广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初86号 原告：潘孔军，男，汉族，1964年7月24日出生，住所地：山东省莱阳市。 被告：北海大山房地产开发有限公司，住所地：北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋103室。 法定代表人：陈大山，董事长。 委托代理人：关淑文，女，汉族，1968年9月19日出生，住所地：广西北海市海城区。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：北海市北部湾西路27号。 负责人：钟军辉，行长。 委托代理人：吴瑜，公司员工。 原告潘孔军诉被告北海大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告潘孔军、被告大山公司的委托代理人关淑文、第三人工行云南路支行的委托代理人吴瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘孔军提出如下诉求，请求法院：1、判决解除原被告于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除原告、被告、第三人于2015年11月24日共同签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判决被告向原告返还购房款人民币48900元，并要计付相应的利息。（利息计算方法：以48900元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，计算时间从2015年8月3日始至被告还清本金时止。）；4、判决被告向原告支付违约金人民币7138元。（按全部房价款356900元的2%计算）；5、判决被告赔偿原告因购房导致的各项损失共计人民币52864.85元（其中向银行还贷42099.71元；税款4475.14元；评估费1000元；煤气开户费3750元；保险费1540元）；6、判决被告向第三人返还购房贷款人民币281745.53元；7、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2015年10月13日，原告为购买坐落于北海市西侧大山现代城1幢1单元18层1801号房，与被告共同签订《商品房买卖合同》，该合同第六条约定：该商品房总价款为人民币440033元（实际成交价为356900元，被告虚开高价是为了获得更高的银行贷款）；第十一条约定：被告应当在2016年5月30日前向原告交付商品房；第十二条约定：逾期超过95日未交房的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行同期贷款利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的2%向原告支付违约金。合同签订之前，原告曾于2015年7月11日向被告支付了人民币18900元的定金，又于2015年8月3日向被告支付了预购房款人民币30000元。合同签订后，原告和被告又与第三人共同签订了《个人购房借款/担保合同》，向第三人贷款了人民币308000元用于购房，该笔贷款于2015年12月第三人已向被告支付到位。原告为还贷款，自2015年12月15日至今，总共向第三人支付了42099.71元，其中贷款本金26254.47元，利息15845.24元，目前，原告仍欠第三人贷款本金281745.53元。原告为办理购房相关手续，于2015年10月10日向相关单位支付了煤气开户费及办证费共计人民币3750元，同年10月15日向相关部门支付评估费人民币1000元，同年12月2日向中国大地财产保险公司广西分公司购买了1540元的个人贷款抵押房屋综合保险，同年12月10日，向北海市地税局缴纳税费4475.14元，上述费用共计人民币10765.14元。原告依合同约定向被告支付了全部购房款，然而被告至今仍未向原告交付房屋，原告多次与被告交涉无果。 被告大山公司辩称：1、根据原告给我公司写的确认书，该房屋我公司通过银行收取30.8万元，另收办证费3750元，其他费用我公司不清楚；2、该房屋通过银行购买的，需要跟银行首先解除贷款合同，才能跟我公司解除商品房买卖合同，综上，请求查明事实依法予以判决，驳回原告不实请求。 第三人工行云南路支行辩称：第三人与原告是个人贷款合同关系，在合同履行过程中第三人没有过错，不同意解除担保合同；如果法院判决解除商品房买卖合同的话，第三人主张对原告个人名下的抵押物享有优先受偿权。 经审理查明：2015年10月13日，原告（买受人）与被告大山公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买坐落于北海市西侧大山现代城1幢1单元18层1801号房，建筑面积共88.77平方米，单价4957元/平方米，总房价为440033元，采取按揭贷款方式支付购房款，其中首付款132033元，余款308000元通过贷款方式支付；被告大山公司应于2016年5月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定将商品房交付买受人，逾期超过95日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金等内容。原告为此支付了评估费1000元、煤气开户及办证费3750元、个人贷款抵押房屋综合保险1540元、税费4475.14元。2015年11月24日，原告和被告及第三人工行云南路支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定原告向第三人工行云南路支行贷款，被告大山公司作为该合同的保证人，贷款金额为308000元，贷款期限为10年，贷款用途为用于购买北海市西侧大山现代城1幢1单元18层1801号房。贷款人将贷款资金一次性划入被告大山公司名下账户；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；原告以按月等额本息还款方式偿还贷款，并以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告大山公司为该合同项下的全部债务提供阶段性连带保证责任。2015年11月30日，第三人工行云南路支行取得涉案房屋的抵押权预告登记证明。2015年11月30日第三人工行云南路支行按约发放贷款308000元至被告大山公司账户名下。