山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11262号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘珂，女，1980年9月29日出生，满族，住济南市。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘兴辉，男，1981年12月24日出生，满族，住济南市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：鞠承良，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。法定代表人：宋森，董事长。委托诉讼代理人：杨正方，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。上诉人刘珂、刘兴辉因与被上诉人山东西街工坊创意文化产业园有限公司(以下简称西街工坊公司)、宋森房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘珂、刘兴辉上诉请求：1、撤销（2018）鲁0104民初7524号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项，支持刘珂的原审本诉请求，驳回西街工坊公司的原审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由西街工坊公司承担。事实与理由：一、原审判决刘珂支付西街工坊公司479413.33元房屋占有使用费、物业费严重违法，依法应当改判驳回其诉讼请求。首先，西街工坊公司存在严重违法限电拒绝充电和锁门行为，且在诉讼过程中敢于数次提交虚假房产证明文件挑战法院的司法秩序和司法公信力，造成法院长达数年不能依法判决，致使被西街工坊公司锁在涉案房屋内的刘珂起诉归还室内物品的诉讼请求数年不能实现，在收到起诉状时仍然未作出归还室内物品的意思表示，而是变本加厉继续锁门。一审法院却以判决的形式将因西街工坊公司扰乱法庭秩序，侵害刘珂合法权益，造成法院不能在法定期限内审理本案的违法后果，全部以房屋占有使用费、物业费的形式判决由刘珂承担，等同于不仅是刘珂起诉到法院尚不能得到法院依法保护自己的权利，同样法院的司法秩序法院自身也不能保护，如果西街工坊公司如实陈述不提交虚假房产证明文件，依照法律规定一审案件应当在六个月内审理完毕，就不会产生原审法院判决自2015年2月29日至2017年12月31日止的房屋占有使用费的事宜。其次，西街工坊公司主张的房屋占有使用费、物业费的理由并不成立。（一）2017年10月13日图片证实涉案房屋西街工坊公司加锁锁门。（二）2016年8月8日王哿的录像证明涉案房屋内的物品搬离需要征得西街工坊公司的同意，涉案房屋由西街工坊公司控制，钥匙同样在西街工坊公司的工作人员手中。（三）西街工坊公司原审代理人在2017年10月13日第十页（案卷第88页）自认不让搬离物品的原因在于刘珂欠房租，事实上刘珂并不欠房租。（四）西街工坊公司与山东泰山文化研究院租赁合同纠纷即（2016）鲁0104民初952号判决书第3页、第20页内容，印证了西街工坊公司采取锁门等方式不让搬离室内物品的事实。（五）本案租金到期日为2015年2月28日，自刘珂2015年3月6日立案主张权利后，西街工坊公司及其代理人在（2015）槐民初字第460号案件中先后两次提交虚假房产信息主张涉案房屋为取得规划许可的合法建筑，导致该案合同效力无法正常查清，直至2016年4月29日一审法院依职权下达裁定书。2016年9月6日刘珂以无效合同立案后，西街工坊公司又先后两三次提交虚假房产信息证明涉案房屋为合法建筑，并以有效合同为由提起反诉，致使法院审理工作难以进展，后又以无效合同为由变更诉讼请求，且在法庭审理过程中存在虚假陈述，庭审过程中的陈述与（2015）槐民初字第460号案件的陈述前后矛盾的情形，严重扰乱了法庭的正常审理秩序，由此非法行为产生的法律后果应由其自身承担。（六）本案因西街工坊公司的违法行为导致涉案房屋内的装修价值不能组织鉴定，西街工坊公司自行采取的严重违法行为，目的在于对抗法院正常的审理秩序和法律赋予保护刘珂的合法权益，其行为不受法律保护，并应当承担其非法行为给自身造成的法律后果。二、刘珂不存在逾期支付租金的情形，西街工坊公司主张逾期支付租金的事实不成立。1、租金支付情况：刘珂分别于2012年9月27日缴纳了2万元保证金、于2012年10月10日支付了16万元租金。后因房屋漏水等问题西街工坊公司减免了4万元租金；刘珂又于2014年7月4日缴纳了12万元租金。上述共计34万元，其中租金32万元。2、租金计算的起始时间为2013年3月1日，租金支付时间为每年七月份之前交纳下年租金，刘珂没有逾期支付租金的行为和事实。依据2014年4月23日《证明》、（2015）槐民初字第460号第二次开庭笔录第六页内容、西街工坊公司的原法定代表人张真的录音证据内容、2015年2月黄印等录音录像资料内容等证据，结合物业费的交纳起始时间为2013年4月，且2014年7月4日刘珂支付第二年租金12万元西街工坊公司予以确认等相关证据与事实，能够证明租金计算的起始时间为2013年3月1日。租金已交付的期间：2013年3月1日至2014年2月28日为第一年的租金，2014年3月1日至2015年2月28日为第二年的租金。租金按照合同第4条4.1.2约定“按年交付，每年七月份之前支付下年租金”，依据该约定租金起始计算日为2013年3月1日，刘珂已经在此之前支付了一年租金，以此类推第二年的租金期间时间为2014年3月1日至2015年2月28日，按照上述约定按年交付第二年（下年）租金支付时间为每年的七月份之前，因房屋漏水等问题减免了4万元租金，2014年7月4日缴纳了12万元符合合同约定，且西街工坊予以接受，并没提任何异议，因此能够证实租金的缴纳符合双方的约定，并无争议。三、原审法院对于刘珂营业损失的诉讼请求，在一审期间已经向税务机关调取了相关证据并组织了质证，不存在证据不足情形且无需鉴定，依照原审法院的判决逻辑思维和公平原则，西街工坊公司应当赔偿2015年1月13日至2017年12月31日止的营业损失，请求二审法院依法改判。