江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终986号上诉人（原审被告）：梁艳，女，1981年10月2日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任贝，女，1995年5月20日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵阳，江苏彭淮律师事务所律师。原审被告：孙志超，男，1979年3月15日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人梁艳因与被上诉人任贝、原审被告孙志超房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁艳及其委托诉讼代理人李传胜、被上诉人任贝及其委托诉讼代理人赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、判决解除上诉人与被上诉人签订的《出租房屋转让合同》无必要，亦不符合客观实际情况。因为《出租房屋转让合同》到期日（即2018年8月18日）先于一审判决日期（即2018年12月12日），己经到期终止的合同，不存在解除的问题。二、原审法院认定被上诉人实际使用5个月，认定事实错误，被上诉人实际使用时间到2018年8月底，已经超出了合同约定的到期日，即2018年8月18日。上诉人于2017年11月19日将涉案房屋转租给被上诉人时，没有被查封的情况；又因上诉人不是房主，也不知道房主与他人发生纠纷被起诉至法院，以及涉案房屋被法院查封的事实。2108年3月9日铜山区人民法院张贴公告，张贴公告后，被上诉人仍在控制、占有、使用涉案房屋，一直到2018年8月底，双方合同到期日为2018年8月18日，在这期间被上诉人并没有向上诉人返还涉案房屋，而且被上诉人也没有放弃经营（详见一审判决书P6第五行），被上诉人通过张贴转让的方式继续占有使用。况且，法院查封的是整栋楼，而不是仅仅指涉案房屋，整栋楼的其他房屋一直在营业使用至今，并没有出现法院强制迁出的情形。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”。根据上述司法解释的规定，租赁房屋被司法查封，且出现导致“租赁房屋无法使用”时，承租人才有权解除合同。本案中，案涉房屋出租后才被查封，根据“买卖不破租赁”原则，即便案涉租赁房屋被拍卖，被上诉人对案涉房屋的租赁权不受影响。三、本案案由错误，应当是房屋租赁合同纠纷，而不应该是出租房屋转让合同纠纷。四、关于转让费是否返还的问题。关于转让费，我国法律没有明确规定，根据“法无禁止即可为”的民法理，转让费可以看作是市场经济一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释二》第七条之规定，转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。因此，上诉人与被上诉人之间的合同是有效的，双方均应当遵守，在双方之间自愿产生的转让费应当予以认可，被上诉人未能举证证明支付转让费存在欺诈、胁迫等情形，被上诉人向上诉人支付转让费是其真实意思表示。另外，上诉人与被上诉人签订的《出租房屋转让合同》中关于转让费是一次性收取，且该转让费己经实际履行完毕，已经履行完毕的合同不存在解除的情况，不存在解除的情况也就不存在返还的情况。依照诚实信用原则，当事人自愿实施的民事法律行为不得擅自变更或撤销，再结合被上诉人向上诉人转租涉案房屋时没有被查封，法院查封发生于租赁之后，上诉人无法预料，上诉人无过错。故，被上诉人要求上诉人返还转让费无法律依据，不应得到支持。五、关于返还数额的问题。原审法院判决被上诉人退还转让费43000元违反公平原则。首先，原审法院认为被上诉人已付转让费75000元，其中3000元为水电费押金在合同解除后应予以退还（详见一审判决书P5第19-20行）是错误的。该3000元水电押金不应由上诉人退还，房主在租赁到期后由房主直接退还给被上诉人。事实上，被上诉人在2018年8月底（合同到期）从涉案房屋中搬出，实际使用了9个月，并从房主手中领走了3000元押金。