湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终228号上诉人（原审原告）：求索街道渔光社区银湖小区业主委员会,住所地：岳阳市南湖新区求索街道渔光社区银湖小区。负责人:李际华，该业委会主任。委托诉讼代理人:曾关明，男，住岳阳市，岳阳市南湖新区求索街道渔光社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人:张艾平，男，住岳阳市，岳阳市南湖新区求索街道渔光社区居民委会推荐。被上诉人（原审被告）：林建阳，男，1956年5月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审第三人）：鲁书林，女，1980年8月9日出生，汉族，住岳阳县。被上诉人（原审第三人）：程岳新，男，1968年8月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。两被上诉人（原审第三人）共同委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。上诉人求索街道渔光社区银湖小区业主委员会（简称银湖小区业委会）因与被上诉人林建阳、鲁书林、程岳新侵权责任纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7020号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。银湖小区业委会上诉请求：1、判决撤销岳阳楼区人民法院(2019)湘0602民初7020号民事判决书；2、判决被上诉人林建阳及第三人程岳新、鲁书林返还侵占小区传达室5㎡，并返还侵占期间非法得利3.66万元(自2008年10月28日至2018年12月30日，共122个月，每月租金300元，后续得利计算至退还日）。上诉事实及理由：一、人民法院审理案件应当以事实为依据，银湖小区原107房已交小区作为传达室使用至今是不争的事实。按照常理，任何物业小区，也不管建于哪个年代，是不可能没有传达室的，而且传达室属于公用部位，这就像太阳从东边出来一样，是全社会众所周知的事实。具体到银湖小区来说，2001年中大公司在房屋初始登记时，己将107房作为传达室交小区使用至今，这是一、二审法院现有五次判决、裁定均已认定的事实，而且登记存档图纸显示107房是一个整体，岳阳市中级人民法院在第一次发回重审裁定书中已明确认可诉争房屋与银湖小区现用传达室为一个整体，并非两个独立房屋。同时，有证据证明107房作为传达室是从108小区通道中隔离出来的，属于公用部位。林、程二人伪造的售房协议也明确表述:交易房屋是“银湖小区传达室约5平方米的门面”等等。这一切充分证明:原银湖小区107房是银湖小区公用传达室这是不争的事实。至于说本案开庭前，107房为什么保留在中大公司名下那只是一种假象:其原由:①由于立法滞后的原因，当时应登记到全体业主共有名下而没有登记;②档案图纸显示:101-106属商业门面已出售登记在个人名下，107-108没有登记，证明属于公用部位是传达室和通道;③中大公司早己倒闭消失，原保留在他名下的传达室等公用部位应无条件转移到全体业主共有名下。理由是全体业主购房时承担了开发商所有公用部位的分推费用。再说，如果中大公司还存在的话，我们完全可以依法直接找他变更登记。本案审理应当辨别假象，以107房是开发商房屋初始登记时，早已交银湖小区作为传达室使用至今的这个不争事实为依据，这才是本案实质问题的真相所在。二、办案人员纵容支持被告及第三人再次提出原告诉权问题无理诉求是枉法的。中大公司早在2007年已倒闭消亡并于2011年吊销营业执照。被告林建阳、第三人程岳新既不是中大公司的成员，也无中大公司的授权委托，对银湖小区107房的权属，无论所有权还是使用权都无权说三道四，提出无理诉求。林、程二人作为被诉侵权人，你说你没有侵权，而是合法交易，就应该向人民法院提交你们合法交易的凭证或者房屋产权证书。人民法院不应纵容支持林、程二人用中大公司权属假象掩盖其侵占我小区传达室其中5㎡的事实。