安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终2号上诉人(原审原告、反诉被告）：陶其岷，男，1954年1月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。上诉人(原审原告、反诉被告）：周秀芬，女，1963年5月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王彬，安徽为信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李娜娜，安徽为信律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：铜陵市义安区教育体育局，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇北湖街，统一社会信用代码11340706003108471B。法定代表人：汪全胜，该局局长。委托诉讼代理人：王加强，安徽沿江律师事务所律师。委托诉讼代理人：许庆文，安徽沿江律师事务所律师。上诉人陶其岷、周秀芬因与被上诉人铜陵市义安区教育体育局(以下简称义安区教体局)买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市义安区人民法院(2019)皖0706民初1748号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶其岷、周秀芬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.陶其岷、周秀芬在签订二一六学校资产转让协议前已负有巨额债务，处于危困状态，不得不在转让协议上签字，致使双方权利义务不对等，义安区教体局对此明知。义安区教体局利用其优势地位将价值2209万元的土地，强行以1300万元的价格予以收购，获取了900多万元的暴利。有证房产和无产权证房产价值相差较大，义安区教体局按照无证房产价值给付却要求陶其岷、周秀芬承担办证费用，其就房产收购至少再获利300余万元。2.陶其岷、周秀芬并非资产评估的共同委托方，一审法院认定事实自相矛盾。3.陶其岷、周秀芬已经按照协议的约定在一个月内为全部不动产办理不动产权证，至于登记证书能否在一个月内拿到不是其可决定的事项，且现仅剩最后一栋不动产(约占转让价值的2%)的产权证书正在办理中，而义安区教体局至今尚欠1171万元价款，属于重大违约，应支付违约金。4.一审法院对陶其岷、周秀芬的评估申请未予审理，程序违法。综上，义安区教体局利用其优势地位及陶其岷、周秀芬处于危困状态，通过签订不公平条款，以4670万元价格收购价值5581.11万元资产，以无产权证书的不动产价格收购陶其岷、周秀芬有不动产证书的资产，获取暴利，希望二审法院支持陶其岷、周秀芬的上诉请求。义安区教体局二审答辩称，其没有利用优势地位以获取暴利的形式收购二一六学校资产，资产评估报告价格只是参考，收购价格是双方协商的结果，案涉合同合法有效，应当继续履行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陶其岷、周秀芬一审诉讼请求：1.判令撤销《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》第三条“甲乙双方协议铜陵市义安区二一六学校全部合法有效资产转让价款为4670万元，其中国有土地使用权作价1300万元、房产作价3087万元、其它有效资产作价283万元，合计4670万元”；2.判令义安区教体局向陶其岷、周秀芬支付合同价与评估价差额1209.35万元（其中土地使用权以2209.35万元为准、支付转让与评估价差额909.5万元，房产作价以3387万元为准，支付转让与评估价差额暂计300万元，具体数额以重新评估价为准);3.判令义安区教体局向陶其岷、周秀芬支付违约金500万元。义安区教体局一审反诉请求：1.判令陶其岷、周秀芬搬离“二一六学校”现状图中教师公寓二和食堂之间注明“拆”的不动产；2.判令陶其岷、周秀芬将《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》确定的转让范围中不动产（铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具的编号408483308565房地产估价报告附表二）以“铜陵市义安区二一六学校”名义办理不动产权登记，所涉所有税费由其承担；3.判令陶其岷、周秀芬向义安区教体局支付违约金500万元。一审法院查明事实：2018年7月2日，陶其岷、周秀芬与义安区教体局签订《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》及《铜陵市义安区二一六学校资产转让补充协议》，约定陶其岷、周秀芬将其出资设立的二一六学校全部合法有效资产转让给义安区教体局用于教学教育，转让协议主要约定：一、双方商定二一六学校全部合法有效资产纳入收购范围的资产以铜陵蓝天房地产估价有限责任公司于2017年11月6日出具的房地产估价报告（估价报告编号408483308565）列明的资产为转让标的物（具体由双方正式签署确认的财产移交清单为准）。二、双方协议二一六学校全部合法有效资产转让价款为4670万元，其中国有土地使用权作价1300万元、房产作价3087万元、其它有效资产作价283万元；转让价款分三期支付，具体为本协议正式生效之日起30个工作日内支付转让价款总额的50%，2018年9月底之前支付第二期转让价款总额的20%，30%余款在2018年12月底前付清。三、义安区教体局有权要求陶其岷、周秀芬将二一六学校所有合法有效建筑物、构筑物办理不动产证，并协助将所有合法建筑物、构造物不动产权证转移登记至义安区教体局名下。四、陶其岷、周秀芬收到义安区教体局支付的首期50%转让款后当日必须将二一六学校享有的国有土地使用权设立的抵押权办理注销登记手续，同时在30个工作日内将纳入转让范围的全部合法有效资产造册登记签名移交给义安区教体局。五、陶其岷、周秀芬须在本协议双方签字后一个月内将二一六学校全部合法有效的不动产办理不动产权登记，取得以铜陵市义安区二一六学校名义登记的不动产产权证；因办证发生的各项税费由陶其岷、周秀芬承担。六、本协议生效后，双方不得违约，若一方违约，违约方须向守约方支付违约金500万元。协议签订后，义安区教体局分别于2018年7月13日、8月7日、10月12日，2019年2月2日、6月12日向陶其岷、周秀芬支付转让款1000万元、1335万元、934万元、30万元和200万元，共计支付3499万元。