北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终678号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜秀凤，女，1965年3月19日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京优千千教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼。法定代表人：邓芝光，经理。委托诉讼代理人：路永华，北京谦高律师事务所律师。上诉人姜秀凤因与被上诉人北京优千千教育咨询有限公司（以下简称优千千公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜秀凤上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项和第五项；改判驳回优千千公司的一审全部诉讼请求，支持姜秀凤的一审全部反诉请求。事实和理由：1.优千千公司不是适格原告。涉案转租合同是案外人邓伟秋以个人名义与姜秀凤签订的，邓伟秋冒用北京市水文地质工程地质大队的名义与姜秀凤签订合同，其明知房屋出租单位不允许转租房屋，欺诈姜秀凤签订合同，掩盖其非法获利的目的，属于法定无效情形。2.即使认定合同相对人是优千千公司，因优千千公司未经房屋出租单位同意将房屋转租给姜秀凤，涉案转租合同应当认定为无效合同。3.优千千公司擅自转租，转租合同被认定为无效合同后，优千千公司应当返还租金、押金，并且承担因不能为姜秀凤办理营业执照手续给姜秀凤造成的装修、经营损失。4.即使涉案转租合同有效，合同也于2017年11月22日前后解除。优千千公司的主要合同义务之一是配合姜秀凤办理营业执照，但是优千千公司在长达四个月的时间内未把原承租户的注册地址迁出，不能为姜秀凤办理营业执照，优千千公司存在违约行为，导致姜秀凤的合同目的不能实现。5.姜秀凤未支付到期租金系合理行使权利，并非违约行为。因优千千公司提出房屋出租单位不同意转租且不能办理营业执照，姜秀凤没有搬离房屋是等待与优千千公司处理解除合同事宜，要求退还押金。6.优千千公司一直没有要求姜秀凤支付到期租金，而是直接通知解除合同，没有进行合理催告，不符合合同法第227条和第94条的规定。优千千公司辩称，同意一审判决，不同意姜秀凤的上诉请求和理由。优千千公司向一审法院起诉请求：1.判令姜秀凤向优千千公司支付拖欠房租361350元，并支付利息至实际履行日止。2.判令姜秀凤支付违约金240900元。姜秀凤向一审法院反诉请求：1.确认姜秀凤与优千千公司签订的租赁合同及补充协议无效；2.判令优千千公司退还姜秀凤支付的房租92345元；3.判令优千千公司退还姜秀凤押金40150元；4.判令优千千公司赔偿姜秀凤装修及维修损失70870元；5.判令优千千公司赔偿姜秀凤另行租房损失240900元（6个月的）。一审法院认定事实：2010年1月1日，北京地质机械厂（出租房，甲方）与优千千公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，北京地质机械厂将海淀区39号水11楼底商职工住宅楼底商1#（房屋面积563平方米）续租给优千千公司使用，房屋租赁期限10年，自2010年1月1日起至2020年12月31日止。2017年5月4日，经北京融科万家房地产经营有限公司居间介绍，优千千公司与姜秀凤签订《北京市房屋租赁合同（合订本）》及补充协议，其中《北京市房屋租赁合同（合订本）》的内容为：出租方（甲方）：北京水文地质工程地质大队、北京优千千教育咨询有限公司，委托代理人邓伟秋，承租方（乙方）：姜秀凤；居间方（丙方）：北京融科万家房地产经纪有限公司。第一条（一）房屋坐落于北京市海淀区34号水11楼底商，建筑面积220平方米……第三条（一）房屋租赁期自2017年5月10日至2020年12月31日。甲方应于2017年5月10日前将房屋按约备条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施……第四条（一）租金标准及支付方式：40150元/月，按季支付。支付方式为转账，押一付三，各期租金支付日期：第一笔钱，2017年6月25日；第二笔钱，2017年9月25日；以此类推，2017年12月25日；2018年3月25日……（二）押金：人民币40150元整……租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方……第七条（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，经甲方同意，乙方可代为维修，费用由甲方承担……2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的……第十条（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的600%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的600%向甲方支付违约金……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金6倍标准支付违约金。