丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初7140号 原告：陈连明，男，1953年4月17日出生，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：徐伟仁，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：邹伟平，男，1974年3月20日出生，住丽水市莲都区。 被告：陈仙翠，女，1972年12月14日出生，住丽水市莲都区。 被告：邹小芳，女，1992年11月9日出生，住丽水市莲都区。 上述三被告的委托代理人（特别授权）：尤茂蔚，浙江博翔律师事务所律师。 原告陈连明为与被告邹伟平、陈仙翠、邹小芳房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月22日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员练卿独任审判，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告陈连明及其委托代理人徐伟仁、被告邹伟平及其三被告的委托代理人尤茂蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈连明诉称：2013年10月24日，被告邹伟平、陈仙翠将坐落于莲都区清水湾小区11幢2单元103室[原名为“联城农民新区（蓝色·清水湾）11幢103室”]以554966元的价格转让给原告，因案涉房屋属下山脱贫性质，5年内限制转让，因此，双方签订《房屋买卖协议书》外，还签订了借条一份，约定房款以借款的形式支付554966元给被告，房屋应当按《房屋买卖协议书》的约定将房屋转让给原告，被告邹小芳在担保人处签名摁指印。2019年7月因被告邹伟平、陈仙翠有311634元欠款无力偿还，使案涉房屋被莲都区人民法院的执行金额共计311634元才将案涉房屋过户登记在原告名下。为此，请求：一、判决被告邹伟平、陈仙翠共同赔偿原告损失311634元及利息（利息从2019年7月31日起按中国人民银行同期银行贷款基准利率支付至款项还清之日止）；二、判决被告邹小芳对邹伟平、陈仙翠的赔偿金额311634元及利息承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告邹伟平、陈仙翠、邹小芳辩称：1、因案涉房屋系下乡脱贫性质，五年内限制转让，即2018年10月10日前限制上市，故原、被告于2013年10月24日签订的房屋买卖协议书无效。2、原告为被告邹伟平、陈仙翠代偿的债务，实际债务人负有返还义务。3、2019年8月7日，原、被告办理不动产过户登记时，原告在原房屋买卖协议书上签署此合同已无效，说明原、被告针对房屋买卖的权利义务已履行完毕。现原告要求被告邹小芳承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据。综上，请求法院依法裁处。 经审理查明：被告邹伟平、陈仙翠原系夫妻关系，后于2014年3月24日登记离婚，被告邹小芳系被告邹伟平、陈仙翠之女。2013年10月24日，原告陈连明（乙方）与被告邹伟平、陈仙翠（甲方）、邹小芳（丙方）签订《房屋买卖协议书》一份，载明：甲方因下山脱贫允许在蓝色清水湾小区11幢103室购买安置房壹套，计建筑面积103.47m2，柴间一间（B9号），计建筑面积13.86m2。由于经济困难，现与乙方共同协商，达成以下房屋买卖协议：一、甲方将上述下山脱贫安置房壹套及柴间壹间以总房价554966元转让给乙方陈连明所有；二、付款方式：自本协议签订后乙方于2013年10月24日付定金壹拾柒万叁仟陆佰元（173600元）给甲方，余款叁拾捌万壹仟叁佰陆拾陆元（381366元），甲方根据开发公司的购房款付款通知由乙方直接付至开发公司的指定帐户；三、房屋交付及使用：以上房屋在乙方付清给开发公司的购房款后，由开发公司直接交给乙方，甲方根据开发公司的交房通知及（乙方如需将该房转让，甲方必须积极配合乙方，并由甲方直接转让过户给乙方约定的购房人）；四、乙方购房因资金不足，需以甲方的名义向银行按揭贷款，甲方必须积极配合乙方办理，按揭贷款到的所有金额如数交给乙方，贷款所需的利息及相关费用全部由乙方承担；五、房屋登记及过户的相关事宜，甲方在办理以上房屋的初始登记时，所需的相关税费由乙方承担，在政策允许时，甲方将以上房屋过户给乙方时所需的相关税费亦由乙方承担，甲方应积极配合；六、违约责任：以上协议出自甲乙双方的自愿达成，今后决不反悔异言，否则，如甲方反悔，甲方应将壹拾柒万叁仟陆佰元（173600元）定金加倍归还乙方。并将由乙方直接付给开发公司的叁拾捌万壹仟叁佰陆拾陆元（381366元）购房款再加2.5分的月息及装修等一切费用一并归还给乙方所有，同时按房价的30%支付乙方违约金。如乙方反悔，乙方支付给甲方壹拾柒万叁仟陆佰元（173600元）购房定金全部归甲方所有。丙方自愿对甲方的违约行为承担连带担保还款责任；七、甲方如有帮别人担保及其它方面引起的一切债务纠纷，均与乙方无关，由甲方及其家人自行承担。