浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初3321号 原告：徐飞越，男，1980年4月13日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告：三门县滨海工贸置业有限公司，住所地浙江省台州市三门县海游街道梧桐路20号1701室。 法定代表人：吴嘉，执行董事。 委托诉讼代理人：王波，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊华，男，1966年3月1日出生，汉族，住浙江省三门县。系该公司职工。 原告徐飞越与被告三门县滨海工贸置业有限公司（以下简称“滨海工贸”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序。原告徐飞越于同日向本院申请对涉案土地上建造钢结构临时商用房及在涉案土地上填入的土石方矿渣方量价值进行造价鉴定，本院予以准予并依法委托浙江同益咨询有限公司进行司法鉴定，浙江同益咨询有限公司于2019年10月31日出具浙同益价鉴（2019）016号工程造价鉴定意见书。因本案案情复杂，本院于2019年12月12日裁定本案转为普通程序。本案于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告徐飞越的委托诉讼代理人王台敏及被告三门县滨海工贸置业有限公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐飞越向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年6月17日签订的《场地租赁协议》无效；2、判令被告及时返还原告租金50000元，押金10000元，合计人民币60000元；3、判令被告及时赔偿原告因合同无效造成的损失1360000元及利息损失，利息自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算至款项履行完毕之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿变更第3项诉讼请求为判令被告赔偿原告因合同无效造成的经济损失932882元（钢结构造价760063元，土石方造价92819元，原告赔偿给陈贤总、朱西会赔偿款80000元）。事实和理由：2016年6月17日，原告与被告签订了一份《场地租赁协议》，约定被告将Y1区块2号楼东边空置场地约4亩土地租赁给原告，租赁期8年。协议签订后，原告支付给被告租金50000元，押金10000元，合计人民币60000元。之后原告雇人拆除了涉案土地上的建筑物，并补偿给建筑物所有人陈贤总65000元、朱西会15000元。为了经商需要，原告在该租赁场地上建造了钢结构临时商用房，并于2016年9月11日与案外人方齐科签订了一份《施工合同》，以128万元价格发包给案外人方齐科施工。期间原告根据租赁合同约定自行去有关部门办理土地临时建设许可证、临时建设审批许可证，但工作人员审查后答复原告：1、Y1区块2号楼东边空置场地属于国有划拨土地，被告未经国土部门批准擅自出租的，租赁合同无效；2、Y1区块2号楼东边空置场地没有规划临时商用房；3、建设临时商用房改变了土地用途，故有关部门不予办理土地临时建设许可证、临时建设审批许可证等手续。为此原告多次与被告协商但未果，故原告未按约再支付租金。综上，原告认为被告未经国土部门批准擅自出租涉案土地至涉案租赁协议无效，被告存在严重过错，应赔偿原告因此造成的经济损失，故原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告滨海工贸答辩称：案涉租赁土地由两块宗地组成，部分位于三国用（2014）第3749号地块，部分位于三国用（2015）第000999号地块，一块是工业用地，一块是机关团体用地，均已缴纳土地出让金，并非国有划拨用地，被告将涉案土地出租给原告时不知晓原告对土地的用途，故双方签订的租赁合同未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，原告知晓土地性质后仍愿意承租，其自认为能解决相关许可证的问题。对于原告主张的建设损失，协议第六条第3款已明确约定一切损失由原告自负，被告不予补偿，被告也已另案起诉原告请求解除合同并要求原告支付拖欠的租金，且原告在未取得相关建设许可证的情况下就开始施工，属于违法行为。即使涉案合同无效，鉴于双方均存在过错，原告也应支付土地的占有使用费。故被告认为无需赔偿原告经济损失及返还租金，请求驳回原告的诉讼请求。 原告徐飞越针对被告滨海工贸的答辩意见反驳称：涉案租赁的土地确实有两块，但一块为划拨一块为转让，根据法律规定，划拨和转让的土地改变土地性质、用途的应由政府国土部门重新进行审批，但是被告未向国土部门重新申请审批就出租给原告，该行为无效。 原告徐飞越为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、《场地租赁协议》复印件一份，拟证明原、被告于2016年6月17日签订租赁协议，被告将Y1区块2楼东边空置场地约4亩土地出租给原告的事实。 证据二、《施工合同》原件一份，拟证明原告于2016年9月11日与案外人方齐科签订了一份施工合同，以128万元的造价发包给案外人方齐科施工的事实。 