上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12970号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司，住所地上海市闵行区申虹路683弄3号801室。法定代表人：何德全，总经理。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶明标，男，1977年8月29日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：金浩，上海德禾翰通律师事务所律师。原审第三人：章世良，男，1962年11月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张宝丰，上海九泽律师事务所律师。上诉人上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司（以下简称瑞铂慧家公司）因与被上诉人叶明标，原审第三人章世良房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞铂慧家公司上诉请求撤销原审判决第二、三、五项，改判驳回叶明标原审全部诉讼请求，支持瑞铂慧家公司原审反诉诉请。事实与理由：1、叶明标并未将坐落于上海市松江区XX路XX号房屋（地下一层商铺共53套）（以下简称讼争房屋）实际交付瑞铂慧家公司。2、即使交付，因讼争房屋存在的问题并未解决，故应按照《房屋交接书》约定将免租期顺延至2018年8月1日起算。同时，讼争房屋存在司法查封。3、章世良因在《房屋交接书》上代表叶明标签字，瑞铂慧家公司足以相信其能够代表叶明标与其洽谈房屋租赁事宜，故章世良所写的承诺书对叶明标具有约束力。4、叶明标未能提供瑞铂慧家公司要求的相关授权资料，导致瑞铂慧家公司无法实现合同目的，故叶明标存在根本违约行为。叶明标辩称，虽然《房屋设备移交问题反馈表》上房屋确实存在一些问题，但是双方当事人之间已经签订了书面的房屋交接书，叶明标已经完成了房屋交付义务。章世良不是叶明标的委托代理人，无权代表叶明标签订任何协议。瑞铂慧家公司要求的授权材料已经超出了房屋租赁合同的约定，且其提供的格式文本已经改变了房屋租赁合同的性质。即便如此，叶明标还是积极配合瑞铂慧家公司提供相关的授权委托书，但瑞铂慧家公司并未配合叶明标反而直接发函要求解除合同。关于司法查封的问题，叶明标在合同签订之前已将相关司法查封告知了瑞铂慧家公司，且该查封并不影响合同的履行。故请求驳回上诉，维持原判。章世良述称，其是代表业委会在《房屋交接书》上签字，并不代表任何一方当事人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶明标向原审法院提出诉讼请求：1、解除叶明标与瑞铂慧家公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令瑞铂慧家公司搬离并返还叶明标讼争房屋；3、判令瑞铂慧家公司向叶明标支付2018年10月1日至2019年2月18日期间的租金429,548.28元（1.4元/天/平方米×140天×3,883.8平方米）；4、判令瑞铂慧家公司支付叶明标节约违约金489,358.30元；5、判令叶明标没收瑞铂慧家公司保证金496,155.45元；6、判令瑞铂慧家公司支付叶明标2018年6月1日至2018年11月30日期间的免租期租金989,592.24元（1.4元/天/平方米×121天×3,883.8平方米）；7、判令瑞铂慧家公司支付叶明标自2019年3月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每天9,321.12元计算。瑞铂慧家公司提出反诉请求：1、确认叶明标、瑞铂慧家公司之间的《房屋租赁合同》于2018年8月7日解除；2、判令叶明标返还保证金496,155.45元；3、判令叶明标支付解约违约金496,155.45元。原审法院认定事实如下：讼争房屋产权于2009年4月18日核准登记在案外人上海A有限公司名下。