四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终7号 上诉人（原审原告）：平安银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区天府二街99号1栋1楼101、103、105,2楼201、202号。 负责人：高峰，分行行长。 委托诉讼代理人：闵庆轩，北京市兰台（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李许峰，北京市兰台律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：四川铁诚物资有限公司，住所地四川省成都市金牛区五丁路6号1栋6层605号。 法定代表人：李玉华，执行董事。 委托诉讼代理人：黄学军，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山乐轧装备制造有限公司，住所地四川省乐山市沙湾区观峨街。 诉讼代表人：王俊拥，乐山乐轧装备制造有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：李炳云，四川嘉州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏小康，男，乐山乐轧装备制造有限公司管理人。 原审第三人：乐山市沙湾区自然资源局，住所地四川省乐山市沙湾区韩王路88号。 负责人：刘克军，局长。 委托诉讼代理人：王岚，女，该局工作人员。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 原审第三人：中国铁路成都局集团有限公司，住所地四川省成都市一环路北二段11号。 法定代表人：宋修德，董事长。 委托诉讼代理人：胡长春，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张鹏，男，该公司员工。 上诉人平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）、四川铁诚物资有限公司（以下简称铁诚公司）因与被上诉人乐山乐轧装备制造有限公司（以下简称乐轧公司），原审第三人乐山市沙湾区自然资源局（以下简称沙湾自然资源局）、中国铁路成都局集团有限公司（以下简称铁路成都局集团公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2019）川1111民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平安银行成都分行上诉请求：1.撤销（2019）川1111民初105号民事判决，发回重审或依法改判确认平安银行成都分行对乐轧公司所有的53套房产【权证号：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号】及占用范围内的所有四宗土地【权证号：乐市国用（1998）字第Ｃ00004号、乐市国用（1998）字第Ｃ00005号、乐沙国用（2009）第5030号、乐沙国用（1998让）字第138号】处置所得价款享有优先受偿权，优先受偿权金额为164258757.44元；2.由乐轧公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定平安银行成都分行对乐轧公司所有的52套房产（不含沙湾区房权证公产字第××号）及其占用范围内的土地使用权处置所得价款享有优先受偿权，属于认定事实错误。1.平安银行成都分行与乐轧公司就涉案53套房产和四宗土地签署了书面抵押合同，双方意思表示真实、明确。2.平安银行成都分行与乐轧公司已就53套房产办理了抵押登记手续，平安银行成都分行对53套房产依法享有抵押权，对其处置价款依法享有优先受偿权。3.在登记部门不予办理土地使用权抵押登记的情况下，平安银行成都分行与乐轧公司已就四宗土地依法办理了权利证书原件的移交保管手续，平安银行成都分行对四宗土地使用权依法享有抵押权，对其处置价款依法享有优先受偿权。二、按照物权法“地随房走”原则，平安银行成都分行应当对53套房产占用范围内的四宗土地范围内的全部土地面积享有抵押权，而非一审判决所述的“实际占用土地面积范围内的土地。”