河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再732号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙增强，男，汉族，1970年12月23日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：王辉，河南北政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霄霄，河南北政律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州市金水区南阳路街道办事处岗杜村寺坡村民小组，住所地郑州市金水区丰乐路27号院。负责人：杜红建，该村民小组代理组长。委托诉讼代理人：何鹍鹏，河南金学苑律师事务所律师。再审申请人孙增强因与被申请人郑州市金水区南阳路街道办事处岗杜村寺坡村民小组（以下简称寺坡村民组）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终14825号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年10月28日作出（2019）豫民申4293号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人孙增强及其委托诉讼代理人王辉、王霄霄，被申请人寺坡村民组杜红建及其委托诉讼代理人何鹍鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙增强申请再审称：1、请求撤销原一、二审判决，改判寺坡村民组继续履行双方《协议书》，将郑州市丰乐路28号院房屋及场地返还孙增强；2、寺坡村民组赔偿孙增强在租赁物被强占期间的经营损失200万元（暂计算至一审起诉时），之后损失按每月8万元标准，计算至租赁物实际返还孙增强之日止；3、原一、二审诉讼费由寺坡村民组承担。事实与理由：一、《协议书》并未发生终止的情形。原审判决认定协议书于2013年11月11日终止，有悖于案件基本事实，且适用法律错误。首先，原审判决认定双方自认，若一方出现违约行为，即合同关系终止，没有相关的证据证明。原审判定合同终止属于主观判断，没有任何法律依据。其次、孙增强从未自认于2013年11月11日搬离丰乐菜市场，对市场一直享有租赁使用权。2013年11月11日当天，寺坡村民组组织人员围堵市场，并在市场门口倾倒垃圾，但孙增强并未屈服于寺坡村民组的暴力违法行为，未撤离市场。2013年12月4日，寺坡村民组组织人员进入市场进行破坏。2014年3月11日又派人将正在巡查市场的孙增强打伤。上述事件均向公安机关报案。二、协议书合法有效，继续履行不存在任何实际困难。首先，案涉租赁物并未毁损、毁灭，无需恢复原状。案涉租赁物主要是土地而非房屋，土地本身并未灭失。房屋及相关设施主要是由孙增强投资兴建，寺坡村民组抢占市场后，并没有拆除孙增强建设的市场，而是在孙增强投资建设的市场东新建的房屋，寺坡村民组新建位置，不在案涉协议书租赁的范围之内，并不影响协议的继续履行。其次，案涉租赁物的权属并未发生变更，仍属寺坡村民组所有，仍作为农贸市场对外经营，现空置状态，继续履行完全不影响。三、寺坡村民组的行为不仅违约而且违法，不应得到支持。寺坡村民组为了抢占市场，采取暴力驱赶，汽车堵门，毁坏市场监控，剪断电线造成市场不能正常营业，还组织人员多次殴打孙增强等一系列违法行为，造成了严重的社会影响。原审判决认定协议书无法继续履行，正是寺坡村民组采取违法行为想要达到的目的，如此判决不利于保护守约方的合法权益。公安机关已经以涉嫌黑恶犯罪对寺坡村民组部分成员立案调查，为了维护诚实守信的经营原则和和谐稳定的经营秩序，依法应当撤销原审判决。四、原审判决认定的损失计算期间及损失赔偿数额明显错误。2011年10月22日，寺坡村民组张贴公告收回丰乐菜市场，并要求市场各商户接到通知之日起，将租金交于寺坡村民组，导致孙增强无法正常经营，造成的损失包括可得利益损失，给孙增强造成的实际损失应当从2011年10月22日起算至寺坡村民组将市场返还给孙增强之日止。