广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21510号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯永佳，男，1980年12月3日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯锡荣，男，1955年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：江健勋，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市金御物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区大龙街傍江西村清河路段138号。法定代表人：劳成佳，职务：执行董事。委托诉讼代理人：刘军，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩淼，北京市金杜（广州）律师事务所律师。上诉人冯锡荣、冯永佳因与上诉人广州市金御物业管理有限公司（以下简称金御公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯锡荣、冯永佳的共同代理人江健勋、上诉人金御公司代理人刘军、张浩淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯锡荣、冯永佳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.变更第五项为判处金御公司向冯锡荣、冯永佳赔偿扩建费用、装修残值一共是17520747.12元；3.变更第六项为驳回金御公司的全部诉请；4.变更第七项为金御公司赔偿房屋权利瑕疵造成的部分转租租金、利润损失和逾期租金利润损失3244814元，金御公司赔偿因地基下沉导致的2013年1月1日至今营业损失约800万元。5.一、二审诉讼费用、鉴定费、保全费全部由金御公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认为租赁物业的房产证被注销不影响经营使用错误，房产证被注销导致冯锡荣、冯永佳无法办理营业登记，直接导致商场无法经营，金御公司构成违约。涉讼物业的房产证在2012年被注销，根据当时的国家工商总局《企业法人登记管理条例施行细则》第三十四条的规定,办理营业登记需要提交产权证明，所以一审认定错误。二、一审法院对冯锡荣、冯永佳陈述电梯停用导致无法使用涉讼物业不予采信错误。金御公司无理关停电梯给冯锡荣、冯永佳造成严重障碍，金御公司构成违约。冯锡荣、冯永佳二审提交的证据证明涉讼物业电梯于2015年11月完成年检，但金御公司在2015年12月10日关停电梯。金御公司主张电梯未完成年检与事实不符。且一审中，在金御公司未提交证据证明电梯没有年检的情况下，一审采信金御公司的说法有误。三、一审法院认为造成地面下沉的原因是地下水位波动流失，属于不可抗力错误。地下水位下降，地面下沉是人为造成。1.根据一审的《房屋完损性鉴定报告》，金御公司在施工时没有采取适当的措施加固土层。关于地面和地下工程施工存在的问题，冯锡荣、冯永佳在2019年12月另行委托了鉴定机构对租赁物业进行了鉴定，证明施工存在问题，且2005年，在涉讼物业的《岩土工程勘察报告》中也提到因为涉讼物业地面的淤泥层平均厚度有6.99米，建议施工要进行加固处理，但是金御公司并没有加固。2.地下水位的波动流失不是自然出现的，而是2011年金海岸小区和2013年永业大厦在涉讼物业两旁开挖大型基坑导致地下水位大量流失，造成涉讼物业地面下沉进一步加剧。对该问题，金御公司、金海岸小区开发商和永业大厦业主，以及冯锡荣、冯永佳在番禺区建设局、大龙街道办等部门的主持下举行过多次的协调会。另外，冯锡荣、冯永佳已经另行起诉金海岸小区开发商以及永业大厦业主，要求其承担侵权责任，目前该案由一审法院审理中。四、一审法院错误理解不可抗力的法律后果，无论是否存在不可抗力，均不能免除出租人金御公司修复物业的责任。五、涉案合同第二条约定涉讼物业是商业用途，根据一审的鉴定报告及相关证据，一审法院认定涉讼物业地面下沉现象已经导致物业整体不符合正常安全使用条件。租赁物业严重受损，无法用于合同约定的用途，金御公司应当承担修复责任，金御公司一直没有修复，构成违约。六、一审法院以冯锡荣、冯永佳不交还场地为由，判决冯锡荣、冯永佳支付租金错误。冯锡荣、冯永佳和金御公司签订的租赁合同租期15年，冯锡荣、冯永佳依据合同有权占有租赁物业。金御公司未履行修复义务，而冯锡荣、冯永佳依据《合同法》第二百一十六条以及先履行抗辩权，有权不交付租金，故金御公司以冯锡荣、冯永佳未交租为由要求收回涉讼物业没有依据。七、一审法院认为双方协商一致同意解除合同是错误的。冯锡荣、冯永佳一直坚持只有在金御公司承担赔偿责任以后，冯锡荣、冯永佳才同意解除合同。八、金御公司的诉讼请求没有任何依据，请二审法院驳回。1.金御公司请求确认解除租赁合同没有依据。金御公司的违约行为包括关停电梯，房产证被注销，物业整体不符合安全使用条件，无法用于合同约定的用途，金御公司没有修复租赁物业，因此违约方是金御公司，其无权解除合同。2.金御公司请求冯锡荣、冯永佳支付租金没有依据。依据《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部损毁灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由于本案租赁物业整体不符合安全使用条件，冯锡荣、冯永佳无需交纳任何租金。3.金御公司请求冯锡荣、冯永佳支付违约金没有依据，冯锡荣、冯永佳未构成违约。4.冯锡荣、冯永佳有权使用租赁物业，金御公司请求冯锡荣、冯永佳交还租赁物没有依据。一审判决第二项要求冯锡荣、冯永佳把租赁物和附和的装修装饰交还给金御公司有误，请法院改判。涉案租赁合同一直没有解除，冯锡荣、冯永佳依据租赁合同，在租赁期内有权占有和使用租赁物业，金御公司应当履行修复物业的责任，让冯锡荣、冯永佳继续使用。九、冯锡荣、冯永佳反诉请求有依据。1.金御公司应返还押金130万元。因为金御公司已经构成根本违约，冯锡荣、冯永佳基于不安抗辩权，有权要求金御公司返还押金130万元。2.金御公司赔偿扩建费用以及租赁期内装修的价值约1752多万元。理由是：关于扩建费，虽然扩建的建筑物没有报建，但是是经金御公司同意扩建的，根据有关司法解释，金御公司应当赔偿冯锡荣、冯永佳的扩建费用。3.金御公司赔偿因房屋瑕疵造成转租租金部分的损失，即租金利润损失324多万元，具体冯锡荣、冯永佳在起诉状中详细叙述了理由。4.金御公司应当赔偿因地基下沉导致的营业损失800万元，一审中冯锡荣、冯永佳曾经申请对经营损失进行鉴定，但一审法院未批准，请求二审法院批准。十、关于金御公司和广州市番禺区石基傍江西村经济合作社（以下简称傍江西村经济社）签订的《土地租赁合同》的效力，以及金御公司和冯锡荣、冯永佳签订的租赁合同的效力。1.依据《土地管理法》以及《土地承包法》等有关法律法规，金御公司和村集体签订的租赁合同，没有经过村民、村民会议同意和政府批准，因此是无效的。2.依据1999年《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第十五条以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定，金御公司把物业转租给冯锡荣、冯永佳时没有经过村民会议和政府批准，也没有取得土地承包经营权证等证书，因此转租合同无效。金御公司二审答辩称：一、冯锡荣、冯永佳关于房产证被注销因此导致其无法经营的上诉理由不成立。房产证被撤销是在租赁协议、补充协议签署之后发生的事实，而房产证撤销的原因是案外人广州市番禺区展能电脑科技有限公司（以下简称展能公司）与傍江西村经济社之间就原土地范围划分存在争议，这与承租方设立公司进行经营没有关系，房产证被撤销并不实际影响承租人对房屋的使用。到目前为止，展能公司也没有向承租人主张过任何权利，因此冯锡荣、冯永佳关于房产证被注销导致其经营的公司无法进行工商注册的主张与事实不符。本案的客观事实是涉讼物业至今为止仍在冯锡荣、冯永佳的控制和使用之中，并不存在其所说的停业无法经营的状态。二、关于电梯停用的问题。一审已经查明，冯锡荣、冯永佳主张的电梯是由其自行修建的，因此相关电梯的年检和维护义务应由其自行承担，因其未按照相关质检部门的要求对电梯进行年检，导致相关部门关停电梯，金御公司只是从登记上停止继续使用电梯，电梯的实际使用仍处于冯锡荣、冯永佳实际掌控之中，金御公司实际上也无法关停电梯。另，冯锡荣、冯永佳在一审中未提交任何关于电梯已经进行年检的相关证据，若该证据存在，其也应当于2015年证据形成时即提交给一审法院，其二审才提交，不属于新证据，且电梯关停并不是其拒绝支付租金的合法事由。三、关于地面下沉的问题。一审已经进行了相关的司法鉴定，根据司法鉴定机构出具鉴定报告的意见，涉讼物业整体结构不存在任何的质量问题，部分地面因自然沉降出现的下沉属常见现象。冯锡荣、冯永佳认为是因为房屋存在质量问题而导致下沉没有客观依据。就下沉的问题，双方在涉案补充协议中已经明确约定，金御公司调减租金，由原租金25元/每平米，调减为22元/每平米。冯锡荣、冯永佳自愿承担地面下沉的相关修复责任和义务。在合同履行过程中，冯锡荣、冯永佳享有了调减租金所获得的收益，但是却未按照补充协议约定履行应尽的修复义务。在此情况下，金御公司为了防止下沉进一步扩大，多次提出并且安排施工人员到场进行修复，但是冯锡荣、冯永佳百般阻挠，甚至对相关修复施工人员的人生安全构成威胁。就此情况，金御公司当时报过警，一审诉讼中也提交了相关的证据进行佐证，由此可以看出导致目前地面下沉的原因在于冯锡荣、冯永佳未履行修复义务，并且阻挠金御公司进行修复。相应的，对扩大下沉的情况，冯锡荣、冯永佳应当承担相应的后果。更重要的是下沉仅涉及地面部分，整个租赁物是几栋商业楼体，对二层以上的租赁面积没有任何影响，包括下沉的位置，其沉降度也并不大。目前即使存在下沉的情况冯锡荣、冯永佳所经营的中兴商业城仍在实际经营中，显然下沉导致其经营受影响的程度极其有限。冯锡荣、冯永佳关于下沉导致其无法经营，故其拒绝支付租金的主张与事实完全不符。四、关于一审法院对不可抗力的适用是否正确的问题。如前所述，下沉的责任主要在于冯锡荣、冯永佳一方，一审判决双方分担法律责任有误，理由与金御公司提出的上诉意见一致。五、关于冯锡荣、冯永佳所述的物业严重受损，金御公司没有履行修复责任的问题，意见同上。涉讼物业不存在冯锡荣、冯永佳所说的严重受损的状态，鉴定报告中提到的部分墙体开裂是指冯锡荣、冯永佳非法加建部分墙体的开裂，而不是原租赁物业的原有墙体或结构的开裂，鉴定报告对于物业原有墙体和结构得出的结论是不存在任何安全问题，故冯锡荣、冯永佳该主张与事实不符。即使有开裂，也是冯锡荣、冯永佳非法加建导致，相关的后果应当由冯锡荣、冯永佳自行承担。六、冯锡荣、冯永佳关于其有权拒不交还场地的主张无事实与法律依据。自2014年11月至今，冯锡荣、冯永佳没有向金御公司缴纳任何租金，时间长达5年之久。在冯锡荣、冯永佳长期、至今对场地掌控的情况下，其没有任何理由拒不缴纳租金或者场地占用费，其仅以所谓的电梯停用、地面存在下沉以及房产证被注销进行抗辩不能成立，不构成其不履行支付租金义务合法的抗辩事由。在冯锡荣、冯永佳拒不缴纳租金的情况下，涉案合同已经明确约定，出租人有权解除涉案合同。在合同解除的情况下，冯锡荣、冯永佳没有理由拒不交还场地。七、关于是否为双方同意解除合同的问题。一审诉讼过程中，一审法院多次要求冯锡荣、冯永佳明确是否同意解除合同，其虽然做过附加条件解除合同的表示，但依据其当时有效代理关系代理人当庭的陈述，其是同意解除合同的，这一事实与冯锡荣、冯永佳现上诉理由中所陈述的事实不相符。金御公司对一审判决解除合同没有异议，但是对此判项是基于双方同意解除合同有异议。合同解除是因冯锡荣、冯永佳构成根本违约，长期拒不交纳租金并且霸占涉讼物业不予交还，故应按照合同的约定解除合同。八、关于金御公司的诉请有无依据问题。主要涉及房产证、电梯以及下沉等问题，意见同上。冯锡荣、冯永佳对《合同法》第二百三十一条构成误解，该条是指在租赁物完全灭失的情况下，承租方无需支付租金。本案中不存在租赁物灭失的情况，故其依据该条法律要求减免租金的主张没有事实基础。九、关于冯锡荣、冯永佳主张其有权履行不安抗辩权的问题。金御公司认为其提出要求返还押金与其提出行使不安抗辩权没有任何因果联系，且在逻辑和法理上都是行不通的。关于加建问题，金御公司从未同意冯锡荣、冯永佳加建建筑物，也无任何书面证据证明金御公司同意过冯锡荣、冯永佳进行加建，或者扩建。一审认为金御公司对扩建和加建部分知情，但知情和同意是不同的概念。