上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初360号原告：安立国际物流(上海)有限公司，住所地中国(上海)自有贸易试验区华申路XXX号XXX幢二层F-02部位。法定代表人：赵慧，董事长。委托诉讼代理人：乐音果，上海骏丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宝军，男。被告上海叠达实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周卫康，董事长。委托诉讼代理人：沈菊林，上海市复兴律师事务所律师。原告安立国际物流(上海)有限公司(以下简称安立公司)与被告上海叠达实业有限公司(以下简称叠达公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安立公司的委托诉讼代理人乐音果、朱宝军，被告叠达公司的法定代表人周卫康及委托诉讼代理人沈菊林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安立公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2015年3月25日签订的场地租赁合同于2016年1月1日解除；2、判令被告返还租赁押金人民币(以下币种相同)50万元；3、判令被告支付原告场地利润分成款1,826,192.60元。事实和理由：2015年3月25日，原、被告就上海市浦东新区曹路镇海塘二路XXX号外高桥电厂利民灰场(以下简称系争场地)签订《场地租赁使用合同》，约定被告将上述场地共计275亩整体出租给原告，租期自2015年4月1日起12个月，租金为每亩每年2.50万元，按季度支付，押金50万元，场地由原告整体租赁，无论被告还是原告洽谈，均应由原告负责签订分租合同，并由原告收取租金，超过租金部分，扣除财务税费等成本后，剩余利润由原、被告按50%分成。合同签订后，上述场地分租成三块，分别分租给三家公司，其中两家公司被告违反租赁合同约定直接与分租方签订了租赁合同并收取租金，另一家公司由原告与分租方签订租赁合同。原、被告合作初期，双方滚动核算成本费用，定期结算租金利润分成，但自2015年7月之后，被告对利润分成滞留。因被告违反约定，直接与分租方签订合同，对场地和场内道路未尽维护保养义务，未按协议与原告结清利润分成，均构成违约，原告遂于2015年12月23日向被告发函解除了租赁合同。嗣后双方就结算问题未能达成一致，原告遂起诉。被告叠达公司辩称，对原告所述租赁合同签订事实以及实际分租情况无异议，但否认被告存在违约行为，认为原告无权单方解除租赁合同。原告实际支付的押金为25万元而非50万元。2016年1月至3月原告仍应支付被告保底租金。双方的合同实为项目合作合同。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：1.2015年3月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《场地租赁使用合同》，约定甲方将系争场地出租给乙方，租赁面积275亩，按实际测量为准。(实际测量250亩)；乙方自2015年4月1日起租赁甲方标的场地，租期暂定12个月；租金每亩每年2.50万元，按季度支付，押一付三，先付后租；租金在每季度支付月的28日前支付下个季度地租；合同签订后，乙方需全额支付押金50万(注：25万押金已付)，其余25万元在4月支付；甲方提供场地和场内道路给乙方使用，如场地在正常使用中受损，由甲方负责维修、保养，场地排水及消防器材由甲方负责；乙方进入场地的保洁由甲方负责，保安由甲方负责，乙方支付5名保安的费用，其余根据其他业务需要增补的保安由甲方提供；乙方使用水、电所产生的费用按实际由乙方负责；甲方将标的场地整体租赁给乙方，合同生效后，乙方负责所有租用业务的洽谈、合同签订、场地业务管理；场地租赁费用分两部分，一是每年每亩2.50万元的租金，乙方按合同约定支付，二是在扣除每月租金及剩余盈利所支付的财务税费后，所得净利润双方按照50%平分；双方以支付甲方保底地租为优先，不足部分由乙方负责支付；盈亏部分每月结清一次，当月生效；自合同签订之日起，合同标的场地新分租的合同，无论甲乙洽谈的，均由乙方负责合同签订，财务账目也由乙方管理，乙方应将合同、财务报表报甲方备案。2.原、被告在本案系争租赁合同签订前，双方曾就系争场地的部分区域于2014年签订过租赁合同，约定租期自2014年8月至2015年1月，原告于2014年7月支付给该份合同的租金押金25万元。