上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初8392号原告(反诉被告，以下均称原告)金山区朱泾镇秀州村村民委员会，住所地上海市金山区朱泾镇秀州村胜利3198号。法定代表人袁惠青，主任。委托代理人田嘉康，上海市金一律师事务所律师。被告(反诉原告，以下均称被告)上海岚岚制衣有限公司，住所地浦东新区周浦镇瓦屑建设路78号。法定代表人崔欣岚，董事长。委托代理人居福恒，上海慧谷律师事务所律师。第三人上海慈光服饰有限公司，住所地上海市金山区亭林镇松隐周栅村1136号A302-53室。法定代表人李益斌，董事长。委托代理人谢光华，该公司员工。原告金山区朱泾镇秀州村村民委员会诉被告上海岚岚制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2016年8月22日受理后，依法适用简易程序，并于2016年9月13日公开开庭进行了审理。2016年9月16日，被告上海岚岚制衣有限公司提出反诉，故本院决定对本诉和反诉进行合并审理，并于2016年10月18日公开开庭审理。在审理中，被告向本院提交追加上海慈光服饰有限公司为本案第三人的申请，经本院审查，本院准许了被告的申请。后因案情复杂，本院于2017年11月28日转为普通程序审理，依法组成合议庭，并于2017年1月24日、2月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人田嘉康、被告委托代理人居福恒参加了四次庭审，被告法定代表人和第三人的委托代理人参加了第三、第四次庭审。本案现己审理终结。原告诉称，2015年4月18日，原告授权案外人金山区朱泾镇村级集体资产管理服务办公室(以下简称资产办公室)对其村级租赁资产进行全面管理和处置。同年5月，资产办公室与被告签订房地产租赁合同，合同约定：被告承租金山区朱泾镇秀州村胜利3150号房产，租期三年，即自2015年7月1日至2018年6月30日，第一年租金为150,000元，第二年租金为154,500元，租金采用先付后租的形式，每半年支付一次。合同签订后，被告一直拖延支付租金。2016年4月26日，被告在原告催讨下出具承诺书，承诺所欠房租87,500元于2016年5月15日前支付，如逾期不付，自愿搬离承租房屋，搬迁费用自负，同时清结所有房租费用。届期，被告未履约。2016年5月25日，原告委托资产办公室向被告发出因其拖欠租金而终止租赁合同的通知书，同时责令被告于2016年6月1日前搬离承租厂房。然被告至今仍拖欠租金，故原告为维护其合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付房屋租金63,250元和违约金52,725元；2、被告立即搬离承租的金山区朱泾镇秀州村胜利3150号房屋；3、解除原告委托金山区朱泾镇村级集体资产管理服务办公室与被告签订的房地产租赁合同。第三次庭审时原告将第一项诉讼请求变更为要求被告支付自2016年8月22日起至实际搬离日的房屋使用费。第四次庭审时原告将上述诉讼请求变更为：1、被告支付自2016年1月1日至2017年1月31日租金人民币127,625元；2、被告支付自2017年2月至实际搬离之日止，按年租金154,500元为标准计算的使用费；3、被告支付违约金人民币69,949元(计算方法：时间自2016年1月1日至2017年1月31日，标准按合同约定的千分之五计算应为139,899元，现自愿作调整)；4、确认原、被告自2016年5月26日解除合同，并要求被告搬离朱泾镇秀州村3150号。被告辩称，首先原告未提交租赁物的产权证明，其次，被告与原告委托的资产管理办公室签订租赁合同后，出租方未全面交付租赁标的物。尽管如此，被告也支付了租金112,500元，押金25,000元。同时，被告搬入承租房屋后，又对租赁房屋进行装修。据此，被告不同意原告的诉讼请求，并反诉请求1、原告返还被告多支付房屋租金42,528元；2、原告因违约赔偿被告装潢款145,833.25元；3、原告退回押金款25,000元。第四次庭审时被告增加了一项诉讼请求为：原告赔偿因锁门导致被告丢失的20台机器，即人民币50,000元。针对被告的反诉请求，原告称被告陈述的不是事实，故不同意被告的反诉请求。第三人称，涉讼租赁标的物原由其租赁，并在租赁期间，其搭建了彩钢板厂房。后其将租赁物转租给被告，因被告没有足额给付租金，故其于2016年1月-7月占据着东西方向彩钢板房。