山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终3052号上诉人（原审原告、反诉被告）：威海市东成房地产开发有限公司，住所地：山东省威海市环翠区古寨东路-93号218室。法定代表人：王浩，执行董事。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵宪民，男，汉族，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：中影影院投资有限公司，住所地：北京市海淀区新外大街25号2号楼901-906室。法定代表人：林民杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶鑫，北京市康达律师事务所实习律师。上诉人威海市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）、上诉人中影影院投资有限公司（以下简称中影公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院(2018)鲁1091民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东成公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持东成公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定东成公司迟延交付标的物构成违约，系事实认定错误。临近双方合同约定的交付租赁物期限即2016年6月30日，中影公司一再变更设计、拖延确认图纸，该变更直接影响单体验收和消防验收，是造成东成公司逾期交付的根本原因。东成公司多次通知中影公司办理交付租赁物的手续，但中影公司至今未办理。2、双方合同履行不符合约定解除或法定解除的条件，中影公司要求解除合同没有依据。中影公司辩称，1、东成公司至今未能向中影公司交付符合房屋租赁合同及补充协议约定的房屋，已构成根本违约。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，租赁房屋应具备以下条件：影城所在商业体已通过竣工验收，通过公共消防验收，外围环境具备商户进场装修条件。截止2016年6月30日，上述交付条件均不符合。2、临近交房时间，东成公司仍有多处施工不达标，东成公司提交的2016年5月16日的会议纪要记载的是中影公司对施工情况的复核，并非对设计图纸的临时变更。基于东成公司的违约行为，中影公司依据合同约定及法律规定享有对案涉租赁合同的解除权，并要求违约赔偿。中影公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除东成公司与中影公司签订的房屋租赁合同，并由东成公司返还履约保证金500000元，赔偿违约金115550元及律师费。事实和理由：1、根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议，东成公司未按约定条件交付租赁物，中影公司有权解除合同。根据补充协议的约定，东成公司应于2016年6月30日前向中影公司交付已通过竣工验收、消防验收的租赁物业。现东成公司迟延履行交付义务，一审判决亦认定其构成违约，中影公司要求解除租赁合同符合合同约定及法律规定，一审判决违反法律规定及合同约定，认定中影公司的解除权未在合理期间行使，应继续履行合同，存在认定事实及适用法律错误。2、泰豪广场项目有建设电影院项目的规划，东成公司系根据规划设计和《电影院建设设计规范》标准建设，中影公司只是承租人，该影院并非为中影公司定制。3、案涉租赁房屋至今未完成综合验收，经中影公司多次催促仍不能交付，且案涉租赁物业已经被法院查封，东成公司至今未取得租赁房屋的所有权证，其权属可能存在争议，故合同已不能实际履行。一审判决适用合同法第一百零七条之规定判令双方继续履行合同，系适用法律错误。4、案涉租赁房屋及土地已被法院查封，可能存在因司法查封和权属争议而不能租赁使用的风险，东成公司至今没有取得租赁房屋产权证，东成公司已被列为失信被执行人。东成公司作为违约方不具有履约能力。5、案涉租赁房屋不具备交付租赁物的条件，根据我国建筑法的规定，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，一审法院在明知该租赁物没有竣工验收，存在安全隐患，中影公司租赁案涉房屋系开设电影院，考虑到安全问题无法继续履行合同。6、中影公司要求返还履约保证金500000元，并支付违约金115500元及律师费的诉讼请求合理合法，应当支持。东成公司辩称，1、东成公司未违反合同约定，逾期交付租赁房屋系由于中影公司的原因所致，影厅数量的变化系中影公司更改工艺图纸而变更，并非东成公司单方变更。2、双方租赁合同约定的交付条件为单体验收合格，而非综合验收合格，案涉租赁房屋早已具备交付条件，不存在安全隐患。3、影院所在位置系中影公司选定，案涉租赁房屋系根据中影公司的工艺图纸为其定制的，若解除合同，势必给东成公司造成巨大的损失。4、案涉租赁房屋虽未办理不动产权证，即使该房屋已被法院查封，但其房屋权属明确，不影响双方继续履行合同。