杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6975号 原告：孙羽，男，1981年11月24日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：杭州中邦物业服务有限公司。住所地：杭州市拱墅区红石中央大厦703室。 法定代表人：滕皋明。 委托诉讼代理人：周欣，该公司职员。 原告孙羽为与被告杭州中邦物业服务有限公司委托合同纠纷一案，于2019年11月25日向本院起诉，本院受理后，由审判员董臻静独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告孙羽、被告杭州中邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙羽向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方2018年4月1日签订的《房屋租赁托管合同》已于2019年9月15日解除；2.判令被告向原告支付电费16.25元、燃气费83.70元、门禁卡费60.00元、物业费1593.10元；3.判令被告向原告支付违约金11220.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原、被告在庭审中均认可《房屋租赁托管合同》已经解除，故原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2018年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁托管合同》，约定原告将位于杭州市下城区的房屋出租给被告，租赁期限自2018年4月5日至2020年4月4日止，租金4675元/月，租赁期间内发生的水、电、煤/燃气、电话、电视收视、卫生、公共能耗、物业费等相关费用由被告承担，同时约定被告有利用房屋进行违法活动等情形时，原告有权解除合同，被告须向原告支付房屋年租金的20%的违约金。原告依约提供房屋给被告使用，但被告却存在利用房屋进行群租违法活动的违约行为。2019年9月13日，原告向被告发出解除合同通知书，解除了双方签订的合同，并要求被告腾退房屋、结清相关费用。被告于2019年9月15日签收了该通知书。原告认为，原、被告双方应当按照合同约定履行各自的义务。现被告利用房屋进行群租违法活动，原告有权解除合同，并要求被告结清费用、承担违约金。为维护原告自身的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告杭州中邦物业服务有限公司辩称：原、被告双方于2018年4月1日签订了房屋的托管合同，托管周期为2018年4月5日至2020年4月4日。在2018年期间，原告到房屋查看，向被告反馈该房屋存在群租事项，经我司核实，该房屋存在环境较差，承租人使用不当、房屋内设施遭到污损等这种情况存在，但并没有超过法定的相关居住人数，但鉴于原告方的强烈要求，公司第一时间处理该房屋、腾退租客，并将房屋内的相关设施恢复原状。之后，原告就公司修复等维护的相关情况，并没有做直接的回应，致使该房屋腾空1个月未出租。公司承担相应的损失之后，原告并没有向被告主张自身的相关权利，并没有进一步的沟通，该房屋继续正常出租，至今租金也是按正常支付的，直至原告发函要求解除公司，被告愿意配合原告进行房屋腾退，解除托管、租赁关系，并于2019年9月21日进行房屋的实际交付，就房屋交付时产生的相关费用，公司也一一列举在相关的解除协议上，澄清该费用由公司承担。但原告拒绝在该解除协议上进行签字。因此，公司未能对该费用进行确认、未能实际性支付。综上，整个托管租赁合同即便解除，也是由原告提出的，而公司自始是按照合同约定支付相应的租金，履行了合同的义务，不存在违约的关系。至于原告所述的违法活动，仅仅是几张照片，不能证明相关的违法群租情况，也没有相关的行政或者公安机关的认定，因此不能视为被告存在从事违法活动事项。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。对解除合同无异议，第2项诉请中的各项费用，被告也同意支付，对违约金的诉讼请求有异议。被告已经多支付了租金，房租实际支付是到2019年10月4日，而房屋交割时间是2019年9月21日。 经审理，本院认定的事实认定如下：2018年4月1日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订了一份《房屋租赁托管合同》，约定：甲方将位于杭州市下城区房屋全权委托乙方代理出租，该房屋为3室2厅，建筑面积为120平方米；房屋托管期自2018年4月5日起至2020年4月4日止；托管租金为4675元，托管总租金为112200元；托管租金为月付，乙方于每月10日支付租金；甲方授权乙方可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用管理、诉讼等；托管期满后，乙方应与甲方结清托管期内发生的水、电、煤/燃气、电话、电视收视、卫生、公共能耗等相关费用；如乙方逾期支付房租，每逾期一天，需向甲方支付月租金的0.5%作为违约金；乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付房屋年租金的20%作为违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应给予赔偿：利用该房屋进行违法活动的；承租期内物业费由乙方负责。 