上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初8633号原告：张永兴，男，1943年10月6日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡明举，上海夜晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞韬，上海夜晨律师事务所律师。被告：上海北虹桥建设发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈斌，总经理。委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。原告张永兴与被告上海北虹桥建设发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告张永兴及其委托诉讼代理人胡明举、俞韬、被告委托诉讼代理人李明其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永兴向本院提出诉讼请求：判令被告根据拆迁安置条款以产权调换方式补偿原告拆迁房屋遗漏计算的安置面积43.23平方米的房屋安置利益1,729,200元(按照市场价每平方米4万元计算)。事实和理由：原告于2015年1月6日与被告签订江桥镇铁路夹心地农户搬迁补偿安置协议，该协议载明原告房屋坐落于江桥镇火线村XXX号，房屋建筑面积311.76平方米，双方约定以产权房调换的方式进行补偿。后原告获取被告颁发的房屋补偿安置实施细则，细则的相关规定对房屋阳台和面积做出了一上一下12平方米，二上二下24平方米，以此类推、外包认定不超过10平方米的规定。原告的房屋为三上三下，后原告查看了现场勘丈表，发现主楼长度计算错误，少算了2.8平方米；阳台和外包未按照补偿安置实施细则规定的认定阳台36平方米、外包10平方米的方式计算补偿面积46平方米，而是根据实际丈量计算27.62平方米，少算了18.38平方米；灶间楼上的22.05平方米应按照有证面积计算，被告总计少算43.23平方米。后原告多次与政府部门反映，有关部门回复对计算问题若有异议向法院起诉。原告认为被告未按实施细则计算房屋阳台和外包面积，损害了原告的合法权益，遂涉讼。被告上海北虹桥建设发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，从被告和评估公司的材料来看不存在少算。原告原来居住的房屋是根据该房屋的宅基地使用证上批准的面积263平米，动迁评估的时候，被告考虑原告利益，已经向原告倾斜，按照动迁细则从宽计算为311.76平米，给原告安置了四套房屋，面积为330平米。原告认为少量的2.8平米都是原告自己签字确认的，并没有少算。阳台36平米、10平米的计算方式，细则中第八条1、2项明确规定不适用于有宅基地使用证的，系争房屋的阳台是按照实际面积测量的。灶间楼上的22.05平米房屋是无证的，不能按照有证面积计算。请求驳回原告诉讼请求。审理中，原、被告对如下事实没有争议：1、原、被告于2015年1月6日签订《江桥镇铁路夹心地农户搬迁居住房屋补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》一份，约定：原告(乙方)的房屋坐落在江桥镇火线村屯北442号，房屋建筑面积311.76平方米，被拆除房屋经上海科东评估，乙方房屋建安重置结合成新价、二次装潢及附属设施，评估总价为363,962元，零星补偿为67,850元；根据有关规定及江桥镇相关规定，嘉定区人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1,288元，价格补贴为322元，合计为1,610元，经计算，乙方土地使用权基价及价格补贴为501,934元，市场差价补贴为155,880元，各项补助费合计111,065元，被告(甲方)共应向乙方支付补偿总额1,200,691元；乙方选择产权房屋调换方式补偿的，甲方以期房安置乙方(门牌号以公安局编制为准，建筑面积以测绘部门实测为准，房款多退少补)：海蓝路XXX弄XXX号XXX室124.44平方米367,098元、嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室84.71平方米271,496元、嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室63.16平方米202,982元、嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室58.3平方米164,115元，安置房总价合计1,005,691元，甲方应当支付给乙方房屋补偿款与安置房屋价差额195,000元；乙方应当在签订本协议后于2015年1月21日前搬离原址，并负责房屋使用人如期搬迁；乙方应当在2015