上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初33958号原告：倪礼高，男，1961年6月24日出生，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：文林，上海市申江律师事务所律师。被告：何岸，男，1980年1月2日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：徐一鸣，上海市东方理律律师事务所律师。被告：上海易安房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陆伟，总经理。委托诉讼代理人：李晓玲。委托诉讼代理人：张培培。原告倪礼高诉被告何岸、上海易安房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告倪礼高及其委托诉讼代理人文林、被告何岸的委托诉讼代理人徐一鸣、被告上海易安房地产经纪有限公司(以下简称易安房地产经纪公司)的委托诉讼代理人李晓玲、张培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪礼高向本院提出诉讼请求：1.判令被告何岸按照原告与两被告签订的《不可售公有住房承租权转让居间协议》的约定，履行签订转让合同的义务，被告上海易安房地产经纪有限公司履行协助义务；2.判令被告何岸因违约赔偿倪礼高实际损失2,000,000元；3.本案诉讼费由何岸承担。事实和理由：被告何岸系上海市五原路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的承租权人。2016年5月间,原告在易安房地产经纪公司的居间下多次看房并磋商承租权转让事宜。2016年7月30日,三方签订《不可售公有住房承租权转让居间协议》(以下简称《居间协议》)，因何岸未在现场(签字是通过传真方式)，经协商何岸代理人及易安房地产经纪公司同意，何岸视频确认其在《居间协议》上签字是被告何岸本人签字后，原告再支付定金余款190,000元，意向金10,000元转为定金并暂存在易安房地产经纪公司处。后何岸因房价上涨不愿按照约定履行相关义务。9月28日，何岸以转让给亲戚为由，提出解除合同并表示愿意赔偿违约金。9月29日，原告向何岸支付了190,000元的定金余额。但何岸至今未按照《居间协议》的约定履行签订转让合同的义务。何岸因系争房屋价格上涨，单方面违约，给原告造成较大损失，故提出如上诉请。何岸辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有法律和事实依据。何岸从未委托任何人出售系争房屋，也从未收到系争房屋的任何定金或费用，何岸与原告之间没有任何关系。即便《居间协议》上是何岸本人签字，原告没有在规定时间内补足定金，系原告违约在先。原告主张的2,000,000元损失没有依据。上海易安房地产经纪有限公司辩称，系争房屋承租人是何岸，因何岸在美国，系争房屋当时是由何岸的叔叔挂牌出售。在居间过程中，中介咨询过系争房屋所在物业公司，系争房屋在当时是可以出售的。希望法院依法判决。本院经审理认定事实如下：上海市五原路XXX弄XXX号承租人为何岸，独用租赁部位为二层东南间(附壁橱壹只)21.40m2、二层东北间(12.80m2)、二层西南间(18.60m2)、二层亭子间(10.90m2)、二层挑阳台，公用租赁部位为：底层小卫生间、底层中炤间、二层大卫生间等。2016年7月30日，何岸(甲方、转让方)的叔叔通过上海易安房地产经纪有限公司(丙方、居间方)与倪礼高(乙方、受让方)协商系争房屋承租权转让事宜。甲乙丙三方签订了《不可售公有住房承租权转让居间协议》(编号：XX-XXX-XXXXXXX)，约定，甲方委托上海易安房地产经纪有限公司出售系争房屋，甲方委托出售期限为2016年7月24日起至2016年10月23日止。合同第二条约定甲方同意系争房屋的转让价格为6,800,000元，该成交价格包含了一切费用，双方不再另行结算，但以上各项更名产生的费用由乙方承担。合同第三条对系争房屋的的付款方式及流程进行了约定。合同第四条约定，甲方同意，待甲方委托丙方出售该公有住房期间，一旦乙方签订本协议，本协议自动生效并自动转为定金协议，乙方应于签订本协议壹个工作日内支付甲方定金200,000元，甲乙双方在此确认，双方同意本协议第三条所述买卖条件，签署本协议收取定金的方式为：乙方签署本协议并支付甲方定金(由丙方财务出据收款收据通知为准)，即视为甲方收到乙方支付的购房定金并委托丙方代为保管；且丙方的保管行为不影响定金应具有的法律效力。该条款下方，甲方何岸及乙方倪礼高均签字确认。甲乙双方约定于2016年10月15日或前签订转让合同。丙方应在约定期限内，积极协助甲、乙双方协调签订转让合同的时间及地点。转让合同签订后，转让合同与本协议的内容不一致的，以转让合同的约定为准。甲乙双方确认，甲方转让该公有住房使用权须经该公有住房所在地物业管理部门征询意见，若届时甲方转让该公有住房使用权未经物业管理部门同意(须提供书面)，甲乙双方同意解除本协议互不承担违约责任，甲方应在收到乙方书面通知后的三个工作日内将乙方已支付的定金无息返还乙方。若乙方未能按照约定的时间签署转让合同的，乙方已支付甲方的定金不予返还；若甲方未能按照约定的时间签署转让合同的，应向乙方双倍返还定金。签订本协议后，甲乙双方任何一方或双方未能履行本协议，导致双方的转让合同无法签署的，违约方应向丙方支付违约金，违约金数额为本协议第二款所述转让房价款的2%。