江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5194号上诉人（原审被告）：张姝霞，女，1971年3月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：方业树，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秋君，女，1985年7月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：翁志成，男，1986年2月28日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：焦国栋（受刘秋君、翁志成共同授权委托），江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡优房房产经纪有限公司，住所地无锡市清扬路137号2301。法定代表人：倪松。上诉人张姝霞因与被上诉人刘秋君、翁志成、无锡优房房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张姝霞上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回翁志成、刘秋君诉讼请求。事实与理由：1.其并非违约在先。涉案房屋买卖合同系在房产经纪公司安排下签订，其在没有任何过错的情况下被告知不符合公积金贷款条件，后来房产经纪公司与双方沟通后拟定了房屋买卖合同解除协议，要求其在该协议上签名。该协议是协商解除，并非其单方解除。且根据相关法律规定，因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还购房本金或定金。2.按照无锡市公积金管理相关规定，其本身符合公积金贷款条件，仅因为房产经纪公司错误告知其不符合条件导致合同不能履行，一审法院依据房屋买卖合同认为其提出了终止贷款，需补齐差价、赔偿损失的结论错误。3.房产经纪公司与双方当事人之间是有偿委托合同关系，本案是因为房产经纪公司错误告知其不符合公积金贷款条件而导致其损失，故房产经纪公司应当承担最终责任。4.原审判决适用法律错误。既然原审判决认定其已于3月18日解除房屋买卖合同，并据此认为其构成违约，但在判决中又确定涉案合同5月30日才被解除。即使认为其存在违约情形，被上诉人并未因此遭受损失，反而因房屋增值获得额外收益，一审法院确认的违约金明显过高。被上诉人翁志成、刘秋君辩称，1.双方签订的买卖合同中明确约定如果终止贷款行为张姝霞须补齐所差房款，但张姝霞截止到2019年5月30日依旧未办理相关的贷款手续也没有按照合同约定将剩余购房款打入监管账户，而是坚持要求解约，其行为已经构成根本违约。2.双方在合同中对违约金作了明确约定，张姝霞的行为已经严重影响了其置换房屋的需求，其想要购买的房屋价格已经上涨，故原审判决认定的违约金并没有超出法律的规定。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人房产经纪公司未作答辩。刘秋君、翁志成向一审法院起诉请求：1.判令其与张姝霞签订的房屋买卖合同解除。2.判令张姝霞向其承担违约金141200元。3.判令房产经纪公司返还其押金5000元。一审法院认定事实如下：刘秋君、翁志成系夫妻关系，金海里102-102房屋登记在刘秋君、翁志成名下。2019年1月22日，张姝霞与刘秋君签订房屋买卖合同1份，载明：刘秋君为售房人（甲方），张姝霞为购房人（乙方），房产经纪公司为中介方（丙方），甲方将金海里102-102房屋出售给乙方，价格706000元，房款380000元由乙方委托丙方根据银行政策代办公积金贷款。待双方过户完毕，乙方产权证出证后五个工作日，甲方到资金监管中心领取监管的房款及贷款。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的费用不予退还；如因乙方原因造成贷款不能正常下发，乙方承担相应的责任及经济损失；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金。乙方于2019年1月22日支付甲方购房定金20000元，于2019年2月15日前支付甲方购房款306000元。乙方承诺银行信用无不良，在无锡首次购房，在无锡个人所得税缴满2年以上，公积金连续缴满6个月未断缴等内容。张姝霞于2019年1月22日向刘秋君支付了20000元定金，于2月15日支付了150000元房款，并在银行账户内预留170264.36元。3月12日，张姝霞通过房产经纪公司的工作人员与刘秋君约定于3月13日下午共同前去办理网签、资金监管、贷款等手续，刘秋君向房产经纪公司称“因为当时说好是公积金贷款要三个月”，“请你贷款慢点办啊”，“麻烦你帮我们还是弄到三个月后搬啊”等内容。因3月12日房产经纪公司的工作人员又告知张姝霞的公积金余额不足以办理380000元公积金贷款，3月13日未办理相关手续。