江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11500号上诉人（原审被告）：苏州工业园区华顺电子有限公司，统一社会信用代码91320594732513506A，住所地江苏省苏州工业园区至和西路16号。法定代表人：林园，该公司董事长。委托诉讼代理人：金仁琦，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区跨塘文杰电子厂，统一社会信用代码320594600110667，住所地江苏省苏州工业园区跨塘西区至和路3号-5号。经营者：朱小燕。委托诉讼代理人：李文渊，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州工业园区华顺电子有限公司（以下简称“华顺公司”）因与被上诉人苏州工业园区跨塘文杰电子厂（以下简称“文杰电子厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初8798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华顺公司上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由文杰电子厂承担。事实和理由：1.一审认定双方租赁合同终止系因政府规划需要回购企业用地所致，系认定事实不清，涉案房屋租赁合同约定了五年的租赁期，并约定承租人无正当理由拖欠房租30天以上，出租人有权单方终止合同。2012年1月18日，苏州工业园区国土房产局发布的企业用地回购抄告单并不能引起合同的必然终止，这只是政府一个单方面的文件，最后是否能成功回购还要看拆迁人和被拆迁人是否能达成一致意见，补偿协议签订于2018年9月5日。2012年年初，华顺公司已通知文杰电子厂交纳房租，但联系不到文杰电子厂，文杰电子厂以单方面的行为表示不予履行合同，不应得到任何补偿。文杰电子厂在2011年8月15日交纳了2万元，从租金交纳方式来看，该2万元是交以前月份的租金。截止2012年1月18日，文杰电子厂拖欠华顺公司房租长达半年之久。文杰电子厂租赁涉案房屋的目的在于获取拆迁利益，未进行经营和装修，无权获得装修补偿。2.2011年1月21日颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋的所有权人是被征收人，搬迁费、停业停产损失属于被征收人。苏建拆（2008）××号文属于部门文件，没有普遍约束力，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相抵触，不应得到适用，一审认定的停产停业损失及搬迁费应归于华顺公司。文杰电子厂辩称，服从一审判决。1.双方对于拆迁补偿有明确的书面约定，政府以回购决定作出之日为评估时点进行了评估，文杰电子厂依约有权获得拆迁补偿。2.文杰电子厂的诉请有地方政策及法律依据。3.2012年1月18日，苏州工业园区国土房产局发布企业用地回购抄告单，后该抄告单的回购期限延期至2019年1月18日。虽补偿协议签订于2018年，但资产评估时点为2012年1月18日，签约只是一种履行行为。4.双方之间的租赁合同因回购决定而于2012年1月18日法定终止，文杰电子厂有权获得相应补偿。5.华顺公司在评估之外另获得了房租补偿。6.文杰电子厂租赁房屋后进行了装修和经营。7.涉案房屋租赁合同约定租金先付后用，8月15日缴纳的是8月以后的房租。文杰电子厂交纳了房租保证金和电费保证金，应华顺公司管理者的要求，双方对之后的房租进行了抵扣，文杰电子厂没有拖欠房租。文杰电子厂向一审法院起诉请求：1.判决华顺公司支付文杰电子厂各项拆迁(回购)补偿暂计搬迁补偿费18750元、停业停产补偿费450000元、设备补偿费50000元、移动固定设施补偿费5000元、装修及附属物补偿费380000元、其它补偿补助费1000元，上述费用暂计共904750元。2.判决本案诉讼费由华顺公司负担。文杰电子厂在庭审中变更诉讼请求为：1.判决华顺公司支付文杰电子厂搬迁补偿费18750元（12.5元/平方米*1500平方米）、停业停产补偿费450000元（300元/平方米*1500平方米）、装修及附属物补偿费318289元，上述费用共计787039元。2.判决本案诉讼费由华顺公司负担。文杰电子厂解释其诉讼请求为：根据向政府回购部门调取的材料显示，停产停业补偿的结算单价为300元每平米，文杰电子厂承租面积1500平方米，停产停业补偿费为45万元；搬迁费结算单价为12.5元每平米，文杰电子厂搬迁补偿费为18750元。根据分户评估报告中的装修及附作物评估单第8页，文杰电子厂的装修补偿价值为318289元。