上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16297号原告：邓志刚，男，1989年10月18日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：陈嘉，上海慕轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杭，上海慕轩律师事务所律师。被告：杜运泉，男，1983年1月25日生，汉族，住上海市松江区。原告邓志刚与被告杜运泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告邓志刚的委托诉讼代理人陈嘉、被告杜运泉到庭参加诉讼。诉讼中，经原、被告同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告邓志刚向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房地产买卖协议》；2、被告向原告双倍返还定金人民币(以下币种同)10万元；3、被告赔偿原告中介佣金损失5.1万元；4、被告赔偿原告房屋溢价预期利益损失30万元。事实和理由：2016年7月31日，原告通过上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称“汉宇地产”)向被告购买位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，双方签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，原告同日向被告支付了5万元定金，同时向汉宇地产支付了中介费用5.46万元。上述合同签订后，原告以及汉宇地产多次催告被告前来签署正式的网签合同，原告并于2016年8月21日发送书面催告函并经被告签收，但被告始终置之不理，导致时至起诉之日，双方仍未签署网签合同。原告认为，被告的违约行为致使合同的主要内容无法履行，原告只得解除合同，被告应当承担约定的违约责任，并赔偿原告因此而产生的中介佣金以及房屋溢价预期利益损失。被告杜运泉辩称，涉案的居间及买卖协议是原告以欺诈手段诱骗被告在违背真实意思的情况下签订的，应属无效。被告同意解除协议，起诉前，被告的妻子于2016年8月11日就电话联系了原告，对合同有效性提出质疑，要求解除合同，故解除时间应当是2016年8月11日，解除的理由是原告隐瞒了自己是限购对象的身份，用欺诈的手段骗被告签了合同，涉案房屋是被告和妻子共同共有的，签订合同后妻子明确表示不同意出售。其次，被告不同意双倍返还定金，合同是无效的，不存在双倍返还问题，只同意返还单倍定金。再次，被告不同意赔偿佣金损失，原告本人就是汉宇地产的工作人员，居间存在不当行为，其没有履行善意居间的义务，也没有尽到审核购房资格的义务，居间方存在过错，原告提供的证据都是虚假的。最后，合同是原告用欺诈手段骗被告签的，合同本身就是无效的，不存在预期利益损失，房屋共有人一开始就不同意买卖房屋，房子现在登记在两人名下，合同是被告一个人签的。经审理查明：原告杜运泉与案外人官慧琴是夫妻关系，同时二人系涉案房屋的登记权利人。2016年7月31日，原告与汉宇地产签订《房地产求购(租)居间协议》一份，约定原告委托汉宇地产居间求购涉案房屋。同日，被告杜运泉作为卖售人(甲方)、原告邓志刚作为买受人(乙方)、汉宇地产作为居间方(丙方)，三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定甲乙双方认可通过丙方作为居间方达成涉案房屋的买卖交易，成交总价款273万元；甲、乙双方约定于2016年8月20日之前共赴丙方签约中心办理签署网签手续；如甲、乙双方之任何一方未能履行本协议，导致无法签署《上海市房地产买卖合同》或未能最终完成本次房地产买卖交易……，违约方应向丙方支付居间服务补偿费54,600元。买卖居间协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，被告杜运泉作为卖售人(甲方)、原告邓志刚作为买受人(乙方)，双方还签订了《房地产买卖协议》一份，约定涉案房屋交易的意向金转定金金额为5万元，成交总价为273万元；本次交易乙方自愿承担所有税费，最晚交房日期为2016年12月31日前、过户时间为2016年11月31日前；双方同意在本协议签署生效后于2016年8月20日前共赴丙方签约中心办理签署网签手续；甲乙双方任何乙方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额……；甲方确认对所出售的房地产拥有出售之权利，且已取得该房地产全体权利人或配偶的同意签署本协议，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方同意按本协议第六条之规定承担违约责任。房地产买卖协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告于2016年7月31日支付给被告定金5万元，原告还与汉宇地产签署了《佣金确认书》一份，载明原告承诺按照该确认书约定的54,600元支付佣金给汉宇地产。2016年8月13日，案外人杜某某向上海市公安局松江分局泗泾派出所报警，称2016年8月12日18时37分，其在涉案房屋处因房屋买卖问题与邓志刚发生冲突，请民警到场处理。民警将涉事人员带所调解处理。2016年8月21日，原告向被告发出催告函一份，载明双方曾约定于2016年8月20日就涉案房屋签订网签合同，现原告郑重函告被告，务必于2016年8月22日之前前往汉宇地产签署《上海市房地产买卖合同》，否则将追究被告的违约责任及损害赔偿责任。被告于2016年8月22日11：51分签收该催告函，但未予回复。2016年9月19日，上海市公安局松江分局出具行政处罚决定书，认定邓志刚在涉案房屋处有殴打他人的违法行为，根据相关法律规定决定对其行政拘留五日并处罚款200元。