北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终478号上诉人（原审原告）：俞勤，女，1970年2月11日出生。委托诉讼代理人：沈健，北京市晨野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋亚林，女，1987年2月6日出生。委托诉讼代理人：姜永松，北京市雄志律师事务所律师。上诉人俞勤因与被上诉人宋亚林返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初13799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。俞勤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：我通过书面通知解除了我与郭某之间的房屋买卖合同关系，宋亚林一审反诉状中也明确表示我曾向郭某发出书面通知，解除了房屋买卖合同关系，此表述应构成宋亚林对其本人不利事实的自认，一审法院对该关键事实未予认定。且一审法院对宋亚林与案外人孟某之间47万的债权、案外人郭某与张某之间的债权债务关系的合法性、真实性以及宋亚林的该笔债权与本案是否具有关联性亦未予查清，属事实认定错误。从一审判决结果看，宋亚林以未被证实的47万元债权对抗我基于登记取得的公示物权，导致债权的保护优于物权的保护，明显错误，即便宋亚林的47万债权真实合法，根据债权相对性原则，基于债权的抗辩仅能对抗案外人，不能对抗物权人。同时一审法院在举证责任分配中加重了我的证明责任，宋亚林提出其系合法占有人之抗辩，但宋亚林并未能举证予以证明，故一审法院适用法律错误。宋亚林系基于我与郭某的房屋买卖关系，并根据郭某的指示代为管理房屋，因此郭某依法应当参加本案诉讼，一审法院并未释明追加其为本案当事人或增加诉讼请求，严重违反法定程序。综上所述，恳请二审法院判如所请。宋亚林辩称，同意一审判决，请求驳回俞勤的上诉请求。俞勤向一审法院起诉请求：1、宋亚林将位于北京市东城区×××1506号房屋腾空返还给俞勤；2、宋亚林向俞勤支付占用房屋使用费实际金额计算至判决生效之日（按照每月2万元计算，自2013年10月24日暂计至2019年6月25日有68个月共136万元）。一审法院认定事实：2010年5月30日，位于北京市东城区×××1506房屋登记在俞勤名下。2012年6月25日，俞勤与案外人陈某（俞勤之配偶）在上海市东方公证处办理委托公证，内容为委托人俞勤、陈某因故无法亲自办理出售登记在俞勤一人名下的位于北京市东城区×××1506室房地产的相关事宜，委托黄某为代理人，就上述房地产代表委托人办理包括代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同等委托事项，委托期限自2012年6月25日至2012年8月24日止。2013年10月8日，案外人郭某以占有物返还纠纷为由将案外人张某诉至法院，要求张某返还涉案房屋，称2012年8月，因郭某与张某有业务合作及经济往来，张某搬进涉案房屋。法院经审理认为，郭某向法庭提交的证据，不足以证实郭某与俞勤之间存在房屋买卖合同关系，故驳回郭某的诉讼请求。郭某不服一审判决，提起上诉，因郭某经二审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，被二审法院裁定按郭某撤回上诉处理，双方当事人均按原审法院判决执行。庭审中，俞勤称2008年购买涉案房屋，2010年5月取得产权，购买房屋后没有实际居住，2011年将涉案房屋出售给郭某，郭某支付了250万元后，就没有再支付后续款项，俞勤未将涉案房屋交付郭某，鉴于时间较长，合同基本已经解除。宋亚林称，涉案房屋原由张某占有，后张某不便于管理房屋，就将房屋交由宋亚林管理，整个事情郭某是全部知情的，宋亚林处有涉案房屋门卡、水电卡、业主卡，并非抢占涉案房屋。宋亚林提交了2013年7月30日至2015年12月31日的付款通知单及2016年至2018年物业管理费支付发票，证明宋亚林支付了涉案房屋的物业费。宋亚林另提交了《购房协议定金》和《房屋买卖收款条》复印件，称系郭某给宋亚林的复印件，原件在郭某手中。俞勤对付款通知单及物业费支付发票真实性认可，对《购房协议定金》和《房屋买卖收款条》真实性不认可，但认可收到郭某支付的房款250万元。俞勤就其与郭某之间的房屋买卖合同已经解除未向法院提交相应证据。一审庭审中，宋亚林申请张某出庭作证。