新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）兵9001民初274号 原告：周维德，男，1955年11月10日出生，汉族，新疆供销学校退休职工，住石河子市。 原告：罗艳（周维德之妻），女，1961年1月8日出生，汉族，住石河子市。 两原告委托诉讼代理人：韦会英，新疆七合律师事务所律师。 被告：新疆供销学校（新疆供销技工学校），住所地：乌鲁木齐市河北东路677号。 法定代表人：宾大章，该学党委校书记兼校长。 委托诉讼代理人：周鹏，新疆同创（乌鲁木齐）律师事务所律师。 周维德、罗艳诉新疆供销学校（新疆供销技工学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高芳芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告周维德、罗艳及两原告委托诉讼代理人韦会英，被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）委托诉讼代理人周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周维德、罗艳向本院提出诉讼请求：1、被告十日内向原告交付其所购买的房屋；2、被告支付迟延交房违约金7345元（294992.28元×0.05‰×498天，2015年9月21日至2017年1月30日）；3、被告退还原告营业税16667元；被告承担向原告交房前该房屋的暖气费。诉讼费及送达费由被告承担。事实和理由：2015年3月27日，原被告签订《住房（集资房）预售合同》一份，约定被告将石河子市26小区第90栋1单元1151号房屋出售给原告，并就原被告双方的权利义务、违约责任、法院管辖等明确约定。目前，被告已发出向业主交付房屋的通知，原告领取钥匙时，被告告知原告必须购买地下车位后才能交付案涉房屋的钥匙。原被告签订的房屋买卖合同并没有约定原告必须购买车位，被告以此理由拒绝向原告交房不符合合同的约定及法律规定，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）辩称，原告方的诉讼请求与事实不符，没有证据和法律依据，请求法庭依法驳回起诉。1、原被告之间并非商品房的买卖行为，原告是被告单位的员工，被告为事业单位，双方之间是事业单位为员工谋取福利而集资建房的关系，是单位内部集资合作建房，涉案房屋不是商品房。原告至今仍欠被告集资款59916.64元，按照合同约定的权利义务，原告未履行交付全部集资款项之前，被告有权拒交房屋作为抗辩。2、迟延交房并非被告原因，而是包括原告等参与集资房屋的员工未按时缴纳集资房款，工程因资金缺乏多次停工所致。3、原告未向被告缴纳营业税16667元，被告也不是征税单位，因此被告不应当退还原告营业税。4、原告并未缴纳任何暖气费，该行为并未实际发生，且暖气费也应向供热公司缴纳，不应让被告承担该费用。5、因本案是集资合作建房，被告没有开发、建设、出售房屋的资质，如果法院认定本案是商品房买卖性质，那么原被告签订的合同属于无效合同，被告也没有相应的预售许可手续。综上，请求法庭依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 庭审中，原告提供以下证据： 1、2015年3月27日原被告签订的统建住房（集资房）预售合同，证实房屋价款为294992.28元，被告应当向原告交付房屋的时间为2015年9月20日，出卖人对该建房土地可以处分，有权对该土地上的房屋进行销售，双方合同未约定买受人必须购买车库。被告对合同的真实性没有异议，对合同有效性、关联性及原告要证明的问题均不认可，称房屋性质为统建住房（集资房）而非商品房，集资房受国家政策约束多、审批手续相比商品房更为复杂，合同载明总价只是暂定价格且房屋是预售，合同并不是原告应当承担的最终集资款的价格，本合同具有不确定性。合同中虽然明确约定了交付期限，也约定了"如非出卖人所控制因素，出卖人可以延期交房"，所以被告不存在违约行为。本院对原告提交的统建住房（集资房）预售合同予以采信。 2、2010年11月5日周维德向被告交房款30000元的收据、2012年9月19日周维德向被告交房款91000元的收据、2013年9月10日周维德向被告交房款70000元的收据、2014年5月24日周维德向被告交房款110000元的收据、2015年7月14日周维德向被告交房款109000元的收据，合计向被告交付购房款311900元，证实原告作为房屋购买人已经实际履行了交付房款的义务。被告对该组证据的真实性、有效性、关联性都认可，对原告证明的问题不认可，称原告所交付的是集资购房款，五张收据加起来的金额已经超过了合同约定的294992元的金额，购房单价均远低于市场价，是被告给单位员工的一种福利。本院对该组证据予以采信。 3、原告出具的"石河子学区职工集资款缴纳情况"明细单，该明细单显示原告周维德缴纳了营业税16667元，证实原告向被告支付购房款311900元中包含合同约定的房屋价款294992.28元、营业税16667元及迟延支付房款的滞纳金。被告对该证据的真实性、有效性、关联性均不认可。因该证据中未加盖被告公章，故本院对该证据不予采信。 被告为证实其主张，提供以下证据： 1、2010年12月10日农八师发改委出具的企业投资项目备案证明、2012年8月20日农八师发改委给各有关部门出具的"关于变更新疆供销学校集资楼项目建设规模及投资总额的函"，证实原告购买的房屋性质是单位集资房而非商品房,规划的住宅楼总建筑面积为11000平方米，2012年准备启动建设时发改委要求我们必须增加2587.03平方米的地下车库，建筑面积变更为13587.03平方米。原告对该证据组真实性认可，关联性不认可，称其不知道该组证据的存在，且该组证据的落款时间均早于原、被告签订合同的时间，双方的合同并没有对地下车库进行约定。