四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20447号 上诉人（原审被告）：四川仪陇天翔有限责任公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段388号。 法定代表人：***，总经理。 被上诉人（原审原告）：南充农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区南门北街16号外滩1号2号楼138铺、3号楼110铺。 法定代表人：徐林，董事长。 委托诉讼代理人：杨倩，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原审被告：***，男，1964年5月7日出生，汉族，住四川省仪陇县。 上诉人四川仪陇天翔有限责任公司（以下简称天翔公司）因与被上诉人南充农村商业银行股份有限公司（以下简称南充农商行）、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判南充农商行向天翔公司支付租金与消防整改、装修费用差额134321.7元；2.本案一、二审诉讼费用由南充农商行承担。事实和理由：1.一审法院认定天翔公司与南充农商行形成不定期租赁合同关系，仍执行原合同租金标准、支持南充农商行律师代理费，属于认定事实错误，导致适用法律错误。（1）案涉租赁合同已于2015年年底终止，因南充农商行改制，天翔公司找不到地方交纳租金，没有续签合同的责任在南充农商行。（2）双方没有续签合同，应当按照市场行情确定租金标准。（3）原合同已经终止，不能再依据原合同约定支持南充农商行关于律师费的主张。2.一审法院不支持天翔公司实际为租赁房屋垫付的消防整改费用、减少整改期间租金属于认定事实错误、适用法律错误。（1）原合同已经终止，一审法院不能根据已终止合同约定认定责任，且原合同关于消防、安全责任的约定与消防整改内涵、性质不同；（2）《合同法》第二百二十条、二百二十一条规定，未有另行约定的情况下，出租人理应承担整改维修费用；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期，一审法院不支持天翔公司相应请求属法律适用错误。 南充农商行辩称，南充农商行发函要求解除的时间是2018年11月20日，至今已经一年过去了，南充农商行没有收到相应的租金。天翔公司2019年7月25日就收到了一审判决，至今为止仍未缴纳租金，该部分的租金并未进行支付，南充农商行将涉案房屋整租给天翔公司，而天翔公司又零星转租给其他人，相应的法律后果南充农商行将进行追偿；天翔公司的上诉请求于法无据，请求驳回其上诉请求。 ***陈述意见与天翔公司一致。 南充农商行向一审法院起诉请求：1.判令天翔公司支付南充农商行租金285.445533万元，利息17.136732万元（暂计算至2018年11月20日止），本息总计302.582265万元；及自2019年1月21日起至返还之日止的房屋使用费（计算公式为参照2019年租金59.85万元÷365天×天数）及利息（以2019年租金59.85万元为基数，资金占用费按月利率千分之五计收利息）；2.判令***对上述租金及利息承担连带保证责任；3.确认南充农商行与天翔公司之间的租赁合同解除；4.本案诉讼费用由天翔公司、***承担。南充农商行将第一项诉讼请求中租金的计算方式明确为从2014年1月1日起按照年租金递增5%计算至房屋实际返还之日止，并增加诉讼请求如下：1.判令天翔公司、***连带支付律师费30000元；2.判决天翔公司、***将位于成都市金牛区（建筑面积约为1268.4平方米）的房产腾退给南充农商行。 一审法院认定事实：2013年11月29日，顺庆农信联社与天翔公司签订《租金对账结算协议》，双方就自2004年1月起至2013年12月31日止天翔公司因租赁顺庆农信联社位于成都市商场尚欠付的租金经对账共同确认为597788元。 同日，顺庆农信联社（出租方）与天翔公司（承租方）、***（担保方）签订《租赁合同》，主要约定：1.顺庆农信联社将位于成都市出租给天翔公司使用，建筑面积为1268.4平方米，***自愿为天翔公司承租顺庆农信联社上述租赁物并履行本租赁合同提供连带责任担保；2.租赁期限为两年，从2014年1月1日至2015年12月31日止；3.2014年度年租金为53万元，20ｌ5年度年租金在上年租金基础上递增5％即556500元，天翔公司应在每年12月5日前向顺庆农信联社一次性现金或转账支付下一年度租金，天翔公司在签订本合同时向顺庆农信联社付租赁保证金10万元；4.租赁期内，天翔公司征得顺庆农信联社同意后可以将租赁物分租给第三人使用；5.天翔公司应依约交付租金，顺庆农信联社如果拖欠租金，按中国人民银行延期付款的规定向顺庆农信联社偿付违约金，天翔公司如拖欠租金10天以上，顺庆农信联社有权收回租赁物；6.