江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初334号原告：戴燕妮，女，1994年8月18日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：王熙，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡勇，江苏南昆仑律师事务所律师。被告：镇江和融房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321100661324598T，住所地镇江市京口区谷阳北路299号优山美地139幢二楼。法定代表人：洪远富，该公司董事长。委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓晨，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：广东中奥物业管理有限公司镇江分公司，统一社会信用代码91321102346170592J，住所地镇江市京口区象山街道孟诚社区谷阳北路299号优山美地114幢209、210、211室。负责人：龙为民，该分公司副总裁。委托诉讼代理人：潘志勇，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆敏，江苏东方之光律师事务所律师。第三人：镇江市恒迅科技开发有限公司销售分公司，统一社会信用代码913211027715297624，住所地镇江市优山美地花园150幢第4层413室。负责人：吴靖，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王熙，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡勇，江苏南昆仑律师事务所律师。原告戴燕妮与被告镇江和融房地产开发有限公司（以下简称和融公司）、广东中奥物业管理有限公司镇江分公司（以下简称中奥物业公司）、第三人镇江市恒迅科技开发有限公司销售分公司（以下简称恒迅公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴燕妮与第三人恒迅公司的共同委托诉讼代理人王熙、蔡勇，被告和融公司的委托诉讼代理人高婷婷、被告中奥物业公司的委托诉讼代理人陆敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴燕妮向本院提出诉讼请求：1.判令被告和融公司停止侵害；2.请求两被告共同赔偿损失1万元（暂定，最终数额以评估结果为准）。事实和理由：原告系镇江市京口区优山美地花园150幢第四层417室房屋所有权人。2018年8月因五楼露台水管堵塞，导致积水漫延至五楼室内，水又从五楼渗漏到417室，致417室内财产受损。被告和融公司是五楼漏水房屋的所有权人，未尽到维护、修缮义务。被告中奥物业公司作为小区物业服务单位，未尽到日常监管维护义务，应对原告的损失承担连带赔偿责任。起诉时，原告申请了损失鉴定，对于鉴定机构的评估意见原告不予认可，审理中变更为诉讼请求为：1.判令两被告将涉案毁损墙面恢复原状，并清运由此产生的建筑垃圾；2.判令两被告赔偿损失5万元。前述赔偿要求两被告承担连带赔偿责任。被告和融公司辩称，原告所有的417室房屋所对应的上层房屋511室从未发生过水管堵塞积水、渗水情况。原告与第三人提及的512室房屋外的露台性质为四楼房屋的屋面，属于建筑物共有部分，被告作为512室房屋所有权人对于露台共有部分不负有管理义务，因露台积水造成的损失，不应由被告和融公司赔偿。512室房屋的楼下为418室房屋，而非417室房屋，即使512室房屋确实有渗水，也不会渗漏至417室，原告也未能证明417室渗漏系因512室渗水造成。第三人登记地址为413室，并非417室或418室，也未能证明其实际经营场所为417室或418室，因此417室、418室房屋受损并不会实际影响第三人开展业务，且第三人未能证明因512室渗水造成的直接损失，第三人主张损失没有依据，租金属于第三人经营所需，与本案无关。原告在立案之时的诉讼请求为要求被告停止侵害，赔偿损失。诉讼过程中，经原告申请，进行了相关损失评估，但原告在评估完毕之后，变更诉讼请求要求被告对墙面恢复原状，主张由被告承担评估费显然不符合法律规定。原告在优山美地花园购买了多套房屋，因存在质量瑕疵，双方已一次性解决，从原告提交的证据中可以发现2018年8月房屋漏水时，墙面已有霉斑，说明墙面并非完全是2018年8月漏水造成，原因上也可能是原告取得质量瑕疵赔偿款后没有进行修复，原告主张赔偿在因果关系上亦缺乏法律依据。