浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初5159号 原告：潘力源，男，1986年6月14日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：胡洪川，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冯卿，宁海县导源恒信法律服务所法律工作者。 被告：宁海一享天地电子商务有限公司，住所地：宁海县跃龙街道兴宁中路296号，统一社会信用代码：91330226MA2811RX8U。 法定代表人：袁哲东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨继统，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 原告潘力源为与被告宁海一享天地电子商务有限公司（以下简称一享公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月20日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年10月9日、2020年1月8日二次公开开庭进行了审理。原告潘力源的委托诉讼代理人胡洪川、被告一享公司的委托诉讼代理人杨继统到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘力源向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告缴纳的租金24067元、物业费1200元、履约保证金5000元、装修保证金3000元、预付电费1000元，并赔偿原告经济损失203387元（大通冰室加盟费60000元及保证金10000元、物料费57225元、装饰装修价格57972元及人工费18190元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告在第1项诉请中增加鸡蛋仔机器及配套设备1394元及评估费3500元两个赔偿项目，并将租金金额变更为24063元。事实和理由：2017年初，被告经营的宁海盒座社商场对外招租。2017年2月22日，原告与被告签订《宁海县盒座社项目商户进驻意向书》，并向被告缴纳诚意金5000元，约定诚意金待正式合同签订完毕后自动转为合同保证金及质量保证金。2017年3月1日，原告与被告正式签订《宁海盒座社商铺租赁合同》，约定租期4年，自2017年6月1日至2021年5月31日，装修免租期为2017年4月1日至2017年6月1日，同时约定了违约责任及每年租金、物业费，租金和物业费6个月一付，同日，原告支付了半年租金24063元及物业费1200元。原告在与被告签订商铺租赁合同并支付履约保证金及半年租金、物业费后，加盟了大通冰室，并于2017年3月5日与杭州夏果投资管理有限公司（以下简称夏果公司）签订《大通冰室项目合作协议》，双方约定本协议有效期三年，自2017年3月5日至2020年3月4日。同日，原告向夏果公司支付大通冰室加盟费60000元、保证金10000元。2017年4月8日，原告向被告缴纳3000元装修保证金后，即对承租的商铺进行装修改造，包括购买装修材料及地砖瓷砖、定作广告及操作台、购买鸡蛋仔机器等。原告在完成装修后，被告经营的宁海盒座社项目处于延期开业状态，被告的招商经理杨斌承诺于2017年10月开业，要求入驻的商户于10月1日进行试营业，配合被告的招商需要。2017年9月5日，原告因试营业需要向宁波汇多食品有限公司购买了开业需要的物料，共计支出57225元。在宁海盒座社未开业，且双方约定的免租期到期情况下，原、被告于2017年9月26日重新签订了《盒座社租赁合同》，约定租期5年，自2017年10月8日起至2022年10月7日，实际起始日按照电影院开业日起算。2018年3月28日，原告向被告寄送催告函，要求被告及时办理开业审批手续，并于2018年4月15日前开业。但宁海盒座社自2017年10月1日试营业至起诉时，一直因未办妥相关开业审批手续处于未开业状态。原告为此诉至法院，经审理，法院于2019年2月11日作出（2018）浙0226民初6305号民事判决，确认解除原、被告于2017年9月26日签订的《盒座社租赁合同》。综上所述，案涉租赁合同解除的原因是被告出租的商场消防未通过，致使原告的合同目的无法实现，被告对此存在过错，原告有权要求被告赔偿合同解除对原告造成的所有损失，故诉至法院，请依法作出公正判决。 被告一享公司答辩称，第一，原告潘力源与被告之间不存在房屋租赁关系。案涉租赁合同是原告与杨斌签订，未加盖被告公章，收款收据由杨斌个人出具也未加盖被告财务章，被告也未收到租金等款项。