浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初8147号原告：桑国标，男，1969年1月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：金国海，绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：王佳雯，绍兴市柯桥区。被告：郑晓英，女，1964年10月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人：胡作和，男，1975年4月12日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家奇，浙江点金律师事务所律师。原告桑国标诉被告郑晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，后组成合议庭适用普通程序审理。诉讼中，案外人胡作和申请作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2019年9月17日、12月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人金国海、被告郑晓英到庭参加二次庭审，第三人委托诉讼代理人赵凤海、王家奇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告桑国标向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告签订的《不动产买卖居间合同》合法有效；二、判令被告继续履行合同，即收取原告购房款972000元并配合到房管部门将袍江天工华庭住宅小区7幢33号商铺更名于原告名下。事实与理由：2019年5月13日，原、被告经第三人绍兴市爱屋房地产营销策划有限公司居间介绍，达成坐落袍江天工华庭住宅小区7幢33号商铺的不动产买卖居间合同，约定被告将前述房屋以1022000元的价格转让给原告，并于同年7月15日前办理房屋过户登记手续等等。当日原告依约交付被告购房定金5万元。嗣后，原告多次要求被告收取房款并办理房屋过户登记，但被告以不动产买卖合同无效及租客不肯退租出屋为由拒绝，无奈，原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定诉至法院，望依法裁判。被告郑晓英辩称：房屋买卖合同有前因后果，5月13日被告到中介所，中介人员和原告是熟悉的，当时签合同的时候，中介说中介费是原告自己支付，被告不需要支付，合同签订好之后，中介又在合同上加了1万元。合同签完后原告给被告转了5万元，中介要求被告拿出三证要去复印，后来中介就没有还给被告，想要拿走就要支付1万元。后来被告表示当时签订合同是没有的，是后加上去的，被告后来表示不要卖房了，要把5万元还给原告，但原告和中介不给被告合同。后来被告于6月初的时候报案了，并不是当天报案，派出所是有记录的。当天吵架的时候，原告说有5000元在中介那里，被告询问为什么合同没有签给中介5000元，因为当时事发没有立马报警，三证没有拿被告就走了。后来原告商量和被告办证，被告表示三证没有拿出来，没办法去办证，房客的租期没有到，先退钱给原告，等房产证拿出来后去别的中介那里去办证，原告说他去拿房产证，不用被告去。如果不是原告表示有5000元的押金，被告会当时立马报警的。后来被告说5万元退给原告，但原告表示要10万元。到现在为止，房产证都没有拿回来，在中介那里，派出所是有记录的。被告并非是诚心不卖，对原告和中介是什么关系表示怀疑。第三人胡作和辩称：1、第三人胡作和与被告郑晓英存在合法有效的租赁关系，根据合同法第230条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖前合理的期限内通知承租人，承租人享有优先购买权。另根据最高院关于执行民法通则的实施意见相关规定，这个通知时间是提前三个月。本案中被告郑晓英并没有按照法律规定的时间、期限提前通知第三人胡作和，侵犯了第三人的优先购买权利。2、根据合同法第240条规定以及司法实践，在原、被告侵犯第三人优先购买权的情况下，第三人有权向法院主张行使优先购买权，同时有权向法院申请宣告不动产买卖居间合同无效，以确保第三人行使优先购买权。同时提出申请请求：一、确认第三人胡作和对被告郑晓英所有的位于袍江天工华庭住宅小区7幢33号商铺享有优先购买权；二、请求依据被告郑晓英与原告桑国标签订的买卖合同的条件优先购买该房屋。事实与理由：2019年5月13日，郑晓英与桑国标经绍兴市爱屋地产营销策划有限公司居间介绍，约定将郑晓英所有的位于袍江天工华庭住宅小区7幢33号商铺卖给桑国标，并签订了不动产居间买卖合同，但后双方发生纠纷诉至法院。但第三人于2010年起至今承租上述房屋，且已缴纳了至2021年5月18日的房屋租金。第三人认为，出租人出卖租赁房屋，承租人享有同等条件优先购买的权利。