江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9715号上诉人（原审原告）：刘乐平。上诉人（原审原告）：张宇萍。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师，代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：王钿钿，江苏金渠律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州合本投资管理有限公司。委托诉讼代理人：孙建荣，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱虹，江苏金砖律师事务所律师。上诉人刘乐平、张宇萍因与被上诉人苏州合本投资管理有限公司（以下简称合本公司）车位纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘乐平、张宇萍上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、合本公司在销售房屋过程中明确将“购买案涉小区东地块房屋即按照所购户型赠送3个车位”作为宣传卖点，合本公司销售顾问也反复提及“送车位”，该说明和允诺对双方签订房屋买卖合同产生重大影响，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。二、合本公司无法履行赠送车位的约定，应承担违约责任，一审判决认定合本公司拥有对人防车位的使用权以及收益权，合本公司的承诺是无偿使用人防车位，不存在违约行为，认定事实不清。1.合本公司销售顾问在签订商品房买卖合同过程中所作表述均为“送车位”、“送的”等，刘乐平、张宇萍按照日常用语，当然理解为获得车位所有权而不是只拥有使用权。案涉小区东地块地下车位均为人防车位，合本公司无权买卖，合本公司为实现销售时所作的“送车位”承诺，与业主签订《地下人防停车区域租赁协议》，向业主出租车位，以免收租金的方式使业主实际免费使用车位，是对“送车位”的强行曲解。2.人防车位租赁期限不得超过三年，刘乐平、张宇萍即使签署租赁协议，可以免费使用的期限也是短期的。江苏省目前没有对人防车位使用权的归属作出明确约定，租赁协议到期后或合本公司交付全部房屋退出案涉小区后，刘乐平、张宇萍长期免费使用地下车位的权利难以获得保障。3.案涉小区地下人防工程立项时间为2016年11月4日，晚于刘乐平、张宇萍签订买卖合同以及《销售服务提示函》的时间，故合本公司作出赠送车位承诺时，地下车位是否是人防车位尚未定性，一审判决忽略这一事实，认定合本公司承诺的是人防车位，与客观事实不符。三、《销售服务提示函》应为无效。1.《销售服务提示函》为合本公司事先拟定，所列内容包含东地块地下为人防车位、未经公司公章确认的销售承诺无效等内容，并未与刘乐平、张宇萍协商确认，属于格式条款，合本公司未在签署时进行说明，应当认定无效。2.随着商品房的销售，小区的土地使用权及包括人防设施在内的配套建设的所有权和使用权都已转移给全体业主，真正的权利人应当是全体业主，合本公司无权对全体业主使用利益的设施归属问题等作出决定。3.根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条商事代理的规定，工作人员在职权范围内作出的民事法律行为，公司应当承担相应的责任。合本公司《销售服务提示函》中的内容明显与《中华人民共和国民法总则》的规定相悖，亦违反诚实信用原则。一审判决仅依据刘乐平、张宇萍已经签字即认定合本公司已书面告知人防车位等事实，明显证据不足。合本公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、合本公司已通过《销售服务提示函》明确告知所有东地块业主提供的车位系人防车位，关于车位使用的具体事宜应以双方签订的书面协议约定为准，刘乐平、张宇萍签字确认。