广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24号上诉人（原审原告）：胡毅宏。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市绿山湖房地产开发有限公司，住所地广东省花都区狮岭镇桃花岭路9号综合楼。法定代表人：邵肇行。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人胡毅宏因与被上诉人广州市绿山湖房地产开发有限公司（以下简称绿山湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡毅宏上诉请求：撤销一审判决，改判绿山湖公司向胡毅宏赔偿位于花都区××桃花××路××号桃花源小区（××湾自编×栋）101房（以下简称案涉房屋）溢价损失278225元、评估费8000元、解除合同违约金27070.09元、交通费3000元；案件受理费由绿山湖公司承担。事实与理由：本案系因绿山湖公司迟延交房违约而成讼。一审、二审法院在另案中均已认定胡毅宏予绿山湖公司于2015年10月15日签订的《商品房预售合同》解除原因系因绿山湖公司迟延交房所致，并确认合同于2017年5月11日解除，绿山湖公司承担迟延交付房屋责任。另案判决生效后，胡毅宏认为因绿山湖公司在《商品房预售合同》中设定违约责任时故意规避其解除合同后应承担的违约责任，以至于胡毅宏解除合同后绿山湖公司向胡毅宏支付的利息只能弥补胡毅宏资金被占用的利息损失，不足以弥补房屋溢价产生的损失278225元。绿山湖公司违约导致合同解除，应向胡毅宏支付解除合同违约金27070.09元；胡毅宏为确定溢价损失支出的评估费8000元、主张权利而产生的交通费约3000元，亦应由绿山湖公司承担。绿山湖公司辩称，一、绿山湖公司无需向胡毅宏赔偿房屋溢价损失。（一）胡毅宏的此项诉讼请求属于重复起诉，应予以驳回。绿山湖公司与胡毅宏关于商品房买卖合同纠纷，双方权利义务已由前案生效判决书确定，绿山湖公司也已经履行完毕。本案中，胡毅宏针对相同被告，就同一诉讼标的、同一诉讼请求向法院起诉，属于重复起诉，应当裁定驳回胡毅宏的起诉。（二）胡毅宏对合同解除存在一定的过错，且合同约定的违约责任已足以弥补胡毅宏的损失。尽管绿山湖公司存在一定程度的违约行为，但不构成根本违约，案涉合同及补充协议原本可以继续履行，但由于胡毅宏根本不具有购买案涉房屋的资格，导致其购买房屋的合同目的不能实现，因此其才在前案中将原先要求继续履行合同的诉讼请求变更为要求解除案涉合同。同时，前案生效判决已判令绿山湖公司向胡毅宏赔偿200多万元，已足以赔偿其全部损失，胡毅宏关于支付房屋溢价损失的请求没有法律依据。二、绿山湖公司无需赔偿胡毅宏提前还款而向银行支付的违约金。首先，胡毅宏在要求解除合同之时已经预见到解除后要面临支付银行提前还贷违约金的后果，该行为与绿山湖公司没有关系。其次，在前案中法院已经认定该款项属于胡毅宏与银行之间的关系并作出处理，该款项也不是每个银行均会产生的必要费用，而胡毅宏再次以此起诉的行为属于重复起诉，故应当驳回。三、绿山湖公司无需赔偿胡毅宏评估费及交通费。（一）评估费是胡毅宏自行进行的评估，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，鉴定费用谁主张、谁负担，故应由胡毅宏自行支付。（二）胡毅宏未举证证明其实际支出的交通费，应承担其举证不能的法律后果。同时，评估费及交通费等费用亦不是胡毅宏履行合同所支出的必要费用，绿山湖公司无需承担。胡毅宏向一审法院起诉请求：1.绿山湖公司向胡毅宏赔偿案涉房屋溢价损失暂计10000元；2.案件受理费由绿山湖公司承担。后，胡毅宏向一审法院申请变更其第一项诉讼请求为：绿山湖公司向胡毅宏赔偿案涉房屋溢价损失752325元。增加三项诉讼请求为：1.绿山湖公司向胡毅宏赔偿27070.09元；2.绿山湖公司向胡毅宏赔偿评估费8000元；3.绿山湖公司向胡毅宏赔偿交通费3000元。后再次变更第一项诉讼请求为：绿山湖公司向胡毅宏赔偿案涉房屋溢价损失278225元。