在加建完成的情况下，金御公司本着顺利履行合同的善意并没有在第一时间要求其拆除非法加建的建筑物，没有在第一时间要求其对建筑物、原框架结构等造成的损害和影响承担赔偿责任，并不意味着金御公司同意其加建或者放弃就其非法加建导致金御公司的损失不行使追究其法律责任的权利，金御公司保留了追究权利。本案中金御公司也主张要求冯锡荣、冯永佳承担因非法加建导致金御公司损失的法律责任。关于转租问题。涉案合同约定非常明确，承租人无权整体转租租赁物。如果要部分转租必须经过出租人的书面同意，并报出租人备案。冯锡荣、冯永佳实施的分租或转租行为均没有按照合同约定经过金御公司的书面同意，因此其分租和转租行为本身就是违约的表现。虽然冯锡荣、冯永佳在一审中就该问题提交了相应的证据，但其提交的相关证据大多形成于2013年、2015年，如果按照冯锡荣、冯永佳的说法，下沉以及房产证的注销对其造成了巨大的危害，其没有理由在该情况下仍然分租和转租，表明地面下沉以及房产证注销问题，对其实际经营没有造成任何的危害或者影响，冯锡荣、冯永佳以此要求金御公司承担相应的赔偿责任没有事实和合同依据。关于冯锡荣、冯永佳提出经营损失800万元的主张，其并没有提供证据证明，故其该主张没有依据。就其在涉讼物业范围内所开设的酒店洗浴中心、KTV中心，包括商业城、大卖场的经营情况是否良好，金御公司认为完全是其自身经营状况所致。一审中，金御公司也提交了相应的证据材料，例如其所经营的KTV和水疗会所出现过两起命案，并有新闻报道，显然是冯锡荣、冯永佳经营不善导致其经营收入下降，这些与租赁物业没有任何关系，更与金御公司没有任何关系。十、冯锡荣、冯永佳关于《土地租赁协议》以及涉讼物业租赁协议均无效的主张无法律依据，不能成立。本案中，相关证据已经可以证明傍江西村经济社明确涉案土地由金御公司合法使用，且涉讼物业本身是由金御公司建设，在没有任何第三方就傍江西村经济社与金御公司租赁提出过主张的情况下，该问题不是本案审查的范围，包括冯锡荣、冯永佳所述房产证被撤销的问题，其涉及到了展能公司，但是从2012年至今，展能公司或者其他人均没有就涉案土地的权属提出对涉案租赁合同有影响的主张或者挑战。就涉案租赁合同本身是否无效的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及一审法院查明的事实，涉案租赁物的整个报建手续符合法律规定，故租赁关系应属有效。即使涉案租赁合同无效，也不应免除其支付租金或者场地占用费的法律义务。金御公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、六项，改判支持金御公司全部诉讼请求；2.变更第四项为按金御公司起诉状请求的第二项和第三项，租金按补充协议确定的22元/平方米计，违约金从起诉之日2015年7月20日计算至判决之日止。3.本案一审、二审全部诉讼费用、鉴定费以及评估费均由冯锡荣、冯永佳承担。事实和理由：一、一审认定涉讼物业整体不符合安全使用条件有误，相关责任的认定亦错误。鉴定报告得出的结论只是影响正常使用，而并非整体不符合安全使用条件，涉讼物业是多层建筑，目前只是地面存在部分下沉，原主体结构、护栏构件没有任何损害，也不影响冯锡荣、冯永佳对二层以上建筑的使用，包括其目前仍在经营的行为也证明其受下沉的影响极为有限。对此一审判决也明确受到下沉影响的主要是冯锡荣、冯永佳自行加建的建筑物，以及首层、室内外的地面。一审判决实际上也认可了涉讼物业二层以上的部分没有受到实质影响，在此情况下一审判决认定涉讼物业整体不能安全使用没有客观依据。二、一审判决错误的认定了涉讼物业不能正常使用的法律责任。一审判决认为下沉的原因不可归责于双方当事人，但目前下沉的根本原因在于冯锡荣、冯永佳没有按照补充协议的约定进行修复，庭审中冯锡荣、冯永佳也承认10年之前地基下沉的修复责任在冯锡荣、冯永佳一方，但因其在补充协议签订后没有就之前已经存在下沉的问题进行修复，在此情况下，金御公司作为承租人，为避免损失进一步扩大，多次安排人员到场试图进行修复，但是被冯锡荣、冯永佳阻挠，故导致目前下沉的情况仍然存在并导致下沉持续扩大的法律责任应由冯锡荣、冯永佳承担。一审判决认定不可归责于双方当事人，金御公司认为责任分配的基础有误，责任分配的结果也错误。三、一审判决认为合同目的无法实现，双方均同意解除，故予以解除合同错误。对一审判决解除合同金御公司没有异议，但解除的原因是在冯锡荣、冯永佳自2014年11月起拒不缴纳租金，严重违约的情况下，金御公司行使合同解除权才解除了涉案合同。四、一审判决就租金部分计算错误。第一、就冯锡荣、冯永佳实际使用面积认定错误。涉案五栋建筑物加起来总共将近24000平方米，一审依据冯锡荣、冯永佳的自认认定2017年3月1日前冯锡荣、冯永佳实际使用面积按4000平方米计算，之后按实际使用3500平方米计算没有事实依据。且关于未使用部分面积，一审酌定按原租金70%计算有误。1.无论冯锡荣、冯永佳是否使用或者如何使用租赁物，到目前为止整个涉案租赁物均是在其控制之下，金御公司无法就冯锡荣、冯永佳未使用的部分获取收利。即便冯锡荣、冯永佳未使用，从某种意义上说也是冯锡荣、冯永佳对涉讼物业的一种使用方式。因此本案不应当划分其是否使用或未使用部分。2.涉讼物业经营受地面下沉影响极为有限，在该情况下，划分70%比例没有客观依据。从2015年7月金御公司起诉冯锡荣、冯永佳后，金御公司先后多次要求冯锡荣、冯永佳先返还部分物业或者整体返还，一审法院也多次主持了相关工作，并且要求冯锡荣、冯永佳将未使用部分先行返还，但是冯锡荣、冯永佳均拒绝返还。在该情况下，冯锡荣、冯永佳不缴纳租金长达5年之久，拒不返还物业，对金御公司造成了经济损失。3.冯锡荣、冯永佳实际使用的面积远大于一审认定的4000平方米。五、关于退还押金，而不支持违约金的一审判决结果是没有事实依据的。根据涉案合同的约定，在承租人违约的情况下，出租人有权不予退还130万元押金。本案冯锡荣、冯永佳构成严重违约，因此押金应不予退还，同样在其违约的情况下，理应按照租赁合同约定的违约金的计算标准计算违约金。六、一审判决要求金御公司赔偿冯锡荣、冯永佳装修残值严重错误。冯锡荣、冯永佳严重违约，金御公司有权收回物业，并且按照合同约定，在收回物业后无需向冯锡荣、冯永佳进行任何的赔偿或者补偿。一审按照现状判决由金御公司收回租赁物业，因金御公司取得了装修残值，故根据公平原则判决金御公司进行补偿，但是在判项中使用的并不是补偿，而是赔偿。该法律概念的适用本身错误。关于装修残值，在一审委托的评估中，装修残值没有区分原建筑面积和冯锡荣、冯永佳非法加建的部分。因此一审判决670多万元的装修残值包含冯锡荣、冯永佳非法加建建筑上的装修残值，一审已经认定因其没有合法报建，存在安全隐患，导致并不具备正常的使用价值，后续可能会被城管拆除，也就是该非法加建的部分附带其上的装修部分也会被拆除，没有使用价值。一审判决金御公司对不能使用部分的装修残值进行补偿没有事实依据。七、一审判决没有处理非法加建的问题，将导致金御公司无法切实回收涉案租赁物。一审已经查明了涉案非法加建部分没有合法报建手续，会被拆除。按照一审判决，金御公司虽回收了涉讼物业，最后仍然将面临需要拆除非法加建部分的结果。因此按照目前的判决，加建问题没有得到有效处理，金御公司希望二审就该问题能够明确。冯锡荣、冯永佳二审称其对金御公司上诉的答辩意见与其上诉意见基本一致，另补充：一、金御公司称地面下沉不影响物业整体使用没有事实依据。鉴定报告和一审判决已经认定涉讼物业不符合整体安全使用条件，而且涉讼物业的用途是商业用途，现在该物业的首层地面出现了大幅度下沉，物业的外墙及地面也有很多裂缝，墙体和地面之间也有很大的间隙，在该情况下是不会有消费者进来消费的，所以金御公司称地面下沉不影响物业的使用不符合事实。二、金御公司认为地面下沉是因冯锡荣、冯永佳2010年没有履行修复义务没有事实依据。首先，鉴定公司已经否定了该种说法，而且该种说法仅是金御公司的主观猜测，没有证据证明。三、冯锡荣、冯永佳在2010年已经根据补充协议的约定对下沉地面作了一些修复，当时修复工程量比较小，具体见冯锡荣、冯永佳与金御公司的补充协议约定。地面下沉的原因在于：一是因为金御公司对建筑物的地面施工不合格，没有按照勘察报告中的施工建议对地面下沉做加固处理。二是物业两旁的永业大厦和金海岸小区开挖了大型基坑，导致地下水流失进而造成涉案租赁物业地面下沉，金御公司作为出租方应对上述原因造成的物业地面下沉承担修复的责任。三、金御公司主张冯锡荣、冯永佳应当全额支付租金没有任何依据。冯锡荣、冯永佳根据《合同法》第二百三十一条的规定，非因承租人的原因导致租赁物无法使用的，或者无法部分使用的，承租方有权不交纳租金。四、双方签订的补充协议中有关租金标准的约定，是因当时亚运施工，造成道路的围蔽以及减少了200多个停车位而进行的约定，商场酒店若没有停车位，根本无法使用。因此，出租方和冯锡荣、冯永佳对租金标准作了相应的调减，而该约定与地面下沉的修复责任没有任何关联，修复的责任仍在于金御公司。金御公司向一审法院起诉请求：1、判令确认金御公司与冯锡荣、冯永佳于2007年6月16日签订的《金御坊商业城租赁合同》及于2010年1月20日签订的《金御坊商业城租赁合同》补充协议已于2015年7月20日解除；2、判令冯锡荣、冯永佳向金御公司立即支付拖欠的租金人民币5275845元（自2014年11月起暂计至2015年7月31日，之后按实际拖欠金额为准，按照《金御坊商业城租赁合同》补充协议约定的租金标准计至冯锡荣、冯永佳交还涉讼物业之日止）；3、判令冯锡荣、冯永佳向金御公司支付违约金人民币8019284.4元（每月租金的违约金从当月６日起，按每日1%的标准计至款项清偿之日止，暂计至2015年7月31日止为8019284.4元，之后按实际发生金额为准）；4、判令冯锡荣、冯永佳立即迁离租赁物，将租赁物按现状与金御公司办理交接手续；5、判令冯锡荣、冯永佳承担本案的全部诉讼费用。冯锡荣、冯永佳向一审法院反诉请求：1.判令金御公司向冯锡荣、冯永佳返还按金130万元；2.判令金御公司向冯锡荣、冯永佳赔偿装修、增建费用约2100万元（具体以评估鉴定为准）；3.判令本案的诉讼费用由金御公司承担。一审诉讼中，冯锡荣、冯永佳变更反诉请求为：1.请求判令金御公司向冯锡荣、冯永佳返还押金130万元；2.请求判令金御公司向冯锡荣、冯永佳赔偿扩建造价费、剩余租赁期内的装修装饰值约9755186元（具体金额以评估鉴定意见为准）；3.请求判令金御公司向冯锡荣、冯永佳赔偿因番禺区石碁镇清河东路傍江西村段138号（A、B、C座）房屋权利瑕疵（房产证被注销、地基下沉、合同解除）给冯锡荣、冯永佳造成的部分转租租金利润损失与预期租金利润损失3244814元；4.请求判令金御公司向冯锡荣、冯永佳赔偿因地基下沉导致的2013年1月1日至今营业损失约8000000元（具体金额以审计意见为准）；5.请求判令金御公司承担本案全部诉讼费用。上述款项合计：22300000元。一审诉讼中，冯锡荣、冯永佳明确第2项诉讼请求要求赔偿的金额为17520747.12元。一审法院认定事实：2007年6月15日，冯永佳向金御公司支付金御坊商业城租赁押金130万元，金御公司开具收据予以确认。2007年6月16日，金御公司作为出租方（甲方），冯永佳作为承租方（乙方），签订《金御坊商业城租赁合同》，约定甲方将座落于番禺区石基镇清河东路南侧的金御坊商业城（以下简称涉讼物业）出租给乙方，占地面积26257平方米，总建筑面积24168.47平方米，具体面积以房管部门核发的产权证为准；在租赁期内，乙方自行经营使用该商业城，不可整体出租，如需整体出租，必须征得甲方同意方可转租，若乙方确需分租部分给合作伙伴，需要甲方提供资料办理营业执照的，必须将分租合同给一份甲方备案；租赁期限为十五年，从2007年6月16日起至2022年6月15日止；租赁按总建筑面积计算，起点单价为每月每平方米25元，每三年递增一次，幅度为5%，自2007年6月16日起至2007年11月30日止为免租期；乙方须向甲方支付押金130万元，押金于合同期满乙方交清各项款项，并移交场地给甲方后，无息退回给乙方；甲方必须尽快办理好房产手续给乙方办理有关执照手续之用，否则因甲方房产手续未办好而影响乙方的正常营业其损失费用由甲方负责赔偿给乙方，直到办好房产手续为止；甲方责任包括：保证出租物合法拥有使用权，负责该商业城的主体结构由于自身工程质量而造成的修缮费用和安全鉴定费用，协助乙方办理工商、税务手续，并无偿提供所需要的房屋资料，办理好房产手续和出租房屋证供乙方办营业执照用，为保证经营安全，如因甲方房屋主体结构工程而造成事故的一切法律后果和赔偿责任由甲方负责，并负责赔偿乙方因此所遭受的损失；乙方的责任包括：正当使用场地和建筑物，合理使用、积极维护场地和建筑物及设备设施，承担非主体结构的维修责任，对商业城及其设备使用、管理不善而造成事故的一切法律后果和赔偿责任，合法自主经营，自负盈亏，不影响主体结构的情况下，可对租赁场地和建筑物进行装修，合同期满或因其他原因终止租赁时，乙方必须在五日内退场，并将租赁的场地和建筑物交还给甲方，否则，甲方有权加倍向乙方收取租金，且甲方有权自行将租赁的场地和建筑物收回，并将乙方没有搬出的物品视为乙方放弃，乙方在其租用的该商业城中，无偿划出D座二楼的一间26平方米的房间给甲方作办公室使用，装修由甲方负责；甲方如无故单方提前解除本合同，属甲方违约，应双倍返还履约押金给乙方，并双倍赔偿乙方所投资的有关损失（损失额以法定中介评估机构评估价格为准）评估费用由甲方负责，属甲方义务及责任未尽到而影响乙方的正常营业，属甲方违约，给乙方造成的损失由甲方双倍赔偿给乙方；乙方不能损坏房屋主体结构，如有损坏的，须在甲方规定的时间内修复并承担因此造成的一切损失；未按合同规定时间和金额缴纳租金、水电费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，拖欠款项总额的1%向甲方支付违约金，逾期30天，视作乙方单方面违约，甲方除追偿租金及费用外，有权收回场地和建筑物并解除合同，场地和建筑物内所有装修无偿归甲方所有，押金不予退还；乙方单方毁约及因乙方的原因致合同解除的，甲方有权不予退还乙方交纳的履约押金，场地和建筑物内所有固定装修无偿归甲方所有；如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，造成本合同不能履行或造成损失的，双方均不作违约，甲方应无息退还押金给乙方，有关损失各自承担；本合同自双方签字盖章并收到乙方的押金之日起生效。