其次，原审法院认为余款72000元，包括9个月租金，空调等物品及其他转让费用，因未明确各项具体数额故无法分项计算(详见一审判决书P5第20-22行）是错误的。被上诉人在一审简易程序时己经明确了诉讼请求，即转让费60000元的计算方式:被上诉人一共向上诉人交付75000元，上诉人实际使用租赁物五个月，从2017年11月19日至2018年4月15日，五个月的租金为10000元，予以扣除，另外在转让时转让费包含空调一个、桌椅七把、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个，以上物品均属于二手物品，折算价为5000元也予以扣除。故要求返还转让费60000元。故，各项数额己经明确。最后，原审法院认为结合合同中房屋租赁期限9个月而实际履行5个月、空调等物品交还上诉人后尚有使用价值的情况（详见一审判决书P5第22行，P6第1、2行)是错误的。1、根据合同法第九十六条的规定，不论是约定解除还是法定解除，均应当通知对方，截至上诉人上诉之日，上诉人没有收到被上诉人的解除通知，原审法院判决也是自一审法院判决生效之日起解除，合同一日没解除，均在履行，被上诉人一直占有、使用、控制涉案房屋至合同到期之后，在此之前，被上诉人并没有将涉案房屋返还给上诉人。通过一审判决P6第5行：被上诉人未放弃经营也可得知一被上诉人一直在占有、使用、控制涉案房屋，实际使用涉案房屋长达9个月，也就是合同的履行期是9个月，而不是5个月，合同已经履行完毕，履行完毕的合同不需要解除。2、通过被上诉人在一审简易程序中明确的诉讼请求，即另外在转让时转让费包含空调一个、桌椅七把、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个，以上物品均属于二手物品，折算价为5000元也予以扣除，可知，空调等物品己经在被上诉人支付转让费75000元后属于被上诉人所有了，且双方均已经完成交付，履行完毕，不存在欺诈、胁迫等可撤销的行为，原审法院违背当事人真实意思表示，违背法律，认为应当返还，是错误的。六、原审法院认定的事实违背了客观实际情况，导致判决错误。涉案房屋所在楼的其他店铺一直正常经营至今，没有任何一家店铺因法院查封而停止经营或者起诉到法院要求解除合同并退还租金或转让费的情况，原审法院也认定被上诉人在法院张贴公告时已欲转让(详见一审判决书P6第4行），其转让的行为己经证明，被上诉人早在法院查封之前就不想继续经营，而不是因为法院查封的事导致其无法经营，被上诉人只是借法院查封的事情，钻法律的空子，若被上诉人一直用心经营，不会出现本案的诉讼。被上诉人任贝辩称：一、涉案房屋的所有人因相关案件执行不能提供房屋用于租赁合同的履行，进而导致了上诉人梁艳不能继续提供房屋，以保障转让合同履行。被上诉人无法继续租赁涉案房屋用于经营，致使合同目的无法实现，一审判令解除涉案出租房转让合同正确。二、上诉人称在张贴公告时，被上诉人任贝意欲转让，被上诉人认为之前意欲转让的行为并不影响房屋转让合同的继续履行，实质上导致合同无法继续履行的是人民法院的限期迁出公告。人民法院的执行公告载明的很清楚，要求限期迁出，被上诉人任贝有义务协助人民法院的执行工作，在这种情况下任贝也无法继续租赁使用涉案的房屋。上诉人在上诉状中，是在曲解最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定。三、根据合同内容可以确认，上诉人梁艳系将原来经营的店铺概括转让给被上诉人，被上诉人支付了75000元，取得了经营所需房屋九个月的使用权、空调物品的所有权及原店铺无形的商业价值等权益。在合同履行过程中，上诉人梁艳确定义务之一就是提供涉案房屋，交给被上诉人能够正常经营使用，而上诉人没有做到该义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。原审被告孙志超未到庭，亦未提交书面答辩意见。任贝向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《出租房屋转让合同》；2.梁艳、孙志超退还转让费6万元并赔偿损失15000元；3.