四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终9号 上诉人（原审原告）：倪一平，女，1974年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：邓隆玲，四川雅州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李孝玉，女，1973年3月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李卓，雅安市金剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：芦成芳，女，1947年3月6日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人倪一平因与被上诉人李孝玉、芦成芳确认合同无效纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 倪一平上诉请求：1、撤销一审判决，确认芦成芳与李孝玉签订的房屋买卖协议无效。2、判令李孝玉将通过无效协议取得的住房完好无损的退还倪一平。3、判令李孝玉、芦成芳支付从双方签订协议之日起，至退房之日止给倪一平造成的直接损失184800元（暂按每月800元计算，至实际还房之日止）。4、一审、二审诉讼费、委托律师代理费由李孝玉、芦成芳承担。事实和理由：一、一审判决用推理来否定证据，得出错误结论，应当撤销。一审中倪一平提交的证据表明，涉案房所有权系倪一平所有，获取所有权时间系2000年7月10日以前。而一审法院在认定共同居住就等同于共同共有的论点，无法可依，无据可证。二、一审判决适用法律不当。本案系房屋买卖合同确认纠纷，应当首先适用物权法，物权法第一百零六条规定：无处分权人将不动产转让他人的，所有权人有权追回。一审法院错误地采用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”这里的司法解释，明确定义为当事人一方，这里的当事人应指缔约一方的人，而不是缔约以外的其他人，倪一平认为：“应当是指合同买卖中的双方，即出卖人和购买人。”一审法院将缔约以外的第三人作为当事人来认定，适用法律错误。三、一审判决认定，李孝玉有理由相信芦成芳有权处分涉案房屋，没有事实依据，更无证据证明。芦成芳在所有权人完全不知的情况下，越权将“争议房”出卖，李孝玉明知芦成芳无处分权，在芦成芳要求各自返还标的物和房款时，将房屋装修占住，长达十年。李孝玉购房后还威胁芦成芳，要求降价5000元，芦成芳不同意降价，提出退房，李孝玉不但不退反而强行装修入住，两人为此还惊动了社区进行调解。2018年李孝玉起诉至法院，倪一平作为被告参诉后才知道自己的权利受到了侵犯。四、倪一平认为《协议书》无效。理由是：1、协议书中出让人是无权处分人，有雨城区（2018）川1802民初1638号判决和（2019）川18民终38号裁定为证。2、《协议书》中的买售人，不符合物权法中规定的善意取得的必备条件。五、合同无效，侵权人应当承担侵权的法律责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持倪一平的上诉请求。 李孝玉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 芦成芳答辩称，同意倪一平的上诉意见。 倪一平向一审法院起诉请求：1.判决确认芦成芳与李孝玉签订的《协议书》无效；2.判令李孝玉将位于雅安市雨城区房屋返还倪一平；3.判令李孝玉、芦成芳支付倪一平从签订协议之日起至判决生效时止的按月800元计算的房屋占用费及判决生效次日起至实际返还房屋止按每月2000元计算的占用费；4.本案诉讼费、律师代理费由李孝玉、芦成芳负担。 一审法院认定事实如下：倪一平曾用名倪宏图，芦成芳与其系母女关系，华兴街130号附23号、附11号是芦成芳及其丈夫倪廷富家庭住所(原雅安地区农机公司职工住房)。2000年7月10日，倪宏图（乙方）出面与原雅安市房屋统一拆迁安置办公室（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，协议主要约定：甲方对乙方坐落于华兴街130号附23号、附11号底一楼，产权人姓名倪宏图，建筑面积158.62平方米的房屋进行拆迁，安置形式为产权调换；甲方用羌江南路上坝路1号2幢1单元、5单元3层1轴至3轴、18轴至20轴砖混结构住宅房屋，建筑面积120+89.87＝209.87㎡，与乙方被拆除的房屋作产权调换。2002年2月25日，芦成芳（甲方）与李孝玉（乙方）签订《协议书》，协议主要约定：甲方将“容丰商业中心”C幢5单元3楼4号，面积为97.38㎡返迁房销售给乙方；销售单价为880元/㎡，优惠总价为85000元；甲方同意在2001年2月19日付定金5000元，于2002年2月28日前付清全款；双方共同遵守协议，如若不履行合同，违约金为总价款的10%。芦成芳、李孝玉分别在协议甲方、乙方处签字捺印。2002年2月25日，芦成芳向李孝玉出具《收条》一份，载明：“今收到李孝玉买方97.38㎡总价捌万伍仟元正（85，000.00）元。收到人芦成芳”。之后，芦成芳将案诉争房屋交付李孝玉，李孝玉对房屋进行装修交由其父母居住至今。2008年12月5日，讼争房屋产权登记在倪一平名下，登记义务人为雅安市容丰房地产开发有限责任公司，登记原因为拆迁交换（拆分），房屋自然状况为雅安市雨城区上坝路87号1栋3楼3号，建筑面积98.69㎡。