福建省厦门市海沧区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0205执异1号 案外人：陈起炜，男，汉族，1981年10月12日出生，户籍地福建省连城县，住厦门市思明区。 委托代理人：陈俊聪、陈炎昇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 申请执行人：赣州银行股份有限公司厦门海沧支行，住所地厦门市海沧区阿罗海城市广场大摩百货BH110、BH209-211单元，统一社会信用代码913502050511712803。 法定代表人：钟辉跃。 被执行人：厦门红禹盛商贸有限公司，住所地厦门市思明区莲秀里110号706室，统一社会信用代码913502036930131377。 法定代表人：詹煌文。 被执行人：龙海市亿东工艺有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇龙池工业园，统一社会信用代码91350681770659653B。 法定代表人：阙禄超。 被执行人：詹煌文，男，1966年9月4日出生，住福建省龙岩市永定县。 被执行人：卢春英，女，1966年1月13日出生，住福建省龙岩市永定县。 被执行人：阙华文，男，1986年8月1日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人：阙禄超，男，1959年5月16日出生，住福建省龙岩市永定县。 被执行人：卢冬英，女，1963年11月9日出生，住福建省龙岩市永定县。 被执行人：阙鹏文，男，1985年1月1日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人：蓝青璇，女，1984年11月18日出生，住福建省厦门市思明区。 本院在执行申请执行人赣州银行股份有限公司厦门海沧支行（下称赣州银行海沧支行）与被执行人厦门红禹盛商贸有限公司（下称红禹盛公司）、龙海市亿东工艺有限公司、詹煌文、卢春英、阙华文、阙禄超、卢冬英、阙鹏文、蓝青璇借款合同纠纷一案【案号：（2018）闽0205执595号】中，案外人陈起炜对本院拍卖厦门市××区湖滨中路××室房产（下称案涉房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈起炜称，2014年9月4日其与被执行人阙鹏文经厦门鼎仕房地产营销策划有限公司居间介绍签订了《房产买卖居间协议书》，协议书约定将案涉房屋以人民币651万元的价格转让给案外人陈起炜。案外人依约定支付了首付款251万元，剩余款项则通过商业贷款支付。双方办理了公证手续，被执行人阙鹏文也将案涉房屋交付给了申请人，但因阙鹏文未办理解押手续导致房屋一直未能办理过户并被法院查封至今，请求中止对被执行人阙鹏文名下位于厦门市××区湖滨中路××室房产的执行。 案外人陈起炜向本院提交的证据有：编号为1304684的《房产买卖居间协议书》；（2014）厦证经字第21041号公证书；阙禄超名下尾号为3680的中国建设银行账户2014年9月4日的银行交易明细；王福进出具的《凭据》。 申请执行人赣州银行股份有限公司厦门海沧支行、被执行人厦门红禹盛商贸有限公司、龙海市亿东工艺有限公司、詹煌文、卢春英、阙华文、阙禄超、卢冬英、阙鹏文、蓝青璇均未作答辩。 本院查明：赣州银行股份有限公司厦门海沧支行与厦门红禹盛商贸有限公司、龙海市亿东工艺有限公司、詹煌文、卢春英、阙华文、阙禄超、卢冬英、阙鹏文、蓝青璇借款合同纠纷一案，本院于2017年12月20日作出（2017）闽0205民初2471号民事判决书，判决：一、厦门红禹盛商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内返还赣州银行股份有限公司厦门海沧支行借款本金440万元并支付利息、复利（截止2017年6月20日结欠的利息、复利为1030324.76元；自2017年6月20日起至本判决确定的还款日止，利息以440万元为基数，按约定执行利率加收50％计算；复利以结欠的利息为基数，按约定执行利率加收50％计算）；二、厦门红禹盛商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付赣州银行股份有限公司厦门海沧支行律师费17266.2元；三、龙海市亿东工艺有限公司、詹煌文、卢春英、阙华文、阙禄超、卢冬英、阙鹏文、蓝青璇对上述第一、二项判决所确定的义务承担连带清偿责任。