广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23765号上诉人（原审原告）：王晓莹，女，1988年3月17日，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孙钢锁，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仰云，系王晓莹的配偶。上诉人（原审被告）：宋戈雷，男，1968年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张兴亮，广东百高律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈宇平，系该司工作人员。委托诉讼代理人：关怡钧，系该司工作人员。原审第三人：广州房友圈网络科技有限公司，住所地广东省广州市从化街口镇北路田边村1号三层（自编C357房）。法定代表人：黄轩明。上诉人王晓莹因、宋戈雷因与原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）、广州房友圈网络科技有限公司（以下简称房友圈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区（2018）粤0113民初5774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。王晓莹上诉请求：一、撤销一审判决第三项，并依法改判或发回重审；二、判令宋戈雷承担本案一审、二审全部诉讼费用及保全费。事实与理由：一、一审法院认定“王晓莹以宋戈雷未签署网签合同为由，主张宋戈雷违约理据不足”，系事实查明不清，认定错误。（一）网签合同与《存量房买卖合同》（2018年3月31日签署）主要权利义务基本一致，且签署网签合同不会对宋戈雷的实际权利造成不利影响，宋戈雷拒不签署网签合同，并要求重新编制网签合同，缺乏事实与法律依据，宋戈雷主观违约恶性明显。一审法院第13页第1段认定，“。案涉网签合同与购房合同在主要权利义条内容上基本一致，且双方在2018年3月31日签订的合同中明确‘如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准’，也就是说，双方选择实际履行的合同为2018年3月31日签订的购房合同，签署该网签合同不会对宋戈雷的实际权利造成不利影响。但是，即使如此，宋戈雷要求编制与购房合同一致的网签合同虽略显苛刻，但并不违反二手房网上交易的相关规则规定，且修改网签合同不会造成合同履行的障碍，宋戈雷本人也在此后积极协商解决该问题的办法，后因王晓莹拒绝重新编制网签合同导致宋戈雷最终未能签署网签合同，可见宋戈雷于2018年5月15日拒绝签署网签合同，并没有违约的主观恶意。”但根据王晓莹在一审庭审中提供的证据可知，案涉房屋交易2018年5月3日交易状态为“己签约”，即案涉房屋网签已完成，双方应受网签合同条款约束；并且《房屋买卖合同网签委托确认书》明确约定“王晓莹与宋戈雷双方共同委托中原公司进行房屋买卖合同的网签手续，且双方均清楚了解并予以确认网签合同的内容，并自愿接受网签合同条款约束”，既如此，宋戈雷既已清楚网签合同内容并愿意受网签合同约束，那么在网签合同主要权利义务与购房合同基本一致、购房合同明确约定“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准”的情况下，宋戈雷却拒不在网签合同上签字，并要求重新编制网签合同，可见：（1）宋戈雷在网签手续已完成的情况下，刻意设置合同履行障碍，宋戈雷主观上存在恶意拒不履行合同的故意，更是对网签交易秩序与双方合约的践踏与破坏：（2）在前述情况下，一审法院却认定“即使如此，宋戈雷要求编制与购房合同一致的网签合同虽略显苛刻，但并不违反二手房网上交易的相关规则规定……”，一审法院的前述认定没有明确二手房网上交易的哪些规则规定，缺乏法律依据。（二）网签合同系房屋管理部门出具的格式文本，广州市二手房买卖均使用该文本，在中原公司明确告知宋戈雷前述事实的情况下，宋戈雷仍要求重新编制网签合同，明显缺乏履约的诚意，并故意设置履约障碍。2018年9月13日开庭后，宋戈雷于2018年9月19日提交了证据《宋戈雷与中介方广东中原地产代理有限公司员工**5月15日之后的微信聊天记录》，该证据显示：1.第4页表明，中原公司告知宋戈雷“明白！网签合同只是用来向银行申请贷款和交税过户使用的，内容都是房管局的官方文本格式，全广州的二手房交易用的网签合同都是这个版本，其中是有很多地方写得很笼统、空泛，否则就不能“放之四海皆准”，不能通用了，这个网签合同不可能根据每笔交易的具体情况，去修改或增添得多么得具体那样只会修改的面目全非，就不符合银行、税局、房管局的审核规定了”；2.第9、20页表明，中原公司告知宋戈雷“宋先生，我发了几份已经完成交易的网签合同可以供你们对比参考下，除了交易的买卖双方的身份信息、交易的物业地址、交易时间付款方式不一样，其他内容都是一模一样，一笔带过的都是通用版本的，纯粹只是为了贷款审批和交税过户走流程用的。真正的能确立买卖关系，维护买卖双方各自权利的，还是之前在我们公司门店签的那一份手写合同。那份合同的法律效力是大过这份网签合同的”。此外，本案所涉网签合同首页下方也明确注明“广州市国土资源和房屋管理局制定－广州市工商行政管理局监制”，宋戈雷得知网签合同系格式文本后，仍要求重新编制网签合同，明显缺乏履约的诚意，并故意设置履约障碍。