租赁期间，上述租赁物管理费、维修费、水电费及分租税费由天翔公司负担，租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该租赁物有关的费用，均由天翔公司承担并支付，包括但不限于成都市宏正市场管理有限公司或相关管理机构向上述租赁物产权人收取的公共设备设施维护费及其他公共部分的所有管理费用等，治安、消防、安全、工商、税务、市场管理、经营风险等一切责任由天翔公司承担；7.租赁期间，天翔公司负有对租赁物进行管理、维修、维护、保养的义务，但天翔公司不得擅自改变租赁物的结构及用途，天翔公司如需装修窗墙等，须事先征得顺庆农信联社同意，并经房屋修缮管理部门批准方能施工，并承担全部费用；8.租赁期满或合同解除，天翔公司必须按时腾退并将上述租赁物交给顺庆农信联社，否则租赁物内的余物视为天翔公司放弃所有权，由顺庆农信联社处置，同时天翔公司按本合同约定的租金标准的两倍向顺庆农信联社赔偿迟延交还租赁物期间的经济损失；9.租赁期满或合同解除，如天翔公司逾期不腾退并返还租赁物，天翔公司应赔偿顺庆农信联社因此所受的相关损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用、资产保全费用、执行费用等全部由天翔公司承担，***为天翔公司承担连带保证责任。当日，天翔公司向顺庆农信联社支付租金1127788元。2015年1月8日，天翔公司向顺庆农信社支付租金556500元。上述合同租赁期限届满后，天翔公司继续使用案涉租赁房屋，顺庆农信联社亦未提出异议。 2016年5月25日，川银监复（2016）154号《中国银监会四川监管局关于南充农村商业银行股份有限公司开业的批复》（以下简称《批复》），载明“南充农商行开业的同时，顺庆农信联社、南充嘉陵区农村信用合作联社和南充市高坪区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为南充农商行债权债务”。 2018年11月22日，北京盈科（成都）律师事务所接受南充农商行的委托向天翔公司送达《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》，载明“······。三、律师意见：（一）根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，我委托人有权与你司解除合同。现本所律师特限你司在收到本律师函之日起两个月内腾退该租赁物，同时免交这两个月租金，两个月届满之日，租赁合同解除。（二）根据《租赁合同》第二条之约定，每年租金在上一年租金基础上递增5%，故2014年1月1日至2018年11月20日止，共计租金285.445533万元，利息按照银行同期贷款利率共计17.136732元，二者合计302.582265万元。你司欠付我委托人租金及利息请你司在收到本律师函之日起一个月内一次性支付上述款项”。同日，北京盈科（成都）律师事务所接受南充农商行的委托向***送达《律师函》，载明“······。三、律师意见：根据《租赁合同》第二条之约定，2014年租金为53万元，2015年租金在上年租金基础上递增5%，即为55.65万元，两年租金共计108.65万元；另以当年租金作为本金，按照银行同期贷款利率计算利息，2014年利息为3.18万元，2015年利息为3.339万元，两年利息共计6.159万元，租金及利息合计115.169万元。根据《担保法》第二十一条‘保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用’之规定，本所律师通知你在收到本律师函之日起一个月内一次性支付上述所有款项。” 一审法院另查明，2018年9月29日，南充农商行为向天翔公司、***主张权利与北京盈科（成都）律师事务所签订《诉讼代理合同》，并以转账方式向北京盈科（成都）律师事务所支付律师费30000元。 一审法院认为，顺庆农信联社与天翔公司、***签订《租赁合同》，系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。租赁期限届满后，天翔公司继续使用案涉房屋，顺庆农信联社亦未提出异议，顺庆农信联社与天翔公司之间形成了不定期的租赁合同关系。根据川银监复（2016）154号《批复》，顺庆农信联社在上述不定期租赁合同中的权利义务应由南充农商行行使和承担。对于南充农商行主张确认其与天翔公司之间租赁合同关系解除的诉讼请求，根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据已查明事实，因南充农商行于2018年11月22日向天翔公司发出《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》，载明“我委托人有权与你司解除合同。现本所律师特限你司在收到本律师函之日起两个月内腾退该租赁物，同时免交这两个月租金，两个月届满之日，租赁合同解除。”