上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初31316号原告：张祖华，男，1956年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张彩英，女，1967年1月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。张祖华、张彩英的共同委托诉讼代理人：武圣合，上海知谦律师事务所律师。被告：范小新，男，1935年2月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：范丽琴，女，汉族，住上海市浦东新区。被告：王静，女，1978年10月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郭赵(系王静丈夫)，男，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市曹杨路XXX号。负责人：钱一锋，行长。委托诉讼代理人：周瞿。委托诉讼代理人：徐斐尔。原告张祖华、张彩英与被告范小新、王静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，审理中，本院追加中国农业银行股份有限公司上海普陀支行为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告张祖华及两原告的共同委托诉讼代理人武圣合、被告范小新的委托诉讼代理人范丽琴、被告王静的委托诉讼代理人郭赵、王辉、第三人中国农业银行股份有限公司上海普陀支行的委托代理人周瞿、徐斐尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张祖华、张彩英向本院提出诉讼请求：1.判令范小新、王静之间关于上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同无效；2.判令告王静协助将系争房屋所有权恢复登记在张祖华、张彩英名下；3.判令本案诉讼费由范小新、王静承担。审理中，张祖华、张彩英撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2007年7月，张祖华为了获得银行贷款，通过从事中介服务的案外人顾某某，与汤某某就上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)签订了虚假的买卖合同，将房屋过户至被告汤某某名下，但房产证及封口密码由张祖华保管。同年9月，以汤某某名义所借的贷款到账，并于次日转入原告账户。后原告使用了该310,000元并负责每月偿还银行本息2,500元。买卖合同签订后，系争房屋仍由原告及其家人居住使用。2012年，被告范小新持有写着其名字的房地产权证要求原告搬离系争房屋，此时原告才知道系争房屋已经由被告汤某某擅自出售。后原告向公安机关报案。2015年4月，上海市徐汇区人民法院作出刑事判决，以诈骗罪判处被告汤某某三年六个月有期徒刑并处罚金30,000元，该案经上海市第一中级人民法院维持。2016年9月，上海市徐汇区人民法院作出(2016)沪0104民初7735号民事判决书，确认原告张彩英被告汤某某之间就系争房屋的买卖合同无效。2017年1月，上海市徐汇区人民法院作出(2016)沪0104民初31313号民事判决书，汤某某与范小新间就系争房屋的买卖合同无效(该案未生效)。张祖华认为，系争房屋一直由原告居住使用，自始至终没有发生转移，两被告明知系争房屋不属于汤某某，实际并未取得系争房屋。现原告张彩英与被告汤某某之间就系争房屋的买卖合同已经被生效的民事判决书确认无效；被告范小新明知系争房屋不属于被告汤某某所有，与被告汤某某恶意串通，以借款抵押的方式，非法处置系争房屋并过户，违反了法律规定，应为无效合同，为此，原告向法院提起诉讼，要求判如所请。范小新辩称，不同意原告的诉讼请求。范小新取得系争房屋的产权后，起诉原告要求迁让，后来因为身体原因法院视为撤诉。两被告是通过中介介绍认识的，原告使用系争房屋，范小新骗王静说房屋出租，所以口头约定两年以后交付房屋。买卖房屋也可以看同样户型的，在外面看也很正常，故两被告之间买卖合法。原告的虚假买卖引起了一系列的纠纷，原告应当承担一定的责任。王静辩称，2012年11月，王静与丈夫在浦西干活，经过中介公司向业务员提出购房需求，经中介介绍查看系争房屋，当时系争房屋没有人，在外面看了。2012年11月17日经中介介绍见到产权人，看到系争房屋的产权证及身份证才知房主为范小新，双方商定转让价款为130万元并签订买卖合同，后王静通过银行转账方式向范小新支付房款，通过银行贷款支付剩余房款，截止2016年5月10日，王静已偿还贷款本金41,640.76元，利息166,453.95元。在交易前，王静不认识范小新，根不可能知道张祖华与汤某某、汤某某与范小新之间的纠纷，原告称范小新与王静恶意串通纯属无稽之谈，故请求驳回原告的诉讼请求。中国农业银行股份有限公司上海普陀支行述称，基于王静、范小新之间的房屋买卖合同及正常支付房屋价款，第三人对于系争房屋的买卖合同价款进行评估，显示没有明显低于市场价，第三人向王静发放贷款，第三人是善意的，希望法院保证第三人善意合法抵押权。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，为系争房屋的原产权人。2007年7月，汤某某与张祖华约定，采用虚假交易的方式，张祖华将系争房屋过户给汤某某，但实际仍由张祖华及其家人居住使用，且过户后的房产证及封口密码亦由张祖华保管，由汤某某以其名义将系争房屋抵押给光大银行市西支行，贷款310,000元交由张祖华使用，并由张祖华承担还款义务。