上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11577号上诉人(原审原告)：宋春林，女，1930年2月7日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：彭正虎，男，汉族，1950年7月20日出生，户籍地上海市浦东新区。上诉人(原审原告)：彭鹏，男，1976年10月8日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：江蕾，董事长。被上诉人(原审被告)：上海沪太物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：孙永民，董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘卿。被上诉人(原审被告)：彭正循，男，1948年1月2日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。原审第三人：邱松玉，汉族，户籍所在地上海市静安区。原审第三人：彭大伟，男，1982年3月13日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。原审第三人：顾建忠，男，1970年12月8日出生，汉族，住上海市。上诉人宋春林、彭鹏因与被上诉人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称“西部集团”)、上海沪太物业管理有限公司(以下简称“沪太物业”)、彭正循、原审第三人邱松玉、彭大伟、顾建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初26470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋春林、彭鹏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审相应诉请。事实和理由：一审法院对于系争《上海市公有住房出售合同》无效后果未作出处理，即已确认《上海市公有住房出售合同》系属无效，根据合同法之规定，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价折价赔偿，过错方应当承担责任。对于上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XX室房屋(以下简称“系争房屋”)未按照法律规定购买产权，其责任应当由西部集团、沪太物业予以承担。西部集团、沪太物业作为系争房屋的管理方，在审查《上海市公有住房出售合同》时，明知未经承租人及其他共同居住人同意仍配合办理系争房屋产权变更手续，严重侵害了己方的合法权益。系争房屋虽然有过多次产权变更记录，但实际也是由于西部集团、沪太物业的过错导致，由于未严格按照程序依法审查，致使系争房屋产权变更，由此引发的一系列后果应当由西部集团、沪太物业承担。一审未明确西部集团、沪太物业的责任，进而使得己方的合法权益无法得到保障。系争房屋现产权登记人顾建忠并非合法取得房屋，房屋仍由己方家人一直居住，顾建忠也未向法院主张权益，由此也可看出顾建忠对于系争房屋是非法取得的，没有实质性权利。系争系争应该恢复至己方名下,以保障己方合法权益。被上诉人西部集团、沪太物业共同辩称，同意一审判决，请求予以维持。被上诉人彭正循未作辩称。原审第三人邱松玉、彭大伟述称，对本案不知情，不发表意见。原审第三人顾建忠未作述称。宋春林、彭鹏向一审法院起诉请求：判决确认西部集团、沪太物业与彭正循就系争房屋签订的《上海公有住房出售合同》无效，将系争房屋恢复至承租人为宋春林的公有住房状态。一审法院认定事实如下：宋春林与彭鹤林(已过世)育有四个子女分别是彭正循、彭正谦(2018年7月8日过世，无配偶子女)、彭正虎、彭正梅。系争房屋内户籍情况为宋春林(1988年5月迁入)、彭正循(1998年5月27日迁入)、彭正谦(1992年迁入，2018年7月8日报死亡)、彭大伟(1997年迁入)、邱松玉(2005年11与8日迁入)、彭鹏(2007年7月2日迁入)。彭大伟系彭正循、邱松玉之子。彭鹏系彭正虎之子。宋春林原为系争房屋承租人。2000年6月12日，由承租人签章为宋春林、同住成年人签章为彭正谦、彭正循、邱松玉、彭大伟、彭鹏的《购买公有住房委托书》载明,经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确认为彭正循、彭正谦并委托彭正循作为办理购买公有住房的一切手续，以上内容均为真实，无误，若有虚假，由此产生的一切法律责任由协议人承担。宋春林、彭鹏和被告彭正循均表示上面的签章均系伪造。2001年3月29日，上海市沪太物业有限公司作为出售人(甲方)西部集团的代理人与彭正循、彭正谦作为购房人(乙方)就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋；房屋全部售价为22,163元；乙方选择一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为17,730元；房屋首期维修基金1,048元、手续费111元、印花税等81元，乙方应缴纳费用合计18,920元等。