上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11860号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海梓萱木业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许敏亚，总经理。委托诉讼代理人：赵宗兵。委托诉讼代理人：李蜜，上海驷言律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海盛广兴工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林树和，总经理。委托诉讼代理人：郑金辉，上海源杰律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区金泽镇人民政府，地址上海市青浦区。负责人：凌敏，镇长。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。原审第三人：青浦区金泽镇新港村村民委员会，地址上海市青浦区。法定代表人：费海英，主任。委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。上诉人上海梓萱木业有限公司(以下简称“梓萱公司”)因与被上诉人上海盛广兴工贸有限公司(以下简称“盛广兴公司”)、原审第三人上海市青浦区金泽镇人民政府(以下简称“金泽镇政府”)、青浦区金泽镇新港村村民委员会(以下简称“新港村委会”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梓萱公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项；改判支持梓萱公司一审诉讼请求2，驳回盛广兴公司一审反诉请求1。事实和理由：1、一审法院不应酌情确定补偿款。本案中，梓萱公司与盛广兴公司就上海市青浦区金泽镇莲尤路XXX号合计13.5亩场地(以下简称“系争场地”)签订的《场地租赁协议》无效。依照相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据一审中盛广兴公司提供的《估价结果一览表》，梓萱公司承租房屋的建筑面积合计2259.99平方米，房屋、装饰装修、物资搬迁补偿估价合计人民币(以下币种均为人民币)2,032,307元。盛广兴公司与新港村委会签订的《青浦区金泽镇生态环境综合整治企业搬迁补偿协议》(以下简称“补偿协议”)中约定，对盛广兴公司的搬迁费以建筑物实际平方按200元/平方进行补偿；对盛广兴公司退出无证建设用地按50,000元/亩以补偿奖励。据此梓萱公司可获得搬迁费452,000元、土地腾退奖励费675,000元。以上款项均有明确的金额和依据，一审法院不应当酌情确定。2、梓萱公司实际承租房屋建筑面积应为3000余平方米，除《上海市青浦区金泽镇莲尤路XXX号(上海盛广兴工贸有限公司)房屋协议补偿估价报告》(以下简称“估价报告”)中赵宗斌(兵)名下的2259.99平方米之外，还包括盛广兴公司名下52号彩钢板房中1500平方米。估价报告中没有52号彩钢板房的照片，也没有详细位置，梓萱公司一审中向法院申请调查令，并申请法院依职权予以调查，但估价机构未予提供，一审法院也未进行调查。虽然估价报告中该房屋列在盛广兴公司名下，并不意味着该房屋权属属于盛广兴公司。梓萱公司一审中提供的航拍图可以证明该彩钢板房位于梓萱公司承租场地内。经梓萱公司申请进行第二次复评时也确认该1500平方米属于梓萱公司。故梓萱公司有权获得相应补偿款367,875元及搬迁费300,000元。3、梓萱公司已经付清场地租金。梓萱公司一审中提供的手写书面材料下方“截止2016年1月3日结清”的字样系盛广兴公司法定代表人手写，并签了一个“林”字。盛广兴公司对此不予认可，但未提出笔迹鉴定申请，也未提供其他收据底稿，应承担相应的不利后果，一审法院不应当认定梓萱公司未付清场地租金。