河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22475号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨庆臣，男，1958年10月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨义，男，1966年3月17日出生，汉族，住郑州市。二上诉人委托诉讼代理人：鲁首一、倪变，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵永峰，男，1982年11月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尚亚飞，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周俊，男，1987年1月7日出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人：郑州市二七区淮河路街道办事处路砦社区居民管理委员会，住所地郑州市二七区淮河东路52号院，统一社会信用代码：54410103ME2055938F。法定代表人：路海军，社区主任。委托诉讼代理人：蒋飞、项修成，河南天新律师事务所律师。上诉人杨义、杨庆臣与被上诉人赵永峰、周俊、原审第三人郑州市二七区淮河路街道办事处路砦社区居民管理委员会（以下简称路砦居委会)租赁合同纠纷一案，二七区人民法院于2017年5月5日作出（2016）豫0103民初5834号民事判决，宣判后，杨庆臣不服提出上诉，本院于2017年11月23日作出（2017）豫01民终11026号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，杨庆臣不服，向本院申请再审，本院于2019年3月27日作出（2018）豫01民再177号民事裁定，撤销二七区人民法院（2016）豫0103民初5834号民事判决，发回二七区人民法院重审。二七区人民法院重审后于2019年9月27日作出（2019）豫0103民初4655号民事判决，杨庆臣、杨义不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨义、杨庆臣上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第一、二、三、五项，改判驳回被上诉人赵永峰、周俊对上诉人的诉讼请求，被上诉人向上诉人支付违约金及漏水损失共计400万元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、本案涉案房屋的业主是路砦居委会，赵永峰、周俊是承租人，然后又将房屋出租给上诉人杨庆臣、杨义，根据路砦居委会书面证明及二七法院（2018）豫0101民初5241号案件庭审中路砦居委会与赵永峰、周俊自认的事实，证实路寨居委会自2016年1月起接受赵永峰、周俊的委托开始直接向二上诉人收取涉案房屋的租金，同时该案庭审中还查明路砦居委会与赵永峰12月26日签订的合作经营合同自2017年7月20日已经解除，赵永峰、周俊早已不具备承租人资格，本案认定双方于2015年3月1日签订的合作经营合同至2017年12月26日解除，显属认定事实错误。二、上诉人按照双方的合作经营合同的约定按时足额支付的租金，不存在拖欠租金及违约行为。三、一审认定按银行同期贷款利率的四倍支付违约金明显错误，且显失公平。首先双方在合同中并无迟延交租承担违约的数额的具体约定，其次，原一审判决认定上诉人承租房屋漏水事实，并且判决被上诉人予以维修以及上诉人与租赁住宅社区居委会于2017年12月签订的补充协议约定，因为出租房屋存在严重漏水，维修费用由路砦居委会一次性承担100万元，该费用从上诉人应缴租金中进行抵扣，剩余300万元上诉人在2017年12月26日已经付清，基于上述事实，充分说明上诉人不存在违约，更不应承担巨额的违约金。四、双方在合作经营合同中并无关于发生纠纷律师费用由哪一方负担的约定，所以原审法院判决上诉人承担被上诉人支出的律师费是错误的。五、上诉人已经向法院提交了房屋使用人起诉上诉人要求赔偿漏水损失的判决，上诉人与租赁物所有人路砦居委会于2017年12月签订的补充协议进行佐证，事实清楚，证据充分。请求判如所请。赵永峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无法律及事实依据。现其和路砦居委会已经签订和解协议，约定双方合同于2017年12月31日终止，双方互不追究责任。路寨居委会述称：一、我方因被上诉人周俊、赵永峰延期缴纳租金，已于2017年7月20日向周俊、赵永峰发出解除合同通知书，赵永峰已签收。双方的合作经营合同已于2017年7月20日解除。二、合同解除后，2017年7月21日至同年12月31日止，期间涉案房屋由杨义、杨庆臣占有使用，其应按照我方与周俊、赵永峰签订的合作经营合同中约定的租金标准向我方支付租金，计租期为五个月零十天，年租金标准为7705.9万元，其此期间的租金应为344.84万元。