江苏省常州市新北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0411民初7814号 原告：常州市威龙商贸有限公司，住所地常州市钟楼区五星街道新中村委大村51-2号。 法定代表人：刘文龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：武娜娜、龚平（实习），北京雷杰展达律师事务所律师。 被告：施清华，男，汉族，1962年12月26日生，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：张晓军、汪建波，江苏常联律师事务所律师。 被告：南京熙朗商业管理有限公司，住所地南京市玄武区双龙巷1号。 法定代表人：陈海平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张忠义，男，该公司法务。 原告常州市威龙商贸有限公司与被告施清华、南京熙朗商业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘文龙及其委托诉讼代理人武娜娜、龚平，被告施清华的委托诉讼代理人张晓军，被告南京熙朗商业管理有限公司委托诉讼代理人张忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常州市威龙商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认施清华与南京熙郎商业管理有限公司订立的《存量房买卖合同》（合同备案号为：2017082210245)无效。2、本案的诉讼费由被告一、二承担。事实与理由：原告于2012年10月8日通过签订《商铺租赁合同》取得涉案房屋租赁权，租赁期限至2028年。合同签订后原告通过银行转账依约支付保证金、房租及物业费，随后进场装修并开办超市。被告一因对房屋原所有权人享有债权，于2013年3月向常州市中级人民法院申请强制执行。法院执行过程中调查查明，房屋由原告装修并实际使用，被告一向法院递交书面申请“将房屋去除装修部分进行拍卖，如有装修纠纷另行解决”。法院发出《拍卖、变卖公告》载名：房屋状况为“现有实际使用人”“房屋由案外人装修并实际使用，租用事宜由买受人和实际使用人自行协商解决”“特别告知：拍卖对象不含装修”。拍卖流拍后被告一接受以房抵债，取得房屋所有权，并于2017年3月办理产权登记手续。此后，被告一在与原告就房屋后续租赁事宜进行磋商的过程中，将房屋出售给被告二，并订立《存量房买卖合同》。合同载明：“保证本合同签订之时该房屋不存在租赁关系”。被告二于2017年9月取得该房屋所有权后，纠集社会闲散人员，对由原告正在持续经营并使用的房屋及装修部分进行偷窃、打砸。综上，被告一、被告二在明知原告对房屋存在合法租赁权，对已形成附和物装饰装修物价值享有合法权利的情况下，恶意串通订立买卖合同，侵害了原告的合法权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二款之规定，被告一、被告二签订的《存量房买卖合同》应视为无效合同。故此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告施清华辩称，原告所述不成立，被告一是合法取得涉案房屋所有权，基于合法的房屋所有权，当然可以对该房屋进行处分，因此，被告一与被告二之间订立的买卖合同合法有效。对于原告所提出的案涉房屋中有其装修部分为由要求确认买卖合同无效，并无法律依据。因此我方要求贵院驳回原告的诉讼请求。 被告南京熙朗商业管理有限公司辩称，原告诉讼请求不成立，原告不是本案的适格主体，因为房屋买卖合同双方均无原告作为当事人，不应当作为双方买卖合同无效的适格主体，即使原告在诉请中所述其具有租赁使用权和所谓的装修价值的权利，那么如果原告的租赁使用权有效也不能要求确认两被告之间的买卖合同无效，其应当依据租赁合同形成租赁权，如果原告的装修权利受到侵害，是侵害权纠纷，与本案无关。更何况常州中院已经确认原告的租赁合同不成立的情况下，仍然以所谓的装修权利受到侵害起诉合同无效，显然是滥用诉讼权利。虽然装修与本案无关，但是该房屋的装修破坏是原告自己造成的，被告二已经向新北区公安分局举报，控告原告法定代表人损害被告的权利。请求法庭驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依据法院生效判决经审理查明，2011年2月，案外人方彬、宋士芹夫妇购买取得常州市天目山路237号房产的所有权，并于2012年2月1日取得了房屋所有权证。因方彬欠案外人**宇债务，双方签订了涉案房屋为租赁物的租赁合同，合同编号为GF-2000-0602,约定：租赁期限自2012年2月8日至2027年2月7日，年租金93.33万元，租金总额1400万元一次性付清，签订时间填写为2012年2月8日。因方彬欠被告施清华债务，双方以此房屋作为抵押，于2012年2月14日签订了抵押借款协议，设定了抵押权，被告施清华并于2012年3月7日取得了常房他证新字第××号他项权证。