上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12253号上诉人(原审被告)：上海天鹄会务服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐明。被上诉人(原审原告)：国家会展中心(上海)有限责任公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：孙成海，董事长。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。上诉人上海天鹄会务服务有限公司(以下简称“天鹄公司”)因与被上诉人国家会展中心(上海)有限责任公司(以下简称“国家会展公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天鹄公司上诉请求：撤销一审判决，本案中上诉人违约是由第三方上海臻岑酒业有限公司(以下简称“臻岑公司”)的侵权行为导致的，一切后果和赔偿责任应由臻岑公司承担，希望继续履行合同。事实与理由：一审判决未考虑到本案租赁关系也涉及第三方臻岑公司，各方曾签订三方协议的事实。臻岑公司是造成天鹄公司拖欠房屋租金的主要责任人，是导致本案发生的主要责任人。被上诉人国家会展公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。国家会展公司向一审法院起诉请求：1、确认国家会展公司与天鹄公司于2018年3月1日签署的《上海市房屋租赁合同(办公楼预租)》于2019年5月18日解除；2、天鹄公司将上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状后返还国家会展公司并办理交接手续。一审法院认定事实：青浦区徐泾镇二联村37丘、40丘房地产登记权利人为上海博览会有限责任公司(后名称变更为国家会展公司)。2018年1月29日，国家会展公司(预出租方，甲方)与臻岑公司(预承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同(办公室预租)》，约定由甲方将位于上海市青浦区涞港路XXX号XXX室预租给乙方。合同约定：租赁期限为2018年3月1日起至2021年2月28日止，其中装修免租期为2个月(2018年3月1日至2018年4月30日)、经营免租期1个月(2019年1月1日至2019年1月31日)，计租起始日为2018年5月1日。房屋只限用于办公，租赁面积349.72平方米。每月租金人民币(以下币种均为人民币)36,166.90元、每月物业管理费10,491.60元，自合同签订后5日内，乙方支付首期租金、物业管理费，以后乙方应于每月第25日前向甲方支付下一个月的租金，若下一个月为免租期，则乙方应在当月第25日前向甲方支付经营免租期结束后第一个月的租金。合同约定违约责任：如乙方存在逾期支付应付任何款项连续达15日或累计达30日以上的，甲方有权书面通知乙方终止合同，且乙方须支付实际使用房屋期间合同约定的款项，并支付违约金(3个月租金+3个月物业管理费)；逾期付款的，按照每日逾期金额的千分之一计算违约金等;甲方有权从乙方缴纳的保证金及预付的租金冲抵乙方应支付的违约金，如不足以冲抵甲方所受损失(包括但不限于律师费、诉讼费及租金、物业管理费及其他费用)，甲方有权向乙方追索差额。合同另约定房屋的返还：乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，最迟于租赁期届满或提前终止之日17时前把房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物及所有钥匙，按照合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或者甲方书面认可的清洁的、可租用及良好的使用状态下交还甲方。乙方须与甲方或管理方共同对该房屋进行验收和交接程序，并就房屋的返还情况签署交接表。若乙方未按上述约定的时间将房屋返还甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回房屋之日止的期间内，乙方按照房屋的日基本租金的两倍向乙方支付每日占用费，并承担占用期间的物业管理费及其他费用。合同签订后，臻岑公司依约向国家会展公司支付了履约保证金139,975.50元、公用事业费押金6,994.40元。2018年3月1日，国家会展中心与臻岑公司签署办公楼房屋交接书，载明交接书签订之日即为房屋交付日，租赁期自2018年3月1日至2021年2月28日，经臻岑公司验收，确认房屋符合双方于租赁合同中约定的交付条件，臻岑公司同意按该房屋现有状况接收该房屋。2018年12月3日，国家会展中心与臻岑公司、天鹄公司签订《三方协议》，约定将原合同中臻岑公司的全部权利义务概括转让给天鹄公司，由天鹄公司履行原合同约定的所有权利义务。国家会展公司已经收取的臻岑公司费用(保证金、押金等)不予返还，按照原合同约定具备返还条件时，直接返还至天鹄公司指定账户。自2019年1月1日至2021年2月28日，原合同约定物业费、公共事业费、租金等所有相关费用均由天鹄公司承担。臻岑公司自愿为天鹄公司履行三方协议及原合同的全部义务向国家会展公司承担连带保证责任，包括但不限于租金、履约保证金以及违约金等以及天鹄公司应承担的其他义务。2019年5月8日，国家会展公司向天鹄公司发出《律师函》，载明天鹄公司拖欠各项费用未付，通知天鹄公司自收到本律师函之日起七日内交清全部欠款，如未交清欠款，自收到本律师函之日起第八日解除双方之间租赁合同。天鹄公司于2018年5月10日收到《律师函》。2019年7月1日，国家会展公司提起本案诉讼。同日，针对拖欠租金等费用事宜，国家会展公司向一审法院另案提起诉讼，案号为(2019)沪0118民初12053号，请求判令天鹄公司支付拖欠租金、物业管理费、电费及各项违约金等诉请。一审审理中，天鹄公司认为2018年1月29日至2019年3月7日期间，因天鹄公司未及时支付臻岑公司转让款，臻岑公司将系争房屋大门锁上，导致天鹄公司员工离职、停止经营，才出现拖欠租金，并不是天鹄公司过错造成违约，为此提供照片及微信记录予以证明。国家会展公司认为这与本案无关。一审法院认为：在签订三方协议后，国家会展公司与天鹄公司之间形成房屋租赁合同关系，且天鹄公司实际使用系争房屋，双方均应恪守合同约定。天鹄公司未按约支付租金、物业管理费等费用，且拖欠时间连续达15日以上，符合合同约定的解除条件，国家会展公司有权行使合同约定解除权。至于是否因第三方原因造成天鹄公司拖欠租金等费用，根据合同相对性，双方应另行解决，天鹄公司不能以此抗辩拖欠租金行为的合理性。故一审法院确认双方租赁合同关系于2019年5月18日解除。合同解除后，天鹄公司应当按约定将房屋恢复原状、腾空并返还国家会展公司。国家会展公司诉请，合法有据，予以支持。据此，一审法院作出判决：一、确认国家会展公司与天鹄公司之间的房屋租赁合同关系于2019年5月18日解除；二、天鹄公司应于判决生效之日起十日内将坐落上海市青浦区涞港路XXX号XXX室房屋恢复原状后返还国家会展公司。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：天鹄公司与国家会展公司就系争房屋建立租赁关系后，未依约支付租金、物业管理费等费用，且至今不能完成支付，故国家会展公司享有合同解除权，其要求解除与天鹄公司之间房屋租赁关系的诉请，于法有据，应予支持。合同解除后，天鹄公司应当按约定将系争房屋恢复原状、腾空并返还国家会展公司。关于天鹄公司所称其违约是由臻岑公司之侵权行为所致的抗辩意见，由于合同责任是一种严格责任，即使天鹄公司违约确实是由第三方的原因所致，亦不能免除天鹄公司应承担的违约责任，也不影响国家会展公司因天鹄公司违约而享有的合同解除权。综上所述，天鹄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上海天鹄会务服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇二〇年二月十八日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……