淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10197号原告：周柏，男，1977年5月3日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。原告：姜玲玲，女，1982年12月6日出生，汉族，个体户，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周柏（系原告姜玲玲丈夫），自然情况同上。被告：淮安市清河地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区清河新区广州路8号。法定代表人：赵兴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍跃华、樊成彦，江苏安淮律师事务所律师。原告周柏与被告淮安市清河地产开发有限公司(下称地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告周柏以案外人姜玲玲系案涉房屋的共同买受人为由，申请追加姜玲玲为共同原告参加诉讼，经本院审查后，依法照准。原告周柏兼任姜玲玲委托诉讼代理人，被告地产公司委托诉讼代理人樊成彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周柏、姜玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2017年1月19日签订的商品房买卖合同；2、判令被告向原告支付2017年12月31日至2019年10月21日期间逾期办证违约金32368.9元。事实和理由：2017年1月19日，原、被告签订商品房买卖合同1份，合同第八条约定被告应在约定的时间前向原告交付符合商品房交付使用批准文件的商品房，第四条约定该商品房总房款为491183.16元，第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记所需资料由被告报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房的，自原告应取得权属证书之日起，被告按照已付房款余额的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定按时向被告支付了全部房款，但被告违反合同约定，未按时提供给原告办理房屋权属登记的资料。因双方协调未果，故原告请求法院支持诉讼请求。被告地产公司辩称，双方签订合同真实有效，对于原告主张违约金的计算方式，被告认为应从2017年12月31日向后推迟90个工作日作为逾期办证违约金的起算日期，将2019年1月15日作为双方合同约定的提供办理权属证书所需资料的截止日期，因为被告已于该日在案涉小区张贴告示，告知原告可以办理产权证，但原告直至2019年10月21日延期办理产权证，有关责任在于原告自身，与被告无关。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2017年1月19日，原告周柏、姜玲玲（买受人）与被告地产公司（出卖人）就淮安市清江浦区枫丹白露小区26-27号楼26-2102室房屋（下称2102室）签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买出卖人开发的上述房屋，建筑面积99.68平方米，房屋总价款491183.16元，出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付经验收合格的房屋。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款余额的每日万分之一向买受人支付违约金。”后两原告向被告地产公司支付了合同约定的全部房款491183.16元。2017年2月17日，被告地产公司向两原告交付了2102室。2019年1月15日，被告地产公司在枫丹白露小区张贴了办证公示，通知业主可以办理房屋产权证。案外人福建六建集团有限公司（下称福建六建）承包了部分枫丹白露小区建设项目工程，被告地产公司曾以2102室冲抵结算尚欠福建六建部分工程款，由福建六建经手向两原告出售了2102室。后被告地产公司委托福建六建向部分小区业主提供办理权属登记所需资料。2019年3月23日-3月30日期间，福建六建工作人员多次通过手机短信催促两原告尽快前来领取办理权属登记所需资料，两原告未予回复。2019年5月20日，福建六建工作人员又通过手机短信联系两原告前来领取办理权属登记所需资料，两原告短信回复：“我们的违约金怎么办的”，但对方未予答复。2019年10月20日，福建六建工作人员再次通过手机短信联系两原告前来领取办理权属登记所需资料，两原告短信回复“陈工你好，第一：我今天2019年10月20日去拿房产证你们的违约金事宜怎么解决的。第二：您是代表那个公司通知我。第三：我去拿房产证要求有公司房产手续交接手续，你有吗？”2019年10月21日，两原告通过手机短信联系福建六建工作人员将前去领取办理权属登记所需资料。2019年10月份，两原告办理了2102室的不动产权利证书。庭审中，两原告陈述2019年1月、5月、10月接到了办证通知，但1月和5月通知办证时均附有必须签订违约金免责条款等不平等条件，10月没有附有任何不合理条件时就于10月28日左右办理了产权证，同时陈述领取办理权属登记所需资料时接待人员和地点为福建六建工作人员和小区物业办公室，其曾就此附加不平等条件问题通过本市12345热线进行投诉，回复反馈问题将由被告地产公司联系其进行协商处理，但事后双方并未联系处理。