（三）在宋戈雷提出修改网签合同的情况下，王晓莹明确表示只要是按原购房合同进行修改和增添，王晓莹均无异议，即王晓莹亦同意重新编制网签合同，一审法院认定“因王晓莹拒绝重新编制网签合同导致宋戈雷最终未能签署网签合同”属事实认定错误。2018年9月13日开庭后，宋戈雷于2018年9月19日提交了证据《宋戈雷与中介方广东中原地产代理有限公司员工**5月15日之后的微信聊天记录》，该证据显示：1.第5页表明，中原公司告知宋戈雷“宋先生，你们看哪些条款有必要修改的，可以列出来，我再跟公司沟通。能改的，就改，不能改的，再协商。”；2.第10页表明，中原公司告知宋戈雷“还有关于网签合同的修改和增添明细，只要是按照原合同的内容来修改和增添的，他们（王晓莹）也没有异议。”，宋戈雷回复中原公司“好的，我下午过来见面谈吧”：3.第13、14页表明，在王晓莹同意修改网签合同条款的情况下，中原公司将修改项发给宋戈雷，并告知宋戈雷“两张照片文字内容一致，第二张是原图，放大查看更清晰”宋戈雷回复“看过了，我要咨询一下律师的意见再回复你”。中原公司多次告知并问询宋戈雷“宋先生，还有要修改补充的地方吗？”“宋先生，关于修改的内容看得怎么样了！如果没有问题，我就让公司修改正式合同了。”“宋先生，关于修改的内容看得怎么样了！如果没有问题，我就让公司修改正式合同了。”可见，对于宋戈雷提出的重新编制网签合同的要求，虽缺乏事实与法律依据，但王晓莹也是同意修改的，但王晓莹同意修改后，宋戈雷却迟迟不回复中原公司关于网签合同的修改意见，因此，一审判决第9、10页认定“王晓莹随后打印了征信报告，但认为网签合同与原签订合同约定的内容基本一致，仅在格式上有所差异，故不同意重新编制网签合同”与第14页第2段认定“……但是，办理按揭贷款是买家的主要义务，在宋戈雷提出的重新编制网签合同不存在现实障碍的前提下，王晓莹拒绝重新编制网签合同也是造成按揭不能继续进行的重要原因之一……”属事实认定错误。二、一审法院认定“王晓莹以宋戈雷未支付首期楼款为由，主张宋戈雷违约理据不足”系事实查明不清，认定错误。（一）一审法院认定“对于为何在尚未支付首期楼款时需要卖家提供首期楼款收据，王晓莹也未与银行了解情况，且未与宋戈雷协商如何继续履行合同，合同履行陷入僵局”（一审判决第15页第1段）属认定或举证责任分配错误。正是因为王晓莹对银行按揭贷款的手续不了解，故王晓莹与宋戈雷共同委托房友圈公司作为案涉房屋银行按揭贷款的中介机构，在出现“尚未支付首期楼款时需要卖家提供首期楼款收据”的情况时，应由双方共同委托的代理人（即房友圈公司）或买卖双方共同向贷款银行沟通，而非仅要求王晓莹与银行了解情况，因此，一审法院将“尚未支付首期楼款时需要卖家提供首期楼款收据”的难题完全推至王晓莹，属事实认定或举证责任分配错误。（二）对于“在首付款支付条件未具备的情况下，是否需要卖家签署首期楼款收据”，王晓莹对此不了解，因此，对于“在首付款支付条件未具备的情况下，是否需要卖家签署首期楼款收据”之事宜，需进一步向案涉贷款银行核查。三、根据前述第一、二项分析，一审法院认定“合同未能履行双方均存在过错，旦过错相当，因合同解除造成的损失，由双方自行承担”属认定错误：事实上，在2018年5月15日银行按揭贷款手续未办妥的情况下，购房合同并非不能继续履行，中介机构也积极与王晓莹与宋戈雷沟通协调，以促使合同继续履行，但在沟通过程中，宋戈雷突然发函要求解除购房合同，可见，宋戈雷系根本违约。四、一审法院对王晓莹提起的“请求法院对网签手续进行解除涂销”的诉讼请求未进行论述，亦未进行判决，属一审漏判诉请。一审庭审笔录第31页记载：“审：原告方实际履行的合同是哪一份？原代：实际履行的是2018.3.31的合同，我方要求解除2018.5.3的网签合同实际是对网签合同进行涂销”，事实上，本案在开庭过程中，经法庭释明，王晓莹在一审中增加了“请求法院对网签合同进行涂销”的诉讼请求，但一审法院在判决书中未对该诉请进行论述，亦未进行判决，属一审漏判诉请。《广州市存量房网上交易规则》（穗建房产（2016)1344号）第十三条规定：“通过网上交易系统签订存量房买卖合同后，经存量房买卖双方当事人协商同意变更或者解除该合同的，应当签订变更或者解除合同的书面协议，然后在网上交易系统办理变更或者撤下该合同的手续。”据此可见，“解除存量房买卖合同”并不等于“在网上交易系统撒下该合同的手续”，因此，若按一审判决结果，在买卖双方未对是否撤销网签手续达成一致意见的情况下，撤销网络将遇到执行操作困难的问题。五、中原公司的陈述及房友圈公司提供的说明，均证明合同履行遇到僵局的原因系宋戈雷拒不签署网签合同及其他银行按揭贷款申请所需资料，可见，宋戈雷存在违约行为而王晓莹并未违约，但一审法院未充分考虑中原公司的陈述及房友圈公司提供的说明，径行作出双方过错责任相当的认定，属认定错误。六、一审判决第11页第2段认定“……现要求宋戈雷在收到该函之日起7日内，办理网签手续并协助办理按揭贷款手续，如仍未履行上述义务，我方将依据合同法第九十四条规定解除合同。”属事实认定错误，实际上，《告知函》内容为“。届时我方（王晓莹）将享有《合同法》第九十四条规定的法定合同解除权。”王晓莹在本案起诉前，从未提出过解除合同，即使在宋戈雷发函要求解除合同的情况下，王晓莹仍希望双方协商沟通、继续履行合同。七、因宋戈雷存在违约与延迟履行合同行为，故，宋戈雷应向王晓莹支付延期履行合同义务的违约金、咨询及中介服务费、按揭服务费、保函担保费、案件受理费、财产保全费等，一审法院对前述费用的承担判决错误。（一）一审法院判决咨询及中介服务费42750元全部由王晓莹承担，属判决错误。根据王晓莹与宋戈雷签署的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）第七条第3款约定，双方任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向中原地产支付中介服务费，守约方已支付的，中原公司不予以退还，应由违约方直接赔偿守约方。