河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5917号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈忠法，男，1980年8月28日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：刘清华，河南广民律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省庄诚置业有限公司，住所地河南省民权县人民路东段，统一社会信用代码9141142106139359X6。法定代表人：卢华伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李成德，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彩颖，河南京港律师事务所实习律师。上诉人陈忠法与上诉人河南省庄诚置业有限公司（以下简称庄诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服河南省民权县人民法院（2019）豫1421民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈忠法及其委托诉讼代理人刘清华，上诉人庄诚公司的法定代表人卢华伟及庄诚公司的委托诉讼代理人李成德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈忠法上诉请求：１．撤销一审判决第三项，改判庄诚公司向陈忠法交付合同约定的房屋；２．一切诉讼费用由庄诚公司承担。事实和理由：一审判决以“……买受人不能要求出卖人立即交付房屋……其可在房屋经验收并具备交房条件时，再向庄诚公司主张”，驳回陈忠法其他诉讼请求不当，请予以纠正。一、本案《商品房买卖合同》合法有效，庄诚公司应当履行交房义务。如认为没有整体验收不符合交房条件，这也是暂时的，随着时间推移，根据庄诚公司发布的公告，各项验收已合格，整体验收工作会很快进行。如果到那时陈忠法再主张权利另行提起诉讼，增加当事人的诉累。为减少诉累，请求依法判决庄诚公司按合同约定向陈忠法交付房屋。二、本案《商品房买卖合同》合法有效，庄诚公司应当全面履行合同。根据庄诚公司于2019年5月22日发布的公告已证实案涉房屋各项质检指标已验收合格，符合居住条件。且案涉十号楼多数业主已入住或装修过程中。为避免违约损失扩大（如违约金的增长及房屋租赁费的浪费），庄诚公司应按照其公告的承诺，将案涉房屋交付给陈忠法先行装修、居住。庄诚公司辩称，本案双方签订的合同合法有效，陈忠法签订合同后支付了首付款，未按照合同要求提供贷款资料，且在庄诚公司无法给陈忠法办理按揭贷款时，多次要求其按合同要求以现金缴纳购房款，陈忠法以各种理由拒绝支付，构成违约。因此陈忠法的诉请不应支持。庄诚公司上诉请求：１．撤销一审判决，发回重审或改判支持庄诚公司的诉请并驳回陈忠法的反诉请求。２．一、二审诉讼费用由陈忠法承担。事实和理由：一、一审判决遗漏了陈忠法逾期未支付剩余房款18万元已构成根本性违约的事实，以致一审法院作出错误判决。１．陈忠法未在《商品房买卖合同》的《补充协议》第二条约定的期限内将办理银行按揭手续交给庄诚公司，已构成违约。根据双方所签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》第二条之约定，陈忠法交付首付款的日期是2015年1月20日，当时案涉小区房屋的出售工作仍正常进行，这从案外人郑记坤在2015年1月30日交付了首付款得到印证。很显然，陈忠法在一审庭审中辩解，不能将按揭贷款材料交给庄诚公司的原因是找不到庄诚公司是根本说不过去的。陈忠法并未在交付首付款之日起七个工作日内提供齐全办理案涉房屋的银行按揭贷款材料，陈忠法已构成违约。２．陈忠法并未在庄诚公司通知的期限内支付剩余房款18万元，一审法院故意遗漏陈忠法这一根本违约事实，明显错误。在原审庭审中，庄诚公司提交了《工作组证明》及庄诚公司对陈忠法催要房款的录音等证据，该工作组的证明与庄诚公司采用公告、电话催缴房款的录音内容及陈忠法的当庭陈述相印证，庄诚公司并未在合同约定期限内支付剩余房款，也未在庄诚公司通知的最后期限内即2019年1月25日前支付剩余房款18万元，一审判决对此关键事实不予认定，明显错误。３．陈忠法明知案涉房屋开工且已交付使用的情况下，仍拒绝支付房款的行为，其违约情节更重。案涉太阳城项目，由于原庄诚公司的股东张新启等因资金缺乏于2015年10月停工。2017年6月10日经民权县人民政府协调，新股东卢华伟与原股东达成协议，由新股东卢华伟注入巨额资金。2017年10月全面复工，2019年5月20日案涉太阳城项目房屋完工并交付业主装修、使用。在此情况下，民权县工作组、庄诚公司按照双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，通知陈忠法支付剩余房款，可陈忠法直到本案起诉前仍采用信访等方式拒绝付款，其违约情节十分恶劣。二、陈忠法的逾期不支付房款行为已对《商品房买卖合同》构成根本性违约，庄诚公司的逾期交房亦不影响其解除合同的权利。