北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终838号上诉人（原审原告）：高紫宸，男，1996年3月27日出生，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：高峡(高紫宸之母，兼高紫宸委托诉讼代理人)，1971年6月24日出生，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：王明亮，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审被告）：曹政，男，1974年5月12日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：辛然，女，北京市房地产交易中心职工，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：肖洋，总经理。上诉人高紫宸、高峡、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人曹政、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）服务合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高紫宸、高峡上诉请求：撤销一审判决，改判支持高紫宸、高峡的全部诉讼请求。事实和理由：高峡是借用其子高紫宸的名义买房，高紫宸当时还是学生，无任何履约能力，我爱我家公司对此是明知的，一审中我爱我家公司称高峡并非本案适格原告，并驳回高峡的起诉，与事实不符；我爱我家公司履行居间义务不完整，不管当事人是否具有履约能力，哄骗高紫宸、高峡称如果没钱，我爱我家公司可以帮助办贷款，催促高紫宸、高峡签合同了事，最终导致合同无法履行；我爱我家公司履行中介服务有瑕疵，房屋与之前承诺的房屋不一致，承诺的办理贷款不能履行，存在严重违约；一审判决我爱我家公司返还不到一半中介费显失公平。针对高紫宸、高峡的上诉请求和理由，我爱我家公司不认可。曹政同意一审判决，认为此事与其无关。我爱我家公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判我爱我家公司无需承担责任。事实和理由：一审法院认定《退单声明》第三条第一款中“付款方的付款义务履行完毕后，甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系”是格式条款，与事实不符。《退单声明》是各方真实意思表示，各方应共同遵守；一审中，高紫宸、高峡对《退单声明》第三条第一款关于“居间代理服务费用124740元由乙方承担”理解为仅针对乙方已经支付居间代理费的客观表述，无事实依据。一审法院认定该条款系格式条款，并要求我爱我家公司退还一部分中介费，与事实不符。一审法院依据合同法关于格式条款的规定，对我爱我家公司作出不利的解释，适用法律错误，《退单声明》系四方共同签订，高紫宸、高峡因个人原因解除买卖合同，与我爱我家公司无关，我爱我家公司不应退还中介费。针对我爱我家公司的上诉请求和理由，高紫宸、高峡不予认可。曹政同意一审判决，认为此事与其无关。伟嘉安捷公司未发表意见。高紫宸、高峡向一审法院起诉请求：1.撤销高紫宸与我爱我家公司、曹政、伟嘉安捷公司签订的《退单声明》第三条关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”的约定；撤销高峡与曹政、我爱我家公司签订的《居间服务合同》第三条第二款；2.我爱我家公司返还高紫宸、高峡房屋中介费124740元；3.我爱我家公司赔偿高紫宸、高峡定金损失10万元、按照每月3848.72元利息标准支付自2017年6月16日起至2027年6月16日止的利息、手续费75元、贷款委托手续费损失14400元、房产评估费400元；4.我爱我家公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月11日，高峡（买受方，合同乙方）与曹政（出售方，合同甲方，委托代理人辛然）签订《房屋买卖合同》（合同编号：E1706083149），约定：甲方以成交总价660万元向乙方出售涉诉房屋；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，于签订该合同当日向甲方支付定金10万元，于“网签后过户前于2017年7月15日前”支付445万元，于“网签后过户前于2017年7月31日前”支付200万元，于“交付房屋当日”支付5万元。同日，高峡（乙方，买受人）与曹政（甲方，出售方）及我爱我家公司（丙方，居间方）签订《服务合同》，约定：在丙方居间服务下，甲乙双方签订《房屋买卖合同》。该《服务合同》第一条“信息确认”包括甲方对乙方的购房资格进行审核确认、乙方对房屋本身现状及权属均已了解并认可；第二条“居间服务确认”约定“本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示。甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为海淀区宝盛里观澳园7号楼1层2单元103的《北京市存量房屋买卖合同》”；第三条“居间服务费”第一款约定“乙方向丙方支付居间服务费人民币124747元”，同条第二款约定“甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条（应为第二条）约定的丙方的居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费”。第四条“权利义务”第四款约定“甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任”。第五条“违约责任”第三款约定“甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费”。同日，高峡（合同乙方，买受方）与曹政（合同甲方，出售方）、伟嘉安捷公司（合同丙方，服务方）签订《履约服务合同》约定甲乙双方委托丙方办理《房屋买卖合同》履行事宜，具体包括：1.甲乙双方委托丙方保管与交易相关的产权资料、乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2.若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供协助办理解押手续服务；3.对乙方个人及家庭资信状况做预审查，根据个人及家庭资信情况为乙方推荐适合的贷款方案；4.协助甲乙双方办理公证手续、房屋评估手续、贷款手续、房屋缴税手续、房屋产权转移、抵押登记手续；5.经甲乙双方共同申请，可提供房屋交易资金存管服务，需甲乙双方与银行另行签署存管协议；6.组织各方协商解决交易过程中产生的各类事项或纠纷；7.通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约：8.协助守约方向违约方发送履约告知函件。当日，高峡向我爱我家公司支付124740元，我爱我家公司为高峡开具《业务收据》；高峡向辛然转账10万元，辛然为高峡开具《定金收据》。次日，高峡微信联系我爱我家公司职员张洪斌，要求我爱我家公司协调就地下室与曹政签订补充协议事宜。2017年6月21日，曹政与高峡在我爱我家公司的见证下签订《补充协议》，约定在网签前将《房屋买卖合同》中乙方由高峡变更为高紫宸，由高紫宸完全承担并履行《房屋买卖合同》、《履约服务合同》、《服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务；高峡已缴纳的房款、费用无条件变更为高紫宸缴纳的房款、费用；房屋成交总价由660万元变更为650万元；乙方以4次交付房款的方式交接房款，分别为在签订合同当时交付定金10万元，于2017年7月31日交付首付款150万元，于2017年9月19日交付首付款485万元，在交付房屋当日支付5万元。2017年6月13日至同年7月28日期间，高峡与我爱我家公司裕中临时店店长王晶沟通贷款事宜。期间，王晶表示“五十年产权（那个）也能质押出钱来”、“银行说可以接，而且也没什么风险，等银行批贷了我爱我家就会给您放款垫买房剩下的尾款钱，前期需要花的只是包装公司钱，而且包装费如果因为贷款政策问题办不下来是可以退的，专员说整个流程也就十个工作日左右就能批贷，按咱们的合同期也不会超时”；高峡按照对方要求发送房产证、其父身份证照片，并表示“我们还是向着解约方向努力。当然我会继续为履约做准备”。后，高峡微信联系张洪斌，要求张洪斌出具证明，证明其在签订《房屋买卖合同》前已告知没有现金、需要等出售密云两套房产，出售前如卖家需要全款，则只能以其70多岁的父亲名下另一房产抵押贷款周转、其余再临时借款否则没有能力支付房款；并提及店长王晶曾表示网签前如果解约，签三方免责协议，帮助高峡争取拿回中介费。张洪斌表示个人同意签署上述证明，但是要求将“高峡向我爱我家公司说明”改为“高峡向业主说明或者是当着我爱我家公司的面向业主说明”，并解释称如果由三方面协议，我爱我家公司一定会退还居间服务费。2017年7月29日，高紫宸（买受方，合同乙方）、曹政（出卖方，合同甲方）、我爱我家公司（见证方，合同丙方）、伟嘉安捷公司（履约方，合同丁方）签订《退单声明》，约定：“第一条：因乙方原因，经四方友好协商，同意解除《房屋买卖合同》、《服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等全部相关材料；第二条：四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，四方之权利、义务解除，任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行。如甲、乙双方无法将上述相关合同、协议交还丙方或丁方处，甲、乙双方承诺不将未交回的合同另作他用，如因此产生相关问题或责任与丙方、丁方无关。