台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初5236号原告：管信毅，男，1985年1月21日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：王家微，男，1963年1月22日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：郭世保，男，1950年8月15日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：丁荷女，女，1959年4月20日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：郭某3，男，1975年7月26日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：徐扬女，女，1981年6月20日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：郭某1（曾用名郭某2），男，2003年3月23日出生，汉族，住台州市椒江区。法定代理人：郭某3（系被告郭某1的父亲），男，住台州市椒江区。被告：郭伟红，女，1980年9月20日出生，汉族，住台州市椒江区。原告管信毅与被告郭世保、丁荷女、郭某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，本院根据原告申请依法追加徐扬女、郭某1、郭伟红为共同被告参加诉讼。本院于2019年12月10日对本案公开开庭进行了审理。原告管信毅的委托诉讼代理人王家微与被告郭某3、郭伟红到庭参加诉讼，被告郭世保、丁荷女、徐扬女、郭某1经传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，原告管信毅与被告郭某3、郭伟红曾共同申请本案先由当事人自行庭外和解，但届期和解不成。本案现已审理终结。原告管信毅向本院提出诉讼请求：1.判令《房地产买卖契约》有效；2.判令六被告依法协助办理将椒江区朝晖小区28幢3单元301室不动产过户给原告。事实和理由：椒江区朝晖小区28幢3单元301室房屋在2009年9月向椒江区政府有关部门申请建房呈报表中的产权共有人为六被告。2010年12月16日，原告与被告郭世保、丁荷女、郭某3签订了一份《房地产买卖契约》，约定被告郭世保、丁荷女、郭某3自愿将坐落于椒江区朝晖小区28幢3单元301室的房地产出售给原告，房屋建筑面积约120.22平方米和车房11.7平方米;双方议定以上房地产价格为580880元，分二次付清，于2010年12月16日支付房屋定金50000元，于2011年1月10日被告全权委托原告为其办理代办、代领、代转户等事宜公证书后，原告当天一次性付清房屋余款530880元；被告把上述房屋钥匙交给原告；如遇以后政府部门不允许被告委托原告为其代办、代领、代转户以上房地产等一切相关手续，则被告应无条件在25天内积极协助原告办理房产证及土地证过户手续；如果被告借故、推诿，不予协助办理，则视为被告违约；被告应按约支付给原告赔偿款和滞纳金及民事诉讼费用。《房地产买卖契约》还约定：被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，因此给原告造成的经济损失及民事诉讼费用，被告负全额赔偿责任。合同签订后，原告按约支付了全部购房款580880元，但直至2016年3月份才可以开始办理房地产登记及过户手续。原中介方通知被告来协助原告办理房地产登记及过户等手续，按照约定，被告应在2016年4月底前协助原告办理房地产登记及过户等手续，但被告置之不理，多次催办未果。后经过中介方多次协商，被告郭某3于2017年7月21日提出要求原告先增加支付卖房款4万元整后，被告再去协助办理过户手续。原告同意在被告办理完过户手续后，同时支付给被告增加的房款4万元。但后来又不了了之。2019年3月25日，经原中介方疏通协调，三方约在万济池菜场西门的中国银行大厅中坐谈，并提出了两套方案：1、原告加钱给被告，被告协助办理不动产转户手续；2、原告把涉案房屋重新卖给被告。被告称需回家商量，但最后又不了了之。原告认为，被告未按《房地产买卖契约》约定无条件协助原告办理房地产登记及过户等手续，已构成严重违约，应承担违约责任。为此，原告涉诉。被告郭某3辩称，《房地产买卖契约》系被告郭某3本人所签，但是因为涉案房屋出售的价格过低，故被告郭某3不愿意将涉案房屋卖给原告，也不愿意协助原告办理不动产过户手续。被告郭伟红辩称，涉案房屋买卖时被告郭伟红并不知情，卖房也没有经过被告郭伟红同意，且房屋售价过低，不同意将房屋出售给原告。本院经审理，认定事实如下：被告郭世保与被告丁荷女系夫妻关系，被告郭某3、郭伟红系被告郭世保、丁荷女的儿子、女儿，被告郭某3与被告徐扬女系夫妻关系，被告郭某1系被告郭某3、徐扬女的儿子。2010年9月28日，椒江区海门街道民辉村宅基地置换套房的择房活动在台州市公安局椒江分局海门派出所进行，经择房，被告郭世保户的套房确定为台州市椒江区朝晖小区28号楼3单元301室。2010年12月16日，原告为乙方与被告郭世保、丁荷女、郭某3为甲方签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方自愿将坐落在朝晖小区28幢3单元301室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积120.22平方米和车房11.70平方米一间，实际面积以房产证、土地证为准；甲乙双方议定价格为580880元，付款方式：房屋款分二次付清，（1）2010年12月16日乙方付给甲方房屋定金50000元。