上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初13153号原告：黄琼，女，1973年2月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陶卓珺(系原告黄琼之女)，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。被告：蒋瑛，女，1981年1月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李泽瑞，男，2007年6月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：蒋瑛(系被告李泽瑞之母)，住上海市浦东新区大道站路XXX弄XXX号XXX室。上述两被告共同委托诉讼代理人：李烨(系被告蒋瑛之夫)，住上海市浦东新区。上述两被告共同委托诉讼代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。原告黄琼与被告蒋瑛、李泽瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄琼的委托诉讼代理人陶卓珺、唐建，被告蒋瑛、李泽瑞的委托诉讼代理人李烨、李明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2015年10月29日起按每日340元/天(85万元×0.04%/天)计算直至迁出户某之日止的违约金(至2016年10月28日暂计124,100元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与二被告于2015年8月23日签定《上海市房地产买卖合同》和补充协议，约定被将上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)以总价85万元转让给原告，二被告承诺在产权交易过户前向涉案房屋所在地派出所办妥原有户某的全部迁出手续，若二被告未能在约定的时间内将户某迁出，则须按已付房款的日万分之四承担违约责任。合同签订后，原告按约支付了全部房款，涉案房屋在2015年10月28日过户至原告名下。2016年8月，原告发现二被告并未按约将涉案房屋内原有户某迁出，涉案房屋中现仍留有案外人沈某某的户某。此后，原告多次催促，但二被告至今仍未能将原有户某迁走。为维护自己的合法权益，故原告起诉来院，判令二被告承担逾期迁出户某之违约金。被告蒋瑛、李瑞泽辩称，对涉案房屋买卖、过户等情况无异议，但不同意原告诉讼请求。首先，二被告已根据合同约定在2015年10月17日之前已将被告一家户某全部迁出，案外人沈某某的户某与二被告无关，二被告没有权利也没有义务处理他人户某。合同户某迁移的规定只适用于被告一家的户某，如果涉及他人权利，该合同条款无效。其次，原告主张的违约金计算方式有误且违约金明显过高。房屋买卖合同中明确约定房款是50万元，补充协议约定的是房屋装修费用，不能计入房款总价，违约金应以50万元为计算基数。原定违约金过高已明显超过造成损失的30%，对二被告而言不合理。最后，存在案外人的户某不影响原告户某的迁入及迁出，事实上原告之女陶卓珺的户某已经迁入涉案房屋。案外人沈某某并不居住在涉案房屋中，并不会影响到原告的居住生活。至于留有户某将影响涉案房屋今后出售价格及居住使用，上述情况均未实际发生，原告亦没有证据证明其遭受的经济损失。本院经审理认定事实如下：2015年8月23日，原告黄琼作为买受人(乙方)，被告蒋瑛、李泽瑞作为卖售人(甲方)，双方通过上海我爱我家房屋租赁置换有限公司浦电路分公司居间介绍，签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价款共计50万元。合同补充条款(一)第4条约定：“甲方承诺于产权交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户某(若有)的全部迁出手续。若甲方未能在约定的时间内将所售房屋内的所有户某全部迁出，则须按乙方已付房款的日万分之四对乙方承担违约责任。”同日，原告黄琼(乙方)与被告蒋瑛(甲方)签署一份《补充协议》，约定：“乙方同意于2015年9月20日前将购买甲方位于上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋之装修补偿款人民币340,000元(大写：叁拾肆万元整)直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据。尾款壹万元乙方当日直接支付给甲方。本协议自签字之日起生效。本协议与买卖合同或其他协议有异议的，以本协议为准。……”合同签订后，原告黄琼付清了全部房价款。2015年10月28日，涉案房屋被登记至原告黄琼名下。另查明，2015年8月28日、10月17日，被告李泽瑞、蒋瑛的户某先后从涉案房屋内迁至他处，案外人沈某某的户某于2004年1月20日迁入涉案房屋内，存留至今。2017年2月8日，原告起诉来院，诉请如前。上述事实由原、被告的陈述及原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《销售不动产统一发票》、收据、《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿》、《常口现实库信息资料》，被告提供的户某簿信息和《常住人口登记表》摘要等证据予以佐证。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与二被告签订的房地产买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。在签订合同时业已存在于涉案房屋内的户某当然属于原有户某，二被告有义务按约迁出。至于二被告提出合同中户某迁移条款因涉及第三人利益而无效之抗辩，结合本案实际和现有证据，原、被告在签约时无恶意串通损害第三人利益之情形，对此本院不予采纳。虽然被告辩称其本人户某并不在涉案房屋内，且其对涉案房屋内还有其他案外人户某的情况也并不知情，但被告作为涉案房屋的出卖人，理应在签约时了解涉案房屋内的户某情况，以保证承诺能兑现。被告未能按约迁出涉案房屋内的户某，其行为已构成违约，故原告要求其偿付逾期迁出户某之违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金的金额及计算方式，虽然合同本身约定转让价款为50万元，但双方通过补充协议的方式又约定了装修补偿费34万元及尾款1万元，上述两笔钱款当属转让价款的一部分，因此双方真正的房地产转让价款为85万元。原告以该数额为基数计算违约金无误，法院予以支持。至于二被告主张违约金过分高于因户某未能及时迁出对原告造成的损失，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定，故法院根据本案实际情况对原告黄琼违约金标准酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：被告蒋瑛、李泽瑞于本判决生效之日起十日内支付原告黄琼逾期迁出户某违约金(计算方式为：以850,000元为本金、按每日万分之一的标准、自2015年10月29日起计算至案外人沈某某户某实际迁出之日止)。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,782元，减半收取计1,391元，由被告蒋瑛、李泽瑞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康莉敏二〇一七年三月三日书记员  薛斯佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。