山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3684号上诉人（原审原告）：陶肖飞，男，1989年11月20日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。委托诉讼代理人:韩玉新，天衢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区104国道南。法定代表人：文爱武，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：德州大壮实业有限公司德州经济技术开发区望湖居分公司，住所地山东省德州市经济技术开发区东风东路2555号（大壮实业公司二组团会所二楼201室）。负责人：孙钢，该分公司总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人陶肖飞因与被上诉人德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）、德州大壮实业有限公司德州经济技术开发区望湖居分公司（以下简称望湖居分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶肖飞上诉请求：1.撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初857号民事判决书，依法改判确认陶肖飞与望湖居分公司之间签订的外海龙山苑46#-1商品房销售合同有效，判决大壮公司、望湖居分公司立即向陶肖飞交付上述房屋，房屋价款按照255万元确定；2.本案一、二审诉讼费由大壮公司、望湖居分公司承担。事实及理由:一审判决认定事实错误。1.陶肖飞与望湖居分公司之间客观上存在买卖46#-1号别墅的事实。一审中陶肖飞提交的证据证明，2016年3月16日前陶肖飞一家在望湖居分公司售楼处查看外海龙山苑项目别墅的位置、户型、面积等情况，当时别墅主体工程已经完工，听取了售楼人员赵玲玲对44#-1号别墅建设和售价的介绍，赵玲玲给陶肖飞一家出具一份置业计划书，明确告知44#-1别墅价款为290万元至320万元之间，还告知了45#-1和46#-1的价格，陶肖飞家有购买三套别墅的意愿。后陶肖飞家人同望湖居分公司负责人孙钢见面协商别墅价款为260万元。2016年4月15日，陶肖飞与望湖居分公司签订外海·龙山苑项目预约单，购买46#-1号别墅，预约单中明确别墅位置楼号就是46#-1。对于46#-1别墅的价款，双方已经商定，置业计划书已有承诺，望湖居分公司负责人孙钢对于260万元一套的价格完全认可，且承诺2016年底就能交房。望湖居分公司楼房销售人员和负责人孙钢从未说过与陶肖飞签订的是预约选号协议。因此，陶肖飞与望湖居分公司之间别墅买卖合同的主要要件具备，符合商品房买卖合同成立的要件，该买卖合同已经成立。2.望湖居分公司当时并非仅销售给陶肖飞一套别墅，同时还以相同的模式向多人销售该区别墅。据陶肖飞所知，一共有72套别墅，截止目前已有56套别墅交房，与陶肖飞销售方式完全相同的其他购房户有的已经交房、装修、入住。其中，王广耀在望湖居分公司处以与陶肖飞相同的方式购买两套别墅，其中一套先交纳预约金30万元，签订预约单，后又交付190万元房款，望湖居分公司已经向王广耀交付别墅。本案一审时，证人徐某出庭作证其向望湖居分公司购买50#-1别墅，与王广耀情况完全相同，已经交房。上述别墅都是在望湖居分公司通知选房前交付的，足以证明望湖居分公司辩称的陶肖飞的预约单仅为预约选号的说法错误。以上事实足以认定，望湖居分公司当时出售别墅的方式就是先选定别墅位置、谈好别墅价款，再交纳30万元预约金、签订预约单，其余价款在交房时付清，在陶肖飞缴纳预约金时，别墅位置及价款就已经确定，陶肖飞也缴纳了30万元购房款，望湖居分公司按照约定收到了上述购房款。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，陶肖飞与望湖居分公司之间的46#-1号别墅买卖合同已经成立。3.买卖外海江南水郡龙山苑46#-1号别墅是陶肖飞与望湖居分公司的真实意思表示，望湖居分公司以相同方式销售的别墅有50余套已经交付装修入住。在望湖居分公司同意将46#-1别墅出售给陶肖飞后，陶肖飞按照望湖居分公司的要求签订预约单并无任何不当，应由望湖居分公司承担责任。一审判决驳回陶肖飞的诉讼请求，忽视了望湖居分公司因市场价格上涨恶意毁约的事实。大壮公司、望湖居分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。首先，从陶肖飞一审中提交的《外海·龙山苑项目预约单》、《收据》看，陶肖飞向望湖居分公司支付的30万元为意向金而非购房款，难以认定双方就46#-1号别墅达成了买卖的合意，一审法院认定望湖居分公司与陶肖飞之间并未就房屋价款达成一致，更不存在房屋买卖合同关系，认定事实正确。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，陶肖飞提供的《外海·龙山苑项目预约单》没有约定商品房基本情况、房屋价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，缺乏商品房买卖合同的必要内容，一审法院适用法律正确。