山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终362号上诉人（原审被告）：山东共济股权投资基金管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：于春叶，经理。被上诉人（原审原告）：孟效薇，女，1994年3月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：樊涛，山东固睿特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建，山东固睿特律师事务所实习律师。上诉人山东共济股权投资基金管理有限公司(以下简称共济基金公司)因与被上诉人孟效薇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初7596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。共济基金公司上诉请求：1.依法裁判撤销（2019）鲁0102民初7596号判决书第一项、第二项；2.依法改判共济基金公司不支付孟效薇80,889元租金；3.依法改判共济基金公司不支付被上诉孟效薇违约金。事实和理由：1、共济基金公司已经按合同约定全部支付房屋租金及车位租金，不欠孟效薇房屋及车位租金。共济基金公司与孟效薇2017年1月20日签订《租赁合同》，孟效薇将位于山东省济南市历下区龙鼎大道全运村中央广场4号楼702室的房屋出租给共济基金公司。合同签订后共济基金公司2017年1月24日支付第一个半年租金163,315元，以后分别于2017年7月31日、2018年2月8日、2018年8月3日各支付163,315元，2019年3月5日支付110,000元、2019年6月5日支付60,000元，2019年7月24日支付141,095.8元。共济基金公司已经按合同约定支付完房屋及车位租金，不存在欠付租金情形，（2019）鲁0102民初7596号判决书判决共济基金公司支付孟效薇80,889元租金，无事实依据。2、租赁合同约定的房屋租金固定，租赁合同第三条约定的租金明确而详细。租赁合同第九条的约定，第一句是第二句的前提条件，第九条约定是一个整体，而不能把本条拆分成两句分开解释理解，断章取义。所以，租金不应按每年8%递增。租赁合同第三条约定：“房屋租金为税前价，每平方米2.5元/日，半年房屋租金157,315元。两个地下停车位，每个车位租金为500元/月，半年共计：6000元。房屋租金及车位租金每半年支付一次，本合同签订之日乙方支付第一期租金，共计：163,315元。”本条明确约定了租赁合同每半年的房屋租金157,315元、车位租金6000元。可见，合同约定的房屋租金及车位租金详细而明确，租赁合同约定的房屋租金及车位租金为固定租金。租赁合同第九条约定：“租赁期满，如乙方需续租，甲方有权根据当时市场行情，调整房价。租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增。”本条为一个整体，第一句是第二句的前提条件，而不能把拆分成两句分开解释理解，否则，断章取义，破坏合同整体性。应理解为下一个租期内房屋租金每年按8%递增。共济基金公司承租房屋时，房屋未装修是毛坯房，共济基金公司花费了70万左右对房屋进行了装修改造，所以共济基金公司与孟效薇洽谈租金时双方约定第一个租期内房屋租金固定，按租赁合同第三条约定支付租金。第一个租赁期满后，如果共济基金公司继续承租房屋，孟效薇可以根据当时市场行情调整租金，租金按每年8%递增。并且，共济基金公司第二期、第三期、第四期、第五期房屋租金均是按合同第三条约定金额支付，孟效薇均未提出任何异议。也可证实，孟效薇认可本合同的租金为固定租金，按租赁合同第三条约定履行。由此可见，（2019）鲁0102民初7596号判决书判决共济基金公司支付孟效薇按每年8%递增支付房屋租金，无事实及法律依据。3、共济基金公司已经按租赁合同约定全部支付孟效薇房屋租金共济基金公司不应支付孟效薇违约金。共济基金公司与孟效薇签订租赁合同后，共济基金公司已经按租赁合同约定全部支付孟效薇房屋租金，不存在拖欠房屋租金情况，因此，共济基金公司不应支付孟效薇违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”根据以上法律规定，违约金的数额不能超过实际损失的30%，共济基金公司按合同约定支付房屋租金，未给孟效薇造成任何实际损失。（2019）鲁0102民初7596号判决书判决孟效薇支付共济基金公司违约金（以315,800元为基数，自2018年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以390,984元为基数，自2019年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。明显违反了《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》关于违约金的以上规定，判决无法律依据。故，（2019）鲁0102民初7596号判决书判决共济基金公司支付孟效薇违约金，无事实及法律依据。一审中孟效薇提交的证据个人账户交易明细、个人交易明细中2018年2月8日支付的第二年第一期房租163315元，2018年8月3日支付第二年第二期的房租也是163315元，和租赁合同第三条约定的半年房租一致。对此孟效薇没有提出任何异议，我们一致按租赁合同第三条约定的房屋租金履行合同，双方对此均无异议。孟效薇辩称，关于共济基金公司是否支付完毕房屋租金的问题。共济基金公司主张涉案合同第九条中“租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增”的约定系指涉案合同租期届满后，下一个租期内房屋租金每年按8%递增。