本案中，出租人郑晓英出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人就和桑国标签订了不动产居间买卖合同，该行为侵害了第三人的优先购买权，为维护自身合法权益，特申请参加诉讼。原告对第三人的申请请求发表意见：原告认为被告已经通知第三人房屋不租了要卖掉，因为被告说租金太便宜了。案涉房屋到2019年5月18日租期届满，后面合同不订了，这从被告与原告的聊天记录中说得很清楚。退一步讲，最迟5月14日被告已经通知第三人房子要卖掉，但是第三人在规定的时间内没有明确表示他要买这个房子。还有原告认为第三人与被告恶意串通，搞虚假诉讼。如果第三人的请求成立的话，那么原告要求法院责令第三人将款项打到法院，并且责令其办理房屋过户更名手续。被告对第三人的申请请求发表意见：没有意见。被告跟原告在中介所签合同的时候明确告诉他两年的租金收进了。因为被告是5月13日签合同的，房租费4月份就给被告了。被告跟原告说房租已经收进了，最迟还要租两年。到7月15日给他拖两个月时间。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。原告提交的不动产买卖居间合同1份、定金收条1份、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件各1份、微信聊天记录2份，被告提交的和原告的微信聊天记录1份、和原告老婆的短信聊天记录1份、微信聊天记录1份，第三人提交的收条照片打印件2份、第三人个体工商户营业执照照片打印件、案涉房屋店面照片打印件各1份、不动产买卖居间合同复印件、民事起诉状复印件、开庭传票复印件各1份。本院对上述证据真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：2019年5月13日，原告桑国标（乙方）与被告郑晓英（甲方）签订《不动产买卖居间合同》1份，约定：甲方将位于绍兴袍江天工华庭小区7幢33号房产出卖给乙方，该房产成交价格为1022000元。签订本合同时乙方支付给甲方购房定金5万元，该定金在乙方支付第一次房款时冲抵房款。双方于2019年7月15日前向有关部门申请办理该房产相关权属的过户登记手续。乙方在2019年7月15日前支付给甲方房款972000元。双方对其他事项亦进行了约定。上述合同签订后，原告于2019年5月13日向被告支付定金5万元，被告出具《定金收条》1份予以确认。此后，被告以案涉房屋的租户不肯搬走为由拒绝继续履行合同，为此原告诉至本院。另查明，第三人胡作和系案涉房屋承租人，被告郑晓英与胡作和之间未签订书面房屋租赁合同。2019年4月，被告郑晓英收取第三人胡作和2019年5月19日至2021年5月19日的房屋租金45200元。2019年5月13日，被告郑晓英告知第三人胡作和其已将案涉房屋转让给他人。诉讼中，第三人申请参加诉讼并主张优先购买案涉房屋。本院认为，原告桑国标与被告郑晓英签订的《不动产买卖居间合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。对原告要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方应当按约履行合同义务。根据上述合同约定，原告应于2019年7月15日前支付给被告房款972000元，双方于同日前向有关部门申请办理该房产相关权属的过户登记手续。现原告要求继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于第三人主张的承租人优先购买权，本院评判如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。本案中，原、被告于2019年5月13日签订案涉《不动产买卖居间合同》，被告郑晓英于当日通过微信告知第三人胡作和案涉房屋已经出卖给他人。第三人胡作和仅表示要求继续承租案涉房屋至租期届满，但未表示要求购买案涉房屋。第三人直至本案原告起诉之后才主张要求购买案涉房屋，已远超过上述司法解释规定的15日期限，故对第三人主张优先购买案涉房屋的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、原告桑国标与被告郑晓英于2019年5月13日签订的《不动产买卖居间合同》合法有效；二、原告桑国标应于本判决生效之日起三十日内向被告郑晓英支付购房款972000元；三、被告郑晓英应于本判决生效之日起三十日内协助原告桑国标将位于绍兴房屋（建筑面积153.34平方米）办理产权变更登记手续至原告桑国标名下；四、驳回第三人胡作和的申请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费13520元，财产保全费5000元，合计18520元，由被告郑晓英负担，于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦人民陪审员 王 吉人民陪审员 程巧燕二〇二〇年二月十二日书 记 员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。