四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终16号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李长均，男，1963年9月18日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：师素群，女，1965年4月17日出生，住四川省峨眉山市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李海霞，女，1986年9月11日出生，住浙江省临安市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：熊军，四川仙山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李国财，男，1975年2月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：赵红秀（系李国财之妻），住四川省峨眉山市。 上诉人李长均、师素群、李海霞因与被上诉人李国财合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因案件事实简单清楚，各方当事人未提交新证据，本院不开庭进行审理，于2020年2月26日进行了询问。上诉人李长均、师素群及三上诉人共同的委托诉讼代理人熊军，被上诉人李国财及其委托诉讼代理人赵红秀到庭参加询问。本案现已审理终结。 李长均、师素群、李海霞上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回李国财的诉讼请求，李国财承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决将涉案房屋低价折抵1.5万元购房款的利息损失有失公正。一、一审判决李长均、师素群、李海霞全额承担利息损失有失公正。对合同无效双方均有过错，因此造成的购房款利息损失应当进行分担，一审判决以李国财应当返还的房屋折价赔偿款与购房款利息损失进行品迭实际上就是判决李长均、师素群、李海霞全额承担了利息损失，判决有失公正；二、一审判决将涉案房屋以购房款的利息损失数额为标准进行折价品迭显失公平。李国财于购房当年年底就将该房拆除变卖，已实际占有该房，按现行政府征收价格值8万多元，按2007年的价值最低也值4万元以上，即使按双方约定出卖给李国财的价格也是1.5万元，购房款1.5万元按五年长期存款计息也不过几千元，一审判决以价值几万元的房屋折价赔偿品迭本不应由李长均、师素群、李海霞全额承担区区几千元利息损失是显失公平的。 李国财辩称，我买了房屋有权拆除，现在农村里这种房屋不值钱，送人也没有人要，另外我为他们管理土地12年付出了劳动，我为土地投入了人力物力，为宅基地复耕花费了人力物力，还有1.5万元这么多年的利息，都是我的损失。同意一审法院的判决，请求驳回上诉维持原判。 李国财一审诉讼请求：1.请求判决李长均、师素群、李海霞退还15,000元及利息（按农村信用社同期贷款利率计算，自2007年到款清之日止）；2.由李长均、师素群、李海霞承担本案诉讼费。 李长均、师素群、李海霞一审反诉请求：1.判令李国财返还房屋，并恢复原状或折价补偿89,600元；2.判令李国财返还代领的退耕还林和粮食直补款及堆场补助款共计14,259.74元；3.李国财承担反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：李长均、师素群系夫妻关系，李海霞系两人之女。李国财系李长均的侄子，与李长均、师素群系同村组民。2007年，李长均一家人去外省打工，便与李国财协商买卖位于峨眉山市大为镇双桥村2组53号木质结构的小青瓦农房事宜，当时李国财已在本村建有楼房一栋。2007年7月28日，李海霞代户主李长均与李国财签订《协议书》，师素群与同组村民高朝文、李国全在场，高朝文、李国全作为见证人在该协议上签字，该协议约定：李长均同意将峨眉山市大为镇双桥村2组的住房及承包地［屋基、自留地、退耕还林（树木）荒山、耕种地］出售给李国财，商定价格为15,000元，该买卖方式为绝买绝卖，以上出售的房产、地产所有权为李国财永久所有，并可以随时转让给他人。该协议签订后，李国财支付15,000元给李海霞。 事后，李国财将购买的房屋全部拆除，将宅基地复耕成耕地，与其他承包地一并耕种至今。在此期间，李国财也领取了李长均家庭承包土地以及退耕还林的相应补贴。2018年初，李长均找到李国财想收回承包地和《林权证》未果后，李长均于2018年5月，以承包方代表身份到峨眉山市农业局办理了《农村土地承包经营证》（字号：农地承包证[2018]第046071号）。双方经村组调解无果后，李长均、师素群、李海霞于2019年1月16日诉至一审法院，一审法院于2019年4月4日作出（2019）川1181民初147号民事判决书，判定：1.李海霞代李长均、师素群与李国财于2007年7月28日签订的《协议书》无效；2.李国财于本判决生效后下一耕种期开始前，将李长均以家庭代表承包的耕地、林地及林权证、宅基地、自留地返还给李长均、师素群、李海霞。双方均未上诉，该判决书已生效。 