安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终33号上诉人（原审被告）：枞阳县鑫依恋服饰有限公司，住所地安徽省枞阳县经济开发区新楼工业园汉武纺织服装产业园。统一社会信用代码91340762MA2N1BNM3H。法定代表人：吴香成，该公司经理。委托诉讼代理人：唐晓燕，枞阳县官埠桥镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：汪中华，男，1973年9月21日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。被上诉人（原审原告）：李少荣（系汪中华之妻），女，1976年6月30日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。上述两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：施义平，安徽枞杨律师事务所律师。上诉人枞阳县鑫依恋服饰有限公司（以下简称枞阳鑫依恋服饰公司）因与被上诉人汪中华、李少荣物权保护纠纷一案,不服安徽省枞阳县人民法院（2019）皖0722民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枞阳鑫依恋服饰公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回两被上诉人对上诉人全部的诉讼请求或发回重审；二、本案的一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不正确。上诉人与案外人枞阳汉武服饰公司（即原厂房所有人）签订的《厂房租赁协议》是合法的，一审法院以签订协议时案涉房屋已被法院采取保全措施，确定上诉人与案人的合同无效性，违反合同的有效性条件。且两被上诉人在取得该案涉房屋所有权后也追认了双方合同的有效性，并收取了上诉人房屋租金，上诉人取得“买卖不破租赁”的权利。二、本案的诉讼法律关系错误。两被上诉人在一审中以侵权之诉诉具法院物权保护，但两被上诉人未按侵权之诉提供相关证据，不能证明上诉人有侵权行为，一审法院即适用侵权之债又适用违约之债，本案应当适用租赁合同纠纷来处理此案。三、两被上诉人漏列适合被告有损上诉人的合法权益。本案应当追加案外人枞阳汉武纺织公司为本案的第三人。上诉人是与第三人签订租赁合同，并没有与两被上诉人签订租赁协议，如果案外人第三人不参加本次诉讼，会失衡合同签订主体的权利义务。上诉人在一审中提出追加案外人为本案的第三人，未被一审法院采纳，构成诉讼了诉讼程序上的重大瑕疵。四、应当认定《厂房租赁协议》租赁期限为五年。上诉人与案外人签订的租赁协议期限是五年而不是三年。按字面解释，通常合乎合同订立时目的解释，格式合同通常有利于承租人的解释，上诉人为该协议成立公司，是基于信赖原则和诚信原则，现两被上诉人乘人之危，抬高租赁物的价款，恶意解除租赁协议，与法相悖。上诉人提供的第二份上诉人与案外人《厂房租赁协议》足以证明厂房租赁期限为五年，而一审法院未采纳，也只字未提，实属不当。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。汪中华、李少荣均辩称，本案的基础法律关系是物权保护，并不是合同违约，案外人枞阳县汉武纺织公司不是本案的必须参与者，上诉人与其合同纠纷可以另行主张，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。汪中华、李少荣向一审法院起诉请求：1.判决枞阳鑫依恋服饰公司立即停止侵害，将侵占位于枞阳县枞阳镇开发区新楼村4幢厂房（枞阳县不动产权第0010174号，原证号为枞阳字第××号）一层北边约600平方米以及第二层、第三层归还给两原告，并赔偿其租金损失3.2万元（暂定两个月，具体计算至归还时止）；2.案件诉讼费用由枞阳鑫依恋服饰公司承担。一审法院查明：坐落在枞阳县枞阳镇开发区新楼村4幢厂房（整幢三层，建筑面积2971.68㎡，原房地产权证号枞阳字第××号），原所有权人为枞阳汉武纺织公司。枞阳汉武纺织公司因与安徽省池州梅龙建筑（集团）有限公司建设工程合同纠纷仲裁一案，安徽省池州市中级人民法院于2015年7月17日作出（2015）池民保字第00025号民事裁定书，裁定冻结枞阳汉武纺织公司银行存款2500万元，或查封、扣押其等额价值财产。并于同日将该裁定书及协助执行通知书送达枞阳县房产局，协助执行事项：查封枞阳汉武纺织公司所有的房地权证号枞阳字第××号等在内9栋房产；查封期限三年（2015.7.17-2018.7.17）。