广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22824号上诉人（原审被告）：深圳市龙华区观湖福海百货商场，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道上坑社区安澜大道3-1号101。法定代表人：秦立兵。委托诉讼代理人：李涵，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋雪琴，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州融驰实业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区人和乡人和村人和街4号。法定代表人：刘仁会。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。上诉人深圳市龙华区观湖福海百货商场（以下简称福海百货）因与被上诉人广州融驰实业投资有限公司（以下简称融驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人深圳市龙华区观湖福海百货商场不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案现已审理终结。福海百货上诉请求：一、撤销一审判决，驳回融驰公司的全部诉讼请求；二、融驰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第三项所判令的租金费用金额错误，且福海百货每月均已经全部支付给融驰公司，对此福海百货已经依法举证且融驰公司质证确认对缴费情况无异议，而一审法院无视双方确认的证据与事实，在庭审中亦未依法查明新发生的事实，荒谬地判令福海百货对已支付完毕的款项再度支付，判决结果完全错误。（一）一审判决查明和认定的租金标准和缴费金额明显错误。2014年12月9日，福海百货与融驰公司就租赁事宜发生争议后，在政府部门主持下签订了《人民调解协议》，该协议第三条明确约定：自2014年11月起承租主体商业搂第一层前半部分约2000平方米免费使用：后半部分约2000平方米，租金为58000元/月；一楼前板房及木屋共计99平方米，租金为20元/平方米/月；板房前与现有烧烤彩棚共278平方米，租金为10元/平方米/月；地下停车场92平方米免费使用；二楼办公室231平方米，租金为29元/平方米/月；以上一楼前板房及木屋、板房前与现有烧烤彩棚、二楼办公室三部分（简称“广场及办公室”）租金合计为11459元/月。2017年9月，因一楼前板房及木屋、板房前的烧烤彩棚，因政府环保要求拆除，实际使用面积减少，故2017年9月起，该部分租金调整为9989元直至本案一审判决之日。为便于一审法院查明该等事实，福海百货并根据一审法院合议庭的要求，制作了福海百货自2014年11月起实际缴纳租金的统计表供法庭参考。因此，实际上，自2017年9月起，超市租金仍为58000元/月，广场及办公室租金合计金额已调整为9989元/月；两部分合计应为67989元，并非一审认定的69459元。一审判决查明事实明显不洁，完全忽视租金发生变化的事实，判决时对全部租赁期间均按照58000元+11459元＝69459元的标准进行认定和计算明显错误。同时，根据双方当庭确认的事实，一审判决已查明“原告与被告一致确认2019年8月1日，被告已将主体商业二楼交还原告”1—审判决书第9页】，故自2019年8月1日起，被告应承担租金中应当减去二楼办公室部分，该部分月租金为6699元（2311㎡×29元/㎡/月）。因此，从交回二楼办公室之日起，福海百货应缴纳的租金变更为61290元（67989元-6699元）。由于一审法院查明事实不清，其在判决第三项中认定要求福海百货支付的各项租金标准均明显错误，依法均应予以纠正。(二）一审判决第三项判令福海百货支付“截止2019年4月1日的房屋占有使用费44901元”认定金额错误，且该部分费用福海百货均已据实经向融驰公司支付。福海百货与融驰公司之间缴费模式为：融驰公司每一个月通过其物业管理处向福海百货发出加盖“人和商业中心物业管理处”印章的《付费通知书》,福海百货每月均按时足额地根据该单据确定的租金金额向融驰公司缴费，融驰公司收齐费用后向福海百货开具加盖“广州融驰实业投资有限公司财务专用章”印章的收据。