前案生效判决书虽认定杨斌的行为构成表见代理，代表着被告，但应秉持审判独立原则，该认定事实不应作为本案判决依据，本案应单独从原告与杨斌签订的租赁合同来分析，原告并未尽到合理审查义务，其并非善意，且存在过失，故原、被告之间不存在房屋租赁关系，原告应向杨斌主张相关权利；第二，假设原、被告双方房屋租赁关系成立，被告并未收取原告租金等，故无返还义务，原告对案涉商铺进行装修等需以消防验收通过为前提，在尚不具备经营条件下进行装修等所造成的经济损失应由原告自行承担。综上，请驳回原告的诉讼请求。 原告潘力源与被告一享公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提供（2018）浙0226民初6305号民事判决书一份，拟证明原、被告之间房屋租赁关系经法院判决解除的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该判决虽已生效，被告将提起再审予以纠正。本院认为，被告未提出上诉，应视为其接受前案判决结果，现该判决已发生法律效力，且法院也未裁定再审，故对原、被告具有法律约束力，被告异议不成立，本院对该证据予以认定。 二、原告提供《宁海县盒座社项目商户进驻意向书》、收款收据各一份，拟证明原、被告就进驻宁海盒座社达成一致意见，原告向被告缴纳诚意金5000元的事实。被告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为杨斌虽系被告的员工，但其出具收据系个人行为，不能代表被告，被告也未收到款项。本院认为，本院作出的生效判决已认定杨斌与原告签订租赁合同构成表见代理，其行为代表着被告，且被告并无充足证据予以推翻该事实，故被告异议不成立，本院对该组证据予以认定。 三、原告提供《宁海盒座社商铺租赁合同》、《盒座社租赁合同》及收款收据各一份，微信交易记录打印件一份，拟证明原告向被告支付租金、物业费及履约保证金（诚意金）合计30263元的事实。被告对真实性、合法性、关联性有异议，认为从微信交易记录看，原告将款项付至杨斌个人名下。本院对该组证据的认证意见与证据二一致。 四、原告提供微信转账记录打印件二份，拟证明原告向被告交纳装修保证金3000元、预付电费1000元的事实。被告有异议，认为该款项系杨斌收取，杨斌无权代表被告收取款项。本院认为，原告仅提供转账凭证，且收款人为杨斌，该证据无法证明款项性质，故本院对其不予认定。 五、原告提供《大通冰室项目合作协议》一份、收据二份、中信银行信用卡交易记录二份，拟证明原告承租盒座社商铺后，于2017年3月5日加盟大通冰室，并支付加盟费60000元及保证金10000元的事实。被告对协议、收据真实性无法确认，对交易记录真实性无异议，对该组证据关联性有异议，认为原告在不具备经营条件下支付相关费用属于其自身扩大的损失。本院认为，该组证据来源真实，内容合法，证据间可以相互印证，本院对其真实性、合法性予以认定。 六、原告提供宁波汇多食品有限公司销售单十三份、兴业银行转账凭证一组，拟证明原告购买物料并支付57225元，其中银行转账53225元、支付现金4000元的事实。被告对销售单真实性、合法性有异议，认为原告未提供有效的税务发票；对转账凭证真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为收款人为沈传俊，被告不清楚沈传俊与宁波汇多食品有限公司是何关系，销售单金额与转账凭证金额也不符，该组证据亦不能证明原告所购物料的去向，损失结果难以体现，消防验收未通过原告即购买物料的损失属于扩大损失，应由原告自行承担。本院认为，销售人与收款人显示不一，两者之间缺乏关联，且物料具有使用价值，原告未采取适当措施加以利用或处置造成的损失属于扩大损失，其不得就扩大的损失要求赔偿，故被告异议成立，本院对该组证据不予认定。 七、原告提供鸡蛋仔机器及配套设备订单截图打印件二份，拟证明原告购买鸡蛋仔机器及配套设备并支付1394元的事实。被告对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该机器设备应通过评估确定其真实价值，而且原告曾进行经营，应当将该机器设备价值与其营业收入抵扣才能确定其损失。本院认为，该机器设备具有使用价值，原告可再利用，故其不属于损失范围，该证据与本案缺乏关联，本院对其不予认定。 八、原告提供《资产评估报告书》一份、收条二份，拟证明原告承租盒座社商铺后，为准备经营支出装饰装修款76162元，其中重置价格57972元及人工费18190元的事实。被告对关联性有异议，认为重置价格已包括人工费，原告装修未先报请消防部门验收通过，该损失属于其自身扩大的损失。