浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初10423号原告：义乌市万顺丝绸有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道丹溪路131号334室。法定代表人：陈晓东，系董事长。委托诉讼代理人：黄刚，浙江元谷律师事务所律师。被告：陈春琴，女，1967年2月15日出生，汉族，无业，户籍地：浙江省青田县，现住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：刘革，浙江欧凯律师事务所律师。被告：义乌市鑫晨宾馆，住所地：浙江省义乌市福田街道长春七街17号。投资人：魏永妍。委托诉讼代理人：胡洁，浙江六和（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌云，浙江六和（义乌）律师事务所实习律师。被告：麻连法，男，1963年3月15日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：吴国桢，浙江双江湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福飞，浙江双江湖律师事务所律师。原告义乌市万顺丝绸有限公司为与被告陈春琴、义乌市鑫晨宾馆（以下简称“鑫晨宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月27日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员穆文好独任审判，于2019年7月18日进行了第一次公开开庭审理。原告的法定代表人陈晓东、委托诉讼代理人黄刚、被告陈春琴及其委托诉讼代理人刘革、被告鑫晨宾馆的投资人魏永妍及委托诉讼代理人胡洁、王凌云到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2019年7月24日将本案转为普通程序审理。原告于2019年7月25日申请追加麻连法为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许，并通知麻连法参加诉讼，并于2019年9月19日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告的法定代表人陈晓东、委托诉讼代理人黄刚、被告陈春琴及其委托诉讼代理人刘革、被告鑫晨宾馆的委托诉讼代理人胡洁、王凌云、被告麻连法及其委托诉讼代理人吴国祯、张福飞到庭参加了诉讼。后原、被告双方申请庭外和解期限三个月（不计入审限），但至今未达成和解。本案现已审理终结。原告义乌市万顺丝绸有限公司请求判令：一、解除原告与被告陈春琴及麻连法于2011年签订的《房屋租赁协议书》；二、被告鑫晨宾馆立即将租赁房屋腾空并返还给原告；三、被告陈春琴和麻连法共同向原告支付租金1002500元；四、被告陈春琴和麻连法共同向原告支付税金63259.67元和违约金共计788359.2元（违约金已计算至2019年5月27日，从2019年5月28日起的违约金按照合同约定计算至房屋腾空之日止）。庭后，原告明确第二项诉请中仅要求被告鑫晨宾馆立即将租赁房屋腾空。事实与理由：2011年初，原告与陈春琴签订了《房屋租赁协议书》，约定：原告将其所有的位于义乌市的房屋出租给被告陈春琴，租金为每年100万元，房租提前一个月（每年的3月1日）付清，从2016年4月1日起，租金每两年递增5%，如未按照协议交纳租金的，原告有权解除合同并要求被告承担每日租金3倍的违约金。合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告又与陈春琴的丈夫麻连法签订了《房屋租赁协议书》。原告按照约定将房屋交付给被告陈春琴和麻连法使用，租金也由陈春琴和麻连法支付，现陈春琴和麻连法没有按照协议履行全部合同义务：一是拖欠租金共计1002500元，二是2019年的租金没有按期支付。现在出租房屋由被告鑫晨宾馆实际使用。