广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22316号上诉人（原审被告）：张永杰，男，汉族，1983年12月10日出生，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陈俊兵，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗朝军，男，汉族，1981年9月4日出生，住湖南省桃源县。被上诉人（原审原告）：邓珍花，女，汉族，1981年8月19日出生，住湖南省耒阳市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘斌、陶坤玲，广东威法律师事务所律师。原审被告：陈蕾宇，男，汉族，1983年10月17日出生，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：李小飞，广州金鹏律师事务所律师。原审被告：广州市天维房地产代理有限公司（以下简称天维公司），住所地广东省广州市增城新塘镇港口大道363号114铺。法定代表人：覃金成。原审第三人：幸素娥，女，汉族，1977年10月4日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。上诉人张永杰因与被上诉人罗朝军、邓珍花及原审被告陈蕾宇、天维公司、原审第三人幸素娥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张永杰的委托诉讼代理人陈俊兵，被上诉人罗朝军、邓珍花的共同委托诉讼代理人陶坤玲，原审被告陈蕾宇的委托诉讼代理人李小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永杰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判张永杰无需对罗朝军、邓珍花承担赔偿责任，判令张永杰不承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定张永杰依据与罗朝军、邓珍花及幸素娥签订的《补充协议》，已将张永杰与幸素娥签订的《房屋买卖合同》的权利义务整体转让给了罗朝军、邓珍花，属于认定事实错误。幸素娥对张永杰的解约及赔偿行为说明其并不认为合同相对人是罗朝军、邓珍花，合同权利义务并无转让。2、一审判决认定张永杰与罗朝军、邓珍花存在合同关系，属于认定事实及适用法律错误，判决张永杰赔偿罗朝军、邓珍花损失10万元并无任何事实和法律依据。罗朝军、邓珍花辩称：1、张永杰在一审中放弃抗辩的权利，即使《更名购房声明书》其没有签名，从《补充协议》也可看出其追认了该声明书，罗朝军、邓珍花过户的权利是张永杰指定了幸素娥履行。2、根据合同相对性，罗朝军、邓珍花与张永杰受双方签订的《更名购房声明书》和《补充协议》约束，张永杰与幸素娥签订房屋买卖合同仅能约束张永杰和幸素娥。3、幸素娥已向张永杰承担了违约责任，张永杰获得了12.81万元的损失赔偿，同理，因张永杰违约，张永杰应向罗朝军、邓珍花承担违约责任赔偿10万元公平公正合理。陈蕾宇述称：同意张永杰的上诉请求，不同意罗朝军、邓珍花的答辩意见。幸素娥经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但向本院提交了民事答辩状述称：幸素娥与张永杰之间的房屋买卖合同关系已由双方协议一致解除，并已支付相应违约金，双方就房屋买卖一事再无纠纷，张永杰与他人的纠纷与幸素娥无关。天维公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年5月24日，罗朝军、邓珍花向一审法院提起本案诉讼，请求判令：l、解除罗朝军、邓珍花与陈蕾宇、张永杰、天维公司之间于2017年1月9日签定的关于广东省广州市增城区新塘镇海关大道锦绣银苑x号x座x梯xxx房的《更名购房声明书》及补充付款方式条款（房屋价格970000元）；2、陈蕾宇、张永杰、天维公司共同返还罗朝军、邓珍花购房定金100000元；3、陈蕾宇、张永杰、天维公司共同赔偿罗朝军、邓珍花按揭费7000元；4、陈蕾宇、张永杰、天维公司共同赔偿罗朝军、邓珍花由于陈蕾宇、张永杰、天维公司违约而产生的房屋差价损失350315元；5、陈蕾宇、张永杰、天维公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市增城区新塘镇海关大道××房的权属人为幸素娥。2016年12月17日，幸素娥与张永杰及中介方广州市名佳房地产代理有限公司三方签订《房地产买卖合同》，合同编号0000479。约定：张永杰购买幸素娥位于广州市增城区新塘镇海关大道××房，面积106.22平方米，总楼价888000元。卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。此交易过程中，如果买卖双方有任何一方违约，需向守约方支付房屋总楼价10%的违约金。合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担等约定。