河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀09民终386号上诉人（原审被告）：张华月，男，1968年9月16日出生，汉族，住沧州市运河区。上诉人（原审原告）：董连霞，女，1968年12月27日出生，汉族，住沧州市运河区。以上二上诉人委托诉讼代理人：刘玉刚、尹琳琳，河北建平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张福军，男，1971年11月30日出生，汉族，住沧州市新华区。委托诉讼代理人：赵长松、李广玲，河北衡泰律师事务所律师。上诉人张华月、董连霞因与被上诉人张福军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华月上诉请求：一、撤销(2019)冀0903民初2750号民事判决，依法改判（争议金额8378元)；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋买卖合同不具有合法性，依法不能办理过户手续。2010年11月18日，上诉人张华月与被上诉人签订的房屋买卖合同，约定将位于沧州市运河区嘉禾一方花园2号楼2单元1003室房产出售给被上诉人。但该房屋是二上诉人共同所有的夫妻共同财产，上诉人张华月个人无权将房屋出售给被上诉人，其签订的合同无效。原审对此事实在未予以查清的情况下出具配合过户的判决是错误的。二、被上诉人未能按房屋买卖合同履行全部约定义务，不具备办理过户的条件。被上诉人未按合同约定向上诉人付清全部房屋款项，时至今日，被上诉人仍欠付上诉人房屋款项8378元。在合同约定付款义务未完成之前，上诉人没有义务配合被上诉人办理过户。综上，请求二审法庭查明事实并依法改判。张福军答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分适用法律正确，应当依法驳回上诉维持原判。1、涉案房产虽系二上诉人的夫妻共同财产，但二上诉人张华月、董连霞均对涉案房产出售给被上诉人双方二人均知情，尤其是在签合同交付房款时，董连霞均在场也知情且未提出异议，该涉案房产是2013年4月初交付给被上诉人且将钥匙、装修许可证及维修基金缴存通知书、维修基金专用收据等材料均交付给了被上诉人，当时董连霞也在场，该涉案房产交付至今已有7年之久，董连霞均未提出过异议，也未向上诉人主张过任何的权利，不可能董连霞对于其房屋被上诉人占有不知情，第一条上诉理由没有事实及法律依据。2、被上诉人已经全部缴纳了房屋的相关款项，在2013年4月初的时候被上诉人将现金10400元交付给二上诉人已经全部付清相关款项，不存在拖欠房屋款项的情形。综上所述被上诉人已经向上诉人缴纳了所有的房款且已经实际占有该涉案房产长达7年之久，二上诉人应当依法配合被上诉人办理涉案房屋的过户手续，请二审法院依法查明案件事实，驳回上诉维持原判。张福军向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理位于沧州市运河区嘉禾一方花园2号楼2单元1003室房产一处的不动产权属过户手续；2.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。被告张华月作为被拆迁人获得拆迁安置房一套即沧州市运河区嘉禾一方花园小区2号楼2单元1003号房屋。2010年11月18日，原告张福军（买受方）与被告张华月（出卖方）签订了一份《买卖合同》，约定：出卖方将嘉禾一方花园小区2号楼2单元1003号房屋以248900元的价格出售给买受方；当房产证下来时，出卖方应及时协助买受方办理该房产交易的相关手续，所需税费均由买受方承担。当日，原告与被告董连霞共同去银行办理了房款的转账，原告通过银行转账的方式向被告张华月给付了房款248900元，被告张华月给原告出具了收据：今收到卖房款248900元。2013年3月，二被告将案涉房屋交付给原告，原告对该房屋占有使用至今。2016年11月份，二被告共同共有取得案涉房屋的不动产登记手续，登记号为冀（2016）沧州市不动产权第00068765号。原告要求二被告协助其办理房产过户手续，双方发生争议协商未果，故原告诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告张华月订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律或者行政法规的强制性规定的情形，合法有效，一审法院予以确认。原告依约向二被告履行了给付房款的义务，二被告除按约定交付房屋外，还应协助原告办理房屋过户手续。被告董连霞主张涉案房屋属于夫妻共同财产，买卖行为并没有征得自己的同意，但二被告庭审中自认房款的交接事项是由被告董连霞与原告共同办理的，同时结合两位证人提供的证言，可以证明被告董连霞是知晓并认可此次房屋交易的。另二被告于2013年向原告交付了涉案房屋，原告占有使用案涉房屋至今，被告董连霞在此期间就房屋出卖的行为并未主张权利，亦可证明其是同意此次房产交易行为的，故对于被告董连霞的该主张，一审法院不予采信。该房屋买卖合同应属于二被告对夫妻共同财产的共同处分，该合同对二被告都具有约束力。故对原告要求被告协助其办理涉案房产过户手续的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持。