1.根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《国家土地管理局印发〈国家土地管理局土地登记规则〉的通知》第二条、第五条和《土地登记办法》第二条、第五条的规定，建设用地使用权及其抵押登记均以宗地为基本单元，抵押权效力及于整块宗地范围内的全部土地面积。《中华人民共和国物权法》规定的已抵押的建筑物“占用范围内”的建设用地使用权，是指建筑物占用的某一宗地的全部面积，或者同一宗地之上多个建筑物按照比例计算的某一宗地的部分面积，不能认定为建筑物在宗地之上的投影面积。2.《最高额抵押担保合同》后附《附件清单》明确载明抵押物为涉案53套房产及四宗土地，53套房产建筑面积合计86401.50平方米，四宗土地面积合计246947.60平方米。四川万信房地产土地评估有限责任公司出具的《房地产抵押估价报告》明确载明“本公司对产权属您公司所有，总建筑面积86401.50平方米的生产、办公、库房、非住宅等用房及总土地使用权面积246947.60平方米出让工业用土地使用进行抵押价值评估……”虽然乐轧公司称沙湾区房权证公产字第0037918号-××号房产在乐市国用（1998）字第Ｃ00005号土地之上，但未提供房屋所有权证原件以及该两套房产在该土地之上的有效证据，不应当采信。3.司法实践中，人民法院均认定抵押权效力及于整块宗地范围内的全部土地面积；4.一审判决在没有任何依据的情况下认定除平安银行成都分行享有抵押权的房产外，乐市国用（1998）字第Ｃ00005号土地上还有数栋建筑物未抵押，属于认定事实不清。认定“占用范围内的土地”为“实际占用土地面积范围内的土地”而非宗地范围内的全部土地面积，属于适用法律错误。另外，一审判决并未明确认定“实际占用土地面积范围内的土地”的具体含义是指平安银行成都分行主张的四宗土地的全部土地面积，还是指乐轧公司主张的52套房产“投影面积”。 乐轧公司辩称，一审认定的主要事实正确，平安银行成都分行的上诉请求缺乏事实和法律依据。 铁诚公司辩称，乐市国用（1998）字第Ｃ00005号土地上除了平安银行成都分行办理了抵押登记的房产外，还有其他未设定抵押的房产，一审判决认定土地有效抵押权仅限于抵押房产实际占用范围内的土地使用权正确，平安银行成都分行的上诉理由不成立。沙湾区房权证公产字第××号房产所占用的土地在铁路成都局集团公司名下，铁诚公司向乐轧公司购买并占有沙湾区房权证公产字第××号-××号房产在先，乐轧公司与平安银行成都分行签订抵押合同并办理抵押登记在后，故针对该两套房产的抵押是无效的。在房产抵押无效的情况下，不存在对应土地面积抵押合法的问题。 沙湾自然资源局述称，一审判决对涉及沙湾自然资源局收储的两宗土地的认定正确，平安银行成都分行主张对抵押房产占用范围内的全部土地享有优先受偿权是不正确的，因为债权不能对抗物权，现在这两宗土地已经无法实现优先受偿权。 铁路成都局集团公司述称，铁路成都局集团公司对沙湾区房权证公产字第××号房产所占用范围内的土地享有完全的权利，将划拨土地进行抵押属于恶意串通，平安银行成都分行与乐轧公司签订的抵押合同部分无效。 铁诚公司上诉请求：1.改判平安银行成都分行对沙湾区房权证公产字××号房产及其占用范围内土地使用权抵押无效；2.二审案件受理费由平安银行成都分行承担。事实和理由：一、平安银行成都分行就讼争房地产（均指沙湾区房权证公产字第××号-××号房产占用范围内的土地使用权）的抵押无效。一审判决认定“平安银行成都分行与乐轧公司之间不存在恶意串通的事实”与庭审查明的案件客观事实不符。1.平安银行成都分行与乐轧公司就沙湾区房权证公产字第××号-××号房产签订抵押合同并办理抵押登记系恶意串通，损害铁诚公司的合法权益。铁诚公司购买讼争房地产的行为发生在先，该买卖行为真实合法有效，应受法律保护。平安银行成都分行在签订抵押合同之前，应当是明知乐轧公司已将讼争房产及整个火车货场出卖并交付给铁诚公司，并明知货场由铁诚公司占有并经营管理。2.铁诚公司系讼争房产及相应土地使用权的真实权利人。物权法虽然规定不动产物权以登记生效为原则，但也规定“法律另有规定的除外”。自2012年10月至今，铁诚公司一直以包括讼争房地产在内的火车货场所有者身份，公开占用并经营管理货场资产。对于讼争房地产没有办理过户登记，铁诚公司没有任何过错。