浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初1840号 原告：张再兵，男，1969年3月30日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 原告：黄树平，女，1975年10月8日出生，土家族，户籍地贵州省铜仁市，现住浙江省台州市黄岩区。 二原告共同委托代理人：池君，浙江东海律师事务所律师。 被告：浙江友邦置业有限公司，住所地浙江省兰溪市云山街道清河路999号。 法定代表人：林香姣，执行董事。 委托代理人：张文余，浙江九联律师事务所律师。 原告张再兵、黄树平与被告浙江友邦置业有限公司合同纠纷一案，原告于2019年3月28日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员吴卸良独任审判，后因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年6月17日、9月6日公开开庭进行了审理。原告张再兵、黄树平的共同委托代理人池君，被告浙江友邦置业有限公司的委托代理人张文余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：两原告系夫妻。2016年3月21日，原被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定，被告将位于兰溪市黄大仙以东黄大仙路1号地块兰庭国际公馆4号楼2单元1503室，建筑面积127.78平米及阁楼77.25平方房屋出卖给原告；房屋总价为人民币122.0152万元（包括车位8万元），房款分三期支付，交房时间为2016年9月30日前，如被告逾期交房不超过60日的，则由被告自合同约定交房的最后期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过60天的，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行的，则由被告自合同约定交房的最后期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告分三期支付了全部房款，而被告却未能在约定的日期如期交房。2018年9月20日，原告到兰溪市国土资源局不动产登记中心查询上述房屋备案登记情况，被告知该房屋已登记在他人名下，并办理了抵押登记手续。原告认为，被告将商品房出卖给原告并全额收取房款后，又将房屋出卖给第三人并进行抵押，恶意违约行为明显，造成原告商品房买卖合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益诉至贵院，诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2016年3月21日签订的编号为20160400248的浙江省商品房买卖合同；2、判令被告返还购房款122.0152万元，并赔偿损失（自2015年11月18日起至判决履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、判令被告赔偿122万元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有： 1、原告居民身份证复印件和被告国家企业信用信息报告，拟证明原被告诉讼主体资格。 2、2016年3月21日原被告签订的浙江省商品房买卖合同，证明二原告与被告签订的商品房买卖合同，合同约定被告将4-2-1503房屋及阁楼出售给原告，表明房价款和其他约定，交房时间是2016年9月30日。 3、浙江省农村信用社结算业务申请书4张，被告公司出具的收据2份，证明原告按照合同约定支付了122.0152万元的房款，被告也开具了收据，收据2张原件在被告那边。 4、不动产权属查询结果单，证明被告将位于云山街道清河路999号兰庭国际公馆4幢2单元1503室的案涉房屋在2017年8月29日又出售给第三人陈文杰的事实，同时已办理抵押给中国建设银行兰溪支行。 5、公安局接警单一份，证明被告于2018年9月19日持四套房屋的买卖合同以及相关的收款收据原件到被告处办理房屋的交房手续，被告将四套办理房屋产权所有资料原件全部拿走，其中一套就是本案涉及的房屋，有双方当事人的签名，其中我方当事人叫张方荣，张方荣是原告张再兵的父亲，当时4套房屋都是委托原告父亲张方荣办理手续，对于被告问原告要原件比较不可理喻，当时4套中的3套已经办理了，而涉案房屋已经卖了。 6、交房通知书以及交房须知和交房流程图各一份，证明原被告之间确实存在商品房买卖合同关系，否则被告不会向原告发出交房通知书，同时也反驳了被告没有签订合同这个错误的说法。 被告浙江友邦置业有限公司辩称：1、第一、被告认为原被告之间不存在商品房买卖关系也不存在合同关系，原告的三项诉请没有事实和法律依据。