广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22295号上诉人（原审被告）：广州新硬件信息科技有限公司，住所地广州市白云区石井镇马务乡联和联合路之二号大院（自编2栋之A2-127-130）单元。法定代表人：贾永龙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：利志鹏，广东际唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蓝国火，男，1979年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：林泽斌，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：广东天维创致国际文化产业发展有限公司，住所地广州市黄埔区XXX号（自主申报）。法定代表人：黄双。上诉人广州新硬件信息科技有限公司（以下简称新硬件公司）因与被上诉人蓝国火、原审被告广东天维创致国际文化产业发展有限公司（以下简称天维公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。新硬件公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蓝国火的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由蓝国火承担。事实和理由：一、一审法院认定新硬件公司对涉案土地及地上建筑物不具有权利系认定事实错误。涉案土地权属归属于广州市黄埔区土地开发中心，但经多方主体进行承租、转租，新硬件公司取得该地块及地上建筑物的租赁使用权。新硬件公司对涉案地块及地上建筑物使用权来源合法。二、一审法院认定涉案地块上建筑物无报建手续，导致新硬件公司与蓝国火签订的《物业合作协议》全部无效有误。即便地上建筑物无报建手续（实际上为历史遗留建筑物），也仅仅是合同约定承租范围的一部分。而蓝国火所要使用的也并不是无报建手续的建筑物。双方对租赁场地、租赁时长、租赁金额的约定均未违反法律强制性规定，法律应予以保护。三、一审法院未查明新硬件公司的损失。即便合同无效，也应扣除新硬件公司的损失后再恢复原状。蓝国火应向新硬件公司支付占地使用费。另新硬件公司在二审庭审中变更上诉事实和理由如下：一、本案的《物业合作协议》应认定为部分有效部分无效合同。蓝国火签订和交付租赁的总面积均为8696.7平方米。其中地面的建筑物面积为3670平方米。地面建筑面积仅占到总租赁面积的42%。故即便因地上建筑物无报建手续导致租赁合同无效，也应是部分无效。新硬件公司也仅应按比例返还保证金，即316,499.36元。二、蓝国火对合同部分无效导致的损失应当承担次要责任。蓝国火未尽合理审查义务，对合同无效也存在过错，应当承担部分责任。综上，请求二审法院撤销一审法院的判决，驳回蓝国火的诉讼请求。蓝国火辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。我方与新硬件公司签署的《物业合作协议》中约定了三个月的免租期。在免租期内，蓝国火就因装修问题被当地政府相关部门阻挠，原因是新硬件公司未能协助蓝国火办理报批手续。另外，弘某公司在租赁现场张贴通告，称因新硬件公司拒交租金，对涉案场地进行清场，要求蓝国火退出涉案场地。蓝国火为维护自身权利，故未向新硬件公司缴纳租金。对此，蓝国火与新硬件公司进行交涉，但新硬件公司未给予回应。蓝国火就此提起本案诉讼，要求新硬件公司返还保证金及赔偿相关损失。我方不同意新硬件公司关于涉案合同部分无效的意见，请求驳回上诉，维持原判。原审被告天维公司未到庭答辩，也未提交书面意见。蓝国火于2019年3月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决解除蓝国火与新硬件公司与天维公司于2018年10月29日签订的场所租赁合同（名为物业合作协议）；2.判决新硬件公司与天维公司立即退还保证金750,000元及利息（自2018年11月7日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算直至全部还清为止）；3.判决新硬件公司与天维公司赔偿蓝国火因装修导致的损失650,000元；4.判决新硬件公司与天维公司对上述债务互为承担连带清偿责任；5.判决新硬件公司与天维公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年10月26日，新硬件公司签署《授权委托书》，委托天维公司全权负责长洲岛项目的相关经营，自负盈亏，受托人天维公司在此过程中签署的文件和处理与之有关的事务，委托人新硬件公司均予以认可。2018年10月29日,蓝国火和天维公司签订“物业合作协议”，约定双方就广州市黄埔区XXX号地块（以下简称“涉案场地”）合作经营。合作经营期内，天维公司（甲方）以该合作物业入股，但不参与合作项目的经营管理。