山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1838号 上诉人（原审原告）：赵华福，男，1985年3月3日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张晓帆，山东慧勤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中泰信实业有限公司，住所地山东省青岛市市北区会昌路20号。 法定代表人：王军伟，执行董事。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑爱玲，山东齐鲁(青岛)律师事务所实习律师。 上诉人赵华福因与被上诉人青岛中泰信实业有限公司（以下简称中泰信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 中泰信公司上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7072号民事判决，依法改判中泰信公司承担逾期办理房屋初始登记的违约责任，支付赵华福违约金71623元；2、一、二审诉讼费由中泰信公司承担。事实和理由：赵华福与中泰信公司签订的《商品房预售合同》系中泰信公司提供的格式合同，该合同对于何时办理房产证约定不明确，合同只约定了在中泰信公司办理了房屋初始登记后多少日内办理房产证，但对于何时办理房屋初始登记没有做出约定，这使得中泰信公司在房屋交付以后迟迟不予办理房屋初始登记。根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，中泰信公司的做法显然限制了赵华福的主要权利。何时办理产权证属合同的必备条款，该条款约定不明确时，应按合同有关条款或交易习惯来确定。《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应当自房屋交付使用之日起60日内办理房屋初始登记，该办法中规定的60日的时间是开发商能够办理完房屋初始登记的合理时间，部门规章是可以参照适用的，该时间也可以视为交易习惯加以确定。而原审判决认为该办法属于部门规章，不能作为裁判依据。如果对开发商何时办理初始登记不作出一个明确的约定，将导致开发商可以随意的延长办理产权证的时间，在构成违约的情形下却不用承担任何违约责任，这将极大的损害广大业主的权利。 中泰信公司辩称，赵华福与中泰信公司之间签订的合同是青岛市工商行政管理局和青岛市建设委员会联合制定的示范文本，不应认定为中泰信公司制定的格式合同。双方的权利义务关系应依双方合同约定。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定，中泰信公司办理权属登记（大产权证）作为中泰信公司办理权属登记证书（小产权证）的起算时点和条件，赵华福以条件成就的时间早晚要求中泰信公司承担违约责任无法律和事实依据。合同并未对该条件成就设置期限，更未对条件成就约定违约责任，同时，该条件的成就还和其它非中泰信公司控制因素相关，非中泰信公司单方因素能决定。《商品房销售管理办法》作为部门规章，在双方合同未明确约定接受该办法约束的前提下，不能直接作为确定民事主体权利义务的依据。中泰信公司提交了青岛青房测绘中心有限公司2019年4月8日出具的《不动产测量报告》，测量报告是中泰信公司权属登记的前提条件之一，测量报告出具后不到一个月，中泰信公司就办理了权属登记手续，中泰信公司不存在任何的拖延办理，妨碍条件成就的情形。中泰信公司也不存在迟延办证的违约情形。根据《青岛市商品房预售合同》第十四条规定，在甲方取得房地产权属登记证明后180日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，签署房屋交接书180天内，申报办理房地产权证。中泰信公司向赵华福提供资料，具备办证条件在约定期限内。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 赵华福向一审法院起诉请求：一、判令中泰信公司承担逾期办理房屋所有权初始登记的违约责任，向赵华福支付违约金71623元；二、诉讼费等由中泰信公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月1日，赵华福、中泰信公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定，赵华福向中泰信公司购买青岛市市北区金华路29号中泰信·上景7号楼14层1403户房屋，总价款1101886.50元；合同第14条约定中泰信公司取得了房地产权属登记证明后180日内,由赵华福、中泰信公司签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。赵华福、中泰信公司在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。签约后赵华福依约支付了房款，中泰信公司于2017年12月28日将上述房屋交付给赵华福使用。2019年4月24日中泰信公司就包括涉案房屋在内金华路29号1-3、5-9号楼办理房地产登记。2019年7月19日，赵华福自中泰信公司处领取《房屋交接书》和《登记申请书》，赵华福可自行办理涉案房屋的权属登记手续。 赵华福主张因中泰信公司未及时补缴土地出让金、未及时向国土资源局申请办理房地产权属登记，导致涉案房屋所属小区不具备办证条件，依据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的规定。中泰信公司应当承担逾期办理房屋所有权初始登记的违约责任，支付违约金。赵华福为此提交青岛政务网市长信箱答复意见一份。中泰信公司对赵华福的主张不予认可，认为因有关部门直到2019年4月8日才出具涉案房屋所属小区的不动产测量报告，中泰信公司取得报告后不到20天就完成了房地产权属登记，不存在延误的问题。中泰信公司为此提交2019年4月8日青岛青房测绘中心有限公司出具的不动产测量报告复印件予以证明。赵华福认为因中泰信公司延迟委托才导致测绘报告出具的晚。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵华福、中泰信公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。赵华福主张中泰信公司逾期办理房屋所有权初始登记，并支付违约金，即应当提交证据证明双方存在办理房屋所有权初始登记的约定及违反相关约定所应承担的违约责任。经查，赵华福提交的《青岛市商品房预售合同》等证据中并无相关约定，赵华福所依据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定系属部门规章，不能作为本案裁判依据。据此，赵华福应当承担举证不能的法律后果，其主张中泰信公司逾期办理房屋所有权初始登记支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回赵华福的诉讼请求。案件受理费1591元，由赵华福负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案中，中泰信公司与赵华福签订了合法有效的商品房预售合同，该合同明确约定了双方间的权利义务，现双方就该合同业已实际履行完毕。赵华福主张双方合同对何时办理涉案房屋所有权初始登记约定不明，应按照合同的有关条款或交易习惯进行确定，但纵观双方的合同条款，并未显示就该事项进行过约定，故而并不存在合同条款约定不明的情形，而合同中亦无相似条款可以进行参照适用，故赵华福主张中泰信公司办理房屋所有权初始登记构成逾期以及应按合同计算和支付违约金，缺乏合同依据。《商品房销售管理办法》是为了行政部门规范开发商的商品房销售行为而制定的部门规章，未经双方当事人约定适用而直接援引用以约束平等民事主体之间的权利义务，缺乏法律依据；赵华福上诉主张将该办法作为交易习惯进行适用，亦缺乏法律依据，本院对此不予支持。赵华福主张双方签订的商品房预售合同系采用格式合同限制了其主要权利，但作为购房人其主要权利是占有使用房屋和办理房屋产权证明，而从本案的实际履行情况来看，并没有证据显示双方合同免除了中泰信公司的责任、加重了赵华福的责任或排除了赵华福的主要权利，故对赵华福的该项主张本院不予支持。 综上所述，赵华福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1591元，由上诉人赵华福负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英