上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初23407号原告：上海新和置业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：潘亚立，董事长。委托诉讼代理人：钱方，上海新望闻达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被告：上海部道信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：阮婉红，商务总监。委托诉讼代理人：吴伯龙，上海申如律师事务所律师。原告上海新和置业管理有限公司(以下简称“新和公司”)与被告上海部道信息科技有限公司(以下简称“部道公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新和公司的委托诉讼代理人钱方、卢平建，被告部道公司的委托诉讼代理人吴伯龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新和公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告间房屋租赁合同自2016年9月1日终止；2.被告向原告支付所欠租金248,583.18元(自2016年7月10日至2016年8月31日)；3.被告向原告支付自2016年9月1日至被告向原告实际返还租赁房屋之日期间的房屋使用费，按每日9,127.90元计算；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金78,792.03元(从2016年7月6日至2016年8月31日欠租57天及从2016年8月6日至2016年8月31日欠租26天)；5.被告向原告按每日1,895.80元的标准支付自2016年9月1日至被告之际支付所欠租金之日止的逾期支付租金的违约金；6.被告向原告支付提前解除合同的赔偿金288,320元；7.被告将其注册在租赁房屋内的分支机构上海部道信息科技有限公司黄浦分公司迁离或注销；8.被告支付2016年7月1日至2016年8月30日由原告代其支付的电费12,415.21元。事实与理由：原、被告于2014年3月10日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将自有的上海市黄浦区思南路XXX弄XXX-XXX号精品屋1、精品屋2房屋(建筑面积912.79平方米，以下简称“涉案房屋”)出租给被告使用，租赁期限自2014年3月10日至2020年3月9日，并约定了租金金额、免租期、被告逾期支付租金、提前终止合同及逾期返还房屋的违约责任等事项。合同签订后，双方按约履行。但自2016年4月9日起被告开始拖欠租金，在原告催讨下被告将2016年7月10日之前的租金付清。之后再未支付租金。2016年8月8日，被告以书面形式向原告提出提前终止合同的退租申请，并承诺于同月23日搬离。原告于同月10日以书面形式对被告退租申请予以回复，要求被告于同月15日前付清欠租、支付逾期付租的违约金、提前终止合同的违约金、按要求返还房屋、结清费用等。但被告未履行。因合同约定被告应提前30日书面告知终止合同，合同理应自2016年9月8日解除，原告为计算方便，将终止日定为2016年9月1日。合同终止后，被告始终未将涉案房屋返还原告，也未将注册在涉案房屋的工商登记迁移或注销，同时欠付2016年7月、8月的电费。故原告提起诉讼。部道公司辩称，原、被告间的合同已于2016年8月23日终止，被告已于该日搬离涉案房屋；另因涉案房屋安装的是电闸门，原告于同月15日拉闸限电后，房屋门只需要手拉动即可开关，房屋清空后，被告一直联系交接事宜，但原告始终未作回复；同年11月29日，被告发现涉案房屋已被卷帘门锁住，而被告承租时并无此门，证明此时涉案房屋已由原告控制；被告认可存在拖欠租金的行为，期限自2016年7月10日至同年8月23日止；因被告已于同年8月23日搬离涉案房屋，故不同意支付房屋使用费，且原告主张的使用费标准过高；原告主张的逾期支付租金的违约金过高；被告认可承担提前终止合同的责任，但原告在2016年8月15日对涉案房屋断电，导致无法继续使用房屋，应承担相应的违约责任；合同中未约定迁离注销工商登记的事项；被告认可7月份未付电费8,103.82元，因原告于8月15日断电，且被告已于同月23日搬离，故被告仅应承担8月1日至15日的电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的叫车记录、承运服务合同、搬场委托协议书，对该证据的真实性以及与本案的关联性，本院难以认定；2.被告提供的照片，因无拍摄时间，也无法证明与本案的关联性，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所在的上海市黄浦区思南路88弄房屋产权人为原告新和公司。2014年3月10日，新和公司(甲方)与上海部道室内装饰有限公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》〔合同编号：(2014)新和租字第02号〕，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作店铺使用，实测建筑面积为912.79平方米，租赁期限自2014年3月10日至2020年3月9日；其中2014年3月10日至2016年3月9日月租金为136,000元，2016年3月10日至2018年3月9日的月租金为144,160元；租金采取先付后租，押三付一的方式，乙方应于每月5日前向甲方支付相应租期的租金，逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的20%支付违约金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金408,000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用涉案房屋发生的水、电等费用由乙方承担，水电按表计量，单价按市有关部门规定，每月上旬接甲方付费通知支付上月水电等费用；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的次日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米10元向甲方支付该房屋占用期间的使用费，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期内，乙方可根据其经营规划，在提前30天书面告知甲方后，可终止本合同，租赁期限未满，乙方提前终止合同的，需支付甲方两个月的租金作为赔偿金。同日，被告向原告支付保证金408,000元。2015年4月20日，上海部道室内装饰有限公司企业名称变更为上海部道信息科技有限公司。2016年7月1日，被告支付原告2016年5月10日至2016年7月9日的租金288,320元。后被告再未支付租金。