广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22031号上诉人（原审原告）：钟正我，男，1979年5月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钟正英，广东滨都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张琪，女，1978年3月18日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：颜智鹏，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊杰，广东法盛律师事务所律师。原审第三人：张晓萍，女，1972年8月11日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人钟正我与被上诉人张琪、原审第三人张晓萍案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初17106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟正我委托诉讼代理人钟正英，被上诉人张琪委托诉讼代理人颜智鹏到庭参加诉讼，原审第三人张晓萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人钟正我上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销（2017）粤0106执异253号执行裁定书；3.改判立即停止对广州市天河区××路××房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；4.张琪承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。导致涉案房产未能办理过户登记手续的原因是涉案房产在《房屋买买合同》约定的办证期内已经被另案查封，而非一审认定的钟正我自身原因。（一）一审判决认定：“……而钟正我表述其未能及时办理案涉房屋的过户登记系因其当时名下已有两套房屋……故此未在案涉房屋被查封前办理过户登记确系钟正我自身原因”。这纯属一审法院断章取义。实际上，钟正我一审中陈述自身家庭名下有两套房屋，是为了解释为什么《房屋买卖合同》约定的办证期限为壹年，绝非是解释不能办理案涉房屋过户的原因。一审法院张冠李戴，得出错误的结论。（二）为了能使涉案房产在约定期限内过户，钟正我已经在2014年7月底将家庭名下的其中一套房产出售，在2014年8月上旬已经完成了产权变更登记。钟正我与张晓萍在2014年7月31日申请了涂销涉案房产的抵押，正是为了能在2014年8月份办理涉案房产的产权变更手续，如果涉案房产未被查封的话，钟正我早在2014年8月份就能完成涉案房产的过户登记手续，这个时间远远早于《房屋买卖合同》约定的办证期。（三）从钟正我的各种行为和证据可以证明，钟正我一直在积极履行《房屋买卖合同》，不存在任何过错。涉案房屋在《房屋买卖合同》约定的办证期内被另案查封，是导致涉案房屋未能办理过户登记手续的原因，而不应归责于钟正我。二、一审判决存在逻辑谬误。一审法院认为，钟正我与张晓萍在《房屋买卖合同》中约定了“如出现案涉房屋被查封或其他房屋纠纷，责任全部由卖方承担……”，即表明钟正我预见了未办妥交易过户手续可能存在的查封风险，并与张晓萍就此做出了约定，故一审法院将这一点作为驳回钟正我诉求的一个理由，实属逻辑很荒谬。三、钟正我与张晓萍关于涉案房屋的交易方式是真实且合法有效的。钟正我与张晓萍关于涉案房屋的交易方式，虽然与市场交易惯例不同，但在熟人中采用这种交易方式却并不少见，且没有违反任何法律的强制性规定，故钟正我与张晓萍关于涉案房屋的交易应当被认定为是真实且合法有效。四、钟正我在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部房款，且于人民法院查封之前办理了房屋交接手续，实际占有支配该房产至今。