二、合本公司销售人员所述的“送车位”系对业主可以无偿使用车位的口语化表述，而非赠送车位所有权的意思表示。且合本公司明确的都只是送东地块车位，东地块车位都是人防车位，人防车位不存在转移所有权的问题，故即便存在该种表达，也不构成要约。刘乐平、张宇萍的陈述、一审证人证言及一审庭审情况也可证明合本公司在案涉小区销售时所作出的意思表示仅传达了东地块不同户型业主可使用的车位数量，对于业主可使用车位的具体位置、编号、交付时间等均未明确，最终需以双方另行签订的书面协议为准。故根据《中华人民共和国合同法》第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，合本公司销售人员在房屋销售时作出的有关车位的意思表示不构成要约。三、合本公司可通过与刘乐平、张宇萍签署租金金额为0元的车位租赁协议无偿提供案涉小区地下人防车位给业主使用。合本公司系案涉小区建设单位，是案涉小区配建人民防空工程的投资者，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款及《苏州市人民防空工程管理办法》第二十五条规定，合本公司对案涉小区配建的人民防空工程享有使用权及收益权。案涉小区房屋交付后，合本公司多次向东地块业主寄发选定停车区域的通知书等材料，通知东地块业主确定停车区域、签署车位租赁协议，但刘乐平、张宇萍并未选定停车区域、签署车位租赁协议，双方就车位使用事宜至今未仍达成一致意见。在双方就车位使用事宜达成一致意见并签署书面协议前，合本公司没有义务向刘乐平、张宇萍交付车位，也无法向刘乐平、张宇萍交付车位。四、即使双方之间存在赠送车位的事实，双方之间关于赠送车位的法律关系也应为赠与。刘乐平、张宇萍支付房款购买的标的仅为房屋，不包括车位，因此赠送车位是双方之间就车位使用问题形成的独立法律关系。合本公司在向刘乐平、张宇萍交付车位即赠与财产权利转让前可以撤销赠与，在合本公司撤销赠与或无法转移赠与财产情况下，刘乐平、张宇萍无权要求合本公司交付车位或因合本公司未交付车位而要求赔偿损失。刘乐平、张宇萍向一审法院起诉请求：一、合本公司向刘乐平、张宇萍交付三个停车位或赔偿同等价值52.5万元的损失；二、本案诉讼费由合本公司承担。一审法院认定事实：合本公司系狮子山原著花园小区开发商，该小区分东西两地块开发建设，合本公司在东地块的建设中建造了一万余平方米的地下人防工程，平时用途规划为汽车库，东地块所有的地下停车位均为人防性质的车位。一审另查明，2016年8月31日，合本公司向刘乐平和张宇萍出示《销售服务提示函》，该函显示：为了有效保障狮子山原著花园业主的购房权益，请仔细阅读本《销售服务提示函》，本公司要求置业顾问热情、详尽地向客户介绍项目楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终买卖双方的权利义务以合同为准；购房人所购房屋为18-102；本项目分为东西地块，东地块的地下车位均为人防车位，如果届时出卖人将东地块地下人防车位无偿提供给购房人使用的，购房人仍应当承担并向物业公司缴纳车位停放费（即车位使用的物业管理费），同时购房人清楚届时出卖人提供的车位不一定为标准车位，具体的车位尺寸、大小及周边的情况以实际交付时为准，同时由于受到东地块地下车位布局的限制，出卖人提供给买受人使用的车位的具体位置不一定能够按就近原则予以安排，最终仍应以另行签订的书面协议约定的为准；购房人确认已仔细阅读了本《销售服务提示函》，认可上述内容并无异议，且对所购房屋所有的可能风险已经做了评估愿意承受该等风险。刘乐平和张宇萍作为购房人在上述《销售服务提示函》上签字确认。同日，刘乐平、张宇萍（买受人）和合本公司（出卖人）签订编号为苏房商高新合同201608310150的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：出卖人依法取得位于高新区玉山路绿化地北、珠江路绿化地东地块的国有土地使用权；买受人以8393192元的价格向出卖人购买狮子山原著花园18幢102室的商品房。