一审判决驳回庄诚公司要求解除合同等请求，适用法律不当，判决结果错误。结合案涉房屋总价款为266003元，首付款为86003元，欠付180000元。陈忠法仅支付了三分之一的购房款，其未按约定付款已构成迟延履行主要债务，庄诚公司要求解除合同的法定条件已成就。陈忠法迟延支付购房款的行为已构成根本违约。由于陈忠法在办理银行贷款申请过程中，因自身原因、个人条件始终未能通过银行放贷，也未按照合同约定在支付首付款当日及七个工作日内提供贷款材料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”陈忠法在已知道不可能取得银行贷款的情况下，没有按照庄诚公司通知的期限支付房屋余款，直至庄诚公司诉至法院，且陈忠法直到一审结束也没有提交证明其有履行合同的意愿和能力。庄诚公司出售房屋的目的，就是及时获得价款。陈忠法延迟支付房款的违约行为不符合诚实信用的原则，亦致使庄诚公司签订合同目的不能实现。陈忠法的行为已违反合同约定的义务，构成根本性违约。已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项规定的合同解除条件，庄诚公司逾期交房亦不影响庄诚公司解除合同的权利。一审判决驳回庄诚公司要求解除合同等诉求，适用法律不当，判决错误，请依法改判。陈忠法辩称，１．庄诚公司资金链断裂，一期工程逾期交房，二期工程案涉房屋是抵押在销售的房屋，是庄诚公司没有信誉，为第二期房屋办理按揭贷款手续，当时陈忠法不知道该情况，庄诚公司一直让等待，称购房户一起办理按揭，并向陈忠法承诺贷款按揭手续一直在跟银行协调中，但过一段时间陈忠法等来的是找不到售楼部的工作人员，接下来就是二期工程全面停工，不但售楼部还有工地的施工人员也没有了，所以本案的违约人是庄诚公司，不是陈忠法。２．陈忠法一直找庄诚公司要求办理手续接受房屋，一直找不到人，到2019年陈忠法从别的购房户处得知是交钱，陈忠法去交钱得到答复是换房子，陈忠法拒绝换房，庄诚公司拒绝交房才造成了本次诉讼，因此庄诚公司的上诉请求不成立。庄诚公司向一审法院起诉请求：1．解除庄诚公司与陈忠法所签订的《商品房买卖合同》；2．判决陈忠法承担逾期付款的违约金暂定为16200元；3．诉讼费用由陈忠法承担。陈忠法向一审法院反诉请求：1．判决庄诚公司继续履行《商品房买卖合同》，向陈忠法交付合同约定的房屋并支付违约金8778.35元，今后的违约金继续计算至实际交房之日；2．一切诉讼费用由庄诚公司承担。一审法院认定事实：2015年，庄诚公司与陈忠法签订《商品房买卖合同》，约定：陈忠法购买庄诚公司开发的太阳城小区第10幢1单元9层901号房产，购房款为266003元；付款方式为买受人于2015年1月前付清房屋首付款86003元，剩余房款180000元以银行按揭贷款方式支付；交付期限为出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任为，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金；合同补充协议第二条约定，买受人如果采用银行按揭形式购房，买受人于支付首付款之日按银行的要求提供完整的按揭贷款材料，并保证所有提供材料的真实性，如买受人在7个工作日内不能提交齐全办理银行按揭所需材料，视为买受人违约，买受人应承担总房款5%的违约金，如超过两个月还不能提供齐全，出卖人有权解除合同等。陈忠法给付庄诚公司购房款86003元。2015年10月份庄诚公司资金链断裂，项目停工。2017年10月，该项目复工。庄诚公司向陈忠法催告过剩余购房款。另查明，关于案涉房屋贷款还能否办理的问题，庄诚公司于庭审中陈述“不能办理了，已经超过庄诚置业与工商银行约定的办理时间，现在已经不与工商银行合作了。”庄诚公司工作人员于通话录音中陈述“因为遗留问题庄诚置业被银行列入黑名单，现在没法走按揭”。再查明，案涉房屋未竣工验收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”庄诚公司与陈忠法签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于庄诚公司要求解除庄诚公司与陈忠法签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院认为，《商品房买卖合同》明确约定“剩余房款拾捌万元整（180000元）以银行按揭贷款方式支付”，庄诚公司主张陈忠法未在约定期限内提交贷款资料导致原合同约定的按揭贷款无法进行，但其未提交相关证据证明在上述合同约定的期限内其在正常经营、正常向买受人收取相关贷款材料，亦未提交证据证明银行拒绝向陈忠法办理按揭贷款，故不能认定由于陈忠法的过错导致原合同约定的按揭贷款无法进行。根据庄诚公司所作陈述“不能办理了，已经超过庄诚置业与工商银行约定的办理时间，现在已经不与工商银行合作了”、“因为遗留问题庄诚置业被银行列入黑名单，现在没法走按揭”，案涉房屋不能办理按揭贷款是由于庄诚公司（资金链断裂、项目停工等原因），并非由于陈忠法的过错，故庄诚公司要求解除庄诚公司与陈忠法签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据不足。