随后，钟正我与张晓萍按合同约定办理了公证委托书并接着办理了涉案房屋的抵押登记涂销手续，双方正准备办理房屋过户手续时，发现涉案房产被查封。在整个房屋买卖过程中，钟正我一直在积极履行各种约定。涉案房屋在《房屋买卖合同》约定的办证期内被另案查封，是导致涉案房屋未能办理过户登记手续的原因，而不应归责于钟正我。五、关于一审法院认为买卖合同缺乏对涂销抵押义务的约定的问题。因涉案房屋当时在银行贷款，张晓萍已经通过向刘xx的借款还清，只要张晓萍还清对刘xx的借款就能从刘xx处取得涂销抵押登记手续所需的全部资料，根本无需再另行约定，这也是张晓萍要求钟正我将房款中的170万元直接转到刘xx账户还款的原因。六、关于一审认为钟正我以张晓萍在房屋买卖合同当中约定了违约责任，一审认为约定了违约责任就应当按违约责任处理的问题。约定违约责任是为了保障守约方的权利，增加守约方维护权利的选择权，房屋买卖合同约定买方有权解除合同，是有权选择而不是必须、只能如此，守约方有权按约定要求违约方承担违约责任，更有权按照法律规定选择另一种诉求，但一审法院把守约方钟正我的权利变成义务，实属错误。被上诉人张琪辩称：同意一审判决处理，不同意钟正我的上诉请求。事实与理由：一、钟正我与刘xx是职业放贷人，其两人与张晓萍的借款合同无效。该借款行为可能涉及虚增债务或者高利转贷的违法行为。根据（2018）粤01民终13846号民事判决书查明的事实，钟正我与刘xx之间存在垫资赎契的合作关系，刘xx提供资金，钟正我负责追收借款，借款人是向钟正我偿还借款本息，而非向刘xx偿还，且钟正我从客户收取的款项，与钟正我支付给刘xx的款项并非一一对应，而垫资赎契业务就是出借人向借款人出借资金用于借款人偿还银行借款以涂销银行抵押的行为，本质上属于民间借贷，钟正我一审中亦陈述张晓萍委托钟正我的公司向银行申请贷款。因此可以认定钟正我与刘xx实质上是专门从事民间借贷的职业放贷人，而且从其出借本金与收取还款本息的操作手法来看存在套路贷的嫌疑，并且钟正我在本案中仅仅提供了出借款项时的银行流水，没有提供任何张晓萍偿还借款本金和利息的银行流水，更没有提供钟正我及刘xx出借的资金是否自有资金的证据，结合钟正我与刘xx为职业放贷人的身份，而且钟正我陈述其公司能协助张晓萍向银行申请贷款的情况看，不能排除钟正我与刘xx向张晓萍出借的款项存在虚增债务或者高利转贷的情形，法院需加大审查力度。本案虽然不是钟正我与张晓萍之间的民间借贷纠纷，但是根据钟正我提供的证据，钟正我支付给张晓萍的购房款是用于冲抵民间借贷关系所产生的债权，因此其冲抵的债权，是否合法有效，也是认定钟正我是否支付张晓萍购房款的重要前提条件，因此本案应当对钟正我与刘xx对张晓萍的民间借贷关系从严审查，因此，张琪申请对钟正我、刘xx与张晓萍资金往来的账户进行调查取证，以便核实双方的民间借贷的真实情况。二、（一）钟正我与张晓萍之间的房屋买卖关系不属实，实际上为张晓萍向刘xx、钟正我的借款所提供的担保，因此钟正我并非真实的房屋买受人，不能排除执行。钟正我与张晓萍的付款方式违反交易惯例，不能排除钟正我通过姚xx付给刘xx的款项为双方其他经济往来。根据一审查明的事实，钟正我向张晓萍支付的购房款170万元通过姚xx向刘xx支付，用于代为偿还张晓萍向刘xx的借款，剩余30万元是用钟正我对张晓萍的借款抵扣，这种付款方式不符合常理，与一般的交易惯例不符。钟正我与刘xx之间由于存在垫资赎契合作关系，双方交易往来较多，并且定期进行债务结算，钟正我通过姚xx向刘xx支付的款项也与代张晓萍偿还的170万元的借款金额不对应，因此不能排除该笔款项是钟正我与刘xx之间的其他债务结算的款项。（二）钟正我陈述张晓萍于2014年7月31日用刘xx所借款项清偿了抵押银行的债务，目的为了办理过户手续，但是张晓萍本来是想涂销抵押后向银行申请更多的贷款，也确有委托钟正我的公司向银行申请贷款，但是银行未审批，故只能卖房还债，不符合逻辑。根据钟正我提供的证据，钟正我已经在2014年7月23日通过姚xx向刘xx偿还了借款，如钟正我的陈述属实，在2014年7月31日张晓萍已经清偿了刘xx的全部借款，不再对刘xx负有债务，如何用刘xx所借的款项清偿抵押银行的债务，该陈述自相矛盾不符合逻辑。