山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11660号上诉人（原审原告）：刘梦瑶，女，1992年9月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘俊岩（系刘梦瑶之父），男，1963年12月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张广瑞，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南香江置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：李馗，男，该公司员工。委托诉讼代理人：亢云霞，北京市齐致律师事务所律师。上诉人刘梦瑶因与被上诉人济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘梦瑶上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，依法改判为支持刘梦瑶的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用及保全费由香江置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定，香江置业公司在履行《认购协议书》过程中不存在违约行为，系事实认定错误。2017年2月16日刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》就涉案房产的位置、面积、价格均作出了明确的约定，刘梦瑶曾多次要求香江置业公司签订商品房买卖合同，但香江置业公司一直推脱不与刘梦瑶签订商品房买卖合同。在《认购协议书》的履行过程中，刘梦瑶按时缴纳了15万元定金，且一直在银行准备好了支付购房款的资金，可以随时交款(注：提交银行资金证明)，由此可见刘梦瑶并未有任何的违约行为。香江置业公司在签订《认购协议书》前已经将涉案房产出售给案外人并办理了网签手续，其隐瞒出售网签信息的行为，违反了《认购协议书》中关于香江置业公司保证该房屋不出售给任何第三方的约定。另因涉案房产价格上涨，香江置业公司见利忘义，在一审庭审中明确表示不同意按照《认购协议书》约定的价格与刘梦瑶签订商品房买卖合同，明确表示不再履行《认购协议书》。以上事实可以看出，香江置业公司明确表示不再履行《认购协议书》，其行为已严重违反《认购协议书》的约定，香江置业公司存在明显的违约行为。二、一审法院认定，因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，系事实认定错误。香江置业公司2016年6月21日将涉案房产出售给案外人并办理网签手续，2017年2月16日香江置业公司与刘梦瑶签订《认购协议书》。刘梦瑶母亲聂淑敏在2018年8月份一次聚会中遇到香江置业公司法定代表人张波，并追问何时签订商品房买卖合同及交房款事宜，张波要求交房款，但明确表示不能签订商品房买卖合同、办理网签。2018年10月份刘梦瑶经查询得知涉案房产已经出售并网签给案外人，刘梦瑶多次要求香江置业公司解除网签，与刘梦瑶签订合同、办理网签，但香江置业公司故意躲避(注：刘梦瑶在一审中已提交微信聊天记录及现场照片)，且至今未解除网签。香江置业公司与刘梦瑶签订的《认购协议书》已经明确了涉案房产面积、位置、价格等主要条款，香江置业公司以涉案项目的建设手续尚需完善为由，暂未约定付款时间。且《认购协议书》系香江置业公司提供的格式协议，香江置业公司应当承担该法律责任。乙方(买受人)作为合同主体即刘梦瑶为具有完全民事行为能力人，香江置业公司作为长期地产经营企业应当知道涉案房产的交易事宜需通知合同相对方即刘梦瑶，而从一审庭审可以看出，香江置业公司从未通知过刘梦瑶签订商品房买卖合同及交纳款项的事宜，更未联系过刘梦瑶。刘梦瑶与香江置业公司从未就商品房买卖合同的签订进行过协商，一审法院在没有任何证据的情况下，就直接认定“刘梦瑶与香江置业公司之间就商品房买卖合同磋商不能达成一致意见”的事实。