湖南省浏阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘0181民初161号 原告浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。 法定代表人杨文杰，经理。 委托代理人刘强，系该公司职员。 委托代理人黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。 被告龙小伟，男，1975年8月2日出生，汉族。 第三人黄海波（追加），男，1976年7月20日出生，汉族。 委托代理人张湘江，浏阳市远大法律服务所法律工作者。 原告浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告龙小伟、第三人黄海波房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员黎建平、黎子玉参加的合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。书记员陈晴旺担任记录。原告委托代理人刘强、黄学军及被告龙小伟、第三人委托代理人张湘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的14套《商铺租赁合同》；2、判令被告依照合同约定向原告支付拖欠的14套商铺租金计202655.4元；3、判令被告向原告支付逾期交纳14套商铺租金所产生的逾期付款损失18070元（该损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；4、判令被告负担本案全部诉讼费用。 被告龙小伟辩称：1、被告未拖欠租金，被告之前去找过原告，但原告公司财务说不要被告交钱，因为原告驻浏项目总经理单倍佩说要补偿被告因合同不能履行的损失；2、原告所述不实，被告未变更地址，原告之前根本未向被告提供的地址寄送过《清铺通知》及《解除合同函》。 第三人黄海波述称:1、第三人认可原告关于解除合同的事实，第三人当时是商铺的实际经营者，确实多次收到原告发来的《清铺通知》及《解除合同函》，第三人也及时与被告进行了联系，被告要求第三人将通知及函告内容以短信的形式发送给他，第三人亦将其内容发送给了被告；2、关于被告欠租金的问题，第三人不清楚。 原告为支持诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据： 1、被告身份证，拟证明被告是租赁合同的签约主体，是租赁合同相对方，被告是涉案商铺的承租人，是适格的诉讼主体； 2、建设工程竣工验收备案表，拟证明原告出租涉案商铺给被告合法合规，涉案商铺属于原告所有，已经五方验收合格、通过政府部门备案，已具备交付使用的法定条件； 3、14份《商铺租赁合同》，拟证明1、原、被告明确知悉了租赁合同的权利与义务约定，双方是在自愿、平等、公平的基础上订立的合同，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应遵照履行，否则应承担相应的违约责任；2、合同详细约定了租金的具体支付时间、金额及违约责任等事项； 4、租金欠费明细表，拟证明被告已支付的租金金额和拖欠的租金金额； 5、《违约告知函》、《解除合同函》、EMS邮寄凭证、顺丰邮寄凭证、顺丰退件凭证及照片，拟证明1、被告擅自转租涉案商铺及长期拖欠租金，原告进行了积极追索及催告，被告拖欠租金及物业费后，原告发函进行了催收，被告转租构成根本违约后，原告向被告多次寄发了解除合同通知书，解除了双方签订的《商铺租赁合同》；2、照片证明了原告分别于2015年9月2日、2015年11月24日在涉案商铺门口张贴了解除合同通知书，对被告履行了通知义务。 对于上述证据，被告发表如下质证意见： 对证据1-3无异议；对证据4有异议，被告去交付租金时原告不收，后来被告才知道原告将铺面卖给了其他人；对证据5有异议，被告将商铺转租给第三人后，商铺开业时碧桂园的领导也在场剪彩，该事实证明了原告同意被告将所承租的商铺转租给第三人；解除合同函的时间是2014年11月25日发的，但在2015年12月时，碧桂园领导还亲自在一份《合同正在履行中》的证明上盖了章，等于合同解除通知无效；顺丰的邮件被告没有签字，也未收到过；对照片所反映的内容，被告不清楚。 对于上述证据，第三人发表如下质证意见： 对证据1-3、5无异议，对证据4，第三人不清楚。 被告在举证期限内向本院提交了以下证据： 1、光盘及通话清单，拟证明被告没有欠原告租金，原告在和被告的租赁期限未到期前，将被告所租赁的门面卖给了他人，碧桂园老总单倍佩答应补偿被告相关费用； 2、被告自己出具的补偿协议，拟证明原告方要补偿被告的相关费用； 3、短信记录，拟证明原、被告租赁关系到期之前，原告将涉案商铺转让给了他人，但原告却未告知买方其与被告的商铺租赁尚未到期之事实。 对于上述证据，原告发表如下质证意见： 对证据1真实性、合法性及关联性均有异议。音频里面是不是被告和单倍佩的声音不清楚，有待核实，即便是他们的声音，但内容并非单倍佩的真实意思表示，内容中没有讲到不要被告交付商铺租金，也没有讲到将商铺转让一事；录音未经过公证，不符合证据形式要件，而且不知道录音的来源及地点，录音里面没有介绍录音各方的主体身份，因此谈话的对象是谁不清楚，里面说到最多的是长沙商铺及维修问题，跟本案无关；对证据2真实性、合法性及关联性均有异议。该补偿协议是被告个人单方意思表示，原告没有收到该协议，协议亦未加盖原告公章；对证据3真实性、合法性及关联性均有异议。如果短信内容是真实的，那么所有的内容都是被告个人的意思，单倍佩所述很少，没有明确的意思表示，故该证据无法达到被告的证明目的；短信没有经过公证，不符合证据的形式要件，信息上抬头称呼单总，名称是可以随意更改的，不能确认双方信息往来的主体是谁。 对于上述证据，第三人发表如下质证意见： 对上述证据真实性、合法性及关联性均有异议，上述证据与本案无关。 第三人在举证期限内向本院提交了以下证据： 1、庭审记录5页，拟证明被告在2015年9月2日收到第三人发出的《清铺通知》及《解除合同函》，并已知晓原告与其解除合同的事实； 2、《清铺通知》及《解除合同函》，拟证明原告曾于2015年11月23日、2015年9月1日向被告发出《清铺通知》及《解除合同函》的事实； 3、短信复印件，拟证明第三人通过短信形式将原告的《解除合同函》内容告知被告的事实。 对于上述证据，原告发表如下质证意见： 对上述证据均无异议。 对于上述证据，被告发表如下质证意见： 对证据1-3均有异议，被告没有收到《清铺通知》及《解除合同函》，也没有看到第三人发送的短信。 经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下： 对原告提交的证据认证如下： 对证据1-5的真实性、合法性、关联性均予以认定。 对被告提交的证据认证如下： 因被告提交的3份证据过于单一，且其真实性无从核实，在无其他证据予以佐证的情况下，本院依法不予采信。 对第三人提交的证据认证如下： 对证据1的真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据2、3的真实性、合法性予以认定。 根据上述已采信的证据，本院认定以下事实： 2011年10月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁合同》14份，合同约定甲方将位于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀1街1栋的第105、106、107、108号及1街2栋的第101、102、105、106、107、108、109、110、111、112号共计14个商铺出租给乙方用于经营超市，租赁期限自2011年11月29日起至2019年11月28日止。合同第四条“租金、保证金及其他费用的计付”第2款对商铺的租金收取进行了详细约定（详见本判决书后“附每套商铺的租金收取明细表”）；该条第4款约定“乙方应在每月公历10号前分别到甲方财务部以现金/转账方式交纳当月的租金，到物业服务公司财务部以现金/转账方式交纳当月的物业服务费，乙方交纳租金或物业服务费每逾期一天，乙方应分别向甲方或物业服务公司支付欠款额5‰的滞纳金”。合同第七条“合同的解除”第1款约定：“乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还）……（3）将该商铺转租、分租、发包给他人使用的；……（7）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；……”第八条“其他特别约定事项”第1款约定：“本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，乙方应在合同终止后15天内搬出并交还该商铺……”第6款约定：“乙方在本合同中注明的联系地址和电话如有变更的，应将变更后地址、电话及时书面通知甲方，否则，甲方依本合同注明的地址向乙方发出的所有通知将被视为该通知已送达乙方，乙方已清楚该通知的内容，其中在租赁期限内时，甲方可以该商铺为地址而向乙方发出所有通知，该通知在甲方一发出时都将被视为已送达乙方。” 