广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23751号上诉人（原审被告）：江先好，女，1961年2月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：林嘉莉，女，1987年9月22日出生，汉族，住广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：刘佑凤、侯莹，均为广东创基（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林永基，男，1956年2月10日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：林梓丰，男，1989年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。原审第三人：陈惠韶，女，1934年5月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林燕玲，女，1953年11月22日出生，汉族，住所地广州市东山区，系第三人陈惠韶的女儿。原审第三人：陈顺珍，女，1957年9月30日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人江先好、林嘉莉因与被上诉人林永基、林梓丰、原审第三人陈惠韶、陈顺珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人江先好、林嘉莉上诉请求：1、撤销一审判决,改判林永基、林梓丰与林永麟签订的涉案房屋的《广州市房地产买卖合同》无效；2、本案一、二审诉讼费由林永基、林梓丰承担。事实和理由：一、陈惠韶、陈顺珍在一审中所陈述的事实纯属虚构，不合常理，一审法院予以采信是错误的。第一、根据陈惠韶的陈述，林永麟将案涉801房卖给林永基、林梓丰的前提条件是陈惠韶先出资将隔壁的802房买来给林永麟。林永麟与林永基均是陈惠韶的儿子，并且林永麟只有一个女儿，而林永基却有一个儿子，陈惠韶完全可以直接将802房买给林永基，而不必再多此一举。此外，陈惠韶在其提交的申请诉说书第2页第二条第1点中提到“2003年9月底我返到广州，林永麟一家已入住802房”和一审法院判决书第4页第三段“第三人陈惠韶述称．．．．经多次磨合，林永麟、江先好、陈惠韶三人共同口头承诺：陈惠韶给18.5万元林永麟买802房，办理802房产权转移时同时把801房产权转移至林永基名下…承诺的时间是2003年12月28日，地点是越秀中路42号祖屋。”2003年9月底林永麟一家已入住802房，2003年12月28日陈惠韶一大家人还在商量购买802房的事情，陈惠韶的述说前后矛盾，原802房业主与林永麟只是普通同事关系，如果林永麟没有支付任何房款，原业主也不可能交付房屋给林永麟一家居住。事实是，802房原业主许敏是林永麟单位的同事，该房也是其购买的房改房。2002年，林永麟在与其闲聊中得知其想出售该房，之后林永麟多次与802房业主协商，最终确定802房屋价款为15万元，10天后支付首付款8万元，余款待林永麟存储到一定数额的钱后就约许敏到酒楼饮茶时给付。2002年10月，林永麟一家入住802房，直到2005底付清全部房款后才将802房过户登记到江先好名下。第二、陈惠韶、陈顺珍对于案涉房屋15万元房款支付的陈述也不合常理。陈惠韶述称其在2008年6月10日在802房给林永麟及林嘉莉现金7.5万元(一个80多岁的老人，居然清楚记得10多年前哪年哪月给钱，不合常理)，2008年6月30日、7月2日陈顺珍分别支付给林永麟及林嘉莉3.5万元、4万元。