上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初82138号原告：金凯，男，1978年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：史晴霞(系原告金凯母亲)，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：邴园庆，上海伟创律师事务所律师。被告：黄菊华，女，1963年11月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告金凯与被告黄菊华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2016年12月27日、2017年2月15日两次公开开庭进行了审理。原告金凯的委托诉讼代理人史晴霞、邴园庆、被告黄菊华到庭参加诉讼。审理中，原、被告同意本院延长适用简易程序一个月，继续审理本案。本案现已审理终结。原告金凯向本院提出诉讼请求：被告黄菊华注销上海市浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室(以下至判决主文前简称1101室)的抵押登记，协助将1101室过户登记至原告名下。事实与理由：2013年9月15日，在上海佰进房地产经纪事务所(以下简称佰进事务所)居间下，原被告签订居间买卖协议，约定：被告将1101室出售给原告，房价为人民币(币种下同)263万元，双方于2014年1月15日前共赴居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首期房款150万元(含已支付的定金50万元)在被告自筹资金还清贷款并解除抵押后，由居间方转付给被告。协议签订后，2013年9月24日，原告向被告支付了定金50万元，被告也于当日将1101室交付给原告，原告对1101室装修后入住至今。2014年1月15日，原被告就具体付款条件发生争议，未网签示范文本。此后，原告一直与被告协商网签事宜，居间方也于2014年2月25日向被告发函，告知被告首期房款的100万余款原告已经准备好，并通知双方于2014年3月7日至居间方网签示范合同。然而被告并未前往居间方。2014年6月5日，被告向原告发函，称同意继续履行协议，但要求原告在网签时付清剩余房款213万元，因该要求违反双方协议，原告未同意。2015年9月28日，被告主动与原告联系，要求原告替其完清房贷解除抵押，10月9日，被告表示同意网签合同。2016年2月27日，原告至被告住处，双方约定3月4日网签。后被告在3月4日却向原告表示拒绝网签合同，不再履行协议。原告认为，被告的行为已构成违约，如被告按协议约定履行的话，原告是符合上海的购房条件的，故原告有权要求被告继续履行合同。被告黄菊华辩称，不同意原告的诉请。其对签订居间协议的经过、原告已支付50万元定金的情况没有异议。根据协议约定，2014年1月15日原告需支付首期房款中的100万元，但当天原告并未准备好该笔钱款，故次日被告即向原告发送了解除协议通知。后被告通过律师向居间方发函，明确解除协议的理由并要求原告退还钥匙。2014年6月5日，被告再次向原告发函，要求原告10日内准备好剩余房款，否则解除双方的协议，但原告回函表示无力支付。2015年2月3日，被告再次发函，要求原告在3月5日前付清剩余房款，但原告并未支付。此后双方有过磋商，但未达成买卖合同。另外据被告了解，原告本人是不符合上海市限购政策的购房条件的。被告认为，原告在协议履行过程中违约，被告已经依法解除了协议，且原告并不符合上海市的购房条件，应驳回原告的诉请。根据原被告的诉辩称意见，本院确认如下事实：2013年9月15日，被告作为甲方、原告作为乙方、佰进事务所作为丙方签订了两份《房地产居间协议》(以下简称居间协议)，这两份协议约定：被告将1101室以263万元出售给原告，原告当天支付50万元定金；双方应于2014年1月15日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告应于同日支付150万元(含已支付的50万元)；余款113万元，从现在起八个月内付清；此房于2016年5月1日前过户。协议签订当日，原告向被告支付50万元。2014年1月15日，原告未按约支付100万元，次日，被告发函通知原告解除合同，2月25日，原告代理人史晴霞向被告发函不同意解除合同，并表示可以立刻支付100万元。2014年6月5日，被告向原告发函，要求原告在收到函件10日内支付剩余房款213万元，否则将“依法单方面解除双方间的房屋买卖合同关系”，同月9日，史晴霞回函称被告的要求不符合约定，其无法在10日内支付剩余房款。2015年大约在6、7月，史晴霞与被告曾相约一同去兴业银行，归还1101室房屋的按揭贷款并注销抵押，但双方未能就还款方式协商一致，最终未能归还贷款。本案的争议焦点：双方的房屋买卖合同关系是否已由被告解除？原告围绕争议焦点提交了居间协议两份、1101室的房地产登记簿信息、佰进事务所于2014年2月25日致被告的函及快递单、被告于2014年6月5日向原告发送的催告函、史晴霞于2015年8月10日发送给被告领导的函、史晴霞与被告及兴业银行工作人员的手机短信记录、对话录音、原告及史晴霞的税单、原告与史晴霞的银行卡明细记录。