河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终26166号上诉人（原审被告）：宋炫蒲，男，汉族，1989年4月4日出生，户籍地郑州市中原区，居住地郑州市中原区。上诉人（原审被告）：王春霞，女，汉族，1979年4月10日出生，户籍地郑州市中原区，居住地郑州市中原区。宋炫蒲、王春霞共同委托诉讼代理人：周晓萌，河南创力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南新田置业有限公司，住所地郑州市金水区黄河路95号。法定代表人：田中飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李梦琳，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飞燕，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人宋炫蒲、王春霞因与被上诉人河南新田置业有限公司（以下简称新田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院(2019)豫0182民初8111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋炫蒲、王春霞上诉请求：一、要求新田公司退回上诉人装修费用、运垃圾费用及预存电费共计46849元。二、新田公司承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人于2016年6月9日购买新田公司位于荥阳市××××邢村洞林湖新田城一期F区单层601号开发的房产。由于上诉人疏忽与大意，于2019年3月没有及时处理贷款月供，但上诉人于2019年4月16日存入5000元，2016年4月18日查看贷款归还情况，发现银行并未扣款，此时及时与银行取得联系，银行告知贷款归还一切正常，并无逾期。上诉人查询不到是哪里扣除的，随后上诉人便没有再理会。2019年9月10日，新田公司将上诉人起诉。至今上诉人从未收到过任何文件及电话、短信通知，导致上诉人在不知情的情况下于2019年11月3日开始对涉案房屋进行装修。截止2019年12月16日上诉人收到判决书时装修已基本完成，共花费46849元。上诉人当庭将上诉请求变更为：一、依法撤销荥阳市人民法院2019豫0182民初8111号民事判决书，将案件发回重审。事实与理由：一、一审法院违反不告不理原则。根据一审判决书显示新田公司的第二项诉讼请求为请求判令被告支付违约金14246.5元，在被告已缴纳的房款中扣除，不足部分由被告补齐。而一审判决第三项中，一审法院直接判决二上诉人10日内向被上诉人支付违约金14246.5元，并未判决从已付房款中抵扣。一审法院置上诉人的合法权益于不顾，直接判决上诉人向被上诉人支付违约金，明显违反法律规定，也违反公平正义。新田公司的第一项诉讼请求为请求确认原被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议于2019年8月15日已解除，而一审判决第一项中一审法院判决确认上诉人与新田公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议于2019年11月5日已解除。判决书中认定新田公司于2019年11月5日才完全履行保证责任，并以此作为合同解除的时间节点的依据。根据上诉人打印的银行流水显示，贷款结清的时间为2019年11月6日。二、一审法院程序违法。上诉人户籍地须水已经拆迁，一审法院从未给二上诉人打过一个电话，也未向本案争议的房屋所在地送达过开庭传票。上诉人于2019年4月已办理收房手续，且本案正是针对该房屋引起的诉讼，在联系不到上诉人的情况下，法院应当通过该地址向上诉人送达相关法律文书。正是一审法院违反程序导致新田公司9月10日已经提起诉讼，二上诉人不知情。在11月3日开始了房屋的装修。一审法院如果在送达传票和起诉状的时候也张贴了该房屋大门外，上诉人的装修损失就不会产生了。三、一审法院在审理解除房屋买卖合同纠纷时，应当查明合同履行情况，在此基础上才能确认合同能否解除以及解除合同对双方当事人产生何种法律后果。本案中合同约定的交房时间为2018年6月30日，上诉人起诉的时间为2019年9月10日，中间间隔一年三个月之久，一审法院应当查明房屋的交付情况以及房屋的现状，从而审查被上诉人的起诉是否符合合同法的精神，是否符合公序良俗，但本案的一审判决中并未体现这些核心问题。上诉人向新田公司支付了房屋首付款并偿还了大部分的月供，就算解除了双方的合同，也应当在被上诉人返还了上诉人购房款以后，上诉人才有义务配合其办理相关注销手续。一审判决在明知新田公司一方尚未返还上诉人购房款，且上诉人一方缺席的情况下，直接判决上诉人协助被上诉人办理注销手续，侵害了上诉人的合法权益。四、本案中新田公司也存在违约行为，并且上诉人从新田公司处购买了车位，新田公司提前结清贷款的行为存在恶意。新田公司实际向上诉人交房的时间为2019年4月，但新田公司至今尚未获得竣工验收备案登记，小区至今仍使用临时水电，该交房行为不属于法律意义上的交付，也不符合合同约定的交房条件，被上诉人应当按照合同约定向上诉人承担违约责任。一审时被上诉人一方恶意向法庭隐瞒了上诉人在其处购买车位的事实，上诉人也已付清车位款项8万元。如果房屋买卖合同解除了，车位使用权对上诉人来说就毫无意义了，上诉人一方也无权转售，这样变相加重了上诉人的损失。通过一审判决可以看出，新田公司已于2019年9月10日向一审法院提起诉讼，请求确认双方的买卖合同已于2019年8月15日解除。