济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0102民初7159号原告：山东力高房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄恒政，董事长。委托诉讼代理人：尹芳，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告：刘昆，男，1988年6月15日出生，汉族，无业，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：王志芳，济南历下泉城法律服务所法律工作者。被告：牛娟，女，1986年4月4日出生，汉族，无业，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：李春雨，山东宇鹏律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部，住所地济南市。负责人：刘春龙，行长。委托诉讼代理人：孙文超，1978年3月15日出生，汉族，该行员工，住济南市。委托诉讼代理人：刁迅萌，山东誉实律师事务所律师。原告山东力高房地产开发有限公司与被告刘昆、牛娟以及第三人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东力高房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尹芳，被告刘昆及其委托诉讼代理人王志芳、被告牛娟的委托诉讼代理人李春雨，第三人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部的委托诉讼代理人孙文超、刁迅萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东力高房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除山东力高房地产开发有限公司与刘昆、牛娟签订的《商品房买卖合同》；2.请求刘昆、牛娟返还力高国际花园2-1-2104号房屋一套；3.请求刘昆、牛娟向山东力高房地产开发有限公司支付合同约定的违约金208522.8元及山东力高房地产开发有限公司代为偿还截至借款合同解除之日的银行贷款本息（暂时计算至2016年9月30日为13645.35元）；4.请求解除刘昆、牛娟与第三人中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，请求刘昆、牛娟一并将相应的未结清购房贷款返还给中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部；5.本案诉讼费用（案件受理费、送达费、公告费、保全费）、律师费由刘昆、牛娟承担。事实和理由：2013年9月15日，山东力高房地产开发有限公司与刘昆、牛娟签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘昆、牛娟购买山东力高房地产开发有限公司开发的位于济南市历下区涵源大街北侧、奥体西路东侧的力高国际花园2号楼1单元21层1-2104号商品房一套，房屋总价1042614元，付款方式为首付322614元，剩余720000元由被告向第三人办理按揭贷款。补充协议第五条约定“（一）以下任一条件成就时，出卖人可以行使合同解除权，解除本合同，并要求买受人按合同总价款的20%支付违约金：3、买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项导致贷款银行向出卖人追索的，出卖人向有关贷款银行承担相应担保责任后，有权函告买受人，在一定期限内赔偿出卖人各项损失，买受人自函告期限届满之日仍未偿付的；(二)合同解除自出卖人向买受人寄发的《商品房买卖合同解除通知》送达之日即刻生效；（三）合同解除后，对于出卖人的各项损失，买受人同意出卖人从其已付购房款中直接扣除并优先受偿。包括但不限于以下损失：1.出卖人因承担担保责任代为偿付的贷款本金、利息、罚息等各种款项（以银行出具的相关凭证为准）；2.应当由买受人承担的违约金及赔偿责任；3.出卖人因本次房屋买卖所实际支付的全部税费；4.出卖人因此主张权利或被追索所发生的案件受理费、保全费、公告费、送达费、公证费、律师费等各项费用”。另，2012年11月18日，山东力高房地产开发有限公司与第三人签订了编号为YYB2012012号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：山东力高房地产开发有限公司为包括刘昆、牛娟在内的因购置坐落于济南市历下区涵源大街北侧、奥体西路东侧的力高国际花园项目所属之住房或商业用房房产而与第三人发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证；最高额保证所担保的债权自2012年11月18日至2017年6月27日期间因第三人向包括刘昆、牛娟在内的债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；担保责任的最高限额为五亿元人民币；保证期间为债务履行期限届满之日后两年止及在未办妥抵押前，该笔借款合同提前结清之日止；另约定，对于山东力高房地产开发有限公司在合同项下的全部应付款项，第三人有权直接从保证金专户中划收。