四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17728号 上诉人（原审原告）：刘庆辉，女，1983年8月21日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：文乐砺，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚莉莉，女，1987年2月24日出生，汉族，住四川省荣县。 原审第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路7号1栋1单元23层2301号。 法定代表人：寇治军，总经理。 委托诉讼代理人：曾祥平，系公司员工。 上诉人刘庆辉因与被上诉人龚莉莉、原审第三人成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘庆辉上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法改判龚莉莉向刘庆辉退还50000元定金及相应利息；2.一二审受理费等诉讼费用由龚莉莉承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。龚莉莉告知刘庆辉死者坠亡地在燃气管道旁的栏杆上，而不是一审法院认定的“死者坠亡地在燃气管道旁”。且根据案涉房屋花园平面图、花园现状，均直接明确显示死者坠落区域属于案涉房屋附带花园，龚莉莉也承认死者坠落区域属于花园，二不是一审法院认定的不属于花园；2.一审法院适用法律错误。龚莉莉存在欺诈行为，故案涉《存量房屋买卖合同》应当属于可撤销的合同，在撤销之前合法有效，撤销后合同自始无效，龚莉莉应退还定金50000元并承担资金占用利息损失。且案涉合同标的存在重大瑕疵，龚莉莉存在根本违约，刘庆辉可以行使法定解除权解除合同。 龚莉莉辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.在买卖房屋时，龚莉莉已明确告知刘庆辉发生过意外坠亡事件且坠亡位置在案涉房屋外的天然气管道旁边。有视频作为证据，买卖合同、房产证平面图及案涉房屋的开发商的回函作为佐证，已形成完整的证据链，证明龚莉莉履行了如实告知义务；2.根据买卖合同，刘庆辉未按照合同约定履行付款义务，龚莉莉有权不退还定金50000元。 中环公司述称，对刘庆辉的上诉请求、事实及理由没有意见，请二审法院依法判决。 刘庆辉向一审法院起诉请求：1.判令龚莉莉退还50000元定金并支付利息（以50000元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构同类同期人民币贷款基准利率，自2019年3月17日计算至龚莉莉实际付清之日止，暂计算至2019年4月30日为265.83元）；2.判令龚莉莉承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2019年3月17日，刘庆辉、龚莉莉经中环公司介绍签订了《存量房屋买卖合同》，约定刘庆辉购买龚莉莉位于成都市高新区房屋（权3402087），建筑面积88.27平方米，价款2320000元，合同签订后，刘庆辉向龚莉莉支付50000元作为定金。双方合同签订前，龚莉莉告知刘庆辉楼上有人掉落死亡在案涉房屋外面的天然气管道旁边，且未在房屋底层花园里。经一审法院向成都市公安局高新分局刑事侦查技术大队调取的死者现场照片显示，死者坠亡的地点位于案涉房屋外墙面以外，且与底层花园连通的区域内，对该坠亡实际地点，刘庆辉、龚莉莉双方并无争议。 一审法院另查明，经一审法院向案涉房屋的开发商四川中德世纪置业有限公司发函调查询问，查明案涉房屋买卖合同及图纸中显示，该房屋楼栋外墙面以外区域无赠送面积，也不属于房屋产权面积之内。关于屋外绿地的使用，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，买受人所购商品房为底层房屋且附带可独立使用的底层绿地，全体买受人均同意由购买底层房屋的买受人在合理范围对该部分底层绿地无偿专用，底层房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划分，使用面积以实际交付为准。