吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0722民初4252号 原告：长岭县万程物业服务有限公司，住所地：吉林省松原市长岭县，统一社会信用代码：91220722MA17795Y80。 法定代表人：唐春龙，总经理。 委托代理人：朱之军，男，1981年10月8日生，满族，职工，住辽宁省辽阳县。 委托代理人：李艳，吉林信维律师事务所律师。 委托代理人：郭雨军，吉林衡丰律师事务所律师。 被告:潘立超，男，1988年5月19日生，汉族，农民，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托代理人:米丽萍，女，1988年4月2日生，汉族，农民，住吉林省长岭县。 原告长岭县万程物业服务有限公司与被告潘立超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告长岭县万程物业服务有限公司法定代表人唐春龙及委托代理人李艳到庭，第二次庭审，原告长岭县万程物业服务有限公司委托代理人朱之军、郭雨军到庭，两次庭审被告潘立超及其委托代理人米丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长岭县万程物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付2016年6月14日至2019年6月14日的物业费0.8×77.63平米×12月×3年=2235元和按合同约定逾期每日支付0.1%滞纳金；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告家面积是77.63平方米，未缴2016年6月14日至2019年6月14日的物业费。 被告潘立超辩称，面积77.63平方米对，没有房照，贷款抵押了，时间段也属实，2014和2015年都缴纳完毕，2016年6月以后没有缴纳费用。物业费标准是每平方米0.8元。欠款数额对。我认为物业服务不到位所以我才拒缴物业费，物业没有依照合同履行全部义务，我不同意原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案证据和事实认定如下： 原告提供的物业服务合同、债权转让合同、物业服务委托合同各一份。证明：2019年万程物业和天诚物业有交接，存在接续关系。债权转让第一条规定，在天诚物业管理期间与业主的物业费由万程物业统一追缴。卫生保洁、公共设施、安保、进出车辆服务，在业主服务合同中甲方所约定的义务都已经履行。被告质证认为真实性没有异议，是我本人签字。对于前后两个物业交接没有异议。 原告第二次庭审提供的第一张光盘，证明物业进行了管理活动，按合同履行了义务。关于2013年通知是为了提示大家，2012年10月1日前入住的塑钢窗保修期是1年。是开发商让我们发的，落款是物业公司的名字，因为到物业公司登记，目的是把信息交给开发公司，由施工单位派人维修，前提是在保修期内。光盘中提供的照片确实是只通知一期了，没有证据证明通知到了二期住户。这张照片只是为了说明保修期是1年时间。物业公司换玻璃不是物业公司去换的，一期是开发商委托，二期就没有委托。双方是物业服务合同关系，双方应该按照合同约定履行义务。被告提出的一些证据不能作为拒缴物业费的理由。物业费的多少和物业服务项目是相互关联的，按照物业服务合同约定，每平米8毛，所以物业公司提供相应的服务是正常的。不能把合同之外的项目强加给物业公司。被告质证认为，真实性不确定，什么时间处理的不确定。楼宇门贴的通知落款时间是2013年，我们二期是2014年入住的。当时在物业有过登记，发现玻璃坏物业给换了，当时也说塑钢窗坏了，但是一直没有人换。 原告第二次庭审提供的第二张光盘，证实债权转让已经通知到了业主。播放17号楼1单元501室和601室的两个通知。证实2019年8月30日已经向两户发了通知。被告质证认为，当时我没有看到而且还不是我家的门。没有接到这个通知。 被告提供的证明材料三份。证实物业服务不到位。原告质证认为，真实性有异议，按照法律规定证人有出庭作证义务，应当接受对方当事人质询，目前还没有法律规定可以不出庭的情形。请求人民法院对该证据不予采信。针对证人证言内容，几个证人所述服务内容与物业服务项目不相干，抗辩对象主体错误，与本案不具关联性，原告不同意被告的抗辩。 被告第一次庭审提供的光盘一张，证明：原有树木已经枯死，现在栽种了果树，还有的树木砍伐后没有栽种。铁栏有坏的。楼宇门锁不上对讲门铃没有。垃圾堆积杂草重生。广告所说5-10年生900棵珍品成树，现在院里没有几棵。窗框有裂缝透雨。垃圾车进小区影响业主休息。凉亭踏步的砖有掉的，地面木条有损坏。喷泉不能正常使用，雕像损坏。自行车棚、长椅有损坏。大门的侧面小门不封闭，任何人都可以随意进出。没有路灯。院内背景音乐设备长期不使用。有刷红色条纹的石头在道路上形成障碍，有人因此受伤。楼道内堆放垃圾，原有的草坪上如今都是杂草，堆放物品。车库停电后，卷帘门放不下来。屋内玻璃有炸裂地方。消防通道又开通了小门，长期不锁，随意进出。物业根本都不关闭门。窗户过保这个事情，我是在保内坏的，我在2014年冬季当年入住时候找过物业说北窗户透气和南阳台窗框断裂，北窗户玻璃是2015年春季更换，已经修好，但是窗框始终没有修理。