诉讼费由梁艳、孙志超负担。一审庭审时任贝明确诉请：任贝一共向梁艳、孙志超交付转让费75000元，任贝实际使用该租赁物5个月，即自2017年11月19日至2018年4月15日，五个月的租金为10000元予以扣除，另外在转让时转让费中包含空调一个、桌椅七套、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个，以上物品均属二手物品，折算价为5000元也予以扣除。故要求返还转让费60000元；赔偿损失是任贝无法按约继续使用租赁物至合同期满，剩余四个月实际经营收益损失远超15000元，任贝要求酌定支持15000元的损失。一审法院认定事实：2017年11月19日，任贝与梁艳签订了《出租房屋转让合同》一份，主要内容为：1、梁艳自愿转让位于徐州市铜山新区房屋一间给任贝使用。2、转让费为7.5万元（包括柜式空调一个、桌椅七套、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个、水电押金3000元、剩余9个月的房租一并转让给原告）。合同签订后，任贝向梁艳、孙志超付清转让费并在此经营麻辣烫店。一审法院另查明，铜房权证铜山镇字第××号房屋产权证中显示，徐师大公寓园小区商业步行街D2#、D3#室房屋所有权人为赵佳、李昊，登记日期为2010年8月18日。赵佳、李昊因涉诉，该房屋被法院多次查封。涉案房屋系该房产一部分，被多次转租。赵佳、李昊因民间借贷纠纷诉讼案件，被列为（2013）铜执字第4587、4589号，（2014）铜执字第1787号案件的被执行人。一审法院于2018年3月9日在涉案房屋附近张贴限期迁出公告：“本院在执行朱孝梅、蒋理敏、郝光展与被执行人赵佳、李昊、郭翠萍民间借贷纠纷三案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封了被执行人赵佳、李昊所有的位于徐州市铜山区产，现根据执行需要。依据法律规定，责令被执行人及该房产使用人自公告之日起十日内从上述房产迁出并将该房产内个人物品清理完毕。逾期本院将依法强制执行，造成损失自行承担，并依法追究以上相关人员的法律责任。”张贴公告当日，任贝的店面门口已张贴了“转让和电话号码”。后双方当事人因合同解除问题产生纠纷，引发本案。一审法院认为：任贝与梁艳签订的《出租房屋转让合同》有效，双方应当按照合同约定，享有权利、承担义务。孙志超非合同主体，不承担相应责任。根据合同中的内容可以确认，梁艳系将原来经营的店铺概括转让给任贝，任贝支付了75000元取得了经营所需房屋9个月的使用权及空调等物品的所有权、原店铺无形的商业价值等权益。在合同履行过程中，梁艳的义务之一即提供房屋交任贝正常使用。现涉案房屋的所有权人因涉及诉讼及案件执行，不能继续提供房屋用于租赁合同的履行，进而导致梁艳不能再继续提供房屋以保障转让合同的履行，梁艳违约。任贝经营店铺必需的房屋无法使用，经营的合同目的便无法实现，有权主张解除合同。故任贝诉请解除合同，一审法院予以支持。依据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。本案中，任贝同意交还房屋及空调等物品，梁艳应承担相应违约责任。因房屋使用问题，合同已于2018年4月无法履行。任贝主张解除合同前损失已开始产生，应由违约方即梁艳承担。合同中明确约定的房屋租赁期为9个月，自2017年11月19日至2018年8月18日。任贝自认履行合同5个月，即自2017年11月19日至2018年4月18日，该截止日期迟于一审法院张贴限期迁出公告的日期，一审法院采用任贝自认不利的日期，确认合同实际履行5个月。任贝在此日期之后因无法正常使用房屋产生损失。关于损失数额的确定。任贝已付转让费75000元，其中3000元为水电费押金在合同解除后应予以退还。余72000元，包括9个月租金、空调等物品及其他转让费用，因未明确各项具体数额故无法分项计算。一审法院结合合同中房屋租赁期9个月而实际履行5个月、空调等物品交还梁艳后尚有使用价值的情况，酌情支持40000元。故任贝主张退还转让费，一审法院支持以上两项合计43000元。梁艳抗辩损失系任贝自身原因造成，证据不足，一审法院不予支持。