河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终257号上诉人（原审被告）：平顶山恒荣置业有限公司，住所地：平顶山市湛河区姚电大道西段李乡宦村。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：何士振，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周新刚，男，汉族，住河南省遂平县。被上诉人（原审原告）：崔丽娟，女,汉族，住河南省遂平县。上诉人平顶山恒荣置业有限公司（以下简称恒荣公司）因与被上诉人周新刚、崔丽娟商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人恒荣公司的委托诉讼代理人何士振，被上诉人周新刚、崔丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒荣公司上诉请求：1.依法撤销平顶山市湛河区人民法院作出的（2019)豫0411民初2982号民事判决书第二项、第三项，发回重审或者依法改判为恒荣公司无须向周新刚、崔丽娟赔偿损失100000元，无须协助周新刚、崔丽娟退还所交房屋维修基金8212元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1.本案中房屋存在抵押并不必然导致合同解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条明确约定了周新刚、崔丽娟可以向公积金（贷款机构）申请贷款，表明其既可以向公积金申请贷款，也可以向商业贷款机构申请贷款，这只是付款方式的不同，不影响合同目的的实现。且被上诉人起诉之时房屋状态已经为非抵押状态，周新刚、崔丽娟依然可以申请银行贷款，继续履行合同，本案中并不存在合同目的不能实现的情形。此外本案商品房预售合同已经经过备案，第五条明确约定买受人主张解除权的，应当书面通知出卖人，但是周新刚、崔丽娟并没有履行该义务，所以被上诉人也不享有合同约定解除权。2.本案酿成纠纷的主要原因是政府政策变动，属于情势变更，非上诉人所能控制，上诉人在此过程中过错程度较小。本案中，双方签订的商品房预售合同经过了房管部门的备案，表明房管局对此合同表示认可。在房屋存在抵押的状态下，房管局仍然进行了备案，那么作为行业监管者房管局也有着比较大的过错，不能让作为开发商的上诉人承担责任。另根据被上诉人在2018年7月30号去公积金中心提交申请材料，但是自2018年8月1日起，被上诉人才因外地户口而不能正常办理公积金贷款。类比“法不溯及既往”的原则，不能使用事后的政策去约束事前的行为，既然被上诉人已经在可办理时间之前已经提交申请材料，那么公积金中心也应当积极解决原告的公积金贷款。在正常情况下，涉案房屋在已经解押的情形下，合同可以继续使用公积金贷款，但是由公积金中心的政策变动，导致被上诉人不能办理公积金贷款。所以，被上诉人不能办理公积金手续的最主要原因是由于政府政策变动，属于情势变更。根据被上诉人的诉状，双方在公积金拒贷以后都欲继续履行合同，但是由于政策变动才导致纠纷发生。事实上，上诉人与中原银行股份有限公司签订的抵押合同中抵押期间截止到2019年3月30日，但是这是整个在建工程的抵押期间，并不是涉案房屋的具体解押时间。根据该抵押合同，中原银行同意上诉人在抵押期间将抵押物出售，当购买人与上诉人就相应的抵押物达成买卖意向时，可以单独就目标房屋进行解押。本案中，被上诉人与上诉人于2018年7月7日达成买卖意向后，上诉人积极沟通相关单位，并提交解押的手续，但是由于流程较慢，解押在2018年8月1日前尚未完成，平顶山市公积金中心的政策已经发生变动，外地人已经不能在平顶山当地办理公积金贷款。上诉人得知办理不了公积金贷款之后尽了最大的努力和诚意来为被上诉人解决问题，过错程度较小，不存在主观恶性。3.房价的上涨与下跌本是市场因素决定的，既有可能上涨，也有可能下跌，不能以此来判断购房人受到的损失。此外，被上诉人仍然可以选择平顶山其他楼盘并以公积金贷款的方式购买房屋，并非必须以商业贷款的方式购买房屋，一审判决先入为主地认为被上诉人只能以商业贷款的方式购买房屋，并认为由此会给被上诉人带来损失，是认定事实错误。4.在一审庭审中，被上诉人并没有提供交通、住宿费的票据，根据谁主张谁举证的原则，周新刚、崔丽娟主张的该部分损失，并没有事实依据，依法不应当支持。