证据三、收条原件八份，拟证明原告雇人拆除了Y1区块2号楼东边空置场地上的建筑物，并补偿给建筑物所有人陈贤总人民币65000元、朱西会人民币15000元及支付给案外人方齐科工程款128万元的事实。 证据四、现场照片复印件一份，拟证明原告为了商业经营需要在涉案租赁场地上建造钢结构临时商用房的事实。 证据五、《工程造价鉴定意见书》原件一份，拟证明涉案钢结构临时用房造价760063元，场地填入土石方92819元，加补偿款80000元，原告的经济损失共计932882元的事实。原告认为由被告回收钢结构临时用房及填入的土石方更符合常理。 证据六、鉴定费发票原件一份，拟证明原告为涉案造价支出鉴定费用32000元的事实。 被告滨海工贸对于原告徐飞越提交的上述证据质证称：对证据一无异议。对证据二、证据三的真实性无法确认，无法确认施工关系是否真实存在，没有相关的图纸、预算清单，只有收条，没有对应的工程量清单，没有转账凭证，仅凭合同和收条无法证明原告将工程以128万元发包给方齐科施工的事实。对于原告支付给陈贤总、朱西会的赔偿款，因被告未参与，无法确定款项是否已实际支付。对证据四的真实性没有异议，对证明内容有异议，照片不能证明原告搭建钢结构临时商用房的用途是商业经营。对证据五、证据六的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，钢结构临时商用房所采用的材料多数为二手材料，鉴定机构不应按照全新材料价格来计算，且个人承包工程施工合同不应按照企业施工的计费标准计取项目管理费、规费等费用，被告认为鉴定结论的造价金额过高，关于材料的处置，因政府要求收回涉案土地，故原告需要恢复原状，自行处置建筑物的剩余材料，被告不同意接收剩余材料。故请求在计算损失时扣减残值金额。原告填入的土石方也由其自行取回，被告不作补偿。对于鉴定费，被告同意由法院确定。 被告滨海工贸为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据七、土地使用权证复印件两份，拟证明案涉土地均为出让土地，非划拨土地，双方签订的租赁合同有效。 证据八、函及送达回执复印件各一份，拟证明被告已按照租赁协议约定提前三个月通知原告解约事宜，并于2019年1月24日将函送达原告的事实。 原告徐飞越对于被告滨海工贸提交的上述证据质证称：对证据七的真实性无异议，但土地用途一块是工业用地、一块是机关团体用地，被告出租给原告后改变了土地用途应向国土部门、城管部门重新进行审批，未经审批合同无效。对证据八的真实性无异议，但解除协议的前提是原告与被告协商赔偿，双方协商不下后被告才通知原告拆除建筑物。 根据原、被告举证及质证情况，本院认证如下：对于原告提交的证据一，即《场地租赁协议》，被告对真实性质证认为无异议，本院对其真实性予以采信，对《场地租赁协议》是否有效将在说理部分具体阐述。对于证据二，即《施工合同》，结合证据四（现场照片），能够证明原告在租赁土地上建造钢结构临时用房的事实，对于工程造价金额，浙江同益咨询有限公司已经出具《工程造价鉴定意见书》，本院将在说理部分一并阐述。对于证据三，即工程款及补偿款收据，因原告未提供其他相关证据予以佐证，本院不予采信。对于证据五，即《工程造价鉴定意见书》，系具有相关鉴定资质的司法鉴定机构出具，本院予以采信。对于证据六，即鉴定费发票，能够证明原告花费鉴定费32000元的事实，本院予以采信。 对于被告提交的证据七，即土地使用权证，虽为复印件，但原告对其真实性质证认为无异议，本院予以采信。对于证据八，即拆除建筑物的函及送达回执，被告予以认可，本院对其真实性及证明内容予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月17日，原告徐飞越与被告滨海工贸签订了《场地租赁协议》一份，协议约定：第一条、被告将其所有的Y1区块2号楼东边空置场地约4亩租赁给原告，场地建设南面以居民楼辅助房为界，东北面以现有围墙为界，西面以2号楼为界，东面以被告办公区域不得用于经营进出口；第二条、租赁期限自2016年8月1日至2024年7月30日，为期捌年；第三条、自2016年8月1日至2021年7月30日，年租金为伍万元……第四条、原告应于合同生效3天之内向被告交纳第一年租金及水电费押金1万元，以后每年租金应在8月1日之前一次性付清；第六条、被告Y1地块空置场地已取得机关团体土地使用证，原告租赁期间用于商业经营，需取得土地建设临时许可证，临时建设审批手续一切由原告自理，今后如遇应原告违章建设，政府部门下令要求拆除，被告一概不予负责。原告租赁期间用于商业经营，经营安全和消防安全以及消防审批手续一切由原告自负。如遇公司经营和政府建设需要，使用该地块时，被告应提前三个月通知原告，原告应在规定时间内无条件拆除，一切损失原告自负，被告不予补偿。 合同签订后，原告徐飞越按约向被告滨海工贸支付第一年租金5万元及水电费押金1万元，共计6万元。后原告徐飞越于2016年9月11日与案外人方齐科签订《施工合同》，原告在未取得土地建设临时许可证的情况下，在涉案租赁土地上建造超市钢结构临时商用房并在场地上填入土石方。经原告申请，本院依法委托浙江同益咨询有限公司对涉案钢结构临时商用房及土石方进行造价鉴定，浙江同益咨询有限公司于2019年10月31日出具鉴定结论：1、钢结构临时商用房造价760063元；2、现钢结构拆除后的剩余价值103177元；3、场地填入的土石方造价92819元；4、现存土石方价值104593元。