上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12760号原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人周正马。委托代理人方为守，北京长安(上海)律师事务所律师。委托代理人程多才，北京长安(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张勇强。委托代理人张稼良。委托代理人柏燕，上海政明律师事务所律师。原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司(以下简称周正公司)与被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司(以下简称拓博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周正公司的委托代理人方为守，被告(反诉原告)拓博公司的法定代表人张勇强及其委托代理人张稼良、柏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周正公司诉称，2015年2月10日，周正公司与拓博公司签订《厂房租赁合同》，约定，周正公司将宝山区集贤路XXX号厂区内的一间厂房出租给拓博公司，租期三年。2016年3月20日起，拓博公司停止支付租金及水、电费用，擅自破坏了原房屋结构。2016年6月24日，周正公司发函告知拓博公司解除合同。现周正公司起诉要求解除周正公司与拓博公司之间的《厂房租赁合同》，拓博公司支付2016年3月20日至实际搬离厂房之日止的租金，及周正公司为拓博公司垫付的水、电费800元。被告(反诉原告)拓博公司反诉并辩称，系争房屋漏水，经周正公司同意，由拓博公司进行了维修，花费维修费2.8万元，该维修费应当从租金中抵扣，故拓博公司未支付2016年3月20日起的租金。系争房屋夏天极其闷热，周正公司同意拓博公司升高房顶，拓博公司才对房屋进行了改建。拓博公司支付电费至2016年6月20日，水费按时缴纳。2016年10月6日，周正公司断水断电。系争房屋搭建在厂区内的消防通道上，无任何行政审批手续，属于违法建筑，租赁合同应为无效，不存在解除合同。拓博公司反诉要求确认租赁合同无效，周正公司支付房屋修缮费用85,533元，赔偿停工停产损失2.4万元，及停水停电损失75,598.30元，返还2015年3月20日至2016年3月19日的房租3.2万元。原告(反诉被告)周正公司针对反诉辩称，系争房屋由村里委托周正公司建造出租，应为合法。周正公司没有同意过拓博公司修缮房屋，两家公司紧挨着，周正公司没有看到过拓博公司修缮过房屋。故不同意支付修缮费。拓博公司承租前就查看过系争房屋，承租后一直正常经营，没有停工停产损失。拓博公司一直拒绝支付水、电费，故周正公司于2016年10月6日起断水断电。不同意拓博公司的反诉请求。经审理查明，2015年，周正公司(甲方)与拓博公司(乙方)签订了《厂房租赁合同》，约定，甲方出租给乙方厂房座落于集贤路XXX号内，租赁面积为225平方米，厂房类型为楼房后面的披房结构；厂房装修日期从2015年2月10日至2015年3月20日，装修期间免收租费；租期从2015年3月20日起至2018年3月20日止；该厂房年租金为32,000元，双方签订合同后，乙方向甲方支付一年租金，每期租金在合同到期15日前支付；租赁期间，该厂房所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担，并在收到收据或发票后一星期内付款；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行维修、装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费由乙方负担。合同签订后，拓博公司支付了周正公司2015年3月20日至2016年3月19日期间的租金。2016年7月20日，拓博公司向周正公司发出催促履行合同告知书，主要内容为，合同约定，周正公司应该保证该厂房及附属设施处于正常可用和安全状态，并同意出示厂房合法有效的批文手续，但至今未出具有关证件，拓博公司要求周正公司出示厂房合法有效证件并履行合同义务。审理中，拓博公司提供如下证据：1、照片，显示机器设备浸泡在水中。2、2016年5月26日，拓博公司与四川开江利华建筑公司上海分公司签订的修房协议合同书，及工程款28,000元的收据。3、采购合同、采购单、送货单。4、案外人发给拓博公司的催款通知单、逾期罚款单。5、工人工资付款凭单。6、收据及送货单、增值税发票。拓博公司表示，证据1、2证明系争房屋的漏水情况及维修情况；证据3-5证明周正公司断水断电给拓博公司造成的损失。周正公司针对上述证据表示，对证据1真实性无异议，对证据2-5真实性不予认可。审理过程中，周正公司未提供系争房屋建造的相关行政审批手续。经拓博公司申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对拓博公司在系争房屋内的添附进行审价。审价报告载明，房屋装修工程造价为85,533元。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司工作人员张勇强表示，上述造价包括了装饰装修和修缮两部分。周正公司表示，拓博公司在审理中提出的维修费只有28,000元，而审价得出的费用远高于该金额，因此审价的费用过高。拓博公司表示，拓博公司考虑到诉讼费用，审理中只提出28,000元，具体金额由审价确定。以上事实，有周正公司提供的《厂房租赁合同》，拓博公司提供的付款凭证、照片、修房协议合同书、工程款收据、采购合同、采购单、送货单、工人工资付款凭单、催款通知单、逾期罚款单、增值税发票、审价报告等，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，周正公司与拓博公司签订的《厂房租赁合同》所涉租赁房屋无建造的相关行政审批手续，故该合同应为无效。拓博公司应当搬离系争房屋，将该房屋返还给周正公司。周正公司明知该厂房无建造的行政审批手续出租该房屋，应对合同无效的后果承担主要责任。拓博公司在没有见到相关手续即承租该房屋，对合同无效的后果承担次要责任。合同约定，拓博公司可根据自己的经营特点进行维修、装修。拓博公司提供的照片也显示系争房屋内存在渗水情况，拓博公司确有维修房屋的需要。拓博公司对房屋进行装修、维修所付出的费用系其损失，拓博公司要求周正公司赔偿该损失，符合法律规定。该损失经审价确定为85,533元，考虑到拓博公司已经使用一段时间，以及双方之间的过错责任等，本院酌情确定周正公司赔偿拓博公司6万元。拓博公司在2015年3月20日至2016年3月19日期间正常经营，未提供因房屋质量问题造成其损失的确凿证据，应当支付该期间的租房费用。拓博公司要求退还上述租金，本院不予准许。周正公司认可从2016年10月6日起断水断电，对拓博公司的经营必然造成影响，本院酌情确定拓博公司按每年9,600元计算，支付此后的使用费。2016年3月20日至2016年10月5日期间的使用费，仍按原租金标准支付，该款为17,333元。拓博公司主张的因周正公司断水断电造成的停工停产损失2.4万元，及停水停电损失75,598.30元，证据不充分，本院不予准许。周正公司主张的水、电费未提供相应证据证明，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司与被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区集贤路XXX号内的厂房，并将该房屋返还给原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司；三、被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司2016年3月20日至2016年10月5日期间的使用费17,333元，并按每年9,600元计算，支付原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司从2016年10月6日起至实际返还上述房屋之日止的使用费；四、原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司损失6万元；五、原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司的其他诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为310元，反诉案件受理费减半收取2,287.50元，审价费2,600元，共计5,197.50元，由原告(反诉被告)上海周正冶金机械制造有限公司负担2,550元，被告(反诉原告)上海拓博五金有限公司负担2,647.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年三月十日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。