上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初576号原告：陈玲，女，1986年10月26日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：沈志翔，男，1987年10月7日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：谢恬，上海明伦(无锡)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘凯，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：李春玮，女，1969年10月8日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：李大卫(曾用名吴大卫)，男，1997年11月26日生，汉族，住上海市嘉定区。两被告共同委托诉讼代理人：张敏，上海瀛东律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：顾思扬，上海瀛东律师事务所律师。原告陈玲、沈志翔与被告李春玮、李大卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄燕独任审判，并于2017年2月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人谢恬，两被告共同委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告注销与抵押权人中信银行股份有限公司上海嘉定支行关于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX室房屋在上海市嘉定区不动产登记事务中心的抵押权登记；2、判决两被告继续履行与两原告签订的房地产买卖合同，协助两原告办理上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续；3、判决两被告以已收款人民币112万元为本金，按照每日0.1%向两原告支付逾期过户违约金，自2016年8月21日起计算至实际履行之日止(合同约定违约金为每日1%，原告自愿调整为按每日0.1%计算)。事实和理由：2016年2月，经上海XX房地产咨询有限公司第二分公司居间介绍，原告与被告代理人居某某签订《房地产买卖居间协议》，约定了被告向原告出售位于上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)的房屋总价、定金及房款支付、正式买卖合同签订、违约责任等条款。原告依约于2016年2月22日向被告支付定金20万元，被告出具定金收据。后因被告拒绝按居间协议约定的房屋总价209万元签约，原告于2016年4月23日发函催告被告与原告签订正式文本买卖合同，逾期将依约追究违约责任。2016年5月下旬，双方就房屋总价达成一致意见。原告依约于2016年5月31日向被告支付购房款15万元，被告出具收款收据。2016年7月初，原、被告签订正式的《上海市房地产买卖合同》，约定了房屋总价、支付期限、支付金额、过户期限、交房期限、违约责任等条款。双方又签订了《补充协议》将房屋总价确定为212万元，并对支付期限、支付金额、交房期限做了相应变更。后，原告依约配合被告办理偿还房屋贷款专款专用于2016年7月19日向被告支付了购房款77万元，被告出具收款收据。自此，原告共向被告支付购房款112万元，原告已完成了房屋过户前应履行的付款义务。根据约定，被告应于2016年8月20日前与原告共同向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续，房屋尾款100万元在办理过户后由银行贷款支付，但被告经原告及中介公司多次催告后至今未配合原告办理过户手续。原告遂起诉来院，要求判如所请。两被告共同辩称，要求驳回两原告的全部诉讼请求。一、《房地产买卖居间协议》系居某某与中介公司签订，两被告并未签字确认，居某某与中介公司签订的居间协议系无权代理；二、落款时间为2016年7月5日的《上海市房地产买卖合同》(以下称第二份买卖合同)，该份合同的签订存在重大误解和胁迫情形，并非两被告的真实意思表示，该合同应予撤销；三、两被告被迫于2016年5月30日签订的《上海市房地产买卖合同》(以下称第一份买卖合同)的房价金额已远远低于市场行情，显失公平；中介公司与原告恶意串通在第二份买卖合同中将房价金额改至更低，更加违背合同法的公平、正义原则；四、第二份买卖合同的网签备案系中介公司违规操作，且存在串通改低房价、偷逃税收、恶意隐瞒之违法行为，属于无效合同，自始没有法律效力，应予撤销。本院经审理认定事实如下，被告李大卫曾用名吴大卫。两被告系母子关系，系涉案房屋的产权人。2016年2月，两原告与被告李春玮的朋友居某某在上海XX房地产咨询有限公司第二分公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，约定两被告将涉案房屋以209万元的价格出售给两原告；两原告为表示购买诚意，于2016年2月22日前向两被告支付定金20万元；双方同意在本协议签订后2016年5月15日前以房东回上海为准签订买卖合同示范文本；两原告支付两被告购房定金已支付到李春玮农行嘉定支行账号内，以银行回单为收据等。