广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初267号原告：陈奇，女，1973年4月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志文，广东润科律师事务所律师。被告：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）桃菁街1号。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，广东南国德赛律师事务所实习律师。原告陈奇与被告广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚伟、张志文，被告的委托诉讼代理人钟国才、陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失326247元（具体是指房屋不能使用造成的损失）（损失金额参照逾期交楼违约金计算）；2、判决被告承担案件受理费。事实和理由：2013年3月21日，原、被告双方签订了《广州市商品房预售合同》（编号：201393211161）,根据该合同约定原告购买被告开发的御湖名邸红菁街37号1层101号房，房屋交付时间为2013年11月30日。但通往案涉小区的唯一通道至今未能通过验收不能正常使用，根据《广州市商品房买卖合同》附件七第三十条的规定，涉案小区唯一能连接外界的通道，同时也是小区的消防通道，是由被告（即案涉小区开发商）负责投资兴建。从原告提供的《关于研究金坑林场消防通道桥梁建设项目验收有关问题的会议纪要》（穗萝府会纪【2015】44号）、《关于连通消防通道桥梁使用意见的函》（穗萝林函【2014】146号）、《关于政府信息公开申请的答复》（埔农林园函【2016】249号）和《政府信息不存在告知书》（埔依申请公开【2016】10号）等证据可以看出，到目前为止该消防通道仍未通过竣工验收，存在巨大的安全隐患不能正常使用。同时，案涉房屋为毛坯房，收楼后的装修必定会使用大型车辆运输建材，而《会议纪要》（穗萝府会纪【2015】44号）明确规定：“在消防通道仍未正式验收移交前合理控制小区出入车辆、严禁大车通行。”由此可知，目前涉案小区明显不具有使用条件，涉案房屋达不到交楼条件。综上所述，由于通往小区的唯一消防通道至今未能投入使用，致使涉案房屋至今不具有使用条件给原告造成了巨大损失。为维护原告合法权益，原告特诉至法院。被告御湖公司辩称：涉案房屋在约定的交付期限之前已经具备了约定的交付条件，被告已按约定的交付方式在约定的交房期限之前将该房屋作出了交付，其交付义务已经履行完毕，不存在逾期交房的行为；原告至今未能对涉案房屋加以使用，是由其不按约办理相关收楼手续所致，该行为已经构成逾期办理商品房交接手续的违约行为，被告保留对其追究违约责任的权利；原告诉请赔偿损失却未能举证证明其损失的客观存在及损失的数额，依法应承担举证不能的后果。涉案森林防火通道业主是金坑林场，其已就改建消防通道依法办理了林地使用权申请手续，且相关工程均已在案涉交房期限前完成竣工验收，可供安全使用；被告通过协议方式合法获得了使用权，但包括原告在内的小区业主在使用案涉消防通道时应服从管理，符合合理使用的原则，原告因违反管理的道路使用无法实现而造成其自身损失的，无权要求被告赔偿；截至目前，案涉小区已有许多业主入住，亦有诸多业主正在装修中，不存在如原告所述的道路问题导致房屋无法使用的情形。请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、被告已在约定的交房期限之前将符合交付条件的房屋按照约定的交付方式作出了交付，其交付义务已履行完毕，因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉请缺乏事实依据。（一）涉案房屋在约定的交付期限之前已经具备约定的交付条件。被告与原告在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）及《广州市商品房买卖合同（预售）补充协议》中对案涉房屋的交付条件作了明确约定。根据《买卖合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第十条、第十三条的规定，案涉房屋在交付予原告时应具备的条件包括：1.商品房项目工程质量合格，通过竣工验收；2.商品房项目工程通过规划、公安消防、人防、环保部门的验收；3.房屋具备供水、供气、供电、通邮的居住条件；4.