此后张祖华出现月还款逾期未还的情况。2009年1月19日，汤某某以银行催款并为确保张祖华按约还款为由，从张祖华处取得系争房屋的产权证和封口密码。2012年3月23日，汤某某向案外人即范小新的女儿范丽琴借款450,000元，将系争房屋作了抵押登记，并办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2012年6月，汤某某与范小新签订金额为800,000元的系争房屋买卖合同。范小新已向汤某某付清全部房款，并支付了相关税费。2012年7月3日，系争房屋被过户至范小新名下，当日，范小新通过其中国工商银行账户向汤某某的售房委托人曹某的银行账户转账45万元。2012年8月1日，案外人范丽琴因汤某某未及时归还借款，持上海市宝山公证处出具的执行证书，向上海市普陀区人民法院申请执行。执行期间,范丽琴出具收到汤某某归还欠款450,000元、且该款系汤某某委托曹某出售系争房屋的部分售房款的收条。2012年12月10日，范小新(甲方)与王静(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，双方通过上海启轩房地产经纪事务所居间介绍，甲方将系争房屋转让给乙方，房地产转让价款为1,300,000元；该合同第四条同时约定，双方同意，甲方于2012年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；该合同第六条同时约定，双方确认，在2012年12月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同附件三付款协议同时约定，1、本合同签订前乙方支付定金20,000元整亦转为首期房价款，甲乙双方签订本合同当日，乙方直接支付甲方部分首期房价款370,000元，以上各项共同构成全额首期房价款计390,000元，2、若该房屋有抵押，则待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方自筹资金或用乙方支付的首期房价款，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交中介方保管，并由中介方代为办理抵押注销手续，3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请910,000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续后七日向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书、借款抵押合同公证书，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后三个工作日内，甲乙双方亲自赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并取得收件收据，待房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付(该合同下方网签时间为2012年11月17日)。合同签订前，2012年11月17日，王静通过银行转账160,000元给范小新，次日，王静通过银行转账210,000元给范小新，范小新出具收据给王静。2012年12月10日，范小新、王静共同到上海市徐汇区房地产交易中心办理系争房屋的变更登记手续，交易税费由范小新负担；当天，王静与中国农业银行股份有限公司上海普陀支行签订个人购房担保借款合同，2012年12月17日，系争房屋过户至王静名下。中国农业银行股份有限公司上海普陀支行取得抵押权登记证书后，2013年1月4日，银行将借款人为王静的贷款910,000元发放给收款人范小新。之后，王静按约偿还银行贷款。2015年4月10日，上海市徐汇区人民法院作出(2014)徐刑初字第134号刑事判决，认定汤某某隐瞒了其通过虚假交易获取系争房屋产权的真相，虚构了其有处理系争房屋房产权利的事实，骗取他人财产，数额巨大，其行为已构成诈骗罪，应予处罚。关于汤某某提出付款购买系争房屋的辩解及其辩护人的相关辩护意见，与查证的事实不符，不予采纳。据此判决汤某某犯诈骗罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金3万元，违法所得予以追缴。汤某某不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为，汤某某的行为构成诈骗罪。汤某某提出系争房屋是由其出资购买的辩解，不仅缺乏相关的证据证实，且与在案的其他证据相互矛盾，法院不予采信。现有证据证明，汤某某隐瞒系争房产实属他人的事实，将系争房屋抵押借款450,000元，后再将该房产出售用于还债，上述事实可以证明汤某某主观上具有非法占有的故意，客观上采用了隐瞒真相的方法诈骗他人的财产，其行为符合诈骗罪的特征。据此于2016年1月20日作出(2015)沪一中刑终字第849号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。2016年3月8日，张祖华、张彩英起诉汤某某要求确认买卖合同无效，本院(2016)沪0104民初7735号民事判决书判决，确认张彩英与汤某某关于上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效。该判决书已生效。