山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初2035号 原告：威海银洁绣品集团有限公司，统一社会信用代码913710006137504965，住所地威海市科技新城（初村）昊山路。 法定代表人：苗向林。 委托诉讼代理人：夏丽，山东正原律师事务所律师。 被告：威海利都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000567730477E，住所地威海市文化中路-83号七楼。 法定代表人：王秀文。 诉讼代表人：山东东方未来律师事务所，威海利都房地产开发有限公司管理人。 负责人：王传生，主任。 委托诉讼代理人：丛蓬勃，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑞志，山东东方未来律师事务所律师。 第三人：马永华，男，住山东省威海市环翠区。 委托诉讼代理人：周玉敏，山东业诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵兴玲，山东业诺律师事务所律师。 第三人：伍海青，男，1979年1月16日出生，汉族，公民身份号码371002197901160511，住山东省威海市环翠区古北一巷8号505号。 第三人：威海海德置业有限公司，统一社会信用代码91371000670526175P，住所地山东省威海市环翠区羊亭镇曲家河村西成大路北6号楼。 法定代表人：鲁鹏志。 诉讼代表人：山东时中律师事务所,威海海德置业有限公司管理人。 负责人：王卫东。 委托诉讼代理人：戴汉珍，系威海海德置业有限公司管理人工作人员。 原告威海银洁绣品集团有限公司（以下简称银洁公司）与被告威海利都房地产开发有限公司（以下简称利都公司）、第三人马永华、伍海青普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。诉讼过程中，本院依据威海海德置业有限公司（以下简称海德公司）申请，依法追加其为第三人参加诉讼。原告银洁公司之委托诉讼代理人夏丽、被告利都公司之委托诉讼代理人丛蓬勃、陈瑞志、第三人马永华之委托诉讼代理人周玉敏、第三人伍海青、第三人海德公司之委托诉讼代理人戴汉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银洁公司向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于威海市高区某某路-100号-1001、1128、1226、1227室房屋归原告所有，原告对该房屋享有优先取得权；2、如上述房屋原告无法取得，请求确认原告该项债权属于共益债务，系优先债权。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：确认原告对坐落于威海市高区某某路-100号-1001、1128、1226、1227室房屋享有优先取得权。事实和理由：原告之股东威海辛西娅纺织品有限公司（以下简称辛西娅公司）在威海市高区某某路西、火炬二街南拥有一宗国有工业用地土地使用权，并拥有地上建筑物14600m2，后因政府规划改造，该地块拟重新拍卖出让。因原告可从政府土地拍卖款中取得分成，被告为竞拍取得该宗土地并减少购地成本，与原告协商，原告不参加竞拍，并以与被告合作的方式帮助被告拍得该宗土地，原告应得的土地补偿及地上建筑物补偿由被告以现金及开发的房产给付。为此，双方于2010年12月8日签订《合作开发协议书》，约定原告以前述国有工业用地土地使用权及地上建筑物的应得补偿与被告合作，被告先给付原告部分现金，再待被告开发完成后给付原告相应房产，原告按房产总开发面积的5%挑选相应面积的房屋。后被告成功以低于市场的价格拍得该宗土地并进行房地产开发。2012年10月26日，原告按协议约定对房屋进行挑选，被告出具了银洁自选留房说明及附图，明确了应给付原告房屋的位置及面积，包括涉案房屋。 2018年11月7日，被告管理人向原告发出不交付房屋通知。原告近期得知，被告擅自将涉案房屋以每平方米3420元价格交给第三人马永华抵偿债务，威海火炬高技术产业开发区人民法院为此于2016年4月22日作出（2016）鲁1091执字58-2号执行裁定书。被告又曾于2014年1月20日将1227室房屋擅自出售给第三人伍海青。 原告认为，涉案房屋是原被告合作开发协议约定的分配收益，且已支付全部对价，在原告挑选特定化之后，即归原告所有。原告原房屋被拆除后应取得的补偿，原告对补偿置换的房屋依法享有优先取得权。 利都公司辩称，2010年12月18日合作开发协议部分无效，且有效部分未实际履行，原告对涉案房屋不享有优先权。故不同意其诉讼请求。 马永华述称，涉案房屋在被裁定抵顶给马永华之前，权利人系利都公司，原告从未取得所有权。原告对涉案房屋亦不享有优先取得权。故原告的诉讼请求应予驳回。 伍海青述称，其与被告签订购房合同，支付了大部分房款，剩余部分未付是因为被告拒收。其自身并无过错，已向管理人申报了债权。