安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终61号上诉人（原审被告）：计广全，男，1973年6月24日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：冯春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮南市安馨物业管理有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山中路2081号，统一社会信用代码913404216789493320（1-1）。法定代表人：何彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：高黎煜，安徽高黎煜律师事务所律师。上诉人计广全因与被上诉人淮南市安馨物业管理有限责任公司（以下简称安馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初4754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。计广全上诉请求：1、撤销一审判决第一项,驳回安馨物业公司提出的支付可视对讲电费48元、滞纳金1144.5元的诉讼请求;将一审判决第一项中“被告计广全支付原告淮南市安馨物业管理有限责任公司物业管理费3815元”改判为“被告计广全支付原告淮南市安馨物业管理有限责任公司物业管理费2574元；2、本案的诉讼费用由安馨物业公司承担。事实与理由:1、一审法院未查明事实。第一、安馨物业公司未按约履行前期物业管理服务协议,也未按其所称的物业服务等级A级标准提供相应服务。安馨物业公司未按前期物业管理服务协议第一条第一款第二项、第一条第一款第八项、第二条第一款、第二款约定履行义务；安馨物业公司违反前期物业管理服务协议第二条第四款约定、第二条第五款约定、第三条第五款约定、第三条第九款约定。计广全报修房屋漏水后虽然维修,但始终未能解决漏水问题,期间均没有回访，安馨物业公司违反了前期物业管理服务协议第三条第九款约定。第二、安馨物业公司没有证据证明其具有物业服务等级A级资质,也没有现行有效的物价部门核定的收费许可。安馨物业公司违约行为证明其物业服务等级达不到A级。安馨物业公司没有提供证据证明其获得价格主管部门现行有效的福海园小区高层住宅物业管理服务收费标准的许可。根据凤台县物价局凤价(2012)03号文件内容“核定多层楼房住宅区物业综合服务费标准基准价为0.50元/平方米”,多层楼房住宅区物业综合服务费标准基准价为0.50元/平方米的对应服务等级为C级,该小区高层住宅物业管理服务收费标准应参照C级标准执行。第三、一审判决没有查明安馨物业公司诉讼请求中公摊电费49元与判决第一项中可视对讲电费之间的关系,也没有查明可视对讲电费在前期物业管理服务协议有无约定,安馨物业公司为计广全是否提供可视对讲电话服务。第四、一审判决没有查明安馨物业公司与计广全之间是否存在物业服务收费争议,是否向计广全发出物业费催收通知；2、一审程序错误,剥夺了计广全的举证权利。计广全于一审开庭前已申请证人出庭作证,法庭当庭拒绝该证人出庭作证,剥夺了计广全的诉讼权利，程序错误；3、一审判决错误,应予改判。福海园小区高层住宅物业管理服务收费标准应参照C级标准0.85元/平方米执行,计广全应支付物业费2574元，非3815元。由于安馨物业公司未依约履行义务,计广全享有先履行抗辩权,一审判决计广全支付滞纳金错误。安馨物业公司诉讼请求为支付公摊电费49元,一审未查明该公摊电费系判决中可视对讲电费,判决计广全支付可视对讲电费48元超出当事人诉讼请求范围,判决错误。安馨物业公司实际上并未成功提供可视电话服务,其收取可视对讲电费明显缺乏依据,一审判决计广全支付可视对讲电费48元是错误的。安馨物业公司辩称，计广全的上诉理由不能成立，通过一审开庭和查明的事实，安馨物业公司尽到了无瑕疵的物业管理服务职责，计广全的上诉请求没有任何根据，请求驳回上诉，维持原判。安馨物业公司服务等级达到了物业服务资质，也经过了物价局的批复和备案，48元也不是公摊电费，是可视电话费用，是在物业服务费之外收取的。安馨物业公司向一审法院起诉请求：1、要求计广全支付2017年5月至2019年5月物业费3877元，滞纳金2673元，公摊电费49元，合计6599元；2、诉讼费由计广全承担。一审法院认定事实：2012年8月22日，安馨物业公司（甲方）与计广全（乙方）签订了《海创●福海园前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等作了约定，其中物业管理服务费用约定：高层住宅物业费每平方每月1.26元；违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，对拒交或无理拖欠的业主，甲方可采取有效催交措施，直至向人民法院起诉等。合同签订后，计广全交纳物业管理费至2017年5月。后续物业费经安馨物业公司多次催要，计广全至今未付。淮南市物价、房管局淮价服【2017】5号文件：关于重新公布《淮南市前期物业公共服务等级收费标准》的通知第二条规定：业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）物业公共服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅区、别墅及其他非住宅物业服务收费，实行市场调节价。淮南市普通高层（含小高层）住宅物业公共服务等级收费标准为：服务等级A级，中准价为：每月每平方1.05元，浮动幅度：最高上浮20%，下浮不限，含电梯和增压水泵运行费。安馨物业公司的物业服务等级是A级。安馨物业公司收取的可视对讲电费，不包含在淮南市物业收费范围之内。计广全系凤台县福海园50号楼2601室的业主，其房屋建筑面积为126.16平方米。计广全共拖欠物业费3815元（从2017年5月至2019年5月，物业费为126.16㎡×1.26元/月×24个月≈3815元）；拖欠可视对讲电费每月2元，计款48元。一审法院认为：安馨物业公司与计广全签订的《海创●福海园前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。该合同对安馨物业公司、计广全双方具有约束力。依合同约定，安馨物业公司对计广全所在的福海园小区实行物业管理服务，有权按合同约定向计广全收取物业管理费。安馨物业公司的收费标准符合合同约定，且不违反法律法规的强制性规定。