江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4339号上诉人（原审原告）：杨志刚，男，1985年10月7日出生，住江苏省泗洪县。上诉人（原审原告）：宋玉（杨志刚妻子），女，1980年2月14日出生，住江苏省泗洪县。二上诉人共同委托诉讼代理人：孟军，江苏立贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周崇玲，女，1969年12月7日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告）：于立泳（周崇玲丈夫），男，1967年10月4日出生，住江苏省泗洪县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓梅，江苏品维律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：解伟英，江苏品维律师事务所律师。上诉人杨志刚、宋玉因与被上诉人周崇玲、于立泳排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨志刚、宋玉的上诉请求为：撤销原判，依法改判支持杨志刚、宋玉的原审诉讼请求。事实与理由：一、雷某诉周崇玲、于立泳民间借贷纠纷一案，人民法院作出的民事裁定书、协助执行通知书、司法鉴定委托书等文书以及杨志刚签订的拍卖成交确认书中均未涉及阁楼问题。1．阁楼（储藏室）属于标准层的附属物，阁楼不体现在商品房买卖合同以及房屋所有权证中，阁楼本身没有产权，一审判决也认定阁楼与标准层是一体的，故上述法律文书均未载明阁楼实属正常。一审法院以相关文书未涉及阁楼为由认定阁楼不包括在出卖之列，属于法律认知错误。标准层被出卖，阁楼作为标准层的附属物自然被一起出卖，这是由附属物的性质决定的。2．原审中杨志刚、宋玉提供的泗洪县幸福家园某房产拍卖信息，能够证实被拍卖的房屋顶部也有阁楼，但在拍卖信息标的物名称中未载明阁楼，其拍卖标的物名称信息展示与本案标的物名称信息展示相同，幸福家园该房产包括阁楼均由法院一并交付买受人，而该房产的查封裁定以及拍卖确认书也未涉及阁楼。二、关于估价师杨某所称房屋评估报告载明的估价中未包含阁楼，也未考虑阁楼因素的问题。1．评估报告系评估机构以单位名义作出，评估师个人无权对已经作出的评估报告进行任意性解释，其解释没有法律效力。2．评估报告中没有评估价格的明细，在此情况下评估师应当就评估价格及具体明细提供充分依据，而不能武断认为不包含阁楼。三、一审判决认定涉案阁楼是否包含在601室标准层中价格并不相同依据不足。1．涉案房屋评估价值为1341500元，单价高达8908元/平方米，理应包含阁楼价值。现有证据也并不足以证明杨志刚、宋玉购买的601室房屋中不包含阁楼价值。2．601室房价是否包含阁楼价格与涉案阁楼是否被交付没有关联性，阁楼属于标准层的附属物，当标准层被出卖后，阁楼应当一并被出卖。3．涉案房产经法院拍卖，购买人是通过公开竞价购买，本案房产起拍价为939050元，杨志刚、宋玉以最高价1023050元竞得，相比周崇玲、于立泳所购买价815307元，溢价高达207743元。涉案房产最终成交价的确定，与房屋评估价值并无关联性，不能以房屋评估价高就得出成交价高的结论。通过查询司法网拍的信息可得知，有的房屋拍卖价格达不到评估价，有的房屋拍卖价格接近评估价，有的房屋拍卖价格远超出评估价，还有的房屋因无人购买，多次流拍后再降价变卖。四、关于周崇玲、于立泳出资购买涉案阁楼的问题。结合认购单以及周崇玲、于立泳的付款金额看，周崇玲、于立泳实际上并未另外出资购买阁楼。购房发票显示601室房屋单价为4825元/平方米，总价款为726774元，储藏室单价为2019元/平方米，价款为88533元。标准层单价比认购书多627元/平方米，储藏室单价比认购书少2131元/平方米。根据认购书记载，房屋总价为894086元；按照购房合同及发票总金额为815307元；故周崇玲、于立泳的购房总价款，比其认可合同中确定的总价款少78779元。据此，一审判决认定涉案阁楼是周崇玲、于立泳单独出资购买没有依据，其实质是购买标准层送阁楼。五、阁楼从规划设计、物理结构、功能使用、使用习惯上看与标准层是一体的，与标准层是不可分离的。杨志刚、宋玉在主观意识支配下通过公开拍卖方式购买涉案房产，当然包括阁楼，如果不包含阁楼，则明显超过一般人的认知范畴。