2012年6月15日，被告龙小伟作为甲方与第三人黄海波作为乙方签订《商铺租赁合同》，合同约定由甲方将上述14套商铺商铺出租给乙方用于经营超市。2015年12月21日，龙小伟向本院提起诉讼，要求解除与黄海波签订的《商铺租赁合同》。本院于2016年6月20日依法作出（2015）浏民初字第06662号判决，判令龙小伟与黄海波签订的《商铺租赁合同》予以解除。 合同履行过程中，被告按约向原告支付了2015年3月前的租金，自2015年4月份开始被告就未再向原告支付租金，直至2016年12月止，被告已累计拖欠原告租金共计202655.44元。鉴于此，原告于2016年8月23日通过顺丰快递向被告在合同上载明的地址（长沙市长沙县松雅小区B单元26栋）送达了14份《解除合同函》，告知被告因其欠付租金已构成违约，原告以此解除双方签订的《商铺租赁合同》。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 关于合同的解除。被告自2015年4月份开始至今再未向原告交付过商铺租金，其行为已违反了双方签订的《商铺租赁合同》第七条“合同的解除”第1款第（7）项关于“拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的”之约定，原告以此要求解除合同，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于合同解除时间。依照《合同法》第九十六条第一款关于：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，合同解除前一方应将合同解除的意思表示告知对方。本案中，原告虽曾分别于2015年9月、2015年11月份向被告送达过《解除合同函》及《清铺通知》，但本院（2015）浏民初字第06662号生效判决已认定此时双方尚未解除合同，2016年8月23日，原告又通过顺丰快递向被告送达了《解除合同函》，被告虽未签收，但由于原告所送达地址为被告合同上所载地址，故根据《商铺租赁合同》第八条第6款关于“……甲方依本合同注明的地址向乙方发出的所有通知将被视为该通知已送达乙方……”之约定，原告的送达行为应视为其已将解除合同的意思表示通知了被告，故合同解除时间应为2016年8月23日。 关于被告欠付租金及违约责任。有证据证实被告自2015年4月份开始未再支付原告租金，对此被告亦予以认可，被告抗辩称其向原告交付租金时对方拒收，但被告却未提供相关证据予以证实，故对该抗辩意见本院不予采信。考虑到租赁合同解除后，被告应按合同约定在15日内交还原告商铺，但被告却一直占有该商铺，故原告所主张的202655.44元租金里面，自2016年9月2日后所产生的费用实为商铺占有使用费，而自2016年8月24日至2016年9月2日（15天）所计算的租金5448.5元理应予以扣除，为此，对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以部份支持。被告欠付租金已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告理应承担拖欠租金的违约责任，现原告主张按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金共计18070元，该数额合理，本院予以支持。被告另抗辩称原告曾承诺给付其因合同无法履行所造成的相关损失，因被告未举证证实，本院不予采信；即便被告有证据证实其真实性，但由于其与本案不属同一法律关系，本院在本案中无权处理，被告可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司与龙小伟于2011年10月17日签订的14套《商铺租赁合同》于2016年8月23日解除； 二、龙小伟自本判决生效之日起5日内向浏阳碧桂园房地产开发有限公司支付拖欠租金及商铺占有使用费197206.94元（202655.44元－5448.5元），以及因拖欠租金所产生的违约金18070元，两项共计215276.94元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6131元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担131元，龙小伟负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  吴昺阳 人民陪审员  黎子玉 人民陪审员  黎建平 二〇一七年三月七日 书 记 员  陈晴旺 附相关法律规定： 1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 附每套商铺的租金收取明细表： 一、浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀1街1栋： ①第105号商铺租赁期内租金总额为108528元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥1184                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥1243                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥1305                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥1370                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥1438                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥1510                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥1586                ②第106号商铺租赁期内租金总额为77262元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥843                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥885                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥929                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥975                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥1024                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥1075                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥1129                ③第107号商铺租赁期内租金总额为68568元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥748                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥785                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥824                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥866                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥909                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥954                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥1002                ④第108号商铺租赁期内租金总额为49614元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥541                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥568                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥597                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥626                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥658                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥690                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥725                二、浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园岭秀1街2栋： ①第101、102、105、106、112号商铺租赁期内租金总额均为48456元，其租金均按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥528                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥555                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥583                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥612                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥642                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥674                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥708                ②第107号商铺租赁期内租金总额为55986元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥611                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥641                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥673                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥707                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥742                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥779                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥818                ③第108号商铺租赁期内租金总额为74796元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥816                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥857                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥899                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥944                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥991                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥1041                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥1093                ④第109号商铺租赁期内租金总额为56346元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥615                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥645                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥678                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥711                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥747                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥784                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥823                ⑤第110号商铺租赁期内租金总额为64776元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥706                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥742                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥779                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥818                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥858                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥901                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥947                ⑥第111号商铺租赁期内租金总额为64974元，该租金按下列租金明细表计收：                            支付时间                       每月支付金额                               2013．5．29-2013．11.28                       ￥709                               2013．11．29-2014．11.28                       ￥744                               2014．11．29-2015．11.28                       ￥781                               2015．11．29-2016．11.28                       ￥820                               2016．11．29-2017．11.28                       ￥861                               2017．11．29-2018．11.28                       ￥904                               2018．11．29-2019．11.28                       ￥950