上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6911号原告(反诉被告)：魏尊超，男，1980年5月27日生，汉族，住江苏省。原告(反诉被告)：张凤，女，1981年1月29日生，汉族，住上海市金山区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：唐康萍，上海丰兆律师事务所律师。被告(反诉原告)：李文玲，女，1988年2月18日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：段洲磊，男，1988年3月26日生，汉族，住上海市。上述二被告的共同委托代理人：孔琪，北京大成(上海)律师事务所律师。原告魏尊超、张凤与被告李文玲、段洲磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，被告李文玲、段洲磊向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并处理，并于2016年6月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，并于2016年9月12日再次公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人唐康萍、二被告的共同委托诉讼代理人孔琪两次到庭参加诉讼。原告魏尊超到庭参加了第二次庭审。诉讼中，本案经院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告魏尊超、张凤向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2015年12月30日签订的上海市房地产买卖合同于2016年4月10日解除；2、被告李文玲、段洲磊支付原告魏尊超、张凤赔偿金人民币(以下币种同)40万元。事实和理由：2015年12月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定二被告向二原告购买位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋总价款为200万元。合同还对过户日期、付款日期、违约责任等进行了约定。合同签订后，二被告未在约定的过户日期前完成贷款审批手续，亦未将涉案房款予以补足。二原告遂于2016年4月8日向二被告寄送了单方解除合同的通知，但二被告不予配合办理相应的合同解除后续事宜。为维护原告的合法权益，二原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告李文玲、段洲磊辩称，不同意解除合同，也不认可送达时间。根据合同补充条款(一)，若因为二被告原因造成贷款不足的，在过户时由二被告通过现金补足，在没有补足的情况下才视为逾期付款，但实际上是二原告导致贷款不足，二原告在办理贷款的过程中不配合，在2016年3月20日没有出现在房地产交易中心，也没有给予充足的时间让二被告办理贷款，在没有给出15天宽限期的情况下，二被告不同意解除合同。根据司法解释的规定，为了保护交易的稳定性合同应当继续履行。二被告不同意于2016年4月10日解除合同，2016年3月28日，二被告支付了23万元给二原告，二原告于2016年4月9日出具了收条，证明原告还是有继续履行合同意愿的。二被告不同意支付违约金，二被告也没有违约情形，如果需要二被告支付违约金，20%的计算方式也过高。同时被告李文玲、段洲磊向本院提出反诉请求：1、二原告继续履行于2016年1月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，并与二被告办理涉案房屋的过户手续；2、二原告向二被告支付逾期过户的违约金(以已付款60万元为本金，自2016年3月21日起至实际办理过户之日止，按照每日万分之五计算，暂计至2016年4月25日为10,800元)。事实和理由：2016年1月20日，原、被告通过上海轩扬房地产营销策划有限公司(以下简称“轩扬房产营销公司”)的居间签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)一份，约定二被告向二原告购买涉案房屋，合同总价为200万元。合同还对付款方式、过户日期等进行了约定。该《上海市房地产买卖合同》签约同时已在房地产交易中心网站进行了备案。签约之后，二被告向二原告按约支付了房款，但二原告一直未能与二被告办理涉案房屋的过户手续。二被告认为，自己已经按约履行了付款义务，二原告未按期办理过户手续属于违约行为，应当承担相应的违约责任。为此，二被告提起反诉，请求法院支持自己的诉讼请求。原告魏尊超、张凤针对被告李文玲、段洲磊的反诉辩称，不同意继续履行合同，二原告没有违约情形，也不同意支付违约金，逾期过户的原因不在二原告，二被告无法办理完成贷款审批手续，也没有现金方式补足，故2016年3月20日导致房屋过户不能的过错不在二原告，而在二被告。经审理查明：原告魏尊超、张凤是涉案房屋的登记权利人。2016年3月30日涉案房屋上二原告的抵押登记被注销。2015年12月30日，原告魏尊超、张凤作为卖售人(甲方)、被告李文玲、段洲磊作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定二被告向二原告购买涉案房屋，转让价款共计200万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年10月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年3月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……，逾期超过十五日后乙方仍未付款的……，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方……；补充条款(一)第3项还约定：乙方向贷款银行申请140万元的贷款用于支付部分房价款，乙方应于在不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续，若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在前述期限内补足，否则视为乙方逾期付款，待乙方补足贷款不足部分后，甲、乙双方办理过户手续；第二条所述价格为甲方净到手价格，本次交易过程当中所产生的税费由乙方承担并支付；甲乙双方在买卖合同签章处所留的地址为任何一方的法律文书送达地，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达。