福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终119号 上诉人（原审原告、反诉被告）:林志金，男，1962年6月21日出生，汉族，住福建省南靖县金山镇马公村沟仔尾38号，公民身份号码350627196206212077。 委托诉讼代理人：吴振华，福建泾渭明律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林思扬，福建泾渭明律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：詹志高，男，1980年2月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区胜利东路24号天下广场C5幢703室，公民身份号码350600198002131514。 委托诉讼代理人：林惠斌，福建必得律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：占雨杰，男，1990年2月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区青年路170号501室，公民身份号码350600199002113011。 被上诉人（原审第三人）：顺鑫中介，住所地：芗城区县前直街35号。 个体工商户经营者：佘兰贞。 被上诉人（原审第三人）：漳州市芗城区豪华房产中介服务中心，住所地：芗城区胜利路夏商阳光雅苑B2幢D12号店面，统一社会信用代码92350602MA2Y40R214。 个体工商户经营者：阮建顺，公民身份证号码350600197808103032。 上诉人林志金因与被上诉人詹志高、占雨杰、顺鑫中介、漳州市芗城区豪华房产中介服务中心(下称豪华中介)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林志金及其委托诉讼代理人吴振华、林思扬、被上诉人詹志高的委托诉讼代理人林惠斌、被上诉人豪华中介经营者阮建顺到庭参加诉讼。被上诉人占雨杰、顺鑫中介经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林志金上诉请求：撤销原判第一项，改判支持林志金的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.詹志高2016年10月17日与林志金签订《房地产买卖协议书》（以下简称《协议书》）时未出示授权委托书，林志金基于善意和信任，不知道詹志高没有代理权，才会与其签订合同并交纳定金。詹志高直到2016年10月25日双方发生纠纷报警处置时才出示一份落款时间为2011年8月8日的《个人授权委托书》，该委托书无具体委托出售房产的事项，内容不明确，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三百九十七条的规定，概括委托也要明确委托事项，故一审认定概括委托属适用法律错误。且该委托书墨迹未干，明显是刚写好的。因此，詹志高没有代理权，在未经占雨洁追认之前，《协议书》效力待定；2.根据《合同法》第四十八条第二款规定，林志金在占雨洁尚未追认《协议书》之前，有提起诉讼予以撤销的权利。一审根据《合同法》第三百九十七条的规定认为詹志高有代理权，又根据《合同法》第五十一条的规定，认为詹志高虽属无权代理但经占雨洁追认而有效，适用法律前后矛盾；3.林志金在一审追加占雨洁参加诉讼后变更诉讼请求为撤销《协议书》并返还定金，一审却以林志金可否解除合同进行审理并作出判决，属判非所诉。 詹志高辩称，1.《个人授权委托书》是在第一手房屋买卖之后签订的，房屋买卖的一切事项均在委托范围之内，《协议书》也已注明相关内容，林志金也予接受，故《协议书》合法有效，并非效力待定；2.占雨洁在一审诉讼中认可《协议书》，可以证明从始至终是存在委托手续的；3.本案不存在判非所诉问题。 豪华中介经营者阮建顺述称，买卖合同合法，应予保护中介利益。2.5万元定金系与顺鑫中介共同收取，一审仅判决豪华中介返还不合理。 占雨杰未提交书面陈述意见。 顺鑫中介未提交书面陈述意见。 林志金向一审法院起诉请求：判决詹志高返还林志金购房定金5万元。后增加一项诉讼请求为：判决撤销林志金与詹志高签订的《协议书》。 占雨杰向一审法院反诉请求：1.解除占雨杰与林志金签订的《协议书》，没收林志金支付的购房定金5万元不予返还；2.定金保管方即第三人返还占雨杰收取的定金2.5万元。 一审法院认定事实：詹志高与占雨杰是叔侄关系。2010年11月4日，占雨杰与漳州龙文夏商房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，向漳州龙文夏商房地产有限公司购买漳州市漳华路以南、九龙大道以西香榭花都5幢105号商品房，2010年11月24日办理《商品房买卖合同》备案登记手续，产权登记在占雨杰名下。2011年8月8日，占雨杰向詹志高出具《个人授权委托书》一份，载明“本人工作繁忙，不能亲自办理的相关手续，兹委托受托人詹志高为我的代理人，全权代表我办理相关事项，对代理人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应法律责任。本授权委托书自委托人签字之日生效”等内容。