吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1273号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘凤霞，女，汉族，住吉林省梅河口市。诉讼代理人：马延军，天津津远律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：汪艳慧，女，满族，住吉林省梅河口市。诉讼代理人：王升玉，吉林信维律师事务所律师。上诉人刘凤霞因与上诉人汪艳慧房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2019）吉0581民初2114号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘凤霞诉讼代理人马延军、上诉人汪艳慧及其诉讼代理人王升玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤霞上诉请求:1.撤销(2018)吉0581民初2114号民事判决第二项，依法改判汪艳慧给付刘凤霞房屋租金至判决生效日，每个月1.75万元(增加58333元);2.违约损失10.5万元(增加5.25万元)；3.房屋维修费用897361元(增加627127元)，共计增加685460.33元；4.一、二审诉讼费用、保全费、评估费由汪艳慧承担。事实与理由：1.原审判决汪艳慧给付刘凤霞租赁费10.5万元错误，应当改判给付至判决生效之日，每月1.75万元。汪艳慧给付租赁费至2018年3月15日，汪艳慧提前解除《租赁合同》，未给付2018年3月15日至2019年9月3日，共计近18个月租赁费，判决每月1.75万元计算6个月有误，应当是17个月20天，原判决给付10.5万元，少计算11个月20天。房屋没有出租一是法院不同意出租，二是房屋没有恢复使用状态，所以租赁费应当给付30.9166万元。2.原审判决汪艳慧应当承担违约责任，判决给付违约金5.25万元错误，应当判决给付违约损失10.5万元。刘凤霞要求汪艳慧承担违约责任，并支付造成的违约损失是维修、恢复租赁房屋期内，按照影响房屋出租6个月计算，按照租赁费折算每个月1.75万元，共计10.5万元。但是原判按照违约金3个月计算没有依据。因双方合同12条约定的是一方提前解除合同，应提前3个月通知对方，双方达成书面协议，提出一方支付另一方3个月租金为违约金。双方没有达成书面协议解除租赁合同，刘凤霞也没有要求支付违约金，而是要求汪艳慧支付因违约给刘凤霞造成的恢复、维修租赁房屋期间房屋不能出租的6个月费用。另外，刘凤霞实际损失是2018年3月15日至2019年9月3日判决时，一年半多时间房屋没有出租，租赁费损失30余万元，精神和身体的损失无法用金钱计算，出租的房屋2800多平方米，三层楼，所以6个月修复房屋期限应当得到保护。当时考虑判决后就可以修复，可此案件2018年9月4日起诉，2019年9月3日下判决，刘凤霞的损失不是6个月租赁费能够解决的，但当时只要求6个月，所以没有追加更多损失，原判错误应当纠正。3.原审判决汪艳慧支付修复房屋费用270234元错误，应当支付897361。原审判决认定地面、墙面、卫生间、餐厅、软隔离等装饰装修改造后不应当拆除，因此对评估机构作出的第一项拆除、第八项地暖铺设、第九项大白、家政费用、第十项卫生间、第十一项厨房餐厅恢复费用均不予支持是错误的。拆除地面是必须有，因现在地面是没有铺任何物品，也不是原大理石地面，因地热不能使用，所以清除地热也要拆除现有地上物品，应当拆除地面，否则现有地面不能正常使用。拆除卫生间必须有，因按照约定汪艳慧返还租赁房屋及设施要保持现状或者恢复原状，必须完好无损的返还，但是按照汪艳慧开办幼儿园条件的卫生间已经不存在，照片、录像及原审法官到现场已经看到水管、水龙头、扶手等均被拆除，不能正常使用，所以应当拆除，恢复原状。软隔离必须拆除，因软隔离已经支离破碎，都是破损的洞和掉的土,软隔离已经不像墙,不能作为隔离使用，所以必须拆除，否则会有倒塌的危险，对人身和财产安全存在隐患。以上拆除事项存在搬运，清运费用必然产生，所以评估第一项应当保护，不保护错误。