北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1779号上诉人（原审被告）：朱建国，女，1958年4月29日出生。被上诉人（原审原告）：杨菲，男，1971年6月13日出生。上诉人朱建国因与被上诉人杨菲租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱建国上诉请求：撤销原判第二项、第三项，发回重审或者改判驳回杨菲一审的第二、三、四项诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：朱建国提供房屋现场损失的照片以及证人证言等证据，足以证明房屋在杨菲使用期间因失火造成朱建国的损失，但一审法院以证据不足错误判决朱建国返还占有使用费及押金错误。一审判决朱建国向杨菲支付腾退补偿款49372元是在没有证据下做出的错误认定。杨菲辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。朱建国提供的照片并非杨菲撤出涉案土地时的情况，双方合同不能履行，朱建国应返还杨菲剩余租金及押金。杨菲提供了充分证据证明其对房屋的翻建情况，而朱建国虽主张是其建设的，但无法说明如何建房。杨菲向一审法院起诉请求：1.请求判令杨菲与朱建国于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.请求判令朱建国返还杨菲租金15000元、押金5000元；3.请求判令朱建国将基于《兴寿镇东营村保护农地开展村集体土地上非住宅房屋自主腾退补充协议书》领取的80%拆除腾退补偿金102166.4元支付给杨菲；4.请求判令朱建国将基于《兴寿镇东营村保护农地开展村集体土地上非住宅房屋自主腾退补充协议书》未领取的20%拆除腾退补偿金25541.6元归杨菲所有；5.本案的各项诉讼费用由朱建国承担。一审法院认定事实：2014年4月1日，朱建国（出租方，甲方）与杨菲（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》，合同约定甲方将位于段家坟土地（简称涉案土地）出租给乙方使用，土地长106米，宽18米，现有地上物为南房43平方米，北房21平方米，合计64平方米，租期20年，自2014年4月1日至2034年4月1日，年租金16200元，押金5000元；合同第三条约定，乙方承租土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地，终止合同；合同第五条约定，承租期内，乙方应保证甲方提供的地上原有建筑物状况，如需改动原有建筑物的状况应征得甲方同意（甲方同意乙方在原有建筑基础上加高改顶）；合同第九条约定，在租期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失由有关部门按照有关规定进行补偿，补偿分配方式为甲方原有建筑的补偿部分由甲方获得，乙方后建的其他建筑及青苗补偿由乙方获得，甲方还应退还未到期剩余部分租金。经查，涉案土地性质为基本农田。《土地租赁合同》签订后，双方依约履行合同。杨菲称租金支付至2019年3月31日，含押金5000元在内共计向朱建国支付84800元，2018年4月1日至2019年3月31日租金因要拆迁，所以减免至15000元。朱建国对金额认可，但称2018年4月1日至2019年3月31日租金没有减免，而是杨菲不支付剩余租金。2018年6月，政府部门认定涉案土地上建筑物违反相关规定，因此予以拆除。拆除前，涉案土地地上物有大棚、大棚西侧耳房一间、南房五间、储存室一间、大棚东侧北房一间，拆除后，除大棚西侧耳房一间及大棚未被拆除外，其余房屋均被拆除。对于涉案土地地上物翻建情况，杨菲称依照合同及征得朱建国同意后，其对涉案土地地上物进行翻建，南房五间、储存室一间、大棚东侧北房一间以及围墙、围栏均为杨菲承租涉案土地后修建或者翻建。大棚及大棚西侧耳房一间是朱建国所建，根据杨菲提交的照片及视频显示，南房五间拆除前是精装修房屋，屋内家电齐全。朱建国否认杨菲对涉案土地地上物进行翻建和扩建，称未同意杨菲对地上物进行翻建，并称在杨菲使用过程中大棚西侧耳房一间被烧。杨菲对火烧耳房一事予以否认,称与其无关。杨菲于2018年6月25日搬离涉案土地。2018年11月15日，朱建国（乙方）与北京市昌平区兴寿镇东营村股份经济合作社（甲方）签订《兴寿镇东营村保护农地开展村集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿协议书》（以下简称为补偿协议书），朱建国完成自主腾退，约定甲方验收土地合格后，向乙方支付腾退补偿金127708元，该金额最终以审计结果为准。经法院与村委会核实，该补偿协议书中腾退补偿金额涉及到朱建国家两块大棚土地，其中一块大棚土地是本案争议大棚土地，另一个与本案无关，本案争议大棚土地腾退补偿金金额为98592元。对于涉及到本案争议大棚土地的腾退补偿金98592元，法院调取了《登记确认单》，组成为：砖混结构房屋125.46平方米补偿金额75276元、储物棚舍16平方米补偿金额3200元、实体围墙33.35平方米补偿金额1668元、围栏230.6延米补偿金额18448元，合计98592元。