至于维修基金部分，根据被上诉人提供的维修基金票据，落款盖章并不是上诉人，所交维修基金也不是上诉人收取，被上诉人完全可以自行办理退还，上诉人没有协助的义务。二、一审判决适用法律错误，本案是由于不可归责于双方的原因导致的无法办理公积金贷款，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中规定的惩罚性赔偿主要是依据诚实信用原则而规定的对交易安全进行保护的一项法律责任，如果交易本质是安全的，适用惩罚性赔偿将导致过度保护买受人权利，造成权利滥用。在本案中，虽然被上诉人不能使用公积金方式支付房款，但是其仍然可以选择商业贷款，且不违反合同的约定，并没有影响到买受人的基本权利。双方在2019年3月，依然相互配合前往公积金中心办理相关的手续，表明双方都有继续履行合同的合意，但是由于公积金中心的政策变动，情势变更导致无法办理公积金贷款。既然是不可以归责于双方的原因导致被上诉人不愿意继续履行合同，那么就应当适用损失填平原则，即上诉人将被上诉人已交房款退还即可。周新刚、崔丽娟均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周新刚、崔丽娟向一审法院起诉请求：判令恒荣公司赔偿周新刚、崔丽娟购买商品房损失190000元，并支付所交的房款利息12131元，退还周新刚、崔丽娟已付的河南省专项维修基金费用8212元，退还周新刚、崔丽娟已付全部房款197264元，合计407607元。一审法院认定事实：2018年7月7日周新刚、崔丽娟与恒荣公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定周新刚、崔丽娟购买恒荣公司开发的平顶山恒大名都二期1号楼2单元16层1604号房，房屋面积106平方米，抵押情况为未抵押，房屋权利状况承诺，为该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与承诺不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起不低于中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。计价与付款，该商品房每平方米7049.66元，总价款747264元。付款方式及期限，买受人已向出卖人支付定金10000元，买受人应于2018年7月7日前支付首期房价款197264元，占全部房价的26.4%，余款55000元。于2018年7月30日前向公积金（贷款机构）申请贷款支付，交房时间2018年10月30日前，争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决或依法向房屋所在地人民法院起诉。该合同经双方签字盖章生效。当日周新刚向恒荣公司交纳了首付款197264元。因双方在协商中及合同中约定对下余房款的支付方式为由周新刚、崔丽娟办理住房公积金贷款支付，需由周新刚、崔丽娟申请办理公积金贷款。又因平顶山市对外籍户口人员在平顶山市购房办理公积金贷款在2018年8月1日以后限制。恒荣公司工作人员告知周新刚、崔丽娟申请公积金贷款手续必须在2018年7月30日前办理完毕。按此要求周新刚、崔丽娟于2018年7月23日交纳了住房专项维修资金8212元，2018年7月26日又与恒荣公司一同办理了所购商品房买卖合同的备案登记，取得了备案证书、个人资料信息、异地贷款职工住房公积金使用相关证据资料。于2018年7月30日前全部办理完毕，提交平顶山市住房公积金管理中心待批。但至2018年10月31日，周新刚、崔丽娟所申请的住房公积金贷款虽手续完备但未获批准。经了解原因在于周新刚、崔丽娟所购房屋，恒荣公司已向中原银行股份有限公司抵押贷款，抵押期限2019年3月30日前。因未获批准周新刚、崔丽娟未能以公积金贷款支付下余550000元购房款。经再与恒荣公司工作人员沟通，其工作人员告知周新刚、崔丽娟，2019年3月房子解押，要求周新刚、崔丽娟重新申办。为此周新刚、崔丽娟于2019年3月前又重新办理了住房公积金申请手续，但平顶山市外籍人的身份已不能办理公积金贷款。对购房事宜周新刚、崔丽娟与恒荣公司多次进行了协商。周新刚、崔丽娟提出解除合同、退房及经济补偿问题。恒荣公司不同意，要求周新刚、崔丽娟全款购房，将公积金贷款转为商业贷款（当时公积金贷款利率为3.25%，商业贷款利率为6.37%），或到法院起诉。协商未果，周新刚、崔丽娟起诉。恒荣公司开发的恒大名都二期商品房项目，审批手续齐全，并取得了预售许可证。