四、原审法院错误认定西街工坊公司多收取的物业费是双方默认的法律行为，依法应当改判支持刘珂的诉讼请求。五、原审法院判决返还刘珂电费数额错误，西街工坊公司在法院责令举证期限内未举证，刘珂的录音证据和缴纳水电费的部分证据已经证明了刘珂的主张，请求二审法院予以改判。六、原审法院错误判决西街工坊公司承担部分比例的装修及添置物损失，刘珂持有西街工坊公司出具的证明文件予以注册公司，已经尽到了正常人的谨慎合理注意义务，且法院在长达数年时间尚不能查清西街工坊公司的房产信息的真实情况，西街工坊公司在法庭上仍然五六次提交虚假房产证明文件，因此西街工坊公司的行为属于恶意欺诈行为，依法应当全部赔偿由此造成的装修及添置物损失及其他损失。七、西街工坊公司与宋森应当承担连带赔偿责任，涉案房屋系宋森拍卖所得，西街工坊公司出资予以扩建，两者的共同行为侵害了刘珂的合法权益，因此两者应当承担连带责任。八、原审法院错误理解并适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，导致错误判决。（一）止损原则是我国民法和合同法的立法基本原则之一，根据《民法通则》第一百一十四条及《合同法》第一百一十九条规定，结合民法和合同法“提存”的法律规定，本案况且不论西街工坊公司的严重违法行为和各代理律师的违法行为造成的法律后果，西街工坊公司依法应当及时通知刘珂搬离室内物品，但反观西街工坊公司的诉讼行为，不仅不断的提交虚假材料和虚假陈述致使案件久拖不决，且在第一时间收到刘珂的起诉状面对刘珂提起的归还室内物品的诉讼请求，却采取继续锁门不让搬离物品的违法行为，其2016年9月26日提交的民事反诉状中的诉讼请求和事实与理由，主张的是2015年、2016年度的租金及利息，通过其行为已经能够得出是其阻碍刘珂搬离物品交房，因此，西街工坊公司的反诉请求房屋占有使用费和物业费不应当得到法院的支持。（二）依据最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问，能够得出该房屋占有使用费的立法目的是基于公平原则，对于已经实际正常使用房屋期间支付使用费予以支持返还，而不是对于未正常实际使用期间以“占用费”的名义予以支持，更不是对于诉讼期间为查明西街工坊公司违法诉讼行为案情所需的时间予以支持占有使用费，刘珂未使用当然并不存在利益返还的情形，且违章建筑出租本身属于违法行为从而导致合同无效。九、原审法院选择性的无视西街工坊公司的严重违法行为，将产生房屋占有使用费和物业费的理由怪之于刘珂“未及时协商”，而刘珂已经提起诉讼且提出要求搬离室内物品的诉讼请求，西街工坊公司在法庭上公然陈述“未让搬离物品的原因是因为未缴纳租金”，且提起反诉要求支付2015年、2016年的租金，明确能够得出是西街工坊公司不让搬离物品，而法院已经查明刘珂已经缴纳租金截止的时间是2015年2月28日，西街工坊公司拒绝充电行为是2015年1月13日彻底造成停业，2015年3月6日刘珂就向一审法院提起诉讼，综合上述理由协商根本不能解决，原审法院以此“未及时协商”的理由不成立。综上，请求二审法院予以改判，支持刘珂的上诉请求。西街工坊公司辩称，一审判决刘珂支付房屋占有使用费479413.33元及物业费44091.6元并不违法；刘珂的上诉理由不能成立；请求依法驳回刘珂的上诉请求，维持原判。一、刘珂没有按照约定交纳租金，违约在先。根据案涉商铺租赁合同，2012年9月27日甲方济南隆越市场运营管理有限公司（以下简称隆越管理公司）与乙方刘珂签订合同，第二条约定租赁期限为7年，自2012年11月1日起至2019年10月31日止。租金起算日为2013年1月1日。合同第四条4.1.1款约定乙方按照16万元/年向甲方缴纳租金。乙方在签订合同20日内须向甲方一次性缴齐一年的租金，共计16万元。4.1.2租金交纳方式按年交纳，每年7月份之前交纳下年租金。4.1.3租金递增：自第四年起每年递增6%。4.1.5物业费暂按2元/平/月。4.4.3实行分时电价及税费。7.1乙方未按合同约定交纳租金，甲方有权解除合同。刘珂实际只缴纳两次租金，第一次为2012年10月27日16万元，为2013年3月1日至2014年2月28日期间即2013年度的租金。按照合同第四条每年7月份之前交纳下年租金约定，刘珂应于2013年7月份前缴纳2014年度的租金，但刘珂没有按约履行支付租金，只是于2014年7月4日才转账12万元，为2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金，对2014年度的租金已逾期支付租金半年以上且没有按照约定在2014年7月份前支付2015年度的租金，已构成根本违约。此后刘珂再未缴纳租金。二、西街工坊公司有权要求解除合同并重新签约。刘珂2014年7月4日缴纳的是2014年度的租金，已逾期支付6个月以上，且没有按约在2014年7月份前支付2015年度的租金。由于刘珂没有按照合同约定支付租金，根据合同7.1乙方未按合同约定交纳租金，甲方有权解除合同。因此，2014年11月，西街工坊公司有权要求解除合同，重新签订合同。三、刘珂占用案涉房屋应当支付房屋占有使用费。2015年3月6日，刘珂第一次起诉。虽然（2015）槐民初字第460号民事裁定书认为案涉合同为无效合同，但刘珂经法院释明后并未变更诉讼请求被裁定驳回起诉，后刘珂于2016年9月6日第二次起诉。从2015年3月1日至2018年1月初期间，刘珂并未实际腾房。西街工坊公司曾于2017年9月28日向刘珂发出《限期腾房并恢复原状通知书》。2017年10月7日刘珂发出回函要求实际清点并确认装修损失。2018年1月9日西街工坊公司发出《恢复房屋内原状通知书》要求恢复原状。因此，刘珂在2015年3月1日至2018年1月初期间实际占用案涉房屋属于客观事实，未腾房的原因并不是西街工坊公司造成的。刘珂依法应当支付房屋占用费。四、本案发生的根本原因在于刘珂没有按照约定缴纳租金违约在先，西街工坊公司要求解除原来的合同并重新签约而发生的纠纷，并不是刘珂上诉称是西街工坊公司单方的行为造成。五、对于物业费的计算并无不当。