上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11211号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市青浦区元罗建材经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨杭丰，负责人。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海苍润建材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙瑞华,总经理。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘慧敏，主任。委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会，住所地上海市青浦区。上诉人上海市青浦区元罗建材经营部(以下简称“元罗建材经营部”)因与被上诉人上海苍润建材有限公司(以下简称“苍润公司”)、原审第三人上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处(以下简称“夏阳街道办事处”)、上海市青浦区夏阳街道城南村民委员会(以下简称“城南村委会”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区(2019)沪0118民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。元罗建材经营部上诉请求：撤销一审判决主文第三、四项，改判支持己方一审诉讼请求。事实及理由：1、场地租赁协议无效的责任在于苍润公司一方，其应承担赔偿责任。首先，苍润公司在明知租赁场地已被政府列入“五违”整治地块，并已由政府收回土地使用权的情况下，还将场地租赁给己方，显属欺诈。其次，苍润公司与城南村委会的租期至2019年12月31日届满，但其却与己方约定租期至2033年，苍润公司的上述恶意行为导致己方无法实现合同目的，故苍润公司应赔偿己方经济损失；2、苍润公司支付给城南村委会的租金仅数千元，其采用欺诈的方式谋取暴利，因此一审法院按照场地租赁协议约定的租金标准计算使用费，显失公平。被上诉人苍润公司辩称：苍润公司二审意见与一审意见一致。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人夏阳街道办事处述称：同意一审法院判决，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人城南村委会未到庭陈述意见。元罗经营部向一审法院提出诉讼，请求判令：1、元罗建材经营部与苍润公司于2018年5月29日签订的场地租赁协议无效；2、苍润公司返还租金60,000元、水电费保证金2,000元；3、苍润公司赔偿元罗建材经营部损失231,653.20元；4、苍润公司赔偿元罗建材经营部停业经营损失92,800元。苍润公司提出反诉，请求判令：1、元罗建材经营部支付2018年9月15日到2018年10月31日的土地租金3万元及违约金(以3万元为基数，以每日万分之五的标准，自2018年8月26日起计算至实际支付之日止)；2、元罗建材经营部支付苍润公司律师代理费2万元。一审审理中，苍润公司增加反诉请求，要求确认其与元罗建材经营部之间的租赁合同于2018年10月31日解除。一审法院认定事实如下：2018年5月29日，元罗建材经营部(承租方、乙方)与苍润公司(出租方、甲方)签订场地租赁协议，约定乙方租用甲方上海市青浦区沪青平公路XXX号面积为2,294平方米的场地(以下简称“系争场地”)，用于堆放黄沙、水泥、石子和砖块等建筑材料，租用时间自2018年6月15日至2033年6月15日止，年租金为税前24万元，双方签订合同时，乙方向甲方支付水电费保证金2,000元和三个月租金60,000元，合同期满后乙方付清所有租金和费用后甲方将保证金无息退还给乙方，乙方每季度支付一次租金，支付时间为每季度提前20天，逾期10天未支付租金，甲方有权终止合同并依法追究违约金(每日万分之五)，由此造成的律师费和诉讼费等相关费用和经济损失由乙方承担。同日，元罗建材经营部向苍润公司支付3个月场地租金6万元及水电费押金2,000元，苍润公司出具收据，之后元罗建材经营部未再支付任何费用。一审法院另查明，2009年7月22日，苍润公司(承租人、乙方)与城南村委会签订青浦区夏阳街道集体资产租赁合同，约定将城南11队部队边的3.37亩的报废鱼塘租赁给乙方堆建筑材料，租赁期限自2009年8月1日起至2019年12月31日收回，并约定了租金标准、支付方式、合同终止等其他事宜。2018年11月1日，双方协商终止前述租赁合同，约定因配合青浦区生态环境综合整治“五违”工作，提前终止双方签订的租赁合同，2018年11月1日乙方将租赁的土地全部归还给甲方，并于同日终止租赁合同。