一审法院认定事实：2010年8月1日，华顺公司（出租方，甲方）与文杰电子厂（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租位于苏州工业园区唯亭镇至和西路16号三楼东侧厂房，建筑面积约为1500平方米，房产用于工业用途，房屋租赁期为5年，自2010年8月1日至2015年8月1日止，租金为15000元/月，租金每季度一付，2010年8月1日至9月1日为免租装修期，乙方在签订本合同10天内向甲方支付45000元租房保证金及2500元电费保证金，保证金在合同终止后返还给乙方。合同第12.3条约定，本合同在承租期内，如遇到苏州工业园区及唯亭镇规划调整时，甲乙双方无条件服从，土地、房屋归甲方所有，其他包括房屋装饰费及拆迁费归乙方所有，并在提前三个月通知乙方。该租赁合同甲方处有华顺公司盖章，并有范洪志签字。文杰电子厂承租后，于2010年10月至2011年8月期间多次支付房租。文杰电子厂说明其租金支付至2012年2月，包含押金支付至2012年5月底。2012年1月18日，苏州工业园区国土房产局发布苏园土回抄字（2012）第××号企业用地回购抄告单，因城铁新城项目建设需要，包括华顺公司在内的多家企业用地被列入回购范围。2018年1月9日，苏州工业园区国土环保局发布回购延期公告，将上述苏园土回抄字（2012）第××号企业用地回购抄告单的回购期限延期至2019年1月18日，其他内容不变。2018年9月5日，苏州工业园区唯亭街道企业用地回购办公室（甲方，以下简称“唯亭回购办”）与华顺公司（乙方，被回购企业）签订《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》，被回购企业土地及房屋位于苏州工业园区唯亭镇至和西路16号，土地使用人为华顺公司，房屋合法建筑面积为6456.51平方米，使用土地面积为4698.72平方米，包括土地评估值、房屋评估值、装修及附作物评估值、停产停业补偿费、搬迁补偿费、设施设备补偿及其他补偿补助合计补偿金额为30287105.77元。乙方同意在2019年9月4日前搬迁完毕，将空房移交甲方验收，并同时完成土地房产权证注销手续。该补偿协议书所附的回购补偿汇总表载明：1.停产停业补偿，其中有证房产（××号）建筑面积6456.51平方米，结算单价为300元/平方米，按苏建拆（2008）××号文件结算；2.搬迁补偿，其中有证房产（××号）建筑面积6456.51平方米，结算单价为12.5元/平方米，按苏建拆（2008）××号文件结算；3.其他补偿补助费，其中价格认证补偿4059154元，说明：详见评估报告（含精达，不含设备收款490180元）；可移动设备收购490180元，说明：详见评估报告（设备总额1005660元，收购490180元，收购比例为48.74%）；房租损失等4810000元（占6年未能实施租赁经营房租及清算费总额45%）。另据苏建拆（2008）××号文，拆迁非商业用房，造成停产停业额，按合法建筑面积每平方米300元补助，补助对象均为实际经营人，但房屋产权人和经营人之间存在明确书面协议约定的从其约定。另据苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司出具的关于苏州工业园区唯亭镇至和西路16号24080号宗地及其地上房产市场价值评估的《房屋回购分户评估报告》（评估时点2012年1月18日），其第8页房屋装修及附着物专项分户评估表中所涉装修对象为“苏州工业园区华顺电子有限公司有证××号房（三层）”，评估价值合计318289元。本案审理过程中，文杰电子厂说明：1.政府部门发布回购抄告单之后，要求华顺公司及文杰电子厂等经营人做好搬迁准备，华顺公司管理人员范洪志要求我方服从政府决定，通知我方做搬迁准备，我方在2012年2月底搬离。2.文杰电子厂承租了有证建筑的三楼东侧的1500平方米，三楼西侧由归花香做冷库经营，不需要做装修，三楼除了该两家承租人以外，无其他承租人。同一厂房承租人的关联案件即（2018）苏0591民初8799案件的归花香对此事实亦予以确认。文杰电子厂认为，《房屋回购分户评估报告》第8页房屋装修及附着物专项分户评估表中关于有证××号厂房三层的装修评估即是对文杰电子厂装修及附作物的评估。以上事实，有文杰电子厂提交的房屋租赁合同、回购抄告单、租金支付凭证、苏建拆（2008）××号文件、回购延期公告、回购补偿协议书、回购补偿汇总表、房屋回购分户评估报告、资产评估报告等证据，以及文杰电子厂到庭陈述予以证实。一审法院认为：文杰电子厂与华顺公司签订的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同合法有效，一审法院依据合同约定界定各自权利义务。当地政府部门发布回购抄告单，华顺公司厂房及企业用地列入回购范围。根据租赁合同第12.3条约定，如在承租期内遇到当地政府规划调整，“甲乙双方无条件服从”，文杰电子厂自述在2012年2月搬离，双方的租赁合同关系已经终止。现有证据表明双方租赁合同终止系当地政府规划建设需要回购企业用地所致，华顺公司未到庭举证、抗辩，未有证据表明系文杰电子厂违约所致或华顺公司因此主张过解除合同。因此，合同解除后，双方应按租赁合同第12.3条的约定分配回购相关的补偿款。根据租赁合同第12.3条约定，如遇政府规划调整，涉及土地、房屋的补偿归华顺公司所有，而“其他”包括房屋装饰费及拆迁费归文杰电子厂所有。