浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4388号 上诉人(原审原告)：绍兴青竹针纺有限公司，住所地浙江省柯桥经济开发区柯北工业园区，统一社会信用代码913306217399342748。 法定代表人：韩雅文，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：周敏丽,浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑林波,浙江越光律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：绍兴古贝纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区经济开发区柯北大道1723-1号B幢第二层201号，统一社会信用代码91330621MA288CXH3Q。 法定代表人：凌育玉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孟淑秀，浙江中行律师事务所律师。 原审被告：凌育玉，女，1988年7月23日出生，汉族，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：孟淑秀，浙江中行律师事务所律师。 上诉人绍兴青竹针纺有限公司（以下简称青竹公司）因与上诉人绍兴古贝纺织有限公司（以下简称古贝公司）、原审被告凌育玉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初4249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。 青竹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持青竹公司的一审诉讼请求，驳回古贝公司的反诉请求。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》已符合约定解除条件。原本应在2019年1月1日前支付的租金，古贝公司至今未付。此外，古贝公司还欠付2019年6月、8月、9月、10月、11月份水电物业费。古贝公司已通过实际行动拒绝继续履行合同。根据《房屋租赁合同》第四条、第十一条约定，双方之间是符合约定解除合同的条件的。2019年3月21日，青竹公司向古贝公司发函要求2019年3月31日前付清租金。然原本2019年1月1日前应付清的租金，2019年10月仍未付清。此外，2019年6月起，古贝公司已拒绝支付水、电、物业费。古贝公司已通过实际行动拒绝履行房屋租赁合同，如法院不判决解除合同，腾退房屋，会造成青竹公司的损失进一步扩大。二、依法纳税是每个公民应尽的义务，一方不要求开具发票，并不能豁免开票义务，开票所涉税种是由国家税务部门规定，并不可自由选择。双方已对税费承担主体进行了约定，一审判决对于税费的承担认定错误。《房屋租赁合同》第三条约定“租金含税费”明显系笔误，括号中已注明“所涉税费均由承租方承担”，结合合同第十四条“承租人要求出租人提供租赁发票的，则承租人应在支付租金时一并将应开发票的相应税费付给出租人”也进一步印证了税费由承租方承担。庭审中，青竹公司已多次通过口头方式向古贝公司主张税费。关于房屋租赁涉及税种及具体的房产税、增值税、城建税、教附费、地方教附费、印花税均为税务部门规定，必须统一缴纳，不能选择性缴纳。故一审判决对于青竹公司未向古贝公司主张过税费、“青竹公司要求古贝公司承担除增值税以外的其他税费，缺乏合同依据”明显认定错误。三、一审判决对于《房屋租赁合同》最重要的房屋交付时间并未查明，导致房租费起算时间出现争议。古贝公司租赁的厂房共有三层，其中第一层、第二层的一半区域、第三层厂房在《房屋租赁合同》签订之前，均已由古贝公司占有、使用，故不存在交付问题。第二层的900平方米厂房在2016年2月5日已经腾空(农历十二月廿七)，2016年2月22日(正月十五)交付给古贝公司使用，并不存在古贝公司所述直到2016年5月10日才交付的情况。