广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23354号上诉人（原审被告）：许振强，男，1953年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：易炎棠，男，1953年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：梁金铭，男，1964年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人许振强、易炎棠、梁金铭的共同委托诉讼代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。被上诉人（原审原告）：广州市白云区供销总公司。住所地：广州市白云区白云大道南路685号4001房。法定代表人：曹家辉，总经理。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。原审第三人：李云燕，女，1978年11月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原审第三人：李博，男，1991年12月12日出生，汉族，身份证住址四川省宜宾市翠屏区。原审第三人李云燕、李博的共同委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。广州市白云区供销总公司与许振强、易炎棠、梁金铭、第三人唐国冰、李云燕、李博房屋租赁纠纷一案，许振强、易炎棠、梁金铭与唐国冰不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初4963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许振强、易炎棠、梁金铭上诉请求：1、撤销原审判决第一项，确认许振强、易炎棠、梁金铭于2018年5月4日起已将位于广州市白云区石井镇石潭路82、84、86号之1-3房屋（包括首层、二层、三层）及附属设备设施向广州市白云区供销总公司交还；2、撤销原审判决第二项，依法改判为许振强、易炎棠、梁金铭向广州市白云区供销总公司支付2018年4月房屋占有使用费12800元；3、撤销原审判决第三项；4、维持一审判决第四项；5、本案上诉费用由广州市白云区供销总公司承担。事实与理由：一、原审未查明涉案场地收回的事实及经过。双方确定原订立的租赁合同于2018年3月31日期满解除。2018年3月许振强、易炎棠、梁金铭通过广州市白云区供销总公司在广州白云国有资产经营有限公司在“三资平台”招租网上发布涉案物业招租公告得知涉案物业租赁底价为41280元，许振强、易炎棠、梁金铭考虑到经营成本，不打算继续承租涉案物业。2018年4月1日许振强、易炎棠、梁金铭收到广州市白云区供销总公司通知4月份租金必须在5号之前缴纳，许振强、易炎棠、梁金铭通知公司收租人3号前前往收取租金，收租人告知发票未准备好，一直未向许振强、易炎棠、梁金铭收取。2018年4月20日上午，广州市白云区供销总公司对涉案物业采取停电措施及用电动钥匙锁门，当日双方经办人到现场处理，涉案物业的大门钥匙由公司刘经理掌控，广州市白云区供销总公司已经实际掌控涉案物业。2018年4月20日至31日，因广州市白云区供销总公司对涉案物业停水停电及强行关闸门，致使房屋使用人无法经营，经报警处理及两次向石井街道办事处综治办请求调解，许振强、易炎棠、梁金铭均当场明确表示不继续承租涉案物业，广州市白云区供销总公司可随时向使用房屋的唐国冰、李云燕、李博收回房屋，两次在场的公司刘经理均明确表示合同到期，涉案房屋与许振强、易炎棠、梁金铭已无关联，无需许振强、易炎棠、梁金铭承担任何责任。2018年5月4日许振强、易炎棠、梁金铭再次前往公司办公室，刘经理确认涉案场地与许振强、易炎棠、梁金铭无关。二、原审认定“许振强、易炎棠、梁金铭负有向广州市白云区供销总公司交还涉案房屋的义务”的认定是错误的。涉案房屋的实际使用人是唐国冰、李云燕、李博，许振强、易炎棠、梁金铭并不实际使用及控制涉案房屋，且许振强、易炎棠、梁金铭在多个场合、通过多种方式明确向广州市白云区供销总公司表示不继续承租涉案房屋，广州市白云区供销总公司可随时收回，广州市白云区供销总公司早就实际取得房屋闸门钥匙并明确表示无需许振强、易炎棠、梁金铭承担任何责任，故原审的认定是错误的。