江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11704号上诉人（原审第三人）：李根元。上诉人（原审第三人）：李培娟。委托诉讼代理人：倪兆红，江苏中盟（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：周老火。被上诉人（原审原告）：王玉英。委托诉讼代理人：郁建新,江苏诚品律师事务所律师，代理上述两被上诉人。被上诉人（原审被告）：钱锋。上诉人李根元、李培娟因与被上诉人周老火、王玉英、钱锋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李根元、李培娟上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判驳回周老火、王玉英的诉讼请求，一、二审案件受理费由周老火、王玉英、钱锋承担。事实和理由：一、一审判决认定李根元、李培娟委托苏州吴中经济开发区三得利房产中介有限公司（以下简称三得利公司）卖出80平方米房屋两套有误。授权委托书中的“两”字是后期添加，我方授权三得利公司出售的房屋是一套，并未授权两套。一审法院仅根据我方未在三日内核实委托书上签字是否为本人所签就认定整个授权委托书的真实性是错误的。二、涉案房屋系李根元、李培娟家庭所有，并非三得利公司所有，我方对三得利公司与钱锋签订购房买卖合同真实性和事实不予认可。三、钱锋在一审庭审时曾透露其系三得利公司的员工，三得利公司由钱锋等三人合伙开立。钱锋称购房款汇至三得利公司账户，显然不符合常理和交易习惯。我方至今未收到该房屋出卖的购房款系。钱锋系三得利公司员工，三得利公司作为授权的中介方没有权利在没有得到房屋权利人同意下私自出卖房屋给其员工，钱锋并非善意受让人。周老火、王玉英辩称：服从一审判决。钱锋二审未答辩。周老火、王玉英向一审法院起诉请求：1、请求确认周老火、王玉英与钱锋签署的《购房合同》、《房屋买卖合同》合法有效；2、判令李根元、李培娟协助将坐落于越溪街道溪东新村四区4幢402室(含阁楼)、配套车库的产权转移登记至钱锋名下；3、判令钱锋协助将上述房屋、车库的产权转移登记至原告名下；4、本案诉讼费用、保全费用由钱锋及李根元、李培娟承担。一审法院认定事实：2003年9月10日，李根元、李培娟共同出具委托书一份，主要内容为经夫妻双方商量，决定委托三得利公司卖出80平方米房屋两套，三得利公司协助办理相关手续。后，三得利公司于2006年12月25日被核准吊销。2004年1月17日，三得利公司与钱锋签订购房买卖合同一份，主要内容有，由于杨庄村村民夫妻李根元、李培娟政府动迁，现通过三得利公司的中介，由赵小平购买，该房屋必须是本地村民李根元、李培娟的，价格每平方米2100元，产证由卖方、中介公司协助买方办理，费用由买主负责，另加车库每平方米1000元，阁楼每平方米650元（另结算），买方预付定金50000元，余款118000元拿房时交钱。钱锋在买方处签名，三得利公司在中介公司处加盖公章。2004年3月13日，李根元作为户主（乙方、安置方）与苏州市吴中区人民政府越溪街道办事处拆迁安置科（甲方、拆迁方、以下简称为越溪拆迁安置科）签订安置协议1份，约定甲方对乙方进行多层公寓安置，乙方常住人口4人160平方米，独生子女40平方米，照顾40平方米，可安置公寓总面积240平方米，安置80平方米二室户3套，乙方公寓房可办理国有土地证和私有房产证，房产可转让或上市交易。2004年3月17日，钱锋（甲方）与周老火（乙方）签订购房合同一份，主要内容有，甲方自愿出售80平方米公寓房一套给乙方，价格204000元，另配车库一只，价格按每平米1100元结算，如有阁楼，价格按每平方米150元结算，相关产证转让费用由乙方负担，乙方预付定金1000000元，并对其他条款进行了约定。2005年10月28日，钱锋（甲方）与王玉英（乙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容有，房屋坐落吴中区，房屋面积80.82平方米，合计总金额247304元，签订协议时一次性付232304元，余款15000元待办理好产证后付清，过户费用由乙方承担。三得利公司在该合同中介方处盖章。根据被告出具的收条及越溪拆迁安置科出具的收据显示，钱锋已收到周老火、王玉英支付的232304元。审理中，周老火、王玉英表示：除尾款15000元之外，其余款项已全部支付给钱锋。房屋买卖合同载明的247304元中包含了阁楼的补差价款10000元。双方签订2004年的购房合同时，房屋坐落和面积尚未确定，直至2005年10月26日选房确定后才明确了房屋的面积，钱锋认为阁楼的单价过低，所以要求补差价一万，否则不肯交付钥匙，故形成了2005年10月28日的房屋买卖合同。当时房屋刚拿到，施工编号为17幢402，后按产权登记后公安编号为4幢402室，余款15000元其同意履行。2010年7月29日，江苏省吴中经济技术发展总公司（甲方）与李根元家庭（乙方）签订拆迁房产权登记分配补充协议两份，主要内容有经甲乙双方协商一致，对溪东新村四区房屋的产权登记达成以下补充协议，乙方家庭成员共取得拆迁安置房3套。经甲方同意，乙方全体成员协商一致，对分配的拆迁安置房按下表进行产权登记：4幢402室（建筑面积80.82平方米、阁楼建筑面积57.88平方米、车库面积18.59平方米）产权登记人姓名为李根元、李培娟；19幢201室（建筑面积82.31平方米、车库面积15.53平方米）产权登记人姓名为李根元、李培娟、李俊杰；33幢204室（建筑面积82.31平方米、车库面积15.53平方米）产权登记人姓名为李根元、李培娟、李三宝。甲乙双方对上表内容确认无异议。该协议乙方处由李根元、李培娟、李俊杰签名，并由李根元代母李三宝签名。