在一审庭审过程中，香江置业公司明确表示不再按照《认购协议书》约定的价格出售该房产，商品房买卖合同在一审庭审中才确定不能签订。一审法院认定，因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，系事实认定错误。三、一审法院认定，香江置业公司将涉案房产出售并网签给案外人，并不影响香江置业公司将涉案房产另行出售，系事实认定错误。2016年6月21日香江置业公司与案外人济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，香江置业公司将涉案房产出售给案外人，又在2017年2月16日与刘梦瑶签订《认购协议书》将涉案房产出售给刘梦瑶，明显的一房二卖。香江置业公司陈述“其公司的操作模式就是与买售人签订房屋买卖合同后，与之前网签的案外人解除网签，然后再办理房产证。”刘梦瑶认为商品房销售模式不应以开发商自己的操作模式为准，而应当按照法律及行政法规的规定执行。根据《山东省商品房销售管理办法》第三十五条“房地产开发企业和商品房承销机构在未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”，另根据济南市住房和城乡建设局发布的《市城乡建设委关于规范商品房预（销）售合同撤销即变更有关问题的通知》明确了商品房网签合同撤销的条件，并非香江置业公司陈述其可以随时解除网签合同及网签备案。根据以上规定可以看出，香江置业公司将涉案房产出售给案外人，在其未解除与案外人签订的商品房买卖合同前不得将涉案房产另行出售，也无法再办理网签手续。刘梦瑶购买的涉案房产的物权权益无法得到保障对涉案房产的交易产生重大影响，一审法院认定香江置业公司将涉案房产出售并网签给案外人，并不影响香江置业公司将涉案房产另行出售无法律依据，系事实认定错误。四、一审法院认定事实错误，香江置业公司将涉案房产出售给刘梦瑶之前，已经将涉案房产销售并网签给案外人的行为违背诚实信用原则。香江置业公司在2017年2月16日与刘梦瑶签订《认购协议书》时，未告知刘梦瑶该房产已经出售给案外人并网签的事实。根据《山东省商品房销售管理办法》第三十九条、《消费者权益保护法》第八条之规定，香江置业公司在与刘梦瑶签订《认购协议书》时应当书面告知刘梦瑶涉案房产的真实信息。根据《合同法》第六条、《消费者权益保护法》第八条之规定，香江置业公司隐瞒涉案房产已出售的信息，其行为违背诚实信用原则。一审庭审中，刘梦瑶已提交香江置业公司与案外人签订的《商品房买卖合同》及涉案房产预售合同备案结果等证据，证明香江置业公司已将涉案房产出售并办理网签的事实。如上所述，香江置业公司在与刘梦瑶签订《认购协议书》时隐瞒了该信息，涉嫌欺诈。五、一审法院认定，刘梦瑶主张的赔偿损失无事实和法律依据，系认定错误。香江置业公司在一审庭审中自认涉案房产在一审庭审时的销售价格为每平方米3万元，车库每个为60万元。刘梦瑶与香江置业公司签订的《认购协议书》明确约定涉案房产价款550万元，车库30万元，合计580万元。涉案房产在一审庭审时的价格比2017年2月16日签订《认购协议书》时的价格上涨398.81万元(计算依据为：3万元/平方米×306.27平方米十车库价格60万元一认购协议书约定价格580万元=398.81万元)，以上系因房屋价格上涨，香江置业公司不履行《认购协议书》给刘梦瑶造成的损失的事实依据，且定金赔偿已不足以弥补房屋价格上涨部分的损失。刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》后，因涉案房产已销售并网签给案外人且未能解约，另因涉案房产价格上涨，香江置业公司不履行《认购协议书》。香江置业公司不履行《认购协议书》系单方违约，致使刘梦瑶丧失了因信赖合同有效成立而另订其他有利合同的机会，故香江置业公司应当向刘梦瑶赔偿预约违约损失即本约的信赖利益损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。