福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9731号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省测绘院，住所地福建省福州市鼓楼区华林路205号。 法定代表人：张智勇，院长。 委托诉讼代理人：林健，男，该院后勤科职员。 委托诉讼代理人：黄贤华，福建亚太天正律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司，住所地福建省福州市晋安区金鸡山路59号。 法定代表人：游美绵，总经理。 委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱星，福建智君律师事务所律师。 上诉人福建省测绘院、上诉人福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司（以下简称“金鸡山设计公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建省测绘院上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判金鸡山设计公司向福建省测绘院退还因虚增租赁房屋面积而多收的租金583838.21元；2.改判由金鸡山设计公司承担一审本诉全部诉讼费用；3.金鸡山设计公司承担本案二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决驳回福建省测绘院关于退还因虚增租赁房屋面积而多收取的583838.21元租金的诉讼请求，是错误的。一、房屋建筑面积是指建筑物外墙范围以内的楼层水平面积，不包含建筑物外墙以外的其他区域面积。二、《房屋租赁合同》第1.1条约定“甲方将位于福州市晋安区出租给乙方，建筑面积862平方米，使用面积为743平方米（见附件《楼层平面图》，以下称该物业）。”，第3.1条载明“租金按建筑面积计算，每月每平方米为人民币71.22元（此报价含税金11.22元）”，由此可知，福建省测绘院承租的建筑面积和计租的建筑面积都是指二号楼三层的《楼层平面图》所对应的面积，与楼外其他区域包括公共停车场等完全无关。且金鸡山设计公司因为虚增了建筑面积，故意隐瞒《楼层平面图》，并没有提供《楼层平面图》作为附件。三、金鸡山设计公司关于虚增面积系公共停车场公摊面积的辩解不能成立。1.产权单位福州警备区保障处出具的《证明》，仅说明产权单位出租给金鸡山设计公司的福州市晋安区金鸡山路59号营区场地面积8645平方米，建筑面积33557.39平方米（含公共停车场面积8325.39平方米），但建筑物楼层和公共停车场是互相独立的区域，而福建省测绘院承租的仅是二号楼三层，并未包含公共停车场，金鸡山设计公司也从未向福建省测绘院提供任何一个免费车位，该《证明》与本案没有直接关系。2.根据产权单位的《证明》，金鸡山设计公司承租的营区总建筑面积33557.39平方米与公共停车场面积8325.39平方米的比例约为4：1，而本案《房屋租赁合同》约定的总建筑面积862平方米与虚增面积112平方米的比例约为7.7：1，显然这两个面积比例不匹配。四、虽然金鸡山设计公司隐瞒了《楼层平面图》，但福建省测绘院从未想到其提供的楼层面积有假，在实际使用中亦难以发现虚增面积的情况，直到本案一审审理过程中金鸡山设计公司将《二号楼一至七层平面图1：100》作为证据提供，福建省测绘院才见到楼层平面图，并发现楼层平面图记载“单层建筑面积750㎡”，金鸡山设计公司虚增了租赁楼层的建筑面积112ｍ²。 金鸡山设计公司辩称，1.根据租赁合同约定，金鸡山设计公司将位于福州市晋安区测绘院，建筑面积862平方米，使用面积为743平方米（见附件《楼层平面图》），《楼层平面图》标注在整个合同的范围内，福建省测绘院在交接房屋的时候，很清楚使用面积是743平方米，且福建省测绘院有进行装修，有测量相应的面积。2.所有的建筑面积涵盖的内容不同，租赁的行规是以建筑面积为准，建筑面积高于使用面积，并不矛盾。3.一审法院已查明福建省测绘院在租赁的时候就已经知道了平面图，但其并没有提出异议，其现提出异议，应不予支持。 金鸡山设计公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持金鸡山设计公司的反诉请求，驳回福建省测绘院的诉讼请求，或裁定发回重审；本案一、二审诉讼费用全部由福建省测绘院承担。