安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0705民初2272号 原告：曹国荣，男，1966年1月4日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。 被告:安徽万泰置业有限公司,住所地安徽省铜陵市经济技术开发区。组织机构代码74890981-2。 法定代表人：林建新，该公司董事长。 委托代理人：孙金良，安徽古圣律师事务所律师。 委托代理人：朱正满，安徽古圣律师事务所实习律师。 原告曹国荣诉被告安徽万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理。依法由审判员丁爱平适用简易程序于2016年9月20日公开开庭进行了审理。2016年9月20日至2017年1月20日为调解期间，不计入审限。原告曹国荣及其委托代理人查四林，被告万泰公司的委托代理人孙金良、朱正满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹国荣诉称：万泰公司在2012年8月20日与案外人潘丽达成房屋买卖合同，后案外第三人潘丽进行装修营业。2013年4月2日，万泰公司与曹国荣签订认购协议，约定：曹国荣在支付房屋50%价款以及装修款后，将房屋交付曹国荣使用，后曹国荣共支付给潘丽购房款及房屋装修费177万元，万泰公司将发票及房屋交付给曹国荣。2013年11月28日，曹国荣与万泰公司签订正式的商品房买卖合同，但由于万泰公司交付房屋存在严重的质量问题，在使用过程中不断出现严重漏水的问题，严重影响曹国荣经营使用，曹国荣分别在2013年11月29日，2014年4月8日，2014年7月10日致函万泰公司要求进行维修，但万泰公司在修理后漏水问题却始终无法解决。曹国荣在使用时曾因漏水导致电路短路致曹国荣厨房起火，造成曹国荣财产受损，漏水行为造成曹国荣陆陆续续停业将近5个月时间。后双方就房屋漏水问题产生纠纷，万泰公司在2014年9月4日，向铜陵申请仲裁要求曹国荣给付剩余房款，而曹国荣在2014年12月3日，向铜陵申请了反请求要求解除与万泰公司签订的购房合同，仲裁庭对上述纠纷进行了合并审理。后铜陵员会于2015年7月10日就解除买卖合同事项作出了（2015）铜仲决字第28号裁决书，裁决解除商品房买卖合同。但在2015年9月6日铜陵市中级人民法院以（2015）铜中民仲字第00009号民事裁定书裁定撤销（2015）铜仲决字第28号裁决书。根据法律规定已被撤销的仲裁裁决所涉及的合同纠纷只能通过诉讼解决或者重新达成仲裁协议进行仲裁。现双方未达成新的仲裁协议，并且房屋漏水始终无法解决，庭审中，曹国荣撤回对停业损失的主张。现曹国荣诉至法院要求判令：1、解除曹国荣与万泰公司签订的认购协议及商品房买卖合同；2、万泰公司退还已付房款1166029元及利息（以1166029元为基数，从2013年12月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；3、万泰公司赔偿曹国荣维修费18200元；4、本案诉讼费用由万泰公司负担。 万泰公司辩称：1、万泰公司已经交付了经过竣工验收合格的房屋，在双方无约定的情况下，解除合同只能依法解除；2、商品房买卖合同解除的条件非常严格，必须是房屋主体结构存在重大安全隐患，并且影响买受人正常使用，且是影响买受人人身安全的；3、本案实际上已经经过铜陵仲裁，根据一事不再理的原则，应当依法驳回起诉。维修费无事实及法律依据。 经审理查明：本案中双方当事人于2013年4月2日签订《协议》一份，约定：万泰公司将位于铜陵市商铺以2326029元出售给曹国荣；万泰公司违约，拒绝将房屋出售给曹国荣，承担已付房款30%的金额作为违约金；曹国荣违约，万泰公司有权解除协议，曹国荣如在付清50%首期房款后正常使用该房屋情况下，不配合万泰公司签订《商品房买卖合同》及所有购房、贷款手续，曹国荣承担未付房款的30%的金额作为违约金，万泰公司有权从已付房款中直接扣除，且曹国荣交付房屋之日起至万泰公司收回该房屋之日止收取房屋使用费每月壹万元整，争议解决方式：本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交铜陵员会仲裁。 2013年11月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同》。