同年7月19日，原告向被告发送催款通知书，催促被告于同月20日前支付2016年7月10日至2016年8月9日的租金144,160元。同年8月8日，被告向原告发出退租申请，内容为“我公司因业务发展的需要和其它自身原因，欲提前终止上海思南体验店的租赁合同，为此特向贵司提出对位于黄浦区思南路XXX号商铺，具体事宜如下：一、我公司在商铺租赁合同未到期的情况下向贵公司申请对该物业进行退租，我公司承诺于2016年8月23日搬离。二、为减少我公司违约所承担的相关责任，我司帮助进行该物业的出租事宜。三、在我公司缴纳所有应缴费用后，贵公司凭我公司提供的押金条退回我公司押金余额。特此申请，请贵公司予以批准！”同月9日，原告向被告发出于同月10日前支付2016年8月10日至2016年9月9日租金的《付款通知书》。同月10日，原告发函给被告，主要内容为：收悉被告关于退租申请的函件，原告将严格按照双方合同条款执行，具体包括：1.截止当日，被告尚欠租金288,320元，如同月15日前未收到上述租金，原告有权在15日17时切断涉案房屋所有电源；2.被告应按约支付逾期支付2016年7月10日至同年8月9日所欠租金的违约金；3.该月9日原告收到被告的退租申请，按约定被告需支付两个月的租金作为赔偿金；4.被告返还房屋时，应经原告验收认可，并相互结清费用。同月11日，原告委托律师向被告发函，主要内容同前日函件，另要求返还房屋时，向原告出具被告已向工商行政机关申请注销的相关凭证。另，原告支付了泰康路XXX-XXX号二楼办公室2、3自2016年7月1日至2016年8月31日的电费共计12,415.21元，其中7月份电费8,103.82元，8月份电费4,311.39元。2016年8月25日，双方约定办理移交手续，届时被告未到场。被告交付给原告落款日期为2016年11月20日的信函中写明：“因我司原因于2016年8月向贵司提出解除租赁合同，解除的时间截点为2016年8月23日，贵司也予以了认可，我司也在贵司2016年8月15日将涉案房屋拉闸断电一周内，将店内所有商品打包运回我司仓库进行分流处理。双方对接人也沟通确定2016年8月25日下午2点进行移交工作，但因我司8月25日下午临时股东会议，对接人在去往贵司的路途中被临时召回，此事也与贵司对接人进行了沟通，言语中出现矛盾争执，致使移交工作一直被搁置。时间已拖至11月份，此移交的手续总是需要办理，特发此函给贵司，希望能够约定时间进行手续补办。”2016年12月5日，被告通过快递寄给与原告钥匙5把，快递单上写明“BDHOME思南店补交钥匙5把8/23”。该快递于同月6日送达原告。另，根据2016年9月5日查询的上海市工商行政管理档案显示：上海部道信息科技有限公司黄浦分公司的经营场所登记为涉案房屋。诉讼中，关于停电一节，原告陈述其只停过涉案房屋一天的电，且仅停了被告的空调用电；另关于涉案房屋卷帘门或其他大门，停电时是否能够关闭，原告表示不清楚。关于租赁保证金，原告表示在被告将欠款等全部费用付足后返还被告；被告要求原告返还该笔保证金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告于2016年8月8日向原告书面告知提前终止双方间的租赁合同。根据双方合同约定：被告提前30日通知原告，可终止合同。现原告将合同终止之日定为2016年9月1日，并不失当，本院予以确认。合同解除后，被告应按合同约定支付提前解除合同的赔偿金288,320元。对原告提出的要求被告支付2016年7月10日至2016年8月31日的租金248,429.14元，被告对其于2016年7月10日后未付租金之事实予以认可，故原告该项诉请并无不当，本院予以支持。按照合同约定，被告应于每月5日前支付租金，逾期一日，需按日租金的20%支付违约金。被告在诉讼中提出该违约金过高，本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况(原告自认停电之事实)、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法对该违约金予以调整。关于房屋交接一节，根据在案证据，被告无法证明其已于2016年8月23日将涉案房屋返还给原告，原、被告均认可未办理过交接手续。被告将钥匙快递给原告的行为，可以视为其将涉案房屋返还给原告。另，因原告将合同解除日确定为2016年9月1日，根据合同约定，返还房屋的日期应为租期届满次日内，故房屋使用费应自2016年9月3日起计算至2016年12月6日。关于被告提出房屋使用费计算标准过高之意见，本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认为该约定确属过高，故依法进行调整。关于电费一节，如上所述，2016年7月、8月，涉案房屋尚属被告控制，被告应支付该期间的用电费用。关于工商登记地址迁移或注销一节，被告应配合办理，但因企业的工商登记变更或注销属于行政管理范畴，不属于本案处理范围，故本案中不作处理。另，关于保证金，因被告未提出相关反诉请求，故本院亦不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海新和置业管理有限公司与被告上海部道信息科技有限公司于2014年3月10日签订的《上海市房屋租赁合同》〔合同编号：(2014)新和租字第02号〕于2016年9月1日解除；二、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司自2016年7月10日至2016年8月31日的租金248,429.14元；三、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司自2016年9月3日至2016年12月6日的房屋使用费585,333元；四、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司逾期支付租金的违约金，按每日71元计算，其中逾期支付租金144,160元的部分，自2016年7月6日起计算至被告上海部道信息科技有限公司实际支付该部分租金之日止；逾期支付租金104,269.14元的部分，自2016年8月6日起计算至被告上海部道信息科技有限公司实际支付该部分租金之日止，违约金以总额248,429.14元为限；五、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司提前解除合同的赔偿金288,320元；六、被告上海部道信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新和置业管理有限公司2016年7月、8月的电费12,415.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,957元，减半收取计4,978.50元，保全申请费3,670元，合计8,648.50元，由上海新和置业管理有限公司负担2,648.50元，由上海部道信息科技有限公司负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  焦明静二〇一七年三月七日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。