广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23359号上诉人（原审被告）：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人（原审被告）：王华芳，女，1975年9月15日出生，汉族，住湖北省潜江市。被上诉人（原审原告）：李博，男，1991年12月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。上诉人唐国冰、王华芳因与被上诉人李博房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐国冰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李博起诉；2.即使审理，也应撤销一审判决第二项；3.诉讼费用由李博承担。事实和理由：（一）一审程序不合法。唐国冰与李博签订的《出租合同》第十八条约定：“甲乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会广州分会仲裁”，双方选择的是仲裁，一审法院撇开仲裁，直接审理，缺乏法律依据。（二）一审认定事实有误。唐国冰从未声称与王华芳共同从上一手房东处将租赁物租赁得来，从未声称是夫妻关系，更未约定李博向王华芳支付保证金8万元。不存在与王华芳共同出租广州市白云区x路x号一楼部分场地（以下简称涉案房屋），更不存在共同收取8万元保证金。李博与王华芳签订《张村石潭路86号二楼协议》，唐国冰根本不知情。一审认定李博依约向唐国冰、王华芳支付了《出租合同》押金3万元、《张村石潭路86号二楼协议》转让费8万元，不是事实。（三）一审混淆了转让费和保证金的概念，共同返还保证金缺乏法律依据。李博提交的《张村石潭路86号二楼协议》，不是保证金收据，唐国冰没有签名，也没有收取保证金，故不存在保证金返还问题。转让费是签订租赁合同的附加条件，是不退还的。在租赁期限过半时提出全额退回转让费，缺乏法律依据。一审认为共同收取押金和转让费，王华芳对李博承租权提供保证担保，唐国冰对王华芳个人债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据。（四）合同未继续履行，是李博造成的。房屋产权人提出与李博签订合同，以便李博继续承租，但李博拒绝签订合同，才是导致租赁合同未继续履行的根本原因，由此造成的损失，由李博自己承担。针对唐国冰的上诉，李博二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意唐国冰的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）关于唐国冰的上诉理由第1条一审程序不合法的问题，经查实，中国国际经济贸易仲裁委员会没有广州分会，只有华南分会和广东办事处，其中华南分会在2012年已经变更为深圳国际仲裁院，即与广州是没有关系的，广东办事处不承接仲裁业务。因此本案的仲裁条款是无效条款，一审法院受理是合理合法。（二）关于一审认定8万元的保证金问题，李博已经提供了大量的证据证明其已向唐国冰、王华芳均支付了前述8万元的保证金，且在支付保证金协议签订之后，李博已支付了8万元，唐国冰也没有再向李博要求支付该8万元的款项，因此可以认为李博已经支付了8万元。另外，唐国冰向李博出具了押金3万元的收据，因此押金3万元以及8万元均已经全部支付，且有事实依据。（三）返还押金和保证金有足够的法律依据，86号二楼协议中有明确约定，收取该转让费后保证在租赁期间不出现纠纷，而事实上在租赁合同存续期间，案外人向李博提出了要求交还房屋的事实，因此唐国冰理应返还86号二楼协议约定的8万元。针对唐国冰的上诉，王华芳二审辩称，同意唐国冰的上诉意见。王华芳上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李博的起诉；2.诉讼费用由李博承担。事实和理由：（一）王华芳不是适格被告。本案案由是租赁合同纠纷，王华芳与李博没有租赁合同关系，不是租赁合同当事人。（二）一审程序不合法。李博与唐国冰签订的《出租合同》第十八条约定：“甲乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会广州分会仲裁”，双方选择的是仲裁，一审法院撇开仲裁，直接审理，缺乏法律依据。（三）一审认定事实错误。