江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11572号上诉人（原审原告、反诉被告）：金茂江，男，1969年11月27日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：张谦益，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张小贵，男，1969年9月13日生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：张何贵，男，1964年8月27日生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：朱小付，男，1966年1月24日生，汉族，住浙江省仙居县。上诉人金茂江、上诉人张小贵江因房屋租赁合同纠纷一案，分别不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初14069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金茂江的上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方一审的全部诉讼请求，并驳回张小贵的一审反诉请求。事实和理由：1、双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁用途是开设小型游泳馆，而涉案房屋为工业厂房，其土地使用权性质为工业用地，明显属于非适租房屋。张小贵作为出租人，在明知房屋不适租的情况，仍然与我方签订《房屋租赁合同》，他既无法提供符合约定用途的房屋，也没有尽到合理的提示义务，存在明显的过错。《房屋租赁合同》中虽然有“标准厂房”、“工业用地”的字眼，但是均散见于合同条款之中，张小贵一方未作特别提示，也未出示房屋的权属证明，反而承诺我方可以进行游泳池的经营，原审法院以此认定我方明知涉案房屋的工业性质是错误的。2、张小贵一方对于合同解除及我方无法按照约定使用租赁物存在主要过错，且评估的损失金额远远低于实际情况，因此其应当按照评估价格全额赔偿我方的损失。3、我方无法进行正常经营，也不可能获得营业收入，主要原因在于张小贵。我方曾经发函要求张小贵提供符合约定的房屋或者进行改建，但是其拒绝回复，因此其无权收取租金和占有使用费，已经收取的租金也应当全额返还。4、双方明确约定租赁房屋是为了开设小型游泳池，张小贵对于我方的改造行为是明知和同意的。《房屋租赁合同》中并未约定我方有恢复原状的义务，且张小贵一方存在明显的违约行为，我方属于被迫解除合同，因此无需对涉案房屋恢复原状。张小贵的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回金茂江的一审诉讼请求,并全部支持我方一审的反诉请求。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。《房屋租赁合同》中已经明确载明租赁物为工业用地，租赁用途为“建设小型游泳馆”，且明确约定由承租人自行负责各种审批手续和改造，审批手续包括高危特种行业许可、消防验收合格许可、环境评估许可等项目。根据消防法的规定，金茂江在改造建设游泳馆之前应当向常熟市应急管理局报送消防设计图纸和技术资料，但是其未履行报送义务，导致涉案房屋无法通过消防安全验收。根据我方提供的“12345”政府便民网站的投诉答复，涉案游泳馆被停业整改的根本原因是消防不规范，相关的责任主体显然是金茂江。金茂江拒绝按照行政机关的要求整改消防设施，以及办理工业用地转为商业用地的变更手续，放任损失的进一步扩大。金茂江投资游泳池失败与涉案房屋属工业厂房性质之间不存在因果关系，原审法院认定我方次要责任是错误的。2、我方已经按照约定交付了租赁房屋，金茂江也进行了改造装修，领取营业执照后投入试营业，双方的合同预期目的已经达成。金茂江于2018年9月21日发送律师函要求停止支付租金，属于单方解约的行为，应当依法承担违约责任。原审法院判决我方赔偿其35%的装修损失，并按照35%的比例扣减租金，违反了合同自治和诚实信用的原则，属于适用法律错误。3、原审法院对于金茂江的鉴定申请予以准许，但是对于我方鉴定恢复原状费用的申请置之不理，且擅自变更鉴定机构的鉴定金额，明显有违公平公正。