山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终206号 上诉人（原审被告）：王寿利，男，1970年9月1日出生，汉族，莱西市人，住山东省莱西市。 上诉人（原审被告）：胡美丽，女，1974年6月9日出生，汉族，莱西市人，住山东省莱西市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：董建波，山东清华苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王晓莉，女，1983年12月6日出生，汉族，莱西市人，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：张文彤，山东瀚生律师事务所律师。 上诉人王寿利、胡美丽因与被上诉人王晓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初4957号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 王寿利、胡美丽上诉请求：撤销原判，并依法改判。事实和理由：原判认定“王寿利、胡美丽辩称导致合同不能继续履行的原因是不可抗力，且中介公司系王晓莉的委托代理人，其与中介公司已签订解除协议，应对王晓莉产生法律效力，对该意见其未向法院提交证据予以证实，该协议亦无王晓莉签字确认……”,是错误的。1、2019年6月13日，中介姜世强代表王晓莉与胡美丽经协商签订了解除房屋买卖的协议,胡美丽即将定金退还到了王晓莉的账户.虽然该协议无王晓莉的签字,但姜世强代理解除合同的行为,即便无代理权限,也应属于表见代理。若无中介姜世强,胡美丽也不可能将定金退还王晓莉的账户。为此,两上诉人提交了与中介签订的协议予以证明,该协议应是有效的。2、双方签订房屋买卖协议后，在办理手续时，两上诉人才知道涉案房屋被查封，这是不可抗力，符合合同法规定的解除条件，并非王寿利、胡美丽个人原因不卖给王晓莉房屋，其不应承担违约责任。 王晓莉辩称：原审判决正确，请求维持。 王晓莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王晓莉与王寿利、胡美丽之间签订的房屋买卖合同;2.判令王寿利、胡美丽向王晓莉双倍返还剩余定金58000元及中介费8000元共计66000元；3.本案律师费、诉讼费、保全费由王寿利、胡美丽承担。事实和理由：2019年3月2日，双方在青岛科威兴业房地产顾问有限公司签订房地产买卖合同，约定将位于莱西市龙筑的房屋以800000元价格出售给王晓莉。王晓莉于合同签订的当日，向王寿利、胡美丽支付定金50000元，对方为王晓莉出具收条。双方签订合同后，在中介的协助下，办理银行贷款手续，但2019年6月，王寿利、胡美丽因个人原因违约，告知中介及王晓莉，终止本次房屋买卖。在中介的多次协调下，王寿利、胡美丽置之不理。为维护王晓莉的合法权益，请求依法判决。 王寿利、胡美丽在一审辩称：王晓莉所诉与事实不符。双方签订合同后，在办理手续时，王寿利、胡美丽才知道涉案房屋被查封，这是不可抗力，符合合同法规定的解除条件，并非王寿利、胡美丽个人原因不卖给王晓莉房屋，不应承担违约责任。同时，2019年6月13日，王寿利、胡美丽经协商已将定金退还给王晓莉，中介姜世强是王晓莉找的，其代理解除合同行为应当予以确认合法有效。从购房合同看，胡美丽并非本案主体，不应承担责任。 一审法院认定事实如下：2019年3月2日，王寿利、胡美丽（甲方）与王晓莉（乙方）、居间方（丙方）青岛科威兴业房地产顾问有限公司签订《房屋买卖合同》，主要约定如下：“一、甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占有范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：房产坐落在青岛莱西市，房产面积约113平方米，产权人：王寿利；共有人：胡美丽；权属证号：2013134245。二、房屋成交价与付款方式：甲乙双方协商一致，同意上述房地产转让成交价款80万元，乙方于2019年3月2日支付甲方5万元作为购房定金，定金由中介保管50%，若期间甲方违约需双倍返还定金；若乙方违约则定金不退。三、甲方责任：甲方保证同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产，且上述房屋产权清晰。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、债权债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。……五、中介费及义务：鉴于甲乙双方已确认丙方提供的服务无瑕疵，并促成了甲乙双方房地产买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，甲乙双方均已同意各自支付给丙方本合同成交总价款的1%中介佣金服务费，甲方双方于本合同签订时一次性支付给丙方。如因甲或乙双方的违约行为导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一直解除本合同，并不影响丙方完成居间义务的事实，因此丙方收取的佣金费将不予退还。