2016年6月22日，枞阳汉武纺织公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）枞阳鑫依恋服饰公司签订《厂房租赁协议》：双方就房屋租赁事宜达成如下协议：一、租赁地址：枞阳县汉武工业园；二、租赁房屋范围：第3幢一层600平方米及第二层、第三层，合计2600平方米；三、租赁期限及约定：租期叁年。但甲方确保乙方租赁五年时间，五年期间甲方不可以以任何理由提高房租。1.租用期限：自2016年8月1日起2019年8月1日；2.房屋租金：每年房租金共计9万；3.付款方式：现金或转账。并注：租金一付两年。双方还就责任及义务等事项进行了约定。2017年7月10日，安徽省铜陵市中级人民法院在执行申请执行人安徽梅龙建设集团有限公司与被执行人枞阳汉武纺织公司一案中，作出（2016）皖07执32-3号执行裁定书，裁定如下：二、被执行人枞阳汉武纺织公司名下坐落枞阳县枞阳镇开发区新楼村，房地产权证号枞阳字第××号厂房100%产权抵偿汪中华（身份证340823197309210451）。四、受偿人可持本裁定书到房地产管理机构办理相关权证过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2017年7月27日，安徽省铜陵市中级人民法院向枞阳鑫依恋服饰公司发出书面通知书，告知其租赁被执行人枞阳汉武纺织公司名下房地产权证号枞阳字第××号厂房已抵偿给汪中华，抵偿裁定生效，即日起房租应由汪中华收取。2018年11月30日，汪中华将枞阳汉武纺织公司名下原房地产权证号枞阳字第××号厂房过户登记至汪中华、李少荣名下，取得权证号皖（2018）枞阳县不动产权第0010174号不动产权证书，该厂房为汪中华、李少荣共同共有。现该厂房仍由枞阳鑫依恋服饰公司使用，枞阳鑫依恋服饰公司已按照安徽省铜陵市中级人民法院通知要求向汪中华支付租金至2019年8月1日前。因双方就腾出厂房一事协商未果而成讼。一审法院认为，汪中华在法院执行过程中，通过法院裁定取得枞阳汉武纺织公司名下坐落在枞阳县枞阳镇开发区新楼村原房地产权证号枞阳字第××号厂房100%产权，汪中华将该厂房过户至汪中华、李少荣名下，并已办理产权登记取得产权证书，其对涉案的厂房享有占有、使用、收益、处分的权利。但汪中华、李少荣在行使物权权利过程中，受到枞阳鑫依恋服饰公司主张租赁权的阻碍，因此本案争议焦点在于枞阳鑫依恋服饰公司能否利用“买卖不破租赁的”法律规定拒绝向汪中华、李少荣交还厂房。枞阳鑫依恋服饰公司辩称其作为承租人与原所有权人枞阳汉武纺织公司签订的《厂房租赁协议》合法有效，虽约定租赁期限为3年，但是后面有但书条款载明是5年，其认为对期限的约定应有利于承租人，应适用“买卖不破租赁”，汪中华、李少荣起诉要求其归还租赁的厂房，没有法律依据，依法应予驳回。本院认为，本案中枞阳鑫依恋服饰公司与原所有权人枞阳汉武纺织公司于2016年6月22日签订《厂房租赁协议》，明确约定租赁期限为叁年，即自2016年8月1日起至2019年8月1日。虽还约定确保租赁五年时间，但只是约定五年期间不可以以任何理由提高房租，并未是对租赁期限的约定，应认定该租赁协议期限已到期。另涉案厂房已于2015年7月17日即被安徽省池州市中级人民法院予以查封，查封期限为三年，并已向不动产所在地房产部门送达了查封裁定书及协助执行通知书。因涉案厂房在出租之前已被法院查封，原权利人对不动产物权的行使已经受到限制，丧失了对该不动产的处分权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该规定是适用“买卖不破租赁”例外情形，因此无论是按照租赁协议约定还是法律规定，枞阳鑫依恋服饰公司均不能利用“买卖不破租赁”的法律规定拒绝向汪中华、李少荣交还厂房。现该厂房的权利人汪中华、李少荣要求枞阳鑫依恋服饰公司归还占用的厂房，是行使对物权的处分权，符合法律规定，本院予以支持。枞阳鑫依恋服饰公司辩称应当追加枞阳汉武纺织公司作为本案的第三人，因本案的处理结果同枞阳汉武纺织公司没有法律上的利害关系，因此对其辩称不予支持，枞阳鑫依恋服饰公司如认为枞阳汉武纺织公司侵犯其合法权益，可以另行主张权利。汪中华、李少荣要求枞阳鑫依恋服饰公司赔偿其租金损失3.2万元，因未提供证据，故不予支持。综上所述，对汪中华、李少荣的诉讼请求符合法律规定的，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告枞阳县鑫依恋服饰有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于枞阳县枞阳镇开发区新楼村即枞阳县汉武纺织服装产业园有限公司园区内3号厂房一幢一层北边600平方米及第二层、第三层，合计2600平方米，交付给原告汪中华、李少荣；二、驳回原告汪中华、李少荣的其他诉讼请求。案件受理费300元（已减半），由枞阳县鑫依恋服饰有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均未提交新证据。