上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1560号原告(反诉被告)：王荣军，男，1968年4月8日生，汉族，住上海市嘉定区。原告(反诉被告)：仇红，女，1969年2月14日生，汉族，住上海市嘉定区。原告(反诉被告)：王捷，男，1994年10月29日生，汉族，住上海市嘉定区。上列三原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：沈家毅，上海知诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海绿地宝里置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：包丽斯。委托诉讼代理人：李志燕。第三人：上海廉驰房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路XXX号XXX-XXX室(上海横泰经济开发区)。法定代表人：葛晓娟，总经理。委托诉讼代理人：袁俊杰，上海市中天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷与被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司(以下简称绿地宝里公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，通知上海廉驰房地产经纪有限公司(以下简称廉驰公司)作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王荣军，原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷的共同委托诉讼代理人沈家毅，被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司的委托诉讼代理人包丽斯、李志燕，第三人上海廉驰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人袁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷向本院提出诉讼请求，要求：1、绿地宝里公司履行上海市商品房出售合同，将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给王荣军、仇红、王捷；2、绿地宝里公司支付王荣军、仇红、王捷违约金人民币(下同)33,220元；3、绿地宝里公司退还装修费、服务费1,057,998元。事实和理由：2014年7月7日，王荣军、仇红、王捷与绿地宝里公司协商购买系争房屋事宜，同日即给付5万元。2014年7月21日，王荣军、仇红、王捷与绿地宝里公司就系争房屋签订上海市商品房出售合同，约定房价为3,322,002元，且未约定收取服务费、装修费。王荣军、仇红、王捷先后向绿地宝里公司支付钱款共计4,380,000元。但此后，王荣军、仇红、王捷多次就费用退还及房地产权证办理事宜与绿地宝里公司协商未果，故诉请如上。被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司反诉并辩称，根据出售合同，王荣军、仇红、王捷应当于2014年7月21日前支付房款3,322,002元。但此后，王荣军、仇红、王捷仅支付房款1,661,002元。至于装修费、服务费，系王荣军、仇红、王捷与廉驰公司间的约定，与绿地宝里公司无关。故不同意王荣军、仇红、王捷的诉讼请求，并反诉要求：1、王荣军、仇红、王捷向绿地宝里公司支付剩余房款1,661,000元；2、王荣军、仇红、王捷按每日万分之3的标准向绿地宝里公司支付上述款项自2014年7月22日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷针对反诉辩称，其已付清所有房款，不存在违约，故不同意反诉请求。第三人上海廉驰房地产经纪有限公司针对本诉、反诉一并述称，其与绿地宝里公司是代理销售关系。廉驰公司共收到王荣军、仇红、王捷装修费、服务费1,057,998元；廉驰公司共收到王荣军、仇红、王捷购房款3,322,002元，所有款项均已结清。廉驰公司已将所有代收的房款全部支付给了绿地宝里公司。至于装修费、服务费，是廉驰公司代上海诺鼎房产经纪有限公司(以下简称诺鼎公司)收取的，是诺鼎公司与王荣军、仇红、王捷间的约定。对本案的买卖关系，廉驰公司不发表意见。本院经审理查明以下事实：2014年7月21日，绿地宝里公司(甲方、卖方)与王荣军、仇红、王捷(乙方、买方)签订上海市商品房出售合同约定，系争房屋总房价款3,322,002元。第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限就房价款解入甲方农行上海顾村支行账户。第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天，甲方有权单方面解除本合同。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第十二条约定，甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起90日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的5%计算。第十九条约定，甲乙双方商定，2015年1月1日前，由乙方向宝山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2015年1月1日前取得小产证，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%。