广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0112民初5925号原告（反诉被告）：陈卓余，男，1963年3月1日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地：广州市萝岗区九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码：914401016184289304。法定代表人：胡耀智，董事长。委托代理人：麦志伟，男，1961年11月16日出生，汉族，住广州市荔湾区，系该公司员工。原告（反诉被告）陈卓余诉被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月27日公开开庭进行了审理。陈卓余和澳美公司的委托代理人麦志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈卓余本诉诉称：1996年3月24日，我方与澳美公司签订《房地产买卖契约/合同》【（粤）房买卖契字NO.0011099】，由我方以239040.00元的价格向澳美公司购买位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A27-603的房屋。合同约定：双方同意于1998年3月24日由澳美公司将上述房地产正式交付给我方。房屋移交时其建筑物范围内的土地使用权一并转移给我方。澳美公司保证上述房地产权属清楚。若发生与澳美公司有关的产权纠纷或债权债务，概由澳美公司负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给我方造成的经济损失，澳美公司负责赔偿。双方议定交付房款的方式为：首付38000.00元；之后的余款我方按20年免息分240期（月）支付给澳美公司，我方每月只需要支付837.00元楼款给澳美公司。该《房地产买卖契约/合同》在广州市公证处和增城市房地产交易所办理了公证和房屋合同监证以及备案登记手续。之后双方按此合约从1996年3月履行至1998年9月。在1998年9月澳美公司向山庄全体业主发通告称：“为尽快筹集更多的资金加快山庄的建设，要求业主大力支持，之前按20年分期付款的业主可以转为向银行16年的按揭贷款免付利息方式；澳美公司承诺因此产生的利息费用全部由澳美公司承担，且对办理转银行按揭的业主给予相应的一些优惠……”受其影响，包括我方在内的许多业主（估计有两千户左右）于1998年9月办理了转银行按揭16年分期付款方式来供楼款，我方在1998年9月24日在澳美公司办公室与中国建设银行广州第三支行（以下简称“建设银行”）签署《房屋抵押借款合同》(以下简称“《借款合同》”)，向建设银行借款155000.00元；澳美公司在该合同中也作为连带责任担保人签章[参见合同编号（98）穗建银三支房押借字2527号]。同时同地我方与澳美公司也签订了一份《关于更改付款方式的补充协议》，协议中注明双方协商同意将我方原付款方式二十年免息分期付款更改为16年期银行按揭付款，由此产生的利息费用全部由澳美公司承担，乙方月供款额维持不变，即每月808.00元，该做法约定包括借方、贷方及担保方在内的三方均知悉明白。故从1998年10月份开始就改变了楼款的供付方式，1998年11月19日建设银行将以我方名义所借的人民币155000.00元转入澳美公司的账户。从1998年12月开始我方就转为每月向建设银行还款808.00元；而每月当期利息则由澳美公司转账缴付（双方分别存入由建行开设指定用于还款账号为：63×××05的专用存折账户）。此后双方一直按合约顺利正常履行至2000年9月。从2000年10月开始澳美公司就开始违反合约，不再向建设银行缴付每月当期的利息，而我方自始至终仍按合约要求，每月仍然将当期应还本金808.00元存入建行指定的还款账户（参见还款专用账户存折复印件），但由于澳美公司一直没有按约定将规定的利息如期存入指定的还款账户，造成银行无法如期收到当期应有的还款金额，久而久之便导致违约。银行于2002年10月将借款人（我方）及担保人（澳美公司）一并告上广州市越秀区人民法院（当时凡参与转银行按揭的业主之前已经陆续被银行起诉，而法院出来的判决结果基本是被起诉的业主败诉）。由于当时本人诉案的判决情况不明朗，于是本人在2002年11月便才停止向建设银行指定还款账户存入当期还本金808.00元的款项。2003年1月10日判决书下来，本人败诉，参见《广州市越秀区人民法院民事判决书》[判决书编号：（2002）越法经初字第1053号]。判决书认定我方和澳美公司共同对所欠建设银行款项承担责任。