上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0112民初24352号 原告(反诉被告)：孙婷，女，1983年4月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。 原告(反诉被告)：邵惠芳，女，1954年2月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。 被告(反诉原告)：杨景志，男，1976年8月19日出生，汉族，住上海市闵行区。 被告(反诉原告)：宋芳荣，女，1975年3月8日出生，汉族，住上海市闵行区。 被告(反诉原告)：杨文旭，男，2005年9月28日出生，汉族，住上海市闵行区。 法定代理人：杨景志(系其父亲)，住上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室。 原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳与被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，于2016年9月29日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月22日再次公开开庭审理了本案。原告孙婷、邵惠芳，被告杨文旭的法定代理人暨被告杨景志、宋芳荣等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳向本院提出诉讼请求：1.双方签订的《房地产买卖合同》继续履行，三被告将位于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付原告，协助原告办理过户手续，将此房屋产权转移登记至两原告名下；2.三被告支付原告自2016年8月6日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以原告已付款303万元为基数，按照每日万分之五)。事实和理由：2016年3月24日，两原告与三被告经上海wj房地产经纪事务所(以下简称wj事务所)的居间介绍就本市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖事项签订《房地产居间合同》，两原告据此于当日支付被告定金5万元。2016年4月5日，双方签订《房地产买卖合同》及《补充协议》，双方就每一期付款均作了时间约定，房屋实际总价为到手价305万元。协议约定三被告在收到全部房款后(除尾款外)3日内将房屋交付给两原告，逾期则要承担每日万分之五的违约金。两原告在又支付250万元后，于2016年8月2日向被告杨景志转账支付48万元，至此原告已支付除尾款外的全部房款，被告应于3日内交房。但是被告于次日将48万元退还原告，并称：“不接受买房款退还给你”。原告后多次与被告协商未果，故诉至法院。 被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭共同辩称，不同意原告诉请。1.《房地产买卖合同》及《补充协议》确为双方所签，但是合同约定的交房时间为2016年8月底，原告8月2日付款时，被告尚未做好准备，故将款项退回，后被告同意立即交房和配合过户，也曾于8月底通知对方交房，故被告不存在违约；2.被告出售系争房屋是为了在同小区置换房屋，但是由于中介提供的《房地产买卖合同》为盗版合同，无法在房产交易中心备案，严重影响了被告购房，导致被告杨景志、宋芳荣只能办理离婚。 被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭向本院提出反诉请求：1.两原告赔偿三被告违约金36,000元(以未付款48万元为基数，按照日万分之五计算150天)；2.两原告支付三被告截至2017年1月31日的利息损失36,000元(以未付款48万元为基数，按照日万分之五计算150天)。事实和理由：原、被告在合同中约定于2016年8月31日支付最后一笔房款48万元，原告在8月初付款并要求交房时，被告尚未做好交房准备，只能退回房款，但被告也向其发函表示8月底可以交房，由于原告未在8月底支付最后一笔房款，存在违约，应承担相应的违约责任。 原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳针对三被告的反诉请求，共同辩称，不同意反诉请求。原告一直按照合同约定的时间支付房款，被告的擅自退回48万元后，原告积极与被告联系，希望协商解决，但是未果，原告只能诉至法院。在本案诉讼阶段，被告虽称愿意随时交房，但却无实际行动，反而要求原告先赔偿其损失，这是导致房屋无法过户交房的直接原因。被告所称的所谓盗版合同等情况系中介操作，原告对此并不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 三被告提供的告知函及快递单1组，两原告不予认可。但原告的异议实际是对该组证据内容的质疑，并不影响其作为证据本身的适当性，故本院对该组证据予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月5日，两原告与三被告在wj事务所的居间撮合下签订《房地产买卖合同》及补充协议，双方就原告购买被告所有的位于本市闵行区七宝镇新镇路XXX弄XXX号XXX室的房屋达成协议。双方约定：该房屋买卖实际总价为305万元，包括合同价229万元和装修费用76万元；两原告于2016年3月24日向三被告支付定金5万元(已支付)，于4月5日前支付100万元，于4月15日前支付100万元，于6月20日前支付50万元，于8月31日前支付48万元，交房当天支付2万元，若原告逾期，则每逾期一日赔偿未付款的万分之五作为违约金，直至付清为止；三被告收到全部房款(除尾款外)后3日内将该房屋交给两原告，交房当天应把房内所欠的水、电、煤、物业、有线费用全部结清并陪同原告进行户头更名，然后原告当天支付尾款；双方确认，在2016年11月15日前办理转让过户手续；若被告未按合同约定期限交付房屋(包括交接和过户)给原告，则每逾期一日，三被告应向两原告支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行。 后原告孙婷按照上述协议约定的时间于2016年6月20日之前向被告宋芳荣、杨景志支付了250万元。2016年8月2日，孙婷向杨景志转账48万元，次日，杨景志将48万元转账退还给孙婷，摘要显示“不接受卖房款退还给你”。8月7日，两原告向三被告发送告知书，要求三被告配合其签署线上合同和过户交房，否则将追究被告违约责任。