2017年1月7日，邓珍花（委托人）与天维公司（受托人）签订《定金支付及要约发出委托书》，委托事项：经受托人介绍及协助，委托人察看过座落在新塘镇海关大道××房的物业，并有购买该物业的意向，现特委托受托人向上述物业的所有权人即卖方发出要约，委托内容如下：一、委托人确认以下列要约条件为准发出要约：1、建筑面积106.22平方米，具体以《房地产证》记载为准；2、总楼价97万元正。二、委托人同意在签订本委托书时支付人民币5仟元作为委托人的购房定金交受托人保管。受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖，若受托人在2017年1月9日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房定金应无息退还委托人……。2017年1月7日，邓珍花支付5000元诚意金给天维公司，天维公司立回《收款收据》给邓珍花收执。2017年1月9日，罗朝军与陈蕾宇、天维公司签订《更名购房声明书》，约定：关于张永杰、陈蕾宇于2016年12月1日已下定的物业位于新塘镇海关大道××房，其认购价格为人民币888000元。由于张永杰名下有房产，现指定由罗朝军名义购买，双方协商的价格是人民币97万元，税费由新认购方支付。……由中介约原业主与新认购方签三方买卖合同。在签合同前，新认购方先将人民币52000元交由中介方保管，在与原业主签好三方买卖合同并出具买方银行同意贷款书后，由中介方转给原认购方收款人，新认购方与业主签订好三方买卖合同，确认价仍按人民币888000元填写，其合同内容仍以张永杰所签的条件相同，中介方担保此交易的一切流程，直至成功的过户给新认购方。签订此声明书后，三方均遵守以上约定。若有一方违约，则违约方赔偿守约方人民币5万元，仅限于产权方守约的条件下。……付款方式：1、新认购方于2017年1月9日支付定金人民币3万元定金，定金余款人民币2万元于2017年1月16日前支付给原认购方……。陈蕾宇、罗朝军签名，中介方天维公司的法定代表人覃金成签名并盖天维公司印章。2017年1月9日，罗朝军支付3万元定金给天维公司，天维公司立回《收款收据》给罗朝军收执。2017年1月19日，罗朝军支付2万元定金给天维公司，天维公司立回《收款收据》给罗朝军收执。上述5万元定金是包含邓珍花在2017年1月7日所付的5000元诚意金。2017年1月20日，罗朝军支付7000元按揭代理费给广州市信耀荣房地产销售代理有限公司代理办理按揭。2017年2月24日，幸素娥（卖方）与张永杰（买方）和罗朝军、邓珍花（指定贷款产权人）签订《补充协议》，约定：买卖双方于2016年12月17日广州市名佳房地产代理有限公司签订的房地产买卖合同，物业地址增城区新塘镇海关大道××房，补充协议如下：买方张永杰指定的贷款产权人为罗朝军，双方遵守合同编号0000479。幸素娥、张永杰、罗朝军、邓珍花分别在协议上签名捺印。2017年3月14日，中国农业银行股份有限公司广州海珠支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》给罗朝军，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向罗朝军发放人民币贷款62万元等。2017年4月26日和5月10日，罗朝军向张永杰、陈蕾宇和天维公司用快递发出《催促交易函》，内容为：双方就涉案房屋签订了《更名购房声明书》及《补充协议》，并支付了购房定金50000元、按揭费7000元和为原业主垫付供房款1157元，张永杰、陈蕾宇与原业主发生纠纷导致原业主不愿意出卖涉案房屋导致双方无法继续进行交易等。2017年5月2日，陈蕾宇向罗朝军发出《关于“催告函”的回复函》，内容为：根据《更名购房声明书》约定，如原产权人违约不同意本项交易则不构成双方违约，可向罗朝军、邓珍花退还支付的费用（定金款项），请罗朝军、邓珍花提供账号或直接协商等。2017年5月10日，张永杰（甲方、买方）与幸素娥和案外人王树荣（乙方、卖方）签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除2016年12月17日签订的《房地产买卖合同》合同号码：（0000479）；二、因乙方违约，乙方退回甲方支付的定金2万元，乙方自愿支付给甲方违约金为楼价10%即8.88万元，中介服务费1.33万元，按揭费0.6万元，共12.81万元，乙方转账到甲方指定账户等。同日，张永杰立回收据给幸素娥收执，内容张永杰收到幸素娥、王树荣支付解除合同费用125100元。2017年5月17日，罗朝军向张永杰、陈蕾宇和天维公司用快递发出《解除合同通知书》，认为张永杰、陈蕾宇和天维公司已经构成根本违约，通知陈蕾宇、张永杰、天维公司解除《更名购房声明书》及《补充协议》。2018年2月9日，罗朝军、邓珍花向一审法院提交《评估鉴定申请书》，申请对涉案房屋价格评估鉴定。一审法院经摇珠确定广东均正房地产与土地估价有限公司作为涉案房屋的评估机构，评估基准日为2017年5月24日。罗朝军、邓珍花向该公司缴交了5801元的评估费，该公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋的评估价格为1320315元。