此外，宋戈雷签署的《告知书》（宋戈雷在一审中提供的证据）第七条亦规定，如宋戈雷签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费需由宋戈雷支付。本案中，因宋戈雷违约，因此王晓莹支付的咨询及中介服务费42750元应由宋戈雷承担：退一万步讲，假定一审法院认定王晓莹与宋戈雷“均存在过错，且过错相当”正确，则咨询及中介服务费也应当由王晓莹与宋戈雷分别承担50%，而不是全部由王晓莹承担。（二）一审诉讼保全费为2681元，而一审法院却认定为5000元，属事实认定错误。根据一审法院作出的《民事裁定书》，一审法院裁定查封被王晓莹所有价值432265元的财产，王晓莹根据预交保全费通知单，缴纳了诉讼保全费2681元，而一审法院认定诉讼保全费为5000元属事实认定错误。综上，一审法院作出的判决事实认定存在错误，判决不当。因此，王晓莹依法提起上诉，请求贵院支持王晓莹的上诉请求，纠正一审错误，维护王晓莹的合法权益。王晓莹另于二审期间补充如下意见：一审法院与判决作出之后，作出了新的裁定，对诉讼保全费的金额进行了更正。原来这个判决所述诉讼保全费5000元，由王晓莹负担2500元，宋戈雷负担2500元，补正为诉讼保全费2681元由王晓莹负担1340.5元，宋戈雷负担1340.5元。一审开庭结束后宋戈雷向法庭提供了新的证据新的证据是宋戈雷与中原公司的微信聊天记录，该聊天记录可以清楚地证明其中5月16日中原公司告知宋戈雷：宋先生你们看哪个条款有必要修改的可以列出来在公司进行沟通，然后5月18日的时候，中原公司再次告诉宋戈雷关于网签合同的修改和添加明细，只要是按照原合同的内容来修改和添加的，王晓莹都没有异议，然后宋戈雷回复中原公司下午面谈。5月18日之后到5月21日期间王晓莹与宋戈雷与中原公司沟通，中原公司告知了宋戈雷，聊天记录再次说修改的图片内容已经发给宋戈雷了。然后收到回复说看过了要咨询律师的意见再回复。中原公司再次问询送过来的意见，关于修改的内容看的怎么样，如果没有问题就可以修改正式合同了。宋戈雷都没有回复。所以一审法院认定王晓莹不同意修改网签合同的内容是错误的，因为5月11日，5月15日当天去工行办理按揭的时候，办理按揭之后到5月21日，宋戈雷单方解除合同期间，王晓莹一直是同意修改网签合同的，所以这个事实认定是错误的。并且网签合同是房管部门出具的格式文本因为网签合同是直接打印出来的。宋戈雷的要求是按照原合同一条一条改进写进去，但不好操作，并且合同已经明确约定如果原合同和网签合同不一致的话，以原来合同为准，所以我们认为是在王晓莹同意修改网签合同情况之下送过来，还是拒绝签署网签的相关材料，是存在严重的违约情况。第三点是关于收款收据的问题。原告提供的证据一些微信聊天记录，就是广州房友圈网络科技有限公司的按揭公司和工商银行的聊天记录，工商银行是没有要求说是出具收款收据的。并且根据宋戈雷提供的证据中原公司一直告诉宋戈雷，他们所办理案件所提供的资料有双方的身份证、户口本、结婚证、房产证，从来没有说要提供首付款收据，也就是说在办理申请按揭贷款的时候，中原公司也没有要求。宋戈雷提供收款收据，同时因为本案的合同履行不能，王晓莹向案外人姚兴亮、李文佳购买房屋，然后选择新的按揭贷款机构。新的按揭贷款机构明确告诉我王晓莹收款收据可以在按揭贷款的时候签，也可以在过户当天签，我们作为证据提供给法庭了。也就是说关于收款收据，在办理按揭贷款的时候，需不需要是工行没有强制性的要求的，但是5月15日广州房友圈网络科技有限公司的工作人员说需要提供收款收据，这个王晓莹是不清楚也不知情的。一审法院把尚未支付首付款时需要卖家提供首付款收据的责任完全推给王晓莹，我们认为是认定错误和责任分配错误。因为房友圈按揭公司是作为王晓莹和宋戈雷共同选定的按揭机构，对于在这种案件遇到遇到一个小问题的时候，怎么解决应该是大家共同努力的，而不是完全有买方单方来承担这个责任。并且退一步讲，即使在首付款支付条件不具备的情况之下，宋戈雷拒绝签署首付款收据，但是他没有任何理由不签署，不提供其他比如说户口本、身份证、结婚证等材料。同时广州中院对于类似本案情况也支持了原告的诉请。宋戈雷针对王晓莹的上诉请求辩称：不同意王晓莹的上诉请求。对于王晓莹的上诉意见有以下几点回复，2018年5月16日起宋戈雷基于王晓莹的违约，可以行使两项权利，第一可以追究王晓莹逾期办理银行按揭的违约责任，每日按成交价的万分之五计算违约金。第二宋戈雷可以要求解除合同。关于首付款收据的问题，在一审的庭审中该份收据，王晓莹明确表示是当场要求宋戈雷签署了，而不是宋戈雷去向王晓莹主张首期款。关于王晓莹向案外人购买房产的问题，本案的关键点是因为王晓莹向案外人购买了其他房产才造成本案合同不能履行。从王晓莹2018年5月15日申请办理银行按揭时止，起算90天是8月15日，但王晓莹已经于2018年7月份就购买了案外人的房产，而无意履行本合同。宋戈雷上诉请求：一、撤销原审判决第二项“被告宋戈雷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王晓莹返还购房定金100000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准，自2018年3月31日起计至实际偿还之日）”，发回原审法院重审或者在查清事实后依法驳回王晓莹的该项诉讼请求。二、本案的诉讼费用由王晓莹承担。事实与理由：一、原审判决查明及认定事实错误。1.原审查明“2018年4月25日，宋戈雷因为无法提供户口本原件，办理按揭手续推迟至“五一”节后”。