浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3316号 上诉人（原审原告）：台州市黄岩富熙塑业有限公司，统一社会信用代码91331003743498671C。住所地：台州市黄岩区高桥街道联屿路9号。 法定代表人：魏鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈正军，浙江中英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建斌，浙江中英律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王鼎科技有限公司，统一社会信用代码91331003MA29WGMT4D。住所地：台州市黄岩区高桥街道联屿路9号。 法定代表人：王丁，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜敏芝，浙江维人律师事务所律师。 上诉人台州市黄岩富熙塑业有限公司（以下简称富熙公司）因与被上诉人王鼎科技有限公司（以下简称王鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院(2019)浙1003民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台州市黄岩富熙塑业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求，即判决解除双方于2017年8月22日签订的《租赁合同》。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误：1、一审判决称“被告又陆续将涉案厂房进行了转租。原告对上述转租情况未提出异议”，这是错误的。合同第十四条约定：“乙方可以需要部分转租，需经甲方同意后，备份合同一份甲方”，被上诉人转租厂房从来没有通知过上诉人，更没有备份合同给上诉人。被上诉人瞒着上诉人转租，上诉人不知道被上诉人整体转租，是不可能提出异议。且上诉人在得知全部转租的事实后，立即提出异议，并提起诉讼。2、一审判决称佰铭公司工作人员金荷招向上诉人的法定代表人魏鹏支付款项31734元，认为该款是上诉人收取了次承租人的相关租赁费用，这是错误的。金荷招等人向魏鹏汇款，并未说明是佰铭公司的租赁税，上诉人理所当然认为是被上诉人支付的租赁税。而且，上诉人是整体出租厂房，不会单独向次承租人收取租金。3、被上诉人庭审答辩及员工杨兵源陈述：被上诉人在2018年仍在经营，2019年没有经营，由此证实被上诉人在2018年是部分出租，不是全部转租。被上诉人的2018年度报告，公示企业歇业状态的时间在2019年4月，故上诉人在2019年7月发现被上诉人全部转租也是符合常理的，一审判决对此认定有误。4、被上诉人没有及时支付租金及租赁税。双方合同约定起租日为2017年7月1日，厂房租金应当从2017年7月1日起算。退一步讲，即使当时没有办理产权证，但被上诉人在2017年10月份起已经实际使用并进行了部分转租。因此，租金应当从2017年10月1日起起算，至2019年9月30日被上诉人没有支付下一年度的租金，而租赁税被上诉人至今一分未付。一审判决认为“从租赁合同的实际履行情况看，被告也已支付了相应的租金”，这是错误的。5、被上诉人在2019年4月就已公示企业歇业，其本身就不再有经营能力，故继续维持租赁合同既没有必要，也有违签订租赁合同的宗旨。一审判决对此处理不妥。由上，上诉人认为：被上诉人对厂房部分转租，是瞒着上诉人的，上诉人偶尔到现场，但不可能了解转租的真实情况。后上诉人发现被上诉人未自己使用，全部转租，立即向被上诉人交涉，在六个月内起诉，符合合同解除的条件。况且，目前厂房租金早已到期，被上诉人没有及时缴付租金，也符合合同解除的条件。为此，上诉人请求上级法院查明事实，撤销一审错误判决，改判解除双方于2017年8月22日签订的《租赁合同》。 王鼎科技有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，要求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、答辩人承租的厂房，主要用于海水淡化工程，因企业尚在筹建，就告知上诉人用不了那么多厂房，但上诉人要求答辩人整体承租，并同意答辩人可以转租。双方签订承租合同时，厂房没有通电、通水，也没有电梯。租赁合同签订后，答辩人为厂房安装了二台电梯。后又通过关系，建了配电房。在没有房产证的情况下，答辩人在电力公司以答辩人的名义进行了电力开户等等。之后，答辩人将房屋转租给佰铭家居公司、达愿塑料厂等。厂房是在2018年10月份开始通电。转租户陆续搬进来，上诉人魏鹏经常来厂里检查、查看。所以魏鹏对答辩人转租的情况从答辩人一开始转租时就是一清二楚的。当魏鹏看到达愿厂在安装冷却塔，魏鹏认为原先安装的地方不适宜，达愿厂最后按魏鹏指定的地方进行安装冷却塔。这个笔录是一审法院做的，有力地证明了魏鹏知道转租事宜。在使用厂房前期，因魏鹏对涉案厂房的围墙没有付清工程款，承建商看到厂房在使用，就有人来讨工程款，用沙等堵厂门，答辩人通知了魏鹏，魏鹏前来处理。