香江置业公司的违约行为，给刘梦瑶造成的预约损失，即本约的信赖利益损失，包括刘梦瑶丧失了因信赖合同有效成立而另订其他有利合同机会损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。香江置业公司违约不履行《认购协议书》，导致不能与刘梦瑶签订商品房买卖合同，给刘梦瑶造成本约合同不能签订的损失，香江置业公司应当向刘梦瑶赔偿损失。以上是刘梦瑶向香江置业公司主张赔偿损失的法律依据。六、一审法院认定事实错误，适用法律错误，严重破坏诚实信用原则及基本的公平原则。香江置业公司在隐瞒涉案房产出售并网签的情况下与刘梦瑶签订《认购协议书》并收取刘梦瑶的款项，这是明显的不诚实信用及欺骗行为。刘梦瑶在一审中，提交香江置业公司出售涉案房产合同及网签证据后，一审法院置若罔闻，却以证据不足为由不予认定。近年来因房屋价格上涨，开发商见利忘义与购房者签订认购协议书后拒不与购房者签订商品房买卖合同，引发诉讼的情况屡有发生，也产生了大量的纠纷，直接影响社会稳定。济南市中级人民法院在2019年度已审结大量类似开发商见利忘义恶意违约的案件，依法判案、秉公执法，维护了社会的公平正义和社会稳定，刘梦瑶正是基于此提起上诉。涉案房产从刘梦瑶签订《认购协议书》到一审开庭，已经上涨近400万元，香江置业公司使用着刘梦瑶交纳的款项，随意的违约，一审法院却违背事实和法律，判决香江置业公司不承担任何责任。如果一审判决得到认可，将会诱发更多开发商肆意违约，一审判决不是保护社会经济交易的安全，而是在破坏社会经济交易安全，一审判决严重破坏了当今社会现行的诚实信用原则、公平原则。综上，香江置业公司与刘梦瑶签订《认购协议书》时隐瞒涉案房产出售并办理网签的重大信息，欺骗刘梦瑶签订《认购协议书》，收取刘梦瑶定金。在《认购协议书》的履行过程中，香江置业公司一直不解除与案外人的网签，导致其与刘梦瑶的商品房买卖合同无法签订，最终因涉案房产价格上涨，香江置业公司见利忘义，明确告知刘梦瑶不再以原来的价格出售该房产。刘梦瑶在履行《认购协议书》的过程中，按时交纳定金，积极主动联系香江置业公司要求签订商品房买卖合同。刘梦瑶要求香江置业公司赔偿损失有充足的事实和法律依据，请求贵院依法查明案件事实，改判支持刘梦瑶一审中的诉讼请求。香江置业公司辩称：一、香江置业公司不存在违约行为。双方未签订商品房买卖合同的原因是刘梦瑶不交钱，导致无法签订商品房买卖合同，并非香江置业公司一直推脱。香江置业公司将涉案房产出售给小额贷款公司，并办理了网签手续，仅是一种融资担保行为，网签可以解除，并不会影响与刘梦瑶签订商品房买卖合同。网签手续是公开的，刘梦瑶可以查到，香江置业公司并未隐瞒。香江置业公司并非因为涨价才不与刘梦瑶签订商品房买卖合同，也并非是在一审庭审中才明确拒绝签订合同。双方均认可2018年8月之前价格并未调整，并非香江置业公司见利忘义，相反，香江置业公司一直催促刘梦瑶赶快交钱，签合同。二、商品房买卖合同未订立是不可归责于双方的事由。2018年8月，香江置业公司法定代表人张波要求刘梦瑶交钱签合同，并未表示不能签合同办理网签，也没有躲避。刘梦瑶称香江置业公司以建设手续尚未完善为由暂未约定付款时间，与事实不符。香江置业公司2017年以及2018年6月份、8月份均催促过刘梦瑶交钱签合同，所以刘梦瑶称未通知其签合同，与事实不符。三、香江置业公司将涉案房产出售并网签给小额贷款公司并不影响香江置业公司将涉案房产出售给刘梦瑶。香江置业公司将涉案房产出售并网签给小额贷款公司仅是融资贷款行为，不存在一房二卖的情形。刘梦瑶提交的《山东省商品房销售管理办法》并未查询到，不予认可。四、香江置业公司并未隐瞒涉案房产已经出售的信息，未违背诚实信用原则，不存在欺诈。五、刘梦瑶主张赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持，是正确的。香江置业公司并非因为房屋涨价不签订合同，不签订合同的原因是刘梦瑶不交购房款。