山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3100号上诉人（原审第三人）：于某，男，1993年1月4日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：王翠焕（系于某母亲），住威海市环翠区。委托诉讼代理人：邹鑫利，山东隆润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢某，男，1977年12月7日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王家花，山东威海卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某1，女，1974年9月15日出生，汉族，住山东省单县。原审第三人：威海英杰房地产经纪有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路附106-B1409室。法定代表人：李某2，总经理。上诉人于某因与被上诉人卢某、李某1以及原审第三人威海英杰房地产经纪有限公司（以下简称英杰经纪公司）离婚后财产纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审程序不合法，不应受理本案。环翠区人民法院审理的(2018)鲁1002民初6680号卢某与李某1离婚案件中，明确认定卢某与李某1之间的财产纠纷应在其与案外人于某之间纠纷解决后再行处理。于某于2019年1月就涉案房产的权属问题依法向威海经济技术开发区人民法院提起诉讼，目前该案仍在审理当中。2019年5月6日，卢某再次将李某1诉至一审法院，要求分割涉案房产，一审法院却立案审理。根据“一事不再理”的原则，为避免作出相互矛盾的裁判，也避免当事人纠缠不清造成诉累，环翠区人民法院不应再受理卢某诉李某1对于诉争房屋财产分割纠纷。应中止审理或者驳回卢某的请求，待威海经济技术开发区人民法院审理终结后再予以审理。请求二审法院查明事实，依法发回重审或者撤销原判决。2.一审判决认定于某与李某1签订的买卖合同不生效，诉争房屋属于李某1与卢某共同财产错误。李某1卖房时所持有的涉案房产房证为单独所有，并非共有。在签订房屋买卖合同时于某、英杰经济公司均不知道李某1的婚姻状况，三方于2018年6月2日签订的合同系三方自愿、平等协商的前提下签订，李某1对涉案房产的产权状况、真实性等都作出保证，并在合同中明确约定产权为其个人所有并约定违约责任。三方签订的房屋买卖合同并无无效的法定情形，应认定为有效。卢某虽查封涉案房产，但其与李某1的离婚纠纷并未判决，无证据证实涉案房产为二人共有。在李某1保证解除涉案房产查封的情况下于某按照合同约定支付尾款，不应认定为恶意。一审认为于某母亲两次转账支付480000元为分别转账且在李某1取出250000元之后存入230000元与常理相悖为主观想象。于某善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续，应为善意取得人，涉案房产应为于某所有。目前所有的购房款都在李某1处，一审法院应在经区法院审理完毕后作出分割处理。一审判决有违公平原则，房屋判归李某1所有，于某支付的购房款付给卢某，李某1收到全部购房款后又得到房子，卢某得到房款，于某钱财两失。卢某辩称，1.李某1系中年人，其在私自出售涉案房产时，卢某还在此居住至8月上旬，房屋中存在卢某的生活物品，于某作为购买人应谨慎查询李某1婚姻情况及房产情况，而其却在另案中对室内物品是否收拾表示不清楚。2.李某1在与卢某的通话录音中承认未经卢某同意出售涉案房产，英杰经济公司在知道涉案房产存在纠纷被卢某查封后与卢某通话录音中让卢某与李某1协商房产问题。3.于某在办理房屋过户手续不成时已经知道李某1夫妻就涉案房产存在纠纷，但仍选择在半个多月后继续恶意交易，且交易记录不符合常理。但于某至今未取得物权，卢某与李某1仍系涉案房产所有权人。4.本案系离婚后财产纠纷，原离婚案件中系处理二人身份关系的离婚诉讼，不方便追加第三人参加诉讼，现在本案中将于某追加进来，查明案件事实，程序正当合法。且本案于经区法院审理的另案并不冲突，本案一审中，另案立即中止审理，卢某提起诉讼的另案也申请撤回了起诉。最终，经区法院另案驳回了于某的起诉。李某1辩称，卢某在其一审中提交的与李某1的录音材料中承认，李某1已经告诉过他卖房子的事情。李某1卖房子是被卢某所逼迫，李某1没有工作，钱都由卢某掌握，而卢某不还房屋贷款，不给孩子上学和生活开销的费用，还把李某1的信用卡刷爆了，因此李某1只能卖房子以满足家庭所需。卢某还对李某1进行家暴，卢某还曾拿假欠条主张夫妻共同债务，因此卢某答辩状中所述都是假的。李某1与于某之间并无恶意串通，李某1对一审判决不服，但因为需要照顾孩子，又不懂法律，所以没有提起上诉。英杰经纪公司述称，1.公司工作人员李某2带着于某以及他的母亲王翠焕去看房，在看房过程中没有见到卢某本人，也没有见到卢某的物品，看房过程中还拍摄了房屋的照片。2.在整个交易过程中，销售委托书、房产销售合同、房管局的交易记录，以及交易完毕之后的房屋交付使用合同，均经过住建局审查合法。李某1签署销售委托书时李某2曾问过李某1，其丈夫是否同意卖房，夫妻二人是否商量好了。李某1回复他们已经商量好了要卖房。