新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初12743号   原告：胡智钢，男，1990年6月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：高煜，新疆新天律师事务所律师。被告：彭宗琴，女，1942年12月27日出生，汉族，头屯河区医院退休职工。委托诉讼代理人：彭菁，女，1975年12月1日出生，汉族，铁路局劳卫部职员，与被告彭宗琴系母女关系，住乌鲁木齐市。被告：新疆广聚恒基房地产投资有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）青海路123号11号楼。法定代表人：冀衍河，男，1981年12月4日出生，汉族，该公司总经理，住乌鲁木齐市。原告胡智钢与被告彭宗琴、新疆广聚恒基房地产投资有限公司（以下简称广聚恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告胡智钢的委托诉讼代理人高煜、被告彭宗琴的委托诉讼代理人彭菁以及被告广聚恒基公司的法定代表人冀衍河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡智钢向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与二被告在2019年8月25日签订的《房屋租赁合同》（庭审中，原告将该项诉讼请求变更为要求确认《房屋租赁合同》无效）；2、要求第一被告彭宗琴退还原告支付的房屋租赁费33600元、保证金5600元；3、要求第二被告退还房屋中介服务费2800元，并承担3倍的赔偿金8400元。事实与理由：2019年8月25日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由我承租第一被告名下位于××区。合同签订后，原告按照合同约定向第一被告支付了6个月房租共计38600元，保证金5600元，共计39200元，向第二被告支付了服务费2800元。第一被告将钥匙交给我后，我发现与合同约定的出租房屋不一致，合同中约定出租的房屋，由第一被告在实际居住，原告无法进行装修和使用。原告立刻停止使用并与二被告进行沟通，未果。鉴于第一被告无法按照合同约定履行义务，而第二被告故意隐瞒事实，已构成违约，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求法院依法裁决。被告彭宗琴辩称，原告所说是无稽之谈，签合同的时候我们拿过房产证和相应的委托书给原告看过，合同不存在违法或无效的情况，原告要求退钱是原告违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告广聚恒基公司辩称，我是中介方，带客户来租房子。我们带原告看过多次，原告才决定租这个房子，然后我们三方就签订了租赁合同。我方已经履行了居间义务，收取中介费是应该的，不同意退还；我方也没有隐瞒房屋事实，要求我方承担3倍的赔偿金更是没有任何事实与法律依据。本院经审理认定如下事实：被告彭宗琴系乌鲁木齐市新市区铁路局19街2栋1单元19室不动产权利人，不动产权证号：新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号，共有情况：单独所有，房屋建筑面积：223.51㎡，专有建筑面积：188.35㎡，分摊建筑面积：35.16㎡，房屋总层数：12，房屋所在层：11，房屋竣工时间：2005年1月1日。2019年8月25日，原告胡智钢（乙方）与被告彭宗琴（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市××区，该房屋建筑面积为223.51平方米，乙方租赁该房屋作为居住使用，房屋租赁期自2019年8月25日起至2020年8月24日至，月租金为5600元，乙方应向甲方支付保证金5600元，租赁期间使用该房屋发生的水电暖气等费用由乙方承担，其他有关费用物业管理费及税费由甲方承担。签订本合同当日向居间方支付中介服务费，其中甲方承担2800元，乙方承担2800元。被告广聚恒基公司作为居间方在该合同上盖章。合同签订后，被告彭宗琴将租赁房屋及钥匙交予原告胡智钢，原告胡智钢于2019年8月28日向被告彭宗琴支付六个月房租33600元及保证金5600元，合计39200元。