吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1号 上诉人（原审被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地：扶余市。 负责人：姜明阳，总经理。 委托诉讼代理人：姜永库，男，汉族，1967年3月7日生，住长春市朝阳区，公司员工。 委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：霍天云，女，1987年2月18日出生，汉族，住吉林省扶余市。 原审被告：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地：永吉经济开发区。 法定代表人：姜明阳，总经理。 上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡扶余分公司”）因与被上诉人霍天云、原审被告吉林省德卡房地产开发有限公司（以下简称“德卡公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服扶余市人民法院（2019）吉0781民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 德卡扶余分公司上诉请求：一、依法撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初3112号民事判决书，发回重审或依法改判上诉人、被上诉人双方继续履行签订的《产权商铺买卖协议》二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定德卡扶余分公司在商场开业一年后的90日内没为霍天云办理产权证属认定事实错误。德卡城市广场于2016年9月16日开始试营业，德卡扶余分公司在2017年2月27日取得《建设工程消防验收意见书》、2017年4月21日取得《建筑工程竣工工程备案证》，在这两个证取得之后就可以为购买商铺的商户办理产权证。霍天云截止到诉前都没有主动找我公司办理产权证及提交办理产权证相关手续。而后有商户反映办不了产权证才得知是不动产登记中心自身业务原因导致不能办理，有2019年9月26日扶余市不动产登记中心提供给扶余法院情况说明一份及录音资料为证。2019年7月9日扶余市政府葛祥市长在接访中也明确承诺可以办理产权后，德卡扶余分公司即在商户微信群里发布通知，并在德卡城市广场公告栏里张贴了能够办理产权证的通知。由此可见德卡扶余分公司不存在任何违约。 霍天云向一审法院起诉请求：1、解除霍天云与德卡扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》；2、德卡公司与德卡扶余分公司返还霍天云已支付的购房款330,934元及利息损失，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自付款之日起计算至德卡公司与德卡扶余分公司实际给付之日止；返还担保费1,000元；3、案件受理费由德卡公司、德卡扶余分公司承担。 一审法院认定事实：德卡公司与德卡扶余分公司是总公司与分公司的关系，德卡扶余分公司在2014年6月23日与霍天云签订《德卡城市广场认购协议书》，约定：霍天云认购德卡公司开发的德卡城市广场3层264号产权商铺，该产权商铺用途为商业，该房屋预测建筑面积为37.12平方米（产权登记面积以测绘部门实测面积为准）。产权商铺总价款330,934元，交付业户自行经营时间是2018年12月31日，首付170,934元2014年6月15日支付，按揭贷款160,000元2014年11月9日支付。协议还约定此协议为《商品房买卖合同》的前置协议，旨在买方提前获得理想位置的产权商铺。并根据产权商铺的特点加以约定，在办理产权证时还需根据房产部门要求签定《商品房买卖合同》但与本协议并不冲突，同具法律效力。产权证办理日期即商场开业一年后。该商品房达到办理产权证条件后，卖方及时通知买方办理各项手续及缴纳各项税费。据新商场需要养成期的规律，买方将前三年的经营使用权无偿交给甲方。2018年12月31日乙方按该产权商铺现状接收。霍天云于2014年9月15日交担保费1,000元。德卡城市广场开业时间2016年9月16日。霍天云为证实德卡公司与德卡扶余分公司构成根本违约，导致合同目的无法实现有权解除合同进行了举证，德卡公司与德卡扶余分公司进行了质证。第一组证据认购协议书一份、交款收据三枚，证明买卖商铺和交款的事实。德卡公司与德卡扶余分公司质证意见，对第一组证据的真实性没有异议，霍天云确实已付全部房款，但德卡扶余分公司可以交付商铺，霍天云也可以到房产部门办理产权，商铺位置也确定。第二组证据城市广场宣传手册、商铺照片，证明宣传手册与商铺实际情况不符，宣传图册承诺的内容没有兑现。德卡公司与德卡扶余分公司质证意见，对第二组证据中的宣传手册真实性没有异议，否认宣传手册是认购协议书的组成部分。辩称宣传手册最后一页有说明，本手册业态和布局最终以商场开业为准。对商铺照片的真实性有异议。第三组证据信访事项处理意见书、录音、录像，证明商铺没有办理验收手续，不符合交付条件，无法办理产权证。德卡公司与德卡扶余分公司质证意见，对第三组证据中信访事项处理意见书真实性没有异议，但对证明内容有异议，商业部分消防已经验收合格，五证一书也办理存档，证明德卡城市广场各项手续完备，符合交付和办产权证条件。对录音和录像证据有异议。第四组证据建设工程规划许可证。第五组证据规划部门批准的德卡城市广场的1、2、3层平面图纸，证明德卡公司与德卡扶余分公司私自设置分割隔断属于违反规划，无法办理产权登记，与宣传手册不符。德卡公司与德卡扶余分公司质证意见，对图纸的真实性没有异议，可以分割出卖，能办理产权。德卡公司与德卡扶余分公司为证明其没有违约，能办理产权证，提供证据，建筑工程竣工工程备案证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程验收合格通知书、商品房预售许可证、建设工程消防验收意见书，以上证据均为复印件，德卡公司与德卡扶余分公司未提供原件。证明1号楼1-4层为商场，消防验收合格，商铺验收合格，可以交付商铺，能办理产权证。后经本院在城建档案馆核实，只看到建设工程规划许可证和施工许可证原件。霍天云质证意见：对德卡公司与德卡扶余分公司提供的证据均有异议，德卡公司与德卡扶余分公司未提供原件无法确认证据的真实性，并且与2019年3月19日扶余市住建局出具的信访事项处理意见书调查的事实矛盾，意见书调查商业部分消防未验收。经本院到产权交易管理中心、不动产登记中心、国土资源局等部门核实德卡公司开发的德卡城市广场中1-4楼商铺能否办理产权登记情况，根据信访处理意见，德卡公司与德卡扶余分公司超用土地面积，超建筑面积，待补缴土地出让金按住宅用地面积计算得1,980.40万元。德卡公司未到国土局申请验收，土地部门验收部分没有完成。德卡公司与德卡扶余分公司对扶余市自然资源局的情况说明有异议，辩称不能办理房证是政府的原因，不动产中心答复没有办理过这种业务，正在向上级学习中。 