江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终670号 上诉人（原审原告）：秦艾丽，女，1968年1月1日生，汉族，住上海市普陀区。 委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。 法定代表人：董建晶。 被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。 法定代表人：董建晶，总经理。 委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。 上诉人秦艾丽因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 秦艾丽上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持秦艾丽一审诉讼请求，案件受理费由奥银房产公司、名品城公司承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，从我方起诉到一审判决长达2年时间，大大超出了法律规定的审限。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，我方有权据此解除合同。2、一审判决有关涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况的认定没有任何依据。名品城公司和奥银房产公司没有资金缴纳税费，从2012年起，以名品城公司和奥银房产公司为被执行人的强制执行案件大量进入执行程序，名品城公司和奥银房产公司的账户都被冻结、查封，这些案件至今没有执行到款项。此外，名品城公司的新老股东存在尖锐矛盾，老股东控制着网签审核盘和公章，不予配合办理产证，导致无法办证。无论是根据法律规定还是按照合同约定，我方均有权解除合同。 名品城公司辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。二、本案涉案群体多，数额大，案情复杂，社会影响力大，一审法院在审理过程中需要综合考虑各方面的情况，也需要花费大量的司法资源审理并作出判决，在一审开庭审理之初，一审法院也向双方释明有些案件已经超过了简易程序的审限，也向双方询问是否将案件转为普通程序，双方均答复不需要，有庭审笔录为证。三、一审判决认定交房期限并无不当。涉案房屋项目为非住宅商品房，均为现房销售，已于2007年3月15日通过竣工备案，当时交房不需要交付使用通知书。业主也已对外出租，完全足以认定其已经交房。四、至于解除权的问题，一审判决适用法律完全正确。五、涉案房屋已通过竣工验收备案，取得初始登记证明，相关土地也已获颁分割转让许可证，因而完全具有办理产权登记的条件。且包括本案在内的相关案件的审理同时大量业主的房屋产权登记正在持续办理中，相关产权登记也被业主领取。本案业主不同意也不配合办理产证，才是涉案商铺至今无法办理产权证的根本原因。 奥银房产公司二审未答辩。 秦艾丽向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年5月15日签订的编号为苏相合同201305150174的《商品房买卖合同》；2、名品城公司、奥银房产公司共同退还房款、税费315794.12元；3、名品城公司、奥银房产公司共同赔偿利息损失69228元（以304299元为基数2011年5月10日起，另以税费11495.12元为基数从2013年12月15日起，均按中国人民银行贷款基准利率计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；4、名品城公司、奥银房产公司共同支付违约金20000元（合同内容约定的总房款的百分之三计算），以上共计405022.12元；5、判令名品城公司、奥银房产公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月15日，秦艾丽（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201305150174），约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为经营用房，建筑面积12.43㎡，该商品房总价款304299元整”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款，房屋的销售款必须进入指定帐户（账号26×××41，户名苏州东方国际名品城有限公司，开户行中国民生银行苏州干将支行），若经核实买受方已经缴款，但房款未入上述指定账户，出卖方需在3日内将上述销售收入差额划至指定帐户”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限至第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。第十五条关于房地产权属登记的约定，载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。 在此之前，由奥银房产公司向秦艾丽收取了款项304299元，另外于2013年12月15日收取税费11495.12元。 2013年7月28日，秦艾丽（出租方、甲方）与苏州奥斯卡企业管理有限公司（租赁方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“租赁物业位于江苏省苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上二层2718号单元（即涉案位于相城区元和街道××室），建筑面积12.43㎡，本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动；甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方；该物业租赁期限自2011年7月1日起至2031年6月30日止。” 另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》。 又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东。 庭审中，关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给名品城公司，对此未提供证据予以证明。 以上事实有当事人举证的《预约认购委托协议》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、竣工验收备案通知书、《分割转让许可证》、《苏州市房屋所有权初始登记证明》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。 一审法院认为，秦艾丽与名品城公司签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201305150174），应系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，该合同合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。秦艾丽举证的税费收据、签购单以及银行交易明细等证据可以证明，秦艾丽在与名品城公司签订《商品房买卖合同》之前已经由奥银房产公司收取了购房款304299元以及相应的税费11495.12元，由于名品城公司也认可委托奥银房产公司销售涉案商业地产，因此应当认为秦艾丽已经向名品城公司完全履行了其付款义务。