六、违约责任：本合同签订后，甲、乙双方若有任何一方未按照本合同约定的时间全面履行自己的义务时，……并赔偿守约方中介费损失……。” 2019年3月2日，王晓莉向王寿利转账交付购房定金50000元。同日，王晓莉向青岛科威兴业房地产顾问有限公司支付中介费8000元。2019年6月13日，胡美丽与青岛科威兴业房地产顾问有限公司工作人员签订协议，协商将案涉合同终止，同日，王寿利向王晓莉返还购房定金42000元。 双方签订合同后，在办理房屋过户手续时，涉案房屋处于查封状态。王寿利与胡美丽系夫妻关系，涉案房屋登记在王寿利名下，房屋共有人为胡美丽，系共同共有。 一审法院认为，本案双方争议的焦点:王寿利、胡美丽是否应双倍返还王晓莉购房定金。 王晓莉与王寿利、胡美丽、青岛科威兴业房地产顾问有限公司（以下简称科威兴业公司）签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背相关法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王晓莉按照双方约定支付王寿利购房定金50000元后，因王寿利出售的房屋被查封，致使双方无法办理过户而继续履行合同。现王晓莉请求解除与王寿利签订的房屋买卖合同，并请求王寿利双倍返还剩余定金58000元,证据充分，原审予以支持。关于王晓莉已支付的中介费8000元，双方达成的房屋买卖系因王寿利、胡美丽原因不能继续履行，按照双方约定，王晓莉作为守约方要求王寿利承担中介费损失，符合约定，原审予以支持。胡美丽与王寿利系夫妻关系，为案涉房屋共同共有人，应对上述债务承担共同清偿责任。 王寿利、胡美丽辩称导致合同不能继续履行的原因是不可抗力，且中介公司系王晓莉的委托代理人，其与中介公司已签订解除协议，应对王晓莉产生法律效力，对该意见其未向原审提交证据予以证实，该协议亦无王晓莉签字确认。诉讼中，王晓莉对该协议亦不予认可，故，原审对其答辩意见不予采信。 综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条之规定，判决：一、解除王晓莉与王寿利于2019年3月2日签订的《房屋买卖合同》。二、王寿利、胡美丽双倍返还王晓莉剩余购房定金58000元。三、王寿利、胡美丽赔偿王晓莉中介费损失8000元。上述二、三项于判决生效之日起10日内执行。四、驳回王晓莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由王寿利、胡美丽负担。 二审期间，双方均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方未达成一致意见。 本院认为，王寿利、胡美丽与王晓莉经中介方科威兴业公司居间促成签订的涉案《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应当按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，违约一方应向对方承担相应的违约责任。上述合同在履行过程中，王晓莉依约支付王寿利、胡美丽购房定金50000元后，双方在办理房屋过户登记手续时发现涉案房屋因处于查封状态而无法完成过户登记，致使双方合同无法继续履行。根据双方合同第二条、第三条及第六条的约定，若期间甲方（王寿利、胡美丽）违约需双倍返还定金，若乙方（王晓莉）违约则定金不退；自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、债权债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任；本合同签订后，甲、乙双方若有任何一方未按照本合同约定的时间全面履行自己的义务时，赔偿守约方中介费损失。因此，在由于王寿利、胡美丽一方原因造成双方房屋买卖合同无法继续履行的情况下，王晓莉诉请解除该合同并要求王寿利、胡美丽双倍返还剩余定金58000元（定金5万元×2-已返还定金42000元）并赔偿中介费损失8000元，符合双方合同第二条、第三条及第六条的约定，原审予以支持是正确的。王寿利、胡美丽在一审抗辩称导致合同不能继续履行的原因是不可抗力，但无证据证明；其主张中介公司系王晓莉的委托代理人故胡美丽与中介公司签订的解除涉案房屋买卖合同的协议应对王晓莉产生法律效力，但因无证据证明中介公司系王晓莉的委托代理人，且该协议亦无王晓莉签字确认，王晓莉对此也不予认可，故原审对王寿利、胡美丽上述抗辩主张不予采信，并无不当。王寿利、胡美丽上诉称其不应承担双倍返还剩余定金58000元并赔偿中介费损失8000元的责任，因无合同及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，王寿利、胡美丽的上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人王寿利、胡美丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十四日 书记员 国莹莹 书记员 胡浩东