三、上诉人杨义、杨庆臣并未履行对漏水进行维修的义务，其应当继续支付租金100万元。四、经2019年6月20日本案三方当事人对账，依照我方与周俊、赵永峰签订的合作经营合同中约定的租金标准计算，截止2017年12月31日我方尚有270.25万元租金未收到。五、现我方与赵永峰已签和解协议，确定双方签订的合作经营合同于2017年12月31日终止，双方互不追究对方任何责任，双方在其他两个案件中均已撤诉，已收到两个案件的撤诉裁定。赵永峰、周俊向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告合作经营合同终止、履行效力；2．被告赔偿原告违约金300万元；3．要求被告支付占用经营用房费用每日22533元，自2016年7月1日计至2017年12月26日，要求扣除被告向第三人支付的费用后实际的费用是316.8万元；4．诉讼费、律师费由被告承担。杨庆臣、杨义向一审法院反诉请求：1．判令被反诉人继续履行合同，给原告安装二楼货梯，修复房屋漏水；2．判令被反诉人向原告支付违约金300万元，支付停电行为给原告造成的实际损失100万元；3．判令被反诉人退还二楼6500平方米的租金4056000元（从2015年7月1日至2016年7月1日）；4．案件受理费由被反诉人承担。一审法院查明如下事实：2014年12月26日，赵永峰、周俊与路砦居委会签订《合作经营合同》，约定双方合作经营路砦居委会拥有的位于郑州市××路砦花苑的商业房屋，建筑面积14056.28平方米；路砦居委会提供场所和经营面积及部分设备，不参与内部事务，赵永峰、周俊进行投资改造并独立进行策划、经营和招商及管理，合作经营期限20年，自2015年1月1日至2035年12月31日。2015年1月9日，赵永峰与杨庆臣签订《商铺租赁定金协议》，约定赵永峰将位于郑州市二七区汝河路路砦花苑的商业房屋出租给杨庆臣使用，杨庆臣在签订协议时支付200000元定金，签订正式商铺租赁合同之前，定金不退，签订正式商铺租赁合同时定金冲抵房租使用；双方商定2015年2月10日前签订正式租赁合同，并缴纳半年租金，过期不缴纳租金视为被告放弃本定金协议，定金不退。后，赵永峰、周俊将部分房屋租赁给荆艳艳，其中包括货梯井一个。2015年3月1日，赵永峰、周俊与杨庆臣、杨义签订合作经营合同1份，合同约定赵永峰、周俊（甲方）提供场地与杨庆臣、杨义（乙方）合作经营，合作经营期10年，自2015年3月1日至2025年6月30日止。乙方向甲方支付合作经营保底金为52元／平方米／月，每半年4056000元，合作经营保底金起始日为2015年7月1日、第一年按每半年支付一次，先付款后经营，乙方应在到期前两个月交付，一年后按每一年支付一次，在租赁期内，因建筑质量引起的中修、大修有甲方负责；使用甲方的设备、设施的强护和小修、中修及大修由乙方负责（保修期限外），双方并约定，若乙方无故拖欠应付的合作经营保底金，甲方有权自应收费用之日起按所欠金额每日5％计算收取滞纳金，如乙方拖欠合作经营保底金超过90天，甲方有权选择继续顺延或单方终止本合同。合同终止后乙方除向甲方还清所久滞纳金及租金外，还须向甲方支付违约金人民币100万元。合同第十七条约定乙方需于2015年8月1日前向甲方支付保证金100万元……。合同签订后，杨庆臣、杨义未按约定支付保证金。在合同履行过程中，杨庆臣、杨义认为所租赁商铺漏水，并要求赵永峰、周俊为其安装二楼货梯。为此，双方发生纠纷，协商无果、2015年10月23日，杨庆臣、杨义以赵永峰、周俊违约为由诉至本院，在诉讼中，赵永峰、周俊以杨庆臣、杨义拖延支付保证金和经营保底金为由于2015年11月27日提起反诉。在诉讼过程中，赵永峰、周俊于2016年1月27日向路砦居委会出具《授权书》，授权路砦居委会全权办理关于代收汝河路路砦花苑商业房1-2层（总面积13000平方米）杨庆臣、杨义的租金，从2015年12月29日至2016年6月29日，共计4056000元，授权期限2015年12月29日至2016年2月29日。后，杨庆臣、杨义于2016年2月共向路砦居委会交纳租金2500000元。本院于2016年4月10日作出（2015）二七民二初字第3923号民事判决书，判决：一、被告杨庆臣、杨义于判决生效之日起十日内向原告周俊、赵永峰支付保证金100万元、租金（合作经营保底金）1556000元，共计2556000元，并按银行同期贷款利率的四倍支付违约金（以2556000元为基数，自2015年11月27日起支付至实际偿还之日止）；二、驳回原告周俊、赵永峰的其他反诉请求。判决现已生效。判决作出后，杨庆臣、杨义于2016年4月向路砦居委会交纳了租金100万元。2016年6月16日，赵永峰、周俊向杨庆臣、杨义发出《律师函》，称根据双方签订的合作经营合同有关条款，杨庆臣、杨义迟延履行债务，已构成违约，赵永峰、周俊有权单方终止合同，故特通知杨庆臣、杨义到通知函后，按法律规定进行债务结算事项，后，杨庆臣、杨义并未与赵永峰、周俊进行结算。