上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12027号上诉人(原审被告)：胡锐，男，1978年6月7日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。上诉人(原审被告)：金晓东，男，1968年12月23日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。上诉人(原审被告)：王晓山，男，1976年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：向诗图，上海申京律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘崇，男，1986年11月5日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：陆尧，北京安衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：沈国平，男，1979年10月29日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。上诉人胡锐、金晓东、王晓山因与被上诉人刘崇、沈国平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初20168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡锐、金晓东、王晓山上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人刘崇的一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人是自案外人处租得上海市普陀区西康路XXX号XXX楼西间及2楼、3楼(以下简称系争商铺)，系争商铺原系知名火锅城，具有合法有效的营业执照。上诉人不可能知道系争商铺原系违章搭建，上诉人已经尽到了相应的注意义务。沈国平只是上诉人的代理人，故上诉人并未认可沈国平与刘崇签订的系争商铺用作宾馆的合同。上诉人在初次得知政府拆违告示后立即将刘崇已支付的钱款悉数返还，且并未收取本应收取的多月租金。并且刘崇一直占用房屋，至七月份仍有人占用，水电正常发生，而上诉人均未要求其支付任何款项，已经尽到公平原则。按照双方合同，刘崇理应在得到上诉人书面认可后才能进行装修，而其擅自装修的人民币4.5万元(以下币种均为人民币)是违反双方约定的违约行为，不应由上诉人承担责任。至于设计费8万元，也未征得上诉人同意，即使要认定上诉人承担过失，也应仅在8万范围内分清双方责任，并考虑上诉人合法范围内的租金损失。刘崇答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院维持原判。沈国平未作答辩。刘崇向一审法院起诉请求：1.确认2018年1月18日刘崇与沈国平签订的《商铺租赁合同》无效；2.胡锐、金晓东、王晓山、沈国平双倍返还定金1万元，并赔偿刘崇损失12.5万元。一审法院认定事实如下：2018年1月18日，在刘崇向沈国平支付定金1万元后，沈国平与刘崇签订《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为胡锐、金晓东、王晓山，沈国平在甲方代表落款处签字。合同约定，甲方将合法拥有的系争商铺使用权交给乙方用作宾馆经营之用；租赁期限自2016年6月25日起至2019年3月31日止(其中2018年1月25日至2018年2月24日为装修免租期)，2016年8月25日至2018年8月25日为每年144万元，2018年8月25日至2019年3月31日为每年90.3万元；本合同经甲乙双方盖章、全权代表签字、乙方向甲方支付24万元押金后正式生效。嗣后，胡锐、金晓东、王晓山作为甲方签署了《商铺租赁合同》，该合同抬头载明甲方为该胡锐、金晓东、王晓山，乙方为刘崇。