根据2015年1月5日的收据，刘珂缴纳2014年10月1日至2014年12月31日3个月的物业费5288.4元（面积881.4平，均价2.78元每平），此后2015年1月1日至2018年1月21日期间的物业费没有缴纳。西街工坊公司是案涉房屋的物业管理公司，收取物业管理费是公司合法的经营项目。西街工坊公司与刘珂之间的物业服务合同合法有效。刘珂2015年1月5日按照调整后的物业费标准缴纳了物业费。对2015年1月1日至2018年1月21日期间的物业费依法应当缴纳88183.2元。一审法院已考虑刘珂停业的因素，按50%的比例计算，已平衡刘珂的利益。宋森辩称，同意西街工坊公司的答辩意见，刘珂、刘兴辉没有按照约定交纳租金违约在先，是发生本案纠纷的根源，刘珂、刘兴辉的上诉请求没有事实依据且没有证据证明，依法应予驳回。宋森与刘珂不存在房屋租赁合同关系，宋森已将案涉房屋委托西街工坊公司经营，刘珂是与西街工坊公司签订的合同，合同签订时对宋森委托经营行为并不知情，清楚知道合同的相对方为西街工坊公司。刘珂与西街工坊公司签订的合同对宋森没有约束力。刘珂要求宋森承担连带责任没有事实与法律依据。刘珂、刘兴辉向一审法院起诉请求：1、请求依法判令西街工坊公司、宋森共同返还电费10752元、物业费16423.2元、租赁费72000元、管理保证金20000元；2、请求依法判令西街工坊公司、宋森共同赔偿装修损失246240元、营业损失25万元。西街工坊公司向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令刘珂、刘兴辉支付房屋占有使用费515582元；2、请求依法判令刘珂、刘兴辉支付物业费161737元；3、反诉费由刘珂、刘兴辉承担。后又明确第2项诉讼请求为：请求依法判令刘珂、刘兴辉支付物业费89842.56元。一审法院认定事实：2011年7月20日，宋森（委托方）与隆越管理公司（受托方）签订1份《委托书》，载明：“本人委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜，对济南隆越市场运营管理有限公司在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。”2012年9月27日，隆越管理公司（甲方）与刘珂（乙方）签订《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》，约定：“第一条，租赁场地标的位置及物业用途1.1甲方将位于济南市，西街工坊·创意文化产业园A号楼大门北侧建筑（建筑面积区域见附件），建筑面积暂按678平方米（以下简称该物业），公摊面积暂按30%计算为203.4平方，面积共计暂按881.4平方米场地租赁给乙方经营。注：以上面积在开园时以测绘部门测绘的数据为准予以变更。1.2乙方租赁该物业仅用于刘珂品牌经营餐饮之用途。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意并按规定报经有关部门批准，乙方不得改变该物业的用途或将该物业转租给第三人，并不得占用物业以外的其他公共地方。第二条，租赁期限及续租2.1租赁期限。租赁期限为7年，自2012年11月1日起至2019年10月31日止。租金起算日为2013年1月1日。……第三条，二次装修及经营方式：3.1该物业的二次装修由乙方负责，乙方的物业装修必须符合甲方的各项装修管理标准，装修须在甲方审核批准后，方可实施。否则承担违约责任。3.2乙方在符合甲方规划经营范围内，由乙方独立经营，自负盈亏。甲方不干涉其经营。3.3合同到期或解除时，乙方出资的装修、装饰部分，无偿留给甲方或甲方有权要求乙方恢复原状。第四条、各项费用收取标准及方式。4.1租金标准。4.1.1乙方按照16万元/年向甲方缴纳租金。乙方在签订合同20日内须向甲方一次性缴齐一年的租金，共计16万元。2012年9月27日至2012年12月31日期间为乙方免费装修期，如乙方在装修期间解除合同，甲方将不予退还租金。4.1.2租金交纳方式：按年交纳，每年7月份之前交纳下年租金。4.1.3租金递增：自第四年起每年递增6%。4.1.4其他说明：在租赁期间，乙方不得转租。4.1.5物业费：暂按2元/平/月。4.2租赁保证金：为了确保全体经营者的经营利益及维护本项目的管理统一性和整体形象，乙方在签订合同时需交纳2万元作为管理保证金。管理保证金主要用于确保本项目的正常开业和开业后为乙方营造一个规范、有序、良好的经营环境，在乙方无违约、不欠费的情况下，甲方在合同终止期满三个月内一次性无息返还乙方。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止或解除的，乙方所缴纳保证金不予退还。4.3装修保证金：4.3.1乙方在签订正式租赁合同时须向甲方缴纳商装质量保证金2万元。装修完毕后，甲方及相关部门验收合格后，甲方将在乙方正常营业后的一个月内无息返还给乙方。4.4电费、水费：4.4.1乙方商铺内的照明及设备用电、用水由乙方负责交纳。4.4.2水、电价：按照济南商业用电、用水标准收取。4.4.3如因国家供电单位、自来水公司上下浮动分类电价、分时电价及水费时，西街工坊公司同步调整。第五条，甲方保证事项：5.1.1甲方保证，甲方系合法注册成立的独立法人，有完全的权利将本合同项下的该物业在约定期限内出租给乙方使用，并有能力履行约定的义务。5.1.2保证对本合同的该物业及相应的土地使用权，拥有合法的使用权和以出租方式处置的权利。5.2甲方违反上述各项承诺，由甲方承担全部法律责任；如因此给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。5.3租赁期内如因乙方原因，导致合同不能继续履行，乙方应赔偿甲方违约金第一年12个月的租金；如因甲方原因导致合同不能继续履行，甲方应赔偿乙方违约金第一年12个月租金，并赔偿乙方装修费用。第六条，乙方保证事项：6.6自行选定具有合法资质等级的装修装饰施工队伍,安全施工,不得损害甲方该物业主体结构,并竣工后取得有关部门的验收合格文件。6.7装修竣工验收后，乙方需进行设施、附着物、构筑物拆改，保证在施工前六日内书面征得甲方同意。