广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7159号上诉人（原审原告、反诉被告）:罗来清，男，1976年11月7日出生，汉族，住所地江西省丰城市。上诉人（原审原告、反诉被告）:深圳市宝安区石岩大厨味道餐厅，住所地深圳市宝安区石岩街道宝路工业区1栋2楼，统一社会信用代码92440300MA5DN1L0XU。经营者：罗来清。罗来清、深圳市宝安区石岩大厨味道餐厅共同委托诉讼代理人:周颖，广东广格律师事务所律师。罗来清、深圳市宝安区石岩大厨味道餐厅共同委托诉讼代理人:张树鸽，广东广格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:广东岭美创意文化产业投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道上屋社区上下屋居民小组松白路宝路工业区7栋3楼整层，统一社会信用代码91440300598305414B。法定代表人：李少勇。委托诉讼代理人：卢晓辉，北京市大成（深圳）律师事务所律师。上诉人罗来清、深圳市宝安区石岩大厨味道餐厅（以下简称“大厨味道餐厅”）因与被上诉人广东岭美创意文化产业投资发展有限公司（以下简称“岭美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。罗来清、大厨味道餐厅上诉请求：1.撤销一审判决的第二、三、四、五项，改判第一项为：（一）罗来清与岭美公司签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》于2016年9月30日解除；（二）岭美公司返还罗来清的押金人民币204000元；（三）岭美公司赔偿罗来清、大厨味道餐厅损失共计4338366元；2.岭美公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误：一审法院判决认为“从双方认可的消防意见书来看，涉案租赁物己经消防验收合格”，而深公宝消验【2006】第Y-XXX号建筑工程消防验收意见书上验收合格的是深圳市宝安宝路汽配有限公司（以下简称“宝路汽配”）位于宝安区石岩街道XX公路与XX路交汇处的厂房、宿舍工程，并非位于深圳市宝安区石岩镇松白路岭南创谷有商业功能的建筑工程。二、岭美公司有欺诈的故意，违约的事实，罗来清、大厨味道餐厅行使先履行抗辩权，拒交租金是合理合法的。三、一审判决支持涉案租赁物闲置损失没有任何依据和证据。四、一审判决第三条判决罗来清、大厨味道餐厅向岭美公司支付“逾期付款的滞纳金”没有法律依据。滞纳金是国家为维护社会公共利益，国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。现行合同法并没有滞纳金的规定。因此，一审判决明显认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院依法支付罗来清、大厨味道餐厅的诉讼请求。罗来清、大厨味道餐厅当庭补充事实与理由：按照2009年《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，违法建筑是不得对外出租的，因此罗来清与岭美公司签订的合同应属无效合同。岭美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回罗来清、大厨味道餐厅的上诉请求。罗来清、大厨味道餐厅向一审法院起诉请求：1.解除罗来清、岭美公司签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》；2.返还罗来清的押金204000元；3.岭美公司赔偿罗来清损失4338366元；4.本案诉讼费全部由岭美公司承担。岭美公司向一审法院反诉请求：1.解除罗来清与岭美公司签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》；2.罗来清、大厨味道餐厅向岭美公司支付租金626000元及滞纳金10000元（以本金626000元为基数，自2017年11月1日起按日利率万分之五的标准暂计至2018连3月20日，最终计算至反诉岭美公司实际清偿完毕之日止）；3.罗来清、大厨味道餐厅向岭美公司支付2017年8月、9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元；4.罗来清、大厨味道餐厅赔偿岭美公司房屋闲置期间的损失408000元；5.罗来清、大厨味道餐厅拆除装饰、装修物以及并将损毁房屋恢复至安装装饰装修物之前；6.本案的全部诉讼费用由罗来清、大厨味道餐厅承担。一审法院认定事实：2016年6月28日，罗来清与岭美公司签订了一份《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》，约定岭美公司将位于深圳市宝安区石岩镇松白路岭南创谷A栋1楼第8号商铺、A栋2楼整层出租给罗来清作为经营餐厅使用，总面积约1595平方米，租赁期限为2016年8月28日至2022年8月27日，每月租金68000元，每月商铺管理费4785元；罗来清应当在当月15日前缴清当月的租金和水电费等费用，若逾期缴纳以上款项的，则从15日起按未交费用日千分之五计算滞纳金。合同还约定，拖欠岭美公司租金达1个月的，岭美公司有权单方解除合同并收回租赁物，不退回押金。签订合同后，罗来清依约向岭美公司交纳了一个月租金68000元及押金204000元。罗来清、大厨味道餐厅主张2017年9月底经公安消防部门检查要求关门停业，岭美公司则主张系罗来清、大厨味道餐厅经营不善擅自锁门停业。另查，根据双方确认的建筑工程消防验收意见书显示，涉案租赁物已于2006年7月8日经消防验收合格，该意见书明确记载已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。岭美公司提供的房地产权证、建设工程消防验收意见书显示涉案租赁物的权利人为深圳市宝安宝路汽配有限公司，土地用途为工业用地，上述建筑物已于2007年10月5日通过消防验收合格。再查，双方确认罗来清、大厨味道餐厅没有支付2016年11月1日之后的租金，罗来清、大厨味道餐厅没有支付2017年8月和9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元。一审法院认为，罗来清与岭美公司双方签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性或禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力。