浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初1308号 原告（反诉被告）：袁连娣，女，1962年11月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：张金波、陈华生，杭州市力平法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杭州余杭星火股份经济合作社，住所地：杭州余杭区临平街道星光街352号，统一社会信用代码：91330110793659744W。 法定代表人：马荣伟，该经济合作社董事长。 委托诉讼代理人：戴洁娜，浙江人益律师事务所律师。 第三人：杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处，住所地：杭州市余杭经济开发区顺达路539号，统一社会信用代码：11330110733805631A。 负责人：王栋，该办事处主任。 委托诉讼代理人：严华，浙江诺力亚律师事务所律师。 原告袁连娣诉被告杭州余杭星火股份经济合作社（以下简称星火经合社）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月16日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本案转为普通程序审理。被告星火经合社在本案诉讼过程中提起反诉。原告袁连娣申请追加杭州市余杭区人民政府东湖街道办事处（以下简称东湖街道办事处）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许。本院于2019年5月31日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）袁连娣及其委托诉讼代理人张金波、陈华生，被告（反诉原告）星火经合社的法定代表人马荣伟及其委托诉讼代理人戴洁娜，第三人东湖街道办事处的委托诉讼代理人严华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁连娣起诉称，原告袁连娣是案涉房屋即位于余杭区房屋的实际承租人和实际经营人，被告星火经合社是该房屋的产权所有人，第三人东湖街道办事处自称为本案案涉房屋拆迁实施主体机构。自2013年起，原告袁连娣与被告星火经合社就案涉房屋签订《租赁合同》，由被告星火经合社将其所有的案涉房屋出租给原告袁连娣后，原告袁连娣在案涉房屋上设立了杭州余杭临平莲娣食品经营部。租赁期间，原告袁连娣遂先后投入大量资金对案涉房屋装修改造并购置设备后进行经营，案涉房屋租金原告袁连娣均已先后足额交付给了被告星火经合社。双方在相关合同中虽然约定了拆迁甲方（被告）不予补偿，但案涉房屋拆迁是第三人东湖街道办事处对包括案涉房屋的相关损失均给予了必要的补偿，包括临时安置费、一次性搬迁费、停业歇业补偿等费用。据原告袁连娣得悉，被告星火经合社通过第三人东湖街道办事处以原告袁连娣的名义得到了上述的补偿款款项。原告袁连娣认为，原告袁连娣自1998年承租案涉房屋至今20余年，相关各类税收都是按照当地标准如期缴纳，长期以来经营收入是家庭主要的收入来源，现因拆迁陷入贫困。作为案涉房屋的实际承租人和实际经营人，主张该房屋的被拆迁安置补偿具有相关的法律依据。被告星火经合社为了自己私利，拒绝原告袁连娣的合理的安置赔偿主张，将本属于原告袁连娣的权益占为己有的错误行为应该予以纠正。为此，原告袁连娣诉至法院，请求判令：一、被告星火经合社给付位于杭州余杭区房屋（面积共计约70平方米）的临时安置费54600元、一次性搬迁费5000元、停业歇业补偿91000元，三项合计150600元；二、本案案件受理费由被告星火经合社承担。 被告星火经合社答辩称，原告袁连娣的主张无合同及法律依据，被补偿人系被告星火经合社，与原告袁连娣无关，双方之间的租赁合同已于2018年9月30日到期，未续期，到期后拆迁，原告袁连娣应腾空。租赁合同约定租赁期内如遇国家集体征用拆迁的，原告袁连娣无条件服从，被告星火经合社不做任何补偿；原告袁连娣要求的补偿标准无依据，费非案涉房屋补偿标准，被告星火经合社尚有补偿金未拿到。综上，请法庭驳回原告袁连娣的诉讼请求。 反诉原告星火经合社反诉称，自2013年开始，反诉被告袁连娣承租反诉原告星火经合社位于杭州市余杭区房屋用于生产经营，租赁合同于2018年9月30日到期后，双方不再续签。