上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初8319号原告(反诉被告)：应东杰，男，1987年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蒋雯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海利鑫投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴建武，总经理。委托诉讼代理人：崔世荣，上海市东高地律师事务所律师。原告应东杰与被告上海利鑫投资管理有限公司(以下简称利鑫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告利鑫公司对原告应东杰以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告应东杰及其委托诉讼代理人蒋雯、张政，被告利鑫公司的委托诉讼代理人崔世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应东杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同于2015年5月19日解除；2.被告返还原告2015年5月19日起至2015年5月29日多付的租金4,642元；3.被告返还原告保证金104,146元；4.被告支付原告违约金520,730元；5.被告赔偿原告房屋装修损失1,226,131元。事实和理由：2012年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告向被告承租本市玉田支路XXX号二至四层(屋顶空坪除外)的房屋，房屋面积为1,712平方米，租赁期限为10年，2012年10月18日起至2022年10月17日止，房屋用途仅限于经营青年公寓，被告应原告要求需提供原告办理营业执照所需的各项文件。合同签订后，原告向被告支付保证金104,146元，被告将租赁房屋交付原告使用。此后，原告为经营青年公寓，投入大量资金对租赁房屋进行装修，并在租赁房屋内安装了大量无法拆除的设施设备。租赁期间，原告按时向被告支付租金，但被告迟迟未向原告提供办理营业执照所需材料，玉田支路XXX号二层甲也已由案外人上海长芝渠实业有限公司(以下简称长芝渠公司)注册，且玉田支路XXX号房屋产权登记信息显示该房屋地上共3层，总建筑面积为1,603平方米，而原、被告约定的租赁房屋为2-4层，房屋面积为1,712平方米，层数及面积均超出房屋登记范围，说明被告交付原告的房屋存在违章搭建，但违章搭建的具体部位，原告无法确认。基于上述原因，原告无法在租赁房屋内办理营业执照。2015年5月15日，原告在经营过程中收到虹口区住房保障和房屋管理局曲阳房管办事处(以下简称虹口房管局曲阳房管办)出具的《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》，该通知认定租赁房屋改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准，原告被责令在2015年5月22日前改正违规行为。2015年5月18日，虹口房管局曲阳房管办、上海市虹口区曲阳路街道办事处综合治理办公室(以下简称曲阳路街道综治办)、上海市公安局虹口分局曲阳路派出所(以下简称曲阳路派出所)在租赁房屋张贴《告示》，要求租赁房屋内的所有租客于2015年5月31日前搬离。2015年5月19日原告停止经营。之后，原告多次找被告协商解决，被告均不予理睬。2015年8月2日，原告书面通知被告解除合同并要求被告及时办理房屋交接手续。2015年8月17日原告撤离租赁房屋，并于2015年9月17日将租赁房屋钥匙快递给被告。租赁期间，原告实际支付被告租金共计3,208,292元。由于被告原因，导致原告无法办理营业执照，无法正常经营，故被告构成根本违约，应承担违约责任和赔偿责任。审理中，原告放弃主张第2项诉请。被告利鑫公司辩称，双方合同无法继续履行的原因是原告在租赁房屋内群租，违规经营，被相关部门要求整改，被告不存在违约行为。在相关部门发出整改通知前，原告从未向被告提出办理营业执照的要求，且原告作为法定代表人已在本市中山北一路XXX号XXX室注册成立上海玉杰投资管理有限公司(以下简称玉杰公司)，原告在租赁房屋经营的青年公寓由玉杰公司管理。租赁房屋的现状为房屋原始状态，不存在违章搭建，玉田支路XXX号房屋地上共3层，建筑面积共计1,603平方米，另有半地下室建筑面积为609平方米。被告交付原告的租赁房屋实际包括玉田支路XXX号地上1-3层全部、部分半地下室及水泵房、电梯间、消防通道。原告自2012年10月18日起向被告支付租金，除第一个月租金正常支付外，之后每期租金都存在少付现象，至今原告支付被告租金共计3,208,292元。原告撤离租赁房屋后未将房屋交还被告，仍派一名工作人员留守租赁房屋，原告也未将租赁房屋钥匙邮寄给被告，直至2016年9月9日在法院召集下被告才收回租赁房屋。