广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤1323执异62号 案外人：廖振民，男，汉族，1968年4月29日出生，住广东省惠州市惠城区。 案外人：张党兰，女，汉族，1970年8月18日出生，住广东省紫金县。 委托代理人：段艳红，广东汇和律师事务所律师。 申请执行人：李月富，男，汉族，1964年9月16日出生，四川省邻水县人，住邻水县。 委托代理人：廖太礼，广东人为律师事务所律师。 被执行人：何楚强，男，汉族，1967年12月2日出生，广东省紫金县人，住惠东县。 本院在执行（2016）粤1323执12号申请执行人李月富与被执行人何楚强其他合同纠纷一案中，案外人廖振民、张党兰于2016年12月14日对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法进行听证和审查，现已审查终结。 案外人廖振民、张党兰称，2014年12月6日，何楚强及其妻子钟永红与廖振民、张党兰签订《二手房转让合同书》，何楚强、钟永红将登记在何楚强、钟永红名下的位于惠州市××号万科金域华庭二期X号楼X层X号房（粤房地产权证惠州字第××、11××13号）及该期地下室B1层XX号车库[商品房买卖合同编号为惠州（2014）10024149号]转让给廖振民、张党兰。合同约定转让价格930000元（含欠银行按揭款）。廖振民、张党兰已依约定付清购房款，何楚强、钟永红出具了收条。2015年1月4日，何楚强向惠州市房产档案馆申请查询，结果显示房屋无查封。同日，何楚强向案外人交付了房屋及车位。从2015年1月4日至今，涉案房屋一直由案外人占有和支配，并通过银行转账方式为涉案房屋及车位缴纳物业管理费用、电费、停车费等。因为案外人付款后几天涉案房屋被惠东法院查封，加之按揭款未提前清偿及未注销抵押登记等原因，导致无法办理房屋买卖产权变更，案外人对此没有责任。2016年10月，案外人发现涉案房屋门口张贴惠东法院的公告，方才得知惠东法院在执行李月富与何楚强偿还欠款纠纷一案，侵害到案外人对涉案房屋的权益。案外人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求停止对涉案房屋的执行。 申请执行人李月富对异议称，案外人的异议是不成立的，应当继续执行涉案房产。1、不动产以产权变更登记为准，现房产登记在何楚强名下，应继续执行。2、产权未过户是案外人同意的，案外人有过错，并不符合司法解释的规定，该司法解释条款要同时具备四个条件才能成立。双方约定要等到全部按揭款付清后才注销抵押权并办理过户手续，买受人对不能办理过户有过错。 被执行人何楚强经本院公告传唤未到庭。 本院查明，本院依据生效的（2015）惠东法埠民初字第11号民事判决书，责令被执行人何楚强履行支付申请执行人李月富货款114548元及利息、案件受理费、保全费、执行费的义务，但被执行人未履行该判决确定的义务。在诉讼过程中，本院作出的（2015）惠东法埠民初字第11-1号民事裁定书，查封了被执行人何楚强名下的位于惠州市××号万科金域华庭二期X号楼X层X号房（粤房地产权证惠州字第××、11××13号）。进入执行程序后，本院作出的（2016）粤1323执12号执行裁定书，续查封了该房地产。 案外人廖振民、张党兰认为在本院查封之前，其已向何楚强及其妻子钟永红购买了涉案房地产，提交了以下证据: 1、二手房转让合同。记载甲方为何楚强和钟永红，乙方为廖振民和张党兰，第一条甲方，将涉案房地产转让给乙方，作价930000元（含甲方于2011年11月24日向交通银行惠州分行抵押借款或购房按揭款570000元中截止2014年11月26日止剩余借款本金384500元）；第二条，乙方于签订合同当时即支付首笔款47358.42元给甲方；第三条，截止2014年11月26日，按揭房款剩余本金为384500元由乙方负责，乙方应按甲方与惠州交行于2011年11月24日原约定进行还本付息……；第四条，乙方应于合同生效后一个月内向甲方付清余款500000元，甲方保证全额收到款项后将转让标的物以及相关资料和各房门钥匙等全部交给乙方占用使用；第五条，甲方应于乙方还清上述按揭款本息等债务后并注销抵押权登记之日起二十个工作日内将权属人变更过户在乙方本人或其指定人名下，转让登记所需税费全部由乙方承担……。 2、中国银行汇款凭证、银行卡客户交易查询、收条。汇款凭证记载2015年1月4日廖振民汇款90000元到何楚强尾号为5678的账号，附言为购房款。交易查询记载户名廖振民，2015年1月4日转账410000元到何楚强尾号为5678的账号。收条记载：兹收到廖振明支付购买位于惠州市××万科金域××楼××号房以及该××地下室××层××号车库转让款（现金和转账各一次）共计人民币547358.42元。收款人何楚强、钟永红，2015年1月4日。 3、惠州市房屋权属档案信息查询结果。记载申请人何楚强，查询何楚强位于惠州市××号万科金域华庭X期X号楼X层X号房登记信息，查封情况显示为“无”，抵押情况显示“登记时间:2014-04-15，抵押权人交通银行股份有限公司惠州分行，债权数额570000元，债务履行期限2011年11月26日至2031年11月26日”。查询时间为2015年1月4日。 4、中国银行存款历史交易明细、惠州金域华庭物业服务中心收费明细表、电费发票。交易明细户主为廖振民，记载款项交易情况。惠州金域华庭物业服务中心收费明细表记载客户为何楚强，收费项目为高层物业服务费、住宅水费、电费分摊、室内机动车管理服务费，时间从2014年12月开始至2016年10月。电费发票记载用户名称为何楚强、钟永红，交费时段从2015年3月开始到2016年9月，账号名称廖振民，账号……。 申请执行人李月富对上述证据的关联性有异议，认为合同约定由案外人廖振民、张党兰以被执行人名义交清按揭款才办理产权过户登记，案外人是有过错的，案外人支付的款项不能证明就是购房款，也不能证明实际占有涉案房产。 本院认为，案外人廖振民、张党兰主张其在本院查封行为发生之前购买和使用了涉案房产，提交了二手房转让合同、转账凭证、缴纳物业费和电费凭证等为据。本院作如下分析：关于二手房转让合同，双方约定变更过户登记的时间为案外人“还清上述按揭款本息等债务后并注销抵押权登记之日起二十个工作日内”，根据抵押权登记信息显示抵押的最终时间为2031年11月，这就使得过户时间可以长达十几年，而在此期间内，产权人一直都是何楚强和钟永红，案外人与何楚强、钟永红的约定实际是放任交易风险的发生。据此，本院认定案外人对不能办理过户登记有过错。关于付款情况，合同约定案外人签订合同时要支付47358.42元、按抵押合同约定支付按揭款、在合同生效一个月后支付500000元，根据转账凭证显示支付了500000元，而对于案外人是否支付按揭款，则没有证据证明。关于物业管理费明细，户主为何楚强，不能证明与案外人的关联性。关于电费发票，用户名为何楚强和钟永红，扣款账户为廖振民，只能证明以廖振民的账户扣缴电费，不能直接证明廖振民占有使用房产情况。因此，案外人提交的证据不能证明已支付全部购房款，也不能证明实际使用涉案房产，而且案外人对不能办理过户登记有过错，案外人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，案外人请求停止对涉案房屋的执行，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人廖振民、张党兰的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄东平 审 判 员  杨志立 代理审判员  叶淑贞 二〇一七年三月七日 书 记 员  林志勇 第1页共6页