一审法院审理查明：前案中，胡毅宏起诉绿山湖公司，一审法院于2018年5月3日作出（2017）粤0114民初2770号民事判决，判决如下：一、确认胡毅宏与绿山湖公司于2015年10月15日签订的《商品房预售合同》及附件、《补充协议》已于2017年5月11日解除；二、解除胡毅宏与第三人中国银行股份有限公司广州天河支行于2015年10月23日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、胡毅宏于判决发生法律效力之日起十日内申请办理案涉房屋的提前还贷手续，绿山湖公司代胡毅宏向第三人中国银行股份有限公司广州天河支行偿还胡毅宏尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以第三人中国银行股份有限公司广州天河支行核算为准）；四、胡毅宏在绿山湖公司履行完毕判决主文第三项确定的义务之日起五日内，协同绿山湖公司办理上述房屋的涂销抵押登记手续；五、胡毅宏在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起五日内协助绿山湖公司办理注销《广州市商品房买卖合同》网上备案的所有手续及预告登记手续；六、绿山湖公司在上述房屋的注销网上备案手续及预告登记手续办理完毕之日起三十日内向胡毅宏支付购房余款（购房款本金13762375元-贷款本息）；七、绿山湖公司在案涉房屋的注销网上备案手续及预告登记手续办理完毕之日起三十日内向胡毅宏支付购房款13762375元的利息，利息分段计算，其中购房款500000元的利息从2015年8月2日起计，购房款3632375元的利息从2015年8月9日起计，购房款1000000元的利息从2015年8月16日起计，以上利息均按照年利率4.9%计算至付清之日止；以按揭贷款方式支付的购房款8630000元的利息从2015年10月28日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项付清之日止；八、绿山湖公司自判决发生法律效力之日起十日内向胡毅宏支付3147元；九、驳回胡毅宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110312元，由胡毅宏负担50元，由绿山湖公司负担110262元；诉讼保全费5000元，由绿山湖公司负担。后绿山湖公司不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月10日作出（2018）粤01民终13287号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。根据上述生效判决，一审法院认定以下事实：案涉房屋位于广州市花都区××路×号××湾×栋101房。2015年10月15日，胡毅宏（乙方）与绿山湖公司（甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七，约定由乙方向甲方购买案涉房屋。合同第七条约定，该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米20859.67元，总金额13762375元。第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的37.29%，金额5132375元。除首期款外，剩余房款金额8630000元。须于2015年10月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州天河支行……。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。应在甲方寄发的《收楼通知书》中通知的交房时间内前往办理收楼手续，本合同第十三条约定的房屋交付时间为该商品房的最后交付时间。甲方的《收楼通知书》送达后，视为甲方已按期交房。该房屋的风险责任和乙方专有部分的维修管理以及物业管理费等相关费用，由乙方承担。房屋保修期亦从此日起开始计算。第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。附件七四、关于交付期限及延期交房（对合同第十三条、第十四条的补充）1、甲、乙双方同意合同第十四条约定延期交房的违约变更为：未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，乙方同意免除甲方违约责任，本合同继续履行；逾期超过30日后，甲方应自本合同第十三条交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款0.05%的标准支付违约金，本合同继续履行。