四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17890号 上诉人（原审原告）：鲁家俊，男，1969年5月26日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：曹洁，女，1972年5月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：鲁瑞欣，女，1996年6月7日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：杨君，男，1971年5月3日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人（原审原告）：曹静，女，1972年5月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：杨季伟，男，1997年2月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。 六上诉人共同委托诉讼代理人：宋昌友，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都凯世捷投资有限公司，住所地：四川省成都市蒲江县鹤山镇朝阳大道100号附1号1栋1层。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：唐娣，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。 上诉人鲁家俊、曹洁、鲁瑞欣、杨君、杨季伟、曹静(以下简称鲁家俊等六人）因与被上诉人成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2019）川0131民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鲁家俊等六人上诉请求：1.撤销原判决，依法发回重审；2.改判支持其一审诉讼请求。 事实和理由：一、一审认定事实不清。1、关于附加协议，鲁家俊等六人向一审法院提交了附加协议（含所购房屋平面图及凯世捷公司盖章确认鲁家俊等六人所购房屋的位置）作为商品房预售合同的组成部分，并以此作为诉请解除合同的重要依据，但一审判决未全面审查该证据，未将该证据作为定案证据。该附加协议由鲁家俊等六人、凯世捷公司双方签字盖章，凯世捷公司在房屋平面图上标注了案涉房屋55号、94号至98号位置和房屋开门方向，并盖章确认。该附加协议虽未载明签订日期，但根据协议内容和签订预售合同情况，能够推断该协议系在2017年1月24日签订55号房屋预售合同的同一天签署。 2、关于房屋平面图，凯世捷公司盖章确认的房屋平面图显示，81号至101号商铺分布在周围，中央有138号至140号商铺组成独立单元，143号至151号商铺组成独立单元，154号至166号商铺组成独立单元，各独立单元之间均有过道。鲁家俊等六人诉称凯世捷公司出售的房屋属于内集中开放式商场的说法能够成立，且房屋平面图在附加协议和每个预售合同均附有。凯世捷公司所售房屋未能满足附加协议及房屋平面图设定的条件，凯世捷公司回应该附加协议与房屋预售合同没有关联，一审承办法官对房屋外观进行了查看，认为外面四处开有门，据此认为，该诉请的理由不够充分，故未形成书面勘验意见。 3、关于预售合同实际页数与载明页数不同，法庭未要求凯世捷公司提供在房管局备案的合同范本，也未依职权调查核实签订的预售合同是否遗漏或修改。凯世捷公司明知预售合同实际页数与载明页数不同，不符合合同的法定形式，也不向鲁家俊等六人书面说明情况。法庭仅凭自己猜测，认为预售合同实际页数与载明页数不同不影响合同效力。 4、关于竣工验收报告落款日期问题，凯世捷公司提供的竣工验收报告复印件没有日期，但鲁家俊等六人的委托诉讼代理人在本案一审第一次庭审中发现落款日期是2019年5月31日并将该情况报告法庭，但法庭对此情况未记录在案。第二次开庭时鲁家俊等六人的委托诉讼代理人再次提出该问题，法庭要求凯世捷公司提供竣工验收报告原件，凯世捷公司代理人称原件未带，随后即在庭中进行了口头宣判。 5、关于鲁家俊与菲尔美斯公司签订委托经营管理协议的问题。（1）该证据由凯世捷公司提供，以此证明鲁家俊等六人实施了收房行为。鲁家俊等六人认为，该证据不能证明其实施了收房行为，是鲁家俊的个人行为，不构成对杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静的表见代理。杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静从未追认鲁家俊签订委托管理协议的行为，况且在当时，凯世捷公司出售的房屋未竣工验收，也不符合交付条件。（2）凯世捷公司未向鲁家俊等六人实施交房行为。