上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5692号原告：上海吼狮石材制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林树钟，董事长。委托诉讼代理人：陶爱华，男。委托诉讼代理人：陈俊，上海齐坦律师事务所律师。被告：上海伍江石材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蒋福臣，总经理。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。原告上海吼狮石材制品有限公司诉被告上海伍江石材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2016年7月18日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈俊、被告委托代理人李辉到庭参加了诉讼。本案于2016年9月1日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2016年10月26日本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陶爱华、被告委托代理人李辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海吼狮石材制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》，并要求被告迁离青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号；2、判令被告支付2016年1月30日至2016年5月12日(解除之日)的租金人民币(以下币种均为人民币)173,669.12元；3、判令被告支付违约金120,971.81元；4、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2007年1月30日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将青浦区沪青平公路XXX号内22亩土地租赁给被告使用，年租金为418,000元，每三年递增5%，租金先付后用，每半年支付一次。2012年1月30日至2016年1月29日租金1,636,731.25元虽经法院生效判决确定，但被告至今未付；另2016年1月30日应付的半年租金也至今未付，到2016年5月12日原告书面通知解除日实际产生租金173,669.12元。依据合同约定及合同法相关规定，基于被告拖欠拒付租金的违约行为，原告具有单方面解约权，同时被告应承担支付违约金的违约责任。为此，原告诉至法院作如上诉请。被告上海伍江石材有限公司辩称：不同意原告诉请。1、原告要求解除合同的条件不成就，土地租赁合同约定了被告可以在租赁土地上建造建筑物，之前的庭审判决也确认了被告在系争土地上全资建造建筑物的事实，如解除合同会影响被告对该些建筑物的权利行使。2、被告确实未支付约定的租金，原因是原告在2013年曾经进行断电导致被告至今无法正常生产经营或招租，被告有足够的理由拒付租金，不存在违约行为。3、目前原告诉权效力待定。原告的股东之一上海梓磊投资管理有限公司已于2016年7月12日提起原告公司解散之诉，若经审理后最终确认原告公司解散的话，应当由清算组来管理。希望本案中止审理，待公司解散之诉审结后再继续处理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：(2015)沪二中民二(民)终字第817号生效民事判决确认以下事实：一：2007年1月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁合同》，约定：一、甲方将位于青浦区沪青平公路XXX号的22亩土地使用权(空地)出租给乙方使用，空地填土由乙方负责；三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权终止合同；五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和围墙；九、租赁期限从2007年1月30日至2035年12月20日；十、经双方商定租金的交纳采取按半年支付先付后用的方式，年租金418,000元,由乙方于每上半年1月30日及下半年6月30日按当年租金一半交纳给甲方，其后每三年递增5%，乙方在交纳租金的同时，还需一并交纳6个月的押金；如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，由此发生的经济补偿，按政府部门的估价，属于乙方自己建造的厂房、设备等，由乙方自己获取。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告依约向原告支付了押金209,000元及其他租金。被告租用原告土地后，在租赁土地上由原告出面配合以原告名义报批、由被告实际全额出资建造了宿舍区、门卫室、办公楼、东南西车间。2009年3月竣工落成。2013年7月，原告取得青浦区沪青平公路XXX号房地产的《上海市房地产权证》，连同被告出资建造的房屋、原告出资建造的房屋一并登记在原告名下，土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业用地。二：2010年12月16日，原、被告签署《房屋所有权确认协议》，载明被告出资在原告土地上建造房屋(房屋范围见附件)，房屋的资金全部由被告支付，原告未出资也未参与房屋的实际建造；房屋审批手续是以原告名义办理，房屋建造过程中需要支付的所有税费是由乙方承担；房屋所有权及使用权归属：附件中房屋由被告出资建设，房屋所有权应归被告所有，双方曾咨询办理被告名称的房地产权证，由于土地登记在原告名下，房屋只能登记在原告名下，经过双方协商，同意以原告名义进行登记，但房屋的所有权归被告所有，原告只是房屋的名义产权人；如因法律或政策变动，上述房屋可以登记在被告名下，原告应配合被告办理相关手续，后续租金被告继续按合同约定支付或一次性支付给原告，届时双方协商选择支付方式。