广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23361号上诉人（原审被告）：林君朋，男，1966年3月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市城建安置房事务中心，住所地广州市越秀区越华路2号三楼。法定代表人：张慧强，职务：主任。委托诉讼代理人：陈吉云，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启环，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人林君朋因与被上诉人广州市城建安置房事务中心（以下简称城建中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林君朋，被上诉人城建中心的委托诉讼代理人陈吉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林君朋上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回城建中心的诉讼请求；3.上诉费用由城建中心承担。事实和理由：一、城建中心的原告地位不适格，与林君朋签订房屋租赁合同的主体是广州市道路扩建工程办公室而非城建中心，一审法院单凭城建中心在没有提供实质证据的情况下认定城建中心的诉讼地位不妥当，或者应该追加广州市道路扩建工程办公室为原告，在缺乏适格原告的情况下仍作出判决明显不当。二、林君朋与广州市道路扩建工程办公司签订《房屋租赁合同》快到期时，曾口头达成一致意见可以延期，且在合同到期后的情况下也无任何提示，在此情况下林君朋才放心投入资金继续投资，若现在贸然收回会导致林君朋的巨额投资无法收回，一审判决回避了该问题的处理，林君朋认为应该以原有条件继续租赁使用，即使是要收回也应当作出适当补偿。综上，请求二审法院予以改判。城建中心答辩称：一、涉案租赁合同的双方系城建中心及林君朋，城建中心系涉案合同纠纷案件的适格原告。二、双方租赁合同于2017年1月1日届满，双方未重新签订租赁合同的情况下，根据合同法第二百三十二条和二百三十六条的规定，双方构成不定期租赁合同关系，城建中心可随时要求解除合同。三、林君朋从未按合同约定向城建中心申请对房屋装修，林君朋要求进行补偿无任何法律依据。2018年12月18日，城建中心向一审法院起诉请求判令：1、解除城建中心、林君朋之间广州市海珠区南华东路××号商铺（自建房屋）首层、二层的租赁关系；2、林君朋立即将广州市海珠区南华东路××号商铺（自建房屋）首层、二层腾空并恢复原状后交还城建中心；3、林君朋支付占用涉案房屋的使用费，按照8006.4元／月的标准，自租赁关系解除之日起计算至实际腾空交还商铺之日止：4、本案受理费由林君朋承担。一审法院经审理查明：海珠区南华东路××号的原权属人为广州市红光化工厂。1996年12月11日，广州市道路扩建工程办公室（甲方）与广州市金珠江化学有限公司（乙方）签订《解放大桥工程需拆除金珠江化学有限公司属下单位在南华东路××号房屋的补偿协议书》，其中记载甲方根据市规划局穗城规南片地字第【94】第367号文及市国土房管局【96】房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，负责解放大桥工程的征地拆迁安置补偿工作，在该工程征地红线范围内，甲方需拆除乙方属下广州市红光化工厂在南华东路××层混合结构的房屋产权，并就该幢房屋有关拆迁安置补偿问题进行约定。之后，广州市道路扩建工程办公室接收该房屋。城建中心为广州市道路扩建工程办公室的直属机构。2014年11月17日，城建中心（甲方、出租人）与林君朋（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区南华东路××号之一至之三房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，首层89.96平方米、二层86.96平方米；租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日，月租金额8006.4元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币24019.20元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金十四日内（退回乙方、抵偿租金）；等。该合同经房管部门备案。2018年1月16日，广东环球经纬律师事务所向林君朋发出关于解除合同、腾空交还房屋的《律师函》。林君朋表示已收到该函件，但城建中心也口头承诺由林君朋继续经营，林君朋也继续向城建中心交租。2018年3月19日，广州市道路扩建工程办公室向城建中心出具《广州市道路扩建工程办公室关于城建安置房租赁事务的委托函》，委托城建中心负责广州市道路扩建工程办公室名下城建安置房出租、租赁纠纷诉讼等全部事宜（含订立、解除租赁合同、收取租金、送达清退房屋及解除合同等全部通知、管理房屋、代为办理房屋公开招租事宜、代付诉讼费、代为聘请律师等）。城建中心于2018年10月22日提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人确认，林君朋已支付截止至2019年9月份的租金；城建中心于2014年11月1日起将涉案房屋交付给林君朋使用。城建中心表示双方交接房屋时没有对涉案房屋的原状进行固定，现有证据没有反映交付房屋时该房屋的状态；林君朋表示，其接收房屋后有进行装修和通水通电，但没有改动房屋的结构，如果需交付房屋，其同意按现状腾空交付房屋给城建中心。关于押金问题，双方当事人表示自行协商，林君朋表示不需在本案中一并处理。另外，城建中心表示，经核实，涉案房屋不存在重建、加建情形。一审法院认为，道扩办因相关拆迁许可证批准与金珠江公司签订涉案房屋的补偿协议书后接收涉案房屋，城建中心受道扩办的委托负责该办名下城建安置房出租、租赁纠纷诉讼等全部事宜，故城建中心有权主张本案权利。城建中心与林君朋签订的关于涉案房屋的租赁合同期限届满后，林君朋继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁关系。现城建中心不再同意将涉案房屋继续出租给林君朋，并要求解除双方的租赁关系及要求林君朋交还涉案房屋的请求合理，一审法院予以支持。鉴于双方当事人未能确认涉案房屋交付时的房屋状态，林君朋也表示如果需要交付房屋，同意按现状腾空交付，故本案中由林君朋按涉案房屋的现状腾空交付房屋给城建中心为宜。关于使用费，本案审理过程中，林君朋并没有拖欠使用费的情况，故双方可在交还涉案房屋时按每月8006.4元的标准据实结算房屋使用费。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年10月16日作出如下判决：一、解除城建中心与林君朋关于海珠区南华东路××号之一至之三首层89.96平方米、二层86.96平方米房屋的不定期租赁关系；二、林君朋在本判决生效之日起十日内将上述海珠区南华东路××号之一至之三首层、二层房屋按现状腾空交付给城建中心；林君朋在腾空该物业时，不得拆除该物业内的固定镶嵌物及破坏物业结构。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费364.1元，由林君朋负担。上述受理费已经由城建中心预交，城建中心同意由林君朋在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给城建中心。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对林君朋的上诉请求和理由，本院认定如下：关于城建中心是否具有原告主体资格问题。涉案《广州市房屋租赁合同》由城建中心作为出租人与林君朋签订，而且，从本案查明的事实看，涉案房屋系道扩办与金珠江公司签订涉案房屋的补偿协议书后接收涉案房屋，城建中心受道扩办的委托负责该办名下城建安置房出租、租赁纠纷诉讼等全部事宜，故一审法院认为城建中心有权主张本案权利，并无不妥。林君朋上诉认为城建中心不具有原告主体资格，不能成立。关于林君朋要求继续承租问题。本案双方租赁合同期限至2017年10月31日止，届满后，林君朋继续使用房屋，城建中心继续收取租金，故一审法院认为双方之间形成不定期租赁合同关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。故本案城建中心要求解除租赁合同关系，并要求林君朋交还房屋，具有法律依据。林君朋该上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上，林君朋的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364.1元，由林君朋负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年二月十九日书记员  张 旭周凡舒