浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4765号 上诉人（原审被告）：绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司，住所地绍兴市人民东路1051号8幢2楼2003室。 法定代表人：汪裕林，系执行董事。 委托诉讼代理人：叶一春、陈洋，浙江纳森律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：孙培荣，男，1978年4月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐晓晖，浙江九皋律师事务所律师。 原审被告：绍兴绍钦织造印染有限公司，住所地绍兴市越城区人民东路1051号。 法定代表人：汪春燕，系执行董事。 委托诉讼代理人：叶一春、陈洋，浙江纳森律师事务所律师。 上诉人绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司（以下简称“壹零伍壹公司”）因与被上诉人孙培荣、原审被告绍兴绍钦织造印染有限公司（以下简称“绍钦织造公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 壹零伍壹公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院确认房屋租赁合同关系相对人为被上诉人与上诉人，却解除被上诉人与原审被告之间的租赁合同，明显自相矛盾。按照2018年4月28日的《补充协议》约定，原审被告已经将其与被上诉人之间的《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给上诉人，原审被告与被上诉人之间已不存在租赁关系，也就不存在解除合同。一审中，被上诉人明确其系与原审被告之间存在租赁关系，并要求解除该租赁关系，一审法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人认为租赁房屋停电系因被上诉人改变租赁用途、未经同意转租、装修不合法且不符合消防要求等原因导致，并非无故停电，一审法院认定解除合同的理由不成立。2、2018年4月28日的《补充协议》不具备解除条件，协议内容仅是关于《房屋租赁合同》中的权利义务的转让，在协议生效之日该协议即已履行完毕，不存在可解除的内容。《补充协议》没有约定解除条件，也不符合合同法第九十四条规定的法定解除条件。即使一审法院认为上诉人属于无故停电的情形，该情形系《房屋租赁合同》约定的解除条件，不是《补充协议》约定的解除事由。退一步讲，如果是解除《补充协议》，根据《合同法》第九十七条，解除的后果是恢复原审被告与被上诉人的合同关系，而不是终止租赁关系。3、被上诉人要求解除合同但至今未腾退，无论合同是否解除其均应向上诉人支付费用(租金或占有使用费)，一审法院认定上诉人向被上诉人返还押金并赔偿损失系认定错误。被上诉人至今未完成腾退，如合同解除不成立，被上诉人应当向上诉人支付租金，上诉人不应返还押金和赔偿租金损失。退一步说，即使合同解除成立，被上诉人未交还租赁房屋，也未就相关费用与上诉人进行结算，上诉人无需返还押金，一审法院判决返还押金明显错误。因被上诉人未腾退租赁物，上诉人尚有权要求被上诉人参照租金标准支付租赁物的占有使用费。被上诉人向上诉人支付的房屋租金到2019年4月14日止，其应当支付自2019年4月15日起至腾退时止的按照租金标准计算的占有使用费，而不是由上诉人赔偿其租金损失。至于物业管理费，租赁房屋一直由被上诉人占有，无论被上诉人是否经营，物业管理的费用都实际产生，被上诉人均应支付，一审法院判决上诉人赔偿物业费损失错误。一审法院认定合同解除时间为2019年8月21日，至少合同解除之前也即2019年8月21日前合同是有效的，在解除之前上诉人有权依据合同收取租金。一审法院认定上诉人因停电影响被上诉人对租赁房屋的使用，故认定上诉人应赔偿损失。但事实上，被上诉人在2019年3月15日前应当支付新一期租金，其不支付租金，上诉人采取停电的方式是合理的，至少是从2019年3月15日起停电造成的损失应该由被上诉人自行承担，上诉人无需赔偿损失。4、一审法院的判决超出被上诉人的诉讼请求，被上诉人明确是与原审被告之间发生的房屋租赁关系，其要求解除的也是与原审被告之间的合同，但一审法院判决上诉人向其赔偿损失，明显超出被上诉人的诉讼请求。同时，被上诉人主张的65天租金及物业费，是在合同解除的情况下，因为是提前终止合同，故要求返还剩余租金与物业费。但一审法院判决的赔偿损失实际是合同未解除期间因违约造成的损失，与被上诉人所主张的剩余租金与物业费返还属于不同的性质。虽然一审判决赔偿的租金及物业费损失金额与被上诉人主张的金额一致，但是两者的法律依据和事实依据不一致，一审法院未对此进行释明，被上诉人亦未进行主张，一审法院判非所请，超出了被上诉人的诉讼请求。 被上诉人孙培荣答辩称：1、一审中，被上诉人在一审法院释明的情况下明确要求同时解除与原审被告以及上诉人之间的两份协议。上诉人与原审被告之间系企业混同，原审被告将租赁权交由上诉人行使有逃避债务的嫌疑，上诉人与原审被告均未提供双方存在租赁关系的证据。