四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初6262号 原告：吴明良，男，生于1959年，汉族，初中文化，户籍地四川省通江县。 委托代理人（特别授权）：戚太忠，男，生于1968年，大学文化，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：何瀚波，四川宏坤律师事务所律师。 被告：四川省巴中市永利建筑安装有限公司，住所：四川省巴中市巴州区北门文体商住楼1-202楼。 法定代表人：赖兆仪，系该公司董事长。 被告：巴中市巴州区人文小学，住所：巴中市巴州区太子路5号。 法定代表人：蔡佳玲。 委托代理人（特别授权）：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：何易霏，男，生于1974年，汉族，大学文化，户籍地四川省巴中市巴州区，系蔡佳玲之夫。 被告：朱强宗，男，生于1968年，汉族，高中文化，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：唐晓梅，女，生于1968年，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住巴中市巴州区，系被告朱强宗之妻。 原告吴明良与被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司、巴中市巴州区人文小学、朱强宗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员任娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴明良及其委托代理人何瀚波、戚太忠，被告四川省巴中市永利建筑安装有限公司（以下简称“永利公司”）的法定代表人赖兆仪、被告巴中市巴州区人文小学（以下简称“人文小学”）的委托代理人彭才荣、何易霏、被告朱强宗及其委托代理人唐晓梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴明良诉称：2005年12月1日，永利公司与人文小学签订了建筑工程承包合同，约定由永利公司承建人文小学开发建设位于回风二环路的人文小学教师住宅楼。2006年12月30日,永利公司与人文小学又签定了补充协议，约定人文小学用开发建设的部分房屋(包括原告所购买的房屋)归永利公司在该承建项目的全权负责人朱强宗所有(即抵偿人文小学的法人及其丈夫何易霏的借款及该建筑工程的工程款及其垫资)。2009年3月3日原告取得了永利公司承建的该工程项目负责人之一的朱怀斌于2007年3月6日与龙云海签订的购房合同,2008年12月26日朱强宗取得了该合同的全部权利义务。该工程于2010年主体完工后,三被告根据协议结算用部分房屋(包括原告所购买的房屋在内)归属永利公司和朱强宗所有(即抵偿人文小学的法人及其丈夫何易霏的借款及该建筑工程的工程款及其垫资)。2010年10月起该工程房屋的其他购房户已相继交付入住,但原、被告之间在2010年10月办理交房的过程中因产生了一些分歧而导致其至今没能将原告购买的房屋交付其居住。原告已于2012年对购买的该套房屋安装了大门及客厅窗子和前后窗及护栏。现因原告的长女于2015年在北京做心脏移植手术花去了巨额的医疗费,其全家人除了一个在校读书的孩子外均常年在外务工,其农村房屋也因年久失修已倒塌,致使其全家人每年春节回家都只能分别寄居在兄弟姐妹家，综上所述,为了维护自己的合法权益,原告特向人民法院提起诉讼，请求：1.判令被告按照协议的约定向原告交付房屋；2.若被告房屋根据法律手续无法交付房屋，请求法院责令被告协助原告入住该房屋；3.判令被告承担本案诉讼费。 被告永利公司辩称：1.我与原告本身不认识，我公司与原告之间没有建立买卖关系，原告的诉请缺乏真实性原则，与我公司无关；2.我公司与人文小学合同已经被解除，过期且失效多年。原告与朱怀斌签订合同及收款，是自然人与自然人的关系，与我方公司无关；3.我不认识原告，也不清楚买卖房屋事实，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告人文小学辩称：1.