浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初3912号 原告（反诉被告）陈美娟，女，1978年2月14日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人张艳杰,浙江学富律师事务所律师。 委托代理人刘静静，浙江学富事务所实习律师。 被告（反诉原告）李浩诚，男，1986年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托代理人计方晨，浙江泽大律师事务所律师。 原告陈美娟诉被告李浩诚房屋租赁合同纠纷一案，原告陈美娟于2019年4月17日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年8月13日进行证据开示。反诉原告李浩诚于2019年8月16日向本院提起反诉，本院受理后，于2019年11月15日公开开庭进行了合并审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈美娟基于双方签订的《办公室租赁合同》而起诉，认为李浩诚未按约交付租赁房屋，且案涉房屋不符合合同约定的经营用途致使陈美娟的合同目的无法实现。诉讼请求：1、确认双方于2018年11月30日签署的《办公室租赁合同》于2019年3月8日解除；2、判令李浩诚退还房屋租金412625元、物业管理费21705元、押金34385元，合计468715元，并支付自2018年12月2日起至款项付清日止的利息损失（以468715元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、诉讼费用由李浩诚承担。 被告李浩诚辩称：1、案涉房屋符合约定用途，陈美娟以合同目的不能实现为由解除合同理由不能成立，原告无权单方解除该租赁合同，其寄送解除通知的行为不发生解除合同效力。2、陈美娟在租赁期限届满前擅自退租，属于违约行为，应当向李浩诚支付违约金。同时，陈美娟的违约行为给李浩诚造成了巨大的经济损失，应当承担相应赔偿责任。因此，李浩诚同意在扣减相关违约金和损失后，将剩余款项退回。3、因案涉合同实际已经不能履行，故李浩诚已经将案涉房屋在2019年6月17日转租了部分房屋，2019年7月29日转租了剩余部分。因此，李浩诚目前同意解除合同，但不同意陈美娟主张的合同解除时间点。 反诉原告李浩诚基于与陈美娟签订的《办公室租赁合同》而提起反诉，认为陈美娟在合同期限内单方解除合同不符合法律规定，应当承担违约责任并赔偿损失。反诉请求：1、判令陈美娟支付违约金34385元；2、判令陈美娟赔偿经济损失358805.21元（其中双方原约定60天免租期租金68770元、2019年2月1日至3月7日期间租金38969.67元、2019年3月8日至房屋实际另行出租期间的空置期租金损失134053.32元、水电费81.56元、另行出租免租期损失25691.67元、2018年12月1日至2019年5月31日期间的物业费21705元、双方订立合同产生的中介费损失40024元、另行出租产生的中介费损失29510元）；3、本案诉讼费用由陈美娟承担。 反诉被告陈美娟辩称：1、李浩诚出租房屋不符合双方约定的经营性质，导致陈美娟无法实现合同目的，李浩诚也未在2018年12月1日前交付房屋，双方无房屋交割手续，故陈美娟函告解除双方租赁合同符合法定解除条件，也已通知到李浩诚，自解除通知到达对方时发生解除效力。李浩诚虽对解除合同有异议，但未提起诉讼，应当视为认可。陈美娟不存在违法解除情形。2、反诉请求扩大了损失范围，不应得到支持。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：2018年11月30日，双方签订《办公室租赁合同》一份。其中李浩诚方由其委托代理人苏伟代表签署。 出租人（甲方）：李浩诚（系从案外人处购得案涉房屋）。 承租人（乙方）：陈美娟。 租赁标的：位于杭州市江干区，建筑面积282.62平方米。 租赁用途：办公经营。 租赁期限：免租期自2018年12月1日起至2019年1月31日；租赁期限自2019年2月1日起至2025年1月31日；甲方应于2018年12月1日前将房屋腾空交给乙方使用。 租金标准：月租金34385元，年租金412625元，每年租金递增5%；第一期租金支付12个月，乙方应于合同签订后的五个自然日内支付给甲方，第二期租金在第一期租金到期前30天支付，以此类推。 押金标准：乙方应付的押金为一个月租金34385元，于合同签订后的五个自然日内支付给甲方；合同期满后，双方结清所有相关费用后并验收屋内设施及物品无损坏后，甲方须无息退还该押金。 物业管理费:每半年一次由乙方支付给甲方，半年的物业管理费金额为21705元。