融驰公司通知中确定的金额是按《人民调解协议》的约定计算，福海百货每月均按照通知确定的金额及时足额地向融驰公司交付了的全部租金。以上事实，福海百货在一审中向法院提交的证据14为融驰公司的物业公司发出的付款通知书、证据15为自2016年1月至2019年3月向融驰公司缴纳租金的收款收据【详见原审被吿一审证据14、证据15,被告第一套证据第26页至97页】。以上证据在庭审中经双方质证，融驰公司当庭表示对该等单据的真实性、合法性、关联性并无异议，认可福海百货已经实际缴纳的所有费用。根据上述证据，福海百货自2016年1月起，每月向融驰公司缴纳超市租金58000元，广场及办公室租金合计11459元；自2017年12月起，每月向融驰公司缴纳超市租金58000元/月，广场及办公室租金合计9989元/月；同时，自2016年7月起，福海百货另外向缴纳融驰公司通知确认的其他场地租金（重庆小面、串串香等），租金金额根据场地实际情况变化【详见原审被告一审证据14、证据15（第一套证据第26页至97页）证据28、证据29（第二套证据第17页至22页）及原审被告提交的租金统计表】。然而，一审判决书关于租金问题查明事实部分认定内容仅仅为“自2016年1月1日起至2019年4月，被告每月向原告支付58000元。原告认为被告应按照每月18万的标准向原告支付租金。被告认为按照《人民调解协议》的约定已足额向原告支付租金”【一审判决书第8页第三段】，该部分仅仅记录了福海百货支付58000元金额部分，对于福海百货已经实际缴纳的其他费用均未予以查明和记载、均未予以认定，明显完全脱离证据、罔顾案件事实。而一审判决基于该等错误的事实查明情况，作出的“被告按照每月58000元标准向原告支付2016年1月1日起至2019年4月1日期间的房屋占有使用费，该段期间尚有每月11459元的房屋占有使用费未交，故被告应将补交截止2019年4月1日的房屋占有使用费44901元”【一审判决书第11页第一段第2行至第6行】是基于错误事实作出的必然错误的认定。福海百货已经完全缴纳了该部分判决涉及的费用，根本不存在需要补交的任何款项。综上所述，福海百货早已经按时足额向融驰公司支付2016年1月1曰起至2019年4月1日期间涉及的所有租金费用，且融驰公司在庭审中质证明确确认收到了该费用，福海百货并且根据法庭要求制作统计表明确显示了该费用一一然而一审判决竟然对证据事实视若无睹，仍然以法院判决的形式判令福海百货向融驰公司重复支付该款项！这是完全无视证据、违背事实的明显错误判决！(三）一审判决第三项判令福海百货支付“2019年4月1日至2019年8月1日的房屋占有使用费277836元”认定金額错误，且该部分费用福海百货均已据实经向融驰公司支付。如前所述，一审判决书查明事实部分仅仅简单记录了“自2016年1月1日起至2019年4月，被告每月向原告支付58000元”。而在本案一审2019年6月第二次开庭之前，福海百货即已经提交了2019年4月、5月新发生的付款通知书及租金收款收据【详见原审被告一审证据28、证据29,第二套证据第17页至22页】，该证据在一审第二次开庭时同样当庭进行了质证，融驰公司当庭表示对该等单据的真实性、合法性、关联性并无异议，同样认可福海百货已经实际缴纳了该两个月的租金费用一一然而一审判决竟然对证据事实视若无睹，仍然以法院判决的形式判令福海百货向融驰公司重复支付该款项!在此后，福海百货一直根据融驰公司管控物业公司每月开具的缴费单，每月及时足额缴纳所有租赁费用，包括支付2019年6月、7月、8月的费用，一审法院在判决作出前从未再向双方当事人调查了解第二次开庭之后的租金缴费情况，然而一审判决在完全未调查该项事实的情况下，迳行以法院判决的形式判令福海百货向融驰公司重复支付该款项！如前所述，一审判决查明的租金标准和缴费金额本即明显错误。其判决的金额违背事实，认定福海百货没有交费更是完全违背事实。由于一审判决无视经双方质证确定的证据，无视福海百货已经实际付款的事实，以及根本未对第二次开庭后新发生的租金问题进行任何调查，其认定融驰公司未缴纳2019年4月至8月租金，并据此判决福海百货支付“2019年4月1日至2019年8月1曰的房屋占有使用费277836元”，是将双方均已确认的、已经实际支付的款项再次判令福海百货支付，根本毫无依据，完全违背事实，如此判决结果简直匪夷所思。