四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终24号 上诉人（原审被告）：唐素兰，女，1968年7月13日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐相国，遂宁市船山区永兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴顺刚，男，1952年6月27日出生，汉族，住四川省大英县。 被上诉人（原审被告）：陈朝辉，男，1968年11月24日出生，汉族，住四川大英县。 上诉人唐素兰因与被上诉人吴顺刚、陈朝辉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大英县人民法院（2019）川0923民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐素兰上诉请求：1.撤销四川省大英县人民法院（2019）川0923民初1615号民事判决；2.依法确认被上诉人吴顺刚与被上诉人陈朝辉于2015年1月19日签订的《房屋买卖协议》无效；3.依法驳回被上诉人吴顺刚的诉讼请求或发回重审；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：诉争房屋系上诉人与被上诉人陈朝辉的夫妻共同财产，并于2019年7月2日将该房屋产权登记在二人名下。2015年1月19日，被上诉人陈朝辉为偿还唐太平的个人债务，在上诉人毫不知情的情况下，与被上诉人吴顺刚签订了《房屋买卖协议》，将该房以远低于市场价的价格卖与被上诉人吴顺刚，所有房款均由被上诉人陈朝辉收取并偿还其借唐太平的个人债务，二被上诉人的行为纯属于恶意串通，严重损害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，双方所签订的合同无效。因此，二被上诉人在2015年1月19日签订的《房屋买卖协议》为无效合同。故，一审法院认定事实错误，适用法律不正确，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 吴顺刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈朝辉未作答辩。 吴顺刚向一审法院起诉请求：1.判决吴顺刚与陈朝辉签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判决陈朝辉、唐素兰继续履行协议，协助吴顺刚办理产权过户手续；3.判决陈朝辉、唐素兰按协议约定支付违约金（当庭明确违约金是购房款30%）；4.本案诉讼费用、财产保全费由陈朝辉、唐素兰承担。 一审法院审理查明：陈朝辉、唐素兰系夫妻关系。案涉房屋系拆迁安置房屋。2012年4月陈朝辉分得该房。2013年2月，陈朝辉准备出售案涉房屋，但因与债权人唐太平之间的借贷纠纷而售卖未果。2015年1月3日，陈朝辉为偿还唐太平的借款，遂通过房屋中介公司售卖案涉房屋。2015年1月19日，在中介公司工作人员组织下，吴顺刚与陈朝辉签订《房屋买卖协议》，约定：“出卖方：陈朝辉（以下简称甲方）购买方：吴顺刚（以下简称乙方）本协议在甲乙双方平等、自愿，并协商一致的情况下签定，为保障双方各自权利及义务，特达成以下协议：一、房屋位置：大英县蓬莱镇转轮街安置房Ｂ区2栋2单元5楼1号。二、房屋面积及价格：房屋面积107.2平方米（以房管所测绘公司测绘为准），房屋总价格为260000元，大写（贰拾陆万元正）。三、付款方式：协议签订后，乙方付给甲方10万元，余下160000元，在两证进入微机、甲方签字盖章完毕时，或更名完毕时一次性付清。四、甲方保证房屋产权证、土地使用证真实、合法、有效，位置、面积等信息准确、清楚，若发生与甲方有关的法律、法规纠纷或债券、债务问题，概由甲方负责；并赔偿因此给乙方造成的经济损失。五、甲方签字盖章完毕时，或更名完毕时，乙方应一次性付清甲方所有房款。若乙方拖欠房款，给甲方造成的经济损失，概由乙方负责。若情况特殊，甲、乙双方可在附记栏约定。六、办证过户所需的各种税、费由甲方承担，更名所需的各种费用由甲方承担，半个月内必须过户或更名或公证。七、交房时间：（空白）。八、甲、乙双方应积极配合，不得以各种理由妨碍本次房屋买卖顺利完成。九、违约责任：本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，介绍方一份。经甲、乙双方签字生效，如有违约，由违约方向对方按房屋总价的30%赔付违约金。十、附记：水、电、气户口费用由乙方负责。甲方签字：陈朝辉身份证号码：5109231968××××××××乙方签字：吴顺刚身份证号码：5109211952××××××××”同日，陈朝辉出具房屋买卖委托书，载明：“委托人陈朝辉是位于大英县房屋的所有权人（房屋所有权证编号：空白，建筑面积107.2平方米）。现我同意出售上述房产。因为我长期在外打工所以不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托张民英为我们的合法代理人，全权代表我办理如下事项：1.在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房屋的买卖合同；2.代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；3.代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；4.