宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初4103号 原告：刘海丰，男，1982年9月14日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：陆钟波，浙江文天律师事务所律师。 被告：陈孝华，女，1943年9月9日出生，汉族，住浙江省。 第三人：宁波市镇海区城北佳亿房产中介所，统一社会信用代码92330211MA28YLXT8E，住所地浙江省宁波市镇海区炼化沿河路店面。 经营者：王晓晓，女，1988年10月1日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：季慧慧，女，该所工作人员。 委托诉讼代理人：吴桂燕，女，该所工作人员。 原告刘海丰与被告陈孝华、第三人宁波市镇海区城北佳亿房产中介所（以下简称“佳亿房产中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2020年1月19日对本案公开开庭进行审理，原告刘海丰的委托诉讼代理人陆钟波、被告陈孝华及第三人佳亿房产中介所的委托诉讼代理人季慧慧、吴桂燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海丰向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘海丰与被告陈孝华通过第三人佳亿房产中介所签订的房屋买卖合同因无法履行而解除；2.被告陈孝华返还原告已给付的定金人民币50000元；3.被告陈孝华赔偿原告因合同无法履行给原告所造成的损失人民币92000元；4.诉讼费用由被告陈孝华承担。在诉讼过程中，原告将第2、3项诉讼请求变更为要求判令被告双倍返还定金100000元。事实和理由：2019年8月24日，原告刘海丰与被告陈孝华经第三人佳亿房产中介所居间促成订立房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买坐落在炼化生活区140幢202室的房屋一套，房屋类型为住宅，建筑面积65.96㎡。合同签订之际，被告明确该房屋登记在被告已去世的丈夫应冠尚名下并承诺其对出卖的房屋享有完全的处分权，交易时不存在查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担、保证原告不受第三人追索。故房屋买卖合同中对甲方（即被告）声明、成交价格（共计768000元）、付款方式和期限（即合同签订之日支付定金50000元，2019年11月15日之前支付含定金的首付款238000元，余款530?000元按揭商业贷款）、违约责任等等均进行了条款约定。考虑到该房产有继承实际，第三人在双方签订的房屋买卖合同中最后进行了“甲方签订合同之日起办理房产公证、遗产继承手续，办完手续甲乙双方相约时间办理产权过户”特别备注。在原告支付好50000元定金、被告在第三人店里出具收款收据，双方在交谈过程中原告及第三人才得知被告还有二个儿子，当时原告感觉可能会有购房争议要求被告退还定金时，被告表示不愿意退还并声称其卖房是已征得儿子家人的协商同意的。在场的第三人当即要求被告给二个儿子打电话，被告称大儿子在国外存在时差无法进行联系，被告打小儿子电话时又没打通，于是就打了小儿媳的电话，电话中被告告诉小儿媳房屋成交价为768000元，从她们的电话中能听出确是同意的，所以第三人在房屋买卖合同中“甲方代理人”处让被告再签了字，并一再提醒要办理公证遗产继承手续，办完手续双方再约时间办理过户。合同签订后2019年10月11日被告突然打电话给原告，以该房屋为其与二个儿子共有、二个儿子不同意出卖、其无处分权为由提出解除合同即不再履行合同。而期间恰遇房价上涨，原告认为房价上涨可能是被告违约解除合同的真正原因。2019年11月5日原告发短信给被告要求其提供银行账号便于自己支付首付款，被告明确回复此房不卖。在2019年11月15日前，原告多次通知陈孝华和佳亿房产中介所愿履行交付首付购房款的义务，请求办理手续，遭陈孝华拒绝。陈孝华坚持说此屋不能卖，并称合同无效。现已过合同约定的原告交付购房首付款和被告协助原告办理贷款手续的11月15日的期限，合同无法继续履行。综上，原告认为：被告以其无处分权为由提出解除合同不再履行合同，显然被告的行为表明原告已无法实现合同目的，故原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定基于被告的违约行为提出解除2019年8月24日原、被告签订的房屋买卖合同，并根据房屋买卖合同中违约责任的相关约定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条等相关司法解释,要求被告承担违约责任即双倍返还定金100000元。 被告陈孝华辩称，被告卖房是因年老体衰，管理房子也很费劲。当时被告告知中介其丈夫已去世并有两个孩子，户口本也复印给中介，中介称要先办公证，两个孩子放弃继承才能卖房子。本案属于虚假诉讼，原告以获取经济利益为目的捏造、篡改事实、证据，从而冠冕堂皇地进行诉讼，何况原告是否能贷款也是有疑问的。本案可以调解，被告曾提出给原告一万元补偿、随时返还五万定金并积极为原告找房，但原告非要诉讼，其行为亵渎了法律、消耗了司法资源、迷惑了司法人员、损害了社会主义法治并摧残了被告的身心健康，请求法院查明事实。原告称被告欺诈、投机卖房、规避卖房风险、随意左右合同效力，有明显过错。被告并不存在上述行为，被告是有错，被告错在糊涂、不懂法，被套进无效合同中。被告当时认为合同就应该如此订立，因此当时没提出要先做公证的建议，中介在签订合同之前应告知被告要先办好公证、继承手续。如果中介、原告不是故意套被告，而是善意提醒若办不成继承、卖不了房就是违约，要赔偿，那么被告不会签字。现在看来中介、原告套被告是比较明显的，先签约再办手续，办成公证，被告履约，原告、中介获得相应利益；办不成，不能卖，被告违约，原告、中介也获益。被告还错在要价太低。原告总要求被告赔偿其差价损失，原告的行为不可取。其他房子标价高是可以还价的。被告的房子标价低，大概实在太低，中介还提出提高一万，被告没要那一万，后来第一户买的人不买了，被告就与中介沟通要订立合同。被告被原告和中介利用了，被告于2019年10月11日明确告知不能履约，但原告迟迟不肯解约，直到酝酿出这场“虚假”诉讼，就是为了坐等房价上涨，获取差价。