被告对附件中房屋有占有、使用、收益、处分的权利，原告不得干涉被告上述权利的行使等。三：因双方之间涉及产权投入纠纷、供电矛盾等事宜，被告停付自2012年起的土地租金，为此原告诉至法院请求解除土地租赁合同、返还土地并支付土地使用费、违约金；被告反诉要求原告赔偿损失。对此，(2015)沪二中民二(民)终字第817号终审判决判令：(一)原被告于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》中关于2027年1月30日至2035年12月20日的租赁期限的约定无效；(二)被告应于判决生效后十日内支付原告截止2016年1月29日的租金1,636,731.25元；(三)原被告其余诉讼请求均不予支持。同时，判决中明确了：“就涉案房屋是否在2013年11月被停止供电的情况，根据原告在二审中提供的相关政府部门出具的函件、电力公司出具的证明及涉案土地上同一户号、同一户名的2013年1月至2014年12月电费单据可证实涉案房屋并未被实际停止供电”。另查明，上述终审判决指定的租金支付义务，在原告申请人民法院执行后，被告于2016年10月12日向本院执行部门履行了支付义务。按照土地租赁合同之约定，被告理应在2016年1月30日支付2016年1月30日至2016年6月30日期间的租金241,943.63元。因被告未按合同约定时间支付上述租金，原告称于2016年2月7日向被告发送《催款通知书》，表示希望被告能够履行合同早日付清款项，逾期30日不交租金原告将有权解除合同。原告表示此后又于2016年5月8日向被告寄送《终止租赁协议通知书》，鉴于被告经催告后仍不支付租金，原告函告被告解除土地租赁合同并主张违约金。被告表示没有收到过上述两份通知书。2016年10月24日，被告向本院支付代管款480,700元欲支付上述2016年1月30日至2016年12月31日期间租金。又查明，上海梓磊投资管理有限公司以上海吼狮石材制品有限公司为被告、以上海方西工贸公司、新加坡顶善发展有限公司等为第三人，提起(2016)沪02民初542号公司解散纠纷之诉，目前正在审理中。同时，原、被告各自就(2015)沪二中民二(民)终字第817号民事判决向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院以(2016)沪民申2812号立案审查，目前尚在审查审理中。审理中，原告表示：(1)被告于第一次庭审后向法院的转账支付代管款的行为与本案无关；被告没有按约履行支付租金义务，且在催告之后仍拒绝履行，已构成根本违约，原告依据合同法第九十四条之规定依法提起解除诉讼。(2)合同解除日至实际搬离日止的使用费另案处理，不要求在本案处理。(3)被告在土地上的添建物登记产权在原告名下，属原告所有；如果要处理此些添建物，被告应另案以其他案由起诉主张。被告则表示：(1)被告于第一次庭审后向法院支付了代管款和前案的执行款，显示出了继续履约的诚意。(2)虽然土地租赁合同约定了解除权，但在双方签订的房屋所有权确认协议中亦约定了地上建筑物属被告出资建造、所有权归属被告；土地租赁合同与所有权确认协议之间相互关联、土地与房屋之间不可分割；若解除土地租赁合同则会影响被告地上房屋的收益处分权利；目前被告已经履行合同约定的租金给付义务，不应当解除合同。(3)对于如解除土地租赁合同的后果，被告先是申请了对房屋价值进行司法评估要求赔偿；后又因前案已经进入再审程序要求本案中止审理，并表示本案评估费用巨大无力承担且最终裁判结果尚未确定而撤回评估申请，保留地上建筑物另案诉讼处置的权利。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。目前已生效的(2015)沪二中民二(民)终字第817号民事判决已确认原、被告于2007年1月30日签订的签订《土地租赁合同》中关于2027年1月30日至2035年12月20日的租赁期限的约定无效，其余均为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。原告交付厂房给被告使用，被告应当按约按时支付租金，被告理应在2016年1月30日前支付2016年1月30日至2016年6月30日期间的租金241,943.63元；但被告未按约按时支付，且在原告书面合理催告之后直至2016年10月24日向本院支付代管款480,700元，其迟延支付行为已构成根本违约；原告亦不接受被告的此种延迟补救支付行为，故此原告有权依照合同约定行使解除权，原告请求解除土地租赁合同、请求被告迁离系争土地以及要求支付欠付租金、违约金的诉讼请求本院予以支持。至于土地租赁合同解除后的其他后果，一方面前案处于再审阶段，另一方面双方当事人均不要求在本案中一并处理，因此本院准许当事人另案解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告上海吼狮石材制品有限公司与被告上海伍江石材有限公司于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》于2016年6月8日解除；二、被告上海伍江石材有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁离上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号土地；三、被告上海伍江石材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吼狮石材制品有限公司2016年1月30日至2016年5月12日期间租金人民币173,669.12元；四、被告上海伍江石材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吼狮石材制品有限公司解约违约金人民币120,971.81元。本案受理费人民币5,719.60元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅人民陪审员  陆文元人民陪审员  杨宝勤二〇一七年三月二十八日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文附:相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。