当日，金御公司将涉讼物业交付给冯锡荣、冯永佳使用。冯锡荣、冯永佳接收后在物业上进行了装修以及改建、加建，未办理报建手续。2010年1月20日，金御公司作为甲方，冯锡荣、冯永佳作为乙方，签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定《金御坊商业城租赁合同》的乙方由二人组成，冯永佳和冯锡荣是共同乙方；考虑亚运会清河东路整修扩建对该租赁物业的影响及乙方的实际情况和商业城的现状，应乙方的强烈要求，甲方同意，自2010年1月开始，乙方租赁该物业的租金按建筑面积计算，起点单价为每月每平方米22元，2010年6月16日租金递增5%，此后，租金每三年递增一次，幅度为5%；乙方必须于每月5日前向甲方支付当月租金；2009年12月及以前乙方所拖欠甲方的租金，乙方按原合同约定标准于合同签订后三日内向甲方缴纳；到2010年1月20日之前该商业城地基下沉所造成的大理石、地板破裂、下水管折断以及电房和发电机房地面下沉等所造成的损失和维修责任由乙方承担；自2010年1月20日起因市政道路改建、扩建等甲方不能抗拒的因素占用部分场地但没有占用房屋的，乙方不得以此为由要求降低租金，但甲方应按交给傍江西村的租地价进行补给乙方少地面积金额，以及配合乙方向征地单位要求经营损失补偿；在租赁期内，乙方自行经营，不可整体转租，如需转租或分租给合作伙伴，必须征得甲方同意；租赁期未满，乙方由于经营等原因，不再想承租该场地和建筑物，须提前6个月书面通知甲方，方可办理退租手续，所做固定装修及添加的建筑物无偿归甲方所有。该协议落款乙方处仅有冯锡荣签名。冯永佳确认该协议书的真实性，但认为该协议书对冯永佳不产生效力，其中减轻冯永佳义务的条款，冯永佳有权利选择同意履行，其余条款对冯永佳无效。2015年7月20日，金御公司向冯锡荣、冯永佳邮寄《解除合同通知书》，主要内容为因冯锡荣、冯永佳自2014年11月起拒不缴纳任何租金、水电费及其他应付费用，金御公司多次催缴，并给予足够履行期限，冯锡荣、冯永佳仍拒不缴纳，其行为已根本违约，致使合同目的无法实现，金御公司通知冯锡荣、冯永佳解除双方签订的《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》，并限冯锡荣、冯永佳于收到通知之日起十日内搬离并交还租赁物。该通知书分别邮寄至广州市番禺区石基镇清河东路傍江西村段138号、广州市南沙区金洲中围下街2号及广州市番禺区南沙开发区中围下街2号，收件人载明为冯锡荣、冯永佳，联系电话138××××2918。冯锡荣、冯永佳确认广州市番禺区南沙开发区中围下街2号为其身份证地址，并确认邮寄单中的联系电话是其电话，但称其并未收到上述通知书。另查明，冯锡荣与冯永佳为父子关系。涉讼物业中，广州市番禺区石基镇清河东路傍江西村段138号（D、E座）权属人为傍江西村经济社，层数5层，建筑面积5204.8平方米，房产证号粤房地证字第××号。广州市番禺区石基镇清河东路傍江西村段138号（A、B、C座）原权属人为傍江西村经济社，层数4层，建筑面积18966.9平方米，房产证号粤房地证字第××号，该房产证于2012年7月11日办理注销登记。一审诉讼中，双方当事人均确认，冯锡荣、冯永佳自2014年11月起未再向金御公司支付过租金，此前的租金已付清。金御公司提起本案诉讼后，多次向冯锡荣、冯永佳要求交还涉讼物业，冯锡荣、冯永佳均以物业中装修、扩建及设施设备投入如何处理未能协商一致为由不同意办理交接手续；此后，冯锡荣、冯永佳向一审法院申请对涉讼物业装饰装修残值、扩建部分造价、原有房屋及扩建部分中的设施设备残值进行评估，评估过程中其未向金御公司交付涉讼物业；评估结论出具后，一审法院再次组织双方当事人交接场地，冯锡荣、冯永佳未予同意；第四次庭审中，一审法院询问冯锡荣、冯永佳不向金御公司交还涉讼物业的原因以及现是否同意交还，冯锡荣、冯永佳表示此前是需要配合鉴定机构进场需要故未交场，现是否同意交还物业须庭后考虑；庭后一审法院询问冯锡荣、冯永佳，其表示在金御公司赔偿其损失前，其不同意交接。一审诉讼中，一审法院于2017年8月7日向原广州市番禺区国土资源和规划局发函调查A、B、C座房屋房产证被撤销的原因以及该房屋是否取得建设工程规划许可证。广州市规划和自然资源局番禺区分局于2019年4月10日向一审法院作出穗规划资源番函[2019]560号复函，载明该局依据广州市人民政府作出的《行政复议决定书》[穗府行复（2010）201号]依法撤销广州市番禺区石基镇清河东路傍江西村段138号（A、B、C座）的登记事项，目前《房地产权证》（粤房地证字第××号）已公告作废；此外，2005年9月23日原广州市规划局番禺分局对涉案房屋核发了《建设工程规划许可证》[穗番规建证（2005）1187号]。该复函后附《行政复议决定书》及《建设工程规划许可证》。《行政复议决定书》载明申请人为展能公司，被申请人为广州市国土资源和房屋管理局，第三人为傍江西村经济社；查明：广州市番禺区人民政府于2001年1月9日向申请人颁发了番国用（2001）字第G08-000061号《国有土地使用证》，载明位于番禺××××村清河东路南侧的工业用地使用者为申请人，地号08-2978，批准使用期限至2045年11月9日，用地面积3600.9平方米；第三人于2007年8月24日向被申请人办理广州市番禺区大龙街（原石基镇）清河东路傍江西村段138号A、B、C座的房地产权登记，同时提交了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》《建设用地批准书》等资料，被申请人经地籍调查认为土地来源合法，四至清楚，面积准确，无争议，经审核后，被申请人于同年10月向第三人核发了粤房地证字第××号《房地产权证》；2009年9月申请人向广州市番禺区人民法院起诉被申请人要求撤销粤房地证字第××号《房地产权证》，番禺区法院于2009年11月25日作出（2009）番法行初字第363号《行政裁定书》，认定经广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局查核，番国用（2001）字第G08-000061号国有土地使用证登记的土地使用权与粤房地证字第××号《房地产权证》项下的土地使用权重叠，但根据相关法律规定对土地所有权及使用权发生争议，应由有权处理机关先行处理，故裁定驳回金御公司的起诉，该案二审维持原裁定；广州市人民政府认为，被申请人依第三人申请受理涉案农村房地产权登记申请后，进行地籍调查时未能查明第三人的申请与番国用（2001）字第G08-000061号国有土地使用证登记的土地使用权重叠的事实，导致错误认定了土地来源合法，四至清楚，面积准确，无争议，并错误向第三人核发粤房地证字第××号《房地产权证》，属于房地产行政主管部门工作疏忽导致核准登记不当，应予纠正；另外，被申请人未能提供证据证明其在办理涉案农村房地产权登记时已将审核结果发布公告，其核发粤房地证字第××号《房地产权证》违反了法定程序；决定：撤销被申请人于2007年10月核发的粤房地证字第××号《房地产权证》的全部登记事项。双方当事人对于以下证据和事实存在争议。1.冯锡荣、冯永佳在涉讼物业上装修及加建、改建是否经过金御公司同意。金御公司主张，冯锡荣、冯永佳可以按照合同约定对物业进行装修，但是对于加建和改建，金御公司不清楚也没有书面同意，冯锡荣、冯永佳一直是以装修的名义进行加建、改建，其自行加建、改建导致墙体开裂并向金御公司追究责任时，金御公司才知道冯锡荣、冯永佳在物业上进行了加建、改建，所以双方在《补充协议》中对此有所约定；冯锡荣、冯永佳将涉讼场地装修好后，留了一间办公室给金御公司，但其施工时金御公司并不在现场，其装修及加建、改建施工完毕之后金御公司才到涉讼物业中办公。冯锡荣、冯永佳主张，其装修和加建、改建是经过金御公司同意的；其为金御公司的财产添附了价值，金御公司不可能不同意；且加建的部分在室外，金御公司在涉讼物业中办公，其对于冯锡荣、冯永佳的加建必然是清楚的；双方签订的《补充协议》的约定也可以体现金御公司对于加建改建是同意的。2.冯锡荣、冯永佳能否正常使用涉讼物业。冯锡荣、冯永佳主张，涉讼物业存在以下问题导致无法正常经营使用：①A、B、C座房产证被注销，导致该部分房屋无法办理消防验收及营业执照，冯锡荣、冯永佳无法正常经营使用该部分房屋，亦无法分租或转租获取收益。②金御公司与傍江西村经济社签订的合同中未约定金御公司有转租权，其无权转租的行为可能导致租赁合同目的无法实现，虽目前其无权转租并未对冯锡荣、冯永佳实际使用场地造成影响，但可能存在业主不同意转租致使冯锡荣、冯永佳无法正常使用涉讼物业的情况。③2010年因亚运工程施工导致房屋损坏，冯锡荣、冯永佳进行了修复，2012年2月又因房屋质量问题出现土地下沉、墙体开裂的问题，加之无法办理营业证照等问题，冯锡荣、冯永佳原本在涉讼物业中经营的酒店、KTV、水疗会等被迫停业，仅超市为了清货继续勉强营业。冯锡荣、冯永佳在2016年4月18日第二次庭审中称仍能使用的面积仅4000多平方米；在2017年3月1日第三次庭审中陈述涉讼物业只有A、B、C座1、2层中兴购物广场超市部分由冯锡荣、冯永佳自营，另有6间商铺分租给他人使用，以前分租的剩余9间商铺的租赁合同均已解除，全部已用面积约3000平方米，其余部分均空置，D、E座原用于经营酒店，现已停业；在2019年3月25日第四次庭审中陈述，涉讼物业仅中兴商场约3500平方米的范围仍在使用，其余部分未使用；庭后，冯锡荣、冯永佳陈述，自第一次庭审至今其自营部分均为中兴购物广场中的超市，面积约3180平方米，此外还有部分商铺分租给他人使用，但分租户均逐渐离场，故其实际使用面积由4000平方米逐渐减少为3500平方米；2019年8月6日，冯锡荣、冯永佳向一审法院提交情况说明，称次承租人已全部撤场。④金御公司于2014年12月申请停用了涉讼物业中的4台电梯，导致冯锡荣、冯永佳不可能再继续经营使用相关物业。为此，冯锡荣、冯永佳提交了以下证据予以证实：①分租户函件及租赁合同原件以及照片，其中一份函件为广州市番禺区大龙国忻泰药店、负责人张文飞于2016年2月向中兴购物广场出具，载明该店于2013年签订租赁合同，因房产证未能提供以致办证、进场均推迟到了近期完成，望重新签订租铺合同；租赁合同为广州市番禺区石基中兴购物广场与张文飞于2013年3月9日签订，约定张文飞承租中兴购物广场一层003、005号铺位；另一份函件为吴海泳于2014年2月18日向中兴购物广场出具，载明其于2013年5月租赁合同因房产证未能提供以致未能办证，选择退场。②三份公证书原件及现场照片。公证书的内容为2019年1月9日在涉讼物业现场拍摄的照片。③《广州市特种设备停用、注销、过户、迁移登记表》两份，原使用单位均载明为金御公司，2014年12月3日经广州市质量技术监督局盖章确认同意停用电梯设备4台、2015年12月10日经广州市质量技术监督局盖章确认同意停用电梯设备5台；《电梯停用告知书》，为金御公司于2015年12月10日向冯锡荣、冯永佳发出，主要内容为电梯已过年检期，为维护公共安全利益，金御公司已向广州市质量技术监督局申报停用金御坊商业城内正在使用的5台电梯，因此电梯从2015年12月10日开始停用；《告知》，为金御公司于2015年12月23日向冯锡荣、冯永佳发出，主要内容为金御公司已向技监局申请将电梯封存并得到批复，在未年审的情况下，禁止使用已停用的电梯，如继续使用产生不安全的后果，由冯锡荣、冯永佳负责。