宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4036号 上诉人（原审被告）：李某，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：朱某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人李某因与被上诉人朱某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院作出的（2019）宁0104民初10130号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或裁定发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院管辖错误，本案系房屋租赁合同纠纷，根据法律规定，应当按照不动产纠纷管辖，涉案房屋坐落于银川市××镇，应当由永宁县人民法院审理。二、朱某起诉主体错误，涉案房屋的承租方是宁夏泰和新元科技有限公司不是李某。涉案房屋是宁夏泰和新元科技有限公司租赁，用于办公和生产经营，且该公司注册地和实际经营地也是涉案房屋。三、一审法院判决李某支付2万元租金错误。朱某明知涉案房屋系违章建筑而出租给李某，并且掌政镇人民政府已于2019年1月向朱某通知了涉案房屋系违章建筑须进行拆除的事项，但朱某故意隐瞒，未告诉李某，直至2019年3月6日李某接到掌政镇人民政府下发的书面拆除通知后才于当晚通知厂房将于次日拆除，要求李某立即将厂房搬迁。由于时间紧迫，考虑到厂房相关设备系由山西专业安装队安装，非专业人员拆卸会对设备造成损害，故李某临时找来专业安装队搬迁，并为此支付了高昂的拆卸、搬迁费用，直至2019年3月底才全部搬迁完毕。朱某此种不负责任的行为给李某造成了近200000元的损失，朱某应当承担责任。 朱某辩称，涉案房屋是朱某所有，有合同为证，第一年的租金都是给朱某交的，李伟军是经纬创业园的经理，朱某借的李伟军的钱，李伟军就代收朱某的房租，李某也是认可的。朱某和李某有租赁合同。 朱某向一审法院起诉请求：1.被告李某支付原告朱某租金30000元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月19日，朱某与李某签订《租房合同书》一份，约定，朱某将位于银川市××园，另厂房1000平方米）出租给李某使用，租期为2年，自2015年1月1日至2016年1月1日租金为120000元，自2016年1月1日至2017年1月1日租金为130000元。合同签订后，朱某交付该房屋给李某使用，李某向朱某支付了租金。合同到期后，双方达成口头协议，由李某继续使用该房屋并向朱某按照120000元/年的标准支付租金。2019年3月6日，朱某接到银川市兴庆区掌政镇人民政府下发的（2019）第163号通知，该通知确认涉案房屋为违章建筑。朱某于当日将该事实通知了李某，并要求李某将厂房设备、物品搬迁。2019年3月19日，李某向朱某送达《关于解除厂房租赁合同的通知》，载明，因朱某租赁给李某的厂房被银川市掌政镇人民政府确认为违章建筑并启动强制拆除程序，导致李某经营企业停产停业，故李某拒绝支付2019年1月至3月厂房租金，并保留追究朱某违约责任和追索经济损失的权利。2019年3月底，李某完成了厂房设备、物品的搬迁。后银川市兴庆区掌政镇人民政府依法拆除了涉案房屋。 一审法院认为，因涉案房屋已被银川市兴庆区掌政镇人民政府（2019）第163号通知确认为违章建筑并被依法强制拆除，故朱某与李某就该房屋达成的租赁合同因其内容违反法律、行政法规的强制规定而无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故朱某有权按照双方约定的租金标准120000元/年主张李某房屋占有使用房屋期间的费用。出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用，因承租房屋被确认为违章建筑而导致搬迁的期间不应发生房屋占有使用费的问题，朱某于2019年3月初即接到银川市兴庆区掌政镇人民政府拆迁通知并告知了李某，李某于2019年3月整月事实上在进行房屋腾空工作，故依法支持朱某2019年1月至2月房屋占有使用费20000元的主张，超出部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告李某于本判决生效之日起十日内支付原告朱某房屋占有使用费20000元；二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由原告朱某负担92元，被告李某负担183元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方二审争议焦点为：李某是否应当承担涉案房屋租金的支付责任以及租金金额。因涉案合同的签订方为朱某与李某，李某承租涉案房屋后交由谁使用不影响其租赁支付责任的承担。李某关于涉案房屋承租人系宁夏泰和新元科技有限公司，朱某起诉主体错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。朱某一审起诉后，李某未在一审答辩期间提出管辖权异议，本院对其关于一审法院审理本案管辖错误的上诉理由不予采纳。虽然双方签订的房屋租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效，但朱某有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，请求李某按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院判决李某向朱某支付2019年1月至2月期间租金2万元符合本案事实及法律规定。李某关于其因房屋拆除搬迁设备造成损失的抗辩意见，因其未提交证据予以证实，一审法院对其该抗辩意见未予采纳并无不当，本院对其该部分上诉理由同样不予采纳。关于李某所称朱某并非案涉房屋所有人，无权向其主张租金的上诉理由，经当庭核实，向李某收取租金的李伟军称，涉案房屋由朱某所有，其只是代为收取租金，故本院对李某的该上诉理由不予采纳。 综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由李某负担。 本判决为终审判决。 审判长  程改焕 审判员  倪新秀 审判员  何 玲 二〇二〇年二月三日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。