从古贝公司按时支付2016年2月、3月、4月、5月物业管理费，按时缴纳2017年、2018年租金，也可以印证并不存在延迟交付房屋的情形。四、古贝公司提出的因厂房漏水至设备受损主张损失赔偿35000元，没有事实与法律依据。首先，青竹公司厂房漏水，早已修缮完毕。一审庭审中青竹公司也提供了维修合同。其次，古贝公司虽提供了设备维修合同，但是未证明其设备维修原因与其所称房屋漏水之间的因果关系。另外，从其维修合同上看，每台设备的维修费用均为5000元，明显不符合常理。正常机器损坏，每台设备出现故障、需要更换零件、维修部位均不同，故维修费用不可能一致。综上，一审判决认定事实不清，古贝公司违反合同约定不缴纳房租费，双方之间《房屋租赁合同》已未实际履行，应予以解除，古贝公司应按双方合同约定及国家法律规定承担相应税费，青竹公司也不应赔偿古贝公司维修费用。 古贝公司、凌育玉共同答辩称，一、关于一审判决不予支持青竹公司要求解除租赁合同的诉请是否正确问题。1.古贝公司于2019年1月2日将合同约定的年租金554961.60元汇付给青竹公司，遭青竹公司拒收而被退回，且青竹公司明确告知“不要再打款了，打款了也会退回的，反正你什么时候打过来，我们在72小时内退给你”，这节事实由汇款凭证及青竹公司朱会计的微信聊天记录可以证实。显然不是古贝公司违约不付租金，而是青竹公司单方想涨租金、减面积而意欲重新签订合同，遂恶意拒收租金。2.3月21日函中青竹公司要求古贝公司遵照约定分二笔支汇入租金并支付税费等等内容，纯属青竹公司在其达不到解除合同目的情况下歪曲事实和无理要求，古贝公司并不认可。3.青竹公司于2019年4月11日起诉解除合同及支付租金，其诉讼事由是起诉前双方履行合同的情况，一审法院亦是依据此事实判断是否符合解除合同的条件及是否应支付诉请租金。青竹公司的起诉致双方就合同是否需继续履行、是否应支付诉请租金处于待司法判断的局面，因此青竹公司起诉期间的合同履行情况不能作为认定一审判决是否正确的理由，更不能作为认定解除合同的情形，否则对自合同签订后至起诉前一直守约付款的承租人是极不公平的，古贝公司并未拒绝履行租赁合同。古贝公司依约履行租金支付义务却被退回，责任在于青竹公司，而非古贝公司违约逾期未付租金，本案中不具备青竹公司有权单方解除合同的条件。二、关于一审法院对于涉案租金含税费的认定是否正确的问题。1.从条款字面文义理解。合同第三条约定“租金含税费(所涉税费均由承租方承担)”，括号内的内容可以理解为是对“租金含税费”的进一步解释，表明租金已包含所有税费，税费由承租方承担。2.从履行情况分析。2016年至2018年期间，青竹公司向古贝公司开具过租金发票，青竹公司提交的《完税证明》看出，2016年至2018年青竹公司向税务机关缴纳了房租税费，但青竹公司从未问古贝公司提出要另行支付税费，青竹公司称“多次通过口头方式主张税费”不属实。该些履行情况表明涉案租金为含税价，古贝公司无需另行支付税金，才是当初双方签订合同时对租金的真实意思表示。3.从2018年11月17日青竹公司朱会计微信发送给古贝公司刘总的一份拟涨租金的清单分租金、税费两小张清单，并称“现在税费不算在房租费里面的”，可以印证之前的房租即涉案合同的房租是包含了税费的。4.从青竹公司宋总与古贝公司刘总洽谈解除合同的聊天记录及曾起草的解约协议，可以证明青竹公司曾从诚信出发认可过“应删除税金”。5.从合同洽谈过程分析。青竹公司是园区众多厂房的出租人，其持格式合同与古贝公司洽谈，经协商后，由青竹公司朱会计手动将该合同商谈件第三条中的已打印成文的租金“130元”改为“136元”，年租金改为“554961.60元”，以及划去“租金不含税费”中的“不”字。显然，双方有对租金价格及是否含税经过协商的过程，后达成价格从130元上升到136元，不含税价改为含税价的合意，此与洽谈合同讨价还价的常理相符。青竹公司一审中否定了该商谈的真实性，古贝公司认为如有必要，可以进行笔迹鉴定。三、关于一审判决不予支持青竹公司以2016年2月1日为房租起算时间要求古贝公司支付租金是否正确的问题。租赁合同第二条约定租期自2016年2月1日至20121年1月31日，但同时明确了“租赁房屋目前有部分场地尚未腾空，故租赁期间以实际交付房屋之日起算；如房屋未能及时交付的，则租赁期间相应延后”。