河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1082民初6050号原告（反诉被告）：王越，女，1985年11月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王海鹏，河北德昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：田冰，女，1982年7月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张春英，河北朝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晋（田冰之夫），男，1979年6月5日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：三河市兴越房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北侧、交警燕郊中队西侧，统一社会信用代码91131082348062077H。法定代表人：赵玉亮，经理。委托诉讼代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。原告（反诉被告）王越与被告（反诉原告）田冰、被告三河市兴越房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了合并审理。审理过程中，原告王越提出追加被告三河市兴越房产经纪有限公司参加诉讼，被告田冰提起反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）王越及其委托诉讼代理人王海鹏、被告（反诉原告）田冰的委托诉讼代理人张春英、侯晋及被告三河市兴越房产经纪有限公司的委托诉讼代理人何宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王越向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并协助原告将涉案房屋过户到原告名下；2、判决被告支付违约金（以30万元为基数按日万分之二十，计算期间自2016年10月6日至实际履行义务之日止）；3、诉讼费、律师费五万元由被告承担。事实与理由：2016年6月18日，以被告为出卖方、原告为买受方通过三河市兴越房产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告将自有的位于河北省三河市燕郊开发区（房权证号：燕字第××号）房屋出售给原告，房屋价款为190万元；买方于2016年6月24日前支付首付款30万元；卖方于2016年10月5日前向贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；双方于贷款机构通知批贷后10日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续等主要条款。合同签订后原告依约履行了合同义务，于2016年6月24日将首付款支付给被告；但被告未按合同约定的日期办理还款解押手续，并表示不再出售房屋，原告多次与被告协商未果。被告的违约行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求准予诉讼请求。同时主张被告三河市兴越房产经纪有限公司在签订房屋买卖合同过程中对重要条款未进行书面约定，造成双方存在争议，认为被告三河市兴越房产经纪有限公司存在过错，应赔偿原告的经济损失。被告田冰辩称，原告的两项诉讼请求均不符合事实，被告不同意继续履行合同，更不应当支付违约金。理由是双方于2016年6月18日签订了《存量房买卖合同》，但原告并没有按合同约定支付应付的购房款，双方约定房屋总价款是190万元，原告申请130万元银行贷款，首付款60万元，三方约定在2016年10月5日前被告办理撤押手续，被告提出没有钱，要求原告在10月5日前给付另外30万元，但原告并没有支付，造成合同不能继续履行的原因是原告，我方不同意继续履行合同。被告三河市兴越房产经纪有限公司辩称，该公司在履行合同的过程中已经全面告知了双方交易风险及合同的权利和义务，所有的重要事项均在合同中进行了书面约定，不存在因我公司对重要条款未进行书面约定而造成买卖双方产生争议的事实。根据二手房交易习惯，在签订合同时确定的首付款与在银行面签时银行认定的首付款间存在一定差异的，按银行的要求进行贷款面签时必须将房款总价减去贷款金额后的差额部分打入贷款银行指定的账户，一般除合同中约定的首付款必须在合同约定的时间内支付外，剩余部分的房款支付时间一般均在面签之前。而且《存量房买卖合同》中明确约定对合同未约定、约定不明或不适用的内容进行变更或补充，应当签订书面协议，《居间服务合同》第五条以及《过户、按揭代理合同》第三条第七款也明确约定了口头协议不产生法律约束力，且对房屋买卖这样的重要事件进行口头约定也不符合交易习惯。三方签订的《补充协议》对房屋买卖全部事宜进行了详细约定，并不存在约定不明问题，因此原告的主张没有事实依据和法律依据。反诉原告田冰提出如下诉讼请求：1、判令解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被反诉人支付反诉人违约金38万元；3、判令被反诉人承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由同答辩理由。并且认为《存量房买卖合同》第七条第二款明确约定了被反诉人逾期付款超过15日支付违约金。