上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终991号上诉人(原审被告)：谷顺先，男，1954年5月15日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：曾臻，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐盾，上海市华诚律师事务所律师。上诉人(原审被告)：曹莉娜，女，1956年9月28日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：曾臻，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐盾，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：岳立，男，1976年8月25日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张振侯，上海市恒远律师事务所律师。原审第三人：秦晓燕，女，1986年9月11日出生，汉族，住上海市宝山区。原审第三人：秦明，男，1960年1月27日出生，汉族，住上海市宝山区。原审第三人：卢秀娥，女，1960年6月8日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人谷顺先、曹莉娜因与被上诉人岳立、原审第三人秦晓燕、秦明、卢秀娥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谷顺先、曹莉娜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回岳立的一审全部诉讼请求(如岳立认为谷顺先、曹莉娜在合同签订过程中有过失，应另行提出其他诉讼请求)。事实和理由：1、一审判决遗漏以下事实：其一、秦晓燕以出售人身份与岳立进行了有关出售上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)的要约和承诺；其二、谷顺先、曹莉娜没有与岳立进行任何有关出售案涉房屋的要约和承诺，谷顺先、曹莉娜没有再次出售案涉房屋的意思表示；其三、案涉合同实际在岳立与秦晓燕之间履行；其四、秦晓燕在《特别补充协议》中承认案涉房屋的产权证由其实际持有；其五、谷顺先、曹莉娜与秦晓燕之间是委托签字的关系；其六、与本案相关的(2017)沪02民终4842号民事判决书明确指出：谷顺先、曹莉娜与裴巧珍、晏爱民签订便于办理过户的《上海市房地产买卖合同》并不能否定此次房屋买卖关系实际发生于秦晓燕、秦明与裴巧珍之间。2、一审判决未准确认定案件的法律关系。3、一审判决错误给予岳立合同相对方选择权，《中华人民共和国合同法》第四百零三条不应适用于本案。4、在案证据已经能够显示谷顺先、曹莉娜是代表秦晓燕、秦明、卢秀娥在案涉合同上签字，本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条，案涉合同应约束岳立与秦晓燕、秦明、卢秀娥，谷顺先、曹莉娜不应承担责任。5、如岳立认为谷顺先、曹莉娜在案涉合同签订过程中有过错，应另行提出其他诉讼请求。法院可以释明相关处理模式，但不应该不依法适用法律，让谷顺先、曹莉娜承担超出其承受能力和责任范围的违约责任。被上诉人岳立书面辩称：1、一审判决认定事实清楚。2016年2月27日岳立与谷顺先、曹莉娜就案涉房屋签订买卖合同，岳立按约向谷顺先、曹莉娜支付购房款人民币(以下币种均为人民币)1,500,000元，故认定谷顺先、曹莉娜系案涉房屋的出售人及案涉合同的相对方，证据充分，事实清楚。2、关于案涉合同相对方。岳立认为，案涉合同系由谷顺先、曹莉娜与岳立签订，岳立向谷顺先、曹莉娜履行支付案涉房屋购房款的义务，并与谷顺先、曹莉娜办理相关审税手续，因此，谷顺先、曹莉娜是案涉合同的相对方。关于实际出售人。岳立认为，岳立是从中介处得知案涉房屋的出售信息，房屋转让价款1,650,000元也是与中介协商确定的，对案涉房屋是由秦晓燕或是谷顺先、曹莉娜挂牌出售，岳立并不知情。在签订案涉合同及办理审税手续时，谷顺先、曹莉娜均是与秦晓燕一同前去的，且秦晓燕一直称呼曹莉娜为“老娘”，故岳立一直认为她们是一家人。对案涉房屋存在多份买卖合同的情况，包括谷顺先、曹莉娜在内无人告知过岳立。岳立在起诉后看到相关案件的材料时才知道秦明、卢秀娥等人的购房情况。岳立在庭审中陈述事实时，可能将事后从法院了解到的情况混淆了。案涉房屋买卖过程中，岳立从未与秦明、卢秀娥接触，对秦晓燕的代理身份也不知情，更未看到过秦明向秦晓燕出具的委托书。与本案相关的其他案件已查明，2015年10月16日，秦晓燕持秦明的委托书与谷顺先、曹莉娜解除了买卖合同。因此，即便秦明委托秦晓燕全权处理案涉房屋，也是针对秦明、卢秀娥与谷顺先、曹莉娜之间的交易，与岳立无关，同时也证明自2015年10月16日起，秦明、卢秀娥与案涉房屋无关。根据相关法律和司法解释的规定，房屋买卖必须以书面形式订立合同，现本案中只存在谷顺先、曹莉娜与岳立签订的房屋买卖合同，不存在秦晓燕或秦明、卢秀娥与岳立之间的房屋买卖合同。