该案一直拖至2014年11月，广州市越秀区人民法院于2014年11月12日发文将一份《执行裁定书》[编号：越法执字第1115号恢字1-2号]寄到本人户籍（身份证）所在地（广州市海珠区晓港西马路101号103房，该挂号信本人在2014年11月28日才收到），声称要查封该房产，无奈之下，本人经向亲友多方筹借资金，于2014年12月26日向新债权人——中国东方资产管理公司广州办事处（建设银行已在数年前将此债权转给东方资产管理公司）还清了所有的欠款共计人民币369297.77元[参见2014年12月26日中国东方资产管理公司（广州办事处）个人贷款过期催缴通知单]。其中包括：1.判决书上列明的所欠本金为127528.00元；2.所欠利息、罚息、违约金等为237539.77元；3.2002年10月的越秀法院开庭审理该案的庭审费用4230.00元。我方于1998年12月至2002年10月期间共存入指定的还款账户的还本金的款项为808.00元×47个月（期）=37976.00元（参见还款账户存折流水复印件），实际欠银行的本金应为：借款总金额-已还本金总数=155000.00－37976.00=117024.00元；与判决书上所列出的所欠本金金额相差了127528.00－117024.00=10504.00元。这是因为判决书上列明我方的所欠本金为127528.00元是基于银行每期收到我方存入的还款本金+澳美公司存入的利息款来统一计算的，因为澳美公司于2000年10月开始就不再向建设银行转账存入每月当期的利息款项，之后银行只能把我方所存入的还本金款大部分当做澳美公司的利息/罚息等款项来计算，所以银行这样计算出来我方所欠本金金额127528.00元在本案来说是不正确的。本案中我方与澳美公司所涉及的款项数据为：（1）我方实际所欠本金应为117024.00元；（2）实际所欠利息、罚息、违约金等应为237539.77+10504.00=248043.77元；（3）2002年10月该案开庭为澳美公司所垫付广州市越秀区法院的庭审费相应应由澳美公司支付的那部分费用计人民币2115.00元[参见判决书编号：（2002）越法经初字第1053号越秀区法院判决书]；（4）另外我方在2015年4月28日向广州市越秀区人民法院支付了本次越秀区法院执行费用5376.00元[参见广州市越秀区人民法院案款（执行费）收据]。故本案所涉及纠纷的款项总额应为第（2）、（3）、（4）点所列款项之和是255534.77元。由于这起借款纠纷全部是因澳美公司蓄意违反与我方所签的《关于更改付款方式的补充协议》，既不履行负担我方改转银行按揭后所有需要支付给银行利息费用的承诺，也不履行与建设银行三方所签《房屋抵押借款合同》中的相关的约定和责任，所以该借/还款纠纷案件至此所造成的后果以及对我方所造成的损失理应由澳美公司全部承担责任和赔偿。另外，建设银行已于1998年11月19日将以我方名义所借的155000元全部转入了澳美公司的账户，至此我方已全部付清该房屋的房款。我方也已于1999年7月24日办理了收楼手续，并向澳美公司交纳了办证手续费2659元。我方已经按契约合同及补充协议履行了合同义务，按双方所签订的[(粤)房买卖契字No.0011099]《房地产买卖契约/合同》的约定，澳美公司应于1998年3月24日在交楼给我方的同时须办好房产证给我方，但澳美公司却未能如期为我方办理房产证，一直拖延至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及中国人民银行关于《人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号文）的规定，若按实际的交楼日期（1999年7月24日）再延后90天来计算的话，至今为止澳美公司也已经逾期了17年零2个月，故澳美公司应支付我方的逾期办证违约金为384089元﹛239040×[7.2%×﹙1+30%﹚×17.17年]﹜。贵院近年来已受理过同为澳洲山庄不同业主诉同一被告逾期不能办理其房产证的案件，参考其中案件贵院对澳美公司支付办证违约金上限的判决标准，故我方在此只要求澳美公司支付合同中购房款总价款即239040.00元作为澳美公司逾期不为我方办理房产证的逾期办证违约金。由于澳美公司不履行与我方所签订的上述《房地产买卖合同/契约》，致使我方造成损失，我方根据相关法律规定，请求法院判令：1.澳美公司立即向我方偿还我方已向中国建设银行广州市第三支行/中国东方资产管理公司广州办事处支付的房屋抵押贷款的利息、罚息、违约金等合计248043.77元；2.澳美公司立即向我方偿还我方已向广州市越秀区人民法院缴纳的执行费5376元；3.澳美公司立即向我方归还我方为其垫付在2002年10月广州市越秀区人民法院对该案开庭庭审费相应应由澳美公司支付的那部分费用合计2115元；4.澳美公司立即为我方办理我方所购房屋（现为广州市萝岗九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A27-603房屋）的房产证；5.