具备相应的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》及《临时管理规约》。同时，《买卖合同》第十三条第一款规定：“甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。…”，据此，案涉房屋的交付期限为2013年11月30日。因此，涉案房屋应在2013年11月30日之前具备上述交付条件，而本案中：1.就前述第一个交付条件而言，2013年11月28日，涉案商品房工程完成竣工验收，《建筑工程竣工验收报告》显示，工程质量和安全性能被评定为“合格”，验收结果为“同意验收”；2.就第二个交付条件而言，2013年11月5日，涉案商品房工程经规划部门验收合格；2013年10月18日，案涉商品房的消防工程经公安消防部门验收合格；2012年12月20日，案涉商品房的人防工程经人防部门验收合格；2013年11月13日，案涉商品房工程通过了环保部门的竣工环保验收。在案涉商品房建筑工程及其基础设施工程均被验收合格后，被告于2013年11月29日完成了案涉商品房建筑工程及其基础设施工程的竣工验收备案；3.就第三个交付条件而言，2013年10月29日，案涉商品房的户内给水工程经供水管理中心验收合格，案涉房屋具备了供水条件；截至2013年11月21日，燃气供应各环节的工程均验收合格，案涉房屋的物管公司即广州高卫物业管理有限公司亦于2013年11月18日与供气单位签订了《天然气供气及管网设施维修保养工程合同》，案涉房屋具备了供气条件；2013年8月10日，案涉商品房的供电工程通过了供电局的竣工验收，随后，被告于2013年11月8日与供电单位签订了《低压供用电合同》，案涉房屋具备供电条件；2013年7月24日，被告的通邮申请获得邮政部门的同意，案涉商品房区域一户设置了一个投递点，案涉房屋具备了通邮条件；4.就第四个交付条件而言，被告已于2013年8月5日备妥《房地产（住宅）质量保证书》及《房地产（住宅）使用说明书》，按照《补充协议》第十三条的约定，该两份文件加盖了被告公章的复印件将于原告办理案涉房屋的验收交接手续时交予原告；此外，为加强案涉商品房区域的物业管理服务，被告已于2012年制定《临时管理规约》，并在销售房屋时将该规约张贴于售楼部进行公示，原告在签订案涉《买卖合同》时亦已于该合同附件5中对该规约表示接受。就前述房屋交付条件所涉及的全部证明文件，被告已按约放置于收楼处显眼位置进行公示，以供房屋买受人查阅。案涉房屋在《买卖合同》约定的交付期限之前已经具备约定的全部交付条件，因此，案涉房屋可以交付使用。（二）被告已在约定的交房期限之前向原告发出书面《收楼通知书》。《补充协议》第十一条第一款规定：“在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等…”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定表明法律并未就房屋的交付方式作强制性规定，其允许当事人另作约定，因此，案涉合同关于房屋交付方式的约定是合法有效的。据此，被告交付案涉房屋的方式为：向原告发出书面《收楼通知书》。本案中，在案涉房屋具备交付条件后，被告已于2013年11月28日按照原告购房时提供的地址向原告寄出书面《收楼通知书》，告知原告其购买房屋已经具备交楼条件，通知其自2013年11月30日起30日内前往收楼处办理有关收楼手续，该《收楼通知书》于2013年11月29日妥投，至此，被告已如约完成房屋交付义务，但是原告并未按照通知时间前往收楼处办理收楼手续。被告分别于2013年12与31日及2014年8月26日向原告寄出《收楼催告函》，催促其尽快办理收楼手续，但原告对被告的数次催告置之不理，至今仍未办理案涉房屋的验收手续。综上所述，被告的交付义务已经履行完毕，并不存在如原告所述的逾期交楼行为，原告在诉状中要求被告支付逾期交楼违约金缺乏事实依据。二、原告至今未能对案涉房屋加以使用，是由其不按约办理相关收楼手续、无理拒收案涉房屋所导致，与被告无涉。首先，案涉房屋的主体结构和房屋质量均已通过竣工验收，且被告在交付案涉房屋时，文件、交付方式、交付期限等均符合要求，因此，本案不存在原告可拒绝收楼的法定和约定情形。被告已于2013年11月28日（寄送第一封《收楼通知书》时）将符合标准的房屋交付予原告，具有收楼义务的原告经被告多次催收仍无理拒收，不影响被告交付义务的履行完毕。