双方当事人二审提交的证据同一审，证据的证明目的、质证意见均同一审，本院认证意见同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人枞阳鑫依恋服饰公司的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。综合双方在二审中的诉辩主张，本案争议的主要焦点是：一、本案是否应适用“买卖不破租赁”规则？二、本案是否应按租赁合同纠纷审理及是否应当追加案外人枞阳汉武纺织公司为本案的第三人？三、上诉人与案外人枞阳汉武纺织公司签订的《厂房租赁协议》的租赁期限应当如何认定？关于第一个焦点问题。本院认为，依据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”；另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”依据上述规定，适用“买卖不破租赁”规则需要具备以下条件：1、在房屋所有权发生变动之前，租赁合同已经成立并生效；2、在抵押权设立之前，租赁关系已成立并生效；3、房屋在租赁之前未被人民法院查封。本案中，上诉人与涉案房屋原权利人枞阳汉武纺织公司签订《厂房租赁协议》的时间为2016年6月22日，安徽省池州市中级人民法院于2015年7月17日因审理枞阳汉武纺织公司与安徽省池州梅龙建筑（集团）有限公司建设工程合同纠纷仲裁一案查封了涉案房产。根据一审法院查明的事实可以证实，本案上诉人与案外人签订《厂房租赁协议》时涉案房屋已被人民法院查封，且汪中华、李少荣是依据生效的法律文书而取得涉案房屋的所有权，故上诉人上诉主张本案应当适用“买卖不破租赁”规则，于法无据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。本院认为，依据民事诉讼法的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，汪中华、李少荣在依法取得涉案房屋所有权后，其对涉案的房屋就享有占有、使用、收益和处分的权利。从汪中华、李少荣起诉主张的权利来看，其是要求上诉人停止侵权并承担由此造成的租金损失，而从本案已查明的事实来看，上诉人与汪中华、李少荣之间就涉案房屋并没有签订租赁合同，一审法院依据汪中华、李少荣提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，并无不当。关于是否应追加案外人枞阳汉武纺织公司为本案第三人的问题。本院认为，涉案的《厂房租赁协议》是上诉人与案外人签订，是上诉人与案外人之间形成租赁合同关系，而本案汪中华、李少荣向一审法院起诉主张的是上诉人侵占了其依法取得的涉案房产，汪中华、李少荣与上诉人之间形成侵权法律关系，而案外人并不是侵权法律关系的当事人，上诉人虽在一审中向原审法院申请追加案外人为本案第三人，但本案案外人不属于法律规定必须追加的当事人，一审法院未予追加并无不当。至于上诉人与案外人之间的租赁合同纠纷，上诉人可以另行向案外人进行主张，本案不予处理。故上诉人上诉主张本案应依租赁合同纠纷进行审理及应追加案外人枞阳汉武纺织公司为本案第三人，无事实和法律依据，本院不予采信。关于第三个焦点问题。本院认为，当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，未提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人与汪中华、李少荣在一审诉讼中提交的案涉《厂房租赁协议》均是格式合同，合同中对租赁期限作了明确约定，由于上诉人在一审中提交《厂房租赁协议》对双方约定的租赁期限和时间另作了特别涂改，汪中华、李少荣对该证据涂改的真实性均不予认可，上诉人又未能提交其他证据佐证上诉人与案外人签订《厂房租赁协议》时约定的租赁期限就是五年的事实，一审法院依据本案查明的事实认定案涉《厂房租赁协议》的租赁期限为三年，并不违反法律规定，故上诉人主张涉案的《厂房租赁协议》应认定租赁期限为五年，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。枞阳县鑫依恋服饰有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由枞阳县鑫依恋服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 珠 容审判员 徐际双审判员 范道云二〇二〇年二月二十七日书记员 梁 弈本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（一）原判决、裁定认定事实事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定…