福建省漳州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽06民终204号 上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省云霄县云陵镇云东路2号。 负责人：陈锡海，行长。 委托诉讼代理人：杨建亮，福建簪华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴少华，男，1962年11月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：管启祥，漳州市芗城区佳诚法律服务所法律工作者。 上诉人中国工商银行股份有限公司云霄支行（下称工行云霄支行）因与被上诉人吴少华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 工行云霄支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴少华起诉或诉讼请求。事实与理由： 《关于房地产案件受理问题的通知》一、本案不属人民法院受理民事诉讼范围。涉诉房产系工行云霄支行内部自有房产，吴少华原系工行云霄支行职工，双方有隶属关系，涉诉房产定向转让行为具有管理特性，带有一定福利性质。且最高人民法院规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”。故本案纠纷并非平等主体之间的民事纠纷，不属民法调整范围，应驳回起诉。 二、一审法院认定“吴少华与工行云霄支行之间形成房屋买卖关系”属认定事实和适用法律错误。首先，工行云霄支行原计划的定向转让房产行为是工行云霄支行2006年计划实施的针对本单位职工的福利方案，但该处置方案仅仅停留在工行云霄支行内部计划阶段，虽有提交职工大会审议，但在提交工行省行审批时，因吴少华已调离至工行漳州分行，并享受工行漳州分行房改政策，且根据定向转让方案，涉诉房产未公开拍卖，其他职工不能平等竞争，最终工行省行未予批准，工行云霄支行无权限直接实施，故该福利政策并未实际执行，双方就涉诉房产最终未签订任何房屋买卖合同。法律对于房地产买卖已明确规定需要采用书面形式，双方未签订书面合同，且工行云霄支行也于2006年12月20日将吴少华预付款全部退还至吴少华名下账户，双方无买卖合意，故房屋买卖合同尚未成立。其次，涉诉房产非一般私人财产，系国有资产，定向转让行为实际未经公开披露也未经公开征集受让方，严重违反国有资产转让程序。一审法院认定双方房屋买卖关系成立，应予撤销。第三，调离后，吴少华在新单位已参加房改，依法不能享受原单位房改或分房政策。工行云霄支行停止向其定向拍卖涉诉房产符合政策、法律。 三、一审法院认为“不因为讼争房屋的土地性质为划拨以及目前未依法领取权属登记证书而影响合同效力”适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，即使本案有签订房屋买卖合同，也因违反法律、行政法规强制性规定，应认定为无效。 四、本案事实情况并非是工行云霄支行通过内部决议后将房产交付给吴少华使用，而是在定向转让计划提出的几年前涉诉房产就一直被吴少华占用。2006年定向转让“夭折”后，涉诉房产被吴少华长期非法占用，不存在收取预付款后交付涉诉房产的事实，一审法院认定事实错误。 五、2006年涉诉房产未能继续完成交易，双方未能签订房屋买卖合同，工行云霄支行于2006年12月20日已退还预收款这是吴少华当年就清楚的事实，对此吴少华从未提出异议，时至今日才提出主张，已超过诉讼时效。 吴少华答辩称：工行云霄支行的上诉无事实与法律依据，涉诉房产是工行云霄支行旧宿舍，虽工行云霄支行与吴少华未签订合同，但工行云霄支行是经过职工大会和主管部门同意，按高于市场价的评估价将涉诉房产出售给吴少华的，且工行云霄支行已出具收款收据，并及时交付涉诉房产给吴少华使用几十年，故双方有达成房屋买卖合同的真实意思，应收法律保护。涉诉房产1966年就已建成，吴少华也是工行云霄支行的职员。一审判决正确，应维持。 吴少华向一审法院起诉请求：一、确认吴少华和工行云霄支行发生址在福建省云霄县房屋买卖合法有效；二、工行云霄支行应协助吴少华办理上述房屋产权过户登记至吴少华名下。 一审法院认定事实：址在福建省云霄县，面积72.26平方米）房屋是工行云霄支行单位所有的员工宿舍，吴少华原是工行云霄支行员工，上述房屋原作为员工宿舍分配给吴少华居住使用。因不属于房改房屋，工行云霄支行于2005年12月29日确定以市场价格拍卖给吴少华。2006年4月26日经职工大会通过，同意上述房屋以定向转让方式，经过厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估，上述房屋按评估价27229.5元出售给吴少华。2006年7月8日工行云霄支行确定上述房屋定向转让给吴少华，转让价格按评估价27229.5元转让，吴少华应缴交80%房屋评估价款即21783.6元，余款5445.9元约定在房屋产权过户时交清。吴少华向工行云霄支行缴交转让价款21783.6元，工行云霄支行出具收款收据交给吴少华收执。 上述房屋的土地性质为划拨，目前尚未缴交土地出让金，也未办理房屋权属登记。 一审法院认为：涉诉房产由工行云霄支行通过定向转让出卖给吴少华，双方系平等民事主体，故本案属人民法院主管范围。吴少华与工行云霄支行之间就涉诉房产达成买卖意向，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，房屋买卖合同依法成立并生效。吴少华已依约支付相应购房款，工行云霄支行亦将涉诉房产交付给吴少华，应认定双方之间房屋买卖合同已实际履行。吴少华的诉讼请求，合法有理，应予支持。工行云霄支行辩解其于2006年12月20日已将购房款退还吴少华，但存折及款项一直在其掌握之下，缺乏事实和法律依据，应不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决：一、确认吴少华与工行云霄支行就址在福建省云霄县房屋达成的房屋买卖合同合法有效；二、工行云霄支行应于判决生效之日起三日内协助吴少华办理址在福建省云霄县云陵镇和平路205号3号楼301室房屋产权转移登记至吴少华名下，吴少华应在办理房屋产权转移登记时将余款5445.9元支付给工行云霄支行。一审案件受理费480.7元，减半收取计240.35元，由工行云霄支行负担。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 案经本院二审审理，工行云霄支行对一审法院认定的工行云霄支行确定按市场价格出售给吴少华的事实有异议，认为没有同意转让给吴少华和一审法院遗漏认定在房屋不能转让给吴少华情况下，工行云霄支行已将款项退还给吴少华。吴少华对一审法院认定的事实没有异议。对双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为工行云霄支行提供吴少华的银行存折，证明将购房款以吴少华的名义开具了银行存折，但其至今持有银行存折，未将存折交付给吴少华收执，不能证明其已将款项返还给吴少华。 本院认为：吴少华因原系工行云霄支行的员工，才居住于涉诉房产，因工作调动到工行漳州市分行工作，工行云霄支行与工行漳州市支行之间是上下级关系，为解决吴少华占有涉诉房产问题，工行云霄支行确定以市场价格拍卖给吴少华房产，从而产生本案纠纷。虽然工行云霄支行是以评估后的价格出售涉诉房产给吴少华，但其他人员无法进行购买，限制了购买人，双方之间并非平等主体，且系用于解决单位内部房产分配等而引起的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案纠纷不属于人民法院主管范围，不应予以受理”规定，工行云霄支行主张本案不属人民法院受案范围，于法有据，应予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。本案应撤销一审判决，裁定驳回吴少华的起诉。 综上，吴少华与工行云霄支行之间就涉诉房产的纠纷不属人民法院受理案件，一审法院已经受理，应裁定撤销原判决，驳回吴少华起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销福建省云霄县人民法院（2019）闽0622民初2396号民事判决； 二、驳回吴少华的起诉。 一审案件受理费480.7元退还吴少华；中国工商银行股份有限公司云霄支行预交的二审案件受理费480.7元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年二月二十四日 法官助理黄倩茹 书记员卢杰