被上诉人盛广兴公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。1、根据约定，梓萱公司仅能获得补偿款1,100,000余元，一审判决酌情确定的金额已经高于约定。2、补偿款的数额以估价报告为准。52号彩钢板房不在梓萱公司承租场地内，与梓萱公司无关。3、一审中已经就租金支付情况进行了计算。原审第三人金泽镇政府述称：请求法院依法判决。原审第三人新港村委会述称：新港村委会与本案无关。梓萱公司向一审法院起诉请求：1、判令盛广兴公司返还梓萱公司租赁押金90,000元；2、判令盛广兴公司返还梓萱公司租金15,000元；3、判令盛广兴公司支付梓萱公司场地租赁搬迁补偿款4,440,000元(包含：厂房停产停业搬迁补偿460,000元；彩钢板棚搬迁补偿300,000元；厂房、场地及材料补偿款3,005,000元；土地腾退奖励费675,000元)；4、判令盛广兴公司支付迟延支付利息，以4,545,000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年10月1日计算至实际支付之日止，总额4,545,000元。一审审理中，梓萱公司变更诉讼请求为：1、判令盛广兴公司返还梓萱公司租赁押金90,000元；2、判令盛广兴公司支付梓萱公司场地租赁的搬迁补偿款4,643,724元(包含建筑、附属物、设备残值等综合补偿款3,216,724元，搬迁费752,000元，土地腾退奖励费50,000元/亩计算13.5亩即675,000元)；3、判令盛广兴公司支付迟延支付利息，以4,733,724元为本金，以中国人民银行同期贷款利率，自2016年11月13日起算至本案判决之日止；4、本案诉讼费由盛广兴公司承担。盛广兴公司向一审法院提出反诉请求：1、判令梓萱公司支付盛广兴公司租金100,000元；2、反诉案件受理费由梓萱公司承担。一审审理中，盛广兴公司增加反诉请求：梓萱公司支付水费及垃圾清运费3,697元。盛广兴公司变更第一项反诉请求：要求支付租金42,050元(截止至2016年11月30日，自2015年1月1日至2016年11月30日，应付租金517,500元，已付租金475,450元)。一审法院认定事实：2011年7月28日，梓萱公司(乙方)与盛广兴公司(甲方)签订《场地租赁协议》，约定甲方提供附租赁图给乙方堆放木材及加工，租用期2012年1月1日至2020年12月31日止，租期为9年。面积约13.5亩，第一年租金合计为220,000元，租金由2012年1月1日开始计算，甲方提供给乙方5千瓦小时标准用电量。租金一年一付，同时乙方交纳给甲方水电等费用押金10,000元，租赁期满后结清费用退还押金，乙方应交纳租金220,000元，下期的租金必须在提前一个月内交清，交租日期以此类推。乙方未能在规定期内交清下期租金的，视乙方违约，甲方有权单方面解除租赁协议，乙方必须无条件清场，如有不主动清场的，甲方有权强制清场，在清场中所造成的一切后果全由乙方负责。租赁期第一年至第三年每年租金220,000元，第四年至第六年租金按每年270,000元，即第七年至第九年租金按每年320,000元计算。租赁期满后，乙方在同等条件下，有优先续租的权利，需续租的与甲方重新签订协议，到时按租赁厂房场地时价八折优惠，如不再租赁，乙方必须提前三个月向甲方书面提出，否则甲方有权租赁给其它客户。乙方在租用期内，水电费自负，水电收费标准按当地水电部门送到公司水电总表价格为依据，分拆到各承租方水电分表。乙方应按甲方的要求标准安装好水表、电表，乙方按月依表结清。厂内设施设备必须安装正规合理安全，否则均由乙方自负。如有乙方表外用水用电或弄虚作假，经查实均按水电部门处罚条例处罚，乙方应按协议规定的标准用电量使用，需增加用电量时，所需的用电增容费由乙方自负。每月水电费应在10号前交清。甲乙双方纯属租赁关系，乙方必须自行办理营业执照等有关手续证件并自行交纳国家有关税收和合理费用，合法经营，不得有任何违法乱纪行为，否则均由乙方负责。