江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5149号上诉人（原审被告）：姜绪华，男，1972年11月27日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：朱泉，男，1973年3月19日出生，住住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：周保满，江苏苏誉律师事务所律师。上诉人姜绪华因与被上诉人朱泉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜绪华上诉请求：1.撤销一审判决，双方继续履行买卖合同；2.朱泉支付购房余款134259元；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.双方签订房屋买卖合同时约定房价254259元，朱泉并未支付全部购房款，仅以10万元借款抵部分购房款，之后又将塔吊出售给上诉人抵房款2万元，并口头约定办理房产证时付清余款。2.双方签订的房屋买卖合同书中载明“乙方已经全款付予甲方”并非真实，2018年朱泉将塔吊出售给上诉人偿还2万元购房款能够证实其未付清购房款。3.一审认定事实不清，借款10万元的利息于房屋买卖合同签订前已经付清，朱泉主张利息一直未付系虚假陈述，仅以10万元借款本金抵扣购房款。4.一审判决结果显失公正，双方买卖合同如能够继续履行，朱泉应向姜绪华支付剩余购房款134259元，如果不能继续履行，姜绪华应返还给朱泉购房款12万元及损失，损失计算应扣除朱泉三年来占有使用房屋的收益，每年房屋租金1.2万元，共3.6万元。并且应判令朱泉返还上诉人《豫江大厦认购书》及13万元房款票据。5.一审程序错误，遗漏当事人，应将开发商及房屋所有权人等利害关系人追加为第三人，评估程序不合法，评估价格与市场价格不符。朱泉辩称，1.不同意继续履行合同；2.双方签订合同时约定购房款已付清，上诉人称被上诉人未付清房款却一直未催要与常理不符；3.合同签订后，被上诉人曾向上诉人出售塔吊，上诉人支付被上诉人4万元款项，可以证明双方购房款已经全部结清；4.上诉人提供的录音可以证明双方曾有一笔10万元借款，利息为3万元，已于房屋买卖时结清。朱泉一审诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.姜绪华返还购房款254259元并赔偿损失（待评估后确定）；3.本案诉讼费、评估费由姜绪华承担。姜绪华一审反诉请求：要求朱泉继续履行房屋买卖合同，支付尚欠房款134259元。宿豫法院查明：2016年11月8日，朱泉与姜绪华签订《房屋买卖合同书》一份。约定：甲方（姜绪华）自愿出售房屋一套给乙方（朱泉）；房屋位于宿豫区豫江大厦1010室；房屋建筑面积59.13平方，房屋以现状为准；房屋成交总价款为254259元；此房为一手房，乙方已经全款付予甲方，待此房能办理手续时甲方必须无条件配合乙方办理过户手续；如有违约甲方必须全款退还乙方。合同签订时，姜绪华已将房屋交付朱泉。姜绪华曾于2012年10月15日向朱泉借款10万元，约定月利率2.5%。截至双方签订房屋买卖合同时，朱泉以上述借款本息冲抵房款。朱泉接收房屋后，对房屋进行装修并出租他人使用至今。姜绪华一直未协助朱泉办理房屋产权登记。后经朱泉向宿豫法院申请调查令查询，该房屋已于2018年7月11日登记在案外人葛晓军名下。本案审理中，依朱泉申请，宿豫法院依法委托江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司对案涉房屋市场价值进行评估。经评估，案涉房屋在朱泉提起诉讼时，即2019年4月8日市场价值为347300元。本次评估费用为5000元。宿豫法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；一方当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，朱泉与姜绪华之间订立的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。姜绪华未按照约定履行房屋产权过户手续，存在违约行为，且房屋产权现已登记在他人名下，导致朱泉合同目的无法实现；因此，朱泉主张解除房屋买卖合同，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案房屋买卖合同解除后，朱泉要求姜绪华返还购房款并赔偿房屋升值损失的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。姜绪华反诉要求继续履行房屋买卖合同，因房屋产权已登记在他人名下，客观上已不具备继续履行条件，其该项请求，依法不予支持。