昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10848号原告：云南金蓝旅游发展有限公司。法定代表人：夏磊，系该公司执行董事兼总经理。住所：云南省昆明市滇池度假区红塔东路12号滇池卫城B2区橡树庄园55幢1号。委托代理人：邹洁，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：龙勇，系云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南红砖厂房文化创意产业园有限公司。法定代表人：周首杨。住所：云南省昆明市盘龙区煤机厂厂区。原告云南金蓝旅游发展有限公司（以下简称“金蓝旅游公司”）与被告云南红砖厂房文化创意产业园有限公司（以下简称“红砖厂房公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用普通程序于2019年11月20日第一次公开开庭进行了审理，后又于2019年12月9日第二次开庭进行审理。原告的委托代理人邹洁、龙勇到庭参加了诉讼，被告红砖厂房公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告金蓝旅游公司诉称：一、请求确认《昆明1958红砖文化创意园场地租赁合同》中租期自2018年9月30日至2021年7月19日止的部分无效；二、请求判令被告向原告赔偿装修费用损失501500元；三、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、执行费等所有费用。事实与理由：2018年6月20日，原告与被告签订《昆明1958红砖文化创意园场地租赁合同》，约定被告将具有使用权的昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂大厂房内4A-1号房屋出租给原告，租期为36个月，自2018年7月20日至2021年7月19日。合同签订后，原告根据房屋用途对房屋进行了装修，装修共计花费501500元。2018年8月8日，被告告知原告其享有使用权的房屋系承租自云南锡业龙马通用设备有限公司，且已经取得云南锡业龙马通用设备有限公司的同意并报备。2018年10月24日，原告收到云南锡业龙马通用设备有限公司发出的《停水停电及停止相关服务的通知》，明确被告与该公司签订的《煤机厂区域场所租赁合同》于2018年9月30日到期，因被告未与该公司续租且未按合同约定履行义务，该公司与被告的租赁关系已于2018年9月30日终止。得知上述情形后，原告多次与被告沟通，要求其与云南锡业龙马通用设备有限公司协商续签事宜，保证原告租赁权益不被侵害，正常使用租赁场地不受影响。但被告一直未能与云南锡业龙马通用设备有限公司续签，导致原告无法正常使用租赁场地开展经营活动，因双方多次协商未果，原告遂起诉至本院主张权利。被告红砖厂房公司经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，原告当庭提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对此予以确认并在卷佐证。对于本院向案外人云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司、云南锡业龙马通用设备有限公司询问案件情况并形成的谈话笔录，原告对于其真实性予以认可，本院对此予以确认。对于原告庭后向本院补充提交原告与何鹏于2019年12月18日签订的《对账单》、原告所制作的《金蓝公司采购明细》及发票，经本院通知被告进行质证，被告对于该三组证据真实性均予以认可，本院予以确认。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年6月20日，原告金蓝旅游公司（乙方）与被告红砖厂房公司（甲方）签订《昆明1958红砖文化创意园场地租赁合同》、《权利义务约定书》及《安全责任书》，约定甲方将具有使用权的昆明市盘龙区穿金路721号煤机厂大厂房内4A-1号旧厂房出租给乙方使用，该厂房面积400㎡，用途为教育培训；合作期限为36个月，自2018年7月20日至2021年7月19日止；合作金按年一次性支付，先交后用，次年合作金提前一个月支付；第一年（2018年7月20日至2019年6月19日）合作金为240000元，乙方签订本协议3日内向甲方支付；第二年（2019年7月20日至2020年6月19日）合作金为264000元，乙方需在2019年6月20日前向甲方支付；第三年（2020年7月20日至2021年6月19日）合作金为264000元，乙方需在2020年6月20日前向甲方支付；乙方应于2018年6月20日前向甲方支付场地合作金20000元；乙方在进场装修前，甲乙双方签订权利义务等相关约定书；乙方装修施工前，应将装修承包商设计图纸等相关资质与资料提交甲方审核并签署装修协议，缴纳装修保证金后,方可按装修协议约定进行施工，因违反装修协议造成的后果及一切费用由乙方自行承担。签订上述协议当天，原告通过银行转款向被告支付了第一年（2018年7月20日至2019年6月19日）合作金240000元及场地合作金20000元，共计260000元。原告自认被告于2018年7月20日向其交付案涉租赁房屋及场地，原告遂进行装修。原告(甲方)与深圳市洪涛装饰股份有限公司云南分公司(乙方)就案涉厂房装修签订《室内装修承包协议》，约定乙方按照双方确认的平面方案、风格效果、选定材料等方案进行顶面、墙面、地面的吊顶、瓷砖铺贴、墙面粉刷、石膏线条铺贴、地面装饰等，还包括各项隐蔽水电改造、水电工程安装以及板式家具的定制等各项室内装饰工作；作业工期自2018年7月16日起至2018年8月15日止；根据双方在协议签订前确认的施工方案，乙方上报了施工预算，经甲方审核，同意按协议总价款不高于376000元与乙方进行总包干计算；本项目原则上必须严格控制总价，除非甲方确实需要调整项目的，乙方应及时上报调整项目的费用，如果该调整变化费用影响到协议总包干价款的增减，经甲方确认后方可一并计入结算；第一次付款在双方签订协议后，乙方组织人员进场，甲方支付合同价款的60%即225600元，第二次付款在钢结构工程完工，室内外装饰工程基本完成，甲方支付合同价款的25%即94000元，第三次付款在工程全部完成交付甲方使用一周内，一次性支付至结算总价款的95%，剩余5%结算总价款作为质量保证金，保证金预留半年，质保期为两年。案外人何鹏于乙方姓名处签字，账号为62×××86，开户行为招商银行昆明金星支行。协议签订之后，原告陆续向案外人何鹏招商银行昆明金星支行账号为62×××86的银行账户转款424000元，向案外人陈金才转款30000元，向原告法定代表人夏磊转款37500元，向李文娟转款10000元，共计支出501500元。2018年11月30日，原告与深圳市洪涛装饰股份有限公司云南分公司共同签订《云南金蓝旅游发展有限公司煤机厂大厂房4A-1房装修结算总清单》，明确装修款共计501500元。