2016年10月17日，占雨杰经房产中介介绍与林志金签订《协议书》，占雨杰、林志金及中介人员在《协议书》上签名，詹志高作为占雨杰全权代理人在《协议书》上签名。《协议书》第一条约定：占雨杰同意将漳州市龙文区夏商香榭花都5幢105号房产出售给林志金，林志金对占雨杰所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产；第二条约定：买卖双方同意房产成交价90万元，本协议签订之日，林志金向占雨杰支付购房定金5万元，占雨杰与房产中介各执定金50%做为保证金，以示诚意；第三条约定：林志金分两次向占雨杰支付购房款，首期购房款50万元于2016年11月7日前办理两证过户时支付，第二期购房款于2017年2月7日前银行按揭款放款时支付，双方于2016年11月7日前办理相关交易过户手续，超期违约参照第九条处理；第九条约定：林志金中途违约，占雨杰有权取消定金，占雨杰中途违约，应退还定金并赔偿违约金5万元等；补充条款约定：林志金于2016年10月26日前拿18万元替占雨杰解押两证等；双方还就房屋交付、税费承担、中介费负担等条款进行了约定。《协议书》签订当日，詹志高出具《收条》一份，载明收到林志金购买龙文区夏商香榭花都5幢105号购房定金5万元等内容，同日，阮建顺、李阿贞出具《收条》一份，载明：兹收占雨杰（代理人：詹志高）出售夏商香榭花都5幢105号定金2.5万元等内容。在双方履行合同义务过程中，因詹志高未提供占雨杰出具的《个人授权委托书》，林志金认为詹志高无权处分占雨杰所有的房屋，双方遂发生纠纷。林志金未按《协议书》约定继续履行合同义务。2016年10月25日15时57分，林志金女儿林艺敏以“阳光雅苑豪华中介因购房履约与詹志高引发纠纷”为由报警求助。在警察处警时，詹志高出示了上述《个人授权委托书》。 一审法院认为，本案是因代理人签订合同是否有效引发的房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”《合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”首先，涉讼房屋是占雨杰于2010年11月4日购买的，占雨杰于2011年8月8日委托受托人詹志高作为代理人，全权代表占雨杰办理相关事项，虽然在委托书中未写明具体委托办理的事项，但概括写明了受托人可全权代表占雨杰办理相关事项，且明确写明对代理人詹志高办理委托事项过程中所签署的有关文件均予以认可，并承担相应法律责任等内容，该授权委托书并不违反法律法规禁止性规定，合法有效；其次，虽然占雨杰在委托书中未写明委托詹志高办理的事项是出售涉讼房屋，但占雨杰出具委托书是在其涉讼购买房屋之后，在本案诉讼过程中，占雨杰明确表示其已授权詹志高全权办理房屋出售相关事宜，该意思表示可视为占雨杰是对詹志高代理权限的进一步明确以及对詹志高出售涉讼房屋的认可，按照《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，也应当认定詹志高与林志金签订的《协议书》合法有效；第三，虽然在詹志高与林志金签订《协议书》时，詹志高未提供授权委托书，但《协议书》中载明房屋出卖人是占雨杰，詹志高是占雨杰的全权代理人，作为对方当事人的林志金当时是明知的，也是认可詹志高是占雨杰的全权代理人身份的，在双方因詹志高是否有代理权问题引发纠纷时，詹志高出示《个人授权委托书》，以书面形式表明其代理人身份，证明其有权代表占雨杰出卖涉讼房屋，可见詹志高在签订《协议书》时享有代理权、其代表占雨杰出卖涉讼房屋行为有效；第四，林志金提出的诉讼理由缺乏事实根据和法律依据，无法认定其与詹志高签订的《协议书》无效或者属于效力待定的可撤销合同，况且无效合同与可撤销合同的构成要件、法律后果等均不相同，林志金诉称詹志高是无处分权处分他人财产，詹志高以欺诈手段与林志金签订的《协议书》无效，又认为双方签订的《协议书》属于效力待定的可撤销合同，自相矛盾，也与本案事实和相关法律规定不符合，不予采纳。综上，该院认为，詹志高代表占雨杰与林志金签订《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。...”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”詹志高是占雨杰的代理人，其代表占雨杰与林志金签订涉讼协议产生的法律后果，依法由占雨杰承担。林志金未按照合同约定履行义务，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任，占雨杰并未违约，无需承担违约责任；故占雨杰要求驳回林志金诉讼请求的抗辩有理，予以采纳；因林志金的违约行为导致《协议书》无法继续履行，占雨杰反诉要求解除双方签订的《协议书》、取消林志金支付的购房定金的请求符合相关法律规定，予以支持；因阮建顺代表中介方收取占雨杰支付的2.5万元是履约保证金，占雨杰在本案中并无违约，故该保证金应当返还占雨杰，且阮建顺也当庭表示由法院依法判决。林志金要求解除《协议书》予以支持，但要求詹志高返还定金缺乏依据，不予支持，詹志高请求驳回林志金诉讼请求等辩解有理，予以采纳。顺鑫中介经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决：一、解除占雨杰与林志金签订的《房地产买卖协议书》；二、驳回林志金的其他诉讼请求；三、占雨杰无需向林志金返还定金5万元；四、漳州市芗城区豪华房产中介服务中心经营者阮建顺应于本判决生效之日起十日内返还占雨杰保证金2.