湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14722号原告:康普药业股份有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县高新产业园康普大道8号。法定代表人:曾培安，董事长。委托诉讼代理人：刘寿市，湖南鑫昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红，女，1964年8月26日出生，汉族，系原告公司员工。被告：湖南金荣企业集团有限公司，住所地长沙市高新技术开发区麓湖路39号央谷金苑A座1220-1222房。法定代表人：李文金，董事长。委托诉讼代理人：印甜，女，1992年2月14日出生，汉族，系被告公司员工。委托诉讼代理人：周正伟，湖南善上律师事务所律师。原告康普药业股份有限公司（以下简称“康普公司”）诉被告湖南金荣企业集团有限公司（以下简称“金荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后经审理作出一审判决，康普公司和金荣公司均不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年9月16日裁定撤销本院一审判决并将该案发回本院重审。本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康普公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金381.8万元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告开发的金荣誉峰翡翠花园G栋101号房产，该房产建筑面积为3548.67㎡，其中套内面积3331.46㎡，分摊面积217.21㎡，房屋总价38180000元，并约定被告应当最迟于2016年3月31日将房屋产权证办到原告名下，同时约定最迟于2016年12月31日将土地使用证办到原告名下。合同签订后，原告依约向被告支付37000000元购房款，余款按照双方约定在被告向原告出示原告为房屋所有权人的房屋产权证和原告为使用权人的土地使用权证后支付。但被告在收到原告依约缴纳的房款后，故意拖延办理产权过户手续，一直未通知原告办理产权过户手续。原告所购房屋为现房，已经办理了房屋产权证，完全具备办理房屋过户的条件，由于被告拖延不办理有关房屋网签及过户相关手续，导致原告无法及时缴纳契税并取得房屋权属，严重影响原告权益，原告因不能及时取得产权对公司经营产生了重大影响，遭受了很多损失。双方约定的被告应当将相关权证过户到原告名下的时间届满后，被告仍未履行义务。原告多次发函催促，被告仍拖延不予办理。直到2018年12月19日，被告才将该房屋的不动产证办理到原告名下，被告拖延办证时间长达2年零9个月18天，已严重违约。房屋产权过户到原告名下后，原告发现被告隐瞒相关事实，在未经原告同意的情况下，将不动产权证上登记的公摊面积由原来的217.21㎡无故增加到554.05㎡，导致房屋套内面积减少336.84㎡，房屋价值大幅降低，严重影响原告的实际使用权益，被告的该行为也构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条第1款约定，被告严重违约，应当向原告支付合同金额10%的违约金3818000元。被告金荣公司辩称：1、涉案房屋套内面积减少、分摊面积增大，属于不动产登记部门测绘计算方法发生变化所致，被告不存在欺瞒原告的事实。2、不动产权证延期办理是因为政府办理不动产权证部门重新测绘及原告没有按时交纳契税、物业维修基金等费用所致。双方于2018年11月底通过《补充协议书》对办证时间进行了重新约定，被告在重新约定的办证时间如期办证，被告不应承担延期办证的违约责任。3、《房屋买卖合同》对被告延期办证的违约责任未明确约定，即使因被告原因造成延期办证，原告以《房屋买卖合同》第十条第1款的约定要求被告按合同金额的10%承担违约责任没有合同依据。4、即使认定因被告原因造成延期办证，即使能使用《房屋买卖合同》第十条的约定，该违约金也明显过高，应予以调整。原告康普公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖合同，证明：1.