浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初5616号 原告（反诉被告）：盛勤俭，男，1960年7月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金明飞、李涵婷，浙江近远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴市越城区东浦街道办事处，住所地绍兴市越城区东浦街道耶溪路621号。 负责人：俞小红，主任。 委托诉讼代理人：胡元长、陈珊珊，浙江越泽律师事务所律师。 原告盛勤俭与被告绍兴市越城区东浦街道办事处（以下简称“东浦街道办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理,适用普通程序审理，被告在举证期限内依法向本院提起反诉，本院受理后，就本诉与反诉合并进行了审理，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告盛勤俭及其委托诉讼代理人金明飞、李涵婷，被告东浦街道办事处之委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告盛勤俭诉称：2012年12月30日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于绍兴市部分公建用房（原浙江三江购物有限公司租赁部分房屋）出租给原告，建筑面积为3120平方米，租赁期限自2013年1月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，原告投入了大量的人力物力财力进行装修装潢，按约履行合同义务。2016年初，被告派人前来与原告洽谈提前终止合同事宜，要求原告于同年2月前腾空前述租赁房屋，愿意就搬迁费用、房租、装修装潢损失进行赔偿，并就租赁物的装修装潢进行了评估。原告根据被告要求在2016年2月底前腾空（出租的修理厂70平方米没有腾空），后原、被告就相关费用进行协商，至2016年5月，被告提出可以继续承租，原告继续承租，但前述赔偿费用仍未协商一致。2017年4月5日，被告又通知原告需提前终止合同，并于2017年6月30日前处理好一切事宜（包括腾空搬离）。原告承租后，被告两次要求提前终止合同及腾空房屋，鉴于被告同意就两次提前终止合同给原告赔偿，原告也配合腾空。后原、被告就租赁物的装修装潢、搬迁费用及可预期收益进行协商，但未协商一致，原告的损失不断扩大，故导致纠纷发生。综上，原、被告之间的《租赁合同》合法有效，被告要求原告腾空租赁物并进行赔偿系其真实意思表示，但至今未赔偿给原告造成了很大的损失。现原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判令：1、被告赔偿原告装潢损失1141131元，并支付搬迁费、临时安置费、腾空搬迁费1256000元（搬迁补助费按60元每平方米、临时安置费按40元每平方米，腾空搬迁费按100元每平方米）；2、被告赔偿原告可预期收益损失2年零9个月882750元，合计3279881元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告诉请增加一项诉讼请求：判令被告承担评估费5400元。 被告东浦街道办事处辩称：原被告签订涉案租赁合同，根据约定原告应在每个租赁年开始日前三十天一次性付清每个租赁年的租金，但原告并未按约支付租金，是原告违约在先。根据租赁合同约定，原告如果要对租赁物进行装修必须经过被告方书面同意，同时双方签订的租赁合同另约定如果租赁期间因镜湖新区管委会需要收回房屋的使用权时，租赁合同自行终止，并且，租赁房屋中未拆除取回的物品，视为原告放弃所有权。实际上本案租赁物原告将大部分承租给案外人，相应房屋装修部分也并未是原告自行装修，原告起诉要求被告支付装修损失，没有相应装修依据和合同依据。原告其他的诉请要求被告支付搬迁费安置费腾空费并且要求被告赔偿可预期收益损失及评估费，无事实和法律依据，要求驳回原告诉讼请求。 同时，反诉诉称：反诉原、被告于2012年12月30日签订了一份《租赁合同》，约定反诉原告将座落于南侧公建内2号楼建筑面积为3210平方米的房屋出租给反诉被告使用。上述租赁合同就租赁期限、租金金额及租金支付方式、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，反诉原告按约将上述房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告未按约支付租金。且经反诉原告多次催讨，反诉被告至今仍未将2016年1月1日起至实际腾退之日即2017年8月30日止的租金结清，故反诉原告有权要求反诉被告立即支付租金并按租赁合同约定支付逾期付款违约金。现为了维护自己的合法权益，故反诉原告提出反诉，请求判令：1、确认反诉原、被告于2012年12月30日所签订的《租赁合同》已解除；2、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租金583333.34元；3、反诉被告按年利率24%的标准向反诉原告支付逾期支付租金的违约金至租金付清之日止（其中316666.67元租金自2015年12月1日起算，另266666.67元租金自2016年12月1日起算，暂算至2019年7月2日为443988.90元）；4、本案诉讼费由反诉被告承担。暂合计1027322.24元。 