上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初2456号原告(反诉被告)罗芸云，女，1987年10月15日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)时礼成，男，1986年1月24日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托代理人许亮，上海鼎力律师事务所律师。被告(反诉原告)仲东慧，男，1979年5月25日出生，汉族，住上海市。第三人上海市公积金管理中心，住所地上海市。法定代表人马力。委托代理人金文哲，上海宏宇君律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市。法定代表人王本弘。委托代理人周轶伦。委托代理人封佳文。原告罗芸云、时礼成与被告仲东慧及反诉原告仲东慧与反诉被告罗芸云、时礼成，第三人上海市公积金管理中心(以下简称公积金中心)、中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称工行闸北支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)罗芸云、时礼成及共同委托代理人许亮，被告(反诉原告)仲东慧，第三人公积金中心的委托代理人金文哲，第三人工行闸北支行的委托代理人周轶伦、封佳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗芸云、时礼成共同诉称，2016年3月20日，原被告经中原地产介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，被告将其位于上海市曹杨二村XXX号XXX-XXX室的房屋(以下简称系争房)以人民币(以下币种均为人民币)300万元价格出售于原告夫妻二人。按合同约定，原告前期支付120万元(其中尾款5万元待过户后支付)，贷款支付180万元。合同签订后，原告已先后支付被告房款115万元，但被告拖延过户，几经交涉未果，现提起诉讼，1、请求判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、被告搬离系争房屋；3、本案诉讼费由被告承担。被告仲东慧辩称，根据合同约定原告的银行贷款未通过时，应以现金方式补足，现原告付款超过合同约定期限，被告已单方解除合同，故不同意原告诉请，同时提出反诉。反诉原告仲东慧诉称，反诉被告在办理银行贷款时，向银行提供伪造的收款收据及结算凭证，反诉原告向银行反映后，银行依法不予通过放款。双方产生纷争后，曾通过街道的诉前调解法庭主持调解，反诉原告明确要求反诉被告重办银行贷款手续或现金补足才办理过户，但反诉被告采用欺诈方式，反诉原告出于无奈与反诉被告又签订了《补充协议》。2016年8月4日，双方办理了产权过户交接手续，但因反诉被告在贷款中的不法行为被查实，银行未予实际放款。反诉原告认为，反诉被告违法导致贷款合同无效，导致反诉被告未能按约定支付主要款项，依据合同及协议约定，要求撤销合同并赔偿反诉原告损失，现提起反诉，请求判令1、撤销反诉原告与反诉被告于2016年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、反诉被告应予返还上海市曹杨二村XXX号XXX-XXX室的房屋产权；3、反诉被告赔偿反诉原告违约金60万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告罗芸云、时礼成共同辩称，反诉被告违约之事实不存在，买卖合同生效后，反诉被告已按合同约定支付房款，且在规定的期限内申请银行贷款并获批，故不同意反诉原告的请求。第三人公积金中心述称，该房屋的贷款业务委托工行闸北支行办理，由工行闸北支行阐述。第三人工行闸北支行述称，根据原告提交的申请材料，经审核已核准贷款180万元，因被告电话举报，反映原告提供的资料存在造假，出于谨慎，暂缓发放，若法院判决双方继续履行合同，原告需重新申请，审核期约1个月。经审理查明，系争房屋产权人为仲东慧。原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋买卖通过上海中原物业顾问有限公司曹杨分公司居间介绍，于2016年3月20日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计人民币300万元。甲方于2016年6月18日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2016年5月18日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五/天计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五/天计算，违约金自本合同约定的应当交付期限第二日起算至实际交付日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三(付款协议)中约定：1、乙方应在签订本合同后将首期房价款计人民币120万元交给甲方(包含已支付的定金10万元)。甲乙双方约定：该首付款必须优先用于甲方还清抵押，资金暂时由乙方保管，甲方还抵押权人的贷款时需由乙方陪同。乙方支付给甲方的首付款，所有付款依据转账凭证小票和甲方出具的收款收据为证；2、该首期房价款中包含房价尾款，甲方同意：该房价尾款计5万元由乙方暂为保管；3、甲方应于收到乙方首期房价款后20日内并于抵押权人许可的最短时限内将该款用于全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额……；4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请180万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方于签订本合同后10日内向该贷款银行申请贷款，签署借某抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借某抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述送件当日将其补足并支付给甲方；5、……；6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后10日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款5万元。