浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初4421号 原告：永康市超锐电器有限公司，住所地浙江省永康市西城街道四方路75号第一幢第3层。 法定代表人：王林敏。 委托诉讼代理人：董蓉蓉,马云鹏，浙江丽州律师事务所律师。 被告：杭州智虹投资管理合伙企业（有限合伙），住所地：上城区元帅庙后88-2号160室-25。 执行事务合伙人：黄宰统。 委托诉讼代理人：孔富强，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 第三人：浙江超众实业有限公司，住所地浙江省金华市永康市西城四方路75号。 法定代表人：应国胜。 第三人：应国胜，男，1978年10月10日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：吕列芳，女，1981年11月21日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 第三人：应益斌，男，1981年8月5日出生，汉族，住浙江省金华市永康市。 第三人：汪霞，女，1981年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告永康市超锐电器有限公司（以下简称“超锐公司”）与被告杭州智虹投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“智虹投资公司”）、第三人浙江超众实业有限公司（以下简称“超众公司”）、应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年10月9日、2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告超锐公司的委托诉讼代理人马云鹏、被告智虹投资公司的委托诉讼代理人孔富强到庭参加诉讼；第三人超众公司、应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告超锐公司向本院提出诉讼请求：1、撤销对永康法院（2019）浙0784执异41号裁定书，确认原告对浙江超众实业有限公司所有的永康市厂房第1幢第3层及东面电梯从2014年9月15日起至2025年9月14日止享有租赁权（带租拍卖）；2、依法确认原告对永康市厂房第1幢第3层钢结构隔层、第四层砖混结构部分享有所有权。 在庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、确认原告对浙江超众实业有限公司所有的永康市厂房第1幢第3层及东面电梯从2014年9月15日起至2025年9月14日止享有租赁权（带租拍卖）；2、依法确认原告对永康市厂房第1幢第3层钢结构隔层、第四层砖混结构部分享有所有权。 事实与理由:2014年8月1日，王林敏与超众公司签订《房屋租赁合同》一份，约定超众公司将位于永康市及东面电梯出租给王林敏用于生产经营，租赁期限为2014年9月15日至2020年9月14日，租期为6年，每年租金275000元，房租每隔3年涨5%。2015年8月1日王林敏与超众公司签订《房屋租赁补充协议》一份，约定由王林敏出资80万元搭建3楼东区钢结构隔层，投资60万元搭建4楼钢混结构。租赁期限延长至2025年9月14日，在租赁期间免收王林敏自建部分租金。租期满后，由超众公司购买4楼砖混结构，3楼隔层由王林敏自行处理。上述合同签订后，超众公司即将厂房交付给王林敏使用，王林敏于2015年9月22日注册成立超锐公司（即本案原告），并由原告占有使用至今，原告缴纳了租赁期间产生的电费、租赁税等费用，原告也自建了3楼隔层和4楼钢混结构。现据原告了解，超众公司于2014年10月11日与中国工商银行股份有限公司永康支行签订《最高额抵押合同》，以永康市房屋产权证西城字第××、00××41号的厂房作抵押向该银行贷款，并办理了抵押登记。 综上，原告认为，原告于本案争议标的被抵押之前已获得租赁权，依照我国《物权法》的规定，在抵押权设立之前就已存在的租赁关系不受抵押权的影响，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人转移占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，特向贵院提起诉讼，请求依法判如前请。 被告智虹投资公司答辩称：一、被答辩人原告主体身份不适格。被答辩人永康市超锐电器有限公司并非被执行人浙江超众实业有限公司厂房的承租人，超锐公司与被执行人浙江超众实业有限公司之间不存在租赁合同关系，与本案无利害关系，被答辩人无权以原告身份提出案外人异议之诉。根据被答辩人提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》二份合同的合同主体分别是被执行人浙江超众实业有限公司及王林敏，而非被答辩人永康市超锐电器有限公司，故被答辩人永康市超锐电器有限公司诉讼主体身份不适格。被执行人浙江超众实业有限公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系虚假的租赁合同，应确定为无效合同。具体表现在以下几方面：(一)被执行人浙江超众实业有限公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》为冲突租约(详见证据)。(二)被执行人浙江超众实业有限公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》约定的租金单价为每年50元/平方米，该租金明显低于市场价格，违背生活常理。(三)被执行人浙江超众实业有限公司厂房“实际承租人”王林敏未支付过房屋租金。