丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初5700号 原告：赵进军，男，1966年12月13日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：朱淑萍，女，1969年4月26日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两原告委托代理人（特别授权）：施伟珍，浙江博翔律师事务所律师。 上述两原告委托代理人（特别授权）：叶南菲，浙江博翔律师事务所律师。 被告：丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会。住所地：丽水市莲都区大洋河小区505幢201室。 诉讼代表人：李建平，村民主任。 委托代理人（特别授权）：楼剑强，浙江晟耀律师事务所律师。 原告赵进军、朱淑萍与被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2020年2月13日公开开庭进行了审理。原告赵进军及两原告的委托代理人施伟珍、叶南菲，被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会的委托代理人楼剑强到庭参加诉讼。原告起诉时还列孙丽华、丽水市侨声房地产开发有限公司为被告，后于审理过程中撤回了对孙丽华、丽水市侨声房地产开发有限公司的起诉。本案现已审理终结。 原告赵进军、朱淑萍诉称：二原告系夫妻关系，被告孙丽华与原告赵进军系朋友关系。被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会与孙丽华、丽水市侨声房地产开发有限公司合作开发大洋河小区505号、506号房地产。2001年2月12日，被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会与丽水市侨声房地产开发有限公司签订了《委托开发商品房协议书》，约定大洋河505号、506号地块用于商品房开发，除去营业用房及办公房外，丽水市侨声房地产开发有限公司可以自行出售、处理。2001年2月15日，孙丽华与丽水市侨声房地产开发有限公司签订了一份《开发商品房协议》，协议约定大洋河小区505号、506号两幢商品房的建设资金由乙方孙丽华筹集，商品房由乙方孙丽华自行出售，处理解决。2001年2月，被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会将本村项目工程大洋河小区505号、506号房全权委托本村村民孙丽华负责、管理。2002年4月22日，被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会再次出具《委托书》给被告孙丽华，将村中工程(大洋河小区505#、506#房)全权授权委托受托人(孙丽华)经营、开发、管理，并确认孙丽华在经营管理中所涉及的有关行为均予以认可。根据以上委托协议，最终确定被告孙丽华为大洋河小区505幢506幢房屋项目开发的实际投资方和受益人。2002年5月11日，被告孙丽华因资金周转向原告借款人民币20万元，约定一个月归还，并出具《借条》。借款到期后，被告孙丽华未能按时还款，劝说原告赵进军购买其开发的位于丽水大洋河小区的房产，并将借款作为购房款。原告确认此事后，同意孙丽华将借款转为购买丽水市大洋河小区505幢501室的购房款。2004年1月15日，原告与丽水市侨声房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告以每平方2060元，购买丽水市莲都区大洋河小区505幢1单元501号房，建筑面积150平方米，总金额309000元，以85000元购买建筑面积为23.83平方米的车库，总计价款389000元，后经实际测量计算，房屋总价款为人民币375424.6元。被告孙丽华作为实际开发者在合同中对赵进军的20万元的购房款进行确认，并签订了一份《补充合同》。《商品房买卖合同》签订后，因被告方原因，505幢房屋一直没有验收交房，房屋产权问题也一直没有得到妥善解决。2016年在丽水市莲都区人民政府紫金街道办事处的主持下，原告等16户购房户与丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会达成《大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书》，原告根据《商品房买卖合同》约定，为尽可能保护自身合法利益，在协议书上签字时注明了“先垫付办证费用，保留异议”。同年，在丽水市莲都区人民政府紫金街道办事处和丽水市城市管理局处州分局的主持下，与丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会达成《协调协议》，但在2018年8月20日，丽水市莲都区紫金街道办事处向原告出具《告知书》，单方解除《协调协议》。综上，根据原告与被告丽水市侨声房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告买的是一手商品房，而不是二手房。因此原告不必承担二手房买卖产生的税费。原告为办证先行垫付的二手房税费74245.56元税款和多支出的滞纳金及契税5693.03元和630.83元也应该由被告承担。