至于阁楼价格是否存在、是否评估到标准层中，是法院委托评估机构组织拍卖的内部问题，与杨志刚、宋玉无关。杨志刚、宋玉是公开竞价，经过层层角逐而最终竞得涉案房产，是善意买受人，故有权获得讼争房屋的阁楼。被上诉人周崇玲、于立泳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：一、一审判决虽确认讼争阁楼为泗洪县标准层的附属物，但一审法院在执行周崇玲、于立泳民间借贷纠纷一案中所作出的裁定书、协助执行通知书、司法鉴定委托书以及杨志刚、宋玉签订的拍卖成交确认书中均未涉及到讼争阁楼。二、周崇玲、于立泳最初是通过有偿购买方式取得讼争阁楼，并非开发商无偿赠送。即使讼争阁楼系标准层的附属物，因其自身具备价值，故杨志刚、宋玉在取得拍卖标的时亦应支付附属物的相应对价。三、一审法院依职权向评估鉴定人员杨某调查，杨某明确陈述评估时未考虑讼争阁楼的价格，故评估价格中未包含阁楼价值。鉴于讼争房屋在执行拍卖及委托评估时均遗漏讼争阁楼，现杨志刚、宋玉仅以阁楼系标准层的附属物为由，要求以无偿附带的方式取得讼争阁楼的所有权，缺乏事实和法律依据，应予驳回。杨志刚、宋玉向一审法院起诉请求：1．判令周崇玲、于立泳从位于泗洪县上方的阁楼迁出，并赔偿占用期间的损失9163元（2018年8月20日至2019年7月20日，按833元/月计算）；2．本案诉讼费用由周崇玲、于立泳承担。审理中，杨志刚、宋玉自愿撤回要求周崇玲、于立泳赔偿损失的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年1月，周崇玲与宿迁市富园房地产开发有限公司签订认购单一份，由周崇玲认购以下标的物：1．标准套房为第26幢1单元601室（面积约146.8平方米，单价4198元/平方米）；2．阁楼为第26幢1单元701室（面积约77平方米，单价1228元/平方米，签订合同时折合在标准层单价内）；3．储藏室为第26幢1单元12室（面积约44.16平方米，单价4150元/平方米）。2013年5月23日，周崇玲与宿迁市富园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，由周崇玲购买第26幢1单元601室及26幢1单元12号储藏室，其中601室建筑面积146.8平方米，单价4842.11元/平方米，价款710822元，储藏室建筑面积44.16平方米，价格2019.43元/平方米，单价89178元，价款合计800000元。2014年6月20日，周崇玲向该公司支付房款815307元（601室建筑面积150.6平方米，单价4825.86元/平方米，价款726774元，储藏室建筑面积43.85平方米，单价2019元/平方米，价款88533元）。周崇玲购买的阁楼无产权证，601室内预留有通往阁楼的洞口，由业主自理。2016年10月26日，雷某向一审法院起诉周崇玲、于立泳要求偿还借款6000000元及利息。2017年6月12日，一审法院作出（2016）苏1324民初8242号民事判决：周崇玲、于立泳共同偿还雷某6000000元及利息（利息从2016年10月26日起按照年利率6%计算至实际还款之日止）。后周崇玲、于立泳不服向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉。2017年11月10日，江苏省宿迁市中级人民法院作出（2017）苏13民终2864号民事判决：一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初8242号民事判决；二、于立泳、周崇玲于判决生效起十日内共同偿还雷某借款5335230元及利息（利息从2016年10月26日起按照年利率6%计算至实际还款之日止）。2017年12月21日，雷某向一审法院申请执行。2018年1月15日，一审法院作出（2017）苏1324执6223号执行裁定书，查封周崇玲名下的位于泗洪县（产权证号Ｓ0××77）。2018年2月24日，一审法院作出裁定，拍卖周崇玲名下的位于泗洪县。2018年4月11日，一审法院委托宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司对26幢1单元601室房产及26幢1单元12号储藏室进行评估。2018年5月10日，该公司作出房产评估报告，601室及26幢1单元12号储藏室价格为1341500元。2018年7月17日，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对601室及26幢1单元12号储藏室进行公开拍卖。