原告认为，被告陈春琴、麻连法没有按照合同要求按期足额支付租金已经构成根本违约，应当承担违约的法律后果，故起诉。被告陈春琴在第一次庭审中辩称：1、原告起诉陈春琴诉讼主体错误，原告与麻连法于2011年11月底左右签订了案涉房屋的租赁协议，该协议已经在市场监管部门、公安部门进行了备案登记，即使本案陈春琴的诉讼主体适格，原告起诉要求解除案涉房屋租赁协议也于法无据，2017年6月14日，本案的房屋经与原告法定代表人协商，经其口头同意转租给被告鑫晨宾馆的投资人魏永妍，且当日在宾馆的一楼大厅协商时原告法定代表人陈晓东同意，今后的房租为每年80万元，都由魏永妍支付，当时三方谈好后，陈晓东没有带公章，并表示不会反悔；2、被告鑫晨宾馆的投资人经过庭前调解，同意支付2019年9月20日至2020年9月的租金110.25万元，但由于原告执意要涨价到每年120万元，才导致了本案纠纷的发生。根据最高院相关司法解释规定，原告诉请解除案涉合同没有法律依据；3、关于诉请三没有事实依据，原告曾多次口头同意麻连法，由于宾馆业的生意惨淡，愿意将案涉房屋的租金降为每年80万元，更何况2017年6月14日房屋转租时，原告没有提出要求陈春琴补足房租的问题，更何况在魏永妍经营后的两年都是以每年80万元在支付，原告没有异议，即使尚欠租金，按照民法通则的规定，原告要求被告陈春琴支付租金超过一年的诉讼时效，民法总则也没有废除该条款，故原告的该项诉讼请求已超诉讼时效；4、原告诉请要求支付违约金和税款，但其没有提交相关的证据来证明自己的房产税款是63259.27元，对原告主张的违约金也不认可。综上，请求法庭在依法查明事实后，驳回原告请求。被告陈春琴在第二次庭审中辩称：在第一次庭审答辩意见上补充：一、认可合同已于2017年6月14日解除，原告当天在被告在场的情况下认可了转让协议，相应租赁协议的义务由被告鑫晨宾馆承担，按照现实的交易惯例，2017年6月14日之后原告主张支付租金的相对方也是被告鑫晨宾馆，从来没有向陈春琴主张过，根据民法特殊诉讼时效的规定，原告主张的所谓的拖延租金已经过了诉讼时效。原告的第二项诉讼请求和被告陈春琴没有关系，对此不发表观点。原告实际上与被告鑫晨宾馆形成了口头的租赁协议关系，也就是原告与被告鑫晨宾馆之间是不定期的房屋租赁关系；原告第三项诉讼请求于法无据，2017年6月14日之前，相关的租金陈春琴和原告已全部结算清楚，并且在签订转让协议时已经口头承诺了之前不存在拖欠租金的问题，只要麻连法补偿房产租赁税及其他费用共计10万元，至于之后的租金，原告向被告鑫晨宾馆主张也是每年80万元；原告的第四项诉讼请求于法无据，原告与被告陈春琴、麻连法之间的租赁合同已解除，不存在违约，请求驳回对被告陈春琴的诉请。被告鑫晨宾馆在第一次庭审中辩称：1、案涉房屋租赁协议的合同相对方是麻连法和原告，与被告鑫晨宾馆无关，被告鑫晨宾馆主体不适格，在魏永妍从麻连法处受让宾馆前，原告麻连法、魏永妍达成一致意向，由原告与鑫晨宾馆重新签订一份租赁协议，约定年租金为80万元，租期为8年，后原告通过微信将协议发给鑫晨宾馆的投资人魏永妍，基于对原告的信任，魏永妍向麻连法支付了转让款90万元，交付转让款后，原告却不愿意来签订新的协议，也未解除案涉房屋租赁协议，故该房屋租赁协议依旧有效，依据合同相对性，其约束的是麻连法；2、鑫晨宾馆占有案涉房屋为有权占有，其占有权来自于鑫晨宾馆与麻连法之间事实上的转租协议，该转租协议约定的金额是每年80万元，同麻连法与原告之间约定的租金一致，也未约定增幅，鑫晨宾馆已按转租协议支付租金至2019年9月19日，麻连法及原告没有提出异议，原告要求鑫晨宾馆立即腾空房屋的诉请于法无据；3、原告诉请补齐往年租金的诉讼请求超过诉讼时效；4、原告要求被告支付税款的诉请于法无据，依据我国税法，缴纳税金是出租人的义务，不是承租人的义务，在没有合同约定的前提下，原告不得将该部分义务转嫁给陈春琴；5、案涉房屋租赁协议第十一条规定，在乙方麻连法违约的情况下原告应当提出整改通知，乙方未按整改通知整改才应付违约金，原告并未证明其提出过整改通知，故不应要求支付违约金，即使认定麻连法违约，但原告已经收到期间的租金，其并无损失，该违约金的计算过高，应由法院调整。