江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初7379号原告：上海振新物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市新城区钱塘路1号。负责人：任星，总经理。委托诉讼代理人：吴然然，女，1987年6月15日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：刘雪艳，女，1987年8月9日生，汉族，住徐州市新城区。被告：王爱华，女，1970年9月30日生，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：王行雪，男，1967年11月10日生，汉族，住徐州市新城区。原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司诉被告王爱华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴然然、刘雪艳，被告王爱华及其委托诉讼代理人王行雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付物业服务费6259元、滞纳金2668.89元、公共能耗费528.9元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：我公司与被告所在的汉源国际丽城小区自前期物业管理开始建立物业服务合同关系至今，被告无正当理由拖欠2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业费、公共能耗费。按合同约定，物业费为1.3元/月/平方米，我公司客服中心工作人员曾电话、书面、上门通知交纳物业费，被告均无正当理由拒绝交纳。请求法院依法判决。被告辩称，物业费没交的原因是，我房屋主卧室东墙外墙渗水造成墙纸及地板损坏，后期给原告反映，原告派人来看无数次，在2016年左右我通过原告交涉，来人给修好就没再发生渗水情况。我不交物业费，这就等于原告给我的一定经济补偿。原告物业费收费标准高，1.65元每平方每月，原告的服务不值这个钱。当时原告还收取了我的装修管理费200元、垃圾清运费500元，我认为原告不该收这700元。本院经审理认定事实如下：2013年12月28日，甲方上海振新物业管理有限公司徐州分公司和乙方王爱华签订《前期物业服务协议》，主要约定甲方为本市汉源国际丽城小区提供物业服务，甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、保养、服务与管理；建立健全物业服务档案资料；处理违反物业服务制度和管理制约的行为等。乙方的权利和义务包括参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；依据本协议规定时限向乙方交纳物业服务费用和其它各项费用；不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系等。物业费收费标准为每月每平方米1.65元（其中服务管理费每平方米1.3元，共用部位、共用设施设备的日常运行费每月每平方米0.35元）。2018年5月6日，甲方徐州沪建房产有限公司和乙方上海振新物业管理有限公司徐州分公司签订《前期物业服务协议》，协议主要约定基本物业服务内容及收费标准同上述《前期物业服务协议》。另查明，王爱华系本市云龙区汉源国际丽城小区10#-2-602室业主，欠缴2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费6259元。本院认为：涉案物业服务合同合法有效。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为业主应及时向原告交纳物业服务费。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的费用，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础，业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》规定的业主法定义务。故被告应向原告缴纳物业服务费6259元。公共能耗费，该费用属于原告代收代缴的费用，是小区全体业主的公共设施、共用设备产生的水、电等能源支出费用，上述设备、设施应当有独立的分级计量表，费用由全体业主据实分摊。但是，业主具体分摊多少费用，原告应当具体、全面证实在物业服务期间，小区内公共设施、设备具体类型、数量、位置以及小区内每一个月、每一年有哪些公共设施、设备各自产生的实际公共能耗量及其结算标准、结算结果，之后再予以分摊到业主，从而形成从公共设施、设备状况到公共能耗消耗数据到实际产生公共能耗费用再到实际代缴了公共能耗费用的完整的相互印证之证据链条。本案中，原告未提供充分证据证实上述问题，故本院对此费用不予支持。被告提出原告不应该收取装修管理费200元和建筑垃圾清运费500元的问题。原告收取上述费用有《徐州市市区物业服务收费管理办法》、《装修垃圾清运服务协议》作为依据，被告主张不应该收取上述费用，该异议不能成立，本院不予采纳。被告在庭审中曾播放手机视频，欲证实其进地下停车场的门禁卡已经失效了，无法在地下停车场停车，并称原告承诺在2020年12月底地上地下随便停车，现在开发商把地下停车场对外出售，而自己并不买车位。被告主要反映的是地下停车场不让其停车的问题，通常小区地下停车场是房产开发商在建造小区时一并建设，一般采取对外出售或出租车位的方式交由业主使用，在被告没有充分证据证实开发商或物业公司和被告特别约定其可以无条件使用地下停车场的车位至2020年12月底或者自己已经购买或承租相应车位的情况下，即便被告不能进入地下停车场停车，也不能归责于原告。被告陈述自己房屋主卧室东墙外墙渗水造成墙纸及地板损坏，在2016年左右其通过和原告交涉来人给修好，就没再发生渗水情况，称不交物业费，这就等于原告给的一定经济补偿。被告未提供充分证据证实墙壁渗水过程、渗水点、渗水原因。如被告所述情况属实，则该墙壁渗水的问题已经在2016年左右解决完毕，但是缺乏证据证实墙壁渗水的原因是原告所造成的，即便是被告与原告交涉后来人给予维修，但是并不代表来的人就是物业公司安排的人而不是开发商安排的人，这里的维修人员身份并不十分明确。房屋墙壁渗水问题，在不能证实为单纯外因导致时（比如雨水倒灌、污水倒流等），一般可能会涉及房屋墙面防水程度等质量问题，如在房屋保修期内由开发商负责维修。如已经不在保修期内，可以按照程序申请使用小区公共维修基金按照规定用途处理。物业公司在此过程中，一般起到的是积极联系和协调开发商尽快给予业主解决问题或指导、辅助申请公共维修基金等作用。因此，现有证据不能证实原告对被告所述问题应当承担赔偿或补偿责任，不能证实双方约定以免缴物业费的方式进行所谓经济补偿。被告提供的照片可以反映出原告物业服务存在不同程度的亟待完善之处，原告应当针对被告反映的问题积极整改，不断提高物业服务质量。但是，物业服务对象和服务内容具有广泛性特点，区别于一对一的单项特约服务。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起诉讼，要求原告继续履行物业合同，达到约定标准。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。滞纳金问题，本院考虑物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告王爱华于本判决生效后七日内，给付原告上海振新物业管理有限公司徐州分公司物业服务费6259元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 马 宁二〇二〇年二月十二日书记员 马雪羽