显然租赁房屋在2016年2月1日时尚未交付完毕这点事实清楚。根据谁主张谁举证原则，应由主张自2016年2月1日起算租金的青竹公司完成其已于2016年2月1日交付完毕的举证责任，但一审中青竹公司并未提交证据证明，一审判决不予支持其诉请正确。古贝公司按照合同第四条约定的“租金应于每年1月1日前提前付清”的支付时间向青竹公司支付年租金，和青竹公司交付房屋，分别是承租人与出租人各自的合同义务。承租人按约履行完毕租金支付义务，不等于出租人已完成房屋交付义务，两者没有关联。支付租金的时间与租金起算的时间是两个概念，两者之间没有等同性。青竹公司上诉称“古贝公司按时支付租金可印证房屋不存在延迟交付”，该上诉理由不成立。四、关于一审判决青竹公司赔偿因厂房漏水致设备受损的修理费损失35000元是否正确的问题。1.青竹公司提交的韩伯金签署的2016年5月4日房屋维修协议，充其量最多只能证明曾就屋面渗漏达成维修协议，但并不能证明在2016年5月10日古贝公司通过短信向韩伯金反映七台设备受损前屋顶漏水已完全修复。根据2019年1月青竹公司蔡国峰发给古贝公司刘总的短信中称设备受损“损失可以谈”、2019年1月27日双方的约谈视频中青竹公司朱会计称“三楼漏雨的事，梅雨季节修不来，不是我们不修，真的是修不来，没修导致你新机器损坏锈坏”，均能证明屋面漏水属实，漏水致设备受损属实。2.古贝公司提交的2016年6月22日签署的《设备维修合同》第一条第4点“故障原因”中明确载明“机械渗水损坏”，足以证明设备维修原因与房屋漏水之间的因果关系。双方经过协商达成维修费用每台5000元，亦完全符合常理，且有支付凭证佐证。《房租租赁合同》第12条违约责任第4点约定“因房屋出现严重质量问题，经承租人通知后仍未及时维修并造成承租人财产损失的，则出租人应当赔偿损失”。综上，一审判决青竹公司赔偿设备维修费用损失，证据充分，合法合理。 古贝公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判青竹公司赔偿古贝公司除判决第二项之外的经济损失119.50万元。事实和理由：一、关于古贝公司因取消订单赔偿客户的损失。一审判决虽认定了青竹公司曾采取限制古贝公司车辆进出的过激行为，但却认为不足以证明该行为系导致古贝公司未能按期交货的根本原因，也不能证明古贝公司赔偿的该两笔订单所涉货物即堵门当时货车需运送的货物，故不予支持该部分损失。而本案事实是古贝公司与杭州天汐纺织有限公司签订的《采购合同》约定古贝公司应于2019年2月23日前交清所有货物，23日古贝公司叫来的物流公司车辆装完货准备运送到天汐公司，遭青竹公司堵门限制已装货的货车出门，无奈货车卸了货才得以出厂，致使古贝公司未能按期交货。古贝公司与绍兴贷达进出口有限公司签订的《采购合同》约定古贝公司应于2019年2月24日前交货，24日上午古贝公司派车到厂区准备装货(多次明确向青竹公司表明要进厂装货)发送给贷达公司，遭青竹公司拒绝开门而不能进入厂区装货，致使古贝公司未能按期交货。从上述事实可见，古贝公司按合同约定应于2019年2月23日、24日分别向两客户交货，而23日货车装货后又被迫卸货而未能发货，24日货车被限制进厂而未能发货，显然装货车辆被限制进出是导致古贝公司未能按期交货的根本原因。也正由于未按期交货，导致客户天汐公司、贷达公司取消订单，古贝公司因此作出赔偿。古贝公司提交的证据已形成完整的证据链，足以证明古贝公司赔偿的两笔订单所涉货物即堵门时货车需运送的货物，青竹公司亦未提交反驳证据，故古贝公司因取消订单赔偿客户的损失19.50万元系青竹公司限制装货车辆进出所致的事实清楚、证据充分，一审判决未予认定该节事实错误。二、关于古贝公司的停产损失。古贝公司股东从外地到绍兴创业，2016年1月1日与青竹公司签订租赁工业厂房的合同，租赁期限五年。古贝公司一直守信履约，却遭到青竹公司的肆意违约而停产。青竹公司因2018年11月擅自涨租不成，为达解除合同目的，采取挂出租广告、切断电源、堵门阻止古贝公司车辆和货物进出、砌墙封住消防门、暴力对待古贝公司员工等恶劣手段。