属于查明事实错误，原审中没有任何证据表明宋戈雷无法提供户口本原件。宋戈雷仅表述户口本不在身边，而没有表示无法提供，宋戈雷可以随时提供户口本原件。2.原审查明2018年5月15日办理银行接揭手续部分与事实不符，首先不是在银行大厅内，而是银行隔壁的过道内。其次，现场还有第三人中原公司的工作人员以及没有向宋戈雷表明身份的第三人。3.原审认定合同签订后5个工作日前，宋戈雷未催促王晓莹办理按揭手续错误，首先，合同签订后5个工作日前，双方都没有签订合同，宋戈雷没有途径也没有权利催促王晓莹办理按揭手续，其次：即便合同签订后5个工作日，宋戈雷已多次要求第三人中原公司通知王晓莹办理按揭手续，但第三人中原公司仍以各种理由推托。4、原审法院认定宋戈雷主张王晓莹逾期支付首期款，宋戈雷在一审过程中从未主张过王晓莹逾期支付首期款，只主张王晓莹逾期办理银行按揭手续。原审法院的此项认定实属有误。5、原审法院认定宋戈雷愿意等王晓莹具备贷款5成按揭的前提下，已经对自己的权利做出了让步，属误解原审的陈述。王晓莹在2018年5月17日前只具备贷款5成按揭的条件，在2018年5月17日后才具备贷款6成按揭的条件。宋戈雷在原审中从未表示过愿意等王晓莹具备贷款5成按揭或6成按揭条件才办理银行按揭手续。二、原审法院的分析没有事实依据，更不符合逻辑。1.原审法院通过分析认为王晓莹逾期办理银行按揭手续在先，却不承担任何违约责任，与双方签订的合同约定不符，也不符合法律的规定。2.原审法院认为2018年4月25日宋戈雷同意协助王晓莹办理银行按揭手续，视为以其实际行为同意延长办理按揭手续的时间，实属有误。首先：2018年4月25日，王晓莹迟延办理银行按揭手续并未达到合同约定的30天，宋戈雷没有权利拒绝办理。其次：宋戈雷在2018年4月25日至2018年5月15日期间，并未明示放弃追究王晓莹逾期办理银行按揭的违约责任。最后：宋戈雷有追究王晓莹逾期办理银行按揭违约责任的权利，宋戈雷有权在法定期间内行使权利，而不能因宋戈雷同意协助办理而视为宋戈雷放弃了自己的权利，这是对债权人权利的漠视。3.关于2018年5月15日未能办妥银行按揭手续的原因，原审法院分析错误，首先：2018年5月15日，王晓莹逾期办理银行按揭已达45天之久，宋戈雷完全有权解除合同，拒绝提供任何协助义务。其次：宋戈雷拒绝签合同以及出具首期楼款收据是由于王晓莹造成的，是因为王晓莹与宋戈雷对网签合同达成一致意见，且王晓莹没有支付首期楼款。再次：办理银行按揭手续是王晓莹的主要合同义务，宋戈雷完全具备的协助义务的条件。最后：即便宋戈雷于2019年5月15日签了网签合同及出具了首期款收据，王晓莹也办妥了银行按揭手续。依据双方签订的《存量房买卖合同》王晓莹也逾期办妥银行按揭手续达45天之久，宋戈雷依然按合同约定享有合同解除权。由此可以见原审法院认为银行按揭未能办妥的原因认定错误。三、在履行《存量房买卖合同》中根本违约的是王晓莹。1.王晓莹逾期办理银行按揭手续事实清楚，属于根本违约。王晓莹在2018年5月15日前并没有向第三人中原公司提出要申请银行按揭，也未联系按揭公司申请办理按揭手续，更未告知宋戈雷申请银行按揭业主方需要提供哪些材料。根据《存量房买卖合同》第三条第2款第3点的约定“……乙方应当在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续……。”，申请银行按揭的主体是王晓莹，王晓莹至迟在2018年4月10日前办妥银行按揭申请手续，但王晓莹直至2018年5月15日才通过第三人中原公司通知宋戈雷申请银行按揭手续。王晓莹已经违反合同约定超过45天之久。根据317限购限贷政策，王晓莹其实完全具备在合同约定的期限内办妥银行按揭申请手续的条件的，只不过只能申请五成按揭款，不能申请六成按揭款。王晓莹是故意迟延履行申请按揭贷款手续，以便达到期减少购房成本的目的。2.宋戈雷依合同约定享有合同解除权，王晓莹迟至2018年5月15日才去申请办理银行按揭手续，而且没有办妥的原因也由于王晓莹以及第三人中原公司造成的。根据双方于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》第十条逾期付款的违约责任“乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日3按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。”，王晓莹迟延申请办理银行按揭手续达45天之久，远远超出了合同约定了逾期超过30日的约定，王晓莹迟延申请办理银行按揭手续的实质是迟延付款，宋戈雷依合同约定事有合同解除权。综上所述，基于上述事实与理由，宋戈雷认为，原审法院在没有查清案件事实的情况下，未能依据《合同法》及相关规定对本案进行正确判决，明显属于认定事实错误，逻辑分析错误，适用法律错误，因此，宋戈雷特向贵院提起上诉，请求贵院依法纠正原审的判决，依法作出公正合理的改判，支持宋戈雷的上诉请求。宋戈雷另于二审期间补充如下意见：第一，王晓莹的违约行为导致合同解除。按合同约定王晓莹应当于2018年4月5日前申请办妥银行按揭手续，但是王晓莹迟至2018年5月15日才去申请办理按揭手续。第二，宋戈雷目前仍然可以履行合同，案涉房产仍然登记在宋戈雷名下，若王晓莹愿意购买的话，宋戈雷仍可以按合同价将案涉房产出售给王晓莹。第三，宋戈雷无需向王晓莹返还定金，依据合同法115条，当事人依照担保法约定，一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，而案涉的款项10万元，这个定金是有担保性质的，而且在本案中，包括一审都没有认定王晓莹有合同解除权。