2015年原、被告签订场地租赁合同后，原告又于2015年3月26日支付被告押金25万元。原告还向被告支付了2015年4月至6月的保底租金1,687,500元。3.2015年5月，原告与陆友物流(北京)有限公司(以下简称陆友公司)签订《场地租赁合同》，约定原告将系争场地内部分区域出租给陆友公司停放车辆、集装箱，租赁面积暂定59,940平方米，租期自2015年5月11日起至2015年9月30日止，租金按每台每天8元计算，计费台数为2,600台，租金按季度支付，2015年5月15日前支付5月11日至6月30日的租金，7月10日前支付7月1日至9月30日的租金；管理、安全由原告负责，供水、供电、管理所产生的费用由陆友公司负责。合同签订后，双方实际履行。2015年10月，双方又签订补充协议，将原合同期限延长至2015年12月31日，并约定自10月1日起，租金按每台每天8元结算，1,150台为保底数量，超过1,150台以外的面积按实结算。补充协议签订后，双方实际履行租赁合同至2015年12月31日租期届满。4.2015年3月，被告与上海予信国际物流有限公司(以下简称予信公司)签订《场地租赁使用合同》，约定被告将系争场地的部分区域出租给予信公司停放车辆，租期自2015年3月20日起至2015年9月底，租赁面积暂定为90亩，租金为每亩每年58,000元，作业区充电区予信公司无偿使用，水电费每月按实结算，租金每月结算一次，押金45万元，租赁期内供水、供电、管理所产生的费用由予信公司负责。合同签订后，双方实际履行。2015年6月，双方签订补充协议，将租赁面积明确为78亩，租期延长至2015年12月31日。2015年12月24日，双方签订《解除合同协议》，终止了上述租赁关系。5.2015年4月，被告与辽宁联合物流有限公司第三分公司(以下简称联合公司三分公司)签订《场地租赁合同》，将系争场地中约8万平方米的场地及相应办公室、库房出租给联合公司三分公司用于车辆存放，租期自2015年4月5日起至2015年12月31日止，租金每天每平方米0.25元，付一个月押一个月，先付后用；租赁期间形成的各种税收、行政费用等均由出租方负责和承担费用；出租方保证租赁场地保安、消防、避雷、卫生、用电、用水、排水各项条件满足国家有关规定和承租方的要求，相应费用由出租方负担。合同签订后，双方实际履行租赁合同。2015年12月，被告与辽宁联合物流有限公司第一分公司(以下简称联合公司一分公司)签订《场地租赁合同》，约定联合公司一分公司自2016年1月起向被告租赁系争场地中的部分区域用于停放车辆，面积约65,000平方米，超出部分按每辆车每天10元计算，租期至2016年6月30日，租金每天每平方米0.25元，超出部分每月按实际天数结算；联合公司进入场地后，被告提供保安、保洁、供电、供水、消防、避雷、排水、监控等资源。该合同签订后，双方亦实际履行。自2016年1月1日起至2016年3月31日，系争场地仅有联合公司一分公司一家租户。根据被告提供的租金发票，2016年1月-3月联合公司一分公司向被告缴纳了租金共计1,478,750元，按6.42%计算税金为94,935.75元。6.2015年7月，原、被告签订《决算清单》，就2015年4月至6月的利润进行结算，确定该期间被告租金收入为2,711,500元，原告租金收入为646,410元(其中193,720元为预估，另有65,250元单列)，税款等费用为2,199,781元，利润1,158,129元，平分为579,064.50元。另载明保安费为5月-6月，金额43,000元。在与原告已付费用及相应水电保安费用进行结算后，原告实际应得1,599,748.50元。决算清单还说明，2015年4月-6月未结算的费用计入2015年7月结算，排水电费只核算汛期4月-9月期间的费用；自2015年7月1日起保底地租按250亩计算，金额为1,562,500元，故被告应支付原告金额为37,248元，原告确认被告向原告支付了改款项。在此之后，原、被告未能再就利润结算达成协议。7.系争场地系被告向案外人上海通昌园林市政有限公司(以下简称通昌公司)承租，被告与通昌公司租赁合同约定的租期自2013年5月1日至2016年12月31日。通昌公司系案外人上海裕承实业发展有限公司承租上述场地。8.本案审理中，因原、被告就利润结算存在争议，本院依法委托司法鉴定机构就系争场地租赁利润进行司法审计。上海申洲大通会计师事务所有限公司出具的鉴定意见为：自2015年4月1日至2015年12月31日期间原、被告从系争场地取得的租赁费收入为10,966,700元(其中原告2,555,200元，被告8,411,500元)，扣除该期间的保底地租4,812,500元、税费766,414.80元，原、被告按《场地租赁使用合同》约定可分配的地租剩余利润为5,387,785.20元。