河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1862号上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤壁市天华商贸有限公司，住所地鹤壁市淇滨区长江路北侧、兴鹤大街以东鹤壁银兴文化广场6层西第一间。法定代表人：于鸿飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张森，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：姚强旗，河南谦荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤壁市佳美电器有限公司，住所地鹤壁市山城区红旗街物资集团一楼营业大厅。法定代表人：孙文鑫,该公司经理。委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。上诉人鹤壁市天华商贸有限公司（以下简称天华商贸公司）因与被上诉人鹤壁市佳美电器有限公司（以下简称佳美电器公司）租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初3001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人天华商贸公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判佳美电器公司腾清租赁商铺内的所有电器商品，恢复原状，并支付租金31585元，本案一二审诉讼费由佳美电器公司承担。二审中撤回要求佳美电器公司恢复原状的上诉请求。事实和理由：佳美电器公司与天华商贸公司签订的《商铺租赁合同》约定，商铺交付之日为租赁起租日，起租日起计收租金及有关费用，拖欠租金及其他费用，按应交金额的日百分之五收取滞纳金，超过7天的，上诉人有权终止合同收回商铺。合同明确了租赁商铺的使用方式为先交租金后使用的原则，但被上诉人每次交纳租金及其他费用均在月底，与合同约定不符。一审法院认为被上诉人按照上诉人催收告知函内容支付租金不存在违约，驳回上诉人的诉求，明显改变了双方合同关于租金及各项费用交纳的约定，违反了当事人意思自治原则。被上诉人佳美电器公司辩称，1.天华商贸公司主张2019年6月1日至6月17日的租金31585元，因其于2019年5月1日已经对涉案商铺采取停电措施，直至6月18日强行搬离商品，佳美电器公司无法正常营业，天华商贸公司无权按合同约定收取租金。其主张该租金损失，与佳美电器公司主张营业损失、财产损失，一并属于另案处理的范围。2.天华商贸公司的上诉请求以佳美电器公司违约为前提，但事实上该前提不存在，其上诉请求不能得到支持。佳美电器公司向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同有效，判令天华商贸公司继续履行租赁合同；2、判令天华商贸公司按照违约期限顺延租赁期限至判决生效后8个月；3、判令天华商贸公司承担本案的诉讼费用。天华商贸公司反诉请求，1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月16日解除；2、判令佳美电器公司腾清租赁商铺内的所有电器商品、并将商铺恢复原状；3、判令佳美电器公司支付租金31585元及逾期违约金2489957.86元（详见清单）；4、本案的诉讼费用由佳美电器公司承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，鹤壁银兴置业有限公司将位于鹤壁市淇滨区鹤煤大道417号银兴国际广场的物业委托给天华商贸公司租赁经营管理，总计面积为49991.88㎡。经营管理期限：自2013年1月1日起至2042年12月31日止。2016年12月20日，佳美电器公司与天华商贸公司签订《商铺租赁合同》，合同约定“出租方：鹤壁银兴国际广场天华商贸（以下简称‘甲方’），承租方：鹤壁市佳美电器有限公司（以下简称‘乙方’），第一条、乙方租赁甲方位于鹤壁市淇滨区鹤煤大道的鹤壁银兴国际广场第一层编号为7-1-88号，建筑面积为1418.03平方米的商铺；第二条、租赁期限，该商铺租赁期限为36个月，甲方于2016年12月26日将该商铺交付乙方使用，至2019年12月25日收回。该商铺交付之日为租赁起租日，起租日起计收租金及有关费用（租金、物业管理服务费、广告费、电费等)；第三条、租金标准和租金交纳时间1、商铺租金标准为￥55708.40元/月；该商铺自2016年12月26日起至2019年12月25日止的租金总额共计￥2005502.40元；2、租金交纳时间：签订本合同时，乙方应一次性向甲方付清该商铺租赁期内/个月应缴纳租金￥/元整；第四条、有关费用标准、履约金及支付方式，乙方向甲方支付质保金100000元整，自本合同终止时抵扣有关违约金、赔偿金和有关应交费用后90天后归还乙方；乙方向甲方支付20000元撤场保证金，乙方在甲方规定时间内撤场并且将商铺恢复原貌，经甲方确认后乙方方可完成退场，并且将保证金退还给乙方，如乙方逾期未按甲方要求恢复原貌，甲方有权扣除撤场保证金作为违约金；乙方需向甲方支付租赁该商铺一个月标准租金58480元，甲方在乙方撤场结算时将此押金一并结算，若乙方应付费用（租金、物业费、电费、税费、单据消耗等）有欠款，甲方将从此押金中扣除进行结算；第五条、甲方权利和义务，甲方按时收取该商铺租金及有关费用，若乙方未按本合同约定的时间和金额如期足额向甲方交纳给商铺租金、物业管理服务费、电费等有关费用，甲方有权按本合同的约定追究乙方相关违约责任等等；第七条、违约责任，2、乙方未按本合同规定时间向甲方交纳该商铺租金、物业管理服务费、自用电费及其他有关费用的，每逾期一天，乙方按应交纳金额的百分之五向甲方支付滞纳金，逾期7天以上的，甲方收回该铺位的使用权，并扣除乙方保证金作为违约金；5、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回该商铺且乙方已交所有费用不予退还，乙方因此造成的一切损失由乙方自负。（7）拖欠该商铺租金、物业管理服务费、电费或其他有关费用超过7天的等等。