双方就购房事宜作具体约定，买受人曹国荣首付房款1166029元，余款116万元必须于2013年1月30日前办理完按揭贷款手续，同时将合部房款划入出卖人账户。2013年12月2日，万泰公司收到曹国荣支付的购房款1166029元，余款至今未付。 上述协议签订后，万泰公司交付房屋，曹国荣使用房屋后发现房屋漏水问题。曹国荣遂向仲裁委提出解除合同的仲裁申请。在仲裁过程中，铜陵市仲裁委委托安徽大正司法鉴定所检测鉴定，委托鉴定事项为：房屋是否漏水、漏水原因以及如果不予维修是否严重影响正常使用进行司法鉴定。2015年4月10日安徽大正司法鉴定所作出大正司鉴所出具（2015）检鉴字第20号检测鉴定报告，具体鉴定意见：根据受鉴建筑物的现场实际情况及缺陷特点，房屋二楼外墙内侧墙面是渗漏痕迹主要是由于外墙渗漏造成，一层图纸炊具上方位置渗漏痕迹及一层1轴交C轴位置吊顶的渗漏痕迹不属于原结构质量缺陷，由于业主不同意开孔检查，故原因待查。如果上述渗漏现象不予维修，则无法避免墙面装饰层霉变、起皮、脱落，对美观影响和客源一点存在影响（影响使用功能），但不影响结构安全；具体建议：鉴于房屋现状特点，外墙渗漏需进行堵漏维修，F轴外墙面宜采用迎水面处理，同时需补充或恢复雨水管布置，1轴变形缝墙体无法通过迎水面防漏处理，建议采取背水面处理方式。 另查：从2014年4月份开始，曹国荣购买的商品房存在渗水等质量问题，多次要求万泰公司对涉案房屋进行维修。因曹国荣为维修房屋渗漏损坏的装潢墙面，支付材料及人工费18200元。 上述事实，有曹国荣提供的《协议》、《商品房买卖合同》、购房发票、函、照片等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。 本院认为：曹国荣与万泰公司签订的《协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。曹国荣以所购买的涉案房屋存在质量问题请求解除《协议》、《商品房买卖合同》并要求返还购房款。万泰公司辩称涉案房屋经过竣工验收合格的房屋，解除合同只能依法解除，并且，不同意解除合同。 本院依照法律及司法解释的相关规定认为，购房人在房屋交付使用后，发现有以下情况的，可以要求解除商品房买卖合同并退房：(一)房屋主体质量不合格。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。(二)房屋质量导致严重影响使用。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。综合本案事实涉案房屋存在外墙渗漏等质量问题是事实，曹国荣认为房屋质量严重影响正常使用，而铜陵市仲裁委委托安徽大正司法鉴定所检测鉴定报告中，对该房是否严重影响正常使用事项没有明确说明，曹国荣没有证据证明房屋主体质量不合格或者房屋质量导致严重影响使用，因此，曹国荣应承担举证不能的法律后果。对曹国荣要求解除《协议》、《商品房买卖合同》，并退还购房款的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。曹国荣因维修房屋渗漏损坏的装潢墙面，支付材料及人工费18200元，并提供了相关票据，万泰公司对该证据真实性也予以认可，该诉讼请求，基本符合客观实际，本院依法予以支持。对万泰公司的辩称意见，本院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告安徽万泰置业有限公司支付原告曹国荣材料及人工费18200元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告曹国荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15564元，依法减半收取7782元，由原告曹国荣负担7500元，被告安徽万泰置业有限公司负担282元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  丁爱平 二〇一七年三月三日 书记员  张雪琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条——质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条——因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条——因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。