山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2947号上诉人（原审原告）：贾夕朗，男，1965年12月8日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海中天房地产有限公司，住所地威海市文登区米山路北、正棋路东。诉讼代表人：山东利得清算事务有限公司，系该公司管理人。法定代表人：王海妍，总经理。委托诉讼代理人：侯登辉，男，该公司职工。上诉人贾夕朗因与被上诉人威海中天房地产有限公司（以下简称“中天房产公司”）破产债权确认纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾夕朗上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认贾夕朗与中天房产公司签订的龙都丽景居民小区10号楼1单元801室房产及123号附房、8号楼1单元1403室房产及125号附房两份房屋买卖合同合法有效，贾夕朗对该两套房产及附房享有业主优先权，中天房产公司在具备办理不动产登记手续时协助贾夕朗办理上述两套房产及附房的产权证书。事实和理由：1.贾夕朗与中天房产公司签订《龙都丽景一期排水、排污、景观及零星工程施工合同》，合同金额为120万元。贾夕朗按约定施工，根据工程施工情况制作了施工图预（结）算书，并向中天房产公司申报结算。贾夕朗提交的工程审核结算单中有储召尧的签字，工程项目结算中有张艳芳的签字。该两人在一审法院处理有关中天房产公司系列案件中认定系中天房产公司员工。除上述书面合同中约定的工程外，贾夕朗根据中天房产公司的要求增加施工了龙都丽景小区西大门及9号楼前管网工程等。施工期间，中天房产公司工程全面停工，贾夕朗向储召尧上报了该部分工程总额约20万元，中天房产公司公司储召尧和余至坚均可证实。贾夕朗提交的两份认购书虽系复印件，但是真实的。在一审法院审理的有关中天房产公司的系列案件中，中天房产公司出售或者抵顶的房屋向合同相对人出具的基本是复印件。该认购书中记载贾夕朗应向中天房产公司支付房款零元，并由余至坚签订确认了最终价格。中天房产公司将案涉房屋实际交付贾夕朗，办理了物业交接手续，由贾夕朗实际占有，足以证实贾夕朗与中天房产公司形成房屋买卖合同关系，房款以贾夕朗施工的工程款抵顶。因此，一审认为贾夕朗与中天房产公司之间不存在施工合同关系及以房抵顶工程款的合意是错误的；2.贾夕朗为中天房产公司施工零星工程，主要是5-10#楼的排水、场区土方回填、路面硬化、景观、车库坡道等。在合同的履行过程中，中天房产公司根据小区的整体状况要求贾夕朗不断修改和调整施工区域，并安排贾夕朗对小区西大门及9号楼前管网工程等施工。因中天房产公司原因停工后，贾夕朗施工的工程未竣工，双方尚未完成最终结算，贾夕朗在中天房产公司被裁定破产时享有建设工程价款优先受偿权；3.中天房产公司2015年12月将案涉房屋交付贾夕朗。双方房屋买卖合同关系并非虚构，贾夕朗支付的房款不存在不合理情形，贾夕朗的工程款包括工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括利息及违约金等。贾夕朗申报了购房业主优先权，该两套房屋不属于破产企业财产；4.贾夕朗对案涉房屋享有优先权。根据贾夕朗提交的相关证据，中天房产公司与贾夕朗签订认购书，中天房产公司交付房屋，未进行产权转移登记并非贾夕朗原因所致，贾夕朗不存在过错，贾夕朗享有物权期待权，应当优先保护；5.中国银行深圳东门支行和厦门银行漳州分行在10号楼1单元801室房屋上设立抵押权，中天房产公司与案外人孙曙光就8号楼1单元1403室网签购房合同，均不足以排除贾夕朗享有的优先权。上述银行的在建工程抵押权劣后于贾夕朗享有的消费性购房权利及建设工程价款优先受偿权，孙曙光未向管理人申报权利，并非实际权利人，不应主动保护。中天房产公司辩称，1.贾夕朗无证据证实已与中天房产公司达成以房抵债协议并实际履行。储昭尧、张艳芳并别系中天房产公司工程部经理、员工。中天房产公司未向贾夕朗出具收款收据，贾夕朗占有房屋并不能证明属于合法占有；2.