浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4902号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈国明，男，1969年6月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：诸秦刚,浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市交通场站经营管理有限公司，住所地绍兴市火车站综合楼附房。 法定代表人：孙樑，董事长。 委托诉讼代理人：丁继胜、顾群英,浙江大公律师事务所律师。 上诉人陈国明因与被上诉人绍兴市交通场站经营管理有限公司（以下简称交通场站公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈国明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：1、一审判决认为“从冯锡涛所做的笔录上看，无法认定绍兴北站广场西区地下室改为停车场使用时，交通场站公司曾答应赔偿陈国明损失”错误。在一审庭审过程中，上诉人向法院提交了冯锡涛亲笔书写的《关于绍兴北站地下车库租赁的说明》，上面明确记载了绍兴北站地下室西区变更用途时，被上诉人的前身绍兴铁路广场管理有限公司曾向陈国明承诺，通过延长租期的形式给予补偿。而且，该说明对事实的陈述非常清楚，前因后果符合逻辑，应作为认定事实的证据。《询问笔录》中冯锡涛答应补偿陈国明的行为应构成表见代理，冯锡涛是代表公司作出承诺。从整个案件看，绍兴北站地下室改成停车场，明显会造成亏损，如果没有冯锡涛的承诺，陈国明不可能轻易答应改变地下室用途。陈国明对地下停车场的经营是有期待利益的，陈国明之所以同意变更地下室用途，其目的就在于获得停车场的期待利益。所以，陈国明的期待利益就构成了本案中陈国明要求赔偿的基本法理基础，法律没有不予保护的理由。另外，冯锡涛在《询问笔录》中所陈述的补偿形式是不真实的。结合《询问笔录》和冯锡涛作的《关于绍兴北站地下车库租赁的说明》可以认定，上诉人与被上诉人在变更绍兴北站地下室西区的用途上达成了新的合意，双方新的合意的前提是被上诉人对上诉人进行补偿，补偿的形式是延长租赁期限，但截至租赁期满，被上诉人对上诉人未作出任何补偿，故上诉人要求保护期待利益，合理合法。2、一审对绍兴北站西区地下停车场租赁期间的违约金认定事实不清，适用法律错误。根据《房屋租赁合同》第四条第四款约定，滞纳金的最长期限为30日，30日后视为自动退租，滞纳金的计算自然就终止了，一审判决以实际支付日为滞纳金计算的终止日，系认定事实错误。而且，上诉人在缴纳租金时，被上诉人从未就滞纳金问题向上诉人进行主张，应认为双方已经在上诉人缴纳租金时就租金及相关权利义务进行了一并处理，这也符合一般的商业规则和商业常识。 被上诉人交通场站公司答辩称：1、一审判决已经确认“双方就绍兴北站广场西区地下室作为停车场使用已达成新的合意”。上诉人在上诉状中也对这一事实予以了确认。故被上诉人认为，双方在对西区地下室用途达成新的合意后，又全部履行完毕整个租期内的租赁合同，上诉人已得到合同全部的履行利益，不存在期待利益损失。上诉人主张违约赔偿的基础事实、前提条件等均不成立。2、上诉人主张“双方在达成用途调整的新的合意时，被上诉人同意对其进行补偿”无事实和法律依据。被上诉人从未承诺因用途调整给予上诉人补偿。上诉人一再强调“冯锡涛的口头承诺代表被上诉人行为，至少构成表见代理”的观点不能成立。上诉人在上诉状中提及《关于绍兴北站地下车库租赁的说明》，被上诉人在一审质证时就指出，说明从证据形式上看应属于证人证言，而在说明落款处的“冯锡涛”未出庭作证，该份材料依法不能作为证据使用。上诉人提及的另一份证据是一审法院根据上诉人申请对冯锡涛所作的《询问笔录》。但一审法院也认为“从冯锡涛所做的笔录上看，无法认定绍兴北站广场西区地下室改为停车场使用时，交通场站公司曾答应赔偿陈国明损失”。