2016年10月15日，张祖华出具说明给王静，内容为由于原住房屋漏水。下水管破碎，不能再住了，房子进行装修，现装修中，由于房屋主权有争议，我在此承诺到最后不管法院判决是败诉还是胜诉，装修费和王静无关，由张祖华承担。2016年10月24日，张祖华、张彩英起诉汤某某、范小新，要求确认汤某某与范小新间买卖合同无效，2017年1月20日本院(2016)沪0104民初31313号民事判决书判决，确认汤某某与范小新关于上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效。该案未生效。另查明，范小新于2012年11月6日起诉张祖华要求迁让，审理中，张祖华向公安机关报案，范小新将系争房屋出售给王静，之后，2013年1月30日因范小新未到庭应诉按撤诉处理。以上事实，除双方当事人庭审陈述一致外，另有上海市房地产买卖合同、房地产登记申请书、房地产登记簿、报案材料、情况说明、申明、起诉状、询问笔录、刑事判决书、刑事裁定书、民事判决书，被告范小新提供的收条、物业费收据、补充协议、借款合同、抵押权证、公证书、税费发票等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，王静提出，经上海启轩房地产经纪事务所居间介绍，与范小新签订系争房屋的买卖合同，在签订合同前，到系争房屋查看房屋，因家中没有人，未进入系争房屋，在外面看房，看到系争房屋有一天井，王静买房是为了孩子读书积分，2014年12月，王静上门收房，遇见张祖华，张祖华告知先刑后民，所以一直在等待刑事案件了解，却等到张祖华的起诉状；对此，张祖华表示，2014年年底，王静上门收房，张祖华向其介绍案情，也给其看了证据，告知其上法院或公安。王静又提出，与范小新间口头约定买卖合同的总价为135万元，其中5万元为两年租房的租金，所以在两年后即2014年12月底去收房；对此，范小新表示，其骗王静里面有租客，5万元为两年的租金，因其起诉张祖华迁让纠纷曾对系争房屋的使用费进行评估，评估为每月使用费2,000元。中国农业银行股份有限公司上海普陀支行提出，至2017年2月28日，系争房屋尚余贷款本息加逾期利息合计865,226.15元。原告提出，对于王静名下的贷款余额，其只愿意偿还其原贷款余额23万余元，其他费用无法承担，并希望几方协商。本院认为，本案争议焦点为王静是否属于善意第三人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条第一款“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”的规定，受让人善意的认定，首先要求受让人在进行不动产交易时不知道或者不应当知道，不动产登记簿上记载的权利人没有处分权。其次，受让人不得具有重大过失，过失是指行为人对自己行为的结果应当预见或者能够预见而没有预见，或虽然预见了却轻信结果可以避免的一种主观过错状态。王静与范小新在2012年12月10日签订上海市房地产买卖合同的当天，是否共同办理了系争房屋的变更登记手续，而在签订合同前，王静未对系争房屋的内部进行实地察看，而王静称在房屋外面察看，未进一步提供相关的书证予以佐证，而双方间买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日，王静在2014年年底向张祖华收房，未与范小新办理房屋交接手续，至于王静、范小新陈述系争房屋的转让价款应为135万元，实际支付为130万元，5万元为租房的费用，无相关的书证予以佐证，且系争房屋的交易税费等由范小新承担，而不是由王静承担等诸多方面均不符合常理，现王静未提供其尽到一个在同样情况下合理第三人的注意义务即对不动产的基本状况如涉案房产内部结构和装潢、使用占有情况等了解的充分证据，综上所述，王静具有主观过失，构成重大过失。善意的判断时间为不动产物权转移登记之时，即在此之前应皆为善意。因此，王静不是善意第三人，且范小新取得系争房屋的产权涉及违法犯罪行为。现张祖华、张彩英要求确认范小新与王静间房地产买卖合同无效之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。至于确认该房屋的权属之诉请，张祖华、张彩英已撤回该诉请，并无不当，本院予以准许。对于合同被认定为无效后系争房屋的权属问题、王静与范小新间买卖合同被确认无效后各自返还及过错责任等问题，本案均不予处理，可另案起诉主张权利。由于房屋买卖合同与房屋抵押合同分属不同法律关系，王静与中国农业银行股份有限公司上海普陀支行间个人购房担保借款合同问题，本案亦不予处理，可另案起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第三项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条第一款、第十八、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认范小新与王静关于上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效。案件受理费16,500元，减半收取计8,250元，保全费5,000元，合计13,250元，由范小新、王静共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一七年三月九日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条第一款受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。