丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初5159号 原告（反诉被告）：周金艳，女，1978年5月9日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人(特别授权)：蓝薇璐，浙江博翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江丽水华侨饭店股份有限公司，住所地：丽水市莲都区丽阳街651号。统一社会信用代码：91331100769603425N。 法定代表人：徐爱荣，董事长。 委托代理人（特别授权）：雷月平，浙江南明律师事务所律师。 原告周金艳为与被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司（以下简称丽水华侨饭店）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月21日向本院起诉，本院受理后，被告丽水华侨饭店依法向本院提起了反诉，并由审判员练卿独任审判，于2019年10月15日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）周金艳及委托代理人蓝薇璐、被告（反诉原告）丽水华侨饭店的委托代理人雷月平到庭参加诉讼。2019年10月16日至2020年2月14日为当事人申请庭外和解期间。本案现已审理终结。 原告周金艳诉称：原告与被告丽水华侨饭店（原名为浙江丽水华侨饭店有限公司，于2018年8月9日名称变更登记）曾于2018年2月27日、2018年2月28日、2018年3月4日分别签订了《经营性酒店房屋转让合同》三份，合同约定：由甲方（被告丽水华侨饭店）转让华侨饭店915号、1820号、1809号经营性房产，三套房产转让合同价款分别为1524571元、894733元、873771元，并约定买受人应在协议签订后七日内付清房款，甲方应于全款付清后180天内办理房产变更登记，否则应当按房款每日万分之五计算违约金，违约日期超过90天的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按约定立即支付了所有房款，现由于被告的原因，房产不能办理产权变更登记。至此，被告已经严重违约，原告有权要求被告返还合同价款并承担违约责任。为此，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《经营性酒店房屋转让合同》三份；二、被告立即返还原告房屋转让款3273075元，并按合同约定向原告支付违约金（违约金自2018年8月28日起按每日万分之五计算，暂计至2019年8月12日止为555418.63元）；二、本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）丽水华侨饭店针对本诉与反诉诉辩称：一、本案双方签订的三份《经营性酒店房屋转让合同》，合同合法有效。该三份房屋买卖合同，全部充分地体现了双方当事人的意志，合同内容没有违反任何法律的规定。所以，这三份合同符合《合同法》第三章的规定，自双方签订时起已经生效。二、被告（反诉原告）丽水华侨饭店无违约行为，已经按照《经营性酒店房屋转让合同》的约定履行了自己的义务。1、与上述合同同时签订的还有三份房屋租赁合同《经营性酒店房屋返租合同》。由于本案转让的房屋属于经营性用房，在房屋买卖合同的第二条明确约定：原告（反诉被告）周金艳将所买受的房屋出租给被告（反诉原告）丽水华侨饭店，即买卖的房屋不需要交付买受方。按照房屋租赁合同的约定，被告（反诉原告）丽水华侨饭店在收到购房款的第四天起，向原告（反诉被告）周金艳按购房款的6%计算支付年租金。房租每半年支付一次，现已经支付至2019年6月。所以，对被告（反诉原告）丽水华侨饭店而言，房屋已经易主。被告（反诉原告）丽水华侨饭店已经履行了两组合同的义务。2、至于房屋产权证的交接、过户、不是被告（反诉原告）丽水华侨饭店单方的义务，必须由双方共同完成。被告（反诉原告）丽水华侨饭店是一家公司，与办证有关的部门一样，上班时间都有工作人员值班，被告（反诉原告）丽水华侨饭店可以随时向原告（反诉被告）周金艳提供产权证及过户的协助。三、涉案房产没有完成产权证过户登记，责任在于原告（反诉被告）周金艳一方。被告（反诉原告）丽水华侨饭店在房屋买卖的过程中以及《经营性酒店房屋转让合同》的第二条，都强调了房屋买受人必须具备的资格“华侨回归投资人”。