上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初14752号原告：胡玉成，男，1972年11月2日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。被告：上海长宁土地开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：万建平，董事长。委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。被告：上海君旭运输发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：蔡旭东，执行董事。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。第三人：上海力仕鸿华房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室。法定代表人：梁安琪，董事长。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。第三人：上海荣贻投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区武夷路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：丁富荣，执行董事。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。原告胡玉成与被告上海长宁土地开发有限公司(以下简称长宁土地公司)、上海荣贻投资咨询有限公司(以下简称荣贻公司)、第三人上海力仕鸿华房地产发展有限公司(以下简称力仕鸿华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告胡玉成及其委托诉讼代理人彭正萍，被告长宁土地公司的委托诉讼代理人吴晓琳，被告荣贻公司的委托诉讼代理人郭东华到庭参加诉讼。后原告申请追加上海君旭运输发展有限公司(以下简称君旭公司)为本案被告参加诉讼，并撤回对被告荣贻公司的起诉，本院依法予以准许。因案情需要，本院依法组成合议庭，于2017年1月4日再次公开开庭进行了审理，原告胡玉成及其委托诉讼代理人彭正萍，被告长宁土地公司的委托诉讼代理人吴晓琳、袁文勇，被告君旭公司的委托诉讼代理人郭东华到庭参加诉讼。后为查明事实，本院于2017年2月17日依法追加上海荣贻投资咨询有限公司(以下简称荣贻公司)为本案的第三人，并于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告胡玉成及其委托诉讼代理人彭正萍，被告长宁土地公司的委托诉讼代理人吴晓琳，被告君旭公司、第三人力仕鸿华公司、荣贻公司的委托诉讼代理人郭东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉成向本院提出诉讼请求：1、荣贻公司退还原告租金3,185元；2、被告长宁土地公司、荣贻公司赔偿原告损失6万元；3、被告长宁土地公司、荣贻公司支付补偿款35万元。后原告变更诉讼请求：1、判令被告君旭公司退还原告租金3,185元；2、判令被告长宁土地公司与被告君旭公司赔偿原告损失6万元；3、判令被告长宁土地公司与被告君旭公司返还原告补偿款35万元。事实与理由：长宁土地公司系上海市长宁区紫云路XXX号(以下简称涉案房屋)所有权人，荣贻公司承租涉案房屋后又转租给原告，原告系个体工商户，自2011年3月5日起承租涉案房屋开设名为“上海市长宁区时艺美发厅”从事美发业务，月租金为13,650元。因涉案房屋需加固修缮，原、被告就搬离未达成补偿协议。2016年6月28日，荣贻公司对原告采取停水、停电，并将原告门锁撬坏后收回房屋，为此原告曾报警。双方协商未果，原告诉至法院。原告认为已经按13,650元的价格支付了最后一次三个月的租金直至2016年7月4日，但被告却在同年6月28日停水停电致原告不能经营，被告应退还原告7天的租金计3,185元。被告还在7月1日将原告的物品强行搬离涉案房屋，致原告物品受损，要求被告赔偿6万元。同时，第三人已经将属于原告部分的补偿款支付给君旭公司。审理中，原告认为荣贻公司系受君旭公司的委托对涉讼房屋实施管理，房屋的实际承租人系君旭公司，因第三人力仕鸿华公司已经把补偿款支付给了被告长宁土地公司、君旭公司，故变更责任人，要求长宁土地公司及君旭公司赔偿。被告长宁土地公司辩称，其与被告君旭公司签订了场地租赁合同，并未收到第三人力仕鸿华公司或其他单位的任何补偿款，不存在要向原告返还20多万费用的情况，同时原告也并未举证证明被告长宁土地公司实施过任何将原告设备强制搬出的行为，原告的请求权基础不存在，不同意原告的全部诉讼请求。