2013年9月30日，刘昆、牛娟与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，借款720000元，借款期限为30年；约定担保方式为抵押与最高额保证；2013年10月9日，山东力高房地产开发有限公司收到刘昆、牛娟付款720000元。2016年，刘昆、牛娟因未按与第三人的约定按时归还贷款本息，导致第三人向山东力高房地产开发有限公司追索，要求山东力高房地产开发有限公司承担保证责任，并分别于2016年6月30日、2016年9月30日各扣划山东力高房地产开发有限公司保证金3652.78元、9992.57元。为此，山东力高房地产开发有限公司多次与刘昆、牛娟沟通，希望能够及时履行合同，清偿山东力高房地产开发有限公司代其履行的个人贷款本息，但刘昆、牛娟怠于履行并拒绝支付。刘昆辩称，同意偿还山东力高房地产开发有限公司垫付的银行贷款本息，并承担逾期还款利息，不同意解除合同。当时刘昆未能及时还款是因为那个时间段被别人绑架控制，没有人身自由，故未能及时还款，刘昆后向银行还款时由于银行已经扣了山东力高房地产开发有限公司的保证金后缴纳不上。之后银行贷款刘昆都及时还款，并且正常，故不同意解除合同，应当继续履行合同。牛娟辩称，不同意解除商品房买卖合同，要求继续履行，不同意返还房屋，根据现有房屋价格，自购买以后至今房屋价值大幅度上涨，若判令解除，对我方将严重显失公平，刘昆自2016年9月30日以后以其实际行为按月及时还款，说明并非有意违约，也并非决定不再履行，说明其有继续履行合同的意向，关于诉讼请求第四项，判令解除借款合同没有依据。中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部述称，第三人与刘昆、牛娟签订的借款合同，已经实际履行，刘昆、牛娟应当按时承担还款责任，由山东力高房地产开发有限公司在最高额保证合同范围内承担连带保证责任，不同意解除借款合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月15日，山东力高房地产开发有限公司与刘昆、牛娟签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘昆、牛娟购买山东力高房地产开发有限公司开发的位于济南市历下区涵源大街北侧、奥体西路东侧的力高国际花园2号楼1单元21层1-2104号商品房一套，房屋总价1042614元，付款方式为首付322614元，剩余720000元由刘昆、牛娟办理按揭贷款。补充协议第五条约定“（一）以下任一条件成就时，出卖人可以行使合同解除权，解除本合同，并要求买受人按合同总价款的20%支付违约金：3、买受人未按与贷款银行的约定按时归还贷款本息、违约金等相关款项导致贷款银行向出卖人追索的，出卖人向有关贷款银行承担相应担保责任后，有权函告买受人，在一定期限内赔偿出卖人各项损失，买受人自函告期限届满之日仍未偿付的；(二)合同解除自出卖人向买受人寄发的《商品房买卖合同解除通知》送达之日即刻生效；（三）合同解除后，对于出卖人的各项损失，买受人同意出卖人从其已付购房款中直接扣除并优先受偿。包括但不限于以下损失：1.出卖人因承担担保责任代为偿付的贷款本金、利息、罚息等各种款项（以银行出具的相关凭证为准）；2.应当由买受人承担的违约金及赔偿责任；3.出卖人因本次房屋买卖所实际支付的全部税费；4.出卖人因此主张权利或被追索所发生的案件受理费、保全费、公告费、送达费、公证费、律师费等各项费用”。2012年11月18日，山东力高房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订了编号为YYB2012012号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定：山东力高房地产开发有限公司为包括刘昆、牛娟在内的因购置坐落于济南市历下区涵源大街北侧、奥体西路东侧的力高国际花园项目所属之住房或商业用房房产而与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证；最高额保证所担保的债权自2012年11月18日至2017年6月27日期间因中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部向包括刘昆、牛娟在内的债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；担保责任的最高限额为五亿元人民币；保证期间为债务履行期限届满之日后两年止及在未办妥抵押前，该笔借款合同提前结清之日止；另约定，对于山东力高房地产开发有限公司在合同项下的全部应付款项，中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部有权直接从保证金专户中划收。2013年9月30日，刘昆、牛娟与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，借款720000元，借款期限为30年；约定担保方式为抵押与最高额保证；2013年10月9日，山东力高房地产开发有限公司收到刘昆、牛娟付款720000元。