被告从未与原告签订商品房买卖合同也从未收到房款。第二、在原告起诉之前从未向被告主张房屋和款项退回；第三、根据原告提供的证据副本其在2015年10月17日前付清所有房款与2016年3月21日签订合同，相当于先付款后签订合同，并在诉状诉称签订合同后原告分期支付房款，这些情节与一般商品房买卖不符。2、案涉房屋是由被告开发由标力建设集团有限公司负责施工，由案外人朱严奎作为实际施工人，案外人王建华是该工程水电安装分包的施工人，因案涉房屋这个项目是由施工方垫资，故2014年10月14日被告将包括案涉在内的几十套房屋以工程款的名义抵偿给标力公司，相关房屋的处分权由施工方行使，基于王建华与朱严奎、标力公司的纠纷被告不是特别清楚，但也属于以房抵工程款引起的纠纷，但不是商品房买卖关系。3、原告在本纠纷中无论在程序上实体上都不享法律上权利，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 被告浙江友邦置业有限公司向本院提供的证据有： 1、与标力的抵偿协议原件，证明涉案房屋在抵偿的范围之内。 2、2015年10月29日张再兵向我们提交的选房申请单，优惠申请单，该选房申请单提到案涉房屋抵工程款选房的，抵给水电施工人王建华，由原告办理的事实。 3、建行网上银行转账电子回单、工行回单、建行回单，银行流水，五笔款项的流向清单，证明为了让与担保，我们2015年11月4日至11月17日之间将钱转给施海英686705元的，施海英转给王建华，再以购房款的名义转进来。最后一笔11月17日款以原告名义打进来的228705元与三方转账的款项是一样的，为了先备案到他们名下，施工后工程款有保证。 4、商品房买卖合同5份，抵偿清单，证明与原告的商品房买卖合同未正式签订，我方未盖章，只有原告的签名，未办理预备案登记，当时工程款是待定的未发生的，其他4套房屋已签订合同，完成以房抵工程款的手续。 经庭审质证，对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定。对原告提供的证据2，被告提出庭后向法院提交原告方签字我们未盖章的2015年11月4日的合同，就涉案的房屋用来以让与担保形式抵工程款，被告方未盖章，工程款多少是待定。合同的版本与原告的银行流水是对应的，双方真正合同是被告的版本。对原告提供的证据3，被告提出真实性没有异议，由于当时没有实际操作，只是走个流程。对原告提供的证据4，被告提出真实性没有异议，证明目的有异议。第一由于被告与标力之间以房抵工程款的数目较多，根据各自购房客户不同会出现调房的情况，第二该房源已登记在陈文杰名下，也印证了原告主张的商品房买卖合同没有成立，如果涉案房屋已登记在原告名下是不能登记在其他人名下。对原告提供的证据5，被告提出当时收回的原件是11月4日的原件，一共五套房屋，不是把原告所说的原件收回。对原告提供的证据6，被告提出是当时工作失误。一直与标力打官司，三方关系混乱，交房通知单不能证明双方有商品房买卖合同关系的事实。 本院对原告提供的证据2、3、4、5、6的真实性予以认定。 对被告提供的证据1，原告提出真实性合法性关联性不清楚，是被告与标力公司之间的相关的协议。第二该协议与本案无多大关联。原被告之间签订的商品房买卖合同。如果按照被告的说法抵工程款，那房屋也要给我们，现在为什么又要否认签订房屋买卖合同，与质证是自相矛盾的。对被告提供的证据2，原告提出对选房申请单优惠申请确认单我们不否认我们确实签过字，但是对优惠申请确认单这张我们签字之后从原件可以看出左上方抵给水电王建华笔迹明显是后来被告添加的，我们当时签字的时候上面没有的，包括选房申请单第二行预交款抵工程款当时也是没有的，根据合同约定预交款根本就没有，我们是分批支付的。从该证据来看能证明原告与被告之间是商品房买卖的合同，抬头是兰庭国际公馆选房申请单，一个是优惠申请确认单，都是涉及房屋的选购和房款的优惠。对被告提供的证据3，原告提出被告刚说的所谓的让与担保，工程款未发生就转到原告名下，但是被告包括2次庭审，被告又提供了工程款抵偿协议，第一条提到来抵偿欠的工程款，自相矛盾。对于法院调查令调取的存款分户名下查询与13张的友邦转给施海英的电子回单，真实性没有异议，仅仅是证明被告将款项转给施海英的事实，转账的电子回单上面用途是三种方式：往来款，还款，借款。我们不清楚被告与施海英款项往来的用途。20张王建华等支付给被告的银行回单，真实性没有异议，我们确实通过转账的方式支付友邦公司房款，而且回单上都备注了该笔款项是谁的房款，这笔钱也有我们自身的刷卡记录，也有转账，也有其他人的转账。我们认为该证据证明原被告之间是商品房买卖关系。对被告提供的证据4，原告提出其他不是涉案的四套没有异议，希望被告提供未盖章的原件。未盖章的是原告签字的，被告未盖章的我们不能确认我们当时是否签字。 对被告提供的证据1、2、3、4的真实性予以认定，但证据2不能证明涉案房屋系抵王建华工程款，证据3、证据4中被告未盖章的合同不能证明系让与担保。 