上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初5028号原告(反诉被告)：王敏华，男，1985年12月11日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人：王奕奕，上海市东吴律师事务所律师。委托代理人：左凯，上海市东吴律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈褘旻，男，1973年3月22日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：陈文娟，女，1981年10月10日出生，汉族，住上海市普陀区。两被告共同委托代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师。两被告共同委托代理人：黄观洋，上海市大公律师事务所律师。原告王敏华与被告陈褘旻、陈文娟及反诉原告陈褘旻、陈文娟与反诉被告王敏华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王敏华及其委托代理人左凯，被告(反诉原告)陈褘旻、陈文娟共同委托代理人孙九可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王敏华向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告在2016年7月21日签订的上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“雪松路房屋”)；二、判令两被告向原告连带支付违约赔偿金人民币394,760元(以下币种均为人民币)；三、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年7月21日，原、被告就雪松路房屋买卖交易签订买卖合同。后被告支付房款590,000元，但因被告未能获批贷款，致使无法在约定的过户日期前过户，故合同无法继续履行。现原告诉至法院，请求判如诉请。被告陈褘旻、陈文娟共同辩称，两被告已按约支付首付款，余款是通过银行贷款支付，第一次申请贷款未获批后，被告告知原告需要再次申请贷款，原告对此并未表示反对；现贷款已于2016年10月10月获批，故被告不存在逾期付款的问题，合同应继续履行。反诉原告陈褘旻、陈文娟向本院提出反诉诉讼请求：一、判令原、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，完成系争房屋的产权转移过户；二、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订房屋买卖合同后，反诉原告已按照约定支付首付款，在银行贷款获批后，反诉原告致函要求协助办理产权过户手续，但反诉被告执意解除房屋买卖合同，故反诉原告提起反诉，要求判如所请。反诉被告王敏华辩称，反诉被告出售房屋系为置换之用，故特别要求反诉原告在2016年8月22日前办出贷款，但事后获悉反诉原告第一次申请贷款未果，后反诉被告多次催讨后续房款，均未获答复，反诉原告亦未按合同约定以现金补足房款。因此不同意反诉诉请，要求支持本诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：一、原告王敏华系雪松路房屋的登记权利人。2016年7月21日，原告王敏华作为乙方，被告陈褘旻、陈文娟作为甲方，经中介公司居间介绍共同签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定以下内容：乙方以转让价款1,950,000元受让雪松路房屋，其中第一笔房款590,000元于买卖合同签订当日支付，第二笔房款1,350,000元通过银行贷款方式支付，由贷款银行直接发放至甲方银行账户内，第三笔房款10,000元在房屋交付当日支付；乙方应于合同签订后10个工作日内，向银行申请贷款，若贷款金额未全部批准，乙方应在知晓该情况后且在房屋的所有权过户前向甲方补足相应款项；双方确认于2016年8月22日之前共同申请办理转让过户手续；若乙方未按约定付款的，应自付款期限之次日起按照未付款金额的日万分之五计算违约金，直至实际付款日，逾期超过七日仍未付款的，除上述违约金外，甲方有权单方面书面通知解除合同，乙方承担总房价款20%的赔偿金。该合同“补充条款(一)”另约定：各方在合同中填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知发往以上地址，均视为已送达；被告陈褘旻、陈文娟在落款处填写的居住地址为上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX-XXX室。二、上述合同签订后，两被告按照约定支付第一笔房款590,000元；后两被告第一次申请银行贷款未获批，并于2016年9月第二次申请银行贷款，于2016年10月10日获批。三、2016年8月11日，原、被告共同赴不动产交易中心向税务机关申请办理房产税查询及免征手续；税务机关于当日出具《受理回执》，告知可于2016年8月26日(即10个工作日后)，凭回执领取《上海市个人住房房产税认定通知书》。四、2016年9月7日，上述交易的中介公司工作人员向原告王敏华发送手机短信称：“王先生您好：您办好卡复印一下然后下面抄一下卡号签个名和身份证复印件一起快递给我……”。原告王敏华回复短信称：“我卡办好了，照片发给你不行吗”。五、2016年10月5日，原告王敏华向被告陈褘旻、陈文娟出具《解除合同告知书》，称因对方银行贷款迟迟无法审核通过，导致在约定的过户日期无法过户，故决定按照合同解除条款解除合同，并追究违约责任。2016年10月8日，原告王敏华委托律师出具《律师函》，内容为解除合同并追究违约责任。上述告知书及函件均通过快递向上海市普陀区雪松路XXX弄XXX号XXX-XXX室发送，快递查询结果均显示已签收，签收日期分别为2016年10月6日、10月10日。六、2016年10月10日，被告陈褘旻、陈文娟向原告王敏华出具《催告函》，告知对方将贷款审核通过，按照约定应于三日内赴房地产交易中心办理过户手续。以上事实，有不动产登记薄、《上海市房地产买卖合同》、《受理回执》、手机屏幕截图、《解除合同告知书》及《律师函》、《催告函》及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉事实查明如本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对本诉，原、被告就雪松路房屋交易自愿签订《上海市房地产买卖合同》，合同内容符合法律规定，对当事人均具有约束力。现双方对合同应否继续履行产生争议，主要分歧即在于两被告是否存在逾期付款的情形。根据上述合同约定，双方确认于2016年8月22日前申请办理房地产过户手续，该期限同样为两被告第二笔房款的付款期限，即在该期限前两被告应获批银行贷款或现金付款。在实际履行过程中，双方共同赴交易中心申请办理房产税查询及免征手续时，税务机关即告知相应查询结果应在2016年8月26日后领取，即在2016年8月26日双方即可申请办理房地产过户手续。虽然双方并未重新协商推迟申请办理过户手续的期限，但鉴于双方均已赴交易中心，且买卖交易有中介方协助，双方理应明知过户日期将延迟的事实；同时，为保障买卖交易的继续履行，在具备办理过户手续条件的情况下，双方应及时申请办理。现两被告认为，其在2016年9月第一次申请贷款未获批之后，即已告知原告王敏华再行申请贷款，原告王敏华对此并无异议，故应视为同意付款期限延迟至贷款获批之日；该意见并无相应证据予以支持，无法证明双方就付款期限重新予以协商，且该处理方式可能导致付款期限长期处于不确定的状态，不利于交易的顺利进行，必然为合同履行造成障碍，故本院对该意见难以采信。综上所述，两被告存在逾期付款的情形，且逾期时间已满足双方约定的解除合同条件，故原告王敏华有权解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。因此，原告王敏华发送《解除合同告知书》至两被告在合同中确认的地址，并于2016年10月6日签收之日，上述合同即应解除。鉴于两被告存在逾期付款的情形，故应按照约定承担相应违约责任；本院综合考虑合同履行情况及当事人的意见，酌情调整违约金及赔偿金为人民币100,000元。本案反诉部分意见同本诉，故对反诉原告的诉讼请求依法难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告王敏华与被告陈褘旻、陈文娟于2016年7月21日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、被告陈褘旻、陈文娟应于本判决生效之日起十日给给付原告王敏华违约金及赔偿金合计人民币100,000元；三、对反诉原告陈褘旻、陈文娟的诉讼请求，均不予支持本案受理费人民币7,221元，减半收取，计人民币3,610.5元，由被告陈褘旻、陈文娟承担。反诉受理费人民币8,475元，由被告陈褘旻、陈文娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一七年三月三十一日书记员  吴婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。