山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1784号 上诉人（原审被告）：青岛国誉鸿安投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区台柳路221号。 法定代表人：徐志强，董事长。 委托诉讼代理人：白婕，青岛中青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于善玲，女，1963年4月1日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人青岛国誉鸿安投资有限公司(以下简称国誉鸿安公司)因与被上诉人于善玲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 国誉鸿安公司上诉请求：1、撤销原判，并依法改判国誉鸿安公司支付于善玲购房款1244500元,并不支付其购房款利息；2、一、二审诉讼费、保全费由于善玲承担。事实和理由：一、原审判决国誉鸿安公司支付于善玲购房款1294500元，于法无据。于善玲于2918年12月17日为预定涉案221-24号商铺与国誉鸿安公司签订《新都朗悦预定协议》，并交纳了5万元定金。按照预订协议约定，于善玲应于2018年12月24日前再交1294500元首付款，并与国誉鸿安公司签订《新都朗悦认购书》，购买24号商铺。但于善玲于2018年12月24日未足额支付首付款而仅交纳1244500元。根据中国人民银行按揭贷款规定，首付款需要达到50%才能申请贷款。本案24号商铺总价款为2689000元，其50%为1344500元，而于善玲定金加首付款共计1294500元，不够商贷首付款比例，无法申请商业贷款，故国誉鸿安公司多次以微信及电话与于善玲沟通，要求其补款并办理购买商铺的相关手续。可于善玲却提出要求对预定的24号商铺进行顶部拆除以及室内接送风井拆除，经国誉鸿安公司与政府规划部门多次沟通得知其该要求违反国家规定而无法满足，故于善玲因此拒绝补款并拒绝继续购买该商铺。双方已明确约定5万元定金作为担保，在经国誉鸿安公司合理催告后于善玲拒绝补款并拒绝继续购买24号商铺的情况下，根据双方预定协议第五条、第六条“乙方未在约定期限内提交足额购房款并签订《新都朗悦认购书》的，合同自动失效解除，甲方不用另行通知乙方；合同失效解除之日起，甲方有权将乙方预定房产另行出售，乙方已付定金无权要求退还”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定，于善玲无权要求返还5万元定金。而且，国誉鸿安公司在双方预定协议签订前并未承诺24号商铺的构造可以更改，因于善玲在预定协议签订后提出的构造改造要求不合理，国誉鸿安公司实在无法满足，原审认定国誉鸿安公司承诺过涉案房屋的部分构造可以更改但未予实现因而具有过错，采用公平原则判令国誉鸿安公司返还于善玲5万元定金，明显认定事实不清，适用法律不当。二、自于善玲支付1244500元之日即2018年12月24日起，国誉鸿安公司就要求其办理购房手续，但其不予配合。在2019年2月21日经催告无果后，国誉鸿安公司自2019年3月4日起就一直使用微信及通知函方式通知于善玲提供退款账户、办理退款，但其既不提供也不办理退款手续。于善玲自2019年3月14日起诉后就申请法院查封了国誉鸿安公司名下全部银行账户，致使国誉鸿安公司不仅无法将返于善玲还购房款1244500元，反而因此遭受巨大损失。原审判决解除双方预定合同，根据法律规定，国誉鸿安公司应自合同解除生效之日承担逾期退款利息损失，而原审判决其自2019年3月14日就支付1244500元房款利息，无法律依据。而且，因于善玲单方违约，致使双方预定合同无法继续履行而造成本案之诉，故本案的诉讼费、保全费应由于善玲自行承担。 于善玲未答辩。 于善玲向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方于2018年12月17日签订的《新都朗悦预定协议》自动解除；2、判令国誉鸿安公司向于善玲返还购房款129.45万元；3、判令国誉鸿安公司向于善玲支付前述购房款迟延返还利息（利息以129.45万元为基数，以同期银行贷款利息为标准，自2018年12月25日起算至国誉鸿安公司足额返还前述房款之日止）；4、案件受理费、保全费等诉讼费由国誉鸿安公司承担。