2017年3月30日，恒荣公司与中原银行股份有限公司签订抵押合同，将涉案建筑物整体抵押贷款，抵押期限2017年3月30日至2019年3月30日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案周新刚、崔丽娟与恒荣公司于2018年7月7日所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应依约履行合同义务。合同经双方签字生效后，周新刚、崔丽娟依约向恒荣公司交纳了首付房款197264元。对于余款按照合同约定由周新刚、崔丽娟申请办理公积金贷款交纳。由于周新刚、崔丽娟非平顶山市居民，根据本地售房政策，周新刚、崔丽娟需在2018年7月30日前将公积金贷款的申请资料办理完毕，才能申请到公积金贷款。根据恒荣公司的要求周新刚、崔丽娟在2018年7月30日前将符合公积金贷款申请资料办理完毕，并提交平顶山市公积金管理中心。但在审查批准时因周新刚、崔丽娟所购房屋在中原银行股份有限公司已抵押，造成周新刚、崔丽娟因未能申请到公积金贷款，而未能向恒荣公司交纳下余购房款。因未交纳下余购房款，恒荣公司在合同约定的交房期限2018年10月30日到期后亦未向周新刚、崔丽娟交房。双方为此发生纠纷，经双方协商未能达成一致意见，现周新刚、崔丽娟提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，返还购房款，赔偿损失。对此一审法院认为，周新刚、崔丽娟依约履行了合同义务，恒荣公司无论在合同签订过程中，还是签订时均未将出售的房屋已抵押的事实进行告知，并在签订合同时对这一事实予以隐瞒，致周新刚、崔丽娟不能申请公积金贷款，交纳下余房款，恒荣公司到期不向周新刚、崔丽娟交房。现周新刚、崔丽娟提出解除合同，返还购房款及利息，对其诉讼请求，应予以支持。对其主张的赔偿金，应根据恒荣公司的过错程度，给周新刚、崔丽娟造成损失的大小，兼顾赔偿损失的惩罚性原则予以确定。在合同解除后，周新刚、崔丽娟如在本地购房，首先因市场因素，现本地房价与当时相比已有上涨。再次购房用商业贷款购房，相对公积金贷款二者有较大的利率差别，必然给周新刚、崔丽娟造成较大的损失。再次因协商解决纠纷进行诉讼二人往返又有交通、住宿费支出。这些损失都实际存在。综合以上因素考虑，将本案赔偿金酌定为100000元。驳回周新刚、崔丽娟主张损失的其它诉讼请求。恒荣公司应协助周新刚、崔丽娟返还所交房屋专项维修基金8212元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决：一、自2019年9月11日周新刚、崔丽娟起诉之日解除其与平顶山恒荣置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、平顶山恒荣置业有限公司于判决生效后十日内向周新刚、崔丽娟返还已付购房款197264元，并自2018年7月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至本金全部清偿完毕之日止。并向周新刚、崔丽娟赔偿损失100000元。三、平顶山恒荣置业有限公司协助周新刚、崔丽娟退还所交的房屋维修基金8212元。四、驳回周新刚、崔丽娟的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3707元，由平顶山恒荣置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人周新刚、崔丽娟依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周新刚、崔丽娟提交的证据有：1.微信聊天记录截图三份，拟证明恒荣公司明确知道2018年8月1日起平顶山外地人员公积金贷款购房政策变动，但恒荣公司仍一直承诺周新刚、崔丽娟可以办理公积金贷款买房；2.2019年4月16日的录音一份，拟证明周新刚、崔丽娟与恒荣公司协商，但恒荣公司态度恶劣，也证明当时已告知恒荣公司要解除合同，与恒荣公司所说的未告知不符。恒荣公司对上述证据的质证意见为，对证据的真实性有异议，请法庭核实。即使聊天记录为真实的，聊天对象只说政策变动，未说变动内容，且聊天记录之间没有明显联系；对录音证据的意见为，购房合同第五条约定书面通知，口头通知不是书面通知。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要体现在以下几个方面：1.