事实和理由：一、金鸡山设计公司提交的证据可以证明福建省测绘院擅自改变租赁物主体结构，将原卫生间拆除并移至电梯左侧。1.《楼层平面图》作为租赁合同的附件，在签订合同时已提交给福建省测绘院，该《楼层平面图》显示，卫生间预留位置处于电梯出门右侧。2.福建省测绘院是案涉租赁物2号楼三层的第一位租客，在交付租赁物时，该楼层仍处于毛坯状态，故以《楼层平面图》作为附件，不存在其他结构性改动及装修设计情形。移交时，若福建省测绘院认为卫生间位置已经被改动过，应在租赁合同中加以备注，但福建省测绘院并未提出质疑并加以备注，应认定福建省测绘院认可租赁物交接时的主体结构是与作为租赁合同附件的《楼层平面图》相一致的。3.福建省测绘院在一审本诉中提交房屋租赁合同时，故意遗漏了《楼层平面图》。二、根据《房屋租赁合同》第11.1.3条约定，“乙方在租赁期限届满后，未经甲方同意继续占用租赁场所，在占用期间乙方每日需按该日租金三倍金额支付给甲方”，金鸡山设计公司诉请福建省测绘院支付占有使用费，有合同和法律依据，应予以支持。三、一审法院已认定福建省测绘院存在钥匙未移交、若干空调安装孔洞未修补等未恢复原状的情形，却又认定福建省测绘院已履行归还租赁房屋的义务，没有事实和法律依据。 福建省测绘院辩称，一、金鸡山设计公司主张福建省测绘院擅自改变卫生间位置，毫无依据。1.福建省测绘院承租楼层即三楼的卫生间始终位于现有位置，福建省测绘院从未擅自改变卫生间的位置。一楼卫生间与三楼卫生间所处区位相近，都在电梯出来的左侧区位，二者明显是共用同一处排污管道，金鸡山设计公司关于其他楼层卫生间都在电梯出来的右侧之说，与事实不符。2.卫生间的位置是由排污管道决定的，三楼卫生间的排污管道贴着一堵室内隔墙，从房间中部接连穿过二楼和一楼的天花板，通向一楼地下排污管道，然后从一楼地板下面爬过室内区域，再通向楼外的地下化粪池。铺设这样的排污管道，不但需要打穿一楼、二楼的天花板，还需要挖开一楼室内地板和室外路面，绝非作为三楼租户的福建省测绘院能自行办到的。二、金鸡山设计公司在一审时提供的《楼层平面图》并无双方盖章（包括骑缝章），并非本案房屋租赁合同附件，应属房屋早期设计图纸，完全有可能被修正和变更，不能用来证明出租时的房屋状态。且该《楼层平面图》标明楼层建筑面积为750平方米，金鸡山设计公司却虚增112平方米，按862平方米出租，明显是故意隐瞒了《楼层平面图》。三、福建省测绘院已经正常退还租赁房屋，丝毫不妨碍租赁房屋重新出租，金鸡山设计公司要求福建省测绘院支付退房后的房屋占有使用费，完全无理。福建省测绘院在租赁期满前一个多月，就主动提前告知金鸡山设计公司，将不再续租，并在租赁期满之日即2018年9月30日按时将腾空后的租赁房屋交还金鸡山设计公司，金鸡山设计公司同日出具的《告知函》证明其已经按时收回租赁房屋。在双方交涉磋商和函件往来过程中，福建省测绘院不认可金鸡山设计公司在前述《告知函》中提出的四项要求，但为了尽快了结纠纷，主动作出让步，同意对其提出的楼梯位防火门门锁缺失、空调外洞修补及墙面修复、水电房门锁未移交这三个问题进行修复或者给予补偿，并要求尽快结清费用，退返押金，但金鸡山设计公司一再坚持恢复卫生间位置、支付房屋占用费等，导致双方协商无果。上述三个问题都是很小的问题，丝毫不难解决，所需费用也很低，不妨碍房屋重新出租。 福建省测绘院向一审法院起诉请求：判令金鸡山设计公司向福建省测绘院退还房屋租赁押金155160元，并支付以该押金金额为本金，自2018年10月11日起按同期银行贷款基准利率计算的逾期付款违约金（暂计至2018年11月30日止为925元）；由金鸡山设计公司承担一审诉讼费用。一审诉讼过程中，福建省测绘院增加诉讼请求：判令金鸡山设计公司向福建省测绘院退还因其虚增租赁房屋建筑面积而多收的房屋租金583838.21元。 金鸡山设计公司向一审法院提出反诉请求：判令福建省测绘院立即将位于福州市晋安区的租赁房屋恢复原状，按原交接状态完整交还金鸡山设计公司；福建省测绘院向金鸡山设计公司支付占用租赁房屋期间的占有使用费1393195.8元（按日租金3倍的标准，自2018年10月1日起计至租赁房屋恢复原状交还金鸡山设计公司之日止）；一审本诉与反诉诉讼费用均由福建省测绘院承担。 