当不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，法律和司法实践均支持真实权利人享有物权。3.乐轧公司将自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物，属于无权处分行为，应当认定抵押无效。一审判决认定平安银行成都分行对讼争房地产抵押有效并享有优先受偿权是不合法的。二、讼争房产在办理抵押之前已转让给铁诚公司，且由铁诚公司长期公开占有、使用、收益，对抵押财产的权属和实际占有、使用、收益等财产状况，平安银行成都分行未尽专业贷款机构的贷前合理注意义务，不是善意抵押权人，依法不受法律保护。对沙湾区房权证公产字第××号房产产权登记与土地使用权登记不一致的重大错误，一审判决既不认定该房产产权登记违法无效进而相应抵押无效，也不认定平安银行成都分行在贷前审查抵押物状况时存在重大过错，明显违法。 平安银行成都分行辩称，1.涉案53套房产与四宗土地均签署了书面合同，办理了抵押登记，因登记部门原因无法办理土地抵押时，乐轧公司移交了权利证书原件，平安银行成都分行对涉案53套房产以及四宗土地的全部面积享有优先受偿权。2.平安银行成都分行与乐轧公司签订抵押合同是因为双方存在借贷关系，平安银行成都分行已经履行了放款义务。3.乐轧公司与铁诚公司并未就《乐山斯堪纳公司铁路货场土地、专用线、进场公路等资产出让协议》（以下简称《资产出让协议》）涉及的买卖标的办理变更登记手续，根据物权法相关规定，不发生物权变动的效力。4.设立抵押时，乐轧公司仍是沙湾区房权证公产字第××号-××号房产的所有权人，具有处分权。即使乐轧公司无处分权，平安银行成都分行已经尽到合理必要的注意义务，也向乐轧公司实际发放贷款12000万元，且该两套房产已经办理了抵押登记，构成抵押权的善意取得。一审判决认定铁诚公司不享有物权期待权以及平安银行成都分行享有抵押权的理由正确。 乐轧公司辩称，认同铁诚公司的上诉请求，只认可平安银行成都分行仅对51套房产及占用土地设定的抵押。 沙湾自然资源局述称，铁诚公司的上诉请求与沙湾自然资源局无关。 铁路成都局集团公司述称，认同铁诚公司的上诉请求，同时认为平安银行成都分行对对沙湾区房权证公产字第××号房产不享有抵押权。 平安银行成都分行向一审法院提出诉讼请求：1.确认平安银行成都分行对乐轧公司所有的53套房产【权证号：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号】及占用范围内的所有四宗土地【土地使用权证号：乐市国用（1998）字第Ｃ00004号、乐市国用（1998）字第Ｃ00005号、乐沙国用（2009）第5030号、乐沙国用（1998让）字第138号】处置所得价款享有优先受偿权，优先受偿权金额为164258757.44元；2.平安银行成都分行聘请律师费由乐轧公司承担；3.案件受理费等一切费用均由乐轧公司承担。庭审中，平安银行成都分行将第一项诉讼请求明确为：平安银行成都分行对涉案53套房产以及四宗土地（全部面积的土地）享有优先受偿权。 一审法院认定事实：2013年12月3日，平安银行成都分行与乐轧公司签订《综合授信额度合同》，约定平安银行成都分行授予乐轧公司12000万元的综合授信额度，期限为3年。2013年12月6日，平安银行成都分行与乐轧公司签订《贷款合同》，约定平安银行成都分行向乐轧公司贷款12000万元，期限3年。2013年12月3日，平安银行成都分行与乐轧公司签订《最高额抵押担保合同》，约定乐轧公司以其名下的53套房产（权证号为：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）及四宗国有土地使用权【权证号为：乐市国用（1998）字第Ｃ00004号、乐市国用（1998）字第Ｃ00005号、乐市国用（2009）字第5030号、乐市国用（1998让）字第138号】为上述借款提供抵押担保。同日，双方还签订《乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同》，约定乐轧公司以其名下的坐落于共计53套房产以及房产对应的上述4宗国有土地使用权为上述借款提供抵押担保，并以该合同在沙湾区房管局办理了房产抵押登记，领取了他项权证书（证号：沙湾区房他证公产字第××号）该证书的附记一栏载明了抵押房产产权证号为沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第××号-××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号，但未记载涉案四宗土地的证号。