租赁期间乙方可对租用范围进行修善和装饰，但必须使用防火安全材料，依照消防要求施工，确保消防安全和房屋安全，其修理费用均乙方自理，在装饰修理中，不符合消防安全要求的由乙方负全责，协议期满或中途停业，乙方不能拆除修建或装饰部分，必须保留原样归还甲方。租赁期间：1、如遇不可抗拒的因素和国家政府行为的，甲乙双方租赁协议自行终止，双方互不赔偿。2、甲方提供给乙方在原有大棚内进行修建，(注：原有大棚面积约1400平方米)，如遇政府动迁，按政府规定，甲方折价补偿给乙方，合同期满，乙方所有设施无条件归还给甲方，设备由乙方自行处理。合同另行约定了其他权利义务。2011年7月28日，梓萱公司(乙方)与盛广兴公司(甲方)签订《厂房租赁安全协议》，约定甲方於2011年7月28日至2020年12月31日共计13.5亩场地厂房出租给乙方，乙方在此期间的生产经营活动中，应该严格遵守国家的法律、法规，不得从事违法、非法的生产经营活动。在正常的生产经营过程中应严格执行《安全生产法》和《上海市安全生产条例》，认真落实安全生产责任主体，建立健全安全生产管理制度，加强安全管理，杜绝各类事故的发生。在租赁期间如发生安全生产事故应及时向上级安管部门报告，不得瞒报。如因管理不善所造成的安全生产事故，一切责任有乙方自负，甲方无任何连带责任，以签此协议为准。合同签订后，双方按约履行。2012年4月25日，梓萱公司(乙方)与盛广兴公司(甲方)签订《协议书》，约定甲方将位于莲尤路XXX号户号XXXXXXXXXX供电149千瓦用电，暂时给乙方和上海仕派家具厂使用，双方协商同意以下几点：1、乙方交给甲方配电房押金柒万元正，合同期满押金退还，中途终止本协议押金不退。若乙方使用不当造成此配电房损坏，乙方负责按时价赔偿；2、乙方交给甲方此配电房所用电费的信用金壹万元，若未按时交纳用电电费，甲方有权停止乙方使用；3、上海仕派家具厂使用电费每度为壹元壹角肆分正，乙方直接向仕派家具厂收取。家具厂用电35千瓦内；4、乙方使用此配电房不得以任何理由转让，转借其它单位使用，若有属违约押金不退并停止使用；5、在乙方合同期内不得转借第三方使用；6、配电房以外的线路至厂房由乙方自行投资，合同期满甲乙双方另行协商处理；7、此协议一式两份，双方各执壹份。望互相遵照执行。梓萱公司支付盛广兴公司押金共计90,000元。2015年1月9日，梓萱公司支付120,000元。2015年2月11日，梓萱公司支付125,450元。2015年12月23日，梓萱公司支付60,000元。2016年1月31日，梓萱公司支付150,000元。2016年5月30日，梓萱公司支付20,000元。2016年11月10日，新港村委会(甲方)与盛广兴公司(乙方)出具《承诺书》：根据区政府有关会议精神，金泽镇党委政府决定对新港村莲尤路XXX号地块进行环境综合整治(附告知书)。甲方承诺乙方：梓萱公司在2016年11月30日之前未腾空厂房，甲方视作乙方交房，不扣除任何违约金。若金泽镇生态环境综合整治行动为不实，应承担乙方的法律责任。2019年5月，系争场地上房屋拆除。一审另查明：2016年9月30日，上海百盛土地估价有限责任公司、上海百盛房地产估价有限责任公司出具估价报告，估价结果：房屋19,967,519元，装饰、装修949,208元，附属物附着物7,646,876元，苗木7,129,887元，设备物资搬迁194,010元。其中附件3房屋估价明细表赵宗斌(兵)1,836,723元，附件4装饰装修估价明细赵宗斌(兵)179,334元，附件7物资搬迁补偿估价表赵宗斌(兵)16,250元。2016年11月12日，盛广兴公司(乙方)与新港村委会(甲方)签订补偿协议，约定乙方所有的房屋坐落在莲尤路XXX号，土地权属性质：集体,用途：工业,用地面积：167亩，建筑面积：27952.29㎡。除乙方自行在该处经营外，另有出租企业14家。甲、乙双方签订的租赁合同于2016年11月10日解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。乙方(出租企业见乙方承诺书)自愿搬迁企业，腾空房屋，配合甲方对上述地块实施生态环境综合保护，并同意实行货币补偿。