目前租赁房屋空关，房屋内可移动设备已由原告拆除，房屋内的剩余固定装修，被告不同意利用。由于原告违规出租房屋，导致合同无法继续履行，原告行为构成违约。现被告同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。被告利鑫公司向本院提出反诉请求：1.原告支付2012年8月8日起至2012年10月18日免租装修期的租金520,730元；2.原告支付2012年10月19日起至2015年6月18日期间欠付的租金99,504元及2015年6月19日起至2016年9月9日的租金及房屋使用费1,463,251元(租金和房屋使用费的支付标准为1,249,752元/年)；3.原告支付2015年6月至2015年8月的水、电费共计16,272元；4、原告支付违约金520,730元。事实和理由：原、被告租赁合同签订后，被告按约将租赁房屋交付给原告使用，原告自2014年7月起每期租金都未足额支付，2015年4月28日原告支付最后一笔租金后未再支付租金，并自2015年6月起拖欠水、电费。2015年5月，由于原告在租赁房屋内群租，违规出租，被相关部门责令整改。原告违规出租导致合同提前解除且拖欠租金、水电费的行为构成违约，应当向被告付清欠付的租金及水、电费，并承担违约责任。原告应东杰对被告利鑫公司的反诉辩称，系争房屋性质是旅馆，原告经营的也是旅馆，并未改变房屋用途。根据相关规定，群租仅针对住宅小区，如原告办出旅馆的营业执照则不存在群租问题。2015年5月19日之前，原告不存在逾期支付租金的情形，被告也从未因原告逾期支付租金而要求解除合同。2015年5月19日之后，租赁房屋已无法经营，且原告于2015年8月17日撤离租赁房屋，之后被告实际取得租赁房屋的控制权。2016年9月9日法院召集双方现场交接时，被告已安排人员使用租赁房屋。原告不存在违约行为，且合同关于免租装修期租金金额的计算有误，免租期的租金应为246,526元，违约金约定也过高。现原告同意支付2015年6月至2015年8月的水、电费共计16,272元，不同意被告的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证如下：本市玉田支路XXX号房屋地上(3层)建筑面积为1,603平方米，半地下室(-1层)建筑面积为609平方米，房屋类型均为旅馆，权利人为上海市虹口区商业网点管理办公室。2012年8月3日，原告应东杰作为承租方(乙方)、被告利鑫公司作为出租方(甲方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落于上海市虹口区玉田支路XXX号二至四层(屋顶空坪除外)，该房屋(承租区域)的建筑面积(含双方约定的共/公用建筑面积分摊)双方确认为1,712平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅限用于经营青年公寓，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，遵守国家法律法规规章及按照本合同的约定合法经营，并承担经营活动所产生的一切责任和后果，未征得甲方书面同意以及若按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的经营业态；租赁期限自2012年10月18日起至2022年10月17日止，每三年递增房屋年租金的7%，第四年在第一年的基础上递增7%，第七年在第四年的基础上递增7%，最后一年按第九年收取年租金；乙方确认甲方已于2012年8月8日按合同约定向乙方交付交接了该房屋；甲方同意自2012年8月8日起至2012年10月18日为乙方免租装修期，租金起算日为乙方免租装修期届满日的次日(即2012年10月19日)，除非另有说明，本合同项下所称的租赁期限均包括免租装修期；甲、乙双方同意，在免租装修期内，乙方免付房屋租金，但租赁期限(包括免租装修期)发生的水、电、燃气、通讯、车位使用费、垃圾清运费及其他各项费用均由乙方承担，支付方式和时间按有关部门(机构)的规定/开具的账单或甲方的通知；双方确认：租赁期限内，乙方承租房屋范围内的每年租金如下：2012年10月19日至2015年10月18日，年租金为1,249,752元，2015年10月19日至2018年10月18日，年租金为1,337,243元，2018年10月19日至2022年10月18日，年租金为1,430,850元；该房屋租金采用先付后用原则，首期支付二个月的租金和一个月的保证金，第二期支付三个月的租金和一个月的保证金，以后按每三个月为一支付期，首期租金支付时间为本合同签订同时，金额为312,438元，以后各期租金，乙方必须在距每一支付期开始10天前全额付清，逾期或不足额逾期支付租金的，则每逾期一天，乙方须按月租金的0.5%向甲方支付违约金；为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