福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终161号 上诉人（原审被告）：张德炎，男，1992年11月21日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区培丰镇岭东村三组7号，公民身份号码350822199211215312。 委托诉讼代理人：陈海发，福建南州律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：颜玲萍，福建南州律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：张发莉，女，1970年9月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区南城小溪路2号，公民身份号码352601197009201021。 上诉人张德炎因与被上诉人张发莉房房买卖合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初7115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张德炎上诉请求：撤销一审判决第三项判决；一、二审诉讼费均由张发莉负担。事实和理由：1.张德炎依照《房地产买卖合同》约定，已将案涉房屋交付给张发莉执掌使用至今，并不存在《房地产买卖合同》约定的违约行为。2.案涉房产未能办理不动产权属手续，并非张德炎所导致。3.案涉房产自2018年6月10日至今，均由张发莉占有、使用及收益，张发莉并未有实际损失。综上，一审以张德炎在约定期限内无法向张发莉转移房屋所有权为由，判决张德炎支付张发莉违约金100000元没有事实和法律依据。 张发莉辩称，张德炎没有履行将案涉房屋出售给张发莉的义务。张德炎不重视张发莉的利益，肆意违约是导致本案爆发的关键。张发莉已给予张德炎充分的时间，均有时间成本。一审判决张德炎支付违约金合理合法。张德炎上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 张发莉向一审法院起诉请求：1、判令解除张发莉与张德炎签订的《房地产买卖合同》；2、判令张德炎向张发莉返还购房款500000元，并支付违约金270000元；3、本案诉讼费用由张德炎承担。 一审法院认定事实：2016年9月30日，张德炎与福建联裕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），由福建联裕房地产开发有限公司将漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城19幢502号房屋，建筑面积88.89平方米，以总价款515898元出售给张德炎，2016年10月21日，在漳州市房产交易中心办理了备案。2018年5月17日，张发莉同意购买张德炎的上述讼争房屋，并向张德炎支付100000元购房定金。2018年6月10日，张发莉与张德炎签订《房地产买卖合同》，合同约定（摘要）：“第二条房屋产权情况：《不动产权证书》未办理。第三条房屋总价款900000元，分三次支付，（1）2018年5月17日的定金100000元，可冲抵房款。（2）合同签订日当日，支付400000元购房款，张德炎将房屋钥匙及相关的配套设备无条件交张发莉使用，并于2018年12月31日前向当地房地产管理部门办理《不动产权证书》，办证的一切费用由张德炎承担。（3）张发莉取得张德炎提供的该房地产的《不动产权证书》后，张德炎无条件配合张发莉对该房地产的过户手续，费用由张发莉承担，待张发莉取得《不动产权证书》时，支付剩余价款400000元。第四条张德炎不能按合同约定将上述房地产出售给张发莉的，或者因违约而无法将上述房地产出售给张发莉的，应向张发莉支付房屋成交总价的30%作违约金，张德炎退还张发莉已支付的所有费用，张发莉有权单方面解除本合同”等内容。合同签订当日，讼争房屋就由张发莉执掌使用至今。2018年6月10日，张德炎出具收到购房款500000元（含定金100000元）的收条给张发莉收执。2018年12月30日张发莉通过微信催促张德炎办理《不动产权证书》。2019年7月15日，福建联裕房地产开发有限公司《关于凤凰尚城18#、19#、20#楼办证进度的通报》如下（摘要）：“现正在办理凤凰尚城与永鸿国际代建的甘棠路及北侧规划支路规划验收、竣工备案。因该道路涉及漳州永鸿房地产开发有限公司、漳州市芗城区城市建设开发总公司及我司等三方业主共同开发代建，现由于某方业主未按道路施工合同约定支付福建荣信环境建设集团有限公司工程款，导致该施工单位未按合同约定配合我司对该道路进行规划验收及竣工备案，严重影响我司18#、19#、20#楼的办证时间。为争取在2020年年底前凤凰尚城18#、19#、20#楼达到可办证状态，我司将对各项影响验收及初始登记的困难全力解决”。至今，张德炎未能办理上述房屋的《不动产权证书》到自己名下，也未能将讼争房屋过户到张发莉名下。 一审法院认为，张发莉与张德炎基于真实意思表示签订了《房屋买卖合同》，双方对合同的真实性没有异议，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。讼争漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城19幢502号房屋因涉及到该房屋边上的甘棠路及北侧规划支路未完成验收、竣工备案原因，至今尚未办理《不动产权证书》，经张发莉催告后，张德炎在约定期限内无法向张发莉转移房屋的所有权，且何时才能办理《不动产权证书》，时间上尚未能确定，导致合同目的无法实现。故张发莉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还已付购房款的诉求，予以支持。对于张发莉主张张德炎支付房屋价款30%的违约金，因不能办理产权过户手续不是以张德炎的意志为转移，造成违约的原因不全是张德炎的过错，且张发莉没有证据证明张德炎违约造成的损失，故对于违约金标准进行调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，按照双倍返还定金的标准支付违约金，即扣除冲抵房款部分，另行支付100000元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除原告张发莉与被告张德炎于2018年6月10日签订的《房地产买卖合同》；二、被告张德炎应于本判决生效后十五日内返还原告张发莉已付购房款500000元。届时，原告张发莉应将漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城19幢502号房屋交还给被告张德炎执掌；三、被告张德炎应在本判决发生法律效力之日起十日支付原告张发莉违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费12800元，适用简易程序减半收取6400元，由原告张发莉负担1500元、被告张德炎负担4900元。 二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，案涉《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，双方虽约定张德炎应于2018年12月31日前办理案涉房产产权证书，张发莉取得张德炎提供的该房地产的《不动产权证书》后，张德炎无条件配合张发莉办理房产过户手续等相关内容。但案涉房产不能办理产权过户手续系第三人的原因造成的，据此，张德炎应当向张发莉承担违约责任。鉴于双方当事人约定的违约金系以购房总价款900000元计算，参照张德炎与福建联裕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定的逾期办证责任。考虑到双方履行合同的情况及预期利益，对张发莉主张支付违约金的数额予以调整，自2018年12月31日起至张发莉起诉之日（2019年7月26日）止，按900000元的日0.01%确定违约金，即900000元×0.01%×236＝21240元。一审判决张德炎支付张发莉违约金100000元不当，应予更正。张德炎对一审判决解除双方签订的《房地产买卖合同》并无异议。据此，张发莉诉求解除双方签订的《房地产买卖合同》的主张有事实和法律依据，应予支持。 综上所述，张德炎的上诉请求部分成立，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初7115号民事判决第一、二项； 二、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初7115号民事判决第三项为：张德炎应在本判决发生法律效力之日起十日支付张发莉违约金21240元。 三、驳回张发莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案一审案件受理费6400元，由张发莉负担3400元、被告张德炎负担3000元。二审案件受理费2300元，由张发莉负担2000元，张德炎负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇二〇年二月二十日 法官助理黄倩茹 书记员吴茵婷