江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5110号上诉人（原审被告）：江苏豪洋科技有限公司，住所地无锡市锡山开发区春晖中路155号。法定代表人：韩海英，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏建明，江苏吕斌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏天圣达集团有限公司，住所地无锡市健康路118号。法定代表人：吴惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆曦，江苏储君律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁洁，江苏储君律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：无锡中皓创业孵化管理有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区凤威路2号。法定代表人：郭燕舞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱健锋，上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人江苏豪洋科技有限公司（以下简称豪洋公司）因与被上诉人江苏天圣达集团有限公司（以下简称天圣达公司）、原审第三人无锡中皓创业孵化管理有限公司（以下简称中皓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪洋公司向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回天圣达公司的诉讼请求。事实及理由：1.根据天圣达公司和中皓公司的要求，各方以签订房屋转让协议和孵化合同两份合同的形式来履行定房确认书，两份合同所确定的金额均是房款560万元的细化。虽然从收款凭证来看，191.2万注明为购房款25万元注明为孵化费用，但是上述款项就是定房确认书确定的优惠总价560万元中的房款，没有涉及到其他款项。另外，从付款方式来看，定房确认书确定的第一期付款为30万元，两份合同分化为5万元和25万元，定房确认书确定的第二期付款为170万元，两份合同分化为1409120元和290880元，从其公司的真实意思表示来看，并不存在孵化合同履行内容，其公司也是为履行房屋买卖相关义务才支付满200万元以及16.2万元。为了落实二套房屋先行过户的问题，双方已明确约定付清200万元房款后，天圣达公司就应当将两套房屋过户给其公司。如果认定其支付的房款仅为191.2万元，其公司仅剩余8.8万元不支付也不符合情理。在本案诉讼之前，其公司向天圣达公司提出尽快办理过户手续，但天圣达公司拖延履行义务，因此本案中天圣达公司负有过错。2.一审法院认定定房确认书不再履行是错误的，虽然合同主体变更情况说明所载相关协议合同确认书作废，但一审法院没有认识到该情况说明中载明所有权利义务均由其公司承担，合同主体变更并没有导致合同内容变更，定房确认书应当继续履行。3.一审期间，双方均提出请求一审法院调取购房期间案涉房屋是否存在抵押等权利瑕疵，但一审法院未能依职权调取，仅从现有房屋信息登记是无法证明当时房屋的真实权利情况。而房屋系因为存在抵押导致无法过户，天圣达公司违约在先，其公司具有先履行抗辩权。天圣达公司无权解除房屋买卖合同，天圣达公司主张房屋占有使用费亦缺乏事实依据。综上，请求二审法院查明在本案房屋买卖合同中各方真实意思表示的基础上，依法改判。天圣达公司二审答辩：1.关于双方的权利义务关系，应按照2016年9月15日签订的系列合同履行。合同主体变更情况说明已明示，定房确认书不再履行，因此豪洋公司以定房确认书载明的内容作为上诉理由或作任何形式的抗辩于法无据。2.一审过程中，其公司已经至房屋产监部门调取了相关房产权利证明，如果该房产涉及抵押或存在任何形式的权利瑕疵，都会在权利证明上有所体现，该权利证明一审经过双方的质证，因此案涉房屋不存在权利瑕疵阻碍过户。