江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终726号 上诉人（原审第三人）：南通市城镇房地产开发有限公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：严曙峰，董事长。 委托诉讼代理人：朱卫，北京大成（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞俊杰，公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄娟，女，1983年5月3日生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：朱佳、陈渊，江苏冠文（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵静波，男，1957年8月2日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 上诉人南通市城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇开发公司）因与被上诉人黄娟、赵静波房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 城镇开发公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。本案是黄娟与赵静波之间的合同争议，城镇开发公司对此不清楚，无从答辩。一审法院将城镇开发公司列为第三人没有合同依据。城镇开发公司与赵静波之间的合同关系不是本案的审查范围，一审法院认定案涉房屋具备办证条件，于法无据。案涉房屋是拆迁安置房，被安置人未提出结算交房手续，城镇开发公司无权将产权直接登记于被安置人名下，相关税费亦应由被安置人承担。一审法院无视上述程序，判决城镇开发公司承担过户义务，缺乏法律依据。二、一审判决与黄娟的诉讼请求不符。黄娟诉请城镇开发公司承担协助义务，将产权登记至其名下，而一审法院直接判决城镇公司承担过户义务，违背了黄娟的诉讼请求。 黄娟答辩称，一审法院判决正确，城镇开发公司具有配合赵静波领取产权证的合同义务，赵静波已经与城镇开发公司签订书面商品房买卖合同、支付了全部购房款，城镇开发公司应当配合赵静波领取产权证，且案涉房屋系拆迁安置房，存在政府安置行为，赵静波旧房已被拆除，案涉房屋系政府对赵静波的拆迁安置，也早已交付，赵静波取得案涉房屋的所有权。赵静波应当配合黄娟办理房屋过户。赵静波与黄娟签订的房地产买卖合同中明确约定在开发商通知办理过户手续后20个工作日内赵静波与黄娟办理过户手续，合同有效，赵静波应继续履行，将案涉房屋过户至黄娟名下。如涉及过户税款问题，黄娟愿意替赵静波先行垫付，以便完成案涉房屋的过户手续。请求维持原判。 赵静波答辩称，同意城镇开发公司的上诉理由。 黄娟一审诉讼请求：1、判令赵静波继续履行2017年4月6日的《房地产买卖合同》；2、赵静波立即办理南通市融悦华庭9幢2505号房屋及9幢B356号车库权属登记手续，城镇开发公司予以协助，赵静波于取得上述房屋权属登记后立即协助黄娟将前述房屋过户登记至黄娟名下；3、判令赵静波从2017年7月24日起每日支付迟延履行金650元至实际过户之日止；4、诉讼费由赵静波负担。 一审法院认定以下事实：2017年4月6日，黄娟（买方）与赵静波（卖方）在居间方崇川区儒家房产中介服务部的介绍之下签订《房地产买卖合同》一份，约定：1、买方向卖方购买位于南通市房屋（含车库9幢B356室）；2、成交总价为65万元；3、卖方出具的产权证明材料为拿房材料；4、签约时买方支付定金2万元，由居间方转交给卖方，卖方同时将产权证明材料交给居间方做售房保证；5、双方定于开发商通知时起20个工作日内办理产权过户手续，同时买方支付30万元给卖方，若不能及时过户则责任方应按每日成交总价的0.1%赔付相对方，合同继续履行；6、交房时间为2017年4月14日，同时买方支付房款33万元，任何一方逾期须按每日成交总价的0.1%赔付相对方，合同继续履行；7、买方委托居间方贷款，贷款到位后由居间方交付给卖方。当日，赵静波收取了黄娟定金2万元。同月12日，赵静波通过其代理人收取黄娟房款33万元。同日，赵静波与城镇开发公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、赵静波向城镇开发公司购买位于南通市房屋（含车库9幢B356室）；2、房屋总价213981元，车库总价17676元，合计231657元；3、城镇开发公司应于2015年9月30日前将验收合格的房屋交付给赵静波，并在交付后730日内将办证需由卖方提供的资料报登记机关备案。当日，城镇开发公司收取了全额房款。次日，黄娟拿房。2017年7月3日，城镇开发公司在《南通日报》上发出“产权移交公告”，通告融悦华庭拆迁购房户自当日起携带买卖合同、结算单等手续前往该公司（城港路28号）领取办证手续。黄娟遂通过居间方催告赵静波配合过户，未果，赵静波则于10月通过居间方催告黄娟支付剩余房款。11月3日，黄娟诉至法院要求配合过户，后申请撤诉。12月21日，黄娟将剩余房款30万元提存至海门市人民法院。 