河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀08民终505号上诉人（原审被告、申请执行人）：承德市郊区农村信用合作联社，住所地河北省承德市双桥区新华路7号。法定代表人：杨文领，理事长。委托诉讼代理人：马继霞，女，1973年7月1日出生，汉族，系该社主任，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：辛有，男，1952年10月26日出生，汉族，原隆化县建筑公司退休工人，户籍地河北省隆化县，现住河北省隆化县。委托诉讼代理人：汪淑华，河北泓鹏律师事务所律师。原审被告（被执行人）：承德龙乡房地产开发有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区美丰街77号。法定代表人：徐岩，总经理。原审被告（被执行人）：承德吉舜达物资有限公司，住所地河北省承德市双桥区东北山。法定代表人：董琳浩，总经理。原审被告（被执行人）：董琳浩，男，1980年5月13日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。原审被告（被执行人）：徐景隆，男，1963年7月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。原审被告（被执行人）：徐桂芹，女，1963年5月4日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。原审被告（被执行人）：徐岩，男，1981年1月22日出生，汉族，市民，住河北省承德市双桥区。原审被告（被执行人）：李小磊，女，1983年9月1日出生，汉族，市民，住河北省承德市双桥区。上诉人承德市郊区农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人辛有及原审被告承德龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司）、承德吉舜达物资有限公司（以下简称吉舜达公司）、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院（2018）冀0825民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人信用社的委托诉讼代理人马继霞、苏铁刚，被上诉人辛有及其委托诉讼代理人汪淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信用社上诉请求：1、要求依法撤销（2018）冀0825民初3659号判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉请。2、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与原审被告承德龙乡房地产开发有限公司签订的《抵押合同》属于合法有效，上诉人对其抵押财产享有优先受偿权，具有排他性，有权对该涉案房屋进行拍卖，优先受偿。根据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押登记的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，本案中，上诉人与承德吉舜达物资有限公司签订了《企业借款合同》，并与承德龙乡房地产开发有限公司签订的《抵押合同》，该两份合同均为合法有效合同，抵押合同签订后，双方办理了抵押物登记手续，合同约定，承德龙乡房地产开发有限公司为承德吉舜达物资有限公司所借款提供抵押担保，抵押物为隆国用（2013）第153号土地使用权及位于隆化镇建设西街的D、G两栋在建商住楼，这其中就包括本案的涉案标的G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404楼房及地下设G座负一层8间地下室，上诉人作为抵押权人，在办理完抵押物登记手续后，抵押合同生效，继而享有了对抵押物的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故此上诉人作为合法有效的抵押权人有权对抵押财产申请强制执行，并具有优先受偿的权利。2、被上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。首先、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外，本案的争议标的物系房屋，属于不动产，上诉人签订《抵押合同》后即时办理了抵押登记手续，产生了法律效力，而被上诉人所主张的房产却没有办理登记手续，没有产生物权效力，故不能对抗上诉人的抵押物权。其次、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人。2、该权利的合法性与真实性。3、该权利能否排除执行。本案中，被上诉人虽然与承德龙乡房地产开发有限公司签订了《解除合作关系协议书》，并在协议中约定将本案的涉案房屋抵顶给被上诉人，但是并没有办理登记手续，因此该协议只能证明被上诉人与承德龙乡房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，但是不能说明被上诉人对涉案房屋拥有物权，不能产生物权效力，故此被上诉人对该涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求应予以驳回。综上所述，上诉人作为合法有效的抵押权人，具有排他性，有权对抵押物申请强制执行，并在抵押物所得价款中优先受偿，被上诉人不属于涉案房屋的合法所有权人，无权对此涉案房屋主张权利。