广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终18178号上诉人（一审被告）：广东省工艺品进出口（集团）公司。住所地：广东省广州市海珠区建基路66号6楼602室。法定代表人：孙祖舜，该公司董事。委托诉讼代理人：黄宁致，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彪，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈卓霞，女，1960年11月24日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。被上诉人（一审原告）：关华兴，男，1936年7月30日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：关发兴，男，1929年8月14日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（一审原告）：关艳玲，女，1944年8月15日出生，香港特别行政区居民。一审第三人：谢小玲，女，1951年12月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。一审第三人：江咏涛，女，1974年3月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。一审第三人：**，男，1979年7月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。一审第三人：江建平，男，汉族，约于1953年出生，住址不详。一审第三人：江建华，男，汉族，约于1955年出生，住址不详。一审第三人：江建薇，女，汉族，约于1957年出生，住址不详。上诉人广东省工艺品进出口（集团）公司（以下简称省工艺品公司）因与被上诉人陈卓霞、关发兴、关华兴、关艳玲（以下简称陈卓霞等4人）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民再7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人省工艺品公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一审的受理费、再审的评估费应由陈卓霞等4人承担。事实和理由：一、陈卓霞等4人于1996年取得调解书，确认了房屋产权交换事宜，但需要指出的是，房产产权变更单方并不能办理，而根据一审查明事实，陈卓霞等4人直至2011年方申请办理变更登记，其自身怠于行使权利履行义务的行为，与不能取得房屋存在因果关系，负有一定过错，现一审法院认定省工艺品公司承担全部责任有失公允。二、根据房管局2007年33会议纪要以及2015年165号复函解释，案涉的301由房管局代管，且陈卓霞等4人可以凭拆迁补偿协议及法院作出的调解书向房管部门申请代领拆迁补偿。4.案涉房屋于2006年被六榕寺征拆，即使陈卓霞等4人在征拆之前已经取得了案涉房屋的产权登记，其可以获得补偿，也应当以房屋被征拆时的时间为准。现一审法院按现时价值进行赔偿不具有法律依据，也违反了公平原则。被上诉人陈卓霞、关华兴共同辩称，一审判决正确，查明事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、省工艺品公司应当对陈卓霞等4人进行补偿，理由是省工艺品公司因建设商业办公楼，征拆了关华兴母亲的私人房屋，该私人房屋作为大德××××号，根据拆迁补偿协议和原来的意见，省工艺品公司应当将××路××巷×号××房作为产权补偿，并为其子女办理房产权，据了解，××路的房屋登记在江游的名下，省工艺品公司无权处分并且该房屋已经被六榕寺拆迁，省工艺品公司没有完全按照合同约定的义务应当对陈卓霞等4人进行补偿。二、征用拆迁他人房屋补偿有两种方式，一是资产交换，二是货币补偿。省工艺品公司拆迁了关华兴母亲的私人房屋后，没有办理产权交换手续，没有履行办理房产证的义务，并且在再审开庭前，也没有对房屋进行补偿，根据广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法，拆除合法产权的房屋必须合理评定产权价格、补偿业主的规定，并结合公平原则，省工艺品公司无法作产权交换就应当货币补偿。省工艺品公司严重违约，省工艺品公司拆迁了涉案房屋后，双方签订了拆迁房屋交换房屋协议书，但是省工艺品公司将登记他人名下的房屋来做产权交换，根本不能为陈卓霞等4人办理产权证后补手续，也没有履行好合同约定的义务，所以构成违约应当赔偿损失。三、广州市越秀区法院1996年153号民事调解书，清楚记录了陈卓霞等4人要求省工艺品公司补偿，要求省工艺品公司办理产权交换手续，至今没有任何一人向法庭表示要放弃该权利，省工艺品公司寻找各种借口不补偿，严重违反公平置换原则。