北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终54号上诉人（原审被告、反诉原告）：王红琴，女，1956年10月29日出生。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：许学同，男，1965年10月30日出生。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。原审第三人：北京豪宅网房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼1层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，该公司法务。上诉人王红琴因与被上诉人许学同及原审第三人北京豪宅网房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅网公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王红琴上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第七项，改判许学同向王红琴支付自2018年12月11日起至2019年4月16日止的房屋租金18000元（4500元／月*4个月），并向王红琴支付违约金9000元或将本案发回重审。事实和理由：1.王红琴不存在违约行为，无须向许学同返还5100元房租、支付许学同违约金9000元。卫生间地下管道漏水并不影响许学同使用房屋用于存货，许学同恶意解除合同。2.许学同的租金仅支付到2018年12月10日，结合一审判决认定的租赁合同于2019年4月16日解除，许学同未按照合同约定支付租金构成违约，王红琴享有合同解除权。许学同应支付王红琴房租18000元、违约金9000元。3.许学同恶意违约，且王红琴在签订合同时考虑到许学同的装修成本，同意给其两个月的免租期进行补偿，装修残值不应由王红琴进行赔偿。许学同辩称，同意一审判决，不同意王红琴的上诉请求和理由。豪宅网公司述称，其不发表意见。许学同向一审法院起诉请求：1.解除许学同与王红琴签订的《北京市房屋租赁合同》，王红琴返还许学同所交的租金及押金共计31500元；2.王红琴支付许学同违约金9000元；3.王红琴赔偿许学同对涉案毛坯房的装饰装修损失20000元。王红琴向一审法院反诉请求：1.解除王红琴与许学同签订的《北京市房屋租赁合同》；2.许学同向王红琴支付自2018年12月11日起至《北京市房屋租赁合同》实际解除之日止的房屋租金（自2018年12月11日起，暂时计算至2019年9月3日，许学同拖欠王红琴8个月租金，共计36000元（4500元／月*8）；3.许学同向王红琴支付违约金9000元。一审法院认定事实：2018年4月11日，王红琴（出租人、甲方）与许学同（承租人、乙方）在豪宅网公司（居间人、丙方）居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市昌平区301房屋（以下简称301房屋）出租给乙方使用；租赁用途居住、办公；租赁期自2018年4月11日至2021年4月12日，共计3年36个月；甲方应于2018年4月12日前将房屋按照约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为27000元/半年，租金总计153000元（免两个月房租）；支付方式为押一付六，乙方应当于每期租期开始前十日支付租金；押金4500元。《租赁合同》第七条“房屋维护及维修”载明“（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任……”。《租赁合同》第九条“合同解除”载明“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的……”。《租赁合同》第十条“违约责任”载明“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，乙方解除合同的，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，甲方解除合同的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”。同日，王红琴与许学同签订《房屋交割清单》；许学同向王红琴交付租金27000元及押金4500元。承租301房屋后，许学同对房屋进行了装修，购置并安装了热水器一台、马桶两个、洗手池两个、洗手池上镜子两个、门两扇。在承租期内，许学同发现301房屋管道漏水，无法正常使用。2018年11月6日至2018年11月7日，许学同与王红琴就房屋管道漏水问题进行了沟通，但未确定修复方案。2019年3月23日至2019年3月24日许学同与王红琴之女刘某就解除租赁合同事宜进行了沟通，但未达成一致意见，刘某要求许学同交付钥匙以修理管道，许学同表示待取证完毕即交付钥匙。2019年4月15日，许学同联系刘某，将房屋钥匙邮寄退还。2019年4月16日，刘某收到房屋钥匙。2019年6月3日，许学同向刘某邮寄涉案房屋电卡、燃气卡、门上猫眼。另查，2008年2月25日，王红琴与北京久长房地产开发有限公司就301房屋签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y597899）。