被上诉人在一审质证时也明确表示对该份《询问笔录》形式上的真实性无异议，对冯锡涛陈述内容的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，冯锡涛的口头承诺无任何证据证明，为其个人单方陈述，无任何书面文件，被上诉人不予认可。其次，被上诉人为国有企业，系绍兴市交通投资集团有限公司(国有独资公司)的全资子公司，适用国有企业的管理决策流程。相关决策由公司班子成员集体讨论后才能决定，且重大事项须报绍兴市交通投资集团有限公司审批，而上诉人对此为明知。北站东区后续的租赁方案即是经过绍兴市交通投资集团有限公司讨论并发文确定后由被上诉人执行的。故即使冯锡涛当时口头答应过补偿，根据《询问笔录》中记载的内容，冯锡涛也确认该口头承诺未经公司班子成员集体讨论，也未上报绍兴市交通投资集团有限公司审批，更未形成书面文件，所以不符合被上诉人作为国资公司的决策程序，对被上诉人无约束力，不能代表被上诉人。而鉴于上诉人对被上诉人为国有企业等情形为明知、不构成善意无过失，故其主张冯锡涛的行为构成表见代理亦不符合法定要件。再次，上诉人在租赁合同履行期间多次打报告要求被上诉人延长租期弥补亏损，也印证上诉人自己也确信冯锡涛无代理权，要求被上诉人予以确认的事实。而对于上诉人后续提交的申请报告，被上诉人均未予同意。综上，上诉人认为“双方在达成用途调整的新的合意时，被上诉人同意对其进行补偿”的说法依法不应支持。退一步讲，即使冯锡涛当时口头答应过补偿，根据询问笔录中记载的内容，冯锡涛也认为相应补偿在合同履行过程中也已经得到满足和兑现：一是西区地下停车场租期约定为5年、相较地面停车场3年租期明显延长；二是东区停车场后续也一并租赁给了陈国明经营。所以陈国明再以冯锡涛的口头承诺为由另行要求补偿亦无事实依据。三是上诉人陈国明主张的损失依据不足。一审判决已经明确，上诉人主张按同区域中国遮阳城租金标准来计算损失，不具有类比性；即使按原合同约定的仓库、地下商铺使用经营，尚存在经营风险，现无法明确按原用途使用系盈利还是亏损，故其主张损失依据不足。4、一审判决认定，上诉人陈国明应支付被上诉人逾期支付租金的违约金，符合合同约定及法律规定。双方签订的西区租赁合同第四条租金及支付方式明确约定了承租人逾期支付租金的违约责任，一审已经查明陈国明逾期支付租金的事实，一审判决根据合同约定的违约责任及陈国明提出的诉讼时效抗辩，核减了被上诉人提出的第二期和第三期逾期支付租金的违约金，支持了第四期和第五期逾期支付租金的违约金。而上诉人认为违约金最长计取期间为30日，显系对合同条款的错误理解。逾期支付租金超过30日是被上诉人可以行使单方合同解除权的一个约定条件，并非违约金计算期间的终止。本案中被上诉人未行使该项约定解除权，但不影响被上诉人要求上诉人承担逾期支付租金违约金的权利。 陈国明一审起诉请求：一、被告向原告赔偿因被告违约给原告造成的经济损失人民币3925590.26元；二、受理费由被告承担。 一审法院认定：2013年5月27日，陈国明（乙方）通过招租投标与交通场站公司（甲方，原名称为绍兴铁路广场资产管理有限公司）签订《房屋租赁合同（绍兴北站广场西区地下室）》一份，约定甲方将坐落于绍兴北站广场西区地下室，面积约为17849平方米，层高约为2.2米（以现状为准）租赁给乙方；租赁期限为五年，自2013年7月31日起至2018年7月30日止；地下室经营范围：仓库、地下商铺；该地下室三年后可根据绍兴北站实际情况，适当开辟部分空间作为停车用途（如三年内绍兴北站地面停车位达到饱和，乙方可向甲方提出报告，在征得甲方许可后，可适当开辟部分空间作为停车用途）；经双方商定，乙方应在2013年5月30日按合同条款向甲方付清首年的年租金、履约保证金（租金总价的10%），共计人民币612000元，其中履约保证金为人民币204000元；以后每年提前一个月支付租金，即2014年4月30日前支付人民币408000元，2015年4月30日前支付人民币408000元，2016年4月30日前支付人民币408000元，2017年4月30日前支付人民币408000元；如乙方逾期七日未付，则以逾期付款第八个工作日起每日加付当月租金0.5%作为滞纳金，超过30日未付视作自动退租，甲方有权终止合同，由此造成的损失均由乙方承担；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该地下室及其附属设施设备和相关物品；乙方转租该房屋，应提前3个月书面通知甲方，征得甲方同意后方可进行，如未通知甲方自行转租，由此造成的一切损失由乙方自行承担。