福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初14407号 原告：叶明相，男，1976年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：黄晓萍，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家英，福建凌一律师事务所律师。 被告：王丽娟，女，1991年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：谢娜，福建宏信律师事务所律师。 被告：江显利，男，1967年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：王秀素，女，1966年5月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告江显利、王秀素共同委托诉讼代理人：黄恩震，男，1981年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 第三人：厦门市千千房置业企划有限公司，住所地厦门市思明区禾祥东路**之4店，统一社会信用代码913502037516092200。 法定代表人：林进兴，执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓敏，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：夏俭山，该公司工作人员。 第三人：中国工商银行股份有限公司厦门市分行，，住所地厦门市思明区湖滨北路**统一社会信用代码91350200854989713W。 负责人：顾斌，行长。 委托诉讼代理人：林惠兰，该行工作人员。 委托诉讼代理人：李伟恒，该行工作人员。 原告叶明相与被告王丽娟、江显利、王秀素及第三人厦门市千千房置业企划有限公司（以下简称千千房公司）、中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称厦门工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶明相及其委托诉讼代理人黄晓萍、张家英，被告王丽娟的委托诉讼代理人谢娜，被告江显利、王秀素的共同委托诉讼代理人黄恩震，第三人千千房公司的委托诉讼代理人陈晓敏、夏俭山，以及第三人厦门工行的委托诉讼代理人林惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶明相向本院提出诉讼请求：王丽娟、江显利、王秀素继续履行《房产买卖协议》，即：叶明相向王丽娟、江显利、王秀素支付购房款2850000元（不含定金），同时王丽娟、江显利、王秀素向银行申请解押（王丽娟、江显利、王秀素尚欠银行3700000元左右）；王丽娟、江显利、王秀素应于解押完毕后三日内协助叶明相办理厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋过户手续及按揭贷款手续；叶明相应于贷款成功后将剩余购房款2785000元支付给王丽娟、江显利、王秀素；王丽娟、江显利、王秀素应于收到全额购房款当日向叶明相交付厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋。事实和理由：2016年5月11日，叶明相与王丽娟、江显利、王秀素经千千房公司居间，就购买本案讼争的厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋事宜签署《房产买卖协议》。协议约定：购房款总价为6135000元，签订合同后支付定金300000元；总房款分二次支付，于2016年7月30日前支付2635000元（已支付的购房定金可冲抵首期购房款），叶明相向银行申请商业贷款3500000元，贷款由银行直接转入王丽娟、江显利、王秀素账户。同时，鉴于讼争房屋在签订协议时处于抵押状态，协议约定王丽娟、江显利、王秀素应于2016年8月3日前办理讼争房屋的解除抵押登记手续，并约定双方于解押完三日内办理过户登记手续。协议签订后，叶明相依约向王丽娟、江显利、王秀素支付定金300000元，并向千千房公司支付中介费15000元。2016年6月中旬，王丽娟、江显利、王秀素要求叶明相提前支付首付款以办理过户登记手续；同月30日，叶明相通过千千房公司告知王丽娟、江显利、王秀素钱已准备好，并催促办理相关手续。