昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9169号原告：昆明申城房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区园博路6号办公楼。法定代表人：王润川,系公司总经理。委托代理人：董根莲，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：朱燕铭，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：高晓燕，女，1972年1月19日出生，汉族，户籍登记地四川省泸州市龙马潭区。原告昆明申城房地产开发有限公司诉被告高晓燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董根莲、朱燕铭到庭参加诉讼，被告高晓燕经本院公告送达未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明申城房地产开发有限公司诉称：2013年10月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同登记号为KM2013101075752）及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于昆明市盘龙区东白沙河片区万科白沙润园小区41幢1单元6层602号房，购房款总金额为1773378元，付款方式为首付533378元，尾款1240000元向中国建设银行贷款支付。《合同补充协议》第十四条第1款约定：“如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。”随后原告、被告与中国银行股份有限公司昆明市高新支行签订了《个人住房(商业用房）借款合同》，原告对被告的按揭贷款承担阶段性保证责任。因被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》约定偿还借款，中国建设银行股份有限公司云南省分行将原告和被告诉至法院，2016年11月25日经昆明市五华区人民法院（2016））云0102民初5193号《民事判决书》判令“一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告高晓燕、昆明申城房地产开发有限公司于2013年10月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告高晓燕于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金1158086.94元及截止2016年11月15日的利息52835.45元，并承担上述借款本金自2016年11月16日起至款项清偿之日止的逾期利息（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、被告高晓燕于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付其为实现债权而产生的律师代理费31000元、邮寄费85元；四、被告昆明申城房地产开发有限公司对被告高晓燕的上述债务承担连带清偿责任，被告昆明申城房地产开发有限公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向被告高晓燕追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16070元，由被告高晓燕、昆明申城房地产开发有限公司负担”。该判决生效后，因被告未按照《民事判决书》的规定履行债务，原告便代被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还完所有贷款及利息、诉讼费、律师费。原告多次联系被告要求偿还原告代偿费用未果，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，且己经满足双方合同约定的解除条件，应依约向原告承担违约责任。原告诉至法院请求：一、解除原告与被告于2013年10月8日签订的《商品房购销合同》（合同登记号KM2013101075752）及《合同补充协议》；二、判令被告配合办理《商品房购销合同》（合同登记号KM2013101075752）备案登记的撤销手续，并将万科白沙润园41幢1单元6层602号房屋退还给原告；三、判令被告向原告支付违约金177337.8元；四、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费20000元；五、判令本案案件受理费22536元、保全费5000元、保全担保费3941元等诉讼费用由被告承担。被告高晓燕未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告昆明申城房地产开发有限公司为证明其主张向本庭提交如下证据：1.《商品房购销合同》，证明原、被告双方于2013年10月8日签订《商品房购销合同》，约定原告将案涉房屋卖给被告以及相应的权利义务。2.（2016）云0102民初5193号《民事判决书》，3.中国建设银行单位客户专用回单，4.中国建设银行网上银行电子回单，5.《情况说明》，共同证明因被告怠于向中国建设银行股份有限公司云南省分行履行还款义务，原告代其向银行偿还被告所有贷款本金及利息、诉讼费、律师费等相关费用。6.委托合同，7.发票及收据，共同证明原告为主张权利而支付律师费20000元、保全费5000元、案件受理费22536元以及保全担保费3941.43元。被告高晓燕未到庭，未发表质证意见，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交的证据，因被告高晓燕经公告送达，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为其放弃质证权利，证据真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证，对证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：原告昆明申城房地产开发有限公司与被告高晓燕于2013年10月8日签订编号“白沙润园”2013字第0186号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买昆明市盘龙区东白沙河片区万科白沙润园小区41幢1单元6层602号房屋；总价1773378元，首付533378元，余款1240000元贷款支付。《合同补充协议》约定如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。双方于2013年10月10日办理商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号KM2013101075752。2016年11月25日昆明市五华区人民法院云0102民初5193号《民事判决书》认定被告高晓燕逾期欠付案涉房屋的银行贷款构成违约，判决解除贷款合同、偿还借款本金、利息及逾期利息、银行为实现债权而产生的律师代理费、邮寄费、诉讼费等费用；由本案原告对被告高晓燕的上述债务承担连带清偿责任。中国建设银行股份有限公司云南省分行于2019年9月16日出具《情况说明》，认可本案原告已代被告高晓燕结清贷款本息、付清该判决确定的其他费用。因被告未向原告支付代偿的所有费用，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同及协议且并未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任，因被告经本院公告送达未到庭应诉，未发表答辩意见，也未提交已清偿原告因承担担保责任而支出款项的证据，视为对其自身抗辩权利的放弃，故本院依据原、被告所签合同及补充协议约定，对原告要求解除合同及撤销登记备案手续、腾退房屋的诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，原告与被告之间的商品房买卖合同关系中，被告已通过首付及贷款方式向原告全额支付了房屋价款，并无违约；原告作为被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款的保证人，其代为承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原、被告签订的《合同补充协议》第十四条第1项因系格式条款片面加重了被告的责任而无效，对于原告据此要求被告承担违约金的主张本院不予支持。关于原告主张的律师代理费一项诉讼请求，虽原、被告双方在合同中未明确约定原告承担代偿责任后有权要求被告支付律师费等费用，但由于该诉讼系被告欠付银行贷款并在原告代偿后未及时返还所致，原告提交的《委托合同》及律师代理费发票证实系实际支出的必要损失，且该项收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于担保保险费一项，由于法律并未强制规定原告必须采取诉讼保全的方式进行诉讼，而诉讼保全及以购买财产担保保险作为担保方式是原告自主选择的结果，因此产生的担保保险费并不属于为诉讼支出的必要损失，且原告对自己的该项主张未向法庭提交证据证明双方对保全担保保险费的承担有过约定或达成过合意，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告返还购房款的问题，因被告未在本案中提起反诉，故本院依法不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，以及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、解除原告昆明申城房地产开发有限公司与被告高晓燕于2013年10月8日签订的编号为“白沙润园”2013字第0186号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告高晓燕于本判决生效之日起十日内协助原告昆明申城房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同登记号：KM2013101075752）；三、被告高晓燕于本判决生效之日三十日内将昆明市盘龙区万科白沙润园41幢1单元6层602号房屋腾还给原告昆明申城房地产开发有限公司；四、被告高晓燕于本判决生效之日起十日内向原告昆明申城房地产开发有限公司支付律师费人民币20000元；五、驳回原告昆明申城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22536元、诉讼保全费5000元，合计27536元，由原告昆明申城房地产开发有限公司承担2450元，由被告高晓燕承担25086元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  崔 静人民陪审员  段 青二〇二〇年二月十日书 记 员  张 棵