浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙0110民初11430号之二 原告：曹金虎，男，1959年1月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：金祥美，女，1960年6月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 共同委托诉讼代理人：李菁、钟一川，浙江麦迪律师事务所律师。 被告：浙江嘉丰房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区运河街道泰极路15室，统一社会机构代码号：913301100709793069。 法定代表人：罗相斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告曹金虎、金祥美诉被告浙江嘉丰房地产开发有限公司（以下简称嘉丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日向本院立案受理后，于2019年8月29日公开开庭审理，因案件疑难复杂，转为普通程序审理。原告曹金虎、金祥美的共同委托诉讼代理人李菁、钟一川，被告嘉丰公司的委托诉讼代理人徐骏、刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹金虎、金祥美起诉称，2017年3月29日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1231336）。合同约定，原告向被告购买位于杭州市余杭区的商品房，该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日，该商品房单价为每平方米8634.49元，总价款341321元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，该商品房现已交付使用。原告在办理该商品房房产证的过程中了解到，该商品房土地使用权年限实际仅为40年，签署情况说明才能办证。被告的行为已明显构成违约，给原告造成了极大的损失。基于以上事实，被告应当就其违约行为向原告赔偿相应的损失。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼请求：一、请求判令被告因违约向原告赔偿损失68264.2元；二、本案案件受理费由被告承担。 原告曹金虎、金祥美为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料： 1.《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间合同关系成立，案涉房屋土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日； 2.《公证书》一份，证明被告在其微信公众号“嘉丰万悦城”宣传该商品房具有50年独立产权且原告购房时受到了被告宣传引导的事实； 3.《查档证明》一份，证明案涉商品房土地使用权年限为40年的事实； 4.《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明案涉商品房土地使用权年限为40年的事实； 5.房产证一份，证明案涉商品房土地使用权年限为40年，且案涉商品房已实际交付的事实； 6.发票一份，证明原告已支付购房款及实际购房款金额的事实。 被告嘉丰房产答辩称，第一，案涉房屋目前40年的土地使用年限符合法律规定，也符合国土部门对该项目土地的使用年限的特别约定，而且这个40年已经是法律允许的最高年限，不得再突破40年。第二，原、被告双方签订的商品房买卖合同中关于土地使用年限的约定事实上存在着冲突的情形，其中第三条关于土地使用年限的截止日期的约定，因违反法律规定无效。在此情形下，应当按照法律规定的最高40年继续履行商品房买卖合同。因此，对原、被告双方继续履行合同事实上不存在影响和妨碍。第三，被告已经向包括原告在内的其他消费者在销售案场公示该商品房的用途和土地使用年限，原告知道或者应当知道该项目的用途为办公，土地使用年限为40年。第四，原告主张赔偿损失，于法无据，不能成立。原告所主张的这个所谓十年土地使用年限缩水的赔偿，这一利益本身是超过了法定最高年限的一个非法利益，并不受法律保护，事实上也无法履行，也无法得到这样一个利益。因此，对于原告的主张和赔偿损失一说不能成立。综上，我们恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告嘉丰房产为支持其抗辩主张，提供并陈述了下列证据材料： 证据1《国有建设用地使用权出让合同》（编号3301102013A21096）、证据2《国有土地使用证》（杭余出国用（2015）第105-727号）、证据3案涉房屋《不动产权证书》各一份，共同证明根据土地出让合同规定，本项目为商住用地，其中商业用地的使用年限为40年，本项目土地总价款为286460000元，总占地面积为74899平方米，据此计算，每平方米的土地价格为3825元。案涉商品房40年土地使用权年限符合土地出让合同及土地使用证，且已为法律规定的商服用地的最高土地使用年限以及原告所购房屋的土地使用权面积的事实； 证据4销售中心现场照片以及证据5说明各一份，共同证明案涉商品房销售中心自2016年12月起即已公示了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等五证信息，明确载明案涉商品房为商业办公性质房屋、土地使用权年限为40年的事实； 证据6交房通知书及寄送凭证各一份、证据7嘉丰万悦城房屋交接书一份，共同证明案涉商品房已按期依约交付原告，原告也已实际领受使用，并无损失产生；原、被告双方签署交接书，已经对房屋总价款进行了确认，原告要求返还房款没有依据； 证据8建设施工图设计总说明（一）及结构设计总说明（一）一份，证明案涉房屋的设计年限为50年的事实； 证据9余杭区商品房住房销售价格备案工作联系单一份，证明案涉商品房所在的万悦城项目分为住宅和非住宅两部分，同时期销售的住宅部分均价为11780元，远高于非住宅8500元左右的均价，相对应的，住宅对应的土地价格也远高于商品办公用地的土地价格的事实。 