被告鑫晨宾馆在第二次庭审中辩称：原告的第一、三、四项诉请与被告鑫晨宾馆无关。被告鑫晨宾馆与原告不存在直接的租赁关系，系被告陈春琴、麻连法基于与原告的租赁合同将房屋转租给被告鑫晨宾馆，该转租已经得到原告的认可，故本案存在一份租赁合同和一份转租合同，被告鑫晨宾馆不是租赁合同的相对方，被告陈春琴、麻连法因为转租行为造成的亏损或者收益应由其自行承担；对原告的第二项诉讼请求，被告鑫晨宾馆同意在2019年9月20日前将房屋腾空。被告麻连法辩称：一、原告和被告麻连法之间签订的《租赁协议书》已于2017年6月14日通过口头和事实行为解除，之后由原告直接将房屋出租给被告鑫晨宾馆，由被告鑫晨宾馆支付租金给原告，双方已经履行了两年，今年（2019年）因为原告和被告鑫晨宾馆之间租金没有谈妥导致纠纷，被告麻连法不是转租人，因此原告的第一项诉请没有事实依据，被告麻连法在转让前的租金已经全部付清，因此不存在拖欠租金和须支付违约金的行为，被告麻连法和原告之间约定因为房屋租赁产生的税由被告麻连法承担，但原告起诉的是房产税，因此该税不应由被告麻连法承担，请求驳回对被告麻连法的所有请求。原告就其诉讼主张向本院提供如下证据：1、《房屋租赁协议书》两份，证明原告与被告陈春琴、麻连法签订协议约定租金、税款及承担违约赔偿的事实；2、税收完税证明、入库汇总信息各一份，证明原告按照合同约定已经缴纳税款共计188259.67元的事实。被告陈春琴质证意见：对证据1无异议，麻连法签订的协议系对陈春琴签订的协议中租赁期限进行了变更；对证据2真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，这与陈春琴无关，应由原告自行负担，在2017年6月14日洽谈的时候只要麻连法补交10万元税款，原告今后的房屋租赁协议与魏永妍签订，和麻连法无关。被告鑫晨宾馆质证意见：对证据1真实性无异议，被告陈春琴、麻连法正是基于该两份协议与被告鑫晨宾馆形成了转租协议；对证据2真实性没有异议，依据原告提供的证据1，该税费不应该由被告鑫晨宾馆承担。被告麻连法质证意见：对证据1真实性没有异议，但是租金系经过原告和麻连法沟通由每年100万元变更为每年80万元，租赁协议中双方约定房屋租赁税由承租人承担；对证据2真实性没有异议，依据双方签订的租赁协议约定房屋出租税由承租人负担，但原告提供的系其公司的房产税不应当由被告麻连法承担，且其中一份是2017年1月至2018年12月31日的，原告与被告麻连法之间的租赁协议已经于2017年6月14日解除，后续涉及的各项税务问题应当由承租人被告鑫晨宾馆与原告协商承担。被告陈春琴就其辩解意见向本院提供如下证据：1、《鑫晨宾馆转让协议书》复印件一份，证明2017年6月14日经原告法定代表人陈晓东在场商谈同意并签订书面协议，麻连法将案涉宾馆酒店转让给魏永妍经营。2、手机通话录音光盘及书面资料整理打印件一份，证明原告法定代表人陈晓东与被告陈春琴女婿赖鼎煌通话承认案涉房屋自2015年9月始变更租金为每年80万元，也同意将案涉房产出租给魏永妍经营。3、农行个人账户明细一份，证明陈春琴通过其农行账户支付2015年9月20日至2016年9月19日的租金给原告。4、中国银行个人账户明细打印件一份，通过麻连法中行账户支付（2016年9月20日至2017年9月19日）给原告租金91万元（包括10万元税补偿款）。5、中行转账明细打印件一份，证明麻连法收到魏永妍支付的转让费90万元。6、银行转账明细一份，证明魏永妍支付原告2017年9月20日至2019年9月19日两年的租金分别为81万元和81.5万元。原告质证意见：对证据1，这是被告之间的转租协议，并且这份协议上没有约定具体的租赁结束时间和每年的租金，原告并没有书面同意，原告的法定代表人陈晓东也没有口头同意。证据2中6月11日通话整理资料第四页、6月9日通话整理资料最后一段、6月9日通话整理资料第二页“同意是对的呀”，该通话是原告和案外人的通话，对被告没有效力，这几段话都是含混不清的，不是明确的意思表示，从内容也不能得出被告陈春琴所要达到的证明目的。对证据3、4均无异议，总金额是170万元。