河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0903民初755号 原告：刘德发，男，回族，1938年10月2日生，住河北省沧州市运河区。 委托代理人：孙占栋、赵亚萍，河北宁昌律师事务所律师。 被告：河北计经鸿翔房地产开发有限公司。 法定代表人：范宏杰，该公司经理。 统一社会信用代码：911309036799023846。 委托代理人李政、石延华，河北榆轩律师事务所律师。 原告刘德发诉被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵亚萍，被告鸿翔房地产公司的委托代理人李政、石延华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造，原告在2009年12月3日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了2号楼2单元2302室（阳台面积5.58平米）、2号楼2单元2301室（阳台面积为3.96平米）二套房产。后原告入住后发现该套房产的阳台全部变成了飘窗。阳台在原告的日常生活中发挥着不可替代的作用，但被告却在未征得原告同意的情况下，擅自将户型图中注明的阳台变成了飘窗，被告的该行为已经构成了严重违约，为此原告多次请求被告赔偿原告由此造成的损失以及违约金，但被告却迟迟不予履行，无奈，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令被告向原告支付因阳台缺失给原告造成的经济损失30699.72元及违约金3069.97元，并承担诉讼费用。 被告鸿翔房地产公司辩称，一、原告主张答辩人“交付的楼房没有承诺的阳台”完全与事实不符，其诉称的损失没有任何依据。原告诉称的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改或变动；答辩人交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改没有违反约定。其次，提供户型示意图中明确提示，即该户型图仅供参与，最终以施工图为准。答辩人交付的楼房中没有阳台缺失，如果说有阳台缺失，应当是答辩人交房时面积减少，但答辩人的楼房面积并没有减少。其实本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否就不具备阳台的功能或者说是不符合国家设计范中对阳台的要求。按原告所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。那么，本案中房屋中这个位置是否不能进行活动和晾晒衣物呢，我们认为交付的房屋并不影响原告活动和进行晾晒衣物。答辩人是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门已从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。二、假设本案答辩人交房存在违约事实，那么，原告人的损失应当按合同约定计算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算的方法赔偿损失没有合同和法律依据。三、原告的诉讼已过了诉讼时效，原告在接收交房时双方对逾期交房增加的过渡费、面积差等都进行结结算。双方已无争议，如有也应从交房之日起算时效，至原告起诉，在这之前原告从未向我公司主张过权利,已经过了两年的诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2009年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。原告于2009年12月4日与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了2号楼2单元2302室、2号楼2单元2301室二套房屋，安置价格均为3218元/平米。户型图中注明了涉案房屋2号楼2单元2302室房屋设计有3.42平米的阳台，房屋2号楼2单元2301室房屋设计有3.96平米的南阳台。被告于2014年10月31日向原告收取了上述房屋的差价款。后原告入住后发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年10月9日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2017年2月21日立案受理了此案。 本院认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。本院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对＂飘窗＂定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中在2009年12月4日双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。 关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失问题。因被告在户型图中注明了涉案房屋2号楼2单元2302室房屋设计有3.42平米的阳台，房屋2号楼2单元2301室房屋设计有3.96平米的南阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分。本院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台是一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，本院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，本院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当。故被告应赔偿原告的此项损失为23748.84元【(3.42+3.96）㎡×3218元/㎡=23748.84元】。对于原告主张的违约金问题，因原、被告之间的拆迁协议未约定违约金，且本院已就阳台缺失问题进行了处理，故对于原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，因原、被告之间于2014年10月31日才办理房屋差价款补交手续，原告于2016年10月9日诉至我院，因此原告起诉并未超过两年的诉讼时效，对被告的该辩称，证据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告刘德发因阳台缺失造成的经济损失23748.84元，限判决书生效之日起十五日内履行。 案件受理费322元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  高洁 二〇一七年三月二十七日 书记员  李灵