上述合同签订后，平安银行成都分行向乐轧公司发放贷款共计12000万元，贷款到期日为2016年12月9日。贷款期限届满，乐轧公司未履行还款义务。截止2018年6月29日，乐轧公司尚欠平安银行成都分行借款本息共计164258757.44元。2018年6月29日，一审法院裁定受理乐轧公司破产清算申请并指定管理人。平安银行成都分行申报债权，乐轧公司管理人确认平安银行成都分行享有的债权金额为164258757.44元。平安银行成都分行主张优先受偿权，乐轧公司管理人确认平安银行成都分行对乐轧公司抵押的53套房产及房产投影下的土地使用权面积约72322.3平方米享有优先受偿权，平安银行成都分行提出异议并提起本案诉讼。诉讼中，因乐轧公司申请，2019年4月18日、8月12日经四川公信测绘有限公司测绘两次鉴定，将上述案涉53套房产与土地对应关系确认如下：一、51套房产（沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）在乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地上；二、1套房产（沙湾区房权证公产字第××号）在乐沙国用（2009）字第5030号的宗地上；三、1套房产（沙湾区房权证公产字第××号）在川国用（2002）字第04161号的宗地上，该地属于铁路成都局集团公司。四、两宗土地【乐市国用（1998）字第Ｃ00004号、乐市国用（1998让）字第138号】真实存在，其上建筑物与涉案53套房产无关；乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地上收储土地部分没有涉案53套房产。 另查明：1.关于先出售后抵押的涉案房产及土地情况：乐轧公司由乐山斯堪纳机械制造有限公司于2017年2月16日更名而来。2012年10月26日，乐轧公司与铁诚公司签订《资产出让协议》，乐轧公司将包含两套房产（沙湾区房权证公产字第××号、第××号）在内位于成昆线沙湾站Ｋ178＋460至＋780Ｍ下行左侧专1、专2铁路专用线及附属场地、进场公路以及现有厂房、设备等货场在内的所有资产以人民币800万元价格整体出让给铁诚公司,并于同日完成了交付。铁诚公司分别于2012年9月、10月各支付100万元，11月支付200万元，共计400万元。2013年11月7日、12月9日，成都仲裁委员会受理协议双方就协议的效力问题的仲裁申请。经该委员会裁决，协议有效，但其后乐轧公司未在协议约定的时间即2017年10月1日前办理案涉两套房产及土地的过户手续。 乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地由两部分土地组成，二者虽位置间隔较远，但共同登记在乐市国用（1998）字第Ｃ00005号国有土地使用证上。其中一部分土地位于沙湾区，即前述资产出让协议所涉土地（总面积是23536平方米，包括货场用地15958平方米及货场公路用地7578平方米）以及位于其上的沙湾区房权证公产字第××号房产，另有数栋建筑物并未抵押；另一部分土地位于沙湾区乐轧公司厂区，该部分的土地上除了案涉已抵押的50套房产外，另有沙湾区房权证公产字第××号房产以及数栋建筑物并未抵押。 2.关于沙湾区房权证公产字××号房产占用土地的权属情况：1999年1月原西昌铁路分局并入成都铁路分局，2017年该局又改制为铁路成都局集团公司。1970年成昆铁路全线建成并运营，并移交原西昌铁路分局管理，沙湾区房权证公产字第××号房产所占用土地的使用权属于铁路成都局集团公司。1987年经审核颁发了川国用（2002）字第04161号国有土地使用权证。 3.关于政府收储部分：原乐山市国土资源局沙湾区分局经机构改革于2019年4月更名为沙湾自然资源局。