广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初25618号原告（反诉被告）丁晖，男，汉族，1980年4月20日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人黄琳，广东晟典律师事务所律师。委托代理人熊志敏，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）唐明杰，男，汉族，1977年11月20日出生，住址广东省罗定市，委托代理人崔海峰，广东深君联律师事务所律师。第三人深圳市为盛贸易有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽街道新围村菁英家园二楼202，统一社会信用代码91440300398539590F。法定代表人王凯。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉，与本诉合并审理。同时，本院依法追加深圳市为盛贸易有限公司作为第三人参加诉讼。之后，本院依法由审判员吴颂适用简易程序独任审理，于2017年3月13日公开开庭审理本案，原告委托代理人黄琳、被告唐明杰及其委托代理人崔海峰、第三人法定代表人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告经友好协商，于2016年4月30日就位于深圳市××××村为盛商场一楼悠美莱商铺转让事宜签订了《铺位转让（进场）协议》，约定：双方在签订此协议时原告向被告支付转让或进场定金3万元；铺位转让费或进场费为50万元，原告于2016年5月21日签订租赁合同时向被告支付转让费或进场费（除定金）47万元；如被告在签订此协议后单方解除此协议或有其他违约行为，致使原告无法签订租赁合同的，被告须向原告支付双倍定金6万元作为违约金，相反如原告在签订此协议后单方解除此协议或有其他违约行为的，原告所交定金作为违约金，被告无须退还定金；2016年8月30日前的租金为75000元，2016年9月1日至2019年8月30日的租金为8万元，如因排烟管道问题不能履行此协议，则被告须退还原告定金3万元。原告依约于签订上述合同当日即向被告支付了定金3万元，被告承诺在2016年5月20日前解决排烟管道问题并协助原告与为盛商场签订租赁合同。原告委托合伙人薛正滨于2016年5月24日向被告支付了铺位转让款35万元，被告向薛正滨出具收款收据并再次承诺若排烟管道问题不能解决，则须无息退还转让款。然而直至原告起诉之日，排烟管道问题仍未能得到解决，被告也未与为盛商场解除租赁合同，亦未实际交付涉案铺位给原告经营使用，导致涉案合同无法继续履行。据此，诉至本院请求判令：1、解除原告与被告签订的《铺位转让（进场）协议》；2、被告立即向原告返还铺位转让款38万元；3、被告承担本案的案件受理费、保全费等。庭审时，原告就起诉的“事实与理由”补充称，因被告一直未向原告交付涉案商铺，2016年11月初原告分别起诉被告及本案第三人，要求解除合同并退还已付款项等，法院组织三方调解，在法院主持下，原告及其合伙人薛正滨与本案第三人达成调解协议，约定双方解除2016年5月24日签订的租赁合同，第三人退还原告及薛正滨租赁保证金96000元。被告口头答辩称，被告经第三人同意，将涉案商铺转给原告经营，双方签订了商铺转让协议，该转让协议是双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，原告仅按协议向被告支付了代第三人退还由被告交纳的商铺押金15万元、合同履行的定金3万元和转让费20万元。按照该合同约定，原告应在2016年5月20日前向被告交纳合同约定的转让费47万元，原告违反合同约定，至今未向被告交纳转让费。由于涉案商铺原是经营服装，原告租赁涉案商铺从事餐饮经营，需要架设油烟排管，原告也知道该油烟排管需要经过物业部门审批。经原、被告及第三人约定，由第三人负责架设排烟管道的审批，原告也知道该排烟管道审批需要一定期限。经过多方努力，物业部门于2016年8月份同意涉案商铺架设排油烟管，后被告通知原告接收商铺，原告拒绝接收。原告于2016年5月24日与第三人签订涉案商铺租赁合同，租赁期限为2016年6月1日至2019年8月31日。因此，原告违反了其与被告的协议约定，原告拒绝接收商铺，反而与第三人私自解除合同，并擅自解除其与被告签订的租赁合同。在原告与第三人签订租赁合同时，被告没有参与更不知道调解的内容，从被告和第三人的原法定代表人蔡铁夫的短信可以得到印证，被告要求蔡铁夫将其与原告的调解内容短信告知。原告与第三人解除合同是造成原告不接收商铺的直接原因，其违约在先，应承担违约责任，我方要求继续履行该商铺转让协议，向我方赔偿相应损失38万元。