上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11493号上诉人(原审原告)：上海里仁房地产经纪有限公司,住所地上海市虹口区。法定代表人：魏存，总经理。委托诉讼代理人：郭春。上诉人(原审被告)：王隐，男，1974年11月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：顾智世，男，1951年9月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：何君君，女，1954年12月24日出生，汉族，住同上。原审第三人：上海中房盟在线企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。上诉人上海里仁房地产经纪有限公司(以下简称“里仁公司”)、上诉人王隐因与原审第三人上海中房盟在线企业发展有限公司(以下简称“中房盟公司”)居间合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。里仁公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持里仁公司的一审全部诉请。事实和理由：上海市发展改革委员会于2015年1月19日发布的“我委公布修订后《上海市定价目录》”及2015年2月15日的沪发改价督[2015]4号文件中“废止文件目录”(第1、34、89、90项)规定，房地产经纪服务收费政府指导价项目已放开；一审判决以废止的“指导上限价格”为基数确定里仁公司的中介费用金额，属于适用法律错误。又，里仁公司在一审中已经举证证明本公司具有网签资格，只是另与中房盟公司存在合作关系；王隐上诉所述的价格欺诈，其实最大的受益者是王隐，且合同是王隐在里仁公司告知所有情况后签字确认的。里仁公司认为，其本案诉请的基础法律关系为居间合同纠纷，王隐理应支付约定之居间报酬，故上诉如请。王隐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回里仁公司的一审全部诉请。事实和理由：里仁公司只断章取义地提及上海市发改委的通知规定，而不提需遵守法律法规、经营者需做好明码标价和收费公示、且严禁价格欺诈等规定。里仁公司隐瞒其不具备网签资格这一重要事实，对王隐进行隐瞒和欺诈。里仁公司谎称所涉房产交易税人民币(以下币种均为人民币)50余万元(实际只要交40.4万元)、8年半的房屋租赁税约6.63万元(王隐已缴1.56万元)，里仁公司由此向王隐多骗报15万余元，即里仁公司捆绑标价、混合标价进行欺诈。又，市场上居间收费区间一般为买卖双方合计支付房价的2-3%，里仁公司已经实际收取王隐的4万元和买受方刘某的3.66万元(达275万元房价的2.785%)，属于严重的乱收费。涉案的《代理协议》中只单方设置了王隐的违约责任，该合同是显失公平的格式合同。另，《代理协议》上未注明经纪人、无经纪人签名、提供虚假的买卖双方联系电话，且里仁公司收款不给发票。故上诉如请。中房盟公司未作答辩。里仁公司向一审法院起诉请求：要求王隐支付剩余中介费及服务费157,344元并偿付相应的逾期付款违约金(自立案日起、以拖欠款项数额、每日按千分之一计至实际付款日止)。一审法院认定事实：上海市黄浦区瑞金南路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原系王隐名下房产。2018年7月2日，里仁公司、王隐签订《代理协议》一份，约定：(1)王隐委托里仁公司代理出售系争房屋事宜，委托期限自即日起至售出日止；(2)里仁公司承诺王隐就系争房屋买卖之净收益价格为3,050,000元；(3)王隐售房成交金额高于本协议之净收益金额，王隐将差额部分共计610,000元均支付予里仁公司，其中110,000元由王隐在收讫装修补偿款当日支付，剩余500,000元在缴纳税款前1日支付；(4)王隐应当按照约定之支付条件及时向里仁公司支付上述差额部分款项，未经里仁公司同意而延迟支付，则里仁公司有权按延迟支付数额每日0.1%向王隐追索逾期违约金；(5)房地产经纪服务内容详列本协议第3条。