广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25226号原告：深圳市某某某某投资有限公司，住所深圳市龙岗区。法定代表人：袁某某。委托代理人：黄某，原告公司法务，被告：王某，男，汉族，1980年7月26日出生，住址河南省淮阳县，委托代理人：蔡某某，广东秋成律师事务所律师。原告深圳市某某某某投资有限公司诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后于2020年1月9日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人黄某以及被告委托代理人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市某某某某投资有限公司诉讼请求如下：1.判令确认原被告签订《租赁合同》于2018年12月31日解除。2.判令被告向原告支付2018年10月1日至2018年12月31日期间欠缴的租金56649.6元；3.判令被告向原告支付合同违约赔偿金125630.4元；4.判令被告向原告支付自合同解除之日（暂定为2018年12月31日）起至实际清场之日（暂计至2019年9月1日）的房屋占用费264882.24元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。被告王某答辩称：第一，原被告双方在2016年12月份重新签订租赁合同，确定每月租金是16057元，截止2018年12月30日，被告拖欠租金48171元。第二，被告承租原告涉案房屋经营深圳市申业科技有限公司，被告在接到原告解除合同通知后，在2019年1月份被告通过公司融资部总监胡华峰通过微信通知给原告，将涉案承租房屋的密码告知本案原告，将涉案房屋交还给原告，自2019年1月后，被告再未占有涉案房屋，原告提出要求支付房屋占用费没有事实依据。第三，原告提出支付违约金，该违约金约定过高，不符合法律规定，请求法庭予以驳回。经审理查明，2015年8月1日，原被告签订《写字楼租赁合同补充协议》，约定原告将位于珠江国际中心自编9层GF物业出租给被告，物业承租面积为321.14平方米；租赁期限自2015年10月1日起至2021年9月30日止；第一个租赁年度月租金为16057元，第二个租赁年度月租金为16057元，第三个租赁年度月租金为17020元，第四个租赁年度月租金为17984元，第五个租赁年度月租金为18947元，第六个租赁年度月租金为19911元；租赁保证金为该物业60日的日租金总和，合计35000元，被告应在签署本协议的同时向原告一次性缴付；被告应在每月5日前向原告缴付当月租金（遇法定节假日相应顺延至节假日结束后第一日）；除经原告同意外，被告逾期缴付租金、租赁保证金等款项的，每逾期一日，被告应向原告支付应付未付款项0.05‰的违约金；被告拖欠租金以及相关的违约金、赔偿金及其他应缴费用等其中一项或多项超过60日，或拖欠上述金额总和相当于60日租金或以上的，原告有权单方解除本补充协议；原告解除本补充协议的，原告的书面解约通知送达被告时，本补充协议即告解除，原告有权在不通知被告的情况下，将该物业另行出租、出售，或以其他方式处理；因被告原因导致本补充协议被解除的，原告有权没收租赁保证金，被告需向原告赔偿租赁期内剩余期间租金总额20%的违约赔偿金，该违约赔偿金上限不超过第一个租赁年度的租金总和；本补充协议终止、届满或解除之日起5日内，被告应自行拆除、取回其物品、腾空并迁出该物业，除取得原告书面同意外，被告应将该物业恢复至交付时的原状，原被告双方须共同检查和完成交接手续；被告逾期15日向原告交还物业的，原告有权采取任何必要措施，收回该物业，同时有权处置该物业内的时候物品，并无需对被告作出任何补偿；被告逾期交还物业的，逾期每日需向原告支付相当于本补充协议终止、届满或解除的租赁年度日租金标准的双倍的场地占有费；原被告双方确认本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。补充协议后有四份附件，分别为：附加1附图；附近2《承租面积确认书》，其上显示2015年8月1日原被告对于涉案承租物业进行实地查看，被告已经对现场情况作充分清晰了解，确认该物业的承租面积为321.14平方米；附件3《物业交付使用确认书》显示原被告双方与物管公司广东康景物业服务有限公司深圳的龙岗分公司就涉案物业进行交接验收；附件4《物业交付标准》显示交付标准。上述补充协议以及附件落款均有原被告的盖章以及签字确认。