2016年9月19日被告大山公司向原告发出《业务回执》，主要载明根据被告大山公司在与原告签订的买卖合同，被告与施工方发生争议导致逾期交房，大山公司已收到原告的申请退房书面材料，待正常运营后与原告解决申请退房问题，并要求原告遵照执行与银行签署的房屋借款协议。现原告已依合同约定向被告支付全部购房款，被告至今仍未向原告交付房屋为由诉至法院，提出上述的诉求。 另查明，原告自2015年12月起至2016年10月15日期间共向第三人工行云南路支行归还贷款本息48684.14元，从2016年11月15日起截止至2017年2月20日，第三人工行云南路支行从被告保证金账户划扣本金8305.14元，利息4833.35元。截止至2017年2月20日，原告尚欠第三人工行云南路支行贷款本金为277575.19元。另截止至庭审结束，被告仍未能按约将涉案房屋交付原告使用，第三人工行云南路支行未能就讼争房屋办理抵押权登记手续，未能取得抵押权。 再查明，原告于2015年10月10日出具的《“大山”现代城购房确认书》主要载明其购买了被告开发的“大山现代城”1幢1单元1801号房屋。因为个人资金问题，本人申请以低首付方式购买该房屋。本人实际向被告交付的该房屋的首付款金额为零元，向银行申请贷款金额为30.8万元，以上两项金额合计为该房屋的实际总价。该方式为本人自愿选择，因低首付方式购房所产生的一切税费和相应责任，均由本人承担，本人签订的《商品房买卖合同》经银行按揭贷款审批通过后生效。案外人北海众旺房地产代理有限公司于2015年7月11日、8月3日向原告出具两张收据，分别载明收到原告潘孔军交来的大山现代城1-1-1801号房的定金18900元、购房款30000元。 本院认为：原告与被告大山公司签订的《商品房买卖合同》及原告与被告大山公司、第三人工行云南路支行三方签订的《个人购房借款／担保合同》均是合同当事人的真实意思表示且其内容没有违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，因此本院确认上述合同合法、有效，双方应按合同约定履行合同权利义务。原告实际未按上述房屋买卖合同约定交付首付款132033元，但原告已通过银行按揭贷款的方式向被告支付了308000元购房款，从上述房屋买卖合同的履行情况来看，被告亦是无异议的。被告大山公司应按合同约定在2016年5月30日交付符合合同约定的房屋给原告，被告大山公司至今未将涉案房屋交付给原告构成违约，按照上述房屋买卖合同第十二条内容的约定，被告大山公司在约定的逾期超过最后交付期限95天的，买受人有权解除合同，被告大山公司并按全部房价款的2%向买受人支付违约金。为此，原告请求解除与被告大山公司于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张被告支付违约金7138元（房屋总价款356900元×2%=7138元）、评估费1000元，煤气开户费3750元，保险费1540元的诉求于法有据，本院予以支持。对于原告请求被告赔付其已向税务部门缴纳的房地产契税4475.14元的主张，在法院判决解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》之后，原告可自行到税务部门办理退税，为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。原告无证据证实为被告收取其购房款48900元，亦无证据证实北海众旺房地产代理有限公司与被告之间系委托代理关系，为此，对于原告请求被告退还购房款48900元的诉求本院不予支持，原告可另行起诉向北海众旺房地产代理有限公司主张权利。本院准予解除原告与被告大山公司之间的《商品房买卖合同》后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除与第三人工行云南路支行签订的《个人购房借款／担保合同》于法有据，本院予以支持。上述的贷款合同解除后，原告主张被告北海大山公司向原告返还原告已向第三人工行云南路支行偿还的银行借款本金22119.67元以及支付的利息13425.98元，共计35545.65元于法有据，本院予以支持。被告大山公司向第三人工行云南路支行支付剩余的贷款本金277575.19元及利息（以剩余贷款277575.19元为本金，从2017年2月21日起按编号A：房信购字北海分行云南路支行【2015】年【2102】号《个人购房借款／担保合同》所约定的利率计算至本判决确定的还款之日止）。因涉案房屋仅办理抵押权预告登记手续，未办理正式的抵押登记手续，未取得抵押权，为此，第三人工行云南路支行主张对讼争房屋的折价、拍卖等享有优先受偿权本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告潘孔军与被告北海大山房地产开发有限公司于2015年10月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告潘孔军与被告北海大山房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于2015年11月24日三方签订的《个人购房借款／担保合同》； 三、被告北海大山房地产开发有限公司赔偿原告潘孔军评估费1000元，煤气开户费3750元，保险费1540元； 四、被告北海大山房地产开发有限公司退还原告潘孔军已经向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行支付的银行贷款本息35545.65元； 五、被告北海大山房地产开发有限公司向原告潘孔军支付违约金7138元； 六、被告北海大山房地产开发有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行支付剩余的贷款本金277575.19元及利息（以剩余贷款277575.19元为本金，从2017年2月21日起按编号A：房信购字北海分行云南路支行【2015】年【2102】号《个人购房借款／担保合同》所约定的利率计算至本判决确定的还款之日止）； 七、驳回原告潘孔军其他的诉讼请求； 八、驳回第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的诉讼请求。 案件受理费7158元，减半收取3579元，由被告北海大山房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用7158元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  王警芳 二〇一七年三月十四日 书 记 员  杨励坚