北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终938号上诉人（原审被告）：王惠明，男，1961年3月26日出生，汉族，北京市西城区社保局退休职工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京明华嘉业物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区兆丰园10号楼1004。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：樊晶晶，北京市邦成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪菲，北京市邦成律师事务所律师。上诉人王惠明因与被上诉人北京明华嘉业物业管理有限责任公司（以下简称明华公司）排除妨害纠纷（一审列为占有排除妨害纠纷）一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初41822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，因双方当事人均申请本院书面审理本案，本院依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王慧明上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审，并判令明华公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。因开发商北京裕泰达房地产开发有限公司（以下简称裕泰达公司）违约，故与我及明华公司达成一致意见，将北京市西城区远见名苑小区的物业管理用房，即2号楼首层2.1物业警卫室（以下简称涉案房屋）无偿提供给我使用以抵顶因其违约给我造成的损失。故我对涉案房屋享有合法占有权，且并未因此损害明华公司的权益。2.一审判决适用《中华人民共和国物权法》第二百四十五条属于适用法律错误。我通过三方合意，占有涉案房屋，并非“侵占”。3.一审法院审理本案严重超审限，属程序违法。明华公司提交书面答辩意见辩称，我公司同意一审判决，不同意王惠明的上诉请求。一审法院认定事实清楚。自2004年12月我公司接收裕泰达公司移交的2号楼开始，涉案房屋就由我公司合法占有和使用，我公司系涉案房屋的合法占用人。我公司及裕泰达公司均无权用物业用房抵顶开发商违约给王惠明造成的损失，王惠明以此为由占有使用涉案房屋本身就不具有合法性。因此，王惠明没有使用涉案房屋的合法依据，其拒不腾空屋内物品的行为妨害了我公司对涉案房屋的合法占有。本案不适用占有人返还请求权一年除斥期间的规定，故一审法院适用法律正确。我公司在一审期间向法院申请调解期限，一审法院予以准许，因此本案一审并未超审限。明华公司向一审法院起诉请求：判令王惠明立即搬离涉案房屋，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年2月18日，裕泰达公司与明华公司签订《前期物业服务合同》，将其开发的北京市西城区广安门外红居街1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼物业委托明华公司实施物业管理。北京市宣武区房地产测绘所2004年7月21日制作的《房屋土地测绘技术报告书》载明：宣武区（现西城区）广安门外红居街红居危改2号楼，本住宅楼分摊的共有面积有：...首层：2.1物业警卫室...2018年10月18日，北京市西城区远见名苑中心区业主委员会出具《情况说明》，主要内容为：我委自成立至今，一直致力于维护小区广大业主利益，积极协调各方解决难点问题，为广大业主营造良好的居住环境。原小区业主王惠明一直占有属于2号楼全体业主共有的一层物业警卫室用房。我委责成明华公司多次向王惠明提出要求交回上述房屋，但其至今未交，2号楼业主对此反映强烈。明华公司现为小区提供物业管理服务工作，应2号业主迫切要求，为维护2号楼全体业主利益和楼栋日常活动需要，故我委同意明华公司作为争议物业用房的使用权人对原业主王惠明占有物业警卫室一事提出诉讼，使其早日归还占有房屋，恢复其房屋原有的设计功能，更好为2号楼全体业主服务。一审法院认为:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。涉案房屋其设计初衷就是为物业警卫工作提供场所，现明华公司作为小区的物业服务单位，在小区业主委员会认可的情况下，起诉要求王惠明搬离涉案房屋，于法有据，法院予以支持。关于王惠明辩称交房时户型、漏水、壁挂炉等事宜，因与本案不属同一法律关系，本案不予处理，其可另行主张。另，考虑到王惠明的实际情况，对于腾房的时间法院适当予以宽限。据此，一审法院判决：自判决生效之日起6个月内，王惠明搬出北京市西城区红居街2号楼首层物业警卫室。二审审理中，王惠明申请本院书面审理本案，并提交以下6份新证据：1.2004年11月10日王惠明出具的收条，欲证明明华公司代表开发商与王惠明协商解决所购房屋的违约问题，与本案有关，应一并解决；2.2006年5月8日明华公司关于2号楼406室有关问题的情况说明，欲证明明华公司认可王惠明反映过房屋质量问题，并与开发商反馈过此事，与本案有关；3.2006年7月23日王惠明给明华公司的材料，欲证明王惠明向明华公司反映过房屋质量问题，当时仍未解决；4.2006年9月14日王惠明与明华公司的协议书，欲证明明华公司受开发商委托，就房屋质量问题给予赔偿，此协议第一条明确说明与本案有关；5.2006年12月8日王惠明与明华公司的协议书，欲证明明华公司就房屋漏水问题给予赔偿，但其他房屋质量问题和违约问题还没有解决；6.2008年9月10日王惠明出具的收条，欲证明房屋漏水赔偿款解决的是房屋质量的部分问题，违约问题未解决，因此其有不退周转房的合理理由。本院向明华公司送达了王惠明提交的上述证据。明华公司提交书面质证意见。明华公司质证意见如下：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不认可，我公司并未出具或收到上述证据，证据不具有真实性，王惠明取得上述证据不具有合法性，上述证据不涉及本案争议的物业用房，不具有证据的关联性。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，我公司未与王惠明签署该协议，且该协议第五条约定我公司向王惠明提供周转用房居住，但不能证明该周转用房系涉案房屋。王惠明在一审时认可涉案房屋不具备居住条件，因此“周转用房”与涉案房屋并无关联。该协议没有王惠明与我公司或裕泰达公司协商一致以涉案房屋使用权抵顶开发商违约损失的内容。对证据5的真实性、关联性均不认可，双方并未签订过该协议，协议内容与本案无关。对证据6的关联性不认可，真实性合法性无法确认。本院认为王惠明提交的新证据仅能证实其曾与开发商产生纠纷而后使用涉案房屋，但并不能证明其现在仍有权占用涉案房屋。因王惠明上诉虽主张一审判决认定事实错误，但其并未举证证明裕泰达公司及明华公司与其达成一致，由其长期占用涉案房屋，有鉴于此，加之王惠明并未针对一审判决书已经认定的事实提出其他异议，而明华公司对于一审判决予以认可，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。涉案房屋设计初衷就是为物业警卫工作提供场所，现明华公司作为小区的物业服务单位，在小区业主委员会明确表示王惠明长期占用涉案房屋，已经侵害了小区业主的合法权益，同意明华公司作为涉案房屋的使用权人对王惠民占有物业警卫室一事提出诉讼的情况下，起诉要求王惠明搬离涉案房屋，于法有据，理应得到支持。王惠明所述其系经开发商和明华物业公司同意入住涉案房屋的，即便如此，现有证据仅证明其被允许在“维修期间”临时使用涉案房屋周转，也不能证实至今其仍有权占有涉案房屋。明华公司要求王惠明腾退涉案房屋，理由充足，应予支持。至于王惠明所述其所购房屋存在的问题尚未得到解决一节，与本案并非同一法律关系，其可另行解决。至于王惠明上诉主张一审法院超审限审理本案、程序违法一节，因经查阅一审卷宗可见双方曾申请一审法院在庭审后允许双方自行调解，客观上延长了审理期间，且如果法院认为存在案情复杂等原因，也可以延长审限。故王惠明此项主张依据不足，本院实难支持。综上所述，王惠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王惠明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年二月二十七日书记员 韩 铮书记员 刘 荧