重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终160号上诉人（原审被告）：杨荣，女，汉族，1976年5月15日生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：谭杨，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪志国，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：楚时林，男，汉族，1967年9月3日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨庆，重庆丽达律师事务所律师。原审第三人：重庆信义鼎房地产营销策划有限公司，住所地：重庆市两江新区礼慈路37号1号商业附1号1-12，统一社会信用代码91500000MA5UD73D9E。法定代表人：刘家利，经理。上诉人杨荣与被上诉人楚时林、原审第三人重庆信义鼎房地产营销策划有限公司（以下简称信义鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月14日对本案进行了审理，上诉人杨荣的委托诉讼代理人谭杨、汪志国，被上诉人楚时林及其委托诉讼代理人杨庆到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨荣上诉请求：请求撤销原判，改判驳回楚时林的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由楚时林承担。主要事实和理由：1.一审认定事实不清，双方签订房屋买卖合同的次日，杨荣已按约与涉案房屋开发商沟通并协商更改支付方式，从而沟通好办证事宜，其已履行合同相应义务，是楚时林无故不履行支付案涉房屋余下款项的义务，导致本案房屋买卖合同目的无法实现，楚时林构成违约；2.其要求涨价系因认为楚时林的违约行为给其造成了损失，所以才要求楚时林承担这个损失；3.一审没有采信聊天记录是错误的。楚时林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。楚时林向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除楚时林与杨荣于2018年5月6日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.请求判令杨荣立即返还楚时林定金5万元，赔偿楚时林已支付的居间服务费8000元，并赔偿楚时林违约金5万元；3.本案诉讼费由杨荣承担。事实及理由：杨荣及第三人向楚时林出具公证书,公证内容为杨荣委托秦大荣（系杨荣的丈夫）签署与重庆市两江新区房屋相关的一切文件,委托时间为2018年3月29日至2019年3月29日。2018年5月6日，楚时林、杨荣、第三人签订《房地产买卖及居间合同》，约定杨荣通过第三人居间向楚时林出售位于重庆市两江新区,建筑面积128.7平方米,套内面积107.39平方米,转让成交价为165万元,在签署本合同时楚时林交定金5万元，第二部分房款160万元采取银行按揭贷款方式支付。合同第13条约定,该房只和开发商签定了商品房买卖合同,还未办理产权证,在签定本合同后40天内杨荣与开发商处沟通好办理产权证事宜,楚时林支付65万元给杨荣用于支付该房欠开发商处的购房尾款,以办理产权证。待开发商办理好该房的产权证后五个工作日内杨荣配合楚时林到银行办理二手房按揭贷款手续,并提供银行所需资料,待银行审批通过后三个工作日内双方到该房所在地房交所办理二手房过户手续。同时,合同第10条约定,如杨荣未能履行本合同的约定,则楚时林可要求双倍返还定金,或选择要求杨荣赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同第15条约定,本合同的争议,应向合同签订地重庆市渝北区人民法院提起诉讼。第17条约定,双方及居间方书写的地址即为任何书面通知的送达地址,任何一方地址变更,应及时书面通知对方,否则自行承担送达不到的法律责任。合同签订后,楚时林即按约向杨荣支付定金5万元,并支付第三人中介费8000元,楚时林还准备了65万元现金随时准备用于购买房屋。但是,杨荣的代理人秦大荣一直拒绝与楚时林办理房屋买卖相关手续。而第三人工作人员则告知楚时林,杨荣正与开发商重庆首地房地产开发有限公司就案涉房屋在进行诉讼,但秦大荣从未告知楚时林任何关于诉讼的相关情况,直至2019年3月29日,杨荣出具的公证委托书的委托期限已经届满,秦大荣已经失去了代理权。楚时林多次要求秦大荣提供杨荣的联系方式,但秦大荣均拒绝提供,导致楚时林的合同目的无法实现。综上,杨荣拒绝履行合同,且导致楚时林的合同目的无法实现,已经构成根本违约,杨荣应当退还定金,并承担违约责任。