反诉被告王越辩称，己方没有违约，按合同及补充协议约定首付款是30万元，合同及补充协议没有约定2016年10月5日支付另外30万元，我方认为应是办理面签的当日支付。三方并没有口头约定2016年10月5日前给付首付款。反诉原告没有按照合同及补充协议的约定解除房屋抵押是办理不了面签手续的关键问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合当事人陈述和认证的证据，对案件的事实认定如下：2016年6月18日，原告（反诉被告）王越与被告（反诉原告）田冰在被告三河市兴越房产经纪有限公司（以下简称兴越房产）的居间下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定如下事项：1、被告（反诉原告）田冰将自有的位于河北省三河市燕郊开发区（房权证号：燕字第××号）房屋出售给原告（反诉被告）王越，房屋总价为1900000元；2、原告（反诉被告）王越于2016年6月18日支付定金50000元，于2016年6月24日支付首付款300000元（含定金50000元），向银行贷款1300000元；3、被告（反诉原告）田冰于2016年10月5日向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，并于合同签订当日交付房屋，室内所有家具、家电全部送给原告（反诉被告）王越；4、2016年10月15日双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并于贷款机构通知批贷后10日内办理房屋所有权转移登记手续。5、合同还对违约责任等其他事项作出约定。2016年6月24日，原告（反诉被告）王越支付了部分首付款300000元（含定金50000元）。庭审中双方对首付款的具体数额及支付时间产生争议，通过涉案房屋总价190万元与银行贷款130万元的差额、田冰的收条“今收到南二期C1-3-0401买方王越部分首付款三十万元整”以及证人证言可以证实，原、被告双方签订合同时约定的首付款应为600000元，而非《补充协议》第二条第四项中的300000元。虽然双方约定2016年6月24日应支付首付款600000元，但结合双方的通话录音及证人证言等证据，能够证明田冰同意王越将首付款分两次支付，即2016年6月24日支付部分首付款300000元，但双方对另外300000元的支付时间未进行明确约定。庭审中田冰主张三方经口头协议商定另外300000元首付款应于2016年10月5日偿还贷款前支付，证人也证实对此进行了口头协商，但录音证据中双方就此发生争议时证人从未提到过有口头协议的约定，而且合同中也明确规定口头协议不产生法律约束力，证人对此认可，因此证人证实双方对300000元的给付时间曾定有口头协议的证言，本院不予采信。故田冰主张王越应在2016年10月5日前支付剩余300000元首付款的证据不足，田冰以王越不按约定时间支付首付款构成违约的主张，本院不予维护。后被告（反诉原告）田冰向涉案房屋原贷款机构中国工商银行提交了个人贷款提前还款申请表，但目前贷款仍未清偿。本院认为，原、被告双方在三河市兴越房产经纪有限公司居间下签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，且无违反法律、法规的情形，应认定该合同合法有效，双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中双方签订的合同虽然约定了首付款的给付时间，后双方以实际行为改变了合同的约定，被告（反诉原告）田冰同意原告（反诉被告）王越于2016年6月24日给付首付款300000元，但另外300000元双方没有对此进行明确约定，导致双方因此发生争议，进而使合同未能完全履行，故不认定任何一方故意违约。经审查，原、被告签订的合同尚存在继续履行的条件，按照《合同法》的相关规定，此合同应继续履行。原告（反诉被告）王越提出变更余款付款方式为一次性给付，因该请求不违反法律规定，且王越具备一次性全额支付剩余房款的能力，本院予以照准。原告（反诉被告）王越主张被告（反诉原告）田冰应配合办理房屋所有权转移登记手续，于法有据，本院予以支持。反诉原告田冰的诉讼请求因不符合法律规定及合同约定，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》继续履行，原告王越于本判决生效后十日内代替被告田冰向中国工商银行偿还位于三河市燕郊开发区（房权证号：燕字第××号）房屋的全部贷款本息（具体数额以银行贷款余额为准），且被告田冰应配合办理涉案房屋的抵押登记注销手续。二、原告王越代替被告田冰清偿的涉案房屋贷款（数额以银行出具的凭证为准）抵作支付给被告田冰的房款，与原告王越所欠被告田冰的房款1600000元折抵，余款由原告王越于办理完毕撤销涉案房屋抵押登记手续后十日内一次性支付给被告田冰。三、被告田冰于收到原告王越全部购房款当日将涉案房屋交付给原告王越，并于十日内配合原告王越办理涉案房屋所有权转移登记手续，将位于三河市燕郊开发区（房权证号：燕字第××号）房屋过户至原告王越名下，所需税费由原告王越自行承担。四、驳回原告王越的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告田冰的全部诉讼请求。案件受理费21916元，诉讼财产保全费5000元，由被告田冰负担（于判决书生效后三日内交纳）；反诉案件受理费7000元，由反诉原告田冰负担（已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长  杨澜涛审判员  李清励审判员  李文娜二〇一七年三月十七日书记员  王 琦