广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1323执异2号 案外人：陈梅花，女，汉族，1973年6月30日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 委托代理人：钟育明，惠东县第一法律服务所工作人员。 申请执行人：钟法成，男，汉族，1963年5月24日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 被执行人：梁建朋，男，汉族，1976年7月29日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 被执行人：廖格乐，女，汉族，1979年10月6日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 本院在执行（2016）粤1323执4023号申请执行人钟法成与被执行人梁建朋、廖格乐其他合同纠纷一案中，案外人陈梅花于2017年1月19日对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法进行听证和审查，现已审查终结。 案外人陈梅花称，2016年6月1日，案外人陈梅花与被执行人廖格乐签订《房地产买卖合同》，约定被执行人廖格乐将其名下位于惠东县平山黄排××村山水豪庭B栋3单元6层4号房（房地产权证：粤房地产权证惠东字第××号）转让给陈梅花，房屋转让款为800000元。2016年6月6日，陈梅花向廖格乐支付全部转让款800000元。2016年6月23日，陈梅花支付相关的房屋税费。2016年6月8日，廖格乐将房屋交付给陈梅花使用至今，陈梅花为该房屋的实际所有人。2016年8月1日，惠东法院作出（2016）粤1323民初2287号民事裁定书，查封了上述房产，导致陈梅花无法就该房屋的转让行为办理产权变更登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈梅花作为房屋的买方已付清全部房款，并经过合法交接实际占有了该房屋，陈梅花对钟法成与梁建朋、廖格乐之间的民间借贷纠纷毫不知情，陈梅花作为善意第三人不存在任何过错。虽然惠东法院的查封行为发生在案件的审理阶段，仍适用上述司法解释的规定。因此，请求解除对上述房屋的查封。 申请人执行人钟法成对异议称，从异议人提交的材料可以看出，陈梅花称于2016年6月6日支付全部房屋转让款800000元，与其提交的证据不符。廖格乐于2016年6月8日将房屋交付陈梅花与事实不符。房地产买卖合同前后签名字体不相符，第二条买卖房地产价格、付款方式中只填写2016年6月6日支付第一期房款300000元，支付第二期房款未填写，第四条房地产交接未写明交接时间。这份合同应视为无效。本人认为，诉讼案件是2016年7月19日立案，2016年6月6日陈梅花支付300000元，未支付全部房屋转让款800000元，法院于2016年8月1日查封，廖格乐在明知查封的情况下还让陈梅花付款500000元。本人在2015年至诉讼立案之前曾多次向梁建朋提出卖房还款，这次诉讼还是梁建朋提出来的，本人认为双方有串通可能。陈梅花未实际占有使用该房屋，请法院立即调查。双方未按合同约定在签订合同的30日内办理过户手续，陈梅花有重大过错。廖格乐卖掉房屋却无钱还款。请求法院驳回异议。 被执行人梁建朋对异议称，我与廖格乐离婚后都有很多债务，各自的债务自行负责，卖房我不知道。 被执行人廖格乐对异议称，卖房支付的第一个300000元是交银行按揭款的，过户这么长时间是因为房管局改制而未办理。开出税票后才付余款500000元，这笔钱用来还给银行和其他人。 本院查明，本院依据生效的（2016）粤1323民初2287号民事判决书，责令被执行人梁建朋和廖格乐履行偿还申请执行人钟法成借款600000元及利息、案件受理费、保全费、执行费的义务，但被执行人未履行该判决确定的义务。在诉讼过程中，本院作出的（2016）粤1323民初2287号民事裁定书，查封了被执行人廖格乐名下的位于惠东县平山黄排××村山水豪庭B栋3单元6层4号房（房地产权证：粤房地产权证惠东字第××号）。 