讼争房屋于2015年11月23日被司法查封，于2018年11月16日解封。2018年4月13日，瑞铂慧家公司向叶明标支付租赁意向金165,385.15元。2018年5月28日，叶明标（乙方）与讼争房屋的产权人上海A有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限自2018年6月1日起为20年。在租赁期内，甲方同意乙方转租。同日，案外人上海A有限公司出具《转租证明（授权委托书）》一份，载明同意叶明标将讼争房屋用于瑞铂慧家公司进行转租招商事宜。2018年5月28日，叶明标向瑞铂慧家公司的工作人员发送微信图片，显示讼争房屋尚存在司法查封。瑞铂慧家公司的工作人员回复称“叶大哥，XX的营业执照复印件和房产证复印件让XX都盖章哦，很重要哦”，叶明标回复称“好”。原审另查明，2018年5月31日，叶明标、瑞铂慧家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定叶明标将讼争房屋累计建筑建筑面积3,883.8平方米出租给瑞铂慧家公司，从事合法商业经营使用。合同第1.2条约定，叶明标应于2018年6月1日前将该房屋现状交付给瑞铂慧家公司。租期自2018年6月1日至2029年5月31日止，租赁年限总计11年。自2018年6月1日至2018年11月30日为6个月的装修期，装修期内免收瑞铂慧家公司租金，但装修期内承租房屋的物业管理费和水电煤等费用由瑞铂慧家公司承担。该承租房屋的物业管理费以实际发生费用为准，具体付款方式与物业另行协商，物业管理费标准为0.3元/㎡/天，由瑞铂慧家公司自行负责承担。如实际交付日迟于上述约定的交付日的，则装修日、计租日（装修结束之次日）、瑞铂慧家公司的付款日期、租赁期限均按实际交付日的天数相应顺延；合同第1.4条约定，租赁房屋以现状交付给瑞铂慧家公司，叶明标委托办理交房手续，瑞铂慧家公司及物业公司对交付面积以及水电煤等进行抄表确认后，瑞铂慧家公司、物业公司签署交接单（交付面积以及水电煤抄表数及设施设备），即视为叶明标已经妥善交付租赁房屋；合同第2.1条约定，第1年度至第2年度租金为1.4元/天/平方米……；合同第2.2条约定，押金为相当于3个月的租金（即496,155.45元）瑞铂慧家公司应于本合同签订后10日内，一次性将叶明标缴纳……；合同第2.3条约定，租金实行先付后租，以每3个月为一个租金支付及租用周期；瑞铂慧家公司应当在每个周期到期之前15日支付下3个月的租金。瑞铂慧家公司在收到发票后5天内向叶明标支付首个季度租金共计496,155.45元；合同第5.1.5约定，叶明标需配合瑞铂慧家公司办理瑞铂慧家公司进场装修、经营所需的手续、资料等。但相关证照的申办义务和责任由瑞铂慧家公司承担；合同第5.2.2条约定，按时向叶明标足额缴纳租金、缴纳物业费、水电煤等费用。瑞铂慧家公司拖欠（含未足额支付相关款项的情形）叶明标租金超过30天的，叶明标有权委托物业公司断水、断电、停电梯。若瑞铂慧家公司逾期支付水费、电费、煤气费、物业费、公共能耗费等款项中的一项或多项超过15日的，叶明标或物业公司有权断水、断电、停电梯。若瑞铂慧家公司逾期支付租金、水费、电费、煤气费、物业费等中的一项或多项超过45日的，则叶明标有权单方面解除合同……；合同第6.4条约定，瑞铂慧家公司不得擅自退租，否则，叶明标除没收保证金，取消瑞铂慧家公司免租期（瑞铂慧家公司应补缴免租期内的租金）外，瑞铂慧家公司应另行向叶明标支付相当于3个月租金的违约金；合同第6.5条约定，瑞铂慧家公司违反本合同3.2或5.2.2或5.2.3或5.2.9款时，叶明标除有权根据条款约定解除本合同的外，还有权没收保证金且取消给瑞铂慧家公司的免租期，按照每日1.4元/平米的标准收取瑞铂慧家公司免租期的租金并可要求瑞铂慧家公司一次性承担当年度3个月的租金作为违约金；合同第6.8条约定，若因瑞铂慧家公司违反本合同3.2或5.2.2或5.2.3或5.2.9款时，叶明标解除本合同的，瑞铂慧家公司应当在叶明标发出解除通知（张贴公告）之日起30日内腾房，否则，自叶明标发出解除通知（张贴公告）日后的第31天起，按照每天每平方米2元计算瑞铂慧家公司的房屋占用费。