杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初2652号 原告（反诉被告）：杭州芳朝酒店投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道余杭塘路2301号海智中心2号楼2-1。 法定代表人：肖杨。 委托代理人：王毓春,浙江衡言律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道溪望路海创园人才公寓2-8-2。 法定代表人：鞠智昂。 委托代理人：邱浩华，公司员工 第三人：杭州天迎商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道海智中心2幢10-12层,1层。 法定代表人：茅燕萍。 原告（反诉被告）杭州芳朝酒店投资管理有限公司（以下简称芳朝酒店）与被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）、第三人杭州天迎商业管理有限公司（以下简称天迎公司）房屋租赁合同纠纷一案，芳朝酒店于2019年2月11日向本院起诉，后上尚新公司提起反诉。本诉诉请(变更后)：1.判定上尚新公司违约，要求上尚新公司立即停止违约，终止与第三人天迎公司的合作，且立即关停“杭州VLINE”酒店；2.上尚新公司承担违约金1616220元。反诉诉请：1.芳朝酒店支付逾期支付租金的滞纳金545474.25元（从2019年1月14日开始每延迟一天支付拖欠总金额的千分之三滞纳金，计算至2019年2月28日）；2.芳朝酒店支付违约金1616220元。本院依法适用普通程序分别于2019年5月9日、2020年1月17日公开开庭审理。本案现已审理终结。 本院经审理查明： 2017年5月20日，芳朝酒店（乙方、承租方）和上尚新公司（甲方、出租方）签订《海智中心酒店租赁合同书》。双方约定：甲方将位于杭州市余杭区海智中心2号楼租赁给乙方经营。第一条租赁物业基本情况及用途1、租赁的具体范围、面积计单价、总金额指甲方根据合同条款出租给乙方的位于杭州市余杭区海智中心2号楼。该房产整体租赁，建筑面积为10800平方米（最终精确面积以房产证面积为准）（未整租的面积按所占租赁建筑面积的比例分摊……）。从签约之日起前3年租金单价为每天每平方米2.05元（含物业费，不含公共能耗），自第四年开始租金每一年递增3.5%……第二条租赁期限1、合同期限租赁期限为15年，自2017年4月28日起至2032年4月27日止，租赁期满后，如乙方续租，应在期限届满30日前提出，租赁价格双方根据当时的市场状况另行协商，乙方在同等条件下有优先续租权。2、物业交付日期乙方在本合同签订前，已对租赁物业进行单体及专项验收，乙方同意以现状作为交房标准，物业交付日期于合同签订一周内交给乙方。第三条租金及增幅1、租金按照乙方租赁的房屋建筑面积计算，前3年租金单价为每天每平方米2.05元。押金为3个月租金。2、增幅从合同生效日起9个月为免租期,第4年，在基本租金（含物业费，不含公共能耗）基础上每年递增3.5%，以此类推）。第四条租金支付方式乙方按半年支付租金给甲方，先付租金后使用。首期租金在甲方向乙方交付房屋后5日内支付。此后乙方于每期租金到期前15个工作日向甲方支付下一期租金，甲方在收到上述租金后5个工作日内向乙方提供符合当地税务及相关部门要求的增值税专用发票。第十二条违约责任1、在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约。违约方须向对方支付年租金（前三年年租金为801100元）的20%的违约金并赔偿对方受到的具体损失。但违约金最高以人民币500万（含押金）为限。2、乙方如不能按时向甲方支付场地租金或其他费用，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的千分之三每天向甲方支付滞纳金，如逾期支付超过60天，则甲方有权解除合同并要求乙方支付逾期滞纳金及以上约定的违约金。3、本合同期满或提前终止后，乙方逾期归还房屋，每逾期一日应向甲方支付日租当（原文）3倍的赔偿金。若逾期归还房屋给甲方造成损失超过赔偿金的，乙方应按实际损失予以赔偿。第十三条其他约定本协议具有排他性，自本协议生效后，甲方不得与第三方谈酒店的项目合同作事宜。双方还就其他事项进行了约定。 2018年6月5日，芳朝酒店向上尚新公司发送《告知函》。该函称：我公司了解到，目前海智中心园区正在装修的2栋10-12楼将作为酒店场所进行运营，该用途将违反我公司与贵公司于2017年5月20日签订的房租协议第十三条的排他性条款，请贵公司引起重视，于收到本告知函后三个工作日内给予明确答复，提供一个解决方案，否则我公司有权根据房租协议的相关违约条款予以执行。 2018年6月9日，上尚新公司给芳朝酒店回函。