甲方对乙方的房屋、退出无证建设用地、设备搬迁等采用货币补偿方式。经上海百盛房地产估价有限公司评估，乙方的无证建筑物、绿化、附属设施和设备等残值综合评估总价为35,887,500元。经商定：甲方对乙方的搬迁费以建筑物实际平方按200元/平方进行补偿，折合5,590,458元。甲方对乙方退出无证建设用地按50,000元/亩以补偿奖励，折合8,350,000元。根据以上三、四、五项所述，甲方给予乙方生态环境综合整治总搬迁补偿费共计49,828,000元。乙方自签订本协议之日起至2016年11月20日完成10000平方的厂房搬迁、腾空。2016年11月30日搬迁、腾空余下的全部房屋。甲、乙双方在签订生态环境综合整治企业搬迁补偿协议后，7个工作日内支付乙方搬迁补偿费50%的款项24,914,000元，收到款项当日乙方需向有关部门提出停电停水的申请书。乙方在腾空80%房屋、人员撤离、交付钥匙并经甲方确认签字后7个工作日内由甲方支付乙方搬迁补偿费30%的款项14,948,400元；甲方在完成上述地块生态环境综合整治后7个工作日内由甲方支付乙方剩余搬迁补偿费20%款项9,965,600元。该综合整治项目地上物资产(包括乙方转让给鲁来福19亩，鲁来福的有关法律纠纷事宜，由乙方自行解决)，共计167亩全部清点核实，均统计在乙方名下，如涉及与其他企业或个人有关联的均由乙方负责处置；若涉及房屋租赁关系的，乙方负责房屋租用人(使用人)按期搬迁。房屋租用人如未按期搬迁的，乙方需向甲方提出拆除申请，由甲方或者政府负责拆除，乙方积极配合。乙方停产后，应依照国家相关法律保障职工合法权益，如存在涉及员工合法权益未了事宜，概由乙方负责承担。乙方收到搬迁补偿费后在股东或合伙人之间自行分配，如因分配产生纠纷与甲方无关(见评估报告为准)。乙方保证，已与出租企业达成和解。如因乙方的原因造成甲方无法实现合同项下的权利或造成甲方经济损失的，甲方可以解除合同。协议签订后，评估报告中涉及的建筑物、绿化、附属设施均由甲方处置。如乙方在交房后于现场遗留有财物，视为乙方自愿放弃该财物的所有权。甲方有权自行处置，并不承担任何赔偿责任。双方关于租赁合同无其他任何争议，乙方不得依据租赁合同再向甲方主张任何权利。协议另行约定了其他权利义务。一审庭审中，梓萱公司、盛广兴公司、新港村委会、金泽镇政府确认系争场地性质属集体，系农业用地，房屋无建设工程规划许可证。梓萱公司、盛广兴公司双方确认对租金等费用最终未进行结算。一审审理过程中，梓萱公司表示，根据合同约定，在乙方租用范围内需自行设置安装卫生场所、场地下水道铺设，合同附有范围图，该场地范围内所有的补偿应归梓萱公司。2016年租金支付(上海恭林实业有限公司代付，转账金额230,000元)完毕，共计240,000元。部分搬迁评估单由新港村委会提供，并不是完整的，根据评估公司最早提供的对梓萱公司承租场地初评的结果，梓萱公司有建筑面积3434平方米，其中包含1500平方米的彩钢板房屋，由于新港村委会提供的初评梓萱公司未认可补偿单价，故该份材料仅用于证明场地以及建筑面积，包括围墙以及场地5500平方米。补偿协议证明梓萱公司、盛广兴公司租赁关系也于当日终止，梓萱公司认为部分补偿款包含梓萱公司建造的建筑，应该按照该份协议的单价予以补偿。根据该协议，政府认定补偿款为5,590,000元，752,000元应由盛广兴公司支付梓萱公司等。估价报告证明该估价报告第十九页的估价结果与之前协议金额一致，新港村委会根据该估价结果达成协议，梓萱公司对该份估价报告的金额没有异议。根据证据第十页标明，梓萱公司也向评估单位进行问询，评估单位对权属的核定系根据委托人的申报所写，并不代表其对权属的认定，故梓萱公司为了证明量以及单价，对于权利人并不存在准确的认定，除了标明归梓萱公司所有的分项内容，部分属于梓萱公司的项目内容被混合在盛广兴公司名下，也是本次诉讼的主要争议点。承诺书系盛广兴公司向村委会作出。盛广兴公司提供的收据不认可，系盛广兴公司自行开具的收据。涉及13.5亩的均系梓萱公司建造的。