广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0502民初114号 原告:北海家安物业服务有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：**宽，总经理。 委托诉讼代理人：叶玉兴，男，汉族，1958年3月3日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 被告：陈颖富，男，汉族，1980年11月15日出生，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：符元群，女，汉族，1981年8月10日出生，住广西北海市银海区，与被告系夫妻关系。 原告北海家安物业服务有限公司诉被告陈颖富物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法由代理审判员莫雪芳适用简易程序于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶玉兴、被告陈颖富及其委托诉讼代理人符元群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海家安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈颖富支付2014年9月1日至2016年11月30日物业服务费1863.41元，绿化保洁公共照明分摊费135元，公共维修基金186.34元，车位及其使用管理服务费1620元，违约金1141.43元（违约金以3804.75元为基数按日1%计，暂从2016年11月1日计至11月30日，此后计至结清欠费时止）；五项合计4982元给原告北海家安物业服务有限公司；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2008年5月23日与北海市天和花园业委会签订《天和花园物业管理服务委托合同》，同年6月1日，原告进驻天和花园为业主提供物业服务。《合同》约定，从2008年6月1日起，天和花园住宅物业服务费每月按建筑面积收费0.4元/㎡，绿化保洁公共照明分摊费3.5元，公共维修基金每月按建筑面积收费0.03元/㎡，业主逾期缴纳物业服务费，每日按3‰计收滞纳金。2010年4月18日，原告与该业委会续签《天和花园物业管理服务合同》约定，住宅物业服务费每月按建筑面积收费0.5元/㎡，绿化保洁公共照明分摊费5元/月，公共维修基金每月按建筑面积收费0.05元/㎡，小汽车车位及其使用管理服务费每月60元/辆，逾期缴纳服务费违约金每日按1%计收。被告是天和花园A栋四单元401号业主，被告的该房屋住宅面积138.03㎡，拥有车牌号为桂Ｅ×××××号的机动车一辆。从2014年9月至2016年11月，被告欠缴物业服务费1863.41元，绿化保洁公共照明分摊费135元，公共维修基金186.34元，车位及其使用管理服务费1620元，逾期缴纳物业费违约金1141.43元（违约金按欠缴物业费总额3804.75元为基数，每日按1%计算，暂从2016年11月1日计至11月30日止，此后计至结清欠费时止），以上合计4982.18元。虽经原告多次催收，但被告至今分文未付。为此，原告起诉至法院提出上述诉讼请求。 被告陈颖富辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院予以驳回。理由如下：1、被告根本没有固定停车位，也时常不在小区居住，偶尔回趟家只能把车停在小区公共道路上，有时小区没有地方停车则只好停在小区外面，且小区车位归全体业主共有，被告停车位不在合同规定范围内，原告无权要求被告支付车位及其使用管理服务费；自2016年5月起，物业服务合同到期，经全体业主考核评定不及格，原告的物业服务已终止，无权向被告收取2016年6月至12月的任何费用；2、原告作为服务提供方没有尽到合同义务，物业服务质量不到位，小区卫生、治安状况差，小区保安老弱病残，形同虚设，业主财物时常被盗，被告还存在破坏小区原有树木、绿化的行为，侵占公共场地收取费用，无权请求被告支付物业管理费。同时需强调的是：原告拖欠物业费的时间是2014年9月至2016年5月。 经审理查明：原告原名为北海银富物业服务有限公司，于2010年5月11日变更名称为北海家安物业服务有限公司。被告系天和花园A栋四单元401号房屋的业主，其房屋建筑面积为138.08平方米。2008年5月23日，原告与天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》，约定业主委员会委托原告对天和花园实行物业服务管理。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务。2010年4月18日，原告（乙方）与天和花园业主委员会（甲方）续签《北海市天和花园物业管理服务合同》，约定业主委员会聘请原告对天和花园实行物业管理，物业服务费为住宅0.5元/㎡·月，公共维修基金0.05/㎡·月，绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用为5元/户·月；小汽车车位及其使用管理服务费60元/辆·月；业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权收取违约金；合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止；乙方的权利和义务主要有：负责对房屋共用部位的清洁卫生和维护；负责共用设施设备的维修与管理；绿化的维护和管理；负责道路及设施的清洁、化粪池清疏、生活垃圾收集等环境卫生；护卫（包括负责门岗、巡逻、监控中心24小时值勤）；设立交通标志、负责交通疏导，保持小区道路通畅；依据本合同向甲方收取物业管理服务费；不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。乙方的责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正；该合同还约定了其他相关内容。 另查明：原告与天和花园业主委员会于2010年4月18日续签的《北海市天和花园物业管理服务合同》于2016年5月31日到期后双方并未续签，原告亦未退出物业服务区域及办理移交手续，其仍在该小区提供服务。 以上事实有企业名称核准变更通知、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、物业管理服务委托合同、通知、北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌、天和花园A栋客户名单、桂Ｅ×××××号固定停车位照片、天和花园物业综合服务收费明细表、催费通告、天和花园A栋四单元401号业主陈颖富欠缴物业综合服务费一览表及庭审笔录在卷证实。 本院认为：原告与天和花园业主委员会签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，《北海市天和花园物业管理服务合同》对其具有约束力。 对2014年9月1日至合同终止时即2016年5月31日的物业服务费，被告于庭审时已承认，本院予以确认。被告已承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。 对2016年6月至11月的住宅物业服务费，被告辩称《北海市天和花园物业管理服务合同》的期限于2016年5月31日已经到期，故其不应承担自2016年5月31日后发生的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，合同终止后，原告确未退出物业服务区域，被告在庭审中也自认原告至今仍在天和花园小区提供物业服务，双方已形成事实的物业服务关系，但并无证据表明原告存在上述经业主委员会请求退出物业服务区域，办理移交手续而拒绝退出、移交的情形。被告接受了原告的物业服务，应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。对于原告要求被告支付2016年6月至11月的物业服务费、2014年9月1日至2016年11月30日的绿化保洁公共照明分摊费135元及公共维修基金186.34元的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。 关于车位及其使用管理服务费，被告辩称其私家车辆并未停放在原告管理的停车位，原告不应收取停车费。但合同中并未约定在固定停车位停车才收取车位及使用管理服务费，且被告亦无证据证实其未将车辆停放于原告管理的停车位，故对于被告的该项辩解意见，本院不予认可。原告要求被告支付小汽车车位及其使用管理服务费1620元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 另，原告作为提供物业服务的公司起诉案涉小区业主的其他案件也在本院进行审理，其他案件的质证、辩论意见对本案具有参考价值。在其他案件中，作为业主的被告提出，其主动向原告缴费，但原告不肯收取，一味恶意起诉。结合该系列案的质证、辩论情况及被告的陈述，本院认为，原告与天和花园的物业服务合同到期后，原告及业主对原告与天和花园是否仍存在合同关系，均陷入认知上的迷惘，根据原告与天和花园形成的事实法律关系，原告虽有继续收取物业服务费的权利，但被告亦非恶意拖欠物业费，故，从公平角度出发，本案原告不宜收取违约金。 综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告陈颖富应支付2014年9月1日至2016年11月30日的物业服务费1863.41元、绿化保洁公共照明分摊费135元、公共维修基金186.34元、车位及其使用管理服务费1620元，共计3804.75元给原告北海家安物业服务有限公司； 二、驳回原告北海家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  莫雪芳 二〇一七年三月二十九日 书 记 员  林广青 附：本判决书引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。