青竹公司严重丧失商业信誉，砌墙封住消防门使租赁厂房达不到工业用途的消防安全要求从而增加租赁厂房安全隐患的行为，导致古贝公司承租工业厂房的客观环境不安全不安定，引起古贝公司的生产经营不安全性恐慌，已严重妨害古贝公司对租赁物的正常使用，足以影响到古贝公司的正常生产经营，致使古贝公司自2019年2月以来至今未能正常开工。生产企业不开工，可想而知其损失巨大。虽然古贝公司客观不能一分不差地举证证明停产损失，但即使证据不充分，留守工人工资成本、房租成本、园区门卫工资、水电费等其他必要性固定成本以及利润损失的产生，也是符合日常法则的，仅工人工资每月成本达47000元、房租费每月成本达46246.8元、水电费平均每月约6000元、门卫工资每月1920元，这些损失是客观存在的。结合往年生产经营情况，至少造成每月25万元的停产损失(包括生产利润损失、经营利润损失、必要性固定成本的损失)。因此，古贝公司主张2019年2月至5月共计100万元停产损失是合理的，且这些损失数额在订立合同时作为出租方的青竹公司是应当预见到的，至少古贝公司的租金、水电费、门卫费损失，青竹公司完全明知，故应予认定古贝公司的停产损失。一审判决认为古贝公司主张的停产损失数额远超青竹公司可预见的损失，该认定错误，而且远超不等于无损失。一审判决驳回全部停产损失更是错误。至于古贝公司提交的职工工资发放表的真实性由职工签名证实，增值税纳税申报表系古贝公司从纳税申报电子系统下载打印，无相关税务机关盖章的原因是企业申报纳税是通过电子系统向税务机关申报，而无需向税务机关提交纸质报表，故古贝公司未能提交纸质盖章报表，但不能否定古贝公司未开工和无经营收入的事实。 青竹公司答辩称，青竹公司并不认可存在违约行为，青竹公司与古贝公司取消订单没有因果关系，根据古贝公司所述，两笔订单延迟交货一天皆选择了最严重的赔付，明显不符合常理。停产损失作为可得利益损失本身就不能作为法律赔偿范围，且古贝公司的纳税信息表等皆由其单方填写，不可信。 凌育玉答辩称同意古贝公司的意见。 青竹公司向一审法院起诉请求：1.判令解除青竹公司与古贝公司之间的房屋租赁合同，古贝公司立即将所租赁的房屋腾退给青竹公司；2.判令古贝公司立即向青竹公司支付拖欠租金88185.68元、税收339210.86元、迟延履行违约金27506.21元（迟延履行违约金暂计至2019年4月9日，从2019年4月12日起至实际履行之日止按427396.54元的日万分之五计算）；3.判令古贝公司向青竹公司支付房屋占有使用费27368.01元，2019年4月10日起至实际房屋腾空时止占有使用费以3040.89元/天计。 古贝公司向一审法院反诉请求：判令青竹公司向古贝公司赔偿经济损失123万元。 一审法院查明事实：2016年1月1日，青竹公司（出租人）与凌育玉签订房屋租赁合同一份，约定租赁房屋坐落于绍兴市柯桥区的厂房，建筑面积4080.6平方米（具体面积以实际交付为准）。租赁期间：从2016年2月1日至2021年1月31日止，租赁房屋目前有部分场地尚未腾空，故租赁期间以出租人实际交付房屋之日起算，如房屋未能及时交付的，则租赁期间相应延后。租金及保证金：租金为136元/平方米/年，年租金为554961.6元/年，租金含税费（所涉税费均由承租方承担），租金根据双方实际交付时间和面积按实结算。租金的支付期限与方式：租金按先付后用的原则于当年度租期开始前提前付清，第一年租金应于合同签订的当日付清，第二年起租金应于每年1月1日前提前付清。租赁房屋的用途：工业用房。此外，双方还就解除合同的条件、违约责任、发票开具等其他事项进行了约定。2016年5月17日，古贝公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），其注册的住所地即房屋租赁合同所涉地点，法定代表人凌育玉。租赁期间，古贝公司已依约付清了2016年至2018年期间的租金，青竹公司也依古贝公司要求开具了部分租赁发票。后因双方就变更租赁面积及租金等事项未能达成一致意见而产生矛盾。2019年1月2日，古贝公司通过银行汇款向青竹公司支付2019年租金554961.6元，被青竹公司于当日退回并要求商谈签订新合同。