四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川14民终187号 上诉人（原审被告）：眉山华星房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区东坡国际大酒店**。 法定代表人：林冲，职务，总经理。 委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭正权，男，汉族，1954年9月18日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：郭聪（郭正权之子）。住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审原告）：魏秀英，女，汉族，1954年5月24日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：郭聪（郭正权之子）。住四川省眉山市东坡区。 上诉人眉山华星房地产开发有限公司（以下简称：华星公司）与被上诉人郭正权、魏秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2017）川1402民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华星公司上诉请求：撤销原判，改判华星公司支付违约金41048元。事实和理由：1.案涉合同的本意为华星公司为郭正权、魏秀英办理房屋转移登记，并非华星公司需要将产权证的原始证件交付给魏秀英、郭正权。2.华星公司已告知魏秀英、郭正权领取房屋产权证的大致时间，其不领取，不应当由华星公司承担责任。3.华星公司于2016年10月19日履行了办理房屋转移登记的义务，此后不应当承担违约责任。 郭正权、魏秀英答辩，驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.案涉合同本意为华星公司在约定的期间内向郭正权、魏秀英交付房屋产证书。2.华星公司取得房产证后故意不予交付，应当承担责任。 郭正权、魏秀英向一审法院起诉请求：华星公司依购房合同给付郭正权、魏秀英违约金人民币85223元。 一审法院认定事实如下：郭正权、魏秀英系夫妻。2011年9月11日，郭正权、魏秀英与华星公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：郭正权、魏秀英购买华星公司开发的眉州大道西三段88号加洲国际城15幢7层3号住房一套，总价款325778元；第十条交付条件（一），出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记，2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照“……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付”。合同签订后，郭正权、魏秀英以首付款及银行按揭贷款等方式向被告交清了房价款325778元，华星公司已于2014年6月30日将房屋实际交付给郭正权、魏秀英，郭正权、魏秀英按约交清了相关的税、费。 因郭正权、魏秀英没有在约定期限内取得房屋所有权证书，找华星公司询问索要无果，2016年6月8日郭正权、魏秀英等向相关部门信访，华星公司代表到信访办承诺在2016年9月30日前取得。华星公司于2016年10月19日为郭正权、魏秀英办理了不动产权证书，于2016年10月21日将不动产权证书复印件交给郭正权、魏秀英，并告知因郭正权、魏秀英不是一次性付款，需办理银行按揭抵押等手续，需等不太长的时间一般是十天左右，才能拿到原件，其后，郭正权、魏秀英多次找华星公司领取不动产权证书原件，华星公司仍拒不交付。庭审中，郭正权、魏秀英坚持从2015年6月25日起计算华星公司办证违约至2017年11月14日止，要求华星公司支付违约金85223元。 一审法院开庭前，电话通知华星公司相关人员，将郭正权、魏秀英的不动产权证书原件交到法庭，但华星公司在开庭时仅提交了不动产权证书复印件，拒不提交原件。 一审法院认为，郭正权、魏秀英与华星公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违背法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。郭正权、魏秀英按约付清了房款等费用，华星公司虽在约定的期限内履行了交房义务，但因华星公司的原因，致使郭正权、魏秀英没有在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，华星公司的行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期办理并交付房产证的违约责任。 关于违约金的起算时间和终止时间。鉴于房地产行业交房办证的特性，一般都是集中交房，统一办证，华星公司提前两个月将房屋交付郭正权、魏秀英使用，郭正权、魏秀英从实际交付日计算办证截止日，事实上导致加重华星公司违约责任，有失公平，故应调整为按合同约定交房截止日即2014年8月30日起计算办证截止日更合理。合同明确约定“……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止……”，华星公司为郭正权、魏秀英办理了房产证但不交付，不等同于郭正权、魏秀英已实际取得房屋所有权证书，华星公司至今未将不动产权证书原件交付郭正权、魏秀英，且没有证据证明属华星公司通知后郭正权、魏秀英拒不领取，华星公司的违约行为仍处于持续过程中，故郭正权、魏秀英主张违约金计算至2017年11月14日止合理，应予支持，华星公司违约天数计812天。 关于华星公司辩称“不存在根本性违约，不应支付违约金；已为郭正权、魏秀英办理了产权证，将房屋权属转移到郭正权、魏秀英名下即视为完成转移登记，完成了合同十九条约定的义务”等。一审法院认为，按期交了房不等于按期办了证，没有办证属于违约行为，虽然华星公司按约定于2014年8月30日前交付了房屋，但按合同约定，买受人应在交付之日起360天内取得房屋所有权证书，华星公司直至2016年10月19日才完成郭正权、魏秀英所购房屋权属的转移登记，明显已构成违约；合同中明确约定“……自买受人应当取得房屋所有权证书….至实际取得房屋所有权证书……”，华星公司为郭正权、魏秀英办理产权证并交付给郭正权、魏秀英才是完整的完成了合同第十九条约定的义务，华星公司仅为郭正权、魏秀英办理了房产证但不交付，不等同于郭正权、魏秀英已实际取得房屋所有权证书，华星公司至今未将不动产权证书原件交付郭正权、魏秀英，导致郭正权、魏秀英不能充分行使物权。故华星公司辩解不承担违约责任的理由不予采信。 综上所述，郭正权、魏秀英请求华星公司支付违约金的诉讼请求依法予以支持，但违约天数予以调整。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定判决：一、眉山华星房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付郭正权、魏秀英违约金79359元；二、驳回郭正权、魏秀英的其他诉讼请求。 二审审理过程中郭正权、魏秀英提交信访件材料复印件一页，该页记载郭聪于2016年12月28日向眉山市信访局反映：2011年9月11日起购买嘉州国际城15幢703号房，2016年10月开发商将不动产复印件给业主，原件一直不给业主，要求业主签订放弃追究其延迟办理不动产登记证违约责任后才给原件，现要求开发商将不动产证原件给业主。并提交不予受理告知材料一份，该材料记载：郭聪反映的问题属于购房户与开发商之间的合同纠纷问题，不属信访事项。郭正权、魏秀英陈述该两份复印件来源于眉山市信访办。拟证明华星公司办理案涉房产证后仍拒绝交付房产证原件。 华星公司质证意见为该证据为复印件，不予认可。 双方对一审查明的案件事实均无异议，本院对一审查明事实予以认定。 本院认为：双方在案涉《商品房买卖合同》第十九条明确约定，当出卖人逾期取得房屋所有权证书，买受人选择不退房时，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。根据上述合同约定，华星公司除应为郭正权、魏秀英办理产权转移登记外，还应履行交付房屋所有权证书的义务。华星公司关于买受人取得房屋所有权证书的时间点仅为办理产权转移登记时间不能成立。华星公司亦无证据证明房屋所有权证书未予实际交付的原因在郭正权、魏秀英，其该抗辩理由亦不能成立。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费758元，由上诉人华星公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 东 审判员 陈晓华 审判员 孙春红 二〇一七年三月二十七日 书记员 罗晓倩