还有厂房要安装排污管等，魏鹏都来到涉案厂房，处理相关事宜，并把《排污证》办下来。尊敬的法官，如果厂房没有《排污证》，厂能生产使用吗?所以《排污证》是魏鹏办的，魏鹏会不知道厂房转租一事吗?所以上诉人第一条上诉理由称不知道答辩人将涉案厂房转租，与客观事实不符。魏鹏在黄岩城区开了一家皮肤病医院，是黄岩本地人，涉案厂房在高桥，离黄岩城区也不远，按照通常的生活常识与习惯，他不可能对自己的厂房不闻不顾不管。事实上，他是经常来厂区转一转，看一看。魏鹏还把他医院里拆下的旧门板运到涉案的厂区，暂时存放，以备他日之用。魏鹏不但清楚转租的情况，而且对各转租户所使用的厂区面积也清楚。魏鹏根据佰铭公司的面积，计算出房产税，最后由佰铭公司金荷招于2018年8月31日汇给魏鹏个人账户31734元；根据达愿厂的面积，计算出该厂房产税，通过达愿厂法定代表人女儿汇给魏鹏11370元。魏鹏在收到每一笔房产税后，从未提出过异议。如果魏鹏不知道转租情况，当收到第一笔房产税时，就会打电话问为什么房产税的金额不对?为什么只收到一部份房产税?魏鹏在2019年7月8日的《通知》里，写到“已交22740(金荷招)11370(张丹)”。从这里也反映出他知道厂房转租，哪些企业已缴纳房产税，哪些企业没有缴纳房产税。现在魏鹏说他认为金荷招、张丹都是答辩人的员工，这是他的辩解，法官不应当采信他说词。答辩人汇给魏鹏的钱，均是答辩人法定代表人王鼎通过自己的账户汇的，从未使用其他人的名字汇款。所以当金荷招、张丹汇给魏鹏，魏鹏是很清楚厂房转租的事宜。二、答辩人及时支付了租金，不存在拖欠。在一审开庭时，上诉人的律师也承认答辩人支付了全部的租金。虽然合同约定：暂定2017年7月1日交付使用。但在那个时候，厂房没通水通电，厂房是没办法交付的。包括一审中二个证人都讲到，房租实际上约定从办理房产证后开始计算租金，但上诉人迟迟无法办下房产证，在涉案厂房通电之后，魏鹏于2018年1月份前来与答辩人商量，要求答辩人从2018年1月1日开始计付房租，答辩人认为这个也合理，因为房产证还不知道什么时候能办下来，厂既然通电了，租金也应该交。所以双方约定从2018年1月1日起开始付房租，第一年租金先付一半，另一半等可办理房产证时再付，房产证是在2018年5月17日办好。所以第一期的房租在签订第一份租赁合同后付了定金30万，2018年1月24日付了60万，同年5月11日付了60万。第二年的房租答辩人在2018年12月30日支付了120万。所以18、19年的房租答辩人是付清了的。我们再来看魏鹏2019年7月8日贴在厂门口的《通知》，这里没有提及拖欠房租的事宜。我们再来看一审魏鹏的《民事起诉状》，这里也没有提及拖欠房租一事。所以这些都是有力地证明答辩人没有拖欠房租的事实。不然不可能不提拖欠租金。三、关于租赁税。合同约定租赁税由答辩人支付。租赁税实际上应当由魏鹏支付，但是魏鹏将该纳税义务转嫁到答辩人身上，答辩人也是认可的。但前提是魏鹏必须先缴纳租赁税，然后拿完税凭证向答辩人收取租赁税。直至一审开庭审理时，魏鹏没有出示其缴纳的完税凭证，直到今天也没有拿出来。如果魏鹏拿出完税凭证，答辩人可以在三个工作日内完成支付。目前答辩人没有支付，过错不在答辩人，而是上诉人没有出示完税凭证，导致答辩人不知道上诉人是否缴纳，缴纳多少，以及答辩人应当支付多少。四、至于上诉人企业现在的状况与本案是无关的。目前上诉人仍在使用一部份厂房，有二个证人也出庭作证了。另外，上诉人以转租为由要求解除合同，答辩人认为根据《高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现在有证人证言、有银行转账记录等等大量的证据证明上诉人知道答辩人转租的事实，所以一审法院适用的法律是正确的。另外，上诉人目前想解除合同的目的是认为他租给答辩人租金便宜，认为答辩人是二房东，从中获利，故想收回房屋。答辩人认为当时答辩人承租了上诉人的房屋，租金是高于市价的。后来遇政府三改一拆，导致租金涨价了。但是答辩人认为上诉人是不可以随便涨价的。比如房屋买卖，房子涨了，老房东不能认为自己亏了而要求收回房屋或者要求购买人加价，一切应当以合同价为准。答辩人认为自己也没有从中获利，交付房屋前是无水无电，答辩人花时间与精力，在没有房产证的情况下，进行了通电通水，并安装了二台电梯，对房屋也有部份的装修，建了配电房，建了门卫，按了厂房的自动门等等，费用也很高。去年的利奇马台风，涉案房屋四层二个楼梯对出的整扇窗户吹走，是答辩人立即进行了重新安装。现在上诉人对转租户每家每户地谈判，要求转租户直接与上诉人签合同，答辩人认为上诉人的做法是不道德的。故要求上诉审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 台州市黄岩富熙塑业有限公司向一审法院起诉请求：判决解除原、被告于2017年8月22日签订的《租赁合同》。 一审法院认定事实：原、被告于2017年8月22日签订《租赁合同》一份，约定：原告将坐落在黄岩区高桥街道联丰螺屿开发区联屿路9号的厂房出租给被告，出租厂房现未办理权属证，准确建筑面积以日后办理的房产证为准；房屋租赁自2017年7月1日至2022年6月30日，共计5年，原告出租给被告的厂房供被告办厂生产所用；厂房年租金1200000元整，原告的一切税收由被告承担(例如租赁税、房屋税等)，实行先付后用；每年租金于当年5月底前一次性付清，不得拖欠，如有拖欠，按日万分之五支付违约金，拖欠达一个月以上，原告有权单方终止租赁协议；被告有需要可部分出租，需经原告同意，备份一份合同给原告；合同签订三天内被告先付原告300000元定金，余款待原告拿到房产证后半个月内付清；合同暂定2017年7月1日交付被告使用等内容。