新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2323民初2797号   原告（反诉被告）：柯云华，女，1966年11月14日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌昌吉回族自治州呼图壁县。被告（反诉原告）：赵成金，男，1983年3月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。原告柯云华与被告赵成金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日，公开开庭进行了审理。原告柯云华、被告赵成金到庭参加诉讼。因被告赵成金提出反诉，争议较大，裁定转为普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告柯云华、被告赵成金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯云华向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付商铺租赁费28100元；3、判令被告支付违约金15600元；4、判令被告支付房屋租赁合同期间原告代缴的暖气费、物业费、电费合计4540元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付商铺租赁费28100元（52000元÷12个月×6.5个月）；2、判令被告支付违约金14050元（28100元×50%）；3、判令被告支付房屋租赁合同期间原告代缴的暖气费、物业费、电费合计4540元。事实与理由：2018年4月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于呼图壁县熙景晓月门面房一间租赁给被告，租赁期间自2018年5月7日至2019年11月22日止，并对租赁费、租赁费支付方式、双方权利义务及违约责任等做了具体约定。被告仅履行了合同中第一年的租赁费，但自2019年租赁费28100元，经原告多次催要，被告均以各种理由推托至今分文未付，被告严重违约诉至法院。被告赵成金辩称，原告以注销的身份证号与姓名与被告签订合同，合同应是无效的，原告也是承租的他人的房屋，被告知道的时候房屋租期也只剩一年，要找原告的时候却找不到原告，就无法到法院起诉。被告承租期间，原告也派人到店里闹事，还将店门上锁，导致无法继续经营。现在被告租赁的涉案房屋已经出售，被告无法继续经营，被告的投入也损失了，请求驳回原告的诉讼请求，原告也应返还被告的投入。被告（反诉原告）赵成金提出反诉请求：1、请求确认双方于2018年4月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告退还房租52000元，装修费、转让费18000元、定金5000元、保证金5000元，合计80000元；3、判令反诉被告赔偿原告经济损失及利息100000元。事实与理由：反诉被告柯云华明知柯永花（身份证号：×××）身份信息已于2017年8月8日注销，却用无效的身份信息于2018年4月23日与赵成金签订房屋租赁合同，该合同中第四条第一款规定“租赁期满，在同等条件下，一方有优先承租权”，柯云华隐瞒该房屋在租赁合同签订前已被出售给惠生堂药店的事实，在无法按合同要求及口头承诺要求保障反诉人优先承租权情况下，以隐瞒、欺诈手段订立合同。且该房屋在使用期间，反诉人未与新房主惠生堂药店及王军等人处理好关系，房门多次被他人反锁，且有出警记录，导致店铺既无法正常经营，更无法长期经营，给赵成金造成巨大损失。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，第五十四条第二款规定一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求撤销，第四十二条第二款规定当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成的损失，应当承担赔偿责任。因柯云华隐瞒房屋已被售出，根本无法在租赁期满后继续承租的事实，以已经注销的名字及身份证号与赵成金签订房屋租赁合同，并在合同中承诺租赁期满后，乙方有优先承租权，导致合同主体无效，合同内容根本无法履行，违反诚实信用原则，导致合同根本违约。又因合同中虚假的姓名及身份信息，导致反诉人无法找到合同的甲方协商撤销合同，要求返还租金、转让费、定金、保证金、赔偿装修费、设备投入费及经营损失费用。根据法律规定，因柯云华在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，给赵成金造成的损失，应当承担赔偿责任。原告（反诉被告）柯云华辩称，1、原、被告签订的房屋租赁合同事实存在，双方应继续履行；2、反诉人的诉讼请求与事实不符，反诉人一直在使用涉案房屋，从未间断，不但不交房租，还让被反诉人退钱不合理；3、反诉人请求判令被反诉人赔偿的经济损失及利息100000元不符合合同约定，不应退还。原告与昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司于2016年11月22日签订商铺租赁合同时的姓名是柯永花，与赵成金于2018年4月23日签订房屋租赁合同时，为保持两份合同的一致性，使反诉人能使用两份租赁合同备案，按国家要求进行工商登记而使用柯永花的姓名，不影响赵成金对房屋的实际使用经营。昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司同意转租，涉案房屋被出售，柯云华是在租赁合同签订后知晓，不存在故意隐瞒、欺诈行为。与赵成金签订房屋租赁合同时，合同约定的“租赁期满，同等条件下，乙方有优先承租权”，是优先的租赁权，无法阻挡昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司的房屋销售处置权。此房屋的新房主在原告与赵成金房屋租赁到期的2019年11月23日拿到钥匙当日，就在房门玻璃上贴出了“房屋出租135XXXXXXXX”的出租信息，赵成金可以继续租赁此房屋经营。赵成金承租的熙景晓月三期门面房旁边紧邻的玲玲包子店、沉迷花园店，同侧的OPPO店同时在转让，东风大街鸿新百汇对面的朵朵鲜花礼品、西市路的晓晓鲜花礼品屋都在转让，都可以转租继续经营，不是无法长期经营。