重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1581号上诉人（原审被告）：童相友，男，1966年8月5日出生，汉族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：重庆邦居商贸服务有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码91500114089116877U。法定代表人：谢涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁利军，重庆光界律师事务所律师。上诉人童相友因与被上诉人重庆邦居商贸服务有限公司（以下简称邦居公司）合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2018）渝0114民初8333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人童相友、被上诉人邦居公司的委托诉讼代理人梁利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。童相友上诉请求：撤销（2018）渝0114民初8333号民事判决，驳回邦居公司在一审中的诉讼请求，二审诉讼费用由邦居公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.虽然童相友与其合伙人存在矛盾，但不影响童相友与邦居公司之间的房屋租赁合同关系。童相友将钥匙交由邦居公司代为保管，但邦居公司无权对童相友租用的商铺进行查封，而且童相友要求邦居公司交还钥匙，邦居公司拒不交还。2.童相友租用商铺是用于经营做生意，2017年1月25日邦居公司在童相友商铺门上贴上封条，也不把钥匙交还童相友，很明显邦居公司实际控制了童相友所租用的商铺，一审判决认定邦居公司不交还钥匙不影响童相友开门经营，对童相友明显不公平，童相友租用商铺是作为经营的场所，而非仓库，一审判决认定的事实不符合童相友租用涉案商铺的目的，因此童相友不应承担2017年1月25日后涉案商铺的一切相关费用。二、一审法院对童相友提交的证据认定不客观。1.一审中，童相友提交了邦居公司查封商铺的照片，而且一审法官到现场进行了查看，该封条一直保留着。一审法院未对该份证据进行任何认定，直接否定了童相友的观点。2.童相友在一审中提交了一张收据，该收据表明童相友所交的租金是2016年7月22日至2019年7月21日期间的租金，一审法院却主观认定童相友所交的租金是2016年7月22日至2017年1月22日期间的租金。三、一审认定的租金、水电费、违约金错误。1.邦居公司于2018年6月16日通知解除了合同，合同解除后，双方的合同义务终止，因此，一审法院判决支付租金至2019年7月21日错误。2.一审中邦居公司没有提供童相友在经营期间用水、用电的具体数额，根据合同的约定，水电费据实交纳，一审法院在没有法律依据和事实依据的情况下认定水电费为3168元错误。3.邦居公司在童相友没有违约的情况下查封了涉案商铺，已经构成了违约，并给童相友造成了严重损失。邦居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。邦居公司向一审法院起诉请求：1.判令童相友支付邦居公司租金、物业管理费、水电费、电梯使用费等各项费用共计353247.09元及违约金（违约金以353247.09元为基数，自2018年3月12日起按年利率24%计算至实际清偿完毕之日止）；2.由童相友承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月22日，邦居公司与童相友签订《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》，约定：“邦居公司将位于重庆市黔江区正阳街道物流东路鑫众磊国际建材城1-3-（1-9）、（16-28）商铺租赁给童相友经营‘好风景’家居。商铺测绘面积为1536.61平方米、租赁期限为36个月，自2016年7月22日起至2019年7月21日止。为了培育市场，扶持厂商经营，免租期为18个月，其中：第1年享受6个月免租优惠期；第2年享受6个月免租优惠期；第3年享受6个月免租优惠期。童相友必须在2016年4月29日前进场装修，并于2016年7月29日开业经营。童相友承租商铺时，应先支付该商铺租金后，才能使用，商铺租赁单价￥15元/M²·月，签订本合同时支付6个月的租金69147元。