广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22030号上诉人（原审被告）：胡荣生，男，1971年12月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄云波，男，1959年3月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张志培、何粉洪，均系广东镜标律师事务所律师。原审第三人：刘昌勇，男，1966年10月17日出生，汉族，住四川省达县。上诉人胡荣生因与被上诉人黄云波、原审第三人刘昌勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡荣生代理人王嘉斌、被上诉人黄云波代理人张志培到庭参加诉讼。原审第三人刘昌勇经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胡荣生上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回黄云波要求胡荣生支付房屋使用费的请求；2.一审、二审诉讼费由黄云波承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，导致判决不公，应予改判。一、2017年9月至2018年6月，涉案房屋的租金已经结清，一审认定胡荣生欠缴该时段的房屋使用费7150元错误。该时段涉案房屋因黄云波违规加建导致房屋严重漏水，为加建所搭建的棚架一直附着在房屋外墙没有拆除，加建使用的工具、建筑物料等在第三层和房屋周边随意堆放，严重影响胡荣生正常使用租赁物（包括通风、采光、通行等），胡荣生曾为此多次通过短信、电话要求黄云波修复房屋，拆除棚架，清理建筑物料，恢复房屋到正常使用状态，保证不再影响胡荣生正常租用，但黄云波未予理会，更于2018年10月对涉案房屋停水停电。据此为了保障自身的合法权益，胡荣生在2017年9月后分别扣减了部分租金，以弥补无法正常使用房屋的损失及财产损失，胡荣生一审也提交了相关证据证明上述事实，根据《合同法》第二百二十条规定，胡荣生采取扣减部分租金的私力救济方式合情合理，一审对此未予以认定有失公正。二、一审判决胡荣生支付6580元受理费不合理。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费由败诉方承担。一审驳回了黄云波大部分诉请，仅判令胡荣生支付使用费7150元及利息，却让胡荣生承担将近一半的受理费，一审判决不合理，应予纠正。黄云波二审答辩称因胡荣生一直使用涉案房屋至今仍未返还，应按合同约定向黄云波支付占用费。黄云波认为一审认定事实正确，适用法律正确，请二审法院驳回胡荣生的全部上诉请求，维持一审判决。刘昌勇二审未答辩。黄云波于2017年10月25日向一审法院起诉请求：一、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；二、请求判令胡荣生向黄云波支付租金35700元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从逾期之日起计至实际清偿之日止）；三、没收胡荣生押金20000元；四、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；五、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月1日，黄云波（甲方、出租方）、胡荣生（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定，甲方将位于增城区永宁街××村××东路××幢自建住宅楼租给乙方，租赁期限为2013年10月1日至2023年9月30日，共十年；乙方每月5号前将租金支付至甲方指定银行账号，逾期视为乙方违约，甲方有权没收押金，并收回房屋另行处理；租金每年每月递增400元，即2013年10月1日至2014年9月30日，月租金6000元，2014年10月1日至2015年9月30日，月租金6400元，2015年10月1日至2016年9月30日，月租金6800元，2016年10月1日至2017年9月30日，月租金7200元，2017年10月1日至2018年9月30日，月租金7600元，2018年10月1日至2019年9月30日，月租金8000元，2019年10月1日至2020年9月30日，月租金8400元等；签约时乙方支付押金20000元，交首期租金后可入场，押金不得冲抵租金，合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还押金；租赁期间，乙方对房屋进行增建、装修等设施，或修改房屋结构，须征得甲方同意，所需费用由乙方承担等；租赁期间，乙方将房屋转租他人，必须经得甲方书面同意才许可，否则，须乙方承担一切违约责任；乙方不得在房屋内存放有害、腐蚀物质、易燃易爆品，如有违反，甲方不负任何责任等内容。2015年5月5日，胡国强将涉案房屋租赁给高鹏伟作为冷库使用，租金每月1800元，租期为2015年5月5日至2020年5月5日。2016年5月9日，胡荣生将部分涉案房屋转租给刘昌勇作餐饮用途，租期为2016年5月9日至2021年5月30日。