陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕06民终2423号 上诉人（原审原告、反诉被告)：田蔚，男，1981年3月9日出生，汉族，陕西省延川县人，现住延安市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘晓霞，女，1972年7月23日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：思改莲，女，1969年12月10出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟祥绪，男，1941年1月20日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。  被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷小塞，男，1968年1月6日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。  被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵琛姑，女，1983年11月1日生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。  被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦星，男，1961年12月13日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。  被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢雪梅，女，1977年5月23日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘爱英，女，1946年5月26日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王瑞琴，女，1963年9月27日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。  被上诉人（原审被告、反诉原告）：张生飞，男，1954年10月20日出生，汉族，陕西省安塞区人，住安塞区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王小东，男，1978年2月14日出生，汉族，陕西省安塞区人，住安塞区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠治光，男，1964年1月13日出生，汉族，陕西省安塞区人，住安塞区。诉讼代表人：孟祥绪，男，1941年1月20日出生，汉族，陕西省安塞区人，现住安塞区。上列十二个被上诉人的委托诉讼代理人：张秋生、赵乐，（实习），陕西树众律师事务所律师。原审被告：延安市安塞区人民政府，住所地：安塞区。法定代表人：曹振宇，该区区长。委托诉讼代理人：纪玉刚，男，1987年2月20日出生，汉族，陕西省安塞区司法局行政复议应诉科科长。委托诉讼代理人：李利利，男，1986年9月17日出生，汉族，陕西省安塞区司法局行政复议应诉科科员。原审被告：延安市安塞区住房和城乡建设规划局（以下简称安塞区住建局），住所地：安塞区。法定代表人：范征，该局局长。委托诉讼代理人：陈塞云，男，1980年11月12日出生，汉族，陕西省安塞区住房和城乡建设局副局长。上诉人田蔚因与被上诉人潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光以及原审被告延安市安塞区人民政府、延安市安塞区住房与城乡建设规划局（以下简称“安塞住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市安塞区人民法院（2019）陕0603民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田蔚与被上诉人潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光的诉讼代表人孟祥绪及共同委托诉讼代理人张秋生、赵乐、原审被告延安市安塞区人民政府的委托诉讼代理人纪玉刚、李利利、延安市安塞区住房与城乡建设规划局的委托诉讼代理人陈塞云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田蔚上诉请求：1、依法撤销延安市安塞区人民法院（2019）陕0603民初452号民事判决第三项，改判上诉人不承担租赁费。2、本案一、二审诉讼费由各被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决由上诉人向被上诉人支付2015年8月10日至2019年1月29日的租赁费无事实和法律依据。被上诉人作为出租人未尽到出租人应尽的义务，租赁物存在瑕疵，上、下水管道存在严重的漏水现象，导致污水泄漏，租赁物达不到使用价值，致使商场无法经营，上诉人认为租赁物不能达到使用目的，故租赁费不应当由上诉人承担。孟祥绪等十二人辩称，一审法院判决第三项判令上诉人向被上诉人支付租赁费2060400元认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法有据，二审法院应当予以维持，并驳回上诉人的上诉请求。延安市安塞区政府辩称，上诉人与被上诉人发生的纠纷与其无关，其不承担责任。安塞住建局辩称，上诉人与被上诉人发生的纠纷与其无关，其不承担责任。田蔚向一审法院起诉请求：1、请求被告立即履行《房屋租赁合同》约定义务，修复租赁物瑕疵，达到原告使用目的；2、依法判令被告连带赔偿原告装修费、物业费、向租赁户赔偿等的损失总计: 2875366元；3、本案诉讼费由被告共同承担。孟祥绪等十二人反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付房屋租赁费共计2671037元(从2015年8月10日至2019年1月29日)；2、请求依法判令被反诉人向反诉人支付剩余租赁费违约利息93486元(暂从2019年1月29日至2019年7月29日，具体以实际支付之日为准，以2671037元年利率6%计算)；3、本案反诉费由被反诉人承担。一审判决认定事实：原告与被告的受托人张某某、刘某某于2014年8月10日签订《房屋租赁合同》和《影剧院安置商铺二楼租赁合同的补充协议》，合同约定：“原告承租十二被告商业用房（建筑面积）1000平方米；租赁期为15年；2014-2019年租金不变，年租金816000元，2020年-2025年递增，2025年-2029年根据市场价格协调确定；合同期内，乙方（原告）承担使用房屋所产生的房租、水、电、气、取暖费，有线电视、电话、宽带费等；甲方（被告）所提供租赁标的物不符合约定条件或者未尽租赁房屋修缮义务，影响使用的，乙方有权解除合同并要求甲方承担违约金；乙方拖欠租赁费10日以上的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物；同时还约定了其他事项。”后原告对租赁房屋进行装饰装修，经营米兰春天购物广场，并对外招商，在经营中发现上、下水总管道有漏水现象，被告数次修复未果，导致经营户撤出经营，2015年12月1日起原告经营的米兰春天购物广场停止营业。原告给经营户退了40天租赁费共计129425元，赔偿三户经营户经济损失3700元（即：曹小梅200元，高珊2000元，周庆1500元），装饰、装潢支出2276905元，共计支出2410030元。2019年1月29日原告与被告的受托人张某某、刘某某签订了《电影院二楼房屋移交清单》，2019年2月1日原告将租赁房屋钥匙交给被告，留装潢、中央空调壹拾壹台；后原告将租赁房屋内属于其的物品搬出（电脑三台、电视机一台、打印机一台）。 租赁期间，原告支付租赁费816000元（即：自2014年8月10日起至2015年8月9日止）。