该主张无事实依据，第一，根据涉案合同第二条及第九条第一句话的约定，可知涉案合同届满后，经双方协商一致，共济基金公司续租房屋的，双方应另行签订租赁协议，租金由甲方依据市场行情进行调整，此已经表明了租期届满后的房屋租金由双方另行签订租赁协议来确定。且涉案合同系2017年签订，孟效薇在2017年根本不可能知道涉案合同届满后房屋的市场行情，怎么可能在涉案合同中约定续租房屋的租金递增方式，很明显共济基金公司的主张是有悖于常理的。第二，房屋租金每年递增系众所周知的房屋租赁市场的交易习惯，如若双方当时约定每年租金不上涨，那么双方应会在合同中特别写明每年的租金固定不变。第三，共济基金公司陈述在支付第二、三、四、五房屋租金后，孟效薇未提出异议系违背事实的，实际上，孟效薇一直向其索要房屋租金，而共济基金公司一直未按照合同约定的时间及金额支付租金，故而孟效薇才提起诉讼。综上所述，涉案合同第九条“租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增”的约定系指涉案合同的租金递增方式。关于违约金问题。根据谁主张谁举证的举证责任分配原则，共济基金公司未提供证据证明我方主张的违约金过高，且涉案合同约定：违约方应按年租金总额的百分之一缴纳滞纳金，而我方主张的违约金系以中国人民银行同期贷款利率计算，并不违反法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法院正确，请求法院驳回上诉维持原判。孟效薇向一审法院起诉请求：1.判令共济基金公司支付房屋租金237,556元；2.判令共济基金公司支付违约金（以351,800元为基数，自2018年6月20日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以378,984元为基数，自2018年12月20日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由共济基金公司承担。诉讼过程中，孟效薇将第1项诉讼请求变更为判令共济基金公司支付房屋租金及车位租金111,059元，将第2项诉讼请求变更为判令共济基金公司支付违约金（以351,800元为基数，自2018年1月21日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以390,984元为基数，自2019年1月21日起至共济基金公司付清租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2017年1月20日，孟效薇与共济基金公司签订租赁合同，孟效薇将位于山东省济南市的房屋出租给共济基金公司办公使用，房屋建筑面积344.8平方米。合同第二条约定租赁期限共计36个月，自2017年1月21日至2020年1月20日；合同第三条约定房屋租金为税前价，每平方米2.5元/日，半年房屋租金157,315元，两个地下车位，每个车位租金为500元/月，半年共计6000元，房屋租金及车位租金每半年支付一次，合同签订之日共济基金公司支付第一期租金，共计163,315元。以后租金提前一月付清，共济基金公司支付逾期不超过10日，如超出期限付款的，每超一日孟效薇除应收取房屋租金、车位租金外，共济基金公司还应按年租金总额的百分之一缴纳滞纳金；合同第九条约定租赁期满，如共济基金公司需续租，孟效薇有权利根据当时市场行情，调整房价。租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增；合同第十三条约定孟效薇免费送共济基金公司两个车位，孟效薇送共济基金公司装修期35天。合同签订后，孟效薇向共济基金公司交付了房屋，共济基金公司已按合同约定支付了合同第一年（2017年1月21日至2018年1月20日）租金；2018年8月，孟效薇又租给共济基金公司两个车位。诉讼过程中，孟效薇提交了中国建设银行个人活期账户交易明细，该明细显示：共济基金公司于2018年2月8日支付租金163,315元，于2018年8月3日支付租金163,315元，于2019年3月5日支付房屋租金70,000元，于2019年6月5日支付房屋租金60,000元；共济基金公司提交了交易流水及委托书，证明共济基金公司后续又支付了最后一期房屋租金，租金为141,095.8元，还通过信用卡刷卡支付房屋租金40,000元。庭审中，孟效薇对上述租金数额表示认可。另查明，截止本案开庭时，涉案房屋仍由共济基金公司租赁使用。一审法院认为，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点问题是共济基金公司是否已经履行完毕支付房屋租金的合同义务。本案中，孟效薇与共济基金公司对合同履行情况产生争议的原因在于双方对合同条款的理解产生了分歧，孟效薇主张“合同第三条约定的是基本租金即第一年租金，合同第九条每年租金按照上一年度递增是对第二、三年租金的约定”，而共济基金公司则主张“根据合同约定双方在租赁期内的租金数额是固定的，合同第九条前半句已经明确约定递增是在房屋租赁期满后，双方另行协商的情况下房屋租金的递增方式”。对此，一审法院认为，对合同条款的理解，应根据合同内容具体分析，涉案合同第二条约定“经协商一致，共济基金公司续租房屋，双方另行签订租赁协议”，涉案合同第九条约定“租赁期满，如共济基金公司需续租，孟效薇有权利根据当时市场行情，调整房价。租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增”，从上述合同内容来看，该合同第二条表述为“共济基金公司续租房屋，双方另行签订租赁协议”，第九条表述为“租赁期满如共济基金公司续租，孟效薇有权根据当时市场行情调整房价”，可见上述合同内容是针对合同租赁期满续租的约定，意在表明若共济基金公司租期届满后续租，双方另行协商租金价格。