被答辩人所谓已支付的“房屋租金”不能等同于王林敏支付的“房屋租金”。三、因涉案厂房抵押权设定在先，租赁在后，租赁权不得对抗抵押权人及房屋买受人。1、根据答辩人提供的被答辩人超锐公司工商登记信息等证据显示，被答辩人超锐公司成立于2015年9月22日，被答辩人超锐公司在未依法成立前不可能成为涉案厂房的承租人及实际使用人。2、证据显示(被答辩人也自认)，涉案的被执行人浙江超众实业有限公司厂房及土地于2014年10月11日设定抵押权，被执行人浙江超众实业有限公司与王林敏于2015年8月1日签订《房屋租赁补充协议》，因抵押权设定在先，租赁在后，即便是合同成立，该租赁权也不得对抗抵押权人及房屋买受人。3、被答辩人提供的《房屋租赁合同》及补充协议没有办理备案、公证等手续；提供的六张交纳租赁税收票据，最早时间是2016年11月，故《房屋租赁合同》是否签订于2014年8月，无法确认。4、被答辩人提供的租金支付依据，其中2014年8月1日收款收据一张，无其他凭证佐证其真实性，且被答辩人自述在租赁涉案厂房前租赁了超众公司老厂房，故该证据真实性、关联性均无法确认；其他租金支付依据，时间均在设定抵押权之后，提供的2015年2月10日转入超众公司50万元，主张系支付2015年、2016年租金，与合同约定支付方式严重不符，真实性、关联性无法确认。5、被答辩人还提供其他证据证明租赁物的交付时间，一是交纳电费的收款收据及增值税发票，最早一张收款收据显示交纳时间为2015年9月9日，真实性、关联性无法确认，并不能证明抵押前已使用涉案厂房；二是被答辩人在申请执行异议时，申请的三个证人出庭作证，三名证人中王某系提供给被答辩人生产机器的厂家安装工，孔某某、厉某均系被答辩人的配件供应商，与被答辩人之间存在一定的利害关系，且三名证人均陈述“2014年夏天到过(被答辩人生产经营的)涉案厂房”，颇多疑点，相关证人证言不应予以采信。四、被答辩人与被执行人浙江超众实业有限公司之间实际控制人应为同一的，二家公司为关联公司。五、被答辩人无权主张添附物等的所有权。1、鉴于《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的合同双方分别为被执行人浙江超众实业有限公司及王林敏，基于合同相对性原则，在合同合法有效的前提下，合同相关条款仅约束合同相对方，故被答辩人无权主张享有添附物等的所有权。2、被答辩人提供的证据并不能证明永康市第一幢第三层的钢结构隔层、第四层砖混结构部分为其添设，更不能证明投入金额，其不享有享有所有权。六、被执行人浙江超众实业有限公司及法定代表人等涉嫌拒不执行判决裁定罪。根据被答辩人提供的证据，被执行人浙江超众实业有限公司在2014年8月至2018年11月间，共计收到各种款项金额共计160余万元。但作为被执行人，浙江超众实业有限公司及法定代表人并未向法院支付执行款，该行为已涉嫌拒不执行判决、裁定罪。综上所述，答辩人恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、2014年8月1日浙江超众实业公司与王林敏签订的《房屋租赁合同》、2015年8月1日浙江超众实业公司与王林敏签订的《房屋租赁补充协议〉各一份，欲证明王林敏从2014年9月起租赁超众公司的房屋。 2、厂房租金支付明细表打印件一页及相应的收款收据，银行转账凭证，记账凭证，租赁发票，欲证明原告支付房租的情况。（交易明细证明取现金30万元，2018年10月17日、11月都转入李海云指定的账号55000元（分六笔）、15万元，2018年10月16日现金存入李海云账户4万元（分四笔）。2019年1月30日王林敏转入李海云的账户48250元）。 3、超众公司的基本信息材料一份，欲证明李海云是超众公司的监事。 4、厂房租赁的增值税发票8份（2016年10月30日开始），欲证明超锐公司向超众公司进行租赁，共计67.6万元的事实。 5、电费的收款收据及相应的发票，欲证明该厂房被原告实际占有使用的事实。 6、超锐公司建筑工程承包合同（四楼砖混结构建筑合同、阁楼建造合同）、商品预订单、付款凭证、转账凭证、税票，欲证明厂房三楼钢结构、厂房四楼由原告搭建的事实。 7、民事裁定书（执行异议）一份，欲证明原告曾提起执行异议的事实。 8、超锐公司的工商登记信息材料一份，欲证明原告的主体适格以及经营地在涉争的厂房。 被告智虹投资公司的质证意见：对于证据一，对两份合同的真实性有异议。二份合同中房屋租赁合同签订的时间2014年8月1日，补充协议签订于2015年8月1日，签订人分别是超众公司、承租人王林敏，基于合同相对性，承租人只能是王林敏，原告无法基于合同的相对性成为合同的主体。原告成立于2015年9月22日，本案合同成立的时间均早于原告成立的时间，故两份合同不能证明原告的待证目的；对两份合同的合法性有异议。合同内容显示租赁合同约定的租金，与涉案厂房所在区域以及永康工业类厂房的租金不匹配，该类厂房的租金大致是150元/平方。两份合同最多能证明王林敏是租赁合同的一方，王林敏作为个人的身份与超众公司签订合同。故原告不能证明原告就是本案租赁关系的主体。对于证据二，本案原告提供的2014年8月1日至2019年1月30日期间的支付租金的证据，支付租金的频率，金额、方式，现金存入他人的账户等都与原告提供的租赁合同、补充协议的约定不相符，有违生活常理。原告提供的付款凭证都是提前支付或超额支付租金。支付租金的凭证中仅2014年8月1日的支付的时间发生在本案涉案的厂房设定抵押权之前。2014年8月1日35000元的收款收据真实性不能确认，仅是单方的收款收据，没有其它的证据相佐证，不能证明是因租赁关系而支付的租金。对2015年2月10日的50万元的转账凭证，只能说明原告与超众实业在2015年2月10日有交易发生，并不能证明该笔交易系支付所谓的租金。根据租赁合同约定的租金支付方式，是按季度支付租金，该证据原告主张一次性支付二年的租金显然不合理。