澳美公司支付逾期办证违约金239040元（从1999年10月23日开始计算，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%标准计算，具体计算至起诉之日，以我方的房屋总价239040元为限），以上1-5项合计494574.77元；6.澳美公司承担本案的诉讼费。澳美公司针对本诉辩称：一、关于一至三项的诉讼请求我方不同意支付，依据越秀法院的判决书第四页倒数第五行“第一被告（陈卓余）认为第二被告（澳美公司）拖欠利息应承担违约责任的主张，应另案解决”，表明陈卓余当时已经知道自己的权利受损，所以陈卓余起诉已经超过两年诉讼期限。二、双方均存在违约，我方只是违约时间较陈卓余早，对于违约罚息应该共同按照50%承担。三、执行费5376元，该费用是陈卓余不主动履行判决产生的，所以澳美公司不需承担该项费用。四、诉讼费2115元我方同意支付，如果该项诉请超过诉讼期限，我方不同意支付。五、对于第四项诉请，涉案房屋无法办证，理由是区划变更后，按照萝岗的要求无法办理房产证，且我方反诉诉请要求解除《房屋买卖合同》。六、逾期办证违约金我方不同意支付，理由是增城法院的365号判决书第三页倒数第10行，就算法院支持逾期办证的违约金，也只支持起诉之日前两年。无法办理房产证的政府行为已经确认，根据491号文件，就算需要支付违约金只能计算至2013年4月3日，且计算标准不合理，如果法院最后支持该项请求，只能按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，不能上浮。七、另陈卓余现已经实际占有涉案房屋，不影响陈卓余实际使用涉案房屋，请求法院驳回陈卓余对于逾期办证违约金的诉讼请求。澳美公司反诉诉称：双方于1996年3月20日签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，陈卓余于1999年7月24日收楼，由于区划变更原因导致涉案房屋不能办理房产证。广州市城乡建设委员会于2013年4月3日作出了穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》确认：从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性。经萝岗区政府研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建……另第三条第七项载明：经开发商与业主沟通，已有1300多户业主基本都同意拆除重建方案。陈卓余是该1300多户业主中的其中一户，故逾期办理房产证的违约责任在当时已终止，因涉案房屋最终要被拆除，所以《澳洲山庄商品房买卖合同》即使不解除，最终还是不能办理房产证，双方的合同目的不能实现，由于情势变更继续履行合同已不可能也无意义。故我司提出如下反诉请求：1.判令解除双方于1996年3月20日签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》，腾退原地址：增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A27-603房；2.判令案件受理费由陈卓余承担。陈卓余针对反诉辩称：我方不同意解除《澳洲山庄商品房买卖合同》，政府已经着手重建方案，就算涉案房屋不能办理房产证，我方要求重建以后给予我方重新安置一套。经审理查明：1996年3月24日，陈卓余与澳美公司签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，约定：陈卓余购买澳美公司开发的位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A27-603房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为87.28平方米，合同总价款为239040元，付款方式为二十年免息分期付款；交房时间为1998年3月24日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。第八条还约定：不可抗力事件的发生，导致合同不能履行，本合同终止；因不可抗力因素致合同终止，对买卖双方均属免责条件之范畴，但该方应尽力减少不可抗力造成的损失，并将不可抗力事件及其影响通知另一方。合同签订后陈卓余向澳美公司按期付款。1998年9月24日，双方还就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，契约内容与《澳洲山庄商品房买卖合同》基本一致。上述《房地产买卖契约》和《澳洲山庄商品房买卖合同》均经过房管部门监证。