广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22831号上诉人（原审被告）：齐东飞，男，1965年4月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李新，陕西明萌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺文波，男，1977年10月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚美英，广东安扬律师事务所实习律师。上诉人齐东飞因与被上诉人贺文波物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人齐东飞上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查明事实径行改判；2.由贺文波承担二审诉讼费。事实和理由：一、本案一审回避上诉人重要证据，导致判决基本事实不清，二审理应发回重审或查明事实径行改判。1.一审阶段齐东飞针对贺文波的腾房主张明确提出返还剩余房租及合理的房屋装修补偿，并针对上述主张提出了确切的证据：（1）《房屋租赁合同》，证明该房屋租金、租期以及该房租赁时是毛坯房；（2）房租交付收据；（3）涉案房屋装修凭据。上述证据充分证明齐东飞承租在先，贺文波拍买在后，因此贺文波应当返还齐东飞预交的剩余房租。承租人对涉案房屋花费巨资进行了装修，该装修明显提升了房屋的价值，这种装修导致的房屋价值提升在民法理论上称为附合，由于齐东飞对该房屋装修属于善意无过错，依照规定贺文波理应予以补偿，否则构成不当得利。2.一审中齐东飞明确提出，一审法院暗箱操作、违法拍卖，扰乱正常法院执行秩序，侵犯齐东飞的优先购买权，该拍卖依法应予以撤销。首先，齐东飞作为涉案房屋合法承租人，依法享有在同等条件下优先购买权。但一审法院在承租期内对该房屋进行拍卖时没有依法通知齐东飞，剥夺了齐东飞依法享有的法定优先购买权。其次，涉案房屋被一审法院拍卖后，广州市天河区人民法院又发布拍卖公告，对同一房屋执行拍卖。齐东飞得知该判决书的申请执行人中信银行股份有限公司广州分行早在2013年就对涉案房屋办理了抵押登记，是涉案房屋的抵押权人。而一审法院的申请执行人并未对该房办理抵押登记，且该申请执行在涉案房屋抵押登记之后。因此一审法院即便拍卖涉案房屋也必须依法公告，同时必须依法通知抵押权人与其他相关权利人。但一审法院的公告既未公布申请执行人，而且执行前根本没有依照法律规定的方式通知抵押权人与房屋承租人齐东飞。二、一审法院偷换概念、张冠李戴、混淆事实，适用法律不当。1.一审判决引用物权法第一百九十条作为法律依据，明显适用法律不当。齐东飞承租涉案房屋虽然在他人抵押登记之后，但一审法院的执行（拍卖）申请人并非本案抵押权人，而贺文波也并非涉案房屋的抵押权人。法律规定房屋承租人不能对抗登记在先的抵押权人，不等于不能对抗普通债权人和普通拍买人。更何况本案齐东飞房屋承租在先，贺文波买卖在后。2.针对贺文波而言，齐东飞作为在先合法承租人，享有法定的权利。包括：（1）法定优先购买权；（2）已经交付的剩余房租返还权；（3）法定的装修价值补偿权。被上诉人贺文波辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，而齐东飞的上诉没有事实和法律依据，为此，请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。理由为：一、齐东飞与涉案房屋原所有权人何辉苑之间的房屋租赁关系是不真实、无效的。齐东飞提交的《房屋租赁合同》，约定20年长期租金72万元—次性支付、租金明显过低，且租金支付大部分为现金支付，明显违背常理。从物业管理公司查询涉案房屋2015年-2018年基本没有产生水费、电费，承租人没有实际占有使用房屋，另房屋装修存疑等多方面都不符合房屋租赁的一般规律及违背生活常理和逻辑。由此可以证实涉案租赁合同并未实际履行，贺文波与原产权人签订租赁合同目的在于对抗债权的实现，使涉案房屋被变卖后不能实现交付，明显是恶意串通，通过签订虚假合同，以达到侵占房屋的目的，损害他人利益的行为。根据民法总则第一百五十四条及合同法第五十二条，应认定该租赁合同是不真实且无效的。二、涉案房产是先抵押办理了抵押登记后租赁的，抵押权可以对抗齐东飞与原业主何辉苑的租赁关系。为此，齐东飞提出有关返还房租及房屋装修补偿的主张，与贺文波无关。三、一审法院依法执行涉案房屋并不存在侵害齐东飞优先购买权的情况。一审法院于2018年10月29日、2018年12月10日、2019年1月9日先后三次发布竞买公告，并先后三次同步在标的物现场张贴拍卖公告，齐东飞认为其是优先购买权人理应主动向法院申报权利，而三次拍卖公告期间齐东飞都未申报，根据拍卖公告视为其放弃对涉案房屋的优先购买权。因此，并不存在齐东飞所说的侵犯其优先购买权。四、涉案房屋执行过程中已实现抵押权人中信银行股份有限公司广州分行应享有的抵押权及优先受偿权。齐东飞是在抵押权设立后才承租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。贺文波向一审法院起诉请求：1.齐东飞立即停止侵权，排除妨碍，腾空广州市从化区江埔街翡翠大街26号房并返还给贺文波；2.齐东飞向贺文波支付房屋占用费（从2019年4月3日起按每月5602元计算，至齐东飞腾空房屋交还给贺文波之日止），并承担占用该房屋期间的水电费、物业管理费。房屋占用费暂计至2019年8月3日共22408元；3.本案诉讼费用由齐东飞承担。一审法院认定事实：位于广州市从化区江埔街翡翠大街26号的房产（权利证号：0113002817），原登记所有人为何辉苑。登记日期为2013年4月27日。2013年4月9日，中信银行股份有限公司广州分行与何辉苑、肖勇兵签订了借款256万元的借款合同，并以何辉苑名下登记的广州市从化区江埔街翡翠大街26号房产作抵押担保，廖某承担连带责任保证。