李国财将李长均以家庭代表承包的耕地、林地及林权证、宅基地、自留地返还给李长均、师素群后，请求李长均、师素群、李海霞返还购买款15,000元及栽种的核桃树，遭到拒绝，李国财诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方应当知道案涉房屋及承包地的转让与我国现行法律规定相违背，以致双方签订的《协议书》无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，李国财提出请求李长均、师素群、李海霞返还购买款15,000元及承担资金占用期间利息的诉讼请求一审法院予以支持；但考虑到双方都有过错，接下来进行评述。 针对李长均等人的反诉请求，一是返还房屋或对案涉房屋进行折价补偿的问题，现案涉的房屋早已灭失，在（2019）川1181民初147号案件中，李长均、师素群、李海霞提出的诉讼请求为返还“宅基地”，其对房屋已被拆除复耕为耕地的事实已然清楚，故不能支持其返还原物的请求，而就该房屋的灭失给反诉人造成的损失问题，综合全案来看，双方均有过错，且反诉人自身应承担主要责任，反诉人主张应按峨府函[2018]6号《峨眉山市人民政府关于同意的批复》进行折价补偿，而一审法院认为应按合同签订当时的情况来考虑折价补偿问题，然案涉房屋早已灭失无法进行评估，故考虑到双方的合同价款为15,000元，而该款确实存在长达10多年的资金占用利息问题，故一审法院认为反诉人请求的案涉房屋折价补偿问题与李国财请求的资金占用利息问题应进行品迭；二、退耕还林、粮食直补款是否返还的问题，两个款项系双方签订房屋买卖协议后，李长均、师素群、李海霞自愿交付给被李国财，而李国财基于耕种土地、管理林木而获得的收益，一审法院考虑李国财为此付出了长达十多年的劳作才能有以上补助，故对李长均、师素群、李海霞的该项请求不予支持；三、峨汉高速搅拌站用地收入是否返还问题，根据李长均、师素群、李海霞提供的证据，李长均家共计0.34亩土地用于出租，每亩租金为1,200元/年，李国财自认收取两年租金，但认为其中包括有对自己的青苗费补偿，但并未提供证据予以支持，故一审法院认为该收入系基于房屋买卖协议后，李国财所获收益，理应予以返还，即1,200元×0.34亩×2年=816元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李长均、师素群、李海霞在本判决生效后立即向李国财返还15,000元；二、李国财在本判决生效后立即向李长均、师素群、李海霞返还816元；三、驳回李国财的其他诉讼请求；四、驳回李长均、师素群、李海霞的其他诉讼请求。本诉案件受理费176元，依法减半收取计88元，由李长均、师素群、李海霞负担。反诉案件受理费1,188元，由李国财负担88元，李长均、师素群、李海霞负担1,100元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 另查明：合同转让款1.5万元由师素群在2007年7月28日签订《协议书》的当天收取。 上述事实有一、二审庭审中当事人陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、因合同无效李国财应承担李长均、师素群、李海霞的房屋折价补偿款金额应如何确定？二、因合同无效给李国财造成的损失有多少，双方应如何分担？ 一、关于合同无效李国财应承担李长均、师素群、李海霞的房屋折价补偿款金额应如何确定的问题。李国财购买房屋及土地后已拆除房屋并对宅基地进行了复耕无法返还房屋，应当折价补偿给李长均等三人，对折价款应当以双方签订协议时约定的价款为基础予以确定；李长均与李国财在2007年7月28日签订的《协议书》中约定“李长均将住房及承包地［屋基、自留地、退耕还林（树木）荒山、耕种地］出售给李国财，价格为1.5万元”，协议没有对房屋的价格及土地的价格进行区分，且双方当事人对房屋及土地分别的价格也不能协商一致，本院根据合同的约定、房屋的位置、状况综合考虑确定房屋折价补偿款不超过1万元。 二、关于合同无效给李国财造成的损失有多少，双方应如何分担的问题。李国财与李长均《协议书》签订后支付了1.5万元，转让款12年的资金利息按贷款基准年利率6%计算约1.08万元，资金利息属于无效合同给李国财造成的损失；李国财在协议签订后虽拆除了房屋，但对房屋宅基地进行了复耕恢复生产，投入了人力物力，且12年来对土地进行管理使土地不致荒芜继续保持土地的生产能力，李国财对土地付出了管理的成本，也属于无效合同给李国财造成的损失；本案合同无效双方均有过错，双方应共同分担损失，考虑到本案《协议书》的签订因李长均全家外出打工无法继续使用土地，李国财购买其房屋及土地避免了土地的撂荒，虽使用土地获得了一定收益，但为保持土地的生产能力付出了劳动，李国财现已将案涉土地、宅基地返还给李长均一家，李长均等三人应将收取的转让款1.5万元返还给李国财。对无效合同给双方造成的损失，本院综合考虑将李长均房屋折价补偿款、土地使用费与李国财资金利息、土地投劳相互抵销，李国财不再支付房屋折价款李长均等三人也不支付转让款资金利息。 综上，李长均、师素群、李海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,364元，由李长均、师素群、李海霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 李 艳 审 判 员 杨梅娜 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 童渝婷 书 记 员 唐 颖