原告在2019年4月7日到期租金28100元无果的情况下，2019年6月3日在房屋玻璃上张贴了“催缴房租通知”，赵成金仍然没有缴纳房租的情况下，在2019年8月10日对租赁房屋进行了锁门，因店员拒绝从房屋内出来，原告便报警，让警方处理，呼图壁城镇派出所当日上午就调解完毕，赵成金中午就开始营业了，只有这一次出警。赵成金称的记录多次报警、多次锁门、无法使用，不是事实。租赁合同中的柯云华的电话号码189XXXXXXXX使用至今，赵成金称无法找到甲方不属实。赵成金要求原告退还的房屋租金52000元、装修转让费18000元、定金5000元、保证金5000元，是其自己经营的成本支出，应由其自己承担，不应退还。赵成金实际支付的房屋租金数额不是80000元，定金、押金和保证金是同一笔钱，总共只交纳了5000元。房屋至今未按合同约定期满交付原告去验房，原告屋内借给反诉人使用的电热水器和抽油烟机至今未交还给原告，也不在屋内，不应要求原告退款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告针对本诉向本院提交证据：1、证人王军证言，证明在房屋租赁过程中，王军帮助办理合同签订、收取租金等事宜。经质证，被告对证人证言真实性、合法性、关联性均不认可，合同不是和证人签的，证人也没有授权委托书，证人到店里催收不认可。被告认可房屋租赁合同相对人是柯永花，2018年6月1日，被告和王军一起去房产公司，房产公司告知涉案房屋已经出售，但是承租的房屋已经装修好了，知道了原告是将房屋转租给被告的。因被告对2018年6月1日知晓柯永花向其转租鸿泰房产公司的门面房，且昌吉州鸿泰房地产开发有限公司将门面房已经出售的事实认可，本院予以对上述事实予以确认。2、证人刘凯微证言，证明鸿泰房产公司允许原告将涉案房屋转租，涉案房屋的暖气费、物业的、电费是由原告代缴。经质证，被告对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。本院综合全案证据再予以认定。3、商铺租赁合同一份，证明原告租赁鸿泰房产公司的房屋，鸿泰房产公司也同意转租，该合同也给被告一份，用于被告办理营业执照。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，办理营业执照时原告给被告看过这份合同，但是没细看，办完营业执照后原告就把合同带走了。承租的房屋系原告转租，是在签完合同后知道。因原告提交的该证据系原件，且昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司职员也陈述原告与该公司签订了商铺租赁合同，对该证据的真实性、合法性予以确认。4、房屋租赁合同一份、热力公司催缴函一份、暖气费收据1张、物业费收据1张、电费收据1张、代交证明2份，证明被告在承租期间未按合同约定交纳暖气费、物业费、电费，由原告代缴，应由被告向原告返还。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，合同是被告和柯永花签订的，这些费用应该由原告承担。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。5、营业执照一份，证明被告办理营业执照后一直在营业。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对营业执照的效力予以确认。6、王军的农业银行交易明细单一份，证明被告向原告交了房租52000元。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，这张交易明细看不懂，但是被告给原告交了一年的房租52000元。因被告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对该证据的效力予以确认。7、照片3张，证明被告在欠付房租的情况下还在正常营业。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，照片是我的店里。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，而照片上未显示时间，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。8、照片2张，证明商铺的买受人打广告找承租方，被告可以继续承租。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对该组证据综合全案再予以认定。9、照片3张，证明被告将房屋内的电热水器、油烟机拆走的情况；原告向被告催收房租的事实。经质证，被告对热水器和油烟机系其拿走认可，但是催收房租通知没见到。本院对该组证据综合全案证据再予以认定。10、注销公民户口证明一份，证明柯云华和柯永花是同一个人。经质证，被告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该证据可以证明原告用注销的身份证号和姓名与被告签订合同。因被告对该证据的真实性、合法性认可，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。被告赵成金针对本诉向本院提交证据：1、银行客户回单10张，证明被告向原告支付租金、转让费、押金共74400元。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该组证据的效力予以确认。针对反诉，赵成金、柯云华均未提交证据。本院认定事实如下：2016年11月22日，昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司（出租方、甲方）与柯永花（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，租赁房屋坐落呼图壁县熙景晓月三期1-1-08、1-1-09，商铺面积约147.59平方米；租赁用途商铺使用；租赁期限自2016年11月23日至2019年11月22日，租金183159元，付款日期2016年12月30日；此合同享租三年免一年的优惠政策。该合同上注明“同意转租严阁2018.6.1”的字样且加盖昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司的公章。2017年9月7日，呼图壁县公安局园户村派出所出具注销公民户口证明载明：兹有新疆呼图壁县园户村镇大草滩一组67号，柯永花，性别：女，身份证号：×××.