北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市老莫九九食品有限公司，住所地北京市大兴区金苑路甲15号6幢6层B702室。法定代表人：李铭，总经理。委托诉讼代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京曼格丽娜美容美发中心，经营场所北京市海淀区青龙桥香山路260号。经营者：章桂铭，总经理。委托诉讼代理人：陈丽，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京中恪律师事务所律师。上诉人北京市老莫九九食品有限公司（以下简称老莫九九公司）因与被上诉人北京曼格丽娜美容美发中心（以下简称美容中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。老莫九九公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判停产停业损失的分配比例为我方70%，美容中心30%；我方同意支付搬迁补助费，不同意支付其他解除租户合同相关费用；美容中心应支付房屋使用费到2019年5月8日，共1152169元。事实和理由：一、根据补偿方案，停产停业综合补助须凭合法有效的工商营业执照给予补助。实际拆迁过程中，老莫九九公司持有自己合法有效的工商营业执照签订协议并获得该项补助。北京市海淀区裕龙农工商公司副经理白涛在询问调查笔录中明确陈述“营业损失（停产停业损失）只给一手老莫”，故该损失是给一手承租人即我方的。二、其他解除租户合同相关费用系针对我方，与美容中心无关，且该费用是配合奖励，而美容中心没有配合腾退工作，所以该奖励与美容中心无关。三、2018年3月1日至2019年5月8日的房屋使用费应由美容中心承担，虽然2018年3月1日后美容中心没有经营，但其一直没有履行返还租赁物的义务，在我方申请强制执行下，才将房屋返还给我方，故该期间房屋使用费应该由美容中心支付。美容中心辩称，同意一审法院判决，不同意老莫九九公司的上诉请求。首先，一审法院确定的一次性停产停业损失补助费分配比例合理。我方作为承租房屋的实际经营人，且持有该承租房屋地址上合法有效的营业执照，应获得70%的一次性补助费。二、一审判决解除合同相关费用有事实和法律依据。我方与老莫九九公司签订的协议，由于拆迁无法履行，我方配合拆迁项目实施而腾退房屋并产生了相关的费用和多项损失，其他解除合同费用是与腾退解除相关的费用，我方作为实际经营者有权获得该笔款项。腾退房屋启动后，我方与老莫九九公司没有达成一致意见，故占有房屋到2019年5月8日，但我方于2018年3月1日搬离房屋后没有在租赁地点经营。美容中心向一审法院起诉请求：1、判令老莫九九公司向美容中心支付一次性停产停业损失补助费人民币1765254.87元；2、请求判令老莫九九公司向美容中心支付搬迁补助费人民币60436.57元；3、请求判令老莫九九公司向美容中心支付其他解除租户合同相关费人民币604365.66元；（以上各项费用共计人民币2430057.1元）。老莫九九公司向一审法院反诉请求：1、请求判令美容中心支付自2017年11月19日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照64500元/月标准计算）。一审法院认定事实：2015年5月19日，类型为个体的美容中心的经营者章桂铭作为承租方（乙方）与老莫九九公司作为出租方（甲方）就北京市海淀区青龙桥香山路260号（老莫公司大门东侧门面房两层1100平方米，以下简称涉案房屋）签订租房协议。租赁期限自2015年5月19日起至2020年5月18日止。其中2015年5月19日至2018年5月18日的租金为每年75万元；2018年5月19日至2019年5月18日的租金为80万元……。涉案房屋属于甲方自建房（原自建旧房改造）没有产权及相关手续，乙方知道此情况自愿租用。租房协议第六条约定，租赁期内如遇国家占地拆迁和其他不可抗力的条件，乙方应无条件配合拆迁，如果国家给予有关补偿，土地房屋所有权方面的补偿全部属于甲方，而国家对于经营造成的损失及装修补偿费应属于乙方，如果国家没有对经营停业造成的损失及装修给予赔偿费，甲方对乙方也不予以赔偿，损失自负。