，故一审法院确认南充农商行与天翔公司、***之间的不定期租赁合同关系于《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》送达之日起满两个月即2019年1月22日解除。合同解除后，天翔公司应当将案涉商铺腾空并交还给南充农商行。因***并非租赁合同的承租人，南充农商行请求***将案涉房屋返还给南充农商行的意见，一审法院不予支持。 对于南充农商行主张天翔公司支付自2014年1月1日起按照年租金递增5%的标准计算至房屋实际返还之日止租金的诉讼请求。第一、对于天翔主张其代为垫付的消防改造费用1211070元应由南充农商行承担的意见。因《租赁合同》约定，租赁期间租赁物的维修费由天翔公司承担，治安、消防、安全等一切责任由天翔公司承担。故对于天翔公司的该项主张，不符合合同约定，一审法院不予支持。第二、对于租金标准：因南充农商行与天翔公司之间自2016年1月1日起形成了不定期租赁合同关系，但双方对2016年1月起的租金标准并未进行约定，南充农商行主张按照年租金递增5%的标准计算租金，缺乏双方合意且于法无据，一审法院不予支持。一审法院判令天翔公司按照《租赁合同》约定的2015年度的年租金标准556500元向南充农商行支付租金。第三、对于租金的起止期限：根据已查明事实，天翔公司支付租金至2015年12月31日，应当自2016年1月1日起至一审法院确认合同解除之日即2019年1月22日止向南充农商行支付租金，但根据南充工商行发出的《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》载明“现本所律师特限你司在收到本律师函之日起两个月内腾退该租赁物，同时免交这两个月租金”，南充农商行自愿免除天翔公司2018年11月23日至2019年1月22日期间租金系其对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以确认，故天翔公司应当自2016年1月1日起至2018年11月22日止，按照年租金556500元向南充农商行支付租金1608513.7元（556500元/年×2年+556500元/年÷365天×325天）。第四、自合同解除之次日即2019年1月23日起至房屋实际返还之日止，南充农商行主张该段期间的租金应为房屋占用费。而南充农商行主张房屋占用费按照2019年租金59.85万元计算，既无当事人约定亦于法无据，一审法院不予支持。一审法院判令天翔公司自2019年1月23日起按照《租赁合同》约定的2015年度年租金556500元（每日1524.66元）的标准向南充农商行支付房屋占用费至房屋实际返还之日止。 对于南充农商行主张天翔公司以未付租金为基数按照年利率6%向天翔公司支付利息的诉讼请求，南充农商行主张该项利息的法律属性应为资金占用损失。南充农商行与天翔公司之间自2016年1月1日起形成了不定期租赁合同关系，虽然双方并未就租金的支付期限达成一致，但根据《租赁合同》约定，天翔公司应当在每年12月5日前向南充农商行支付下一年度租金。而天翔公司自2016年1月1日起未再向南充农商行，势必会给南充农商行造成资金占用损失，一审法院判令天翔公司按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分期向南充农商行支付资金占用损失，具体计算方式：以2016年欠付租金556500元为基数，自2015年12月6日起计算至该项租金付清时止；以2017年欠付租金556500元为基数，自2016年12月6日起计算至该项租金付清时止；以2018年1月1日至2018年11月22日欠付租金495513.7元为基数，自2017年12月6日起计算至该项租金付清时止。 对于南充农商行主张天翔公司支付房屋占用费利息的诉讼请求，因一审法院已判令天翔公司自2019年1月23日起按照每日1524.66元的标准向南充农商行支付房屋占用费，南充农商行因天翔公司逾期腾退房屋所致的损失已在上述房屋占用费中得以填补，故对南充农商行的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 对于南充农商行主张天翔公司支付律师费30000元的诉讼请求，一方面，《租赁合同》约定合同解除，如天翔公司逾期不腾退并返还租赁物，天翔公司应赔偿南充农商行因此所受的包括律师费在内的相关损失；另一方面，南充农商行向一审法院提交的《诉讼代理费合同》、代理费发票及转账凭证，可以证实南充农商行为向天翔公司主张权利已向北京盈科（成都）律师事务所支付代理费30000元的事实，故对南充农商行请求天翔公司支付律师费30000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 对于南充农商行主张***对上述租金及其利息、律师费承担连带保证责任的诉讼请求，因《租赁合同》载明“***自愿为天翔公司承租南充农商行上述租赁物并履行本租赁合同提供连带保证责任止”，根据已查明事实，天翔公司已将《租赁合同》项下的租金支付完毕。