一审判决对于案件证据视而不见、置若罔闻，判令福海百货重复支付超过七十万元金额的费用不但是严重的错误判决，而且该错误如此明显、如此低劣，简直是对我国司法水平的严重玷污！恳请二审法院对此严重错误的判决尽快予以纠正！二、涉案标的房屋属于农村集体土地上建筑，已经工程质量验收和消防验收合格，根据相关司法解释，依法应认定租赁合同有效。(一）涉案房屋所属土地为村留用地，房屋为村集体房屋。本案一审过程中，经法院开具调查令，福海百货向有关部门调取了涉案土地档案资料，显示涉案土地系由广州市政府建设广州新白云机场征用广州市白云区人和镇人和经济联合社土地后，又将涉案土地作为征地留用地返还给人和村，经规划申请审批程序，规划部门许可广州市白云区人和镇人民政府征用建设新机场安置房的用地红线中，同意人和村委员会独立将该土地划为村留用地，涉案土地的性质为村留用地，不属于划拨土地。【详见被告补充证据（四）之证据31】因此，涉案土地应属人和村集体所有，村集体对该土地及地上建筑依法享有权利。(二）本案一审判决认定合同效力问題适用法律错误，依法应当认定合同有效4如前所述，涉案房屋属于村集体土地上建设的属于村集体的房屋，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条已经明确规定，该解释仅适用与城市、镇规划区的内的房屋，并不直接适用于乡村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，故本案不应适用最高人民法院该司法解释进行处理。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第10条明确规定：“当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。”本案证据足以证明，涉案村集体土地上建成的房屋已经通过工程验收、消防验收，符合前述广东省高级人民法院司法解释规定的条件，涉案租赁合同依法应当认定为有效。一审法院对此问題适用法律错误以致作出错误认定，依法应当予以纠正。(三）涉案房屋已经各政府部门审批并取得规划许可钲、验收证明合格证明等文件，并经广州市白云区人和镇下属广州市白云区人和镇调解委员会作出生效的《人民调解协议》等，足以证明租赁合法性。本案中，相关证据证明涉案房屋已经被批准为建设用地，涉案房屋土地的规划许可证、建设用地批准书、消防验收合格证明（一次消防合格证)等证照资料文件均系由融驰公司提供给福海百货。该建筑经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局进行租赁登记备案，人和镇政府等出具《临时经营场所使用证明》和《具结书》，工商管理部门予以办理了经营执照等。村集体亦出具《证明》载明：“我村位于广州市白云区人和镇xxx8号(人和商业中心）的建筑物于2010年11月完成，不是违章建筑”，以上政府行为均可反映该租赁房屋的合法性。2014年12月9日，在广州市白云区人和镇人民调解委员会主持下，福海百货、融驰公司各方协商达成《人民调解协议》。该文件经福海百货、融驰公司签章，并且由人民调解员签名、广州市白云区人和镇人民调解委员会盖章。广州市白云区人和镇人民调解委员系镇政府下属机构，依法调处社会争议事项，福海百货认为，在拟定该《人民调解协议》时该调解委员会已经充分考察及审核涉案房屋及协议的合法性问题，经政府人民调解机构主持形成及签署的文件依法应当具有法律效力，该《人民调解协议》的签署再次证明了涉案房屋以及相应一系列协议的合法有效性。综上所述，一审判决认定事实明显错误，适用法律明显不当。尤其对于双方实际缴付的款项问题，一审法院对证据确凿的缴费事实视而不见、凭空臆断、轻率判决，造成双方进一步的诉累，是极其不负责任的、丧失基本客观公正立场的严重错误判决。福海百货认为，法院作为国家司法机关，理当以事实为依据、以法律为准绳作出判决，查明事实是法官的职责，依据诬据判案是法官的基本职业操守。本案福海百货每月实际缴费的金额是案件重要的基本事实，融驰公司对此都已经质证确认、都没有任何异议。融驰公司辩称：涉案土地为国有土地不是农村集体土地，一审对涉案土地的性质已经进行调查，根据我方提交的建设用地批准书已经可以证明我方的土地性质为国有划拨土地。