江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣02民终660号上诉人（原审原告）：丁何龙，男，1969年6月21日出生，汉族，住址乐平市。上诉人（原审原告）：丁火龙，男，1973年10月21日出生，汉族，住址乐平市。上诉人（原审原告）：丁年龙，男，1976年12月24日出生，汉族，住址乐平市。委托代理人：黄武、程兰辉，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西宏达建筑有限公司。住所地：乐平市珠海西路**楼。法定代表人：吴金根，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：江西劲天实业有限公司。住所地：乐平市洎阳北路******。法定代表人：董复森，该公司董事长。委托代理人：曾祥云，江西驰骋律师事务所律师。上诉人丁何龙、丁火龙、丁年龙因商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2016）赣0281民初1153号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人丁何龙、丁火龙、丁年龙不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销原判，发回重审或对本案进行改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、原审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、位于原乐平市劲天实业有限公司开发，江西宏达建筑有限公司承建的商住综合大楼。后由于江西劲天实业有限公司无力支付江西宏达建筑有限公司工程款，故其双方达成协议，即江西劲天实业有限公司同意将《新时代广场》部分临街店面和住宅委托被告江西宏达建筑有限公司销售，销售款用于抵扣工程款。在这种情况下，丁何龙、丁火龙、丁年龙于2012年11月14日与江西宏达建筑有限公司签订了一份《新时代广场购房协议》，丁何龙、丁火龙、丁年龙以717万元人民币购得新时代广场的1楼外区第57号商铺。协议书签订后，丁何龙、丁火龙、丁年龙按约定支付了首付款计币359万元（余款由银行按揭）。2013年11月20日，丁何龙、丁火龙、丁年龙又重新与江西劲天实业有限公司补签了一份《商品房买卖合同》，该合同对房屋价款及价款支付方式没有改变，但对房屋交付时间做了重新约定即2014年1月1日。现丁何龙、丁火龙、丁年龙已经按合同约定支付了50%购房款，但江西宏达建筑有限公司、江西劲天实业有限公司并没有按约定交付房屋给丁何龙、丁火龙、丁年龙使用。该行为已严重违反了合同条款，构成违约。由于多方原因，双方未达成和解，故此，请求人民法院依法调解或判决被上诉人支付逾期交房的违约金计币193860元（计算至2015年7月2日）；2、上诉人与被上诉人江西宏达建筑有限公司签订了一份购房协议之后，于2013年11月20日又与被上诉人江西劲天实业有限公司签订了一份商品房买卖合同，并已确认上诉人购房的真实意图，虽然上诉人的购房款项是汇给了吴金根个人账户，但被上诉人江西宏达建筑有限公司已出具了证明，证明上诉人的款项是购房款，并纳入了公司用途，至于两被上诉人宏达建筑有限公司与劲天实业有限公司之间的结算与上诉人无关；3、正是因为申请人短缺资金。才在与被申请人签订购房协议后，选择银行按揭。故申请人在支付了359万元后没有再付购房款，一直等待被申请人办理银行按揭，但由于被申请人房屋开发不成功，导致没有一家银行同意，与其办理银行按揭业务。被申请了也没有提供与哪家银行已经办理了按揭贷款业务的相关证据或哪位购房者办理过银行按揭手续，并不是申请人不配合办理银行按揭手续，所以没有办理银行按揭手续的过错不是申请人，而是被申请人；4、根据双方签订的商品房买卖合同，被申请人在2014年1月1日前就应该将房屋交付给申请人使用，但是申请人至今也未得到房屋。本案的发生是因为被上诉人没有按照合同约定交付房屋所违约所造成，现上诉人资金紧缺，无法承担诉讼费，故仅起诉违约金部分。原审法院以上诉人没有办理银行按揭为由，驳回上诉人的诉求，显然缺乏公平公正，有损上诉人的合法权益。被上诉人江西劲天实业有限公司辩称：1、上诉人主张的款项是汇给吴金根的个人账户，没有汇到江西劲天实业有限公司，根据汇款情况，上诉人只是与吴金根个人发生了关系，与江西宏达建筑有限公司没有关系。2015年12月，吴金根因涉嫌非法吸收公众存款罪被乐平市人民检察院提起公诉，吴金根收取359万系个人行为，江西宏达建筑有限公司管理混乱，没有提供吴金根将359万汇入江西宏达建筑有限公司的账户的相关凭证，其认可吴金根收取359万系公司行为，完全是虚构事实；2、对上诉人提供的协议书复印件真实性、客观性、合法性均有异议，假设该协议是真实的，上诉人也应该将购房款汇入指定的账号；3、虽然上诉人与江西劲天实业有限公司签订了房屋买卖合同，但因为上诉人没有将购房款汇入江西劲天实业有限公司，江西劲天实业有限公司也可以解除合同，现诉争商品房已由劲天实业有限公司出租给案外人使用；根据合同的相对性，上诉人的主张与江西劲天实业有限公司无关，依法应当驳回上诉人对江西劲天实业有限公司的起诉。丁何龙、丁火龙、丁年龙向原审法院起诉请求：依法调解或判决被告支付原告逾期交房的违约金计币193860元。（计算至2015年7月2日）原审院认定的事实：被告江西劲天实业有限公司取得了对位于原乐平市洎阳街道办的土地享有开发权，被告江西宏达建筑有限公司为被告江西劲天实业有限公司承建该块土地上的商住综合大楼（即乐平新时代广场）。