上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初10501号原告张瑛(反诉被告)，女，1981年10月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人潘文策，上海李旭律师事务所律师。委托代理人曾涛，上海李旭律师事务所律师。被告张俊(反诉原告)，男，1969年4月19日出生，汉族，住上海市。被告黄珏(反诉原告)，女，1971年12月21日出生，汉族，住址同上。被告张禹骅(反诉原告)，男，1994年8月28日出生，汉族，住址同上。上列三被告的共同委托代理人孙昶林，上海融孚律师事务所律师。原告张瑛与被告张俊、黄珏、张禹骅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告以相同案由提出反诉，本院依法合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张瑛及其委托代理人潘文策、曾涛，被告张俊、黄珏、张禹骅的共同委托代理人孙昶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑛诉称，2015年9月14日，原、被告就上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，通过中介公司上海颜疆房地产经纪事务所(以下简称颜疆事务所)签订了《房地产买卖协议》，该协议第1.2.1条明确约定了双方签订《上海市房地产买卖合同》的期限，同时也约定了违约责任条款。协议签订后，原告按协议约定的期限通过颜疆事务所明确要求与被告签订《上海市房地产买卖合同》，但被告无正当理由拒绝签订买卖合同，经多次催告无果，拖延至今。另外，被告在2016年1月22日将系争房屋进行二次抵押，债权限额高达人民币(以下币种均为人民币)1,795万元，对此原告深感不安，委托律师向被告发出律师函，要求其限期予以注销抵押，消除继续履行合同的障碍，但被告至今未办理相应的抵押注销手续。原告出于改善住房的目的购买系争房屋，为依约支付购房款，已将名下的房屋出售。现被告单方违约，导致原告租赁房屋居住至今。目前系争房屋的市场价格已经远高于原先协议签订时的价格，导致原告根本无法以相同的价格购买相同类型的房屋。原告认为，双方签订的协议真实有效，被告无故拖延、拒绝签订《上海市房地产买卖合同》并拒绝注销二次抵押手续的行为丧失诚信，显然已构成违约。故要求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖协议》，解除时间为起诉状副本送达被告之日；2、被告双倍返还定金计60万元；3、被告赔偿房屋差价损失400万元(根据评估结果)。被告张俊、黄珏、张禹骅辩称，《房地产买卖协议》约定，协议签订后90天内原告应支付首付款580万元，后双方协商首付款改为400万元，即2015年12月13日前原告应支付首付款400万元，被告收到400万元后双方再签订《上海市房地产买卖合同》，签订买卖合同后10内被告注销770万元的抵押，原告再支付第二笔房款，第二笔房款拆分为两笔，以现金支付260万元，贷款支付300万元，过户后再支付40万元。但原告未按约支付首付款400万元，已构成违约。之后双方通过颜疆事务所多次进行商谈，直至2015年12月22日商谈中，原告明确要求被告先将770万元的抵押注销后其再支付房款，双方陷入僵持。被告认为原告没有实际履约能力，故于2016年1月4日发出律师函，要求解除《房地产买卖协议》，但被退回。2016年2月6日被告重新邮寄律师函且抄送颜疆事务所，由颜疆事务所转告原告，被告要求解除《房地产买卖协议》。2016年3月15日，被告再次向原告寄送律师函，重申2016年1月1日解除《房地产买卖协议》。现同意解除《房地产买卖协议》，但解除的时间应为2016年1月1日。不同意原告的其余诉讼请求。被告张俊、黄珏、张禹骅反诉称，2015年9月14日，原、被告及颜疆事务所共同签署由颜疆事务所提供的《房地产买卖居间协议》，约定被告将设有抵押的系争房屋出售给原告，总房价款1,000万元；房地产买卖定金30万元由颜疆事务所保管，若被告违约出售该房屋，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房屋，则已支付被告的定金不予返还；签约三方保证签署人有支付或收取定金的权利，《房地产买卖协议》作为居间协议的附件一签署。同日，原、被告在颜疆事务所提供的附件《房地产买卖协议》上签署，该协议约定，在买卖协议签署后的90日内(即至2015年12月13日止)，原告须支付首期房价款580万元；除另有约定(即满足原告须支付首期房价款的条件)外，在买卖协议签署后的90日届满日(即2015年12月13日)，原、被告双方应签署买卖合同示范文本；被告应从收到原告的首期房价款(含定金)中支付归还因该房屋而存在的银行借款，被告在双方签署买卖合同示范文本后10日内(即2015年12月23日)将归还银行借款款项交于颜疆事务所，由颜疆事务所转付银行借款，并办理该房屋抵押注销手续；原告在获得银行贷款后支付第二期房款400万元；在原告获得房产证后支付第三期房价尾款20万元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。