上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1142号上诉人(原审原告)：章海彬，男，1977年7月28日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。上诉人(原审原告)：董玲玲，女，1980年1月26日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：申开封，男，1974年9月2日出生，汉族，户籍地河南省。上诉人章海彬、董玲玲因与被上诉人申开封房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初9385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。章海彬、董玲玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审时的诉讼请求。事实与理由：章海彬、董玲玲与案外人朱某于2013年7月31日签订《房屋出租合同》，将位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)租予朱某，后朱某于2016年7月30日将房屋出租给申开封使用，原合同条款仅在租金和租赁期限发生变化，约定2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金为177,000元，先付后用，每半年支付一次。因申开封未及时支付相应的租金，经章海彬、董玲玲多次催讨，申开封承诺于2019年1月25日前支付，但其仅在一审诉讼中才支付了8万元，剩余尾款8,500元未付。况且，申开封经营的餐饮店处于空关状态，已无支付租金的来源。因此，申开封既无履行租赁合同的诚意，也无继续履行租赁合同的能力，依据申开封逾期支付租金的事实，足以认定已经达到解除房屋租赁合同的条件。《房屋出租合同》第十二条第五项“合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款”的规定，申开封应当承担违约金为17,700元，一审判决其支付违约金2,000元，明显违背公平原则。关于物业费，章海彬、董玲玲在一审中系暂定物业费为200元/月，并不是认可物业费为200元/月。综上所述，一审判决存在事实认定不清、审查不实的情形，故提起上诉，请求依法改判。被上诉人申开封未答辩。章海彬、董玲玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令申开封腾退房屋，并支付相应的租金(按照每月14,750元的标准计算，自2018年1月15日起计算至实际腾退交付之日止)；3、判令申开封向章海彬、董玲玲支付违约金17,700元；4、判令申开封向章海彬、董玲玲支付房屋物业费(按照每月200元的标准计算，自2018年7月1日起计算至实际腾退交付之日止)。一审法院认定事实如下：系争房屋的权利人为章海彬、董玲玲。2013年7月31日，章海彬与案外人朱某签订《房屋出租合同》，约定章海彬将系争房屋出租给朱某使用，租赁期为5年，自2013年8月1日至2018年7月31日；第一年年租金总额为120,000元，第二年租金为126,000元，第三年租金为132,000元，第四年租金为139,000元，第五年租金为146,000元，租金每半年支付一次，在每年的7月15日、1月15日提前15天支付；合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款。2016年7月30日，案外人朱某将其承租的系争房屋转让给申开封，由申开封继续承租系争房屋，并约定章海彬与朱某的合同到期后自动延期至2021年底，租金分别为：2018年8月1日至2019年7月31日为177,000元，2019年8月1日至2020年7月31日为182,000元，2020年8月1日至2021年7月31日为192,000元，租金每半年支付，押金20,000元到2017年2月1日之前支付。章海彬、董玲玲亦知晓并同意由申开封继续租赁系争房屋。2019年1月15日，申开封出具承诺书一份，表示其于2016年8月1日开始租赁系争房屋用于开设餐饮店，现该餐饮店已三个多月未营业，一直处于歇业关门状态，因事先约定于2019年1月15日支付下个半年的房租88,500元，由于申开封周转资金暂时没到位，故对房东承诺于2019年1月25日前支付房租88,500元。申开封并承诺，若未能按时付款的，自愿终止系争房屋的租赁合同，放弃对租赁物的一切权利，腾空房屋并结清之前使用产生的相关费用包括水、电、煤、物业费等。此后，因申开封仍未支付租金，故章海彬、董玲玲起诉至一审法院。一审庭审中，章海彬、董玲玲表示申开封已支付租金至2019年1月，并确认收取过押金2万元，目前押金仍在章海彬、董玲玲处。另双方一致确认物业费标准为每月200元。一审审理中，申开封向董玲玲支付房租共计8万元。一审法院另查明，申开封承租本案系争房屋外，还向其他案外人承租房屋，该房屋一并用于经营餐饮。一审法院认为，章海彬与案外人朱某签订《房屋出租合同》后，又将系争房屋转租给申开封，同时，朱某将其在该租赁合同中的权利义务亦转让给申开封，并延长租赁期限至2021年，章海彬、董玲玲亦表示同意，故章海彬与申开封之间建立房屋租赁合同关系，双方之间的《房屋出租合同》合法有效。申开封承租后，应按约向章海彬、董玲玲支付租金。因申开封欠付租金，现章海彬、董玲玲要求解除上述租赁合同。鉴于此前申开封因客观原因支付租金确有困难，为表明其愿意积极履行合同义务并具有继续履行合同的能力，申开封已于本案审理中向章海彬、董玲玲支付了相应租金，因申开封还同时承租了其他案外人的房屋一并用于餐饮经营，考虑到对系争房屋的整体利用情况，涉案合同可暂不解除，以继续履行为宜，因此，对章海彬、董玲玲要求解除合同并要求申开封腾退房屋的诉讼请求，一审法院难以支持。关于租金，双方于庭审中确认申开封已付租金至2019年1月，而其2019年2月1日至7月30日期间应付租金88,500元，扣除申开封在审理期间已支付的8万元，其还应向章海彬、董玲玲支付租金8,500元。至于此后的租金，本案中暂不作处理，若申开封未及时支付租金的，章海彬、董玲玲可另行向其主张。关于物业费，申开封表示愿意支付欠付的物业费，双方一致确认物业费标准为每月200元，故申开封应向章海彬、董玲玲支付2018年7月1日至2019年7月30日的物业费2,600元。由于申开封欠付租金的行为属于违约，理应承担相应的违约责任，结合本案实际情况，一审法院酌情调整违约金为2,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、章海彬与申开封之间的《房屋出租合同》继续履行；二、申开封应于本判决生效之日起十日内给付章海彬、董玲玲租金8,500元；三、申开封应于本判决生效之日起十日内给付章海彬、董玲玲物业费2,600元；四、申开封应于本判决生效之日起十日内偿付章海彬、董玲玲违约金2,000元；五、章海彬、董玲玲的其余诉讼请求不予支持。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，在履行租赁合同的过程中，因被上诉人未按承诺及时支付相应的租金，上诉人以此为由要求解除案涉合同，被上诉人则以经营困难为由要求继续履行。根据一审查明的事实，被上诉人不但承租了本案系争房屋，还承租了其他案外人的房屋，该房屋一并用于经营餐饮。一审法院从系争房屋整体利用情况的角度出发，考虑到被上诉人生产经营确有困难，其在一审诉讼中已向上诉人支付部分租金等情况，认定对案涉租赁合同暂不解除，以继续履行为宜，该认定充分保障了双方当事人的权益，故上诉人有关解除租赁合同、被上诉人腾退房屋的诉求，一审法院不予支持，并无不妥。在此情形下，鉴于双方在一审中确认被上诉人已付租金至2019年1月，故对2019年2月起的半年租金，一审法院在扣除被上诉人已支付的部分外，判令被上诉人支付剩余部分，于法有据。关于此后租金，上诉人可另行主张。关于违约金，因被上诉人欠付租金事实清楚，其应承担相应的违约责任。现一审法院根据本案实际情况予以酌情确定的数额，尚属合理。关于物业费，因上诉人在一审庭审中明确系以200元/月主张的，故一审法院按该标准计算物业费，符合上诉人目前的主张。综上，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费247元，由上诉人章海彬、董玲玲共同负担。本判决为终审判决。法官助理水波审判长 邬 梅审判员 郭征海审判员 易苏苏二〇二〇年二月二十八日书记员 水 波附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……