山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1788号 上诉人(原审原告)：王吉全，男，1963年6月8日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王明，平度湘江法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：青岛林苑房地产开发有限公司，住所地山东省平度市南村镇东环路9号。 法定代表人：魏锡江，经理。 委托诉讼代理人：张克松，山东棣华律师事务所律师。 原审被告：魏锡江，男，1967年12月8日出生，汉族，住青岛市市南区。 原审被告：魏锡海，男，1957年7月18日出生，汉族，住山东省平度市。 上述两原审被告共同委托诉讼代理人：张克松，山东棣华律师事务所律师。 上诉人王吉全因与被上诉人青岛林苑房地产开发有限公司（以下简称林苑公司）、原审被告魏锡江、魏锡海房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2018）鲁0283民初9245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王吉全上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判林苑公司支付王吉全自2012年5月29日起至起诉之日止因逾期交房的违约金36118元及自起诉之日至实际交房之日的违约金(以154613元为本金,按照日万分之一计算)或发回重审；2、一、二审诉讼费由林苑公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清,适用法律错误,导致判决错误。一审违背商品房预售合同约定,认定林苑公司已经于2012年5月29日向王吉全交付了房屋，无任何依据，王吉全虽然实际入住该房屋，但并不代表林苑公司已经履行了商品房预售合同约定的房屋交付义务。双方合同第十三条约定：房屋交付的标志为王吉全在房屋交接书签字。涉案房屋已建成十几年，至今未竣工验收，更未取得竣工验收报告，且林苑公司在一审答辩中也自认涉案房屋至今仍然未竣工验收，原因在于施工单位负责人张福军于2014年去世，由此可见，导致涉案房屋一直不符合交付条件的原因完全在于林苑公司。合同第十一条约定：林苑公司定于2010年4月10日前将该房屋交付给王吉全。林苑公司至今没有按照合同约定完成交付手续，逾期交房，构成违约，应当按照合同约定承担违约金。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有，如当事人另有约定的，不视为房屋的交付使用。本案中，王吉全与林苑公司在商品房预售合同中明确约定，房屋交付的标志为王吉全在房屋交接单签字。该约定明确了涉案房屋交付的成立要件,即王吉全在林苑公司提供的房屋交接单上签字。在一审中，林苑公司不能举证由王吉全签字的房屋交接单，应视为其举证不能，由林苑公司承担不利后果，因此林苑公司应当按照合同约定承担逾期交房的违约金。综上，一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求改判支持王吉全的上诉请求。 林苑公司未答辩。 原审被告魏锡江、魏锡海未陈述意见。 王吉全向一审法院提出诉讼请求：1、判令林苑公司为王吉全出具办理不动产权证的相关材料及协助王吉全办理应交付房产的不动产权证；2、判令林苑公司立即给付王吉全自2012年5月29日起至起诉之日止因逾期交房的违约金36118元及自起诉之日至实际交房之日的违约金（以154613元为本金，按照日万分之一计算）；3、判令魏锡江、魏锡海以其对林苑公司的出资额为限为林苑公司的上述债务承担清偿责任；4、本案诉讼费由林苑公司负担。 一审法院认定事实:2012年5月29日，王吉全与林苑公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定王吉全购买林苑公司开发的位于平度市《鑫福嘉苑》12号楼4单元5层xxx户的商品房一套，建筑面积99.75平方米，房屋建筑面积单价为每平方米1550元，合计房款154613元。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：将取得商品房竣工验收报告以及符合本合同约定的商品房交付王吉全使用。该合同第十一条约定，林苑公司定于2010年4月10日前将该房屋交付给王吉全。该合同第十二条约定，林苑公司如未在约定期限内将该房屋交付王吉全，应当向王吉全支付违约金，违约金按王吉全已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同双方约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第十四条约定，在林苑公司取得了房地产权属登记证明后2日内，由王吉全、林苑公司签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起200天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 合同签订后，王吉全随即向林苑公司支付了购房款154613元及车库款49053元，林苑公司同时向王吉全交付了房屋钥匙及出具了收款收据。至一审法庭辩论终结时，林苑公司未向王吉全出具发票及办理不动产权证的房屋交接书，亦未协助王吉全办理不动产权证。 一审法院认为，王吉全、林苑公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方签订的《青岛市商品房预售合同》可以确认林苑公司有协助王吉全办理不动产权证的义务。根据该合同第14条的约定，林苑公司在取得房地产权属登记证明后2日内与王吉全签署《房屋交接书》，并在签署后200天内到房产管理部门申领办理不动产权证，故王吉全要求林苑公司出具办理不动产权证的相关材料、并协助王吉全办理不动产权证的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。王吉全在林苑公司未取得开发项目综合验收备案表的情况下即与林苑公司办理了房屋交接，而办理该登记证明需一定流程和一定时间，根据双方签署《房屋交接书》后200天内办理不动产权属证书的约定，一审法院酌定60天的协助办理期限。 双方在合同中明确约定，房屋交付必须符合下列条件：将取得商品房竣工验收报告以及符合本合同约定的商品房交付王吉全使用；林苑公司应于2010年4月10日前交付房屋，而王吉全、林苑公司签订的时间是2012年5月29日，且当日林苑公司向王吉全交付了房屋，虽然交付房屋时房屋未经综合竣工验收，对此情况王吉全有权拒绝收房，但是王吉全未选择拒绝收房，而是选择领取了房屋钥匙，视为王吉全自愿于2012年5月29日接收房屋。因此，王吉全要求林苑公司支付逾期交房违约金的理由不成立，一审法院不予支持。王吉全要求魏锡江、魏锡海承担连带清偿责任，证据不足，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、青岛林苑房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内向王吉全出具平度市鑫福嘉苑小区12号楼4单元xxx户房屋办证所需的相关材料，并协助王吉全办理该房产的不动产权证；二、驳回王吉全对魏锡江、魏锡海的诉讼请求；三、驳回王吉全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，由青岛林苑房地产开发有限公司负担50元，王吉全负担653元。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，王吉全、林苑公司于2012年5月29日签订的涉案商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的合同义务。根据双方合同第十四条的约定，林苑公司负有协助王吉全办理涉案房屋不动产权登记证书的义务，一审判决林苑公司为王吉全出具办理不动产权证书所需的相关材料并协助王吉全办理不动产权证书，林苑公司未对此提起上诉，视为其认可该判决内容，本院予以确认。虽然双方合同约定林苑公司应于2010年4月10日前将取得商品房竣工验收报告的涉案房屋交付给王吉全使用，但在该房屋尚未取得竣工验收报告的情况下，林苑公司于2012年5月29日向王吉全交付涉案房屋，而王吉全亦予以接收并实际入住涉案房屋，应视为王吉全对该房屋现状的认可。在王吉全已经按照房屋现状接收并使用涉案房屋的情况下，其再以交付的涉案房屋未经竣工验收及不符合合同约定的交付条件为由要求林苑公司支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，王吉全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费703元，由上诉人王吉全负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十一日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