合同约定的面积为房产建筑面积3548.67平方米，其中套内面积3331.46平方米，分摊面积217.2平方米与不动产权证的面积不符，不动产证公摊面积增加336.84平方米，套内面积减少336.84平方米，存在明显欺诈及违约；2.被告应在2016年3月31日前办证，最迟于2016年12月31日将国土证过户给原告，但被告未按约履行，应支付合同价款金额10%的违约金；3.合同并未约定缴纳维修基金属于办理房屋过户手续的前置条件。证据二、存款回单、网银流水、电子受理凭证，证据三、房屋销售发票，证据四、税收完税证明，证据五、长沙市维修资金交存证明，证据六、湖南省非税收入电子缴款收据，上述证据二至证据六共同证明：原告按照合同约定履行了缴纳房款、维修基金、契税、以及其他费用的义务，不存在任何违约事实。证据七、房屋不动产证，证明：1.被告在2018年12月19日才将房屋过户至原告名下，被告延迟办理产权证的时间长达2年零9个月18天；2.合同约定的面积为房产建筑面积3548.67平方米，其中套内面积3331.46平方米，分摊面积217.2平方米与不动产权证的面积不符，其公摊面积增加336.84平方米，套内面积减少336.84平方米，被告存在明显欺诈及违约。证据八、律师函，证明因金荣公司未按房屋买卖合同约定在2016年3月31日前办理产权过户手续，湖南启元律师事务所受康普公司委托三次向金荣公司致律师函要求其尽快办理产权过户手续，同时也证明康普公司会积极协助金荣公司办理产权过户手续，而不是金荣公司辩称的康普公司没有按时交纳契税、维修基金。证据九、说明、顺丰速运单号、顺丰速运客户月结清单，证明湖南启元律师事务所受康普公司委托三次（分别于2016年6月6日、2017年3月7日、2017年5月15日）向金荣公司致律师函要求其尽快办理产权过户手续。证据十、长沙市国土局高新区分局调取的资料，证明金荣公司办理产权过户手续递交资料的最初时间为2017年10月10日，2017年10月30日出具不动产测量报告，2018年7月25日提交分户登记申请报告，同时也证明在2017年10月10日前金荣公司没有提交办理过户资料。证据十一、长沙市不动产登记中心调取的资料，证明金荣公司于2018年11月19日提交不动产登记申请书，康普公司于2018年12月13日交纳物业维修基金，2018年12月17日交纳产权过户契税，2018年12月19日完成产权过户手续，同时也证明了物业维修基金和契税的交纳应当是在提交不动产登记申请书之后，如果金荣公司不故意拖延，产权过户手续可以在一个月内办结。证据十二、2016年5月20日房产证催办函，证明被告违约超过了办理房产证过户的时间。证据十三、原告经办人员杨红与被告过户办证人员某的短信、微信聊天记录，证明双方办证沟通过程从2017年2月持续到2018年12月。证据十四、长沙市高新区国有土地供应签报审批单，证明补办出让手续是被告的申请而不是政策规定。被告金荣公司就原告康普公司提交的证据发表如下质证意见：证据一，真实性、合法性及关联性均无异议，该证据恰好证明原告购买的房屋为现房，早已办理房屋产权证，房屋为按栋计价，非按面积计价，合同第四条第三款约定，如乙方未按时付款或缴纳相关税费等原因造成的办证延误，则甲方办证时间相应顺延，甲方不承担违约责任；证据二、三，真实性、合法性及关联性无异议，不能达到其证明目的；证据四，真实性、合法性及关联性无异议，说明原告于2018年12月17日才缴纳契税，被告有权据实延期予以办证；证据五，真实性、合法性及关联性无异议，该证据说明原告于2018年12月13日前才向被告支付物业维修基金，说明被告有权据实延期予以办证，物业维修基金办理过户时，被告原维修基金账户款项为518067.12元，而原告实际向被告支付425840元，原告维修基金已获得八万元左右；证据六，真实性、合法性及关联性无异议，该证据说明原告于2018年12月19日才向被告支付非住宅登记费1100元，说明被告有权据实延期办证；证据七，真实性、合法性及关联性无异议，该证据说明原告于2018年12月19日取得不动产权证；证据八、九，真实性有异议，三份文件被告均未收到，不能达到原告的证明目的，该三份函件，特别是后面两份，被告在后两份函件发函前，曾向原告发了一份函件，要求原告提供办理过户手续的所有资料，且明确告知原告物业维修基金已由被告缴纳，原告应先向被告缴纳物业维修基金费用并缴纳契税，被告才会给原告办理过户登记，而原告后两份函件