房产证是独立产权的房产证，销售委托书等全部都是李某1签的，约定如果房屋出现纠纷以及他的婚姻情况出现纠纷自行承担法律责任，整个交易没有问题。3.关于交易过程，于某购买房屋的钱是修佛的人一起凑的。在房管局交易出现问题以后，李某2给卢某打过电话问能不能商量一下，卢某不同意，说卖房子不告诉他。此外，于某已入住涉案房产并进行了装修，现在仍在居住，之后的水电费、暖气费和物业费等都是于某缴纳的。卢某向一审法院起诉请求：1.请求分割卢某与李某1共同所有的位于威海市环翠区房屋，房屋归卢某所有（该房屋价值300000元）；2.诉讼费等相关费用由李某1负担。一审法院认定事实：诉争房屋位于温泉明珠-54号-1004室，于2014年9月17日办理房产证，房屋登记为李某1单独所有。卢某与李某1于××××年××月××日登记结婚。2019年4月8日，威海市环翠区人民法院作出（2018）鲁1002民初6680号民事判决书，判决：一、准予卢某与李某1离婚；二、婚生女卢佳宁由卢某抚养，抚养费由卢某承担；三、婚生子卢佳轩由李某1抚养，截止到2020年6月30日之前的抚养费由李某1承担；自××××年××月××日起至婚生子独立生活之日止，卢某于每月的10日前给付婚生子抚养费800元。2018年6月2日，李某1与英杰经纪公司签订房产销售委托书，约定中介为李某1出售房屋。2018年7月17日，李某1（甲方出售方）、于某（乙方购买方）、英杰经纪公司（丙方中介服务机构）签订房屋买卖合同，约定乙方购买甲方的诉争房产，房屋价款755000元，合同签订日乙方向甲方交付10000元为定金，2018年7月30日前乙方向甲方付清第一笔房款275000元，该笔购房款由乙方转入丙方账户，由丙方转入甲方账户，丙方从该笔款项中扣除为甲方垫付的税费、服务等，甲方承诺在2018年7月26日内，空出房产交于乙方，于2018年7月30日前到相应房产部门办理房产所有权转移登记等手续，并在补充约定中约定甲方要求乙方需在8月20日前结清剩余房款（银行按揭），如未收到银行按揭款项，乙方必须在8月25日内付清全款，并约定双方的违约责任等条款。同日，中介工作人员李某2向李某1汇款10000元。2018年7月24日，中介工作人员李某2向李某1汇款225000元、5468元。2018年7月26日，李某1为于某出具254208元的收据。2018年8月17日，李某1为于某出具480000元的收据。同日，于某母亲向李某1汇款250000元、230000元。2018年8月24日，李某1为于某出具20792元的收据。同日，中介工作人员李某2向李某1汇款20792元。以上转账共计741260元。2018年7月25日，李某1偿还完诉争房屋的贷款共计151498.39元。2018年7月26日，李某1和于某在房管局办理完过户手续，税费已经交纳，因法院查封未办理完过户手续。位于威海市环翠区温泉明珠-54号-1004房屋登记在李某1名下，登记时间为2014年9月17日。现上述房屋已经被法院查封，不动产登记部门载明：现势，李某1；临时，于某，已经登记未载入登记薄。2018年8月17日13点20分，于某母亲王翠焕通过卡存方式向王翠焕银行卡中汇入250000元。同日13点27分，王翠焕通过银行卡向李某1汇款250000元；同日13点32分，李某1将上述250000元取出；同日15点56分，王翠焕通过卡存方式向其银行卡中汇入230000元。同日16点01分，王翠焕通过银行卡向李某1汇款230000元；同日16点01分，李某1将上述230000元取出。诉讼过程中，卢某认可诉争房屋的价格为755000元。一审法院认为，本案有两个争议焦点，一是关于诉争房屋的房屋买卖合同是否有效；二是诉争房屋的分割问题。第一个争议焦点诉争房屋的房屋买卖合同是否有效；诉争房屋在卢某与李某1婚姻关系存续期间取得，虽登记在李某1名下，但该房屋应认定为夫妻共同财产，属于共同共有。根据《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房产，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，李某1和于某签订房屋买卖合同，该合同约定的价款为755000元，于某在2018年7月26日因卢某申请查封已经知道卢某与李某1之间对诉争房产有争议，也应当知道卢某与李某1此时为夫妻关系，该房屋为夫妻共同财产。而之后于某继续向被告支付购房款，此时于某明显不能认定为善意。此外，2018年8月17日，于某母亲虽然通过转账支付李某1480000元，但其为分别转账250000元、230000元，且230000元款项的转账是在李某1取出250000元之后形成，此与常理相悖。综上，李某1处分该共同财产时应得到共同共有人的同意，于某在给付部分房款而未能办理过户时应当知道该房屋属于夫妻共同财产，但于某未经卢某同意继续支付购房款，于某也不构成善意取得。而卢某明确拒绝追认该房屋买卖合同生效，该房屋的产权变更并未完成，故该房屋买卖合同不生效，诉争房屋仍属于卢某与李某1夫妻共同财产。第二个争议焦点为诉争房屋的分割问题。诉争房屋李某1的出卖价格为755000元，卢某也予以认可，为了避免额外的鉴定费用，一审法院对该房屋价格为755000元予以采纳。该房屋登记在李某1名下，该房屋归李某1所有较为适宜。扣除李某1自己偿还的房屋银行贷款151498.39元，该房屋的剩余价值为603501.61元。