王华芳与李博签订《张村石头潭路86号二楼协议》后，王华芳没有收到李博8万元保证金，更没有收到《张村石头潭路86号二楼协议》转让费8万元。一审认定李博依约向唐国冰、王华芳支付了《出租合同》押金3万元、《张村石潭路86号二楼协议》转让费8万元，不是事实。（四）返还押金、保证金缺乏法律依据。王华芳没有收取李博押金，不存在押金返还问题。《张村石潭路86号二楼协议》不是保证金收据，李博没有交纳保证金，不存在保证金返还问题。针对王华芳的上诉，李博二审辩称，一审法院认定王华芳与唐国冰均共同居住并共同收取了本案约定的押金以及转让费，即便王华芳与唐国冰不是夫妻关系，也应该是合伙关系，应当连带返还本案的押金以及转让费，王华芳提出的程序问题以及8万元没有收到的问题的答辩意见与李博针对唐国冰的答辩意见一致。针对王华芳的上诉，唐国冰二审辩称，同意王华芳的上诉意见。李博向一审法院起诉请求：1.判令解除李博与唐国冰于2016年9月20日签订的《出租合同》；2.判令唐国冰返还李博支付的押金人民币3万元及利息（从李博起诉时即2019年2月25日起计至实际支付时止，按中国人民银行同期贷款利率计）；3.判令王华芳返还李博支付的保证金人民币8万元及利息（从李博起诉时即2019年2月25日起算至实际支付时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令唐国冰、王华芳分别对前述金额相互承担连带清偿责任；5.判令案件诉讼费由唐国冰、王华芳承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区x路x号房屋的产权人是广州市白云区供销合作总社石井供销社（以下简称石井供销社）。2014年12月，石井供销社授权广州市白云区供销总公司（以下简称白云供销总公司）经营管理上述房屋并有权以自对外出租。2015年3月12日，白云供销总公司与案外人许x、梁x、易x签订《房屋租赁合同》，约定白云供销总公司将上述房屋出租给许x、梁x、易x，租赁期为自2015年1月1日起至2018年3月31日止。之后，许x、梁x、易x将上述房屋转租给唐国冰。2016年9月20日，李博（承租方、乙方）与唐国冰（出租方、甲方）签订《出租合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市白云区石井镇石潭路86-90号房屋用开办手机专柜，租赁期从2016年10月1日起至2019年10月1日止，租金为15000元/月，乙方应于本合同生效之日起向甲方支付按金3万元，租金由乙方于每月1日前交付甲方，甲方于本合同生效之日起即日将房屋交付乙方。等等。同日，唐国冰将广州市白云区x路x号一楼部分场地交付给李博经营手机店。同年10月22日，为保证上述《出租合同》的履行，李博（甲方）与王华芳（乙方）签订《张村石潭路86号二楼协议》，约定在协议期内，x路x号二楼不得以任何形式转让或者撤走，否则退回甲方一楼临街商铺转让费8万元，二楼后期转让需要经甲方同意方可转让，未获得允许自转让需给予甲方8万元，协议日期2016年10月1日至2019年10月1日。李博依约向唐国冰、王华芳支付了《出租合同》押金3万元、《张村石潭路86号二楼协议》转让费8万元。2018年3月31日，白云供销总公司与许x、梁x、易x之间的租赁合同期满，未续约。之后，白云供销总公司要求收回上述房屋，并于2019年1月29日向一审法院起诉许x、梁x、易x，提出腾空交还房屋并支付占有使用费、水电费及违约金等诉讼请求。一审法院以（2019）粤0111民初4963号立案审理。李博作为第三人参加该案诉讼。2019年2月25日，李博提起本案诉讼。同年6月，李博腾空搬离涉案房屋。李博称其向唐国冰交纳租金至2019年6月；其中至2018年9月的租金均按合同约定租金标准交纳；2018年10月至2019年6月的租金按12000元/月的标准交纳。同年8月19日，唐国冰出现，到法院表达了相关意见。一审法院认为，李博与唐国冰于2016年9月20日签订的《出租合同》部分有效，部分无效。其中，2016年10月1日至2018年3月31日期间，合同有效；2018年4月1日至2019年10月1日期间，合同因超过上手租赁合同期限而无效。对于李博主张解除《出租合同》的诉讼请求，一审法院认为，首先，2016年10月1日至2018年3月31日期间的合同合法有效且已履行完毕，故李博主张解除该部分已履行完毕的合同没有事实、法律依据，一审法院不予支持；其次，2018年4月1日至2019年10月1日期间的合同无效，不存在解除的情形。