合同还对其他事项进行了约定。交通场站公司向陈国明移交的西区地下室设备设施中包含房间21个。2014年6月20日，陈国明（乙方）与交通场站公司（甲方）签订《房屋租赁合同补充协议（绍兴北站西区地下室）》一份，约定：因绍兴北站西侧公交车辆入口挡车杆设置在西区地下室前，致使乙方所承租的地下室在合同起始日开始之时仍不能正常使用（后于2013年9月30日移位），双方达成补充协议；租赁时间延期两个月，即2013年7月31日起至2018年9月30日止；租金一年一付，首年租金乙方已于2013年5月30日付清，以后每年租金支付时间延期两个月，即2014年6月30日前支付人民币408000元，2015年6月30日前支付人民币408000元，2016年6月30日支付前支付人民币408000元，2017年6月30日前支付人民币408000元。补充协议还对其他事项进行了约定。2013年12月，陈国明（乙方）再次通过招租投标竞得绍兴北站广场地下停车场东区停车位，后与交通场站公司（甲方）签订《停车位租赁合同（绍兴北站广场）》，双方约定：甲方同意将位于绍兴北站广场地下停车场东区综合楼下126只停车位）出租给乙方；该停车位区域范围内，乙方仅作停车使用，不得用于除停车以外的任何用途。该停车位乙方租赁后必须与绍兴北站广场西区地下室（停车区）现承租者合作，将该停车位所在的停车场与西区地下室（停车区）贯通，东西均可进出，并保证24小时正常营业（若该停车位与西区地下停车室租赁者为同一人，则同样保证）；租赁时间为2014年1月1日起至2018年9月30日止；合同总租金为人民币1710000元，分五期支付；合同还对其他事项进行了约定。2014年1月9日，双方签署绍兴北站西区地下室、东区停车位部分设备设施使用管理以及智能停车收费系统正常确认单。另查明，陈国明已支付绍兴北站广场西区地下室的租金至2018年9月30日（实际交纳时间：第一期为2013年5月30日，第二期为2014年12月29日，第三期为2015年10月29日，第四期为2016年10月26日，第五期为2017年12月15日）。2013年10月1日起，绍兴北站广场西区地下室实际作为停车场使用，由陈国明经营。2018年10月1日，交通场站公司要求陈国明办理绍兴北站广场东西地下停车场的移交手续，但陈国明不同意当日移交，双方书面签字确认。2018年10月19日至10月22日，交通场站公司聘请了保安公司，对案涉地下停车场进行了强制收回。2019年4月25日，陈国明退还给交通场站公司2018年10月1日至2018年10月15日期间的地下停车场（含东区、西区）收入96992.88元。 一审法院认为：本案中，陈国明、交通场站公司双方在自愿基础上签订《房屋租赁合同（绍兴北站广场西区地下室）》及其《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于陈国明损失问题，对此该院评析如下：一、本案中，双方于2013年5月27日签订的房屋租赁合同中虽约定绍兴北站广场西区地下停车场（地下室）可作为仓库、地下商铺使用，但该地下室从2013年10月1日起已实际由原告作为地下停车场进行使用经营。2013年12月，原告再次竞标取得绍兴北站广场东区停车场的租赁权，并约定东、西区贯通经营。故，可以认为双方对绍兴北站广场西区地下室作为停车场使用达成了新的合意。二、陈国明认为绍兴北站广场西区地下室改为停车场使用时，交通场站公司曾答应赔偿其损失，但从该院向交通场站公司原法定代表人冯锡涛所作笔录来看，尚无法证明该节事实。三、从陈国明主张的损失本身来看，陈国明主张按同区域中国遮阳城租金标准来计算损失，但案涉两区地下停车场与该商业主体无论坐落、规划等均不具有类比性。同时，即便按照原合同约定的仓库、地下商铺使用经营，尚存在经营风险，现无法明确按原用途使用系盈利，还是亏损。综合上述分析，陈国明要求损失评估的申请，该院不予准许。陈国明主张的损失，依据不足，该院不予支持。