当事人对提交各方提交的证据相互质证，经本院审查，原告提交的证据1、2、4、5、6以及被告提交的证据1、2、3、6、7符合证据采信规则，本院确认上述证据作为认定本案事实的依据，其他证据予以综合认定。 本院经审理查明的事实如下： 2017年3月29日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1231336）约定，被告出让方式取得位于编号为杭余国用（2015）第105-727号的地块的建设用地使用权，载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是国有建设用地使用权出让合同编号3301102013A21096。被告将其开发的位于浙江省杭州市余杭区出售给原告，房屋建筑面积39.14平方米，房屋总价款37954元，用途为办公，该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款341321元。嗣后，原、被告就案涉房屋进行交接，涉案房屋成全登记面积为39.53平方米，总房款为341321元，原告补交房款3367元，均在交接书上签字或盖章。被告按约将涉案房屋交付给原告使用至今。后原告了解，案涉房屋无法按照合同约定办理不动产登记证，诉至法院请求上判。 另查明，2013年6月10日，杭州市国土资源局余杭分局与四川自贡嘉丰置业有限公司签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号3301102013A21096），合同约定，出让宗地编号为余政储出（2013）33号，宗地总面积为74889平方米，该宗地坐落于运河街道，合同项下出让宗地的平面界址为东至河道，南至旺盛路，西至东湖北路，北至新潭路。合同项下的国有建设用地使用权出让年期居住用地70年，商业用地40年，按本合同约定的交付土地之日起算。本合同项下宗地的出让总价为286460000元。 2013年8月29日，杭州市国土资源局余杭分局、四川自贡嘉丰置业有限公司、被告签订关于3301102013A21096号《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同1，约定杭州市国土资源局余杭分局同意该出让合同的受让方由四川自贡嘉丰置业有限公司调整为被告，调整后出让合同中规定的一切权利和义务均由被告享受和承担等事项。 2015年6月8日，杭州市人民政府向被告颁发案涉宗地的不动产登记证书，记事：1.实际批准用途为商住用地，归类于城镇住宅用地，其中商业用地出让年限至2055年5月3日等。杭州市国土资源局不动产登记中心颁发的不动产证书载明，该案涉房屋的土地使用权面积为8.6平方米。 2016年11月21日，杭州市余杭区住房和城乡建设局向被告颁发商品房预售证，批准被告开发建设的万悦城南区14、15#楼的商品房屋公开预售，其中写字楼5186.33㎡，商贸26965.69㎡。 2019年3月19日，张海桔为手机证据所需，向杭州市禹航公证处申请办理对其登录“微信”APP浏览“嘉丰万悦城”公众号的过程进行保全证据公证，营销页面有“50年独立产权”等内容。 另调查查明，案涉房屋的商品房预售合同的备案文本系示范性文本，文本中部分留空内容【含“该商品房土地使用权年限自2015年6月8日至2065年5月3日”】由被告工作人员填写完毕后提交至余杭区房屋管理处备案。 因审理需要，本院于2019年12月4日向杭州市规划和自然资源局申请调查取证，获取案涉房屋的《不动产登记申请书》、《询问记录》、《不动产权领证签收单》等材料。 上述调查取证材料显示，原告于2019年1月15日向杭州市规划和自然资源局申请转移登记，拟将坐落于杭州市余杭区的土地以及房屋等建筑物转移由原告所有。原告申请不动产登记过程中，杭州市规划和自然资源局工作人员对两原告进行询问，询问内容包含但不仅限于“‘权利是否有诉讼或者其他争议存在？’的问题，两原告回答内容为‘否’。”询问记录同时载明“注意：请你们仔细核对上述你们所答的内容，如若无误，请签字确认，如有不实或者隐瞒的，愿承担法律和经济责任”。原告在询问记录的被询问人处签字并捺印。后原告在载明诉权告知：“根据我国《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，当事人如对我局不动产登记发证行为及其内容不服的，可以在60日内向杭州市人民政府或浙江省国土资源厅申请行政复议，也可以在六个月内直接向人民法院起诉行政诉讼”的不动产权证签收单的领证人处签字，领取了浙（2019）余杭区不动产权第0011198号不动产权证书，该证书载明国有建设用地使用权2055年5月3日止。 2019年12月9日，本院就当事人申请转移登记的相关情况向原告进行询问，原告在询问笔录中申明其没有文化，因不懂法律，没有提起复议或者行政诉讼。后因原告发现领取的不动产权证书的使用期限与商品房预售合同的使用期限不一致，向本院提起民事诉讼，经本院释明后，原告明确其系对案涉浙（2019）余杭区不动产权第0011198号不动产权证书不动产发证行为和内容不服，经本院告知后，原告仍坚持本案起诉，并愿承担对己不利风险。原告另解释称，为了尽快办理产证，便在相关材料上签字了，相关手续材料均系杭州市规划和自然资源局工作人员让其签署，不过原告也未过问。 本院认为，基于不服案涉不动产发证行为和内容的事实所提起的赔偿诉讼是否属于人民法院受理民事诉讼的范围是本案的争议焦点。经原告申请转移登记后杭州市规划和自然资源局颁发不动产权证书的行为系行政确认行为，属于具体行政行为。当事人提起的民事诉讼应属于人民法院受理民事诉讼的范围，但原告提起诉讼时未阐明全部事实，在法庭的询问笔录中明确其对该具体行政行为不服，故原告提起的诉讼应属于人民法院受理行政诉讼的范围。经本院告知后，原告仍坚持本案起诉，故本院依法驳回对原告的起诉。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告曹金虎、金祥美的起诉； 预交的案件受理费1508元，本院予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  吕 伟 人民陪审员  楼梦雪 人民陪审员  徐兰娟 二〇二〇年二月三日 书 记 员  宣晓丹