同时，甲方按实际天数退回乙方多交的房租。庭审中，老莫九九公司提出租房协议无效，理由是涉案房屋未取得建设工程许可证。对此，美容中心认为租房协议有效，退一步讲，即使租房协议无效，也不影响协议中有关结算条款的效力。2018年12月20日，北京市海淀区裕龙农工商公司（以下简称裕龙公司，甲方）与北京市老莫食品有限公司（以下简称食品公司）签订协议书，显示，甲方与乙方于1992年8月30日签订租赁协议书，租赁房屋位于海淀区青龙桥槐树居香山路南侧，建筑面积为4836.86平方米，扣除大队协议面积435平方米，乙方面积为4401.86平方米，租赁期限为30年，即1992年10月1日至2022年10月1日。因功德寺棚户区改造，只是双方签订的租赁协议书解除，乙方将房屋腾空并交给甲方，甲方支付乙方建筑物及附属物补偿9525397元，一次性停产停业损失补助费7063845元，搬迁补助费241843元整，其他解除租户合同相关费2418430元（其他相关费用包括疏解奖励配合）。同日，裕龙公司（甲方）与老莫九九公司（乙方）签订协议书，显示，甲方与乙方于2016年9月30日签订租赁协议书，租赁房屋位于海淀区青龙桥槐树居香山路南侧，老莫食品公司西墙院落一处，南至污水河，北至香山路，建筑面积为5236.93平方米，扣除大队协议面积5236.93平方米，乙方面积为/平方米，租赁期限为1年，即2016年10月1日至2017年9月30日止。因功德寺棚户区改造，只是双方签订的租赁协议书解除，乙方将房屋腾空并交给甲方，甲方支付乙方建筑物及附属物补偿/元，一次性停产停业损失补助费7406895元，搬迁补助费261846.50元整，其他解除租户合同相关费4189544元（其他相关费用包括疏解奖励配合）。上述两份协议项下的费用均于2019年6月20日发放。庭审中，老莫九九公司陈述食品公司出资设立老莫九九公司，股权份额为75.61％，涉案房屋的归属是食品公司，故就涉案房屋与拆迁方签订协议主体是食品公司，食品公司的法定代表人李自春系老莫九九公司法定代表人李铭的父亲。美容中心陈述其与老莫九九公司签订合同时不知道涉案房屋的归属是食品公司。就具体拆迁事宜，法院询问了裕龙公司副经理白涛，其陈述如下内容：1、此次拆迁项目属于市政府“三山五园”改造项目；2、具体拆迁政策为政府打包价为3550元每平方米，搬家费50元每平方米，营业损失是2000元每平方米（但本案涉案房屋营业损失定的是1500元每平方米），房屋重置价是1500元每平方米；3、房屋重置价（建筑物及附属物补偿）是给房屋修建人；4、营业损失（停产停业损失）只给一手老莫，具体老莫给谁我们不管；5、搬家费（搬迁补助费）给一手，具体怎么分由他们具体协商；6、上述费用加起来每平方米不超过3550元；7、其他解除租房合同相关费用在每平方米3550元范围内予以商谈，他们是两个院子，实际就是一个公司。对于停产停业损失的补偿标准，美容中心认为应按照1500元每平方米计算。老莫九九公司对此予以认可。庭审中，双方均认可如下事实：1、美容中心支付租金到2017年11月19日；2、2018年3月1日，美容中心搬离涉案房屋且未再经营；3、2017年11月19日至2018年3月1日的租金一共是21万元。另，双方就补偿一直未达成协议，老莫九九公司最终收回房屋的时间为2019年5月8日。经查，老莫九九公司、食品公司、美容中心的住所地均为北京市海淀区青龙桥香山路260号。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均知晓涉案房屋属于自建房，没有产权及相关手续，故租房协议应属无效。现虽然本案涉案房屋补偿协议的签订主体系食品公司，并非老莫九九公司，但对于美容中心来说，只要其所经营的涉案房屋获得了相应补偿，其可获得相应补偿。而且根据查明事实，可以看出老莫九九公司与食品公司之间存在关联关系，至于老莫九九公司与食品公司谁与裕龙公司签订协议书，不影响美容中心获得相应补偿。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条规定（以下简称第13条规定），房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理。