意支付给甲方履行本合同的保证金；甲方应于双方终止(解除)租赁关系、乙方已按约交还该房屋，并付清所有应付费用后，且乙方按本合同第八条第5款约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金无息返还给乙方；因乙方违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损害赔偿金，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足；租赁期限内，甲方仅提供：(1)上水(附水表)，乙方应根据该类独立表具的计数乘以公益事业部门规定之单价(上水及排水)，每月一期另加该期总额的15%作为表具的级差损耗；(2)电力50KW(附电表并核控电量)，乙方应根据该类独立表具的计数乘以双方约定之单价(每千瓦/小时1.35元)，如遇电力部门对电费调整的，乙方向甲方支付的电费单价也应相应调整，乙方须按有关部门的规定/开具的账单或甲方付款通知书载明的金额及期限前将前述水、电费用付清，相关违约责任等同欠付租金；甲方应按本合同的约定将该房屋及其附属设施完整地移交给乙方，乙方接收甲方该房屋的行为视为乙方对于该房屋处于符合乙方租赁目的和本合同约定状态的确认；租赁期间，应乙方的具体要求，甲方应提供乙方办理营业执照所需的应当由甲方提供的各项文件；第七条第6款约定，租赁期满或无论何种情况合同终止/解除后的3天内，如乙方不能全面、适当地按约完成向甲方返还该房屋及其附属设施，甲方有权选择适用下列任一措施或并列适用：(1)要求乙方每逾期一日支付相当于当时日租金标准2倍的房屋使用费和违约金予甲方；(2)于任何时间直接进入并占有该房屋，该房屋内乙方留存的任何物品(包括空调/装修装潢、消防/环保/煤气的管线、设施及固定添附)均应被视为乙方自动放弃归甲方所有，甲方有权自行处置，且无须对乙方承担任何保管、补偿或赔偿责任，并要求乙方每逾期一日支付相当于当年日租金标准2倍的房屋使用费和违约金予甲方；租赁期限内，乙方应自费负责经营所需之工商、税务、消防、环保、卫生、质检、户外广告等的申请和验收合格，签订本合同前乙方已对承租房屋周边环境、相邻关系现状及办理证照的要求和条件均了解清楚，并自愿承担相应的风险和责任；甲方已出具该房屋产权证并告知乙方：该房屋的用途为商业用房；乙方同意：若因该房屋用房性质导致乙方无法办理营业执照或无法合法经营的，与甲方无关，甲方有权不承担任何责任和损失，乙方因前述事由拖欠租金、拖欠应付未付费用或终止本合同的，视为乙方违约，甲方有权按合同相关约定追究乙方的违约责任；甲方必须提供乙方在办理营业执照过程中有关部门要求的相关证明文件，甲方配合乙方完成公司注册；租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同：甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金5倍的违约金，并退回乙方已付押金(扣除乙方应付费用)和剩余租金(若有)，且须补偿装修添附部分的残值；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金5倍的违约金，还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额(即人民币520,730元)，乙方的空调/装修装潢/消防/环保/煤气的户名、表具管线、设施设备及固定添附均视作放弃(仅添置的可移动的动产设备除外)，任由甲方处置无异议，同时甲方有权视届时情形按本合同第七条第6款第(1)(2)项约定行使权利，违约金不足抵付对方其它经济损失的，违约方还应负责赔偿；因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当月租金5倍的违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，还应负责赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权：无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方选择解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当部分违约金不予退还、乙方还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额(即人民币520,730元)，乙方承租房屋内空调/装修装潢/消防/环保/煤气的户名、表具管线、设施设备及固定添附均视作放弃归甲方所有，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿：…(3)利用该房屋进行违法违章活动致犯罪或者因违法违章行为被相关政府职能部门处以停业整顿或吊销许可证或执照之行政处罚的；(4)逾期或不足额逾期支付保证金或租金或水费或电费超过应付日15天的；…。