上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19798号原告(反诉被告)：郭庆，男，1980年11月6日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：朱小翠，女，1983年5月28日生，汉族，住上海市青浦区。上述二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：何艳，北京华城(上海)律师事务所律师。上述二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：薛春政，北京华城(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王玉倩，女，1975年6月16日生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：任涌，上海申浩律师事务所律师。原告郭庆、朱小翠与被告王玉倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序。后被告提起反诉，本院依法受理并与本诉合并于2017年2月8日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)郭庆及二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人何艳、被告(反诉原告)王玉倩及其委托诉讼代理人任涌到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告郭庆、朱小翠向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告双方于2016年6月9日签署的《上海市房地产买卖合同》，将上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)过户至二原告名下；2、被告以229万元为基数按每日万分之五支付原告自2016年9月16日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，暂计至2016年10月13日为人民币(以下币种同)32,060元。事实与理由：2016年6月9日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，转让价款229万元，原告分期向被告支付购房款并办理贷款申请手续，双方应于2016年9月15日向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方另签署《协议书》一份，约定原告向被告支付装修补偿款69万元。合同签订后，原告向被告支付了除贷款以外的所有购房款和装修补偿金，公积金贷款100万元亦于2016年7月29日审批通过，但被告向原告交付房屋后以各种理由拒绝办理过户手续，故原告提出如上诉请。被告王玉倩辩称，不同意原告的所有诉讼请求。涉案房屋的实际转让价格为298万元，被告要求原告按照实际价格办理审税及过户，但原告坚持以做低的229万元处理，双方不能协商一致，导致涉案房屋至今无法过户，现已逾期超10个工作日，按约被告有权解除合同。对于原告主张的逾期过户违约金，涉案房屋逾期过户的原因在于原告，被告没有过错，原告亦不存在实际损失。此外，原告计算的违约金标准过高。同时，被告王玉倩向本院提出反诉诉讼请求：1、解除二原告和被告于2016年6月9日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、二原告协助被告撤销上述《上海市房地产买卖合同》的网签手续；3、二原告向被告返还涉案房屋；4、二原告支付被告违约金610,900元；5、二原告按照每月5,000元向被告支付自2016年12月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。事实和理由：原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，被告发现原告为了逃税在该合同中将房地产转让价格做低为229万元。为了避免原告的违法行为对被告的个人信用产生影响、维护国家税收的严肃性，被告要求二原告予以纠正，并按照真实价格即298万元进行交易纳税并过户，但二原告均置之不理，现涉案房屋逾期过户超过10日，被告按约享有解除权。原告郭庆、朱小翠针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的所有反诉请求，被告要求解除合同没有法定或约定依据，合同订立后，原告严格按约履行义务，逾期过户系被告推脱导致，违约责任在被告。《上海市房地产买卖合同》约定的房屋转让价格是双方真实意思表示，不能成为被告违约的理由，请求驳回被告的全部反诉诉请。经审理查明：被告王玉倩系涉案房屋的登记权利人，建筑面积111.19平方米。2016年6月1日，被告王玉倩作为出售方(甲方)与原告郭庆、朱小翠作为买受方(乙方)在居间方(丙方)德佑房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积111.19平方米，总房价款298万元；本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担；室内固定装修及附属设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，家具家电及室内装饰品详见家具清单。合同另对其他事宜进行了约定。2016年6月3日，被告王玉倩收受原告郭庆支付的购房定金10万元。2016年6月9日，被告王玉倩作为出售方与原告郭庆、朱小翠作为买受方签订《网签委托确认书》一份，载明出售方与买受方经居间方介绍就涉案房屋交易达成一致，现买卖双方委托居间方协助办理该房屋的网上合同签约手续，并要求将该房屋的《上海市房地产买卖合同》的网签房价款确定为229万元，居间方已告知买卖双方相关政策。同日，被告王玉倩作为出售方(甲方)与原告郭庆、朱小翠作为买受方(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积111.19平方米，转让价款共计229万元，首期房价款92万元：乙方在签订本合同前支付甲方定金10万元，签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日支付82万元；第二期房价款100万元乙方通过贷款支付；第三期房价款34万元乙方于2016年7月10日前支付；尾款3万元于双方签署《房屋交接书》时乙方交付甲方；甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年9月15日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按补充条款(一)的约定追究甲方的违约责任；甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。合同补充条款(一)第8条第(1)款约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……；第(2)款约定，……乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。