该合同生效后，原告与第三人签订了贷款合同。之后，第三人工行闸北支行根据贷款申请人提供的资料(其中原告于2016年5月28日的一张银行付款凭证，金额为55万元)，于同年6月核准贷款额为180万元。2016年3月10日，原告支付现金2万元；次日，原告通过银行转付给被告8万元；当月20日，原告通过银行转付给被告50万元；2016年5月28日(15时57分47秒)，原告曾通过银行转付给被告55万元，随即被告办理银行转付(16时06分11秒)退回给原告55万元。2016年7月6日，原告第四次银行转付55万元，至此，被告实际收到原告房款计115万元。剩余尾款5万元在原告处。2016年8月2日，原被告在本院诉前调解中，又签订了《关于曹杨二村XXX号XXX-XXX室房地产买卖的补充协议》，该协议约定：1、被告于2016年8月4日下午配合原告办理过户；2、原告保证在产权办出后20日内，剩余180万元贷款顺利汇入被告账户，若未能汇入被告账户的，原告自行现金补足，延时按买卖合同约定处理，如原告未能在两周内现金补足，被告应将原告已支付的房款退还给原告，原告应配合将该房屋地产权归还给被告，双方互不追究违约责任，所产生的费用各自承担各自部分，本协议一式三份，原被告双方各执一份，诉调中心留存一份。原被告在落款处签名。2016年8月4日，双方办理了产权过户手续。当日，被告又以“原告提供的首付款依据是假凭证，属违规操作”为由，向工行闸北支行投诉，要求银行核实贷款合同是否合法有效。银行慎重起见，即向原告停止发放贷款180万元。2016年8月11日，系争房屋产权证被核准发放，权利人为罗芸云、时礼成。2017年1月11日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请，被告则提起反诉。庭审中，原告认为，系争房屋上存在案外人设某的抵押权，原告购买系争房屋时，被告为急需归还案外人借某，故双方在买卖合同中“房款由原告保管”之特别约定，2016年5月28日，被告收到原告转账款55万元后，又将此款转回给原告，原告因办理贷款需要，原告仅提供由中介公司保管的银行付款凭证。现原告按约支付了房款115万元，并得到银行核准的贷款金额180万元，但被告以不正当的方式向银行投诉，导致银行贷款未能按时发放，以达到被告要求原告以现金补充之目的。被告为自己利益阻止条件成就，应视为条件已成就，因原告的义务已履行完毕，故不同意被告的反诉请求。被告认为，尽管被告已收到原告所付房款115万元，但被告有150万元的债务，不足部分还是由被告自行设法解决。2016年5月28日，通过原被告之间各进行了一次转付款55万元，被告并未收到原告所付房款55万元，而该款于7月份收到。原告在申请贷款时仅递交的2016年5月28日付款凭证，不符事实，应认定为伪造，且违反相关规定，其实施违法行为所签订的合同应无效，现原告以无效合同与被告办理产权过户，也为无效。根据双方约定，办理过户手续当天原告应现金补足，否则就构成逾期违约，现原告的违约事实清楚，被告有权单方解除合同，根据双方约定，原告应赔偿被告60万元，对于原告所付房款，由被告在一年内归还结清。第三人工行闸北支行称，审查原告的贷款资料并核实双方的收付款凭证无误后，核准原告申请贷款的额度。本次诉讼中才知晓原告又于7月份付款55万元。另，曾有小额贷款公司为被告的债务履行能力，向第三人核实房屋买卖的情况。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，原、被告关于上海市曹杨二村XXX号XXX-XXX室的房屋于2016年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》应是双方签约人的真实意思表示，合法有效，本院应予确认。通过事实调查并从证据的关联性分析，就本诉，在合同履行中，原告已完全按照约定履行了付款义务。在2016年5月28日，被告收到原告银行转付的房款55万元后，随即进行转付退还给原告，不但是双方的真实意思表示，也符合双方约定，原告以该付款凭证作为申请贷款资料向第三人申请贷款，并未损害被告的合法权益，况且被告之后也确实收到了该部分房款，因被告的抗辩之观点无事实和法律依据，本院不予采纳。在反诉中，双方在履约中产生纷争后，经协商调解双方又签订了《补充协议》，现有证据证明，因被告的故意不当行为，导致经审核通过的银行贷款未能及时发放，原告并无过错，故被告的反诉请求，本院不予支持。鉴于双方约定的房屋交接、尾款支付等事宜与现有客观事实已经发生变化，为便于解决纠纷，根据原告请求，法院对相关事实一并判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告罗芸云、时礼成与被告仲东慧继续履行双方于2016年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告罗芸云、时礼成应于本判决生效之日起六十日内向被告仲东慧支付房款人民币180万元；三、被告仲东慧(连同户籍)应于本判决生效之日起六十日内迁出上海市曹杨二村XXX号XXX-XXX室的房屋；四、原告罗芸云、时礼成应于被告仲东慧迁出之日支付给被告仲东慧房屋尾款人民币5万元；五、对反诉原告仲东慧的反诉之诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币30800元，减半收取人民币15400元，由被告仲东慧负担。本案反诉受理费人民币4900元，由反诉原告仲东慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一七年三月三十一日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。