《补充协议》内容为：……（1）前承租方是原自东向西第4号底商迪信通，在甲乙双方协商一致前提下，如迪信通清退走，且完成解除租赁关系。（2）乙方有2个月免租期用来装修。签署本协议，乙方需支付2个月租金给甲方做为订金，如第（1）项未成立，甲方应将收到的订金如数归还于乙方。如第（1）项成立，订金直接转成相应房屋租金抵扣房屋租金款项……（7）甲方配合乙方办理营业执照。合同签订后，优千千公司将出租房屋交付给姜秀凤使用，姜秀凤向优千千公司支付押金40150元并交纳房屋租金至2018年1月10日止。2017年11月9日，优千千公司书面通知姜秀凤，其已于2017年10月31日接到房屋产权单位北京市地质机械厂的通知，房屋产权单位提出解除2010年1月1日签订关于北京市海淀区39号院水11楼职工住宅楼底商1号房屋的房屋租赁合同，因此要求姜秀凤提前做好应对准备，以减少由于产权单位采取上述措施带来的损失。自2017年12月25日后，姜秀凤未再按期向优千千公司交纳房屋租金。2018年9月12日，优千千公司向姜秀凤发出通知，内容为：“姜秀凤：你拖欠39号水11楼底商铺四期房租，已严重违约，现我公司郑重通知你，与你解除合同，并要求你七日内搬出。特此通知”。2018年9月30日，姜秀凤自行搬离承租房屋，优千千公司收回出租房屋。另查，北京市海淀区39号水11楼的所有权登记人为北京市水文地质工程地质大队，该房屋用途为商用。2014年3月3日，北京市水文地质工程地质大队出具《证明》，内容为：“北京地质机械厂为北京市水文地质工程地质大队直属下属单位，并由北京市水文地质工程地质大队全权委托北京市地质机械厂负责海淀区39号水11号楼商业部分的所有租赁事宜。”2017年11月22日，北京市地质机械厂向优千千公司发出通知，北京市地质机械厂以优千千公司在2017年度未按合同约定时间交付房租及发现优千千公司将租赁房屋转租给三家私营公司为由通知优千千公司解除双方之间的房屋租赁合同关系，并要求优千千公司自收到通知之日起7日内无条件腾退租赁房屋。此后，优千千公司起诉北京市地质机械厂，请求判令双方签订的房屋租赁合同及补充协议有效并继续履行。在法院2018年11月15日开庭审理过程中，北京地质机械厂与优千千公司达成和解，北京地质机械厂认可双方签订的租赁合同及补充协议有效并同意继续履行，优千千公司当庭撤回起诉。庭审中，优千千公司就其诉讼请求及反诉答辩意见提交北京市房屋租赁合同（合订本）、补充协议、北京市房屋所有权登记申请书（京房权证海国字第XXXX号）、开庭笔录、房屋照片等证据材料予以证明。姜秀凤对上述部分证据的真实性提出异议，对优千千公司所要证明的内容不认可。姜秀凤就其本诉答辩意见及反诉诉讼请求提交损失计算表、租赁合同、补充协议、通知、2017年11月22日北京市地质机械厂通知、中国邮政快递单、海淀区生活性服务业市场主体工商登记流转单、融科地产代理费收据、钱款交付书、银行交易明细、涉案房屋照片、鑫诚伟业广告订单、百信门窗微信账单2张、艾美特纺织微信账单2张、收据、微信聊天记录、证人谷某、王某证言，行政处罚决定书、行政处罚缴款书等证据予以证明。优千千公司对租赁合同、补充协议、通知、2017年11月22日北京市地质机械厂通知、中国邮政快递单、融科地产代理费收据、钱款交付书、银行交易明细、行政处罚决定书、行政处罚缴款书等材料的真实性予以认可，但对姜秀凤所要证明的内容提出异议，不予认可；对损失计算表、鑫诚伟业广告订单、百信门窗账单、微信账单、收据、谷某证言等证据的真实性、关联性提出异议，不予认可。经询问，姜秀凤认为优千千公司主张的违约金数额明显过高，要求予以调整，并坚持认为优千千公司在本诉中构成合同违约。经释明，姜秀凤就其反诉请求，未提供其他相关证据。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。优千千公司与姜秀凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。2018年9月12日，优千千公司正式向姜秀凤发出解除合同通知，而姜秀凤收到通知后于2018年9月30日搬离承租房屋，据此，优千千公司与姜秀凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议已经通知解除。姜秀凤反诉主张其与优千千公司所签房屋租赁合同及补充协议为无效合同，与查明事实不符，其反诉主张确认《北京市房屋租赁合同》及补充协议无效，理由不成立，法院不予支持。在合同履行期间，姜秀凤自2017年12月25日以后未再按合同约定支付到期租金，姜秀凤的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现优千千公司起诉主张姜秀凤支付至其实际搬离承租房屋时止的房屋租金，请求合理，但优千千公司主张姜秀凤给付361350元，与查明事实不符，法院将据实予以判处。姜秀凤在本诉中称优千千公司存在违约，与事实不符，法院不予采信。