经被告地产公司质证，被告地产公司仅认可其曾委托福建六建通知两原告办证，对于包括附有不平等条件等其他陈述内容均予以否认，同时陈述确有部分业主签订了违约金放弃权利条款。两原告对其以上陈述内容未提供证据加以佐证。另查，在本院受理的（2019）苏0812民初3453号、3454号、3455号、3456号、3457号、3458号、3461号、3462号、3463号、3471号等商品房销售合同纠纷批量案件的庭审中，枫丹白露小区业主们均反映2019年3月份在物业办公室领取办证所需资料时被要求签订放弃违约金权利承诺书的事实并提供了空白承诺书。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定出卖人应在房屋交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，被告地产公司即应该如约履行合同义务，在期限内提交备案资料。由于被告地产公司未履行合同义务构成违约，两原告有权要求其按约定承担逾期办证违约责任。对于两原告提出被告地产公司按双方合同约定承担逾期办证违约责任的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点在于逾期办证违约金的计算起止时间应如何认定。对于起算时间，被告地产公司认为应从双方合同约定的交房时间即2017年12月31日开始推迟90个工作日，本院认为双方合同第十五条中关于“商品房交付使用后90个工作日内”的约定应是指案涉房屋的实际交付时间，而非合同约定的交付时间，本案中的实际交房时间早于合同约定的交房时间，被告地产公司抗辩应以合同约定的交房时间作为逾期办证违约金起算时间对其明显有利，如果出现一直未交房或者实际交房时间迟于合同约定的交房时间的情形，被告地产公司又当如何作出抗辩，因此，被告地产公司提出双方合同第十五条中关于“商品房交付使用后90个工作日内”的约定应指合同约定的交付时间的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。逾期办证违约金的起算时间应认定为从实际交房之日2017年2月17日起顺延90个工作日即2017年6月27日，本案中，两原告主张从2017年12月31日作为违约金起算之日系其自由处分自身权利，不违反法律规定，本院照准。对于截止时间，被告地产公司认为应从其于2019年1月15日在案涉小区张贴可以办证告示之日为截止时间，两原告认为应以被告地产公司于2019年10月21日通知办证之日为截止时间，对此本院认为对于被告地产公司于2019年1月、3月、5月、10月多次通知办证的事实并无争议，双方争议在于多次通知办证的情况下，至2019年10月延误办证责任归咎问题上面，两原告主张2019年10月之前虽多次接到办证通知，但前去办证时被要求附加签订放弃违约金权利条款等不平等条件，因其未同意导致未能办证，被告地产公司对此予以否认，但同时也承认确有部分业主签订了违约金权利放弃条款的事实。从双方2019年3月-10月期间的手机来往短信内容来看，双方系因违约金协商不成问题导致延误办证，从双方当庭陈述内容来看，两原告陈述2019年1月看到办证公示后到小区物业办公室领取办证所需资料时被福建六建工作人员告知必须签订放弃违约金权利承诺书，被告地产公司虽对此予以否认，但结合其他相关案件多名业主的反映情况和所提供的空白承诺书以及部分业主签订违约金权利放弃承诺书等事实来看，福建六建在接受被告地产公司委托在2019年1月和3月份两次代为发放办证手续的过程中，确实存在强制要求业主签订放弃违约金权利承诺书的行为，因此，此时的延误办证责任应当完全归咎于被告地产公司。2019年5月20日，两原告在接到福建六建再次发出的办证短信通知后，随即回复询问有关违约金事宜，在未得到对方任何肯定或否定回复的情况下，两原告未再理会办证通知，对此本院认为没有证据可以证明福建六建在2019年5月20日通知办证的过程中，依然附加了违约金权利放弃的条件，两原告在未进一步确认的情况下直接拒绝理会办证通知，有滥用权利之嫌，当然福建六建后续未作出任何解释回复或者催办行为也可能造成对方误解，亦存在不妥之处，鉴于此，本院酌情从2019年5月20日通知办证之日起顺延10日即2019年5月30日作为逾期办证违约金的计算截止时间。关于逾期办证违约金数额的认定，从2017年12月31日起至2019年5月30日止，共逾期515日，被告地产公司应向两原告按双方合同约定支付逾期办证违约金25296元（491183.16元×515日×日万分之一）。对于两原告主张超出部分，本院不予支持。关于两原告主张继续履行双方合同，两原告已经受领案涉房屋并办理了不动产权利证书，案涉合同已经履行完毕，两原告提出的该项诉讼主张缺乏事实依据，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安市地产公司开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告周柏、姜玲玲2017年12月31日至2019年5月30日期间逾期办证违约金25296元；二、驳回原告周柏、姜玲玲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取305元，由原告周柏、姜玲玲负担67元，被告地产公司开发有限公司负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 程 军二〇二〇年二月十一日书记员 乔慧子附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……