贾夕朗未向中天房产公司管理人申报建设工程价款优先受偿权，其是否现有建设工程价款优先受偿权与本案无关；3.案涉房屋或已设立在建工程抵押登记，或与孙曙光网签购房合同，无论中天房产公司是否将房屋抵顶给贾夕朗，贾夕朗不享有物权期待权；贾夕朗向一审法院起诉请求：1.确认贾夕朗与中天房产公司签订的威海市文登区龙都丽景小区10号楼1单元801号楼房及123号附房、龙都丽景小区8号楼1单元1403号楼房及125号附房两份房屋买卖合同合法有效，贾夕朗对该两套房屋及附房享有业主债权；2.中天房产公司在具备办理不动产登记手续时协助贾夕朗办理上述两套房产及附房的产权证书。一审法院认定事实：中天房产公司系龙都丽景居民小区开发商，贾夕朗为其部分项目施工。后中天房产公司出具有储昭尧签字的工程审核结算单、张艳芳签字的工程项目结算书，确认贾夕朗为龙都丽景一期附属零星工程核定金额为1042476.64元。2015年12月17日，贾夕朗与文登龙都物业服务有限公司签订龙都丽景小区10号楼1单元801室、8号楼1单元1403室的前期物业服务合同，并签订了装修保证书。同日，贾夕朗向物业公司交纳电梯费、物业费4146.2元及装修押金2000元。贾夕朗向中天房产公司交纳维修基金25317元。另，贾夕朗提交多份水电费等收据，均为2017年6月6日一审法院受理中天房产公司破产案件后。贾夕朗现与其子贾鸿浩分别占有该两套房产。2017年6月6日，中天房产公司进入破产重整程序，贾夕朗向管理人申报债权，要求中天房产公司优先交付上述两套房屋及附房，管理人经核查认为贾夕朗未实际支付购房款，故不予确认优先权利。另查，中国银行深圳东门支行就上述10号楼1单元801室房屋于2013年3月22日办理在建工程抵押登记，厦门银行漳州分行于2014年9月11日办理次在建工程抵押登记。中天房产公司与案外人孙曙光就上述8号楼1单元1403室房产先于贾夕朗网签购房合同。对双方当事人有异议的证据，一审法院认定如下：1.贾夕朗提交《龙都丽景一期排水、排污、景观及零星工程施工合同》一份，仅有贾夕朗个人签名，无中天房产公司签章，管理人不予认可。故对其证明力不予认定。2.贾夕朗提交龙都丽景西大门北附属工程“施工图预（结）算书”，拟证明其施工其它工程，工程造价194202.01元，该预（结）算书无中天房产公司确认。贾夕朗提交书面证明一份，拟证明其对该工程施工及工程款情况，由“储昭尧”签字，注明“以上情况基本属实”。因该证据为证人证言，证人未出庭作证，暂不予认定。3.贾夕朗提交认购书两份，主要内容为贾夕朗向中天房产公司认购10号楼1单元801号楼房及123号附房、8号楼1单元1403号楼房及125号附房。因该两份认购书系复印件，管理人否认。贾夕朗另提交“余志坚”签字的书面证明一份，拟证实其工程款情况及以工程款抵顶房款的主张，该证据为证人证言，证人未出庭作证，故对认购书及书面证明的效力，不予认定。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故贾夕朗占有房屋并不能改变房产权性质，案涉房产仍属中天房产公司的财产。因贾夕朗未提供有关顶房协议或相互开具房款、工程款抵顶的证明，不能认定双方形成以工程款抵订房款的合意，且双方亦未签订合法有效的房屋买卖合同。故贾夕朗要求确认其与中天房产公司签订两份房屋买卖合同并合法有效，无事实依据，不予支持。贾夕朗主张其系以工程款抵顶房款而取得房屋，从该主张看系以消灭建设工程施工合同关系产生的金钱债务为目的，并不属于以购买房屋为目的的房屋买卖合同。贾夕朗以物抵债的主张与基于买卖而产生的物权期待权具有实质性的区别，权利属性仍为债权，不能形成优先于一般债权的利益。案涉房屋此前已办理在建工程抵押登记或网签于他人名下。贾夕朗主张对案涉房屋享有优先权，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定，判决:驳回贾夕朗的全部诉讼请求。案件受理费100元，由贾夕朗承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾夕朗提交中天地产管理人出具的中天房产公司重整计划草案打印件及一审法院（2017）鲁1003民破2-2号民事裁定书一份，拟证实中国银行深圳东门支行对包括10号楼1单元801号楼房在内的部分土地、在建工程办理了抵押权登记，重整草案中载明因涉及拆迁争议，待争议解决后按其他优先权相同清偿方式支付，其他优先债权以商铺清偿，一审法院已批准该计划草案，表明该套房屋可不受抵押权的影响，贾夕朗享有的物权期待权优先于抵押权。