四、关于评估报告是否采纳的问题，评估报告合法有效，可以作为补偿的依据。评估机构和评估人员具有相关资质，评估程序合法，评估的房款正确，评估报告符合国家与行业规范，因此该评估报告合法有效，可以作为补偿依据。对于评估费用的问题，根据诉讼费缴纳办法应该是由败诉方承担。省工艺品公司曾经同意用产权交换的方式补偿陈卓霞等4人，现在表示没有住宅性质的房屋给予补偿，省工艺品公司应承担货币补偿的责任。货币补偿要进行房地产评估，费用应该由省工艺品公司承担，这项评估实际是因为省工艺品公司违约，没有为陈卓霞等4人办理产权交换手续，没有办理房产权而引起的。因此评估费用应该由上诉人承担。另，2006年六榕寺征拆的××路××巷×号××房，该房屋在1989年就登记在江游名下，现在去查册仍是登记在江游名下，故当时根本就无法办证，故省工艺品公司根本无权处分该房屋，无法办理房产证。整个案件是由于上诉人的违约行为导致，省工艺品公司应赔偿损失，承担赔偿责任。被上诉人关发兴、关艳玲、一审第三人谢小玲、江咏涛、**、江建平、江建华、江建薇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。关华兴、陈卓霞向一审法院再审申请请求：1.变更征拆大德××××号房屋的拆迁补偿方式为货币补偿，省工艺品公司应参照大德路附近地段现新建商品房市场价格向其支付征拆大德××××号房屋的货币补偿款300万元；2.省工艺品公司应向其支付4500元经济补偿费。关发兴、关艳玲在再审中没有提供书面意见到庭。一审法院再审认定事实如下：据房管部门于1954年核发的证字第58××99号《房地产所有证》记载，原坐落本市大德××××号房屋所有权人为苏银屏，权利来源于1946年2月买受，房产面积24.88平方米，建筑种类为双隅木楼两层。1987年1月16日，省工艺品公司（为甲方）与苏银屏之女关艳芳（以苏银屏为乙方）签订了《拆迁房屋交换房屋产权协议书》（经房管部门监证），约定：甲方经批准拆迁乙方座落大德××××号房屋，现乙方提出要求领回房屋产权；甲方征用拆迁乙方房屋经核定建筑面积56.76平方米，双方同意按等价交换的原则，由甲方安置给乙方的房屋地点为××路××巷×号建筑面积45平方米房屋作征拆乙方上述兴仁巷9号房屋的产权补偿，交换产权房屋建成后，持此协议由双方到市房管局申请办理产权登记领证手续。随后，省工艺品公司提供了原××路××巷7号及9号房屋拆除重建后大楼的××房给关艳芳等人居住使用，关艳芳等人将大德××××号房屋交给省工艺品公司拆除。1989年7月24日，广州市房地产管理局核发了穗房证字第××号《房屋所有权证》，该证记载：××巷7号三楼所有权人江游，所有权来源于1984年合资改建，总建筑面积94.63平方米。1996年，关艳芳、关华兴等四人以省工艺品公司为被告，向一审法院提起了一审诉讼，一审法院于1996年8月6日向双方送达了该案的调解书，调解确定省工艺品公司为关艳芳、关华兴等四人办理大德××××号房屋与××巷7-9号××房产权交换手续等。2011年8月26日，关艳芳、关华兴等一审原告向一审法院申请执行上述调解内容。2014年12月25日，广州市国土资源和房屋管理局函复一审法院执行局，其中内容为：“我局没有地址××路××巷×号××房产登记信息，但有××路××巷7号××房、9号××房产权登记信息，其中××巷7号房屋是1984年由广东省工艺进出口公司将原××路××巷7、9号一起淘汰重建，并以江游等三人名义分别领取××巷7号首、二、三层房屋产权证；2006年上址房屋被广州市六榕寺征用拆迁”。该局鉴于其局没有××路××巷×号××房房产登记信息等原因，至今没办理大德××××号房屋与××巷7-9号××房产权交换手续。另查，2009年底，广州市房地产管理局将××巷7号三楼房屋分为××房、302房核发房产证，在××房的房产证中记载：产权人为江游，房屋建筑面积48.6129平方米。据广州市房地产档案馆的《房地产登记簿查册表》记载，××路××巷7号××房的产权登记人现仍为江游。本案再审期间，关华兴申请对大德路附近地段新建商品房市场价格进行司法评估。经一审法院委托，广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司于2018年9月对大德路附近地段新建商品房在估价时点的市场价格、原大德××××号房屋在估价时点的市场价值进行评估。2018年11月30日，上述估价公司就原大德××××号房屋现市场价值出具了粤正诚房报字第××号《房地产估价报告》。因关华兴不支付其申请评估项目的评估费，故上述估价公司就大德路附近地段新建商品房市场价格没出具估价报告。粤正诚房报字第××号《房地产估价报告》的其中内容：估价对象为广州市越秀区大德××××号（现地址越秀区大德路地段），房屋用途设定为住宅，用地面积24.8822平方米、建筑面积49.7644平方米，经现场勘查估价对象记载地址已不存在，设定估价对象于价值时点尚未拆除且可正常使用；在价值时点2018年9月13日的市场价值总额为105万元，评估单价为21100元/平方米。