如豪洋公司否认房屋产权证明，应当进一步自行举证。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。中皓公司二审辩称：1.豪洋公司支付的房款金额已经查明清楚，在一审第一次庭审中豪洋公司对此予以了认可。2.定房确认书已经双方认可作废，即使以定房确认书作为履行依据，豪洋公司在房款支付方面没有达到约定条件。虽确认书中约定的优惠总价实际是房价和首期孵化费的总价，但对此在豪洋公司后续交款情况及豪洋公司与其公司、天圣达公司分别签订的合同内容都可以看出，各方实际真实意思就是按2016年9月15日签订的系列合同履行。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。天圣达公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除《索立得国际科技合作园房屋转让协议》、《索立得国际科技合作园地下储藏室、车位使用权转让协议》；2.豪洋公司返还无锡市锡山经济开发区春晖东路151号索立得国际科技合作园第2幢102、202、302、402室的房屋、B地库内编号为10号、11号和12号的地下储藏室及B地库的一个车位；3.豪洋公司根据涉诉房屋的建筑面积919.84平方米，按照每平方米每月33元的租金标准，从2016年1月起支付其公司房屋占用费至实际返还之日。4.豪洋公司支付违约金31471.2元。事实和理由：2015年11月24日，天圣达公司与无锡市新宇隆物资有限公司（以下称新宇隆公司）签订《索立得国际科技合作园房屋转让协议》。因新宇隆公司不具备索立得科技园三创载体引进企业的要求和标准，在签约当日，天圣达公司与新宇隆公司约定待新注册的科技研发型企业即豪洋公司成立后重新签订上述房屋转让协议。天圣达公司与豪洋公司于2016年9月15日重新签订了房屋转让协议，由豪洋公司承继新宇隆公司在房屋转让协议中的权利义务。为此，天圣达公司、豪洋公司及新宇隆公司等多方于同日签署了《合同主体变更情况说明》，对相关事项予以明确。根据天圣达公司与豪洋公司之间的房屋转让协议约定：1.天圣达公司将无锡市锡山经济开发区春晖东路151号索立得国际科技合作园第2幢102、202、302、402室的房屋转让给豪洋公司，房屋总价为5059120元。2.豪洋公司应于2015年11月30日前支付50000元房款，于2016年1月30日前支付1409120元房款，于2017年1月18日前支付360万元房款。3.豪洋公司未按合同规定时间付款，逾期超过60日后，天圣达公司有权解除合同。2016年9月15日天圣达公司与豪洋公司签订了《索立得国际科技合作园地下储藏室、车位使用权转让协议》约定：1.天圣达公司将B地库内编号为10号、11号和12号的储藏室按现状将使用权转让给豪洋公司，使用权转让费用为0元，使用权期限与豪洋公司所购房产年限一致。2.天圣达公司将B地库壹个车位给豪洋公司停放车辆，停放期限与所购房屋产权年限一致，车位使用价格为0元。天圣达公司已于2015年12月初将房屋、储藏室、车位交付给新宇隆公司，豪洋公司成立后，上述房屋、储藏室、车位就由新宇隆公司交付给豪洋公司。截至目前，豪洋公司仍有3147120元房款未支付，且已被列为失信被执行人。天圣达公司合同目的无法实现，有权解除合同并要求恢复原状、赔偿损失。为此，天圣达公司诉至法院。豪洋公司一审辩称，天圣达公司未按约履行过户义务，豪洋公司有权行使先履行抗辩权，故天圣达公司无权解除合同。退一步讲，即使本案合同解除，天圣达公司应当赔偿其相应的装饰装修损失，并返还已经支付的购房款及相应利息。案涉房屋存在抵押情况，导致无法转让，天圣达公司存在违约。中皓公司一审辩称，豪洋公司与中皓公司之间存在服务合同关系，豪洋公司曾通过中皓公司向天圣达公司支付购房款186.2万元，中皓公司实际收到豪洋公司服务费25万元，豪洋公司实际向天圣达公司支付购房款191.2万元。