中没有涉及要给被告提供办理过户资料、缴纳物业维修基金及契税的义务履行说明；证据十，真实性、合法性及关联性无异议，但不能达到原告的证明目的，正好证明了2016年实施不动产登记新政后，涉案房屋的套内面积、分摊面积的计算发生了变化，该变化不受被告控制；证据十一，真实性、合法性及关联性无异议，但不能达到原告的证明目的，该证据恰好证明原告于2018年12月13日才向被告支付物业维修基金费用，原告于2018年12月7日才缴纳产权过户契税，且从缴纳物业维修基金和契税的先后顺序看，应当是先缴纳契税和维修基金才能办理过户手续；证据十二，真实性、合法性及关联性无法确认，不能证明被告收到原告的催办函，缴纳契税和物业维修基金是原告的先履行义务，在原告没有履行上述合同义务之前，原告的发函不能免除其责任；证据十三，真实性、合法性及关联性无异议，不能达到原告的证明目的，都是长沙实施不动产新政后聊天记录，但此证据恰好说明原告应履行缴纳物业维修基金、契税后，被告才能办理相关的不动产权登记手续，同时也说明被告一直按照政府的相关规定以及办事流程办理相关手续；证据十四，真实性、合法性及关联性无异议，不能达到原告的证明目的，说明是不动产新政导致的土地契税增加，原告的土地与被告在2016年6、7月份为业主办房产证、国土证的土地是一块的，被告能为该块土地其他业主办证，说明该土地在当时是不欠付任何土地款项，否则无法办证，而在新政发生后，被告要补交土地出让金，只有可能是新政引起，否则以前被告不可能为其他业主办理房产证、国土证，原告的房子也不会由以前的一本证变更两本证。被告金荣公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明合同约定如乙方未按时付款或缴纳相关税费等原因造成的办证延误，则甲方办证时间相应顺延，甲方不承担违约责任，本房屋为现房，采用按套计价计算房屋总价款，非按面积计价。证据二、告知函，证明被告于2016年6月16日发出告知函，要求原告向被告提供办理房屋权属证书转移的所有资料，并向被告缴纳其已预交的物业维修基金，原告于2016年6月17日签收该告知函。证据三、长沙市物业维修资金缴款凭证、物业维修基金转账凭证，证明被告于2011年10月26日已缴纳了涉案房屋的物业维修基金，原告于2018年12月3日才向被告支付物业维修基金。证据四、长房权证岳麓字第××号《房屋所有权证》，证据五、勘测成果表，证据四、五共同证明《商品房买卖合同》中建筑面积、套内面积、分摊面积均来自政府出具的文书，被告不存在欺瞒原告的事实。证据六、不动产测量报告，证明在政府实施不动产登记后，不动产分摊面积、套内面积的计算发生变化，该种变化不为被告主观意愿所改变，不动产权证所载面积与原来的勘测成果、房屋所有权证及商品房买卖合同约定一致，被告不存在欺瞒。证据七、补充协议书，证明原告认可物业维修基金及办证费用延期交纳的事实以及双方对办证时间重新进行了约定。证据八、长国用（2015）第070802号《土地使用权证》，证据九、长国用（2015）第070618号《土地使用权证》，证据十、长国用（2015）第070801号《土地使用权证》，证据八至十共同证明：1、被告在2016年7月21日为同样地块上的其他业主办理了土地使用权证，被告不存在土地出让金欠缴问题；2、土地出让金的补交是受2016年8月不动产登记中心出台的新政策所致。原告康普公司就被告金荣公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同约定的房屋面积以及套内面积3331.46平方米，公摊面积217.21平方米与原告取得的房屋不动产证明载明的相关面积不符，被告的行为符合合同第十条第1款约定的违约情形，应当承担违约责任；证据二，真实性、合法性及关联性均有异议，首先，被告未履行催缴义务，其次，签收人曾涛的身份存疑，该告知函是在被告应办理房屋登记之日之后才发出的，即被告违约后才发出；证据三，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告实际在2017年12月就具备办理过户条件，被告在相关政策出台前即可办理过户，被告存在违约；证据四、五、六，真实性、合法性无异议，关联性有异议，2017年10月30日被告就知道房屋面积发生变化，但被告直到获取不动产证时才告知原告，被告存在欺瞒、违约行为；证据七、真实性、合法性无异议，关联性有异议，该补充协议系原告被逼无奈才签订，且该协议约定只对被告之后的行为作出约定，但并未对被告之前的违约性行为表示放弃追责；证据八、九、十，真实性无异议，但与涉案的G栋没有关系，国土证备注栏中注明了没有G栋，本案是因为G栋没有办理国土证导致办证时间的拖延，且被告补交了74万余元的土地出让金。