反诉被告辩称：反诉被告认为双方签订的租赁合同于2017年4月5日反诉原告的通知下发之日终止，且系反诉原告自身原因通知导致反诉被告无法继续履行该租赁合同。对于拖欠的租金问题，反诉被告确实有部分租金未交的情况，但并非反诉被告本意。2015年年底的时候，反诉原告就口头通知反诉被告，租赁房屋可能要提前腾退，对于要交的租金暂时不收，等具体情况确认后再说。2016年1月份，反诉原告要求反诉被告在2016年2月份之前腾空，当时情况较急，反诉原告要求反诉被告立刻腾空，租金暂时不收，与装修搬迁费用一并结算，与工作组一直在协商。2016年1月1日至2017年4月5日是应交租金期限，是尚欠付的，这段期间应扣除2016年2月到2016年5月份4个月，即反诉原告要我们腾空的时间。对于违约金主张，反诉被告认为不能成立。基于前述协商事实，不交租金并非反诉被告本意，双方在协商，且本案一直在诉讼协商，反诉原告领导变动多种情况一直未能妥善处理。 本院经审查认定：2012年12月30日，东浦街道办事处（甲方,原为绍兴市东浦镇人民政府）与盛勤俭签订《租赁合同》一份，其中载明：一、租赁物的坐落、面积等情况。1、甲方将租赁物出租给乙方承租使用，建筑面积3210平方米（其中，一层1500平方米，二层1700平方米，三层10平方米）。2、上述租赁物位于南侧公建内（2号楼），具体坐落位置详见本合同所附平面图。二、租赁期限、用途。1、租赁期限自2013年1月1日起到2019年12月31日止。2、乙方承诺，乙方承租该租赁物仅作为其经营场地使用，限制发展工业生产，并自行办理相关法定手续。三、租金、付款方式及期限。1、第一年租金为32万元，从第二年开始每年递增2万元。即，第二年租金为34万元，第三年为36万元，以此类推。2、付款方式：租金每年一付，第一年租金自双方签字（盖章）后10天内一次性付清。以后6个租赁年的支付日期为，每个租赁年的租金应在租赁年开始日的30天前一次性付清。五、租赁物的修缮、使用与保护。5、乙方装饰（修）、改造租赁物、在租赁物上添附他物或拆除装饰（修）、添附物须书面报经甲方，同意后方能实施；造成租赁物损坏时，乙方负责予以修复或全额赔偿。七、合同的变更、解除。1、双方经协商一致，可变更、解除本合同。5、租赁期间因镜湖新区管委会需要收回使用权时，本合同自行终止。甲方在终止合同前需书面通知乙方，乙方在收到甲方通知后30日内腾退房屋并交付甲方。房屋租赁费用按乙方实际使用时间，结合本合同约定的付费标准进行结算。八、租赁物交付及收回的验收。2、乙方应在租赁期届满之日将租赁物及附属设施完好无损地交还给甲方。乙方在终止日期之后未拆除、取回之物品，视为乙方放弃所有权，应归甲方所有，并全权处置。九、违约责任。2、乙方的违约责任。（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，向甲方支付滞纳金1000元。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。 2017年4月5日，东浦街道办事处曾向盛勤俭发送通知一份，载明：因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要，本单位与你签订的原两份租赁合同已无法继承履行需要提前终止，终止日期是2017年6月30日。请你接到本通知后尽快通知到实际使用人，并在终止日期前处理好一切事宜（包括腾空搬离），同时将原租赁物按原貌交还给东浦镇人民政府。终止事宜按原两份租赁合同中相关条款执行。 另查明，庭审中，盛勤俭认为涉案租赁合同的解除时间为2017年4月5日，实际腾退时间为2017年6月30日；东浦街道办事处认为涉案租赁合同的解除时间为2017年6月30日，盛勤俭实际于2017年8月30日腾退。盛勤俭陈述2016年2月至5月期间按东浦街道办事处曾要求进行过腾退，故该期间租金应予扣除，东浦街道办事处则陈述期间确有停租，但系2016年3月和4月，在计算租金时已经扣减了2个月租金。 再查明，东浦街道办事处出租给盛勤俭的涉案房屋系毛坯，盛勤俭陈述涉案房屋确实部分用于转租，但系其装修后进行转租。 以上事实，由原告（反诉被告）盛勤俭提供的租赁合同1份、东浦镇人民政府通知2份、拆迁政策1份、价格评估报告3份、评估发票1份，被告（反诉原告）东浦街道办事处提供的租赁合同1份、证明1份、通知和EMS邮寄单各1份、民事起诉状1份、通知1份、任务表1份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证1组，以及原、被告庭审陈述予以证实。原告盛勤俭提供的情况说明1份，因该情况说明实质系证人证言，证人应出庭作证，故该证据形式上不符合证据要件，故本院不予认定；被告东浦街道办事处提供的电费明细打印件1份，本院认为不能直接达到其证明目的。 本院认为，原告（反诉被告）盛勤俭与被告（反诉原告）东浦街道办事处签订的《租赁合同》,系双方真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。 对于本诉部分，原告盛勤俭诉请被告赔偿其装修及附属物损失，而被告则认为原告装修及改造租赁物、在租赁物上添附他物均未书面报经被告同意，且原告未能举证证明装修系其本人实际出资，故不予认可。本院认为，本案中，被告东浦街道办事处曾于2017年4月5日通知原告“因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要”故需提前终止与原告签订的租赁合同，终止时间为2017年6月30日，原告当时亦表示同意，故本院确定租赁合同已经双方当事人协商一致解除，且解除时间为2017年6月30日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告赔偿装修及附属物损失，因租赁合同第五条第5项约定“乙方装饰（修）、改造租赁物、在租赁物上添附他物或拆除装饰（修）、添附物须书面报经甲方，同意后方能实施。