北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终790号上诉人（原审原告、反诉被告）：程希，女，1966年5月8日出生。委托诉讼代理人：郭勇（程希之夫）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昭耘，北京市响宇律师事务所实习律师。上诉人程希因与被上诉人北京恒远基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初19977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程希上诉请求：撤销原判，改判北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）履行《北京市西城区安德路危改小区购房合同》，向我交付西城区×××1单元6层601号房屋（以下简称涉案房屋）。事实和理由：政府已协调1号楼部分房屋的居民入住，说明1号楼已具备入住条件，且已有大部分回迁居民办理了入住手续。恒远基业公司辩称：同意原判，不同意程希的上诉请求。程希向一审法院起诉请求：1.判令恒远基业公司履行西城区安德路危改购房合同，交付西城区×××601号房屋；2.判令恒远基业公司赔偿从交付房屋之日起至实际交付房屋之日止的房屋租金损失（按照每年60000元计算）。恒远基业公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方之间于2008年12月10日签署的恒-安-0042号《北京市西城区安德路危改小区购房合同》和《补充协议》；2.判令程希承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月10日，恒远基业公司（出卖人）与程希（买受人）签订《北京市西城区安德路危改小区购房合同》。合同约定：第一条项目建设依据。依据北京市西城区发展改革委员会及北京市西城区建设委员会：《关于安德路77号院危旧房改造项目建议书（代可行性研究报告）的批复》西计字[1998]145号西建字[1998]41号《关于安德路77号院项目扩大危改用地范围的批复》西计字[2003]第215号西建字[2003]第59号文件的批准对买受人居住的北京市西城区安德路危改小区进行危旧房改造。双方经协商，就拆除买受人原有房屋，以及买受人回购出卖人西城区安德路危改小区原地新建的住宅楼房屋的预售事项订立合同。第二条买受人拆迁基本情况。第三条买受人所购回购房的基本情况。买受人同意按市、区两级政府的文件、办法对现居住、使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区1号住宅楼住宅用房（暂用名），房屋用途为普通住宅。住宅为普通装修。该回购房为×××601号房屋，建筑面积共87.45平方米。第四条面积确认及面积差异处理。第五条回购房购房款。双方同意回购房购房款合计为人民币（计算公式见附件一）：271341.28元。第六条付款方式及期限。买受人分两次支付，于2008年12月10日签署本合同当日向出卖人支付首期购房款112166.56元；于2010年6月10日前付清其余购房款159174.72元。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。第八条交付期限。出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费，从停止支付周转费之日起，按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。第十条规划、设计变更的规定。第十一条交接。第十二条出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在回购房交付使用后90日内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房屋交付后，买受人凭购房合同及房屋交付凭证到房地产管理部门办理产权过户登记手续，交纳有关税费。……。合同附件一（房价计算表）载明：房价款总计318271.68元，减去乙方拆迁补助费46930.4元，实际应付购房款271341.28元。同日，恒远基业公司（甲方）与程希（乙方）签订《补充协议》，约定：一、房款交付：（1）乙方已于2008年12月10日将第一笔购房款112166.56元汇入甲方指定账号。（2）经双方约定第二笔购房款于本合同第八条交付期限即2010年6月30日交付，如遇提前交房，随即交付第二笔购房款159174.72元。2010年6月29日，恒远基业公司（甲方）与程希（乙方）签订《补充协议二》，约定：将合同书上补充协议第一条第2款：经双方约定第二笔购房款于本合同第八条交付期限即：2010年6月30日交付。如遇提前交房随即交付第二笔购房款（159174.72元）变更为：经双方约定第二笔购房款（159174.2元）于甲方取得预售许可证时交纳。2011年9月30日，恒远基业公司取得涉案房屋所在楼栋部分商品房的预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年，该商品房预售许可证中未包含涉案房屋，该商品房预售许可证失效后，恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。审理中，恒远基业公司主张由于涉案房屋为回迁房，故不需要办理预售许可证。