山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0782民初8178号 原告（执行案外人）：王晓明，男，1975年1月25日生，汉族，内蒙古玉王生物科技有限公司职工，住诸城市。 委托诉讼代理人：于金鹤，女，1989年4月21日生，汉族，工作单位及住址同上，系王晓明之妻。 委托诉讼代理人：郭术朋，诸城春华法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：温炳强，男，1970年3月4日生，汉族，原内蒙古玉王生物科技有限公司法定代表人，住诸城市。 委托诉讼代理人：王科，山东辅棠律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李国基，男，1966年1月8日生，汉族，住内蒙古自治区通辽市开鲁县。 第三人：董建芳，女，1978年9月12日生，汉族，住址同上。系李国基之妻。 原告王晓明与被告温炳强、第三人李国基、董建芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓明及委托诉讼代理人于金鹤、郭术朋、被告委托诉讼代理人王科到庭参加诉讼。第三人李国基、董建芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 王晓明向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对房产证号鲁潍房权证诸城市字第××号、土地使用权证号诸国用（2014）第××号房产的强制执行，并解除查封；2、请求确认案涉房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月4日，原告王晓明与第三人李国基、董建芳签订二手房买卖合同一份，合同约定原告向李国基、董建芳购买坐落于诸城市××楼房一套，对于购房款，原告已全部交付给李国基和董建芳。合同签订后，李国基、董建芳已将房产证、土地使用权证、房屋钥匙交付给原告，原告已实际占有和使用该房屋。因被告温炳强与李国基、董建芳民间借贷纠纷一案，对原告购买的房屋进行了查封，原告提出执行异议后，法院作出（2019）鲁0782执异50号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为该执行裁定是错误的，故诉至法院。 温炳强辩称，原告与第三人签订的二手房买卖合同系无效合同，（2019）鲁0782执异50号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的（2019）鲁0782民初1078号民事判决书及（2019）鲁0782执异50号执行裁定书，本院予以确认并在案佐证，以上证据证明如下事实：温炳强与李国基、董建芳民间借贷纠纷一案，于2019年2月14日诉至本院，本院于同年3月12日裁定查封李国基所有的鲁潍房权证诸城市字第××号房屋，后于同年6月11日作出（2019）鲁0782民初1078号民事判决，判决李国基偿付温炳强借款本息等共计209万元。判决生效后，因李国基未履行生效判决确定的付款义务，温炳强于2019年8月12日向本院申请强制执行。执行过程中，原告以被查封的房屋系其所有为由提出执行异议，本院于2019年11月1日作出（2019）鲁0782执异50号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提供二手房买卖合同、银行交易明细清单、房款收到条、房产证及土地证、第三人出具的房屋买卖说明、第三人的录像资料（口述买卖经过）、王兆伟的证人证言、房屋中介公司对案涉房屋的登记资料，拟证明以下事实：2016年4月12日，原告转账给第三人李国基款项20万元，转账事由注明“土地转让费”。2018年1月2日，原告转账给第三人李国基款项15万元。2018年1月4日，原告与第三人签订二手房买卖合同一份，约定第三人以72万元的价格将案涉房屋出售给原告，房款应于签订合同当日付清；第三人收到全部房款之日起6个月内将房贷还清并将房屋交付给原告、完成产权过户。合同签订当日，原告转账给第三人李国基款项30万元，以上三次转账共计款65万元。2018年1月4日，第三人给原告出具收据，证明收到购房款72万元，该收据年份由“2017”改为“2018”。对于剩余房款7万元，原告主张其已以现金方式交付。第三人已将房产证及土地证交给原告。