江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4109号 上诉人（原审原告）：李红均，男，1975年4月3日生，汉族，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：陈本林、程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托诉讼代理人：公维凯，公司员工。 上诉人李红均因与被上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院(2018)苏0684民初7546号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李红均上诉请求：改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：本案案情及提供的证据与之前已经法院生效判决的（2018）苏06民终1466号案件基本相同，同类案件应当以相同原则处理。本案中在前案判决支持部分损失的情况下驳回李红均要求赔偿损失的诉讼请求不当。关于员工遣散费，一审法院认定属于经营行为，不予支持，但案涉租赁合同突然解除，导致李红均正常经营的门店停止经营，且无法预计何时能够重新开业，李红均遣散员工发放一定的遣散费并非正常经营期间的成本，是合同解除的损失，利群公司应当赔偿。本案纠纷是因利群公司违约导致李红均聘请律师进行诉讼，律师费是合理和必要的费用，应当由利群公司承担；装修损失和可得利益的损失也是客观存在的，李红均进行了一定的举证，也应当由利群公司赔偿。 利群公司答辩称，一审法院查明基本事实清楚，处理并无不当，应当驳回上诉、维持原判。 李红均一审诉讼请求：判令解除租赁合同、利群公司退还剩余租金12513.45元、退还履约保证金29840元、赔偿员工遣散费13200元、装修损失89807元、可得利益损失436810元、律师代理费10000元等各项损失，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定以下事实：李红均系经营“小飞鱼”品牌服装的业主。利群公司原企业名称为江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司），2018年8月29日，企业名称变更为利群公司。2009年起，李红均长期租赁利群公司开办的乐天玛特海门店内的场地开设“小飞鱼”品牌服装专卖店。2016年年底，李红均与乐天玛特公司签订了商铺场地租赁合同1份，约定由李红均租赁乐天玛特海门店地上一层面积为75平方米的场地用于经营休闲服饰项目，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为15370元，合同另约定了其他费用的支付标准、支付时间、支付方式、双方的权利义务、违约责任、合同变更、解除、终止及续约等内容。李红均于2016年10月29日在案涉合同上签字，乐天玛特公司于2016年11月21日在合同上盖章并由代表人杨奕恋签字确认。后李红均按合同约定支付租金并使用案涉场地，并已支付2017年2月至3月份租金29390元。李红均已合计支付押金30740元。 2017年3月5日，因乐天玛特海门店存在消防安全隐患，有关行政部门责令停业整改。2017年3月6日起，利群公司将乐天玛特海门店关闭停业整顿，2018年11月22日，乐天玛特海门店变更名称为利群时代商贸有限公司海门店重新开业。李红均因租赁合同纠纷诉至法院。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同是否解除及导致合同解除的违约责任；二、李红均要求退还租金、履约保证金及赔偿其他各项损失是否成立。 关于双方之间租赁合同期限及合同解除问题。根据双方签订的商铺场地租赁合同，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，双方确认乐天玛特海门店于2017年3月5日停业，李红均在乐天玛特海门店闭店后即搬离，双方租赁合同关系实际已提前终止履行，法院认定双方之间的租赁合同于2017年3月5日已经实际解除。关于合同解除的违约责任，根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但案涉合同履行期间，因出租的房屋消防不合格导致整个超市停业，李红均无法再使用案涉场地，故导致合同解除的违约责任应当由利群公司承担。 