上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初63653号原告：上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：代建功，总经理。委托诉讼代理人：张晓燕，女。委托诉讼代理人：奚文皓，男。被告：俞保，男，1970年11月2日生，汉族，户籍地安徽省安庆市，现住上海市浦东新区。原告上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标堂公司)与被告俞保委托合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月3日、12月27日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，又于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告家标堂公司的委托诉讼代理人张晓燕和奚文皓、被告俞保到庭参加诉讼。审理中，经原、被告双方同意，并经本院院长批准，本案延长两个月继续适用简易程序审理，后又经原、被告双方同意，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告家标堂公司诉称，2015年5月31日，被告将其名下的上海市浦东新区沪东新村XXX号XXX室房屋向原告托管，双方签订了《房屋出租委托合同》，约定托管期限为2015年6月20日至2020年6月19日；委托期内原告按照每月人民币(以下币种同)2,200元向被告支付租金，押金为2,200元，押金及租金付款方式为押一付三；被告给予原告15天的装修配置招租期限；原告以自己的名义与承租人订立租房合同并收取租金，赚取租金溢价和免租期收益作为管理服务费等。截止目前，原告已经实际向被告支付了押金2,200元及2015年6月20日至2016年9月19日的房屋租金合计31,900元。2016年7月1日，承租人入住时发现锁打不开，遂换锁后入住，但当晚有人多次敲门，并声称其也承租了该房屋。次日，被告报警，但在警方协调下，被告仍未保证原告可以正常行使对该房屋的管理权，而承租人不堪打扰，已搬离该房屋。原告认为，被告的行为已构成根本违约，故起诉要求解除原、被告之间签订的房屋托管合同；要求被告支付违约金4,400元；要求被告返还押金2,200元；要求被告返还2016年7月2日至2016年9月19日的房屋租金5,720元(2,200元/月÷30天×78天)。被告俞保辩称，在合同履行期间，原告按期支付了第一期三个月的租金，但此后第二、三期的租金均有拖延支付的情况，且未支付利息，第四期租金原告只支付了5,500元，剩余租金1,100元一直未付，也未支付利息。被告与原告交涉，但原告表示要扣除半个月宽限期的租金，而在支付第一期租金时已扣除了半个月宽限期的租金，故被告不同意再次给予宽限期，遂书面通知原告解除合同。但原告还是撬掉门锁，让租客入住，后被告报警才让租客搬走。因原告拖欠租金，违约在先，被告早已通知原告解除合同，故被告不同意支付违约金，但同意返还押金。至于2016年7月2日至2016年9月19日的房屋租金5,720元，原告并未支付，只有一家案外公司曾转账给被告6,600元，但被告不能认可该笔钱款是为原告支付租金，该笔钱款必须返还案外公司，而不能返还原告。经审理查明，2015年5月31日，由被告俞保作为委托方(甲方)，原告家标堂公司作为受委托方(乙方)，双方签订了一份《房屋出租委托合同》，约定甲方自愿将上海市浦东新区沪东新村XXX号乙XXX室(相关房地产权证载明的地址为沪东新村XXX号XXX室，被告系登记的权利人之一，庭审中原、被告一致确认虽然地址记载不同，但系同一处房屋，以下简称沪东新村房屋)全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租及代收房租等，乙方有权以自己的名义与承租人签订“房屋承租合同”；委托期自2015年6月20日起至乙方与“房屋租赁合同”中承租人所约定的租赁期限终止日止，合同期限不少于60个月，且不超过68个月；本合同有效期内，甲方应在起租之日起给予乙方第一年15天的宽限期，即2015年6月20日至2020年6月19日(注：原文如此)，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付宽限期间的房租，并得依本合同约定，正常行使对房屋的管理权，以上宽限期自本合同签订后，在甲方起租之日起，由乙方享有，后续每年的宽限期的天数、起始时间与第一年宽限期的天数、起始时间一致；甲乙双方约定该房屋委托租金为每月2,200元，乙方向甲方支付租金的方式为银行转账，每三个月为一期，乙方首次支付租金的时间为2015年6月20日之前，后期租金支付时间为每期开始月7日；乙方给付甲方订金1,000元、押金2,200元，支付方式及时间与首期租金一致，待租赁期满甲方全额退还乙方该保证金；如该房屋的实际出租价格高于上述委