广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22649号上诉人（原审被告）：罗伟龙，男，1985年7月16日出生，汉族，住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：傅炜成，广东合拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市新骊都市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道粤南大街26－29号2203房。法定代表人：纪良盛，职务董事。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。上诉人罗伟龙因与被上诉人广州市新骊都市场经营管理有限公司（以下简称新骊都公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5865号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗伟龙上诉请求：1.撤销一审判决。2.本案诉讼费由新骊都公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以撤销。一、本案双方当事人及一审法院均确认案涉租赁合同在新骊都公司所发函件于2019年1月26日到达罗伟龙时即已解除，罗伟龙对于2019年1月26日前的租金认可并合理支付，但对该日之后的商铺占用费用不予认可。一审判决以双方并没有办理交接手续为由，认定罗伟龙在2019年1月26日至2019年5月7日期间占用了该商铺因此需要支付占用费，但实际上罗伟龙在2019年1月30日已发函告知新骊都公司可前来接收商铺，且双方的微信聊天记录亦显示罗伟龙已告知新骊都公司可前来交接商铺。在双方的租赁合同已合法解除且罗伟龙已书面告知新骊都公司可接收商铺以及自己实际搬离商铺的情况下，罗伟龙不存在任何占用该商铺的情况。二、双方均确认案涉租赁合同已于2019年1月26日解除，对于合同解除后该商铺的实际占用方应由新骊都公司举证，即应由新骊都公司证明罗伟龙实际占用了该商铺。新骊都公司此前主张罗伟龙将大门锁上不让其收铺，但实际上案涉商铺是新骊都公司自行锁上以阻碍罗伟龙清场。另，新骊都公司在2019年1月26日已知道案涉租赁合同解除，且解除的告知亦是该司发给罗伟龙，故该司在2019年1月26日后即可前往接收商铺。对于是否有其他因素阻止新骊都公司进入商铺并进行接收，根据一审庭审中可知，案涉商铺只有门口一把锁锁着，而该锁并非罗伟龙锁上且罗伟龙亦未实施任何其它手段阻碍新骊都公司进入商铺。因该门锁对于新骊都公司并无明显阻碍作用，故该司方可在2019年5月7日自行开锁进入。在2019年1月26日至2019年5月7日期间，罗伟龙并无任何占用该商铺的情况，且罗伟龙在2019年1月30日已发函书面告知新骊都公司接收商铺。三、一审法院以罗伟龙违约，依据合同约定，新骊都公司有权没收保证金为由，对罗伟龙提出的以履约保证金抵扣拖欠租金的主张不予采纳，我方对此不予认可。人民法院在审理民事诉讼案件纠纷时应当围绕原告或反诉原告主张的诉讼请求进行审判，本案新骊都公司并未提出没收保证金的诉讼请求，一审法院主动提出并作出处理明显违反民事诉讼法的规定。关于没收保证金的合同依据，新骊都公司在一审庭审中主张是由于罗伟龙未按合同约定逾期15天支付租金，但案涉租赁合同中并未约定罗伟龙应当支付租金的具体日期，双方交接租金的时间亦不确定，一审法院在无法认定具体交租日期为哪一日的情况下，更无从起算15天的逾期日期，故根据合同约定而没收保证金并无依据。四、对于租金或占用费的违约金计算，应分时间段进行计算，即按当月应付的本金进行分段计算。新骊都公司二审答辩称：一、罗伟龙在拖欠租金及水电费的情况下，还将此前经营的相关物品锁在案涉商铺内，新骊都公司已多次书面通知罗伟龙交还商铺，但其均未予理会。新骊都公司迫于无奈，于2019年5月7日通过清洁公司对案涉商铺进行开锁，并对占用商铺的罗伟龙的经营物品进行清理、对商铺进行清洁。罗伟龙以不交还案涉商铺为手段，迫使新骊都公司作出让步，其拖欠租金及水电费的行为已构成严重违约。二、根据双方之间形成的先交租金后使用商铺的交易习惯，罗伟龙关于交租时间不明确的主张是不成立的。新骊都公司一直以来均先提示罗伟龙交租，若其未按时交租，新骊都公司再发出催告函要求其支付租金。罗伟龙在新骊都公司多次催告下仍不支付租金，已构成严重违约，理应承担相应违约责任，其亦应向新骊都公司支付租金及占用商铺的占用费。