云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初2842号原告：楚雄伟光汇通物业管理有限公司，住所地：楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化古镇，统一社会信用代码：91532300760413422C。法定代表人：陈泽震，职务：总经理。委托诉讼代理人：生伟，男，1976年1月12日生，汉族，高中文化，云南省牟定县人，楚雄伟光汇通物业管理有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告：李文洁，女，1984年3月9日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区，住楚雄市。原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司（以下简称伟光汇通物业公司）与被告李文洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟光汇通物业公司的委托诉讼代理人生伟到庭参加诉讼，被告李文洁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟光汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李文洁向原告支付2016年2月1日至2019年12月31日的物业服务费8942元；2.判令被告李文洁向原告支付2016年2月1日至2019年12月31日原告代收的生活垃圾处置费384元；3.判令被告支付自2016年2月1日起至实际付清上述物业服务费、垃圾处理费之日止按双方签订的前期物业管理服务协议的约定从逾期之日起按每天5‰计算的违约金39952元；4.判令案件受理费、保全费、保全担保费、公告费由被告李文洁承担。事实与理由：被告系楚雄市开发彝人古镇三期水墨艺墅C106-1号房屋的业主，原告是被告居住小区的物业管理公司，原、被告双方在协商一致的情况下签订了《彝人古镇前期物业管理服务协议》，协议签订后，原告按协议的约定和相关规定提供了物业服务，认真履行了合同义务，使小区秩序井然。但自2016年2月1日起被告无故拒绝支付物业服务费、生活垃圾处理费。经原告多次催要，被告均置之不理，被告的行为已经违反了相关的约定，应当承担违约责任。被告李文洁未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告伟光汇通物业公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件1份，2.楚雄市发展和改革局文件2份[楚发改批（2012）242号原件、楚发改通（2012）25号复印件]、楚雄州发展和改革委员会文件复印件1份[楚发改价格（2012）17号]及楚雄市城市生活垃圾处理收费标准表复印件1份、《前期物业管理委托服务合同》原件1份、前期物业管理服务协议1份，3.被告李文洁的身份证复印件、《房屋所有权证》复印件、《土地使用权证》复印件、彝人古镇交房通知单原件各1份，4.欠费明细表复印件1份、催费电话拨打记录复印件1份、催款通知单复印件3份、物业费律师催收函及邮寄回单原件各1份。被告李文洁未到庭质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1能够证实原告的身份情况，本院予以采信；证据2能够证实彝人古镇一至四期综合物业服务费收费标准已经楚雄市发展和改革局批复，原告收取生活垃圾处理费的依据，以及原告与被告于2009年1月9日签订《前期物业管理服务协议》，协议对双方权利义务、服务内容、服务费用、服务质量、违约责任、保险等进行了约定，2013年6月5日原告与云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》，双方对管理事项、合同期限、物业服务费收费标准、权利义务、违约责任等事项进行了约定的事实，本院予以采信；证据3能够证实被告的身份情况及被告系彝人古镇三期水墨艺墅C106-1号房屋业主的事实，本院予以采信；证据4能够证实被告欠交2016年2月1日至2019年12月31日期间的物管费、生活垃圾处理费，以及原告向被告催要物管费的情况，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李文洁系楚雄市开发区彝人古镇三期水墨艺墅C106-1号房屋的业主，该房屋类型为别墅，房屋建筑面积190.28平方米。2009年1月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：到业主大会召开要求重新签订物业管理服务合同或重新选聘管理公司，本合同自行终止，被告交纳物业管理服务费用的时间是每年1月前交纳，每年交纳一次，别墅管理费按建筑面积1元/㎡/月收取；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告进行补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、房租、生活垃圾清运费及有线电视、电话、宽带网使用费等代收代缴收费服务，其中垃圾清运费收费标准为：城镇居民户按8元/户/月收取。2013年6月5日，云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司与原告签订《前期物业管理委托服务合同》，合同约定：云南汇通古镇文化旅游开发集团有限公司委托原告对彝人古镇一期至八期进行物业管理，原告提供物业服务的期限为自本合同签订之日起至合法的业主大会召开或业主大会授权的业主委员会与选聘的物业公司签订物业合同止；物业管理服务费收费标准为：公建房、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼住宅部分的物业管理费按建筑面积0.8元/㎡/月收取，餐饮楼、别墅、商铺、茶室、客栈、酒店、合院式住宅和商住楼商铺部分的物业管理费按建筑面积1.2元/㎡/月收取；业主未按时支付管理服务费等其他费用，原告有权按拖欠部分费用的每日5‰向业主收取滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告按约交纳物业管理服务费至2016年1月31日。2012年5月7日，楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费的批复，规定：一、城镇居民户按8元/月收取，从2012年5月1日起执行。庭审中，原告明确表示被告所有的C106-1号房屋的物管费按1元/㎡/月收取。被告交清了2016年1月31日以前的物管费，及2015年12月31日以前的生活垃圾处理费后，自2016年2月1日起未交纳物业服务费，自2016年1月1日起未交纳生活垃圾处理费，原告多次向被告发出催收通知及律师催收函，但被告至今未交纳。另查明，2012年11月23日，经楚雄市发展和改革局批复：二、彝人古镇三期综合物业服务收费标准为：1、别墅按1.5元/㎡/月收取；2、多层住宅按0.9元/㎡/月收取。彝人古镇业主委员会至今未成立。本院认为，原告伟光汇通物业与被告李文洁签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上对彝人古镇的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。原告已按照协议约定向被告提供物业服务，被告应按照协议约定支付自2016年2月1日起至2019年12月31日止的物业管理费8942元（190.28平方米×1元/月/平方米×47个月）、自2016年1月1日起至2019年12月31日止的生活垃圾处理费384元（8元/月/户×48个月）。被告经原告多次催收不支付物业管理服务费，违反协议约定，应向原告支付违约金，双方约定的违约金比例过高，本院确定被告支付以9326元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年1月1日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年12月31日的违约金，以上违约金合并计算至2019年12月31日，为1549元（9326元×4.15%/年÷365天×1461天）。被告李文洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李文洁支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司自2016年2月1日起至2019年12月31日止的物业管理费8942元，及自2016年1月1日起至2019年12月31日止的生活垃圾处理费384元；二、由被告李文洁支付原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司违约金1549元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，由原告楚雄伟光汇通物业管理有限公司负担804元（已交），由被告李文洁负担228元（未交），公告费600元，由被告李文洁承担（未交）。以上应由被告李文洁履行的款项，限本判决生效后10日内交纳，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  舒兆锦人民陪审员  王世荣人民陪审员  胡滢滢二〇二〇年二月十三日书 记 员  张玲欢