成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)锦江民初字第8127号 原告（反诉被告）：肖中平，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住四川省射洪县柳树镇断石桥村2组。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市锦江区人民防空办公室，住所地：成都市锦江区XXX号。 法定代表人：方宏，系成都市锦江区人民防空办公室主任。 委托诉讼代理人：龚梅，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘翃，四川科信律师事务所律师。 第三人：成都市锦江区危旧房改造中心，住所地：成都市锦江区锦东路XXX号。 法定代表人：许亮，系成都市锦江区危旧房改造中心主任。 委托诉讼代理人：伍应涛，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婧，四川海德律师事务所律师。 原告（反诉被告）肖中平与被告（反诉原告）成都市锦江区人民防空办公室（以下简称人防办）、第三人成都市锦江区危旧房改造中心（以下简称危改办）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，人防办在举证期限内对肖中平提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由代理审判员詹茜适用简易程序公开开庭进行了审理。肖中平及其委托诉讼代理人徐芳秀、人防办的委托诉讼代理人龚梅、危改办的委托诉讼代理人伍应涛到庭参加诉讼。经过庭外和解，各方当事人未达成一致意见，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）肖中平向本院提出诉讼请求：1、人防办给予肖中平因房屋拆迁应得的补偿款共计100000元（包括“停产停业经济损失补助费”、“搬家补助费”、“奖励费”、“装修补偿费”“电话移机”、“空调移机”、“有线电视迁装”、“宽带迁装”、“一户一表”、“天然气初装”等费用）;2、危改办直接将肖中平应得补偿款支付给肖中平(当庭撤回该项诉讼请求)；3、本案诉讼费由人防办承担。 事实和理由：肖中平与人防办于2013年4月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋地址坐落于锦江区XXXXX号，该房为营业用房。租赁期限为2013年4月1日至2016年3月31日止。合同签订后，肖中平在该地址上开始自筹资金建房。房屋建成后开始使用至今。2015年5月22日，人防办给肖中平发了《搬离通知》，要求肖中平于5月31日前腾空房屋。现租赁的房屋已由人防办与拆迁单位危改办签订了拆迁补偿协议。肖中平与人防办因拆迁补偿问题协商未果。根据危改办张贴的《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，拆迁安置补偿款中的“停产停业经济损失补助费”、“搬家补助费”、“奖励费”、“装修补偿费”“电话移机”、“空调移机”、“有线电视迁装”、“宽带迁装”、“一户一表”、“天然气初装”等费用应当由人防办支付给肖中平。肖中平与人防办租赁期间尚未到期，肖中平前期资金投入较大，根据相关法律规定，在这次拆迁过程中，肖中平应当为被拆迁对象，应当获得适当的补偿，人防办已经将肖中平应得款项领取，理当支付与肖中平。为了配合拆迁，肖中平也愿意先腾空所租赁的房屋，但保留向人防办追讨上述补偿费的权利。 肖中平反诉辩称，人防办要求肖中平搬离之日起（即2015年5月1日），肖中平就开始搬迁，但是由于房屋是人防办在控制，而且房屋已经被打围，肖中平没有办法经营，2015年5月12日就基本搬完了，因为肖中平去找人防办商谈赔偿方案未果，所以一直未房屋办理交接手续。肖中平不应当向人防办支付租金。 被告（反诉原告）人防办本诉辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，是缘于肖中平承租的人防办所有的XXXXX号人防房屋因拆迁补偿引发的争议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条、第17条规定，人防办作为被征收房屋的所有权人，是合法的被征收人，是与政府征收部门即本案第三人危改办签订拆迁补偿合同获取拆迁补偿权益的适格主体，《四川省国有土地房屋征收与补偿条例》第40条明确规定，征收房屋存在租赁关系的房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与承租人解除房屋租赁关系。故肖中平作为承租方，与人防办仅形成房屋租赁关系，肖中平并不是法律赋予的被征收主体，该房屋拆迁补偿权益与其没有任何关系。房屋拆迁对于人防办与肖中平双方而言不可避免，属于不能预料也不可克服的客观因素，系不可抗力因素，人防办与肖中平就合同终止都不应承担责任。肖中平主张房屋拆迁补偿款归其所有于法无据，请求法院驳回肖中平的本诉诉讼请求。 人防办向本院提出反诉诉讼请求：1、判令肖中平向人防办支付2015年4月1日至2016年1月31日租赁期间的房屋租金共计25000元（每月2500元）；2、本案诉讼费用全部由肖中平承担。事实和理由：人防办与肖中平曾于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定人防办将位于锦江区XXXXX号的人防口部房出租给被肖中平，租赁期限三年，从2013年4月1日起至2016年3月31日止，租金2500元/月，每半年缴纳一次。