在实际当中，房屋开发商对一楼绿地的使用范围未进行明确划分和面积测量，交付时业主根据现场实际情况自行选择使用区域，但业主不能破坏绿地、干扰物业公司对绿地的正常管理、妨碍小区公共设施设备的使用和管理。本案中案涉死者坠亡的地点并不在案涉房屋的产权范围之内，该位置与房屋的底层花园连通，但该地点并未明确属于案涉房屋业主所有，且该位置设置有小区公共的设施设备。 同时，刘庆辉、龚莉莉双方在诉讼过程中明确表示已实际解除双方签订的《存量房屋买卖合同》。 一审法院认为，本案的争议焦点为刘庆辉是否有权要求龚莉莉返还定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中，刘庆辉向龚莉莉支付定金50000元系为了履行《存量房屋买卖合同》担保的定金，其性质应属于违约定金，在刘庆辉不愿意继续履行《房屋买卖合同》时，其无权要求返还定金，在龚莉莉不履行债务时，刘庆辉有权要求龚莉莉进行返还。本案的争议焦点进一步限缩为龚莉莉是否存在违约行为，导致案涉《存量房屋买卖合同》解除的责任主体到底是谁。一审法院认为，根据《存量房屋买卖合同》约定，刘庆辉应当在合同签订后5日内支付购房首付款，刘庆辉逾期支付购房款并明确表示不再履行《存量房屋买卖合同》构成违约，刘庆辉也没有举证证明龚莉莉在双方合同签订之后有相应的违约行为，龚莉莉有权解除《存量房屋买卖合同》，同时根据查明，案涉《存量房屋买卖合同》实际已经解除，则刘庆辉无权要求龚莉莉返还定金。故对于刘庆辉要求龚莉莉返还定金并支付利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于刘庆辉认为龚莉莉告知有人坠楼死亡在案涉房屋外面的天然气管道旁边，未在房屋底层花园内构成欺诈的主张。一审法院认为，首先，刘庆辉购房时龚莉莉已明确告知刘庆辉楼上有人掉落死亡在案涉房屋外面的天然气管道旁边，现有证据不足以认定龚莉莉具有欺诈的故意和欺诈的行为。反观购房人刘庆辉，在购买价值高达两百余万元的房产时，在出卖人已经明确告知有人坠亡的情况下，不进一步询问具体细节，不现场实地查勘，不慎重作出购买决定，没有尽到一般购房人合理审慎的审查义务，存在重大过失，故对于刘庆辉的该项主张，一审法院不予支持。其次，刘庆辉认为龚莉莉构成欺诈，假定该欺诈事实存在，案涉《存量房屋买卖合同》应当属于可撤销的合同，即在合同被撤销之前，属于效力待定状态。而本案中，刘庆辉一方面主张龚莉莉构成欺诈，但并未向法院提出要求撤销双方签订的《存量房屋买卖合同》的主张，另一方面刘庆辉又认可与龚莉莉已实际解除《存量房屋买卖合同》，而合同解除的前提系合同依法成立有效，故刘庆辉在诉讼中的行为与其主张也自相矛盾。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘庆辉的全部诉讼请求。一审案件受理费528元，由刘庆辉承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘庆辉提交由中华人民共和国四川省成都市中大公证处出具的《公证书》，主要内容为龚莉莉委托中环公司工作人员夏万林在朋友圈发布的案涉房屋销售广告。拟证明坠楼区域属于花园，开发商将该区域全部赠送给了龚莉莉，户型图上面的蓝色部分是全部的赠送区域，右上角的死者坠亡地恰恰在赠送区域的范围内。龚莉莉质证认为，微信宣传不能证明宣传的是案涉房屋，上面显示的宽度是2.2米，实际是1米左右。夏万林不能代表龚莉莉，而且龚莉莉也明确告知了该区域是公共区域，有视频、产权证、购房合同证明，该份户型图没有加盖任何的公章，也没有龚莉莉的书面认可，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不能达到其证明目的。中环公司质证认为，对内容的真实性无法确定，需要夏万林确定。 本院经审查认为，对该证据的内容真实性无法核实，不能达到其证明目的。 二审另查明，案涉《存量房屋买卖合同》第一条交易房屋基本信息，1.交易房屋地址位于成都市高新区。建筑面积88.27平方米。该房屋的相关资料以权属登记信息为准。第五条合同价款与付款方式及违约责任，3.具体付款方式：（2）首付款（含一次性付款）刘庆辉在5日内将全部或部分首付款壹佰零玖万元整直接支付给龚莉莉，由此产生的风险由刘庆辉自行承担。