北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终532号上诉人（原审被告）：北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会，住所地北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会。法定代表人：陈敬忠，主任。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟二利，男，1962年8月8日出生。上诉人北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会（以下简称付余屯村委会）因与被上诉人孟二利租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初9561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付余屯村委会上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回孟二利的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由孟二利承担。事实与理由：1、征地红线范围内地上物补偿包括付余屯村委会租金损失，本案不宜单独作出认定和判决。2、征地红线范围外租赁合同一审法院认定合法有效，证明孟二利签订的《康河路工程非住宅补偿协议书》是违约行为，因该协议损害付余屯村委会以及国家利益，征地红线范围外部分补偿内容应属无效协议。3、合同无效部分，孟二利应按比例返还付余屯村委会应分配的拆迁补偿利益，包括地上物、综合停产停业损失。一审判决仅认定付余屯村委会返还租金显失公正。4、一审判决征地红线范围内租赁费计算错误。孟二利签订《康河路工程非住宅补偿协议书》的时间为2018年9月20日，但一审判决将2018年全年租金计算并返还。5、合同无效过错在于孟二利，双方签订的租赁合同是由孟二利起草，孟二利应承担全部责任。孟二利辩称，同意一审判决，不同意付余屯村委会的上诉请求及理由。2005年11月8日，付余屯村委会（甲方）与孟二利（乙方）签订了土地房屋租赁合同。土地面积为7.728亩，合同期限50年，租赁费28万元，平均0.0724万元每年每亩。合同签订后，孟二利一次性支付给付余屯村委会28万元。2018年9月，因国家修康河路，合同项下1.79亩土地被国家征用，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7001号民事判决书为证。现要求付余屯村委会退还孟二利37年的租赁费，共计4.795万元。上述判决书判决剩余5.938亩土地合同有效期为20年，故要求付余屯村委会退还30年的租赁费12.897万元，两项合计为17.692万元。国家未征用的5.938亩土地因还在合同有效期内，孟二利要求继续使用，直至合同期满。孟二利向一审法院起诉请求：判令1.付余屯村委会退还孟二利租赁费17.692万元；2.付余屯村委会退还孟二利国家未征用的土地5.938亩。一审法院认定事实：1.2005年11月8日，付余屯村委会（甲方）与孟二利（乙方）签订《土地房屋租赁合同》，合同约定：“一、合同目的。为盘活村资产，充分利用现有房产土地资源，促进经济发展，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，经村委会研究、村民代表会讨论同意，甲方将村南旧厂地及地上建筑出租给乙方。为明确甲、乙双方的权利义务，经协商一致签订本合同。二、合同标的。甲方将位于延庆县延庆镇付于屯村村南旧厂土地和地上建筑物出租给乙方使用。（一）合同项下土地：北起团结路向南112米，东起田间路边（路东为村委会办公楼）向西46米。（二）合同项下地上建筑物：北房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积143平方米，为1985年建。西房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积144平方米，为1985年建。东房为普通简易平房，砖混结构，建筑面积40平方米，为1985年建。三、出租方声明、保证及承诺。（一）甲方保证对合同项下的土地、房屋拥有合法的所有权，其向乙方出租合同项下标的不存在权属的瑕疵。（二）甲方保证其向乙方出租合同项下的土地房屋已经经过村委会研究通过，村民代表讨论同意等法律程序，其出租方的行为是有效的。