广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23364号上诉人（原审被告）：李伯约，男，1962年9月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：郑秋英，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈树宽，男，1959年8月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。上诉人李伯约因与被上诉人陈树宽房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。李伯约上诉请求：撤销一审判决，驳回陈树宽的所有诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认为“经查，2019年7月4日，陈树宽已通过本院财产保全措施实际掌控了涉案厂房”。而根据案情，陈树宽在此之前已经将李伯约的设备堆在一起并将门锁住不让李伯约使用。因此，李伯约不需要承担房屋占有使用费69133元、治安费2440元，共计71573元，涉案厂房屋顶有漏洞李伯约多次要求陈树宽修理，陈树宽不予处理，影响李伯约使用厂房。涉案厂房并无保安及相关人员维护治安，无权要求李伯约承担治安费。二、陈树宽不仅锁了厂房的门也锁了水电表，以至于李伯约无法看到电表、水表的数字及日期，且诉前又告知李伯约电费为1万6千多，到庭审又成了8千多，实在蹊跷，经李伯约去市场核实，市场上无此类电表，该电表也不符合电力公司标准，是陈树宽自己整出来的电表，数额是有问题，且陈树宽锁门后李伯约再无使用该厂房，不知何来的用电，所以李伯约不该向陈树宽支付水费42元、电费8601元，共计8643元；陈树宽辩称：希望二审法院驳回李伯约的上诉请求，维持原判。1、陈树宽不存在将门锁住不让李伯约使用，是因为李伯约经营不善，自行停业，且一直拖欠陈树宽租金等费用不予支付；2、涉案房屋不存在漏水的情况，且根据合同第12条约定，在租赁期限内，厂房及设施的维修、维护由李伯约负责；3、一审现场调查时陈树宽、李伯约还有一审法官到现场查看水电表，李伯约对水电表的度数进行了确认。陈树宽向一审法院起诉请求：1、解除陈树宽、李伯约之间签订的《厂房租赁合约》；2、李伯约腾空涉案厂房并将涉案厂房交付陈树宽；3、李伯约向陈树宽支付自2018年11月1日起至李伯约向陈树宽交付涉案厂房之日止的租金、治安费及利息，暂计至2019年6月30日租金为68000元（8500元×8个月）、治安费为2400元（300元×8个月）；4、李伯约向陈树宽支付自2018年11月1日起至李伯约向陈树宽交付涉案厂房之日止的水费、电费及利息，暂计至2019年6月30日电费为8601元[（29886度-24552度+50度×8个月）×1.5元/度]、水费42元[（43立方米-36立方米）×6元/立方米]；5、陈树宽无需退还陈树宽合同保证金17000元。一审法院经审理查明：2016年，陈树宽（甲方）与李伯约（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于x路x工业区内建筑面积850平方米物业（下简称涉案厂房）出租给乙方，租赁期限2016年12月1日至2020年8月20日止；甲方收取乙方合同保证金17000元整，合同期满后一次性退还给乙方，同时预收第一个月租金8500元；厂房每月租金8500元，乙方每月1号内向甲方缴纳当月租金，逾期缴交超过5天视作违约，计租时间2016年12月1日起；甲方提供水电给乙方使用，水费按6元计收，电费按1.5计收，另加每月50度电表损耗，如水电部门对水电费调整时，甲方应按调整后的增减量在原收费基数相应增减计收，水按用水基数每月加10立方米，另每月收治安费300元；租赁期内乙方违约时，甲方有权终止合同，乙方退场，甲方不作任何经济补偿不退合同保证金；租赁期内，厂房及设施的维修维护由乙方负责。合同签订后，陈树宽交付涉案厂房给李伯约占有、使用。李伯约向陈树宽支付17000元保证金，并交纳租金、水电费直至2018年10月31日。2018年11月1日起，李伯约停止向陈树宽支付租金及水电费。2019年6月21日，陈树宽提起本案诉讼。