另外，自叶明标发出解除通知（张贴公告）日后的第10天起，视为瑞铂慧家公司放弃承租区域内的所有物品或设备设施的所有权，同意叶明标作为遗弃物处理；合同第13.1条约定，叶明标声明，目前叶明标已与业主签订该房屋租赁合同（见附件），有权与瑞铂慧家公司签署本合同。叶明标保证该房屋也未被法院或者其他政府机构采取查封、冻结、扣押等保全或强制措施；合同第13.2条约定，叶明标保证该房屋的安全状况符合法律及政府的要求。为此，叶明标应提供相关文件资料（房屋产权相关资料、产权人身份证、授权委托书），叶明标积极配合瑞铂慧家公司及瑞铂慧家公司租户办理相关证照；合同第13.3条约定，叶明标允许瑞铂慧家公司自2018年6月1日起进行招商租赁。叶明标根据瑞铂慧家公司正常经营期间的要求及时提供政府相关部门要求（包括但不限于配合瑞铂慧家公司租户办证提供相关文件资料）出示、递交的相关该房屋的资料。合同另对其他相关事项进行了相应约定。同日，瑞铂慧家公司的工作人员常某出具《收据》一份，载明“收到叶明标提供的讼争房屋房产证复印件各一套、上海A有限公司营业执照复印件一份、叶明标与上海A有限公司《房屋租赁合同》复印件一份”。瑞铂慧家公司另与案外人上海B有限公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定瑞铂慧家公司向案外人上海B有限公司承租坐落于上海市松江区XX路XX号138、168、140、170、172、176、152、190、192、196、158、178、188、198、1116、1118、1120、120、122、126室及XX号合计21套房屋。瑞铂慧家公司另与案外人上海C有限公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定瑞铂慧家公司向案外人上海C有限公司承租坐落于上海市松江区XX路XX号136、166、186室房屋。瑞铂慧家公司与叶明标另签订《房屋租赁合同》一份，约定瑞铂慧家公司另向叶明标承租坐落于上海市松江区XX路XX号142、146、148、150共计四套房屋。2018年6月1日，瑞铂慧家公司出具《授权委托书》一份，载明“现我公司委托吴某就我公司承租的位于上海市松江区XX路XX号和位于上海市XX路XX号一楼B区的房屋（详见双方签署的《房屋租赁合同》）进行交接。该授权自本委托书签署之日至交接事项完成为止”。同日，瑞铂慧家公司的委托代理人吴某与叶明标及案外人上海B有限公司、上海C有限公司签署《房屋设备移交问题反馈表》一份，载明“1、2台自动扶梯业主承诺2018年6月30日业主修理正常，费用由业主承担；后期电梯维护及保养事宜由物业公司负责；该电梯目前损坏不影响双方在2018年6月1日的交房；2、B1排污管业主承诺2018年6月30日改建完毕，改建后保证不渗水；3、B1排污管主管渗漏及不通畅，业主承诺2018年6月30日前修复完毕；4、1层商铺厨房排污直接排放到B1集水井，异味重，影响B1，需业主2018年6月30日处理完善；5、1F瑞铂租赁区域现有空调内机22台，外机6台业主承诺能够正常使用（2018年6月1日因电源不通，无法试机），改造费用由瑞铂承担；6、后期该项目租户所有营业执照、卫生许可证及相关证照，如需要业主配合，积极配合，该条款不影响2018年6月1日移交。如上述条款业主在2018年6月30日未完成，则免租期顺延到2018年8月1日起开始计算”。同日，叶明标、案外人上海C有限公司、叶明标与瑞铂慧家公司的委托代理人吴某签署《房屋交接书》一份，载明“该项目位于上海市XX路XX号1楼B区，已于2018年6月1日由叶明标、上海B有限公司、上海C有限公司根据双方2018年5月31日签订的三份房屋租赁合同的约定将合同中约定的房屋交付给上海XX股份有限公司。同时该项目一些需要业主修复，需保证正常使用，详见“房屋设备移交问题反馈表”。2018年6月8日，叶明标向瑞铂慧家公司支付租赁保证金330,770.30元。2018年6月12日，时任讼争房屋所在的九号线松江新城站商业广场业委会副主任的章世良向瑞铂慧家公司出具《承诺书》一份，载明“……2、目前贵公司审计中发现叶明标、上海C有限公司和上海B有限公司尚需向贵公司提供部分授权及证明文件。