湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4156号上诉人（原审原告）：郴州市景园建设开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路18号。法定代表人：王海红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许历斌，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婷婷，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄玉珍，女，1971年11月20日出生，汉族，住湖南省临武县。被上诉人（原审被告）：刘畅（曾用名刘炫彤），男，1998年5月4日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：黄玉珍（刘畅之母），住湖南省临武县。上诉人郴州市景园建设开发有限公司（以下简称景园公司）因与被上诉人黄玉珍、刘畅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。景园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持景园公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由黄玉珍、刘畅负担。事实和理由：1.一审法院在计算黄玉珍购买案涉房屋实际花费的购房成本时将应承担的税费59214.8元计算在内错误。景园公司于2009年因债务将案涉房屋抵债给债权人，该抵债的价格不包含税费，且债权人承担了案涉房屋变更登记后的全部税费，由此黄玉珍购房的价格不应包含税费。而黄玉珍购房实际成本182000元，即1683元/平方米,案涉房屋当时抵债的价格为2495元/平方米,故黄玉珍的购房价格即为当时案涉房屋抵债价格的67.5%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，黄玉珍以明显不合理低价购买案涉房屋，但一审判决却对该房屋价格差异认定为未达到明显不合理的低价错误。2.《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》第五十三条、第五十四条、五十五条属强制性规定。黄玉珍与唐元兴签订的《房屋买卖合同》违法了上述法律规定评估程序，且黄玉珍以明显不合理的低价购买案涉房屋，故该《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同系无效合同。3.黄玉珍在一审庭审中称其看到债权拍卖公告后才与唐元兴联系，但其交给唐元兴第一笔购房款是在房屋债权拍卖公告发布之前，前后矛盾，是不真实的。另黄玉珍明知案涉房屋系国有资产，但其仍然在唐元兴未提供案涉房屋的评估报告和股东大会决议的情况下以明显不合理的低价与唐元兴签订案涉《房屋买卖合同》，结合其交易背景、交易模式，可以看出黄玉珍主观上存在恶意，明显与唐元兴存在恶意串通之嫌。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持景园公司的全部上诉请求。黄玉珍、刘畅辩称:一、黄玉珍与景园公司依法签订了《商品房买卖合同》并支付了房款、办理了房屋过户登记，取得了该房屋的所有权。1.签订合同过程。2009年12月30日，景园公司原副经理王海红(现为景园公司法定代表人)电话通知刘兴仁和黄玉珍去景园公司签订了案涉香花公寓临街门面106号房屋买卖合同。合同约定房屋门面建筑面积为108.14平方米，单价1500元/平方米，总金额为162210元，合同上法定代表人唐元兴签名并加盖了“郴州市景园建设开发有限公司”合同专用章、唐元兴的私章。2.黄玉珍购买案涉门面为实际价格为2232.38元/平方米，属于合理价格。2009年8月22日，刘兴仁在唐元兴办公室以现金的形式交纳预购房款14万元，唐元兴当场出具了一张有其签名并加盖公司公章的收条；2010年1月7日，刘兴仁在唐元兴办公室以现金的形式交款3万元，唐元兴当场出具了一张有其签名并加盖公司公章的收条；2012年4月12日，在唐元兴见证下，刘兴仁交给景园公司工作人员李虹门面余款12000元，李虹出具一张有其签名并加盖公司印章的收据。三次交房款时刘兴仁都要求开具正式发票，唐元兴口头答应，却说办理房产证时再开，后又一直未开正式发票。黄玉珍三次交纳购买门面款共182000元，办理房屋产权过户手续的各项税费共计75638.8元，其中59214.8元应由景园公司支付，也是由黄玉珍支付的，合计241408.8元，购买门面实际价格为2232.38元/平方米。3.同时购买香花公寓临街门面并一起签合同的还有103号、104号、105号门面，购买的单价都是1500元/平方米，合同都是王海红亲笔书写、景园公司盖章、法定代表人唐元兴签字、购买人签字生效，足以说明黄玉珍签订的合同也是真实有效。