在诉请上，原告的诉请不明确，交付房屋是指的什么地方的，位于哪一单元等不明确，要求谁交付也不明确，原告在举证之前应将诉请明确，原告在2019年5月14日的《民事起诉状》中明确陈述所购买的房屋是“1单元2楼北面”，在巴州区人民法院（2019）川1902民初3177号民事判决书原告诉称中再次确认原告所购买的房屋是“1单元2楼北面”，但在2019年11月18日原告再次起诉的民事起诉状中却只要求交付房屋，足以说明原告对所购买的房屋具体指向说不清楚，原告对房屋具体位置的回答是根据（2019）川1902民初3177号案件中唐晓梅的质证笔录内容来的，本案在庭后组织各方当事人在现场进行指认时，原告吴明良又说是2单元202号，原告表述前后不一，现场确认的房屋与2006年3月6日签订的《集资联建协议》中记载的房屋完全不一致；2.我方对原告持有的2006年3月6日的《集资联建协议》的真实性持有疑虑，该协议的合同主体、标的、时间、签字等诸多影响合同成立、效力的条款内容被涂改，原告在庭审中未陈述该协议来源于何处，故原告持有该协议是否具有合法性值得怀疑；3.人文小学没有与吴明良签订该房屋买卖合同，不应是本案房屋买卖合同纠纷一案的被告，原告向法庭提供的2006年3月6日的《集资联建协议》系案外人朱怀斌与案外人龙云海签订的，人文小学并非《集资联建协议》的合同当事人。既然本案案由是“房屋买卖合同纠纷”，但原告与本案被告永利公司、朱强宗并没有签订房屋买卖合同的真实意思表示，原告的起诉严重违背了合同的相对性原则，《集资联建协议》项下的房屋的开发建设方是人文小学，施工方是永利公司，房屋的建设者与《集资联建协议》的签订双方无任何瓜葛，故应当驳回原告的诉讼请求；4.朱怀斌是否有权代表人文小学签订《集资联建协议》？在生效的巴州区人民法院（2012）巴州民初字第1871号民事判决书中查明：朱怀斌是人文小学工程项目的违法分包人，其身份显然不具有代表人文小学与原告签订《集资联建协议》，人文小学也从未授权朱怀斌与之签订《集资联建协议》；5.人文小学至今没有与永利公司对该工程款进行结算。虽然以房屋抵工程解决支付了一部分工程款，但永利公司对A幢房屋存在有消防、散水等未完工程，永利公司在2011年11月28日签收的2011年10月19日《巴中市巴州区人文小学关于A幢教师住宅楼未完工程部分价款及处理事宜的函告》足以说明这一事实，消防等工程也属于人文小学与永利公司2005年12月1日《建筑工程承包合同》的施工内容。其次，“以房抵工程款”包括A幢和B幢的房屋，但生效的巴州区人民法院（2012）巴州民初字第1871号民事判决书已解除了2005年12月1日《建筑工程承包合同》及其补充协议。后经双方多次协商结算事宜，但均被搁置，原告认为该集资协议是“以房抵工程”之说并不成立；6.即使原告持有的龙云海与案外人朱怀斌签订的《集资联建协议》成立，但也系无效协议。该《集资联建协议》项下的房屋实质上属商品房性质。但该房屋在销售过程中未办理“商品房预售许可证”，故购买该房屋而签订的《集资联建协议》应属无效合同；7.原告在2019年5月14日的民事诉状中自认所购房屋无质检报告和经权威部门测绘，拒绝交付尾款和接房，为此，根据我国《合同法》第148条之规定，购买人可以解除合同，但本案中原告却长期躺在“权利上睡觉”，不及时主张权利，拖延至今，对造成房价上涨即损失扩大，应承担不可推卸的法律责任。 被告朱强宗辩称：1.针对原告的诉讼请求，我方表示不完全认可。理由如下：我方多次要求原告方办理入住手续，其手续办理与其他55户住户一致，缴清各项费用后入住，并与被告人文小学签订正式购房合同，可原告不按规定办理入住手续，找理由不缴清尾款和相应其他应交纳款项。因此，本案被告人文小学不予更换合同、不允许原告入住。原告至今未入住是原告造成的，与我方无关。原告至今仍然找各种各样理由认为三被告不对，但是没有任何一个权威部门出具任何裁定认为三被告有违法、违规行为。原告以莫须有的理由来混淆视听，拒不缴清下差款项，造成不能入住的原因是由于原告不缴清下差款项引起的，其责任在原告方，我方没有责任，因此我方不应当承担本案诉讼费用，应当由原告承担；2.