广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0306民初14629号 原告（反诉被告）深圳市福围股份合作公司，地址深圳市宝安区。 法定代表人陈树球，董事长。 委托代理人车卫东，广东深天成律师事务所律师。 委托代理人周凤斌，广东卫权律师事务所律师。 被告（反诉原告）深圳竹园企业有限公司，地址深圳市罗湖区。 法定代表人邹洪，董事长。 委托代理人刘瑞林，广东度量衡律师事务所律师。 委托代理人吴丽丹，广东度量衡律师事务所律师。 原告深圳市福围股份合作公司（以下简称福围公司）与被告深圳竹园企业有限公司（以下简称竹园公司）合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人车卫东、周凤斌，被告深圳竹园企业有限公司的委托代理人刘瑞林、吴丽丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1991年，原告取得了原宝安县国土局宝国地字[1991]422号、宝国地字[1991]447号及宝国地字[1991]409号批复，原宝安县国土局同意原告将东福围地段水田9亩作兴建工业仓库用地。1992年3月17日，原、被告签订《关于合作兴建仓库楼协议书》，双方约定：由原告提供东福围的土地面积共5,000平方米左右作为合作用地，被告提供兴建合作楼宇的投资，总金额为人民币800万元，楼层高度暂定为8层；合作楼宇建成后，由被告单独经营，原告只享受固定利润，不承担风险和亏损，固定利润为人民币150万元；在合作期内，被告需按楼宇建筑面积向原告交纳管理费每平方米人民币0.5元；被告应在协议签订后三日内支付定金人民币20万元。合同签订后，原告按照《协议书》的约定，向被告提供了前述宝国地字[1991]422号、宝国地字[1991]447号及宝国地字[1991]409号批复中批准的9亩即约5,000平方米左右的工业仓库用地，并积极协助被告向原宝安县国土局及相关政府部门提供报建仓库楼的各种文件和手续。但由于被告欲将仓库用地改建为酒店，导致报建手续一直未获得政府部门批准，被告未能按照《协议书》第四条第一款约定对涉案土地进行投资并在两年内建成仓库楼，涉案土地闲置至今，且被告在合同签订后仅支付了定金人民币20万元，其余固定利润及管理费均未支付。原告多次要求被告履行协议约定，投资进行土地开发，并于1998年1月向被告发送了书面的《通知》，但被告对原告的合理要求一直不予理睬。2010年6月13日，原告向被告发出《解除通知书》，书面通知被告解除《关于合作兴建仓库楼协议书》。截至2014年12月，原、被告签订的《协议书》已长达22年之久，由于被告一直未履行协议，导致涉案地块被闲置达22年之久，合同目的已经完全无法实现。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《关于合作兴建仓库楼协议书》；2、被告承担本案全部诉讼费用。 被告答辩并反诉称，1992年3月17日，原、被告签订了《协议书》，约定原告负责办理合作楼宇用地的合法手续，并负责协助当地政府有关部门办理报建手续，其费用由被告支付；被告在与原告签订协议三天内，即付定金人民币20万元给原告，该款在被告付固定利润给原告时扣减。1995年5月18日，深圳市规划国土局宝安分局作为甲方、深圳市宝安县福永镇下十围村村民委员会作为乙方、深圳竹园企业有限公司作为丙方，三方签订了《协议书》（深规土宝协字[1995]第210号），三方约定：乙方同意甲方征用本村东福围地段土地，共7.6亩。……征地拆迁等补偿问题已由乙方和丙方协商解决，乙方同意甲方不作任何补偿。由此可见，涉案土地合同开发项目已经国土部门备案，且就征地拆迁签订了三方协议，被告是涉案土地确定、合法的开发主体。本案签订的相关合同均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方均应全面依约履行合同。被告依约向原告支付了定金人民币20万元，但原告时至今日，一直未能按照相关协议的约定负责办妥相关用地手续和报建手续，致使涉案土地迟迟未能有效开发。此外，被告还获悉原告将涉案土地出租给第三人挪作他用。