贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初1227号 原告：贵州省宇华物业服务有限公司，住所地贵州省铜仁市江口县双江街道办事处政府小区D5-6号。 法定代表人：赵正洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：项旭，贵州泽贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：李勇，系该公司员工。 被告：杨启元，男，1975年1月27日出生，汉族，住贵州省江口县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王茂，贵州献才律师事务所律师。 原告贵州省宇华物业服务有限公司（以下称宇华物业公司）与被告杨启元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂，转为普通程序后再次进行公开开庭审理。原告宇华物业公司委托诉讼代理人项旭、李勇，被告杨启元及其委托诉讼代理人王茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇华物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告2016年11月26日签订的《商业用房租赁合同》；2、请求判令被告限期搬离原告的房屋；3、请求判令被告承租房屋内的装修和不可移动设施归原告所有；4、请求判令被告向原告支付商业用房租金109310元，并从2019年6月2日起以290平方米，每平方米租金22元，计算租金至被告搬离承租房屋止；5、请求判令被告向原告支付违约金32793元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年贵州省宇华房地产开发有限公司取得了位于江口县交汇处凯旋国际（原地王国际）项目的开发权。2013年7月28日开始建设施工，2015年12月30日建设施工完毕。2015年8月21日，贵州宇华房地产开发有限公司将“凯旋国际”小区的物业及管理，包括商业招租、出租、租金收取等权利委托给原告。2016年11月26日，原告将该小区一号楼商业磨湾面裙楼第三层（编号为4号、5号、6号）的商业用房出租给被告从事经营休闲酒吧，双方签订了《商业用房租赁合同》。合同约定：租期为5年（从2016年11月26日至2021年11月26日止），第一年度免收租金7个月，应收租金29000元；第二年度免收租金6个月，应收租金34800元；第三、四年度应收租金76560元；第五年度应收租金84216元，租金每季度支付一次，先支付租金后使用。还约定了租赁商用房用途、租赁期限、租金标准及支付方式、商用房维修责任、违约责任、争议解决等事项。合同签订后，原告向被告交付了承租房屋，2016年11月11日被告以承租房屋作为经营场所，注册登记了“江口县维多利亚夜店”，性质为个人独资。签订合同至今，被告未向原告支付任何租金，从2017年至2019年，累计欠付租金109310元。原告多次催收未果，按照合同约定，被告应当向原告支付违约金，为维护原告的合法权利，特诉至人民法院。 被告杨启元辩称，原告的起诉缺乏充分事实依据，依法应当驳回。1、原被告签订了《商业用房租赁合同》，被告用于开设“江口县维多利亚夜店”，但合同签订后，因为租赁房屋消防不合格导致夜店停业，至今无法开业。被告多次找到原告协商，但原告均予以推脱；2、被告开设的“江口县维多利亚夜店”停业至今，原告均没有与被告进行协商处理方案；3、被告同意解除合同。按照合同约定，原告交付的房屋不符合消费要求，导致被告租赁后无法使用，应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的1号证营业执照，法定代表人身份证明书及法定代表人身份证，2号证《资质证书》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产产权证书》、《委托书》，3号证《商业用房租赁合同》，4号证《建设工程消防验收意见书》（铜公消验字[2018]第0120号）；被告提交的1号证“江口县维多利亚夜店”营业执照，2号证《商业用房租赁合同》、《建设工程消防验收意见书》（铜公消检[2018]第0120号）、《建设工程消防验收意见书》（铜公消检[2018]第0070号），5号证《建设工程消防设计备案复查意见书》（江公消设复字[2017]第0001号）；本院依职权在江口县公安局调取的江公函复[2019]18号文件。本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据认定如下：被告提交的3号证《订货合同》、《唐朝家园装饰工程施工合同》、《电子设备采购合同》、票据11张，拟证明被告租赁原告房屋后装修“江口县维多利亚夜店”所花费用1094960元。上述合同及票据系被告提出反诉主张装修损失而提交的证据，其反诉已被本院生效裁定驳回，并告知其另行起诉，故被告的装修损失不在本案审理范围，上述证据与本案不具有关联性，依法不予确认；被告提交的4号证照片23张，经本院核实，能够证实“江口县维多利亚夜店”停业的现状，依法予以确认。被告申请的证人雷某、石某证言，拟证明“江口县维多利亚夜店”的经营时的状况为“生意爆满”，停业时间为“开业2个月后，2016年农历大年初六左右”，停业原因为“没有消防手续，被公安部门责令停业”，原告对证人证言不予认可。证人证言陈述的“江口县维多利亚夜店”经营状况与本案无关联性，本院对该部分证言依法不予确认。证人陈述的停业时间、停业原因与本院在江口县公安局调取的江公函复［2019］18号文件内容基本相符，内容真实、与本案具有关联性，本院对该部分证言依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：案外人贵州省宇华房地产开发有限公司是“凯旋国际”（原“地王国际”）小区的开发商。