上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初31223号原告：梁伟波，住上海市浦东新区。原告：竺敏，住上海市浦东新区。二原告之共同委托代理人：骆宏斌，上海融孚律师事务所律师。二原告之共同委托代理人：李世娜，上海融孚律师事务所律师。被告：周晓兵，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人庄克建，浙江平宇律师事务所律师。原告梁伟波、竺敏与被告周晓兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理。依法适用简易程序于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告梁伟波及二原告的委托诉讼代理人骆宏斌、李世娜，被告周晓兵及其委托诉讼代理人庄克建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁伟波、竺敏向本院提出诉讼请求：1.被告立即履行房屋交付义务；2.被告向原告支付逾期过户违约金人民币(币种下同)196350元(自2015年12月19日至2016年3月5日计77天，每日以总房价510万的万分之五，即日2,550元计算，计196,350元)；逾期交房违约金538,050元(自2016年4月5日至实际交房之日，每日以总房价510万的万分之五，即日2,550元计算)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议书》，约定了原告出资510万元购买被告所有的上海市金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告分次向被告支付了购房款，并于2015年12月11日，原告与中国农业银行股份有限公司上海卢湾支行签订了《个人购房担保借款合同》后，原告多次要求被告配合办理过户手续，但由于被告为按照约定将首期房价款132万元专项用于偿还抵押权人的借款余款，而无法办理完成该房地产抵押登记的注销手续，继而无法申请产权过户。2016年1月5日，原告与被告减免，原告催促被告尽快偿还系争房屋抵押权人的借款余额以配合办理过户手续，被告对于因其原因导致无法过户，明确表示其违约。2016年1月14日，原告委托律师向被告发函催促被告履约。2016年3月6日，被告配合原告到闵行区房地产交易中心办理了过户手续。2016年3月18日，原告取得了《上海市房地产权证》。3月30日，贷款银行向被告账户发放了贷款250万元。在取得系争房屋的房地产权证后，原告多次致电要求被告按期交房，然而被告以父母不配合腾房为由，拒不交房。2016年4月15日，原、被告及中介人员、居委会人员一道到系争房屋处与被告父母协商，希望能尽快搬离，但被告父母以其与被告存在纠纷为由拒绝搬离。原告无奈起诉至法院，要求被告父母排除妨害。系争房屋为原告在上海市的唯一住房，至今二原告及家人只能住在租来的房屋里，被告拒不履行交房义务，已构成违约。原告认为依据双方合同约定，被告应承担逾期过户违约责任及逾期交房违约责任，故以讼称事由诉至法院。被告周晓兵辩称，愿意向原告交付系争房屋，不同意原告要求支付违约金的诉讼请求。1、双方买卖合同中约定系争房屋的总房价为440万元，违约金计算的基数为440万元；2、逾期过户违约金是缺乏依据的，本案没有按时过户是由于原告贷款延期导致的。合同约定原告支付第二期款项是250万元，第三期支付36万元，该两笔款项支付实际发生了变动，故该些细节证明过户的时间是双方协商进行了变更。过户的时间原告没有及时通知被告，导致过户的时间延期到3月份；3、被告不存在恶意违约的行为，系争房屋出售的时候被告已经将房屋的状况告知了原告，原告是知晓的且不持异议。现因案外人侵权导致无法交房，被告一直配合原告为了促使交易完成作出了努力。不存在和案外人恶意串通的行为，被告也是受害的一方。原告履约中也存在消极对待，现也已起诉案外人，原告要求支付违约金的理由不成立；如果法院认定被告需要承担违约责任，应考虑从到原告的实际损失，希望调低违约金。经审理查明，被告周晓兵为上海市金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人。2015年9月12日，原告向被告支付了购房定金10万元。2015年9月23日，被告周晓兵(卖售人、签约甲方)与原告梁伟波、竺敏(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：房屋转让价格为440万元，甲、乙双方确认在2015年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用(若有)均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)，若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任，甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，甲方签订本合同后又将该房地产转卖，租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；乙方应支付甲方首期房价款132万元，乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于2015年10月8日之前直接支付甲方部分首期房价款122万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方应支付甲方第二期房价款250万元，乙方应于签订本合同七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；贷款支付，乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；乙方应支付甲方第三期房价款56万元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后七日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)，在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；乙方应支付甲方尾款2万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准等。