辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10043号上诉人(原审被告)：吴骞,男,1986年10月10日生,汉族,住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人:吴广胜(系吴骞父亲),1957年4月14日生,汉族,住址同上。被上诉人(原审原告)：世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司,住所地大连市旅顺口区惠工街69号4层2号，统一社会信用代码：91210212565547863B。法定代表人:闫佩伦,该公司总经理。委托诉讼代理人:张广顺,男,该公司员工。委托诉讼代理人:宁云锋,辽宁裕景律师事务所律师。上诉人吴骞因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司（以下简称世茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2019)辽0212民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴骞上诉请求:1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.由被上诉人承担案件费用。事实和理由：原审认定事实错误，判决显失公平。被上诉人未按照物业服务合同约定履行物业服务义务。就被上诉人对上诉人家门前放置物品丢失不闻不问；在上诉人己经装修完毕后，才告知要安装液化气并且不履行应尽的提前告知和协调安装部门的义务，造成上诉人装修受损，己经购买的燃气灶不能使用；粘贴的停电通知与实际情况不符，给上诉人生活造成困扰等行为，上诉人与被上诉人多次协调没有结果，所以才拒交物业费，其原因也是为了让被上诉人认真的提供服务。另外，上诉人购房时，开发商承诺免除上诉人的契税，现在没有履行。物业服务费收费标准没有依据，且已交纳的一年物业服务费不是上诉人自愿交纳的，要求予以退回。原审法院直接认为上诉人提出的理由没有合同和法律依据，不能作为拒交物业的理由进行判决明显错误。上诉人认为，现在物业的服务都存在敷衍行为，即使通过投诉等方式，也不能维护业主的合法权益，如果法院一味的按照法律条款，不结合实际情况直接判决，将导致业主缴纳物业费而依然得不到法律的保护，更助长了物业公司今后继续效仿、敷衍的气势。所以，在案件审理的过程中，应结合实际情况，分清具体责任，按照实际情况结算物业费。综上，上诉人认为原审判决未结合事实考虑，判决显失公平。世茂公司辩称，不同意上诉人的上诉请求,上诉人上诉理由不成立,请求驳回上诉,维持原判。双方签订《前期物业管理服务协议》,成立物业服务合同关系，被上诉人为包括上诉人在内小区业主提供物业服务,履行合同约定义务,上诉人应该履行物业服务合同中约定的交纳物业费的义务。上诉人享受了物业服务却以物业公司提供服务存在瑕疵为由不交物业费，与事实及法律规定不符。物业服务最后效果通过服务对象感受解决的,即便服务相同,不同服务对象感受也可能不一样,上诉人以物业服务不到位为由,主张不交物业费不利于大多数业主权益和小区整体利益,也不利于物业服务企业正常发展,亦不符合法律规定。物业公司与业主是相互依存的关系,小区物业服务质量的提高和和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司相互配合。小区业主对于物业公司的物业服务可以以合理方式提出意见和建议,而非以拒交物业费的方式进行对抗。另，所谓免除契税的问题与被上诉人无关,请法院查清事实,驳回上诉人的上诉请求。世茂公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告支付自2017年11月20日起至2019年7月31日止的物业服务费4155元，并承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:被告系大连市旅顺口区“世茂寰海城小区”7号楼1202室业主。该房屋建筑面积为89.43平方米,物业服务费为每月每建筑平方米2.4元。2016年7月3日,原、被告就案涉房屋签订了《前期物业管理服务协议》(以下简称物业协议),由本案原告为被告所在世茂·寰海城小区提供物业服务,对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理。物业服务费从房屋交付时间之首日起计收,业主接房前一次性缴纳第一年度的物业服务费,以后每年度交纳一次物业服务费,交费时间为上一次费用截止日期前五日内。被告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费2580元。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的物业协议系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。被告主张不签物业协议、临时管理规约不给房屋钥匙,但其未提供证据证明其与原告签订的物业协议存在可撤销或无效情形,故对其此项抗辩意见不予支持。原、被告签订的物业协议中对物业服务费收费标准进行了明确约定,被告应当按此标准支付物业费。被告主张家门前放置物品丢失及液化气安装问题物业不管,停电通知与事实不符,对此被告未提供证据予以证明且亦未证明原告是上述问题的责任主体;被告主张小区路灯不亮,但未提供证据予以证明;被告主张小区草坪被种植其他植物、张贴广告未通知业主,其以此作为拒交物业服务费的理由,没有合同和法律依据。故被告的上述抗辩意见均不予支持。如若物业服务确实存在一般瑕疵,业主可通过建议、督促、投诉等其他方式,促使物业服务企业加以改进,但不能以此作为拒交物业服务费的理由。被告应当按照物业协议的约定支付物业服务费。原、被告签订的物业协议约定物业服务费的收费标准为每月每建筑平方米2.4元,案涉房屋建筑面积为89.43平方米,2017年11月20日至2019年7月31日物业服务费数额应为4371.3元(89.43平方米×2.4元/月/平方米×20个月+89,43平方米×2.4元/月/平方米÷30天×11天),原告诉讼请求主张的数额为4155元,少于实际数额,视为其对自身权利的处分,故以原告主张的数额为准。被告应向原告支付2017年11月20日至2019年7月31日的物业服务费4155元。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量,也会影响到广大业主的利益,包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此,被告应继续及时履行交费义务,原告也应不断提高服务质量,加强与业主之间的沟通,才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:被告吴骞自判决生效之日起十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司大连旅顺分公司物业服务费4155元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取后为25元,由被告吴骞负担。二审期间，吴骞提交了写有“到物业”内容的便条和一审法院应诉通知书，用以证明其家庭由于世茂公司的原因未能安装液化气以及一审变更承办人没有向其告知。世茂公司对便条的真实性、合法性、关联性均由异议；对应诉通知书的真实性无异议，对关联性有异议，证明不了本案事实。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是吴骞拒付物业服务费是否有正当理由。吴骞与世茂公司签订的《前期物业管理服务协议》对物业服务费收费标准进行了明确约定,世茂公司向吴骞收取物业服务费的标准具有合同依据。吴骞以其已交纳的一年物业服务费不是其自愿交纳的为由，请求法院判令世茂公司予以退回，因其在一审没有提出反诉，对此本院不予审理。吴骞提出的开发商承诺免除其契税，现在没有履行的问题，不论该承诺是否存在，因世茂公司并未对其作出该承诺，而且是否免除其契税不是交纳物业服务费的前提条件，吴骞不能以此为由拒付物业服务费。吴骞提出的其家在门前放置的物品丢失、由于世茂公司的原因造成其家庭未能安装液化气以及停电通知与实际情况不符等问题，其未提举充分证据佐证这些事实存在，而且《前期物业管理服务协议》没有约定，法律法规也未明确约定出现此类问题业主可以拒付物业服务费，吴骞拒付物业服务费缺乏依据。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，如吴骞认为世茂公司的物业服务存在违约行为，可以根据前述规定，另行要求世茂公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，不应以世茂公司提供的物业服务未达到合同约定标准为由拒绝交纳物业服务费。当然，世茂公司也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。另，一审庭审笔录显示：在庭审开始时,法庭向双方当事人宣布了本案的主审法官姓名。本案一审审理程序合法。综上所述，吴骞的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴骞承担。本判决为终审判决。审判长  赵虹审判员  何川审判员  宁宁二〇二〇年二月四日书记员  李波