安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终275号上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市长盛路388号，统一社会信用代码913403000772147796。法定代表人：陈亮,该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹敏，女，1982年7月8日出生，汉族，无业，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：郑书剑，安徽治邦律师事务所律师。上诉人蚌埠市荣盛嘉业房地产开发有限公司(以下简称荣盛公司)因与被上诉人曹敏商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院于2019年9月26日作出的（2019）皖0304民初3446号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人荣盛公司的上诉请求：一、改判一审判决第一项为按上诉人逾期之日起至房屋初始登记时止向被上诉人支付违约金；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人在向产权登记机关提交材料备案后仍向被上诉人支付违约金，于法无据，有违公平原则。1、上诉人按合同仅应承担按期向产权登记机关提交材料备案的义务。2、上诉人与被上诉人之间除商品房买卖合同关系外，同时又系委托代理关系，该关系中上诉人代被上诉人办理房屋权属证书及他项权证等事项，代理行为的后果应由被上诉人承担。3、一审法院判决上诉人在提交材料备案后仍承担违约责任，判决结果确有错误。二、一审判决中对合同内容的解释与事实情况不符，且明显超过了上诉人的能力范围，加重了上诉人的责任，有违公平。1、一审法院对上诉人与被上诉人之间权利义务所做的理解和解释与事实不符，确有错误。2、依照一审法院对合同内容的解释，加重了上诉人所承担的义务，超出了上诉人作为民事主体所能行使权利的界限，不符合法律及常理。综上，一审法院的判决结果确有部分错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权利。被上诉人曹敏辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，双方之间签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，上诉人承担违约责任是逾期取得房地产权证书，而不是办理备案，结合本案的事实，上诉人逾期办理房地产权证书至今，应当承担相应的违约责任。在一审当中，被上诉人提交的不动产权的查档证明，证实了被上诉人陈述的事实，同时也证明了涉案的房屋没有办理相应的产权证书，也没有办理相应的备案登记。根据合同约定，上诉人应当承担相应的违约责任。曹敏向一审法院起诉请求：1、被告荣盛公司向原告曹敏支付延迟办理房地产权证书违约金96346元（自2017年12月27日暂计算至2019年8月25日，794933元×0.02%日×606日=96346元，以后每天增加159元直至涉案房产证办理完毕）。2、被告荣盛公司承担本案的全部诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：2016月4月7日，曹敏与荣盛公司签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定曹敏购买荣盛公司位于蚌埠市荣盛?西湖观邸小区预售商品房一套，所售房屋为项目中第3栋2单元10层02102号，建筑面积共139.10平方米，单价为每平方米5708.68元，总价款为人民币794077元，付款方式为按揭付款，即买受人于签订合同当日向出卖人付清首付房款（人民币）壹拾伍万玖仟零柒拾柒元整，余款（人民币）陆拾叁万伍仟元整于本合同签订后3个工作日内在出卖人指定银行办理按揭手续（以签订银行按揭贷款合同日期为准，公积金贷款参照本条办理）。曹敏共支付购房款794933元。其中，该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2016年4月19日，经蚌埠市众信公证处公证，曹敏、于斌斌（系曹敏前夫）向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表曹敏、于斌斌到蚌埠市不动产交易、登记部门办理上述房屋的预告登记和预告抵押登记手续，领取相关文件或证明；到蚌埠市不动产交易、登记部门办理并领取上述房屋的不动产权证书等权属证书（房产及土地使用权）；到蚌埠市不动产交易、登记部门办理上述房屋的抵押登记相关手续并代为领取或协助领取不动产登记证明等抵押凭证。还约定办理上述事项所需税费由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书或证明交给银行。受托人在办理上述事项所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。诉讼中，荣盛公司认可曹敏依照约定按时缴纳了全部购房款并交付了房屋契税、公共维修基金和办证费用。荣盛公司、曹敏均认可涉案房屋交付的时间为2016年12月30日。荣盛公司庭审中称至今未能为曹敏办理不动产权属证书的原因是曹敏未能提供其购房时的配偶于斌斌的身份证复印件，该公司于2019年9月11日，短信通知曹敏补齐于斌斌的身份证复印件。曹敏短信回复称已向荣盛公司提供了所有办证资料，包括于斌斌的身份证复印件。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。在对于房屋权属证书的办理没有特别约定的情况下，办理房屋权属证书的义务主体并非简单的主办和协办关系，而是相互补充的关系。本案中，荣盛公司在向曹敏交付房屋时，大产证并未办理完毕，而在《商品房买卖合同》第十五条产权登记部分约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……，该约定虽然特别约定了荣盛公司的办理房屋权属证书的义务。