湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初101号原告黄玖玲，女，1971年9月12日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。被告浏阳市鸿运物业管理有限公司，住所地浏阳市淮川办事处金沙中路485号。法定代表人周建国，总经理。委托代理人朱奇玲，女，1976年12月7日出生，汉族，系该公司员工，住浏阳市。被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路485号。法定代表人周汝红，总经理。原告黄玖玲与被告浏阳市鸿运物业管理有限公司（以下简称鸿运物业公司）、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄玖玲及其委托代理人李玉娴，被告鸿运物业公司的委托代理人朱奇玲，被告鸿宇房地产公司的法定代表人周汝红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玖玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告鸿运物业公司按月租金7490元标准向原告支付2015年7月30日至2018年7月30日的三年租金共计269640元，被告鸿宇房地产公司法定代表人周汝红成立的长沙鑫鹏置业有限公司以抵付房款的方式，抵扣了130000元租金，尚欠三年返租期内的租金139640元；2、原、被告之间的租赁合同关系没有解除，原告主张合同继续有效，被告鸿运物业公司应支付原告自2018年8月1日至合同解除之日止按月租金7490元计算的租金；3、判决被告鸿运物业公司以月租金为基数，按1‰的标准向原告支付2019年12月31日前及2020年1月1日至租金实际支付完毕之日止的逾期付款违约金；4、判决被告鸿宇房地产公司对上述请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告负担。被告鸿运物业公司辩称：1、原告所诉租赁时间和租金属实，但《委托代理租赁合同》第二条第2.4约定，商铺租金所产生的房屋租赁税费由原告承担，三年租赁期限内支付给原告的租金，原告都应提供发票。2、愿意按照租赁合同的约定承担三年的返租租金269640元，但在原告购买禧和学苑房屋时已经付了130000元抵了房屋购房款，尚欠租金139640元。3、关于逾期付款违约金请原告理解，现因公司没有运转，无力支付。被告鸿宇房地产公司辩称，所欠的139640元租金愿意以商铺或车位抵扣，被告鸿宇房地产公司愿意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：作为甲方的黄玖玲、作为乙方的鸿运物业公司于2014年6月23日签订《委托代理租赁合同书》，合同约定甲方全权委托乙方代理出租商铺，并以乙方的名义与承租人签订租赁合同。承租位于浏阳市“鸿宇城”A7-A8栋138号商铺，建筑面积24.35平方米。合同书第二条委托代理租赁的期限、租金比例与支付约定：商铺出租的委托代理时间为商铺交房公告中所规定的交房时间的第一个月起至三十六个月止，共计三年，自2015年7月30日至2018年7月30日止。商铺租金所产生的房屋租赁税费由甲方承担。不管乙方招租具体情况，乙方均须按本合同约定向甲方支付其购买该商铺合同总款6%的年租金，共计三年。支付租金的时间为以商铺交房公告中所规定的交房时间的第一个月起支付第一年租金为89880元；满一年后的第一个月内付第二年租金，第二年租金为89880元；满两年后的第一个月内支付第三年度租金，第三年租金为89880元；三年期限满后由甲方收回自行管理经营。如甲方出租，同等条件下需优先实际承租人。浏阳市鸿宇房地产有限责任公司自愿为乙方提供保证担保，如乙方违约，浏阳市鸿宇房地产有限责任公司承担连带责任保证。合同书第四条违约责任：乙方未按时支付租金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取月租金的1‰的违约金。协议书签订后，因浏阳市“鸿宇城”A7-A8栋138号商铺一直未交付使用，房屋租金被告鸿运物业公司未予给付。2018年6月20日，原告黄玖玲与长沙鑫鹏置业股份有限公司（出卖人，法定代表人周汝红，该公司董事兼总经理周建国）签订《协议书》，主要约定：原告购买浏阳市禧和学苑项目2号栋1806房，总房款为446962.00元，双方约定，以黄玖玲鸿宇城A7-8栋138号商铺的返租租金130000.00元抵房款壹拾叁万元整，余房款316962.00元在2018年6月23日前以现金方式付清。2018年6月20日，长沙鑫鹏置业股份有限公司向原告出具收据1张，载明：收到禧和学苑1806房款（鸿宇城商铺租金转）130000元。由于被告鸿运物业公司未支付原告剩余租金，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告黄玖玲与被告鸿运物业公司签订的《委托代理租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，本院予以确认。被告鸿运物业公司应按照合同的约定支付原告自2015年7月30日至2018年7月30日止的租金共计269640元。被告鸿宇房地产公司已代替被告鸿运物业公司于2018年6月20日支付原告租金130000元，但被告鸿运物业公司未再依约支付之后的139640元租金，已经构成违约。根据《委托代理租赁合同书》的约定，原告有权要求被告鸿运物业公司承担违约责任。故对原告要求被告鸿运物业公司支付欠付租金及以合同约定的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告鸿运物业公司支付自2018年8月1日至合同解除之日止按月租金7490元计算的租金的诉讼请求，因《委托代理租赁合同书》约定租赁期限自2015年7月30日至2018年7月30日止，原告要求被告鸿运物业公司支付自2018年8月1日之后的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告鸿宇房地产公司已履行了部分租金的支付义务，庭审过程中亦自愿对被告鸿运物业公司应负担的义务承担连带清偿责任，本院予以准许。根据合同的约定，被告鸿宇房地产公司系被告鸿运物业公司履行该协议的连带责任担保人，因租赁产生的租金是一种连续发生的债权，协议书未就保证期间进行约定，故其应就被告鸿运物业公司上述支付义务承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十七条之规定，判决如下：一、限浏阳市鸿运物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄玖玲2015年7月30日至2018年7月30日的房屋租金共计139640元及逾期付款违约金（利息分段计算：其中130000元自2015年7月30日起，按月租金1‰的标准计算至2018年6月20日止；139640元自2018年6月21日起，按月租金1‰的标准计算至实际履行之日止）。二、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司对上述浏阳市鸿运物业管理有限公司应负担的义务承担连带清偿责任。三、驳回黄玖玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5726元，减半收取计2863元，由浏阳市鸿运物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  魏晓玲二〇二〇年二月二十八日书记员  吴 辉附相关法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2.《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。第二十七条保证人依照本法第十四条规定就连续发生的债权作保证，未约定保证期间的，保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同，但保证人对于通知到债权人前所发生的债权，承担保证责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。