综合当事人的举证、质证意见，并经审查，本院就当事人提交的证据作如下认证：关于原告康普公司提交的证据：证据一、二、三、四、五、六、七、十、十一、十三，被告金荣公司质证对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信；证据八、九，结合该两组证据及当事人陈述，足以认定原告曾委托湖南启元律师事务所向被告发出过律师函的事实，且该事实与本案相关联，故对该两组证据予以采信；证据十二，被告对房产证催办函有异议，且原告并未提交证据证实该催办函已经向被告送达，故对该证据不予采信。关于被告金荣公司提交的证据：证据一、三、四、五、六、七，原告康普公司质证对其真实性、合法性不持异议，且与本案相关联，故予以采信；证据二，该《告知函》上有原告公司工作人员签名，可以证实原告确实收到过该《告知函》，且该证据与本案相关联，故予以采信；证据八、九、十，与本案缺乏直接关联性，不予采信。综合当事人陈述及经庭审质证认证的证据，本院确认如下事实：2015年12月31日，原告康普公司（买受人、乙方）与被告金荣公司（出售人、甲方）签订《房屋买卖合同》（含附件）一份。合同第一条“标的房屋”中约定：1、本合同所称标的房屋是指位于长沙市的房产。2、该房屋建筑面积为3548.67㎡，其中套内建筑面积3331.46㎡，共用部分分摊建筑面积217.21㎡，共六层（包含地上四层，阁楼层一层，地下室一层）。3、乙方购买的房屋为现房，所有权证号为长房权证岳麓字第××号。4、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。第二条“标的价款”中约定，房屋的交易总价为38180000元。第三条“付款安排”中约定，1、2016年1月8日前，付款37000000元，本次付款后，甲方启动办理乙方为合同标的房屋所有权人的房屋产权证和乙方为使用权人的国有土地使用权证；2、甲方向乙方出示了以乙方为合同标的的房屋所有权人的房屋产权证与土地使用权人的国有土地使用权证原件后的三日内，乙方向甲方付余款1180000元，甲方收到乙方付款后，向乙方交付房屋产权证与国有土地使用权证原件。第四条“房屋交付及产权登记”中约定，1、甲方应于收到乙方支付上述第一笔房款起三十日内将本合同项下房屋按现状交付乙方实际使用，并结清交房前的物业管理费、水电费等所欠费用。自当日起乙方有权对房屋进行装修、改造且无须另行通知甲方……3、甲方应当及时将房屋权属登记过户至乙方名下。甲方最迟于2016年3月31日办妥乙方为合同项下房屋所有权人的房产证；甲方争取在2016年6月30日、最迟在2016年12月31日办妥乙方为土地使用权人的国有土地使用证。如乙方未按时付款或缴纳相关税费等原因导致办证延误，则甲方办证时间相应顺延，甲方不承担违约责任。第十条“违约责任”中约定：1、甲乙双方应恪守承诺，严格按本合同约定履行义务，并按照约定期限完成各自应尽事项，否则视为违约。未恪守承诺，存在欺瞒，或因自身原告导致合同最终无法履行的，违约方向守约方支付合同金额10%的违约金，给对方造成损失的，需全额赔偿。合同附件还对购房款的付款方式进行了更具体的约定。该合同签订后，金荣公司即将房屋交付于康普公司使用。2016年1月7日，康普公司向金荣公司指定的银行账户（户名：韦红玲）转账共计13180000元。2016年1月8日，康普公司向金荣公司银行账户转行共计23820000元。金荣公司收到前述第一笔购房款共计37000000元后，未在合同约定时间内为康普公司办理房屋产权变更登记手续。2016年6月6日，康普公司因金荣公司逾期为其办理涉案房屋的产权过户手续，委托湖南启元律师事务所向金荣公司发出《律师函》，并提出要求：1、自收到本《律师函》之日起十五个工作日内向康普公司完成标的房屋的过户手续，康普公司将给予必要的协助；2、自收到本《律师函》之日起三个工作日内，向康普公司支付违约金381.8万元；3、如金荣公司未按照前两项要求及时向康普公司履行标的房屋的过户义务和支付违约金，康普公司将保留通过司法途径追究金荣公司法律责任的权利。