本院对《资产评估报告》真实性、合法性予以认定；收条系案外人出具，本院无法核实其真实性，且经咨询评估公司，评估装饰装修重置价格时已考虑人工费，故本院对收条不予认定。 九、原告提供评估费发票一份，拟证明原告为评估装饰装修损失支出评估费3500元的事实。被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为其不应承担该笔费用。本院对该证据真实性、合法性予以认定。 十、被告提供收款收据一份，拟证明被告收款需加盖公司财务章并入账，员工不得私自收款的事实。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为无银行转账记录相印证，原告无法确信该款项是否于收据出具当天真实发生。本院认为，该收据系被告出具给案外人，与本案无关，本院对其不予认定。 十一、被告提供《关于同意中山购物城建筑工程消防设计的审核意见》复印件、《关于宁海家世界超市装修工程消防验收合格的意见》复印件、建设工程施工图设计文件（宁海县同乐歌舞厅）消防审查合格书打印件、《关于深化消防执法改革的意见》打印件各一份，拟证明案涉房屋一次消防验收通过，二次消防验收需要承租人自己装修报批，且根据文件规定，现已取消消防强制验收，原告可以先行经营。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉房屋虽曾消防验收合格，但该组证据不能证明案涉房屋目前消防能够验收合格，如重新装修需重新报批消防验收，且该组证据显示同乐歌舞厅消防验收合格的仅是施工图，并不代表消防验收合格，各个承租户单独去申请消防验收存在诸多缺陷。本院认为，被告以中山购物城、家世界超市、同乐歌舞厅消防验收合格替代盒座社整体消防验收合格，系偷换概念，根据意见，如有改建、内部装修等需重新申报审批，此外，《关于深化消防执法改革的意见》正式公布时间晚于原、被告租赁关系解除时间，故该组证据与本案无关，本院不予认定。 经审理，本院认定以下事实： 杨斌系被告一享公司的员工。原告潘力源有意向进驻被告“盒座社”项目，并于2017年2月22日与被告签订《宁海县盒座社项目商户进驻意向书》一份，双方约定诚意金5000元，原告需在确认意向书后3个工作日内支付，待正式合同签订后自动转为合同保证金及质量保证金。同日，原告通过微信将5000元转至杨斌名下，杨斌向原告出具盒座社意向金5000元的收款收据一份。2017年3月1日，原告与被告签订《宁海盒座社商铺租赁合同》一份，双方对租赁商铺的位置及用途、租期、租金、物业费、履约保证金、装修免租期等进行约定，同时约定租金和物业费六个月一付，首期租金及物业费在合同签订后三个工作日内支付；本合同因被告原因解除时，原告有权在退还租赁物业后，要求被告返还履约保证金余额（无息），赔偿原告因被告违约而造成的损失；因被告责任而致使原告无法正常使用该商铺的，被告应向原告承担违约责任，赔偿原告由此所受的经济损失。同日，杨斌向原告出具一份港式茶餐厅押金及租金30263元（包括首期租金24063元、物业费1200元、履约保证金5000元）的收款收据。商铺交付后，原告进行了装饰装修，并于2017年3月5日与夏果公司签订《大通冰室项目合作协议》一份，夏果公司授权原告在浙江省宁波市宁海县区域开设“大通冰室”品牌加盟店，双方约定品牌使用费60000元，有效期三年，自2017年3月5日至2020年3月4日；保证金10000元，该费用于双方合同到期或协议终止时未出现违规、违约、违法情形，由夏果公司无息退还给原告等。同日，原告向夏果公司支付了加盟费60000元、保证金10000元。2017年9月26日，原告与被告再次签订《盒座社租赁合同》一份，双方对租期、租金内容进行了变更，其余内容与上述租赁合同内容基本一致。上述意向书、租赁合同中被告的授权代表处均由杨斌签名并捺印。后因宁海盒座社整体消防未通过，原告无法正常使用案涉商铺而向本院提起诉讼，要求解除其与被告于2017年9月26日签订的《盒座社租赁合同》，经审理，本院于2019年2月11日作出（2018）浙0226民初6305号民事判决，认定杨斌与原告签订租赁合同符合表见代理的构成要件，其行为代表着被告，并据此解除了双方房屋租赁关系。经评估，案涉商铺装饰装修重置价格为57972元，原告为此支付评估费3500元。另，《资产评估报告书》显示案涉商铺装修项目包括墙面、地面、玻璃门、室内水电、工作台、吊灯、室外广告牌、室内广告牌。 另查明，（2018）浙0226民初6305号民事判决书于2019年3月1日起正式生效。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告潘力源按照约定向被告交纳租金、物业费及履约保证金，被告一享公司作为商铺租赁合同中的出租方，应确保租赁物符合约定的用途及使用条件。