2018年7月18日，杨志刚以最高价1023050元竞买601室房产及12号储藏室，并与一审法院签订拍卖成交确认书。同日，杨志刚向一审法院提交申请书，内容为：本人因在司法拍卖平台购买位于泗洪县拍贷，且已于中行申请办理。另首付款已付，特申请余款在E拍贷放款后由中行直接支付至法院账户。2018年7月25日，一审法院作出裁定书，泗洪县的所有权归买受人杨志刚所有，上述房产的所有权自本裁定书送达买受人时起转移，买受人杨志刚可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，一审法院向泗洪县不动产登记服务中心发出协助执行通知书。2018年8月16日，杨志刚、宋玉将601室及12号储藏室登记在自己名下。一审法院归纳本案的争议焦点为：杨志刚、宋玉购买的601室房产是否包括阁楼。一审法院认为，周崇玲在购买泗洪县时，并出资购买了案涉的阁楼。该阁楼除在601室内预留洞口作为通往阁楼的出入口外，其他地方无出入口。据此，一审法院认定涉案的阁楼与601室是一体。但是，一审法院在执行雷某与周崇玲、于立泳民间借贷纠纷一案中，所作出的裁定书、协助执行通知书、司法鉴定委托书等文书以及杨志刚签订的拍卖成交确认书均未涉及阁楼。一审法院在调查宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司估价师杨某时，其证实601室及12号储藏室的评估价1341500元，不包括阁楼，也未考虑阁楼因素。如果包括阁楼，价格肯定要比原来的价格高。一审法院认为，涉案的阁楼包括在601室与不包括在601室评估时的价格是不同的，杨志刚、宋玉出资购买的601室未含有阁楼的价格。杨志刚、宋玉要求周崇玲、于立泳从位于泗洪县上方的阁楼迁出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，判决：驳回杨志刚、宋玉的诉讼请求。案件受理费80元，由杨志刚、宋玉负担。二审中，上诉人杨志刚、宋玉为证明其上诉主张，向本院提供如下证据：2018年9月27日，宋玉与估价师杨某的通话录音一份。旨在证明杨某认可评估涉案房屋时已考虑到阁楼因素，杨某认为评估报告中未载明阁楼是因为阁楼没有产权，且涉案房产登记和买卖合同中均未载明阁楼。同时证明阁楼与标准层是一体的，购买标准层时，阁楼应与标准层一同转移。被上诉人周崇玲、于立泳对上述证据质证认为，对该份通话录音的真实性不持异议，但对其与本案的关联性以及证明目的持有异议。评估师杨某与宋玉对话中关于评估价格是否包含阁楼价格的陈述，与一审法院依职权调查取证时的陈述不吻合，故该部分陈述缺乏真实性。同时，该份通话录音不能证明房屋的评估价格中包含有附属阁楼部分，以及阁楼应当一并移交给杨志刚、宋玉。从证据效力评判，一审法院依职权调取的证据效力显然高于杨志刚、宋玉以通话录音方式取得的视听资料的证据效力。本院对上述证据认证如下：鉴于周崇玲、于立泳对该份通话录音的真实性不持异议，本院予以确认。针对该份通话录音的证据效力，因周崇玲、于立泳明确提出异议，而杨志刚、宋玉并未能提供其他证据加以佐证，且估价师杨某在接受一审法院调查时所作陈述与其在通话录音中的陈述内容并不相符，考虑通话录音形成语境的私密性、随意性，故本院对其证据效力不予确认。杨志刚、宋玉以此为由推翻一审法院调查取证依据不足，本院亦不予采纳。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。二审另查明：杨志刚、宋玉通过司法网拍的形式取得泗洪县房屋及26幢1单元12号储藏室的所有权。执行法院向杨志刚、宋玉交付上述房产时，并未交付讼争阁楼，杨志刚、宋玉也从未对讼争阁楼占有使用过。二审再查明：根据泗洪县富园景都小区26#住宅楼阁楼平面图、六层平面图的记载，六楼标准层与阁楼之间规划设计时预留有孔洞，并注明“室内楼梯，业主自理”字样。二审中，双方当事人一致确认标准层与阁楼之间预留孔洞在该房屋被强制执行前已被封堵，讼争阁楼从公共楼梯间可直接通行到达。双方当事人亦一致确认讼争阁楼曾由周崇玲、于立泳的女儿用于开办署期补习班，讼争阁楼与六楼标准层共用水电账户，且阁楼不具备水电独立开户条件。本案二审中的争议焦点是：杨志刚、宋玉主张周崇玲、于立泳对讼争阁楼排除妨害的理由能否成立。