新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初10743号原告（反诉被告）：程立华，女，1983年4月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆哈巴河县。委托诉讼代理人：刘莹，新疆大典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭露茜，新疆大典律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵志清，男，1968年3月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆昌吉市。原告（反诉被告）程立华与被告（反诉原告）赵志清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程立华的委托诉讼代理人刘莹，被告（反诉原告）赵志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）程立华向本院提起诉讼：1.请求判令解除房屋租赁合同（当庭放弃该项请求）；2.请求判令被告（反诉原告）返还房租186666元（2018年6月5日至2019年1月6日止）；3.请求判令被告（反诉原告）支付押金10000元。由被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月26日，赵志清与案外人曲春巍签订《房屋租赁合同》，赵志清将位于乌鲁木齐市商铺共473平方米租给曲春巍经营使用。2016年1月5日，曲春巍与赵志清和我签订三方协议，由曲春巍将房屋转让给我，由我和赵志清签订房屋租赁合同。我与赵志清虽未重新签订房屋租赁合同，但我按照租赁合同内容向赵志清履行合同义务，支付2017年1月6日到2019年1月6日租金。我分别于2018年5月24日、5月28日收到相关部门责令我在2018年5月31日前搬离本房屋的通知，我在2018年6月1日把房屋腾空，并通知赵志清办理收房手续，但其一直未办理，经我多次催促无果，为维护我的合法权益，请求法院判如所请。被告（反诉原告）赵志清针对本诉答辩并反诉称：致使房屋租赁合同无法履约的原因是程立华自己造成的，原告拒不协商、不配合是涉案房屋被社区查封的原因，与我无关。房租是按时间计算收取的，合同期内无论使用与否到期即止。我收回房屋钥匙是因为程立华向我发送交房通知以及律师函，房屋被社区查封后，程立华拒不配合我向社区进行解封，同时政府相关部门通知我需积极无条件配合改造项目，但对方仍不理睬，故我只有先收回钥匙配合政府的改造。我与曲春巍签订的《房屋租赁合同》租赁期为六年，实际交付房租四年。自第二年起曲春巍声称程立华为其合伙人，可代其交房租，之后三年房租均由程立华支付，直至程立华诉我至法院开庭审理，我才知道程立华与曲春巍私下签订《转让协议》的事，而我与程立华之间未签订过任何合同。程立华与曲春巍系合伙关系，长期借用他人营业执照违规经营、违约私下转让租赁权，导致《房屋租赁合同》不能继续履行，程立华上述不配合行为给我造成的经济损失应由程立华承担。故提起反诉，请求判令被反诉人支付反诉人经济损失共计159778.30元，扣除被反诉人押金10000元，实际支付149778.30元。（其中：拆除餐饮设施及垃圾清运费90000元；2018年度采暖费9397.30元；2018年6月至2019年2月共计9个月物业费计5076元；因被反诉人不配合而造成房屋2019年1月6日至2019年3月1日2个月的空置期房租损失55305元）。原告（反诉被告）程立华针对反诉辩称，不同意赵志清的反诉诉求。关于拆除餐饮设施及垃圾清运费，合同中已经约定不允许承租人拆除，我在接手之前就已经是火锅店，并不是我装修，我在交付房屋时，赵志清并未提出就原样交付，且已经给我出具了交接收据。关于2018年度的采暖费用和物业费，2018年6月5日我已经书面通知反诉人交接房屋，赵志清是在6月27日才将房屋接收，自2018年6月27日起我已经将房屋正式交付给权利人，自此后房屋的空置费用不应该由我承担，并且交付房屋时，应该由我支付的水电费、物业费我均已承担完毕。关于押金我不存在违约事项，因此赵志清应当退还我押金。程立华提供：第一组：1.2015年11月21日《浦发银行业务回执单》，用以证明其向赵志清缴纳了2016年1月6日-2017年1月5日商铺租赁费320000元；2.2016年11月19日赵志清给其出具的收条，用以证明其向赵志清支付了2017年1月6日至2018年1月5日商铺租赁费320000元；3.2017年11月10日《建设银行汇款凭证》、《收条》。