江苏省盱眙县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0830执异4号案外人：龚善余，男，1963年9月5日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：武建军，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。申请执行人：刘彬斌，男，1971年5月7日出生，汉族，住盱眙县。申请执行人：盛才勤，女，1973年10月1日出生，汉族，住盱眙县。被执行人：盱眙海通置业有限公司，住所地盱眙县金源北路海通时代广场Ａ区。法定代表人：王有文，该公司执行董事。本院在执行刘彬斌、盛才勤申请执行盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，案外人龚善余向本院提出书面异议，本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，1、刘彬斌、盛才勤与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院于2013年12月20日作出（2013）盱民初字第1075号民事判决书：盱眙海通置业有限公司于本判决生效后九十日内赔付原告刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金2700387元。2013年7月2日，本院根据刘彬斌、盛才勤的申请，作出（2013）盱民初字第1075号民事裁定：对盱眙海通置业有限公司开发的海通时代广场A区A5号楼119室、120室、121室、127室、128室房屋五幢予以查封，查封期间不得变卖、转让、毁损或设立他项权利。根据刘彬斌、盛才勤的申请，本院于2014年10月9日立案强制执行，案号为（2014）盱执字第3169号。在本案执行过程中，本院于2014年12月12日作出（2014）盱执字第3169号执行裁定：查封盱眙海通置业有限公司所有的A7幢117号、118号，A4幢102A、102B，B4幢101、102、106、107、108、109、110、111、112、113号，B13幢101、102、103、105、107、111、113、201、202、203、205、206，B14幢1006、1008、1009、1010号楼房。又于2016年12月6日作出（2014）盱执字第3169号执行裁定：继续查封A4幢102A、102B，A7幢117号、118号，B13幢111、113、201、202、203、205、206，B14幢1006、1008、1009，B4幢101、102、106、107、108、109、110、111、112、113号计24套房屋予以查封，为期三年。2、刘彬斌、盛才勤与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院于2014年3月13日作出（2013）盱民初字第1552号民事判决书：盱眙海通置业有限公司于本判决生效后九十日内赔付刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金2926952元。2013年10月15日，本院根据刘彬斌、盛才勤的申请，作出（2013）盱民初字第1552号民事裁定：对盱眙海通置业有限公司所有的位于盱眙××时代广场××区××楼××室、××室、××室房屋，查封期间，上述房屋由盱眙海通置业有限公司保管，但不得转让或设立他项权利。根据刘彬斌、盛才勤的申请，本院于2015年2月12日立案强制执行，案号为（2015）盱执字第00568号。在本案执行过程中，本院于2016年12月6日作出（2015）盱执字第00568号执行裁定：继续查封A4幢102A、102B，A7幢117号、118号，B13幢111、113、201、202、203、205、206，B14幢1006、1008、1009，B4幢101、102、106、107、108、109、110、111、112、113号计24套房屋予以查封，为期三年。后刘彬斌、盛才勤于2019年8月19日申请恢复执行，案号为（2019）苏0830执恢598号。在本案执行过程中，本院于2019年11月1日作出（2019）苏0830执恢598号执行裁定：查封被执行人盱眙海通置业有限公司所有的江苏省淮安市盱眙县海通时代广场A3-102、A4-102A、A4-102B、A4-108A、A4-108B、A4-109A、A4-109B、B13-413、B13-414、B13-415、B13-415、B14-1006、B14-1008、B14-1009、C7-410号房屋。又于2019年12月5日作出执行裁定：拍卖被执行人盱眙海通置业有限公司所有的坐落于盱眙县××城街道××时代广场××室（权属证号：X201300490），A4幢102A室（权属证号：X201300578）、102B室（权属证号：X201300579）、108A室[权属证号：苏（2016）盱眙县不动产权第0000254号]、108B室[权属证号：苏（2016）盱眙县不动产权第0000253号]、109A室[权属证号：苏（2016）盱眙县不动产权第0000252号]、109B室[权属证号：苏（2016）盱眙县不动产权第0000251号]，C7幢410室[权属证号：苏（2019）盱眙县不动产权第0015882号]，B13幢413室[权属证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0013733号]、414室[权属证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0013734号]、415室[权属证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0013735号]，B14幢1006室[权属证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0015843号]、1008室[权属证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0015845号]、1009室[权属证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0015846号]房屋。二、解除案外人对上述房屋的占有。3、刘彬斌、盛才勤与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，本院于2014年8月18日作出（2014）盱民初字第1418号民事判决书：一、盱眙海通置业有限公司于本判决生效后九十日内赔付刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金872945元。二、驳回刘彬斌、盛才勤其他诉讼请求。根据刘彬斌、盛才勤的申请，本院于2015年2月13日立案强制执行，案号为（2015）盱执字第00576号。在本案执行过程中，本院于2016年12月6日作出（2015）盱执字第00576号执行裁定：继续查封A4幢102A、102B，A7幢117号、118号，B13幢111、113、201、202、203、205、206，B14幢1006、1008、1009，B4幢101、102、106、107、108、109、110、111、112、113号计24套房屋予以查封，为期三年。龚善余提出异议称，请求贵院中止对案外人龚善余拥有的位于盱眙县××办事处××时代广场××房产的查封拍卖。事实与理由：贵院在执行民事判决书过程中，查封案外人龚善余所有的位于盱眙县××办事处××时代广场××房产，因该房产属于案外人龚善余所有，继续执行拍卖该财产可能会侵害案外人的合法权益。2015年10月28日案外人龚善余与盱眙县海通置业有限公司签订《盱眙海通B区4号楼扫尾工程施工协议》盱眙县人民政府作为监督方签字盖章，协议约定由龚善余作为实际施工人建设该工程，按进度支付工程款，后由于该工程是烂尾工程盱眙海通置业有限公司作为发包方没有钱支付该工程款，且该项目是盱眙县人民政府招商引资来的，政府为减少社会矛盾、各种信访等不稳定因素，由盱眙县人民政府主导，督促双方又签订《房屋抵工程款协议》合同约定B区14号楼商铺1006号，面积201.58平方，单价8600元/平方米，总价1733588元抵冲工程款等相关补充协议，盱眙县人民政府作为监督方签字确认，该涉案房产以抵冲工程款方式已经交付给案外人龚善余，案外人龚善余作为实际施工人，对工程款享有优先权，且案外人龚善余已经实际占有并使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第(二)项在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第(三)项已支付全部价款；等相关法律规定，案外人龚善余已经实际占有且已支付全部价款足以排除强制执行拍卖行为。如执行拍卖该房产将侵犯案外人龚善余的所有权，为维护案外人龚善余的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院中止对该财产的执行查封。本院认为，消费者物权期待权能够排除执行的前提条件是购买涉案房产是在被查封前。2014年12月12日本院已对本案执行拍卖的房屋进行查封，此后又于2016年12月9日、2019年11月26日予以续封，2019年12月5日裁定拍卖。而异议人签订以房抵债协议在本院查封之后，故异议人的异议理由不成立。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回龚善余的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  贾晓红审判员  徐 静审判员  周立新二〇二〇年二月十九日书记员  李晓敏附：法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。