景园公司上诉称案涉房屋抵债价格为2495元/平方米不符合事实。黄玉珍还支付了应由景园公司支付的税费，其实际购买价格高于相邻门面的价格，故一审判决认定黄玉珍的购房成本正确。4.已办理好房产证，房屋所有权已属于黄玉珍。2011年10月开始，景园公司负责人唐元兴授权公司工作人员李虹协助黄玉珍办理房屋产权过户手续。2012年1月，郴州市物价局出具该门面房屋价格评估资料，郴州市地方税务局直属分局开具销售不动产统一发票，共缴纳各项税费75638.8元（其中应由公司单方承担交易税费59214.8元）。经过正规办证程序，黄玉珍、刘炫彤于2012年1月16日取得了郴州市地方税务局颁发的郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号门面土地房屋契证（契证号：0170896），于2012年9月5日年取得了郴州市房产管理局颁发的北湖区食品加工城香花公寓106Ｂ（商业）、210Ｂ（商业）号房屋所有权证。因为2015年刘炫彤更改姓名为刘畅，所以2015年5月11日黄玉珍、刘炫彤拥有的房屋所有权证重新在房产局登记为黄玉珍、刘畅（分别为郴房产权北湖字第××号、第××号）。另，2012年1月黄玉珍取得了郴州市地方税务局颁发的该房屋的土地房屋契证，2012年9月5日取得了郴州市房产管理局颁发的该房屋的房屋所有权证，所以诉争房屋经依法变更、登记后，房屋买卖行为已经发生效力。二、诉争房屋不是国有资产，该房屋买卖行为不是国有资产转让，黄玉珍受让该房屋时，房屋所有权人为景园公司，景园公司有权处分该房屋，双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。1.诉争房屋不是国有资产，景园公司有权处分该房屋。诉争房屋是景园公司开发的商品房，买卖该房屋属于正常的商品房销售行为，不是国有资产转让。2011年案涉门面办理过户时，由税务局评估，上交了税费，也说明是该门面系二手房转让。另郴州市人民政府于1999年2月5日颁发的房屋所有权证（郴房股字第××号）中，也明确了景园公司为该房屋的所有权人。黄玉珍与景园公司签订《商品房买卖合同》的过程中，该合同由景园公司当时的副总经理王海红亲自书写，由法定代表人唐元兴签字并加盖了公司公章，后又提供资料协助黄玉珍办理了产权过户。黄玉珍作为普通消费者，在进行商品交易的过程中，仅需尽到一般的注意义务即可，故黄玉珍有理由相信景园公司有权处分该房屋。2.处分该房屋是公司行为，不是唐元兴个人行为。买卖该房屋的所有事宜，都是景园公司现法定代表人王海红电话通知刘兴仁。办理时原法定代表人唐元兴和现法定代表人王海红都在场，特别是合同书是王海红亲笔书写，加盖了公司公章、法定代表人唐元兴亲笔签名。签好合同后，王海红还多次帮助黄玉珍办理门面的水、电入户等事情（如2010年6月23日，王海红收费550元帮助黄玉珍办理水入户）。所以，处分该房屋行为是公司行为而不是唐元兴个人行为。3.即便案涉房屋系国有资产，案涉合同亦有效。（1）《国有资产评估管理办法》以及《中华人民共和国企业国有资产法》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，是管理性规定，而非效力性规定，不影响景园公司与黄玉珍签订的转让案涉房屋合同的效力。（2）诉争房屋无须进行资产评估。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条规定，待转让的股权如果只是企业的极小一部分，并不会导致企业合并、分立、改制等重大事项的发生，便不需要进行资产评估。诉争房屋即使按照景园公司提供的抵债价2495元/平方米，面积108.14平米，总价为269809.3元，也只是景园公司的极小一部分，不会导致景园公司合并、分立、改制等重大事项发生，所以诉争房屋不需要进行资产评估。（3）拍卖公告是湖南省银剑拍卖公司通过《郴州日报》刊登的，黄玉珍有理由相信房屋出售前办理了所有的合法手续，包括评估。至于案涉房屋是否进行评估，作为买受人无从知晓，由此造成的后果不应由黄玉珍承担。（4）根据相关法律规定，唐元兴作为原法定代表人，其执行职务行为所产生的一切后果均由景园公司承担，且黄玉珍不知道也没有义务知晓唐元兴的权限。故唐元兴即使超越权限与黄玉珍签订合同，该合同亦是合法有效。（5）从2009年双方签订房屋买卖合同至今，已长达10年，按照《民法总则》第一百八十八条规定，本案已过诉讼时效，且在这10年期间景园公司从未以任何方式表示其转让的案涉房屋还需经过其他的程序，也从未向黄玉珍主张过房屋返还，因此，黄玉珍有理由相信景园公司的股东以及相关出资机构对于景园公司转让该房屋的行为是事先知情且许可、或事后同意并追认的。三、黄玉珍购买该房屋时支付了合理对价，受让该房屋的行为是合法、诚信且善意的，合同有效。1.黄玉珍是善意取得该房屋。