被告中奥物业公司辩称，原告在本次诉讼之前墙面漆就已造成损坏，失去使用和商业展示的价值，该部分损失原告已与被告和融公司处理完毕，不应在本案中再次主张。原告未能证明主张的赔偿与被告中奥物业公司存在因果关系。诉称积水的阳台必须自512室进入，阳台四周有墙体隔开，是与其他区域相分离的独立空间，无论从房屋的结构还是使用功能来看，该阳台是512室房屋所有人的专有部分，被告中奥物业公司依据《前期物业服务合同》仅对小区内公共区域提供管理维护服务，对业主专有区域没有维保的义务，因此对于该处渗漏造成的损失应由所有权人承担赔偿责任。第三人在工商行政部门登记的住所地为413室，漏水发生在417室、418室。涉案房屋规划用途为公寓式酒店，原告与第三人擅自改变房屋用途进行商业经营，应根据《临时业主公约》第三条第一项的规定，经相邻业主、使用人共同书面签字同意后，并报有关行政管理部门批准。原告与第三人并未履行上述手续，改变用途违反公约，对于损失有重大过错，应自行承担致损后果。且第三人未提供经营损失的直接证据，租赁房屋损失与本案不具有关联性。请求驳回原告及第三人对被告中奥物业公司的诉讼请求。第三人恒迅公司述称，请求判令:1.两被告共同赔偿第三人营业损失40000元；2.判令两被告承担租房费用41400元。第三人恒迅公司从事涂料、建筑材料、化工产品等销售，主营产品为“忆江南”牌墙体装饰涂料。公司住所地为优山美地150幢4层413室。因公司经营需要，实际使用了原告戴燕妮所有的417、418室房屋作为主要样板间，陈列产品供客户实地参观。2018年8月，418室顶部出现严重渗水现象，致417室、418室样板墙艺全部毁损，第三人无法正常经营，只能在外租房维持经营。故要求两被告承担赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无本质异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，认定如下：1.原告戴燕妮提交的由证人郑某出具的证人证言，证明艺术漆展示墙损失情况。被告和融公司、中奥物业公司认为，郑某并非专家证人，其证言不能推翻资产评估报告出具的意见，且郑某与第三人恒迅公司之间存在利害关系，对证人证言不予认可。本院认为，根据法律规定当事人可以申请有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或专业问题提出意见。通过原、被告双方对郑某的询问表明其对艺术漆展示墙的制作过程确有所了解，但是否属于法律规定的具有专门知识的专家辅助人有待商榷，因其参与了涉案艺术漆展示墙的制作，对于证言可以结合其他案件事实综合加以认定。2.原告戴燕妮提交的荣誉证书、雕像照片、杂志报道、网站报价参考等，被告不认可。本院认为，上述材料真实性无法确认，与本案亦不具有关联性，故不予以采信。3.原告戴燕妮提交的预算书，证明损失。被告不认可。本院认为，预算系由原告单方制作，仅是对诉讼请求的具体说明，系当事人陈述。4.原告戴燕妮提交的关于“忆江南”牌涂料及工艺的说明，证明艺术漆展示墙的制作工艺，两被告认为上述材料系由原告单方制作均不认可。本院认为上述材料属于原告陈述，可以结合其他证据材料加以综合认定。5.第三人恒迅公司提交的记账凭证，证明营业损失。被告对于真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院认为记账凭证可以大体反映第三人的经营情况，但不足以证明因涉案渗水导致营业损失减少。6.第三人恒迅公司提交的房屋租赁合同、收据，证明因渗水另行租赁房屋产生的损失。被告不认可。本院认为，第三人提交的上述材料客观上可以反映其承租房屋情况，但不足以证明与涉案房屋渗漏之间的关联性。7.审理中，因原告的申请本院依法委托镇江明诚资产评估事务所对包括装潢损失、墙艺损失、墙艺修复费用、室内物品损失项目在内的漏水损失进行鉴定。该事务所于2019年8月6日作出《资产评估报告书》。《资产评估报告书》言明：资产评估的主要方法有收益法、市场法和成本法。在本次评估工作中，评估人员根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析各种资产评估基本方法的适用性，因评估人员无法获取市场成交案例，采用了成本法进行评估；成本法是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。评估基准日为2019年5月8日。