2019年4月18日，第三人李国基出具房屋买卖情况说明，证实其与原告之间存在房屋买卖合同关系，并已收到全部购房款72万元、房屋已实际交付。李兆伟出庭作证，证明其于2018年11月13日至11月22日在与原告的微信聊天中，按原告指示从第三人李国基的女儿处拿到房屋钥匙后更换了入户门锁芯，后到“世都房产中介”处登记房屋相关信息，以便进行出租或者出售，中介已办理登记。原告于2020年1月8日对第三人李国基录制视频资料，在视频中，李国基称在外出差无法出庭应诉，再次声明买卖房屋、收到房款、交付房屋等情况均属实。 经质证，被告认为二手房买卖合同是后补的，房价72万元明显低于市场价，存在低价转让的嫌疑；通过转账记录看，是先付款后签合同，付款时间跨度两年，不符合交易习惯；2016年4月12号的首笔付款明确记载用途为土地转让费而非购房款，另外两笔转账也未明确记载用途，仅证明二者之间存在经济往来，不能证明支付的是购房款，原告称最后7万元以现金方式支付，但无证据证明；第三人出具的收据中年份明显改动；据被告了解，原告与第三人之间存在民间借贷法律关系。 为反驳原告的主张，被告提交以下证据：1、案涉房屋的照片4张，证明案涉房屋一直无人居住。2、诸城市不动产交易中心出具的证明复印件一份，证明案涉房屋已办理银行贷款抵押。3、2020年1月9日被告与第三人的通话录音，证明第三人与原告存在借贷关系，原告担心钱要不回来，所以与第三人签订了二手房买卖合同，原告拿走了房产证及土地证。 经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，但不认可证明内容，认为照片无法说明房屋的使用状态，案涉房屋现由原告控制、使用，李国基在录音中并未承认与原告之间存在借贷关系，而是称在河北买地干工程时使用过原告的款，因原告担心其不能偿还，所以双方签订二手房买卖合同并已交付房屋。 对以上双方有争议的证据及事实，本院作如下认定：原告与第三人李国基曾发生过其他业务关系，原告向李国基支付土地转让款20万元，后双方签订二手房买卖合同，约定原告购买第三人的房屋一套，双方达成协议后，原告共转账给第三人款项65万元（包含20万元土地转让款），第三人承认已实际收到全部房款72万，并将房屋产权证书及钥匙交付给了原告，现原告实际占有房屋。原告提供的上述证据能够形成证据链条，足以证明房屋买卖关系成立，本院予以认定。被告与第三人李国基形成诉讼及申请法院查封房屋的行为发生在房屋买卖行为之后，虽然房屋未实际使用，但不能以此否定房屋买卖的事实。被告主张原告与第三人李国基存在民间借贷关系，证据不足，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告与第三人李国基因其他业务形成债权债务关系，双方基于真实意思表示签订二手房买卖合同，除以第三人李国基原负债务20万元抵偿房款之外，对于其他房款，原告已以转账方式及现金方式付清，第三人对此予以确认，双方之间的房屋买卖关系成立，且第三人已实际交付房屋及产权证书，房屋交易行为发生在被告与第三人形成诉讼及被告申请法院查封之前。虽然房屋因第三人未按约偿还银行贷款导致未能办理过户，但房屋买卖合同已生效，原告已实际占有房屋，其可基于合同关系另案主张办理产权转移登记。因房屋尚存在抵押权，对于原告要求第三人办理过户及确认产权的诉讼请求，在本案中不宜一并处理。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告于房屋查封前已依买卖合同约定合法取得案涉房屋并支付了全部价款，一直实际控制、占有房屋，第三人未按买卖合同约定的期限办理过户系违约行为，但不可归咎于原告。原告提出的执行异议符合上述法律规定，其对案涉房屋享有的合法权利能够排除强制执行。因此，对于原告要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、不得执行坐落于诸城市××的房屋[房产证号“鲁潍房权证诸城市字第××号”、土地使用权证号“诸国用（2014）第××号”]； 二、驳回原告王晓明的其他诉讼请求。 案件受理费11000元，由第三人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 本院（2019）鲁0782执异50号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨清河 审 判 员  马培伟 人民陪审员  吕红燕 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  陈 冲