按照陈惠韶的说法，“上诉人江先好是个好吃懒做，只懂得享受，经常指使丈夫林永麟向第三人陈惠韶要钱，是个恶毒的媳妇”，2005年底前陈惠韶给林永麟18.5万元购买了802房，江先好一直锁着80l房的房产证不同意办理房屋过户手续。既然江先好如此“不讲诚信”，当时陈惠韶、陈顺珍在给钱时江先好也在场，陈惠韶、陈顺珍为何不把钱直接给江先好，再让江先好出具收款凭证。很明显，陈惠韶、陈顺珍所说的购房经过和给钱事实都是编造虚构的。第三、案涉房屋实际上是林永麟在得知自己身患绝症之后瞒着江先好擅自将夫妻共有财产以极低的价格转让给林永基、林梓丰。2007年5月，林永麟生病被确诊为肺癌，待2008年5月病情加重，查出四期肺癌，且癌细胞已转移到头部、淋巴等地方，于2009年9月去世。此时，江先好才48岁，女儿林嘉莉刚22岁。林永麟在知道身患癌症不能治愈后，担心自己去世之后案涉房屋可能会发生变故，况且林永基、林梓丰一家也一直借住在案涉房屋。因此，2008年7月，林永麟故意瞒着江先好将案涉房屋低价转让给林永基、林梓丰。二、一审法院认定“第三人陈惠韶、陈顺珍是买卖过程的参与人，根据两人陈述，被告江先好在整个买卖及收取房款的过程都是在场的。两第三人对整个过程的陈述相当细致，且细节高度重合，并陈述801房房产证是由被告江先好亲自拿出来交给林永麟的，足以认定被江先好对买卖房屋的知情且同意的。”是错误的，与客观事实相悖。第一、从陈惠韶、陈顺珍与林永基、林梓丰的关系来讲，陈惠韶、陈顺珍的陈述也不可信。陈惠韶(林永基的母亲)、陈顺珍(林永基的妻子、林梓丰的母亲)是买卖过程的参与人，但又作为第三人参与庭审，尤其是陈顺珍，尽管案涉房屋当年在办理转移登记时没有她的名字，但实际上她也是共有权人，其利益与林永基、林梓丰的利益一致，特别需要提及的是，在案涉房屋的行政诉讼一审中，陈顺珍是作为林永基、林梓丰及陈惠韶的委托代理人参加诉讼的。因此，在没有其他证据佐证时，其所陈述的事实不应被采信。第二、在铁路运输第一法院及中级法院行政判决生效后，对购买案涉房屋整个过程的陈述相当细致，细节高度重合，显然是经过长达半年多时间恶意串通，双方约定好陈述意见。退一步讲，即使两人没有串通：陈惠韶、陈顺珍都同时参与了诉讼，且一审法官先让林永基、林梓丰陈述购房过程，再让陈惠韶陈述，最后让陈顺珍陈述，做到陈述相当细致，细节高度重合也是完全有可能的。更何况这种所谓的高度重合也有可能是假的，林永基、林梓丰和陈惠韶、陈顺珍对房屋交易过程、交易金额、房款支付时间及方式等所有陈述在房屋出卖方已经去世的情况已变成死无对证。因此，在没有其他任何证据的情况下，一审法院仅凭陈惠韶、陈顺珍恶意编造的谎言，就认定江先好对买卖房屋知情且同意，属于认定事实错误。三、一审法院以江先好与林永基、林梓丰的关系及两家人长期比邻而居便认定江先好对案涉房屋的买卖知情并同意显然是主观臆断，并无证据予以证明。林永基是林永麟的哥哥，所以林永麟去世后，江先好、林嘉莉也并未就林永麟留下的包括案涉房屋在内的遗产进行继承，而是秉承林永麟生前意思，继续让林永基一家居住。直到2016年底，林嘉莉的女儿要上幼儿园，江先好把802房过户到林嘉莉名下时才发现案涉房屋房地产权证不见了，后去海珠区不动产登记中心查询才得知案涉房屋在2008年7月被林永麟以2.6万元的低价转移登记到林梓丰、林永基名下。因此，江先好不知道案涉房屋被卖也是很符合常理的。四、一审法院判定林永基、林梓丰与林永麟于2008年7月2日签订的《房地产买卖合同》有效证据不足，适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。就案涉房屋而言，从两年前的行政诉讼到如今的民事诉讼，林永基、林梓丰及陈惠韶、陈顺珍均只有陈述，而从未向法院提供任何能够证明江先好、林嘉莉知道或者应当知道案涉房屋买卖、同意或者应当同意出卖案涉房屋的证据，而江先好、林嘉莉也一直不认可林永基、林梓丰及陈惠韶、陈顺珍的所有陈述。