福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0111民初3846号 原告：福建福晟房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓山镇前屿街职工培训中心。统一社会信用代码：91350000761754843Y。 法定代表人：潘伟明，执行董事。 委托诉讼代理人：林淞，公司职员。 委托诉讼代理人：林劲，公司职员。 被告：林则仲，男，1982年10月24日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福建福晟房地产开发有限公司（以下简称福晟公司）与被告林则仲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林淞到庭参加诉讼，被告林则仲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福晟公司提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201235300099）及补充协议；2.被告向原告支付违约金833262.6元（购房总价款4166313元的20％）；3.被告配合原告办理福州市晋安区王庄街道福马路南侧与晋安南路东侧交叉处福晟?钱隆大第7#2701单元的注销预告登记、备案登记事项手续；4.被告偿还原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行垫付的欠款及罚息，截止至2016年8月25日共计253088.3元，由原告直接在被告已交纳的购房首付款中直接扣除；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告请求将诉请第4项变更为“被告偿还原告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行垫付的欠款及罚息，截止至2016年12月共计346778.76元，由原告直接在被告已交纳的购房首付款中直接扣除”。 事实和理由：原、被告双方于2013年6月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201235300099）及补充协议。合同约定：被告购买原告开发建设的位于晋安区，建筑面积168.67平方米，总价款4166313元。被告以按揭方式付款，首付房款1156313元，应在2013年7月4日前支付给原告，剩余房款2910000元办理按揭贷款。在被告获得银行贷款后，在原告向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现被告不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在原告向银行履行担保责任后，被告应自收到原告发出的还款通知之日起七日内向原告偿还全部还款（包括本金、利息、罚息、滞纳金等）,并应另行支付原告所垫付款项总额20％的违约金。在原告担保责任期限内，若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，原告除有权向被告追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及补充协议，收回房产，并要求被告按合同总价款的20％支付违约金，上述违约金可由原告在被告已交纳的房款中直接扣除，在被告履行完终止合同的手续（包括与银行按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，原告将剩余房款（扣除被告所欠款项及违约金）退还被告，如被告已支付的房款不足还原告欠款，原告有权向被告继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由被告自行承担。合同签订后，被告依约向原告支付了购房首付款1156313元，并于2013年12月6日与案外人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：〔闽〕字〔营业部〕行〔鼓楼〕支行（2013年〔一手房贷ＤＤ074〕号），于2013年12月27日通过中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行按揭贷款形式向原告支付剩余房款2910000元；原告依约于2013年12月31日前向被告交付了诉争房。但自2015年04月起，被告逾期归还中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行按揭款，具体包括2015年5月29日34886.53元；2015年6月29日17753.25元；2015年7月30日17757.94元；2015年8月31日17762.49元；2015年9月30日：17757.94元；2015年10月29日：17753.40元；2015年12月22日17858.01元；2015年12月28日17748.84元；2016年2月5日15877.01元；2016年3月30日15566.22元；2016年3月7日15585.28元；2016年4月29日15563.05元；2016年6月28日31218.30元；2016年9月30日46995.03元；2016年10月31日15569.39元；2016年11月29日15563.04元；2016年12月29日15563.04元，合计346778.76元，以上款项原告均已替被告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行垫付。因被告的行为已经严重违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，现原告申请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告应将房屋返还原告，并向原告支付违约金833262.6元以及原告替被告偿还中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行的欠款及罚息（《商品房买卖合同》和补充协议解除后，被告须提前向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行还清剩余的贷款本息，最终以中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行计算的数额为准）。 被告林则仲未作答辩。 被告林则仲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证的权利。原告围绕自己的主张提供了商品房买卖合同及补充协议、《个人购房借款／担保合同》、预购商品房抵押权预售登记证明、银行扣款凭证及清单、销售不动产发票等证据，并当庭举证，本院通过庭审对证据进行了审核，并认定如下事实：2013年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201235300099）及补充协议，约定：被告向原告购买位于晋安区，总价款4166313元。被告以按揭方式付款，首付房款1156313元，应在2013年7月4日前支付给原告，剩余房款2910000元办理按揭贷款。