原告至今未能对案涉房屋加以使用，是由其不按约办理相关收楼手续、无理拒受案涉房屋所导致，与被告无涉，因此，原告无理拒收房屋的行为已经构成逾期办理商品房交接手续的违约行为，被告保留对其追究相应违约责任的权利。三、原告未能举证证明其损失的客观存在及损失的数额，其要求被告赔偿损失的诉请不应得到支持。本案原告的诉请是要求被告赔偿其损失326247元，但原告并未提供任何证据证明其损失的客观存在及损失数额326247元的构成，因此，原告应承担举证不能的不利后果，其要求被告赔偿损失的诉请依法不应当得到支持。四、案涉森林防火通道业主是广州市萝岗区金坑林场（以下简称“金坑林场”），被告通过协议方式合法获得该消防通道的使用权为案涉小区业主提供便利；金坑林场已就改建消防通道依法办理了林地使用权申请手续，且相关工程均已在案涉交房期限前完成竣工验收，可供合法、安全使用，但对道路的使用应服从管理，符合合理、安全使用的原则；截至目前，案涉小区已有许多业主入住，亦有诸多业主正在装修中，不存在如原告所述的道路问题导致房屋无法使用的情形。（一）案涉森林防火通道的业主为金坑林场，其仅需与被告及案涉小区业主共享该通道的使用权，后者无权要求其进行二度建设。案涉森林防火通道的土地使用权属于金坑林场，该防火通道是金坑林场的消防和林业生产道路。被告通过订立协议的方式获取了对案涉森林防火通道的合理使用权，但被告及案涉小区业主均无权就防火通道的建设状况向金坑林场提出要求，金坑林场仅需与相关方共享防火通道的使用权即可。关于案涉森林防火通道的权属状况及使用情况，原告在购房时即已知悉。（二）被告通过协议获取了森林防火通道的使用权，并投入巨资进行高标准改建，充分说明其已最大程度地践行了尽职开发商对广大业主的应有态度。案涉小区的四块地块为林地改征而来的建设用地，属于四块独立的用地，由于该四块地之间及其与广汕公路之间原本已有森林防火通道连接，因此在案涉小区地块之间及小区地块与广汕公路之间并未审批市政道路用地。为给案涉小区业主提供便利，被告通过订立协议的方式，以投资改建原有森林防火通道的对价获取了对案涉森林防火通道的合理使用权。为改建案涉森林防火通道，被告投入了巨额建设资金，改建后的森林防火通道不仅工程质量合格，可安全通车，且在美观、开阔程序上堪称国内罕有的森林防火通道。这足以说明被告是一个负责的开发商，已尽职履行其对案涉小区业主应尽的义务。（三）案涉森林防火通道的改建已依法办理林地使用权审批手续，且工程已完成竣工验收，可供合法、安全使用；由于防火通道的用地类别为林地，因此其建设无须规划许可、规划验收、环评等手续。为改建案涉森林防火通道，作为森林经营单位的金坑林场已经按照《森林法实施条例》第十八条、《占用征用林地审核审批管理办法》第七条的规定向广东省人民政府林业主管部门申请办理林地使用手续并获批准。获得用地批准后，被告作为投资方就改建森林防火通道与相关单位签订了设计合同、施工合同、监理合同等文件，且相关工程已经分别于2010年4月、2011年3月、2013年4月完成竣工验收，工程质量符合要求，可安全通车使用。应予特别说明的是，由于案涉森林防火通道的用地类别为林地，属于非建设用地，而被告投资改建森林防火通道的行为显然并不会改变该道路的用地性质为林地及道路性质为森林防火通道的事实，因此该防火通道并不需要建设用地上的工程才所需的规划许可、规划验收、环评等手续。因此，原告关于“消防通道至今未能通过验收不能正常使用”的主张不能成立。（四）案涉森林防火通道事实上亦在安全使用中，案涉小区已有许多业主入住，亦有业主正在装修中，不存在房屋无法使用的情形。案涉小区自2013年开始办理交楼手续以来，已陆续有许多业主入住，亦不断有业主进行装修，仅红菁街（即案涉房屋所在街道）目前就已经有2户入住、有2户正在装修,整个涉案小区目前则已有20多户入住，有10多户正在装修。这足以证明案涉森林防火通道事实上正在安全、正常使用中，根本不存在如原告所述的“通往小区的通道至今未能投入使用致使案涉房屋无法进行装修使用”的情形。原告亦未提交证据证明消防通道无法满足装修车辆的基本通行需求。因此，原告的诉请既无法律依据也无事实依据，不应得到支持。（五）包括原告在内的小区业主在使用案涉消防通道时应服从管理，符合合理、安全使用的原则，其违反管理的使用无法实现的，无权要求被告赔偿。案涉消防通道是金坑林场所有的、具有消防和林业生产用途的道路，因此，案涉小区业主在使用该道路时，应服从关于消防通道的管理，维护消防通道的路况，禁止承载过高过重物体等行为的发生，以确保通车安全。因此，若通行车辆存在过高过载的情况，管理人员有权禁止其进入消防通道，原告因违反管理的道路使用无法实现而造成其自身损失的，无权要求被告作出赔偿。