东成公司向一审法院起诉请求：1．判令东成公司、中影公司继续履行2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》及2013年8月15日《补充协议》；2．判令中影公司赔偿东成公司自2016年7月1日起至实际交付租赁物之日止的损失（以3850元/天为标准，暂时计算至2018年7月31日损失为2929850元）；3．判令中影公司赔偿东成公司律师费损失137294元。中影影院投资有限公司向一审法院提出反诉请求：1．判令解除东成公司、中影公司于2013年7月8日签订的房屋租赁合同及2013年8月15日签订的补充协议；2．判令东成公司退还中影公司支付的履约保证金500000元；3．判令东成公司向中影公司支付违约金115500元；4．判令东成公司赔偿中影公司律师费损失130000元。一审法院认定事实：2013年7月8日，东成公司（甲方）与中影公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于威海市交汇处的房屋（租赁建筑面积约3500平米）出租给乙方，双方确认合同签订时租赁物尚未建成，最终以双方确认并经政府批准的规划建设方案为准。乙方于本合同签订后20日内向甲方提交影城的设计建议书和空间设计方案，设计图纸经双方确认后，甲方负责报送政府相关部门进行审批，并按本合同约定组织施工建设。甲方根据政府部门批准的设计方案，完成租赁物的前期施工（如大堂、电影厅及办公、休息用房的间隔墙、电影厅内混凝土结构坐席阶梯，放映室等所有土建及配套工程），整体毛胚框架交房。乙方负责按照国家五星级影城标准对影城及相应配套项目进行二次装修，并投入相关设备设施、空调，装修水平达到国家五星级影院标准。乙方承租租赁物的用途，开办“中影国际影城”以及其延伸产品、配套经营。租赁物交付后的前180天为装修免租期，装修期内免收租金，但乙方应支付实际发生的水、电、电梯使用费等。租赁期限共计18年，起租日自装修免租期后即日计算，甲方自起租日起给予乙方180天市场培育期，市场培育期间免除租金，市场培育期后即日起交付租金，租赁物交付确认书以及合同起止时间，双方以补充协议的形式另行签订。合同第二条第（一）款第3项约定：租赁物交付日期为2014年10月31日，届时建筑物已正式通过竣工验收，通过公共消防验收，外围环境具备商户进场装修条件，如甲方因竣工、消防等工程事项迟延交付不超过12个月的，则免租期、起租计费日也相应顺延，甲方交付日期最迟不得超过上述日期后的12个月，如超过则乙方有权解除合同，并要求甲方按照本合同第十章之约定承担责任。租金计付方式为取保底租金与甲方年度票房净收入分账数额的高值为本合同的租金，市场培育期第一年至第5年的保底租金为1.1元/天/平米，甲方占票房净收入分账比例10%。双方确认以房管部门的实测面积作为保底租金计算的依据，若实测面积与图纸面积不一致，对实测面积确定前已支付的租金，双方于实测面积确定后7日内据实调整，多退少补。第五条第1条约定：本合同签订后15日内，乙方必须向甲方支付履约保证金50万元，此款待乙方控股的影城公司成立后，由影城公司再行支付，甲方退还乙方代付款。甲方负责租赁用部位内按设计要求的消防设施、设备的施工，影城二次装修消防事宜由乙方自行负责报批报建及实施，并按威海市消防部门有关规定办理，乙方负责提供符合威海市消防部门有关规定的装修方案和材料。甲方保证租赁物的合法性，在乙方正式营业之日起6个月内提供租赁物或甲方所在区域房屋所有权证的权属证明文件，保证乙方按合同约定使用租赁物。本合同任何一方未按时或未全面履行本合同义务，均应在收到另一方书面通知后七天内予以履行或更正，逾期未能更正的，守约方有权要求立即解除合同，若守约方不要求解除合同，则本合同应继续履行，违约方应赔偿其因此给守约方所遭受的全部损失，包括直接损失和间接损失；违约方还需赔偿相对方为实现合同权利发生的诉讼费、保全费、律师费、担保费等。本合同附件包括租赁房屋总平面图以及房产平面位置图、电影院交房标准。2013年8月15日，甲方东成公司和乙方中影公司签订《补充协议》，第1条约定将《租赁合同》第二条第（一）款第3项的内容变更为：租赁物移交日暂定为2015年6月30日（原约定租赁物交付日期为2014年10月31日），其他内容不变。第2条约定，由于世昌大道是威海的主要干道，市领导对世昌大道商业楼体提出更高的要求，本来已经通过的规划方案局部还在调整中，审批确定的时间不好把握，将租赁合同第5条第1款内容修改为：商业体规划方案确定后，乙方需向甲方支付履约保证金50万元。2016年6月27日，泰浩广场1-1号楼（本工程为框架结构，地上5层，筏板基础，建筑面积为10175.42平方米，加气块填充墙，铝合金门窗）竣工工程质量验收合格。2016年11月8日，威海市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，泰浩广场1-1号楼综合评定该工程消防验收合格，意见书同时第3项意见为：本次验收只针对建筑主体进行验收，内部电影院装修前应进行消防设计审查，投入使用前应进行验收。2018年7月3日，中影公司委托律师给东成公司出具律师函，认为截至本律师函出具之日，东成公司仍未将租赁合同约定的租赁物交付中影公司，要求解除租赁合同及补充协议，并支付履约保证金及赔偿金615500元。