甲方：鹤壁天华商贸有限公司印章，乙方：鹤壁市佳美电器有限公司印章，法定代表人：姜彦民，张鑫代，2016年12月20日。”2019年4月16日，天华商贸公司向佳美电器公司发出强制清场（解除合同）通知书，通知解除双方的租赁合同并要求佳美公司履行撤场义务，于2019年4月30日前将铺位内所有权属于佳美公司的物品和货物清除出租赁场地，如有延迟，将强制清场，收回出租场地。2019年4月24日，天华商贸公司向佳美电器公司发出银兴国际广场供应商对账单汇总表，显示本期（账期2019年3月21日至2019年4月20日）应付款合计67969.53元。2019年4月28日，天华商贸公司向佳美电器公司发送告知函，告知佳美电器公司所欠租金、物业费、电费金额为：95856.06元（2019年5月1日至2019年6月17日）。本次费用请佳美电器公司于2019年4月30日17:00之前全部交由财务，如未按时缴纳费用，将进行停水、停电封铺处理。请配合按时缴纳费用，否则一切后果自负。2019年4月29日，天华商贸公司向佳美电器公司送达告知函，告知根据2019年4月16日下函内容，请佳美电器公司于2019年4月30日前将铺位内所有权属于佳美电器公司的物品和货物清除出租赁场地，并将店铺恢复原貌交还给天华商贸公司。如不能按时交还店铺，天华商贸公司将对佳美公司店停止物业服务。2019年4月30日，佳美电器公司向天华商贸公司账户转款95856.06元。2019年5月1日，天华商贸公司对系争商铺采取停电措施。2019年5月13日，鹤壁市淇滨区九州路办事处因佳美电器公司信访事项不属于受理范畴，下达信访事项不予受理告知书。2019年6月10日，天华商贸公司与案外人鹤壁龙砚商贸有限公司签订《联营合同》。约定天华商贸公司向鹤壁龙砚商贸有限公司提供鹤壁银兴国际广场一层扶梯西侧5000平方商铺用于经营，联营（经营）期限10年。2019年6月18日，天华商贸公司未经佳美电器公司同意将系争商铺内商品搬离。2019年6月21日，天华商贸公司将商铺内展台拆除，装修破坏。另查明，合同签订后，佳美电器公司向天华商贸公司支付质保金100000元，撤场保证金20000元，押月租金58480元，至今均未结算。一审法院认为，合同的解除并不以当事人送达解除通知的时间为解除时间，而应兼顾合同的履行情况、标的物现状、合同双方的违约情况来确定是否应予解除。本案中，天华商贸公司与佳美电器公司签订租赁合同，期限至2019年12月25日。在合同有效期内，佳美电器公司按照天华商贸公司的告知函内容及时间向其支付了所欠租金、物业费及电费，天华商贸公司仍对佳美电器公司采取了停电、搬离商铺内商品以及拆除展台的方式，迫使佳美公司无法继续营业。在合同的履行过程中其显属违约一方，在此情况下其于2019年4月16日发出的解除通知不具法律效力。天华商贸公司同时于2019年6月10日与案外人鹤壁龙砚商贸有限公司签订《联营合同》，约定包括涉案房屋在内的一层全部租赁给鹤壁龙砚商贸有限公司。继续履行合同虽是双方的首选，但本案租赁合同于2019年12月25日即将到期，天华商贸也以自己的实际行动表示不同意继续履行合同。租赁期限内展台拆除后再行履行的成本也过高。根据《合同法》第一百一十条规定，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，本案已不适用强制履约。应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。综上，《商铺租赁合同》应于本判决生效之日解除，对天华商贸公司请求确认《商铺租赁合同》于2019年4月16日解除的诉请本院不予支持。经本院释明，佳美公司坚持要求继续履行合同，故对于佳美公司的诉请,本院不予支持。关于天华商贸公司反诉腾清租赁商铺内的所有电器商品、并将商铺恢复原状的请求，天华商贸公司将商铺内商品以强制清场，不存在占用租赁商铺的事实，且天华商贸公司已实际占有控制系争商铺，故对该项反诉请求，不予支持。关于天华商贸公司提出要求佳美电器公司给付租金31585元（2019年6月1日至2019年6月17日）的诉讼请求,因佳美公司在天华商贸公司有质保金、撤场保证金、押月租金均未结算，且本案无法解决合同解除后的结算问题，双方可通过协商或另诉解决。关于天华商贸公司要求佳美电器公司支付逾期违约金2489957.86元的诉讼请求,综上所述，佳美电器公司并不存在违约的情形，天华商贸公司以佳美电器公司逾期支付租金为由要求其支付违约金理由并不充分,不予支持。判决：一、佳美电器公司与天华商贸公司签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日解除；二、驳回佳美电器公司的诉讼请求；三、驳回天华商贸公司的反诉请求。二审中，天华商贸公司提交双方于2014年3月21日签订的《商铺租赁合同》，对其真实性本院予以确认，但该合同已履行完毕，本案所涉合同为双方于2016年12月20日签订《商铺租赁合同》，故对该证据证明力不予确认。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，天华商贸公司已将佳美电器公司商铺内商品进行搬离并已拆除展台，新的租户已经进驻，天华商贸公司要求佳美电器公司腾清租赁商铺内的所有电器商品、恢复原状，已无必要，其要求撤回该项上诉请求予以准许。关于天华商贸公司提出要求佳美电器公司给付租金31585元（2019年6月1日至2019年6月17日）的诉讼请求,因天华商贸公司对诉争商铺采取停电、搬离商铺内商品以及拆除展台的方式，迫使佳美公司无法继续营业，天华商贸公司的行为显属不当，其要求佳美电器公司支付2019年6月1日至2019年6月17日租金，本院不予支持，一审判决双方可通过协商或另诉解决不当，但一审判决结果正确，本院予以维持。综上所述，天华商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由鹤壁市天华商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年二月二十五日书记员  申 霞附：本案援引的相关法条第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违法法定程序。