被告是受深圳市悠美莱服饰有限公司的委托与原告签订商铺转让协议，原告知道被告是该公司的服务人员，被告的签字行为是代理行为，应由深圳市悠美莱服饰有限公司承担法律责任。第三人对原告的本诉发表意见称，对原告的起诉没有异议。被告提起反诉称，2016年4月30日被告与原告签订了《铺位转让（进场）协议》，被告将承租的深圳为盛商场一楼铺位转让给原告经营，约定原告向被告支付转让费50万元，该笔转让费应于2016年5月20日前付清。原告在与被告达成协议后，原告于2016年5月24日与第三人签订了《租赁合同》，约定自2016年6月1日至2019年8月31日止由原告承租被告的铺面经营。随后被告按照《铺位转让（进场）协议》约定协助第三人完成架设排烟管道项目的审批，该项目审批同意后，原告拒绝被告的进场通知要求，拒绝接受铺面。据此，反诉请求判令：原告赔偿被告经济损失27万元并承担诉讼费。原告针对被告的反诉口头答辩称，被告反诉请求原告赔偿其27万元经济损失，没有事实及法律依据，依法不应得到支持。被告未提交合法证据证明其该项主张，被告提交的证据均是被告单方制作，不具有真实性、合法性，不能证明该费用实际发生，且该证据与本案也没有关联性，被告装修、购置设备等费用，都是被告早前开店的必要投资，请求法庭驳回被告反诉请求。第三人对被告的反诉发表意见称，我方对原告和被告之间的沟通过程不清楚。经审理查明，2016年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《铺位转让（进场）协议》，约定：双方就位于深圳市××××村为盛商场一楼悠美莱店铺（以下简称涉案商铺）转让达成协议；乙方在签订此协议时向甲方支付定金3万元；铺位转让费50万元，乙方于2016年5月20日签订租赁合同时支付除定金之外的转让费47万元；签订该物业租期为2014年9月1日至2019年8月30日，每月租金8万元，两个月租金作为押金为15万元；如甲方在签订此协议后单方解除此协议或有其他违约行为，致使乙方无法签订租赁合同的，甲方须向乙方支付双倍定金6万元作为违约金，相反如乙方在签订此协议后单方解除此协议或有其他违约行为的，乙方所交定金作为违约金，甲方无须退还定金；2016年8月30日前的租金为75000元，2016年9月1日至2019年8月30日的租金为8万元，如因排烟管道问题不能履行此协议，则甲方须退还乙方定金3万元。签约当日，被告出具收款数据，确认收到原告支付的定金3万元。2016年5月24日，原告的合伙人薛正滨与第三人签订《租赁合同》，约定：第三人将涉案商铺出租给薛正滨作“品味坊餐饮”经营之用，租期自2016年6月1日至2019年8月31日。2016年5月24日，薛正滨向被告转账35万元。同日，被告出具两份收款收据，一份载明收到涉案商铺转让费20万元，并手写备注“如因排烟管道问题不能履行薛正滨先生做餐饮条件，则须原款无息退还”；另一份载明收到涉案商铺押金15万元。薛正滨出具《付款说明》称，其与原告是合作伙伴，其与原告就涉案商铺共向被告支付了转让费38万元（含3万元定金）。上述合同签订后，由于原告承租涉案商铺系用于餐饮经营，商铺需要架设排烟管道，因此由被告请第三人配合向商铺物业管理处申请架设排烟管道。就申请架设排烟管道的情况，各方陈述，第三人向物业管理处共申请了三次，三次报送的烟管架设方案都经过了物业管理处的审批同意，但原告对三次方案都没有同意。原告陈述，不同意的原因是烟管架设方案不符合原告经营餐饮的要求，而原告加盟的品味轩餐饮店对烟管架设有技术要求，但原告在签订协议时并未告知该技术要求，在协议中也没有约定。被告和第三人均陈述，2016年6月份第二次申请的烟管架设方案是与另一家餐馆“马家班鱼馆”共用烟管，由第三人协商沟通后去申请，因为涉及共用烟管，而当时烟道已经施工完毕，需要加一条烟管，必然会对“马家班鱼馆”的营业造成影响，“马家班鱼馆”要求原告承担改造后的责任，且对后期烟道的维修维护也需要签订责任书，所以原告不同意该方案，没有签订相应协议。原告没有同意涉案商铺的排烟管道架设方案，排烟管道问题没有得到最终解决，原告也没有实际接收和使用涉案商铺，商铺一直仍由被告继续经营“悠美莱”服饰店，直至2016年12月27日关门歇业。2016年11月27日，被告向薛正滨通过特快专递寄出《催接店铺通知书》，该邮件被拒收退回。2016年11月，本案原告和薛正滨以房屋租赁合同纠纷为由将本案第三人诉至本院。2016年11月29日，在本院主持下，本案原告、薛正滨与本案第三人达成调解协议，协议内容为：双方同意解除于2016年5月24日就涉案商铺签订的租赁合同，第三人同意退还本案原告、薛正滨于2016年5月24日支付的租赁保证金96000元，剩余租赁保证金24000元无需退还，本案原告、薛正滨收到96000元后立即申请撤诉。