本案罗来清、大厨味道餐厅一直没有交纳2016年11月1日之后的租金，罗来清、大厨味道餐厅对此抗辩称系岭美公司提供的涉案租赁物未经消防验收合格，但从双方认可的消防验收意见书来看，涉案租赁物已经消防验收合格，双方并未约定由岭美公司负责涉案租赁物的二次消防验收，故罗来清、大厨味道餐厅以此为由拒绝交纳租金，显然不能成立，岭美公司在多次催讨后主张于2017年10月3日解除双方签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》，并没收押金204000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以确认。本案系罗来清违约未履行交纳租金的义务导致合同被解除，故罗来清、大厨味道餐厅要求返还押金204000元及赔偿损失4338366元，于法无据，一审法院不予支持。罗来清应当向岭美公司支付合同解除前的租金，经计算为748000元（68000元/月×11个月），岭美公司主张的金额为626000元，一审法院在岭美公司诉请的范围内予以支持。双方在合同中约定逾期未交纳租金按照日千分之五计算滞纳金，岭美公司主张上述标准过高调整为按日万分之五的标准从2017年11月1日起计算逾期未交纳租金626000元的滞纳金，于法有据，一审法院予以支持，滞纳金计至款项付清之日止。双方确认罗来清尚欠岭美公司2017年8月和9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元，对此一审法院予以认定，该款罗来清应当支付给岭美公司。岭美公司主张涉案租赁物闲置期间的损失，鉴于罗来清未提供有效证据证实其交涉案租赁物交还给岭美公司，罗来清的经营设备等尚未搬离涉案租赁物，涉案租赁物至今未能出租，故对岭美公司的该项诉请，一审法院予以支持，一审法院酌定按照三个月租金的金额计算为204000元（68000元/月×3个月）。岭美公司主张罗来清擅自将涉案房屋的主承重梁打掉，造成涉案房屋损毁，但对此并未提供充分有效证据予以证实，且岭美公司同意罗来清对涉案租赁物进行装修及开业运营，期间岭美公司也从未对其装修提出过异议，现岭美公司主张罗来清、大厨味道餐厅拆除装饰、装修物以及并将损毁房屋恢复至安装装饰装修物之前，于法无据，一审法院不予支持。另大厨味道餐厅并非涉案租赁合同的当事人，故其不享有涉案租赁合同的权利以及承担涉案租赁合同的义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、确认罗来清与岭美公司签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》于2017年10月3日解除；二、罗来清于判决生效之日起五日内向岭美公司支付2017年8月和9月的水电费、管理费、电梯公摊费共计44063.2元；三、罗来清于判决生效之日起五日内向岭美公司支付2016年11月1日至2017年9月30日期间的租金626000元以及逾期付款的滞纳金（以626000元为本金，从2017年11月1日起按照日万分之五的标准计至款项付清之日止）；四、罗来清于判决生效之日起五日内向岭美公司赔偿涉案租赁物闲置的损失204000元；五、驳回罗来清的其他诉讼请求；六、驳回岭美公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费43139元、反诉受理费14593元，由罗来清、大厨味道餐厅承担54971元，岭美公司承担2761元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗来清、大厨味道餐厅向本院提价以下证据：证据一举报信，证据二深圳市公安局宝安分局短信回复，证据三深圳市公安局政府信息公开申请表及快递单，证据四深圳市公安局宝安分局政府信息公开申请的答复，证明诉争大楼为违法建筑，岭美公司对诉争大楼没有进行一次消防和欺诈行为。深圳市公安局宝安分局回复该单位未经消防审批，将依法进行处罚。岭美公司质证称，对证据一的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，且不能达到证明目的。该举报信是罗来清在一审败诉后的恶意举报，主张的内容没有事实依据。证据二的真实性、合法性、关联性不予认可。证据三的真实性予以认可，证明内容及证明目的不予认可。证据四的真实性、合法性、关联性予以认可，该答复没有说明涉案物业没有取得消防验收，而且根据国家关于深化消防执法改革的意见第二点主要任务第二项，已经取消了一般建设工程消防验收和备案。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房产取得了房地产证，罗来清与岭美公司签订的《石岩·岭南创谷商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。从岭美公司提交的消防验收合格证来看，涉案建筑物已通过了消防验收。至于第二次消防验收，双方当事人在合同中并未约定由谁负责。罗来清作为承租人，主张由岭美公司负责二次消防，没有提交相关合同依据。另外，罗来清称是因为公安消防部门的检查要求关门停业，也未提交证据予以证明。由此，罗来清拒绝交纳租金的理由不成立，岭美公司在多次催讨租金后有权解除合同，原审认定涉案合同于2017年10月3日解除正确，本院予以确认。罗来清应支付合同解除前欠付的租金和水电费、管理费和电梯公摊费。关于拖欠租金的滞纳金，原审将合同约定的日千分之五的标准调整至日万分之五并无不当，本院予以维持。涉案合同约定，租赁期限未满，因承租方原因终止本合同，承租方应赔偿出租方三个月租金的经济损失，并且不退还承租方已缴纳的押金。由上，岭美公司有权没收罗来清已缴纳的押金。关于岭美公司主张的涉案房产闲置的损失，因涉案合同系罗来清违约撤离而导致不能继续履行，且罗来清尚未搬离租赁物的全部经营设备，岭美公司重新将涉案房产出租需要一定的时间，原审酌情按三个月的时间计算房屋闲置期间的损失比较合理，且与双方约定的承租方应赔偿三个月租金的经济损失相符合，本院对此予以维持。综上所述，罗来清、深圳市宝安区石岩大厨味道餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43139元，由上诉人罗来清、深圳市宝安区石岩大厨味道餐厅负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年二月二十七日本件与原本核对无异书记员 吕 周