如钟正我与张晓萍签订的房屋买卖合同属实，张晓萍已经将房子出售给钟正我，不可能如钟正我陈述的继续抵押房产申请更多的银行贷款，而且根据该陈述，钟正我是明知道涉案房屋存在抵押，其为何不在房屋买卖合同中对涂销抵押作出安排，而且张晓萍出售房屋的购房款全部用于冲抵钟正我和刘xx的借款，又何来的资金清偿银行贷款以涂销抵押，钟正我如何确保在此情形下张晓萍能将房产涂销抵押过户给钟正我。（三）根据钟正我提供的证据，钟正我对张晓萍享有76.8万元的债权，为何不先用购房款全部冲抵而是先冲抵刘xx170万元债权，仅仅冲抵自己30万元的债权，该冲抵方式显然不符合常理，因此张晓萍其实是以房产为担保向钟正我和刘xx借款用于清偿原有银行债务并且申请更多的银行贷款，如申请更多的银行贷款成功，则张晓萍用新的银行贷款偿还对钟正我借款，如申请更多的银行贷款不成功，则由钟正我处置张晓萍的房产用以清偿债务，这不仅符合钟正我与刘xx所从事的垫资赎契业务模式，也解释了为何2014年7月31日涂销了涉案房产抵押后，钟正我为何不马上办理交易过户，而是让张晓萍出具公证的全委托事项的委托书。因此房屋买卖合同本质上是借款担保，并非真实的房屋买卖合同关系。三、退一步说，即便张晓萍与钟正我买卖合同成立，也存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益无效情形。根据裁判文书网查询的张晓萍为被告的案件，张晓萍除了本案债务以外还对广发银行、工商银行、中国银行、平安银行、陈惠端等主体负有债务尚未清偿，亦都是在2014年开始拖欠债务，而且通过本案执行，张晓萍仅有涉案房产可供执行，因此张晓萍将其名下唯一可供执行的财产出售给钟正我，而且用全部购房款冲抵对钟正我的债务，导致了其他债权人无法受偿，严重损害其他债权人的利益，因此属于恶意串通损害第三人利益的情形，属于无效合同。再退一步说，即便涉案买卖合同成立，现有证据也不能认定钟正我支付了全部购房款。四、再退一步说，即便钟正我与张晓萍的房屋买卖合同成立，一审法院认定钟正我对不能过户有过错也是正确的。（一）钟正我上诉称其积极履行房屋买卖合同，不存在过错的证据不足。首先，钟正我二审提供的证据并非新的证据，完全可以在一审庭审前向房管部门查档提供，其二审开庭前提供已经超过举证期限，依法不应被采纳。且该证据不足以证明钟正我无过错。其次，依据钟正我的陈述，钟正我知道涉案房屋有抵押，双方没有对涂销抵押进行安排，且张晓萍将购房款全部用于冲抵对钟正我的债务，因此钟正我应当对张晓萍不能涂销抵押是有预见的，不能涂销抵押就说明不能过户。再次，根据钟正我的陈述，钟正我为张晓萍办理了多笔小额借款，并办理了信用类的贷款，也清楚张晓萍希望申请更多的银行贷款，但未能审批，说明钟正我对张晓萍的财务状况是清楚的，其应当知悉张晓萍是存在不能清偿债务的可能。结合合同中关于出现涉案房屋被查封或其他纠纷责任全部由卖方承担的约定，说明钟正我是有预见到涉案房屋被查封的风险。因此钟正我在签约时就预见了房屋不能过户的交易风险，其冒着不能涂销抵押和被查封的风险，仍然向张晓萍购买房产，存在过错。最后，钟正我作为成年人应当对自己的民事行为负责，其在房屋买卖合同签订前应当仔细阅读并理解合同条款，合同出现关于“如出现涉案房屋被查封，或者其他纠纷由卖方负责”的内容，且钟正我已经签名，说明钟正我已经仔细阅读并理解接受和认可该约定，说明钟正我知悉该条款约定的情形和风险。原审第三人张晓萍经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。钟正我于2018年6月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销（2017）粤0106执异253号执行裁定书；2.立即停止对广州市天河区××路××房的强制执行，并解除对上述房产的查封；3.