三、原审判令许振强、易炎棠、梁金铭支付2018年4月1日起至腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费及逾期交还房屋的违约金是错误的。许振强、易炎棠、梁金铭认为涉案房屋在新租赁合同招标公示后，双方己对合同期满后是否续约达成一致，许振强、易炎棠、梁金铭同意支付4月份的房屋使用费，但在5月4日起许振强、易炎棠、梁金铭明确表示不续租并可随时交还场地，广州市白云区供销总公司明确知悉并同意许振强、易炎棠、梁金铭的意思表示，不及时办理场地收回手续责任不在许振强、易炎棠、梁金铭，不应由许振强、易炎棠、梁金铭承担任何的法律责任及违约责任。唐国冰上诉请求：1、撤销关于李云燕迁出租赁房屋时间的认定，判令李云燕、李博立即交还租赁房屋钥匙，办理房屋交接手续，承担向广州市白云区供销总公司腾空返还房屋之责任。2、诉讼费用由李云燕、李博承担。事实与理由：自2017年5月与李云燕签订租赁合同，2016年9月与李博签订租赁合同后，李云燕、李博至今仍一直扣着房屋钥匙没有交还，没有将租赁房屋交还。一审认为李云燕2019年1月迁出租赁房屋，不符合客观事实，且2019年4月李云燕起诉要求解除租赁合同，也证明2019年4月与李云燕还存在租赁合同关系，租赁房屋钥匙还在李云燕手上掌控；同年2月25日，李博起诉要求解除合同时，租赁合同关系同样存在，房屋钥匙依然在李博手中掌控，所以，一审认定2019年1月李云燕迁出，认定有误，实际上是2019年3月才迁出，故应予以纠正。迁出房屋不等于已经返还房屋，李云燕、李博一直扣着钥匙，没有交还房屋，租赁房屋仍在李云燕、李博实际控制占有之中，一审未判李云燕、李博承担交还房屋责任有误，应予以改判。广州市白云区供销总公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意许振强、易炎棠、梁金铭的上诉请求。原审第三人李云燕、李博未到庭陈述意见。广州市白云区供销总公司于2019年1月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令许振强、易炎棠、梁金铭立即腾空租赁物业即广州市白云区石井镇石潭路82、84、86号之1-3号房屋（包括首层、二层、三层）并将涉案房屋及附属设施设备交还给广州市白云区供销总公司；2、判令许振强、易炎棠、梁金铭共同向广州市白云区供销总公司支付自2018年4月1日起至许振强、易炎棠、梁金铭实际交还涉案房屋之日止占用房屋期间产生的场地占用费及水电费（占用费按2017年广州市房屋租金参考价23030元/月计算，暂计至2018年12月31日为人民币207270元，水电费按水电表数计收，暂计至2018年12月10日为955元）；3、判令许振强、易炎棠、梁金铭共同向广州市白云区供销总公司支付自2018年4月6日起至许振强、易炎棠、梁金铭实际交还涉案房屋之日止的逾期交还物业的违约金（违约金按2017年广州市房屋租金参考价23030元/月的3倍计算，暂计至2018年12月31日为人民币610295元）；4、判令广州市白云区供销总公司无需向许振强、易炎棠、梁金铭退还租赁保证金人民币25600元；5、判决许振强、易炎棠、梁金铭承担本案的全部诉讼费。6、判令唐国冰、李云燕、李博于判决生效后立即腾空各自实际使用的涉案房屋的分租场地并返还给广州市白云区供销总公司。一审法院经审理查明：位于广州市白云区石井镇石潭路82、84、86号之1-3号房屋的产权人为广州市白云区供销合作总社石井供销社（以下简称石井供销社）。许振强、易炎棠、梁金铭原为石井供销社职工。2014年12月起，石井供销社授权广州市白云区供销总公司经营管理涉案房屋，并允许对外出租。2015年3月6日，许振强、易炎棠、梁金铭为承租涉案房屋，向广州市白云区供销总公司支付涉案房屋的租赁合同保证金25600元。同年3月12日，广州市白云区供销总公司（出租方、甲方）与许振强、易炎棠、梁金铭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方出租涉案房屋给乙方，面积合计736平方米，其中首层70平方米、二层480平方米、三层186平方米；第二条租赁期限为三年零三个月，自2015年1月1日起至2018年3月31日止；租赁期满，甲方收回涉案房屋，乙方须如期完好交还，逾期后如乙方留存物品，视作乙方自动放弃，由甲方自行处理。