一审法院认定事实：2013年9月30日，福州凤鸣酒店管理有限公司（出租方，甲方）与福建省测绘院（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，甲方将位于福州市晋安区房屋出租给乙方，建筑面积为862平方米，使用面积为743平方米（见附件《楼层平面图》）；乙方承诺上述物业仅作为办公场所使用；租赁期限为五年，自2013年9月30日起至2018年9月30日止；租金按建筑面积计算，每月每平方米为71.22元（含税金11.22元），月租金共计61391.64元，半年租金共计368349元，自第二年度起每年较上一年度递增10%；押金三个月房租，租金每半年度付（押金视作合同保证金），租金于每半年度10日前汇入公司指定账户；本合同届满当日或之前，在乙方将该物业及其附属设施设备依照原交接状态或双方协商结果，完整交还甲方，并已按合同履行义务，支付应缴纳所有费用后的十个工作日内，甲方将合同保证金（不计息）全额归还乙方并收回收据等内容。双方于2014年3月30日签订一份《〈房屋租赁合同〉补充协议》，确认福建省测绘院已经支付押金155160元等事项。后福州凤鸣酒店管理有限公司更名为金鸡山设计公司。福建省测绘院承租讼争租赁房屋后，依约支付租金、水电费等至2018年9月30日。2018年8月22日，福建省测绘院向金鸡山设计公司送达一份《告知函》，告知租赁期限届满后其将不再续租。2018年9月30日，福建省测绘院实际腾空、搬离讼争租赁房屋。同日，金鸡山设计公司向福建省测绘院送达一份《告知函》，提出福建省测绘院未经书面同意，擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，须进行恢复；楼梯位的防火门门锁缺失；空调拆除后空调位内外墙洞需要修补，墙面需要修复；水电房的门锁未移交等问题和要求。2018年10月30日，金鸡山设计公司向福建省测绘院送达一份《催告函》，要求福建省测绘院整改恢复房屋原样，并按日租金三倍标准支付违约金。2018年11月6日，福建省测绘院向金鸡山设计公司送达一份《答复暨催告函》，表示其从未擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，变更公共设备的位置和使用功能，不同意按日租金三倍标准支付违约金，但愿意对金鸡山设计公司2018年9月30日《告知函》所列第2-4项问题进行修复或者补偿。之后，金鸡山设计公司仍未向福建省测绘院退还押金，双方就讼争租赁房屋退租事宜多次协商未果。 一审诉讼中，一审法院根据金鸡山设计公司的申请，对坐落福州市晋安区房屋及其所属建筑物进行现场勘验。勘验结果：讼争租赁房屋已腾空；墙面有若干空调安装孔洞；卫生间隔壁房门钥匙未移交；卫生间位于电梯出来左侧，与其他楼层卫生间位置不一致；卫生间排污管道通过地面平管连接至房屋内部，再通过竖直排污管道接连穿过二层和一层，最后从一层地下通往室外化粪池。 一审法院认为，福建省测绘院与金鸡山设计公司（原福州凤鸣酒店管理有限公司）签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约履行各自义务。租赁合同期限于2018年9月30日届满，福建省测绘院已提前告知金鸡山设计公司其不再续租，并于当日实际腾空、搬离租赁房屋，虽有一房门钥匙未移交、若干空调安装孔洞未修补等瑕疵，但不影响房屋正常使用，且福建省测绘院同意进行相应修复或补偿，可以认定其已履行交还租赁房屋的义务，金鸡山设计公司应当依照租赁合同约定退还押金。金鸡山设计公司未依约在合同终止十日内退还押金，给福建省测绘院造成资金利息损失，应予赔偿，故福建省测绘院诉请金鸡山设计公司退还其押金155160元，并自2018年10月11日起按同期银行贷款基准利率计算支付逾期付款违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。金鸡山设计公司抗辩及反诉主张福建省测绘院擅自将原卫生间的结构做拆除、移动，但提供的楼层平面图、视频、照片等均不能体现讼争租赁房屋出租、移交与福建省测绘院时卫生间的结构、位置等原交接状态，应承担举证不能的法律后果，现场勘验结果亦不能证明福建省测绘院对卫生间进行过移位、改造，故金鸡山设计公司反诉要求福建省测绘院将讼争租赁房屋恢复原状，按原交接状态完整交还，并支付占有使用费，缺乏依据，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》第一条载明“建筑面积为862平方米，使用面积为743平方米，……租金按建筑面积计算”，福建省测绘院签订租赁合同时对该条款内容明确知晓，履行租赁合同过程中亦未提出异议，金鸡山设计公司关于两项面积差属公摊面积的解释可予采信，现福建省测绘院以金鸡山设计公司虚增计租面积为由，主张其退还多收的租金583838.21元，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