广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9049号上诉人（原审被告）：康瑞投资（广州）有限公司。住所地：广州市荔湾区南来大街167-168号C601房。法定代表人：戴丽华，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁劭文，广东新正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劭梅，广东新正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：李诚，男，1957年7月16日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：邱文婷，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘冠玲，女，1971年2月2日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：杨粤光，男，1962年9月13日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗锦祥，广东国晖（广州）律师事务所律师。上诉人康瑞投资（广州）有限公司（以下简称康瑞公司）、李诚与被上诉人刘冠玲、杨粤光宅基地使用权纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理了本案，现已审理终结。康瑞公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判康瑞公司不需要向杨粤光、刘冠玲赔偿2018年7月至2018年12月的房屋占有使用费。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，应予查明事实后改判。理由：一、杨粤光、刘冠玲没有权利收取房屋占用使用费。一审庭审中李诚提交了证据，证明涉案物业所在的项目全部是由李诚投资开发的，登记在杨粤光、刘冠玲名下的宅基地证只是代李诚具名（这是基于20多年前当时的社会历史原因所普遍采用的变通做法），宅基地证原件由李诚收执至今而杨粤光、刘冠玲从无异议。可知杨粤光、刘冠玲只是代持人，对涉案物业没有所有权和使用权。二、杨粤光、刘冠玲不应向康瑞公司主张权利。康瑞公司对于涉案房产使用是基于与李诚之间的租赁合同，有充分证据证明李诚是相关房产的实际所有人与使用权人，康瑞公司对于相关房产的使用有合法依据。康瑞公司与李诚之间的合作，杨粤光、刘冠玲均知情，即便其与李诚间存在利益瓜葛，这是杨粤光、刘冠玲与李诚之间的事，应另案解决，与康瑞公司无关，一审法院判决康瑞公司承担责任没有依据。三、杨粤光、刘冠玲取得5000元/月房屋占用使用费没有依据。据李诚及村委会提供的证据，该项目从开始到现在一直是整体开发，从未对物业进行具体分割。项目范围内所有宅基地使用证的记载内容，地址统一只写“东漖镇增滘村”，四、建筑种类结构和层数以及面积都是完全一样的，杨粤光、刘冠玲名下的宅基证根本无法确定为任何一处物业。何况本案中杨粤光、刘冠玲主张指认的799号物业一直空置，期间并无产生过使用收益。一审法院简单地依据任意一处房屋出租的价格推定杨粤光、刘冠玲应取得的5000元/月使用费，于法无据。李诚上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判李诚与康瑞公司无需向刘冠玲、杨粤光赔偿房屋占用使用费。2.本案一审、二审诉讼费用由刘冠玲、杨粤光共同承担。事实和理由：一、涉案房屋的实际收益权人系李诚，杨粤光、刘冠玲无权收取涉案房屋的租金。（一）杨粤光、刘冠玲从未承担涉案房屋的运营管理支出或是参与过涉案房屋的收益分配。1.杨粤光、刘冠玲从未承担涉案地块的开发、运营、管理的支出。根据李诚提供的2006年至2016年的《芳村项目收支情况统计表》及其附件可见，涉案房屋管理人员的工资及奖金、施工及装修的人工费、材料费等，均由李诚承担。而杨粤光、刘冠玲提交的证据不足以证明其出资投建涉案房屋，亦未证明其承担了涉案房屋的运营、管理支出。2.杨粤光、刘冠玲从未参与过涉案地块的收益分配。根据李诚提供的2014年至2016年的租金收取及水电费支出记录可见，《芳村项目收支情况统计表》已包含涉案房屋的全部租金收入，但《芳村项目收支情况统计表》并未显示杨粤光、刘冠玲参与分配收益，该等统计表项下支出项目除了项目运营、管理支出外，均为李诚私人的业务支出。如杨粤光、刘冠玲参与涉案房屋的收益分配，则杨粤光制表的方式明显不符合常理。由此可见，杨粤光、刘冠玲在长达十年的时间里，从未参与过涉案房屋的收益分配，亦从未向李诚主张过涉案房屋的收益分配。3.杨粤光受雇于李诚，并领取李诚关联方支付的报酬。