协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5.代为收取相关售房款。受托人在上述范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。代理人有转委托权。委托人：陈朝辉2015年元月19日”。当日，吴顺刚以陈朝辉的名义向大英县蓬莱镇转轮街社区居民委员会交纳应交房屋基建款等费用共计66745.6元（含水、电、气上户费用5730元），并通过银行向张民英的丈夫唐太平的银行账户转款100000元。同月22日，陈朝辉将案涉房屋交付吴顺刚实际占有及使用。同月25日，吴顺刚再次通过银行向张民英的丈夫唐太平的银行账户转款98900元。案涉房屋的水、电用户户主为吴顺刚。2019年7月2日，案涉房屋产权登记在陈朝辉、唐素兰名下［川（2019）大英县不动产权第0007333号］。 一审法院认为，本案主要争议焦点是：1.吴顺刚与陈朝辉签订的《房屋买卖协议》是否合法有效；2.吴顺刚要求陈朝辉、唐素兰继续履行协议，协助办理产权过户手续是否应予支持；3.吴顺刚要求陈朝辉、唐素兰按协议约定支付购房款30%违约金即78000元是否应予支持。关于焦点一。一审法院认为吴顺刚与陈朝辉签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且无证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任一合同无效的情形，因此，该协议合法且自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。吴顺刚已通过代陈朝辉向大英县蓬莱镇转轮街社区居民委员会交纳房款等费用和向陈朝辉委托的代收房款的受委托人丈夫转账的形式，实际支付购房款259915.6元，陈朝辉亦将案涉房屋交付吴顺刚占有、使用逾四年。协议约定的主要权利义务已履行完毕。唐素兰辩称案涉房屋属于共有财产，陈朝辉个人无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，唐素兰的抗辩理由不能成立。关于焦点二。因吴顺刚与陈朝辉签订的《房屋买卖协议》合法有效。房屋出售方有义务协助买受人办理过户手续。鉴于本案案涉房屋产权已登记在陈朝辉、唐素兰名下，故陈朝辉、唐素兰有义务协助吴顺刚办理过户手续。吴顺刚要求陈朝辉、唐素兰继续履行协议，协助办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。但在办理过户手续完毕后，吴顺刚应及时向陈朝辉、唐素兰支付房屋剩余价款84.4元。关于焦点三。吴顺刚以陈朝辉未在合同签订后十五日内完成过户手续为由，要求陈朝辉、唐素兰按协议约定支付购房款30%的违约金。但根据双方签订的《房屋买卖协议》，虽约定“半个月内必须过户”，但对从何时起计算半个月未作约定。而在协议签订后，陈朝辉已将房屋交付吴顺刚，不存在根本性违约。而吴顺刚未提供证据证实因陈朝辉、唐素兰不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给其造成了损失。因此，吴顺刚要求陈朝辉、唐素兰按协议约定支付购房款30%的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，吴顺刚的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认原告吴顺刚与被告陈朝辉于2015年1月19日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告陈朝辉、唐素兰于本判决生效之日起10日内协助原告吴顺刚办理座落于大英县不动产权第0007333号］房屋的不动产权过户登记，即将上述房屋不动产权登记至吴顺刚名下；三、驳回原告吴顺刚的其它诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由被告陈朝辉、唐素兰共同负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是：被上诉人吴顺刚与被上诉人陈朝辉签订的《房屋买卖协议》是否合法有效。 经查，案涉《房屋买卖协议》系被上诉人吴顺刚、陈朝辉的真实意思表示，协议内容并不违背法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人唐素兰自认其与陈朝辉在2015年至2018年期间一直共同生活，且该房屋在2015年便交付吴顺刚实际占有及使用，大英县转轮街社区居民委员会在2015年1月19日收到吴顺刚建设费等共计66745.60元，现该房屋的水、电用户名为吴顺刚等事实能够佐证唐素兰知道且认可吴顺刚与陈朝辉之间的买卖行为。同时，唐素兰在本案中未提交证据证实吴顺刚与陈朝辉具有恶意串通损害其合法权益的情形。综上，案涉《房屋买卖协议》合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的合同义务。唐素兰主张该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定，应认定为无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，唐素兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人唐素兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉梅 审判员  郑 艳 审判员  梁 燕 二〇二〇年二月二十八日 书记员  谢 倩