天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0106民初6741号原告（反诉被告）:王萍，女，1985年1月31日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人:王军霞，天津致行律师事务所律师。被告（反诉原告）：何瑛，女，1978年11月4日出生，回族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：程琳，天津新来律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晶晶，天津新来律师事务所律师。第三人：申振，男，1988年9月7日出生，汉族，天津市红桥区秦川房地产经纪有限公司职员，住内蒙古。原告王萍与被告何瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王萍及其委托诉讼代理人王军霞，被告（反诉原告）何瑛的委托诉讼代理人程琳、刘晶晶，第三人申振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王萍向本院提出诉讼请求：1.解除《二手房买卖（置换）合同》；2.请求依法判令被告返还原告定金20000元；3.请求依法判令被告赔偿原告中介费10000元及过户相关费用4700元；4.依法判令被告支付原告违约金183900元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月16日，原、被告签订了《二手房买卖（置换）合同》，合同约定：原告购买被告名下坐落于天津市××里××楼××号房屋。房屋价款1839000元，合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，并于次日支付了中介费10000元，过户相关费用4700元。2016年9月21日，原、被告签订了正式的《天津市房产买卖协议》，协议签订后，因贷款出现问题，需更换贷款银行，所以原、被告约定撤销《天津市房产买卖协议》后，重新签订正式买卖协议。但是，原告配合被告撤销了上述协议后，被告却通知原告，解除原、被告的《二手房买卖（置换）合同》，经多次沟通，被告均拒绝继续履行合同义务。被告已经违约，为了减少原告损失，特提起诉讼，望判如所请。何瑛辩称，同意原告解除合同的请求，但合同解除日期为2016年10月20日，我们给原告发的解除合同通知书。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告贷款未批也未及时补清所差的房款，已经构成根本违约，我方保留追究原告违约责任的权利。何瑛向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告给付反诉原告违约金183900元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实理由：2016年9月16日，反诉原告和反诉被告签订二手房买卖（置换）合同，合同约定：反诉原告将坐落于天津市红桥区家XX里X-X-XXX号房屋卖给贩私被告，房屋总价款1839000元，合同第7条违约责任约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金，合同同时对其他内容进行了约定。合同签订后，反诉原告和反诉被告于2016年9月21日签订了正式天津市房产买卖协议，约定由房地产交易资金监管中心监管房屋价款交纳，并明确约定当银行贷款未被批准时，反诉被告一次性补足全部房屋价款，房价款总额不变，协议签订后，反诉被告贷款未被批准，却拒绝补足价款，所以反诉原告和反诉被告共同申请解除了资金监管，致使天津市房产协议无法履行，被告构成根本违约，反诉原告通知反诉被告解除二手房买卖（置换）协议，反诉被告已收到解除合同通知书。因反诉被告的违约行为给反诉原告造成了经济损失，现提出反诉，恳请人民法院判如所请。王萍对何瑛的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，请求驳回他的反诉请求，支持原告的本诉请求。理由如下：第一、在二手房屋买卖履行过程中，原告不存在违约的行为，所以被告没有权利来解除这个协议。第二、双方解除在房管局签订的天津市房产买卖协议是为了继续履行二手房买卖合同，被告以解除天津市房产买卖协议作为解除二手房买卖合同的事由明确没有依据，因此我们认为本案涉及的二手房买卖合同没有履行的违约责任在于被告，应由被告承担违约责任。第三人申振述称，当时取消协议、更换银行的时候我们明确和被告说过这个问题，被告说更换银行他拿到钱的时间慢一点，所以我们最后找了上海银行，说贷款可以快一点批下来，被告也同意，后来原、被告确实去房管局把之前的协议取消了，但是被告要求写补充协议，把时间明确，这个时间明确不了，双方未能去打印新的协议，服从法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告（反诉被告）提交的项目为“过户相关费用”的4700元收据，被告（反诉原告）对此不予认可，结合当事人在庭审中的陈述、《二手房买卖（置换）合同》及居间交易习惯可以证明4700元应为评估费和代办贷款（过户）服务费用，该证据与本案具有关联性。2、对于原、被告之间微信记录和居间方与被告（反诉原告）之间通话录音的真实性双方均无异议，但证明目的双方意见相左，但结合微信内容和通信时间及录音内容能够证明：原告（反诉被告）首次申办购房贷款未获批准的原因系首付款比例问题，其后原、被告及居间方协商更换贷款银行，通过2016年10月17日原、被告向房管部门提交存量房屋交易资金解除监管退款申请、解除《天津市房产买卖协议》的行为能够间接证明被告（反诉原告）就撤回《天津市房产买卖协议》更换贷款银行达成口头协议，但由于被告（反诉原告）担心原告（反诉被告）再次贷款被拒，因此双方未形成书面的补充协议。本院经审理认定事实如下：天津市红桥区秦川置家房屋信息咨询服务中心，企业类型为个体工商户，经营者姓名为耿立杰，该中心已于2012年3月2日注销。