淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10769号原告：朱文俊，男，1982年12月16日出生，汉族，住淮安市洪泽区。原告:张静，女，1983年3月8日出生，汉族，住淮安市洪泽区。两原告委托诉讼代理人：庄业斌，男，1965年6月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：新兴发展江苏投资管理有限公司，住所地南京市中山北路279号。法定代表人：徐建农，该公司总经理。被告：新兴发展江苏投资管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区枚乘西路98号新兴和苑23号楼D036号。法定代表人：徐建农，该公司总经理。新兴公司共同委托诉讼代理人胡静，江苏昊震翰律师事务所律师。被告：北京百达行地产顾问有限责任公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号1幢13层办公楼15G。法定代表人：葛蕴秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。原告朱文俊、张静与被告新兴发展江苏投资管理有限公司（以下简称新兴公司）、新兴发展江苏投资管理有限公司淮安分公司（以下简称新兴公司淮安分公司）、北京百达行地产顾问有限责任公司（以下简称百达行公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易诉讼程序于2020年1月13日公开开庭进行了审理，原告朱文俊、张静及委托代理人庄业斌，被告新兴公司、新兴公司淮安分公司的委托代理人胡静，被告百达行公司委托代理人卜巧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令三被告退还原告多付的购房款50714元，以50714元加上50714元*南京股份有限公司淮安分行的贷款利率自2017年6月20日起至实际给付之日止所得利息之和为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算延期退款利息至实际给付之日止，并承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月6日，原告通过新兴公司淮安分公司委托代理的商品房销售单位百达行公司在其开发的康桥公馆售楼处签订商品房《百达行公司定房优惠确认函》，预定了16号楼203室。按确认函的约定，原告当日首次支付了冲抵购房款3万元的2万元定金，百达行公司出具了一张2万元的收据，之后，按确认函中的时间约定，2017年5月25日，原告与新兴公司签订了商品房买卖合同，当日支付了首付款164297元，2017年6月13日，被告协助原告在南京银行股份有限公司淮安分行个人购房贷款25万元，原告共计支付开发商444297元（按确认函约定交2万元抵3万元+164297元+25万元）。根据商品房买卖合同载明的总价款414297元，按确认函相关条款的约定，打95折及2万元抵3万元后，实际房屋成交价应是363583元，被告多收了原告50714元，并且该款项的贷款利息自2017年7月20日起一直由原告支付。被告新兴公司及淮安分公司辩称：分公司并非本案的适格主体，原告所说的2万元并非商品房买卖合同中的购房款，而是选房确认单中所说明的团购服务费，不是被告公司收取。被告百达行公司辩称：1、原告与百达行公司形成独立的优惠服务合同关系，且该合同已经履行完毕，原告无权要求返还；2、本案款项属于给付型，并非给付金额和给付对象的认识错误，因为百达行公司已经如实明确告知买房人房屋信息，全程没有任何欺诈隐瞒，优惠确认函内容意思表示真实，收取款项合法有效；3、淮安市物价局《关于进一步规范新建商品住房销售价格行为通知》的文件发布在2018年5月28日，系地方性的部门规定，位阶较低，根据法不溯及既往的原则，不应当在本案中回溯和适用；4、本地区的多份生效裁判文书已经查明淮安市对同类纠纷诉求的一致性主流观点；5、商事活动中，从司法实践鼓励交易和交易稳定的角度看，如果错误的支持退还，将会引起规模性群体纠纷，反而不利于社会稳定和定纷止争。综上，原告的诉请多处与事实不符，其主张无事实和法律依据，混淆了一价清制度的适用和不当得利的法律内涵。在意思表示一致且履行完毕后，违背公序良俗，为获取个人私利恶意诉讼。请求法院查明事实，依法予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、个人借款合同、被告百达行公司出具的收据、被告新兴公司出具的购房款收据、购房发票、税收缴款书、产权证各1份，被告百达行公司提供康桥公馆住宅选房确认单1份、百达行公司定房优惠确认函1份、淮安市物价局淮价管（2018）51号文1份、物价局官网发布的截图1份、民事判决书5份。经质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告提供物价局备案价截屏1张，被告有异议，称无法看出其价格是该套房屋来源合法的备案价格，即便价格是真实性的，也不能达到原告的证明目的，因为总价款没有超过备案价。经审查，该份证据能够证明涉案房屋的备案价，故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新兴公司委托被告百达行公司作为康桥公馆的楼盘代理销售商，约定由百达行公司以电商团购的方式向购房人直接收取费用，新兴公司无需再支付百达行公司任何佣金。2017年5月6日，原告朱文俊与被告百达行公司签订《百达行公司定房优惠确认函》，确认原告选购房号为康桥公馆“16#203”，购房人同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行公司支付本确认函项下的定房优惠团购费；购房人同意在签署本确认函时须向百达行公司支付优惠团购费2万元；购房人凭本确认函及交款收据，即可对认购房源享受“交2万抵3万，特批打95折”的优惠；定房优惠服务费并非购房价款的一部分，不充抵购房价款；购房人在确认函生效后20日内签署正式商品房买卖合同，并按商品房买卖合同的约定交齐房款，方可享受相应优惠条款，故购房人20日内未能按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，则取消所有优惠，所选购房源房号打开另行销售，优惠服务费不予退还；购房人签署《商品房买卖合同》并支付首付款时，须向开发商提交本确认函及服务费收据；购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行支付本函项下的定房优惠服务费。