6.10甲方对市场进行统一管理，乙方自觉遵守和履行甲方各项物业管理规定及要求。6.11乙方如违反上述承诺,由乙方承担全部法律责任。第七条，其他处罚：7.1乙方如未按合同约定交纳租金及水电费,则拖欠期间乙方按日交纳所拖欠总金额的千分之五的违约金。第八条，合同期内新增资产所有权归属：合同期内，甲方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产所有权属甲方；由乙方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产所有权在本合同履行期间属乙方。第十条，租赁期满、合同解除或暂停业善后处理：10.1租赁期满乙方不再续租或合同解除后，乙方负有在租赁期满或合同解除后30日内将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，出租人、产权人提供方便。如甲方转让该部分资产，同等条件下，乙方有优先购买权。除本合同系因甲方违约而解除的情形外，乙方将其拥有所有权的装修、装饰、不可移动、不可拆除物均无偿转让给甲方，乙方不拆除或毁坏，甲方产权人也不得要求乙方拆除。10.2合同期内,因不可归责于乙方的事由导致乙方暂时或全部或部分停业，如全部停业，乙方免于缴纳停业期间的租金和其他任何费用；如部分停业，按实际停业面积占该物业房屋总面积的比例免于缴纳停业期间的租金和其他费用。”。双方还对其他事项进行了约定。签订上述合同之后，西街工坊公司向刘珂交付了房屋；刘珂、刘兴辉一次性交纳了第一年的租金16万元及管理保证金2万元，并交纳了装修保证金2万元。合同约定的2012年9月27日至2012年12月31日期间为乙方免费装修期，西街工坊公司应于2012年9月27日交房，但刘珂在10月1日看房时，涉案房屋仍在施工无法交房，直至2013年1月1日，西街工坊公司通知刘珂、刘兴辉可以进入装修。同时双方约定自2013年3月1日起算租金。刘珂进行装修后在此经营济南槐荫蓝色港湾海鲜城，刘珂系该海鲜城的实际负责人，刘兴辉为名义负责人。根据双方签订的商铺租赁合同约定，刘珂应于2013年7月份交纳2014年3月1日至2015年2月28日的租金16万元；经双方协商，西街工坊公司同意为刘珂免除该年度4万元租金，刘珂于2014年7月4日向西街工坊公司账户打入12万元，支付了2014年3月1日至2015年2月28日的房租12万元。之后刘珂再未向西街工坊公司支付租金。刘珂提交物业费收据一宗，证明自2013年4月至2014年12月共交纳物业费43543.2元，其中2014年8月5日出具的收条注明装修保证金20000元抵顶物业费20000元。2014年1月之后，一楼物业费每平方米5元，二楼物业费每平方米3元，三楼物业费每平方米2元。物业费交至2014年12月。刘珂提交的收缴水电费通知单证实，自2014年之前的电费每度1.1元；自2014年1月至同年6月电费由合同约定的每度电1.1元涨至1.18元；自2014年7月实行充电制，自2014年7月至同年12月由每度电1.18元涨至1.3元。刘珂提交2014年12月24日的收缴水电费通知单注明为每度电1.3元，但该通知单中没有用电量，也就是自2014年11月西街工坊公司没有给刘珂充电。刘珂提交的录音录像资料可以印证西街工坊公司工作人员提出重新签订合同、补交租金否则拒绝充电，最终拒绝充电的事实，西街工坊公司拒绝充电，致使济南槐荫蓝色港湾海鲜城于2015年1月13日无法经营，停止营业。2015年3月6日，刘珂、济南槐荫蓝色港湾海鲜城（经营者刘兴辉）以西街工坊公司为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷。诉讼请求返还电费30203元、赔偿造成的装修增项费用及损失14万元、赔偿违约金16万元及装修费16万元、赔偿因无故停电导致的停业损失每月10万元，并承担诉讼费用。经一审法院审理于2016年4月29日作出（2015）槐民初字第460号民事裁定书，该裁定书本院认为部分载明：“在审理过程中，西街工坊公司提供：1、《房屋所有权登记证》1份，载明：坐落本市槐荫区营市西街18号幢3房屋所有权人登记为济南皮鞋总厂，登记时间2011年8月16日，总层数为3层，建筑面积为1163.61平方米。2、《拍卖成交确认书》1份，载明：2010年9月29日，宋森经过济南恒古拍卖有限公司购买了济南皮鞋总厂全部破产财产，宋森与济南恒古拍卖有限公司签订了《拍卖成立确认书》，约定：成交金额2140万元。3、济南恒古拍卖有限公司于2010年10月22日出具发票1份，载明：付款单位宋森，拍卖标的2140万元，服务费56.8万元,合计金额2196.8万元。4、宋森于2015年4月28日出具《授权委托经营证明》1份，载明：本人宋森依法购买原济南皮鞋总厂济南市土地房产，是原济南皮鞋总厂济南市土地房产的权利人。本人特全权委托西街工坊公司对本人购买的原济南皮鞋总厂房地产对外出租及经营管理，由西街工坊公司履行本人上述授权经营的管理资产的权利人权利义务。西街工坊公司有权以自己的名义签署、履行地产租赁合同，及通过诉讼维权履行其经营管理权利、义务。在审理过程中，西街工坊公司提供：济南市发展和改革委员会《关于同意济南西街工坊创意文化产业园项目建设的通知》，内容为：同意西街工坊公司利用位于槐荫区营市西街18号原济南皮鞋总厂旧房改造西街工坊创意文化产业园（不得扩建增加），总投资1亿元，请按照规定办理相应的建设手续。……。刘珂与西街工坊公司签订的租赁合同所约定的房屋并不包含在槐荫区营市西街18号幢3房屋所有权证记载的面积内。对于涉案房屋，西街工坊公司未提供证据证实该房屋已经取得建设工程规划许可证或办理了相应的建设手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定‘出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效’，由于刘珂与西街工坊公司签订的租赁合同所约定的房屋未取得建设工程规划许可证，故刘珂与西街工坊公司所签订的租赁合同应为无效。”该（2015）槐民初字第460号民事裁定书向双方送达后，双方未提出上诉，该民事裁定已发生法律效力。