上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25924号原告：杨蓓，女，1992年10月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：罗小星，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：张成龙，男，1969年1月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告杨蓓与被告张成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告杨蓓及其诉讼代理人罗小星、被告张成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨蓓向法院提起诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告房屋，并结清房屋水费、电费、煤气费等房屋使用费用；3.判令被告支付原告2019年6月26日至10月14日期间的租金21,800元(按月租金6000元为标准计算)；4.判令被告支付原告2019年10月15日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按月租金6000元为标准计算)；5.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金33,300元(按每日支付月租金5％为标准，自2019年6月26日起算至10月14日，合计111天)；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告要求判令原被告双方签订的房屋租赁合同于2019年10月14日解除；撤回诉请2中要求被告结清房屋水费、电费、煤气费等房屋使用费用的诉讼请求；明确诉请5为：判令被告支付原告逾期支付租金的违约金(按每日支付月租金5％为标准，即每日300元，自2019年6月26日起算至实际支付之日，暂计算至10月14日为33,300元)。事实与理由：2019年3月，原告杨蓓与被告张成龙签订《房屋租赁合同》，原告将其位于徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期为12个月，每月租金是6000元，付三押一，先付后用，拖欠租金1个月的，原告有权终止合同，收回房屋，被告逾期交付租金的，除应补交租金外，还需按租金的5％以天数计算向原告支付违约金。被告于合同签订时支付了24,000元，并实际使用系争房屋至今。根据合同约定，被告应于2019年6月26日前支付下个季度的租金，但是被告至今未付原告任何租金，原告多次催讨无效，被告的行为已严重损害原告的权益，为维护原告合法权益，故提出如上诉请。张成龙辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的亲戚在租赁期间曾三次进入系争房屋内为原告已故父亲搞祭祀活动，影响了被告的居住。因被告承租系争房屋是用于开茶室，因原告亲戚祭祀原告报警，导致警察天天上门阻止其开茶室，影响原告的经营。被告可以支付租金，但前提是要求原告的亲戚对被告进行补偿，且原告亲戚在系争房屋内搞祭祀活动，原告住得不顺心，要求降低租金标准。对于违约金，若法院认定违约，原告的计算标准过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：原告为上海市梅陇三村XXX号XXX室房屋的产权人，房屋用途为居住。2019年3月，原告(出租方、甲方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋类型为公寓出租给乙方作居住使用。租赁期共12个月，甲方从2019年3月26日起将系争房屋交付乙方使用，至2020年3月27日收回。月租金6000元，付三押一，由乙方在3月23日交付给甲方，先付后用。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，包括产生噪音及危害公共卫生等损害公共利益的行为；3.拖欠租金1个月或空置3月的。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金6000元以及2019年3月26日至2019年6月25日的房租18000元。后被告未向原告支付租金。被告承租系争房屋后用于开棋牌室至今。2019年4月5日，因原告亲戚至系争房屋处为原告已故父亲搞祭祀活动，原被告均报警。原告称在签订租赁合同前，原告已告知被告其家里有矛盾，可能会亲戚上门，且在4月5日前其已通知被告原告亲戚会上门搞祭祀活动，让被告不要开门，被告在事情发生之前和之后均未提出异议，且在报警当天，原告也曾与被告商量，因其无法控制原告的亲戚上门，希望终止合同并给被告补偿，但被告当时表示希望继续租赁系争房屋。被告则称原告亲戚进入系争房屋可以，但不能搞祭祀活动，报警后，被告考虑自身经济紧张，不方便再搬至别的地方，只想继续将棋牌室开下去。2019年6月26日，因被告未付下一季度租金，原告当天通过微信向被告催讨，被告拿出2019年4月5日原告亲戚上门祭祀的视频并以此为由拒绝支付租金。2019年7月26日，原告亲戚再次进入系争房屋内祭祀。被告将当日视频通过微信发给原告。原告回复称：“上周日7.21见面时，我已明确告知你她们这周要来并要求你搬离。你拒绝此请求并表示不给她们开门来应对，我已经尽到告知义务。”被告回复称：“搬家有那么快吗？现在我只是提供你拒交房租的事情。我在帮你。你不要搞错了。”原告称：“根据我们的约定，梅陇三村XXX号101的房屋以6000房租出借给你，先付后用。你应于6.23支付6、7、8月季度房租共18000元。截止到今日7月26日我仍未收到此笔房租。合同上约定拖欠房租超过1月我有权收回房屋。现要求你一周之内搬离，任何后果我不承担责任。”2019年9月2日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同告知函》，要求解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告于收到通知后10日搬出系争房屋，并将系争房屋返还原告，同时于收到本通知10日内补交拖欠的租金18000元，并按照每天以月租金5%的比例计算支付违约金。该通知函于2019年9月3日送达被告。另查明，被告承租房屋用于开棋牌室至今，警察多次找原被告谈话。被告称，其承租房屋用于棋牌室原告是明知的，不然房屋月租金也不会到6000元。原告称其于2019年4月5日至系争房屋处才知道原告用于开棋牌室，系争房屋原曾由其父亲用于开棋牌室，其父亲过世其取得系争房屋，签订合同时被告称是用于做员工宿舍。审理中，原被告均同意若合同解除，被告支付的押金在扣除被告返还房屋时应支付的水电燃气费后由原告退还给被告。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，被告未按照合同约定向原告支付租金，构成违约，原告有单方解除权，现原告已于2019年9月3日向被告发出解除通知，故本院认定原被告双方的合同于2019年9月3日解除，原告主张起诉之日2019年10月14日解除合同，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后,被告应搬离系争房屋并将房屋返还给原告，现被告仍占用系争房屋，原告要求被告返还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张租赁期内被告拖欠的租金(2019年6月26日至2019年9月3日期间)以及合同解除后被告占用期间的房屋使用费，现被告抗辩称因原告亲戚进入系争房屋进行祭祀影响其居住为由要求减少租金，依据不足，本院不予采信，原告按照6000元/月的标准向被告主张拖欠的租金和占用期间的房屋使用费，符合合同和法律规定，本院予以支持。原告主张逾期支付的违约金，被告提出违约金过高要求法院予以调整的抗辩意见，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以判处。至于押金，现原被告均同意在扣除被告返还房屋时应支付的水电燃气费用后剩余金额返还原告，为避免讼累，本案一并予以处理。原告撤回要求被告支付水电燃气费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、杨蓓与张成龙就上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；二、张成龙于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区梅陇三村XXX号XXX室房屋交还给杨蓓；三、张成龙于判决生效之日起十日内支付杨蓓2019年6月26日至2019年9月3日期间拖欠的租金13,800元；四、张成龙于本判决生效之日起十日内支付杨蓓2019年9月4日起至实际交还房屋之日的房屋占用费(房屋使用费按每月6000元标准计算)；五、张成龙于本判决生效之日起十日内支付杨蓓逾期支付租金的违约金(以13,800元为本金,按日万分之四为标准,自2019年6月26日起计算至实际清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计629元，由张成龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇二〇年二月二十四日书记员  陆怿婷附：相关法律条文第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。