2016年，刘昆、牛娟因未按与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部的约定按时归还贷款本息，导致中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部向山东力高房地产开发有限公司追索，要求山东力高房地产开发有限公司承担保证责任，并分别于2016年6月30日、2016年9月30日各扣划山东力高房地产开发有限公司保证金3652.78元、9992.57元。山东力高房地产开发有限公司诉至法院，要求解除与刘昆、牛娟签订的合同并要求其返还房屋等，由此形成诉讼，刘昆、牛娟同意偿还山东力高房地产开发有限公司垫付的银行贷款本息并承担逾期还款利息，但不同意解除合同。本院认为，山东力高房地产开发有限公司与刘昆、牛娟签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、山东力高房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及刘昆、牛娟与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，本院予以认可。刘昆、牛娟在与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部履行《个人住房（商业用房）借款合同》时，未及时还款导致山东力高房地产开发有限公司的保证金被中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部扣划，但山东力高房地产开发有限公司与刘昆、牛娟签订《商品房买卖合同》及《补充协议》与银行按揭贷款合同及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是不同法律关系，购房人依约定支付首付款，银行依约定支付贷款，开发商也已交房，购房合同履行完毕，借款合同关系的履行不涉及购房合同的解除问题，刘昆、牛娟逾期还款行为导致山东力高房地产开发有限公司的保证金被扣划，造成损失，但刘昆、牛娟同意偿还山东力高房地产开发有限公司垫付的银行贷款本息及逾期还款利息，解除商品房买卖合同并要求刘昆、牛娟返还房屋明显高于山东力高房地产开发有限公司的实际损失，有失公平，本院不予准许。对于山东力高房地产开发有限公司主张的违约金及利息，刘昆、牛娟确有违约行为，并导致了山东力高房地产开发有限公司保证金被扣，故本院予以准许，但山东力高房地产开发有限公司主张过高，结合刘昆、牛娟意见，本院予以调整，刘昆、牛娟偿还山东力高房地产开发有限公司被扣的保证金13645.35元，并支付违约金及利息，以3652.78元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准，自2016年6月30日起计算至刘昆、牛娟实际偿还止，以9992.57元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准，自2016年9月30日起计算至刘昆、牛娟实际偿还止。对于山东力高房地产开发有限公司主张的解除刘昆、牛娟与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部的《个人住房（商业用房）借款合同》及刘昆、牛娟向中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部支付未结清的购房贷款，山东力高房地产开发有限公司并非该合同的当事人，诉讼主体不适格，本院不予支持。对山东力高房地产开发有限公司主张的律师费39000元，本院认为，山东力高房地产开发有限公司与刘昆、牛娟的合同中有对律师费的约定，山东力高房地产开发有限公司支出律师费也因刘昆、牛娟违约造成，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘昆、牛娟于本判决生效之日起十日内原告山东力高房地产开发有限公司支付13645.35元；二、被告刘昆、牛娟于本判决生效之日起十日内向原告山东力高房地产开发有限公司支付违约金及逾期付款利息（利息以3652.78元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准，自2016年6月30日起计算至刘昆、牛娟实际偿还止；以9992.57元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率的1.3倍为标准，自2016年9月30日起计算至刘昆、牛娟实际偿还止）；三、被告刘昆、牛娟于本判决生效之日起十日内向原告山东力高房地产开发有限公司支付律师费39000元；四、驳回原告山东力高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16180元，由被告刘昆、牛娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长  董 浩人民陪审员  王化梅人民陪审员  王 萍二〇一七年三月二十日书 记 员  孟晓铮