江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10945号上诉人（原审被告）：常熟市博世堂教育培训中心，住所地常熟海虞北路45号B幢11楼，统一社会信用代码52320581050225822X。法定代表人：曾梦慈，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常熟市世界贸易中心业主委员会，住所地常熟市海虞北路45号。主要负责人：陈继良，该业委会主任。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐石根。被上诉人（原审原告）：沈惠娣。被上诉人（原审原告）：金荣保。被上诉人（原审原告）：周的妹。委托诉讼代理人：张建良，江苏言子律师事务所律师，代理上述四被上诉人。上诉人常熟市博世堂教育培训中心（以下简称博世堂教育）、常熟市世界贸易中心业主委员会（以下简称世贸业委会）因与被上诉人唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹所有权确认纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。博世堂教育上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹、世贸业委会承担。事实和理由：一、常熟世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房产公司）无权指定立柱使用人。由于该案涉立柱无权属登记，仅凭世贸房产公司2016年8月8日出具的《关于常熟世贸中心B座南草坪店招立柱说明》不能认定世贸房产公司有权指定立柱使用人。涉案立柱占据着常熟世贸中心的公共面积，应为业主共有部分，为全体业主共有。二、涉案立柱为违章建筑，所获得的收益应归全体业主所有。世贸房产公司作为常熟世贸中心的开发商，不能出具该案涉立柱建造的规划、审批、备案等证据，涉案立柱属于违章建筑，在其没有被拆除之前，应为公用设施。2012年8月28日业主委员会成立，2014年7月22日天和物业和业主委员会发函给常熟天水雅居公司收取广告位租赁费用，常熟天水雅居公司在该函上签署表明放弃该广告租赁位，将广告租赁位归还业委会。业委会及天和物业收回该广告出租位，有权负责招租事宜，向其他商家招租。在唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹没有付费的情况下，不能讲涉案立柱的使用权永久归唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹，否则会直接侵犯其他业主的利益。世贸业委会上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹负担。事实和理由：一、涉案立柱应该归常熟世贸中心全体业主共有，世贸房产公司无处分权。世贸业委会依法成立于2012年8月28日，2014年7月22日天和物业和世贸业委会联合向常熟天水雅居公司发函收取涉案广告位租赁费用，常熟天水雅居公司在该函上签署表明放弃该广告租赁位，将广告租赁位归还世贸业委会。世贸业委会及天和物业收回该广告出租位后，有权负责招租事宜，向其他商家招租。世贸房产公司作为常熟世贸中心的开发商，不能出具该涉案立柱建造的规划、审批、备案等证据。由于涉案立柱无权属登记，仅凭世贸房产公司2016年8月8日出具的《关于常熟世贸中心B座南草坪店招立柱说明》不能认定世贸房产公司有权限指定立柱的使用人。涉案立柱属于违章建筑，应为公用设施。二、涉案立柱所获得的收益应归全体业主所有，用于世贸中心物业管理区域内物业共有部分、共用设备的维修、养护等。在唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹没有付费的情况下，世贸房产公司无权将涉案立柱的使用权永久归唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹，否则会直接侵犯其他业主的利益。唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹辩称：涉案柱子不属于业主共有部分，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹向一审法院起诉请求：1、确认常熟世界贸易中心东南角草坪上的两个立柱的使用权属于唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹；2、博世堂教育、世贸业委会赔偿损失人民币65753.42元（暂计算至起诉时，以后按3万元/年计算至拆除店招将使用权归还给唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹之日）。3、诉讼费由博世堂教育、世贸业委会承担。一审法院认定事实：常熟世界贸易中心由世贸房产公司开发建设。金荣保、周的妹系常熟市海虞北路45号（常熟世界贸易中心）201室房屋的所有权人，唐石根、沈惠娣系常熟市海虞北路45号（常熟世界贸易中心）301室房屋的所有权人，前述房屋分别于2009年8月13日、2010年1月20日办理了房屋权属登记。前述房屋的土地规划用途为商业服务。2009年7月31日，金荣保与常熟天水雅居餐饮管理有限公司（以下简称常熟天水雅居公司）签订房屋租赁合同，将位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心2楼201室房屋租赁给常熟天水雅居公司。2009年12月13日，唐石根与江苏天水雅居餐饮管理有限公司（以下简称江苏天水雅居公司）签订房屋租赁合同，将位于常熟市海虞北路45号世界贸易中心3楼301室房屋租赁给江苏天水雅居公司。租赁期间，前述房屋均由常熟天水雅居公司实际占有、使用。2014年7月25日，唐石根（甲方）与江苏天水雅居公司（乙方）签订《协议》，确认：经唐石根同意，江苏天水雅居公司将唐石根名下的案涉房屋转租给常熟天水雅居公司，但常熟天水雅居公司没有按合同履行义务，并实际终止合同，造成江苏天水雅居公司没有向唐石根及时支付租金。双方商定，于2014年6月30日终止双方2009年12月23日订立的《房屋租赁合同》，双方于2014年6月30日起不再履行《房屋租赁合同》。2014年7月22日，江苏天合物业管理有限公司常熟分公司、世贸业委会共同向常熟天水雅居公司发函，认为案涉立柱（广告牌）以前一直由常熟天水雅居公司免费使用，现将从2014年7月1日开始收取广告位租赁费，如常熟天水雅居公司在2014年8月15日前没有缴纳广告位租赁费，两公司将把广告位出租给其他的单位使用。同日，常熟天水雅居公司在该函上签署“以上情况无经济纠纷，现将该广告位归还业委会”。此后，该两立柱仍保持常熟天水雅居公司使用时的状态，直至博世堂教育在案涉立柱重新制作店招。2016年7月1日至2018年6月30日，世贸业委会将案涉立柱租赁给博世堂教育，年租金3万元。后，世贸业委会、博世堂教育于2018年续签《广告位租赁合同》，世贸业委会将前述两立柱继续租赁给博世堂教育，租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，年租金为3万元。博世堂教育自2016年7月1日始使用案涉立柱至今，世贸业委会已收取被告博世堂教育支付的2019年6月30日前的租金9万元。2016年8月8日，世贸房产公司出具《关于常熟世界贸易中心B座南草坪店招立柱说明》，载明：“本公司系常熟世贸中心开发商，由于该中心的B幢1-3层系商业用房，（非商务办公用房）二大楼外墙体为玻璃幕墙，无适当的店招位（或者广告）。