承担连带清偿责任后，均有权依法向厦门红禹盛商贸有限公司追偿；四、若厦门红禹盛商贸有限公司不能按第一、二项履行债务，赣州银行股份有限公司厦门海沧支行有权行使抵押权，就阙鹏文提供的抵押财产：位于厦门市××区湖滨中路××室房产（产权证号：厦国土房证第××号）和厦门市思明区湖滨中路583号地下一层第226号车位（产权证号：厦国土房证第00833009号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿”，该判决已于2018年3月28日生效。赣州银行股份有限公司厦门海沧支行于2018年4月16日向本院申请执行。本院于2018年4月26日轮候查封案涉房屋（2014年10月14日，案涉房屋因民间借贷纠纷被厦门市中级人民法院依法首封）。2018年8月9日，厦门市中级人民法院向本院出具（2016）闽02执827号移送执行及申请参与分配函，将案涉房屋处置权移交本院。2018年9月15日，本院作出（2018）闽0205执595号之一执行裁定书，裁定“拍卖被执行人阙鹏文名下的位于厦门市××区湖滨中路××室及××厦门市××区湖滨中路××下××号车位（不带租约）”。 另查明，2014年9月4日，案外人陈起炜与被执行人阙鹏文自行联系，以厦门鼎仕房地产营销策划有限公司的名义居间介绍，签订了编号为1304684的《房产买卖居间协议书》。协议书约定：阙鹏文将案涉房屋以人民币651万元的价格转让给陈起炜。购房款分两次支付，其中陈起炜应于协议签订当日支付251万元（含定金11万元），阙鹏文现有银行贷款450万元整，由陈起炜负责解押偿还。协议同时载明，案涉房屋已办理土地房屋权证但处于抵押状态，双方应于2014年11月30日前签订《厦门市存量房买卖合同》并前往房管部门办理过户登记手续，若于2014年12月10日前因一方原因未能办理过户手续，则另一方有权解除协议并追究其违约责任。协议第九条手写约定，“甲方(阙鹏文)应于乙方(陈起炜)偿还银行抵押贷款一个月内将房产交付给乙方使用”，同时备注：购房款项打入阙禄超名下尾号为3680的银行账户，“3.甲方收到乙方第一笔购房款次日将房产移交给乙方（陈起炜），物业费等自行处理”。 合同签订当日，王福进向阙禄超名下尾号为3680的银行账户分别转账11万元和240万元，备注为“051000602购房款”，并出具《凭据》称其于2014年9月4日支付的251万元是代陈起炜支付的案涉房屋购房款。2014年12月4日，阙鹏文、蓝青璇与陈起炜至厦门市公证处办理公证委托，委托人阙鹏文、蓝青璇，受托人陈起炜，委托书载明阙鹏文、蓝青璇系夫妻关系，并就案涉房屋所拥有的权利范围进行委托授权，约定“委托人委托受托人办理如下事宜：一、代为补办及挂失产权证（或遗失证明）等相关手续、登报声明、办理配图及领取配图及办理产权变更等相关手续、办理产权及领取产权证。……”。据案外人自述，在第一笔购房款支付后，即移交了案涉房屋钥匙，但对案涉房屋未实际占用，未进行管理，未交纳物业、水电等费用，至案涉房屋即将被本院拍卖，案外人陈起炜向本院提起执行异议。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案申请执行人赣州银行海沧支行系案涉房屋抵押权人，且其抵押权设立于案外人陈起炜与被执行人阙鹏文签订房屋买卖合同之前，对此买卖双方已在合同中载明了案涉房屋存在抵押，并约定由陈起炜负责解押偿还，但案外人并未依合同约定履行代为清偿债务消灭抵押权的义务，应当承担因此导致的房屋无法实际转让的不利后果。案外人自述在签订购房协议后不久即得知案涉房屋被查封，却怠于行使诉讼权利，尤其是长期对案涉房屋疏于管理，不仅未交纳过物业管理等费用，更无实际占有使用案涉房屋之行为，故不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（二）项的规定。综上，案外人的异议理由不能成立，无法排除执行，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈起炜的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  吴丽芬 审判员  罗小茜 审判员  付 臻 二〇二〇年二月十九日 法官助理方向 书记员颜巧贤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。