因该公民为重户口人员，现根据有关规定，将其重户口予以注销。被注销重户口人员与柯云华，性别女，身份证号：×××，户籍地：新疆呼图壁县城镇东风大街10号3幢1单元10号系同一人。2018年4月23日，原告柯云华用柯永花，身份证号码：×××作为甲方与被告赵成金签订房屋租赁合同一份，约定：门面房位置、面积呼图壁县熙景国际门面房，面积约83平方米，1间房屋。租赁期限约2年，自2018年5月7日至2019年11月22日，租期到后，甲乙双方租赁合同自动解除。年租金52000元，定金5000元，后面可当作押金，2018年租金和押金在合同签订当日一次性付完。2019年租金28100元在2019年4月7日前一次性付清。乙方向甲方支付5000元作为承租保证金。保证金房租同时付清，合同期满若无财务损坏、违约的情况下，甲方应按收款收据向乙方退还保证金。装修转让费18000元，在合同签订当日一次性付完。租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。乙方不得违法经营，不得擅自转借转租，须经甲方同意。甲方有权在履行合同的情况下进行监督。甲方需协调门面房租赁期间水电暖齐全正常。乙方应按约定期限缴纳足额的租金，逾期未交的，将按缴纳租金金额的50%支付违约金。拖欠租金10天以上的，保证金不退还，甲方有权解除合同并收回门面房。乙方在租赁期间，需做好防盗、防火工作、保证电路安全，经甲方许可，禁止乙方擅自改线、安装暖气及土建工程。租赁期间，乙方对门面房的维修、装修应提前向甲方告知。甲方同意后，装修材料等必须符合消防的要求，费用由乙方自行承担。由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁及赔偿，包括门窗、水电气等，维修费及赔偿由乙方负责。租赁期间，水电暖物业收视网络卫生等所有税费由乙方承担。甲乙不得违约，如违约需向对方支付全年租金50%的违约金。2018年4月25日，被告赵成金向原告的妹夫王军转账支付74400元，由原告的妹夫王军向被告出具收到租金及转让费69400元（51400元＋18000元）、房屋押金5000元的凭证。2019年11月28日，原告向呼图壁县热力有限公司交纳熙景国际门面房1-1-9号自2018年-2019年度暖气费2444元、2019年10月15日-2019年11月22日的暖气费516元；原告向昌吉州鸿泰物业服务有限公司呼图壁分公司交纳熙景国际门面房1-1-9号自2019年10月1日至2019年11月1日的电费534元、自2019年5月13日至2019年11月22日的物业费1046元。上述合计4540元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。原、被告在平等协商的基础上自愿签订的《房屋租赁合同》，已经实际履行，而对于租赁事宜双方都是真实意思表示且不违反法律规定，该协议合法有效，对双方具有法律约束力。被告抗辩称原告使用无效的身份信息，以欺诈的手段与其签订合同，使其无法行使撤销权，即主张涉案合同为可撤销合同。但是被告的反诉请求又主张确认其与原告签订的合同无效。被告的抗辩意见与反诉请求相互矛盾。被告也未提交证据证实原告存在欺诈使其违背真实意思的情况下订立合同，对其抗辩意见不予采信。而原告经过昌吉州鸿泰房地产开发有限公司呼图壁分公司同意向被告转租，被告对转租的事实也知晓，原告在与被告签订合同时使用的姓名也系其曾用名，并不影响合同的履行，涉案房屋租赁合同不符合合同无效的情形，故被告赵成金的反诉请求要求确认涉案房屋租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年5月7日至2019年11月22日商铺租赁费28100元及代缴的暖气、物业、电费4540元，有代缴的收据，且符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金14050元。根据合同约定租金28100元应在2019年4月7日前一次性付清，但到合同到期后，被告仍未支付剩余租金，抗辩称原告使用注销的信息签订合同致使找不到原告，但是双方签订合同中原告的联系方式与其现在的联系方式一致，对被告的抗辩意见不予采信。按照合同约定被告方应按期缴纳足额的租金，逾期未交的，按缴纳租金的50%支付违约金，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。关于反诉原告赵成金要求柯云华退还房租52000元、装修转让费18000元的反诉请求，因双方签订的合同有效应按照约定履行义务，其反诉请求无事实法律依据，本院不予支持。关于反诉原告赵成金要求柯云华退还保证金5000元，因其未提交证据证实交纳了保证金，故对其反诉请求本院不予支持。关于反诉原告赵成金要求柯云华退还定金5000元，但是实际履行时，原告向被告出具的凭证系收到押金5000元并不是定金，赵成金也未提交证据证实另向柯云华支付定金5000元，故对反诉原告的反诉请求不予支持。而原告审理中同意向被告退还押金5000元，本着减少诉累的原则，与租金相折抵，赵成金应向柯云华支付租金为23100元。关于反诉原告赵成金要求柯云华赔偿经济损失及利息100000元，未提交证据证实，本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》系有效合同，赵成金向柯云华支付租金23100元、代缴费用4540元、违约金14050元，合计41690元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵成金于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）柯云华支付租金23100元、代缴费用4540元、违约金14050元；二、驳回被告（反诉原告）赵成金的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由原告（反诉被告）柯云华负担104元，被告（反诉原告）赵成金负担863元；反诉费1950元（缓交至执行阶段），由被告（反诉原告）赵成金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   齐 梦 程审  判  员   艾合帕丽人民 陪 审员   杨  慧   二 〇 二 〇 年 二 月 十 九 日 书  记  员   黄  诚