而且，合同不能履行是因为王晓莹违约向他人购买房产，所以宋戈雷无需返还定金。王晓莹针对宋戈雷的上诉请求辩称：与我方的上诉意见一致。中原公司述称：对王晓莹这一方的上诉请求，我们没有什么意见，也是符合事实依据及合同依据及法律依据。原审判决对合同没有进行下去的原因，没有调查清楚。二手房交易的银行按揭手续需要买卖双方共同提供及签署资料作审核之用。但从事实认定部分有一点很明确，确实宋戈雷这一方是没有提供资料，也没有在办理按揭时间内签署资料。在原审法院事实认定部分，这部分我方是认可的。在原审法院事实认定的另一部分，我方认为确实是宋戈雷将办理时间顺延了，但在买卖双方办理按揭的过程中，因为宋戈雷确实没有提供按揭所必需的资料及签署必须的文件，导致了银行按揭手续没有办成。更重点的是，在2018年3月31日签署的合同当中对交易办理的期限、合同履行的期限有明确的约定，有90天过户时间。但遗憾的是，在5月中旬，双方因为按揭的问题最终没有办成，但还在合同履行期限内，买方王晓莹就收到了卖方宋戈雷单方发出的解除合同的通知这份通知。不管最后一审法院对此怎么认定，但这总是宋戈雷这一方真实意思的表示，在合同履行期限内提出了要求解除合同。宋戈雷这一方也找过我，要求我们中介方注销网签登记，但网签登记一旦做了网签登记之后确实需要注销的时候，也是需要买卖双方共同到场，这都有网签规则的。而至于一审法院用了比较大的篇幅说网签合同条款的修改的问题，众所周知，阳光家园对存量房就二手房都网签登记的条款格式都是固定的。如果买卖任一方需要变更或者修改的话，可以在备注上面添加，这个并不是阻挠合同实际履行的障碍。并且原审法院也论述了关于按揭资料里边的首期款收据也并不是一个合同的履行障碍。在5月中旬双方见面及其后在收到单方解除合同通知之前，都有过沟通的，都是可以协商的。但是遗憾的是在合同履行期限截止前的5月中旬宋戈雷单方就提出了解除合同的意思表示。我方认为合同没有最终履行下去，交易无法进行，根本的原因在于宋戈雷这一方单方提出解除合同，取消交易，但是原审法院对这个事实认定不完整。王晓莹向一审法院起诉请求：1.确认宋戈雷单方解除《存量房买卖合同》的通知无效；2.解除王晓莹、宋戈雷双方签署的《存量房买卖合同》；3.宋戈雷退还王晓莹支付的定金100000元及利息2018元（利息以银行同期贷款基准利率为标准，自2018年3月31日起计算，暂计至2018年9月14日，实际计至宋戈雷退还定余之日止）4.宋戈雷向王晓莹支付违约金285000元；5.宋戈雷向王晓莹支付延期履行合同义务的违约金（以285万元为基础，按每日0.05%的标准，自王晓莹收到宋戈雷签发的《解除合同通知书》之日起计至宋戈雷收到王晓莹的起诉材料之日止）；6.宋戈雷偿还王晓莹向第三人中原地产公司支付的咨询及中介服务费42750元；7.宋戈雷偿还王晓莹向第三人房友圈公司支付的按揭服务费3500元；8.宋戈雷偿还王晓莹向担保公司支付的保函担保费2000元；9.宋戈雷承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、诉讼保全担保费、公告费等）。各方当事人围绕争议焦点提供了相应证据，一审法院依法组织质证，确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村绿怡xxx号2楼，建筑面积106.85平方米，权属人登记为宋戈雷。2018年3月31日，宋戈雷（甲方、卖方）与王晓莹（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋按套出售给乙方，交易成交价为2850000元；签订本合同时，乙方支付定金100000元，首期楼款（含定金）1140000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成，剩余房款1710000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应协助乙方办理相关手续，包括提供料、签署有关文件／合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；房地产交付时间为甲方收齐房款当天；甲方不能按本合同约定将房产出售给乙方，应当向乙方支付相当于房地产成交价l0%的违约金，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合约定买入房产的，应当向甲方支付相当于房地产成交价10%的违约金；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页载明的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；甲乙双方同意委托中原地产公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同内签与刚签合同内容不一致的，以本合同内容为准；等等。同日，王晓莹向宋戈雷支付定金100000元，向中原地产公司支付中介费22750元。宋戈雷、王晓莹随后签订《房屋买卖合同网签委托确认书》，双方确认涉案房产综合交易价格扣除溢价、交易成本、装修家电等费用之后，楼价2850000元，独家委托中原地产公司按照上述价格进行涉案房产的买卖合同网签手续，对于该物业的网签合同内容，双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束。2018年4月25日，宋戈雷因无法提供户口本原件，办理按揭贷款手续推迟至“五一”节后。2018年5月3日，中原地产公司代理宋戈雷（甲方）、王晓莹（乙方）办理网签合同，该网签合同关于房屋交易主要内容如下：1.