2017年1月11日，原告按被告要求通过江国正账户向莲都区紫金街道大众村股份经济合作社汇款购房款10万元(原告根据商品房买卖合同首期已付房款20万，未付房款18.0424万，汇款10万加上后续办理过户约8万费用，差不多补齐原告需补交的房款)。但被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会坚持按《大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书》，抬高了原告的购房单价并要求原告支付由此产生的未交房款及利息。原告如不按被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会给出的钱款数目补交，被告就不给办理产权过户登记。至2018年2月，505幢大部分购房户已经办下不动产权证。原告为了维护自身的合法权益，2018年9月4日向莲都区紫金街道大众村股份经济合作社汇款购房款239039.48元后办理了过户手续。后经原告计算，原告三次支付房款共计人民币539039.48元。根据《商品房买卖合同》，被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会多收原告158614.88元购房款，原告多次向被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会提出返还，但其一直拒不返还。鉴于上述事实，由于被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会的原因导致原告购买的房屋的税费由一手住房变成二手房买卖，额外承担了相关的二手房税费74245.56元，多支出契税630.83元及滞纳金5693.03元等。被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会拒不返还多收取的购房款158614.88元。故为维护原告的合法权益，特向贵院起诉请求判令：一、被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会返还原告多付的垫付款158614.88元并支付利息（利息自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会承担原告购买丽水市莲都区大洋河小区505幢501室房屋额外支出的房产税款计人民币74245.56元和额外支出的契税630.83元（实际应付契税为4431.37元）、滞纳金计人民币5693.03元。 被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会辩称：第一，原告依据商品房买卖合同提起诉讼已经违背了合同条款的约定，因为根据商品房合同买卖合同第20条的约定，如果在合同履行过程当中发生争议的，应当提交丽水市仲裁委员会进行仲裁，本案莲都区人民法院没有管辖权。第二，退一步讲，即使莲都区人民法院有管辖权，原告的诉讼请求依法也不能成立。首先，关于多收房款的诉请，在原告与被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会签订大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书的时候，其对单价已经进行了确认，最终的签字确认仅仅是对垫付办证费用保留异议，而对于其它事项并没有异议，包括其向法庭提供的这协调协议，是对单价提出的异议，而对税费用没有异议，都是互相矛盾的表述。所以单价应该说是经过原告方确认的。第三，关于税费属于一手房或者二手房的问题。其实在原告与丽水市侨声房地产开发有限公司签订商品房买卖合同过程当中，就应该明知案涉的505号房屋是丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会的综合用楼，其所购买的其实是小产权房，小产权房是无法正常过户或者确权的，而丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会如果将其作为商品房委托丽水市侨声房地产开发有限公司或者说村民孙丽华进行代售的话，就涉及到改变房屋的土地使用性质，就涉及到本案所说的补交土地出让金问题，而这些费用其实都是丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会缴纳的，原告购买该房不能够改变房屋原始产权人是丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会的客观事实。因此，无论从合同约定还是本案的客观事实来说，原告的诉讼请求都依法不能够成立，恳请法庭能够予以驳回。 经审理，本院认定的事实如下：案涉大洋河小区505幢房屋系大众村综合楼项目。2001年2月，被告丽水市莲都区紫金街道大众村村民委员会出具《委托书》一份写明，该村项目工程大洋小区505幢、506幢房屋委托本村村民孙丽华负责管理。2001年2月12日，被告与丽水市侨声房地产开发有限公司签订《委托开发商品房协议书》约定被告将两块土地委托丽水市侨声房地产开发有限公司开发，商品房建成后，被告将拥有505幢东边第一层营业房、第二层办公房，合计约500㎡左右，丽水市侨声房地产开发有限公司交328万元补偿款给被告，其余由丽水市侨声房地产开发有限公司自行出售、处理。