该《律师函》通过顺丰快递向金荣公司送达。2016年6月16日，金荣公司向康普公司发出《告知函》，内容载明：金荣公司正在办理长沙市的房屋使用权证（权证号：长房权证岳麓字第××号），请康普公司配合在相应的期限前，提供相关资料、缴纳维修资金等税费、办理房屋产权析产手续，并注明“请贵司在接到告知函后，在相应的时间内提供相关资料及办理相关手续，如贵司未能按时提供及办理，我司办理产权证的时间相应延后”。2016年6月17日，康普公司签收该份《告知函》。此后，因金荣公司仍未办妥涉案房屋的产权过户手续，康普公司又于2017年3月7日、2017年5月15日两次委托湖南启元律师事务所向金荣公司发出限期办理房屋产权过户手续及承担相应违约责任的《律师函》，两份《律师函》均以顺丰快递形式向金荣公司送达。2017年10月10日，金荣公司向长沙市国土局高新区分局提交《报告》，申请补办G栋地下空间出让手续。2017年10月30日，长沙市国土资源测绘院受金荣公司委托就涉案房屋的析产进行房产勘测，并出具了编号为20171012007FC的《不动产测量报告》2018年7月25日，金荣公司向长沙市国土资源局高新分局提交《分户登记申请报告》，申请办理Ａ1、Ａ2、Ｂ1、Ｂ2、Ｄ1、Ｄ2、Ｇ栋的国土分户登记业务。康普公司提交的证据《长沙市高新区国有土地供应签报审批单》的备注栏中有如下内容：1、根据长沙高新区土地规划管理协调委员会会议纪要（2018年第3次），同意湖南金荣企业集团有限公司本次办理Ｇ栋地下空间出让手续，收回注销原房产证，换发不动产证。地下空间用途与地上保持一致。本次按照长政发（2014）24号规定及2014年《长沙市国有建设用地使用权出让土地价款测算规范》标准就地下空间出让补缴出让金……3、Ｇ栋原已办理一本房屋产权证（长房权证岳麓字第××号），用途为商业，共4层，产权面积为3548.67㎡，未剔除部分地下空间面积。根据规划信息中心核面表及总平面图，Ｇ栋地下空间不计入容积率，应补办地下空间出让手续后再发证。根据Ｇ栋房屋析产后的《不动产测量报告》（编号：20171012007ＦＣ），其中地下-1层面积为870.09平方米，地上1-4层户室面积为2678.58平方米。故本次先办理Ｇ栋地下空间出让手续，再收回注销原房产证，重新换发不动产证。4、根据《地籍调查表》（编号：2017092007），该宗地地下空间土地使用权为845.58平方米……7、湖南金荣企业集团有限公司按照长政发（2014）24号规定及2014年《长沙市国有建设用地使用权出让土地价款测算规范》标准就地下空间出让补交出让金717052元。2018年7月25日，金荣公司向相关部门缴纳了前述土地出让金717052元。2018年11月27日，康普公司与金荣公司签订《补充协议书》，约定：1、本协议生效后7个工作日内，康普公司一次性向金荣公司支付金荣公司已垫付的物业维修金和登记费；金荣公司收到该款项后三个工作日内，将物业维修资金过户到康普公司名下。2、物业维修基金过户给康普公司后，康普公司自行向相关部门缴纳税费，金荣公司提前准备完整的办证进窗资料。康普公司税费缴纳完毕并向金荣公司提供缴纳凭证后，金荣公司5个工作日内完成进窗资料受理，并在15个工作日内将G栋-101和101号不动产权证办理至康普公司名下。金荣公司办理完毕不动产权证后，向康普公司出示不动产权证原件，并提供不动产权证复印件，康普公司收到权证复印件和不动产销售发票后3个工作日内将余款1180000元支付至金荣公司账户，到账后当日金荣公司将G栋-101和101号不动产权证原件移交给康普公司。之后，康普公司向不动产登记部门缴纳了物业维修资金、登记费、税费等。2018年12月19日，长沙市国土资源局就涉案房屋为康普公司办理了两本不动产权证书，权利人均为康普公司。编号为43003294344的不动产权证书载明房屋坐落位于岳麓区，“面积”一栏载明独有宗地面积845.58平方米、房屋建筑面积870.09平方米，“权利其他状况”一栏载明专有建筑面积749.76平方米、分摊建筑面积120.33平方米。编号为43003294350的不动产权证书载明房屋坐落位于岳麓区，“面积”一栏载明共有宗地面积31702.74平方米、房屋建筑面积2678.58平方米，“权利其他状况”一栏载明专有建筑面积2244.86平方米、分摊建筑面积433.72平方米。