赵永峰、周俊于2016年7月5日诉至本院，案件审理过程中，赵永峰、周俊又于2016年9月6日向路砦居委会出具《委托收款函》，授权路砦居委会全权办理关于代收汝河路路砦花苑南业房1-2层（总面积13000平方米）杨庆臣、杨义的租全，从2016年7月1日至2017年6月30日，共计8112000元，授权期限2016年9月6日至2016年11月6日。路砦居委会于次日向赵永峰、周俊出具了收到该委托收款函的收条。后，杨庆臣、杨义向路砦居委会交纳租金情况如下：于2016年10月11日交纳50万元，于2016年10月14日交纳50万元，于2017年1月5日交纳了80万元，于2017年1月29日交纳租金20万元，于2017年3月12日交纳租金100万元，于2017年6月30日交纳租金100万元，于2017年8月10日交纳租金100万元，于2017年9月4日交纳租金100万元，于2017年12月26日交纳租金300万元，以上共计900万元。赵永峰、周俊为本次诉讼支付律师费2.5万元。另查明，2017年12月18日，杨庆臣、杨义作为九阳都公司的实际控制人，以九阳都公司的名义与路砦居委会针对涉案租赁商铺签订了《承包经营合同》及《补充合同》，《补充合同》载明：“一、乙方于2014年12月26日与甲方签订了路砦生活广场的《合作经营合同》，由于乙方未按合同约定按时向甲方支付合作经营保底金，导致《合作经营合同》无法继续履行，乙方现在仍在经营当中，但根据《合作经营合同》所约定，乙方拖欠保底金己有半年。鉴于以上原因，双方一致同意终止执行该合同，以本次签订的承包经营合同重新确定双方权利义务。二、据《合作经营合同》的约定，乙方至今有仍有合作经营保证金肆佰万元未支付，乙方同意：自本补充合同签订起7个工作日内，将未交于甲方的合作经营保底金人民币肆佰万元一次性支付于甲方。乙方付清此款项后，承包经营合同方可生效……”。再查明，路砦居委会诉赵永峰、周俊解除租赁合同纠纷一案，本院2018年12月6日作出（2018）豫0103民初5241号民事判决，判决租赁合同解除。宣判后，赵永峰、周俊不服，提出上诉。河南省郑州市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）豫01民终13323号民事裁定，认为一审判决认定基本事实不清，发回本院重审。在（2019）豫01民终13323号案件的审理过程中，路砦居委会表明上述杨庆臣、杨义与路砦居委会签订的《补充合同》第一、二条中“乙方”是指本案原告赵永峰、周俊。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《合作经营合同》性质上应为租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同生效后，因被告未按照约定支付租金等行为导致原、被告与第三人之间产生纠纷、并导致多次诉讼。2017年12月18日，次承租人被告与出租人第三人针对涉案租赁商铺签订了《承包经营合同》及《补充合同》、并履行了一定的合同义务。上述事实导致原告与被告之间的租赁合同无法继续履行，故被告因承担违约责任。被告与第三人《补充合同》约定内容表明，原告于2014年12月26日与第三人《合作经营合同》尚欠合作经营保底金人民币肆佰万元，在补充合同签订起7个工作日内，将未交于第三人的合作经营保底金人民币肆佰万元一次性支付于第三人。被告付清此款项后，《承包经营合同》方可生效。扣除维修承包区房屋漏水费用100万元后，被告应向第三人支付300万元。2017年12月26日，被告向第三人支付300万元。被告与第三人签订的《承包经营合同》于2017年12月26日实际履行并生效，故原、被告之间的《合作经营合同》无法实际履行，综上，一审法院认定原、被告之间的《合作经营合同》于2017年12月26日解除。一审法院于2016年4月已对2016年7月1日之前的租金、违约金、保证金等作出（2015）二七民二初字第3923号生效判决并执行完毕。2016年7月1日至2017年12月26日，被告尚欠原告租金12168000元，扣除被告向第三人交纳租金900万元，被告仍应向原告支付租金3168000元。故，原告要求被告支付房屋占用费用3168000元的诉讼请求，予以支持；原告要求被告赔偿损失，原告并未举证证明被告的违约行为造成的损失，且生效判决已对该违约金作出处理，故综合本案事实，该院认为双方约定的违约金数额过高，被告应向原告以拖欠的租金为基数，按同期银行贷款利率的四倍支付违约金为宜，自原告起诉之日起开始支付。原告要求被告支付律师费用，予以支持。被告反诉要求原告安装二楼货梯，因双方合作经营合同中并无约定，且在其合同附件（合作经营区域位置平面图）中并未予框定，故不予支持，但因货梯确会影响被告对租赁房屋的使用，且货梯井应属公共部位，被告有使用的权利，可由双方协商安装货梯事宜；根据双方的合作经营合同约定，在租赁期内，因建筑质量引起的中修、大修由原告方负责，但因原、被告之间合同已经解除，故被告要求原告修复房屋漏水的反诉请求，本案不予处理；被告反诉称的违约金及损失未提供证据证明，不予支持；被告主张原告退回其租赁的二楼6500平方米面积的租金，因该租金在本院生效判决中已作出处理，不予支持。