广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23764号上诉人（原审被告）：林翔，男，1973年9月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：詹拥峰，女，1978年3月21日出生，汉族，住安徽省舒城县。两上诉人共同委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李双辉，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓嘉恩，女，1989年3月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓纪华，广东荣韬律师事务所律师。原审第三人：广州市聚创房地产中介服务有限公司。住所地：广东省广州市从化区街口新街城中路41号204房、47号。法定代表人：李榕深，该公司总经理。上诉人林翔、詹拥峰因与被上诉人邓嘉恩、原审第三人广州市聚创房地产中介服务有限公司（以下简称聚创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3624号事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林翔及林翔、詹拥峰委托诉讼代理人谢海傲，被上诉人邓嘉恩及其委托诉讼代理人徐科、邓纪华，原审第三人聚创公司法定代表人李榕深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林翔、詹拥峰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回邓嘉恩起诉或全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏诉讼参加人，程序不合法。林翔、詹拥峰与邓嘉恩于2017年2月20日签订《房地产买卖合同》约定邓嘉恩与案外人禤xx购买涉案房屋，因此与林翔、詹拥峰交易的合同相对方是邓嘉恩以及案外人禤xx，而一审起诉只是房屋买卖合同买方其中一人，遗漏了案外人禤xx，一审法院判令林翔、詹拥峰对邓嘉恩承担违约责任，剥夺了案外人禤xx的合同权利，即便案外人禤xx将基于《房地产买卖合同》的全部权利义务转让给了邓嘉恩，按照《中华人民共和国合同法》的规定，合同权利义务的转让需要合同相对方林翔、詹拥峰同意才能产生法律效力。一审过程中邓嘉恩并未提交相关证据证明，案外人禤xx将基于《房地产买卖合同》产生的买方权利全部转让给邓嘉恩，也未提交证据证明转让行为经过林翔、詹拥峰的同意，因此，其对于本案中的诉讼请求，不具备单独起诉的权利，依法应当裁定驳回邓嘉恩的起诉。二、一审查明合同解除的事实错误。根据一审查明的事实，双方当事人均确认《房地产买卖合同》的解除时间为2017年9月17日，至于合同解除的具体原因双方各有不同的陈述意见，但是根据邓嘉恩一审提交的聊天记录，2017年9月17日是双方均认可合同解除的时间，因为当天双方就合同解除以及相应的补偿金额达成了一致意见，即林翔、詹拥峰退还定金2万元以及补偿邓嘉恩3万元，在后续的聊天过程中邓嘉恩在收取2万元定金退款后，也屡次催告邓嘉恩支付“剩下的钱”。一审过程中，经办法官询问邓嘉恩何为“剩下的钱”，邓嘉恩谎称是8万元，但结合邓嘉恩所提交的微信聊天记录来看，其提出8万元补偿要求的时间为2017年4月13日，而双方共同确定最终解除合同的时间为2017年9月17日，因此2017年9月17日之前，都是双方磋商的过程，最终的方案应当以距离9月17日时间最接近的方案为准。退一万步说，即便邓嘉恩所言的8万元是最终方案，而其在本案起诉的金额是9.88万元，邓嘉恩一方面自认同意8万元解除合同，另一方面又主张9.88万元，一审法院对于邓嘉恩自相矛盾的陈述均予以支持和认可，明显违背客观事实。邓嘉恩前后不一致的陈述，属于不诚信诉讼的行为，依法应当承担相应的法律责任。三、一审认定违约责任显失公平。