由张琪承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：据钟正我提交的《房屋买卖合同》显示，2014年7月21日钟正我（买方）与张晓萍（卖方）签订该合同，约定：买卖双方买卖位于天河区××路××房，该物业用途为住宅，建筑面积为104.78平方米；买卖双方同意该物业成交价为卖方实收价2000000元，在签订本合同之日起3天内，买方一次性付清购房款；买方付清房款当天，卖方须配合买方到公证处办理案涉房屋的公证，并将公证委托书交给买方；买方付清房款之日起，案涉房屋的所有权、使用权及其他全部权利均归买方所有，双方同意壹年内办妥交易过户手续，在办妥交易过户手续前，如出现案涉房屋被查封或其他房屋纠纷，责任全部由卖方承担，买方有权解除合同不再购买案涉房屋，卖方应退回全部楼款并按案涉房屋成交价的20%向买方赔偿违约金；卖方在收齐楼款当天交付案涉房屋予买方使用，买方如需对案涉房屋内设施更名，卖方须协助买方办理过户手续；卖方不按本合约约定出售、过户登记、交付案涉房屋或履行其他义务，按案涉房屋成交价的20%向买方支付违约金；逾期满30天，买方有权解除合同不再购买案涉房屋，卖方应退回全部已收款并向买方赔偿违约金等。钟正我为证明其已向张晓萍付清了《房屋买卖合同》约定的购房款，向一审法院提交了如下证据：1.《收据》（收款人、身份证号、联系电话处为手写字体，其余为打印字体），载明张晓萍确认其已收齐钟正我交纳的购房款2000000元，其中一部分购房款1700000元由钟正我直接转入如下账户：户名刘xx，账号62×××71，开户行农行广州新河浦支行；其余购房款300000元直接抵扣张晓萍前期向钟正我所借部分款项。2.《证明》（证明人处为手写字体，其余为打印字体），载明姚xx证明钟正我支付给张晓萍的购房款1700000元是通过姚xx的银行账号62×××25转入刘xx的银行账号62×××71，再由刘xx转付给张晓萍，落款时间为2014年10月21日。3.《招商银行转账汇款业务回单》，载明姚xx于2014年7月23日通过其银行账号62×××25向刘xx的银行账号62×××71转款1702833元，摘要为“张晓萍”。4.《中国农业银行个人结算业务申请书》，载明刘xx于2014年4月21日向张晓萍转款1700000元，附加信息及用途为“借款”。5.《借款合同》（首部贷款人、落款处双方签名处为手写字体，其余为打印字体），载明系张晓萍（借款人）与刘xx（贷款人）于2014年4月18日签订，约定张晓萍向刘xx借款1700000元，借款月利率按照商业银行同期贷款利率4倍或双方协商确定，借款期限自2014年4月21日起至2014年5月21日止（经双方同意可延长借款期限，但最长不超过3个月）；张晓萍逾期不归还贷款本息的，须按未还金额的10%向刘xx支付违约金，并自逾期之日起每月按照商业银行同期贷款利率的4倍向刘xx支付逾期利息；为确保债务的履行，张晓萍愿意以其有权处分的案涉房屋作担保，如张晓萍逾期不归还本息，刘xx可全权处置上述担保物，张晓萍及其财产共有人不得有异议，在张晓萍未出现违约的情况下，刘xx无权擅自对张晓萍的物业行使任何权利，否则视为刘xx诈骗，张晓萍可依法追究刘xx的法律责任；本合同自双方签名盖章后生效，自张晓萍还清本合同项下款项之日止自动失效等。6.《户口历史交易明细表》，载明钟正我于2013年11月13日向张晓萍转账768000元。7.《借款收据》（借款人、日期处为手写字体，其余为打印字体），载明张晓萍于2014年7月23日确认其于2013年11月13日向钟正我借款768000元，至2014年7月21日张晓萍已向钟正我还款310000元，尚欠钟正我458000元，现双方同意将该笔欠款转到新的借款合同（前期签订的借款合同作废），并按新借款合同的约定履行各自权利及义务等。一审经质证，张琪仅确认上述银行转账凭证的真实性，对其他证据的真实性、合法性、关联性不予确认；且称上述多份收款凭证所载的金额不相符，与实际转账金额亦存在差异，既然张晓萍拖欠钟正我768000元，那么钟正我向张晓萍支付购房款时为何不直接抵扣欠款，还要另行向刘xx转款，这有违常理；而《借款合同》基本都是打印字体，核心内容未手写也未加盖手印，有违市场惯例。又，钟正我为证明案涉房屋已交付其使用多年，向一审法院提交了如下证据：1.