一审认定事实如下：2015年11月16日，江苏镇淮建设集团第八工程有限公司代表新宇隆公司与中皓公司签订定房确认书，订购房屋为2号楼2单元，面积为919.84平方米，优惠总价为560万元，附属建筑为2单元楼下储藏室及地下车位1个，付款方式为分期付款，房款付清200万元过户两套房屋。后，新宇隆公司与中皓公司于2015年12月9日签订补充协议，中皓公司承诺新宇隆公司付清购房款200万元，中皓公司着手将302、402室产权过户给新宇隆公司。2015年11月24日，天圣达公司与新宇隆公司签订《索立得国际科技合作园房屋转让协议》1份，约定天圣达公司将坐落于无锡市锡山经济开发区春晖东路151号索立得国际科技合作园第2幢102、202、302、402室转让给新宇隆公司，其中建筑面积为919.84平方米，转让价格为5059120元，付款方式为分期付款，天圣达公司应于2016年11月30日将房屋交付给新宇隆公司使用，在新宇隆公司付清房款前，房屋所有权不转移。合同还对其他事项进行了约定。2016年9月15日，天圣达公司与豪洋公司签订《索立得国际科技合作园房屋转让协议》1份，约定天圣达公司将坐落于无锡市锡山经济开发区春晖东路151号索立得国际科技合作园第2幢102、202、302、402室转让给豪洋公司，其中建筑面积为919.84平方米，转让价格为5059120元，付款方式为分期付款，豪洋公司应于2015年11月30日前支付5万元，于2016年1月30日前支付1409120元，于2017年1月18日前支付360万元，豪洋公司逾期付款在30日内的不作为违约情形，逾期超过60日的，天圣达公司有权解除合同，豪洋公司应支付未付款金额的1%作为违约金；天圣达公司应于2016年11月30日将房屋交付给豪洋公司使用，在豪洋公司付清房款前，房屋所有权不转移。合同还对其他事项进行了约定。同时，天圣达公司与豪洋公司签订《索立得国际科技合作园地下储藏室、车位使用权转让协议》1份，约定：天圣达公司将B地库内编号为10号、11号和12号的储藏室按现状将使用权转让给豪洋公司，使用权转让费用为0元，使用权期限与豪洋公司所购房产年限一致；天圣达公司将B地库1个车位给豪洋公司停放车辆，停放期限与所购房屋产权年限一致，车位使用价格为0元。2016年9月15日，天圣达公司、中皓公司、豪洋公司、新宇隆公司、江苏镇淮建设集团第八工程有限公司签订《合同主体变更情况说明》1份，载明：无锡索立得国际科技园是天圣达公司投资建设的省级科技企业孵化器、国家级创新型科技企业孵化器、无锡市“三创”载体，以孵化培育创新创意创业型企业为己任；中皓公司负责运营管理和孵化无锡索立得国际科技合作园，为入园企业提供孵化管理综合服务。2015年11月16日，江苏镇淮建设集团第八工程有限公司代表新宇隆公司与中皓公司签订定房确认书。2015年11月24日，新宇隆公司分别与天圣达公司和中皓公司签订《索立得国际科技合作园房屋转让协议》和《企业孵化合同》。因新宇隆公司不具备索立得科技园三创载体引进企业的要求和标准，所以三方签订合同之日约定重新注册一家科技研发型企业重新签订上述房产转让协议和企业入驻孵化合同。2016年2月16日，豪洋公司完成注册，作为2015年11月24日签订的《索立得国际科技合作园房屋转让协议》和《企业孵化合同》的新主体。新公司注册期间，豪洋公司法人代表韩海英女士本人和其受托人孙忠代表豪洋公司支付了部分房屋转让款和孵化服务费用。因贷款和房屋产权变更过户需要，2016年9月15日，新公司豪洋公司分别与天圣达公司和中皓公司重新签订了《索立得国际科技合作园房屋转让协议》和《企业孵化合同》。届时，2015年11月24日新宇隆公司与天圣达公司和中皓公司签订的《索立得国际科技合作园房屋转让协议》和《企业孵化合同》同步作废。2015年11月16日以江苏镇淮建设集团第八工程有限公司名义确定的定房确认书也同步失效，所有权利义务均转由豪洋公司承担。2016年9月15日，豪洋公司与中皓公司签订《企业孵化合同》1份，约定豪洋公司向中皓公司支付孵化服务费540880元，豪洋公司应于2015年11月30日前支付25万元，2016年1月30日前支付290880元，豪洋公司还应支付分期财务手续费162000元。案涉房屋自2013年2月4日起登记在天圣达公司名下，未有证据显示存在抵押等权利瑕疵。