四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17888号 上诉人（原审被告）：熊志刚，男，1965年10月16日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被上诉人（原审原告）：黄永金，男，1948年3月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人熊志刚因与被上诉人黄永金房屋租赁合同纠纷一案，不服浦江县人民法院（2018）川0131民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 熊志刚上诉请求：依法撤销一审判决，并发回重审或者驳回黄永金的诉讼请求。事实和理由：一、首先，黄永金与2016年1月8日和成都禾先生农业科技有限责任公司签订的《租房合同》并未解除，也未终止。依据一审法院民事判决书载明的内容，可知案涉房屋为黄永金与王菊仙共有，王菊仙未提起诉讼，也未到庭说明将相关财产权转让给黄永金，一审法院认定黄永金有权将案涉房屋进行租赁，侵犯了王菊仙的权利。其次，黄永金未在2017年3月19日的《房屋租赁合同》上签字认可，案涉房屋其他共同所有人也未签字认可，故该合同系无效合同。最后，黄永金实际未将租赁房屋交与熊志刚使用，故不存在熊志刚占用黄永金房屋，并给付租金的情况，也就不存在超期占用付费的情况。黄永金将熊志刚作为被告进行诉讼，系诉讼主体不适格。故一审法院判决熊志刚作为承担主体，系事实认定错误。二、在一审审理过程中，有相应证据证明案涉房屋属于黄永金与王菊仙共有，一审法院未将王菊仙追加为诉讼当事人，系审理程序违法。 黄永金辩称，请求二审法院依法驳回熊志刚的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院认定事实正确。首先，一审法院认定2016年1月8日签订的《租房合同》并未实际履行与客观事实相符。熊志刚签订该合同的用意在于租赁房屋拆迁时以该合同要求更多的补偿。故双方虽签订了《租房合同》，却从未实际履行。其次，熊志刚关于其与黄永金于2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》无效的理由不能成立。该合同为双方签订约定黄永金将1、2号商铺交付熊志刚，熊志刚依约支付黄永金5000元租金。租期届满，经黄永金催促，熊志刚才于2018年11月26日搬离1、2号商铺。故双方于2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效且已履行完毕，熊志刚无权以黄永金未在《房屋租赁合同》上签字为由，主张该合同无效。再次，根据2017年3月19日签订的《房屋租赁合同》可知，黄永金与熊志刚系合同双方当事人。故熊志刚为本案适格当事人，一审法院不存在诉讼主体不适格的问题。最后，本案系合同纠纷，合同具有相对性，因王菊仙并非案涉《房屋租赁合同》的当事人，故王菊仙不能就该合同主张权利。二、一审法院审理程序合法。本案系合同纠纷，由于合同具有相对性，王菊仙并非案涉《房屋租赁合同》的当事人，故一审法院未追加王菊仙为本案诉讼当事人符合法定程序。 黄永金向一审法院起诉请求：判令熊志刚从2018年3月20日起，支付黄永金位于蒲江县铺面的占用费，至2018年11月26日止（计算标准：按照前4个月每月417元、后4个月以出租给陈宗宇3号铺面的租金标准即每月500元计算）。 一审法院认定事实：黄永金提交的2017年3月19日有熊志刚签名的《房屋租赁合同》，因系熊志刚本人所签，且合同内容已经实际履行，对该合同的真实性、合法性、关联性一审法院予以采信；对接（报）处警登记表、民事调解书、告知书以及证人证言，均符合证据的真实性和合法性，能够证明本案的案件事实，一审法院予以采信；对黄永金与陈宗宇签订的租赁合同，由于合同标的物并非本案诉争的1号、2号铺面，与本案不具有关联性，一审法院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：坐落于蒲江县的房屋系黄永金与王菊仙共同所有，该号房屋共有5间铺面。2017年3月19日，黄永金（出租方）与熊志刚（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将其中的1号、2号铺面出租给熊志刚作库房使用，租期1年，至2018年3月19日届满，年租金5000元，付款方式为现金一次性支付。合同签订后，熊志刚支付了租金5000元，黄永金交付1号、2号铺面给熊志刚使用。2018年11月26日，熊志刚腾退了案涉铺面。现熊志刚以实际使用铺面不足1年与黄永金约定的租期尚未届满为由，拒绝支付铺面超期占用费。 另，熊志刚系成都禾先生农业科技有限责任公司（自然人独资）法定代表人，曾以其个人名义要求黄永金赔偿损失77082元【案号（2018）川0131民初509号】，一审法院于2018年7月9日受理该案。熊志刚在该案中诉称，熊志刚与黄永金于2016年1月8日签订《租房合同》，约定由黄永金将其位于蒲江县间铺面租给熊志刚作为经营用房，用于销售农药、化肥，租期3年，从2016年1月8日起至2019年1月7日止。2018年5月初黄永金对熊志刚所租赁的上述房屋进行整改加层，熊志刚提出异议后也采取了相应的防范措施，但因整改时连续下雨，导致熊志刚存放于铺面的农药、化肥等部分受损，后熊志刚报警，警察到场进行了查勘核对拍照。熊志刚的直接损失133125元，间接损失39300元。该案后经一审法院主持调解达成了调解协议。