安徽省淮北市烈山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）烈民一初字第02459号 原告（反诉被告）：淮北新湖置业有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区宿丁路5号，组织机构代码:69735299-6。 法定代表人:刘荣雄,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴刚，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：程伟，安徽泽黎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶衡，女，1978年8月29日出生，汉族，淮北市烈山区朗廷酒店负责人，住安徽省淮北市。 委托诉讼代理人：李卫峰，安徽东山律师事务所律师。 原告淮北新湖置业有限公司（以下简称新湖置业）与被告叶衡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案。被告叶衡提起反诉，本院于2015年11月24日立案。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新湖置业的委托诉讼代理人吴刚、程伟，被告（反诉原告）叶衡的委托诉讼代理人李卫峰到庭参加诉讼。案件审理过程中叶衡申请对其租赁房屋剩余租赁期限的装修设备损失进行鉴定，本院予以准许并依法委托鉴定，于2015年12月30日至2016年12月17日暂停审限。本案现已审理终结。 新湖置业向本院提出诉讼请求：１．解除双方租赁合同；2．判令被告立即清偿拖欠的租金756588.15元、物业费575792.10元、违约金2084764.5元（自2013年10月1日至2014年5月1日），合计3417144.75元；3．诉讼费用由被告承担。案件审理过程中新湖置业认为本案租赁合同已经解除，放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2012年6月30日，双方签订了淮北南湖公园商业物业租赁合同。合同履行期间，叶衡仅支付部分租金，截止2015年8月31日，叶衡拖欠新湖置业租金756588.15元、物业费575792.10元、违约金2084764.5元(自2013年10月1日起至2014年5月1日)，合计3417144.75元(2014年5月1日之后的违约金保留诉权)。为此，新湖置业多次找叶衡追索，叶衡置之不理，其行为已严重侵害了新湖置业的合同法权益。叶衡的行为属严重违约，叶衡应当按合同约定承担违约责任，支付违约金。 叶衡在庭审中辩称：1、物业费不应由新湖置业提出请求；2、新湖置业在签订合同交付房屋时以及在履行合同中均有违约，强制解除合同也属于违约；3、叶衡交付的定金以及新湖置业在叶衡处的签单应从租金中扣除；4、本诉的诉讼费用应当由新湖置业负担。 叶衡向本院提出反诉请求：１．判令新湖置业赔偿叶衡违约造成酒店各项损失合计14004929元；2．反诉费用由新湖置业负担。案件审理过程中，叶衡将诉讼请求变更为：1、要求解除合同；2、要求赔偿的数额减少为5660484.32元；3、鉴定费用33300元由新湖置业负担；4．反诉费用由新湖置业负担。事实和理由：2012年6月30日，双方签订了淮北南湖公园商业物业租赁合同，合同约定的租赁期限为：2012年10月1日起至2020年9月30日止，期满合同自然终止，其中装修时间为2012年7月1日至2012年9月30日，免租期自2012年10月31日至2013年3月31日。同时合同第5.1.5条还说明了新湖置业配合有关部门在房屋交付给叶衡时城市供水、供电、天然气、排污、排水、防洪等公共设施完备而且满足叶衡经营需要。在未违反本合同约定的前提下，因新湖置业原因导致停水、停电、停气等而影响叶衡营业，则承担由此给叶衡造成的经济损失，按照5元/平方米/天的标准×2100平方米按天赔付。合同履行期间，由于新湖置业交付的房屋存在重大缺陷，配套设施、设备不到位，造成叶衡在装修和经营期问，尤其是经营期间客人就餐时经常停电，客人无法正常就餐，严重影响酒店声誉，致使酒店不能正常经营，亏损严重。为此，叶衡无数次找新湖置业解决上述问题，但新湖置业却不能及时解决，对于叶衡的情况，新湖置业是明知的，双方对叶衡的损失多次沟通，进行了协商并提出如果无钱赔付可用房租冲抵。而后新湖置业在叶衡经营酒店生意正在旺季时，突然于2015年8月31日12时以拖欠租金为名强行停电至今，又一次造成了叶衡的重大损失。本案审理过程中叶衡预缴鉴定费用33300元，该费用应当由新湖置业负担。2015年10月15日至2016年12月15日的人员工资4200元也应当由新湖置业承担。