涉案房产按整套出售，总金额2850000元；2.签订合同之日，乙方向甲方支付定金100000元，首期款1140000元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，剩余房款1710000元，由乙方在签订本合同后5日内委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，如银行不批准乙方的贷款申请，双方可协商处理，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，由乙方在取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；3.房屋交付使用时间为甲方收齐楼款当天；4.甲、乙双方不按照合同约定出售或购买房屋的，应当向对方支付相当于房屋成交价10%的违约金。2018年5月4日，王晓莹因出售位于番禺区钟村街××新村××街××房向广州市番禺区不动产登记中心递交房地产涂销抵押转移登记。2018年5月11日，宋戈雷与中原地产公司的中介人员**的微信聊天中提出对王晓莹申请贷款的程序的异议，认为王晓莹到现在还没有拿到无房证明，也就没有贷款申请资格，贷款事项已经拖了太久。**回复“买家现在的条件是有贷款资格的，他们现在卖出去的房子之前是有按揭未结清的，4月4日才结清，所以4月4日以后他们就可以申请5成贷款，但是他们现在资金紧张，只有4成首付，想贷款6成，所以才要一直等这份【无房证明】”，“买家4月4号结清了房贷，24号拿到涂销抵押资料（正常情况都是要一个月的），五一假期耽误了几天，5月4号买家自己的房子办理了过户递件手续，5月14日他卖的房子会出新的房产证，然后三到五个工作日（16日-18日）才能出无房证明。”2018年5月14日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示王晓莹、吴xx、吴仰云、吴xx名下均无房地产情况记录。2018年5月15日，经中原地产公司通知，宋戈雷、王晓莹到银行现场办理按揭贷款手续。宋戈雷现场对网签合同与2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》内容不一致提出异议，要求按照原合同逐条修改网签合同内容，同时，认为其并未收到1140000元首期款，故不同意出具该首期款收据。由于宋戈雷未签署上述材料，双方当天未能成功办理按揭贷款手续。2018年5月17日，宋戈雷要求中原地产公司通知王晓莹当面讨论继续办理手续的问题，并要求王晓莹带上征信资料及贷款资料，同时要求中原地产公司把3月31日签订的合同条款逐条写入网签合同，并明确注明时间。王晓莹随后打印了征信报告，但认为网签合同与原签订合同约定的内容基本一致，仅在格式上有所差异，故不同意重新编制网签合同。2018年5月17日，广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司出具《房地产估价答复书》，以2018年5月4日作为估价时点，涉案房产评估价值为2940512元。该估价答复书仅供工行房屋抵押贷款初审之用。2018年5月21日，宋戈雷向王晓莹发出《解除合同通知书》，认为根据合同约定，王晓莹应当在2018年4月7日前办妥银行按揭贷款申请手续，但王晓莹经催促至今未办妥，根据合同第10条约定，迟延履行超过30天的，我方有权解除合同，故通知王晓莹自本通知送达至王晓莹之日起解除双方于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》，并按照合同约定追究违约金，王晓莹已付定金用于抵扣违约金。2018年5月23日，王晓莹发出《关于的回函》，认为：1.自合同签订之日起5日内不可能办妥按揭贷款申请手续，宋戈雷于2018年4月7日提供房屋二维码图纸、2018年5月7日出具房地产评估报告，且在提供身份证、户口本等家庭材料时，因户口本等资料提供不了未能及时办理按揭贷款申请手续，宋戈雷对于未能按期办理贷款手续有一定的责任；2.首期房款及剩余房款的支付条件至今尚不具备，故我方不存在逾期付款的情形，无论是合同约定还是法律规定，宋戈雷无权单方解除合同，也无权要求我方承担违约责任；3.对于合同出现的争议，应当互谅互让、互相理解，共同协商处理相关争议。2018年6月5日，王晓莹再次向宋戈雷发出《告知函》，认为宋戈雷至今未能签署网签合同及提供银行按揭贷款所需的资料，致使我方无法办理银行按揭贷款手续，宋戈雷的行为严重违反了合同的约定，现要求宋戈雷在收到该函之日起7日内，办理网签手续并协助办理按揭贷款手续，如仍未履行上述义务，我方将依据合同法第九十四条规定解除合同。2018年6月15日，宋戈雷向中原地产公司发出《撤销网签通知书》，以与王晓莹在履行合同过程中存在争议为由，要求解除委托中原地产公司办理涉案房产的买卖合同网签手续的授权，并要求三日内撤销涉案房产的网签手续。2018年6月19日，王晓莹向中原地产公司发出《关于不同意卖方撤销办理房产网签手续的告知函》，确认收到中原地产公司转来的《撤销网签通知书》，但认为变更或解除网签合同的，应当由房屋买卖双方当事人共同协商一致，此前宋戈雷要求解除合同，我方不同意要求继续履行合同，但宋戈雷至今未履行合同义务，构成违约，故我方不同意宋戈雷关于撤销网签合同的要求。2018年6月25日，宋戈雷再次向中原地产公司发出书面通知，要求撤销网签合同。2018年7月16日，王晓莹与案外人签署《存量房买卖合同》（网签合同），约定由王晓莹购买案外人名下房产，房产按整套出售总金额3640000元，合同约定房屋付款方式为银行按揭付款。王晓莹已取得该房产的所有权。