餐厅（厨房）必须恢复，费用必须保护。因原有和现有厨房均不具备使用条件，水龙头、水管、操作台、水箱、吊棚均不存在，怎么能是完好无损返还，怎么可以不给予恢复，租赁合同约定的是地面、墙面等设施完好无损返还，不是列举的内容而是租赁房屋内所有设施，所以包括餐厅在内，餐厅应当恢复使用功能正常状态。大白及家政费用应当支持，因现有墙面、棚面、楼梯面都是贴纸均需要铲除，有费用产生，汪艳慧必须承担。另外，屋内墙体上扒门，需要恢复墙体，新墙体需要大白，新墙体与旧墙体颜色不同，需要重新刮大白才能恢复墙体颜色一致，所以此项费用应当保护。地暖铺设必须保护。因地热被冻坏，有证人证实汪艳慧搬迁的原因是地热改为电取暖，电费每天近千元，无力承担才被迫在2018年1月1日放假，地热管被冻、水管被冻，所以此项费用应当得到保护。以上事项恢复状态均不是原状，但是按照现状也不能达到使用状态，按照评估鉴定结果也不能使租赁房屋达到正常使用状态。所以希望二审法院法官到房屋现场查看，就会知道房屋现状是不能使用的，应当全额保护评估机构鉴定恢复使用状态的费用897361元。4.原审判决保全费、鉴定费让刘凤霞承担错误。刘凤霞保全财产没有超过诉讼请求标的额，此费用应当由汪艳慧承担。另外，鉴定费是因鉴定修复房屋等设施出具的，此费用应当全额由汪艳慧承担，原审判决刘凤霞承担一部分错误。汪艳慧辩称，刘凤霞的上诉请求不能成立。双方的租赁合同在汪艳慧没有解除之前，刘凤霞多次督促汪艳慧解除合同，所以汪艳慧不存在违约的事实及继续履行合同的义务。原审判决对于房屋的其他损失有所认定，汪艳慧认为原判决所依据的事实有误，所以提起了上诉。按照实际房屋的基础状态和汪艳慧租赁前的状态，不应当给予任何的赔偿，所以不同意刘凤霞的上诉请求。汪艳慧上诉请求：1.依法撤销吉林省梅河口市人民法院（2018）吉0581民初2114号民事判决书，并依法改判不给付租金、违约金及维修费用，支持汪艳慧的反诉请求；2.本案上诉费及相关费用由刘凤霞承担。事实与理由:1.刘凤霞不具备与汪艳慧订立合同的主体资格。一审判决中明确，其所出租的房屋系与刘长荣、刘川、孙立夫四人共同共有。刘凤霞仅对房屋中415.2平方米享有所有权。其余均在刘长荣、刘川小、孙立夫名下，所以刘凤霞不具备与汪艳慧签订合同的主体资格，该合同的订立直接影响合同的效力。2.双方合同履行期间，刘凤霞多次要求与汪艳慧解除合同,催促汪艳慧立即搬出，欲将房屋另行出租给他人。自2015年起，刘凤霞一直将该房屋对外出租、出售，即使双方签订的合同有效，也是刘凤霞违约在先，而非汪艳慧存在违约。3.由于汪艳慧所租赁的部分房屋使用性质为厂房和其他用途，并非是商业用房，原始设施不能达到幼儿园的经营使用标准，无法办理幼儿园经营的相关许可，被消防部门多次下达整改通知，无法达到汪艳慧的租赁房屋合同目的。4.原审中对于房屋维修费用的判决有违事实。首先，刘凤霞将房屋交付给汪艳慧起，该房屋的基本状态系毛坯房，水、电等设施均不存在，是汪艳慧投入了大量资金才将房屋装修装饰达到使用的状态。汪艳慧在租赁房屋时，也没有对房屋进行故意损坏，部分设施的损坏是在2018年4月27日，刘凤霞带领其他人员故意将设施损害。其次，原审中所参照的正常使用标准，没有任何依据。所谓的正常使用是达到如何程度，房屋维修费用270234元的形成没有任何参考依据。再次，原审中的公证文书证明公证人员到现场后的房屋状态，并不能证明房屋不能使用，对于房屋的设备设施功能状态没有认定。5.原审中汪艳慧出示了相关证据，证明双方已经通过协商解除了租赁合同，汪艳慧不存在任何违约，抵押金应予返还。刘凤霞辩称，原审法院认定的违约金部分事实清楚，依法应予维持。租金是从2018年3月15日到判决生效之日，应依法改判。房屋维修费应依照刘凤霞上诉请求全部予以支持。抵押金依法不应返还，第一次合同已清偿完毕，第二次合同中没有约定抵押金，反诉部分原审法院认定的事实清楚，应予维持。刘凤霞向一审法院起诉请求：1.判令双方解除房屋租赁合同关系;2.判令汪艳慧支付自2018年3月15日起至判决解除双方租赁合同关系之日止每个月1.75万元的房屋租金;3.判令汪艳慧支付违约损失即房屋维修恢复期间的6个月房屋租金，每个月1.75万元;4.