孙增强主张房屋每间按照每月800元符合事实，并赔偿孙增强实际投入损失。综上，请求再审依法支持孙增强的再审请求。寺坡村民组辩称：2006年1月6日，孙增强与寺坡村民组签订《协议书》，约定将丰乐路28号院内16间房屋和场地出租给乙方孙增强使用。孙增强租赁期间违法建筑房屋40间，在没有经过出租人同意的情况下，他又将场地及房屋转租与他人。根据合同法第219条、224条的规定，出租人寺坡村民组有权解除合同。寺坡村民组解除合同的行为是合法行为。原协议书中多出的房屋已被郑州市城乡规划局确定为违法建筑。寺坡村民组在收回租赁物后，将部分违法建筑拆除予以重建改建，并将相关的房屋场地出租给蔡雪萍等商户，寺坡村民组与商户重新签订的租赁协议合法有效，应当受到保护。孙增强请求赔偿损失主要是租金损失，其转租行为为非法行为，其违法建筑获得的租金收入不应得到法律保护。综上，孙增强的再审诉求不应支持。孙增强向一审法院起诉请求：1、寺坡村民组继续履行双方2006年1月6日签订的《协议书》，将协议约定的丰乐路28号院的房屋及场地返还孙增强；2、寺坡村民组赔偿孙增强房屋及场地被侵占期间的经营损失200万元（诉讼期间按照每月8万元的标准，计算至寺坡村民组实际返还孙增强市场之日止）；3、案件受理费由寺坡村民组承担。一审法院认定事实：2006年1月6日，孙增强与寺坡村民组签订一份《协议书》，协议书主要约定：寺坡村民组将丰乐路28号16间房屋及场地出租给孙增强使用，租赁期限为20年，自2006年1月1日起至2026年12月31日止；租金及付款方法：该房屋及场地的年租金为8.4万元，每季度支付租金一次，支付时间为每季度第一个十日前；租金的递增：租金每五年递增一次，每次递增年租金的10％；水电的使用：由孙增强负责安装及所有费用；违约责任：孙增强与寺坡村民组不得随意终止合同，若寺坡村民组违约，须按孙增强投资的固定资产评估值，寺坡村民组加倍赔偿给孙增强，若孙增强经营原因违约，孙增强投资建设的固定资产归寺坡村民组所有；孙增强若不按时缴纳租金及超过三个月寺坡村民组有权加收滞纳金并终止合同；合同期满后，孙增强投资建设的固定资产全部归寺坡村民组所有。若孙增强继续租用，同等条件下可优先租用。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务，寺坡村民组将丰乐路28号16间房屋及场地出租给孙增强使用，孙增强将该场地投资建造了40间房屋，改建成丰乐菜市场。孙增强自租赁之日起一直按时交纳租金。2011年10月22日，寺坡村民组向丰乐菜市场商户发出通知，通知载明：“根据我寺坡村广大村民的强烈要求，于2011年10月7日召开了全体村民代表大会并讨论决定，收回丰乐菜市场，由寺坡村民组经营管理，望本市场各商户接到通知之后起，以后的租金请交予寺坡村民组，望各商户积极配合，资金如不按时交于寺坡村民组，其造成的后果，由商户自己承担，谢谢合作”注：本市场管理人员由寺坡村委派，未经寺坡村批准的工作管理人员，一律不准入内。2、各商户如有问题咨询，请到寺坡××办公室。市场商户未履行。2011年10月23日寺坡村民组向市场商户发出通知，载明：“位于丰乐菜市场大门北侧1号的商户，请您于（2011年10月23日）12点以前，把房租交于寺坡村民组，逾期不交者，后果自负”。商户仍未履行。后寺坡村民组又向市场商户发出通知，载明：“经寺坡村股东代表大会讨论决定，我村对本市场关门改造，望各商户于2011年11月30日6点之前搬迁完毕，有关其他事宜，请到寺坡××办公室洽谈，谢谢合作”。此后寺坡村民组将市场的大门用汽车堵着，后又用土堆堵上，市场的监控、电线也剪断，造成市场不能正常营业。并发生双方的打架事件，孙增强报警后，郑州市公安局金水第七分局治安管理服务大队多次出警进行干预。2012年1月16日，寺坡村民组作为原告将孙增强诉至一审法院，请求认定2006年1月6日的协议无效。2014年9月7日，法院作出（2012）金民二初字第507号民事判决，驳回了寺坡村民组的诉讼请求。