综上所述，被告已在约定的交房期限之前将符合交付条件的房屋按照约定的交付方式作出了交付，其交付义务已履行完毕；原告至今未能对案涉房屋加以使用，是由其不按约办理相关收楼手续、无理拒收案涉房屋所导致，原告未能举证证明其损失的客观存在及损失的数额，因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉请缺乏事实依据；案涉森林防火通道业主是金坑林场，被告通过协议方式获得了该消防通道的使用权；金坑林场已就改建消防通道依法办理了林地使用权申请手续，且相关工程均已在案涉交房期限前完成竣工验收，可供安全使用；截至目前，案涉小区已有许多业主入住，亦有诸多业主正在装修中，不存在如原告所述的道路问题导致房屋无法使用的情形。经审理查明，2013年3月22日，御湖公司（甲方，卖方）与陈奇（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定由陈奇向御湖公司购买位于中××镇镇××社（××街××层××房（以下简称案涉房屋），案涉房屋建筑面积432.83平方米（套内建筑面积417.93平方米），单价为26020.86元/平方米，总价为10874900元。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。合同第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方未能如期交房的，按附件七《补充协议》第十二条处理。合同第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方在进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。（一）至（五）项等应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按附件七《补充协议》第二十一条的规定处理。合同附件七《补充协议》第十一条“对买卖合同第十三条‘房屋交付’的补充约定”约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所（以下简称“收楼处”）签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。合同附件七《补充协议》第十二条第1项约定：违约逾期交房超过365日后，乙方有权依本补充协议第二十九条第7项约定内容退房。合同附件七第二十一条约定：买卖合同第二十四条修改为：甲方和乙方一致同意：属于本项目内，但不属于买卖合同涉及的预售许可证许可预售范围，以及可能与该商品房有关的其他相关设施均不属于买卖合同及本补充协议约定的交付条件范围，该等设施的交付均以其各自的具体建设情况为准，甲方无须为此承担任何形式的违约责任。合同附件七《补充协议》第二十九条第7项约定：乙方按本补充协议第十二条第1项约定退房的，应于有权退房之日起15日内（否则视为不选择退房），将解约通知书送达甲方。甲方除应退还乙方已付房款外，还应按乙方已付房款的5%支付违约金。本金和违约金，在甲乙双方互相配合办理完毕预购商品房预告登记（如存在）和抵押预告登记（如存在）的注销手续之后60日内，甲方支付给乙方；乙方不选择退房的，买卖合同及本补充协议继续履行，乙方等待交楼。延期交楼期间，甲方按日支付乙方已付房价款万分之五的违约金，违约金总额不超过房价款总额的3%。合同附件七《补充协议》第三十条第4款约定：乙方明白本项目的消防通道是指御湖名邸各地块用地红线范围外，在广州市萝岗区金坑林场（下称金坑林场）享有土地使用权之土地上建设的消防通道，该消防通道包括本项目连接广汕公路间的出入道路及本项目各地块间的连接道路、立交接驳口及两座跨库桥梁。本项目消防通道是金坑林场、广州澳美房地产开发有限公司（下称澳美公司）共同申报经上级林业主管部门批准，根据甲方股东广州方兴房地产建设有限公司（下称方兴公司）与金坑林场、澳美公司约定，由甲方全资投资建设，甲方、方兴公司、金坑林场、澳美公司、御湖名邸业主以及御湖名邸的土地使用权继受人及/或房屋的继受人共同依法在本项目用地使用权年限及/或金坑林场的林地使用权年限内均具有合理使用的权利，作为使用对价，全体业主须共同承担本项目消防通道的日常管理、维护、保养费用，保证该道路在出入、消防、生产需要时畅通无阻。合同附件七《补充协议》第三十一条第3款约定：本补充协议内容与买卖合同内容有不同、抵触或冲突的，以本补充协议为准。同时，原告签署了《关于御湖名邸消防通道的承诺书》。