可是，原告（反诉被告）周金艳至今不能提供丽水市外侨办出具的文件，用以证明其已经具备“华侨回归投资人”资格；原告（反诉被告）周金艳之所以没有顺利办理房屋产权过户登记，原因正是因为其尚不具备“华侨回归投资人”的资格。所以，本案的房屋买卖合同不能最终履行完毕，原因是原告（反诉被告）周金艳违反合同关于办理产权变更登记时原告（反诉被告）周金艳必须具备“华侨回归投资人”的资格约定，系其单方违约所致。四、原告（反诉被告）周金艳应当依法承担违约责任。1、原告（反诉被告）周金艳应当退还被告（反诉原告）丽水华侨饭店房租253415元。现在原告（反诉被告）周金艳主张解除三份《经营性酒店房屋转让合同》，由于原告（反诉被告）周金艳没有取得案涉房屋所有权，那么，三份《经营性酒店房屋返租合同》就缺乏成立的依据，原告（反诉被告）周金艳已经收取的2018年3月至2019年6月的房租，也就没有了合同的约定，应当退还给被告（反诉原告）丽水华侨饭店。2、原告（反诉被告）周金艳应赔偿被告（反诉原告）丽水华侨饭店房屋转让服务费损失987924元。为顺利销售房屋，被告（反诉原告）丽水华侨饭店与温州百世大成房产营销策划有限公司签订《营销服务协议》，向该公司支付房屋销售价15%的服务费。原告（反诉被告）周金艳的三套房屋，服务费共计493962元。现在原告（反诉被告）周金艳毁约，不仅导致被告（反诉原告）丽水华侨饭店白白支付了该部分服务费。而且，被告（反诉原告）丽水华侨饭店为了售房，还得再一次支出服务费，所以，原告（反诉被告）周金艳应当双倍予以赔偿。另外，为了销售房产，被告（反诉原告）丽水华侨饭店还支出广告费和活动推广费，也应当由原告（反诉被告）周金艳赔偿。3、原告（反诉被告）周金艳还应当赔偿其违约给被告（反诉原告）丽水华侨饭店造成的资金流动受限损失、房屋价值损失。虽然在房屋买卖合同的第七条约定，本合同报丽水市外侨办审核后未能获得通过的，合同解除，双方互不担责。但是，原告（反诉被告）周金艳在签订合同一年半多的时间里，都没有与被告（反诉原告）丽水华侨饭店协商解除合同，致使案涉的三个房产错过了归国侨商购买的高峰期，现在短期内难以找到买主，从而导致被告（反诉原告）丽水华侨饭店资金流动受限。而且，如果急切寻找买家，房价必然会遭受打压，从而造成房产总价的下降。资金流动受限的损失，可以按照房屋总价款以银行贷款基准利率计算房产总价的损失，应当重新签订房屋买卖合同时才能得出准确数据，至少应当由具有法定资质的鉴定机构科学地评估后作出判断。因此，对本案原告（反诉被告）周金艳违约造成被告（反诉原告）丽水华侨饭店的这两部分损失，在诉讼过程中，经评估后再另行处理。综上所述，本案双方签订的三份《经营性酒店房屋转让合同》，合法有效，依法应当全面履行。现原告（反诉被告）周金艳单方违约，还请求解除合同，应当驳回其违约金的诉请；原告（反诉被告）周金艳没有合同依据而收取的房租253415元，应当退还被告（反诉原告）丽水华侨饭店，并赔偿被告（反诉原告）丽水华侨饭店因其违约造成的营销服务费987924元等其他损失。请求法院查明本案事实，依法判令：一、反诉被告周金艳赔偿反诉原告丽水华侨饭店房屋营销服务费损失987924元；二、反诉被告周金艳退还反诉原告丽水华侨饭店房屋租金253415元；三、诉讼费用由反诉被告周金艳承担。 反诉被告周金艳针对反诉辩称：1、反诉被告亦认为双方签订的合同有效成立。反诉被告认为合同有效成立是基于双方自愿，相信反诉原告也是基于善意的情况下签订三份经营性酒店房屋转让合同。2、反诉原告主张其没有违约行为，反诉被告认为其理由不充分，反诉原告仅因为部分履行双方签订的房屋返租合同，并支付一定的年租金，就认为完全履行了合同义务，反诉被告认为是不恰当的，购房合同卖方的义务是过户和交付。反诉原告理由中提出可以随时向反诉被告提供产权及过户的协助，这是不符合客观事实的，其主张不能完成产权过户登记的责任在于反诉被告一方的观点也是不成立的。反诉原告的理由依据是双方签订的转让合同，反诉被告认为这是格式合同，且内容含糊不清，免除了出售一方的义务，没有经过特殊的免责告知义务，也是无效的。不能根据该条款免除出售方的义务。关于违约责任，反诉被告认为反诉被告没有违约行为，不应承担违约责任。关于返还租金的要求，反诉被告愿意在法院认可由反诉原告承担全部违约责任并返还购房款的基础上，将房租款返还给反诉原告。至于因为出售房屋的服务损失费，与本案没有关联性，反诉原、被告之间签订的是经营性酒店房屋转让合同，所有的权利义务均应根据双方的合同约定来承担，合同约定以外的责任不应当强加于反诉被告。 