同日，陈卓余和澳美公司还签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式更改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，陈卓余月供款额维持不变，即每月808元。1998年10月12日，陈卓余、建设银行和澳美公司签订《购房抵押借款合同》（以下简称“《借款合同》”），约定：由陈卓余向建设银行借款155000元购买案涉房产，陈卓余将案涉房产的全部权益抵押给建设银行，同时赋予建设银行以优先处分权，作为陈卓余偿还本合同项下全部义务的担保；澳美公司同意陈卓余将上述《房地产买卖契约》项下之房产及全部权益抵押给建设银行，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥该房产所有权证送交建设银行为止；借款期限十六年，从1998年10月起至2014年10月止，借款利息按月计付，月利率为6.42%，借款利率在合同期内，如遇国家调整，直接执行中国人民银行有关规定；以等额本金方式按月还款，每月归还本金金额为808元，利息逐月结算还清，还本付息日期为每月20日，陈卓余若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按逾期金额和逾期天数，以当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并每次处以100元违约金。1998年11月19日，建设银行依约发放了贷款155000元。陈卓余至此向澳美公司付清了案涉房产的全部购房款。1999年7月24日，陈卓余办理了案涉房产的收楼手续。陈卓余曾向广东省增城市人民法院起诉澳美公司要求支付迟延交房违约金等，广东省增城市人民法院于2000年12月31日作出(2000)增法民初字第365号《民事判决书》，支持了陈卓余要求澳美公司支付1998年6月27日至1999年6月9日止的迟延交房违约金等的诉讼请求。2002年，中国建设银行广州市越秀支行以陈卓余和澳美公司未依约支付贷款本息为由起诉至广州市越秀区人民法院。2003年1月10日，广州市越秀区人民法院作出（2002）越法经初字第1053号民事判决，该判决查明以下事实：澳美公司自2000年10月起停止支付利息；暂计至2002年12月26日，陈卓余尚欠贷款本金127528元未还，其中逾期供款15期，本金12120元，利息8534.38元，逾期利息1070.21元。该民事判决作出如下判决：一、陈卓余于本判决生效之日起十五日内偿还逾期借款本金12120元（已扣违约金应从中抵除）给中国建设银行广州市越秀支行，陈卓余、澳美公司、中国建设银行广州市越秀支行间的《购房抵押借款合同》可予继续履行，陈卓余按合同约定还款期限和金额按期还款；二、如陈卓余逾期不履行第一项判决，陈卓余、澳美公司、中国建设银行广州市越秀支行间的《购房抵押借款合同》于逾期履行之日予以解除，执行本判决第三至五判项；三、陈卓余应于《购房抵押借款合同》解除之日偿还借款127528元（已扣违约金应从中抵除）及还清款项之日止的利息、罚息（归还本息按合同约定的月平均归还借款本金、利息逐月结算方法计算，逾期则按逾期金额和逾期天数以同期人民银行规定的逾期贷款利率计算罚息）给原告中国建设银行广州市越秀支行；四、陈卓余不履行前项判决时，则以其位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居A27-603房房产折价、或以拍卖、变卖的价款优先偿还本案债务（含诉讼费）；五、澳美公司对抵押物外的债务承担连带保证责任；六、驳回陈卓余的其他诉讼请求。诉讼费4242元由中国建设银行广州市越秀支行负担12元，其余4230元由陈卓余和澳美公司各负担一半。该判决生效后，陈卓余和澳美公司均未履行判决书确定的义务。2014年11月12日，广州市越秀区人民法院作出（2003）越法执字第1115号恢字1-2号《执行裁定书》，裁定：一、继续查封被执行人陈卓余名下位于广州市海珠区晓港西马路101号103室的房产；二、继续查封期限为一年。陈卓余收到《执行裁定书》后，于2014年12月26日向中国东方资产管理公司广州办事处，即中国建设银行广州市越秀支行转让陈卓余债权的受让方，偿还了欠款369297.77元，并于2015年4月28日向法院缴纳了执行案件受理费5376元。根据陈卓余2014年12月26日签收的中国东方资产管理公司广州办事处个人贷款过期催缴通知单记载，陈卓余个人住房贷款欠款本金127528元、利息224634.41元、违约金12400.00元，案件受理费4230元。至此，陈卓余还清了案涉房屋的全部贷款本息及违约金等。截止至开庭之日，案涉房屋尚未办理房产证至陈卓余名下。双方确认陈卓余购买的案涉房屋是期房。为查明案件事实，本院于2016年12月29日向中国东方资产管理公司广州办事处致函，调查：1.