一审法院基于邓嘉恩前后矛盾的陈述，以及在明显遗漏诉讼参加人的前提下，全盘认可邓嘉恩关于林翔、詹拥峰违约造成合同解除的不实陈述，作出了对林翔、詹拥峰不利的事实认定和最终判决，对林翔、詹拥峰明显不公平。本案中，邓嘉恩交付给林翔、詹拥峰的定金2万元已经得到实际偿还，且双方在2017年4月9日就已经明确知晓无法继续交易房产过户，并开始了关于解除合同的磋商，此时距离双方签订合同时间才50天不到，邓嘉恩至此为止也未支付首付款以及办理网签合同，双方只是在中介处草签了一份《房地产买卖合同》，虽然该份合同同样约定了单方终止合同的违约责任为合同总价的百分之十，但是，同时也适用定金法则。结合邓嘉恩实际付款行为来看，其只支付了定金2万元，也不存在所谓房价上涨造成的损失。一审法院支持房价10％的违约责任约定，显然超出邓嘉恩实际损失的数倍，不符合公平原则。即便是认定2017年4月9日，林翔、詹拥峰违约解除合同，亦应当判决双倍赔偿定金为宜。四、一审法院认定林翔、詹拥峰迟延履行主要义务与事实不符。双方聊天记录显示3万元的赔偿款是没有支付时间以及期限的要求，根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第2款规定，邓嘉恩所支付的2万元定金已经依法予以退回，97000元的违约金以及中介费远远高于其直接损失的30%。根据林翔与邓嘉恩的微信聊天记录显示，双方协商的赔偿方案3万元也是超过邓嘉恩直接损失的1.3倍。因此邓嘉恩主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。邓嘉恩在一审过程中所强调的因为未及时过户交易造成房价上涨的损失的问题，邓嘉恩未提交任何证据予以证明。本案交易过程，双方的交易环节只是草签合同，并未办理网签手续，邓嘉恩只是支付2万元的定金款项。邓嘉恩几个月所准备35万元的资金并没有被林翔、詹拥峰占有，因此邓嘉恩完全可以使用该笔资金购买房屋，因此不产生房价上涨造成的损失。被上诉人邓嘉恩辩称：同意一审判决处理，不同意林翔、詹拥峰的上诉请求。事实与理由：一、邓嘉恩的前夫与邓嘉恩之间的执行纠纷，双方已经达成和解协议，并在执行案件中存档。该和解协议第2条明确约定，涉及本案享有的所有权益是由邓嘉恩一人所有，不存在遗漏当事人的问题。二、关于违约金是否超过损失的问题，一审过程中，一审法院已调查涉案房屋的价格为150万元左右，聚创公司也证实该价格。因林翔、詹拥峰违约导致房屋无法交易，房屋上涨的价格差不多有60万元，邓嘉恩是基于妥善处理纠纷，没有最大利益化的主张损失，邓嘉恩已经作出让步。由于林翔、詹拥峰的违约导致房屋不能交易，也是造成邓嘉恩与其前夫离婚的根本原因。该事件给邓嘉恩造成精神创伤，所以邓嘉恩所列的金额并不过分。原审第三人聚创公司述称：对林翔、詹拥峰的上诉没有意见。邓嘉恩于2019年8月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除邓嘉恩与林翔、詹拥峰签订的《房地产买卖合同》;2.林翔、詹拥峰向邓嘉恩支付违约金92000元；3.林翔、詹拥峰向邓嘉恩赔偿邓嘉恩已支付的中介费5000元；4.林翔、詹拥峰向邓嘉恩赔偿邓嘉恩已支付的按揭费1800元；5.本案的诉讼费用由林翔、詹拥峰承担。一审法院经审理查明：邓嘉恩、案外人禤xx与林翔、詹拥峰及聚创公司于2017年2月20日签订《房地产买卖合同》，其中约定：1.邓嘉恩、案外人禤xx购买林翔、詹拥峰所有的位于从化市江埔街××山庄××房，权利证号0113012192，建筑面积105.35平方米，交易总价920000元；2.定金20000元在2017年2月20日支付；3.林翔、詹拥峰出资60000元及邓嘉恩、案外人禤xx出资330000元共同赎契；4.邓嘉恩、案外人禤xx按揭付款；5.因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；6.基于聚创公司为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意买方向聚创公司支付房地产咨询及买卖代理费10000元，在履行买卖合同过程中，如任何一方不履行合同，不影响聚创公司向买方收取房地产咨询及买卖代理费；守约方已支付的，聚创公司不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。