岳立也从未向秦晓燕支付过购房款，而是向谷顺先、曹莉娜支付。如果秦晓燕是实际出售人，且秦晓燕能够直接联系岳立，秦晓燕完全可以要求岳立直接支付给秦晓燕，岳立也应将全部或部分购房款支付给秦晓燕。3、从谷顺先、曹莉娜提交的秦晓燕出具的收条，可以看出谷顺先、曹莉娜与秦晓燕之间还存在其他债权债务关系。谷顺先、曹莉娜收到本案购房款后，又转交给秦晓燕，纯属谷顺先、曹莉娜与秦晓燕之间的内部关系，与岳立无关，更不能证明岳立是向秦晓燕支付购房款，从而证明秦晓燕是案涉房屋实际出售人。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人秦晓燕、秦明、卢秀娥均未作述称。岳立向一审法院起诉请求：1、判令解除岳立与谷顺先、曹莉娜就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令谷顺先、曹莉娜归还岳立购房款1,500,000元；3、判令谷顺先、曹莉娜向岳立支付违约金300,000元；4、判令谷顺先、曹莉娜赔偿岳立个税损失16,500元；5、判令谷顺先、曹莉娜赔偿岳立房屋中介费19,000元。一审法院认定事实：2013年3月2日，谷顺先、曹莉娜经核准登记为案涉房屋权利人。2016年2月27日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与岳立(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲乙双方经上海申飞房产经纪事务所居间介绍，由甲方将案涉房屋以1,650,000元的价格出售给乙方，双方于2016年3月15日前办理转让过户手续；甲方未按合同约定将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)乙方，逾期超过七日后，乙方有权单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日支付甲方首期房价款300,000元，于办理过户当日支付房价款1,330,000元，于办理房屋交接手续当日支付房价款20,000元。该合同落款处有特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同(测试版)。关于付款，岳立先后向谷顺先支付1,500,000元，分别为：2016年2月27日支付300,000元，3月14日支付500,000元，3月21日支付300,000元，3月25日支付400,000元。2016年4月1日，岳立与谷顺先、曹莉娜共同办理案涉房屋的审税手续，岳立缴纳契税16,500元，代谷顺先、曹莉娜缴纳个人所得税16,500元。一审法院另查明，2016年4月28日，案外人纪某某、陆某某向一审法院起诉谷顺先、曹莉娜要求继续履行买卖合同，谷顺先、曹莉娜办理案涉房屋过户手续【(2016)沪0113民初8123号】。该案审理过程中，秦明、卢秀娥以及岳立作为有独立请求权第三人均主张继续履行买卖合同，由谷顺先、曹莉娜将案涉房屋过户至己方名下。该案经审理查明以下事实：2013年6月2日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与秦明、卢秀娥(乙方)签订《诚信协议》，约定，甲方将案涉房屋以850,000元的价格出售给乙方。2015年10月9日，秦明出具委托书，内容为，关于案涉房屋价格买卖事宜，全权委托秦晓燕处理。2015年10月16日，谷顺先、曹莉娜与秦晓燕签订《房屋买卖解除协议》，内容为，本人谷顺先、曹莉娜为案涉房屋产权人，于2013年6月2日将房屋出售给秦明，现经双方之间友好协商，同意解除买卖协议。2015年10月16日，谷顺先、曹莉娜(甲方)与纪某某、陆某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将案涉房屋出售给乙方，转让价款为1,240,000元。经审理，一审法院于2017年5月10日作出(2016)沪0113民初8123号民事判决书，认定秦明、卢秀娥与谷顺先、曹莉娜之间的《诚信协议》已于2015年10月16日解除，纪某某、陆某某的买卖合同签订在岳立之前，应优先履行，岳立可另辟法律途径主张违约责任，并判决纪某某、陆某某的买卖合同继续履行，谷顺先、曹莉娜将案涉房屋过户至纪某某、陆某某名下等。秦明、卢秀娥不服一审判决，于2017年7月3日提起上诉，本院于2018年1月8日作出驳回上诉、维持原判的生效判决【(2017)沪02民终6276号】。一审法院审理中，岳立向一审法院提供上海雅楠房地产经纪事务所出具的收据，载明购买案涉房屋中介费19,000元，证明岳立支付了中介费19,000元。谷顺先、曹莉娜表示，收据上的收款人与网签合同上的中介公司不一致，收据日期是2016年4月1日，也与房屋买卖合同签订日期不一致。