租赁期间，苍润公司按约向城南村委会支付土地使用费。一审法院又查明，2018年8月10日，城南村委会向苍润公司发告知书，告知苍润公司根据“五违四必”环境综合治理要求，系争场地由夏阳街道进行生态修复，要求苍润公司于2018年8月20日之前搬离无证建筑房内居住的人员、搬离集体土地上的堆物(如黄沙、水泥等)，逾期不搬将强制性清除。一审法院再查明，2015年5月10日，苍润公司向夏阳街道生态环境综合治理指挥部(以下简称“夏阳综治部”)出具房屋交接书，表示按照苍润公司签订的“五违”拆除确认书及承诺书，将位于沪青平公路XXX号的房屋、棚舍等腾空，交付给办事处处理。2017年5月28日，苍润公司在“五违”拆除确认书上盖章，确认拆除全部违章建筑2,971.39平方米。同日，苍润公司向夏阳综治部出具承诺书，承诺拆除全部违章建筑，在2017年6月20日前将违建物内所有物品、财产搬走、人员撤离并交付拆除。2017年8月10日，夏阳综治部办公室出具情况说明，表示苍润公司的整治地块属于收回土地使用权但不可实施建设用地减量化，并说明了按政策资金口径的回购标准。2017年9月15日，苍润公司收到了上述拆违的全部补偿款。一审法院还查明，系争土地所在地块号为37号，原为集体的坑塘水面，由苍润公司填土后出租。元罗建材经营部、苍润公司双方确认，元罗建材经营部水费已经付清，电费尚有974.40元未付，同意在保证金中抵扣后退还1,025.60元，在本案中一并处理。元罗建材经营部、苍润公司签订合同时，苍润公司未曾出示过其与城南村委会的合同。搬走时，元罗建材经营部与苍润公司未办理书面交接手续。一审审理中，元罗建材经营部表示，从告知书可以看出系争场地属于生态修复的范围内，不允许出现堆场的情况。村里租给苍润公司的时候还没有出现五违四必的项目。800元净利润是按照租金计算的，没有税单。城南村委会于2018年8月份贴告知书，村主任也说过让元罗建材经营部搬走，因东西多，且要找场地，故8月22日开始搬出，到10月10日结束，除照片上的地磅之外，都搬完了。元罗建材经营部是给装潢公司送货的，有固定的客户，有需要就打电话给元罗建材经营部，元罗建材经营部再送货。搬家时生意较少，还因为搬家回绝了一些生意。搬进和搬出的东西差不多，搬出之前元罗建材经营部还进了一些货。让元罗建材经营部搬走是因为补偿款补了的土地不能再租给元罗建材经营部。为此，元罗建材经营部提供：1、收条、收据及元罗建材经营部制作的搬运费用清单，证明元罗建材经营部的损失。2、照片9张，其中5张是搬出时原场地上的建筑材料，4张是2018年8、9月场地码头的照片，是因码头导致被举报的，举报与元罗建材经营部无关。元罗建材经营部申请证人出庭作证，3、杨三凡，陈述其系元罗建材经营部法定代表人父亲，82岁，在涉案地块看场地，每天工资200元，直接给钱，26,800元收条上的手印是其自己按的，不清楚收条上的内容，元罗建材经营部说看门的200元一天。4、**罗，陈述其系元罗建材经营部法定代表人的妻子，为公司员工烧饭、搬砖块装车，每天工资200元，其在收条上的签字和手印属实，搬到涉案地块用了42天，全是搬东西。5、杨亚军，陈述其系元罗建材经营部法定代表人的儿子，在元罗建材经营部公司开铲车，工资200元一天，需要用钱就找元罗建材经营部要，其他年底一起发，均为现金支付。搬家前后用了90天左右。6、龙志友，陈述系自2017年开始在元罗建材经营部公司工作，平时工资一月一结，此次搬场的工资是搬完后给的，分两次新近支付，一次8,400元，一次1万元。后又陈述是搬完后一次性给的，7月7日写收条，之后再给的钱。自己是做小工的，不考勤，是自己在账本上记录，然后老板按记录给钱。7、王雪焦，陈述其系个体户，元罗建材经营部向其购买一个雨棚，安装和拆卸都是其做的，元罗建材经营部向其支付了8,000元雨棚钱和700元人工费。8、杨喜全，陈述其参与了元罗建材经营部两次搬家过程，签了工资收条，写收条时没有其他人签字。工资200元一天，5月5日到7月7日搬进用了46天，8月22日到10月10日搬出用了50天。工资分两次现金支付，一次8,400元，一次10,000元，搬完以后就给的。对于元罗建材经营部提供的证据及申请出庭的证人证言，苍润公司表示：1-2真实性不予认可，与本案无关，照片是搬到系争场地之前的，无法证明建筑材料都搬到了系争地块，码头的照片不是元罗建材经营部向苍润公司的租赁范围。3-7证人证言，杨三凡、**罗、杨亚军是元罗建材经营部法定代表人的近亲属，其证言没有证明效力。80多岁的老人与其他工人收入一样是不合理的。龙志友的相关陈述与元罗建材经营部陈述不一致，先写收条再拿钱不合常理。认可王雪焦的证言，雨棚元罗建材经营部拿回了，不应赔偿。杨喜全对于搬运时间记得清楚，对于拿钱时间、是否有他人在收条上签字的陈述的却跟实际情况不一致，其证言不可信。苍润公司表示，房屋交接书、拆违等针对的是涉案地块上的违章建筑，情况说明是申请财政资金时用于说明该地块是五违整治，不涉及减量化，是拆违的标准，不涉及土地收回。2017年拆违补偿后，因系争场地的租赁关系还维持着，因此苍润公司还能出租给元罗建材经营部。