四川省西充县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1325执异13号 异议人（案外人）：成都信蓉投资有限公司，住所地：四川省成都市天府新区。 法定代表人：郭勇，董事长。 申请人：赵磊，男，汉族，生于1981年9月14日，住云南省昆明市盘龙区。 被申请人：李晋蓉，女，汉族，生于1966年8月18日，住四川省西充县。 申请人赵磊于2017年7月10日向本院申请诉前财产保全，本院于2017年7月11日作出（2017）川1325财保53号民事裁定书，裁定：查封被申请人李晋蓉位于成都市天府新区。异议人成都信蓉投资有限公司（以下简称信蓉公司）不服，向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人信蓉公司提出异议称，异议人于2016年4月27日与李晋蓉、苏清松签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，约定李晋蓉、苏清松购买异议人所有的位于成都市天府新区住宅，房屋总价款532185元，李晋蓉、苏清松采用按揭方式付款，首付112185元，余款420000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司猛追湾支行（以下简称邮政猛追湾支行）贷款方式支付。并约定异议人在保证期内，如因买受人原因，导致邮政猛追湾支行要求异议人承担保证责任的，买受人应当自异议人承担保证责任之日起15日内归还异议人被扣划的保证金、代还偿还借款、回购房款并从异议人承担保证责任之日起按日向异议人支付总房款万分之五的违约金。如买受人逾期履行上述义务的，则异议人有权于上述约定期限届满之次日起解除双方签订的购房合同，收回房屋，并要求买受人支付总房款10%的违约金。 2016年5月9日，异议人与李晋蓉、邮政猛追湾支行三方签署的《个人消费贷款及担保合同》约定，异议人为李晋蓉购房贷款承担阶段性连带保证责任，即在正式的抵押登记手续办理完毕之前对该笔贷款承担连带保证责任。合同签订后，邮政猛追湾支行向异议人支付了该笔贷款。 2017年12月7日，因李晋蓉、苏清松未按约定履行还款义务，邮政猛追湾支行向成都市成华区人民法院提起诉讼，该院于2018年7月28日作出（2017）川0108民初7976号民事判决，载明因苏清松已经死亡且除李晋蓉外的其他继承人均放弃继承的情况下，李晋蓉应当按照合同约定履行还款义务，并判令李晋蓉归还借款本金382904.56元及利息和罚息。其后，邮政猛追湾支行向异议人出具《中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿通知书》，载明因借款人连续23期未归还贷款本息，要求异议人承担连带保证责任。异议人于2019年10月11日向邮政猛追湾支行偿还贷款本金193394.44元、利息36.35元、拖欠利息34810.25元、罚息7905.95元，共计236147元。 2019年11月5日，异议人向李晋蓉、苏清松邮寄《催款通知书》，要求李晋蓉在收到通知书之日起15日内向异议人支付异议人代偿的全部款项。因李晋蓉怠于履行付款义务，异议人根据双方约定，于2019年11月25日通过邮寄方式向李晋蓉送达《解除合同通知书》，解除异议人与李晋蓉、苏清松签订的购房合同。 另，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十七规定，在查封房屋办理转移登记前，查封房屋为异议人所有，贵院仅能就异议人与李晋蓉、苏清松之间的商品房买卖合同关系对案涉房屋进行预查封。因案涉房屋存在司法查封，且查封期限为三年，导致异议人的转移登记申请未获不动产登记部门准许，从而致使异议人不能为李晋蓉、苏清松办理不动产转移登记，也无法交邮政猛追湾支行办理抵押登记。如仅为预查封，则不影响房屋办理不动产转移登记。 根据物权法第十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，案涉被查封房屋系异议人合法所有，贵院仅能采取预查封措施，无权对异议人所有的房屋进行查封，在异议人与李晋蓉解除购房合同后，贵院无权继续查封异议人所有的房屋。现异议人依据民事诉讼法第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第二十一条的规定，提出异议，请求贵院中止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。 申请人赵磊辩称，一、法院执行行为是合法的，一是法院执行依据是申请人申请的财产保全，即西充县人民法院作出的（2017）川1325财保53号民事裁定书；二是执行的保全财产，系李晋蓉位于成都市天府新区房屋；三是执行程序合法。二、异议人提出的执行异议，缺乏事实和法律依据。其一，申请人赵磊2017年3月9日向李晋蓉出借人民币30万元，李晋蓉于2016年4月27日购买异议人的房屋，并支付首付款112185元，申请人赵磊为追回李晋蓉所欠债务，向法院起诉，同时申请财产保全，申请人赵磊对保全财产取得优先权；其二，异议人知道李晋蓉无力偿债时，于2019年11月25日故意向李晋蓉发出解除房屋买卖合同通知书，显属恶意，是为了让债务人不偿还他人债务，以达到自己占有申请人财产的非法目的。三、人民法院执行查封合法，并未侵犯异议人的合法权益。申请人赵磊自2017年7月31日申请查封执行以来，已历时2年多，异议人现提出异议是损人利己的行为，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”的规定，人民法院应当继续执行。综上，请求人民法院依法驳回异议人的异议请求，维护申请人的合法权益。 被申请人李晋蓉未作答辩，也未提交证据。 经审查查明，异议人信蓉公司（出卖人）与李晋蓉、苏清松（买受人）于2016年4月27日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：异议人将其建设的中信城·左岸一套商品房（与位于成都市天府新区住宅系同一房产）出卖给李晋蓉、苏清松；房屋总价款532185元，李晋蓉、苏清松采用贷款方式付款等内容，该合同记载买受人通讯地址为四川省西充县。