在广州铁路运输两级法院的生效判决均已认定江先好对案涉房屋的买卖不知情且未同意、林永基、林梓丰也不符合善意第三人的情况下，一审法院却仅仅依据林永基、林梓丰及陈惠韶、陈顺珍的陈述作出与广州铁路运输两级法院截然相反的认定，实属认定事实不清，并在没有其他证据的情况下作出错误的判决。被上诉人林永基、林梓丰辩称：一、林永基、林梓丰与林永麟签订的《广州市房地产买卖合同》合法有效，一审法院作出的判决正确，请二审法院依法予以维持。理由是：1、林永麟将坐落于广州市海珠区××××房（下称该房屋）出售给林永基、林梓丰，江先好是知道的，因为林永麟在2008年6月初发现患有肺癌，江先好提出给15万元才办理该房屋的过户手续，所以，陈惠韶在2008年6月10日交给7.5万元给林永麟，林永基的妻子陈顺珍在2008年6月30日交给林永麟3.5万元，过户当天陈顺珍在2008年7月2日从银行提取4万元交给林永麟，三次付款江先好、林嘉莉都在场。所以，江先好是知道而且同意将该房屋以15万元的价格出售给林永基、林梓丰的。2、2008年7月2日林永麟与林永基、林梓丰在房地产交易所签订《广州市房地产买卖合同》并办理了房产过户手续，林永基、林梓丰在2008年7月23日领取了房地产证。林永基、林梓丰入住该屋至今，江先好、林嘉莉都没有提出异议，而江先好、林嘉莉在2017年7月7日向运输法院提出行政诉讼之前，都没有向林永基、林梓丰提出过任何产权异议。3、《广州市房地产买卖合同》约定的房价虽然是2.6万元，但这实际上也是江先好的主张，目的是想少交点税，而实际上并没有起到少交税的目的，因为税务部门还是按照其内部核定的房价征税。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第十八条规定：“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。”从这一规定可见2.6万元只是虚构的房价，该虚构房价的条款无效，但不影响其他合同的法律效力。林永基、林梓丰已经实际支付了房价15万元而非2.6万元。从上述事实和理由可见，林永麟将该房屋出售给林永基、林梓丰并办理了过户手续，江先好是清楚知道的，也是同意的，林永基、林梓丰也支付了对价，而且也在该房屋居住了超过十年，江先好、林嘉莉从来没有向林永基、林梓丰提出过任何异议，江先好说她不知道林永麟将房屋出售给林永基、林梓丰完全是在说谎，没有证据证实。所以，《广州市房地产买卖合同》合法有效，江先好、林嘉莉应当履行合同义务，将该房屋过户给林永基、林梓丰。退一步来说，即使江先好不知道林永麟出售该房屋，但是，江先好作为林永麟的妻子，对于林永基、林梓丰善意购买该房屋，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第一款第二项规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”江先好不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。又根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第十九条规定：“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的。”所以，一审法院判决合同有效，江先好、林嘉莉及陈惠韶协同林永基、林梓丰办理该房屋的产权过户登记手续完全是有事实根据和法律依据，请二审法院依法予以维持。二、陈惠韶、陈顺珍的陈述并非虚构，一审法院采信她们的陈述并无不妥，江先好、林嘉莉的上诉理由没有依据，请二审法院依法予以驳回。1、关于陈惠韶出资18.5万元购买802房给林永麟而不是直接给林永基的问题。