云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10227号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：卢佐荣，女，1969年5月1日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。委托诉讼代理人：曲蕊、魏鸿翔，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。原审原告：徐文卫，男，1956年11月26日生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：曲蕊、魏鸿翔，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人卢佐荣，原审原告徐文卫商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：1、双方在《商品房购销合同》中约定被上诉人购买E组团06幢第14层1401号房屋，因该组团经批准的规划建设方案为地上17层，地下2层，在预售过程中工程尚未建成，售楼人员无法区别地下部分的具体位置，故在合同第三条表述标的房屋的位置关系时，也表述为“地上17层，地下2层。”双方的交易标的物仅为房屋，合同已经约定地下车位建设费用未分摊，依据物权法“区分所有权”的规定，地下车位不属于业主共有；地下2层不是交易标的，被上诉人不是利害关系人，上诉人并不存在违约行为；即使一定要将地下2层理解为买卖标的，被上诉人在接房时未提出任何异议，应当视为上诉人已经合格交付；2、上诉人已经按照规划设计要求完成了该组团地下二层的建设，并不存在违约行为。综上，一审判决上诉人承担违约责任错误，故请求二审法院改判。卢佐荣、徐文卫辩称，购房合同明确载明有地下二层，浙滇公司隐瞒真实情况，交付的房屋与合同不符，侵害了被上诉人的知情权、选择权，导致被上诉人丧失购买本栋房屋对应地下车位的机会，影响了其就近停车需求；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回浙滇公司的上诉请求，维持原判。卢佐荣、徐文卫向一审法院起诉请求：一、判令被告按照《商品房购销合同》约定建设项目地下2层;二、判令被告赔偿原告按《商品房购销合同》项下的违约金43987.00元（商品房价款439870元的10%的违约金）;三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告卢佐荣（乙方）于2014年10月12日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林Ⅲ第E组团06幢14层1401号房，该房总价款为人民币439870元，原告已按合同约定支付了全部购房款。合同第三条关于乙方所购商品房的基本情况约定为：“第E组团06幢第－单元14层1401号房，属于钢混结构，规划设计用途为住宅。该商品房建筑层数为地上17层，地下2层。”同日，原、被告双方对上述《商品房购销合同》进行备案登记，备案登记表记载的房屋幢号为F组团09幢、层数为19层。后因被告只建设了地上17层，未按合同约定建设地下负二层，双方为此发生纠纷。另查明：案涉房屋已交付原告。一审法院认为，本案与被告浙滇公司签订合同的主体是原告卢佐荣，原告徐文卫不是合同相对方，作为原告主体不适格。原、被告于2014年10月12日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》中明确约定了原告购买的房屋层数为19层，其中地上17层、地下2层。但被告只建设了地上17层，未建设地下2层，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但因房屋建设有规划和设计的要求，目前地上17层房屋已建设完毕并投入使用，再建设地下二层客观上已不可能，存在履行上的障碍，故对原告要求被告建设地下二层的诉讼请求，一审法院不予支持；尽管双方在合同中未就地下二层建设涉及的违约责任进行约定，但被告违约的事实和行为客观存在，继续履行客观上不可能，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但原告主张的违约金数额计算没有合同依据，也无相应的法律依据，一审法院予以调整，具体结合本案实际酌情认定由被告一次性向原告支付违约金3000元。被告认为案涉房屋的规划设计中就没有地下二层，其不存在违约行为的答辩观点，一审法院认为，案涉房屋的规划设计应在双方签订合同之前就已完成，既然规划设计中没有地下二层，被告还将地下二层在合同中进行约定，且合同文本系被告提供，其责任依法应由被告承担，故被告的答辩观点，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告卢佐荣一次性支付违约金3000元；二、驳回原告卢佐荣的其他诉讼请求；三、驳回原告徐文卫的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：浙滇公司是否应当承担违约责任；一审判决确定的违约金是否适当。本院认为：一、关于浙滇公司是否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案《商品房购销合同》对卢佐荣所购买的房屋状况明确约定为“地上17层，地下2层”，但是上诉人浙滇公司未建设地下2层，违反合同约定；虽然卢佐荣并未购买地下车位，但是地下车位作为住宅小区的重要配套设施，必然影响其居住环境；浙滇公司未按照约定建设地下2层，让其丧失了继续购买或使用本幢住宅对应地下车位的机会，影响了其作为购房人居住的便利性，一审法院认为应当由浙滇公司承担违约责任符合法律规定；关于浙滇公司认为其已经依据规划方案建设了地下2层，不存在违约行为的抗辩观点，是否符合建设规划是浙滇公司与行政机关之间的行政法律关系，而本案审理的重点是其是否违反合同约定的问题，本院对其该项抗辩主张不予支持。二、关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付卢佐荣居住使用，其购买房屋的主要合同目的已经实现，一审判决根据本案实际酌情判令浙滇公司承担3000元违约金并无不当。综上所述，浙滇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 符圆圆审判员 邓林春二〇二〇年二月十七日书记员 李孟擎