物业当时就是说让等着，后来就说过保了。炸裂的窗户是楼道的玻璃，不是我们屋里的。墙皮脱落，也是2015年的事情，物业只是说让等着，直到现在也没有解决。卷帘门停电不能使用，是因为当时物业有承诺，我们没有摇的工具。铁栅栏的照片是我11月10日拍的，根本都没有人维修。楼宇门是因为物业不作为才导致的三分之二损坏。路灯不亮，只有极个别是亮的，根本不是灯泡亮度问题。 原告委托代理人质证认为，对于照片的真实性有异议，并不是由第三方提供，而是被告本人提供。有一些场景不明确不具体，并不能证明就是万程物业服务区。关于卖房子承诺不是万程物业承诺与物业无关。关于房屋质量及门窗，在业主与万程物业合同中第11条已经表明，工程质量方面问题由施工单位保修，期满后公共部位是物业维修，所以被告私人的场所不属于物业服务范围。被告抗辩的对象主体错误，应当向房屋承建部门主张权利。被告没有证据说明服务达标的标准是什么，没有具体标准不能证明万程物业服务不达标，故以上所谓证据，不能作为被告不缴纳物业管理费用的理由。原告不同意被告抗辩理由。 原告法定代表人唐春龙质证认为，被告所述证据里面的一些公共服务设施，都已经修好了，在2019年11月初就修好了。针对被告所述，栽树问题我们没有承诺，但是院里草坪已经都在修理中，经常修理。全县垃圾车都是进小区内。铁栏也已经修复，至于对讲和楼宇门都是有相关部门要求标准的，我们物业是需要启动物业维修基金进行更换，但是需要达到三分之二的数量要求，现在已经无法修复。窗户透雨不是我们管理服务范围，应该找开发商，保质期现在已经过保了。雕像确实损坏还没来得及修复，喷泉基础设施有损坏，我们可以修复。自行车棚没修，长椅修好了。大门侧面小门和消防通道小门是有规定的，是早9晚9夜间关闭。有路灯，只是灯泡亮度不够。背景音乐是坏的。红条纹石头是为了避免业主停放车辆的，就是设置的路障。玻璃炸裂是开发商问题和我们无关。车库停电卷帘门放不下来不是物业服务项目。 6.被告第二次庭审提供的光盘一张，证实物业没有按合同履行，还侵占我们业主的公共权利。垃圾车原来不进院里，垃圾桶拉到院外。树木、铁栏都是在起诉后维修的。车库购买的当时，物业有承诺。服务态度不好。车位和公共区域出售的款项用于其他楼的二次供水，侵害我们的利益。因为物业没有按合同履行，所以我没有缴纳物业费。塑钢窗问题一直没有解决。关于债权转让协议书有异议，没有法人签字，合同没有时间和地点，第七条规定应当签字而不是盖章。原告质证认为，垃圾车不是物业公司所控制，是环卫处掌握时间。树木属实有死亡，但是每年开春有补种。公共设施有损坏是属实，但是得春天才可以维修。我不能拿缴纳物业费业主的钱去给不缴物业费业主修理，这样侵害了缴费业主的利益。关于停电车库门摇不下来，我们物业公司是维护公共的，不是维护个人的。物业服务态度问题，我认为电话中还可以，在关于态度管理上我们有奖惩机制。树木是季节性按照周期操作，不能在冬季操作。视频资料不足以作为拒缴物业费的理由。关于公共区域收益问题，所有的费用都是用到园区内建设上，用于建设水泥路桩及监控更新改造，他所说的二次供水费实际上一直没有收取。塑钢窗问题属于房屋质量问题，和物业服务不相干，属于房屋买卖合同。关于债权转让协议，有法人盖章，没有时间也可生效，与业主没有关系，通知到业主就可以了。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月，吉林省天诚物业服务有限公司与被告潘立超签订了关于长岭县“中鹏·欣和国际”小区17栋1单元501室的《业主服务合同》，约定管理服务费标准为每月每平方米0.8元。吉林省天诚物业服务有限公司又与原告长岭县万程物业服务有限公司签订了《债权转让协议书》，由长岭县万程物业服务有限公司对长岭县“中鹏·欣和国际”小区继续进行物业管理并承接业主拖欠物业费的追缴。被告潘立超是该小区17栋1单元501室的业主，面积为77.63平方米。被告因物业公司没有依照合同履行全部义务且房屋塑钢窗断裂漏水造成损失未缴纳2016年6月14日-2019年6月14日的物业费。现原告要求被告潘立超缴纳2016年6月14日-2019年6月14日物业管理费2235元及滞纳金，并要求被告承担诉讼费用。第二次庭审，原告变更诉讼请求，仅要求被告支付拖欠物业费2235元及诉讼费用。被告潘立超及代理人不同意给付此款。 本院认为，原、被告及吉林省天诚物业服务有限公司分别签订了业主服务合同和债权转让协议书，双方应当依照合同享受权利并承担义务。被告提供证据证实该房屋塑钢窗存在断裂漏水严重现象，原告方在庭审中亦承认该事实，说明原告在履行合同过程中存在重大瑕疵，未能全面履行维护、修缮、服务与管理的义务，被告方在该双务合同履行过程中提出抗辩权，要求原告方先完全履行维修、养护、管理和维护义务后再履行缴纳物业费的义务，本院对该观点予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下： 驳回原告长岭县万程物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  孟 玲 人民陪审员  衣恒恒 人民陪审员  孟庆珍 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  逄璐菲