涉案房屋及土地现被北京市西城区人民法院、北京市丰台区人民法院、北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院查封。涉案房屋至今未办理竣工验收。审理中，程希、恒远基业公司均主张已经有部分回迁户办理了入住手续。为此，原审法院向北京市规划和自然资源委员会西城分局发函询问涉案房屋规划情况，北京市规划和自然资源委员会西城分局回函载明：……建设单位在建设1号楼时未按照许可内容建设，存在改建、加建情况，“阁楼”部位构成违法建设……。原审法院向北京市西城区房屋管理局发函询问1号楼回迁居民办理入住的情况。北京市西城区房屋管理局回函载明：一、项目基本情况。……由于恒远基业公司自身原因及项目建设过程中的各种问题，1号楼、2号楼在主体施工完成后停滞，致使该项目回迁居民频繁上访，强烈要求尽快解决逾期回迁问题。为妥善解决回迁居民的住房问题，我区成立了工作专班，统筹协调推进此项目工作。按照区政府要求，区财政先行垫资3411.4万元，北京广安基础设施建设投资公司负责代建1号楼收尾工程和后期市政工程。二、规划验收问题。由于该项目1号楼、2号楼的建设与原规划许可不一致及该项目原规划许可证已过期等问题，导致该项目短期内无法进行正常规划验收和竣工备案。在此情况下，北京广安基础设施建设投资公司委托中国建筑科学研究院（国家建筑工程质量监督检验中心）和测绘部门对1号楼进行安全检测，对房屋面积进行实测。三、关于法院查封问题。……为了能尽快解决回迁居民的实际居住问题，我局于2017年10月31日向贵院及市一中院、市二中院、丰台法院等送达了《关于北京恒远基业房地产开发公司欲组织×××商品房购房人入住的函》。2018年1月23日，区政府组织召开安德路77号危改项目1号楼回迁居民入住工作调度会，恒远基业公司开始组织居民回迁入住。目前，1号楼70套回迁房中，55套房屋的回迁居民已经办理了入住手续，剩余15套房屋的回迁居民正在与恒远基业公司进行协商入住事宜。……下一步，如果在市、区政府支持下，能够以现状完成该项目规划验收、竣工备案等后续工作，再由相关部门为居民办理不动产登记等相关手续。一审法院认为，恒远基业公司与程希签订的《西城区安德路危改小区购房合同》及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。双方当事人均应按照合同的约定，行使权利并履行义务。根据双方签订的《补充协议二》约定，第二笔购房款应于恒远基业公司取得预售许可证时交纳，该条约定的预售许可证应当指的是涉案房屋的预售许可证，虽然恒远基业公司于2011年9月取得过该楼栋部分房屋的预售许可证，但并未取得涉案房屋的预售许可证，故第二笔购房款的支付条件并未成就。若如恒远基业公司所述涉案房屋属于回迁房，不需办理预售许可证，则应以双方在《补充协议》中约定的支付条件为准，即交房的当日交付第二笔购房款。由于恒远基业公司至今未向程希交付房屋，故第二笔购房款的支付条件也未成就。综上，涉案房屋第二笔购房款的支付条件尚未成就，程希未支付第二笔购房款不构成违约，恒远基业公司要求解除合同的反诉请求，于法无据，法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。现涉案房屋存在未按规划建设的情况，尚未办理竣工验收，不符合房屋的交付条件。而且涉案房屋及土地处于被法院查封状态，也不具备房屋交付的条件。综上，涉案房屋暂不具备交付条件，对程希要求恒远基业公司交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。恒远基业公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方在合同中明确约定了恒远基业公司逾期交房的违约责任，即按日向程希支付其已交付房款万分之三的违约金，程希应当据此要求恒远基业公司支付违约金，现程希要求恒远基业公司支付租金损失，但程希并未提供证据证明其存在租金损失，亦未提供证据证明其租金损失超过了合同约定的违约金，故对程希要求恒远基业公司支付租金损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、驳回程希的诉讼请求；二、驳回北京恒远基业房地产开发有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，恒远基业公司与程希签订的《西城区安德路危改小区购房合同》及相关补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据北京市规划和自然资源委员会西城分局的回函，涉案房屋所在楼栋未按照许可内容进行建设，存在改建、加建情况，并构成违法建设。同时，根据北京市西城区房屋管理局的回函，涉案房屋所在项目短期内无法进行正常规划验收和竣工备案。故涉案房屋不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的房屋交付条件。且根据法院查明的事实，涉案房屋及土地亦被多家法院查封。另外应当指出，为了妥善解决逾期回迁问题，政府虽进行了相应的协调调度工作，但涉案项目仍无法以现状完成正常规划验收及竣工备案工作，仍不符合法律规定的交付条件。故在此情况下，程希起诉要求恒远基业公司交付涉案房屋，本院难予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5370元，由程希负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年二月二十四日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