2018年9月12日，广州房友圈网络科技有限公司出具《关于宋戈雷与王晓莹房屋买卖合同纠纷案相关情况的说明》：在宋戈雷与王晓莹房屋买卖交易过程中，我司为双方选定的按揭手续办理机构，协助向银行申请办理按揭贷款事宜。我司按照工商银行按揭贷款要求已向买卖双方说明须提交的按揭审批资料，2018年5月15日下午经中原地产公司带买卖双方及我司经办人共同到工商银行办理按揭贷款申请手续，当时买方已签署按揭贷款申请所需的资料，并提供银行按揭贷款申请所需的审批资料，但卖方以网签买卖合同对其保障不足为由拒绝签署网签合同及其他银行按揭贷款申请所需资料，最终导致双方未能完成银行按揭贷款申请手续。诉讼过程中，根据王晓莹的申请，一审法院依法查封了涉案房产。另查明，宋戈雷以王晓莹为被告提起诉讼[(2017)粤0113民初5694号]，请求确认合同解除及要求王晓莹承担违约责任等。一审法院认为：王晓莹与宋戈雷就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的规定，合有效，对当事人均具有约束力，当事人应当遵照履行。关于宋戈雷是否存在未协助办理银行按揭贷款的违约行为的问题。一审法院认为，协助办理按揭贷款应当合法合规，不得损害国家、集体及其他第三人的利益。首先，关于网签合同。存量房（二手房）网上交易规则的制定目的主要是规范存量房交易行为和房地产中介市场，防止一房多卖、偷税漏税等违法行为的发生，实际交易过程中网签合同与购房合同约定内容不一致的情形普遍存在。宋戈雷以中原地产公司代办的网签合同与购房合同存在差异为由要求逐条修改，经核查，案涉网签合同与购房合同在主要权利义务内容上基本一致，且双方在2018年3月31日签订的合同中明确“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准”，也就是说，双方选择实际履行的合同为2018年3月31日签订的购房合同，签署该网签合同不会对宋戈雷的实际权利造成不利影响。但是，即便如此，宋戈雷要求编制与购房合同一致的网签合同虽略显苛刻，但并不违反二手房网上交易的相关规则规定，且修改网签合同不会造成合同履行的障碍，宋戈雷本人也在此后积极协商解决该问题的办法，后因王晓莹拒绝重新编制网签合同导致宋戈雷最终未能签署网签合同，可见宋戈雷于2018年5月15日拒绝签署网签合同，并没有违约的主观恶意。另外，关于宋戈雷拒绝出具首期楼款1140000元的收款收据的问题，银行审核贷款资格主要审核买家的条件，卖方协助买方签署按揭贷款的资料应当基于客观真实的基础，案涉合同约定的支付时间为递件当天，在王晓莹尚未向宋戈雷支付首期楼款情形下，宋戈雷有权拒绝出具首期楼款收据。因此，王晓莹以宋戈雷未签署网签合同及首期楼款收据为由，主张宋戈雷违约理据不足。关于王晓莹是否存在迟延履行按揭贷款及迟延付款的义务。购房合同约定王晓莹应当在签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，宋戈雷应全力协助王晓莹办理相关手续。根据双方提供的证据显示，在合同签订后5个工作日前，宋戈雷并未催促王晓莹办理按揭手续，而中原地产公司于2018年4月25日微信通知宋戈雷提供协助办理按揭贷款资料时，宋戈雷虽然认为办理按揭手续时间过长，但在了解王晓莹需要获得无房证明后，仍然愿意继续协助办理按揭手续，以其实际行为同意延长办理按揭手续的时间，故其以王晓莹未在合同约定时间内办妥按揭贷款手续为由主张王晓莹违约，理据不足。因双方约定首期楼款支付时间为取得房地产交易中心收缴证件收据当天，由于案涉合同履行并未进行到该阶段，故支付首期楼款的条件尚未成就，宋戈雷主张王晓莹逾期未支付首期楼款，理据不足。关于合同解除的问题。宋戈雷于2018年5月21日向王晓莹发出解除合同通知书，由于宋戈雷主张王晓莹的违约行为理由不成立，故宋戈雷以此要求解除合同，不发生解除合同的法律效力。但是，王晓莹在本案中提出解除合同，宋戈雷于(2018)粤0113民初5694号案件中的诉请之一为要求确认合同已解除，双方对合同解除的意思表达一致，故一审法院予以确认。关于合同解除的归责问题。双方在办理按揭贷款时，由于宋戈雷要求中原地产公司重新编制与购房合同一致的网签合同，并拒绝出具首期楼款收据，导致按揭贷款手续暂时未能办妥。但是，办理按揭贷款是买家的主要义务，在宋戈雷提出的重新编制网签合同不存在现实障碍的前提下，王晓莹拒绝重新编制网签合同也是造成按揭不能继续进行的重要原因之一，况且在宋戈雷愿意等待王晓莹具备贷款5成按揭款的前提下，已经对自己的权利作出了让步，王晓莹拒绝重新编制网签合同稍显缺乏诚意。而对于为何在尚未支付首期楼款时需要卖家提供首期楼款收据，王晓莹也未与银行了解情况，且未与宋戈雷协商如何继续履行合同，合同履行陷入僵局。王晓莹未积极寻求解决的方法，一味要求宋戈雷履行协助贷款义务，激化了双方的矛盾，宋戈雷在此时提出解除合同，双方已失去继续履行合同的基础。因此，合同未能继续履行双方均存在过错，且过错相当，因合同解除造成的损失，由双方自行承担。王晓莹在未能解决问题的情形下，发函要求宋戈雷继续履行合同，同样不发生催告履行的法律后果。因此，王晓莹要求宋戈雷支付解除合同违约金、迟延履行合同违约金，要求宋戈雷支付咨询及中介服务费、按揭服务费、保函担保费，理由均不成立，一审法院不予支持。