被告自以为清高不乱标高价，该房一万多元买的，住了三十多年，还能卖七十多万，是足够了。被告还错在以为孩子会尊重大人的意见，实际孩子尊重的是父亲。被告表态卖房一分钱不要，全给孩子，他们也不同意。中介还曾提出卖三分之二的产权，这也是原告的意思，这根本不可行，会制造家庭矛盾。 第三人佳亿房产中介所辩称，被告第一次到第三人店里的时候，被告没有告知过房产登记情况及被告还有两个儿子要继承房产的情况。签订合同的时候需要房产证、户口本原件，签完后要保存原件，当时被告没有带过来，只告诉第三人户主是应冠尚，他们是夫妻关系，第三人告知应先公证、办遗嘱后才能签合同。但被告仍和第三人签订了合同，第三人为被告读过合同，签订合同时告知过被告要办理公证和继承手续，所以让被告在代理人处也签了字，合同是合法有效的。签订合同后，第三人要求被告将房产证和户口本的原件交给第三人，被告说户口本在儿子家里，第三人才知道被告还有两个儿子。签完合同第二天，被告提供了户口本复印件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院分析认定如下： 1.原告提供的房产交易中介上牌价截图打印件一组、58同城炼化小区均价截图打印件二张，被告对该组证据的真实性无法确认，被告于10月11日告知原告房子不卖时房价还没有变化，是之后才涨价的。第三人对该组证据无异议，表示存在涨价的情况。本院认为，因被告对该组证据有异议，该证据不能单独作为认定事实的依据。 2.被告提供的安居客房价打印件一份，原告对该证据的真实性无法确认，表示之后的房价较合同成交价已明显涨价。第三人对该证据有异议，表示2019年10月11日之后涉案房屋的挂牌价是上涨了，2019年10月17日挂牌价为86万元。本院认为，因原告、第三人对该证据有异议，该证据不能单独作为认定事实的依据。 根据认定的证据，结合原、被告、第三人的陈述，本院查明事实如下： 2019年8月24日，原告刘海丰作为乙方、被告陈孝华作为甲方及其代理人与第三人佳亿房产中介所作为丙方签订房屋买卖合同一份，主要载明：甲方将位于炼化生活区140幢202室的房屋转让给乙方，房屋类型为住宅，建筑面积65.96平方米。甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索。因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等），甲方承担赔偿责任。乙方承诺本次购房在银行系统属于壹套房，信用卡、银行记录良好。该房地产成交总价为人民币768000元。本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金50000元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方违约的，双倍返还乙方定金；乙方违约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款。乙方应于2019年11月15日前支付甲方首付款238000元整（含定金），剩余房款530000元整申请贷款。按揭方式为商业贷款。甲乙双方同意于2019年11月15日前，共同携带相关资料向权属登记机关申请办理所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。乙方未按本合同约定期限支付房屋首付款的，逾期超过10日即视为乙方违约，甲方有权解除合同，定金没收。甲方应协助乙方在规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，如逾期超过10日，即视为甲方违约，乙方有权解除合同，定金退一赔一。甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的无法实现的，另一方有权解除合同；本合同被解除的，参照本合同约定执行。甲方签合同之日起去办理房产公证、遗产继承手续，办完手续甲乙双方相约时间办理产权过户，首付30%。 另查明，2019年8月24日，原告支付被告定金50000元。2019年10月11日，被告明确表示作为共有权人的两个儿子不同意卖房，其无权处分，无法履约。2019年11月4日，原告给被告发短信要求被告提供银行账号以支付首付款，被告于次日回复房子不卖，也不能卖。 又查明，涉案房屋登记的所有权人是应冠尚（已去世）。应冠尚与被告陈孝华系夫妻关系，生育二子。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，涉案房屋买卖合同的签订系当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告辩称房屋系其与两个儿子共有，其没有处分权，合同应属无效，对此，本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对被告的抗辩不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定，一方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的无法实现的，另一方有权解除合同。被告于2019年10月11日、2019年11月5日明确表示无法履约，其行为构成违约，导致合同目的无法实现，原告有权解除合同，故原告要求确认房屋买卖合同解除合法有据，本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金，对此本院认为，根据合同约定，在申请办理房屋产权过户前，被告违约的，双倍返还原告定金。本案中，被告拒绝履行房屋买卖合同，存在违约，应双倍返还原告定金100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告刘海丰与被告陈孝华、第三人宁波市镇海区城北佳亿房产中介所于2019年8月24日签订的房屋买卖合同解除； 二、被告陈孝华双倍返还原告刘海丰定金100000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告陈孝华负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张晓圆 二〇二〇年二月十九日 代书记员 邵 璐