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，反诉费525元，合计1575元，由林志金负担。 案经本院审理，林志金对一审认定詹志高与占雨洁系叔侄关系及双方在履行合同义务过程中发生纠纷有异议，认为《协议书》效力待定，不存在履行问题。詹志高对一审认定其未提供委托手续产生纠纷有异议，认为系林志金反悔才产生纠纷。对一审认定的其他事实，当事人没有异议，本院予以确认。当事人对詹志高与占雨洁是否为叔侄关系没有进一步提供证据证明，仅凭詹志高与占雨洁的自认尚不足以认定，鉴于该事实与本案审理结果无关，本案中不作认定。对其他异议事实，本院将结合对争议焦点的分析进行认定。 二审还查明：签订《协议书》时，占雨洁没有在场。 二审期间，双方均未提供新的证据。 本案二审阶段的争议焦点是：1.《协议书》是否效力待定及林志金是否有权予以撤销？2.本案是否判非所诉？对此，本院分析、认定如下： 一、《协议书》是否效力待定及林志金是否有权予以撤销 本院认为，《合同法》第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”可见，特别委托和概括委托的区别在于前者包含了具体的委托事项，而后者没有具体的委托事项，委托人只是单纯指示受托人处理与某一活动相关的一切可能发生的事项，至于这些事项的具体内容则在所不问。林志金关于概括委托必须明确委托事项的上诉理由与法不符，不予采纳。本案中，占雨杰于2011年8月8日出具给詹志高的《个人授权委托书》载明：“本人工作繁忙，不能亲自办理的相关手续，兹委托受托人詹志高为我的代理人，全权代表我办理相关事项，对代理人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应法律责任。本授权委托书自委托人签字之日生效”。该委托书系委托詹志高处理某一活动所涉的一切相关事项，没有具体的委托事项，依法应认定为概括委托，司法实践中，应依常识、经验对委托事项进行判断。首先，《协议书》签订时占雨洁并未在场，但《协议书》体现的出售方是占雨洁，詹志高系作为“全权代理人”在合同上签名，对此，林志金也表示其是明知的，故签订了合同并支付了定金。其次，詹志高代理占雨洁签订《协议书》时未出示委托书，其代理行为存在一定瑕疵，但至纠纷发生时，詹志高已出示委托书，表明其代理出售房屋已经过占雨洁授权，此时，尚不存在因代理权问题导致《协议书》不能依约履行的情形，林志金以此为由不履行合同，其行为已构成违约。至于林志金二审庭审时提出条件允许的话请求对委托书形成时间进行鉴定的问题，因一审诉讼时林志金已将此委托书复印件作为己方证据提供，目的仅为证明詹志高事后提供且委托书没有具体授权内容，并未对形成时间的真实性提出异议并申请鉴定，其行为已构成自认，故对其二审期间申请鉴定不予准许。第三，占雨洁一审诉讼时对委托书及其委托詹志高出售房屋的事项不持异议，亦说明委托书及委托事项的真实性。最后，根据《合同法》第四十八条第二款后段规定：“合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利”，故善意相对人撤销合同必须是在合同被追认之前，而行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义订立的合同才存在被追认的问题。本案中，詹志高在双方发生纠纷时出示了占雨洁的委托书，林志金虽存有疑虑，但尚不足以表明詹志高就没有代理权，此时，尚不存在占雨洁追认的问题，林志金不享有撤销的权利。综上，詹志高具有代理权，《协议书》系双方当事人真实意思表示，应认定合同有效。林志金主张效力待定并请求撤销与法不符，不予采纳。一审将占雨洁出庭认可委托书及委托事项的行为视为对代理权的追认并据此认为合同有效欠妥，但一审也只是作为从另一个角度认定合同有效的理由，并不影响本案的审理结果。 二、本案是否判非所诉 本院认为，林志金本诉请求撤销合同与占雨洁反诉请求解除合同，均与定金是否应予返还的诉讼请求具有关联性。本案中，撤销合同与解除合同的区别仅在于《协议书》属于效力待定合同还是效力既定的有效合同的问题。如上所述，《协议书》有效，并非效力待定，应予驳回林志金全部诉讼请求。一审法院仅驳回林志金其他诉讼请求不妥，但鉴于一审法院已对合同效力的争议问题进行了正确的审理和认定，故本案无需发回重审。 综上所述，林志金的上诉请求不能成立，应予驳回。豪华中介因未提起上诉，视为同意原判，对其关于原判不合理，应予保护中介利益等答辩中提出的请求，本院依法不予审查。原判部分判项不当，应予纠正。占雨杰、顺鑫中介经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初68号民事判决第一、三、四项； 二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初68号民事判决第二项； 三、驳回林志金全部诉讼请求。 一、二审案件受理费各1050元，均由林志金负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  林 健 审判员  陈育生 二〇二〇年二月十七日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