上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12247号上诉人(原审被告)：上海雷月商贸有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：雷春全，经理。委托诉讼代理人：黄靖焯，上海市沪西律师事务所律师。上诉人(原审被告)：雷春节，男，1964年4月5日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：丁玉胜，上海李东方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宝迪塑料有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张国江，总经理。委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪积炯，上海市万众律师事务所律师。上诉人上海雷月商贸有限公司(以下简称“雷月公司”)、雷春节因与被上诉人上海宝迪塑料有限公司(以下简称“宝迪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷月公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宝迪公司一审诉讼请求。事实和理由：雷月公司向宝迪公司承租的上海市宝山区园新路XXX号的厂房(以下简称“系争房屋”)发生漏水，由于宝迪公司一直未予修复，故雷月公司以暂时未付租金的方式行使不安抗辩权，符合法律规定，不应认定为违约。反之，宝迪公司没有按照合同约定，与雷月公司在系争房屋所属园区内注册的上海春声商务咨询有限公司(以下简称“春声公司”)重新签订租赁合同，显属违约。另外，合同解除后，一审法院未对雷月公司在系争房屋内投资建造的附着物及搭建物进行处理，造成双方权利义务严重失衡。最后，一审法院既判决雷月公司应支付滞纳金，又判决宝迪公司没收人民币(以下币种均为人民币)73万元保证金，缺乏法律依据。综上，雷月公司请求二审法院支持其上诉请求。雷春节上诉请求：将本案发回重审或撤销一审判决第三项，改判驳回宝迪公司要求其支付租金1,095,000元的诉讼请求。事实和理由：本案承诺书并非雷春节所签，故雷春节无需按照承诺书承担责任。另，该承诺书生效是以宝迪公司与雷月公司之间的租赁合同解除后，宝迪公司将系争房屋出租给雷春节为前提。而宝迪公司没有按约履行，故承诺书并未生效。综上，雷春节请求二审法院支持其上诉请求。宝迪公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宝迪公司向一审法院起诉请求：1.确认宝迪公司和雷月公司签订的房屋租赁合同于起诉状副本送达之日起解除；2.判令雷月公司自合同解除之日起立即清腾并向宝迪公司返还系争房屋；3.判令雷月公司和雷春节共同支付拖欠的2019年6月8日至2019年9月7日期间的租金1,095,000元；4.判令雷月公司支付逾期付款滞纳金(以1,095,000元为基数，按月2%利率，自2019年5月24日起计算至租金实际付清之日止)；5.判令雷月支付按照每天12,000元为标准，支付自合同解除之日起至厂房实际返还之日止的房屋占有使用费；6.判令由宝迪公司罚没已收取的保证金73万元。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为宝迪公司。2018年6月15日，宝迪公司(出租方、甲方)和雷月公司(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方向乙方出租系争房屋用于酒店用品仓储，共四层，总面积约为10,000平方米。租赁期限为8年，自2018年8月23日至2026年8月22日止。租金每个季度为一期支付，每期租金1,095,000元，需在期满前15日支付，另需交纳保证金1,095,000元。合同第5.2条约定，乙方厂区内的建筑、设施如需改造，应以不破坏甲方原厂房建筑承重结构为原则，并书面征得甲方同意后方可进行，乙方改造装置必须符合国家有关规定，同时所发生的所有费用均由乙方承担，租赁期满乙方的厂房内装修及不能移动的附着物及搭建物无偿归甲方所有。