2016年9月6日，刘珂、刘兴辉作为原告，以西街工坊公司、宋森为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷案；同时在该案中西街工坊公司作为反诉原告提起反诉请求。一审法院在审理（2016）鲁0104民初4050号案件过程中，刘珂、刘兴辉申请对涉案房屋室内装修以及增设价值进行鉴定，山东新业资产价格评估有限公司于2018年2月6日作出山东新业价评字【2018】第049号《评估报告书》，评估意见为：1.至2013年4月16日济南槐荫蓝色港湾海鲜城室内外装修及添置物品和设施的支出费用为378830元；2.至2015年1月13日济南槐荫蓝色港湾海鲜城室内外装修及添置物品和设施的价值为246240元。一审法院将上述评估报告书送达双方当事人后，西街工坊公司提交《关于山东新业价评字【2018】第049号〈评估报告书〉的异议》，对评估得出的至2013年4月16日价值总额378830元有异议；室内装修部分折扣10%过低，其鉴定依据的全部书面材料，尤其是图纸3张，不具备真实性，无法核对真实的工程量。报告附件一中列举的工程量没有事实依据，部分装修项目造价偏高。基准日应为出具评估报告书的日期，不能以2015年1月13日作为基准日。山东新业资产价格评估有限公司于2018年3月27日作出《答疑书》，内容：“济南市槐荫区人民法院：我公司已收到贵院转来的异议人对我公司出具的山东新业价评字（2018）第049号《评估报告书》提出的异议，现就提出的异议答复如下：1、关于异议‘一’：本次评估我公司严格按照法院的《委托函》的要求进行（其中：鉴定事项2、对济南槐荫蓝色港湾海鲜城室内外装修施工、购置增添物品和设施以2013年4月16日为基准日所应支出的费用进行鉴定），因此，对异议人提出的部分项目可由刘珂拆除带走、应扣减这部分项目费用等异议，我公司认为这个问题不是由我公司及评估人员判定的。2、关于异议‘二’：我公司出具的报告书中已明确写道‘对装饰装修工程中的隐蔽项目，评估人员无法了解其装饰装修情况’，‘由于受客观条件的限制，评估人员不能查看装饰装修工程中的隐蔽项目，因此，装饰装修工程的评估以申请人提供的装修设计图纸（3张）为主要依据’。因此，评估人员依据提供的资料，结合现场查看情况，通过市场调查、咨询，采用了装饰装修行业业内专家的意见‘评估标的按装修设计图纸（3张）进行施工，其支付费用价值应为申请人综合报价金额的90%’，这个90%的折扣率是综合折扣率，该折扣率是专家根据提供的资料和市场行情做出的判断，是客观、公正的，法律是允许的（法律没有明文规定不允许）。3、关于异议‘三’：基准日的确定，评估人员以《委托函》为依据。成新率的确定，评估人员根据《山东省价格鉴定操作规范》计算而确定。”该案经一审法院审理，于2018年6月13日作出（2016）鲁0104民初4050号民事判决书，判决主文如下：“一、被告宋森于本判决生效之日起十日内返还原告刘珂电费5376.3元；二、被告宋森于本判决生效之日起十日内返还原告刘珂物业费11812.8元；三、被告宋森于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘珂装修损失172368元；四、被告宋森于本判决生效之日起十日内返还原告刘珂装修保证金20000元；五、驳回原告刘珂对被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求；六、驳回原告刘兴辉的诉讼请求；七、驳回反诉原告山东西街工坊创意文化产业园有限公司的诉讼请求。”西街工坊公司不服（2016）鲁0104民初4050号民事判决，提出上诉。案经济南市中级人民法院审理，作出（2018）鲁01民终6043号民事裁定书，裁定如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4050号民事判决；二、本案发回济南市槐荫区人民法院重审。另查明，2017年9月28日，西街工坊公司向刘珂发出“限期腾房并恢复原状通知书”，载明：“刘珂女士：你于2012年9月27日与我公司签订的《商铺租赁协议》，位于济南市西街工坊创意文化产业园A号楼北侧建筑。因该协议被济南市槐荫区人民法院释明为无效协议，特此通知你：一、于收到本通知之日起七日内支付房屋占有使用费和物业费至实际腾房之日止。截止2017年9月27日，你拖欠我公司房屋占有使用费462749.17，物业费145431元；二、于收到本通知书之日起七日内腾房，与我公司办理房屋交接手续，将上述建筑返还我公司；三、请于腾房时将全部物品搬离，恢复原状，如有丢失或损坏我公司不承担任何责任。退还建筑时应保证建筑内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施，若有损坏，需照价赔偿。”刘珂收到该通知书后，于2017年10月7日，向西街工坊公司及宋森发出1份“限期腾房并恢复原状通知书的回函”载明：“……。为此，根据相法律规定和案件审理需要致函要求如下：1、……。2、请贵公司收到本函后七日内以邮寄等有效方式联系到本人，并组织持有授权委托书的工作人员前往涉案房屋现场予以实际清点被贵公司所扣押的物品，并对涉案房屋内的装修价值予以确认，双方予以现场确认所有物品及装修价值损失，以用来法庭诉讼查明本案基本事实所需，并保证以便于因贵公司违法行为导致的我方损失得到合理赔偿案件所需。……。”2018年1月9日，西街工坊公司向刘珂发出1份“恢复房屋内原状通知书”，载明：“你于2012年9月27日与我公司签订的位于济南市西街工坊创意文化产业园A号楼北侧建筑《商铺租赁协议》现因你已腾房，在腾房后至今未将该房屋恢复原样，还有可拆卸物品也没有及时拆卸搬走，现特此通知你：请于收到本通知书之日起七日内，将上述房屋内的装修和可拆卸物品进行拆除和清理，恢复交房时的原状，希望你在清理过程中不得损坏房屋内原有设施，若有损坏，需照价赔偿。如你逾期未能将上述房屋恢复原状和拆除，我公司将自行委托清理机构对房屋进行拆除清理，可拆卸物品视为贵方自愿放弃。为此所产生的一切后果和全部费用均有贵方承担。”《西街工坊创意文化产业园管理规约》明确载明：“……物业管理收费标准人民币2.00元/建筑平方米/月。