现本人代表叶明标、上海C有限公司和上海B有限公司取得以上所签署的原合同，并承诺完成以下事项：一、本人代表叶明标、上海C有限公司和上海B有限公司，依据贵公司的需求，全力配合贵公司提供上述相关授权文件及证明文件。若一周内无法提供齐全或签约双方就相关问题无法达成一致，本人保证将叶明标、上海C有限公司和上海B有限公司与贵公司签署的原合同全部交还贵公司，双方解除原合同，退还贵公司已支付叶明标、上海C有限公司和上海B有限公司的所有合同相关款项，且贵公司不用承担任何违约责任。若贵公司因此向叶明标、上海C有限公司和上海B有限公司承担了任何违约责任，本人愿意向贵公司代为承担”。2018年6月14日，瑞铂慧家公司的工作人员将“九号商业广场业主待补资料清单”、“9号授权书”文件通过微信向叶明标发送，并称“叶大哥，这个是我们和审计法务沟通后需要你们补的资料清单，请查收”。叶明标对此回复称“小丁关于你们公司提出合同以外的相关问题，我需要这三天以内与你公司朱总直接见面商量交流一下，但愿你能转告一下朱总”。微信中的文件“九号商业广场业主待补资料清单”包括：1、业委大会议事规则三个文本；2、九号商业广场业主委托书（具体见附件）。该授权委托书载明“……若叶明标丧失出租权或无能力继续履行《房屋委托经营管理合同》，我方承诺代替叶明标继续履行《房屋委托经营管理合同》至租赁期限届满。若瑞铂慧家经营期间，业主将该项目出售给第三方，本公司保证第三方仍与贵公司以同等条件签署相关租赁合同，仍确保贵公司对该项目的经营管理权。本授权自即日起至2023年5月31日止；3、九号商业业主信息（具体见附件）；4、排水证、消防批文；5、合同名称改为“委托经营管理合同”（租赁合同名称统一改为“委托经营管理合同”，以便后续办理证照，转租再转租的关系会影响到后续的证照办理）。2018年6月28日，瑞铂慧家公司委托代理人吴某在上述《房屋设备移交问题反馈表》第1条后手写载明“该电梯合格证2018年8月10日前提供”，在第4条后手写载明“该异味及垃圾业主承诺2018年7月10日前改造完毕”，并瑞铂慧家公司的委托代理人吴某在《房屋设备移交问题反馈表》尾部手写载明“2018年6月28日现场查看，第1点和第4点需业主落实，其它均已落实，我方对此认可、同意”。2018年7月3日，瑞铂慧家公司向叶明标、案外人上海B有限公司、上海C有限公司以及章世良发函，载明“……我司已于2018年6月14日将叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司尚需要提供的相关授权文件及证明文件清单已发给叶明标先生和章世良先生。但是至今为止，叶明标先生和章世良先生都尚未提供相关资料。而且，双方就此问题也进行过多次沟通，但就相关问题无法达成一致。根据2018年6月12日章世良先生签署的承诺函的约定，若叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司无法提供齐全相关授权文件及证明文件或签约双方就相关问题无法达成一致，叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司与我司签署的原合同全部交还给我司，双方解除原合同，退还我司已支付叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司的所有合同相关款项，且我司不用承担任何违约责任。在此，我司要求叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司在3日内提供资料清单中的相关授权文件及证明文件，若3日内仍未提供或者双方就相关问题仍无法达成一致，我司要求叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司承担后续我司与商户签订的合同中因相关问题造成的全部损失，同时保留要求叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司将原合同全部交还给我司，双方解除原合同，退还我司已支付叶明标、上海C有限公司、上海B有限公司的所有合同相关款项，且我司不用承担任何违约责任”。