然，经多次催促后，王丽娟、江显利、王秀素又要求叶明相超额支付首付款以办理解押登记手续。为使合同目的实现，叶明相应王丽娟、江显利、王秀素要求筹措到首期购房款285万余元，比协议约定的金额超出515000元。2016年7月18日，叶明相依约前往王丽娟、江显利、王秀素原申贷银行办理提前还贷及解除抵押手续，但因王丽娟、江显利、王秀素未能带足款项，致使当日未能办理手续。此后，叶明相多番联系王丽娟、江显利、王秀素，协商《房产买卖协议》继续履行事宜，但王丽娟、江显利、王秀素多番推诿，始终不予明确答复。而叶明相为履行协议已出售了自有的三套房屋。王丽娟、江显利、王秀素的行为已严重侵害叶明相的合法权益。 王丽娟辩称，1、叶明相违约在先，王丽娟保留追究叶明相违约责任的权利。王丽娟与叶明相签订的《房产买卖协议》明确规定，叶明相应于2016年7月30日前向王丽娟支付首期购房款，而王丽娟除收取300000元定金外，没有收到任何首期款。王丽娟与叶明相从未对购房款的支付方式或金额达成过书面或口头变更。2、讼争房屋无论名义或实际产权人都只有王丽娟一人，系王丽娟自行筹款购买，不动产物权应以登记为要件。王丽娟从未向叶明相及中介方披露过讼争房屋的实际产权人另有他人。3、王丽娟从未委托江显利、王秀素处理讼争房屋买卖事宜，江显利、王秀素也并非居间人，叶明相在合同履行过程中，没有审查江显利、王秀素的权限，未尽到合理审查义务。 江显利、王秀素辩称，1、江显利、王秀素与叶明相不存在房屋买卖合同关系，不应列为本案被告。2、叶明相称实际产权人是江显利、王秀素，与事实不符，江显利、王秀素与讼争房屋没有任何关系。3、江显利、王秀素与王丽娟不存在任何委托代理关系。4、江显利、王秀素在讼争房屋的交易中无任何居间义务。综合以上四点，在叶明相已知悉讼争房屋系王丽娟所有，甚至也知晓王丽娟收款账户的情况下，故意不直接与真正的合同订立方联系，不积极履行付款义务，造成此后一系列的合同履行不能问题，叶明相应付全部责任。江显利、王秀素并非合同主体，无权决定讼争房屋的任何买卖事宜，无需承担任何违约责任。请法院驳回叶明相的诉讼请求。 千千房公司述称，江显利、王秀素（讼争房屋实际所有人）于2016年4月20日委托千千房公司代理出售讼争房屋。叶明相与名义产权人王丽娟于2016年5月11日签订《房产买卖协议》，卖方联系电话为王秀素的移动电话。2016年7月18日，买卖双方及中介方共同到厦门工行珍珠湾支行办理解押手续，叶明相备齐了2850000元，但因卖方没有带够解押款导致无法解押，此后卖方电话一直无法接通，微信短信不回。2016年7月28日，叶明相与中介方到卖方处协商，卖方称王丽娟不在厦门，无法办理手续，还称王丽娟的父亲想买讼争房屋，并询问如果违约卖方要怎么赔偿。2016年8月3日，王丽娟致电叶明相，并于当日下午到千千房公司店内协商，其间王丽娟明确表示不出售讼争房屋，并认为叶明相违约。2016年8月4日，卖方致电千千房公司称愿意赔偿叶明相50000元，千千房公司电话询问叶明相，叶明相不同意，表示会通过法律途径解决。 厦门工行述称，厦门工行与王丽娟的借款合同合法有效，厦门工行在本案中无需承担任何责任。截止2017年1月15日王丽娟尚欠厦门工行贷款余额本金3612981.49元。 本院经审理认定事实如下： 本案讼争的厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋（建筑面积163.72平方米）登记在王丽娟名下。王丽娟因购买讼争房屋向厦门工行贷款3700000元，截止2017年1月15日王丽娟尚欠厦门工行贷款余额本金3612981.49元。 2016年5月11日，王丽娟与叶明相经千千房公司居间介绍，签订一份《房产买卖协议》，约定：王丽娟将讼争房屋出售给叶明相，总价6135000元；本协议签订之日，叶明相支付王丽娟购房定金300000元；叶明相于2016年7月30日前向王丽娟支付首期购房款2635000元，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，叶明相向银行申请商业贷款3500000元；讼争房屋已办理土地房屋权证，但处于抵押状态；王丽娟应于2016年8月3日前前往原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；双方应于解押完三日内以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并办理交易过户登记手续；王丽娟应于收到全款当日将房屋交付给叶明相使用；双方不得中途悔约，若王丽娟中途悔约，应以叶明相所付定金的双倍及已付款（不计利息）返还给叶明相；若叶明相中途悔约，王丽娟应将叶明相已付款（不计利息）返还给叶明相，但购房定金归王丽娟所有；若叶明相不能按期支付房款或王丽娟不能按期交付房屋，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋成交总价0.05%的违约金；任何一方逾期超过三日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应承担悔约责任；房屋现状为出租，王丽娟收到购房全款后，租金由叶明相收取。