托云灿公司、圣临中心对外转租，叙仁公司与圣临中心之间也没有发生厂房租赁关系，故鼎臣公司与圣临中心签订的《厂房租赁合同》是无效的。鼎臣公司承租的厂房系违法建筑，不应受到法律的保护，也不在土地减量化调整补偿范围内。故叙仁公司不同意鼎臣公司的上诉请求。云灿公司辩称，其与鼎臣公司没有关系，云灿公司不承担责任。华新镇政府述称，涉案土地是有证土地，地上建筑物分为有证建筑与无证建筑。对于有证建筑，相应的装修、附属设施、停产搬迁均有评估(叙北路XXX号房屋有证建筑中，装修评估价格为458,068元；附属设施评估价为1,615,339元；设备搬迁评估价为707,580元；停产停业评估价为917,417元)。对于无证建筑的附属设施、停产搬迁、员工遣散统算为综合补偿，无具体比例区分。华新镇政府认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。鼎臣公司向一审法院起诉请求判令：叙仁公司、云灿公司、圣临中心支付鼎臣公司建设用地减量化补偿款暂计900,000元(具体金额以减量化协议等材料为准)。一审审理中，鼎臣公司变更诉讼请求为判令叙仁公司、云灿公司、圣临中心支付建设用地减量化补偿款1,776,063元。圣临中心向一审法院提起反诉，请求判令：1、鼎臣公司支付圣临中心三个月的房屋占用费262,500元；2、鼎臣公司返还私自拆售圣临中心的行车轨道，包含安装费约计180,000元。一审法院认定事实：2016年10月9日,鼎臣公司(乙方)与圣临中心(甲方)签订《厂房租赁合同》一份,合同约定甲方将位于562号厂房出租给乙方加工生产使用。租赁的厂房、办公楼、附属房屋等面积约为3,600平方米,单价每天每平方米0.85元,商定年租金按照1,050,000元计算,一年一付。厂房租赁期限自2016年10月9日起至2022年10月8日止(厂房租金每三年递增一次，每次递增10%计算)。乙方在同甲方签订合同时,乙方应交给甲方房屋押金100,000元，合同租赁期满待乙方付清所有水电费后，经甲方验收原房屋没有任何损坏，甲乙双方办理交接手续后，押金甲方退给乙方，押金不计利息。乙方在租赁期内,如遇国家政府政策和开发商等,不管以任何政策形势动拆迁,不管合同期限剩余多少时间,甲方都不违约,乙方应无条件搬出该厂房。(如政府和开发商补偿给乙方的搬迁费都归乙方所有)。如果政府和开发商不补偿给乙方所有一切费用,甲方不承担赔偿补偿给乙方任何损失和费用。合同另对其他事项做了约定。2017年6月9日,圣临中心投资人陆云生向鼎臣公司出具《承诺书》一份,该承诺书载明：由于政府拆迁导致原厂房租赁合同提前终止,未到期房租合计440,640元,承诺2017年6月17日前支付全款,超期按10%的年利率计息。关于该厂房(叙北路XXX号)基础设施、停产搬迁、职工遣散的综合补偿款根据政府政策进行补偿。叙北路XXX号厂房于2017年8月12日被拆除完毕。一审法院另查明，2017年6月20日，鼎臣公司起诉云灿公司、圣临中心要求判令云灿公司、圣临中心归还未到期房租440,640元，支付利息(以440,640元为基数,按年利率10%为标准,从2017年6月18日起计付至还款之日止)。一审法院以(2017)沪0118民初8043号案件立案受理。该案审理中,鼎臣公司撤回对云灿公司的起诉，鼎臣公司、圣临中心双方均确认签订的《厂房租赁合同》已于2017年6月9日终止履行。圣临中心在答辩及审理时确认上述《承诺书》的真实性,但认为对于《承诺书》中载明的返还未到期的房租,虽作出承诺,但鼎臣公司于2017年8月还在厂房内从事加工生产,故应扣除2017年6、7、8月计三个月的租金262,500元。但仅是作为反驳意见,而不主张提起反诉,保留反诉的权利。该案中“本院认为”部分记载，“……，圣临中心以2017年8月鼎臣公司还在涉案房屋内从事加工生产为由,拒不履行承诺,圣临中心该抗辩理由并无充分的依据,故法院对圣临中心的抗辩意见不予采纳,对于圣临中心认为应扣除的2017年6、7、8月计三个月租金,圣临中心也不主张反诉,但要求保留诉权。