同年7月4日，经陈树宽申请，一审法院对李伯约实施财产保全措施，对李伯约放置于涉案厂房内的物品【1、全自动薄膜封切机（型号：众望ZWH—400）1台；2、循环热收缩包装机（型号：ZWH—450C）1台；3、面巾折叠机（型号：毅创FTM）1台；4、抽取式纸巾自动包装机（型号：ZB—300）1台；5、德利劲包装机（型号：D400201608022）1台；6、卷纸切割机2台；7、捷豹牌螺杆空压机1台；8、隆威储气罐1个；9、热缩膜机1台；10、格力空调1台；11、三菱空调2台；12、鲁氏鼓风机（翔昇）1台；13、西门子控制系统1台】进行查封，并指定陈树宽为保管人。同年7月25日，陈树宽为尽快腾空涉案厂房，通知一审法院工作人员到场，由陈树宽将查封的上述物品搬至涉案厂房的角落，并由一审法院工作人员重新贴上封条。同年8月8日，一审法院组织陈树宽、李伯约双方到涉案厂房现场，根据现场陈树宽、李伯约双方确认，涉案厂房水表读数为45立方、电表读数29887度，涉案厂房角落存放被查封的李伯约物品封条显示日期为2019年7月25日。诉讼中，陈树宽同意涉案厂房占有使用费计至查封之日即2019年7月4日止。一审另查，涉案厂房无规划报建手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈树宽与李伯约签订的《厂房租赁合同》系无效合同。因此陈树宽要求解除《厂房租赁合同》依法无据，一审法院不予支持。对于陈树宽主张李伯约腾空交还涉案厂房的诉讼请求，经查，2019年7月4日，陈树宽已通过一审法院财产保全措施实际管控了涉案厂房。而且，一审法院指定陈树宽为涉腾空财产（查封财产）的保管人。因此，陈树宽主张李伯约腾空交还涉案厂房没有事实、法律依据，一审法院不予支持。对于李伯约提出陈树宽锁门的抗辩意见，因无证据证实，故一审法院不予支持。对于陈树宽主张李伯约支付2018年11月1日至2019年7月4日期间的租金（房屋占有使用费）、治安费的诉讼请求，一审法院予以支持。经核定，李伯约应当向陈树宽支付的房屋占有使用费数额为69133元（8500元×8个月零4日）；治安费为2440元（300元×8个月零4日）。对于陈树宽主张李伯约支付水电费的诉讼请求，因李伯约未能对其实际欠费数额提供反驳证据，故一审法院在现场调查后确认按照陈树宽起诉主张的数额予以支持。对于李伯约提出涉案厂房漏水维修的抗辩意见，因李伯约未提供充分证据证明漏水的具体事实及对其使用房屋造成的影响，故一审法院对房屋占有使用费不予核减。对于陈树宽主张确认其无须退还合同保证金17000元的诉讼请求，因合同无效，故一审法院不予支持。同理，因合同无效，对于上述合同保证金，陈树宽有义务向李伯约退还。因李伯约未在本案中提出反诉及主张抵销，故李伯约可另案向陈树宽主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、李伯约于本判决生效之日起五日内向陈树宽支付位于广州市白云区x路x工业区内建筑面积850平方米物业2018年11月1日起至2019年7月4日期间的房屋占有使用费69133元、治安费2440元，共计71573元；二、李伯约于本判决生效之日起五日内向陈树宽支付位于广州市白云区x路x工业区内建筑面积850平方米物业欠付的水费42元、电费8601元，共计8643元；三、驳回陈树宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100.5元、财产保全申请费720元，由李伯约负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。经二审审查，一审法院的查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，陈树宽向一审法院提交的其中一份证据为陈树宽于2018年11月1日出具给李伯约的收据的记账联，该收据载明当月电表数为24552度，水表数为36立方米。李伯约未向一审法院提交证据。二审中，一、李伯约提交了证据：1、涉案厂房照片，拟证明涉案厂房屋顶漏水严重，影响使用，陈树宽一直拒不维修；2、涉案厂房照片，拟证明陈树宽未经李伯约同意擅自将李伯约承租的厂房锁门，导致李伯约无法使用厂房，造成李伯约停产及损失；3、李伯约与陈树宽聊天记录，拟证明陈树宽擅自将李伯约的设备锁起来，陈树宽谎称李伯约使用的水电费为16500元，与法院抄表计算的费用不符。