广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39505号原告阮小强，男，汉族，1979年7月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人蒙一洋，广东联建律师事务所律师。被告吴娟华，女，汉族，1984年9月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人赵顺利，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人辛贺，广东仁皓律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。原告阮小强、被告吴娟华与第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮小强及委托诉讼代理人蒙一洋、被告委托诉讼代理人赵顺利到庭参加诉讼。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告双方房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金600000元；3.被告向原告支付居间费50000元。4.由被告承担本案律师费50000元。5.由被告承担本案的诉讼费、保全费。原告于庭审中变更第五项诉讼请求为：由被告承担本案诉讼费。具体事实与理由：一、2019年6月15日，原被告签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定购买被告位于深圳市××路××花园××房产（不动产证号为5000436763）。合同第二条第1款约定卖方保证其所述房产产权真实有效且未被查封状态，如与实际情况不符卖方应按合同承担违约责任。合同第四条约定购买方须于协议签订时向买方支付定金人民币8万元，合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金22万元，交由居间方深圳市乐有家房产交易有限公司托管，视同购买方已经支付。居间服务费用5万元。转让价款432万元，采取按揭付款的方式付清房款。合同第十条第1、3款约定卖方未按照合同约定履行义务的违约责任及应承担买方因维权所支出的律师费、诉讼费等，如因卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付。如支付费用为违约方，守约方应直接向违约方追偿。二、双方签订购房合同后，原告依约于签约当日、签约3个工作日内即2019年6月19日分别向被告转账支付8万元定金、向被告委托托管的乐有家公司转账支付定金22万元。2019年7月15日被告未一同到民生银行签字办理按揭贷款，而是要求到建设银行办理。2019年9月4日，原被告办理完按揭手续后，原告将1510000元首付款交至中国建设银行深圳泰然支行。在银行审查期间，乐有家公司于2019年9月17日告知原告涉案房屋于2019年8月9日、9月23日分别被深圳市南山区人民法院、深圳市龙岗区人民法院查封。截至起诉日仍未解封。三、由于涉案房屋在交易中多次被查封，被告违反了合同第一款约定构成违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金60万元。由被告承担买方因维权支出的律师费、诉讼费、保全费及履约产生的5万元居间费。特此起诉，请求法院判如所请。被告辩称：1.被告同意解除双方的房屋买卖合同，但我方并没有违约，无需支付违约金。涉案房产被查封属于不可抗力，应当免除相应赔偿责任。在签订《二手房买卖及居间服务合同》时房产是抵押状态，并未被查封。被告在得知房产被查封后积极处理解封事宜，并在2019年11月7日将房产解封，同时告知原告可按正常交易流程办理过户及相应的资金监管手续，但由于原告不配合，导致合同无法履行。2.合同约定的定金由原告支付给第三人账户，截至开庭被告没有收到任何款项，原告应向第三人主张返还，而非被告。3.居间服务费是原告支付给第三人作为促成房产交易的居间费用，依据原告提交证据第5页关于第三人交易不成全额退还的保障及承诺，原告应向第三人主张返还居间费用，而非被告。4.关于原告主张律师费，仅有委托代理合同及律师费发票，并不能证明其已经实际发生，原告尚需出示相应的银行转账流水予以证明。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司未到庭参加诉讼，但于庭审后提交书面《情况说明》一份。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房产位于深圳市宝安区××区××花园××3-702，不动产证号为5000436763，建筑面积为114.3平方米，房屋用途为住宅，被告吴娟华于2010年5月7日通过购买取得该房产，登记份额100%。涉案房产于2017年3月16日最高额抵押给上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，被担保最高债权数额为3200000元。2019年6月15日，原告阮小强作为买方，被告吴娟华作为卖方，深圳市乐有家房产交易有限公司作为居间方，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：卖方自愿将位于金泰花园××（深圳市××区）房产转让给买方，转让成交价为432万元，交房保证金1万元，居间费用5万元；交易定金共计30万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金8万元，在本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金22万元，支付方式为定金托管，买卖双方同意将定金交由居间方托管。其中，第二条卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任，该房产产权现状为有抵押，无租约。买卖双方同意卖方办理完赎楼委托公证给居间方指定的赎楼公司，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金）划入卖方账户。付款方式为买方按揭付款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。合同第九条约定买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金5万元，佣金应在签订时付清；若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额。合同第十条约定违约责任如卖方未按照合同约定期限履行义务，买房有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费，诉讼费等由卖方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。第十六条备注1.业主承诺该房产没有罚息，在深圳是满五年唯一住宅，如有罚息和个人所得税业主承担；2.