剩余的180000元购房款，陈忠法应当给付庄诚公司，由于以银行按揭贷款方式支付剩余的180000元购房款在客观上已经履行不能，庄诚公司与陈忠法可重新协商付款方式及期限，协商不成，庄诚公司可另行依法向陈忠法主张权利。关于庄诚公司要求陈忠法承担逾期付款违约金的诉讼请求，该院认为，庄诚公司与陈忠法约定“剩余房款拾捌万元整（180000元）以银行按揭贷款方式支付”，双方仅约定剩余180000元购房款以银行按揭贷款方式支付，但未约定付款期限，且案涉房产至今未办理按揭贷款并非由于陈忠法的过错所致，故庄诚公司的该项诉讼请求，证据不足。关于陈忠法要求庄诚公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”庄诚公司与陈忠法签订的《商品房买卖合同》，具有法律效力，且本案不存在约定或法定解除合同的情形，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，故陈忠法的该项诉讼请求，予以支持。关于陈忠法要求庄诚公司交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，验收合格是交付房屋的法定条件，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。若出卖人因未具备法定的交付条件而逾期交房构成违约的，买受人不能要求出卖人立即交付房屋，而只能向出卖人要求承担支付违约金等违约责任，在房屋经验收并具备交房条件时再向开发商主张交付房屋。本案中，庄诚公司逾期交付房屋的原因在于案涉房屋未经竣工验收，故陈忠法不能要求庄诚公司立即交付房屋，其可在房屋经验收并具备交房条件时，再向庄诚公司主张。关于陈忠法要求庄诚公司支付违约金的诉讼请求，该院认为，庄诚公司与陈忠法约定于2016年5月31日前交付案涉房屋，而庄诚公司至今未向陈忠法交付房屋，其行为已构成违约，依法应当向陈忠法支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的金额，双方在《商品房买卖合同》中明确约定：“逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”，故逾期交房违约金应自2016年6月1日开始计算，暂计算至提起反诉之日（2019年8月5日），按日86003元的万分之一计算，故逾期交房违约金的金额为：1161天×86003元（买受人已交付房价款）×1?＝9984.95元。陈忠法主张8778.35元，系其对其权利的自主处分，并不违反法律规定。2019年8月5日之后的违约金，以已付购房款为基数，自2019年8月6日起至实际交付房屋之日止，按已交付购房款日万分之1计算。综上所述，庄诚公司的诉讼请求，证据不足，不予支持。陈忠法的反诉请求，予以部分支持。判决：一、驳回庄诚公司的诉讼请求；二、庄诚公司于判决生效后十日内给付陈忠法2019年8月5日之前的逾期交房违约金8778.35元及2019年8月5日之后的逾期交房违约金（以已付购房款为基数，自2019年8月6日起至实际交付房屋之日止，按已交付购房款日万分之1计算）；三、驳回陈忠法反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5532元，减半收取2766元，由庄诚公司负担；反诉案件受理费5422元，减半收取2711元，由庄诚公司负担1811元、陈忠法负担900元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：陈忠法提交手机录像，庄诚公司对其真实性无异议，能够证明案涉10号楼有部分购房户已经在装修和居住，本院对其真实性予以采信。庄诚公司提交民权县人民法院（2019）豫1421民初3397、3395号民事判决书、（2019）豫1421民初3397号民事判决书生效证明、民权县房地产交易中心证明，陈忠法对上述两份判决书的真实性无异议，且为生效判决，本院予以采信。本院经审理查明：2015年，庄诚公司与陈忠法签订《商品房买卖合同》，约定陈忠法购买庄诚公司开发的位于民权县××北侧××太阳城小区××单元××房产，购房款为266003元。付款方式为买受人付清房屋首付款86003元，剩余房款180000元以银行按揭贷款方式支付。买受人如果采用银行按揭方式购房，买受人于支付首期款之日按银行的要求提供完整的按揭贷款材料，并保证所有提供材料的真实性；如买受人在七个工作日内，不能提交齐全办理银行按揭所需资料，视为买受人违约，买受人应承担总房款5%的违约金，如超过两个月还不能提供齐全，出卖人有权解除合同；若银行不同意买受人办理按揭贷款，买受人自接到出卖人电话通知之日起七日内以现金形式付清全部购房款，否则，买受人承担逾期付款违约金按已付购房款日万分之五计算，逾期60日出卖人有权解除合同。庄诚公司应在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2015年2月10日《商品房买卖合同》在民权县住建局房地产开发管理办公室办理备案登记。陈忠法于2015年1月9日向庄诚公司支付定金10000元、2015年1月20日支付房款76003元，但剩余房款18万元未办成按揭贷款手续。