凯世捷公司实施交房行为，一是凯世捷公司自己，二是鲁家俊等六人签订的前期物业管理协议确定的物业管理公司，这两个交房主体都未实施交房行为。（3）委托管理协议一方是成都菲尔美斯商业管理有限公司，该公司与凯世捷公司的关系及其职责协议上没有载明，法庭也没有查明。（4）该证据存在明显瑕疵，判决虽未载明作为定案证据，但该证据变相成为判决定案的证据。 6、关于要求凯世捷公司法定代表人或特别授权代理人出庭诉讼的问题，凯世捷公司代理人未提供经凯世捷公司盖章或法定代表人签字确认的书面答辩意见，其答辩具有不确定性。 二、一审适用法律错误。1.违反地方房地产主管部门指定的规范性文件是否违反国家法律和行政法规。凯世捷公司向鲁家俊等六人预售房屋违反成都市房管局发布实施的《成都市商品房预售网上签约暂行规定》【成房发（2009)206号】以及《成都市商品房预售方案管理暂行规定》【成房发（2009)207号】，未建立网签系统，未按照规定向购房人公示网签系统应当公示的九大内容。一审判决孤立地认为该规定不属于国家法律及行政法规，不适用最高法《关于合同法解释二》第14条规定。成都市房管局制定两个规定的目的是为了更好贯彻执行国家法律及行政法规对房屋预售的规定，开发商应当予以遵守执行，违反该规定就是违反国家法律和行政法规；2.法庭并未指出地方管理部门制定的两个规定有哪些内容和做法违反国家法律和行政法规，或者与之相冲突；3.地方房地产主管部门制定的符合法律规定的管理规范性文件，辖区开发商要不要严格遵守执行；4.鲁家俊等六人虽然提出解除合同，但对合同效力提出争议，法庭应当对合同效力作出认定，如果合同无效，法庭应释明变更诉讼请求，如果合同有效，法庭则根据查明的事实是否解除合同；5.一审判决仅以逾期交房判定鲁家俊等六人已经丧失合同解除权是错误的。案涉合同约定交房时间为2017年11月30日，法定解除合同期限为一年，截止2018年11月30日。从未签订按揭贷款合同看，凯世捷公司在2019年5月在本案起诉解除合同之后，才向鲁家俊等六人发出办理按揭贷款通知，法定解除合同期限为一年，截止2020年5月。从鲁家俊等六人发现案涉房屋未实现合同设定的条件看，2018年11月29日，鲁家俊发现案涉房屋未实现合同设定的条件，法定解除合同期限为一年，截止2019年11月29日。2019年5月6日，鲁家俊等六人提起解除合同诉讼并未超过法定解除合同的期限。 三、一审判决错误。一审认定事实的不清，适用法律不当，造成一审判决错误。如果凯世捷公司开发的房屋没有按照房屋平面图设计和施工，其在附加协议及房屋平面图上的确认属于虚假承诺，双方由此签订的房屋预售合同应当归于无效；如果凯世捷公司开发的房屋事先设计了过道后又修改设计，属于凯世捷公司违约，故鲁家俊等六人有权解除签订的房屋预售合同。 凯世捷公司辩称，一、一审判决程序合法公正。二、一审判决认定事实清楚。一审判决围绕诉讼请求，结合证据查明了本案基础事实：1.预售行为合法。凯世捷公司于2016年1月30日取得143号《预售许可证》，双方于2017年1月24日签订预售合同。2.案涉55号商品房，购房人之一曹静于签约当日支付购房款2000000元。余款2000000元在合同签订7日内向指定银行办毕按揭贷款手续；如因鲁家俊等六人自身原因按揭不能，其应选择补交资料、提高首付或经凯世捷公司同意的付款方式。合同不解除。3.约定交房时间：2017年11月30日前，逾期交房，鲁家俊等六人不退房，凯世捷公司按己付房款每日万分之零点五支付违约金。4.本案起诉前，案涉商品房已取得《建筑工程竣工验收报告》，2018年10月20日取得《面积实测报告》；5.案涉合同签订前，杨季伟、鲁瑞欣2016年12月20日同凯世捷公司签订5份《商品房买卖合同（预售）》。购买1幢1层94-98共5套商品房。6.当事人双方签订《附加协议》约定（未载明时间，双方无法达成一致）：案涉商品房和案外商品房房款支付时间；案涉商品房使用方式和案外商品房的预留外面通道；案涉商品房与案外商品房的使用者及彼此之间可以打通。7.2018年11月29日，鲁家俊（甲方）与案外人菲尔美斯公司(乙方)签订《委托合作经营管理协议》约定：将案涉商品房和案外商品房交由乙方经营、管理、招商等。不收取租赁费，与同面积103.94平方米同等置换10年；8.基于前述事实，一审判决认定55号商铺《商品房预售合同》没有违反国家法律和行政法规“效力性强制性规定”，属有效合同。 三、一审判决适用法律准确。鲁家俊等六人无约定解除权。原判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条“协商解除合同的条件”和第九十四条“合同法定解除5项条件”。不存在不可抗力、合同仍在履行期间、催告、不能实现合同目的以及其他情形。鲁家俊等六人关于：1.商品房未备案登记系附随义务；2.未提供银行贷款承诺书；3.载明面页数和实际页数不符；4.《补充协议》归类等均不构成解除《商品房预售合同》的法定事由；5.