另查明，十二被告与安塞区住建局共向原告出租商业用房1656.24㎡，其中十二被告出租面积1000㎡，安塞区住建局出租面积656.24㎡（599.74㎡+56.5㎡=656.24㎡），十二被告出租的面积占总面积的60%。一审法院认为，原告与十二被告的受托人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。关于原告主张的装修费、设备安装费、购买空调费、排风工程费、门头装修费、投放广告费、购买电缆费、购买商场门费、给商户退的租赁费及赔偿费损失，因合同约定被告对租赁房屋负有修缮义务，被告出租的房屋上、下水总管道有漏水现象，被告及物业公司数次修复未果，其未尽到修复义务，导致原告经营的米兰春天购物广场停止营业，故本院予以支持。关于原告主张的物业费，因合同约定：“合同期内，乙方（原告）承担该房屋的房租、水、电、气、取暖费，有线电视、电话、宽带费等乙方使用房屋所产生的费用。”故本院不予支持。关于原告主张的员工工资损失，因该损失属间接损失，本院不予支持。关于十二被告辩解租赁房屋属安塞区政府、住建局给其交付的拆迁安置房，租赁房屋管道漏水是工程质量问题，故原告主张的损失应当由被告安塞区政府、住建局承担，与十二被告无关；根据合同的相对性，涉案房屋系十二被告与原告签订的《房屋租赁合同》，原告的损失应当由十二被告承担。原告的经济损失共计2410030元，十二被告出租的房屋面积占总面积的60%，其应承担的经济损失为2410030元×60%=1446018元。关于涉案房屋的质量问题，与本案不属同一法律关系，本案不作处理。关于反诉原告主张的租赁费用，2019年1月29日原告与被告的受托人张某某、刘某某签订了《电影院二楼房屋移交清单》，2019年2月1日原告将租赁房屋钥匙交给十二被告，双方协商解除了《房屋租赁合同》，故租赁费计算期间自2014年8月10日起至2019年2月1日止，原告已支付租赁费816000元（自2014年8月10日起至2015年8月9日止）。自2015年8月10日起至2015年12月1日停业止，原告应当支付租赁费251600元；自2015年12月1日起至2019年2月1日止，租赁费为2584000元，原告虽不再经营，但其不能及时腾空房屋，导致损失继续扩大，故原告应承担主要责任，其应支付停业后租赁费总额的70%，即1808800元；因十二被告出租的房屋有瑕疵，十二被告应自行承担租赁费总额的30%，即775200元。关于反诉原告主张的租赁费利息，无法律依据，本院不予支持。关于反诉原告主张的物业费60000元，虽合同中明确约定由乙方（原告）承担使用房屋所产生的费用，但十二被告未能提供证据证明其先行垫付物业费的事实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决：一、确认原告田蔚与被告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光签订的《房屋租赁合同》已解除;二、由被告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光赔偿原告田蔚经济损失1446018元；租赁房屋内装饰、装修残值归十二被告所有；三、由反诉被告田蔚支付反诉原告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光租赁费2060400元；四、驳回原告田蔚的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光的其他诉讼请求。上述第二、三项给付内容相抵后，由反诉被告田蔚支付反诉原告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光租赁费614382元，于本判决生效后10日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29802元，由被告孟祥绪、刘某某、张某某、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光负担11921元，原告田蔚负担17881元。反诉费14324元，由反诉被告田蔚负担10676元，反诉原告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光负担3648元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人田蔚是否应当向孟祥绪等十二人支付房屋租金；如应当支付，是否应当按照70%的比例支付房屋租金。经查，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十一条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物要维修时可以要求承出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，上诉人田蔚在租赁被上诉人潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光的房屋期间，由于承租的该房屋漏水，在田蔚的要求下，该房屋的共有人请该楼物业公司多次维修后仍不能正常使用，致使田蔚招租的商户撤出租赁的房屋不再经营。虽然根据《合同法》第二百二十一条规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，但涉案的出租房屋处于二层，上下涉及多人使用，而田蔚又无法自行维修。孟祥绪等十二人至今未能全面履行维修义务，导致其出租的房屋不符合约定的用途，故应当减少田蔚应交纳的房屋租金。本案中孟祥绪等十二人由于履行维修义务不到位，致使其出租的房屋不符合约定的用途，存在违约行为，结合本案实际情况，由田蔚承担房屋租金的50%比较适宜。双方约定每月房租为68000元，退还租金数额计算公式为：全年租金/365天，即租金按天某某为2236元。2015年8月9日前的房屋租赁费上诉人田蔚已经支付，上诉人田蔚经营至2015年12月1日停业，故2015年8月10日至2015年12月1日的房屋租赁费应当由上诉人田蔚支付给被上诉人孟祥绪等十二人，即250956元（68000元X3个月+2236元X21日）。因上诉人田蔚与被上诉人孟祥绪等十二人确认本案合同租金计算至2019年1月29日止，故2015年12月2日至2019年1月29日的房屋租赁费为2577292元，故上诉人田蔚应当支付房屋租赁费1288646元（2577292元X50%）。综上，田蔚的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持延安市安塞区人民法院（2019）陕0603民初452号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更（2019）陕0603民初452号民事判决第三项为：上诉人田蔚于本判决生效后10日内支付被上诉人潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光房屋租赁费1539602元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29802元，由上诉人田蔚负担14901元，被上诉人潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光负担14901元。反诉费14324元，由反诉原告潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光负担7162元，由反诉被告田蔚负担7162元；二审案件受理费23284元，由上诉人田蔚负担11642元，由被上诉人潘晓霞、思改莲、孟祥绪、雷小塞、赵琛姑、韦星、谢雪梅、刘爱英、王瑞琴、张生飞、王小东、惠治光负担11642元。本判决为终审判决。  审  判  长    闫 小 虎  审  判  员    霍 雨 枫    审  判  员    牛    菲                   二〇二〇年二月二十日（院 印）书  记  员     路   艳     1