湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初100号原告黄玖玲，女，1971年9月12日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路485号。法定代表人周汝红，总经理。原告黄玖玲与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄玖玲及其委托代理人李玉娴，被告鸿宇房地产公司的法定代表人周汝红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玖玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行交房义务，将具备法定交付条件的“鸿宇城”第A7-A8栋138号房产交付给原告；2、判决被告替原告办理将“鸿宇城”第A7-A8栋138号房屋权属登记至原告名下的手续；3、判决被告向原告支付自2018年7月31日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金218857.8元［（1498000元×90日×万分之二）+（1498000元×427天×万分之三）］；4、判决被告向原告支付自2020年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（按日万分之三计算）；5、判决被告向原告支付逾期办证违约金7490元（1498000元×0.5%）；6、本案诉讼费用由被告负担。被告鸿宇房地产公司辩称：1、涉案房屋的购房款原告已经全部付清，被告愿意配合原告办理房屋所有权证。2、被告确实是逾期交房，但就该房屋与原告签订了《委托代理租赁合同》，租赁合同中约定委托租赁期限自2015年7月30日至2018年7月30日，租金被告已经支付了部分，故不存在逾期交房违约责任，被告不应当承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，原告向被告购买了浏阳市北正南路西侧鸿宇城第A7-A8栋138号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定“……第三条，建筑面积为24.35平方米，总价1498000元。第六条，付款方式：签订合同时一次性付清房款。第八条，交付期限：出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后且于2017年7月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，对税费的缴纳和按揭办理等事项进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了全部购房款1498000元。2014年6月23日，原告（甲方）与浏阳市鸿运物业管理有限公司（乙方）签订《鸿宇城商铺委托代理租赁合同书》，约定甲方全权委托乙方代理出租商铺，期限2015年7月30日至2018年7月30日，租金89880元/年。另查明，被告至今未办理涉案楼盘“鸿宇城”的建筑工程竣工验收备案手续。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、发票等证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案原告已按合同约定全面履行了付款义务，则被告亦应按约向原告交付房屋。但由于涉案房屋至今未办理竣工验收备案手续，意味着该房屋尚不具备法律法规规定和合同约定的交付条件，为此，对于原告要求被告将具备法定交付条件的“鸿宇城”第A7-A8栋138号房产交付给原告的请求本院不予支持；同时，因该房屋尚不能交付，故原告要求被告为其办理房屋产权登记手续的请求因缺乏相应的权利基础，本院亦不予支持。原告可待条件成就时另行主张。关于逾期交房违约责任。被告未按约交房，其行为已构成违约，被告应承担逾期交房之违约责任。因涉案房屋尚不具备交付条件，则被告支付违约金应当至其房屋按约交付完成为止。而考虑到涉案房屋最终交付时间暂无法确定，新的事实尚未出现，本院无法对被告最终的交房时间和违约状况作出判定，为此，对原告主张被告向向其支付自2018年7月31日起至2020年2月24日止的逾期交房违约金本院予以支持，对于超出部分因缺乏事实基础，本院不予支持，原告可待新的事实出现后另行主张。关于逾期办证违约责任。由于涉案房屋尚不能交付，被告无法按约为原告办理房屋产权登记证书，故被告亦应承担逾期办证的违约责任。关于违约金数额。被告辩称其已向原告支付部分租金，故其不应再向原告支付逾期交房和延期办证违约金。本院认为，被告主张以支付租金的形式来代替违约金没有法律依据，本院不予采信，但应当认定其抗辩主张中已涵盖请求法院调整降低违约金标准之意。基于此，考虑到被告虽未能按约向原告交付房屋，但被告逾期交房的行为对原告并未造成实质上的损害与损失，根据公平原则，被告的违约责任应酌定予以减轻，为此，本院确定将违约金由每日万分之二、万分之三统一调整为按每日万分之一点五计算。对于逾期办证违约金，合同本身约定按房价款的0.5%计算并不过高，本院予以适用，不另作调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付黄玖玲因逾期交房所产生的违约金129651.9元（违约金计算方法：以已付房价款1498000元为基数，自2018年7月31日开始按日1.5?计算至2020年2月28日止）；二、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付黄玖玲因逾期办证所产生的违约金7490元（违约金计算方法：以已付房价款1498000元为基数，按0.5%计算）；三、驳回黄玖玲的其他诉讼请求。本案受理费4695元，减半收取计2347.5元，由浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  魏晓玲二〇二〇年二月二十八日书记员  吴 辉附相关法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2．《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。