浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初12111号原告:陈建辉，男，1962年8月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：叶义平，男，1967年6月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：鲍江云,浙江冠森律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟浩，浙江冠森律师事务所实习律师。被告：浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地浙江省义乌市福田街道城北路677号。法定代表人：陈文学，董事长委托诉讼代理人：蒋英，系公司资产保全部员工。委托诉讼代理人：郑宏，系公司资产保全部员工。第三人：义乌市协和农业开发有限公司，住所地浙江省义乌市江东街道大元村。法定代表人：吴刚刚。第三人：义乌市矿业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道城中北路2号。法定代表人：方中宝。第三人：吴刚刚，男，1982年4月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：吴敏君，女，1988年1月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：方中宝，男，1957年1月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：张荷仙，女，1958年2月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：方国良，男，1982年9月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：潘玲玲，女，1982年9月26出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：吴志江，男，1974年12月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：洪淑英，女，1979年2月5日出生，汉族，住江苏省姜堰市。原告陈建辉、叶义平诉被告浙江义乌农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、第三人义乌市协和农业开发有限公司、义乌矿业有限公司、吴刚刚、吴敏君、方中宝、张荷仙、方国良、潘玲玲、吴志江、洪淑英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲍江云、吴伟浩，被告的委托诉讼代理人蒋英到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建辉、叶义平诉请判令：1、确认原告与第三人吴志江于2015年9月30日所签订的租赁协议有合法有效。2、确认原告对坐落于义乌市青口南山坑的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第c00188191号、c00188192号、c00188193号、c00188194号；土地证号：义乌国用（1999）字第27-5006号】自2015年10月8日至2025年10月7日享有租赁权。事实和理由：2019年5月8日，贵院在执行（2017）浙0782民初20850号民事判决时，作出了腾空公告，责令义乌矿业有限公司于2019年5月30日前将房屋腾空。对此，原告认为贵院作出的腾空公告有误，向贵院提出了案外人执行异议申请，贵院作出（2019）浙0782执异94号执行裁定书，认为已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利人。义乌市青口南山坑的房地产现登记的产权人为义乌矿业有限公司，原告以义乌矿业有限公司已将南山水库原萤石矿房屋区四合院房地产转让给第三人吴志江，原告从吴志江之处租赁了上述房屋为由，要求保护其租赁权，依据不足，据此驳回了原告的异议。原告认为，该案中裁定拍卖的被执行人义乌矿业有限公司所有的坐落于义乌市青口南山坑的房地产实际已转让给第三人吴志江，第三人吴志江将其中四合院租赁给原告，并于2015年9月30日签订了房屋租赁协议，租赁期限自2015年10月8日至2025年10月7日。租赁协议签订后原告向案外人支付了五年租金14万元整并花巨资进行了翻建和装修。原告与第三人吴志江签订的房屋租赁协议合法有效，现租赁期限并未届满，就算贵院强制执行将房产拍卖，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同对新的房产权利人也具有法律效力，仍应继续履行，原告也自愿将后五年的房租交给贵院或新权利人，履行交纳房租的义务，否则原告的损失将无法弥补。综上，原告为维护自身合法权益，恳请贵院终止对坐落于义乌市青口南山坑的房地产的腾空，依法保护合法有效的租赁合同得以继续履行。被告农商行答辩称：我方不同意原告的诉讼请求，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。涉案的房地产现登记的产权人为义乌矿业有限公司，且义乌矿业有限公司以上述房地产提供抵押担保，并于2015年12月24日办理了抵押登记，我方依据已发生法律效力的（2017）浙0782民初20850号民事判决书，申请拍卖上述房地产符合法律规定。对于原告与第三人吴志江租赁合同是否有效与本案无关，第三人吴志江并未取得该房地产的所有权，其与原告签订的合同对于房地产所有权人义乌矿业有限公司不产生约束力。请求驳回原告的诉讼请求。第三人均未作答辩。