原告与案外人何鹏于2019年12月18日签订《对账单》，明确工程总结算金额为501500元，原告已支付的工程款为454000元，包含向何鹏支付的424000元及向陈金才支付的30000元，其余47500元中为原告供材料。原告说明由其自行提供材料的47500元款项中的44715元为采购椅子、桌子、沙发、灯具等物品，其余2785元为零散配件（如钉子、插座、电源线等）的费用。另查明，2012年8月31日，云南锡业房地产开发经营有限公司通过拍卖程序取得昆明煤矿机械总厂破产财产的所有权。2016年8月30日，云南锡业房地产开发经营有限公司与云南锡业龙马通用设备有限公司签订《授权经营管理协议》，约定云南锡业房地产开发经营有限公司授权云南锡业龙马通用设备有限公司以其自己的名义对外就昆明煤矿机械总厂昆明地区的地表建（构）筑物、设备设施进行经营管理。2018年7月17日，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告红砖厂房公司签订《煤机厂区域场所租赁合同》（合同编号：YXLM-KM-201811），约定云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司将煤机厂区域面积14975㎡建筑物及4290㎡出租给被告使用，租赁期为8个月，自2018年2月1日起至2018年9月30日止，合同约定红砖厂房公司无权就租赁的房屋、场所转租、转借。2018年10月24日，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司向被告作出《停水停电及停止相关服务的通知》，载明因双方租赁合同于2018年9月30日到期，因被告未按照合同约定履行义务且未与该公司续租，故要求被告支付拖欠费用，于2018年10月31日12时前将租赁空地及房屋清空并腾还该公司。再查明，云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司曾于2018年8月20日向本院起诉被告红砖厂房公司，其中诉讼请求包含要求红砖厂房公司承担将厂房擅自转租给金蓝公司等第三人的违约金。经本院询问，云南锡业龙马通用设备有限公司及其昆明分公司均表示不同意红砖厂房公司将案涉厂房转租给金蓝公司的行为。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案中云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告之间所签订的《煤机厂区域场所租赁合同》中明确约定被告无权就租赁的房屋、场所转租，引进的合作伙伴实行备案制。现云南锡业龙马通用设备有限公司及其昆明分公司均表示不同意该转租行为，且云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司曾于2018年8月20日向本院起诉主张过权利，故原、被告之间的《昆明1958红砖文化创意园场地租赁合同》因出租人提出异议而无效。对于原告提出云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司曾于2018年8月8日出具《经营权属证明》同意转租的观点，该份证明中载明合伙人夏磊享有经营及使用权，因云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司与被告约定合作实行合作报备，且合作报备的合伙人为夏磊而并非被告，加之合作与转租系不同的法律关系，故并不可由此证明推定被告有权转租案涉厂房及场地，本院对于原告的该观点不予采纳。对于原告要求被告向其赔偿装修费用损失501500元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”首先，对于本案中被告是否同意原告装修装饰案涉租赁物的问题，因被告转租给原告的标的为旧厂房，客观上须经装修装饰才能达到教育培训的目的，且双方于合同中就装修的相关事项进行了约定，据此可以推知被告应当知道原告对租赁房屋进行装饰装修，但被告至本案审理时都未提出异议，故可以视为被告同意原告就案涉厂房及场地进行装饰装修。其次，因原、被告租赁合同无效，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于损失数额的认定，原告已经向本院提交《室内装修承包协议》、《对账单》、《金蓝公司采购明细》等证据证明其对于装修实际投入的数额，虽然被告认为无法证明该款项已用于案涉厂房的装修，但其明确表示不申请鉴定，对此其应当承担不利后果，故本院认可原告投入已形成附和的装饰装修价值为456785元（501500元-44715元=456785元）。因原、被告的租赁合同期间（2018年7月20日至2021年7月19日）共计1096天，但原告正常使用的期间仅为（2018年7月20日至2018年10月31日）104天，故原告的现值损失应为已形成附和的装饰装修价值扣减原告使用期间所对应装修费用，即456785元÷1096天×（1096天-104天）=413440.4元。价值44715元的办公家具因未构成附和装修，原告有权自行处置，故不包括在现值损失之内。最后，被告将案涉房屋转租给原告，但在其与云南锡业龙马通用设备有限公司昆明分公司签订的合同中已经明确约定无权就租赁的房屋、场所转租，且经本院询问出租人并不同意被告将案涉房屋转租，故被告对于案涉合同无效具有较大过错，原告在签订合同时未对被告是否具有对案涉房屋的转租权进行核实，没有尽到合理的审慎义务，亦具有一定过错，故本院结合本案具体案情酌情判令由原告承担10%的现值损失，由被告承担90%的现值损失。综上，本院支持由被告赔偿原告装修费用损失372096.4元=413440.4元×90%。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告云南金蓝旅游发展有限公司与被告云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于2018年6月20日所签订《昆明1958红砖文化创意园场地租赁合同》无效；二、被告云南红砖厂房文化创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日向原告云南金蓝旅游发展有限公司赔偿装修费用损失372096.4元；三、驳回原告云南金蓝旅游发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8815元，由原告云南金蓝旅游发展有限公司承担2275元；由被告云南红砖厂房文化创意产业园有限公司承担6540元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  李春英人民陪审员  周艳君二〇二〇年二月二十一日书 记 员  刘昕垚