上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初32693号原告（反诉被告）：濮道兴。原告（反诉被告）委托诉讼代理人：宫兆坤，上海劲达律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘传勇。被告（反诉原告）：刘某某。法定代理人：刘cy，系刘某某之父。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈德子，上海凯中律师事务所律师。原告（反诉被告）濮道兴与被告（反诉原告）刘传勇、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理。依法适用简易程序审理。因刘传勇、刘某某在答辩期内提起反诉，本院受理后于2017年1月24日、3月7日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）濮道兴及其委托诉讼代理人宫兆坤，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人陈德子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）濮道兴向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的合同编号为×的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2.判令刘传勇、刘某某于判决生效之日起十日内协助濮道兴办理上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权过户手续，将该房屋产权过户登记至濮道兴名下；3.判令被告刘传勇、刘某某于判决生效之日起十五日将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋交付给濮道兴；4.本案诉讼费由被告刘传勇、刘某某负担。事实和理由：2016年8月2日，双方在A经纪事务所的居间介绍下，签订《房地产买卖居间协议》，约定濮道兴向刘传勇、刘某某认购了上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，房价款人民币（币种下同）1,425,000元。濮道兴当日向刘传勇、刘某某支付定金5万元。2016年8月13日，双方就系争房屋的房款支付方式签订《付款协议》，约定系争房屋转让价款为1,435,000元，付款方式为濮道兴于2016年8月2日支付定金5万元，濮道兴在签订合同当日支付部分首付款40万元，濮道兴通过申请银行贷款方式支付45万元，濮道兴于2016年10月25日之前支付部分房价款51万元；双方于2016年12月31日前对系争房屋进行交接，濮道兴支付尾款25,000元。2016年8月20日，双方签订了编号为×的《上海市房地产买卖合同》。2016年10月24日，濮道兴至银行办妥了购房贷款审批。同年11月6日中介方通知濮道兴，称刘传勇、刘某某以濮道兴未在2016年10月25日前支付51万元为由单方面解除系争房屋买卖合同。当日，三方就买卖合同履行问题进行沟通协商，濮道兴坚持要求继续履行合同，刘传勇、刘某某则表示因房屋市场价格上涨，除非濮道兴加价50万元，否则拒绝履行买卖合同。2016年11月18日，濮道兴委托律师发函，通知刘传勇、刘某某在11月25日前配合办理系争房屋产权过户手续，刘传勇、刘某某未予配合。濮道兴认为双方签订的买卖合同为真实意思表示，合法有效。濮道兴已经按照合同约定支付了首期房价款，办理了审税审限购，办妥了购房贷款审批。由于双方未能在10月25日前办理过户事宜，故其未能在该日前支付51万元。之后濮道兴积极配合履行合同，但刘传勇、刘某某坚持要求解除，该解除并无依据，故濮道兴以讼称事由诉至本院。刘传勇、刘某某辩称，濮道兴没有按约支付51万元的房款，双方合同约定于2016年10月25日为该笔款项的最后付款期限，但濮道兴迟延支付而且超过了7天，按照双方合同约定的解除权条件已成就。刘传勇、刘某某已于11月5日发送书面通知函要求解除买卖合同，该函件于11月6日送达，故双方的买卖合同已解除。现坚持认为合同已解除，濮道兴应承担逾期付款的违约责任。同时刘传勇、刘某某基于上述理由，提起反诉要求：1.判令解除双方签订的合同编号为×号《上海市房屋买卖合同》；2.请求判令濮道兴支付违约金288,785元。针对反诉，濮道兴辩称，不同意反诉诉讼请求，双方的买卖合同刘传勇、刘某某无权解除，濮道兴并无违约。如果法院认为反诉诉讼请求成立，违约金过高要求调整。经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的产权人为刘传勇、刘某某。2016年8月2日，刘传勇并代刘某某（出卖方、签约甲方）及濮道兴（买受方、签约乙方）、A经纪事务所（居间方、签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款1,425,000元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行等。当日，濮道兴向刘传勇支付房款5万元，刘传勇出具收款收据。2016年8月11日，刘传勇出具《催告函》，要求濮道兴尽快签订正式买卖合同等。