江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初11244号原告：谭立平，男，1974年1月8日生，汉族，住宜兴市周铁镇分水村前黄庄18号，现住宜兴市。委托诉讼代理人：沈跃强，宜兴市周铁法律服务所法律工作者。被告：徐锋，男，1973年5月17日生，汉族，住宜兴市。被告：蔡莉，女，1973年11月26日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：包云（受两被告共同授权），江苏品悦律师事务所律师。原告谭立平与被告徐锋、蔡莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法由审判员王艳适用简易程序独任审判，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告谭立平及其委托诉讼代理人沈跃强、被告徐锋及其与蔡莉的委托诉讼代理人包云到庭参加诉讼，于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告谭立平的委托诉讼代理人沈跃强、被告徐锋、蔡莉及委托诉讼代理人包云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭立平向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告对2019年7月14日的房屋买卖合同未解除。2、请求被告继续履行合同将坐落于宜兴市房屋协助过户登记；3、依法判令被告支付代理费41660元；4、由被告承担诉讼费用。后变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还定金1万元；2、请求判令被告返还中介费6000元；3、判令被告承担违约金10万元。4、请求判令被告承担代理费1万元。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月14日谭立平通过宜兴市宜城佳誉中介服务部与被告徐峰订立房屋买卖合同一份，合同约定徐锋将坐落于宜兴市的房屋以1168000元的价格出售给原告，订立合同当日，双方协商好后徐锋与被告蔡莉电话沟通后与原告订立了该买卖合同。原告支付了1万元定金，2019年8月被告徐锋短信通知要求解除合同，同年9月向中介服务部送达了书面解除通知。原告认为被告单方解除合同不符合法律规定，两被告明确表示不再履行合同已构成预期违约，故诉至法院。被告徐锋辩称：一、涉案房屋属二被告夫妻共同共有，被告徐锋在出售房屋时仅一人签字，蔡莉并不知情，现蔡莉明确不同意转让，并发出解除合同通知，双方合同已于2019年8月27日解除，所付定金1万元也同意退还；二、双方无继续履行合同的可能，因为蔡莉作为共有权人明确表示不同意转让，徐锋也不可能和原告完成房屋物权变动，无法继续履行合同；三、中介费未实际产生不存在返还，即使原告支付了中介费，根据合同约定返还也是中介机构返还，本次交易未达成，不需要支付中介费，原告自愿支付的中介费不应由被告承担；四、违约金与定金只能选择其一，如果原告要求按违约金算，10万元违约金也过高，请求法院减少，实际徐锋违约没有造成原告的损失，有的只是1万元定金的利息损失，同意双倍返还定金；五、代理费没有实际缴纳的证据，并未实际发生，故不同意承担。被告蔡莉辩称：一、合同相对方是原告与徐锋，蔡莉并非合同相对方，作为主体不适格；二、蔡莉对合同签订不知情且未在合同上签字，合同对蔡莉无约束力，不存在违约行为。请求驳回诉请。本院经审理查明事实如下：2019年7月14日，徐锋与谭立平签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定“甲方徐锋、蔡莉，乙方谭立平，一、甲方自愿将坐落于本市佳佳苑2幢304室房屋，建筑面积131.28平方米，车库在本幢楼梯口，包括在总房款内，二、乙方自愿购买上述房屋，房屋成交价壹佰壹拾陆万捌仟元整，具体付款方式在2019年7月14号付购房定金1万元，余款在2019年10月20日前办理过户手续，房款在监管平台70万（差额在网签前由乙方付给甲方）全部付清房款……七、甲、乙方双方达成协议后，若乙方毁约，应书面告知甲方，甲方应在1日内将乙方的已付房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付拾万元违约金给甲方。若甲方毁约，应书面告知乙方，并在1日内将已收取房款返还给乙方，同时支付违约金拾万元给乙方……十二、本协议经双方签订之后，中介佣金由乙方在签约（过户）当天按照本协议交易房产成交价的1.5%支付完毕。如一方违约，则由违约方承担前述中介费，且违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。”该合同下方有“徐锋”、“谭立平”签字及“宜兴市宜城佳誉中介服务部”印章。同日，谭立平支付定金1万元，徐锋出具收条一张。2019年8月13日，中介华某出具收条一份，写明“今收到谭立平购佳佳苑2幢304室中介费壹万陆仟元整（暂收中介费陆仟元整）余壹万元整等到过户全部付清。”