广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初33145号原告：杨少卿，男，汉族，1988年3月7日出生，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：张庆松，广东盈隆律师事务所律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码91440300279314110E。法定代表人：罗向民，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路296号8楼，统一社会信用代码91430000732868171R。法定代表人：刘录音。上述原告杨少卿与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告杨少卿的申请，依法追加湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）为第三人，依法由审判员冼晓莉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张庆松，被告委托诉讼代理人尹德军、张洁平到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理《不动产权证书》的违约金1570408元（违约金以购房总价款7365895元为基数，按日万分之四的标准，从2017年6月1日起计算至2018年11月16日止共533天）；2、被告承担案件诉讼费用。具体事实与理由：2015年8月31日原被告就原告购买深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园9B座10层1003房签订了格式条款的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购房总价款为7365895元。按合同约定，出卖人（被告）应当在2016年12月31日前将本房地产交付给买受人（原告），交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成项目房地产初始登记（取得竣工验收备案文件的时间是2016年9月20日）；出卖人应选择下列第三种方式，在将房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：“三、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请产权转移登记，办理《房地产证》；延期办证的违约责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日支付本购房总价款万分之四的违约金。因被告于2018年11月16日才完成初始登记，且并未向登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请。根据合同约定应在2017年3月20日前完成初始登记。被告于2019年5月23日才履行了为原告办理房产证登记备案的约定义务，被告已构成违约，应按合同之约向原告支付逾期办证的违约金。原告遂起诉请求判如所请。被告瑞恒公司辩称：一、被告向原告交付房屋不存在逾期。二、被告为解除政府相关主管部门对案涉小区项目实施的权利限制付出了巨大努力和代价。三、原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。四、被告依法、依约不承担延期办证违约责任。第三人湖南六建机电安装有限责任公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2015年，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园第1栋9B座10层1003房，购房总价款为7365895元，用途为住宅。2、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。4、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。6、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。7、合同附件五第八条第6项对合同第十二条修改如下：如出卖人不能按合同第九条约定时间交付的，可提前15日通知买受人。除双方另行协商一致外，买受人同意给予出卖人90天宽限期。超过宽限期30日的，视为逾期交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在宽限期届满30日后起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。8、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。9、合同附件五第十四条就“通知与送达”约定如下：本合同中的通知应采用书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所地……如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其自行承担后果。上述合同签订后，原告已付清了购房款。原告（甲方）与第三人湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部（乙方）曾签署《房屋施工委托协议》，该协议附件为《施工平面示意图》，其中所示户型与原告购房时取得的售房宣传册一致。双方约定如下：（1）甲方知悉并同意委托乙方全权代理上述商品房的毛坯入伙验收、钥匙签收，瑞恒公司无需寄发毛坯入伙通知书给甲方。乙方在毛坯交付验收后按本协议附件的施工平面示意图对上述商品房进行毛坯施工，甲方知悉乙方将按照本协议附件施工平面示意图对该商品房进行局部施工；房间内所有花池乙方不负责填充，由甲方根据实际需要自行填充。（2）乙方应严格按照本协议之房屋委托施工平面示意图组织施工，包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内管线以及其他局部施工。（3）甲方知悉并同意商品房施工将会造成施工后的商品房使用面积、实际建筑面积与竣工测绘的建筑面积出现差异，乙方无需为此承担法律责任。（4）甲方知悉并同意毛坯施工过程中拆除的商品房原有部分（包括但不限于墙体、栏杆、门窗等）归乙方所有，乙方不需为此向甲方支付任何费用。（5）基于本商品房毛坯施工安全的需要，乙方在毛坯施工工程完工前进行全面封闭施工，不对外开放，甲方对此无异议。（6）甲方知悉并同意，本协议所述的施工可能造成外立面、其他房屋的内部结构与建筑物共有部分的局部变动，甲方对此无任何异议。甲方承诺，无论在任何时候都不会因此要求乙方恢复原状、改变已完成施工的商品房的状况或者赔偿损失。（7）甲方同意并承诺，除本受托人外，不委托其他任何人或单位进行本协议所述的施工。（8）毛坯施工工程款为人民币1000元，此款项需甲方在签署本协议时，现金支付给乙方。（9）乙方承诺在2016年12月31日前完成本协议所述的施工，并将完成施工的该商品房交付给甲方。原告同时向湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部出具《授权委托书》，授权其办理商品房办理毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，委托人对受托人的验房结果予以认可，瑞恒公司无需向委托人寄发毛坯入伙通知书。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成前不得任意解除、撤销、终止本授权委托书。2016年7月25日，被告瑞恒公司与第三人签署了一份《勤诚达宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托第三人承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.5元。