计广全房屋漏水，漏水部位不是小区公用设施设备，不属于安馨物业公司依合同约定的服务内容，且安馨物业公司多次向开发商反映，开发商也已先后四次上门维修。计广全以此抗辩拒交物业费并要求物业赔偿损失，理由不能成立。计广全主张门禁、可视电话损坏、绿化管理不到位及车辆乱停等情形，其所提供的相关证据（照片）不足以证明物业管理长期存在上述问题。经一审法院实地调查核实，观景水池抽干水是业主反映有安全隐患；绿化不到位只是局部树下一小部分，整体绿化很好；门禁、可视电话已修复；对小区乱停放车辆问题，物业已尽到了管理责任。现安馨物业公司正投入资金，逐步完善小区基础设施，履行了合同约定的维修、养护、管理的主要义务。同时，即使安馨物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，计广全可以合同约定，通过要求安馨物业公司限期改正等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。计广全以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，其抗辩理由不能成立。当然安馨物业公司也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生纠纷，共同营造和谐小区。截止安馨物业公司起诉时，计广全共拖欠二年物业费3815元及可视对讲电费48元，理应交纳。由于计广全未依约交纳物业费，已构成违约，应支付相应的滞纳金。安馨物业公司主张按每日千分之三交纳滞纳金，虽符合合同的约定，但明显高于《合同法》有关违约责任的规定，考虑到安馨物业公司因此造成实际损失的程度，酌定按所欠物业费金额30%收取滞纳金，即3815元×30%=1144.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决：一、被告计广全支付安馨物业公司淮南市安馨物业管理有限责任公司物业管理费3815元，可视对讲电费48元，滞纳金1144.5元，合计5007.50元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回安馨物业公司淮南市安馨物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由计广全负担。二审中，双方均未提交新证据。对原审法院查明的基本事实，本院予以确认。二审中，根据当事人的上诉理由以及答辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、计广全向安馨物业公司支付物业费数额应当如何认定；2、计广全是否应当向安馨物业公司支付滞纳金和可视对讲电费，如应支付，数额应如何确定。针对焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。安馨物业公司与计广全签订的《海创●福海园前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《海创●福海园前期物业管理服务协议》第四条约定物业服务费用标准为“2、高层住宅：1.26元/月.平方米“。淮南市物价、房管局淮价服【2017】5号文件规定：业主大会成立之后的住宅区、别墅及其他非住宅物业服务收费，实行市场调节价。凤台县物价局凤价（2010）24号文件核定福海园小区高层住宅区物业综合服务费标准基准价为1.05元/平方米.月（含住宅电梯和增压水泵运行费用），上下浮动幅度为20%。《海创●福海园前期物业管理服务协议》物业费收取标准并未违反上述文件规定。凤台县物价局凤价（2012）3号文件虽然核定福海园小区多层楼房住宅区物业综合服务费标准基准价为0.50元/平方米，但并不能据此推定安馨物业公司服务对应标准为C级标准。计广全辩称安馨物业公司服务达不到A级标准，其可以要求安馨物业公司限期改正，提高服务质量，如对其造成损失，其可以请求赔偿。计广全称其楼房漏水问题，但该漏水部位不属于房屋共有部位、共有设施设备，不属于《海创●福海园前期物业管理服务协议》约定的安馨物业公司服务范围。因此，计广全应当按照《海创●福海园前期物业管理服务协议》约定的收费标准缴纳物业费。故计广全上诉称安馨物业公司服务达不到A级标准，其应当按照0.85元/㎡/月执行，应支付2574元的理由不能成立，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，签订合同后，各方应当履行合同约定的权利和义务。安馨物业公司虽提供了物业服务，但从计广全提交的证据看，安馨物业公司确实存在物业管理不到位，服务有瑕疵的问题，计广全虽然不应因此不按时交纳物业费，但其并非主观恶意拖欠。故计广全上诉称一审判决其支付滞纳金错误的理由成立，本院予以支持。关于可视对讲电费48元，《海创●福海园前期物业管理服务协议》并未对此进行约定，且无证据证明可视对讲电费48元是安馨物业公司起诉的公摊电费，故计广全上诉称一审判决其可视对讲电费48元错误的理由成立，本院予以支持。根据一审庭审记录，计广全当庭未向法庭要求证人出庭作证，二审期间，计广全亦未提交相应的证人证言，故其上诉称一审程序错误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，计广全的上诉请求部分成立，合理部分应予支持。一审判决认定事实清楚，但判决计广全支付可视电话电费48元，滞纳金1144.5元不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初4754号民事判决第二项：“驳回原告淮南市安馨物业管理有限责任公司其他诉讼请求”。二、变更安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初4754号民事判决第一项：“被告计广全支付原告淮南市安馨物业管理有限责任公司物业管理费3815元，可视对讲电费48元，滞纳金1144.5元，合计5007.50元，于本判决生效后十日内履行”为“计广全支付淮南市安馨物业管理有限责任公司物业管理费3815元，于本判决生效后十日内履行”。一审案件受理费50元，由安馨物业公司负担21元，由计广全负担29元。二审案件受理费50元，由安馨物业公司负担38元，由计广全负担12元。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇二〇年二月二十日法官助理陈志琴书记员魏海燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。