《收楼确认书》，载明系钟正我与张晓萍于2014年7月23日签订，钟正我已检查并同意以案涉房屋之现状收楼，自2014年7月24日起案涉房屋所产生的有关费用由钟正我支付等。2.《装修工程合同书》，载明系钟正我与案外人谢xx于2014年7月24日签署，约定钟正我将案涉房屋室内装饰工程交由案外人谢xx施工，工程预算造价为21000元，2014年7月28日进入场地，竣工日期约在2014年8月8日等;《收据》两份，载明案外人谢xx分别于2014年7月29日、8月7日确认收到装修首期款6000元、装修尾款现金15000元。3.钟正我交纳案涉房屋2014年7月起水、电、管理费、电信费的发票凭证。钟正我为证明《房屋买卖合同》的履行情况，还提交了：1.（2014）粤广南方第072426号《公证书》，载明张晓萍于2014年7月30日出具《委托书》，委托钟正我及案外人柯俊任、柯俊民、杨惠珍任一受委托人全权代表张晓萍办理案涉房屋的涂销抵押、出售、收取售房款、产权登记、银行按揭、出租、收取租金、拍卖、变卖等。2.案涉房屋的《房地产权证书》（粤房地权证穗字第××号）。一审经质证，张琪仅确认《公证书》及《房地产权证书》的真实性，对其他证据的真实性不予确认；且称《公证书》的存在恰好证明钟正我与张晓萍之间并非真实的房屋买卖关系，否则钟正我既已一次性付款，为何不直接到房管部门办理过户，显然双方是民间借贷关系，办理委托公证是为了保证还款；钟正我取得《房地产权证》的时间也应该是张晓萍向钟正我借款时。钟正我称其在办理案涉房屋过户手续时发现案涉房屋被一审法院查封，遂向一审法院提出查封异议及执行异议。（2017）粤0106执异253号案听证过程中，姚xx到庭陈述其是受钟正我委托将1700000元购房款转给刘xx；谢xx亦到庭陈述了其受钟正我委托对案涉房屋进行装修的情况。后一审法院于2018年5月27日作出（2017）粤0106执异253号执行裁定书，载明：一审法院在执行申请执行人张琪申请执行被执行人张晓萍借款合同纠纷一案中，案外人钟正我提出书面异议，请求终止对案涉房屋的拍卖，并解除对案涉房屋的查封……一审法院查明，张琪与张晓萍民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2014）穗天法金民初字第728号民事判决已发生法律效力，根据该判决，张晓萍应向张琪偿还借款本金800000元及利息，支付律师费4000元。案件审理期间，一审法院于2014年8月4日以（2014）穗天法金民初字第728号民事裁定书对案涉房屋进行查封，因张晓萍未履行上述文书确定的义务，张琪向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年2月6日立案执行；2017年7月21日，一审法院作出（2017）粤0106执1463号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋，钟正我因此提出异议，请求终止对案涉房屋的拍卖并解除对案涉房屋的查封；一审另查，案涉房屋建筑面积104.7836平方米，自2009年7月15日起登记在张晓萍名下；案件审理期间，钟正我提出其与张晓萍于2014年7月21日签订案涉房屋买卖合同，成交价2000000元，已交付；案涉房屋于2014年7月23日由张晓萍交付其使用，先于法院查封前；其花费21000元装修费后入住至今；并提交房屋买卖合同、付款凭证、装修工程合同书、证人证言等为证……一审法院认为，钟正我并非案涉房屋的所有人，其无权阻止法院拍卖案涉房屋……钟正我认为其与张晓萍签订案涉房屋买卖合同，在一审法院查封之前已交付全部房款，交付并居住使用至今，该买卖合同是否真实有效，其主张是否有事实依据，涉及当事人的实体权利，依法应通过司法途径解决……故裁定：驳回钟正我的异议。因不服上述（2017）粤0106执异253号执行裁定，钟正我在法定期间内向一审法院提起本案诉讼。据查册时间为2018年6月27日的《广州市不动产登记查册表》显示，张晓萍及上海浦东发展银行股份有限公司广州分行于2013年1月30日申请持房产证抵押，于2014年7月31日申请涂销抵押；2014年8月4日，一审法院依（2014）穗天法金民初字第728号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉房屋；此后一审法院又依数案法律文书轮候查封案涉房屋。