经质证，中天房产公司对其真实性无异议，但主张中国银行深圳东门支行已申报债权，未放弃抵押权。贾夕朗另提交录像光盘一份，显示自称中天房产公司项目副经理储昭尧的男子称，贾夕朗未中天房产公司施工，工程款为1042476.64元，并另行施工零星工程，工程款194201.91元未完工结算中天房产公司便进入破产重整程序，拟证实贾夕朗与中天房产公司存在建设工程施工合同关系，并以房抵款。经质证，中天房产公司认为证人未出庭接受质询，不符合证据规则，不具有证据效力。另查，贾夕朗提交的两份认购书复印件载明，8号楼1单元1403室预售面积为146.52平方米，单价5230元，房款计766300元，125号附房面积为23.16平方米，房款81060元，房款共计847360元；10号楼1单元801室预售面积为168.46平方米，单价5210元，房款计877677元，123号附房面积23.53平方米，房款82355元，房款共计960032元。贾夕朗主张认购书中分别手写注明“按9.5折办理”、“总价按捌拾伍万元办理”，故两套房屋的总价款1654992元，工程款尚不足以抵顶全部房款，同意支付剩余房款418313.35元。再查，中天房产公司认可储昭尧系其工程部经理、张艳芳系其工程部职工。又查，贾夕朗已对案涉房屋装修并居住使用。本院认为，贾夕朗为中天房产公司的排水、土方回填、路面硬化、坡道等工程进行施工，2015年1月中天房产公司项目部负责人储昭尧及张艳芳在结算审批表中确认贾夕朗施工工程造价为1042476.64元，从贾夕朗提交的物业服务合同、装修保证书、装修押金、物业费、电梯费收据看，2015年12月中天房产公司已将房屋交付贾夕朗。中天房产公司亦无证据证明已向贾夕朗给付工程款。虽然贾夕朗提交的认购书系复印件，但基于上述事实，可以认定中天房产公司与贾夕朗协商一致以房抵款，认购书中明确了房款数额。贾夕朗主张对龙都丽景小区西门北路面及9号楼整体管网工程施工，工程款金额为194201.91元，对此仅提交署名储昭尧的书面说明及自称储昭尧的录像光盘，对于施工时间、内容、金额等基本事实缺乏符合证据规则要求的证据证实，考虑到中天房产公司已进入破产重整程序，贾夕朗对此可补充证据后另行主张。中天房产公司与贾夕朗以房屋抵顶工程款，考虑到贾夕朗享有的原系工程款债权，房屋在中天房产公司进入破产重整程序前近2年已交付，贾夕朗已实际装修入住，双方合同已得到相应履行，虽然龙都丽景8号楼1单元1403室房屋涉及案外人网签购房合同的问题，但是现无证据表明该案外人向中天房产公司管理人以申报债权等方式主张权利，故可以认定贾夕朗对该房屋及附房享有业主债权。因龙都丽景小区尚不具备办理不动产登记手续的条件，且因中天房产公司进入破产重整程序，何时具备办证条件尚难预测，故贾夕朗要求中天房产公司在具备办理不动产登记手续时协助贾夕朗办理该房产及附房的产权证书，不应支持。贾夕朗认可工程款不足以抵顶两套房屋房款，且包括龙都丽景10号楼1单元801室房屋在内的土地、房屋已被金融机构设立抵押权，在贾夕朗对龙都丽景8号楼1单元1403室房屋享有业主债权的情况下，无法确认其对龙都丽景10号楼1单元801室房屋及附房享有业主债权。综上所述，贾夕朗的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初4882号民事判决；二、确认贾夕朗与中天房产公司订立的威海市文登区龙都丽景小区8号楼1单元1403室楼房及125号附房的买卖合同有效，贾夕朗对该房屋及附房享有业主债权；三、驳回贾夕朗的其余诉讼请求。一审案件受理费100元，由贾夕朗负担50元，威海中天房地产有限公司负担50元；二审案件受理费100元，由贾夕朗负担50元，威海中天房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  郑华章二〇二〇年二月十八日法官助理孟佳宁书记员丁真真