由于历史原因至今未取得建设工程规划许可证，因此相关的协议以及调解协议均无效，一审判决认定事实清楚。关于租金的标准问题，一审法院在2016年1月1日至2019年4月1日期间以及2019年4月1日至2019年8月1日，租金适用的标准参考《人民调解协议》为69459元。融驰公司认为一审法院认定福海百货应缴纳租金的期间的时间是正确的。该标准远远低于现在的市场标准，但由于参考了《人民调解协议》，所以我方没有上诉。一审法院已经认定《人民调解协议》无效，那么该《人民调解协议》第3条的约定也是无效的，福海百货依法应当支付该部分租赁物的房屋占有费用。一审法院仅仅认定11459元远低于实际上的市场价格或原合同的标准，我方主张的租金占有费如参照原合同的约定租金应当至少为98000元。我方认为应当予以维持一审判决。请法院查明事实并自由裁量。融驰公司向一审法院起诉请求：1、确认融驰公司与福海百货于2012年10月12日签订的租赁合同，2012年11月10日签订的补充协议书和协议书，2013年8月15日补充协议，2013年9月26日补充协议无效；2、判令福海百货向融驰公司支付从2016年1月1日至腾空交还广州市白云区人和乡人和村人和街4号xxx栋（主体商业楼）中第一层、第二层之日止，期间每月180000元的房屋占用费暂计至起诉之日合计为6480000元；3、判令福海百货。向融驰公司腾空交还广州市白云区人和乡人和村人和街4号xxx栋（主体商业楼）中第一层、第二层房屋；4、确认融驰公司、福海百货于2014年12月9日签订的2014云调字第47号调解协议无效；5、由福海百货承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：2019年3月4日深圳市龙华新区观澜福海百货商场名称工商登记变更为深圳市龙华区观湖福海百货商场。2012年10月12日融驰公司（甲方）与深圳市龙华新区观澜福海百货商场（乙方）签订《租赁合同》约定：“第一条、甲方将自有的坐落在广州市白云区人和乡人和村人和街4号xxx栋（主体商业楼）中第一层、第二层出租给乙方，建筑面积共计9000平方米。其中第一层为4000平方米，第二层为5000平方米，用途为超市、百货品牌连锁饮食。第二条、租赁期限为二十年，自乙方开业之日起计算。具体开业日期以双方签字盖章的开业日期确认书为准。甲方应于2012年10月15日前将租赁物交付给乙方，以便乙方进行装修。但租赁期限的起始日期以前款约定为准，不从交付之日起算。第三条、免租费为三年，即从租赁期第一年起至第三年期间，乙方无须向甲方支付租金。从租赁期第4年起至第8年期间，每月每平方米租金为人民币20元，即每月租金为180000元整；从租赁期第9年起至第13年期间，每月每平方米租金为人民币21元，即每月租金为189000元整；从租赁期第14年起至第18年期间，每月每平方米租金为人民币22.5元，即每月租金为198450元整；从租赁期第19年起至第20年期间，每月每平方米租金为人民币23.15元，即每月租金为208350元整。以上租金包含管理费等其他费用。注：每月需另外交两千元作为卫生费及垃圾处理费。第四条、乙方应于签订合同3日内向甲方支付租赁保证金人民币100万元。甲方收款时应向乙方开具等额收据。租赁保证金中的50万元营在免租期过后第四年内返还完；租赁保证金中另外五十万元作为乙方履行合同义务之保证，不转为本合同的租金，在合同终止或解除后，甲方应无息返还。第五条、甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被查封、冻结、产权清晰没有争议”。2012年11月10日，融驰公司（甲方）与深圳市龙华新区观澜福海百货商场（乙方）签订《补充协议书》约定：“租赁保证金中另外的50万元作为乙方履行合同义务之保证，不转为本合同的租金，在合同终止或解除后，甲方应无息返还。经甲方同意更改为在合同终止前3个月内从乙方交给甲方租金中扣除作为返还”。2012年11月10日，融驰公司（甲方）与深圳市龙华新区观澜福海百货商场（乙方）签订《协议书》约定：“甲方于2012年10月12日所签合同由于甲方与原商场纠纷问题至今未解决，因纠纷问题不能按时动工装修，甲方要求乙方先动工装修。所签本协议15个工作日内甲方再将与原商场调解协议书交与乙方保留证据，如未能解决原有事宜甲方承诺给乙方承担如下相关费用：1、退还乙方所交押金10万元人民币；2、承担装修工人工资及食宿费”。