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房地产租赁合同，证明原、被告间权利义务关系；2、授权委托书，证明原告委托金山区朱泾镇村级集体资产管理服务办公室管理本村村级租赁资产的事实；3、被告出具的承诺书，证明被告承诺于2016年5月15日前清结房租，如逾期不付，则自愿搬离承租房屋；4、解除租赁合同通知书，证明原告因被告的违约而通知被告终止合同，并责令被告2016年6月1日前搬离承租房屋；5、限期搬离通知书，证明原告要求被告于2016年8月17日搬离承租房屋，如逾期清除厂区内属于被告的财物，视为其放弃财物所有权。6、出租房屋平面图，证明出租房屋构成及面积。7、租赁协议和租金收据，证明原告是本案出租房屋的权利人，是适格诉讼主体。8、上海慈光服饰有限公司的营业执照和情况说明，一证明厂区内3间彩钢板房和1间车棚由慈光公司搭建和装饰；二证明被告于2014年4月向第三人承租了厂房及设备，并由原第三人的员工为被告工作；三证明第三人于2015年6月与秀州村村委员会终止合同，并约定第三人搭建的厂房和添置空调设备折抵租金；四证明被告因拖欠第三人的租金和工资款，同意第三人自2016年1月至6月使用部分车间。9、收据，证明被告向原告支付租金75,000元、押金25,000元。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、照片，一证明被告只使用部分租赁标的物；二证明原告自2016年6月1日起用锁锁掉厂区大门和三层楼房大门，致使被告无法使用承租房屋。2、上海市室内装饰工程委托合同，证明被告对租赁标的物进行了装饰。本院为查明事实，向上海市公安局金山分朱泾派出所调取了人民调解口头协议登记表。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、8、9的真实性无异议，第三人对原告提交的证据1、2、6、7、8的真实性无异议。由于被告及第三人对证据1、2、6、8的真实性无异议，故本院依法予以采信。关于证据3、5、9由于被告无异议，第三人表示不清楚，同时这些证据证明内容关乎被告，故本院应予采信。证据7是原告与第三人的租赁协议，因第三人无异议，应予采信。关于证据4，被告有异议，原告又未充分举证，故本院不予采信。原告和第三人对被告提交证据1真实性无异议，故本院应予采信。关于被告提交证据2，原告及第三人均有异议，但第三人根据其承租时的状况及现状庭审中认为被告对承租房屋进行装饰的事实，据此，本院可确认被告对承租房屋装潢的事实。原、被告及第三人对本院收集的证据真实性均无异议，应予采信。根据上述采的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月10日，原告与第三人签订房屋租赁协议，约定原告将其拥有的金山区朱泾镇秀州村胜利3150号房子和院子出租给第三人，租期自2013年12月15日至2016年12月14日。2014年4月1日，第三人与被告签订租房协议，约定由第三人承租的朱泾镇秀州村胜利3150号房子、院子转租给被告，租期自2014年4月1日至2019年3月31日，后被告即自2014年4月至10月期间对租赁房屋进行装饰装修。2015年4月18日，原告委托上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室全权管理该村村级租赁资产。同年6月，第三人终止了与原告的租赁关系，并约定第三人搭建的彩钢板房屋、空调等设施冲抵2015年7月1日前第三人所拖欠的租金。原告与第三人解除租赁关系后，其委托上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室与被告签订了房地产租赁合同，合同约定金山区朱泾镇秀州村胜利3150号由被告承租，租赁租期三年，即2015年7月1日-2018年6月30日，第一年租金150,000元，第二年租金为154,500元，第三年租金为159,100元，租金采用先付后租的方式，以后租金每半年结算一次。合同还约定，原告在收到租金一个月内将收据交给被告，被告则按时支付租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日，应按应付租金的千分之五支付滞纳金；被告同意在本合同签订之日支付押金37,500元，且支付的押金在合同期满后退还被告。同时合同还约定，被告改建、新建、扩建承租房屋前必须取得政府有关部门批准并交原告审核同意。合同期满不再续签时，属被告添置的设备、办公家具等由被告搬走，依附在建筑物上的装修物应保持完好和正常使用状态无偿归原告所有。合同还对其他事项作了相应约定。被告于2015年9月1日支付2015年7月至2015年12月的租金75,000元、押金25,000元。后被告未按时支付租金，经原告催讨，被告于2016年4月26日出具承诺书，承诺书载明：“上海岚岚制衣有限公司向村资办承诺所欠房租捌万柒仟伍佰元整于2016年5月15日前归还。