江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11700号上诉人（原审被告）：上海房多多网络科技有限公司，住所地上海市静安区广中西路757号1107室。法定代表人：金治国，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：余江锋,广东法尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市花桥镇智盛房产中介服务部，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路2号818室。经营者：唐平元，男，汉族，1979年1月6日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邱鹏,上海徐伟奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：许广远，该服务部工作人员。被上诉人（原审被告）：昆山万科房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇金融大道355号万科魅力花园22#5。法定代表人：庄灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴,北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浩,北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。上诉人上海房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司）因与被上诉人昆山市花桥镇智盛房产中介服务部（以下简称智盛房产）、昆山万科房地产有限公司（以下简称万科公司）服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初10366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。房多多公司上诉请求：变更一审判决第一项为房多多公司无须支付智盛房产服务费156000元，并由智盛房产承担本案诉讼费用。事实和理由：虽然《多多卖房用户协议》因是线上文件而没有房多多公司和智盛房产的签章，但智盛房产使用多多卖房系统时必然需要先注册同意《多多卖房用户协议》，故一审判决对《多多卖房用户协议》的真实性应当予以认可。《多多卖房用户协议》第四条第1款及第四条第2款项已明确约定，房多多公司向智盛房产付款的条件为“万科公司与房多多公司核对确认业绩并已就相应款项结算完毕”及“收到万科公司提供的业绩确认函及支付的款项”。一审判决已查明万科公司因不认可本案业绩而一直未向房多多公司结算佣金，故房多多公司向智盛房产付款的条件尚未成就。智盛房产辩称，一审判决并未遗漏《多多卖房用户协议》这一部分事实，且已认定对该证据真实性不认可。房多多公司关于智盛房产使用多多卖房系统必然需要先注册同意《多多卖房用户协议》的主张纯属主观推论，其以此为由推论出《多多卖房用户协议》的真实性应当予以认可，进而房多多公司向智盛房产付款的条件尚未成就，显然不符合逻辑且没有事实依据和法律依据。万科公司辩称，对于一审判决结果没有异议，但对于一审认定的事实和法律适用存在部分异议。首先，万科公司与房多多公司签署的合同属于双方之间的合同关系，没有法律规定或者合同约定可以突破合同相对性适用到房多多公司与智盛房产之间，本案不应当直接套用房多多公司与万科公司之间的约定。其次，万科公司与房多多公司之间的渠道合同中明确分销规则作为居间服务合同的附件，房多多公司如果不认可万科公司提供的分销规则，应当由其举证证明双方确认存在的附件，一审法院在该事实认定上的举证责任分配错误。最后，如果一审法院基于万科公司和房多多公司之间的合同约定去判定智盛房产和房多多公司之间的佣金结算规则，应当同时尊重房多多公司和万科公司关于有效客户的认定的规则，而不应当片面的只适用其中的部分规则。智盛房产向一审法院提出诉讼请求：1.