第三条1、租金及物业管理费计算：2015年1月1日至2016年12月31日租金7980元/月，管理费3420元/月，合计11400元/月；2017年1月1日至2018年3月31日月租金8960元/月，物业管理费3840元/月，合计12800元/月；租金按月支付，须于每月5日前支付当月租金及物业管理费，如遇国家法定节假日则顺延。第四条乙方须于本合同签订当天向甲方交付房屋的租赁保证金25600元，甲方收款后开具房屋的租赁保证金收据给乙方，乙方须妥善保管；房屋租赁保证金在本合同终止或解除后，在乙方不存在违约责任的前提下，乙方按照本合同第十一条房屋收回的验收约定交还房屋给甲方并按照合同约定交清一切费用，在双方办妥租赁房屋交接手续后甲方凭乙方交回的房屋租赁保证金收据原件于5个工作日内无息退回房屋租赁保证金给乙方；如因乙方违约退租，此保证金不能作为房屋租金及物业管理费或其他费用的抵减，全部归甲方所有。第八条1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转出租房屋，转让后，本合同对房屋受让人和乙方继续有效；……4、未经甲方同意，乙方不得转租（含分租、与第三人合作使用、交换使用或名为合作实为转租等方式）；5、经甲方书面同意，乙方在不不超出本合同规定的范围内可将房屋进行转租或分租，且必须同时满足以下条件：…（7）转租或分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租或分租合同也随之变更、解除或终止（8）合同租赁期满、解除或终止之日起5天内，乙方负责将场内的转租或所有分租户清场，把房屋及设施设备完好交回给甲方，清场期间所发生的一切责任及经济损失由乙方承担，与甲方无关。第九条……2、合同双方或单方要求解除合同的，如双方达成一致意见，则按双方行协商一致的意见处理合同解除后的事宜，如不能达成一致意见，则双方应当继续履行本合同；3、房屋租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，没收房屋租赁保证金并收回出租房屋，不给予乙方任何补偿：未经甲方书面同意擅自分租、转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、中途擅自不履行租赁合同的，损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的，改变本合同规定的房屋租赁用途或利用该房屋进行违法活动、存放危险物品的，未能按经营行业性质到有关部门办理相关消防手续或者没有自行配备好消防安全设施而擅自开业的，无正当理由逾期30天未交纳各项租金及物业管理费的，其他侵害甲方利益的行为；4、合同期满后，乙方如需继续承租，在同等条件下享有优先承租权，乙方必须在合同届满前提前三个月向甲方书面提出，否认将视为乙方放弃优先承租权。第十一条1、在合同租赁期满、解除或终止后，甲方收回出租房屋，乙方须在5日内将出租房屋清空交还给甲方，并把房屋及其附属设施设备完整交还给甲方，乙方如超过5日仍未交还房屋的，甲方有权自行收回房屋，并对未经甲方同意而擅自留存的乙方物品，视作乙方放弃其所有权，直接由甲方处分，清理所需费用由乙方承担；第十二条甲方违约责任处理规定如甲方违反本合同约定提前收回房屋时，甲方应将房屋租赁保证金（不计付利息）双倍返还给乙方（包含乙方原先缴交的房屋租赁保证金）。第十三条1、租赁期间，乙方有本合同第五条或第九条第3款所规定行为之一，或其他违反本合同约定行为的，甲方有权按本合同的约定追究乙方的违约责任，没收乙方缴交的房屋租赁保证金，如造成甲方实际损失超出房屋租赁保证金总额的，乙方应当继续承担赔偿责任；……3、租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期交还，每逾期一日需按合同到期之日各项租金及物管费的3倍向甲方支付违约金。等等。2018年1月17日，广州市白云区供销总公司与许振强、易炎棠、梁金铭签订《变更合同》，约定：将原合同中约定的“房屋租金、物业管理费”变更为“物业月租金”，变更后具体月租金金额按照2018年1月1日至2018年3月31日租金12800元/月计。许振强、易炎棠、梁金铭承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给唐国冰。唐国冰又将一楼部分场地出租给李博，将二楼部分场地出租给李云燕。其中李博、李云燕的租赁合同期限均超出本案租赁合同的租赁期限。