因双方约定交房后720天内办理产权证，不影响合同目的实现。案涉合同不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的情形。法定解除权因逾期行使而消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条，合同解除权的行使期限由法律规定或者当事人自己约定，没有约定，只能从法定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 鲁家俊等六人向一审法院起诉请求：1.解除鲁家俊等六人与凯世捷公司于2017年1月24日签订的商品房预售合同；2.判令凯世捷公司退还鲁家俊等六人已交房款2000000元，并赔偿资金利息损失（其中以500000元为基数，从2016年12月21日起按年利率6%计算至退款时间，暂计至2019年4月21日其利息损失70000元；以1500000元为基数，从2017年1月24日起按年利率6%计算至退款时间，暂计至2019年4月21日其利息损失202500元。暂计利息损失合计272500元）以及律师代理费损失186600元。 一审法院认定事实：2017年1月24日，鲁家俊等六人就购买凯世捷公司开发的位于蒲江县鹤山镇桫椤路上段1号“凯世捷-财富广场”商品房与凯世捷公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），主要约定：1.商品房为143号预售许可证下1幢1层55号商品房1套；规划用途为商业；建筑面积63.8㎡，其中套内建筑面积54.27㎡，公摊面积9.53㎡；商品房为清水；2.商品房的土地使用权已经抵押给案外人，抵押债务履行期限为：2015年12月2日至2016年12月1日；3.商品房按套内建筑面积计价，73705.55元/㎡，总价为4000000元；付款方式商业贷款，其中首付款2000000元、余款2000000元向中国农业银行蒲江县支行申请贷款；4.凯世捷公司在2017年11月30日前交付商品房；交付时商品房已经取得“建设工程竣工验收合格证明”及面积实测报告；凯世捷公司逾期交付房屋，鲁家俊等六人不退房，凯世捷公司每天按照已付房款的万分之零点五支付违约金；5.凯世捷公司自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案；凯世捷公司逾期办理合同登记备案，给凯世捷公司造成损失的，其承担相应的赔偿责任；6.自约定的交付之日起的720日内，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记并按规定承担各自费用；7.合同及附件共49页，自双方签字、盖章之日起生效；8.合同文末附有12条附件的名称及其概要内容；9.合同及附件在每页的左下角依次编有页码、且每页均载明总页数为40页。 同日，鲁家俊等六人就购买前述商品房与凯世捷公司签订了《补充协议》，主要约定：1.《补充协议》是《买卖合同》的修改和补充；2.鲁家俊等六人在2017年1月24日前将首付款2000000元（含立约定金500000元）支付给凯世捷公司，余款由鲁家俊等六人向银行申请抵押贷款支付；鲁家俊等六人应在《买卖合同》签订的7日内到凯世捷公司指定的银行办理完毕按揭手续；若因鲁家俊等六人自身原因导致按揭贷款审查不合格，鲁家俊等六人应选择补交资料、提高首付或选择另外一种经凯世捷公司同意的付款方式支付余款，合同不解除；3.“建设工程竣工验收合格证明”双方确认为《建筑工程竣工验收报告》。 一审法院另查明，案涉商品房取得了《建筑工程竣工验收报告》、2018年10月20日取得了面积测绘报告、2016年1月30日取得了143号预售许可证；案涉商品房土地使用权至今抵押；案涉房屋现由案外人使用。曹静在2017年1月24日以银行卡刷卡形式付清了2000000元，刷卡POS单中载明收款人为凯世捷公司。 2016年12月20日，杨季伟、鲁瑞欣就购买凯世捷公司开发前述“凯世捷-财富广场”商品房与凯世捷公司签订了5份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：杨季伟、鲁瑞欣购买共5套商品房（以下简称本案案外商品房）；规划用途为商业；5套建筑面积共40.14㎡；商品房为清水。鲁家俊等六人与凯世捷公司签订《附加协议》（未载明时间，且双方无法达成一致）1份，主要约定：1.案涉商品房及本案案外商品房购房款支付时间；2.案涉商品房的内部空间使用方式及本案案外商品房的预留外面通道；3.案涉商品房与本案案外商品房的使用者及彼此之间可打通。 2018年11月29日，鲁家俊（作为甲方）与案外人菲尔美斯公司（作为乙方）签订了《委托合作经营管理协议》：主要约定：1.甲方将其购买的案涉商品房及本案案外商品房交由乙方经营、管理、招商等；2.