原告通过被告朋友向被告打招呼后，2015年12月17日被告同意前述付款进度第一次为首付400万元，第二次付260万元及用贷款支付300万元，尾款支付40万元。但原告实际无合同履行能力，除30万元定金外，迟迟不在90天期限内支付房价首期款400万元，虽然被告张俊及其代理人马飞向原告反复强调按合同办事，并多次宽限了首付款期限日，但原告仍然不予支付约定的400万元首期房款。在此情况下，张俊根据前述两份协议的约定，委托律师向原告多次发出解约通知。故要求判令：1、确认原、被告签订的《房地产买卖协议》于2016年1月1日解除；2、原告支付的定金30万元已于2016年1月1日转为违约金，不予返还。原告张瑛对反诉辩称，被告违约，不具有单方解除合同的权利，也无权没收原告的定金。不同意被告的全部反诉请求。经审理查明，系争房屋系三被告名下的房产。2015年9月14日，原告张瑛与被告张俊、黄珏、张禹骅及案外人颜疆事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定：原告通过颜疆事务所居间介绍向被告购买系争房屋，建筑面积211.3平方米，有银行抵押；总房价款为1,000万元；原告为表示购买之诚意，向颜疆事务所支付意向金2万元，作为与被告进行洽谈之用；如被告在本协议上签字，则原告交付的意向金转为定金。待被告签订本协议后7日内，原告应补足定金至30万元。若被告违约不出售该房屋，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不购买该房屋，则已支付被告的定金不予返还。同日，原告(买受方、乙方)与三被告(出卖方、甲方)及颜疆事务所(中介方、丙方)签订《房地产买卖协议》，约定：一、买卖条件及本协议履行：本条款中出现以“□”选择的情形时，务必进行勾选，若没有勾选，则视为以该款项下第一项约定为准。1.1总房价款：1,000万元；1.2本协议履行：1.2.1签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后90日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期；1.2.2首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款580万元(含已支付的全部定金……)。□【需还甲方借款】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续。□【甲方自还借款】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内交付丙方，甲方应自筹资金至抵押权人处还清其尚欠抵押权人的借款余额，待房地产抵押登记注销后由丙方转付甲方。□【无抵押】应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内直接或通过丙方转付甲方；1.2.3申请贷款(若有)：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后10日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其它一切相关手续。1.2.4交易过户：甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同(若有)出具，抵押登记(若有)注销后10个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)(简称“送件”)。1.2.5第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款400万元。□【银行贷款】应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。□【自筹资金】应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后__日内支付甲方。1.2.6交房及尾款：双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后__内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款20万元。……1.2.8贷款不足(若有)：若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方。1.3其他：……1.3.4根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费承担：□甲、乙各自承担；□全部由甲方承担；□全部由乙方承担……。