你办事处向陈卓余、澳美公司主张债权的依据；2.陈卓余共向你办事处清偿了多少款项，清偿的具体时间以及款项的具体名目；3.在陈卓余向你办事处清偿的款项中，是否能够区分陈卓余、澳美公司各自应承担的本金、利息、复利、违约金等，如能区分，各自应承担的具体金额。中国东方资产管理公司广州办事处2017年1月5日复函本院：该办于2004年接收自中国建设银行、中国信达资产管理公司转让的债权项目陈卓余，债务人陈卓余于2014年12月26日偿还金额369297.77元，其中：偿还本金127528.00元，利息237539.77元，诉讼受理费4230.00元。中国东方资产管理公司广州办事处还提供了2004年中国建设银行广州市越秀支行与中国信达资产管理公司广州办事处以及中国信达资产管理公司广州办事处与中国东方资产管理公司（广州办事处）分别于2004年签订的债权转让协议，转让的资产清单里包含其对陈卓余的债权。根据陈卓余提交的银行流水显示，陈卓余从1998年12月19日至2002年10月19日共向银行指定的房贷还款账户归还本金47个月，共计808元/月*47个月=37976元。本院已生效的（2013）穗萝法民三初字第200号民事判决查明如下事实：本院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。本院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权书证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。本院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实有《房地产买卖契约》《澳洲山庄商品房买卖合同》《购房抵押借款合同》《关于更改付款方式的补充协议》、还款专用账户存折流水、（2002）越法经初字第1053号《民事判决书》、（2003）越法执字第1115号恢字1-2号《执行裁定书》、中国东方资产管理公司广州办事处个人贷款过期催缴通知书、还款转账银行回单凭证、结案申请、（2003）越法执字第01115号恢字1号执行费收款收据、(2000)增法民初字第365号《民事判决书》、调查函、复函、债权转让协议、（2013）穗萝法民三初字第200号民事判决书及当事人陈述等证据予以佐证。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为：澳美公司与陈卓余签订的《房地产买卖契约》、《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于办理案涉房屋的房产证的问题。由于相关行政主管部门在穗规开发【2013】741号复函中已明确案涉房屋所在项目不具备办理《房地产证》的条件、在穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》中明确涉案房屋未办理大确权，本院对陈卓余要求澳美公司办理案涉房屋房产证的请求不予支持。陈卓余可待案涉房屋具备办证条件后另循法律途径主张权利。关于《澳洲山庄商品房买卖合同》能否解除的问题。澳美公司主张案涉房屋不能办理房产证且最终要被拆除，双方的合同目的不能实现，故要求解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有因不可抗力致使不能实现合同目的的情况下，才能解除合同。而本案中，不能办理房产证是由于澳美公司的原因所致，并非不可抗力。且澳美公司陈述案涉房屋所在的项目目前正在规划重建，合同目的并非无法实现。同时，陈卓余作为守约方也不同意解除合同，故本院对澳美公司解除《澳洲山庄商品房买卖合同》以及腾退案涉房屋的诉讼请求不予支持。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。澳美公司于1999年7月24日将房屋交付给陈卓余，按照上述法律规定，澳美公司应从1999年10月23日起向陈卓余支付逾期办证违约金。陈卓余主张按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算逾期办证违约金至起诉之日即2016年11月10日，在法律规定的合理范围内，本院予以支持。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以购房款总金额239040元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的认定。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就陈卓余主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于陈卓余为澳美公司垫付的诉讼费的问题。