租赁期间（包含免租期）的物业管理费、公共能耗费、水、电费等在租赁过程中产生的所有相关费用均由乙方承担。 违约责任：甲乙任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为约定押金的金额。租赁期限未满，乙方提前退租未经甲方书面同意的，乙方须向甲方支付约定押金的金额作为违约金；甲方提前收回房屋未经得乙方书面同意的，甲方须向乙方支付约定押金的金额作为违约金。违约方对对方造成损失的，还需赔偿对方损失金额。 双方另约定：乙方注册公司（乙方若以该租赁场所所在地为注册地注册公司），甲方必须积极配合及提供乙方注册公司所需要的资料及相关证件。 付款情况：2018年12月2日，陈美娟向李浩诚支付458715元，此前另付定金10000元，共计468715元，其中包含年租金412625元及押金34385元、半年物业管理费21705元。 合同履行情况：2018年12月6日，陈美娟委托人员通过微信向案涉合同中介表示“现在是诊所不能注册。” 2018年12月13日，陈美娟委托人员通过微信向李浩诚委托的苏伟表示“开诊所，需要产权性质，要求商铺，要卫生局办医疗机构执业许可证。”“简单说，开医美需要去卫生局办证，现在卫生局说产权不对不给办。”2019年1月14日，苏伟回复“公司不同意退租。” 2019年3月7日，陈美娟向李浩诚发出《解除合同通知书》，表示：“2018年12月份，我方向江干区卫生和计划生育局办理医疗美容卫生行政许可审批时，卫计局以该租赁房屋系办公性质为由不予许可，致使我方无法将该房屋用于医疗美容诊所经营，该房屋不符合合同约定的经营用途，致使我方合同目的无法实现。依据合同法第九十四条第四项之规定，通知贵方提前解除贵我双方于2018年11月30日签订的《办公室租赁合同》。本通知自送达贵方之日起发生法律效力。望贵方收到本通知3日内配合我方办理房屋腾退事宜，并立即退还我方剩余房屋租金及物业管理费用。”李浩诚于2019年3月8日收到该份通知。 另查明，杭州市规划局2016年11月24日向市卫计委发送《关于报送落实实施细则的再次复函》，明确：“对于利用既有建筑物用于社会资本开办医疗机构，在批准的住区公共服务设施建筑、商业服务设施建筑和医疗卫生建筑内设置的，属于符合规划要求情形，无需规划另行审批，报开办医疗机构需要审批的其他部门审批即可。若超出以上范围，利用既有建筑开办医疗机构涉及建筑物性质改变的，可按《杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定（试行）》报规划等相关部门审批，无需另行制定社会资本举办医疗机构的规划管理实施细则。” 又查明，李浩诚于2019年5月31日向物业公司支付案涉房屋水电费51.62元。 李浩诚于2019年6月17日将案涉房屋的一部分另行出租，免租期自2019年6月14日至2019年7月13日，租赁用途为办公经营，承租人在该地址注册了个体工商户营业执照。李浩诚于2019年7月29日将案涉房屋剩余部分另行出租，免租期自2019年7月31日至2019年8月19日，租赁用途为办公经营，承租人在该地址注册了分公司。李浩诚为此支付中介费若干。 还查明，案涉建筑物1302-1303室注册有某医疗美容诊所有限公司。陈美娟表示，经了解，该机构系迁址注册，符合注册要求，与陈美娟欲新设医疗美容机构要求不同。 以上事实有陈美娟提供的《办公室租赁合同》、授权委托书、付款凭证、收据、解除合同通知书、邮寄凭证、微信聊天记录、杭州市规划局文件；李浩诚提供的《办公室租赁合同》、解除合同通知书、证明、收费通知单、付款凭证，及双方当事人的陈述为证。双方当事人提供的其他证据因与本案争议缺乏直接关联，故不予确认。 本院认为，陈美娟与李浩诚签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 对于陈美娟单方解除合同是否具有合法依据的问题，本院认为，本案陈美娟以案涉房屋无法用于医疗美容诊所经营，不符合合同约定的经营用途，合同目的无法实现为由要求解除合同，故本案需判断案涉合同目的能否实现，以及若不能实现应由哪方承担责任的问题。本案中，双方书面合同约定租赁房屋用途为“办公经营”，现陈美娟提供的证据仅指向案涉房屋可能不能用于开办医疗美容诊所，但未能提供证据证明案涉房屋不能用于办公经营用途，也未能提供证据证明双方曾明确案涉房屋最终用途为经营医疗美容诊所，故陈美娟主张解除合同缺乏事实依据，其单方发送的解除合同通知不能起到解除双方《办公室租赁合同》的法律效果。 但因李浩诚已实际将案涉房屋另行出租，故双方《办公室租赁合同》事实上已经解除。解除时间双方没有约定，综合考虑李浩诚另行出租房屋的情况，本院酌情确定双方《办公室租赁合同》于2019年5月31日解除。 