在肖中平使用租赁房屋期间，其只向人防办缴纳租金至2015年3月，自2015年4月1日至2016年2月1日其搬离租赁房屋之日，肖中平一直未向人防办缴纳该期间共计10个月的租金25000元。 第三人危改办陈述，《拆迁安置补偿合同》是危改办与人防办签订的，拆迁款是直接补偿给房屋产权人即人防办，本次拆迁是根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》实施的。肖中平实际搬离案涉房屋的日期是2016年2月1日。肖中平与人防办是租赁关系，肖中平并非是该房屋是产权人，也不是模拟拆迁的对象，肖中平要求享有拆迁补偿款没有事实和法律依据，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 肖中平（承租方）与人防办（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋地址为XXXXX号,合同约定租期共计36个月，从2013年4月1日至2016年3月31日止；承租方每年向出租方缴纳租金人民币叁万元整，出租方应出具收据，租金分两次交清，即半年缴纳一次，三年租金总额为玖万元整；出租方应按其对房屋及附着涉及进行检修，正常的房屋检修费用由承租方承担；因承租方管理不善造成的房屋及附着设施损坏，由承租方负责修缮或赔偿损失；承租方因需要改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得有关部门和出租方书面同意，投资由承租方自理，退租时，除另有约定外，出租房有权要求承租方恢复原状或向出租房缴纳恢复工程所需费用；若出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房屋所有者继续有效，但应通知承租方，取得房产所有权的第三方即成为本合同的出租房，享有原出租方权利，承担原出租方义务；任何一方违反本合同规定，按年租金的%作为违约金。承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按未交租金的%向承租方加收滞纳金；如因不可抗力的原因而使承租房屋及设备损坏的，双方互不承担责任。肖中平支付了截止2015年3月31日前的租金。 肖中平取得《成都市灵活就业（营业）辅导证》，就业（营业）场所为锦江区XXXXX号，就业（营业范围）为零售、日杂、餐具用品，证件有效期为2013年4月23日至2013年12月31日。 2014年11月5日，危改中心张贴《关于开展安居巷、西丁字街、锦兴路片区地块旧城改造民意征询相关工作的通知》，对安居巷19号、西丁字街20号、锦兴路61号片区住户及商铺业主搬迁意愿进行征询。后危改中心张贴《关于启动安居巷模拟搬迁改造项目签约工作的公告》，经征询，该片区76户均同意实施模拟搬迁，模拟搬迁范围为成都市锦江区安居巷19号（含附号）、西丁字街20号（含附号）、锦兴路61号（含附号），签约时间从模拟搬迁安置方案及评估价格公示之日起至2015年4月20日18时止（遇节假日顺延），签约生效条件为，在签约期限内，项目实施单位组织该项目范围内业主签订《模拟搬迁补偿安置合同，若合同签约率达到100%，《模拟搬迁补偿安置合同》即行生效，若合同签约率达不到100%，项目模拟搬迁终止。 征询后，危改中心张贴《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，其中第二条“被搬迁房屋认定”载明：被搬迁房屋办理由房屋产权证书的，对权属证书正式记载的房屋所有权（或共有人）进行补偿安置；被搬迁房屋产权证书未注明套内、公摊（楼间）面积的，套内面积以具备测绘资质并在成都市房产管理部门备案的测绘机构所确定的测绘结果为准；非住宅房屋的认定，安全生产证书正史记载的房屋性质，或本着实事求是的原则，以事实为依据，连续营业两年以上，持有营业执照和税务登记证，且有连续的纳税记录或按成都市对非住宅认定的相关政策予以认定。第三条“补偿安置方式”载明：非住宅（商业营业房、生产办公用房），采取货币终结补偿安置，被搬迁房屋建筑面积乘以评估单价进行计算、补偿。第四条“政策性补助”载明，被搬迁人安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策性补偿费用，按照以下标准支付：1、电话移机非住宅158元/部，空调移机200元/台，有线电视迁装340元/户，宽带迁装320元/户、一户一表1200元/户、天然气初装：3200元/户。第五条“政策性补助”载明：对因搬迁非住宅造成被搬迁人停产停业损失的补偿，被搬迁人可以在以下方式中只选择一种由搬迁人给予停产停业损失补偿，（1）按从业人员工资收入计算，搬迁商业、办公生产用房等非住宅房屋，停产停业经济损失补助费以成都市统计部门公布的上年度城区职工平均工资（3971元/月/人）为准，按照被搬迁房屋的实际从业人员（不含临时人员）支付，选择货币补偿安置的，一次性发放3个月补助费；停产停业经济损失补助费人数的认定，以工商行政管理部门核准的从业人数为基准，并需提供为从业人员缴纳的社保凭证、在劳动部门备案的劳动合同，无法核定实际从业人数的，按照被搬迁非住宅证载面积每10平方米计算1人的方式认定；（2）按被搬迁房屋租金收益计算，按照税务部门确认的租赁合同约定的月租金额度，一次性发放3个月补助费；（3）被搬迁房屋净利润损失计算，按照上一年度税务部门认定的月净利润额度，一次性发放3个月补助费；（4）按不超过被搬迁房屋评估总价（产权证书记载面积乘以评估价）的3%计算。3、搬家补偿费，非住宅房屋的补偿由搬迁人和被搬迁人协商，原则上按以下标准支付：80平方米以下不超过3500元/次/户，80-200平方米不超过6000元/次/户，200平方米以上不超过12000元/次/户，如协商不成，搬迁人负责搬迁，据实支付搬家费用。