上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初22484号原告：上海市供销物资总公司金属汽配公司，住所地上海市。法定代表人：王超，总经理。委托代理人：时国荣，上海市勋业律师事务所律师。被告：赵华青，男，1954年11月6日出生，汉族，户籍地河南省。原告上海市供销物资总公司金属汽配公司(以下简称供销公司)与被告赵华青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告供销公司的委托代理人时国荣，被告赵华青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市车站南路XXX号内韶嘉路围墙东侧约300平方米场地；2、判令被告支付房屋使用费(按每年29,200元，自2014年7月1日计算至被告实际迁出之日止)；3、判令被告支付水电费22,452.10元；4、判令被告支付违约金7,300元。事实与理由：2013年6月25日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于本市虹口区车站南路XXX号内，靠韶嘉路围墙东侧约300平米的场地(具体位置见产权证地籍图)租赁给被告经营使用。租赁期限为2013年7月1日起至2014年6月30日止。在该份合同期满后，原告通知被告不再续租，并要求被告按期归还所租场地。但被告收到通知后，没有搬迁，也不再支付租金。一直拖延至2015年2月12日，出具给原告一份《承诺书》，要求原告再给予被告一段时间搬迁。原告在多次催收场地无效后，又于2016年4月份，在上述出租场所外墙张贴《限时搬迁通知书》，要求被告在2016年6月30日之前，交还承租场地。但被告至今仍未搬离，继续占有、使用上述场地。故原告诉至本院，要求判如所请。被告赵华青辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告租赁使用标的为土地使用权，原告并非该土地合法权利人，对被告不享有权利，非本案适格原告。二、即使原告对该土地享有权利，被告亦从未收到、看到原告通知限时搬离通知。被告所经营场地门牌为车站南路XXX号，与车站南路XXX号相距甚远，不可能看到原告张贴的搬迁通知，且解除租赁通知是发给237号租赁户的。三、考虑到上海土地紧张困难，被告已在该场地租赁14年之久，原告至少需要提前一年通知拟解除租赁关系。当时我租赁该场地是个垃圾场，刚租赁的时候拉了43车垃圾。2013年经原告同意后，我方搭建了两层上下各四间，每间9-12平米的房屋，用水泥和砖砌的。原告还要求在我的场地上在多搭三间房屋，给原告方的人员使用，后来原告将三间房屋出租了。是原告负责人徐厂长口头同意的，书面证据没有。现在我方的八间房屋还有我方在使用，原告的三间房屋是否有人使用我方不清楚了。合同到期后我没有支付过使用费，现在原告将系争场地出租给别人了。三间房屋是我造的，场地是我租赁的，原告出租后收取的租金应当支付给我方。2002年清理场地的费用也应该支付给我。还有造房的费用。这两年我没有做生意，雇人看场地的费用。2014年6月以后我没有做生意了。本院经审理认定事实如下：原告系上海市韶嘉路XXX号房屋所有权人。2013年6月25日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的座落在本市韶嘉路XXX号范围内沿韶嘉路围墙东侧场地出租给乙方使用，总面积约300平方米。未经出租方书面同意，承租人不得在租赁标的场所擅自搭建任何建筑与设施(包括房屋、简易棚屋、阁楼、楼梯、水井等)；经出租人书面同意的各种搭建需要签订补充合同，并按签订的补充合同条款和政府有关审批规定办理。租赁标的的租赁期为壹年，起始时间2013年7月1日至2014年6月30日止；租赁期满，甲方按约定收回租赁标的，乙方应如期交还；乙方有意续租的，应在租赁期满前的第三个月内向甲方提出书面续租意向，甲乙双方可另行协商续租事宜。双方同意租金以年租金方式计算。如需按月租金计算的则按年租金的十二分之一计算；如需按日租金计算的，则为年租金的三百六十五分之一计算。自2013年7月1日至2014年6月30日，年租金为2.92万元。租金按季支付，先付后用。双方商定每三个月为一个租金支付期，乙方应在上一个支付期的最后十日内支付下一个支付期的租金。逾期支付租金的，每逾期一天则需按欠付租金的0.2%支付滞纳金。甲乙双方同意将2008年7月15日签订合同时乙方向甲方支付的履约保证金1,700元，转为本合同履约保证金。如乙方违约或未付清有关费用，甲方有权直接以履约保证金充抵损失。