浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10789号原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道曲屯村。负责人：谢新华。委托诉讼代理人：李芳丽，浙江德凡律师事务所律师。被告：高晓波，男，1983年2月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘胤，浙江大公律师事务所律师。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司与被告高晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李芳丽、被告高晓波及委托诉讼代理人刘胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2016年1月至2019年6月物业费人民币33069.96元；2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业费用之日止，截止2019年6月12日应支付滞纳金10826.87元;3、请求判令被告支付原告运行能耗费163.47元（暂计算至2018年12月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月2日，原、被告签订《前期物业管理协议》，全面委托原告对其购买的“亲亲家园绍荣坊7-102”排屋（建筑面积262.46m2）进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积每平方米3元/月的标准向原告缴纳物业管理费，每季度首月10日前履行缴纳义务。若逾期缴纳，应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。协议生效后原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次催讨未果，故诉至法院。被告高晓波辩称：物业公司违反前期物业管理协议，未达到管理服务质量标准，其主张的物业费、滞纳金和能耗费不能成立，被告不认可。原告没有向被告书面送达过缴费单，根据法律法律规定，物业费应书面催缴，被告没有收到过，在原告没有书面催缴的情况下诉讼请求不应得到支持。原告没有按照合同约定提供物业服务，其中包括原告对小区的卫生安全管理人员配备严重不足，致使小区环境安全管理形同虚设。对于环境卫生，亲亲家园小区公共卫生环境相当差，清洁工作不到位，垃圾未能及时清运，随意堆放在绿化处，没有及时清理落叶，花木没有修剪整齐美观。公共设施养护不到位，景观道路多处破损，严重影响业主使用。部分业主在公用地养殖蔬菜和家禽，原告未制止。安全管理不到位，安全岗位没有按照协议约定实行24小时值班巡逻，外来人员随意进出小区不受限制。小区内消防设施维护不到位，消防栓等设备在火灾发生时出现水压不足等情况。交通秩序停放问题，机动车非机动车停放无序，地面机动车停放无人管理，阻碍了消防通道，此类重大安全隐患对小区公共安全不利，原告从未引导和制止。物业管理费从未公示过，原告没有按照协议中要求的每三个月一次向全体业主公告本物业管理区域内主要物业管理事项及费用收支账目。原告至今未退还被告装修保证金，被告于2015年按照原告要求交付装修保证金，现在早就装修完毕，但原告未予以退还。原告主张的滞纳金标准过高，且被告也无需支付。前期物业管理协议系原告提供的格式文本，被告认为其中关于滞纳金的约定并非是双方协商一致的结果，且每逾期一日将承担应交管理费万分之五的标准明显过高，以此标准收取滞纳金将损害业主的合法权益。且本案是因为原告违反合同约定在先，未达到约定的管理服务质量标准。因此基于诚实信用原则，被告拥有合同的履行抗辩权，无需支付所谓的滞纳金。原告主张收取能耗费的情况被告不予认可，该请求在合同中没有相应约定，且原告也没有举证来证明该费用是如何产生的，故被告不认可。综上，被告认为原告提出的诉讼请求及事实与理由没有相应证据支持，且是原告违约在先，被告不存在任何过错，不应承担诉讼费。对当事人无异议的证据，即原告提供的前期物业管理协议1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供计算清单1份，要求证明相关费用的计算方式。被告经质证不认可原告的滞纳金，因此计算的金额也不认可。本院对计算清单综合审查认定。2、原告提供律师函复印件、挂号信收据各1份，要求证明原告已向被告催告物业费的事实。被告经质证认为关于原告提出的律师函，因被告的确没有收到该律师函，对原告寄送的情况的真实性没有办法认可。本院对证据的真实性予以认定。3、原告提供车辆异常情况登记表、锁具领用表、违停通知书1组，要求证明原告对于车辆停放秩序已进行管理。被告经质证对这些证据的真实性没有办法核实，从原告提供的证据字面意思表示仅限于2019年部分几个月的情况，但原告向被告主张的物业费、滞纳金以及运行能耗费不仅仅是2019年的物业费，原告要向达到其证明目的，其举证不足以达到其诉求，不认可。本院对证据的真实性予以认定。4、原告提供微信群聊天记录打印件1组，要求证明原告已履行日常清洁卫生职责。被告经质证对真实性、合法性没有办法核实和认可，被告只清楚小区对卫生及安全管理情况的自身感受是很糟糕的，很多次外来车辆不经询问即放行。本院对证据的真实性予以认定。5、原告提供巡逻签到表、外来车辆及人员登记表1组，要求证明原告已依约履行安保职责。被告经质证认为原告提交的仅是部分几个月的登记情况，不能达到原告的证明目的。本院对证据的真实性予以认定。6、原告提供灭火器检查卡1组，要求证明原告对于消防设施的安装与管理已履行相应职责。被告经质证对真实性、合法性无法认可，原告单方制作，这些情况也没有告知业主。小区前段时间刚发生过火灾，有消防栓水压不足的情况，隐患非常大。本院对证据的真实性予以认定。7、原告提供宣传栏照片1组，要求证明原告于宣传栏内张贴宣传图文，告知各业主勿违章停车，不占用公共空间。被告经质证认为照片没有显示拍摄时间等内容，被告没有在经过小区范围内看到过该内容，原告如果是后期张贴上去的话也不能达到其已经履行向各业主告知情况的证明目的。本院对证据的真实性予以认定。8、原告提供防火安全责任书1份，要求证明原告与各业主在签订管理协议时已明确告知业主防火责任。被告经质证对真实性、合法性都不能予以认可，签字不是被告本人所签，上面的防火责任范围的房屋也不是被告的房屋，可见原告的工作是非常粗陋的。