合同条款除了用途为火锅经营、装修免租期为2016年6月25日至2016年8月24日外，其余条款与前合同基本一致。乙方落款处刘崇没有签字。2018年1月25日，刘崇向沈国平支付10万元。沈国平向刘崇出具《收条》，确认收到刘崇房租已付款10万元。刘崇接受系争商铺后，开始对系争商铺进行开业前的准备，包括设计、装修等工作。2018年2月初，沈国平向刘崇出示了由普陀区拆除违法建筑小组办公室、长寿路街道拆违和区域环境综合整治办公室、上海市公安局普陀分局长寿路派出所、上海市普陀区城市管理行政执法局执法大队长寿街道中队、上海市普陀区长寿市场监督管理局、上海市普陀区长寿路街道房管办事处联合出具的《责令整改告知书》，内容为：“根据市委、市府关于‘五违四必’综合整治工作的要求，同时根据市区政府领导做好区域环境治理整治工作的指示，区相关执法单位将对‘西康路XXX号’涉及的违法建筑进行整治，要求各业主、租赁户于2018年2月12日前自行整改，逾期不整改的，普陀区相关执法部门将采取行政强制措施代为整改。”嗣后，刘崇报警，沈国平于2018年3月1日接受长寿路派出所询问。沈国平在询问中陈述，因为有传言系争商铺要被拆除了，不准备将系争商铺再借给他人，但上一家租户樊家平称其生意亏损，并将看中系争商铺的刘崇带来要求签约；在和刘崇签订合同时，将系争商铺可能要被拆除的情况告知了刘崇，并且合同也注明了解决办法。2018年3月2日，胡锐、金晓东、王晓山通过沈国平的账户将刘崇支付的11万元退还刘崇。现系争商铺已经被相关政府部门拆除。一审法院另查明，2013年12月27日，胡锐、金晓东、王晓山(承包方、乙方)与案外人刘某某(发包方、甲方)签订《企业承包经营合同》，约定由乙方承包西康路XXX号(原南华火锅)的经营，承包期自2014年3月1日至2019年3月31日止。2016年6月13日，金晓东作为出租方代表与樊家平(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定的租期、租金、生效条件等与刘崇、胡锐、金晓东、王晓山签订的合同基本一致。一审法院再查明，系争房屋没有获得权属证明，亦没有合法的建造手续。一审法院审理中，刘崇为证明其损失，提供了以下证据：1、2018年2月6日，案外人张家港龙之杰纺织品有限公司(甲方)与案外人上海煜轶广告有限公司(乙方)签订《设计服务合同》，甲方落款处刘崇在代表人处签字。该合同约定乙方接受甲方委托，就系争商铺室内外效果进行设计，设计费用为8万元，在设计执行前，合同签订后，甲方需向乙方一次性付清。刘崇另提供上海煜轶广告有限公司出具的张家港龙之杰纺织品有限公司支付设计服务费8万元的收据以及发票。2、2018年2月7日，案外人张家港龙之杰纺织品有限公司(甲方、发包方)与案外人上海集赫建筑安装工程有限公司(乙方、承包方)签订《店面装修合同》，甲方落款处由刘崇签字。该合同约定甲方委托乙方进行系争商铺的装修，工期自2018年2月6日至2018年4月6日，工程总价款为117.677万元。刘崇另提供上海集赫建筑安装工程有限公司出具的张家港龙之杰纺织品有限公司支付的建筑服务费4.5万元的收据以及发票。3、张家港龙之杰纺织品有限公司于本案诉讼中出具《证明书》，称公司与刘崇合作投资了系争商铺的餐饮经营项目，该项目由刘崇签署合同及支付费用，已经支付的设计费8万元与装修费4.5万元通过刘崇支付，为了便于记账均以公司名义开具收据以及发票。一审法院庭审中，刘崇补充意见如下：1、沈国平与刘崇签合同前，与胡锐、金晓东、王晓山打电话询问并确认过再签的。胡锐、金晓东、王晓山签订的合同是在沈国平与刘崇发生争议、刘崇报警后，沈国平拿到派出所的，刘崇没有签字，不认可该合同。2、刘崇认为胡锐、金晓东、王晓山、沈国平是合作关系，本案租赁关系发生在刘崇与胡锐、金晓东、王晓山、沈国平之间。3、刘崇在签订合同前就系争商铺的权属问题问过沈国平与转让人樊家平，他们都说不是违章建筑，沈国平还承诺会出示产证。刘崇支付1万元定金后，樊家平就将钥匙给刘崇了，刘崇先请案外人进行设计，之后拆除了原有的装修，但还没有重新进行装修。2018年2月份系争商铺上被写上“拆”字，刘崇就将钥匙还给了沈国平。