2013年8月15日，融驰公司（甲方）与深圳市龙华新区观澜福海百货商场（乙方）签订《补充协议》约定：“乙方承租甲方一、二层物业做百货商场，按要求是二层一起筹备，一起开业，这样方能达到规模效应。现乙方只开业了一层，使甲方预期的规模效应未能够达到，至此要求乙方必须在2013年10月15日前开始装修，并在2014年5月31日前必须主体装修完毕”。2013年9月26日，融驰公司（甲方）与深圳市龙华新区观澜福海百货商场（乙方）签订《补充协议》约定：“经甲、乙双方友好协商，关于甲方按原始合同和补充协议相关外来免费接送车在附近几个村停运和其它约定事项等，现甲方不能按时及按双方前期履行约定，达成如下协议：按原合同及补充协议约定条件，甲方每个月给乙方的5万元人民币的活动支持费用，现经双方同意此费用乙方在每月向甲方缴纳电费时，冲抵乙方电费”。2014年12月9日，广州市白云区人和镇人民调解委员会作出（2014）云人调字第47号《人民调解协议》载明：“融驰公司（甲方）为了盘活广州市白云区人和镇人和街4号（现改为西成村8号）的人和商业中心，采取优惠方案对外招商于2012年10月12日与乙方签订了《租赁合同》主要条款约定：甲方将自有的坐落在广州市白云区人和镇人和村人和街4号的人和xxx栋主体商业楼中的第一层、第二层出租给深圳市龙华新区观澜福海百货商场（乙方），其中第一层4000平方米、第二层5000平方米，用途为超市百货品牌连锁饮食，租赁期限从2013年1月1日起至2032年12月31日止，并约定免租三年等优惠。因履行纠纷事宜，现经人和镇人民调解委员会调解，甲、乙、丙三方经过慎重的再三考虑，自愿达成如下协议：一、本协议生效后，终止甲、乙双方（含乙方于甲方股东之间）在本协议前签订有关广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋商业楼中的第一层、第二层租赁关系形成的所有合同、协议及补充协议等一切在先文件。二、根据甲乙双方原签订的合同及补充协议，甲方自愿将其所有位于广州市白云区人和镇人和村人和街4号的人和xxx栋（以下简称：主体商业楼）主体商业楼中的第一层前半部分约2000平方米的物业，以免费使用的方式将其经营权给乙方，免费使用期间自即日起至2032年12月31日止。三、为满足乙方持续经营，避免乙方产生不必要的损失，甲方应同时按下列条款继续向乙方出租相邻区域，计租期间自本协议生效之日起至本协议第十条所约定之整体招租实现时止，但下列第2、3项之适用期间为3年，自本协议生效之日起算，期满后并入本协议第六条所约定之共同开发经营范围：1、上述主体商业楼第一层后半部分约2000平方米物业，每月总租金58000元，该租金价格执行时间为2014年11月10日至2017年11月9日；2、一楼前板房及木屋共计99平方米每月每平方米租金20元；3、板房前与现有烧烤彩棚共278平方米，每月每平方米租金10元；4、地下停车场92平方米，免费使用至2032年12月31日；5、二楼办公室231平方米，该办公室租赁具体出入口位置事项应与下家承包人协商确定，每月每平方米租金29元，（2、3、5条租金每月合计人民币11459元）。上述1、2、3、5条，所有租金价格均已包含物业管理费、卫生费、治安费等其它任何费用。上述2、3、5项的物业使用权仅限三年至2017年11月9日，到期无条件归还甲方，如需续租，另行商定”。涉案建筑物所涉土地为白云区人和镇新机场安置区南侧，人和科技城北侧地段，穗国土建用字[2012]xxx号建设用地批准书中载明该地所有权性质为国有，用地单位名称广州市白云区人和镇人和经济联合社，该土地有建设用地规划许可证（穗规地证字[2001]xxx号）。地上建筑物无房产证，亦无建设规划许可证，也无报建手续。2016年1月1日起至2019年4月，福海百货每月向融驰公司支付58000元。融驰公司认为福海百货应按照每月18万元的标准向融驰公司支付租金。福海百货认为按照《人民调解协议》的约定已足额向融驰公司支付租金。2019年8月1日，福海百货已将主体商业楼二楼231平方米的办公室交还融驰公司。2013年12月18日，融驰公司（甲方）与案外人杨广深（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：“甲方同意将坐落在广州市白云区人和镇新机场安置区南侧，人和科技城北侧xxx8号之人和xxx区二层整体号铺出租乙方使用，建筑面积5000平方米，租赁期限2014年1月1日至2032年12月31日，租金988万元”。