上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2136号原告（反诉被告）：何志超。委托诉讼代理人：何先美（系原告何志超之父），住同原告何志超。原告（反诉被告）：何先美。两原告委托诉讼代理人：毛万国，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡芳。被告（反诉原告）：陈灵云。原告何志超、何先美与被告胡芳、陈灵云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告胡芳、陈灵云诉反诉被告何志超、何先美房屋买卖合同纠纷一案，依法进行公开合并审理。原告何先美及两原告委托诉讼代理人毛万国、被告胡芳、陈灵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何志超、何先美向本院提出本诉诉讼请求：判令两被告支付自2012年9月29日起至两被告将户口迁出系争房屋之日止，每日按房屋总价的万分之一标准计算的逾期迁移户口违约金人民币（下同）69，642元（原告自愿下降主张）。事实和理由：经中介方上海锐利房地产经纪有限公司居间服务，两原告与两被告双方于2012年6月25日签订《定金协议》（居间合同）一份，并于2012年7月9日签订《上海市房地产买卖合同》一份（网签时间是7月2日），约定两被告将位于上海市奉贤区南桥镇扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋成交价为人民币（下同）954，000元，并约定被告应于2012年8月31日前腾出房屋并通知验收交房。定金协议第6条第4款特别约定，该房屋内户口迁出时间为交房前迁出，逾期则向原告支付违约金，每天按照总房价款的万分之一计算，直至户口迁出为止。签约后，原告已按照协议约定支付全部房款，并于2012年9月29日取得上海市房地产权证，被告也已向原告出具了相应收款凭证，被告虽已将房屋交付原告，但被告至今未按照协议约定将被告陈灵云的户口从本案系争房屋内迁出，原告于2016年8月16日将户口从闵行迁入系争房屋，10月发现后多次要求被告迁移户口，但被告一直没有迁出，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）胡芳、陈灵云针对本诉辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，居间合同明确约定，双方如有纠纷，自行调解。2016年11月原告向被告发送短信要求协商户口迁出事宜，原告在协商中没有提出别的要求，被告在回上海后已经迁出户口，被告的义务已经履行完毕，故原告起诉的事实并不存在，被告已履行了自己的承诺，并没违约。2、居间合同是无效合同，中介和原告串通，欺骗被告签订居间合同，造成被告重大误解，被告调查后知道，原告何志超不满足上海购房的条件，原告和中介说原告何志超满足条件，被告才签订了合同，但原告的社保证明等都是造假的，拖了六个月才成交，给被告造成了很大的损失。3、合同约定以房屋交接书为交房条件，原告没有支付违约金，也没有按照合同付清房款，原告没有权利要求被告迁出户口。4、2016年6月，原告说不买房子，要求退还违约金，后来说原告何志超可以购买，所以约定等房屋买卖手续完成后原告支付违约金。2012年8月30日，办理完房产交易手续后，原告不肯支付违约金，双方发生口角。由于原告一直没有付清房款，故原告没有权利要求被告迁出户口。最后一笔房款被告直到2012年10月下旬才收到，而原告承诺的违约金一直没有支付，所以房屋一直没有交接，是原告擅自入住的。原告明知双方有纠纷，但是四年来一直没有处理，所以超过了诉讼时效。4、户口没有迁移并没有对原告有任何损失，房屋买卖合同中第六条第二项可以看出没有损失，之前原告也没有提出过任何赔偿要求，被告完全按照承诺完成了所有义务，原告的诉讼请求不能成立。居间合同中载明中介有义务协调处理相关事宜，由于中介不诚信，导致被告的户口四年没有迁出，原告应该让中介来承担损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时，被告（反诉原告）胡芳、陈灵云提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付定金违约金10,000元；2、判令反诉被告支付房屋空置租金损失27,000元（自交付定金之日起至收到全部房款之日止，按每月4,500元计算）；3、判令撤销赠与，反诉被告返还赠送的家具、电器。事实和理由：2012年4月，反诉原告因为生意资金问题急需出售房屋，特委托上海锐利房地产经纪事务所进行房产买卖交易。2014年4月4日晚，在中介的介绍下，反诉被告向反诉原告当场支付现金10,000元作为房屋预定定金，反诉原告开具收据并约定：反诉被告必须在2012年5月30日前办理完成房产交易手续，否则需承担10,000元违约损失。双方也在中介的协助下签订了《居间协议》。后反诉被告一直找借口拖延交易，并在2012年5月中旬以反诉被告何先美没有购房资格而反悔，三方协商未果。直到2012年6月25日，在中介的调解下，房屋买受人由何先美变更为何志超。反诉被告口头承诺在房屋交易过户后兑现10,000元违约金，三方在2012年6月25日重新变更签订了居间合同，中介也收回了原来签订的协议。此后，反诉被告以个人工作忙为借口，房产交易一直拖延到2012年8月底才进行。反诉被告在2016年8月30日双方办理完成房产变更交易手续后便矢口否认，不愿兑现10,000元的违约金的承诺。并在房款大部分未付清，双方均未对房产财物进行交接的情况下，从中介处拿到钥匙自行换锁入住。反诉原告要求反诉被告兑现违约金和搬走部分家具，但反诉被告以房产已经在其名下而拒不协商，双方数次交涉未果。直到2012年10底，在反诉原告的一再催促下，才收到剩余的款项。