新骊都公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认新骊都公司与罗伟龙签订的商铺租赁合同已经于2019年1月26日解除；2.罗伟龙支付2018年12月1日至2019年5月7日的租金28715.42元，租金按每月5476元，违约金24486.8元（违约金按月分段计算，每月以5476元为本金，从当月1日起算至实际付清之日止,每日按千分之七的标准计算），合计：53202.22元；3、本案诉讼费用由罗伟龙承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道粤南大街26，27，28，29号是登记在广州市荔湾区西郊村经济联合社（后变更为广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社）名下的房屋，其中首层至四层为商业用房。2016年12月22日广州市公安局荔湾区分局昌华派出所出具证明，确认“荔湾区黄沙大道粤南大街25号综合楼”和“荔湾区黄沙大道粤南大街26，27，28，29号综合楼”为同一建筑。2017年1月4日，广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社出具证明，委托广州市荔湾区荔河商贸中心全权管理荔湾区黄沙大道粤南大街26，27，28，29号的土地和房屋租赁、转租、分租等业务。2017年2月10日，广州市荔湾区荔河商贸中心出具证明，确认新骊都公司有权在租赁期限内对荔湾区黄沙大道粤南大街26，27，28，29号1至2楼进行经营、出租、转租（不含整体转租）。2017年5月12日，新骊都公司（甲方）与罗伟龙（乙方）签订签订《海荟城商铺租赁合同》，约定：罗伟龙承租荔湾区黄沙大道粤南大街25号首层A06号商铺，建筑面积78平方米，用途为经营从境外制造、跨境（进口）合法保税商品和完税商品之用，主要经营类别为：冷热饮品制售、熟食销售；租赁期限三年，从2017年5月17日起至2020年5月16日止，其中，2018年5月17日起至2019年5月16日的月租金为5476元；乙方于签订本合同之日一次性向甲方缴纳商铺履约保证金共计15210元，该履约保证金在租赁期限内不得冲抵租金或其他各项应付费用，不将该履约保证金的收款收据作为债权债务的担保进行转让；乙方逾期支付租金，则每日按应付未付租金的1%承担违约金，逾期十天仍未支付租金，则每日按应付未付租金的3%承担违约金，逾期十五天仍未支付租金，则视为乙方为违约；乙方有下列情形之一的，构成违约，甲方有权收回商铺，终止本合同，乙方须按最近1个月的租金承担违约金且所交付的履约保证金甲方不予退还，并赔偿甲方因此造成的其他相关损失……（4）迟延支付租金达十五日的……（9）按本合同其他条款约定视为违约的。上述合同签订后，新骊都公司在2017年5月14日将案涉商铺交付罗伟龙使用，罗伟龙向新骊都公司支付了履约保证金15210元，并在每月28日前支付下月租金。罗伟龙没有再向新骊都公司支付2018年12月1日后的租金。因罗伟龙欠付租金，广州市新骊都市场经营管理有限公司管理处分别于2018年11月27日与2019年1月8日向罗伟龙发出《缴费提示函》与《催缴租金通知书》，分别催缴了2018年11月1日至2018年12月31日的租金及2018年12月1日至2019年1月31日的租金。2019年1月7日，罗伟龙发出《老翻茶记租赁合同解除申请》，申请因亏损过大无法经营故解除租赁合同，所欠租金将用三按押金抵扣，剩余部分协商处理，老翻茶记会在2019年1月31日离场交铺等等。2019年1月15日，新骊都公司向罗伟龙发出《致罗伟龙的函》，内容为：因罗伟龙多次催告仍拖延不支付租金等费用，新骊都公司除有权追讨租金外，还有权计收违约金并没收保证金等等。2019年1月17日，罗伟龙向新骊都公司发出《致广州市新骊市场经营管理有限公司的函》，内容为：告知新骊都公司老翻茶记与2019年1月18日正式离场结束营业，等等。2019年1月25日，新骊都公司向罗伟龙发出《致罗伟龙租赁合同解除函》，通知罗伟龙解除租赁合同，交还商铺等等。该函件于2019年1月26日由他人签收。之后，新骊都公司多次致函罗伟龙，要求罗伟龙支付欠租并交还商铺等等。上述函件新骊都公司、罗伟龙均有收到。一审庭审中，新骊都公司陈述其已于2019年5月7日自行开锁收回了商铺，并提供了广州市博思物业管理有限公司与案外人就案涉商铺签订的保洁合同等作为证据；罗伟龙陈述其于2019年1月21日搬离并交付案涉商铺给新骊都公司，是口头通知新骊都公司交还商铺，交还时商铺尚有少部分残留食材及垃圾，水电费没有结清，不清楚钥匙有没有交付，双方没有办理书面交接手续。