第三条：合同解除后的清算按以下第1种方式进行：l、自本声明签订之日，甲乙双方同意人民币100000元（大写）壹拾万元整作为违约金由乙方支付甲方；丙方居间代理费人民币124740元（大写：壹拾贰万肄仟柒佰肆拾元）、丁方服务费人民币0元（大写：零元整）由乙方承担，如甲乙双方办理了资金监管／资金存管手续，甲乙双方授权丙方办理相关解冻、退款、划转及注销手续；如银行或房屋主管机关需要甲乙双方签署相关资料文件，甲乙双方同意积极配合并办理相关手续。付款方的付款义务履行完毕后，甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系。2、自本声明签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单，×方已支付甲方、丙方、丁方的相关费用由收取方自于本协议生效之日起×工作日内退还×方，如甲乙双方办理了资金监管/资金存管手续，甲乙双方授权丙方办理相关解冻、退款、划转及注销手续；如银行或房屋主管机关需要甲乙双方签署相关资料文件，甲乙双方同意积极配合并办理相关手续。至此甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系”。本案中，高紫宸、高峡和曹政均认可没有接触过伟嘉安捷公司工作人员，是应我爱我家公司的要求签订《履约服务合同》，我爱我家公司认可《履约服务合同》是其代伟嘉安捷公司与高峡、曹政签署，由于两公司存在长期合作关系，故贷款、过户等事项均交由伟嘉安捷公司免费完成。高紫宸、高峡就签订《退单声明》的过程解释如下：由于我爱我家公司提供的房屋信息与《房屋买卖合同》中约定内容不符，其于签订《房屋买卖合同》次日即向我爱我家公司提出如不能签订关于地下室的补充协议就解约，但我爱我家公司一直拖延没有解约；根据《补充协议》的约定，高紫宸、高峡需于2017年7月31日前向曹政支付首付款150万元，但因我爱我家公司未能协助高紫宸、高峡办理房屋抵押贷款，故不得不签订《退单声明》以避免更高额的违约损失；《退单声明》是由我爱我家公司提供的格式条款，其中空格处内容均已事先打印；《退单声明》第三条第一款关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”的内容应理解为仅针对乙方已支付居间代理费的客观表述，如双方对合同条款理解有差异，应按照提供合同方不利的角度理解。高紫宸、高峡并提交高峡名下相关银行账户明细、手机银行查询明细、借款协议等证据材料，以证明因我爱我家公司未能提供正确、客观信息使其遭受借款利息损失。对上述意见及证据，我爱我家公司认为《退单声明》有部分内容是在空白处填写形成的、不符合法律规定的格式条款的规定，故各方权利义务均已解除且再无争议；对上述证据材料的真实性及证明目的均不予认可；曹政虽认可上述证据材料的真实性、合法性和关联性，但对其证明目的不予表态。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，伟嘉安捷公司经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃抗辩及举证质证权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《房屋买卖合同》、《履约服务合同》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定各方权利义务的依据。当事人协商一致，可以变更合同。根据《补充协议》可知，《房屋买卖合同》中乙方由高峡变更为高紫宸，尽管《服务合同》及《履约服务合同》签约各方未订立补充协议以变更合同主体，但《补充协议》中约定由高紫宸履行《服务合同》中约定的所有责任和义务，高峡已缴纳的费用无条件变更为高紫宸缴纳的费用，且《退单声明》中我爱我家公司、伟嘉安捷公司均认可高紫宸作为买受方、合同乙方解除《服务合同》、《履约服务合同》等，故应认定上述《房屋买卖合同》、《服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《退单声明》中买受方均为高紫宸，高峡就上述合同无权主张权利亦无需承担义务，故高峡并非本案适格原告，其提出的、事实上合同履行及所有费用由其实际承担、高紫宸只是名义上的买房人理由不成立，法院驳回其起诉。至于《服务合同》第三条第二款和《退单声明》第三条相关内容是否应予撤销，法院论证如下：重大误解，是指误解人作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解人受到较大损失，以至于根本达不到缔约目的。显失公平，是指双方当事人的权利义务明显不对等，使一方遭受重大不利。乘人之危，是指一方当事人故意利用他人的危难处境，迫使他方订立其极为不利的合同。本案中，《服务合同》第三条第二款仅系在高紫宸与曹政达成《房屋买卖合同》时、对我爱我家公司所完成的居间服务的确认，不存在重大误解、显失公平或乘人之危的情形，因此，不存在应予撤销的情形。《退单声明》第三条第一款关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”约定，明确了居间代理费的金额、承担主体，尽管高紫宸称如不签订《退单声明》将面临更大的违约损失，但此情形并非法律意义上的重大误解、乘人之危，显失公平，故对于其要求撤销该项内容的诉讼请求，法院亦不予支持。