一审法院判决如下：一、原告赵永峰、周俊与被告杨庆臣、杨义于2015年3月1日签订《合作经营合同》自2017年12月26日解除；二、被告杨庆臣、杨义于判决生效之日起十日内向原告周俊、赵永峰支付租金（合作经营保底金）3168000元，并按银行同期贷款利率的四倍支付违约金（以3168000元为基数，自2016年7月5日起支付至实际偿还之日止）；三、被告杨庆臣、杨义于判决生效之日起十日内向原告周俊、赵永峰支付律师费25000元；四、驳回原告周俊、赵永峰的其他诉讼请求；五、驳回被告杨庆臣、杨义其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34663元，反诉费案件34096元，共计68759元，由被告杨庆臣、杨义负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审另查明：2020年1月7日，路砦居委会作为甲方，赵永峰、周俊作为乙方，双方签订《和解协议》约定：一、甲、乙双方一致确认于2014年12月26日签订的《合作经营合同》履行至2017年12月31日；该协议终止，双方互不追究对方任何责任。二、甲方于本协议签订之日向郑州市二七区人民法院撤回（2019）豫0103民初13073号民事案件（甲方诉乙方房屋租赁合同纠纷一案）的起诉。三、乙方于本协议签订之日向郑州市二七区人民法院撤回（2019）豫0103民初10123号民事案件（乙方诉甲方房屋租赁合同纠纷一案）的起诉。四、甲、乙双方自本协议生效之日起就履行《合作经营合同》再无任何纠纷。五、本协议自甲方盖章、乙方签字按指印，且甲方撤回（2019）豫0103民初13073号民事案件的起诉、乙方撤回（2019）豫0103民初10123号民事案件的起诉后发生法律效力。路砦居委会及赵永峰均在上述协议上盖章或签字按指印确认。郑州市二七区人民法院根据路砦居委会的撤回起诉申请，于2020年1月8日作出（2019）豫0103民初13073号民事裁定，准许路砦居委撤回该案起诉。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。关于《合作经营合同》解除时间问题，双方签订的《合作经营合同》生效后，因上诉人未按照约定支付租金等行为导致双方及第三人之间产生纠纷，并导致多次诉讼，上诉人于2017年12月18日又以实际控制的九阳都公司与路砦居委会针对案涉房屋签订了《承包经营合同》及《补充合同》，并实际履行了一定的合同义务，现上诉人与赵永峰、周俊之间的《合作经营合同》已无法实际履行，一审根据上述事实，认定上诉人与赵永峰、周俊之间的《合作经营合同》于2017年12月26日解除并无不当，上诉人称赵永峰、周俊不具备承租人资格，双方合同应于2017年7月20日解除依据不足。因上诉人存在未按约定向赵永峰、周俊支付租金等违约行为，一审法院根据在案证据，认定上诉人拖欠被上诉人房屋租金3168000元并无不当，上诉人称不存在拖欠租金及违约行为依据不足。关于违约金数额问题，赵永峰、周俊一审诉请违约金300万元，但未提供有效证据证明其造成的实际损失，本院考虑上诉人逾期支付租金对被上诉人造成的预期利益损失，结合双方合同履行情况、当事人过错程度等因素，为平衡保护双方当事人利益，将杨庆臣、杨义向赵永峰、周俊支付违约金数额调整为按拖欠租金为基数，自2016年7月5日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于律师费用承担问题，因赵永峰、周俊与上诉人所签订的合作经营合同中未约定律师费用的承担，故上诉人称一审支持上诉人向赵永峰、周俊支付律师费用错误的理由正当，本院予以支持。关于上诉人反诉请求被上诉赔偿漏水损失问题，根据上诉人所提交的证据显示，租户张胜强的损失有待评估鉴定后另行主张，故上诉人所称损失尚无法确定，应待其损失确定后再行主张。综上所述，杨义、杨庆臣的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初4655号民事判决；二、被上诉人赵永峰、周俊与上诉人杨庆臣、杨义于2015年3月1日签订《合作经营合同》自2017年12月26日解除；三、上诉人杨庆臣、杨义于本判决生效后十日内向被上诉人周俊、赵永峰支付租金（合作经营保底金）3168000元及违约金（以3168000元为基数，自2016年7月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回被上诉人周俊、赵永峰的其他诉讼请求；五、驳回上诉人杨庆臣、杨义的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费34663元，反诉案件受理费34096元，共计68759元，由上诉人杨庆臣、杨义负担；二审案件受理费38800元，由上诉人杨庆臣、杨义负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇二〇年二月四日书记员  米 彦