关于李红均主张的退还租金、履约保证金及其他各项损失是否成立。李红均缴纳了2、3月份的租金合计29390元，双方租赁合同约定的租金为每月15370元，李红均实际支付的租金为每月14920元。合同解除后，利群公司收取的超出李红均实际使用房屋天数的租金应当予以返还。关于履约保证金，李红均提交了6份押金收据复印件，缴款时间分别为2009年12月26日、2012年3月28日、2013年5月13日、2014年4月21日、2015年4月30日、2016年3月31日，总金额为29840元，但未能提交证据原件，结合租赁合同第五条中5.2.2的约定，李红均需在合同签订之日起三日内支付押金30740元，后其实际承租并经营，结合其长期租赁经营场地及双方租赁合同系一年一签的惯例，法院认定李红均在前期租赁过程中已经缴纳了押金，该笔押金已抵作本案案涉租赁合同中的押金。现租赁合同解除，利群公司应返还李红均履约保证金29840元。关于李红均要求赔偿员工遣散费、装修损失、律师费、可得利益损失等各项损失。关于员工遣散费，虽李红均提供了与员工的劳动合同及支付离职经济补偿金的收条，但雇佣员工属于其自身的经营行为，法院认为其该项诉讼请求无法律依据，不予支持。关于装修损失，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。因消防原因被有关机关查封是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，利群公司应对李红均因不能使用场地所造成的装修损失予以赔偿。但李红均提供的装修清单等证据不足以证明具体的装修损失，法院在本案中不予处理，李红均可待收集证据后通过另案诉讼解决。关于律师代理费，案涉租赁合同中并无关于律师代理费的约定，法院认为该项诉讼请求无合同依据，不予支持。关于可得利益损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因乐天玛特海门店自身原因导致李红均无法继续使用租赁场地进行经营，造成正常经营情况下的预期利益受损，利群公司应赔偿合理期限内的经营损失。但李红均仅提供自制的平均利润表和营业收入流水，未提交账本、纳税记录等材料，现有证据不足以证明其经营收入情况，法院对其主张的可得利益损失不予支持。 综上，合法的租赁关系受法律保护。李红均与利群公司《商铺场地租赁合同》合法有效，双方均应全面履行合同，但在合同履行期限内，乐天玛特海门店因经营场所消防原因闭店整改，导致李红均无法继续使用场地，租赁合同无法继续履行系利群公司自身原因导致，应承担相应的违约责任，返还租金及押金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李红均与利群时代商贸有限公司（原名称江苏乐天玛特商业有限公司）于2016年11月21日签订的《商铺场地租赁合同》于2017年3月5日解除；二、利群时代商贸有限公司于判决生效之日起十日内退还李红均租金12890.97元及押金29840元；三、驳回李红均的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9725元，由李红均负担9024元，利群公司负担701元，于判决发生法律效力之日起十日向法院交纳。 二审中，当事人没有提供新的证据，本院对一审法院查明的基本事实中除“李红均已合计支付押金30740元”外予以确认。 另查明，店铺关闭后李红均向员工王楚支付遣散费3800元、向袁晶晶支付遣散费3800元、向周爱支付遣散费2800元、向徐佳惠支付遣散费2800元，共计13200元。 本院认为，利群公司与李红均的房屋租赁合同合法有效，利群公司在租赁期内不能提供案涉房屋由李红均正常经营使用，构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点在于利群公司违约损害赔偿范围的认定。 一审法院判令利群公司返还租金及押金正确，就返还的租金数额，李红均在庭审中变更诉讼请求为返还租金12513.45元，一审法院判决返还租金12890.97元超出其该项诉讼请求，但利群公司未就此提起上诉，本院不予调整。李红均还要求赔偿员工遣散费13200元，并提供了与四名员工的“劳动合同书”、工资单、遣散费收条等证据，对此本院认为，店铺突然停业，李红均与员工的“劳动合同书”无法继续履行，李红均向员工支付一定的补偿符合法律规定亦符合常情，一审法院以“雇佣员工属于其自身的经营行为”为由不予支持不妥，李红均在雇佣期间无法继续经营而不得不解除与员工的雇佣关系是利群公司在房屋租赁期内突然停止出租经营用房导致，属于租赁合同解除导致的损失，且有较为充分的证据证明，利群公司应予赔偿。