陶肖飞向一审法院起诉请求：1.判令确认陶肖飞与望湖居分公司之间签订的外海龙山苑46#-1商品房销售合同有效，判决大壮公司、望湖居分公司立即向陶肖飞交付上述房屋，房屋价款按照255万元确定；2.本案诉讼费由大壮公司、望湖居分公司承担。一审法院认定事实:2016年4月15日，陶肖飞与望湖居分公司签订《外海·龙山苑项目预约单》，内容为：“1、预约费用及相关权益。您本次支付的预约费用为人民币30万元，大写叁拾万元整，本费用仅作为龙山苑别墅优先选房的预支费用，在项目公开选房时，成功选房，本费用自动转为购房款，未能成功选房，本费用在选房结束后1月内予以无息返还。您的预约号为28号，在项目公开选房时，可按此顺序进行优先选房，并可享受伍万元的房款优惠。每一个预约号只可选择一套房源。优先选房权仅在选房当日有效，具体选房规则我们会在选房前详细告知；……。理想房源（无法律效力）：联排46#-1。”同日，陶肖飞向望湖居分公司交纳30万元意向金，望湖居分公司向陶肖飞出具了收据，收款事由载明：“意向金”。2019年4月8日，大壮公司向陶肖飞发出《告知函》，通知其于收到通知后7日内去外海·龙山苑项目办理选房及相关购房手续。2019年4月25日，大壮公司向陶肖飞发出《解约函》。该函内容为：“我方已多次通知您办理选房及相关购房手续。已于2019年4月10日向您邮寄告知函，通知您在接到本通知后7日内（含7日），务必到外海·龙山苑项目办理选房及相关购房手续，但至今您仍未配合办理相关事宜，现通知解除双方签订的《外海·龙山苑项目预约单》，房源我方将自行处置。……”2019年5月1日，包括陶肖飞在内的13位购房者向大壮公司发出《对于解约函的书面回复意见》，不同意大壮公司单方解除《预约单》上的内容，要求继续履行剩余购房事项。另查明，2019年1月23日，大壮公司取得关于C34-C50号楼的《商品房预售许可证》，证号为（德）房预售字第××号。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、陶肖飞与大壮公司之间是否存在商品房买卖合同，其要求确认双方商品房销售合同有效应否支持；二、陶肖飞要求大壮公司、望湖居分公司交付两套房屋，房屋价款按照255万元确定应否支持。关于陶肖飞与大壮公司之间是否存在商品房买卖合同，其要求确认双方商品房销售合同有效应否支持。从本案查明的事实来看，双方并未签订商品房买卖合同。陶肖飞提交的《外海·龙山苑项目预约单》的性质认定是本案的关键。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”陶肖飞与望湖居分公司所签署的《外海·龙山苑项目预约单》显然缺乏关于商品房基本情况、房屋价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等，《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，望湖居分公司出具的收据亦载明为“意向金”，且该预约单签署时大壮公司关于涉案房产并未取得商品房预售许可证，故《外海·龙山苑项目预约单》不应认定为商品房买卖合同，而系双方关于将来订立一定合同的预约合同。而综合全案证据来看，亦无法认定双方达成了房屋买卖的合意，故陶肖飞要求确认商品房销售合同有效，一审法院不予支持。关于陶肖飞要求大壮公司、望湖居分公司交付房屋，房屋价款按照255万元确定应否支持。现有证据不足以认定双方存在房屋买卖合同，亦不足以认定双方对于房屋价格达成协议，陶肖飞要求交付46#-1号房产，并要求房屋价格按照255万元确定，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回陶肖飞的诉讼请求。案件受理费13600元，保全费5000元，由陶肖飞负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：双方是否签订了商品房买卖合同、陶肖飞的诉讼请求是否应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的“项目预约单”并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，收款收据中也明确载明收款性质为“意向金”。因此，该“项目预约单”不属于商品房买卖合同。陶肖飞与望湖居分公司之间仅达成了购房意向，并未订立商品房买卖合同，陶肖飞提出的确认商品房销售合同有效、交付房屋等诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，陶肖飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27200元，由上诉人陶肖飞负担。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 高红梅审判员王芳二〇二〇年二月十一日书记员 陈   世   悦