辛有辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：答辩人向一审法院提交证据证明答辩人的诉讼请求依法有据，涉案房屋是隆化县三年大变样拆迁开发项目，是答辩人与一审被告承德龙乡公司合作开发的隆化县康泰家园小区，双方合作后在第三方隆化县政府及相关部门的协调下，签订解除合作协议书，该协议书已经确认合法有效，涉案房屋在建时就已经归答辩人所有，一审被告承德龙乡房地产开发公司对涉案房屋没有所有权和抵押权，属无权抵押。二、答辩人所有的隆化县康泰嘉园小区G座二单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及G座负一层2单元8间地下室是解除合作协议依法分配所得，不需要在交付任何房款，根据解除协议原告2013年2月4日前已经视为支付全部价款，该在建地房屋已经归原告所有，不需要进行任何登记，不适用物权登记的规定，该解除协议签订在涉案房屋无抵押、保全、执行、审判前，根据担保法第三十四条的规定，一审被告承德龙乡房地产开发公司与被答辩人签订抵押时对涉案房屋没有所有权和抵押权，属无权抵押，对答辩人所有的房屋进行抵押不应产生抵押效力，答辩人享有足以排出强制执行的民事权益。三、被答辩人的上诉所陈述的抵押物严重超标的，抵押物足够被答辩人的抵押权数额，被答辩人对答辩人所有的房屋行使优先权没有任何的法律依据，根据被答辩人提供的抵押物为隆国用（2013）第153号土地使用权及位于隆化镇建设西街的D、G商住楼整体抵押，根据抵押标的证明一审被告承德龙乡房地产开发公司抵押时不包括答辩人解除协议分得的房屋，所涉及土地、房屋整体抵押无法分割，抵押时抵押物超过抵押权的数倍，抵押时不应包括答辩人所有的涉案房屋。其次，隆化县法院查封可供执行的房屋足以够抵押的债权，抵押时整体抵押房屋评估总价款4400多万元（现实及价格9000多万），只抵押2000万超过抵押借款的多倍，证明隆化县法院执行查封严重超出执行标的，因涉案房屋为在建房屋的整体抵押，答辩人所有的房屋在该建筑的整体内，一审被告承德龙乡房地产开发有限责任公司现实际所有的抵押房屋价款足够执行抵押的债权，答辩人所有的房屋和地下室小棚不应在执行的标的内，也不在抵押权内，以此证明答辩人所有的房屋应当排除在的抵押权外。四、隆化县人民法院(2018)冀08民初、685号、689号民事判决书、承德市中级人民法院(2018)冀O8民终4052号的判决书、河北省高级人民法院(2019)冀民申1413号民事裁定书证明涉案房屋答辩人已经支付全部购房款，不需要再支付相应的房款，证明答辩人取得的房屋在抵押、查封、法院裁判前。答辩人主张所有房屋、地下室小棚都是与一审被告承德龙乡房地产开发公司解除合作协议分配所得房屋的整体合同，一审法院下达的执行裁定将其分割造成答辩人多次诉讼，严重损害答辩人的合法权益，生效的判决已经确认的事实能够证明答辩人的一审诉讼依法有据。五、隆化县人民法院(2018)冀0825执异59号裁定适用法律错误，本案所涉房屋符合民事诉讼法司法解释312条的(一)项、第二款，【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定】第28条的规定，应排除执行。答辩人在涉案房屋抵押前就取得所有权，已经支付全部价款，也符合相关的法律规定。答辩人的诉求符合【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定】第24条的规定，答辩人是涉案房屋的所有权人，其房屋取得为解除合作协议分配所得合法有效，并已支付全部价款，足以排除执行。综上所述，生效的判决已经确认答辩人与被告承德龙乡房地产开发公司解除合作协议合法有效，答辩人主张的所有房屋都是解除合作时分配所得的整体，在涉案房屋抵押前答辩人已经取得所有权，原告的诉求符合民事诉讼法解释第三百一十二条的(一)项的规定：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决书中一并做出裁判。被答辩人提供的证据达不到要证明的目的应承担举证不能的责任，应驳回被答辩人的上诉，维持(2018)冀0825民初3659号判决。龙乡公司、吉舜达公司、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊未出庭，亦未提交书面答辩意见。辛有向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行隆化县康泰嘉园小区G座二单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室,撤销隆化县人民法院（2017）冀0825执240之85号执行裁定书，撤销（2018）冀0825执异59号执行裁定书。2、判决确认原告为隆化县康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室的房屋所有权人；3.由被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。一审法院认定事实，2014年9月24日被告吉舜达公司在被告信用社借款2000万元，由被告龙乡公司以位于隆化镇康泰嘉园小区D幢1-4单元1-8层和G幢10267.19平方米在建商住楼提供抵押担保；由董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊提供连带责任保证担保。借款到期后被告吉舜达公司未履行还款义务，信用社将借款人及担保人起诉到双桥区人民法院，经双桥区人民法院审理，于2016年6月21日作出（2016）冀0802民初1975号民事判决书，确定由借款人返还借款本金、利息及实现债权的费用，信用社对龙乡公司名下的康泰家园小区D幢1-4单元1-8层和G幢10267.19平方米在建商住楼享有优先受偿权，由担保人承担连带清偿责任。