根据李诚提供的杨粤光微信聊天记录、《证明》《国内支付业务付款回单》《雇佣合约》等文件可见，杨粤光长期受雇于李诚。另一方面，从《芳村项目收支情况统计表》所涉项目亦可见，杨粤光还协助李诚处理李诚在国内的其他物业及公司，并将其处理李诚事务所产生的机票、油费、餐票、电话费等均向李诚报销。由此可见，杨粤光并非李诚在芳村项目的合作方，而仅是受雇于李诚，负责芳村项目管理，领取固定报酬的员工。综上，杨粤光并非李诚在芳村项目的合作方，而仅是李诚的雇员，杨粤光、刘冠玲从未承担涉案房屋的运营管理支出，更不应当主张涉案房屋的收益分配。（二）李诚与杨粤光、刘冠玲关于涉案房屋收益权归属争议，应在本案裁决前由双方诉讼解决，而不宜在本案中直接作出处理。根据现行法律规定，仅禁止买卖或变相买卖农村宅基地房屋的行为，而并不禁止农村宅基地房屋收益权的转移，因此涉案房屋的权属与收益权归属在法律上是可以分割并独立存在的。从李诚提供的证据来看，杨粤光、刘冠玲与李诚约定涉案房屋的租金收益权均归属李诚，并在长达十年的时间里，严格按照前述约定执行。综上，无论涉案房屋的权属人是否为李诚，均不影响李诚对涉案房屋享有收益权。如李诚为涉案房屋的收益权人，则李诚将涉案房屋出租并收取租金的行为并不侵犯杨粤光或刘冠玲的权益。因此，在未理清李诚与杨粤光、刘冠玲之间的约定是否合法有效的前提下，不宜在本案中对李诚与杨粤光、刘冠玲之间长达十年的约定作出效力认定，更不应直接判令李诚及康瑞公司向杨粤光、刘冠玲承担房屋占有使用费。二、现有证据不足以证明杨粤光、刘冠玲系涉案门牌号对应房屋的产权人，涉案门牌号对应房屋的产权存在争议。（一）涉案门牌号、方位与宅基地证并非一一对应，无法确认杨粤光、刘冠玲名下宅基地证对应的门牌号及方位。1.根据涉案房屋的现状及村镇宅基地使用证可见，涉案房屋所在项目都是统一申请并获得村委批准并统一开发的，而批准时，并未确定对村镇宅基地使用证的方位、门牌号。由此可见，在涉案房屋所涉项目开发投建时，只要不超出村委批准的全部项目的红线范围，均为合规投建行为，不存在村委单独审核单一村镇宅基地投建行为是否合规的问题。现有证据无法证明村委在批准村镇宅基地使用权时各宅基地的红线范围。2.一审法院依职权调取的《增村房屋测量附图》形成时间为2010年9月，即确定村镇宅基地使用权方位的时间在杨粤光接受李诚委托管理涉案地块期间，而非村镇宅基地使用证登记时间。《增村房屋测量附图》恰好印证了，在涉案房屋所在项目拿证时（即1996年10月18日），并未对村镇宅基地使用证的方位进行确定。而2010年9月确定各村镇宅基地使用证方位时，李诚等产权人已全权委托杨粤光代为管理涉案项目，《增村房屋测量附图》相关手续的办理均为杨粤光一人所为。3.现有证据不足以证明村委确定各村镇宅基地使用证方位并制作相关备案文件时存在合法依据，该等文件在制作过程中被杨粤光、刘冠玲的单方陈述而误导，程序严重违法，应当予以排除。1996年10月18日颁发的村镇宅基地使用证内容显示，该等使用证本身并不足以证明宅基地的方位，必须结合其他合法文件方可确认，而村委并无提供其他制作《增村房屋测量附图》的依据。另一方面，该附图亦未参考宅基地使用权证的编号顺序（3851、3855、3859、3860、3288、3290、3291、3292，其中3855、3851为杨粤光，3288为刘冠玲，3290至3192为李诚；涉案房屋所在项目中还有3293至3299号）。结合一审法院依职权调取的标记杨粤光为资料提供人的文件可见，村委备案的相关文件极大可能均为杨粤光单方提供。村委制作相关备案文件时的依据并不充分，且未有证据证明已充分听取李诚等其他产权人的意见，由此可见该等备案文件的制作程序严重违法，应当予以排除。综上，形成《增村房屋测量附图》或《门牌号证明》等文件的资料来源均为杨粤光、刘冠玲，该等文件的制作存在极大的随意性，且存在程序违法，不足以据此认定杨粤光、刘冠玲名下宅基地使用权的方位。（二）杨粤光、刘冠玲所主张的门牌号及方位，明显不符合常理。杨粤光、刘冠玲在领取村镇宅基地使用证时，已是夫妻关系，不符合领取多个村镇宅基地使用证的资格，即使客观上领取了村镇宅基地使用证，亦应当在地理位置上更为紧密，而事实上杨粤光、刘冠玲主张的宅基地方位（同一项目）却是分离且独立的，明显不符合常理。另一方面，如前述，杨粤光、刘冠玲的村镇宅基地使用证的编号并非按顺序编入门牌号对应的涉案房屋的，且据此占据了涉案地块所在项目最优质的方位（即靠近交通干道），亦不符合常规做法。（三）即使认定，涉案门牌号对应的宅基地中有杨粤光、刘冠玲的份额，该等涉案门牌号的产权人亦包含除杨粤光、刘冠玲及李诚之外的利害关系人。涉案房屋对应的产权人除杨粤光、刘冠玲、李诚外，还有李青、关度延等人，该等利害关系人并未参与一审庭审。在该等人员不知情的情形下，片面对涉案房屋的权属作出认定，对本案作出裁决，侵害了利害关系人的合法权益。