福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0503民初6536号 原告：洪东森，男，1976年9月29日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所律师 被告：何丽萍，女，1977年12月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告洪东森与被告何丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘剑楠、被告何丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪东森向本院提出诉讼请求：判令何丽萍支付拖欠洪东森的自2016年5月10日起至2016年11月10日止的租金共计251454元。事实和理由：2013年7月1日，洪东森与郭敬清签署《房屋租赁合同》，租赁“泉州浦西万达广场”室外步行街S215、S216、S217号的房屋，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止；该合同约定洪东森在租赁期限内可以转租。2015年3月19日，洪东森与何丽萍签署《商铺租赁合同》，何丽萍承租上述S215、S216号一楼商铺，作为商业用途使用。租用期限为5年，从2015年3月20日至2020年3月19日止。租金第一年（2015年5月20日至2016年5月19日）月租金为每月41909元；第二年（2016年5月20日至2017年5月19日）月租金为每月41909元。租金交付方式为按半年交付，每年5月10日、11月10日前缴纳6个月租金，第一次租金交付时间为2015年3月21日前。双方约定，如发生争议由租赁合同履行地即租赁物所在地法院管辖。现何丽萍尚拖欠洪东森租金自2016年5月10日至2016年11月10日共计251454元。 何丽萍辩称，洪东森主张双方签订《商铺租赁合同》及其所称的租金租期等事实均属实。但其在2016年3月18日根据丰泽法院的指示与新房东签署商铺租赁合同，并将房租交付给新房东，并不存在拖欠租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案主要事实作如下认定：洪东森与郭敬清于2013年7月分别签订《房屋租赁合同》，洪东森向郭敬清承租泉州浦西万达广场室外步行街S215号至S217号的店面，租赁期限为20年，自2013年7月1日至2033年6月30日止，合同第六条约定，洪东森可以在租赁期限内转租。2015年3月19日，洪东森与何丽萍签订《商铺租赁合同》一份，该份合同载明，洪东森将址于泉州市丰泽区宝洲路泉州浦西万达广场室外步行街S215、S216号一楼商铺出租给何丽萍；租赁期限自2015年3月20日起至2020年3月19日止，第一年及第二年每月租金41909元；何丽萍承租上述店面经营“丰泽区一喰堂小吃店”。合同签订后，何丽萍依约支付押金125727元，庭审过程中，双方当事人均确认该笔押金尚在。诉争店面S215、S216于2012年8月8日登记所有权人为案外人郭敬清，于2012年10月15日办理了抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称“中信泉州分行”）。 另查明，2015年4月1日，本院受理中信泉州分行与郭敬清、吴丹樱金融借款合同纠纷等二案，本院作出的（2015）丰民初字第2158、2159号民事判决书已发生法律效力并进入执行程序，本院依法执行抵押于中信泉州分行的郭敬清、吴丹樱址在丰泽区万达广场商业综合楼4号5幢S215、S216店面。执行过程中，洪东森向本院提出执行异议，认为其为诉争店面的承租人，租期尚未届满，应当停止对诉争店面的强制执行措施，本院作出（2016）闽0503执异11号执行裁定书，裁定驳回洪东森的异议，并于2016年5月6日送达洪东森。2016年3月18日，本院依法送达协助执行通知书，要求“一喰堂、林建扬”等协助办理包括自2016年6月起停止向业主缴交租金等事项。根据“丰泽区一喰堂小吃店”于2016年8月23日出具的说明所载，“林建扬为一喰堂小吃店法人，何丽萍为一喰堂小吃店股东，旧房东之前租赁合同由何丽萍签订，现新房东租赁合同由林建扬签订，林建扬和何丽萍均可以代表一喰堂小吃店”。2016年6月，案外人连逸仙、傅丹凤通过法院拍卖程序分别取得S215、S216店面的所有权，并与上述店面的所有租户及中信泉州分行签订了移交万达金街店面情况确认书，确认书中载明，因租户支付的押金已无法退还，经协商，中信银行泉州分行同意将法院冻结提取各店面至2016年6月30日止未付的租金款项扣除押金额若有余款归银行所有，若不足的部分则由买受人承担。2016年6月份，林建扬与连逸仙、傅丹凤就诉争店面分别重新签订了《商铺租赁合同》，合同约定租期自2016年7月1日至2020年4月30日。 本案的争议焦点在于洪东森请求何丽萍支付2016年5月10日起至2016年11月10日止的租金是否合法有据。 本院认为，第一，洪东森与郭敬清签订的《房屋租赁合同》及洪东森与何丽萍签订的《租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，但洪东森根据其与郭敬清之间的租赁合同关系提起的执行异议经本院审查认定不能成立，予以驳回，其对诉争店面不享有足以排除强制执行之权利，何丽萍自2016年6月起停止支付洪东森租金系法院执行程序的需要，其应予协助，并无过错。第二，何丽萍支付给洪东森的押金125727元仍在，且在《移交万达金街店面情况确认书》中何丽萍亦明确押金不退还的事实，并就押金的处理事宜与新产权人达成协议，该笔押金数额已超出洪东森请求何丽萍支付的2016年5月10日-31日的租金，故洪东森请求何丽萍支付该租金缺乏事实依据。第三，洪东森与郭敬清签订租赁合同的时间晚于抵押权设立时间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”的规定，中信泉州分行因郭敬清不履行到期债务而向本院申请实现约定的抵押权，诉争店面已经本院执行程序于2016年6月份产生新的产权人，则基于原产权人的处分行为而成立的租赁合同及转租合同均对新产权人不具有约束力。综上，洪东森请求何丽萍支付自2016年5月10日至2016年11月10日止的租金于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回洪东森的诉讼请求。 案件受理费5072元，减半收取计2536元，由洪东森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 代理审判员  刘圣楠 二〇一七年三月十七日 书 记 员  沈唯敏 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。