同时，双方签订一份《补充协议》，约定：买受人应于主合同签订的同时向出卖人支付不低于该商品房总价款20%（即：112185元）的首付款，剩余420000元，由买受人向贷款机构申请贷款支付；如出卖人为买受人向贷款机构的担保贷款提供阶段性连带责任担保的，则出卖人在保证期内，如因买受人原因，导致贷款机构要求出卖人承担保证责任的，买受人应当自出卖人承担保证责任之日起15日内归还出卖人被扣划的保证金、代还偿还借款、回购房款并从出卖人承担保证责任之日起按日计算向出卖人支付总房款万分之五的违约金，买受人逾期履行上述义务的，则出卖人有权于上述约定期限届满之次日起解除主合同和本协议，并要求买受人支付总房款10%的违约金；双方确认主合同所记载的地址为通知地址，任何一方如需变更通知地址，须提前至少15日以特快专递或挂号信的方式送达给对方或亲自到出卖人之销售中心重新登记；双方确认有关通知的送达形式为当面签收、邮寄送达和公告送达，采取邮寄方式的，自按照主合同所记载的送达地址寄出通知之日起3日视为收到有关通知，通知发出日期以寄出邮局邮戳或以快递公司签认为准；如任何一方拒绝签收、地址发生变化未及时通知另一方导致邮局无法邮递或通知不能按时送达或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，视为已经送到等内容。2016年4月29日，双方在成都天府新区不动产登记中心办理商品房合同备案登记，备案号为Y。 2016年5月9日，李晋蓉、苏清松（借款人、抵押人）与邮政猛追湾支行（贷款人）以及信蓉公司（保证人）签署一份《个人消费贷款及担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放用于购置上述商品房的购房贷款42万元；信蓉公司作为保证人，为该笔贷款承担阶段性连带保证责任，如正式的抵押登记手续办理完毕，则对之后的借款人债务免除保证责任等内容。合同签订后，邮政猛追湾支行向异议人支付了该笔贷款。 2017年12月7日，因李晋蓉、苏清松未按约定履行还款义务，邮政猛追湾支行向成都市成华区人民法院提起诉讼，该院于2018年8月28日作出（2017）川0108民初7976号民事判决，载明因苏清松已经死亡且除李晋蓉外的其他继承人均放弃继承的情况下，李晋蓉应当按照合同约定履行还款义务，并判令李晋蓉归还借款本金382904.56元及利息和罚息。2019年5月22日，邮政猛追湾支行向异议人出具《中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿通知书》，载明因借款人连续23期未归还贷款本息，要求异议人承担连带保证责任。异议人于2019年10月11日向邮政猛追湾支行偿还贷款本金193394.44元、利息36.35元、拖欠利息34810.26元、罚息7905.95元，共计236147元。 2019年11月5日，异议人按主合同记载的通讯地址向李晋蓉、苏清松邮寄《催款通知书》，要求李晋蓉在收到通知书之日起15日内向异议人支付异议人代偿的全部款项，邮寄状态显示该邮寄于2019年11月15日退回妥投。2019年11月25日异议人按主合同记载的通讯地址通过邮寄方式向李晋蓉送达《解除合同通知书》，解除异议人与李晋蓉、苏清松签订的购房合同，邮寄状态显示该邮寄于2019年12月7日退回妥投。 另查明，2017年7月11日，本院根据申请人赵磊诉前财产保全申请，作出（2017）川1325财保53号民事裁定，查封被申请人李晋蓉与苏清松共有的位于成都市天府新区（合同备案号：Y）等财产，查封期限二年。查封期间允许使用，但不得转移财产权属及设定其他权利负担。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，异议人基于对案涉商品房享有所有权既对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议，本院依法依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，其一，案涉房屋系异议人信蓉公司投资建设的商品房，初始登记在异议人信蓉公司名下，虽然异议人与被执行人办理了预售合同的备案登记，但未办理不动产物权转移登记，故被执行人尚未取得案涉房屋的所有权，信蓉公司仍为案涉房屋的权利人，且该权利具有合法性与真实性。其二，异议人与被执行人在商品房买卖合同及补充协议中明确约定：“如因买受人原因，导致贷款机构要求出卖人承担保证责任的，买受人应当自出卖人承担保证责任之日起15日内归还出卖人被扣划的保证金、代还偿还借款、回购房款并从出卖人承担保证责任之日起按日计算向出卖人支付总房款万分之五的违约金，买受人逾期履行上述义务的，则出卖人有权于上述约定期限届满之次日起解除主合同和本协议”，现被执行人在异议人承担保证责任后，未按上述约定履行相应义务，异议人信蓉公司可以依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，按照双方约定的通讯地址和送达方式，主张解除合同。如合同解除，则人民法院的执行行为没有法律基础和事实基础，异议人由此取得的权利，则能够排除执行。至于合同解除效力问题，本院在执行异议审查程序中，不作认定，当事人可以通过其他程序解决。 另，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋”的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，而不得直接采取查封措施，故本院在（2017）川1325财保53号民事裁定中，直接对被执行人李晋蓉购买的办理了商品房预售合同登记备案手续，尚未进行所有权登记的案涉商品房采取查封措施，存在不当，应予纠正。虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，但无证据证明申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付，故本院对案涉房屋采取查封措施，也明显不当。 综上所述，异议人异议理由成立，其权利能够排除执行，本院应依法中止对案涉房屋的执行。为保障申请执行人的权益，如合同被解除，本院可以根据申请执行人申请，执行被执行人基于合同解除后对异议人享有的债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对（2017）川1325财保53号民事裁定中查封的位于成都市天府新区住宅（合同备案号：Y）的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向西充县人民法院提起诉讼。 审判长  王洪先 审判员  贾凌锋 审判员  杨红清 二〇二〇年二月二十日 书记员  龙璟澜