2017年2月20日，邓嘉恩、案外人禤xx支付定金20000元给林翔、詹拥峰，及支付中介服务费5000元给聚创公司。邓嘉恩称支付按揭费1800元给案外人广州市诚赛按揭咨询有限公司。2017年9月6日邓嘉恩与案外人禤xx离婚；2018年2月9日邓嘉恩与案外人禤xx达成执行和解协议并约定涉案房屋买卖合同的赔偿款归邓嘉恩所有。邓嘉恩与林翔的微信聊天记录显示：1.双方一直通过微信就涉案买卖合同进行进一步沟通；2.2017年4月9日林翔明确表示因多方面政策和手续的原因不能再交易涉案房屋；3.2017年4月13日邓嘉恩表示：其到现在都买不到房，就算买到，现在从化的楼价也不是之前那个价格了，从化楼价去到均价1.2-1.3万一方，其损失很惨重，双方可以协商：1.继续履行合同，2.林翔要终止合同不卖涉案房屋就要赔偿邓嘉恩的损失80000元，如果林翔觉得不可以，那就走正常的法律程序；4.2017年4月14日林翔表示：解决最终方案是：退还押金20000元+30000元共计50000元；5.2017年4月18日、2017年5月15日、2017年5月28日林翔均向邓嘉恩发信息，邓嘉恩从2017年4月13日起没有给林翔发信息；6.2017年5月29日邓嘉恩表示在忙，等忙完再找林翔；7.2017年5月30日林翔向邓嘉恩发信息；8.2017年9月17日林翔表示现在先把押金转给邓嘉恩并表示答应邓嘉恩的一定做到，剩下30000元会尽快给邓嘉恩；9.2017年9月18日邓嘉恩称：其离婚了，说实话，如果当时林翔把房子卖给其，其摆酒了，就不会离婚，不过现在说什么也没有用；10.2017年9月18日邓嘉恩收了林翔转账的20000元；11.2018年7月3日邓嘉恩称：好久没联系了，现在又过了半年，剩下的钱什么时候给；12.2018年7月3日林翔称：现在环境不好，我记得的，感谢你的理解，下个月给解决一点，慢慢给，一下子真不行；13.2018年7月3日邓嘉恩表示给了林翔一年半的时间了，当初也是因为理解、相信林翔才到那时问林翔，如果解决不了，唯有走法律途径；14.2019年1月27日林翔向邓嘉恩转账3000元，邓嘉恩没有收取。另：邓嘉恩与林翔、詹拥峰均表示涉案合同已于2017年9月17日解除，邓嘉恩当庭撤回第一项诉讼请求，林翔、詹拥峰表示同意，聚创公司未提出异议。邓嘉恩称因与本案不是同一法律关系因此不把广州市诚赛按揭咨询有限公司追加为第三人参加诉讼。2013年3月31日发布的《广州市人民政府办公厅》(穗府办〔2013〕14号)第二条：“市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前。”2013年11月15日发布的《广州市人民政府办公厅》（穗府办〔2013〕44号）第三条：“抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。”2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅》(穗府办函〔2017〕65号)第一条：“加强住房限购政策：（一）居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让。（二）住房赠与他人的，须满2年后方可再次购买住房；接受住房赠与的，须符合本市的现行限购政策。（三）非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。”第二条：“加强差别化住房信贷政策：为防控信贷风险，经广东省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下调整：（一）对离婚一年以内的住房贷款的申请人，银行业金融机构按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。（二）对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，银行业金融机构应进一步严格住房贷款条件，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行。