判令万科公司、房多多公司向智盛房产支付服务费156000元整（两套127平方米的房屋，每套房屋34000元提成；两套135平方米的房屋，每套40000元提成；四套房屋成交后，每套房屋有2000元成交奖励，总和156000元）；2.判令万科公司、房多多公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年,智盛房产（乙方）与房多多公司（甲方）签订《战略合作协议》，约定：1.1甲乙双方为战略合作关系，双方充分运用房多多公司指定的系统（以下简称“房多多系统”）进行合作，具体的合作细则见房多多有关该项目的《项目推荐函》。1.2甲方通过房多多系统为乙方提供房源项目信息，乙方依托自身门店及经纪人资源进行项目介绍，将意向购房客户信息发送至甲方系统且将意向购房客户带至甲方合作项目现场，并促进客户实现在甲方提供的项目范畴内购房成功。……2.4甲方将依据房多多系统规则，对乙方导入的客户进行归属界定。2.5甲方须按房多多系统规则，对已经符合结佣标准的情况，支付乙方相应的服务费，服务费结算以甲方系统记录和统计为唯一依据。之后，智盛房产和房多多并没有对《项目推荐函》进行约定。2018年，万科公司（甲方）与房多多公司（乙方）签订《苏南万科MIXTOWN项目渠道居间服务合同》，合同期限自2018年4月29日至2018年7月31日，其中约定：第3.1条合作期内，乙方通过经甲方许可的各种渠道拓展有效客户资源，邀约意向客户至甲方销售现场（以下简称带看），经甲方销售现场组织接待，由甲方确定价格、实现房屋成交并最终负责完成签约付款流程事项。为避免歧义，甲乙双方确认，本合同所称“完成草签”，是指客户完成签署《商品房买卖合同》（线下版）及支付首付款的30%，线下版是指与网签版《昆山市商品房购销合同》主要条款一致的《商品房买卖合同》。3.2乙方在带看前24小时内，向甲方项目的指定对接人以邮件或微信短信方式发送客户信息，包括姓名、电话、预计到访时间等。……3.4客户到访时，乙方业务员必须一同到场，方可视为此客户为乙方带看的有效客户，客户到访后，填写《推荐确认单》并完善信息，作为后期付款资料，《推荐确认单》需经各签字方签字为有效。……第4.1.1佣金的计算标准：高层66平户型：佣金27000元/套（含税）；高层86平户型、高层90平户型、小高层88平户型：佣金37000元/套（含税）；高层127平户型、跃层110平户型：佣金47000元/套（含税）；跃层135平户型佣金：佣金57000元/套（含税）；4.1.2成交奖励的计算标准：3000元/套（含税）如退房，经纪公司在退房后3个月内退还已支付佣金及成交奖励。……4.2.2成交奖励的支付条件，成交奖励有效期自2018年4月29日至2018年7月31日止，经甲方确认签署《推荐确认单》的乙方客户（符合本合同附件《万科MIXTOWN项目报备及带看规则》的标准）于2018年7月31日前签订《商品房买卖合同》并支付不少于30%房款。2018年6月28日，智盛房产将客户“侯先生”、“李祥”、“孙女士”、“杨女士”在房多多公司的多多卖房平台进行报备。2018年6月26日和2018年6月27日，案外人孙丽、李祥、杨建华、侯杰认购了昆山万科魅力花园的房屋（其中孙丽认购的98幢709+809室面积为133.52平方米，孙丽的推荐确认单上显示的APP报备时间为2018年6月26日8时28分，到访时间为2018年6月26日14时32分，孙丽于2018年6月27日签订了《销售认购协议书》；李祥认购的98幢901室面积为127.73平方米，李祥的推荐确认单上显示的APP报备时间为2018年6月27日9时29分，到访时间为2018年6月27日11时30分，李祥于2018年6月27日签订了《销售认购协议书》；杨建华认购的97幢901室面积为127.73平方米，杨建华的推荐确认单上显示的APP报备时间为2018年6月27日13时46分，到访时间为2018年6月27日16时54分，杨建华于2018年6月27日签订了《销售认购协议书》；侯杰认购的97幢308+408室面积为133.52平方米，侯杰的推荐确认单上显示的APP报备时间为2018年6月27日14时17分，到访时间为2018年6月27日18时05分，侯杰于2018年8月3日签订了《销售认购协议书》；上述四位客户的推荐确认单上均有推荐人许广远、销售顾问余莉莉和客户本人的签字，且均有签约确认单。