山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终568号 上诉人（原审原告）：王圆圆，女，1982年5月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：朱锦锦，山东中箴柏悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁健民，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李海鹏，男，1987年2月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵越，山东倡通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭英波，男，1976年7月2出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人王圆圆因与被上诉人李海鹏、郭英波财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王圆圆上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认李海鹏与郭英波于2016年4月19日签订的房屋转让《协议》无效；3.判决被上诉人李海鹏将讼争房屋返还王圆圆并赔偿损失10万元（从房屋交付之日2017年4月13日起至起诉之日2018年2月26日止，参照租金标准计算的使用费），或者将房屋折价206万元（其中包括房屋维修基金及税费6万元、已扣减房屋银行贷款87万元）补偿王圆圆并赔偿损失10万元；4.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.关于2016年5月2日、5月4日、9月4日，郭英波分别向李海鹏银行转账10000元、7500元、6380元，合计23880元，法院认定系郭英波偿还李海鹏代购材料的款项错误；2.关于双方2016年4月19日签订的《协议》第四条，双方对当中待甲方将贷款还清并且房产证下来的“甲方”有异议，法院认为协议本身并没有错误与常理不符；3.本案中郭英波对夫妻共有财产只以自己的名义签订了房屋买卖合同，同时李海鹏作为合同相对方明知王圆圆是房屋的共同权利人，作为房屋共有权利人的上诉人自始至终未在该协议上签字，不能构成表见代理。李海鹏不构成法律上的善意第三人。根据最高法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条和第14条，李海鹏负有举证证明自己不知情且无过失的举证义务。李海鹏在签订房屋转让《协议》时，明知王圆圆是房屋的共同权利人，直至协议签订后的1年多时间办理房屋产权证，仍未通知上诉人或取得上诉人同意。足以证明其主观上属于恶意，同时以极不合理的低价受让该房屋，不构成法律上的善意第三人。4.本案涉及不动产转让纠纷，一审案由为财产损害赔偿纠纷，根据新法优于旧法、特别法优于一般法原则，应适用《物权法》及《物权法司法解释》等法律规定。涉案房屋为工程抵账房，由李海鹏顶名代持。两被上诉人签订转移房屋协议时，房屋开发商尚未交付，直到2017年4月13日，开发商才与李海鹏办理交接手续行为，上诉人对两被上诉人处分房屋并不知情。李海鹏取得该房屋时非善意，未支付合理价款，涉案房屋产权152.75平方米，位于青岛市黄岛区核心区域，两被上诉人2017年5月22日办理转移登记时，房屋市场价值达320余万元，该87万价款未达到总房款的30%，已属于明显不合理低价。因上诉人工作单位在山东省菏泽市，上诉人对房屋交接并不知情并无法辨别真伪。两被上诉人签订的《协议》属于恶意串通、损害上诉人合法权益，根据《合同法》五十二条之规定，应认定无效。两被上诉人为朋友关系，且李海鹏帮助郭英波管理涉案房屋工地项目，郭英波工程款抵房取得涉案房屋后，为回笼资金又由李海鹏顶名办理贷款。两被上诉人的亲密关系区别于一般的市场交易中的买卖双方。两被上诉人签订《协议》时，对于所签订的协议将侵害上诉人利益均为明知，不符合正常房屋买卖合同的形式，既未约定房屋价值，交付方式、又约定首付款无需偿还，明显违背常理。本案一审对于上诉人已依据《物权法司法解释一》书面申请对房屋转移登记时的价值进行评估，一审法院未予准许，属于程序错误。根据《物权法》不动产公示主义，涉案房屋转移登记时价值多少直接关乎着被上诉人是否构成善意取得，持有该房屋是否合法。根据《证据规则》相关规定，上诉人申请于法有据，一审法院却认为与查明案件事实无关予以驳回，导致案件事实不清，属程序错误。 李海鹏辩称，1.关于一审判决对郭英波向李海鹏转账23880的认定，是对诉讼当事人陈述的事实进行的正确确认，并不属于事实认定错误。2.