2018年7月26日，瑞铂慧家公司向叶明标发出《联系函》并抄送给章世良，载明“……根据原合同的第十三条特别条款13.2及13.3及13.4之约定，贵方应提供相关文件资料，以及贵方应保证该房屋的所有产权人皆授权我司获得该房屋独家招商运营管理经营权。我司已于2018年6月14日将贵方尚需要提供的相关授权文件及证明文件清单发给贵方和章世良先生，并书面发函请贵方3日内提供，但是至今为止，贵方都尚未提供相关资料，导致我司无法正常招商。……目前由于位于上海市松江区XX路XX号的房屋（地下一层商铺共53套，同时与贵方签署）存在查封的情况及上述存在的问题，致使我司整体招商停滞，免租期不能利用，甚至不能实现整体统一规划的方案，遭受到了巨大损失。还请贵方最迟于2018年8月1日前解决上述问题，否则我司保留依法依约追究贵方责任的权利”。2018年8月1日，叶明标向瑞铂慧家公司发出《告知函》，载明“一、……根据我司与贵司在2018年7月20日在贵司公司会议室通过谈判达成的一致共识，双方都同意关于联系函中你司所提到的合同之外相关资料，如果市场监督管理部门需要我司配合提供的资料，以市场监督管理部门确认的模板为依据，希望你司在收到本函后十五日内与我司确认市场监督管理部门的模板，若你司迟迟不与我确认，我司不再负责向你司提供合同之外的资料。二、关于你司来函所称承租XX路XX号房屋被查封一事，合同具有相对性贵司与其他业主签订的房屋租赁合同并不能影响我司与你司签订的合同效力”。2018年8月6日，瑞铂慧家公司向叶明标发出函件，载明“……我方于2018年8月2日收到贵方《告知函》，贵方提及以市场监督管理部门确认的模板提供合同之外的资料，而我方需要的上述相关授权文件及证明文件均为合同约定需要贵方提供的资料，为我方招商的基本前提，且我方已于2018年6月14日将贵方、上海C有限公司和上海B有限公司尚需要提供的相关文件清单发给相关方和章世良先生，并多次催告，但是迄今为止，贵方、上海C有限公司和上海B有限公司都尚未提供相关资料，致使我方无法与商户签订意向书或合同，无法实现合同目的。……目前由于位于上海市松江区XX路XX号的房屋（地下一层商铺共53套，同时与贵方签署）存在被查封的情况及上述存在的问题，致使我方无法与商户签订意向书或合同，无法实现合同目的。至此，我方不得不要求与贵方解除原合同，以及赔偿我方因前期启动招商所造成的一切损失（包括但不限于启动招商的人员的费用、律师费等）。我方保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利……”。2018年10月10日，瑞铂慧家公司向叶明标发出《与会通知函》,请叶明标派专人于2018年10月16日上午10时至上海市闵行区XX路XX弄XX号XX中心8楼会议室参与会议。原审审理中，章世良称，为了协商广告事宜与瑞铂慧家公司进行会面，瑞铂慧家公司提出要求业主签署授权委托书，但是尚有部分业主未签署授权委托书。章世良表示全体业主签署授权委托书是可以做到的。瑞铂慧家公司拿出已经打印好的承诺书要求其签字，章世良对承诺书中的内容提出了异议，但瑞铂慧家公司表示天色已晚将要下班，无法重新打印并强调承诺书的签订系为了审计需要，章世良方才在承诺书中签名。章世良并未取得叶明标的授权委托向瑞铂慧家公司出具承诺书。原审审理中，叶明标确认其已于第一次庭审后自行收回讼争房屋，讼争房屋内有一些废弃物，但数量不多，不影响叶明标收回房屋。瑞铂慧家公司则称，其从未对讼争房屋进行占有使用，亦未开始进行招商。原审审理中，瑞铂慧家公司明确，若案外人上海A有限公司拒绝在瑞铂慧家公司提供的授权委托书中盖章确认，则瑞铂慧家公司不可能与叶明标继续履行房屋租赁合同。原审法院认为，叶明标、瑞铂慧家公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,依法成立，合法有效，双方均应恪守。现双方对于合同解除并无争议，争议在于哪一方违约导致合同解除？叶明标认为瑞铂慧家公司逾期支付租金存在违约导致合同解除，瑞铂慧家公司则认为叶明标未能履行房屋交付义务以及提供授权文件等资料存在违约，以及讼争房屋存在司法查封导致合同解除。