豪洋公司因未能清偿案外人债务，于2018年10月31日被无锡市锡山区人民法院列为失信被执行人。一审中，各方一致确认2015年12月初案涉房屋交付使用。但对以下事实存在争议：1.豪洋公司支付购房款的金额。各方一致确认，豪洋公司总计向天圣达公司、中皓公司支付216.2万元。天圣达公司、中皓公司称其中191.2万元系向天圣达公司支付的购房款，另外25万元系向中皓公司支付的孵化服务费。为此，天圣达公司提供了收款凭证证明其收到191.2万元的明细，中皓公司提供了其向豪洋公司开具的通用机打发票用以证明豪洋公司支付的上述款项中有25万元系孵化服务费。豪洋公司提供了收款收据，其中25万元明确收款事由为孵化费，其于2019年6月20日庭审中对支付房款191.2万元予以确认，后更换诉讼代理人后于2019年7月5日庭审中又称216.2万元全部为向天圣达公司支付的购房款，且称这与定房确认书内容相吻合。2.豪洋公司占有使用案涉房屋期间的占有使用费标准如何确定。天圣达公司认为豪洋公司占有使用期间的费用标准应当参照市场价格按照每日每平方33元的标准计算，因豪洋公司不予认可，法院遂根据天圣达公司申请委托江苏铭城土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对2016年1月起至2019年8月27日案涉房屋租赁价值进行评估，该评估机构于2019年9月9日作出《锡铭城评报[2019]（锡）（房）字第3147号》房地产估价报告，认为租赁价值为131.85万元。天圣达公司称，2019年8月28日起的房屋占有使用费标准应当参照上述标准进行计算。豪洋公司对此均不予认可。以上事实，有定房确认书、补充协议、房屋转让协议、孵化合同、储藏室、车位使用权转让协议、合同主体变更情况说明、收款收据、发票、房产证、被执行人信息查询单、评估报告、当事人陈述笔录等在案佐证。一审法院认为：天圣达公司与豪洋公司之间的房屋买卖合同关系，豪洋公司与中皓公司之间的孵化服务合同关系，均合法有效，各方应当按照合同约定全面履行义务。本案中双方争议焦点为，一、豪洋公司支付购房款的金额。二、天圣达公司是否有权解除其与豪洋公司之间的买卖合同关系；如果可以，合同解除后如何进行结算。关于争议焦点一、豪洋公司辩称上述216.2万元全部为购房款，只是天圣达公司、中皓公司做账时单方出具收据进行的确认。但是根据各方提供的收据及付款凭证所载，可以看出豪洋公司支付216.2万元中的191.2万元系支付的购房款，25万元系向中皓公司支付的孵化服务费。豪洋公司在一审中先是自认支付购房款为191.2万元，后又否认，其公司未能对前后陈述不一致的原因作出合理解释。另外，豪洋公司亦未能提供证据证明其在支付上述款项时向收款人明确系支付的购房款，因豪洋公司同时结欠天圣达公司购房款，结欠中皓公司服务费，该款项的支付对象应根据债权人的意思表示进行认定，天圣达公司、中皓公司认为其中191.2万元系支付购房款，25万元系支付的服务费，应予确认。关于争议焦点二、根据各方签订的《合同主体变更情况说明》所载，定房确认书不再履行，豪洋公司再以定房确认书中载明的权利义务进行抗辩，显然于法无据。退一步讲，即使豪洋公司有权援引支付200万元后天圣达公司应将其中两套房屋过户给其的约定，因其仅支付191.2万元，也不足以形成先履行抗辩权。天圣达公司与豪洋公司重新签订房屋转让协议，该转让协议对双方权利义务进行了明确，即天圣达公司应于2016年11月30日将房屋交付给豪洋公司使用，在豪洋公司付清房款前，房屋所有权不转移。豪洋公司辩称案涉房屋存在抵押，导致无法过户，未能提供相应证据证明，法院不予采信。因此，根据房屋转让协议约定，豪洋公司逾期付款已经超过60日，天圣达公司有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同约定违约金为未付金额的1%，该金额尚不足以弥补天圣达公司造成的损失，天圣达公司有权请求增加违约金，但增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。