故起诉。一审法院认定事实：2018年5月6日，楚时林为买方与杨荣为卖方、第三人为居间方签订《房地产买卖及居间合同》，约定，买方住所：重庆市渝北区，卖方住所：重庆市巴南区。买方购买卖方位于重庆市两江新区的房屋，建筑面积128.7平方米，转让成交价为1650000元，买方须按照以下方式付款：在签署本合同时买方交定金50000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二部分房款为1600000元，以银行按揭付款。第6条，卖方须在过户当日负责将该物业交予买方使用；第7条，买卖双方均清楚该物业在开发商还未办理产权证状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力，该物业是以签订本合同时的现状出售给买方，买方已作实地查验；第10条，如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金；第11条，基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬，其中，买方须向居间方支付居间服务费16500元，上述居间服务报酬买卖双方应在签订本合同时支付完毕；第13条，若对本合同格式条款存有分歧，买卖双方可就买卖内容另行协商签订补充协议或条款，履行中则按补充协议或补充条款执行，并手写注明：经双方自行协商如下：（1）该房价含卖方买房时所交的大修契税；（2）该房只和开发商签定了商品房买卖合同，还未办理产权证，在签定本合同后40天内卖方与开发商处沟通好办理产权证事宜，买方支付人民币陆拾伍万元整（￥650000）给卖方用于支付该房欠开发商处的购房尾款以办理产权证；（3）待开发商办理好该房的产权证后五个工作日内卖方配合买方到银行办理二手房按揭贷款手续，并提供银行所需资料；（4）待银行审批通过后三个工作日内双方到该房所在房交所办理二手房过户手续。第17条，买卖双方及居间方书写的地址即为任何书面通知的送达地址，任何一方地址变更，应及时书面通知对方，否则自行承担送达不到的法律责任。合同空白处还手写载明了：过户当日买方支付卖方除银行贷款除定金除支付的人民币陆拾伍万元整后的剩余首付款人民币叁拾伍万元整（￥350000），剩余房屋尾款由该房二手房按揭。贷款银行直接支付到卖方提供的银行账户上。五、秦大荣与杨荣系夫妻，杨荣委托秦大荣办理该房买卖等所有事宜，后续需杨荣配合的事宜，杨荣必须全权配合。合同签订当日，楚时林向杨荣支付了定金5万元，杨荣出具了收条。次日，楚时林向第三人支付了居间服务费8000元，第三人开具收据。2018年3月29日，杨荣出具《委托书》并进行公证，委托秦大荣作为其代理人，代为办理按揭（一次性）购买位于重庆市两江新区房屋的相关事宜，委托事项包括代为签订、变更《房屋买卖合同》，到房屋相关部门全权办理产权登记（过户）等手续，缴纳购房款以及相关税费等，委托时间为2018年3月29日到2019年3月29日。2018年5月16日，重庆首地房地产开发有限公司（以下简称首地公司）将杨荣诉至一审法院，请求判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、配合首地公司办理注销网签备案登记手续、支付违约金律师费等。2018年7月23日，一审法院作出（2018）渝0112民初11206号民事判决书，查明：2016年11月12日，首地公司与杨荣签订《重庆市商品房买卖合同》，约定杨荣购买位于重庆市两江新区的房屋，并办理了网签手续。合同签订后，2018年4月10日，首地公司向杨荣邮寄了《律师函》，函告其于2018年4月15日前一次性付清剩余房款638000元并支付违约金，若逾期未付清，首地公司将通过司法途径解除合同追究责任，邮件显示于2018年4月11日投递并签收，他人收快递柜。杨荣不服判决结果提起上诉，经重庆市第一中级人民法院调解，双方达成如下协议：一、重庆首地房地产开发有限公司与杨荣均同意继续履行双方于2016年11月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ＣＱ-108-00449531）及《补充协议》；二、杨荣已支付案涉房屋首付款501366元，剩余房款638000元杨荣应于2018年12月31日前向重庆首地房地产开发有限公司一次性付清；三、鉴于本案系因杨荣违约逾期支付房款引起，且给重庆首地房地产开发有限公司造成了诉讼费、律师费、房款利息等损失，杨荣同意赔偿重庆首地房地产开发有限公司上述各项损失共计510600元，此款杨荣应于2018年12月31日前一次性付清……六、如杨荣未按前述调解协议第二、三条所约定的时间足额支付前述款项，则重庆首地房地产开发有限公司与杨荣所达成的前述调解协议第一至五项的内容双方均不再履行，双方按重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初11206号民事判决执行，重庆首地房地产开发有限公司有权向人民法院申请立即执行前述判决。