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告使用，原告对租赁房屋装修后经营青年公寓。租赁期间，原告支付被告保证金104,146元，并支付被告租金共计3,208,292元。其中，2012年8月4日，原告支付2012年10月19日－2012年12月18日的租金208,292元；2013年1月10日，原告支付2012年12月19日－2013年1月18日的租金10万元；2013年1月29日，原告支付2013年1月19日－2013年2月18日的租金10万元；2013年2月1日，原告支付2013年2月19日－2013年3月18日的租金10万元；2013年5月25日，原告支付2013年3月19日－2013年6月18日的租金30万元；2013年6月16日，原告支付2013年3月19日－2013年6月18日的租金12,438元；2013年7月5日，原告支付2013年6月19日－2013年9月18日的租金287,562元；2013年10月15日，原告支付2013年9月19日－2013年12月18日的租金30万元；2014年1月6日，原告支付2013年12月19日－2014年3月18日的租金30万元；2014年4月29日，原告支付2014年3月19日－2014年6月18日的租金30万元；2014年7月1日，原告支付2014年6月19日－2014年9月18日的租金30万元；2014年11月17日，原告支付2014年9月19日－2014年12月18日的租金30万元；2015年1月21日，原告支付2014年12月19日－2015年3月18日的租金30万元；2015年4月28日，原告支付2015年3月19日－2015年6月18日的租金30万元。2015年1月27日，被告致函原告称，根据双方合同约定，每期应缴租金为312,438元，截止2015年1月31日原告已累计欠款12,438*8＝99,504元，违反双方合同规定条款，限原告在2015年2月5日前付清欠款，如未付清欠款，被告将采取强制措施(停水、停电)，被告并有权提前解除合同。2015年5月15日，虹口房管局曲阳房管办向原告发出《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》，载明，经查，原告于2015年5月15日被认定在租赁房屋内存在改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的情形，违反了《上海市房屋租赁条例》第八条规定，现依据《上海市房屋租赁条例》第四十七条规定，责令原告在2015年5月22日前改正上述违规行为，如原告认为未违反上述规定，可在7日内提供相关材料至曲阳房管办。逾期不改正的，相关部门将依法处理或申请人民法院强制执行。2015年5月18日，曲阳路派出所、曲阳路街道综治办、虹口房管局曲阳房管办联合发出《告示》，载明，玉田支路XXX号(禅玉公馆)租客：根据《上海市房屋租赁条例》之规定，该房屋属违规出租，现告知该房屋内的租客于2015年5月31日之前搬离该房屋，如到期仍未搬离的，造成的各项损失自负。之后，原告停止经营，并于2015年8月初致函被告称，2015年5月15日，原告收到虹口房管局曲阳房管办出具的《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》，租赁房屋被认定“改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准”，要求原告在2015年5月22日前改正违规行为。2015年5月18日，虹口房管局曲阳房管办、曲阳路街道综治办、曲阳路派出所在租赁房屋张贴《告示》，要求青年公寓中的所有客人于2015年5月31日前搬离。上述情况发生后，原告不得不让居住在青年公寓中的客人提前搬离，并被迫停止营业至今。《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行，合同目的已不能实现，原、被告的租赁合同不得不提前终止。原告现请被告尽快与原告联系，收到本函后10天内与原告办理租赁房屋的交接手续，并赔偿原告因合同提前终止而遭受的经济损失。被告于2015年8月6日收到该函。2015年8月17日，原告撤离租赁房屋，但未将租赁房屋钥匙交付被告，原在青年公寓工作的员工陈某仍留守在租赁房屋内。当日，原告与被告员工李丁钱对租赁房屋内的水、电表进行抄表确认，经双方确认：租赁房屋二楼、三楼的电表抄表数分别为060432、39374，水表抄表数为16301。之后，原告起诉来院。另查明：2011年1月7日，案外人长芝渠公司在本市玉田支路XXX号二楼甲注册成立。2013年1月23日，上海玉杰投资管理有限公司在本市虹口区中山北一路XXX号XXX室注册成立，该公司经营范围包括投资管理、物业管理等，原告为该公司股东及法定代表人。