福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初6781号 原告：姚明珠，女，汉族，1985年4月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张君梁，福建格律律师事务所律师。 被告：游少奴，男，汉族，1970年7月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈伟坤，福建合伦律师事务所律师。 第三人：福州国房网房产代理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区铜盘路。 法定代表人：刘福泉，总经理。 委托诉讼代理人：杨亚泉,福建力格律师事务所律师。 原告姚明珠与被告游少奴、第三人福州国房网房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张君梁、被告游少奴及其委托诉讼代理人陈伟坤、第三人委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚明珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币150000元；2.判令被告向原告支付原告因要求被告承担违约金所支付的律师费8000元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担； 事实与理由：原、被告以及福州国房网房产代理有限公司于2016年7月24日签订《房产买卖经济合同》一份，约定由原告将其名下位于福州市鼓楼区出售给被告。根据该合同第六条第1项约定，被告于当日向中介机构支付了人民币5000元作为履约保证金。该合同签订后，被告却于2016年8月2日无故告知原告，其不愿继续履行该合同，并于2016年8月16日再次致函原告，明确表示单方面解除。该合同第十条第3项约定：“因乙方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币15万元，同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于甲乙双方的中介服务费、房产评估费……诉讼费、律师费等相关费用。”被告的上述行为系属于直接导致合同解除的明显违约。 鉴于该合同签订后，原告积极履行合同义务，配合中介机构提交了相关材料、手续，却被被告告知解除合同，其行为严重违背了作为合同缔约人应当具备的诚信、公平原则，明显违约，应当向原告承担相应的违约责任。为此，原告曾要求被告依约向原告承担违约责任，但被告拒绝予以回应，为此，原告为维护自身合法权益，特根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规，诉诸人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告游少奴辩称，一、原告主张被告应支付违约金150000元和律师费，缺乏合同依据，该主张不能成立。原告主张违约金和律师费的合同依据是《房产买卖经纪合同》第十条第3款、第4款的约定。而根据第3款的约定：守约方应于迟延履行方迟延履行之日起10日内按合同注明地址向迟延履行方发出书面催促函件，自函件收到之日起7日内迟延履行方仍未履行本合同约定义务的，视为根本违约，同时守约方有权解除合同。根据第4款的约定：因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币15万元和承担律师费。从上述两个合同条款，可以解读出合同约定的违约方支付15万违约金和律师费的前提条件为：1、一方迟延履行合同；2、守约方10日内发出催促函；3、迟延履行方自函件收到之日起7日内仍未履行；4、守约方提出解除合同。根据合同约定的内容，这四个条件是违约方支付违约金和律师费的必要前提条件。 然而，本案不具备上述支付违约金和律师费的条件：1、被告不存在迟延履行合同的情形，被告在2016年7月25日就已经通过中介方告知原告要求解除合同，该解除合同通知已经送达原告，在2016年8月2日、2016年8月16日再次发函确认解除合同意思表示。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，因此被告在合同履行期限届满之前先行提出解除合同，而对方也没有对合同解除通知的效力提出异议，已经发生了合同解除的法律后果。根据《合同法》第九十一条的规定，合同解除后双方合同权利义务终止；《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，自被告解除合同通知送达原告后，被告不再承担继续支付购房款的合同义务，不存在迟延履行合同义务的情形。2、根据合同第十条第3款的约定，守约方在两次催告后才享有合同解除权，本案中原告只是进行了一次催告，因此不享有约定的合同解除权。3、根据合同第十条第4款的约定，守约方只有根据第十条第3款约定行使合同解除权时，才能够向迟延履行违约方主张违约金。本案中是被告自行在合同履行期限届满前提出合同解除，而原告并没有主动行使合同解除权，因此根据合同约定，本案不符合支付约定违约金的前提。 综上所述，合同第十条第3款和第4款对于违约金和律师费的支付进行了特别约定，本案纠纷不符合该约定情况，该违约金条款不应当适用。合同第十条第3、4款文字表达含义非常清晰，原告更不能超过合同文义，任意进行扩大解释。 二、原告主张被告应支付其律师费8000元，缺乏证据支持，该主张不能成立。即使不考虑本案是否符合约定的支付律师费的条件，原告的律师费主张也不能成立。根据谁主张谁举证原则，原告主张律师费8000元，至少要提供相应的委托代理协议、律师费发票、汇款凭证作为律师费支出的证据，本案中，原告没有提供任何证据证明其已经实际支出了8000元律师费，应当承担举证不能的法律后果。 