本院对该组证据予以采信。 2、2012年8月3日石河子市国土资源局颁发的建设用地批准书、2012年12月19日石河子市城乡规划管理局颁发的建设工程规划许可证、2013年7月1日石河子市建设局颁发的建筑工程施工许可证、2013年2月26日石河子建筑工程设计审查中心颁发的施工图设计文件审查合格书，被告提供以上证据证实规划许可是地上十七层、地下一层，总建筑面积是13456.93平方米，施工工程名称是石河子学区职工集资住宅楼项目，双方合同中所涉的面积仅仅是原告所购房屋的集资建筑面积，并不包括地下面积，原告缴纳的款项仅仅是集资款的一部分。原告对该组证据的真实性认可，称该组证据充分说明被告建房手续正规、有资格对案涉房屋进行处理，双方合同的签订时间在2015年3月，晚于上述证书的取得时间，是被告在核准完所有成本后才与原告签订的。本院对该组证据予以采信。 3、案涉工程施工方石河子市北泉建筑安装工程有限公司2014年3月10日、2014年5月12日向被告出具的两份报告，证实由于原告等人未按期支付集资款，致使工程多次停工，施工方催缴工程进度款的事实。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，称这两份报告只是发包方、承建方的施工合同关系，与本案没有关联性，原告均是在被告通知后如期支付购房款，所有住户交付的房款被告如何使用与原告无关。因本案系房屋买卖合同关系，被告与工程承建方之间的建设工程施工合同关系与本案无关，故本院对该组证据不予采信。 4、石河子发改委2014年8月作出的关于新疆供销学校石河子学区职工集资住宅楼预售价格的批复，证实集资楼建筑面积13456.93平方米，预售价格暂按2603元每平方米，不含税金、待工程完工决算，审计后确定价格，多退少补。根据批复文件中的价格计算，总工程款为35028388.8元，而预售合同中所涉的建筑房屋面积共为11000平方米，其余2456.93平方米的集资款没有预算到预售合同中。原告对该证据真实性认可，认为双方签订合同是对楼层系数、朝向等采取了综合定价，每户的价格均不同。本院对该证据予以采信。 5、供销学校石河子学区集资建房工作小组对集资户召开的五次会议记录、部分参与集资建房人员的签到表、告全体教职工书，证实2013年被告就对集资建房的相关情况、需要修建地下车位的情况、发改委相关规定等在集资时就告知了所有集资户，原告没有及时缴纳集资款，致使集资项目延期交房，并非被告方过错。原告对会议记录中部分由其本人参加的认可，称会议并未涉及车库事宜，对被告自行制作的告全体教职工书不清楚不予认可。由于该组证据是被告自行制作，有原告参与的会议记录本院予以采信，告全体教职工书无证据证实已向原告送达通知，本院不予采信。 6、2013年8月至2015年8月被告关于集资建房情况的说明、通知，证实被告已经及时将集资建房进展情况、已交房款情况、欠款情况、建房所需支出的各项成本进行了相应的公示，对召开集资会议的时间、地点进行了相应通知。原告对该组证据不予认可，称该组证据都是被告自行制作的，原告没有接到过被告电话或在学校看到这些通知，被告提供的多份说明发生在双方签订合同之前，资金不到位是被告内部管理不到位造成的。因被告提供的该组证据无法证实已向原告送达或通知，本院对该组证据不予采信。 根据以上确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月10日，被告在农八师发展和改革委员会备案登记新疆供销学校石河子学区职工集资住宅楼项目。2012年8月3日，被告经石河子市国土资源局批准在26小区其校园内建设职工集资住宅楼，取得建设用地批准书。2012年12月19日，被告取得建设工程规划许可证，建设面积规划为13456.93平方米。2014年8月20日，被告新建集资住宅楼价格经石河子市发展和改革委员会审查，暂按2603元/㎡综合平均价格预售（预售价格不含税金）。 2010年11月5日至2015年7月24日，周维德向被告缴纳购房款311900元。2015年3月27日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《统建住房（集资房）预售合同》一份，合同约定出卖人以划拨方式取得位于城区红山街道地块的土地使用权，国有土地使用证号为石市国用（2014）第04000007号，规划用途为住宅；出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房（集资房），现用名：26小区90栋，建设工程规划许可证号为建字第659001201200167号，施工许可证号为×××；买受人购买的住房为预售经济适用住房；预售经济适用住房（集资房）批准机关为石河子市住房和城乡建设局，预售许可证号为石河子市房售字（2014）石第103号；买受人所购经济适用房（集资房）的基本情况：第90栋1单元1151号房，该住房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上17层，地下1层；该住房预测建筑面积共110.36平方米，其中，套内建筑面积91.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.01平方米；按建筑面积计算，该经济适用住房（集资房）单价为（人民币）每平方米2673元，总金额贰拾玖万肆千玖百玖拾贰元整；经济适用住房（集资房）交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按测绘公司测绘报告面积为准，房款按实际面积同预售面积差额核算后多退少补；买受人分期付款，于2015年4月1日付清总房款；出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件的经济适用房（集资房）交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、其他非出卖人所控制因素；出卖人逾期交房除本合同规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该经济适用住房（集资房）交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同还对其他事项做了约定。