一审庭审中，东成公司另提交：一、（2018）鲁威海威海卫证民字第8174号公证书一份，证实：（1）2014年10月14日，发件人中影公司员工高小晓助理171×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，收件人东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司将影院图纸发给东成公司，并告知若有问题联系中影公司工程师陈瑞杰（电话135××××2272，0755-25199310）；（2）2015年3月9日，中影公司员工高小晓助理171×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民把中影公司要求调整的部位图纸“影院”及东成公司设计院给出的答复“电影院工作联系单”以电子邮件形式发给中影公司高助理，高助理回复收到；（3）2015年8月3日，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工高小晓助理171×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司将电影院看台结构图和复函发给中影公司，附言：影院观众厅起坡结构图已按贵院工艺图设计完毕，需中影公司进行审核确认，请于7日内给予回复；（4）2015年8月19日，中影公司设计人员田源543×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司将影厅布置建筑工艺图发给东成公司；（5）2016年4月1日，中影公司员工曲久福ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，邮件落款为“中影影院投资有限公司工程负责人曲久福”，证实曲久福为中影公司人员，其在本案中所发的邮件均代表中影公司，中影公司给东成公司发邮件，附言：东成于2016年2月26日提供的影城各专业全套施工图，中影已收到；（6）2016年4月5日，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工曲久福ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司给中影公司发邮件，附言：有些问题已于2015年5月已回复，有些根据中影公司要求已做了相应调整，附件中另附问题答复《消防备案情况登记表》、《消防设计审核意见书》，另有些问题需要中影公司给定具体要求后东成公司进行协商调整或增设；（7）2016年5月20日，中影公司员工曲久福“红福”565×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司给东成公司发邮件，附言：请查收泰浩影厅放映窗口图纸，附着附件，至2016年5月20日发邮件时，中影公司才将图纸发给东成公司，造成逾期完工的责任在于中影公司，曲久福有两个邮箱，565×××＠ｑｑ.ｃｏｍ、ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，邮件落款为“中影曲久福”，证实曲久福为中影公司人员，其在本案中所发的邮件均代表中影公司；（8）2016年5月24日，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工曲久福ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司提供的图纸有变更，造成工程逾期完工的责任在于中影公司；（9）2016年5月24日，中影公司员工曲久福ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，邮件落款为“中影工程负责人曲久福”，证实曲久福为中影公司人员，其在本案中所发的邮件均代表中影公司，中影公司员工曲久福给东成公司员工邵宪民发邮件，附件为会议纪要，证明诸如放映孔具体位置、入场通道地面具体施工范围等内容均需中影公司另行出具图纸东成公司才能施工，部分图纸中影公司需要另行变更后东成公司才能施工，所以，导致逾期完工的责任在于中影公司；（10）2017年2月15日，东成公司曾经的员工邢姗姗343×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工曲久福“红福”565×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，2017年2月15日，东成公司又通知中影公司：中影公司承租的房屋已施工完毕、各项验收顺利完成，2016年11月8日取得《建设工程消防验收意见书》，已具备房屋交付条件，通知中影公司进场装修；2016年11月19日，东成公司曾以微信方式通知中影公司工程部曲总（曲传东）和曲工具备交付条件；中影公司至今未进场装修，属于中影公司违约（2016年5月20日邮件可证实565×××＠ｑｑ.