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》、《补充协议》、《人民调解协议》、建设用地批准书、建设用地规划许可证、《商铺租赁合同》及当事人陈述等证据为证。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，认定涉案房屋租赁合同及一系列补充协议无效。《人民调解协议》也涉及到涉案房屋租赁的内容。故一审法院认定2012年10月12日签订的《租赁合同》、2012年11月10日签订的《补充协议书》和《协议书》，2013年8月15日《补充协议》，2013年9月26日签订的《补充协议》，2014年12月9日签订的《人民调解协议》无效。双方因无效合同取得的财产应当返还，故融驰公司要求福海百货返还实际使用的广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层、第二层，符合法律规定，一审法院予以支持。庭审中，融驰公司、福海百货一致确认2019年8月1日，福海百货已将主体商业楼二楼交还融驰公司。故福海百货还需向融驰公司腾空返还实际使用的广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层。本案的争议焦点是：福海百货实际使用房屋面积是多少？是否已还欠融驰公司房屋占有使用费？2012年10月12日签订的《租赁合同》中约定的租赁房屋面积为主体商业楼一层4000平方米、二层5000平方米。《人民调解协议》中载明：“一、本协议生效后，终止甲、乙双方（含乙方于甲方股东之间）在本协议前签订有关广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋商业楼中的第一层、第二层租赁关系形成的所有合同、协议及补充协议等一切在先文件”。故融驰公司、福海百货双方签订的《人民和解协议》已对所租赁房屋的面积及租金标准进行了变更，双方应按照变更后的标准计算占用使用房屋的费用。《人民调解协议》中载明：“主体商业楼第一层前半部分约2000平方米的物业，以免费使用的范式将其经营权给乙方，免费使用期间自即日起至2032年12月31日止。1、主体商业楼第一层后半部分约2000平方米物业，每月总租金58000元。2、一楼前板房及木屋共计99平方米每月每平方米租金20元；3、板房前与现有烧烤彩棚共278平方米，每月每平方米租金10元；4、地下停车场92平方米，免费使用至2032年12月31日；5、二楼办公室231平方米，该办公室租赁具体出入口位置事项应与下家承包人协商确定，每月每平方米租金29元，（2、3、5条租金每月合计人民币11459元）”。由此可以看出《人民和解协议》对租赁房屋的租金约定为每月69459元（58000元+11459元）。案外人杨广深陈述“福海百货一个办公室在二楼大概是二百多平方米，其它空间都是空置的”。福海百货提交的照片看出涉案场地办公室以外的空间在空置中。上述情况可以与福海百货主张仅使用二楼办公室231平方米可以相互印证，故一审法院认可福海百货意见。福海百货仅使用了二楼办公室231平方米。融驰公司主张福海百货实际使用二层楼5000米的房屋与《人民和解协议》约定不符，且无证据证实，一审法院不予采信。福海百货应按照《人民和解协议》约定的租金标准每月69459元向融驰公司支付房屋占有使用费。福海百货按照每月58000元标准向融驰公司支付2016年1月1日起至2019年4月1日期间的房屋占有使用费，该段期间尚有每月11459元的房屋占有使用费未交。故福海百货应将补交截止至2019年4月1日止的房屋占有使用费446901元（11459元×39个月）。2019年4月1日至2019年8月1日的房屋占有使用费为277836元（69459元×4个月）。从2019年8月1日至实际福海百货腾空并返还融驰公司广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层之日止的房屋占有使用费按照每个月62760元（69459元-231×29元）标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认广州融驰实业投资有限公司与深圳市龙华区观湖福海百货商场于2012年10月12日签订的《租赁合同》、2012年11月10日签订的《补充协议书》和《协议书》，2013年8月15日签订的《补充协议》，2013年9月26日签订的《补充协议》无效。