根据认购协议书的约定，未按照约定与香江置业公司签订商品房买卖合同并支付全部房款和首付款，是刘梦瑶违约，香江置业公司有权不再通知刘梦瑶，另行出售房屋，定金不予退还。认购协议书系预约合同，不具有强制履行力，不适用合同法第113条。六、香江置业公司不存在隐瞒及欺骗行为，刘梦瑶不交纳购房款是双方未签订商品房买卖合同的原因，香江置业公司不存在违约行为。综上，刘梦瑶的上述请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘梦瑶向一审法院起诉请求：1.判令香江置业公司赔偿刘梦瑶信赖利益损失398.81万元（计算依据为：庭审中香江置业公司自认的涉案房产每平方单价3万元，以3万元/平方米*306.27平方米，再加上庭审中香江置业公司自认的车库售价60万元，两者相加减去双方签订认购协议时的房产总价（含车库价款）580万元，该差价即为刘梦瑶产生的信赖利益损失）；2.解除刘梦瑶与香江置业公司之间签订的《认购协议书》；3.判令香江置业公司向刘梦瑶双倍返还定金30万元；4.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等各项费用均由香江置业公司承担。一审法院认定事实：2017年1月17日，刘梦瑶与香江置业公司签订《认购协议书》，约定刘梦瑶自愿认购香江置业公司开发建设的位于济南市市中区郎茂山路16号枫丹白鹭山庄项目48号楼102号房产，并于当日交付15万元定金。后双方协商将刘梦瑶认购的房产变更为涉案44号楼房产，并于2017年2月16日签署关于涉案44号楼房产的《认购协议书》，约定：一、乙方认购香江置业公司开发建设的位于济南市市中区郎茂山路16号枫丹白鹭山庄项目涉案44号楼房产，该房屋总建筑面积306.27平方米，获取完特殊优惠后，房款总价款为550万元，车库合计30万元，以上合计总价款为580万元；二、乙方同意签署本协议书时，支付15万元作为该商品房的定金（以甲方开具的收款凭证为付款依据）；三、乙方选择下列第＿种方式付款（按时签约方可享受优惠）：1、一次性付款，2、商业贷款，3、分期付款……五、乙方须于2017年＿月＿日前，到甲方处办理相关手续：1.一次性付款客户付清全款并签署《商品房买卖合同》；2.按揭客户付清首付款＿元并签署书面《商品房买卖合同》，同时向银行提交齐全贷款资料，待收到银行审查通过按揭贷款通知后再网签合同；六、若乙方未按照本认购书第五条的约定与甲方签署《商品房买卖合同》，并支付全部房款或者首付款，视为乙方违约，甲方有权不再另行通知乙方，将该房屋另行出售，乙方交纳的认购定金不予退还；甲方保证本认购书签订之日后该房屋不出售给任何第三方，否则甲方将双倍退还乙方已支付的认购定金……香江置业公司于本协议落款处甲方处加盖公章并加盖其法定代表人张波个人名章，刘梦瑶于该协议落款乙方处签名捺印。上述认购协议书签订后，香江置业公司将刘梦瑶认购48号楼102号房所交纳15万元定金时出具的收据更换为认购涉案44号楼房产应交纳的15万元定金所对应的收据，载明：今收到刘梦瑶购房定金房号44号楼102室15万元，该收据经手人处由高蓓手写签名，并加盖有香江置业公司财务专用章。自签订涉案44号楼房产的认购协议书后，刘梦瑶与香江置业公司一直未签订商品房买卖合同。关于未能签订正式商品房买卖合同的原因，刘梦瑶与香江置业公司各执一词。刘梦瑶主张如下：1.香江置业公司在2017年整年度均未向刘梦瑶发出要求缴纳房款、签署正式的商品房买卖合同的通知；2.香江置业公司拒绝与刘梦瑶签订合同，一直让刘梦瑶交付房款却不与其签订商品房买卖合同；3.香江置业公司称规划有问题，让刘梦瑶再等等；4.香江置业公司见房价上涨，不遵守诚实信用原则，拒绝与刘梦瑶签订正式的商品房买卖合同；5.双方未能签订商品房买卖合同的原因是因香江置业公司与汇鑫小额贷款公司已经网签所致，香江置业公司未告知刘梦瑶该网签情况，系属欺诈。香江置业公司则称未签订正式的商品房买卖合同只有刘梦瑶未交房款这一个原因，且根据《认购协议书》相关约定，刘梦瑶应当按照香江置业公司要求的时间和确定的付款方式支付购房款，香江置业公司于2017年通知过刘梦瑶交付房款签订合同，但是无书面证据；2018年5月、6月亦通知其交付房款签订合同，但是刘梦瑶一直不付款，所以无法签订正式的商品房买卖合同。