2011年10月建造的，土地租赁后就开始建房，梓萱公司做木材加工，建造的有砖混材料也有彩钢结构的。梓萱公司共计建造33号厂房1905左右平方米、两个大的彩钢棚1500平方米、另外还有小房子，共计3700平方米左右。拆除时梓萱公司才搬离。盛广兴公司与新港村委会有无移交不清楚，但盛广兴公司签订协议后盛广兴公司也一直在现场，且盛广兴公司的房屋今年才拆完。补偿款5,000,000余元尚未发放。工程承揽合同系2011年10月5日梓萱公司与案外人签订的合同，所附图纸表示当时有围墙以及场地、大棚等设施，但估价报告中没有。电线、电缆等监控的采购单、青浦公安分局报案回执，证明承租场地后建设的做账单据等。场地上的电线电缆被盗割，盛广兴公司进行报案。评估报告(估价结果一览表等)系3434平方米的评估报告，新港村委会村支书倪某转交，增加彩钢板1500平方米、围墙场地等。录音、录像视频有六个系在拆迁补偿之前拍摄，梓萱公司承租全景、货物原料、33号厂房等均有展示，33号厂房、34号、32号均与估价报告所附图片一致，证明视频场景系梓萱公司承租场地，在该视频中也能显示卫生间、空中电缆线等。由于该场地在2015年清理，2015年9月对化粪池等均拍摄。对于录音材料，第一段在申请复评之后，确认彩钢棚1500平方米、场地5500平方米，取得第二份评估报告后，村里、镇里多次协商调解，村支书、盛广兴公司法定代表人均对2,178,385元进行确认，梓萱公司对面积没有异议，但对单价提出异议。录音材料中，镇长对梓萱公司的谈话记录，要求对项目进行确认，单价与梓萱公司无关，故村里提供的第二份评估报告的面积能够真实反映梓萱公司建筑物面积，单价要求参照估价报告中52号厂房的单价进行计算。梓萱公司两次至评估机构申请调查评估报告中所涉52号厂房的明细以及图像资料，评估机构以各种理由推脱未能提供。2019年5月24日新港村委会书记签注的估价内容共计七页，在评估报告中能够体现，第一次庭审期间提供评估报告，但盛广兴公司表示分户报告系错误，故让村支书补签字。系争场地上房屋没有建筑规划许可等，土地性质属于集体性质。盛广兴公司与新港村委会于2016年11月12日签订补偿协议，故12日以后无权收取租金。2016年1月31日，盛广兴公司已经出具收据，证明2015年至2016年12月30日租金已经收取完毕。除已经出具的收据外，还有盛广兴公司代收的水电费用予以抵扣的，梓萱公司不欠盛广兴公司租金，对于水费3,697元不确认。租金每年均结算。手写书面材料下方盛广兴公司确认“截止2016年1月3日结清”，双方没有最终书面结算。新港村委会向盛广兴公司做出承诺，至2016年11月30日之前梓萱公司如果尚未腾退视为盛广兴公司已经交房，对于时间节点没有异议。估价报告系新港村委会委托评估的，但估价报告中无法显示52号厂房位置。梓萱公司已经充分举证，证明评估时将原属于梓萱公司的划入盛广兴公司名下。梓萱公司提供证据均能确认估价报告中有属于梓萱公司的彩钢板棚1500平方米，还有围墙、大棚等设施。盛广兴公司提供梓萱公司的系空场地，梓萱公司使用四五年，不可能没有任何大棚、设施等。对于估价报告，到52号仅有彩钢板棚。梓萱公司的两个彩钢板棚系放材料的，却列入了盛广兴公司名下。现有证据充分反映梓萱公司承租的土地独立区域有以上材料，并且在村镇多次组织调解时，盛广兴公司法定代表人也承认梓萱公司所涉建筑面积为3434平方米，梓萱公司对单价存在异议，故没有达成协议。村镇希望梓萱公司予以让步，但梓萱公司坚持至今，无惧任何结果。梓萱公司对单价存疑，327元每平方米实际系盛广兴公司与新港村委会隐瞒、压低单价。由于梓萱公司无法调取52号厂房的组成部分，系本案争议焦点，且该证据材料实际由盛广兴公司、新港村委会所控。梓萱公司、盛广兴公司之间的合同，承租的系集体土地，该土地承租的建筑系无证建筑，故该合同无效，所谓的折价补偿约定也是无效的，政府评估以何种面积、何种单价予以补偿，应以最终签订的协议确定。