期间因双方多次磋商未果，青竹公司为解除租赁合同采取了限制古贝公司相关车辆进出等过激行为，双方矛盾激化。后青竹公司向该院起诉，成讼。同时查明，2018年4月28日，绍兴柯桥经济开发区管理委员会和绍兴市柯桥区齐贤街道办事处共同作出安全生产整改通知书，要求古贝公司于2018年5月28日前将检查中发现的11项存在消防安全隐患的问题整改到位。古贝公司收到上述整改通知书后，在征得青竹公司经理兼股东蔡国峰的同意后，对底楼卷闸门进行了拆除，并于2018年5月10日前将全部问题整改到位通过复检。 一审法院认为，本案所涉房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律法规禁止性规定,应认定合法有效,双方均应按约履行合同义务。通过庭审调查，本案争议焦点主要为以下几点：一、凌育玉的被告主体是否适格；二、青竹公司能否解除房屋租赁合同；三、青竹公司要求凌育玉、古贝公司共同支付各项费用有无依据；四、古贝公司要求青竹公司赔偿的经济损失应否予以支持。 关于凌育玉的被告主体资格问题。《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，凌育玉系古贝公司的发起人及法定代表人，其为设立古贝公司而以自己的名义与青竹公司签订房屋租赁合同，青竹公司作为第三人有权选择法人或者设立人承担民事责任，但只能在凌育玉和古贝公司之间择其一主张权利，现其要求凌育玉和古贝公司共同承担清偿责任，于法无据。凌育玉作为古贝公司发起人，为成立公司所需与青竹公司签订房屋租赁合同，且合同签订后涉案房屋确系古贝公司实际使用，故凌育玉签订房屋租赁合同相应的法律后果应由古贝公司承受。凌育玉作为本案被告，其主体不适格。 关于青竹公司能否解除房屋租赁合同的问题。青竹公司以古贝公司欠付租金、税费超过30天及生产经营存在消防安全隐患为由，主张本案已符合房屋租赁合同第十一条关于出租人有权解除合同的第1点、第6点规定的情形，古贝公司对此不予认可。该院认为，房屋租赁合同第十一条规定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人逾期支付租金或其他费用超过30天的；……6.承租人在出租房屋进行违法活动的；……”青竹公司据此主张解除合同的，应对古贝公司存在上述情形承担举证责任，但从青竹公司现有证据而言，尚不足以达到其证明目的。首先，古贝公司是否存在逾期支付租金超过30天的情形，根据双方提交的银行汇款凭证及古贝公司提供的与青竹公司会计朱某的微信聊天记录，恰恰可以证明古贝公司已于2019年1月2日将租赁合同约定的年租金554961.6元汇入青竹公司账户，因青竹公司拒收而被退回，且青竹公司也明确告知不要再打款，打款了也会退回。故导致古贝公司逾期支付租金超过30天的责任方应系青竹公司，现青竹公司以古贝公司逾期为由主张解除权，理据不足。其次，古贝公司是否存在未按约定支付税费的情形，庭审中，双方对于房屋租赁合同中约定的租金是否包含税费存有争议。该院认为，根据双方举证情况，古贝公司关于税费已包含在租金中的主张可信度更高，理由如下：1.房屋租赁合同第三条已明确约定“租金含税费”，虽然括号中注明“所涉税费均由承租方承担”，但从字面意思上理解，该括号中的内容也可认为系对“租金含税费”的进一步解释；2.房屋租赁合同第十四条第2点关于开票及税费负担的约定与该合同第三条约定并不矛盾，该条款只是对开具租赁发票的条件及税费支付时间作出的约定，即租赁发票应承租人要求提供，相应税费与租金一并支付，结合合同对租金支付期限和方式的约定，古贝公司主张更具合理性；3.2016年至2018年期间，青竹公司均有向古贝公司开具发票，同时青竹公司也就房屋租赁收入向税务机关缴纳相关税费，但其在起诉前长达几年的时间内都未向古贝公司进行主张，现骤然主张古贝公司未支付税费，有违常理；4.根据2018年11月17日青竹公司会计朱某发送的微信内容可知，双方在就合同变更进行磋商过程中，青竹公司对房租和税费进行了调整，并明确表示“现在税费不算在房租费里面的”，由此也可印证之前双方签订的房屋租赁合同约定的租金应已包含了税费。根据双方确认一致的事实，古贝公司已付清2018年及以前的租金，现青竹公司以古贝公司未支付税费为由主张解除权，该院不予采纳。