四川省北川羌族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0726民初74号 原告：绵阳市馨怡物业服务有限公司。住所地绵阳市涪城区。 法定代表人：李德宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 被告：绵阳科技城发展投资（集团）有限公司。住所地绵阳科教创业园区。 法定代表人：蒋代明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘禾，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文鹏，四川睿桥律师事务所律师。 原告绵阳市馨怡物业服务有限公司（以下简称馨怡物业公司）诉被告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司（以下简称科发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告馨怡物业公司委托诉讼代理人邹淇曲、被告科发公司委托诉讼代理人刘禾、文鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告馨怡物业公司向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告物业服务费本金483464.4元及逾期付款利息；2.由被告支付原告逾期付款违约金24173.22元；3.本案诉讼费由被告负担。原告馨怡物业公司与北川羌族自治县社区业主委员会签订尔玛一标段（A、B、C、G、H、F区）《物业服务合同》、尔玛二标段（D、E、K）《物业服务合同》，约定由原告为上述小区按照三级物业服务标准提供物业服务，营业用物业服务的收费标准为1元/平方米/月。合同约定未按时足额缴纳物业费应按照缴纳费用每日千分之五支付违约金，合同期限自2014年1月1日至2016年12月31日。被告系该小区业主之一，其物业面积为16115.48平方米。合同签订后，原告按照合同约定提供了相应的物业服务，而被告作为物业服务小区的业主却未按时足额向原告缴纳物业服务费用。自2014年6月30日至2016年11月30日，被告共计拖欠原告物业服务费本金483464.4元，原告催收无果。 被告科发公司辩称：1.北川羌族自治县社区业主委员会无权代表商铺业主与被告签署物业合同，其签署的物业合同对商铺业主不具有约束力；2.原告未对尔玛社区商铺提供任何物业服务，无权主张物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2013年12月，原告与北川羌族自治县社区业主委员会签订了两份《物业服务合同》，合同约定：原告向尔玛小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）及尔玛小区二标段（尔玛小区D、E、K）提供物业服务，物业类型为商住（其中，一标段商业面积19113.1平方米；二标段商业面积15575平方米）。两份合同的期限均为：2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费约定为：营业及办公用物业1元/平方米/月；未出售的物业或未交给买受人的物业的物业服务费，物业公司向该部分的产权人收取。业主空置房的物业也应按全额交付服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知物业公司。违约责任约定为：未能及时足额缴纳物业服务费和其他相关费用，应按应缴纳费用总额的每日千分之五向物业公司支付违约金，以及因清欠产生的诉讼费、律师费和其他相关费用。原告馨怡物业公司于2014年1月1日起按照合同约定为小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）及小区二标段（尔玛小区D、E、K）提供物业服务，被告科发公司于2014年6月29日取得上述《物业服务合同》服务区域内部分商铺的所有权，包括尔玛小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）等及尔玛小区二标段（尔玛小区D、E、K）等商铺面积共计16115.48平方米。从2014年6月30日至2016年11月30日，被告共计拖欠原告物业服务费本金467348.92元。 上述事实有原、被告《营业执照》复印件、《物业服务合同》二份、《物业服务费催缴通知函》、（2014）北民初字第1299号《民事判决书》、（2015）绵民终字第1258号《民事判决书》、《房权证》复印件14份、《巡视记录表》、《值班情况记录表》、《客户服务需求登记表》以及双方当事人陈述等证据证实，事实清楚，足以认定。 本院认为，本案争议焦点：1、《物业服务合同》是否合法有效，对被告有无约束力；2、原告追缴物业费是否已过诉讼时效；3、原告提供的物业服务的质量问题；4、被告是否承担违约责任。根据相关法律规定，结合本案事实，作如下认定： 关于《物业服务合同》是否合法有效，对被告有无约束力的问题。2013年12月，原告与北川羌族自治县社区业主委员会签订了二份《物业服务合同》，合同约定：原告为尔玛小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）及尔玛小区二标段（尔玛小区D、E、K）提供物业服务，物业类型为商住，其中，被告为业主的商铺面积为16115.48平方米，被告于2014年6月29日取得该部分商铺的所有权。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该两份合同合法有效，对被告应当具有法律约束力。原告按照合同约定向尔玛小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）及尔玛小区二标段（尔玛小区D、E、K）提供了物业服务，被告作为合同约定服务区域共计16115.48平方米商铺的业主应当按照合同约定支付原告物业服务费，故原告请求被告支付物业服务欠费的主张，本院予以支持。 关于原告追缴物业费是否已过诉讼时效的问题。被告欠缴2014年6月30日至2016年11月30日的物业服务费，原告于2014年11月23日向北川羌族自治县人民法院提起民事诉讼，主张包括本案物业服务区域在内的截至2014年10月31日之前的物业服务费，北川羌族自治县人民法院于2015年5月12日作出（2014）北民初字第1299号民事判决；原审被告不服提起上诉，绵阳市中级人民法院于2016年8月2日作出终审判决。根据《中华人民共和国民法通则》第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，原告诉请追缴物业费未超出诉讼时效期间，被告的辩解理由不成立。 原告提供物业服务的质量问题。庭审中，原告陈述对尔玛小区一、二标段商铺提供的物业服务质量良好，并提供了《巡视记录表》、《值班情况记录表》、《客户服务需求登记表》等证据证实。被告辩解原告未全面履行物业服务义务，不应收取物业服务费，并提供了北川羌族自治县城市管理局出具的《情况说明》、北川羌族自治县社区业主委员会出具的《情况说明》、北川羌族自治县社区居民委员会出具的《情况说明》、北川羌族自治县火锅总店出具的《情况说明》、北川羌族自治县火锅店出具的《情况说明》、北川羌族自治县茶楼出具的《情况说明》等证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告提供的证据不具备合法性、关联性、真实性，本院不予采信。原告提供的证据具备合法性、关联性、真实性，本院予以采信。 关于被告是否承担违约责任的问题。本案所涉物业服务费在被告欠缴后，原告未及时向被告告知并催收，双方也未对欠费进行核账，在应缴纳金额不清的情况下，被告并非故意拖欠，故原告该项请求，本院不予支持。 综上，北川羌族自治县社区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力，原告按照合同约定向尔玛小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）及尔玛小区二标段（尔玛小区D、E、K）提供了物业服务，被告作为该区域部分商铺的业主应当向原告支付物业服务费。物业服务费计费方式为：尔玛小区一标段（尔玛小区A、B、C、G、H、F）及尔玛小区二标段（尔玛小区D、E、K）商铺服务面积16115.48平方米×1.00元/平方米/月×29月＝467348.92元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、由被告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司在本判决生效后10日内支付原告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费467348.92元； 二、驳回原告绵阳市馨怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费8551元，减半收取4276元，由被告绵阳科技城发展投资（集团）有限公司负担（己由原告绵阳市馨怡物业服务有限公司预付，执行时一并支付给原告）。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员 刘 晓 二〇一七年三月三十一日 书记员 徐红丽