故我公司当时在中心东南角草坪上设置了两个立柱，并由B2-3楼的天水雅居酒店自行制作并安装了店招牌。在2009年我公司先后将B2楼出售给金荣宝（保）先生，B3楼出售给唐石根先生，并将该店招立柱的使用权及维修保养交由B2-3楼购房业主。”2019年3月15日，常熟天水雅居公司出具《关于常熟世贸中心B座门前店招立柱制作情况》的说明，载明：“由于天水雅居酒店于2009年起在常熟世贸中心B201、B301营运期间制作店招立柱的相关付款凭证及制作图等，由于时间久远，保存不当，现已无法找见。”另查明：世贸业委会成立于2012年8月28日。案涉立柱设立于常熟世界贸易中心东南角草坪上，该立柱无权属登记。虽经一审法院要求，双方均未能提交该立柱建造的规划、审批、备案等证据，也未能提交案涉立柱建造成本分摊至小区房价的证据。唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹明确表示本案中不要博世堂教育承担赔偿责任。综合本案证据，一审法院认定：案涉立柱由开发商世贸房产公司设置，2009年常熟天水雅居公司在租赁、使用常熟世贸中心B201、B301室房屋过程中在案涉立柱制作了店招。因江苏天合物业管理有限公司常熟分公司、世贸业委会催讨，常熟天水雅居公司将案涉立柱于2014年7月22日交给世贸业委会。一审法院认为：案涉立柱由所在小区开发商世贸房产公司设置，该立柱并非案涉小区建筑的必要组成部分，无证据证明该立柱的设立费用分摊入小区房价，且世贸业委会未提交开发商向世贸业委会移交该立柱的证据，故该立柱的使用权属于设立人，即世贸房产公司。后，世贸房产公司明确将该店招立柱的使用权及维修保养交给唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹，世贸业委会未能提交证据反证，故应认为唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹通过继受取得案涉立柱使用权。常熟天水雅居公司租赁、使用常熟世界贸易中心B201、B301室房屋过程中，在案涉立柱设立店招，其只是取得了一定期限内使用案涉立柱的权利，不改变唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹享有该立柱使用权的事实。常熟天水雅居公司租赁期限届满或相关租赁合同解除后，案涉立柱的使用权即归唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹。世贸业委会未经唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹同意，从常熟天水雅居公司处取得案涉立柱，并据此取得收益，侵犯了唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹的使用权，造成唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹损失。故唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹要求确认案涉立柱使用权的主张，一审法院予以支持。唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹要求依世贸业委会取得的收益计算其所受损失，及要求世贸业委会赔偿其损失的主张，符合相关规定，一审法院予以准许。本案审理过程中，唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹表示本案中不要博世堂教育承担赔偿责任的主张，属其对自身权利的处分，不违反法律禁止性规定，一审法院予以许可。案涉立柱的设立使用是否符合行政管理规范、是否属合法构筑物等，应由相关行政机关依法认定，本案中一审法院认定的使用权归属不影响相关行政机关对案涉立柱合法性的判断及相应处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百四十三条之规定，判决：一、常熟世界贸易中心东南角草坪上的两个立柱的使用权属于唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹。二、常熟市世界贸易中心业主委员会于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹立柱使用费损失人民币9万元（自2016年7月1日计算至2019年6月30日，此后自2019年7月1日至立柱使用权实际归还之日止按3万元/年计算）。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1025元，由常熟市博世堂教育培训中心、常熟市世界贸易中心业主委员会负担（唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹同意其预交案件受理费人民币1025元由熟市博世堂教育培训中心、常熟市世界贸易中心业主委员会向其直接支付，一审法院不再退还，由熟市博世堂教育培训中心、常熟市世界贸易中心业主委员会在本判决生效之日起十日内向唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹支付）。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹未按本院要求提供两根立柱的建造成本。本院认为，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，涉案的立柱建造在世贸商业中心的土地上，而建筑区划内的土地属于业主共同享有，故涉案立柱系开发商世贸房产公司擅自占用业主共有土地使用权建立，且事实上用于广告等商业行为，具有经营性。鉴于涉案立柱在2009年至2014年7月22日期间由开发商交由唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹使用，具有相应的收益，在唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹未举证证明立柱的合理成本的情况下，本院认为涉案立柱建造以及使用的合理成本已通过2009年至2014年7月22日期间的使用得以抵销，此后的相应收益应归全体业主所有。案涉立柱的设立使用是否符合行政管理规范、是否属合法构筑物等，应由相关行政机关依法认定，本案中本院对于立柱使用收益的认定不影响相关行政机关对案涉立柱合法性的判断及相应处理。综上所述，博世堂教育、世贸业委会的上诉请求成立，本院对此予以采信。依照《最高人民法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初600号民事判决；二、驳回唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹的诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币1025元，由唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹负担。二审案件受理费4100元，由唐石根、沈惠娣、金荣保、周的妹负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年二月十二日书记员 徐馨岚