2015年10月份庄诚公司资金链断裂，项目停工。2017年4月，民权县政府成立联合工作组。2017年6月，经工作组引进资金对庄诚公司进行重组，变更了法人与股权，太阳城项目由新股东卢华伟等接管。2017年10月，该项目复工。复工后，庄诚公司由民权县政府工作组主持下以电话、公告、开会等方式，催缴陈忠法等在2019年1月25日前交清下欠房款18万元，对无法缴纳房款的业主解除合同，开发商退还原缴纳房款及利息。陈忠法逾期未缴纳下欠房款，也不同意解除合同，双方发生纠纷，诉至法院。本院认为，庄诚公司与陈忠法签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。第一，《商品房买卖合同》约定“买受人如果采用银行按揭方式购房，买受人于支付首期款之日按银行的要求提供完整的按揭贷款材料，并保证所有提供材料的真实性；如买受人在七个工作日内，不能提交齐全办理银行按揭所需资料，视为买受人违约，买受人应承担总房款5%的违约金，如超过两个月还不能提供齐全，出卖人有权解除合同。”合同签订后，2015年1月20日陈忠法向庄诚公司支付房款76003元，其一审庭审中在回答庄诚公司发问的“是否提交过贷款资料”的问题时称“原告告诉我让我等原告通知，后一直没有通知我，我去售楼部一看大门就关了，人去楼空。”陈忠法未提交庄诚公司让其等通知的相关证据，且另案中庄诚公司与郑记坤签订合同的时间是2015年1月30日，说明在此时间庄诚公司是正常经营的，同时庄诚公司是在2015年10月份资金链断裂，项目停工，从上述约定和时间点可以看出陈忠法并未在合同约定的期限内提供银行按揭所需材料，按照合同约定，庄诚公司有权解除合同。第二，《商品房买卖合同》约定“买受人如果采用银行按揭方式购房，买受人于支付首期款之日按银行的要求提供完整的按揭贷款材料，并保证所有提供材料的真实性；如买受人在七个工作日内，不能提交齐全办理银行按揭所需资料，视为买受人违约，买受人应承担总房款5%的违约金，如超过两个月还不能提供齐全，出卖人有权解除合同；若银行不同意买受人办理按揭贷款，买受人自接到出卖人电话通知之日起七日内以现金形式付清全部购房款，否则，买受人承担逾期付款违约金按已付购房款日万分之五计算，逾期60日出卖人有权解除合同。”本案中，2015年1月20日陈忠法向庄诚公司支付房款76003元，陈忠法并未在合同约定的期限内提供银行按揭所需材料，庄诚公司应按上述时间节点通知陈忠法以现金形式付清全部购房款，但庄诚公司没有证据证明其已履行该通知义务，故庄诚公司存在违约行为。第三，陈忠法一审庭审中称“我去后公司的法定代表人卢华伟说让协商，我说可以交全款，但庄诚公司的工作人员卢华伟说庄诚公司构成非法集资，现在不收房款。”这与2019年8月20日河南省庄诚置业有限公司非法吸收公众存款联合工作组出具的《证明》、一审中庄诚公司提交的2018年1月18日《录音摘要》相一致，可以说明双方对购房款的交付进行了重新约定。2019年8月20日河南省庄诚置业有限公司非法吸收公众存款联合工作组出具的《证明》、一审中庄诚公司提交的2018年1月18日《录音摘要》均显示下欠房款支付的时间为2019年1月25日前，否则将解除合同，但至今陈忠法未向庄诚公司支付下欠的购房款180000元。第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。”本案《商品房买卖合同》第七条“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”陈忠法在已知道不能办理按揭贷款的情况下，没有按照河南省庄诚置业有限公司非法吸收公众存款联合工作组和庄诚公司通知的期限付清购房款，致使庄诚公司签订合同的目的不能实现，达到了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的合同解除条件，庄诚公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。陈忠法反诉要求继续履行合同、交付房屋的诉讼请求，不予支持。关于违约金的问题，因双方均有违约行为，致使合同不能继续履行，双方关于违约金的诉请，均予驳回。陈忠法已支付的购房款及损失，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省民权县人民法院（2019）豫1421民初3398号民事判决；二、解除上诉人陈忠法与上诉人河南省庄诚置业有限公司于2015年签订的《商品房买卖合同》；三、驳回上诉人河南省庄诚置业有限公司在原审中的其他诉讼请求；四、驳回上诉人陈忠法在原审中的反诉请求。一审本诉案件受理费5532元，减半收取2766元，由上诉人河南省庄诚置业有限公司负担；反诉案件受理费5422元，减半收取2711元，由上诉人河南省庄诚置业有限公司负担1811元、上诉人陈忠法负担900元。二审案件受理费，上诉人陈忠法预交的5422元、上诉人河南省庄诚置业有限公司预交的5664元，分别由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇二〇年二月六日书记员  李洋洋