山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终264号 上诉人（原审原告）:青岛沙建物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处沙子口街。 法定代表人：朱本春，经理。 委托诉讼代理人：宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴志伟，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周文龙，男，汉族，1961年5月16日出生，住青岛市市南区。 上诉人青岛沙建物业管理有限公司（以下简称“沙建物业公司”）因与被上诉人周文龙物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沙建物业公司上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、改判被上诉人周文龙给付全部所欠物业费13413.60元、违约金67.08元以及利息（按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日至实际给付之日的利息）；三、本案的上诉诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在认定了被上诉人拖欠物业费事实，认可了上诉人、被上诉人签订的《麒麟山庄业主认可书》的情况下，仍然减免被上诉人所拖欠的物业费、判令上诉人承担部分诉讼费，属认定事实不清。在一审判决书中已认定了被上诉人自2007年1月1日起至2019年1月1日期间未交纳物业服务费13413.60元的事实。被上诉人拖欠物业费的理由是上诉人提供的服务不到位。首先，上诉人作为物业服务公司，已本着尽职服务的态度服务小区，但被上诉人长期不缴纳物业费已产生恶劣影响。且上诉人和被上诉人已于2010年5月24日签署了《麒麟山庄业主认可书》，在此认可书中被上诉人已明确表示了对于小区景观环境变更及物业服务的认可，因此一审法院仍按减免20%的标准收取物业费是错误的。原审法院对于事实了解基本清楚，法律关系明确的情况下仍然判决减免被上诉人拖欠的物业费且判决上诉人承担部分诉讼费，此举虽然涉及金额不多，但是严重侵犯了沙建物业公司的利益，会对沙建物业公司日后的物业管理工作带来严重阻碍。 沙建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、周文龙支付物业管理费13416元，违约金67.08元；2、判令周文龙按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日至实际给付之日的利息；3、本案诉讼费由周文龙承担。后沙建物业公司在庭审中撤回对违约金及利息的诉讼请求。事实和理由：沙建物业公司是崂山区沙子口街道麒麟山庄的物业管理公司，周文龙是麒麟山庄的业主，2005年12月12日购买了崂山区沙子口街道麒麟山庄x号楼x单元x户房。期间，沙建物业公司正常提供物业服务，但周文龙自2007年1月1日起一直拖欠物业费，沙建物业公司催要未果，遂提起诉讼。 周文龙在一审中辩称，1.我确实是x号楼x单元x户业主，认可沙建物业公司主张的欠费时间及房屋面积，但不认可沙建物业公司主张的物业费数额及事实;2.案涉小区配套设施、景观环境与《房屋买卖合同》等约定差距较大，幼儿园、小区会所均未实现。 一审法院认定事实如下：2005年2月27日，涉案小区建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司作为甲方与沙建物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由沙建物业公司为麒麟山庄提供物业管理服务，该合同“第二章服务内容与质量”约定在物业管理区域内，乙方提供的前期服务管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护、和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。“第三章服务费用”约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月.平方米；业主应于交付房屋之日起按月交纳物业服务费，应于每月的5日前履行交纳义务。“第六章违约责任”约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按已收服务费的3%的标准向乙方支付违约金。“第七章其他事项”约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺”。该合同还约定的其他的权利义务，结尾处有双方加盖公章予以确认。 又查明，周文龙系麒麟山庄x号楼x单元x户业主，房屋面积103.50平方米，于2006年9月18日收房，自2007年1月1日起至2019年1月1日期间未交纳物业服务费。 另查明，沙建物业公司自2005年起至今为麒麟山庄提供物业管理服务。2018年8月28日，沙建物业公司委托山东青大泽汇律师事务所向全体欠缴物业费的业主出具《律师函》催收物业费。 再查明，周文龙于2010年5月24日在《麒麟山庄业主认可书》中签字认可沙建房地产开发有限公司已经建设的小区景观以及考虑综合因素所取消的水系。 庭审中，周文龙主张沙建物业服务不到位，有私搭乱设电线行为并提交视频、照片欲以证明，沙建物业予以否认。 上述事实，由沙建物业公司提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《麒麟山庄小区业主临时公约》、《麒麟山庄房屋交付验收表》、律师函照片、麒麟山庄业主认可书，提交的视频、照片等证据以及当事人的陈述在案为凭，上述证据已经开庭质证和一审法院审查，可以采信。 一审法院认为，涉案小区建设单位与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效，且对全体业主具有约束力。沙建物业公司已经履行了提供物业服务的义务，周文龙作为小区的业主应当缴纳物业费。关于周文龙主张其于2010年之前并未实际入住，该时期物业费应打五折的辩称，因沙建物业公司对此不予认可，且周文龙未能提交证据予以证明，该辩称无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于周文龙主张涉案小区配套设施、景观环境与房屋买卖合同约定差距较大，根据相关规定应当减免物业费的辩称，一审法院认为，周文龙自愿签署《麒麟山庄业主认可书》应当视为对小区景观环境变更的认可，且周文龙所依据的减免情形是指因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成的配套设施和绿化环境不达标的情况，与涉案小区的实际情况不符，一审法院不予支持。关于周文龙举证欲证明沙建物业公司物业服务不合格的问题，虽然沙建物业公司对证据的真实性不予认可，并否认存在物业服务不合格的情况，但沙建物业公司自认涉案小区有20户业主因未交纳物业费而提起诉讼。综合涉诉业主的抗辩理由及在案的证据，一审法院酌情对沙建物业公司主张的物业费予以调整，按照应收物业费的80%收取为宜。 综上，周文龙自2007年1月1日至2019年1月1日未交物业服务费13413.60元（103.5平×0.9元/月/平×144个月），80%应为10730.88元。 一审法院另希望在日后的物业服务合同履行过程中，沙建物业公司能多听取业主的意见建议，提高物业服务质量，继续尽职尽责履行合同义务；周文龙能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决，共同将麒麟山庄小区建设成美丽的家园。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周文龙于判决生效之日起十日内给付沙建物业公司物业费人民币10730.88元；二、驳回沙建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，由沙建物业公司承担37元，由周文龙承担100元。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为，一审判决按照应收物业费的80%予以调整是否适当。通过审理查明的事实，沙建物业公司依据建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业管理费，符合相关法律规定。沙建物业公司应当按照合同约定履行提供物业服务的义务，周文龙作为小区的业主亦应履行缴纳物业费的义务。周文龙与沙建物业公司因物业服务质量产生争议，拒付物业费，不符合合同约定及相关法律规定。一审综合本案的事实，按照应收物业费的80%确定周文龙欠付期间的物业费标准，符合相关法律、法规的规定，因此本院对沙建物业公司的上诉理由不予支持。 综上，沙建物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛沙建物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年二月四日 法官助理 薄富超 书记员姜青秀