2013年5月13日，上述房产在从化市国土资源与房屋管理局办理了抵押权登记。后因何辉苑、肖勇兵等人未能如期偿还贷款，中信银行股份有限公司广州分行于2015年向广州市天河区人民法院提起诉讼。后广州市天河区人民法院于2016年判决何辉苑、肖勇兵向中信银行股份有限公司广州分行偿还贷款本金2477476.14元及利息、罚息、复利，并支付律师费10000元，以何辉苑名下的广州市从化区江埔街翡翠大街26号房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿，廖某承担连带责任等。后广州市天河区人民法院立案强制执行该判决书。一审法院在依法强制执行中国广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第3612号裁决书的（2018）粤0117执恢274号执行案中，经查被执行人何辉苑位于广州市从化区江埔街翡翠大街26号房产因数件执行案被数个法院轮流查封，后经协调，由标的物所在地法院即一审法院对上述房产进行处置。该院分别于2018年10月29日、2018年12月10日、2019年1月9日先后三次发布竞买公告，并先后三次同步在标的物现场张贴拍卖公告；2019年2月15日，一审法院变卖了何辉苑所有的位于广州市从化区江埔街翡翠大街26号，贺文波以3137120元购得该房屋。该院遂于2019年3月4日作出（2018）粤0117执恢274号之三号《执行裁定书》，裁定广州市从化区江埔街翡翠大街26号（权利证号：0113002817）的房产所有权及相应的权利归买受人贺文波所有等。2019年3月26日，房管部门出具了贺文波为所有权人的不动产权证【产权证号：粤（2019）广州市不动产权第09203327号不动产权证】。变卖所得执行款，在保障抵押权人的优先受偿权后依法进行了分配。齐东飞以已与何辉苑于2015年4月1日签订《房屋出租合同》并一次性支付租金72万元（转账支付56400元、其余现金支付）、支付装修款为由占有使用涉案房屋，并拒绝向贺文波移交房屋而引致本案诉讼。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。齐东飞提交的《房屋出租合同》记载的签订时间为2015年4月1日，在涉案房屋设立抵押权的时间2013年5月13日之后，故贺文波主张的租赁关系依法不能对抗案涉房屋的拍卖结果。贺文波要求齐东飞返还占有使用的广州市从化区江埔街翡翠大街26号房屋，合法合理，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：齐东飞于判决发生法律效力之日起十日内迁出广州市从化区江埔街翡翠大街26号的房屋【产权证号：粤（2019）广州市不动产权第09203327号不动产权证】。一审案件受理费100元，由齐东飞负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审另查明，齐东飞在一审中向法院提供了肖勇兵于2015年4月9日出具的收据，载明今收到齐东飞房租人民币720000元。关于款项支付情况，齐东飞在一审中提供了借记卡账户历史明细清单，主张其朋友傅军于2015年4月14日向何辉苑的丈夫肖勇兵分别转账30000元及26400元，其余款项则是以现金支付。再查，（2018）粤0117执恢274号执行案的申请人为阮吕霜。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：齐东飞基于其与何辉苑签订的《房屋出租合同》对涉案房屋享有的权利能否对抗贺文波对涉案房屋所享有的物权。首先，从齐东飞提交的《房屋出租合同》的签订时间来看。该合同载明的签订时间为2015年4月1日，在涉案房屋设立抵押权的时间2013年5月13日之后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”本案中，抵押权人中信银行股份有限公司广州分行已提起诉讼要求偿还贷款、以涉案房屋折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿，并已申请立案强制执行该案判决。后涉案房屋因数件执行案被数个法院轮流查封，经协调，由标的物所在地法院即一审法院对上述房产进行处置。变卖所得的执行款，已在保障抵押权人的优先受偿权后依法进行了分配。综合上述情况可认定，本案属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形，一审认为贺文波主张的租赁关系不能对抗案涉房屋的拍卖结果，并无不当。其次，从该《房屋出租合同》的履行情况来看。合同约定的租赁期限为20年，并约定二十年租金合计72万元一次性支付。齐东飞虽依据其提供的借记卡账户历史明细清单主张其朋友傅军于2015年4月14日向何辉苑的丈夫肖勇兵分别转账30000元及26400元，但其提供的租金收据的开具时间为2015年4月9日，是在转账时间之前，该情形与常理不符。且对于其余租金款项的支付情况，齐东飞未能提供其他确切证据予以佐证。因此，齐东飞本案的证据不足以证实该《房屋出租合同》确有实际履行。综上所述，由于齐东飞主张的租赁权利不能对抗贺文波对涉案房屋享有的物权，一审判决齐东飞迁出涉案房屋并无不当，本院予以维持。至于齐东飞上诉提出一审法院在执行过程中存在违法拍卖的问题，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定的执行行为异议的审查范畴，本案对此不作审处。综上，齐东飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由齐东飞负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年二月十一日书记员 王 敏沙宇航