上述协议签订时，王丽娟由江显利、王秀素陪同，上述协议中王丽娟预留的电话为王秀素的手机号码。江显利与王秀素系夫妻，王丽娟系江显利、王秀素的侄女。 上述合同签订当日，叶明相向王丽娟转账支付购房定金300000元，王丽娟出具一份收据交由叶明相收执。 2016年7月5日，叶明相短信联系江显利，告知江显利其钱已于6月30日到账，可以办理解押手续。此后，叶明相多次短信联系江显利，催促办理解押手续，江显利表示钱未凑够，提出要叶明相多出点，叶明相表示同意。 2016年7月18日，叶明相、王丽娟、王秀素共同到厦门工行珍珠湾支行办理解押手续，因王丽娟未带足解押款项未能办理成功。此后，叶明相多次短信联系江显利、王秀素，催促办理解押手续，并表示其已筹集首付款3150000元（含定金），要求办理解押时就增加的首付款签订补充协议。江显利回复称“在忙”、“不知道”、“了解下”等等。王秀素除于7月19日回复“我侄女今天没空”外，没有其他回复。 2016年7月28日，叶明相与江显利、王秀素及千千房公司工作人员陈晓敏就讼争房屋的出售事宜进行协商。江显利、王秀素表示无法确认是否将讼争房屋出售给叶明相，叶明相、陈晓敏要求江显利、王秀素在8月1日前给予明确答复，江显利、王秀素表示最迟8月3日前答复。叶明相、陈晓敏表示，若江显利、王秀素违约不将讼争房屋出售给叶明相，应双倍返还定金共计600000元；江显利、王秀素仅同意退还定金300000元，认为300000元违约金过高。 2016年8月3日，王丽娟电话联系叶明相，约叶明相到千千房公司面谈。王丽娟与叶明相在千千房公司碰面后，王丽娟主张叶明相没有按照合同约定支付首付款已构成违约，叶明相认为其没有违约，双方未协商一致。 审理中，叶明相表示其自愿代王丽娟向厦门工行偿还贷款余额本息，代偿款项从叶明相应付给王丽娟的剩余购房款中扣除。厦门工行表示其对叶明相自愿代王丽娟偿还贷款余额本息无异议。据此，叶明相进一步明确其诉讼请求如下：叶明相代王丽娟向厦门工行偿还尚欠的按揭贷款本息用于解押，解押后王丽娟协助叶明相办理厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋的过户手续，过户完成后，叶明相申请按揭贷款并于贷款成功后将剩余购房款支付给王丽娟，同时王丽娟将上述房屋交付给叶明相。王丽娟明确表示不同意继续履行双方之间的《房产买卖协议》。江显利、王秀素仍坚持答辩意见。千千房公司、厦门工行仍坚持陈述意见。 以上事实，有不动产权证、《个人购房借款/担保合同》、《房产买卖协议》、人口基本信息、建设银行转账凭条、收据、短信、录音等证据，以及各方当事人的陈述为证，本院予以确认。 本案审理过程中，叶明相表示：王丽娟没有将其联系方式告知叶明相，叶明相与江显利、王秀素通过电话、短信等方式协商变更了首付款的金额及支付方式，且江显利、王秀素已明确表示不愿出售讼争房屋，故叶明相未按原合同约定于2016年7月30日前支付首付款2635000元。王丽娟表示：江显利、王秀素从未将与叶明相沟通的情况告知王丽娟；王丽娟于2016年7月18日准备了830000元，足以办理解押手续，因叶明相要求签订补充协议而王丽娟不同意，未能解押成功；王丽娟与叶明相没有变更首付款的支付方式。江显利、王秀素表示：江显利、王秀素与叶明相沟通变更首付款的支付方式，但未成功。 此外，王丽娟还认为：应查明叶明相家庭是否属于房屋限购范围，如叶明相家庭属于限购类买受人，则因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。叶明相回复称：叶明相家庭不属于厦门市现行的住房限购政策所规定的限购对象，具备购买讼争房屋的资格；叶明相家庭是否属于限购对象应以交易时间作为判断界线。 