盛广兴公司表示，合同期限系九年，梓萱公司已经使用五年(2012年1月1日至2016年11月30日)，合同第九条第二项，该租赁合同签订后梓萱公司将盛广兴公司的大棚1400平方米拆除，约定如遇拆迁，按政府规定，甲方折价补偿给乙方……补偿款系1,836,723元，根据梓萱公司使用年限进行折价，愿意按照4/9对梓萱公司进行补偿，金额为816,321.33元。部分搬迁评估单不予认可，仅系初审的评估报告，应以终稿评估报告为准。补偿协议与梓萱公司无关，系村里给盛广兴公司的补偿。估价报告中梓萱公司的搬迁补偿系16,250元，土地补偿与梓萱公司无关。装修179,334元，同意支付梓萱公司。对于房屋补偿同意给予梓萱公司816,321.33元。估价报告中包含梓萱公司分项的评估报告认可，但涉及房屋的补偿金额需要折价，装修、物资搬迁不要折旧，不认可梓萱公司诉请明确表中的分项内容。承诺书证明梓萱公司一直没有腾退，但最终盛广兴公司视为梓萱公司2016年11月30日腾退完毕，故房租计算至2016年11月30日。系争场地属于集体所有，原系农委的，用于养猪养鸭。签订协议后，2016年11月30日已经移交，之后也不管了，补偿以评估机构的最终出具的估价报告为准。补偿款金泽镇政府还有5,000,000余元，村里还有4,000,000余元，共计9,000,000余元。梓萱公司2015年支付245,450元，2016年支付230,000元，梓萱公司尚欠租金42,050元。水费系2016年结算，共计3,697元。2014年之前的租金付清，2015年1月1日起，梓萱公司应付517,500元，已付478,480元，应付租金扣减已付租金，尚余42,050元未支付。梓萱公司提供手写书面材料：下方“截止2016年1月3日结清”，盛广兴公司没有签字，不予确认。该时间节点(即2016年11月30日)之后，盛广兴公司不再管理。关于评估，当时评估机构进行调查，如果梓萱公司认为大门、彩钢棚不准确，可以申请重新评估。盛广兴公司认为评估结果系准确的，以估价报告为准。金泽镇政府表示，系争场地项目系生态环境综合整治，金泽镇政府不予补偿，评估系由新港村委会申请并与盛广兴公司签署补偿协议，与金泽镇政府无关。土地权属属于集体，原先属于农副业，没有登记的材料。新港村委会表示，2019年5月24日村委会书记签注的估价内容共计七页，仅表示转交给赵宗兵，不能证明权属属于梓萱公司。新港村委会需要通过金泽镇政府财政下拨后发放补偿款，金泽镇政府还有5,000,000余元，具体金额不清楚。新港村委会向盛广兴公司做出承诺，至2016年11月30日之前梓萱公司如果尚未腾退视为盛广兴公司已经交房。新港村委会的意思表示系即使梓萱公司未腾退，也不属于盛广兴公司违约。新港村委会委托进行评估，但评估的内容、价格、项目均系评估机构决定的，对于位置、权属新港村委会不进行干涉。对于委托方，不可能对某些细节把握清楚。与梓萱公司没有直接关系，与盛广兴公司签订的补偿协议真实有效，且约定地上资产统计在盛广兴公司名下，盛广兴公司与他人之间的关系由盛广兴公司自行处理。一审法院认为，关于梓萱公司与盛广兴公司签订的《场地租赁协议》等，梓萱公司、盛广兴公司双方约定租赁的系争场地系农民集体所有的农业用地，且房屋未取得建设工程规划许可证，梓萱公司租赁上述土地并非用于农业建设，双方所签订的《场地租赁协议》等违反了上述法律规定，故应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。梓萱公司要求返还押金90,000元，盛广兴公司同意返还，一审法院予以准许。梓萱公司、盛广兴公司、新港村委会、金泽镇政府均确认无证建筑已于2019年5月拆除，梓萱公司主张评估单价标准低，且盛广兴公司部分中有属于梓萱公司部分，无事实和法律依据，一审法院不予采信。对于梓萱公司要求支付的补偿款，估价报告中已对补偿项目进行了详细评估，一审法院综合双方对合同无效的过错程度、估价项目等因素，酌情由盛广兴公司赔偿梓萱公司损失1,500,000元。梓萱公司至2019年5月拆除时搬离，盛广兴公司、新港村委会确认承诺书约定日期2016年11月30日后系争场地移交新港村委会，梓萱公司、盛广兴公司双方均确认未最终进行结算，梓萱公司认为减免租金无证据，故梓萱公司应支付盛广兴公司使用费42,050元。