陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终15217号 上诉人（原审原告）：陈平，男，1978年11月15日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安雅柏文置业有限公司，住所地：陕西省西安市。法定代表人：魏铭权，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雨，女，1986年11月13日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人陈平因与被上诉人西安雅柏文置业有限公司（以下简称雅柏文公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈平，被上诉人雅柏文公司之委托诉讼代理人李雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年10月29日，陈平、雅柏文公司签订了《商品房买卖合同》，约定雅柏文公司将海伦春天10幢1单元1层10107号房屋出售给陈平，合同约定房屋用途为商业。合同约定交付时间为2018年2月28日。合同第十一条规定，买受人查验的该商品房存在以下问题，由雅柏文公司60日内修复：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。交付当天，陈平发现该房屋外墙渗水，不符合交付标准，雅柏文公司表示同意维修，但是因为处于政策规定的禁土期，故要求禁土期完成后进行维修。2018年3月27日，陈平与雅柏文公司协商出具声明，称因房屋后檐墙面大面积漏水，客户要求自己维修，维修产生的所有费用全部由客户自己承担，物业提供相关的物业服务和配合，如维修好后期再次漏水雅柏文公司概不负责。后因为陈平所维修不符合规定，经2018年9月30日陈平、雅柏文公司签订协议书,上记载:在商铺收房后,陈平发现房屋存在大面积渗漏,后期陈平自行维修时,私自搭建架空钢筋混凝土结构,此结构属于违法建筑需要拆除,此事双方均受到困扰,现友好协商,达成一致协议。1、西安雅柏文置业有限公司支付陈平补偿金3万元。2、陈平同意，前述补偿金足以弥补该商铺对陈平所造成的困扰和损失，陈平就该房屋维修、拆除违规建筑争议的有关事宜，不再以任何理由、方式向雅柏文公司或第三方主张权利……。陈平在此协议上签字，但是备注：此协议只针对违建拆除事宜。雅柏文公司后向陈平支付了该3万元，并对渗漏问题进行维修，2018年12月5日修好。陈平2018年11月1日与案外人李某某签订西安每一天24小时便利店商铺租赁协议，将该商铺出租给李某某，每月租金1万元。商铺免租装修期为2018年11月1日至2019年1月1日。租赁期限自2018年11月1日起至2023年10月31日。陈平于2019年4月25日起诉至西安市长安区人民法院，提出诉讼请求：请求雅柏文公司赔偿其2018年2月28日至2018年12月31日的租金损失10万元。2017年10月29日，其与雅柏文公司签订了《商品房买卖合同》，约定雅柏文公司将海伦春天10幢1单元1层10107号房屋出售给其，合同约定房屋用途为商业。雅柏文公司于2018年2月28日交付了该房屋，房间和外墙的防渗保修期限是5年。合同签订后，其发现涉案房屋存在严重漏水问题，雅柏文公司承诺于房屋交付前全部维修完毕，但是直至2018年12月才完成初步维修，房屋长期无法使用，给其造成房屋租金损失，故诉至法院。雅柏文公司辩称，其公司开发的房屋约定交付期限是2018年2月28日，交付时陈平查看商铺发现户内东侧有渗水问题，经排查，漏水是由于外园区土方过高，下雨时水从窗户流入室内，该部分需要将绿化移除，土方下挖。由于正处于政府禁土期，现场无法施工，经与陈平协商一致，禁土期后维修。又于2018年3月10日房屋未办理收房手续情况下强行进场开始对商铺进行装修。因陈平急于装修，于2018年3月29日表示自行维修，但是实际上在公共区域违规搭建仓库，其公司多次要求拆除，后与陈平在2018年9月30日协商拆除该违建，其公司补偿3万元，此后陈平正常将该房屋用于出租，开办了便利店。综上所述，陈平要求自行维修并违规搭建，不存在任何租金损失，故要求驳回陈平的诉讼请求。原审法院认为，陈平与雅柏文公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，理应合法有效，故雅柏文公司应当承担该房屋渗漏的维修责任，如果造成损失，应当对陈平的损失予以赔偿。因政策影响，造成雅柏文公司未能及时维修，陈平在收房后要求自行维修，并承诺对后期是否漏水承担责任，故应以此承诺承担相应的责任。2018年9月30日，陈平与雅柏文公司协商一致对陈平为维修房屋所搭建物进行了拆除，雅柏文公司向陈平补偿了3万元，应当认为双方就2018年9月30日之前因房屋渗水已经进行了协商解决，雅柏文公司只应承担其后的维修义务和赔偿责任。陈平2018年11月1日将房屋出租给案外人，并约定了免租期自2018年11月1日至2019年1月1日，应当认为自2018年11月1日后，房屋渗水未对陈平造成损失。故雅柏文公司应当承担陈平自2018年9月30日至2018年11月1日的租金损失。以陈平签订的协议和实际付款情况，应当再由雅柏文公司向陈平支付赔偿金1万元。综上所述，根据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安雅博文置业有限公司于判决生效后立即向陈平赔偿房屋租金损失1万元。二、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费2300元，原告已预交，减半收取，由被告负担200元，原告负担950元。宣判后，陈平不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判雅博文公司赔偿其2018年2月28日至2018年12月31日期间租金损失10万元；3、2018年3月27日其妻子与雅博文公司在海伦春天售楼部因要求退房而发生激烈争吵而导致其妻子流产，赔偿其妻子精神损失费等共计10万元；4、一审过程中律师费8000元由雅博文公司承担；5、一、二审诉讼费用由雅博文公司承担。事实及理由：原审认定事实错误，雅博文公司向其支付的3万元补偿金仅用于弥补拆除其为维修所搭建构筑物造成的损失，并未免除雅博文公司其他赔偿责任。雅博文公司辩称，陈平上诉请求与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回。本案基本事实与其公司在一审中的答辩以及一审审理查明的事实一致，其公司认为由于陈平在发生漏水后要求自行维修却以维修的名义实施违建，其租金损失系自行造成自行扩大，其公司不应再赔偿任何租金损失。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，陈平与雅柏文公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同合法有效。合同约定：雅柏文公司应于2018年2月28日交付房屋，但因房屋漏水，陈平实际于3月10日收房，因房屋漏水导致陈平无法使用房屋，由此产生的损失应由雅柏文公司承担。损失可参照陈平与案外人李某某租赁合同约定月租金1万元计算，损失应自2018年2月28日至2018年11月1日陈平将房屋出租之日止，共计8个月8万元整，2018年9月30日雅柏文公司赔偿给陈平的3万元属于陈平为维修产生的费用，因陈平承诺维修产生的费用由自己承担，故该3万元应予扣除。该协议约定：陈平就该房屋维修、拆除违规建筑争议的有关事宜，不再以任何理由、方式向雅柏文公司或第三方主张权利。协议备注：此协议只针对违建拆除事宜。故原审以双方达成协议为由对2018年9月30日以前租金损失不予认定不妥。据此，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7559号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7559号民事判决第一项为：西安雅博文置业有限公司于判决生效后十日内向陈平赔偿房屋租金损失5万元。一审诉讼费按一审判决执行。上诉案件受理费4260元由陈平承担2130元，西安雅博文置业有限公司承担2130元。本判决为终审判决。   审  判  长  侯   静审  判  员  高   玮审  判  员  侯 新 省 二〇二〇年二月十八日   书 记 员  王  晓  平 1