淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0804民初6949号原告:淮安和慧商业管理有限公司,住所地淮安市淮阴区淮海北路西侧、珠江路南侧。法定代表人：王旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：朱兆历，男，1970年8月25日出生，汉族.原告淮安和慧商业管理有限公司（以下至判决主文前简称和慧公司）与被告朱兆历房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和慧公司的委托诉讼代理人花良勋到庭参加诉讼，被告朱兆历经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和慧公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和慧公司与被告朱兆历之间2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2、被告朱兆历支付原告和慧公司租金39339元（自2019年1月25日起至2019年10月31日止，按月租金4240元计算）、物业费46923元（自2019年5月18日起至2019年10月31日止，按月物业费8480元计算）；3、被告朱兆历支付原告和慧公司违约金12106元、律师费10000元，被告朱兆历已支付的保证金10000元不予退还；4、本案诉讼费、保全费由被告朱兆历负担。事实与理由：2018年12月27日，原告和慧公司与被告朱兆历签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告和慧公司将其所有的位于淮安市.81平方米的商铺出租给被告朱兆历用于经营餐饮，经营品牌为北京故事餐厅。合同约定的租赁期间为2019年1月25日至2024年1月24日，第一年月租金为4240元，往后每年租金上浮5%。物业费由被告朱兆历支付，按月物业费8480元计算。另合同约定，被告朱兆历享有9个月的免租期，但因被告朱兆历原因导致合同解除的，免租期待遇无法享受。合同签订后，原告和慧公司按照合同约定将房屋交付被告朱兆历。但是截至起诉之日，被告朱兆历仅于2019年3月26日缴纳保证金10000元，2019年3月26日、2019年7月26日缴纳物业费30000元，此后再未按照合同约定缴纳租金等款项。经原告和慧公司与被告朱兆历多次沟通无果，原告和慧公司于2019年10月11日向被告朱兆历发出《告知函》，明确告知按照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。综上，为维护原告和慧公司的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告朱兆历辩称：1、被告朱兆历没有收到原告和慧公司发出的任何解约通知，原告和慧公司是单方解约；2、2019年1月25日至10月31日，按合同约定是免租的，被告朱兆历已经支付了3个月租金12700元，并支付了合同约定的保证金；3、4月25日至7月24日的物业费25440元，被告朱兆历已经缴纳，被告朱兆历实际经营到2019年9月5日，也就是原告和慧公司将被告朱兆历经营的商铺电拉掉的那一天，被告朱兆历现在只能认可7月25日至9月5日的物业费没有缴纳；4、被告朱兆历并未违约，是因为原告和慧公司将被告朱兆历经营的店铺电拉掉，被告朱兆历才结束经营；5、对原告和慧公司主张的律师费，被告朱兆历不予认可，因为合同没有约定，原告和慧公司收取的保证金，应当退还给被告朱兆历。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告和慧公司（甲方/出租方，详细通信地址为淮安市淮阴区淮海北路668号）与被告朱兆历（乙方/承租方，详细通信地址为上海市黄浦区大境路97弄1号）签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告和慧公司同意将位于淮安市商铺出租给被告朱兆历，商铺面积为278.81平方米。出租商铺仅限于经营餐饮，经营品牌为北京故事餐厅，未经原告和慧公司同意，被告朱兆历不得擅自变更经营项目及经营品牌。商铺租赁期限自2019年1月25日起至2024年1月24日止，合计五年。双方议定各租赁年度的月租金及月物业费标准为，第一年（2019年1月25日止2020年1月24日），月租金4240元，月物业费8480元；第二年月租金4452元，第三年月租金4675元，第四年月租金4909元，第五年月租金5154元。租金、物业费按每叁个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金、物业费支付时间为本合同签订之日，首期租金金额为12720元，首期物业费金额为25440元，之后被告朱兆历必须在距上一个支付期所对应的租赁期限届满15日前全额付清下一支付期的租金、物业费。为确保被告朱兆历完全履行租赁合同、出租房屋及其附属设施安全完好、被告朱兆历按时归还房屋、办理营业执照迁址，被告朱兆历同意在签订本合同时支付原告和慧公司保证金10000元，因被告朱兆历的违约行为导致合同被解除的，保证金不予退还；被告朱兆历缴纳的保证金与其在履行本合同过程中所支付的租金、物业费及水电费等无任何关联，被告朱兆历不得援引保证金以规避交付租金、物业费和水电费的义务。原告和慧公司承诺给予被告朱兆历9个月的免租期，将在计租日后第一个租约年的前6个月免除被告朱兆历租金，第二个租约年的前3个月免除被告朱兆历租金。如被告朱兆历拒绝或迟延支付租金、物业费及相关费用达30日，原告和慧公司有权单方解除合同，被告朱兆历应在收到解除通知后的一周内，向原告和慧公司支付剩余租赁期间应付租金5%的违约金。因被告朱兆历违约导致合同解除的，在被告朱兆历违约情况发生后，原告和慧公司根据合同确定的送达地址向被告朱兆历发出解约通知书，本合同在解约通知书送达被告朱兆历时立即解除，如遇被告朱兆历拒收或地址未经通知而变更，视同该解约通知书送达被告朱兆历；因被告朱兆历违约导致本合同解除的，被告朱兆历不享受免租期待遇，需按照首年租金标准补足免租期全部租金。