判令汪艳慧赔偿房屋修理费897361元;5.案件受理费及鉴定费6000元由汪艳慧负担。事实与理由:刘凤霞、汪艳慧于2012年3月22日签订房屋租赁合同，刘凤霞将位于梅河口市解放街道季家村的楼房一座(共三层）出租给汪艳慧使用，租赁期为8年，即自2012年3月15日起至2020年3月14日止，合同第4条约定“从2017年3月15日起至2020年3月14日止,房屋租金为每年21万元整”“从2013年起房屋租金应提前3个月付款，即每年12月15日前付清下一个年度的租金”,但从2017年12月15日起至今，虽经刘凤霞多次催促，2018年的房屋租金汪艳慧至今仍未给付，并且汪艳慧在未以任何形式通知刘凤霞的情况下，将房屋腾空废弃，房屋损坏严重，故向法院起诉。汪艳慧一审辩称，同意解除合同。解除的时间应该是2018年3月15日,因为房租是交到这个时间。不同意刘凤霞诉讼请求第2项、第3项。汪艳慧是2018年2月23日搬走的，因为从2016年11月刘凤霞让汪艳慧搬走说要维修房屋。2017年刘凤霞和汪艳慧商量如果有人租房子，刘凤霞想租给别人，汪艳慧也同意并且双方协商好了，汪艳慧开始联系找房子，不能算汪艳慧违约。之后，刘凤霞经常带人来看房子。从2017年12月开始，刘凤霞没通知过汪艳慧要交房租，因为有了口头协议，汪艳慧开始不停找房子。2018年1月，汪艳慧找到房子装修时，刘凤霞还出于关心到新幼儿园看过。汪艳慧搬走之前给刘凤霞打过电话告诉会在房租到期之前搬走，刘凤霞同意不向汪艳慧要任何钱。汪艳慧搬走后还派人看房子,一直看到刘凤霞2018年9月5日来找汪艳慧。对于第4项的房屋修理费，事实不存在,不同意。因为汪艳慧没有任何行为导致房屋损坏。汪艳慧向一审法院提出反诉请求：要求返还房屋抵押金2万元。事实与理由:2012年与刘凤霞签订房屋租赁合同时交抵押金2万元，要求返还。刘凤霞一审辩称，2万元当时抵顶房屋赔偿款,不同意返还。一审法院认定事实：刘凤霞与汪艳慧于2012年1月30日签订房屋租赁合同，刘凤霞将位于梅河口市解放街道季家村的所有权为刘长荣和刘凤霞夫妻、刘凤霞的女儿刘川和孙立夫夫妻共有的三层楼房一座出租给汪艳慧使用，因汪艳慧在装修期间对房屋造成损害，双方于2012年3月22日重新签订房屋租赁合同，约定房屋用途为经营幼儿园，租赁期为8年，即自2012年3月15日起至2020年3月14日止,合同第4条约定租金付款时间及方式为“从2017年3月15日起至2020年3月14日止，房屋租金为每年21万元整”“从2013年起房屋租金应提前3个月付款，即每年12月15日前付清下一个年度的租金”。汪艳慧给付刘凤霞租金至2018年3月14日，并于2018年2月23日在未与刘凤霞按合同约定协商解除合同的情况下搬离房屋，并派人看护房屋至2018年9月4日，未向刘凤霞支付此后房屋租金。刘凤霞自2018年9月4日开始雇人看护房屋至今。汪艳慧搬离房屋后，未向刘凤霞交接房屋，房屋的上下水冻坏，电路混乱、通讯监控设备损坏、锅炉房管线损坏、部分墙体、踢脚线、门等有损坏，经吉林省吉财价格评估有限公司评估，以上恢复使用需要费用为270234元，评估费为6000元。一审法院认为，刘凤霞与汪艳慧签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效，双方应按合同约定履行义务。汪艳慧在房屋租赁期间，在未与刘凤霞协商达成一致的情况下搬离房屋,构成违约,现刘凤霞起诉要求解除租赁合同,汪艳慧也同意，该院对刘凤霞要求解除房屋租赁合同的主张予以支持。房屋租赁合同解除的时间应为汪艳慧接到刘凤霞的起诉书之日,即2018年9月25日，此日前汪艳慧应向刘凤霞支付房屋租赁费10．5万元。因双方在房屋租赁合同中约定提前解除合同方应支付三个月租金作为违约金，对于刘凤霞要求汪艳慧给付违约金的主张，予以支持。按合同约定，汪艳慧应给付刘凤霞违约金5.25万元。对刘凤霞要求汪艳慧给付房屋修复费用的主张，按照合同约定及评估部门的评估，汪艳慧应给付270234元。汪艳慧反诉要求返还抵押金2万元的主张，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决:一、解除刘凤霞与汪艳慧签订的房屋租赁合同；二、汪艳慧于本判决生效后十日内给付刘凤霞房屋租金10.5万元，违约金5.25万元，房屋维修费用270234元，总计427734元；三、驳回刘凤霞的其他诉讼请求；四、驳回汪艳慧的诉讼请求。