北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司于2018年6月20日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为豪宅网公司。一审法院认为，依法订立的合同具有法律效力。本案中，《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。按照《租赁合同》约定，除因许学同使用不当致房屋或附属设施损坏外，王红琴应保证涉案房屋及附属设施处于适用的状态，并负有维修义务。现301房屋地下管道漏水，王红琴理应履行及时修复的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。2018年11月6日，许学同已告知王红琴涉案房屋管道漏水的情况，并敦促其与物业联系进行修复。但截止2019年3月24日，王红琴仍未履行修复义务。法院认为，涉案房屋的用途为居住办公，况且许学同对房屋进行了装修（包括安装马桶及洗手池），用水无法保证已达到无法正常使用房屋的程度。许学同依照合同约定，享有单方解除权。2019年3月24日，许学同已向王红琴之女刘某表达了解除合同的意思，双方仅对解除合同后租金及装修补偿事宜未达成一致意见。况且，2019年4月16日，许学同已将房屋钥匙交还。因此，法院确认双方签订的《租赁合同》已于2019年4月16日解除。现双方一致同意解除《租赁合同》，法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许学同主张发现漏水的时间为2018年4月，但未提交有效的证据予以证明，对其主张，法院无法采纳。根据查明的事实，法院认定许学同要求王红琴维修漏水管道的时间为2018年11月6日。在此之后，其无法正常使用涉案房屋；在此之前，其接收并使用了涉案房屋，应当支付相应的租金。鉴于许学同已交纳押金4500元及半年的租金27000元，且另有两个月的免租期，王红琴应当退还许学同押金4500元及34日的房租5100元。故，关于许学同要求退还租金的诉求，法院在合理范围内予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，许学同承租的系毛坯房，进行装修是必要的，且经过了王红琴的许可，对于未形成附合的热水器，许学同可予以拆除。对于已经与房屋形成附合的马桶、洗手池、水泥地面、镜子、门，王红琴应赔偿其残值损失。鉴于本案双方当事人均未对房屋内装饰装修现值申请评估鉴定，故法院依照房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案王红琴未按照合同约定履行维修义务，构成违约，应当按照合同约定向许学同支付违约金9000元。对此金额，被告明确表示认可，法院不持异议。关于反诉，法院上文已经论述，在王红琴违约，合同解除的基础上，其要求支付租金、违约金的反诉请求不应得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、许学同与王红琴、北京豪宅网房地产顾问有限责任公司于2018年4月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年4月16日解除。二、王红琴于本判决生效后七日内退还许学同押金4500元，房租5100元。三、许学同于本判决生效后七日内将北京市昌平区301房屋内电热水器拆除，不得损坏房屋及附属设施。四、王红琴于本判决生效后七日内赔偿许学同装修损失3000元。五、王红琴于本判决生效后七日内支付许学同违约金9000元。六、驳回许学同的其他诉讼请求。七、驳回王红琴的其他反诉请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》约定，王红琴不承担约定的维修义务，致使许学同无法正常使用房屋的，许学同有权解除合同。王红琴交付的房屋漏水较为严重，且怠于履行房屋维修的合同义务，致使许学同无法正常使用房屋，王红琴构成违约，许学同有权解除合同。许学同向王红琴邮寄退还房屋钥匙，王红琴于2019年4月16日收到房屋钥匙。一审法院认定《租赁合同》于2019年4月16日解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.根据现已查明的事实，许学同于2018年11月6日要求王红琴维修漏水管道，在此之后，应视为其无法正常使用301房屋，许学同有权不支付之后的租金。一审法院判令王红琴退还许学同押金4500元、剩余房租5100元，认定正确，本院予以确认。2.王红琴构成违约，应按照合同约定的月租金的200%向许学同支付违约金9000元。王红琴上诉要求许学同支付自2018年12月11日起至2019年4月16日止的房租18000元、违约金9000元，于法无据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。许学同承租301房屋后，进行了装饰装修。王红琴在签订合同时明知许学同要装饰装修，应视为其同意。部分装饰装修物形成附合，现《租赁合同》解除，王红琴应予赔偿。因双方并未对房屋剩余装饰装修现值申请评估鉴定，一审法院综合考虑相关因素，酌定王红琴赔偿许学同装修损失3000元，具备事实和法律依据，本院不再变更。综上所述，王红琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1015元，由王红琴负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年二月二十五日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