但对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所使用的语句、合同目的、习惯及诚信原则确定该条款的真实意思。该条款中对于曹敏以按揭方式购房的情况，还约定了“买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证”，并结合公证书公证的事项，可见荣盛公司明知其有为曹敏办产权证、房地产他项权证的义务，在由荣盛公司代办产权证、房地产他项权证的情形下，应在合同约定的期限内为曹敏办理房屋产权证书。此外，该条款中亦约定了“买受人未按照上述约定的日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。”可见在约定曹敏迟延交付办小产证资料要承担责任的情况下，荣盛公司不承担逾期办理房屋产权证书的责任违反合同公平原则；荣盛公司在房屋交付时即收取曹敏相关办证预备金及资料的行为，亦可知荣盛公司的该条约定的真实意思是办理小产证。基于上述理由，双方合同约定的报备资料包含办理小产证资料。荣盛公司未能在合同条款约定的时间内办理完毕约定的事项，应当承担逾期办证的违约责任。由于双方认可房屋交付的时间为2016年12月30日，荣盛公司应该于2017年12月27日前将办理小产证的相关资料交付至产权登记机构。违约金的计算应自2017年12月28日起至2019年9月11日，以已付购房款794933元为基数按照日0.02%计算。因荣盛公司代办义务为合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”即完成了代办义务，而荣盛公司未向法院提交其将办理小产证的相关资料交付至产权登记机构的具体时间，仅是荣盛公司于2019年9月11日通过短信通知曹敏补齐办证所需要的资料，可见此时荣盛公司才开始着手办理曹敏的产权证事宜。而曹敏最初是否交齐办证材料，但在2019年9月11日以后，曹敏将相关材料交齐，导致未办证的原因已不仅仅为荣盛公司，故曹敏主张违约金应计算至产权证实际办理完毕之日止与事实不符，不予支持。应截止到2019年9月11日较妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出判决：一、被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告曹敏逾期办理房地产权证书违约金98889.67元（自2017年12月28日起以794933元为基数以日0.02%计算至2019年9月11日止，即：794933元×0.02%/日×622天＝98889.67元）；二、驳回原告曹敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2209元，减半收取1104.5元，由被告蚌埠荣盛嘉业房地产开发有限公司负担。经审理查明：上诉人荣盛公司与被上诉人曹敏对原审判决认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人荣盛公司向法庭提交了涉案房屋转移登记的查询编号和查询受理单，证明目的：1、涉案房屋转移登记的受理时间为2018年8月3日，涉案房屋的小证已办理完结；2、上诉人已完成了代被上诉人提交办理小证所需材料的代理事项。被上诉人质证认为该查询编号和查询受理单与本案争议事实没有关联性，本案争议的关键事实是上诉人取得涉案房屋的产权证书时间，与何时受理、何时备案均无关系，上诉人应当在合同约定的期限内取得涉案房屋的房产证书。本院认为，上诉人提供的查询编号和查询受理单仅能证明房屋交易中心于2018年8月3日受理过办证材料，但不能证明上诉人此时已经提交了合格的办证资料。本院认为，本案上诉人荣盛公司与被上诉人曹敏自愿订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方均具有法律约束力，上诉人与被上诉人均应按照合同约定及时、全面履行。该合同第十五条产权登记部分约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，还约定了“买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代为买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证”，据此可以认定上诉人负有按约定为曹敏办理产权证、房地产他项权证的义务，上诉人应在合同约定的期限内为曹敏办理房屋产权证书。另外，该条款亦约定了“买受人未按照上述约定的日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。”从本案事实看，荣盛公司未能在合同条款约定的时间内办理完毕约定的事项，应当承担逾期办证的违约责任。上诉人在二审中提交的查询编号和查询受理单仅能证明上诉人曾在2018年8月3日向房屋产权登记机构提交过办证资料，并不能证明其已经提交了合格的办证资料。直至2019年9月11日上诉人曾以短信方式通知被上诉人补交办证所需的资料，亦证明了上诉人在2018年8月3日向房屋产权登记机构提交的办证资料并不完备，原审法院判决上诉人支付2017年12月28日至2019年9月11日期间的逾期办理房地产权证书违约金，并无不当。另外，上诉人虽称涉案房屋不能办理产权证的根本原因是被上诉人拒不提供合格的办证资料导致，但上诉人未能对此提供证据加以证明，被上诉人亦予以否认。因此，本院对上诉人该项辩解不予采信。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2209元，由上诉人蚌埠市荣盛嘉业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刁元战审判员  耿 杰审判员  邰永林二〇二〇年二月二十七日法官助理常娜娜书记员李鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。