关于逾期支付租金违约金问题，陈国明确实存在逾期支付租金的事实，根据合同约定应支付相应违约金。根据规定，《民法总则》施行之日前，根据《民法通则》规定的诉讼时效已经届满的不适用三年诉讼时效的规定，尚未届满的可适用三年诉讼时效的规定。《民法通则》规定拒付或延付租金的诉讼时效为一年，但未明确违约金的时效为一年，故《民法总则》施行之日前的违约金应适用二年诉讼时效，起算时间应从合同约定的逾期付款的第八个工作日起算。本案中，交通场站公司主张的第二期、第三期租金的违约金已过诉讼时效，第四期、第五期租金的违约金未过诉讼时效，陈国明应向交通场站公司支付第四期、第五期租金逾期支付的违约金45560元。关于2018年10月1日至2018年10月15日西区停车场收入问题，该期间东、西区地下停车场共计收入123655元，东区和西区地下停车场虽均由陈国明承租经营，但系两个不同的合同关系，交通场站公司仅按各区停车位数量计算各区收入，不能真实反映本案西区停车场实际收入情况；且双方已就该期间的停车场收入进行了退还手续并开具收款收据，故该院对交通场站公司主张的该期间西区停车场剩余收入的诉请，不予支持。关于2018年10月16日至2018年10月22日西区停车场损失问题，该期间系交通场站公司雇佣保安公司强制接收西区停车场期间，双方人员均在现场，且交通场站公司参照10月1日至10月15日（含国庆期间）停车场收入计算该强制接收期间的收入损失，依据亦不足，故该院对交通场站公司主张的该期间西区停车场收入的诉请，不予支持。关于逾期返还地下室3间房屋租金损失问题，双方签署的西区地下室设备设施清单中虽载明有房间21个，但交通场站公司提供的现有证据无法证明其所主张的3间房间的实际面积，且交通场站公司已于2018年10月22日强制接收西区停车场，故该院对该诉请不予支持。关于交通场站公司主张的强制接收租赁标的物支付的安保费用问题，依据不足，该院不予支持。关于因陈国明未按约履行合同项下安全保障义务而额外支出的西区安保费用问题，根据响应通知，交通场站公司为响应政府要求，在特殊时期聘请第三方加强安保，并不能直接证明系因陈国明未按约履行合同项下安全保障义务而造成。故，该院对交通场站公司的该项诉请不予支持。关于维修费用，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉被告陈国明应于判决生效之日起三十日内支付给绍兴市交通场站经营管理有限公司逾期支付租金违约金人民币45560元；二、驳回原告陈国明的诉讼请求；三、驳回反诉原告绍兴市交通场站经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38205元，由原告陈国明负担。反诉案件受理费减半收取2051元，由反诉原告绍兴市交通场站经营管理有限公司承担1559元，由反诉被告陈国明负担492元，反诉被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,陈国明起诉要求交通场站公司赔偿其损失，理由为绍兴北站广场西区地下室改为停车场使用时，交通场站公司曾答应赔偿其损失，但截止目前，未有任何损失补偿。本院认为，本案的在案证据尚不足以支持上诉人关于交通场站公司曾答应赔偿其损失的主张，且陈国明就此主张的损失数额，依据不足，故一审法院未支持陈国明的该项诉讼请求，并无不当。涉案租赁合同约定“如乙方（指承租人）逾期七日未付，则以逾期第八个工作日起每日加付当月租金0.5%作为滞纳金，超过30日未付视做自动退租，甲方（指出租人）有权终止合同，由此造成的损失均由乙方承担”。上诉人据此主张滞纳金仅需支付30日显然与该合同条款约定不符，被上诉人从未明确表示放弃向上诉人主张滞纳金，故对上诉人关于滞纳金不应支付或只需支付30日的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈国明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38674元，由上诉人陈国明负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇二〇年二月二十八日 书记员 余建维