上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终975号上诉人(原审被告)：上海新长江大酒店有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈根兴，董事长。委托诉讼代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海杨行资产经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：姚江，上海宝江律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟兴刚，上海宝江律师事务所律师。上诉人上海新长江大酒店有限公司(以下简称“新长江大酒店”)因与被上诉人上海杨行资产经营有限公司(以下简称“杨行资产公司”)建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初21514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新长江大酒店上诉请求：撤销一审判决,驳回杨行资产公司的诉讼请求。事实和理由：杨行资产公司就新长江大酒店土地14.2亩(以下简称“系争土地”)收取新长江大酒店“土地补偿款”既无合同依据，也没有土地转让的基本事实。新长江大酒店于2003年8月24日一次性支付了国有土地出让金，取得了房地产权证，系争土地完全属于新长江大酒店所有。杨行资产公司既不是土地所有方，也无权对外出租系争土地，无权向新长江大酒店收取土地租金。新长江大酒店与杨行资产公司就系争土地签订的土地租赁协议无效，土地协议约定的三十年租赁期限超过最长租赁期限，为无效条款。即使该土地租赁协议有效，2014年1月13日之后，杨行资产公司再未向新长江大酒店就土地租金提起任何催讨和主张，杨行资产公司的诉请已过诉讼时效，依法应不予支持。杨行资产公司书面意见辩称，不同意新长江大酒店的上诉请求。企业改制时，新长江大酒店没有购买土地使用权，仅购买地面资产，应按照双方的约定支付土地租赁费。改制后新长江大酒店翻建房屋时，双方才知道系争土地已经是国有土地，而非集体土地。在国有土地没有办理出让手续之前，新长江大酒店使用土地同样应当支付土地租赁费。杨行资产公司同意新长江大酒店补办国有土地出让手续，补交的出让金不包括杨行镇人民政府前期的征地费用，补交的金额远低于上海市规定的土地市场出让价格，因此，杨行资产公司要求新长江大酒店支付土地补偿款，包括一次性补偿人民币(以下币种均为人民币)1,420,000元及原土地租赁协议约定的剩余年限的土地租赁费。请求驳回上诉，维持原判。杨行资产公司向一审法院起诉请求：要求新长江大酒店支付土地使用权转让补偿款903,492.91元(其中2013年12月30日之前欠付补偿款193,492.91元，2014年1月至2018年12月欠付补偿款710,000元)。一审法院认定事实：2002年10月11日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)法定代表人沈根兴签订《杨行镇集体资产置换协议》及《土地租赁协议》。置换协议约定，甲方将上海新长江大酒店全部资产采用买租结合的方式进行改制，即土地实行租赁，其他资产全部买断。土地租赁协议约定，甲方同意将系争土地有偿租给乙方，期限为30年(2001年11月1日至2031年10月31日止)，租赁费每年142,000元，从2002年起每年分二次付清。2003年7月21日，上海市宝山区房屋土地管理局出具《关于新长江大酒店土地情况的汇报》载明，新长江大酒店位于淞宝路北侧，总用地面积21.92亩，土地性质为国有土地，新长江大酒店改制后的用地不符合“划拨用地目录”规定，必须以国有土地使用权出让方式供地。2003年8月24日，新长江大酒店向上海市房屋土地资源管理局支付土地使用权出让金3,837,700元，并于2005年取得房产证。根据产权证记载，本案土地使用期限为2003年10月17日至2043年10月17日止。2007年1月22日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)签订《协议书》，约定，鉴于甲方在新长江大酒店的土地使用权处置中不能获取收益，为满足置换协议签订时双方的意思表示，由乙方向甲方支付1,420,000元作为对甲方的一次性补偿，乙方于2009年12月31日前付清，双方对置换协议其他内容均无异议。2009年12月3日，新长江大酒店向杨行资产公司付清该1,420,000元。2011年6月16日，杨行资产公司(甲方)与新长江大酒店(乙方)签订《确认书》，约定，原双方签订的土地租赁协议各项条款不变，在协议执行期内，甲方每年在乙方消费的餐饮等费用，仍按照乙方消费签单规定执行，甲乙双方在当年12月30日前结账，甲方所消费的金额一次性支付给乙方，同时，乙方按甲方支付的消费金额，以土地租赁使用费科目一次性支付给甲方。