湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3353号上诉人（原审原告）：邬岳，男，1962年8月12日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：邬小蕾，女，1966年2月20日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：邬勤，男，1971年9月28日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。三上诉人共同委托诉讼代理人：罗果刚，湖南君煌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛志雄，男，1976年6月7日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萃，湖南天朋律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邬军，男，1973年4月11日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。上诉人邬岳、邬小蕾、邬勤因与被上诉人毛志雄、邬军确认合同效力纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邬岳、邬小蕾、邬勤上诉请求：撤销一审判决，改判支持邬岳、邬小蕾、邬勤的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、毛志雄存在重大过失，且不构成善意取得，其与邬军签订的协议书应属无效。第一，毛志雄作为承租人，明知诉争房产为上诉人四兄妹共同共有，而继续与无处分权人邬军签订协议书，依据《物权法》第九十五条规定:“共同共有人对共有的不动产或者动产享有所有权”。《物权法司法解释》第十六条规定有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:……(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”由此表明:邬军自签订协议书时直至目前为止，始终是无处分权人，而毛志雄在明知诉争房产有四个共同共有人的情形下，继续与邬军签订《协议书》，导致自身存在重大过失。第二，迄今为止，邬军与毛志雄签订的《协议书》既没有得到上诉人追认，也没有取得上诉人给予处分权的授权。依据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由此表明《协议书》迄今无效。第三，由于毛志雄在明知邬军无处分权的前提下，继续与邬军签订《协议书》，不仅导致自身存在重大过失，而且使缔约过程与结果完全丧失善意。《物权法司法解释》第十五条“受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定为善意。”2、诉争房产的价值远低于市场价，明显属于不合理合同。一审判决依据岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司对诉争房产出具的评估价为57000元，由此推定68000元成交价格是合理的结论。上诉人亲自去评估公司实地查证，真实情况如下:一是查不到卷宗，二是无委托评估手续，三是没有正规发票或者收费收据。上诉人强烈要求，二审当中圣泰阳公司必须到庭说明真相。邬军前妻吴小荣于2008年6月25日购买了一套位于岳阳市水利局院内砖混结构顶层6楼的旧房，共97.89平方米，共计12.3万元，均价1262.96元。邬岳于2008年8月29日与岳阳市东森房地产开发有限公司签订了购置位于开发区明兴路边的一套住房的协议，定于2009年12月底交房，当时该地段偏远冷寂，而单价达到每平方米2038元，而诉争房子毛志雄以每平方米不到650元的价格取得，这难道是合理的价格。所以毛志雄根本不构成善意，除非其能举出2009年马壕地段两证齐全的房产成交价格的实证。3、房产所有权人至今为彭庆罗，毛志雄未达到不动产转让的必备条件。时至今日，上诉人均未看到毛志雄要求协助过户的书面函件或者文字通知，且房产证产权人仍然为彭庆罗，说明该买卖协议并未完成或实施。按照法律规定，作为买受人的毛志雄，房产买卖后能否过户不仅是法律法规的必然要求，更是自身权益能否得到保护的必要手段。《物权法》第一百零六条第三款规定“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，结合《物权法司法解释》第十八条对“受让人受让该不动产或者动产时”作了明确界定:即为“依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”。