因此，天圣达公司有权要求豪洋公司赔偿房屋占有使用费损失。法院根据鉴定机构的评估报告，认定豪洋公司应支付天圣达公司2016年1月1日起至2019年8月27日止的房屋租赁价值损失131.85万元，2019年8月28日起至实际返还之日止参照评估报告的标准按照每日987.64元（131.85万元/1335天）计算。豪洋公司有权要求天圣达公司返还购房款191.2万元，因豪洋公司的逾期付款违约行为导致本案合同解除，故其要求天圣达公司支付已付房款的利息并要求天圣达公司赔偿装饰装修损失，无事实与法律依据，法院不予支持。上述两项折算后，天圣达公司还应返还豪洋公司593500元。另外，天圣达公司要求豪洋公司同时支付违约金31471.2元，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，作出判决：一、解除天圣达公司与豪洋公司签订的《索立得国际科技合作园房屋转让协议》、《索立得国际科技合作园地下储藏室、车位使用权转让协议》；二、豪洋公司应于判决生效之日起30日内向天圣达公司返还无锡市锡山经济开发区春晖东路151号索立得国际科技合作园第2幢102、202、302、402室的房屋、B地库内编号为10号、11号和12号的地下储藏室及B地库的一个车位；三、豪洋公司应于判决生效之日起30日内向天圣达公司支付自2019年8月28日起至实际返还判决第二项所涉房屋、储藏室及车位之日止按照每日987.64元计算的占有使用费；四、天圣达公司应于判决生效之日起30日内向豪洋公司返还购房款593500元；五、驳回天圣达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费47214元、评估费35800元，合计诉讼费83014元，由天圣达公司负担370元，由豪洋公司负担82644元（该费用已由天圣达公司垫付，豪洋公司应于判决生效之日起30日内向天圣达公司支付82644元）。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人在庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。本案中，豪洋公司在一审庭审中先是认可了已付购房款的金额为191.2元，其他款项系企业孵化服务费，其后予以否认且无合理解释及证据。即便2016年9月15日签订的《索立得国际科技合作园房屋转让协议》、《索立得国际科技合作园地下储藏室、车位使用权转让协议》标的金额相加为560万元与定房确认书所载明的金额相等，但豪洋公司主张该两份合同的价格均为购房款无其他书面证据佐证。而且在房屋转让协议及企业孵化合同履行过程中，豪洋公司支付216.2万元后天圣达公司与中皓公司分别开具了收据明确了款项性质，对此豪洋公司并未提出异议。综合上述分析，可以认定豪洋公司支付的216.2万元中191.2万元系支付购房款，25万元系支付的服务费。豪洋公司主张上述款项均是支付购房款，无事实依据。《合同主体变更情况说明》已经明确定房确认书失效，各方又签订了新的合同确定权利及义务，因此定房确认书对当事人不再具有约束力。豪洋公司认为应当按照定房确认书履行，这与重新签订的房屋转让协议及企业孵化合同的内容相悖。根据豪洋公司与天圣达公司达成新的房屋转让协议约定，在房款付清之前房屋所有权不转移，豪洋公司仅支付了191.2万元的购房款。而从天圣达公司提供的证据看，案涉房屋并不存在抵押等影响房屋过户的权利瑕疵。豪洋公司对此不予认可，但也未能提供证据反驳。豪洋公司抗辩未支付剩余房款属于行使先履行抗辩权，无事实依据。鉴于豪洋公司未能在期限内支付剩余房款，且已经被法院列为失信被执行人，故一审法院认定天圣达公司有权解除合同并要求豪洋公司赔偿房屋占有使用费损失并无不当，本院予以确认。综上，豪洋公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47214元，由上诉人豪洋公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年二月二十四日法官助理 周喆菁书 记 员 陆焱琳