（三）本市户籍职工连续足额缴存1年以上，非本市户籍职工连续足额缴存2年以上，方可申请住房公积金贷款。”一审法院认为:邓嘉恩、案外人禤xx与林翔、詹拥峰及聚创公司于2017年2月20日签订了《房地产买卖合同》，该合同合法、有效，各方均应按合同履行义务。邓嘉恩已与案外人禤xx达成协议约定涉案房屋买卖合同的赔偿款归邓嘉恩所有，因此邓嘉恩在本案中主张权利合法。邓嘉恩与林翔、詹拥峰均确认本案涉案合同已于2017年9月17日解除，邓嘉恩当庭撤回第一项诉讼请求，林翔、詹拥峰表示同意，聚创公司也未提出异议且表示不再主张中介服务费，因此一审法院准予邓嘉恩撤回第一项诉讼请求。关于违约金。对林翔、詹拥峰提出的解除合同理由，邓嘉恩回应称：早在2010年10月15日已经有限购政策，《广州市人民政府办公厅《》(穗府办〔2013〕14号)第三条已经说了抑制不合理的购房需求自意见发布之日起对非户籍居民限购一套房，2017年3月30日广州出台《广州市人民政府办公厅》(穗府办函〔2017〕65号)，并没有说到限购的问题；至于詹拥峰身体不适，则可以办理公证委托。一审法院认为，林翔、詹拥峰当庭提出解除合同是因为广州购房政策的理由显然与上述广州市人民政府办公厅发布的文件不相呼应，至于詹拥峰身体不适，则如邓嘉恩所述可以办理公证委托，因此林翔、詹拥峰提出的解除合同理由不成立，没有正当理由不继续履行合同义务已违反了合同约定，故邓嘉恩请求林翔、詹拥峰支付92000元违约金合法且符合合同约定，结合从化区或涉案房屋同地段2017年1月与现在的二手房交易价格差，该92000元合理，一审法院予以支持。至于林翔称已达成补偿30000元的协议，邓嘉恩称自始至终没有同意过该方案；一审法院从邓嘉恩与林翔的微信聊天记录和邓嘉恩的解释分析：2017年4月13日邓嘉恩表示要林翔、詹拥峰赔偿80000元，2017年4月14日林翔表示解决最终方案是赔偿30000元，直到2017年9月18日收取退回的20000元定金前，邓嘉恩只是在2017年5月29日给了林翔1条信息并表示在忙等忙完再找林翔，当庭解释称收取该20000元是因为本来就属于其，之后2018年7月3日邓嘉恩称剩下的钱什么时候给并当庭解释称“剩下的钱”是指80000元，并拒绝林翔在2019年1月27日转账的3000元；从以上情况可见邓嘉恩是自始至终没有明确同意该方案，且拒绝林翔在2019年1月27日转账的3000元也佐证了其说法，因此一审法院采信邓嘉恩所述并对林翔、詹拥峰的抗辩不予采信；退一步讲，即使如林翔所述已于2017年9月17日达成协议，但在邓嘉恩2018年7月3日催促后林翔、詹拥峰至邓嘉恩提起本案诉讼前仍未按协议支付30000元，林翔、詹拥峰迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，邓嘉恩可解除该协议并按原合同即涉案合同主张权利。关于中介服务费。聚创公司已按合同约定为合同双方提供居间服务并促成合同双方签署涉案合同，因此其按合同约定收取中介服务费合法、有理，而现聚创公司表示只收取已收的5000元而不再加收是其对自身权利的合法处分，一审法院予以确认。邓嘉恩主张违约的林翔、詹拥峰支付其中介服务费5000元符合合同约定，一审法院予以支持。关于按揭费。正如邓嘉恩所述其与广州市诚赛按揭咨询有限公司之间的法律关系与本案调处的法律关系不是同一法律关系，因此一审法院在本案中对邓嘉恩主张的按揭费1800元不予处理。邓嘉恩的其他诉讼请求没有实施或法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，一审法院于2019年10月24日作出一审判决：一、林翔、詹拥峰于判决发生法律效力之日起5日内支付违约金92000元给邓嘉恩；二、林翔、詹拥峰于判决发生法律效力之日起5日内支付中介服务费5000元给邓嘉恩；三、驳回邓嘉恩的其他诉讼请求。案件受理费1135元，由邓嘉恩负担22元，由林翔、詹拥峰负担1113元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：《房地产买卖合同》附件第二条第（一）款约定：3.