原告与**宇于2012年10月8日签订了涉案房屋转租租赁合同，合同约定：承租人即原告已经得知此房屋被抵押；房屋租期15年，租金为100万元一年，合计租金1500万元；物业费由原告承担；租赁期限至2028年10月10日，2012年10月8日至2013年10月10日为免租期，不计收租金；合同保证金500万元，在2012年11月30日前支付，此保证金自2014年10月15日开始，由**宇在每年的10月15日无息退还30万元，至2028年10月10日租期结束时止，在30个工作日内无息退还剩余的80万元保证金；第一次应支付的100万元租金（即至2014年10月9日的2014年度租金），在合同签订当日交付；租金支付为先付后用；自2014年10月10日起每年同日支付下年度租金100万元；租赁期内不得转租但不影响对外合作；双方并对违约责任作了约定。同日，原告支付给了**宇1046920元（其中物业费46920元），同年11月30日支付了保证金200万元，12月13日支付了保证金300万元，上述款项均为银行转账，**宇收款后均开具了收据。之后，原告进场进行了装修并用于开办了好玛特超市。2012年11月，施清华作为原告，以方彬、宋士芹夫妇为被告，向常州中院提起民间借贷诉讼。常州中院立案后，经调解于同年12月12日出具（2012）常民初字第0077号民事调解书，确认方彬夫妇欠施清华借款3000万元，并应支付利息，并分期偿还。由于方彬夫妇未能履行调解书规定义务，施清华于2013年3月25日向常州中院申请强制执行，该院以（2013）常执字第0184号案件予以立案执行。执行过程中，施清华申请对涉案房屋进行评估拍卖，2014年9月2日，常州中院发出限期搬迁通知书，要求原告、常州市好玛特投资发展有限公司限期30日内从涉案房屋中搬出，逾期未搬，将依法排除妨碍，追究单位和负责人的法律责任。原告收到该通知后，于同月17日向常州中院提出执行异议，认为其转租面取得的租赁权合法有效，且租赁期限尚未届满，故不同意搬出。常州中院于2013年5月27日委托常州物业房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，该鉴定机构于2013年12月30日作出评估报告，评估价格为4180.67万元，该价格包括了房屋价值、房屋占有范围内的土地使用权价值、好玛特超市固定装饰装修价值927422元、以及除该超市外其他承租人固定装饰装修价值88608元，不包括办公用品、可移动的货架、柜台、中央空调等电器类价值。后因原评估报告已经过期，常州中院又于2015年3月11日再次委托该鉴定机构以2015年1月4日为评估时点对涉案房屋进行修正评估，评估结果为4274.08万元，不包括房屋固定装修价值。2015年5月4日，常州中院作出裁定，对涉案房屋进行拍卖。在拍卖标的调查表中，对租赁情况表述为“现有实际使用人”，权利限制情况及瑕疵情况表述为“房屋由案外人装修并实际使用，租用事宜由买受人和实际使用人自行协商解决。”并在拍品介绍中“特别告知：拍卖对象不含装修。”后经多次拍卖流拍，依法启动变卖程序，最终仍未变卖成交。申请人施清华同意以拍卖保留价3380万元接受该房产抵债，常州中院于2016年10月25日裁定以物抵债给申请人，并对余款部分于2016年11月29日裁定终结本次执行程序。2017年3月27日，常州中院发出协助执行通知书，对涉案房屋的产权要求过户至施清华名下。2017年8月22日，施清华将该房屋出售给南京熙朗商业管理有限公司，南京熙朗商业管理有限公司取得不动产权证书后于2017年11月起，派员占有该房产。 另查明，原告诉被告南京熙朗商业管理有限公司排除妨碍纠纷一案，常州市中级人民法院（2018）苏04民终4305号民事判决书查明：一、不能认定方彬与**宇已在涉案房屋抵押前签订了合法有效的书面房屋租赁合同；二、在涉案房屋抵押前**宇、原告均未实际占有、使用涉案房产。于2019年1月24日判决驳回了原告的诉讼请求。 本院认为，被告施清华依据法院生效民事裁定书依法取得争议房产的所有权，被告施清华在取得所有权前，常州中院即向原告发出限期搬迁通知书，原告诉被告南京熙朗商业管理有限公司排除妨碍纠纷一案亦经常州市中级人民法院（2018）苏04民终4305号民事判决书判决驳回了原告的诉讼请求，故原告无权限制被告施清华合法转让该争议房产，两被告签订的《常州市存量房买卖合同》不存在无效情形，原告对该争议房产进行装修所造成的损失只能依据租赁合同关系向相关人员主张权利，原告的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告常州市威龙商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告常州市威龙商贸有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  朱志道 二〇二〇年二月一日 书记员  黄雯茜 附相关法律条文： 《中国人民共和国合同法》： 第八条第二款、依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。