涉案房屋于2007年即已通过竣工备案，并在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故秦艾丽与名品城公司在2013年5月15日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，秦艾丽在2013年7月28日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定名品城公司在2013年7月28日之前即已将涉案房屋交付秦艾丽，并由秦艾丽出租使用。故名品城公司并不存在逾期交房的情形，对于秦艾丽主张的逾期交房违约金20000元，一审法院不予支持。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对秦艾丽解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于秦艾丽主张的基于解除合同而产生的返还购房款、税费、赔偿利息损失等请求，均已丧失请求基础，一审法院也不予支持。名品城公司称至今未办证的原因为秦艾丽未交全相关材料，但对此未予以举证证明。一审法院认为，名品城公司收取或委托奥银公司收取契税时理应一并收齐相关材料，且名品城公司无证据证明其后向秦艾丽催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致秦艾丽至今延迟办证的责任应归名品城公司承担，本案中，秦艾丽经一审法院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，一审法院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：秦艾丽的所有诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币3688元，由秦艾丽负担。 二审经审理查明的事实与一审法院一致。 二审中，秦艾丽提供了名品城公司、奥银房产公司为被执行人的信息查询目录以及江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第0045号民事判决书以证明名品城公司、奥银房产公司资金链断裂，没有办证的资金，奥银房产公司还拖欠名品城公司原股东惠龙公司股权转让金3亿多元，惠龙公司据此不配合网签和办证，综上证明涉案房屋无法办理出来产证的。名品城公司对秦艾丽提供的证据真实性没有异议，但认为与涉案纠纷没有关联性。 二审中，名品城公司陈述其一直在给相关业主办理产证，且陆续办出产证并进行公示，办证速度慢是因为我方公司账户被一审法院监管，每一笔办证费用申请都需要向一审法院申请并由其核实通过，且办理产证需要提交各种材料，需要一定时间。 本院认为，秦艾丽与名品城公司于2013年5月15日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定名品城公司于2013年10月31日前交付涉案商品房并于房屋交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记。如名品城公司逾期交房超过30天，秦艾丽有权解除涉案商品房买卖合同；如因名品城公司原因致使秦艾丽未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，秦艾丽有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。本院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2013年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。 商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第10条还对解除权的行使期限作出了约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因商品房买卖合同主文中对逾期交房以及逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限适用合同附件五《合同补充协议》第10条的约定。 涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，故双方在2013年5月15日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。后秦艾丽于2013年7月28日与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订租赁合同，且租赁期限约定为2011年7月1日起止2031年6月30日止，租赁期内前两年租金免收，从第三年开始计算租金。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥斯卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为综合房屋现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给秦艾丽并由秦艾丽出租使用。秦艾丽有关涉案房屋未交付的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。 至于秦艾丽有关涉案房屋未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，交付条件尚不满足的上诉主张，本院认为涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，而涉案房屋于2007年3月15日即通过竣工备案，于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，在没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题且涉案房屋已出租使用的情况下，涉案房屋是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍，故本院对秦艾丽该上诉主张亦不予采信。 《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，秦艾丽已于2013年12月15日缴纳了涉案房屋的税费，但至今未办出产证，迟延办证的责任应归责于名品城公司，秦艾丽可以基于此向名品城公司主张违约责任。至于秦艾丽是否有权基于此请求解除合同，因双方对于解除权的行使期限作了约定，秦艾丽未在约定期限内行使解除权，且涉案房屋于2011年12月8日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2012年1月5日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋产证的办理并不存在法律上的障碍，一审法院据此对秦艾丽要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。至于秦艾丽有关名品城公司没有能力办出产证的上诉主张，名品城公司在二审中对此作出了解释，而秦艾丽二审中提供的证据亦尚不足以证明涉案房屋产证的办理存在事实上的障碍，故本院对秦艾丽该上诉主张不予采信。 一审程序并未严重违法，秦艾丽有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。 综上所述，秦艾丽的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7376元，由上诉人秦艾丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 斌 审判员 顾 平 审判员 杨 兵 二〇一七年三月二十四日 书记员 韩泽滔