上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11592号上诉人(原审被告)：刘明智，男，1972年4月22日出生，汉族，住福建省。上诉人(原审被告)：朱相山，男，1966年7月8日出生，汉族，住江苏省兴化市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李平，上海市协力律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张樱，上海市协力律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宝星物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张耀，总经理。委托诉讼代理人：陈怡，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪青婷，上海市君悦律师事务所律师。原审被告：李友弟，男，1971年7月17日出生，汉族，住福建省周宁市。原审被告：李桂英，女，1962年6月19日出生，汉族，住福建省周宁市。原审被告：谢郑成，男，1973年12月5日出生，汉族，住福建省周宁市。原审被告：李平，女，1974年11月6日出生，汉族，住福建省周宁市。原审被告：刘丽，女，1984年2月19日出生，汉族，住福建省周宁市。上诉人刘明智、朱相山因与被上诉人上海宝星物业管理有限公司(以下简称“宝星物业公司”)、原审被告李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初18043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘明智、朱相山上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宝星物业公司一审诉请。事实和理由：首先，一审法院认定事实不清。涉案房屋的实际使用人为上海舜璟工艺品有限公司(以下简称“舜璟公司”)，根据相关法律规定，物业管理费用应由实际使用人承担，舜璟公司曾向宝星物业公司交纳过部分物业管理费用，故宝星物业公司对于涉案房屋的物业管理费用由舜璟公司承担是认可的。而刘明智与朱相山既非物业管理合同的相对方，亦非涉案房屋的实际使用人，一审判决却要求二人承担物业管理费用，缺乏事实与法律依据。其次，宝星物业公司并未提供符合物业合同约定的物业服务，无权足额收取物业管理费用。涉案房屋曾被司法查封无法正常使用，宝星物业公司在此期间并未提供物业服务。且宝星物业公司曾承诺房屋部分面积由刘明智与朱相山装修好后交由二人使用，然在二人投入巨资装修后，宝星物业公司并未履约，该部分损失理应由宝星物业公司赔偿。综上，一审判决无事实和法律依据，应予纠正。宝星物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，还款计划书系舜璟公司单方出具，宝星物业公司接受还款计划书与物业管理费用并不必然免除刘明智与朱相山支付物业管理费的义务。且还款计划书中亦载明舜璟公司仅承担部分期间的物业管理费用，故支付物业管理费用的主体依然系刘明智与朱相山。其次，宝星物业公司已提供证据证明其依约履行物业管理义务，有权按约收取相应物业管理费用。李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽未作答辩。宝星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘明智、朱相山向宝星物业公司支付2013年11月1日至2018年2月28日期间的物业管理费人民币(以下币种同)989,035.23元；2.判令刘明智、朱相山向宝星物业公司支付2013年11月1日至2018年2月28日期间拖欠物业管理费的滞纳金(按欠费金额的日万分之二分段计算至实际清偿之日)。一审法院认定事实：李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽系系争房屋权利人，该房屋建筑面积2,154.01平方米，房屋用途为店铺。系争房屋存在多个抵押，并存在多个司法查封。2012年11月23日，案外人上海中星(集团)有限公司与宝星物业公司签订《前期物业服务委托合同》，委托宝星物业公司对包含系争房屋在内凉城地区中心办公楼进行前期物业管理；委托物业管理服务期限：根据有关规定，鉴于该物业前期物业管理实际早已经交接并实施，且较多单元物业已经转让给了相关业主，双方同意本委托合同委托前期物业管理期限暂定二年为期，至该物业已具备规定的业主委员会成立条件后的最长三个月届满之时，本合同自动终止；合同对物业管理委托事项等进行了约定，并约定宝星物业公司每月按照以下收费标准向购房业主或房屋使用人收取物业服务费用，并提供发票票据：商铺(1层)：建筑面积每平方米8.83元/月。以上费用包括本物业公共部位、共用设备、设施日常维修保养、公共区域水电能耗费用以及公共区域的安保秩序维护、环境保洁、环境绿化、应缴税金和企业利润等……；物业服务费用按月交纳。如逾期缴纳物业管理费的，宝星物业公司可以从逾期之日起按每逾期一日应缴费用的万分之二向欠费业主或使用人加收滞纳金。