2015年12月15日的30000元，对真实性、合法性不予确认。仅是单方开具的收据，没有其它的证据佐证。2016年1月31日的10万元收款收据，对真实性、关联性、合法性不予确认。没有其它的证据佐证确实支付了租金。2017年2月21日的49000元，对关联性、合法性有异议，仅体现是往来款，不能明确这是支付租金。2017年3月14日的7万元，对真实性、关联性有异议，仅是往来款，不能明确是支付租金。2017年4月20日20000元，对关联性有异议，与本案而言，不能体现原告是承租方。2017年5月19日3万元，对关联性有异议。2017年7月13日29000元、9月4日3万元，对关联性有异议。根据付款的时间，不符合原告提供的合同的付款方式的约定。2017年12月8日10万元，对关联性有异议。2018年2月13日30万元，对真实性、关联性、合法性均有异议，在之前金额较小的租金是转账方式的支付，而该笔款项巨大，却现金交付，不合常理。2018年8月23日、2018年11月16日、11月17日，均是现金存入与本案无直接关系的第三人，对真实性、关联性不予确认。2018年11月13日、2019年1月30日，对真实性、关联性、合法性均不予确认。对于证据三，对真实性没有异议。但仅能证明李海云在超众实业公司有监事的身份，不能证明原告与李海云发生业务关系或者王林敏与李海云有业务关系就等同于相关当事人与超众公司发生业务关系。不能证明原告的待证目的。对于证据四，对真实性没有异议，该组证据最早开具于2016年10月30日，涉案厂房抵押权设立于2014年10月11日，不能证明原告租赁权在抵押权设定之前。对于证据五，电费的收款收据的真实性、合法性不予确认。电费的发票真实性没有异议。电费发票最早的时间是2016年7月，本案设立抵押权是2014年10月11日，不能证明原告的待证目的。不能证明抵押权设定之前原告在使用厂房。对于证据六，真实性、合法性不能确认。不能证明原告与其主张的不动产存在所有权的关系。不能证明原告真正投入金额。对于证据七，对真实性、合法性、关联性没有异议。只是没有明确认定原告是否是适格的主体。对于证据八，对真实性没有异议，只能说明工商登记显示的经营地址，不能证明所谓的产权关系。恰能证明之前被告提及的超锐公司的成立日期2015年9月22日在抵押之后。 本院的认证意见：被告智虹投资公司对原告提供的证据3、7、8的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院对本案原被告争议的事实和证据分析如下：一、关于租赁关系的认定，原告超锐公司提供的证据是王林敏与超众公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，原告追认其法定代表人王林敏的个人行为系公司行为，而被告持反对态度。本院认为，公司追认法定代表人的行为并无不当，但对超锐公司与超众公司是否存在真实的租赁合同还需结合其他证据来认定。原告同时还提交了租金支付明细及相应的收款收据、银行转账凭证、记账凭证、租金发票及电费收据及相应发票，证明租赁合同实际从2014年8月1日开始履行的事实。本院认为，从本院《执行异议民事裁定书》的事实认定来看，案涉超众公司的房地产于2014年10月11日办理抵押登记，超锐公司在2015年9月22日注册登记。抵押前，原告与超众公司之间关于租金支付的证据系2014年8月1日超众公司开具的收款收据以及2015年2月10日转账50万元。收款收据没有相应打款依据，而2015年2月10日的转账与合同约定的支付租金的期限不吻合，不能排除其他业务往来的可能，且结合原告提供的电费发票，均未在抵押之前发生。故原告要证明抵押前已发生租赁关系依据不足。至于抵押后的租赁不得对抗抵押权且涉及的是超锐公司与超众公司之间的实体问题，不宜在本案中予以认定。二、关于原告主张的永康市厂房第一幢第三层钢结构隔层、第四层砖混结构部分是否享有所有权的认定，这是抵押后发生的行为，且是超锐公司与超众公司因租赁关系所产生的纠纷，故不在本案中认定。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供超锐公司的工商登记信息一份，证明本案原告不是适格的主体。 原告的质证意见：真实性、合法性没有异议。超锐公司的注册所在地在诉争的厂房内，王林敏的行为是诉争公司的之前行为，代表公司。 本院的认证意见：原告对其真实性无异议，本院对该证据予以认定。 经审理查明：超众公司于2014年10月11日与中国工商银行股份有限公司永康支行签订《最高额抵押合同》，以超众公司所有的坐落在永康市的房屋所有权和国有土地使用权【房屋所有权证号：永康房权证西城字第××、00××41号；国有土地使用权证号：永国用（2014）第9920号】作抵押向该银行贷款，并办理了抵押登记。2015年9月22日，超锐公司注册成立，王林敏为其法定代表人。2017年4月11日本院因中国工商银行股份有限公司永康支行诉超众公司、应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0784民初1209号民事判决书，判决如下：一、由浙江超众实业有限公司归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款4999478.11元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2016年12月20日为83670.12元；此后的罚息从2016年12月21日起按年利率8.4075%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率8.4075%计算至款清之日止）；二、由浙江超众实业有限公司归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