2016年9月16日，申振（丙方）以上述个体工商户名义与乙方即原告（反诉被告）王萍与甲方即被告（反诉原告）何瑛及签订《二手房买卖（置换）合同》，同时加盖了天津市红桥区秦川置家房屋信息咨询服务中心印章，协议约定原告王萍购买被告何瑛名下坐落天津市××里××楼××号私产房屋一套，建筑面积80.21平方米，成交价格1839000元，定金20000元，中介服务费10000元，代办贷款及代办过户服务费600元。协议同时约定原告王萍委托第三人办理房屋贷款，如果首付款与贷款银行要求之最低首付款存在差额，则原告王萍在接到第三人通知后三天内将不足金额部分补齐交至第三人。贷款期间如遇到银行政策调整，原告王萍应按照调整后的政策执行。关于违约责任，约定如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任条款，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人所收取的本合同中约定的信息费一律不予退还。合同签订后，原告王萍支付被告何瑛20000元定金、支付第三人10000元中介费、4700元评估费及代办贷款（过户）服务费。原、被告双方于2016年9月21日至房屋管理部门针对涉诉房屋签订了《天津市房产买卖协议》，上述协议签订后，王萍将首付款455000交至监管账户，向中国工商银行申请办理了购房贷款。后因首付款比例问题，上述贷款申请未获银行批准。原、被告于2016年10月17日向房管部门提交存量房屋交易资金解除监管退款申请，解除了《天津市房产买卖协议》。2016年10月20日被告何瑛通过微信方式向原告王萍发出了《解除二手房买卖合同通知书》照片，亦向居间方发出了该通知书，该通知书载明：原告至今未按合同规定的期限完成贷款手续支付购房款，给被告造成重大损失，解除三方签订的《二手房买卖（置换）合同》；原告于微信中表示要求继续履行合同。因各方未能协商一致，遂致本案成诉，原告于庭审中增加诉讼请求，要求解除合同。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违背法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合同依法成立、有效，对合同当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点一为原告是否违约，被告是否享有合同解除权。对此本院分析认为：《二手房买卖（置换）合同》及业经解除的《天津市房产买卖协议》约定了涉案房屋的购买方式为贷款,《二手房买卖（置换）合同》约定如果首付款与贷款银行要求之最低首付款存在差额，则原告在接到第三人通知后三天内将不足金额部分补齐交至居间方，《天津市房产买卖协议》约定贷款银行核定的贷款额度降低的，原告应调增首付款数额并一次性补齐，当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。因首付款数额问题导致贷款未获批准后，原告不同意按照约定补足差额或一次性补足全部房价款，被告此时享有合同解除权，但被告未行使，且原、被告和第三人针对贷款未获批准问题进行了商议，再此磋商期间并无证据表明一方提出主张要求原告补足差额或全部房价款，在达成更换贷款银行口头协议且双方合意于10月17日解除《天津市房产买卖协议》之后，被告以原告未按合同规定的期限完成贷款手续支付购房款造成重大损失为由解除《二手房买卖（置换）合同》，而上述三方居间合同并未约定完成贷款手续的时限，根据合同法第六十二条规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因此即便原告贷款审批未获成功的情况下，也应给予原告合理期间进行履约准备，何况双方针对更换贷款银行又进行了商议。故被告不享有合同解除权，何瑛发出的《解除二手房买卖合同通知书》不具备合同法定解除之效力，本院对其要求反诉被告给付违约金的反诉请求不予支持。争议焦点二为被告是否构成违约。在双方未约定履行期限，且已就重新贷款达成合意的情况下。被告直接单方面向原告及居间方发出解除合同书面通知，此行为并无合同及法律依据，被告当庭亦表示不同意继续履行协议，应当承担相应违约责任，原告主张被告给付违约金183900元的请求，符合合同约定，应予支持。原告诉请解除《二手房买卖（置换）合同》，被告当庭表示同意，本院予以确认。合同解除后，被告应当退还已收取原告的20000元定金，关于原告要求被告赔偿中介费及过户相关费用的主张一节，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失，根据合同约定，第三人已收取的信息服务费不予退还，但第三人以已经注销的个体工商户名义进行居间服务，并不符合房地产中介服务管理规定和工商登记规范，提供居间服务存在过错，原告以此为由主张损失，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王萍、被告（反诉原告）何瑛及第三人申振于2016年9月16日签订的《二手房买卖（置换）合同》；二、被告（反诉原告）何瑛于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）王萍定金20000元；三、被告（反诉原告）何瑛于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）王萍违约金183900元；四、驳回原告（反诉被告）王萍的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何瑛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4579元，由原告（反诉被告）王萍负担579元；由被告（反诉原告）何瑛负担4000元；反诉费1989元，由被告（反诉原告）何瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯晓飞人民陪审员  安尔书人民陪审员  路帼君二〇一七年三月三十一日书 记 员  任万岱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十二条下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。