至于事实和理由部分，基本属实，但被告永利建筑和我方已经与被告人文小学对该房进行了移交，被告人文小学已经将该处房屋移交给住户，但原告与被告人文小学不知什么原因未按该处其他住户同等条件交接房屋，不是被告永利建筑和我方的责任，现在仍然是原告与被告人文小学之间的事情，被告永利公司与我方对原告在此买房的事不予否认，在2010年12月底以前承认，此时间点以后需要被告人文小学承认准许入住，原告才能入住，原告在此轻描淡写叙述了一点原因（2010年10月办理交房的过程中因产生了一些分歧导致其至今没能将原告购买的房屋交付其居住），由此可见，该处所有住户均入住，原告没有入住，是原告造成的不能入住的后果，应由原告负责，我方认为，为了原告的合法权益，原告应与被告人文小学与实际签约人朱怀斌进行协商交房或者采取其他方式处理，因为被告永利公司与我方将该房已经交由被告人文小学以及住户,并且在交房过程中多次要求原告接房,但原告以种种理由不予接房,其过错在原告,目前,被告永利公司与我方没有任何理由将已经交付给被告人文小学及住户的房屋再重新交付一次,因此,原告的诉讼请求应全部驳回。而由我方和实际签约人朱怀斌按照联建协议约定退款,退还本金和利息,利息自交款之日起按银行同期存款利息算至2010年12月底止,原告将房屋退回给我方。理由如下:原告方在接到通知接房时,并未按规定缴清各项费用接房,也未提出退房,也未通过诉讼或其他合法途径要求被告和实际签约人朱怀斌承担责任,其责任在原告方,因此,在该项目其他购房户接房后的时间至今产生的利息应由原告方承担。我方认为应当驳回原告方第一条诉讼请求,我方按照违约责任退回原告本金3万元和自交款之日起至2010年12月底止的同期银行存款利息；驳回原告第二条诉讼请求,由原告承担；本案退回房屋由我方依法自行处理,如原告与被告人文小学达成交房条件,被告永利公司与我方仍然按原约定与被告人文小学及原告以及朱怀斌结算。 经审理查明：巴中市巴州区人文小学的前身系巴中外国语实验学校。2005年12月1日，巴中外国语实验学校（甲方、建设方）与被告永利公司（乙方、承建方）签订《建筑工程承包合同》，双方约定由被告永利公司承建位于二环路侧巴中外国语实验学校学生公寓和教师宿舍楼1、2号楼（即A、B栋楼）工程。合同第三条约定“付款方式：甲方采取抵住房为拨付工程款和返还质保金及相关增加费用，房屋按580元/平方米，抵作工程款（二至八楼均价），今后房价无论涨、跌均不作调整。所抵房屋、实体以本合同第五条工程内容为准，乙方所建筑的1、2号楼二至八楼自签订合同之日起属乙方所有，由乙方自己出售或处理，甲方应无偿提供相应的收方合同和相关依据……”；合同第六条约定“甲、乙方职责：……乙方职责，乙方在签订本合同时，向甲方交纳工程质保金伍万元整……”；合同第八条约定“违约责任及解决办法：1.甲方违约（取消该项目或将该项目转包给他人），甲方应按保证金的2%月息计算，连本带息一次性返回乙方……乙方违约（在合同规定开工期内放弃该项目，或将该项目转包给他人），乙方一次性赔偿给甲方违约损失12万元（含质量保证金伍万元及利息在内）……”，合同还对承包方式及价格、工程期限等做出了约定。甲方巴中外国语实验学校法定代表人在合同尾部签名并加盖公司印章，乙方永利公司法定代表人赖兆仪、项目全权负责人朱强宗在合同尾部签名并加盖公司合同专用章。2006年12月30日巴中外国语实验学校与被告永利公司签订一份《补充协议》，该协议第一条约定“住房和门市分配：（一）门市（负一层）全部属何易霏所有，总面积约1899.8平方米；（二）住房（老城至回风依次为1、2、3、4、5、6、7、8单元1-7层），其中二单元三楼1号房（回风方向）115平方米户型……共计14套住房：总建筑面积1796.73平方米住房属何易霏所用；（三）剩余住房共96套，建筑面积11479.39平方米属朱强宗所有……”；2009年1月10日被告人文小学与被告永利公司签订另一份《补充协议》，该协议第二条第六款约定“增加部分（原2006年12月30日签订的补充协议作废）。分房部分有效，增加面积平方按690元每平方米的包干价与甲方算账……”；第三条第六款约定“订购房屋单价和协议均由甲方双方各自出售并负责签订协议，造成的后果由甲、乙双方各自负责”。被告人文小学与被告永利公司签订《建筑工程承包合同》后，被告朱强宗系该项目的全权负责人，案外人朱怀斌亦作为项目负责人参与过该项目建设。 