综上，本案的证据不足以证明杨粤光、刘冠玲主张的宅基地使用权证的具体方位，其主张的799号的权属人存在争议。三、涉案房屋一直空置，李诚及康瑞公司并无使用该涉案房屋，期间亦无产生收益，且杨粤光、刘冠玲掌握着进出钥匙，因此杨粤光、刘冠玲无权主张房屋占有使用费。四、因涉案房屋为统一开发，客观上该等涉案房屋无法进行产权分割，否则势必直接影响涉案房屋的使用，损害涉案房屋全部产权人的利益。综上所述，请依法改判，驳回杨粤光、刘冠玲的全部诉讼请求。刘冠玲、杨粤光辩称：一、杨粤光、刘冠玲有涉案房屋宅基地档案以及相关证据，证明自己是物权人。康瑞公司和李诚没有物权证据。在一审阶段康瑞公司和李诚从未向法庭提交任何宅基地证相关证据，便一口咬定李诚是涉案房屋的权属人，显然两方是为了牟取不法利益，相互串通占有杨粤光、刘冠玲的房屋。二、没有证据的康瑞公司和李诚占有和使用了涉案房屋，依法应当支付租金或者是房屋占用使用费。康瑞公司和李诚所谓的宅基地证无法确定为任何一处物业，所以也不用给钱的理由是荒谬可笑的。无论杨粤光、刘冠玲提交的宅基地证是涉案小区内的哪一处房屋，占有和使用这些房屋的康瑞公司和李诚都必须要支付房屋占用使用费。杨粤光、刘冠玲向一审法院起诉请求：1.判令康瑞公司返还原物，排除妨碍，在保持原状的前提下立即搬离广州市荔湾区海龙××××号房屋，交付钥匙给杨粤光、刘冠玲；2.判令康瑞公司赔偿房屋占有使用费15000元（应当按照当地租金标准自2018年6月1日起计算至康瑞公司搬离之日，暂计至起诉之日前的2018年8月31日）；3.李诚对上述第1、2项请求承担连带责任；4.由康瑞公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：穗芳府地字第003288号《村镇宅基地使用证》记载：使用人刘冠玲，宅基地坐落东漖镇增滘村，宅基地东至西11米，南至北8米，面积88平方米，框架结构五层半，建筑面积484平方米。穗芳府地字第003851号《村镇宅基地使用证》记载：使用人杨粤光，宅基地坐落东漖镇增滘村，宅基地东至西11米，南至北8米，面积88平方米，框架结构五层半，建筑面积484平方米。2018年6月6日，李诚与康瑞公司签订租赁合同，李诚将广州市荔湾区龙溪大道××街799号，共11栋5层半物业及其所在土地，建筑面积14219.75平方米出租给康瑞公司作为开办养老机构用途，租赁期限自2018年7月1日起至2038年6月30日止，免租装修期为18个月，该物业每月的租金按建筑面积计算为11元/平方米（税后租金），共计156417.25元。当事人均确认涉案房屋包含在该租赁合同的租赁范围中。庭审中，杨粤光、刘冠玲与李诚就穗芳府地字第003288号、003851号《村镇宅基地使用证》的房屋权属有争议。杨粤光、刘冠玲主张：在1993年经合法报建取得房屋权属，杨粤光、刘冠玲名下的房屋共有4栋，李诚当时也有建房，双方各自领取了宅基地证，2018年6月前，杨粤光和李诚雇佣蓝祥志管理11栋房屋和收取租金，蓝祥志将收取的租金扣除其工资后交给杨粤光，杨粤光扣除属其所有的4栋房屋的租金后，将剩余部分交给李诚，2018年6月后，蓝祥志和李诚未经杨粤光、刘冠玲同意，将涉案房屋交给了康瑞公司处理，从6月份至今，杨粤光、刘冠玲没有收到租金。杨粤光、刘冠玲为此提供了：1、增滘股份合作经济联合社出具的门牌证明，内容有：兹有杨粤光、刘冠玲、关度延，有房屋四间，位于海龙××××号，房屋宅基地证号码：穗芳府地字第003851号、穗芳府地字第003288号、穗芳府地字第003859号、穗芳府地字第003860号；2、上述宅基地证、建房用地申请表的复印件，荔湾区房地产登记交易所出具的宅基地使用证存根。3、房屋租赁证、见证书等。李诚主张：杨粤光是受雇于李诚，包括涉案房屋在内的11栋房屋均属李诚整体开发建设，只是借用杨粤光、刘冠玲夫妇名义登记部分房屋，涉案房屋一直由李诚委托蓝祥志管理收租。李诚为此提供了雇佣合约、项目收支统计表、收据等。本案中，为查明涉案宅基地房屋的界址，一审法院向荔湾区房地产登记交易所、增滘股份合作经济联合社调查，荔湾区房地产登记交易所提供了涉案宅基地证的存根，增滘股份合作经济联合社提供了宅基地证、建房用地申请表、房屋测量附图。上述证据均不能反映涉案宅基地房屋的界址。经一审法院现场勘验，步漖村799号与800号是连体的一栋大楼，均为五层半，799号、800号各自有独立楼梯上落，799号与800号之间有门口相通。杨粤光、刘冠玲指认了涉案两间房屋位于799号房屋内的位置，康瑞公司、李诚予以否认，一审法院对现场房屋进行了丈量，其中南至北的距离约12.4米，与宅基地使用证所示的8米并不相符。另在勘验过程中，发现步漖村799号房屋的钥匙由杨粤光、刘冠玲保管，经询问，杨粤光、刘冠玲承认2018年8月起对799号房屋进行加锁，康瑞公司出入799号房屋要问其拿钥匙，康瑞公司认可杨粤光、刘冠玲的陈述。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。