涉案《商品房买卖合同》是否符合解除条件；2.恒荣公司应否向周新刚、崔丽娟赔偿损失100000元，应否协助周新刚、崔丽娟退还所缴纳的房屋维修基金8212元；3.原审适用法律是否适当。对此，结合一、二审查明的事实及双方当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：一、关于涉案《商品房买卖合同》是否符合解除条件的问题。经查，2018年7月7日周新刚、崔丽娟与恒荣公司签订的涉案商品房买卖合同第四条（抵押情况）明确约定“与该商品房有关的抵押情况为未抵押”，但周新刚、崔丽娟在依合同约定向恒荣公司交纳了首付房款197264元,并根据恒荣公司的要求在2018年7月30日前将符合公积金贷款的申请资料办理完毕提交平顶山市公积金管理中心后，却被告知因涉案房屋已在涉案合同签订之前被恒荣公司抵押给了中原银行股份有限公司，周新刚、崔丽娟不能申请到公积金贷款。因此，应认定恒荣公司向周新刚、崔丽娟出售的房屋违反了合同约定，恒荣公司的该行为系违约行为。同时，依据现行法律、法规规定，已经设定抵押的房屋不仅不能作为住房公积金贷款的抵押物，也不能作为向银行申请贷款的抵押物，而涉案合同第七条明确约定除首付款外下余房款的付款方式为“申请贷款支付”，故应认定涉案合同目的已无法实现。且就本案的相关客观事实来看，不仅周新刚、崔丽娟未能申请到住房公积金贷款向恒荣公司交纳下余购房款，恒荣公司也未按合同约定的交房期限于2018年10月30日前向周新刚、崔丽娟交房。综上所述，应依法认定恒荣公司存在违约行为，并因此导致合同目的不能实现。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，本案符合合同的法定解除条件。且周新刚、崔丽娟在起诉时已要求解除涉案合同，应视为已书面告知了恒荣公司。另外，恒荣公司并未就合同解除问题提出上诉请求，而仅就损失赔偿问题及应否协助返还房屋维修基金问题提出了明确的上诉请求，应视为其服从原判关于解除合同的判决。上诉人恒荣公司在事实和理由部分提出的涉案合同不符合解除条件的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于恒荣公司应否向周新刚、崔丽娟赔偿损失100000元，应否协助周新刚、崔丽娟退还所缴纳的房屋维修基金8212元的问题。如前所述，造成涉案合同不能履行的根本原因是涉案房产在涉案合同签订之前已经设定了抵押，但涉案合同明确约定涉案房屋的抵押状况为未抵押，而恒荣公司不能提供有效证据证明在签订合同时已将抵押情况如实告知了买受方周新刚、崔丽娟且周新刚、崔丽娟明知涉案房屋已经抵押仍同意在合同中注明涉案房屋未抵押，故应认定恒荣公司在签订涉案合同时，故意隐瞒了涉案房屋已经抵押的事实。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”之规定，结合恒荣公司在本案中的过错程度以及给周新刚、崔丽娟造成损失的大小，并考虑到商业贷款购房相对公积金贷款二者有较大的利率差别，兼顾赔偿损失的惩罚性原则等多种因素，将本案赔偿金酌定为100000元，系根据本案的实际情况在法律规定范围内依法处理，并无不妥。同时，涉案合同解除后，周新刚、崔丽娟已不再负有交纳涉案房屋专项维修基金的义务，已交纳的房屋专项维修基金应予退回。虽然恒荣公司并非该笔房屋专项维修基金的收取单位和开具票据单位，但在实践中，房屋专项维修基金收取管理部门往往是在原售房单位出具了相关必要手续后才会向当事人退还已交纳的房屋专项维修基金，故原审判决恒荣公司协助周新刚、崔丽娟退还所交的房屋专项维修基金亦无不当。综合以上所述，恒荣公司上诉称不应赔偿周新刚、崔丽娟损失100000元及不应协助周新刚、崔丽娟退还所交房屋专项维修基金8212元的上诉理由也不能成立，本院也不予采信。三、关于原审适用律是否适当的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》合法合理，并无不妥。恒荣公司的该上诉理由亦不能成立，本院亦不予采信。综上所述，上诉人恒荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2464元，由平顶山恒荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年二月十七日法官助理于帆书记员尚亚晓附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。