郭英波在青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初129号一审案件答辩称“2016年4月19日《协议》是李海鹏起草的，当时没有仔细看就签字了，当时口头说的是在农商行分理处的贷款50万元是由李海鹏还钱。”青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初129号判决对该答辩不予支持。该案一审判决后，被上诉人郭英波提出上诉，诉称“李海鹏应按协议约定还清上诉人向青岛农商银行的借款”，但青岛市中级人民法院做出（2019）鲁02民终10626号判决，驳回被上诉人郭英波上诉，维持原判。3.郭英波构成表见代理，应当适用《中华人民共和国合同法》第49条之规定。协议签订于2016年4月19日，此时王圆圆与郭英波属于夫妻关系，李海鹏有客观充分的理由相信郭英波有代上诉人处分上述房屋的权限。李海鹏与郭英波交易房屋时，王圆圆作为郭英波妻子应非常清楚郭英波无力偿还借款。李海鹏系善意且无过失。4.王圆圆基于与郭英波婚姻存续期间的夫妻关系而主张权利受损，应适用《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释。李海鹏并未违反《物权法》及相关司法解释的规定，不存在适用《立法法》关于新法优于旧法，特别法优于普通法的适用问题。5.李海鹏购买云龙港湾14号楼1单元2801室已按约定支付给郭英波合理对价。2015年5月8日，开发商青岛云驿房地产开发有限公司抵账抵给郭英波两套房子，郭英波由于垫资施工资金紧张，决定用上述两套房子抵押套现。因银行只能批准一套房屋，郭英波以李海鹏名义购房，之后月供由郭英波还。因该房所在的楼房是开发商用于抵顶所欠工程款的，所以在房地产交易中心报备的交易价远高于当时的市场交易价，郭英波和开发商确定房屋总价为1489618元，但实际价值为110万左右。2016年2月，郭英波无法偿还银行贷款，李海鹏代郭英波偿还了两个月的贷款。郭英波建议把房子直接转让给李海鹏所有，由李海鹏偿还剩余贷款。签订协议前，郭英波和李海鹏算了应当郭英波应支付给李海鹏的钱以及双方交易可以节省的税费，共计579218元，与郭英波已付的首付款599618元基本相当。6.自《协议》签订后，李海鹏由顶名购房人变更为实际所有人，享有该房的所有权。该房于2016年9月29日交付使用，李海鹏办理入住手续装修，于2017年2月入住，一直合法占有使用房屋。7.李海鹏与郭英波不存在恶意串通，上诉人无证据对恶意串通损害上诉人合法权益予以证明。8.王圆圆与郭英波在离婚协议中没有涉及涉案房屋，说明上诉人完全知悉涉案房屋已出卖，不再属于夫妻共同财产。9.法律规定当事人申请司法鉴定法院不是必须予以准许。 郭英波未作答辩。 王圆圆向一审法院起诉请求：1.确认李海鹏与郭英波于2016年4月19日签订的房屋转移《协议》无效；2.李海鹏向王圆圆返还位于青岛市黄岛区房屋一套（以下简称讼争房屋），并且赔偿王圆圆损失10万元（从房屋交付之日2017年4月13日起至起诉之日2018年2月26日止，参照租金标准计算的使用费）；3.李海鹏、郭英波承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，王圆圆将第2项诉讼请求变更为：李海鹏将讼争房屋返还王圆圆并赔偿损失10万元，或者将房屋折价206万元（其中包括房屋维修基金及税费6万元、已扣减房屋银行贷款87万元）补偿王圆圆并赔偿损失10万元。事实与理由：王圆圆与郭英波于2010年8月16日登记结婚，于2017年8月24日登记离婚。后王圆圆得知，李海鹏与郭英波于2016年4月19日签订《协议》，将王圆圆与郭英波共同所有的讼争房屋转移给李海鹏所有。该房屋现已登记至李海鹏名下，并且李海鹏未支付任何房屋价款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《协议》系李海鹏与郭英波恶意串通，损害王圆圆合法权益，应依法认定无效并赔偿王圆圆损失。 一审法院认定事实：王圆圆与郭英波于2010年8月16日依法登记结婚，于2017年8月24日依法登记离婚。双方的《离婚协议书》对于“财产处理”事宜约定，位于青岛市黄岛区房屋一套，均归王圆圆所有，由郭英波负责偿还房贷以及相关债务；号牌号码为鲁Ｂ×××××的保时捷车辆一辆，归王圆圆所有，车贷由郭英波负责偿还；欠陈荣盛借款45万元，由郭英波负责偿还。 2014年7月8日，黄岛区云龙港湾项目的开发商云驿公司将该项目1#-15#楼消防工程发包给金星公司进行施工。施工过程中，郭英波雇佣李海鹏负责管理工地现场。 2015年5月8日，云驿公司、金星公司、郭英波签订《工程款抵房协议》，由云驿公司将云龙港湾小区14号楼1单元2701室房屋与讼争房屋，作价3011558元抵顶给郭英波所有，其中讼争房屋的建筑面积为152.75平方米、备案单价为10600元、成交单价为9752元、总价为1489618元。 