山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3553号 上诉人（原审被告）：宁阳县宏达置业有限公司，住所宁阳县城海力大道南段路东（文庙街道办事处院内）。 法定代表人：张瑞华，董事长。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛志恒，男，1983年2月10日出生，汉族，现住宁阳县。 上诉人宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人毛志恒商品房预售合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宏达公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院支持被上诉人逾期交房违约金的诉求，没有事实与法律依据。(一)被上诉人在一审起诉前不存在诉讼时效中止、中断的情形，被上诉人主张上诉人承担逾期交房违约金已过诉讼时效。上诉人是在2014年12月7日向被上诉人交付的房屋；被上诉人是在2019年7月18日通过一审法院起诉上诉人主张支付逾期交房违约金；自2014年12月7日至2019年7月17日，已超过了3年的诉讼时效期间，且不存在诉讼时效中止、中断的情形，一审法院不应当支持被上诉人逾期交房违约金的诉求。(二)上诉人因存在逾期交房、逾期办证行为同意对购房业主进行补偿，并不代表上诉人同意按照合同约定向被上诉人承担支付逾期交房违约金的责任，也不构成对支付违约金义务的认可承诺。1、上诉人存在逾期交房行为是一个无法改变的客观事实，承认存在逾期交房行为，只是承认一种客观事实，并不是同意承担一种合同义务。在支付违约金问题上，被上诉人一审前没有向上诉人主张，上诉人也未作出任何支付违约金的意思表示。所以上诉人承认存在逾期交房违约行为，并不代表上诉人做出同意向被上诉人支付违约金的认可承诺。2、对于逾期交房、逾期办证的客观事实，上诉人只是同意对购房业主进行补偿，并不代表上诉人同意按照合同约定向被上诉人支付逾期交房违约金，不能构成对承担违约金义务认可承诺。首先，补偿内容与违约金责任内容不一致。上诉人只是想对包括被上诉人在内的一二期购房业主进行补偿，补偿的标准为20元/平方米，具体方式为：折抵物业费或者折抵车库价款的方式；而逾期交房违约金的计算方式为：每逾期一天，按照已付款的万分之一承担违约金；因此，上诉人同意补偿的内容与被上诉人主张上诉人承担的违约金内容根本就不一致，上诉人不能构成对承担违约金无义务认可承诺。其次，上诉人同意对购房业主进行补偿，其实是对可能承担违约金义务的一种法律风险规避，更谈不上是对承担违约金义务认可承诺。购房业主接受补偿，办理相关手续后，其因逾期交房、逾期办证产生的损失已得弥补，不会再就逾期交房、逾期办证问题向上诉人主张违约责任承担。上诉人是通过补偿免除违约金责任，而不是认可承诺支付违约金。二、上诉人不应当承担支付被上诉人逾期办证违约金的责任。(一)办理不动产证是一项复杂的工作，涉及政府部门众多，以及被上诉人的积极配合。按照房产开发的实际情况，从项目竣工交房到完成不动产证，需要至少27道大的审批备案流程，且个个流程之间不能同时或交叉进行，只能按照先后顺序逐项进行。据初步統计，完成全部手续至少需要625个工作日。本次集中統一办理，共涉及业主960户，面广量大，不仅涉及到每家每户的单独所有或共有，还涉及到业主的基本信息的收集和汇总；政府机米不仅包括住建部门、土地部门，还有气象、消防等，不仅包括县级部门，还包括市级省级以上机关的审验。特别是不动产登记的统一办理尚处于过渡阶段，住建部门、房管、国土的责权利和人员的不协调、办证人员少，是影响办证进展的主要因素。另外，没有业主的积极协助，办理不动产大证的进度也会受到影响；比如办理大证需要进行房屋面积测绘，如果业主不及时开门，上诉人就无法进行测绘。现实情况是上诉人积极联系业主进行测绘，有些业主以各种理由拒绝配合，一拖再拖，导致上诉人不能进入业主房屋进行面积测绘，这些都严重影响不动产大证办理。另外，还涉及购买的房屋是业主的第一套房产还是第二套房产，还是多套房产，税收也存在较大差异，都需要与业主核实。基本信息是否属实，业主提供的资料是否及时和完整，也是决定能否及时办证的因素。因此，办证过程中的每一步都需要业主的积极配合，不能办理不动产大证的责任不能全部归责于上诉人。(二)对于上诉人的原因导致拖延办证，上诉人已经采取了积极的补救措施，且已经取得了广大业主的理解和支持(包括因此诉讼后又撤诉的业主)。由于上诉人存在办证过程中的违约行为，因此上诉人本着客观公正的康则采取相应补救措施，即对一二期业主按照房屋建筑面积20元/平方米进行一次性补偿。截止到2019年1月21日，一二期业主共有960户；其中882户已经办理了放弃追究违约责任，领收了一次性补偿金，占比91.87%。这同时证明补救措施已经取得了大多数业主的认可。(三)合同第二十条(一)的约定，是指“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”，并非指“在365日内办理完毕”，也不是指“买受人在365日内取得房屋权属证书”。合同第二十条(二)的约定，申请登记的方式为第三种，即“买受人自己办理所有权转移登记和土地出让，出卖人相应证件，按国家规定各自承担相应费用”。所以，延期办证不能证明是上诉人的责任。(四)被上诉人将办证的费用交纳给了物业公司，而非上诉人，这说明被上诉人是委托物业公司办理证件，属于被上诉人自己办理所有权转移登记的方式。(五)延期办理完毕不动产证的违约金明显偏高，应当予以调整并降低。综上，请求法院依法撤销(2019)鲁0921民初2894号民事判决，发回重审或依法改判。 