不收取租赁费，与同面积103.94㎡同等置换10年。 曹静与曹洁系同胞姐妹；鲁家俊与曹洁系夫妻，鲁瑞欣系鲁家俊与曹洁的女儿；曹静与杨君系夫妻，杨季伟系曹静与杨君的儿子。 一审法院认定以上案件事实有《买卖合同》及相关附件，《补充协议》，收据，POS单，《建筑工程竣工验收报告》，《房屋面积实测报告书》，《情况说明》，《委托合作经营管理协议》，一审法院（2019）川0131民初679号庭审笔录以及当事人双方的当庭陈述等证据在案予以佐证。 一审法院认为，根据鲁家俊等六人的诉称和凯世捷公司的答辩意见，本案当事人争议的焦点问题是：1．《买卖合同》效力问题；2．《买卖合同》是否应当解除。 (一)《买卖合同》效力问题。 根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，鲁家俊等六人主张合同无效的理由是《买卖合同》违反了成都市房管局发布的《成都市商品房预售网上签约暂行规定》〔成房发（2009）206号〕及《成都市商品房预售方案管理暂行规定》〔成房发（2009）207号〕，但该两项规定为地方主管部门的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据，且凯世捷公司提供了案涉商品房的预售许可证。对鲁家俊等六人称凯世捷公司未提供银行同意贷款承诺书的意见。一审法院认为该意见不是合同无效的法定理由，且基于日常法则，是否准许向鲁家俊等六人发放贷款是银行的权益，与凯世捷公司无关，故对鲁家俊等六人以该意见主张合同无效，一审法院不予支持。对鲁家俊等六人称《买卖合同》约定的页数与实际页数不一致的问题。一审法院认为，《买卖合同》虽载明合同及附件共49页，现实际为40页，但该40页中合同内容完整、清楚，且合同及附件在每页的左下角依次编注有总页数为40页，该编注也与前述完整的内容能够相互印证。故49页应属于打印错误，对鲁家俊等六人以该意见主张合同无效，一审法院不予支持。对鲁家俊等六人称凯世捷公司未将《补充协议》归类在《买卖合同》中，属于合同欺诈的意见。一审法院认为，鲁家俊等六人无相关证据证明存在欺诈，且双方经协商可以签订附件类的协议也可以签订单独的协议，故对鲁家俊等六人以该意见主张合同无效，一审法院不予支持。综上，鲁家俊等六人和凯世捷公司之间订立的《买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 (二)关于《买卖合同》是否解除的问题。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。本案中，对鲁家俊等六人诉请的事由双方未约定其享有解除权，现鲁家俊等六人自认该事实且其现主张法定解除权，故对鲁家俊等六人诉请事项是否应当按约解除，一审法院不予审查。关于法定解除权。一审法院首先对鲁家俊等六人诉称的解除情形，逐一论述。1.关于案涉商品房未备案登记的意见。一审法院认为，商品房买卖关系中，开发商的主要义务是交付房屋，其作为出卖人应当依照相关行政机关管理规范的要求及合同的约定，签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案；且备案登记有利于保护鲁家俊等六人的利益并维护房地产交易秩序，因此，凯世捷公司协助办理备案登记的义务是基于商品房买卖关系而产生的附随义务；2.关于案涉房屋土地使用权未解除抵押的意见。一审法院认为该情况载明在《买卖合同》中，鲁家俊等六人在签订《买卖合同》时已知晓，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的规定；另，《买卖合同》约定自载明的交付之日即2017年11月30日起720日内，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的所有权转移登记，故，在所有权转移登记履行期限届满前，未解除抵押的行为不属于影响合同目的实现的情形；3.关于鲁家俊等六人诉称案涉商品房为内集中开放式商场要约的意见。一审法院认为，对此凯世捷公司不予认可，鲁家俊等六人提交的《附加协议》及位置图中未载明案涉商品房为内集中开放式商场，该意见属于鲁家俊等六人单方陈述无事实依据；4.关于未将购房款纳入监管账户的意见。一审法院认为，鲁家俊等六人向户名为凯世捷公司的银行账户交付了购房款，应视为鲁家俊等六人当时无异议，至于该款是否进入约定的监管账户，属于凯世捷公司的内部处分行为；若鲁家俊等六人现对此有异议，其应当向相关监管部门反映。根据前述分析，鲁家俊等六人诉称的未与银行签订按揭贷款协议、未备案登记、未解除土地使用权的抵押、未实现内集中开放式商场、未将购房款纳入监管账户不属于《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形，一审法院不予支持；其中未实现内集中开放式商场要约的主张更无事实依据，一审法院亦不予支持。