对此评估报告，关华兴、陈卓霞表示：估价报告中显示的建筑面积49.7644平方米只为房屋的套内建筑面积，该房屋的价格应以双方在拆迁协议中约定的建筑面积56.76平方米核定；不同意以原大德××××号房屋现市场价值作为货币补偿金的计算依据，坚持以大德路附近地段新建商品房市场价格作为货币补偿的计算依据。省工艺品公司表示：因原大德××××号房屋已被拆除，该份评估报告是评估机构在没有实物的情况下，测算出来的结果，故对该评估报告的评估结果不认可。另查，1982年8月11日，开平县赤坎人民公社管理委员会出具了《证明》，内容为：苏银屏是我大队樟村人，旅居香港，她在广州市置有房屋一间（两层木屋），现苏银屏已故，其子女关艳芳、关发兴、关达兴、关华兴、关艳玲等人要求办理产权回归手续。关华兴、陈卓霞再审中表示：苏银屏没有立下遗嘱；苏银屏与关新生育了关艳芳、关华兴、关达兴、关艳玲、关华兴等五位子女；关新于1945年死亡后，苏银屏与梅祥结婚，生育了一子梅霖辉、一女（名字不清楚）；苏银屏于1957年死亡，梅祥后于苏艳屏死亡，但具体死亡时间不清楚；苏银屏的父母均先于苏艳屏死亡；关达兴于1992年死亡，关达兴一直没有结婚；关艳芳于2012年死亡，关艳芳与陈斌只生育了陈卓霞一个女儿，而陈斌已于1982年9月24日死亡；因苏银屏在1945年起已在香港居住至死亡，故其在广州没有任何档案，而其在香港的工作也为理发及家庭主妇，也没有任何档案，其生育的子女也均在香港生活；除了开平市赤坎镇人民政府灵源管理区于1982年8月11日、1995年9月1日出具的《证明》证明苏银屏与关新已死亡、一审四原告是苏银屏的继承人，以及苏银屏的死亡证明复印件、关艳芳的死亡证明资料、陈斌的死亡证、关华兴的出生证、陈卓霞的出生证外，我们已无法提供其他证据证明我们上述就苏银屏继承人状况的陈述；因与梅祥、梅霖辉没有联系，故我们没有关于梅祥、梅霖辉的身份情况的任何资料；××路××巷7号××房已于2008年被广州市六榕寺征用拆除。苏银屏的死亡证明复印件显示苏银屏于1957年9月24日死亡，陈卓霞的出生证显示父母分别为陈斌、关艳芳，陈斌的死亡证显示其于1982年9月24日死亡，关艳芳的死亡证明资料显示其于2013年12月5日死亡。江游于2011年11月死亡。据江游的个人档案记载，江游与前妻陈英生育了江建平、江建华、江建薇，后江游与谢小玲结婚，生育了江咏涛、**。一审法院再审认为，一、一审调解书是否需撤销问题。鉴于房管部门在1989年7月24日已核发了××巷7号三楼房屋属江游所有的房产证，且一审原告在1996年起诉时已明确其回迁入住居住地址为××路××巷7号××房，要求一审被告为其办理该7号××房的房产证，故可确定在一审时涉案大楼门牌号××，且××巷7号××房的产权登记人为江游，但一审却将涉案大楼的门牌号××，且在没将涉案房屋产权登记人江游列为当事人的情况下，迳行调解确定一审原、被告办理涉案房屋的产权交换手续，在门牌表述及审判程序上均存在错误，故一审调解书应予撤销。二、对一审原告在再审中变更诉讼请求是否支持问题。鉴于××巷7号××房已被广州市六榕寺征用拆除而不复存在，该屋已不再可能成为省工艺品公司征拆大德××××号房屋的产权调换房，一审调解书确定的产权调换内容已无法继续履行，且关华兴、陈卓霞基于上述情况及一审被告现没其他住宅性质的房屋可供其作产权调换补偿的情况，而提出变更拆迁补偿方式为支付货币补偿款，并没损害苏银屏的其他继承人对兴仁巷9号房屋享有的权益，故对关华兴、陈卓霞在再审中提出变更拆迁补偿方式为由工艺品公司支付货币补偿款的请求，一审法院予以照准；同是基于××巷7号××房不再可能成为省工艺品公司征拆大德××××号房屋的产权调换房的原因，对关发兴、关艳玲要求办理××巷7号××房与大德××××号房屋的产权调换手续的请求，一审法院也不予支持。三、货币补偿款金额的如何确定问题。省工艺品公司是在1987年征用涉案大德××××号房屋的，故对大德××××号房屋的拆迁补偿本应适用1984年11月22日起施行的《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》的规定。在此实施办法第十七条第一款中规定：拆除有合法产权的私人房屋，必须按市、县人民政府核定的统一产价标准，合理评定，计算产价，由用地单位补偿给业主。鉴于现已不再存在市、县人民政府核定的统一产价标准，已无法依据上述实施办法的规定确定货币补偿金额，故宜参照现施行的《国有土地房屋征收与补偿条例》第十九条关于“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值”的规定，及结合公平合理的原则，确定省工艺品公司应按设定原大德××××号房屋至今仍未拆除且可正常使用的状况评定的该房屋市场价值，对该房屋的业权人作货币补偿。因评估机构设定原大德××××号房屋至今仍未拆除且可正常使用的状况，评估确定该房屋现时的房屋单价为每平方米21100元，结合双方在《拆迁房屋交换房屋产权协议书》中关于经核定兴仁巷9号建筑面积为56.76平方米的约定，一审法院经核算确定省工艺品公司征拆兴仁巷9号应向苏银屏的继承人支付货币补偿款金额为1197636元（具体计算：56.76平方米×21100元/平方米=1197636元）。