福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终90号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈丹梅，女，1978年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：张毅军，福建京能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王亚金，男，1971年7月6日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄小霞，福建闽隆律师事务所律师。 上诉人沈丹梅因与被上诉人王亚金房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初7184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人沈丹梅的委托诉讼代理人张毅军、被上诉人王亚金的委托诉讼代理人蔡云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈丹梅上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判沈丹梅不需返还王亚金定金100000元，定金100000元归沈丹梅所有，并依法改判解除双方签订的《房产买卖协议书》。2.本案一、二审诉讼费由王亚金负担。事实和理由：《房产买卖协议书》系王亚金与沈丹梅双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。沈丹梅在履行时，虽未能按照《房产买卖协议书》第三条约定于2018年4月25日前通知王亚金付款帮助解除银行抵押，未能在2018年5月25日前与王亚金办理交易过户手续，但因本案涉诉的房产在2018年4月25日前无法办理权属证书，无法进行交易过户，应适用双方签订的《房产买卖协议书》备注的补充条款的特别约定。因此，沈丹梅并未违约。《房产买卖协议书》签订时，王亚金与沈丹梅以及双方的中介均在场，王亚金亦明知涉案房屋尚未具备办理不动产权证的条件，因此《房产买卖协议书》补充条款注明的内容对双方具有合同效力，双方应按此履行。王亚金在合同签订后因涉案房产价格有所下降而不履行以原价格购买沈丹梅的房产，存在违约行为，沈丹梅不仅可以没收其预交的定金，同时还可以因涉案房产价格的下降向其主张赔偿经济损失，之所以沈丹梅没主张是一审法院没有释明，程序存在问题。另外定金100000元中的50000元是作为中介费的保证金由中介方保管，沈丹梅实际只拿到5万元，由于王亚金的违约行为造成双方合同无法履行，其所预交的中介费也应由其自行承担。 王亚金辩称，1.沈丹梅违反双方签订的《房产买卖协议书》约定。沈丹梅未能按照约定在2018年4月25日前通知王亚金付款帮助解除银行抵押，未能在2018年5月25日前与王亚金办理交易过户手续，导致影响王亚金尽快购房尽快居住的合同目的。意见。2.补充条款注明的内容不是修改上述约定的时间。按照当地二手房交易习惯，购房者帮房东偿还按揭贷款解除抵押，都是在买卖房屋可以办理权属证书之时。沈丹梅在中介介绍时，就明确要求尽快购房尽快居住的合同目的，而且沈丹梅作为出卖方，熟悉自己房屋的办证情况，在确定解除抵押的时间上，都会备有宽限期，根本不需要备注及修改时间；沈丹梅反诉状及庭审多次强调王亚金没有在2018年4月25日支付650000元购房款属于违约,表明沈丹梅认可协议书第三条约定2018年4月25日付款解押的日期没有更改;王亚金的证人朱某出示了其与沈丹梅及中介的微信聊天记录,表明从2018年4月初,开始通过沈丹梅中介催促沈丹梅尽快理顺买卖房屋的办证事宜,以便尽早完成交易。双方长达三个月的聊天记录中，沈丹梅及中介从未提到该项时间有更改；作为双方有中介提供专业服务的二手房交易，如果需要对2018年4月25日条款的修改，那也需要对后面2018年5月25日交易时间也作出相应修改才会前后一致，但该备注没有；一审庭审调查已经明确该条款备注实际作用是王亚金在沈丹梅通知代为偿还贷款时有时间准备。3.一审判决程序没有问题,无需发回重审。我方认为一审有没有向沈丹梅释明是否向王亚金主张因涉案房产价格下降而造成的经济损失问题不是一审应当释明的范围，一审程序没有问题。 王亚金向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《漳州市房产买卖协议书》，沈丹梅双倍返还定金共200000元；2、案件受理费由沈丹梅负担。 一审法院认定事实：1、2018年2月27日，王亚金与沈丹梅签订《漳州市房产买卖协议书》。《协议书》约定，沈丹梅自愿将坐落于漳州市龙文区天利仁和23幢1704号的房产，建筑面积约138.88平方米，出售给王亚金，王亚金应于2018年2月27日支付给沈丹梅10万元作为定金。首期购房款117万元（含定金），预先支付65万元于2018年4月25日前到银行还清银行按揭余款，王亚金支付给沈丹梅。第二期购房款140万元整于2018年8月25日前银行放款日支付给沈丹梅。2018年5月25日前双方办理相关交易手续，超期违约者按《漳州市房产买卖协议书》第九条处理。《协议书》补充条款注明：甲方在接到开发商通知办理不动产证时必需在五天内和乙方到银行还清按揭余款。甲方银行按揭余款人民币约70万元由乙方代为解压，乙方在接到甲方通知还款时需在三天内代还人民币65万元整。乙方替甲方解压银行贷款由丙方担保（甲方为沈丹梅，乙方为王亚金）。2、《漳州市房产买卖协议书》签订后，王亚金支付了沈丹梅定金10万元。3、证人朱伟棋为王亚金的中介，韩友明、证人杨庚银为沈丹梅的中介。《漳州市房产买卖协议书》签订时，王亚金与沈丹梅以及双方的中介均在场。王亚金的中介朱伟棋与沈丹梅的中介杨庚银、韩友明通过微信聊天，催促沈丹梅办理权属证书，杨庚银及韩友明答复无法按约定办理。4、2018年8月1日，沈丹梅邮寄王亚金一份通知。