如甲方认为所遗留的改建物必须拆除或恢复时，乙方应无条件拆除或恢复原状。合同第6.2条约定，甲方负责厂房屋顶、墙体非人为造成漏水的正常性维护、保养。第6.3条约定，乙方负责厂区内(除厂房屋顶、墙体漏水以外)的所有设施及地面的日常维护、保养。第6.6条约定，乙方租赁厂房的项目必须符合园区的产业结构要求，同时乙方企业必须在本园区注册、登记、纳税。否则甲方有权单方面解除合同，甲方不承担任何违约责任。第7.2条约定，乙方未按合同之约支付租金的每逾期一日按逾期付款总额的千分之五承担滞纳金，逾期超过十日，甲方视乙方为严重违约，可单方面终止合同，并按实际损失向乙方索赔。第7.3条主要约定，下列情况，甲方视乙方为严重违约，可提前单方面解除合同，保证金不予退还，并按实际损失向乙方索赔：……2)乙方未按本合同之约支付租金的……。2018年8月6日，宝迪公司和雷月公司签订租赁期确认书，内容为“按宝迪公司(甲方)与雷月公司(乙方)的《园新路XXX号一号厂房共四层租赁合同》条约，现经甲乙双方确认厂房交接日期为2018年8月8日，正式的租赁期限为2018年9月8日至2026年9月7日止”。2019年2月25日，宝迪公司和雷月公司签订租赁合同补充协议(一)，主要约定，变更保证金1,095,000元为730,000元，剩余365,000元保证金作为第三个季度应付租金的部分抵充等。2019年6月22日，雷春节出具承诺书，内容为“雷春节自愿替雷月公司支付宝迪公司第四期(2019年5月23日-2019年8月22日)租金1,095,000元，承诺于2019年6月28日支付第四期租金其中一部分60万元，第四期剩余租金495,000元于2019年7月12日付清。宝迪公司和雷月公司在庭审中共同确认，雷月公司已支付前三期即2019年6月7日之前的租金328.5万元，雷月公司另交付的保证金73万元由宝迪公司保管。在庭审过程中，为证明己方主张，雷月公司向法院提交了如下证据：1.照片数份，证明系争房屋存在漏水现象，但照片未显示拍摄日期；2.春声公司的营业执照，证明雷月公司在园区内注册了该公司。宝迪公司发表质证意见：1.照片未显示拍摄时间，宝迪公司也没有接到过雷月公司的报修请求。经确认，系争房屋只是轻微渗水，不存在漏水现象，不影响房屋的正常使用，不构成拒付租金的抗辩理由；2.春声公司是否注册成立与本案无关，租赁合同并未确定宝迪公司有义务和其他公司重新订立租赁合同，宝迪公司和雷月公司之间的租赁合同有效并已在履行。为证明己方主张，雷春节申请张智育、王菊和刘应兵作为证人到庭。张智育称，其和雷春节是朋友关系，也是宝迪公司的房客，其介绍雷春节给宝迪公司，雷春节表示愿意付清雷月公司的欠款；其后未参与最后形成承诺书的协商和签字环节，但承诺书经双方同意交由其保管；关于承诺书，其认为是雷春节的单方面承诺，先转让合同再付款也是雷春节告知其的。王菊称，其同为宝迪公司的房客，宝迪公司、雷月公司经常在其住处协商，故对本案有一定了解；当时双方商定先解约，宝迪公司和雷春节重新签订租赁合同后，由雷春节支付欠租；其同时表示未参与承诺书的签字环节，也从未看过承诺书，上述商定内容是听别人转述。刘应兵称，其是雷春节的外甥，曾负责雷月公司的管理，参与了宝迪公司、雷月公司之间的磋商；当时双方商定合同变更为春声公司，但后一直未签订合同，承诺书交由张智育保管；其未看过承诺书，也没听说具体的付款条件。宝迪公司表示，雷春节出具的承诺书属于债的加入，是雷春节的单方面承诺，未以重新签订租赁合同作为付款条件。雷月公司表示，承诺书只是进一步协商的保证，交由证人张智育保管，宝迪公司非法获取，法院应以来源不合法对该份证据不予采信。雷春节表示，认同三位证人的证言，承诺书由其侄子书写，其后签字，不清楚承诺书中欠租的期间为何如是写，但明确是支付第四期的租金。一审法院认为，宝迪公司和雷月公司签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。雷月公司抗辩称系争房屋漏水，但未提供足够证据予以佐证，其提供的照片未显示拍摄日期，目前也无证据证明其向宝迪公司提出过报修，因此不构成拒付租金的抗辩理由；其另关于要求宝迪公司应与春声公司重新签订租赁合同的意见，无合同依据。对于上述抗辩意见，法院均不予采纳。