回函称：关于贵司2018年6月5日送达我司的告知函，现回复如下：我司所签2幢10-12层物业的租赁用途为长租公寓，不违反与贵司于2017年5月20日签订的房租协议第十三条的排他性条款。特此函复。 2018年6月11日，芳朝酒店向上尚新公司发送告知函。该函称：我公司了解到，目前海智中心园区正在装修的2栋10-12楼将作为酒店场所进行运营，该用途将违反我公司与贵公司于2017年5月20日签订的房租协议第十三条的排他性条款，请贵公司引起重视。我公司已于2018年6月5日将书面的告知函送交至贵公司的尹珊珊处，但至今未收到贵公司的任何答复和做出任何解释。于此再次将告知函送至贵公司，请于收到本告知函后三个工作日内给予明确答复，提供一个解决方案，否则，我公司将根据房租协议的相关违约条款来采取法律行动，维护我公司的合法权益。 2018年6月14日，上尚新公司向芳朝酒店发送回函。该函称：贵我双方于2017年5月20日签订的房租协议第十三条约定：甲方不得与第三方谈酒店的项目合作事宜。目前我司所签2幢10-12层物业的租赁用途为长租公寓，并无违反协议第十三条约定。同时，房屋进行日租/短租并不等于经营酒店，二者是有区别的，而对是否违约应该根据合同约定来判断。我们希望能够相互尊重对方的合法权益，合作愉快。 另查明，2019年1月7日，上尚新公司向芳朝酒店发送租金缴纳通知。该通知称：根据贵司与我公司签署的《租赁合同书》，贵公司在2019年1月8日需支付2019年1月28日至2019年7月27日当期租金。明细如下：房号：海智中心2幢1-2层部分面积、4-9层；承租面积：10800平方米；租金：每天每平方米2.05元；当期总金额4040550元。 庭审中，芳朝酒店、上尚新公司称前三年年租金为8081100元；双方均表示，如违约愿意按合同承担违约责任，但均认为自己不违约。如果认定芳朝酒店违约，关于滞纳金，双方核定以4040550元为基数，按日千分之三的标准自2019年1月29日起计至2019年2月28日止。各方均称，上尚新公司的法定代表人及股东也是第三人天迎公司的股东。上尚新公司自认其与天迎公司于2017年底或2018年初签订合同，后天迎公司开始营业。天迎公司经营范围包括住宿服务、食品经营、餐饮服务等。 本院认为，双方签订的合同合法有效，具有法律约束力。根据约定，双方协议具有排他性，自该协议生效后，上尚新公司不得与第三方谈酒店的项目合同作事宜。签订后，上尚新公司又与 天迎公司签订了合同，将海智中心2号楼10层至12层等租给第三方天迎公司，天迎公司的经营范围包括住宿服务、食品经营、餐饮服务等，与酒店的经营具有同质性。从实质上将，上尚新公司该行为已违反第十三条排他性的规定，应承担相应的违约责任，故上尚新公司应依约支付芳朝酒店违约金1616220元。关于反诉。鉴于上尚新公司违约给芳朝酒店造成了实际影响，在双方产生纠纷而上尚新公司又明显存在过错的情形下，芳朝酒店暂未支付租金也具有一定的合理性（有权就调整租金、赔付违约金等问题与上尚新公司进行磋商），且在诉讼中芳朝酒店已支付了上尚新公司的诉请的租金，故对上尚新公司主张芳朝酒店支付滞纳金及违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上，对芳朝酒店诉请之合理部分，本院予以支持。另需说明的是，上尚新公司与天迎公司签订合同确实违反了上尚新公司和芳朝酒店的约定，但芳朝公司主张终止上尚新公司与天迎公司之间的合同，并关停相关酒店，该主张涉及双方合同外的第三方，就本案而言，尚不宜强制上尚新公司与第三方天迎公司终止合同，芳朝酒店主张赔偿损失或主张降低租金等则较为适宜。本案中芳朝公司撤回了由上尚新公司赔偿损失的主张（称保留相关权利），本着物尽其用的原则，为衡平各方利益，芳朝公司的其他权益另行主张为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司违约，被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司支付原告（反诉被告）杭州芳朝酒店投资管理有限公司违约金1616220元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）杭州芳朝酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费19346元，由被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担。于本判决生效后七日内交纳。 本案反诉案件受理费12047元，由被告（反诉原告）杭州上尚新商业经营管理集团有限公司。于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费19346元（反诉部分24094元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 马 超 人民陪审员 徐 云 人民陪审员 林金英 二〇二〇年一月二十日 书 记 员 张中明