广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终591号上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司花都支行。住所地：广州市花都区新华街公益路21号南座。法定代表人：黄少珊，该行行长。委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗颖，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都第一建筑工程有限公司。住所地：广州市花都区新华镇秀全大道47号。法定代表人：赵义雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：高晖，广东誉理律师事务所律师。上诉人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）因与被上诉人广州市花都第一建筑工程有限公司（以下简称花都第一建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农商银行花都支行的委托诉讼代理人邓素玲、刘诗颖，被上诉人花都第一建筑公司的委托诉讼代理人高晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人农商银行花都支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判花都第一建筑公司向农商银行花都支行支付逾期办证违约金（以房屋总价2126718元为基数，按年利率6%标准，自起诉之日倒推三年起计至产权登记机关核发涉案房屋不动产权证书之日止）；2.本案一、二审诉讼费由花都第一建筑公司承担。事实与理由：一、花都第一建筑公司作为办证的责任方，负有主动办证的合同及法律义务，在花都第一建筑公司未能举证证明涉案房屋超过20年未办证非其自身原因造成的情况下，应承担举证不能的责任。一审法院以农商银行花都支行未提交材料，未催告为由，驳回农商银行花都支行主张，适用法律及认定事实错误。依据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限的合理时间内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。涉案合同明确约定，办证义务为花都第一建筑公司作为出卖人的合同义务，即其应当在合理期限内履行办证义务，则依据上述广东省高级人民法院的意见，将资料交给政府主管部门是阻却花都第一建筑公司承担责任的基础事实。而事实上，本案自涉案合同签署到起诉期间，花都第一建筑公司都没有向主管部门提交办证材料，即使一审法院认为需要农商银行花都支行进一步提供办证所需的相关资料或费用才能办妥不动产权属证书，花都第一建筑公司作为办证义务人亦应当及时履行通知义务，通知农商银行花都支行向其提供相关资料及交纳费用。因此，只有在花都第一建筑公司能提供证据证明其已在法律规定的办证期限内或合理时间内已履行适当的办证义务、通知义务的情况下，其才无需承担逾期办证的违约责任。二、农商银行花都支行主张花都第一建筑公司承担违约责任，有合同及法律依据。农商银行花都支行与花都第一建筑公司在1995年3月3日签署《商品房售购合约》第十条约定，花都第一建筑公司负责向花都市房管局申请办理房产证。为此，主动申请办理房产证的责任人为花都第一建筑公司。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”花都第一建筑公司作为涉案房屋的出让方，在其已收取购房款并获益的情况下，负有转移标的物的法定义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。三、《商品房售购合约》约定，农商银行花都支行的合同义务是支付购房款，花都第一建筑公司的主要合同义务是交付房屋以及办理过户。农商银行花都支行支付购房款之后花都第一建筑公司的合同目的已经实现，却未履行转移登记的义务。依据合同约定，涉案房屋的转移登记以及办理房产证的手续是由花都第一建筑公司负责完成。为此办证是花都第一建筑公司的主要合同义务不是协助义务，在花都第一建筑公司未能举证证明是农商银行花都支行的原因导致未能办证成功的情况下，该未能办证的责任由花都第一建筑公司承担。被上诉人花都第一建筑公司辩称：同意一审判决处理，不同意农商银行花都支行的上诉请求。事实与理由：涉案合同农商银行花都支行并非只有支付房款的义务，农商银行花都支行还有交纳办证手续费的义务，农商银行花都支行请求花都第一建筑公司承担的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，该解释明确说明了是由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日内没有办证才需要承担违约责任。但是一审法院已经查明，涉案房屋1996年4月2日交付，农商银行花都支行于1998年2月11日才支付办理房产证的费用，故未在90日之内办证的责任应归农商银行花都支行，农商银行花都支行的上诉请求没有任何法律及事实依据。农商银行花都支行于2019年2月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.花都第一建筑公司立即协助农商银行花都支行办理广州市花都区新华镇xxx路42号1、2、3号(现地址为新华镇xxx路39号101、102、103号)商场的不动产权证书并将该证书交付给农商银行花都支行；2.花都第一建筑公司向农商银行花都支行支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房屋总价人民币2126718元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日倒推三年起计至产权登记机关核发涉案房屋不动产权证书之日止，暂计至起诉之日为人民币382809.24元）；3.本案的全部诉讼费用由花都第一建筑公司承担。农商银行花都支行于2019年8月23日向一审法院申请撤回第一项诉讼请求。一审法院经审理查明：涉案房屋原址位于广州市花都区新华街xxx路42号1、2、3号，现址为广州市花都区新华街xxx路39号101、102、103号，原登记在花都第一建筑公司名下，2019年6月4日已登记在农商银行花都支行名下。1995年3月3日，花都市建筑工程公司（花都第一建筑公司前身）房地产开发部与花都市信用合作联社（农商银行花都支行前身）签订一份《商品房售购合约》，约定农商银行花都支行购买花都第一建筑公司所有的涉案房屋，售价2126718元，房屋交付使用后，花都第一建筑公司负责向花都市房管局申请办理房产所有权证，其手续费用按房管部门规定由农商银行花都支行、花都第一建筑公司各自负责，但农商银行花都支行承担部分要由花都第一建筑公司统一缴交。合同签订后，农商银行花都支行于1995年3月3日向花都第一建筑公司支付购房款1100000元，于1995年6月7日支付600000元，于1995年10月16日支付200000元，于1996年4月2日支付226718元，于1998年2月11日支付房产证费用63470元，于1998年2月11日支付房产证费用90000元。一审诉讼中，农商银行花都支行陈述：其要求花都第一建筑公司向其支付的违约金的依据是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及广东省高级人民法院关于商品房买卖合同的指引第三十八条。一审法院认为:农商银行花都支行、花都第一建筑公司在1995年即签订《商品房售购合约》，农商银行花都支行于1998年2月11日已缴纳办证费用，但之后花都第一建筑公司并未按期为农商银行花都支行办理房地产权证，而上述《商品房售购合约》并未对逾期办证违约金作出明确约定，农商银行花都支行亦未提交证据证明花都第一建筑公司逾期办证对其造成的损失，农商银行花都支行也未提交书面催告证据，因此，农商银行花都支行主张花都第一建筑公司向其支付逾期办证违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，于2109年9月26日作出一审判决：驳回广州农村商业银行股份有限公司花都支行的全部诉讼请求。案件受理费7042元，由广州农村商业银行股份有限公司花都支行负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：花都第一建筑公司是否应向农商银行花都支行支付逾期办证违约金。双方合同并未约定办证期限，农商银行花都支行在1996年已经付清全部房款，但其至2019年2月25日才提起诉讼，农商银行花都支行也无提交证据证明在起诉前向花都第一建筑公司主张办证，可见农商银行花都支行并不积极追求及时办证的权利。在农商银行花都支行起诉之后，花都第一建筑公司在一审期间已履行办证义务，农商银行花都支行也无证据证明迟延办证对其造成损失。因此农商银行花都支行请求花都第一建筑公司支付逾期办证违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，农商银行花都支行上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7042元，由广州农村商业银行股份有限公司花都支行负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年二月十一日书记员 冯冠豪郭丽淳