款400万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2016年12月20日为66312.66元；此后的罚息从2016年12月21日起按年利率8.4075%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率8.4075%计算至款清之日止）；三、由浙江超众实业有限公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款600万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2016年12月20日为128048.68元；此后的罚息从2016年12月21日起按年利率8.36625%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率8.36625%计算至款清之日止）；四、由浙江超众实业有限公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款550万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2016年12月20日为117375.19元；此后的罚息从2016年12月21日起按年利率8.36625%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率8.36625%计算至款清之日止）；五、由浙江超众实业有限公司归还原告中国工商银行股份有限公司永康支行借款500万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2016年12月20日为106702.22元；此后的罚息从2016年12月21日起按年利率8.36625%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率8.36625%计算至款清之日止）；六、由浙江超众实业有限公司归还中国工商银行股份有限公司永康支行借款50万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算至2016年12月20日为10670.31元；此后的罚息从2016年12月21日起按年利率8.36625%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率8.36625%计算至款清之日止）；七、中国工商银行股份有限公司永康支行对浙江超众实业有限公司所有的坐落在永康市的房屋所有权和国有土地使用权【房屋所有权证号：永康房权证西城字第××、00××41号；国有土地使用权证号：永国用（2014）第9920号】变价后所得的价款，对上述第一项至第六项在最高限额3817万元及实现债权费用的范围内享有优先受偿权；八、由应国胜、吕列芳、应益斌、汪霞各自对上述第一项至第六项在最高限额6250万元及实现债权费用的范围内承担连带责任。判决后，中国工商银行股份有限公司永康支行将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司于2017年10月26日向本院申请执行，在执行过程中，申请执行人申请撤回执行申请，本院于2018年8月9日作出（2017）浙0784执5023号执行裁定书，终结（2017）浙0784执5023号案件的执行。2018年11月23日，本院作出（2018）浙0784执恢1056号裁定，责令超众公司及相关人员（包括实际使用人）在收到公告后三十天内腾空永康市的房地产。原告以王林敏与超众公司签订的落款日期为2014年8月1日的《房屋租赁合同》、落款日期为2015年8月1日的《房屋租赁补充协议》，主张早于抵押租赁为由，于2019年4月17日向本院提出执行异议，本院于2019年5月14日作出（2019）浙0784执异41号裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告又以该二份租赁合同提出本诉。本院于2019年10月12日作出裁定，变更杭州智虹投资管理合伙企业（有限合伙）作为本案被告参加诉讼。 本院认为，根据（2017）浙0784民初1209号民事判决书中查明的事实表明，案涉房地产于2014年10月11日办理抵押登记。原告主张其早于抵押前已租赁使用案涉房屋，应当提供相应证据予以证明。从原告提供的《租赁合同》来看，其主张由原告法人代表以个人名义签订，实际由原告使用，不违反法律规定，但该份《租赁合同》虽落款为2014年8月1日但未办理备案、公证等手续，且其提供的其他证据无法证明抵押前实际发生租赁事实，故无法认定在抵押前签订并实际履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而原告主张的永康市厂房第一幢第三层钢结构隔层、第四层砖混结构部分是否享有所有权的认定，系抵押后发生的行为，且是超锐公司与超众公司因租赁关系所产生的纠纷，不在本案审理范围，原告可另案向超众公司主张。故，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告永康市超锐电器有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费31200元，公告费950元，合计32150元，由原告永康市超锐电器有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。 审 判 长  张丽英 人民陪审员  徐香珍 人民陪审员  赵洁波 二〇二〇年二月二十一日 代书 记员  陈珩俐