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利，若乙方最终降低租金或超过一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还；在本合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同，所列情况中包括在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金累计超过两个月的(乙方发生迟延交付租金的，甲方应当在三日内通知乙方，若乙方及时支付迟延的租金，且支付迟延支付部分的银行同期利息的，则不视为违约)；以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方，违反合同的一方，应按上述委托租金数额的两倍向另一方支付违约金，给对方造成损失(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；委托期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按上述委托租金的两倍向乙方支付违约金，同时甲方应提前一个月以书面形式通知乙方，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；本合同项下的所有材料、文件、通知、其他通讯应为书面形式，甲乙双方应如实提供通讯地址或传真号码，本合同任何一方通讯地址或联系方式发生变化，该方应立即通知本合同的另一方，否则因此而产生的一切后果由该方承担；材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照本合同签章页所列的地址提交、发送，则视为送达；若甲方不提供或提供不实地址以及地址更改后未及时告知乙方，致使邮件不能到达甲方的，乙方不承担任何责任，甲方应于双方所确定的通知送达之日三天内至乙方处办理相关事宜，甲方逾期办理所遭受的相关损失由其自负，同理，如乙方不提供或提供不实地址以及地址更改后未及时告知甲方的，也按上述方法处理；甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，双方同意依法向房屋所在的人民法院起诉等。在上述合同的落款处，由被告之弟俞仁宝作为被告的代理人在甲方落款处签名；而在上述合同的首部，载明原告的服务热线为XXXXXXXXXX，地址为浦东新区东方路XXX号宝安大厦裙楼1楼，区域服务中心为金桥路XXX号福建天安大厦2102室，电话为XXXXXXXXXXX，经办人为王克策。在上述合同履行过程中，原告于签约当日支付了1,000元，后于2015年6月5日转账支付了7,800元，而实际上沪东新村房屋已于2015年6月6日由原告交付承租人居住使用，并约定租赁期限至2016年6月5日止。嗣后，原告又于2015年9月14日转账支付了租金6,600元，于2015年12月9日转账支付了租金6,600元，于2016年3月14日转账支付了租金5,500元。然而，因被告认为原告存在拖欠租金的违约行为，且少付了半个月的租金1,100元，被告遂于2016年5月15日起草了一份致原告的函件，称其因原告再三拖欠房租且房屋管理不到位而不得不提前终止合同，表示于2016年6月19日收回房屋，并要求原告及早支付拖欠的租金和利息(庭审中，被告称上述函件其于2016年5月15日送往金桥路XXX号福建天安大厦2102室，而双方均确认当时原告的该处门店已关闭，后被告并未向东方路XXX号宝安大厦裙楼1楼寄送上述函件)。2016年6月2日，案外人上海房朝房地产经纪有限公司(以下简称房朝公司)转账给被告6,600元，在备注的付款用途中载明“转租金”。2016年6月16日，原告的工作人员因被告将沪东新村房屋挂牌出租一事与被告交涉，但未果。2016年7月1日，被告将沪东新村房屋另行出租给他人。2016年7月7日，原告致函被告，要求被告回复系单方面解除合同并承担违约责任和赔偿责任还是限期排除对原告履行出租管理权的妨碍，继续履行合同，并对原告的损失进行赔偿。被告于2016年7月10日回函称其已因原告拖欠租金而不得不提前终止合同，并早有通知，在此再次通知原告提前终止合同并催讨拖欠的租金和利息。2016年7月12日，原告再次致函被告，称其已通过关联单位房朝公司支付了2016年6月20日至2016年9月19日的租金6,600元，而被告私下将房屋出租给第三人，已构成对出租委托合同的严重违反，要求被告退还原告剩余租金和押金6,820元，并支付违约金4,400元。被告于2016年7月15日回函重申其系因原告拖欠租金而不得不提前终止合同，并要求原告支付拖欠的租金1,100元及相关利息、财产损失等。后因双方交涉未果，故而致讼。