山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1051号 上诉人（原审被告）:青岛万华房地产开发有限公司，住所地平度市东阁街道办事处人民东路。 法定代表人：李振鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：王洪兴，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨潇龙，山东建檩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李培亮，男，1984年9月2日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：王锡，山东海利丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李春燕，女，1986年9月25日出生，汉族，住平度市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王锡，山东海利丰律师事务所律师。 上诉人青岛万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）与被上诉人李培亮、李春燕商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人万华公司的委托诉讼代理人王洪兴、杨潇龙，被上诉人李培亮、李春燕的委托诉讼代理人王锡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万华公司上诉请求：1、撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初1144号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审与诉讼有关的费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中商品房预售合同补充条款第三条约定，本补充协议具有与主合同同等的法律效力，如有冲突，以本协议为准；第十五条约定：交接商品房钥匙后，本合同项下商品房即交付于乙方，由此可看出双方约定的交付时间为上诉人将商品房钥匙交给被上诉人后即已交付房屋。根据上诉人提供的房屋交接流程单足以证明涉案房屋已于2016年8月6日交付给了被上诉人，结合被上诉人出具的提前收房承诺书，亦证明双方就商品房的交付时间和交付条件进行了变更，已经达成了新的合意，且在原合同约定的交付日之前进行了实际交付，因此被上诉人无权要求支付逾期交房的违约金。被上诉人出具的提前收房承诺书，在无证据证明存在欺诈、胁迫的情形下，根据合同法意思自治的理论，应认定为系被上诉人对自己权利的处分，且不违反相关法律的规定。被上诉人在明知未经综合验收合格的前提下仍自愿要求交付房屋，后又诉求未能按照约定交付涉案房产，与民法总则第七条的诚实信用原则相违背；二、一审法院适用法律错误。建筑法第六十一条规定应为管理性规范，违反此规定，在被上诉人自愿接收房屋的前提下，并不能导致民事法律行为无效。建筑法第六十一条并未对未经竣工验收合格的建筑工程交付使用的效力作出明确规定。建筑法立法目的为了维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，其规定所规范的对象是建筑活动本身，承担此类义务的是建设单位。管理性规范通常使用“不得”等字眼，因此该法第六十一条应理解为管理性强制规定，一审法院应当根据双方重新达成的合意确定交付的效力，不应根据该规定直接判决交付条件未成就。2018年6月4日，《青岛市人民政府关于公布2018年第一批市级行政权力事项调整目录的通知》公布，明确取消房地产开发项目综合验收备案。由此可见，对房地产开发项目的综合验收的方式属于国家行政干预的范畴，其条款应属于管理性规范。在被上诉人自愿要求交付房屋的情况下，因上诉人违反该规定，并不导致被上诉人的接收房屋法律行为无效。一审判决已经查明被上诉人逾期支付购房款，根据合同约定，被上诉人应当向上诉人支付未付款金额日万分之十的违约金，一审判决上诉人承担违约责任，但将被上诉人应当承担的违约责任与判令上诉人承担的违约责任进行相抵，存在错误，李培亮和李春燕延期付款违约金合计应为41300元，应当以该数额进行相抵。涉案房屋工程竣工验收合格时间为2016年5月30日，而非房产证载明的时间，一审认定上述事实错误。即使判令上诉人承担违约责任，因房屋已经实际交付，被上诉人没有任何损失，应予以调减违约金。一审判令上诉人支付装修押金的利息不当，不应支付利息且利息表述不规范。 李培亮、李春燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李培亮、李春燕向一审法院起诉请求：1、判令万华公司支付李培亮、李春燕逾期交房违约金65848元；2、判令万华公司支付李培亮、李春燕逾期交付储藏室违约金1057元；3、判令万华公司退还李培亮、李春燕装修押金4000元；4、以70905元（65848元+1057元+4000元）为基数，自起诉之日至万华公司实际付款之日，按中国人民银行贷款基准利率（年息6%）计算逾期付款利息；5、判令万华公司给付李培亮、李春燕支付的律师代理费8000元；6、诉讼费由万华公司负担。 一审法院认定事实：2015年10月30日，李春燕（乙方）与万华公司（甲方）签订商品房预售合同，购买万华公司开发的位于平度市《万华·江山帝景小区》x号楼x单元x层x户房屋一套，合同主要内容为：第三条、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币6567.84元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币629726.00元。