由此表明:受让不动产必须完成物权转移登记时止，而毛志雄至今未实现物权的登记变动。4、本案在一审和二审开庭过程中，主审法官均就上诉人邬勤怎么在《协议书》上签字的过程作了庭审调查:被上诉人向法官解释说“找到邬勤签字时，邬勤喝了酒，他看都没看就签了字”，这个事实是被上诉人在庭审时亲口承认了的，完全可以调取庭审视频证明。所以邬勤并不知晓协议的内容，而一审判决认为“邬勤在房屋买卖协议上签名，可以认定邬勤对房屋出售一事知晓且同意”是违背客观事实的。5、一审判决认定，2013年12月，邬军因贩毒、故意伤害罪被判刑2年6个月，期间没有任何人向毛志雄主张权利。并由此推断出上诉人知道房屋已经出售，《协议书》对上诉人有法律效力的结论。事实是:邬军在服刑期间，上诉人多次询问邬军，建议将房屋交由上诉人管理。但邬军始终隐瞒房屋转让的事实，叫上诉人不要操心，还说已委托他人代管。关于这方面的情况说明，在庭审中已做过多次表述。可调取庭审视频证明。《物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。由于四兄妹已明确约定，由邬军负责管理房产并收取租金，故其他兄妹依约可不再行使管理权，完全符合物权法规定。至于承租人改建住房的行为，只要管理人不提出异议，其他兄妹自然不必追问。因此一审判决认定违背常理。6、一审判决认为被上诉人在协议签订前将68000元钱交付给邬军,邬军把贷款还清后将房产证原件取出交给毛志雄。实际情况是2005年7月房产证已抵押给楼区住房公积金中心，毛志雄想得到房子，但又苦于房地产证件已设定抵押，为取得证书，在被上诉人垫资2万多元还清贷款后才取得房产证和国土证，最后在签订协议完毕才将余款给付给了邬军。这是庭审中双方已经认可的事实。7、一审判决认为毛志雄在一楼左边加建了厕所。不是加建，是历史上就有厕所，只是当时未在办证范围内。二楼本身就有西面四间房的共用阳台作为走廊，办证时未算面积。原房子均装设了门窗，一楼为铝合金卷闸门。上述事实表明被上诉人与无处分权人签订诉争房产《协议书》，既存在重大过失，又不构成善意，加之未得到其他权利人的授权或者追认，故属于典型的无效合同。二、一审判决适用《物权法》第十五条及《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定认定合同有效，属于适用法律错误。第一、本案不是《协议书》的行为人邬军主张合同无效，而是案外人即共同共有人主张合同无效，因为缔结《协议书》的双方当事人共同侵害了共有人的房产权益。第二、依照《合同法》第五十二条第二款、第三款“恶意串通，损害国家集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。第三、适用《物权法》第十五条的前提是:第一，当事人有处分权，或者虽无处分权，但事后得到追认;第二、当事人没有所有权，或者当时虽无所有权，但事后得到所有人追认。本案不存在这种情况，订立合同时，行为人只有四分之一的继承权，根本不存在完全处分权，一审判决假想行为人具有完全处分权和所有权，从而导致错误判决。毛志雄辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、虽然本案讼争房屋原属彭庆罗所有，但彭庆罗在2005年7月25日就已将房屋交与第三人邬军，邬军对涉案房屋有管理权，收益权和处置权。从毛志雄在原二审时提供的证据《岳阳市他项权证登记表》、《房地产抵押申请表》、《他项权证信息》及《房地产业务受理单》可以证实，彭庆罗在生前向邬军出具了委托书，并将房产证的原件交给邬军，为邬军在住房公积金中心贷款设立抵押权，抵押权属于物权，既然彭庆罗将房屋为邬军设立物权，那么邬军对该物权就享有处置权，对于彭庆罗将涉案房屋交由邬军管理和处置的事实三位上诉人是知情的，且从2005年至2017年征收前，上诉人均未提出异议，特别是在彭庆罗死亡时，三位上诉人明知涉案房屋属遗产应当进入遗产继承程序，但三位上诉人也从未对涉案房屋由邬军处置一事提出过异议。以上事实充分证明，邬军对涉案房屋具有处置权的事实，三位上诉人是知情且同意的。2、毛志雄也有充分的理由相信，邬军对涉案房屋具有处置权。首先彭庆罗在世时，就曾委托毛志雄的姨妈出卖涉案房屋，因为她想卖房为儿子邬军还账，卖房的信息是毛志雄的姨妈提供的，不然毛志雄是不可能知道彭庆罗的房屋要出售。其次，邬军持有涉案房屋的国土证和房产证原件，如果说房产证是邬军还清贷款后赎回来的，那么国土证并未抵押在公积金中心，怎么到邬军手中的呢?