金御公司对于上述证据①不予认可，认为其不是合同相对方，该证据与其无关，且中兴购物广场没有明确的地址指向，不能证明是涉讼物业；对证据②中公证书的真实性确认，但认为不能证明是金御公司原因导致地面下沉及停业，对照片不予确认，认为不能显示拍摄时间也无法确认有无经过修改；对证据③真实性确认，但认为由于冯锡荣、冯永佳未办理电梯年检，金御公司出于安全考虑才向政府部门申请停用的。金御公司主张，其交付给冯锡荣、冯永佳的涉讼物业是可以合法正常使用的，金御公司的转租行为是经过傍江西村经济社同意的；A、B、C座房产证被注销并不影响相关营业证照的办理，中兴购物广场内有商铺已申领相关证照；地面下沉及墙体开裂是由于冯锡荣、冯永佳自行非法加建，金御公司原来提供的房屋是经过合法报建、审批和验收的，不存在房屋质量问题，2010年已经出现地面下沉问题，双方签订了《补充协议》约定维修义务在冯锡荣、冯永佳，但冯锡荣、冯永佳并未及时维修，导致问题加剧；如冯锡荣、冯永佳确认为涉讼物业无法正常使用，应向金御公司交还物业，但其一直继续占用，却拒绝交租。为证明其交付的涉讼物业可以正常使用，金御公司提交了以下证据予以证实：①《土地租赁合同》原件，载明出租方为傍江西村经济社，承租方为金御公司，约定傍江西村经济社将位于石基镇傍江西村清河路南侧的26257平方米土地租给金御公司使用，其中市政道路占地3929平方米，租期自2005年1月1日起至2029年12月31日止，租金第一年每月3元/平方米（其中市政道路用地租金按50%计算），从2005年10月1日起计租，每三年递增10%。②傍江西村经济社于2013年3月11日出具的《证明》原件，载明该经济社于2005年1月1日起将《土地租赁合同》约定的土地租赁给金御公司使用，2005年12月由金御公司出资于2006年10月在此地块上建成一幢楼高四层（局部二、三层）A、B、C座商业综合大楼和一幢建筑楼高五层的D、E座宿舍楼一幢，因此在租赁期内金御公司不仅拥有该地块的使用权，同时对地块上由其自资建成的两幢建筑物也拥有绝对的使用权。③傍江西村经济社于2016年3月10日出具的《证明》原件，载明傍江西村于2007年10月16日获得《土地租赁合同》中商业用地的房地产权证；展能公司由傍江西村购置一块位于清河××××西段“土名三兜树”处的土地，证号为番国土批字[1995]第321号，展能公司与傍江西村于2003年3月5日签订置换协议书，将该“土名三兜树”处地块调整至上述商业用地地块右侧处，该置换协议于2006年10月10日获得广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局的批复；之后，由于展能公司自身原因，未能及时办理相关手续，导致上述置换后地块未能获得相关土地使用权证，展能公司因此向广州市有关部门提起行政复议；由于该等行政复议，上述商业用地的房产证登记手续暂缓办理，并于2012年7月11日办理注销登记。④展能公司的建设用地规划许可证、《用地申请》、《协议书》、广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《关于土地使用权调整问题的复函》、广州市城市管理综合执法局番禺分局《关于投诉广州市金御物业管理有限公司非法占用土地的回复》复印件。⑤申领营业执照材料清单网页打印件、广州市番禺区大龙国忻泰药店营业执照及药品经营许可证照片、中兴购物广场照片，其中国忻泰药店营业执照载明为广州市番禺区工商行政管理局于2016年12月27日登记，经营场所为广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段138号之十，中兴购物广场照片显示广场上有较多车辆及人流，并显示有2017年2月的购物小票。冯锡荣、冯永佳对上述证据①真实性不清楚，认为该合同没有约定金御公司有转租权，故转租合同无效；对证据②不予确认，该土地为划拨性质，未经有关部门同意，出租转让行为无效，；对证据③不予确认，产权注销情况不应由村委出具证明，应当由房管部门出具，且该证据证明了A、B、C座房屋没有房产证；对于证据④由于没有原件，不予质证；对于证据⑤，冯锡荣、冯永佳未在一审法院指定的期限内发表质证意见。3.涉讼物业地面下沉的原因及责任。为查明涉讼物业地面下沉的原因，一审法院依冯锡荣、冯永佳的申请，摇珠选定了广东合正建筑物鉴定检测有限公司（以下简称合正公司）对涉讼物业出现地面下沉、墙体裂缝的形成时间、形成原因以及该房屋是否可以正常使用进行鉴定，冯锡荣、冯永佳为此预付了34万元鉴定费用。2016年12月1日，合正公司作出《房屋损害纠纷鉴定报告》，其中分析原因：（一）地面下沉原因分析：检测结果表明该A、B、C座和D、E座房屋室外地面与主体交接处有明显下沉分离现象，室内首层地面局部出现下沉现象以及室外场地均有明显下沉现象；对其原因分析如下：1、场地工程地质原为耕地和鱼塘，现地面往下土层为素填土、淤泥，就是地面下近十米的深度内都是不结实的软土层，而地下水水量较大，地质有明显的松散、脱空、空洞和不密实的情况，因此，地质土层易受外界影响而发生变动；该区域场地呈现西高东低状态，鉴于东侧有新建的在建房屋，在坑基施工过程中不可避免可能会有导致土质的地下潜水流失现象；该房屋的西侧为河涌，2012年出现河涌决堤现象，造成河涌水大量涌入河涌西侧的低洼场地，造成水位下降，目前西侧河涌的水位是比较低的，尽管该场地现在已经下沉了很多，填充了很多空洞，但是目前土质局部还是存在脱空、空洞现象；2、该房屋中庭I区地面目前呈中部低、四周高现象，II区地面目前整体西南高、东北低状态，局部地面有中部低、四周高现象，该损坏主要原因由于场地在使用过程中，在荷载作用下（包括行人、堆放货物荷载、车辆行驶），以及地下水流失造成地质上的沉降（有明显的松散、脱空、空洞和不密实的情况）、松软地基土的自然固结压实和地面的使用共同作用导致地面的下沉；2007年至2012年期间，冯永佳、冯锡荣有陆续加扩建现象，大部分加建构筑物放置在原房屋的主体结构上面，对主体结构造成一定的附加荷载，附加的荷载也是通过主体结构传至基础底下，如果荷载够大，会导致主体结构的地基承载力不足，从而产生不均匀沉降，那么在主体结构上会表现出倾斜或者开裂现象，但是通过对该房屋主体结构进行检测查看，该房屋主体结构未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显有沉降引起的裂缝，因此，分析判断加扩建的构筑物对该房屋的主体结构产生影响，尚未导致该房屋主体结构产生沉降（注：主体结构包括框架柱、梁、板）；综上所述，A、B、C座和D、E座房屋出现的地面下沉的主要原因是由于地下水位的波动、流失，且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与使用荷载共同作用造成，与房屋的加建加层没有直接的关系；（二）墙体裂缝的形成原因，A、B、C座房屋原主体结构未发现有明显的损坏现象，以及原有房屋的维护构件未发现有明显损坏，后期加建的部分墙体局部出现了斜向裂缝，附属房墙体交接处的竖向贯穿的裂缝，是由于地基基础不均匀沉降，导致了该房屋后来加建的墙体出现了相对位移而产生拉裂损坏；（三）房屋正常使用情况：现室内外地面均出现明显沉降，破坏了首层室内地面的平整度，部分区域地面沉陷，现地面的平整度大于《混凝土结构工程施工质量验收规范》所允许的8mm的偏差，沉降也造成了外台阶的下沉变形、电房室内地面的塌陷，影响了该房屋地面部分的正常使用。合正公司于2016年12月26日向一审法院出具《关于清河东路傍江西村段138号房屋裂缝事宜的意见》，就上述鉴定报告中的裂缝补充意见：该房屋现有的裂缝，从现场检查情况来看，裂缝所在位置主要是在后期加建的部分墙体局部出现，并非新近出现，目前基于技术手段的原因，无法具体对裂缝的出现时间作出鉴定。金御公司对上述鉴定报告提出以下异议：1.鉴定报告认为加建部分与地面下沉无关系自相矛盾，鉴定结论称地面下沉为地下水流失、土质原因及房屋荷载共同作用所致，同时也确认大部分加建构筑物放置在原房屋的主体结构上面，对主体结构造成一定的附加荷载，但却又认为加建与地面下沉无关，自相矛盾；2.鉴定报告未对地面下沉形成时间给予答复；3.鉴定报告未具体分析加建部分与地面下沉的原因，①电梯扩建（A、B、C座），出租方原有电梯的基础是埋在地梁上的，其荷载直接传到桩上，承租方把电梯基础放在素填土上，使得室内地面的荷载比原设计荷载大，造成室内地面形成锅状沉降，②水立方水疗中心（A、B、C座），承租方改变原有的使用功能，加高原地面标高，并建了注满水时可达约200吨的水池，超过原设计荷载，使得室外地面向建筑物内沉降，造成建筑物外围交界处有压裂或空洞，③中庭扩建（A、B、C座），承租方在中庭扩建打桩时，会造成地面隆起，地下水压力增加及开挖承台等，扰动素填土和淤泥，造成室外地面不均匀沉降、空洞，④酒店（D、E座）一楼，原设计功能是临时停放车辆（主要是自行车），承租方改变为客房，地面荷载由临时的动荷载变成长期荷载，对地面形成不均匀沉降，对地坪面上的地砖形成破坏，⑤员工宿舍，承租方在酒店后即场地南端违建了一排一层的员工宿舍，由于地基未采用桩基础，而直接埋设在素填土上，由于应力扩散，对附近地面形成不均匀沉降，另由于基础可能埋设不深，基础向南部的临空面滑移，最终造成酒店南部地坪面严重向南下沉、拉裂与酒店的连接；4.鉴定报告所依据的验收规范已被废止，其鉴定结论缺乏规范性文件支持，不应被法院采纳；5.该鉴定报告完全忽视原设计图纸中关于“未经技术鉴定或结构设计人员许可，不得改变结构的用途和使用环境；在装修和使用的过程中，确保结构不超荷载”的记载，错误地认定地面下沉与加建无关；6.原设计图纸的“中庭”范围的地面本就比“商铺”地面低150mm，鉴定报告认定原设计上已有的低于地面150mm标高为地面下沉，系严重错误；7.租用方从早期开始就一直无视补充协议的维修要求，不进行维修，而当地雨季多、雨水量大，大量雨水长时间多次从损坏处涌入地下，导致地面的拉脱、空洞加剧，对此鉴定报告只字不提；8.2010年至今，傍江西村内从未出现河堤决堤，鉴定报告却称2012年河堤决堤导致地面下沉，完全子虚乌有。为佐证上述其对鉴定报告提出的意见，金御公司申请了专家证人梁某[肇庆华粤工程检测有限公司建设工程安全检测员、注册土木工程师（岩土）]、邬建明（广州市番禺区第二建筑工程公司二级建造师、中级建筑工程师）出庭作证，梁某、邬建明陈述：1.根据出租方提供的《广州市番禺区金御坊商业街岩土工程勘察报告》（2005年5月12日），影响本场地地面沉降及开裂的地质条件自上而下为素填土和淤泥；2.出租方在主体建筑建设施工时，按图纸要求施工（图纸是通过审图机构审核的），考虑到当时设计地面所需荷载（原来的使用功能为商铺与餐厅厨房），且素填土厚度较大，对素填土土层进行了碾压处理（场地的违建的基础建在素填土上，而违建建筑物未整体破坏，说明出租方是进行了该处理的），并对室内地坪的上部填土进行了淋水夯实、碎石垫层处理，该做法是在施工时有监理单位监理并经过建设有关管理部门验收合格的（商场内大部分地坪面都未破坏，说明出租方是进行了该处理的）；3.关于西侧河涌决堤对地面沉降及开裂的影响，由于西侧河堤决堤的位置及其修复好的时间均不知，其对地面沉降及开裂的影响较难说明，如决堤很快修建好的话，地下水很块会升回原位，地下水渗流很快终止，大面积的不均匀沉降不可能形成，至多在填土中形成一些空洞，另外，从南部外的菜地及菜地上的建筑物未见有不均匀沉降的形迹，是否存在河堤决堤存疑；4.承租方使用及违建对地面沉降及开裂的影响与上述金御公司的意见基本一致；5.关于未及时维修对地面开裂的影响，与金御公司意见基本一致；6.其他意见，除与金御公司意见一致外，增加：承租方超原设计范围的地面扩建施工期间，由于重型车辆不断行走施压，以及大型打桩机械打桩对原场地土的强烈震动，扩建施工作业和成型后的扩建建筑物有个影响范围，所以出现了地面拉脱倾斜和沉降不均（相对于扩建施工作业影响范围外的地面）。金御公司在鉴定过程中提交了《岩土工程勘察报告》、《施工图设计文件审查报告》、《竣工验收备案表》以及施工图纸等证据，以证明原有建筑物的建设已经过地质勘察，相关手续符合国家规定，房屋不存在质量问题。冯锡荣、冯永佳对鉴定报告提出以下异议：1.鉴定意见表明，东侧新建房屋与西侧河涌决堤事故是造成案涉场地地面下沉的主要原因，与冯锡荣、冯永佳无关，但是对地面下沉金御公司是否存在过错，鉴定报告并没有明确。2.鉴定报告对地面下沉的开始时间没有明确是2012年哪一个月，也没有明确地面下沉导致房屋地面部分无法正常使用的开始时间以及地基下沉的过错，冯锡荣、冯永佳对此提出补充鉴定申请。3.