另查明：自2017年5月起，案涉房屋因赵静波他案诉讼被陆续司法查封，黄娟对司法查封提出执行异议，法院于2018年3月裁定中止对案涉房屋的执行，截至本案宣判前，案涉房屋上的司法查封皆已解除。 一审法院认为：案涉《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按约履行义务。案涉房屋所在小区的产权移交公告登报后，赵静波应当按约及时配合黄娟办理过户手续，但赵静波至今未能配合将案涉房屋转移登记至黄娟名下，构成违约，黄娟主张赵静波继续履行合同于法有据。由于案涉房屋尚在城镇开发公司名下，现履行办证义务的条件已具备，且对过户给赵静波未提出异议，城镇开发公司应当在没有履行障碍的情况下依法将案涉房屋过户至赵静波名下，赵静波再将案涉房屋过户至黄娟名下。 关于黄娟主张的违约金，法院认为，赵静波未按约及时配合过户构成迟延履行，案涉合同继续率，其抗辩违约金过高的主张成立，法院酌情予以调低。黄娟未就自身损失作出合理说明，法院酌定以已付房款为基数并按银行逾期罚息利率的1.3倍即银行同期贷款利率的1.95倍计算违约金。同时说明：一，赵静波称其催告黄娟支付剩余房款而其拒不支付构成违约，但根据案涉合同，配合过户与支付剩余房款系应同时履行的对待给付义务，黄娟虽未于公告办证事宜后立即付款，但其通过居间方对赵静波办证进行了催告且就付款能力提供了证据佐证，后黄娟提存房款履行了付款义务；赵静波未及时配合办证且因自己被诉案件的司法查封无法配合办证，显然构成违约，黄娟基于房屋被司法查封延期付款是行使同时履行抗辩权的行为。其二，关于黄娟主张违约金的起算日期，应当以赵静波违约行为成立时为准，城镇开发公司公告办证事宜后黄娟通过居间方催告赵静波解决查封问题，但赵静波未能在合理期限内解决，法院酌定赵静波自2017年7月24日起支付迟延违约金。计算方法如下：以35（2+33）万元为基数，自2017年7月24日起计算至同年12月21日止；以65万元为基数，自2017年12月22日起计算至实际转移登记之日止。城镇开发公司经法院合法传唤拒不到庭应诉，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南通市城镇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将南通市房屋（含车库9幢B356室）转移登记至赵静波名下。二、赵静波于南通市城镇房地产开发有限公司履行上述判项义务后十日内将上述房屋转移登记至黄娟名下。三、赵静波于判决生效之日起十日内按银行同期贷款利率的1.95倍赔偿黄娟违约金（以35万元为基数，自2017年7月24日起计算至同年12月21日止；以65万元为基数，自2017年12月22日起计算至实际转移登记之日止）。四、驳回黄娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13030元，减半收取6515元，保全费3770元，合计10285元，由赵静波负担。 二审中，赵静波提供南通市公安局港闸分局的立案告知单及（2015）崇商初字第00421号协助执行通知书，以证明该协助执行通知书系伪造。本院经审查认为，上述证据与本案无关联性，不予认定。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，黄娟与赵静波签订合同购买的房屋是赵静波的拆迁安置房，由赵静波与城镇开发公司签订《商品房买卖合同》向城镇开发公司购买。黄娟主张赵静波将房屋产权过户至其名下的前提是城镇开发公司将房屋产权先行过户至赵静波名下，故城镇开发公司与本案具有直接的利害关系，一审法院将其追加为本案第三人合法有据。城镇开发公司被追加为当事人后，其与赵静波签订的《商品房买卖合同》属于本案审理范围。经一审法院通知参加诉讼，城镇开发公司向一审法院发出书面说明，以一审法院只能向其调查而不应通知其参加诉讼为由拒不到庭参加诉讼，应视为城镇开发公司放弃诉讼权利，一审法院缺席审理并依法判决，并无不当。 赵静波与城镇开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照合同履行义务。赵静波已与城镇开发公司结算，并支付了全部的购房款及相应的公共维修基金、水电开户费等费用。城镇开发公司也依照合同约定实际交付了房屋。根据城镇开发公司发出的公告，房屋已具备产权证办理的条件，城镇开发公司应将房屋产权登记变更至赵静波名下。城镇开发公司在本案中不同意转移产权登记，但未能陈述其拒不履行《商品房买卖合同》的合法理由。至于执行过程中房屋过户税费负担，依法由相应的纳税义务人承担，且黄娟自愿垫付应由赵静波负担的费用；房屋过户应履行的程序问题，可依法处理，不存在法律或事实上的履行障碍。 黄娟的诉讼请求表述为城镇开发公司协助办理过户登记手续，一审判决将协助方式具体明确为城镇开发公司将产权登记于赵静波的名下、以便于赵静波将房屋过户至黄娟名下，符合法律规定和合同约定，也更具有可操作性，不违背当事人的诉讼请求。 综上，城镇开发公司的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13030元，由南通市城镇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇二〇年二月十三日 书记员 倪宇骄