对此,法院予以准许。……”。2018年5月21日，一审法院依法作出判决：一、圣临中心应于判决生效之日起十日内返还鼎臣公司租金440,640元;二、圣临中心应于判决生效之日起十日内偿付鼎臣公司利息(以440,640元为基数,按年利率10%为标准,从2017年6月18日起计付至还款之日止)。该判决已生效。一审法院再查明，2006年12月15日，坐落于叙北路XXX号房屋核准登记于叙仁公司名下，建筑面积2,621.19平方米(1幢4层2,478.97平方米，2幢1层35.69平方米，3幢1层106.53平方米)，使用权来源集体土地批准使用，规划用途工业用地。2017年3月30日，第三人发出《关于印发〈华新镇工矿建设用地减量化结算办法〉的通知》[华府(2017)37号]，要求所属各村、各相关单位在“198”区域建设用地减量化工作中贯彻执行《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》。同日，第三人发出《关于镇域内相关存量违法用地的处理意见》[华府(2017)38号]。一审审理中，鼎臣公司表示，其租赁的厂房在产证上登记的地址确系上海市青浦区华新镇叙中村叙北路XXX号，但厂房确实在产证范围的院子内，圣临中心出租给鼎臣公司时，就打印好的门牌号。不清楚门牌号是谁弄的，有两个门口。鼎臣公司租赁的562号厂房系在叙北路XXX号房屋范围内，但部分有证、部分无证，产权登记证之外的房屋系云灿公司、圣临中心搭建的。2017年6月9日，562号厂房已经断电，鼎臣公司无法使用租赁房屋，故开始搬东西，直至2017年8月3日全部搬离，政府拆除房屋时间为2017年8月12日。没有到鼎臣公司进行评估，但根据政府某会议纪要，根据平方、单价估算的价格。2017年4月25日停水停电、拆除屋顶没有异议，鼎臣公司使用了自发电仅为了搬离、无法进行生产。2017年6月9日的承诺书在4月25日之后出具，表明双方确认不计算租金或使用费，不认同只有搬迁费，对于综合补偿数额，金额由法庭核实，所谓限期搬迁，没有约定，反而是约定了何时支付。鼎臣公司租赁的系1幢1层、1幢2层、3幢，有证房屋面积1幢1层425平方米，1幢2层240平方米，3幢106.53平方米，总计771.53平方米；无证房屋面积2,828.47平方米，有证房屋1幢尚未拆除。有证土地、有证建筑根据评估报告进行补偿，无证部分与华新镇政府陈述一致。但华新镇政府有具体金额的陈述，应该按照该金额来计算。一审审理中，叙仁公司表示，产权证建筑面积系2,621.19平方米，登记的系叙北路XXX号房屋，不是562号厂房，所有房屋土地只有一个门牌号即叙北路XXX号，叙仁公司从未委托任何人申请562号门牌号。对产证登记之外的房屋叙仁公司未搭建过，不清楚云灿公司、圣临中心是否搭建过，叙仁公司未授权过。对华新镇政府陈述的(补偿款)金额没有异议，但该金额系属于有证面积房屋的土地减量化补偿。减量化通知、处理意见(37号、38号文件)，对减量化的处理。叙仁公司没有与鼎臣公司或者委托圣临中心与鼎臣公司签订房屋租赁协议，叙仁公司出租给云灿公司，云灿公司如果转租需要征得叙仁公司同意。鼎臣公司既不是土地减量化的房屋所有人，也不是鼎臣公司指向的562号厂房的所有人。根据37、38号文件，以土地证、产权证为依据，对合法土地进行减量化补偿，对象应当系房产证权利人即叙仁公司。叙仁公司没有与鼎臣公司或者授权他人同鼎臣公司签订任何土地租赁或者买卖合同，因此鼎臣公司与叙仁公司之间没有任何法律关系。鼎臣公司在合法有效土地上擅自搭建的建筑物，未经政府批准建造的，应该不受法律保护，不存在土地减量化范围内。37、38号文件规定，凡在2017年6月后强制拆除的不予补偿，鼎臣公司的房屋拆除在2017年8月12日。