2012年12月20日，案涉房屋的人防工程通过竣工验收备案，取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》。2013年10月18日，广州市公安局萝岗分局对案涉房屋工程进行了竣工验收消防备案，并出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2013年11月5日，案涉房屋工程经广州市规划局验收合格，取得《广州市建设工程规划验收合格证》。2013年11月13日，案涉房屋工程通过广州市萝岗区环境保护和城市管理局竣工环保验收。2013年11月28日，案涉房屋工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位验收合格，御湖公司并出具《建筑工程竣工验收报告》。2013年11月29日，案涉房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。关于案涉房屋的供水、供气、供电和通邮条件，2013年7月24日，案涉房屋的通邮申请获得增城市邮政局市场经营部的同意，并每户设置一个投递点；2013年8月10日，案涉房屋取得广州供电局有限公司萝岗供电局的《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》，2013年11月8日，御湖公司与广州供电局有限公司签订《低压供用电合同》；2013年10月29日，案涉房屋的户内给水工程经广州开发区供水管理中心验收合格；2013年9月30日，御湖名邸C区公建配套-燃气站（自编号2）获得《建设工程规划验收合格证》，2013年11月21日，压力管道安装工程经广州市特种承压设备检测研究院检测合格。2013年11月18日，广州高卫物业管理有限公司与广东天元能源有限公司签订《天然气供气及管网设施维修保养工程合同》。被告提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》及上述文件的公示照片证实其已将涉案房屋交接资料备齐并在售楼处予以公示，做好交房准备。2013年11月28日，被告向原告发出《御湖名邸房屋交付通知书-收楼通知书》，内容为：广州御湖名邸红菁街37号101房已经具备交楼条件，请阁下自2013年11月30日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库38号御湖名邸现场办理有关收楼手续。若未按规定时间办理收楼手续，将按《商品房买卖合同》及其补充协议约定处理。上述通知书以快递方式邮寄给原告，被告提交一份妥投证明显示，该快递原告于2013年11月29日由他人签收。此后，被告分别于2013年12月31日和2014年8月25日向原告发出《收楼催告函》，内容为：因原告未在规定时间内办理收楼手续，经催告仍未办理，特发出本通知请你带齐资料办理收楼手续。该函件以快递方式寄出，被告提交一份妥投证明显示，广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具说明，该说明显示2013年12月31日寄出的快递于2014年1月1日送达，而2014年8月25日寄出的《收楼催告函》则显示被告拒收。2013年3月21日，原告签署《关于御湖名邸消防通道的承诺书》，该承诺书载明：本人明白由御湖公司开发建设的广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸项目，需于御湖名邸各地块用地红线范围外在金坑林场享有土地使用权之土地上建设消防通道作为御湖名邸内各地块间的连接通道及连接广汕公路的出入道路，该道路还包括立交接驳口及两座跨库桥梁。本人明白该消防通道的土地使用权属于金坑林场，作为使用对价，本人承诺与小区其他业主共同承担消防通道的日常维护、保养、管理及任何其他相关费用，保证该道路在出入、消防、生产需要时畅通无阻。原告陈奇诉称上述金坑林场通往案涉小区的道路和桥梁通道（以下简称“案涉通道”）未通过验收故无法使用，被告确认该通道是通往小区的唯一通道。原告认为进入小区的唯一道路和桥梁的工程规划需要报规划建设国土交通等部门审批，只有通过竣工验收后才能交付使用，其未通过竣工验收，不能正常投入使用，影响了原告履行商品房买卖合同。涉案道路达到合法使用条件是被告售楼的前提条件，同时，也是被告在商品房买卖中的附随义务，被告无法证明涉案小区的验收情况。