租赁期内，因乙方使用租赁标的或乙方经营行为而产生的水、电、煤、气、通讯等费用由乙方自行承担和按时缴纳。水、电、煤、气、通讯费用需由甲方代为缴纳的，则由乙方按甲方指定的方式和时间及时缴还甲方。乙方应在租赁期满后或合同终止或合同解除后的七天之内，将乙方添置的可移动的财物自行搬离，腾空租赁标的并与甲方搬离租赁标的的移交手续，签订交接书。乙方逾期未交还租赁标的的，则每逾期一天向甲方支付原日租金十倍的违约金。租赁期间乙方有下列违约情形之一的，甲方可单方面通知乙方解除合同，违约方除向守约方(甲方)支付三个月租金的违约金外，须在甲方限定的期限内无任何条件将租赁标的交还。……(3)乙方拖欠租金超过三十天，经甲方催告仍未在限定时间支付租金的；……。2015年2月12日，被告出具《承诺书》一份，表示，赵华青请求贵公司给予我一点时间，初五左右确定搬走，清理完毕。2016年4月16日，原告与案外人上海天昊房地产有限公司、上海久新拉丝厂张贴《限时搬迁通知书》，载明，车站南路XXX号租赁户：我司与各租赁户所签订的所有房屋租赁合同(韶嘉路XXX号)均已到期。根据上级要求，本地块将进行转型升级。为此我司郑重通知：1、各租赁户必须在2016年6月30日之前，自行停止一切经营活动，搬离并交还原租赁房屋，结清所有相关水电费用。2、若租赁户拒不按本通知执行的，我司将采取相应措施包括通过司法途径等，维护自身合法权益，同时按照原有租金标准，收取合同终止后至今的房屋非法占用费，并追究贵司的全部违约责任，一切后果自负。2004年8月19日，上海市公安局向原告出具编订(变更)门弄(楼)号牌通知，载明，你处申报公安部门的门弄楼号牌经同意批准如下：车站南路XXX号。2007年5月8日，原告向江湾派出所申请，载明：我单位原址是韶嘉路XXX号，因04年市政工程，辟通车站南路，现址为车站南路XXX号，在路南朝北新增一排门面房供出租(原厂内办公用房)临时路牌号车站南路XXX号，241号，245号，251号，253号，255号，257号。该材料经上海市公安局虹口分局江湾派出所盖章确认。审理中，原告提供《赵华青表》一份，证明被告欠付的水电费金额。被告认为该表系原告单方制作，且原告亦未提供其代缴的原始凭证，不予认可。此外，被告向本院提供照片一组，证明其于系争场地上建造了十间房屋。被告并于庭审结束后向本院邮寄民事反诉状，对此本院按照法律规定对被告的反诉不予受理，被告若有证据可另觅途径处理。本院认为，原告系车站南路XXX号(原韶嘉路XXX号)的房屋所有权人，租赁场地位于该房屋地籍图的四至范围内，故原告是合法的出租人及本案的适格主体。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定的租赁期至2014年6月30日，期满后场地仍由被告使用，原告并未提供其要求被告搬离的证据，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在起诉状中明确要求被告搬离系争场地，故起诉状副本送达之日即2016年11月9日应视为解除通知送达之日，本院给予被告三个月的合理期限，双方的不定期租赁关系于2017年2月9日解除。租赁关系解除后，被告理应迁出租赁场地交还给原告。被告支付租金至2014年6月30日，之后亦应按照合同约定的租金标准向原告支付占用场地期间的租金及使用费。对于被告已支付的保证金1,700元，原告同意从欠付费用中予以抵扣，本院予以准许。对于水电费，原告仅提供了其自行制作的抄表数额，被告不予认可，原告亦未提供其代缴的原始凭证。故对于该项诉请本院难以支持，原告如有证据可另行主张。因原告并未提供起诉前要求被告解除租赁关系的有效证据，故被告并未构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告赵华青应于本判决生效之日起十五日内携物品迁出上海市车站南路XXX号内韶嘉路围墙东侧约300平方米场地(部位详见房屋所有权证附图，现临时路牌号车站南路XXX号)；二、被告赵华青应于本判决生效之日起支付原告上海市供销物资总公司金属汽配公司租金及使用费(按每年29,200元，自2014年7月1日计算至被告实际迁出之日止，保证金1,700元可从欠付费用中抵扣)；三、对原告的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,222.07元，减半收取1,111.04元，由被告赵华青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年三月二日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。