广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终560号上诉人（原审被告）：林潮，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李书松，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：周国辉，广东文国律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑跃锋，广东商达（东莞）律师事务所律师。上诉人林潮因与被上诉人李书松房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20470号民事判决，向本院提起上诉。经双方当事人申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。林潮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李书松全部诉讼请求；3.判令李书松承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）为涉案商铺实际产权人以及李书松所缴纳购房款的实际占有使用人的事实未查清，林潮仅是涉案商铺产权的名义代持人，一审法院未对产权代持事实予以查明和认定，导致一审判决事实上无法履行。涉案商铺虽登记在林潮名下，但林潮仅为名义持有人，实际产权人是泽信公司。涉案商铺的房产证原件、商铺买卖合同原件、用于办理网签手续的账户密码、房款收款收据原件等资料均由泽信公司人员持有。林潮在形式上看是商铺买卖合同的相对方，但实质上不具备与李书松继续履行合同、办理交易过户手续的能力。林潮对其主张的事实于一审中已经提交若干证据予以证实，但一审法院对涉案商铺的代持事实并未予以认定。一审判决对买卖合同如何继续履行，是否具备履行的可能性及实操性等问题均未涉及，机械地判决林潮配合李书松办理涉案商铺的交易过户手续，导致一审判决在事实上无法履行。同时，过户过程中涉及高额税费的缴纳，林潮并未占有李书松支付的任何房款资金，故其也不具备承担缴纳卖方税费的经济能力。对于林潮不具备履行配合李书松办理涉案商铺过户手续这一事实，林潮在一审中已经向李书松及法庭说明，并要求李书松追加泽信公司为共同被告，但李书松当庭拒绝追加泽信公司，故一审法院应当对李书松行使释明权，若其坚持不追加，则应当以林潮不具备合同履行能力，不是合同实际主体，合同不具备继续履行的可能性为由驳回李书松的诉请，并要求李书松另案起诉泽信公司。一审法院未经行使释明权就径行作出判决有误。李书松二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林潮是涉案商铺的所有人，是涉案商铺买卖合同的合同相对方，应当全面履行合同所确定的义务。根据李书松及一审法院向房管部门调取的不动产权属证明显示，涉案商铺的所有人一直是林潮，并未出现第三人。依据《物权法》的规定，房屋登记作为权属判断的标准，故林潮是涉案商铺的所有人。一审庭审中林潮确认签署了涉案商铺买卖合同，亦确认收齐了涉案房款。故，林潮是涉案商铺买卖合同的相对方和义务履行人。林潮在一审中所提交的用于证明泽信公司为涉案商铺的实际产权人的相关证据，李书松在签订涉案商铺买卖合同时未见到，也未被明确告知。李书松是向林潮购买涉案商铺及支付房款，不涉及任何第三方。李书松于2018年7月26日向一审法院起诉请求：1.林潮继续履行合同，将广州市天河区体育东路39-45号2507号商铺的产权过户登记至李书松名下；2.林潮支付逾期办理过户及办证的违约金（自李书松支付全部购房款之日即2016年5月22日起满210个工作日起计至实际办理之日止，每日按已付总房款的万分之一的标准计算）；3.林潮承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年5月15日，李书松（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人向出卖人购买广州市天河区体育东路39-45号二层507号铺（以下简称“涉案商铺”）；房价款总金额为765000元；买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于2016年5月15日前支付全部房价款的50%（包含定金100000元）即382500元，于2016年5月22日前支付剩余房价款即382500元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间长短，分别处理；逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行，同时，本合同第九条所约定的申办涉案商铺的交易过户手续的期限相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；逾期超过15日的，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金，同时本合同所约定的申办涉案商铺的交易过户手续的期限相应顺延；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定；出卖人应于2016年10月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司，否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理协议》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任；（第九条）关于涉案商铺的产权变更登记：1、买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；2、出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续（以房管部门出具的收件回执为准），买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；4、若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办涉案商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办理涉案商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过3个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；（2）逾期超过3个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起7天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视为买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。同日，李书松与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流公司”）签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：李书松同意将其购买的涉案商铺全权委托由潮流公司统一经营管理，委托经营期限为10年，自《合同》中约定的日期2016年10月1日起算等。关于涉案商铺的房款支付情况。李书松提交加盖有广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）收款专用章的《正式收据》多张（分别载明：2016年5月15日收到定金100000元、铺款282500元；2016年5月16日收到铺款382500元）及东莞银行中堂支行出具的《存款账户回单》、《东莞银行（个人账户）交易明细》作为证据。林潮对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。在本案中，李书松、林潮均确认林潮委托恒潮公司收取涉案商铺的房款，林潮亦确认其已向李书松收齐全部房款。关于涉案商铺的交付情况。李书松、林潮均确认涉案商铺现由案外人潮流公司经营管理。