第六条“政策性补贴”载明，选择货币补偿安置的，住宅按被搬迁房屋评估价的30%给予购房补贴，非住宅房屋按被搬迁房屋评估价的20%给予购房补贴；物管费补贴，被搬迁房屋建筑面积在90平方米以下的，按普通商品住房建筑面积90平方米、1.8元%/平方米/月计算，一次性给予5年物管费补贴，被搬迁房屋建筑面积超过超过90平方米的，按照1.8元%/平方米/月标准据实计算，一次性给予5年物管费补贴。第八条“装修因素”载明：按分类评估价格计算被搬迁房屋补偿安置款的，经搬迁人对搬迁房屋自行装饰进行现场拍照、认定其标准后，对被搬迁房屋装修因素按所有权证记载的建筑面积（或经确认后的实际测绘面积）给予0-1000元/平方米的装修补偿，被搬迁房屋在3年内进行重新装修的，若双方对装修费协商达不成一致，由抽取的评估公司对该房屋进行装修评估。第十条“未经登记房屋的认定”载明：对政府组织相关部门认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的应当给予补偿，对认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第十一条“合同签订及生效”载明“自本补偿安置方案公布之日自至2015年4月20日18时（遇节假日顺延）为补偿合同签约期，若在签约期内，本项目中被搬迁人签订补偿安置合同比例达到100%，整个项目的补偿安置合同正式生效，补偿安置合同自动转为正式补偿安置合同；如本项目中被搬迁人签订补偿安置合同比例未达到100%，由搬迁人终止实施，如提前达到100%签约率，补偿安置合同提前生效，被搬迁人向搬迁人交出被搬迁房屋时间为2015年4月30日18时（遇节假日顺延）。 2015年5月22日，人防办出具《搬离通告》，要求肖中平搬离案涉房屋。 2015年6月2日，人防办委托迪泰律师事务所出具《律师函》，要求肖中平腾退案涉房屋。 人防办与肖中平因拆迁致使租赁合同终止进行过协商，未能达成一致意见。 2015年3月20日，危改中心与人防办签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》，合同除包含房屋模拟搬迁价值补偿款外，根据《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，其他款项包含按非住宅用房按证载面积（每十平方米计算1人）的方式认定停产补偿款95304元、（按房屋面积计算装修补偿费75980元、电话移机费158元、搬家费3500元、一户一表费1200元补偿费。目前危改中心已支付人防办部分房屋搬迁补偿款。尚有余款300000元未支付。该次搬迁是模拟搬迁，参照使用的文件是成房发2012（131）号文。上述被搬迁房屋被认定为营业房是依据房屋历史状况，人防工程的特殊用途等情况，按照模拟搬迁方案确定的原则和实事求是的原则进行认定。 上述事实，有各方当事人的庭审陈述，以及肖中平提交的肖中平身份证、人防办组织机构代码证、危改办组织机构代码证、《房屋租赁合同》、《成都市灵活就业（营业）辅导证》、《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》、《搬离公告》、《成都市锦江区危旧房改造中心关于启动安居巷模拟搬迁改造项目签约工作的公告》、《律师函》（2015迪泰函字第0602号）、《房屋租赁合同终止协议》，人防办提交的《搬离告知书》、租金缴纳票据在案为证。肖中平提交的《租赁合同》与本案无关，本院不予采纳。人防办提交的照片，无法确认拍摄时间，本院不予采纳。 本院认为，肖中平与人防办签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，危改中心出具《锦江区安居巷模拟搬迁改造项目补偿安置方案》，为完善中心城市基础配套设施拟进行建设工作，属于不可抗力。案涉房屋处于被拆迁范围，致使肖中平与人防办签订租赁合同目的不能实现，符合解除合同的条件，双方均不对合同的解除承担违约责任。危改中心与人防办于2015年3月20日签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》，危改中心就案涉房屋的拆迁对人防办进行补偿，肖中平并非《房屋模拟搬迁补偿安置合同》的相对方，不能享有合同的权利，故肖中平主张人防办向其支付补偿款共计100000元，并无事实及法律依据，本院不予支持。关于人防办要求肖中平支付租金，因案涉房屋已经拆迁，人防办已签订《房屋模拟搬迁补偿安置合同》，是将案涉房屋的权利全部让与危改中心从而取得房屋拆迁的补偿款，该《房屋模拟搬迁补偿安置合同》已经生效，《房屋模拟搬迁补偿安置合同》生效后，人防办对案涉房屋不再享有权利，而肖中平已经支付租金至2015年3月31日，故对于人防办要求肖中平支付2015年3月31日以后租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）肖中平的全部诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）成都市锦江区人民防空办公室的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）肖中平负担；反诉案件受理费231元，由被告（反诉原告）成都市锦江区人民防空办公室负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  詹茜 二〇一七年三月二十七日 书 记 员  向娟 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。