（三）在租赁期限内，甲方不能将本合同第二条约定的土地及地上建筑物出卖或出租给他人。四、租赁期限。租赁期限为50年，甲方从2005年11月8日起将合同项下的土地上建筑物交付乙方使用，至2055年11月7日止。五、租金及交付期限。（一）50年租赁费共计人民币28万元（贰拾捌万元整），本合同双方签字生效之日，乙方一次性付清。（二）甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。六、甲方的权利义务。（一）收取租赁费。（二）合同到期时，按合同约定收回土地使用权。（三）为乙方提供合同约定的房屋与土地，将土地使用权证及房屋所有权证书交乙方验证，并将其复印件加盖公章后交乙方存查。（四）为乙方提供水、电，并将水电管线通至厂区，并负责厂区外水电管线的正常维修。（五）保证道路畅通，交通工具能正常出入厂区。（六）允许厂区内雨水向外排放。（七）协调乙方与村民的关系。（八）协助乙方办理新建、翻建房屋权属证书，并不得收取费用。七、乙方的权利义务。（一）在合同有效期限内，有权使用合同项下的土地及地上建筑物办工厂及开办法律允许范围内的经营活动。根据经营需要，有权对厂区进行重新规划和对房屋的拆迁、改造、重建，对厂区内的土地及建筑物合法使用，甲方无权干涉。（二）有权使用甲方提供的水电资源，乙方承担水电费。电费按国家标准支付，水费不超过延庆县自来水公司向延庆县城镇居民收费标准支付。（三）有权使用厂区周边道路，并不担付维护费用。（四）在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。在租赁期内，乙方对合同项下土地及地上物有经营权，甲方不得干涉。（五）厂区地上物除原建筑外，后建建筑乙方依法取得所有权的，由乙方办理权属证书，乙方不能取得所有权的，合同期届满甲方不再出租给乙方或乙方不再承租，地上物按国家相关规定折价给甲方，所得款给乙方，若不能协商一致，乙方可自行拆除。若甲方原建筑被拆除（本条第一款规定的拆迁、改造、重建情形外）,乙方可根据折旧方法计算，将该建筑残值折价赔偿甲方。（六）遇有国家征用乙方所承租土地，对地上物补偿款归乙方所有。对土地补偿款乙方占30%，其余归甲方。（七）按规定缴纳租赁费及水电费。（八）合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。八、合同解除。除不可抗力因素外，甲乙双方唯一解除合同的条件是合同到期。否则任何一方无权力单独终止合同。九、违约责任。甲乙双方应全面履行合同。如果甲方违约，则向乙方支付违约金50万元人民币，并退还租赁费，负担因违约给乙方造成的经济损失（如：搬迁费、拆迁费、误工费、利润损失、合同赔款等），如乙方违约，则退还给甲方土地及原地上建筑，甲方不退还未满租赁期限的租金。十、争议的解决及管辖法院。合同履行中如果发生纠纷，首先协商解决。协商未果，任何一方均可向合同履行地人民法院提起诉讼。十一条、其他约定。（一）双方协商一致可另行签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（二）本合同在双方签字盖章后生效。（三）本合同一式六份，甲乙双方各两份，中证人两份，具有同等法律效力。”合同落款处有出租方付余屯村委会盖章和负责人程承签名确认，承租方孟二利签名及中证人张某签名确认。合同签订后，付余屯村委会向孟二利交付了合同约定的土地及地上物，孟二利支付了50年租金。庭审中，双方认可租赁合同中孟二利承租土地面积为7.728亩。2.2018年9月20日，北京市延庆区城市管理委员会（以下简称城管委）作为甲方与孟二利签订《康河路工程非住宅补偿协议书》，约定：“一、补偿范围：被拆迁非住宅坐落于延庆镇付于屯村南。被拆迁非住宅建筑面积1758.98平方米，认定建筑经营面积1758.98平方米。认定房屋建筑以外实际经营面积1433.23平方米。二、补偿金额：支付乙方拆迁补偿款共计：8713146元（大写：捌佰柒拾壹万叁仟壹佰肆拾陆元整）。其中包括：1.房屋及附属物拆迁补偿费：4128818元；2.各项补偿费：支付乙方的各项补偿费共计4584328元，其中包括：(1)搬迁费（搬家费）：87949元；(2）设备移机费（给予两次补助）：1830元。电话移机费115元/次，230元；有线电视移机费60元／次；宽带移机费200元／次，400元；空调移机费200元/次，1200元；(3）停产停业综合补偿费，共计人民币2267122元，其中包括：认定建筑经营面积停产停业补偿费：1407184元；认定房屋建筑以外实际经营面积停产停业补偿费：859938元；(4）养植物迁移补偿费；(5）无法恢复使用设备补偿费：2227427元；(6）特种场地经营补偿费；(7)其他。