综上，本院认为，叶明相与王丽娟签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 虽然王丽娟、江显利、王秀素均否认江显利、王秀素是王丽娟的代理人，但从江显利、王秀素陪同王丽娟签订《房产买卖协议》，王丽娟在《房产买卖协议》上仅预留王秀素的手机号码而未预留自己的联系电话，江显利、王秀素出面与叶明相就增加首付款、共同解押等合同履行事项进行协商，王丽娟在王秀素的陪同下到银行办理解押手续，以及王丽娟与江显利、王秀素存在亲属关系等方面综合判断，王丽娟不仅没有对江显利、王秀素代其与叶明相就合同履行事宜进行协商表示反对，还默认了叶明相增加首付款，并与叶明相共同到厦门工行办理解押手续。若王丽娟与叶明相没有对首付款的支付方式达成变更，王丽娟不可能在没有收到首付款且合同约定的解押期间未届满的情况下，与叶明相共同到厦门工行办理解押手续；若王丽娟与叶明相没有对首付款的金额达成变更，叶明相仅需支付首付款2335000元（扣除已支付的定金300000元），而王丽娟仅准备了830000元，两者相加为3165000元，根本不足以解押。因此，本院认定在《房产买卖协议》的履行过程中，江显利、王秀素应视为王丽娟的代理人，王丽娟应对江显利、王秀素的代理行为承担民事责任，且叶明相与王丽娟以其实际行为（共同到厦门工行办理解押手续）就首付款的金额和支付方式达成变更。 不仅如此，叶明相与千千房公司的工作人员陈晓敏于2016年7月28日找江显利、王秀素协商，江显利、王秀素表示无法确认是否将讼争房屋出售给叶明相，叶明相、陈晓敏要求江显利、王秀素在8月1日前给予明确答复，江显利、王秀素表示最迟8月3日前答复，在这种情况下，叶明相未于2016年7月30日前支付首付款，不应认定为违约。反而是王丽娟先要求叶明相增加首付款，后以未带足解押款项为由未能办理解押手续，再后对是否出售讼争房屋模棱两可，最后以叶明相违约为由拒绝履行，违背了诚实信用原则。 至于王丽娟所称的限购问题，鉴于双方之间的《房产买卖协议》签订于厦门市住房限购政策出台之前，因王丽娟的责任无法如期履行，叶明相并无过错，若非王丽娟于2016年8月3日拒绝履行合同，叶明相不会受到住房限购政策的影响，在此情况下，无论叶明相是否属于限购对象，均不影响《房产买卖协议》的继续履行。 王丽娟因购买讼争房屋向厦门工行贷款3700000元，截止2017年1月15日王丽娟尚欠厦门工行贷款余额本金3612981.49元。叶明相表示其自愿代王丽娟向厦门工行偿还贷款余额本息，厦门工行表示无异议。因此，叶明相请求继续履行《房产买卖协议》，即叶明相代王丽娟向厦门工行偿还尚欠的按揭贷款本息用于解押，解押后王丽娟协助叶明相办理讼争房屋的过户手续，过户完成后，叶明相将剩余购房款支付给王丽娟，同时王丽娟将讼争房屋交付给叶明相，本院予以支持。江显利、王秀素并非讼争房屋的登记产权人，叶明相要求其二人继续履行前述《房产买卖协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告叶明相于本判决生效之日起三日内代被告王丽娟向第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行偿还截止本判决生效之日尚欠的厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋按揭贷款本息，被告王丽娟与第三人中国工商银行股份有限公司厦门市分行配合原告叶明相办理前述房屋的解押手续； 二、被告王丽娟于厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋解押手续办妥后三日内协助原告叶明相办理前述房屋的过户手续； 三、原告叶明相于取得厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋权属证书后三十日内向被告王丽娟支付购房尾款（即购房总款6135000元－购房定金300000元－原告叶明相按照本判决第一项代被告王丽娟偿还的按揭贷款本息）； 四、被告王丽娟于收到全部购房款当日将厦门市思明区莲滨里36号2504室房屋交付给原告叶明相； 五、驳回原告叶明相的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为26323元，由原告叶明相负担100元，被告王丽娟负担26223元，该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。本案财产保全费5000元，已由原告叶明相负担，被告王丽娟应于本判决生效之日起七日内将该款项支付给原告叶明相。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 朱晨 二〇一七年三月十五日 代书记员 楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。