同日，被告周晓兵(卖售人、签约甲方)与原告梁伟波、竺敏(买受人、签约乙方)签订《协议书》一份，约定：现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款70万元，该笔款项乙方应于过户当日直接支付给甲方；甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、不少于170万元购房发票原件、不少于170万元契税单原件，并于申报税费当日提供；甲方承诺，该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，本协议所述价格510万元为甲方出售该房地产净到手价格，若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担，若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担；若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价440万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由乙方承担；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的三日内将上述装修补偿款及70万元整一次性返还；甲方应于交房前将该房屋阳台的漏水问题解决，甲方应于交房当日将自己承租的该小区固定车位交付给乙方；甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；其他文本与本协议不一致的以本协议为准等。合同签订当日，原告向被告支付了房款50万元。2015年10月8日原告向被告支付了房款72万元，2015年11月30日前原告向被告支付了房款70万元，2015年11月30日前原告向被告支付了房款56万元。2015年12月11日，原告梁伟波、竺敏与中国农业银行股份有限公司上海卢湾支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为250万元。2016年1月14日，原告委托律师向被告发函，要求被告配合过户，该函件被告表示未予收悉。2016年3月6日，原被告双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理了系争房屋的产权过户手续，该房屋于2016年3月18日变更登记至二原告名下。2016年3月30日，原告申请的按揭贷款250万元由中国农业银行股份有限公司上海卢湾支行放款至被告账户内。现系争房屋内由被告父母胡a，周a居某使用，因被告未能交付房屋，原、被告双方及中介经办人员、居委会工作人员共同至系争房屋内协商解决，但被告父母未能搬离。此后，原告梁伟波、竺敏起诉至本院，要求胡a，周a搬离系争房屋，该案尚在审理过程中。另查明，原告于2016年6月与案外人签订租赁协议，承租了系争房屋同小区的一处房屋，租赁期自2016年7月1日起，月租金为11,000元。上述事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、银行转账凭证一组、《个人购房担保借款合同》、《上海市闵行区房地产登记收件收据》、《上海市房地产权证》、短信记录、录音记录、《房屋租赁合同》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方买卖合同约定，被告周晓兵应于交易中心出具以原告为产权人的房地产权证，并被告收到除尾款外的其他款项后五日内，予以交付系争房屋，原告于交接当日支付尾款。实际履行过程中，系争房屋产权于2016年3月18日变更登记至二原告名下，除尾款外的其他款项已于2016年3月30日支付予被告，被告按约应于2016年4月4日前向二原告交付系争房屋，原告要求被告交付房屋的诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。至于剩余尾款2万元，原告应于被告交房后予以支付，为避免当事人讼累，本院于本案中一并处理。关于原告主张的逾期过户违约金，被告抗辩认为未能按合同约定时间过户系因原告申请贷款延期导致过户延期，原告直至2016年2月初才通知被告要求协助过户，被告并无违约。就过户时间，双方合同中既约定于贷款审核通过等后七日内申请过户，又约定在2015年11月30日之前申请办理转让过户手续。但从双方附件三的付款协议中还约定，原告申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付被告，结合该几项约定双方实确认2015年11月30日系过户最后期限，原告未能在该期限前办妥贷款应补足差额。实际履行过程中，原告贷款迟延，经双方协商后顺延了过户的时间，此系双方协商之结果，原告主张被告逾期过户并无依据，本院难以支持。关于原告主张的逾期交房违约金，被告抗辩认为现因案外人居某在内导致无法交房，被告并无过错且原告已起诉案外人，故被告不应承担违约金。本院认为，就系争房屋之买卖合同，相对方系原、被告双方，而交付房屋为被告于合同中的主要义务之一。被告出售系争房屋应承担相应之瑕疵担保义务，应在合同约定期限内清空房屋并予以交付。现被告未能于合同约定之期限交房已属违约，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。至于违约金计算标准，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。原告因被告逾期交房，现另行租房居某并额外支付租金，造成了原告的损失。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定被告按照每日600元的标准向原告支付自2016年4月5日起至实际交房之日止的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告周晓兵于本判决生效之日起十日内向原告梁伟波、竺敏交付上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、原告梁伟波、竺敏于被告周晓兵交付上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋之日向被告周晓兵支付房款2万元；三、被告周晓兵于本判决生效之日起十日内，按照每日600元的标准向原告梁伟波、竺敏支付自2016年4月5日起至被告周晓兵实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；四、驳回原告梁伟波、竺敏的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计5,584.75元，财产保全费4,204.75元，二项合计9,789.50元，由原告梁伟波、竺敏负担7,831.60元，由被告周晓兵负担1,957.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一七年三月二十四日书记员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。