鉴定报告载明，原告向陆友公司收取的租金中包括增值税144,633.96元。原告对鉴定意见无异议。被告认为鉴定意见少算了2015年4月-6月原告出租给陆友公司所获得的租金收益，未列明原、被告分别应承担税金，也没有扣除水电费、用餐费等费用。鉴定人员对此的解释为，1.庭审及审计过程中，双方对2015年4-6月份的利润分成无异议，故对该期间的租金收入未作调整；2.场地租赁合同约定利润的计算方式为租金收入扣除基本租金及相关的财务税费后，净利润由双方平分，保安费、水电费等不属于利润结算的范围。关于租赁期间的各项费用，双方意见为：1.保安费。原告同意按照合同约定支付被告5名保安每人每月4300元的保安费，但只同意承担至2015年12月31日，且2015年4月保安费已经支付，故当时决算清单只是列明了5-6月的保安费。被告则要求原告承担至2016年3月31日。2.餐费。双方确认租赁期内原告还需要支付被告餐费11,791元。3.充电棚使用费。被告主张在250亩之外还有一个充电棚，由原告专用，原告应按照每季度62,500元的标准支付使用费。原告称该充电棚系原告投资，在系争场地范围内，原来陆友公司口头说若能停够2,600辆车，则支付65,250元每季度的费用，所以在2015年4月-6月的《决算清单》中将其列为安立公司的收入，事实上陆友公司只能停放1,000多辆车，原告并未向其收取该费用，审计报告中也没有计算该费用，被告向原告主张该费用没有依据。4.停车位划线费。被告主张2015年7月整个场地停车场重新划线，施工费14万元，由被告与施工方签订了合同，当时双方口头约定原、被告各承担7万元，被告已经将其应承担的7万元支付给施工方，原告至今未付。由于合同系被告出面签订，故原告应将7万元支付被告，由被告支付给施工方。原告否认曾就停车位划线与被告达成协议，不同意承担划线费。5.水电费。被告主张根据通昌公司出具的水电费缴费通知，系争场地2015年4月至12月共发生水电费286,894元，2016年1月至3月共发生水电费90,347.80元，上述水电费应由原告承担。原告同意水电费据实结算，但认为被告提出的水电费缴费通知即便属实，也是系争场地全部的水电费，而系争场地大部分由被告出租使用，故水电费不应全部由原告承担，而且被告也未提交其实际缴付水电费的凭证，要求本案不处理水电费问题。本院认为，原、被告签订的租赁合同确定了双方就系争场地建立了租赁合同关系，被告为出租人，原告为承租人，但双方合同约定的是保底租金加利润分成的租金支付方式，有别于一般的租赁合同，该约定系当事人真实合意，双方均应按约履行。虽然在实际履行时，系争场地大部分实际由被告出租，但双方就合同约定租金结算原则无争议，本院亦据此进行裁判。一、关于2015年4月至12月的可分配利润。本院通过委托司法审计，明确了双方2015年4月至12月的租金收入、应扣税费并据此得出该期间扣除保底租金之后可分配的利润，被告虽认为鉴定意见少算了原告的租金收入，但未提出足以推翻鉴定结论的证据，鉴定人也出庭就此做出了解释，故本院对被告此项意见不予采纳。至于被告所述应当从租金收入中扣除水电费、用餐费等费用的问题，本院认为双方租赁合同明确约定计算利润时应扣除的仅为税费，并未约定要扣除其他费用，故对被告此项意见亦不予采纳。据此，本院对司法审价的鉴定意见予以采纳，认定2015年4月至12月系争场地可分配的地租利润为5,387,785.20元，原告可分得利润应为2,693,892.60元，然而原告实际取得的陆友公司租金为2,555,200元，扣除增值税144,633.96元后为2,410,566.04元，另外还向被告支付了保底地租1,687,500元，故原告可分得利润加上已经支付的保底地租再减去原告实际收取的租金所得金额(即1,970,826.56元)是原告应得而未得的利润，且该部分利润实际由被告取得，故被告应当将该部分利润分成款支付给原告，当然此期间应由原告承担的费用以及原告已经收取的款项应从利润款中扣除。二、关于合同终止。原告主张因被告违约，故经原告通知，租赁合同于2015年12月31日提前终止。原告主张的合同终止理由有：1、被告没有按照合同约定将全部场地均交由原告出租；2.滞留利润分成款；3.未对场地妥善保养。本院认为，对于上述第1点事由，在双方合同履行伊始即已存在，原告并未就此提出异议，还与被告正常进行了2015年4月至6月的利润结算，应视为对被告出租场地的认可，故原告此项解除理由不能成立。对于上述第2点理由，根据本案查明的事实，2015年6月之后双方也就租金利润进行了结算，只是未能达成一致，原告将此完全归咎于被告滞留利润分成款依据不足，本院不予采纳。