穗芳府地字第003288号、003851号《村镇宅基地使用证》登记在杨粤光、刘冠玲名下，李诚有异议的，可另循法律途径主张权利，在该《村镇宅基地使用证》未被推翻前，一审法院认可杨粤光、刘冠玲享有涉案房屋的物权。康瑞公司、李诚在未经得原告的同意下签订租赁合同，将杨粤光、刘冠玲享有物权的房屋出租，侵犯了杨粤光、刘冠玲的物权，杨粤光、刘冠玲有权请求损害赔偿，但对于杨粤光、刘冠玲要求返还原物，排除妨碍的请求，因《村镇宅基地使用证》并没有登记房屋的界址，经本院勘验，步漖村799号与800号是连体的一栋大楼，其中南至北的距离，与宅基地使用证、建房用地申请表所显示并不相符，仅凭门牌证明不足以反映杨粤光、刘冠玲的房屋界址，由于房屋界址不明，且根据杨粤光、刘冠玲自认已于2018年8月起对799号房屋进行加锁，康瑞公司出入要向其拿钥匙的情况分析，杨粤光、刘冠玲使用799号房屋并不存在障碍，杨粤光、刘冠玲要求返还原物，排除妨碍的请求一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，杨粤光、刘冠玲主张按每月5000元计算合理，一审法院予以确认，因康瑞公司是2018年7月才承租房屋，故2018年6月的房屋占有使用费由李诚承担，2018年7月后的房屋占有使用费由康瑞公司、李诚共同承担，因杨粤光、刘冠玲已于2018年8月对房屋加锁自行管理，故此后的房屋占有使用费一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十七条的规定，判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，李诚向杨粤光、刘冠玲赔偿2018年6月的房屋占有使用费5000元；二、在判决发生法律效力之日起十日内，康瑞公司、李诚向杨粤光、刘冠玲赔偿2018年7月的房屋占有使用费5000元；三、驳回杨粤光、刘冠玲的其他诉讼请求。一审案件受理费176元，由康瑞公司与李诚各负担88元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审理，本院对一审已查明事实予以确认。二审期间，李诚提交了如下证据：证据1，1994年3月1日至31日记账凭证；证据2，1994年12月1日至31日记账凭证；证据3，1995年1月1日至31日记账凭证；证据4，1995年2月1日至28日记账凭证；证据5，1995年3月1日至31日记账凭证；证据1、2、3、4、5拟证明涉案地块的土地承包款、移电线杆用款等，均由李诚支付，李诚为涉案地块的实际投资开发主体。证据6，李青、崔小桃、关立潮、关立鸣、关度延、陈某出具的《申明书》，证明涉案地块为李诚统一开发、管理，李诚为涉案地块的实际收益权人。证据7，芳村项目26本《村镇宅基地使用证》及《社村民新建、改建、加建建房用地申请表》，证明芳村项目的发证、报建时间均为同一时间，为统一开发；李诚作为实际投建主体，保管芳村项目的全部《村镇宅基地使用证》；芳村项目宅基地使用权人均为李诚的关联方。证据8，10份《委托书》，证明芳村项目宅基地使用权人认可李诚为芳村项目的实际投建主体；李诚有权享有芳村项目的收益。杨粤光、刘冠玲对上述证据发表如下质证意见：对证据1至证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认。记账凭证原件上面有章。现在已经进入了诉讼程序，村里面也知道这个事情。盖章的时候，应该也另外出具一个证明，证明李诚是宅基地证某某号的所有权人，统一开发了建设土地，但是却没有附加的说明。所以提出合理的质疑。另外从关联性来说，该记账凭证发生的日期还有项目与涉案房屋没有直接的关系。李诚也没有这11栋楼的施工合同或者更明确的与11栋楼钱数有关系的投资项目或说明。而是提供的土地承包款、交移电线杆用款等，该款项跟本案没有直接的关联性。李诚控股的什么公司签的什么施工合同，假如是公司施工的那么公司可以去说，他统一去开发了这些物业，让公司来提起这些诉讼，这些争议跟杨粤光、刘冠玲去处理。但是现在光凭嘴巴上这样去说，李诚控股什么的就将其采信，也未免太简单了。对证据6的真实性、合法性和关联性均不予确认。首先，一审到现在康瑞公司和李诚说这个小区有11栋楼26个宅基地证，但从未出示过其他人的宅基地证。现在杨粤光、刘冠玲认为李诚提供的证据仅仅就是声明书，并没有宅基地证说明这些人跟本案的关系。其次，除了关度延之外，其他的名字是同一个人，甚至是用同一支笔签的。如果要委托的话，可以公证或者面签。而这些人并未经过这些相关的法律程序，甚至这些人也没有过出庭来作证，所以对其的三性都是否定。对于证据7的真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明内容不予认可。