2018年7月3日，里仁公司、王隐及案外人刘某签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“《居间协议》”)一份，约定：(1)刘某作为买受方就购买系争房屋事宜委托里仁公司提供居间媒介服务；(2)系争房屋成交价格为3,660,000元，其中合同价款为2,750,000元，装修补偿款为910,000元；(3)买卖双方应于王隐收讫除尾款外之款项及交易中心出具以刘某为权利人之产权证后2个工作日内办理房屋交接并签署《房屋交接书》；(4)本次交易中所产生之所有应缴税款、交易手续费等相关费用由买卖双方根据各项规定各自承担；(5)买卖双方签署本协议即视为对买卖交易条件达成共识，买卖关系成立，里仁公司有权按照法律法规之规定及与本协议相关之出售委托书及佣金确认书约定分别向买卖双方要求支付居间服务费用。2018年8月2日，王隐与刘某签订示范文本之《上海市房地产买卖合同》并办理网签备案，合同约定：(1)买卖双方通过上海中房盟在线企业发展有限公司办理房地产转让事宜；(2)房地产转让价款为2,750,000元。该合同附件六所涉居间介绍、代理等中介服务情况一页处加盖中房盟公司印章。2018年8月6日，王隐支付里仁公司40,000元，付款备注记明“居间方报酬”。2018年10月16日，买卖双方办理房产交易申报手续，经审核，转让方应予缴纳之各项税款共计404,406元。同日，王隐全额支付上述税款。2018年10月23日，买卖双方完成系争房屋交接事宜。另查明：2018年5月12日，里仁公司与中房盟公司签订《合作服务协议》，约定中房盟公司为里仁公司二手房买卖业务、房屋租赁业务、代理业务及其他相关业务提供支持及协助服务等。2019年6月，中房盟公司向法院提交《确认书》一份，确认本案所涉房地产买卖交易实际居间方系里仁公司，居间方之相关权利及义务均由里仁公司享有及履行，同时确认中房盟公司与里仁公司系合作关系，仅为里仁公司提供买卖合同代书之服务。本案一审审理期间，里仁公司、王隐对于所涉买卖交易曾发生评估费8,250元均无异议，王隐并称里仁公司已向刘某收讫佣金36,600元。对于刘某支付佣金36,600元之情节，里仁公司于庭审后提供相关《佣金确认书》，其中显示刘某向里仁公司支付佣金数额为36,000元。综上，现里仁公司称按照里仁公司、王隐就系争房屋成交金额与净收益金额之间差额部分款项610,000元所约定之处理方式，该款扣除王隐应予缴纳税款404,406元，并扣除所发生评估费8,250元后，所得余款197,344元即用于抵扣王隐应予支付里仁公司之佣金费用，鉴于王隐就该佣金费用仅实际支付40,000元，对于剩余佣金157,344元则拒绝支付，里仁公司遂以此为由，诉至法院。本案所涉纠纷于2018年12月18日进入诉前调解程序，之后于2019年2月20日进入诉讼程序。一审法院认为，本案所涉《代理协议》及《居间协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守协议约定之义务。里仁公司与王隐签订《代理协议》后，对于王隐委托事项，里仁公司经提供居间服务后，实际促成王隐与买受方刘某签订房地产买卖合同，且该房地产买卖交易亦已实际完成，故据此应当依法认定里仁公司已经居间成功，王隐就此应予支付协议约定之报酬。