关于租金的支付时间，新骊都公司陈述租金的支付时间是上月28日前，实际履行中罗伟龙一般是上月底支付本月租金，有时会出现迟延支付的情况，新骊都公司每月会提前开出缴费提示函给罗伟龙；罗伟龙陈述不确认租金的支付时间是上月28日前，但其实际支付租金时间都是上月底支付本月租金，有时会出现本月支付本月租金的情况。一审法院认为：新骊都公司、罗伟龙签订的《海荟城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。上述案涉租赁合同对租金的支付时间没有约定，事后又无法达成一致意见，对此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，租金的支付时间可依交易习惯确定。根据庭审查明的情况，新骊都公司、罗伟龙均确认在合同的实际履行中一般是上月底支付本月租金，即双方形成了交纳租金在前、使用商铺在后的顺序规则，故可以认为双方的交易习惯是预付租金后再使用商铺，一审法院因此确定租金的支付时间为本月1号前支付本月租金。现罗伟龙2018年12月1日后的租金至今未支付，构成违约，罗伟龙应予以补缴。关于合同的解除时间。因罗伟龙违约，依据双方合同约定，新骊都公司享有解除权，案涉合同自解除通知到达对方时解除。现新骊都公司在2019年1月25日发出《致罗伟龙租赁合同解除函》明确解除租赁合同，罗伟龙也确认有收到该通知，故一审法院确定双方的租赁合同在该函签收之日即2019年1月26日起解除。合同解除后至罗伟龙交还场地前，罗伟龙应支付实际占用商铺期间的占用费。因罗伟龙只是口头通知新骊都公司交还商铺，双方并没有办理交接手续，故一审法院对罗伟龙主张的交还时间2019年1月21日不予确认。现新骊都公司陈述其已于2019年5月7日自行收回了场地，故罗伟龙应支付占用费至2019年5月7日。根据合同约定，罗伟龙除应清缴所欠的租金和占用费外，还应依约支付违约金。关于违约金的标准，因新骊都公司主张按每日千分之七计算违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，且违约金应以本金为限。至于罗伟龙以履约保证金抵扣拖欠租金的主张，因罗伟龙违约，依据合同约定，新骊都公司有权没收保证金，故罗伟龙该意见，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认广州市新骊都市场经营管理有限公司与罗伟龙于2017年5月12日签订的《海荟城商铺租赁合同》于2019年1月26日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，罗伟龙向广州市新骊都市场经营管理有限公司支付2018年12月1日至2019年5月7日的租金/占用费（按每月5476元计算）及违约金（违约金以当月租金/占用费5476元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从当月1日起计算至清偿当月租金之日止，以本金为限）。三、驳回广州市新骊都市场经营管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费565元，由广州市新骊都市场经营管理有限公司负担50元，罗伟龙负担515元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，由于罗伟龙与新骊都公司对于一审法院认定双方的租赁合同在该函签收之日即2019年1月26日起解除，并无异议，本案二审仅对上诉人罗伟龙提出的上诉进行审查。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于罗伟龙在案涉租赁合同解除之后应付占用费数额问题。新骊都公司与罗伟龙于2017年5月12日签订《海荟城商铺租赁合同》后，依照约定将案涉商铺于2017年5月14日交付罗伟龙使用，2018年12月1日后罗伟龙再未向新骊都公司缴纳租金，已经构成违约，罗伟龙只是口头通知新骊都公司交还商铺，并未实际办理交接手续，新骊都公司作为守约方对此不予认可，故一审法院对罗伟龙主张的交还时间2019年1月21日不予确认，并无不当。由于罗伟龙实际占有场地怠于交还商铺，新骊都公司于2019年5月7日自行收回场地，一审法院认定罗伟龙应支付占用费至2019年5月7日，并无不当，本院予以维持。罗伟龙主张其无需支付实际占有场地期间的费用，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，罗伟龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由上诉人罗伟龙负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年二月十日书记员 古嘉玲黄清丽