蓝国火（乙方）每月按约定支付合作利润，合作期间为2018年10月30日至2025年8月30日，乙方从2019年2月1日起向甲方支付合作利润，乙方在该协议签订后五日内支付合作保证金750,000元，合作期满且物业经过甲方验收通过后，上述保证金将无息退还乙方；乙方于每月1日前向甲方支付上月利润，甲方可开收据但不开具发票，2019年2月1日至2021年1月31日的利润为142,000元/月，2021年2月1日至2023年1月31日的利润为149,100元/月，2023年2月1日至2025年1月31日的利润为156,555元/月，2025年2月1日至2025年8月30日的利润为164,382元/月，该合同还约定了其他事项。蓝国火、新硬件公司、天维公司一致确认上述“物业合作协议”实为租赁合同，“合作利润”实为租金。蓝国火于2018年11月2日向天维公司支付保证金750,000元，天维公司于2018年11月6日向蓝国火出具了收据。上述租赁合同签订后，天维公司向蓝国火交付了涉案场地及地上的两栋建筑，其中一栋三层建筑名为“某和国际影视”，另一栋建筑为两层简易建筑，由蓝国火组织施工人员进场装修。蓝国火提交了一份“长洲岛沣堂工程合同”及装修委托书、施工费用清单、银行交易明细、若干收据等证据，拟证明其因开展装修工程产生了相关费用。“长洲岛沣堂工程合同”由蓝国火与案外人梅某某于2018年11月30日签订，工程包含篮球场封顶棚、B区厂房顶棚更换（含拆装）、通道、AB厂房、房间装修、外墙围蔽等内容，总造价为3,321,348元。施工费用清单显示自2018年12月1日起产生多项施工费用，其中未付的施工人员工资200,700元，已付的费用包括煤气瓶、氧气乙炔、脚手架、挖机、钩机、推土机、斗车、钢材、水泥等项目合计436,035元，上述已付费用均无发票，仅有收据或送货单。相关收据或送货单显示的地址均在涉案场地，购买的物品在上述施工费用清单中均有体现。蓝国火委托案外人荣某某向梅某某转账支付了施工费用215,000元，蓝国火主张其余款项通过现金支付，但未对此举证证明。新硬件公司、天维公司对上述费用发生不予认可，但未合理抗辩。蓝国火提交了与案外人林某某的微信对话记录，显示双方就涉案场地的装修工程进行了多次沟通，并有施工文件、图纸、视频等信息来往，林某某对蓝国火拆除涉案场地的两层简易建筑房顶表示同意。新硬件公司确认林某某为该公司员工，负责涉案工程项目，亦确认微信记录的真实性。2019年2月15日，广州弘某健康产业建设有限公司（以下简称“弘某公司”）在涉案场地的两栋建筑物大门上张贴了封条及告示。一份告示为“紧急通告”，内容为新硬件公司严重违反与弘某公司签订的物业合作协议，弘某公司已于2019年2月11日解除合作协议，要求新硬件公司及与其合作的单位或个人于2019年2月19日前退出涉案场地。另一份告示为“限期清场通告函”，内容为新硬件公司拖欠弘某公司的利润分成，弘某公司决定终止合作，收回涉案场地和地上建筑物，要求新硬件公司自收函之日起七天内清场。新硬件公司、天维公司确认收到弘某公司发出的上述通知，亦确认蓝国火因新硬件公司与弘某公司的纠纷自2019年2月15日起停止在涉案场地的施工。本院已生效的（2018）粤01民终19652号《民事判决书》查明，广州市黄埔区某地块一期（新担涌地块）及原深井船社所占地块总和已由广州市黄埔区土地开发中心征收，属于区储备用地，土地权属在广州市黄埔区土地开发中心名下，由广州市黄埔乙某投资经营有限公司代为管理，后广州市黄埔乙某投资经营有限公司于2013年11月29日移交给广州市黄埔区游某某头文化旅游有限公司使用，面积共计10741.7平方米；广州市黄埔区游某某头文化旅游有限公司经征求广州市黄埔区人民政府、广州市黄埔区政府国有资产监督管理局同意，经过公开招投标，确定弘某公司为涉案场地的承租人，租赁期间为2015年9月1日至2025年8月30日；涉案场地规划为商业金融业用地，地上建筑包含长洲岛原民华游艇厂厂房物业及原属深井船社物业。蓝国火、新硬件公司、天维公司均未提交涉案场地及地上建筑物的权属证明，均确认涉案场地的地上建筑物未办理合法报建手续。经一审法院依法释明，蓝国火表示如果法院认定涉案租赁合同无效，仍坚持原诉讼请求，新硬件公司及天维公司则坚持原答辩意见。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。新硬件公司委托天维公司与蓝国火签订的租赁合同所涉建筑物均未办理合法报建手续，违反法律强制性规定，该租赁合同涉及建筑物的部分均属无效。无效合同自始无效，无需解除。蓝国火请求解除本案的租赁合同，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。蓝国火请求新硬件公司返还因上述无效租赁合同收取的保证金750,000元，并以750,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自天维公司向蓝国火出具收据的次日即2018年11月7日起计算利息至实际清偿之日，于法有据，一审法院予以支持。关于过错责任及装修损失。新硬件公司明知涉案场地的建筑物未办理合法报建手续，仍向蓝国火出租，应对合同无效承担主要责任。蓝国火在签订合同过程中未尽审慎义务查验出租方的权利来源，应对合同无效承担次要责任。蓝国火提交的涉案场地及建筑物图片、微信对话记录、施工合同、费用清单、收据等证据可形成基本的证据链条，反映其因涉案场地装修工程支出了施工费用436,035元，一审法院予以采信。