黑龙江省肇州县人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0621民初504号原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司，住所地肇州镇繁荣街油田北路路东。负责人满彦龙，职务经理。委托代理人李铁，系黑龙江衡平律师事务所律师。被告张卓，男，1971年生，汉族，职业个体，住大庆市萨尔图区。委托代理人许传恩，系辽宁许传恩律师事务所律师。原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司诉被告张卓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日作出（2015）州民初字第215号民事判决书，被告张卓不服判决，提起上诉。大庆市中级人民法院于2016年1月6日作出（2015）庆民二民终字第958民事裁定书，裁定发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司委托代理人李铁、被告张卓及其委托代理人许传恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《铺位租赁合同》，被告租赁原告位于肇州县香榭丽精品乐购城一层的黄金专柜，铺位面积262.5平方米，租期五年，自2014年8月17日至2019年8月16日，租金37万元/年，综合费30万元/年，每年租金及综合费合计67万元，付款方式为半年一付，且双方约定下半年度须提前30日向原告支付租金。合同签订后被告支付了半年的租金及综合费33.5万元，但下半年的费用一直未交。按照合同第三条4.2款，在合同期限内，乙方须按时交纳租金等费用，如未按时交纳，也未作情况说明的，甲方有权向乙方收取违约金（欠费总额×3‰/日）。原告诉至法院，一、请求被告支付半年的房租及综合费用335000元，延期给付的滞纳金44220元(从2015年4月17日起计算至2015年5月31日)。二、请求被告给付从2015年6月1日至实际给付之日的滞纳金。三、要求被告给付滞纳金的同时解除房屋租赁合同。四、被告承担诉讼费。被告张卓委托代理人辩称，原、被告签订的铺位租赁合同违悖了法律的强制性规定是无效协议。被告于2015年2月17日已撤离商场，并以口头和书面等形式告知了原告，原告方并没有提出异议，原审时我们提供了相关证据。原告要求继续履行合同没有法律根据。原告要求被告支付租金的诉请没有法律依据，合同解除后不存在继续履行，不存在产生租金的法律后果。事实上原告已不再经营该商场，现由百联公司经营，原告要求继续履行合不应得到支持。合同无效后原告应当返还租金并赔偿损失，我们在本案终审后，另行主张权利，本次审理我们不提出反诉。综上，被告认为原告的诉请求无事实和法律根据，人民法院应驳回原告的请求。在审理中，原告出示证据：一、出示铺位租赁合同复印件一份（与原件核对无异议），欲证实原、被告双方已经达成出租场地的合议，并已实际履行，按合同约定，结合本案的事实，被告应在2015年3月25日前向原告支付租金及管理费，而被告至今未履行。经质证，被告委托代理人认为此合同是双方签订的，对真实性无异议。与本案有关的合同4.2的约定对合同的解除及解除后应承担什么的法律后果有明确的约定。此合同给予甲方解除合同的权利，甲方是否已经终止了本合同，我方的证据可以证明，本合同于2015年2月17日已经解除。根据4.2条款及我方实际解除合同及我方履行解除合同的法律要求，原告的诉请是没有合同依据的。二、出示欠费催缴通知原件一份，欲证实在2015年4月17日原告方已经向被告方发出催缴通知，和上一组证据可以证实原告方并不是要求被告方撤场或终止合同，只是要求被告支付费用，还可以证实被告方并没有履行合同义务。经质证，被告委托代理人认为此证据作出的时间是2015年4月17日，是在被告撤离商场解除合同后，是原告方的职能部门运营部单方作出的，既不能否认合同已实际解除的事实，同时也不能起到追缴费用的作用，应说此通知是为本次诉讼所作的证据铺垫，不必然产生我方需向原告缴纳费用的合同义务。三、出示照片原件13张，欲证实被告方所说的撤场只是拿走了动产或价值较大的物件，场地被告方一直在占用，上述照片是被告方诉讼中在现场取得的，原有场地仍在维持现状。此证据可以证实被告并没有撤场，仍然占用原告方的场地。经质证，被告委托代理人认为照片的铺位图是真实的，但没有撤出柜台的原因是原告方领导劝说，不让其搬迁。我方有证人可以证实。四、出示消防安全合格证及设计审核意见书复印件一份，欲证实在合同期内，原告方已经提供了符合使用条件不存在安全隐患的场地给被告使用。经质证，被告委托代理人认为审核意见书可以证明原、被告签订的合同是无效的，因为此意见书明确说明，要求必须经过消防验收合格，工程才能投入使用，原、被告签订合同的时间是2014年6月30日，审核意见作出时间是2014年9月22日，这里面不存在合同效力待定的问题，因为违背了国家法律强制性规定，合同当然无效，不是之后取得合格证，不能追诉至合同签订时合同当然有效，所以该合同无效。二、此审核意见书是确认商场1至4楼消防设计合格，但是该商场是一个商业综合体，有住宅和商场，作为综合体来说并没有于2014年9月22日取得验收。