五、关于商品房交付及交付时的验收（对合同第十二条、第十五条、第十六条的补充）1、甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房单位工程质量验收合格。甲方已办妥竣工验收备案手续的，视为符合交付标准。甲方房屋交付时未达到上述约定者，按照每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金。十二、关于合同解除合同因法律规定或合同约定解除的，双方应相互配合办理本合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕的30日内退还乙方已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。同日，胡毅宏与绿山湖公司签订补充协议，对案涉房屋的随屋庭院的使用权等进行了约定。十八、关于商品房买卖合同及补充协议本协议作为《商品房买卖合同》的有限补充，具同等法律效力。本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本补充协议约定为准。本协议自双方签字盖章之日起生效。2015年10月23日，胡毅宏与中国银行广州天河支行签订《个人一手住房贷款合同》及附件一、二，约定由胡毅宏为购买案涉房屋向该行贷款8630000元，并对还款期限、利率及违约责任等进行了约定。中国银行广州天河支行于2015年10月27日将上述款项支付给绿山湖公司。胡毅宏于2015年11月27日开始支付按揭贷款本息。胡毅宏于2015年8月1日向绿山湖公司支付500000元，于2015年8月8日支付3632375元，于2015年10月8日支付1000000元，以上合计5132375元。胡毅宏已按照合同约定向绿山湖公司支付全部房价款。绿山湖公司未将案涉房屋交付给胡毅宏。（2017）粤0114民初2770号民事判决中，绿山湖公司主张案涉房屋已于2018年4月17日取得竣工验收备案表，但未提交证据证实其主张。胡毅宏在2018年10月25日委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋在2017年5月10日的价值时点的市场价值进行评估，该公司得出的评估总价为14514700元。胡毅宏向一审法院提交广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司开具的评估费收据一份，金额为8000元。绿山湖公司对此证据不予确认，认为不是正规发票，也没有银行流水作为凭证，且不能够显示与案涉房屋有关，而且是胡毅宏单方面委托的，不是诉讼中必然产生的费用。胡毅宏向一审法院提交中国银行股份有限公司广州天河支行的客户付费回单一份，上写“零售贷款-提前还款违约金，附言：胡毅宏违约金”，金额为27070.09元，时间为2018年10月22日。绿山湖公司对此证据的关联性不予确认，认为该银行流水并未显示是与本案有关的违约金，且生效判决已经认定该违约金与绿山湖公司无关。胡毅宏于2018年11月24日向一审法院申请对案涉房屋在2017年5月10日的市场价值评估，一审法院依法摇珠确认广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司为本次评估的评估单位。该公司于2019年1月22日作出业评房字［2019］第0023号房地产估价报告，该报告显示案涉房屋的评估结果为14040600元。胡毅宏对此评估报告予以确认，绿山湖公司对此报告不予确认，认为房屋单价过高，与事实不符，且合同没有约定溢价款作为赔偿及违约责任的承担方式，且绿山湖公司已支付利息1050000元，足以弥补胡毅宏损失。胡毅宏为此次鉴定支付鉴定费33561元。绿山湖公司于2018年10月23日向胡毅宏支付受理费、保金、杂费118409元，绿山湖公司于2018年11月29日向胡毅宏支付利息1000000元，绿山湖公司于2018年11月29日向胡毅宏支付利息59047.9元，绿山湖公司于2018年10月18日向胡毅宏支付退购房款13762375元。绿山湖公司向一审法院提交其与案外人签订的一份《广州市商品房买卖合同》（部分，无当事人页），拟证明与案涉房屋同一小区单价12858元，评估报告单价过高。胡毅宏对该证据的真实性予以确认，但认为房屋位置、面积不同，没有可比性。