2001年2月15日，孙丽华与丽水市侨声房地产开发有限公司签订《开发商品房协议》一份，约定双方合作开发商品房，丽水市侨声房地产开发有限公司作为房地产公司参与开发，资金孙丽华筹集；孙丽华交328万元经济补偿费给丽水市侨声房地产开发有限公司，其余商品房由孙丽华自行出售、处理解决。2002年4月20日，被告出具《委托书》一份给孙丽华，授权孙丽华经营、开发、管理案涉505、506幢房屋工程。后因孙丽华向原告赵进军（系原告朱淑萍丈夫）借款20万元未予归还，孙丽华同意将该款项作为案涉505幢501室的房屋购房款。2004年1月15日，原告朱淑萍与丽水市侨声房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份约定，原告以2060元/㎡价格购买案涉的505幢501号房屋。2016年4月25日，在街道办的主持下，被告与包括原告在内的16户人员达成《大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书》约定，大洋河505号房屋的价格按2360元/㎡计算执行，车库按8万元一间执行，柴火间按1180元/㎡计算执行；被告应将房产过户给原告，被告产权证办理后过户给原告的一切费用（包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、存税等）均由被告承担。原告赵进军在签字时备注写明“先垫付办证费用，保留异议”。后在街道办和城管执法部门的主持下，原告赵进军又与被告达成《协调协议》一份约定，原告自行拆除505幢501室房屋楼顶违法建筑，并配合办理房产证；原告按照2060元/㎡单价购买505幢501室房屋。2016年8月20日，街道办出具《告知书》一份给原告赵进军载明“你反映的大洋河小区505幢501室购房户，要求与大众村委会协调，按《协调协议》中约定，妥善处理所购房产的办证问题的诉求。经我街道办调查，大众村505号楼房屋价格为评估后全体村民表决通过，无法通过调解解决。”并告知其通过诉讼处理。2019年9月6日，原告向被告村缴纳505幢501室补缴款239039.48元。后被告依约办理了案涉505幢501室房屋的过户手续。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的双方身份证据、借条、商品房买卖合同、补充合同、委托书、开发商品房协议、委托开发商品房协议、大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书、协调协议、告知书、收据、发票、不动产权证、被告提供的建设工程规划许可证、建设项目规划与土地管理联系单、大众村大洋河505号房处理方案、表决材料、莲政【2016】20号文件、莲政函【2017】13号文件及当事人的庭审陈述。 本院认为，对于本案管辖权的问题。被告辩称案涉商品房买卖合同约定了丽水仲裁委仲裁，法院无管辖权。因该商品房买卖合同的签订双方为原告朱淑萍与丽水市侨声房地产开发有限公司，故原告朱淑萍与丽水市侨声房地产开发有限公司因该合同履行发生争议应由丽水仲裁委仲裁。因原告已撤回对丽水市侨声房地产开发有限公司的起诉，故本案争议双方现为两原告与被告，故本案不应由丽水仲裁委仲裁。 对于本案实体争议。原告诉请被告返还多付的购房款，其依据是《商品房买卖合同》对房屋单价2060元/㎡的约定；《大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书》中原告赵进军所写“先垫付办证费用，保留异议”字样；以及《协调协议》所确认的房屋单价2060元/㎡，且协调协议签订的时间晚于《大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书》，但在《协调协议》签订后，主持协调的街道办以告知书的形式告知了购房价格应以被告村村民表决通过的2360元/㎡为准。在此情况下，原告仍按照2360元/㎡价格交付了购房款，并最终经由被告协助完成了案涉房产的过户。据此，应认为双方实际履行的是《大众村大洋河505号房屋产权纠纷处理协议书》而非《协调协议》，也即原告以其实际行为认可了房屋单价为2360元/㎡，故原告再以房屋单价为2060元/㎡为由诉请返还部分购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告负担因二手房过户而多产生的税费等，本案房屋之所以需要按照二手房交易缴纳税费与土地用途有关，因案涉505幢房屋的申请用地单位为大众村（项目名称为大众村综合楼），故房屋建成后不动产权证登记到被告名下并无不当。孙丽华或丽水市侨声房地产开发有限公司的对外销售行为并不影响该房屋的初始产权归属，而后经多方协调形成了先将不动产权证办到村集体名下，再由村集体过户给原告的解决方案亦不可归责于被告，故由被告赔偿原告由此产生的税费损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，判决如下： 驳回原告赵进军、朱淑萍的诉讼请求。 案件受理费4888元，公告费150元，合计5038元，由原告赵进军、朱淑萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  吴丽群 人民陪审员  郭敏慧 二〇二〇年二月二十四日 代书 记员  何 烨