该判决确认了以上事实。寺坡村民组对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院。在二审过程中，寺坡村民组撤回上诉，法院于2015年3月18日作出（2014）郑民四终字第1765号民事裁定：准许寺坡村民组撤回上诉，双方均按原审判决执行。孙增强称寺坡村民组于2013年11月11日强行驱赶孙增强及市场商户，侵占孙增强开办的市场，并在市场重新招商经营。寺坡村民组称2013年11月孙增强搬离承租房屋，寺坡村民组将房屋拆除后重新修建，重新招商经营，并于2014年将新建房屋分别出租给蔡雪萍等95人用于经营农贸市场。法院在审理（2012）金民二初字第507号寺坡村民组诉孙增强租赁合同纠纷一案中，于2013年4月28日询问孙增强是否愿意对菜市场进行评估，评估后对孙增强损失进行补偿，孙增强回答：“怎么进行补偿，他们是想让我净身出户，先把抢我商店的事解决了再说，我走了没面子，我也不会走。”审理中，孙增强提交其与商户签订的合同及商户缴纳租金收据各六份，拟证明因寺坡村民组的违约行为，造成市场自2011年10月22日至2012年2月24日间无法正常经营，从而导致市场客户拒绝向孙增强交纳租金。孙增强提交的该组证据显示2011年、2012年租金收取标准为650元／间∕月、550元／间∕月两种交纳方式。经质证，寺坡村民组对真实性和证明目的均有异议。审理中，孙增强提交诉请计算清单一份，载明：一、房屋租金损失：因寺坡村民组违约，造成市场自2011年10月22日至2016年1月22日期间无法经营，按照寺坡村民组2011年12月份收取租金的标准：800元×56间×51月＝2284800元。二、蔬菜经营区摊位租金损失：60个×500元×51月＝1530000元。以上两项共计3816800元，孙增强仅主张200万元。审理中，孙增强坚持要求继续履行合同。一审法院认为，生效判决已确认孙增强与寺坡村民组签订的协议书合法有效。孙增强、寺坡村民组双方应秉承诚实信用的原则全面履行各自的义务。在合同履行过程中，寺坡村民组采用汽车堵门、剪断电线等方式，造成孙增强不能正常经营的事实，寺坡村民组的行为已构成违约。本案中，孙增强自认其于2013年11月11日撤出市场后，寺坡村民组重新招商经营。新建市场不能等同于原市场，孙增强主张寺坡村民组返还市场，事实上已不能履行。孙增强租赁市场后进行改建，付出了一定的成本，寺坡村民组采用汽车堵门、剪断电线等方式，造成孙增强不能正常经营，寺坡村民组的行为已构成违约，但无法恢复原状。孙增强、寺坡村民组之间签订的《协议书》中明确约定，“孙增强、寺坡村民组不得随意终止合同。”对此，法院认为，孙增强、寺坡村民组双方自认，一方若出现违约行为，即合同关系终止。因本案所涉合同事实上已无法履行，故根据双方的约定，属于合同终止情形。终止时间为2013年11月11日。故孙增强、寺坡村民组之间权利义务关系已于2013年11月11日终止，孙增强诉请寺坡村民组继续履行2006年1月6日签订的《协议书》并将协议约定的丰乐路28号房屋及场地返还孙增强，已无法履行，法院不予支持。孙增强、寺坡村民组之间签订的《协议书》中第六条违约责任载明：“孙增强、寺坡村民组双方不得随意终止合同，若寺坡村民组违约，须按孙增强投资的固定资产评估值，寺坡村民组加倍赔偿给孙增强”。双方发生纠纷后，法院明示孙增强是否评估，孙增强以其他借口拒绝进行评估。法院认为，当事人订立合同时若约定了违约金或者损害赔偿的计算方法，则排除了可得利益赔偿规则的适用。无论当事人约定的数额是否精确，都是当事人在订立合同时所预见到的损失数额，并没有超过订约人的预见范围，因此不适用可得利益损害赔偿的规则。故根据孙增强、寺坡村民组双方的协议约定，孙增强诉请2013年11月11日之后的可得利益损失，法院不予支持。生效判决确认，协议书签订后寺坡村民组将丰乐路28号16间房屋及场地出租给孙增强使用，孙增强将该场地投资建造了40间房屋，改建成丰乐菜市场。故生效判决实已认定丰乐菜市场共有56间房屋。