三、补偿款支付方式及支付时间：支付时间为乙方腾退完毕并经甲方确认，甲方取得交房验收单及送审资料齐全后30日内，将补偿金一次性支付给乙方。四、乙方应在年月日前完成搬迁，并将其地上物交予第三方。乙方只能对家具等未作价的可移动物品搬移，如对已作价的房屋及附属物、树木等进行擅自处理、损毁，将从补偿款中扣除相应价值，由乙方独自承担由此带来的一切责任。五、本协议由甲乙双方签字盖章后生效。六、本协议如发生争议，甲乙双方应通过友好协商解决；协商不成，可以向延庆区人民法院起诉。七、本协议一式四份，甲方两份，乙方一份，审计部门一份，均具有同等法律效力。”合同落款处甲方有城管委盖章及其负责人邹立山签字确认，乙方有孟二利签订确认。经核实，该补偿协议包括孟二利承租土地7.728亩上所有的地上物补偿。3.2019年3月11日，因诉争土地的补偿款事宜，孟二利作为原告将付余屯村委会诉至延庆区人民法院，延庆区人民法院作出一审判决后付余屯村委会上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年7月31日作出（2019）京01民终7001号民事判决书，确认付余屯村委会与孟二利于2005年11月8日签订的《土地房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限超过二十年的部分无效；另外，认定孟二利承租土地中属于道路施工红线内范围内的面积为1196.3平方米。该判决已生效。庭审中，双方均认可康河路道路工程项目实际征收的孟二利承租土地面积为1.79亩，剩余5.938亩土地不在征收红线范围内。经核实，目前1.79亩红线范围内的地上物已被拆除，5.938亩土地地上物未被拆除。一审法院认为，首先，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7001号民事判决书认定付余屯村委会与孟二利签订的《土地房屋租赁合同》第四条关于租赁期限的约定中超过二十年的部分无效。对于无效的部分，双方应当返还从对方获得的财产。即付余屯村委会向孟二利返还无效部分对应的租赁费。双方租赁合同约定承租土地面积为7.728亩土地，其中1.79亩土地及地上物于2018年被国家征收，故应返还1.79亩土地的租赁费应包括剩余合同期及无效部分对应的租赁费，计4.795万元。其中5.938亩土地及地上物，由于该块土地未被纳入征收的红线范围内，故应返还5.938亩土地及地上物无效部分对应的租赁费，计12.897万元，共计17.692万元。孟二利主张要求返还租赁费的请求，于法有据，法院予以支持。关于孟二利主张要求付余屯村委会退还5.938亩土地的一节。庭审中，付余屯村委会表示其未占有控制该5.938亩土地，孟二利亦未向法院提交付余屯村委会收回该块土地的相关证据。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就该块土地仍处于合同有效期内，不具备由付余屯村委会退还给孟二利的现实条件，故对于孟二利主张要求付余屯村委会退还5.938亩土地的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会返还孟二利租赁费176920元（于本判决生效后七日内履行）。二、驳回孟二利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。生效判决认定付余屯村委会与孟二利签订的《土地房屋租赁合同》第四条关于租赁期限的约定中超过二十年的部分无效。对于无效的部分，双方应当返还对方财产。即付余屯村委会向孟二利返还无效部分对应的租赁费。双方租赁合同约定承租土地面积为7.728亩土地，其中1.79亩土地及地上物于2018年被国家征收，故应返还1.79亩土地剩余合同期及无效部分对应的租赁费，计4.795万元。其中5.938亩土地及地上物，由于该块土地未被纳入征收的红线范围内，故应返还5.938亩土地及地上物无效部分对应的租赁费，计12.897万元，共计17.692万元。一审法院判决支持孟二利要求返还租赁费的请求，于法有据，本院予以维持。付余屯村委会主张孟二利应当返还其拆迁利益，非本案处理的法律关系，双方另行解决。综上所述，付余屯村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3838元，由北京市延庆区延庆镇付余屯村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年二月二十四日法官助理 李 想书 记 员 罗娇杨