4.逾期付款违约责任，在龚莉莉完成过户前，刘庆辉未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管帐户），按逾期时间分别处理，（1）和（2）不作累加：（2）逾期超过15日的，龚莉莉有权单方书面解约合同，且在刘庆辉未付款前，龚莉莉不再履行合同约定的义务。合同被解除的，刘庆辉应当自合同解除之日起7日内按照本合同成交价的20%作违约金或龚莉莉不予退还刘庆辉定金，并由龚莉莉退还刘庆辉全部已付款。 2019年7月31日，四川中德世纪置业有限公司出具的《关于刘庆辉与龚莉莉合同纠纷案协助调查通知的回复》中载明：四川中德世纪置业有限公司与龚莉莉签订的房屋《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称合同）中的房屋面积为产权面积，房屋产权范围详见合同附件图，该房屋楼栋外墙面以外区域无赠送面积；关于屋外绿地的使用，四川中德世纪置业有限公司与龚莉莉签订《商品房补充协议》第九条中第三条有明确的约定“买受人所购商品房为底层房屋且附带可独立使用的底层绿地的，全体买受人均同意由购买底层房屋的买受人在合理范围对该部分底层绿地无偿专用。底层房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划分，使用面积以实际交付为准”。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，《存量房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，合同内容不违约法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 关于龚莉莉是否应当向刘庆辉退还50000元及支付利息的问题。本院认为，首先，根据案涉合同第一条约定“交易房屋地址位于成都市高新区。建筑面积88.27平方米。该房屋的相关资料以权属登记信息为准”。同时，案涉房屋所有权证载明建筑面积为88.27平方米，也就是说，案涉合同的标的没有包括绿地或花园。从本案查明的事实看，《关于刘庆辉与龚莉莉合同纠纷案协助调查通知的回复》载明，四川中德世纪置业有限公司与龚莉莉签订的房屋《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称合同）中的房屋面积为产权面积，房屋产权范围详见合同附件图，该房屋楼栋外墙面以外区域无赠送面积；关于屋外绿地的使用，四川中德世纪置业有限公司与龚莉莉签订《商品房补充协议》第九条中第三条有明确的约定，“买受人所购商品房为底层房屋且附带可独立使用的底层绿地的，全体买受人均同意由购买底层房屋的买受人在合理范围对该部分底层绿地无偿专用。底层房屋买受人的专用区域由出卖人在房屋交付前根据实际情况予以划分，使用面积以实际交付为准”。由上述论述可知，龚莉莉对花园不享有所有权，案外人坠亡地点没有在本案合同标的范围内。 其次，签订案涉合同时，作为出买人的龚莉莉已明确告知刘庆辉有人坠落死亡在案涉房屋外面的天然气管道旁边，对此，刘庆辉并没有进一步询问具体细节，亦在未采取现场实地勘查的情况下就签订了案涉合同，其没有尽到一般购房人合理审慎的审查义务，存在重大过失。 再次，根据案涉《存量房屋买卖合同》第五条合同价款与付款方式及违约责任的约定，刘庆辉应在5日内将全部或部分首付款壹佰零玖万元整直接支付给龚莉莉，逾期超过15日的，则龚莉莉有单方解除权。合同被解除的，刘庆辉应当自合同解除之日起7日内按照本合同成交价的20%作违约金或龚莉莉不予退还刘庆辉定金，并由龚莉莉退还刘庆辉全部已付款。本案中，刘庆辉逾期支付购房款并明确表示不再履行《存量房屋买卖合同》的行为已构成违约，但龚莉莉在合同履行过程中并无违约行为，故龚莉莉有权解除《存量房屋买卖合同》并不予退还刘庆辉定金，刘庆辉无权要求龚莉莉返还定金。 综上所述，刘庆辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1056元，由刘庆辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年二月十一日 书记员  杨珍梅