内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）内0402民初4323号 原告：邹莉，女，1959年8月29日出生，身份证号150402195908290627，达斡尔族，农行赤峰分行资产部职员，住赤峰市红山区。 委托诉讼代理人:刘学民，内蒙古信华律师事务所律师。 被告：赤峰市红山区人民政府，住所地赤峰市红山区。 法定代表人：林晶华，区长。 委托诉讼代理人：孙立君，内蒙古红城律师事务所律师。 被告：赤峰市房地产开发经营公司，住所地不详。 法定代表人：不详。 被告：内蒙古方圆建设工程有限公司，住所地赤峰市喀喇沁旗。 法定代表人：王志敏，董事长。 委托诉讼代理人：牛占荣，男，1947年8月7日出生，汉族，退休职工，住赤峰市松山区。 被告：赤峰市红山区农牧业水利局，住所地赤峰市红山区。 法定代表人：张立国，局长。 委托诉讼代理人：于鹏飞，内蒙古赤玉律师事务所律师。 原告邹莉与被告赤峰市红山区人民政府（以下简称红山区政府）、赤峰市房地产开发经营公司（以下简称房地产开发公司）、内蒙古方圆建设工程有限公司（以下简称方圆公司）、赤峰市红山区农牧业水利局（以下简称农牧业水利局）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹莉及其委托诉讼代理人刘学民、被告红山区政府的委托诉讼代理人孙立君、被告方圆公司的委托诉讼代理人牛占荣、被告农牧业水利局的委托诉讼代理人于鹏飞到庭参加诉讼。被告房地产开发公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹莉向本院提出诉讼请求：1.被告红山区政府、房地产开发公司、方圆公司继续履行原告与房地产开发公司签订的商品房预售合同；2.被告红山区政府、房地产开发公司、方圆公司赔偿因迟延交付侧厅而给原告造成的损失共计642750元，其中购房款72000元、未建成房价损失440000元、2001年1月1日至2014年3月31日的租金损失100750元、2014年4月1日至2016年3月31日的租金损失30000元；3.如被告红山区政府、房地产开发公司、方圆公司未按生效判决履行义务，则按年息24%计算迟延履行期间的利息及迟延履行金；4.诉讼费、评估费、公告费由被告红山区政府、房地产开发公司、方圆公司负担；5.在判决书中应用文字表述：如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院依职权追加了农牧业水利局为本案被告，诉讼过程中，原告邹莉放弃、增加、明确诉讼请求：放弃第1项诉请;第2项诉请增加解除商品房预售合同，将迟延交付明确为不能交付；被告红山区政府、房地产开发公司、方圆公司、农牧业水利局按明确后的2、3、4、5项诉请承担责任。事实和理由：1999年7月，原赤峰市红山区乡镇企业局（以下简称原乡企局）委托房地产开发公司在花园胡同内开发建设商品楼一栋，并约定原乡企局可以赤峰市房地产开发经营公司第二项目经理部名义对外进行经济活动。2000年，该工程交付喀喇沁旗方圆建筑公司承建。原告为了给因病致残的女儿提供生存经济来源，决定购买该工程花园7#侧厅（约44平方米）一处。原告于2000年9月8日向原乡企局交纳购房款12000元，2000年9月10日向喀喇沁旗方圆建筑公司交纳购房款38000元，2000年9月11日向喀喇沁旗方圆建筑公司交纳购房款22000元。已交付给喀喇沁旗方圆建筑公司的款项60000元，已由原乡企局抵顶工程款。喀喇沁旗方圆建筑公司先后更名为赤峰方圆建筑公司、内蒙古方圆建设工程有限公司。2000年9月11日，原告作出乙方与甲方房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定房屋为红山区长青街花园东巷7#一层侧厅，面积44平方米，单价1900元，总计72000元，实际面积交付使用后经房产部门核实为准，并按实际面积的价格多退少补；原告预交房屋定金72000元；房屋定金必须用于该工程建设，甲方保证于2000年12月31日前将预售的房屋交付使用；甲方若不能按期向乙方交付房屋，每过期一日，由违约方向对方给付相当于房屋价款5‰的滞纳金。合同签订后，原乡企局及房地产开发公司未按合同约定如期交付房屋，经原告多次催促仍以各种理由推拖。2011年8月2日，确定房屋不能建成。 经原告申请，由红山区法院委托赤峰松正资产评估有限公司对房屋市场价及租金损失进行鉴定。该公司于2015年7月27日作出赤松正资评鉴字[2015]第54号资产评估报告书，确定案涉未建一楼侧厅市场价格为440000元，2001年1月1日至2014年3月31日租金损失为100750元。 红山区法院（2011）红民初字第2901号民事判决认定被告应当依约履行合同，（2013）红民初字第573号民事判决亦确定商品房预售合同合法有效，二审民事裁定也未否定合同的效力。