被告的质证意见：未收到过2014年2月25日、2015年8月10日的两份函；对话录音的内容记不清楚了，无法确认真实性；手机短信由法院审核原始记录；税单的真实性不予认可；银行卡明细记录未能显示原告在2014年1月15日准备好了100万元；对其余证据没有异议。被告提交了居间协议、被告与佰进事务所工作人员及史晴霞的短信记录、2014年1月16日发送给原告的解除函、2月17日被告委托律师发送的律师函、同月20日佰进事务所的回函、同月25日史晴霞的回函、2014年6月5日被告发送给原告的催告函、同月9日史晴霞的回函、2015年2月3日被告发送给原告的催告函。原告的质证意见：未收到2014年2月17日律师函、2015年2月3日的催告函；对其余证据真实性没有异议，但认为正好证明被告一直同意继续履行合同，原告也未拒绝履行合同。根据原被告的举证质证意见，本院审核证据后认为：原告提交的对话录音，可由双方的手机短信记录佐证内容的真实性，且被告仅以记不清楚为由不确认对话的真实性，本院无法采信其质证意见，故本院确认对话录音的真实性、合法性、关联性；原告提交的2014年2月25日中介发送给被告的函，根据对应的快递单未能查询到结果，故本院无法确认该份函件的真实性、关联性；2015年2月3日催告函，仅凭挂号信函收据，本院亦无法确认该函件的真实性、关联性。被告提交的2015年2月3日催告函，因被告未能提交其它证据证明该函件与本案的关联性，故本院不予确认其关联性。对原被告提交的其余证据，本院均确认真实性、合法性及关联性。对争议焦点本院认为：一、对被告2014年1月16日的解除合同表示：根据双方签订的居间协议，原告应于2014年1月15日支付100万元，在原告付完第二笔款项(即100万元)后，签合同，做产权公证。原告称其曾与被告协商后延付款时间，但被告并未同意，故此时仍应按双方的约定履行。原告未能按时支付，属原告违约。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告于次日即发送解除合同通知，未给予原告合理期限，此时被告尚不具备行使解除权的条件，故被告无权解除协议。二、对被告2014年6月5日的解除合同表示：根据居间协议，最后一笔房款113万元应于签订协议起八个月内付清，即2014年5月15日前付清。原告亦未能按时支付，故此时仍系原告违约。原告称应在收到被告同意履行的通知后八个月内付款，但本院认为，双方并未协商变更协议条款，故仍应按协议约定，于2014年5月15日前付清余款。被告虽于2014年6月5日发函原告，给予原告10天的付款宽限期，但被告在宽限期届满后，未明确向原告发送解除协议的通知，故本院认为，此时被告仍未解除协议。三、根据原告提供的录音资料，2015年—2016年期间，双方还就签订网签合同事宜有过协商，第一次是2015年9月，被：(房子)“解冻是可以解冻的，但是，需要等到他那边的事务处理好，你要是买的话，我先把那个按揭还掉”……“我们家现在的资金比较紧张，我们现在先把那个按揭还掉，对吧。”……“肯定是要卖给你的呀，不解冻，我不就违约了吗。”第二次是同年10月，被：“先还贷呀，还怎么样！”史晴霞：“先什么都行，但是，现在，我们需要签订合同，上次签的定金合同，我只是把这个房子定下来，你卖不卖都无所谓，对吧！你卖也可以，你不卖也可以，但是呢，你现在，你是你卖这个房子，我说，我也同意，我买！但是我们之间没有一个合同，是吧”被：“好的，好的！”史：“我们之间需要签订合同，签订合同后，你看我们之间该怎么办，就怎么办，好吧。”被：“好的，我明白！”第三次是2016年2月27日，被：“你这个没有缴纳社保，也过不了户，上海的购房，你是外地的，有政策的限制。……你要是买得了，还是可以买的啊。律师讲，你买不了的啊。”史：“那买不了，咱们就打官司，买得了，你打算怎么办？”被：“好的，买不了，咱们就打官司。买得了，就继续买！”以上录音内容，再结合双方在2015年7月共赴银行办理还款事宜这一情况，本院认为，被告与原告在2015年下半年仍一直在为签订网签合同作准备，表明被告同意按照原协议履行，2016年2月，被告仍表示如原告符合限购政策的要求，同意继续履行协议，并无因原告此前的违约行为而要求解除居间协议的表示。综上，因被告未依法行使解除权，双方的房屋买卖合同关系并未解除。对原告的诉请，本院认为，双方的居间协议虽未解除，但合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，根据原告提交的个人所得税纳税清单，其是从2014年9月开始交税，至2016年3月上海市限购新政出台前未交满2年，至庭审日未交满5年，故无论双方是在2016年3月前还是3月后签订网签合同，原告均不符合本市限购政策的购房资格，依法不能要求继续履行。故对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十五条、第一百一十条规定，判决如下：驳回原告金凯的诉讼请求。案件受理费27,840元，减半收取计13,920元，由原告金凯负担(已交纳)，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇一七年三月二十一日书记员  朱 婧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……