年度租金分两次缴纳，下一时段缴费时间为2017年1月22日，租金到期前30天付清，童相友如逾期未支付，则自逾期之日起，每日须支付逾期滞纳金，直至付清全部租金之日止。综合管理费为3元/M²·月（租赁期内享受单价6折优惠），签订合同时支付6个月的综合管理费16595元，年度综合管理费分两次缴纳，下一时段综合管理费提前30天付清，逾期未支付须按每天支付滞纳金。童相友需自行承担商铺营业用水、电等相关费用，由邦居公司代收代缴，每月15日前缴清费用，逾期未支付须按每天支付滞纳金。合同签订之日，童相友需支付合同保证金46098元，保证金适用于履约保证等。邦居公司对建材城的场地、治安消防等事务全权实施管理。邦居公司协助调解承租方面的纠纷和争执。童相友必须及时缴纳经营商铺租赁费及其他相关费用，如不按时交纳，邦居公司有权采取停止供电、限制使用场地等相应措施直至终止租赁合同。合同变更应经双方协商一致。在租赁期间，童相友出现不按时交纳商铺租赁费、合同保证金及相关费用达15天的，邦居公司有权单方解除合同，由童相友承担违约责任并赔偿邦居公司经济损失。若童相友不按合同约定的时间足额支付租金、综合管理费、水电费及其他相关费用的，每延迟一天，应当向邦居公司支付所欠金额5‰的滞纳金。”合同签订后，童相友于2016年4月29日进场对承租商铺进行装修，2016年8月13日开始营业。因童相友与其合伙人存在内部矛盾，童相友担心其合伙人私自处理合伙经营的家具，2017年1月25日童相友将进出商铺的大门锁芯进行更换，并将新换的钥匙交予邦居公司保管。此后，只要童相友需要钥匙，邦居公司便安排人将商铺大门打开，不将钥匙交予童相友。2017年11月18日，邦居公司多次向童相友发出催款函。2018年6月6日，邦居公司向童相友发出《重庆邦居商贸服务有限公司关于解除1-3-1#至9#、16#-28#商铺租赁合同的函》称童相友在履行合同过程中，长期不按要求正常开门营业并欠相关费用未结清，邦居公司决定解除与童相友的《商铺租赁合同》，并限童相友于2018年6月30日前完清欠费后，搬走商品，将商铺退还邦居公司，履约经营保证金不予退还，2018年6月16日，童相友签收该函。童相友于2016年4月22日交纳管理费2827元和租赁保证金46098元，2016年4月26日交纳3280元、装修保证金3000元，2016年6月7日交纳综合管理费13768元和租金69147元[收据编号5348653、载明今收到童相友交纳1-3-（1-9）.（16-28）租金（2016年7月22日至2019年7月21日）金额陆万玖仟壹佰肆拾柒元]。庭审中童相友与邦居公司均同意解除《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》，童相友对于解除合同的时间有异议。邦居公司将其主张的违约金起算时间变更为2018年6月17日。2019年4月19日，一审法院对涉案商铺现场勘验，查明商铺内存放有较多家具，三块电表显示度数分别为8874.36kW/h、8620.14KW/h、6739.92KW/h。一审法院认为，邦居公司与童相友签订的《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，双方约定：“在租赁期间童相友出现不按时交纳商铺租赁费、合同保证金及相关费用达15天的，邦居公司有权单方解除合同。”童相友自2016年6月7日交纳租金后至2018年6月6日邦居公司向童相友发出《重庆邦居商贸服务有限公司关于解除1-3-1#至9#、16#-28#商铺租赁合同的函》期间，童相友未再另行向邦居公司交纳租金，合同解除的条件已成就，邦居公司向童相友发出解除合同的函，2018年6月16日童相友收到该函，《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》已于2018年6月16日解除。关于邦居公司主张的各项费用，童相友是否应当支付，评述如下：一、租金：童相友承租商铺面积1536.61平方米，单价￥15元/M²·月，一年享受6个月免租期，年租金半年缴纳一次，童相友于2016年6月7日缴纳首期半年（2016年7月22日至2017年1月22日）租金69147元。现邦居公司主张2017年1月22日至2019年1月21日期间的租金276588元，童相友主张经邦居公司同意，双方已协商将36个月租赁期间的租金变更为69147元，邦居公司向童相友出具的收据中已载明童相友缴纳的租金69147元系2016年7月22日至2019年7月21日的租金，对此，一审法院认为，童相友举示的证据不能证明与邦居公司达成将已交纳租金69147元变更为合同租赁期间所有租金的合意，另从邦居公司向童相友出具的内容为“今收到童相友交纳1-3-（1-9）.