出资赎契：卖方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：C.共同出资赎契。买卖双方按照卖方出资陆万元，卖方出资叁拾叁万元，共同完成赎契手续。买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起3日内将赎契款项存入卖方供款账户内，……。5.楼价余款：（2）按揭付款：买方按揭付款的，买方须在合同签订后10天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。二审期间，林翔、詹拥峰主张邓嘉恩没有及时办理按揭以及支付首付款，其要在邓嘉恩通知其准备好33万元资金才去申请赎契。邓嘉恩则陈述是因为林翔、詹拥峰的原因导致其没有及时办理按揭贷款手续，其办理按揭贷款手续需要林翔、詹拥峰的配合。聚创公司确认邓嘉恩的该陈述。2017年3月11日的微信聊天记录中，林翔称：还贷你们还是要抓紧时间，时间长了利息你们还是要承担的。当初中介说一个月可以办完手续的。当日邓嘉恩回复：我们随时还都可以，现在关键是你那边和银行那边的落实问题。2017年3月22日，邓嘉恩向林翔发出微信称其本人与中介联合协调银行，已经完成了对接有关解押与办理按揭过户手续的工作，催促林翔、詹拥峰尽快过来从化办理手续。2017年3月28日，邓嘉恩向林翔发出微信称：不接受林翔提出购房合同终止的意见，因为其已经准备好35万元的首付，已经与中介对接完有关解押和按揭过户等手续，就等林翔和詹拥峰过来签名即可；以及邓嘉恩多次联系林翔、詹拥峰来办理按揭手续等，林翔、詹拥峰均未配合等内容。二审中，聚创公司陈述在2019年8、9月份涉案房屋的价格大概在140-150万元。一审法院于2019年8月6日立案，于2019年9月26日开庭审理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：邓嘉恩是否有权单独起诉；林翔、詹拥峰是否应承担违约责任以及违约金数额的认定问题。首先，关于程序问题。邓嘉恩已提交执行和解协议书证明其与案外人禤xx达成协议约定涉案房屋买卖合同的赔偿款归邓嘉恩所有，因此邓嘉恩有权单独向林翔、詹拥峰主张权利。林翔、詹拥峰关于一审判决遗漏案外人禤xx、程序不合法的上诉理由不成立，本院不予采纳。其次，《房地产买卖合同》约定卖方应在合同签订后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，买卖双方应在原抵押银行通知还贷之日起3日内将赎契款项存入卖方供款账户内。林翔、詹拥峰二审主张要等邓嘉恩告知准备好33万元才去申请提前还贷，与合同约定不符，因此林翔、詹拥峰未履行提前还贷申请手续的义务已构成违约。林翔、詹拥峰违约在先，且从微信聊天记录来看，是林翔、詹拥峰不配合邓嘉恩办理按揭贷款手续，因此林翔、詹拥峰主张邓嘉恩未在合同约定的期限内办理按揭贷款申请手续构成违约缺乏依据，本院不予采纳。林翔、詹拥峰未依约履行申请提前还贷、配合办理按揭贷款的义务，且明确表示不履行合同，构成根本违约。《房地产买卖合同》约定一方违约，守约方有权要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。邓嘉恩作为守约方，有权选择要求违约方承担违约责任的条款。双方微信聊天记录并无反映邓嘉恩同意林翔提出的赔偿30000元方案的内容。林翔、詹拥峰关于双方已就该方案达成一致的上诉理由依据不足，本院不予支持。考虑到房价上涨的情况，一审法院判决林翔、詹拥峰向邓嘉恩支付总楼价百分之十的违约金即92000元并无不当，本院不再调整。关于中介服务费，一审处理符合合同约定，本院予以确认。综上所述，林翔、詹拥峰上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由林翔、詹拥峰负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年二月十二日书记员 冯冠豪郭丽淳