张某称，2012年初经人介绍认识郭某，郭某购买涉案房屋向张某借款150万元，张某就将钱借给了郭某，150万元钱是张某从孟某（音）处借到，张某就将银行卡给了郭某，郭某拿着张某的银行卡将150万元划出，郭某因两个月后未还款，给张某出具欠条，在欠条上表述还清钱之前让张某一直居住涉案房屋，张某因此占有使用涉案房屋，再后来，郭某就涉案房屋与张某签订了房屋买卖合同，之后张某就让宋亚林居住房屋至今。郭某欠张某钱，实际上是欠孟某钱，孟某又欠宋亚林钱，孟某说让宋亚林占有房屋，后张某同意让宋亚林居住。就该证人证言，俞勤不予认可，称从来不认识张某，没有与张某打过交道，没有让张某居住过房屋。宋亚林认可证人证言的真实性。一审法院认为，根据查明事实，本案中，根据俞勤自认及案外人郭某在与张某的占有物返还纠纷一案中的陈述，俞勤收到郭某的部分购房款250万元，俞勤与郭某于2011年就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。现俞勤主张其与郭某的房屋买卖合同已经解除，但未提交证据证明，法院不予采信。俞勤认为，其虽与郭某有房屋买卖合同关系，但并未交付涉案房屋。首先，俞勤自认2011年收取郭某支付的250万元购房款，与郭某成立房屋买卖合同关系。如未交付涉案房屋，自2011年至今八年不对涉案房屋进行管理不合常理。其次，郭某于2013年以占有物返还为由起诉张某返还房屋。如俞勤未交付涉案房屋，郭某起诉张某亦不符合常理。再次，宋亚林及证人张某的陈述，均显示郭某将涉案房屋交付他们使用，并非抢占。故法院对俞勤所持未交付涉案房屋的意见不予采信。宋亚林称，因郭某支付的250万元购房款中部分款项系从宋亚林处拆借，至今未还，根据郭某及张某的指示，占有使用涉案房屋。现俞勤与郭某的房屋买卖合同关系未解除，亦未退还郭某交付的购房款，在此情况下，俞勤要求宋亚林腾退涉案房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回俞勤的诉讼请求。二审中，俞勤提交《函》及EMS详情单，欲证明其发函通知郭某解除房屋买卖合同关系，郭某收悉，并产生解除房屋买卖合同的效果。宋亚林对该证据真实性、证明目的均不认可，其认为俞勤与郭某之间的房屋买卖法律关系既未通过法律程序解除也没有协商解除，该法律关系现并不明确。俞勤另提交建设银行还款通知及银行付款凭证，欲以此证明涉案房屋贷款仍由其本人偿还，该房屋仍然登记在其名下。宋亚林对该证据的真实性及证明目的均予以认可。二审审理中，俞勤主张其与郭某口头约定房屋总价款为380万元，其认可已收到郭某支付的购房款250万元。俞勤主张其于2011年来北京时发现郭某在涉案房屋中居住，其曾要求郭某支付剩余购房款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人陈述，俞勤主张其于2011年将涉案房屋出售给案外人郭某，并收取购房款共计250万元。现涉案房屋仍登记在俞勤名下，但由宋亚林占有使用。关于俞勤与案外人郭某的房屋买卖合同关系一节，俞勤自认其与郭某之间存在房屋买卖合同关系，但并未签订书面的房屋买卖合同。俞勤主张已向郭某发函解除了双方之间的房屋买卖合同关系，但根据俞勤所述，郭某已经支付了大部分购房款，从双方合同履行程度及现有证据看，双方尚未经过法律程序确认该合同关系已经解除，亦无法证明双方已协商同意解除该合同关系；而即使郭某收到了俞勤的函件，也并不当然产生解除合同关系的法律后果，故俞勤主张其与郭某之间的房屋买卖合同关系已经解除尚依据不足。因俞勤与郭某的房屋买卖合同关系与本案不属同一法律关系，故对该法律关系项下的争议，本院在本案中不予处理，俞勤可另行解决。关于宋亚林使用涉案房屋一节，结合双方当庭陈述、郭某在其起诉张某占有物返还一案中的陈述及一审中张某的证人证言，宋亚林系由于其与案外人郭某、张某之间的经济往来进入涉案房屋，亦持有涉案房屋的门卡、水电卡、业主卡。故在俞勤与郭某的房屋买卖合同关系的状态尚不明确的情况下，其直接要求宋亚林腾退房屋并支付房屋使用费尚依据不足，本院不予支持。综上所述，俞勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17040元，由俞勤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年二月二十四日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