第三，古贝公司是否存在在出租房屋进行违法活动的情形，该院认为，违法活动是指特定的法律主体由于主观上的过错所实施的具有一定社会危害性、依法应当追究责任的活动。本案中，古贝公司租赁涉案厂房主要用于生产经营，虽然在使用过程中出现消防安全隐患问题，但并不能由此认定其在出租房屋内进行违法活动，且针对政府部门提出的安全生产整改要求，古贝公司亦积极采取措施并已整改到位，故青竹公司以此为由要求解除房屋租赁合同，缺乏事实依据。据此，青竹公司要求解除房屋租赁合同缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 关于青竹公司主张的各项费用问题，该院依次分述如下：首先，关于拖欠租金，庭审中，因双方对租赁期间起始时间主张不一致，故对古贝公司有否拖欠租金产生争议。根据房屋租赁合同第二条可见，合同虽约定了2016年2月1日至2021年1月31日为租赁期限，但同时也明确了租赁期间以出租人实际交付房屋之日起算，如房屋未能及时交付的，则租赁期间相应延后。现青竹公司主张以2月1日作为租金周期的起算时间，根据“谁主张，谁举证”的原则，青竹公司应当对其已于2016年2月1日按期完成交付进行举证，但其未能充分举证，且根据庭审调查情况，双方对于部分厂房存在延期交付的情形无异议，现青竹公司以2月1日为租期起始日期要求古贝公司支付拖欠租金，缺乏事实依据，该院不予支持。其次，关于税收，双方在房屋租赁合同中已对租金包含税费进行了约定，该院已在前一节争议焦点中予以详述，此处不再赘言，青竹公司要求古贝公司承担除增值税以外的其他税费，缺乏合同依据，该院不予支持。同时，双方合同第十四条也约定，承租方要求提供发票的，所涉税费才与租金一并支付，也即古贝公司未要求提供发票的，青竹公司应就其租赁收入自行承担相关税费。现青竹公司要求古贝公司支付2019年3月19日补开部分发票的相关税费，该院亦不予支持。第三，关于迟延履行违约金及房屋占有使用费，因青竹公司主张的前几项诉请均不成立，相应的违约金及占有使用费亦缺乏相应基础，应当予以驳回。 关于古贝公司要求青竹公司赔偿经济损失的反诉请求，该院依次分述如下：首先，关于设备损坏产生的修理费损失，根据房屋租赁合同第十二条违约责任第4点约定：“因房屋出现严重质量问题，经承租人通知后出租人仍未及时维修并造成承租人人身或财产损失的，则出租人应当赔偿损失。”本案中，双方租赁关系存续期间涉案厂房曾存在漏水问题导致古贝公司相关设备因渗水致损的事实，可由古贝公司提供的与青竹公司韩伯金和蔡国峰的短信记录、青竹公司提供的由韩伯金签署的房屋维修协议及双方庭审时的陈述等相互印证，古贝公司因设备渗水维修产生的相关修理费损失，其亦提供了相关的设备维修协议书及付款依据，青竹公司虽主张其已积极履行屋面维修义务，但韩伯金签署的房屋维修协议只是就屋面修漏达成的书面协议，并不能证明2016年5月10日古贝公司向韩伯金短信反映设备受损前屋顶漏水已经得以修复。故古贝公司因厂房漏水致设备受损主张损失赔偿，合理有据，该院予以支持。其次，关于因取消订单赔偿客户的损失，古贝公司主张因青竹公司堵门而无法按期交货，致其承担了相关的合同违约责任，该院认为，虽然青竹公司曾采取过限制车辆进出的过激行为，但并不足以证明该行为系导致古贝公司未能按期交货的根本原因，也不能证明其作出赔偿的该两笔订单所涉货物即堵门当时货车需运送的货物。故对其主张的该部分损失，该院不予支持。第三，关于停产损失，古贝公司提供的职工工资发放表真实性无法确认，而其提供的增值税纳税申报表也系自行填写，并无相关主管税务机关盖章，故其主张的生产经营损失缺乏事实依据。另，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方虽存在纠纷，但并不足以证明该纠纷已足以达到影响古贝公司正常生产经营的程度，即使青竹公司存在阻碍其租赁物使用的情形，古贝公司主张的生产经营损失数额也远超青竹公司在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，缺乏法律依据，该院难予支持。 