被告林建阳伙同第三人程岳新于2008年10月28日趁小区无人管理和中大公司倒闭混乱之机，伪造售房协议，侵占我银湖小区传达室其中，长达十年之久，非法得利3.66万元，铁证如山(见证据1-16)这是岳阳市中级法院指令审理的重点，楼区法院置若网闻，没有审理，而是枉法擅自将林、程二人伪造的售房协议作为有效证据写入判决，支持其侵权行为和无理诉求，倒打一耙，让强盗反倒成了主人。林、程二人伪造的售房协议，存在十个问题，是典型的强盗黑恶行为。请求这次上诉审，予以审理查明，依法判决。三、107房为银湖小区传达室是岳阳市中级人民法院两次裁定都认定了的事实，下级法院无权作出推翻和否定的判决。岳阳市中级法院第一次裁定明确指出“根据国土部门存档的图纸，诉争房屋与求索街道渔光社区银湖小区现用的传达室为一个整个，并非两个独占房屋”，这里不仅肯定了银湖小区对107房有使用权，而且指出了被告及第三人从其中分离5㎡作门面是非法的。第二次裁定更加明确指出:“银湖小区上诉时主张其是基于对诉争房屋的使用权而不是所有权提出本案诉讼，故一市法院以银湖小区未提供证明对诉争房屋的所有权而裁定驳回起诉的理由不能成立。”而且指出:“本裁定为终审裁定”。这充分说明:本裁定是认定银湖小区对银湖小区传达室是有使用权的，如果认为银湖小区对传达室107房没有使用权，何不直接驳回起诉，而指令一审法院再次审理呢?指令审理的目的是要求一审法院按照中院第一次裁定的指导意见，査明原告起诉的事实，作出实体判决。一审法院藐视上级法院的指令，反其道而行之，推翻和否定上级法院裁定认定的事实，再次作出对银湖小区传达室没有使用权的枉法判决，天理难容。四、明目张胆，抹杀实证，令人不可思议。今年七月，我们得知国家住建部关于老旧小区改造的相关政策信息后，针对小区没有物业用房和建设单位早己将107房交小区作为传达室使用至今的实际情况，向岳阳市不动产登记中心提出了将107房登记为物业服务用房的申请，很快得到了相关单位的大力支持，市房地产测绘中心已于7月4日将原107房变更用途为物业服务(见证据15)《房屋分层分户平面图、银湖小区2栋》、《岳阳市房产调查表(二)》，并已上报岳阳市不动产登记中心登记备案。我会向康王法庭举证后，要求法庭调查落实。可是，办案人员仅到市房地产测绘中心査实了上述两份证据，故意没有去市不动产登记中心查证登记备案资料，而枉下结论称“原告提交的岳阳市房地产测绘中心出具的《岳阳市房产调査表(二)》以及《房屋分层分户平面图》显示该房屋实际为物业用房，但该调查表和平面图仅是原告申请办理物业用房登记的前置调查程序，并非是具有公示效力的备案登记和权利凭证，不能作为认定原告享有涉案房屋使用权的依据”。我们当时申请登记时，市不动产登记中心郑主任曾明确解释:你小区传达室W107已在我中心登记备案为物业用房。但法律规定不发权属证书，如果法院要证据，只能由人民法院来査询或调取，并让我方用手机拍摄了市不动产登记中心登记备案资料。为什么楼区法院办案人员查实了市测绘中心出具的两份证据后而不去市不动产登记中心查证登记备案资料呢?说明他内心有鬼，恣意抹杀实证，为枉法判决作铺垫。最近，我们找了市不动产登记中心，该中心唐主任表示:市测绘中心为你们提供了107房使用情况的事实依据，至于如何认定，你们上诉了，相信法院会作出公正判决。请求中级法院核实认定，作出公正判决。被上诉人林建阳、鲁书林、程岳新答辩认为，一审处理正确，请求二审予以维持。原审对事实的认定，判决的理由及结果：2000年，岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司在岳阳南湖风景区规划用途为住宅和商业的房屋一幢，幢号为12，属于“银湖小区”范围。2001年3月27日，该幢房屋权利人登记为岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司。此后房屋一楼101-106均出售他人，并登记在他人名下。107、108两序号没有另行登记。根据国土资源档案室提供的房屋分层分户平面图显示，108为5.1米宽的通道，107为20.26平方米的房屋整体（宽为1.6米）。但事实上，107房屋被隔成了两部分。其中靠南约15平方米作为银湖小区传达室交银湖小区业委会使用至今;靠北约5平方米作为门面使用。2003年3月3日，岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司更名为岳阳中大置业有限公司(现吊销未注销)。