签订合同时，新湖置业未取得规划审批手续，本案合同应为无效。 新湖置业在庭审中辩称：1、合同已经解除；2、赔偿损失的主张不应由叶衡提出，而应当由朗廷酒店提出；3、叶衡主张的损失缺乏事实依据，房屋经过验收，不存在质量瑕疵，房屋问题是叶衡二次装修造成的，新湖置业不存在违约；4、供电问题不是新湖置业的原因，而叶衡没有按期支付租金是严重违约；5、鉴定费用应当由叶衡自行承担。请求驳回叶衡的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对证据本院认定如下：１．新湖置业提供的淮房地权证烈山区字第××号、淮房地权证烈山区字第××号房产证复印件，叶衡对其真实性无异议，本院予以认定；２．新湖置业提供的淮北南湖公园商业物业租赁合同复印件，叶衡对其真实性无异议，本院予以认定；3．叶衡提供的亮化函复印件一张，其性质系淮北市烈山区朗廷酒店（以下简称朗廷酒店）的陈述，因叶衡系朗廷酒店的负责人且新湖置业对该函不予认可，本院对该证据不予认定；4．叶衡提供的拟证明房屋存在缺陷及新湖置业配套设施不到位的照片三十六张、拟反映物品损坏的照片三张、电压表照片三张、朗廷酒店经营照片四张、签单照片四张，上述照片与叶衡提供的光盘中的录音可以相互印证，本院予以认定；5．叶衡提供的高如意出具的证明一份，因高如意未出庭作证，该证明的真实性无法核实，对该证据不予认定；6．叶衡提供的窝工赔偿确认单一张，无法核实其真实性，本院不予认定；7．叶衡提供的格力中央空调售后服务部出具证明一份，其内容并未显示空调维修的情况，本院不予认定；8．叶衡提供的酒席退订单和收条共计33页、《淮北朗廷酒店用工合同》一份、工资明细表33页、水电费发票四张、营业额清单复印件16页，其内容反映的是朗廷酒店的经营情况，与本案审理的内容无关联性，对该组证据不予认定；9．叶衡提供的通知书一份、公证书一份，新湖置业对其真实性无异议，本院予以认定；10．叶衡提供的装修协议一份，新湖置业对其真实性无异议，本院予以认定；11．叶衡提供的装修工程决算表13张，因叶衡将其主张的装修损失数额变更为以本案鉴定意见为准，故该组证据对本案审理的内容不具有关联性，本院不予认定；12．叶衡申请证人苏某出庭所作的证言，关于造成窝工事实的部分与叶衡提交光盘中的录音相互印证，予以认定，其余部分不予认定；13．叶衡申请证人代某、王某出庭所作的证言，新湖置业对其真实性无异议，本院均予以认定；14．叶衡提供的设备购买合同八份，新湖置业对其真实性无异议，本院予以认定；15．叶衡提供的新湖置业出具的收条二张、签单记录四页，新湖置业无异议，本院均予以认定；16、叶衡提供的光盘一张，是合法有效的视听资料，本院予以认定；17．叶衡提供的朗廷酒店的营业执照、组织机构代码证，新湖置业对其真实性无异议，本院均予以认定；18．新湖置业提供的朗廷酒店出具的说明一份、投诉记录复印件一份，叶衡对其真实性无异议，本院予以认定；19．新湖置业提供的建设工程档案合格证一份、竣工验收备案表复印件两份、建设工程竣工规划验收证复印件一份、绿化设计方案审核意见书复印件一份、排水许可证复印件一份、消防验收意见书复印件一份，该组证据与新湖置业提供的两份房产证相互印证，可以确认其真实性，本院均予以认定；20．新湖置业提供的电费发票复印件一张，没有原件相比对且叶衡不予认可，本院不予认定；21．新湖置业提供的回复单一份，其性质属于新湖置业的陈述且叶衡不予认可，本院不予认定；22．新湖置业提供的要求整改的通知两份，2012年12月7日的通知叶衡未予否认，本院予以认定，2012年12月28日的通知新湖置业未提供证据证明向叶衡发送过且叶衡不予认可，本院不予认定；23．新湖置业提供的解除合同的通知照片打印件七张，新湖置业主张的2015年8月20日张贴通知的照片无法反映张贴时间，本院不予认定，新湖置业主张的2015年8月31日的通知叶衡对其真实性无异议，本院予以认定；24．新湖置业提供的叶衡出具的说明一份，叶衡无异议，本院予以认定；25．被告提供的鉴定费发票一张，新湖置业对其真实性无异议，本院予以认定；26．叶衡提供的工资发放明细表15张，拟证朗廷酒店一直由两名安保人员进行看护所支出的工资，该证明目的与本案审理的内容无关联性，对该组证据不予认定；27．叶衡提供的安徽淮信司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》一份，系经叶衡申请由本院委托该鉴定中心作出，程序合法，结论适当，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，新湖置业与叶衡签订《淮北南湖公园商业物业租赁合同》及补充条款，约定了租赁房屋的地点、房屋租赁费和场地使用费的数额以及支付方式、租赁期限以及装修期间和免租期、双方的权利义务以及违约责任等。