（2）2011年1月10日前甲方全权委托乙方为其代办、代领、代转户等事宜办理公证书后，同时乙方支付甲方房屋余款530880元；如遇以后政府部门不允许甲方委托乙方为其代办、代领、代转户以上房地产等一切相关手续，则甲方应无条件在25天内积极协助乙方办理房产证及土地证过户手续，如甲方借故推诿，不予协助，则视为甲方违约；转户所产生的契税、所得税、营业税费用及土地出让金均由乙方全部负责；违约责任：如甲方违反以上房地产买卖契约条款约定，则视为甲方违约，即甲方应在违约三天内退还给乙方总房款，并且甲方按当时市场行情房屋出售价格赔偿给乙方，如三天未付清则甲方无条件支付给乙方按以上房屋当时市场行情房屋总价每天千分之三计算的滞纳金。协议签订当日，原告支付了购房款50000元。2011年1月10日，被告郭世保、丁荷女作为委托人在台州市东海公证处出具委托书一份，委托原告管信毅作为其代理人办理涉案房产的过户手续等。同日，被告郭世保、丁荷女、郭某3、徐扬女在台州市东海公证处的公证下出具家庭协议书一份，载明郭世保、丁荷女、郭某3、徐扬女及郭某3、徐扬女的儿子郭某1五人均是椒江区民辉村村民，共批得贰间地基，其中一间地基置换套间，坐落在台州市椒江区，经协商达成如下协议：一、同意台州市椒江区房屋及储藏室一个产权登记为郭世保、丁荷女所有；二、同意郭世保、丁荷女对上述房屋的任何处分，包括出售；三、因郭某1是未成年人，保证履行应尽的抚养责任，不损害郭某1的合法权益。原告于2011年1月10日支付了剩余购房款530880元。该房之后由浙江台州化学原料药产业园区椒江区块管委会交付给原告签收。另认定，2009年9月，椒江区海门街道民辉村《农村私人建房用地呈报表》[椒土字（2015）第1号-263]显示，被告郭世保户有六口人，包括郭世保、丁荷女、郭某3、徐扬女、郭某1、郭伟红，在2007年因政府征地拆迁，该户拆除房屋2间，在规划点上新建四层楼房一间，分得朝晖小区套房一套。上述事实有原告提供的《房地产买卖契约》、台州银行付款委托书、收条、公证书、朝晖小区交接书、《农村私人建房用地呈报表》以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《房地产买卖契约》系原告与被告郭世保、丁荷女、郭某3的真实意思表示，该合同体现的是买卖双方的债权债务关系，本身并无物权效力，故被告郭世保、丁荷女、郭某3是否对合同标的物具备处分权不影响合同效力，本案未发现该合同存在无效的情形，故涉案的《房地产买卖契约》应为有效。原告履行了合同约定的付款义务，该合同也明确约定出卖方需要无条件协助原告办理房地产证转户手续。因此，签署合同的被告郭世保、丁荷女、郭某3以及对出售行为予以认可的被告徐扬女均应协助原告办理房地产权属登记。被告郭某1系未成年人，被告郭某3、徐扬女为其父母，有权代理处分财产。本案的主要争议焦点为被告郭伟红是否需履行协助办理房地产转户手续的义务。庭审中，被告郭伟红不同意出售房屋并表示在签订涉案《房地产买卖契约》时不知道其享有份额。本院认为，首先，从《农村私人建房用地呈报表》反映，被告郭世保作为户主应当知晓被告郭伟红享有涉案房屋的拆迁份额，而作为家庭成员之一的被告郭伟红对于其不知晓拆迁时将其纳入在册人口的可能性较小。其次，被告郭伟红在庭审中陈述，农村存在着外嫁的女儿并不享有家中房屋份额的传统思想，基于该思想，被告郭伟红也一直认为其并不享有涉案房屋份额。本院结合被告郭伟红长期对涉案房屋不闻不问的事实反映，被告郭伟红对于被告郭世保、丁荷女、郭某3出售涉案房屋最初应该是无异议的，再结合被告郭伟红陈述的其在知道涉案房屋享有份额后，并没有找过原告追讨自己的份额或提出异议的事实可见，其对其他家庭成员的出售行为系认可的。最后，考虑到原告也已对讼争房屋装修使用近十年，本案的审理应当更为注重交易安全，否则，原告因无法取得房地产权属而要求签订合同的被告支付违约金、赔偿损失，被告郭世保、丁荷女、郭某3家庭将因此陷于讼累且在经济上更为不利。综上，被告郭伟红知晓涉案房屋买卖的情况，且未提出异议，应视为其认可被告郭世保、丁荷女、郭某3将涉案房屋出售给原告。故《农村私人建房用地呈报表》上的在册人口，即被告郭世保、丁荷女、郭某3、徐扬女、郭某1、郭伟红均应协助原告办理权属登记。至于被告方提出的房屋现有市场价大幅高于原先合同价，要求增加房屋价款，属于对原有房屋买卖合同的变更，需要买卖双方协商一致，但诉前、诉中反复调解，均不能达成协议，故原《房地产买卖契约》未能变更，房屋价款应按原合同约定的金额确定。综上所述，原告的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告管信毅与被告郭世保、丁荷女、郭某3签订的《房地产买卖契约》有效。二、被告郭世保、丁荷女、郭某3、徐扬女、郭某1、郭伟红于本判决发生法律效力后十日内协助原告管信毅办理将坐落于台州市椒江区房屋及附属地上储藏室的不动产权属转移登记到原告管信毅名下的手续。案件受理费4805元（已减半），由被告郭世保、丁荷女、郭某3、徐扬女、郭某1、郭伟红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 欣二〇二〇年二月二十五日代书记员  周云飞