对证据5，由于不是当事人，对真实性无法确认，具体数额以证据为准。对证据6，收到81万元和81.5万元，原告将其中2.5万元作为税款并在诉请中扣除。具体数额以证据为准，收到被告鑫晨宾馆的款项并不能证明原告和被告鑫晨宾馆签订了房屋租赁协议。被告鑫晨宾馆质证意见：对证据1真实性没有异议，该转让协议经过原告同意，原告也认可是转租协议，并不是案涉租赁协议权利义务的转移；对证据2真实性、关联性无异议，同时该证据说明两个问题：第一，在6月14日录音的整理资料第三页第三行，原告说“我是和你发生关系不是和她发生关系”，说明原告也认可其与被告鑫晨宾馆没有直接的房屋租赁关系；第二，原告要求将房租增加40万元，导致被告鑫晨宾馆未及时支付下一年房租。对证据3、4、5没有异议，同时结合证据2第一页第五行、第十行，说明之前的房租已经付清。对证据6真实性没有异议，该款项系被告鑫晨宾馆支付给麻连法的租金，由麻连法指示直接支付给原告。被告麻连法质证意见：对证据1没有异议，但协议中被告麻连法和被告鑫晨宾馆明确了“甲方负责协助乙方与房东续签该宾馆房屋使用协议”，由此可以确认被告麻连法已经和原告解除租赁关系，其扮演的角色是帮助被告鑫晨宾馆与房东签订房屋租赁合同，且在签订协议书时原告法定代表人在场予以认可。对证据2真实性没有异议，该录音资料确认了宾馆转让时，麻连法已经付清租金，且原告与被告麻连法之间租赁合同关系已经解除，而原告已经和魏永妍之间形成租赁合同关系，原告自始至终均是向魏永妍催讨房租，双方因为原告要涨房租，魏永妍不同意涨太多才导致纠纷产生。对证据3、4真实性没有异议，被告麻连法已经按照双方约定的价格支付了租金，不欠原告租金，后续的10万元系宾馆转让过程中被告麻连法应原告的要求支付税金及其他费用产生的，原告也同意支付10万元之后，房屋租赁给被告鑫晨宾馆，具体费用由其双方协商。对证据5、6真实性没有异议，该租金系被告鑫晨宾馆直接支付给原告，在其租金的支付过程中被告麻连法不知情。被告鑫晨宾馆就其辩解意见向本院提供如下证据：1、客户通话详单、通话录音（提供原始载体手机，供法庭核实）、文字整理稿打印件各一份，证明原告与被告鑫晨宾馆之间并无直接的房屋租赁关系。2、银行转账凭证一份，证明被告鑫晨宾馆以其与麻连法之间的转租合同向原告交付了2017年9月20日至2019年9月19日的房租。原告质证意见：对证据1没有异议，对证据2，钱收到了，交的并不是被告鑫晨宾馆所述的那段时间的房租。被告陈春琴质证意见：对证据1真实性没有异议，对关联性有异议，案涉房屋由原告出租给被告鑫晨宾馆的，所以对被告鑫晨宾馆的证明目的有异议；对证据2没有异议。被告麻连法质证意见：对证据1真实性没有异议，在录音整理资料正文第11、12、19行中被告鑫晨宾馆称“现在你又不想租给我了，我都不知道怎么弄了”，“我本来就在想你这边还租给我，我就律师都没请”，说明房屋系原告出租给被告鑫晨宾馆，与被告麻连法无关。对证据2真实性没有异议，2017年9月13日的汇款明确了房租加1万元税金，确认了原告与被告鑫晨宾馆之间的租赁关系，整个转账过程中没有通知过被告麻连法，均系原告与被告鑫晨宾馆之间单方联系并支付租金。被告麻连法未提供证据。根据证据的审核认定规则，本院对上述证据认定如下：对原告提供的证据，三被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定；对被告陈春琴提供的证据1、2、3、4、6，原告及其余被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对被告陈春琴提供的证据5，原告对其真实性无法确认但未举证证明其不真实，其余被告对其真实性无异议，因该份证据的相对方对真实性予以认可，故本院对该证据的真实性也予以认定；对被告鑫晨宾馆提供的证据，原告和其余被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：被告陈春琴、麻连法系夫妻关系。