ｃｏｍ是中影公司员工曲久福的邮箱）；（11）2017年2月15日，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工曲传东116×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，2017年2月15日，东成公司又通知中影公司：2016年11月8日取得《建设工程消防验收意见书》，已具备房屋交付条件，通知中影公司进场装修，后附消防验收意见书；2016年11月19日，东成公司曾以微信方式通知中影公司工程部曲总（曲传东）和曲工具备交付条件；中影公司至今未进场装修，属于中影公司违约；（12）2017年3月11日，东成公司员工董晓丽495×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工曲传东116×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，2017年3月11日，东成公司又通知中影公司：中影公司承租的房屋已施工完毕、各项验收合格，2016年11月8日取得《建设工程消防验收意见书》（已提交中影公司），已具备房屋交付条件，通知中影公司进场装修；在此之前，东成公司曾多次通过电话方式并于2017年2月15日书面通知中影公司进场装修；中影公司至今未进场装修，属于中影公司违约，中影公司应赔偿由此给东成公司造成的损失；（13）2017年3月13日，东成公司员工董晓丽495×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工曲传东116×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，2017年3月13日，东成公司又通知中影公司：中影公司承租的房屋已施工完毕、各项验收合格，2016年11月8日取得《建设工程消防验收意见书》（已提交中影公司），已具备房屋交付条件，通知中影公司进场装修；在此之前，东成公司曾多次通过电话方式并于2017年2月15日书面通知中影公司进场装修；中影公司至今未进场装修，属于中影公司违约，中影公司应赔偿由此给东成公司造成的损失；（14）2017年4月7日，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司员工864×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，因中影公司提供的看台起坡---的工艺图纸延迟，导致整体施工进度延迟，同时通知中影公司进场施工；（15）2017年5月8日，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ给中影公司员工刘总138×××＠139.ｃｏｍ、曲传东116×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发邮件，因东成公司多次通知中影公司进场装修，中影公司至今未进场，东成公司不得已计划2017年5月15日到中影公司处协商；（16）就本案影城装修，中影公司曾在采招网上登载招标公告，中影公司该行为已认可房屋已达到进场装修条件，中影公司就应继续履行合同，而不应擅自解除合同。二、（2018）鲁威海威海卫证民字第8173号公证书一份，证实：（1）就本案影院中影公司进场装修事宜原中影公司双方的交涉经过，2017年2月24日中影公司曾将影院装修效果图发给东成公司宣传，2017年2月27日中影公司员工曲久福给东成公司员工邵宪民发短信打算到影院现场勘察，2017年4月28日，东成公司员工邵宪民以短信方式给中影公司员工刘喆（138××××1133）发函，因中影公司提供的看台起坡的工艺图纸延迟，导致整体施工进度延迟，同时通知中影公司进场施工；（2）因东成公司多次通知中影公司进场装修，中影公司至今未进场，东成公司不得已于2017年5月到中影公司处协商，中影公司却拒绝见面；（3）138×××＠139.ｃｏｍ为中影公司员工刘喆的邮箱；（4）中影公司至今未进场装修，属于中影公司违约，中影公司应赔偿由此给东成公司造成的损失。三、招标公告一份，证实就本案影城装修，中影公司于2016年12月16日曾在采招网上登载招标公告“中影国际影城威海泰浩广场店装修工程招标公告”，中影公司该行为已认可房屋在2016年12月16日时已达到进场装修条件，中影公司就应继续履行合同，而不应擅自解除合同，在2018年8月24日东成公司进行公证证据保全时中影公司已删掉该招标公告。委托代理合同及发票各一份，证实东成公司因本案委托律师代理，花费律师费137294元，按照《房屋租赁合同》约定，中影公司应赔偿东成公司该律师费损失。