绿山湖公司提交京东拍卖上关于（2018）粤0114执3009号案件对案涉房屋所在小区相似户型的另一套房屋的司法评估价格的截图复印件，显示建筑面积624.76平方米，评估价为7871976元，远远低于本案中的评估结论。胡毅宏对此证据不予确认，认为房屋位置、面积、朝向均不同，市场价与变卖价也不同，房屋购买后升值是符合中国房地产市场规律的，此变卖价不能作为认定本案案涉房屋价值依据。一审法院认为，胡毅宏与绿山湖公司之间的商品房预售合同纠纷业已经（2017）粤0114民初2770号、（2018）粤01民终13287号生效判决确定双方的权利义务，在上述判决中已对绿山湖公司承担的责任作出判决，胡毅宏在之前的判决中已经行使解除权主张解除合同，绿山湖公司曾答辩案涉房屋已取得竣工验收备案表，虽未提交证据，但胡毅宏行使解除权意思是不再继续履行与绿山湖公司之间的合同，在本次诉讼中胡毅宏也未能提交证据证明其目前仍有意向在同一地段购入房屋，且胡毅宏也未能提交之前生效判决的利息尚不能弥补其损失，故对胡毅宏主张溢价损失的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，对胡毅宏主张的其自行评估产生的评估费8000元及本次评估费33561元由绿山湖公司承担，因该两笔鉴定费并不是必须产生的费用，应由胡毅宏自行承担。因（2017）粤0114民初2770号作出判决时间为2018年5月3日，（2018）粤01民终13287号作出判决时间为2018年10月10日，而胡毅宏与中国银行广州天河支行之间产生提前还款违约金的时间为2018年10月22日，发生在上述生效判决之后，上述违约金亦是因合同解除造成的损失，胡毅宏有权就要求绿山湖公司支付上述违约金提起诉讼。对于绿山湖公司来说，胡毅宏选择何种支付方式对其收取购房款并无影响，胡毅宏选择按揭贷款也是其自己对付款方式的选择，胡毅宏与中国银行广州天河支行之间的按揭贷款合同合同相对方也是胡毅宏与中国银行广州天河支行，根据日常生活法则，并不是每个银行都会规定提前还贷违约金，且针对一次性付款、分期付款的购买人，也不会实际产生这笔费用，绿山湖公司对其提前还贷违约金并无法合理预见。对胡毅宏主张绿山湖公司向其支付因提前还贷产生违约金27070.09元的诉讼请求，依据不足，一审法院予以支持。关于胡毅宏主张绿山湖公司向其承担交通费3000元的主张，胡毅宏并未提交充分证据予以证明，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告胡毅宏的全部诉讼请求。案件受理费6044.43元，由胡毅宏负担。经审理，本院对原审已查明的事实依法予以确认。本院二审期间，关于（2017）粤0114民初2770号、（2018）粤01民终13287号判决生效后的履行情况，绿山湖公司在法庭限期内提交以下银行业务回单凭证：1.2018年10月18日向胡毅宏名下账户支付13762375元，备注摘要为：退购房款；2018年10月23日向胡毅宏名下账户支付118409元，备注摘要为：受理费、保金、杂费；2018年11月29日向胡毅宏名下账户分三笔共支付2059047.9元，备注摘要为：利息。绿山湖公司据此主张已全部履行完毕上述生效判决的相关支付义务，足以弥补胡毅宏的损失，双方就案涉合同的权利义务已履行完毕。对此，胡毅宏认为：1.胡毅宏主张因绿山湖公司违约解除合同造成绿山湖公司房屋溢价损失和提前还贷支付各银行的违约金（补偿款）和交通费、评估费等损失，不属于重复主张，主要理由与庭审意见一致，且房屋溢价损失是在合同解除时产生的，合同解除后才能确定损失，加上是因绿山湖公司的原因解除合同，故绿山湖公司应对此予以赔偿。此外，根据胡毅宏、绿山湖公司及中国银行天河支行签订的《个人一手住房贷款合同》，约定了提前还贷的违约责任，提前还贷系于案涉合同解除之后产生，已成既定事实，不属于重复主张。2.绿山湖公司虽曾依据前案履行支付义务，但其支付的款项不足以全部弥补胡毅宏的损失。根据前案生效判决及绿山湖公司提交的证据，绿山湖公司赔付的款项不包含提前还贷违约金、房屋溢价损失、评估费、交通费，而这些费用是胡毅宏实际遭受的损失，也与绿山湖公司已履行的赔偿部分相区分，应当由绿山湖公司进行赔偿。关于中国银行广州天河支行收取提前还贷违约金的情况，胡毅宏在法庭限期内提交三方（借款人胡毅宏、贷款人中国银行广州天河支行、保证人绿山湖公司）签订的《个人一手住房贷款合同》，该合同载明：第七条提前还款2.借款人应提前一定时间向贷款人提出书面申请，经借款人和贷款人协商同意后予以办理。