安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初1039号原告：昆山瑞奥新型建材装饰有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇琼花新村**楼**房。法定代表人：胡玉勤，该公司财务经理。委托诉讼代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。被告：铜陵正明五松置业有限公司，住所，住所地安徽省铜陵市北京路花园村**商业网点div>法定代表人：杜义琳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王代德，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告昆山瑞奥新型建材装饰有限公司（以下简称瑞奥公司）与被告铜陵正明五松置业有限公司（以下简称正明公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞奥公司的委托诉讼代理人管文虎、吴何军，被告正明公司的委托诉讼代理人王代德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞奥公司向本院提出诉讼请求：1.正明公司履行《关于外墙仿花岗岩石工程款充抵房款协议》，办理铜陵市天香牡丹园1#楼2504、2105、2107号房产的产权变更登记手续；2.正明公司支付瑞奥公司工程款793691元及利息（从2016年1月1日起计算至付清之日止按银行同期贷款利率标准计付）；3.确认瑞奥公司对涉案工程享有优先受偿权；4.正明公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月，瑞奥公司与正明公司签订《外墙真石漆工程施工合同》，约定：正明公司将天香牡丹园1#楼外墙真石漆工程交由瑞奥公司承包施工，合同对工程内容、价款及双方的权利义务等事项均作了明确约定，其中，付款方式约定：本工程造价不少于150万元须充抵购房款。合同签订后，瑞奥公司依据合同约定完成了施工任务。2015年1月，双方签订《关于外墙仿花岗岩石工程款充抵房款协议》，约定：正明公司以天香牡丹园小区1#楼2504、2105、2107号房产折价1671698元充抵工程款，并将三套房产交付给了瑞奥公司使用。2015年11月27日，瑞奥公司与正明公司办理了结算手续，工程总造价为2465389元。结算后，正明公司至今未能办理三套房产的产权变更登记手续，其余工程款也未能支付给瑞奥公司。正明公司辩称：1.2016年6月30日，正明公司召开股东会，决议解散公司，并成立了清算组，公司现处于清算程序中；2.瑞奥公司诉称的天香牡丹园外墙真石漆工程属实，双方结算价款为2465389元，正明公司以天香牡丹园三套房屋冲抵1671698元，尚欠工程款793691元未付；3.正明公司欠付的793691元，包含了质保金123269元，截止诉讼之时，质保金的履行期限尚未届满，应从瑞奥公司主张的到期工程款中扣除。同时，工程款的计算基数也应扣除质保金；4.正明公司与瑞奥公司虽签订了《关于外墙仿花岗岩石工程款充抵房款协议》，但涉案工程尚未竣工验收，产权变更登记手续是否能够继续履行尚不确定，暂无法办理产权变更登记手续，且该房产已被法院查封；6.建设工程价款优先受偿的范围应该是承包人应当支付的工作人员报酬和材料款等实际支出，利润和违约金等不应计算在优先受偿范围内，且建设工程价款优先受偿的期限是6个月，瑞奥公司主张优先受偿不符合法律规定。即使瑞奥公司享有工程价款优先受偿权，其只能在装修工程增值范围内，不能就整个工程价款享有优先受偿权；7.本案外墙装饰工程已经发生质量问题，瑞奥公司应当履行保修义务，瑞奥公司同时应当提供本案外墙装饰工程的竣工验收资料。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年7月13日，瑞奥公司向正明公司致函，载明：……付款方式：1.垫资到明年底（2015年12月份）；2.垫资的过程中，或适当时机用天香牡丹园物业或房产充抵工程款，若未充抵到，2015年底付款至总工程款的95%，余款质保到2016年年底付清……。2014年7月21日，瑞奥公司与正明公司正式签订《外墙真石漆工程施工合同》，约定：正明公司将天香牡丹园1#楼外墙岩片真石漆工程发包给瑞奥公司承包施工，承包范围为：外墙岩片真石漆工程施工，具体施工范围参照干挂花岗岩图纸分割样式及甲方（正明公司）项目部要求进行；承包方式为：包工、包料、包安全、包质量、包工期、固定综合单价包干；工程结算方法为：按实际施工墙面展开面积进行计算；付款方式为：1.本工程为全垫资工程；2.本工程合同造价其中不少于150万元须抵充购房款，具体办理充抵购房款的过程按甲方销售部正常销售程序处理，何时办理依据乙方（瑞奥公司）意愿，甲方配合办理，但必须在工程完工后至2015年年底前办理完成购房按揭贷款手续，待银行放款后并工程检测合格，且经政府相关部门竣工验收合格、竣工资料移交完毕并办理完结算手续后20个工作日内作为工程进度款支付给乙方；3.剩余工程款除余结算总价款5%保修金外，在2015年12月31日前支付完成；4.余结算总价款的5%作为质保金，在工程自竣工之日起满五年后无质量问题即支付2%给乙方，满八年后无质量问题即支付2%给乙方，直至满十年后即支付完成，全部为无息退还。本工程的保修期为十年，自整体工程竣工之日起计算。该合同对双方的违约责任及其他事项亦作了明确约定。合同签订后，瑞奥公司进场施工，并陆续完成了合同约定的施工任务，但正明公司未支付工程款。