上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初88882号原告(反诉被告)：刘展，女，1983年9月4日出生，汉族，住安徽省淮北市。原告(反诉被告)：徐雷，男，1983年11月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：王贵兰，上海江三角律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：宁晓玲，女，1976年6月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：朱水成，男，1972年4月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告共同委托诉讼代理人：常敬泉，上海市德尚律师事务所律师。原告刘展、徐雷与被告宁晓玲、朱水成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，经原告申请财产保全，本院于2017年1月6日作出民事裁定，依法查封宁晓玲、朱水成名下位于上海市浦东新区古棕路XXX弄XXX号XXX室房产(以下判决主文前简称系争房屋)。审理中，被告宁晓玲、朱水成提起反诉，本院受理后一并进行审理。本院依法适用简易程序对本案两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐雷及两原告共同委托诉讼代理人王贵兰、周俊桃，被告(反诉原告)宁晓玲、朱水成及两被告共同委托诉讼代理人常敬泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘展、徐雷向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理系争房屋过户手续并交付房屋。2、判令两被告支付每日按已收款项的0.05%计算的违约金。事实和理由：通过中介居间，两原告夫妻向两被告购买系争房屋，2016年7月31日，原告徐雷转账给中介购房定金人民币(币种下同)5万元。2016年8月6日，原告刘展与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，总价143万元，付款方式按照合同附件三约定，2016年11月15日前过户。前期原告刘展付款43万元(含定金)，原告徐雷付款10万元。2016年9月12日，原告刘展作为主贷人，原告徐雷作为共同借款人申请公积金贷款，2016年9月27日，贷款审批。2016年11月3日，原告向被告发函，要求增加合同权利人，两被告要求加价，协商无果。2016年11月6日，原告刘展收到两被告回函，要求解除合同。2016年11月15日过户截止日，在交易中心，两被告提出重签合同需要按目前价格定，协商无果后，被告拒绝签字并过户。两被告违约，现诉至法院要求判决支持原告诉讼请求。被告宁晓玲、朱水成辩称，合同签字买方系原告刘展，两被告无需对原告徐雷承担合同义务，故原告徐雷不具有诉讼主体资格。2016年10月10日，两被告按合同履行过户义务，但原告刘展不符合上海市购房条件且提供了不实信息，被交易中心发现，导致审核通不过，故原告刘展的原因导致合同无法履行，两被告有权要求解除合同。交易中心通不过后，原告要求重签正式网签合同，两被告有权拒绝。曾收到原告房款53万元无异议，被告按照约定，扣下了20%，作为原告应承担的违约责任，故退还了原告24.4万元。综上，两被告已积极履行合同义务，没有过错，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告宁晓玲、朱水成向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘展与两被告签订的《房地产买卖合同》以及《特别协议》；2、判决反诉被告支付反诉原告违约金14.3万元。事实和理由：被反诉人刘展应当了解上海市限购政策，刘展未按交易中心要求补正资料，不能办理过户手续，系刘展个人原因导致原合同履行不能，其存在严重过错，现合同目的无法实现，反诉人有权解除买卖合同并要求刘展承担违约责任。其他意见，同本诉辩称意见一致。反诉被告刘展、徐雷辩称，根据交易中心要求，可以在原合同上加名订立以家庭为单位购房的合同后，即可以办理过户至两原告名下的手续，故原合同没到需要解除的程度，两被告配合原告合同上加名也是原合同义务。两被告不配合，构成违约，故不同意反诉原告的诉讼请求。审理中，原告刘展、徐雷申请证人赖某某出庭作证。证人赖某某陈述，当时买方去看房，两人均没有说他们是夫妻。去交易中心，申请资料被退回，是因为按照限购政策，根据原告家庭情况，只能以家庭为单位购买系争房屋，除非刘展把已有的一套房卖掉，那么原告刘展一人就有买房资格。故按照交易中心的建议，需两人名义买房并重签合同。中介机打了正式网签合同让双方签字，但卖家提出根据目前的市场价重签，原告不同意，故卖家没有签字。此类情况一般都是双方协商，由买方加钱后得到卖家同意才进行重签合同，系争房屋买卖协商过程中，卖家提出过加已增值的一半左右可以重签合同，但买家不同意。