吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1893号 上诉人（原审被告）：靳秀芝，女，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：惠英，女，汉族，住址吉林省前郭县。 被上诉人（原审原告）：陈建泽，男，汉族，个体，现住吉林省松原市宁江区。 被上诉人（原审原告）：罗美娇，女，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 二被上诉人共同委托代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。 二被上诉人共同委托代理人：车宏伟，吉林车宏伟律师事务所律师。 上诉人靳秀芝因与被上诉人陈建泽、罗美娇租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人靳秀芝及其委托诉讼代理人惠英、被上诉人陈建泽及二被上诉人共同委托代理人高志富与车宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 靳秀芝上诉请求：撤销原判；驳回原审原告的起诉。事实和理由：2018年7月10日，靳秀芝与肖雪松签订租赁协议，协议约定肖雪松将位于松原市宁江区扶余大路旁的房屋、库房及院落租赁给靳秀芝，租期5年，每年租金9万元。现陈建泽、罗美娇以购买了靳秀芝租赁的房屋和院落及原租赁合同租期1年为由，起诉腾迁。一审法院认定租赁合同租期为1年，判决靳秀芝腾迁。靳秀芝不服一审判决，提出上诉。理由如下：1.本案的案由是租赁合同纠纷，而租赁合同的双方当事人是肖雪松和靳秀芝。陈建泽、罗美娇都不是该租赁合同的当事人。所以，其二人不具备本案原告的主体资格。原审程序违法。2.本案争议的焦点问题是：肖雪松与靳秀芝签订的租赁合同租期，是1年还是5年。而确认该租赁合同的租期，必须审查肖雪松与靳秀芝之间的租赁合同纠纷，才能确认和解决租赁合同租期问题。肖雪松是必须参加租赁合同纠纷诉讼的当事人。在租赁合同的租期没有经法律程序确认之前，原审法院直接判决靳秀芝腾迁，属程序违法。3.租赁合同手写部分，是合同双方当事人在自愿、合法的情况下签订的，是对合同打印内容的补充和变更。补充和变更的主要内容就是两点：一是租赁期限变更为5年；二是5年内，出租方不许提高租金。所以，原审认定事实错误。4.买卖不破租赁，人所共知。综上，原审判决程序违法，认定事实错误。请求二审法院撤销原判，驳回原审原告的起诉。 陈建泽、罗美娇辩称：（一）本案被上诉人系案件适格主体。被上诉人2018年9月4日与肖雪松签订《房屋买卖协议》，被上诉人购买了肖雪松所有的位于松原市宁江区文化街房屋约500平方米及院落7,394.9平方米，并办理了案涉土地的土地使用证，取得案涉房屋的房屋所有权和土地使用权。本案讼争的租货合同中涉及的房屋及土地包含其中，肖雪松在将上述房屋及土地使用权转让给被上诉人之前，于2018年7月10日与上诉人签订租赁合同将部分房屋及土地出租给上诉人靳秀芝。肖雪松将房屋及土地转让给被上诉人后，被上诉人通过买卖合法取得包括本案讼争财产在内的土地及房屋的所有权、使用权，被上诉人现为讼争财产的合法所有权人。所以被上诉人据此主张权利，诉讼主体适格。（二）2018年7月10日，肖雪松与靳秀芝签订的租赁合同的合同期限为一年。根据双方签订租赁合同中帽段部分记载，租赁双方约定租赁期间为2018年7月18日至2019年7月17日，明确约定了租赁期间为一年，现租赁期间已经届满，上诉人应当将租赁房屋及场地返还被上诉人，从租赁场地迁出。上诉人辩称的合同租赁期限为五年的主张不能成立。上诉人以合同中第7条约定的“甲方租用乙方期间五年内不得涨价”及第9条中约定“五年租用，一年一签合同”为由，认定合同租赁期限为五年。但被上诉人认为上诉人的此一观点不能成立，首先租赁合同中的第7条是对上诉人方租赁费用的约定，即如果上诉人方五年内一直租用，则租赁费用不能涨价。而合同第9条约定是五年租用，一年一签合同，此处的一年一签合同与合同帽段中关于合同期限一年的约定相互对应，能够确定合同租赁期间为一年，合同帽段中关于合同期限的约定与合同第7条和第9条并不矛盾。且能够相互呼应，能够确定合同的租赁期限为一年。