合同履行期间，被告朱兆历逾期支付或不足额支付租金、物业费及其他费用超过30天的，原告和慧公司有权选择无条件切断水电等能源供应，没收保证金，单方解除合同等措施而不承担责任。因一方违约导致另一方提起诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用。2019年3月27日，被告朱兆历向原告和慧公司缴纳保证金10000元。2019年3月26日，被告朱兆历向原告和慧公司支付物业费10000元。2019年7月6日，被告朱兆历向原告和慧公司支付物业费20000元。2019年10月11日，原告和慧公司以被告朱兆历欠付租金、物业费为由向被告朱兆历邮寄（收件地址：上海市黄浦区大境路97弄1号）《告知函》一份，告知被告朱兆历欠付租金、物业费已构成严重违约，原告和慧公司决定自2019年10月10日解除与被告朱兆历签订的《房屋租赁合同》。2019年10月31日，原告和慧公司向被告朱兆历寄出的上述《告知函》因被告朱兆历要求自取后未及时取件被退回。2019年11月15日，因本案诉讼需要，原告和慧公司与北京德恒（南京）律师事务所签订《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》一份，约定的律师费金额为10000元。2020年1月13日，原告和慧公司向北京德恒（南京）律师事务所支付律师费10000元。以上事实有原告和慧公司提供的《房屋租赁合同》、收款收据、《告知函》、快递单及投递信息、《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》、律师费发票及双方当事人的陈述等在卷佐证。本院予以确认。本院认为：原告和慧公司与被告朱兆历之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方当事人均应按照所签订《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务。被告朱兆历作为承租人，应当按照合同约定的时间及数额支付保证金、租金、物业费等，但其在合同签订后直至2019年7月6日，仅支付保证金10000元、物业费30000元，违反了双方当事人在合同中关于物业费等支付时间及金额的约定，据此，原告和慧公司有权依据合同约定，主张解除涉案的《房屋租赁合同》。原告和慧公司按照合同约定向被告朱兆历邮寄的关于解除合同的《告知函》于2019年10月31日被退回，原告和慧公司据此主张双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告朱兆历辩称原告和慧公司于2019年9月5日将其经营的店铺内电源拉掉导致其停止经营，本院认为，被告朱兆历逾期支付物业费违约在先，即便原告和慧公司于2019年9月5日切断电源，亦不违反合同约定。因被告朱兆历未能按期足额支付合同约定的物业费导致双方签订的《房屋租赁合同》应予解除，按照合同约定，被告朱兆历不再享受相应的免租待遇，故被告朱兆历应按照合同约定的标准向原告和慧公司支付2019年1月25日起至合同解除之日2019年10月31日止的全部租金及物业费。2019年1月25日至2019年10月31日，被告朱兆历应支付9个月零7天的租金及物业费，按月租金4240元，月物业费8480元计算并结合原告和慧公司的诉讼主张，被告朱兆历应支付租金39117.42元[4240元/月×9个月+4240元÷31天（10月份）×7天]，物业费46551.84[8480元/月×9个月+8480元÷31天（10月份）×7天-已支付30000元-券抵扣1683元]。同时，涉案《房屋租赁合同》因被告朱兆历违约导致解除，原告和慧公司主张已经收取的保证金10000元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。被告朱兆历违约导致合同解除，依据合同约定，被告朱兆历应向原告和慧公司支付剩余租期租金5%的违约金。《房屋租赁合同》约定的租期为五年，被告朱兆历应支付全部租期内租金总额为281160元（第一年4240元/月×12个月+第二年4452元/月×12个月+第三年4675元/月×12个月+第四年4909月/月×12个月+第五年5154元/月×12个月），扣除合同解除前应支付的租金39117.42元，被告朱兆历应支付剩余租期租金5%的违约金为12102.13元[（281160元-39117.42元）×5%]。原告和慧公司因本案诉讼需要委托律师参与诉讼，其支出的律师费10000元，依约应由被告朱兆历负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告淮安和慧商业管理有限公司与被告朱兆历2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、被告朱兆历于本判决生效之日起十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司租金39117.42元、物业费46551.84元；三、被告朱兆历于本判决生效之日起十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司违约金12102.13元，律师代理费10000元；四、原告淮安和慧商业管理有限公司向被告朱兆历收取的保证金10000元不予退还;五、驳回原告淮安和慧商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2667元，减半收取1333.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号分别为：淮安和慧商业管理有限公司6232636100125988025，朱兆历6232636100125988017）。审判员  李金亮二〇二〇年二月九日书记员  韩 天