江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终9658号上诉人（原审被告）：苏州工业园区香堤澜湾业主委员会,住所地苏州工业园区和顺路99号。负责人：秦立波，主任。委托诉讼代理人：马洪志，江苏创策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩红，江苏创策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏常发物业服务有限公司苏州分公司,住所地苏州市相城区相城大道89号7幢3楼香城花园一区会所。负责人：谈乃成,该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆福明，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:彭小明,男,1988年1月12日出生,汉族,住苏州。委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律所事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛春梅,女,1989年2月25日生,汉族,住苏州。委托诉讼代理人：连建彬，江苏百年东吴律所事务所律师。上诉人苏州工业园区香堤澜湾业主委员会（以下简称香堤澜湾业委会）、江苏常发物业服务有限公司苏州分公司（以下简称常发公司）因与被上诉人彭小明、薛春梅确认合同无效纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初7337号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。常发公司上诉请求：改判裁定驳回彭小明、薛春梅的起诉。事实和理由：一、一审法院判决认为：“根据法院随机电话调查结果，100户中有11户明确表示相应同意续聘常发公司的签名并非本人所签”，从而根据认定香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定并未得到过半数业主的授权，没有法律依据。1、一审法以随机电话调查的方式确认调查问卷中业主签名的真实性是错误的。电话调查中，业主无法看到调查问卷中的签名，就无法确认是否是自己本人签名，且业主在电话中的意见仅仅是代表业主在签订调查问卷两年后的意见，而无法代表是二年前当时的意见。2、退一步讲，即使进行调查，一审法院也不应在彭小明、薛春梅有异议的819户中抽取100户，而是应在所有同意票即1452户中抽取100户调查，抽样调查确定的对象有误。二、一审法院认为：“香堤澜湾业委会未依法得到过半数业主的授权，其无权代表全体业主与常发公司定立物业服务合同。香堤澜湾业委会违反了法律与行政法规的强制性规定，其与常发公司签订的《苏州市物业服务合同》无效”是错误的。1、根据相关法律规定，“强制性规定”是指效力性强制性规定，而规定业委会作出某些决定前需召开业主大会或征求业主意见系管理性规定，并非效力性规定。因此，常发公司与香堤澜湾业委会所签订《物业服务合同》并没有违反强制性规定，不符合《合同法》第五十二条第五款的无效情形。2、退一步讲，即便香堤澜湾业委会未达到“双过半”，也不因导致《物业服务合同》的当然无效。香堤澜湾业委会是经香堤澜湾全体业主选举产生的合法有效的业主委员会，该业主委员会经过主管部门的备案认可，而业委会的职责也包括代表业主与物业公司签订物业服务合同，因此，香堤澜湾业委会代表业主签订物业服务合同属于其职责范围。三、彭小明、薛春梅不具备适格的诉讼主体资格。《物业服务合同》系由常发公司与香堤澜湾业委会之间所签订，被常发公司仅是业主，也非合同的当事人，其不具备提起诉讼的主体资格。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公正的裁判。香堤澜湾业委会上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、一、二审全部诉讼费用由彭小明、薛春梅承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当。一、一审判决认定香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定依据的调查问卷表总的同意户数未过半的事实有误。一审法院对彭小明、薛春梅提出异议的819户中随机抽取100户进行调查，获得结果是11户明确表示未签字同意续聘，一审法院以此结果认定同意续聘人数未过半，是以点盖面的做法，是错误的，应对所有的819户进行调查，这样的调查结果才能作为定案的证据。二、原审法院以电话形式调查业主续聘意向得到的结果不符合证据规则的法定性和真实性，香堤澜湾业委会对其证明力也不认可。电话询问一方面并不能证实对方确实为业主本人，另一方面调查问卷发生于2017年，当时业主同意，并不能表示2019年的现在业主能继续同意。此外，法院并不能保证电话调查时业主回复的真实性即业主是否虚假陈述，否认其做问卷时是同意的事实。三、一审法院随机电话抽查的业主是本案的证人，证人证言未经当庭质证不能作为定案的证据。四、小区物业提交的41幢404室业主入住物业结算单可以证明调查问卷中的签字是其本人所签。由此可看出，业主前后意向不一致，业主本身也能否认自己是否签过字同意续聘。彭小明、薛春梅辩称，原审法院随机电话调查是经过各方当事人一致同意的，电话调查时各方均在场，原审法院对整个过程进行了录音和录像。请求二审驳回上诉，维持原判。彭小明、薛春梅向一审法院起诉请求：1、确认香堤澜湾业委会与常发公司于2018年6月21签订的《苏州市物业服务合同》无效；2、诉讼费用由香堤澜湾业委会、常发公司承担。一审法院经审理认定事实如下：彭小明、薛春梅系香堤澜湾小区40幢1008室房屋业主。2011年8月27日，常大置业与常发公司订立《苏州市前期物业管理委托合同》，由常发公司负责香堤澜湾小区物业管理。期限自2012年8月1日至2017年5月31日。合同到期后，一直由常发公司实际提供物业服务至今。2016年12月11日，香堤澜湾小区共产生了31名业主代表。2017年3月19日，香堤澜湾小区业主代表召开会议，有27名业主代表同意解聘常发物业，启动招投标。在此基础上香堤澜湾业委会发布公告，公告内容大意为：3月19日召开的业主代表大会超半数代表同意业主意见表真实有效且达到法定标准，根据业主签名表达的意见，解聘常发物业公司，启动招投标程序。后常大置业以香堤澜湾业委会为香堤澜湾业委会、常发公司于2017年5月24日向一审法院提起诉讼，以程序不合法，居民签名真伪莫辨为由，要求撤销香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告。