湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3125号上诉人（原审原告）：周安波，男，1973年1月30日出生，汉族，隆回县人，居民，公民身份号码430524197301307517住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：向卓云，湖南世勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南程杰投资开发有限公司，住靖州苗族侗族自治县渠阳镇飞山北路山城家园29号门面，统一社会信用代码9143000056766190XD。法定代表人：周海波，执行董事。上诉人周安波因与被上诉人湖南程杰投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周安波上诉请求：撤销原判决，将案件发回重审或依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、原判决认定事实不清。根据双方提交的证据以及各自陈述能够证明上诉人已经按约支付了600万元购房款的事实，但一审法院却以上诉人与被上诉人的法定代表人周海波之间是兄弟关系且资金流动频繁及数额较大为由，对此事实不予认定，同时对上诉人与被上诉人共同到当地不动产登记中心去办理不动产登记过户时被告知涉案房产已被限制，不能办理过户手续的事实也不予认定，属于认定事实不清。至于上诉人于2019年3月6日给被上诉人的法定代表人周海波转账515万元，3月7日周海波给上诉人转账600万元的事实，一审法院也没有查清事实。事实上，上诉人给周海波转账515万元，系另外一笔资金往来，与本案无关，而周海波作为自然人独资企业的法定代表人，他给上诉人转账600万元，系代表其公司行为，是对其公司累计收取了上诉人600万元购房款后，因其作为卖方的《商铺买卖合同书》无法履行而给上诉人所做出的无息退款。本案双方争议的焦点在于被上诉人是否存在合同违约行为及是否应当承担合同的违约责任，但一审法院却对双方共同认可的基本事实都予以否认，属于认定事实不清。2、一审法院适用法律错误。现因合同标的物被查封，导致合同目的无法实现，上诉人依法要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，但一审法院却将上诉人的诉讼请求予以驳回，显然属于适用法律错误。同时，上诉人无任何违约行为，被上诉人不能履行合同虽然事出有因，但该风险责任应当由被上诉人自行承担，一审法院对双方约定的违约责任不予支持，亦属适用法律错误。3、如前所述，一审法院不顾事实真相，错误适用法律做出了裁判，原判决应当予以撤销、发回重审或改判，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人湖南程杰投资开发有限公司辩称，买卖合同属实，正是因上诉人与被上诉人的法定代表人系兄弟关系，才会将商铺便宜卖给上诉人，合同违约错不在被上诉人，是有其他客观原因，作为违约方，被上诉人诚恳表态商铺还是愿意过户给上诉人。周安波向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《商铺买卖合同书》；2、判决被告返还定金2000000元及支付原告已付款项的利息997500元，共计2997500元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月26日，原告周安波与被告湖南程杰投资开发有限公司签订《商铺买卖合同书》，双方约定原告出资11000000元购买被告位于靖州县㎡商铺现房，合同生效后三日内原告支付定金2000000元及履约保证金1000000元，2018年12月10日前支付3000000元，余款5000000元在2019年2月25日前被告将该商铺过户给原告后三天内付清，过户税费由被告负责；因被告原因在2019年2月25日前未办理好过户手续视为被告重大违约，原告有权单方解除合同被告应退还已付款项及利息（按月息3%计付），并双倍返还定金；被告按合同约定办理好产权转移登记后，如原告未能及时付清余款，被告有权选择按解除合同没收定金、退还原告所交房款。或要求原告按逾期缴款的金额按月息3%支付利息及违约金2000000元后再交付商铺和产权证原告之任一方案执行。2019年1月8日，该买卖商铺因被告与他人有纠纷被通道县人民法院查封。另查明，原告周安波与被告湖南程杰投资开发有限公司（自然人独资）的法定代表人周海波系兄弟关系，平时双方资金流动频繁。一审法院认为，原、被告之间平常资金往来频繁且数额大，且签订《商铺买卖合同书》后，原告是否按约定实际支付价款的证据不确实充分，应属原告举证不能，故对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告周安波的诉讼请求。本案案件受理费30780元，由原告周安波负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人在一审庭审中对上诉人提交的已支付购房款6000000元的转账记录（2018年8月27日转账3000000元、2018年9月7日转账500000元、2018年9月18日转账500000元、2018年11月2日转账1000000元、2018年12月4日转账1000000元）及收款收据均无异议，并认可上诉人已按约支付购房款6000000元的事实。同时，双方亦认可被上诉人的法定代表人周海波于2019年3月7日给上诉人转账的6000000元系退还的购房款。本院认为，本案上诉人与被上诉人所签订的《商铺买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方签订合同之后，案涉商铺因被上诉人与他人之纠纷被司法查封，以致合同无法继续履行，合同目的已无法实现，上诉人要求解除与被上诉人签订的《商铺买卖合同书》之诉讼请求应予以支持。同时，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。上诉人向一审法院起诉要求解除《商铺买卖合同书》，一审法院已按照法律规定向被上诉人送达起诉状副本等诉讼文书，故《商铺买卖合同书》自起诉状副本送达之日解除。根据本案现有证据及双方当事人的陈述，双方对上诉人已按约支付购房款6000000元和被上诉人无法过户的事实均无异议，本院予以确认。被上诉人作为商铺的产权人，现案涉商铺因司法查封限制而无法按约完成交易过户，被上诉人已构成违约，理应向上诉人承担相应的违约责任。现被上诉人已将收到的购房款6000000元返还给上诉人，对此上诉人亦予以认可，故被上诉人无需再返还购房款给上诉人。至于上诉人要求被上诉人承担双倍返还定金和按合同约定月息3%支付已付购房款利息问题，本院认为，首先，双方虽在合同中既约定有违约金条款，又约定有定金条款，但法律规定违约金与定金只能选择其一适用，故上诉人不能同时主张；其次，被上诉人作为商铺的产权人，因司法查封限制而无法履行交易过户，不同于出卖他人之物，也不同于产权已变更登记到第三人名下的情形，其主观恶意相比较小；最后，自上诉人履行第一笔付款时起至被上诉人将全部购房款退还给上诉人时止，期限较短，在此期间所涉商铺价款应无变化，并不存在溢价损失，但已付购房款的利息损失客观存在。因此，本院综合考虑双方约定、上诉人的实际损失、被上诉人的主观恶意大小以及合同履行情况等因素，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被上诉人支付自2018年8月27日起至2019年3月6日止期间占用购房款6000000元的利息损失，并按月利率2%标准计付，经计算利息损失为633333元（1、2018年8月27日至2019年3月6日期间占用购房款3000000元利息损失374000元；2、2018年9月7日至2019年3月6日期间占用购房款500000元利息损失60000元；3、2018年9月18日至2019年3月6日期间占用购房款500000元利息损失55333元；4、2018年11月2日至2019年3月6日期间占用购房款1000000元利息损失82667元；5、2018年12月4日至2019年3月6日期间占用购房款1000000元利息损失61333元）。综上，上诉人的部分上诉请求成立，依法予以支持；原判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民初290号民事判决；二、上诉人周安波与被上诉人湖南程杰投资开发有限公司于2018年8月26日签订的《商铺买卖合同书》解除；三、被上诉人湖南程杰投资开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人周安波支付占用购房款利息损失633333元；四、驳回周安波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30780元，二审案件受理费30780元，合计61560元，由上诉人周安波承担48552元，被上诉人湖南程杰投资开发有限公司承担13008元。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年二月十七日代理书记员  龙星宇