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，杨志刚、宋玉主张周崇玲、于立泳排除妨害的理由是：讼争阁楼系其所购泗洪县房屋的附属物，因周崇玲、于立泳仍占有讼争阁楼，故其有权请求排除妨害。周崇玲、于立泳则抗辩称讼争阁楼不在司法网拍的范围内，杨志刚、宋玉支付的购房款亦不包含阁楼的对价，故其无权请求排除妨害。围绕双方争议，本院对此分述如下：一、讼争阁楼是否属于标准层的附属物本院认为，未经物权登记的阁楼应视为建筑物的附属空间。本案中，讼争阁楼在规划设计时仅与六楼标准层相连接，预留有孔洞并注明“室内楼梯，业主自理”，其他业主无法通过公共楼梯进入阁楼，故该阁楼从规划上专属于六楼标准层。其次，讼争阁楼的水电设施与六楼标准层的水电统一计量，不单独列表，亦说明从功能设施上更便利于六楼标准层业主使用。据此，一审法院认定讼争阁楼属于标准层的附属物，符合客观实际，本院予以确认。二、司法网拍标的物是否包含讼争阁楼本院认为，司法网拍标的物是否包含讼争阁楼应结合缔约双方真实意思表示以及合同履行过程综合加以判断。本案中，一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖的标的名称为泗洪县房屋及26幢1单元12号储藏室，拍品详情中并未载明包含阁楼。一审法院在执行雷某与周崇玲、于立泳民间借贷纠纷一案中作出的执行裁定书、协助执行通知书、司法鉴定委托书以及杨志刚签订的拍卖成交确认书中均未涉及讼争阁楼。宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司为此作出的房产评估报告载明的估价对象、现场查勘照片也未涉及讼争阁楼，估价师杨某在接受一审法院调查时亦确认评估价未考虑阁楼因素，不包含阁楼价格，结合执行法院明确司法网拍不包含阁楼亦未实际交付的情形，能够综合认定本案司法网拍标的物不含讼争阁楼。二审中，杨志刚、宋玉称其他司法网拍标的物顶层房屋包含阁楼，并以此类推适用本案。鉴于个案存在差异性，拍卖标的物范围应结合相关拍卖文件及履行过程综合判断，故本院对其类推适用的主张不予采纳。除此之外，杨志刚、宋玉还对周崇玲有无出资购买讼争阁楼提出异议。杨志刚、宋玉认为，根据认购单的记载，标准层、阁楼、储藏室分别单独定价，但购房发票仅能体现标准层与储藏室价款，加之实际成交价低于认购价，进而应认定阁楼系周崇玲购买标准层时赠送所得。鉴于认购单关于阁楼价款明确约定签订合同时折合在标准层单价内，在购销双方未明确约定赠送面积的情形下，即使正式签约时存在开发商让利行为，也不能以此推定讼争阁楼系周崇玲购房时赠送所得，故杨志刚、宋玉的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、阁楼作为附属物是否当然享有物权杨志刚、宋玉主张讼争阁楼系其所购标准层的附属物，根据主物转让从物随之转让的原则，阁楼的所有权应归其所有，故而请求排除妨害。本院认为，其一，附属物不等同于从物。主物与从物的划分是指两个具有紧密联系的物之间，为更大发挥物的效用，当物权发生变动时，用于确定物的归属而适用的规则。本案中，杨志刚、宋玉竞得的房屋位于六楼，而讼争阁楼可从公共楼梯间直接通行到达，从物理结构上看，两者是分离的，没有讼争阁楼并不影响其竞得房屋的完整性；从使用效能上看，杨志刚、宋玉购买房屋是用于居住，讼争阁楼的存在与否并不会减损其居住功能的发挥，亦不能达到优化居住功能的作用，故房屋与阁楼均有其独立的使用价值。据此，杨志刚、宋玉主张讼争阁楼系当然归其所有的从物理由不能成立，本院不予采纳。其二，阁楼作为附属物不当然享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条的规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”本案中，司法网拍详情已清楚描述拍卖范围，执行法院在强制执行程序中拍卖房屋时亦未将讼争阁楼包含在内，即表明讼争阁楼并未随房屋一并被拍卖转让，杨志刚、宋玉自愿竞买即应接受拍卖时的相关要求。退一步讲，即使讼争阁楼属于房屋的从物，杨志刚、宋玉也不当然享有讼争阁楼的物权。据此，杨志刚、宋玉主张周崇玲、于立泳对讼争阁楼排除妨害缺乏事实基础，本院不予采纳。综上所述，上诉人杨志刚、宋玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨志刚、宋玉负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年二月十三日书记员  叶甜甜