三、审核意见书的对象是消防设计，只是肯定他的设计是合格的，但是工程并没有过经竣工验收，消防工程也未经过验收。消防安全检查合格证下发的时间是2014年10月17日，合同签订的日期是6月30日，该商场开业的时间是9月25日，该份合格证不具有证实合同效力，只是检查商场而不是对整个综合体进行消防验收。在审理中，被告出示证据：一、出示铺位经营管理协议复印件一份，欲证实被告交纳的费用包括租金和管理费，该管理协议是本案的基础性证据。本协议证实被告方有权单方解除合同，根据一（二）2项约定、二（三）7项的约定，2015年2月17日被告撤位，空位超过3天；原告方已经把被告所租赁的铺位对外进行招租，根据合同约定及原告方在解除合同后对外进行招租的行为，可以说明原、被告于2015年2月17日已解除合同。经质证，原告委托代理人对协议的条款无异议，对证明的问题有异议。一、合同法第93条规定，双方经合议才能解除合同，被告方不具备单方解除合同的条件，而根据铺位租赁合同中的4.2条款，该规定是赋予原告方解除合同的权利。原告方并没有赋予被告方解除合同这一权利，所以被告方不能延用铺位管理协议中第三条第七项，这样如果被告方空出3天，甲方可以要求被告方整改，并不解除合同和重新招租，原告认为被告将原告的权利转嫁到自己的身上不符合合同约定。针对被告方提出第二条第二项的约定，对法律和词语的理解应根据事实具体全面理解，不能根据一词随意发挥进行曲解性解释，在管理协议中提供的撤柜和撤场不是一个意思，只是赋予被告自主经营权，及调整经营的品类，不代表被告具有单方解除权。这只是一个行为，不是法律概念，所以原告方认为被告方只是根据管理协议本应属于原告方的解除权利延用到被告方，不是被告的抗辩理由。二、出示聂亚俊、孙洪梅与原告方签订的补充协议书、被告于2015年2月17日撤场的书面证言两份（在卷），欲证实原告方的开业时间开始约定是2014年8月17日，顺延到8月30日，又到9月20日，最后的开业时间是9月25日，按照补充协议原告应给予3倍的期限，即135天。如果本案双方的合同是有效的，原告于4月份向被告提起诉讼，要求其缴纳下半年的费用，违背了向所有商户顺延租期的承诺。原告的诉请应给予驳回。经质证，原告委托代理人根据证据规则的规定，被告的证据是复印件，有利害关系，只能作为证人证实上述材料的真实性，不能当庭质证，上述证据没有证明力。二、原告方提出一个法律概念不安抗辩权，所以说如果原告向被告承诺了顺延租期，原告仍有权利向被告主张本案的诉请，从立案到本庭的开庭，双方的权利义务关系仍在进行，本庭没下判决前，被告方的义务已经履行。即使被告提供的上述证据是真实的，但是根据合同相对性的基本原则，原告向其他业户的承诺，并不能代表原告就一定向被告方已必须履行约定义务。故被告的上述证据与要证明的问题从法律规定和事实约束均没有有说服力。原告即使承诺顺延租赁期间，被告也不会支付租金。三、证人艾某出庭作证，欲证实被告撤场的时间，撤场后通过电话、面谈、书面等形式通知原告的相关领导履行了合同解除的条件要求，及证实被告方的柜台至今没有搬出商场是因为原告方领导的阻止。证人艾某称，被告撤场的时间是2015年2月17日。开始是撤货后来是撤柜台，撤柜台时，被告说原告方领导王总说要用我们的柜台，我们就没撤柜台。在解除合同时，被告给原告方领导打电话，我们老板说不作了。书面告知书是我送给原告领导的。经质证，原告委托代理人认为该证人与被告方存在法定的利害关系，故其证言不能单独作为认定事实的依据。二、证人是被告方的经理，那么在经营管理过程中，经理应该负责经营管理过程中的全部重要事宜，而关于被告撤出场地这一意思表示，也应该提前和证人予以商议并作出决定，故证人实际上既是运动员又是裁判员，原告认为证人只是被告的代理人员，不具有证人的身份性要求。三、证人已经了解了告知书的内容，并由其送给原告单位，可以说明作为被告方和证人均对撤场的真实原由是无异议的，是因为经营不当无法维持，所作出的撤场。根据证人证词，可以说被告的其他抗辩理由只是为了拖延支付费用。四、证人王某出庭作证，欲证实被告方于2015年2月17日撤出商场后，原告将被告原来租的铺位进行对外招租的事实。证人王某称，我在2015年4月20日问原告方负责招商的姓丁的职工，是否有铺位，我想租，她说有，原来这个商铺是作黄金的。由于原告方领导与原来的租户有分歧，所以原租户不做了。现在分歧已经结束了，所以才对外进行招租。我说如果我现在租的话，可不可以现在签订合同，招商的职工说可以。但是我听说这种情况，我就没有租。经质证，原告委托代理人认为证人与本案有利害关系，原告认为证人是受被告方指使，给原告打电话。如果姓丁的职工是原告方招商部门的。证人与其打电话商议的并不侵害被告的相关利益。合同法规定，如一方违约，守约方为防止损失的扩大，被告撤场明确不履行合同，原告采取相应的补救措施并无不当。该证人不能证实该商场现在的使用情况，不能说明在2015年3月25日以后该商场是否是闲置的状态。证人工资2000元，原告认为证人没有能力租赁此场。原告对该证人和被告要出示的录音给予否定。五、出示照片13张，欲证实，被告于2015年2月17日撤场，撤场后原告对外招租的事实，并且有的经营业户已使用场地，被告是知晓并同意解除合同的。