因防火安全责任书中载明的房号与被告房屋不一致，故本院对该证据不予认定。9、原告提供情况说明1份，要求证明相关事项说明。被告经质证认为该份证据系原告单方制作，真实性、合法性无法核实，不予认可，关联性也和本案争议焦点无关，故该份证据的三性被告均不予认可。本院对证据的形式真实性予以认定。10、原告提供员工考勤记录表6份，要求证明原告员工考勤情况。被告经质证认为该份证据的真实性、合法性被告无法核实，原告提交的考勤记录是原告自己公司的工作记录，被告未曾参与，故真实性、合法性无法确认，关联性，内容上只体现了提交的这几个月的考勤情况，但并不能表明原告已经完全履行了物业服务内容。本院对证据的真实性予以认定。11、原告提供照片打印件3份，要求证明相关事项宣传公示情况。被告经质证认为三张照片因打印件的缘故，内容不清晰，即便三张照片是不同时间段不同内容的公示，对于被告而言，因该宣传栏的设置并非被告居住楼的附近，根据被告进出的习惯，无法看到内容，其次对于原告张贴的内容是否完全属实，被告无法核实。被告再次强调，业主最重要的体验是原告长期实际生活中提供的服务，以及服务质量的改正和提升，而不是原告一次次所谓的“告知”，事实上，即便告知了，没有做到，那么“告知”就没有任何意义。本院对证据的真实性予以认定。12、原告提供《清洁服务承包合同书》3份，要求证明原告履行清洁服务义务。被告经质证认为被告不是签订合同的主体，对该份证据的真实性、合法性无法核实，关联性方面，被告认为原告提交的这份证据正好印证了其没有完全履行物业服务义务，被告看到在承包合同中，清洁服务的质量是相当高的，但是事实上远没有达到合同中的检查标准。本院对证据的真实性予以认定。13、原告提供《亲亲家园公摊公示》13份及绍荣坊7-102能耗费计算明细1份，要求证明费用公摊公示及能耗费计算。被告经质证认为该份证据系原告单方制作，未在合同中予以明确约定，被告不予认可。本院对证据的真实性予以认定。14、原告提供2019年亲亲家园项目编制分部说明1份，要求证明亲亲家园工作人员情况。被告经质证认为该份证据三性均不予认可，系原告单方制作，被告认为，日常服务中，没有达到这样的配置标准。本院对证据的形式真实性予以认定。15、被告提供照片打印件20份，原件在被告手机里，大概集中在2019年5月份到11月份，要求证明原告没有按照前期物业协议约定的内容提供物业管理服务，小区公共卫生状况差，安全管理情况差，交通情况差，车辆无序停放。原告经质证对真实性、关联性有异议，通过其自身手机拍摄，无法确定真实性，被告也说了，2019年5月份左右拍摄，被告2016年1月就开始没有支付物业费，时间隔了3年之久。这些照片均为静态的、一时的，不是持续性的，不能客观反映事实，不足以证明物业服务与合同约定的标准存在明显差距及不能满足业主的生活需要。本院对证据的真实性予以认定。16、被告提供民事判决书1份，要求证明原告的违约行为。原告经质证认为该证据与本案无关联性，本案是原告与被告之间的物业合同纠纷，与他案无关，他案所指出的问题也并非存在于原告与被告之间。不能因此成为被告不缴纳物业费的理由，否则所有业主均将以此而不缴纳物业管理费，将造成整个物业的工作瘫痪。本院对证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：原告系绍兴袍江新区亲亲家园小区的物业服务单位，被告为该小区绍荣坊7幢102室业主，房屋面积262.46平方米。原、被告签订《前期物业管理协议》，其中《前期物业管理协议》第三条物业管理服务费第一项约定：联体排屋的物业服务管理费按照每平方米3元/月计。第三项约定：物业管理服务费按年交纳，甲方（被告）在入住时一次性缴纳一年的物业管理服务费，第二年起每季度首月10日前履行交纳义务……，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。第九条违约责任第四项约定：……，乙方（原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼……。原告曾以书面形式向被告催讨物业费，现被告尚欠2016年1月至2019年6月的物业费未付，故成讼。本院认为，原、被告签订《前期物业管理协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业服务，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，其在一定程度上享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当向原告支付物业服务费。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费的行为已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付欠付物业服务费及滞纳金，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的能耗费，因其未提供明确依据，本院不予支持。被告辩称原告服务未到位的意见，现有证据尚不足以证明，本院不予采纳。被告辩称公用地养殖蔬菜和家禽的问题系其他业主的行为，物业公司应尽劝阻的义务，但无执法、强制权，被告可向有关主管部门反映，不能以物业公司不作为为由免交物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告高晓波支付给原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司2016年1月起至2019年6月的物业服务费33069.96元及截止2019年6月12日的滞纳金10826.87元，合计43896.83元，并支付欠付物业服务费按日万分之五计算的自2019年6月13日起至实际款清日止的滞纳金，均于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取451元，由原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司负担2元，被告高晓波负担449元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  傅莹莹二〇二〇年二月十一日书记员  郭 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。