文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22833号上诉人（原审原告）：汤振东，男，1966年7月23日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘业峰，广东都诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄有光，男，1970年6月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：董权巧，广东合誉律师事务所实习律师。上诉人汤振东、黄有光因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汤振东上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄有光赔偿汤振东装饰装修、地面硬化、水电安装等损失268157.8元；2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由黄有光承担。事实与理由：一、在地面硬化和办公室、员工宿舍是由谁出资装修的问题上，一审认定事实错误，举证责任分配和证据采信不当，偏袒黄有光。1.关于评估报告第一项第6款即强电，无论汤振东是否举证，都应当是汤振东出资。连厂房都是汤振东建设的，厂房内的电路电线又怎么可能是不是汤振东出资？2.关于评估报告第一项第7款即地面硬化，汤振东从（2018）粤0114民初4763号案答辩、反诉开始，就一直主张厂房和地面硬化的赔偿，而黄有光从未陈述过地面是其硬化的。一审庭审中汤振东已申请证人出庭作证案涉地面当时是长满草的泥巴地，由汤振东雇佣挖机挖泥运走后再硬化的。一审后汤振东找出了相关书面凭证，有购水泥、沙石的购材料单据、混凝土搅拌公司的送货单、倒混凝土的人工费用等，与汤振东陈述、证人证言等相互吻合印证，足以证明。3.一审后，汤振东通过原财务人员找出了与评估报告第一项第4、5、6、7款及第二项、第三项相关书面凭证，足以证明是汤振东出资。相反，黄有光则无任何证据出资了该项目，两相比较，汤振东的举证显然更充分更有说服力，属于优势证据，应该被采信。二、一审认定汤振东与黄有光有同样的过错，与事实不符。黄有光既是第一手承租人，又是本案的转出租人通过转租获利，其对案涉土地厂房的性质、状况比汤振东更早了解、了解得更透，其过错更明显，应承担更多的责任；而汤振东仅是疏于到政府部门了解导致巨额损失，显然过错更小。针对汤振东的上诉，黄有光辩称：请求驳回汤振东的上诉请求。理由为：一、一审判决对于涉案厂房的地面硬化、办公室、员工宿舍的装修部分等费用已经作出了认定，因汤振东无证据证明以上部分由其出资装修，其要求黄有光赔偿其损失的依据不足。二、涉案钢结构厂房并非是双方签订的租赁合同的标的物，而是汤振东在承租期间未经黄有光同意自行搭建的，且未办理任何报建手续，属于违法建筑。该违法建筑的损失赔偿也不应当由黄有光承担。黄有光上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回汤振东的诉讼请求。2.本案一审案件受理费、鉴定费，二审案件受理费由汤振东承担。事实与理由：一、黄有光对汤振东违法加建的钢结构厂房损失不存在任何过错，无需承担50%的赔偿责任。1.涉案经评估的1497平方米的钢结构厂房并非是双方签订的《租赁合同》的租赁标的物，而是汤振东在承租期间未经黄有光同意自行搭建，且未办理任何报建审批手续，显然是违法建筑物。2.双方签订的《租赁合同》虽经（2018）粤01民终23679号案认定为无效合同，但汤振东违法加建的钢结构厂房损失与该合同无效无任何关联。3.合同法第五十八条是对无效合同处理的规定，该条规定的宗旨是保护合法的损失。根据一审法院的认定，汤振东是明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情形下，仍然未经报建审批而加建的钢结构厂房，显然是违法加建，属于违建物，也属于违法损失，而对于违法的损失不应当得到法律的保护。4.一审法院对汤振东因违法建筑所产生的损失的过错分责过于机械简单，并未分析汤振东因违法建筑产生的损失与《租赁合同》无效之间的是否存在必然联系。本案中，汤振东在明知涉案租赁物未取得建筑工程规划许可证的情形下，仍然未经报建审批而加建钢结构厂房，由此产生的损失，是由汤振东独自实施的违法行为所造成，从责任上看，显然应当是由汤振东独自承担责任。退一万步而言，即使黄有光对此要承担相应的责任，汤振东的责任也明显大于黄有光的责任，黄有光不可能与汤振东各承担50%的同等责任。二、一审法院以广州德高价格评估有限公司作出的《评估报告书》中有关钢结构厂房造价的评估价格，作为汤振东的损失依据并不充分。该评估报告中有关钢结构厂房造价，是依据国家有关的法律、法规及技术标准文件进行评估，是按照有资质的建筑企业施工所产生的成本及利润进行核算，其造价当中的材料费、人工费必然是将税务部门应征收的税费及管理费计入造价当中。汤振东在私自加建涉案钢结构厂房中，是雇请无资质的个体施工队进行施工，施工单价仅仅是人工费、材料费，并未将税务部门应征收的税费及管理费计入到施工单价中。因此汤振东实际施工成本单价必定会低于评估报告的评估单价。该评估报告的评估单价并不能真实反映出其实际施工成本，也不能作为其受损的真实依据。针对黄有光的上诉，汤振东辩称：不同意黄有光的上诉请求。理由为：一、关于责任承担问题，黄有光的过错责任更大。黄有光即是承租方又是出租方，经营多年，对厂房情况更为了解。且其在出租时并未如实向汤振东披露该厂房没有报建手续的事实。二、关于钢结构厂房的赔偿问题。首先，黄有光主张该厂房是汤振东自行违法加建的，与事实明显不符。其次，汤振东是根据涉案合同第12条第3款的约定建设，黄有光的同意并知道汤振东建设新厂房。汤振东一审诉讼请求为：1.黄有光赔偿734565.6元给汤振东，以及该款从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止的利息；2.本案的鉴定费45000元由黄有光负担；3.本案的诉讼费用由黄有光负担。一审法院经审理认定事实如下：2014年8月16日，黄有光作为出租方、甲方，汤振东作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定黄有光将位于广州市花都××××坭镇下连珠村松仔岭边，原漂染厂厂房（以下简称案涉租赁物）出租给汤振东使用。场地面积约3600平方米，租金每月16000元。