对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按一定标准计收补偿金；3.提前还款申请一经贷款人确认即不可撤销。借款人提前还款须到贷款人指定的营业网点办理提前还贷手续。如提前还款计收补偿金，借款人应在提前还款时一并向贷款人支付。附件一第四条还款信息第（四）项提前还款条件，补偿金标准为“提还本金×月利率×1”。胡毅宏据此主张中国银行广州天河支行收取违约金是依据《个人一手住房贷款合同》的三方约定，违约金应由绿山湖公司承担。对此，绿山湖公司认为，绿山湖公司不是《个人一手住房贷款合同》的相对方，无法确定其真实性，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。绿山湖公司在解除购房合同时已经承担违约责任，无需再赔偿其他损失，胡毅宏是重复诉讼，应当驳回起诉。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。因胡毅宏是香港特别行政区居民，故本案属涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。本案各方当事人没有约定合同适用的法律，而案涉合同签订地、履行地均在我国内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，我国内地与本案纠纷有最密切联系，故一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。胡毅宏上诉主张其因案涉《商品房预售合同》解除而受到损失要求绿山湖公司予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《商品房预售合同》因绿山湖公司迟延交付房屋所致，已由本院（2018）粤01民终13287号生效判决认定，因此，胡毅宏有权就其因合同解除而受到的损失主张赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，对于胡毅宏主张各项赔偿是否成立，本院分析如下：本案中，双方并未在合同中约定合同解除后违约金数额或损失赔偿数额计算方法，胡毅宏可就其实际损失主张赔偿。首先，房屋溢价损失赔偿属合同履行后可以获得的利益主张，胡毅宏在前案中主张合同解除权，系对是否继续履行合同作出权利处分，应对该处分产生的权利义务变更承担相应法律后果；且胡毅宏对案涉房屋的资金投入损失，前案生效判决已判处绿山湖公司通过计付房款利息方式赔偿，胡毅宏在未能提供充分证据证明该利息不足以弥补损失的情况下，再行主张房屋溢价损失赔偿理据不足，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。胡毅宏与中国银行广州天河支行之间产生的提前还款违约金，是因三方签署的案涉《个人一手住房贷款合同》解除造成的实际损失，应由导致合同解除的违约方绿山湖公司承担。再次，胡毅宏自行委托评估机构对房屋溢价损失数额进行评估，因该诉求无据，因此产生的评估费用属其自行承担的诉讼成本，本院不予支持。对于一审法院委托评估产生的评估费用，系为解决双方争议而产生的诉讼成本，基于公平合理原则，由双方各自承担一半即16780.5元为宜。至于胡毅宏主张绿山湖公司支付交通费3000元，并未提交充分证据予以证明，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，胡毅宏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10986号民事判决；二、广州市绿山湖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向胡毅宏支付提前还贷违约金27070.09元；三、驳回胡毅宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6044.43，由广州市绿山湖房地产开发有限公司承担838元，胡毅宏承担5206.43元；评估费33561元，由广州市绿山湖房地产开发有限公司承担16780.5元，胡毅宏承担16780.5元。二审案件受理费6044.4元，由广州市绿山湖房地产开发有限公司承担838元，胡毅宏承担5206.4元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年二月二十六日书记员  刘嘉欣陈蕴琦