同日，被告邹伟平出具借条给原告，载明：为了购买坐落于莲都区联城农民新社区（蓝色·清水湾）11幢103室，邹伟平向陈连明借人民币伍拾伍万元肆仟玖佰陆拾陆元，双方根据《房屋买卖协议书》将房屋过户给陈连明，本借款用于折抵房屋转让款，借款利息陈连明不再要求邹伟平支付，即免除借款人的利息。陈连明用于支付安置房的交款凭证均作为支付借款的凭证。借条以打印填空式书写，借条尾附手写内容：邹伟平如为他人担保等方面引起一切债务纠纷被银行及法院冻结房屋时，为不影响乙方损失，将邹小芬坐落于联城农民新社区29幢104室赔偿乙方陈连明所有。借条落款由借款人邹伟平、担保人邹小芳、出借人陈连明签字。借条其中“邹伟平”“邹小芳”“陈连明”签字上及借条空格内填写的内容上捺有指印，附言内容未捺指印。合同签订后，原告依约履行付款义务，并通过开发商直接交付取得案涉房屋，后入住至今。因房屋系安置房，受转让时间的限制，双方未办理过户手续。在此期间，被告邹伟平、陈仙翠因涉及债务问题，案涉房屋被本院查封并强制执行。在执行过程中，原告于2019年7月30日为被告邹伟平、陈仙翠代偿债务共计311634.44元。在本院解除案涉房屋的查封后，被告邹伟平、陈仙翠协助原告办理了过户登记手续。案涉房屋过户后，原告陈连明及妻子叶菊花在被告邹伟平、陈仙翠所持的《房屋买卖协议书》上注明“此合同已无效”。 本案在审理过程中，本院依原告申请于2019年12月3日裁定查封被告邹小芳所有的坐落于丽水市莲都区的房屋产权（所有权证号：丽房权证莲都区字第××号），保全价值计人民币310000元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原、被告身份材料、借条、房屋买卖协议书、不动产信息查询记录、法院执行调解款、执行费票据、浙江省农村信用社收贷收息凭证、转账凭证、协助司法查（解）封受理告知书、安置住房申购报名审核表、离婚登记审查处理表、代偿证明、本院（2018）浙1102民初7633号民事判决书，三被告提供的房屋买卖协议书及当事人庭审陈述。 本院认为：原告陈连明与被告邹伟平、陈仙翠之间签订《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应认定合法有效。被告邹伟平、陈仙翠主张合同无效，本院认为安置房限制过户时间的规定，系管理性规定，非合同效力性规定，且该合同的签订并不涉及公共利益，故应认定合法有效，对被告的该抗辩意见，不予采纳。关于原告诉请要求被告邹伟平、陈仙翠赔偿经济损失即代偿款311634元及利息，本院认为原告陈连明已全额支付购房款，后因被告邹伟平、陈仙翠未能及时涤清债务，使案涉房屋被法院查封，无法完成过户变更登记手续，在原告为被告邹伟平、陈仙翠代偿债务后，被告邹伟平、陈仙翠方得以协助原告过户，被告邹伟平、陈仙翠对前期合同不能继续履行存在违约，应承担赔偿原告因此造成的损失即代偿款311634.44元及利息的违约责任，故对原告诉请要求被告邹伟平、陈仙翠共同赔偿原告损失311634元及利息，应予支持。三被告抗辩该代偿款应由实际债务人负责偿还，原告基于双方的房屋买卖关系，为所购房产的顺利过户而涤清被告邹伟平、陈仙翠的被执行债务，由此造成的损失应由出卖方被告邹伟平、陈仙翠共同承担，故对三被告的该抗辩意见，不予采纳。关于原告诉请要求被告邹小芳承担连带责任，因被告邹小芳作为担保人在《房屋买卖协议书》上签字，其担保范围为是在被告邹伟平、陈仙翠违约不能过户的情况下承担连带返还购房款及支付违约金等费用的还款责任，现协议书已履行完毕，原告亦表示认可，故被告邹小芳的担保责任已解除。关于原告主张借条中被告邹小芳的担保责任问题，该借条系基于房屋买卖协议的基础产生，并非双方存在真实的借款行为，双方的真实意思应为原告在房屋买卖合同不能实际履行过户的情况下，可选择以借款的形式要求被告邹伟平、陈仙翠归还购房款，担保人被告邹小芳也仅对上述返还购房款承担担保责任，至于借条中的附言内容，该内容为手写未经捺印，存在添附的可能性，且该内容非连带担保责任的意思表示，故对原告要求被告邹小芳对上述赔偿款项承担连带支付责任的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告邹伟平、陈仙翠于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈连明损失即代偿款人民币311634元并支付利息(以311634元为基数，利息自2019年7月31日起计算至款项付清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)； 二、驳回原告陈连明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5975元，减半收取2987.50元，由被告邹伟平、陈仙翠负担；财产保全申请费2070元，由原告陈连明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  练 卿 二〇二〇年二月十七日 代书记员  蓝祖仙