福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3306号 上诉人（原审被告）：福建宏晟房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县南桥社区公园街286号1梯401室，统一社会信用代码91350322310722201A。 法定代表人：董美武，董事长。 委托诉讼代理人：陈钊，福建名仕律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥西路157号世纪佳源2号楼206单元，统一社会信用代码91350102791775186K。 法定代表人：何英，总经理。 委托诉讼代理人:温光忠，福建九雍律师事务所执业律师。 上诉人福建宏晟房地产开发有限公司（以下简称宏晟公司）因与被上诉人福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初5574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判或发回重审；二、由蓝水湾公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《物业管理条例》第二十四条的规定，本案合同没有经过招投标方式选定物业服务公司，涉案合同系无效合同。一审法院没有查清事实真相，涉案的物业服务合同因违反法律、法规的强制性规定，蓝水湾公司主张解除合同的诉讼请求没有法理基础。二、因涉案合同系无效合同，双方约定的违约金责任条款应归于无效，蓝水湾公司主张的违约金和预期利益损失没有法律依据。同时蓝水湾公司明知违法还欺骗宏晟公司与其直接签署前期物业服务合同，蓝水湾公司应承担所有的法律责任和损失。三、就一审判决书内容来看，一审法院适用法律错误，蓝水湾公司在一审中并没有提交证据证实其损失，10万元的违约金明显过高，且蓝水湾公司主张的预期利益损失没有证据证实。四、蓝水湾公司在一审中提交的合同与（2019）闽03民终245号案件的合同是同份合同，只是为了备案需要签署了两份合同，故违约金应当以总金额计算，而不应分两次计算。 蓝水湾公司答辩称：一、双方签订的物业服务合同虽然没有经过招投标，但系双方真实意思表示，且经过备案，是合法有效的。二、一审判决根据（2019）闽03民终245号生效判决书认定逾期利益损失10万元，证据确实充分。三、两份合同系独立的合同，不存在重复计算违约金的情形。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 蓝水湾公司向一审法院起诉请求：1.解除蓝水湾公司、宏晟公司双方于2017年1月10日签订的《福建省前期物业服务合同》；2.判令宏晟公司支付给蓝水湾公司违约金10万元，并赔偿给蓝水湾公司预期利益损失10万元；3.判令宏晟公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定本案事实如下：2017年1月10日，宏晟公司（甲方）与蓝水湾公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》，双方约定由蓝水湾公司对宏晟公司位于仙游县东一环路的“兰溪国际二期”提供前期物业服务，合同期限自2017年1月10日起至2020年1月9日止；总建筑面积为231736.93平方米，物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），其中高层住宅（十层及以上带电梯）1.6元/月*平方米、办公楼等商业物业2.5元/月*平方米；服务费收费起始时间从甲方依照购房合同约定时间通知本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费；甲方应于房屋交付使用前2个月配合乙方办理承接查验工作，并支付前期费用；双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在三十日前告知对方。对解除合同有异议的一方可向人民法院提起诉讼。任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付壹拾万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿；本合同签订之日起三十日内，宏晟公司持本合同到县（市、区）房地产主管部门办理备案等约定。合同签订后，2017年1月20日，双方当事人对涉案的《福建省前期物业服务合同》在仙游县住房和城乡建设局办理了编号为莆仙建设(物备)［2017］001号《莆田市物业服务合同备案证明》。2019年4月中旬，宏晟公司将兰溪国际二期房屋交付给业主使用。在此期间，宏晟公司将涉案的“兰溪国际二期”物业服务没有交给已备案的蓝水湾公司经营管理，而另邀请招标确定由福建省万宝物业管理有限公司经营管理。故此引起诉讼。 一审法院认为，蓝水湾公司与宏晟公司之间的物业服务合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定且合同经住建局备案登记，合法且有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蓝水湾公司根据合同约定要求进场，宏晟公司却未依约配合履行合同的义务，并另行邀请招标让福建省万宝物业管理有限公司入驻“兰溪国际二期”提供前期物业服务，宏晟公司的做法有违诚信原则，足以认定宏晟公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的可依法解除合同的规定，对蓝水湾公司提出解除双方所签订的《福建省前期物业服务合同》，符合相关的法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方在合同中也约定，因一方违约除应支付给对方违约金10万元外，给对方造成经济损失超过违约金的，应当予以赔偿。蓝水湾公司所主张的可预期经济损失可参照莆田市中级人民法院的（2019）闽03民终245号民事判决书所确认为10万元。故对蓝水湾的相关诉讼请求，一审法院可予以支持。宏晟公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除福州市蓝水湾物业管理有限公司与福建宏晟房地产开发有限公司于2017年1月10日签订的《福建省前期物业服务合同》。二、福建宏晟房地产开发有限公司应自判决生效次日起十日内支付给福州市蓝水湾物业管理有限公司违约金10万元。三、福建宏晟房地产开发有限公司应自判决生效次日起十日内赔偿给福州市蓝水湾物业管理有限公司损失10万元。本案案件受理费2300元，由福建宏晟房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，因宏晟公司与蓝水湾公司对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的物业服务合同是关于“兰溪国际二期”小区的，而双方之前签订的物业服务合同是关于“兰溪国际”小区的，系不同物业的物业服务合同。《物业管理条例》第二十四条规定的提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，该规定并非法律、法规的强制性规定，宏晟公司据此主张与蓝水湾公司签订的物业服务合同无效不能成立。宏晟公司与蓝水湾公司之间关于“兰溪国际二期”楼盘物业服务签订的《福建省前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法且有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蓝水湾公司根据合同约定要求进场，宏晟公司却未依约配合，并让其他物业公司入驻该楼盘提供前期物业服务，宏晟公司的做法明显违反诚信原则，可以认定宏晟公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案双方在合同中也约定，因一方违约除应支付给对方违约金外，给对方造成经济损失超过违约金的，应当予以赔偿。物业服务合同的收益具有相对的稳定性和可预见性，本案物业服务合同涉及的物业与“兰溪国际”物业面积上相近，收费标准基本一致，故参照另案判决确定预期利益损失是合理的。综上所述，宏晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2300元，由福建宏晟房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年二月二十四日 书记员  黄慧萍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。