一审法院审理后认为香堤澜湾业委会作出解聘物业的决定依据的申请表无法证实系由相关业主本人签署，即无法证明存在面积与人数双过半同意解聘常发物业的事实，撤销了香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告，相应判决已生效。落款时间为2018年6月21日的香堤澜湾业委会发布的“香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”载明：在香堤澜湾业委会及广大热心业主的参加下，香堤澜湾物业续聘全体业主签字统计结果出炉了。表决结果：（按户数）总户数2780，同意1443，不同意244，无人应答1093，同意户数比51.90%；（按面积）总面积278707.01平方米，同意146590.14平方米，不同意21683.8平方米，无人应答110433.07平方米，同意面积比52.6%。根据相关规定，已满足总面积及总户数双过半要求，现予以公示，相关详细资料存香堤澜湾业委会备查。根据业主表决结果，业主委员会与常发公司商谈并签订正式的物业管理服务合同。公示时间：公示之日起7日内。落款时间为2018年6月28日的香堤澜湾业委会发布的公告载明：尊敬的香堤澜业主，你们好！香堤澜湾业委会于2017年5月15日委托常发公司做问卷调查，是否续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司继续服务。问卷调查户数、面积双过半，经香堤澜湾业委会开会过半数通过与常发公司续签合同，并于2018年6月21日至2018年6月27日公示，无业主提出反对意见，于2018年6月28日办理合同备案手续。2018年6月21日，常发公司与香堤澜湾业委会订立苏州市物业服务合同，约定将香堤澜湾花园小区委托常发公司实行物业服务，期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。合同明确服务时限按《省标》四级执行。彭小明、薛春梅以6月28日公告违法为由，向一审法院提起诉讼，要求撤销相关决定。一审审理过程中，香堤澜湾业委会提供了相应“小区物业服务情况调查问卷”表，以此证实其于2018年6月21日发布的公示结果是根据相关业主签字确认得出的，相应同意续聘的业主票为1443票，超过了半数。后法庭要求香堤澜湾业委会对于相关调查问卷表进一步进行统计，列明具体同意续聘业主对应的房屋房号、姓名、面积。香堤澜湾业委会统计后提交法庭的汇总表表明同意续聘的房号户数为1452号。彭小明、薛春梅对于前述1452户房屋对应业主进行了审核后其称其中共有819户存在异议。一审法院遂组织双方当事人就819户有异议的业主在双方见证下随机抽取100户业主进行了电话调查，调查结果为：打通66户，其余34户未打通。打通的66户中，明确表示其本人没有签字同意续聘常发公司的业主为11户，其余打通的业主有少量表示记不清。对于此调查结果，常发公司认为相应调查问卷表是在两年多前签的，业主的记忆可能会记为清楚，也有可能家里面其他共有人签的，或者是父母所签的，所以现在的调查结果仅能代表现在他对是否续聘常发公司的意见，而不能代表两年前的意见，故抽样结果不能够完全印证当时问卷调查表的真实性。《苏州工业园区香堤澜湾小区业主代表大会议事规则》第二章第六条规定，业主大会议事内容包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，同时规定选聘和解聘物业服务企业或者管理人应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认为，彭小明、薛春梅名下有香堤澜湾小区房屋，故系该小区业主。根据《物业管理条例》第十四条的规定，业主大会，业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。故香堤澜湾业委会与常发公司订立的物业服务合同对彭小明、薛春梅的权利、义务产生决定性的影响。彭小明、薛春梅有权对相关合同效力提出异议，故彭小明、薛春梅系适格主体。根据业主代表大会议事规则规定，选聘和解聘物业服务企业应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第也规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。香堤澜湾业委会作出的公示、公告系根据对全体业主征求意见后作出。但根据一审法院随机电话调查结果，100户中有11户明确表示相应同意续聘常发公司的签名并非其本人所签。虽相应接受调查的业主可能存在记忆不准确的情形，但在未有相反证据证明的情况下，一审法院的电话调查结论应当予以采信。按调查结果的比例，819户中相应有90户并非业主本人签字同意续聘常发公司提供物业服务。按整个小区业主总户数为2780户，半数才为1390户。即使按香堤澜湾业委会最后统计有1452户业主表示同意，在扣除90户明确并非其签字的业主的情况下，仅余1362户，与过半数的1390户还差28户。由此可见，香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定依据的调查问卷表总的同意户数无法证实已达到了过半的要求，即无法证明存在面积与人数双过半同意续聘常发公司的事实。据此香堤澜湾业委会并未依法得到过半数业主的授权，其无权代表全体业主与常发公司订立物业服务合同。香堤澜湾业委会违反了法律与行政法规的强制性规定，其与常发公司订立的《苏州市物业服务合同》无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条之规定，判决：确认香堤澜湾业委会、常发公司于2018年6月21签订的《苏州市物业服务合同》无效。案件受理费80元，由香堤澜湾业委会负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。二审中，常发公司提供四户业主的调查问卷及该四名业主在销售合同、物业结算清单等文件上的签名，证明该四户业主在调查问卷上的签名为本人所签，应认定其同意续聘常发公司。彭小明、薛春梅质证认为，对证据均不予以认可。香堤澜湾业委会对证据予以认可。本院认为，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格；因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中，彭小明、薛春梅诉请的物业公司选聘事项涉及全体业主的利益，其作为个人业主不具备单独起诉的主体资格，对其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初7337号民事判决；二、驳回彭小明、薛春梅的起诉。一审案件受理费80元，退还彭小明、薛春梅；上诉人苏州工业园区香堤澜湾业主委员会、江苏常发物业服务有限公司苏州分公司分别预交的二审案件受理费80元予以退还。审判长  韩小安审判员  李晓琼审判员  冯月青二〇二〇年二月二十八日书记员  吴丹娜