信用社在向双桥区人民法院起诉前申请了诉前财产保全，双桥区人民法院于2015年12月3日作出（2015）双桥民保字第135号诉前保全裁定，查封了案涉房产。借款人吉舜达公司及抵押人、担保人未在判决确定的期限内履行义务，信用社申请强制执行，承德市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）冀08执217号执行裁定书，将该执行案件移送隆化县人民法院执行。本院立案后于2018年9月3日作出（2017）冀0825执240之85号执行裁定书，查封了被执行人龙乡公司建设的坐落于隆化县（建筑面积160平米），本案原告对该裁定提出异议，本院于2018年11月12日作出（2018）冀0825执异59号执行裁定：驳回案外人辛有的异议申请。本案原告辛有对（2018）冀0825执异59号执行裁定不服，于2018年12月12日向本院提起异议之诉。另查明，2018年3月31日隆化县人民政府出具情况说明，证明康泰嘉园项目是“三年大变样”期间的重点项目之一，由原告辛有和被告龙乡公司合作开发，由于合作双方矛盾突出、互相质疑，致使工程建设进展缓慢，为加快回迁进度、确保社会稳定，2013年2月1日在隆化县政府召开协调会，经隆化县人民政府协调，和经双方协商，原告同意退出，由龙乡公司一方进行开发，2013年2月4日原告与龙乡公司签订了解除合作关系协议书。根据该协议书约定，承德龙乡房地产开发有限公司补偿原告2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵顶1550万元，抵顶的房屋包括上述本院裁定查封的房屋。原告于2015年3月5日已实际占有使用案涉房产。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告依据其与龙乡公司签订的《解除合作协议》分得并实际占有房屋的行为能否排除被告信用社的强制执行。原告与龙乡公司签订《解除合作协议》的时间为2013年2月4日，此时原告已经取得被抵顶房屋的期待权利，即原告与龙乡公司之间形成了房屋买卖合同关系，且合法有效。原告的购房款即为龙乡公司应补偿给原告的投资款，视为原告已提前向龙乡公司预付了全部购房款，不需要再另外支付。未办理房屋产权登记是因龙乡公司所致，与原告无关。原告于2015年3月5日已实际占有和使用上述房屋,且原告的占有行为系合法占有。而龙乡公司提供抵押的时间是2013年12月16日，在原告与龙乡公司签订《解除合作协议》之后，即在原告与龙乡公司的房屋买卖合同成立之后。双桥法院查封时间为2015年12月3日、隆化法院查封时间为2018年9月3日，也均在原告与龙乡公司形成房屋买卖合同之后和原告实际占有案涉房屋之后。故被告信用社辩称的原告与龙乡公司虽然签订《解除合作协议》以房抵顶补偿款，但并未办理登记，不发生不动产变动的法律效力的抗辩主张本院不予采纳。综上所述，虽然案涉房屋还登记在被执行人龙乡公司名下，而原告已经购买（以抵顶形式）该房屋，未办理不动产登记非因原告原因所致，从原告与龙乡公司签订的《解除合作协议》时间、原告占有案涉房屋时间、支付房屋价款的事实看，原告均足以享有对案涉房屋排除被告信用社强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定缺席判决：一、撤销隆化县人民法院（2017）冀0825执240之85号执行裁定；二、撤销隆化县人民法院（2018）冀0825执异59号执行裁定；三、不得执行隆化县康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室；四、隆化县康泰嘉园小区G座2单元1203、1204、1303、1304、1403、1404号房屋及地下室G座负一层8间地下室所有权归原告辛有所有。一审案件受理费28477元，由被告承德市郊区农村信用合作联社负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人及各原审被告均未提交新的证据。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年2月4日辛有与龙乡公司签订了解除合作关系协议书。根据该协议书约定，龙乡公司补偿辛有2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵顶1550万元，抵顶的房屋包括本案诉争的隆化县。此时，辛有与龙乡公司之间就形成了房屋买卖合同关系，且龙乡公司补偿给辛有的投资款即房屋全部购房款，辛有无需另行给付。2015年3月5日辛有已实际占有使用上述诉争房屋。2014年9月24日吉舜达公司在信用社借款2000万元，由龙乡公司以位于隆化镇康泰嘉园小区D幢1-4单元1-8层和G幢10267.19平方米在建商住楼提供抵押担保；由董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊提供连带责任保证担保。辛有与龙乡公司以房屋抵顶1550万元，产生于龙乡公司抵押担保之前，且辛有已实际占有使用本案诉争房屋，未办理不动产登记非因辛有原因所致，故辛有对本案诉争房屋享有足以排除信用社强制执行的民事权益。信用社的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28477.00元，由上诉人承德市郊区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  崔向京审判员  于相成审判员  白 云二〇二〇年二月二十四日书记员  张伟佳