彭正循表示，乙方落款处彭正谦的印章系其私刻。后系争房屋产权登记至彭正循、彭正谦两人名下，按各二分之一共有。2004年10月30日，彭正谦、彭正循通过房屋买卖形式将系争房屋转让给案外人谢某某。2011年4月25日，案外人谢某某再通过房屋买卖形式将系争房屋转让给彭正谦。2012年8月2日，案外人汪军作为彭正谦的代理人通过房屋买卖形式将系争房屋转让给沈豪杰。2018年6月11日，案外人沈豪杰通过房屋买卖形式将系争房屋转让给原审第三人顾建忠。一审另查明，2017年6月27日，该院针对彭正谦与沈豪杰、汪军及苏桦房屋买卖合同纠纷一案作出(2017)沪0107民初2290号民事判决：“本院认为，当事人在民事活动中应遵守诚实信用、……彭正谦系具有完全民事行为的民事主体，故其具备与一般社会公众常识相符的认知水平，该认知能力应足以使其知晓出具售房公证委托书的后果并为此承担法律责任。在该公证委托生效期间，沈豪杰作为房屋的买受方，与出售方指定的受委托人汪军签订房屋买卖合同的行为符合法律规定。根据各方当事人的自述及各自提供的证据，经综合分析，尚无确凿证据证明两被告恶意串通，或明显违背房产交易惯例。关于原告诉称转让价偏低的问题，……综上，原告要求确认其与沈豪杰签订的《房地产买卖合同》无效、系争房屋产权归其所有的诉讼请求，仅凭原告提供的现有证据，不足以证明其待证事实，本院对此不予支持。……综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条和第三百九十六条之规定，判决如下：对原告彭正谦全部诉讼请求均不予支持。本案受理费人民币22,800元，由原告负担。”彭正谦不服该判决提起上诉，后于2017年12月26日撤回上诉。一审又查明，上海沪太物业有限公司于2002年12月24日注销。2002年6月3日，上海市沪太物业有限公司与上海徐虎物业经营有限公司实行资产重组，重组后的企业名称为上海徐虎物业经营有限公司。2004年2月26日，上海徐虎物业经营有限公司更名为“上海威斯特物业经营有限公司”。2011年6月30日，上海威斯特物业经营有限公司实行整合重组，重组后拆分为两个独立法人，重组后的企业名称分别为上海威斯特物业经营有限公司和上海沪太物业管理有限公司。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据本市租赁公房购买产权的相关规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意而违规操作的，所签订的合同有损害其他同住人利益之嫌，应为无效。本案中，彭正循以及彭正谦的法定继承人均表示系争房屋购买公房的手续均系彭正循伪造，未征得当时系争房屋的承租人和其他成年同住人的认可，故彭正循所依据《购买公有住房协议书》与西部集团、沪太物业签订的《上海市公有住房出售合同》侵犯了宋春林、彭鹏的合法权益，该合同应属无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于系争房屋已经过多手买卖，产权变更多次，其中彭正谦要求确认其与沈豪杰签订的《房地产买卖合同》无效的请求已经生效判决驳回，故系争房屋不具备返还的条件，对于宋春林、彭鹏要求将系争房屋恢复登记为承租人为宋春林的公有住房状态的诉请，一审法院难以支持。彭正循应当承担合同无效或财产无法返还的过错责任。一审法院判决如下：一、彭正循、彭正谦(2018年7月8日报死亡)与上海西部企业(集团)有限公司及其代理人上海沪太物业有限公司(已注销，权利义务由上海沪太物业管理有限公司承继)于2001年3月29日就上海市普陀区新村路XXX弄XXX号XXX-XX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、对宋春林、彭鹏的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，宋春林、彭鹏对于一审认定《上海市共有住房出售合同》无效并无异议，其上诉要求是判决将系争房屋恢复至承租人为宋春林的公有住房状态。根据在案证据及已查证的事实，(2007)沪0107民初2290号民事判决已经发生法律效力，系争房屋产权业已历经多次变动。鉴于前述情况，在未妥善处理好系争房屋产权转移各手当事人法律关系、利益关系的情况下，系争房屋不具备恢复至承租人为宋春林的公有住房状态的条件。一审对于宋春林、彭鹏该项诉请未予支持，并无不当。根据彭正循在一审中所作自认，其应承担财产无法返还的过错责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人宋春林、彭鹏负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年二月六日书记员 李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……