经核实，拆除补偿款98592元中已向朱建国发放其中80%，剩余20%尚未发放。一审法院认为，朱建国与杨菲签订的《土地租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但是合同约定的标的物即本案涉案土地的性质是基本农田，该合同的履行使涉案土地出租用于非农业建设，违反了我国法律的强制性规定，因此该合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于杨菲诉请朱建国退还未发生占有使用费一项，经查明2018年4月1日至2019年3月31日的租金，杨菲已向朱建国支付了15000元，根据双方签订的《土地租赁合同》约定，涉案土地年租金为16200元，杨菲称因拆迁一事朱建国许诺杨菲予以减少为15000元，但朱建国予以否认，杨菲亦无充分证据对减免一事加以证明，因此法院对租金减免一事不予认可，又杨菲已于2018年6月25日搬离涉案土地，因此，法院结合合同约定占有使用费标准、杨菲已交付占有使用费、杨菲搬离时间对朱建国应退还的占有使用费予以确定。关于杨菲诉请返还押金一事，朱建国虽然称大棚西侧耳房失火，但未能提供充足证据证明杨菲对此应承担责任，因此，法院对于杨菲此项诉讼请求予以支持。关于杨菲诉请朱建国向其支付已发放的80%腾退补偿款一项，该腾退补偿款是针对拆除涉案土地地上物进行的补偿，现杨菲与朱建国双方对涉案土地地上物的归属有争议。杨菲称地上物除大棚及大棚西侧耳房外，其余房屋及围栏、围墙均为其所建；朱建国对此予以否认，称地上物均为朱建国所建。法院结合已查明事实认定，首先，根据双方签订的《土地租赁合同》约定，杨菲承租涉案土地时，地上已存在部分房屋，房屋面积合计64平方米，因此，法院认定砖混结构房屋中原有64平方米为朱建国所建；其次，朱建国描述杨菲接手涉案土地时，地上物很简陋，但根据杨菲提交的视频、照片显示，地上物经杨菲改造后已经焕然一新，且根据《登记确认单》中的记录，砖混结构房屋面积已经远超当初《土地租赁合同》约定的房屋面积，因此，法院采信杨菲主张，认定杨菲对于原有朱建国所建的建筑物进行了翻建，翻建后为现在状况。最后，对于储物棚舍、围墙和围栏，朱建国虽然称是其所建，但其对具体情况不能准确描述，而杨菲能解释建造具体情况，数量与《登记确认单》上基本相当，因此，法院认定储物棚舍、围墙、围栏为杨菲所建。法院综合上述情况，考虑朱建国原有建筑物面积情况，对已发放的80%的腾退补偿款（98592×80%）予以分配。关于杨菲主张未领取的20%腾退补偿款归其所有，因该腾退补偿款尚未发放，因此法院不予支持，待该款项实际发放后杨菲另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨菲与朱建国于2014年4月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、朱建国向杨菲返还占有使用费11175元、押金5000元，于本判决生效后十日内执行；三、朱建国向杨菲支付腾退补偿款49372元，于本判决生效后十日内执行；四、驳回杨菲的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。朱建国与杨菲签订的《土地租赁合同》因违反国家强制性法律规定应属无效，双方当事人对此亦无异议，本院对此予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱建国与杨菲之间的《土地租赁合同》被认定为无效后，杨菲要求朱建国返还未发生的占有使用费于法有据。就占有使用费的数额，一审法院考虑合同约定、杨菲腾退时间等因素，确定朱建国返还杨菲占有使用费11175元正确，本院对此予以确认。就押金问题，朱建国以杨菲失火造成其损失为由，不同意返还押金，但涉案土地上除耳房外，其余房屋均被拆除，朱建国未提供证据证明其就失火一事与杨菲进行过协商，亦未就其因失火所产生的损失提供充分证据予以证明，故本院对朱建国的相应主张不予采信。双方合同无效后，朱建国应将押金返还杨菲，一审法院判决朱建国返还杨菲押金5000元正确，本院对此予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于腾退补偿款，一审法院依据合同、双方陈述、杨菲提供的视频及照片等、《登记确认单》等证据，认定杨菲对涉案土地上的房屋及附属物的翻建情况，朱建国对此虽不予认可，但并未对此提供充分证据予以证明，故本院对其主张不予采信。考虑杨菲对涉案土地上房屋及附属物的建设情况，一审判决杨菲有权取得地上建筑物拆除所取得腾退补偿金49372元在合理的范围内，杨菲亦未就此提出异议，本院对此予以确认。综上所述，朱建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1439元，由朱建国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年二月二十四日法官助理 黄旭宁法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