北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终264号上诉人（原审被告、兼王某1之法定代理人）：金某1，男，1956年8月1日出生，满族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：王某1，女，1925年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：成宏骏，北京伊志律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴敏敏，北京伊志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金某2，男，1948年3月17日出生，满族，住北京市崇文区。被上诉人（原审原告）：金某3，女，1952年8月8日出生，满族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：金某4，男，1954年3月2日出生，满族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：金某5，男，1958年12月7日出生，满族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：金某6，女，1963年4月5日出生，满族，住北京市海淀区。五被上诉人共同委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京万方安和投资有限责任公司，住所地北京市海淀区万柳中路11号派顿大厦3层西南侧308室。法定代表人：王金才，董事长。委托诉讼代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人金某1、王某1因与被上诉人金某2、金某3、金某4、金某5、金某6、北京万方安和投资有限责任公司（以下简称万方安和公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初31991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金某1、王某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金某2、金某3、金某4、金某5、金某6的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定金某2、金某3、金某4、金某5、金某6系被腾退房屋的共同共有人属于认定事实错误；2、一审法院依据《中华人民共和国物权法》认为未经全体共同共有人同意和追认故合同无效系适用法律错误。金某2、金某3、金某4、金某5、金某6辩称，我们同意一审判决，不同意金某1、王某1的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。万方安和公司辩称，不同意一审判决，但是我公司没有提起上诉，我公司同意金某1、王某1的上诉请求。金某2、金某3、金某4、金某5、金某6向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认万方安和公司与金某1、王某1于2017年12月21日签订的《腾退补偿安置协议》无效。2.本案诉讼费由万方安和公司、金某1承担。一审法院认定事实：金某7与王某1系夫妻关系，两人育有四子二女，分别是长子金某2、二子金某4、三子金某1、四子金某5、长女金某3、二女金某6。金某7于1990年7月7日因死亡注销户口。北京市海淀区4号（以下简称涉案房屋）是金某7在世时购得，属于夫妻共同财产，金某7去世后，并未对遗产进行分割，金某1与其母亲王某1共同生活。2011年5月，金某1自行出资拆除原有房屋，将房屋重建为二层楼房。金某2、金某3、金某4、金某5、金某6称金某1重建房屋未经其同意，但称重建后知道此事。2017年，村委会公布《功德寺棚户区改造项目住宅腾退补偿安置方案》，其中规定：第三条：本方案中所称腾退人是指村民委员会，实施单位为万方安和公司。本方案中所称被腾退人是指腾退范围内的宅基地使用权人或在合法审批文件上载明的房屋所有权人。第八条：在腾退范围内，非集体经济组织成员合法取得的房屋依据其权属证明文件、规划行政主管部门批准建房文件予以认定。第十条：对于被腾退人无法提供有效腾退面积证明材料的，需由村民委员会予以认定。第十一条：安置人口的认定。本方案所称的安置人口，是指在腾退公告发布时，在被腾退地址有本市常住户口宅基地使用权人或房屋产权人及其户口所在本址的共居直系亲属。经认定的安置人口，应在腾退补偿安置协议中予以登记，同一人作为安置人口只能认定一次，在腾退公告发布前身故但未注销户口的不予认定。2017年12月20日王某1与金某1签订授权委托书，写明因王某1年事已高行动不便，故将海淀区4号腾退补偿事宜的洽谈、协议的签署、交房等事宜，委托其子金某1全权代理。全权代理事项如下：1、代理腾退补偿与置换安置的协商；2、代理除本人签字之外的一切于腾退相关的事宜；3、代理腾空房屋，办理交房等手续。