海南省第二中级人民法院民事判决书(2020)琼97民终144号海南省第二中级人民法院民事判决书（2020）琼97民终144号上诉人（原审被告）：海南万通农业开发有限公司，住所地海南省儋州市云月路（原工业大道）西北侧。法定代表人：钟素兰，总经理。委托诉讼代理人：江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗伟，海南海大平正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈立宝，男，1985年7月4日出生，汉族，住黑龙江省明水县。委托诉讼代理人：苏健南，儋州市正大法律事务所主任。上诉人海南万通农业开发有限公司（以下简称万通公司）因与被上诉人陈立宝商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万通公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初7272号民事判决第一、二项；2.改判驳回陈立宝的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由陈立宝负担。事实和理由：一、一审判令万通公司在判决生效后15日内将涉案房屋交付给陈立宝错误。万通公司2019年7月份通知陈立宝收房时，涉案房产已具备合同约定的交房条件，即该商品房经验收合格，并不存在房屋未达到交付条件而强行交房的情形。因此万通公司通知陈立宝收房，陈立宝拒不履行收房手续，未收房的责任在于陈立宝，应当视为涉案房屋已经交付。二、万通公司没有依约按时交房，主要是施工设计的重大变更，政府环卫政策管控、天气影响等客观原因导致的，按照合同约定可以延期交房。因此万通公司不存在违约交房行为。即便一审判决认定违约交房但也没给陈立宝造成损失，因此陈立宝要求万通公司承担违约责任没有事实根据及法律依据。陈立宝辩称，一、根据合同约定，万通公司应当最晚在2017年12月31日交房给陈立宝使用，但万通公司拖延到2019年7月30日才通知陈立宝收房。在陈立宝准备收房时发现万通公司的房屋没有《竣工验收备案证》，不具备交房条件。但万通公司要求陈立宝必须先签署《收房确认书》之后才能收房，不签署则不能收房。该《收房确认书》主要内容为“经本人查验，贵公司交付的房产符合商品房买卖合同的约定，本人对贵公司交房时间与合同约定不一致予以理解，不追究贵公司任何责任”。由此可见，万通公司的目的就是为了逃避支付延迟交付房屋违约金的责任。鉴于上述行为，陈立宝坚决不同意万通公司设定的收房条件，更何况在还没取得《竣工验收备案证》的情况下交付房屋。因此陈立宝拒绝收房。二、万通公司认为涉案房屋已验收合格，但却未提供证据予以证明。儋州市城建档案馆提供的《关于资料存档的情况说明》可以证明直到2020年的1月22日，涉案房屋尚未在儋州市住房与城乡建设局进行验收合格备案登记。退一万步讲，即便涉案房屋已经竣工验收合格，万通公司也不能在收房中设定附加条件。三、万通公司存在逾期交房，依据合同约定应当承担逾期交房的违约责任。万通公司以其行为没有给陈立宝造成损失为由主张不承担违约责任的理由不成立。陈立宝向一审法院起诉请求：1.判决万通公司在房屋验收合格的前提下，立即将陈立宝购买的儋州万通农产品批发交易市场12号楼（幢）1-3(层）12B-118号房无强加任何附条件交付给陈立宝使用；2.万通公司支付延期交付房屋的违约金390153.6元（暂计至2019年8月31日止），计算时间从2018年1月1日开始至支付完毕之日止；3.撤销《儋州市商品房买卖合同》第十一条第三项规定；4.案件受理费由万通公司承担。一审法院认定事实：2017年9月5日，陈立宝（买受人）与万通公司（出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》，约定：万通公司将位于儋州市那大镇儋州万通农产品批发交易市场（万通城中汇）12号楼(幢）1-3(层）12B-118（房号）出售给原告。房屋建筑面积232.5平方米，每平方米9200元，总金额2139000元，陈立宝按其他方式付款1079000元，余款1060000元由银行提供按揭贷款支付。合同第八条约定，万通公司应当在2017年12月31日之前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2017年12月31日交房最后期限届满后，万通公司并没有按期交房。第十一条规定，“出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；3.尽管有上述约定，但出卖人向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付房价款的百分之五”。合同签订后，陈立宝分期向万通公司支付购房首付款1079000元，通过银行贷款支付了购房尾款1060000元，共计2139000元。另查明，2019年5月31日，位于儋州市那大镇“儋州万通农产品批发交易市场（第一期）经儋州市建设工程质量安全监督站验收，该工程具备备案条件。