2009年8月，刘兴仁听说案涉等门面要出卖，并咨询了景园公司原法定代表人唐元兴后于2009年8月22日刘兴仁交了14万元购房款给景园公司。2009年8月29日，黄玉珍在2009年8月28日的郴州日报上看到了拍卖公告，公告里没有具体写拍卖什么，于是黄玉珍和刘兴仁一起到景园公司再次咨询具体情况。在唐元兴告知拟由湖南省银剑拍卖有限公司于2009年9月8日拍卖景园公司位于北湖区食品加工城香花公寓的门面，正是因为在《郴州日报》上都刊登了拍卖广告，又有正规拍卖公司，黄玉珍才完全放心购买。另黄玉珍曾经要求退还门面，景园公司不答应，且唐元兴还骂黄玉珍不诚信，并威胁黄玉珍儿子的人身安全。2.黄玉珍是以合理的价格取得房屋。2009年12月份签合同时，香花路还没有修，出行交通非常不便，门面租金低至每月500元，大多还租不出去，而到了2011年底，房价飞涨，加上香花路已经修通，物价局等相关部门工作人员是按2011年底的各项情况估价，而不是按2009年购买时的情况估价。所以该房屋于当时以2232.38元/平方米价格出售属于合理价格。更重要的是，景园公司同时出售的103、104、105号门面，也是同样的单价1500元/平方米，黄玉珍还多支付了应由景园公司负担的税费。景园公司于2018年12月5日提供的一份评估报告书真假不知，且该评估报告书是2000年2月出具的，故景园公司仅依据2011年底税务局的估值、2000年评估事务所的估价来认定“2009年的价格是不合理低价，黄玉珍不是善意取得”，属于片面、不客观、恶意的判断。3.购房款是否入景园公司账户是景园公司内部管理问题，与黄玉珍无关。4.根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，即使唐元兴无处分权案涉房屋，但黄玉珍是以合理的价格、善意取得该房屋，且办理了过户登记，所以该房屋的所有权亦归黄玉珍所有。5.黄玉珍与景园公司签订的《商品房买卖合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，所以该买卖合同是有效的。综上，黄玉珍与景园公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且已经办理房屋产权登记，物权的变更已经发生法律效力，理应得到尊重与法律保护。因此，景园公司提出的诉请于法无据，请求法院依法驳回景园公司的诉讼请求。景园公司向一审法院起诉请求：1.请求确认景园公司与黄玉珍于2009年12月30日签订的关于郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号房屋的《房屋买卖合同》无效；2.判令黄玉珍、刘畅将座落于郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号的房屋返还给景园公司或支付房屋市值差价225790元；3.本案诉讼费用由黄玉珍、刘畅负担。一审法院认定事实：一、2009年12月30日景园公司与黄玉珍签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“景园公司自愿将座落在郴州市北湖区食品加工城香花公寓106号房屋出售给黄玉珍，该房屋系砖混结构，建筑面积108.14平方米，房屋所有权证号为郴房股字第××号；双方议定上述房地产成交价格为162210元，黄玉珍2009年12月31日前一次性付清给景园公司”。2009年8月22日黄玉珍付给景园公司140000元，2010年1月7日付给景园公司30000元，2012年4月12日付给景园公司12000元，共计182000元。2012年为办理房屋过户手续黄玉珍还支付了各项税费共计59214.8元。2012年9月5日案涉房屋过户至黄玉珍和刘炫彤名下。因刘炫彤更名为刘畅，2015年5月11日案涉房屋办理出《房屋所有权证》，房屋所有权人为黄玉珍和刘畅按份共有，权证号为：郴房权证北湖字第××号、郴房权证北湖字第××号。时至2018年，景园公司认为其当时的法定代表人唐元兴在未经景园公司股东同意、未履行评估等国有资产转让程序的情况下，擅自将案涉房屋转让给黄玉珍、刘畅的行为系无权处分行为，黄玉珍购买的价格属于明显不合理低价，不构成善意取得，故景园公司诉至法院要求黄玉珍、刘畅将案涉房屋返还给景园公司。二、案涉房屋出卖前的房屋所有权证为郴房股字第××号，所有权人登记为郴州市景园建设开发有限公司。《中华人民共和国国有土地使用证》登记的土地使用者为郴州市景园建设开发有限公司。三、景园公司在庭审中陈述，同类型的房屋（香花公寓××号）2009年抵债的价格为2495元／平方米。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.景园公司与黄玉珍、刘畅签订的房屋买卖合同的效力如何确定；2.景园公司诉请返还房屋或补房屋差价是否有事实和法律依据。关于焦点一。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。