尽管地面已经下沉了很多，但是目前土质局部还是存在脱空、空洞现象，由此可见，涉讼物业地面还会持续下沉，至于什么时候可以停止下沉、会下沉到什么程度、什么时候可以开始维修因地面下沉造成的墙面、地面、设备损坏，后期地面下沉是否可能造成房屋主体结构严重损害等等关键事实并不明确。4.鉴定意见表明，冯锡荣、冯永佳的加扩建的构筑物，尚未导致该房屋有主体结构沉降，证明冯锡荣、冯永佳的加扩建并未对房屋主体结构造成损害，但是上述鉴定意见关于房屋主体结构倾斜、沉降原因，十分武断、毫无依据地归结于冯锡荣、冯永佳的加扩建行为，不能采信；一方面，案涉房屋出现了严重地基下沉，且地基下沉并不均匀，必然是导致房屋主体结构倾斜的主要原因，鉴定报告却对地基下沉对房屋主体结构的影响只字未提；另一方面，如前所述，案涉房屋在未来还会出现持续的地基下沉，对房屋主体机构的影响是无法预测的，鉴定报告不宜直接认定加扩建的构筑物对该房屋的主体结构产生影响；再一方面，鉴定报告已经认定房屋地面下沉与房屋的加建加层无关，那么现在或将来因地基下沉造成的房屋主体机构倾斜、沉降、毁损，应均与冯锡荣、冯永佳加扩建行为无关。5.鉴定报告对涉讼房屋主体结构是否存在毁损及其原因并没有明确，只说明A、B、C座房屋原主体结构未发现有明显的损坏现象，且没有检测依据，鉴定报告关于主体结构毁损情况的表述不可采信。合正公司于2017年3月16日对于双方当事人对鉴定报告提出的异议向一审法院作出复函。对金御公司的异议，回复如下：一、关于加建部分的荷载也是导致地面下沉原因的荷载部分回复。地面与地基是完全不同的概念，地面指的是不承载主体结构荷载的土层，而地基指的是承受基础重量的土层或岩层；目前该房屋出现的下沉主要是地面下沉；鉴定报告所述的加建是指冯永佳、冯锡荣在房屋主体上加建加层的构筑物，加建加层的荷载并非是加在地面上，加在主体结构上的荷载与地面上的使用荷载，所产生的作用和作用点不同，根据现场检查所得结果，鉴定结论没有自相矛盾。二、关于地面下沉的时间回复。据《补充协议》显示：到2010年1月20日之前该商业城地基下沉所造成的大理石、地板破裂、下水管折断及电房和发电机房地面下沉，故商业城地面的下沉早在2010年1月20日之前已经出现，但鉴于目前技术手段原因，无法确定地面下沉开始时间。三、关于加建部分与地面下沉的关系回复。1、（A、B、C座）电梯扩建的基础是否设在地梁上，有待调查核实；2.（A、B、C座）水立方的水池的问题，现场查看时水池与地面交接处没有发现有明显的开裂或者分离现象、明显的开裂损坏，因此没有出现明显影响地面的总体沉降特征；3.中庭扩建（A、B、C座）打桩，有可能造成地面隆起（而现场检测表明未见地面造成隆起现象），但难以引起室外地面的不均匀沉降，以及空洞的形成；4.酒店（D、E座）一楼。首先明确，旅馆现有的可移动的设备均属于活荷载，车辆荷载也属于活荷载，根据荷载规范，旅馆的设计荷载仅为2.0KN/㎡，而停车库的最低活荷载要求为2.5KN/㎡，停车库的荷载其实要大于作旅馆的活荷载，另一方面，对于地面来说，2.0KN/㎡的荷载不可能对地面形成不均匀沉降，停车库改为客房，会增加隔墙，但隔墙是有基础，也不至于压沉整个地面；5.员工宿舍。如果员工宿舍由于荷载导致了地面下沉，那么首当其冲的应该是在员工宿舍墙体与地面交接处出现严重分离以及开裂现象，而这在现场并未有发现；宿舍与酒店距离约7m-8m，以宿舍一层楼房的荷载与酒店距离约7m-8m距离来看，不会造成酒店地坪的沉降而拉裂与酒店的连接。四、《混凝土结构工程施工质量验收规范》是对规范实施后的建筑物进行验收的标准，（GB50204-2015）版本规范的实施时间是15年9月，而鉴定房屋建成于2006年，所以用2010年版的规范是合适的。五、设计图纸要求防范房屋因不当使用造成房屋损坏，现作鉴定，就是因为出现了损坏而寻找原因，针对冯永佳、冯锡荣的使用行为进行调查、分析、鉴定。六、不排除雨季多，雨水量大，大量雨水长时间多次从上述交接处涌入地下，会对水土流失稍有影响，但这种影响只能对开裂处的局部影响，不可能对大范围影响。七、2012年河堤决堤是冯永佳、冯锡荣陈述，冯永佳、冯锡荣负责其真实性，另根据现场观察河堤的现象。对冯锡荣、冯永佳的异议，回复如下：一、关于地基下沉开始时间及造成地基下沉的过错。1.同上述关于下沉形成时间的意见。2.鉴定结论中明确说明了房屋地面下沉的主要原因，并说明与冯永佳、冯锡荣加建构筑物没有直接关系，补充说明：此构筑物是指冯永佳、冯锡荣在房屋主体上加建加层的构筑物。二、关于对房屋主体结构的倾斜、沉降、毁损情况与原因。1.鉴定报告里已表明房屋主体结构未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显有沉降引起的裂缝，因此，地面下沉对房屋主体结构并未产生明显影响；2.该房屋至鉴定时间为止，房屋出现的问题是地面的局部下沉、后期加建的部分墙体局部出现了斜向裂缝，附属房墙体交接处的竖向贯穿的裂缝，出现的问题原因报告已有表述；3.关于以后继续下沉问题，地面下沉是地基土下沉，而房屋的主体结构是建于桩基础而不是天然地基，因此，若外界没有发生严重的地质灾害，不会对该房屋主体结构产生明显影响，另一方面，若没有出现使用荷载的大量增加，地面也不会出现新的明显下沉；4.我司鉴定的房屋主要指房屋目前现状出现的损坏情况以及原因分析，如果该房屋将来主体结构出现倾斜、沉降、毁损，该损坏的原因并不能现在确定。2017年6月27日，一审法院发函要求合正公司对除A、B、C座主体结构上的加建加层以外的其余加建及改建部分对地面下沉、墙体裂缝是否造成影响出具补充鉴定意见。该公司于2017年8月5日向一审法院复函：一、A、B、C座水立方水池，水池满水的荷载远小于地基承载力，不足于导致地面出现下沉，而主体结构未发现有损坏现象，与地面交接处未发现有明显相对沉降现象，A、B、C座水立方水池未对地面下沉造成明显影响；二、A、B、C座中庭地面标高，根据设计图纸可知，A座一层中庭大厅地面标高为-0.15m，现场检查发现该处的地面高度并没有-0.15m，与其它处地面持平，如按图施工，则在-0.15m处应有一层混凝土结构地层，检查结果未发现建筑图纸上表述的-0.15m处的混凝土结构地板层；三、D、E座南端加建员工宿舍，宿舍主体结构与地面交接处未发现有明显相对沉降现象，如果员工宿舍有造成地面沉降，那么与交接处的地面会有明显的相对沉降，此外，从员工宿舍的结构重量与D、E座房屋距离达5.5m-8.9m来分析，是不至于对D、E座房屋地层造成影响，因此可以排除D、E座南端员工宿舍对地面下沉造成的影响；四、D、E座一楼车库改客房，停车库本身设计要求的荷载要大于客房使用的荷载，因此作客房使用，实际上是减轻地面的荷载，且根据现场检查结果表明：该房屋室内地面填土与地板存在脱空现象，很明显是填土存在下沉，导致地板破损现象，因此可以排除D、E座一楼作客房使用对地面下沉造成的影响；五、A、B、C座中庭电梯延长，现场检查结果表明，根据设计图纸和现场查对情况，电梯存在延长现象，地下起点是靠2-W轴边，二楼与2-S轴线连接，即上部支座朝南延长的距离约8m，且电梯延长中部加了两根柱子支撑，支撑处地面相对于中庭中部地面，未见有明显下沉现象，该扶梯地面与周边地面相比较，并未出现明显下沉现象，梯位处地面的标高甚至大于中庭中部地面的标高，如果由于延长段荷载压重导致地面下沉，那么在延长段该处地面应会出现明显的与周围地台沉降分离的现象，因此可以排除电梯延长对地面下沉造成的影响；六、A、B、C座中庭扩建，中庭扩建打桩，从打桩的工艺上来讲，有可能造成地面隆起，但难以引起地面的不均匀沉降，以及空洞的形成；综上所述，上述后期加建改建工程，并没有导致地面出现明显下沉。关于造成地面下沉的责任。金御公司主张，其向冯锡荣、冯永佳交付的原有房屋是合法报建、审批及验收的，合正公司的鉴定报告也显示房屋主体结构未出现损坏，说明原有房屋是没有质量问题的。地面现存在的下沉现象，除自然合理沉降外，主要是由于冯锡荣、冯永佳违反合同义务，擅自改变物业用途、违法加建所导致，而存在的墙面开裂也均出现于冯锡荣、冯永佳非法加建部分，金御公司交付使用的涉讼物业墙面未出现任何开裂，一切后果应由冯锡荣、冯永佳自行承担。双方于2010年1月20日签订的《补充协议》约定由冯锡荣、冯永佳负责对地面下沉问题进行维修，而金御公司作为房屋业主，则通过调减房租的方式，为冯锡荣、冯永佳对地面下沉进行维修作出了补偿,从金额上看，调减房租的金额远远大于维修所需费用；但是，冯锡荣、冯永佳在享受租金大幅调减的优惠时，却未能依照《补充协议》的约定，对地面下沉等问题进行维修，而是任由下沉状况继续至今，其严重违反《补充协议》的有关约定，由此导致的一切后果按照补充协议约定，应由其自行独自承担。冯锡荣、冯永佳则主张，根据《岩土工程勘验报告》以及合正公司的鉴定报告，涉讼物业在建设初始就存在地质松散、脱空、空洞和不密实的情况，如拟建房屋，应当按照相关建筑规范进行地基建设，并对地基进行加固处理；但因涉讼物业建设时没有作出加固处理，导致房屋建成不到五年就出现了严重的地基下沉，影响房屋正常使用。因地质处理不当导致的地基下沉，房屋无法正常使用，并非房屋主体结构维修范畴，也不是房屋非主体结构的维修范畴，冯锡荣、冯永佳作为该房屋承租人，对涉讼物业地基处理是否得当并不知情，无论合同如何约定，该地基建设与地质处理问题，冯锡荣、冯永佳并不负维修等任何责任。而金御公司作为出租方，根据《合同法》第二百一十六条的规定，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，不管是何原因导致，只要不是冯锡荣、冯永佳使用不当所致，金御公司作为出租人没有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，就构成违约，应当承担违约责任。根据《合同法》第二百三十三条的规定，出租人应当对租赁房屋承担瑕疵担保责任。鉴定报告载明“由于地基基础不均匀沉降，导致了该房屋后来加建的墙体出现了相对位移而产生拉裂损坏”，可见房屋墙体的拉裂损坏是由于地基基础不均匀下沉引起的，与冯锡荣、冯永佳无关，不属于冯锡荣、冯永佳的维修范围的；地面下沉的主要原因是土质问题，而且经鉴定，租赁场地尽管已经下沉了很多，填充了很多空洞，但是土质根本问题并没有解决，还会持续下沉，也就是难以通过维修解决地面下沉问题，且在将来持续下沉的过程中很有可能严重危害房屋主体结构，这就直接导致合同目的无法实现。4.《金御坊商业城租赁合同》及其补充协议的效力及状态。金御公司主张，冯锡荣、冯永佳严重违反合同，不履行合同约定的维修义务，且自2014年11月起欠租，已构成根本违约，根据合同约定，金御公司有权解除合同，因此，《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》已于其向冯锡荣、冯永佳发出解除合同通知书之日2015年7月20日解除。冯锡荣、冯永佳则主张，因涉讼物业无法正常使用，难以实现经营目的，金御公司交付的物业存在瑕疵，造成冯锡荣、冯永佳经济损失，其基于不安抗辩权未继续交租，不属于违约行为；且根据《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因此，冯锡荣、冯永佳并未违约，金御公司不具备合同解除权；第二次庭审中，冯锡荣、冯永佳表示如金御公司满足其反诉请求，则其同意解除合同，否则其要求继续履行合同；第三次庭审中，冯锡荣、冯永佳表示其同意解除合同，但解除合同的理由是金御公司无法保证租赁房屋符合约定用途，且房屋存在权利瑕疵，导致无法正常使用、收益，合同目的无法实现；另，冯锡荣、冯永佳认为A、B、C座房产证因土地权属争议问题被撤销，相应的建设工程规划许可证也应归于无效，故A、B、C座的租赁合同关系应为无效。5.关于涉讼物业上装修及扩建部分损失赔偿的问题。冯锡荣、冯永佳主张，在合同履行过程中，冯锡荣、冯永佳经金御公司同意后，对涉讼物业进行了相应的装修装饰与扩建。如前所述，现因金御公司违约导致合同目的无法实现，合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，冯锡荣、冯永佳可要求金御公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款的规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担，现扩建部分未办理合法建设手续过错完全在于金御公司，冯锡荣、冯永佳有权要求金御公司赔偿扩建造价费用。金御公司不同意赔偿上述费用，其认为：就加建部分，其从未同意冯锡荣、冯永佳进行加建，加建行为违约，且未经合法报建手续，属于违法施工、违章建筑，该等非法加建部分不应受法律保护；冯锡荣、冯永佳未提交金御公司同意其进行加建的书面证据，涉案合同也从未约定冯锡荣、冯永佳可就租赁物进行加建；事实上，金御公司也从未同意过冯锡荣、冯永佳进行任何形式的加建、扩建，冯锡荣、冯永佳无权要求金御公司就其加建、扩建部分进行任何赔偿；而且，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《合同法》第二百一十九条的规定，冯锡荣、冯永佳还需对其私自加建、扩建向金御公司承担法律责任。