福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽09民初315号 原告：宏建建工集团有限公司，住所地：宁德市宁川路城东花苑1号楼201室。 法定代表人：林健，董事长。 委托诉讼代理人：林鼎斌、杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。 被告：苏幼华，女，1967年8月19日生，汉族，住宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：彭崇泉，福建攻略律师事务所律师。 被告：屏南泰润置业发展有限公司，住所地：屏南县古峰镇东环中路508号。 法定代表人：林斌，执行董事。 委托诉讼代理人：冯少熙，福建黎民友律师事务所律师。 原告宏建建工集团有限公司（下称“宏建公司”）与被告苏幼华、屏南泰润置业发展有限公司（下称“泰润公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告宏建公司的委托诉讼代理人林鼎斌、杨铃辉，被告苏幼华的委托诉讼代理人彭崇泉，被告泰润公司的委托诉讼代理人冯少熙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏建公司向本院提出诉讼请求：判决准予对屏南县6幢7层708、709、710、711、712、713、715、716、717、718号商品房继续采取查封措施。事实和理由： 因宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，宏建公司向贵院提出财产保全申请，贵院作出（2016）闽09民初98号之一《民事裁定书》，保全泰润公司价值80743416.3元的财产，于8月9日查封泰润公司名下坐落于屏南县“凤凰城”房产200余套。为此，苏幼华向贵院提出执行异议，请求解除对“凤凰城”6幢7层708、709、710、711、712、713、715、716、717、718号商品房（以下简称“案涉房产”）的查封措施。贵院经审查，作出（2016）闽09执异21号《执行裁定书》，裁定苏幼华的异议成立并裁定中止对本案案涉房屋的执行。宏建公司认为贵院作出的（2016）闽09执异21号《执行裁定书》缺乏事实与法律依据，系错误裁定，具体理由如下： 一、苏幼华与泰润公司之间的商品房买卖为虚假的买卖关系。 1、苏幼华与泰润公司于2015年9月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，表面上苏幼华已于2015年9月8日按合同约定将6笔共计1290354元购房款汇入泰润公司银行账户，但2015年9月8日被告苏幼华打款的当日及次日，被告泰润公司已通过银行转账的方式将苏幼华支付的购房款1290254元打还给苏幼华丈夫范信富银行账户。 2、泰润公司开发的屏南“凤凰城”的商品房销售均价在5000元左右，苏幼华购买的“凤凰城”的酒店式公寓的房产均价更是达到6000元以上，然而，本案中苏幼华与被告泰润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》商品房单价低至2525元，与实际售价相差巨大，还不到实际价款的一半。 3、购买商品房不仅要有《商品房买卖合同（预售）》，而且还应当有购房发票、交纳契税和专项维修金等票据，但苏幼华除《商品房买卖合同（预售）》外，并无购房发票、交纳契税和专项维修金等票据材料。 2物权法保护的是因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人，但是本案中苏幼华并非善意第三人，苏幼华与泰润公司商品房买卖合同为虚假合同，苏幼华并不是本案异议房产的真正所有权人。 综上所述，苏幼华与泰润公司之间的商品房买卖系虚假的买卖关系，苏幼华并非善意第三人，苏幼华就本案案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，贵院作出的（2016）闽09执异21号《执行裁定书》是错误的。为维护原告的合法权益，望依法判准原告的全部诉讼请求。 苏幼华辩称：1、苏幼华与泰润公司的买卖关系是真实合法有效的，泰润公司将收到的购房款支付给范信富，是以买卖的价款抵偿借款，而且按照商品房预售资金管理的规定，销售资金必须打入监管账户，所以本案款项的转账过程符合法律规定。2、苏幼华已经取得诉争房产预告登记证，有权排除第三人的执行。3、诉争房产价款与泰润公司约定的特殊情况的价款并不违法，并不低于成本价，宏建公司与泰润公司之间也有签订房屋买卖合同，约定的价款也是2500元左右；且买卖合同价款是否合理不属于执行异议之诉审查范畴；4、因泰润公司欠税，被税务局停止使用发票，导致苏幼华没有收到发票，不能以此认定房屋买卖行为虚假。综上，请求驳回宏建公司的诉讼请求。 