三、被告提出解除合同后，原告不但没有遭受损失，反而因房价上涨而受益。被告在签订合同后第二天，因考虑到自身一些具体情况，发现该房屋并不适合自己一家人居住，为了避免对原告及中介造成经济损失，马上通过电话联系中介工作人员，通知解除合同，让其告知卖方继续挂牌销售。在被告提出解除合同后，福州房价刚好出现暴涨，原告再对该房屋进行挂牌销售时，价格已经从原来153万元上涨至180多万，并且被告通过房产交易中心查询得知，原告的房产已经于2016年9月12日出售给案外人陈迪秀。因此，被告的解除合同行为，不但没有给原告造成损失，反而让其因此受益。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”的规定，原告已经因被告解除合同反而获得巨大额外收益，不应再要求被告赔偿。 诉争房屋已经出售给他人，原告是没有损失的。按照合同法规定，超过损失30%违约金过高，应该予以调整。 综上所述，被告认为，被告因个人情况提出解除合同，原告未通过法定形式对该解除合同通知的效力提出异议，合同已经在通知送达之日起解除，被告不再具有迟延履行合同的情形，本案具体情况不符合合同第十条约定的支付违约金的情况，并且原告也没有证据证明因被告解除合同给其造成经济损失，因此原告的诉讼请求缺乏合同和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。 第三人福州国房网房产代理有限公司述称，对原告的诉请及事实与理由均无异议，原告所述属实。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： Ａ1.《房产买卖经纪合同》，证明：1.原、被告以及福州国房网房产代理有限公司于2016年7月24日签订《房产买卖经济合同》一份，约定由原告将其名下位于福州市鼓楼区出售给被告；2.该合同第十条第3项约定：“因乙方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币15万元，同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于甲乙双方的中介服务费、房产评估费……诉讼费、律师费等相关费用。” Ａ2.××号产权证； A3.榕鼓国用（2013）第号土地使用权证； 证据Ａ2-Ａ3证明：被告单方面解除的《房屋买卖经纪合同》项下位于州市鼓楼区产权系归原告所有。 A4.催告函，证明：鉴于被告签约后始终不履行付款义务，原告曾委托中介公司于2016年8月2日向被告致函催促其履行合同义务。 A5.关于不再履行《房产买卖经纪合同》的函； A6.关于进一步明确解除《房产买卖经纪合同》的函； 证据A5-A6证明：被告于2016年8月2日以及2016年8月16日先后两次向原告致函表示其单方面违约解除合同。 A7.存量房买卖合同； A8.个人房屋登记信息查询记录； 证据Ａ7-Ａ8证明：被告单方面解除的《房屋买卖经纪合同》项下位于福州市鼓楼区产权在原被告双方签订《房产买卖经纪合同时》系归原告所有。2016年8月30日，因被告单方面解除合同，原告将合同项下房产出售给第三人，并于2016年9月27日办理了过户登记。 A9.委托代理合同； A10.福建增值税普通发票； 证据A9-A10证明：原告为起诉被告的单方面违约行为支付了律师费8000元。 被告游少奴对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1的真实性无异议，对证明对象有异议。该合同第十条第三项的约定不符合本案纠纷的事实。对证据A2、A3的真实性及证明对象均无异议。对证据A4的真实性无法确认，证明对象有异议，我方未收到，我方已经于2016年7月25日电话通知第三人解除合同，并让其通知原告。对证据A5、A6的真实性无异议，可以证明被告已经向原告送达解除合同的通知。对证据A7的真实性无法确认，原告与案外人签订的，根据我方提供的证据，存量房买卖合同中应该还有居间方，本证据无居间方。挂牌价为一百八十多万，因此该合同的出售价格无法确认。对证据A8的真实性无异议。对证据A9、A10形式真实性无异议，但开具的时间是在合同签订一个月之后，且无转账凭证，不能证明实际支付了8000元。 第三人福州国房网房产代理有限公司对原告提交的证据材料质证认为，对证据A1-A10的真实性及证明对象均无异议。 被告游少奴向本院提交了下列证据： B1.存量房买卖合同，证明：原告已经于2016年9月12日将讼争房屋出售给案外人陈迪秀。 B2.58同城网二手房出售信息网页截图，证明：被告解除合同后，原国房网中介孙道雄将讼争房屋以185万元价格继续挂网销售，该小区二手房价格在暴涨。 B3.国房网二手房出售信息网页截图，证明：2016年11月28日讼争房屋同小区同面积位于一楼的房屋以183万元价格挂网销售，该小区二手房价格在暴涨。 B4.房天下福州查房价网网页截图，证明：2016年8月开始讼争房屋所在的金海公寓二手房价格在暴涨。 B5.58同城金海公寓二手房出售信息网页截图，证明：2016年8月以来，该小区二手房价格在持续上涨。 B6.收款收据，证明：被告已经向原告支付履约保证金5000元，该款项目前由居间方代管。 被告游少奴对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1的真实性无异议，对证明对象有异议，销售情况应以我方提交的证据为准。对证据B2-B5的真实性有异议，无法确定具体的网页。网页上挂牌不排除价格炒买的嫌疑，不符合客观事实。对证据B6的真实性及证明对象均无异议。 第三人福州国房网房产代理有限公司对被告提交的上述证据材料质证认为，同原告的质证意见一致。 第三人福州国房网房产代理有限公司未向本院提交证据。