合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形予以处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。……。本案中，因租房协议经法院认定无效，故租房协议中有关拆迁利益分配的约定并不能在本案中予以适用。现法院根据双方认可的停产停业损失计算标准进行核算，涉案房屋涉及的停产停业损失为165万元（1100×1500）。法院参照第13条规定，考虑到美容中心与老莫九九公司均以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，而美容中心又是涉案房屋实际经营主体，法院将上述停产停业损失在美容中心与老莫九九公司之间进行合理分配，具体比例美容中心为70％，老莫九九公司为30％。至于搬迁补助费，法院考虑到美容中心因腾退确实无法经营必然存在搬家的情形，故法院结合在裕龙公司了解到的拆迁政策将搬迁补助费在美容中心与老莫九九公司之间进行合理分配。至于其他解除租户合同相关费用一节，因拆迁政策中并未明确该项费用的获得依据，考虑到该项费用的获得确实与涉案房屋的腾退有关，故美容中心理应获得该笔费用。至于数额，法院根据查明事实酌情予以判定。美容中心支付租金到2017年11月19日，至2018年3月1日才搬离涉案房屋且未再经营，这段期间的房屋使用费用应予支付。双方认可，该期间的房屋使用费用为21万元。故对老莫九九公司要求美容中心支付房屋使用费的反诉请求，法院予以支持。虽然老莫九九公司最终收回房屋的时间为2019年5月8日，但考虑到美容中心自2018年3月1日后就未再经营，美容中心未实际占有房屋且2018年3月1日至2019年5月8日该段期间，美容中心依约向老莫九九公司主张补偿安置费未果后，未交还房屋具有合理性，故法院认为该段期间美容中心不应交纳房屋使用费，故对老莫九九公司要求美容中心支付该段期间房屋使用费的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告北京市老莫九九食品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京曼格丽娜美容美发中心一次性停产停业损失补助费1155000元，搬迁补助费30800元、其他解除租户合同相关费用361500元；二、原告北京曼格丽娜美容美发中心于本判决生效之日起七日内给付被告北京市老莫九九食品有限公司房屋使用费210000元；三、驳回原告北京曼格丽娜美容美发中心的其他诉讼请求；四、驳回被告北京市老莫九九食品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋的建设未经合法审批，故双方当事人所签订的租房协议应为无效。关于老莫九九公司上诉主张的停产停业损失的分配比例问题，虽双方在协议中约定“国家对于经营造成的损失及装修补偿费应属于乙方”，但因协议无效，故该约定亦属无效。老莫九九公司与美容中心均在涉案房屋处办理了营业执照，但美容中心是涉案房屋的实际经营主体，一审法院判决由美容中心获得停产停业损失的70％并无不当，本院予以维持。关于老莫九九公司上诉主张其不应支付其他解除租户合同相关费用，因该费用与涉案房屋的腾退有关，故美容中心有权获得相应补偿，一审法院根据查明事实酌情确定的数额适当，本院予以维持。关于老莫九九公司上诉主张美容中心应支付房屋使用费到2019年5月8日，根据本案查明的事实，虽然老莫九九公司直至2019年5月8日才收回房屋，但美容中心于2018年3月1日即搬离涉案房屋且未再经营，此后美容中心与老莫九九公司就拆迁补偿等问题发生争议，故该期间内美容中心未交还房屋亦属合理，本院对老莫九九公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，老莫九九公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22473元，由北京市老莫九九食品有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年二月十九日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