原告未办理涉案土地的用地合法手续，也未协助办理合作项目的报建手续，甚至还将涉案土地出租给他人，已严重违反合同约定，这也是涉案地块时隔二十年至今未能妥善开发的主要原因。因此，原告作为违约方，依法没有解除合同的权利。本案所涉土地价值与日俱增，项目涉及效益巨大，原告试图通过消极履行来撕毁合同，有违诚信。即便原告可行使解除权，但对于一份已签订超过二十年的合同来说，显然已超过合同解除权行使的除斥期间，原告的诉请不应得到支持。为维护被告的利益，被告提起反诉，请求法院判决：1、原告继续履行《关于合作兴建仓库楼协议书》；2、原告依约办理涉案东福围地段土地的用地手续和报建手续；3、本案诉讼费用由原告承担。 经审理查明，1991年5月30日，宝安县国土局向福永镇下十围经济发展公司作出宝国地字[1991]409号《关于福永镇下十围经济发展公司用地报告的批复》，表明同意该公司使用本村二队东福围地段水田三亩兴建工业仓库用地，今后如需改变土地使用权或土地用途，须经国土管理部门批准。 1991年6月6日，宝安县国土局向福永镇下十围第一经济合作社作出宝国地字[1991]442号《关于福永镇下十围第一经济合作社用地报告的批复》，表明同意该社使用东福围地段水田三亩兴建工业仓库用地，今后如需改变土地使用权或土地用途，须经国土管理部门批准。 1991年6月6日，宝安县国土局向福永镇下十围第二经济合作社作出宝国地字[1991]447号《关于福永镇下十围第二经济合作社用地报告的批复》，表明同意该社使用东福围地段水田三亩兴建工业仓库用地，今后如需改变土地使用权或土地用途，须经国土管理部门批准。 1992年3月17日，宝安县福永镇下十围经济发展公司作为甲方，深圳市竹园宾馆作为乙方，双方签订了《关于合作兴建仓库楼协议书》，约定甲方提供下十围村共五千平方米的土地作为合作用地，乙方负责提供兴建合作楼宇的投资，总金额为人民币800万元，楼层高度暂定为八层；合作期限自1992年3月17日起至2043年3月17日止；甲方负责办理合作楼宇用地的合法手续；并负责协助向当地政府有关部门办理报建手续，其费用由乙方承担；甲方协助办理申领营业执照，费用由乙方负责；由甲方所在地建委推荐九家已注册的建筑单位，与乙方协商确定建筑队进行工程施工；建设合作楼所需资金及费用，乙方须按工程进度及时投入，并保证在两年内把楼宇建成，乙方负责合作楼宇图纸的绘制；合作楼宇建成后，由乙方单独经营五十年，甲方只享受固定利润收入，不承担风险和亏损；甲方固定利润总金额共为人民币150万元，该款乙方必须于合作楼报建手续办好之日起八天内，一次性预付给甲方使用，以后在甲方应得的利润逐月扣减；在合作期内，按合作楼宇的实际建筑面积计算，乙方须每平方米每月向甲方交纳管理费人民币0.5元（该费由1994年3月16日开始计），该款于每月月终结算时付清给甲方；如超期一年无交纳，甲方则有权把楼宇提前不作价全部收回另行处理，对乙方所有已交款项亦一概不作退回；合作期内，乙方对合作楼宇可享有合作、合营、出租、转让股东、抵押之权利；如要转让或抵押，必须征得甲方同意，依法办理有关手续；在合作期内，如遇国家征收，双方都应无条件服从，属土地赔偿费归甲方所有，属建筑物的赔偿费，1-20年属乙方所有，21-50年按2:8分成，即甲方占20%，乙方占80%；在现有条件下，甲方提供水电给乙方使用，一切线路及设施由乙方负责，用电的增容费已由乙方承担，对甲方现有的水电设施，如需改换或增加则按用量分摊承担；合作期内，原有农业税由甲方负责，土地使用税，企业经营税及其他杂费均由乙方负责；乙方在与甲方签订本协议三天内，即支付定金人民币20万元给甲方，该款在乙方付固定利润给甲方时扣减；在合作期内，如甲方违约，必须对乙方赔偿经济损失，赔偿办法是按违约当年楼宇价值加倍赔偿给乙方，作未到期的损失费，楼宇作价由当地政府有关单位处理拍价；如乙方违约，合作楼宇除无偿归甲方外，对甲方提供合作使用的土地，按违约当年地价加倍赔偿给甲方，作未到期的经济损失补偿，其作价由当地政府有关单位作出公证鉴定，另乙方还须向甲方缴纳违约当年至合同期满年限的管理费；合作期满，合作楼宇的不动资产（指一切建筑物）无偿归甲方，其余可动资产（指设备）归乙方。原、被告确认上述协议书的甲、乙方的合同主体分别为原告、被告。上述《协议书》签订后，被告向原告支付了定金20万元。 