省测绘院退还押金155160元，并以押金155160元为基数，自2018年10月11日起按同期银行贷款基准利率计算支付逾期利息至还清款项之日止；二、驳回福建省测绘院的其他诉讼请求；三、驳回福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费11199元，减半收取计5599.5元，由福建省测绘院负担4418.5元，福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担1181元；反诉案件受理费17340元，减半收取计8670元，由福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据在案证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于金鸡山设计公司是否应向福建省测绘院退还租金583838.21元的问题。福建省测绘院与金鸡山设计公司签订的案涉《房屋租赁合同》与补充协议的履行期限已经届满，福建省测绘院亦已腾空、搬离讼争房屋，在长达5年的合同履行期限内，福建省测绘院均根据合同约定的租金标准支付租金，从未提出异议。现福建省测绘院仅以金鸡山公司提交的《楼层平面图》记载的单层建筑面积为750平方米来否认双方在签订合同之时就租金标准达成的合意，依据不足，不予采纳。 关于福建省测绘院在合同履行期间是否将原卫生间拆除并移动至电梯位右侧的问题。虽然金鸡山设计公司提交的《楼层平面图》显示的卫生间的位置在电梯位左侧，讼争租赁物现卫生间的位置在电梯位右侧，但是，金鸡山公司提供的证据并不能证明讼争房屋在出租、移交给福建省测绘院时卫生间的位置是在电梯位左侧，即金鸡山设计公司提供的证据并不足以证明福建省测绘院擅自改动了讼争租赁物卫生间的位置，金鸡山设计公司以此为由主张福建省测绘院未将讼争租赁物恢复原状，缺乏依据，不予支持。 关于福建省测绘院是否依照案涉租赁合同约定的原交接状态将讼争租赁物交付给金鸡山设计公司的问题。综合一审法院现场勘验的情况及福建省测绘院于2018年11月16日向金鸡山设计公司送达的《答复暨催告函》，可以认定福建省测绘院移交的讼争租赁物存在楼梯位的防火门门锁缺失、空调拆除后空调位内外墙洞需要修补，墙面需要修复和水电房的门锁未移交等问题，福建省测绘院应承担修复义务。鉴于福建省测绘院已腾空搬离讼争租赁物，金鸡山设计公司作为出租人对案涉租赁物进行修复更为方便，结合考虑修复上述问题所需要的人工和材料成本，本院酌定福建省测绘院应当向金鸡山设计公司补偿修复费用5000元。因上述问题属于移交租赁物的瑕疵，不影响租赁物的实际使用，本院亦已认定福建省测绘院应当向金鸡山设计公司进行补偿，故可以认定福建省测绘院已履行交还租赁物的义务，金鸡山设计公司应当在扣除5000元补偿款后返还福建省测绘院押金150160元（155160元-5000元）。在福建省测绘院移交的租赁物存在瑕疵的情况下，一审法院判决金鸡山设计公司应当向福建省测绘院支付逾期返还押金的利息不当，本院予以纠正。 综上所述，福建省测绘院的上诉请求不能成立，应予驳回；金鸡山设计公司上诉有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初476号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初476号民事判决第一、二项； 三、福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省测绘院退还押金150160元； 四、驳回福建省测绘院一、二审其他诉讼请求； 五、驳回福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11199元，由福建省测绘院负担8926元，福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担2273元；反诉案件受理费17340元，减半收取计8670元，由福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担。二审案件受理费28539元，由福建省测绘院负担8926元，由福建金鸡山建筑设计创意园运营有限公司负担19613元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年二月二十六日 法官助理龚蓉 书记员林婷