2012年5月7日原乐山市国土资源局沙湾区分局（甲方）与乐山斯堪纳机械制造有限公司（乙方）签订《国有土地使用权收储合同》，约定甲方收储乙方的位于之间，证号为乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地中一部分（收储面积为7231平方米）的土地使用权。2017年3月经乐山市沙湾区人民政府批准，原乐山市国土资源局沙湾区分局收储乐山斯堪纳机械制造有限公司的位于乐山市沙湾区观峨街，证号为乐市国用（1998）字第Ｃ00004号宗地中一部分（面积为1607.27平方米）的土地使用权。上述两宗地的收储土地现状分别为：乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地收储部分已经用于市政的公路建设，乐市国用（1998）字第Ｃ00004号宗地收储部分的三分之二的土地现已纳入了某国家机构的使用范围。 一审法院认为,乐轧公司为《贷款合同》项下债务担保，与平安银行成都分行签订了《最高额抵押担保合同》以及《城镇房地产抵押合同》，约定涉案53套房产及四宗土地使用权作为抵押财产。事后平安银行成都分行就53套房产办理了抵押登记，而对四宗土地使用权并未办理抵押登记，那么在此情况下，平安银行成都分行能否主张对53套房产及四宗土地（全部面积）使用权享有优先受偿权？ 一、关于平安银行成都分行对涉案53套房产设立抵押权的效力问题以及是否享有优先受偿权的问题。 1.各方当事人对51套房产抵押权设立无异议的认定问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；…。”第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据我国物权法定和物权公示原则，对不动产或不动产物权设立抵押权除了必须要订立书面合同外，还应当办理抵押登记，未经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中平安银行成都分行就53套房产设立抵押权时签订了书面抵押合同并办理了抵押登记，对其中51套房产（沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）的抵押合同效力及抵押权设立，各方当事人均无异议，平安银行成都分行取得抵押权并依法享有优先受偿权，对平安银行成都分行的该部分主张，应予以支持； 2.关于乐轧公司将已出让给铁诚公司的两套房产（沙湾区房权证公产字第××号—××号）设定抵押权的效力及优先受偿权问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定外，不动产物权变动采用登记生效主义原则。《资产出让协议》所涉资产（房产及土地）出让后虽已支付部分对价并交付使用，但没有办理产权变更登记，不发生物权变动，仍为乐轧公司方的破产财产。其次，铁诚公司辩称到国土部门要求登记的事实并不构成法律规定的预告登记，也不能依照物权法关于预告登记的相关规定来主张相关权利，因此铁诚公司抗辩享有物权期待权无事实和法律依据，其仅享有合同债权并不能对抗已设立的抵押权。再次，关于沙湾区房权证公产字第××号房产抵押合同及抵押权的效力问题，虽该房产坐落在使用权归属于铁路成都局集团公司的川国用（2002）字第04161号宗地上，但铁路成都局集团公司没有提供证据证明有效文书认定该房产属于违章建筑，其权证已被撤销、注销或被认定为无效等事实。同时，《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）规定：“国有企业以建筑物设定抵押的，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。”该《批复》适用的前提是当事人在订立合同时将建筑物与土地一并设定抵押的情形，抵押人才应对抵押的国有土地使用权履行法定审批手续，如果当事人签订的合同约定仅以自有房产设定抵押并办理了房产抵押登记，并未涉及土地使用权一并抵押的情况，不适用上述《批复》，应认定抵押合同有效。故乐轧公司单独就房产进行抵押并不违反法律、法规禁止性规定，该房产抵押合同及抵押权均有效力。最后，平安银行成都分行方虽没有提供尽职调查报告，但依照《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，其提供房产产权证书是能够证明其权属归属于乐轧公司的，乐轧公司及铁诚公司没有相反证据证明该证书登记错误，进而否定前述事实。