合同23.8（2）约定：“买受人清楚本项目系有东西两个地块组成，买受人同意并确认若买受人属于东地块的房屋业主仅能使用东地块的地下车库的机动车停车位；若买受人属于西地块的房屋业主仅能使用西地块的地下车库的机动车停车位。买受人对上述地下车库的机动车停车位使用由出卖人决定通过买卖、附赠、租赁、使用权转让或其他等方式提供。”双方在合同补充条款1.4中约定：双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认并加盖出卖人公章/合同专用章的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同正文及附件、本补充条款不一致的或超出本合同及附件、本补充条款约定的，不构成本合同内容。合同签订后，刘乐平、张宇萍向合本公司支付了房屋全部价款，合本公司现已向刘乐平、张宇萍交付了上述房屋，该房屋位于该小区的东地块。一审再查明，购买涉案小区东地块房屋的业主因地下车位问题和合本公司多次进行协商，未果。一审中，刘乐平、张宇萍为证明合本公司的确存在承诺赠送车位的事实，提交了微信聊天记录以及录音资料。合本公司对录音资料的真实性予以确认，但对微信聊天记录的真实性未予确认。录音资料中显示合本公司工作人员告知东地块业主：交付车位的时候会和业主签订一个协议，但不是买卖协议，能保证车位使用到最后；车位有管理费，除此之外不收任何费用；别墅那边区域（指东地块）应该都是人防车位，所以才不能卖，给（东地块）业主免费使用。刘乐平、张宇萍提交的录音资料中刘乐平、张宇萍写明叫王鸿宇的业主在和合本公司工作人员谈话时也确认车位是给免费使用的，但称现在落实不下来。微信聊天记录刘乐平、张宇萍称是合本公司工作人员和业主沟通车位问题时的沟通内容，择要摘录如下：1.工作人员：当时给我们说的是车位是有2到3个可以用，但是产权都是没有的，下叠的车位按理来说也不会卖的呀。业主：产权没关系的，只要能长期使用就好；当时有没有说可以长期免费用，或者说收管理费，然后长期用呢？工作人员：没跟我们说过期限多久，但是说的是别墅的车位一直不对外卖的，管理费说过，每月都有车位管理费。业主：嗯，现在说法好像不同了。2.业主：哪里车位呀？工作人员：别墅不用买，送的。3.业主：还有车位是上叠送二个，下叠送三个吗？工作人员：是的。业主：我意思东区不是人防车位么，人防车位怎么出租啊？那过几年不是存在不稳定性。工作人员：不是的，人防车位非战时是有建造方统一调配的。业主：那意思出租还是不出租由龙湖说了算？有这个明文规定吗？工作人员：我们已经承诺给业主使用了，不会出租了哇，业主只要付管理费就可以了。4.业主：我们东区不好买吧？工作人员：东区车位都是带有使用权的，不需要买。5.业主：小罗，我来问下，我们群里在说东区车位要选的，时间？工作人员：东区应该不要的吧，是赠送的；我们别墅区的车位要到交付的时候划定好给你们的。6.业主：是送2个车位吗？工作人员：是的，上叠2个。7.业主：朱辉，怎么说龙湖当初承诺送东区每户2或3个车位的事，现在不兑现了？龙湖想做什么啊？工作人员：没有，肯定兑现的。一审又查明，合本公司制作的《小区东区地下人防车库车位租赁协议》载明：车位租赁期自2018年4月1日起至2021年3月31日止，共计36个月，乙方（指业主）清楚并确认本租赁协议期满后，乙方应在协议期满前提前二个月与甲方签订该车位的车位租赁续租协议并办理车位续租手续。因甲方（指合本公司）原因导致未在上述期限内签订该车位的车位续租协议或为乙方办理车位续租手续的，则本租赁协议自动顺延36个月。但自动顺延的截止日期不得超过在先房屋对应的国有土地使用期限届满之日。甲方收取的车位租金为0元/辆﹒月。一审中，刘乐平、张宇萍、合本公司一致确认关于买房送车位事宜双方并无具体的书面协议。一审中，刘乐平、张宇萍陈述：刘乐平、张宇萍主张的停车位是享有所有权的产权车位；合本公司在2018年10月份的时候通知刘乐平、张宇萍去选人防地下车位的使用位置，但刘乐平、张宇萍认为人防车位与约定不符，所以拒绝去选。一审中，合本公司陈述刘乐平、张宇萍购买的户型可以免费使用3个地下停车位。