因为802房的建筑面积是61.3406平方米，而诉争的801房建筑面积只有50.8421平方米，足足大了10.4985平方米，所以，当时林永麟要求陈惠韶出资为其购买802房，就是看中802房面积大，比801房多一个房出来可以接陈惠韶一起居住，方便照顾。当时大家（包括江先好、林永麟、林永基夫妇、陈惠韶及其女儿等人）商量好802房给林永麟，林永麟房改所购的801房则需要过户给林永基，因为林永基名下没有自己的房屋。但是，当802房买给林永麟后，江先好则不愿将801房过户给林永基，直到后来在2008年6月初林永麟查出患有肺癌，江先好提出要15万元才同意将801房过户给林永基。这就是802房买给林永麟而非直接给林永基的来龙去脉，不存在虚构事实的问题。如果按照江先好、林嘉莉的逻辑，既然林永麟已经房改购买了801房，为何还要购买802房？江先好、林嘉莉对此又如何解释？至于入住时间与承诺时间是否矛盾的问题。江先好、林嘉莉在起诉状中认为：2003年9月底林永麟一家已入住802房，而商量购房的时间是2003年12月28日，陈惠韶的陈述前后矛盾。林永基、林梓丰认为，江先好、林嘉莉的这一理由完全是吹毛求疵，陈惠韶的陈述不存在自相矛盾的问题，林永麟一家2003年9月底入住802房，并不影响他们在2003年12月28日商量由陈惠韶出资购买802房给林永麟，至于陈惠韶给林永麟的18.5万元购房款，林永麟是如何给原业主以及如何办理房屋过户手续？那是林永麟与原业主的问题，陈惠韶只管出资。2、关于房款的支付和出具收款凭证的问题。江先好、林嘉莉认为陈惠韶80多岁人记得10多年前付款时间不合理，及没有让江先好出具收款凭证，所以陈惠韶、陈顺珍编造给钱事实。林永基、林梓丰认为，江先好、林嘉莉的这一理由完全是站不住脚的，理由是：首先，支付的购房款不是小数目，购房一事在当时是家族的大事，所以对此印象深刻，记得当时购房经过和付款时间一点都不奇怪，而且还有陈顺珍银行取款记录印证。其次，江先好、林嘉莉在2017年7月7日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼后，陈惠韶向铁路法院作了陈述，从2008年6月份支付购房款至2017年7月份，也只有9年的时间，根本没有十多年。再次，没有要求江先好以及林永麟出具收款凭证是基于林永麟和江先好是陈惠韶的儿子和儿媳，很亲密的亲属关系，没有要求他们写收据符合中国家庭的传统观念，现在还有很多父母给钱子女购房没有写收据的现实情况存在，故不存在不合理的问题。所以，不存在陈惠韶、陈顺珍编造虚假购房经过和给钱事实的问题。3、关于林永麟出售801房的问题。林永麟出售801房并非瞒着江先好，实际上江先好一直都是知道的，而且是她提出需要15万元才能办理过户手续。15万元房价不是极低价出售，801房建筑面积50.8421平方米，大约相当于3000元/㎡，与购买802房的单价差不多，802房建筑面积61.3406平方米，房价18.5万元，约为3000元/㎡，何来极低价售房？而且林永基、林梓丰居住在801房也不是向江先好、林嘉莉借住的，而是陈惠韶出资购买了802房给林永麟，801房作为交换给了林永基、林梓丰一家居住。三、一审法院认定江先好对于林永麟售房知情的事实并无不妥，江先好、林嘉莉的上诉理由不成立，请二审法院依法予以驳回。1、陈惠韶既是林永基的母亲，也是林永麟的母亲，她的陈述是基于其亲身经历的事实，并没有偏袒某一方而虚构事实。陈顺珍的陈述也是基于她亲身经历的事实。有相同经历而向法院作出高度一致的陈述并不奇怪，不存在恶意串通的问题，与他们之间的身份、关系没有关联。2、林永基、林梓丰一家从2004年10月底开始居住在801房长达10多年，而且没有向江先好、林嘉莉交纳任何费用，居住在隔壁802房的江先好、林嘉莉从来没有提出过任何异议，由此可以印证陈惠韶所陈述的事实，即由陈惠韶出资购买802房给林永麟，801房给林永基，后以支付15万元房价为代价办理过户到林永基、林梓丰名下的手续，这才有林永基一家居住在801房而江先好没有提出任何异议的原因，根本不是借住。