湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初164号原告：曾文蕾，女，1968年2月6日出生，汉族，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。原告曾文蕾与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曾文蕾的委托诉讼代理人刘奎、欧震到庭参加诉讼，被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾文蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付原告2016年6月7日至2019年6月6日的租金及装修改造折旧款165026元，以及租金违约金及装修改造折旧款违约金3727元；2、判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2014年6月7日原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的山水座第6层606号房，建筑面积56.47平方米，总价为282350元，原告于当日一次性支付购房款282350元，被告张家界山水公司出具了收据。同日，原告与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同中约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造，委托装修改造款总额为395290元，原告于当日一次性支付了装修改造款；合同约定委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，委托期限内，被告张家界大成酒店公司从本合同生效之日起，按年向原告返还委托装修改造折旧款，第1、2年按照房屋委托装修改造款的15%返还，为59293.5元，第3、4、5年的按照房屋委托装修改造款总额的10%返还，为39529元。自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内一次性支付原告指定银行账户。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定的委托期内，如逾期3个月被告未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。同日，原告与两被告还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店公司使用。租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于3年，最长不超过5年。第1、2年的租金为每年42352.5元；第3、4、5年的租金为28235元。被告张家界大成酒店公司在每满一周年当月的最后一个工作日内一次性支付至原告的指定银行账户。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。在合同约定的租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的3%作为违约金。原告认为，根据《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第四条第二款第二项的约定，如今合同约定的期限已经届满，被告应当返还全部剩余房屋委托装修款。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。被告依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造改造款。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭答辩，其提交的答辩状认为，依法公正处理本案，降低违约金，驳回要求被告张家界山水公司承担担保责任。1、2014年6月7日至2019年6月6日，被告1已向原告支付了249593元，对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。2、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。3、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2014年6月7日，原告曾文蕾（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》各一份。《张家界市商品房现房买卖合同》约定：原告曾文蕾购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第6层606号房，产权登记建筑面积56.47平方米，套内建筑面积40.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.71平方米，房屋总价款为282350元，签订合同之日一次性付款。《商品房买卖补充合同》约定，乙方（曾文蕾）所购房屋是张家界大成山水酒店整体经营不可分割的一部分，乙方同意将该房屋租赁给张家界大成酒店公司统一经营管理；在该房屋租赁期间，如乙方进行转让、抵押、赠与时必须书面通知甲方及张家界大成酒店公司后方可实施。当天，曾文蕾（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》各一份，其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第6层606号房，建筑面积56.47平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，甲乙双方协商同意租赁期限为最短时限不少于3年，最长不超过5年；租金标准为：第1、2年的租金为每年42352.5元；第3、4、5年的租金为28235元。一次性支付至原告的指定银行账户，支付日期为每满一周年当月的最后一个工作日，乙方一次性支付至甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第6层606号房，建筑面积56.47平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为395290元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，自本合同生效之日起每满一周年的当月的最后一个工作日内乙方一次性支付甲方指定银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，曾文蕾向张家界大成酒店公司交纳装修改造款395290元。此后，张家界大成酒店公司按约定向曾文蕾支付租金及返还委托装修改造折旧款至2016年6月6日。从2016年7月开始，张家界大成酒店公司未按约定足额支付租金及其装修改造折旧款。截止2019年6月，张家界大成酒店公司共计欠付曾文蕾房屋租金65417.5元（3年×28235元＝84705-19287.5＝65417.5元）、装修改造折旧款91573.5元（3年×39529元＝118587元-27013.5元＝91573.5元）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、银行流水等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告曾文蕾与被告张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》以及原告曾文蕾与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司在合同履行过程中，从2016年7月开始未按合同约定向原告曾文蕾支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故原告曾文蕾要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金、房屋装修折旧款理由正当，其诉讼请求本院予以支持，但具体金额因原告计算有误，应以本院认定的数额为准。依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，张家界大成酒店公司应向曾文蕾分别支付违约金1962.525元（65417.5元×3%=1962.525元）、915.735元（91573.5元×1%=915.735元），共计2878.26元。关于被告张家界山水公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告曾文蕾与被告张家界山水公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告曾文蕾主张的房屋回购款、房屋租金、装修折旧款及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告曾文蕾房屋租金及装修折旧款156991元（计算至2019年6月6日），并支付违约金2878.26元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。三、驳回原告曾文蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3676元，适用简易程序减半收取1838元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年二月二十七日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条：办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。