一审庭审中，陈蕾宇在质证中确认收到罗朝军、邓珍花的定金5万元。一审法院认为，涉案房屋的产权人是幸素娥，幸素娥违约与张永杰协议解除了双方签订的《房地产买卖合同》，主合同解除，从合同《补充协议》亦解除，罗朝军、邓珍花与陈蕾宇、天维公司签订的《更名购房声明书》及补充付款方式条款，已没有继续履行的必要，现罗朝军、邓珍花请求解除《更名购房声明书》及补充付款方式条款，予以支持。对于罗朝军、邓珍花请求双倍返还定金的问题。天维公司收取罗朝军、邓珍花定金5万元，有收据为证，陈蕾宇在一审质证中也确认收到该款项。陈蕾宇、天维公司与罗朝军签订《更名购房声明书》后，张永杰与罗朝军、邓珍花和幸素娥签订了《补充协议》，罗朝军、邓珍花未能购买到涉案房屋的原因是由于幸素娥违约不履行合同义务造成，因此，陈蕾宇、天维公司应返还定金5万元给罗朝军、邓珍花。罗朝军、邓珍花请求张永杰、陈蕾宇、天维公司共同返还定金10万元，依据不足，不予支持。对于罗朝军、邓珍花请求赔偿房屋差价损失和按揭费损失的问题。根据罗朝军、邓珍花与张永杰、幸素娥签订的《补充协议》约定，涉案房屋的贷款产权人为罗朝军、邓珍花。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”张永杰经幸素娥同意，将涉案房屋的付款义务转让给罗朝军、邓珍花。付款义务是房屋买卖合同履行的主要义务，张永杰将合同主要义务转让给罗朝军、邓珍花，同样合同的相关权利也相应转让给罗朝军、邓珍花。张永杰未经罗朝军、邓珍花同意与幸素娥签订《解除合同协议书》，损害了罗朝军、邓珍花的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，张永杰应赔偿罗朝军、邓珍花损失。至于罗朝军、邓珍花的损失赔偿应当以实际损失为基础，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因涉案房屋交易期间，房价上涨较快，罗朝军、邓珍花可能损失较多的房价升值等预期利益，不能够按照合同签订时的市场价购买房屋，因此综合衡量广东均正房地产与土地估价有限公司的评估结果、合同约定的总房价以及违约金数额等，酌定张永杰向罗朝军、邓珍花赔偿损失10万元。罗朝军、邓珍花主张张永杰、陈蕾宇、天维公司共同赔偿，依据不足，不予支持。对罗朝军、邓珍花请求赔偿按揭费损失，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。张永杰经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条第（二）项、第一百二十一条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年7月12日作出判决如下：一、解除原告罗朝军与被告陈蕾宇、广州市天维房地产代理有限公司于2017年1月9日签订的《更名购房声明书》及补充付款方式条款；二、被告陈蕾宇、广州市天维房地产代理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗朝军、邓珍花返还定金50000元；三、被告张永杰在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗朝军、邓珍花赔偿损失100000元；四、驳回原告罗朝军、邓珍花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16746元，由原告罗朝军、邓珍花负担3246元，被告陈蕾宇、广州市天维房地产代理有限公司负担12238元，被告张永杰负担1262元。评估费5801元，由被告张永杰负担。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人张永杰及原审被告陈蕾宇在二审庭询中确认其二人是长期合作的生意伙伴关系。根据各方当事人的陈述及涉案的《更名购房声明书》、《补充协议》的约定内容，涉案房屋的贷款产权人为被上诉人罗朝军、邓珍花。现因原审第三人幸素娥违约与上诉人张永杰协议解除了其双方签订的《房地产买卖合同》，上诉人张永杰已收取了原审第三人幸素娥支付解除合同费用。《更名购房声明书》虽约定“若有一方违约，则违约方赔偿守约方人民币5万元，仅限于产权方守约的条件下。”但是，该条款实质上是约定上诉人张永杰可基于他人的违约行为免除其对被上诉人罗朝军、邓珍花依法应承担的违约责任，由此减轻了上诉人张永杰的合同责任而限制了被上诉人罗朝军、邓珍花的权利。一审判决认定上诉人张永杰未经被上诉人罗朝军、邓珍花同意与原审第三人幸素娥签订《解除合同协议书》，损害了两被上诉人的合法权益，应酌定赔偿两被上诉人罗朝军、邓珍花的损失10万元，符合公平合理原则和诚实信用原则，本院予以维持。综上，上诉人张永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人张永杰负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年二月三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