青海省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）青行申143号 再审申请人（一审原告、二审上诉人)洪延祥，住青海省西宁市，现居住西宁市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）晋存兰，住址同上。系洪延祥之妻。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）吴学兰，住青海省西宁市，现住址同上。系洪延祥之母。 被申请人（一审被告、二审被上诉人)西宁市不动产登记服务中心。住所：青海省西宁市城西区五四西路27号。 法定代表人陈建强，该中心主任。 委托代理人李政霖，青海泰宏律师事务所律师。 委托代理人冯得花，青海泰宏律师事务所律师。 原审第三人李生柏，住青海省湟中县。 再审申请人洪延祥、晋存兰、吴学兰因诉西宁市不动产登记服务中心（以下简称西宁不动产登记中心）房屋行政登记一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01行终54号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 再审申请人洪延祥、晋存兰、吴学兰称，一、二审法院认定事实错误。理由如下：案涉房屋是申请人洪延祥、晋存兰婚姻关系存续期间与另一申请人吴学兰出资14万元共同购买,该房产属申请人家庭共有财产,一审法院亦确认该房产是由洪延祥与晋存兰婚姻存续期间购买并一直由三申请人共同居住的事实。2009年9月21日，申请人洪延祥以家庭户主的身份办理房屋所有权证时,是以家庭户主的身份代表家庭其他成员进行办理，并非谁办理谁就是房屋的所有权人。况且被申请人没有在办理过程中告知申请人进行房屋登记时，必须在“共有情况”一栏中进行共有权人的登记。一审法院以“共有情况”空白为由认定申请人洪延祥是该房产唯一的所有权人而排除了其他成员的合法权益不当。一审审理中，被申请人陈述：“购房人房款履行完毕才能办理房产证”，但事实上，第三人于2019年4月24日申请办理不动产登记，且于同年4月28日第三人已经领取房产证。而此时申请人洪延祥根本就没有收到购房款，而是直到2019年7月申请人洪延祥才收到购房款。并且被申请人承认在“家庭共有人”一栏中的无共有人对勾是自己工作人员所为，并非是申请人洪延祥书写，不是申请人的真实意思表示。故被申请人在办证过程中审查不严，二审法院以申请人洪延祥承诺没有共有人为由维持一审错误判决不当。2018年初，申请人洪延祥与申请人晋存兰因家庭琐事产生矛盾纠纷，申请人洪延祥隐瞒该房产为夫妻及母亲家庭共有财产的情况下未经申请人晋存兰、吴学兰知晓及同意的情况下，与第三人李生柏签订《西宁市存量房屋买卖合同》，将申请人共有房屋擅自出卖给第三人。被申请人西宁市不动产登记服务中心在未尽到法定及合理审查义务的情况下将该房产过户给第三人李生柏并向其颁发不动产权证。对此一审法院只字不提，二审法院认定洪延祥无权处分申请人晋存兰、吴学兰的共有房屋，但反复强调第三人系善意取得，申请人无权再追回涉案房屋为由判决驳回申请人的诉讼请求，属于认定事实错误。综上，一、二审法院认定事实错误,严重损害了申请人的合法权益,请求本院撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01行终54号行政判决、青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105行初12号行政判决及被申请人为原审第三人颁发的青（2018）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证，依法对本案进行再审。 被申请人西宁不动产登记中心提交意见称：一、被申请人作为不动产登记机关，依法受理了申请人洪延祥与第三人李生柏的房屋所有权转移登记申请，经审查，洪延祥与李生柏提交的材料齐全，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”之规定，故被申请人在法定期间内依法为洪延祥与李生柏办理了房屋所有权转移登记；二、再审申请人主张涉案房屋所有权转移登记之前的所有权为洪延祥、晋存兰、吴学兰三人共有，但不动产以登记为准，本案涉案房屋所有权转移登记之前，洪延祥持有的宁房权证北（私）字第42009028352（1-1）号房屋所有权证记载的房屋所有权人为洪延祥一人，故其对该房屋具有处分权，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定，其申请对该房屋所有权进行转移登记时，只要提交的材料齐全，符合法律规定，那么作为不动产登记机关的被申请人有义务为其办理。至于该房屋是否有其他隐形共有人，不属于被申请人的审查范围。故被申请人的房屋登记行为符合法律规定，程序合法。二审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回三申请人的再审申请。 原审第三人李生柏述称，其花费55万元钱购买了案涉房屋，但至今未能入住，不动产登记中心不存在违法办理的情形。请求本院驳回三申请人的再审申请。 