用以证明其向赵志清缴纳了2018年1月6日至2019年1月5日的商铺租赁费320000元。第二组：1.2018年5月25日高新区（新市区）环境保护局下发的通知，用以证明居民楼下餐饮强令搬离，导致其租赁商铺的目的无法实现；2.2018年6月12日EMS快递回执单，用以证明其通知被告收房，并且被告已经签收了；3.2018年6月27日，水电费、钥匙、电卡收据，用以证明其已经将水电费缴清，钥匙、水卡、电卡已交还赵志清处，赵志清将商铺收回。第三组：2014年12月26日赵志清出具的收条一份，用以证明曲春魏向赵志清支付的10000元保证金已由其交给曲春魏，收条原件转移给其，现在商铺已经交付给赵志清，赵志清应该退还其保证金。第四组：转让协议及转让款的付款凭证，用以证明曲春巍转让租赁房屋的事实。被告对第一组证据的真实性、合法性认可，对收到原告方2015年1月6日至2019年1月5日的房租无异议，其中2019年其按照合同少收了32000元；对程立华陈述的口头租赁合同不认可；收房通知已经收到。对第二组证据真实性、关联性、合法性认可，其中交房收条上已经注明了现场卫生没有清扫，垃圾没有清运，地面损坏严重。对第三组证据即保证金收条真实性认可。对第四组证据不认可，其与曲春巍签订的租赁合同第八条约定转让应经其书面同意。本院对原告提供的前三组证据的真实性予以确认。第四组证据程立华提供原件，本院对真实性予以确认，关联性存在争议，暂不确认。赵志清提供以下证据：第一组：房屋租赁合同。用以证明其和曲春巍签订的房屋租赁合同，与程立华无房屋租赁合同关系。第二组：《证明》。用以证明其是2019年3月1日才另将房屋出租的。第三组：《拆除及垃圾清运协议》。用以证明其为了清理垃圾及拆除屋内设施花费90000元，因为房屋现在无法经营餐饮，而程立华以前是经营火锅店的，电线的走线比较复杂，其要继续出租，就必须将其装修拆除，并且清运干净才能对外出租。第四组：《收据》3张。用以证明房屋空置期间发生的物业及取暖费；其中2018年7月至2018年12月应该由程立华支付，因为是在原合同期内，且房屋租金也是交至2019年1月5日的；2019年1月至6月的物业费，其认为程立华应该承担其中1月、2月的费用，其的房屋是2019年3月份才另对外出租的，取暖费也应该由程立华承担，因为2018年度至2019年度的取暖期间也是在原合同期间内的。第五组：律师函、通知。用以证明其收到程立华交房通知后进行交接。第六组：照片一组。用以证明交接房屋时的状态及政府改造后的状态，当时交房的时候，房屋内部是没有清扫的，而且设施也没有拆除，电线裸露，也可证明其当时交接房屋是为了配合政府改造才接收的房屋。程立华对第一组证据即房屋租赁合同的真实性、合法性认可，关联性不认可。第二组证据即《证明》真实性、关联性、合法性均不认可，属于证人证言，需要出庭接受质询，不符合证据的形式要件及效力。对第三组证据即《拆除及垃圾清运协议》真实性、关联性、合法性均不认可，并无程立华的参与；且根据程立华承继的租赁合同第5条明确约定，对房屋的装修和使用不能更改原房屋的结构，房屋租赁届满后，承租人对房屋的墙面，地面上的附着物不能拆除；在合同期间内非因出租人的原因而终止合同的，承租人对房屋的墙面和地面上的附着物也不能拆除，因此程立华对房屋的拆除不具有义务，不应当支付拆除费用。对第四组证据即采暖费，物业费的收据，真实性认可，对关联性不认可，因为程立华已经自2018年6月27日起对该房屋就已经不再实际占有及使用，产生的费用不应当再承担。对第五组证据即《律师函》、《通知》的真实性认可，关联性不认可，该通知明确2018年6月1日程立华已经把房屋腾空并且缴清营业期间的水电暖、物业费用；程立华分别在2018年6月7日、6月13日按要求通知房东办理收房手续，但房东是在2018年6月27日才办理交接手续，并不是程立华不管不问，相反程立华是在积极催促交房事宜。对第六组即照片的真实性认可，其中的4张是政府改造所造成的损失不应该由程立华承担，对其中的7张用于证实房屋的现状，真实性认可，但与程立华无关，剩余的照片真实性认可，通过照片可以反映出除了装修的附着物以外，程立华已经将其余得物品全部腾空，因此程立华交付的房屋是符合合同约定的。本院对赵志清提供以上第一组、第四组、第五组、第六组证据真实性予以确认，其他证据存在争议，暂不确认。