同时合同的第3条与合同第9条中的一年一签合同也能够相互对应。根据合同第三条约定：乙方在租用期满前30天应与甲方协商是否继续租用，如续租双方重新签订合同，乙方有优先权。即在合同约定期限届满前上诉人方如想继续租用该场地，应当提前30天就继续租用事宜与被上诉人进行协商，双方就续租达成一致意见时双方重新签订租赁合同。此处的重新签订租赁合同应当是甲、乙双方协商一致的结果。如果双方未能就合同续签问题达成一致意见，则合同终止。现租赁合同约定的一年租期已经届满，双方就继续租赁事宜没能达成一致意见，原租赁合同到期后自然终止，故上诉人应当将租赁房屋及场地返还被上诉人。（三）肖雪松并不是必须参加诉讼的当事人，其不应当参加本案诉讼。肖雪松对于本案讼争的租赁房屋没有任何权利义务关系，与案件的处理结果也不存在法律上的利害关系，其并不是必须参加本案诉讼的当事人。租赁合同的租期应当是根据租赁合同的文字记载内容综合认定，肖雪松是否参加诉讼并不影响租赁合同租期的认定。（四）一审判决判令靳秀芝腾迁符合法律规定。上诉人提出的原审法院判决其腾迁之前，应当对租赁合同的租期经过法律程序确认的观点没有任何事实与法律依据。我国现行法律关于租赁合同租期届满后判决腾迁不存在租赁合同租期确认的前置程序，故一审判决上诉人在租赁期限届满后从租赁场地腾迁符合法律规定。（五）上诉人提出的买卖不破租赁的理论在本案中不能适用，买卖不破租赁原则是指在租赁期间，房屋的买卖不影响已经形成在先的租赁行为，而本案中上诉人的租赁合同已经到期，故被上诉人提出返还租赁房屋及场地不受该理论的影响。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院在查明事实基础上依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审正确判决，维护被上诉人的合法权益。 陈建泽、罗美娇向一审法院起诉请求：因租赁合同到期，靳秀芝从租赁场地迁出。 一审法院认定事实：陈建泽与罗美娇系夫妻关系。2018年7月10日，肖雪松与靳秀芝签订《租赁协议》，约定将肖雪松所有的松原市宁江区原供气公司路北包括院内东侧房屋及库房租赁给乙方靳秀芝。租期1年即自2018年7月18日至2019年7月17日止，租金9万元，租金一次性付清。并约定了租赁物的使用方法、维修义务等。该合同第3条约定“乙方在租赁期满前30天应与甲方协商是否继续租用，如续租双方重新签订合同，乙方有优先权。如乙方不承租允许甲方在租期满前30天张贴广告”。第4条约定“在租赁期间内，如遇国家占道或城市规划，甲方应按时间返还乙方剩余租金。（注双方后补充：国家补偿搬家费用，必须补偿给乙方）”，合同第5条约定租赁期间的税费由乙方负担。在该协议的底部，以手写方式增加的内容为“大门至北墙为彼此各半的共有通道，乙方不可超范围使用。7.甲方租用乙方（房地）期间五年内不得涨价。8.牌匾两家共用。9.甲方租用乙方期间五年租用，一年一签合同”，出租人肖雪松与承租人靳秀芝签字确认。协议签订后，靳秀芝于2018年7月10日向肖雪松交纳租金9万元，肖雪松给靳秀芝出具《收据》一枚。靳秀芝搬迁进租赁的房屋及场地开始经营钢材。2018年9月4日，肖雪松与陈建泽签订《房屋买卖协议书》，约定将肖雪松所有的位于松原市宁江区文化街的房屋约500平方米及院落7,394.9平方米一并出售给陈建泽。其中包括靳秀芝租赁使用的房屋场地在内。双方约定了买卖合同的标的物状况、产权证状况、费用负担、违约责任等。协议签订后，陈建泽交纳了房款并接收了靳秀芝租赁使用的房屋及场地以外的房屋及场地。并于2019年9月12日，将包括案涉土地在内的土地证权利人变更为陈建泽、罗美娇共同共有。陈建泽、罗美娇先口头通知靳秀芝到期不再出租，要求靳秀芝另租场地、腾出租赁的房屋及场地。靳秀芝未予理会。原告方于2019年7月17日，通过吉林车宏伟律师事务所向靳秀芝发出《律师催告函》，书面催告靳秀芝3日内滕迁出承租的房屋及土地并交付给陈建泽、罗美娇。经双方多次协商未果，因而成讼。 一审法院认为，肖雪松与靳秀芝于2018年7月10日在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。