原告举证如下：1、租房合同及转账凭证一份3页，证明原告与第三人吴志江于2015年9月30日签订了坐落于义乌市青口南山坑的房地产租赁协议，租赁期限自2015年10月8日至2025年10月7日，原告已按约支付房租的事实；2、（2017）浙0782民初20850号判决书一份，证明（1）判决书第3页第4行认定涉案抵押借款合同时间在2015年12月23日，原告租赁发生在抵押借款之前。（2）判决书第3页第13-16行认定涉案房产登记在第三人义乌矿业有限公司名下。第三人义乌矿业有限公司将涉案房产转让给第三人吴志江的事实；3、照片12张，证明原告租赁涉案房屋后花费巨资进行了翻建和装修。被告农商行质证如下：证据一，被告与吴志江签订的租赁协议只能约束原告和第三人吴志江，对义乌矿业有限公司没有约束力；证据二，判决书只是认定了涉案抵押借款时间，并没有对原告的租赁时间进行认定，判决书认定涉案房产登记在义乌矿业有限公司名下，没有对涉案房产转让给吴志江进行认定；证据三，仅凭照片无法判断原告是否花巨资进行装修翻建。被告农商行未提供证据。第三人未发表质证意见也未举证。对原告提供的证据，本院对形式真实性予以确认。原告提供的房屋租赁协议系原告与第三人吴志江之间形成，而吴志江并非实际产权所有人，不能达到其证明目的。经审理查明：2018年9月30日，本院对农商行诉义乌市协和农业开发有限公司、义乌矿业有限公司、吴刚刚、吴敏君、方中宝、张荷仙、方国良、潘玲玲、吴志江、洪淑英金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙0782民初20850号民事判决。该判决认定，2015年12月23日，被告义乌矿业有限公司以其所有的坐落于义乌市青口南山坑的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第c00188191号、c00188192号、c00188193号、c00188194号；土地证号：义乌国用（1999）字第27-5006号】自愿为本案债务提供抵押担保，并于2015年12月24日办理了抵押登记。该判决判令：一、义乌市协和农业开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还农商行借款本金800万元并支付利息、罚息、复利998451.94元（已计算至2017年11月30日，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止，利息、罚息、复利折算之后不得超过年利率24%）。二、农商行在上述债权及本案诉讼费用范围内对义乌矿业有限公司所有的坐落于义乌市青口南山坑的房地产【房产证号：义乌房权证江东字第c00188191号、c00188192号、c00188193号、c00188194号；土地证号：义乌国用（1999）字第27-5006号】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、义乌矿业有限公司、张荷仙、方中宝、方国良、潘玲玲对上述第一项债务及本案诉讼费用在最高额1200万元范围内承担连带清偿责任。四、吴刚刚、吴敏君、吴志江、洪淑英对上述第一项债务及本案诉讼费用在最高额4000万元范围内承担连带清偿责任。……等内容。判决生效后各债务人未履行，农商行于2019年3月4日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年5月6日，本院作出（2019）浙0782执2435号执行裁定，拍卖被执行人义乌矿业有限公司所有的坐落于义乌市青口南山坑【房产证号：义乌房权证江东字第c00188191号、c00188192号、c00188193号、c00188194号；土地证号：义乌国用（1999）字第27-5006号】的房地产。2019年5月7日，本院作出（2019）浙0782执2435号执行裁定，查封上述房地产。2019年5月8日，本院作出（2019）浙0782执2435号公告，责令被执行人义乌矿业有限公司于2019年5月30日前将该处房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2015年9月30日，原告陈建辉、叶义平（乙方）与第三人吴志江（甲方）签订《租房合同》一份，约定甲、乙双方就下列房屋的租赁达成协议：甲方房屋坐落于南山水库原莹石矿房屋区合院。租赁用途为住房。租赁期限自2015年10月8日至2025年10月7日止。到期后如无政府征用，再按原年租金续租壹拾年。该房屋租金为（人民币）28000元整，租赁期间，出租方不得以任何理由调整租金。乙方按每五年支付一次租金给甲方，金额为人民币壹拾肆万元整等内容。原告承租案涉房地产后支付了五年房租。本院认为，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权利人。涉案青口南山坑的房地产现登记的产权人为义乌矿业有限公司，且义乌矿业有限公司以上述房地产为债务提供抵押担保。原告提供的房屋租赁协议系原告与第三人吴志江之间形成，而吴志江并非实际产权所有人，实际产权人义乌矿业有限公司也未追认，原告以义乌矿业有限公司已将南山水库原萤石矿房屋区四合院房地产转让给第三人吴志江，吴志江已将上述房地产租赁给其为由，要求保护其对南山水库原萤石矿房屋区四合院房地产的租赁权，依据不足。原告的异议理由不能成立，本院不予支持。第三人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告陈建辉、叶义平的诉讼请求。案件受理费3660元，公告费560元，由原告陈建辉、叶义平负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴敬清人民陪审员  金圻裕人民陪审员  骆有燮二〇二〇年二月四日代书 记员  黄淑艳