原告胡智钢于2019年8月24日和28日分别向被告广聚恒基公司支付中介服务费1000元和1800元，合计2800元。2019年9月20日，原告胡智钢将租赁房屋的钥匙退还至被告广聚恒基公司门店，但未与被告彭宗琴进行房屋交接，被告彭宗琴于2019年12月10日将租赁房屋钥匙进行更换。2020年1月11日，本院依法前往租赁房屋进行现场查看：电梯只能抵达11层，上12层只能走楼梯步行进入，11层与12层已独立分割，11层以上可以独立居住使用。11层楼上即12层部分房屋与晒台系开发商原始交付，被告彭宗琴自行在12层晒台部分加盖钢结构主梁并自行加盖12层楼上的房屋，即原、被告所称的13层。本院现场进行调解，被告彭宗琴愿意退还原告胡智钢共计15000元，但原告胡智钢表示不同意。另查明，乌鲁木齐市新市区铁路局19街2栋1单元19室的11层现由不动产权利人被告彭宗琴居住使用，原告当初看的以及和被告商谈的租赁房屋即是12、13层，被告彭宗琴向原告交付的租赁房屋也是12、13层。以上事实有《房屋租赁合同》、微信截图、不动产证、现场勘查笔录、照片、调解笔录、电话笔录等以及庭审笔录存卷为证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，经审查可以确认《房屋租赁合同》实际指向的房屋为乌鲁木齐市××区部分房屋及被告自行加盖的所谓13层房屋，因被告自行加盖部分属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋且在一审法庭辩论终结前未取得（未提交）建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故租赁合同中涉及该自行加盖部分的应认定为无效，但租赁合同涉及的11层以上的12层部分房屋属开发商原始交付，该部分在不动产证载明的房屋建筑面积范围内，故针对该部分的出租，应属有效。原告以交付的12、13层多余出来的面积属于违章建筑为由要求确认《房屋租赁合同》整体无效，于法无据，本院不予支持。虽然本案诉争的《房屋租赁合同》仅部分有效，但原告对交付的房屋性质及状况在承租前是知晓的，且实际已接收、占有使用该租赁房屋，现双方之间的租赁合同法律关系因原告搬离房屋、被告接收并更换钥匙而实际终止，原告胡智钢与被告彭宗琴对此均负有责任，原告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，扣除占有使用费后的租金及保证金，被告应予以退还。原告胡智钢于2019年9月20日将租赁房屋的钥匙退还至被告广聚恒基公司门店，但实际未与被告彭宗琴进行房屋交接，而被告彭宗琴于2019年12月10日才将租赁房屋钥匙进行更换，原告亦无证据可以证明在2019年12月10日之前与被告进行过房屋交接，故本院认定原告对租赁房屋的占有使用期间为2019年8月25日至2019年12月9日，被告彭宗琴应退还原告胡智钢房屋租金14000元（33600-5600×3个月〈2018年8月25日-2019年11月24日〉-5600×0.5个月〈2019年11月25日-2019年12月9日〉）、保证金5600元。关于原告胡智钢主张被告广聚恒基公司退还房屋中介服务费2800元并承担3倍赔偿金8400元的请求。本院认为，虽然本案诉争的《房屋租赁合同》仅部分有效，但原告对交付的房屋性质及状况在承租前是知晓的，且实际已接收、占有使用该租赁房屋，被告广聚恒基公司作为居间方的义务已履行完毕，后原告胡智钢与被告彭宗琴之间租赁合同法律关系的实际终止亦不能归责于被告广聚恒基公司，且被告广聚恒基公司不存在隐瞒房屋事实的情况，故原告胡智钢对被告广聚恒基公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告彭宗琴向原告胡智钢退还房屋租金14000元、保证金5600元；二、驳回原告胡智钢的其他全部诉讼请求。上述款项，被告应于本判决生效后十日内支付，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额50400元，确认给付额19600元，确认给付额占诉讼标的额的38.89%。本案案件受理费530元（减半收取，原告已预交），由原告胡智钢负担61.11%即323.88元；由被告彭宗琴负担38.89%即206.12元，被告彭宗琴应负担的诉讼费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   瓮立臣   二 〇 二 〇 年 二 月 二 十 日 书  记  员   于泳洋