上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12085号上诉人(一审被告)：上海宋巢实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董克苦，执行董事。委托诉讼代理人：李勋，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：熊秀英，女，1953年9月6日出生，汉族，住上海市长宁区。原审被告：张芸，女，1982年8月25日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人上海宋巢实业发展有限公司(以下简称“宋巢公司”)因与被上诉人熊秀英及原审原张芸确认合同无效纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初10607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋巢公司上诉请求：撤销一审判决,改判驳回熊秀英的全部诉请，本案一、二审案件受理费由熊秀英承担。事实和理由：张芸系熊秀英的儿媳，朱彦涵系张芸的儿子，张芸与中介协商时提供了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》,根据该协议上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)熊秀英有5%产权，朱彦涵有95%产权，宋巢公司有足够的理由相信张芸对于系争房屋有处份权。同时，宋巢公司接受并依约开始装修房屋后，熊秀英即与宋巢公司交涉并报警，但熊秀英报警诉求非不同意出租并要求收回系争房屋，而是认为租金太低，有派出所笔录可以证明。后张芸与宋巢公司于2016年6月15日,重新签订了《房屋租赁合同》。合同签订后长达一年有余,熊秀英与宋巢公司未发生争议，熊秀英亦未提出要求解除合同、返还房屋,上诉人有理由相信张芸系获得了熊秀英的授意签订合同,且熊秀英本人已同意出租房屋。另，上诉人已经给付的房款中,有部分汇至户名为熊秀英的支付宝账号。综上，宋巢公司认为张芸的行为已构成表见代表,且熊秀英已同意出租房屋,张芸与宋巢公司签订的合同对熊秀英应有效力,一审法院确认合同无效,属于适用法律错误,请求二审法院依法改判,维护上诉人的合法权益。熊秀英辩称，系争房屋于2014年已取得产证，登记的产权人仅熊秀英一人，熊秀英从未同意出租系争房屋，亦未授权张芸出租系争房屋，故宋巢公司与张芸于2016年6月15日签订的房屋租赁合同无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。原审被告张芸未发表答辩意见。熊秀英向一审法院起诉请求：1、要求确认宋巢公司(原上海宋巢物业管理有限公司)与张芸于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求宋巢公司搬离并返还位于上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室的房屋；3、要求宋巢公司支付自2018年3月15日起至房屋实际返还之日止的房屋占有费(按照3,200元/月的标准计算)。一审法院认定事实：位于上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室的房屋系熊秀英家庭获得的动迁安置房之一。2014年11月20日，系争房屋取得上海市房地产权证，登记权利人为熊秀英。熊秀英自2013年11月起在系争房屋内居住，后因居住在1401室房屋的熊秀英之子朱弘患XXX疾病，熊秀英于2014年底搬离了系争房屋在外居住。2016年6月15日，张芸(熊秀英之媳、朱弘之妻)与宋巢公司(原上海宋巢物业管理有限公司)签订《房屋租赁合同》1份，其上载明：朱弘、张芸、朱彦涵(朱弘、张芸之子)作为出租方将系争房屋出租给宋巢公司使用，租期六年(自2016年6月15日起至2022年6月14日止)，租金3,200元/月，交房日期：2016年6月11日前。合同上仅有张芸签字，其他出租方未签章。但在宋巢公司接受房屋后，熊秀英即与宋巢公司交涉，要求收回房屋，但双方未能达成一致。之后，宋巢公司继续使用系争房屋并陆续向张芸及熊秀英以3,200元/月的标准支付租金，其中2017年12月14日熊秀英收取租金1万元后出具收条，上载明其对租赁合同存有异议，要求承租人在3个月内起诉解除合同，归还房屋。后因宋巢公司未能返还系争房屋，熊秀英诉至法院。一审法院另查明：1、熊秀英之子朱弘系XXX残疾，属无民事行为能力人，监护人为熊秀英。2、2016年5月28日，朱弘与涂勇华(宋巢公司人员)就系争房屋签订《租赁合同》1份，并收取了租赁保证金3,200元，后张芸与宋巢公司签订《房屋租赁合同》，宋巢公司依照该合同履行。3、系争房屋目前由宋巢公司转租他人，租期至2019年7月17日。4、系争房屋的租金宋巢公司已支付至2019年12月14日，熊秀英明确可在收回房屋后就租金进行结算，多退少补。一审法院认为，系争房屋登记在熊秀英名下，属熊秀英所有，张芸未经熊秀英同意与宋巢公司签订《房屋租赁合同》、将系争房屋交付给宋巢公司使用，而熊秀英事后即提出异议、不予认可，故张芸出租系争房屋的行为系无权处分，故其与宋巢公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，宋巢公司基于该合同取得的系争房屋应予返还，而实际占有、使用系争房屋期间的房屋使用费仍应由宋巢公司承担，现熊秀英依据合同约定的租金标准(3,200元/月)主张房屋使用费，于法有据，法院予以支持，本案中，系争房屋的租金(使用费)宋巢公司已支付至2019年12月14日，双方可在系争房屋返还熊秀英之后就实际占有、使用期间的费用及租赁押金进行结算，多退少补。诉讼中，张芸经法院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃相应的诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。判决：一、宋巢公司上海宋巢实业发展有限公司与张芸于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海宋巢实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区海波路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还熊秀英并以3,200元/月的标准支付截止房屋实际返还之日止的房屋使用费(已支付的租金及租赁押金可予抵扣，多退少补)。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。二审审理中，宋巢公司向本院申请调查令，持令向上海市公安局嘉定分局封浜派出所查询2016年5月28日-2016年6月15日期间熊秀英与董克苦关于房屋租赁纠纷的报警记录、出警笔录、询问笔录，上海市公安局嘉定分局封浜派出所回复“经查，无相关记录”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。基于讼争各方的举证结果和相关庭审自认陈述，原审经综合审查判断后认定，张芸将产权登记在熊秀英名下的系争房屋出租的行为系无权处分，据此判决确认张芸与宋巢公司签订的《房屋租赁合同》无效，宋巢公司返还房屋并据实结算房屋租金，经核，与法不悖，并无不当。上诉人宋巢公司上诉坚持认为，张芸系获熊秀英授意出租系争房屋，张芸签订《房屋租赁合同》之行为构成表见代理，但在二审中并未提供新的事实及新的证据可予直接有效地佐证自己的主张。同时，表见代理成立的前提是行为人实施了相应代理行为，行为人虽无授权，但其行为外观足以致相对方相信其有代理权。本案中，张芸并未以熊秀英的名义与宋巢公司签订房屋租赁协议，无从反映代理行为的存在。故宋巢公司的上诉主张缺乏充分的依据，本院对此无法采信。综上所述，宋巢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,756元，由上诉人宋巢公司负担。本判决为终审判决。法官助理冯则煜审判长  汪毅审判员  郑璐审判员  黄亮二〇二〇年二月二十八日书记员  陈杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……