云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初52号 原告：罗世辉，男，1969年9月4日出生，汉族，经商，四川省资中县人，现住云南省耿马自治县。 被告：临沧市积成矿业有限公司。住所地：云南省临沧市凤翔镇凹子寨120号。 法定代表人：孟鸿芳，公司董事长。 委托诉讼代理人：禹剑，云南源远律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 原告罗世辉诉被告临沧市积成矿业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序于2020年2月14日公开开庭进行了审理。原告罗世辉，被告临沧市积成矿业有限公司的委托诉讼代理人禹剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告立即支付原告地租欠款共计88000元；2、请求判令被告立即支付原告违约赔偿金100000元；3、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：原告于2015年5月7日与被告临沧市积成矿业有限公司双方协商一致将原告位于孟定镇遮哈村委会新贺岭小组的青枣地租给被告做堆料场及生活场地使用。租地面积为14亩，租期为六年，约定每亩租价是1400元，合同年租金为19600元，并约定2015年被告必须支付原告135000元。事实上，2015年被告支付了青苗补偿费112000元、肥料及村里打点开支3400元、当年地租10000元，以上2015年原告共计收到被告支付的125400元，2015年尚欠地租9600元。之后被告本该每年4月1日应支付原告的地租19600元连续4年分文未支付。综上被告存在的违约事实如下：2015年欠地租9600元，2016年、2017年、2018年、2019年分别每年欠地租19600元，被告共计拖欠原告土地租金是88000元。原告多次与被告催要，被告拒不履行合同义务，已经构成了违约，根据双方签订的《租地合同》约定，被告应支付原告违约赔偿金100000元。 被告辩称：原告陈述合同签订时间是2015年5月7日属实，关于租地的面积及租金约定也属实。被告支付了原告青苗补偿费属实。在签订合同的第一年即2015年，被告已经履行了合同义务，主要问题出在2015年5月至2016年5月，被告确实使用该宗土地，但是从2016年5月以后被告没有再继续使用土地，这期间出现了一个叫刘文平的人，从2016年一直到2019年合同到期，租赁的土地实际使用人是刘文平，他属于合同外的第三方，后续的租金刘文平声称已经向原告支付。现在原告再向被告主张租金，被告要求申请法庭将刘文平这个人追加为本案第三人参加诉讼，以便查清案件事实。被告从2015年5月至2016年5月使用土地，2016年5月开始到2019年租期届满未使用土地，故租金被告不予认可。原告起诉100000元违约金不符合法律规定，违约金约定高于合同标的总额，而且原告在诉讼过程中未对其实际损失进行证明，所以不应得到支持，请求法院驳回违约金的诉讼请求。 综合各方当事人诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否应该支付拖欠的土地租金？2、原告诉请的违约赔偿金是否应该支持？ 原告为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： A1、租地合同原件一份，欲证明原告是将土地出租给被告使用，与他人无关。 经质证，被告对A1组证据无异议。 被告对其答辩理由未向本院提交任何证据。 本院对当事人提交的证据进行如下认证: 原告提交的证据A1经被告质证无异议，对于签订合同的事实以及合同约定的内容被告予以认可，对A1组证据证明力予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 原、被告于2015年5月7日签订了一份《租地合同》，双方约定原告将其租来的土地（位于孟定镇遮哈村委会新贺岭小组的青枣地）出租给被告做堆料场及生活场地使用，租地面积14亩左右，租期为六年，每亩土地每年租金为1400元，一年的土地租金共计19600元，租金定于每年的4月1日支付。因土地上种植有枣树，由被告一次性补偿原告112000元。另，肥料以及村里打点开支3400元由被告支付原告。双方约定在2015年被告必须支付原告当年的租金、枣树补偿费、肥料以及村里打点开支共计135000元。双方在《租地合同》中还约定了必须严格执行合同条款，如有违约应由违约方赔偿未违约的一方经济损失100000元。实际履行合同过程中，被告在支付原告2015年的土地租金10000元、枣树补偿费112000元、肥料以及村里打点开支3400元（共计125400元）后未再继续支付租金，包括以后2016年、2017年、2018年、2019年的土地租金均未支付。至今，被告尚欠原告租金88000元，经原告多次催收未果。 庭审中，被告辩称2016年5月份以后租赁的土地由案外人刘文平使用，2016年至2019年的土地租金应由案外人刘文平支付，并口头申请追加案外人刘文平为本案的第三人参加诉讼，但未提供该案外人的具体身份信息，本院未予追加。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《租地合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照协议书的约定履行各自的义务。原告按照约定将土地交付给被告使用，被告应按约定支付原告租金。被告至今拖欠原告租金88000元未支付，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，原告要求被告继续支付租金88000元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金100000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案原、被告双方约定违约金100000元，被告称该约定过高。本院认为，在履行合同的过程中被告已经实际违约，但庭审中原告并未证明其实际产生的违约损失数额，考虑到被告逾期支付租金的行为给原告造成了一定资金占用利息损失，本院酌定支持由被告赔偿原告违约损失10000元。另，被告辩称2016年5月份以后，租赁的土地由案外人使用，应该由案外人向原告支付2016年至2019年的土地租金。本院认为，《租地合同》约束的合同当事人为甲乙双方，即本案的原告以及被告，被告将土地交给别人使用应属于被告与他人之间的法律关系，未经原告的准许，《租地合同》的相对人不发生变更，被告仍然为本案《租地合同》的当事人，应承担继续向原告履行支付租金的合同义务，故对被告的答辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告临沧市积成矿业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告罗世辉地租欠款88000.00元。 二、被告临沧市积成矿业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告罗世辉违约赔偿金10000.00元。 三、驳回原告罗世辉的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060.00元，减半收取2030.00元，由原告罗世辉负担972.00元，被告临沧市积成矿业有限公司负担1058.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为二年。 审判员  罗壮子 二〇二〇年二月十七日 书记员  杜朝凤