2019年6月18日楚时林与秦大荣之间的通话内容显示：秦大荣让楚时林承担杨荣与首地公司的诉讼损失几十万元，若楚时林愿意承担，其才同意继续履行合同。杨荣在庭审中亦陈述因与首地公司诉讼损失了几十万元，杨荣认为楚时林违约，故要求楚时林承担该损失，若楚时林愿意，杨荣就卖房，若不愿意，杨荣就不卖房。庭审中，杨荣举示了以下证据：1、关于2018年5月6日签订的房地产买卖居间合同的相关问题协调沟通会，内容为2018年5月6日楚时林、秦大荣以及第三人三方在第三人营业部协商房款支付事宜，杨荣拟证明其通知楚时林支付房款65万元。楚时林质证称对真实性以及证明目的均不认可，认为没有楚时林签字且约定与开发商沟通好办证事宜才支付65万元，但杨荣要求其将该笔款项支付给案外人，又拒绝配合楚时林到开发商处了解沟通的情况。第三人质证对证据无异议，是因双方对65万元的支付产生分歧，故协商，但最终未达成一致所以没有签字。该证据的内容涉及原杨荣以及第三人三方，但却并无任何一方签字确认，因此，一审法院对该证据不予采信。2、秦大荣与第三人工作人员“燕子，U优居汪”的微信聊天记录截图，拟证明杨荣多次通知楚时林付款。该组聊天记录显示：2018年5月30日，汪问：“秦老师那你在开发商那边协商得怎么样了呢？”秦回复：“需要把钱交给我的委托人去交钱，他帮我协调，所以希望他们能支付除银行按揭以外的全部房款，如果他们这几天给我我就去交给他们把这事落实办理了。”汪回复：“那你看这边也安排大家见个面，他们的意思还是一起去开发商了解，那天也说了，如果可以他们第一时间会支付的。”2018年6月6日，秦问：“你好小汪，你联系以下楚时林今明两天把首付款支付给我，我好委托人去首地办理缴款和手续。不然别人走了不好办理。”汪回复：“她们的钱是准备好了的，但是必须和你的委托人一起去办理这个事情。”楚时林对该聊天记录的真实性不认可，第三人对该证据无异议。该组微信聊天记录的聊天相对方为秦大荣与第三人工作人员，其双方对该记录均无异议，但该聊天记录系部分截取不完整，一审法院对其不予采信。审理中，楚时林以及第三人均陈述合同签订后听说案涉房屋可能会打官司。楚时林明确表示不愿意承担杨荣所要求的三四十万元损失，杨荣亦表示不愿意卖房。杨荣陈述案涉房屋已于2019年1月转移登记至其名下，且未另外出售。另查明，楚时林妻子彭光淑的交通银行个人客户交易清单显示，2018年6月4日余额为1174114.14元，同日又支出理财申购扣款1170000元。杨荣自认未将与首地公司的诉讼情况告知楚时林。一审法院认为，楚时林、杨荣与第三人所签订的房地产买卖及居间合同系各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。各方均应当按合同履行义务。本案审理过程中，楚时林明确表示不愿意多支付几十万元房款，杨荣亦表明不愿意卖房，故对楚时林要求解除双方合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于合同履行过程中楚时林、杨荣是否存在违约行为，对此，一审法院评析如下：1、签订合同时，各方均知晓杨荣与首地公司仅签订了重庆市商品房买卖合同，杨荣还未付清购房款，未取得案涉房屋的不动产权证书的事实。合同约定，签订合同后40天内杨荣与首地公司沟通好办证事宜，楚时林支付65万元给杨荣用于支付欠付购房尾款，合同签订后，双方未就支付方式另行达成协议，故应按合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”杨荣的先履行义务是与首地公司沟通办证事宜，楚时林的后履行义务是支付65万元房款，杨荣未举证证明其已与首地公司沟通过办理案涉房屋的产权证具体时间，且事实上，合同签订后，楚时林得知杨荣与首地公司可能就案涉房屋产生诉讼，故在此情况下楚时林有权拒绝向杨荣支付65万元的房款。2、合同约定，案涉房屋转让成交价为1650000元，杨荣与首地公司诉讼终结后，案涉房屋转移登记至杨荣名下，杨荣要求楚时林多支付超出合同价款几十万元才同意继续履行合同，违反合同约定。综上，杨荣未按约履行先合同义务，且要求楚时林支付超出合同约定之外的价款，其行为构成违约，应退还楚时林定金5万元，并承担不低于物业价款20%即330000元的违约金，楚时林主张5万元违约金系对其自身权利的处分，故一审法院对其该项诉请予以支持。