2011年初，被告陈春琴、麻连法共同向原告租赁原告所有的位于义乌市的房屋，原告（甲方）先与被告陈春琴（乙方）签订了《房屋租赁协议书》一份，约定：本房屋限乙方用于经营宾馆酒店，一楼由乙方调配，可少量租用或转租；使用期限为2011年9月20日至2021年9月19日，共十年；房屋使用费每年为人民币100万元，第一年在协议签订时先付30万元，余款在2011年3月1日前付清。下年房租提前1个月一次性付清，前五年租金不变，从2016年4月1日开始租金每2年一次递增5%……租期内一切工商、税收、治安、环卫、房屋出租税及一切社会性规费均由乙方承担，税款乙方交给甲方，由甲方交给国家税务局；乙方在使用期内享有合法使用的权利和义务；如乙方违约，包括迟延交纳房屋使用费和其他应支付的各项费用或违约经营，甲方及时向乙方提出限期整改通知，乙方未按期整改的，承担每日支付三倍房屋使用费的违约责任。在协议约定的使用期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本房屋有偿使用协议，收回房屋使用权……3.乙方按未按协议约定交纳房屋使用费的……乙方在营业前的装修期内，甲方应给予5个月的免费装潢申报手续期间。甲方应在2011年4月1日前将房屋交付给乙方使用。双方还对其他事项进行了约定。原告按照约定向被告陈春琴、麻连法交付了房屋。后原告（甲方）与被告麻连法（乙方）就案涉房屋补签了《房屋租赁协议书》一份，该协议约定了房屋使用期限自2011年9月20日至2021年9月19日、下年房租提前5个月一次性付清，从2016年9月20日开始租金每2年一次递增5%。该协议其他事项与原告与陈春琴签订的《房屋租赁协议书》基本一致。被告陈春琴、麻连法租赁案涉房屋用于经营鑫晨宾馆。被告陈春琴、麻连法已按约定数额支付了2011年9月至2015年9月的租金。2015年4月，原告向被告麻连法、陈春琴催讨租金时，被告麻连法、陈春琴以生意不好为由要求降低房租，原告予以口头同意。2015年9月20日至2016年9月19日的租金，原告认可收到了80万元，2016年9月20日至2017年9月19日的租金，被告麻连法、陈春琴支付了80万元，还支付了其他费用11万元（被告麻连法认为其中1万元系道路维修铺设管道费用）。2017年6月14日，在之前房租、税费已结算的情况下，经原告同意，麻连法（甲方）与魏永妍（乙方）签订了《鑫晨宾馆转让协议书》，载明由于经营需要，双方经协商，甲方同意将位于长春的鑫晨宾馆转让给乙方经营，并达成协议如下：一、甲方将鑫晨宾馆整体转让给乙方经营；二、甲乙双方约定该转让费共计人民币90万元，乙方在2017年6月15日前付给甲方人民币90万元，经营权从2017年6月16日起由乙方所有；三、营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证，乙方如需变更，甲方负责提供协助。甲方负责协助乙方与房东续签该宾馆房屋使用协议；四、甲方把宾馆现有的所有固定资产、低值易耗品全部转让给乙方；五、转让前的债权债务及税务由甲方承担；六、乙方接管宾馆后所产生的债权债务及税务由乙方负责，甲方不承担任何责任等。双方口头约定以后的租金由魏永妍支付给原告。魏永妍在经营鑫晨宾馆过程中，于2017年9月13日支付原告租金80万元、税金1万元，于2018年5月15日至2018年5月30日共支付原告815000元。原告认为上述魏永妍支付的款项中，2.5万元是税款，其余160万元是租金。截至庭审之日止，被告陈春琴、麻连法（包括魏永妍）未再向原告支付租金及其他费用。本案成讼后，被告麻连法、陈春琴女婿赖鼎煌（以下简称“赖”）与原告法定代表人陈晓东（以下简称“陈”）于2019年6月9日、6月11日、6月14日进行了通话。其中，6月9日通话中，赖问：“怎么我突然收到法院传票说起诉我们还拖欠你房租啊？当时房租不是都付清，然后才转让的呀，怎么会起诉我们呢？”陈说：她（魏永妍）现在这个价格，我肯定不会租的，对不对啦？……现在房租都在涨价的，我按照原合同今年等于说上个月跟她谈。房租是四月份就要付了，那她（指魏永妍）没跟我商量，没跟我来谈，那么我五月十号左右才打她电话，然后电话谈谈，她反正八十万，八十万怎么谈得了。我起诉你方是因为合同是和你方签的，和魏永妍没有签过合同，按照合同算，魏永妍还欠房租。