案件受理费15495元,保全费1720元，评估费6000元，总计23215元，由刘凤霞负担14393元，汪艳慧负担8822元。反诉费300元由汪艳慧负担。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。刘凤霞与汪艳慧签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。本案中，根据双方当事人的上诉主张及答辩意见，首先，关于是否存在违约及违约金如何给付问题。依据双方签订的《租赁合同》约定，租赁期限为2012年3月15日至2020年3月14日。双方租赁合同明确约定租赁期间，汪艳慧主张诉讼前刘凤霞已同意解除租赁合同，并不要求违约金，对此提供证人证言等证据加以证明。刘凤霞均不予认可。本院认为，汪艳慧提供的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，其他证据不能与证人证言相互印证，不足以证明刘凤霞已同意提起解除租赁合同的事实。因汪艳慧提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。汪艳慧未提供充分证据证明双方对提前解除合同已达成合意，现租赁合同未到期，汪艳慧已搬离租赁房屋，并自2018年3月起未交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。依据双方签订的《租赁合同》约定，提前解除合同方应支付三个月房屋租金作为违约金，一审法院依据双方的约定，判决给付的违约金数额，并无不当。刘凤霞、汪艳慧关于违约金问题提出的上诉主张，本院不予支持。其次，关于租赁合同解除时间及租金给付问题。现刘凤霞起诉要求解除合同，汪艳慧同意解除，结合本案实际情况，一审判决认定租赁合同解除时间为本次诉讼汪艳慧收到起诉书之日，房屋租赁费用亦按此期限予以保护，并无不当。关于刘凤霞主张房屋租金给付至判决生效之日，于法无据，本院不予支持。再次，关于房屋维修费用问题。根据一审查明的事实，汪艳慧自行搬离租赁房屋，未及时与刘凤霞交接，房屋的上下水冻坏、电路混乱、通讯监控设备损坏，锅炉被拆走，无法供暖，墙面、地面、门窗玻璃等有损坏。依据双方《租赁合同》约定，汪艳慧应承担相应的维修费用。一审法院参照鉴定意见，根据双方合同约定，酌情保护恢复照明等费用，并无不当。刘凤霞要求增加费用及汪艳慧主张不应承担责任的上诉理由均不能成立，本院不予支持。最后，关于汪艳慧要求返还抵押金2万元的问题。刘凤霞与汪艳慧于2012年1月30日签订第一份租赁合同，约定保证金2万元。汪艳慧主张系抵押金2万元，为2012年1月30日给付刘凤霞1万元、2012年3月22日记账凭证证明给付刘凤霞1万元。但双方于2012年3月22日签订的本案案涉《租赁合同》第六项明确约定，因汪艳慧对租赁房屋造成损失，经协商由汪艳慧出资维修并赔偿2万元，于2012年3月22日前给付。而本案案涉租赁合同中未再约定抵押金事项。现汪艳慧要求返还抵押金2万元，依据不足，本院不予支持。另外，关于刘凤霞上诉主张的一审诉讼费用负担问题，案件受理费、保全费、评估费均属诉讼费用，刘凤霞一审的诉讼主张一审判决并未全部支持，对于部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况有权决定当事人各自负担的诉讼费用数额，一审法院对诉讼费用的处理，并无不当。刘凤霞该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，刘凤霞、汪艳慧的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18521元，由刘凤霞负担10655元，由汪艳慧负担7866元。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  王立武审判员  范立华二〇二〇年二月三日书记员  于小桐