广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23349号上诉人（原审被告）：杨穗珍，女，1952年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨穗安，男，1951年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，系上诉人杨穗珍之兄。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局），住所地广州市荔湾区。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州)律师事务所律师。上诉人杨穗珍因与被上诉人荔湾住建局房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨穗珍及其委托诉讼代理人杨穗安，被上诉人荔湾住建局的委托诉讼代理人陈斯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨穗珍上诉请求：1、撤销一审判决，驳回荔湾住建局的起诉；2、荔湾住建局依法办理涉案房屋的共同使用人刘玮仪合法申请续租涉案房屋的租赁合同；3、荔湾住建局承担上诉费用。事实和理由：涉案房屋系杨穗珍父亲与业主何永兴、何若川租住的。2003年荔湾住建局代管涉案房屋。杨穗珍父亲逝世后，杨穗珍按照《直管房租赁管理办法》第三章第十一条以及《广东省公有房产管理办法》第五章第十一条规定，依法办理转名承租涉案房屋，杨穗珍母亲、侄女、女儿作为共同使用人居住。杨穗珍结婚后，其丈夫有私有房产，故向荔湾住建局申请解除租赁关系，由房屋共同使用人刘玮仪转名继续承涉案租房屋，但荔湾住建局故意有法不依，违法阻却更名承租的合法申请。荔湾住建局辩称：双方之间存在不定期租赁关系，荔湾住建局依法可通知杨穗珍解除该租赁关系，且杨穗珍名下有房产；刘玮仪申请租赁涉案房屋是另一法律关系，应另案处理。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨穗珍的上诉请求。2019年6月11日，荔湾住建局向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除荔湾住建局与杨穗珍之间关于广州市荔湾区xx路xxx10号二楼房屋的租赁关系；2.杨穗珍及共同使用人迁出上址房屋，腾空该房屋交还荔湾住建局；3.本案诉讼费用由杨穗珍承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区xx路xxx10号（以下简称涉案房屋），双隅2层，面积72.42平方米，是荔湾住建局代管房。2009年12月10日，荔湾住建局（出租人、甲方）与杨穗珍（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：甲方将涉案房屋二楼出租给乙方，作住宅用途，面积15平方米。租赁期限2008年7月1日至2012年7月31日，月租金额96.4元，租金按月结算。甲方按约定时间交付房屋给乙方使用，乙方依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。本合同终止，解除后，乙方必须在本合同终止或解除之日起3个月内将该房屋人员户籍登记迁出，否则，造成的法律后果，由乙方负责。乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方、逾期不交回的，视为乙方违约。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。合同签订后，当事人办理了租赁备案手续。合同签订后，杨穗珍使用涉案房屋并依约支付租金。合同期满后，荔湾住建局、杨穗珍之间没有续签合同。2019年5月20日，荔湾住建局通过邮递方式向杨穗珍发出《解除租赁关系的通知》。次日，杨穗珍签收该邮件。据广州市不动产登记查册显示：广州市海珠区xxxxx路穗花北街二巷3号1402房，建筑面积71.52平方米，由杨穗珍配偶刘景钊占全部产权份额；广州市海珠区xxxxx路xxx街2号102房，建筑面积58.2697平方米，由杨穗珍占30%产权份额，陈运好占70%产权份额。杨穗珍为证明其一直租赁使用涉案房屋，提供了杨鑑波与涉案房屋当时产权人何永兴于1951年签订的广州市统一租簿。荔湾住建局认为广州市统一租簿的租期已经到期，杨穗珍已与荔湾住建局建立了不定期租赁关系。一审法院认为，荔湾住建局、杨穗珍之间签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依合同约定，双方当事人的租赁合同已于2012年7月31日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，合同期限届满后，荔湾住建局、杨穗珍没有续签合同，杨穗珍继续使用涉案房屋二楼并交租，荔湾住建局收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾住建局可以通知杨穗珍解除双方之间的租赁关系。同时，根据房产查册信息显示，杨穗珍及其配偶名下拥有产权房，荔湾住建局以此为由请求解除双方不定期租赁关系，有事实和法律依据，予以支持。杨穗珍已于2019年5月21日收到荔湾住建局关于解除租赁关系的通知，双方之间的租赁关系应于该日解除。租赁关系解除后，杨穗珍及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾住建局，但应给予合理的搬迁期限，酌定杨穗珍的搬迁期限为三十日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年9月6日作出判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告杨穗珍关于广州市荔湾区xx路xxx10号二楼的租赁合同关系在2019年5月21日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告杨穗珍（含房屋的共同使用人）腾空广州市荔湾区xx路xxx10号二楼并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告杨穗珍负担。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人杨穗珍、被上诉人荔湾住建局之间签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》为有效合同正确，本院予以确认。双方当事人的该租赁合同已于2012年7月31日届满，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，认定双方形成不定期租赁关系、被上诉人荔湾住建局可以通知上诉人杨穗珍解除双方之间的租赁关系亦正确。根据房产查册信息显示，上诉人杨穗珍及其配偶名下拥有产权房，一审判决认定被上诉人荔湾住建局以此为由请求解除双方不定期租赁关系有事实和法律依据而予以支持正确，本院予以维持。上诉人杨穗珍关于被上诉人荔湾住建局依法办理涉案房屋的共同使用人刘玮仪合法申请续租涉案房屋的租赁合同的上诉请求，是另一法律关系，其可另循法律途径解决，本案不予调处。综上，上诉人杨穗珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人杨穗珍负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年二月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