被告滨海工贸于2019年1月21日发函给原告徐飞越，因被告公司经营和政府建设需要，要求原告三个月内无条件拆除所建钢架等所有财物。原告徐飞越于2019年1月24日收到该函。因原告徐飞越未支付剩余租金且未拆除钢结构，被告滨海工贸于2019年5月23日向本院提起诉讼，要求解除涉案租赁合同并要求原告徐飞越拆除地上建筑物及支付租金10万元。 另查明，涉案租赁土地使用权类型为出让，其中一块土地用途为工业用地，一块土地为机关团体用地。 本院认为，根据原、被告在《场地租赁协议》中约定，原告租赁涉案土地用途为商业经营，但从被告提供的土地使用权证看，被告所出租的土地其用途为机关团体用地及工业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条规定：……确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准……本案中原、被告签订的场地租赁协议，擅自改变了租赁土地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，故涉案场地租赁协议无效。 由于原、被告双方签订的场地租赁协议无效，无效的合同自始没有法律约束力。原告主张要求被告返还已支付的土地租金5万元及水电费押金1万元，虽然场地租赁协议原、被告双方约定的是连续性给付的特征，原告已支付5万元租金，仅履行其中一部分内容，但因本案原告租赁该土地后，未能实际履行租赁协议的内容，无法实现合同目的，亦未获得占有的收益，并且还造成了很大的经济损失，故对被告抗辩要求原告支付土地占用费的意见，本院不予采纳。本院认为返还租金更加符合公平合理的原则，故原告要求被告返还已支付的土地租金5万元的诉讼请求，本院予以支持。关于水电费押金1万元，被告同意返还，本院亦予以支持。 关于因场地租赁合同无效给原告徐飞越造成的经济损失，原、被告应如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，本案中原、被告在造成场地租赁合同无效的过程中均存在过错。被告明知其所租赁的土地用途为机关团体用地及工业用地，仍将涉案土地租赁给原告用于商业经营，未按法律规定向相关行政主管部门进行审批，就与原告签订租赁协议，具有一定的过错，故对承租人所造成的损失应当承担部分责任。而本案中原告未按租赁土地的用途进行使用，擅自改变土地用途，也存在过错，且在未取得土地建设临时许可证时即在涉案土地上进行钢结构搭建及填入土石方，对造成的经济损失进一步扩大，对于扩大部分的经济损失原告应当承担主要责任。原告在未取得土地建设临时许可证的情况下擅自进行建设，而被告应当知道原告建房情况下未予以阻止，对造成的经济损失也有一定的责任。综上，本院综合考虑原、被告的过错程度，酌情认定原告徐飞越对造成的经济损失承担60%的责任，被告滨海工贸对造成的经济损失承担40%的责任。关于损失部分，庭审中，原告同意钢结构由其收回，剩余价值在赔偿款项中予以扣减，本院予以准许。对于租赁场地上已填入的土石方，本院认为土石方已经填入租赁的场地内，若由原告对此再进行挖掘、运回并不妥，且原告称由其自行挖回没有使用价值，租赁场地上已填入的土石方仍保留在场地现场，对被告收回租赁场地亦未造成影响，故本院认为租赁场地上已填入的土石方保留在场地现场更为合理。对于填入的土石方的经济损失则由原、被告各自承担相应的责任。根据鉴定意见书结论，钢结构临时商用房造价760063元，现钢结构拆除后剩余价值为103177元，现存土石方价值104593元，原告自愿按照场地填入的土石方造价92819元计算，本院予以准予，故本院认定原告造成的经济损失为760063元-103177元+92819元=749705元。由于双方签订的租赁协议无效，原告主张经济损失部分的利息，本院不予支持。原告徐飞越主张赔偿给案外人陈贤总65000元、朱西会15000元，因其提供的证据不能证明赔偿款是否已实际支付，且被告不予认可，应由原告徐飞越承担举证不能的不利后果。故被告滨海工贸应当赔偿原告徐飞越经济损失为749705元×40%=299882元。 综上，本院对原告主张的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告徐飞越与被告三门县滨海工贸置业有限公司于2016年6月17日签订的《场地租赁协议》无效。 二、由被告三门县滨海工贸置业有限公司于本判决生效后一个月内返还原告徐飞越租金50000元及水电费押金10000元。 三、由被告三门县滨海工贸置业有限公司于本判决生效后一个月内赔偿给原告徐飞越经济损失299882元。 四、限原告徐飞越于本判决生效后一个月内拆回坐落于三门县东边场地上的临时商用房钢结构并搬离。 五、驳回原告徐飞越的其他诉讼请求。 如果被告滨海工贸未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13730元，由原告徐飞越负担8750元，由被告三门县滨海工贸置业有限公司负担4980元；鉴定费32000元，由原告徐飞越负担20400元，由被告三门县滨海工贸置业有限公司负担11600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  叶春娟 人民陪审员  罗香莲 人民陪审员  章春利 二〇二〇年二月二十八日 法官助理郑舒静 代书 记员  奚聪聪