就装修部分，涉案《租赁合同》第十一条第2项明确约定，（乙方）未按合同规定的时间和金额缴纳租金、水电费及其它应付费用，逾期30天，视作乙方单方面违约，甲方有权回收场地和建筑物并解除合同，场地和建筑物内所有装修无偿归甲方所有；第4项也约定，乙方单方毁约及因乙方的原因至合同解除的，场地和建筑物内所有的固定装修无偿归甲方所有；现合同因冯锡荣、冯永佳违约解除，相关装修归属金御公司所有，金御公司无需对冯锡荣、冯永佳进行任何赔偿。一审法院依冯锡荣、冯永佳的申请，摇珠选定了广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对涉讼A、B、C、D、E座房屋的装饰装修残值、扩建部分造价、原有房屋及扩建部分中的设施设备残值进行评估，冯锡荣、冯永佳为此预付了253000元评估费。德高公司于2019年2月18日作出《评估报告书》，评估结论为：A、B、C、D、E座房屋装饰装修的残值为6721374.51元，房屋扩建部分造价为9526787.61元，设备设施残值为1272585元。金御公司对于上述评估报告质证意见如下：评估报告书的结果是有失科学性和客观性的，我方对评估结果不认可，我方认为应该是对于残值的评估，应该是当年投入建设的成本经过折旧以后到评估的时间为止价值是多少，评估公司采取的是在评估基准日购买同样的物品，在该情况下在评估折旧，由于经济发展，物价也上升了，我方认为应该是从当年购买的价格上进行折旧，我方认为评估方式不科学，而且装修评估的基准日2017年8月22日，扩建部分的评估基准日是2011年2月1日，该日期不是冯锡荣、冯永佳扩建的时间也不是移送评估的时间，我方认为该两个时间存在问题；另外，关于扩建部分是如何得出结果的，没有任何依据，仅仅给了一个公式；装修残值表以及设备设施残值表中，均是重置单价，均是今天购买的单价，并不是2007年时冯锡荣、冯永佳进行装修花费的单价，墙纸的单价为42元，我方认为2007年的时候墙纸的单价不是这么高的，不是当年购买的时候的真实成交价；所以导致评估结论远远高于冯锡荣、冯永佳主张的装修扩建以及设备的费用，在证据18中在冯锡荣、冯永佳向金御公司发函中所称的费用列明了三项，装修费873万元，评估报告的装修成新率是50%左右，按照50%估算的话，装修残值应该是400万元左右，不可能是600多万元，扩建部分评估报告认为是900多万元，冯锡荣、冯永佳自己认为扩建部分用了568万元，包括设备中央空调等等，冯锡荣、冯永佳认为用了1700多万，评估报告中的成新率是30%-40%左右，按照40%计算也是600多万，评估报告估算的价值远远高于冯锡荣、冯永佳2009年陈述的价值，该函件的第8条第5项有每月折旧的价格，当时冯锡荣、冯永佳已经预算了每年折旧的价格，说明冯锡荣、冯永佳当时是认为设备设施、扩建的投入的使用年限为10年，所以到了2017年的残值应该为0，该评估报告认为残值到了2019年还有1700多万元，与冯锡荣、冯永佳当年的预估是不相符的，所以我方认为该评估报告的内容应该不予采纳；我方认为应该按照本案的事实考虑装修残值。冯锡荣、冯永佳对上述评估报告的真实性没有异议，对于报告里面的金额问题，认为本次评估未对设备设施以及扩建部分的费用进行全面评估，只涉及了大部件设备设施，还有很多其他设备设施并未在评估中列明，评估公司在采用市场法及成本法的时候更多的是按照市场平均价值来评估残值的，在一定程度上偏离了冯锡荣、冯永佳实际装修、扩建、购买设备设施的价值；本次评估折旧标准未能客观反映部分设施设备的实际情况，部分设施设备在重新装修之后仅使用了2-3年，有些只使用了1-2年，有些甚至因为房产证注销的问题报不了消防而未曾使用，评估人员未考虑上述实际情况，导致本次评估中部分设施设备折旧价格偏低；关于房屋扩建部分的造价评估价远低于当时的实际造价；对于金御公司的意见，因冯锡荣、冯永佳并非专业人士，对于部分项目的归属有异议，我方投入的金额与评估报告的价格差距是较大的，我方投入了三四千万元，我方认为评估报告的结论的金额是过低的。6.关于冯锡荣、冯永佳主张的其他损失。①无法分租、转租造成的损失。冯锡荣、冯永佳主张，根据合同约定，冯锡荣、冯永佳不得将租赁房屋整体对外分租、转租，但可在经营过程中部分对外转租、分租；A、B、C座房屋于2012年7月11日房产证注销后，金御公司没有及时告知冯锡荣、冯永佳，冯锡荣、冯永佳与次承租人签订相关转租赁协议后，在次承租人去办理相关营业执照、消防证的过程中才发现A、B、C座房产证已经注销，无法办理相关营业证照，导致转租协议无法履行；根据《合同法》的相关规定，违约方的违约行为给守约方造成损失的，守约方可要求违约方赔偿损失，包括预期利益损失；现因金御公司的违约行为，造成了冯锡荣、冯永佳的转租利润（转租利润=转租租金-本租租金）损失，也造成了冯锡荣、冯永佳未能完成租赁期限内的预期转租利润损失，冯锡荣、冯永佳可依法主张赔偿。为此，冯锡荣、冯永佳提交了其自制的转租收益损失计算表、14份分租合同原件及承租人身份证复印件、广州市番禺区石基中兴购物广场及广州市南沙经济技术开发区中兴贸易有限公司出具的情况说明原件予以证实。金御公司对上述证据均不予确认，其认为冯锡荣、冯永佳无权私自转租，不存在转租利润；《补充协议》第七条明确约定，在租赁期内，乙方自行经营使用该租赁物业，不可整体转租，如需整体转租或分租给合作伙伴，必须征得甲方书面同意，且必须将相应合同给一份甲方备案；实际上，在反诉提出前，冯锡荣、冯永佳从未就其私自转租向金御公司进行报备，更从未征得金御公司的书面同意；即便冯锡荣、冯永佳提交了转租合同，也违反了合同约定，应当追究其违约责任，因此本案不存在转租利润的说法；而且，冯锡荣、冯永佳反诉提交的有关转租合同均是签订于2013年之后，按其反诉状的说法，其主张2012年后房屋出现下沉等所谓危及房屋使用安全的情况，且2012年有一本房产证被注销对其申领其它营业证照造成影响，可其竟然在发现该等情况后，仍大量违约签订转租合同，显然自相矛盾，恰恰证明其所谓的下沉、房产证注销等并不会导致涉案租赁合同无法履行。②无法正常经营造成的营业损失。冯锡荣、冯永佳主张，其承租涉讼物业后，A、B、C座用于经营超市与水疗沐足、KTV，D、E座用于经营酒店与提供员工宿舍；但是由于租赁房屋的整体地面下沉，不仅导致地面瓷砖毁损、墙面裂缝、供电设施毁损等连锁反应，还进一步严重影响了冯锡荣、冯永佳商业经营活动，给冯锡荣、冯永佳造成了巨大的经营损失，冯锡荣、冯永佳有权依法主张赔偿。为此，冯锡荣、冯永佳向一审法院提交了审计申请书，要求对其在涉讼物业经营的超市、水疗沐足、KTV、酒店开业至今的财务状况、利润金额以及2013年1月1日至今因经营场所地面下沉造成的营业损失进行审计。金御公司则认为，冯锡荣、冯永佳主张营业损失没有事实及法律依据。如上文所述，冯锡荣、冯永佳违约转租的行为已证明其主张的所谓导致租赁物无法正常使用的情况根本不能存在；实际上，冯锡荣、冯永佳在租赁物业中所经营的超市至今为止仍正常营业，而其所谓水疗会所、KTV的营业损失主要是因其自身经营不善，与金御公司以及涉讼物业没有任何关系。首先，关于水疗会所，其该种使用方式不符合租赁物的出租要求，金御公司提供的租赁物是做商场之用，而冯锡荣、冯永佳非法改建水疗会所，擅自变更用途，并修建了3个共计超200立方米的水池，严重加大了地面荷载，造成地面下沉，其该种使用完全不符合租赁物的建设设计要求，系违反租赁物业用途的严重违约行为，金御公司不但不应承担任何责任。其次，冯锡荣、冯永佳经营的KTV在2012年、2013年先后发生的两起命案及其经营不善是导致KTV亏损的主要原因，与金御公司毫无关系；即便依据合正鉴定报告，房屋主体及原围墙均无质量问题，仅部分一楼地面存在下沉，而KTV并非位于一楼，根本不受地面下沉任何影响；而且《补充协议》也约定地面下沉由冯锡荣、冯永佳维修，KTV即便受影响，也系冯锡荣、冯永佳未依约维修所导致。再次，D、E座一楼原为自行车架空停车层，系冯锡荣、冯永佳擅自违规加建围墙，改造成酒店房间，其严重改变租赁物使用用途，一切后果应由其承担；按原设计图纸一楼作为自行车架空停车层，即便出现部分下沉，也对停车不会造成实质不良影响，而D、E座二层以上楼层根本不存在问题。最后，D、E座南侧一排平房全部系冯锡荣、冯永佳违法加建做员工宿舍，其进一步加剧该部分地面下沉，所导致的任何后果均与金御公司无关。一审法院认为：金御公司与冯永佳签订《金御坊商业城租赁合同》后，冯锡荣与金御公司签订了《补充协议》约定冯永佳与冯锡荣为上述租赁合同的共同承租方，即对《金御坊商业城租赁合同》的承租方作出了变更，虽《补充协议》仅有冯锡荣一人签名，但协议抬头承租方载明为冯锡荣、冯永佳，考虑到冯锡荣与冯永佳为父子关系，且冯永佳对于冯锡荣成为共同承租方是清楚且认可的，协议签订后双方亦是按照新的租金标准履行原租赁合同的，故一审法院认定冯锡荣应为代理冯永佳签订该《补充协议》，《补充协议》的相对方应为金御公司与冯锡荣、冯永佳二人。关于合同效力问题。涉讼C、D座房屋已取得房地产权证，关于该两座房屋的租赁合同合法有效。虽涉讼A、B、C座房屋的房产证已被注销，但根据广州市规划和自然资源局番禺区分局于2019年4月10日向一审法院出具的穗规划资源番函[2019]560号复函，A、B、C座房屋原已取得《建设工程规划许可证》，现并无证据证明该《建设工程规划许可证》亦被注销或作废，故关于A、B、C座房屋的租赁合同关系亦合法有效。现双方当事人均同意解除《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》，双方争议的焦点在于合同解除的原因和责任问题。冯锡荣、冯永佳主张，涉讼物业存在A、B、C座房产证被注销，金御公司是否具有转租权未确定，地面下沉、墙体开裂以及电梯停用等方面的问题，导致其无法正常使用涉讼物业，合同目的无法实现，导致合同解除；而其基于上述原因不予缴纳租金是行使先履行抗辩权，不构成违约。金御公司则认为，其提供的涉讼物业并无使用障碍，冯锡荣、冯永佳所主张的上述问题均应由其自行负责，其长期拒不交租已构成根本违约，双方之间的合同因金御公司行使合同解除权而解除。对此，一审法院认为：关于A、B、C座房产证被注销是否影响冯锡荣、冯永佳经营使用的问题。首先，房产证并不是办理营业执照及消防验收的必要证件，未取得房产证的临时建筑也可以取得营业执照，合法报建及通过了一次消防验收合格房屋即可以办理装修消防验收手续；其次，冯锡荣、冯永佳自认涉讼物业中有3500平方米的房屋经营使用至今，且其中广州市番禺区大龙国忻泰药店的营业执照系于2016年12月27日登记，可见，A、B、C座房产证被注销并未对涉讼物业的使用造成实际影响；再次，冯锡荣、冯永佳并未提交证据证明其曾向金御公司要求配合办理营业证照而金御公司不予配合，或因A、B、C座房产证被注销其办理证照的申请被相关政府部门不予批准。因此，冯锡荣、冯永佳主张A、B、C座房产证被注销影响其经营使用，缺乏依据。关于金御公司转租权的问题。根据傍江西村经济社于2013年3月11日出具的《证明》，其确认金御公司对涉讼物业享有使用权；且冯锡荣、冯永佳自2007年6月16日接收使用涉讼场地至今已逾十年时间，可以推断原出租人傍江西村经济社应当知道金御公司将场地转租给冯锡荣、冯永佳，但并无证据证明其曾对转租提出过异议；亦无证据证明展能公司因土地使用权纠纷曾对冯锡荣、冯永佳使用涉讼场地造成阻碍或其他影响，故冯锡荣、冯永佳以转租权问题作为其不能正常使用涉讼场地的抗辩，一审法院不予采纳。关于关停电梯的问题。冯锡荣、冯永佳向一审法院提出的设施设备残值评估申请包括电梯残值，可见电梯是由冯锡荣、冯永佳自行安装的，应由其负责年检及保障电梯安全正常使用。金御公司通知冯锡荣、冯永佳因电梯已过年检期故申请停用，但并无证据证明冯锡荣、冯永佳有补办年检手续或要求金御公司重新申请使用。而况，冯锡荣、冯永佳在前三次庭审中均陈述因房产证、转租权及地面下沉原因导致大面积停业，上述电梯有可能是在已停业的部分建筑中；结合冯锡荣、冯永佳陈述中兴购物广场中的超市一直使用至今，可见上述电梯关停对于冯锡荣、冯永佳使用该超市并无影响。因此，电梯停用是否发生在停业之前、是否与停业存在必然的因果关系，缺乏依据予以证明，一审法院对冯锡荣、冯永佳称电梯停用导致其无法使用涉讼物业不予采信。关于涉讼物业地面下沉对使用的影响以及责任承担。根据合正公司的鉴定结论，1.涉讼物业目前出现的下沉主要是地面下沉，房屋原主体结构并未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显有沉降引起的裂缝，地面下沉对房屋主体结构并未产生明显影响；2.出现问题的建筑主要是后期加建部分墙体局部出现斜向裂缝、附属房墙体交接处出现竖向贯穿裂缝；3.