合同附件三载明：一、乙方于2015年12月23日已向甲方支付定金5万元，二、乙方于2016年1月2日向甲方支付房款40万元，三、乙方于2016年1月30日向甲方支付房款15万元，四、乙方向银行申请贷款金额为140万元，若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度或乙方无法办理关于该房屋的贷款手续则乙方应于甲乙双方至上海市房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理当日，补足该不足部分。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告魏尊超、张凤作为甲方(出售方)、被告李文玲、段洲磊作为乙方(购买方)，双方签订了《补充协议书》一份，载明关于涉案房屋甲方净到手价格为253万元，交易所产生的所有税、费全部由乙方承担；买卖合同公示价为200万元，其中实际成交价与买卖合同公示价的差额款53万元作为装修补偿款；乙方于2015年12月23日已向甲方支付定金5万元，于2016年12月31日向甲方支付67万元，于2016年1月30日向甲方支付15万元，乙方向银行申请贷款金额为140万元，若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度或乙方无法办理关于该房屋的贷款手续则乙方应于甲乙双方至上海市房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理当日，补足该不足部分，乙方于2016年3月20日前向甲方支付房款23万元，甲乙双方交房当日乙方支付甲方房屋尾款3万元；如双方有一方未能按合同及协议中所约定的条款和补充条款所约定的内容来履行本协议，或有单方提出终止本合同及协议的约定不及时履行的情况，则属违约，则承担买卖合同约定第十条承担相应责任；如有买卖合同与本协议书不相符之处，以本补充协议书为准。2016年1月20日，原告魏尊超、张凤作为卖售人(甲方)、被告李文玲、段洲磊作为买受人(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定二被告向二原告购买涉案房屋，转让价款共计200万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年10月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年3月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金……，逾期超过十五日后乙方仍未付款的……，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方……；补充条款(一)第3项还约定：乙方向贷款银行申请140万元的贷款用于支付部分房价款，乙方应于在不影响合同所约定过户日期的时间内完成贷款审批手续，若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在前述期限内补足，否则视为乙方逾期付款，待乙方补足贷款不足部分后，甲、乙双方办理过户手续；第二条所述价格为甲方净到手价格，本次交易过程当中所产生的税费由乙方承担并支付；甲乙双方在买卖合同签章处所留的地址为任何一方的法律文书送达地，如该地址错误导致无法送达的视为已经送达。合同附件三载明：一、乙方于2015年12月23日已向甲方支付定金5万元，二、乙方于2016年1月2日已向甲方支付房款40万元，三、乙方于2016年1月30日向甲方支付房款15万元，四、乙方向银行申请贷款金额为140万元，若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度或乙方无法办理关于该房屋的贷款手续则乙方应于甲乙双方至上海市房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理当日，补足该不足部分。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。2015年12月23日，被告向原告支付购房定金5万元，2015年12月31日，被告向原告支付购房款67万元，2016年1月27日，被告向原告支付购房款15万元，2016年3月18日，被告向原告支付购房款23万元。2016年4月9日，原告魏尊超还出具房款收据一份，载明收到被告段洲磊支付的购买涉案房屋的房款23万元。2016年4月9日，二原告向二被告发出解除合同通知，载明二被告逾期付款已超过双方约定的过户日期十八日，二原告正式通知二被告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，违约金和赔偿金相关事宜另行商议。该通知寄送到二被告在买卖合同签章处所留地址，但于2016年5月11日被退回。2016年4月10日，二被告向二原告发出告知函一份，载明二被告并未违约，要求二原告继续履行《上海市房地产买卖合同》，二原告给二被告介绍办理贷款的朋友，已告知二被告贷款审批成功，要求二原告配合而被告办理后续手续。庭审中，二被告申请中介工作人员陈英出庭作证，证人陈述，2015年12月30日，原、被告在其所在的公司居间下签订了买卖合同，但是原告此前和链家签订了独家协议，协议在2016年1月份中旬到期，原告怕违约，就把原来的买卖合同撤销掉，重新于2016年1月20日签订了合同，合同条款没有变化。2016年1月20日左右(是周三)证人约过原告，买房人办理新的贷款合同需要双方都到场，被告的公积金有断交的情况，需要走复议的程序，需要选一家银行双方共同办理手续，但是原告电话一天没有打通，其周四、五回电表示在合肥出差，后来不肯出来，要求中介把赔偿给链家的钱解决好，大概是5000左右，再来处理涉案房屋的事宜。原告要求证人发短信承诺，证人支付业主5000元解决业主独家事宜，然后才把2016年1月20日签订的变更的合同、房款收据以及其爱人的身份证复印件送过来。