附件一约定，乙方应于2014年7月21日前支付首期房价款3,322,002元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金已转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)。补充条款一第七条约定，甲乙双方确认，该房屋交付时甲方已取得了大产证，乙方在结清所有房价款及其他相应费用后应在甲方规定的时限内办理小产证。2014年7月7日，王荣军、仇红、王捷向廉驰公司支付5万元。2014年7月11日，王荣军、仇红、王捷向廉驰公司支付250万元。2014年7月21日，王荣军、仇红、王捷向廉驰公司支付183万元。2014年7月21日，廉驰公司向王荣军、仇红、王捷开具收据两张，一张金额为3,322,002元，载明款项为系争房屋代收房款；另一张金额为1,057,998元，收据载明款项为系争房屋装修费、服务费。2015年1月21日，绿地宝里公司向王荣军、仇红、王捷开具发票，确认收到购房款1,661,002元。另查明，2014年5月28日，绿地宝里公司出具委托代理销售证明，内容为：“绿地1860”系本公司的商业地产项目，位于上海市宝山区水产西路680弄等。现因业务发展需要，本公司委托廉驰公司全权代理销售该项目。代理期限：三个月。王荣军、仇红、王捷表示，此前未看到过该份证明。又查明，审理中，廉驰公司提供确认函，证明2014年7月11日，仇红向诺鼎公司出具该确认函，其中约定，其同意委托诺鼎公司统一经营系争房屋，其购买系争房屋时，支付的款项大于购房合同中的购房款，所有多余部分同意诺鼎公司用于经营商铺时发生的招商费用、广告费用、活动费用，对商铺改建时发生的装修费用、设备添置费用，经营商铺过程中所需的启动费用、管理费用，以上费用合计1,057,998元。仇红表示，虽该确认函原件上的签字与仇红本人签字相仿，但是是复制的，并非其本人真实意思表示。以上证据，有原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷提供的上海市商品房出售合同、收款收据、银行账户明细、电子银行回单、发票等，第三人廉驰公司提供的确认函，本院调取的委托代理销售证明，及各方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据各方当事人提供的证据与查明的事实，各方当事人就系争房屋形成了若干不同法律关系。首先，绿地宝里公司与廉驰公司就系争房屋的销售形成了委托合同关系。虽然委托代理销售证明上载明的代理期限为三个月，但没有证据证明王荣军、仇红、王捷此前知晓该份证明，故根据系争房屋销售过程中的整体情况，王荣军、仇红、王捷有理由相信廉驰公司有权代绿地宝里公司收取出售合同项下的相关款项。其次，王荣军、仇红、王捷与绿地宝里公司就系争房屋订立了商品房出售合同，此后王荣军、仇红、王捷向绿地宝里公司的受托方支付了购房款。再者，王荣军、仇红、王捷向廉驰公司支付了出售合同约定的房款之外的款项，廉驰公司出具的收据中载明了相关款项系装修费、服务费。廉驰公司表示，该笔款项系其代案外人诺鼎公司收取，系仇红与诺鼎公司就系争房屋的委托经营、装修及相关费用等达成的协议。需要说明的是，本案所审理的为王荣军、仇红、王捷与绿地宝里公司就系争房屋达成的买卖关系，各方当事人间的其他法律关系及由此产生的相关争议，并非本案处理范围，可由相关当事人另行处理。王荣军、仇红、王捷与绿地宝里公司间的上海市商品房出售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。合同约定，双方应当于2015年1月1日前办理过户，如因绿地宝里公司的原因致使无法过户，应支付总房价款1%的违约金。现王荣军、仇红、王捷已向绿地宝里公司销售系争房屋的受托方即廉驰公司按约付清了所有购房款，且合同约定的过户时间已届满，绿地宝里公司至今未配合过户，显已构成违约。王荣军、仇红、王捷要求绿地宝里公司配合过户并承担合同约定的违约金，合法有据，当予准许。至于王荣军、仇红、王捷向廉驰公司支付的服务费、装修费，该笔费用并非系争出售合同项下款项，且并非向绿地宝里公司支付，故王荣军、仇红、王捷要求绿地宝里公司返还，缺乏依据，不予准许。至于绿地宝里公司与廉驰公司就代收房款的结算问题，亦与本案无关，可由双方另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司于本判决生效之日起十日内，继续履行上海市商品房出售合同，配合原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移登记至原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷名下；二、被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷违约金人民币33,220元；三、原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷的其余诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司反诉要求原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷支付购房款及利息等所有反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为7,310元，由原告(反诉被告)王荣军、仇红、王捷负担6,995元，由被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司负担315元；反诉案件受理费减半收取为11,926元，由被告(反诉原告)上海绿地宝里置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一七年三月十七日书记员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……