相关鉴定机构后出具鉴定意见，认为杜某某被人打伤致左顶部头皮挫裂创，构成轻微伤。2016年9月25日，原告向汉宇地产支付了51,000元。另查明，2016年7月23日，原告邓志刚与案外人签订了《房地产买卖协议》一份，将其与案外人唐某某名下位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室的房屋对外出售。2016年8月5日，原告邓志刚、案外人唐某某与案外人张某某、那某某签订了《上海市房地产买卖合同》一份，将上述房屋出售给张某某、那某某。2016年11月1日，上述房屋被核准登记在张某某、那某某名下。自2016年8月之前的63个月中，原告邓志刚已累计缴纳个人所得税超过60个月。原告邓志刚是汉宇地产泗泾横港分行的分行经理。庭审中，被告确认签订居间买卖协议时其知道原告是汉宇地产的工作人员，因其认为本案的合同已无法履行，故被告与其配偶于2016年11月8日已将涉案房屋另售他人，交易金额为320万元。以上事实，有房地产求购(租)居间协议、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、佣金确认书、定金收据、转账凭证、催告函及邮寄凭证、公证书、接报回执单、处罚决定书、照片、司法鉴定意见书、个人所得税交税清单、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、房地产权证、户口簿、结婚证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》等均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性效力性规定，合法有效，被告辩称的上述协议系原告欺诈其签订应予撤销的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，故当事人均应按约履行各自的义务。其次，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，被告在双方约定的签署买卖合同之日前，向原告明确表示因配偶不同意要求解除合同，其行为已构成违约，其主张解约缺乏法律依据，原告在被告明示违约后主张解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告此前并未发过解约通知，故应以其解除合同的诉讼请求送达被告之日即2016年9月10日为准。被告虽辩称原告属于限购对象，被告才表示异议要求解除合同，但其一，2016年3月25日，上海市政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上(细则规定签合同日期往前推63个月里累计应缴满60个月)。根据原告提供的个税缴纳记录，其2016年8月之前的63个月内，只有3个月因工作变动没有缴纳，符合在本市的购房政策。其二，虽然被告在签约时名下尚有房产，但其已提前与案外人签约出售，在涉案房屋过户前只要原告将自有房屋过户即可清除障碍，此亦符合房屋置换的正常流程，被告也并未提供充分的证据证实其曾对此表示过异议，故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案系被告的违约行为导致合同解除，故原告主张被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的佣金损失5.1万元，根据现已查明的事实，本案的违约方为被告，因此，应由违约方被告承担向居间方支付居间服务费的责任与义务。原告提起本案诉讼的时间为2016年9月2日，根据其诉请的内容，其已经认定买卖合同无法履行的责任方为出卖方被告，即被告违约。故即使原告曾向居间方汉宇地产签署过佣金确认书，但根据其与被告及汉宇地产三方的房地产买卖居间协议的约定，应当由违约方被告向汉宇地产承担佣金的支付责任，其不应当向汉宇地产支付佣金。如原告确实向汉宇地产支付了5.1万元的佣金，其可凭本案中对于被告作为合同履行的违约方的认定，向汉宇地产另案主张已付款项的返还，再由汉宇地产向被告主张佣金的支付。因此，对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的房屋溢价损失30万元，诚然在2016年春节之后上海市的房屋价格大幅上涨，但是本案中原告仅支付了5万元定金，双方于2016年7月31日签订房屋买卖协议后，同年8月12日即产生纠纷导致报警，原告因殴打他人还受到了行政处罚，即便在该日原告始知道被告不愿意继续出售房屋将违约，原告在此时亦有避免损失扩大的义务，可以及时另购他房。因此，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应赔偿原告损失100,000元。至于被告辩称的原告签约时不具备购房资格，存在重大过错，房地产买卖协议应当撤销的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告邓志刚与被告杜运泉就购买上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系于2016年9月10日解除；二、被告杜运泉于本判决生效之日起十日内双倍返还原告邓志刚定金100,000元；三、被告杜运泉于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓志刚损失100,000元；四、驳回原告邓志刚的其余诉讼请求。案件受理费8,065元，减半收取4,032.50元，财产保全费2,775元，合计诉讼费6,807.50元，由原告邓志刚负担2,917.50元(已付)，被告杜运泉负担3,890元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年三月三日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。