关于涉案房屋的居住使用情况，周老火、王玉英与李根元、李培娟均确认，涉案房屋自2005年底起一直由周老火、王玉英占用使用，并由周老火、王玉英开通燃气、支付水电费。2014年11月27日，涉案房屋登记于李根元、李培娟名下，房屋坐落列明为苏州吴中经济开发区，建筑面积为80.82平方米，另有4幢22号车库。审理中，钱锋称，当时李根元、李培娟委托三得利公司卖两套80平米的房子，当时其只买了一套，所以其给周老火、王玉英的委托书复印件中把两套改成了一套，并在复印件上写了相应的说明，最开始买方是赵小平，后赵小平不买了，由其购买，故落款处签字是其本人签的。其直接向三得利公司支付了购房款，其与李根元、李培娟均是一个镇的，知道李根元、李培娟委托三得利公司卖房，也看到了委托书原件，向三得利公司付款的材料时间太久已经找不到了。李根元、李培娟认为：其与钱锋即无房屋买卖合同关系，亦未收到钱锋支付的购房款，其仅授权三得利公司出售一套80平方米的房屋，即溪东新村四区33幢204室房屋，已与案外人签订房屋买卖合同并按约完成过户登记。在钱锋提供李根元、李培娟出具的委托书原件后，一审法院要求李根元、李培娟限期确认委托书上其签名的真实性，李根元、李培娟未在指定期限内作出答复。以上事实，由委托书、购房合同、房屋买卖合同、收条、收据、房屋登记信息、安置协议、分配补充协议、工商资料查询表等证据及庭审笔录附卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。周老火、王玉英与钱锋于2004年3月17日签订的购房合同、于2005年10月28日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并无证据证明存在上述无效情况。周老火、王玉英请求法院确认上述合同合法有效，一审法院对此予以支持。关于李根元、李培娟与钱锋之间是否存在房屋买卖合同关系的问题，钱锋提供了李根元、李培娟出具的委托三得利公司出售两套80平方米房屋的委托书及其与三得利公司签订的购房买卖合同，李根元、李培娟称其仅委托三得利公司出售一套房屋，系溪东新村四区33幢204室房屋，但根据钱锋提供的委托书原件显示，李根元、李培娟曾于2003年9月10日委托三得利公司出售80平方米房屋两套，一审法院要求李根元、李培娟限期确认委托书上其签名的真实性，但李根元、李培娟在指定期限内未作出答复，一审法院对钱锋提供的委托书真实性予以确认。且涉案房屋自2005年底交付周老火、王玉英并使用至今已十余年之久，并无证据证明李根元、李培娟对此提出过异议，李根元、李培娟否认委托三得利公司将涉案房屋出售给钱锋的陈述，一审法院实难采信。综合本案证据及各方陈述，一审法院采信钱锋所述，即李根元、李培娟曾委托三得利公司出售两套80平方米的房屋，其中涉案房屋由钱锋购得。至于李根元、李培娟辩称未收到钱锋支付的购房款，系其与三得利公司及钱锋内部的债权债务关系，本案不予理涉。现涉案房屋已依据房产登记分配补充协议登记在李根元、李培娟名下，李根元、李培娟理应协助办理相应过户手续，过户费用由钱锋承担。钱锋在涉案房屋登记至其名下后协助将涉案房屋转移登记至周老火、王玉英名下，过户税费依约由周老火、王玉英负担，周老火、王玉英依约向钱锋支付剩余房款15000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、周老火、王玉英与钱锋于2004年3月17日签订的购房合同、于2005年10月28日签订的房屋买卖合同合法有效。二、李根元、李培娟于本判决生效之日起十日内协助钱锋将位于苏州吴中经济开发区的房屋（含阁楼）及4幢22号车库转移登记至钱锋名下（过户税费由钱锋负担）。三、钱锋在苏州吴中经济开发区的房屋（含阁楼）及4幢22号车库转移登记至其名下后十日内协助周老火、王玉英将上述房屋及配套车库转移登记至周老火、王玉英名下（过户税费由周老火、王玉英负担）。周老火、王玉英于钱锋协助进行转移登记后三日内给付钱锋人民币15000元。案件受理费8800元、财产保全费3020元，合计人民币11820元，由钱锋负担5910元，由李根元、李培娟负担5910元。钱锋及李根元、李培娟负担部分已由周老火、王玉英预交，钱锋及李根元、李培娟于本判决生效之日起十日内直接给付，周老火、王玉英预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，周老火、王玉英与钱锋签订的购房合同、房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。涉案房屋的原始产权人系李根元、李培娟，钱锋提供了其与三得利公司签订购房合同以及李根元、李培娟委托三得利公司出售房屋的委托书，虽李根元、李培娟认为其委托三得利公司出售的房屋不包含本案诉争的房屋，但涉案房屋自2005年底即交付给周老火、王玉英，并由周老火、王玉英使用至今，现无证据证明李根元、李培娟对此提出过异议，据此可以认定李根元、李培娟对于涉案房屋已出售给周老火、王玉英是明知且予以认可的。至于李根元、李培娟是否收到钱锋或三得利公司支付的购房款，系李根元、李培娟与三得利公司以及钱锋之间的债权债务关系，可由双方另行处理。如上所述，在涉案房屋已由周老火、王玉英使用近15年且已按购房合同约定支付了大部分购房款的情况下，不应影响周老火、王玉英取得涉案房屋产权。综上所述，李根元、李培娟的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人李根元、李培娟负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年二月三日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。