原被告双方确认原告收取了租赁保证金35000元。另查，2018年12月31日原告向被告发送《关于提前终止租赁合同的函》，内容为：截止至发函之日，被告已经欠缴2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金、管理费、电费合计73463.5元，根据双方签订的租赁合同及管理协议约定，逾期支付租金或其他应付费用连续超过60日或累计金额超过2个月租金以上的，原告可书面通知被告提前解除合同。现因被告的违约行为，原告依据合同就相关事宜函告如下：双方签订的租赁合同、管理协议自2018年12月31日起终止，请被告于2018年12月31日前搬离商物业，并到管理中心办理退租手续、缴清欠缴的租金及其他相关费用，逾期原告将对单元物品做无主遗弃物进行清理；被告缴纳的各项保证金不予退还，因被告的违约行为造成的解约由被告承担全部后果。被告对上述函件的真实性予以认可，确认双方的租赁合同关系于2018年12月31日解除，且被告对于逾期搬离原告将对单元物品做无主遗弃物进行清理的后果无异议，被告已在2019年1月中旬委托深圳市申业科技有限公司融资部总监胡华峰将房屋密码通过微信告知了租赁房屋物业公司员工张燕群并通知原告接受房屋，完成了对房屋的交付，故在2019年1月后原告无权向被告要求支付房屋占用费；被告确认2018年10月1日至2018年12月31日期间尚欠租金未交。为此被告提交微信聊天记录、胡华峰出具的证人证言、名片等证据为证，该些证据并未显示被告将房屋门禁密码告知原告的时间。原告确认被告从2019年1月没有再使用涉案房屋，但是物品一直未搬离；被告确系在2019年1月底将房屋门禁密码告诉原告，此后原告从2019年2月开始新的招商工作，2019年8月原告垫钱把涉案房屋内的物品清空，房屋目前尚未出租。被告对上述《写字楼租赁合同补充协议》的真实性认可，但主张双方已在2016年12月重新签订租赁合同，对该补充协议进行了修改和补充，故上述补充协议不能作为本案的依据；2018年10月1日至2018年12月31日期间尚欠租金应以租赁合同约定的16057元/月标准计算。为此，被告提交《深圳市房屋租赁合同书》为证，该合同显示：原告将位于深圳市龙岗区龙城街道珠江广场酒店区域D座的房屋出租给被告使用，租赁房屋出租面积共计366.18平方米，产权人为深圳市某某某某投资有限公司，房地产权利证书号码深房地字第××号、深房地字第××号；月租金总额为16057元，被告于2016年12月1日前交付首期租金，金额为16057元；租赁期限自2016年12月27日起至2021年9月30日止，原告于2016年12月1日前将租赁房屋交付被告使用，并办理有关移交手续。上述合同并未约定租赁保证金，合同有多处空白处未有填写。原告称上述所签的租赁合同是用于相关部门备案，双方真正履行的是双方签署的补充协议；被告拖欠的租金应按合同约定的每年度递增计算，2018年10月1日至2018年12月31日期间属于第四个租赁年度，租金为17984元/月，原告诉请该期间的租金数额包含5%的税点，但是对于税点合同并无约定，原告也未能举证证明。再查，原告提供被告交付租金的部分转账记录显示：2017年7月17日、8月18日被告向原告转账两笔分别为16057元；2018年7月6日，案外人鲁学清向原告转账17020元，转账用途备注为“申业租金”。本院在收到原告提供的上述转账记录后，向被告邮送并告知在收到之日起三日内发表书面质证意见，否则将视为无异议，但被告收到原告上述补充证据之后未按本院指示及时质证，应视为其对上述转账记录无异议。另查，深圳市不动产权登记证书显示位于龙岗区龙岗镇的珠江广场酒店区域（不含A4座产权式酒店塔楼部分）D座904、905房产所有权人均系原告，建筑面积分别为249.98平方米、116.2平方米，被告确认承租的两个单间即为前述不动产权登记证书所示房产，并确认补充协议上所载的租赁物珠江国际中心自编9层GF物业即位于前述不动产权登记证书所示房产位置。本院认为，原告出租涉案房屋具有合法权利来源，原被告之间签订的《写字楼租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均因依约行使权利、履行义务。