香江置业公司陈述，2018年6月底蓝光集团向其进行投资，2018年5、6月份，其法定代表人张波通知刘梦瑶赶紧交房款，否则待其他公司投资后，房价会有变化，刘梦瑶的母亲聂淑敏认可2018年6月份至8月份期间，香江置业公司的法定代表人张波与其联系，并表示香江置业公司已与其他公司合作，需要先交首付60%，如果有证就不是这个价格了。刘梦瑶及香江置业公司均认可2018年8月份之前香江置业公司并未调整涉案44号楼房产的销售价格，香江置业公司仍是按照《认购协议书》中约定价格要求刘梦瑶交纳房款。另查明，现涉案44号楼房产于2018年10月29日登记在香江置业公司名下。就涉案44号楼房产，香江置业公司与济南市历下区汇鑫小额贷款股份有限公司（以下简称汇鑫小额贷款公司）签订《济南市商品房买卖合同》，并于2016年6月21日办理网签备案。香江置业公司辩称其与汇鑫小额贷款公司签订前述合同及办理网签皆系融资担保行为，网签可以随时解，并不会影响其与刘梦瑶之间签订合同，亦不会影响涉案44号楼房产的销售，这些信息均是网上公开的，并不存在隐瞒情况；2018年5、6月份涉案房产已经是现房，香江置业公司的操作模式是与买受人签订商品房买卖合同后，与之前网签的小额贷款公司解除网签，然后再办理房产证。一审法院认为，预约乃约定在将来一定期限内订立本约的合同，其标的系订立本约的行为。本案中，涉案《认购协议书》第五条有关于签署《商品房买卖合同》之约定，并且该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《认购协议书》性质上属于商品房预约合同，其系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照协议约定履行义务。庭审过程中，香江置业公司明确不同意按照《认购协议书》约定的价格与刘梦瑶签署商品房买卖合同，刘梦瑶亦不同意提高价格购买涉案房屋，而商品房预约合同并不具有强制缔结本约即商品房买卖合同的效力，《认购协议书》之订立商品房买卖合同本约的目的已经不能实现，故刘梦瑶主张解除其与香江置业公司之间的《认购协议书》，理由正当，予以支持。香江置业公司与汇鑫小额贷款公司就涉案44号楼房产办理网签手续并不会导致香江置业公司与刘梦瑶无法就该房产签订商品房买卖合同，刘梦瑶关于香江置业公司未告知其就涉案44号楼房产与汇鑫小额贷款公司办理网签手续、系属欺诈的主张，证据不足，不予支持。刘梦瑶主张香江置业公司称其规划有问题拖延签订商品房买卖合同、香江置业公司一直要求刘梦瑶交购房款但却拒绝与其签订商品房买卖合同，但均未提交有效证据予以证实，不予支持。刘梦瑶与香江置业公司均认可2018年8月份之前香江置业公司并未调整涉案44号楼房产的价格，香江置业公司仍是按照《认购协议书》中约定的价格要求刘梦瑶交房款，故刘梦瑶关于香江置业公司见房价上涨后拒绝与其签订商品房买卖合同的主张，无事实依据，不予支持。根据《认购协议书》第三条及第五条的内容看，本案双方当事人并未明确付款方式、付款时间及签订商品房买卖合同的确切时间。而根据刘梦瑶查明的事实，自认购协议签订后，双方当事人一直对签订商品房买卖合同事宜进行磋商，且双方当事人均无有效证据证明对方在磋商过程中违背公平诚信原则，双方只是基于各自利益考虑，无法就包括付款时间等主要合同条款达成一致的意思表示，并最终导致本约即商品房买卖合同不能订立，可以认定因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，刘梦瑶关于香江置业公司违约的主张，不予支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，香江置业公司应将收取的购房定金返还给刘梦瑶，刘梦瑶关于香江置业公司双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为，预约合同的违约损失相当于本约的信赖利益损失，其赔偿原则是使得守约方的地位恢复至订约之前，而可得利益损失系本约违约后可能存在的损失，其不在信赖利益损失赔偿范围内。