上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初2619号原告：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，董事长。委托诉讼代理人吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人曹然，上海置润投资管理有限公司工作人员。被告：陶韬，男，1985年10月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人肖仁权(系被告同事)，住上海市浦东新区。原告上海置润投资管理有限公司与被告陶韬房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月15日向本院起诉。本院于同日受理后，先适用简易程序；2016年5月26日,被告提起反诉;2016年7月7日,被告撤回反诉。2016年10月28日，本案转为普通程序。本院于2016年5月26日、2016年7月7日、2016年9月8日、2016年11月17日公开开庭进行了庭审。原告上海置润投资管理有限公司的法定代表人丁培君、委托诉讼代理人吴锡林、曹然，被告陶韬的委托诉讼代理人肖仁权到庭参加庭审。本案现已审理终结。上海置润投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原、被告2015年5月10日签订的《租赁合同》并要求被告迁出并返还房屋；2、被告支付自2015年10月15日起至判决生效之日止的租金，按每季度540939.13元、从2016年7月15日起以每季度557167.3元计算；3、被告向原告支付滞纳金，日租金的3倍计，自应付之日计算至实际支付租金之日止；第一期租金应付之日是2015年11月1日，滞纳金从2015年11月2日计算，第二期租金应付之日是2016年1月1日，滞纳金从2016年1月2日计算、第三期租金应付之日2016年4月1日，滞纳金从2016年4月2日计算，第四期租金应付之日2016年7月1日，滞纳金从2016年7月2日计算，第五期租金应付之日2016年10月1日，滞纳金从2016年10月2日计算；共计五期。4、被告支付2015年11月1日起至被告迁出之日止的物业费，按每季度28454.88元计算；5、被告支付物业费滞纳金，滞纳金是物业费的2倍即每季度56909.76元计为本金，分别自应付之日计算至实际支付租金之日止；第一期租金应付之日是2015年11月1日，滞纳金从2015年11月2日计算，第二期租金应付之日是2016年1月1日，滞纳金从2016年1月2日计算、第三期租金应付之日2016年4月1日，滞纳金从2016年4月2日计算，第四期租金应付之日2016年7月1日，滞纳金从2016年7月2日计算，第五期租金应付之日2016年10月1日，滞纳金从2016年10月2日计算；共计五期；6、被告支付2015年10月1日至2016年10月1日止的水电费，共计220990元。事实及理由：2015年5月10日，原告上海置润投资管理有限公司与被告陶韬签订了一份《租赁合同》，原告将上海市徐汇区华山路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)出租给被告。但在履约过程中，被告未征得原告及大房东等有关部门的同意，擅自搭建大型临时建筑，经劝退后被告拒拆。2015年10月，被告未按约支付租金、水电费及物业管理费，经催讨遭拒，并且被告纠结他人对原告施暴，侵害原告的合法权益，故诉至本院。陶韬辩称，关于水电费、物业费、租金，被告都是同意支付的，就支付方式存在争议而已。打人事件与本案无关。本案合同履行方式应该是现金支付。本案是原告违约，被告没有违约，原告不来收取租金等费用，不提供物业及水电费、房租的正规发票，被告无法做账，原告没有尽到房屋漏水修缮义务。有关阳光房的搭建，原告是答应的，但在搭建后原告又称是违章建筑要求拆除。被告在系争房屋上成立XX酒店是合法的，XX酒店是经过行政审批的合法的企业。就滞纳金，即使被告有违约行为，滞纳金也是过高的，请求法庭根据法律规定减少。综上，被告认为原告诉请无事实依据，不同意原告诉请。经审理查明，系争房屋的产权人系上海徐汇商建房地产有限公司。2015年5月，上海徐汇商建房地产有限公司全权委托上海汇银物业管理有限公司经营管理。上海汇银物业管理有限公司出具转租证明，同意原告转租给第三人经营宾馆。2015年5月10日，原告上海置润投资管理有限公司(甲方)与被告陶韬(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的系争房屋，该房屋建筑面积1108.7平方米，辅助面积76.92平方米；该物业租赁期限自2015年5月15日起至2025年7月14日止，自2015年5月15日起至2015年7月14日止为免租金期，免租金期间，乙方无需支付租金，但免租金期内乙方使用的水、电、通讯、物业费等费用，仍需由乙方自行承担；租金标准：2015年5月15日起至2016年7月14日止，年租金2163756.50元；2016年7月15日起止2017年7月14日止，年租金为2228669.20元；2017年7月15日起至2018年7月14日止，年租金为2295529.27元;该房屋押金为36万元;乙方未经甲方书面同意,不得转租或部分转租该房屋;房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权单方面解除合同并收回出租房屋,以及采取停水停电等措施：(4)逾期15日以上的,未交纳按约定应当由乙方交纳的水电等费用;(5)拖欠甲方房租超过15天以上的;乙方如逾期支付租金的,每逾期一日,则乙方须按日租金的3倍向甲方支付滞纳金等条款。被告支付原告押金36万元。2015年5月12日,原、被告签署《商铺交接单》，原告将系争房屋交付给被告使用。被告在系争房屋内开设上海XX酒店有限公司。2015年10月10日，原告发函给被告，要求被告拆除搭建的临时建筑物；2015年10月17日，被告收悉。2015年10月23日，原告又发函给被告，催讨租金及拆违事宜；被告于2015年10月24日收悉。2015年10月27日，原告到被告处取租金及其他所欠的费用时，与被告发生纠纷。2015年10月28日，原告手机发微信给被告终止原、被告签订的租赁合同，被告亦收悉。另查明，2015年10月27日，原告向被告催讨款项，但由于合同未约定付款的方式，原告要求被告向前几次支付款项方式一样转帐支付，但被告要求现金支付，要求原告自行取款；当天，原告派工作人员去取款，发生纠纷。2015年10月27日之前，被告租金支付至2015年10月14日，物业管理费支付至2015年11月14日，水电费支付至2015年8月止。