因为宅基地的建设本身就受国家政策的影响，往往遗失了证件都不能补办，要等政策许可后才能发新证，所以宅基地使用证通常都是同一时间段发同一个村，本身不能证明这些宅基地的发证报建是统一开发。李诚没有提供证据证明其与26本宅基地使用证上的人员系近亲、配偶等关系。事实上，26本宅基地使用证的权利人当时有一起合作的想法，所以所有的证件均在李诚处，由其去统一管理及出租。李诚持有全部证件原件，也不能证明其是实际投资建房人。对于证据8的授权委托书的真实性不予确认。康瑞公司对李诚提交的证据没有异议。其中，康瑞公司认为26本宅基地使用证与用地申请表一一对应，无一缺漏，与李诚关于房屋系由其投资兴建的主张相吻合，也证明了刘冠玲、杨粤光所述房屋系由其自行出资、自行报建、自行施工系虚假的。10份授权委托书证明了宅基地使用证所登记的权利人均一致表示物业交由李诚管理。杨粤光、刘冠玲二审提交了如下证据：证据1杨粤光、刘冠玲交款给村里的收据，该款项与涉案房屋取得合法手续有关，以此证明杨粤光、刘冠玲名下的这四张宅基地使用权证项下的房屋均是由杨粤光投资兴建并经办相关事宜；证据2开庭传票，证明杨粤光、刘冠玲向法院起诉李诚要求其返还宅基地使用证；证据3房屋租赁证，证明杨粤光不但是799号房屋所有权人，也办理了房屋租赁证；证据4房屋租赁合同，证明杨粤光不但是799号房屋的所有权人，也曾经占有和出租该房屋。李诚对杨粤光、刘冠玲提交的证据发表如下质证意见：对于证据1，编号为3014-3017号收据与李诚二审提交的第三组证据中的收据一致，是李诚交承包款票据拆分后开具给刘冠玲、杨粤光的票据。这些票据的真实性、合法性没有异议，但是恰好证明了土地承包款来源于李诚。编号为6435-6437、7750号收据均为票据拆分后所获得的，即由李诚交费之后又将票据拆分成不同人名下的票据，再交由各自保管。票据拆分的具体时间是1995年1月13日。对于证据2，对于真实性没有异议，但与本案无关。对于证据3真实性、合法性无法确认，关联性有异议，房屋租赁证的办理依据即是增滘经济联合社出具《门牌号证明》，连非宅基地使用人的蓝祥志也可以作为户主办理水电入户或租赁备案，因此该证明不具备证明门牌号对应产权人的效力。对于证据4，真实性、合法性无法确认，经全国企业信用信息公示系统查询，无法查到承租人的登记信息；对关联性有异议，杨粤光、刘冠玲无法提供租金收取凭证或银行流水，无法确认其占有或出租过房屋，该证据仅能证明杨粤光作为房屋管理人，存在代李诚管理房屋的行为。康瑞公司表示质证意见与李诚一致。李诚申请证人陈某出庭作证，陈某表示，李诚提交的有陈某签字的《声明书》是其本人所签，李诚曾是其老板，杨粤光是其同事，在广州有宅基地使用证，在芳村同一地块上面还有其他人的宅基地使用证，也都盖了房子，这些人包括李青、崔小桃、关立潮、关立鸣、关度延、杨粤光、刘冠玲、李诚，这些宅基地使用权和上面所盖的房屋是李诚的，不是陈某出资建房，而是李诚借用陈某的名字，不需要陈某出钱，盈亏也与陈某无关，仅借用名字。杨粤光、刘冠玲名下的房子和其他人的一样，虽然是用陈某及其他人的名字，但是是李诚出钱建的。杨粤光、刘冠玲质证认为，第一，关于证人证言，证人自称与李诚是员工关系，且也愿意为其借名，显然两者的关系非同一般。第二，证人所述的情况与本案有关的内容都是听别人说的，并不是自己亲身经历参与的。第三，证人在2001年去芳村公证处办的内容到现在仍然不确定，证人对内地法律的有关权属的事情可能是装糊涂，也可能是不了解，但证人对用地申请书的签名也不敢确认，杨粤光、刘冠玲认为证人是装糊涂的，办理宅基地证或商品房的证件是非常严格，没有本人签名是不可能办到证件，证人之所以不敢确认，是害怕承担法律责任。正常情况下，证人要当政府办事人员面亲笔签名才会被认可，不是别人转交就可以认定的。证人借名给李诚没有书面约定是违反常理的，香港属于英美法系，借名会有什么法律责任，不可能随便借名。综上，证人证言是不可信的。关于门牌号的问题，宅基地证发证是最后一步，在此之前出现房屋连体，交了罚款，政府一样认可的，才会出宅基地证。宅基地证的意义是非同小可，发证后就关联到相关的门牌号，在公安局中有户政部门，是公安部门根据其他部门的认定进行登记，门牌号的登记并非如对方所说随便登记，办门牌号公安不需要到场，只需要提供相关材料。若对方不认可门牌号码，认为有错误，应当向登记门牌号码的机关提起诉讼解决问题，在没有解决之前以现有的门牌号码为准。李诚总强调其统一取得土地使用权统一投资开发，相关的合同、协议总是有的，李诚有无取得、什么样的许可应当会有的，但李诚提交的证据与此并没有关联性。房屋出租、使用、管理的问题，宅基地证和其他不动产权证具有排他性，不需要其他的使用、管理、租赁的事实来证明权利。杨粤光、刘冠玲之前和李诚是朋友，也想合作房屋利用来做事情，但最终都没有完全落实下来，这之间的合作是一种松散的、互相帮助的，杨粤光、刘冠玲只收自己的房租，有空帮助李诚、蓝祥志办理其他事情，所以有关的证据并不能证明杨粤光是李诚的员工，即使能证明杨粤光是李诚的员工，房子不必然是李诚的。