根据双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条、第二十条、第二十四条，补充协议第十二条、第二十一条、第二十九条第7项、第三十条第4项，御湖公司应当赔偿其损失。原告提供照片两张，主张案涉通道经过水库存在安全隐患，照片显示案涉通道经过水库及有装修车辆停在案涉通道上。被告御湖公司对原告的主张不予确认，其提出以下异议：1.根据双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第三十条第四款，原告在购房时即已知悉案涉森林防火通道的土地使用权属于金坑林场，该防火通道具有消防、林业生产用途，被告仅是通过签订协议使其与原告对该防火通道享有了合理使用权，但其与原告均无权对消防通道的业主金坑林场就消防通道提出其他要求。金坑林场已经依法获得用地批准，并在2007年-2013年完成了消防通道工程的竣工验收，工程质量符合要求，可安全通车使用，目前该通道也正在使用中；2.案涉通道为林地，非规划建设用地，因此不需要办理规划许可、规划验收、环评等手续；3.案涉通道可以通行，原告提供的照片不足以证明通道存在安全隐患。同时，被告提交了两份案涉通道的视频及照片拟证实案涉通道畅通能安全使用。庭审中，原告主张因同地段无其他类型房屋标准作为参考，因此按合同约定赔偿原告的损失。2006年11月13日，广东省林业局《关于萝岗区金坑林场森林防火通道建设使用林地的批复》（粤林函【2006】631号）批复同意萝岗区金坑林场使用本地的林地30.6亩，用于森林防火通道建设和改造完善工程。广州市萝岗局农林水利局2007年2月7日发布《关于金坑林场修建消防通道桥梁的批复》（穗萝农林水函【2007】9号）同意金坑林场按所报位置修建桥梁两座，以便完善消防通道。2007年2月15日，被告将拟修建的广汕路至本项目C区的桥梁道路的方案设计、方案初步设计及施工图设计工作委托给广州市公路勘察设计有限公司负责执行。2007年3月12日，金坑林场与广州市方兴房地产建设有限公司签订《投资建设金坑林场消防通道协议书》，约定建设金坑林场的消防通道，该消防通道位于金坑水库至广汕公路相连接处，按照上级有关部门已批准的线路，包括按公路要求的立交接驳口及两座跨库桥梁。2009年10月14日，金坑林场将本建设项目所需的主出入口路桥第一期工程（金坑森林公园大道路段工程）发包给广州市公路工程公司。2010年4月20日，金坑林场消防通道路段二期工程竣工验收合格；2011年3月30日，御湖发展项目主出入口路桥一期工程（金坑森林公园大道路段工程）竣工验收合格；2012年1月13日，金坑林场御湖项目森林防火通道已完工桥梁安全检测评审通过，评审会意见：为经检测的桥梁结构强度满足设计要求，具有较好的刚度，满足正常使用要求；2013年4月8日，金坑林场森林防火通道第二期（A、B、D）区土石方/小区高架道路及边坡支护工程竣工验收合格。被告提交一份广州市黄埔区农业和林业园林局的文件会签表中会签单位意见载明：金坑林场消防通道项目规划为林地、水域，属城乡规划确定的非建设用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十二规定，该防火通道的审批许可不属于我局职能范围。2015年6月11日，广州市萝岗区人民政府办公室出具会议纪要（穗萝府会纪【2015】44号），该纪要载明：5月22日下午，萝岗区副区长梁正华主持召开会议，研究金坑林场消防通道等问题：一、金坑林场消防通道建设项目已列入区重点督办维稳项目，区政府主要领导高度关注并做出过多次批示，各有关单位要高度重视，根据各自工作职责，按照区政府《关于研究金坑林场森林防火通道建设项目监管问题的会议纪要》（穗萝府会纪【2011】33号）与区建设和市政园林局《关于研究金坑林场消防通道建设项目相关问题的会议纪要》（【2015】）内容，共同推进完成本项目的各项相关手续和竣工验收备案工作；二、为顺利推进项目验收备案取得实质性进展，区各职能局、质监站等单位应根据金坑林场消防通道建设项目现阶段实际情况，一次性向建设业主提供需补办事项清单，指导建设业主完善项目立项、环评、规划、勘查设计、现场施工档案资料、项目安全鉴定、竣工验收及项目后评价等各项工作；四、请御湖公司、澳美公司继续做好御湖小区安全维稳工作，在消防通道仍未正式验收移交前合理控制小区出入车辆，严禁大车通行。2016年5月4日，广州经济技术开发区、广州高新技术产业开发区、广州出口加工区、广州保税区、中新广州知识城建设和环境保护局出具《关于金坑林场消防通道项目申请环评批复的复函》，该函载明：金坑林场的消防通道无需办理环评手续。