而《最高人民法院的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。现原告未能提供证据证明其装修以及添附的消防设施设备等系曾书面报经被告方同意，且现被告方对装修及设施设备不予认可，亦不能仅凭被告方曾有人员陪同评估便认定被告方认可相关损失，故本院对原告要求被告赔偿装修及设施设备损失的诉请不予支持，对主张被告支付相关评估费的诉请亦不予支持。原告主张被告支付搬迁费、临时安置费、腾空搬迁费，因原告未提供证据证明双方解除合同是由于拆迁引起且被告在租赁期间获得了拆迁安置款项，故原告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持；原告诉请被告赔偿可预期收益损失，因原告未举证证明具体损失，缺乏事实及法律依据，故本院亦不予支持。 对于反诉部分，反诉原告东浦街道办事处要求确认租赁合同已经解除，本院前述已进行了分析，故于该诉请依法予以支持。反诉原告同时诉请反诉被告盛勤俭支付欠付租金，因反诉被告未支付2016年1月1日开始的租金，故对该诉请本院予以支持。反诉原告认为反诉被告实际腾退之日为2017年8月30日，而反诉被告则认为其实际腾退之日为2017年6月30日。本院认为，在租赁关系中，应由承租方举证具体腾退交接的时间，现反诉被告未提供证据证明其陈述的腾退时间，故本院以反诉原告认可的腾退时间即2017年8月30日为准。反诉被告盛勤俭认为2016年2月至5月腾退期间租金应予扣除，反诉原告则陈述期间确有停租，但系2016年3月和4月，在计算租金时已经扣减了2个月租金。基于相同理由，本院确定反诉被告盛勤俭曾于2016年3月和4月进行过腾退。因合同系于2017年6月30日解除，故现反诉原告主张反诉被告支付2016年1月1日至2017年6月29日的租金（扣减两个月）本院依法予以支持；反诉原告同时诉请反诉被告支付2017年6月30日至8月30日的租金，实质系房屋占有使用费，本院亦予以支持。经核算，上述期间款项合计583333.34元（38万元÷12个月×10个月＋40万元÷12个月×8个月=316666.67元+266666.67元）。反诉原告还主张反诉被告支付欠付款项按年利率24%标准计算的违约金。本院认为，反诉被告认为并非有意拖欠租金，系因为反诉原告要求提前终止合同，双方一直在就租金、装修搬迁等费用进行协商，但反诉被告无法举证证明反诉原告曾同意暂不支付租金，故对反诉原告要求支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持。但反诉原告主张违约金标准过高，考虑到实际损失且根据合同约定的租金支付时间，本院酌情确定反诉被告应支付316666.67元自2015年12月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及上述款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息；同时支付266666.67元自2016年12月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及上述款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处与反诉被告盛勤俭于2012年12月30日签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除； 二、反诉被告盛勤俭应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处租金及占有使用费583333.34元，并支付316666.67元自2015年12月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及该款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息；同时支付266666.67元自2016年12月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及该款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息； 三、驳回原告盛勤俭的诉讼请求； 四、驳回反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉本诉部分案件受理费33039元，由原告盛勤俭负担；本案反诉部分案件受理费7023元，由反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处负担3035元，反诉被告盛勤俭负担3988元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵晓岑 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  程 静 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  严莺飞 ? 法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。