合同签订后，原告依约交付了房屋，在合同履行过程中，2018年9月，原告发现案涉房屋内出现了群租的现象，向被告提出后，被告的工作人员于2018年9月20日让租客搬离、并于9月28日将房屋打扫干净后并将照片以及视频发给原告。之后原、被告就违约问题发生争议，协商无果。2018年10月23日，被告向原告发了告知函，告知原告因双方在房屋质量上产生分歧，多次沟通无果，欲将租金暂停支付，要求原告与被告三日内联系处理。原告在微信上要求被告先支付租金。2018年10月份的租金，被告未按约支付，直至2018年11月25日将2018年10月以及11月的两月租金9350元一并向原告支付，之后均按约支付租金。2019年5月18日左右，被告将房屋再次出租给他人时，将租客的情况告知了原告，原告并未表示异议，但在2019年9月12日，原告向被告发送了《解除房屋租赁托管合同》通知书，认为被告履行合同义务不符合约定，存在进行违法活动、未按期足额支付租金等问题，要求解除合同，被告于9月15日签收。2019年9月21日，被告向原告交还了房屋，向原告出具了《租赁托管合同解除协议》，对相关费用进行结算，确认被告还应当向原告支付各项费用共计1753.05元，但双方未就违约金达成一致意见，故原告拒绝在该解除协议上签字。被告已经支付租金至2019年10月4日，原告认可被告多支付的租金为2025.8元，但不同意在本案中抵扣，要求被告另行诉讼。 本院认为，原告孙羽与被告杭州中邦物业服务有限公司签订的《房屋租赁托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属合法有效。原、被告均确认案涉合同已经解除，且被告对原告的第二项诉请并无异议，对原告的第二项诉请，本院予以支持。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为以及是否应支付违约金。 关于原告主张的群租行为，原告主张被告将案涉房屋用于群租系利用房屋从事违法活动。被告辩称，被告当时将该房屋出租时，与承租人约定的居住人数仅限6人，但是承租人租赁房屋后对房屋使用不当，导致环境脏乱，被告发现后已经及时进行整改，即使存在群租情况，也是违反相关租房的管理规定，并不属于利用租房从事违法行为。对此，本院认为，原告主张的群租行为发生在2018年9月，被告与承租人赵亮在此期间的租赁合同约定的居住人数为6人，原告于2018年9月提出群租的异议之后，被告已于2018年9月20日进行整改，并在24-28日期间将房屋打扫、修复屋内设施，故原告提供的证据不能证明被告在主观上具有将房屋用于群租的故意，亦不能证明被告利用该房屋从事违法活动，且被告未变更房屋的主体结构对群租问题已经及时整改，原告亦不能证明其为此遭受了损失，故原告主张被告将房屋用于群租系利用房屋从事违法行为，本院不予支持。 关于原告主张被告逾期支付租金，构成违约。被告辩称，被告根据原告的要求整改房屋并告知原告后，原告不做任何回应，亦未回复是否继续履约，导致被告支付延期，但不构成根本性违约，也未造成原告实质性经济损失。对此，本院认为，按照合同约定，被告应当于每月10日支付租金，2018年10月10日、11月19日被告应当分别支付租金4675元，但被告于2018年11月25日才将两月租金合并支付，虽然在此期间双方就群租问题发生争议，但群租问题系被告管理不当导致，且在双方未解除合同之前，被告仍应当按照合同履行按时支付租金的义务，故被告逾期支付租金，构成违约，对原告的该项主张，本院予以支持。至于违约金金额，根据《房屋租赁托管合同》约定，“如乙方逾期支付房租，每逾期一天，需向甲方支付月租金的0.5%作为违约金”，本院认为，合同约定的违约金较高，且原告在被告整改后未明确表态是否履约，期间对被告将房屋出租给他人又不持异议，时隔一年之后才发函解除合同，亦在一定程度上影响了被告对合同的履行，酌情调整违约金为500元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告杭州中邦物业服务有限公司于本判决书生效后十日内支付原告孙羽电费16.25元、燃气费83.7元、门禁卡60元、物业费1593.1元，共计1753.05元； 二、被告杭州中邦物业服务有限公司于本判决书生效后十日内支付原告孙羽违约金500元； 三、驳回原告孙羽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币124元，减半收取人民币62元，由原告孙羽负担52元，被告杭州中邦物业服务有限公司负担10元。原告孙羽于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州中邦物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 董臻静 二〇二〇年二月十七日 代书记员 蒋梦婷