二、确认（2014）云人调字第47号《人民调解协议》无效。三、深圳市龙华区观湖福海百货商场于一审判决生效之日起十日内支付广州融驰实业投资有限公司房屋占有使用费（截止至2019年4月1日止的房屋占有使用费446901元；2019年4月1日至2019年8月1日的房屋占有使用费为277836元；从2019年8月1日至福海百货腾空并返还融驰公司广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层之日止的房屋占有使用费按照每个月62760元标准计算）。四、深圳市龙华区观湖福海百货商场于一审判决生效之日起十日内向广州融驰实业投资有限公司腾空并返还广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层。五、驳回广州融驰实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费57160元，由广州融驰实业投资有限公司负担44857元，由深圳市龙华区观湖福海百货商场负担12303元（融驰公司同意其预交案件诉讼费用由深圳市龙华区观湖福海百货商场向其直接支付，一审法院不再退还，由深圳市龙华区观湖福海百货商场在一审判决生效之日起十日内向融驰公司支付12303元）。二审期间，福海百货提交证据两份：证据1.人和商业中心物业管理处步行街铺位缴费通知书（2019年6月至2019年12月），证据2.收款收据（2019年6月至2019年12月），证据拟证明2019年6月至2019年12月发生的费用以及我方已经足额缴纳该费用。一审法院按照69459元认定全部的费用，但是现实是有两次调整，不存在一审判决认定我方还要缴纳该费用的情况。我方另提交一份租金统计表供法院参考。融驰公司发表如下质证意见：一、对上诉人提交的二审证据清单中编号为2和4的《收款收据》的真实性予以确认。二、福海百货提交的二审证据清单中编号为2和4的《收款收据》从2017年12月起融驰公司在收款收据均有备注“因合同到期，未达成协议，暂按无协议收费，达成协议，多退少补”等意思表示，可以证实融驰公司从2017年12月起至今一直要求与福海百货就租金重新签订协议。福海百货作为证据的提交人亦应对上述证据的三性确认，属于自认，因此福海百货是清楚知道涉案商铺的租金执行价格已经到期，但是其拒不与融驰公司重新签订合同，恶意占有使用涉案商铺。三、根据2014年11月10日《人民调解协议》（2014）云人调宇第28号第三条第1款“上述第一层物业后半部分的约2000平方米，每月总租金58000元；该租金价格执行时间为2014年11月10日至2017年11月9日”的约定，双方就涉案房屋的租金为58000元的执行时间已到，现一审法院已确认《人民调解协议》无效，在双方没有达成新的协议的情况下，我方认为涉案房屋的占有使用费应当参照同地段租金标准。从2013年起涉案商铺同地段租金标准约为每平方50元左右（即涉案房屋每月100000元），现租金标准为每平方85元左右（即涉案房屋每月160000元）。四、因一审法院确认《人民调解协议》无效，双方关于涉案商铺第一层前半部分约2000平方米的物业以免费的方式给福海百货使用的约定亦是无效的，福海百货应当参照原合同约定或参照市场同地段租金标准支付房屋占有使用费。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于：案涉合同的效力、上诉人福海百货是否已支付案涉合同的房屋占用费。关于合同效力问题。案涉房产系穗国土建用字[2012]xxx号建设用地地上建筑物，且从其建设所在区域及建设规模，理应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房产未取得建设规划许可证，案涉合同为无效合同，一审认定案涉房屋租赁合同无效，合法有据，予以维持。双方因合同无效取得的财产应当返还，福海百货应返还占用的房产及占用房产所获得的利益。关于上诉人福海百货是否已支付案涉合同的房屋占用费。