在当时林永基在陈惠韶的帮助下有能力购房的情况下，何须向林永麟、江先好借住十多年，在情在理江先好也不会将房屋给林永基一家借住十多年。3、江先好对于林永麟出售房屋知情的理由自相矛盾。江先好在广州铁路运输第一法院起诉广州市国土资源和规划委员会时，其向法院陈述：“直到2016年底，我在出售另一房产时才发现801的房地产证不见了，后去海珠区不动产登记中心查询才得知801房已于2008年7月转移登记到第三人林梓丰、林永基名下……”（见广州铁路运输第一法院行政判决书第三页第七行至第十行）。而在本案江先好、林嘉莉的上诉状中却作出如下的陈述：“直到2016年底，林嘉莉的女儿要上幼儿园，江先好把802房过户到林嘉莉名下时才发现涉案房屋房地产权证不见了，后去海珠区不动产登记中心查询才得知涉案房屋在2008年7月被林永麟以2.6万元的低价转移登记到林梓丰、林永基名下……”（见民事上诉状第五页第十行至第十四行）。从上述两段自相矛盾的知情理由可以证实，江先好是在说谎，同时也印证了陈惠韶、陈顺珍所说的林永麟出售801房时江先好是知情的事实。其实，江先好、林嘉莉想出售房屋并不是在2016年底，而是在2011年5月份的时候，在林嘉莉的个人微博里，林嘉莉在2011年5月16日发布出售房屋的消息，所以，江先好认为其在2016年底出售房屋才知道801房转移到林永基、林梓丰名下显然是在说谎。4、广州铁路运输两级法院判决书并没有认定“江先好对案涉房屋的买卖不知情且未同意、被上诉人也不符合善意第三人的情况”，而是认为市国规委和第三人未提供证据证明江先好同意案涉房屋转移登记，以及证据不足以证明第三人善意购买房屋。而在本案中，已有足够证据证明江先好知道林永麟出售房屋的事实，以及林永基、林梓丰以市场价向林永麟、江先好购买房屋，并非低价购买。从上述事实可见，一审法院认定事实清楚，并不存在主观臆断的问题。综上所述，一审法院的判决事实清楚、证据充分、适用法律得当、判决正确，请二审法院依法予以维持。江先好、林嘉莉的上诉理由站不住脚，请二审法院依法予以驳回，以维护林永基、林梓丰的合法权益。原审第三人陈惠韶述称：不同意江先好、林嘉莉的上诉请求，同意一审判决内容。原审第三人陈顺珍述称：不同意江先好、林嘉莉的上诉请求，同意一审判决内容。林永基、林梓丰向一审法院起诉请求：1、确认林永基、林梓丰与林永麟在2008年7月2日所签《广州市房地产买卖合同》合法有效；2、判令江先好、林嘉莉配合林永基、林梓丰将广州市海珠区××××房的全部产权过户到林永基、林梓丰名下；3、本案受理费由江先好、林嘉莉承担。一审法院认定事实：林永麟与林永基是兄弟，林梓丰是林永基儿子，陈惠韶是林永麟及林永基的母亲。陈顺珍是林永基的妻子。江先好与林永麟于1986年12月31日结婚，1987年9月22日育有一女林嘉莉。1998年，林永麟及江先好申请购买公有住房，购买坐落在海珠区××××房。据《广州市公有住房售价评估表》记载“产权单位为：广州医药集团有限公司，主管单位为：广州医药集团有限公司，出售住房坐落地址：梅园南凤凰二街x号801，购房人姓名：林永麟，职务：干部，夫妇工龄：男23年，女17年。”1999年12月14日，广州市人民政府颁发穗房地证字第××号《广州市房地产证》，该证记载“权属人：林永麟，权属来源：1999年10月向广州医药集团有限公司购买。房屋占有份额：全部，房地坐落：海珠区××××房，备注栏显示：房改售房，房款付清”等内容。2008年7月2日，林永麟作为卖方（甲方）、林梓丰和林永基作为买方（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方以26000元的价格将广州市海珠区梅园南路凤凰二街x号8楼1房出售给乙方，甲方应当在2008年7月3日前，将房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起三天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；等。