2017年3月1日，黄爱凤（甲方）与胡荣生（乙方）签订《租赁补充协议》，约定，因出租方对房屋进行改造加建，经协议，甲方将广州市增城区永宁街长岗村东东路40号三楼向乙方收回，加建二楼以上的建筑；租金由原租金7200元每月减租1500元，即每月5700元，黄云波每年每月递增400元，减递增费50元，即每年每月递增350元；甲方在加建期间乙方不得以任何理由干涉阻拦甲方；其他费用按原协议执行。减租时间由2017年3月1日起生效至原合同届满止；加建好后，乙方有优先权租加建房。2017年7月24日，广州市公安局增城分局永新派出所向胡荣生作出《询问笔录》，其中载明了胡荣生向派出所陈述的内容，胡荣生表示其曾经在涉案房屋内存放过柴油，但并未长期存放，另表示黄云波在其不在的情况下带人到涉案房屋内搬东西，其外甥女被打等事宜。2018年5月16日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记薄查册表》载明位于广州市增城区永和镇长岗村东升社的80平方米的土地为集体建设用地，权利人为黄云波，用途为住宅，土地状态为查封。另查明，刘昌勇经营个体工商户“广州市增城刘川餐厅”，注册地址为广州市增城区永宁街长岗村东升东路40号。一审庭审中，双方当事人另作如下举证：一、黄云波提交：1、广东明鉴文书司法鉴定所出具的《鉴定意见书》载明2017年7月6日的《同意转租》中黄云波的签名并非同一人书写；胡荣生对该《鉴定意见书》不予认可，认为是黄云波单方面鉴定的，胡荣生未参与鉴定，且检材未经过其确认。2、房屋照片，拟证明胡荣生在涉案房屋堆放危险物品。二、胡荣生提交：1、房屋照片，拟证明黄云波在违规加建房屋期间搭建竹棚堆放建筑物料，且造成严重漏水，影响其使用涉案房屋，黄云波在胡荣生使用房屋期间指使他人擅自将其物品搬出，导致其物品损毁丢失；2、工商银行自动柜员机客户凭条，拟证明其在2018年2月至7月向黄云波交租情况，即每月交租5300元；3、微信记录，载明2018年7月8日，黄云波要求胡荣生支付少交的750元，共计6050元，胡荣生答复认为涉案房屋并未完全修好，故不支付该费用；4、刘昌勇办理工商登记资料，其中包含黄云波签名的《同意转租》，拟证明黄云波是同意转租的。本案立案受理后，黄云波的诉讼请求如下：1、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；2、请求判令胡荣生向黄云波支付租金12000元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、没收胡荣生押金20000元；4、请求判令胡荣生将房屋恢复原状；5、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。2018年2月8日，黄云波提交《变更诉讼请求申请书》，将原诉讼请求变更为：1、请求判令黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》无效；2、请求判令胡荣生将位于广州市增城区永和镇永宁街长岗村东升东路40号的一幢自建住宅楼归还给黄云波；3、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；4、请求判令胡荣生参照合同约定的租金标准向黄云波支付截止2018年2月止的房屋占有使用费21200元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；5、请求判决没收胡荣生押金20000元；6、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。2018年6月7日，黄云波再次向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，将诉讼请求变更为：1、请求判令解除黄云波与胡荣生于2013年10月1日签订的《租房合同》及2017年3月1日签订的《租赁补充协议》；2、请求判令胡荣生向黄云波支付租金35700元及逾期利息（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从逾期之日起计至实际清偿之日止）；3、请求判令没收胡荣生押金20000元；4、请求判令胡荣生向黄云波赔偿损失25032元；5、胡荣生承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，黄云波表示，最终的诉讼请求以其于2018年6月7日提交的《变更诉讼请求申请书》中载明的内容为准。黄云波向一审法院提交《笔迹鉴定申请书》，要求对《同意转租》中的黄云波的签名进行鉴定。一审法院经摇珠确定鉴定机构，但黄云波未按鉴定机构的要求预付鉴定费用，故一审法院视为其放弃鉴定申请。黄云波另向一审法院申请高鹏伟、刘昌勇作为本案第三人参加诉讼，一审法院依法追加了高鹏伟、刘昌勇作为本案第三人参加诉讼。后高鹏伟到庭陈述其在2018年3月13日就已经将涉案房屋交还给胡荣生，胡荣生对此予以确认。故黄云波同意撤回追加高鹏伟作为本案第三人，一审法院对此作出口头裁定，裁定撤回追加高鹏伟作为本案第三人。2019年1月25日，黄云波以刘昌勇已经搬离涉案房屋为由申请撤回刘昌勇为本案第三人的申请。2019年2月25日，刘昌勇向一审法院提交书面《情况说明》，载明其在办理工商执照时所提交的盖有长岗村村民委员会公章的《住所（经营场所）场地使用证明》、其签名的《同意转租》、盖有长岗村民委员会公章的《证明》以及黄云波的身份证复印件都是黄云波本人直接提供给刘昌勇并配合办理的。