根据已查明的事实，雷月公司未按约支付第四期即2019年6月7日之后的租金，其行为已构成违约，宝迪公司诉请要求解除租赁合同并由雷月公司清腾并返还系争房屋的请求，法院予以准许。宝迪公司诉状副本于2019年8月2日送达雷月公司，故租赁合同应于该日解除。雷月公司应支付2019年6月8日至9月7日的欠租1,095,000元，并按每月365,000元为标准，支付自2019年9月8日起至系争房屋实际返还宝迪公司之日止的房屋占有使用费，宝迪公司的相关诉请，法院予以支持。宝迪公司另主张的罚没保证金的请求，符合合同约定，法院亦予以支持。关于滞纳金，根据合同约定实质为逾期付款违约金，现法院确认租赁合同已解除，滞纳金应计算至解约之前一日，故法院确定雷月公司以1,095,000元为本金，按照月利率2%为标准，向宝迪公司支付自2019年5月24日起至2019年8月1日止的滞纳金，共计50,400元。关于雷春节出具的承诺书，应视为就支付第四期租金的单方面承诺，意思表示明确，其关于付款应以转让合同为前提的抗辩意见，无事实依据；其为证明上述意见所出具的证人证言，经庭审质证，显示三名证人均是从雷春节等人处转述得知有转让合同一事，三人并不详细掌握双方就承诺书的磋商细节，且其中两名证人甚至未看过承诺书。雷月公司另关于证据来源非法的意见，依据亦不足。因此，对于雷月公司、雷春节的上述抗辩意见以及相关证人证言，法院均不予采信。宝迪公司关于要求雷春节承担共同支付1,095,000元租金的请求，法院予以支持。一审法院作出判决：一、上海宝迪塑料有限公司和上海雷月商贸有限公司就上海市宝山区园新路XXX号房屋签订的租赁合同于2019年8月2日解除；二、上海雷月商贸有限公司于判决生效之日起十日内，清腾并向上海宝迪塑料有限公司返还上述房屋；三、上海雷月商贸有限公司和雷春节于判决生效之日起十日内，向上海宝迪塑料有限公司支付1,095,000元；四、上海雷月商贸有限公司于判决生效之日起十日内，按每月365,000元为标准，向上海宝迪塑料有限公司支付自2019年9月8日起至上述房屋实际返还上海宝迪塑料有限公司之日止的房屋占有使用费；五、上海雷月商贸有限公司于判决生效之日起十日内，向上海宝迪塑料有限公司支付滞纳金50,400元；六、上海雷月商贸有限公司交付的保证金73万元归上海宝迪塑料有限公司所有，不予返还；七、驳回上海宝迪塑料有限公司的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，雷春节提供《合同解除协议》《上海市房屋租赁合同》文稿两份，以证明承诺书生效是以宝迪公司与雷月公司解除租赁合同之后，再与雷春节就系争房屋建立租赁关系为前提。宝迪公司表示，该材料没有任何一方当事人签名，不能证明雷春节的事实主张。雷春节于二审期间申请对承诺书上签名进行笔迹鉴定。本院认为，雷春节于一审庭审质证环节对该承诺书系其本人签名无任何异议，现提出笔迹鉴定之申请，有违诉讼诚信原则，本院不予准许。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现雷月公司、雷春节上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，雷春节所提证据亦无法证明其事实主张，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。关于系争房屋内的附着物及搭建物一节，雷月公司在一审中就此未提出任何主张及抗辩；且租赁合同系雷月公司违约而致解除，故即使附着物及搭建物存在，雷月公司也无权就所谓损失向宝迪公司提出主张。另，合同约定的滞纳金系就逾期支付租金而设定的违约条款，其与因违约解除合同而没收保证金之条款在功能、具体适用均有所不同，故雷月公司有关于此的上诉观点，本院不予采纳。综上所述，雷月公司、雷春节的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币42,298.2元，由上诉人上海雷月商贸有限公司负担人民币27,643.2元，由上诉人雷春节负担人民币14,655元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年二月二十五日书记员  姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……