在该合同附件中“关系人声明”处的“共有人（签章）”栏、“承租人（签章）”栏、“抵押权人（签章）”栏均为空白。同日，林永麟、林永基、林梓丰填写《广州市房地产转移登记申请书》，林永麟作为卖方申请人、林永基和林梓丰作为买方申请人共同申请广州市海珠区××××房转移登记。2008年7月21日，林梓丰取得海珠区××××房粤房地证字第××号《房地产权证》，林永基取得海珠区××××房粤房地共证字第××号《房地产共有（用）权证》，该房屋登记为两人共有，登记字号为08交登08005115。林永麟于2009年8月21日死亡，林永麟死亡时，其父亲已先于其死亡，尚有母亲即本案第三人陈惠韶。江先好是林永麟的配偶、林嘉莉是林永麟的女儿。林永麟生前没有立下遗嘱或遗赠扶养协议。2017年，江先好以801房在办理变更登记时没有征得其同意为由，起诉广州市国土资源和规划委员会、林永基、林梓丰、陈惠韶，要求撤销广州市国土资源和规划委员会向林梓丰、林永基核发的房产登记号2008交登字8005115号不动产登记。广州铁路运输第一法院于2017年12月15日作出(2017)粤7101行初2389号《行政判决书》，认为“海珠区××××房是林永麟及江先好用两个人的工龄折算购买，在无特别约定情况下，实际上属于林永麟及江先好共同所有，林永麟与林永基、林梓丰签订的《广州市房地产买卖合同》上并没有江先好的签名，诉讼中，市国规委、第三人未提供证据证明江先好同意案涉房屋转移登记，也未提供证据证明江先好曾放弃该房屋权利，案涉房屋转移登记缺乏事实依据。市国规委在作出案涉不动产登记时没有查明海珠区××××房原共有人情况，在该房没有经过江先好同意出卖的情况下作出的2008交登字8005115号不动产登记应当予以撤销”，并判决撤销被告广州市国土资源和规划委员会作出的2008交登字8005115号不动产登记。之后，广州市国土资源和规划委员会、林永基、林梓丰不服，向广州铁路运输中级法院提出上诉，广州铁路运输中级法院于2018年8月2日以(2018)粤71行终945号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：江先好与林永麟于1986年12月31日结婚。1998年，林永麟及江先好申请购买海珠区××××房，1999年12月14日核发了上述房屋的《广州市房地产证》。故该屋属于林永麟及江先好的夫妻共同财产。2008年7月2日，林永麟与林梓丰和林永基签订《房地产买卖合同》，将上述房屋出售给林永基、林梓丰。该买卖合同的效力基于江先好作为共有权人，对该买卖行为是否知情并同意。陈惠韶、陈顺珍是买卖过程的参与人，根据两人陈述，江先好在整个买卖及收取房款的过程都是在场的。陈惠韶、陈顺珍对整个过程的陈述相当细致，且细节高度重合，并陈述801房的房产证是由江先好亲自拿出来交给林永麟的，足以认定江先好对买卖房屋的知情且同意的；另外，林永麟与林永基是兄弟，江先好作为林永麟的配偶，两家人长期比邻而居，来往密切，对于两家人之间房屋产权如此重大的家庭财产变故，江先好称在长达十年的时间里毫不知情，明显违反常理。根据本案查明的事实及证据，认定江先好对801房的买卖知情并同意。林永麟与林梓丰和林永基就801房签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，林永麟以26000元的价格将广州市海珠区梅园南路凤凰二街x号8楼1房出售给林梓丰和林永基，林永麟应当在2008年7月3日前，将房地产交付给林梓丰和林永基占有使用；自本合同生效之日起三天内，林永麟、林梓丰和林永基双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；等。