毛志恒未作答辩。 毛志恒向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房的违约金3287.02元；2.依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金35715.68元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月14日，原告毛志恒（买受人）与被告宏达公司（出卖人）签订合同编号为YS00006442的《商品房预售合同》一份，交易房屋代码47452。合同主要内容：土地使用权出让证号：宁国用2011第092号，建设工程规划许可证号：建字第370921201200020号，施工许可证号：13-05-22，商品房预售许可证号：宁房宁预字第××号。买受人购买的商品房为金阳?御景花园第3幢1单元6层602室住宅，建筑面积120.94平方米，单价每平方米3537.21元，附属设施储藏室11.88平方米，单价每平方米1200元，车库21.13平方米，单价2300元每平方米，以上合计价款490645元；贷款方式付款，已付清首付款200645元，剩余房款290000元办理按揭贷款。第十条交付期限：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。第十一条逾期交房责任按照预期时间，分别处理（1）逾期在陆拾日之内……（2）逾期超过陆拾日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起叁拾日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记部分约定：“（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1.买受人有权退房……2.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.出卖人协助买受人办理产权证其费用由买受人承担。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：……(3)买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地让并承担全部费用，出卖人只提供相应证件。”合同还对逾期付款、逾期交房责任等相关事宜进行了约定。诉讼中原告认可被告于2014年12月3日交房。2014年12月7日原告向宁阳宏远物业管理有限公司（以下简称宏远公司）缴房产证办理费16000元。原告认为被告未履行合同约定的为其办理房产证的义务，遂起诉至本院。诉讼中，被告主张2017年12月4日宁阳县国土资源局为被告办理了鲁（2017）宁阳县不动产权第0003337号不动产权证书，后其公司于2017年12月5日在金阳御景小区张贴了公告，内容为：自2017年12月4日起，小区一期业主（包括1#、2#、3#……楼的业主）可以申请办理不动产登记证。请需要办理不动产权证书的业主在本公告作出之日起15日内到御景花园售楼处递交办理不动产权证的手续材料。因业主不递交办理不动产权证所需材料导致不能及时办理不动产权证的，由相关业主自行承担相应的法律后果。公告上加盖了被告及宁阳县康园房地产营销策划有限公司的公章;原告对公告张贴真实性无异议，但主张未通知到原告个人。被告主张违约金计算方法和计算标准过高，其公司于2018年5月3日和5月18日已通过张贴告知书的方式告知了全体业主：由于各种原因导致延期交房和延期办证诚挚表示歉意，对小区一二期业主进行一次性补偿，补偿标准为按照房屋建筑面积20元/平方米，具体通过物业服务费的方式进行办理，没有购买车库的，也可部分折抵车库价款，部分业主也已接受了其公司的一次性补偿。原告对被告张贴补偿标准的真实性无异议，但对证明目的有异议，主张被告违约在先，不同意被告的补偿意见。一审法院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告毛志恒向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。本案中原告已全面履行了合同约定的义务；被告迟延履行合同约定的交房义务和向买受人提供办理房产证的相应材料证件，原告至今未办理房产证的事实清楚，本案争议的焦点是：一、被告辩称原告主张逾期交房违约金已过三年的诉讼时效不受法律保护；二、被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由是否成立；三、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准是否过高。具体分析如下：一、原告主张被告支付自2014年10月1日至2014年12月3日的逾期交房违约金虽然超过三年诉讼时效但被告仍应支付相应违约金。根据合同约定，逾期交房超过六十日买受人要求继续履行合同的，出卖人应予商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，被告至今未支付已超过三年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；且根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条之规定：超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。