本院认为，本案应重点审查西宁不动产登记中心作出房产所有权登记并颁发青（2018）西宁市不动产权第XXXX号《不动产权证书》的行为是否合法的问题。 《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。前款所称行政行为，包括法律、法规、规章授权的组织作出的行政行为”。申请人洪延祥、晋存兰、吴学兰认为被申请人西宁不动产登记中心作出青（2018）西宁市不动产权第XXXX号《不动产权证书》的行为侵犯其合法权益，有权提起行政诉讼。根据《不动产登记暂行条例》等行政法规及规章的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。判断房屋不动产登记行为是否合法、应否被撤销，以登记行为是否符合《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规规章为标准。 关于再审申请人提出被申请人在办理本案不动产权证时，未严格履行审慎审查职责，仅依据申请人洪延祥的申请，违法将属于三申请人的共有房屋转移登记给第三人，其颁证登记行为违反不动产登记相关规定，依法应予撤销的问题。经查，《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机关提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。申请人申请房屋登记时，应按房地产管理部门的指引提交相应申请登记材料，并对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。关于房屋登记机关对登记材料的审查究竟是形式审查义务还是实质审查义务法律并无明确规定，但是房屋登记机关应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机关在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机关只能在职责范围内尽到审慎的审查义务。对申请登记材料齐全且符合法定形式、申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请转移登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请转移登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请转移登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记，并将转移登记事项记载于房屋登记簿。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，再审申请人洪延祥与第三人李生柏、尚嘉房地产服务公司签订《西宁市存量房屋买卖合同》及洪延祥、李生柏签订《二手房买卖合同》，合同上签名均为其二人本人所签，尔后，双方依据所签订的买卖合同，共同向被申请人提出不动产登记申请。被申请人受理申请后，经审查，申请人洪延祥、李生柏与依法提交的材料记载的主体一致、申请转移登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请转移登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请转移登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利亦不存在冲突。在办理房屋登记过程中，对有关事项进行询问形成询问笔录，并由洪延祥、李生柏在询问记录上签字确认。故被申请人在办理本案不动产登记时，依照《不动产登记暂行条例》第十四条、第十八条及《房屋登记办法》第十二条、第十八条的规定对所提交的不动产登记申请材料进行审核查验，依据上述法规规章规定的相应程序办理不动产登记，已尽到相应的审慎审查义务，其颁证登记行为并无不当。故此项再审申请理由与查证的事实不符，不能成立。 关于再审申请人提出二审法院认定洪延祥无权处分家庭共有房屋，但反复强调第三人系善意取得，申请人无权再追回涉案房屋为由判决驳回申请人的诉讼请求不当的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或者应当撤销为由对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案中，根据申请人在本案一、二审和申请再审时提出的事实理由和请求以及本案的相关裁判情况可以认定，晋存兰、吴学兰与洪延祥的争议实质为案涉房屋权属的争议，系对房屋登记基础的民事法律关系的争议。晋存兰、吴学兰如果认为其对案涉房屋享有权利，且该权利受到侵犯，应当通过民事诉讼等方式解决民事争议，而不应通过对相关房屋行政登记单独提起行政诉讼的方式解决民事权属争议，实现其民事权益。故此再审申请理由亦不能成立。 综上，再审申请人洪延祥、晋存兰、吴学兰的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回洪延祥、晋存兰、吴学兰的再审申请。 审判长  韩英俊 审判员  吴晓良 审判员  陈 焱 二〇二〇年二月二十七日 书记员  郝 洋