被告君旭公司辩称，被告与原告没有实际租赁关系，没有签订租赁合同，被告是将涉案房屋转租给第三人荣贻公司的，且原告至今也未提供其与荣贻公司的租赁合同，被告也未将原告的设备强制搬出，被告通知过荣贻公司，房屋可能存在风险，要求荣贻公司通知原告方在2016年6月27日前搬离，但原告并未搬离，荣贻公司是转租给原告的，具体如何支付租金被告不清楚。关于原告方被停水、停电、撬锁一事并不清楚。关于补偿费，被告现在已经全部收到，共计819,040.24元，其中过渡费共计458,750.24元，这是第三人补偿给被告君旭公司的，并不是补偿给被告君旭公司的承租户的；来回搬场费15,000元，共五户，每户3,000元；室内装饰补偿款345,295元，共五户；没有奖励费。室内装饰补偿款同意给付原告91,136元；搬场费由于原告逾期搬迁，不同意支付给原告；关于过渡费，由于被告与原告没有签订租赁合同，更不会与原告续签租赁合同，不存在回搬的费用，不同意给原告过渡费。第三人力仕鸿华公司述称，与被告君旭公司辩称相同。第三人荣贻公司述称，租金和押金已经与原告方全部结清；第三人也未损坏原告方的任何物品，是原告自行搬离的；关于房屋的补偿款，第三人未收到。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：本市紫云路53、55、57号底层的产权人为被告长宁土地公司。2008年11月14日，被告君旭公司出具委托书：被告君旭公司与被告长宁土地公司签订的上海市长宁区紫云路XXX-XXX号底层房屋租赁合同(2008年11月15日至今)，全权委托第三人荣贻公司合法经营管理。2010年10月15日，被告长宁土地公司(甲方)与被告君旭公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方租予乙方使用的房屋，系坐落于上海市长宁区紫云路XXX-XXX号底层房屋；租赁房产的租赁期为2010年11月15日起至动迁止。2011年2月，原告(乙方)与荣贻公司(甲方)签订租赁协议，约定：租赁房屋地址紫云路XXX号，乙方用于理发店；租赁时间为贰年，自2011年3月5日起至2013年3月4日止；房屋每月租金12,000元，实行先付后用，乙方必须按付三押一预付房租。后，双方再未签订书面租赁合同，但实际由第三人荣贻公司继续将涉案房屋交给原告使用。2013年3月20日，上海沪博工程造价咨询有限公司出具上海市长宁区天山街道联建新村时艺理发店室内装饰部分现有价值评估报告：评估地点为评估的商铺位于上海市长宁区紫云路南侧，紫云路53底楼，门牌号紫云路XXX号；时艺理发店装饰现值为91,136元。2014年11月1日，被告长宁土地公司(甲方)与被告君旭公司(乙方)签订场地租赁合同，约定：甲方租于乙方使用的场地，系坐落于上海市长宁区紫云路XXX-XXX号底层房屋；租赁期为自2014年11月15日至2016年11月14日止。2015年9月11日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局在《关于联建新村小区部分房屋实施修缮改造工程的立项批复》中：批复同意上海长宁建设项目管理有限公司作为联建新村小区30-31-35号、紫云路XXX号以及紫云路XXX号修缮改造工程的实施单位，共三幢，设计建筑面积7,507.41平方米，总投资2,400万元，资金由上海力仕鸿华房地产发展有限公司负责出资。2016年5月27日，第三人力仕鸿华公司联建新村部分受损房屋现场工作组(甲方)与被告君旭公司(乙方)签订加固大修协议书，约定：甲方对乙方在外临时过度给予一次性经济补偿，计458,750.24元；甲方对乙方在外临时过度时产生的来回搬场费给予补偿，以每次1,500元计算，来回两次计3,000元*5=15,000元;甲方根据第三方《室内装饰评估报告》和乙方配合施工等因素，甲方对乙方室内装饰给予经济补偿，共345,290元；合计819,040.24元。第三人力仕鸿华公司已经将补偿款819,040.24元全部拨付给被告君旭公司。2016年5月30日，原告在以下承诺书上签名：由于房屋安全原因，准备对房屋进行安全维修，原告承诺于2016年6月30日前必须撤离腾空经营房屋，否则后果自负。2016年7月1日，原告报警称：在紫云路XXX号门店，因没有搬场问题，几个人在现场，店门被撬，请民警到场处理。警察接警后作了警情记录。2016年8月11日，第三人力仕鸿华公司联建新村部分受损房屋现场工作组出具情况说明：1、对外过渡费：每天每平方米5.7元，时间七个月(第三方专业机构评估)；2、来回搬场费：每次1,500元，来回两次3,000元(户)；3、室内装潢补偿：按第三方专业机构评估报告；4、奖励费：在规定时间内腾空房屋交给施工单位，每证(户)奖励9,000元；5、房屋受损房屋价值存在贬值的可能，给产权人每平方米底层补偿1,425元，楼上补偿每平方米950元；6、补偿协议已与房屋使用人君旭公司签订完毕，协议内容只有三点：(1)在外过渡费、(2)、来回搬场费、(3)、室内装潢费。