一、物业管理费……8.物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业部应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体业主。……”管理保证金主要用于确保本项目的正常开业和开业后为乙方营造一个规范、有序、良好的经营环境，在乙方无违约、不欠费的情况下。一审法院认为，关于权利主体问题。刘兴辉主张宋森、西街工坊公司承担赔偿责任，宋森、西街工坊公司不予认可。经审查，刘兴辉仅为济南槐荫蓝色港湾海鲜城的名义负责人，实际负责人系刘珂，且刘珂为涉案商铺租赁合同的签订人，故刘兴辉作为原告主体主张宋森、西街工坊公司承担赔偿责任依据不足，一审法院不予支持。关于责任主体认定。2011年7月20日，宋森（委托方）与隆越管理公司（受托方）签订1份《委托书》，载明：“本人委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜，对济南隆越市场运营管理有限公司在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。”宋森于2015年4月28日出具《授权委托经营证明》更进一步证明：“本人特全权委托西街工坊公司对本人购买的原济南皮鞋总厂房地产对外出租及经营管理，由西街工坊公司履行本人上述授权经营的管理资产的权利人权利义务。西街工坊公司有权以自己的名义签署、履行地产租赁合同，及通过诉讼维权履行其经营管理权利、义务。”从上述内容可以看出，宋森与隆越管理公司应是一种委托合同关系。从刘珂陈述看，其与隆越管理公司签订《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》时，对宋森的委托经营合同行为并不知情。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理人关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”且根据双方提交的两审终审的隆越管理公司与其他人签订的商铺租赁合同纠纷判决内容看，确认隆越管理公司对出租房屋享有房屋租赁的权利和义务，应认定隆越管理公司与刘珂签订的《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》对双方有约束力，而对宋森没有约束力。隆越管理公司更名后的西街工坊公司作为商铺租赁合同的责任主体和权利反诉主体，合法有理。虽然刘珂坚持要求西街工坊公司、宋森承担共同责任，但因刘珂没有证据证明委托人行使受托人权利或受托人因委托人的原因不履行义务等行为，其要求宋森承担连带责任，证据不足，不予支持。本案争议的焦点问题是刘珂与西街工坊公司签订的《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》效力认定。（2015）槐民初字第460号民事裁定书已经裁定：“由于原告刘珂与被告西街工坊公司签订的租赁合同所约定的房屋未取得建设工程规划许可证，故原告刘珂与被告西街工坊公司所签订的租赁合同应为无效。”且双方对该裁定没有提出上诉，该裁定已经发生效法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”据此，一审法院确认双方当事人签订的涉案商铺租赁合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对于刘珂要求西街工坊公司返还电费10752元，《物业管理条例》第四十四条之规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”一审法院已确认商铺租赁合同中代收水、电费的约定为有效约定，但根据上述查明的事实，自2014年1月至同年6月电费由合同约定的由每度电1.1元涨至1.18元；2014年上半年共缴纳电费34965元，多收取2370.5元。自2014年7月实行充电制，自2014年7月至同年12月由每度电1.18元涨至每度电1.3元，自2014年11月西街工坊公司没有给刘珂充电，刘珂按每度电1.3元实际交纳的时间为2014年7月至11月，按2014年上半年用电量与下半年相当计算，根据刘珂半年用电量计算出半年用电度数：34965元÷1.3元/度=26896.15度，五个月的用电量为26896.15度÷6×5=22413.46度，则下半年7月至11月西街工坊公司多收取电费22413.46度×（1.3-1.18）=2689.62元；上述合计多收取电费2370.5元+2689.62元=5060.12元。西街工坊公司没有提供多收取电费的合法依据，根据上述规定，应视为收取业主的额外费用，刘珂要求返还，合法有据，应予支持。对于刘珂要求西街工坊公司返还物业费16423.2元，一审法院上述已确认西街工坊公司收取物业管理费是其合法的营业项目，所以其与园区内的各业户签订物业合同为有效合同。《物业服务收费管理办法》第七条规定：“物业收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”双方在商铺租赁合同第四条第4.1.5物业费中约定:暂按2元/平/月。可以确定双方约定的是政府指导价与市场调节浮动价相结合，双方可以根据市场行情提高或降低物业收费标准。2014年1月之后，西街工坊公司将一楼物业费每平方米调整为5元，二楼物业费每平方米调整为3元，三楼物业费每平方米2元，物业费交至2014年12月。且刘珂当时并未提出异议，并且按实际调整后的物业费标准交纳了物业费，应视为对物业费调整价格的认可，而西街工坊公司的调整物业费标准并不违反禁止性法律规定，应为有效行为。现刘珂要求返还16423.2元，依据不足，不予支持。对于刘珂要求返还租赁费72000元，刘珂陈述应按涉案房屋建筑面积678平方米计算不应按面积881.4平方米计算租赁费，多缴纳部分的租金应当返还，西街工坊公司不予认可。经审查，刘珂与西街工坊公司签订商铺租赁合同中明确约定租金为每年16万元，刘珂也按照该约定内容履行交纳租金的义务，现刘珂主张其交纳租金为按面积交付依据不足，西街工坊公司也不予认可，故刘珂主张返还租赁费72000元依据不足，不予支持。