三、违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。……五、生效：本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。该协议1.2.2条□未勾选，1.2.5条□勾选了【银行贷款】，1.2.6条“__”内填写为”/”,1.3.4条□勾选了“全部由乙方承担”。上述协议签订后，原告向被告支付了定金30万元。2015年9月18日，通过颜域事务所的协调，原、被告双方对分期付款的内容作出了变更，并在《房地产买卖协议》第六条“其他约定”中作出补充约定，即第一次首付400万元，第二次付260万元，贷款300万元，剩余40万元过户前支付。2015年12月，原告将名下位于上海市共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称共和新路房屋)出售。2015年12月10日，原告丈夫陈先震账户汇入50万元。2015年12月11日，陈先震账户转入270万元。2015年12月14日，张瑛账户转入陈先震账户20万元和30万元。2015年12月11日，颜疆事务所经办人员胡某某发短信给被告张俊，告知其原告已准备好首付款，通知被告签约。因被告认为按照《房地产买卖协议》的约定，原告应于该协议签订后90日内即2015年12月13日前支付首付款，之后双方才能签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，然后被告再归还贷款撤销抵押，而原告认为按照《房地产买卖协议》的约定，双方应于该协议签订后90日内即至2015年12月13日前签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，签订文本合同后10日内即2015年12月23日前原告再支付首付款，然后被告再归还贷款撤销抵押，双方对签订文本合同、支付首付款、撤销抵押的先后顺序存在分歧，导致双方未签订文本合同，原告也未支付首付款。之后，双方又进行过协商，原告要求先撤销抵押，再签订文本合同、支付首付款，被告坚持要求先支付首付款，再撤销抵押，双方协商不成。2016年1月1日，被告委托律师向原告发出律师函，称：……在签署买卖协议之前，被告已明确告知你，该房有抵押，待正式签订合同后(在收到首付款的前提下)保证撤销抵押，对此，你也表示认可。因此，双方还在协议中约定，在签订合同文本后10天内，你须将首付580万元交付给中介公司，由中介公司转付至被告账户，专项用于偿还被告的银行贷款。之后，你表示首付580万元可能有些困难，并通过中介公司同被告在原签署的协议上就付款方式作了约定(见“其他约定条款“)，但是你至今没有履约。协议签订后，被告按约履行协议，并于2015年11月多次催促中介公司通知你签订正式合同，但你却置之不理，认为自己的房屋还未出售，无钱交易暂不能签订合同。2015年12月17日，你突然通知中介公司房屋已出售，可签订合同了，但一定要降低首付比例，提出首付400万元，2016年1月10日前再付110万元，余款按揭。对此被告认为，2015年9月14日签订的协议中明确90天内支付首付，在此期间曾多次催促你，但你一直未付款并签订合同，现已超出90天，已属违约。嗣后，中介公司小胡曾来张俊先生处商量，认为你实属困难，希望同意你提出的付款要求，并明确表示，你马上可以将400万元汇入张俊先生的账号，并于2016年1月10日之前再付110万元。对此，张俊先生考虑到你的实际困难，又作出了让步，并于2015年12月21日派人专程前往中介公司同你商量付款及签订正式合同事宜。然而你却突然变卦，不同意之前双方在买卖协议中约定的交易条件，反而一再要求先期撤销抵押，再谈签订合同。对此，被告认为你缺乏购房诚意，该房抵押在签订协议时就明确告知于你，你也表示认可，同意在首付后签订正式合同10天内撤销抵押，而你现在却连合同都不愿签，客观上已构成违约。事后，为表示诚意，同时也为了保证你的资金安全，被告再次作了让步，并分别于12月23日、27日通过中介公司向你转达了继续履行合同及相应的付款要求(根据你和中介提出的付款要求付款)……。然而，你对被告的让步和诚意置之不理，截止2015年12月31日，你依然没有履行购房义务，支付购房款并签署购房合同。……对此，被告认为你已超出了协议规定的签订合同的期限，而且至今没有付款，明显缺乏购房诚意，事实上已构成违约。我所受张俊先生的委托，特致函于你，并正式通知你，你的行为已构成违约，须承担违约责任。同时，你和被告于2015年9月14日签署的协议终止履行。该律师函于2016年1月4日发出，后因原告未领取而被退回。2016年1月22日，被告将系争房屋上设定的最高额抵押最高债权限额由770万元提高至1,795万元，原债权发生期间为2013年1月29日至2016年1月28日，现债权发生期间为2016年1月21日至2019年1月20日。