事实和理由：2018年12月17日，双方签订《新都朗悦预定协议》，协议约定于善玲预定国誉鸿安公司开发的位于市北区《新都朗悦》221-24号商铺一个，预测绘面积26.89平方米，每平米单价10万元，总房款268.9万元，本协议签订时，乙方于善玲需支付定金5万元，2018年12月24日交付购房款129.45万元。本协议签订后，于善玲依约向国誉鸿安公司足额支付购房款129.45万元。且前述已付款项皆得到国誉鸿安公司收款收据予以确认。经于善玲多次催促要求尽快签订涉案商铺的网签合同，但国誉鸿安公司一直推脱。现于善玲诉至法院，望判如所请。 国誉鸿安公司在一审辩称：1、双方签订《新都朗悦预定协议》之后，于善玲未按预定协议约定足额支付首付款，在国誉鸿安公司合理催告后，也一直推诿补交首付款及办理购房手续，致使本合同无法继续履行，因此国誉鸿安公司同意解除2018年12月17日双方签订的《新都朗悦预定协议》。2、因于善玲违约致使合同解除，于善玲的5万元定金应不予退还。3、因于善玲违约致使合同解除，国誉鸿安公司不应该承担返还利息的义务。4、自2019年3月4日起，国誉鸿安公司多次给于善玲发函发微信，要求于善玲提供退款账户，于善玲一直不予提供，因此于善玲擅自扩大损失，产生的诉讼费、保全费应当全部由于善玲承担。 一审法院认定事实如下：2018年12月17日，于善玲（乙方、预定方）与国誉鸿安公司（甲方、出售方）签订《新都朗悦预定协议》，约定乙方预定市北区《新都朗悦》商铺221-24号，预测绘面积为26.89平方米。协议约定房屋总价为2689000元，乙方应支付定金50000元作为预定担保。预定期为7天，乙方应于2018年12月24日前筹集1294500元购房款，与甲方签订《新都朗悦认购书》；乙方未在约定期限内提交足额购房款并签订《新都朗悦认购书》的，合同自动失效解除，甲方不用另行通知乙方。合同失效解除之日起，甲方有权将乙方预定房产另行出售，乙方已付定金无权要求退还。 合同签订后，于善玲向国誉鸿安公司支付购房定金50000元。2018年12月24日，于善玲向国誉鸿安公司支付购房款1244500元。上述购房款共计1294500元。 2019年2月21日，国誉鸿安公司向于善玲发出《签约催办函》，要求于善玲于2月24日到国誉鸿安公司签订房屋买卖合同并办理网签手续。 2019年3月4日，国誉鸿安公司向于善玲发出《通知函》，告知因于善玲未按约足额交纳购房款1294500元，故解除与于善玲签订的《预定协议》，且定金50000元不予退还。 2019年3月11日，国誉鸿安公司向于善玲发出《预定协议解除通知函》，告知于善玲《新都朗悦预定协议》自2019年3月4日起已解除。并自收到该函起三日内，到国誉鸿安公司处办理解约手续，扣除定金及费用后，国誉鸿安公司会将剩余购房款返还给于善玲。 2019年3月25日，国誉鸿安公司再次向于善玲发出《解除手续催办通知函》，告知于善玲于3月29日前到国誉鸿安公司办理解约手续。 2019年4月25日，国誉鸿安公司向于善玲发出《解除手续催办通知函》，告知因于善玲在4月3日到国誉鸿安公司协商解除事宜时拒绝签字，现国誉鸿安公司将《预定解除协议》发送给于善玲，要求于善玲于4月28日前在该协议上签字，并提供书面退款账户。 上述国誉鸿安公司发给于善玲的函件，于善玲均称并没有收到。 一审法院认为，《新都朗悦预定协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面行使权利履行义务。协议履行初期，双方均按约履行各自的合同义务，直至发生纠纷后，双方均无继续履行该协议的合意，故于善玲主张解除双方于2018年12月17日签订的《新都朗悦预定协议》的诉讼请求，原审予以支持。 在合同履行过程中，于善玲主张国誉鸿安公司的法定代表人曾虚假承诺将涉案房屋的室内送风井移出、顶部下沉部分拆除另外再开一个门等事项均没有落实，且国誉鸿安公司不同意网签房屋买卖合同，故因国誉鸿安公司违约导致双方没有继续签订认购书。国誉鸿安公司则主张按照约定于善玲应于2018年12月24日前支付购房款1294500元，而于善玲仅支付1244500元；且在履行过程中，国誉鸿安公司未能满足于善玲提出的不合理要求，所以于善玲反悔，迟迟不配合国誉鸿安公司办理签约手续，故系于善玲违约导致合同无法继续履行。而于善玲主张，合同中约定的1294500元应包含定金50000元，所以于善玲支付了1244500元，于善玲并未违约。 