而天翔公司、南充农商行之间自2016年1月1日起形成了不定期的租赁合同关系，***并未就双方之间的不定期租赁合同作出承担连带保证责任的意思表示，亦未书面同意南充农商行、天翔公司将租赁期限变更为不定期，故对南充农商行的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第二款之规定，判决：一、天翔公司与南充农商行之间的不定期租赁合同于2019年1月22日解除；二、天翔公司于判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区，建筑面积为1268.4平方米的房屋腾空并交还给南充农商行；三、天翔公司于判决生效之日起十日内向南充农商行支付房屋租金1608513.7元；四、天翔公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率按下列期限向南充农商行支付资金占用损失，计算方式：以556500元为基数，自2015年12月6日起至欠款付清时止；以556500元为基数，自2016年12月6日起至欠款付清时止；以495513.7元为基数，自2017年12月6日起至欠款付清时止；五、天翔公司于判决生效之日起十日内向南充农商行支付房屋占用费（从2019年1月23日起按照每日1524.66元的标准计算至腾退交还房屋之日止）；六、天翔公司于判决生效之日起十日内向南充农商行支付律师费30000元；七、驳回南充农商行的其他诉讼请求。一审案件受理费33121元，减半收取计16560.5元，由南充农商行负担7289元，由天翔公司负担9271.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审另查明，一审中，天翔公司提交了金牛区消防大队在2017年6月27日向天翔公司发出的改正通知书，要求天翔公司对部分消防隐患进行整改，同时提交了“成都市宏正市场开发管理有限公司”致南充农商行的《关于存在火灾隐患的告知函》以及“怡东商场”与案外人“成都蓝盾安装工程有限公司”签订的《消防安装维修工程承包合同》，该合同载明“成都蓝盾安装工程有限公司”为宏正广场怡东商场进行消防改造，包括所有材料在内的承包价为285000元，南充农商行对该告知函和承包合同真实性不予确认，并表示其未收到该告知函。 二审中，天翔公司陈述其因消防事宜找过南充农商行，但对方因改制无人管理该事务。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，顺庆农信联社与天翔公司、***签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。本案二审的争议焦点为：1.天翔公司是否应当按照原合同约定的租赁标准支付实际占有期间的租金或占用费；2.案涉租赁房屋有无消防整改的事实及产生整改费用；3.整改期间的租金是否应当扣减。现就争议焦点阐述如下： 关于争议焦点1。因双方签订的《租赁合同》租赁期满后，当事人双方没有续签合同，故双方形成了不定期租赁合同关系。天翔公司称，因为网店的冲击，导致商铺闲置交易量减少，租金应当下调。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因当事人双方对于2016年1月起的租金标准双方没有约定，对于租金是否应当下调双方也未有合意，缺乏法律依据，因此天翔公司按照2015年度的租金标准556500元向南充农商行支付租金的判定并无不妥，一审法院认定正确，本院予以维持。 关于争议焦点2。天翔公司称，其根据金牛区公安消防大队责令限期改正通知书，对案涉租赁场地进行了消防安装维修及整改。天翔公司称，对消防设施的更换、维修等花费了1211070元，这部分费用应该扣减。根据双方签订的《租赁合同》第五条第2项的约定内容，租赁期间租赁物的管理维修费由天翔公司负担，消防风险责任由天翔公司承担；第4项约定内容，租赁期间，天翔公司对租赁场地有维修维护义务，并约定如需装修须事先征得出租人同意。本院认为，天翔公司主张的消防费用属于天翔公司应当自行承担的维修维护费用，且天翔公司既无证据证明其告知了出租方，亦无证据证明其客观支付情况，故对于天翔公司扣减该费用的诉请本院不予支持。 关于争议焦点3，天翔公司称整改期间的租赁物影响承租人使用，应当减少租金。本院认为，首先天翔公司并未充分举证证明证明消防整改事实的存在及存在期间；同时根据合同约定，相应的维修整改应由天翔公司自行负责，且并未就此约定相应整改期间租金减免，因此天翔公司要求减免整改期间租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，四川仪陇天翔有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2986.43元，由四川仪陇天翔有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年二月二十四日 书记员 王小禹