张姝霞于2019年3月18日前往房产经纪公司提交单方签名的房屋买卖合同解除协议1份（载明刘姝霞为甲方，刘秋君为乙方，房产经纪公司为丙方，因乙方不符合贷款条件，甲乙双方协商解除买卖合同并达成如下约定，甲方退还乙方支付的定金20000元，甲方退还乙方首付款150000元，甲乙双方原买卖合同不再具有法律效力等内容），刘秋君拒绝签字。张姝霞5月2日再次前往房产经纪公司要求解除合同。5月28日，张姝霞与翁志成、房产经纪公司工作人员签订补充协议1份，载明：“翁志成为房东、甲方，张姝霞为客户、乙方，房产经纪公司为见证方、丙方，1.房东要求和律师确认合同是否生效、有效，2019年5月30日之前购买方是否违约，是否有赔偿责。2.若经房东确认合同生效有效，必须配合第一时间办理贷款、过户等相关手续。3.如房东在2019年5月30日24点之前，中介未收到房东任何关于合同的质疑，房东必须配合中介履行合同……”5月30日，刘秋君、翁志成发送5月30日函1份，载明：“鉴于贵方已经违反合同约定且构成根本违约，我方即日起即2019年5月30日起解除与阁下签订的购房合同……”7月22日，刘秋君、翁志成再次发送7月22日函1份，载明：“我方即日起即2019年7月22日起解除与阁下签订的购房合同……”上述事实有对结婚证、房产证、房屋买卖合同、房屋买卖合同解除协议、补充协议、5月30日函、7月22日函、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，房产经纪公司经人民法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，因此产生的法律责任由其自行承担。房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。张姝霞、刘秋君于2019年3月12日约定于3月13日共同前往办理网签、资金监管、贷款等手续，在张姝霞因房产经纪公司工作人员告知无法办理公积金贷款手续而未果后，未按照房屋买卖合同的约定补齐差价，刘秋君虽向房产经纪公司工作人员称“因为当时说好是公积金贷款要三个月”，“请你贷款慢点办啊”，“麻烦你帮我们还是弄到三个月后搬啊”等内容，但并无延缓办理贷款的相关行为，故对张姝霞据此主张刘秋君违约不予支持。3月18日，张姝霞前往房产经纪公司提交单方签名的房屋买卖合同解除协议1份，故对刘秋君、翁志成据此主张张姝霞违约予以支持。因补充协议载明房东要求和律师确认合同是否生效、有效，2019年5月30日前购买方是否违约，是否有赔偿责任等内容，且刘秋君、翁志成已于5月30日发送了5月30日函，故对张姝霞主张刘秋君、翁志成未按照补充协议继续履行房屋买卖合同系违约不予支持。张姝霞违约在先，对其主张刘秋君、翁志成发送5月30日函、7月22日函系违约不予支持。刘秋君、翁志成要求解除房屋买卖合同与法有据，且发送了5月30日函，故确认房屋买卖合同已于2019年5月30日解除，刘秋君、翁志成有权在张姝霞已经支付的定金20000元及房款150000元中收取违约金142120元。因房屋买卖合同已经解除，故对刘秋君、翁志成要求房产经纪公司返还押金5000元予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十六之规定，判决：一、确认刘秋君与张姝霞、房产经纪公司于2019年1月22日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月30日解除；二、确认刘秋君、翁志成有权在张姝霞已经支付的定金20000元及房款150000元中收取违约金142120元；三、房产经纪公司于判决生效之日起十日内归还刘秋君、翁志成押金5000元；四、驳回张姝霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6136元（已减半收取），由张姝霞负担5951元，由房产经纪公司负担185元。该款已由刘秋君、翁志成预付，张姝霞、房产经纪公司应于判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接支付给刘秋君、翁志成。一审已查明事实正确，本院予以确认。二审中，张姝霞提供两份其与本案房产经纪公司工作人员吴某的通话录音及整理资料，以证明：案涉房屋买卖过程中双方均是通过吴某进行沟通。吴某曾明确告知张姝霞在解除协议上签字后已付款项可以退还。2019年3月18日，张姝霞是按照吴某的要求在事先拟好的解除协议上签字。刘秋君、翁志成经质证认为，对证据真实性无法认定，即使真实，吴某的承诺也未得到其同意，其在2019年3月18日与吴某的聊天记录中也明确张姝霞违约需要支付违约金；且解除协议载明是张姝霞不符合贷款条件要求解除合同，该解除的事由不符合双方约定。二审中，张姝霞申请证人吴某出庭作证。吴某陈述，其系房产经纪公司员工，是本案房屋买卖的经办人。房屋买卖合同签订后，张姝霞于2019年1月25日支付了第一笔首付款150000元，当天其告知刘秋君、翁志成另外的首付款要放到资金监管账户。本来约了双方于2019年3月7日办理贷款和资金监管手续，但后来双方无时间没有办理。其在3月12日接到房产经纪公司通知称张姝霞与其丈夫的收入流水比较少、无法办理公积金贷款，就与张姝霞沟通办理商业贷款，但张姝霞称如不能办公积金贷款最好是让对方退还所有房款。