在一审法院审理过程中，新田公司在上诉人一方缺席后于2019年11月6日，也即被上诉人所谓的合同解除后将贷款一次性结清的行为，明显存在恶意。综上所述，本案一审程序违法，未查清案件基本事实，判决内容超出新田公司的诉讼请求范围，且严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上将案件发回重审。新田公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，应当驳回上诉，维持原判决。上诉人与新田公司于2016年6月9日签订的编号为XY16002487744的《商品房买卖合同》及“补充协议”，约定上诉人购买新田公司开发的涉案房屋。后上诉人、新田公司与中国民生银行股份有限公司郑州分行（以下简称“民生银行”）签订《个人购房/车位借款及担保合同》，约定上诉人因购买涉案房屋向民生银行借款569000元，新田公司作为保证人承担连带保证责任。前述合同签订后，上诉人持续未按时向民生银行偿还银行贷款，导致新田公司承担连带责任。根据合同约定，新田公司有权解除合同，故新田公司按照双方《商品房买卖合同》中约定的送达方式，于2019年8月13日向上诉人寄发解除《商品房买卖合同》通知，通知上诉人解除涉案合同。另，新田公司于2019年11月5日向民生银行偿还涉案房屋的剩余全部银行贷款本息。综上所述，因上诉人的持续违约行为，新田公司有权根据双方《商品房买卖合同》的约定行使解除权，且新田公司解除合同已按照合同约定履行了通知义务，亦偿还了剩余全部银行贷款。一审法院认定事实清楚，证据充分，贵院应当驳回上诉，维持原判。本案一审中上诉人是缺席的，起诉前新田公司在上诉人严重违约的情况下连续5期没有向银行支付按揭贷款，新田公司按照合同约定的地址向上诉人送达了解除合同通知书。刚才上诉人又称没有收到合同解除通知书，但是新田公司是按照合同约定的地址寄出的，购房合同约定即使被退回，也视为有效送达。新田公司在一审期间向银行结清了上诉人所有的银行贷款，结清的时间为2019年11月5日，提交了向银行转款的凭证，一审判决解除双方的商品房买卖合同。因为向上诉人邮寄无法送达，新田公司在上诉人的房门上张贴了判决书。另外，上诉人提出商品房买卖合同解除之后的装修损失，因为上诉人缺席也没有提出反诉，这个应该属于上诉人另行起诉的问题。关于上诉人提到一审法院超出诉讼请求判决的这样一个情形。因合同解除后不仅涉及购房款的返还问题，而且主要涉及主要债务抵销问题，一审法院判决结果并无不当。关于上诉人提到的车位问题，不属于本案的审理范围，上诉人可以另行主张。新田公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2016年6月9日签订的编号为XY16002487744的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年8月15日已解除；2、请求判令被告支付违约金14246.5元，在被告已缴纳房款中扣除，不足部分由被告补齐；3、请求法院判令被告协助办理完成合同编号为XY16002487744的房产抵押预登记注销手续、《商品房买卖合同》合同备案预告登记注销手续；4、本案的诉讼费、保全费4082元、担保费1424.65元等由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月9日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（合同编号为XY16002487744）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇郭岗村、邢村洞林湖.新田城一期F区12幢1单元6层601号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6688.5元，总金额为712325元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额143325元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-6-9，缴纳比例：20.12%；约定金额：569000元整，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-08-09……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……第三条：出卖人的担保根据合同第六条约定，买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。买受人未按期向银行履行还款义务，导致出卖人承担保证责任，贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，出卖人有权代买受人偿还剩余贷款并收回房产另行处理，买受人已实际支付的房款（不含出卖人代偿款项）及出卖人贷款款项从处理款项中支付，不足时先行支付出卖人款项，有盈余的归出卖人所有……”。后原告作为保证人、被告作为借款人、中国民生银行股份有限公司郑州花园路支行作为贷款人签订个人购房借款及担保合同一份。后被告按照约定向原告支付首付款143325元，由上述银行贷款受托支付原告剩余购房款56.9万元，原告依约与被告办理该房屋的合同信息备案、预告登记手续，被告与上述银行亦办理了抵押预告登记手续。被告按照约定仅支付上述银行部分还款后，不再支付剩余银行还款，由原告承担保证责任，于2019年11月5日偿还银行全部贷款。