再查明：2016年12月，被告因与案外人上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称虹口商业公司)就本市玉田支路XXX号房屋租赁发生纠纷向本院提起诉讼[案号为(2017)沪0109民初761号]，要求虹口商业公司赔偿被告本市玉田支路XXX号房屋装修费用等损失共计354万元。该案中，被告称其已于2016年4月1日前迁出玉田支路XXX号，将该房屋交还给虹口商业公司。被告与虹口商业公司一致确认双方之间的租金已结清。经本院调解，虹口商业公司与被告达成协议，由虹口商业公司于2017年1月11日之前赔偿被告各类损失290万元。审理中，应原告申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称华瑞公司)对租赁房屋装潢残值进行鉴定，结论为：本市玉田支路XXX号二至四层总造价为1,700,990元，装潢残值为1,226,131元。其中，装潢工程原值1,154,591元，装潢工程残值832,268元；机电及安装工程原值546,399元(含电气、给排水安装工程原值336,399元，消防安装工程原值175,000元，热泵热水工程原值35,000元)，机电及安装工程残值393,863元(含电气、给排水安装工程残值242,488元，消防安装工程残值126,146元，热泵热水工程残值25,229元)。经质证，原告对鉴定报告无异议。被告对鉴定报告有异议，认为评估价格过高，鉴定时现场未见到热泵热水工程，热泵热水工程造价应予扣除。华瑞公司到庭称，鉴定价格是按2000定额及原告与装修单位签订的装修施工合同定价，鉴定价格合理。之后，原、被告及华瑞公司再次至现场查看核实，华瑞公司出具鉴定补充说明称，经现场核实，热水泵系统已不存在，经确认系由原告予以拆除，因此该项费用应从鉴定报告中扣除，热水泵系统原值为35,000元，残值为25,229元。经质证，原、被告对鉴定补充说明均无异议。审理中，本院于2016年9月9日召集原、被告至租赁房屋现场办理房屋交接手续。审理中，虹口商业公司工作人员来院称，被告与虹口商业公司之间就本市玉田支路XXX号房屋签订的租赁合同于2016年3月31日提前解除，双方租金结算至2016年3月31日，被告已于2016年3月31日将房屋返还给虹口商业公司。虹口商业公司补偿给被告的290万元包括玉田支路XXX号房屋剩余装修损失及被告经营损失，该款已履行完毕。玉田支路XXX号房屋不存在违章搭建。对于虹口商业公司工作人员的陈述，被告予以确认。审理中，原告申请证人陈某到庭作证，陈某起先陈述其之前受聘于原告，在法院出示原告提供的员工解聘通知后，改称其之前受聘于玉杰公司。并称，2013年10月至2015年5月18日期间，其在玉田支路XXX号禅玉公馆担任保安和维修工作。2015年5月18日，禅玉公馆大致因为营业执照问题无法继续经营，故玉杰公司解除了与其之间的聘用关系。之后，其因未找到合适住处而继续居住在系争房屋内。2015年8月下旬，其在系争房屋内碰见原告和李丁钱，其向李丁钱表示希望继续居住在系争房屋，李丁钱对此予以默许。2015年9月左右因系争房屋内水管堵塞，其应被告要求帮忙疏通过一次下水道，之后还帮被告开过一次门。2016年初，其看见四五个人在系争房屋内烧饭、洗澡。2016年4月被告电话通知其搬离，其于2016年4月底5月初搬离系争房屋。本院认为：本案的争议焦点为：原、被告合同解除的原因是原告违规出租房屋，还是被告提供的租赁房屋无法办理营业执照。首先，在2015年5月相关部门向原告发出《非居住房屋违规租赁责令改正通知书》及《告示》，明确原告存在改变房屋用途、违规出租的行为并责令原告整改之后，原告才停止经营，之前原告并未由于不具备营业执照而受到相关部门处罚。原告也未提供证据证明其在停止经营之前长达近3年的时间内向被告提出过办理营业执照的请求及为办理营业执照需要而办理过相关前置手续，在被相关部门责令整改后，原告也未就办理营业执照事宜与被告交涉，而直接停止经营。其次，玉田支路XXX号二层甲虽已由案外人长芝渠公司注册，因无证据证明原告曾以租赁房屋为注册地向工商部门申请设立公司且该申请因长芝渠公司的注册被拒，故原告认为长芝渠公司的注册导致其无法办理营业执照，依据不足。再次，关于租赁房屋是否存在违章搭建的问题，原、被告均否认自己在租赁房屋实施搭建行为，虹口商业公司也表示玉田支路XXX号房屋不存在违章搭建，原告亦未明确指出违章搭建的具体部位。原、被告约定的租赁房屋层数及其对应面积虽与房屋登记不一致，但不排除双方将玉田支路XXX号半地下室视为1层，地上1-3层视为2-4层，且将被告提供给原告使用的部分半地下室的面积一并计入租赁房屋面积的可能。故原告仅依据双方约定的租赁房屋层数及其对应面积与房屋登记不一致而判断出被告交付使用的租赁房屋存在违章搭建，缺乏依据，本院不予采信。因此，本院认定原、被告合同解除的原因是原告违规出租房屋，而非被告提供的租赁房屋无法办理营业执照。鉴于原告在被相关部门责令整改后停止经营并已撤离租赁房屋，双方合同实际已无法继续履行，故对原告要求解除合同的请求，依法予以支持。合同解除的时间为原告撤离租赁房屋之日2015年8月17日。