一审庭审过程中钟正我还陈述了如下情况：关于姚xx向刘xx转账1702833元，其中2833元是按月利率2.5%计算了两天的利息；关于31万元的收据，因为张晓萍交付给钟正我的案涉房屋带有部分家具，家具折算为12833元；关于钟正我为何只抵扣张晓萍30万元的款项，因当时张晓萍急于偿还刘xx的借款1700000元，且当时案涉房屋的相关证件原件都在刘xx处，钟正我便与张晓萍进行协商，确定钟正我以2000000元的价格购买案涉房屋，其中1700000元由钟正我代张晓萍偿还给刘xx，另外300000元则用以抵扣张晓萍拖欠钟正我的借款，张晓萍于2014年7月31日用向刘xx所借的款项清偿了抵押银行的债务，目的就是为了办理过户手续，但张晓萍本来是想涂销抵押后向银行申请更多的贷款，也确有委托钟正我的公司向银行申请贷款，但银行未批，故只能卖房还债；关于未及时办理案涉房屋的过户手续，系因当时钟正我名下已有两套房屋，所以约定过户时间是一年内。就此，张琪称其怀疑钟正我与张晓萍是通过向刘xx借款垫资赎契，再行贷更多的款项，而并非真实的房屋买卖合同关系。张琪还就此提交了民事判决书多份，其中广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终13846号民事判决书载明：2015年3月18日案外人陈某（借款人）与刘xx（贷款人）签订《借款合同》……认定如下事实：刘xx与钟正我之间存在垫资赎契合作关系，根据双方的合作业务分工，钟正我负责寻找客户、审查客户资料并安排客户签订《借款合同》，刘xx以其自己或他人名义，负责为客户提供借款资金；由于刘xx与钟正我之间存在大量合作业务，为理清双方之间的债权债务关系，钟正我与刘xx签订了一份《协议书》，依照协议内容，钟正我负责向客户追收借款，钟正我从客户处收取的款项与钟正我支付给刘xx的款项并非一一对应，只是一段时间的债务结算；该案中，陈某作为钟正我的客户，向钟正我提出借款需求，由钟正我审核陈某的借款申请，陈某签署《借款合同》后，钟正我安排合作伙伴向刘xx给陈某转账汇款；在此之前，陈某与刘xx并不相识，陈某收到借款后，依照《借款合同》的约定使用借款，并按期向钟正我归还了涉案借款本金及利息……其中广州市越秀区人民法院作出的（2015）穗越法民一初字第4642号民事判决书载明该院经审理查明：案外人张某于2014年12月4日向钟正我借款70000元，于当日签订一份《借款合同》……同日，钟正我将借款70000元以现金形式交付给张某，张某向钟正我出具了《借款收据》，写明：本人已以现金方式收齐全部借款70000元，并在《借款收据》下方注明：“收息账号如下：户名：姚xx……”一审经质证，钟正我对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。一审法院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，钟正我提交了显示系其与张晓萍在案涉房屋被查封之前签订的《房屋买卖合同》，亦提交了显示系张晓萍出具的收款凭证及案涉房屋已交付钟正我使用的证明等。但经审查，一审法院认为《房屋买卖合同》无论在付款方式还是办理过户方式上均有违市场交易惯例，亦缺乏对案涉房屋涂销抵押义务的约定。即便该《房屋买卖合同》合法有效，根据《房屋买卖合同》“买方付清房款当天卖方须配合买方到公证处办理案涉房屋的公证，并将公证委托书交给买方；买方付清房款之日起案涉房屋的所有权、使用权及其他全部权利均归买方所有，双方同意壹年内办妥交易过户手续，在办妥交易过户手续前，如出现案涉房屋被查封或其他房屋纠纷，责任全部由卖方承担，买方有权解除合同不再购买案涉房屋，卖方应退回全部楼款并按案涉房屋成交价的20%向买方赔偿违约金”之约定，张晓萍实际于2014年7月30日便向钟正我出具了公证《委托书》，案涉房屋亦于2014年7月31日申请了涂销抵押，根据《委托书》的委托事项，钟正我当时即可自行办理案涉房屋的过户登记，而钟正我表述其未能及时办理案涉房屋的过户登记系因其当时名下已有两套房屋，其亦预见了未办妥交易过户手续可能存在的查封风险，并与张晓萍就此作出了约定，故此未在案涉房屋被查封前办理过户登记确系钟正我自身原因，钟正我在本案中要求撤销（2017）粤0106执异253号执行裁定书、停止对案涉房屋的强制执行等诉请依据不足，一审法院均不予支持。