第二条租赁期限、用途：1.租期共19年，从2014年8月16日起至2033年10月14日止。2.乙方须严格按照当地辖区国土、规划主管部门关于对该租赁物的规划用途使用该租赁物。若乙方就该租赁物发展商业或工业用途的，必须按照法律规定办理相关证照后才能生产经营，但甲方需要协助乙方办理相关手续。租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期归还。第三条租金及支付方式：1.乙方按照先交款后使用的原则缴交租金，租金须按季度缴交，乙方于每季度前5日将下季度的租金交付给甲方。租金按原租金的基础上每四年递增10%。第四条租赁期间相关费用及税金：1.在租赁过程中发生的所有税、费概由乙方承担，包括租赁税，否则，甲方有权提高租金。2.签订本合同之日，乙方须支付合同押金48000元给甲方，若租赁期内乙方无违约则甲方在租赁期满后将押金无息退回给乙方。第六条租赁物的转让与转租：未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、转借租赁物，但在不违反本租赁合同的情况下，可自行转租或分租。第七条合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止合同。3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：……（7）逾期缴交租金。第九条甲方违约责任：1.甲方因不能提供约定的租赁物而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2.如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交付场地一日，则每日应向乙方支付日万分之三的延付金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。第十条乙方违约责任：1.租赁期内，乙方有本合同第七条第三款的行为的，甲方有权没收押金，收回该租赁物。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金及费用的，每逾期一天，则应按上述款项总额的万分之三支付甲方延付金。第十二条其他事项：1.在租赁期内，甲方须提供原变压器给乙方使用，但因此而产生的电费全部由乙方承担，甲方概不负责（注明：电费按电房内的损耗分摊完后，再按供电部门的价格加收0.06元）。合同尾部由广州市花都××××坭镇下连珠村民委员会加盖公章。合同签订后，汤振东向黄有光支付了押金48000元，黄有光将案涉场地交给汤振东使用，汤振东用于经营合二五金加工厂。汤振东按每月16000元的租金标准向黄有光支付租金至2017年8月15日，2017年8月16日至2017年11月15日的租金支付了30000元，尚欠18000元，之后的租金未支付。一审另查，案涉租赁物的土地属于广州市花都区赤坭镇下连珠第四经济合作社（以下简称下连珠第四经济社）的集体土地，黄有光向下连珠第四经济社承租后，转租给汤振东使用。黄有光于2018年4月26日以汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂为黄有光向一审法院提起民事诉讼，诉请：1.汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂连带支付拖欠的租金114000元及利息，利息以114000元为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至两黄有光付清之日止；2.汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂连带支付2017年9月至2018年3月期间的电费11652元及利息，利息以11652元为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；3.汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂承担本案的案件受理费。该院于2018年8月30日作出（2018）粤0114民初4763号民事判决书，判决：一、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于判决发生法律效力之日起十日内向黄有光支付占有使用费53200元；二、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于判决发生法律效力之日起十日内，向黄有光返还电费8322.45元；三、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于判决发生法律效力之日起十日内，向黄有光支付拖欠电费的利息，利息以8322.45元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年4月26日起计至付清款之日止；四、驳回黄有光的其他诉讼请求。黄有光不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终23679号民事判决，判决认为，一审法院认定涉案《租赁合同》无效，各方均无异议，不作赘述……判决：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初4763号民事判决及一审案件受理费负担的认定；二、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于判决送达之日起十日内向黄有光支付占有使用费利息（以53200元为本金，自黄有光起诉之日即2018年4月26日按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）。本案一审诉讼中，汤振东认为其在承租期间加建了钢结构厂房，对地面进行了硬底化，对办公室、员工宿舍进行了装修，且购买了生产设备，均属于其损失，为此，申请一审法院依法委托评估机构对下列事项进行评估：1.1000多平方米厂房建筑安装造价，及水电安装、装修造价；2.承租范围内的道路和地面硬化造价；3.固定在厂的量身定制设备杂家，包括行车两台、冲天炉一套、Q378抛丸机一台，Q3210抛丸机一台。为此，汤振东花费鉴定费45000元。