另，关于鲁家俊等六人称被告至今未交付案涉商品房的意见。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，在凯世捷公司未催告鲁家俊等六人行使解除权的情况下，鲁家俊等六人关于凯世捷公司未交房所享有的解除权应自解除权发生之日起一年内行使解除权。故根据双方在2017年11月30日前交房的约定，鲁家俊等六人关于凯世捷公司未交房所享有的解除权形成之日为2017年11月30日，其行使该法定解除权的截止日为2018年11月30日，故在本案起诉前，鲁家俊等六人关于凯世捷公司未交房的法定解除权已经消灭，其现主张行使该权利已经没有法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，鲁家俊等六人的诉请不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十五条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回鲁家俊、曹静、鲁瑞欣、杨君、曹洁、杨季伟的诉讼请求。一审案件受理费12490元、保全费5000元，合计17490元由鲁家俊、曹静、鲁瑞欣、杨君、曹洁、杨季伟负担。 本院二审期间，当事人双方在举证期限内均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 鲁家俊等六人于2020年1月9日提交凯世捷公司、蒲江爱恋珠宝签订的《凯世捷财富广场商铺租赁合同》（无原件）作为证据，证明案涉房屋尚未竣工的情况下，凯世捷公司将案涉房屋租赁给他人。 凯世捷公司质证认为，该证据没有原件，无法核实其真实性，不能达到其证明目的。 本院经审查认为，不能确认该证据的真实性，即使该证据是真实的，也与本案无关联性，不能达到其证明目的。 本院认为，根据鲁家俊等六人的上诉意见以及凯世捷公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：1.鲁家俊等六人是否享有案涉合同的解除权；2.鲁家俊等六人请求凯世捷公司退还已支付购房款2000000元并赔偿资金损失以及律师费的请求是否成立。对此，本院评述如下： 关于鲁家俊等六人是否享有合同解除权的问题。 本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》补充协议中对支付购房款的主要约定：鲁家俊等六人应在《买卖合同》签订的7日内到凯世捷公司指定的银行办理完毕按揭手续；若因鲁家俊等六人自身原因导致按揭贷款审查不合格，鲁家俊等六人应选择补交资料、提高首付或选择另外一种经凯世捷公司同意的付款方式支付余款，合同不解除，凯世捷公司不承担任何相关责任可知，在鲁家俊等六人不能获得银行贷款时，应选择补交资料、提高首付或选择另外一种经凯世捷公司同意的付款方式支付余款，继续履行合同义务，故在鲁家俊等六人不能获得银行贷款时其不享有合同解除权。 鲁家俊等六人主张其依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”享有合同解除权。对此本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》的购买人为鲁家俊等六人，2018年11月29日，买受人之一的鲁家俊（作为甲方）与案外人成都菲尔美斯商业管理有限公司（作为乙方）签订《委托合作经营管理协议》，在合作经营管理期内，成都菲尔美斯商业管理有限公司享有该房屋的经营权、管理权和相应的收益权以及在不损害鲁家俊等六人合法权益的情况下自主转租权。案涉房屋由成都菲尔美斯商业管理有限公司实施统一经营管理、物业经营布局等行为，可以认定为鲁家俊等六人已对案涉房屋占有并投入使用，且杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静并未提交有效证据证明其对鲁家俊将案涉房屋与他人订立《委托合作经营管理协议》的行为提出异议。根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，本院对鲁家俊等六人主张其合同目的无法实现而享有法定解除权的上诉意见，不予采纳。 由于鲁家俊等六人不享有合同解除权，因此，对其主张凯世捷公司退还购房款并赔偿损失的请求，本院亦不予支持。 综上，鲁家俊、杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静的上诉不成立，一审判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24980元，由鲁家俊、杨君、曹洁、杨季伟、鲁瑞欣、曹静负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年二月二十六日 书记员  杨珍梅