因此平安银行成都分行方工作人员在调查中存在一定瑕疵，但不能推定其已构成重大过错，也无证据证实平安银行成都分行与乐轧公司存在恶意串通的事实。乐轧公司及铁诚公司抗辩两套房产的抵押无效的意见无事实依据，不予以采纳，故平安银行成都分行就前述两套房产享有抵押权。其中因沙湾区房权证公产字第××号房产占用土地使用权归属于第三人，平安银行成都分行无法对该房产实现优先受偿权，为此，上述两套房产平安银行成都分行仅可就沙湾区房权证公产字第××号房产依法行使优先受偿权，平安银行成都分行主张对沙湾区房权证公产字第××号房产享有优先受偿权的请求不应支持。 二、平安银行成都分行对未办理抵押登记的四宗土地（全部面积）使用权设立抵押权的效力问题以及是否享有优先受偿权的问题？ 本案中，涉案四宗土地虽在抵押合同中约定为抵押物，但均未办理土地使用权抵押登记，平安银行成都分行已办理抵押登记的53套房产的他项权证上也没有记载四宗土地的证号等内容，其中乐市国用（1998）字第Ｃ00004号、乐市国用（1998让）第138号两宗土地上并没有涉案已抵押登记的53套房产，该两宗土地抵押权的设立不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定的依法视为一并抵押情形，因而该两宗土地抵押权的设立应当依法办理抵押登记，未经登记，抵押权不发生法律效力。平安银行成都分行没有提供证据证明系登记部门原因导致其无法办抵押登记，仅移交权利证书原件并不能导致抵押权的有效设立，故平安银行成都分行对该两宗土地使用权主张享有抵押权及优先受偿权无事实和法律依据，不予支持。另外两宗土地上存在的53套已抵押登记的房产中，除了1套房产（沙湾区房权证公产字第××号）不在涉案四宗土地上，其占用土地权属归属于铁路成都局集团公司，平安银行成都分行不得主张对该房产占用土地使用权享有抵押权外，有1套房产（沙湾区房权证公产字第××号）在乐市国用（2009）字第5030号宗地上；乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地的两部分土地上，有1套房产（沙湾区房权证公产字第××号）在该宗地的沙湾区的土地上，其余50套房产则在该宗地的沙湾区的土地上。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，52套房产占用范围内的土地使用权未办理抵押登记的视为一并抵押。关于“占用范围内的土地”是否是平安银行成都分行所主张的两宗土地的全部面积的土地问题？一审法院认为，从客观现状看，乐市国用（2009）字第5030号宗地上除了涉案抵押登记的1套房产外，还存在其他建筑设施没有抵押。乐市国用（1998）字第Ｃ00005号宗地上除了抵押登记的51套房产外，还存在具有所有权的房产以及数十栋建筑物并未抵押，同时沙湾自然资源局主张收储部分现已修建为公路，属于公用设施，该部分土地也是行使优先受偿权的客观障碍，因此不应当认定该两宗地的全部面积土地视为一并抵押，而应认定涉案52套房产实际占用土地面积范围内的土地视为一并抵押。故平安银行成都分行对该两宗土地有效抵押权及优先受偿权仅限于52套房产实际占用范围内的土地使用权，不得任意扩大，平安银行成都分行对该两宗土地中未被52套房产占用土地部分的使用权依法不享有抵押权及优先受偿权。综上，平安银行成都分行主张对该两宗土地的全部面积的土地使用权享有抵押权及优先受偿权，既无事实和法律依据，也不符合实现优先受偿权的客观条件，故对平安银行成都分行诉求中合法部分应予支持，于法无据部分不予支持。 三、关于平安银行成都分行主张的律师费用承担问题。因平安银行成都分行未提供证据证明费用的实际发生，其该项主张没有事实依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条之规定，判决：一、确认平安银行股份有限公司成都分行对乐山乐轧装备制造有限公司所有的52套房产（证号分别为：沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）及其占用范围内的土地使用权处置所得价款在抵押债权164258757.44元内享有优先受偿权；二、驳回平安银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。