所以邬军同时持有房屋的国土房产证，毛志雄有充分理由相信邬军有处置权。第三，签订买卖协议时，不但有邬军的签字，还有邬勤的签字，邬军和邬勤还在协议上载明了未及时过户，是因为有特殊原因，且两人承诺在11个月之内把自己的另外两位兄弟、大姐叫到一起办理过户手续。上诉人都是同胞兄妹，在明知自己母亲去世后，房屋出卖的法律后果，他们为什么当时不反对，理由就是他们当时就已经同意邬军、邬勤的处分行为。3、毛志雄是善意取得涉案房屋，且上诉人长达八年从未提出异议。为了出卖涉案房屋，彭庆罗授权邬军对房屋进行了估价，估价结果为5.7万元，转让价格6.8万元，毛志雄支付了合理对价，属于善意取得。马壕地段房屋陈旧、交通不便、铁路纵横交错，养鸡场、养鸭场、杀猪场都在附近，卫生环境极差，当时该地段的房子无人问津，涉案房屋的评估价格是彭庆罗委托邬军评估的，又不是毛志雄评估的。圣泰杨房地产评估经纪有限公司作为一家有资质的评估机构，其结论是真实客观的，评估价格的公正性、客观性可以从涉案房屋抵押只贷了5万元款可以得到印证。毛志雄取得房屋后八年时间，上诉人从未提出过异议。邬岳、邬小蕾在邬军坐牢期间，对涉案房屋不闻不问不符合常理，邬勤作为兄弟之一，对出卖房屋之事向邬岳、邬小蕾闭口不提也明显不符合常理。且从一审起诉状中，三上诉人谎称房产证在邬小蕾处保管，2009年8月被邬军骗走，从上诉人故意说谎的行为可以看出，三上诉人一直在刻意隐瞒事实，其目的就是想掩盖其对房屋出售无异议的事实。二、一审判决适用法律正确，请求人民法院驳回上诉，维持原判。《物权法》第十五条规定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定明确载明未办理物权登记不影响合同效力。2018年第二期《最高人民法院公报》作为全国范围内具有指导性意义的裁判摘要认为，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，人民法院应当结合房屋产权证书及钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间及其他家庭成员是否提出过异议综合判定。本案中对价已经支付，房屋已经交付，上诉人八年多时间从未提出过异议，所以他们对涉案房屋已经出卖是知晓和同意的。综上，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邬军辩称，评估报告是假的，是为了过户才搞的，当时瞒着我哥哥姐姐，和毛志雄、毛志雄的妈妈去房产局过户，结果房产局发现这个事情后就不给我们办理，为此还发生了争执。邬勤在协议书上签字时确实喝了酒。当时跟毛志雄谈好价格后才发现房产证抵押在银行，我哥哥姐姐对整个事情确实不知情。邬岳、邬小蕾、邬勤向一审法院起诉请求：一、确认毛志雄与邬军于2009年8月10日签订的《协议书》无效，责令毛志雄向邬岳、邬小蕾、邬勤返还该房屋；二、由毛志雄及邬军承担本案诉讼费用及财产保全费用。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于岳阳楼区办事处新胜居委会，建于1992年，共两层，建筑面积104.67平方米。2005年7月11日，房屋所有权人登记为彭庆罗，所有权证号为132570。2005年7月25日，诉争房屋因住房公积金贷款被设定抵押，贷款额为50000元，贷款期限为8年。2008年1月5日，彭庆罗去世，邬岳、邬小蕾、邬勤及邬军系其四个子女。彭庆罗自1993年7月离婚后一直未再婚。诉争房屋自2003年起由彭庆罗出租给案外人李英涛（毛志雄的姨妈）。彭庆罗去世后，邬军来到诉争的房屋，并告知自己的身份。李英涛将未付的租金支付给邬军。后邬军要李英涛介绍将诉争的房屋出售。李英涛遂介绍毛志雄购买此房。2009年7月24日，岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司对诉争的132570号房屋作出Ｊ（2009）948评估报告，估价结果为：一层单价600元／平方米，一层总价31000元；二层单价500元／平方米，二层总价26000元。2009年8月10日，邬军（甲方）与毛志雄（乙方）签订了协议书一份，约定：甲方位于楼区枫桥湖新胜居委会马壕路私房一栋（房号为132570）出售给乙方，价格为68000元，已付清。因特殊原因，房屋产权未过户。甲方承诺在11个月内，协助乙方完成房屋过户手续。如有经济损失，一切由甲方承担。到时，甲方必须把自己兄弟、大姐叫到一起办理过户手续。邬军及邬勤在协议书上的甲方处签了名，毛志雄在乙方处签名。毛志雄在协议签订前已将全部房款68000元支付给邬军。邬军把贷款还清后，将诉争房屋的房产证原件取出交给毛志雄。