签订合同时，叶衡预缴租金189000元（含新湖置业预付餐费81900元）。签订合同之前，叶衡于2012年6月25日向新湖置业预付押金10万元。2012年8月5日，新湖置业向叶衡交付房屋，叶衡对房屋进行装修。叶衡于2013年4月1日起以朗廷酒店的名义对外营业，朗廷酒店于2013年6月12日进行注册，其类型是个体工商户，其经营者是叶衡。2014年12月1日之前，经新湖置业协调，叶衡及朗廷酒店使用“杨庄矿的电”，之后朗廷酒店通过新湖置业使用供电局的电力。叶衡租赁房屋期间，经常出现电压不稳、停电的现象，给叶衡和朗廷酒店造成了损失。叶衡未缴纳2013年4月1日之后的租金。新湖置业于2015年8月31日在朗廷酒店门口张贴通知，要求叶衡（朗廷酒店）交纳租金等各项费用，并告知如不交纳相关费用将于2015年9月1日零时对朗廷酒店进行停电处理。2015年9月1日零时，新湖置业采取停电措施。 本院认为：新湖置业是否取得规划手续及是否办理了物权登记不影响合同效力，本案房屋租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效；依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行合同义务；合同一方当事人因违约给对方造成损失的，应当进行赔偿。本案争议的焦点为：合同履行过程中是否存在违约及具体情况；叶衡损失的情况及叶衡的反诉请求是否应当支持；新湖置业的诉讼请求是否应当支持。 一、合同履行过程中是否存在违约及具体情况。按照合同约定，新湖置业应配合有关部门在房屋交付时给叶衡接通城市供电。在城市供电并未接通的情况下，叶衡接收房屋并进行装修，应视为对房屋交付现状的认可。同时，城市供电是否能够接通不是新湖置业可以决定的，合同约定的配合义务不能认为系要求新湖置业在交付房屋时必须接通城市供电。在叶衡使用杨庄煤矿转供电期间，以及使用城市供电期间，出现电压不稳或停电的现象，不是新湖置业所能控制的，且新湖置业并无过错，不能认为系新湖置业违约。叶衡无正当理由未按照约定支付租金，属于违约。 新湖置业在庭审中主张叶衡还存在如下违约行为：叶衡在朗廷酒店注册之前即以朗廷酒店的名义对外营业；其装修标准未达到每平方米4000元的投资要求；私自加装阳光房，改变了房屋主体结构。本院认为，叶衡在未进行注册的情况下即以“朗廷酒店”的名义对营业、叶衡装修房屋的标准未达到每平方米4000元的投资要求，虽然不符合合同约定，但新湖置业在当时及之后直到叶衡提起反诉之前均未提出异议。新湖置业并未因叶衡违法经营而按照约定对其采取停电措施，也并未因叶衡装修标准不足而按照约定要求叶衡追加投资，应当视为新湖置业以默示的方式对叶衡上述行为表示认可。而加装阳光房是否足以导致房屋主体结构发生变化，应由相关职能部门进行认定，而新湖置业并未提供这方面的证据材料。故对于新湖置业上述主张，本院均不予认定。 二、叶衡的损失情况及叶衡的反诉请求是否应当支持。叶衡变更诉讼请求之后主张的损失包含三个部分：第一、因房屋存在质量问题导致维修、更换、施工的费用共计241098元；第二、朗廷酒店无法正常经营的损失及2015年9月1日之后请人看店的费用共计1511436元；第三、叶衡投资酒店的装修设备折旧损失3928702.22元。关于第一部分，因合同约定交付房屋的标准是毛坯房，新湖置业提交了足以证明房屋质量合格的证据，叶衡却未提供证明房屋质量不合格的证据，故即使该部分支出确实存在，根据目前的情况也无法确定是因房屋质量不合格还是因叶衡装修存在问题而造成的损失。对叶衡该部分主张不予支持。关于第二部分，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”朗廷酒店的字号已经过登记，其相对于叶衡是独立的民事诉讼主体，其与新湖置业也不存在房屋租赁的合同关系。朗廷酒店的损失应以朗廷酒店的名义提起侵权之诉，而不应以叶衡的名义提出合同之诉。故本案中叶衡主张的朗廷酒店的损失，在本案中不予审查。关于第三部分，叶衡剩余租赁期限的房屋装修设备损失属于叶衡本人的损失，相关鉴定意见认为该损失数额为3928702.22元。新湖置业对该鉴定意见不予认可，但是未提供足以推翻该鉴定意见的证据，本院经审查认为该鉴定活动程序合法、结论适当，该鉴定意见应当作为认定叶衡该部分损失数额的依据。 根据合同约定，在叶衡无正当理由欠付租金的情况下，新湖置业可以解除合同，但从本案证据来看，新湖置业并未通知解除合同，故新湖置业主张合同已经解除，本院不予支持。新湖置业于2015年9月1日零时对朗廷酒店停电后，朗廷酒店无法开展经营活动，叶衡租赁房屋的目的不能达到，合同无法继续履行，叶衡要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。