广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4918号 原告：章庐霞，女，汉族，1993年10月2日出生，住浙江省兰溪市云山街道南塘邨58幢2单元401室，现住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：李昌林，广西万益（北海）律师事务所律师。 被告：黄小秋，男，汉族，1995年1月20日出生，住广西合浦县。 被告：广西世联华房地产代理有限公司，住所地：广西北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号。统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56。 法定代表人：罗玉贵。 委托诉讼代理人：张东方，男，汉族，1985年4月23日出生，现住广西北海市。 原告章庐霞与被告黄小秋、广西世联华房地产代理有限公司（以下简称“世联华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告章庐霞及其委托诉讼代理人李昌林、被告世联华公司的委托诉讼代理人张东方到庭参加诉讼。被告黄小秋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告章庐霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告章庐霞与被告黄小秋、世联华公司于2019年6月17日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告黄小秋双倍返还原告已付的定金200000元，即被告黄小秋返还原告400000元；3、请求判令被告黄小秋返还原告装修款、物业款、已支付的中介费等共计185620.10元。事实和理由：2019年6月17日，原告经被告世联华公司销售人员介绍，与被告黄小秋签订《房屋买卖合同》（下称"合同"），原告购买被告黄小秋所属的位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房产。双方约定房价为955000元，原告先支付了200000元定金，其余待被告黄小秋办理房屋产权过户等手续后支付。原告支付定金后，被告黄小秋一直怠于办理产权过户等手续。经原告查询得知，涉案房屋已被法院查封，导致该房屋已不能过户至原告名下。根据双方签订的《合同》第十条第3款，因被告黄小秋原因不能交易过户的，被告黄小秋应返还购房款，支付双倍定金并全额赔偿原告的装修款、物业费等所有费用。被告黄小秋的行为已构成根本性违约，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。被告世联华公司作为中介，未尽审慎义务，且承诺支付一切的诉讼费用，因此被告世联华公司应与被告黄小秋一起承担本案的诉讼费、保全费、律师费等费用。两被告的行为，给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告世联华公司辩称：答辩人是原告章庐霞与被告黄小秋《房屋买卖合同》的居间人，答辩人在履行居间合同过程中，已完成居间义务，且不存在过错，原告也未向答辩人主张权利，故答辩人在本案中没有责任；因被告黄小秋违反《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋买卖合同》的义务，违背诚实信用原则，隐瞒房屋被查封的事实，对被告黄小秋的违约给原告造成的损失，应按照合同关于违约情形的约定，由违约方承担相应的法律责任。 被告黄小秋未作书面答辩，没有提交证据，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明，2019年6月17日，（卖方）被告黄小秋与（买方）原告章庐霞、（经纪方）被告世联华公司签订《房屋买卖合同》，约定：被告黄小秋将位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房屋转让给原告章庐霞，该房屋建筑面积为135.76平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为955000元；付款方式为签订本合同时支付人民币20万元作为定金，定金自动转为房款。首付款为人民币20万元，由买方在过户前转给经纪方再由经纪方支付给卖方。房价余款555000元是银行按揭付款，买方申请商业贷款，贷款额为人民币555000元，买方应在签订本合同后，买卖双方办理过户手续后7个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收到买方交来的20万定金之日起去开发商办理交房手续，15个工作日内交房给买方，卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费、有线电视费等），卖方在收齐楼款后7日内将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，否则视为违约；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则视为卖方违约，卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，视卖方违约，卖方承担全部责任；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币4775元，过户当天再向经纪方支付人民币4775元整作为咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业双倍定金作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并在15天内支付买方支付该物业双倍定金作为违约金。合同第十条，三方约定的其他事项第3点，若因卖方原因造成该房产不能交易过户，卖方需无条件在10个工作日内退还买方所有的房款，并按买卖合同进行赔付双倍定金，卖方须在15天内全额赔偿买方装修费等由于该物业所产生的所有费用。第4点，双方已明确知晓上述物业开发商还未办理卖方不动产权证，卖方收到买方首付款3个工作日内去银行办理解押手续，并到北海市房产交易中心办理注销手续等。合同签订前后，原告章庐霞分别于2019年6月12日、2019年6月15日、2019年6月17日向被告世联华公司支付涉案房屋购房定金1万元、4万元、15万元,以上合计20万元。2019年6月17日，原告章庐霞向被告世联华公司支付涉案房屋中介服务费4775元。