梓萱公司要求支付补偿款利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。盛广兴公司要求梓萱公司支付水费及垃圾清运费3,697元的诉讼请求，未提供相应证据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海盛广兴工贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海梓萱木业有限公司押金90,000元；二、上海盛广兴工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海梓萱木业有限公司补偿款1,500,000元；三、驳回上海梓萱木业有限公司的其余诉讼请求；四、上海梓萱木业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海盛广兴工贸有限公司使用费42,050元；五、驳回上海盛广兴工贸有限公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，梓萱公司于2019年12月23日向本院提交《申请法院调查取证申请书》一份，申请调取上海市青浦区莲尤路XXX号第52号厂房的勘查记录、位置、照片及评估金额构成等。本院认为，根据已查明的事实，系争场地系集体所有，系争场地上建造的房屋均未取得建设工程规划许可证，故梓萱公司与盛广兴公司就系争场地签订的《场地租赁协议》应属无效。关于补偿款。本院认为，盛广兴公司作为系争场地出租方，有义务保障出租场地的合法性；梓萱公司作为承租方，也有义务了解审查系争场地的合法性，故盛广兴公司与梓萱公司对签订无效合同均有过错。梓萱公司因系争场地涉及生态环境综合整治而提前搬离租赁场所，产生了一定损失；盛广兴公司依据补偿协议取得相应补偿款，故梓萱公司作为系争场地承租人，有权向出租人主张因搬离产生的合理补偿款。一审法院根据估价报告、补偿协议中确定的补偿金额，综合双方对合同无效的过错程度、估价项目等因素，酌情由盛广兴公司赔偿梓萱公司损失1,500,000元，尚无不妥，可予维持。梓萱公司依据估价结果一览表等主张估价报告中盛广兴公司名下52号彩钢板房中有属于梓萱公司的部分，对此，本院认为，估价结果应以评估机构最终出具的估价报告为准，而梓萱公司提供的航拍图等证据材料并不足以证明52号彩钢板房中有1500平方米系梓萱公司建造，故对梓萱公司该上诉主张，本院不予采纳。关于梓萱公司的调查取证申请，鉴于估价报告中已对补偿项目进行了详细评估，梓萱公司申请调查取证的内容难以实现其证明目的，且在二审中提出鉴定申请亦与相关证据规则不符，故对梓萱公司的调查取证申请，本院不予准许。关于使用费。本院认为，《场地租赁协议》虽为无效，但梓萱公司确实占有使用了系争房屋，应参照《场地租赁协议》中约定的租金标准向盛广兴公司支付占有使用费。盛广兴公司、新港村委会确认承诺书约定日期2016年11月30日后系争场地移交新港村委会，故盛广兴公司有权收取2016年11月30日前系争场地的占有使用费。根据一审查明的事实，梓萱公司已经付清2015年之前的租金；自2015年1月1日至2016年11月30日，梓萱公司应付租金517,500元，已付租金475,450元，尚余42,050元未支付。梓萱公司依据手写书面材料主张其已付清2016年的场地租金，因盛广兴公司对该书面材料不予确认，该材料亦不足以证明其主张，故对梓萱公司该上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人梓萱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32,286.19元，由上诉人上海梓萱木业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇二〇年二月十日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……