2015年8月21日，案外人贵州省宇华房地产开发有限公司向原告宇华物业公司出具《委托书》，授权委托原告宇华物业公司对其开发建设的位于江口县“凯旋国际”小区进行物业服务及管理（包括所有商业的招租出租、租金收取及管理和住宅的物业服务及服务费收取等相关物业的所有工作），委托从2015年8月21日起生效。2016年11月26日，原告宇华物业公司（甲方）与被告杨启元（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将“凯旋国际”小区一号楼商业磨湾面裙楼第三层290平方米房屋（编号为：4号、5号、6号商业用房）租赁给乙方使用，室内为未经装修的毛胚房，乙方须重新装修及配置经营所需的配套设施。合同第二条第1项约定“租赁商用房用途为：休闲酒吧”；第三条第1项约定“租期为五年，即从2016年11月26日至2021年11月26日止”，第三条第2项约定“第一年度前七个月（2016年11月26日至2017年6月25日）为免租期，后五个月（2017年6月26日至2017年11月25日）租金为每平方米20元，共计29000元；第二年度前六个月（2017年11月26日至2018年5月25日）为免租期，后六个月（2018年6月26日至2018年11月25日）租金为每平方米20元，共计34800元；第三、四年度（2018年11月26日至2020年11月25日）租金为每平方米22元，共计76560元；第五年度（2020年11月26日至2021年11月25日）租金为每平方米24.2元，共计84216元”。合同第十条约定“甲方负责按房屋设计标准完善消防设施，因乙方用途需增设消防、水、电设施的，由乙方自行承担，手续由乙方自行办理，甲方负责协调消防部门为乙方办理消防手续，乙方必须加强消防及安全管理，发生安全责任事故由乙方负责承担”。《商业用房租赁合同》签订后，被告在对租赁房屋进行装修，经营了“维多利亚夜店”休闲娱乐酒吧。因“维多利亚夜店”开业后多次发生纠纷和打架事件，2017年2月初，江口县公安局双江派出所处警过程中发现其无消防手续，未落实相关安全管理制度等，口头要求其停业整顿。该夜店从2017年2月初起停业至今。 另查明，2018年3月9日，铜仁市公安消防支队向案外人贵州省宇华房地产开发有限公司出具铜公消验字[2018]第0070号《建设工程消防验收意见书》，对其申报的“帝王国际”（现“凯旋国际”）1号楼建设工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收不合格。2018年6月1日，铜仁市公安消防支队向案外人贵州省宇华房地产开发有限公司出具铜公消验字[2018]第0120号《建设工程消防验收意见书》，对其申报的“帝王国际”（现“凯旋国际”）1号楼建设工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。 本院认为，原告宇华物业公司经案外人贵州省宇华房地产开发有限公司的委托授权，拥有对“凯旋国际”小区所有商业用房进行招租出租、租金收取及管理等权利。原告与被告签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 根据《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条的规定，涉案租赁房屋系需要进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，原告将未经消防验收的房屋租赁给被告经营酒吧，因多次出现纠纷和打架事件被公安机关查处，但最终被公安机关责令被告停业整改的原因，系因租赁房屋没有进行消防验收。根据法律规定及双方在《商业用房租赁合同》的约定，涉案租赁房屋的消防验收均系原告的责任，原告未履行合同义务，致使被告租赁的房屋无法正常使用，合同目的无法实现，其行为构成违约，本院依法予以确认。 原告要求解除与被告签订的《商业用房租赁合同》，被告表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，本院依法判令解除原、被告签订的《商业用房租赁合同》。 原告要求被告限期搬离租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方租赁合同解除后，被告应当将租赁房屋退还给原告，原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，并判令被告在本判决生效后十五日内搬离租赁房屋。 原告要求判令被告承租房屋内的装修和不可移动设施归其所有，其作为违约方提出该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。 原告要求被告支付租赁房屋租金及违约金。本院认为，按照原、被告合同约定，2017年2月前为免租期，被告无需向原告支付租金。而2017年2月起，因原告的违约行为致使被告无法正常使用租赁房屋，合同目的无法实现，原告应当承担违约责任，本院对其要求被告支付租金及违约金的诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州省宇华物业服务有限公司与被告杨启元2016年11月26日签订的《商业用房租赁合同》。 二、被告杨启元于本判决生效之日起十五日内搬离租赁房屋（租赁房屋位置：江口县“凯旋国际”小区一号楼商业磨湾面裙楼第三层290平方米房屋（编号为：4号、5号、6号商业用房）。 三、驳回原告贵州省宇华物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3,142元，由原告贵州省宇华物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  杨 昆 人民陪审员  代芳华 人民陪审员  张丽丽 二〇二〇年二月七日 书 记 员  朱昶燃