奖励费等房屋交付才能认可。该公司不是产权人，故房屋价值补偿没有。7、补偿没有有关部门文件，是经和居民代表一年多来的沟通达成的。本院认为，被告长宁土地公司将涉案房屋出租给被告君旭公司，后被告君旭公司将涉案房屋的租赁事宜全权委托第三人荣贻公司合法经营管理。后涉案房屋由荣贻公司交给原告使用。本案争议的焦点之一是，原告与荣贻公司还是君旭公司建立租赁关系。原告认为被告君旭公司向荣贻公司出具委托书，由其经营管理涉案房屋，相关后果应由委托人君旭公司承担。被告君旭公司抗辩其是将涉案房屋出租给第三人荣贻公司使用，再由第三人荣贻公司将涉案房屋转租给原告，其与原告并不存在租赁关系。第三人荣贻公司认为其系受君旭公司委托出租涉案房屋，出租人应为被告君旭公司。本院认为，通过君旭公司向荣贻公司出具的委托书可见，荣贻公司系受君旭公司的委托经营管理涉案房屋，代为出租应为题中之义；君旭公司虽强调其与荣贻公司之间后来变更为租赁合同关系，但并未提供其与荣贻公司签订租赁合同、荣贻公司向其支付租金等相关证据，故本院对于君旭公司的抗辩不予采信。至于荣贻公司取得授权后是以自己的名义对外出租，还是以君旭公司的名义出租，可由荣贻公司自行选择。荣贻公司在与原告签订的租赁合同2013年届满之后，并未与原告继续签订租赁合同，但仍将涉案房屋交付给原告使用，原告也向荣贻公司的相关人员支付了租金，双方之间系不定期租赁合同关系，双方随时可以解除。原告在2016年5月即承诺会在2016年6月30日前搬离涉案房屋，但却未兑现承诺及时搬出。次日，原告物品即被人强行搬至屋外。本院认为，虽然被告长宁土地公司、被告君旭公司、第三人荣贻公司均否认实施过将原告在涉案房屋内的物品搬出的行为，也无相关证据证明涉案房屋内的物品系由被告及第三人搬出，但原告搬离涉案房屋与否，将直接影响被告君旭公司的利益，且此前君旭公司、荣贻公司也曾要求原告承诺搬离腾空涉案房屋，否则后果自负，故本院合理推定涉案房屋内的物品系由君旭公司搬出。虽然原告并未举证证明其实际发生的具体物品损失，但通过现场拍摄的照片以及强行搬离可能给原告设备带来的损害，本院酌情由被告君旭公司赔偿原告5,000元。至于营业损失，原告未能举证证明该期间的实际营业损失，故本院对该项诉请不予支持。鉴于原告已经将租金实际支付至7月4日，原告于2016年7月1日搬离涉案房屋，故7月1日至4日的租金被告应当返还给原告。原告称6月28日即已经不能使用涉案房屋，但并未提供证据证明，本院不予采信，因被告认可收到每月13,600元的租金至2016年7月4日，原告称每月支付13,650元没有证据，本院亦难以准许。故被告君旭公司应退还原告租金为1,813元(13,600/30*4)。至于原告要求被告支付补偿款，因被告君旭公司认为其不会与原告再行续签租赁合同，不存在回搬的情况，且原告逾期搬离涉案房屋，也没有过渡费及来回搬场费，只同意支付原告装修补偿款91,136元。本院认为，关于过渡费，原告与被告君旭公司构成不定期租赁关系，被告君旭公司随时可以解除双方的租赁关系，解除后原告不再回迁涉案房屋，故对于原告主张过渡费的诉请本院不予支持。至于来回搬场费，原告承诺于2016年6月30日前搬离腾空涉案房屋，但实际于2016年7月1日才搬离，故对于原告主张来回搬场的诉请本院不予支持。至于奖励费，被告君旭公司并未收到第三人力仕鸿华公司的此款项，且即使收到，也是第三人对君旭公司的奖励，原告迟延搬离当无奖励费可言，故对于原告主张奖励费的诉请本院不予支持。关于装修补偿款，被告同意支付，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告胡玉成租金1,813元；二、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡玉成物品损失5,000元；三、被告上海君旭运输发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡玉成装修补偿款91,136元；四、驳回原告胡玉成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费7,497.80元，由原告胡玉成负担1,860元，被告上海君旭运输发展有限公司负担5,637.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  牟世荣二〇一七年三月二十三日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。