根据广州德高价格评估有限公司出具的评估报告书，在评估基准日，广州市花都××××坭镇下连珠村松仔岭边厂房的建筑安装造价、水电造价、装修造价、道路和地面硬化造价、定制设备等机制为734565.6元，评估明细表如下：            序号              项目              单位              数量              评估单 价              成新率              评 估      价 格                  一              厂房建筑及道路硬化部分                  1              厂房①（工字钢结构，檐高7.7m，最高处9m）              ㎡              880              480              60%              253440                  2              厂房②（镀锌管钢架结构，最高处7.7m，最低处2.5m）              ㎡              508              380              60%              115824                  3              屋盖星瓦铁皮棚（前檐高度4.3m、后檐高度2.8m）              ㎡              109              180              60%              11772                  4              洗手间蹲厕位（包含隔墙）              间              5              580              60%              1740                  5              水池              m3              14.3              150              60%              1072.5                  6              强电              项              1              45000              60%              27000                  7              地面硬化（厚度20cm）              ㎡              2227.2              80              60%              106905.6                  小计              517754.1                  二              办公室装修                  1              地砖              ㎡              20.7              120              50%              1242                  2              玻璃大门（不锈钢门柜，规格：1.2m*2.45m）              扇              1              750              50%              375                  3              木门（规格：0.9m*2m）              扇              3              600              60%              1080                  4              扇灰              ㎡              45              25              50%              562.5                  5              水电              项              1              1500              50%              750                  小计              4009.5                  三              员工宿舍装修部分                  1              隔墙砌筑              ㎡              174.2              120              50%              10452                  2              复合门（规格：0.8m*2.05m）              扇              10              600              60%              3600                  3              线路              项              1              1000              50%              500                  小计              14552                  四              设备部分                  1              冲天炉              套              1              120000              50%              60000                  2              5吨行车              台              1              78000              65%              50700                  3              3吨行车              台              1              47000              65%              30550                  4              Q378抛丸机              台              1              68000              50%              34000                  5              Q3210抛丸机              台              1              46000              50%              23000                  小计              198250                  合计              734565.6      汤振东对上述评估报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。