另查明，2019年8月13日，原告委托律师依照被告合同约定通过EMS向被告邮寄送达解除《商品房买卖合同》通知一份，主要内容为：“……合同自签订后至今，因贵方未按时偿还银行贷款，导致我公司承担连带还款责任。截止2019年6月，共扣划我公司保证金10691.66元……贵方与我公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于本通知送达之日已解除……”。一审法院认为，依据双方签订的商品房买卖合同约定，原告于2019年8月13日向被告邮寄律师函一份，要求解除本案所涉的合同，但结合该案所涉合同的约定，原告于2019年11月5日才完全履行保证责任，因此该案视2019年11月5日合同解除，故对原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2019年8月15日已解除的诉讼请求，该院不予支持。合同解除后，被告应当协助原告办理合同备案和预告登记（包括商品房买卖预告登记和抵押权预告登记）注销手续。对原告要求被告支付违约金14246.5元的诉讼请求，依据合同附件四第2条约定，该院予以支持，关于原告要求将该违约金从被告已缴纳房款中扣除的诉讼请求，因合同解除后，不仅涉及购房款的返还问题，而且主要涉及的是原告承担保证责任的数额与本案所涉房屋价值的相互计算抵销等问题，即主要债务抵销问题，故原告可在处理该问题时一并主张，对原告该诉讼请求，该院不予支持。对原告要求被告承担担保保险费1424.65元的诉讼请求，因该费用并非系必然发生的费用，且双方亦未明确约定，故该院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法确认原告河南新田置业有限公司与被告王春霞、宋炫蒲于2016年6月9日签订的编号为XY16002487744的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年11月5日已解除；二、被告王春霞、宋炫蒲本判决生效后十日内协助原告河南新田置业有限公司办理合同备案、预告登记（抵押权预告登记）相关注销手续；三、被告王春霞、宋炫蒲于本判决生效后十日内支付原告河南新田置业有限公司违约金14246.5元；四、驳回原告河南新田置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，由原告负担11元，由二被告共同负担136元。本院二审期间，宋炫蒲、王春霞提交四组证据：第一组证据：1.上诉人缴纳购房首付款的发票；2.上诉人缴纳契税的发票。拟证明解除合同对上诉人所造成的经济损失的一部分。第二组证据：1.车位使用权购买协议；2.新田公司出具的车位收款条两张。拟证明上诉人从新田公司购买涉案房屋所在小区车位的事实。第三组证据：上诉人从银行打印的还款明细表，拟证明：1.银行扣款的时间为11月6日，一审法院判决11月5日解除合同没有任何事实依据。2.被上诉人一审起诉时主张双方合同已于2019年8月15日解除，其2019年11月6日又依据合同一次性提前还款的行为存在恶意。第四组证据：1.收条一张；2.装修照片一组。拟证明涉案房屋已经装修的事实。新田公司针对上诉人提交的证据发表如下质证意见：第一组证据不属于新证据。上诉人在一审时缺席，理应承担不利的法律后果；第二组证据与本案没有任何关联性，上诉人可另行起诉；对第三组证据的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议。新田公司在一审过程中提交的证据为中国民生银行出具的付款凭证，付款的时间为2019年11月5日，新田公司完全承担保证责任是2019年11月5日。对第四组证据的真实性和证明目的都有异议，并且与本案不具有关联性。上诉人在变更了身份证地址及联系方式后，并未书面通知新田公司。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，当事人在诉讼所涉及的合同对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址，人民法院按照该地址进行送达，也可以以自然人户籍登记的住址为送达地址。本案中，王春霞与新田公司签订《商品昂买卖合同》时，所确认住址为郑州市中原区××西××楼××号，联系电话136××××9787、150××××2683，在合同附件四中明确约定为王春霞的联系方式、宋炫蒲为所购房产共有人；并约定联系方式如有变更，应于变更之日起七日内日书面通知对方，在对方受到该变更通知前，原联系方式继续有效。一审法院按照当事人双方约定的联系方式和宋炫蒲户籍所在地分别以邮寄方式送达了法院文书、开庭传票，文书、传票被退回之日视为送达之日，一审法院审判程序并无不当。王春霞并未提交其通讯地址变更以书面通知新田公司的证据，其称一审审判程序违法的上诉主张不能成立。宋炫蒲、王春霞未依约偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应违约责任。新田公司作为宋炫蒲、王春霞借款的担保人已履行保证责任，其依约享有解除案涉购房合同的权力，一审判决结果并未超出新田公司的诉讼请求。宋炫蒲、王春霞所主张装修费用、停车位费用、已付购房款等问题，已构成独立的诉讼请求，因未提起反诉，本案不予处理。综上所述，宋炫蒲、王春霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费972元，由上诉人宋炫蒲、王春霞负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇二〇年二月十一日书记员  刘佳辉