等于说她也付我80万对不对啊？你们那时候也付我80万，对不对？赖说：那我们那时候是你同意的呀，每年都付清的。陈说：同意是对的，那个等于是偶尔说句实话，你那一年生意不好做，那我也是同意的，那你不能一直履行都按照口头上来说，市场上都在涨价，那我还在跌价；6月11日通话中，赖说：“是这样的，就是说去年81万多嘛，今年一下子120万，她是说加太多，你说加个10万、8万都没有问题”，陈说：“不是，我跟你说，她说的话我也不信了，现在我要求按合同履行”……赖说：如果按合同走的话，不是要100多万了，跟去年相差太多了。陈说：你不要跟去年比。6月14日通话中，陈说：因为说句实话，我那一年认可也就认可了，你们是一直按照这样子，你们转掉的时候，我们跟你丈人说，你转让我同意，但你不要以我给你的优惠价格去转让，对不对了，凭我们的协议合同去转让，我是没话说的，你丈人这种蛮不讲理的人，我怎么去跟他说，你丈母娘又说找她没用，找你又没用，实际上都是你老丈人惹出来的祸。赖说：“没有，这个没说过吧”陈说：“实际上我也就是跟你发生关系，不是跟她发生关系”。2019年7月3日，鑫晨宾馆的投资人魏永妍和原告法定代表人陈晓东进行了电话通话，其中，魏永妍说：现在你又不想租给我了，我都不知道怎么弄了。陈晓东说：不租给你是另外一回事……我是等于说合同没有跟你签，是不是，你懂了没有？我没跟你签合同，我原合同都没有解除掉了，我跟陈春琴的合同没有解除掉，我是不可能跟你签合同的，我是一房二租了，懂了没有？原告在回答法官提问通话中陈说的“那一年认可也就认可了，有认可过吗，是哪一年？”时回答：就是第一个80万元那一年，是2015年4月要交钱的时候。我去讨房租，他们说要去贷款，亏本没有生意，要求要降房租，他说人家都降房租了我也要降，我是被逼无奈让他有多少付多少。如果不是他要求我续签10年的话，我就不会来起诉。另查明：原告缴纳了房产税共计188259.67元，包括2011年1月至2016年12月期间房产税152731.03元（计征依据为8831096.71元，无减免税额）和2017年1月至2018年12月期间房产税35528.64元。被告鑫晨宾馆已于2019年9月19日腾空。本院认为：本案首要解决的问题是被告麻连法与魏永妍就案涉房屋是否存在转租关系。原告和被告鑫晨宾馆均认为是转租关系，被告陈春琴在第一次庭审中也认可是转租关系，但其在第二次庭审中予以否认，被告麻连法认为不是转租关系，因原告与被告陈春琴、麻连法签订的房屋租赁协议在转让时已解除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，在原告的同意下，麻连法与魏永妍签订的协议书中将鑫晨宾馆整体转让给魏永妍，该处“整体”应理解为宾馆内所有的物品、各种经营证照（经营资格）以及宾馆房屋的使用权。在该转让过程中，须经原告同意的仅仅是房屋的使用权的转让即转租问题。该转让协议书明确约定由麻连法负责协助魏永妍与房东续签该宾馆房屋使用协议，但在签订该协议后，麻连法未协助魏永妍与房东签订该宾馆房屋使用权协议，即魏永妍未与原告签订书面房屋租赁合同，被告麻连法未举证证明其与原告签订的房屋租赁协议已解除，因被告陈春琴、麻连法均认可和魏永妍曾约定转让后的房租都由魏永妍直接支付给原告，故魏永妍按约直接向原告支付租金的行为应视为指示交付行为，原告直接向魏永妍催讨租金的行为也符合约定和生活经验法则，上述行为并不能证明原告与魏永妍形成了事实上的房屋租赁合同关系；被告陈春琴所举证据不足以证明原告与麻连法、陈春琴签订的房屋租赁协议已解除。综上，本院认定被告麻连法与魏永妍就案涉房屋存在转租关系，转让协议签订后原告与被告陈春琴、麻连法签订的《房屋租赁协议书》依然有效。原告诉请解除原告与被告陈春琴、麻连法签订的《房屋租赁协议书》，本院认为，按照《房屋租赁协议书》约定，如被告陈春琴、麻连法未按约交纳房屋使用费的，原告有权终止该协议，收回房屋使用权。本案中，根据被告陈春琴、魏永妍提供的银行流水凭证及2019年4月未向原告支付下一年的租金行为可知，被告麻连法、陈春琴未按照约定时间支付租金，原告有权终止该协议。