村里是默认苍润公司的转租行为。2018年8月城南村委会的告知书是针对苍润公司的，原苍润公司的合同签订在前。元罗建材经营部在雨棚下生产加工粘合剂，以及异地经营，工商、安监、城管等部门联合执法，将元罗建材经营部清退。2018年终止协议才是收回了土地。系争场地属于“收回土地使用权”的意思是土地上涉及拆违，但不是减量化的范围，土地属于要收回的范围。生态办无权说何时收回土地，这个是由政府决定的。根据合同第5.1条的约定，苍润公司无需支付搬迁费给元罗建材经营部。2018年10月10日之后元罗建材经营部还在使用场地的证据，就是地磅的照片。为此，苍润公司提供：1、照片3张，证明元罗建材经营部的地磅还在场地上，元罗建材经营部搭建了活动的简易棚子用于生产粘合剂。2、光盘，证明元罗建材经营部的工人在场地上生产粘合剂。3、律师费发票。针对苍润公司提供的证据，元罗建材经营部表示，1、地磅照片无异议，但只有上面一块是元罗建材经营部的，另外两块是苍润公司的。这也是临时放置，也不是在租赁范围之内的，不能说明元罗建材经营部现在还没有腾退。对于简易棚的照片，因为堆场要存放水泥，防止水淋，因此搭建了简易棚，不是生产粘合剂。2、视频是工人搅拌水泥和黄沙，做放水泥的地坪，不是做粘合剂。3、真实性无异议，不同意承担。夏阳街道办事处表示，对于元罗建材经营部、苍润公司提供的证据均不清楚，己方不清楚元罗建材经营部使用系争场地的情况。根据庭审查明的事实，一审法院认为，系争土地为集体的坑塘水面，元罗建材经营部向苍润公司承租该土地用于堆放建筑材料，违反土地用途，故双方签订的场地租赁协议应当确认无效。合同确认无效后，因该合同而取得的财产，应当返还。本案中，合同无效，元罗建材经营部、苍润公司双方均有过错，元罗建材经营部承租系争场地租赁用途为堆放建筑材料，苍润公司有义务保证租赁给元罗建材经营部的场地符合该用途，元罗建材经营部也理应在合同签订前查看系争场地并对土地性质及用途有充分认知，对系争场地是否符合租赁用途进行充分了解。元罗建材经营部虽已经搬离，但鉴于元罗建材经营部亦实际占有使用了系争土地，元罗建材经营部应支付苍润公司占用土地的使用费，使用费的标准仍按原协议计算，因此元罗建材经营部要求苍润公司返还已支付租金的诉请，不予支持。元罗建材经营部自认2018年10月10日已全部搬离，苍润公司提供的地磅照片不足以证明元罗建材经营部在该日之后对场地的使用，因此苍润公司要求元罗建材经营部支付该日之后的使用费，不予支持。关于元罗建材经营部要求苍润公司赔偿其搬运费及营业损失，元罗建材经营部未能提供充分证据予以证明，且即使在正常的租赁关系中，合同中未做特别约定的情况下，搬运费由承租人自行承担，因此对元罗建材经营部的该两项诉请，不予支持。关于苍润公司要求元罗建材经营部按约支付违约金及律师代理费，无事实与法律依据，不予支持。元罗建材经营部、苍润公司同意在本案中一并处理扣除电费后的1,025.60元保证金的返还事宜，法院予以确认。城南村委会经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。一审法院判决如下：一、上海市青浦区元罗建材经营部与上海苍润建材有限公司于2018年5月29日签订的场地租赁协议无效；二、上海苍润建材有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市青浦区元罗建材经营部保证金1,025.60元；三、上海市青浦区元罗建材经营部的其余诉讼请求不予支持；四、上海市青浦区元罗建材经营部应于判决生效之日起十日内支付上海苍润建材有限公司自2018年9月15日起至2018年10月10日止的使用费16,667元；五、上海苍润建材有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院认为，本案争议焦点在于场地租赁协议无效后的处理。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，元罗建材经营部作为承租人，在签约时对于系争场地的土地性质及用途，以及苍润公司是否有权出租，应当负有审慎注意义务。元罗建材经营以苍润公司采取欺诈手段为由主张其承担全部责任，缺乏依据，一审法院未予支持于法有据，本院予以认同。场地租赁协议虽然无效，但元罗建材经营部实际使用场地至2018年10月10日，且无证据证明其经营受到影响，故其仍应参照场地租赁协议标准支付占用期间的使用费。元罗建材经营部上诉称应按照苍润公司与城南村委会的租金标准支付使用费，有违合同相对性原则，本院难以采纳。综上，上诉人元罗建材经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,621.80元，由上诉人上海市青浦区元罗建材经营部负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年二月十八日书记员 姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……