云灿公司表示，云灿公司与叙仁公司签订合同地址系叙北路XXX号，之前其中一个承租人(广告公司)在叙北路XXX号房屋内打广告，私自编了562号，为了送快递方便。鼎臣公司租赁的房屋在叙北路XXX号房屋范围内。从叙仁公司处租赁后，共计搭建18,000多平方米。通知系2017年4月25日，仅鼎臣公司一家未撤离，还在生产。2017年8月3日，政府采取强硬措施后，鼎臣公司才搬离。政府拆除房屋时间系2017年8月12日。对第三人陈述金额没有异议，云灿公司还剩余200多万元没有发放到。承租人共七家，除鼎臣公司外，其余均已经处理完毕了。确认鼎臣公司租赁房屋，面积属实，除了有证的外，其余均系无证的。圣临中心表示，承诺书系2017年6月9日出具的，出具前提系要求限期内搬离，但鼎臣公司一直不搬离，直至8月12日搬离，村里也出具了情况说明。鼎臣公司租赁的房屋面积系在266号范围内。从叙仁公司处租赁后，共计搭建18,000多平方米。通知系4月25日出具的，仅鼎臣公司一家未撤离，还在生产。8月3日，政府采取强硬措施后，鼎臣公司才搬离。政府拆除房屋时间系8月12日。对华新镇政府陈述的金额没有异议，云灿公司还剩余200多万元没有发放到。承租人共七家，除鼎臣公司外，其余均已经处理完毕了。即便如鼎臣公司所述，但根据合同约定，不管合同剩余多少期限，遇到国家动迁等均系不违约的，搬迁费归乙方。补偿款不归鼎臣公司所有。圣临中心考虑到实际情况，愿意将搬迁费给予鼎臣公司，但鼎臣公司违反承诺，故涉及之后诉讼。鼎臣公司拆除的系行车轨道，轨道有几百米长。鼎臣公司系最后一家搬离的，轨道在鼎臣公司租赁使用范围内，拆除房屋时已经没有该轨道了。确认鼎臣公司租赁房屋，面积属实，除了有证的外，其余均系无证的。华新镇政府表示，叙北路XXX号房屋有有证面积，也有无证面积。鼎臣公司租赁房屋也在该范围之内，具体有证、无证面积暂不清楚，其中还包括部分拆违，不清楚是否涉及鼎臣公司。土地补偿，有证(按照评估)、无证面积补偿，停产停业、搬迁、装修等综合补偿，共计29,680,508元，其中补偿给云灿公司的系15,492,651元，剩余补偿给叙仁公司。云灿公司的钱款大部分已经补偿，由于叙仁公司涉及股权纠纷，所以尚未发放。有证面积有相应评估，有证有附属设施评估。无证系按照面积乘以单价计算的，最高单价系250元。政府也系外包第三方拆除的。有证土地补偿：30.475亩，50万元/亩减去使用年限，故对于土地的补偿系10,359,800元。对于有证房屋：2,621.19平方米，评估价格2,828,057元。无证建筑面积18,471.96平方米，旧材料回购价值4,958,432元。综合补偿包含装修(有证)、附属设施、人工遣散、停产搬迁等，有证部分按照评估价格3,698,404元、无证部分4,489,627元。另外不足150元/平方米补足的金额为1,356,188元，奖励费200万元。以上为补偿总额。华新镇政府与叙仁公司签订协议的，其中15,492,651元给予云灿公司，现叙仁公司处尚未支付，云灿公司处尚余一两百万未支付。一审法院认为，鼎臣公司与圣临中心签订的《厂房租赁合同》，该合同虽系当事人真实意思表示，但根据双方对租赁物的描述，并与上海市房地产权证所载内容进行比照分析，可知双方约定的3,600平方米应属部分有证、部分无证，故对应的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效。合同履行过程中，涉案厂房因华新镇政府建设用地减量化，致双方签订的租赁合同无法履行及鼎臣公司搬离，鼎臣公司、圣临中心双方均确认签订的《厂房租赁合同》已于2017年6月9日终止履行；圣临中心投资人陆云生也出具《承诺书》承诺停产搬迁等综合补偿款根据政府政策进行补偿，现鼎臣公司要求叙仁公司、云灿公司、圣临中心支付补偿款，法院综合双方对合同无效部分的过错程度、合同的约定的面积、实际使用情况以及华新镇政府对综合补偿款构成的陈述等因素，酌情确定由圣临中心赔偿鼎臣公司补偿款60万元。