2、被上诉人与上诉人签订了协议，事实上，上诉人与原审被告是同一个主体。上诉人违反合同约定，在没有任何法律依据的情况下强行关停租赁物的水电，导致被上诉人无法使用租赁房屋，致使租赁合同无法继续履行。根据合同约定，上诉人的行为已是根本违约，符合合同解除的条件。3.上诉人违约在先，根据一审法院查明的事实，上诉人应当向被上诉人赔偿及退还相关费用，但至今未予支付。因此，被上诉人暂时未腾退租赁房屋有合理的理由。 原审被告绍钦织造公司针对上诉人的上诉请求、事实和理由陈述称：一审法院未判决原审被告承担责任，原审被告对一审判决无异议。 孙培荣一审起诉请求：一、解除原告与被告绍钦织造公司于2016年3月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告壹零伍壹公司返还押金5万元，并赔偿原告经济损失874878.5元（包括剩余租金、物业费、装修损失、货物损失、职工工资损失等），两项合计924878.5元；三、诉讼费用由二被告承担。一审中，原告增加一项诉讼请求为解除与二被告签订的补充协议。 一审法院认定：2016年3月23日，原告孙培荣（乙方）与被告绍钦织造公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于，综合仓库一楼，房屋面积1008平方米出租给乙方作创意生活馆使用；乙方不得改变所承租房屋的用途或转租，如乙方需部分或全部转租，应征得甲方书面认可；租赁期限为5年，自2016年4月15日至2021年4月14日；装修免租期为30天，2016年3月15日（交场之日起算）；租金每年为22万元，每一年递增5%，房屋先付租金后使用；租金每年支付一次，首期租金应在2016年4月1日内付清，时间为2016年4月15日至2017年4月14日，从第二期开始，乙方必须提前三十天支付该期租金，先付后用；如逾期支付的，每逾期支付一天，则乙方需加付应付租金每日万分之五的违约金；逾期支付三十天的，甲方有权单方面解除合同；乙方在签订合同时，支付给甲方押金5万元整（不计息）；本租赁房屋的物业费及其他管理费为5元一平米一个月，一年一付，记租期开始起算；乙方房屋的装修设计需经甲方的书面认可，乙方装修不能改变原有的房屋结构，拆除其他附属设施须经甲方书面同意；乙方因适用需要对房屋进行室内装修或增加设备等，必须经甲方书面同意，甲方有权对工程进行监督；该设计和装修费用由乙方承担，室内装修、增加设备需要的相关证照由乙方按国家规定办理，费用由乙方承担；有下列情况之一，乙方有权选择提前终止合同，乙方有权要求甲方赔偿其遭受的损失，并返还所交押金：E、甲方无故断水断电或无故长期对房屋维修保养严重影响乙方日常经营的；本合同自2016年3月15日起执行，起租日自2016年4月15日起。合同还对其他事项进行了约定。2018年4月28日，原告孙培荣（乙方）与被告绍钦织造公司（甲方）、被告壹零伍壹公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2016年4月15日签订了《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租房屋；为便于甲方对园区的经营管理，甲方决定统一由丙方对外出租房屋并对园区进行管理，原先已经签订的合同出租方也应调整为丙方；三方同意甲方将其在《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给丙方，由丙方与乙方继续履行《房屋租赁合同》；合同约定的租金及物业管理费，乙方应付至丙方账户；《房屋租赁合同》其余条款不作调整。另查明，合同签订后，原告已交纳押金5万元。原告已向被告壹零伍壹公司支付2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金242550元、物业费6万元。2019年2月12日（正月初八），原告孙培荣发现其承租房屋被断电后与被告绍钦织造公司沟通，后未果。2019年2月20日，原告孙培荣向二被告寄送解除通知一份，后因拒收被退回。 一审法院认为，本案中，案涉《房屋租赁合同》和《补充协议》合法有效。根据《补充协议》，原、被告三方约定被告绍钦织造公司将其在案涉《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给被告壹零伍壹公司，由被告壹零伍壹公司与原告继续履行《房屋租赁合同》，故本案房屋租赁合同关系相对人应为原告与被告壹零伍壹公司。关于合同解除问题，根据现有证据及当事人庭审陈述可知，案涉租赁房屋停电系因被告壹零伍壹公司认为原告的装修不符合消防规定，要求原告进行整改。但被告壹零伍壹公司未能举证证明其在停电前已通知原告整改期限、整改内容，及未整改的相应后果等事实，故被告壹零伍壹公司以原告未整改消防为由直接对租赁房屋进行断电至今的行为，无相应依据，可以认定符合合同约定的无故断水断电严重影响乙方日常经营的情形。原告据此要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的诉请，符合合同约定和法律规定，该院予以支持；解除的时间为解除的意思表示送达被告之日即2019年8月21日（当庭增加解除与二被告的补充合同诉请之日）。