智盛房产和万科公司、房多多公司确认，孙丽、李祥、杨建华均于2018年6月29日签订了商品房买卖合同，侯杰于2018年8月11日签订了商品房买卖合同，且该四位客户均已支付了30%以上的房款。一审法院另查明,智盛房产提供2018年5月8日的微信聊天记录显示：“万科魅力之城佣金和激励规则如下：86-92平户型2.7万；127-129平户型3.4万；135平户型4万。另有成交开发商奖励：2000元每套（2018年7月30日前客户必须草签完毕，未草签的则没有成交奖励）。此外，针对135平的复式销售在5月成交的额外再加2000元成交激励（2018年7月30日前客户必须草签完毕，未草签的则没有成交激励）”。该条微信记录的发布者为“房多多崔珊松”。万科公司对该证据真实性无法确认。房多多公司对该证据认可。房多多公司一审中提供多多卖房用户协议（该份协议上没有智盛房产和房多多公司的签章）一份，其中约定：四、佣金结算依据及时间1、结算依据b）导客项目：以在项目合作期限内，客户与开发商成功签订《商品房买卖合同》并足额交纳首付款，开发商与房多多核对确认业绩并已就相应款项结算完毕为准。……2、结算时间b)若存在须开发商确认您的业绩的情况，房多多将在收到开发商提供的业绩确认函及支付的款项之日起十个工作日内完成相应款项的结算，如业绩存在争议，导致无法按时付款，不视为房多多违约。……六、项目参与细则2、客户界定b）若您导入的客户查实有到访记录，则视为开发商保护客户，不界定为您导入的有效客户，若该客户成交，房多多公司将不予以结佣。智盛房产对该证据真实性不认可，智盛房产没有与房多多公司签订过该协议。万科公司对协议的真实性无法确认。万科公司提供万科MIXTOWN项目分销规则（附件）、置业顾问俞莉莉的律师询问笔录、孙丽的到访记录、孙丽与俞莉莉的聊天记录、李祥的到访记录（书面及光盘视频）、杨建华的到访记录（书面及光盘视频）、侯杰的公证委托书，证明导入新客户应提前30分钟进行报备，客户孙丽、李祥、杨建华的实际到访时间均早于《推荐确认单》报备时间，不符合结佣条件，且客户侯杰委托杨建华购买涉案房屋的公证委托时间为2018年7月16日，杨建华在2018年6月27日代侯杰签署的《推荐确认单》时并未获得有效授权，不符合结佣条件。智盛房产对项目分销规则真实性不认可,系万科公司单方制作；对律师询问笔录真实性不认可；对微信聊天记录认为仅限于微信聊天,合同并未规定通过微信或电话联系客户就不算符合条件客户；对孙丽的到访记录、李祥的到访记录、杨建华的到访记录系万科单方制作，不认可；对侯杰的公证委托书认可，公证书是为了签署买卖居间合同而公证。房多多公司对项目分销规则认为没有公司印章，不认可；对律师询问笔录认为系单方制作，不认可；对孙丽的到访记录、孙丽与俞莉莉的聊天记录、李祥的到访记录、杨建华的到访记录，认为系万科公司销售管理系统截图，由万科公司单方掌控制作，不认可；对侯杰的公证委托书认可，认为该证据系对杨建华代签推荐确认单的行为进行了授权追认。一审法院认为，智盛房产与房多多公司签订的《战略合作协议》，以及万科公司与房多多公司签订的《苏南万科MIXTOWN项目渠道居间服务合同》（以下简称“项目合同”）依法成立并有效，签订合同的双方均应恪守。关于智盛房产要求支付服务费156000元的诉请，一审法院分析如下：其一，智盛房产与房多多公司签订的《战略合作协议》仅约定了智盛房产应将意向购房客户报备、带看、认购信息在房多多系统中完成操作，未约定具体的操作流程和节点，也没有确定《项目推荐函》。其二，房多多公司与万科公司签订的项目合同，智盛房产和万科公司、房多多公司均认可，且该合同上对具体结佣条件和方法有约定，该合同上约定的操作流程和方法可作为本案中认定智盛房产导入有效客户并进行结佣的参照标准。其三，项目合同第3.4条约定客户到访需填写《推荐确认单》，且必须有各方签字。现智盛房产提交的四位客户的推荐确认单中均有提前报备，并确认了客户到访时间，且经万科公司的销售顾问确认。虽然万科公司举证孙丽、李祥、杨建华的销售管理系统的图像截屏和置业顾问余莉莉的询问笔录证明上述三个客户系有到访记录的客户，但该组证据房多多公司和智盛房产均不认可，且万科公司的销售管理系统系由其控制，置业顾问也系万科公司的销售代表，该组证据的证明力不足，一审法院不予采纳。