同时查明：原告的委托诉讼代理人戚太忠代原告作为联建户主（乙方）与案外人朱怀斌作为联建方（甲方）在原乙方为龙云海的《集资联建协议》上签名，该协议就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：本户主联建房屋住宅位置为巴中市后坝至回风二环路西侧住宅楼、楼号1#单元2#楼层201房号北向；面积115平方米、市场单价850元/平方米；房屋交付时间暂定为2008年10月1日。协议签订后，原告向案外人朱怀斌缴纳购房款2万元，向被告朱强宗的妻子唐晓梅缴纳购房款3万元，并持有经手人为朱怀斌、缴款人为龙云海的4万元收据一张。 2008年12月26日，案外人朱怀斌、郭丽春（甲方）与被告朱强宗及其妻子唐晓梅（乙方）签订《协议》，协议第一条约定“甲方自愿退场，原合同所涉及的权利、义务一律由乙方负责……”；第五条约定“甲方同购房户签订的协议所涉及的相关条款，经甲、乙双方确认，通知购房户确认后，乙方承担相应的权利、义务。甲方不再承担相应的权利、义务”，甲、乙双方在协议尾部签名。2009年6月14日，案外人朱怀斌（交付人）与被告朱强宗的妻子唐晓梅（接收人）书写了一份《巴中市人文小学教师住宅楼1#楼售房交款一览表》，载明：王鹤寿，2-201S，60000.00元；龙云海，2-202N，60000.00元……；袁毅，2-802N，50000.00元。 另查明：2012年11月23日，四川省巴中市巴州区人民法院出具（2012）巴州民初字第1871号民事判决书，该判决书载明因被告永利公司与案外人朱怀斌签订《建筑工程内部承包责任协议书》，将其承包的建筑工程转包给他人，该行为属于非法转包，对于人文小学请求解除合同的主张依法支持，对于1号楼的竣工决算和2号楼基础工程的完工部分，按原、被告之约定予以结算。故判决解除人文小学与永利建筑于2005年12月1日签订的《建筑工程承包合同》及2006年12月30日、2009年1月10日、2009年5月26日分别签订的《补充协议》。后永利公司因不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2012）巴州民初字第1871号判决提起上诉，四川省巴中市中级人民法院于2013年4月3日作出（2013）巴中民终字第47号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 庭审中，原告吴明良与被告人文小学对于诉争房屋的具体位置存在争议，原告吴明良主张其购买的房屋是巴中市人文小学住宅楼1号楼，连门市就是2单元2楼1号，不连门市就是2单元1楼1号。被告人文小学主张原告现在诉争的房屋与在（2019）川1902民初3177号判决书中陈述的房号（楼号1#单元2#楼层201房号北向）不一致，与2007年3月6日案外人朱怀斌与案外人龙云海签订的《集资联建协议》中的房号也不一致（1单元2楼201北向），其不认可原告对于房屋位置的陈述，并提供落款时间为2015年10月15日的《人文小学教师住宅楼联建合同书》（编号：A2-102）一份，拟证明房号为A幢二单元一层二号的住宅已经由联建方巴州区人文小学出卖给联建户董平，并附户名为董平，金额为195126.00元的收款收据一份。 庭审后本院组织原告吴明良，被告人文小学、朱强宗勘查巴中市巴州区南二环西龛段人文小学教师住宅楼1号楼，该住宅楼自老城至回风方向依次为1、2、3、4单元，每单元共计8层，一层为门市，二层至八层为住宅，原告吴明良现场指认人文小学住宅楼1号楼2单元2层靠近回风方向一侧房屋即为自己购买的房屋，被告朱强宗现场指认人文小学住宅楼1号楼2单元2层靠近回风方向一侧房屋即为2009年6月14日其与案外人朱怀斌交接时书写的《巴中市人文小学教师住宅楼1#楼售房交款一览表》上载明的龙云海，2-202N房屋。人文小学陈述住宅楼1号楼2单元2层靠近老城方向一侧的房屋为2单元101室（现合同载明的房号为A幢2单元1层1号），由付亮、王鹤寿夫妇购买并签订了正式合同。 上述事实，有原、被告的陈述、建筑工程承包合同、补充协议、集资联建协议、协议、售房交款一览表、（2012）巴州民初字第1871号民事判决书、（2013）巴中民终字第47号民事判决书、人文小学教师住宅楼联建合同书等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚、证据充分，足以认定。 