鉴定机构经过多次征求双方意见，最终认定金茂江的损失金额为770742.29元，原审法院却强行变更为844154元，并拒绝采纳我方关于剔除鉴定结论中相关规费的意见，存在明显不当。金茂江针对张小贵的上诉辩称:《房屋租赁合同》提前解除的主要原因是房屋不适租,张小贵将不适租的房屋出租给我方,存在明显的过错,应当承担大部分的责任。我方的装修损失为160万元，原审法院仅认定了80多万元，二审应当重新划分双方的责任比例。根据合同约定和使用目的，我方必然要对涉案房屋进行改造装修，该行为也得到了张小贵的认可和同意，因合同中对于恢复原状并无约定，因此我方没有相关义务。涉案房屋不适租，行政机关责令整改，造成我方无法正常营业，因此我方不需要支付租金和占有使用费，已经支付的18万元也应当由出租人返还。无论我方是否负有恢复原状的义务，张小贵一方阻挠我方进行恢复原状的施工，并怠于接收房屋，属于扩大损失的行为，应当由其自行承担责任。张小贵针对金茂江的上诉辩称:不同意金茂江的上诉意见。《房屋租赁合同》签订后我方履行了交付义务，也未提前收回房屋，是金茂江主动提出停付租金和解除合同，我方为了避免损失扩大才表示同意。金茂江要求我方全额赔偿其装修损失缺乏法律依据，合同解除后他也应当恢复原状并交还房屋。金茂江向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判决张小贵返还租金人民币180000元；3.判决张小贵赔偿其损失800000元人民币。本案诉讼费、保全费由张小贵承担。张小贵向一审法院反诉请求：1.判令金茂江支付实际占用厂房期间的租金（按每月1.5万元计算）及迟延欠款总额每天0.5%的违约金；2.金茂江应在合同解除后半个月内将厂房腾空并恢复原状（如若不能自行恢复原状，需赔偿相关损失10万元）。本案诉讼费用由金茂江承担。原审法院经审理查明：位于常熟市碧溪新区，面积为2211.05平方米的厂房登记所有权人为常熟市滨江特种防腐材料有限公司（以下简称“特种材料公司”）。2017年3月15日，张小贵（乙方）与该公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将公司标准厂房的仓库一半（面积约1100平方米）租赁给乙方，租赁期限为18年，自2017年10月28日至2035年10月28日。2017年9月，经特种材料公司同意，张小贵（甲方）与金茂江（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将标准厂房的一半（地址：江苏省常熟市碧溪新区，面积约1100平方米）租赁给乙方，乙方用于小型游泳池建设，并自行负责各种审批手续和改造（不影响房屋安全为前提，并征得甲方同意）。租赁期限为18年，自2017年10月28日至2035年10月27日。前1-5年年租金为壹拾捌万元，第六年开始，每年在前一年的租金基础上增加伍仟元。乙方必须及时付清每年租金，若延期支付，甲方有权停水、停电或其他措施，并同时要求延期支付1天，乙方须向甲方支付欠款总额0.5%的违约金……”。2017年9月14日，金茂江向张小贵支付了首年度（2017年10月28日至2018年10月28日）的租金18万元。2017年10月5日，金茂江对租赁厂房进行改造和装修。2018年5月金茂江持由特种材料公司提供的不动产权证及其他相关证件申领办理营业执照，5月8日常熟市碧溪新区仙龙游泳馆（以下简称“游泳馆”）登记注册。2018年7月1日游泳馆装修结束，开始试营业，7月底常熟市碧溪新区“三合一群租房”消防隐患专项整治办公室张贴封条对游泳馆进行了查封，8月23日又再次进行了查封。双方对游泳馆不能正常营业的原因各自发表了意见，金茂江认为，因为案涉房屋所在土地性质是工业用地而非商业用地，故政府部门不允许继续经营，张小贵所提供的租赁物不符合开设游泳馆的目的；张小贵认为，是由于金茂江没有按照政府部门要求进行整改所致，工业用地可办理土地变更审批手续转为商业用地。张小贵据此向原审法院提交“12345”政府便民网站关于该游泳馆的投诉答复，内容为：游泳馆于2018年8月3日取得了经营高危险性体育项目（游泳）许可证（体育局审批）。游泳馆前期由于消防不符合规范已进行停电处理，目前经了解，其私自接电后再次营业，碧溪办事处得知消息后立即前往再次对其进行停水停电，要求停业整改。原审法院向碧溪新区司法综治科进行了咨询，相关工作人员陈述“开办游泳馆需要满足以下条件：1.