2017年10月，被告开始使用涉案厂房。2018年5月17日，原告办理了涉案厂房的不动产权证书。被告分别于2018年1月24日、5月11日、12月30日向原告支付了租金300000元、600000元、1200000元，于2018年9月4日支付了房屋租赁税43044元。2017年10月，被告将部分厂房转租给达愿厂，租期5年。之后，被告又陆续将涉案厂房进行了转租。原告对上述转租情况未提出异议。2018年8月22日，佰铭公司(工商登记地址为台州市黄岩区高桥街道联屿路9号)工作人员金荷招向原告法定代表人魏鹏支付款项31734元。2019年7月8日，原告在涉案厂房向被告张贴通知一份，载明：“至今你公司欠款2018下半年及2019年房产税土地税共计212848.13元，已交22740(金荷招)、11370(张丹)，欠款178738.13元及欠款租赁税”等内容。另查明，被告公司于2017年4月11日注册成立。林如建（现为被告公司工作人员）于2017年3月17日就涉案厂房与原告订立了1份租赁合同，合同内容与原、被告于2017年8月22日签订的《租赁合同》内容一致。2017年3月20日、被告公司法定代表人王丁向原告支付了300000元。 一审法院认为：原、被告之间的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，应为有效，双方均应按约履行。原告主张被告未经其同意擅自将涉案厂房转租，构成违约，要求解除合同；被告辩称其转租已经原告同意，且原告早在被告转租时就已知晓。本案争议的焦点在于原告何时得知涉案厂房转租的情况。根据被告及次承租人达愿厂负责人余永安的陈述、涉案厂房在2017年已进行转租。原告虽提出其当时以为余永安、金荷招、张丹均系被告方工作人员，2018年来厂里检查卫生时也未发现转租情况，是在2019年7月8日才得知；但其在2017年已就出租厂房内的冷却塔事宜与次承租人达愿厂进行过协商，达愿厂负责人陈述涉案厂房在2017年已转租给6家企业及个人，原告法定代表人亦曾多次到涉案厂房之中，且原告又在2018年8月收取了次承租人支付的相关租赁费用，上述情况原告均未提出异议，综合前述分析来看，其应当在2018年9月之前就已知道涉案厂房存在转租情况。同时，从本案租赁合同的实际履行情况来看，被告也已支付了相应的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告得知本案转租情况后在六个月内未提出异议，现又以被告未经其同意转租为由请求解除本案租赁合同，不符合上述司法解释规定的合同法定解除情形，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告台州市黄岩富熙塑业有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人主张王鼎公司于2019年4月份歇业，被上诉人对该事实没有异议，本院予以认定。被上诉人提供了泰隆银行结算业务委托凭证，拟证明被上诉人于2019年12月31日支付上诉人房租120万元的事实。上诉人对该事实没有异议。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：被上诉人于2019年4月份歇业。2019年12月31日，被上诉人法定代表人王丁向上诉人法定代表人魏鹏支付房屋租金120万元。 本院认为，被上诉人租赁上诉人厂房后，进行转租时，未经上诉人同意，也未将合同备份给上诉人，违反合同约定。被上诉人转租后，上诉人多次到出租厂房，2017年就处理过次承租人达愿厂冷却塔安装事宜，2018年又收取过次承租人佰铭公司的金荷招以及另一个次承租人张丹支付的租赁税费。上诉人承认处理过冷却塔安装事宜，但称不知冷却塔是达愿厂的。上诉人也承认收过金荷招、张丹汇来的费用，但称以为金荷招、张丹是被上诉人的员工。但是金荷招、张丹汇给上诉人的租赁税费带零头，被上诉人差不多时间支付的租赁税费也带零头，如果金荷招、张丹是被上诉人的员工，不大可能租赁税费分三笔支付而且都是零头的。作为一个正常的人，应当知道这是不同的人支付的。加之达愿厂负责人余永安在法院的询问笔录里证实，上诉人多次到厂里，当时就知道转租的事实。综合上述证据，本院认为上诉人即使真的不知道被上诉人转租的事实，但作为一个正常人，也应当知道被上诉人转租的事实。被上诉人未在应当知道转租之日起六个月内提出异议，现又以被上诉人未经其同意转租为由，请求解除租赁合同，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的解除条件。其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人台州市黄岩富熙塑业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈微春 审 判 员 朱贤和 审 判 员 陈文杰 二〇二〇年二月二十五日 代书记员 赵灵仙