2015年11月23日，被告汇款给原告共计517926元，在汇款单中写明用途是：三个月房租一个月水电费。2016年1月15日，被告又汇款给原告604488.70元；第二天，被告又微信发函给原告法定代表人，说明了汇款数额的依据包括三个月租金及三个月物业管理费及之前2015年11月23日自行扣除76.92平方米违章建筑的款项35094.75元。在本案审理过程中,被告确认：在其支付了2015年11月23日及2016年1月15日支付的两笔款项之后，被告支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。原告确认：虽然被告于2015年11月23日及2016年1月15日支付的两笔款项，但结合被告对于上述两笔款项用途的解释，原告如认定被告支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止，经过原告计算尚缺0.43元;被告认为是由于在计算补缺违章建筑面积时有四舍五入的情况,但整体应当认定被告支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。原告同意在本案中本院判定合同解除时一并退还保证金给原告，原告确认只要求解除与被告之间的租赁合同并要求被告迁让及返还房屋，不要求上海XX酒店有限公司迁让。被告确认，本案中不要求对房屋装修主张补偿。以上事实，除原、被告及陈述外，另有车库管理情况、上海市房地产登记簿、证明等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案经过对账，虽然被告经过2015年11月23日及2016年1月15日两次支付款项，自认支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。原告对上述两次收款数额并无异议，仅认为按照被告的计算，应相差0.43元。本院经计算，认定被告的辩称，被告虽然未经原告同意擅自将76.92平方米房款扣除，但经过与原告的协商。被告亦在之后的付款中补足了上述扣款，虽然数额相差0.43元,但经本院计算确系款项四舍五入时的误差。故本院判定被告支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止。即使按照对账，但被告支付租金至2016年4月14日、物业管理费支付至2016年2月14日，水电费支付至2015年9月止后，未再继续支付款项，被告的行为已构成违约，原告按照合同约定要求解除与被告之间的租赁合同并要求被告迁让及返还房屋，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付欠租、物业管理费及水电费的诉请，本院应予以支持；但欠款起始日期应以实际对账结果为准。被告辩称原告怠于行使房屋漏水修复义务，但按照有关法律规定，在出租人未履行修复义务时，承租人可自行修复，维修费用由出租方承担。另被告亦辩称原告不交付发票，但上述辩称不足以抗辩被告不交付租金及其它费用。关于逾期付款滞纳金一节，因合同中双方对于支付款项的方式未明确约定,致使原、被告在租金及其它费用是现金支付还是转帐支付存在异议。原告虽然一直主张要求被告转帐形式支付，但之后亦同意到被告处现金取款。被告虽然要求现金支付，但2015年10月27日之前实际一直转帐支付，之后亦以转帐形式将后两期租金及其它费用支付给原告。发生争议后，原、被告还就76.92平方米违章搭建的扣款问题存在争议，且被告在2015年11月23日及2016年1月15日两次支付款项，原告已经收悉。故原告要求2016年4月14日前计算租金滞纳金、本院不予以支持。2016年4月15日之后至今，被告确未付租金及其它费用，故原告要求支付滞纳金的诉请，本院应予以支持，但滞纳金的起始日期以合同“按季度支付”及“提前15天支付，先付后用”的原则计取。原告虽然确认租金及物业管理费的滞纳金的约定实质是滞纳金是本金数额的两倍,但被告仍提出合同滞纳金约定过高，本院根据原告的实际损失及当事人的过错酌情判处。关于物业管理费的滞纳金的计取时间,合同中未约定具体的时间,因为合同约定是按季度支付,双方又确认第一期物业管理费使用的时间为2015年5月10日起,故本院确定被告应该于以下每季度最后一日之前支付。鉴于原、被告之间的租赁合同被判令解除，原告亦同意退还被告押金，故本院判定原告退还被告押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除上海置润投资管理有限公司和陶韬于2015年5月10日签订的关于上海市徐汇区华山路XXX号XXX楼房屋的《租赁合同》；二、陶韬于本判决生效后十日内迁出上海市徐汇区华山路XXX号XXX楼房屋并将上述房屋交还给上海置润投资管理有限公司；三、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司自2016年4月15日起至2016年7月14日止的租金，按每季度540939计算；自2016年7月15日起至本判决生效之日止的租金，按每季度557167.30元计算；四、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司租金滞纳金，按每日6010元为本金，自2016年4月2日起至陶韬实际支付之日止；按每日6190元为本金，分别自2016年7月2日起、自2016年10月2日起至陶韬实际支付之日止；五、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司自2016年2月15日起至陶韬实际迁出之日止的物业费，按每季度28454.88元计算；六、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司物业管理费滞纳金，按每日316元为本金，分别自2016年3月1日起、自2016年6月1日起、自2016年9月1日起、2016年12月1日起至陶韬实际支付之日止；七、陶韬于本判决生效后十日内支付上海置润投资管理有限公司自2015年10月1日起至2016年9月底的水电费208015元;八、上海置润投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还陶韬押金360000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11937元，由被告陶韬负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 晏 莹人民陪审员 任 莹人民陪审员 沈鸣放二〇一七年三月二十二日书 记 员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。