孙增强提交的六份协议书和收据显示2011年、2012年其收取的租金标准为650元／月／间、550元／月／间两种收取标准。法院参照上述标准，酌定按照每间房屋每月600元的标准计算孙增强的损失。因双方签订的协议书于2013年11月11日事实上已经无法继续履行，故对于孙增强主张的损失，法院依法支持自2011年10月22日寺坡村民组违约之日至2013年11月11日合同终止之日，即600元／月／间×56间×（24＋21／30）个月＝829920元。孙增强主张摊位损失，证据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑州市金水区南阳路街道办事处岗杜村寺坡村民小组于判决生效后十日内赔偿孙增强损失829920元。二、驳回孙增强的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由孙增强负担13339元，寺坡村民组负担9461元。孙增强不服一审判决，上诉请求撤销原判，改判寺坡村民组继续履行双方于2006年1月6日签订的《协议书》，该协议书约定的丰乐路28号院的房屋及场地返还孙增强；改判寺坡村民组赔偿其在被侵占期间的经营损失200万元（暂计至一审起诉时），之后的损失按照每月8万元的标准，计算至租赁物实际返还给孙增强之日止，一、二审诉讼费用由寺坡村民组承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理认定的事实与一审一致。二审法院认为，本案中，孙增强与寺坡村民组签订的协议书系当事人真实意思表示，合法有效。2011年10月22日寺坡村民小组发布通知表示要收回丰乐菜市场，由寺坡村民组经营管理。并在2013年11月11日孙增强及市场商户离场后，在市场重新招商经营。因新建市场并非原市场，双方合同已实际无法继续履行，故孙增强要求继续履行合同的主张，法院不予支持；因寺坡村民组在合同履行过程中进行堵门、剪电线等行为，致使孙增强无法正常经营，寺坡村民组的行为已构成违约，故应承担相应违约责任。经本案查明的事实及生效判决认定，丰乐菜市场共有56间房屋，2011年、2012年收取的租金标准为650元／月／间、550元／月／间，一审法院参照上述标准酌定每间房屋按照600元计算至孙增强搬离之日的损失并无不当，予以维持。综上所述，孙增强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由孙增强负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院再审经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院再审认为，孙增强与寺坡村民组签订的《协议书》系当事人双方真实意思表示，合法有效。双方应秉承诚实信用的原则全面履行各自的义务。2011年10月22日寺坡村民组发布通知表示要收回丰乐菜市场，由寺坡村民组经营管理。寺坡村民组采取汽车堵门、剪断电线等方式，强制孙增强及市场商户于2013年11月11日离场，并重新招商经营。因新建市场并非原市场，双方合同实际已无法继续履行，故孙增强要求继续履行合同的再审请求，本院不予支持。因寺坡村民组在合同履行过程中进行堵门、剪电线等行为，致使孙增强无法正常经营，寺坡村民组的行为已构成违约，其应承担相应违约责任。原审法院判决参照本案查明的事实及生效判决认定，酌定每间房屋按照600元计算至孙增强搬离之日的损失并无不当，应予维持。双方在《协议书》中第六条对违约责任予以约定，在双方发生纠纷后，一审明示孙增强是否评估，孙增强以其他借口拒绝进行评估。本院认为，当事人订立合同时若约定了违约金或者损害赔偿的计算方法，则排除了可得利益赔偿规则的适用,故对孙增强诉请相关经营损失亦不予支持。综上，孙增强的再审理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终14825号民事判决。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇二〇年二月四日书记员  王雅婷