（付款方式及期限：乙方于2015年10月30日之前支付首付款129726元；贷款500000元，乙方于2015年11月6日之前将办理贷款所需资料提交甲方指定银行，放贷机构于2015年11月13日前将贷款存入合同指定账户）第七条、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当以与其未付款额的日万分之10向甲方支付违约金。第十条、该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、项目通过综合验收并取得备案证明，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条、甲方定于2016年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。补充条款第十一条、不论乙方选择何种方式付款，如未能按双方约定的期限和方式付款、或未按约定期限履行其他义务，甲方有权顺延交付商品房，且甲方该行为不视为延期交付，不承担延迟交付的违约责任，同时自合同约定的交付之日起，商品房的风险责任以及与商品房有关的一切费用由乙方承担。 同日，李春燕（买受人）与万华公司（出卖人）签订储藏室买卖合同，购买万华公司14-3-101号储藏室一个，合同约定，储藏室价款为10000元，买受人于2015年10月30日前交付价款。出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的车位、储藏室交付买受人使用：1、该车位、储藏室经验收合格；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府法规政策的变化或为配合政府部门有关机构行为而延误的；3、买受人未付清全部价款及相关费用（含违约金），或延期交纳车位、储藏室总款，交付车位、储藏室日期顺延；4、因买受人原因引致的延期交付。本合同在履行中发生争议，所产生的诉讼费、律师费等实际支出费用由违约方承担。 2016年3月26日，李培亮（乙方）与万华公司（甲方）签订商品房预售合同，购买万华公司开发的位于平度市《万华·江山帝景小区》x号楼x单元x层x户房屋一套，该房屋的总房价款暂定为人民币615198.00元（付款方式及期限：乙方于2016年3月26日之前支付首付款215198元；贷款400000元，乙方于2016年4月2日之前将办理贷款所需资料提交甲方指定银行，放贷机构于2016年4月9日前将贷款存入合同指定账户）；甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，其余合同主要条款的约定与2015年10月30日李春燕与万华公司签订商品房预售合同内容一致。同日，李培亮（买受人）与万华公司（出卖人）签订储藏室买卖合同，购买万华公司14-3-102号储藏室一个，合同约定买受人于2016年3月26日前一次性支付价款10000元。出卖人应当在2016年9月30日前将储藏室交付，具体交付条件同2015年10月30日李春燕与万华公司签订储藏室买卖合同中约定的交付条件。 合同签订后，李春燕与李培亮于当日支付房屋首付款，李春燕500000元贷款于2016年1月26日由放贷机构存入万华公司账户，李培亮400000元贷款于2016年4月21日由放贷机构存入万华公司账户。李春燕与李培亮在签订储藏室买卖合同当日，将储藏室价款10000元付清。 2016年5月30日，万华公司开发的万华·江山帝景小区14号楼单体竣工验收合格。李春燕购买的x号楼x单元x层x户房屋现已办理房地产权证书【（2017）平度市不动产权第0013153号】，载明上述房屋竣工日期为2017年7月13日。 李春燕、李培亮于2016年8月6日与万华公司签订业主签订房屋交接流程单，万华公司将涉案x、x户房屋交付给李春燕、李培亮，二人接受房屋后分别向万华公司支付装修押金2000元。 李培亮在接收x户房屋时向万华公司出具提前收房承诺书：“本人李培亮于2016年3月26日购买了青岛万华房地产有限公司开发建设的位于平度市房屋，并自愿签署了《商品房买卖合同》，并已按合同约定交齐了购房款。根据合同约定，贵司应当在2016年9月30日向本人交付房屋，现因本人自身原因，要求提前收房装修，特向贵司申请办理交房入住手续。本人承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵司完善物业的相关后续事宜。因本人提前收房装修，对房屋可能存在的隐藏工程或引起的法律后果与责任，由本人自行承担。自实际收房之日起，将按照物业管理有关规定履行相关义务，并负责本人及本人同意进入房屋所在小区的人员人身和物品安全。” 一审法院认为，李培亮、李春燕与万华公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定严格履行权利义务。关于李培亮、李春燕要求万华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，万华公司应在2016年7月30日之前将涉案x户房屋、2016年9月30日之前将涉案x户房屋交付给李培亮、李春燕，交付条件为综合竣工验收，本案中，李培亮、李春燕虽然于2016年8月6日接收万华公司交付的房屋，但上述房屋尚未综合竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，万华公司在交付使用时未达到综合竣工验收的交付条件，违反了法律的禁止性规定，即使李培亮、李春燕同意接收房屋，也不能视为交付条件已成就，李培亮、李春燕要求万华公司按照房产证中载明的竣工验收时间2017年7月13日作为房屋实际交付时间，符合法律规定，一审法院予以支持。