一审中，合本公司提交了由苏州市民防局出具的苏州市人防工程竣工验收备案证明（备案号：20170179），显示：工程名称苏地2015-WG-14号地块，建设单位合本公司，工程地点苏州市高新区玉山路绿化地北、珠江路绿化地东，工程类型附建，防护等级六级，战时功能二等人掩，平时功能汽车库，批复建筑面积17817.01（平方米），测绘建筑面积17645.03平方米，人防层次负一层。刘乐平、张宇萍对上述备案证明的真实性不持异议。以上事实，有商品房买卖合同、微信聊天记录、视听资料、租赁协议、选定车位须知、通知书、发票、会谈记录、销售服务提示函、涉案小区施工及审批资料、苏州市人防工程竣工验收备案证明、竣工图、不动产测绘成果报告，以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为,当事人对其主张的事实有义务提供证据予以证实，否则应根据法律规定承担举证不能的后果。本案中，刘乐平、张宇萍认为合本公司向其承诺赠送的系产权性质的车位，一审法院对此事实不予认定，理由如下：第一，双方在签订商品房买卖合同之前，合本公司已以书面形式告知刘乐平、张宇萍涉案小区东地块地下车位均为人防车位，如果届时出卖人将东地块地下人防车位无偿提供给购房人使用的，购房人仍应当承担并向物业公司缴纳车位使用的物业管理费，刘乐平、张宇萍也在书面提示函上签字确认，故可认定合本公司向刘乐平、张宇萍承诺的系无偿使用人防车位。第二，双方在商品房买卖合同第23.8（2）中明确约定购买东地块房屋的业主仅能使用东地块的地下车库，而东地块地下车库事实上均为人防性质的车库，这与合本公司向刘乐平、张宇萍作出的免费使用人防车位的承诺是一致的，刘乐平、张宇萍作为东地块业主要求合本公司提供所谓的“产权性质的车位”，显然与客观事实不符，亦违反了双方的约定。第三，即使根据刘乐平、张宇萍提交的录音资料及微信聊天记录显示的内容来看，刘乐平、张宇萍所称的合本公司工作人员也几乎都是告知业主东地块人防车位归业主免费使用，从未承诺过赠送产权车位。其中虽有部分工作人员使用了送车位等类似的字眼，但在聊天过程中将免费使用车位简单表达为送车位等字眼，亦符合一般的生活经验，刻意的将之理解为赠送产权性质的车位既不公平也不合理，更何况在商品房买卖合同签订之后，并非合本公司任何一名工作人员都有权对合同的权利义务进行解释。第四，双方在商品房买卖合同补充条款的1.4条也明确约定了出卖人雇佣或委托的任何人员所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认并加盖出卖人公章/合同专用章的情况下方对出卖人具有约束力，在此意义上讲，即使合本公司个别工作人员将免费使用车位向业主表述为送“产权”车位等，在相关人员未有合本公司授权且合本公司不予追认的情况下，对合本公司也无拘束力。根据以上分析，刘乐平、张宇萍主张合本公司向其赠送的系享有所有权性质车位的事实与客观情况不符，一审法院碍难认定。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定,人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。《苏州市人民防空工程管理办法》第二十五条也规定：“人防工程平时开发利用应当坚持有偿使用，用管结合，谁投资、谁收益的原则。战时或者遇到紧急状况时，由人防主管部门统一调拨，安排使用”。根据一审查明的事实可知，本案所涉的狮子山原著花园小区地下人防工程的建设单位即为合本公司，合本公司作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权，故和平时期合本公司有权对涉案人防车位的使用权进行处分。刘乐平、张宇萍在合本公司通知其选定免费使用的人防车位时予以拒绝，并进而要求合本公司向其交付三个享有所有权的产权车位或赔偿同等价值52.5万元损失，于法无据，故一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回刘乐平、张宇萍的全部诉讼请求。