案件受理费100元，由乐山乐轧装备制造有限公司承担（于本判决生效后七日内向一审法院缴纳）。 二审中，平安银行成都分行提交了铁诚公司于2018年10月10日出具的《公函》，拟证明根据《资产出让协议》第六条约定，铁诚公司与乐轧公司之间的资产出让关系已转为租赁关系，铁诚公司在申报债权时主张的也是租赁权。经质证，铁诚公司对证据的真实性没有异议，但认为《资产出让协议》约定该协议转为租赁协议的前提是非因乐轧公司的过错导致出让资产没有办理过户登记，事实上没有办理过户登记的原因在于乐轧公司，故《资产出让协议》第六条约定不能适用。同时，《公函》只是铁诚公司的单方意思表示，实际上乐轧公司管理人已作出决议，同意继续履行《资产出让协议》。乐轧公司对证据的真实性没有异议，但不认可双方的关系已转为租赁关系。铁路成都局集团公司和沙湾自然资源局认为证据与其无关，不发表意见。 本院认为，当事人之间的法律关系应当根据法律规定和合同约定予以认定,《公函》仅是铁诚公司的单方陈述,不能作为确定当事人之间法律关系的直接依据，故本院对该证据不予采信。 铁诚公司提交了下列证据。证据一：《补充协议》，拟证明铁诚公司积极办理产权过户登记手续，为此同意额外向乐轧公司支付劳务费130,000元。证据二：《土地登记资料查询结果》，拟证明乐市国用（1998）字第C00005号土地并未设定抵押，平安银行成都分行称向乐山市国土资源管理局申请办理土地抵押登记不属实。证据三：《借款协议》，拟证明乐轧公司管理人同意继续履行《资产出让协议》，为此，铁诚公司借款200万元给乐轧公司解决职工生活困难。经质证，平安银行成都分行认为该三份证据均不属于新证据。《补充协议》与证明目的无关，且《资产出让协议》第六条约定不动产的过户登记不能在2017年10月1日前办理完毕的，本协议变更为租赁协议。铁诚公司不是乐市国用（1998）字第C00005号宗地的权利人，对《土地登记资料查询结果》的合法性有异议。《借款协议》只是一份协议，不动产登记手续并未完成。乐轧公司对三份证据的三性认可，对证明目的认可。铁路成都局集团公司和沙湾自然资源局认为三份证据与其无关，不发表意见。 本院认为，该三份证据不能直接证明铁诚公司对沙湾区房权证公产字第××号-××号房产及相应土地使用权享有物权，故本院不予采信。 除下列事实外，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院另查明：1.一审判决对平安银行成都分行与乐轧公司约定抵押的尾号为5030号和138号两宗土地使用权的权证号表述有误，应为：乐沙国用（2009）第5030号、乐沙国用（1998让）字第138号。2.川国用（2002）字第04161号宗地的土地性质为划拨用地。3.二审庭审中，平安银行成都分行陈述当时虽然不清楚53套房产与四宗土地使用权的具体对应关系，但认为53套房产与四宗土地使用权存在对应关系。 本院认为，本案的争议焦点为：平安银行成都分行对涉案53套房产及四宗土地全部面积土地使用权的处置所得价款是否享有优先受偿权？ 《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”首先，平安银行成都分行与乐轧公司约定用于抵押并办理了抵押登记的53套房产中，其中沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号共51套房产的所有权权属没有争议，且当事人对抵押合同的效力和抵押权的设立均无异议，应当认定平安银行成都分行对该51套房产的处置所得价款享有优先受偿权。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”乐轧公司虽于2012年10月26日将沙湾区房权证公产字第××号房产出让并交付给铁诚公司，但至今未办理不动产变更登记，不发生物权变动的效力。平安银行成都分行与乐轧公司就沙湾区房权证公产字第××号房产设立抵押时，乐轧公司仍为登记的所有权人。平安银行成都分行为取得抵押权支付了合理对价并办理了抵押登记，构成抵押权的善意取得，平安银行成都分行对该套房产的处置所得价款享有优先受偿权。铁诚公司主张平安银行成都分行对沙湾区房权证公产字第××号房产及占用范围内土地使用权的抵押无效缺乏法律依据，本院不予支持。