后由于被告江西劲天实业有限公司无力支付被告江西宏达建筑有限公司工程款等款项，2012年6月10日，江西劲天实业有限公司作为合同的甲方，江西宏达建筑有限公司作为合同的乙方，就乐平《新时代广场》资产经营分别签订了转（受）让协议书及补充协议书。2012年8月16日还签订了《乐平新时代广场项目经营权委托代理协议书》。2013年3月16日，又签订了《关于终止执行叁份协议合同的调解协议书》。从上述几份协议可知下列几项事实：1、江西劲天实业有限公司在2013年3月16日仍欠江西宏达建筑公司债务为6953.08万元；2、两被告在对债权债务处理时，曾经由江西劲天实业有限公司委托江西宏达建筑有限公司代理出售被告江西劲天实业有限公司的相关房产，购房款用来抵扣欠款由被告江西宏达建筑有限公司收取，直到2013年3月16日，两被告签订了《关于终止执行叁份协议合同的调解协议书》，该协议第三条第1条规定，劲天公司同意将抵押物品（临街外商铺）销售权（包括网签）办理给宏达公司，全部销售款必须进乐平九江银行双控专户，进账款优先用于还清宏达公司债权，余额部分由劲天公司全权处置。三原告于2012年11月14日与被告江西宏达建筑有限公司签订了一份《新时代广场购房协议》，即三原告以717万元人民币购得新时代广场的1楼外区第57号商铺，约定所售房屋价款为717万元，银行按揭，首付50%，应于2014年12月31日前将房屋交给原告，并于当天由原告丁火龙分两次转账100万元（其中一笔为10万元，另外一笔为90万元）转账给吴金根个人账户，2012年11月21日原告丁火龙通过转账209万元给吴金根个人账户，三原告支付了首付款计币359万元（余款由银行按揭，但至今三原告未办理银行按揭）。2013年11月20日，三原告又重新与被告江西劲天实业有限公司补签了一份《商品房买卖合同》，该合同对房屋价款及价款支付方式没有改变，但对房屋交付时间做了重新约定即2014年1月1日。另查，2016年7月5日被告江西宏达公司书面陈述，三原告汇给吴金根个人账户的购房款359万，该款至今未转入被告江西劲天实业有限公司、被告江西宏达建筑有限公司银行账户；但该款江西宏达建筑有限公司（吴金根）与江西劲天实业有限公司已办理了结算，江西宏达公司认可吴金根上述收款为本公司行为。被告江西劲天实业有限公司当庭表示，被告江西宏达建筑有限公司没有将该款与劲天公司进行结算。2015年12月，被告人吴金根因涉嫌非法吸收公众存款罪被乐平市人民检察院提起公诉。原审法院认为，原告将购房款汇给江西宏达建筑有限公司法定代表人吴金根的个人账户上，是否可以认定为已经完成了交付购房款的义务？吴金根作为法定代表人其具有双重身份，吴金根的行为既可能是代表江西宏达建筑有限公司，也可能是一种个人行为。吴金根涉嫌非法集资罪，其以个人账户接收359万，是个人借款行为还是以江西宏达建筑有限公司法定代表人的身份履行与江西劲天实业有限公司的代销房屋行为？江西宏达建筑有限公司销售本案讼争房屋是基于江西劲天实业有限公司委托，而委托销售的前提和根本目的是抵扣工程款，江西宏达建筑有限公司卖了房，款项由吴金根个人收取，房款既没有按照双方约定进入九江银行双控账户，也未提供相关证据证明进行抵扣工程款结算，难以认定其收取359万是履行公司职务行为，在此情况下，江西劲天实业有限公司是否有交付房屋的义务就不得而知了。加之被告江西宏达建筑有限公司没有证据证明该款双方进行了结算，并且抵扣了工程款，故法院无法认定吴金根个人收取359万的行为是以江西宏达建筑有限公司法定代表人的身份履行与江西劲天实业有限公司的代销房屋行为。即使认定吴金根个人收取359万是以江西宏达建筑有限公司法定代表人的身份履行与江西劲天实业有限公司的代销房屋行为，三原告也未按照合同约定进行银行按揭，三原告的该行为也违反了合同的约定，三原告在此情况下要求江西劲天实业有限公司交付房屋，法院亦不予支持。原告没有全面、正确履行商品房买卖合同，法院对原告的诉求应不予支持。综上所述，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告丁何龙、丁火龙、丁年龙的诉讼请求。本案受理费4177元，决定由原告丁何龙、丁火龙、丁年龙承担.。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人丁何龙、丁火龙、丁年龙于2012年11月14日与江西宏达建筑有限公司签订了一份《新时代广场购房协议》之后，将359万汇到吴金根个人账户，该款至今未转入江西劲天实业有限公司和江西宏达建筑有限公司约定的双控银行账户，江西宏达公司提出359万元购房款已与江西劲天公司结算，没有提供吴金根将359万汇入江西宏达建筑有限公司的账户的相关凭证，也未提供江西宏达建筑有限公司与江西劲天公司将359万元纳入双方结算的依据。2015年12月，吴金根因涉嫌非法吸收公众存款罪被乐平市人民检察院提起公诉，其收取359万款项，系个人行为还是公司行为，有待于该刑事案件进一步查明。另，按照双方购房合同的约定，余款应当办理按揭贷款，双方既未办理按揭贷款手续，也未就房屋余款如何支付进行补充约定，购房合同并未实际履行的情况下，上诉人向法院提起诉讼，请求法院判决被上诉人支付逾期交房的违约金193860元，没有法律依据。综上，本院认为原审判决驳回丁何龙、丁火龙、丁年龙的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4177元，由上诉人丁何龙、丁火龙、丁年龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 莉审 判 员  付小琴代理审判员  王小莉二〇一七年三月三日代书 记员  李文莉