广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异49号案外人：马松泽，男，汉族，1983年11月12日出生，住广东省普宁市，。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人马松泽向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年3月7日公开进行听证，案外人马松泽、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人马松泽称，一、其于2007年9月3日与万帮公司签订雅典园23号车位（房产证号为55××64）的车位定购协议，于2014年3月25日向万帮公司支付车位全款共计128000元，并于当天开具电子发票。二、其于2009年12月16日与万帮公司签订【商品房】订购协议，约定以115000元购买雅典园5号车位（房产证号55××44），其已支付购房款65000元、房屋维修基金1150元、合同印花税57.5元；双方约定尾款50000元待签订正式商品房买卖合同并可以办证时支付。上述两车位于合同签订当日已交付案外人使用，但万帮公司一直未能协助办理房产证。故特请法院在执行该房产时对其合法权利予以保护，其愿意及时将尾款支付至法院，请求法院对上述财产予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。申请执行人欧凯答辩称：一、雅典园23号汽车位只有销售发票，未能提供合法有效的书面合同。二、雅典园5号车位，案外人马松泽并非适格异议人，原《【商品房】定购协议》签订的双方系符艳文与万帮公司，根据案外人提交的证据，万帮公司从未承认符艳文可将雅典园5号车位转让给马松泽，马松泽未与万帮公司签订合法有效的书面买卖合同。即使符艳文曾与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，但未签订正式的《广东省商品房买卖合同》，且未办理广东省商品房买卖需要办理的网签手续，故不足以对抗申请执行人的执行权利。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人或符艳文与万帮公司签订《【商品房】定购协议》的2009年12月16日至申请执行人申请查封涉案车位长达6年的时间里，案外人、符艳文从未向万帮公司主张过户办证，自身存在过错，申请执行人申请查封涉案车位并申请法院强制执行理据充分。四、截止到目前，案外人仍未全额支付涉案车位（雅典园5号车位）的价款，亦未向执行法院交付剩余价款以供执行，却占用涉案车位，损害申请执行人的合法权益。五、案外人所提交的证据，除金额为128000元的发票外，全部由其与万帮公司单方制作，不能排除其与万帮公司串通规避执行的情况。综上，申请执行人认为案外人的异议请求不符合法律规定，请求驳回其全部异议请求。被执行人万帮公司答辩称：同意案外人的异议请求，万帮公司与案外人已形成合法有效的买卖关系，转让行为已核实并得到确认，案外人也合法占有车位，其异议成立。关于雅典园23号车位，案外人马松泽向本院提交如下证据：《广东省地方税收通用发票》壹张，拟证明案外人已于2014年3月25日支付23号车位全额价款128000元。关于雅典园5号车位，案外人马松泽向本院提交如下证据：《【商品房】定购协议》复印件壹份、《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份、《收据》贰份，拟证明案外人已购买5号车位，并支付相应的价款。经质证，申请执行人欧凯对案外人提交的雅典园23号车位证据《广东省地方税收通用发票》的真实性予以认可，认为经网上查询，确认其为真实的发票，但案外人未能提供有效的书面买卖合同，该车位的买卖亦未进行网签备案，不足以对抗申请执行人的执行请求。经质证，申请执行人欧凯对案外人提交的雅典园5号车位证据的“三性”不予认可。认为该组证据显示合同的相对方为符艳文，即案外人与万帮公司尚未建立合法有效的合同，不能排除案外人与万帮公司串通规避执行的情况，且《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》上的盖章为“财务专用章”，据万帮公司在关联案件中陈述，该预收款凭证为发票，单凭收款凭证上备注“转至马松泽”，不足以更改预收款凭证。经质证，被执行人万帮公司对案外人提交的雅典园23号、5号车位证据的“三性”予以认可。万帮公司确认将雅典园23号车位出售给案外人，且该车位也是由马兴松处转让而来，双方与万帮公司办理了相应手续；万帮公司确认雅典园5号车位转让事宜已得到三方同意，案外人即为5号车位实际所有人。经认证，本院对案外人提交的《广东省地方税收通用发票》的真实性予以认可。对案外人提交的雅典园5号车位的证据，因《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》、《收据》均有原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以认可；对《【商品房】定购协议》虽仅有复印件，但该证据能与其他证据相互印证，形成证据链，且被执行人万帮公司对该证据的真实性也予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。申请执行人欧凯向本院提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》贰份，拟证明涉案车位已于2007年5月21日登记在万帮公司名下，案外人在长达多年的时间内未办理过户登记，存在过错。经质证，案外人对该证据的真实性予以认可。经质证，被执行人万帮公司对该证据的真实性予以认可，对证明内容有异议。认为查询证明中的车位即为案外人购买的车位，至今未办理过户是由于被执行人与承建商、银行等部门的事宜未妥善处理，不具备办证条件，是被执行人自身原因造成的。经认证，本院对该证据的真实性予以认可。被执行人万帮公司向本院提交以下证据：《“名雅花园”车位认购书》复印件壹份，拟证明马兴松于2007年8月7日购买万帮公司名下的23号车位，后将该车位转让给案外人。经质证，案外人对该证据的真实性予以认可。经质证，申请执行人欧凯对该证据的“三性”不予认可。认为该认购书的签订双方为万帮公司与马兴松，即案外人与万帮公司没有合法有效的书面合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。经认证，案外人向本院提交的《广东省地方税收通用发票》能与该证据印证，且申请执行人对《广东省地方税收通用发票》的真实性予以认可，因此，此两份证据能够形成证据链，本院对该证据的真实性予以确认。