上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初80926号原告：李世松，男，1982年12月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：陈书玉，女，1979年12月15日出生，汉族，住同原告李世松。原告：李菖玳，男，2009年7月25日出生，汉族，住同原告李世松。法定代理人：李世松(系原告李菖玳父亲)，系本案原告。原告：李菖洵，男，2016年2月19日出生，汉族，住同原告李世松。法定代理人：李世松(系原告李菖洵父亲)，系本案原告。四原告共同委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：黎荣杰，上海朱方官律师事务所律师。被告：吴桂香，女，1960年12月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：何平，男，1959年9月16日出生，汉族，住同被告吴桂香。被告：何瀚伯，男，1996年11月5日出生，汉族，住同被告吴桂香。委托诉讼代理人：何传标，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵与被告吴桂香、何平、何瀚伯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告李世松、陈书玉及四原告共同委托诉讼代理人朱方官，被告何瀚伯的委托诉讼代理人何传标到庭参加诉讼。被告吴桂香、何平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵向本院提出诉讼请求：1、判令三被告协助原告办理本市浦东新区古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)过户至原告名下的手续；2、若法院不支持系争房屋过户，要求被告返还已付房款人民币(币种下同)150万元及同期贷款利息，承担违约金30万元，赔偿房屋上涨后差价96.13万元以及评估费。事实和理由：2016年7月23日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买系争房屋，总价150万元，于2016年10月30日前过户。原告将全部房款付清后，被告违约不配合过户，故起诉。被告何瀚伯辩称，系争房屋属三被告共同共有。被告吴桂香、何平在买卖合同上签字，但被告何瀚伯未在合同上签字，也未对父母的代理行为进行追认，故买卖合同对被告何瀚伯无法律约束力，无需承担合同责任，不同意原告的过户请求。即使被告吴桂香、何平需承担合同责任，最多承担返还房款的责任以及双倍返还定金的责任。系争房屋不能过户，原告在未核实被告何瀚伯真实意愿的情况下签订合同，存在过错，应自担责任。被告吴桂香、何平未具答辩意见。原告补充意见，被告何瀚伯虽是成年人，但还是学生，被告吴桂香、何平曾提供承诺书给中介，说父母有权代理儿子签字，故原告有绝对理由相信其父母有权代理出售共有的房屋，构成表见代理，故三被告均应受到合同约束，若法院认定买卖合同对被告何瀚伯不产生约束力致房屋无法过户，被告吴桂香、何平应承担相应赔偿责任。被告何瀚伯补充意见，根据承诺书内容，父母曾得到儿子的书面委托，故合同签字时原告应要求被告吴桂香、何平提供书面委托书，没有书面委托书的情况下而签订合同，不能认定构成表见代理。本院经审理查明事实如下：被告吴桂香、何平系夫妻，被告何瀚伯系儿子。原告李世松、陈书玉系夫妻，原告李菖玳、李菖洵系儿子。系争房屋登记在三被告名下。2016年7月17日，原告陈书玉与被告吴桂香签订《房地产买卖居间合同》，原告付10万元定金后，于2016年7月26日合计付款150万元(含定金10万元)。2016年7月23日，签订《上海市房地产买卖合同》，约定2016年10月30日前过户，被告吴桂香、何平签字，何瀚伯“代理人”一栏由被告吴桂香、何平签字，原告李世松、陈书玉签字，李世松、陈书玉作为李菖玳、李菖洵的法定代理人，在“代理人”一栏签字。审理中，依原告申请，法院委托上海富申房地产估价有限公司于2017年2月9日对系争房屋价值出具评估意见：市场总价值246.13万元(价值时点2016年10月30日)。原告为此支付评估费7,700元。本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实合意，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。三被告名下房屋的买卖，被告吴桂香、何平在被告何瀚伯“代理人”一栏签名，在无充分证据证明被告吴桂香、何平具有代理权的情况下，结合被告何瀚伯明确表示不同意卖房过户，故本案合同对被告何瀚伯不发生效力，现合同目的无法实现，原、被告之间的合同关系应予以解除，致合同解除的违约方、过错方应承担相应责任。违约责任的承担方式不仅根据双方约定，违约方还应根据法律规定承担赔偿损失的责任，故被告何瀚伯提出的违约方最多承担双倍返还定金的违约责任，无需承担其余责任的意见，无法律根据，本院不予采纳。被告吴桂香、何平构成违约，应承担相应违约责任，不仅应根据约定承担违约金责任，当买方实际损失超过按照约定承担的违约金，差额部分应赔偿，也即参考房屋上涨差价后作相应赔偿。房屋差价损失，系违约方应当预见违约后对守约方造成的客观损失，因合同系本约性质，本院根据合同签订时原告亦存在未审核交易方被告何瀚伯真实意愿的疏忽，结合合同价、违约时点、原告已付房款情况、评估意见确定的市场价值及评估基准日，在返还已付房款的基础上，平衡后酌情确定被告吴桂香、何平赔偿原告房屋评估后差价96.13万元的80%，即769,040元。评估费7,700元，因被告吴桂香、何平违约引起的原告垫付的必要费用，该款由被告吴桂香、何平赔偿。房屋上涨差价损失已涵盖根据约定计算得出的30万元违约金以及相应已收房款的利息损失，故本院对原告主张的30万元违约金以及相应已收房款的利息损失不再计算并支持。综上，被告吴桂香、何平应赔偿原告总计776,740元。被告吴桂香、何平经本院传票传唤拒不到庭，可能由此产生的不利法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵与被告吴桂香、何平于2016年7月23日关于上海市浦东新区古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告吴桂香、何平于本判决生效之日起十日内退还原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵购房款1,500,000元；三、被告吴桂香、何平于本判决生效之日起十日内赔偿原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵776,740元；四、驳回原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,880元(原告已预交18,300元)，减半收取计14,440元，由原告李世松、陈书玉、李菖玳、李菖洵共同负担1,940元，由被告吴桂香、何平共同负担12,500元。被告吴桂香、何平共同负担之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐进二〇一七年三月二十一日书记员  张磊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。