经评估，委托鉴定事项的损失合计10936元。原告认为资产评估报告是以普通家装标准进行的鉴定，没有反映出艺术漆展示墙包括艺术价值在内的损失；鉴定的损失金额不能完全覆盖修复的费用；鉴定的范围没有以原告提交的鉴定物品范围为准，存在遗漏项目。被告对资产评估报告予以认可。本院认为，《资产评估报告书》系资产评估机构根据相关法律法规的规定，依据评估程序，结合申请人对损失具体情况的介绍，在双方当事人在场时对房屋漏水状况进行查看、记录后，考量各种资产评估方法而作出，且原告的陈述及提交的由郑某作出的证言均不足以推翻《资产评估报告书》的意见，故对于《资产评估报告书》，予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇江市优山美地花园150幢系地面总层数为6层的楼房，每层之间采用退层设计，规划用途为公寓式酒店，该楼房的第4层417、418室登记在原告戴燕妮名下。2014年1月21日原告领取权证后将417室与418室打通。417室、418室分别对应的楼上房屋为511室和512室。被告和融公司系镇江市优山美地花园150幢511室、512室登记所有人，亦是该楼盘的开发商。512室为尚未售出的房屋，系毛坯房，室内地面没有防水处理。因退层设计，512室室外有一处开放式露台。2018年7、8月份，因本地降雨量较大，雨水自512室外露台倒灌进室内，渗漏至楼下的418室，致418室、417室室内墙面（艺术漆装饰）、物品等受损。被告中奥物业公司与被告和融公司签订有《前期物业服务合同》，约定物业服务的范围包括涉案的150幢楼房等共用部位的维修、养护、管理，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日或与业主委员会签订《物业管理服务协议》。在2018年7、8月份，被告中奥物业公司仍为优山美地花园提供物业服务。第三人恒迅公司的营业执照登记类型为有限公司分公司经营，范围为涂料、建筑材料、装饰材料等的销售。公司法定代表人吴靖，吴靖与原告戴燕妮系母女关系。吴靖购买了镇江市优山美地花园150幢413、414、415室等另外位于四层的7套房屋。因经营的项目中包括装饰材料、涂料的销售，将417室的墙面用艺术漆装饰以向顾客展示。2018年9月13日，吴靖以413、414、415室自2013年交付后一直存在漏水为由诉至本院，要求两被告赔偿，并申请鉴定，后申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2019年3月20日，吴靖将被告和融公司诉至本院，诉讼请求为撤销吴靖于2017年10月16日签名的《确认书》，同时要求被告赔偿因漏水造成的损失5万元。该案经审理查明：2010年，吴靖及原告戴燕妮向被告和融公司购买了150幢第四层的房屋。2013年1月24日房屋竣工验收合格并进行了备案。所购房屋中的410室、417室、418室登记在原告戴燕妮名下；411室、412室、413室、414室、415室、416室登记在吴靖名下。上述房屋于2013年1月陆续交付后，因出现漏水渗水现象，经吴靖交涉，被告和融公司进行了维修。2017年10月16日吴靖在被告和融公司打印好的《确认书》上签名。《确认书》内容为“本人是镇江优山美地144幢（施工号）410、411、412、413、414、415、416、417、418室业主。因房屋漏水导致的室内受损问题，现经协商，本人同意自行维修，由贵司一次性补贴人民币30000元的维修费用（该维修费用包括但不限于材料费、人工费、维修费等）。至此，本人对上述房屋质量问题不再有争议，并保证不再以此为由向贵司提出本确认书以外的任何主张和要求，同时承诺对本确认书的内容及双方协商的所有内容承担保密责任”。该案审理过程中，吴靖撤回了要求被告赔偿5万元的诉讼请求。2019年6月13日，本院作出（2019）苏1102民初1318号民事判决，认为吴靖签署《确认书》不存在重大误解、欺诈等情形，驳回吴靖的诉讼请求。该判决已生效。本案审理中，原告申请对417室的装潢损失、墙艺损失、墙艺修复费用、室内物品损失进行评估。本院依法委托的镇江明诚资产评估事务所于2019年8月6日作出《资产评估报告书》，认为上述损失的公允价值为10936元。其中法国墙纸背景墙面装饰损失为1474元（受损数量5.173平方米）、唐装中国风背景墙面装饰损失712元（受损数量2.5平方米），物品损失分别为服务器2600元、电脑含主机及显示器4050元、组装主机600元、音箱键盘及其他物品1500元。原告因鉴定支付鉴定费1000元。