关于李红均主张的装修损失，其仅提供了加盖“江苏冠亚装饰工程有限公司”的“证明”及自制清单，未提供合同及装修费实际支出、购买装修材料、经营用道具发票或收据等证据，该“证明”及自制清单不能证明李红均2016年4月对店铺进行了装修并支出装修费89807元。但正常经营的服装店铺有一定的店面装潢等是常识，因店铺不能在租期内继续经营导致投入的装潢费用损失客观存在，一审法院未予处理、要求李红均收集证据后另案诉讼不合理，李红均已明确表示不能提供更多证据证明，且该项主张金额较小，随时间推移再行收集证据、另案起诉获得赔偿的可能性微小，亦增加当事人讼累，该项损失应在本案中一并处理。根据李红均租赁店铺的面积、租期、一般服装店铺装潢等情况，本院酌情确定利群公司赔偿李红均装修损失2万元。 对于李红均主张的律师费，双方租赁合同中并无约定，也非租赁合同解除必然产生的损失，一审法院不予支持，本院不再调整。关于李红均上诉主张的可得利益损失，本院不予支持。可得利益损失的认定应建立在店铺确实存在经营利润的基础上，但李红均仅提供了自制的“销售收入表”，该表格仅有时间栏目和销售收入栏目，没有任何进货、销售的直接凭证予以佐证，也非专业财务或销售软件在进、销货发生时实时记录、自动生成，该“销售收入表”不能证明有进货、销售的事实及金额，更不能证明李红均案涉租赁合同解除前有较为稳定的经营利润收入；李红均提供的员工工资单中员工“提成、奖罚”栏金额也是极低甚至有的为负数。在商业形态丰富、多元的现实中，租赁实体店铺经营该店铺必然有盈利的推定不能成立，在李红均不能证明其租赁、经营的案涉店铺是盈利而非亏损的情况下，其要求支持“可得利益损失”赔偿没有事实基础。 原乐天玛特公司2017年3月关闭大批店铺，导致多起与本案类似的租赁合同纠纷诉讼，类似案件处理的基本原则一致，即解除租赁合同、利群公司承担违约赔偿责任，但个案中违约损失赔偿范围及金额的认定，有赖于各承租人起诉时的主张及所提供的证据是否充分。李红均称其与（2018）苏06民终1466号案件中承租人的举证内容基本相同，该案承租人邱漫获得了包括装修损失、可得利益损失等在内的各项赔偿，对此，本院审查认为，该案非本案原审法院一审，该案一审认定“邱漫另主张损失员工遣散费、装修费用、可得营业利益，邱漫未能就其主张的损失充分举证证明，但考虑到租期内邱漫无法使用租赁物，必然导致其损失，故酌定利群公司赔偿邱漫装修等损失8万元”，是该案一审法院行使自由裁量权的结果，本院就该案的二审，对一审法院自由裁量部分无充分证据充分理由不做调整，故本院二审予以维持，且该案是对邱漫主张的全部损失总括给予自由裁量后的赔偿，并未对是否存在可得利益损失进行具体认定。本案二审系在本案一审及李红均上诉理由的基础上进行审理认定，对李红均未获一审法院支持的员工遣散费、装修损失、律师费损失、可得利益损失等是否成立逐项审查其主张及举证，与前案并无矛盾，李红均称根据前案判决其应获得可得利益损失赔偿不能成立。 综上，李红均的上诉请求部分成立，一审法院查明基本事实清楚，但对守约方损失范围的认定不尽合理，本院依法纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省海门市人民法院(2018)苏0684民初7546号民事判决主文第一项，即李红均与利群时代商贸有限公司（原名称江苏乐天玛特商业有限公司）于2016年11月21日签订的《商铺场地租赁合同》于2017年3月5日解除； 二、维持江苏省海门市人民法院(2018)苏0684民初7546号民事判决主文第二项，即利群时代商贸有限公司于判决生效之日起十日内退还李红均租金12890.97元及押金29840元； 三、利群时代商贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李红均员工遣散费损失13200元、装修损失2万元； 四、撤销江苏省海门市人民法院(2018)苏0684民初7546号民事判决主文第三项； 五、驳回李红均的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9725元，由李红均负担8027元，利群时代商贸有限公司负担1698元；二审案件受理费9298元，由利群时代商贸有限公司负担630元，李红均负担8668元。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇二〇年二月十九日 书记员 翟羽佳