诉争房屋属于夫妻共同财产，李某1恶意转移夫妻共同财产，其应少分或不分，但李某1作为女方且其独自抚养年幼的婚生子，也应综合予以考虑，故酌定李某1给付卢某财产差价款310000元。综上，卢某诉讼请求合理部分，予以支持。李某1经合法传唤无正当理由未到庭，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、位于威海市环翠区房屋归李某1所有；二、李某1于判决生效后十日内给付卢某房屋差价款310000元；三、驳回卢某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5675元、保全申请费2020元，由卢某与李某1各自负担一半。本院二审过程中，卢某提供证据如下：证据一、（2019）鲁1092民初181号之二民事裁定书一份，拟证实于某因涉案房产以提起的买卖合同纠纷一案，已经由法院裁决驳回于某的起诉。另提交由于某民事上诉状，于某在上诉状中提到卢某已经对涉案房产的查封解除不属实。证据二、环翠区法院发给卢某的债权人撤销权开庭传票一份，该法院出具给威海市不动产登记中心的律师调查令一份，以及律师从不动产登记中心调取的房地产买卖合同一份、准予撤回起诉的民事裁定书一份、2019年11月25日调取的涉案房产限制查询信息一份，拟证实，因本案一审已经判决房屋归李某1所有，并支付卢某差价款，所以卢某撤回了涉案房产的买卖合同的撤销权之诉。撤诉后，卢某在该案中对涉案房产的查封并未解除，证据二中的房地产买卖合同由李某1与于某签订，房屋价款写的是295000元。经质证，于某对证据一真实性没有异议，但于某对该裁定已提起上诉，且该裁定驳回于某的起诉，而非驳回于某的诉讼请求。因为本案环翠区法院作出一审判决在前，经区法院认为不适宜作出相冲突的判决，才出具该裁定书，待本案结束后，于某仍有权利重新起诉。对证据二真实性无异议，但对证明的事实有异议，对于涉案房产解除查封问题，于某先后向环翠区法院和经区法院提出过财产保全异议申请，本案中经区法院事先对该房屋解除查封、支持于某的请求，其后在卢某与李某1离婚纠纷案件判决生效后，于某多次向法环翠区法院提出解除卢某对涉案房产的查封，但环翠区法院以种种理由一直未能解封，直至卢某再次向环翠区法院提出本案之诉，卢某又对涉案房产提出保全，环翠区法院才对于某提出的解封申请予以准许，致使于某至今未能维护自己的合法权益。而在不动产中心登记的买卖合同，可能就是为了能少交税。李某1对于某提工的证据的真实性没有异议，对证明的事实有异议，认为房管局备案的房屋买卖合同不是为了钻法律的空子，是为了交税，房子实际卖了75.5万元。英杰经纪公司对证据的真实性没有异议，房管局备案的房屋买卖合同价款是为了少交税款而签订，真实的合同就是一审中提交的75.5万元的合同，该数额也是卢某所认可的，此外，涉案房产到应该解封的时候法院又一次查封，时间很蹊跷。本院经审查，对卢某所提供证据的真实性予以认定，上述证据可以证实涉案房产的权利状态及当事人之间就涉案房产之间发生多起诉讼的事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，为避免李某1与卢某离婚纠纷一案久拖不决，且涉及案外人利益，故二人离婚纠纷一案对涉案房产未做处理，但离婚案件宣判后，卢某又提起了本案之诉，案外人于某也申请作为第三人参加了本案诉讼，于某的诉讼权益亦在本案中得到保障，一审法院对本案进行审理并未违反法律规定或“一事不再理”的原则，本院予以确认。本案的争议焦点为涉案房产是否应在李某1与卢某之间进行分割。涉案房产的房屋产权证书虽明确记载李某1为涉案房产的所有权人，但系李某1与卢某夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，系夫妻共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房产作为夫妻共同财产，其转让和处分属于家庭重要处理决定，卢某与李某1应当取得一致意见。但根据本案查明的事实，卢某一直不同意将涉案房产出售。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”根据该规定，在一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋时，第三人取得该房屋必须同时具备三个条件：即善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。在本案中，于某在于2018年7月26日与李某1去办理诉争房产过户手续、因卢某查封未能办理过户时，应已知道卢某与李某1夫妻二人对出售诉争房产存在争议，而后在未征得卢某同意的情况下，仍然于2018年8月17日向李某1支付购房款，显然不属于善意购买的第三人，且涉案房屋尚未办理完毕产权变更手续，结合卢某拒绝追认涉案房产买卖合同生效等事实，一审法院综合认定涉案房产买卖合同不生效，诉争房产仍属于卢某与李某1夫妻共同财产，并依法在二人之间进行分割，具有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，于某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11350元，由于某负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 张燕妮审判员 王 慧二〇二〇年二月十日书记员 刘莎莎