对于刘珂要求返还管理保证金20000元，商铺租赁合同第四条第4.2款约定：“管理保证金在乙方无违约、不欠费的情况下，甲方在合同终止期满三个月内一次性无息返还乙方。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止或解除的，乙方所缴纳保证金不予退还。”现由于西街工坊公司出租的商铺未取得建设工程规划许可证，而导致商铺租赁合同无效，且刘珂已将承租商铺退还给西街工坊公司，双方终止了合同履行，西街工坊公司应将收取的管理保证金20000元退还给刘珂。对于刘珂要求西街工坊公司赔偿装修损失246240元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第四条的规定处理。”第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，刘珂与西街工坊公司签订的租赁合同因涉案房屋没有办理建设工程规划许可证而无效，西街工坊公司在明知没有办理上述规划许可手续的前提下仍与刘珂签订了涉案商铺租赁合同，并且通过拒绝充电、重新签订租赁合同的不当方式致使刘珂无法继续经营，对刘珂因此造成的损失，西街工坊公司存有较大过错。刘珂作为承租人，其应对涉案房屋的相关规划许可以及产权手续尽到必要的审查注意义务以避免不必要的损失，其未尽到必要的审查注意义务，对合同无效损害发生也存有一定过错。综合刘珂、西街工坊公司、宋森之间的过错情况，一审法院酌定对刘珂因合同无效导致的装饰装修等相关损失，西街工坊公司应承担70%的过错赔偿责任；刘珂应承担30%的过错责任。对于刘珂请求的济南槐荫蓝色港湾海鲜城室内外装修及添置物品、设施损失，已经山东新业资产评估有限公司进行了评估，作出山东新业价评字[2018]第049号《评估报告书》，本次重审后开庭质证该《评估报告书》，刘珂没有提出异议；西街工坊公司有异议，认为，1、评估报告中没有对可拆卸的物品残值进行扣除；2、评估基准日为2015年1月31日，案涉装修价值246240元不是对附合装饰装修物的损失鉴定，该鉴定意见中的装修价值，不能认定为装饰价值。一审法院向西街工坊公司释明如有异议，可在七日内申请补充鉴定或重新鉴定。但西街工坊公司未在指定期限内提出鉴定申请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费或者拒不提供相关致使案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应对该事实承担举证不能的法律后果。”第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”据此，可以认定山东新业价评字[2018]第049号《评估报告书》为有效证据，一审法院予以采信，对刘珂的济南槐荫蓝色港湾海鲜城室内外装修及添置物品、设施损失价值246240元予以确认。按照西街工坊过错责任比例70%，应赔偿刘珂的装修及添置物损失金额为：246240元×70%=172368元。对于刘珂要求西街工坊公司赔偿营业损失25万元，刘珂主张营业损失25万元，刘珂提交所经营的济南槐荫蓝色港湾海鲜城税控机打印的发票使用汇总数据报表佐证，陈述按照平均月收入5万元计算5个月的营业收入损失（2015年1月13日至2015年6月25日）共计25万元。西街工坊公司对刘珂的主张不予认可。一审法院认为，刘珂提交的证据不能证明其营业损失，对其营业损失也没有提出鉴定申请，通过鉴定结论证明其损失情况。因此，刘珂主张营业损失25万元，证据不足，理由不充分，不予支持。对于刘珂要求西街工坊公司赔偿鉴定费损失10000元，西街工坊公司对鉴定费发票无异议，对刘珂的该损失费予以确认。但刘珂在重审开庭时虽然口头提出要求一并处理，但西街工坊公司口头辩称，刘珂应在诉讼请求中增加该请求。因刘珂未按诉讼程序提交增加诉讼请求申请书，也未补交相关增加诉讼请求的诉讼费用，因此刘珂的该请求不符合诉讼程序，本案不予处理。可另行处理。对于西街工坊公司反诉请求刘珂支付房屋占有使用费515582元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院上述已确认，刘珂已交纳租金至2015年2月28日。虽然一审法院确认刘珂经营的酒店停业是由于西街工坊公司拒绝充电造成的，但由于刘珂没有及时交纳租金，也存在过错行为。且西街工坊公司即使存在过错行为，刘珂也应及时的与其协商解除商铺租赁合同，并退还承租的商铺，直到西街工坊公司发出“限期腾房并恢复原状通知书”后，于2018年1月初才将承租的商铺退还给西街工坊公司。刘珂应支付西街工坊公司自2015年2月29日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费。关于应实际支付的数额，根据《西街工坊·创意文化产业园商铺租赁合同》第四条第4.1-4.1.3项约定：每年租金16万元，每年7月份之前交纳下年租金。4.1.3租金递增：自第四年起每年递增6%。该约定应为有效约定。因刘珂自2015年2月29日起至2016年2月30日未交纳第三年的房屋占有使用费16万元；自2016年3月1日起至2017年2月30日未交纳第四年的房屋占有使用费：16万元+16万元×6%=169600元；自2017年3月1日至2017年12月30日未交纳房屋占有使用费：（169600元+169600元×6%）÷12×10=149813.33元；上述刘珂总计应支付西街工坊公司房屋占有使用费479413.33元。西街工坊公司多请求的房屋占有使用费，证据不足，不予支持。对于西街工坊公司要求刘珂支付物业费89842.56元。刘珂提交物业费收条、收据证实其自2013年4月至2014年12月共缴纳物业费43543.2元；西街工坊公司对此无异议。但西街工坊公司认为，自2015年1月1日起至2018年1月21日止，腾房之日，刘珂应按调整后的物业费标准交纳物业费89842.56元。一审法院认为，虽然刘珂经营的酒店停业是由于西街工坊公司拒绝充电引起的，但刘珂可以通过协商等方式及时的交纳租金、避免酒店停业经营损失的扩大。