陶其岷、周秀芬依据协议约定将纳入转让范围内的资产移交给义安区教体局，并于2018年11月办理了10份产权证（产权证书已交由义安区教体局保管），目前报告厅产权证书正在办理中。因陶其岷、周秀芬至今未能按照约定将全部移交的建筑物和构造物办理产权证，义安区教体局未支付余款1171万元。陶其岷目前仍居住在二一六学校违建的宿舍里，该宿舍不在双方转让协议约定的资产范围内。另查明，2017年1月18日，陶其岷、周秀芬以二一六学校名义和义安区教体局共同向铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具委托书，共同委托铜陵蓝天房地产估价有限责任公司自2017年10月1日起作为二一六学校和义安区教体局合法委托代理单位，对二一六学校土地、房屋、附属物等固定资产进行评估。2017年11月6日，铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具蓝天房估字第[2017]094号房地产估价报告，对二一六学校位于义安区顺安镇锦绣路南侧房地产在价值时点时公开市场价格为5581.11万元，其中房屋价值3087.10万元，附属物价值206.67万元，不可移动设备价值31.84万元，绿化价值46.15万元，土地价值2209.35万元。再查明，陶其岷、周秀芬以及义安区教体局于2018年7月3日就签署的上述两份协议共同至铜陵市义安区公证处进行了公证。一审法院认为，陶其岷、周秀芬与义安区教体局之间成立买卖合同关系，根据双方签订的《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》的第二款、第三款的约定，双方商定二一六学校全部合法有效资产纳入收购范围的资产以铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具的估价报告列明的资产为转让标的物，该估价报告系陶其岷、周秀芬与义安区教体局共同委托铜陵蓝天房地产估价有限责任公司出具，说明陶其岷、周秀芬对该份估价报告的内容是明知的。在此情况下，双方协商转让价格为4670万元,低于评估价格911.11万元，系陶其岷、周秀芬自愿选择的结果，且对协议进行了公证，故该协议应是双方真实意思表达，并不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。现陶其岷、周秀芬以其订立协议时的无知及义安区教体局利用优势地位压低收购价格，致使双方的权利义务不对等违反了公平原则为由主张撤销转让价格，理由不能成立，不予支持。因双方签定的转让协议合法有效，且转让协议并未约定以评估价为转让价，故对陶其岷、周秀芬申请对房产价值重新评估的意见不予采纳。陶其岷、周秀芬要求判令义安区教体局支付合同价与评估价差额1209.35万元的请求，不予支持。陶其岷、周秀芬没有按照协议约定在签字后一个月（即2018年8月2日）内办理产权证书，且至今尚有部分未能办理产权证书，陶其岷、周秀芬违约在先，义安区教体局有权拒绝履行其相应的履行要求。陶其岷、周秀芬要求义教体局支付其违约金500万元的诉讼请求，不予支持。因陶其岷居住在二一六学校的宿舍不在双方转让协议中约定的范围之内，义安区教体局诉请陶其岷、周秀芬搬离注明“拆”的不动产的要求，本案不予处理。陶其岷、周秀芬目前仍有部分不动产未办理产权证书，应当继续履行办理产权登记，义安区教体局要求陶其岷、周秀芬办理产权登记手续并自行承担税费的请求，予以支持。虽然陶其岷、周秀芬未能在约定的时间内为转让协议中约定的不动产全部办理产权证书，但已履行了绝大部分产权证书办理义务，且义安区教体局未能举证证明陶其岷、周秀芬违约给其造成的损失大小，故对义安区教体局要求陶其岷、周秀芬向其支付违约金500万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回陶其岷、周秀芬的诉讼请求；二、陶其岷、周秀芬于本判决生效后三十日内，将《铜陵市义安区二一六学校资产转让协议》确定的转让范围中尚未办理不动产登记的不动产以“铜陵市义安区二一六学校”名义办理不动产权登记，办理登记所涉税费由陶其岷、周秀芬承担；三、驳回义安区教体局的其它请求。案件受理费147770元，由陶其岷、周秀芬负担124370元，由义安区教体局负担23400元。二审中，陶其岷和周秀芬向本院提交(2019)皖07民终559号民事调解书、(2019)皖0706民初209号民事判决书，以证明陶其岷、周秀芬在签订《转让协议》前，早已因学校债务负债累累。本院认证意见：陶其岷和周秀芬二审提交的裁判文书所要证明的事实与其一审所述基本雷同，不属于新的事实和证据，不能达到其请求变更合同价款的证明目的。本案二审争议的焦点，案涉协议中的转让价款条款是否存在可变更情形，义安区教体局应否承担逾期付款违约责任。本院认为，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平，即判断合同条款是否显失公平，应从主、客观两个方面进行考量。本案中,陶其岷、周秀芬和义安区教体局于2017年1月18日共同委托安徽蓝天房地产估价有限责任公司对案涉资产进行估价，而转让协议约定资产范围以上述估价报告为准，即陶其岷、周秀芬在签订转让协议时，对案涉资产估价结果应为明知，且没有证据证明义安区教体局在签订转让协议时利用了某种优势，故资产转让协议约定在评估价基础上打折出售土地使用权以及售后补办房产权利证书系双方当事人的真实意思表示。现实生活中的交易非常复杂,不可能对所有交易都确立一定的量化标准，且折价出售资产系正常的市场交易促进方式，不能因此就认定当事人之间利益不平衡。案涉协议转让价款条款不具备显失公平的主、客观构成要件，陶其岷、周秀芬诉请变更价款的意见，不予采信。陶其岷、周秀芬未能按约办理不动产证和转移登记，义安区教体局享有先履行抗辩权，其拒付后期转让款并不构成违约。陶其岷、周秀芬要求义安区教体局支付违约金的上诉请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陶其岷和周秀芬的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124370元，由上诉人陶其岷、周秀芬负担。本判决为终审判决。审判长 赵 萍审判员 钱韦玮审判员 陈锦松二〇二〇年二月二十四日法官助理廖继贵书记员杨子瑶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；