该案还载明：熊志刚和黄永金实际未按2016年1月8日签订的《租房合同》履行，而是先由黄永金与熊志刚以口头合意的形式，约定租赁其中的4号、5号铺面、租金7500元／年、并实际租赁了3年；又由熊志刚签订了本案中涉及的《房屋租赁合同》，约定租赁1号、2号铺面1年、租金5000元／年，后熊志刚分别使用了前述4、5、1、2号铺面并支付了相应租金。 一审诉讼中，黄永金自愿撤回要求熊志刚腾退铺面的诉讼请求，一审法院予以准许。 一审法院认为，黄永金与熊志刚签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应当按照约定履行合同义务。因案涉29号房屋的1号、2号铺面租期在2018年3月19日已经届满，且双方未达成继续租赁的合意，故双方租赁合同关系已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，黄永金有权要求熊志刚腾退案涉铺面。关于黄永金要求熊志刚腾退铺面的诉讼请求，因熊志刚在本案诉讼过程中已经将案涉铺面腾退，黄永金自愿撤回，一审法院予以确认。 双方虽于2016年1月8日签订了《租房合同》，但签订后双方实际未按约履行，而是先由黄永金与熊志刚以口头合意的形式，约定租赁其中的4号、5号铺面、租金7500元/年、并实际租赁了3年；又由熊志刚签订了本案中涉及的《房屋租赁合同》，约定租赁1号、2号铺面1年、租金5000元/年，后熊志刚分别使用了前述4、5、1、2号铺面并支付了相应租金。一审法院认为，双方在签订《租房合同》后未实际履行也未解除合同，而是由成都禾先生农业科技有限责任公司法定代表人熊志刚以个人名义与黄永金以新的合意及新的合同所取代。在此情况下，《租房合同》约定的内容对双方均不再具约束力，熊志刚以该份合同辩称约定的租期尚未届满的理由，一审法院不予采纳。 当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。结合另案查明的事实，黄永金对案涉29号房屋进行修缮的时间（2018年5月初）是在本案房屋租赁合同约定的租期届满之后，并不影响1号、2号铺面在合同期内的占有和使用，熊志刚辩称黄永金维修房屋需堆放建材，影响了1号、2号铺面的实际使用期限，但并未提交相关证据证明，一审法院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，熊志刚在约定的租期届满后，继续占有使用铺面至2018年11月26日才搬离，违反法律规定和合同约定，使黄永金无法使用、出租涉案铺面，给黄永金造成的损失主要是在此期间的租金损失，一审法院参照双方约定的租金继续计算至腾房之日止，即3333元（5000元÷12个月×8个月）。黄永金以出租给陈宗宇3号铺面的租金标准来主张2018年8月1日至11月26日的占用费，没有事实依据，一审法院不予支持。 综上，黄永金的诉请部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（二）项规定，判决：一、熊志刚于判决生效之日起十日内支付黄永金位于蒲江县铺面的占用费3333元；二、驳回黄永金的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由熊志刚负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：熊志刚对1、2号房屋支付占有使用费的问题。现将争议焦点问题阐述如下: 关于《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，应按照合同约定行使权力，履行义务。对于熊志刚主张合同无效的问题，本院认为，尽管案涉房屋属黄永金与王菊仙共同所有，对于黄永金的出租，并无足以采信的证据证实王菊仙提出异议，故熊志刚所主张的无权处分缺乏依据；同时，租赁合同法律关系中，出租的正当权源系来源于房屋的合法占有，而非基于房屋所有权，鉴于黄永金系基于对案涉房屋合法占有而对外出租，故案涉合同效力不受影响，应属有效。 关于合同履行的问题。本案中，案涉物业涉及两份合同，一份为2016年1月8日签订的《租房合同》，约定将案涉物业中的五间房屋全部租给熊志刚，租期三年。另一份为2017年3月19日《房屋租赁合同》合同约定将案涉物业中1号、2号房屋租给熊志刚，租期一年。而熊志刚主张履行2016年1月8日签订《租房合同》，但是熊志刚并没有就《租房合同》的履行情况提交足以采信的证据，应承担举证不能的不利责任。同时，结合一审查明的双方实际履行情况，《租房合同》中约定的案涉物业实际上只就其中的4号、5号房屋进行了租赁。故可以认定当事人双方在之后的履约过程中已通过《房屋租赁合同》将租赁标的物变更为了1至2号房屋。因此，1号、2号房屋的租期应当以之后的《房屋租赁合同》作为认定的准据。故熊志刚以在先的变更前协议来主张1号、2号房屋租期未届满，与事实不符，本院对该上诉理由不予采纳。 关于占有使用费的认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人熊志刚应当在合同到期后返还租赁物。熊志刚主张自己于2018年3月19日开始腾退该房屋，但是熊志刚并没有提交足以采信的证据证明自己办理腾退，应承担举证不能的不利责任。黄永金主张房屋1号、2号房屋于2018年11月26日进行交接，属自认，本院对此予以认定。另，关于熊志刚主张对方诉讼主体不适格的问题，本院认为，尽管案涉房屋所有权属黄永金与王菊仙共同所有，但黄永金系案涉租赁合同的签约主体，其有权依合同主张权利并提起诉讼，故对熊志刚该上诉理由本院不予采纳。 综上所述，熊志刚的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由熊志刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年二月二十五日 书记员  刘昱君