被告于庭审中确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托第三人收房并对房屋进行改造，其已向第三人支付了改造费用。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（NO.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，第三人湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建施工。2016年7月，该公司又与发展商即被告瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因新安街道规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。为查明案件情况，本院向深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市不动产登记中心于2018年8月16日向本院复函（深不动产登函[2018]486号）如下：一、勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）未办理初始登记，并于2016年10月19日被深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队查封（查封附记：宗地号：Ａ010-××0;项目名称：勤诚达悦园；限制期限：文书未注明查封期限，权利限制时间自文书送达之日起至查封机关送达解除查封限制文书之日止。查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记）。二、根据《不动产登记暂行条例》和《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，上述项目由深圳市瑞恒投资发展有限公司办理完房地产初始登记后，购房业主方可备齐相关资料申请办理不动产权证书。深圳市宝安区新安街道土地规划监察队向本院复函如下：勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。深圳市宝安区土地规划监察局向本院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入人民币122485280.34元和并处罚款人民币2576610.5元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l、没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元人民币。2、罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.5元人民币。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在勤诚达悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。另查，1、关于房屋交付标准及时间。原、被告于庭审中确认双方约定的交楼标准为毛坯交付，且被告瑞恒公司已向原告交付了毛坯状态的涉案房产。原告主张案涉房产于2016年9月底交付。瑞恒公司主张其已于2016年9月底第一次向第三人交付了涉案房产，第三人出具的《证明》确认其于2016年9月底代理业主收房并开始加建施工。2、原被告在庭审中均确定本案案涉房产未进行加建。3、关于通知业主办证事宜。被告瑞恒公司主张已通过短信通知业主办理房产证，但未提交证据证明，原告称未收到通知。4、关于具体办证流程。原告主张其已经与瑞恒公司签署《房地产证办证委托协议书》，委托瑞恒公司为其办理房地产证，但该协议书原件在瑞恒公司处，瑞恒公司对此不予认可。原告主张办理房地产证须由瑞恒公司主导并提交资料，具体流程如下：业主与瑞恒公司需签订深圳市不动产登记申请表，瑞恒公司需出具授权其代理人缴纳相关税费、申办不动产权证书相关事宜的授权委托书以及其主体资料；如业主是通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款的，一般需具备房地产楼花抵押登记转现楼登记申请书、营业执照、金融许可证、法定代表人证明书、授权书（授权被告为银行方签订经济合同及办理其他事务代理），并主张《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。瑞恒公司主张只要其完成了初始登记，即已经履行完成开发商的义务，合同约定由业主自行办证，瑞恒公司是配合提交公司的主体资料，在有抵押贷款的情况下，由银行委托瑞恒公司一起去办证，没有抵押贷款的情况下，部分业主与瑞恒公司签订委托书，委托瑞恒公司办证，部分业主则自行办理，即由这些业主到瑞恒公司处拿公司的主体资料自行前往办理。5、瑞恒公司就行政处罚事宜，以行政处罚适用法律错误、行政处罚结果明显不当、遗漏被处罚主体等违法情形为由提起行政诉讼，诉请法院判决撤销深圳市宝安区土地规划监察局于2018年9月7日作出的深宝土规监字[2018]第1801451号《行政处罚决定书》，案号为（2019）粤0308行初856号，该案仍在审理中。6、原告于2019年5月23日取得不动产权证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原、被告真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。（一）关于涉案房产交付时间本案中，涉案的房地产项目于2016年9月20日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，原、被告均确认瑞恒公司已向原告交付了涉案房产，且均主张房产交付时间为2016年9月底，因此，本院认定涉案房产已于2016年9月底交付。（二）关于逾期办证违约金《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。涉案房产已于2016年9月底交付原告，瑞恒公司应于房产交付之日起第240日内即2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起的逾期办证违约金。原告主张逾期办证违约金自2017年6月1日起算，本院予以支持。根据本院查明的事实可知，瑞恒公司于2018年12月初陆续通知业主缴税、办理房地产证且有业主实际办出了房地产证，瑞恒公司于2018年12月中下旬通过小区公告栏及业主微信群通知业主签署和解协议及办证事宜，可以认定瑞恒公司在完成初始登记前后已向小区业主通知了办理房地产证的有关事宜，因此办证违约金应计算至完成初始登记之日，原告同意计算至完成初始登记之日即2018年11月16日，本院予以支持。本案涉案房产属于未实施加建的情形。根据被告提交的测绘报告显示，该部分案件所涉房产不存在任何补板面积，被告亦未提交其他证据证明该部分原告存在相关的违约行为或过错行为，故原告有权按照合同约定向瑞恒公司主张逾期办证违约金。综上，瑞恒公司应当向原告支付逾期办证违约金1570408元（以购房总价款7365895为基数，按每日万分之四的标准，从原告主张的2017年6月1日起计算至2018年11月16日止共533天即7365895元×0.0004×533天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨少卿支付迟延办证违约金1570408元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9467元，原告杨少卿已预交，应由被告瑞恒公司负担。被告瑞恒公司应缴部分，由本院退回原告杨少卿；被告瑞恒公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的案件受理费，拒不缴纳的，本院依法强制执行。保全费5000元，原告杨少卿已预交，由被告瑞恒公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二〇年二月六日书记员  黄晓雯书记员  陈丽君