经审理查明：周金艳与丽水华侨饭店（原名浙江丽水华侨饭店有限公司）于2018年2月27日、2月28、3月4日分别签订《经营性酒店转让合同》各一份，约定周金艳（乙方）向丽水华侨饭店（甲方）购买坐落于丽水市莲都区丽阳街651号位于丽水华侨开元名都大酒店内酒店编号915房、1820房、1809房，建筑面积分别为105.61平方米、53.34平方米、53.76平方米，用途均为酒店客房，房屋价格分别为1524571元、894733元、873771元，以上价格均包含房屋内装潢内饰价格；该房屋位于丽水华侨开元名都大酒店的经营范围之内。合同第二条房屋的经营属性和权利限制约定，该房屋的使用属性须符合酒店的整体规划，由买受人向浙江丽水华侨饭店有限公司出租，承租方支付租金，在本合同订立时，订立该房屋的租赁合同；在房屋所有权证备注栏内记载以下权利限制：1、自本证填发日起，本房屋的受让必须持有市外侨办和浙江丽水华侨饭店有限公司出具的“侨商回归投资人”资格证明文件方可申请房屋所有权变更登记；2、房屋所有权人行使权利时，不能违反《浙江丽水华侨饭店有限公司章程》。第四条付款方式约定，本合同订立时，乙方支付全额购房款。第五条交付期限约定，甲方应于乙方全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给乙方。由于乙方原因延迟办理产证，相关责任由乙方承担，由于甲方原因延迟办理产证，应在合同预定办理产证时间当天支付万分之五每天的违约金，违约日期超过90天，乙方有权提出解除合同。甲方应收到该房屋全部房款和装潢内饰款之日起后的第四天开始计付租金。第七条违约责任和争议的处理约定，乙方逾期付款的，逾期超过15日的，甲方有权依法解除本合同。本合同报丽水市外侨办审核后未能获得通过的，合同解除，双方互不担责。合同签订的同时，周金艳（甲方）与丽水华侨饭店（乙方）又分别签订相应的《经营性酒店房屋返租合同》共三份，约定甲方向乙方所购的经营性酒店房屋出租给乙方使用，返租期限以甲方与乙方签订的《经营性酒店房屋转让合同》规定的房屋交付之日起二十年为期；年租金按照成交总价6%保底收益计价，年租金分别为91474元、53684元、52426元，甲方全款付清后第四天计算收益，由乙方向甲方支付；2020年1月1日起，甲方除上述每年的房租金收益外，还有权取得乙方的部分经营利润，分红收益按每平方米每年的分红收益计算；支付日期在每年的6月15日、12月15日支付当年的租金。上述合同签订后，周金艳分别于2018年2月28日、3月5日全额支付购房款，并由丽水华侨饭店出具收款收据给周金艳。后丽水华侨饭店向周金艳支付案涉三处房屋自2018年3月至2019年6月的租金共计253415元。但至今双方未办理上述房屋产权变更登记手续。 另查，2016年10月11日，丽水市人民政府办公室丽办抄[2016]60号抄告单《关于推动我市侨商回归落实“侨商蜂巢”行动计划加速实施丽水华侨饭店重组项目的报告》，明确在不改变丽水华侨饭店现有结构、不改变五星级功能、不影响消防安全、不影响正常经营，以及深化重组后保持五星级酒店的整体性、功能性和安全性不变并及时补交土地出让金、接受所有约束性条款的前提下，同意丽水华侨饭店提出将丽水华侨饭店部分产权分割转让并过户到股东个人名下的方案，即对丽水华桥饭店53274.64平方米的建筑进行分割办证，共406本，其中15本办至公司名下，另外391本22337平方米办至侨商股东的个人名下（不改变土地使用权的性质）。 庭审中，周金艳同意一并处理与丽水华侨饭店之间签订的返租合同纠纷，并同意终止该合同的履行。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告（反诉被告）周金艳提供的原告身份证、被告工商登记信息查询表、经营性酒店房屋转让合同三份、房款收据三份，银行支付凭证六份、微信聊天记录、工商登记信息查询、丽水市人民政府抄告单、丽水市不动产权属信息查询；被告（反诉原告）丽水华侨饭店提供的经营性酒店房屋返租合同、银行转账凭证及当事人庭审陈述。 本院认为：原告（反诉被告）周金艳与被告（反诉原告）丽水华侨饭店签订的《经营性酒店房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，虽然交易标的对买受人身份有一定的限制，但其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告（反诉原告）丽水华侨饭店应于原告（反诉被告）周金艳全款付清后180天内，将该房屋的产权证书交给原告（反诉被告）周金艳，即将房产变更登记至原告（反诉被告）周金艳名下，但被告（反诉原告）丽水华侨饭店未依约履行该约定，且事实上根据现有政策，被告（反诉原告）丽水华侨饭店目前仍无法将案涉房产变更登记至原告（反诉被告）周金艳名下，被告（反诉原告）丽水华侨饭店在销售时对所出售房产办理变更登记的限制条件应当是知晓的，其却仍与不符合条件的原告（反诉被告）周金艳签订转让合同，并约定相应的违约条款，因此被告（反诉原告）丽水华侨饭店对合同不能按约履行应承担相应的违约责任，且原告（反诉被告）周金艳有权解除合同。