委托人及受委托人需保证授权委托书的真实、有效性，同时对于受托人在代理权限范围内代理的相关事宜，委托人全部予以认可。如因此发生的任何经济或法律纠纷由委托人负全责，与本次腾退人无关。2017年12月21日金某1代王某1签订《具结承诺书》，具结人承诺如下：1、本人确该房屋产权人；2、该房屋无第三人主张任何物权、债权；3、本人同意按照《功德寺棚户区改造项目住宅腾退补偿安置方案》中有关政策进行安置补偿；4、《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》生效后，因具结人虚报产权所致第三人（方）向该房屋主张的任何物权、债权及其他纠纷，或因该房屋而引发的任何争议（包括但不仅限于：共有权纠纷、房屋买卖纠纷、居住权纠纷、置换纠纷、婚姻财产纠纷、遗产继承纠纷、租赁纠纷等）均与腾退人无关，一切法律责任均由具结人承担。后金某1代王某1与万方安和公司签订《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》，腾退人为万方安和公司，被腾退人为王某1。协议的主要内容为：双方确认：乙方（王某1）在4号，合法有效的腾退面积44.16平方米；安置人口7人，分别为：产权人王某1，之子金某1、之儿媳石某1、之孙女金某8、之孙女婿徐某1、之重孙某1、之重孙女徐某2。安置房地址为北京市601号、1002号。诉讼过程中，经当面询问王某1，其已不能听懂问话，不能回答问题，丧失民事行为能力。经其子女当庭同意，法院指定金某1作为王某1在诉讼中的法定代理人代为参加诉讼。另查，金某1一直与母亲王某1共同生活，金某5户口与王某1在同一户中。万方安和公司称房屋未交付，补偿款已汇入王某1存折。一审法院认为：本案中，金某2、金某3、金某4、金某5、金某6主张涉案《腾退补偿安置协议》无效的主要理由有三：第一，王某1年事已高，神志已不清醒，为无民事行为能力人，故王某1与金某1于2017年12月7日所签订的关于涉案房屋的委托书无效，金某1不具有代理资格，故协议无效。对此，法院认为，就金某2、金某3、金某4、金某5、金某6主张王某1在给金某1签订授权委托书和腾退协议时无行为能力，现金某2、金某3、金某4、金某5、金某6并未能提交证据证明，故对此，法院不予认定。第二，金某2、金某3、金某4、金某5、金某6认为本案签订腾退协议的甲方主体为万方安和公司，其仅是实施单位而不是腾退人，该项目腾退人为青龙桥村村民委员会，并且该项目也没有依法取得房屋拆迁许可证等合法手续。对此，法院认为：依据《功德寺棚户区改造项目住宅腾退补偿安置方法》第三条，本方案中所称腾退人是指青龙桥村村民委员会，实施单位为北京万方安和投资有限公司。且本次为村民自主腾退，故金某2、金某3、金某4、金某5、金某6此项主张法院不予支持。第三，关于金某2、金某3、金某4、金某5、金某6主张房屋为共同共有的问题，法院认为：房屋在金某7去世后，在房屋未继承分割的情况下，权利人对该房屋形成共同共有关系。金某2、金某3、金某4、金某5、金某6是金某7的继承人，亦是被腾退房屋的共同共有人。根据物权法的规定，对被腾退房屋的处分应经全体共同共有人同意，现金某1、王某1签订《腾退补偿安置协议》的行为未征得全部共同共有人的同意和追认，协议无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：王某1与北京万方安和投资有限责任公司签订的《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》无效。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。金某2、金某3、金某4、金某5、金某6主张王某1在未经其他权利人同意的情况下与万方安和公司签订《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》构成无权处分，且其并未对该无权处分行为表示同意或进行追认，故上述协议书应属无效，但其主张上述协议书无效的理由并非法定无效事由，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。《功德寺棚户区改造项目住宅腾退安置补偿协议书》系王某1与万方安和公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，故该协议书有效。就该协议书中所涉及拆迁利益的分配问题，双方当事人应当另行解决。综上所述，金某1、王某1的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初31991号民事判决；二、驳回金某2、金某3、金某4、金某5、金某6的诉讼请求。一审案件受理费70元，由金某2、金某3、金某4、金某5、金某6负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由金某2、金某3、金某4、金某5、金某6负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年二月二十日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