而刘梦瑶所主张的房屋差价损失398.81万元，实为完成涉案商品房买卖交易后即商品房买卖合同履行后而直接产生的经济利益，实质上属于可得利益损失范畴，并非信赖利益损失。又如前所述，在预约合同履行过程中，香江置业公司不存在违约行为，刘梦瑶关于香江置业公司赔偿其房屋差价损失无事实和法律依据，不予支持，但香江置业公司收取刘梦瑶定金后双方就商品房买卖合同迟迟不能达成一致意思表示，给刘梦瑶的资金造成一定的利息损失，香江置业公司应予以相应的赔偿，即香江置业公司应支付给刘梦瑶以15万元为基数、自2017年2月16日至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。又因刘梦瑶变更诉讼请求为解除认购协议并赔偿损失等，故一审法院根据其变更诉讼请求后的标的确认本案案件受理费，刘梦瑶多支付的案件受理费予以退还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、解除刘梦瑶与济南香江置业有限公司2017年2月16日签订的《认购协议书》。二、济南香江置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘梦瑶返还定金15万元。三、济南香江置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘梦瑶支付利息损失（以15万元为基数、自2017年2月16日至实际付清之日止、按中国人民银行同期贷款利率）。四、驳回刘梦瑶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41110元，财产保全费5000元，由刘梦瑶负担38000元，济南香江置业有限公司负担8110元。根据双方当事人提交的证据及双方相一致的陈述，本院认定如下事实：1.一审认定事实属实，本院予以确认。2.香江置业公司与汇鑫小额贷款公司于2016年6月21日签订《济南市商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给汇鑫小额贷款公司，并于当日办理网签备案，至2019年3月11日，仍网签在汇鑫小额贷款公司名下。该事实足以证实香江置业公司已经将涉案房屋出售给汇鑫小额贷款公司。本院认定香江置业公司于2016年6月21日将涉案房产出售给汇鑫小额贷款公司。香江置业公司并未提交证据证实其与汇鑫小额贷款公司签订《济南市商品房买卖合同》并办理网签备案的行为系融资担保行为，对香江置业公司的该主张,本院不予采纳。3.香江置业公司作为开发商，应当在预约合同签订时告知刘梦瑶涉案房产的有关信息（包括涉案房产的网签情况等），刘梦瑶作为购房者，并无义务到有关部门查询涉案房产的网签情况。香江置业公司称其已经告知刘梦瑶涉案房产已经网签给汇鑫小额贷款公司，但并未提交证据证实，本院不予采纳，认定刘梦瑶在签订认购协议书时并不知道涉案房产已经出售给汇鑫小额贷款公司。4.2018年6月、8月，香江置业公司曾通知刘梦瑶交纳房款。5.香江置业公司一审诉讼过程中自认涉案房屋市场均价为每平方米34000元，一个车位20万元，两个共计40万元。刘梦瑶主张按照每平方米30000元计算房屋现在市场价值，未超出香江置业公司自认的数额，本院予以采纳，认定涉案房屋差价为3688100元（306.27平方米×30000元-5500000元）。刘梦瑶主张按照车位每个60万元计算车位价值没有依据，应以香江置业自认的车位每个20万元为准，本院认定两个车位差价为10万元（20万×2-30万元）。涉案房屋及车位总差价为3788100元。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、香江置业公司是否违约；二、刘梦瑶主张的损失是否应当支持；三、香江置业公司是否应当双倍返还定金。关于问题一，本院认为，双方2017年2月16日签订《认购协议书》，约定刘梦瑶认购涉案房产，并约定2017年月日签订商品房买卖合同。