叶衡无正当理由未按照约定支付租金，新湖置业有权向其催缴租金及违约金，也有权要求解除合同，但不应在合同未解除的情况下通知交费后当即断电。叶衡出于经营目的进行装修、安装设备等已添附在房屋上，双方对于合同无法继续履行均有过错，对叶衡的装修设备损失双方均应承担责任。综合考虑本案实际情况，本院酌定新湖置业承担60%的赔偿责任即2357221.33元。 三、新湖置业的诉讼请求是否应当支持。对于房屋面积和租金计算的期间，双方一致认可为1985.49平方米、2013年4月1日至2015年8月31日共计29个月，本院予以认定；叶衡主张实际交房日期为2012年8月5日、比约定的交房日期晚了一个月，故应减少一个月的租金，新湖置业对叶衡所称交房日期并无异议，故本院按照28个月计算租金。叶衡在反诉状中认可每平方米每月的租金为15元，构成自认，其在庭审中主张租金应按照7.5元计算，未提供足够证据证明，本院不予支持。故租金数额应为15×1985.49×28=833906元。新湖置业在庭审中称约定叶衡向合肥居安物业公司交纳管理费，但是新湖置业为叶衡提供物业服务，叶衡应向新湖置业支付物业费。新湖置业该陈述明显自相矛盾，如约定的物业公司是合肥居安物业公司，应由合肥居安物业公司向叶衡提出物业费的主张；如新湖置业基于向叶衡提供物业服务的事实向叶衡主张物业费，则该部分内容不属于本案房屋租赁合同法律关系的范畴，该主张不应在本案中审查。故新湖置业要求叶衡支付物业费1332380.25元的诉讼请求，本院不予支持。叶衡主张合同签订之前预付押金10万元、签订合同时支付租金189000元（含新湖置业预付的就餐费用81900元）、新湖置业在朗廷酒店就餐欠费189101元，新湖置业均予承认，上述款项折抵后的数额为396201元，该数额应当从叶衡应支付租金的数额中扣除，故本院认定叶衡应支付租金437705元。叶衡未按照约定支付租金，新湖置业有权要求叶衡支付违约金。新湖置业按照合同约定的计算方式，向叶衡主张自2013年10月1日起至2014年5月1日的违约金2084764.5元，该数额明显过高，本院酌定叶衡向新湖置业支付违约金20万元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条、第九十二条、第一百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第六十六条、第七十一条规定，判决如下： 一、解除本案房屋租赁合同； 二、被告（反诉原告）叶衡向原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司支付租金437705元、违约金20万，共计637705元； 三、原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司赔偿被告（反诉原告）叶衡2357221.33元； 四、驳回原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）叶衡的其他诉讼请求； 六、上述判决第二项、第三项折抵后，原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司还应向被告（反诉原告）叶衡支付1719516.33元，该款于本判决生效之日起30日内支付。 本诉案件受理费34137元，由原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司负担23960元，由被告（反诉原告）叶衡负担10177元；反诉案件受理费25712元，由原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司负担12829元，由被告（反诉原告）叶衡负担12883元；鉴定费33300元，由原告（反诉被告）淮北新湖置业有限公司负担19980元，由被告（反诉原告）叶衡负担13320元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  赵子安 代理审判员  孙 浩 人民陪审员  苟存胜 二〇一七年三月二十一日 书 记 员  于 彬 书 记 员  王婷婷 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许： （一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的； （二）鉴定程序严重违法的； （三）鉴定结论明显依据不足的； （四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。 第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。