一审法院认为，1、根据《公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本案霍天云虽是与德卡分公司签订的认购协议书，但民事责任亦由德卡公司承担。2、根据商品房买卖合同司法解释第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案双方签订的《德卡城市广场认购协议书》，详细约定了当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜，应当认定为商品房买卖合同。3、根据商品房买卖合同司法解释第二条规定，本案德卡公司与德卡扶余分公司已取得商品房预售许可证，双方订立的合同有效。4、本案争议焦点是德卡公司与德卡扶余分公司是否构成根本违约，导致合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同司法解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案双方签订的认购协议中明确约定产权证办理日期即商场开业一年后，而德卡城市广场开业时间2016年9月16日至今有三年时间，并且根据审理查明的事实，德卡城市广场的商铺至今也不能办理产权。商品房购买人若想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，并将办理房屋权属登记的资料报送主管部门，否则根本无法办理。本案德卡公司并不是构成迟延办证的违约责任，而是构成不能办证的违约责任，从而构成根本违约，导致霍天云的合同目的无法实现。故霍天云要求解除认购协议书的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，当事人有权要求违约方承担违约责任和赔偿损失，赔偿损失的范围包括购买人因相信合同能够履行而做准备所支出的必要费用。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故霍天云要求给付利息损失和返还担保费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条、第十九条的规定，判决一、解除霍天云与吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司签订的《德卡城市广场认购协议书》。二、吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司和吉林省德卡房地产开发有限公司立即返还霍天云已支付的购房款330934元和担保费1000元，并给付以170934元为基数自2014年6月15日起和以160000元为基数自2014年11月9日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至给付之日止。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，德卡公司于2007年办理《建设用地批准书》，2014年7月分别办理了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，2015年11月13日办理《建设工程验收合格通知书》，2017年2月27日办理《建设工程消防验收意见书》，2017年4月21日办理《建筑工程竣工工程备案证》，德卡城市广场1号楼2-2-1-338/2层138号商铺买受人汪井霞、霍志贵于2019年10月18日办理了《不动产登记权属证书》。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，霍天云作为买受人与德卡分公司作为出卖人，双方自愿签订了《德卡城市广场认购协议书（一、三层）》，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，因此双方签订的买卖合同合法有效。双方均应依约行使合同权利，履行合同义务。霍天云采用按揭贷款方式已向德卡分公司履行了交付首付购房款170934.00元的义务，余款16万元申请了办理按揭贷款支付。同时按照合同约定将前三年经营使用权无偿交给德卡分公司管理使用，三年后2018年12月31日霍天云应按该产权商铺现状接收，现德卡分公司如约提出交付房屋，合同目的得以实现。 关于双方签订的合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致的，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除，霍天云与德卡分公司对于解除合同没有约定解除条件，且未协商一致，故霍天云诉请解除合同没有合同约定的事实依据。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除，根据《认购协议书》约定，双方买卖标的物是德卡城市广场商铺，出卖人德卡分公司已交付该商铺，买受人霍天云接受并已将该商铺委托给德卡分公司经营使用，德卡分公司也已完成代经营管理义务，商品房买卖合同目的已经实现，不存在合同目的不能实现的法定解除合同条件。 关于霍天云一审提出德卡公司存在未办理合法验收手续、消防不合格、违反规划批准容积率、未按时交付商铺，变更设计图纸，改变内部结构以及销售不诚信、收取各种费用等诸多违约行为导致合同目的无法实现等理由因证据不足，不能构成解除合同的事实依据，因此其诉讼请求解除合同不能成立。 关于涉案商铺能否办理产权证照问题，扶余市不动产登记中心于出具的《关于德卡城市广场办理不动产登记的情况说明》及《扶余市不动产登记回执》，及德卡公司取得的《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程验收合格通知书》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工工程备案证》等手续，说明了德卡城市广场1-4楼商铺已经具备办理不动产登记的条件，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”情形。办理不动产登记系依申请的法律行为，本案霍天云购买商铺采用按揭贷款方式，贷款期间未能办理不动产登记亦不能归责出卖人德卡公司。一审法院以此为由认定德卡公司不能办理房屋所有权登记构成根本性违约判决解除合同证据不足，认定事实及适用法律错误。 综上，霍天云一审诉求解除合同的理由，既无约定解除依据，又无法定解除依据，其请求不能成立，本院不予支持。上诉人德卡公司和德卡分公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销扶余市人民法院（2019）吉0781民初3112号民事判决。 二、驳回霍天云的诉讼请求。 一审案件受理费3800元、二审案件受理费7600元，均由霍天云负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 王丽丽 二〇二〇年二月七日 书记员 宁宏权