合同解除后，宋戈雷应当予以返还王晓莹支付的购房定金100000元及支付之日起的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计算至实际偿还之日）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除王晓莹与宋戈雷于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》；二、宋戈雷于本判决发生法律效力之日起十日内，向王晓莹返还购房定金100000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准，自2018年3月31日起计算至实际偿还之日）；三、驳回王晓莹的其余诉讼请求。一审受理费29600元，由王晓莹负担14800元，由宋戈雷负担14800元；诉讼保全费2681元，由王晓莹负担1340.5元，宋戈雷负担1340.5元。二审期间，王晓莹提交证据2份：证据1.《个人购房借款、担保合同》。证据2.《微信聊天记录》（王晓向案外人购买房屋时，与按揭贷款公司工作人员聊天），拟证明：因宋戈雷非法单方解除合同，王晓莹被迫向案外人姚兴亮、李文佳购买房屋，另行购买房屋选定的贷款银行也为工商银行，根据王晓莹与按揭贷款公司（另行购买房屋时选定的按揭公司）工作人员聊天记录可知，办理银行按揭贷款时，在首付款支付条件尚不具备的情况下，工商银行并不强制性要求提供首付款收据，首付款收据可在支付条件具备的条件下（房屋过户当天）签署。宋戈雷对上述证据发表意见如下：证据真实性由法院认定。关于关联性，该份证据证实王晓莹违约的证据，王晓莹2018年7月19日已经向案外人购买了另外的房产。这才是本案王晓莹不履行合同的根本原因。中原公司对上述证据发表意见如下：以上证据正好证明买方违约到7月份，已经超过合同履行期限。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对王晓莹、宋戈雷的上诉意见，分析认定如下：二审争议的焦点在于：1.王晓莹迟延履行按揭贷款是否构成根本违约；2.合同解除的归责。购房合同约定王晓莹应当在签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，宋戈雷应全力协助王晓莹办理相关手续，即在2018年4月7日前办妥贷款手续。根据双方提供的证据显示，王晓莹为提高贷款额度推迟办理按揭贷款，故双方直到2018年5月15日才到银行办理按揭，对于迟延办理贷款手续，王晓莹有一定责任，但王晓莹并不构成根本违约。一、在此过程中宋戈雷也因无法提供户口本原件而主动要求推迟至5月份；二、宋戈雷虽然认为办理按揭手续时间过长，但在了解王晓莹需要获得无房证明后，仍然愿意继续协助办理按揭手续，以其实际行为同意延长办理按揭手续的时间，故宋戈雷以王晓莹构成根本违约抗辩不应返还保证金的意见理据不足，一审对此认定正确，予以维持。关于合同解除的归责问题。根据本案证据及当事人在庭审的陈述可知，2018年5月15日在办理按揭时宋戈雷对于网签合同的内容以及出具首期款收款收据提出异议，在此后双方亦通过中介多次磋商，最后双方因网签合同与手写合同的差异无法继续磋商，宋戈雷于2018年6月21日诉讼解除合同。首先，对于首期款收款收据的问题，宋戈雷在未收到相关款项时有权拒绝出具首期款的收款收据，但从中介公司的相关陈述可知收款收据并不是申请按揭时的必备材料，可作变通处理，首期款收据并不会成为继续履行的障碍，另从微信记录可知宋戈雷在5月15日之后拒绝继续履行主要是针对网签合同事宜，并非针对首期款的收款收据，故该争议不应作为认定双方是否有过错的主要事由。关于网签合同的问题，5月15日宋戈雷与中介多次微信往来，中介公司已明确告知双方于2019年3月31日签订的合同中明确约定了该合同与网签合同不一致的以3月31日合同为准，并同意宋戈雷修改网签合同，在此后磋商过程中，宋戈雷却于5月21日发出解除合同通知，宋戈雷在庭审中解释由于其咨询了律师发现对方办理按揭已超期构成违约故发出解除合同通知。在此之后双方虽还有磋商，但最终宋戈雷于2018年6月21日诉讼解除合同。综合以上过程，本院认为网签合同内容无论在形式上还是事实上，均不会影响宋戈雷的实质权益，故宋戈雷无论是有意不履行合同还是对合同的错误理解，均是宋戈雷自身原因所致，应承担合同不能履行的主要责任。在案涉合同履行过程中，王晓莹首先违约亦是宋戈雷此后不愿意继续履行的原因之一，结合一审查明王晓莹在争议后对于问题的解决尚欠积极等，可认定王晓莹在合同的履行中亦存在一定过错。根据双方违约过错及结合王晓莹的损失情况，本院对王晓莹诉请的中介费42750元、按揭服务费3500元、担保费2000元予以支持，至于王晓莹诉请的违约金及履约违约金等均不予支持。合同解除后，宋戈雷应当返还王晓莹支付的购房定金100000元及自支付之日起的利息，一审对此处理恰当，予以维持。综上，原审判决对过错责任的认定有误，予以纠正，上诉人王晓莹二审上诉请求部分成立，本院对该部分诉讼请求予以支持。王晓莹、宋戈雷的其他上诉理由均不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5774号民事判决第一、二项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5774号民事判决第三项；三、宋戈雷于本判决发生法律效力之日起十日内，向王晓莹赔偿中介费、按揭服务费、担保费共48250元。四、驳回王晓莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费29600元，由王晓莹负担11840元，由宋戈雷负担17760；诉讼保全费2681元，由王晓莹负担1340.5元，宋戈雷负担1340.5元。二审受理费8599元，由宋戈雷负担3212元，王晓莹负担5387元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年二月二十六日书记员 王日平郭丽淳