当事人在本案纠纷中提交的《协议》、《收据》、《租赁合同》等证据显示，岳阳中大置业有限公司于2007年10月将107房屋中靠北约5平方米的门面，以12000元的价格出售给第三人程岳新，并出具了收据。经手人为被告林建阳。门面出售至今未办理过户手续。2016年6月30日，程岳新将上述5平方米门面出租给第三人鲁书林。租赁期限自2016年6月30日至2021年6月30日，租金每月300元。另查明，2018年6月13日，银湖小区成立业主委员会，主张107房屋中靠北约5平方米的房产应为业主共有，遂酿成纠纷。原告随后提起诉讼，要求被告返还侵占的传达室门面小房，并返还非法得利。一审法院于2018年8月1日作出(2018)湘0602民初2723号民事判决书，以原告证据不足驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，岳阳市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。岳阳市中级人民法院在第一次发回重审裁定中认为，根据国土部门存档的图纸，诉争房屋与求索街道渔光社区银湖小区现用的传达室为一个整体，并非两个独立房屋。林建阳认为其受岳阳中大置业公司的委托已将诉争房屋出售给程岳新，但又未办理合法的产权交易手续，银湖小区业委会则认为林建阳系虚假交易，林建阳无权出售，诉争门面现实际是林建阳占有。结合上述事实，本案应查明诉争房屋的权属情况及现状，即诉争房屋归谁所有及现由谁实际占有的问题，故一审法院应进一步查明案件基本事实，必要时追加中大置业公司、程岳新等涉主体参加本案诉讼。一审法院于2019年4月16日再次做出(2019)湘0602民初1106号民事裁定书，以原告并非本案适格主体为由，驳回了原告的起诉。岳阳市中级人民法院第二次发回重审裁定认为，银湖小区业委会上诉时主张其是基于对诉争房屋的使用权而不是所有权提出本案诉讼，故一审法院以银湖小区未提供证据证明其对诉讼房屋的所有权而裁定驳回其起诉的理由不能成立。再査明，原告在庭审中主张其对涉房屋既享有所有权又享有使用权。原告于2019年7月1日向岳阳市不动产登记中心提出《房产登记申请书》，理由如下：根据《房屋登记办法》第三十一条之规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所，公共设施和物业服务用房等房屋并申请登记，本案107房是从108通道中隔离出来的公用部位，全体业主承担了一切公摊费用，作为开发商给银湖小区传达室使用的唯一公用房，至今仍登记在中大公司名下，由于立法滞后的原因，2001年房屋初始登记时，无法可依，原建设单位中大公司已经倒闭消亡，现依法申请登记。岳阳市房地产测绘中心此后出具了《岳阳市房产调查表(二)》，该调查表注明涉案房屋107，建筑面积20.26平方米，原登记用途住宅，实际用途物业用房，并加盖了岳阳市房地产测绘中心审核专用章。同时出具了《房屋分层分户平面图》，该平面图上标明有“W107”字样，并加盖了岳阳市房地产测绘中心图纸审核专用章。一审法院认为，原告银湖小区业委会起诉要求被告林建阳排除妨碍，返还原物并赔偿损失。原告首先应当举证证明其对该107房屋享有排除他人使用的权利，即所有权或使用权。原告在诉讼中提出的主要理由如下:1、中大公司在房屋初始登记时，已经将107房作为传达室交付小区使用至今，而且登记存档图纸显示107房是一个整体，岳阳市中级人民法院在第一次发回重审栽定书中也明确认可107房是一个整体并非两个独立房屋的事实，107房作为物业传达室是从108小区通道中隔离出来的，小区业主当初购房时承担了公用部分的所有公摊费用，应当无条件转移至银湖小区全体业主共同名下。2、现房产登记部门也依照现有政策将该房屋变更为物业用房。3、被告林建阳与第三人程岳新之间的售房协议是虚假的，伪造的，也未提交原件进行辨别。针对原告的上述主张，一审法院认为，诉争的107房屋登记的产权人仍是岳阳南湖旅游度假区中大实业发展有限公司，即后来的岳阳中大置业有限公司，原告并无证据证明其系该房屋的产权人，即便原告认为其承担了107房公用部分的所有公摊费用，该房屋应当无条件转移至全体业主名下，原告也应当是先与中大公司就该房屋进行确权后，再另行主张本案权利。