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园23号汽车位（房产证号55××64，以下简称23号车位）及雅典园5号汽车位（房产证号55××44，以下简称5号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括23号车位、5号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人马松泽遂提出本案执行异议。另查明一，2007年8月7日，马兴松与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》，约定马兴松购买位于佛山市南海区黄岐名雅花园6号车库23号车位。该车位的建筑面积为47.473㎡，订购价为128000元。协议还约定马兴松须于签署协议时一次性付清定购定金10000元，于2007年8月31日前一次性付清余款118000元。双方还约定马兴松须按上述约定的期限内交付上述款项，并在万帮公司书面通知十日内正式签署正式的《商品房买卖合同》，万帮公司保证在签署《商品房买卖合同》后365天内办理好产权登记并可申请办理产权证。此后，马兴松将该车位转给案外人马松泽。2014年3月25日，被执行人万帮公司开具付款方为案外人的该汽车位128000元的《广东省地方税收通用发票》。另查明二，2009年12月16日，符艳文与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，约定符艳文购买位于广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园六号车库5号车位。该车位的建筑面积为31.91㎡，订购价为115000元。协议还约定符艳文须于签署该定购协议时付清定金10000元，于2012年12月20日前一次性付清第一期楼款55000元，于2010年12月31日前或签署《广东省商品房买卖合同》前一次性付清第二期楼款50000元。双方约定在2010年12月31日前携同此定购协议、身份证、户口簿、护照正本、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明见证本，有关法人授权书及上述楼款至售楼部签署国家统一制定的《广东省商品房买卖合同》，并缴付楼款或办理按揭付款手续。同日，被执行人万帮公司出具《收据》壹份，记载内容为收到符艳文支付6号车库5号车位合同印花税57.5元。2010年1月13日，被执行人万帮公司出具《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》壹份，记载内容为收到符艳文支付6号车库5号车位的定金10000元、车位款55000元。2010年1月30日，被执行人万帮公司出具《收据》壹份，记载内容为收到符艳文支付6号车库5号车位专项维修基金1150元。2012年5月31日，经被执行人万帮公司同意，符艳文将5号车位转让给案外人马松泽。在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，《【商品房】定购协议》中的广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园六号车库5号车位即为本案查封的5号车位，《“名雅花园”车位认购书》中的佛山市南海区黄岐名雅花园6号车库23号车位即为本案查封的23号车位。本院认为，本案争议焦点为案外人马松泽对涉案汽车位是否享有足以排除强制执行的权益。一、案外人对23号车位是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，马兴松在2007年8月7日与万帮公司签订《“名雅花园”车位认购书》，购买23号车位，早于2015年5月14日该车位被本院查封之日。该《“名雅花园”车位认购书》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了23车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。此后，马兴松将23车位转让给案外人，案外人在本院查封前已合法占有该车位，并根据协议约定支付23号车位的全部价款128000元。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，该车位由于被执行人万帮公司的原因至今无法办理过户登记至案外人名下，而非买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人对23号车位享有的权益可以排除本案的执行，因此，案外人对23号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对23号车位中止执行。二、案外人对5号车位是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，符艳文在2009年12月16日与万帮公司签订《【商品房】定购协议》购买5号车位，早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。该《【商品房】定购协议》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了5号车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。同时，符艳文根据协议约定支付了5号车位的定金10000元及第一期款项55000元，第二期楼款50000元尚未支付是因为未达到支付条件。此后，符艳文在本案查封前经被执行人万帮公司同意将5号车位转让给案外人马松泽，案外人继受了符艳文对该车位的权利义务，并合法占有该车位。另，根据被执行人万帮公司在听证会上的陈述，涉案汽车位由于被执行人万帮公司的原因未办理过户登记，而非案外人自身原因未办理过户登记。鉴于案外人表示愿意将5号车位剩余款项交付至本院供执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对5号车位享有的权益可以排除本案的执行，因此，案外人对5号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对5号车位中止执行，但案外人应于本裁定生效之日起十日内将剩余款项50000元交付至本院执行款专用帐户，逾期未交纳，本院可恢复执行。综上，案外人关于解除对23号车位、5号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。案外人提出的责令万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园23号汽车位（房产证号55××64）及雅典园5号汽车位（房产证号55××44）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年三月三十一日书记员  李嘉碧