合同到期后，反诉原告星火经合社多次要求反诉被告袁连娣腾空房屋未果，反诉原告星火经合社于2018年10月28日发出书面通知，告知反诉被告袁连娣其承租的房屋已被列入临平老城区有机更新项目征迁范围，故让其必须在2018年11月30日前腾空。但反诉被告袁连娣接到上述通知后，仍然未予理睬，占用涉案房屋至今。反诉原告星火经合社认为，双方应按照合同约定履行各自义务，现房屋租赁期限已到，反诉被告袁连娣应腾空房屋，并支付合同到期以后的房屋使用费。为此，反诉原告星火经合社提起反诉，请求判令：一、反诉被告袁连娣立即腾空位于杭州余杭区房屋；二、反诉被告袁连娣支付逾期腾房占有使用费1536元（从2018年10月1日计算至2018年12月3日，共计64天，按24元/天计算），并赔偿经济损失20000元（以7098616元为基数，自2019年1月7日暂计至2019年3月18日，共计71天，按银行贷款年利率4.35%计算），此后损失以上述标准另计；三、本案反诉诉讼费由反诉被告袁连娣承担。 反诉被告袁连娣答辩称，《租赁合同》约定租赁期内如遇国家集体征用拆迁的，反诉被告袁连娣无条件服从，属于免除袁连娣权利的格式条款；《租赁合同》已于2018年9月30日到期，租赁期满，合同即终止，反诉被告袁连娣与反诉原告星火经合社也未再续签租赁合同，2018年10月28日反诉原告星火经合社才通知反诉被告袁连娣拆迁，星火经合社与东湖街道办事处于2018年11月30日才签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》明确拆迁事宜，而此时双方原来签订的《租赁合同》早已终止，不再对双方具有约束力；案涉房屋已被拆迁腾空，2019年5月17日现场搬空、腾空，反诉原告星火经合社要求反诉被告袁连娣腾空案涉房屋的诉请无依据；如能计算反诉原告星火经合社主张的《租赁合同》租期届满后因使用房屋产生的相关费用，对起算点无异议，但对截止时间有异议，应当计算到反诉原告星火经合社与第三人东湖街道办事处签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》之前，之后的费用以及经济损失无事实和法律依据，不应得到支持。 第三人东湖街道办事处陈述，袁连娣与星火经合社签订的书面协议已经对案涉房屋因被征收征用而解除做出了相应约定，袁连娣非《非住宅房屋收购货币补偿协议》相对方，不应再就租赁合同外的其他补偿内容提起诉讼，应当驳回袁连娣的诉请。 原告（反诉被告）袁连娣为支持其本诉诉请主张及反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、《租赁合同》一份、收据八份、营业执照一份、食品经营许可证一份、通知一份、补偿标准一份，证明袁连娣与东湖街道办事处就案涉征迁房屋形成房屋租赁合同关系，袁连娣已足额缴纳房租，并在案涉房屋上实际装修、承租、经营，设立了连娣食品店，案涉房屋由袁连娣实际承租经营的事实。 2、《非住宅房屋收购货币补偿协议》一份，证明星火经合社与第三人东湖街道办事处征收补偿中包括袁连娣承租房屋的承租人搬迁费等补偿事项，相关补偿费用由星火经合社负责的事实。 3、《租赁合同》一份，证明涉案合同未重复使用，星火经合社未与袁连娣协商，《租赁合同》第15条属于免除袁连娣权利的格式条款，无效的事实。 被告（反诉原告）星火经合社为支持其本诉答辩意见及反诉诉请主张，向本院提交如下证据材料： 1、《租赁合同》一份，证明袁连娣与星火经合社之间存在房屋租赁关系，且《租赁合同》已于2018年9月30日到期的事实。 2、通知一份，证明星火苑社区已发出书面通知，通知袁连娣将案涉房屋于2018年11月30日前腾空的事实。 第三人东湖街道办事处未向本院提交证据材料。 本院认证，原告（反诉被告）袁连娣提交的证据1，被告（反诉原告）星火经合社、第三人东湖街道办事处对《租赁合同》真实性无异议，双方约定不做任何补偿，对收据真实性无异议，对营业执照及食品经营许可证无异议，对通知真实性无异议，对补偿标准真实性无有异议，非案涉房屋拆迁标准；证据2，被告（反诉原告）星火经合社、第三人东湖街道办事处对真实性无异议，系被告（反诉原告）星火经合社与第三人东湖街道办事处签订，与原告（反诉被告）袁连娣无关，不能证明待证事实；证据3，被告（反诉原告）星火经合社、第三人东湖街道办事处对真实性无异议，对关联性、待证事实有异议。经审查，本院对原告（反诉被告）袁连娣提交的证据1中除补偿标准之外的证据以及证据2、3的真实性均予以认定，证据1中补偿标准不符合有效证据形式要件，与本案关联性，不予认定。 