8月9日，杨景志向孙婷发送短信称：48万已经退回去了，不存在违约，另外8月28日付款才可以交房，否则你方违约，随时找我签合同，不做低价格，签合同以实际交易金额为准。8月24日，三被告分别向wj事务所、两原告发送告知函，称已于8月24日将系争房屋腾空，具备交房条件，要求原告支付48万元房款。8月26日，两原告向三被告发送告知函，称原告已向法院起诉，若被告有意交房，建议在法院主持下调解，要求被告明确交房日期，并支付违约金和诉讼费用。9月1日，三被告再次向两原告发送告知函，称由于原告未在8月31日前支付48万元房款，已违约，需支付违约金和利息。 另查明，2016年6月22日，被告宋芳荣、杨景志与wj事务所的员工就被告置换房屋事宜进行磋商，谈话中被告认为由于wj事务所的原因，导致被告出现同时拥有两套房的情形，严重影响被告置换房屋，使得被告只能办理离婚，并让wj事务所通知原告让其补钱，否则解除合同。 本院认为：两原告与三被告就购买本市闵行区七宝镇新镇路XXX弄XXX号XXX室的房屋一事达成合意，签订了《房地产买卖合同》及补充协议，双方均应当按照合同约定履行义务。根据合同约定，原告需在2016年8月底之前将除尾款外的全部房款支付完毕，而被告需在付款后的三日内交房，任何一方违约均应当按照每日万分之五的标准承担迟延履行违约金。原、被告双方对于履行合同、交付房产并无异议，但均要求对方承担违约责任，故本案的争议焦点是违约责任的承担。首先，关于本诉请求中的迟延交房违约责任，两原告在2016年8月2日支付48万元房款后，已将除尾款外的全部房款303万元支付完毕，此时合同约定的交房条件已经达成，原告有权要求三被告在3日内交房，被告以付款时间未到、尚未做好交房准备为由将48万元退还，该退款理由不能成立，因为合同约定原告在8月底前均可以付款并要求交房，该期限是指8月底之前的一段期间而非8月31日的特定日期，被告在签订合同时理应知晓该交房时间并做好准备，故原告于8月2日付款并未违约，被告的不当退款行为不能阻却交房条件的达成，被告迟延交房应承担自应交房之日即2016年8月6日起至实际交房之日止的迟延交房违约金。三被告在庭审中一直辩称其愿意随时交房，不存在违约，但是被告与中介6月22日的谈话内容以及庭审过程中所体现出的态度表明，同意交房的前提是原告先赔偿其损失，实质上为交房增加了新的条件。同时被告提出的“盗版合同”导致离婚等情况，系其与wj事务所在置换房屋中的争议，与原告无关，不能作为其违约的理由。 其次，关于反诉请求的迟延付款违约责任，本案系争合同为双务合同，两原告作为购房人需承担足额支付房款的义务，三被告虽在8月3日将48万元退还，但其在8月24日向原告发函的行为表明付款条件已成就，原告应当按照合同约定的期限支付48万元，由于该48万元至今未付，被告有权要求原告承担自应付款日起按约计算的迟延付款违约金。 关于违约金的计算标准，双方均同意按照合同约定的日万分之五计算，本院予以采纳。原告的违约金应以其应付款255万元为基数，而非其主张的303万元。被告反诉中的违约金和利息本质上均为迟延付款违约金，系重复计算，本院调整为以48万元为基数，自2016年9月1日起按照日万分之五计算至实际付款日止的违约金。延交房违约金 综上所述，本院对两原告要求合同继续履行，三被告交房、配合过户以及支付违约金的诉请予以支持。对于三被告要求两原告支付迟延付款违约金的反诉请求也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四、第一百二十条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳与被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭签订的关于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行； 二、原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭房款48万元，以及以48万元为基数，自2016年9月1日起按照日万分之五计算至实际付款日止的违约金； 三、被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭于原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳支付48万元房款后的三日内向原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳交付上述房屋，交房当天应把房内所欠的水、电、煤、物业、有线费用全部结清并协助原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳进行户头更名，然后原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳于当天支付尾款2万元； 四、被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭于原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳支付48万元房款后的五日内协助原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳，将上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳名下，过户登记产生的相关交易税费，按照合同约定由原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳负担； 五、被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)孙婷、邵惠芳支付以255万元为基数，自2016年8月6日起按照日万分之五计算至实际交房之日止的违约金； 六、驳回被告(反诉原告)杨景志、宋芳荣、杨文旭的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,883.13元，财产保全费5,000元，合计6,883.13元，由被告杨景志、宋芳荣、杨文旭负担，反诉案件受理费650元，由原告孙婷、邵惠芳负担(双方负担之款于判决生效之日起十日内向对方直接支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  茅建中 人民陪审员  徐秀芳 人民陪审员  马子寅 二〇一七年三月八日 书 记 员  陈 冲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。