该合同条款对归属于文杰电子厂的补偿利益采用了概括加列举的表述方式，应视为除与土地、房屋相关的补偿款归华顺公司所有以外，其他与文杰电子厂有关的补偿应归属于文杰电子厂所有。按照回购补偿协议书中的补偿项目，文杰电子厂主张的停产停业补偿、搬迁补偿费均不属于房屋、土地补偿的范围，租赁合同明确约定涉及文杰电子厂的装修费用归文杰电子厂所有，文杰电子厂按约定应享有该部分的补偿利益。同时，文杰电子厂系实际经营人，其主张的停产停业补偿费450000元及搬迁补偿费18750元均与其经营活动有关，文杰电子厂关于该两项诉请的计算方式、补偿标准有租赁合同、回购补偿汇总表等证据相印证，一审法院支持该两项诉讼请求。文杰电子厂承租涉案有证厂房的三楼东侧，承租三楼西侧的其他承租人证实该三楼装修为文杰电子厂所有，华顺公司未到庭抗辩，一审法院予以采信。涉案《房屋回购分户评估报告》第8页载明的评估范围为华顺公司有证××号房三层，按照文杰电子厂的承租位置及现有证据，应认定为对文杰电子厂承租厂区内的装修及附作物价值的评估，且该部分装修及附作物的价值已列入回购补偿范围，文杰电子厂据此主张该部分的补偿款318289元，一审法院予以支持。华顺公司与唯亭回购办签订回购协议取得上述补偿款，应按照与文杰电子厂租赁协议的约定向文杰电子厂支付上述补偿款。综上，华顺公司应支付文杰电子厂停产停业补偿费450000元、搬迁补偿费18750元、装修及附作物补偿318289元，合计787039元。华顺公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应抗辩权利。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：苏州工业园区华顺电子有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区跨塘文杰电子厂各项补偿款合计787039元。案件受理费收取12848元、财产保全费5000元、公告费300元，合计18148元，由苏州工业园区华顺电子有限公司负担。苏州工业园区华顺电子有限公司负担款项已由苏州工业园区跨塘文杰电子厂预交，一审法院不再退还，苏州工业园区华顺电子有限公司应在本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区跨塘文杰电子厂。二审中，文杰电子厂提交业务合同一份及2010年发票若干份，证明文杰电子厂在涉案房屋中的实际经营情况。华顺公司质证表示对业务合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，对发票的真实性无异议，但证明内容有异议。发票开票日从2010年1月开始到2010年7月28日，双方的租赁期自2010年8月开始，说明文杰电子厂早于他处开始经营，文杰电子厂在涉案房屋中没有实际经营。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案房屋租赁合同系华顺公司与文杰电子厂的真实意思表示，合法有效。文杰电子厂自述其于2012年2月搬离涉案房屋。华顺公司未提供证据证明其因文杰电子厂拖欠房租从而行使合同约定的解除权并向文杰电子厂送达了解除合同的通知，本院对华顺公司关于文杰电子厂未按期交纳租金导致涉案房屋租赁合同解除的上诉主张不予采信。至于文杰电子厂是否拖欠了华顺公司涉案房屋的租金，双方可另行处理。涉案房屋租赁合同约定，在承租期内，如遇到苏州工业园区及唯亭镇规划调整时，甲乙双方无条件服从，土地、房屋归甲方所有，其他包括房屋装饰费及拆迁费归乙方所有。2012年1月18日，苏州工业园区国土房产局发布企业用地回购抄告单，将华顺公司的用地列入回购范围，相关资产评估报告的评估基准日也均为2012年1月18日。华顺公司认可文杰电子厂一审中提交的2010年8月6日由文杰电子厂向华顺公司支付涉案房屋装修费的凭据，并确认文杰电子厂对涉案房屋进行了相应添附。在华顺公司未提供证据证明其在2012年1月18日除由文杰电子厂作价支付的装修部分以外另行对涉案房屋进行了装修的情况下，一审依据华顺公司与唯亭回购办签订的回购补偿协议书、资产评估报告等认定由华顺公司支付文杰电子厂相应的停产停业补偿费、搬迁补偿费和装修及附属物补偿费并无不当。至于苏建拆（2008）××号文是否与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相抵触，非民事案件审理范围，本院对此不予理涉。综上所述，苏州工业园区华顺电子有限公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12848元，由上诉人苏州工业园区华顺电子有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年二月十八日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。