（16-28）租金（2016年7月22日至2019年7月21日）金额陆万玖仟壹佰肆拾柒元”的收据来看，邦居公司收到的租金应为2016年7月22日至2017年1月22日的租金，若如童相友陈述的交纳的租金系租赁期间的全部租金，那么收据按常理则应表述为“今收到童相友交纳1-3-（1-9）.（16-28）2016年7月22日至2019年7月21日租金，金额陆万玖仟壹佰肆拾柒元”，从另一方面来看，根据合同约定，童相友在租赁期间2016年7月22日至2019年7月21日租金总额应当为414882元，若童相友前期交纳的租金69147元为租赁期间的所有租金，那么对于余下345735元，邦居公司予以放弃，亦与常理不符。童相友承租商铺开始经营后，因与合伙人的矛盾，将新换钥匙交予邦居公司保管，自2017年1月25日停止营业，系童相友自行处分租赁物的行为，并非邦居公司强行将其承租商铺关闭，导致童相友不能经营，另据童相友陈述商铺停止营业后，只要童相友需要打开商铺大门，邦居公司都安排人打开，由此也可看出邦居公司仅仅将钥匙进行保管，并未影响童相友开门营业经营，故在案证据不能证明2017年1月25日后邦居公司具有阻碍童相友继续经营承租商铺的行为。据此，邦居公司主张的租金276588元，予以支持。二、物业管理费：即《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》中约定的综合管理费，每六个月16595元，首期半年（2016年7月22日至2017年1月21日）综合管理费童相友分别于2016年4月22日和2016年6月7日交纳完毕，2017年1月22日后的物业管理费，如前所述童相友因其自身原因未经营承租商铺，其应承担2017年1月22日至合同解除之日即2018年6月16日期间的综合管理费46556.93元[（16595元×2）+（16595元×2）÷365天×147天）]。三、电费：邦居公司主张的电费，提供了收费通知单及电表度数予以证明，童相友未予认可，其提供的证据不能直接证明童相友所用电费为邦居公司主张的6337.1元，鉴于双方在《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》中约定童相友自行承担电费，结合童相友于2016年4月29日进场对承租商铺进行装修至2017年1月25日停止营业，必然产生电费的客观实际，酌定由童相友承担3168元。四、水费、公摊水电费、电梯费：邦居公司未提供证据证明，不予支持。五、邦居公司主张的违约金，实质为滞纳金，对于租金，物业管理费、电费不仅约定了支付时间还约定了违约金的具体计算方式：“每延迟一天，应当向邦居公司支付所欠金额5‰的滞纳金。”现邦居公司认为该违约金计算方式偏高，主张按照年利率24%计算，系对其权利的自行处分，且不违反法律规定，予以支持；邦居公司主张的违约金起算时间，因邦居公司向童相友发出《重庆邦居商贸服务有限公司关于解除1-3-1#至9#、16#-28#商铺租赁合同的函》时，已将支付相关费用的期限展期至2018年6月30日，故违约金的起算时间应为2018年7月1日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、童相友于判决生效后十日内向邦居公司支付租金276588元、物业管理费46556.93元、电费3168元，共计326312.93元及违约金（以326312.93元为基数，自2018年7月1日起按照年利率24%计算至清偿完毕之日止）；二、驳回邦居公司的其他诉讼请求。案件受理费3312元，由邦居公司负担272元，童相友负担3040元。本院二审期间，童相友围绕上诉请求依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了质证。二审查明，邦居公司于2017年1月25日将童相友租赁的商铺贴上封条。童相友在一审庭审时称“在装修过程中我听到市场其他商家说的他们不交房租，前三年免租，当时我停止装修一个星期，准备不继续经营了并去找原告，原告杨经理说我们该怎么做就怎么做，还和我说会像对待其他商户一样对待我，其他商户的合同是三年免租的”。邦居公司在一审庭审时称“2015年12月31日之前签合同的都是三年免租”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.邦居公司是否阻止童相友正常经营；2.双方是否对合同约定的租金标准进行了变更，童相友所交租金是2016年7月22日至2019年7月21日的租金还是2016年7月22日至2017年1月22日的租金；3.一审法院判决的租金截止时间、水电费金额是否错误。