2019年6月17日，被告世联华公司向被告黄小秋转账支付涉案房屋代收款9990元、14万元，黄小秋当日出具《收款收据》一份，确认收到涉案房屋买方章庐霞交来承购房屋定金20万元整。同日，被告黄小秋将涉案房屋实际交付给原告章庐霞占有使用，原告章庐霞代被告黄小秋垫付2018年1月至2019年6月物业费2125元，支付2019年7月至2019年12月物业费1360.3元。 另查明，2019年6月23日，（甲方）章庐霞与（乙方）北海市两点一线装饰设计有限公司（以下简称“两点一线装饰公司”）签订《装饰装修工程施工合同书》，约定：甲方将上述房屋发包给乙方施工，承包方式为半包，工期60天，应付工程款5万元整，在签订合同时预付工人组织及材料订金27500元，在吊顶基层、水电管道预埋完成、铺完全房瓷砖、腻子第一遍支付工程款20000元，在工程完工验收合格办理结款手续时支付工程款2500元等。合同签订后，原告将涉案房屋交给两点一线装饰公司装修施工。2019年6月23日，原告向两点一线装饰公司支付装修定金5000元。2019年6月29日，原告向两点一线装饰公司支付装修首付款22600元。2019年8月6日，原告向两点一线装饰公司支付装修中期款20000元。2019年9月2日，原告向两点一线装饰公司支付装修尾款2500元，以上装修款合计50100元，两点一线装饰公司分别出具《收据》4份确认收到上述全部装修款。此外，为装修涉案房屋，原告还分别支付了装修授权公证费、装修垃圾清运费及装修出入证费用326元、450元、40元。 2020年1月10日，本院组织各方当事人到涉案房屋进行现场勘验。涉案房屋已装修完毕，原告购买各种定制家具、家电、装饰物和日常生活用品与其提交的花费清单上所列的物品一致，因装修及购买各种物品合计花费176543.8元。 还查明，2019年6月17日，原告向北海市自然资源局查询涉案房屋的登记信息，《房屋交易与产权档案查询证明》显示：位于云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号不动产的抵押、查封登记信息，经核查，截止2019年6月17日11时6分，上述所查不动产已办理预购商品房预告登记，预购人黄小秋，于2017年3月13日办理预购商品房抵押权预告登记，现无查封登记记录。2019年8月26日，涉案“柏悦尊府”小区办证公告显示，“柏悦尊府”项目1幢于2019年9月20日开始办理转移登记手续。原告催促被告黄小秋协助办理转移登记手续遭拒。2019年11月5日，原告再次向北海市自然资源局查询涉案房屋的登记信息，《不动产登记信息查询证明》显示：位于云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号不动产的抵押、查封登记信息，经核查，截止2019年11月5日15时06分，上述所查不动产已办理预购商品房合同备案，预告登记权利人黄小秋，2017年3月13日办理抵押登记，2019年6月28日北海海事法院来文预查封。现原告以涉案房屋已被法院查封，导致该房屋已不能变更登记过户至原告名下，合同目的无法实现为由，诉至法院。 再查明，2019年11月11日，本院根据原告的申请，依法作出（2019）桂0502财保106号民事裁定书，裁定查封黄小秋名下位于北海市云南路63号柏悦尊府1幢2单元1803号房产，查封限额为40万元，查封期限为三年。原告垫付了保全费2520元。 以上事实，有《房屋买卖合同》、办证公告、入住证明、《不动产登记信息查询证明》、转账流水、收款收据、装修花费清单、《装饰装修工程施工合同书》、《房屋交易与产权档案查询证明》及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告章庐霞与被告黄小秋、世联华公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原被告双方均应恪守履行。原告已按约支付了涉案房屋购房定金、首付款，但被告黄小秋违反合同约定，不能保证涉案房屋没有被司法机关查封。事实上，涉案房屋于2019年6月28日被北海海事法院预查封，在预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，造成该房产不能交易过户的过错在被告黄小秋，被告黄小秋已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告请求解除《房屋买卖合同》，合法有据，本院予以支持。合同解除后，根据合同约定，若因卖方原因造成该房产不能交易过户，卖方需无条件在10个工作日内退还买方所有的房款，并按买卖合同进行赔付双倍定金，卖方须在15天内全额赔偿买方装修费等由于该物业所产生的所有费用。本案中，原告支付的20万元虽由双方约定为定金，但因双方主合同的标的额仅为955000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金数额不得超过主合同标的额的20%”的规定，该20万元中仅有191000元可视为定金，余款9000元应视为是原告的购房首付款。因此，合同解除后，被告黄小秋应当将所收取的全部房款9000元退还原告，并赔付双倍定金382000元（191000元×2）给原告。 关于原告已经提出双倍返还定金，是否还能请求赔偿损失的问题。本院认为，当事人既约定了定金，又约定赔偿损失，应当允许守约方选择一种对其最有利的责任形式，而不能两者都同时选择适用。本案中，定金罚则下的定金数额为191000元，原告请求的装修费、物业款等损失合计185620.1元（4775元＋326元＋2125元＋1360.3元＋450元＋40元＋176543.8元），被告黄小秋因违约给原告章庐霞造成的损失小于定金罚则下的定金数额，定金罚则已足以弥补该损失，故原告再行请求被告赔偿装修费、物业款等损失，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告章庐霞与被告黄小秋、广西世联华房地产代理有限公司于2019年6月17日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告黄小秋返还购房款9000元给原告章庐霞； 三、被告黄小秋赔付双倍定金382000元给原告章庐霞； 四、驳回原告章庐霞的其他诉讼请求。 案件受理费9656元，减半收取4828元，保全费2520元，以上两项合计7348元，由被告黄小秋全部负担（该费用原告已向本院预交，被告黄小秋在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9656元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  吴伟燕 二〇二〇年二月十日 书记员  黄琳琳