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被告和融公司系512室房屋所有权人，对与房屋相连接的开放式露台负有管理义务，遇天气变化应当对可能产生的露台积水有所预见，积水发生后应当及时排除、消除隐患。但被告和融公司疏于对露台的管理，遇降雨致积水倒灌，渗漏至418室，进而对417室造成损害，应当承担侵权责任。根据法律规定，被侵权人有权要求侵权人承担侵权责任，承担责任的方式包括恢复原状、赔偿损失等，且可以同时主张，但恢复原状应以客观可能为前提。本案中原告主张的“原状”无法具体化，涉案房屋自2013年交付，陆续进行了装修，对墙面进行了艺术漆装饰，至2018年损坏时由于时间因素等通常已有贬损。其次，“原状”的标准无法量化，如原告戴燕妮所述，其用于展示的艺术漆墙面具有艺术价值，而艺术价值的标准因人而异，客观上对于何情况下方达到当事人一方认可的艺术价值以恢复原状亦无法衡量。再次，原告戴燕妮诉请要求赔偿损失依据的是预算书，该预算中已包括艺术墙的维修，属于重复主张，法律未禁止恢复原状与赔偿损失同时主张，但损失不可重复计算是其应有之意。故原告戴燕妮相关恢复原状的诉讼请求，不予支持。原告戴燕妮要求赔偿损失，资产评估机构对于损失已按照公允的评估方法予以明确。被告和融公司认为，417室在涉案事发前已有渗漏情况，相关损失不应计入本案。本案漏水发生前，417室确有渗水漏水情形，为此，吴靖与被告和融公司进行过协调处理，并且签订了《确认书》。但本案中，资产评估机构在评估中采用的系成本法，对于损失的评定已扣除了相应的贬损价值。故被告和融公司认为应作扣减的抗辩意见，不予采纳。对于原告戴燕妮主张的损失，认定为10936元。被侵权人与民事权益遭受侵害的权利主体应具有同一性。原告戴燕妮系417室的房屋所有权人；第三人恒迅公司从事装饰材料的销售，其法定代表人吴靖与原告戴燕妮系母女关系；原告及第三人均确认417室部分墙面以艺术漆进行装饰用于向客户展示，并存放办公用品。故可以认定，第三人恒迅公司在原告戴燕妮同意的情况下使用了417室，对于艺术墙面及物品因损坏产生的损失，第三人恒迅公司有权主张权利。审理中，第三人恒迅公司对原告戴燕妮积极主张的417室艺术墙面毁损及相关物品的损失未提出异议，应当视为系第三人恒迅公司对自己权利的处分，不违反法律规定。第三人恒迅公司主张渗水造成营业损失、租房费用。虽417室部分墙面用于展示第三人恒迅公司的艺术漆装饰效果，但作为通常情况下具有一定诉讼能力的商事主体，第三人恒迅公司对于基于使用417室提出的诉讼主张与原告的诉讼请求之间的关系未能举证予以明确。同时，其所举证的证据不足以证明存在营业损失及具体数额，对于营业损失、租房费用与417室渗水之间的因果关系亦未能举证证明，故其诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。被告中奥物业公司根据相关合同为镇江市优山美地花园共用部分的设施、设备等提供物业服务。512室露台位于512室室外，与150幢楼房的其他部分无连通点，仅可以通过512室进入。客观上，在没有被告和融公司事前的允许、通知或要求下被告中奥物业公司无法进入该露台进行养护、管理，主观上，亦无法预见到积水隐患。故原告及第三人对被告中奥物业公司的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。综上，被告和融公司作为开发商对于未售出房屋及附属设施等疏于管理，因积水渗漏致417室墙面及室内物品损失存在过错，应当承担相应的侵权责任。被告中奥物业公司对于损失的发生不存在过错，不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告镇江和融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告戴燕妮损失10936元；二、驳回原告戴燕妮的其他诉讼请求；三、驳回第三人镇江市恒迅科技开发有限公司销售分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，鉴定费1000元，合计2050元，由原告戴燕妮负担230元，由被告镇江和融房地产开发有限公司负担1820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳超人民陪审员  王嘉梅人民陪审员  张 琴二〇二〇年二月二十八日书 记 员  叶天娇附法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。