江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终114号上诉人（原审原告）：常桂芹，女，1984年6月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张绍新，宿迁市宿城区河滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宿迁市佳得隆房产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市埠子镇陈集新村商业综合楼二楼。法定代表人：杨向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：管銮金，该公司副总经理。上诉人常桂芹因与被上诉人宿迁市佳得隆房产开发有限公司（以下简称佳得隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常桂芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由佳得隆公司承担。事实与理由：1.常桂芹与佳得隆公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人在该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。案涉房屋约定交付时间为2013年10月1日，但佳得隆公司未按期履行办证义务，常桂芹主张佳得隆应当自2014年1月1日起支付逾期办证违约金有合同依据，且未超过诉讼时效，一审法院仅支持起诉前三年的违约金没有法律依据。常桂芹自合同签订至今仍未取得房屋权属证书，案涉诉讼时效应当自常桂芹取得房屋产权证书起计算三年。2.佳得隆公司一审主张违约金过高，但是双方在合同中明确约定了违约金计算标准，该约定系双方当事人真实意思表示，一审法院对违约金计算标准的调整无法律依据，也违反了双方当事人签订合同的真实意思表示。佳得隆公司二审辩称，1.常桂芹的上诉主张不能成立，常桂芹在2016年前未向佳得隆公司主张过权利，故常桂芹提起本案诉讼三年前的逾期办证违约金请求权已超出诉讼时效。2.关于逾期办证违约金的计算标准，涉案合同签订时虽然约定了日万分之三，但后来的合同均约定为日万分之一点五，故本案的违约金计算标准应当予以调整。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。常桂芹向一审法院起诉请求：判令佳得隆公司支付逾期办证违约金（按147.29元/天自2014年1月1日起计算至实际给付之日止），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月11日、2013年3月5日，常桂芹与佳得隆公司签订《商品房买卖合同》三份，合同约定常桂芹购买佳得隆公司开发的宿城区同茂佳隆雅居17#四单元208室房屋、17#C-16存储间、17#1层16号房，合同总价分别为285000.85元、77133.74元、128866元，原告已付清房款。三份合同第十四条约定：……如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。佳得隆公司已于2013年向常桂芹交付房屋，现因佳得隆公司逾期办理涉案房屋权属证书，因而成讼。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，常桂芹与佳德隆公司签订商品房买卖合同，合同依法成立并生效，双方应按照合同履行各自的义务，现佳得隆公司逾期办理涉案房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。现常桂芹主张继续履行合同，并要求佳得隆公司按上述条款第二项支付逾期办证违约金，佳得隆公司对继续履行合同未提出异议，双方当事人已协商一致变更合同，合同应继续履行。佳得隆公司辩称，常桂芹提起本案诉讼已超过诉讼时效，一审法院认为，逾期办证违约金是持续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种持续性债权的诉讼时效为三年，由于佳得隆公司逾期办证的违约行为在起诉时仍在继续，且常桂芹也未能提供证据证明其在起诉之前主张过权利，故保护常桂芹自起诉之日（2019年8月23日）起前三年的违约金，即本案自2016年8月23日起开始计算违约金，违约金计算截止日期为涉案房屋实际取得权属证书之日止。佳得隆公司辩称，合同约定的逾期办证违约金标准过高，一审法院认为，常桂芹未能提供证据证实因逾期办理房屋权属证书对其造成的损失，又因佳得隆公司请求对违约金标准予以调整，故将违约金调整为以购房款为基数按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：佳得隆公司于判决生效之日起十日内给付常桂芹逾期办证违约金（以491000元基数，按年利率6%自2016年8月23日起计算至涉案房屋实际取得权属证书之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元，由佳得隆公司负担（常桂芹已预交）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.常桂芹提起本案诉讼三年之前的逾期办证违约金是否已超出诉讼时效；2.涉案合同约定的逾期办证违约金计算标准是否过高，一审判决作出的调整是否适当。对于争议焦点1。本院认为，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，常桂芹主张继续履行合同并要求佳得隆公司支付逾期办证违约金，应自常桂芹应当自知道其权利受到侵害时起算诉讼时效。根据双方当事人约定的办证期限，本案逾期办证违约金的诉讼时效应当自2014年1月1日起算。因涉案逾期办证违约金请求权属于按日计算的持续性债权，该违约金的诉讼时效亦应当自2014年1月1日起按日分别计算。常桂芹主张其曾于2016年向佳得隆公司主张权利，但未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故常桂芹主张的自2014年1月1日至2016年8月22日之间的违约金已经超过诉讼时效。对于争议焦点2。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据上述法律规定，违约金调整的基础是因违约造成的损失。本案中，双方当事人选定的出卖人逾期办证的处理方案系合同第十四条第1项，即买受人退房，但双方当事人在合同履行过程中，以自己的行为明确表示不履行该合同条款，双方均同意买受人不退房，合同继续履行，但双方继续履行合同的合意并未对逾期办证违约金的计算标准予以明确。常桂芹主张按照日万分之三的标准计算违约金，但佳得隆公司认为该违约金标准过高，说明该公司虽然认可继续履行合同并支付逾期办证违约金，但其并未认可按照日万分之三的标准计算违约金，双方当事人就违约金的计算标准事实上并未达成一致。故在双方当事人均未提供证据证明逾期办证所造成的损失的情况下，一审法院结合本案实际，将违约金调整为年利率6%，调整后的标准与本地房地产交易同类标准基本相符，已考虑了对违约行为的惩罚以及因违约给可能给常桂芹造成的逾期利益损失，符合公平原则和诚实信用原则，该调整并无明显不当。综上所述，上诉人常桂芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5542元，由上诉人常桂芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年二月十二日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。