本院认为，原告与被告签订的《铺位转让（进场）协议》系当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告签订《铺位转让（进场）协议》受让涉案商铺租赁使用权的目的在于将商铺用作经营特定品牌餐饮之用，而由于商铺排烟管道问题未能得到解决，原告承接商铺用于经营餐饮的合同目的不能实现，原告也未实际接收商铺用于餐饮经营，且原告已与出租人即第三人解除了涉案商铺的租赁合同，被告亦已向第三人交还了涉案商铺，故涉案合同实际上已不能继续履行，据此，本院认定涉案合同实际已经解除。对于涉案合同未能继续履行，合同双方是否构成违约或存有过错，对此，本院作如下分析认定：对被告而言，首先，合同中虽然有提及应解决排烟管道问题的内容，但并未明确约定对商铺排烟管道架设的具体要求，而原告系将商铺用于经营特定品牌餐饮，其在庭审时亦陈述对于排烟管道架设有特定的技术要求，但其并未将此明确告知被告，也未在合同中进行明确约定，故，即使排烟管道问题最终系因达不到原告所主张的特定技术要求而未能解决，被告对此也不存过错；其次，从合同实际履行情况来看，被告已通过配合第三人向商铺所在物业管理处申请了三次排烟管道架设方案，被告有积极履约的态度和实际行动，但原告对三次方案均未予以同意，而原告并不能说明不同意三次方案的正当合理理由并提供证据加以证明，仅以口头拒绝接受方案并不能反证排烟管道架设不成系由被告违约导致；再次，虽然原告没有实际接收商铺，但如前所述，排烟管道问题系因原告不同意架设方案而未能解决，而排烟管道问题的解决是原告接收商铺的前提，故被告在商铺未被接收之前一直经营使用商铺，并无占有不交付商铺的明显恶意，且客观上有利于避免商铺空置损失，此亦不能认定为被告存在违约行为。因此，原告主张被告未能解决排烟管道问题并交付商铺而构成违约，依据不足，本院不予支持。对原告而言，首先，依据合同约定，原告在其与第三人签订租赁合同时就应向被告支付除定金之外的剩余转让费47万元，但原告在已与第三人签订租赁合同的情况下仅支付了35万元，构成一定程度上的违约，但该违约行为较轻微，未达到导致影响合同正常履行的程度。其次，如前所述，原告承接商铺用于经营特定品牌餐饮，若对排烟管道架设有特定的技术要求，应在合同中明确约定或明确告知被告，且原告作为餐饮经营者，相对于被告，其对排烟管道架设的技术要求应有更为清楚明确的了解，但原告未将此告知被告，且在无正当合理理由的情况下拒绝接受经物业管理处审批同意的排烟管道架设方案，从而导致涉案合同无法继续履行，原告对此存有过错。综合上述分析，涉案合同因排烟管道问题未能得到最终解决而未能继续履行，此系因双方对排烟管道问题的解决要求和解决内容约定不明所导致，原告对此存有过错。考虑到被告在涉案合同签订后已经促成了原告与第三人签订租赁合同并配合第三人与物业管理处沟通和提交排烟管道架设申请，即被告已实际履行了一部分合同义务，基于公平原则，原告对于被告已实际履行部分应予以适当补偿，本院酌情确定原告应补偿被告6万元，该6万元直接在原告要求被告退还的转让费38万元中扣除，剩余32万元，被告应予以返还，对原告诉请的退还款项超出部分，本院不予支持。被告称薛正滨支付的35万元中有15万元是代第三人退还给被告的租赁保证金，但原告和第三人对此均明确予以否认，仅凭被告向薛正滨开具的押金收款收据内容，不足以证明被告的主张，故本院对被告的该主张不予采纳。对于被告的反诉请求，首先，因合同已经解除，被告要求原告以继续支付转让费的方式赔偿原告经济损失，缺乏依据；其次，本院已根据被告实际履行涉案合同的情况认定由原告进行适当补偿，而被告主张经济损失所提供的相应证据均为其向第三人承租经营涉案商铺之初所支出的费用，该费用与原告以及涉案合同并无关联性；再次，因涉案合同未继续履行，而商铺亦一直由被告在经营使用，被告就商铺未实际由原告接收并不存在商铺使用权上的损失。因此，对被告的反诉请求，本院已通过在原告本诉请求中扣除部分款项的方式予以了部分支持，对超出请求部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告丁晖与被告唐明杰于2016年4月30日签订的《铺位转让（进场）协议》已经解除；二、被告唐明杰应于本判决生效之日起10日内向原告丁晖退还转让款32万元；三、驳回原告丁晖的其它本诉请求；四、驳回被告唐明杰的其它反诉请求（部分反诉请求已通过在原告丁晖的本诉请求中扣除部分款项的方式予以支持）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7000元（已由原告预交），因适用简易程序而减半收取3500元，由原告负担553元，被告负担2947元。反诉案件受理费3500元（已由被告预交），实际应收取2675元，由原告负担600元，被告负担2075元，剩余反诉案件受理费825元，由本院直接退还被告。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判员 吴    颂二〇一七年三月十六日书记员 殷智华（代）