对此，逐一分析如下：第一，叶明标、瑞铂慧家公司双方于2018年6月1日签署了《房屋交接书》，明确载明叶明标及案外人上海B有限公司、上海C有限公司均将租赁标的物交付给了瑞铂慧家公司，可证明叶明标确已完成了房屋交付义务。根据《房屋设备移交问题反馈表》，即便其中载明的6项问题业主在2018年6月30日未完成，结果系免租期顺延，而非影响房屋交付的事实。瑞铂慧家公司辩称，按照《房屋租赁合同》第1.4条须与物业公司签署交接单对交付面积及水电煤等进行抄表确认后，才能视为叶明标交付房屋。对此辩称意见，原审法院认为，虽然合同约定瑞铂慧家公司与物业公司签署交接单视为叶明标交付房屋，但并未排除叶明标自行与瑞铂慧家公司办理房屋交接手续的权利。瑞铂慧家公司若对水、电、煤抄表数未进行确认即与叶明标签署《房屋交接书》，不利后果亦应由瑞铂慧家公司自行承担，不得以此抗辩认为叶明标未履行房屋交付义务。第二，根据《房屋租赁合同》第13.2条的约定，叶明标确实负有提供相关文件资料（房屋产权相关资料、产权人身份证、授权委托书）并积极配合瑞铂慧家公司、瑞铂慧家公司租户办理相关证照的合同义务。然，叶明标与案外人上海A有限公司之间的租赁合同已经明确约定叶明标有权进行转租，且案外人上海A有限公司亦出具了转租证明表示同意叶明标将房屋转租给瑞铂慧家公司用于招商。叶明标已将讼争房屋产权证复印件以及案外人上海A有限公司的营业执照复印件以及叶明标与案外人上海A有限公司的租赁合同复印件均交付给了瑞铂慧家公司，叶明标不存在违约。反观瑞铂慧家公司提供的授权委托书，要求业主对于原房屋租赁合同之外的事宜作出承诺，显然超出了业主允许叶明标进行转租的范畴，且改变了叶明标、瑞铂慧家公司之间的合同就瑞铂慧家公司不得整体转租及整体转借的约定。案外人上海A有限公司不同意签署该授权委托书合情合理，瑞铂慧家公司不得以此主张叶明标存在违约。另，从叶明标于2018年7月30日向瑞铂慧家公司发出的《告知函》内容可以看出，叶明标并未以否认瑞铂慧家公司提供的授权委托书版本为由拒绝履行合同，反而系积极与瑞铂慧家公司进行协商，同意按照市场监督管理部门确认的模板提供相关资料，属积极履行了协助办理证照的义务，可瑞铂慧家公司仍然于2018年8月6日发函要求解除合同。虽然，章世良向瑞铂慧家公司出具了承诺书，但是瑞铂慧家公司并未提供证据证明章世良系得到叶明标的授权委托而出具承诺书，章世良在本案审理中亦明确并未得到叶明标的授权委托，故章世良出具的承诺书不能约束叶明标。第三，虽然讼争房屋在叶明标、瑞铂慧家公司签订房屋租赁合同时确实存在司法查封，但是其一，叶明标在签订合同前即已明确告知了瑞铂慧家公司查封事宜；其二，虽然叶明标在租赁合同中保证讼争房屋不存在司法查封，但瑞铂慧家公司在签订合同后仍与叶明标办理了讼争房屋的交接手续，并要求叶明标提供业主授权委托书等资料。瑞铂慧家公司在明知讼争房屋存在司法查封的情况下，仍然继续履行房屋租赁合同，嗣后再以司法查封为由主张解除合同，违反诚实信用原则；第三，根据司法解释的规定，房屋被司法查封导致房屋无法使用的，承租人可主张解除合同。但本案中，瑞铂慧家公司自认其尚未进入招商程序，其并未提供证据证明司法查封导致讼争房屋无法使用；第四，在瑞铂慧家公司于2018年7月3日发出的函件中仅涉及提供授权委托书，并未提及司法查封事宜。据此，原审法院认为，司法查封事宜并非瑞铂慧家公司不同意继续履行房屋租赁合同的依据。因瑞铂慧家公司主张的解除合同理由均不成立，瑞铂慧家公司在没有解除依据的情况下拒绝履行房屋租赁合同，未支付租金，属于违约。叶明标有权据此主张解除合同。因叶明标在本案审理中已经自行收回讼争房屋，故对于叶明标主张瑞铂慧家公司返还房屋的诉讼请求，不再处理。关于叶明标主张的租金，原审法院认为，虽然叶明标系于本案审理方才自行收回房屋，但叶明标在本案诉讼之前即已知晓瑞铂慧家公司不再继续履行合同。一方面，瑞铂慧家公司已经向叶明标主张解除合同，无论是否发生解除效力，其不同意继续履行合同的意思表示是明确的。另一方面，在免租期届满后，瑞铂慧家公司并未向叶明标支付任何租金、押金，其已经以行为明确表示不再继续履行合同。叶明标作为出租方在确定合同无法继续履行后，负有减损义务，应及时采取合理措施防止房屋长期空置。