2016年8月13日，刘传勇（出卖方、签约甲方）及濮道兴（买受方、签约乙方）就房屋交易条件再次协商，并于当日签订《付款协议》一份，约定：双方协商约定房屋实际为1,435,000元，乙方于2016年8月2日支付定金5万元，乙方应在签订本合同后当日直接支付甲方首期房价款40万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请45万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；乙方于2016年10月25日前支付部分房价款51万元；甲、乙双方应于2016年12月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款25,000元；经甲乙双方互相协商并确定此次房屋交易房价款为1,435,000元，买卖合同上所写价格为90万元，实际按照总价1,435,000元交易，本次交易按照国家法律、法规、规章所产生的税费全部由乙方承担。2016年8月14日，刘传勇并代刘某某（出卖方、签约甲方）及濮道兴（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋面积为40.86平方米，转让价格为90万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年10月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金的部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料（若需）、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任；乙方应在签订本合同后当日内直接支付甲方部分首期房价款计375,000元整，另有乙方已支付定金5万元转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方全部首期房价款425,000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请45万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）且甲方名义之抵押登记已经注销后15个工作日内，双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；甲、乙双方应于2016年12月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应支付甲方尾款25,000元等。合同还对其他内容进行了约定。同年8月20日，濮道兴向刘传勇转账支付了房款40万元，刘传勇出具收款收据。2016年9月30日，濮道兴、刘传勇及中介方共同至房地产交易中心及公积金管理中心办理了公积金贷款、审税及审限购事宜。同年10月24日，濮道兴与上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，就系争房屋买卖申请公积金贷款45万元，中介经办人于当日通知刘传勇可于11月14日至交易中心办理产权过户。2016年11月5日，刘传勇向濮道兴发送《取消合同通知单》，载明：本人于2016年8月14日网签房屋买卖合同，房屋地址为闵行区×路×弄×号×室，房屋建筑面积为40.86平方米。按照合同的付款协议，购买人应在2016年10月25日前支付第三笔款项51万元，但至今未付，故依据合同第九条第三项单方解除合同，同时保留追究购买方的违约赔偿责任。濮道兴收悉后于次日与刘传勇在中介方协商，但双方协商未果。11月8日双方再次协商，但仍未达成一致，当日濮道兴将房款51万元转账支付至刘传勇账户内，刘传勇收悉后又退回至濮道兴账户内。11月9日，濮道兴收到公积金管理中心短信，告知已完成贷款审批可进行抵押过户。后濮道兴以讼称事由诉至本院。另查明，濮道兴于2017年3月14日将剩余房款985,000元支付至本院代管款账户内，并表示如果合同能继续履行，同意向刘传勇、刘某某支付补偿款3万元。上述事实，由濮道兴提交的《房地产买卖居间协议》、收款收据、《付款协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭条及收款收据、《个人购房抵押借款受理单》、《直接扣款委托书》、微信记录、《取消合同通知单》、《上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表》、《税务事项告知书》、《上海市房屋状况查询受理回执》、照片、《住房公积金个人住房抵押借款合同》，由刘传勇、刘某某提交的《催告函》、《取消合同通知单》及邮寄凭证、银行转账凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，濮道兴为证明双方交易情况，申请证人张胜利出庭作证。证人张胜利证言的主要内容为：其为A经纪事务所东川路店经理，系争房屋买卖前期由业务员带看房屋，售后组织签订合同，其参与了双方纠纷的协商过程。定金协议签订后，刘传勇不想出售房屋了，其斡旋调停后刘传勇加价1万元，双方签订了付款协议，将房屋交易的付款条件确定下来，后双方又签订了买卖合同。付款协议中约定于2016年10月25日支付51万元，该日期也是双方约定的过户时间，按照房地产买卖的交易惯例，应该于过户当日支付该笔款项，因为双方已经协商好过户的时间，故就直接载明10月25日支付51万元。