福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5980号 上诉人（原审原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职员。 被上诉人（原审被告）：艾加星，男，汉族，1989年3月27日出生，住山西省太原市万柏林区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（下称欣盛丰公司）因与被上诉人艾加星商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人欣盛丰公司的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认为上诉人没有举证证明被上诉人存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，系认定事实不清，适用法律错误。2.一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当将按揭贷款支付的具体时间，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应当予以纠正。3.一审法院认定上诉人2018年12月13日交房，事实认定错误。4.一审法院认定上诉人主张逾期收房违约金和代保管费没有依据，适用法律错误。关于逾期收房违约金和代保管费以补充协议的方式进行约定，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被上诉人逾期收房的事实清楚，应依约支付该款。 被上诉人艾加星答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回其上诉，维持原审判决。 欣盛丰公司向一审法院提出的诉讼请求：1.艾加星立即支付代保管费、违约金62394元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月27日，艾加星与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定艾加星向欣盛丰公司购买址于欣盛园1#楼A梯602室的商品房。根据该合同第六条及附件六第三条第3款，艾加星应于商品房买卖合同签订之日，即2014年2月27日向欣盛丰公司提交并签署贷款银行或公积金管理中心所需的全部贷款文件、资料。但艾加星因自身原因，直至2014年9月3日才签署贷款合同。根据附件六第三条第7款，艾加星逾期提供并签署全部贷款文件、资料188天，应向欣盛丰公司支付违约金7614元（270000×0.00015×188）。根据附件六第三条第7款，因艾加星逾期办理贷款手续，导致27万元贷款于2014年9月12日才到账，而根据行业交易习惯，住房贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内支付，故艾加星逾期137天，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金3699元（270000×0.0001×137）。根据附件六第四条第三款、第四款，艾加星未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费。欣盛丰通知艾加星于2017年11月26日交房，但艾加星却于2018年12月15日才办理交房手续，即使自案涉房屋通过五方验收和消防验收之日，即2017年11月26日起计至2018年12月11日，艾加星逾期办理交房手续384天，应支付违约金和代保管费共计51081元。综上所述，艾加星应支付代保管费、违约金合计62394元。 原审查明，2014年2月27日，艾加星与欣盛丰公司签订一份编号为03136645的《商品房买卖合同》以及补充协议（即附件六），约定艾加星购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共62.03平方米，房价总金额665117元。该合同还约定：买受人于2014年2月26日前付305117元整，余款27万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付；出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条；本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续；按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金；买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担；合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2014年9月3日，艾加星与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定艾加星向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额27万元。2014年9月12日，上述贷款支付至欣盛丰公司账户。2018年11月5日，欣盛丰公司向艾加星发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月5日，艾加星签收《催告收房通知书》。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向艾加星发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月10日，艾加星签收《再次催告收房通知书》。2018年12月15日，艾加星实际接收案涉商品房。 原审另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。根据艾加星提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 原审法院认为，艾加星与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。艾加星辩称附件六第三条第7款、附件六第四条第3款、第4款明显加重买受人责任，属于无效的格式条款，理由不足，本院不予采纳。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金及代保管费问题。欣盛丰公司向艾加星交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付购房者是房屋建设单位的法定义务。因此，欣盛丰公司在案涉房屋尚未经消防验收合格的情况下，于2017年9月28日向艾加星发出商品房交付通知书，该行为无效。案涉房屋于2017年10月9日经消防验收合格，欣盛丰公司于2018年11月向艾加星发出催告收房通知书，但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决，电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知艾加星于收到该通知书后3日内完成收房手续，艾加星于2018年12月10日签收了该通知随后于2018年12月15日接收了案涉房屋。本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已依法交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。则欣盛丰公司向艾加星发出的收房通知书，艾加星于2018年12月10日予以签收，在该通知书载明的办理交房手续的截止之日即2018年12月13日起案涉房屋视为已依法交付给了艾加星，欣盛丰公司在案涉房屋已依法交付之后要求艾加星支付逾期收房违约金及代保管费缺乏事实和法律依据，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故欣盛丰公司的该两项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金、逾期支付贷款违约金问题。原审法院认为，因欣盛丰公司并未举证证明艾加星存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定艾加星应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，且案涉房屋的全部购房款已经于约定的实际交房日之前付清，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1360元，适用简易程序减半收取680元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，艾加星与欣盛丰公司因案涉房屋买卖逾期交房问题发生纠纷，案件由原审法院受理，案号为（2017）闽0212民初5023号。该案认定，欣盛丰公司存在逾期交房情况，应承担违约责任。遂判令欣盛丰公司向艾加星支付逾期交房违约金，从2016年1月26日起计算至案涉商品房符合交房条件后的实际交房日前一天止。同时认定，讼争《商品房买卖合同》并未约定办理银行按揭贷款手续的时间，故艾加星不存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形。故欣盛丰公司主张因艾加星逾期付款其有权拒绝办理交房手续的抗辩理由不能成立。 本院认为，欣盛丰公司在履行与艾加星所签订的《商品房买卖合同》中，存在逾期交房违约行为，业经生效民事判决所认定，事实清楚。生效判决同时认定，讼争《商品房买卖合同》并未约定办理银行按揭贷款手续的时间，故艾加星不存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形。因欣盛丰公司未提交新的证据，故欣盛丰公司于本案中主张，艾加星逾期提供并签署全部贷款文件，应支付逾期付款违约金3699元，没有事实依据。 关于实际交房时间问题。同安区人民法院（2017）闽0212民初5023号民事判决于2018年1月29日判令，欣盛丰公司应向艾加星支付逾期交房违约金，从2016年1月26日起计算至案涉商品房符合交房条件后的实际交房日前一天止。即支付逾期交房违约金并向艾加星交付符合条件的房产系欣盛丰公司的义务，若欣盛丰公司未向艾加星有效交付房产，须一直支付逾期交房违约金。而艾加星的接收房产系欣盛丰公司有效交付的必须条件，因为交房日系逾期交房违约金停止计算的唯一时间节点。交房后，逾期交房违约金停止计算，双方就交房问题再无其他争议。故不存在艾加星另存在逾期收房的法律事实。欣盛丰公司要求艾加星支付自2017年11月26日起计至2018年12月11日止的逾期收房违约金、代保管费，没有事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人欣盛丰公司的上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1360元，由上诉人欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年二月二十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。