惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初1808号原告：华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾澳头安惠大道丰华商务大厦****。法定代表人：孔小凯，该公司董事长。委托代理人：刘远波，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：肖宏轩，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：周某，女，1960年10月20日出生，香港居民，委托代理人：李晓涛、梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。原告华润沿海（惠州）发展有限公司诉被告周某商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘远波，被告周某及其委托代理人李晓涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告双方诉辩意见原告诉称，原、被告于2014年11月14日签署了《商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2014)17975号，下称：“合同”），并办理了合同备案登记手续(编号为：HW201417975)以及预告登手续（粤房地预登惠州字第××号号），合同约定由原告将位大亚湾经济技术开发区××单元××房房出售给被告，合同第六条约定涉案房产的总价格为：1543537元，被告应于2014年11月14日前缴付房款617537元，剩余房款926000元由买受人向银行申请办理按揭贷款。根据《商品房买卖合同》第四条第2款约定“买受人应当于本合同签署之日起60日内取得银行贷款并向出卖人支付剩余价款。否则视为买受人逾期付款。”，第6款约定：“逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的15%支付违约金”。根据《商品房买卖合同》第十一条第2款之约定：“因买受人原因导致出卖人单方解除合同的…．．买受人有义务协同出卖人办理撤销合同备案登记手续”。综上所述，原告认为双方签署的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。鉴于被告逾期付款的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定解除合同并追究被告的违约责任，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令：1、请求法院判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告向原告支付违约金231530.55元；3、请求法院判令被告协助原告撤销《商品房买卖合同》备案登记手续（编号为：HW201417975）及预告登手续（粤房地预登惠州字第××号号），因办理撤销登记手续行政机关收取的费用由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原被告之间《商品房买卖合同》应当继续履行。被告与原告于2014年11月14日签署了《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应遵守。被告已经按合同约定支付定金和全部首期款，并积极配合原告指派的负责按揭贷款的人员办理完毕按揭贷款手续，由于负责按揭贷款的业务员从办理完毕按揭手续当天起，一直没有告知被告按揭手续的完成状态，使得被告一直误以为按揭贷款己完成。直至原告在今年3月向原告查询房屋何时交付时，被告才从原告获知按揭付款不成功，所以购房尾款未能按时支付的过错责任不在于被告，根本原因是在于原告指派的负责按揭贷款的业务员没有及时通知被告按揭不成功的事宜。被告在原告向贵院起诉前，一直积极向原告沟通并陈述相关情况，但原告却置之不理。现被告要求继续履行合同或以现金方式，按照合同约定的尾款金额支付购房尾款。二、购房尾款尚未支付并非被告故意为之，被告不存在根本违约的情况。在购房尾款未能按时支付的节点上，并非全然是被告的过错，更多的是原告及原告指派的按揭业务员在被告购房时曾向被告承诺，可以假单身方式办理按揭贷款事宜，且在按揭贷款申办不成时，没有立刻通知被告；在原承办业务员离职时，也没有将案涉房产未能按揭付款的事宜交接好，让新接手的按揭业务员与被告及时进行沟通，这种种原因最终导致被告迟延付款的局面。另外，原告一直没有发函告知被告尾款未支付成功之事宜，被告亦未收到原告寄来的相关信件，更有甚者，原告经营场所变更了也没有通知被告，致使被告邮寄给原告的信函全部被退回，在被起诉后，也不能及时找到原告沟通此事。案发之后，被告一直有与原告就此事进行沟通协商，被告仍然希望按原合同约定购买案涉房产。因此，原告应当为购房尾款未能按时支付承担至少一半以上的责任。三、原告主张违约金231530.55元的请求基础有误，且违约金的主张过高。《商品房买卖合同》第四条第二款，按房屋总价的15%支付违约金的前提是房屋买受人选择一次性付款和分期付款，所以，即使被告需要向原告支付违约金，违约金的计算应当适用主合同第七条的约定即按照累计应付款15%支付违约金138900元。又根据我国《合同法》第一百一十四条第六款的规定，违约金的主张过高的，被告有权要求法院予以减少，现因为原被告之前在信息交流方面不畅通导致合同存在迟延履行问题，而信息交流不畅通双方均有过错，所以，原告不应把过错全部归责到被告身上，况且被告对购买案涉房产是充满诚意的，合同实际上是可以继续履行的，如果原告执意要解除案涉购房合同，那么原告应当返还被告已经支付的所有购房款。综上，被告不存在故意违约事实，迟延付款不是被告有意为之，如果被告事先知道相关情况或原告主动告知，绝对不会产生今天的对簿公堂，被告恳请法院驳回原告所有诉讼请求，判决原被告继续按原合同条件履行。本院查明的事实经审理查明：2014年11月14日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定：被告购买原告开发的惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润小径湾花园观海轩32栋1单元2903房，该房建筑面积95.10平方米，总房款为1543537元；被告采取分期方式支付房款，被告应当于2014年11月14日前支付房款617537元，剩余房款926000元由被告向银行申请办理按揭贷款；被告自签订本合同之日起60日内取得银行贷款并向原告支付剩余价款。否则，视为被告逾期付款；被告如逾期付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；因被告原因导致原告单方解除合同的，被告有义务协同原告办理撤销合同备案登记手续；原告应于2016年4月30日将涉案商品房交付；等等。合同签订之日被告向原告支付了购房款617537元，并支付了相关的公证费、居间服务费、住房登记费、契税、公共维修基金、备案登记费，合计52172.11元。之后，由于双方的沟通联系存在问题，被告的银行按揭贷款没有办理，被告也没有支付所余购房款项926000元。2015年4月15日，涉案房屋在大亚湾房产管理局办理了预告登记，预告登记依据合同号为HW201417975，预告登记号为粤房地预登惠州字第××号。上述事实有原、被告所提交的相关证据以及庭审陈述笔录予以证实，足资认定。本院判决理由及结果本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被告因未履行付清房款的义务，其行为已经构成违约，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理注销备案及预告登记手续，原告应将被告已交纳的购房款退回被告。关于逾期付款违约金的计算问题。原、被告双方在商品房买卖合同中对逾期付款违约金的计算有约定，商品房买卖合同的约定为：被告逾期付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。该约定符合有关法律规定，本院予以支持。本案逾期付款违约金按照商品房买卖合同中的约定计算，即138900元(926000元×15％)，该款应与被告已交纳的购房款抵扣，故原告需退回被告478637元。原告要求被告承担因解除合同发生的各项费用，符合双方所订合同的约定，但这些费用尚未发生，无法确认其金额，日后原告可根据已经发生的费用另行提诉处理。原告已代被告缴纳的维修基金及契税，被告可自行向相关部门申请退回，本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告华润沿海（惠州）发展有限公司与被告周某于2014年11月14日签订的关于购买小径湾花园观海轩32栋1单元2903房的《广东省商品房买卖合同》（预告登记依据合同号为HW201417975，预告登记号为粤房地预登惠州字第××号）；二、原告华润沿海（惠州）发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向被告周某退还478637元，若无人领取，原告可依法提存该款；三、被告周某自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告办理粤房地预登惠州字第××号预购商品房备案及预告登记的注销手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销；四、驳回原告华润沿海（惠州）发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773元，由被告周某负担。原告已向本院预缴该款，由被告周某于本判决生效后迳付原告4773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  钟新宏审 判 员  谢学炎人民陪审员  吕振南二〇一七年三月二十三日书 记 员  连楚宇