张晓萍经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2019年6月18日作出一审判决：驳回钟正我的全部诉讼请求。案件受理费100元，由钟正我负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，钟正我提交以下证据：1.广州市存量房买卖合同；2.不动产销售发票；3.结婚证。拟证明：钟正我与钟xx在涉案房产买卖期间是夫妻关系。钟正我为了履行与张晓萍的房屋买卖合同，将家庭房产中的一套房产出售并完成过户登记手续，钟正我一直积极履行与张晓萍的房屋买卖合同，如果涉案房屋不是被另案查封，涉案房屋在2014年8月就能完成房屋过户登记手续，钟正我在整个交易过程中并无过错。张琪质证表示：该三份证据并非新产生的证据，已经超过举证期限。对于三份证据的真实性、合法性确认，但不确认关联性，上述证据与本案没有关联性，不足以证明钟正我无过错。而且钟正我亦无提供其当时的房屋所有情况，不能证明出卖该房屋就可以办理涉案房屋的过户。如钟正我所述属实需要出卖房屋才能办理涉案房屋的过户，也反证了其明知涉案合同签订时是不具备房屋的过户条件，其仍然购买房屋存在过错。二审期间，钟正我陈述其通过姚xx账号向刘xx支付170万元后，并不存在由刘xx转付给张晓萍的情况，不确认姚xx《证明》中“再由刘xx转付给张晓萍”的内容；姚xx是其公司的财务人员；张晓萍将款项偿还给刘xx后，张晓萍获得涂销抵押的全部资料，为了办理过户手续，钟正我与张晓萍在2014年7月31日办理了涂销抵押登记手续；因为刘xx借钱给张晓萍涂销抵押，刘xx为了保障自己的权益，所以涂销抵押的全部资料在刘xx处；购买涉案房产时钟正我名下另有一套建筑面积为110.48平方米的房屋；公证书中的另外三名受托人均为钟正我的同事。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：钟正我是否享有足以排除强制执行的权利。（一）从钟正我与张晓萍签订的《房屋买卖合同》的性质来看钟正我是否有权排除执行。首先，钟正我自述，张晓萍向刘xx借款1700000元用以清偿抵押银行的债务，张晓萍为偿还向刘xx所借的款项而与钟正我签订《房屋买卖合同》；另外张晓萍也向钟正我借款768000元；《房屋买卖合同》约定的2000000元房款中1700000元用于抵扣刘xx对张晓萍的借款债权，剩余300000元用于抵扣钟正我的借款债权。由钟正我的陈述及其提交的张晓萍向刘xx借款的《借款合同》、张晓萍向钟正我借款的《借款收据》、刘xx与钟正我向张晓萍转账的记录来看，本院确认张晓萍均有向刘xx及钟正我借款的事实。其次，根据本案查明的事实，涉案《房屋买卖合同》所约定的购房款并无实际支付给张晓萍，分别用于偿还张晓萍对刘xx的借款债务和抵扣张晓萍对钟正我的借款债务。钟正我陈述其是将房款中的300000元用于抵扣张晓萍对钟正我的借款，而钟正我提交的其与张晓萍的《借款借据》显示张晓萍在签订《房屋买卖合同》当日向钟正我还款310000元，尚欠钟正我458000元，现双方同意将该笔欠款转到新的借款合同等，关于还款的表述与房屋买卖合同关系并不相符，按照《房屋买卖合同》和《借款借据》签订的日期，张晓萍在签订《房屋买卖合同》两日后仍然认为其与钟正我之间为借款关系而非买卖关系。假如钟正我与张晓萍之间为真实的房屋买卖合同关系，则在钟正我对张晓萍享有768000元借款债权尚无法得到保障的情况下，钟正我不是将其借款全部用于抵扣房款，而是向刘xx转账1700000元，优先抵扣刘xx对张晓萍的借款债权，在钟正我所主张的房屋买卖合同关系中，钟正我如此利他的行为不合常理。