经质证，原告认为，货架并没有货物只是有标证，看拍照时间已超过合同约定的时间，且被告已撤场。从照片来看，该药房并没有实际进入经营。二、从卖玩具的照片看，其货柜并没有进行改建，是借用该铺位并没有收取租金，是对外甩货的行为。原告并没有通过出租的方式出租给他人。六、出示光盘一个及录音资料一份，欲证实，原、被告是在2015年2月17日解除了租赁关系。经质证，原告认为，通过撤场的证据可以看出，虽然原告不认可被告撤场，但也没有出面阻止，也没有证明原告同意解除合同，并能看出原告在积极配合被告，挽救被告的经济损失。该组证据不能证明该房屋已被出租。本院根据当事人提供的证据认定的事实如下：2014年6月30日原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司（以下简称香榭丽信息公司）与被告张卓签订《铺位租赁合同》及《铺位经营管理协议》，合同约定，被告张卓租赁原告香榭丽信息公司位于肇州县香榭丽精品乐购城一层的黄金专柜，铺位面积262.5平方米，租期五年，自2014年8月17日至2019年8月16日，租金每年37万元，综合费每年30万元，租金及综合费每年合计共67万元，付款方式为半年一付，且双方约定下半年度须提前30日向原告支付租金。合同签订后，被告张卓支付了半年的租金及综合费33.5万元，但下半年的费用经原告香榭丽信息公司催缴后被告一直未交。2015年2月17日被告张卓口头告知原告公司领导要求终止双方签订的《铺位租赁合同》和《铺位经营管理协议》，并于当日撤场。2015年4月17日被告张卓书面告知原告香榭丽信息公司因其经营的金卓缘珠宝行严重亏损，难以继续经营，再次提出终止原、被告双方签订的《铺位租赁合同》和《铺位经营管理协议》。上述事实，有当事人陈述、《铺位租赁合同》、《铺位经营管理协议》、终止《铺位租赁合同》和《铺位经营管理协议》告知书等相关证据在案佐证。另查明，被告于2015年2月17日撤场后，原告未对被告承租的铺位进行转租，取得收益。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方也均应受合同约束。本案诉讼中被告称原告出租专柜的商场至今未经竣工验收合格，出租时也未取得消防验收合格，因此主张该租赁合同为无效合同。本院认为原告与被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，签订合同时原告出租专柜所在商场虽未经竣工验收合格，也未取得消防验收，但该合同并不违反法律、法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，且被告已实际占有并经营使用，所以该租赁合同应为合法有效合同，应受法律保护。鉴于被告因其经营的金卓缘珠宝行严重亏损，难以继续经营，分别以口头和书面的形式提出终止合同，并明确表明将不履行该租赁合同，属于合同法规定的根本性违约情形，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，尽管双方当事人之间签订的铺位租赁合同关系合法有效，尽管原告在履行合同过程中没有任何违约行为，但本案被告由于严重亏损，继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，并且本案中被告已将其经营的金卓缘珠宝行于2015年2月17日撤出香榭丽精品乐购城一层的黄金专柜，现在因双方当事人之间的诉讼纠纷而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后的长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，本案的铺位租赁合同应当解除。鉴于原告在履行铺位租赁合同中没有任何过错，该铺位合同解除是因被告的违约行为及履行不能所致，根据法律规定，被告应当承担赔偿损失的违约责任。本案损失赔偿额应当相当于该租赁合同履行后原告可以获得的利益，所以被告应支付原告请求的半年租金及综合费共计335,000元作为赔偿款，这一数额足以使原告的现实既得利益不因合同解除而减少，本院应予以确认。据此，原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司与被告张卓签订的铺位租赁合同予以解除。二、被告张卓给付原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司赔偿款335,000元。此款于判决生效后立即给付。三、驳回原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司要求被告张卓支付滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7231元，由原告黑龙江省香榭丽商业信息咨询管理有限公司肇州分公司承担906元，由被告张卓承担6325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  李春喜审 判 员  曹振全人民陪审员  殷丽娟二〇一七年三月二十七日书 记 员  何东梅