本院认为：案外人龙云海与案外人朱怀斌所签订的《集资联建协议》就房屋单价、位置、交付时间等作出约定，符合房屋买卖合同的特征，该联建协议应当认定为房屋买卖合同。协议签订后，案外人龙云海将该合同权利转让给本案原告吴明良，原告吴明良与案外人朱怀斌在原《集资联建协议》的基础上进行修改，将联建户主龙云海修改为吴明良，房屋位置修改为楼号1#单元2#楼层201房号北向，落款时间修改为2007年3月6日。2008年12月26日，案外人朱怀斌通过签订《协议》形式，约定将包括案涉房屋在内的多套房屋所涉及的权利、义务一律由被告朱强宗负责，原告向案外人朱怀斌缴纳购房款2万元，向被告朱强宗的妻子唐晓梅缴纳购房款3万元，并持有经手人为朱怀斌、缴款人为龙云海的4万元收据一张，被告朱强宗实际收取购房款并对原告买房的事实不予否认，该《集资联建协议》效力应当及于被告朱强宗。 2005年12月1日，被告人文小学与被告永利公司签订的《建筑工程承包合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。被告朱强宗系人文小学教师住宅楼联建项目的全权负责人，2006年12月30日、2009年1月10日双方签订的《补充协议》上均有被告人文小学与被告永利公司加盖的公司印章及被告朱强宗的签名。在该项目后续施工过程中，被告永利公司将其承包的1号楼1、2、3、4单元转包给案外人朱怀斌、李永建，该转包行为因违反《建筑法》及相关法律规定，同时违反双方在《建筑工程承包合同》第八条中的约定，巴中市巴州区人民法院出具（2012）巴州民初字第1871号民事判决书，判决解除人文小学与永利建筑于2005年12月1日签订的《建筑工程承包合同》及2006年12月30日、2009年1月10日、2009年5月26日分别签订的《补充协议》，对于1号楼的竣工决算和2号楼基础工程的完工部分，按原、被告之约定予以结算。被告人文小学至今没有与被告永利公司对1号楼的工程款进行结算，现被告永利公司和被告朱强宗已经与被告人文小学对房屋进行了移交，被告朱强宗并未实际占有控制本案诉争房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不能履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，被告朱强宗因事实上履行不能，无法向原告吴明良交付涉诉房屋。按照合同相对性原理，本案联建合同当事人为原告吴明良与被告朱强宗，被告人文小学与被告永利公司既非合同相对人，也未收取原告吴明良购房款，不应承担交付涉诉房屋的责任，本院亦无任何权利责令被告协助原告入住该房屋。因原告诉讼请求为被告交付房屋，故对于被告朱强宗因不能履行协议给原告吴明良造成的损失，原告应当另行起诉，本案不作处理。 关于本案诉争房屋的位置问题。因被告永利公司承建的被告人文小学学生公寓和教师宿舍楼1、2号楼（即A、B栋楼）中的2号楼实际并未建设完成，现仅有1号楼（即A栋）建设完成并实际使用。原告提供的落款时间为2007年3月6日的《集资联建协议》上载明的房屋位置为楼号1#单元2#楼层201房号北向，根据2006年12月30日被告人文小学与被告永利公司签订的《补充协议》及本院现场勘查，1号楼（即A栋）共计8层，一层为门市，二层至八层为住宅，诉争房屋应为A栋2单元2层靠近回风一侧（即北向）的房屋，该房屋现房号为A幢二单元一层二号。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国建筑法》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十六条、第九十七条、第一百一十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回原告吴明良的全部诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告吴明良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  任 娟 二〇二〇年二月六日 法官助理  刘罗霞 书 记 员  蒲泓伶