不同意原告的诉讼请求。 海德公司述称，2010年12月18日合作开发协议是原告、海德公司、威海泰格玩具有限公司签订的，海德公司作为一方当事人依据协议履行了部分义务，向原告支付了3000万元。故海德公司享有协议书约定的开发利益或应返还3000万元给海德公司。 本院经审理认定事实如下：2010年12月8日，银洁公司作为甲方与第三人海德公司作为乙方、威海泰格玩具有限公司作为丙方签订《合作开发协议书》，约定：鉴于甲方之股东辛西娅公司在威海市高区某某路102号拥有一宗国有工业用地土地使用权及地上建筑物，目前拟通过土地招标拍卖挂牌方式出让为国有商业金融业用地。现甲方受托以该宗土地及建筑物的补偿与乙方合作开发房地产，丙方为乙方提供连带责任保证担保；合作方式：甲方以前述国有工业土地使用权及地上建筑物的应得补偿与乙方合作，由乙方出资参加该宗土地的招拍挂出让竞买，乙方竞得该宗土地使用权后，由乙方出资并负责立项、规划施工许可、设计、施工等一系列开发，甲方不予参加，不承担任何费用。乙方参加土地竞买及办理立项等审批手续时，需要甲方履行协助义务的，甲方应予协助；乙方通过土地招拍挂竞得项目土地使用权即签署成交确认书之日，视为甲方已将土地交付乙方；合作利益分配：甲方：按2000元/m2的单价乘以最大建筑面积37700m2为第一项；第二项为待乙方开发完成后分给甲方相应的房产，具体分配数值及分配方法为：项目设计方案经规划部门批准后，甲方按总开发面积（不含地下车库及市政、消防、暖气等配套服务用房的面积）的5%从设计方案中挑选相应面积的房屋归甲方（其中商业用房占2%，1-2层按平均面积比例给付；住宅SOHO用房占3%，自10层至20层由甲方自选），甲方有权对部分房屋进行出售或作其他处分；乙方应按第五条约定的日期将房屋交付甲方；乙方应按甲方要求在交付房屋前为甲方或甲方指令的第三人办理房屋预登记、预售备案登记、协助办理产权登记等房屋登记手续……；付款方式：甲方应得第一项合作利益乙方分两次支付：第一次，本协议签订生效之日起三日内，乙方付给甲方定金3000万元；第二次，乙方通过土地招拍挂竞得项目土地使用权即与拍卖机构签署成交确认书之日起90日内，乙方按规划部门最终确定的最大建筑面积乘以楼面价格2000/m2为标准……。落款处乙方加盖海德公司公章，签字为“王秀文”。 2011年5月26日，原告与王秀文签订关于（合作开发协议书）的说明，约定银洁公司与海德公司及威海泰格玩具有限公司三方于2010年12月8日签订的合作开发协议书中海德公司现变更为（利都公司），落款处为“威海海德置业有限公司（打印字体）”“王秀文（手写）”。 2012年10月26日，利都公司出具《798大厦一、二层商业门市房部分银洁自选留房》，内容为：根据2010年12月8日三方签订的（合作开发协议）第六条之规定，银洁自选留用798大厦商业门市房位于大厦一层约549平方米、二层约619平方米，合计约1168平方米，详细位置见附图，超出银洁应得部分由双方协商解决，具体面积将按威海市房管局测绘为准。 2014年2月，第三人伍海青与利都公司签订商品房预售合同，约定伍海青购买涉案1227室房屋。 2015年10月19日，第三人马永华与利都公司就涉案4套房屋分别签订商品房买卖合同（预售），约定马永华购买涉案4套房屋。2016年4月22日，本院作出（2016）鲁1091执字58-2号执行裁定书，裁定：一、将利都公司所有包括涉案4套房屋在内共45套房产作价7321228元清偿（2016）威威海卫证执字第1号公证书确认的部分债务；二、马永华在上述房屋具备办理产权过户手续时，可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 2016年12月12日，威海市中级人民法院根据申请人王春宁申请，裁定利都公司重整。当月15日，该院指定山东东方未来律师事务所、山东英华会计师事务所共同担任利都公司管理人。2017年11月，利都公司管理人向原告发出通知书，认为原告为协议中约定的应分得的房屋没有取得物权，也没有排他权利，无权要求管理人履行协议单独清偿、交付房屋。原告不服提起诉讼。 本院认为，《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而拆迁补偿安置协议通常是基于社会公共利益需要，当事人经法定程序达成对拆迁房屋、公平补偿等内容进行协商、约定。本案中涉案房屋权利人为利都公司，而根据原告、被告之间协议内容等，涉案房屋不符合拆迁安置房情形，原告据此主张优先取得权无充分依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，判决如下： 驳回原告威海银洁绣品集团有限公司要求确认其对坐落于威海市高区某某路-100号-1001、1128、1226、1227室房屋享有优先取得权的诉讼请求。 案件受理费23144元，减半收取计11572元，由原告威海银洁绣品集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  胡传佳 二〇二〇年二月二十五日 书记员  付连辉