浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初9055号 原告：刘河言，女，1987年1月10日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：黄燕，浙江素豪(象山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉莉，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 被告：常向涛（又名向常青），男，1983年7月20日出生，汉族，住河南省清丰县。 委托诉讼代理人：佀瑞霞（系被告常向涛之表姐），女，1966年6月15日出生，汉族，住河南省濮阳县。 被告：佀瑞霞，女，1966年6月15日出生，汉族，住河南省濮阳县。 两被告共同委托诉讼代理人：韩松岳，上海钧智律师事务所律师。 原告刘河言与被告常向涛、佀瑞霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法由审判员陶振明独任审理。12月27日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告刘河言的委托诉讼代理人黄燕、周莉莉、被告佀瑞霞及其委托诉讼代理人韩松岳、被告常向涛的共同委托代理人佀瑞霞、韩松岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘河言起诉请求判令：一、解除原、被告于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》并立即腾空；二、二被告立即向原告支付拖欠的租金13333元，并支付逾期利息（自2019年9月10日起，按照月利率2%计算至实际腾空房屋之日止，此后租金按计算至实际腾房之日止）。事实与理由：2018年8月31日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，根据合同约定，由被告续租原告位于丹东街道步峰路2号二至五层房屋，租赁期为5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止；房屋租金为每年8万元，另设定押金1万元；第一年租金在当年的9月3日前付清，第二年租金于每年的9月10日前付清；押金在第一次交付租金时一并收取，房屋到期后，被告无违反协议要求时一次性归还押金等，若有违约，原告有权提前收回租赁房屋。合同签订后，被告支付了第一年度的租金，但一直未支付押金。因被告再三请求宽限，后双方约定于2019年3月10日前支付押金1万元。然而事后，被告仍未支付押金。根据合同约定，被告本应于2019年9月10日前向原告支付第二年度租金，但截止目前，被告亦未支付。 综上所述，被告承租原告房屋，现拒不支付合同约定的租金、押金，已属违约，且原告已多次口头、书面催告未果。为此，请依法解除租赁合同，腾空返还涉案的房屋并支付相应的租金，望判如所请。 被告常向涛、佀瑞霞在法定期限内未作书面答辩，在庭审中作口头答辩称：从2019年2月至今原告一直向被告的租客进行回绝租赁的行为，告知租客因其欠债房屋已被出售，原告应赔偿驱赶租客的损失；双方签订租赁协议约定租赁期限为5年，原告第一次要求被告腾空房屋的时间是第二次重新签订租赁协议后4个月，被告根据合同法的相关规定要求原告赔偿相关损失；被告根据合同法的相关规定拒绝、暂停支付房屋租赁费，行使不安抗辩权的行为不属于违法行为；原告曾经向被告提出赔偿事项，但赔偿具体细节没有深入讨论，被告认为应继续履行租赁协议，如要解除协议应协商赔偿损失。 原、被告为证明各自诉称的事实成立，向本院举证、质证，本院认证如下： 1.原告提供房权证、土地证各1份，以证明原告系涉案租赁房屋所有人的事实。被告质证后无异议，本院予以确认。 2.原告提供房屋租赁协议书1份，以证明被告续租涉案房屋，双方对租金、押金租期、违约责任等权利义务内容进行约定以及补充约定押金应于2019年3月10日前支付等事实。被告质证后认为真实性无异议，合法性、关联性有异议，没有写明具体是哪一份协议书，被告认可2018年8月31日签订的最后一份房屋租赁协议。本院认为，原告提供的2018年8月31日的房屋租赁合同，与被告质证后认可的合同时间一致，本院对此予以采信。 3.原告提供告知书1份，以证明因被告未能按约支付押金，被告已属违约，原告通知被告要求根据合同约定提前收回租赁房屋，被告立即腾空房屋的事实；被告质证后对此无异议，但系原告违约。