原审认为，从双方提交的微信记录和录音证据来看，国誉鸿安公司的法定代表人确实曾承诺过于善玲涉案房屋的部分构造可以更改，但未予实现。而于善玲因对协议中关于购房款数额的约定理解有误，导致未在约定的时间内足额交纳购房款。故双方对涉案协议的履行均有过错，根据公平原则，国誉鸿安公司应当返还于善玲已支付的全部购房款1294500元。 对于于善玲要求国誉鸿安公司支付利息的诉讼请求，于法有据，原审予以认可，但计算时间应予调整，即以购房款1244500元为基数，自于善玲起诉之日即2019年3月14日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。以购房款50000元为基数，自判决生效之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除于善玲与青岛国誉鸿安投资有限公司于2018年12月17日签订的《新都朗悦预定协议》；二、青岛国誉鸿安投资有限公司返还于善玲购房款共1294500元；三、青岛国誉鸿安投资有限公司偿付于善玲利息（以1244500元为基数，自2019年3月14日起至实际给付之日止；以50000元为基数，自判决生效之日起至实际给付之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、上述二、三两项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16451元，保全费5000元，由青岛国誉鸿安投资有限公司负担。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本院认为，于善玲与国誉鸿安公司就涉案商铺于2018年12月17日签订的预定协议系预约合同，因该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。上述预约合同约定：该房屋总价为2689000元，乙方（于善玲）应支付定金50000元作为预定担保；预定期为7天，乙方应于2018年12月24日前筹集1294500元购房款，与甲方（国誉鸿安公司）签订《新都朗悦认购书》。双方在履行过程中对预约合同中“乙方应于2018年12月24日前筹集1294500元购房款”条款的理解发生分歧，于善玲称合同中约定的1294500元应包含定金5万元，故其在交纳定金5万元后又于2018年12月24日支付购房款1244500元，符合双方预约合同约定；而国誉鸿安公司则主张除定金5万元外于善玲应于2018年12月24日前另行支付购房款1294500元，故于善玲仅支付1244500元，已构成违约。因双方当事人经协商无法就上述合同条款的解释达成一致意见，又无法进行协议补充，在此情况下，国誉鸿安公司于2019年3月4日书面通知于善玲解除双方预约合同；于善玲于2019年3月14日则起诉要求解除该合同，应视为其也同意解除该合同，故应确认双方预约合同于2019年3月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，基于预约合同因不可归责于当事人双方的事由解除的事实，国誉鸿安公司应于2019年3月14日向于善玲返还已付购房定金5万元、购房款1244500元，因其未及时返还，故其尚应承担上述款项共计1294500元自2019年3月14日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。因原审判决国誉鸿安公司返还购房款1294500元及以1244500元为基数自2019年3月14日起至实际给付之日止、以50000元为基数自判决生效之日起至实际给付之日止的利息，而于善玲未提起上诉，应视为认可，本院予以确认。国誉鸿安公司上诉称其不应返还于善玲购房定金5万元并不应承担购房款利息以及本案诉讼费、保全费，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，国誉鸿安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16451元，由上诉人青岛国誉鸿安投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十一日 书记员 胡浩东