对于上述第3点理由，原告并未提供相应证据证明，本院亦不予采纳。因原告提出的提前终止合同的事由均不成立，故原告于2016年年底发出的解除通知不发生合同终止的法律效果，应认定双方合同于2016年3月底因履行期限届满而自然终止。三、关于租赁保证金。双方租赁合同明确约定原告已付租赁保证金25万元，原告也就该租赁保证金的来源作出合理解释，此后原告亦按约支付剩余25万元保证金，故保证金金额应认定为50万元。被告辩称保证金金额为25万元依据不足，本院不予采纳。租赁合同终止后，出租人应当将租赁保证金退还给承租人，原告要求被告退还租赁保证金可予支持，不过相应应由原告承担的费用可与保证金相抵。四、关于2016年1月至3月的租金。因租赁合同至2016年3月终止，故原告仍应向被告支付2016年1月至3月的保底地租计1,562,500元。因此期间整个场地的租金收入1,478,750元(含税94,935.75元)少于保底地租，故不需要分配利润。被告此期间的税后实际租金收入应与保底地租相抵，差额178,685.75元即为此期间原告应实际支付给被告的租金金额。五、其他费用。1.保安费。双方就保安费计算标准无争议，只是就保安费计算截止日期有争议。因本院已经认定租赁合同至2016年3月才终止，故原告应承担此项费用至2016年3月。另根据2015年4月-6月的决算清单，当时仅列了5月至6月的保安费，原告关于4月的保安费已经支付的意见予以采纳。据此，2015年12月31日之前原告还应承担的8个月的保安费即172,000元，2016年1月至3月原告应承担3个月的保安费计64,500元。2.餐费。双方就原告还应承担的餐费金额11,791元无争议，本院予以确认。3.充电棚使用费。双方租赁合同并未约定该费用，2015年4月至6月结算时将其暂列入原告收入，后经审计原告并未取得该收入，故被告要求原告承担此笔费用没有合同及事实依据，本院不予采纳。4.停车位划线费。根据双方合同约定，被告负有场地维修保养之义务，停车位划线应属维修保养范畴，被告虽主张曾与原告就分担此费用达成口头协议，但未提供充分证据证实，本院不予采纳。5.水电费。本院认为，一般情况下，水电费由场地的实际使用人最终承担，倘若被告严格按照合同约定，将系争场地全部交由原告使用，那么依据双方约定水电费应由原告全部承担，但是在本案中，被告将大部分场地自行出租，并未交由原告，若被告自行使用(包括出租)的场地仍要求原告负担水电费，显然有失公平。因此，原告所应负担的水电费仅应为2015年4月至12月其出租给陆友公司的场地所实际发生的水电费。但是被告仅仅提供了通昌公司关于整个场地的缴费通知单，未提供其实际缴纳水电费的证据，也未提供证据证明陆友公司所承租场地实际发生的水电费金额，且诉讼中被告提出的水电费计算方式、金额前后矛盾，本应承担举证不能的法律后果，但在此情况下，原告提出水电费不在本案中处理，该意见目前而言对被告有利，故本案就水电费问题不予处理。综上，本院认为被告应支付给原告2015年4月至12月的地租利润款应为1,970,876.56元减去此期间的保安费172,000元、餐费11,791元，以及被告决算清单已支付原告的款项37,248元，即为1,749,787.56元。被告应退还原告的押金50万元中应扣除原告应承担的2016年1月至3月的租金金额178,685.75元、保安费64,500元，即为256,814.25元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海叠达实业有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告安立国际物流(上海)有限公司土地租赁利润分成款1,749,787.56元；二、被告上海叠达实业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告安立国际物流(上海)有限公司租赁保证金256,814.25元；三、驳回原告安立国际物流(上海)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,409元，由原告安立国际物流(上海)有限公司负担2,557元，被告上海叠达实业有限公司负担22,852元；鉴定费95,000元，由原告安立国际物流(上海)有限公司负担5,000元，被告上海叠达实业有限公司负担9万元；保全费5,000元，由被告上海叠达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一七年三月二十七日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。