原告（反诉被告）何志超、何先美针对反诉辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉诉讼请求。被告的反诉诉讼请求没有事实依据和法律依据。1、主张的定金违约金没有依据。双方在2012年6月25日签订过一份居间协议，故被告无权主张定金的违约金。2、被告要求的空置损失也没有依据，在双方于2012年6月25日及2012年7月9日签订的居间协议和买卖合同中，约定房屋是被告自住的，被告应当按照合同约定履行交房义务，对原告没有约定其他任何义务，空置损失没有合同约定，房屋在交房前的空置损失应由被告自行承担。3、不同意撤销赠与，返还赠送的家具、电器。2012年6月25日签订的居间协议中约定，被告列明的家具和电器都是计算在房款里面的；根据双方签订的买卖合同，被告不能损坏这些家具和电器，否则应当承担相应责任的。根据被告的报价，已经将这些设备的价格折算在房价中了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、两被告提供的现金收据一份，拟证明双方约定5月办理过户手续，逾期不办理就没收定金。原告对该证据真实性不认可，认为是被告自行书写的。本院认为，该证据系被告自行制作，没有原告的签字确认，且原告在庭审中对该节事实也不予认可，故本院对该证据不予认定。经审理查明，本院确认如下事实：2012年6月25日，原告何先美、何志超与被告胡芳、陈灵云签订《居间合同》一份，约定：两被告将位于上海市奉贤区扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告；房屋总价款954,000元；2012年6月25日支付意向金10,000元，2012年7月7日支付房款284,000元；申请贷款660,000元；交房时间为被告收到全部房款后3日内；该房屋内户口迁出时间为交房前迁出，逾期则向原告支付违约金，每天按照总房价款万分之一计算，直至户口迁出为止；随房附赠设备为立式空调一台、挂式空调两台、电视柜一个、以及固定设施。2012年7月9日，原告何志超与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：两被告将上述房屋出售给原告何志超；房屋总价款954,000元；被告于2012年8月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；双方于2012年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述《居间合同》及《上海市房地产买卖合同》签订后，原告共计向被告支付购房款954,000元，除支付定金10,000元及首付款284,000元外，于2012年9月14日支付90,000元，于2012年10月11日以贷款方式支付570,000元。另查明，原、被告双方于2012年9月14日共同向房地产交易中心申请过户，系争房屋已于2012年9月29日变更登记至原告何志超名下。被告陈灵云的户口直至2016年12月6日从系争房屋内迁出。本院认为，两原告与两被告签订的《居间合同》、以及原告何志超与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告何先美将《居间合同》中作为购买方的权利义务一并转移给原告何志超，而两被告对此也予以认可，并由原告何志超与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋的买受人明确为原告何志超，系双方当事人对自己的合同权利的合法处分。故系争房屋买卖合同的买受人已变更为原告何志超一人，现原告何先美以合同一方当事人的名义提出本案诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告胡芳、陈灵云作为出卖方，未能按照双方《居间合同》的约定，在房屋交付前迁出户口，应当承担相应的违约责任。对于合同约定的违约金计算方法，被告认为约定过高，对此，本院认为，结合本案房屋买卖合同的履行情况、双方对户口迁出产生争议的时间及被告的违约行为，本院酌定两被告应当支付原告逾期迁出户口的违约金40,000元。对于被告胡芳、陈灵云要求原告支付定金违约金的反诉诉讼请求，因两被告未能举证证明双方对该定金违约金达成过一致意见，故本院对两被告的该反诉诉讼请求不予支持。对于两被告要求原告支付因原告限购而拖延交易时间导致的房屋空置租金损失的诉讼请求，因双方所签订的《上海市房地产买卖合同》已按约履行完毕，系争房屋已过户完成，故不存在原告限购的情形，两被告的该反诉诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对于两被告要求两原告返还赠送的家具、电器的诉讼请求，因该赠送系由双方签订的《居间合同》约定，且已履行完毕，故两被告该反诉诉请于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡芳、陈灵云于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）何志超逾期迁出户口的违约金人民币40,000元。二、对原告（反诉被告）何先美的诉讼请求不予支持。三、对被告（反诉原告）胡芳、陈灵云的反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,541元，减半收取，计人民币770.50元，由被告（反诉原告）胡芳、陈灵云负担。反诉案件受理费725元，由被告（反诉原告）胡芳、陈灵云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年三月二十三日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。