上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初906号变更为汤小华原告：上海良友物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇新建西路520号。法定代表人：沈国辉，总经理。委托诉讼代理人：陆丽慧，女，上海良友物业管理有限公司工作。被告：王海涛，男，1975年7月15日生，汉族，住河南省商丘市梁园区孙付集乡孙郑路1号。委托诉讼代理人：王坤，上海新古律师事务所律师。原告上海良友物业管理有限公司（以下简称“良友物业”）诉被告王海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月12日、3月1日公开开庭进行了审理。原告良友物业的委托诉讼代理人陆丽慧及被告王海涛的委托诉讼代理人王坤均到庭参加两次庭审，被告王海涛到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告良友物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告王海涛立即支付原告2010年7月至2012年4月的物业费人民币（以下币种同）1,233.32元；2、判令被告支付逾期付款违约金1,233.32元。事实与理由：被告系上海市奉贤区庄行镇三城路455弄76号302室房屋的业主，原告系为被告所在小区提供物业管理服务的物业公司。被告欠缴2010年7月至2012年4月的物业费1,233.32元及相应逾期付款违约金。原告对其诉讼请求向法庭提交如下证据：1、上海市房地产登记簿一份，旨在证明被告王海涛系涉案房屋的业主；2、《前期物业服务合同》及《物业服务合同》各一份，旨在证明原告为被告提供了物业服务，并约定了物业费的收费标准、滞纳金及服务期限等权利义务关系；3、律师函及邮局挂号信记录各一份，旨在证明原告向被告催收物业费；4、上海市奉贤区庄行镇三城路455弄76号301室（以下简称“301室”）、76号301室302室（以下简称“302室”）入户签收表、房屋质量验收表、临时公约、住宅装修管理规定、业主承诺书各一份，旨在证明原告受开发商委托，于2009年4月12日将301室房屋交付案外人朱迎军，2009年6月25日将302室房屋交付被告王海涛，交房时一并告知业主装修规定等相关权利义务；5、原告的企业法人营业执照及被告的身份信息各一份，旨在证明原、被告主体适格。被告王海涛辩称，被告欠缴物业费属实，但原告错将被告302室的钥匙交付301室的业主朱迎军，在302室被误装修时未进行监管和规劝，亦未积极配合被告解决纠纷，原告的上述过错致被告遭受损失，故不应缴纳物业费。被告对其辩称向法庭提交原告出具的证明一份，旨在证明在被告向301室业主主张损失时，原告曾出具证明以证实被告302室房屋被301室业主误装修。经当庭质证，原告对被告证据无异议，被告对原告证据1、2、4、5无异议，对原告证据3认为未收到过该律师函。本院对双方证据审查后认为，原、被告所提供的证据合法有效且与本案有关联性，依法采信为本案的证据。基于上述有效证据，根据原告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告王海涛系上海市奉贤区庄行镇三城路455弄76号302室房屋的业主，建筑面积为86.25平方米。2006年8月18日，原告与被告所在小区的开发商上海奉庄资产经营发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由该开发商聘请原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2006年8月28日至业主大会成立之日；2011年1月1日，原告与被告所在小区的上海市奉贤区庄行新苑八村业主大会签订《物业服务合同》，约定由该业主大会聘请原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2011年1月1日至2013年12月31日。上述两份合同对物业费标准均约定为0.65元/月/平方米；物业费按月由业主于每月5日前交纳；逾期交纳物业费的，每逾期一日，业主应交纳总额的千分之三作为滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务，至2012年4月撤出。被告欠缴自2010年7月至2012年4月的物业费1,233.32元。根据合同约定的违约金计算方式，至诉讼时被告应付的违约金数额已超过1,233.32元。另查明，受开发商委托，原告于2009年4月12日将301室房屋代为交付案外人朱迎军，交付总钥匙1把、分户门钥匙1套、电表箱钥匙2把、信报箱钥匙2把、阳台钥匙3把，朱迎军验收房屋后，提出“厨房阳台门钥匙不配，阳台、次卧室墙面爆灰”等整改意见；于2009年6月25日将302室房屋代为交付被告王海涛，交付总钥匙3把、分户钥匙1套、电表箱钥匙2把、水表箱钥匙2把、信报箱钥匙2把、阳台钥匙3把，被告验收房屋后，提出“厨房铝合金锁打不开，卫生间座便器软管漏水、台盆软管漏水、南阳台铝合金门锁损坏”等整改意见。交房的同时，原告一并将装修管理规定等相关权利义务告知业主，业主签字承诺遵守。再查明，案外人朱迎军于2010年将301室房屋售予案外人潘敏，潘敏误对302室房屋进行装修。2010年12月，被告接到潘敏电话通知后方才知晓302室房屋被误装修。2011年4月21日，原告协助被告证明302室房屋被潘敏装修，经协商，潘敏赔偿被告损失3,000元。本院认为，物业管理服务是物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。本案中，原告与开发商及业主大会签订物业服务合同，并按照合同约定对被告所在的小区进行物业管理，被告作为业主理应按照合同约定按时交纳物业管理费。被告对其辩称的因原告交错钥匙致被告房屋被案外人装修、原告对被告房屋被装修未尽监管及协助追偿义务造成被告损失等意见，未能提供相关证据予以证实，且与本案系不同法律关系，不宜在本案中一并处理，被告可另行主张。至诉讼时，被告尚拖欠原告2010年7月至2012年4月期间的物业费1,233.32元，现原告请求其支付，于法有据，本院依法予以支持。另，根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定，业主应在每月5日前履行交费义务，逾期交纳的，原告可按欠费总额每日加收千分之三的违约金。被告逾期未缴纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金符合法律的规定，按照合同约定的方式计算被告应付的违约金已经超过1,233.32元，原告自愿按照1,233.32元的金额主张违约金，与法无悖，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王海涛于本判决生效之日起十日内给付原告上海良友物业管理有限公司2010年7月至2012年4月的物业管理费人民币1,233.32元；二、被告王海涛于本判决生效之日起十日内偿付原告上海良友物业管理有限公司上述欠款的违约金人民币1,233.32元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告王海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈蓓二〇一七年三月十日书记员  罗婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。