关于逾期交房的时间，根据贷款机构实际转账时间，李培亮延期付款12天，李春燕延期付款73天，因双方约定若延期交付房款，万华公司可以顺延交付房屋，故上述时间应在延期交付日期中予以扣除。综上，平度市万华·江山帝景小区x号楼x单元x室房屋延期交房275天，万华公司应支付逾期交房违约金8658.73元（629726元×0.5/10000×275天）；平度市房屋延期交房277天，万华公司应支付逾期交房违约金8520.49元（615198元×0.5/10000×277天），以上共计。 关于逾期交付储藏室的请求，因为双方未约定逾期交付储藏室的违约责任，故对李培亮、李春燕要求支付逾期交付储藏室违约金请求，一审法院不予支持。 关于要求退还装修押金4000元的请求，因万华公司同意返还装修押金，一审法院予以照准。 关于逾期交房违约金及押金利息的请求。李培亮、李春燕与万华公司已就与其交房违约金作出约定，违约金是违约一方的惩罚性赔偿，李培亮、李春燕未提供证据证实其损失高于违约金数额，故对逾期交房违约金利息的请求，一审法院不予支持；万华公司在庭审中表示同意退还李培亮、李春燕，但未提供证据证明系李培亮、李春燕原因导致未能退还押金，李培亮、李春燕要求万华公司自其起诉之日2018年7月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于律师代理费请求，双方仅在储藏室买卖合同中约定律师费的负担，但万华公司在储藏室买卖合同的履行中不承担违约责任，李培亮、李春燕要求万华公司承担律师费的请求，理由不当，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、青岛万华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李培亮、李春燕逾期交房违约金17179.22元；二、青岛万华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还李培亮、李春燕装修押金4000元，并自2018年7月10日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、驳回李春燕、李培亮的其他诉讼请求。案件受理费1774元，保全费820元，共计2593元，由青岛万华房地产开发有限公司负担696元，由李培亮、李春燕负担1897元。 经审理查明，李培亮、李春燕对2016年8月6日接收涉案房屋均无异议。万华公司、李培亮和李春燕对涉案房屋所在的14号楼在2016年5月30日通过单体竣工验收无异议。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，李培亮、李春燕与万华公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示且并不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。尽管双方合同约定的房屋交付条件为“项目通过综合验收并取得备案证明”，但李春燕、李培亮于2016年8月6日与万华公司签订了《江山帝景房屋交接流程单》并接收了涉案房屋，且李培亮于2016年8月6日在《提前收房承诺书》上签字并明确“知悉所购房屋的工程进度及交付条件的，自愿按照现有条件收房”。李培亮签署《提前收房承诺书》及李春燕、李培亮于2016年8月6日接收涉案房屋的行为应当视为李春燕、李培亮同意以房屋现状交付，双方以实际行为变更了原合同的约定并实际履行。故，2016年8月6日应系万华公司向李春燕、李培亮交付涉案房屋的时间。李春燕、李培亮主张2016年8月6日后的逾期交房违约金，于法无据。一审法院以交付的房屋未经综合竣工验收合格为由认定涉案房屋不符合交付条件，判令万华公司支付2016年8月6日后的逾期交房违约金显属不当，本院予以纠正。合同约定涉案101号房屋的交房时间为2016年7月30日之前，102号房屋的交房时间为2016年9月30日之前，万华公司交付上述两套房屋的时间均为2016年8月6日，涉案101号房屋存在逾期交房的情形。万华公司应向李春燕、李培亮支付101号房屋的逾期交房违约金，具体逾期交房违约金数额为220.4元（629726元×0.5/10000×7天）。万华公司其他上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信。 综上，上诉人万华公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审判决不当，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初1144号民事判决第二项； 二、撤销山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初1144号民事判决第三项； 三、变更山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初1144号民事判决第一项为：上诉人青岛万华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李培亮、李春燕逾期交房违约金220.4元。 四、驳回被上诉人李培亮、李春燕的其他诉讼请求。 如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费、保全费共计2822元，由被上诉人李培亮、李春燕负担2722元，上诉人青岛万华房地产开发有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年二月二十日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