现李书松以林潮未按合同约定办毕交易过户手续为由提起本案诉讼，要求林潮为其办理涉案商铺的交易过户手续，并支付逾期办证违约金等。对于案涉商铺至今未办妥交易过户手续的原因，林潮称其仅是涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权益人为案外人泽信公司，涉案商铺的销售、签约、收款均由泽信公司实际控制，其从未实际参与涉案商铺的销售，亦未实际占用涉案商铺的房款，其不具备为李书松办理过户的能力，且逾期的原因亦系泽信公司造成的。林潮为证明其主张，提交了如下证据：1、泽信公司于2015年10月25日出具的《关于广州天河潮流站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》（载明泽信公司将广州市天河区体育东路39-45号二楼物业产权全部转让给李书松，现上述物业房地产权均登记在李书松名下，并已办得《不动产权证》；现泽信公司对该物业产权状况及销售回款归属情况确认如下：一、李书松对上述物业产权仅为代泽信公司持有，系为配合泽信公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，上述物业全部房地产权均由泽信公司实际持有，因上述物业代持过程中产生的抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由泽信公司实际承担，与李书松无关；二、在上述物业对外销售过程中，泽信公司以李书松名义对外签订《合同》，合同中约定的收款账户为李书松账户，但该账户的开立、银行预留印鉴、网上银行密码密匙均实际由泽信公司人员操作及控制，全部销售回款的所有权均归属泽信公司，一切资金使用及调度均由泽信公司负责；因《合同》及销售过程中引发的一切法律及经济后果均由泽信公司自行单独承担，与李书松无关）。2、广州市广州公证处于2015年11月18日出具的《公证书》（载明委托人为李书松、受委托人为泽信公司；委托人是广州市天河区体育东路39-45号201房屋的产权人，现李书松经配偶赖微微同意，李书松委托泽信公司作为其合法代理人，就上述房产的有关事宜代理执行和处理以下事项：……8、办理上述房产买卖的一切转名过户手续，签署房地产交易合同及相关文件，若交易不成有权退案；9、收取售房款及其相关款项，并出具有效的收据等）。3、《林潮建行卡及U盾移交情况》（载明2015年10月21日林潮将其银行账户的签约服务申请书等移交给余慧娟、李臻等）。4、《林潮建行卡（6217003320047300176）移交情况》（载明2016年8月11日林潮将其银行账户的签约服务申请书等移交给余慧娟等）。5、《行政函》6份（载明预留印鉴“林潮收款专用章”的保管人为余慧娟等）。经质证，李书松仅确认《公证书》的真实性，并表示其在签订《合同》时并未见过上述证据。另，查册时间为2019年4月12日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案商铺现登记在林潮名下，他项权利摘要显示涉案商铺原设定的抵押权已涂销。在本案中，林潮确认将涉案商铺过户给李书松不存在障碍，林潮亦同意为李书松办理涉案商铺的过户手续。本案双方亦确认按合同约定林潮应于2017年3月20日前办理涉案商铺的过户手续。关于逾期办证违约金的计付标准，林潮表示对于李书松主张的违约金的计算标准没有意见，但按照合同约定违约金的总额不超过总购房款20%，李书松认为该约定是不合理的，违约金不应当以总购房款20%为限。在本案审理过程中，一审法院根据李书松的保全申请于2018年8月17日对涉案商铺进行查封。一审法院于涉案商铺出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案商铺主张权利的公民、法人或其它组织向一审法院申报权利。在一审法院指定的申报权利期间，无相关人员向一审法院申报权利。一审法院认为：《合同》是李书松、林潮的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。林潮为李书松的合同相对方，林潮辩称其不应对李书松承担合同责任缺乏依据，一审法院不予采纳。《合同》约定：李书松应于2016年5月22日前付清房款；林潮在李书松全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续；林潮如未按合同规定的时间办理涉案商铺的交易过户手续的，逾期不超过3个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，林潮每日按买受人已付房价款万分之一的标准向李书松计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；逾期超过3个月的，李书松同意继续履行本合同的，违约金支付按上款执行；林潮办妥交易过户手续的标志为已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。李书松提交《正式收据》等证明其已于2016年5月16日付清房款，林潮亦确认其已向李书松收齐房款。林潮应按上述合同约定在2016年5月17日起的210个工作日内即2017年3月20日前办理涉案商铺的交易过户手续。林潮至今未为李书松办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，李书松诉请林潮办妥涉案商铺的交易过户手续并向其支付逾期办证违约金具有合同依据，一审法院予以支持。本案中，李书松诉请林潮自2016年5月22日起满210个工作日起算逾期办证违约金并未超出合同约定，应视为其自行处分权利，因此林潮应按李书松诉请向李书松支付逾期办证违约金（每日按总房价款765000元的0.01%计付，自2017年3月24日起计至林潮取得涉案商铺的交易过户递件回执之日止，违约金总额以不超过总房价款765000元的20%即153000元为限）。对于李书松超出上述金额的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年5月28日作出判决：一、被告林潮自本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告李书松到房地产管理部门办理广州市天河区体育东路39-45号2507号商铺的产权过户手续；二、被告林潮自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李书松支付逾期办证违约金（每日按总房价款765000元的0.01%计付，自2017年3月24日起计至被告林潮取得上述商铺的交易过户递件回执之日止，违约金总额以不超过153000元为限）；三、驳回原告李书松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元及保全费4345元，均由被告林潮负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对林潮的上诉请求与李书松的答辩意见，分析如下：根据一审查明的事实可知，2016年5月15日，李书松（买受人）与林潮（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，该合同约定：买受人向出卖人购买广州市天河区体育东路39-45号二层507号铺，买卖涉案商铺合同双方当事人为李书松与林潮。林潮上诉认为其仅为涉案商铺的名义持有人，实际产权人是泽信公司，但林潮提交的证据不足以证明该事实，本院不予采信。根据李书松提交的《正式收据》等可知，李书松已于2016年5月16日付清房款，林潮亦确认其已向李书松收齐房款。故，林潮应按双方签订《商铺买卖合同》的约定在2016年5月17日起的210个工作日内即2017年3月20日前办理涉案商铺的交易过户手续。林潮至今未为李书松办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，本案李书松诉请林潮办妥涉案商铺的交易过户手续并向其支付逾期办证违约金具有合同依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，林潮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由林潮负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十日书记员  颜旭怀徐毅敏