在被告获得银行贷款后，在原告向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现被告不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在原告向银行履行担保责任后，被告应自收到原告发出的还款通知之日起七日内向原告偿还全部还款（包括本金、利息、罚息、滞纳金等）,并应另行支付原告所垫付款项总额20％的违约金。在原告担保责任期限内，若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，原告除有权向被告追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及补充协议，收回房产，并要求被告按合同总价款的20％支付违约金，上述违约金可由原告在被告已交纳的房款中直接扣除，在被告履行完终止合同的手续（包括与银行按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，原告将剩余房款（扣除被告所欠款项及违约金）退还被告，如被告已支付的房款不足还原告欠款，原告有权向被告继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由被告自行承担。合同签订后，被告依约向原告支付了购房首付款1156313元，并于2013年12月6日与案外人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：〔闽〕字〔营业部〕行〔鼓楼〕支行（2013年〔一手房贷ＤＤ074〕号），通过中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行按揭贷款形式向原告支付剩余房款2910000元；原告依约于2013年12月31日前向被告交付了诉争房。自2015年4月起，被告逾期归还中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行按揭款，具体包括2015年5月29日34886.53元；2015年6月29日17753.25元；2015年7月30日17757.94元；2015年8月31日17762.49元；2015年9月30日：17757.94元；2015年10月29日：17753.40元；2015年12月22日17858.01元；2015年12月28日17748.84元；2016年2月5日15877.01元；2016年3月30日15566.22元；2016年3月7日15585.28元；2016年4月29日15563.05元；2016年6月28日31218.30元；2016年9月30日46995.03元；2016年10月31日15569.39元；2016年11月29日15563.04元；2016年12月29日15563.04元，合计346778.76元，以上款项原告均已替被告向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行垫付。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。 关于《商品房买卖合同》和补充协议能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据合同补充协议约定“在被告获得银行贷款后，在原告向贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现被告不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在原告向银行履行担保责任后，被告应自收到原告发出的还款通知之日起七日内向原告偿还全部还款（包括本金、利息、罚息、滞纳金等）,并应另行支付原告所垫付款项总额20％的违约金。在原告担保责任期限内，若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，原告除有权向被告追偿所欠款项外，还有权单方解除《合同》及本补充协议，收回房产，并要求被告按合同总价款的20％支付违约金，上述违约金可由原告在被告已交纳的房款中直接扣除，在被告履行完终止合同的手续（包括与银行按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，原告将剩余房款（扣除被告所欠款项及违约金）退还被告，如被告已支付的房款不足还原告欠款，原告有权向被告继续追偿。如房产已经装修，装修费用不予补偿，相关损失由被告自行承担”。被告以按揭贷款方式支付房款，但未能按照其与中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行签订的个人购房借款合同的约定如期还款，导致原告作为被告借款担保人向中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行代为清偿贷款本息截止2016年12月29日共计346778.76元。根据双方上述合同约定，本案解除合同条件成就，原告有权解除合同并由被告承担违约金，故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议，本院予以支持。被告经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院无法向其释明违约金是否调整的问题。原告主张被告支付房价总额20%的违约金833262.6元，本院予以采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定。因涉案房屋已在房产管理部门办理预告登记，在双方合同解除后，被告应协助原告办理注销预告登记手续。另，因原告已承担保证责任代被告清偿中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行贷款本息346778.76元，该款项原告有权向被告追偿，补偿协议中约定代为清偿贷款本息款、违约金在返还被告的房款中扣除，本院予以准许，鉴于诉争房产目前尚未向银行结清全部贷款本息，故对未产生部分的贷款本息，原告应另案起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建福晟房地产开发有限公司与被告林则仲于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告林则仲应于本判决生效之日起十日内协助原告福建福晟房地产开发有限公司办理福州市晋安区王庄街道福马路南侧与晋安南路东侧交叉处福晟?钱隆大第7#2701单元预告备案登记注销手续； 三、被告林则仲应于本判决生效之日起十日内向原告福建福晟房地产开发有限公司支付违约金833262.6元，返还原告福建福晟房地产开发有限公司代为清偿截止2016年12月29日止的本息共计346778.76元；上述款项从原告福建福晟房地产开发有限公司因合同解除而应返还被告林则仲的房款中抵扣； 四、驳回原告福建福晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40131元，由被告林则仲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  蔡永星 人民陪审员  唐秀珍 二〇一七年三月十四日 书 记 员  潘珊珊 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1