四、（2018）鲁威海威海卫证民字第11125号《公证书》一份，证实：（1）2014年10月14日，中影公司员工高小晓助理171×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司将影院图纸发给东成公司，并告知若有问题联系中影公司工程师陈瑞杰（电话135××××2272，0755-25199310），图纸为六个影厅；（2）2015年8月3日，中影公司员工765×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司将电影院看台结构图和影厅布置图发给东成公司，为六个影厅；（3）2015年8月19日，中影公司设计人员田源543×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司将影厅布置建筑工艺图发给东成公司，为六个影厅；（4）2016年5月20日，中影公司员工曲久福“红福”ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，东成公司员工邵宪民309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，中影公司将影厅放映窗口图纸发给东成公司，为六个影厅；（5）上述邮件综合证实：中影公司将影厅设计更改为六个影厅，不属于东成公司违约，因中影公司多次变更设计导致逾期交房，中影公司构成违约。经质证，中影公司对《房屋租赁合同》及《补充协议》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为《房屋租赁合同》及《补充协议》约定东成公司交付合同租赁物最迟不超过2016年6月30日，按照合同、补充协议约定，东成公司不能向中影公司如期交付租赁物的，东成公司违约在先，而中影公司可行使合同约定的单方解除权并无违约行为。对《竣工工程质量验收报告》及《建设工程消防验收意见书》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，因为通过竣工验收，通过公共消防验收是东成公司向中影公司交付租赁物的重要条件之一，而《建设工程消防验收意见书》载明的时间为2016年11月8日，东成公司提供的此组证据表明东成公司未能在《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的交付租赁物最后期限2016年6月30日取得租赁物交付条件，东成公司违约。对《律师函》的真实性、合法性、关联性无异议，对该组证据的证明目的有异义，因为东成公司提供的此组证据表明，正是由于东成公司的违约行为在先，中影公司按照合同和补充协议约定行使单方解除权，是双方对单方解除合同权的约定，中影公司依据约定解除合同，符合合同约定和法律规定。对（2018）鲁威海威海卫证民字第8174号公证书，对该份证据的真实性、合法性认可，关联性及证明目的均不认可，因为《公证书》中第13至16页，第40至46页载明的是东成公司员工邵宪民于2017年2月15日发出的“关于中影影院进场施工函”，中影公司未收到；第18至22页载明的东成公司员工于2017年3月11日及3月13日发出的“关于中影影院交场公章的函”，中影公司未收到。此外，根据《房屋租赁合同》十七条、十九条之约定，东成公司交付租赁物的通知应以书面方式作出加盖东成公司法人公章并通过文尾公司的联系方式送达，才具有法律约束力。东成公司员工邵宪民个人擅自发出通知，中影公司至今未收到东成公司出具的相关授权文件，完全是东成公司员工个人行为，不具有法律约束力。中影公司进场的前置条件是，东成公司需向中影公司交付符合合同约定的租赁物和相关消防验收证明等文件，双方验收后，中影公司才能进场装修。故东成公司通知中影公司接收租赁物的主张因缺少前置交接租赁物程序因此不成立。另外，《公证书》中不涉及任何项目图纸内容，不能反映附件“项目工程图纸”的确认变更，双方员工之间是否对于图纸内容进行沟通不能证明。对于（2018）鲁威海威海卫证民字第8173号《公证书》，认可该份证据的真实性,对关联性及证明目的均不认可，因为《公证书》第9页，东成公司员工邵宪民于2017年4月28日通过短信的形式向中影公司员工刘喆发送进场通知（且未加盖东成公司公章），只能证明东成公司的员工个人通知中影公司接收租赁物的时间距《房屋租赁合同》约定交付租赁物最迟时限2016年6月30日已逾期近十个月。对于《招标公告》，中影公司认可其真实性、合法性、关联性，对证明目的有异议，因为《招标公告》恰恰证明中影公司是在为合同履行做准备，而因为东成公司不能按约定交付租赁物，中影公司的合同目的不能实现。对《委托代理合同》及发票，中影公司认可证据的真实性、合法性、关联性，证明目的有异议，因为《房屋租赁合同》第十四条第8款约定，违约方赔偿守约方为实现合同权利发生的律师费，本案中东成公司为违约方，中影公司未违约，因此，中影公司无需赔偿东成公司律师费。对于（2018）鲁威海威海卫证民字第11125号《公证书》，认可该证据的真实性、合法性，关联性及证明目的不认可，因为《公证书》共公证了四份邮件及邮件附件内容，其中第一封电子邮件的发件人（电子邮箱地址：171×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）为中影公司开发部门员工高小晓，第三封电子邮件的发件人（电子邮箱地址：543×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）为中影公司开发部门员工田源，第四封电子邮件的发件人（电子邮箱地址：ｑｕｊ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）为中影公司工程部门员工曲久福，但是，第二封电子邮件的发件人（电子邮箱地址：76523062@qq.cm）非中影公司员工，且邮件内容为建筑原始浇灌、混泥土结构相关图纸，非中影公司在《房屋租赁合同》项下的义务，与中影公司无关，无法证明东成公司是发给中影公司的邮件，中影公司也从未收到过该等邮件。