案外人陈梅花认为在本院查封之前，其已向廖格乐购买了上述房产，提交了以下证据: 1、身份证。记载陈梅花身份。 2、（2016）粤1323民初2287号民事裁定书。记载本院于2016年8月1日裁定查封房产事实。 3、户籍证明。记载廖格乐已离婚。 4、同意出售证明书。记载廖格乐同意出售房产的意愿。 5、银行转账记录二份。一份记载陈梅花于2016年6月6日通过惠东农商行转账300000元给廖格乐，另一份记载陈梅花于2016年8月4日通过中国农业银行惠东支行转账500000元给廖格乐。 6、房地产买卖合同。记载：签订合同时间为2016年6月1日，甲方为廖格乐，乙方为陈梅花，第一条买卖房地产情况写明房产地址为惠东县平山黄排××村山水豪庭B栋3单元6层4号房，建筑面积173.64平方米，第二条买卖房地产价格、付款方式条款填写交易总金额800000元，乙方于2016年6月6日前支付第一期房款300000元，未填写第二期房款付款时间，第四条房地产交接条款未填写房地产交付时间。 7、惠东县不动产权籍调查受理回执。记载：查询时间为2016年7月13日，申请人查询人陈梅花，收件单位惠东县不动产登记服务大厅，回执备注：因土地权属界线存在争议，作退件处理，待界线处理无争议后再受理，划拨土地办理转移登记，需到国土部门申请办理出让地用地手续后，才能受理材料，因天气原因不能作业调查、测绘的，办理时限顺延。 8、税收票据。2016年6月23日，惠东县地方税务局平山税务分局出具增值税普通发票，记载陈梅花购买惠东县平山黄排××村山水豪庭B栋3单元6层4号房，价格800000元。2016年6月23日，惠东县地方税务局平山税务分局出具税收缴款书，记载陈梅花支付契税16000元，廖格乐支付契税16000元。2016年6月23日，惠东县地方税务局平山税务分局出具房地产交易税收证明书，记载廖格乐转让惠东县平山黄排××村山水豪庭B栋3单元6层4号房，价格800000元，受让方陈梅花，缴税16000元。 另查，本院于2016年8月1日作出（2016）粤1323民初2287号民事裁定书，于2016年8月3日到房管部门实施查封行为，于2016年8月16日将民事裁定书送达被执行人廖格乐。 本院于2017年2月22日听证结束后立即到涉案房屋进行调查核实，陈梅花持钥匙开门进入涉案房屋。 本院认为，案外人陈梅花主张其在本院查封行为发生之前购买和使用了涉案房产，提交了房地产买卖合同、转账凭证和税务票据等为据。关于房地产买卖合同，双方明确了交易总金额为800000元，而在支付方式栏中只填写了第一期款300000元，未填写第二期款500000元，在房屋交接栏中未填写交付时间，该合同是有瑕疵的，但陈梅花分两次支付了全部购房款800000元，并实际取得了房屋钥匙，双方于2016年6月23日到税务部门缴纳了契税，开出了购买房屋的发票，以实际行为弥补了合同的不足部分。陈梅花于2016年7月13日向不动产登记部门查询涉案房屋登记和办理过户情况，不动产部门告知因土地权属界线存在争议，作退件处理，陈梅花已尽到完全注意的责任。关于第二次付款情况，本院于2016年8月3日到房管部门实施查封行为，于2016年8月16日才将民事裁定书送达廖格乐，陈梅花于2016年8月4日付款是没有过错的。 综上，案外人陈梅花提交了合法有效的房地产买卖合同，支付了全部转让款并实际使用涉案房屋，对于不能办理过户手续没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈梅花主张排除对涉案房产执行的理由成立，本院予以支持。但陈梅花请求解除对涉案房产的查封，不属于本案处理的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人廖格乐名下的位于惠东县平山黄排新围村山水豪庭B栋X单元X层X号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  黄东平 审 判 员  杨志立 代理审判员  叶淑贞 二〇一七年三月一日 书 记 员  林志勇 第1页共6页