同年3月31日租赁合同期满后，广州市白云区供销总公司多次催促许振强、易炎棠、梁金铭交还涉案房屋，但许振强、易炎棠、梁金铭至今未能依约交还涉案房屋。2019年1月，李云燕从其在涉案房屋中承租的部分场地中迁出。同年1月29日，广州市白云区供销总公司提起本案诉讼。同年2月25日，李博向一审法院起诉唐国冰，提出解除与唐国冰就涉案房屋一楼部分场地的租赁合同，唐国冰返还押金、保证金等诉讼请求。一审法院以（2019）粤0111民初5887号案立案审理。同年3月7日，一审法院工作人员到涉案房屋现场了解情况，发现涉案房屋一层的卷闸门被人上锁。同年4月2日，李云燕向一审法院起诉唐国冰、王华芳，提出解除与唐国冰就涉案房屋二楼部分场地的租赁合同，唐国冰、王华芳连带返还押金、入场费、装修损失及各相返还费用利息等诉讼请求。一审法院以（2019）粤0111民初8062号案立案审理。同年6月，李博从其在涉案房屋中承租的部分场地中迁出。同年8月19日，唐国冰出现，但至今未向广州市白云区供销总公司退还涉案房屋。一审法院认为：广州市白云区供销总公司与许振强、易炎棠、梁金铭订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。2018年3月31日合同期满后，双方未续约。根据上述事实及合同约定，许振强、易炎棠、梁金铭负有向广州市白云区供销总公司交还涉案房屋的义务。但是，许振强、易炎棠、梁金铭未能履行上述义务，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。因此，广州市白云区供销总公司主张许振强、易炎棠、梁金铭交还涉案房屋及支付房屋占有使用费、违约金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。许振强、易炎棠辩称其无须支付房屋占有使用费及违约金的意见明显无法律依据，一审法院不予采纳。关于房屋占有使用费的标准，广州市白云区供销总公司主张按照房管部门公布的广州市房屋租赁参考价（23030元/月）确定。一审法院认为，许振强、易炎棠、梁金铭原为涉案房屋产权人的职工，承租涉案房屋有历史渊源，故本案不宜参照市场租金标准确定房屋占有使用费，应以租赁合同约定的租金标准作为房屋占有使用费的标准（12800元/月）为宜。关于违约金的标准，广州市白云区供销总公司主张按照房管部门公布的广州市房屋租赁参考价（23030元/月）的3倍确定。一审法院认为，广州市白云区供销总公司主张的违约金明显过高，应调整为房屋占有使用费的30%为宜，即3840元/月（12800元/月×30%）。关于唐国冰、李云燕、李博在本案中应当承担的责任，广州市白云区供销总公司主张唐国冰、李云燕、李博应腾空返还各自实际使用的房屋。一审法院认为，广州市白云区供销总公司的主张合理合法，一审法院予以支持。但是，李云燕、李博已迁出涉案房屋，故在本案中不再承担返还义务。对于广州市白云区供销总公司主张许振强、易炎棠、梁金铭支付涉案房屋自2018年4月1日起水电费的诉讼请求，一审法院认为，合同未约定许振强、易炎棠、梁金铭向广州市白云区供销总公司支付水电费的内容，且广州市白云区供销总公司未能举证证实其为涉案房屋垫支水电费的事实，故广州市白云区供销总公司应当承担举证不能的不利后果，即上述诉讼请求一审法院不予支持。对于广州市白云区供销总公司主张确认无须退还合同保证金的诉讼请求，一审法院认为，首先，合同未约定广州市白云区供销总公司可因许振强、易炎棠、梁金铭逾期返还涉案房屋而没收保证金；其次，广州市白云区供销总公司因许振强、易炎棠、梁金铭逾期返还涉案房屋的损失已由主张违约金而得到弥补，再主张没收合同保证金会导致违约责任过重。故一审法院对上述诉讼请求不予支持。梁金铭经一审法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年9月24日作出一审判决：一、许振强、易炎棠、梁金铭及唐国冰于本判决生效之日起五日内共同向广州市白云区供销总公司腾空返还位于广州市白云区石井镇石潭路82、84、86号之1-3号房屋（包括首层、二层、三层）及附属设施设备；二、许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向广州市白云区供销总公司支付房屋占有使用费（按12800元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）；三、许