同日双方签订补充协议，其中，补充协议第三条约定："根据石河子市发改收费函（2014）19号文，新疆供销学校石河子学区高层住宅集资价格暂定2603元/㎡综合平均价格预售（预售价格不含拆迁补偿费及税金）。合同中的总房款为房屋预售单价与预测建筑面积的乘积，未考虑拆迁补偿费、土地出让金、维修基金、契税、各项税金、门牌证费、门户费、房产证工本费等费用。" 目前，部分支付了购房款及车位款的业主已办理了房屋入住手续，原告办理房屋入住时，被告提出必须支付60000元车位款，双方协商无果，原告遂诉至法院。 本院认为，原被告争议焦点为；一、原被告之间签订的统建住房（集资房）预售合同是否有效；二、被告应否在十日内向原告交付房屋；三、被告是否构成违约，应否承担违约金7345元；四、原告要求被告退还营业税16667元、支付房屋交付前的暖气费有无事实和法律依据。 关于焦点一，单位集资建房是单位组织职工向单位缴纳资金，由单位以自己的名义，在自有土地筹建房屋，房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工的房屋。2012年8月，被告经石河子市国土资源局批准在26小区其校园内建设职工集资住宅楼，被告先后取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法用地及建房手续。2014年8月20日，被告新建集资住宅楼价格经石河子市发展和改革委员会审查后确定。原被告于2015年3月27日在平等、自愿的情况下签订的统建住房（集资房）预售合同，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告称其没有开发、建设、出售房屋的资质、双方签订的合同属于无效合同的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 对于焦点二，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，原被告均应恪守合约，全面履行各自的义务。原告依照合同约定已向被告支付了购房款，被告理应在合同约定的期限内向原告交付房屋。其次，因双方签订的统建住房（集资房）预售合同及补充协议均没有对车位进行约定，且车位购买属于自愿行为，被告要求原告交付车位款后交付房屋的辩解意见不成立，故对原告要求被告十日内交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。 对于焦点三，被告违反合同约定迟延交付房屋，且交付房屋附加缴纳车位款等条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应当承担违约责任。双方合同约定被告逾期交房，原告要求合同继续履行的，被告应自交付房屋第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。本案中，原告自被告应当交房次日，即2015年9月21日至2017年1月30日依照合同约定的日万分之0.5计算违约金7345元，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。对于被告辩解逾期交房系集资购房户不按时交纳房款所致的理由，因其未提供充分的证据加以证明，故本院不予采纳。 对于焦点四，关于被告应否退还原告营业税的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告根据自称是被告出具的"石河子学区职工集资款缴纳情况"明细单，以证实被告收取了其营业税16667元，因被告对该明细单不认可，且该证据中未加盖被告公章，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院对原告要求被告退还营业税16667元的诉讼请求不予支持。关于被告应否承担交付房屋前的暖气费问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（二）项规定："人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：......（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。"本案中，因交付房屋的行为尚未发生，原告是否会承担房屋交付之前的暖气费尚处于不确定状态，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）于本判决生效之日起十日内向原告周维德、罗艳交付石河子市26小区90栋1151号房屋； 二、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）于本判决生效之日起三日内给付原告周维德、罗艳违约金7345元； 三、驳回原告周维德、罗艳其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费200元（减半收取），送达费90元，合计290元，原告周维德、罗艳自行承担100元，被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）承担190元，于本判决生效之日起三日内给付原告周维德、罗艳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  高芳芳 二〇一七年三月三十日 书记员  纪 虎