一审案件受理费9050元，由刘乐平、张宇萍负担。二审中，刘乐平、张宇萍提交照片三页，证明合本公司提供的车位无法正常使用，合本公司无法履行送车位的承诺。人防工程的通风管道等设施维护费应由使用人承担，权属主体是全体业主。合本公司质证称，照片真实性无异议，但这些车位并不影响车辆的停放，只是有些是子母车位，使用上有一些不方便，而访客车位是在规划外的车位。东地块地库规划车位299个，访客车位91个，共计390个车位。因为人防工程是谁投资谁受益，故在规划车位外合本公司利用多余空间加划了91个车位供业主无偿使用，在不影响正常车位使用的情况下，没有不当之处。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于合本公司是否承诺赠送产权性质车位。首先，刘乐平、张宇萍签字确认的《销售服务提示函》中明确载明“本项目分为东西地块，东地块的地下车位均为人防车位，如果届时出卖人将东地块地下人防车位无偿提供给购房人使用的，购房人仍应当承担并向物业公司缴纳车位停放费（即车位使用的物业管理费）”，案涉《苏州市商品房买卖合同》第23.8（2）条也约定：“买受人清楚本项目系有东西两个地块组成，买受人同意并确认若买受人属于东地块的房屋业主仅能使用东地块的地下车库的机动车停车位；若买受人属于西地块的房屋业主仅能使用西地块的地下车库的机动车停车位。买受人对上述地下车库的机动车停车位使用由出卖人决定通过买卖、附赠、租赁、使用权转让或其他等方式提供”。故合本公司承诺的是向刘乐平、张宇萍提供人防车位无偿使用，而非承诺赠送产权性质的车位。其次，根据刘乐平、张宇萍提供的录音及微信聊天记录，合本公司工作人员对车位事宜的回复基本均为东地块人防车位归业主免费使用。虽然有个别工作人员使用了“送车位”等类似字眼，但在聊天过程中将免费使用车位简单表达为“送车位”，亦符合一般生活经验，仅凭个别工作人员“送车位”的表述不足以认定合本公司有赠送产权性质车位的意思表示，亦不足以否定《销售服务提示函》和《苏州市商品房买卖合同》关于无偿提供人防车位的约定。综上，刘乐平、张宇萍主张合本公司承诺向其赠送的车位系产权性质车位，要求合本公司交付三个享有所有权的产权车位，或在不能交付车位的情况下赔偿同等价值的52.5万元损失，没有事实依据，本院对此不予支持。刘乐平、张宇萍如认为合本公司未按约向其无偿提供符合使用条件的人防车位，可另行主张。刘乐平、张宇萍还上诉主张《销售服务提示函》属于格式条款，所列内容包含东地块地下为人防车位、未经公司公章确认的销售承诺无效等内容，合本公司未在签署时进行说明，应当认定无效。本院认为，格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《销售服务提示函》虽为合本公司制定的格式条款，但其中“本项目分为东西地块，东地块的地下车位均为人防车位，如果届时出卖人将东地块地下人防车位无偿提供给购房人使用的，购房人仍应当承担并向物业公司缴纳车位停放费（即车位使用的物业管理费）”的内容并未免除合本公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利，亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，故上述所列条款内容应为有效。关于《销售服务提示函》中约定的未经合本公司公章确认的销售承诺无效以及该提示函中的其他条款，因刘乐平、张宇萍未提供充分证据证明合本公司工作人员口头承诺赠送产权性质的车位，故未经合本公司公章确认的销售承诺无效的条款及其他条款有效与否暂不涉及本案诉争问题，本院对上述条款的效力暂不作认定。综上所述，刘乐平、张宇萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由上诉人刘乐平、张宇萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年二月十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。