而且合同中还明确表述“租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增”，结合前述合同条款分析，该条款应理解为双方对涉案租赁合同期限内租金的约定，因此，共济基金公司关于合同租期内的租金数额固定的主张不能成立，其仍需继续履行支付租金义务。关于共济基金公司剩余房租数额。本案中，共济基金公司主张第一年实际支付租金为326,630元，是365天的房屋租金及车位租金，庭审过程中，孟效薇主张需庭后核实，经一审法院释明后，孟效薇未能在限定期限内提交证据，应承担举证不能的不利后果，根据合同约定，共济基金公司享有35天装修期，故共济基金公司可在合同最后一期租金中予以抵充（按照合同第一年租金标准）。如前所述，双方合同第二年及第三年房屋租金上涨8%，结合共济基金公司的履行情况，在第二个合同年上半年中，共济基金公司还应支付租金12,585元，第二个合同年下半年还应支付房屋及车位租金18,585元（含新增的两个车位租金）；第三个合同年上半年还应支付租金25,492元，第三个合同年下半年还应支付租金24,227元（扣除35天装修期租金）。以上共计80,889元。关于逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。涉案合同约定，共济基金公司支付逾期不超过十日，如超出期限付款的，每超一日孟效薇除应收取房屋租金、车位租金外，共济基金公司还应按年租金总额的百分之一缴纳违约金，庭审中，孟效薇主动要求按照中国人民银行同期贷款利率主张违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。综上，孟效薇的诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决：一、山东共济股权投资基金管理有限公司于判决生效之日起十日内给付孟效薇租金80,889元；二、山东共济股权投资基金管理有限公司于判决生效之日起十日内给付孟效薇违约金（以351,800元为基数，自2018年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以390,984元为基数，自2019年1月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回孟效薇的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，减半收取计2630元，由孟效薇负担1400元，由山东共济股权投资基金管理有限公司负担1230元；申请费1920元，由孟效薇负担1000元，由山东共济股权投资基金管理有限公司负担920元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审一致，本院予以确认。二审另查明，双方于2017年1月20日签订的租赁合同第三条约定：“房屋租金为税前价，每平方米2.5元/日，半年房屋租金157315元。两个地下停车位，每个车位租金为500元/月，半年共计：6000元。房屋租金及车位租金为500元/月，半年共计：6000元。房屋租金及车位租金每半年支付一次，本合同签订之日乙方支付第一期租金，共计：163315元。”第九条约定：“租赁期满，如乙方需续租，甲方有权利根据当时市场行情，调整房价。租赁期内，每年租金按上年租金的8%递增。”本院认为，本案争议焦点系共济基金公司是否已经履行完毕涉案房屋租赁合同中交付租金义务。孟效薇、共济基金公司对该合同中年租金是否每年递增存在分歧，孟效薇主张“合同第三条约定是基本租金即第一年租金，合同第九条每年租金按照上一年度递增是对第二、三年租金的约定”，共济基金公司则主张“根据合同约定，双方在租赁期内的租金数额是固定的，合同第九条前半句已经明确约定递增是在房屋租赁期满后，双方另行协商的情况下房屋租金的递增方式”。本院认为，对合同条款的理解，既要根据合同内容具体分析，亦要符合日常生活规则。首先，从双方租赁合同的具体内容及结构上分析，该租赁合同既有合同期间内每年租金如何缴纳及缴纳数额的具体约定，即合同第三条，又有合同期满后有关事项的约定，即合同第九条。合同第三条约定，半年房屋租金为157315元、停车位半年租金为6000元,并约定了租金缴纳方式为半年一交，并未有租金逐年递增的内容；合同第九条约定，合同期满后，共济基金公司若续租，孟效薇可以依据当时市场行情调整房价。租赁期内，每年租金按照上年租金8%递增。由此可以看出，双方租赁合同第三条与第九条系并列关系，而非相互包含补充关系。合同第三条的约定系关于租赁期间租金的具体数额及计算方式；合同第九条的约定系关于租赁期满后，如续租情况下，租金的计算方式，二者不可混淆。因此，每年租金递增8%的约定应归属于第九条“租赁期满后”大前提之下。其次，从双方合同实际履行情况看，共济基金公司在第二个租赁期即2018年仍按照第三条约定的租赁数额每半年进行缴纳，孟效薇亦予以接受，当时并未对该租金数额提出异议，并于2018年8月又另行租赁给共济基金公司两个车位时，亦未对此前租金数额提出异议。孟效薇主张曾向共济基金公司索要递增后的租金，但一、二审均未提交证据予以证实。综合上述分析，对合同第九条的约定应理解为合同期满后，续租期限内房屋租金的递增方式。因此，一审法院对此适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初7596号民事判决及案件受理费、申请费的负担。二、驳回孟效薇的诉讼请求。一审案件受理费5260元，减半收取2630元，由孟效薇负担。申请费1920元，由孟效薇负担。二审案件受理费1830元，由孟效薇负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 孙 磊审 判 员 王立强二〇二〇年二月二十七日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