江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初5235号 原告：中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区镇淮楼东路59号。 负责人：李俊，该支行行长。 委托诉讼代理人：陆春海，江苏冠誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。 被告：徐尧山，男，1963年11月26日生，汉族，住淮安市淮安区。 被告：李佳云，女，1968年4月18日生，汉族，住淮安市淮安区。 原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行（以下简称建行楚州支行）与被告徐尧山、李佳云金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行楚州支行的委托诉讼代理人陆春海到庭参加诉讼，被告徐尧山、李佳云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉，本案现已审理终结。 原告建行楚州支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告偿还原告借款本金219233.8元、利息4405.49元、利息罚息62.21元、本金罚息80.29元，合计223781.79元（利、罚息暂计算至2019年7月3日）以及此后利息、罚息按照年利率水平上下调10%再上浮50%计算至实际还款时止；因被告在起诉后归还部分贷款，现将起诉标的变更为：请求人民法院依法判令被告偿还原告借款本金208901.37元、利息665.36元，合计209566.72元（利、罚息暂计算至2020年1月15日）以及此后利息、罚息按照年利率水平上下调10%再上浮50%计算至实际还款时止；2、要求被告支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费15500元；3、判决原告对位于淮安市淮安区23号楼802室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告因购房需要，向原告借款26万元，并于2016年2月18日与原告签订了《个人住房借款合同》一份。双方约定：此笔借款期限180月，自2016年2月18日至2031年2月18日，执行浮动利率，借款逾期罚息利率为双方执行的贷款利率水平上浮50%，还款方法为等额本息还款法，即被告按期以相等的金额偿还贷款本金，被告将名下位于淮安市淮安区23号楼802室房屋抵押给原告。如被告不按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，解除与被告的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，合同还对利率调整、纠纷解决方法等事项予以约定。借款合同签订后，原告于2016年2月19日按约定向被告发放了26万元的借款。然自2019年6月起被告未按约定还款，已构成违约，原告在催款无效的情况下，特依据合同约定诉至法院。 被告徐尧山、李佳云未作答辩。 原告针对诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告的营业执照、负责人身份证明书、被告徐尧山、李佳云的身份证复印件各一份，证明双方的主体资格； 2、《个人住房借款合同》、房地产抵押合同、个人贷款支付凭证抵押权证；证明被告从原告处贷款，原告已经按照合同约定发放了贷款，原被告之间依法办理了房地产抵押手续。 3、江苏增值税普通发票、江苏冠誉律师事务所委托代理合同复印件各一份，证明原告已支付律师费15500元； 本院经审理认定事实如下：2016年2月18日被告徐尧山、李佳云因购买位于淮安市淮安区23号楼802室房屋需要向原告申请借款26万元。原、被告签订了《个人住房借款合同》，合同约定借款金额为26万元元，借款期限为180个月（即2016年2月18日至2031年2月18日），借款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日。罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对应日的，则当月最后一日为约定的还款日；贷款人将款项一次性划入指定账户；本合同项下的担保方式为保证加抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，借款人用位于淮安市淮安区23号楼802室的房屋为上述26万元借款提供抵押；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期债务）或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利，贷款人处分抵押财产所得价款，要支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）后，优先用于清偿抵押财产担保债务，剩余价款退还抵押人；本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规、规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告徐尧山、李佳云在借款人、抵押人处签名捺手印，原告在贷款人处加盖公章。 同日，原、被告签订房地产抵押合同一份，合同约定：为确保债务人徐尧山、李佳云于2016年2月18日至2031年2月18日止向原告发生的债权额26万元，被告徐尧山、李佳云用位于淮安市淮安区23号楼802室房屋为该借款设立抵押担保，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。并且办理了抵押登记并领取他项权证，登记债权数额为26万元。 2016年2月19日，原告将26万元借款发放至合同指定账户中，并由被告徐尧山、李佳云在个人贷款支付凭证上签字按手印确认收到上述26万元的借款。 截止到2020年1月15日被告徐尧山、李佳云共欠原告借款本金208901.37元、利息665.36元，合计209566.72元。 原告作为甲方与江苏冠誉律师事务所作为乙方签订委托代理合同，江苏冠誉律师事务所接收原告委托，在原告与被告金融借款合同纠纷一案中担任原告的诉讼委托代理人，双方约定根据《江苏省律师服务收费管理办法》及乙方依法制定的苏冠费（2017）01号《律师服务收费标准》，甲方向乙方支付律师代理费15500元。 本院认为，原告建行楚州支行与被告徐尧山、李佳云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告徐尧山、李佳云未按合同约定归还原告借款本息是错误的，对纠纷的产生应负全部责任，应承担给付原告借款本息及罚息、复利的民事责任。 因被告未按本合同约定按时足额偿还借款本息，现原告要求被告立即清偿所有的借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 被告用位于淮安市淮安区23号楼802室房屋为借款设立抵押担保，并办理了抵押登记，原告依据合同约定行使抵押权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 原告与江苏冠誉律师事务所签订的委托代理合同是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，合同合法有效，合同中关于律师代理费的约定，没有违反《江苏省律师收费管理办法》规定，因被告未按合同约定给付原告借款本息，原告索要未果，原告为维护自身的合法权益提起诉讼，为此需支付的律师服务费用要求被告承担符合双方的合同约定，本院予以支持。 被告徐尧山、李佳云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权益作出的处分。 综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告徐尧山、李佳云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行原告借款本金208901.37元、利息665.36元，合计209566.72元（利、罚息暂计算至2020年1月15日）以及此后利息、罚息按照年利率水平上下调10%再上浮50%计算至实际还款时止； 二、原告对被告徐尧山、李佳云位于淮安市淮安区23号楼802室房屋在折价或拍卖、变卖后所得价款在抵押担保范围内优先受偿； 三、被告徐尧山、李佳云于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司淮安楚州支行律师代理费15500元。 本案案件受理费4889元（原告已预交），由被告徐尧山、李佳云负担（原告同意由被告直接向其支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号：62×××75）。 审 判 员  于俊 人民陪审员  戴蒙 人民陪审员  马涛 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  杨阳 附页--裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。