双方在认购协议书仅明确了签订商品房买卖合同年份为2017年，并未约定具体时间，故本院认定双方约定的签订商品房买卖合同的截止时间为2017年12月31日。双方签订上述认购协议书，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。香江置业公司作为开发商，具有通知刘梦瑶签订商品房买卖合同的义务。但香江置业公司并未提交证据证实其于2017年12月31日前通知过刘梦瑶签订《商品房买卖合同》，构成违约。香江置业公司违约的时间应认定为2018年1月1日。香江置业公司违约后，刘梦瑶既可以选择解除合同，也可以要求继续履行，因此，刘梦瑶虽然此后仍催香江置业公司签订商品房买卖合同，但并不影响香江置业公司违约时间的认定。香江置业公司作为开发商，应当将无权利瑕疵的房产出售给购房者，与购房者签订商品房买卖合同。香江置业公司未与汇鑫小额贷款公司解除《济南市商品房买卖合同》并撤销网签，涉案房产存在严重的权利瑕疵，在此情况下，虽然香江置业公司曾于2018年6月、8月通知刘梦瑶交纳房款，刘梦瑶未交纳房款，但责任并不应由刘梦瑶承担，而应由香江置业公司承担。香江置业公司上述要求刘梦瑶交纳购房款的行为并不能改变香江置业公司违约的状态。因此，香江置业公司关于刘梦瑶未交纳购房款系双方未订立商品房买卖合同原因的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，双方未订立商品房买卖合同系香江置业公司违约所致。香江置业公司明确表示拒绝继续履行认购协议。由于不能强制缔约，一审法院判决解除双方签订的认购协议，香江置业公司返还刘梦瑶定金15万元并支付有关利息，双方均未提出上诉。本院予以确认。关于问题二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，认购协议书虽然约定了双倍返还定金的违约责任。但因房价上涨的客观原因，双倍返还定金并不足以弥补刘梦瑶的损失，因此，刘梦瑶要求香江置业公司赔偿其损失，符合上述法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方签订认购协议，系商品房预约合同，该合同签订的目的系约定签订本约合同，因此涉案商品房认购协议不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限，而不应以本约合同不履行的损失为限。从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，本院以上述房屋及车位差价3788100元为基础，酌情认定刘梦瑶的损失为100万元。香江置业公司应当赔偿刘梦瑶经济损失100万元。关于问题三，本院认为，因刘梦瑶获得的赔偿已经超过双倍返还的定金，故其要求双倍返还定金的请求，本院不再重复支持。综上所述，刘梦瑶的关于赔偿损失上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2631号民事判决第一、二、三项；二、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2631号民事判决第四项及案件受理费负担部分；三、被上诉人济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人刘梦瑶经济损失100万元。四、驳回上诉人刘梦瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41110元，由上诉人刘梦瑶负担30000元，由被上诉人济南香江置业有限公司负担11110元；二审案件受理费41110元，由上诉人刘梦瑶负担30000元，由被上诉人济南香江置业有限公司负担11110元；财产保全费5000元，由被上诉人济南香江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年二月十八日书记员 孙 雪