被告张华月主张曾多次催告原告交纳维修基金和房屋面积差款无果，最终由自己交纳了上述款项，原告的行为已构成违约，故应给予被告相应的赔偿。因原告对上述费用不认可，主张系自己交给被告后，由被告交纳的。关于被告张华月的该主张，因其未提起反诉，故本案对其主张不予涉及，二被告可另行主张权利。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告张华月、董连霞协助原告张福军办理沧州市运河区嘉禾一方花园小区10号楼2单元1003号房产的不动产权属过户手续，于本判决生效后十日内履行。案件受理费2517元，由二被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交其垫付税款的完税证明一份，证实上诉人已交付契税6140.68元。被上诉人质证称，契税票及上诉人的陈述超出了上诉请求，关于契税不是本案的一个焦点不应当对其审理，上诉状中上诉请求明确写明争议金额是8378元，包括两个费用（一是维修基金4298元、二是差价4080元）不应包括契税，契税票是复印件对其真实性、合法性、关某及证明内容均不认可，契税票也不是本案审理的焦点。被上诉人申请三名证人出庭作证：陈某1证实：最后一笔交的超出买房面积的一部分房款，2013年4月份张福军说卖房的一家说交钥匙，其就着和张福军还有一个人到那看看房所以跟着去了，和张福军是亲戚关系，证明钱给了。张福军给卖房的钱，张福军告诉我的，都是面值一百的，给了一万多点，给的超出面积的钱，在小区一进门临建办公楼下，我看见给的。拿了钥匙跟着看了看房。当时还有一两个，我不认识。陈某2证实：其和张福军是邻居，2013年4月初和张福军到那边看房交一万多块钱去，给的多出面积钱，主家把钥匙给了张福军上去看了看房。韩某证实：其和张福军是同事关系，2016年张福军去我那复印过购房维修基金的发票，其它不太清楚。上诉人质证称，1、证人证言从效力上不足以证实欠款的交付等确定债权债务的事实。2、证人之间的证言之间相互矛盾，首先从人员上说第一个证言表述，他和张福军还有上诉人看的房，而第二个证人说的是证人张福军和陈某1看的房；第二个证人说出卖人两口子都去了，而陈某1表述当时就三个人；关于欠款的交付，第一个证人说是在临建房也就是盖楼的办公的地方，而第二个证人说是在所购买房屋的楼下，这显然不是一个地点，第一个证人表述他看见了钱款的交接，当时在场的人员说不清楚，而第二个证人说陈某1没有在现场，从钱款的交付来说陈某1表示她见到张福军给了一万多数额不详，她也只是听张福军说是超出面积的差价，第二个证人表示是有50元的也有100元的钱在包里，证人的表述自相矛盾也和其它的证言不一致。关于第三个证人证言，他对事发的时间表述不清，对哪一个房屋的什么内容的票据表述不清，他对自己的岗位职责和他表示自己替张福军复印不合常理，票据的内容他并没说清楚，他只是听张福军说是什么款项。同时，我们认为证人和被上诉人存在重大的利害关系，证言存在倾向性和虚假作证的事实，很多能够记住，容易记住的事实，作为证人也应当表述清楚的事实而出现了重大的误差，说明证言不具有真实性、合法性和关某，证言的内容和其它的证据也相互矛盾，维修基金是张华月在2013年3月份缴纳的，而对方的表述和证人证言的表述是在4月份进行的交接，还有房屋的差价是在2016年9月22日才由房管部门进行确认，而对方表示在2014年就给付房屋差价，显然与事实不符，收款收据一直由上诉人持有，如果被上诉人交纳其没有理由，当然也没有证据证实交给上诉人。证人陈某1表述看房的还有张福军的亲戚，由此可见证人陈某2也是张福军的亲戚。被上诉人质证称，三位证人均系五六十岁的中老年人，并非法律专业人士，其回答问题是根据问题的提问来进行的通过记忆来回答的，陈某1陈述当时交款及看房时是张福军、陈某1及另一个人，也就是说张福军方是三个人，陈某2的陈述同样也证实了张福军方是三个人来看房及交接，并且张福军将现金一万多块钱交给了主家，之后主家将相关的钥匙、气卡及相关的票据给了张福军之后三人同时看房离开，证人韩某系张福军的同事，在2016年10月份左右给张福军复印了维修收据的原件，三个证人均从自己的身份关系及特定场景作出了符合生活常识及正常的生活逻辑的角度回答问题，三位证人证言不存在任何矛盾之处，应当从整体上把握三位证人证言的内容及证明效力，三位证人证言具有真实性、合法性、关某，应当予以认可。证人陈某1表述，当时看房的还有张福军的亲戚或朋友不认识这个人，也就是说陈某1不知道同行的另一个人不知道是张福军的什么人。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人主张因涉案房屋为夫妻共同财产，张华月与张福军签订的房屋买卖合同无效，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对上诉人的该上诉主张本院依法不予支持。本案中，被上诉人起诉请求为判令上诉人协助其办理涉案房屋的不动产登记手续，被上诉人在一审中并未就其上诉主张的款项提出反诉，该款项不在本案的审查范围之内，本院不作认定。综上所述，张华月、董连霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元。本判决为终审判决。审判长  齐桂苓审判员  刘晓莉审判员  张友僧二〇二〇年二月十日书记员  韩 烨