林永基、林梓丰及陈惠韶、陈顺珍陈述房屋的实际售价为15万元，林永麟也曾经将上述房屋过户给了林永基、林梓丰，足以认定林永基、林梓丰已付清了房款。现林永基、林梓丰已入住房屋多年，但房屋尚未过户至林永基、林梓丰名下，已违反合同约定，应承担继续履行的责任。林永麟已身故，江先好、林嘉莉及陈惠韶是林永麟的法定继承人，林永基、林梓丰起诉要求确认林永基、林梓丰与林永麟在2008年7月2日所签《广州市房地产买卖合同》合法有效、江先好、林嘉莉配合林永基、林梓丰将广州市海珠区××××房的全部产权过户到林永基、林梓丰名下的诉讼请求合理合法，且陈惠韶也同意林永基、林梓丰的诉讼请求，故江先好、林嘉莉及陈惠韶应共同协助林永基、林梓丰办理房屋的产权过户手续。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林永基、林梓丰与林永麟于2008年7月2日签订的《房地产买卖合同》有效；二、江先好、林嘉莉，陈惠韶于本判决生效之日起三日内，协同林永基、林梓丰到房管部门办理海珠区××××房的产权过户手续和房地产登记手续。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元由江先好、林嘉莉负担。上述受理费已经由林永基、林梓丰预交，林永基、林梓丰同意由江先好、林嘉莉在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给林永基、林梓丰。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，林永基、林梓丰向本院提供了以下证据：1、信件，拟证实江先好在一审判决后要求陈顺珍给其75000元才愿意协助过户，证明江先好对林永麟以15万元出售房屋是知情的；2、公证书，拟证实江先好、林嘉莉在2011年5月就已经通过林嘉莉的微博发布出售802房的消息，故其称在2016年底才想卖房是虚假的。经质证，江先好对证据1的真实性予以确认，主张因江先好一家受到林永基、林梓丰一家的人身攻击和威胁，由于担心人身安全，打官司身心疲惫，为了安心生活，才写此信息想与林永基、林梓丰和解；对证据2的真实性、合法性及关联性不予认可，行政案件的判决对该证据不予采信，不能证明林嘉莉在2001年想要出售802房。第三人陈顺珍、陈惠韶对上述证据无异议。二审诉讼中，江先好向本院提供了书面说明一份，内容记载：802房原是林永麟生前的工作单位广州市潘高寿药厂同事许敏向潘高寿药厂购买的房改房；2002年许敏与林永麟聊天时提到要把802房出售，当时林永麟就和许敏协商，用15万元购买，但因林麟当时没有这么多钱，就约定先支付首期8万元，余款等以后有钱时再慢慢支付；十天后，林永麟付了首期8万元，林永麟一家于当年02年10月入住；之后，林永麟存储到一定数额的钱就约许敏到酒楼饮茶给付余下的房款，这样大约支付了10次，直到2005年12月份支付够15万以后，才一起去房管局办理了802房的过户手续。该书面说明的提交人显示为江先好，并由“许敏”签名确认情况属实。经质证，林永基、林梓丰对该书面说明的真实性、合法性及关联性均不确认，表示不清楚许敏的身份，如作为证人应到庭陈述，且“许敏确认该情况属实”的内容是提前打印的，并非许敏本人书写，且应当在一审提交，该证据不符合证据要件。陈顺珍的质证意见与林永基、林梓丰的质证意见一致。陈惠韶质证称：在（2019）粤0105民初1543号江先好与陈惠韶的继承纠纷案件中，江先好称其与许敏为同事加邻里关系，其向许敏购买802房是半买半送形式，付款为每次付款几千元，共计支付70000元，后办理了过户手续，购房合同记载的购房款及完税证明记载的房款均为70000元，但实际陈惠韶给了林永麟185000元用于购买802房。