该合同附件四《临时管理公约》亦对商铺用途房屋的物业管理费作出了约定。签约后，宝星物业公司即对系争房屋所在物业进行了管理，至今系争房屋所在的凉城地区中心办公楼尚未成立业委会。《前期物业服务委托合同》到期后，系争房屋所在范围仍由宝星物业公司实际进行物业管理服务至今。2011年12月1日，李友弟签收《凉城地区中心公寓式办公楼楼宇业主进户确认书》，确认进户日期为2011年12月1日。2012年7月30日，李桂英、谢郑成、李平、刘丽共同委托权利人之一李友弟与刘明智签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给刘明智使用，租期自2012年8月1日起至2032年1月31日，并约定物业费由刘明智承担。2012年11月5日，宝星物业公司、刘明智及李友弟签订《协议》：“原李友弟方应缴水电路XXX号XXX室面积2,154.01㎡。自2011年12月至2012年10月物业费总共贰拾万整(零头免除)，由李友弟方(业主)先付壹拾万整，剩余拾万由刘明智帮李友弟方垫付，垫付款壹拾万整从付给李友弟方房租中扣除。2013年5月之前付清给物业。合同签订日后的物业费由刘明智按约定付给物业。”2015年5月6日，舜璟公司出具《还款计划书》：“上海舜璟工艺品有限公司今欠物业公司物业费，首期付款人民币伍万元整(50,000元)，余款柒万元整(70,000元)在2015年5月20日前付清。”舜璟公司出具该《还款计划书》后，向宝星物业公司支付了共计18万元物业管理费。因一审法院执行生效判决，系争房屋于2018年2月7日被清场，刘明智、朱相山搬离系争房屋。一审审理中，宝星物业公司提供落款时间为2017年2月1日的《催款通知单》一份，要求刘明智于2018年2月6日前，支付系争房屋2018年1月-2月期间的物业管理费。对该催款单宝星物业公司未能提供送达刘明智、朱相山的依据。2013年9月25日，上海市虹口区建筑业管理署向刘明智出具《上海市建设工程质量安全监督责令停工单》，因该项目造价约为500万元，未办理相关施工手续，擅自施工。要求你工地相关责任单位立即停工，在办理完施工手续后依法施工。现要求自2013年9月25日17时起，立即停止施工……。2014年12月28日，刘明智、朱相山共同出具《付租金承诺书》，表示：本人朱相山、刘明智承租李桂英、谢郑成、李平、刘丽的系争房屋。于2013年8月1日起未付租金，经双方协商，以贰佰万折价付清。……2016年10月9日，一审法院出具《民事调解书》：刘明智、朱相山应向李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟支付2013年8月1日至2016年10月31日的租金共计200万元，……；刘明智、朱相山应自2016年11月1日起于每月的月底前向李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟支付当月租金151,666.7元；……宝星物业公司曾于2018年3月30日向一审法院提起诉讼[(2018)沪0109诉前调2619号]，要求：1.判令刘明智、舜璟公司向宝星物业公司支付2014年5月1日至2018年3月31日期间的物业服务费893,935.69元;2.判令刘明智、舜璟公司向宝星物业公司支付2014年5月1日至2018年3月31日期间拖欠物业服务费的滞纳金130,335.78元;3.判令刘明智、舜璟公司向宝星物业公司支付2017年11月1日起至2018年2月28日期间的水费、电费合计69,950.15元;4.判令李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟对刘明智、舜璟公司的上述债务承担连带还款责任，该案宝星物业公司撤诉结案。一审法院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。本案所涉物业服务系前期物业服务，宝星物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》对小区全体业主或实际使用人均具有约束力。在刘明智与李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟签订的租赁合同中约定，由刘明智承担系争房屋的物业管理费。之后在朱相山与刘明智共同向李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟作出的《付租金承诺书》中，朱相山明确表示与刘明智共同承租系争房屋，可以视为其主动参与并承担了刘明智与李桂英、谢郑成、李平、刘丽、李友弟签订的租赁合同中的全部权利义务。在宝星物业公司为系争房屋所在小区提供物业服务后，作为系争房屋的承租人，即系争房屋的实际使用人理应按照《前期物业服务合同》约定的物业管理费标准向宝星物业公司履行支付物业服务费的义务，迟延履行的，应当承担相应的滞纳金。虽然《前期物业服务合同》约定了逾期付款的滞纳金计算标准，但综合考虑系争房屋本案实际情况，按每逾期一日应缴费用的万分之二的计算标准明显过高，故对刘明智、朱相山提出的要求调整滞纳金计算标准的辩称意见予以准许，对滞纳金金额酌情予以调整。