综上，一审法院对上述诉讼请求不予支持。对于李博主张唐国冰退还押金3万元的诉讼请求，一审法院认为，在李博起诉时，租赁合同处于无效期间。租赁合同无效，唐国冰应当将收取的押金返还给李博。因此，上述诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。李博与王华芳签订的《张村石潭路86号二楼协议》合法有效，双方应当恪守履行。对于李博主张王华芳退还转让费（保证金）8万元的诉讼请求，因王华芳未能保证李博的承租权，故应当退还上述转让费。上述诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。对于李博主张唐国冰、王华芳对对方债务互负连带责任的诉讼请求，经查，唐国冰、王华芳共同收取了李博交纳的押金和转让费，且王华芳还对李博的承租权提供了保证，故李博主张唐国冰、王华芳对债务承担连带责任合理合法，一审法院予以支持。对于李博主张唐国冰、王华芳支付押金、转让费利息的诉讼请求，一审法院认为，李博对唐国冰承租权的期限未尽到合理注意义务，存在一定过错，故应当自行承担相应利息损失。因此，一审法院对上述诉讼请求不予支持。王华芳下落不明，经一审法院公告送达后，期满未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2019年9月25日作出如下判决：一、唐国冰、王华芳于判决生效之日起五日内向李博共同返还押金3万元；二、唐国冰、王华芳于判决生效之日起五日内向李博共同返还保证金8万元；三、驳回李博的其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，由唐国冰、王华芳负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，李博（甲方）与王华芳（乙方）签订的《张村石潭路86号二楼协议》前面部分载明：“为了维护石潭路86号（楼梯位置临街商铺）租赁人合法权益，保障甲方能在石潭路86号商铺按与唐国冰先生在协议期没有任何影响，经友好协商，达成协议如下：一、目的规范甲乙双方租赁行为，保证甲方与唐国冰先生租赁协议不受任何影响；……”。李博在一审陈述其于2016年9月19日向王华芳支付了5000元押金，2016年9月20日向唐国冰再次支付25000元押金，共30000元押金，唐国冰也向李博出具了押金的收据。另外，李博于2016年10月24日向王华芳支付20000元，于2016年11月18日向唐国冰支付20000元，2016年11月20日向唐国冰支付10000元，于2016年12月15日再次向唐国冰支付了10000元，2017年1月2日再次向唐国冰支付20000元，共80000元。为此，李博提供了押金支付记录及收据和转让费支付记录予以佐证。而唐国冰在同日的询问笔录中并无就一审法院受理本案提出过异议。二审庭询中，唐国冰、王华芳确认已收到李博支付的押金和保证金。王华芳还称其收到李博的款项已转给唐国冰。二审中，唐国冰提供如下证据：1.《出租合同》，拟证明李博一审提供的出资合同存在与唐国冰持有合同不同，具体是合同第二页中拖欠租金累计达个月中，唐国冰的合同中显示为半个月的，而李博提供的合同没有显示多少个月。2.广州市白云区供销总公司2020年第三期4宗物业分别招租公告、广州市白云区供销总公司2020年第三期4宗物业招租清单、广州市白云区供销总公司7宗招租物业清单，拟证明双方合同到期后，李博可以与广州白云供销总公司签订合同，是李博自己没有其签订。李博质证称，对证据1的第1、3页的真实性、合法性、予以确认，对第2页真实性、合法性不予确认，根据李博一审提交的出租合同以及当庭出示的合同第2页第11条第4条拖欠累计达多少个月是没有填写任何数字或文字，而唐国冰提交的出租合同中填写了“半个月”这样的内容，李博提交的文件是没有进行过修改，因此无法确定“半个月”究竟是合同签订时就已经写在上面，还是唐国冰事后填写的，因此不能认为双方对拖欠租金累计达一定时间可以解除合同、押金不予退还的事情达到一致意见。证据2因唐国冰没有出示原件，该证据的真实性、合法性由法院确认，该文件与本案没有关联，本案所涉及的主要问题是双方的租赁合同关系以及李博支付的转账费是否应当退还的问题，若李博有权利通过其他正规途径来或者招租来获取本案的涉案租赁权，则没必要再支付8万元的转让费，如果说唐国冰的上诉意见能成立，则该转让费8万元应属于不当得利。