其四，项目合同第3.1条约定，客户“完成草签”即指客户完成签署《商品房买卖合同》（线下版）及支付首付款的30%，本案中，孙丽、李祥、杨建华均于2018年6月29日签订了商品房买卖合同，并支付了30%以上的房款，侯杰于2018年8月11日签订了商品房买卖合同，并支付了30%以上的房款；该情况已经达到了支付佣金或服务费的条件。其五，智盛房产提供的微信聊天记录载明的佣金标准，销售127-129平户型的佣金为3.4万元每套，销售135平户型的佣金为4万每套，且该标准房多多公司认可，现智盛房产导入的客户已购买了万科公司开发建设的房屋，为此房多多公司应当支付智盛房产销售佣金148000元。虽然房多多公司抗辩称，万科公司未将上述四位客户对应的佣金支付给房多多公司，但智盛房产和房多多公司签订的战略合作协议中并未对销售佣金的结算前提进行约定，因此一审法院对此抗辩不予采纳。其六，关于智盛房产主张的上述四位客户所购四套房屋的成交奖励8000元，房多多公司主张该成交奖励的名称为“成交奖开发商激励”，支付主体应为涉案房屋的开发商即万科公司。一审法院认为，智盛房产系与房多多公司存在合同关系，根据智盛房产提供的微信记录可知，向智盛房产发布该奖励规则的也系房多多公司，应由房多多公司支付智盛房产销售四套房屋的成交奖励8000元。综上，房多多公司应当支付智盛房产服务费156000元。关于智盛房产要求万科公司承担服务费的诉请，因智盛房产与万科公司并不存在直接的合同关系，万科公司也不同意支付智盛房产佣金，智盛房产的此项诉请于法无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、房多多公司支付智盛房产服务费156000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回智盛房产的其他诉讼请求。案件受理费3420元，减半收取1710元，由房多多公司负担。二审中当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，智盛房产二审中向本院出具情况说明，因一套房屋未在2018年7月底前签约，其同意在一审判决金额中扣除2000元奖励金。本院认为，智盛房产与房多多公司签订的《战略合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。依据协议约定，智盛房产将客户带至房多多公司合作项目现场并促使购房成功后，房多多公司应向智盛房产支付服务费，上述约定符合居间合同的法律特征。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，智盛房产工作人员已提供相应服务并促成孙丽、李祥、杨建华、侯杰签订《商品房买卖合同》，促成合同成立，房多多公司对于双方约定的服务费标准亦无异议，其应当按约支付报酬。因智盛房产二审中同意扣除2000元，房多多公司应支付的款项为154000元。房多多公司提交的《多多卖房用户协议》仅系打印件，智盛房产及万科公司对协议真实性不予认可，故房多多公司以该协议约定的付款条件未成就为由拒绝履行相应付款义务，依据不足。综上所述，房多多公司的上诉请求不能成立，应予驳回；智盛房产同意扣除2000元属于二审新事实，本院据此改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初10366号民事判决；二、上海房多多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付昆山市花桥镇智盛房产中介服务部服务费154000元；三、驳回昆山市花桥镇智盛房产中介服务部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3420元，减半收取1710元，由上海房多多网络科技有限公司负担1688元，由昆山市花桥镇智盛房产中介服务部负担22元；二审案件受理费3420元，由上海房多多网络科技有限公司负担3376元，由昆山市花桥镇智盛房产中介服务部负担44元。本判决为终审判决。审 判 长 俞水娟审 判 员 唐 蕾审 判 员 李 诚二〇二〇年二月二十日法官助理 杨俊生书 记 员 周媚荧