关于优千千公司起诉主张姜秀凤支付欠付房屋租金利息之请求，因优千千公司在本案中已依据合同约定条款向姜秀凤主张支付迟延支付房屋租金的违约金，在此情况下，优千千公司再向姜秀凤主张支付迟延支付房屋租金的利息，没有依据，法院不予支持。关于优千千公司起诉主张姜秀凤支付违约金之请求，虽然优千千公司主张该项请求符合合同约定，但根据本案审理情况，优千千公司主张的违约金数额显属过高，故法院酌情予以调整。关于姜秀凤反诉主张优千千公司返还租房押金40150元之请求，因优千千公司在本诉中主张姜秀凤支付到期租金时并未进行抵扣，且双方所签房屋租赁合同已经解除，故法院对姜秀凤该项反诉请求，予以支持。关于姜秀凤反诉主张优千千公司退还租金92345元之请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于姜秀凤反诉主张优千千公司赔偿其装修、维修损失70870元以及另行租房损失240900元之请求，均于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、姜秀凤于本判决生效后七日内给付北京优千千教育咨询有限公司房屋租金三十四万七千九百六十六元。二、姜秀凤于本判决生效后七日内给付北京优千千教育咨询有限公司合同违约金四万零一百五十元。三、北京优千千教育咨询有限公司于本判决生效后七日内返还姜秀凤合同押金四万零一百五十元。四、驳回北京优千千教育咨询有限公司其他诉讼请求。五、驳回姜秀凤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉《北京市房屋租赁合同（合订本）》中载明邓伟秋系以委托代理人的身份与姜秀凤签订合同，优千千公司认可邓伟秋的代理行为，因此合同相对人应当认定为优千千公司与姜秀凤。姜秀凤上诉主张优千千公司原告主体资格不适格的上诉理由，于法无据，本院不予支持。优千千公司从房屋出租单位处承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给姜秀凤，虽该转租行为最初未经过房屋出租单位的同意，但房屋出租单位与优千千公司之间的房屋租赁合同中并未禁止优千千公司转租，即使优千千公司存在无权处分行为，亦不单纯因无权处分而导致优千千公司与姜秀凤之间的转租合同无效。转租合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。姜秀凤上诉主张其与优千千公司的转租合同无效，无事实和法律依据，姜秀凤依据合同无效所提相应诉求，本院不予支持。转租合同履行过程中，虽优千千公司在2017年11月9日曾向姜秀凤发出书面通知，但该通知仅为将房屋出租单位的通知内容告知姜秀凤，并要求姜秀凤提前做好应对准备，优千千公司或房屋出租单位并未实际收回房屋，姜秀凤对于房屋仍在继续占有使用，故该通知行为并非优千千公司的违约行为亦不属于其行使合同解除权的行为。此后，姜秀凤仍继续占有使用涉案房屋，但并未继续向优千千公司交纳租金，姜秀凤未按约交纳租金的行为构成违约，优千千公司于2018年9月12日发出通知要求解除合同，符合转租合同的约定，具有事实和合同依据。姜秀凤收到通知后于2018年9月30日亦搬离承租房屋，一审法院据此认定优千千公司与姜秀凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议已经解除，符合法律规定，本院予以确认。姜秀凤上诉主张转租合同应于2017年11月22日前后解除，于法无据，本院不予支持。姜秀凤对其占有使用涉案房屋期间，应当按照合同约定支付租金，一审法院判令姜秀凤支付租金347966元，所作处理并无不当，姜秀凤上诉主张应当退还部分租金一节，不具有事实和法律依据，本院对此不予支持。按约交纳租金是承租人的合同主要义务之一，转租合同并未约定优千千公司负有催告义务，姜秀凤未按约支付租金的行为构成违约，一审法院根据合同约定和当事人的主张，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定的违约金数额并无不当，姜秀凤上诉主张其拒付租金具有合理事由、不构成违约一节，不符合合同约定和法律规定，本院对此不予支持。双方之间的转租合同系因姜秀凤未按期支付租金的违约行为导致合同解除，故对于姜秀凤反诉主张优千千公司赔偿其装修、维修损失以及另行租房损失的诉求，于法无据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。根据补充协议的约定，优千千公司对于办理营业执照仅为配合义务，姜秀凤未提供充分证据证明因优千千公司的不配合行为导致姜秀凤不能办理营业执照并由此无法实现合同目的，故对其主张优千千公司未配合其办理营业执照构成违约的上诉理由，本院不予支持。综上所述，姜秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19556.5元，由姜秀凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年二月十七日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