综上，青竹公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。古贝公司诉求的合理部分，该院依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回青竹公司的诉讼请求；二、青竹公司应赔偿古贝公司经济损失35000元；三、驳回古贝公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8534元，财产保全申请费2970元，合计11504元，由青竹公司负担。反诉案件受理费15870元，减半收取7935元，由青竹公司负担194元，由古贝公司负担7741元，青竹公司应负担部分限于该判决生效后七日内向该院缴纳。 二审中，青竹公司向本院提交了证据1.2016年2月-7月电费通知单、农业银行2015年10月-2016年7月的个人交易明细复印件三份，以证明在2015年青竹公司将案涉厂房租赁给古贝公司之前，古贝公司已经实际租赁并占有使用了案涉厂房二楼的半楼和三楼整层，在合同签订时，青竹公司向古贝公司交付了一楼整层，在2016年2月22日青竹公司向古贝公司交付了二楼的剩余半层，在三月电费通知单左下角记载，古贝公司缴纳的费用中包含了一月和二月门卫费，说明古贝公司在一月和二月份已经实际占用了案涉房屋；证据2.厂房租赁协议三份（其中俞凤娟以万秋纺织名义与凌育玉签订的租赁协议系复印件）、民事调解书复印件一份，以证明在双方发生租赁关系之前，青竹公司将案涉厂房租给了俞凤娟，而俞凤娟以万秋纺织的名义将该厂房的二层的一半以及三层转租给了古贝公司，故案涉房屋租赁合同二楼的半层以及三楼整层不存在交付问题。经质证，古贝公司、凌育玉对证据1的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，只能证明古贝公司按约交付了相关费用，不能证明青竹公司已经完成租赁物的全部交付义务，通知单中的门卫费用是按照青竹公司要求分摊到古贝公司的。对于证据2中万秋纺织与凌育玉签订的协议以及调解书真实性没有异议，青竹公司和俞凤娟签订的厂房租赁协议古贝公司不清楚。从万秋纺织和凌育玉签订的租赁合同可以看出租赁的是三楼厂房和二楼一间办公室，而青竹公司交付给古贝公司的应当是4000多平米的厂房，因此该份证据只能证明三楼整层和二楼办公室已经由古贝公司在使用。 古贝公司向本院提交了证据3.情况说明一份，以证明2019年2月23日由于青竹公司的阻碍，导致古贝公司叫来的用于载货发送到萧山荣兴村的货物需要卸货才能出门，导致古贝公司未能按期交货而被取消订单的事实；证据4.增值税纳税申报表十份，以证明自2019年1月以来古贝公司是零生产零销售零利润，并由此产生了经营生产损失的事实；证据5.2018年1月到2019年7月期间古贝公司向青竹公司缴纳的水电费物业费等费用成本统计表一份，以证明古贝公司是守约向青竹公司支付费用的，是诚信交易的，从2018年每月除基本电费外的费用和2019年1月以来的费用对比可以看出古贝公司自2019年1月以来停产的事实。经质证，青竹公司对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，青竹公司不清楚古贝公司为什么被取消订单，是否有相应损失以及损失与青竹公司是否有关系，青竹公司也不清楚古贝公司与情况说明出具人之间的关系，情况说明中也未载明古贝公司与红色挂车的关系，系该挂车堵塞园区门口影响生产；对证据4的真实性没有异议，该证据在一审中已经提供，不属于新的证据，且具有不确定性，不应该得到支持；对证据5，一审中古贝公司并未主张该诉请，二审应当不予支持，古贝公司实际在2016年1、2月份时已经按照其承租范围支付门卫工资，青竹公司已经将所有案涉厂房交付给古贝公司，且双方提交的电费单可以看出青竹公司已经按照双方约定交付了所有厂房。 