2015年5月25日，云驿公司与李海鹏签订《青岛市商品房预售合同》，载明的卖方为云驿公司、买方为李海鹏，买卖标的物即讼争房屋，建筑面积、成交单价、总价均同上，首付款599618元（含定金10000元）于2015年5月25日前存入本合同指定的账户，贷款89万元以银行按揭贷款方式由放贷机构于2015年6月30日前存入本合同指定的账户。 讼争房屋的首付款、住宅专项维修资金、税费，均由郭英波支付。 2015年6月1日，建行青岛分行与李海鹏签订《个人住房（商业用房）借款合同》，编号为371988110-2012-20150322940，载明的贷款人为建行青岛分行、借款人为李海鹏；借款本金为89万元，借款期限为240个月，即2015年6月1日至2035年6月1日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；借款人指定委托扣款账户为李海鹏、账号为62×××03；借款人采用等额本息还款方式，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为6487.12元；担保方式为以讼争房屋作为抵押财产。 2015年6月4日，讼争房屋取得了预告登记证明，载明的预告登记权利人为李海鹏。 2015年6月份至2016年2月份的房屋抵押贷款，由郭英波偿还。2016年3月份至4月份的贷款，由李海鹏代郭英波偿还。 2016年4月14日，云驿公司开具了销售不动产统一发票（自开），载明的付款方为李海鹏。 2016年4月19日，郭英波作为甲方、李海鹏作为乙方，签订《协议》，对于讼争房屋的权属、首付款、剩余银行贷款的支付问题进行了约定：“1、该房屋的所有权归乙方所有，剩余房屋银行贷款由乙方偿还。2、该房屋的首付款由甲方支付，现甲乙双方之间就首付款的返还问题确认，乙方无需偿还。3、甲方在签订本协议三日内将该房屋资料（包括购房合同、等相关资料）交付乙方。4、由乙方为甲方担保的农商银行贷款人民币伍拾万圆整，待甲方将贷款还清并且房产证下来，乙方支付给甲方该房屋的维修基金及税费人民币陆万圆整。” 《协议》签订后，李海鹏偿还了2016年5月份之后的房屋抵押贷款。 2016年5月2日、5月4日、9月4日，郭英波分别向李海鹏银行转账10000元、7500元、6380元，合计23880元，收款账号均为62×××37。郭英波据此主张，加上前期还款8个月，其实际累计偿还房屋抵押贷款12个月；李海鹏对待证事项不予认可，称均系郭英波偿还李海鹏代购材料的款项，收款账户用于平常报销，并非还贷账号62×××03。 2016年9月份，李海鹏自云驿公司处取得了讼争房屋的钥匙，并且找人进行了装修，开通了有线电视，交纳物业管理费、电梯运行费、电费、水费、燃气费等相关费用。后来，李海鹏的父母入住该房屋至今。 2017年5月22日，讼争房屋取得了不动产权证书【鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第0029877号】，登记的权利人为李海鹏、共有情况为单独所有、房屋建筑面积为152.75㎡。 现李海鹏持有《青岛市商品房预售合同》、销售不动产统一发票（自开）、《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产权证书的原件。 2018年1月3日，李海鹏基于追偿权纠纷，将郭英波、况作伟、张燕、王圆圆诉至一审法院，请求判令郭英波归还代为垫付的借款本金、利息、诉讼费合计534910.37元，况作伟、张燕、王圆圆在担保责任内承担清偿责任，案件编号为（2018）鲁0211民初129号。该案在审理过程中，郭英波主张，郭英波与李海鹏于2016年4月19日签订《协议》第4条约定的“待甲方将贷款还清并且房产证下来”，此处的“甲方”应当为乙方李海鹏；李海鹏主张，此处的“甲方”即甲方郭英波。 诉讼过程中，王圆圆申请对讼争房屋在2017年5月22日转移登记时的价值进行评估。 本案在审理过程中，一审法院依据王圆圆的申请，于2018年3月19日依法查封了讼争房屋，并且查封了王圆圆提供的担保物：王圆圆位于青岛市黄岛区的房屋一处（青房地权市字第××号）。王圆圆预交诉讼保全费3020元。 一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，当事人争议的焦点问题为：李海鹏与郭英波于2016年4月19日签订的《协议》是否对王圆圆构成侵权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。表见代理从广义上看也是无权代理，但是为了保护善意第三人的信赖利益与交易的安全，法律强制被代理人承担其法律后果。