同年8月27日，徐锋发短信给谭立平“谭总、佳佳苑2幢304的房子，我父母和老婆知道我单方面签字不同意卖房，所以最后决定这套房子还是不出售了，造成的不便表示抱歉，你看啥时候把你的银行卡号发给我、我把1万定金退给你。”谭立平回复“不”。同年8月28日，谭立平收到手机尾号5171的短信“谭立平谭总你好，我是徐锋的妻子蔡莉，佳佳苑2幢304的房子的财产共有人、这套房子徐锋单方面签字，我不同意卖房，所以最后决定这套房子还是不出售了！之前徐锋单方面签的这份合同，作为产权共有人的我完全不知情，该合同不能代表我的意愿视为无效合同。蔡莉”。同年9月3日，徐锋通过宜兴市宜城佳誉中介服务部发函给谭立平，函件主要载明“一、本人再次明确向您表示无法履行该房屋买卖协议；二、本人和您签订的关于该房屋买卖的买卖协议解除；三、买卖协议具体解除时间以第一次短信时间2019年8月27日为准；四、本人愿意返还定金给您，请您及时与本人取得联系退还定金”。同年9月4日，谭立平手机短信给徐锋，“徐总，你好，我们签定的合同协议本人想继续履行，如你有房价疑问，你可以跟中介协商，你再次给出合理价格，我能接受的话，那么我们还是履行为佳。”另查明，座落于宜兴市房屋（宜房权证宜城字第××号）登记所有权人为徐峰、蔡莉共同共有。合同签订后双方为是否解除合同发生纠纷，原告为本诉讼纠纷与宜兴市周铁法律服务所签订《委托合同》，2020年1月17日该所开具发票一张，代理费金额为10000元。审理中，原告谭立平主张被告徐锋在签订合同时曾打电话给蔡莉，蔡莉还将身份证号码发给徐锋，在签订合同后还带朋友去房屋中看过，当时蔡莉也在场，所以认定蔡莉对房屋买卖是明知的而且也同意了，故不同意解除合同。为此原告提供证人华某、周某的证言等。对此，被告徐锋、蔡莉均不予认可。后原告谭立平变更诉讼请求，认为因被告的违约行为造成损失，要求解除合同，被告承担返还定金，承担支付违约金、中介费、诉讼代理费等赔偿责任。同时，原告谭立平表示为履行合同，其另行为他人签订房屋买卖协议，将原有房屋出售，又与装修公司签订了装修合同等，现因被告的明确违约行为造成了其二份合同也要违约，存在损失，并提交了房屋买卖协议、室内设计施工合同、预付款收据等。对此被告方表示原告在本案涉争房屋未过户的情况下自行去签订其它合同，不论合同的真假，责任均在原告自身，不应由被告来承担。以上事实，有宜兴市房产买卖协议、收条、委托合同、发票、短信截图、证人证言及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋仅支付1万元定金，尚未支付全部对价且未办理产权过户手续，作为被告徐锋与蔡莉夫妻共同共有的房屋，徐锋在未经蔡莉同意的情况下出售，事后蔡莉又明确表示不予追认，故而徐锋单方处置该房屋的行为应为无效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，相应的赔偿责任应由合同签订的相对方徐锋承担。根据双方合同中关于违约条款的约定，原告谭立平要求被告徐锋承担返还已付购房定金10000元，承担中介费6000元及诉讼代理费10000元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。至于违约金的认定，本院认为，根据合同法及相关司法解释的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。本案中，因被告徐锋的违约行为致合同解除，原告谭立平可依法主张相应的违约金。在房屋买卖合同中，作为买受人对购买房屋的权属等本应有必要的审慎注意义务，然原告谭立平在明知房屋有其他共有权人情况下，未与所有共有权人签订房屋买卖合同，也未向徐锋是否明确取得其他共有人授权处分的意思表示进行确认，自身亦存在一定的过错。故对违约金部分，本院根据合同双方的过错程度结合原告的损失情况，酌情认定被告徐锋应承担8万元违约金。对原告谭立平要求被告蔡莉共同承担的诉请，因被告蔡莉并非合同相对方，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条、第二十七条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：一、被告徐锋于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告谭立平已付购房定金10000元。二、被告徐锋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭立平中介费6000元、诉讼代理费10000元、违约金80000元。三、驳回原告谭立平的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7844元、保全费5000元，合计12844元，由负担徐锋负担10805元，由谭立平负担2039元。徐锋应负担的部分已由谭立平垫付，徐锋于本判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给谭立平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇二〇年二月二十一日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。