工商部门发放的营业执照；2.体育局发放的特种行业许可；3.通过消防验收。金茂江在签订合同时未能充分考察开办游泳馆需要的相关条件，待建成后才发现有些证件无法办理取得。虽然目前他通过一定的渠道已办理了特种行业许可，但由于租赁厂房是工业用房，游泳馆需使用商业用房，故在此情况下是无法通过消防验收的”。目前游泳馆处于停业状态。金茂江认为张小贵提供的租赁房屋无法实现合同目的，于2018年9月21日向张小贵寄送律师函提出：1.金茂江停付租金；2.要求交付达到合同约定使用条件的房屋；3.要求恢复供水、供电，使房屋达到适租状态。后金茂江诉讼来院要求解除合同，返还租金并赔偿损失。关于损失的金额，金茂江举证了其在厂房改造装修过程中承包人出具的收据、购买建材、器材、电器及投入广告费等的收据，合计1629612元，酌情要求张小贵赔偿80万元。张小贵对上述证据的真实性不予确认，认为赔偿价格虚高，表示金茂江曾和张小贵沟通愿意以40万至50万的价格将游泳馆转让给张小贵，金茂江还曾在房屋中介网站发布转让广告，转让价格为90万元。因双方对价格存有较大争议，为此经金茂江申请，原审法院委托中正建设工程管理（苏州）有限公司对案涉房屋装修、改造及附属设施工程的造价进行鉴定（金茂江预交鉴定费1万元），该公司于2019年6月6日出具的鉴定意见（初稿）确定鉴定结果为834137.69元。双方均向鉴定机构提出了异议，鉴定机构分别对双方的异议进行了答复并对初稿进行了修改，最终于2019年6月24日确定鉴定结果为770742.29元。其中，针对张小贵提出“厂房总隔墙是常熟市滨江特种防腐材料有限公司施工”，将初稿中彩钢板隔墙删除，砌筑墙体与墙面水泥砂浆数量修改。按修改后的单价计算，此项减少金额为73411.80元。金茂江对于其余部分没有异议。张小贵对鉴定报告真实性没有异议，但认为总体价格偏高。对于有争议的彩钢板隔墙的建造主体问题，张小贵陈述彩钢板隔墙是由金茂江施工建设的，而非张小贵所称的由原房东施工建设。张小贵陈述是由金茂江代为施工，施工费以冲抵提前交付房屋的一个多月房租。合同约定的交付时间是2017年10月28日，实际交付时间为2017年9月14日。金茂江认可交房时间为2017年10月5日，并认为提前交付是给予其装修的时间，并未约定用于冲抵提前交付期间的房屋使用费。以上事实，由房屋租赁合同、不动产权证、收条、照片、银行卡明细、发票若干及原审法院的调查笔录、庭审笔录等证据在卷予以佐证。原审法院认为：张小贵将其向特种材料公司承租的位于常熟市碧溪新区标准厂房的一半（面积约1100平方米）转租给金茂江，并签订《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。游泳馆未能通过消防验收致无法营业，而未能通过消防验收的根本原因在于案涉不动产为工业用途，不符合商业用途的游泳馆设立要求。双方所订立的租赁合同中载明，租赁物系“标准厂房”（合同第1条）、“工业用地”（合同第3.1.1条），租赁用途为建设“小型游泳池”，承租人需“自行负责各种审批手续和改造”（合同第1条）。可见，双方在订立合同时对案涉不动产的性质是明知的，对租赁的用途也是明知的。故张小贵虽然有提供的房屋不符合合同约定用途的过错，但对于开设游泳馆所应具备的各项条件的注意义务显然要小于承租人金茂江。金茂江在明知租赁的是工业厂房且用于开设游泳馆的情况下，未经审慎注意义务，即签订合同并直接改造装修，由此造成损失，应承担主要的过错责任。现因合同目的不能实现，金茂江主张解除，张小贵于2018年12月18日庭审时表示同意解除，双方合意解除合同，原审法院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的混合过错导致租赁合同无法继续履行，双方合意解除，结合双方的过错大小，原审法院确定对于双方产生的损失由金茂江承担65%的责任，由张小贵承担35%的责任。故金茂江应向张小贵支付自2017年10月28起按117000元/年（以约定的年租金18万元的65%）标准计算的租金及解除合同后至恢复并返还租赁物止，参照上述标准计算的房屋使用费。租赁物恢复原状（包括拆除添置的阁楼及设施，填埋游泳池，地面硬化等）的费用同样按上述比例予以分摊。因在租赁合同所约定的首年租赁期限到期前，已发生合同不能正常履行的情况，该结果非金茂江单方违约所致，故张小贵主张根据合同约定未及时支付租金所产生的违约金，原审法院不再支持。