泰润公司辩称：其与苏幼华签订的诉争房屋买卖合同是真实的，并非虚假，其收到诉争房屋购房款后支付给范信富是为了偿还其所欠苏幼华、范信富债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和所提供的证据，本院认定事实如下： 1、2015年9月7日，苏幼华与泰润公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买屏南县6幢7层708、709、710、711、712、713、715、716、717、718号共计10套商品房，并分别于9月8日、9日通过银行转账方式支付购房款1290354元；在汇款的同日，泰润公司向苏幼华丈夫范信富汇款1290254元。9月10日，上述房产办理预告登记手续。 2、宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，宏建公司向本院提出财产保全申请，本院于2016年7月5日作出（2016）闽09民初98号之一民事裁定，保全泰润公司价值80743416.3元的财产，7月15日作出（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书，并于8月9日查封泰润公司名下坐落于屏南县凤凰城包括本案诉争10套房屋在内共200余套的房产。 3、诉争房产查封后，苏幼华向本院提出执行异议，请求解除对诉争房产的查封措施。本院经审查，作出（2016）闽09执异21号《执行裁定书》，裁定苏幼华的异议成立并裁定中止对本案案涉房屋的执行。宏建公司对该裁定不服，提起本案诉讼。 4、另查明，2015年7月9日，蕉城法院出具两份民事调解书，其中（2015）蕉民初字第3700号民事调解书，确认案外人林海平应返还范信富借款本金85万元、结欠利息15万元及85万元的相应利息，泰润公司对上述债务承担连带保证责任；另一份（2015）蕉民初字第3914号民事调解书，确认泰润公司应返还苏幼华借款本金130万元及相应利息。上述两份民事调解书均于2015年7月9日发生法律效力。 5、苏幼华、范信富系夫妻关系。 本院认为。 宏建公司系以苏幼华与泰润公司之间虚构诉争房屋买卖行为为由提起本案执行异议之诉，故本案应重点审查诉争房屋交易行为是否真实。 苏幼华与泰润公司签订诉争房屋买卖合同后，已依约向泰润公司支付购房款；至于泰润公司将上述款项汇给范信富，根据查明事实，已发生法律效力的民事调解书已确认泰润公司负有偿还苏幼华、范信富夫妇200多万元债务的义务，苏幼华及泰润公司均主张上述汇给范信富的款项即是用于偿还该债务。因此，泰润公司将上述款项汇给范信富应认定系用于偿还所欠债务，而非如宏建公司所称泰润公司直接退返购房款而虚构诉争房屋交易。实际上，从苏幼华、泰润公司陈述及双方债权债务关系而言，苏幼华及泰润公司之间房屋买卖行为的目的，系以泰润公司的房产清偿其所欠苏幼华、范信富夫妇的债务，属以房抵债。因泰润公司所欠苏幼华、范信富夫妇的债务履行期已届满，在债务未获清偿情况下，双方达成以房抵债的协议，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦属有效，应受法律保护。因此，苏幼华与泰润公司之间的房屋交易行为系属真实，苏幼华已支付了交易对价。 至于交易对价是否合理，并不影响双方交易的真实性，宏建公司以交易对价不合理为由否定诉争房屋交易的真实性，该主张不能成立。关于购房发票、缴纳契税等事项，也不是判断交易是否真实的标准，即使开具了购房发票、缴纳了契税，也不能表明双方的交易行为是真实的；同样，未开具发票、缴纳契税也不能证明交易虚假。因此，宏建公司以本案未开具购房发票等理由认为苏幼华与泰润公司之间的房屋买卖行为系虚假的，其依据亦为不足，不予支持。 综上所述，宏建公司关于苏幼华与泰润公司虚构诉争房屋买卖行为的理由，与事实不符，不予支持。苏幼华与泰润公司之间就诉争房屋形成的交易行为应受法律保护，苏幼华对诉争房屋享有权利；且诉争房产在本案查封前即已办理预告登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，应以不予查封为宜。故，苏幼华对诉争房屋享有足以排除执行的权利，宏建公司要求准予执行诉争房屋的诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决如下： 驳回原告宏建建工集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告宏建建工集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  高树惠 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一七年三月二十三日 书记员  孙丽华 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。