上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11854号上诉人(原审被告)：上海懋盛投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：职素珍，总经理。委托诉讼代理人：陈家兴。被上诉人(原审原告)：上海巴士第四公共交通有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：黄伟明，总经理。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。上诉人上海懋盛投资管理有限公司(以下简称懋盛公司)因与被上诉人上海巴士第四公共交通有限公司(以下简称巴士公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。懋盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判房屋返还期限从2019年4月1日起延长36个月，即于2022年4月1日前返还，且36个月不支付租金。事实和理由：上海市西藏南路XXX号南侧房屋(以下简称系争房屋)在2014年起至2017年期间没有电力供应，上诉人无法使用房屋，且在2017年7月、8月系争房屋内严重漏水造成损失，故应当延长租期。巴士公司答辩称，不同意上诉人请求，要求法院维持原判。一审中要求上诉人支付的使用费是从2019年4月1日起算，至于上诉人主张此前有无法使用的情况，其一审中未提供证据来证明。巴士公司主张的使用费的期限和上诉人所称的此前的期限并无关联。巴士公司向一审法院起诉请求：1.要求懋盛公司返还系争房屋；2.要求懋盛公司按每月人民币2,000元(以下均为人民币)标准支付自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3.要求懋盛公司支付违约金2,000元。一审法院认定事实如下：一、2002年，案外人上海耀海房地产开发有限公司取得本市黄浦区西藏南路XXX号综合管理用房《建设工程规划许可证》，建筑工程项目为管理用房，幢数为1幢，层数3层，面积为910平方米，本案系争房屋为西藏南路XXX号南侧房屋，面积20平方米(另有自搭阁楼15平方米)。一审法院审理中，巴士公司、懋盛公司一致确认系争房屋未取得房地产权证。二、2014年5月4日，案外人上海久事公司批复，同意将上海巴士公交(集团)有限公司持有的上海巴士新新汽车服务有限公司和上海浦东强生公交有限公司各100%股权以国有股权无偿划转的方式，划转给上海巴士公交(集团)有限公司所属全资子公司上海巴士六汽公共交通有限公司。本次划转以上述被划转公司2013年12月31日经审计的净资产为基准。三、2014年6月20日，出租方上海巴士新新汽车服务有限公司(甲方)与承租方懋盛公司(乙方)签订《房屋租赁合同(办公)》一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落于本市西藏南路XXX号南侧，建筑面积20平方米(另有自搭阁楼15平方米)，房屋用途为站点用房，结构为框架。租期为2014年7月1日起至2015年6月30日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.29元，月租金总计为2,000元，乙方应于每季末的5日前向甲方支付下季度租金，逾期支付的，逾期一日则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。房屋租赁保证金相当于一个月的租金，即2,000元，因乙方是续签老租赁户，房屋租金没有变动，其上次保证金自行转入本次，本合同不再收取保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用后，剩余部分无息归还乙方。四、2015年4月29日，上海巴士新新汽车服务有限公司注销登记。五、2015年8月21日，上海巴士六汽公共交通有限公司更名为上海巴士第四公共交通有限公司即巴士公司。六、2017年5月10日，巴士公司与上海耀海房地产开发有限公司形成《会议纪要》一份，载明：1、会议议题：巴士公交在西藏南路XXX号公交站点用房的使用问题；2、房屋权属问题：该房屋系耀海公司对巴士公司作为18路公交站点的安置用房，该房屋无偿使用。该房屋产权所有人为耀海公司，使用人为巴士公司，用途为18路公交站点用房，该房屋使用面积为20平方米；3、联络方式：今后不管该房屋的使用人是谁，由耀海公司和巴士公司直接对接。若该房屋的产权方发生变更，耀海公司应通知巴士公司，由巴士公司直接和房屋产权人对接；4、其他问题：耀海公司目前未办理整体房屋的房产证(大产证)，一旦整体房屋的产证办好，由巴士公司向电力公司和自来水公司申请单独的水电表。会议中约定的内容从2017年7月1日开始实施。七、2018年6月22日，巴士公司发函给懋盛公司表示双方租赁合同已于2015年6月30日到期(函件中笔误写成“2014年12月31日到期”)，且未再续签合同，懋盛公司拒不返还房屋的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，要求懋盛公司收悉此函后5日内将系争房屋返还巴士公司。八、一审法院审理中，巴士公司与懋盛公司均确认懋盛公司已支付系争房屋的租金至2019年3月31日。九、一审法院另查明，前述《房屋租赁合同(办公)》的租赁期届满后，巴士公司与懋盛公司未签订书面租赁合同。一审法院认为，巴士公司与懋盛公司签订的《房屋租赁合同(办公)》，租期至2015年6月30日止，合同约定，租赁合同到期，合同自行终止。合同到期后，巴士公司与懋盛公司未签订书面租赁合同。鉴于系争房屋未取得所有权凭证，但该房屋仍具有一定的使用价值，且懋盛公司使用至今未提出任何异议，故懋盛公司需支付系争房屋的占有使用费，现巴士公司以双方之前签订的租赁合同中约定的租金标准主张房屋占有使用费，并无不当，法院依法予以支持。巴士公司曾于2018年6月22日发函给懋盛公司要求返还租赁房屋，但并未提供相关送达凭证，后又继续收取了懋盛公司的房屋占有使用费，结合本案情况，法院依法确认巴士公司向懋盛公司主张返还房屋的时间为懋盛公司收到起诉状之日即2019年4月4日，懋盛公司在实际返还房屋前仍应向巴士公司支付房屋的占有使用费。一审法院判决如下：一、上海懋盛投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离本市黄浦区西藏南路XXX号南侧房屋(建筑面积20平方米，自搭阁楼15平方米)，并将该房屋返还上海巴士第四公共交通有限公司；二、上海懋盛投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内按每月人民币2,000元标准向上海巴士第四公共交通有限公司支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。本院二审期间，上诉人提供2018年5月30日房屋实际管理者出具的证明，证明自2014年起到2017年这段时间没有电力供应。被上诉人表示上海耀海房产将房屋租给了案外人李某某，因其没有支付水电费，造成整栋的房屋可能停电，但从该内容无法看出被上诉人租给上诉人的房屋停电。上诉人表示自2014年起租，2015年就已经期满，租金一次性付到2015年年底，自2016年1月1日至来电的期间没有支付房租，2017年9月通电之后租金正常支付。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，巴士公司与懋盛公司签订的《房屋租赁合同(办公)》租期至2015年6月30日止，合同约定租赁合同到期，合同自行终止。合同到期后，巴士公司与懋盛公司未签订书面租赁合同。懋盛公司使用至今未提出任何异议，故懋盛公司需支付系争房屋的占有使用费，现巴士公司以双方之前签订的租赁合同中约定的租金标准主张房屋占有使用费，一审法院依法予以支持，并无不当，可以维持。至于上诉人所主张的停电事宜，即使实际存在，现上诉人亦应当返还房屋并支付2019年4月以后的使用费。综上所述，上海懋盛投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人上海懋盛投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 姚 跃审判员 成 皿二〇二〇年二月二十六日书记员 李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……