河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2253号上诉人（原审被告）：衡水达仑商业管理有限公司，住所地衡水市前进大街999号。法定代表人：曾安松，执行董事。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，公司员工。委托诉讼代理人：付丙涛，河北中衡诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺世庆，男，1964年1月10日出生，汉族，住衡水市桃城区。原审第三人：衡水达仑房地产开发有限公司，住所地衡水市前进北大街999号。法定代表人：包日带，总经理。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，公司员工。上诉人衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑商业管理公司）因与被上诉人贺世庆、原审第三人衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称达仑房地产公司）服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达仑商业管理公司的委托诉讼代理人付丙涛、曾晋雯、被上诉人贺世庆、第三人达仑房地产公司的委托诉讼代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达仑商业管理公司上诉请求：请求依法撤销衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5173号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、开具发票是被上诉人法定义务，被上诉人应当按照合同约定提供发票。被上诉人系商铺的出租方，开具发票本身就是出租人的法定义务，并且上诉人与被上诉人签订的合同中对租金开具发票的出具有明确的约定，租金发票的出具是合同的附随义务，一审法院认为不属于本案审理范围，明显错误，理应改判。2、一审法院判定向被上诉人支付第四年租金31059.87元明显认定事实错误。被上诉人于2013年11月9日与达仑房地产公司签订《商品房定购合同》，定购合同约定被上诉人应于2014年1月2日付清不少于总房款50%的房屋首付款，剩余房款通过银行按揭支付。2013年12月4日被上诉人支付162454元后，被上诉人与上诉人于2014年1月12日签订《商铺委托管理合同书》。后上诉人多次催促被上诉人前来办理按揭手续，被上诉人拒不配合，直到2016年11月7日被上诉人才将剩余房款付清。依据上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理合同书》第八条违约责任第4款约定甲方（被上诉人）出现以下情形之一的，本合同第三条第一款不再执行。甲方交清全部房款后，甲乙双方按实际租金的9：1分成。（1）甲方不配合办理银行按揭手续；（2）因甲方原因银行拒绝贷款；（3）甲方房款未全部付清。被上诉人未按约定交清全部房款，双方租金应按照实际租金9:1分成。上诉人与承租户签订的《租赁合同》显示，实际租金为13656.72元，九一分成后被上诉人应得租金数额为12291.05元。因此，一审法院计算租金数额明显错误。3、一审法院依据被上诉人提交的广告宣传页中显示的前三年租金收益为固定收益，为总房价的22%，推断被上诉人缴纳的购房款为双方约定的购房合同总价款的78%，明显认定事实错误。在一审中第三人提交了其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、收据等均能够证实购房合同总价款为336954元。一审法院将合同约定的购房价格认定为431387.03元没有事实根据和法律依据，也与上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营合同》约定的内容相矛盾。即使被上诉人按时交清房款，也应以《商品房买卖合同》约定价格作为计算第四年租金的依据，即24260.69元，而非31059.87元。4、一审法院计算第四年租金给付时间错误。上诉人在达仑房地产公司处收到案涉商铺时间晚于合同约定的起租时间。上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定前三年免费使用，从第四年开始计算租金，虽合同约定前三年免费使用，但之后的租赁期间已经把前三年的租金计算在里面，之所以约定前三年免费使用，是因为前三年为了培育市场。上诉人与被上诉人约定的租赁期限从2015年5月1日开始计算，上诉人在2015年5月1日并没有收到被上诉人交付的商铺，依据投入与收益对等原则，租赁期限应当从上诉人实际收到商铺时间开始计算，2016年11月7日至2019年11月7日为前三年免费期，第四年的租金支付时间应为第三人向上诉人交付时间顺延三年。此外，若从2015年5月1日开始计算租金，也应当依据投入与收益对等原则，已付房款部分核算租金，未付部分自付清之日起核算租金。因此，一审法院计算租金时间明显错误。综上所述，一审错误认定事实，导致适用法律错误，为此请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。贺世庆答辩称，1、我与上诉人只签订一份《商铺委托经营合同》，合同中没有约定开具发票的内容。2、一审法院的判决，事实清楚，依法有据。《商铺委托经营合同书》、《商品房定购合同》、九洲国际博览城的广告宣传页，明确确认被上诉人的前三年租金固定收益为总房价款的22%，收据实交款是总房价款的78%。一审法院确认我的总房价款431387.03元是正确的，我的第四年租金31059.87元是正确的。3、上诉人所称前三年免费使用与事实不一致，前三年租金固定收益抵付了22%的购房价款，不属于免费使用。4、上诉人所称多次催促被上诉人前去办理按揭手续，被上诉人拒绝配合的说法不是事实。在通知我去办理按揭手续后，我去九洲国际博览城售楼部二楼会计室办理手续，并补交了房屋实测面积差的房款10354元，因内部微机财会系统的房屋面积与实际交费面积不符，实收款额、房屋面积数据等对应不上，没法出具贷款手续，后来多次去都无法办理。最后我直接找到主管销售的赖总，赖总要求财务室变通数据才办理了贷款手续。5、上诉人所称因我方原因银行拒绝贷款，违背事实。我按照银行要求提交了合法有效的手续，并在银行办理了相关贷款手续，至于何时放款是九州国际博览城与银行协商的。