原告朱文俊及被告百达行公司签字、盖章确认。同日，原告朱文俊还与百达行公司签订《康桥公馆住宅选房确认单》，约定：选购房号为“16#203”，建筑面积97.23㎡，报价总价470367，优惠明细交2万抵3万，特批打95折；成交总价（包含服务费）438349，签约总价（不包含服务费）418349；购房人交纳2万元定房优惠团购费，并正式选购一套房源后，签署此选房确认单。原告朱文俊及百达行公司工作人员签字确认。原告于当日缴纳2万元，被告百达行公司向原告出具了收据，收据载明交款事由为“康桥公馆16#203团购服务费”。2017年5月25日，两原告与新兴公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买新兴公司开发的康桥公馆16幢2单元203号房屋，建筑面积97.23㎡，总房款414297元。合同签订后，两原告于当日支付了购房首付款164297元。为购买涉案房屋，原告朱文俊与南京银行股份有限公司淮安分行签订借款合同，贷款25万元。两原告及被告新兴公司各自履行了相关义务，原告于2018年10月15日取得了房屋产权证。另查，2018年5月28日，淮安市物价局发布《关于进一步规范新建商品住房销售价格行为的通知》，规定房地产开发企业应严格执行《江苏省商品房销售明码标价实施细则》的有关规定，新建商品住房及配套销售的车库、储藏室和地下车位的销售价格应按照价格部门备案价格予以公示，实行一套（室、位）一标；除房款外，房地产开发经营企业和其他单位、个人不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何费用。本院认为：被告百达行公司接受被告新兴公司委托，负责新兴公司开发的康桥公馆楼盘的对外销售，双方形成委托代理服务合同关系，原告朱文俊与被告百达行公司签订的《百达行公司定房优惠确认函》、《康桥公馆住宅选房确认单》系双方当事人真实意思表示，且所作约定不违反相关法律、法规的强制性规定，当事人应按约行使权利并履行相关义务。原告朱文俊、张静主张被告百达行公司、新兴公司、新兴公司淮安分公司返还购房款50714元，无事实和法律依据，本院不予支持，理由如下：首先，原告主张其于2017年5月6日按照确认函的约定支付给被告百达行公司的2万元系购房定金，可以抵扣购房款3万元，但是原告与百达行公司签订的《百达行公司定房优惠确认函》、《康桥公馆住宅选房确认单》明确约定在签署确认函时原告须向百达行公司支付优惠服务费2万元，被告百达行公司出具的收款收据上也明确载明该2万元为“康桥公馆16#203团购服务费”，原告作为完全民事行为能力人，应当知晓上述确认函及选房确认单约定的相关事项，且确认函中也载明“购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行支付本函项下的定房优惠服务费”，故原告不可能不知道其所交纳的2万元就是确认函及确认单中约定的费用。从确认函可以看出，该2万元是原告对认购房源享受“交2万抵3万，特批打95折”优惠的前提条件，不是购房款的一部分，不能用于抵扣购房款。同时，原告也未能举证证明被告百达行公司所收取的该2万元费用存在违反相关法律规定的情形，虽然国家或地方政府相关部门对有关商品房销售制定了规范性文件，但相关规定仅是相关部门的规章或地方性规定，并不能作为认定合同效力的依据。故原告提出的根据确认函交纳的2万元系购房定金的主张，无事实和法律根据，本院不予支持。其次，原告主张其实际支付给开发商444279元，其中按确认函约定交给百达行公司2万元抵3万元，之后又支付给新兴公司414297元购房款，本院认为原告按照确认函的约定交纳给被告百达行公司的2万元，系百达行公司基于其与原告之间存在的购房服务以及签订的上述确认单及确认函的约定所收取的定房优惠服务费，在确认函中已明确载明不能用于抵扣购房款，故原告实际支付给开发商即被告新兴公司的购房款应为414297元，而原告与被告新兴公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房价款也为414297元，从合同来看，原告取得涉案房屋所有权的对价为414297元，原告已履行支付全部购房款的义务，并不存在多付购房款的行为，且被告新兴公司及淮安分公司并非原告与被告百达行公司签订合同的相对方，其亦未收取原告定房优惠服务费2万元，现原告要求被告新兴公司及淮安分公司返还购房款50714元，无事实和法律依据，本院不予支持。再次，原告主张应以商品房买卖合同载明的总价款414297元为基数，按照确认函约定的优惠明细，享受“交2万抵3万，特批打95折”的优惠，本院认为，《康桥公馆住宅选房确认单》明确约定签约总价（不包含服务费）为418349元，此价格系根据报价总价470367元，优惠交2万元抵3万元，特批打95折而来，从确认单可以看出原告根据报价总价来享受优惠，即（报价总价470367元-抵扣优惠30000元）×95%，从而计算出签约总价418349元，而不是以签约总价为基础来享受优惠，且原告与被告新兴公司签订的《商品房买卖合同》所约定的签约总价款414297元，也未超出选房确认单确定的签约总价，故原告的此项主张不能成立，原告以未按照《商品房买卖合同》确定的购房款为基数享受“交2万抵3万，特批打95折”的优惠为由，要求三被告返还购房款并承担利息，无事实依据，本院不予支持。原告称被告百达行公司欺骗原告470367元是备案价，对此本院认为确认单中明确载明470367元为报价总价，并非原告所述的备案价，原告此项主张无证据印证，本院也不予支持。综上，原告要求被告新兴公司、新兴淮安分公司、百达行公司返还购房款57014元并承担利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱文俊、张静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元，减半收取522元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  张广兄二〇二〇年二月二十六日书记员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。