浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1122民初3742号 原告：舒胜利，男，1968年7月12日出生,汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：樊理洪,浙江博翔（缙云）律师事务所律师。 被告：朱晓锋，男，1978年10月23日出生,汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑楚，浙江民晖律师事务所律师。 原告舒胜利与被告朱晓锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理。根据原告舒胜利的诉前财产保全申请，本院于2019年9月25日作出（2019）浙1122财保75号民事裁定书，查封了被告朱晓锋名下坐落于浙江省缙云县五云街道绿城乐居西桥世家西区7幢2单元1901室的房产。本院依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭审理了本案。原告舒胜利及其委托诉讼代理人樊理洪、被告朱晓锋及其委托诉讼代理人杨小峰、郑楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒胜利向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年5月25日签订的《立卖房屋杜绝契》；2.判令被告返还原告购房款120000元；3.判令被告赔偿原告损失1345000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：法院于2019年8月20日作出（2019）浙1122民初1856号民事判决书，确认原、被告于2015年5月25日签订的《立卖房屋杜绝契》有效，该杜绝契约定：被告将拆迁房115平方米连车库20平方以53万元卖给原告舒胜利，并约定第一笔付订金12万元，第二笔付25万元，第三笔付万元。2015年5月27日，原告支付了第一笔12万元。2019年1月，被告共获得三套拆迁安置房，并于2019年4月16日登记在朱晓锋和胡小珍名下。另外，被告朱晓锋与前妻麻婉琴经法院判决准予离婚。被告朱晓锋与第三人胡小珍于2016年10月24日登记结婚，夫妻关系延续至今。在杜绝契签订之前，被告朱晓锋与前妻麻婉琴己对拆迁房权属进行了约定，该杜绝契项下的权利义务与麻婉琴已无关联。被告获得上述安置房后，原告要求支付剩余房款并要求被告继续履行合同义务，但被告拒不履行，房屋权利人之一胡小珍也明确表示不同意买卖房屋。现案涉房屋市场价已达15000元/平方米左右。被告的违约行为造成原告房屋价值损失1195000元，车位价值损失150000元，共计1345000元。对此损失被告理应赔偿，并返还已付购房款120000元。在本案起诉之前，原告己申请诉前财产保全，并预缴保全申请费5000元。 被告朱晓锋答辩称，一、被告同意解除双方于2015年5月25日签订的《立卖房屋杜绝契》。法院已作出民事判决书，确认原、被告于2015年5月25日签订的杜绝契有效，现原告诉请解除该杜绝契，被告表示同意。二、原告将《立卖房屋杜绝契》的解除归责为被告违约不正确。1.杜绝契约定的标的物不确定，而且之后也未达成补充协议。该杜绝契约定“本人将拆迁房l15平方连车库20平方，以五十三万元卖给买房人”，但双方对房屋位置、交付时间等主要内容约定不明，之后也没达成补充协议，且被告获得的拆迁安置房系夫妻共同财产，被告妻子并不同意出卖房屋，法院在原告起诉的前案中明确不支持交付房屋的诉讼请求。2.杜绝契约定的出卖房屋在被告实际安置的拆迁房屋中不存在。2019年1月，被告获得的三套拆迁安置房中，并不存在杜绝契约定的“拆迁房115平方连车库20平方”房屋。原告在合同标的物不明的情况下即与被告签订杜绝契，没有尽到一个房屋买受人应尽的谨慎注意义务，原告对杜绝契无法履行的结果存在过错，不能履行不能归责为被告违约。三、原告诉请赔偿损失无事实与法律依据。从前述可知，杜绝契无法履行并不能归责为被告违约。退一步讲，即便是被告违约导致杜绝契解除，原告诉请赔偿损失的请求也不能得到支持。生效判决已确认杜绝契有效，根据“凡争执或翻悔引起买人损失的，按订金的3倍(36万元)按违约金作为赔偿”约定，被告要承担损失也是按订金12万元的3倍即36万元赔偿，该约定系双方订立杜绝契时对违约产生损失的赔偿额计算方法所作明确约定，即便是被告违约，也只能按此承担损失赔偿。综上，《立买房屋杜绝契》的解除并不能归责为被告违约，本案应驳回原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年2月，被告因拆迁己确定可得到安置房。2015年5月25日，原、被告双方签订《立卖房屋杜绝契》一份。该杜绝契载明：立契人（房屋出卖人）朱晓锋，本人自愿将拆迁房115平方连车库20平方，以伍拾叁万元，卖给买房人，买房人第一笔付订金12万元，第二笔付25万元，第三笔付万元（此处未书写具体的数额）；出卖人承诺并保证该房产物权的绝对完整性，无其他争议；保证子女，兄弟叔伯和任何第三者一概不得争执，并保证不得以任何理由翻悔，凡争执或翻悔引起买受人损失的，按订金3倍(36万元)按违约金作为赔偿，并承担其他一切责任。恐口无凭，特立此约，永远为照。