李诚刚才也说找人来办了事情，杨粤光、刘冠玲不清楚其是否通过非法手段来取得土地使用权做事情，假如这些宅基地证都有问题，合法性有问题，要考虑到移交相关部门刑事追查。李诚一审时并没有对宅基地登记人和权属提起反诉，现在也没有另案提起这些权属争议，仅仅拿出相关的文件不能确认其权属。康瑞公司质证认为，证人所陈述的情况，其背景身份与杨粤光有合理性，不管杨粤光是否承认，从现有事实可以看出，杨粤光与陈某都应当曾经或长时间是李诚的雇员，他们的可比性都分别有登记在本项目中，有一套或多套宅基地证的登记。通过陈某的陈述，其能指证杨粤光在20多年前是同事，其对自己名下房屋的登记可以表述是李诚的，自己不承担利润或亏损，其陈述与李诚在全案中的陈述是相吻合的，具有较高的可信度，在本案中也没有存在利害关系，因为其已退休。综合全案，康瑞公司认为虽然杨粤光和其妻子刘冠玲共拥有争议的4个宅基地证，但除了这4个宅基地证外，几乎是所有证据都能指向房屋是由李诚开发、管理、收益，希望法庭能查明相关事实，作出与事实相符的认定，而不应盲目机械，只是看到宅基地登记的形式。杨粤光、刘冠玲所起诉要求的诉讼请求明显与事实不相符，登记可能是相符的，但与事实存在重大差异，请求法庭驳回其诉讼请求。本院依职权向广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社工作人员周炳贤调查询问，周炳贤表示，听说是李姓的香港老板买了龙溪大道××街11栋5层半的楼业的地并建房，具体楼是谁建的不清楚。有当事人复印过档案资料，该地块的土地使用权证的办理流程是先买地，再盖楼，楼建成后再办证。证办在何人名下是根据报建申请表确定的。因办证时周炳贤还未到村里工作，并不清楚办证人的具体资质和办证数量。现在是凭证办事，必须依原证办，不可人证分离，必须人证合一。周炳贤打印了799号房的产权登记证明给本院，该证明因2010年村里准备城中村改造，需要对房屋数量进行摸查，就委托了有资质的测绘公司做的，由村里人和该公司工作人员一起到现场，当时只要求拿土地使用权证的复印件进行指认。由于当时周炳贤并不在现场，因此不清楚具体在场人员。现在凭证无法确认具体指哪一栋，只按之前的指认。根据登记的内容，杨粤光、刘冠玲的宅基地使用权证对应的楼在11栋楼中。李诚质证认为，对询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。对村委门牌号证明表格的真实性予以确认，对其合法性、关联性不予确认。该表格无合法依据，制作具有随意性，程序严重违法，依法应当排除。李诚拥有各宅基地证产权人的授权，授权代为准确落位，避免再次出现重大纠纷，该地块的物业由俊山发展有限公司投资，李诚作为该公司的总负责人指派杨粤光做现场管理负责人，杨粤光仅为员工，仅有管理现场的权利，并无其他权利。康瑞公司质证认为，对周炳贤的询问笔录的真实性、合法性无异议，对其部分关联性有异议。该笔录能证实是李诚出资购买11栋物业的土地并建房，该26份宅基地使用证是依据报建申请表确定的，但凭证无法对应具体哪一栋房屋。可能2010年的摸查登记事实，但该登记并非房屋权属登记，具有随意性和不确定性，无法保障资料的准确性，周炳贤也强调该表格是村里自行收集的内部资料，拒绝加盖公章，其真实性、合法性无法确认。该表格数据可能受杨粤光的个人意愿影响，当时杨粤光持有11栋房屋的宅基地证的复印件，有能力引领工作人员指认房屋时做出最有利于杨粤光与刘冠玲的表述，占据房屋最有商业开发价值的部分。杨粤光、刘冠玲质证认为：周炳贤没有亲身经历过房屋的报建、宅基地使用权证的申领等过程，其陈述纯属听说，真实性、合法性不予认可，有关事实应以调取的村里登记为准。二审期间，本院组织各方当事人对涉案房屋及场地进行了实地勘察。经过勘察，本院查明：李诚持有涉案地块（上盖11栋5层半物业）所涉的全部26本《村镇宅基地使用证》原件，其中包括登记在刘冠玲名下的穗芳府地字第003863号（对应的门牌证明为海龙街增滘步漖村798号）和登记在刘冠玲名下的穗芳府地字第003288号、登记在杨粤光名下的穗芳府地字第003851号、003855号（003288号、003851号宅基地使用权证与登记在关度延名下的003859、003860号宅基地使用权证共同对应的门牌证明为海龙××××号；003855号宅基地使用权证与登记在李诚名下的003290号、003291号、003292号宅基地使用权证共同对应的门牌证明为海龙街增滘步漖村800号）。其中，797与798号系在同一栋楼上悬挂两个门牌号，该楼仅有一个楼梯上下。上楼后系完全开放连通的平层，没有间隔，建筑物内部无法区分哪一部分属于797号，哪一部分属于798号。杨粤光、刘冠玲的代理人表示：“上楼后左手边是797号，右手边是798号，但从宅基地使用权证上看不出来。”