证人于2016年2月1日发短信给原告，同年2月2日证人不在公司，2月3日公司全部放假，年后2月15日左右上班才看到材料，并快递给被告，原告电话称2月2日已经将材料送达公司。证人年后看到材料给原告打电话，告知原告因为材料送的太晚，贷款来不及办，原告表示晚几天没关系，但是要尽快办理。大概是2016年4月10日左右办下来的贷款，贷款不是找证人所在地中介办理的，是房东介绍的信贷员。庭审中，二原告向法庭提交了贷款结清证明一份，证明其此前已经还清了全部贷款，并于2016年3月30日实际完成了注销登记，二原告事先咨询过，申请注销和过户可以同时办理，所以当时就在等。二被告则质证认为，真实性没有异议，但二原告于2016年3月30日才将涉案房屋上的抵押登记注销，导致此前二被告的银行贷款审批迟延，原告的抵押不注销，银行无法放贷。庭审中，二被告向法庭提交了上海市房地产登记申请书复印件一份，该申请书中审批通过的贷款金额为133万元，期限自2016年4月12日始，原告表示贷款在2016年4月10日即已审批通过，且办贷人员和原告是认识的，是原告介绍给被告的。庭审中，原告陈述其发出解除通知之前并没有催告过被告尽快办理贷款手续或现金补足，因为合同没有约定原告负有该项义务；原告也未于2016年3月20日到房地产交易中心办理过户手续，因为被告微信表达过贷款办不出，且无法现金补足，被告希望延长付款期限，但是原告不同意，就没有再去交易中心。诉讼中，二原告向法庭提交了微信聊天记录、电子邮件往来记录以及短信记录，证明双方对于解除合同事宜已经协商达成过一致意见，二原告退还购房款，二被告支付10万元违约金，双方为此还拟定和修改过解除协议。二被告则质证认为，上述证据的真实性没有异议，但当时只是希望协商解决问题，不要诉讼，二被告的意向是要尽快要回首付款另行购房，但原告坚持要赔偿40万元并对返还100万元购房款有事实上的难度。诉讼中，二被告亦提交了剩余143万元的付款证明、原、被告的通话录音以及被告与案外人的微信记录等，证明二被告具备相应的履行能力，原告魏尊超提供的身份证过期了，影响了贷款办理以及中介已经通知了二原告贷款已于2016年4月12日办出，二原告还表示要解除合同。二原告则质证认为，二被告现在有支付能力不代表合同履行过程中有支付能力；2016年4月6日魏尊超当天就将符合要求的身份证照片发给了信贷员，不存在故意逾期；二原告本来是通过链家交易的，但二被告要求通过21世纪作为中介公司，如果有什么问题，被告也存在过错。以上事实，有上海市房地产买卖合同、解除合同通知及邮寄凭证、补充协议书、告知函、贷款结清证明、上海市房地产登记簿、微信记录、短信记录、录音资料、电子邮件、转账凭证、收据、上海市房地产登记申请书、证人证言以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的两份上海市房地产买卖合同以及补充协议书均系当事人的真实意思表示，双方均应按约履行，不得擅自变更或解除合同，但需要指出的是，涉案合同的实际交易价格应为253万元，交易过程中的所有税费，按约均应由购买方负担。本案中，双方的争议焦点在于：二原告是否享有合同解除权，并依约主张违约责任。本院认为，其一，原、被告于2015年12月30日签订上海市房地产买卖合同后，又于2016年1月20日再次签订了主要条款一致的另一份合同，二原告虽然主张此系二被告办贷款所需，但证人却表示是二原告为了规避即将到期的链家的独家委托协议而为，且二被告即便办理贷款也无需另行签订一份新的合同，故本院对于证人的证言予以采信，结合在案的微信记录、录音材料等，本院认为，二原告因为其上述个人原因对二被告贷款的办理造成了一定的延误。其二，两份房地产买卖合同均约定过户时间为2016年3月20日，而二原告的个人抵押贷款还清后，其直至2016年3月30日才将抵押登记注销，二原告怠于注销抵押的行为，对于二被告贷款的办理必然会产生重要影响。故二原告在2016年4月9日未给予二被告合理办理贷款期限或现金补足的情况下即径行主张解除合同并要求二被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。二被告于2016年4月12日即办出贷款并通知二原告协助办理过户，时间尚属合理。二原告拒不履行过户义务的行为已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。二被告关于逾期过户违约金的主张，于法有据，本院予以支持。二被告自愿将剩余的购房款143万元交付本院，作为合同履行的对价，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)魏尊超、张凤与被告(反诉原告)李文玲、段洲磊继续履行双方于2016年1月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、原告(反诉被告)魏尊超、张凤于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)李文玲、段洲磊将位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至被告(反诉原告)李文玲、段洲磊名下(过户中产生的所有税费由李文玲、段洲磊负担)；三、原告(反诉被告)魏尊超、张凤于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)李文玲、段洲磊逾期过户违约金(以600,000元为本金，自2016年3月21日起至实际办理过户之日止，按照每日万分之五的标准计算)；四、被告(反诉原告)李文玲、段洲磊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)魏尊超、张凤剩余购房款1,430,000元；五、驳回原告(反诉被告)魏尊超、张凤的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,300元，反诉案件受理费35元，财产保全费5,000元，合计诉讼费12,335元，由原告(反诉被告)魏尊超、张凤负担(已付7,300元，余款5,035元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一七年三月三十一日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……