被告分别于2018年5月3日、5月18日张贴告知书，同意按照房屋面积20元每平方米对一二期业主进行一次性补偿，该行为系被告对自身所承担义务的认可承诺，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；故对被告该抗辩意见不予采信。二、被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由不成立。被告宏达公司是依法设立的房地产开发企业，具有合法的资质，开发的涉案房产也取得了预售许可，因此，其对办理房产所有权转移登记所需要的手续、资料及所需要的时间应是能预料的、熟悉的，不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力情形，也不是不能预见、不可避免的突发情况，因此，被告提出的免责事由不成立，被告的抗辩本院依法不予采信。三、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准依法应予支持。被告虽然主张在合同中约定的违约金计算方法和计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同中约定的违约金计算方法和计算标准并没有过分高于该期间总购房款的同期银行贷款利息，对该违约金不应调整。因此，被告的抗辩本院依法不予采信，被告应按照约定的计算方法和计算标准支付违约金。本案被告提出按每平方米20元对原告进行补偿，原告不同意该补偿方案，故被告仍应按合同约定支付原告逾期交房违约金和逾期办证违约金。综上，被告的行为违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院依法予以支持。被告于2014年12月3日将房屋交付原告，根据合同约定，计算违约金的起止时间为2014年10月1日至2014年12月3日，按原告全部已付款的万分之一按日计算支付违约金3091.06元（490645元×63天×1/10000）。被告于2017年12月5日通过张贴公告的方式告知原告在内的一期业主已具备办理房产证的条件，违约金计算起止时间应为2015年12月3日至2017年12月5日，之后原告的房产证至今未办理，不是被告的原因造成，被告不承担2017年12月5日后未办理房产证的责任，根据合同约定按原告全部已付款的万分之一按日计算支付违约金35964.28元（490645元×733天×1/10000），原告要求被告支付延期办证的违约金至2019年7月31日的诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告宁阳县宏达置业有限公司支付给原告毛志恒逾期交房违约金3091.06元，于本判决生效后十日内通过本院一次性付清；二、被告宁阳县宏达置业有限公司支付给原告毛志恒逾期办证违约金35964.28元，于本判决生效后十日内通过本院一次性付清；三、驳回原告毛志恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取计388元，由被告宁阳县宏达置业有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付被上诉人的逾期交房、逾期办证违约金；二、逾期办证违约金是否过高，是否应当调整；三、被上诉人主张的违约金是否已经超过诉讼时效。 关于上诉人是否应当支付被上诉人的逾期交房、逾期办证违约金的问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十条约定交付期限：“出卖人（即本案上诉人）应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房”。十一条逾期交房责任约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”第二十条产权登记部分约定：“（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1.买受人有权退房……2.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被诉人一审认可上诉人于2014年12月3日交房，2014年12月7日原告向宁阳宏远物业管理有限公司（以下简称宏远公司）缴房产证办理费16000元。上诉人未按照合同约定的期限交付房屋并办理产权证，上诉人应当依照上述合同约定支付逾期交房、逾期办证违约金，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 关于逾期办证违约金是否过高，是否应当调整的问题，本案中，合同中约定的违约金计算方法和计算标准并没有过分高于该期间总购房款的同期银行贷款利息，对该违约金不应当予以调整。原审法院对违约金的计算方法和计算标准并无不当，上诉人的该上诉理由，本院不予支持。 关于被上诉人主张的违约金是否已经超过诉讼时效的问题，双方当事人在合同中约定的违约金是违约行为发生后按日支付，上诉人的违约行为持续存在，违约金应当按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，被上诉人主张的违约金未超诉讼时效，上诉人的该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，宁阳县宏达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由宁阳县宏达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  井 慧 二〇二〇年二月二十四日 书记员  袁 琳