本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，赵志清（甲方）与曲春巍（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：甲方将位于乌鲁木齐市新市区商铺共473平方米租给乙方经营使用，租赁期限自2015年1月6日起至2021年1月5日止共6年，第一年至第三年房租320000元，第四年起上调百分之十即每年352000元，房租不含税金；先付款，后使用，在合同签订之日即交付第一年租金320000元，之后每年11月20日前给付次年房租，逾期即视为乙方违约；乙方另行向甲方交付租房保证金10000元，待本合同期满，乙方结清所有费用后甲方无条件还给乙方；乙方对房屋的装修、使用时不得更改和毁坏原房屋结构，房屋租赁期限届满后、乙方装修房屋的墙面、地面上的附着物不得拆除、在合同期限内，非因甲方原因而终止合同，乙方对房屋墙面和地面上的附着物也不得拆除；乙方在承租期内应及时上缴水、电、暖、税费等各项应缴费用，并严格遵守有关部门的管理；乙方如在合同期内转让，应提前一个半月书面通知甲方，经甲方书面同意后，乙方可转让，转让受益归乙方所有；合同期内如遇不可抗因数，不能继续履行合同，如拆迁、自然灾害等等，本合同自行解除。2016年1月5日，曲春巍与程立华签订《转让协议》，约定：曲春巍、程立华以及“乌市新市区北京南路5号楼准葛尔花园小区3栋2层商铺共473平方米的商铺”的房主赵志清三方协议，房屋租赁合同由赵志清和程立华签订，由曲春巍转让给程立华，曲春巍、程立华、房主赵志清三方协议同意，原合同作废。曲春巍与程立华在该协议上签名并捺印，无赵志清签名。曲春巍与程立华另在上述曲春巍与赵志清签订的《房屋租赁合同》落款处签注：“经甲乙双方协定将本份房屋租赁合同转让给程立华，即日起本合同作废，另签一份合同，与本人无关”。2015年11月21日，程立华通过银行向赵志清打款支付2016年1月6日至2017年1月5日房租320000元；赵志清于2016年11月19日出具收条，确认收到2017年1月6日至2018年1月5日租金320000元；赵志清于2017年11月10日出具收条，确认收到2018年1月6日至2019年1月6日租金320000元。2018年5月25日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）环境保护局发出一份《通知》，载明：新市区温州街百家湘鹅庄（新市区温州街优品自助火锅店）：营业执照负责人张积中，实际经营人程立华，依据相关法律，对居民楼下餐饮进行强令搬离通知，通知于2018年5月31日前搬离。2018年6月7日，程立华向赵志清邮寄一份《通知》，载明：本人是新市区北京路温州街16号百家香鹅庄（优品自助火锅）实际经营者程立华，向你交纳房租履行租房合约，在2018年5月24日新市区环保局根据国家环保政策规定责令本店在2018年5月31日前搬离，街道通知当日已告知，本人在2018年6月1日已把房屋腾空，并缴清营业期间水电费物业暖气费，故2018年6月1日通知你来办理有关收房手续，你至今未来办理收房手续，现在此通知你于2018年6月14日前来办理收房手续，逾期不来，视为已收房。赵志清于2018年6月12日签收邮件。2018年6月27日，双方办理交房事宜，赵志清于2018年6月27日出具两份《收条》，载明收到补交水费85.00元，钥匙、电卡、收据，并注明：“现场卫生未清扫，地面损坏严重”。物业公司于2018年6月27日出具收取程立华二次供水电费69.25元的收款收据。2018年后程立华与赵志清就房屋租赁发生争议，将赵志清诉至本院，请求判令解除其与赵志清之间的（口头）租赁合同，赵志清返还房租186666元，赵志清支付押金10000元。本院于2019年4月21日作出（2018）新0104民初10351号民事裁定：驳回程立华的起诉。程立华不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）新01民终2292号民事裁定：撤销原判，指令本院审理。该案审理中，赵志清陈述自合同实际履行的后三年的最后一年，程立华就签订合同事宜找过赵志清。本院认为，本案争议焦点为程立华与赵志清之间是否成立房屋租赁合同关系及双方各项本反诉诉求能否成立的判定。一、关于双方是否成立租赁合同关系，综合双方举证情况，本院持肯定意见。理由：1.曲春巍其后与程立华在2016年1月5日签订的《转让协议》，载明三方协议曲春巍与赵志清之间的原合同“作废”，“房屋租赁合同由赵志清和程立华签订，由曲春巍转让给程立华”，该协议虽无赵志清的签名确认，但赵志清持有并在原审一审中提交的2014年12月26日《房屋租赁合同》落款处载有曲春巍、程立华手注并签名的“经甲乙双方协定将本分房屋租赁合同转让给程立华，即日起本合同作废，另签一份合同，与本人无关”的内容，显示2016年转让协议的内容赵志清是清楚的，其亦在原审二审中表述程立华曾找过其签合同。2.