该证据显示陈树宽于2019年3月21日向李伯约发出短信，要求李伯约付清水电费及租金，陈树宽于2019年4月4日向李伯约发出短信，表示要收回物业，限李伯约24小时内自行清理材料；4、营业执照、税务事项通知书，拟证明李伯约向陈树宽承租涉案厂房时约定李伯约用涉案厂房的地址进行工商登记，但因为陈树宽不配合导致李伯约无法进行工商登记，造成李伯约的损失。陈树宽对证据1、2的三性不予确认，该证据不能显示拍摄时间，也不能证明图片中的房屋是涉案厂房，而且合同第十二条约定在租赁期限内，厂房及设施的维修和维护由李伯约负责，所以维修、维护的责任主体是李伯约，与陈树宽无关。对于证据3的真实性予以确认，但该证据恰恰证明了李伯约一直拖延陈树宽的租金和水电费等费用不予支付，3月20日的短信显示拖欠到2019年3月的租金，而陈树宽起诉是要求暂计算到2019年6月30日，水电费的具体金额以一审法院现场勘察为准，对证据4的三性不予认可，合同的签订是在2016年12月，李伯约一直在涉案厂房经营，经营到2018年10月31日，李伯约经营不善，自行停业，在此期间，李伯约也没有向陈树宽提出过任何进行变更工商登记的具体情况，变更工商登记是不需要陈树宽进行配合的。二、李伯约表示如果解除合同，其要求在本案中用租赁保证金抵扣其所欠的费用。陈树宽表示其所收取的租赁保证金是否抵扣李伯约欠费由法院处理。三、李伯约表示上述短信的内容可以证明陈树宽2018年年底已经对涉案厂房上锁了，其当时在老家，大概是2019年4月的时候，陈树宽将房屋内的物品擅自搬走，将涉案厂房其中的一部分另外出租给其他人了，其以通过电话向陈树宽提出了异议。陈树宽对李伯约的上述陈述不予确认。四、李伯约向本院提交了《申请调查取证申请书》，请求法院向供电单位调取2018年11月份至2019年5月份涉案厂房处总电表读数，理由为涉案厂房设有总电表，再分出几个分电表给几个承租方，李伯约就是其中一方，因涉案厂房被上锁后，李伯约没有使用电，总电量势必显示用电量下降，所以查明这段时间的总用电情况可以证实李伯约的用电情况及厂房被锁的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于陈树宽在2019年7月4日前是否对涉案厂房上锁的问题。李伯约主张陈树宽已于2018年底对涉案厂房上锁，其在二审提供的证据为李伯约发给其的信息及厂房的照片，但该证据均形成于本案一审之前，不属于二审新证据；另一方面，上述信息仅能证实陈树宽拟收回厂房，并不能证明陈树宽事实上对涉案厂房进行了上锁，照片即使能证明涉案厂房已上锁，亦不能证明是陈树宽上锁的，故对李伯约提交的证据不予采纳，对李伯约的该主张，本院不予支持。在陈树宽未对涉案厂房上锁或收回涉案厂房前，无论李伯约是否使用房屋及是否用电，李伯约仍需按合同向陈树宽支付费用，故李伯约以其没用电为由拒绝支付相关费用理由不成立。鉴于涉案厂房总电表的读数对本案的处理并不产生影响，据此，李伯约要求本院调查的申请，本院亦不予接纳。关于水电费金额的问题。鉴于陈树宽提交的其出具给李伯约的收据上已载明其已收取水费、电费的读数，李伯约、陈树宽亦到现场确认了涉案厂房后续的水表、电表读数，一审法院根据前后读数的差额及合同约定的标准支持陈树宽请求的水电费的金额合情合理，本院予以维持，李伯约对此持有异议，但未提供充分的证据诸如陈树宽出具给其的收据等予以反驳，本院不予支持。关于保证金的问题。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定确认陈树宽与李伯约签订的《厂房租赁合同》系无效合同正确，本院予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈树宽因涉案合同收取李伯约的保证金17000元应予返还，为减少诉累，该款项应在李伯约所欠款项中直接予以扣减为宜，本院不另作处理。综上所述，李伯约的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1805元，由上诉人李伯约负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年二月十八日书记员  郭 俏