国有资产转让是国有企业经营权的体现。《中华人民共和国物权法》第三条规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。此外，景园公司亦未提供证据证明房屋转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形，故案涉《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为合法有效。关于焦点二。因双方签订的房屋买卖合同有效，双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案的案涉房屋早已经办理了房屋产权登记，产权登记在黄玉珍、刘畅的名下，房屋产权的变更已经完成。综上，景园公司要求黄玉珍、刘畅返还案涉房屋的诉请无法律依据，不予支持。《房屋买卖合同》约定诉争房屋成交价格为162210元，郴州市地方税务局出具的销售不动产统一发票和郴州市土地房屋契证均核定成交金额为388000元，金额存在较大差异。黄玉珍、刘畅辩称系因办证时为2012年，香花路修通，且郴州房价暴涨，与2009年房产价格存在巨大差异所致。该解释符合郴州房价历史状况，予以采信。景园公司在庭审中陈述，同类型的房屋（香花公寓102-105）2009年抵债的价格为2495元/平方米，与黄玉珍、刘畅购买该住房实际花费成本2230.57元/平方米[（140000元+30000元+12000元+公司应负担的税费59214.8元）/108.14平方米],价格差异并未达到明显不合理的低价的标准。故景园公司未提供充足证据证实黄玉珍、刘畅购买该住房时为恶意，应承担举证不能的法律后果。对景园公司主张黄玉珍、刘畅支付购房差价款不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“驳回原告郴州市景园建设开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取2343元，由原告郴州市景园建设开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：黄玉珍、刘畅提交的刘兴仁缴纳税费银行账户明细，景园公司对其真实性无异议，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉《房屋买卖合同》的效力如何认定；二、黄玉珍、刘畅是否应返还案涉房屋或补交差价款。关于焦点一。景园公司虽上诉主张黄玉珍与景园公司原法定代表人唐元兴存在恶意串通之嫌，并未提交黄玉珍与唐元兴存在恶意串通损害国有资产的证据。景园公司还上诉主张案涉房屋买卖违反了国有资产转让应经严格评估等程序，属于无效行为，但《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不影响国有企业与第三人签订合同的效力。故景园公司与黄玉珍、刘畅签订的案涉《房屋买卖合同》应属双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。景园公司关于其向黄玉珍出售涉案房屋的行为无效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。案涉《房屋买卖合同》合法有效，且该房屋已登记在黄玉珍、刘畅名下，故景园公司要求黄玉珍、刘畅返还案涉房屋无法律依据，一审判决不予支持并无不当。关于案涉房屋的价格，景园公司并未提供证据证明案涉房屋买卖合同中约定的价款不是双方真实意思表示，且虽然案涉《房屋买卖合同》约定案涉房屋成交价格为162210元，但黄玉珍、刘畅为购买案涉房屋实际花费241214.8元（140000元+30000元+12000元+景园公司应负担的税费59214.8元），即单价2230.57元/平方米（241214.8元÷108.14平方米），与同类型的房屋（香花公寓102-105）2009年抵债单价2495元/平方米相比，差价未达到《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定的应视为不合理低价的情形，故景园公司上诉要求黄玉珍、刘畅补交案涉房屋差价款的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，景园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4686元，由上诉人郴州市景园建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄**审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二〇年二月十日法官助理 陈祠平书 记 员 谷 琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。