评述如下：关于邦居公司是否阻止童相友正常经营的问题。童相友因与合伙人之间存在矛盾，故将新换钥匙交予邦居公司保管，自2017年1月25日停止营业，系童相友自行处分租赁物的行为，并非邦居公司强行将其承租商铺关闭，导致童相友不能经营。邦居公司对童相友商铺张贴封条并不足以阻止童相友开门正常营业，邦居公司称其贴封条是为了防止童相友认为其去悄悄开门或者其他人去开门具有合理性，故在案证据不足以证明2017年1月25日以后邦居公司具有阻碍童相友继续经营的行为。二、关于双方是否对合同约定的租金标准进行了变更的问题。童相友一审举示的收据载明“今收到童相友交纳1-3-（1-9）.（16-28）租金（2016年7月22日至2019年7月21日）金额陆万玖仟壹佰肆拾柒元”。邦居公司对收据的真实性无异议，但认为其收取的是2016年7月22日至2017年1月22日的租金。童相友则主张双方对《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》约定的租金进行了变更，邦居公司收取的是2016年7月22日至2019年7月21日的租金。综合全案情况，本院认为双方对合同约定的租金进行了变更，童相友所交的69147元是2016年7月22日至2019年7月21日期间涉案商铺的租金及使用费。首先，从收据的内容看，邦居公司收取的是2016年7月22日至2019年7月21日的租金，邦居公司辩称收据中载明的时间段是合同约定的租赁期限，并不代表童相友交纳了该租赁期限内的所有租金，这不符合日常的交易习惯。其次，就收据本身的性质而言，收据系付款凭证，表明双方就一定期间的债权债务进行了结算，就邦居公司出具收据的内容来看，其收取的2016年7月22日至2019年7月21日的租金69147元，这与合同约定不符，由此表明双方在对债权债务进行结算的过程中，双方对合同约定的租金标准进行了变更，邦居公司放弃了其收取其余租金的权利。同时结合邦居公司认可2015年底前签订的商铺租赁合同均系三年免租的情况看，鑫众磊国际建材城市场尚处于培育阶段，租金并不高，童相友关于双方已对合同约定的租金进行了变更的主张具有合理性。童相友称双方后来对租金标准经过协商后予以变更的上诉理由成立，本院予以支持。三、一审法院判决的租金截止时间、水电费金额是否错误。因双方签订的《鑫众磊国际建材城商铺租赁合同》已于2018年6月16日解除，故童相友应支付租金至2018年6月16日，合同解除后，童相友继续占用商铺，应参照租金的标准支付商铺使用费，收据中载明的69147元包括2016年7月22日至2018年6月16日期间的租金，以及2018年6月17日至2019年7月21日期间的商铺使用费。一审法院判决童相友支付2016年7月22日至2019年7月21日的租金表述不当，应予以纠正。一审法院对涉案商铺现场勘验，查明三块电表显示度数分别为8874.36KW/h、8620.14KW/h、6739.92KW/h，童相友未举证证明三块电表有其他人在使用，其于2016年4月29日至2017年1月25日进行了装修和营业，必然产生电费，而其从未支付过电费，故童相友应支付相应电费。结合邦居公司举示的收费通知单，可确认童相友用电度数为1124.64度、1378.86度、3259.08度，合计为5762.58度，由于童相友系商业用电，电价要高于生活用电，一审判决电费3168元，一度电价仅有0.55元，低于工商业用电的电价标准，一审法院对电费的判决结果实际对童相友有利，邦居公司关于水费的诉讼请求一审法院并未支持，故童相友关于水电费的相关上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，童相友的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2018）渝0114民初8333号民事判决；二、童相友于本判决生效后十日内向重庆邦居商贸服务有限公司支付物业管理费46556.93元、电费3168元共计49724.93元,并支付相应的违约金（违约金以49724.93元为基数，自2018年7月1日起按照年利率24%计算至清偿完毕之日止）；驳回重庆邦居商贸服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3312元，由重庆邦居商贸服务有限公司负担2846元，童相友负担466元；二审案件受理费5496元，由重庆邦居商贸服务有限公司负担4722元，童相友负担774元。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇二〇年二月二日法官助理 陈 佳书 记 员 陈思羽