本院认为，是否违约由本院结合相关事实予以确认，鉴于被告的质证意见，本院对此予以采信。 4.原告提供催收租金、押金通知书各2份、快递面单1份，以证明第二期租金履行期间亦届满，原告书面催告被告支付租金、押金的事实。被告质证后无异议，本院予以采信。 5.原告提供出屋通知书2份、寄件单据1份，以证明被告未按约支付租金、押金，原告多次催告无果，只得通知被告按照合同约定提前收回房屋，且将出屋通知书以快递形式送达被告的事实。被告质证后无异议，本院予以采信。 6.被告当庭提供《房屋租赁协议》（2013年8月29日）、补充协议（2016年2月16日）、《房屋租赁协议》（2018年8月31日）各1份，以证明原、被告签订房屋租赁合同及相关事实，如房屋的续租期、租金支付日为9月10日、租期的到期日为2023年9月14日，被告有权继续履行租赁协议的事实。原告质证后认为被告提供证据已超过举证期限，如法庭要求质证，意见为对《房屋租赁协议》（2013年8月29日）、补充协议（2016年2月16日）真实性、合法性无异议，但与本案无关，早已履行完毕；《房屋租赁协议》（2018年8月31日）无异议，恰能证明被告违反了协议第三条约定没有按期支付租金。本院认为，被告提交的《房屋租赁协议》（2013年8月29日）、补充协议（2016年2月16日）系已经履行完毕的合同，与本案没有关联性，本院不予确认；对于《房屋租赁协议》（2018年8月31日）原告已经提供，本院予以采信。 7.被告当庭提交提供聊天记录1组，以证明房租不支付的原因是因为原告要出售房子，且自2019年2月至今一直驱赶被告的租客对被告经营造成损失的事实。原告质证后对真实性无异议，从内容上看是原告催讨房屋租金、押金的内容，被告延迟支付租金、押金没有结果，恰能证明被告未按期支付租金等。本院认为，对于真实性予以采信，相关内容由本院审核确认。 8.被告提交《通话记录》（2019年5月4日）、《通话记录》（2019年5月8日）、《通话记录》（2019年5月12日）各1份，以证明原告要出售涉案租赁的房屋，要求被告搬出承租的房屋，不让租赁情况，给被告的经营造成威胁和合法租赁的权利造成损害，这是被告暂停支付房租，行使不安抗辩权的条件，被告保留向原告索赔的权利的事实。原告质证后认为被告当庭提供，对证据的三性均有异议，通话记录中只有一个原告是房屋所有权人，其余二人不能决定对房屋租赁协议的处置，通话内容涉及到因被告未按期支付租金发生争议的言语上的交流，不能达到被告的证明目的。本院认为，对于真实性予以采信，至于相关内容由本院审核确定。 综上原、被告的诉辩陈述，结合本院认证，案经审理本院可确定的本案事实如下： 原告系丹城镇步峰路2号房屋的所有人，房屋权证号为20××04号。2013年9月15日至2018年8月29日被告常向涛曾承租原告一至五层（其中临街二间）房屋。2018年8月31日，原告将步峰路2号二至五层续租给被告向常青并签订《房屋租赁协议书》一份，其中约定租期自2018年9月15日至2023年9月14日止；协议第三条约定“租金和押金交付：今年第一年必须在9月3日前付清。第二年起，于每年的9月10日前一次性付清租金捌万元正，若延期，按月利息2%收取，最迟不得超期15天；押金在第一次交付租金时一并收取，押金归还待2023年9月15日到期后，乙方无违反协议要求时一次性归还押金”，第十条“以上条款若有违约，甲方有权提前收回租赁房屋”等，合同上并有原告交通银行账号62×××33。合同签订后，被告向常青支付了原告第一年度的租金，但未支付押金，后经协商，在租赁协议上备注：经双方协商押金10000元于2019年3月10日前支付。该租赁协议书备注和日期2018年8月31日下方有被告佀瑞霞的签名。2019年5月8日，因被告常向涛未付押金10000元，原告向被告常向涛发告知书一份，其中载明“……，对此，我现特书面告知你：①限你方从收到本告知书之日起十日内按《协议书》第七条约定腾空房内物件，将房间、房屋完好交还我方使用；②解除双方的房屋租赁合同关系，结算并退还你方已付租金而未实际承租的那部分租金”。5月4日、5月8日、5月11日，因原告涉及银行抵押贷款，原告及其亲戚与被告佀瑞霞协商终止租赁合同，被告佀瑞霞不同意终止租赁，如要解除租赁并要原告赔偿，原告并提出被告常向涛未按约交付押金已经违约，应承担违约责任，并要解除合同等，双方交涉无果。9月10日，《房屋租赁协议》约定的第二年度租金支付时间到期，被告常向涛未予支付。