庭审中，针对上述合同约定的宽限期条款，原告认为因沪东新村房屋已提前出租，且原告足额支付了首期租金6,600元，故宽限期应为每年的6月5日至6月19日，原告于2016年3月14日之所以支付租金5,500元，系因该期租金所涉租赁期间中包含了第二年15天的宽限期，而在宽限期内按约无需支付租金，原告并不存在少付租金的违约行为；被告则认为按照合同约定宽限期应为每年的6月20日至7月4日，原告之所以首期租金支付了6,600元，系因原告在2015年6月初即提出有房客要承租沪东新村房屋，被告遂提前半个月起租，原告补付了半个月租金，但合同约定的宽限期并未因此发生变更，故原告于2016年3月14日支付的租金所涉租赁期间中并不包含第二年15天的宽限期，原告应当足额支付该期租金6,600元却未全额付款，已构成违约。本案在审理过程中，案外人房朝公司于2016年12月29日出具情况说明，称其与原告均系美国纽交所上市公司搜房控股(股票代码：SFUN)旗下关联公司，应北京总部要求，其代原告向被告支付了第五期租金6,600元，如判决确认被告应当退还该笔款项，其授权原告代为接收。以上事实，有原告提供的房屋出租委托合同复印件一份、承诺书复印件一份、全权委托书复印件一份、身份证复印件二份、银行卡复印件一份、上海市房地产权证复印件一份、上海家标堂房地产经纪有限公司法律意见函复印件二份、快递回单复印件二份、被告回函二份、汇款结果查询单网页打印件一份、收据一份、光大银行借记通知回执一份、营业执照复印件一份、法人代表身份证明一份、房朝公司情况说明一份，被告提供的解约函一份、短信截图打印件一份、招商银行交易记录网页打印件一份、房屋租赁合同一份以及原、被告在审理中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2015年5月31日签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据相关法律规定，当事人一方依照合同约定或法律规定单方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在上述合同履行过程中，双方因原告是否存在拖欠租金的违约行为发生争议，导致该争议的主要原因系双方对合同约定的宽限期的起止日期理解不一致，对此双方在庭审中的陈述均存在一定的合理性，而从原告支付租金的情况来看，其已于2016年6月2日通过案外人房朝公司向被告支付了6,600元，故难以认定原告存在致使被告合同目的无法实现的根本违约行为；同时，被告虽以原告存在拖欠租金等违约行为为由起草了一份解除合同的书面函件，但从通知情况来看，被告称该函件其于2016年5月15日送往上述合同记载的原告区域服务中心地址即金桥路XXX号福建天安大厦2102室，而当时原告的该处门店已关闭，后被告并未向上述合同记载的原告另一地址即东方路XXX号宝安大厦裙楼1楼寄送该函件，且被告虽表示曾电话通知原告的工作人员解除合同，但该通知方式既违背了上述合同约定的书面通知要求，又缺乏充分的证据予以证明，故本院认定被告在通知方面存在过错，难以确认被告解除合同的通知已到达原告。据此，被告在上述合同尚未依法解除的情况下，即于2016年7月1日将沪东新村房屋另行出租给他人，已致使原告的合同目的无法实现，构成根本违约。而从原、被告此后的函件来往情况看，本院可确认上述合同已于2016年7月15日解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告存在根本违约行为，原告诉请要求被告按照上述合同约定的月租金数额的两倍支付违约金4,400元，有相关合同依据，本院对此予以支持。原告还诉请要求被告返还其已支付的押金2,200元，于法不悖，且被告对此亦不持异议，故本院对此亦予以支持。此外，因被告已于2016年7月1日将沪东新村房屋另行出租给他人，致使原告已实际无法按约对该房屋进行占有、使用和收益，而原告此前已通过房朝公司支付了2016年6月20日至2016年9月19日的租金6,600元，现原告诉请要求被告返还其未能对沪东新村房屋进行占有、使用和收益期间即2016年7月2日至2016年9月19日的租金5,720元，房朝公司亦为此出具情况说明，表示其代原告向被告支付的租金返还事宜，同意原告代为接收，并无不可，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海家标堂房地产经纪有限公司与被告俞保于2015年5月31日签订的《房屋出租委托合同》于2016年7月15日解除；二、被告俞保于本判决生效之日起十日内给付原告上海家标堂房地产经纪有限公司违约金人民币4,400元；三、被告俞保于本判决生效之日起十日内返还原告上海家标堂房地产经纪有限公司押金人民币2,200元；四、被告俞保于本判决生效之日起十日内返还原告上海家标堂房地产经纪有限公司租金人民币5,720元。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币108元，由被告俞保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万 里人民陪审员  陶义才人民陪审员  尹瑗芳二〇一七年三月二十四日书 记 员  胡惠丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。