被告朱晓锋作为立契人（房屋出卖人）、原告舒胜利作为买房人、案外人谢兴水作为公证人在该杜绝契上签名捺印，被告朱晓锋母亲李桂丹亦在该杜绝契上签名捺印。2015年5月27日，被告出具领（付）款凭证一份，载明收到第一笔购房款12万元。除该12万元款项外，余款至今尚未支付。2019年1月，被告共获得三套拆迁安置房，分别为：①绿城乐居西桥世家西区7幢2单元1901室，证载面积143.82平方米，附属车位(666)12.96平方米一个；②西桥世家西区12幢1503室，证载面积64.85平方米，附属储藏室(11-5)9.83平方米一个；③大河小区26幢1单元602室，证载面积107.03平方米，附属车位(26)13.25平方米一个，在该门牌号××.62平方米。案涉三套房屋于2019年4月16日登记在朱晓锋和胡小珍名下。西桥世家西区12幢1503室现已出售给第三人。另外，被告朱晓锋与前妻麻婉琴于2010年7月21日办理结婚登记手续，于2015年2月9日经缙云县人民法院判决离婚，后双方均提出上诉，经丽水市中级人民法院于2015年4月8日作出二审终审判决，准予离婚。在《立卖房屋杜绝契》签订之前，被告朱晓锋与前妻麻婉琴己对拆迁房权属进行了约定，该杜绝契项下的权利义务与麻婉琴已无关联。被告朱晓锋与胡小珍于2016年10月24日办理结婚登记手续，夫妻关系延续至今。本案诉讼过程中，双方同意本案中房屋的市场价按照12000元/平方米计算，车位按150000元/个计算。 另查明，2019年5月13日，原告舒胜利以朱晓锋为被告、胡小珍为第三人向本院起诉，诉讼请求为：一、确认原、被告双方签订的《立卖房屋杜绝契》有效；二、判决被告继续履行上述《立卖房屋杜绝契》，向原告交付缙云县五云街道绿城乐居西桥世家西区7幢2单元1901室及附属车位，并判决被告和第三人协助办理过户手续。本院经审理认为该杜绝契是原、被告的真实意思表示，没有违法国家强制性规定，也没有损害其他第三人的合法权益，该杜绝契依法成立并生效。案涉房屋登记的权利人现为朱晓锋、胡小珍，为二人共同财产，胡小珍明确表示不同意买卖该房屋，故原告的第二项诉讼请求涉及第三人合法权益，无法得到支持。本院经审理后于2019年8月20日作出（2019）浙1122民初1856号民事判决：一、确认原、被告双方于2015年5月25日签订的《立卖房屋杜绝契》有效；二、驳回原告舒胜利的其他诉讼请求。 以上事实有原、被告共同提交的《立卖房屋杜绝契》、本院（2019）浙1122民初1856号民事判决书、原告提交的领（付）款凭证及双方当事人的当庭陈述附卷为证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的地，当事人可以解除合同。案涉杜绝契已被生效法律文书确定为有效合同，现被告明确表示不同意出售房屋给原告，且已将剩余的两套房屋登记为朱晓锋、胡小珍共同共有。因原告已不能实现合同目的，且被告同意解除案涉杜绝契，故本院对原告要求解除《立卖房屋杜绝契》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告收取的购房款理应返还原告，本院对原告要求被告返还购房款120000元的诉讼请求，亦予以支持。根据双方认可的单价计算，115平方米房屋外加车位一个对应的市场价为1530000元（115平方米×12000元/平方米+150000元）。本案的主要争议焦点为被告是否应承担赔偿损失的违约责任及具体数额。案涉杜绝契的签订时间为2015年5月，被告实际取得安置房屋的时间为2019年1月。虽然签订杜绝契时对房屋的具体位置、面积存在差异时的计价方法、税费的负担等未作明确约定，但原、被告双方完全可以遵循公平和诚实信用原则达成补充协议，或者按照合同有关条款和交易习惯及合同法的有关规则进行确定。诉讼过程中，原告同意就超出杜绝契约定面积的部分按照市场价购买，并承担所有税费，故本案合同进一步履行不必然存在障碍。现被告明确表示不将其获得的现有任何一套拆迁安置房出售给原告，本案可以认定被告存在违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方所造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。按照杜绝契约定的面积计算，在扣除原房价后，原告的可得利益损失应为1000000元（1530000元-530000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告舒胜利与被告朱晓锋于2015年5月25日签订的《立卖房屋杜绝契》； 二、被告朱晓锋于本判决生效后十日内返还原告舒胜利购房款120000元； 三、被告朱晓锋于本判决生效后十日内赔偿原告舒胜利损失1000000元； 四、驳回原告舒胜利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17985元，由原告舒胜利负担3105元，由被告朱晓锋负担14880元。保全申请费5000元，由被告朱晓峰负担。被告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李万军 人民陪审员  田文婉 人民陪审员  王岳武 二〇二〇年二月二十八日 代书 记员  胡高丽 ? 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。