陈建泽、罗美娇与肖雪松于2018年9月4日签订的买卖包括肖雪松出租给靳秀芝在内的房屋及场地的协议也是合法有效的合同。陈建泽、罗美娇通过买卖合法取得本案讼争财产的所有权。原财产一切权利与义务全部转让给陈建泽、罗美娇，其二人据此主张本案权利，主体资格适格。本案争议的主要焦点为租赁期限如何确定的问题，双方当事人对此提出不同的认知。《租赁合同》的首部中约定租赁期限“为2018年7月18日至2019年7月17日”，但是在该合同的底部第9条手写补充条款约定“甲方租用乙方期间五年租用，一年一签合同”。甲方租用乙方合同中，尚未签订具体租赁年限的约定应为要约邀请，不属于合同的要约与承诺。“一年一签合同”表明出租方与承租方每年都要再次签订租赁合同。下一年度的租赁合同能否签订成功，取决于出租人和承租人的共同协商的结果，双方达成合意后租赁合同才能重新签订，继续履行。靳秀芝提出“一年一签合同”是一年一交房租的笔误，合同当事人双方作为完全民事行为能力人对于租赁期限和租金交付方式应有必要的认知，靳秀芝所提出的误解，有悖于常理。且出租人肖雪松与靳秀芝签订《租赁合同》中首部约定租赁期限为一年，双方在做补充约定时，并没有文字表明废止该租赁期限的条款。因此结合该合同中首部的租赁期限以及尾部“一年一签合同”的约定，应综合认定双方租赁期限为一年。租赁期限到期后，双方未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。原告方不再对讼争的房屋和场地进行出租，并要求靳秀芝滕迁出租赁的房屋及场地的请求符合法律规定，予以支持。考虑靳秀芝在租赁的房屋及场地内存放的物品较多以及重新租赁场地的需要，应给靳秀芝适当的寻租期间。结合原告方已经于2019年7月17日向靳秀芝发出了《律师催告函》，已经通知靳秀芝准备搬迁的事实，寻租期间应为一个月为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：“被告靳秀芝于本判决生效后1个月将租赁的房屋及场地返还给原告陈建泽、罗美娟。案件受理费按照简易程序收取50元，由被告负担。” 本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院认为，租赁物所有权的转让导致出租人的变更，这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权，而债权债务附属于所有权。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为。本案中，案外人肖雪松与陈建泽于2018年9月4日即签订房屋买卖协议，在协议签订后当月，即已告知靳秀芝买卖事宜，靳秀芝对此事实无异议，而至本案二审庭审前，案涉房产的土地证书已经变更至二被上诉人名下。因此，案涉租赁合同主体变更前的合同权利义务一并概括转移给变更后的合同主体，即肖雪松与靳秀芝签订的租赁合同相关权利义务一并移转至二被上诉人。因此，靳秀芝基于签订租赁合同的签订方并非二被上诉人，从而认为二被上诉人原告主体地位不适格，要求追加肖雪松参加诉讼的主张不能成立。 关于租赁期限如何确定的问题。案涉租赁合同帽段约定“租赁期限为一年”，租赁合同第三条约定：乙方在租用期满前30天应与甲方协商是否继续租用，如续租双方重新签订合同，乙方有优先权。租赁合同手书第9款约定“甲方租用乙方期间五年租用，一年一签合同”，靳秀芝虽主张“一年一签合同”是一年一交房租的笔误，但未能提出充分证据证明该抗辩。案外人肖雪松在与被上诉人陈建泽签订包括案涉租赁房地在内的买卖协议后即已明确告知承租人靳秀芝，靳秀芝在租赁期限满一年后，并未与陈建泽协商续租事宜，亦未向陈建泽主动交付租金，应视为其无继续承租的意思表示，而在租赁一年期限界满前，出租人陈建泽通过书面催告的方式亦已经向承租人表达了不再续租的意愿，在双方就继续租赁事宜没能达成一致意见情况下，双方当事人可以随时解除合同。一审据此判决靳秀芝限时腾迁并无不当，应予维持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人靳秀芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩方德 审判员  李敏英 审判员  李 铭 二〇二〇年二月十三日 书记员  吴 思