一审庭询中，各方当事人陈述以下事实：一、黄云波陈述：涉案房屋系农村宅基地上建房，1992年经村生产队盖章报建的房屋；涉案房屋占地面积160平方米，只有80平方米是有登记证书的，另一半没有登记；涉案房屋是在和胡荣生签署补充协议之后的开始加建，2017年6月左右就停工了。胡荣生陈述：其并未改变涉案房屋结构。二、关于交租情况，胡荣生陈述：在2013年10月1日至2017年2月均是按照合同约定数额交租，2017年3月至2017年8月按照每月5700元交租，2017年9月至2018年8月是按照每月5300元交租。黄云波对胡荣生交租金额确认，但表示胡荣生均未按时及足额交租。三、关于涉案房屋的报批报建手续，黄云波陈述其庭后提交一审法院，但至今未提交任何材料。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，黄云波未举证证明其已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，故其与胡荣生签订的《租房合同》、黄爱凤与胡荣生签订的《租赁补充协议》应为无效。因合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故黄云波主张要求解除上述两份合同，一审法院不予支持。因合同无效，黄云波要求没收胡荣生支付的押金20000元，于法无据，一审法院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽上述两合同无效，但胡荣生应参照合同约定向黄云波支付涉案房屋的占有使用费。按照《租房合同》及《租赁补充协议》约定，2017年3月份开始，每月减租1500元，且递增费减少50元，直到原合同届满止。故自2017年3月至9月，胡荣生每月应支付占有使用费为5700元（7200元-1500元）；2017年10月至2018年9月，胡荣生每月应支付占有使用费为6050元（7200元+350元-1500元）。现根据双方提交的证据材料及庭审中的陈述可知，胡荣生在2017年3月至8月每月向黄云波支付5700元，2017年9月至2018年8月每月转账5300元。因此，经核算，截止2018年6月，胡荣生的未支付的占有使用费共计7150元（2017年9月欠付400元，2017年10月至2018年6月每月欠付750元）。另，涉案合同约定，每月租金在当月5号前支付。因此，对黄云波主张截止2018年6月的占有使用费（租金）7150元及利息（利息以每月欠付的款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自每月租金逾期支付之日，即欠租当月6日起计至实际清偿之日止），一审法院予以支持。对其主张超出上述占用费金额范围以外的款项，一审法院不予支持。对于黄云波主张要求胡荣生赔偿损失25032元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年4月12日作出判决：一、被告胡荣生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄云波支付占有使用费7150元及利息（利息以每月欠付的款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从欠租当月6日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告黄云波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13410元，由原告黄云波负担6830元，由被告胡荣生负担6580元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对胡荣生的上诉请求与黄云波的答辩意见，分析如下：根据黄云波与胡荣生均确认的《租赁补充协议》约定，自2017年3月份开始，每月减租1500元，且每月递增费减少50元，直到原合同届满止。故，胡荣生自2017年3月至9月，每月应支付占有使用费为5700元，而2017年10月至2018年9月，每月应支付占有使用费为6050元。根据一审查明事实可知，胡荣生2017年9月欠付400元，自2017年10月至2018年6月每月欠付750元，经核算，截止2018年6月，胡荣生未支付的占有使用费共计7150元。对欠付的原因，胡荣生主张是其经黄云波认可扣减的，但其提交的短信等证据并不足以证明其主张，且黄云波并不予以确认，双方对此亦未签订相应的补充协议，故本院不予采信。况且，本案胡荣生一直抗辩涉案房屋渗水、三层加建施工等影响其使用，但其并未立即通过诉讼向黄云波提出主张。为此，胡荣生上诉主张其不应向黄云波支付7150元及利息缺乏依据，本院不予支持。至于一审受理费的处理，应按当事人可得到法院支持的部分进行负担，一审判处欠妥，本院予以纠正。综上所述，胡荣生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13410元，由黄云波负担13360元，胡荣生负担50元；二审案件受理费50元，由胡荣生负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十一日书记员  颜旭怀徐毅敏