江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10512号上诉人（原审被告）：王腊珍。上诉人（原审被告）：殷光辉。二上诉人共同委托诉讼代理人：高**，江苏尔雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏常发物业服务有限公司苏州分公司，住所地苏州市相城区相城大道89号7幢3楼香城花园一区会所。负责人：谢帆，总经理。委托诉讼代理人：庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆福明，江苏力信律师事务所律师。上诉人王腊珍、殷光辉因与被上诉人江苏常发物业服务有限公司苏州分公司（以下简称常发苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初11872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王腊珍、殷光辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。一、苏州市前期物业管理服务协议非确认我方支付物业费的依据。该服务协议有效期至2017年5月31日，到期应另行签订协议。苏州工业园区人民法院生效判决确认业主委员会与常发苏州分公司签订的合同无效。则自2017年6月1日起常发苏州分公司无权收取物业费。二、常发苏州分公司未履行相应维修、养护、管理、维护义务，应承担相应责任。三、常发苏州分公司未通过法定程序主张拖欠的物业费，明显怠于行使权利。四、不能因为物业服务的持续性而摆脱常发苏州分公司为诉讼时效制度的制约。五、代收代缴非物业管理费用，是支付第三方费用，但一审并无相应证据佐证真实支出及金额。本案是我方符合老带新的购房优惠政策，享有减免一年物业服务费的优惠未被认可，导致纠纷产生。常发苏州分公司二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。常发苏州分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王腊珍、殷光辉支付常发苏州分公司物业管理费11802元、代收代缴费5320元及滞纳金37424元；2、判令王腊珍、殷光辉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，常发苏州分公司与案外人苏州常大置业有限公司、王腊珍签订《苏州市前期物业管理服务协议》约定常发苏州分公司为苏州工业园区扬帆路香堤澜湾花园提供物业管理服务，多层住宅物业管理费为1.62元/月/平方米，代收代缴费为0.73元/月/平方米，物业费按半年收取，业主需在每半年的前一个月预缴当期物业服务费。业主不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三滞纳金。另查明，苏州工业园区香堤澜湾花园3幢102室房屋产权登记人为王腊珍、殷光辉，房屋建筑面积为173.43平方米，建筑用途为住宅，房屋层数为5层。庭审中，常发苏州分公司明确其自2013年起为涉案小区提供物业服务至今，未与王腊珍、殷光辉另行签订物业服务合同，王腊珍、殷光辉物业费拖欠周期为2015年1月1日至2018年6月30日，其主张的滞纳金自王腊珍、殷光辉应付未付之日起按照日千分之三标准计算。上述事实，由不动产登记簿、前期物业管理服务协议等证据及当事人庭审中的陈述予以证实，一审法院予以认定。一审法院认为，常发苏州分公司依约为涉案房屋提供物业服务，王腊珍、殷光辉作为房屋所有权人，应按照前期物业合同约定标准交纳物业管理费等费用。常发苏州分公司主张王腊珍、殷光辉欠付自2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费、代收代缴费，经一审法院核算物业管理费应为11800元、代收代缴费5317元，未有证据证实王腊珍、殷光辉支付过上述费用，故王腊珍、殷光辉理应支付常发苏州分公司；王腊珍、殷光辉拖延支付物业费、代收代缴费，常发苏州分公司主张按照合同约定日千分之三标准计算滞纳金，一审法院考虑常发苏州分公司实际损失、王腊珍、殷光辉违约情形，酌情认定王腊珍、殷光辉应支付常发苏州分公司滞纳金3500元。王腊珍、殷光辉经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、王腊珍、殷光辉于本判决生效之日起十日内支付江苏常发物业服务有限公司苏州分公司物业管理费11800元、代收代缴费5317元、滞纳金3500元，合计20617元；二、驳回江苏常发物业服务有限公司苏州分公司其他诉讼请求。案件受理费1164元，公告费690元，合计1854元，由王腊珍、殷光辉负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，王腊珍、殷光辉提交了以下新证据：1.录音材料、文字整理材料、证明，证明王腊珍、殷光辉在购买房屋时符合老带新的优惠政策，应当享有减免一年物业费的优惠。2.苏州市工业园区规划建设委员会文件、苏州市住房和城乡建设局文件、寒山闻钟报道、水务公司告知函、事实陈述，证明香堤澜湾常发物业苏州分公司考评不合格，存在问题比较突出。常发苏州分公司没有尽到其管理维护相关的物业服务。部分用户被关阀停水投诉到水务公司。用户欠费是由于物业公司停止了物业用户的供水。常发苏州分公司所提供的物业服务不合格，不应当获得物业费相应对价。3.民事判决，证明业主委员会要求常发苏州分公司退出小区物业服务。判决撤销业主委员会于2018年6月28日发布的续聘常发苏州分公司为小区物业服务企业的决定，认定业主委员会于2018年6月21日签订的物业服务合同无效。截止2017年5月31日之后常发苏州分公司没有收取物业服务费的合同依据。常发苏州分公司质证认为，本公司为王腊珍、殷光辉提供了物业服务，其应按约支付物业费及代收代缴费用。本公司通过多种形式向王腊珍、殷光辉追讨物业费，并未怠于行使权利。本院认为，涉案前期物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效，对王腊珍、殷光辉具有法律约束力。在涉案小区业主委员会合法选聘新的物业公司提供物业服务前，常发苏州分公司继续为涉案小区提供物业服务，其有权向王腊珍、殷光辉主张物业费。常发苏州分公司根据物业服务协议要求王腊珍、殷光辉支付代收代缴费用理由正当。王腊珍、殷光辉认为其符合老带新的购房优惠政策，享有减免一年物业服务费的优惠，但未能证实经过常发苏州分公司同意，本院难以采信。如王腊珍、殷光辉对常发苏州分公司提供物业服务有异议，可及时向业主委员会等反映情况，通过合法、合理的途径一并行使权利促使物业公司提高服务质量或解决物业服务争议，而不应采用拒绝支付物业费的方式使矛盾进一步扩大，致正常的物业管理难以为继陷入恶性循环状态，最终损害的是业主的利益。王腊珍、殷光辉在一审未提出诉讼时效抗辩，在二审中对此不予理涉。综上所述，王腊珍、殷光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1164元，由王腊珍、殷光辉负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。