江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终724号 上诉人（原审第三人）：南通市城镇房地产开发有限公司，住所地南通市。 法定代表人：严曙峰，董事长。 委托诉讼代理人：俞俊杰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱卫，北京大成（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王亚香，女，1965年9月14日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：朱佳，江苏冠文（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈渊，江苏冠文（南通）律师事务所律师。 原审被告：赵静波，男，1957年8月2日生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人南通市城镇房地产开发有限公司（以下简称城镇公司）因与被上诉人王亚香、原审被告赵静波房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人城镇公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、一审认定事实不清，适用法律错误。本案是王亚香与赵静波之间的合同争议，城镇公司对此不清楚，无从答辩。一审法院将城镇公司列为第三人没有合同依据。城镇公司与赵静波之间的合同关系不是本案的审查范围，一审法院认定案涉房屋具备办证条件，于法无据。案涉房屋是拆迁安置房，被安置人未提出结算交房手续，城镇公司无权将产权直接登记于被安置人名下，相关税费亦应由被安置人承担。一审法院无视上述程序，判决城镇公司承担过户义务，缺乏法律依据。二、一审判决与王亚香的诉讼请求不符。王亚香诉请城镇公司承担协助义务，将产权登记至其名下。而一审法院直接判决城镇公司承担过户义务，违背了王亚香的诉讼请求。 被上诉人王亚香答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。该房屋是赵静波的拆迁安置房。赵静波与城镇公司签订商品房买卖合同，完成结算，并支付了全部购房款。城镇公司也向赵静波交付了房屋，现应依法将房屋产权过户登记至赵静波名下，以配合将产权再登记给王亚香。王亚香与赵静波的合同明确约定，在开发商通知办理产权登记20工作日内办理过户手续，现合同仍有效，赵静波应依法履行合同。至于办理过户时的税款问题，王亚香愿意为赵静波垫付。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告赵静波答辩称，同意城镇公司的上诉请求。 王亚香向一审法院起诉请求：1、依法判令赵静波继续履行与王亚香于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令赵静波立即办理南通市××华庭××幢××号房屋及××幢××号车库权属登记手续，城镇公司予以协助，赵静波于取得上述房屋权属登记后立即协助将前述房屋过户登记至王亚香名下；3、依法判令赵静波从2017年7月24日起每日支付迟延履行金660元至实际过户之日止；5、本案诉讼费由赵静波负担。 一审法院查明事实如下：2017年3月31日，赵静波与城镇公司签订《商品房买卖合同》，约定了如下事项：1、赵静波向第三人购买位于南通市房屋（含车库22幢B316室）；2、房屋总价207376.4元，车库总价14304元，合计221680.4元；3、第三人应当于2015年9月30日前将验收合格的房屋交付给被告，并在交付后730日内将办证需由卖方提供的资料报登记机关备案。 2017年4月30日，王亚香（买方）与赵静波（卖方）在居间方崇川区儒家房产中介服务部的介绍之下签订《房地产买卖合同》一份，约定了如下事项：1、买方向卖方购买位于南通市房屋（含车库22幢B316室）；2、成交总价为66万元；3、卖方出具的产权证明材料为拿房材料；4、签约时买方支付定金5万元，由居间方转交给卖方，卖方同时将产权证明材料交给居间方做售房保证；5、双方定于开发商通知时起20个工作日内办理产权过户手续，同时买方支付26万元给卖方，若不能及时过户则责任方应按每日成交总价的0.1%赔付相对方，合同继续履行；6、交房时间为2017年5月30日，同时买方支付房款35万元，任何一方逾期须按每日成交总价的0.1%赔付相对方，合同继续履行；7、买方委托居间方贷款，需提供身份证、结婚证、收入证明、银行流水，贷款到位后由居间方交付给卖方。当日，赵静波收取了定金5万元。 2017年5月26日，城镇公司收取了上述全额房款，赵静波则通过其代理人收取了王亚香房款35万元，王亚香拿房。 2017年7月3日，第三人在《南通日报》上发出“产权移交公告”，通告融悦华庭拆迁购房户自当日起携带买卖合同、结算单等手续前往该公司（城港路28号）领取办证手续。王亚香遂通过居间方催告赵静波配合过户但未果，赵静波则于10月通过居间方催告王亚香支付剩余房款。11月3日，王亚香诉至本院主张被告配合过户，后于12月18日申请撤诉。12月21日和27日，王亚香将剩余房款11万元和15万元合计26万元提存至海门市人民法院。 