该招租公告发出的时间显示是2020年第三期四中物业招租清单，但双方的合同实际上到2019年已到期，与白云供销总公司2020年的招租是没有任何关系，最多只能说明李博还可以通过招租来继续租赁，但不能说明唐国冰超期出租涉案房屋用承担责任的事实，只能说明李博可以通过招租来继续承租。退一步说，即便李博通过招租继续承租涉案物业，则可能支付更高的租金、水电费等，不能由于李博有途径另行承租就认为唐国冰对本案合同出现无效的情况不用承担责任，这是两个法律关系，因此该两份证据不能支持唐国冰的上诉请求。王华芳对唐国冰的上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合唐国冰、王华芳的上诉请求和理由以及李博的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.一审审理程序是否合法；2.王华芳的主体资格认定；3.李博主张唐国冰、王华芳返还押金以及保证金应否支持。现评析如下：关于一审审理程序是否合法问题。虽然唐国冰与李博签订的《出租合同》第十八条约定了有关仲裁条款内容，但唐国冰在一审法院主持的庭询过程中，并未就人民法院审理本案提出异议，故根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”之规定，可视为唐国冰放弃双方约定的仲裁条款，一审法院继续审理本案，符合上述法律规定，本院予以确认。唐国冰、王华芳以《出租合同》已有仲裁条款约定为由，主张驳回李博起诉，本院不予支持。关于王华芳的主体资格认定问题。涉案《出租合同》的签约双方分别为李博和唐国冰，王华芳虽非上述合同的签约相对方。但从李博在一审提供的支付凭证可以看出，《出租合同》签订前后，王华芳存在收取了李博支付的部分押金和部分保证金的行为，王华芳是否将其收取李博的款项转交给唐国冰，属于他们之间的内部关系。李博现以租赁合同关系提出本案诉讼，并主张唐国冰、王华芳返还已付押金和保证金等，因此，一审法院将王华芳列为被告，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定。王华芳上诉认为其不是本案适格被告，缺乏法律依据，本院不予支持。关于李博主张唐国冰、王华芳返还押金以及保证金应否支持问题。根据一审查明的事实可知，唐国冰的上一手出租人与白云供销总公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年1月1日起至2018年3月31日止，而唐国冰与李博签订的《出租合同》约定合同从2016年10月1日起至2019年10月1日止。本案中，唐国冰并无举证证明其与李博签订《出租合同》约定超过《房屋租赁合同》部分租期已得到白云供销总公司的同意，为此，一审法院认定《出租合同》中自2018年4月1日至2019年10月1日部分无效正确，本院予以认可。由于《出租合同》部分无效，而白云供销总公司是否提出与李博另行签订合同，不影响李博与唐国冰之间因无效合同要求退还押金、保证金的权利。因此，在唐国冰与王华芳二审已确认收取了押金和保证金的情况下，其抗辩无需返还上述款项，缺乏充分理据，本院不予支持。至于唐国冰抗辩转让费不属保证金问题。王华芳与李博之间签订《张村石潭路86号二楼协议》约定，为了维护石潭路86号（楼梯位置临街商铺）租赁人合法权益，保障李博能在石潭路86号商铺按与唐国冰先生在协议期没有任何影响，经友好协商，达成协议。该协议约定签订的目的是规范双方租赁行为，保证李博与唐国冰先生租赁协议不受任何影响，同时还约定在协议期内，石潭路82、84、86号二楼不得以任何形式转让或者撤走，否则退回李博一楼临街商铺转让费8万元等等。从上述上下文内容分析，该协议所述转让费具有保证金的性质。因王华芳未能保证李博的承租权，故上述转让费理应退还。基于唐国冰与王华芳共同收取了李博支付押金、转让费，鉴此，一审法院判决唐国、王华芳共同向李博返还押金和保证金，并无不当，本院予以维持。唐国冰认为其无需对王华芳债务承担责任，依据不足，本院不予支持。唐国冰二审提供的证据不足以支持其诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人唐国冰、王华芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由上诉人唐国冰、王华芳负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年二月十三日书记员 李志康谢金泽