其就去与刘秋君协商，刘秋君说150000元的房款可以退，但是定金20000元肯定不会退。其就拟了一份解除协议，张姝霞在3月18日先签好了字，但刘秋君、翁志成看过协议后不同意退定金，所以未来签字。此后张姝霞尝试以他人名义办公积金贷款，但未成功，于是又联系其希望退回房款，其就于5月2日又发微信与刘秋君一方协商。直到5月28日双方才到房产经纪公司门店签订了补充协议，但翁志成于5月30日发函称张姝霞没有把首付款付全，故要求解除房屋买卖合同，双方协商未果就提起了本案诉讼。张姝霞认为吴某的证言证明2019年3月18日的解除协议是双方事先协商好其才签字，而刘秋君、翁志成违约才未签字，并非其单方解除合同。且在房屋买卖合同中并未将收入流水作为必要的公积金贷款资料，实际上其应当具备公积金贷款资质。至于翁志成于5月30日发函所称的其余首付款也是双方事先约定好要汇至资金监管账户，故不存在其单方违约，反而是刘秋君、翁志成没有按照5月28日的补充协议继续履行合同构成违约。刘秋君、翁志成经质证认为，吴某的证言证明了3月18日的解除协议未经其同意，不产生效力。且张姝霞不具备公积金贷款资质，此后也未积极寻求其他救济途径，而是单方要求解除合同，其行为构成违约。上述事实由通话录音、整理资料、证人证言、当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、张姝霞是否构成违约，刘秋君、翁志成能否据此要求解除涉案房屋买卖合同；二、涉案房屋买卖合同约定的违约金是否过高，应否调整？本院认为，关于争议焦点一。当事人应当按照合同全面履行自己的义务。涉案房屋买卖合同明确约定，张姝霞应当根据银行政策办理公积金贷款，如提出终止贷款，则须补齐所差房款，继续履行合同；如系张姝霞个人原因造成贷款不能正常下发，应承担赔偿责任；任何一方拒绝履行合同或解除合同，需承担相应的违约责任。在房产经纪公司告知张姝霞无法办理公积金贷款后，其未根据合同要求补齐所差房款，也未寻求其他贷款方式或救济途径，而是多次主张退还房款、解除合同，据此，一审法院认为其情形构成根本违约，刘秋君、翁志成可以据此提出解除房屋买卖合同，并无不当。张姝霞称其于2019年3月18日签订的解除协议是双方协商解除，但该协议未征得刘秋君、翁志成同意，并未生效；且其此后再次提出解除合同，仍然构成违约。虽然双方于2019年5月28日又达成了补充协议，但该协议载明继续履行合同的前提是张姝霞不构成违约且合同有效，刘秋君、翁志成于5月30日以张姝霞构成违约为由发函提出解除涉案房屋买卖合同并未违反补充协议约定。至于张姝霞提出房产经纪公司因过错导致其损失应予赔偿问题，不属于刘秋君、翁志成诉讼请求范围之内，二审中本院不予理涉。关于争议焦点二。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。张姝霞主张涉案房屋买卖合同约定的违约金过分高于刘秋君、翁志成实际损失，请求人民法院予以调整。综合考虑到如下情形，本院认为应适当减少张姝霞应支付的违约金：1.本案中刘秋君、翁志成并未提供因合同未履行导致涉案房屋或需购买房屋出现差价等损失的充分依据。2.张姝霞如约支付了部分首付款，而合同明确约定余款由其办理公积金贷款支付。通过吴某的证言可以佐证张姝霞的收入能力相对有限，能公积金贷款是其履行合同的重要原因，最终公积金贷款未能成功办理并非其过错造成，故其以此提出解除合同有一定合理性。3.张姝霞虽然曾单方要求解除合同，但也通过房产经纪公司与刘秋君、翁志成沟通协商，并非明显的恶意违约。据此，本院在刘秋君、翁志成实际损失基础上，兼顾到上述合同履行情况、张姝霞的过错程度、经济能力等，根据公平原则和诚实信用原则酌定张姝霞应支付刘秋君、翁志成的违约金为50000元。因张姝霞已经支付定金20000元及房款150000元，扣除张姝霞应当负担的违约金50000元，刘秋君、翁志成应当返还张姝霞120000元。综上所述，张姝霞的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8722号民事判决第一项、第三项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8722号民事判决第二项、第四项；三、张姝霞应支付刘秋君、翁志成违约金50000元（该款项直接从刘秋君、翁志成应返还张姝霞的定金及房款中扣除），即刘秋君、翁志成于本判决生效之日起十日内返还张姝霞定金及房款120000元；四、驳回刘秋君、翁志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6136元（已减半收取），由张姝霞负担5290元，刘秋君、翁志成负担661元，房产经纪公司负担185元；二审案件受理费12272元，由张姝霞负担10950元，刘秋君、翁志成负担1322元。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明审 判 员 毛云彪审 判 员 张朴田二〇二〇年二月二十四日法官助理 李 佳书 记 员 沈秋月