另经经案涉小区业主傅俊浩申请，2016年10月20日，广州市黄埔区政务公开工作办公室出具《政府信息不存在告知书》（埔依申请公开【2016】10号），内容为：金坑林场联通消防通道桥梁的相关验收手续属历史遗留问题，涉及多个部门，现区政府正在协调区相关单位共同解决，尚未形成有关验收情况的书面材料。原告另提交一份被告对外发布的关于涉案小区的宣传资料载明：为彰显项目的尊贵，开发商还特地开发了一条1.5公里长直通广汕公路的欧式私家尊道——御彩大道。被告认为该份宣传资料所述通道是发展商投入巨资将消防通道进行改造并供业主使用的。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《关于连通消防通道桥梁使用意见的函》、《关于政府信息公开申请的答复》、《政府信息不存在告知书》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《防空地下室易地建设意见书》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《关于广州市御湖发展项目C区住宅及配套建筑一期竣工环保验收的批复》、《关于连通消防通道桥梁使用意见的函》、照片、视频及双方当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告陈奇与被告御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思的表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）及《补充协议》中对房屋的交付条件作了明确约定。根据《买卖合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第十条、第十三条的规定，涉案房屋在交付时应具备以下条件：1.商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；2.满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；3.具备相应的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》及《临时管理规约》。可见，双方并无约定消防通道验收合格是涉案房屋交付的条件。本案中，御湖公司已于合同约定的交房时间（2013年11月30日）前，取得合同约定的证明文件，即满足涉案房屋应具备交楼条件，原告无正当理由不得拒绝收楼。御湖公司于2013年11月28日按照原告购房时提供的地址向其寄出书面《收楼通知书》，通知其自2013年11月30日起30日内前往收楼处办理有关收楼手续，该《收楼通知书》于2013年11月29日妥投，可见，御湖公司已履行合同约定的交付义务，不存在逾期交楼的行为。关于涉案消防通是否影响原告正常使用问题。首先，涉案消防通道分别于2010年4月20日、2011年3月30日、2013年4月8日、2012年1月13日完成了一期工程、二期工程、主出入口路桥一期工程、第二期（A、B、D）区土石方/小区高架道路及边坡支护工程、森林防火通道已完工桥梁竣工验收和安全检测，取得《竣工报告》及《工程竣工验收证明书》，可正常使用。且目前已有部分业主已经装修入住，该通道可以满足装修车辆的基本通行需求。其次，涉案消防通道所有权属于金坑林场，该消防通道的建设、维护、管理均是金坑林场，御湖公司仅通过与金坑林场签订协议获得案涉消防通道的使用权，无权建设该消防通道，以上情况原告在购房时即已知晓，且在签署《承诺书》时已承诺使用涉案消防通道时服从管理、安全使用、维护消防通道的畅通等相关义务，原告称收楼后的装修必定会使用大型车辆运输建材，即违反上了述《承诺书》的约定，也违反消防通道管理使用的规定，因其自身原因造成的损失，原告无权要求御湖公司承担。由此可见，原告提出通往小区的唯一消防通道至今未能投入使用与事实不符，其认为涉案房屋至今不具有使用条件的理由不成立。据此，原告要求御湖公司赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈奇的全部诉讼请求。案件受理费3097元，由原告陈奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇一七年三月二十九日书记员  林 婕张敏附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。