上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初14852号原告(反诉被告)：李淑娜，女，1983年5月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：乐立斌，上海市昆仑律师事务所律师。被告(反诉原告)：李永登，男，1972年8月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。原告李淑娜与被告李永登及反诉原告李永登与反诉被告李淑娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月6日再次公开开庭审理了本案，原告(反诉被告)李淑娜及其委托诉讼代理人乐立斌、被告(反诉原告)李永登的委托诉讼代理人王风云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李淑娜向本院提出诉讼请求：1、被告返还押金110,000元；2、被告支付违约金129,000元；3、被告赔偿损失246,658元。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将上海市杨浦区大学路328弄沿街50平米商铺(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2015年4月20日至2019年4月19日，月租金64,500元，原告支付押金110,000元，如被告违约需承担两个月的租金作为违约金以及支付装修、添置补偿费，如遇拆迁，被告需要对原告补偿。原告租赁系争房屋系从案外人郭鸿业、郭鸿军处转让而来，原告为此向他们支付了转让费358,000元。2016年2月26日，五角场街道办事处等部门出具《通告》，认定原告租赁的系争房屋系违章建筑予以拆除。2016年5月13日，案外人邢某(暨系争房屋的权利人)出具函件，委托五角场城管中队拆除系争房屋。2016年5月，城管敲掉了系争房屋的门和玻璃，原告于2016年8月10日将系争房屋内的东西搬离，搬好后城管就将系争房屋敲掉了，现要求被告返还押金110,000元。被告将违法建筑出租给原告，系被告的行为导致原告在租期内实际无法承租系争房屋，属于被告违约，应按租赁协议约定支付2个月房租的违约金129,000元。原告为系争房屋进行广告制作花费43,000元、雨棚花费45,000元、装修花费58,000元、并添置了空调、彩电、点钞机、电饭煲、打印机、电视及支架、火锅电池炉、门帘、收款机、无烟烤盘、电子秤、暖炉、筷子盒，另花费律师费5万元，共计246,658.2元，故要求被告赔偿原告损失246,658元。被告(反诉原告)李永登辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。被告确收到原告支付的押金110,000元，但原告未支付2016年4月20日至2016年8月10日的房租236,500元及2014年4月20日至2015年4月19日的房租344,400元，系争房屋是否是违章建筑，原告在租赁前就心知肚明，故被告没有违约行为，不同意支付违约金。原告没有对系争房屋进行过装修，不存在损失，故不同意赔偿损失。被告曾与案外人郭鸿业、郭鸿军就系争房屋签订过租赁合同，租期自2014年至2019年，由于郭鸿业、郭鸿军将系争房屋转租给原告，而郭鸿业、郭鸿军未将2014年4月20日至2015年4月19日期间的房租交给被告，故要求原告支付该期间的房租344,400元。另外，原告至今拖欠电费50,905.5元。现提出反诉，要求判令：1、反诉被告支付2016年4月20日至2016年8月10日的房屋使用费236,500元；2、反诉被告支付2014年4月20日至2015年4月19日的房屋使用费344,400元；3、反诉被告支付拖欠的电费50,905.5元。原告(反诉被告)李淑娜反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。2016年1月8日，杨浦区规划局已经认定系争房屋为违章建筑，反诉原告没有理由主张系争房屋的使用费。2016年2月26日，五角场街道办事处等五部门已经发出公告，认定系争房屋为违章建筑，要求租户于2016年4月20日搬离，即使退一步说，2016年4月20日之后也不存在租金和使用费。五角场城管中队于2016年5月15日拆除了系争房屋的外墙和窗户，于2016年8月10日对整体建筑进行了拆除，自2016年5月15日起系争房屋就已经不符合使用和经营的条件了，反诉被告实际也没有经营，现反诉原告主张的电费金额未经双方核实，也未提供相关证据，故不同意反诉诉请1、3。2014年4月20日至2015年4月19日期间，反诉被告与反诉原告之间没有租赁合同关系，反诉被告在该期间实际也没有使用系争房屋，而是反诉原告和郭鸿军自行使用系争房屋，故不同意反诉请求2。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月20日，原告作为承租人(乙方)、被告作为出租人(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市杨浦区大学路XXX号在良好的情况下出租给乙方使用，乙方经营用途为与周边不冲突的业态。该商铺的建筑面积总计50平方米。租赁期限为4年，自2015年4月20日至2019年4月19日止，每月租金64,500元，租金按6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年4月4日前付清。以后每期租金支付时间应为每期租金期满前15天。乙方同意支付给甲方租赁保证金共计110,000元。租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视费等商铺使用费用由乙方承担，并接单如期缴纳。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定：本合同没有特别约定相关违约责任的，经另一方面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该商铺进行装修、添附的，则甲方除需按合同承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该商铺进行装修、添附的，则乙方除需按本合同承担违约责任外，乙方对该商铺的装修、添附无偿赠与甲方。甲方保证商铺门口7米*8米总计56平方米的范围内乙方享有保持现状的使用权。如超越范围使用，造成商铺门口无法正常使用，由乙方承担相应责任。合同签订后，原告使用系争房屋，经营烧烤及香港奶茶，并安装了“甲鱼串串”的招牌。2015年6月，原告对系争房屋进行了装修。原告向被告支付了租赁保证金110,000元及自2015年4月20日至2016年4月19日的房租。