二审另查明：林永基、林梓丰一家在搬入801房居住之前，居住在广州市越秀中路的祖屋，该祖屋面积约100多平方，其中首层为商铺，2、3楼可以居住；在将801房交付给林永基、林梓丰居住后直至2017年提起行政诉讼期间，江先好、林嘉莉未向林永基、林梓丰提出异议；林永麟生前与江先好、林嘉莉夫妻感情、父女感情良好。二审中，江先好、林嘉莉主张其购买802房是因该房屋面积大10平方米，但802房仅有两个房间，让母亲入住不切合实际，购买802房陈惠韶未出资。本院认为：本案二审争议焦点为涉案林永麟与林永基、林梓丰签订的涉案《广州市房地产买卖合同》是否存在无效的情形。江先好主张其对于林永麟转让涉案801房给林永基、林梓丰不知情，对此，本院根据当事人一、二审提交的证据及陈述认定如下：第一，涉案房产属于江先好与林永麟的夫妻共同财产，夫妻双方对于上述房产具有平等的管理权，至2017年9月江先好提起行政诉讼时，林永基、林梓丰已实际占有使用涉案801房长达十多年，江先好在此期间未提出过任何权利主张，且林嘉莉曾于2011年通过微博发布出售802房的消息，但在此情况下亦未向林永基、林梓丰提出返还801房的要求，不符合常理；第二，林永基、林梓丰入住801房前居住在广州市越秀中路的祖屋，无证据证实该祖屋存在明显无法正常居住的情形，林永基、林梓丰一家向林永麟、江先好借住801房并无充分必要，且江先好、林嘉莉对借住的主张未提交相关证据证实。同时，从江先好二审诉讼中提交的书面说明可以反映，江先好与林永麟出资购买802房时经济状况并不宽裕，在此情况下其却出资购买802房而将801房出借给林永基、林梓丰一家居住，不符合常理。因此，本院对江先好有关借住的主张不予采纳；第三，林永麟生前与江先好夫妻感情良好、与林嘉莉父女感情良好，在此情况下，林永麟生前擅自以极低的价格转让涉案801房给林永基、林梓丰不符合常理；第四，关于陈惠韶有关购买802房的陈述是否矛盾的问题。江先好主张其2002年10月入住802房，但对此仅提交了案外人许敏的书面证人证言，未提交其身份证明，亦未申请许敏出庭作证，故单凭书面证人证言无法认定许敏的身份及是否为许敏本人书写，故对于江先好提交的书面证人证言，本院不予采纳。另外，即使江先好于2003年12月28日前已实际入住802房，由于此时802房的房款尚未支付完毕，陈惠韶陈述林永麟、江先好于2003年12月28日与家人协商由陈惠韶出资购买802房具有一定合理性，江先好以此主张陈惠韶的陈述存在矛盾缺乏依据，本院不予采纳。第五，陈顺珍举证证实其于2008年7月2日办理801房产权过户手续当天取款4万元，由于取款时间为办理过户手续当天，且4万元数额较大，在无证据证实该款项存在其他用途的情况下，陈顺珍主张该款项用于支付购房款具有一定的合理性，江先好、林永麟与林永基、林梓丰为家人、亲属关系，交付购房款未出具收据等收款凭证符合客观实际，在没有证据推翻的情况下，结合林永基、林梓丰已实际占有使用涉案801房长达十三、四年，江先好、林嘉莉未提出过要求支付购房款的事实，可以认定购房款已付清。基于上述事实及分析，林永麟、江先好将其夫妻共同财产801房交由林永基、林梓丰一家居住十多年，在此期间未提出权利主张，且已实际收取购房款，现江先好主张对林永麟将涉案801房转让给林永基、林梓丰不知情缺乏理据，其上诉主张涉案《广州市房地产买卖合同》无效本院不予采纳，依法驳回江先好、林嘉莉的上诉请求。一审判决认定《广州市房地产买卖合同》合法有效，并判决江先好、林嘉莉、陈惠韶协助林永基、林梓丰办理涉案801房的产权过户和房地产登记手续并无不妥，本院予以确认。综上所述，江先好、林嘉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由江先好、林嘉莉负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年二月十四日书记员  沙宇航