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向广州市白云区供销总公司支付逾期交还涉案房屋的违约金（按照3840元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）；四、驳回广州市白云区供销总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12242元，由许振强、易炎棠、梁金铭负担，并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，广州市白云区供销总公司曾于2018年4月20日对涉案房屋采取停电、封门措施，与许振强、易炎棠、梁金铭发生冲突，经报警双方纠纷还经石井街综治信访维稳中心调解处理。其后涉案房屋门锁被撬开、接驳电源后继续投入经营使用，二审诉讼中许振强、易炎棠、梁金铭与唐国冰均称不清楚撬开门锁、接驳电源的行为人。本案一审期间，唐国冰于2019年8月19日到庭接受询问，明确表示“李云燕在2019年1月份腾空场地”，唐国冰的陈述已记录在案。二审诉讼中，广州市白云区供销总公司表示一审判决后，已于2019年10月8日从次承租人唐国冰处取得进入涉案房屋卷闸门的钥匙。对二审诉讼中许振强、易炎棠、梁金铭提交的录音光盘，广州市白云区供销总公司表示因许振强、易炎棠、梁金铭未依通知交还场地才进行强制收场，其司并未免除许振强、易炎棠、梁金铭交回房屋的义务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：许振强、易炎棠、梁金铭是否无需承担清场交房责任；唐国冰对李云燕、李博所提上诉能否支持。案件事实表明，许振强、易炎棠、梁金铭在向广州市白云区供销总公司承租涉案房屋期间，将承租房屋转租给唐国冰，唐国冰再将其中部分房屋转租给李云燕、李博。许振强、易炎棠、梁金铭与广州市白云区供销总公司所签房屋租赁合同2018年3月31日期满，双方未能达成继续租赁的一致意见。依涉案房屋租赁合同的约定，许振强、易炎棠、梁金铭租赁合同期满应负责将承租房屋清空交还给广州市白云区供销总公司，房屋租赁合同明确约定了许振强、易炎棠、梁金铭需负责将场内的转租或所有分租户清场。审查广州市白云区供销总公司发出多份催促交房通知并采取强制收回房屋及双方争执处理的事实，可以认定作为承租人的许振强、易炎棠、梁金铭并未依合同约定清理转租、分租户退交场地，妥当处理合同终止的善后事宜。实际上，广州市白云区供销总公司强制收房行为并未达到目的，唐国冰与李云燕、李博仍继续占有使用涉案房屋。许振强、易炎棠、梁金铭上诉提出广州市白云区供销总公司对涉案房屋可随时向使用房屋的第三人收回，但广州市白云区供销总公司对此并不认可，许振强、易炎棠、梁金铭本案所提证据并不能充分证明房屋租赁合同对转租、分租户清场的约定已发生变更或予免除，清场交房的合同义务也未转移到次承租人及再下一手承租使用人。广州市白云区供销总公司与唐国冰及李云燕、李博并未建立房屋租赁的合同关系。许振强、易炎棠、梁金铭与上手出租人的合同关系，并不同于其与次承租人唐国冰的合同关系，也独立于唐国冰与李云燕、李博的分租合同关系，许振强、易炎棠、梁金铭应依其与广州市白云区供销总公司建立的租赁合同关系承担责任。为此，本案许振强、易炎棠、梁金铭有关无需承担清场交房责任的上诉主张，事实及法律依据并不充分，本院不予认可。一审判决所作处理，并无不当，可予维持。鉴于广州市白云区供销总公司已于一审判决之后从次承租人唐国冰处取得进入涉案房屋的钥匙，其司于本案主张的房屋占有使用费可计至此时。唐国冰上诉主张李云燕不是2019年1月迁出承租的房屋，是2019年3月才迁出，这与唐国冰自己在一审诉讼中的陈述并不一致，唐国冰本案也未提出李云燕2019年3月迁出的相关证据，为此唐国冰的上诉主张不能认定。因李云燕、李博已实际退出涉案房屋，唐国冰上诉要求李云燕、李博办理交接手续于本案的处理并无实际意义，一审判决李云燕、李博本案诉讼中不再承担返还责任，处理正当。综上所述，许振强、易炎棠、梁金铭及唐国冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12342元，由许振强、易炎棠、梁金铭负担12242元，唐国冰负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  白小云审判员  刘 卉二〇二〇年二月二十四日书记员  张家齐吴敏玲