被告（反诉原告）星火经合社提交的证据1，原告（反诉被告）袁连娣对真实性无异议，对该合同15条合法性有异议，系格式条款，应属无效，2018年9月30日合同期限届满，2018年10月28日被告（反诉原告）才发通知，因此双方在合同期满后未签合同，对双方事实租赁关系认可，属于不定期租赁关系，原条款不再有约束力；证据2，真实性无异议，收到过，合法性、关联性无异议。第三人东湖街道办事处对上述证据无异议。经审查，本院对被告（反诉原告）星火经合社提交的证据1、2的真实性均予以认定。 经审理，本院认定如下事实：2017年10月1日，袁连娣与星火经合社签订《租赁合同》，约定袁连娣向星火经合社租赁坐落于星光街280号房屋，房屋用途为营业房，租赁期限为1年，自2017年10月1日起至2018年9月30日；该房屋租金为每年9000元，袁连娣应于本合同到期之日前向星火经合社支付完年租金；租赁期满后，本合同即终止，届时袁连娣须将房屋退还星火经合社，如袁连娣要求继续租赁，则须提前一个月书面向星火经合社提出，星火经合社在合同期满前十天内向袁连娣正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十一条规定的情形，星火经合社有权单方面解除合同；租赁期内如遇国家集体征用拆迁的，袁连娣无条件服从，星火经合社不做任何补偿，袁连娣按实际租赁月份支付房租等内容。2018年3月22日，第三人东湖街道办事处向星火苑社区作出通知，载明因临平山有机更新项目需要，贵单位已被列入项目拆迁范围。我单位受区政府的委托，作为实施主体近期将派人上门与贵方衔接拆迁事项。 上述《租赁合同》文本由星火经合社提供，其中合同条款“租赁期内如遇国家集体征用拆迁的，袁连娣无条件服从，星火经合社不做任何补偿，袁连娣按实际租赁月份支付房租”与该合同其他条款字体颜色、深浅无异，未有足以引起袁连娣注意的文字、符号等特别标识，该合同中无对上述合同条款内容进行提示及说明的相关内容。袁连娣在庭审中陈述星火经合社从未向其解释、说明该合同条款。 2018年10月28日，杭州市余杭区临平街道星火苑社区居民委员会、星火经合社向袁连娣作出通知，载明：你原先承租的星火苑社区集体非住宅房屋已被列入临平老城区有机更新二期项目征迁范围。根据街道工作要求，本房屋必须在2018年11月30日前腾空。望配合完成街道工作，同时及时到社区结清房屋租金及水电欠款。如到时未办理相关手续，街道将采取停水停电等措施。 2018年11月30日，星火经合社（被补偿人）与第三人东湖街道办事处（补偿人）签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》，约定星火经合社服从城市建设需要，同意将座落东湖街道星火苑社区房屋，建筑面积10646.58平方米，交给第三人东湖街道办事处拆除，补偿金额7689034元，其中搬迁费532329元、临时安置过渡费2248558元、停业停产损失补助2435938元；并在其他约定载明：上述补偿款项包括承租人搬迁相关费用，承租人由星火经合社负责清退。 第三人东湖街道办事处陈述案涉房屋面积70平方米，临时安置过渡费计算标准为：22元/平方米·月*12个月*80%*面积，一次性搬迁费计算标准为：50元/平方米*面积，停业停产损失计算标准为：22元/平方米·月*13个月*80%*面积。 袁连娣向星火经合社承租涉案房屋，并于2013年9月17日设立杭州余杭区临平连娣食品店，经营者为袁连娣。袁连娣已交纳租金至2018年9月30日。袁连娣与星火经合社签订的《租赁合同》于2018年9月30日到期后，袁连娣与星火经合社未续签租赁合同，袁连娣未搬离案涉房屋，后案涉房屋已于2019年5月17日拆除。 本院认为：一、本诉部分。首先，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。袁连娣与星火经合社于2017年10月1日签订的《租赁合同》系星火经合社提供的格式合同，星火经合社作为合同提供方亦应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请袁连娣注意免除或限制星火经合社的责任，加重袁连娣的责任、排除袁连娣主要权利的条款。该合同条款“租赁期内如遇国家集体征用拆迁的，袁连娣无条件服从，星火经合社不做任何补偿，袁连娣按实际租赁月份支付房租”属于排除袁连娣主要权利的条款，星火经合社应当采取合理的方式提请袁连娣注意并对该合同条款内容履行说明义务，根据本院查明的事实，星火经合社既未能举证证明已对上述条款采取合理的方式提起袁连娣注意，也未举证证明已对上述条款内容进行说明，故上述条款内容对袁连娣无拘束力。