被告严重违约，给原告造成的经济损失依法应予赔偿。本案中，原乡企局委托房地产开发公司开发建设案涉楼房，双方签订了联营协议书。原乡企局是案涉侧厅的实际开发建设单位，房地产开发公司的行为后果应由原乡企局承担。红山区政府作为原乡企局的设立、主管单位，应当承继原乡企局应当承担的责任。 被告红山区政府辩称，1.原告以红山区政府为被告提起诉讼属诉讼主体错误。原乡企局系红山区政府的职能部门，独立行使职权。根据赤红政办发[2004]20号文件，原红山区经济贸易局承担的农牧业产业化和乡镇企业管理的职能划入农牧业局。根据赤红政办发[2010]65号文件，原乡企局的职能划归红山区农牧业局，原职能由农牧业局行使。经机构改革，将水利局划归农牧业局，形成了现在的农牧业水利局，承继了原乡企局的职能；2.联营协议系原乡企局与房地产开发公司之间的内部协议，对外以房地产开发公司的名义从事经营活动，原乡企局与原告不产生合同意义上的权利义务关系；3.方圆公司虽称其收取的60000元款项已转换成拨付的工程款，但没有生效文书或结算单等确定该笔款项已经核算成工程款，方圆公司应承担相应的责任。 被告方圆建筑公司辩称，1999年秋，方圆公司审阅了原乡企局与房地产开发公司签订的联营协议后，与原乡企局签订了建筑施工合同，开始了花园小区7号楼的施工建设。为了解决施工费用问题，2000年9月，房地产开发公司向方圆公司和原乡企局下发了关于花园胡同7号楼目前有关问题的几点处理意见的通知，确定下一步的售房在现场直接售房，施工队直接开具收据并售房收款。据此，原乡企局的会计带原告分两次到工地交纳了购房款60000元。工程竣工后，原乡企局将原告交到的工地的购房款及其他购房人的购房款一并列入对账清单，顶付了工程拨付款。对账后，开发主体仍拖欠施工费用，方圆公司已提起了相应的诉讼。方圆公司收取的款项是工程拨付款，不应承担原告诉请的责任。 被告农牧业水利局辩称，1.农牧业水利局不是适格被告。原乡企局在政府机构改革中进行了多次变动。2002年，红山区政府下发赤红政办发[2002]30号文件，将原乡企局的人员编制、资产及财务账目整体并入红山区经济贸易局。2004年，赤红政办发[2004]20号文件仅将原乡企局的部分行政职能划归农牧业局，人员编制、财务账目等一直在经贸局从未转入。根据改革中的财务总账显示，以原畜牧局财务账为基础，并入了农业局、农机局账目，而原乡企局的账目没有并入。2010年，红山区政府以赤红政办发[2010]65号文件取消了已划入农牧业局的部分原乡企局的管理职能；2.原乡企局既不是项目开发人，亦非商品房预售合同的相对人，不应承担合同义务。案涉工程项目审批资料、法院生效判决均证明，开发单位为房地产开发公司，实际投资人为李国汉。案涉商品房预售合同是原告与房地产开发公司签订的，开发公司系合同的相对人，原乡企局不应承担该合同义务；3.即使原乡企局收取了原告的购房款，亦不应由农牧业局偿还。农牧业局与原乡企局之间无承继关系，即使当初原乡企局收取了原告的12000元款项，但并未转入农牧业局账户，不应承担责任；4.原告在诉状中并未向农牧业水利局主张权利，农牧业水利局不应承担责任。案件涉及的与乡镇企业联营的行政职能在原乡企局撤销时已被一并撤销，转给农牧业水利局的一部分职能也不包含与乡镇企业联营，农牧业水利局没有承继原乡企局的资产、人员，不应作为本案被告。 被告房地产开发公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对相关证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年7月6日，房地产开发公司与原乡企局签订联营协议书，约定原乡企局拟在花园胡同内开发建设商品楼一栋，因经营范围关系与房地产开发公司进行联营。房地产开发公司收取原乡企局9万元无建筑工程及外网工程管理费，原乡企局以赤峰市房地产开发经营公司第二项目经理部名义对外进行经济活动。售房由房地产开发公司负责，收回售房款后拨付给原乡企局。原乡企局系自主开发建设，房地产开发公司不承担原乡企局任何债务，不参与利润分成。该工程的承建单位为喀喇沁旗方圆建筑公司。 2000年9月11日，原告与房地产开发公司签订商品房预售合同，约定原告购买位于赤峰市红山区长青街花园东巷7号楼1层5号侧厅一处，户内面积44平方米，单价1900元，总计72000元。房地产开发公司保证于2000年12月31日前将预售的房屋交付使用，如不能按期交付，每过期一日，由违约方向对方给付相当于房屋价款5‰的滞纳金。2000年9月8日，原乡企局收取原告交纳的房款12000元，收据加盖了赤峰市红山区乡镇企业局财会专用章；2000年9月10日，喀喇沁旗方圆建筑公司收取原告交纳的房款38000元，收据加盖了该公司第六项目部章；2000年9月11日，喀喇沁旗方圆建筑公司收取原告交纳的房款22000元，收据加盖了该公司第六项目部章。