刘珂没有及时的将承租房屋返还给西街工坊公司，西街工坊仍然要对刘珂承租的物业进行服务事实存在。参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定：“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。”并考虑刘珂停业的因素，一审法院确认刘珂自2015年1月1日起至2017年12月30日止的物业费按照50%比例交纳，经计算自2015年1月1日起刘珂每年应交纳物业费为29394.4元,2015年1月1日至2017年12月30日止的物业费应为:29394.4元×3=88183.2元，按50%的比例计算，刘珂实际应支付西街工坊公司物业费88183.2元×50%=44091.6元。综上所述，西街工坊公司应返还刘珂多收取电费5060.12元、管理保证金20000元，西街工坊公司应赔偿刘珂装修及添置物损失172368元。刘珂的其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。刘珂应支付西街工坊公司房屋占有使用费479413.33元、物业费44091.6元。西街工坊公司的其他反诉请求，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零二条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款第七十一条、《物业服务收费管理办法》第七条规定，判决：一、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于判决生效之日起十日内返还刘珂电费5060.12元；二、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于判决生效之日起十日内返还刘珂管理保证金20000元；三、山东西街工坊创意文化产业园有限公司于判决生效之日起十日内返还刘珂装修及添置物损失172368元；四、刘珂于判决生效之日起十日内支付山东西街工坊创意文化产业园有限公司房屋占有使用费479413.33元；五、刘珂于判决生效之日起十日内支付山东西街工坊创意文化产业园有限公司物业费44091.6元；六、驳回刘珂的其他诉讼请求；七、驳回山东西街工坊创意文化产业园有限公司的其他反诉请求；八、驳回刘兴辉的诉讼请求。案件受理费9954元，由刘珂负担6760元；由山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担3194元。反诉案件受理费10572元，减半收取5286元，由山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担1200元；由刘珂负担4086元。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于西街工坊公司所主张的2015年2月29日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费及物业费问题。2015年1月13日，因西街工坊公司对涉案房屋限电进而拒绝充电，导致刘珂经营的海鲜城停业，此后至2018年1月初刘珂并未使用涉案房屋进行经营，西街工坊公司主张按照租金标准支付占有使用费，缺乏事实依据。根据双方租赁合同对于租金支付时间、金额的约定及实际履行情况，刘珂存在未按约定交纳2014年3月1日至2015年2月28日期间租金及此后租金的情形，虽然双方的合同无效，但由此引发双方的争议导致西街工坊公司限电停电。此后，刘珂及时提起诉讼，并提出了鉴定申请，在诉讼中经一审法院委托对涉案房屋的装修价值进行鉴定并现场确认后，刘珂将其剩余物品搬离涉案房屋。从该诉讼过程看，在海鲜城停业后刘珂并非恶意占有涉案房屋拒不返还。综合以上事实，本院认为，一审判决刘珂按租金标准向西街工坊公司支付房屋占有使用费欠当，该费用479413.33元由双方按三七比例分担即由刘珂承担30%（143824元）为宜。对于2015年1月1日至2017年12月30日的物业费，根据本案实际情况亦应按三七比例分担，刘珂应向西街工坊公司支付26454.96元（88183.2元×30%）。关于刘珂主张的营业损失问题，因本案双方签订的租赁合同无效，营业损失不属于合同无效后的损失赔偿范围，故对刘珂的该项请求，本院不予支持。关于刘珂主张西街工坊公司多收取物业费及电费问题，刘珂的该项主张，并无充分证据证实，西街工坊公司对于一审判决其返还部分电费未提出异议，本院不再予以调整。关于刘珂提出的装修及物品损失赔偿比例问题，一审根据双方对于合同无效的过错情况，酌定刘珂承担30%的过错责任，比例适当，符合法律规定，应予确认。刘珂另要求宋森承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘珂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7524号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项、第八项及案件受理费的负担；二、变更济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7524号民事判决第四项为“刘珂于本判决生效之日起十日内支付山东西街工坊创意文化产业园有限公司房屋占有使用费143824元”；三、变更济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7524号民事判决第五项为“刘珂于本判决生效之日起十日内支付山东西街工坊创意文化产业园有限公司物业费26454.96元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二审案件受理费20526元，由刘珂负担12000元，由山东西街工坊创意文化产业园有限公司负担8526元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年二月十二日书记员  邢春艳