四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12671号 上诉人（原审原告）：侯通，男，1982年10月23日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙丹，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：毛永，男，系公司员工。 上诉人侯通因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 侯通上诉请求：判令撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初2956号民事判决的第二项，发回重审或改判中德世纪公司立即向侯通支付逾期交房违约金39135.05元（以购房款782701元为基数，自2015年5月1日起，每日万分之三，暂计算至2018年9月30日，最终计算至房屋办理完成规划验收合格和面积实测报告之日止，总额不超过已付房款的5%）。事实及理由：1.侯通与中德世纪公司在《商品房买卖合同》第十条中约定了附条件的违约金条款，出卖人实际交付房屋后，即可行使该违约金的请求权，关于“商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”不属于明确有约定期限，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，中德世纪公司一审庭审中明确表示其不履行义务，故诉讼时效应从2019年3月21日起计算。2.侯通在收房时，因中德世纪公司交房条件不满足双方约定，该房未实际交付，此过程中，中德世纪公司未表示不履行逾期交房违约责任，且买受人要求出卖人交付房屋的权利自2015年5月1日至2018年5月18日，持续受到损害，则诉讼时效应当从损害终了之日起算；即使以签署《收房确认书》当日即2016年3月27日作为商品房实际交付之日起计算诉讼时效，诉讼时效也尚在有效期内。3.2018年4月4日，中德世纪公司在侯通与其他业主主张权利时，明确表示愿按照合同履行逾期违约责任，故根据民法总则第一百九十五条第二项之规定，诉讼时效应重新计算。4.一审庭审中，侯通多次说明有证人可以证明其在交房期限届满后向中德世纪公司主张过权利，且出示了短信记录，但是一审法院并未通知证人到庭，一审法院存在程序错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误且程序不当，应依法予以纠正。 中德世纪公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回侯通的上诉，维持原判。 侯通向一审法院起诉请求：1、判令中德世纪公司立即向侯通支付逾期交房违约金39135.05元（以购房款782701元为基数，自2015年5月1日起，每日万分之三计算至房屋办理完成规划验收合格证和面积实测报告之日止，总额不超过已付房款的5%）；2、判令中德世纪公司立即向侯通支付逾期办理初始产权登记的违约金（以购房款782701元为基数，自2016年5月1日起，每日万分之一计算至实际取得房屋所在楼栋初始权属登记之日止）。 一审法院认定事实：侯通向中德世纪公司支付购房款782701元，购买中德世纪公司开发的成都高新区房屋，双方约定：中德世纪公司应当在2015年4月30日前向侯通交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，候通有权退房。侯通要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向侯通支付全部已付款万分之三的违约金，但由中德世纪公司承担的违约赔偿责任总金额不超过侯通已付房价款的5%。中德世纪公司应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，侯通不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向侯通支付已付房款万分之一的违约金。 2016年3月27日，侯通接收房屋，但中德世纪公司直到2018年5月18日、6月3日、8月14日才分别取得案涉房屋的规划合格证、面积实测报告以及初始登记。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.侯通主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否已经届满；2.约定的逾期办理初始登记违约金是否过高。 关于争议焦点一，一审法院认为：诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德世纪公司未在约定期限2015年4月30日前交房，候通于次日即2015年5月1日即知道其权利受到损害，故应从该日起算诉讼时效期间，截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，候通主张逾期交房违约金应适用二年诉讼时效期间，且已经届满，故一审法院对其要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二，一审法院认为：该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始登记对于购房人的重要性，同时考虑违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向侯通支付逾期办理初始登记违约金65433.8元（按照78.2701元/日，自2016年5月1日计算至2018年8月14日）；二、驳回侯通的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1232元，由侯通负担332元，中德世纪公司负担900元。 本院二审期间，1.侯通申请曲木克古出庭作证，拟证明曲木克古2016年3月1日与侯通共同前往中德世纪公司，就中德世纪公司逾期交房一事进行了主张权利。2.侯通提交了2018年4月4日业主代表与中德世纪公司协调会视频光盘及印证材料，拟证明在协调过程中中德世纪公司承诺按照合同进行违约赔偿。 中德世纪公司质证认为，1.曲木克古是案涉小区的业主，与本案有利害关系，其证人证言真实性、合法性、关联性不予认可，不能达到其证明目的。2.对协调会视频的真实性、合法性、关联性不予认可，这份视频的真实性、客观性及视频中人物的身份均无法确认，且视频中的内容也不能达到侯通向中德世纪公司主张过权利中德世纪公司也同意给付违约金的证明目的。 本院经审查认为，1、曲木克古陈述其以岳母名义购买案涉小区房屋，系侯通邻居。曲木克古常住地为西昌，其关于前往中德世纪公司当日情形缺乏准确描述，且考虑曲木克古等多数小区业主均与中德世纪公司就相关事项发生争议，本院对该证人证言不予采信。2、诉讼时效系法律事实，当事人必须采取法律规定的行为才能发生相应的法律后果。在中德世纪公司对视频资料的真实性、合法性均不认可且侯通亦不能提交视频原始载体的情形之下，在诉讼时效届满后，该视频内容不能达到证明中德世纪公司做出了同意向侯通给付本案诉讼涉及的逾期交房违约金的意思表示。故侯通依据该视频和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断的规定和该视频内容主张从2018年4月4日重新起算诉讼时效的目的不能达到，故本院对上述证据不予采信。 本院经二审审理查明事实与一审法院一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人侯通的上诉请求和被上诉人中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：侯通主张中德世纪公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。对此本院认定如下： 首先，关于逾期交房违约金的诉讼时效期的认定问题。本院认为，第一，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。根据合同约定，中德世纪公司应当交付案涉房屋的时间为2015年4月30日之前。故超过该日中德世纪公司未交付房屋，则侯通应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德世纪公司主张继续履行和逾期交房违约金。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2015年5月1日起算。截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，主张逾期交房违约金应适用二年诉讼时效期间，且已经届满，故本院对其要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 其次，关于约定违约金给付条件与诉讼时效认定的问题。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故侯通的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，侯通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费778元，由侯通负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月十日 书记员 王朝阳