原告刘展、徐雷补充意见，认可被告退还了原告24.4万元。从保障原合同继续履行的角度，加名签合同不是重签合同，是被告应履行的原合同义务，没有增加被告义务，故不同意被告提出的加钱要求。签订合同时，被告明明知道原告夫妻身份以及家庭购房，只不过当时原告徐雷没空，故没在合同上签字。且公积金申请资料上可以看出，被告朱水成签字时已经知道原告夫妻身份，并且徐雷作为共同借款人。被告宁晓玲、朱水成补充意见，对于贷款申请表，公积金工作人员仅让被告朱水成在第二页签字，被告并不知道两原告夫妻身份以及共同买房。本案若解除合同，两被告可以放弃违约金主张，并退回房款28.6万元。本院经审理认定事实如下：对双方关于合同签订、房款给付、因限购政策申请资料被交易中心退回等无争议的事实，本院予以确认。系争房屋登记在宁晓玲、朱水成名下。在中介居间下，原告刘展、被告朱水成签订居间合同，后签订《特别协议》(卖方宁晓玲、朱水成，买方刘展)。2016年8月6日，原告刘展与被告宁晓玲签订的《上海市房地产买卖合同》(卖方宁晓玲、朱水成，买方刘展)履约过程中，原告刘展于2016年9月12日申请公积金住房贷款。原告刘展向房产交易中心提交申请登记资料后，2016年10月26日，交易中心发通知告知：“因外地已有1套住房，申报表与查询结果不符，需补交申报表、可购房资料，目前中止审核，逾期未补正，视为未受理”。2016年11月，原告刘展向被告发函表示：2016年11月15日被告拒绝合同加名签字构成严重违约，要求被告配合过户。被告回函表示：我方已按合同义务进行履行，你因不符合上海市限购政策导致合同无法履行，请尽快按照卖方认可的方案解决，或配合解除合同。另查明，原告支付房款53万元后，两被告已退还24.4万元。上述事实，由双方陈述、证人证言、双方提供的证据予以证实。本院认为，原告刘展与被告宁晓玲签订的《上海市房地产买卖合同》以及《特别协议》(卖方宁晓玲、朱水成，买方刘展)，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据上海市限购政策，系争房屋的买方为刘展不符合政策规定，故交易中心未受理刘展的登记申请，而以家庭为单位购房，即买方为刘展、徐雷则符合政策规定。故两原告提出要求两被告配合合同加名，而两被告在原有价格的基础上不同意重新签订合同。根据目前政策，系争房屋过户至两原告名下的前提是重新签订房屋买卖合同，故两被告有无义务配合两原告重签合同，双方是否存在违约行为是本案争议焦点。本院认为，根据现有证据，两原告无充分证据证明签订《上海市房地产买卖合同》以及《特别协议》时，两被告已经明知系争房屋将过户至两原告名下且将来需重签合同。因合同当事人有选择交易对象的权利，合同主体的变更系根本性变更，并非不影响总体权利义务的细微变更，本质上是重签合同，两被告有权拒绝重新签订合同，故两原告提出的两被告配合重新签订合同系原合同义务的意见，于法无据，本院不予采纳。在两原告家庭不改变现有状况的情况下，本案《上海市房地产买卖合同》以及《特别协议》客观上已达不到合同目的，当事人有权解除合同。两原告要求两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理系争房屋过户手续并交付房屋的请求以及要求两被告承担违约金的请求，本院不予支持，对反诉原告宁晓玲、朱水成提出的解除《上海市房地产买卖合同》以及《特别协议》的请求，本院予以支持。本案合同解除系政策所致，并非两被告违约，原告刘展在签订合同时，存在不了解上海市限购政策的失误，合同解除的后果由其承受，但鉴于其签订合同时不存在主观恶意，难言其存在明显过错，故反诉被告无需向反诉原告赔偿违约金。根据本案具体情况，《上海市房地产买卖合同》以及《特别协议》解除后，房款退还，且不适用定金罚则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第七条、第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、解除反诉原告宁晓玲、朱水成与反诉被告刘展关于上海市浦东新区古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《特别协议》；二、被告宁晓玲、朱水成于本判决生效之日起十日内退还原告刘展购房款286,000元；三、驳回原告刘展、徐雷全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,670元(原告刘展、徐雷已预交)，减半收取计8,835元，由原告刘展、徐雷负担。财产保全费5,000元(原告刘展、徐雷已预交)，由原告刘展、徐雷负担。反诉案件受理费3,160元(反诉原告宁晓玲、朱水成已预交)，减半收取计1,580元，由反诉原告宁晓玲、朱水成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐进二〇一七年三月八日书记员  姜灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。