蓝国火主张的损失包含尚未实际支付的工人工资200,700元，一审法院不予支持。结合双方的过错程度及损失数额，一审法院酌定新硬件公司向蓝国火赔偿装修损失305,224.50元（436035元×70%）。蓝国火该项请求数额过高部分，一审法院不予支持。关于天维公司是否承担连带责任。天维公司接受新硬件公司的委托与蓝国火签订租赁合同并处理相关租赁事宜，蓝国火在签订合同时对这一事实已知悉并认可，天维公司的代理行为后果应由被代理人新硬件公司承担。蓝国火请求天维公司对新硬件公司的上述义务承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月20日作出如下判决：一、广州新硬件信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向蓝国火退还租赁保证金750,000元并支付利息（利息以750,000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月7日起计算至实际清偿之日）；二、广州新硬件信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向蓝国火赔偿装修损失305,224.50元；三、驳回蓝国火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，由广州新硬件信息科技有限公司负担13,115元，蓝国火负担4285元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。二审过程中，蓝国火称，其租赁使用的物业主要为涉案已有的建筑物，不存在在空地上新建物业的情况。涉案租赁合同包含的空地，主要为道路、停车场、篮球场等配套附属用地。新硬件公司、蓝国火均确认，涉案租赁场地已被弘某公司收回，原租赁合同已实际无法履行。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。上诉人新硬件公司主张，涉案租赁合同应为部分有效部分无效，新硬件公司不应全额返还保证金；蓝国火对涉案租赁合同无效存在过错，应当承担相应的过错责任；即便涉案租赁合同无效，蓝国火也应当支付自2019年2月1日起至提起本案一审诉讼时止的场地使用费。故本案争议焦点为：一、涉案租赁合同全部无效还是部分无效，新硬件公司应当向蓝国火返还全部保证金还是部分保证金；二、对于合同无效蓝国火是否应当承担相应的责任，蓝国火是否应当向新硬件公司支付场地使用费；三、一审法院对于装修损失的认定金额是否合理及新硬件公司承担责任比例是否过高。关于涉案租赁合同全部无效还是部分无效，新硬件公司应当向蓝国火返还全部保证金还是部分保证金问题。本院认为，根据查明的事实，涉案合作协议（实为租赁合同）所涉租赁面积虽然包含地上建筑物以外的土地使用面积，但空地面积主要为道路、停车场、篮球场等配套设施土地面积，蓝国火主要租赁使用的也是地上建筑物部分，从蓝国火对原有建筑物进行装修、改建等行为即可证实。新硬件公司并无提供证据证明蓝国火主要是租赁使用建筑物以外的空地。新硬件公司将租赁建筑物和与之配套的道路等配套土地面积人为进行分割，分别认定租赁合同效力的主张缺乏事实和法律依据。一审法院认定涉案租赁合同全部无效并无不当。租赁合同保证金在涉案合同被认定无效后，理应由新硬件公司返还给蓝国火。退而言之，即便涉案租赁合同部分有效，也因涉案租赁合同现已无法履行，新硬件公司仍然应当全额返还蓝国火租赁合同保证金750,000元。对于新硬件公司的该上诉主张本院不予支持。对于合同无效蓝国火是否应当承担相应的责任，蓝国火是否应当向新硬件公司支付场地使用费问题。新硬件公司主张蓝国火应当支付自2019年2月1日起至一审起诉时止的场地占用费。但根据查明的事实，首先，2019年2月11日，弘某公司与新硬件公司之间的租赁合同已经解除，新硬件公司自此已丧失了向蓝国火收取场地使用费的权利。其次，2019年2月15日，弘某公司已将涉案场地收回，蓝国火此后并无实际占用使用涉案场地。第三，新硬件公司在本案中并未提出要求蓝国火支付场地使用费的反诉请求，新硬件公司于二审过程中主张蓝国火支付场地使用费，违反了法律的规定，且一审法院已认定蓝国火对涉案租赁合同无效承担次要责任。故对于新硬件公司的该上诉主张，本院予以驳回。关于一审法院对于装修损失的认定金额是否合理及新硬件公司承担责任比例是否过高的问题。新硬件公司在二审过程中承认其对于涉案合同无效应当承担主要过错责任，蓝国火应当承担次要过错责任。故新硬件公司对蓝国火的装修损失应当承担主要责任。一审法院确认新硬件公司承担70%的责任，蓝国火自行承担30%的责任，符合无效合同对于损失依过错责任承担的原则。一审法院根据蓝国火与案外人签订的合同价格，结合付款及材料使用情况，酌情确定装修金额，新硬件公司认为装修损失金额过高，但未能提供任何证据予以反驳。本院对一审法院的该项认定予以认同，对于新硬件公司的该上诉理由本院不予采信。综上所述，新硬件公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人广州新硬件信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年二月十一日书记员  陈婷婷郭蔚琳