方圆建筑公司所收取的60000元款项已按原乡企局的拨款抵顶欠付工程款。庭审中，原、被告均认可案涉房屋并未实际建成。 根据原告的申请，本院委托赤峰松正资产评估有限公司对案涉侧厅的市场价格及案涉侧厅2001年1月1日至2014年3月31日租金总额进行评估鉴定。该公司于2015年7月27日作出赤松正资评鉴字[2015]第54号资产评估报告书，确定房屋市场价值评估基准日为2015年7月23日，房屋租金评估期间为2001年1月1日至2014年3月31日。侧厅市场评估价值为440000元。2001.1.1-2005.12.31平均租金4000.00元/年，评估价值20000元；2006.1.1-2009.12.31平均租金8000.00元/年，评估价值32000元；2010.1.1-2014.3.31平均租金15000元/年，评估价值48750元。2001年1月1日至2014年3月31日租金总评估价值100750元。 喀喇沁旗方圆建筑公司更名为赤峰方圆建筑有限责任公司，现为内蒙古方圆建设工程有限公司。2002年，红山区经济贸易委员会更名为红山区经济贸易局（挂民营经济管理局的牌子），乡企局并入经济贸易局，为经济贸易局内设机构。2004年，设置红山区农牧业局，挂农牧业产业化办公室牌子、挂乡镇企业管理局牌子，划入原红山区经济贸易局承担的农牧业产业化和乡镇企业管理的职能。红山区农牧业局为主管全区农业、畜牧业，农牧业产业化，乡镇企业管理和农村牧区经济工作的区政府工作部门。2010年，设立红山区农牧业局，挂红山区扶贫开发办公室牌子，为红山区人民政府工作部门。现农牧业局与水利局合并为赤峰市红山区农牧业水利局。 本院认为，原告与房地产开发公司于2000年9月11日签订的商品房预售合同合法有效，原告购买案涉侧厅的根本目的在于取得案涉侧厅的所有权，现因合同约定的侧厅已无法建成交付，致使合同的目的不能实现，应准予解除。 关于合同解除后责任主体如何认定的问题，本院认为，方圆公司系案涉工程项目的承建单位，并非商品房预售合同的相对主体，其受委托所收取的60000元款项已抵顶开发主体欠付的工程款，且原告对此予以认可。因此，原告主张方圆公司承担责任的依据不足，本院不予支持。原乡企局与房地产开发公司签订联营协议书，由原乡企局自主开发案涉工程项目，并以赤峰市房地产开发经营公司第二项目经理部名义对外进行经济活动。房地产开发公司收取原乡企局支付的管理费用，售房由房地产开发公司负责，收回房款后拨付给原乡企局。基于此，原告与房地产开发公司签订了商品房预售合同。联营协议虽约定房地产开发公司不承担原乡企局的任何债务，但该约定属内部约定，对原告并无约束力。因此，原乡企局与房地产开发公司对原告应承担共同的责任。原乡企局已机构改制，红山区农牧业局承继了原乡企局的职能，现农牧业局与水利局合并为红山区农牧业水利局，农牧业水利局应承担涉及原乡企局的案涉责任。原乡企局的责任已确定了承担主体，红山区政府作为上级主管部门，不应承担责任。 关于合同解除后损失如何确定的问题，本院认为，因原乡企局、房地产开发公司的原因造成案涉侧厅未能实际建成，原告对此并无过错，原告有权要求违约方赔偿相应的损失。参照鉴定结论确定损失符合客观实际，但鉴定结论体现的系44平方米侧厅的市场价格及租金价格，预售合同中按44平方米，每平方米1900元计算，总购房款应为83600元。原告已预交房款72000元，相关损失应根据已交房款的数额及未交房款的数额按相应金额比例予以折减，经折算房屋损失确定为378947.37元（72000元÷1900元/平方米×10000元/平方米），租金损失确定为112608元（72000元÷1900元/平方米÷44平方米×130750元）。上述损失已包括合同履行后的可得利益，原告已交付的72000元房款系合同对价，不应予以返还，其主张按年24%的标准计算迟延履行期间的利息及迟延履行金，本院亦不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告邹莉与被告赤峰市房地产开发经营公司于2000年9月11日签订的商品房预售合同； 二、被告赤峰市房地产开发经营公司、赤峰市红山区农牧业水利局于本判决生效后十日内赔偿原告邹莉损失491555.37元； 三、驳回原告邹莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8920元，鉴定费8000元，邮寄送达费80元，公告费900元，合计17900元（原告已预交），由原告邹莉负担247元，被告赤峰市房地产开发经营公司、赤峰市红山区农牧业水利局负担17653元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判长  周智勇 审判员  刘 伟 审判员  高丽平 二〇一七年三月二十一日 书记员  董 琦