陈卓余和澳美公司没有按时足额履行还款义务，均违反了与建设银行签订的《借款合同》，导致建设银行起诉至法院。（2002）越法经初字第1053号民事判决认定陈卓余和澳美公司各负担2115元的诉讼费。陈卓余于2014年12月26日向中国东方资产管理公司广州办事处偿还了欠款369297.77元，其中包含为澳美公司垫付的2115元诉讼费。澳美公司也同意支付该笔诉讼费，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于陈卓余支付的案件执行费的问题。（2002）越法经初字第1053号《民事判决书》作出后，陈卓余和澳美公司均没有按时履行判决，导致法院强制执行。（2003）越法执字第1115号恢字1-2号《执行裁定书》作出后，陈卓余才履行判决，并于2015年4月28日缴纳了执行案件受理费5376元。澳美公司和陈卓余拒不履行判决的行为共同导致案件执行费用的产生，二者均有过错，应由二者共同承担案件执行费用。陈卓余要求澳美公司承担全部的执行费用缺乏理据，本院根据双方的过错比例认定澳美公司应承担一半的执行费用即2688元。关于案涉房屋抵押贷款的利息、逾期利息、违约金等费用的承担。根据陈卓余提交的银行流水显示，陈卓余从1998年12月19日至2002年10月19日共归还贷款本金808元/月*47个月=37976元。陈卓余共计向银行贷款本金155000元，故陈卓余共欠本金155000元-37976元=117024元。陈卓余向银行支付的利息、逾期利息、违约金等费用365067.77元中，117024元是陈卓余本应向银行支付的本金，剩余248043.77元（365067.77元-117024元）既包括澳美公司承担的利息，还包括由于陈卓余和澳美公司未及时支付贷款本息产生的逾期利息、违约金等。本院经过向中国东方资产管理公司广州办事处调查，仍无法区分双方各自应承担的数额，双方也无法计算出各自应承担的金额，由于双方均未及时清偿贷款本息，均存在违约行为，本院根据双方各自的过错酌情认定澳美公司应承担60%即148826.26元（248043.77元×60%），剩余40%由陈卓余自行承担。对于陈卓余超出部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于陈卓余本诉部分第一至三项诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，陈卓余在2014年12月26日向中国东方资产管理公司广州办事处替澳美公司支付了案涉房屋的贷款本息、逾期利息、违约金以及诉讼费等，诉讼时效应自2014年12月27日起计算。陈卓余于2015年4月28日向广州市越秀区人民法院缴纳了执行案件受理费5376元，诉讼时效应自2015年4月29日起计算。陈卓余于2016年11月10日向本院提起诉讼向澳美公司主张权利，未超过两年的诉讼时效，故本院对澳美公司关于陈卓余本诉部分第一至三项诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈卓余支付广东省增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A27-603房的贷款利息、逾期利息、违约金等共计148826.26元；二、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈卓余支付诉讼费共计2115元；三、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈卓余支付案件执行费共计2688元；四、被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈卓余支付逾期办证违约金（违约金以239040元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从1999年10月23日起计算至2016年11月10日止，违约金总金额以不超过购房款239040元为限）；五、驳回原告（反诉被告）陈卓余的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）广州澳美房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8718.6元，由陈卓余负担1796.6元，广州澳美房地产开发有限公司负担6922元。反诉案件受理费2443元，全部由广州澳美房地产开发有限公司负担。各缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  罗钰兰人民陪审员  王丽红二〇一七年三月三十日书 记 员  黄曼玲