2016年2月22日，原告沈志翔转账支付被告李春玮定金20万元，被告李春玮出具收据。2016年5月30日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为212万元；合同第四条约定甲方于2016年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接……；合同第六条约定甲乙双方确认，在2016年8月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款1%的违约金，合同继续履行；合同第十一条约定经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同尾部甲方落款处被告李大卫的签名由被告李春玮代签。同日，双方签订补充协议一份，对具体付款时间等进行了约定，同样该补充协议甲方落款处被告李大卫的签名由被告李春玮代签。2016年5月31日，原告陈玲转账支付被告李春玮房款15万元，被告李春玮出具收据。2016年7月，两原告(乙方)与两被告(甲方)另行签订《上海市房地产买卖合同》，该合同除转让价格及相应的付款协议与5月30日签订的合同不一致外，其余内容一致。同时，双方另行签订《补充协议》，约定原告于2016年3月22日支付被告购房定金20万元；于2016年5月30日支付被告购房款15万元；于2016年7月14日支付被告购房款77万元，此款被告必须用于还清该房屋贷款专用；于2016年12月30日支付被告购房款100万元，此款以银行贷款发放日为准，被告配合原告办理该房屋的贷款手续等。2016年7月19日，原告沈志翔转账支付被告李春玮购房款77万元，被告李春玮出具收据。后因两被告未按约配合两原告办理过户手续，两原告通过催告函、微信、短信等方式要求两被告履行过户义务。被告李春玮于2016年12月29日明确表示无法办理过户，原告涉讼。另查明，两被告已结清了涉案房屋上中信银行股份有限公司上海嘉定支行的贷款，但尚未办理抵押注销手续。诉讼中，两原告表示清楚上海市的限购政策，具备本市购房资格，承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户的后果自负。两原告同意将剩余购房款100万元在本案中一并处理，在过户时支付两被告。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、上海市房地产权证、户籍信息摘录、收据、银行转账凭证、中信银行股份有限公司上海嘉定支行个人贷款协议信息、催告函、邮寄凭证、短信记录、代管款收据及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告双方就涉案房屋先后签订了两份成交价格不一致的《上海市房地产买卖合同》，但结合2016年7月双方签订的《补充协议》，涉案房屋的实际成交价仍为212万元，与打印日期为5月30日的合同成交价一致。因被告李大卫未在5月30日的买卖合同及补充协议上签名，故双方于7月份签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行。两被告辩称《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无效及应予撤销的意见缺乏依据，本院不予采纳。合同约定两被告应于2016年8月20日前办理房屋转让过户手续，两被告至今未履行该项义务，构成违约，两原告要求两被告配合履行涉案房屋过户手续并支付逾期过户违约金合法有据，应予支持。在办理涉案房屋的过户手续后，两原告应将剩余房款100万元一并支付两被告。至于违约金的标准，虽然两原告已自行调整为按已付款的日千分之一计算，本院考虑到双方合同的履行状况及当事人的过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则酌情将违约金标准调整为每日万分之五。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李春玮、李大卫应于本判决生效之日起十日内注销上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX室房屋上中信银行股份有限公司上海嘉定支行的抵押权，并于上述抵押权注销后五日内协助原告陈玲、沈志翔办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋过户登记至原告陈玲、沈志翔名下；二、原告陈玲、沈志翔应于上述条款内容履行完毕后，将房款100万元支付被告李春玮、李大卫；三、被告李春玮、李大卫应于本判决生效之日起十日内支付原告陈玲、沈志翔自2016年8月21日起至实际过户之日止、按两原告已支付房款112万元的日万分之五计算的违约金。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费5000元，合计诉讼费5040元，由被告李春玮、李大卫负担，两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 燕二〇一七年三月二十八日书记员 钱雨婷附：相关法律条文第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。