经审查，古贝公司对证据1、证据2中凌育玉与案外人签订的租赁协议无异议，双方对讼争《房屋租赁合同》签订前，古贝公司实际占用讼争租赁房屋二楼一间办公室以及三楼的事实并无争议，但并不足证明青竹公司主张的合同签订时房屋已经全部交付，该主张显然与《房屋租赁合同》第二条约定不符，故并不能达到青竹公司的证明目的，本院不予认定；对于证据2中青竹公司与案外人签订的合同，与本案事实无关，本院不予审查认定；对于证据3，结合一审证据，可以补强青竹公司限制古贝公司送货车辆进出的事实；对于证据4，对真实性本院予以确认，但能否达到古贝公司的证明目的，在裁判理由中阐述；对于证据5系古贝公司单方制作，本院不予认定，对于古贝公司主张的该部分成本损失，本院将结合其他证据予以审查认定。 凌育玉未向本院提供新的证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，另查明古贝公司在二审期间向青竹公司支付了2019年6月、8月、9月、10月、11月水电费等合计33457元。 本院认为,本案二审双方的争议焦点，一是讼争《房屋租赁合同》是否符合约定解除条件；二是《房屋租赁合同》项下的租金是否已包含税费；三是青竹公司应否赔偿古贝公司相应的损失。 关于讼争《房屋租赁合同》是否符合约定解除条件的问题。青竹公司主张古贝公司于2019年1月1日前应当付清2019年度的租金，经催告于2019年3月31日前仍未付清，且未付清相关水电费、物业费，根据《房屋租赁合同》约定已经有权解除讼争租赁合同。但古贝公司于2019年1月2日向青竹公司支付了554961.60元，青竹公司收到后退回并告知古贝公司不要再打款，故古贝公司并不存在逾期支付租金的过错，青竹公司虽然于2019年3月21日发函要求古贝公司支付租金，但显然与之前拒收租金行为相悖，青竹公司不日即以逾期支付租金为由向一审法院起诉要求解除合同，双方涉诉后讼争租赁合同能否解除处于未决状态，租金的支付亦不确定，故青竹公司以古贝公司逾期支付租金为由主张约定解除权，本院不予采纳。二审中青竹公司主张古贝公司欠付水电费等，在催告后古贝公司业已交纳。青竹公司主张古贝公司以实际行为不履行讼争房屋租赁合同而可依约解除合同，本院不予采纳。双方虽对房屋全部交付时间存在争议，即使依照青竹公司的主张的交付时间，古贝公司于2019年1月2日支付2019年租金，显然也未构成逾期支付30天可解除合同的情形。因本院未支持青竹公司解除合同的主张，双方之间的租金结算可另行厘清。 关于租金是否已包含税费的问题。《房屋租赁合同》第三条明确约定租金含税费，合同注明“所涉税费均由承租方承担”“承租人应在支付租金是一并将应开发票的相应税费付给出租人”与租金含税费并不矛盾，且双方在磋商变更合同时青竹公司方提出“现在税费不算在房租费里面的”，可反推原先约定的租金包含了税费。更何况，履行过程中青竹公司均向古贝公司开具发票，但并未向古贝公司主张在租金之外还需支付税费，而相应的水电费、物业费青竹公司按期向古贝公司催缴，青竹公司遗漏催缴税费的可能性较小。青竹公司主张合同中租金含税费属笔误，本院不予采纳。 关于青竹公司应否赔偿古贝公司相应的损失。首先，关于设备维修费，根据古贝公司在一审中提交的证据，古贝公司因设备渗水维修属实，维修费用又有设备维修协议书及付款凭证，根据《房租租赁合同》第十二条的约定，青竹公司应当赔偿古贝公司该笔设备维修费用。青竹公司即使曾对屋面进行过维修，但不足以证明青竹公司对屋面已经修缮完好且设备渗水是古贝公司自身原因造成，故青竹公司主张其不应当赔偿该笔设备维修损失，本院不予采纳。其次，对于古贝公司主张的客户取消订单的违约损失，青竹公司确曾采取过限制车辆进出的行为，但尚不足以证明当日运送的货物即古贝公司主张的两份《采购合同》项下的全部货物，且古贝公司承担的违约损失已经超过青竹公司可预见范围，对古贝公司的该项诉请本院难以支持。最后，关于停业损失，古贝公司主张青竹公司阻碍其正常使用讼争租赁房屋，缺乏充足的证据予以证明，且古贝公司并无证据证明其停业原因全部由青竹公司造成，故古贝公司提交的证据4不能达到其证明目的，对古贝公司主张的停业损失本院亦不予支持。 综上所述，青竹公司、古贝公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16469元，由绍兴青竹针纺有限公司负担8728元；由绍兴古贝纺织有限公司负担7741元。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇二〇年二月十七日 书记员 张青炀