对于金茂江改造装修的损失，鉴定报告终稿确定金额为770742.29元，但因彩钢板隔墙为金茂江所建，现张小贵并无证据证明隔墙费用用于抵扣提前使用厂房的租金，故原审法院确定金茂江改造装修的损失金额为844154元，其中由张小贵按35%的比例承担为295454元。综上，金茂江本诉请求、张小贵反诉请求中的合理部分原审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项、第十八条之规定，判决：一、确认张小贵与金茂江签订的房屋租赁合同于2018年12月18日解除。二、金茂江将房屋恢复原状后返还张小贵（恢复费用由双方按65%，35%比例分摊），于本判决生效后三十日内履行。三、金茂江支付张小贵自2017年10月28起按117000元/年（以约定年租金18万元的65%）标准计算的租金及合同解除后至恢复原状返还租赁房屋时止，参照上述标准计算的房屋使用费（扣减已支付的18万元），于本判决生效后三十日内履行。四、张小贵赔偿金茂江厂房改造装修损失295454元，于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回金茂江的其余诉讼请求。六、驳回张小贵的其余反诉请求。本诉案件受理费13680元、保全费5000元、鉴定费10000元，合计28680元，由金茂江负担17618元，张小贵负担11062；反诉案件受理费减半收取815元，由金茂江负担530元，张小贵负担285元，（相互折抵后，张小贵直接支付金茂江10532元）。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。涉案的租赁房屋属于工业厂房性质,所占用的土地为工业用地,而双方约定的用途为建设小型游泳池,因房屋性质等原因导致金茂江无法通过消防验收并开业经营,双方签订《房屋租赁合同》的目的已经无法实现,承租人金茂江起诉要求解除《房屋租赁合同》,出租人张小贵表示同意,故原审法院确认《房屋租赁合同》于2018年12月18日解除符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《房屋租赁合同》的相关条款，张小贵作为出租人已经明确告知涉案房屋的“标准厂房”、“工业用地”等信息，金茂江作为承租人未充分了解开办游泳池的相关法律、法规要求，主观上存在认识错误，对于导致合同解除存在主要的过错；出租人张小贵未尽到善意提醒义务，对于导致合同解除亦存在一定的过错，但是其注意义务和过错程度明显小于金茂江一方。原审法院综合考虑本案案情，酌情判令金茂江承担65%的责任，张小贵承担35%的责任基本适当，二审依法不作调整。金茂江上诉主张由张小贵全额赔偿其装修损失，张小贵上诉主张其对于合同解除不存在过错、不应当承担任何责任，均缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。双方当事人均存在违约行为，对于导致合同解除存在混合过错，原审法院根据前述责任比例，判令双方分担租金、占有使用费和恢复原状费用等损失，应属合法、正确，本院对于双方的相关上诉主张同样不予支持。中正建设工程管理（苏州）有限公司对案涉房屋装修、改造及附属设施工程造价作出的鉴定意见为770742.29元，另鉴定机构明确砌筑墙体与墙面水泥砂浆数量73411.80元未计入前述造价金额，因诉讼中张小贵对于前述施工项目是由金茂江完成的表示认可，其虽然主张该部分施工费已经抵扣提前交付房屋期间的租金，但是缺乏合同依据，且无合法、有效的证据证明，本院同样予以驳回。张小贵在一审中反诉请求金茂江一方将涉案房屋恢复原状并腾空返还，原审法院亦判决支持了其合理部分的反诉请求，故原审法院对于其鉴定恢复原状费用的申请不予准许，并无明显不当。如金茂江拒不履行恢复原状义务，张小贵可自行恢复原状，再就恢复原状费用另行主张权利。金茂江主张其无义务将涉案房屋恢复原状，以及不应当承担租金和占有使用费的上诉理由于法无据，同样不足采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28990元，由上诉人金茂江负担14495元，由上诉人张小贵负担14495元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年二月十三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。