合同履行中，楚时林向第三人支付居间服务费8000元，该费用系楚时林的损失，但楚时林主张的违约金足以弥补该损失，故对楚时林要求杨荣赔偿居间服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：“一、解除原告楚时林与被告杨荣于2018年5月6日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告杨荣在本判决生效后五日内退还原告楚时林定金50000元；三、被告杨荣在本判决生效后五日内赔偿原告楚时林违约金50000元；四、驳回原告楚时林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19650元，因适用简易程序减半收取9825元，由被告杨荣负担。”二审中，杨荣对一审查明的事实提出异议，认为其一审时举示的沟通协调会内容和微信聊天记录截图没有采信是错误的，对其余事实无异议。楚时林对一审查明的事实无异议。另，杨荣举示如下证据：1.2018年5月7日的补充协议（复印件），拟证明其已履行合同约定的义务；2.2018年12月29日的补充协议（复印件），拟证明该协议内容与证据1是一致的，加盖了开发商的印章，开发商要收到钱之后才加盖印章。楚时林质证认为：证据1是复印件，没有甲方盖章，签字人的身份也无法核实，且开发商于2018年5月16日起诉杨荣的行为与该协议载明的内容矛盾；证据2是复印件，对真实性亦不认可，即使该协议是真实的，也不排除是杨荣与开发商在涉诉案件的调解过程中签订的。该两份证据一审均未举示，不属于新证据，不应采信。本院认为，证据1和2均系复印件，因楚时林不认可真实性，本院对其真实性均无法确认，不予采信。楚时林未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的基本一致。二审庭询时，经法庭询问：“审：上诉人陈述要求按照合同要被上诉人缴纳首付款，是哪一笔？上：65万元。审：按照合同约定65万的支付时间？上：支付时间没有明确。但是根据手写部分第二条约定了签订合同40天内，卖方与开发商沟通好办理产权事宜，买方支付65万。审：被上诉人是否认可？被：认可是根据这条的规定。”需要说明的是，一审法院对杨荣举示的沟通协调会内容和微信聊天记录截图没有采信，杨荣对此提出异议。本院经审查后认为：对沟通协调会的内容，认可一审法院的评判意见；对微信聊天记录截图，因聊天主体是秦大荣和信义鼎公司的工作人员，信义鼎公司认可该证据的真实性，故对该证据的真实性予以确认，但从内容上看，双方并未就支付65万元的时间达成一致意见，不能达到杨荣的证明目的。根据诉辩双方主张，本案的争议焦点为：合同履行过程中谁存在违约行为。本院认为，案涉《房地产买卖及居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效。各方当事人均应依约履行义务。关于哪一方违约的问题。杨荣提出因楚时林未按约定履行付款义务，导致其无法向开发商支付购房尾款，构成违约。楚时林认为杨荣未按照合同约定与开发商沟通好办证事宜，系违约，合同约定的付款条件未成就。对此，本院评析如下：首先，二审双方一致确认楚时林支付65万元购房款的时间没有明确，而是根据案涉《房地产买卖及居间合同》手写部分第二条：“……在签订本合同后40天内卖方与开发商处沟通好办理产权事宜，卖方支付人民币陆拾伍万元整（￥650000）给卖方用于支付该房欠开发商处的购房尾款以办理产权证……”也即，按照该条约定，楚时林支付65万元购房款的条件是杨荣于签订合同后40天内与开发商沟通好办证事宜。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，杨荣负有与开发商沟通好办证事宜的先履行义务，楚时林负有支付65万元购房款的后履行义务。杨荣称签订房屋买卖合同的次日，其已按约与开发商沟通并协商更改支付方式，从而沟通好办证事宜，其已履行合同相应义务。但是，杨荣举示的证据不足以证明其于2018年5月7日已经与开发商协商好办证事宜，且结合首地公司于2018年5月16日（即双方签订案涉合同后第10天）起诉杨荣的事实，可以看出杨荣和开发商仍在因履行合同事宜发生纠纷。故，在案证据不能证明杨荣已与首地公司沟通号办证事宜。再次，杨荣举示的秦大荣和信义鼎公司的工作人员微信聊天记录内容显示，直至2018年5月28日和6月6日，秦大荣仍在微信上与中介公司工作人员就楚时林支付65万元的时间和方式进行协商，但并未达成一致意见，故楚时林支付65万元购房款的条件仍应遵循案涉《房地产买卖及居间合同》手写部分第二条的约定。因此，本院认为，在前述情况下，楚时林有权拒绝履行支付65万元购房款的义务，该行为并不构成违约。此外，关于杨荣构成违约的评判，本院认可一审法院的意见，不再赘述。综上所述，杨荣的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由杨荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年二月十三日法官助理  庞端端书 记 员  李 娜