四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17359号 上诉人（原审原告）：王彦熹，女，1992年11月6日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：曹开德，四川行之律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人王彦熹因与被上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王彦熹上诉请求：请求法院依法撤销原判第二项，改判支持其主张的逾期交房违约金52840元。 事实和理由：王彦熹与中德公司于2013年10月19日签订《商品房买卖合同》，购买位于成都高新区地块中德·英伦世邦Ｋ区3幢1单元6层602号房，所购商品房总价款1056813元，出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房，但中德公司未在合同约定期限内交付符合约定条件的房屋。 王彦熹于2019年3月5日起诉中德公司商品房预售合同纠纷要求中德公司支付逾期交房违约金，逾期办理初始登记违约金，2019年7月12日一审法院作出判决：一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向王彦熹支付逾期办理初始产权登记违约金44386.15元；二、驳回王彦熹的其他诉讼请求。王彦熹认为一审法院诉讼时效的计算方法有误，理由如下：以交付为合同义务的合同，因未能依照合同约定按时履行合同义务，产生了违约金。违约金的产生是以逾期的时间为基础的，即中德公司每逾期一日，即产生该日的违约金，同时产生该日的逾期交房违约金请求权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条的相关规定，中德公司未能按时按日支付该日产生的违约金，即为侵害了王彦熹该日的支付违约金的请求权，那该日的支付违约金请求权的诉讼时效应当自该日起算，计算三年诉讼时效。 综上所述，王彦熹认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第三条以及《民事诉讼法》的相关规定中德公司应当支付自王彦熹一审起诉之日起倒推三年的逾期交房违约金。 中德公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王彦熹的上诉理由不成立，应维持原判。 王彦熹向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交付房屋违约金52840.65元（按照房屋总价的5％计算）；2、被告支付原告逾期办理产权登记违约金44386.15元（自2017年2月29日起每日按已付房价款的万分之一计算，暂计算至2018年4月25日，被告应支付违约金至取得产权登记为止）；3、本案诉讼费由中德红谷公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月19日，王彦熹（买受人）与中德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：K3035），约定：王彦熹购买中德公司开发的中德·英伦世邦K区3幢1单元6层602号房，所购商品房总价款1056813元，出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2017年2月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在的楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（二）转移登记：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，因初始登记原因造成逾期的，本条初始登记的违约责任和转移登记的违约责任不能重复记取，买受人只能选择其中的一款约定追究出卖人违约责任。 2013年10月19日，双方签订《商品房补充协议》，对上述《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房责任进行了补充约定：由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同签订后，王彦熹向中德公司支付了合同约定全部购房款1056813元。2019年2月23日，中德公司向王彦熹交付了案涉房屋。中德公司于2016年7月28日取得案涉房屋面积实测报告，于2016年9月7日取得规划验收合格证，2018年4月25日，案涉房屋所在楼栋的初始产权登记至中德公司名下。 原审法院认为，王彦熹与中德公司签订《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 对于王彦熹主张中德公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，中德公司辩称王彦熹主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，原审法院认为，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定中德公司应当在2016年2月29日前向买受人交房，中德公司未按合同约定于2016年2月29日前向王彦熹交房，王彦熹应当知晓其权利受到损害，诉讼时效应从2016年3月1日起开始起算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，王彦熹2019年3月5日起诉，其主张逾期交房违约金三年诉讼时效已经届满，故对其要求中德公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，对中德公司辩称逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见予以采纳。 对王彦熹主张中德公司支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，原审法院认为，按合同约定，中德公司应在2017年2月29日前取得案涉房屋所在楼栋的初始产权登记，中德公司实际于2018年4月25日取得案涉房屋所在楼栋的初始产权登记，构成违约，应承担相应的违约责任，中德公司应按合同约定向王彦熹支付从逾期之日日起至2018年4月25日止每日按已付房款的万分之一计算的违约金，故对王彦熹自愿主张中德支付逾期办理产权登记违约金44386.15元的诉讼请求予以支持。对中德公司请求调低逾期办理初始产权登记的违约金，中德公司并未举证证明双方约定的违约金金额过分高于其违约行为对王彦熹造成的损失，故对中德公司的该辩解意见不予采纳。对王彦熹主张中德公司支付保全费的诉讼请求，王彦熹未提供证据证明该费用已产生，不予支持。 故，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向王彦熹支付逾期办理初始产权登记违约金44386.15元；二、驳回王彦熹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1115元，由成都中德红谷投资有限公司负担509元，王彦熹负担606元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：王彦熹与中德公司签订的商品房买卖合同第十二条“逾期交房责任”第1款（2）项中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。 本院认为，根据上诉人王彦熹的上诉请求和被上诉人中德公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：王彦熹主张中德公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。对此本院认定如下： 首先，关于王彦熹主张诉讼时效期间从案涉房屋实际交付之日起算的问题。本院认为，第一，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。根据合同约定，中德公司应当向王彦熹交付案涉房屋的时间为2016年2月29日之前。故中德公司超过该日未交付房屋，则王彦熹应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德公司主张继续履行和逾期交房违约金。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2016年3月1日起算。王彦熹提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于王彦熹主张逾期交房违约金应当按日计算并从其起诉之日起倒推三年的问题。本院认为，第一，逾期交房的违约行为一旦发生，其侵害了买受人合同权利的事实即已确立。且合同中对违约金的约定为按日计算，系针对如何确定出卖人应当承担违约金数额的标准或计算方式的约定，并非因为有该约定而重新产生了新的债务。合同约定的逾期交房违约金，系基于中德公司未按照合同约定交付房屋而产生。按照双方当事人的合同约定，中德公司如迟延交付，则应按日计算向王彦熹支付全部已付款万分之三的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计，即于王彦熹而言逾期交房违约金，是合同中所确定的一个整体的合同权利，而非根据逾期天数将违约金分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，王彦熹在该项整体权利未得以实现时即提出主张。若将逾期交房违约金请求权分割为若干独立的请求权，并各自起算的诉讼时效予以限制，则改变了双方当事人在合同中约定的违约金按日累计的本意，违背当事人意思自治的基本原则。第四，关于王彦熹主张诉讼时效期间应当为三年。本院经审查认为，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，案涉诉讼时效期间在《民法总则》实施前即已经届满，故应适用两年诉讼时效。故王彦熹的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于王彦熹提出合同中约定违约金给付条件的认定问题。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2016年3月1日起算至2019年2月28日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故王彦熹的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1121元，由王彦熹负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月十八日 书记员 龙春光