2018年6月，李孝玉短信与芦成芳联系，要求芦成芳配合其办理房屋产权登记手续。其后，李孝玉向一审法院提起民事诉讼，要求芦成芳、倪一平配合其办理房屋产权手续，将讼争房屋登记在李孝玉名下。2018年10月15日，一审法院作出（2018）川1802民初1638号民事判决书，驳回李孝玉的诉讼请求。李孝玉不服该判决，提起上诉，后又撤回上诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为房屋买卖《协议书》是否有效。倪一平主张芦成芳对涉案房屋的处分系无权处分,故本案涉及的《协议书》因芦成芳无权处分且未得到权利人倪一平的追认而无效。对此,一审法院认为,依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案中,涉案房屋登记在倪一平的名下的时间是2008年12月5日，芦成芳出卖案涉房屋时房屋权属尚未登记，房屋拆迁安置协议法律性质上属债权合同，且被拆迁房屋为芦成芳家庭住房，故本院认为,李孝玉有理由相信芦成芳有权处分涉案房屋;又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中,倪一平并未提供证据证明涉案的《协议书》存在上述情形。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”芦成芳与李孝玉之间所签订《协议书》之债权行为的效力，并不受芦成芳无权处分的影响，故倪一平关于要求确认涉案《协议书》无效的主张,理据不足,一审法院不予支持。李孝玉基于《协议书》而占有案涉房屋，并非无权占有。据此，倪一平要求李孝玉返还房屋及由李孝玉、芦成芳给付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。倪一平主张的诉讼损失费，无法律依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决：驳回倪一平的诉讼请求。案件受理费3380元，由倪一平负担。 二审中，倪一平提交1：四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民申4号民事裁定书，拟证明案涉房屋的产权人为倪一平，芦成芳的买卖行为没有得到倪一平的授权，系无权处分房屋。2：倪庭富出具的情况说明，拟证明案涉房屋产权归属倪一平所有，倪一平不清楚芦成芳处理房屋的事情。经李孝玉质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据2的三性不予认可，也没有到庭作证。 本院认为：对倪一平提交证据1的真实性予以确认，但与本案的处理无关联性，故不作为二审新证据采信。对证据2，因系倪庭富出具的情况说明，也未到庭作证，不属于二审的新证据。 二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：对倪一平请求确认芦成芳与李孝玉签订的房屋买卖《协议书》无效，并要求李孝玉退还案涉房屋，芦成芳与李孝玉赔偿倪一平损失的上诉主张。从本案查明的事实看，2000年7月，倪宏图（倪一平）与原雅安市房屋统一拆迁安置办公室签订《房屋拆迁安置协议》，倪宏图以拆迁的房屋与原雅安市房屋统一拆迁安置办公室的房屋进行了产权调换。2002年2月，倪一平之母芦成芳与李孝玉签订《协议书》，芦成芳将案涉产权调换的房屋以总价85000元（面积97.38㎡）销售给李孝玉，李孝玉于当月25日支付房款85000元给芦成芳。之后，芦成芳将案涉房屋交付李孝玉，由李孝玉对案涉房屋进行装修并交由其父母居住至今。本院认为，首先，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，虽然本案案涉的《房屋拆迁安置协议》是由倪宏图与原雅安市房屋统一拆迁安置办公室签订，但芦成芳与倪宏图系母女关系，芦成芳出卖案涉房屋时案涉房屋的权属尚未登记，被拆迁的房屋又为芦成芳的家庭住房，李孝玉购买房屋时有理由相信芦成芳能够代表倪宏图签订和履行该房屋买卖协议，芦成芳的行为相对于李孝玉构成了表见代理关系。其次，案涉房屋从芦成芳交付给李孝玉，由李孝玉进行装修并由其父母居住至今，加之倪一平与芦成芳的特殊家庭身份关系，应当推定倪一平知晓芦成芳处置案涉房屋的相关情况。倪一平认为从2018年李孝玉起诉至法院，其参诉后才知道自己的权利受到了侵犯与常理不符。再次，从《协议书》的内容看，不存在显失公平的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的致合同无效的情形。另雅安市雨城区人民法院（2018）川1802民初1638号民事判决书、（2019）川1802民申4号民事裁定书认定的李孝玉请求倪一平、芦成芳配合办理房屋权属过户手续的基础法律关系与本案认定在房屋权属尚未登记之前倪一平请求确认合同无效的基础法律关系不同，也不影响本案的认定和处理。一审判决驳回倪一平的诉讼请求并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。倪一平的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6760元，由倪一平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 剑 审 判 员  陶明钢 审 判 员  周玉蓉 二〇二〇年二月二十四日 法官助理  顾 望 书 记 员  赵雨鹏