1995年5月18日，深圳市规划国土局宝安分局作为甲方、宝安区福永镇下十围村作为乙方，被告作为丙方，三方签订了深规土宝协字[1995]第210号《协议书》，约定乙方同意甲方征用位于东福围地段的土地共7.6亩，该宗土地从本协议签订之日起转为国有；征地拆迁等补偿问题已由乙方和丙方协商解决，乙方同意甲方不作任何补偿。原、被告确认涉案土地即为深规土宝协字[1995]第210号《协议书》中约定的土地，且涉案土地并未办理土地出让手续。 1998年1月5日，原告向被告发出《通知》，表明竹园宾馆与该村签订租地合同已有多年时间，还未动工兴建，对该村在经济上有一定损失，为了加快该村经济建设，经村委会研究决定，被告应当在春节前派领导到该村洽谈，处理该地兴建事宜，过期不来将另行处理。 2000年8月21日，原告向被告发出《通知》，表明距涉案协议签订已逾八年之久，原告经理及党支部书记曾于1997年10月期间亲自了解情况，1998年9月10日由宝安区福永法律服务所发出法律通知书给被告，催促落实履行情况，直至本月中旬，被告才派员称该地块使用手续未经上级批准不敢使用要求原告将定金退回。经村委会班子讨论决定退回一半定金，其余的一半作为被告对原告的经济损失所负的责任。被告对该份《通知》的真实性予以认可，但被告主张上述《通知》仅表明双方对合同进行了协商，双方并未实际解除涉案合同。 2002年3月，被告竹园公司诉至法院，请求解除双方签订的涉案《关于合作兴建仓库楼协议书》，并要求福围公司向其退还定金人民币20万元。本院受理后，竹园公司于2002年5月20日以双方已经庭外和解为由提出撤诉申请，本院于2002年5月21日作出（2002）深宝法房初字第305号《民事裁定书》，裁定准予竹园公司撤回起诉。原告主张被告提出撤诉是因为被告预估面临败诉风险。原、被告在庭审中均确认被告起诉后撤诉的行为，并不意味合同解除，被告主张其撤诉后双方又继续履行合同。 2010年6月7日，原告向被告发出《解除通知书》，表明协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告至今未开工建设，造成土地空置达18年之久，合同目的不能实现，原告现通知被告解除涉案协议书。 2010年6月21日，被告向原告发出书面回函，表明原告发出的《解除通知书》已经收悉，原告所述因被告未开工造成土地闲置与事实不符，是因原告未按约定履行所致，原告单方主张解除合同，侵害了被告的合法权益，希望原告按原合同履行相关义务。 另查，1、经本院依法查询，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局于2016年9月21日出具了深规土宝函[2016]1444号《市规划国土委宝安管理局关于深圳市宝安区人民法院委托调查的复函》，复函内容如下：深规土宝协字[1995]第210号《协议书》由原深圳市规划国土局宝安分局（甲方）、原深圳市宝安区福永镇下十围村民委员会（乙方）和深圳竹园企业有限公司（丙方）三方于1995年5月18日签订。根据协议约定将原下十围村东福围地段的7.6亩用地征为国有，征地拆迁等补偿问题已由乙方和丙方协商解决，乙方同意甲方不作任何补偿，属于企业自征地。另查，该用地未查到相关用地出让手续，以及与其他已批或非农建设用地冲突的信息。被告主张上述复函已经明确涉案土地为企业自征用地，涉案土地已经定向出让给被告。 2、被告于1996年8月14日以宝安规划国土分局为收文对象作出的函件中载明：1992年3月至4月，该公司的竹园宾馆申请使用宝安区福永镇下十围的一块地，拟进行酒店等服务项目的投资，有关用地手续和报建手续等资料、报告已经上报三年多，由于机场与福永镇用地及新城大道规划未确定，以致今日仍未予以批复，而某单位在紧邻的一块土地上已建好一栋十层楼宇（福景酒店大厦），恳请早日帮助该公司取得合法的用地报建手续，以便投资项目尽快展开。 3、原告主张未办理报批报建手续的原因是被告要求改变土地用途，拟用于建设酒店，没有获得政府部门同意，导致手续停止办理；被告主张1996年进行了立项申报，后因原告换届，内部出现问题，导致用地手续的办理停滞，后因原告不配合，故未办理后续手续。