江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4970号上诉人（原审被告）：魏林，男，1980年10月19日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：沈小红，女，1980年12月15日出生，住沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐刚，江苏青炜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛善连，男，1981年10月18日出生，住沭阳县。上诉人魏林、沈小红因与被上诉人毛善连房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏林、沈小红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.双方签订的房屋买卖合同已经协商解除，上诉人不应承担违约责任。上诉人虽未提供相应的书面证据加以证明，但上诉人在另案中已经提供一名证人对房屋买卖合同的解除进行了陈述。2.合同的解除是因为被上诉人未按约定支付购房款，上诉人因缺乏法律知识，行使单方解除权时未书面通知被上诉人。在双方均有违约的情形下，被上诉人至少应承担80%以上的违约责任。3.一审法院对被上诉人的损失数额计算不当，上诉人将房屋另行出售的价格是46万元，房屋再次被出售的价格为57.7万元，这款项中还包含土地出让金、过户费等约10万元。至被上诉人起诉时，案涉房屋市场价约45万元。房屋差价款约18万元。被上诉人毛善连未作答辩。毛善连一审诉讼请求：1.解除房屋买卖合同；2.魏林、沈小红退还购房款21万元，赔偿房屋增值差价款27.2万元，装修款5万元。3.诉讼费用由魏林、沈小红承担。沭阳法院查明：2014年10月4日，魏林作为甲方（卖方）与毛善连作为乙方（买方）签订《房屋买卖协议》，约定魏林将其位于沭阳县车库出售给毛善连，约定价款为272000元。合同约定乙方首付160000元房款，余款在两年内付清（其间余款不产生利息），如有任何一方违约应付对方损失费10万元。合同约定甲方确保房屋无产权争议，在乙方付清全部房款后将协助乙方办理房产证、土地证、房产过户等一切手续（办理房产证等手续费用由乙方缴付）。2014年10月9日、2016年5月5日、2017年1月26日，毛善连分别给付购房款160000元、30000元、20000元。另查明：2018年3月5日，沈小红将案涉房屋以46万元价格出售给案外人刘某。2018年7月2日，刘某将案涉房屋以57.7万元的价格出售给案外人周某、范某。2018年7月5日，周某、范某取得案涉房屋不动产权登记证明。魏林将案涉房屋出售于毛善连后，毛善连曾对该房屋进行装修。案件审理过程中，双方均认可毛善连对上述装修支出的费用为35000元。魏林、沈小红原系夫妻关系，双方于2004年2月3日登记结婚，于2017年3月3日登记离婚。后双方又于2017年7月5日登记结婚，于2017年11月1日登记离婚。两次离婚，双方均未在离婚协议中对案涉房屋作出处理。沭阳法院认为，魏林与毛善连订立房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立，对双方均有法律约束力。在魏林将案涉房屋出售给毛善连时，魏林、沈小红系夫妻关系，应推定沈小红对魏林出售案涉房屋知情。沈小红陈述后来知道上述出售房屋情况并要求毛善连按约给付购房款，应视为对上述出售房屋行为的追认，应视为其系上述房屋买卖合同的出售方。魏林、沈小红两次离婚，在离婚协议中对案涉房屋均未作出处理，故在离婚后，仍为魏林、沈小红的共同财产。后沈小红将已出售给毛善连的房屋又出售于他人，存在违约。魏林、沈小红辩解毛善连同意解除买卖协议和同意退回购房款，未能提供证据予以支持，不予采纳。毛善连未按合同约定在两年之内付清购房款，存在违约行为。现双方均同意解除案涉房屋买卖合同，应予以认定。合同解除后，魏林、沈小红应退还毛善连购房款21万元。至于毛善连所产生的损失，应以案涉房屋市场价与毛善连最初购房屋时的价款差价和其支出的装修费用予以计算。后案涉房屋最后成交价为57.7万元，可以作为市场价予以参考。双方均认可毛善连对上述装修支出的费用为35000元，应予以认定。据以上分析，案涉房屋差价款应为305000元。毛善连损失共计340000元。双方对合同解除均存在违约行为，对于毛善连所产生的损失，双方均应承担责任，酌情魏林、沈小红承担40%的责任即136000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除毛善连与魏林于2014年10月4日签订的房屋买卖协议；二、魏林、沈小红于本判决发生法律效力之日起10日内向毛善连返还购房款210000元并赔偿损失136000元，共计346000元及利息（以346000元为基数，自2019年3月22日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。案件受理费9800元（毛善连已预交4900元），由毛善连负担4900元，魏林、沈小红负担4900元。本院二审期间，上诉人魏林、沈小红提供沭阳法院另案中庭审笔录一份，拟证明其与毛善连曾就买卖合同解除达成一致意见。毛善连未发表质证意见。本院对该证据认证意见如下：该庭审笔录系沭阳法院审理案件过程中依法作出，本院对该证据的真实性和合法性予以认可，因毛善连在沭阳法院审理的该案中对证人证言不予认可，故本院对该份证据与本案的关联性不予确认。本院查明的事实与沭阳法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人魏林、沈小红主张因毛善连未按约定支付购房款，双方签订的买卖合同已经协商解除，其不应承担违约责任。对此主张，魏林、沈小红应举证加以证明。因魏林、沈小红未提供足以证明其主张的证据，故本院对其该主张不予支持。因沈小红将已出售给毛善连的房屋又出售与他人，导致本案中毛善连的合同目的不能实现，故毛善连有权要求解除合同并主张魏林、沈小红返还已付购房款及赔偿损失。关于毛善连所产生的损失的认定，应以案涉房屋市场价与毛善连最初购房屋时的价款差价和其支出的装修费用予以计算。上诉人主张案涉房屋市场价值约45万元，但未提供相应证据予以证明，沭阳法院将案涉房屋最后成交价57.7万元作为市场价予以参考符合常理，故案涉房屋差价款应为305000元，双方认可装修支出费用35000元，毛善连损失共计340000元。沭阳法院结合双方对合同解除存在的过错，酌情判决魏林、沈小红对毛善连的损失承担40%的责任即136000元并无不当。综上，魏林、沈小红的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人魏林、沈小红负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年二月十三日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。