另查明：自2017年5月起，案涉房屋因赵静波他案诉讼被陆续司法查封，后王亚香对此司法查封提出执行异议，法院于2018年3月裁定中止对案涉房屋的执行，截至本案宣判前，案涉房屋上的司法查封皆已解除。 一审法院认为，案涉《房地产买卖合同》系王亚香与赵静波的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按约履行义务。案涉房屋所在小区的产权移交公告登报后，赵静波应当按约及时配合王亚香办理过户手续，然而其至今未能配合将案涉房屋转移登记至王亚香名下，已构成违约，王亚香主张赵静波继续履行案涉合同于法有据。由于案涉房屋尚在城镇公司名下，鉴于履行办证义务的条件已具备，且对过户给赵静波未提出异议，城镇公司应当在没有履行障碍的情况下依法将案涉房屋过户至赵静波名下，尔后赵静波再将案涉房屋过户至王亚香名下。 王亚香主张的违约金基于赵静波的迟延履行行为，在法院认定赵静波应继续履行合同的基础上，其抗辩违约金过高的主张成立，法院对两项违约金合并认定并酌情予以调低。鉴于王亚香未就自身损失作出合理说明，法院酌定以按照已付房款为基数并按银行逾期罚息利率的1.3倍即银行同期贷款利率的1.95倍计算违约金。这里需要说明两个问题。其一，赵静波抗辩其催告王亚香支付剩余房款而王亚香拒不支付构成违约，对此法院认为：根据案涉合同，赵静波配合过户与王亚香支付剩余房款系双方应同时履行的对待给付义务，王亚香虽未于城镇公司公告办证事宜后立即实际付款，但当时已通过居间方对赵静波办证进行了催告且就自己当时的付款能力提供了证据佐证，况此后提存房款实际履行了付款义务，而赵静波未及时配合办证且碍于自己被诉案件的司法查封无法配合办证，显然赵静波的违约责任成立，王亚香基于司法查封延期付款是行使同时履行抗辩权的行为。其二，关于王亚香主张违约金的起算日期，应当以赵静波的违约行为成立时为准，城镇公司公告办证事宜后王亚香通过居间方催告赵静波解决查封问题，但赵静波未能在合理期限内解决，据此，法院酌定赵静波自2017年7月24日起支付迟延违约金，具体方法如下：以40（5+35）万元为基数，自2017年7月24日起计算至同年12月21日止；以51万元为基数，自2017年12月22日起计算至2017年12月27日止；以66万元为基数，自2017年12月28日起计算至被告实际转移登记之日止。 此外，城镇公司经法院合法传唤拒不到庭应诉，视为其放弃陈述和抗辩的权利，法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、城镇公司于判决生效之日起十日内将南通市房屋（含车库22幢B316室）转移登记至赵静波名下。二、赵静波于第三人履行上述判项义务后十日内将上述房屋转移登记至王亚香名下。三、赵静波于判决生效之日起十日内按银行同期贷款利率的1.95倍赔偿王亚香违约金（以40万元为基数，自2017年7月24日起计算至同年12月21日止；以51万元为基数，自2017年12月22日起计算至2017年12月27日止；以66万元为基数，自2017年12月28日起计算至赵静波实际转移登记之日止）。四、驳回王亚香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13172元，减半收取计人民币6586元，保全费3820元，合计10406元，由赵静波负担。 二审中，赵静波提供南通市公安局港闸分局的立案告知单及（2015）崇商初字第00421号协助执行通知书，拟证明该协助执行通知书系伪造。本院经审查认为，上述证据与本案无关联性，不予认定。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，王亚香与赵静波签订合同购买的房屋是赵静波的拆迁安置房，由赵静波与城镇公司签订《商品房买卖合同》向城镇公司购买。王亚香主张赵静波将房屋产权过户至其名下的前提是城镇公司将房屋产权先行过户至赵静波名下。故城镇公司与本案具有直接的利害关系。一审法院将城镇公司追加为本案的第三人合法有据。城镇公司被追加为当事人后，其与赵静波签订的《商品房买卖合同》成为本案审理的对象。经一审法院通知参加诉讼，城镇公司向一审法院发出书面说明，以一审法院只能向其调查而不应通知其参加诉讼为由拒不到庭参加诉讼，应视为城镇公司放弃诉讼权利，一审法院缺席审理并依法判决，并无不当之处。 赵静波与城镇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照合同履行义务。赵静波已与城镇公司结算，并支付了全部的购房款及相应的公共维修基金、水电开户费等费用。城镇公司也依照合同约定交付了房屋。根据城镇公司发出的公告，已具备产权证办理的条件。城镇公司应将房屋产权登记变更至赵静波名下。城镇公司在本案中不同意转移产权登记，但未能陈述其拒不履行《商品房买卖合同》的合法理由。至于执行中的税费负担问题，依法由相应的纳税义务人承担，况且王亚香自愿垫付应由赵静波负担的费用；应履行的法定程序问题，依法处理。本案不存在法律或事实上的履行障碍。 王亚香的诉讼请求表述为城镇公司协助办理过户登记手续。一审判决将协助方式具体明确为城镇公司将产权登记于赵静波的名下，既符合法律规定和合同约定，也更具有可操作性，不违背当事人的诉讼请求。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13172元，由南通市城镇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年二月十二日 书记员  倪宇骄