2016年3月4日，原告委托律师向被告发出《关于继续履行协议的催告函》，称：……协议签订后，原告已按协议约定的90日内与中介方明确要求与被告签订《上海市房地产买卖合同》事宜，但是被告无正当理由拒绝了签订正式合同文本的请求，多次催促无果，拖延至今。另经核实，被告目前又将系争房屋进行了再次抵押。……本律师认为，如原告所述属实，则双方签订的协议真实、合法、有效，各方理应严格遵守。被告的行为已违反了协议的约定，将房屋再次抵押的行为显然有悖诚实信用原则。据此原告授权本律师郑重函告如下：1、请被告在收到本函后15日内继续履行协议约定的义务，前往丙方签订《上海市房地产买卖合同》，但需先行办理再次抵押的注销手续。2、被告若有异议，于收到本函后即时回复，逾期，原告不再保留友好协商的余地，将授权本律师采取诉讼措施，追究被告的相应违约赔偿责任，以维护自身权益。望被告慎重考虑，即时履行义务，以免诉累和经济损失。被告收到该函。2016年3月15日，被告委托律师向原告发出律师函，称：……本律师再次明确告知你，被告于2015年12月17-29日期间曾多次要求你履行协议，前往中介公司签订正式《上海市房地产买卖合同》示范本。然而你却再三拒绝签订合同，无奈，本律师才于2016年2月6日接受被告的委托致函于你，终止双方于2015年9月14日签订的房地产买卖协议，由于你的过错，造成违约，理应承担违约责任。为此，本律师再次致函你，双方于2015年9月14日签订的房屋买卖协议于2016年2月6日就已终止。另告，上次致函于你，你拒收，为此，我们于2016年2月17日委托中介公司经理胡某某专程送达。该律师函抄送了颜疆事务所，原告收到该函。诉讼中，原告的起诉状副本于2016年5月13日送达被告。庭审中，证人胡某某出庭作证，称：“……我们约定90天内网签合同，到了快90天的时候，大概12月10日至11日，联系李浩泉，联系不到张俊，因其忙，一般都不联系张俊，但当时张俊没有回复，就一直拖着。”“按行业常规，一般双方是在中介公司签合同后，陪同双方到银行转账。”“合同约定是90天内支付房款，甲乙双方在签订合同90天内进入网签合同，即签订买卖合同示范文本后10天内支付房款。”“签补充条款是在张俊的办公室，2015年9月18日签署的，他本人签字的。”“原告通知过我要和张俊签正式合同，我们也和张俊确认过……。张瑛通过电话方式来告诉我，还在房多多那个中介说过。我们是12月10日至11日都有电话联系李浩泉，打过张俊电话，对方没有接听，我用自己手机发短信给张俊，他也没有回复。李浩泉回复我说老板没有决定好，张俊没和我说什么就挂电话了。”“(2015年12月22日)当时约在我们公司确实有谈到此事，马飞代表张俊说按约履行，支付首付后撤销抵押，张瑛要求撤销抵押后再付首付，但当时双方没有协商一致。”“(说明书)是我签的，当时只想证明，除了定金30万，我没有收到钱。”“(当时在房多多和张瑛沟通时，张瑛的)下家在场……”。证人黄某出庭作证，称：“当时我和原告签好合同后，原告说她要去和她的上家签订房屋买卖合同，当时我听到原告给中介打电话，要中介约她的上家约出来签订合同，中介是金管家，时间是2015年12月11日。”“看好房子之后过几天，我先支付50万元的定金，大概是2015年10月底、11月初，之后2015年12月11日支付了270万元，尾款30万元左右，其余都是贷款。”“(签合同当时金管家的中介也到了现场，我当时在场听到他们和原告说)大概意思是说希望两个中介找张俊签正式合同。原告和其丈夫都表达过这个意思，原告的丈夫给中介之一打过电话希望签订合同，原告是给中介打过电话，要求和被告签订正式合同的，但是具体内容我不是特别清楚。”“原告说过的(要和被告签合同)。”审理中，胡某某出具证明，内容为：“2015年12月10日张瑛预约中介，于2015年12月11日与卖家张俊签约，中介已与代理人李浩泉联系过了，对方没有回复买家及中介。2015年12月11日，我们在房多多一块去通知代理人李浩泉签约，中介于2015年12月11日晚约6点30分打电话给张俊先生，张俊接了就挂，中介发短信给张俊，张俊回复按合同执行，有问题法庭见，联系我律师就可以了。2015年12月11日至2015年12月13日中介一直与代理人李浩泉联系要卖家人签约，到2015年12月14日，卖家没有明确回复。”审理中，根据原告申请，本院依法委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行评估。估价时点2016年2月6日，估价结果为1,349万元，折合建筑面积单价为每平方米63,843元；估价时点2016年3月16日，估价结果为1,400万元，折合建筑面积单价为每平方米66,257元。