对于一定合理期限后因叶明标怠于减损所造成或扩大的租金损失，不予支持。原审法院根据本案的实际情况，确定瑞铂慧家公司应当按照合同约定向叶明标支付至2018年9月30日止的租金，免租期届满后，叶明标应当自行收回房屋减少损失，不应再向瑞铂慧家公司主张后续租金。据此，瑞铂慧家公司应向叶明标支付2018年6月1日至2018年9月30日期间的租金663,353.04元（1.4元/天/平方米×3,883.8平方米×122天）。因合同解除系瑞铂慧家公司违约导致，瑞铂慧家公司应承担违约责任。叶明标同时主张没收保证金和瑞铂慧家公司支付违约金，不符合法律规定，且二项违约责任若同时适用，则明显过高。叶明标优先选择没收保证金，属其对自身权利的合法处分，符合合同约定，予以支持。综上，瑞铂慧家公司的反诉请求，原审法院均不予支持。原审法院遂判决如下：一、解除叶明标与瑞铂慧家公司签订的《房屋租赁合同》；二、瑞铂慧家公司于判决生效之日起十日内支付叶明标自2018年6月1日至2018年9月30日期间的租金663,353.04元；三、叶明标没收瑞铂慧家公司已付的保证金496,155.45元；四、驳回叶明标的其余诉讼请求；五、驳回瑞铂慧家公司的反诉请求。本诉案件受理费21,255元，减半收取10,627.50元，反诉案件受理费6,862元，合计诉讼费17,489.50元，由叶明标负担2,969.50元，由瑞铂慧家公司负担14,520元。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审阶段的争议焦点集中在，瑞铂慧家公司是否存在违约行为导致合同解除。第一、瑞铂慧家公司上诉主张叶明标并未将本案讼争房屋实际交付故其不支付租金并不构成违约。对此，本院认为，双方当事人之间签订有书面的《房屋交接书》，根据双方《房屋租赁合同》约定，《房屋交接书》的签署即视为已经妥善交付租赁房屋。虽然《房屋设备移交问题反馈表》上列明了6项需要业主完成的问题，但不能以此来否定讼争房屋已交付的事实。第二、瑞铂慧家公司上诉主张讼争房屋存在问题没有解决故免租期顺延至2018年8月1日起算，故其不支付租金亦不构成违约。对此，本院认为，按照双方当事人2018年6月28日签署的《房屋设备移交问题反馈表》可以看出，各方均认可房屋交付后大部分问题已得到解决，现瑞铂慧家公司并未提供证据可以证明其所列举的问题仍未得到妥善解决，且双方当事人也未就免租期顺延达成一致的书面意见。第三、瑞铂慧家公司上诉认为叶明标并未提供其所需要的授权材料导致合同目的不能实现，构成根本违约，故其发函解除合同的行为并不构成违约。对此，本院认为，叶明标已经将案外人上海A有限公司的相关授权材料交给瑞铂慧家公司，完成了自己的义务。然而案外人上海A有限公司不同意在瑞铂慧家公司提供的授权委托书上签字系因瑞铂慧家公司提供的授权委托书要求业主对于《房屋租赁合同》之外的事宜作出承诺。鉴于此，叶明标仍积极与瑞铂慧家公司协商，并同意按照市场监督管理部门确认的模板提供相关材料，反而是瑞铂慧家公司发函要求解除合同。综上，瑞铂慧家公司主张其并无违约的理由均不能成立，原审法院认定瑞铂慧家公司构成违约，叶明标有权主张解除合同正确，本院予以确认。对于瑞铂慧家公司提出讼争房屋在《房屋租赁合同》签订时存在司法查封，原审法院对此进行了详细的阐述，本院充分予以认同，不再赘述。因瑞铂慧家公司违约导致合同解除，故原审判决其应当按照房屋租赁合同的约定支付免租期租金、叶明标没收保证金并无不当，本院予以认同。至于瑞铂慧家公司认为章世良即为叶明标代理人，其签署的承诺书对叶明标具有约束力的意见，因章世良予以否认，且瑞铂慧家公司并未提供证据可以证明章世良受到了叶明标的委托，故对于瑞铂慧家公司的该意见，本院亦不予采纳。综上，瑞铂慧家公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,098元，由上诉人上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 蔡茜芸审判员 陶永信二〇二〇年二月七日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......