从本案租赁履行情况看，上述转让协议签订后，程立华向赵志清支付2015年1月6日至2019年1月5日的房租，涉案房屋的实际使用涉案房屋、接收相关部门搬离通知、与赵志清搬离房屋交接的对象均为赵志清，体现其作为合同相对人履行义务的特征。赵志清认为曲春巍与程立华是合作关系，其收取租金系程立华代曲春巍交纳，但从曲春巍与程立华签订的《转让协议》和原合同落款曲春巍签注内容看，并未体现曲春巍与程立华合作并委托程立华代交租金的内容。综上，对程立华主张其与赵志清之间成立房屋租赁合同关系，本院予以支持。二、关于本诉。1.关于租金退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，程立华与赵志清已于2018年6月27日办理了房屋交接，合同履行已经终止。依据上述法律规定，赵志清应当返还合同终止后租金，程立华主张其已支付2018年1月6日至2019年1月5日的租金320000元，折合为月租金26666.67元，赵志清应退还自2018年6月5日至2019年1月5日止的租金186666元，综合本案合同实际履行情况，本院认为，以双方实际交接房屋确定返还租金更为合理，赵志清应退还2018年6月28日至2019年1月5日计6个月零8天租金，为167111.11元（320000元/12个月*6个月＋320000元/12个月/30天*8天）。2.关于押金退还问题。赵志清与曲春巍签订合同约定曲春巍向其缴纳租房保证金10000元，合同期满结清所有费用后无条件退还。曲春巍已实际向赵志清缴纳该10000元，曲春巍将涉案房屋转让给程立华后，将赵志清出具的收取保证金收条原件交由程立华持有，程立华其后履行了承租人支付租金、交付房屋等义务，并在交接租赁房屋时结清了费用，且赵志清在主张损失的反诉诉求中也主张自行扣除该保证金，综上，对程立华主张赵志清退还该保证金（押金）的诉求，本院予以支持。三、关于反诉。赵志清主张经济损失159778.30元，扣除被反诉人押金10000元，实际支付149778.30元，其中拆除餐饮设施及垃圾清运费90000元；2018年度采暖费9397.30元；2018年6月至2019年2月共计9个月物业费计5076元；因被反诉人不配合而造成房屋2019年1月6日至2019年3月1日2个月的空置期房租损失55305元。本院认为：1.从高新区环保部门下发的《通知》内容看，合同无法继续履行的原因系居民楼下餐饮强令搬离，程立华实际租赁房屋前，该房屋已在经营餐饮，从合同实际履行情况，尚不能确定程立华对此负有责任；2.程立华提供的收据等证据显示其与赵志清2018年6月27日搬离了房屋交接双方并结清了各项费用，故对赵志清主张2018年6月至2019年2月物业费5076元，2019年1月6日至2019年3月1日空置期房租损失55305元的诉讼请求，本院不予支持；3.2017年10月至2018年4月供热季即2018年度的暖气费按约应由程立华支付，但赵志清未提供程立华未缴纳且其已支付的证据，对该部分诉求，本院不予支持；4.赵志清主张拆除餐饮设施及垃圾清运费90000元，一方面，赵志清提供的与案外人签订的《拆除及垃圾清运协议》，因无其他证据佐证，无法确认是否真实及款项是否实际支付；另一方面，赵志清与曲春巍之前签订的合同中明确载明合同履行届满，承租人不得拆除附着物，程立华作为承租人并无拆除义务，赵志清主张的费用中无法区分拆除餐饮设施费用、垃圾清运费以及垃圾清运费中属于未拆除设施前清运费用的具体金额；最后，政府相关部门通知涉案房屋不能进行餐饮经营后，对于原设施进行拆除、改造以重新出租收益，拆除改造应属出租人的主要义务。综上，对赵志清主张拆迁及垃圾清理费用的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵志清于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）程立华返还房租167111.11元；二、被告（反诉原告）赵志清于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）程立华返还押金（保证金）10000元；三、驳回被告（反诉原告）赵志清的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉给付金额177111.11元占起诉金额的196666元90.06%，收取案件受理费2116.66元（程立华已预交），由程立华承担9.94%即210.40元，赵志清承担1906.26元。反诉收取案件受理费1747.78元，由赵志清自行承担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  刘亚英人民陪审员  孟丽敏二〇二〇年二月二十二日书 记 员  玛蒂娜