上述事实，有原告提供的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息2份、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、收据、微信聊天记录截屏及公证书、关于继续履行协议的催告函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、共和新路房屋产权证、共和新路房屋买卖合同、共和新路房屋产权调取信息、中国农业银行银行卡交易明细清单、上海浦东发展银行个人凭证项下指定活期账户历史明细查询打印清单、网页截图、胡某某的证明、证人证言，被告提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、收据、微信聊天记录、录音资料、2016年1月1日律师函及退件、2016年3月15日律师函、胡某某的情况说明、共和新路房屋出售资料，上海信衡房地产估价有限公司出具的房地产估价报告2份以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行。《房地产买卖协议》约定，原、被告双方应于该协议签署后90日内前往中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为原、被告双方签订买卖合同示范文本的日期；原告应于签订买卖合同示范文本后10日内支付首付款。根据该条款的约定，签订示范文本合同和支付首付款有先后履行顺序，即双方签订示范文本合同在先，原告支付首付款在后，在被告无正当理由不履行签订示范文本合同义务的情况下，原告可拒绝被告支付首付款的要求，原告享有后履行抗辩权。被告主张上述条款中“另有约定”是指满足原告须支付首期房价款的条件，没有任何依据，故本院不予采纳。原、被告认可双方对《房地产买卖协议》中的分期付款的内容有过变更，但对作出变更的时间双方意见不一，鉴于分期付款内容的变更是在中介公司协调下进行，且作为其他约定记载于中介公司留存的《房地产买卖协议》一联中，现中介公司经办人员胡某某出庭证明对分期付款内容作出变更的时间是在2015年9月18日，本院认为具有可信度，故依法予以采信。现据查实，至约定的签订示范文本买卖合同期限届满日即2015年12月13日，原告丈夫陈先震的账户已有存款320万元，2015年12月14日其账户又存入50万元，加上原告之前已支付的定金30万元，原告在《房地产买卖协议》约定的支付首付款的期限即签订示范文本买卖合同后10日内，已备好首付款400万元，原告具备支付首付款的能力。经查实，原告在约定的签订示范文本合同届满日即2015年12月13日之前要求被告签约，但被告坚持要求原告先支付首付款，导致签约未成，故2015年12月13日未签约的违约责任在被告。之后，双方虽有过协商，原告也考虑想继续履行《房地产买卖协议》，基于对被告的信任度下降，也曾提出被告先撤销抵押的要求，尤其是在被告将最高额抵押最高债权限额提高至远超出房价款的情况下，但双方的后续磋商并未能达成一致，故被告仍应承担违约责任。被告违约不签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告要求解除双方签订的《房地产买卖协议》，并要求被告按照定金罚则承担双倍返还定金的违约责任，符合《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》的约定，故本院予以支持，解除时间应为起诉状副本送达被告之日即2016年5月13日。被告违约，不享有合同解除权，也无没收原告定金的权利，故对被告的反诉请求，本院不予支持。根据相关法律规定，违约方适用定金罚则承担违约责任亦不足以弥补造成守约方损失的，守约方可以主张差额部分的损失赔偿。原告主张因被告违约不出售系争房屋，导致其如另行购房造成房屋差价损失。根据评估结果，系争房屋于2016年2月的估价结果为1,349万元，于2016年3月16日估价结果为1,400万元。相对于双方约定的1,000万元房价款而言，原告支付的30万元定金仅为少量定金，被告依据定金罚则承担双倍返还原告定金60万元的责任，已足以弥补造成原告的损失，原告在未考虑自身履约程度的前提下，主张被告赔偿全部差价损失400万元，有违公平，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告张瑛与被告张俊、黄珏、张禹骅签订的《房地产买卖协议》于2016年5月13日解除；二、被告张俊、黄珏、张禹骅应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张瑛定金共计60万元；三、驳回原告张瑛的其余诉讼请求；四、驳回被告张俊、黄珏、张禹骅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费43,600元，由原告张瑛负担37,913元，被告张俊、黄珏、张禹骅负担5,687元；本案反诉受理费2,900元，由被告张俊、黄珏、张禹骅负担；评估费6万元，由原告张瑛与被告张俊、黄珏、张禹骅各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌审 判 员  李 燕人民陪审员  金国宝二〇一七年三月十六日书 记 员  叶晓欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。