涉讼物业室内外地面均出现明显沉降，破坏了首层室内地面的平整度，部分区域地面沉陷，现地面的平整度大于《混凝土结构工程施工质量验收规范》所允许的8mm的偏差，沉降也造成了外台阶的下沉变形、电房室内地面的塌陷，影响了该房屋地面部分的正常使用。由此可见，金御公司向冯锡荣、冯永佳出租的原有建筑物并未受到地面下沉的影响，受到地面下沉影响的主要是冯锡荣、冯永佳自行加建的建筑物以及首层室内外地面；而首层地面出现的沉降已致使地面平整度不符合相关验收规范的规定，故首层地面应已无法正常使用，而因首层室内外地面是进入涉讼物业的必经之路，即使原房屋主体结构未受损，地面下沉的情况亦对涉讼物业的整体使用造成不可避免的影响，而况加建部分房屋已出现裂缝，存在安全隐患，故一审法院认定，涉讼物业地面下沉的现象已导致物业整体不符合正常安全使用的条件。至于导致涉讼物业不能正常使用的责任。根据合正公司的鉴定结论，涉讼物业出现的地面下沉的主要原因是由于地下水位的波动、流失，且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与使用荷载共同作用造成；根据金御公司提交的岩土勘察报告和涉讼房屋设计文件，涉讼房屋在建设时已考虑了地质情况并作出相应的施工设计，涉讼房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并经竣工验收合格、取得房地产权证，由此可以认定该房屋在建设时是符合相关施工要求的，鉴定报告中认定房屋主体结构及承重构件并无受损，亦可对此予以佐证；涉讼房屋建成之后出现的地下水位波动、流失是不可预见、不可避免、不可克服的自然现象，属于不可抗力，因水土流失造成的地面下沉不可归责于双方当事人；至于使用荷载的作用，合正公司称其所指的使用荷载主要包括行人、堆放货物荷载、车辆行驶，而冯锡荣、冯永佳的加建部分均对地面下沉不构成影响，因此，在无证据证明冯锡荣、冯永佳存在使用不当造成地面荷载过大的情况下，对于该部分导致地面下沉的原因，双方当事人亦不存在过错。综上，一审法院认定，导致涉讼物业地面下沉的原因不可归责于双方当事人。另外，对于加建部分，由于冯锡荣、冯永佳在建设时并未取得建设工程规划许可证，完工后也未办理规划验收手续，该部分建筑物的安全性应由冯锡荣、冯永佳自行负责，该部分出现损坏的责任不应由金御公司承担。现涉讼物业因不可归责于双方当事人的原因已无法正常使用，《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》目的无法实现，现双方均同意解除合同，一审法院对此予以确认。合同解除后，冯锡荣、冯永佳应向金御公司交还涉讼物业，金御公司应向冯锡荣、冯永佳退还租赁押金130万元。因涉讼物业不能正常使用，金御公司仍要求按照原租金金额计收租金并以此追究冯锡荣、冯永佳逾期交租的违约责任并行使合同解除权，一审法院不予支持。但是，即使在涉讼物业出现地面下沉的情况下，冯锡荣、冯永佳仍确认有三四千平方米的面积其经营使用至今，对于该部分物业，冯锡荣、冯永佳应当按照《补充协议》约定的租金标准向金御公司支付租金。至于剩余冯锡荣、冯永佳称其未使用的物业，首先，地面下沉是一个逐渐变化的过程，并非从下沉伊始房屋便丧失使用功能；其次，如前所述，除地面下沉之外，并无其他因素影响涉讼物业的正常使用，而况经营活动本就存在风险，冯锡荣、冯永佳未使用的物业部分是因地面下沉还是因为经营不善，无法考究；再次，在本案审理过程中，金御公司多次向一审法院提出先行交接场地的请求，一审法院多次询问冯锡荣、冯永佳意见，其均不同意办理交接手续，在本案的鉴定及评估程序均终结后，其仍不同意先行办理交接手续，对于一审法院提出就其并未使用的房屋部分先行交接的建议，其亦不予接纳，且在本案诉讼持续近四年的时间内，其甚至未与次承租人终止租赁合同关系，一直分租至今，并未对交付场地作出准备；因此，虽地面下沉对物业正常使用造成影响，且冯锡荣、冯永佳自述物业大部分并未使用，但其至今拒绝交付物业，属于自行扩大损失的行为，因此，对于其所称并未使用的部分，一审法院酌情判令其按照70%的比例向金御公司支付租金。综上，冯锡荣、冯永佳应向金御公司支付租金：1、实际使用部分租金。2017年3月1日之前按使用面积4000平方米计算，2014年11月1日至2017年2月28日的租金为2757793.5元[19.5个月×22元/平方米/月×（1+5%）2×4000平方米+8.5个月×22元/平方米/月×（1+5%）3×4000平方米]；2017年3月1日起按使用面积3500平方米计算，2017年3月1日至2019年6月15日的租金为2451270.94元[27.5个月×22元/平方米/月×（1+5%）3×3500平方米]；2019年6月16日起租金按照每月93593.98元[22元/平方米/月×（1+5%）4×3500平方米]计算。2、未使用部分租金。2014年11月1日至2017年2月28日的租金为9733557.05元{19.5个月×[586205元/月-22元/平方米/月×（1+5%）2×4000平方米]×70%+8.5个月×[615515元/月-22元/平方米/月×（1+5%）3×4000平方米]×70%}；2017年3月1日起按使用面积3500平方米计算，2017年3月1日至2019年6月15日的租金为10132774.09元{27.5个月×[615515元/月-22元/平方米/月×（1+5%）3×3500平方米]×70%}；2019年6月16日起租金按照每月386887.91元{[646291元/月-22元/平方米/月×（1+5%）4×3500平方米]×70%}计算。综上，截至2019年6月15日，冯锡荣、冯永佳应向金御公司支付租金合计25075395.58元（2757793.5元+2451270.94元+9733557.05元+10132774.09元）；2019年6月16日起租金按照每月480481.89元（93593.98元+386887.91元）计算。因涉讼物业地面下沉确已影响使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，虽双方于2010年1月20日签订《补充协议》约定减租，但约定的减租原因为亚运会清河东路整修扩建对租赁物业的影响、承租人的实际情况和商业城的现状，且协议约定由冯锡荣、冯永佳对地面下沉造成的破坏进行维修，可见当时地面下沉的程度尚不足以影响涉讼物业的整体使用，尚可维修，而在涉讼物业地面无法正常使用之后，双方对于租金标准未进行重新协商，应缴租金金额不明确，此种情况下，金御公司要求冯锡荣、冯永佳承担逾期缴纳租金的违约金，一审法院不予支持。关于装修及扩建费用的赔偿问题。因金御公司在涉讼物业内设有办公室，对于冯锡荣、冯永佳在现场所做的装修及扩建均应当知情，但并无证据证明其曾对此提出异议或禁止冯锡荣、冯永佳施工；且《补充协议》中约定，如冯锡荣、冯永佳提前解除合同，“所做固定装修及添加的建筑物、无偿归甲方所有”，可见金御公司对于冯锡荣、冯永佳的装修及扩建行为应当是清楚且认可的。1.装修部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因金御公司要求冯锡荣、冯永佳按现状交还涉讼物业，其将取得冯锡荣、冯永佳在物业上添附的装饰装修的残值，因此，根据公平原则，装饰装修残值6721374.51元应由金御公司向冯锡荣、冯永佳补偿。至于双方当事人对于该评估结论提出的异议，因其在评估报告初稿出具后已提出，德高公司均已给予合理回复，故一审法院对德高公司的评估结论予以采纳。2.扩建部分。根据前述司法解释第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”冯锡荣、冯永佳自行加建的建筑物部分，未办理合法建设手续，因并无证据证明冯锡荣、冯永佳曾要求金御公司配合办理报建手续而金御公司不予配合，且一审法院在诉讼中多次询问冯锡荣、冯永佳能否补办报建手续，其均未主动办理，因此，导致加建部分未办理合法建设手续的过错主要在冯锡荣、冯永佳。而且，根据合正公司的鉴定报告，加建房屋现已出现倾斜、裂缝等安全隐患，不具备房屋的正常使用价值，且后续有可能会被城管部门拆除。因此，冯锡荣、冯永佳要求金御公司承担扩建部分费用，一审法院不予支持。3.设施设备部分。因设施设备不属于已形成附和的装饰装修，冯锡荣、冯永佳可拆除自用，设施设备的价值不属于其损失，其要求金御公司赔偿该费用，一审法院不予支持。至于冯锡荣、冯永佳反诉主张的无法正常转租分租的损失以及经营损失。如前述，导致地面下沉、房屋无法正常使用的原因不可归责于双方当事人。而况，冯锡荣、冯永佳至今仍在自行使用部分物业以及对外分租，故未能经营及转租、分租是因地面下沉还是因为经营不善导致，无法确定。因此，冯锡荣、冯永佳要求金御公司承担上述损失，一审法院不予支持。对于冯锡荣、冯永佳要求对经营损失进行审计的申请，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百三十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（四）项、第十四条第（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年8月6日作出判决：一、解除广州市金御物业管理有限公司与冯永佳于2007年6月16日签订的《金御坊商业城租赁合同》及与冯锡荣、冯永佳于2010年1月20日签订的《补充协议》；二、冯锡荣、冯永佳于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于番禺区石基镇清河东路南侧的金御坊商业城[房产证登记地址为广州市番禺区石基镇清河东路傍江西村段138号（D、E座）(A、B、C座)]及其上已形成附合的装饰装修交还广州市金御物业管理有限公司管业；三、广州市金御物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向冯锡荣、冯永佳退还租赁押金130万元；四、冯锡荣、冯永佳应向广州市金御物业管理有限公司支付2014年11月1日起至上述第二判项履行完毕之日止的场地租金和占有使用费（2014年11月1日至2019年6月15日的租金25075395.58元应于本判决发生法律效力之日起五日内支付，2019年6月16日起至上述第二判项履行完毕之日止的租金和占有使用费按每月480481.89元的标准，于每月月底前支付）；四、广州市金御物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向冯锡荣、冯永佳赔偿装修残值6721374.51元；五、驳回广州市金御物业管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回冯锡荣、冯永佳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费364846元，由冯锡荣、冯永佳负担；反诉受理费96064元，由广州市金御物业管理有限公司负担33975元，由冯锡荣、冯永佳负担62089元；财产保全费5000元，由冯锡荣、冯永佳负担。鉴定费340000元，由广州市金御物业管理有限公司负担170000元，由冯锡荣、冯永佳负担170000元。评估费253000元，由广州市金御物业管理有限公司负担97057元，由冯锡荣、冯永佳负担155943元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，冯锡荣、冯永佳向本院提交：证据一、《中兴购物广场地面沉降情况鉴定报告》（编号：2019ZMJD7014），拟证明：金御公司出租给冯锡荣、冯永佳的涉讼物业，地面沉降了300mm-340mm，局部地面悬空，导致沉降的原因是（见报告第10页）：1.主要由于下卧淤泥层固结沉降造成地面沉降，建成期内地下水下降加速了沉降。地面之下的淤泥层太厚，金御公司在工程设计和施工时，没有采取适当的措施减少淤泥层、加固土层，因此，物业建成后，淤泥层出现固结沉降，导致地面下沉。2.地面层混凝土厚度不符合施工图纸上的设计要求，施工存在严重质量问题。综上，金御公司的租赁物业存在质量问题，导致涉讼物业地面沉降，给冯锡荣、冯永佳造成巨大的经济损失，金御公司应承担违约责任。证据二、《电梯年度自检报告》，拟证明：冯锡荣、冯永佳每年均定期在年检期内对涉案商场内的电梯进行年检，电梯刚在2015年11月15日完成了年检，检验结论是“合格”，金御公司不顾事实，在2015年12月10日以“电梯已过年检期”为由关停多台电梯，严重影响了冯锡荣、冯永佳的正常经营，给冯锡荣、冯永佳造成巨大的经济损失，金御公司应承担违约责任。涉讼物业约定的是商业用途，如果一个商业用途的商场没有电梯的话是不会有顾客去消费的。