请求法院驳回上诉，维持原判。达仑房地产公司陈述称，被上诉人提交的我公司的房款并不包括折扣及购房时的九九折或九七折等以及前三年租金的折扣，所交房款为商品房买卖合同标注房款，我公司未多收取折扣部分。因此该部分不应作为实际房款的一部分。贺世庆向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按购房全款支付全额租金34,105.32元；2、依法判令被告赔偿10%的违约金；3、依法判令被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年原告自第三人达仑房地产公司贷款购买了位于九州博览城17幢1层104号商铺一间，并分别于2013年12月4日交定金10,000元，2013年12月4日交152,454元，2015年11月30日交10,354元；涉案房屋贷款金额为162,000元，贷款放款日为2016年11月7日；2017年5月3日交2,146元（面积差额）。原告与被告达仑商业管理公司最终签订的《商铺委托经营合同》约定，原告委托被告达仑商业管理公司经营管理位于衡水市××大街北段××九州国际博览城一期17幢1层104号商铺，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第四年乙方支付给甲方年租金（人民币）：购房合同总价的8%；支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间。第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。另查明，根据第三人的庭审陈述及原告提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认，原告在购买案涉商铺时，第三人与原告已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，该款项抵顶了案涉商铺部分房款，除去补交的面积差额原告交纳款项334,808元为房款的78%。综上，原告购买案涉房屋之初实际交纳房款334,808元，总房款为429,241.03元，后补交面积差额为2146，总房款变更为431,387.03元。一审法院认为，原告自第三人达仑房地产公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》，委托被告达仑商业管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第四年租金支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间，现原告要求被告给付该租金应予支持。一、关于租金数额，原被告最终签订的《商铺委托经营合同》中约定第四年租金为购房合同总价的8%，原告称购房合同总价应系其实际缴纳款项与前三年租金之和；被告称购房合同总价系原告实际缴纳款项，双方对该条约定产生分歧，因该条款系被告单方作出，故应作出对原告有利的解释；且根据第三人的庭审陈述及原告提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认前三年租金为总房价的22%，该款项在原告购买案涉商铺时已抵顶了其中部分房款，说明前三年租金已提前履行，应视为原告已交纳的购房款，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款的8%，即34,510.96元（431,387.03元＊8%），按照9：1分成，原告第四年应得的租金数额为31,059.87元（34,510.96元＊0.9）。因双方在合同中已确定按照9：1分成，原告现不同意按此比例分成，无事实及法律依据，本院不予确认。二、关于税费缴纳，依法纳税是纳税义务人的法定义务，这是行政法规范的内容，被告将租金支付原告后，原告是否纳税不属于本案的审理范围，不应将原告纳税作为被告支付租金的先决条件。三、关于被告是否应向原告支付违约金，原、被告签订的《商铺委托经营合同》并未约定逾期交纳租金时被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。判决：一、被告衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告贺世庆支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金31,059.87元；二、驳回原告贺世庆其他诉讼请求。案件受理费652元，由被告衡水达仑商业管理有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法纳税是每一个公民的光荣义务，租户在收取租金后应当纳税，但是否纳税属于税务机关依法监管的内容，是否出具税票不应成为是否支付租金的条件。达仑商业管理公司对商户收取的租金履行代缴税的义务后，可向商户追偿。关于前三年租金抵顶22%房款以及总房款如何计算问题。双方当事人在同类其他案件中已经达成一致意见，总房款的计算方式已经被生效的法律文书所确认，一审法院对该问题的认定合理合法，本院予以采信。达仑商业管理公司主张应当按照商户实缴购房款的数额作为总房款计算租金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于商户违约，租金应按照实际租金数额计算问题。达仑商业管理公司未提供合法有效的证据证明其主张。一审法院计算租金的方式并无不当，本院予以维持。关于第四年租金给付时间应该从其实际收到商铺时间顺延给付或依据已付房款核算租金的问题。商户和达仑商业管理公司签订的是《商铺委托经营合同》，房款缴纳的迟延与否和本案没有关联性，第三人达仑房产公司如对房款缴纳时间有异议，可另循法律途径解决。租金的起算时间、计算方式已经由案涉《商铺委托经营合同》确定，达仑商业管理公司请求第四年租金给付时间应该从其实际收到商铺时间顺延给付、依据已付房款核算租金的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，衡水达仑商业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人衡水达仑商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  李春蕾审判员  王江丰二〇二〇年二月五日书记员  怡艳平