被告出租的商铺因盒座社整体项目未正常营业，导致原告租赁的商铺无法营业，原告据此解除双方之间的房屋租赁关系，被告应当承担退还相关费用并赔偿损失的违约责任。被告辩称杨斌在租赁合同上签字行为系个人行为，不能代表被告，原告应向杨斌主张权利，本院认为，杨斌代表被告与原告签订租赁合同的事实已为生效判决所确认，且被告也未提供充足相反证据推翻该事实，故对该辩称意见，本院不予采纳。故原告要求被告返还租金24063元、物业费1200元及履约保证金5000元的诉讼请求，于法有据且符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告返还装修保证金及预付电费，未提供充足证据予以证明，本院难以支持。关于加盟费损失，该费用系夏果公司允许原告在2017年3月5日至2020年3月4日期间以“大通冰室”店名标识在宁海县区域内经营的费用，但原告并非必需在承租的案涉商铺内经营，在双方租赁关系解除后，原告应及时更换经营场所以降低损失，本院酌情认定合同解除后，原告更换经营场所需要的合理准备时间为一个月，更换经营场所前对应的加盟费用41333元（60000元/36月×24.8个月）属于被告违约给原告造成的损失，本院对此予以支持；如原告超过一个月仍未开展经营，系其未采取适当措施所造成的扩大损失，其要求被告赔偿的请求，于法无据，本院不予支持。关于保证金损失，该笔费用系为保证《大通冰室项目合作协议》到期或终止时未出现违约等情形时，由夏果公司退还给原告，而原告未举证证明该笔损失已实际发生且系被告违约所致，故其要求被告赔偿的请求无事实依据，本院不予支持。关于物料费（包括鸡蛋仔机器及配套设备）损失，该费用系原告为经营所需购买材料而产生，原告未能举证证明所购买的材料已丧失使用价值，即使已变质、损坏，其未采取适当措施加以及时利用或处置所造成的损失亦属于扩大损失，故原告要求被告赔偿的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于装饰装修及人工费、评估费损失，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，双方曾约定装修免租期，故本院认定原告系经被告同意后对案涉商铺进行装饰装修，但双方未对装饰装修物处理作出明确约定，原告所称装饰装修物中的工作台、吊灯、室外广告牌、室内广告牌，并不属于形成附合的装饰装修物，原告可自行拆除；对于其余装饰装修物，考虑与租赁商铺已形成固定性，故本院参照评估的重置价格确定墙面、地面等已形成附和部分的装饰装修损失为29212元。综上，本院对原告要求被告赔偿装饰装修损失29212元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。因装饰装修物评估的重置价格已考虑人工费，原告主张的装饰装修人工费损失属重复主张权利，且证据不足，本院不予支持。原告为评估装饰装修损失支出3500元，结合被告应予赔偿装饰装修损失部分的占比，本院确定由被告负担1843元。被告抗辩在尚不具备经营条件下进行装饰装修等所造成的损失应由原告自行承担，本院认为，原告基于对双方商铺租赁合同的合理信赖，投入资金进行装饰装修等为经营做必要准备并无不妥，而合同解除的原因在于盒座社整体项目消防未通过，被告对此应承担赔偿损失的违约责任，故对被告提出的该辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁海一享天地电子商务有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告潘力源租金24063元、物业费1200元、履约保证金5000元，合计30263元； 二、被告宁海一享天地电子商务有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告潘力源加盟费损失41333元、装饰装修费损失29212元、评估费损失1843元，合计72388元； 三、驳回原告潘力源的其他诉讼请求。 如果被告宁海一享天地电子商务有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4938元，由原告潘力源负担2848元，被告宁海一享天地电子商务有限公司负担2090元。 原告潘力源于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告宁海一享天地电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  魏 巍 人民陪审员  王明光 人民陪审员  冯志盛 二〇二〇年一月二十一日 代书 记员  陈丽妮 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。