如逾期不付，愿搬离厂区，付清所有欠款。搬迁费用由上海岚岚制衣有限公司承担，造成一切损失由岚岚公司负责”。2016年6月2日，被告又支付租金37,500元。同年8月10日，上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室向被告发出《限期搬离通知书》，通知书载明：“根据你方2016年4月26日所签的承诺书和我方(上海市金山区朱泾镇人民政府村级集体资产管理服务办公室)2016年5月25日所发出的解除租赁合同通知书，我方要求你方在合同解除后搬离我方位于上海市金山区朱泾镇胜利3150号的房屋，你方至今未搬离。限你方于2016年8月17日之前将厂区内属于你方的一切财物清理搬走，逾期不清理的，视作你方放弃财物所有权，我方有权将其进行处理，由此产生的一切后果及费用由你方自行承担”。本院认为，涉案的租赁标的物因无产权证和合法审批手续，故原告委托第三方与被告签订的房屋租赁协议无效。合同无效后，根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告搬离承租房屋的请求和被告要求返还押金的请求于法有据，应予支持。根据法律规定，租赁合同无效，当事人要求被告支付租金的请求应调整为房屋使用费，但支付的标准可参照合同约定的租金标准。根据本案开庭笔录和被告提交的证据，被告入住后对租赁标的物进行全面装饰装修，同时被告在合同签订后又及时结清了半年度的租金，可视为原告全面交付租赁标的物，故被告辩称的因原告未按合同约定全面交付租赁标的物而要求原告返还多付的房租42,528元的诉请本院不予支持。另外，被告辩解的原告于2016年6月起将被告承租的房屋上锁后所产生的租金不应支付的意见，原告对此不认可。本院认为，原告在交付租赁物后，即赋予了被告对租赁物的使用权。现原告即使有锁门行为，也是在被告对自己作出的承诺未按时和全面履行之后，同时被告至今仍实际占有承租房屋，故原告要求被告支付搬离前房屋使用费的请求合法有据，应予支持。关于原告要求确认合同解除的请求，鉴于涉案合同系无效合同，不存在解除一说，故依法不予支持。关于原告的违约金请求，因涉案合同无效，故原告诉请的违约金请求亦无法律依据，依法不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的请求，由于被告对承租标的物进行装修发生在第三人向被告转租租赁标的物期间，并不是发生在原被告租赁关系期间，同时被告在原告催讨租金时书面承诺逾期支付租金，所有损失都由其承担，故被告要求赔偿装潢损失的诉请本院难以支持。被告要求原告赔偿财物(因缺少机器设备20台)损失50,000元的请求，原告不认可，被告又无证据佐证，故本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海岚岚制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金山区朱泾镇秀州村村民委员会自2016年1月1日起至2017年1月31日止房屋使用费人民币127,625元；二、被告上海岚岚制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金山区朱泾镇秀州村村民委员会自2017年2月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(计算标准按年租金154,500元)；三、被告上海岚岚制衣有限公司于本判决生效之日起十日内腾退金山区朱泾镇秀洲村胜利3150号房屋（包括彩钢板房）；四、原告金山区朱泾镇秀州村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还被告上海岚岚制衣有限公司押金人民币25,000元；五、驳回原告金山区朱泾镇秀州村村民委员会其他本诉请求；六、驳回被告上海岚岚制衣有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币4,730元，反诉案件受理费人民币2,625元，合计7,355元，由原告负担1,804元，被告负担5,551元。被告应负之款定于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周娟红审 判 员  张雁虹人民陪审员  何昌炜二〇一七年三月三日书 记 员  胡 琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折补偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。