贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0521民初250号 原告：杨登勇，男，1981年10月2日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 被告：贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。 法定代表人：黄宗均，该公司董事长。 委托诉讼代理人:周登瑜。 原告杨登勇与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月27日公开开庭进行了审理，原告杨登勇、被告鑫盛黔公司委托诉讼代理人周登瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨登勇向本院提出诉讼请求：一、判决被告按已签订的《商品房买卖合同》向原告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书违约金29716元，并仍按合同约定支付2016年11月25日起至实际交付办理商品房所有权的有关文书之日的违约金；二、判决被告及时办理商品房产权证书；三、本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧盛景国际3号楼2单元14层3号商品房一套，建筑面积136.72平方米，总价款393070元，通过农业银行按揭贷款全款支付。根据合同第二十二条的规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但到了交付日期，被告没有按期交付，根据该条的规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之一的违约金，从2014年10月31日至2016年11月25日共计756天，被告共计了应向原告支付违约金为29716元，并仍按合同约定从2016年11月25日起计算违约金到实际交付办理商品房所有权的有关文书日止。特提起诉讼，请求依法判决被告对原告进行支付违约金，并及时办理商品房产权证书。 鑫盛黔公司辩称，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，原告按规定缴纳了购房款。原告诉被告对商品房所有权初始登记没有及时办理给原告，现被告查找原告的有关资料，需要办理商品房所有权初始登记的一切资料不齐全，如身份证、结婚证等，而原告对办理该登记所需资料手续既不过问又不配合。办理此文书由房管局通知验收后才能办理，此文书办理不属于被告单位能够办理范围，而是主管单位所办理的权限，被告只能提供一切办理的资料，至于办理需要多长时间，被告单位无法确定，所以能否办理商品房所有权初始登记文书，并不是被告单位的责任，不存在违约，不能赔偿违约金。根据最高人民法院的司法解释，在商品房买卖合同中从交房起两年内如果违约可以向人民法院起诉，原告主张的违约金已经超过诉讼时效，房产证被告方现在不能办理。因此请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定如下事实：2011年10月19日，被告鑫盛黔公司作为出卖人，原告杨登勇作为买受人签订《商品房买卖合同》，原告杨登勇购买被告鑫盛黔公司开发修建的“鑫盛黔城”·盛景国际广场第3幢2单元14层3号房，房屋总价款393070元，原告通过银行按揭方式向被告支付。《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起三十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1、2种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托鑫盛黔公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税费，由买受人承担，如因买受人原因导致产权办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条约定，“买受人在签署本合同时应向出卖人缴交下列费用：1、房屋专项维修基金：合同房款的百分之二；2、印花税：合同房款的万分之五；3、申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元（小写￥500.00元）；4、办理房屋产权证所涉及买受人交纳的相关费用；5、水、电和天然气（煤气）开户费贰仟元整（多退少补）以各单位收费标准为准；如因国家政策规定变化导致名目数量及收费标准变化，则以国家规定为准。”第六条“关于合同第二十二条的补充约定”中约定，“1、买受人须于签署本合同后五日内，按照相关职能部门要求和规定向出卖人提交办理权证登记及产权转移的必备材料。2、若买受人未予配合时，该房屋的房产证无法在正常期间内过户至买受人名下的，出卖人不承担违约责任。3、在出卖人提供齐全资料后，因相关部门原因未能在约定时间将该商品房所有权初始登记及商品房转移登记的有关文书交付给出卖人，出卖人交付给买受人的时间相应顺延并不承担责任。”被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告亦未退房。对于商品房转移登记，双方未共同向房屋登记机关申请办理，原告也未委托被告向房屋登记机关申请办理。2017年1月12日，原告杨登勇诉来本院。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是，1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否存在违约，原告的诉讼请求是否应予支持。 关于诉讼时效问题，本院认为，商品房转移登记的有关文书和权属转移登记（即办理房产证）是物权公示的一种载体，其属于物权的范畴，故交付办理商品房转移登记的有关文书和权属转移登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，而支付逾期交付办理商品房登记有关文书的违约金属于一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定。关于权属转移登记（房产证办理），双方在《商品房买卖合同》中约定为两种方式，一种方式为双方共同申请办理，故向有关部门申请办理房屋权属证书属于双方的共同义务，并非被告的单方义务，另一种方式为原告委托被告向有关部门申请办理，原告支付500.00元委托费，且双方又在补充协议中约定“买受人在签署本合同时应向出卖人缴交下列费用：3、申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元（小写￥500.00元）”，但原告未提供证据证明其委托了被告办理，被告予以同意，并向被告支付了委托费用500.00元，故原告要求判令被告为其办理房产证的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对于交付商品房转移登记有关文书的违约金，双方在《商品房买卖合同》中约定，被告向原告交付商品房转移登记的有关文书的时间是2014年10月30日前，并约定，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；原告至今未退房，视为原告选择了第（2）项处理方式。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”原告应于2016年10月30日前向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告于2017年1月12日向本院提起诉讼，而整个诉讼过程中，原告未向本院提交诉讼时效期间存在中止、中断的情形，原告的起诉已经超过两年的诉讼时效期间，故被告提出原告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由成立，原告要求判决被告按已签订的《商品房买卖合同》支付从2014年10月31日起至2016年11月25日期间未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金29716元，并仍按合同约定支付2016年11月25日起至实际交付办理商品房所有权的有关文书之日的违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨登勇的诉讼请求。 案件受理费542.00元，减半收取计271.00元，由原告杨登勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  胡桂海 二〇一七年三月十四日 书记员  魏海洋