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1、A4-A10、被告提交的证据B1、B6均有原件佐证，被告和第三人对原告提交的证据A2、A3的真实性均无异议，上述证据的真实性本院予以确认，可以作为定案的依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 坐落于福州市鼓楼区房产原系原告姚明珠单独所有。 2016年7月24日，原告姚明珠、被告游少奴和第三人福州国房网房产代理有限公司签订《房产买卖经纪合同》一份，该约定：1.被告向原告购买其名下位于福州市鼓楼区房产，建筑面积90.93平方米，转让总价格为人民币153万元。2.被告应在本合同签订当日支付履约保证金人民币5000元，另于2016年7月31日前再支付履约保证金人民币14.5万元。3.守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日起7日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除《房产买卖合同》。因迟延履行方原因（包括但不限于地址错误）造成上述函件无法送达，则一切后果由迟延履约方承担。4.原、被告双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同有关约定或违反有关法律法规规定的行为，均视为违约。5..因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按约行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币15万元；同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于原、被告双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中所产生的税费、及因守约方提出诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用。 2016年8月1日，第三人向被告发出《催告函》，该函称，被告只于签约当日支付部分履约保证金人民币5000元，截止发函之日（即2016年8月1日）共计人民币14.5万元的履约保证金未支付，我司工作人员多次通知，现你单方面拒绝办理上述手续，已属违约。现特发函于你，请你于收到本函件之日起7日内说明情况并支付剩余履约保证金，否则原告有权依约向你追究相关违约责任，我司也有权按约向你追讨中介服务费。 2016年8月2日，被告游少奴向原告发出《关于不再履行的函》，称其经慎重考虑决定不购买上述房产，为了避免你的损失，其已于2016年7月25日中午1点多电话通知房产中介人员，并请其告知你我不再购买上述房产，请你尽快寻求其他中介继续挂牌交易。 2016年8月16日，被告游少奴向原告发出《关于进一步明确解除的函》，称其于2016年8月2日发函明确告知不购买诉争房产，现再次发函明确表明本人的意思，2016年8月2日的函已明确告知你我不购买你所有的房产，亦即本人解除与你签订的《房产买卖经纪合同》，上述函件你已收到，《房产买卖经纪合同》已解除，请你尽快寻求其他房产中介继续挂牌交易。原、被告双方因此产生纠纷而诉至本院。 另，原告的上述诉争房产已于2016年8月30日另行出售给他人，成交价为人民币150万元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。本案中，原、被告及第三人于2016年7月24日签订的《房产买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。被告游少奴于签订合同后，未按约继续履行合同，经第三人催告后，两次发函明确拒绝购买诉争房产并主动解除本案《房产买卖经纪合同》，已经构成根本性违约，应承担相应的法律责任。 关于原告诉请违约金问题，如前所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，被告的行为已经构成根本性违约，应承担相应的法律责任。根据本案《房产买卖经纪合同》之约定，被告作为违约方应向原告支付违约金人民币15万元，原告据此诉至本院，被告辩称原告主张违约金15万元明显过高。经查，本案合同约定的诉争房产成交价为人民币153万元，原告将诉争房产另行出售给他人的成交价款为人民币150万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，被告应向原告支付的违约金金额为：（153万-150万元）×（1+30%）=3.9万元。故原告该项诉请中的相应金额，本院予以支持，超过部分不予支持。被告的相关答辩意见，依据不足，本院不予采纳。 关于原告诉请律师费问题，根据合同第十条之规定，因被告违约致使合同解除，原告有权向被告主张律师代理费。原告提交的证据材料足以证明因本案纠纷而支出律师费人民币8000元，该费用应由被告承担，故原告的该项诉请，本院予以支持。被告的相关答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告游少奴于本判决生效之日起十日内向原告姚明珠支付违约金人民币3.9万元； 二、被告游少奴于本判决生效之日起十日内向原告姚明珠支付律师代理费人民币8000元； 三、驳回原告姚明珠的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费适用简易程序减半收取1730元（预收原告3460元），由原告姚明珠负担1215元、被告游少奴负担515元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇一七年三月十七日 书记员  余 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。