2015年1月24日，瑞奥公司与正明公司签订《关于外墙仿花岗岩石工程款充抵房款协议》，约定：乙方（瑞奥公司）为甲方（正明公司）天香牡丹园项目承接外墙仿花岗岩工程，经双方协议，甲方以天香牡丹园项目1#2504#、2105#、2107#三处房产充抵乙方部分工程款项；三套房产案场销售总价为1779684元，经协商，三套房产实际成交价为1671698元，抵工程款以实计算，多退少补。协议签订后，正明公司将上述三套房产交付给了瑞奥公司。2015年11月27日，瑞奥公司与正明公司就涉案工程进行了结算，总价款为2465389.01元。结算后，瑞奥公司要求正明公司办理三套房产的产权变更登记手续，但正明公司至今未能办理，其余工程款至今也未能支付给瑞奥公司。另，瑞奥公司主要从事建筑材料、金属材料的销售及市政、景观、建筑装修装饰工程设计及施工等业务。铜陵市天香牡丹园小区建设工程已于2015年完工，但至今未办理竣工验收手续，尚不具备办理产权转移登记条件。庭审中，正明公司亦无法明确竣工验收手续与产权变更登记手续办理的准确期限。本院认为，瑞奥公司与正明公司签订的《外墙真石漆工程施工合同》系双当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。瑞奥公司依据合同约定，完成了天香牡丹园小区1#楼外墙真石漆工程的施工任务，正明公司至今未能支付工程款，其行为已构成违约，依法应继续履行付款义务。本案中，瑞奥公司要求正明公司办理天香牡丹园小区1#楼2504、2105、2107号房产的产权变更登记手续，但瑞奥公司与正明公司签订的《外墙真石漆工程施工合同》明确约定：办理充抵购房款的过程按正明公司正常销售程序处理。鉴于案涉房屋尚不具备办证条件，瑞奥公司在本案中也未提供证据证明案涉房屋已经具备了法定的办证条件，结合本案实际情况来看，正明公司在客观上尚不具备履行产权变更登记手续的能力，瑞奥公司要求正明公司立即办理涉案房产的产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。在案涉房屋符合办证条件后，瑞奥公司可就此另行主张。瑞奥公司主张剩余工程款793691元，该款中包含了质保金123269.45元（总价款2465389.01元×5%），依据其与正明公司签订的《外墙真石漆工程施工合同》，质保金应在工程竣工之日起五年后开始支付，因涉案工程于2015年竣工，质保金尚未到期，瑞奥公司要求正明公司立即支付质保金违反了双方约定，本院不予支持，瑞奥公司可在到期后另行主张，案涉工程到期工程款的数额为670421.55元。瑞奥公司要求正明公司以工程款793691元为基数，从2016年1月1日起计算利息，该请求符合法律规定，但计算基数应扣除质保金123269.45元。瑞奥公司主张工程价款优先受偿，为此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，瑞奥公司承包的外墙真石漆工程于2015年竣工，其于2017年2月才向本院提起诉讼主张工程价款优先受偿，该请求已超过了法律规定的期限，本院不予支持。综上所述，对于瑞奥公司的诉讼请求，本院予以部分支持。正明公司关于涉案房产尚不具备办理产权变更登记手续的条件、瑞奥公司主张的到期工程款数额、利息计算基数与事实不符及瑞奥公司无权行使优先受偿权等答辩意见，本院予以采信；正明公司称瑞奥公司应履行保修义务并提供本案外墙装饰工程的竣工验收资料，但其在本案中并未就此提起反诉，本案中本院不予处理，正明公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第二百六十九条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告铜陵正明五松置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山瑞奥新型建材装饰有限公司工程款670421.55元及利息（从2016年1月1日起计算至清偿之日止按银行同期贷款基准利率标准计付）；二、驳回原告昆山瑞奥新型建材装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12253元，减半收取计6127元，由原告昆山瑞奥新型建材装饰有限公司负担1237元，被告铜陵正明五松置业有限公司负担4890元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一七年三月十五日书记员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条——当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百六十九条——建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。第二百八十六条——发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条——当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。第十七条——当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。第十八条——利息从应付工程价款之日计付，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间；（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条——建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。