此后在交易过程中，原告一直配合履行积极申请贷款，但业务员约刘传勇办理相关事宜，因刘传勇称其出差，故在9月30日这天才办理了贷款、审税及审限购事宜。在可以过户之前，刘传勇找到其表示要求通知濮道兴，因合同约定的时间已经过了，不再出售系争房屋，让濮道兴将已付房款拿回去。其向刘传勇表示交易是正常履行，不能单方面解除，刘传勇坚持认为濮道兴逾期付款超过7天，可以单方面解除合同。其向濮道兴转达了相关情况，濮道兴转账支付了51万元。当时双方约定51万元于过户当天支付，因为过户经双方协商延迟，故该付款也应顺延。后刘传勇发函要求解除合同，双方未谈妥就起诉到法院了。经庭审质证，濮道兴对证人证言无异议，刘传勇、刘某某认为证人证言的部分陈述不清楚，双方签订定金合同和付款协议时证人并不在场，证人只是组织双方调解，其对合同过程并不清楚。本院认为，证人张胜利虽未直接参与双方的签约，但其系中介门店经理，并在双方发生纠纷时组织多次调解，其证言能与本案其他证据相印证，本院确认其证言的证据效力。本院认为，刘传勇系刘某某之父，为其法定代理人，本案系争房屋买卖由刘传勇代理。在本案系争房屋交易过程中，刘传勇与濮道兴签订《房地产买卖居间协议》后，又经协商确认系争房屋交易的具体条件，签订了《付款协议》及《上海市房地产买卖合同》。该《付款协议》、《上海市房地产买卖合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖属合法有效。该两份协议互相补充，共同组成了双方就系争房屋买卖约定之条件，双方均应按照合同约定履行各自义务。现本案的争议焦点为，51万元房款的支付时间及刘传勇、刘某某是否可解除买卖合同。关于争议焦点一，濮道兴认为双方虽在付款协议中约定的付款时间为2016年10月25日前，但系因双方约定的过户时间为该日，双方实为约定于过户之日支付该笔费用。刘传勇、刘某某则认为双方固定了该付款期限，因濮道兴已超过七日支付该笔款项故其可单方面解除。本院认为，就该笔51万元双方于付款协议第四条中确载明于2016年10月25日支付，但同时付款协议第三条还载明：“若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方”，该协议中已明确10月25日的付款时间实为双方至交易中心办理过户时间。同时双方签订买卖合同中约定的过户时间亦为同日，并结合证人张胜利之证言，本院确认双方该约定的本意确为于交易过户当日支付该笔51万元。关于争议焦点二，双方实际履行过程中并未于合同约定时间办理过户，濮道兴认为因双方办理贷款审批及审税等事宜迟延，故交易过户日期顺延。买卖合同中对于配合办理贷款作出过明确约定，实际履行过程中因中介方与刘传勇沟通前往办理时间，故双方实际至9月30日才前往公积金管理中心及房地产交易中心办理相关事宜，导致贷款审批时间延迟，故未能于10月25日办理过户。对此从中介方与刘传勇的微信记录中可以反映出，刘传勇对此予以知晓并未提出异议，故濮道兴未能付款为事出有因，且濮道兴在刘传勇提出后积极于过户前即付款，本院认为濮道兴并未违约，刘传勇、刘某某要求解除买卖合同并支付违约金的反诉诉讼请求本院不予支持。双方的买卖合同可继续履行，现濮道兴已将剩余房款交付至本院，刘传勇、刘某某应配合予以过户。关于濮道兴提出交房的诉讼请求，考虑到合同中约定的交房期限已届满，且剩余房款已付至本院，故在本案中一并处理。至于濮道兴自愿补偿刘传勇、刘某某3万元，系其真实意思表示，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）濮道兴与被告（反诉原告）刘传勇、刘某某于2016年8月14日就上海市闵行区×路×弄×号×室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）濮道兴于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘传勇、刘某某支付房款985,000元；三、被告（反诉原告）刘传勇、刘某某于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）濮道兴办理将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋过户登记至原告（反诉被告）濮道兴名下的手续（由此产生的税费由濮道兴负担）；四、被告（反诉原告）刘传勇、刘某某于本判决生效之日起十五日内将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋交付原告（反诉被告）濮道兴；五、原告（反诉被告）濮道兴于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘传勇、刘某某支付补偿款3万元；六、驳回被告（反诉原告）刘传勇、刘某某的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,812.50元，财产保全费5,000元，由原告（反诉被告）濮道兴负担；反诉案件受理费减半收取计2,815.89元，由被告（反诉原告）刘传勇、刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年三月十六日书记员 许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。二、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。