对于陈美娟要求返还房屋租金一项，合同解除前的租金应当由陈美娟承担，解除后的租金李浩诚收取并无依据，应当予以返还。陈美娟已支付年租金412625元（2019年2月1日至2020年1月31日），故李浩诚应退还已收取的2019年6月1日至2020年1月31日期间的租金计275083元。 对于陈美娟要求返还物业管理费一项，陈美娟已经交付了半年的物业管理费21705元，双方约定免租期内物业管理费由陈美娟承担，故已交纳物业管理费对应时间为2018年12月1日至2019年5月31日。因此，陈美娟支付的物业管理费并未包含合同实际解除后的款项，对陈美娟要求退还物业管理费的要求本院不予支持。 对于陈美娟要求返还押金34385元一项，根据双方约定，在结清所有相关费用后李浩诚应当返还。合同解除前产生的水、电费用应当由陈美娟承担，故该笔押金应当扣除2019年5月31日前产生的已由李浩诚实际代付的水电费51.62元。 对于陈美娟要求李浩诚支付上述款项自2018年12月2日起的利息损失一项，因本案确认陈美娟要求解除合同并无合法依据，故其主张利息损失并无依据，本院不予支持。 对于李浩诚要求陈美娟支付违约金34385元一项，本院认为，本案陈美娟主张解除合同并无合法依据，故其属于擅自提前退租，已经构成违约，李浩诚要求陈美娟支付违约金34385元符合双方合同约定，本院予以支持。 对于李浩诚要求陈美娟赔偿各项损失的问题，本院酌情考虑陈美娟在2018年12月13日即向李浩诚一方说明案涉房屋不符合陈美娟的实际用途，此后亦及时表达了退租的意愿，故李浩诚理应尽到合理的注意义务避免自身损失的扩大，对李浩诚的合理损失逐条论述如下。1、李浩诚要求陈美娟赔偿双方原约定免租期期间租金损失。本院认为，双方并未约定因陈美娟违约导致合同提前解除免租期租金由陈美娟承担的内容，故对李浩诚的该项诉讼请求本院不予支持。2、李浩诚要求陈美娟承担2019年2月1日至2019年3月7日期间的租金，本院前已论述，该部分租金陈美娟应当承担，从其已交付租金中予以扣除，无需单独作为判项重复支持。3、李浩诚要求陈美娟承担2019年3月8日至后续案涉房屋实际出租之日的租金。本院认为，对于双方合同的实际解除日期本院前已论述，故对李浩诚该项请求本院部分支持，已在陈美娟已付租金中扣除，不再单独支持。4、李浩诚主张空置期的水电费，本院认为，合同解除前产生的水电费应当由陈美娟承担，对李浩诚有证据证明其已经实际代付的费用，属于李浩诚的损失，本院已在陈美娟支付的押金中考虑扣除，故不再单独支持李浩诚该项主张。同时，李浩诚主张搬家费用，并无合同依据以及法律规定，本院不予支持。5、李浩诚另行出租房屋约定免租期损失。本院认为，该部分免租期系李浩诚与新的承租人协商确定，不能作为本案李浩诚的必然直接损失计算，对李浩诚该项主张不予支持。6、物业管理费损失，本院已论述陈美娟应承担的物业费，对李浩诚该项请求不再予以单独支持。7、中介费损失，李浩诚主张陈美娟承担其因本案合同产生的中介费以及另行出租产生的中介费，均不属于李浩诚必然的直接损失，对其诉讼请求本院不予支持。综上，李浩诚提供的证据并不能证明双方约定的违约金低于其实际合理合法损失，故对李浩诚主张的其他损失本院不再予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李浩诚返还原告（反诉被告）陈美娟租金人民币275083元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告（反诉原告）李浩诚返还原告（反诉被告）陈美娟剩余押金人民币34333.38元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、反诉被告（原告）陈美娟支付反诉原告（被告）李浩诚违约金人民币34385元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）陈美娟的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告（被告）李浩诚的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币8331元，由原告陈美娟承担人民币2390元，被告李浩诚承担人民币5941元；财产保全申请费人民币2864元，由原告陈美娟承担人民币797元，被告李浩诚承担人民币2067元。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币3599元，由反诉原告李浩诚承担人民币1513元，反诉被告陈美娟承担人民币2086元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  沈 雁 人民陪审员  张 珏 二〇二〇年二月三日 代书 记员  肖忆敏