关于租金，原告停止经营后虽于2015年8月17日撤离租赁房屋，但原告未将租赁房屋钥匙交还给被告，且原告撤离后，原在青年公寓工作的员工陈某仍留守在租赁房屋直至2016年4月底5月初搬离，原告称其已于2015年9月17日将租赁房屋钥匙快递给被告，因原告未提供确实充分的证据加以证明，本院不予采信。证人陈某的证言也不足以证明其留守租赁房屋的行为非在原告授意下所为或得到被告的许可。故原告应向被告支付2015年8月17日合同解除前发生的房屋租金及合同解除后至交还房屋期间发生的房屋使用费。鉴于被告与虹口商业公司均确认被告已于2016年3月31日将玉田支路XXX号房屋返还给虹口商业公司，且双方确认租金结算至该日，故原、被告之间的房屋使用费也应结算至2016年3月31日。被告主张的2016年3月31日之后的房屋使用费，因缺乏依据，本院不予支持。又鉴于原告撤离租赁房屋至2016年3月31日期间，实际并未在租赁房屋内经营，被告在明知原告要求解除合同且撤离租赁房屋的情况下，也未积极采取补救措施防止损失扩大，故对该期间的房屋使用费，本院酌情予以调整。关于2015年6月至2015年8月的水、电费16,272元，原告对欠付水、电费的金额予以确认并同意支付，本院予以支持。关于房屋装修损失，本院已委托具备相应鉴定资质的华瑞公司对租赁房屋装潢残值进行鉴定，被告虽对鉴定结论持有异议，但未能举证证明鉴定结论确实存在错误，华瑞公司也对被告所提异议作出充分说明，故对华瑞公司出具的鉴定结论，本院予以采纳。虽然合同提前解除的责任在于原告，但根据被告与虹口商业公司之间达成的协议，虹口商业公司赔偿被告包括租赁房屋装修损失在内的各项损失共计290万元，说明被告已就租赁房屋装修残值从虹口商业公司获得了一定补偿，故被告应就租赁房屋装修残值对原告予以适当补偿。具体补偿金额，本院将综合考虑原告的过错程度、租赁房屋的装潢残值及被告所获补偿情况等酌情确定。关于原、被告分别主张违约金的请求，根据合同约定，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金5倍的违约金。现由于原告违规出租房屋导致双方合同解除，过错责任在原告，原告应当承担相应违约责任，故对被告主张违约金的请求予以支持，对原告主张违约金的请求不予支持。鉴于原告主张违约金的约定过高，本院将综合合同的实际履行情况、原告的过错程度及被告的实际损失等因素，对违约金作出调整。关于保证金及免租装修期的租金，根据双方合同约定，原告逾期或不足额逾期支付保证金、租金或水电费超过应付日15天的，原告支付的保证金充当部分违约金不予退还，被告并有权要求原告返还免租装修期的折算金额520,730元。现原告逾期且不足额支付被告保证金、租金及水电费的行为，构成违约，原告支付的保证金应用于抵充违约金，原告并应向被告支付免租装修期的租金。鉴于双方约定的免租装修期的折算金额520,730元与依据双方约定的免租装修期限计算所得的租金金额明显不符，且双方关于原告违约返还免租装修期折算金额的约定性质上属违约金条款，现原告主张该金额过高，本院对免租装修期的租金按实调整为246,478.87元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项规定，判决如下：一、原告应东杰与被告上海利鑫投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月17日解除；二、被告上海利鑫投资管理有限公司补偿原告应东杰房屋装修残值1,080,811.80元；三、原告应东杰支付被告上海利鑫投资管理有限公司2012年8月8日起至2012年10月18日免租装修期的租金246,526.42元；四、原告应东杰支付被告上海利鑫投资管理有限公司2012年10月19日起至2015年8月17日的租金329,248.02元及2015年8月18日起至2016年3月31日的房屋使用费388,478.85元；五、原告应东杰支付被告上海利鑫投资管理有限公司2015年6月至2015年8月的水、电费共计16,272元；六、原告应东杰支付被告上海利鑫投资管理有限公司违约金312,438元，其中104,146元用保证金冲抵后，原告应东杰应支付被告上海利鑫投资管理有限公司违约金208,292元；上述第二、三、四、五、六项，均于本判决生效之日起10日内履行完毕；七、对原告应东杰的其他诉讼请求，不予支持；八、对被告上海利鑫投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24,810.54元，由原告应东杰负担17,367.38元，被告上海利鑫投资管理有限公司负担7,443.16元；反诉受理费10,068.16元，由原告应东杰负担8,054.53元，被告上海利鑫投资管理有限公司负担2,013.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  华 琴人民陪审员  田永生二〇一七年三月二十一日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。