其次，上述第一封邮件的发送人高小晓及第三封邮件的发送人田源、第四封邮件的发送人曲久福均为中影公司的技术工作人员，仅就标注的该影厅入场通道、墙体位置、放映窗尺寸及墙体高度等技术要求与东成公司进行技术层面的沟通（见邮件附件、图纸标注），并不涉及影厅数量的变更。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十九条第3款的约定，对租赁合同任何修改和补充，均须以书面形式进行，并由双方授权代表签字并加盖公章。而公证书中的发件人显然均无权以邮件的形式变更租赁物业的电影厅数量，不符合《房屋租赁合同》对合同变更的约定，东成公司违反合同约定仅施工建设了六个电影厅的行为属于严重违约。中影公司为证实其主张，提交如下证据：东成公司与中影公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，证实合同约定双方对于租赁物的移交日期为2014年10月31日，且最晚不超过12个月；《补充协议》将交付时间变更为最迟不超过2016年6月30日。履约保证金银行支付凭证及收据，证实中影公司于2014年9月15日向东成公司支付履约保证金50万元整。《关于威海泰浩广场影城项目交付的工作函》及《关于威海泰浩广场影城项目交付的复函》，证实2015年2月5日中影公司通过发函的方式督促东成公司按合同约定按时履行交付租赁物的义务，东成公司于2015年3月2日回函，按工期于2015年6月30日完成内部毛胚，可以进场，但也许会因天气原因推迟交付数日。《关于威海泰浩广场影城项目交付的工作函》及《〈关于威海泰浩广场影城项目交付的工作函〉的复函》，证实2015年7月21日，中影公司再次致函东成公司，请求确认租赁物的交付日期，东成公司于2015年8月3日回复，确定于2015年11月30日前交场。中影公司称上述证据证明中影公司积极配合东成公司并督促其按时履行交付租赁物的义务，但东成公司一再推迟交付租赁物的时间，直至2016年6月30日交付租赁物期限届满，东成公司仍未向中影公司交付租赁物，根据合同和补充协议相关约定，中影公司有权单方解除《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》附件“项目工程图纸”、新的影院项目工程图纸，证实《房屋租赁合同》约定建设七个影厅，东成公司仅设计建设了六个影厅，擅自变更合同约定，未完全履行合同义务，给中影公司经营造成损失，中影公司有权单方解除《房屋租赁合同》。专项代理协议及律师费发票，证实中影公司为维护权益支付的律师费13万元，应由东成公司承担。《泰浩广场会议纪要》，证实2016年5月16日，东成公司与中影公司就租赁物的验收事宜进行会议讨论，东成公司有对租赁物进行消防验收的义务，东成公司提交的《建设工程消防验收意见书》验收不完全。《关于泰浩广场竣工验收备案手续办理情况的说明》，证实泰浩广场项目未竣工未进行综合竣工验收，租赁物未达到交付条件。《建筑工程施工许可证》，证实东成公司未依约交付租赁物原因在于其重新招标导致建设施工延期。《建筑设计方案审批意见书》，证实泰浩广场规划与建筑设计方案变更。《建设用地规划许可证》一份、《建设工程规划许可证》两份，证实《建设工程规划许可证》于2015年7月8日变更。《泰浩广场方案变更批前公告》、泰浩广场方案三层至五层及楼梯出屋平面图，上述证据综合证实东成公司擅自变更规划方案，建设了六个影厅，未全面履行合同义务，属于根本违约，中影公司有权解除《房屋租赁合同》，要求东成公司赔偿损失。（2018）鲁1091民初2336号民事裁定书，证实租赁物及项下土地使用权被法院查封，租赁物有被司法拍卖的可能，东成公司不能交付租赁物，构成根本性违约，中影公司有权要求解除租赁合同及补充协议。经质证，东成公司对《房屋租赁合同》、《补充协议》及履约保证金银行支付凭证及收据的真实性没有异议。对《关于威海泰浩广场影城项目交付的工作函》及《关于威海泰浩广场影城项目交付的复函》、《关于威海泰浩广场影城项目交付的工作函》及《〈关于威海泰浩广场影城项目交付的工作函〉的复函》的真实性没有异议，但认为按照双方签订的补充协议约定，房屋交付期限为2016年6月30日，东成公司在该日期之前未交付房屋的原因在于中影公司，因为影院的工艺图纸由中影公司提供，因在合同履行过程中中影公司多次修改、变更工艺图纸，增加工程量，导致中影公司逾期交付图纸；且在合同履行中，中影公司不积极，东成公司多次积极联系中影公司，中影公司才提供了图纸，导致东成公司逾期完工，责任在于中影公司。对《房屋租赁合同》附件“项目工程图纸”真实性没有异议，但认为对于附件项目工程图纸只是在签订合同时双方的一个初步框架和意向，在合同履行过程中，中影公司曾多次变更图纸。对新的影院项目工程图纸，东成公司认为即使实际施工的影厅为六个，也是中影公司对于图纸的变更，且在庭审之前中影公司从未向东成公司提出过影厅少了的异议。对专项代理协议及律师费发票，东成公司对其真实性没有异议，但认为东成公司没有违约，不应当承担律师费。