另，原告主张被告单方要求将土地用途由工业用地变更为商业用地，原告并未同意；被告主张双方协商一致将土地用途变更为商业用地，且在合同履行过程中双方亦以共同申报的行为予以体现。 4、原、被告确认：除定金外，被告未向原告支付过其他款项，且原告未向被告交付涉案土地，涉案土地现仍由原告使用。 5、原告主张在土地用途改变的情况下，无法办理报批报建手续，被告对此不予认可，且被告主张其愿意根据法律的规定和原告的要求使用涉案土地。 以上事实，有关于福永镇下十围经济发展公司用地报告的批复、关于福永镇下十围第一经济合作社用地报告的批复、关于福永镇下十围第二经济合作社用地报告的批复、关于合作兴建仓库楼协议书、深规土宝协字[1995]第210号《协议书》、通知、（2002）深宝法房初字第305号《民事裁定书》、民事起诉状、深规土宝函[2016]1444号《市规划国土委宝安管理局关于深圳市宝安区人民法院委托调查的复函》、函等证据和庭审笔录、笔录予以证实。 本院认为，本案属于合同纠纷。根据本院查明的事实，涉案地块已经于1991年取得工业仓库用地的批复，根据双方签订的《关于合作兴建仓库楼协议书》约定，被告负责提供兴建合作楼宇的投资，由原告所在地建委推荐九家已注册的建筑单位，与被告协商确定建筑队进行工程施工，原告负责办理合作楼宇用地的合法手续并负责协助向当地政府有部门办理报建手续，根据上述约定可知，原、被告的兴建楼宇行为应当依法办理相应的报批报建手续，原、被告签订的《关于合作兴建仓库楼协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方应当依法全面履行合同约定的义务。 关于涉案合同的解除。首先，虽然涉案《关于合作兴建仓库楼协议书》约定“建设合作楼所需资金及费用，乙方须按工程进度及时投入，并保证在两年内把楼宇建成”，但根据双方的约定以及相关法律规定，建设前应当完成报批报建手续，故在原告未履行相应的报批报建义务且向被告交付涉案土地的情况下，原告以被告未履行兴建义务为由主张被告根本违约不成立。另，双方签订的《关于合作兴建仓库楼协议书》约定的用地用途为兴建仓库楼，在原告履行报批报建的手续过程中，原告知悉或应当知悉被告拟报批报建土地用途的改变，原告在其知悉的情况下仍予提交相关资料的行为视为原告此并无异议，故即使土地用途改变造成报批报建的障碍，该过错也不能全部归责于被告。其次，根据涉案《关于合作兴建仓库楼协议书》约定的相关期限可知，原告基于获取利润的目的与被告签订上述协议，原、被告在签订协议书时的真实意思表示为在两年期间内完成楼宇的建设，但自签订合同至今已达25年，尚未完成相关建设的报批报建手续，致使原告至今未能按照《关于合作兴建仓库楼协议书》的约定收取相关管理费用和利润款，且原、被告签订的协议的目的为合作兴建仓库楼，但在合同履行过程中，原、被告就涉案地块办理了征地补偿协议，且申报的用地用途也发生了变更，本院认为上述情况已经构成因双方行为致使涉案合同目的无法实现的情况。最后，根据本案查明的事实，被告已经以与原告协商以及起诉的方式，多次提出解除涉案合同，双方仅对解除合同后的定金返还问题无法达成一致意见，由此可见，原、被告均进行过解除合同的意思表示。综上所述，本院认为原、被告签订《关于合作兴建仓库楼协议书》已经解除，基于本案的本诉和反诉请求的内容，在合同解除的情况下，双方可另循法律途径主张其他权利，故本院在本案中对双方各自的损失以及定金的返还不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认1992年3月17日签订的涉案《关于合作兴建仓库楼协议书》解除； 二、驳回被告深圳竹园企业有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费人民币200元，由被告负担；本案反诉受理费人民币100元，由被告负担。本案本诉受理费原告已预交，反诉受理费被告已预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  杨 莹 人民陪审员  朱纯禄 人民陪审员  李 萍 二〇一七年三月六日 书 记 员  李婷霞 书 记 员  王 欢 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。