原告（反诉被告）周金艳诉请要求与被告(反诉原告)丽水华侨饭店解除双方签订的三份转让合同，应予支持。被告（反诉原告）丽水华侨饭店抗辩称因原告（反诉被告）周金艳无法提供华侨回归投资人身份证明导致房产不能过户，本院认为根据被告(反诉原告)丽水华侨饭店销售人员与原告（反诉被告）周金艳的微信聊天记录，被告(反诉原告)丽水华侨饭店销售人员在销售前已明知原告（反诉被告）周金艳非华侨回归投资人，亦未明确告知原告（反诉被告）周金艳非华侨回归投资人身份不得过户的情况，同时在双方签订的转让合同中对不能过户约定了相应的违约条款，现被告丽水华侨饭店又提出原告（反诉被告）周金艳未提供华侨回归投资身份证明而不能过户的抗辩意见，有违诚信原则，不予采纳。至于违约责任承担的问题，原告（反诉被告）周金艳根据双方的约定诉请要求被告（反诉原告）丽水华侨饭店以支付的购房款3273075元为基数按日万分之五计算并支付违约金至款清之日止，本院认为，从合同的内容及被告（反诉原告）丽水华侨饭店销售人员与原告（反诉被告）周金艳的微信聊天记录看，原告（反诉被告）周金艳对购房人需有一定限制条件的情况是明知的，因信赖被告（反诉原告）丽水华侨饭店能处理相关政策问题而购买，目前无法过户的原因也是基于此政策的限制，所以原告（反诉被告）周金艳对不能过户的结果也应承担一定的责任，由于双方在签订购房协议时同时签订了返租协议，该返租协议不违反法律规定，应认定合法有效，被告（反诉原告）丽水华侨饭店已依约履行了支付租金的义务至2019年6月30日，现原告（反诉被告）周金艳于2019年8月21日起诉本院要求解除合同，庭审中双方均同意终止返租协议，故对2019年6月30日前原告（反诉被告）周金艳的损失，本院不再考虑。综上，本院酌情确定被告（反诉原告）丽水华侨饭店应承担的违约金以原告（反诉被告）周金艳支付的购房款3273075元为基数，从2019年7月1日起计算至款项付清之日止，2019年8月19日之前的违约金按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于被告（反诉原告）丽水华侨饭店反诉要求原告（反诉被告）周金艳赔偿房屋服务费损失987924元及房屋租金253415元，因被告（反诉原告）丽水华侨饭店自身存在违约行为，且本院就返租问题已在被告（反诉原告）丽水华侨饭店应承担的违约责任中予以考虑，故对该反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周金艳与被告（反诉原告）浙江丽水华侨饭店股份有限公司分别于2018年2月27日、2018年2月28日、2018年3月4日签订的三份《经营性酒店转让合同》； 二、被告（反诉原告）浙江丽水华侨饭店股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）周金艳购房款人民币3273075元，并支付原告（反诉被告）周金艳违约金（以购房款3273075元为基数，从2019年7月1日起计算至款项付清之日止，2019年8月19日之前的违约金按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、驳回原告（反诉被告）周金艳的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）浙江丽水华侨饭店股份有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37428元，减半收取18714元，由原告周金艳负担2661元，被告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担16053元。反诉案件受理费15970元，减半收取7985元，由反诉原告浙江丽水华侨饭店股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  练 卿 二〇二〇年二月十九日 代书记员  蓝祖仙