对于会议纪要，东成公司对其真实性没有异议，但认为不能证明中影公司所主张的内容，该会议纪要参与人员有中影公司的曲传东和曲久福，该二人多次与东成公司互通邮件，东成公司提供的公证书可以证明，特别是2017年2月15日东成公司当时的员工邢姗姗给曲久福发邮件，通知中影公司房屋已施工完毕达到交付条件，通知中影公司进场装修，同日，东成公司员工邵宪民给曲传东发邮件，通知中影公司进场装修，所以中影公司已经收到交付通知，该会议纪要同时证明诸多图纸的内容需要中影公司重新出具，例如放映孔的具体位置，入场通道地面具体施工范围等内容，均需要中影公司另行出具图纸后东成公司才能施工，部分图纸中影公司需要另行变更后东成公司才能施工，所以导致延工的责任在于中影公司。对于《关于泰浩广场竣工验收备案手续办理情况的说明》，东成公司对该证据的真实性没有异议，但该证据不能证明中影公司所主张的内容，《房屋租赁合同》第二条（一）第3点及补充协议第1条约定交付条件为：“建筑物已正式通过竣工验收，通过公共消防验收，外围环境具备商户进场装修条件。”此处的“竣工验收”指单体验收，非综合验收，影院所在建筑2016年6月27日工程竣工验收合格、2016年11月8日工程消防验收合格，租赁物具备双方约定的交付条件，说明中的未办理竣工验收备案手续指未进行综合验收，未达到办理不动产权属证书的条件。对于中影公司提交的建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、泰浩广场方案变更批前公告、三、四、五层平面图、楼梯出屋平面图等的真实性没有异议，但该些证据不能证明中影公司所主张的内容，在所有的建设工程规划中，对规划方案进行调整是正常的，本案中，对泰浩广场规划方案进行调整的原因，根据中影公司提交的泰浩广场方案变更批前公告可以证实，是因为“屋面增加通至屋面的两座楼梯”及“部分单体平面有所调整”等，结合中影公司提交的三、四、五层平面图和楼梯出屋平面图，可证实此处的“部分单体平面有所调整”特指中影公司将影院由7个影厅变更为6个影厅，从而导致泰浩广场规划方案的变更，三、四、五层平面图和楼梯出屋平面图是中影公司交给东成公司的，东成公司据此施工，中影公司从未提出过任何异议；中影公司提交的“泰浩广场方案变更批前公告”明确标注“现对该项目进行批前公告、意见征集和权利告知，时间为7天，起始时间为2014年9月2日，截止日期为2014年9月9日，申请人、利害关系人有权进行陈述、申辩、提出意见或要求听证，如陈述、申辩、提出意见或要求听证的，请与威海市规划局高区分局联系”，后附有联系方式，中影公司作为利害关系人从未对影厅的设计和施工提出任何异议，结合东成公司提交的（2018）第11125号公证书，充分证实是中影公司将图纸交付东成公司，中影公司将影厅变更为6个。对于中影公司提交的（2018）鲁1091民初2336号民事裁定书，东成公司认为该证据与本案没有关联性，不能证明中影公司所主张的内容，该裁定查封的是“登记在被申请人威海市东成房地产开发有限公司名下的、坐落于威海市宗及项下土地使用权”，而本案租赁标的物坐落位置为泰浩广场1-1#楼，与上述被查封的标的物不属于同一标的物。退一步讲，即使该裁定书与本案有关联性，该裁定书落款时间为2018年12月13日，而本案租赁合同是2013年7月8日签订的，根据买卖不破租赁的规定，即使法院拍卖影院所在的房屋及项下土地使用权，也不影响本案租赁合同的履行。一审法院认为，东成公司、中影公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律以及行政法规的强制性规定，合法有效，均应约履行。本案争议焦点并分别论述如下：一、违约责任的认定问题。根据房屋租赁合同及补充协议约定，租赁物交付条件为建筑物已正式通过竣工验收、通过公共消防验收、外围环境具备商户进场装修条件，东成公司交付租赁物的日期最迟为2016年6月30日。合同约定的竣工验收应系单体验收，东成公司提交的《竣工工程质量验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，可证实租赁物在2016年6月27日竣工验收合格、2016年11月8日工程消防验收合格，因此，在2016年11月8日租赁物才具备双方约定的交付条件。东成公司提供双方往来邮件中的涉影院部分的变更，系建筑物内部变更，并不影响涉案建筑物的单体验收和初次消防验收，故东成公司迟延交付标的物构成违约，而影厅的建设图纸已经经过中影公司审核，合同履行过程中影厅数量减少一个，亦应视为中影公司认可，东成公司建设6个影厅不构成违约。二、关于《房屋租赁合同》及《补充协议》是继续履行还是予以解除的问题。双方合同约定，任何一方未按时或未全面履行本合同义务，均应在收到另一方书面通知后七天内予以履行或更正，逾期未能更正的，守约方有权要求立即解除合同，若守约方不要求解除合同，则本合同应继续履行，违约方应赔偿其因此给守约方所遭受的全部损失。从东成公司提交的双方往来邮件看，在东成公司迟延交付租赁物、且于2016年11月19日初次通知中影公司租赁物具备交付条件时，中影公司并未提出解除合同，而是于2016年12月16日，还就本案影城装修在采招网（××/）上发布“中国国际影城威海泰浩广场店装修工程”招标公告，2017年2月24日还将影院装修效果图发给东成公司宣传等。