4、不认可胡锐、金晓东、王晓山所述的刘崇一直使用系争商铺到2018年年中，此前系争商铺已被政府拆违部门用砖头封死，7月份刘崇系应政府的要求重新进入系争商铺清空物品，除了一些不值钱的物品和固定设施外，其余可移动物品已经搬离。5、就主张的损失，同意法院进行酌定。一审法院认为，一、《商铺租赁合同》的效力。根据法院查明的事实，《商铺租赁合同》涉及的系争商铺没有权属证明或合法建造手续，因此刘崇、胡锐、金晓东、王晓山就系争商铺建立的租赁关系无效。法院对刘崇要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。二、基于前述对合同效力的认定，相关权利义务的结算应当按照法律规定的无效后果处理。首先，沈国平作为甲方即胡锐、金晓东、王晓山的代表在合同上签字，事后胡锐、金晓东、王晓山也签署了合同，虽然房屋用途与免租期有所不同，但其他内容基本一致，且结合胡锐、金晓东、王晓山与案外人刘某某签订的《企业承包经营合同》，可以认定胡锐、金晓东、王晓山才是系争商铺的出租方，而沈国平仅为胡锐、金晓东、王晓山的代理人，与刘崇实际发生租赁关系的是胡锐、金晓东、王晓山，故相关的法律责任由刘崇与胡锐、金晓东、王晓山承担。其次，关于租赁双方对租赁关系无效的责任认定。法院认为，胡锐、金晓东、王晓山作为出租人对出租租赁物负有的瑕疵担保责任，即租赁物的权利瑕疵。显然，本案涉及的租赁物存在权利的瑕疵，故胡锐、金晓东、王晓山对合同的无效承担主要责任。而刘崇作为承租人，对租赁物的权属状况未尽全面的审查义务，其对合同的无效应当承担次要责任。针对刘崇要求双倍返还定金1万元的诉讼请求，根据查明的事实，沈国平已经代表胡锐、金晓东、王晓山将收取的定金1万元返还，而刘崇主张双方返还定金，无事实与法律依据，法院不予支持。关于刘崇要求胡锐、金晓东、王晓山、沈国平赔偿损失12.5万元(具体构成：设计费8万元及装修费4.5万元)的诉讼请求。刘崇就其提出的损失除了提供合同、收据、发票外，未能进一步提供银行转账凭证，且收据、发票的付款方并非刘崇，刘崇的证据尚不充分。综上，鉴于刘崇事实上对系争商铺进行了设计、装修等工作，现系争商铺已经被相关部门拆除，故法院综合考虑上述事实、刘崇、胡锐、金晓东、王晓山对于合同无效的过错责任、双方均同意法院进行酌定等因素，对胡锐、金晓东、王晓山应当赔偿刘崇的损失进行酌判。一审法院判决如下：一、沈国平代胡锐、金晓东、王晓山与刘崇就上海市普陀区西康路XXX号XXX楼西间及2楼、3楼签订的《商铺租赁合同》无效；二、胡锐、金晓东、王晓山应于判决生效之日起十日内赔偿刘崇损失人民币70,000元；三、对刘崇其余的诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《商铺租赁合同》涉及的系争商铺没有权属证明或合法建造手续，因此双方就系争商铺建立的租赁关系无效。胡锐、金晓东、王晓山作为出租人对出租租赁物负有瑕疵担保责任，刘崇未尽全面的审查义务，一审法院认定胡锐、金晓东、王晓山对合同的无效承担主要责任，刘崇承担次要责任，该意见并无不当，可以维持。胡锐、金晓东、王晓山主张其不知晓系争商铺无合法建造手续及权属，不构成其可以免责的抗辩。沈国平作为胡锐、金晓东、王晓山的代表在合同上签字，相关的权利义务由胡锐、金晓东、王晓山享有和承担。因此胡锐、金晓东、王晓山表示不同意沈国平签署的合同，不同意刘崇装修，该意见本院不予采信。一审法院综合考虑上述事实、刘崇、胡锐、金晓东、王晓山对于合同无效的过错责任、双方均同意法院进行酌定等因素，对胡锐、金晓东、王晓山应当赔偿刘崇的损失进行酌判，数额尚属合理，本院不再调整。综上所述，胡锐、金晓东、王晓山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,550元，由上诉人胡锐、金晓东、王晓山负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇二〇年二月二十六日书记员  李照枫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……