根据法律规定，解除也是终止的一种情形，故原告有权要求解除其与被告陈春琴、麻连法的房屋租赁协议，本院对该项诉讼请求予以支持。原告诉请被告鑫晨宾馆立即将租赁房屋腾空，因被告鑫晨宾馆已在本案判决前将案涉房屋腾空，但原告未撤回该项诉讼请求，故本院对该项诉请不予支持。原告诉请被告陈春琴、麻连法共同向原告支付租金1002500元，被告陈春琴、麻连法辩称经协商，原告从2015年开始已将租金下调至每年80万元，所以租金已全部付清，但原告不认可。本院认为：一、从被告陈春琴、麻连法女婿赖鼎煌与原告法定代表人陈晓东的通话内容可以看出：1.原告认可口头给过被告麻连法、陈春琴“优惠价格”，且价格为年租金80万元，宾馆转让前的租金已结清；2.宾馆转让后的二年，魏永妍也是按照年租金80万元支付，被告在2019年5月前未提出异议，只是2019年应支付的价格不能跟去年2018年比，不能一直按口头说的履行；二、从原告法定代表人陈晓东回答法院提问“那一年认可也就认可了，有认可过吗，是哪一年？”时回答内容可知：原告认可2015年9月起年租金下降，本案起诉的原因也不是因为被告麻连法、陈春琴欠房租。三、从租金及其他费用支付情况看，原、被告对2015年9月前租金已结清均无异议，此后被告陈春琴、麻连法包括魏永妍均按每年80万元的标准向原告支付租金。除每年租金80万元外，被告麻连法在2017年还另行支付了11万元（其中1万元被告认为是道路维修铺设管道费用），魏永妍还另行支付了2.5万元。原告将魏永妍支付的费用中2.5万元分配为税费，将被告麻连法、陈春琴支付的费用中10万元分配作税费。综上，本院认为，原告与被告陈春琴、麻连法已于2015年4月口头达成协议，自2015年9月起每年租金变更为80万元。通过付款情况看，至2019年9月19日前的租金已全部付清。故本院对原告要求支付租金的诉请不予支持。原告诉请陈春琴、麻连法共同支付税金63259.67元和违约金共计788359.2元（其中违约金已计算至2019年5月27日，此后的违约金按照合同约定计算至房屋腾空之日止）。对于税金，原告认为其已支付房产税188259.67元，其将被告支付的费用中125000元作为被告支付的税款，另要求被告支付税款63259.67元，但被告麻连法辩称该税是房产税，不应由被告承担。本院认为，就税金而言，原告与被告陈春琴、麻连法签订的《房屋租赁协议书》约定租期内房屋出租税由被告陈春琴、麻连法承担，根据规定，房产税由产权所有人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。本案中，从原告提供的证据看，其支付的房产税并非按照房产租金作为计征依据，税率也非房产出租税率，故原告所举证据无法证明原告交纳的房产税系本案房屋出租税费，原告据此要求被告陈春琴、麻连法支付税款依据不足，本院不予支持。至于违约金，根据原告与被告陈春琴、麻连法签订的《房屋租赁协议书》中的约定，如被告陈春琴、麻连法违约，原告及时向被告陈春琴、麻连法提出限期整改通知，被告陈春琴、麻连法未按期整改的，承担每日支付三倍房屋使用费的违约责任。本案在起诉前，原告未向被告陈春琴、麻连法提出过限期整改通知，故本案不具备支付违约金的条件。原告要求被告陈春琴、麻连法支付违约金依据不足，本院不予支持。综上，原告诉请于法有据部分，本院予以支持。被告陈春琴、麻连法辩解依据不足部分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款，第九十一条、第九十三条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告义乌市万顺丝绸有限公司与被告陈春琴、麻连法于2011年签订的《房屋租赁协议书》；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20918元，由原告义乌市万顺丝绸有限公司负担20838元，由被告陈春琴、麻连法负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  穆文好人民陪审员  刘森荣人民陪审员  唐沁芳二〇二〇年二月二十七日代书 记员  吴佳佳