根据《人民调解协议》的约定，双方计付租金的场地主要分为四个部分：商业楼第一整层；商业楼第二层办公室；商业楼前广场（板房木屋、烧烤棚等）三部分。福海百货在一审及二审期间，分别提交2016年1月1日至2019年12月支付案涉场地的支付凭证，上述证据显示：每月的租金及水电费用等均由融驰公司开具付款通知书，福海百货则根据通知内所列明的租金、水电费等项目交纳相关费用，涉及到本案租赁合同的项目有“超市租金”、“广场及办公室租金”。其中，自2017年11月8日起融驰公司在收款后在收据上注明“因协议已到期，未达成协议，暂时按原协议收费，达成协议后多退少补”的字样；融驰公司在2017年8月之前开具的付款通知载明“超市租金”为58000元、“广场及办公室租金”为11459元；2017年9月至2019年7月开具的付款通知书载明“超市租金”为58000元、“广场及办公室租金”为9989元；自2019年8月开始，该通知书载明“超市租金”为58000元、“广场租金”为3290元。福海百货称该金额的变化系因2017年9月，因一楼前板房及木屋、板房前的烧烤棚拆除实际面积减少，“广场及办公室租金”租金调整为9989元，2019年8月福海百货将二楼办公室返还（根据协议约定二楼办公室的租金为6699元），故2019年8月起“广场及办公室租金”项目名称变为“广场租金”，租金标准为3290元（9989元-6699元），融驰公司对于上述事实并未提出异议，故本案对于福海百货的陈述予以采纳。融驰公司对上述事实无异议，但认为根据2014年11月10日《人民调解协议》约定，上述租金的约定自2017年11月9日已到期，在双方未达成新的协议情况下，应当参照同地段租金标准计付。综合以上事实，融驰公司对于福海百货已按其开具的付款通知足额付款无异议，故一审认定福海百货未依双方签订《人民调解协议》的约定支付相关占用费的事实有误，应予纠正。双方争议的焦点在于应按照什么标准支付场地占用费，福海百货认为按协议的约定，而融驰公司认为应按同地段租金标准计付。对此，本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般予以支持”的规定，可按照双方约定租金价格计付房屋占用费，同时，根据本案实际履行的情况来看，双方合同虽然约定案涉物业的租金价格执行到2017年11月9日，但到期后双方并未就租金价格重新达成新的协议，融驰公司亦一直按此标准收取租金并在本案立案之前并未要求解除双方合同，故本案参照双方约定的租金标准计付占用费较为合理。根据查明事实，在本院庭审前，福海百货还实际使用xxx栋主体商业楼第一层及广场，并已交纳了2019年12月份相应的占用费，因案涉合同无效，福海百货应返还占用的场地并支付至返还占用场地之日的场地占用费，其中人和xxx栋主体商业楼第一层（每月按58000元标准）、商业楼前广场（每月按3290元标准）支付。综上，原审判决认定部分事实认定有误，应予以纠正。上诉人福海百货二审上诉请求部分成立，本院对该部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5920号民事判决第一、二项及一审受理费部分；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5920号民事判决第三、五项；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5920号民事判决第四项为，深圳市龙华区观湖福海百货商场于本判决生效之日起十日内向广州融驰实业投资有限公司腾空返还广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层及广场，并支付自2020年1月至返还广州市白云区人和镇西成村8号的人和xxx栋主体商业楼第一层及广场之日止的房屋占用使用费（每月按61290元标准计算）；四、驳回深圳市龙华区观湖福海百货商场其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案二审受理费11047元，由广州融驰实业投资有限公司负担8837元，由深圳市龙华区观湖福海百货商场负担2210元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年二月十八日书记员 王日平郭丽淳