尽管如上所述，上述合同条款不应予以撤销，但我爱我家公司仍需基于如下理由向高峡退还部分居间服务费：1.从《退单声明》的文义可知，该声明认定甲方即曹政为守约方，乙方即高紫宸为违约方，为此，高紫宸须向曹政支付违约金10万元，并不存在《服务合同》第五条第三项中关于“如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用”的情形，但对于我爱我家公司是否存在违约情形，并未作出认定；2.从《退单声明》的形式可知，其中第三条第一款中“付款方的付款义务履行完毕后，甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系”确为格式条款，相关内容并非各方协商结果，现高紫宸和我爱我家公司对相关内容理解存有争议，应作出对我爱我家公司不利解释；3.尽管《服务合同》第三条第二款约定，高峡与曹政签订《房屋买卖合同》后，双方均认可该合同第一条（应为第二条）约定的丙方的居间服务已完成，但鉴于该合同第四条第四款亦约定授权我爱我家公司办理网签及注销、物业交验等手续；尽管《履约服务合同》约定推荐贷款方案等工作应由伟嘉安捷公司提供，但事实上，我爱我家公司工作人员持续与高峡协商贷款事宜。因此，高峡与曹政签订《房屋买卖合同》不意味着我爱我家公司的全部居间服务均已完成；4.我爱我家公司在居间服务过程中，确曾在明知高峡不具备购房资格的情况下继续提供居间服务、促使其与曹政签订《房屋买卖合同》，在《房屋买卖合同》履行过程中承诺协助高紫宸办理房屋抵押以支付涉诉房屋购房款但未能办理成功，上述均构成服务瑕疵，而《退单声明》中关于高紫宸因无法依约支付首付款构成违约并应就此向曹政支付违约金的内容，不影响我爱我家公司因服务瑕疵应向高紫宸承担违约责任。具体至退还居间服务费金额，法院将结合《房屋买卖合同》、《服务合同》履行阶段、我爱我家公司违约情形等予以酌情考量。至于高紫宸所述定金、借款利息等损失，鉴于其作为交易主体，应审慎考量并自行承担相应交易风险，故对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第七十七条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，判决：一、北京我爱我家房地产经纪有限公司于判决生效后向高紫宸退还中介费6万元；二、驳回高紫宸的其他诉讼请求；三、驳回高峡的起诉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案涉及以下四个焦点问题，现分别评述如下：关于一审法院对高峡诉讼地位的处理是否正确的问题。本案中，一审法院将高峡列为了原告，但在购房合同中，高峡并非合同当事人。虽高峡主张其系借用高紫宸的名义买房，高峡是真正的购房人，但鉴于各方通过补充合同将合同主体变更为高紫宸，高峡不再是合同当事人。高峡与高紫宸之间是否存在其他合同关系，与本案合同无关，故一审法院判决驳回了高峡的起诉，适用法律正确。对高峡的上诉请求，本院均不予支持。关于《退单声明》第三条关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”应否撤销的问题。高紫宸并未举证证明该合同的签订存在法定应予撤销的情形，故高紫宸关于撤销该项约定的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于高紫宸主张的其他违约损失问题。根据《退单声明》，案涉合同系因高紫宸原因导致解除，也没有确定我爱我家公司的违约责任，故高紫宸要求我爱我家公司赔偿定金100000元、借款利息54264元、手续费75元、贷款委托手续损失14400元、房产评估费400元的请求，本院均不予支持。关于一审法院认定的我爱我家公司返还高紫宸60000元是否适当的问题。一审法院认定相关条款为格式条款，但经本院审查，现有证据不能证明案涉条款排除了高紫宸参与协商的权利，故一审法院认定《退单声明》中的相关条款系格式条款，适用法律不当，本院予以更正。但鉴于我爱我家公司在履行合同中存在瑕疵，一审法院根据合同的履行情况，酌情确定我爱我家公司应返还高紫宸部分中介费适当，我爱我家公司不同意退还中介费的主张，本院不予支持。高紫宸要求全额返还其支付的中介费，但我爱我家公司已经向其提供了中介服务，故高紫宸要求我爱我家公司全额返还中介服务费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，高紫宸、高峡、我爱我家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，案件处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6108元，由高紫宸、高峡负担4808元（已交纳），北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 丁少芃二〇二〇年二月二十四日法官助理 张丽君书 记 员 郭孟铃