案外人鲁学清于2018年7月向原告转账17020元并备注为“申业租金”，该转账金额与补充协议所载对应租赁年度的月租金数额相对应，“申业”二字亦与被告答辩中主张的承租原告涉案房屋用于经营深圳市申业科技有限公司的公司名称相对应；另外，原告按照补充协议约定收取了租赁保证金35000元，但双方于2016年签订的《深圳市房屋租赁合同书》对此并未提起，而合同中有多处涉及违约责任的条款留有空白未有填写，合同所载的原告交付房屋时间亦与实际交付时间不一致，综上原被告之间租赁合同履行情况符合补充协议所约定，本院认定原被告双方实际系按照《写字楼租赁合同补充协议》确定双方之间的权利义务关系，双方此后签订的租赁合同并未实际变更签署补充协议内容，原告关于上述所签的租赁合同是用于相关部门租赁备案之主张，具有高度可能，本院予以采纳，本案中本院将依据《写字楼租赁合同补充协议》认定原被告双方租赁关系下的各项权利义务。原告于2018年12月31日向被告发函解除涉案租赁合同，被告对原告发出的解除通知并无异议并亦确认于2018年12月31日解除合同关系，故本院依法认定原被告双方于2015年8月1日签订的《写字楼租赁合同补充协议》于2018年12月31日正式解除。关于2018年10月1日至2018年12月31日期间未付租金，根据《写字楼租赁合同补充协议》约定，该期间属于第四个租赁年度，租金应为17984元/月，故被告应支付原告该期间租金53952元；原告诉请金额中包含的5%税点，因无事实依据，本院不予支持。关于2018年12月31日解除合同之后的房屋占有使用费。被告主张在2019年1月起未再使用房屋并已将门禁密码交还原告，但其举证未能充分显示返还门禁密码的时间，故本院采纳原告关于2019年1月底获知租赁房屋门禁密码之主张，认定原告自2019年2月起才取得房屋的实际控制权；虽然被告认可于2018年12月31日解除合同并对该日之前未搬离即由原告自行处理租赁物的通知未存异议，但是其未及时交还门禁密码导致原告无法控制涉案房屋的期间即2019年1月的房屋占有使用费，被告理应支付；根据协议约定，被告应按租赁年度日租金标准的双倍支付场地占用费即35968元（17984元×2）。2019年2月起原告已经取得房屋实际控制权，且启动了新的租赁招商工作，且在2019年8月腾空了房屋，故原告请求2019年2月之后的房屋占有使用费无事实依据，本院不予支持。关于违约赔偿金。被告主张违约金过高，请求本院予以减少或者驳回；原告主张本案实际产生的损失系涉案房屋空置损失。本院认为，基于公平原则和诚实信用原则，违约金应以实际损失为基础并兼顾履约情况、当事人过错等因素予以衡量。按照协议约定，因被告拖欠租金导致协议解除，原告已经有权没收租赁保证金35000元不予退还，而房屋空置损失经上述认定已经得到充分补偿，原告未举证证明因被告违约而造成其他实际损失，故原告请求违约赔偿金125630.4元，确实过高，对于被告关于违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳；鉴于被告仍拖欠租金未付且原告自行腾空房屋或有支出相应费用并结合涉案协议关于逾期支付租金的违约责任的约定，本院酌情调整违约金按如下标准计算：以拖欠租金及房屋占有使用费合计89920元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年2月1日起计算至款项付清之日止。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市某某某某投资有限公司与被告王某2015年8月1日签订的《写字楼租赁合同补充协议》于2018年12月31日正式解除；二、被告王某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某某某投资有限公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间租金53952元、2019年1月的房屋占有使用费35968元以及相应的违约金（违约金以前述欠款89920元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年2月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告深圳市某某某某投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4004元（原告已预交），原告深圳市某某某某投资有限公司负担3085元，被告王某负担919元，该919元被告王某应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市某某某某投资有限公司直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年二月十日书记员  林 涵