叙仁公司、云灿公司非租赁合同相对方，鼎臣公司要求叙仁公司、云灿公司支付补偿款项无事实和法律依据，故法院对其要求叙仁公司、云灿公司支付补偿款项的诉讼请求不予支持。关于圣临中心反诉要求鼎臣公司支付三个月占用费262,500元，在已生效的(2017)沪0118民初8043号案件中，圣临中心已在答辩及审理时提出要求扣除相应的占用费，判决认定圣临中心的抗辩无充分依据，不予采纳；现圣临中心虽在本案中以反诉形式提出，但仍无新的事实和证据，故对该项请求，法院不予支持。关于圣临中心反诉要求鼎臣公司返还行车轨道(包含安装费)180,000元，也无相应的事实和证据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、圣临中心应于判决生效之日起十日内支付鼎臣公司补偿款600,000元；二、驳回反诉圣临中心全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，一审法院2019年3月12日的第一次庭审中，鼎臣公司称：“(原告)租赁的562号房屋系在266号范围内，但部分有证、部分无证。有证面积200多平方米，其余均系无证面积。”一审法院2019年5月6日的第二次庭审中，鼎臣公司在明确其诉请中称：“有证面积(房产证1幢1层及2层部分280m2、3幢全部106.53m2)386.53m2，无证面积3,213.47m2(3600m2-386.53m2)。”二审审理中，鼎臣公司称其承租的系毛坯房，都是由鼎臣公司进行后期装修的。圣临中心称，一楼是厂房，基本就是出租时原配的设施，二楼原本是一家广告公司，装修豪华，故不存在由鼎臣公司装修的情况。鼎臣公司与圣临中心均表示房屋出租交接时未办理任何交付状态的确认手续。本院认为，鼎臣公司在一审审理的两次庭审中就其承租房屋中的有证面积表述并不一致，其在二审中就有证面积的陈述又与之前所述有较大出入，故鼎臣公司在未提供证据证实的情况下主张其承租的有证房屋面积为771.53m2，本院不予采纳。鼎臣公司主张的补偿款包括有证和无证部分，虽有证部分房屋的补偿款可以具体区分明细，但圣临中心与鼎臣公司就房屋在出租时的装修及附属设施等交付状态各执一词，且双方就此未曾办理确认手续，故鼎臣公司可得有证部分的装修评估、附属设施评估、设备搬迁评估金额均无法予以确定；而无证建筑的综合补偿中的附属设施、停产搬迁、员工遣散费本身亦无具体比例区分，在此情况下，一审法院综合双方就合同无效部分的过错程度、鼎臣公司承租的面积、实际使用情况以及华新镇政府对综合补偿款构成的陈述等因素，酌情确定由圣临中心赔偿鼎臣公司补偿款600,000元，尚属合理。圣临中心以鼎臣公司至2017年8月仍在涉案房屋内从事加工生产为由向鼎臣公司主张三个月的房屋占用费，鉴于圣临中心在(2017)沪0118民初8043号案件的审理中以相同理由作为抗辩意见对抗鼎臣公司提出要求圣临中心返还租金的主张，相应的生效判决对圣临中心的抗辩意见不予采纳，现圣临中心在未能提供新的证据足以推翻其之前所作承诺及相关生效判决的情况下，法院对上述主张难予采纳。圣临中心要求鼎臣公司返还行车轨道(包含安装费)180,000元的主张，因诉讼当事人对自己提出的事实和请求，有向法院提供证据予以证明的责任。故同样因缺乏证据证实，本院对圣临中心的该请求不予支持。综上，鼎臣公司、圣临中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,700.13元，由上海鼎臣电梯配件有限公司负担13,762.63元，上海圣临投资咨询服务中心负担7,937.5元。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长  卢薇薇审判员  成 皿审判员  邬海蓉二〇二〇年二月十日书记员  王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……