2016年1月8日，杨浦区规划和土地管理局出具《关于对“关于认定国定路XXX号建筑是否取得规划许可证的函”的复函》，内容为：五角场街道办事处：你办事处“关于认定国定路XXX号建筑是否取得规划许可证的函”及相关资料收悉。现复函如下：经查，来函所附地形图上所划示范围的三处建筑物，我局均未曾核发《建设工程规划许可证》。2016年2月26日，五角场街道办事处、五角场派出所、杨浦区规土局、五角场街道城管中队、五角场市场监督管理所出具《通告》，明确国定路XXX号(政民路沿街一层商铺)建筑属违法建筑，应当拆除，并要求各租户必须在2016年4月20日之前自行搬离。系争房屋为该《通告》中列明的违法建筑。2016年5月，系争房屋被部分拆除。2016年8月10日，原告搬离系争房屋，之后，系争房屋被拆除。审理中，1、原告提供了案外人邢某于2016年5月13日出具的《关于委托五角场城管中队拆除国定路XXX号违法建筑的函》，内容为：“我本人出租的国定路XXX号三处建筑物(政民路沿街一层商铺)，目前，店招牌分别为“甲鱼串串”、“香港奶茶”，于今年1月8日，经杨浦区规划和土地管理局的认定，因该三处建筑物未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建筑物。今年2月26日，五角场街道办事处、五角场派出所、杨浦区规土局、五角场街道城管中队、五角场市场监督管理所下发了关于拆除上述三处违法建筑物的‘通告’，明确经营户必须于今年4月20日之前自行搬离。目前，上述经营户均未搬离。我曾多次要求经营户限期搬离，但经营户提出种种理由，拒不搬离。现我委托上海杨浦区城市管理行政执法局执法大队五角场街道中队于今年5月15日前代为拆除上述三处违法建筑物。”2、原告称电费向被告付到2016年4月、5月，之后未再支付，之前电费每月9,000元至10,000元，被告认为之前原告支付的电费为每月10,000元至15,000元。3、原告称于2016年3月31日花费15,000元在另案中处理的小房间安装了雨棚，又于2016年6月20日花费30,000元就系争房屋安装了雨棚，并提供了相应的发票。本院认为，原、被告于2015年4月20日签订的《商铺租赁合同》中所租赁的系争房屋被相关职能部门认定为违法建筑，故该合同无效。基于原告已于2016年8月10日实际搬离了系争房屋，故原告现要求被告返还押金110,000元的诉请，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，可予支持。故原告应向被告支付自2016年4月20日起至2016年8月10日止的房屋使用费，但是考虑到系争房屋实际于2016年5月被部分拆除，实际影响了原告的租赁使用，故本院酌情调整被告应向原告支付2016年4月20日至2016年8月10日的房屋使用费146,000元。原告现以合同约定为由要求被告支付违约金129,000元，因该商铺租赁合同系无效合同，被告明知系争房屋为违章建筑，仍出租给原告，原告作为承租人在签订租赁合同时应尽到谨慎审核的义务，其在明知系争房屋没有产权证的情况下仍租赁系争房屋，故合同无效，原、被告均有责任，本院对原告主张的违约金请求，难以支持。对于原告要求被告赔偿损失246,658元的请求，考虑到原告租赁系争房屋用于经营烧烤，对房屋进行了适当的装修，并安装了“甲鱼串串”的招牌，租赁合同无效，系争房屋被拆除，原、被告均负有责任。对于原告主张的该项金额中的雨棚损失45，000元，审理中原告称其于2016年6月20日花费30,000元安装了系争房屋的雨棚，因系争房屋已于2016年5月被部分拆除，原告明知系争房屋为违章建筑，并被相关部门勒令拆除，在此情况下，原告仍出资安装雨棚，系原告自行扩大损失，原告不得就扩大的损失要求被告赔偿。对于原告主张的该项请求中的空调、热水器、彩电、点钞机、电饭煲、桌椅等物品损失，因这些物品未构成系争房屋的附合物，原告在搬离系争房屋时可将这些物品搬离，故原告要求被告赔偿这些物品的损失，不予支持。对于原告主张的律师费50,000元，于法无据，不予支持。综上，本院依据查明的事实，双方当事人的陈述及所提供的证据，结合双方导致合同无效的过错，酌情确定被告赔偿原告20,000元。对于被告反诉要求原告支付2014年4月20日至2015年4月19日期间的房屋使用费344,400元的请求，因该期间双方就系争房屋并未签订过房屋租赁合同，且被告自述该期间其与案外人郭鸿业、郭鸿军就系争房屋签订过租赁合同，故被告现反诉要求原告支付该期间的房屋使用费的反诉请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。对于被告反诉要求原告支付拖欠的电费50,905.50元，被告虽未提供其实际支付该笔电费的相关凭证，但审理中，原告亦认可就电费其向被告付到2016年4月、5月，之后未再支付，考虑到原告实际使用系争房屋至2016年8月10日，结合原、被告就之前电费金额的陈述，本院酌情确定原告应向被告支付电费25,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李淑娜与被告(反诉原告)李永登于2015年4月20日就上海市杨浦区大学路XXX号商铺房屋签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)李永登应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李淑娜租赁保证金110,000元；三、被告(反诉原告)李永登应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)李淑娜损失20,000元；四、原告(反诉被告)李淑娜的其余诉讼请求，不予支持；五、原告(反诉被告)李淑娜应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李永登自2016年4月20日起至2016年8月10日止的房屋使用费146,000元；六、原告(反诉被告)李淑娜应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李永登电费25,000元；七、被告(反诉原告)李永登的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,584元，由原告(反诉被告)李淑娜负担6,286元，由被告(反诉原告)李永登负担2,298元；反诉案件受理费5,059元，由原告(反诉被告)李淑娜负担1,371元，由被告(反诉原告)李永登负担3,688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔 艺 萍审 判 员 金  玮人民陪审员 陈 铭 浩二〇一七年三月三十一日书 记 员 陈洁朱吟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。