四、经济补偿费的支付问题。因本案是一审案件的再审案，而在一审中已调解确定省工艺品公司需向关华兴等人支付经济补偿费4500元，故关华兴等人在再审中仍坚持要求省工艺品公司支付经济补偿费4500元，并不存在诉讼时效的起计问题，故对省工艺品公司提出关华兴等人该项诉讼请求已过诉讼时效的主张，一审法院不予接纳。因关华兴等人要求省工艺品公司支付拆迁的经济补偿费没有违反法律规定，且省工艺品公司本已同意支付该费用，现不同意支付有违诚信，故对关华兴等人该项诉讼请求，一审法院予以支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销一审法院（1996）越法房初字第××号民事调解书；二、省工艺品公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将征拆原广州市大德××××号房屋的货币补偿款1197636元支付给苏银屏的法定继承人，该货币补偿款由关华兴、陈卓霞代管；三、省工艺品公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将4500元经济补偿费支付给苏银屏的法定继承人，该经济补偿费由关华兴、陈卓霞代管；四、驳回关华兴、陈卓霞、关发兴、关艳玲的其他诉讼请求；本案一审受理费1050元、再审中的评估费5494元均由省工艺品公司承担。省工艺品公司应于判决发生法律效力之日起五日内将评估费5494元交来一审法院。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因陈卓霞等4人均系香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷。本案合同涉及不动产的拆迁安置补偿问题，故本案属于因不动产而引起的纠纷，而该不动产位于我国内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用我国内地法作为处理本案争议的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于省工艺品公司应否承担货币补偿责任的问题。根据涉案《拆迁房屋交换房屋产权协议书》的约定，省工艺品公司征用拆迁苏银屏所有的房屋后，应将××路××巷×号建筑面积45平方米的房屋安置补偿给苏银屏，并办理相关的产权登记手续。但根据现查明的事实可知，苏银屏所有的房屋被省工艺品公司征用拆迁后，在原地址上重建的大楼7号三楼房屋早已于1989年登记在江游名下，后又被广州市六榕寺征用拆除，故省工艺品公司已不可能办理相关房屋的产权调换手续，省工艺品公司的行为已经构成违约。现关华兴、陈卓霞在再审中变更诉讼请求为要求省工艺品公司承担货币补偿责任，合理有据，应予支持。办理产权调换手续是省工艺品公司应负的合同义务，省工艺品公司亦未提供相关的证据证明是由于陈卓霞等4人的原因而导致产权调换手续未能办理，故省工艺品公司上诉主张是由于陈卓霞等4人的过错而导致产权手续未能办理，其不应承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于补偿款的金额如何确定的问题。由于涉案征收拆迁事宜早发生于1987年，一审法院参照《国有土地房屋征收与补偿条例》第十九条的规定及结合公平合理的原则，确定按设定涉案房屋至今仍未拆除且可正常使用的状况来评定该房屋的市场价值作为货币补偿的依据，合理有据，本院予以确认。一审法院采纳涉案《房地产评估报告》关于涉案房屋评估单价为21100元/平方米的标准来计算补偿款的金额，属于一审法院行使自由裁量权而认定的标准，基本符合公平、合理的原则，亦较好地平衡了双方的利益，并无明显不当，本院对此予以确认。省工艺品公司上诉主张应以房屋被拆迁时的市场价值予以补偿，理据不足，本院不予支持。关于省工艺品公司应否承担评估费的问题。如上分析，由于省工艺品公司未能按照《拆迁房屋交换房屋产权协议书》的约定履行产权调换手续，导致关华兴、陈卓霞在再审中变更诉讼请求为要求省工艺品公司承担货币补偿责任，但双方未能就补偿款的金额达成一致，故一审法院委托专业的评估机构对涉案房屋的价值进行评估，并根据该评估结论确定相应的补偿款金额。由此可见，涉案评估费的产生是由于省工艺品公司的违约行为而引起的，故一审法院判定由省工艺品公司承担本案的评估费，合法有据，本院予以维持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。省工艺品公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15578元，由上诉人广东省工艺品进出口（集团）公司负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇二〇年二月二十日书记员  陈晓君李蕴妍易臻萱