2014年1月13日，杨行资产公司向新长江大酒店发出《关于调整土地租赁费付款方式的函》，要求调整土地租赁费付款方式，不再以消费签单规定执行，每年如实结清甲方的消费费用及乙方的土地租赁费。另外，杨行资产公司与新长江大酒店分别于2003年3月20日、2005年1月18日、2006年3月2日、2007年3月20日、2008年3月14日、2009年3月19日、2010年3月12日、2011年3月1日、2011年12月29日、2013年12月31日，对新长江大酒店的应交土地租赁费、杨行资产公司的应付消费费用进行结算，计算总结算金额，并由双方盖章确认。2013年12月31日结算单载明，截止2013年12月30日，新长江大酒店欠杨行资产公司193,492.91元。一审法院认为，根据已经查明的事实，双方于2002年签订集体资产置换协议明确新长江大酒店以租赁方式使用土地并专门签署土地租赁协议，约定租期和租金标准，但此后因客观原因变更为新长江大酒店直接补付土地出让金，并于2003年10月17日取得土地使用权，双方已无土地租赁的事实基础。本案主要争议在于改制协议约定的用地方式与实际情况不符，新长江大酒店是否仍旧需要按照原协议支付相关费用。首先，从新长江大酒店取得土地使用权后双方于2007年1月22日新达成的书面协议来看，该协议明确载明：鉴于甲方在新长江大酒店的土地使用权处置中不能获取收益，为满足置换协议签订时双方的意思表示，甲乙双方经友好协商，同意由乙方向甲方支付人民币1,420,000元作为对甲方的一次性补偿；甲乙双方对置换协议的其他内容均无异议。从上述协议内容来看，该1,420,000元系针对土地使用权转让之补偿，并非是对于改制中土地问题的终局性补偿。其次，从杨行资产公司土地收益的数额来看，按照双方原约定30年土地租金可达4,260,000元，若认定2007年之协议约定的1,420,000元系对土地问题的终局性补偿，那么杨行资产公司的土地收益仅有2002年至2003年10月的租金及1,420,000元一次性补偿，总额不足原收益的一半，明显不符常理。再次，从双方原先的对账、付款习惯来看，新长江大酒店从2003年起至2013年期间，每年均以租金名义制作结算单。综上，虽然认定新长江大酒店已经取得系争土地使用权，但从双方对企业改制约定的本意及后续实际履行情况，特别是2007年1月22日协议书中载明的“为满足置换协议签订时双方的意思表示”来看，原约定的租金已变更为土地补偿款性质，并得到双方认可及执行。故新长江大酒店仍旧应当按照原约定支付相应费用。杨行资产公司将其认定为土地补偿费，可予支持。鉴于杨行资产公司不能举证证明其积极主张权利，故新长江大酒店关于诉讼时效的抗辩意见可予采纳。根据双方2011年6月16日签订的确认书及结算习惯来看，双方于每年年底结算当年全年的土地补偿费。本案杨行资产公司于2019年9月向法院递交起诉状，故根据相关法律规定，杨行资产公司主张的2015年12月31日前的土地补偿费已超过诉讼时效，不予支持。因此，一审法院认定新长江大酒店应向杨行资产公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的土地补偿费426,000元。判决：一、上海新长江大酒店有限公司于判决生效之日起十日内向上海杨行资产经营有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日止的土地补偿费426,000元;二、驳回上海杨行资产经营有限公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，虽然因新长江大酒店已经取得系争土地的土地使用权，双方于2002年签订的土地租赁协议已无法实际履行，但结合双方2002年签订的集体资产置换协议和2007年1月22日签订的《协议书》的约定，以及双方实际履行情况，原约定的租金已变更为土地补偿款性质。杨行资产公司主张新长江大酒店应向其支付土地补偿费，一审法院予以采纳，尚无不妥。新长江大酒店上诉不同意支付相关费用，依据不足，本院不予支持。因新长江大酒店主张时效抗辩，一审根据相关法律规定、杨行资产公司递交诉状时间、双方结算习惯等，确认杨行资产公司主张的2015年12月31日前的土地补偿费已超过诉讼时效，并无不当。新长江大酒店上诉主张2014年1月13日之后杨行资产公司再未向其就土地租金提起任何催讨和主张，故杨行资产公司的诉请已过诉讼时效，应不予支持，于法无据，本院不予采纳。综上，新长江大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,834元，由上诉人上海新长江大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年二月二十四日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……