谷顺先、曹莉娜为证明己方主张，向一审法院提供以下证据：1、(2016)沪0113民初17136号、(2016)沪0113民初8123号、(2017)沪02民终6276号案件判决书及相关庭审笔录、送达回证，证明案涉房屋实际出售人是秦晓燕，岳立对此亦知情；2、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及纪某某出具的情况说明，证明岳立曾陈述自己有一张秦晓燕出具的1,500,000元借条，岳立明确知晓案涉房屋的实际出售人是秦晓燕，并由秦晓燕出具收到购房款的相关材料；3、转账凭证、秦晓燕出具的借条、收条若干及情况说明、谷顺先与秦晓燕的微信聊天记录，证明谷顺先已将1,500,000元房款支付给秦晓燕；4、秦晓燕于2016年2月27日出具的《特别补充协议》，主要内容为签订买卖合同当日，产证不在谷顺先、曹莉娜身上，约定2016年3月3号房东把产证原件给客户看，若交易期间产证出现任何遗失或变更所产生的违约责任由房东本人负责，证明合同的实际缔约人是岳立和秦晓燕等三人。岳立针对上述证据发表质证意见如下：1、对于谷顺先、曹莉娜提供的庭审笔录、判决书等真实性无异议，但对谷顺先、曹莉娜的主张不认可；2、情况说明真实性不认可，岳立没有收到秦晓燕出具的1,500,000元购房款收条或借条；3、谷顺先、曹莉娜是否将购房款全部转交给秦晓燕，岳立不清楚；4、《特别补充协议》形式上是秦晓燕的承诺书，是单方的，岳立收到过，协议的意思是房产证在家里，不在谷顺先、曹莉娜身上，这里的房东指的是谷顺先、曹莉娜。一审法院询问岳立是否要求向秦晓燕、秦明及卢秀娥主张房屋买卖合同的相关责任。岳立表示，房地产买卖合同的相对方是谷顺先、曹莉娜，只向谷顺先、曹莉娜主张合同责任，不向秦晓燕、秦明及卢秀娥主张责任。一审法院认为，谷顺先、曹莉娜陈述的事实及提供的证据皆意在证明谷顺先、曹莉娜配合秦晓燕出售案涉房屋，该房屋实际出售人为秦晓燕，且岳立对此是明知的。即使谷顺先、曹莉娜所述属实，岳立选择了与谷顺先、曹莉娜签订合同，并支付房款，而未与秦晓燕签订任何协议，也未向秦晓燕支付任何款项，可以认为岳立确定了谷顺先、曹莉娜作为其交易的相对方。岳立应对其选择的结果承担风险，同样，谷顺先、曹莉娜也应对其签订合同、收取房款的后果承担相应责任。谷顺先、曹莉娜主张岳立应向秦晓燕等主张合同责任，一审法院不予采纳。生效判决已经判令谷顺先、曹莉娜将案涉房屋过户给他人，岳立以谷顺先、曹莉娜违约要求解除合同，并返还房款1,500,000元，符合法律规定，予以准许。合同约定，违约方应当承担的解除合同违约金为总房价的20%。一审法院综合考虑合同履行程度、违约方的过错程度等因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，确认岳立主张的违约金300,000元并不过高，可予支持。税收缴款书记载的缴款人为谷顺先、曹莉娜，谷顺先、曹莉娜可在合同解除后办理相关退费手续，岳立要求谷顺先、曹莉娜支付其垫付的其他个人所得税16,500元，予以准许。岳立提供了案涉房屋的中介费收据原件，付款时间与办理审税时间一致，符合办理过户手续时付清中介费的一般交易习惯。虽然收款人并非网签合同上的中介公司，但岳立关于因收款人无法打印出网签合同，故以上海申飞房产经纪事务所的名义打印网签合同的解释也符合常理，可信度较高。岳立主张为本次交易支付中介费19,000元，予以采信。岳立要求谷顺先、曹莉娜赔偿该中介费，符合法律规定，予以准许。谷顺先、曹莉娜主张已将房款支付给秦晓燕，此系谷顺先、曹莉娜与秦晓燕之间的纠纷，可另行通过其他方式(包括诉讼)主张权利。一审法院判决：一、解除岳立与谷顺先、曹莉娜就案涉房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、谷顺先、曹莉娜于判决生效之日起十日内，返还岳立购房款1,500,000元；三、谷顺先、曹莉娜于判决生效之日起十日内，支付岳立违约金300,000元；四、谷顺先、曹莉娜于判决生效之日起十日内，返还岳立垫付的其他个人所得税16,500元；五、谷顺先、曹莉娜于判决生效之日起十日内，赔偿岳立中介费19,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据岳立在(2016)沪0113民初8123号案件中对买房经过的陈述等证据，本院有理由相信岳立知晓秦晓燕是案涉房屋的实际出售人，谷顺先、曹莉娜在案涉合同上签字，仅因谷顺先、曹莉娜是名义上的产权人，配合办理手续而已。故岳立在本案中以谷顺先、曹莉娜作为合同相对方所提出的诉讼请求，本院实难支持，且岳立在一审中明确表示在本案中不向秦晓燕、秦明、卢秀娥主张责任，因此，本院对岳立的诉讼请求予以驳回。一审法院作出的处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5107号民事判决；二、对岳立的所有诉讼请求，不予支持。一审案件受理费人民币21,319.50元，由岳立负担；二审案件受理费人民币21,319.50元，由岳立负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇二〇年二月二十六日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……