经审理本院确认如下法律事实：2015年10月29日，原告向被告提交兰庭国际公馆选房申请单，优惠申请（确认）单；2015年11月4日，原告在商品房买卖合同上签字（被告未盖公章），该合同约定：被告将位于兰溪市黄大仙以东黄大仙路1号地块兰庭国际公馆4号楼2单元1503室，建筑面积127.78平米及阁楼77.25平方房屋出卖给原告；房屋总价为人民币122.0152万元（包括车位8万元），房款分三期支付，交房时间为2016年9月30日前，如被告逾期交房不超过60日的，则由被告自合同约定交房的最后期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过60天的，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行的，则由被告自合同约定交房的最后期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。2015年11月16日、17日，原告通过王建华的银行帐户分四次向被告汇款人民币122.0152万元。2016年3月21日，原被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定内容与2015年11月4日原告签字的商品房买卖合同（被告未盖公章）的内容一致。2017年7月11日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2017年7月18日前往办理交房手续。2018年9月19日，原告委托张方荣到被告处办理房屋的交房手续，被告将四套办理房屋产权所有资料原件全部拿走，办理了三套，另有一套的房产合同原件收走，未办理手续。2018年9月20日，原告到兰溪市国土资源局不动产登记中心查询上述房屋备案登记情况，被告知该房屋已于2017年8月29日预登记在他人名下，并办理了抵押登记手续。另查明：1、两原告系夫妻；2、2015年10月14日，浙江友邦置业有限公司与标力建设集团有限公司签订工程款抵偿协议一份，案涉房屋在抵偿范围内，抵偿协议约定：房产抵偿给标力建设集团有限公司，但仍由浙江友邦置业有限公司统筹销售，出售所得归标力建设集团有限公司；房产销售采用浙江友邦置业有限公司代售和标力建设集团有限公司自售并行的方式。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原被告之间是商品房买卖合同纠纷、让与担保、还是以房抵偿工程款？2、被告应否承担不超过已付购房一倍的赔偿责任？关于焦点1、本案涉案房屋在金华市中级人民法院作出的（2016）浙07民初824号民事判决书第48页认定事实中明确被告已抵偿给标力建设集团有限公司，但协议约定仍由被告统筹销售，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，受法律保护。被告辩称是让与担保，依据不足，本院不予采信。原、被告之间无业务关系，不存在以房抵偿工程款。因涉案房屋已预登记在他人名下，并办理了抵押登记手续，造成原告商品房买卖合同目的无法实现，原告要求解除双方于2016年3月21日签订的编号为20160400248的浙江省商品房买卖合同及要求被告返还购房款122.0152万元并赔偿损失（自2015年11月18日起至判决履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）的诉请，本院予以支持。关于焦点2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案涉案房屋被告已抵偿给标力建设集团有限公司，与原告签订商品房买卖合同系代售，故不适用上述第八条的相关规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四项）、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、解除原告张再兵、黄树平与被告浙江友邦置业有限公司于2016年3月21日签订的编号为20160400248的《浙江省商品房买卖合同》； 二、被告浙江友邦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张再兵、黄树平购房款人民币122.0152万元并赔偿损失（以本金122.0152万元为基数，自2015年11月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 三、驳回原告张再兵、黄树平的其他诉讼请求。 案件受理费27900元，财产保全费5000元，合计32900元，由原告张再兵、黄树平负担15218元，被告浙江友邦置业有限公司负担17682元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴卸良 人民陪审员  邱汝献 人民陪审员  吴绍平 二〇二〇年二月十二日 代书 记员  章亚丽