河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初825号原告：南阳市宏祥物业服务有限公司，住所地南阳市龙祥路大寨村，统一社会信用代码91411303341616938U。法定代表人：朱静，任南阳市宏祥物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：韩娟，系南阳市宏祥物业服务有限公司法务，代理权限为特别授权。被告：吴建军，女，1977年1月6日出生，住河南省南阳市卧龙区。原告南阳市宏祥物业服务有限公司诉被告吴建军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市宏祥物业服务有限公司（以下简称宏祥物业）委托代理人韩娟、被告吴建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宏祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告支付原告债权转让物业费2178.4元、水电公摊费506元；2017年8月19日至2019年10月20日物业欠费2574.5元，水电公摊费669元。事实与理由：被告系小区1-1-1001号业主，房屋面积为99.02平方米，物业收费标准为每月1元平方米。被告所在小区开发商于2014年10月8日与南阳市鸿康物业管理有限公司(以下简称鸿康物业)签订《前期物业管理服务合同》，约定由鸿康物业为该小区提供服务，后因情况变化，鸿康物业委托原告承接其在该小区的所有债权。原告于2017年8月19日与被告所在小区开发商签订《前期物业管理服务合同》。原告在合同期限内，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2015年10月21日起停缴物业管理费，根据合同违约条款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于物业服务合同约定明显属于过分高于造成的损失，即原告按照不超过30％的损失，对被告主张违约金1426元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。被告吴建军辩称，公摊费我认为不合理，因为我就没住在这里，水电我们要求使用大市的水电，水质也不合格，水电费应根据国家统一的价格。服务不到位，不能按照物业的价格来缴费，物业给我们断水断电，我就没有产生水电费，属于违法行为。物业还有欺骗行为，在明知不能办理房本的情况下，让大家交资料，来达到收物业费的目的。我家房屋有裂纹，物业也不管，10月份我回家把主卧、大门的灯开着，忘记关了，12月10号我回家，发现灯依然亮着，说明物业没有给我服务。水被物业关掉了，物业说我没有交服务费不让用。物业把小区的草地私自硬化改成停车场出售，损害业主权益，因为无人购买，就谎称硬化后的位置为消防通道，不让业主们免费停车。充电桩设置位置不合理，影响业主出行。小区物业在门外建停车场，影响业主出行。地下室面积不够，只有十六多平米，但物业按照三十平米，每平米六毛收费。房子没有住人，因为没有使用绿化、安保、电梯、垃圾处理，所以物业费应该按照七折收费，而不是全额收。被告未经业委会同意，也无公示和业主投票进驻小区，系程序违法，停车场车费随意涨价。小区广告位和收费都没有公布。房屋装修保障金和有线电视初装费，共计2240元，其中初装费是240元，鸿康物业也没有退给我们。房屋的窗户变形，2018年11月27日回到家，家里水电被停，只能住宾馆，打物业电话告知无人值班，只能第二天才能处理。物业把控业主的配电柜，配电柜属于业主，不让业主自行使用配电柜。物业应该是服务单位，但是目前的物业把自己放在了管理地位，物业不为业主考虑，我现在向物业要求交燃气初装费，但物业称不交物业费就停止对我的服务，并且不允许华润燃气公司单独为本业主服务，有燃气公司的吴朝阳可以证实。根据双方提交的证据和陈述，本院认定事实如下：2014年10月8日，南阳市宏祥房地产开发有限公司（以下简称宏祥地产）与南阳市鸿康物业管理有限公司签订《祥和家园前期物业管理服务合同》，约定收费标准为每月1元每平方米，按年度缴费，下次缴费日期为上一年度缴纳费用到期前7日内；业主未按规定日期收房或物业交付后未入住的，办理收房手续或入住手续时按全额补交本年度之前所欠物业服务费及其他相关费用；如因业主原因导致费用缴纳失败或延迟，业主承担欠费金额日3‰违约金，物业公司有权停止相应物业服务；水电公摊费280元/年；合同期限至业主委员会成立，再次签订物业服务合同生效后终止。2017年8月19日，宏祥地产与原告公司签订《祥和家园前期物业管理服务合同》，约定收费标准为每月1元每平方米，按年度缴费，下次缴费日期为上一年度缴纳费用到期前7日内；业主未按规定日期收房或物业交付后未入住的，办理收房手续或入住手续时按全额补交本年度之前所欠物业服务费及其他相关费用；如因业主原因导致费用缴纳失败或延迟，业主承担欠费金额日3‰违约金，物业公司有权停止相应物业服务；水电公摊费每平方米0.26元/月；合同期限至业主委员会成立，再次签订物业服务合同生效后终止。2017年8月21日，祥和家园业主委员会向原告出具委托书，委托原告接管祥和家园小区物业。被告是祥和家园小区1-1-1001室业主，房屋面积为99.02平方米。2017年8月19日以前，被告未支付物业公司部分物业费和水电公摊费；2017年8月19日至2019年10月20日物业费2574元，水电公摊费669元均未支付。2017年8月19日，鸿康物业与原告签订《债权转让协议》，约定由原告承接鸿康物业在祥和家园的全部债权，原告支付鸿康物业80000元作为报酬。但鸿康物业存在收取部分业主装修押金等费用予以结算的情况。上述事实由原告提供的前期物业服务合同、委托书、选房通知书、债权转让协议、祥和家园物业收费登记清单等以及双方当事人陈述予以认定。被告提交的照片不能证实被告的答辩内容，故对被告提交该组证据的证明方向，本院不予采信。本院认为，原告与被告所在小区开发商签订的《前期物业管理服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，且经过业主委员会的授权，合同内容没有违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，对双方都具有约束力。根据本院查明的事实，原告向被告提供了相关的物业服务，而被告未按照规定交纳物业管理费，被告辩称原告业主委员会未与原告签订有效合同，但是《前期物业管理服务合同》是开发商与物业公司签订的，而且获得了业主大会的授权，故对被告该项答辩理由，本院不予采纳。被告辩称不在小区居住，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，不能成为不交纳物业管理费的抗辩理由。被告辩称原告服务不到位，但由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒交物业费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，被告对其答辩理由均未提交有效证据予以证实，故对被告拒缴物业费的理由，本院不予采信。原告主张要求被告支付2017年8月19日至2019年10月20日物业费2574.5元和公摊水电费669元，有事实和法律依据，本院予以支持。但在2017年8月19日前，被告与鸿康物业之间的债权债务存在未清算完毕的可能，原告仅提交与鸿康物业间的债权转让合同不能证实基础债权有效存在。故对原告起诉因债权转让而来的2015年10月20日至2017年8月19日期间被告欠付鸿康物业的物业管理费和公摊水电费，本院不予支持。原告因受让上述债权支付的费用损失可待搜集相关证据后另行主张。另，原告主张合同约定违约金过高，要求按造成损失的30%计算。参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定违约金支持300元为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴建军在本判决生效之日起10日内支付原告南阳市宏祥物业服务有限公司物业费、公摊水电费、违约金共计3543.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴建军承担。本判决为终审判决。审判员  肖新征二〇二〇年二月二十九日书记员  薛平平