湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终50号上诉人（原审被告）：永兴县永建房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道办事处大桥路320号。法定代表人：谢乐群，该公司总经理。委托诉讼代理人：王星力，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周克芳，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：廖振华，男，1970年12月21日出生，汉族，住湖南省永兴县。被上诉人（原审原告）：唐窑彩，女，1970年12月4日出生，汉族，住湖南省永兴县。上诉人永兴县永建房地产开发有限公司（以下简称永建公司）与被上诉人廖振华、唐窑彩房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。永建公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回廖振华、唐窑彩的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由廖振华、唐窑彩承担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误。1、永建公司没有违约，廖振华、唐窑彩没有按期接收房屋的原因是该两人不愿意缴纳物业费而拒绝收房，廖振华、唐窑彩在一审庭审中也亲口承认接到了收房通知。至于廖振华、唐窑彩提到的房屋质量问题，明显缺乏证据支持。2、根据双方签订的合同，支付违约金的前提是购房者要求继续履行合同，本案中，廖振华、唐窑彩起诉时并没有要求继续履行合同，因此，一审判决支持其诉讼请求不符合合同约定。3、2019年8月27日的收房行为是一审中双方口头约定，廖振华、唐窑彩撤诉、永建公司交房，永建公司履行了约定，但廖振华、唐窑彩没有按约定撤诉，不能认定为正常的交房。4、根据法律规定，合同一方当事人有防止损失扩大的义务。廖振华、唐窑彩在知道交房时间后，并没有及时提出房屋质量修复的要求，由此可见，2016年4月之后延期的时间不能认定为永建公司持续的违约时间。二、一审判决对诉讼时效的起算时间认定错误。本案中廖振华、唐窑彩请求永建公司交房和承担违约责任的时间是2015年9月30日，诉讼时效为三年，已经超过了诉讼时效。廖振华、唐窑彩答辩称：1、廖振华、唐窑彩多次要求永建公司提供房屋验收合格的材料，永建公司均未提供。廖振华、唐窑彩有权拒绝收房。2、物业费的问题与本案无关，双方从未达成任何新的协议。3、合同中逾期交房的违约责任写得很清楚，永建公司逾期交房是事实，应该承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。廖振华、唐窑彩向一审法院起诉请求：1、判令永建公司支付逾期交房违约金48991.5元；2、永建公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：廖振华、唐窑彩于2015年2月17日与永建公司签订《商品房买卖合同》，购买永建公司开发的金城国际7单元1-401号房，合同约定房屋总价款为362900元，合同签订之日首付162900元，余款200000元向银行申请贷款，永建公司应当在2015年9月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付廖振华、唐窑彩使用，除非永建公司遭遇不可抗力且在发生之日起60日内告知廖振华、唐窑彩，逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，永建公司按日向廖振华、唐窑彩支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，廖振华、唐窑彩要求继续履行合同的，永建公司仍按日向廖振华、唐窑彩支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，廖振华、唐窑彩向永建公司支付了全部房款。2019年8月27日，廖振华与永建公司办理案涉房产的收房手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，永建公司有房地产开发经营的资质，具备签订商品房买卖合同的主体资格，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案违约金系给予永建公司未按合同约定的时间履行交房义务的违约行为而产生的，按照双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，永建公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向廖振华、唐窑彩支付违约金，违约金每日按已付房款的万分之一累加计算，从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，相对于购房方来说，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可以依法计算。本案中，永建公司的交房义务从2015年9月30日一直延迟至2019年8月27日才履行，且未提供任何证据证实延迟交房系因廖振华、唐窑彩自身原因造成，应按照合同约定即已付房款的万分之二向廖振华、唐窑彩按日支付违约金，计算为362900×0.0001×1425=51713.25元，廖振华、唐窑彩要求永建公司支付延迟交房违约金48991.5元的请求合理，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“被告永兴县永建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，支付原告廖振华、唐窑彩逾期交房违约金48991.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计512元，由被告永兴县永建房地产开发有限公司承担。”二审期间，永建公司提交了以下证据材料：1.金城国际7栋竣工验收报告、竣工验收备案表，拟证明涉案房产在2016年1月20日已经办理验收，达到交付条件；2、金城国际7栋其他业主收房交接表，拟证明其他业主已经在2016年1月27日收房。廖振华、唐窑彩对永建公司提交的上述证据材料发表了以下质证意见：验收证据材料只是永建公司内部的验收；其他业主收房的材料与本案无关。廖振华、唐窑彩二审中没有提交新的证据材料。本院对以上证据材料认证如下：永建公司证据材料一具有真实性，结合金城国际小区已经办理了不动产证的情况，可以证明金城国际7号栋已经在2016年1月20日办理了竣工验收；永建公司证据材料二虽然与本案没有直接关联性，但也可以佐证前述竣工验收情况。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明：1、金城国际7号栋于2016年1月20日办理了竣工验收手续，并向有关部门进行了备案。金城国际小区已经办理了不动产证，业主的不动产证也已经办理；2、在一审开庭时，廖振华、唐窑彩陈述其在2015年12月听说可以收房，2016年1月到金城国际去看了，因认为存在漏水及质量问题，且没有相应的证照，故廖振华、唐窑彩拒绝收房。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的合同合法有效，且已大部分实际履行，本案的焦点在于永建公司是否存在逾期交房违约行为，应该如何承担违约责任。双方合同中约定的交房日期为2015年9月30日，交房条件为经验收合格。但至2016年1月20日永建公司所建设的房屋才经验收合格，达到交付条件，故应该认定永建公司存在逾期交房的违约行为。但是，在2016年1月20日验收合格、达到交付条件后，廖振华、唐窑彩已经到金城国际现场进行了查看，而其拒绝收房的理由并不充分，故永建公司逾期交房的期间只应该计算到2016年1月底，按照双方合同中约定的违约金标准即已交付房款日万分之一计算，为4354.8元。此外，永建公司所主张的诉讼时效问题，因廖振华、唐窑彩2019年8月27日才正式收房，没有证据证明永建公司在诉讼前已经将房屋符合收房条件的相应资料全部出示给了廖振华、唐窑彩，故双方就是否逾期交房问题客观上存在争议，廖振华、唐窑彩诉讼前并不明知涉案房屋在2016年1月20日实际验收合格。故诉讼时效不能从合同中约定的2015年9月30日起算，也不应从2016年1月20日验收合格起算，而应从实际收房日2019年8月27日起算。故本案没有超过诉讼时效期间。永建公司所主张的代缴物业费问题，不属于本案的审理范围。综上所述，上诉人永兴县永建房地产开发有限公司的部分上诉请求成立。本院依据二审中的新证据，对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初1545号民事判决为：永兴县永建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，支付廖振华、唐窑彩逾期交房违约金4354.8元；二、驳回廖振华、唐窑彩的其他诉讼请求；三、驳回永兴县永建房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计512元，二审案件受理费1025元，合计1537元，由永兴县永建房地产开发有限公司负担537元，由廖振华、唐窑彩负担1000元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇二〇年二月二十八日法官助理黄慧书记员高尚书相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。