山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁05执复5号 复议申请人（案外人）：山东泰岳实业集团有限公司，住所地：东营市垦利区郝纯路北侧。社会统一信用代码：913705217574532205。 法定代表人：岳曰安，总经理。 委托诉讼代理人：柏云，山东奋飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢金东，山东奋飞律师事务所律师。 申请执行人：东营农村商业银行股份有限公司，住所地：东营市东营区南一路282号。统一社会信用代码91370500MA3C83937J。 法定代表人，盖竹林，董事长。 被执行人：东营市恒丰环保材料制造有限公司，住所地：东营经济开发区徐州路19号。统一社会信用代码91370500767778571E。 法定代表人：孙金山，董事长。 被执行人：山东亨圆铜业有限公司，住所地：东营市东营区淮河路北、东五路水系东。统一社会信用代码913705005543862838。 法定代表人：燕志磊，董事长。 被执行人：燕志富，男，汉族，1972年2月29日出生，原山东亨圆铜业有限公司法定代表人，住东营市。 被执行人：孙金山，男，汉族，1969年2月28日出生，东营市恒丰环保材料制造有限公司法定代表人，住东营市。 被执行人：王连荣，女，汉族，1968年4月25日出生，住东营市。 被执行人：孙鹏，男，汉族，1999年12月19日出生，住东营市。 复议申请人山东泰岳实业集团有限公司（以下简称泰岳公司）因不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502执异90号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东营市东营区人民法院在执行申请执行人东营农村商业银行股份有限公司与被执行人东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、王连荣、燕志富、孙鹏金融借款合同纠纷一案中，案外人泰岳公司对该院拍卖孙鹏名下位于东营市开发区府前大街52号1幢东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××3九套房产提出异议。案外人泰岳公司异议称，2016年9月1日，案外人与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》，合同约定被执行人孙鹏将位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209（东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03）出租给案外人泰岳公司使用，租期共20年，自2016年4月5日至2036年4月5日，房屋年租金40万元。《办公楼租赁合同》签订后，双方又签订了补充协议，约定了租金的支付方式，签订合同后被执行人依约向案外人交付了租赁物，案外人使用至今。案外人租赁过程中，花费巨资对租赁物进行装修，并作为办公场所进行使用。案外人自2016年开始租赁，一直向房屋的物业部门缴纳物业费、电费、水费、空调费等相关费用。案外人的租赁合同是合法有效的，案外人作为善意承租人，自2016年已经合法占有使用租赁房屋，其合法权益应受法律保护。案外人在法院采取执行措施前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有使用租赁物。现对该租赁物采取拍卖等执行措施时，已经严重影响到了案外人对租赁物的正常使用，严重损害了异议人的合法权益。综上，请求停止对涉案九套房产的拍卖，停止对涉案房产的执行。 东营市东营区人民法院查明，申请执行人东营农村商业银行股份有限公司与被执行人东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、王连荣、燕志富、孙鹏金融借款合同纠纷一案，该院于2018年6月20日作出（2018）鲁0502民初1245号民事判决书，该民事判决书发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人东营农村商业银行股份有限公司于2019年2月12日向该院申请强制执行。在本案执行过程中，该院于2019年5月9日作出（2019）鲁0502执103号之二执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人孙鹏名下坐落于东营区××××东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03号房产九套。案外人泰岳公司以与被执行人孙鹏、孙金山之间存在房屋租赁合同关系为由提出异议。 东营市东营区人民法院认为，在本案执行过程中，该院正在依法裁定拍卖被执行人孙鹏所有的案涉房屋，并未进入案涉房屋的腾空、交付程序。案外人泰岳公司与被执行人孙鹏、孙金山之间属于房屋租赁合同关系，故案外人泰岳公司的异议申请不属于执行异议案件审查的范围，不应立案。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，东营市东营区人民法院于2019年10月21日作出（2019）鲁0502执异90号执行裁定，裁定驳回案外人泰岳公司的异议申请。 复议申请人泰岳公司向本院复议称，2016年9月1日，复议申请人与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》，合同约定被执行人孙鹏将其位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201至2209（东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03）出租给复议申请人泰岳公司使用，租期共20年，自2016年4月5日至2036年4月5日，房屋年租金40万元。