证据三、《金御坊商业城招租介绍》，拟证明：金御公司在其招租介绍中称，涉案商业城为A、B、C、D、E座共五栋商业楼，占地26,257㎡，总建筑面积为24,510㎡，另有D、E座一楼夹层647.7㎡；商业城有机动车位530多个，非机动车位840多个等。但实际上，金御公司宣称的530多个机动车位，是占用了公用预留地的面积。2009年7月26日，政府收回预留地，开始在冯锡荣、冯永佳商场原来的停车场位置施工修路，导致冯锡荣、冯永佳商场的停车面积减少约2300㎡，停车位减少了一半，严重影响了冯锡荣、冯永佳商场的经营，给冯锡荣、冯永佳造成严重的经济损失。金御公司在其招租介绍中称有530多个机动车位，但没有明示车位占用了公用预留地，且合同第六条第2款约定场地按现状移交使用，金御公司该行为属于欺骗、隐瞒事实。证据四、腾讯新闻转载“大洋网-广州日报”关于金海岸花园小区新闻的截图，拟证明：金海岸花园小区在2011年开挖基坑，造成附近房屋开裂、下陷。证据五、永业大厦的施工方转账20万元给冯锡荣、冯永佳的经营“中兴购物广场”的凭证，拟证明：2013年，永业大厦在没有办好报建手续，没有基坑支护以及没有对周边做变形鉴定的情况下进行抢建，开挖二层地下停车场期间，曾借用冯锡荣、冯永佳商场的电，产生12万元的用电款。同时，永业大厦的施工不规范导致地下水土流失以及基础地面严重下沉，烧掉冯锡荣、冯永佳商场酒店一台800K的变压器。因此，永业大厦的施工方于2013年10月20日支付给冯锡荣、冯永佳20万元，包括用电款12万元及购买一台新变压器和更换变压器的费用8万元。证据四、五共同证明：地下水下降以及地面下降是因为第三方的侵权所导致，而这并不是不可抗力，出租方因为他人侵权而导致地面下沉和建筑物损坏应该由出租方向第三方来追究责任，而在出租方金御公司和冯锡荣、冯永佳之间，应该由金御公司向冯锡荣、冯永佳承担违约责任。金御公司质证认为对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，这是冯锡荣、冯永佳单方委托的一份鉴定报告，不可以作为本案裁判依据。对证据二、三份电梯的年度质检报告的真实性、合法性、关联性不予认可，从其证据所记载的时间看，应该是2015年11月，若其记载的时间准确，则其是在一审诉讼中已经形成的证据，冯锡荣、冯永佳二审中提交不属于新证据。对证据三、因为是复印件且不完整，第二页最后一行是“功能一览表：附图4张”，所以其后面应当还有其他文件，但冯锡荣、冯永佳并没有提交，且若真实存在，形成时间也是在一审判决之前，并不属于二审新证据，而且就车位的问题，一审中包括冯锡荣、冯永佳本诉的答辩和反诉的主张均没有提出过该事实作为其相关主张的依据，属二审添加的新事实，不属于二审审查范围。关于车位多少的问题，即便有关于招租的介绍，最终还是应当签订租赁合同进行明确约定，而租赁合同中对于车位没有作明确约定，因此冯锡荣、冯永佳在二审中提出该主张，与合同约定不相符，且不属于二审审查的范围。对证据四、对该网页打印件的真实性、合法性、关联性不予认可，从证据形式上讲，冯锡荣、冯永佳应当提交公证书来证明打印的内容没有被篡改，而且打印该篇报道的时间是2011年4月，该证据在一审判决之前就已经存在，其在二审中进行提交，不符合法律规定的二审新证据的范畴。就金海岸小区是否存在违规施工的问题，与涉讼物业之间的纠纷是什么关系，单从这一篇新闻报道来讲看不出来，工程存在的问题需要专业的机构出具意见，而不是仅一篇新闻报道所能够明确的。对证据五，金御公司确认证据形式上的真实性，原件与复印件一致，但对证明的内容不予认同，金御公司对证据的真实性、合法性有异议，即使永业大厦就地面下沉问题进行了赔偿，也应当与承租人及金御公司进行协商，没有任何理由由冯锡荣、冯永佳直接收取20万元，所以该20万元本身是否合法也存疑。二审诉讼中，冯锡荣、冯永佳向本院申请中止本案的审理，或把本案发回一审法院重审。二审诉讼中，冯锡荣、冯永佳申请本院到现场查看租赁物业的损坏情况。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对冯锡荣、冯永佳、金御公司的上诉请求与双方对对方的答辩意见，分析如下：从一审查明的事实来看，涉案租赁物业A、B、C、D、E座房屋原均取得了房地产权证，可见，前述租赁物业原均取得了合法的规划、竣工验收等手续。现涉案A、B、C座房屋的房产证虽被撤销，但并无证据显示该A、B、C座房屋的《建设工程规划许可证》被注销或作废，而从展能公司通过行政诉讼途径申请撤销该涉案A、B、C座房屋房产证的原由来看，并不涉及该A、B、C座房屋的主体建筑，亦无证据显示展能公司向金御公司或冯锡荣、冯永佳主张过权利，故一审认定双方当事人就涉案租赁物业A、B、C、D、E座房屋确立的租赁合同关系合法有效并无不当，本院予以确认。冯锡荣、冯永佳上诉认为双方所签订的《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》未经村民、村民会议或政府批准及金御公司把物业转租给冯锡荣、冯永佳时没有取得土地承包经营权证等主张合同无效，混淆了其与金御公司之间及金御公司与业主之间的法律关系，且冯锡荣、冯永佳自2007年签订合同起至今也从未因其所主张有关的批准程序或证照影响其对房屋的使用，故本院不予采纳。冯锡荣、冯永佳在本案诉讼中一直主张涉讼物业存在A、B、C座房产证被注销，地面下沉、墙体开裂、电梯停用影响其正常使用，并质疑金御公司是否具有转租权，自2014年11月起不缴纳承租涉讼物业的租金。就冯锡荣、冯永佳上述主张，一审认为冯锡荣、冯永佳主张A、B、C座房产证被注销影响其经营使用缺乏依据；不采纳冯锡荣、冯永佳以转租权问题作为其不能正常使用涉讼场地的抗辩；对冯锡荣、冯永佳所称电梯停用导致其无法使用涉讼物业不予采信均无不当，本院不再赘述。至于冯锡荣、冯永佳二审提交有关电梯年检的证据。因其未在一审诉讼中提交，并非二审新证据，应承担未及时提交证据相应的责任，本院不予采信。根据一审委托合正公司对涉案租赁物业所作鉴定结论为：1.涉讼物业目前出现的下沉主要是地面下沉，房屋原主体结构并未发现有明显倾斜，也未发现主体结构和承重构件有明显沉降引起的裂缝，地面下沉对房屋主体结构并未产生明显影响；2.出现问题的建筑主要是后期加建部分墙体局部出现斜向裂缝、附属房墙体交接处出现竖向贯穿裂缝；3.涉讼物业室内外地面均出现明显沉降，破坏了首层室内地面的平整度，部分区域地面沉陷，现地面的平整度大于《混凝土结构工程施工质量验收规范》所允许的8mm的偏差，沉降也造成了外台阶的下沉变形、电房室内地面的塌陷，影响了该房屋地面部分的正常使用。据此，可认定金御公司向冯锡荣、冯永佳出租的原有建筑物并未受到地面下沉的影响，受到地面下沉影响的主要是冯锡荣、冯永佳自行加建的建筑物以及首层室内外地面。因冯锡荣、冯永佳未提交证据证明合正公司及其鉴定人员不具备相关的鉴定资格；鉴定程序严重违法；鉴定结论明显依据不足，故冯锡荣、冯永佳仅以其提交《中兴购物广场地面沉降情况鉴定报告》否定合正公司作出的鉴定结论缺乏依据，本院不予采纳。从前述鉴定结论来看，涉讼物业室内外地面均出现明显沉降，而首层室内外地面是进入涉讼物业的必经之路，该首层地面出现的沉降已致使地面平整度不符合相关验收规范的规定，故即使原房屋主体结构未受损，地面下沉的情况亦对涉讼物业的整体使用造成不可避免的影响，而况加建部分房屋已出现裂缝，亦存在安全隐患，故一审法院认定涉讼物业地面下沉的现象已导致物业整体不符合正常安全使用的条件并无不妥，本院予以认可。根据合正公司的鉴定结论，涉讼物业出现地面下沉的主要原因是由于地下水位的波动、流失，且土质原本比较松散、脱空、空洞和不密实，与使用荷载共同作用造成，但该鉴定结论认定房屋主体结构及承重构件并未受到损坏。而从金御公司提交的《岩土勘察报告》和涉讼物业设计文件可知，涉讼物业在建设时已考虑了地质情况并作出相应的施工设计。再从金御公司提交涉讼物业的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并经竣工验收合格、取得房地产权证来看，该房屋在建设时是符合相关施工要求的。为此，一审认定涉讼物业建成之后出现的地下水位波动、流失是不可预见、不可避免、不可克服的自然现象，属于不可抗力，因水土流失造成的地面下沉不可归责于双方当事人符合客观事实，本院亦予认可。至于使用荷载的作用，合正公司称其所指的使用荷载主要包括行人、堆放货物荷载、车辆行驶，而冯锡荣、冯永佳的加建部分均对地面下沉不构成影响，因此，在本案无证据证明冯锡荣、冯永佳存在使用不当造成地面荷载过大的情况下，对于该部分导致地面下沉的原因，双方当事人都不存在过错。综上，一审法院认定，导致涉讼物业地面下沉的原因均不可归责于双方当事人无误。对当事人双方就此主张对方应承担责任的理由，本院均不予采纳。至于加建部分，因冯锡荣、冯永佳在建设时并未取得建设工程规划许可证，完工后也未办理规划验收手续，一审认为该部分建筑物的安全性应由冯锡荣、冯永佳自行负责，该部分出现损坏的责任不应由金御公司承担正确，本院予以确认。如上所述，涉讼物业地面下沉的现象已导致物业整体不符合正常安全使用的条件，一审认定双方当事人签订的《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》的目的无法实现于法有据。另，本案金御公司要求解除合同，而从一审冯锡荣、冯永佳递交的反诉状可知，两人亦曾要求过解除合同。再从一审查明事实来看，冯锡荣、冯永佳自2014年11月开始不再缴纳租金至今，双方又长期达不成合理解决的协议。故，双方履行合同已陷入僵局，前述当事人签订的《金御坊商业城租赁合同》及《补充协议》应予解除。对金御公司认为冯锡荣、冯永佳构成违约，由该司行使合同解除权的主张及冯锡荣、冯永佳不同意解除合同的抗辩，本院均不予采纳。合同解除后，金御公司应将冯锡荣、冯永佳支付的130万元租赁押金予以退还，而冯锡荣、冯永佳应将涉讼物业及其上形成的附合装饰装修交还金御公司。至于冯锡荣、冯永佳应向金御公司支付租金的标准。因涉讼物业不能正常使用，金御公司要求按原租金金额计收租金缺乏合理性，但即使涉讼物业出现地面下沉的情况，一审诉讼中，冯锡荣、冯永佳仍确认有三四千平方米的面积经营使用至今，故对该部分物业，冯锡荣、冯永佳应按《补充协议》约定的租金标准计付租金。对于其余冯锡荣、冯永佳所称未使用的面积，一审根据查明事实，酌情判令冯锡荣、冯永佳按照70%的比例向金御公司支付租金合理合法，本院予以认可，亦不再赘述。至于逾期交纳租金的违约金，由于涉讼物业地面出现下沉，双方在2010年1月20日签订《补充协议》约定了减租，但地面下沉是长期的自然现象，在涉讼物业地面无法正常使用后，双方对于租金的标准未进行重新协商，故冯锡荣、冯永佳应缴租金标准不明确，在此种情况下，金御公司要求冯锡荣、冯永佳支付逾期缴纳租金的违约金缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于装修及扩建费用的补偿问题。金御公司在涉讼物业内设有办公室，该司抗辩称对冯锡荣、冯永佳在现场所做装修及扩建均不知情与常理不符，本案亦无证据显示金御公司对冯锡荣、冯永佳在现场所做装修及扩建提出过异议或予以禁止，故金御公司要求冯锡荣、冯永佳按现状交还涉讼物业的话，则其将取得冯锡荣、冯永佳在物业上添附的装饰装修残值，为此，一审法院依据公平原则，判处金御公司补偿冯锡荣、冯永佳装饰装修残值并无不当，本院予以确认。至于冯锡荣、冯永佳扩建部分，因该部分冯锡荣、冯永佳未办理合法建设手续，而根据合正公司鉴定报告，加建房屋现已出现倾斜，裂缝等安全隐患，不具备房屋的正常使用价值，且后续可能会被城管部门拆除，因此，冯锡荣、冯永佳要求金御公司承担扩建部分的费用于法无据，一审不予支持无误。至于设施设备部分。因设施设备不属于已形成附和的装饰装修，冯锡荣、冯永佳可自行拆除，其要求金御公司予以赔偿于法无据，一审不予支持并无不妥，本院予以维持。至于冯锡荣、冯永佳上诉主张其无法正常转租分租的损失以及经营损失。如前述，导致地面下沉、房屋无法正常使用的原因不可归责于双方当事人。而冯锡荣、冯永佳至今仍在自行使用部分物业及对外分租，故未能经营及转租、分租是因地面下沉还是因为经营不善导致，无法确定。因此，对冯锡荣、冯永佳要求金御公司承担上述损失，一审法院不予支持亦无不当，本院予以维持。对冯锡荣、冯永佳二审又提出要求对经营损失进行审计的申请，本院不予准许。至于冯锡荣、冯永佳二审申请本院中止本案审理或发回一审法院重审，到现场进行查看的请求，因不影响上述认定，本院均不予照准。综上所述，冯锡荣、冯永佳、金御公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费705357元，由冯锡荣、冯永佳负担556974元，由广州市金御物业管理有限公司负担148383元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