799号和800号各自有自己的楼梯，但后来加装了一部电梯供两栋楼使用。799号楼二楼系无间隔的空间，并通过加装的电梯间与800号楼相连接，800号楼与799号楼的结构一致。杨粤光、刘冠玲的代理人表示：“799号楼的东边一半与800号楼西边第一间属于我方。但在使用权证上不能体现，也没有协议约定（如何划分）。但实际使用是这样分的。”本院现场询问双方当事人涉案场地上的11栋楼是如何建起来的，李诚表示：“这是一块鱼塘，我向村里买来后再盖的楼，购买使用权无使用期限，花费2500000元。平整土地后我自行规划设计盖了11栋楼，并划分了26个使用权证。因为登记受限，才让他人代持。代持人包括员工、亲戚、朋友等。”李诚同时出示了11栋楼的工程施工合同原件。杨粤光、刘冠玲的代理人表示：“整个小区原来是什么不清楚，我们只是做了报建手续后自行盖的，在乡下大家靠近的话就会将房子盖在一起。”本院认为，杨粤光、刘冠玲以其是涉案《村镇宅基地使用证》上登记的使用权人为由，要求承租人康瑞公司返还宅基地上盖房屋、交付钥匙并主张房屋使用费，同时要求李诚对此承担连带责任。可见，本案争议的标的指向的是宅基地使用权的归属，而非宅基地的所有权。因此，本案案由应为用益物权纠纷中的宅基地使用权纠纷，而非物权保护纠纷。杨粤光、刘冠玲不仅向康瑞公司主张权利，也向李诚主张权利，故一审法院将李诚的诉讼地位确定为第三人不当，李诚应为本案一审被告。李诚系香港特别行政区居民，因此本案为涉案民事纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条关于“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定”的规定，本案应参照涉外程序进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案所涉宅基地位于广州市荔湾区，因此应当适用我国内地法律作为处理本案争议的准据法。杨粤光、刘冠玲以其是涉案《村镇宅基地使用证》上登记的使用人为由主张相应权利，康瑞公司和李诚对此不予认可，认为李诚才是真正的使用人、杨粤光、刘冠玲仅是名义上的权利人。因此，本案二审争议的焦点是杨粤光、刘冠玲是否是涉案宅基地的实际使用人，是否有权主张涉案宅基地上盖房屋相应的占有、使用和收益的权利。在现实生活中，常常出现物权凭证记载的权利人与真实权利归属不一致的情况，由此引发与本案类似的权利之争。《村镇宅基地使用证》系宅基地使用权的外在表现形式，具有一定的公示效力，在没有人对此提出异议的情况下，系权利人享用权利的证明。但是，如果有人对实际权利归属提出异议，则应根据当事人的实际出资以及房屋的实际占有、使用等情况进行综合判断。如有证据足以推翻权利凭证的记载，则应以实际权利状况为准。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观。本案中，穗芳府地字第003288号《村镇宅基地使用证》登记的使用人为刘冠玲，穗芳府地字第003851号《村镇宅基地使用证》登记的使用人为杨粤光。该两份使用证上并未对宅基地的具体坐落予以明确。杨粤光、刘冠玲出示增滘股份合作经济联合社出具的门牌证明，主张该两份宅基地与登记在关度延名下的两份宅基地上盖房屋为海龙××××号，并主张该房屋为其出资所建，主要证据为其向东漖镇政府缴纳土地承包款、报建费、集资费和违建罚款的收据。对此，李诚及康瑞公司不予认可，认为杨粤光、刘冠玲只是出借名义为李诚代持《村镇宅基地使用证》，李诚才是真正出资人和使用人，通过向当地政府支付相应的对价获得涉案整片土地的开发使用权后，再行投资在涉案土地上建设了11栋5层半的物业，并委托刘冠玲的丈夫杨粤光代为管理。本院经过现场勘查、并审核了双方提交的证据后，认为李诚所述符合情理，且证据更为充分全面，具体分析如下：第1杨粤光、刘冠玲所出示的增滘股份合作经济联合社出具的门牌证明仅能证明登记的使用人为刘冠玲的穗芳府地字第003288号《村镇宅基地使用证》和登记的使用人为杨粤光的穗芳府地字第003851号《村镇宅基地使用证》关联的门牌号为“海龙××××号”，并不能证明该房屋实为杨粤光、刘冠玲出资建设。799号房屋所涉的宅基地还包括登记在关度延名下的两块宅基地，杨粤光、刘冠玲仅以“门牌××房屋为其夫妻自行建设，而完全无视登记在关度延名下的宅基地使用权，显然于理不合、于法无据。而广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社工作人员周炳贤所述也证实，该门牌××年城中村改造前的房屋摸查，系由村里人和测绘公司的工作人员到现场凭土地使用权证的复印件进行指认的，并非建房时即形成，仅凭该《村镇宅基地使用证》是无法确定具体房屋所在。第1李诚持有包括本案穗芳府地字第003288、003851号《村镇宅基地使用证》在内的涉案整片土地所涉26本《村镇宅基地使用证》原件、报建资料原件以及委托施工单位建设11栋房屋的合同原件。