新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9308号原告：陈剑，男，1981年12月22日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：张思怡，新疆北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋莹婕，新疆北方律师事务所律师。被告：叶伟华，女，1978年5月15日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：马俊，新疆联恒律师事务所律师。第三人：新疆联家源房产经纪有限公司，住所地，乌鲁木齐市新市区喀什东路498号华源博雅馨园20栋1单元101室。法定代表人：刘小利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冶彦清，男，系该公司职员。原告陈剑与被告叶伟华、第三人新疆联家源房产经纪有限公司（以下简称联家源经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈剑及委托诉讼代理人张思怡，被告叶伟华及委托诉讼代理人马俊，第三人联家源经纪公司委托诉讼代理人冶彦清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，2.判决被告返还定金20000元，3.判决被告支付违约金139500元。事实和理由：原、被告于2016年9月6日签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于乌鲁木齐市新市区以93万元的价格出卖给原告。原告于签约当日向被告支付定金2万元。双方约定原告于2016年10月10日之前向被告支付26万元首付款，付清首付款之后，被告应及时将房屋交付给原告，同时约定任何一方无正当理由，不履行本合同或者拖延履行本合同的，需按照本合同成交房款的15%作为违约金赔付给守约方。原告在支付首付款前，发现被告与新疆呈信房地产开发有限公司因该房屋存在争议，呈信公司一直没有给被告办理入住手续，即使原告依照合同约定将首付款支付给被告，被告也无法将房屋交付给原告。之后，原告委托第三人多次向被告提出协商解决此事，但被告一直推脱。后在调解过程中，被告提出已将房屋出售给第三人，该行为致使合同无法继续履行，原告也不能实现合同目的，因此原告主张解除该合同。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告叶伟华辩称，原告诉求已过诉讼时效。原告未按约定支付首付款，之后催促，原告以工作繁忙以及需出售其他房子筹款为由未支付，并提出降价要求。2016年11月中旬，原告又未按约到第三人处协调处理，被告于当日通知第三人解除合同，并从第三人处取回房屋钥匙和合同原件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人联家源经纪公司辩称，同意解除合同。在约定的首付款支付日期前，出现被告与房产公司的诉讼。原告要求第三人通知被告解决好问题办理入住后再交款。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下，2016年9月6日，原被告及第三人签订一份《房屋转让（买卖）合同书》，约定以下主要内容：被告将位于乌鲁木齐市新市区转让给原告，该房屋为按揭房，建筑面积138.18平方米；被告保证该房屋无权利瑕疵、未拖欠税费、未查封抵押等（银行按揭贷款抵押除外），保证提供的全部证件、文件等资料均真实、合法、有效；房屋交易总价格为人民币930000元，原告于2016年9月6日支付定金20000元给被告，以确立买卖关系，在双方签订《房屋买卖合同》的当日，被告同意将定金存放于第三人处作为房屋交接保证金，由第三人在被告腾出房屋、交接钥匙、结清物业等相关费用后当日转交给被告；原告应在签订本合同之日起于2016年10月10日之前支付人民币260000元首付款，被告同意原告剩余房款以银行按揭或公积金贷款方式支付，双方同意委托第三人办理该房屋的贷款手续，双方应在签署本合同后三个工作日内按照相关部门规定的办理贷款所需资料及全部证件交给第三人，待第三人收齐全部贷款资料后，按照相关部门的规定协助双方办理贷款和过户手续。合同第七条为违约责任，1.本合同所涉及房屋是以现房售予原告，且原告或原告的授权代表已验看过该房屋，故原告不得以任何理由拒绝履行该合同；2.如原告在签署合同后未能履行本合同之相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属原告违约，所付定金归被告所有，并须支付第三人成交房款3%的违约金；3.如被告在签署合同后未能履行本合同之相关义务而导致本合同不能顺利履行，则属被告违约，被告应向原告双倍返还定金并须支付第三人成交房款3%的违约金；4.如原告未按本合同约定时间付款，又未经被告同意，原告应向被告按照成交房款的每日千分之五支付滞纳金，但逾期不能超过20天，否则视为原告违约，被告可单方解除合同；5.如被告逾期腾房，则被告向原告按照成交房款的每日千分之五支付滞纳金，但逾期不应超过20天，否则视为被告违约，原告可单方解除合同；6.原、被告双方任何一方无正当理由，不履行本合同或者拖延履行本合同的，须按照本合同成交房款的15%作为违约金给守约方，并承担第三人在本合同中约定的所有服务费，造成守约方损失的，必须赔付由此产生的所有损失及误工费、差旅费等。合同签订当日，原告依约向被告交纳定金20000元。合同约定的首付款交纳日期前，原告获知被告与新疆呈信房地产开发有限公司之间因涉案房屋的买卖合同发生纠纷，被告起诉房产公司办理入住手续，原告未交付首付款，双方发生争议，原告遂诉至法院。另查明事实，本院于2017年3月16日作出（2017）新0104民初31号民事判决，判决新疆呈信房地产开发有限公司为被告办理涉案房屋的入住手续，该判决已生效。新疆呈信房地产开发有限公司就双方房屋买卖合同中发生的借款关系另行起诉被告，主张被告偿还借款15万元，本院于2017年7月12日作出民事判决，被告向该房产公司偿还借款15万元，被告不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2017年11月23日作出（2017）新01民终3460号民事判决，维持了一审判决。以上事实有房屋转让（买卖）合同书、收条、民事判决书、民事裁定书、录音及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担举证责任。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋转让（买卖）合同书》，原、被告之间成立房屋买卖合同关系，原、被告又与第三人之间各自成立居间合同关系。原告主张解除合同，第三人同意，被告则认为其已因原告未按约支付首付款于2019年11月通知对方解除了合同。本院认为，庭审中，第三人负责涉案房屋居间业务的工作人员到庭作证接受被告质询时，虽承认被告曾于2019年11月2日向其陈述过解除与原告签订的房屋买卖合同，但第三人并不是房屋买卖合同相对人，不能依此确认被告已明确通知到原告，对被告的该部分抗辩理由本院不予采纳。综上，对原告主张解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告认为被告未按合同约定保证房屋无权利瑕疵，与案外人就涉案房屋存在办理入住手续和借款纠纷，导致其就涉案房屋是否能够实际交付产生不安，解除合同原因系被告违约造成，故按合同约定的违约金标准主张违约金139500元。本院认为，从原、被告提供的民事判决书、民事裁定书等证据看，被告与案外人就房屋入住手续办理纠纷确实可能影响被告交付房屋的时间，但并不能确定被告无法交付房屋从而无法履行合同；而案外人向被告主张的借款金额只有15万元，法院的执行裁定亦明确表述“如款不足以清偿”才依法“查封、扣押、变卖、拍卖”被告的“同等价值的财产”，原告提供的证据并不足以证明涉案房屋因上述借款纠纷发生了实际障碍导致房屋无法实际交付。综合上述情况，本院认为，原告因不安之抗辩不履行支付首付款义务的理由尚不充分，对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。同上理由，原告主张被告返还20000元定金缺乏事实依据，且其同时主张违约金和返还定金亦无法律依据，本院对原告返还定金的诉求不予支持。本案合同签订于2016年9月6日，本案于2019年8月立案，故原告起诉未过诉讼时效，对被告的该部分抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈剑与被告叶伟华、第三人新疆联家源房产经纪有限公司于2016年9月6日签订的《房屋转让（买卖）合同书》；二、驳回原告陈剑的其他诉讼请求。案件受理费3490元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  毛义峡人民陪审员  明兰祥二〇二〇年二月二十二日书 记 员  玛蒂娜