另查明，1、涉案房屋原编号为“长房权证岳麓字第××号”的房屋所有权证上所载房屋建筑面积为3548.67平方米、套内建筑面积为3331.46平方米、分摊面积为217.21平方米。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。本院认为，康普公司与金荣公司之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点主要有：一、涉案房产不动产登记分摊面积发生变化的责任承担问题；二、涉案房产延期办理不动产权属转移登记手续的责任承担问题；三、违约金的约定及标准问题。一、关于涉案房产不动产登记分摊面积发生变化的责任承担问题首先，本案《房屋买卖合同》中明确约定了房屋的建筑面积、套内面积、共用部位分摊建筑面积等，但涉案房屋最终取得的不动产登记证中所记载的套内面积、共有部分分摊建筑面积等与合同约定差距较大，而房屋的套内面积、共有部分分摊面积将直接影响房屋的市场及使用价值，上述差异属于房屋买卖合同的主要内容发生了变更；其次，虽然前述差异系因涉案房屋的不动产登记证办理过程中，相关部门对涉案房产进行了析产勘测并得出不同的测量结果导致，但被告金荣公司作为涉案房屋的开发建设单位，其对房屋的设计、结构、产权性质、勘测标准及过程等的知晓程度均远高于作为买受人的原告康普公司，故其在合同主要内容产生变更时，负有及时通知并释明的义务。但金荣公司未提交充分证据证明其在办理涉案房屋的不动产登记证前，就产权面积等重大变更事项及时通知了康普公司并进行了释明。综上，金荣公司应当就涉案不动产登记与合同约定存在的明显差异承担一定的违约责任。二、关于涉案房产延期办理不动产权属转移登记手续的责任承担问题根据双方《房屋买卖合同》的约定，康普公司已经按照约定于2016年1月8日前支付了37000000元购房款，则金荣公司应当按照约定最迟于2016年3月31日办妥康普公司为合同项下房屋所有权人的房产证、最迟于2016年12月31日办妥康普公司为土地使用权人的国有土地使用证，但金荣公司未在前述约定的期限内办理好相关权属转移登记，存在违约情形。金荣公司辩称延期办证系因康普公司不按时缴纳税费导致，但金荣公司并未提交充分证据证实曾在前述办证期限内向康普公司催缴过相关税费，且根据康普公司提交的证据，涉案房屋的地下空间出让手续于2017年10月10日才启动，而国土分户登记业务于2018年7月25日启动，金荣公司以康普公司逾期缴纳税费为由进行抗辩理据不足，本院不予采纳。三、关于违约金的约定及标准问题首先，关于违约金约定问题。本案《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定为：未恪守承诺，存在欺瞒，或因自身原因导致合同最终无法履行的，违约方向守约方支付合同金额10%的违约金。经查，本案《房屋买卖合同》履行过程中，合同约定的主要内容发生了变化，原合同存在实际上的部分履行不能，违约方应当按照合同约定承担违约责任。其次，关于违约金标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，康普公司未提交证据证实其遭受损失的具体情况，且金荣公司亦提出了违约金过高的抗辩意见，故违约金的最终确定应当在合同约定标准基础上适当减少。综上所述，综合本案合同约定、违约情形、购房款支付等情况，本院酌情认定本案违约金为1030000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下：一、限被告湖南金荣企业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告康普药业股份有限公司支付违约金1030000元；二、驳回原告康普药业股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告金荣公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37344元，由原告康普药业股份有限公司负担11203元，被告湖南金荣企业集团有限公司负担26141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  易洪炜人民陪审员  张利纯二〇二〇年二月十八日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。