钟正我解释称因当时张晓萍急于偿还刘xx的借款1700000元，且当时涉案房屋的相关证件都在刘xx处，所以双方协商由钟正我以2000000元的价格购买，其中1700000元由钟正我代张晓萍偿还给刘xx。在张晓萍对刘xx、钟正我存在大额债务，债务之和超过约定房屋价格的情况下，若钟正我有购买房屋的真实意愿，其将绝大部分房款支付给卖方的债权人，可能存在重大风险，不符合房屋买卖交易的常理。根据（2018）粤01民终13846号民事判决书认定的事实，刘xx与钟正我之间存在垫资赎契合作关系，根据双方的合作业务分工，钟正我负责寻找客户、审查客户资料并安排客户签订《借款合同》，刘xx以其自己或他人名义，负责为客户提供借款资金；由于刘xx与钟正我之间存在大量合作业务，为理清双方之间的债权债务关系，钟正我与刘xx签订了一份《协议书》，依照协议内容，钟正我负责向客户追收借款，钟正我从客户处收取的款项与钟正我支付给刘xx的款项并非一一对应，只是一段时间的债务结算。从上述另案查明的事实来看，只有在钟正我与刘xx在本案仍存在上述合作关系的背景下，钟正我代张晓萍向刘xx还款1700000元的行为才能得到解释，即钟正我是基于与刘xx的合作关系才向刘xx转账1700000元。张琪关于不能排除钟正我向刘xx支付的1700000元款项是钟正我与刘xx之间的其他债务结算款项的主张亦存在可能性。而刘xx与张晓萍签订的《借款合同》约定“为确保债务的履行，张晓萍愿意以其有权处分的案涉房屋作担保，如张晓萍逾期不归还本息，刘xx可全权处置上述担保物”。张晓萍与钟正我办理了涉及不动产处分的全项委托公证的公证《委托书》，根据该公证《委托书》，钟正我能够任意处分涉案房屋，相当于约定张晓萍如不能清偿钟正我的借款则将房屋所有权转移为钟正我所有。由上述事实可知，涉案《房屋买卖合同》并不反映真实的房屋买卖合同关系，实质上是对钟正我、刘xx民间借贷债权的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，出借人应当与借款人先行对借款关系进行结算，而不能按照买卖关系主张权利。再次，张琪对张晓萍所享有的债权是经生效裁判文书确认的，钟正我、刘xx在未与张晓萍结算借款债权债务并经司法确认的情况下，钟正我以买卖关系主张权利要求排除执行，损害张晓萍其他债权人张琪的合法权益。综上，本院认定，钟正我与张晓萍之间并非真实的房屋买卖合同关系，钟正我以房屋买卖合同关系主张排除执行，理由不成立，本院不予支持。（二）假设钟正我与张晓萍之间存在真实的房屋买卖合同关系，则钟正我是否有权排除执行？首先，钟正我作为买方，对付款情况负有举证责任。根据《房屋买卖合同》约定，钟正我应在签订合同之日起3天内即2014年7月24日前一次性付清购房款。涉案房屋于2014年8月4日查封。钟正我通过姚xx支付给刘xx的部分购房款1700000元转账记录显示支付时间为2014年10月21日，支付时间也晚于涉案房屋查封时间。钟正我支付给刘xx的1700000元系通过姚xx账号支付，姚xx出具《证明》说明转入刘xx账号后再由刘xx转付给张晓萍，与钟正我的陈述不相符，亦没有转账记录印证款项再次流回张晓萍账号。钟正我确认姚xx是其公司的财务人员，因此姚xx的证人证言并不足以证明该款项即为涉案《房屋买卖合同》的购房款。从支付证据来看，钟正我本人并无实际和直接支付任何购房款，不符合二手房交易的惯例。其次，钟正我在涉案房屋查封之前已经取得张晓萍出具的公证《委托书》，张晓萍也对涉案房屋申请了涂销抵押，因钟正我自身不具备购房资格的原因导致未能在查封前办理过户登记。因此，在假设钟正我与张晓萍存在真实房屋买卖合同关系的前提下，钟正我提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，钟正我的权利亦不能够排除执行。综上所述，钟正我上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人钟正我负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年二月二十五日书记员 冯冠豪郭丽淳