合同附件二中载明设备及装饰均详见家具清单，费用包含在合同约定的房地产转让价款内，乙方不需要另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同另对其他事宜进行约定。同日，被告王玉倩作为甲方(出售方)与原告郭庆、朱小翠作为乙方(买受方)签订《协议书》一份，载明经甲乙双方协商，乙方应支付涉案房屋的合同总价款229万元外，再支付甲方装修补偿款共计69万元，该笔款项乙方分两笔支付：于签订买卖合同后当日支付3万元，于2016年7月10日支付66万元；此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，甲方出售涉案房屋净到手价格为298万元；若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价229万元未能通过房屋所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可机构核定价征税，多出的税费由乙方承担。协议另对其他事宜进行了约定。上述合同签订后，原告郭庆于当日分别向被告王玉倩支付82万元和3万元。2016年6月14日，上海地维房地产估价有限公司出具房地产市场询价意见单。2016年6月27日，被告王玉倩将房屋交付原告郭庆，原告郭庆向被告支付购房款3万元。双方签署家具清单(买卖)及房屋交接书各一份，其中家具清单(买卖)中载明了房屋内家电、家具的交付情况，并载有：“对于上述情况，乙方经过验收，认为符合双方就该房屋买卖于2016年6月9日签订的《上海市房地产买卖合同》规定的交付条件”，原告郭庆与被告分别于家具清单(买卖)及房屋交接书签字确认。2016年7月12日，涉案房屋预告登记于原告郭庆、朱小翠名下；原告郭庆向被告分别支付34万元和66万元，并于同日申请100万元纯公积金购房贷款，该贷款申请于同月29日获批。2016年7月24日，原告郭庆办理原有住房信息查询手续，查询结果为原告家庭已在本市拥有一套房产。2016年8月16日，原告郭庆向被告王玉倩出具催告函一份，要求被告于2016年9月13日16时前配合原告办理房地产产权过户手续，被告于次日收悉。2016年9月20日，原、被告协商办理过户，但未达成一致意见。2016年9月24日，被告王玉倩向原告郭庆、朱小翠出具催告函一份，载明涉案房屋的真实交易价格为298万元，受居间方和原告的误导，被告在《上海市房地产买卖合同》中约定房屋交易价格为229万元，要求原告按照真实价格缴纳所有税费，并相约在2016年9月30日前办理过户手续，如果原告继续违约，被告有权解除买卖合同并追究原告的违约责任，被告保留向上海市房地产行业协会和税务机关举报原告和中介的权利。截至2017年2月28日，涉案房屋尚未办理产权过户至原告郭庆、朱小翠名下的手续。审理中，原告郭庆、朱小翠述称，若后续银行贷款审核未予批准或审批额度不足的，同意于涉案房屋过户后15日内现金补足被告剩余购房款。以上事实，由上海市不动产登记簿、房地产买卖居间协议、网签委托确认书、上海市房地产买卖合同、网上银行电子回单、收款收据、签购单、个人转账汇款业务受理回单、业务凭证、协议书、房屋交接书、住房公积金个人账户查询网络截屏、微信记录、家具清单(买卖)、催告函、邮寄凭证、航空运输电子客票行程单、公证书及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。根据庭审查明的事实，原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》约定的涉案房屋总价及《协议书》约定的被告出售房屋净到手价均为2,980,000元，而《上海市房地产买卖合同》约定的价款为2,290,000元。对此，原告主张应以《上海市房地产买卖合同》约定的2,290,000元来确定房屋出售价格，690,000元系装修补偿款，不应列入房屋价款中。但本院认为，原告的上述主张与《上海市房地产买卖合同》中约定的家具清单所列设备和装修费用包含在房地产转让价款内的内容不符，亦与双方签订的其他协议冲突，故本院不予采信。双方显然是为了逃避国家税收而做低价格，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》中房屋价格条款应为无效条款，双方真实的交易价格应为298万元；此外，该条款无效并不导致整个买卖合同无效，关于该合同的其他条款内容及《协议书》内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告按约向被告支付了房款并办妥了贷款手续，被告亦已向原告交付了房屋，双方之买卖合同具备继续履行条件，故原告要求被告办理房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。原告同意于房屋过户后15日内现金补足剩余购房款，并无不当，本院予以确认。被告要求按真实价格缴税，系合法主张，并不构成违约，故原告要求被告支付逾期过户违约金，本院不予支持。本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等按照约定均应由原告郭庆、朱小翠承担。本案原、被告双方因缴纳税费问题产生争议而未能按期过户，而税费争议的产生是基于做低房价，虽然做低房价的受益方是承担税费的原告，但被告明知做低房价仍予配合，故造成原、被告未能按期办理过户双方均有过错。关于被告主张其受原告和中介误导签订了做低房价的《上海市房地产买卖合同》，但其并未提供证据证明，本院难以采信。现被告以逾期办理过户主张解除买卖合同及违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告主张的二原告协助被告撤销网签合同、返还房屋、支付房屋占用费的反诉请求，因其基础均为买卖合同解除，现合同继续履行，故本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)郭庆、朱小翠与被告(反诉原告)王玉倩继续履行于2016年6月9日签订的关于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX弄XXX号XXX室房屋的除房屋总价约定条款以外的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、被告(反诉原告)王玉倩于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)郭庆、朱小翠办理将上述房屋产权过户至原告(反诉被告)郭庆、朱小翠名下的手续(过户中产生的所有税费由原告郭庆、朱小翠负担)；三、原告(反诉被告)郭庆、朱小翠于上述房屋过户至其名下之日起15日内向被告(反诉原告)王玉倩支付购房款1,000,000元；四、驳回原告(反诉被告)郭庆、朱小翠的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)王玉倩的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,896元，减半收取15,448元，反诉案件受理费4,994.50元，合计诉讼费20,442.50元，由原告(反诉被告)郭庆、朱小翠负担7,724元(已付)，由被告(反诉原告)王玉倩负担12,718.50元(已付4,974.50元，余款7,744元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年三月二日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。