一审法院认为，陈立宝与万通公司于2017年9月5日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。陈立宝在签订购房合同后，已交付全部购房款给万通公司，万通公司应诚实守信，履行交房的合同义务。一、关于第一个诉讼请求，万通公司在房屋验收合格的前提下，将陈立宝购买的儋州万通农产品批发交易市场12号楼（幢）1-3(层）12B-118号房无强加任何附条件交付给陈立宝使用的问题。首先，该房职能部门验收合格，符合合同约定的交房条件，应予交房。其次，交房是万通公司应当履行的合同义务，因此，万通公司不能附条件交房。陈立宝主张万通公司无条件交房的请求于法有据，应予支持；二、关于第二项诉讼请求，要求万通公司支付延期交付房屋的违约金390153.6元的问题。根据《儋州市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付房价款的百分之五。因此，逾期交房违约金为106950元(213900元×5%=106950元)，陈立宝主张超出部分不予支持；三、关于第三个诉讼请求，要求撤销《儋州市商品房买卖合同》第十一条第三项规定的问题。合同的具体内容系双方当事人的合意，在不违反法律强制性规定情况下有效，单方不能撤销。因此，陈立宝要求撤销《儋州市商品房买卖合同》第十一条第三项,于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、海南万通农业开发有限公司于判决生效之日起十五日内将儋州万通农产品批发交易市场12号楼（幢）1-3(层）12B-118号房交付陈立宝；二、海南万通农业开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付陈立宝逾期交房违约金106950元；三、驳回陈立宝的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))》第二百五十三条(javascript:SLC(183386,253))之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3576元，由海南万通农业开发有限公司负担980元，由陈立宝负担2596元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有：一、涉案房屋是否已交房；二、万通公司是否应向陈立宝支付逾期交房违约金。关于第一个争议焦点。万通公司2019年7月30日书面通知陈立宝收房，在书面通知陈立宝收房的同时要求其必须签署《收房确认书》，要求业主明确表示不追究万通公司逾期交房的责任。陈立宝不同意签署该确认书导致其至今未收房，过错一方在于万通公司。故陈立宝现要求万通公司交房于法有据，一审法院在认定涉案房屋验收合格的情况下判令万通公司将涉案房屋交付陈立宝合法合理。万通公司认为其2019年7月30日书面通知陈立宝收房的行为应视为涉案房屋已交付的理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据万通公司与陈立宝签订的商品房买卖合同约定，万通公司应于2017年12月31日前交房，而万通公司于2019年7月30日才书面通知陈立宝收房，其逾期交房的行为已构成违约，根据合同约定应当承担逾期交房违约责任。一审判决根据合同约定出卖人向买受人支付的违约金总额最高不超过已付房款的5%，判令万通公司向陈立宝支付逾期交房违约金106950元并无不当。万通公司上诉称其逾期交房的原因是施工设计的重大变更、政府管控及天气等原因导致的不可抗力，而且也未给陈立宝造成经济损失，故不应承担逾期交房违约金。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项要素必须同时具备。本案中，万通公司提出的施工设计的重大变更、政府管控事由，是其在建设涉案商品房过程中变更施工设计并申请政府同意变更的情况，这些情况是万通公司主动向政府申请准许其变更施工设计的，不属于不可预见及不能避免的客观情况。关于天气原因需分别看待，具体问题具体分析。风雨并非海南地区的异常天气，万通公司应当根据本地的自然条件合理安排工期，这些是在签订合同时能合理预见的。因此对万通公司提出的免责事由因不构成不可抗力，本院不予支持。另外，万通公司逾期交房已影响陈立宝对案涉房屋的占用使用权，合同约定的逾期交房违约金是对开发商逾期交房的惩罚和对购房者的补偿措施，万通公司主张逾期交房对陈立宝未造成损失没有依据。综上，万通公司主张其不应承担逾期交房违约责任的理由不成立，本院予以驳回。综上所述，万通公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7152元，由海南万通农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○二○年二月二十六日法官助理 白 黎书 记 员 刘 欣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）