上述行为证实中影公司在合理的期限内，并无解除合同的意思表示，而是选择继续履行合同，其在选择了欲继续履行合同后，基于其他考虑又决定解除合同，不接受租赁物，不利于维护交易的稳定性，且从现场的情况看，租赁物已完全具备交付条件，涉案租赁物系为中影公司的影院量身定制，解除合同也将给东成公司带来巨大损失，双方的租赁合同宜继续履行。东成公司交付租赁物后，相应的租期应予以顺延。三、关于双方损失的承担。合同约定，租赁物交付后的前180天为装修免租期，装修期内免收租金，租赁期限共计18年，起租日自装修免租期后即日计算，甲方自起租日起给予乙方180天市场培育期，市场培育期间免除租金，市场培育期后即日起交付租金。根据上述约定，租赁物交付后东成公司给予中影公司180天装修免租期和180天的市场培育期，共计360天。但租赁物达到合同约定的交付标准后，双方因是否继续履行合同产生争议，鉴于东成公司违约在先，租赁物至今未交付，根据本案的具体情况，东成公司、中影公司的损失自行承担为宜。综上，对双方诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）威海市东成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中影影院投资有限公司于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》及2013年8月15日《补充协议》继续履行；二、原告（反诉被告）威海市东成房地产开发有限公司于判决生效后30日内向被告（反诉原告）中影影院投资有限公司交付租赁物（租期应相应顺延）；三、驳回原告（反诉被告）威海市东成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）中影影院投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为15669元，由原告（反诉被告）负担15619元、被告（反诉原告）负担50元；反诉费5628元，由被告（反诉原告）负担。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于东成公司与中影公司签订的房屋租赁合同及补充协议应当继续履行还是解除的问题，中影公司反诉请求解除合同的理由为：东成公司逾期交付租赁房屋，且违反合同约定变更了所建影厅的数量，未按照合同约定完成整个商业体的综合验收，且案涉土地和房屋已经查封、抵押，东成公司被列为失信被执行人，以及案涉租赁房屋所在的商业综合体招商未达到50%。双方合同并未将案涉租赁房屋及土地是否查封、抵押以及招商比例等情况作为解除案涉租赁合同的条件，案涉租赁房屋的查封、抵押亦不影响案涉租赁合同的履行，中影公司据此要求解除案涉租赁合同，缺乏合同及法律依据。关于影厅数量的变更，根据东成公司提交的11125号公证书的内容，能够证实中影公司的技术人员发给东成公司的图纸中标注的影厅数量为6个，从双方均作为证据提交的2016年5月16日会议纪要来看，双方对案涉租赁房屋施工细节进行了协商确认，至此中影公司未对影厅数量提出异议，由此可见中影公司对影厅数量的变化是明知且认可的。后中影公司于2018年7月3日向东成公司发送了律师函，以逾期未交付租赁房屋为由解除合同，至此亦未主张东成公司所建影厅数量不符合合同约定。故中影公司现以该事由主张解除合同，理由不当，本院不予支持。根据双方合同约定，东成公司至迟应于2016年6月30日前向中影公司交付符合合同约定条件的租赁房屋，如超过则中影公司有权要求解除合同，并要求东成公司按照合同约定承担责任。根据已查明的事实，案涉租赁房屋于2016年6月27日完成单体竣工验收后，于2016年11月8日工程消防验收合格，至此案涉租赁房屋具备了合同约定的交付条件，该时间已经晚于双方合同约定的最晚交付时间即2016年6月30日。双方当事人对逾期交付租赁房屋的原因陈述不一致，东成公司主张系由于中影公司变更设计等原因导致，但其于一审中提交的公证书及会议纪要等证据，不足以证实逾期交付案涉租赁房屋确系因中影公司的过错所致，故一审判决认定东成公司逾期交付租赁房屋，构成违约，合法有据。但东成公司逾期交付租赁房屋后，中影公司未在合理期间内向其主张解除合同，而是在案涉租赁房屋已经满足交付条件后进一步发出装修工程的招标公告以继续履行合同，应视为双方以其事实行为达成继续履行合同而非解除合同的合意。现租赁房屋交付条件已成就，中影公司在约定的交付租赁房屋期限届满后两年多后主张解除合同，缺乏事实及法律依据。一审法院在综合考虑双方当事人就涉案合同的签订、履行情况的基础上判决双方继续履行合同，并无不当，本院予以维持。关于双方当事人所主张的损失，基于东成公司确有逾期交付租赁房屋的违约行为，以及中影公司以其行为表明其同意继续履行合同的事实，结合双方在合同履行发生争议时，均未及时向对方主张权利、寻求解决的具体情况，一审判决双方损失自负，也并无不当，本院予以维持。综上所述，东成公司、中影公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42594元，由威海市东成房地产开发有限公司负担31238元，中影影院投资有限公司负担11356元。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇二〇年二月十八日法官助理姜雅群书记员莫淑涵