毛志雄购买诉争房屋后，一直居住在该房屋中，并对房屋进行了装饰装修和改扩建。在四个门面基础上沿阳台两层均向外进行了延伸，并且在一楼左边加建了厕所，二楼左边加建了梯级。一楼门面安装了卷帘门，二楼住房均安装了防盗网，三楼加盖了一米多高的隔热层。2013年12月，邬军因贩卖毒品、故意伤害罪被判处有期徒刑二年六个月，后于2016年6月18日刑满释放，期间没有任何人向毛志雄主张权利。2017年10月，毛志雄所购房屋面临拆迁。邬岳、邬小蕾、邬勤诉至一审法院。一审法院认为，本案诉争房屋在彭庆罗去世后，作为彭庆罗的遗产由其四个子女邬岳、邬小蕾、邬勤、邬军共同继承。邬勤、邬军在房屋买卖协议上签名，可以认定邬勤、邬军对房屋出售一事知晓且同意。房屋评估价为57000元，实际成交价为68000元。毛志雄在支付全部房款后，邬军将房屋和房产证原件交给毛志雄。毛志雄一直居住在诉争房屋中，并对房屋进行了装修和改扩建，房屋外观有明显的变化。邬岳、邬小蕾在房屋转让后至诉讼发生时8年的时间内，从未对诉争房屋提出过异议。邬岳、邬小蕾称自己对房屋买卖一事不知情。毛志雄在实际使用诉争房屋的8年间，邬军因贩卖毒品、故意伤害罪被判处有期徒刑二年六个月，没有能力对房屋进行管理和收取租金的情形下，邬岳、邬小蕾对诉争房屋不闻不问，明显不符常理。邬勤作为兄弟之一，对出售房屋一事，向邬岳、邬小蕾闭口不提，也与常理不符。可见，邬岳、邬小蕾对房屋买卖一事是知情并认可的。邬岳、邬小蕾、邬勤三人在诉状中称，“当时房产证由邬小蕾保管，2009年8月，邬军骗其将房产证拿走”，与事实不符。诉争房屋2005年已办理抵押，房产证在银行，并非在邬小蕾处。综上，邬岳、邬小蕾虽然未在协议上签名，但两人对房屋出售无异议，2009年8月10日的协议书，对邬岳、邬小蕾同样具有约束力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。以上规定，明确了合同效力和物权效力区分的原则，即未办理物权登记，不影响合同效力。缔约时没有所有权或者处分权的买卖合同亦应认定为有效。现邬岳、邬小蕾、邬勤以邬军未经共同继承人同意，要求确认邬军签订的房屋买卖协议无效，由毛志雄向三人返还诉争的房屋，既与事实不符，也没有法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回邬岳、邬小蕾、邬勤的全部诉讼请求。案件受理费1000元，财产保全费500元，由邬岳、邬小蕾、邬勤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邬岳、邬小蕾、邬勤提交证据两份，房改房买卖合同和预购住房定金收据，拟证明差不多时间段、相近区域的房屋成交价格远高于诉争房屋的成交价格，毛志雄购买诉争房屋时并未支付合同对价。本院认证意见为对两份证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为邬军与毛志雄签订的协议书及处分行为是否有效。本院认为，邬军与毛志雄签订的协议书及处分行为有效，理由如下：首先，依据协议书的约定，邬军交付了房屋及相关产权证书，毛志雄支付了68000元房款，双方不存在恶意串通损害他人利益的情形。其次，邬勤在协议书上签了字，此行为表明对双方交易的认可，邬岳与邬小蕾作为继承人，虽然没有在协议书上签字，但毛志雄自购买房屋后一直居住至今，并对房屋进行装饰装修和改扩建，邬岳、邬小蕾主张其知晓房屋被卖的时间为2017年10月，此时毛志雄已经实际占有使用涉案房屋长达八年，而邬岳、邬小蕾在八年时间内对毛志雄装修和占有使用案涉房屋行为从未提出异议，甚至在邬军因刑事犯罪被判处有期徒刑二年六个月期间，三人也未对涉案房屋主张过任何权利，加之邬岳、邬小蕾二人也一直居住在本地，因此二人称其直至2017年10月涉案房屋被拆迁时才知晓邬军转让涉案房屋一事，不符合常理，实难令人相信，故应视为三人应知晓案涉房屋转让行为。第三，邬岳、邬小蕾、邬勤主张毛志雄支付的房价过低。本院认为，因成交价格受市场供求及买卖双方需求因素影响，与市场价存在一定差异符合常理，并且房屋总价是毛志雄与邬岳平等磋商的结果，邬岳、邬小蕾、邬勤也没有证据证明邬岳受到任何欺诈和胁迫。综上，涉案协议为有效合同，基于诚实信用原则，双方均应遵守。毛志雄基于合同关系对涉案房屋享有合法的占有使用权利，故邬岳、邬小蕾、邬勤要求毛志雄返还涉案房屋的请求不能成立。综上所述，邬岳、邬小蕾、邬勤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由邬岳、邬小蕾、邬勤负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年二月二十六日书记员 陈倩雅