本案中，郭英波施工云龙港湾项目1#-15#楼消防工程时，与王圆圆正处于夫妻关系存续期间，王圆圆应当清楚郭英波此时的经济实力。李海鹏持有《青岛市商品房预售合同》、销售不动产统一发票（自开）、《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产权证书的原件，实际偿还了自2016年3月份至今的房屋抵押贷款，并且于2016年9月份取得房屋钥匙后进行装修占有使用至今。基于被代理人王圆圆与无权代理人郭英波之间当时存在的夫妻关系，使相对人李海鹏有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，故应当认定郭英波的行为构成表见代理。李海鹏作为善意第三人，其信赖利益与交易安全应当得到法律的保护。此外，王圆圆与郭英波登记离婚时，将房产、车辆均分给了王圆圆所有，而由郭英波承担全部外债。王圆圆提交的证据不足以证明郭英波与李海鹏之间恶意串通签订《协议》，转移夫妻共同财产，故应当承担举证证明不能的法律后果。此外，王圆圆申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，一审法院依法不予准许。判决：驳回王圆圆的诉讼请求。案件受理费11800元，诉讼保全费3020元，合计14820元，由王圆圆负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交离婚时协议得到的财产被抵押、回购、查封等，都没得到实际控制，本院认为与本案无关联性，不予审查。被上诉人提交2018鲁2011民初129号，2019鲁02民终10626号2份判决书，本院采信其真实性。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。 本院认为，根据上诉人上诉和被上诉人答辩，本案二审争议的焦点问题是：郭英波与李海鹏在2016年4月19日签订的《协议》时，郭英波是否构成表见代理，李海鹏是否是善意第三人。因李海鹏系郭英波在诉争房屋消防工程的项目负责人，也曾是诉争房屋的顶名购房人和贷款人，李海鹏与郭英波之间还存在多笔款项的往来或是工程的垫款，所以两人之间发生的民事活动和普通的互相陌生的买房人和购房人相比有其特殊性，现上诉人王圆圆没有提供证据证明，郭英波让李海鹏代替其顶名购房和贷款时，曾征求过王圆圆是否同意或者得到了王圆圆的明确授权，同理，在从顶名购房人转化为实际购房人的过程，也不能约束李海鹏注意到应要求郭英波去征求王圆圆的意见，李海鹏足以确信郭英波的日常的业务活动行为王圆圆也是认可的。尤其是在2016年4月19日《协议》签订前的两个月的贷款系李海鹏偿还的情况下，可以证明郭英波当时已可能面临不能及时偿还贷款的危机，李海鹏有理由相信郭英波转让房屋是真实意思表示，其后李海鹏偿还贷款的行为直到装修入住，并在郭英波与上诉人离婚前获得房屋产权，郭英波均未提出异议，因此，郭英波以上行为构成了表见代理，一审法院对此认定正确，由此也可以推定李海鹏存在善意取得的前提条件。 关于是否支付了合理对价的问题，本院认为，《协议》中的第四条中甲方究竟是误写与否，应与郭英波是否在农商银行还有没有伍拾万的贷款有关，作为担保人的李海鹏在协议里约定等附条件完成后再给付另外陆万元也符合常情。还有首付款和已偿还的贷款，如前所述，郭英波与李海鹏有着非常紧密的业务联系，双方的资金对账问题不是本案的审查范围，但郭英波在协议中做出了明确放弃的约定，也符合双方有着紧密资金往来的常情，2016年4月19日签订的《协议》与2015年5月25日开发商云驿公司与李海鹏签订的《青岛市商品房预售合同》不到一年，无论这近一年中房价是否有明显上涨，郭英波与李海鹏仅是对顶名购房和偿还贷款的再约定，鉴于两人的关系的特殊性，显然对房价上涨因素在双方约定中并没有体现，说明两人并没有把约定的重点放在房价的涨幅多少上，而是如何顺利偿还贷款和对以往账目的对账上，这符合日常生活常情，李海鹏获得诉争房屋的价款就是开发商商议的价款，所以，上诉人王圆圆申请对讼争房屋在2017年5月22日转移登记时的价值进行评估，与本案房屋实际交易价款没有关联性，一审法院不予准许正确。上诉人王圆圆主张以293万为基准作为对比价，认为李海鹏未支付合理对价的理由不成立，由此主张李海鹏不是善意第三人的理由不成立，本院不予采信。 上诉人王圆圆也未提供的证据证明郭英波是为以后和王圆圆离婚做准备，存在与李海鹏提前进行串通而故意侵犯王圆圆权益的行为，郭英波在离婚协议中也没有体现出侵犯了王圆圆的权益。一审法院认定李海鹏系善意第三人正确，本院予以维持。 综上所述，王圆圆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人王圆圆负担。 本判决为终审判决。 审判长 鲁 宇 审判员 杨海东 审判员 于水清 二〇二〇年二月三日 法官助理 唐伟柏 书记员苏雨彤 书记员李勇