姜绪华主张朱泉尚欠付房款，但其提供的证据不足以证实这一主张并推翻房屋买卖合同载明的“全款支付”事实，故对姜绪华的主张不予认定，对其要求朱泉支付房款的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除朱泉和姜绪华于2016年11月8日签订《房屋买卖合同书》；二、姜绪华于本判决生效后十日内向朱泉退还购房款并赔偿损失合计347300元；三、驳回姜绪华的反诉请求。本诉案件受理费减半收取3255元，评估费5000元，合计8255元，由姜绪华负担；反诉案件受理费减半收取1493元，由姜绪华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人姜绪华提供如下证据：1.苏（2019）宿迁市不动产权第0070851号不动产权证书一份，拟证明姜绪华是案涉房屋所有权人，姜绪华要求继续履行房屋买卖合同有事实和法律依据。2.证人朱某的证言，主要内容为2015年底，姜绪华向朱某借款5万元用于偿还朱泉借款利息。3.证人雷某的证言，主要内容为2012年雷某借10万元给姜绪华，每季度付利息。4.证人王某,4的证言，主要内容为王某,4曾借现金给姜绪华，利息按季度结算，用来两年多本息全部还清。5.转让塔吊凭证一份，拟证明被上诉人转让塔吊给上诉人，实卖价6万元，从中偿还购房款2万元。朱泉对上述证据的质证意见如下：对于不动产权证书的真实性予以认可，对其与本案的关联性不予认可。上诉人自签订房屋买卖合同至今未过户给被上诉人，被上诉人要求解除合同。对于证人朱某、雷某、王某,4的证言不予认可。本院对当事人提供的证据认证意见如下：对于姜绪华提供的不动产权证书的真实性予以认可。对于朱某的证言，其陈述未看见姜绪华把钱还给朱泉，不能达到姜绪华的证明目的，本院不予认可。对于雷某、王某,4的证言，与本案无关联，本院不予认可。对于塔吊转让凭证，可以证明双方之间就塔吊作价6万元进行买卖，且从中扣除2万元作为购房款的事实，本院真实性、合法性予以认定，但对其与本案的关联性不予认定。本院另查明：姜绪华在本案一审判决送达后，从葛晓军处购买案涉房屋，并于2019年11月20日将该房屋变更登记至姜绪华名下。经当事人一致确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：1.双方签订的房屋买卖合同是否应当继续履行，如继续履行，双方权利义务如何确定；2.如案涉合同无法继续履行，上诉人应当返还被上诉人的购房款及损失如何确定。关于争议焦点1，因案涉房屋在朱泉向一审法院提起诉讼时，已被其他法院强制执行并变更登记至案外人葛晓军名下，故朱泉与姜绪华之间就案涉房屋买卖合同的合同目的已无法实现，一审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同符合法律规定。虽然上诉人姜绪华在一审判决送达后从案外人葛晓军处购买了案涉房屋并将其变更登记至其名下，但因朱泉二审中明确表示不同意继续履行合同，且之前合同无法履行并非因朱泉一方过错，故本院对于上诉人姜绪华要求继续履行合同的上诉请求依法不予支持。关于争议焦点2，双方订立的案涉房屋买卖合同解除后，姜绪华应当承担返还购房款并赔偿房屋增值部分的损失。关于朱泉已支付姜绪华的购房款数额，朱泉主张其已经按照合同约定支付了全部购房款，姜绪华主张朱泉仅支付10万元购房款。朱泉提供的房屋买卖合同第四条载明“乙方（朱泉）已经全款付予甲方（姜绪华）……如有违约甲方必须全款退还乙方”，结合双方当事人一致陈述的在案涉房屋买卖合同订立前，姜绪华曾于2012年10月15日向朱泉借款10万元，并约定月利率2.5%的事实，可以认定朱泉主张的以借款及利息并另行向姜绪华支付20000元塔吊款冲抵购房款的事实成立。姜绪华主张在案涉房屋买卖合同订立前，其已向朱泉支付了全部利息，因朱泉对此予以否认，且姜绪华未提供证据加以证实，故本院对其该主张不予支持。姜绪华作为完全民事行为能力人，在载明“乙方（朱泉）已经全款付予甲方（姜绪华）”字样的买卖合同上签字，后又主张购房款未付清，对其在合同上签字行为导致的对其不利的法律后果，应由其自行负担。一审判决结合评估报告，判令姜绪华应当返还朱泉购房款并赔偿损失合计347300元并无不当。姜绪华主张一审程序违法、评估程序不合法，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，姜绪华的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8003元，由上诉人姜绪华负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年二月十三日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。