再次，沙湾区房权证公产字第××号房产的登记所有权人虽为乐轧公司，但该套房产位于川国用（2002）字第04161号宗地上，土地使用权人为铁路成都局集团公司，土地性质为划拨用地。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）规定：“国有企业以建筑物设定抵押的，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。”平安银行成都分行与乐轧公司签订的《乐山市沙湾区城镇房地产抵押合同》约定以涉案53套房产以及房产对应的上述四宗土地使用权提供抵押担保。二审庭审中，平安银行成都分行陈述当时虽然不清楚53套房产与四宗土地使用权的具体对应关系，但认为53套房产与四宗土地使用权存在对应关系。由此可知，双方签订抵押合同时的本意是将建筑物与土地一并设定抵押。而对该国有土地使用权的抵押，乐轧公司既未取得土地使用权人铁路成都局集团公司的同意，也未履行法定审批手续，应当认定抵押无效。平安银行成都分行主张对该套房产的处置所得价款享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，虽然《最高额抵押担保合同》和《城镇房地产抵押合同》约定的抵押物包括涉案四宗土地使用权【乐市国用（1998）字第Ｃ00004号、乐市国用（1998）字第Ｃ00005号、乐沙国用（2009）第5030号、乐沙国用（1998让）字第138号】，但双方并未办理土地使用权抵押登记，平安银行成都分行也未提供证据证明系登记部门的原因导致其无法办理抵押登记，而移交权利证书原件并不能产生抵押权设立的法律效力。同时，虽然涉案53套房产办理了抵押登记，但房屋他项权证上并没有记载该四宗土地使用权的权证号等内容，且只有52套房产在乐市国用（1998）字第Ｃ00005号和乐沙国用（2009）第5030号宗地上，乐市国用（1998）字第Ｃ00004号和乐沙国用（1998让）字第138号宗地与涉案53套房产均没有关联。因《中华人民共和国物权法》第一百八十二条所述“占用范围内”主要是用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设立抵押的建筑物相对应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权，故平安银行成都分行仅对抵押登记的52套房产（沙湾区房权证公产字第0037893号-××号、沙湾区房权证公产字第××号、沙湾区房权证公产字××号、沙湾区房权证公产字第0037984号-××号）占用范围内的土地使用权【乐市国用（1998）字第Ｃ00005号和乐沙国用（2009）第5030号】处置所得价款享有优先受偿权。平安银行成都分行主张对乐市国用（1998）字第Ｃ00004号和乐沙国用（1998让）字第138号土地使用权享有抵押权的依据不足，本院不予支持。 根据我国地籍管理规定，土地登记以宗地为基本单元，建设用地使用权人所持有的《国有土地使用权证》以宗地为单位进行核发，宗地可以进行分割、合并，但应当依法办理土地变更登记。本案中，乐市国用（1998）字第C00005号和乐沙国用（2009）第5030号土地上除了涉案已抵押登记的52套房产外，均存在其他未设定抵押的建筑物，且乐市国用（1998）字第C00005号土地中的部分土地使用权已于2012年5月7日被沙湾自然资源局收储。基于地籍管理规定和案件客观事实，一审法院认定平安银行成都分行对该两宗土地使用权享有优先受偿权的范围仅限于该52套房屋实际占用范围内的土地使用权并无不当，本院予以维持。平安银行成都分行主张对该两宗土地全部面积土地使用权享有抵押权的依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人平安银行成都分行、铁诚公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由平安银行股份有限公司成都分行负担100元，四川铁诚物资有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐海珍 审 判 员 李 春 审 判 员 张开运 二〇二〇年二月二十日 法官助理 符文曦 书 记 员 周惠琳