《办公楼租赁合同》签订后，双方又签订了补充协议，约定了租金的支付方式。签订合同后被执行人依约向复议申请人交付了租赁物，复议申请人使用至今。复议申请人租赁过程中，花费巨资对租赁物进行装修，并作为办公场所进行使用。复议申请人自2016年开始租赁，一直向涉案房屋的物业部门交纳物业费、电费、水费、空调费等相关费用。复议申请人的租赁合同是合法有效，复议申请人作为善意承租人，自2016年已经合法占有使用租赁房屋，其合法权益应受法律保护，复议申请人对涉案房屋享有20年租赁权。2018年，东营农村商业银行股份有限公司与东营市恒丰环保材料制造有限公司、山东亨圆铜业有限公司、孙金山、孙鹏等金融借款合同纠纷，东营区人民法院经审理，出具了（2018）鲁0502民初1245号判决书。判决生效后，东营农村商业银行股份有限公司申请强制执行，东营区人民法院依法对涉案房屋位于东营市府前大街52号1幢金融大厦22楼2201、2202、2203、2204、2205、2206、2207、2208、2209采取了执行措施。但复议申请人在东营区人民法院采取执行措施前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有使用租赁物。东营区人民法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，已经严重影响到了复议申请人对租赁物的正常使用，严重损害了异议人的合法权益。东营区人民法院作出的（2019）鲁0502执异90号执行裁定以复议申请人的申请不属于执行异议审查范围驳回复议申请人的申请，复议申请人认为复议申请人在案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，是为了维护复议申请人权益阻却涉案房屋的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此立案审查，并作出裁定。综上，请求：1.依法撤销东营区人民法院（2019）鲁0502执异90号执行裁定；2.复议申请人对涉案的位于东营市开发区府前大街52号1幢东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××3九套房产享有租赁权。 本院查明，东营市东营区人民法院（2018）鲁0502民初1245号民事判决书查明事实中认定，2016年1月29日山东东营胜利农村合作银行与被告孙鹏订立山东东营胜利农村合作银行清风湖分理处高抵字（2016）年第010号《最高额抵押合同》，合同约定抵押人在13790000元的最高余额内对东营市恒丰环保材料制造有限公司自2016年1月29日至2019年1月25日的借款提供抵押担保，抵押财产为孙鹏位于东营区××××东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03号房产。同日，双方在东营市住房和城乡建设局办理了抵押登记。该判决书第二项判决：“被告孙鹏用于抵押的房产【坐落于东营区××××东房权证东营区字第××、16××96、16××97、16××98、16××99、16××00、16××01、16××02、16××03号房产；房屋他项权证（编号：东房他证东营区字第××号）】折价、或者以拍卖、变卖后所得的价款在13790000元范围内优先偿还原告的上述款项”。 本院认为，本案的焦点问题是复议申请人泰岳公司主张的其与被执行人孙鹏签订的租赁合同能否阻却东营区人民法院对涉案房屋的执行。 首先，根据东营区人民法院（2018）鲁0502民初1245号民事判决查明的事实，涉案房屋在2016年1月29日即由被执行人孙鹏抵押给东营农村商业银行股份有限公司，且该生效法律文书判决东营农村商业银行股份有限公司对涉案房屋享有优先受偿权。而复议申请人泰岳公司主张的其与被执行人孙鹏法定代理人孙金山签订了《办公楼租赁合同》的时间为2016年9月1日，签订合同的时间在涉案房屋抵押之后。也即涉案房屋为先抵押后租赁。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”依照该规定东营区人民法院在拍卖涉案房屋前应首先将涉案房屋的租赁关系去除，然后再进行拍卖。 其次，根据查明的事实，由于申请执行人东营农村商业银行股份有限公司的抵押权时间在先，而复议申请人泰岳公司主张的租赁权时间在后，无论复议申请人的租赁关系是否真实存在，均不能对抗申请执行人东营农村商业银行股份有限公司依法对涉案房屋实现抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该规定，复议申请人请求停止对涉案九套房产的拍卖的主张不能成立，东营区人民法院不予支持，并无不当。 综上，东营区人民法院（2019）鲁0502执异90号执行裁定以泰岳公司的异议申请不属于执行异议案件的审查范围，而裁定驳回泰岳公司的异议申请，属认定事实不清，适用法律和裁决结果错误，依法应予纠正。复议申请人泰岳公司以其享有租赁权而请求停止拍卖涉案房屋的主张，不符合阻却执行的有关法律规定，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销东营市东营区人民法院（2019）鲁0502执异90号执行裁定； 二、发回东营市东营区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  董庆忠 审判员  张洪江 审判员  宋 婷 二〇二〇年二月六日 书记员  于浩然