业主的户口须在成交之日起3年内迁出。合同还约定了双方的其他权利义务。卖方由被告吴娟华签字并打指模，买方由原告阮小强签字并打指模，居间方由深圳市乐有家房产交易有限公司经纪人和店长签字并盖公章。同日，三方签订《交易节点确认书》及《信息告知书》。其中，《交易节点确认书》约定卖方须于5个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。买方须于2019年7月15日之前支付首期款（不含定金）人民币151万元至买卖双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，卖方须无条件配合。卖方由被告吴娟华签字并打指模，买方由原告阮小强签字并打指模，居间方由深圳市乐有家房产交易有限公司代表签字并盖公章。《信息告知书》显示涉案房产有抵押，抵押权人已同意出售，欠款抵押金额为300万，无查封、无逾期、无欠费及其他涉案房产情况告知。承诺人由深圳市乐有家房产交易有限公司代理签字并盖章，签收人分别由原告阮小强、被告吴娟华签字并打指模；第三人深圳市乐有家房产交易有限公司告知内容中载明，交易双方于居间方均协商一致不再继续交易，签署解除协议并提供原件的，或交易双方签署的交易合同及相关协议经人民法院或仲裁委确认解除并提供生效法律文书原件的，第三人全额返还佣金。原告分别于2019年6月15日、6月18日通过微信、支付宝向第三人深圳市乐有家房产交易有限公司转账共计10.5万元。于2019年6月19日通过POS机端口向深圳市乐有家房产交易有限公司转账支付定金22万元。其中30万元为定金，2.5万元为支付给第三人深圳市乐有家房产交易有限公司居间费。2019年9月4日，原告将151万元首期款转入中国建设银行股份有限公司深圳泰然支行监管。2019年10月16日，原告（甲方）与案外人广东联建律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定前期律师5万元。同日，原告代理人于广东法院诉讼服务网申请立案，网上立案编号为M10320198630916。2020年1月19日，广东联建律师事务所向原告开具发票确认收到法律咨询费律师费5万元。涉案房产于2019年8月9日被深圳市南山区人民法院以（2019）粤0305执保2753号之一执行裁定书进行查封，2019年9月24日以（2019）粤0305执保2753号之三执行裁定书解封；于2019年9月24日被深圳市龙岗区人民法院以（2019）粤0307民初19154号之二民事裁定书进行的轮候查封转为正式查封，于2019年11月7日以（2019）粤0307民初19154号之九民事裁定书进行解封；于2019年12月26日被深圳市福田区人民法院以（2019）粤0304财保6249号之一执行裁定书查封。庭审时，原、被告双方确认，涉案房产仍处于查封状态。另查，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于2020年1月10日提交书面情况说明，确认合同履行过程中，原告已交付定金30元，被告于2019年8月26日办理了赎楼公证委托后，原告于2019年9月4日办理首期款151万元资金监管；后因被告原因涉案房产被查封引发纠纷；定金30万元现托管于第三人处，第三人愿意依据生效法律文书确定的内容处置；已收取原告支付的佣金2.5万元，若生效法律文书确认涉案二手房买卖合同，第三人愿意退返已收取的佣金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人双方签订《二手房买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于合同解除的认定。原告请求解除案涉《二手房买卖及居间服务合同》，被告庭审中亦无异议，本院视为原被告双方协商一致解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，视庭审日期即2020年1月21日为合同解除日期。关于违约金的认定。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。违约责任条款属结算和清理条款。原被告双方于2019年6月15日签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定“如卖方未按照合同约定…如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金”。原告在《二手房买卖及居间服务合同》成立及生效后，已依约足额向被告支付了购房定金30万元、首期款151万元并办理了资金监管。庭审中被告确认涉案房产仍处于查封状态，因此不能履行赎楼义务致使合同无法继续履行，被告已构成违约，应承担相应的违约责任，原告作为守约方要求被告支付双倍定金60万元，本院予以支持。鉴于定金30万元监管于第三人深圳市乐有家房产交易有限公司处，应由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司应返还原告30万元，被告应向原告支付30万元。关于律师费的认定。原被告双方于2019年6月15日签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定“如卖方未按照合同约定…卖方因维权所指出的律师费，诉讼费等由卖方承担。”原告要求被告承担本案律师费5万元的主张，本院予以支持。关于居间费的认定。第三人确认在原被告房屋买卖合同解除的情况下退返已收取的佣金，因此，原告要求被告支付居间费5万元的主张，本院不予支持，原告已付佣金2.5万元由第三人予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告阮小强与被告吴娟华2019年6月15日签订的关于位于深圳市宝安区新安办创业二路宝城45区金泰花园一栋3-702房屋（不动产证号为5000436763）的《二手房买卖合同及居间服务合同》于2020年1月21日解除；二、被告吴娟华应于本判决生效之日起七日内向原告阮小强支付违约金30万元；三、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告阮小强返还定金30万元；四、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告阮小强返还居间费2.5万元；五、被告吴娟华应于本判决生效之日起七日内向原告阮小强支付律师费5万元；六、驳回原告阮小强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5400元，由被告负担；受理费原告已预交5400元，由本院予以退回；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费5400元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年二月二十八日书记员 黄蓉（兼）书记员 郑 淦 元附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。