合同第十条手填内容，载明三方确认，乙方支付剩余定金账号为：开户名上海易安房地产经纪有限公司，开户行上海农村商业银行徐汇支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXX。何岸到庭表示其于2017年7月24日签订了《不可售公有住房承租权转让居间协议》，在签字时该协议上并没有手填内容。何岸签字后，何岸将《不可售公有住房承租权转让居间协议》原件传真给何岸叔叔，倪礼高及上海易安房地产经纪有限公司于2016年7月30日在该协议的传真件上签字盖章。因签订合同时，何岸并未在在现场，倪礼高称其要求出售方提供何岸确认合同的视频后再支付剩余190,000元定金，但何岸叔叔并未提供。倪礼高曾于2016年6月26日支付系争房屋意向金10,000元，合同签订后买卖双方均认可该10,000元转为定金，但倪礼高未按合同约定期限补足剩余定金190,000元。2016年9月28日，出让方何岸通过中介上海易安房地产经纪有限公司通知倪礼高解除双方签订的居间协议并愿意赔偿。2016年9月29日，倪礼高向上海易安房地产经纪有限公司支付190,000元，上海易安房地产经纪有限公司向倪礼高出具收据，载明系购买徐汇区五原路XXX弄XXX号二层西南间等剩余定金。现倪礼高支付的200,000元款项均在上海易安房地产经纪有限公司处。2016年10月5日，何岸向上海易安房地产经纪有限公司工作人员张培培发送邮件，附件内容为告知解约书，载明：何岸通过上海易安房地产经纪有限公司居间介绍于2016年7月30日与购房方倪礼高就公有住房签订《上海市公有住房承租权转让居间协议》(编号：XX-XXX-XXXXXXX)，现何岸正式通知购买方倪礼高解除双方签订的居间协议，何岸愿意按照居间协议规定支付购买方双倍定金的违约金，即因购买方倪礼高签订完居间协议后的壹个工作日内实际支付的定金为10,000元整，故何岸同意按照居间协议规定支付购买方倪礼高实际支付定金双倍的违约金计20,000元。何岸于签订本告知解约书当日或前已将上述违约金支付至上海易安房地产经纪有限公司，并委托上海易安房地产经纪有限公司江上述违约金转付至购买方倪礼高。10月6日，上海易安房地产经纪有限公司通过微信将该解约告知书发送给原告。以上事实，除双方当庭陈述一致外，有原被告提供的《租用公房凭证》、《不可售公有住房承租权转让居间协议》、收据、告知解约书、邮件往来等证据证实，本院依法予以确认。庭审后，原告倪礼高提供系争房屋所在区域房地产价格网上截屏，拟证明其损失包括了房屋上涨的差价，经质证，何岸认为该证据的真实性无法确认，对本案没有参考价值，上海易安房地产经纪有限公司对该证据真实性没有异议，但认为网上的价格偏高，因该证据系网页截屏，不符合证据的有效形式，故本院对该证据不予确认。被告何岸提供上海永福物业有限公司证明，证明系争房屋承租人已经变更为案外人王某某，经质证，原告倪礼高认为该证据的真实性无法确认，承租人应该以房卡为准，被告上海易安房地产经纪有限公司对该证据没有异议，因物业公司未到庭作证，本院无法核实该证据的真实性，故在本案中不予确认。被告上海易安房地产经纪有限公司提供农商银行收款通知，证明其于2016年9月30日收到何岸方支付的20,000元违约金，经质证，何岸及倪礼高都无法确认该事实,上海易安房地产经纪有限公司也未进一步举证,故本院对该证据不予确认。本院认为，倪礼高、何岸及上海易安房地产经纪有限公司签订的居间协议系三方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。何岸提出其不知情系争房屋出售给倪礼高，也从未委托其叔叔出售系争房屋，故该协议对其没有约束力的抗辩意见，但根据居间协议及解约告知书上何岸的签字，可以认定何岸明知系争房屋出售事宜，对居间协议的效力也予以认可，故对何岸的抗辩意见，本院不予采纳。关于倪礼高主张何岸按照居间协议履行签订转让合同义务之诉请，从居间协议内容看，明确约定如倪礼高未能按照约定的时间签署转让合同的，倪礼高已支付何岸的定金不予返还；若何岸未能按照约定的时间签署转让合同的，应向倪礼高双倍返还定金。且双方约定倪礼高转让该公有住房使用权须经该公有住房所在地物业管理部门征询意见，若届时转让该公有住房使用权未经物业管理部门同意(须提供书面)，双方同意解除本协议互不承担违约责任。故双方交易实际须经第三方物业管理部门同意方可继续履行，本院认定案涉案居间协议属于预约合同，协议约定的定金性质属于为保证转让合同签订的立约定金，故在何岸不同意转让的情况下，倪礼高无权要求继续履行，只能通过定金罚则主张相关权利，故对于倪礼高的该项诉请，本院不予支持。关于倪礼高主张违约赔偿之诉请，本院认为在何岸通过中介上海易安房地产经纪有限公司通知倪礼高解除双方签订的居间协议的情形下，倪礼高应及时另行购房以避免损失扩大，而不必拘泥于购买系争房屋，因此倪礼高要求赔偿实际损失200万元的诉请，缺乏依据，本院难以支持。至于是否适用以及如何适用定金罚则，由于倪礼高在本案中并未主张，故对此本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款规定判决如下：驳回倪礼高的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计11,400元，由倪礼高负担。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  曹庆二〇一七年三月二十九日书记员  薛欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……