黄有光对评估报告的真实性、合法性无异议，但对评估的内容不认可，认为汤振东实际投资的只有钢结构的厂房（即评估报告第一项厂房建筑及道路硬化部分的第1-3项）及设备，其他部分包括地面硬化、办公室、员工宿舍装修是厂房原有的，汤振东装修时还拆除了水泥结构的一部分；对于评估的价格也有异议，钢结构厂房没有工程规划许可证，是违章建筑，设备汤振东也是二手购买，评估单价没有原始凭证，价格过高。汤振东表示办公室和员工宿舍是其于2014年请施工队装修的，但没有与施工队签订书面合同和出具收据。一审诉讼中，汤振东申请证人沈某出庭作证，证人当庭陈述：经汤老板介绍，我于2014年8月在花都××××坭镇下连珠村染织厂内清理杂草垃圾，我自带农用车进去，挖机做了3天，农用车做了3天，将垃圾拉出去填埋，面积总共有1500平方米；我清理垃圾时染织厂门口的道路还没有硬底化；我没有与汤振东签订书面施工合同，工钱也没有出具发票。汤振东认为证人证言真实有效，可以印证其主张。黄有光对于证人证言不予确认，认为无法证明其施工情况，且其陈述与实际情况不符，与本案没有关联。一审法院认为：经（2018）粤01民终23679号案认定，涉案《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证仍然签订《租赁合同》，故双方对于涉案合同的无效均存在一定过错，应由双方按照过错程度各自承担相应的责任。关于汤振东主张的损失赔偿734565.6元，其中钢结构厂房的评估价格为381036元（253440元+115824元+11772元），根据双方的过错程度，一审法院酌定汤振东、黄有光各承担50%的赔偿责任，故黄有光应当承担的损失的金额为190518元。对于厂房其他部分包括地面硬化，办公室、员工宿舍的装修部分的费用，因汤振东无提交证据证明上述部分由其出资装修，其要求黄有光赔偿其损失金额依据不足，不予支持。关于设备费用，首先，设备属于可移动物品，汤振东可自行搬离；其次，设备是汤振东为生产经营投资购买，属于其经营性支出，且黄有光对设备无法利用，综上，汤振东要求黄有光赔偿其设备费用损失理据不足，一审法院不予支持。对于汤振东主张的损失利息，因双方对于损失赔偿金额存在争议，属于不确定债权，汤振东主张自起诉之日起计付损失利息理据不足，不予支持。关于鉴定费45000元，根据评估结论以及一审法院对于汤振东诉请的金额支持的比例，酌定由黄有光负担（190518元÷734565.6元）×45000元=11673元，汤振东负担33327元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄有光于判决发生法律效力之日起十日内，向汤振东赔偿装饰装修损失190518元；二、驳回汤振东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11145.66元，由汤振东负担8254.48元，黄有光负担2891.18元；鉴定费45000元，由汤振东负担33327元，黄有光负担11673元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，汤振东向本院提交了以下证据：1.收据34份，拟证明汤振东购买水泥沙石硬化路面；2.石仔磅码单7份，拟证明汤振东购石仔硬化路面；3.混凝土有限公司送货单3份，拟证明汤振东雇混凝土公司硬化路面；4.收据及送货单，拟证明汤振东购买电线水管、厕斗、开关等五金材料装修涉案厂房及水电安装。经质证，黄有光认为上述证据在一审前已形成，不属于二审新证据，并对该证据的真实性、客观性、关联性均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于本案赔偿责任的分担问题。首先，在（2018）粤01民终23679号案中已认定，因涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故涉案《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄有光将未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的租赁物出租给汤振东，且在汤振东加建厂房时无提出异议，可认定其负有过错；汤振东在签订合同之前没有对租赁物的权属、规划报建等情况进行审慎审查，即进行承租及投资建设，亦负有过错。一审法院综合本案案情酌定双方各承担50%的过错责任，并无明显不当，本院予以认可。汤振东和黄有光上诉主张应由对方承担更多责任的理由不充分，本院均不予采纳。关于具体赔偿金额的问题。首先，对于钢结构厂房的损失方面。经一审法院依法委托评估，广州德高价格评估有限公司出具评估报告书，认定涉案租赁物中的钢结构厂房的评估价格为381036元。黄有光对该评估结论所提异议的依据不充分，本院不予采纳。一审法院根据双方的过错程度，判令黄有光应承担的损失金额为190518元，并无不当，本院予以维持。其次，对于厂房其他部分包括地面硬化、水电安装、办公室、员工宿舍的装修费用。因汤振东未能提供其委托他人施工的相关合同与发票等资料，而其在一、二审中提交的证据不足以确切证明上述部分由其出资装修，故其要求黄有光赔偿该部分损失金额依据不足，一审不予支持并无不当。综上所述，汤振东、黄有光的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5851.36元，由汤振东负担1741元，黄有光负担4110.36元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年二月十一日书记员 李 爽曾凡峰何冠莲