9月17日，原告通过其父亲刘志行向被告常向涛、佀瑞霞发函《催讨租金、押金通知书》，并将原告的交通银行象山支行的账号62×××33附上，但被告常向涛、佀瑞霞收后未予支付。10月17日，原告的父亲刘志行代原告发《出屋通知》给被告佀瑞霞。10月19日、10月23日、10月25日，被告佀瑞霞与原告的父亲刘志行、母亲何丽彩通过微信联系，被告佀瑞霞告知刘志行、何丽彩其系被告常向涛的委托代理人，要求刘志行、何丽彩到被告佀瑞霞处拿租金，刘志行、何丽彩要求提供委托书及被告佀瑞霞的身份证复印件等，双方为此交涉无果，被告常向涛、佀瑞霞未付2019年9月10日到期的租金8万元及约定的押金1万元。 本院认为，本案争议的焦点问题是原告主张解除租赁合同是否成立。根据合同法的规定，合同解除由法定解除和约定解除，一方当事人违反合同的约定，另一方当事人可依法行使解除权，但是如果当事人仅轻微存在违约行为，即使另一方有权解除，鉴于合同的履行情况，也可不予解除。本案中，原告与被告常向涛之间于2018年8月31日签订的《房屋租赁协议书》合法有效，各方应当按合同的约定履行各自的义务，并享受相应的权利。原告已将自己的房屋依约交于被告常向涛，由被告常向涛承租，原告已经履行了出租人的义务。根据租赁合同，被告常向涛应当在第一年度交付租金时一并支付押金10000元，以后押金商定在2019年3月10前支付，此系双方自愿，但被告常向涛依然没有履行交付押金的义务，按合同约定第十条被告常向涛违约，应当承担违约责任，诚如交付押金并不影响到租赁合同的进行，因为被告常向涛已支付了第一年度的租金，押金仅起担保合同的履行，故不涉及合同的实际履行目的，此为轻微违约。原告为此于2019年5月8日提出解除合同，但实际租赁合同继续履行，并没有因此而解除。被告常向涛承租原告的房屋后应当按约支付相应的租金，此为其应履行的义务，被告常向涛除支付了约定的第一年度租金之后，并没有按约定期限于2019年9月10日支付第二年度的租金8万元，按租赁合同的宽限期15日后未付租金，显然被告常向涛存在违约行为，为此原告已向被告向涛、佀瑞霞发函催讨租金，被告佀瑞霞并以被告常向涛的名义与原告的父母交涉，但是被告常向涛、佀瑞霞依然没有支付租金，并称应当到被告处拿租金。租赁法律关系中及时支付租金是承租人的义务，原告何况在租赁合同签订时将支付租金的银行账号在合同中明确，并在催讨租金时也再次将银行账号予以告知，被告常向涛完全可以按此支付，也可以采取提存的方式，但是被告常向涛并未履行，并称系履行不安抗辩权，此与法律规定不符，该辩称本院不予采信。原告于2019年10月17日已发函通知被告常向涛基于不付租金而行使解除权，也是按照合同第十条的约定进行，即使如此，被告常向涛在本案的成讼后依然未能履行支付租金和押金的义务，其违约行为明显，且不予消除，已经不能实现原告合同的目的，原告的上述行为符合法律的规定，本院对此予以支持。 关于被告佀瑞霞的主体问题。被告佀瑞霞并不是租赁合同的相对方，根据被告佀瑞霞与原告父母亲的微信记录，被告佀瑞霞系为被告常向涛的代理人，故被告佀瑞霞的主体资格不适格。 关于其他问题。鉴于租赁合同解除后，被告常向涛应当及时搬迁，在未搬迁期间应当支付占用承租物的费用，该费用可参照租赁合同约定的租金标准予以计算，故原告主张解除租赁合同后的租费，实则为占用费。原告主张租金的利息损失是基于租赁关系存在前提下，未依约支付拖欠租金而承担的违约责任，现主张租赁合同解除，已不存在欠付租金，故该方面有关利息损失不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘河言与被告常向涛（向常青）于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告常向涛（向常青）于本判决生效后十五日内从向原告刘河言承租的丹城镇步峰路2号二至五层房屋中搬迁，将腾空的房屋交还于原告刘河言； 三、被告常向涛（向常青）支付原告刘河言房屋占用费（自2019年9月15日起，按年租金8万元计算至实际搬迁之日止），款定于被告常向涛（向常青）搬迁后十日内付清； 四、驳回原告刘河言的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费147元，减半收取73.5元，由原告刘河言负担20元，被告常向涛（向常青）负担53.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陶振明 二〇二〇年二月二十一日 代书记员 郑佳莉