江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初6228号原告：吴娟，女，1973年12月9日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：刘潭清，男，1971年7月27日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告共同委托诉讼代理人：吴群浩、张慧华，江苏立洋律师事务所律师。被告：江苏皇珈置业有限公司，住所地溧阳市天目湖旅游大厦322室，统一社会信用代码91320481696727899H。法定代表人：仲玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵梦云，江苏常明律师事务所律师。原告吴娟、刘潭清诉被告江苏皇珈置业有限公司（以下简称皇珈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年12月23日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告吴娟、刘潭清共同委托诉讼代理人张慧华、被告皇珈公司委托诉讼代理人赵梦云到庭参加诉讼，第二次开庭原告吴娟、刘潭清共同委托诉讼代理人吴群浩、被告皇珈公司委托诉讼代理人赵梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴娟、刘潭清诉称，2015年2月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定被告在2016年9月30日之前将商品房交付买受人使用，合同第十七条约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。2015年2月10日当天，原告将280000元购房款汇至被告，并由被告向原告出具销售不动产统一发票一张。2017年1月2日，双方签订协议书一份，约定双方继续履行商品房买卖合同，原告不退房，被告向原告补贴一定费用。现被告一直拖延拒不给原告办理房地产权属证书，双方房屋买卖合同至今无法得到全部履行。故原告诉至法院，请求判令：1.被告皇珈公司支付原告违约金84000元，2.本案诉讼费用由被告皇珈公司负担。被告皇珈公司辩称，被告不存在违约行为，同时即使法庭判令被告存在违约，那么原告诉请的违约金过高，要求法院调整且原告的违约金计算没有事实和法律依据。经审理查明，被告皇珈公司以挂牌方式取得位于溧阳市地块的土地使用权，该地块土地面积47707平方米，规划用途为住宅/商业，并经批准取得建设工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证。原、被告于2015年2月10日签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的天目湖温泉公馆商品房一套，房号为2#219号房，合同编号20150210-2-219，建筑面积40.74平方米，单价6872.85元/㎡，房屋总价款为280000元，付款方式为一次性付款。合同第十一条约定了交付期限、交付条件、交付手续，即出卖人应当在2016年9月30日前，依照有关规定将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续……3、道路、供电、给水、排水、供水等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；6、因不可抗力因素或政府行为等非出卖人责任而导致小区外围市政建设不到位而影响小区内道路、供电、给水、排水、供水等市政公用设施进度的，出卖人不负违约责任；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任：如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十七条约定了房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，按下列规定处理：买受人不解除合同，出卖人按房屋总金额的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告付清上述合同所涉购房款，被告皇珈公司于2015年2月10日向两原告开具金额为280000元的销售不动产统一发票。后因涉案房屋所在工程在约定的交房日期未能竣工验收，原、被告于2017年1月2日签订协议书，协议书载明：“甲方购买乙方开发的天目湖温泉公馆2幢219房，40.74㎡，总价280000元，现就房屋有关事宜，经双方协商达成以下共识：1.双方同意继续履行商品房买卖合同，甲方不退房，2016年10月1日至2016年12月31日，按照商品房买卖合同约定条款及标准，给予甲方2576元补贴；2017年1月1日至2017年3月31日，按照实际天数及甲方总房款，每日万分之三给予补贴；2017年4月1日起，按照实际天数及甲方总房款，每日万分之五给予补贴；实际天数计算以政府部门竣工验收备案时间为准；以上补贴在客户办理不动产证缴纳费用时抵扣。2.甲方对于此协议负有保密责任，自签署之日起，甲方承诺不做出有损乙方的一切行为（包括协议保密），否则甲方无条件承担上述行为所给乙方产生的经济损失计经济补偿，同时，甲方自愿不退房，自愿不追究乙方交付违约，自愿按照商品房买卖合同办理相关房屋产证事宜。3.本协议一式贰份，签署后，双方因天目湖温泉公馆2幢219房的事项按照此协议处理，双方无其他纠纷。”后天目湖城市广场A地块2#楼于2017年12月29日完工，被告于2018年1月24日向溧阳市住房和城乡建设委员会报送工程竣工验收备案文件，溧阳市住房和城乡建设委员会于2018年1月26日在建筑工程竣工验收备案表上加盖竣工备案专用章。