对于里仁公司所称佣金费用197,344元，鉴于：(1)里仁公司作为专业经纪公司应当明确知晓相关部门就中介费用收取标准所规定之指导价格及上限价格，此类规定属于行业管理规定，违反该类管理规定所约定之过高中介费用，虽并不导致约定无效之后果，但里仁公司就该项约定内容确实存在有悖诚信情形；(2)里仁公司作为专业经纪公司对于交易可能产生之税款金额应可大致估算，就此按照协议约定之差额款项处理方式，里仁公司对按此所计中介费用金额应可大致知晓，故亦应确知该金额与指导价格上限相较亦已相悖甚远；(3)王隐虽非专业人员，但作为交易当事人对于交易可能发生之税款项目及数额亦负有了解义务，对于协议约定处理方式可能产生之后果亦负有审慎义务；综上，按照里仁公司、王隐约定方式所计中介费用金额高达197,344元，该项约定方式系里仁公司、王隐所作明确约定，且双方对于可能计取之中介费用数额均应具有一定认知度，但鉴于(1)该款项数额远远相悖于指导上限价格；(2)里仁公司就该项交易已向刘某收取佣金36,000元；(3)王隐称里仁公司向刘某收取佣金36,600元，按照此项陈述内容，买卖双方实际认可中介费用以系争房屋成交价格3,660,000元作为计算基数；(4)指导价格虽属于管理规定范畴，并不属于强制性法律规定，但法院处理纠纷时应予尽力维护行业规范及市场稳定，并对有失诚信行为予以抵制。考量上述因素，法院以指导上限价格为基数、酌情上调一定比例以确定里仁公司就本案房屋买卖交易所可予取得之中介费用总额，再予扣除里仁公司实际自买卖双方处已取得之中介费用金额，从而对王隐应予再行支付里仁公司之中介费用数额予以确定并予依法支持。对于里仁公司诉请之逾期违约金，里仁公司所称计算标准存在合同依据，故法院按照上述所确定之王隐尚须支付中介费用数额、以《代理协议》所约定之逾期违约金计算标准、对里仁公司诉请依法予以支持，但里仁公司可获支持之违约金数额以王隐欠付中介费用本金数额为限。至于王隐辩称里仁公司隐瞒真实情况、网签合同系中房盟公司盖章一节，鉴于里仁公司实际促成交易完成，中房盟公司对本案所涉中介费用亦明确表示归属于里仁公司，且王隐所称隐瞒行为实际并未损害王隐根本利益，故法院对王隐上述抗辩理由依法不予采纳。判决：一、王隐于判决生效之日起十日内支付上海里仁房地产经纪有限公司居间报酬33,800元；二、王隐于判决生效之日起十日内就上述第一项居间报酬支付上海里仁房地产经纪有限公司逾期付款违约金(自2018年12月18日起、以延迟支付居间报酬数额、按每日0.1%、计至实际付款日止，违约金总额以上述第一项居间报酬本金数额33,800元为限)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，里仁公司作为系争房屋的居间服务方促成系争房屋买卖合同的签约成功且该买卖交易业已全部完成，王隐作为房屋出售方理应向里仁公司支付相应的报酬。现讼争各方的争议焦点主要在于涉案居间报酬的具体金额。基于在案证据及讼争各方的自认陈述，一审经综合审查判断后核定并判决的系争居间报酬金额，经核，与法不悖，并无不当。里仁公司与王隐对上述一审判决结果不服均提起上诉，然根据里仁公司与王隐签订的《代理协议》约定内容，系争金额197,344元(约定的房差款610,000元扣除实际交易税费后所得之金额)是房屋成交金额与约定的“净收益金额”之间的差额，显然不属于规范交易所致的正常居间报酬计算方法、计算标准及计算结果，对此，作为专业经纪公司的里仁公司和作为房屋出售方的王隐存在意思联络，均系明知而仍共同为之，纯属无视规则、自甘风险；现里仁公司以王隐违反约定为由上诉坚持要求王隐全额支付197,344元作为居间报酬、王隐则以里仁公司存在违规欺诈为由拒绝增加支付居间报酬，有悖于合同之诉的诚信原则和对价原则，里仁公司与王隐的上诉理由均不成立，本院均不予采信。综上所述，里仁公司、王隐的上诉请求不能成立，均予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,246.80元，由上海里仁房地产经纪有限公司负担人民币3,386元，王隐负担人民币860.80元。本判决为终审判决。法官助理仲鸣审判长  朱红卫审判员  赵 静审判员  汤佳岭二〇二〇年二月二十八日书记员  陈 韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……