再者，袁连娣与星火经合社签订的上述《租赁合同》于2018年9月30日期限届满，租赁期满后，袁连娣与星火经合社未续签租赁合同屋。星火经合社于2018年10月28日通知袁连娣腾空案涉房屋，并于2018年11月30日与东湖街道办事处签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》，上述事实，均发生于双方租赁合同期限届满之后，现未有证据证明星火经合社对袁连娣继续承租案涉房屋提出异议，故上述《租赁合同》期限届满后，袁连娣与星火经合社之间系不定期租赁关系，原《租赁合同》对袁连娣、星火经合社不再具有拘束力，双方当事人之间的权利和义务在双方当事人未重新约定的情况下应当遵循公平原则重新确定。本案中，案涉房屋由袁连娣承租并经营食品店，案涉房屋拆迁款中的临时安置过渡费、一次性搬迁费、停业停产损失费均由于袁连娣承租案涉房屋并经营食品店产生，即与袁连娣的承租、经营行为具有直接关联，在袁连娣、星火经合社未另行续签租赁合同对拆迁补偿权益作出特别约定的情况下，上述款项系袁连娣因《租赁合同》的解除应得的补偿损失款，基于公平原则，星火经合社应当将上述款项补偿给袁连娣。关于补偿款的计算标准，因袁连娣提供的补偿标准的证据，星火经合社及东湖街道办事处均不认可，故本院采纳作为补偿人的东湖街道办事处的庭审陈述的补偿标准确定补偿款的具体金额。综上，袁连娣的部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 二、反诉部分。案涉房屋已经拆除，故星火经合社要求袁连娣腾空案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。《租赁合同》期限届满后，袁连娣未向星火经合社归还案涉房屋，故对星火经合社主张的自租赁期限届满次日起至2018年11月29日星火经合社与东湖街道办事处签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》之前的合理期内因袁连娣占有使用房屋产生的相关费用，理由正当，本院予以支持。星火经合社主张的自2018年11月29日之后的因袁连娣占有使用房屋产生的相关费用及经济损失，依据不足，本院不予支持。被告星火经合社辩称双方当事人在《租赁合同》中已约定星火经合社不承担补偿责任，基于上述理由，本院不予采信；辩称袁连娣主张的补偿标准无依据，非案涉房屋的补偿标准，本院予以采信。反诉被告袁连娣辩称《租赁合同》约定租赁期内如遇国家集体征用拆迁的，袁连娣无条件服从，属于免除袁连娣权利的格式条款，本院予以采信；辩称《租赁合同》已于2018年9月30日到期，星火经合社于租赁期满后通知袁连娣配合拆迁腾空房屋并于2018年11月30日才与东湖街道办事处签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》，故《租赁合同》早已终止，不再对双方具有约束力，本院予以采信；辩称案涉房屋于2019年5月17日已被拆迁腾空，星火经合社要求袁连娣腾空案涉房屋的诉请无依据，如能计算《租赁合同》租期届满后因袁连娣使用房屋产生的相关费用，计算期间应当截止到星火经合社与东湖街道办事处签订《非住宅房屋收购货币补偿协议》之前，之后星火经合社主张的相关费用以及经济损失无事实和法律依据，不应得到支持，本院予以采信。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州余杭星火股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告袁连娣临时安置费14784元、一次性搬迁费3500元、停业停产损失补偿费16016元，合计34300元； 二、反诉被告袁连娣于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杭州余杭星火股份经济合作社款项1440元； 三、驳回原告袁连娣的其他本诉诉讼请求； 四、驳回反诉原告杭州余杭星火股份经济合作社的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3312元，由原告袁连娣承担2626元，被告杭州余杭星火股份经济合作社承担686元；反诉案件受理费169元，由反诉原告杭州余杭星火股份经济合作社承担151元，反诉被告袁连娣承担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  李 丽 人民陪审员  楼志明 人民陪审员  陈茂仙 二〇二〇年二月六日 书 记 员  汤靓靓