虽然原告提交的岳阳市房地产测绘中心出具的《岳阳市房产调查表(二)》以及《房屋分层分户平面图》显示该房屋为实际为物业用房，但该调查表和平面图仅是原告申请办理物业用房登记的前置调查程序，并非是具有公示效力的备案登记和权利凭证，不能作为认定原告享有涉案房屋使用权的依据。至于对被告林建阳与第三人程岳新之间的售房协议是否为虚假伪造的审查，仍应当先以原告享有对涉案房屋排他权利为前提，综上，原告目前并无充分的证据证明其对涉案房屋享有所有权或使用权，而原告提出的要求判令被告返还侵占小区传达室其中5平方米并返还侵占期间非法得利3.66万元的诉讼请求应当以享有上述权利为前提，故对原告提出的要求判令被告返还侵占小区传达室其中5平方米并返还侵占期间非法得利3.66万元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告应当在取得涉案房屋所有权或使用权后再另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告求索街道渔光社区银湖小区业主委员会的诉讼请求。本案一审案件受理费370元，由原告求索街道渔光社区银湖小区业主委员会承担。本院二审查明：1，被上诉人提交的房屋买卖证据不足以证明该买卖关系成立。2，程岳新出租给鲁书林的租赁期限是2016年6月30日至2021年6月30日，《租赁合同》约定月租金为350元。2016年6月30日之前是否出租，上诉人没有提供证据。3，本院二审期间曾赴岳阳市规划勘测设计院、岳阳市建筑设计院、岳阳市城建档案馆，都未能调取银湖小区的设计资料。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点：焦点一，程岳新是否取得了争讼房屋的所有权，程岳新与鲁书林之间的租赁合同是否有效。1、林建阳提交的中大公司委托林建阳的两份委托书，一份是针对汨罗市人民法院，一份是针对“神驰集团、货运公司”，都有具体的办理事项，都没有委托林建阳处理银湖小区的房产。2、林建阳代表中大公司出售争讼房屋给程岳新的《协议》至少存在如下问题：①复印件；②程岳新没有签名；③中大公司盖有三个公章；④时间有改动。3、中大公司的收款收据在林建阳手里。4、程岳新并未取得产权登记。107、108一直登记在中大公司名下。由此可见，林建阳代理中大公司出售争讼房屋给程岳新一说不能成立，随之，程岳新将争讼房屋租给鲁书林的租赁合同为无效合同。焦点二，有充分证明表明，107室自竣工一直至2008年出售给程岳新之前，中间没有间墙，是一个整体。结合107、108产权登记情况以及生活常识、常理，本院确认107是公用区间，属全体业主所有。业委会代表全体业主主张权利并无不妥。被上诉人林建阳、程岳新、鲁书林侵权成立。焦点三，关于银湖小区业委会损失的认定。2016年6月30日之前上诉人没有提供损失依据。上诉人提供的程岳新与鲁书林的租赁合同约定租金是每月350元，但上诉人在三次一审诉状及庭审中均主张每月300元的损失，上诉人在上诉状中也没有要求按350元每月计算损失。根据法律规定，不诉不理，故2016年6月30日至今的损失以上诉人主张的每月300元为准，上诉人在二审提出每月应以350元计算损失的请求本院不予支持。程岳新与中大公司的买卖关系以及程岳新与鲁书林之间的租赁关系可另行处理。综上所述，原审认定事实有误，处理不当，应予纠正；上诉人银湖小区业委会上诉理由部分成立，应予支持。据此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7020号民事判决；二、被上诉人林建阳、程岳新、鲁书林在本判决生效后十五日内返还银湖小区传达室北面5平方米小房；三、由被上诉人程岳新在本判决生效后十五日内赔偿损失，即争讼小房出租租金13500元（自2016年6月30日至2020年2月29日止，45个月×300元/月），并按每月300元计算至返还房屋时为止。一审案件受理费370元，由被上诉人林建阳、程岳新各承担185元；二审案件受理费370元，由被上诉人林建阳、程岳新各承担185元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇二〇年二月二十八日书记员  方晶晶