虽然任贝在一审法院张贴公告时已欲转让，但未实际转让成功，也未放弃经营，不能以此认定合同解除系因任贝自身经营问题引起。另外，任贝主张4个月的实际经营损失15000元，未能提供证据证实，一审法院暂不支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起解除任贝与梁艳签订的《出租房屋转让合同》，任贝于判决生效之日起十日内将房屋及合同中约定的空调等物品返还给梁艳；二、梁艳于判决生效之日起十日内向任贝退还转让费43000元；三、驳回任贝的其他诉讼请求。二审期间，上诉人梁艳提交其与被上诉人任贝录音一份、涉案房屋所在位置录像一份、与案外人张虎录音一份，证明被上诉人任贝实际占用房屋至2018年8月底，涉案房屋并未因法院的查封而不能使用，张虎已将水电押金退还给被上诉人。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。被上诉人对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认。二审期间，被上诉人任贝、原审被告孙志超均未提交新证据。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：二审庭审中，被上诉人任贝认可其已经收到3000元水电押金，同意在一审判决的43000元中扣除该3000元。另，涉案出租房屋转让合同中载明的柜式空调一个、桌椅七套、吧台一个、冰柜一个、消毒柜一个等物品，已由任贝拉往他处另行存放，双方当事人一致同意将这些物品折价5000元，梁艳不再要求任贝返还，任贝在一审判决退还金额基础上再扣除5000元。本院认为：关于合同解除问题。因涉案房屋被法院查封，且查封公告上明确载明要求房产使用人迁出房屋，致使被上诉人任贝无法使用涉案房屋，其合同目的无法实现，故任贝要求解除涉案出租房屋转让合同，有事实基础及法律依据，应予以支持。虽然合同约定期限现已届满，但任贝提起诉讼时，其解除合同的诉请成立，故一审法院判决解除合同，并无不当。又，涉案合同系因法院的查封而解除，任贝并不占用控制涉案房屋，在合同解除后亦无法将涉案房屋返还给梁艳，故一审法院判决任贝将涉案房屋返还给梁艳，存在不当，本院予以纠正。关于梁艳上诉主张的任贝实际占有房屋至2018年8月底，合同已履行完毕。本院认为，查封公告明确载明要求房屋使用人迁出房产，即便查封机关未及时对涉案房产进行处置，因有查封公告的公示效力，房产亦不能正常使用，上诉人梁艳主张合同已履行完毕，本院不予采信。关于返还金额问题。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失。本案中，合同约定期限为9个月，自2017年11月19日至2018年8月18日，转让费为75000元。任贝自认其实际使用房屋至2018年4月18日，该日期晚于查封公告要求的迁出日期，本院予以确认。自2018年4月19日至2018年8月18日，该期间合同无法履行，梁艳应将该期间转让费的折价金额退还任贝。因75000元转让费包含空调等物品转让费、3000元水电押金、9个月房租等费用，考虑到双方未对物品转让费和房屋租金具体数额进行明确约定，以及合同的性质、实际履行情况，一审法院综合判断由梁艳退还任贝43000元，并无不当。又，二审中任贝认可已实际收回3000元押金，双方当事人亦一致同意将空调等物品折价5000元，不再相互返还，故本院确认自一审判决退还金额43000元中扣除8000元，梁艳还需退还任贝35000元。综上，因二审出现新事实，本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初5261号民事判决；二、解除任贝与梁艳签订的出租房屋转让合同；三、梁艳于本判决生效之日起十日内退还任贝35000元；四、驳回任贝的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1680元，由任贝负担780元，由梁艳负担900元；二审案件受理费1680元，由任贝负担780元，由梁艳负担900元。本判决为终审判决。审判长  单云娟审判员  曹 辛审判员  徐海青二〇二〇年二月二十五日书记员  李昱莹