通知载明：本人于2018年8月1日通过漳州市国土资源局网站查询后知悉，漳州市不动产登记中心于2018年7月24日发布《漳州天利仁和房地产发展有限公司“天利仁和—和风苑22、23、29、30幢”不动产登记公告》。根据该公告，本人转让给您的位于漳州市龙文区天利仁和23幢1704号房产已经可以办理不动权证书。请您自接到本通知之日起三天内与本人共同到银行还清按揭余款，办理房产解压手续，以便于尽快办理产权过户手续，同时请您按照《漳州市房产买卖协议书》约定履行付款义务。5、王亚金与沈丹梅双方同意解除《漳州市房产买卖协议书》。 一审法院认为，《漳州市房产买卖协议书》系王亚金与沈丹梅双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王亚金与沈丹梅双方同意解除《漳州市房产买卖协议书》，予以确认。关于定金问题。王亚金主张，沈丹梅在履行中违约未能在《漳州市房产买卖协议书》第三条约定2018年4月25日通知王亚金付款帮助解除银行抵押，未能在2018年5月25日与王亚金办理交易过户手续，沈丹梅存在严重违约，导致影响王亚金尽快购房尽快居住的合同目的，故沈丹梅应双倍返还定金合计20万元。该院认为，《漳州市房产买卖协议书》签订时，王亚金与沈丹梅以及双方的中介均在场，王亚金亦明知涉案房屋尚未具备办理不动产权证的条件，《漳州市房产买卖协议书》补充条款注明的内容“甲方在接到开发商通知办理不动产证时必需在五天内和乙方到银行还清按揭余款”可以明确。王亚金起诉时并未收到沈丹梅关于王亚金与沈丹梅共同到银行还清按揭余款，办理房产解压手续通知，该事实得到王亚金庭审中陈述“有收到被告发来的书面通知，但是当时已经在诉讼中我们就没有理会了”的内容予以明确。《漳州市房产买卖协议书》签订时涉案房屋尚未具备办理不动产权证的条件，何时解除银行抵押，何时办理交易过户手续，补充条款对双方均具有合同约束力，故《漳州市房产买卖协议书》权利义务的履行，应按照补充条款的约定。沈丹梅在知悉涉案房屋具备办理不动产权证时，及时邮寄通知书告知王亚金履行相关《漳州市房产买卖协议书》，沈丹梅并未存在违约行为。因此，王亚金诉请沈丹梅双倍返还定金合计20万元，缺乏依据，不予支持。沈丹梅主张，王亚金应于2018年4月25日还清银行按揭款的首期购房款117万元及第二期购房款140万元整，至今未向沈丹梅支付，王亚金的行为已经构成了违约，按照双方签订的《漳州市房产买卖协议书》第九条的约定，王亚金中途违约，沈丹梅收取的定金不予退还，归沈丹梅所有。该院认为，从双方中介的微信聊天记录以及庭审证人证言的内容来看，沈丹梅并未在2018年4月25日以及2018年5月25日期间通知王亚金还清银行按揭余款办理解压手续以及办理交易过户手续。沈丹梅亦于2018年8月1日通过漳州市国土资源局网站查询后才知悉涉案房屋具备办理不动产权证，并通过邮寄通知的方式告知王亚金，要求王亚金与沈丹梅共同到银行还清按揭余款，办理房产解压手续以及尽快办理产权过户手续，故王亚金并未存在《漳州市房产买卖协议书》履行中途违约的情形。沈丹梅在本案诉讼中通过邮寄通知的方式要求王亚金履行合同，后在诉讼阶段自愿变更诉求，要求解除《漳州市房产买卖协议书》，不再要求王亚金继续履行《漳州市房产买卖协议书》，故王亚金亦未存在接到沈丹梅通知后违约的情形。综上，沈丹梅主张收取的定金不予退还，缺乏依据，不予支持。综上，王亚金与沈丹梅双方同意解除《漳州市房产买卖协议书》，予以确认。《漳州市房产买卖协议书》解除后，沈丹梅应将定金10万元返还王亚金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告（反诉被告）王亚金与被告（反诉原告）沈丹梅签订的《漳州市房产买卖协议书》予以解除；二、被告（反诉原告）沈丹梅应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王亚金定金人民币10万元；三、驳回原告（反诉被告）王亚金的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）沈丹梅的全部诉讼请求。若上述被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人未提交新的证据。各方当事人对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《漳州市房产买卖协议书》系王亚金与沈丹梅双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。一审诉讼中,双方均同意解除,故一审判决解除双方签订的《漳州市房产买卖协议书》正确,应予维持。双方在履行合同中，虽然沈丹梅并未在2018年4月25日以及2018年5月25日期间通知王亚金还清银行按揭余款办理解压手续以及办理交易过户手续，但王亚金当时亦明知涉案房屋尚未具备办理不动产权证的条件，《漳州市房产买卖协议书》补充条款亦注明“甲方在接到开发商通知办理不动产证时必需在五天内和乙方到银行还清按揭余款”等内容，且沈丹梅在知悉涉案房屋具备办理不动产权证时，及时邮寄通知书告知王亚金履行相关《漳州市房产买卖协议书》，故本案不可归责任何一方违约的情形。双方现已同意解除《漳州市房产买卖协议书》，沈丹梅亦应将定金10万元返还王亚金。沈丹梅主张王亚金在合同签订后因涉案房产价格有所下降而不履行以原价格购买沈丹梅的房产，存在违约行为，该主张与双方的实际履约行为不相符，且缺乏事实依据。沈丹梅主张因一审法院没有释明其可以请求赔偿损失，程序存在问题。该主张缺乏法律依据。 综上所述，沈丹梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由沈丹梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年二月二十日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