刘明智、朱相山认为宝星物业公司的物业服务质量与收费标准不符，对物业管理费计算标准有异议，对此未提供证据予以证明，不予采信。关于刘明智、朱相山所提诉讼时效的抗辩意见，根据法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，宝星物业公司对催缴物业费的事实仅提供了一份落款时间为2017年2月1日，催款内容为催缴2018年1月-2月物业管理费的《催款通知单》，该通知单的催缴内容明显不符合常理，且宝星物业公司亦未提供相应送达凭证，故对宝星物业公司向刘明智、朱相山催讨系争房屋物业管理费的事实，不予采信。宝星物业公司曾于2018年3月30日向法院提交民事起诉状，主张系争房屋的物业管理费，该行为可引起诉讼时效的中断，故宝星物业公司主张的2015年3月31日至2018年3月30日期间的物业管理费在人民法院保护的诉讼时效期间内。2015年5月6日，舜璟公司曾出具《还款计划书》，从该《还款计划书》的内容看，未对欠付款项所对应的期间作出表述，应当视为对出具该计划书之日前的全部欠付物业管理费总额的确认。宝星物业公司在收到该《还款计划书》后并未提出异议，且在收取了舜璟公司支付的系争房屋的物业管理费之后亦未再向刘明智、朱相山就2015年5月6日之前系争房屋的物业管理费进行催缴，因此可以视为系争房屋在2015年5月6日之前的物业管理费已经结清。至于舜璟公司的付款金额超出《还款计划书》中确认的欠款金额，因舜璟公司不是本案诉讼当事人，故不属本案审理范围。至于刘明智、朱相山认为系争房屋的实际使用人为舜璟公司，对此并未提供完整的证据链予以证明，仅凭舜璟公司就系争房屋的物业管理费出具的《还款计划书》，不能排除可能存在的其它因素，如舜璟公司自愿承担刘明智、朱相山与宝星物业公司之间的部分债务等，故对该辩称意见不予采信。至于刘明智、朱相山提出承租系争房屋后因权利人对外债务原因，以及装修期间被相关部门责令停工而无法正常使用系争房屋的辩称意见，均未提供证据证明其无法正常使用系争房屋的原因系宝星物业公司所致，故不应以此作为拒付物业管理费的理由。系争房屋因存在多个抵押及司法查封，于2018年2月7日因法院执行生效裁判文书被全面清场，故2018年2月8日起的物业管理费，宝星物业公司应向系争房屋的权利人主张。因本案中宝星物业公司未对权利人提出诉讼请求，故本案中不作处理。据此，判决：一、自判决生效之日起10日内，刘明智、朱相山支付上海宝星物业管理有限公司2015年5月7日至2018年2月7日期间的物业管理费399,418.07元；二、自判决生效之日起10日内，刘明智、朱相山向上海宝星物业管理有限公司支付滞纳金8万元。本院二审中，宝星物业公司提供一组公司保安与保洁人员的工资凭证，拟证明宝星物业公司在诉讼争议发生期间确为涉案房屋所在大楼提供安保、清洁等物业服务。刘明智、朱相山经质证，认为该组证据系宝星物业公司自制的工资单，无法证明工资单上所涉人员的具体职务、是否为物业服务人员。且工资单上所列仅十人，而宝星物业公司承包的物业服务涉及两幢写字楼。因此，该组证据反而能间接证明宝星物业公司未能依约提供合格的物业服务。综上，对该组证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为1.刘明智与朱相山是否系本案物业管理费用的支付主体；2.宝星物业公司是否有权足额收取物业管理费用。关于争议焦点一，刘明智与朱相山虽主张舜璟公司为涉案房屋的实际使用人，却未能提供租赁合同等相关证据予以证明。宝星物业公司对包括双方争议物业所在的区域，提供物业管理服务。根据刘明智与房屋权利人李友弟、李桂英、谢郑成、李平、刘丽签署的《房屋租赁合同》，以及李友弟、刘明智与宝星物业公司签署的相关协议，均明确涉案房屋的物业管理费用由刘明智承担。之后朱相山在《付租金承诺书》中明确表示与刘明智共同承租系争房屋，可以视为其一并承担了房屋租赁合同项下全部权利义务。故宝星物业公司有权要求刘明智与朱相山承担涉案房屋物业管理费用。关于争议焦点二，刘明智、朱相山主张宝星物业公司未能依约提供合格的物业服务，且涉案房屋有较长时间不能正常使用。本院认为，刘明智、朱相山未能提供证据证明宝星物业公司存在物业服务瑕疵，且物业服务质量与物业服务人员多寡并不存在必然关联。对于涉案房屋未能正常使用是否可以减免物业服务费用问题。本院认为，房屋无法正常使用并非由宝星物业公司造成，而物业服务具有涉众性，宝星物业公司需承担《前期物业服务委托合同》规定区域内的所有物业服务，涉案房屋是否使用并不影响物业公司为公共区域提供物业管理服务。故宝星物业公司在已提供物业管理服务的情况下，有权依约收取物业管理费用。至于刘明智、朱相山主张宝星物业公司应赔偿二人为其房屋装修的损失。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该主张不属于本案的审理范围，刘明智、朱相山可另行提起诉讼。综上所述，上诉人刘明智、朱相山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,876元，由上诉人刘明智、朱相山共同负担。本判决为终审判决。法官助理罗曼审判长 赵 俊审判员 管勤莺审判员 赵 静二〇二〇年二月十八日书记员 陆 乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……