合同解除后，原告要求被告壹零伍壹公司返还押金5万元的诉请，该院予以支持。关于损失问题。剩余房租和物业费，因原告确因停电影响使用案涉房屋，故该部分合理损失该院予以支持；原告实际主张65天的剩余房租和物业费，结合录音证据和年后开业时间等因素，该院确认被告壹零伍壹公司应赔偿给原告2019年2月12日至4月14日的租金41199元及物业费10192.8元。服装及房内商品、人工工资和遣散费，依据不足，该院不予支持。装修、设备损失，因双方未就合同解除后的装修作出约定，故未形成附合的装饰装修物、设备可由原告自行拆除带走。已形成附合的装饰装修物，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，该院需审查承租人是否经出租人同意装饰装修。本案中，案涉合同虽约定给予原告装修免租期，但合同亦约定装修设计、室内装修或增加设备，均须经出租人书面同意，现原告未能举证证明其装修方案已经出租人书面同意；结合案涉合同关于承租房屋用途为创意生活馆的约定，及双方对原告装修不符合消防规定的整改争议，可以认为本案承租人原告对案涉房屋的装饰装修未经出租人同意。综上，原告主张的装修、设备损失，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙培荣与被告绍兴绍钦织造印染有限公司于2016年3月23日签订的《房屋租赁合同》、原告孙培荣与被告绍兴绍钦织造印染有限公司、被告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司于2018年4月28日签订的《补充协议》于2019年8月21日解除；二、被告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司应于判决生效之日起三十日内返还给原告孙培荣押金人民币50000元，并赔偿给原告孙培荣自2019年2月12日至2019年4月14日止的房屋租金人民币41199元、物业费人民币10192.8元；三、驳回原告孙培荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6524元，由原告孙培荣负担5809元，由被告绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司负担715元，被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,被上诉人与原审被告绍钦织造公司签订的《房屋租赁合同》及上诉人、被上诉人、原审被告绍钦织造公司三方签订的《补充协议》，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，上诉人通过《补充协议》取得了原审被告在《房屋租赁合同》中出租人的地位，亦承继了原审被告在《房屋租赁合同》中所有的权利和义务，故《房屋租赁合同》中的相关约定对上诉人具有约束力。根据一审法院查明的事实及各方的庭审陈述，上诉人将被上诉人承租的房屋强行断电，事实清楚。上诉人主张其断电的原因系被上诉人改变租赁用途、未经同意转租、装修不符合消防要求等，但未提供证据证明，即使被上诉人存在上述情形，如一审法院所言，上诉人亦未能举证证明其在断电前已通知被上诉人整改期限、整改内容，及未整改的相应后果等事实，故一审法院认为上诉人直接对租赁房屋进行断电至今的行为，无相应依据，可以认定符合合同约定的无故断水断电严重影响乙方日常经营的情形，并无不当。根据《房屋租赁合同》约定被上诉人在此情形下有权选择提前终止合同并要求上诉人赔偿其遭受的损失，并返还所交押金，故一审法院支持被上诉人要求解除其与原审被告签订的《房屋租赁合同》及解除三方签订的《补充协议》的诉讼请求，亦无不当。被上诉人要求上诉人返还押金5万元并赔偿其遭受的损失，亦符合合同约定。被上诉人遭受的损失理应包括其已预先支付的房屋租金及物业管理费，一审法院结合录音证据和年后开业时间等因素，确认上诉人应赔偿被上诉人2019年2月12日至4月14日的租金41199元及物业费10192.8元，应属合理。上诉人主张被上诉人应向上诉人支付自2019年4月15日起至实际腾退租赁房屋时止的房屋占有使用费，本院认为，上诉人系原审被告，其在二审中提出的该项主张不属于本案的审理范围，本院在此不予处理。被上诉人在一审中的诉讼请求为：解除其与原审被告绍钦织造公司于2016年3月23日签订的《房屋租赁合同》、解除其与上诉人及原审被告绍钦织造公司签订的《补充协议》；上诉人返还其押金5万元，并赔偿其经济损失874878.5元（包括剩余租金、物业费、装修损失、货物损失、职工工资损失等），两项合计924878.5元。综上，一审法院的判决显然未超出被上诉人的一审诉讼请求，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2327.84元，由上诉人绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦玮 审判员  梅云 审判员  王瑜 二〇二〇年二月二十五日 法官助理陈国表 书记员余建维