年1月6日前将被安置房屋的《农村宅基地使用证》或《房地产权证》及相关权属证明材料(原件)交甲方报有关部门办理注销手续；双方在履行本协议的过程中发生争议，应当协商解决，协商不能解决的，可向人民法院提起诉讼；2、系争的江桥镇火线村屯北442号房屋的搬迁无拆迁许可证；3、江桥镇火线村屯北442号房屋系宅基地房，原告系该房屋的户主，核发的宅基地使用证上载明：建筑面积包括楼房169平方米，平房14平方米，灶间22平方米，棚舍58平方米，合计263平方米，用地面积包括建筑占地178平方米，场地61平方米，合计239平方米；4、被告委托上海科东房地产土地估价有限公司于2014年8月14日对江桥镇火线村屯北442号房屋进行了现场勘查并出具了评估报告，经现场测量，宅基地证上的楼房部分实测面积为172.9平方米；平房部分原告实际建造的是两层，每层14.195平方米；灶间部分原告实际建造了两层，每层为22.05平方米；棚舍部分实测面积为60.8平方米；阳台及外包实测面积为27.62平方米；现场勘丈图和房屋平面示意图显示：楼房的北墙与平房南墙部分共用，楼房的南墙与灶间的北墙部分共用，现场勘查时测量了灶间南墙(4.2米)、楼房南墙非共用部分的长度(8.15米)和楼房北墙西侧未共用部分的长度(2.1米)和平房北墙的长度(8.35米)，未测量楼房北墙东侧未共用部分的长度，现场勘丈表经原告签字确认；5、上海科东房地产土地估价有限公司出具的估价分户报告单上，楼房的东西向长度按照灶间南墙和楼房南墙非共用部分的长度之和计算为12.35米，将宅基地使用证上平房部分的二层的14.195平方米计入了有证面积，将灶间的二层22.05平方米计入了证外面积，阳台及外包按照实测面积27.62平方米计算，共计有证面积311.76平方米，证外面积22.05平方米；6、《江桥镇铁路夹心地火线村农户搬迁房屋补偿安置实施细则》(下称实施细则)规定签订搬迁补偿安置协议流程为先经济结算后签订补偿安置协议；第八条对房屋阳台及外包面积的规定(此条款适用于产证记载面积中不包含阳台及外包面积的农户)为：阳台面积认定：一上一下为12平方米，二上二下为24平方米，以此类推；房屋外包面积认定：有证房屋(包括楼房及平房)合计不超过10平方米；阳台及外包面积以评估实量为准，如实量超出上述面积的，超出部分不计入认定面积，只计算评估残值价；7、2015年8月3日，嘉定区江桥镇人民政府信访办公室就原告反映的对被搬迁房屋阳台及外包面积的规定应适用实施细则第八条的规定的问题作出《答复意见书》，告知原告其产证记载面积为263平方米，实际评估认定面积为311.76平方米，其被搬迁房屋阳台及外包面积都已包含在产证记载面积中，且2015年1月4日动迁部门、评估公司及火线村委会也就相关问题向原告进行了沟通解释答复，并就是否需要对房屋面积进行重新评估征询了原告的意见，但原告并未表态，并于2015年1月6日与动迁部门签订了房屋补偿安置协议；8、江桥镇规划土地管理所于2015年9月17日向原告书面回复，原告户的产证面积为263平方米，评估认定权证实测建筑面积为311.76平方米，评估报告显示的面积已包含了产权证面积；9、原、被告均确认被搬迁房屋系南北对称，东西对称建筑物，该房屋在签订安置协议后已被拆除。本案的争议焦点在于：一、评估报告对于楼房面积的计算是否有误；二、阳台及外包部分面积是否应按实施细则第八条计算；二、灶间二层部分是否应计入有证面积。关于焦点一，本院认为，根据双方的陈述，楼房、灶间、平房等均为对称建筑，评估公司根据灶间的南墙长度计算灶间与楼房共用墙部分的长度并无不当，楼房北墙右侧非共用部分并未测量，即便平房亦为对称建筑，但原告对于平房是否按楼房中轴线对称建造并未提供证据，且在签订安置协议前，动迁部门及评估公司征询其是否需要进行重新评估时并未表态，而是与被告签订了安置协议，说明原告对上述面积认定是认可的，故原告主张被告对于楼房部分少算2.8平方米的意见本院不予支持；关于焦点二，根据原告提供的江桥镇人民政府信访办及规划土地管理所的答复，涉讼房屋的阳台及外包部分已载入有证面积，而实施细则第八条针对的是阳台及外包未载入有证面积的农户，且原告在签订安置协议前并未要求进行重新评估，说明其对评估报告是认可的，故对于原告主张阳台及外包面积应按实施细则第八条计算的意见本院不予支持；关于焦点三，本院认为宅基地使用证上登记的灶间面积为22平方米，系一层建筑，原告实际建造了两层，原告要求将二层建筑按照有证面积计算缺乏依据，本院不予支持。综上，原告主张存在遗漏计算的安置面积缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张永兴的诉讼请求。本案受理费20,362.8元，减半收取10,181.40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一七年三月八日书记员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。