杨粤光、刘冠玲主张其出资获得了第003288、003851号《村镇宅基地使用证》项下的土地使用权并兴建了799号房屋，却无法提供《村镇宅基地使用证》原件、房屋报建资料的原件和房屋施工的任何原始资料，也无法对李诚持有上述证件及资料原件作出合理解释说明，显然有违常理。第1海龙街增滘股份合作经济联合社仍存有1994-1995年期间李诚支付整片土地承包款2500000元以及移电杆用款的相应原始记账凭证。根据该证据显示，李诚于1994年即已缴纳相应的土地使用对价。杨粤光、刘冠玲在本案出示的缴款收据也在经济联合社有存档，显示的时间为1995年，且与包括李诚在内的26份《村镇宅基地使用证》上载明的使用人的收款收据共同登记在同一份金额为2582129元的记账凭证项下。李诚对此解释为其将承包款票据拆分为涉案项目各《村镇宅基地使用证》项下使用人的土地承包款票据以方便各代持人办证合乎情理。第1李诚主张涉案地块系其出资获得使用权后统一开发，并建设了11栋5层半的楼房。根据现场勘查的结果可知，11栋5层半的楼房建筑风格一致，系建设于同一时期。涉案地块涉及26份《村镇宅基地使用证》。该26份《村镇宅基地使用证》并无准确定位，从使用证的记载内容上无法体现与现场的11栋楼如何对应。广州市荔湾区海龙街增滘股份合作经济联合社工作人员周炳贤的证言也从侧面佐证了李诚统一出资、统一开发、统一办证的陈述。第1杨粤光、刘冠玲主张广州市荔湾区海龙××××号为其自行报建、自行出资、自行建设。但从现场勘查结果显示，799号所涉的宅基地还包括登记在关度延名下的两块宅基地。上楼后系完全开放连通的平层，没有间隔，建筑物内部无法区分哪一部分属于杨粤光、刘冠玲，哪一部分属于关度延。可见，该799号楼是一体建设的一栋完整的大楼，无法区分亦没有实际区分不同主体的归属。杨粤光、刘冠玲称799号系其自行建设且该楼的东边一半属于他们，却无法提供证据证明他们曾与关度延协商共同建房，也无法证明其与关度延曾订立协议就该799号大楼的权利划分及使用收益作出约定。其所述“在乡下大家靠近的话就会将房子盖在一起”显然不合常理。第1李诚主张杨粤光、刘冠玲系代其持有涉案地块的《村镇宅基地使用证》，提供了26份《村镇宅基地使用证》中其他代持人出具的《申明书》《委托书》，以证明李诚为实际的投资人和收益人。其中，形成于境外的《委托书》均办理了相应的公证手续，足以证明出具《委托书》等人的意思表示真实合法有效。同时，李诚还申请了证人陈某出庭，对包括杨粤光、刘冠玲等人在内的代持过程予以详述。而杨粤光、刘冠玲虽对上述《申明书》《委托书》及证人证言均不予确认真实性，却无法提供相反证据予以驳斥。显然，李诚的证据更加充分且全面。第1杨粤光、刘冠玲主张其自1993年经合法报建取得房屋权属后至2018年6月前与李诚共同雇佣蓝祥志管理《村镇宅基地使用证》上盖房屋并收取租金，但无法提供2018年6月前收取涉案房屋租金收益的相关证明。相反，一审时李诚即已能够提供雇佣合约、项目收支统计表、收据等证据证明其自涉案11栋房屋建成后就委托蓝祥志管理和收租。可见，杨粤光、刘冠玲的上述主张缺乏证据支持。综合上述分析，本院认为李诚所提供的证据以及现场勘验的结果已形成完整的证据链足以证明其为获得涉案地块的使用权支付了相应的对价，并且是涉案地块上盖11栋房屋的实际出资人和收益人。李诚与康瑞公司签订租赁合同，将上述11栋房屋出租给康瑞公司使用系其对自身权利的处分，并没有侵害他人的合法权利。杨粤光、刘冠玲虽为穗芳府地字第003288、003851号《村镇宅基地使用证》上载明的使用人，但在李诚提出异议的情况下，无法提供充分的证据对李诚提供的证据予以驳斥和否定，应当承担举证不能的不利后果。一审法院在经过勘验已经查明杨粤光、刘冠玲所主张的房屋界址不明、杨粤光和刘冠玲要求返还原物排除妨碍的请求无法得到支持的情况下，依然判令康瑞公司向杨粤光、刘冠玲支付房屋占有使用费显然没有事实和法律基础，本院依法予以改判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判，两上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百七十条第一款第二项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：第1撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6468号民事判决；第1驳回杨粤光、刘冠玲的全部诉讼请求。一审案件受理费176元，二审案件受理费226元，均由杨粤光、刘冠玲负担。本判决为终审判决。审判长  陈舒舒审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇二〇年二月二十六日书记员  谢佩君王嘉宝易臻萱