后原告诉至本院，请求判如所请。被告皇珈公司质证称，对原告提供的商品房买卖合同真实性、合法性无异议，但是原告购买涉案房屋是用于商业。对协议书真实性无异议，但是需要说明的是该份协议书的形成是多人在销售中心闹事被告为了避免冲突，并保证销售工作的正常进行而被迫签订的。被告并向本院提供以下证据：1.物业委托管理经营合同照片打印件一份，证明原告于2017年1月2日与溧阳悦途酒店管理有限公司签订合同，合同约定原告将涉案房屋交付给溧阳悦途酒店管理有限公司进行管理，委托经营期限是自2017年5月1日起至2022年4月30日，托管物业的经营收入按溧阳悦途酒店管理有限公司原告50%的比例进行分配。2.江南农村商业银行电子交易回单打印件一份，证明溧阳悦途酒店管理有限公司支付给被告自2018年4月20日起至2019年7月20日的经营收入的转账记录，原告所购买的涉案房屋正在运营过程中。被告诉讼代理人陈述，涉案房屋总价款为280000元，房款已经付清，付款时间以发票载明的时间为准；双方签订商品房买卖合同所约定的交付日期是2016年9月30日前，实际交付日期为2017年1月1日，由被告交付给溧阳悦途酒店管理有限公司；涉案房屋建设单位于2018年1月24日进行备案，并提供建设工程竣工验收备案表，证明2018年1月24日备案登记，涉案房屋是2017年12月29日竣工验收的，涉案房屋现在暂不具备办理产权登记的条件，理由是被告是统一代办权属证书，有些业主未向公司递交资料，导致整体的延迟。原告委托诉讼代理人陈述，无法确定涉案房屋竣工验收备案的时间，要求被告承担违约金，认为被告存在以下违约情形，1.被告自认延期交付房屋，2.房屋至今未能办理过户登记，3.2017年1月2日签订补充协议后约定的补贴至今未支付;计算的依据是依据协议书第一条的计算方式，超过本案的诉请部分原告不在本案中主张，要求本案的违约金按照总房款的30%是原告酌情认定的，30%是从合同签订之日起至本案起诉时止,具体包括:1.出卖人逾期交房的违约金,2.补充协议中约定的补贴款,3.逾期办理产权登记的违约金；悦途酒店是被告找的，原告不会单独出租的，涉案房屋有酒店在统一管理的，租赁期限代理人不清楚，与本案无关，本案是因为过户原因导致诉讼；对被告提供的物业委托管理经营合同复印件以及电子交易回单真实性无异议，应该是买房子的时候签订的，买房子的时候被告代为管理并由原告享有收益，这是被告做宣传的时候说的，原告也是看中这一点才购买的该房屋，应该是按照物业委托管理经营合同的约定开始从案外第三人处获取房屋租金的。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同及附件、协议书，被告提供的物业委托管理经营合同照片打印件、江南农村商业银行电子交易回单打印件、建设工程竣工验收备案表，原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属合法有效。合同订立后，原、被告双方应依照合同约定全面履行各自义务。案涉商品房买卖合同约定交付日期为2016年9月30日，但截止2017年1月2日，案涉房屋工程仍未完工验收，故双方于2017年1月2日就相关违约情况的处理签订协议书，该协议书对违约金的计算方式、计算期间等进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，原告有权据此协议书向被告主张权利。对被告主张的协议书系受胁迫所签订的意见，因被告未能提供相应证据证明，且自2017年1月2日的协议书签订后至原告起诉长达两年多的时间里，被告亦未做出过撤销该协议书的意思表示，故对被告主张的意见，本院不予采纳。根据原、被告庭审陈述以及举证情况，案涉房屋工程于2018年1月26日通过竣工验收备案，结合协议书约定的违约金计算方式，本院依法认定违约金为52276元。对原告主张的逾期办理房屋产权证以及要求自从合同签订之日起至本案起诉时止计算违约金的意见，因原、被告于2017年1月2日签订的协议书第二条中明确载明“甲方自愿不退房，自愿不追究乙方交付违约，自愿按照商品房买卖合同办理相关房屋产证事宜”，该约定视为协议书第一条约定的违约金系对被告违约情形的总处理，原告无权依据协议书约定的违约金计算方式主张违约金后再依据其他违约情形另外主张权利。对被告主张的协议书约定的违约金过高要求调整的意见，协议书中对违约金的计算期间、计算标准均有明确约定，结合庭审陈述，被告在案涉房屋工程竣工验收、房屋产权证办理等方面均存在违约情形，且截止开庭案涉房屋仍不能办理产权登记，结合被告的实际违约情形及违约的时间，依据协议书约定的违约金计算方式计算违约金不存在过高的情形，故对被告主张的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条及相关民事法律的规定，判决如下：一、被告江苏皇珈置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告吴娟、刘潭清违约金52276元。二、驳回原告吴娟、刘潭清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元（已由原告预交），由原告吴娟、刘潭清负担718元，被告江苏皇珈置业有限公司负担1182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1900元，逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××25，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审 判 长  王春伟人民陪审员  黄玲华人民陪审员  郑丽君二〇二〇年二月四日书 记 员  潘 陈