福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0802民初131号 原告：阳光城集团龙岩投资开发有限公司，住所地龙岩市新罗区江山镇铜城中路22号（江山镇科技文化服务中心大楼）二层205室，统一社会信用代码：91350800597861048K。 法定代表人：林坚，董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：林锐，男，1985年2月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区中城街道九一南路36号，统一社会信用代码：91350800770692576D。 负责人：陈珊瑜，行长。 委托诉讼代理人：谢庆辉，男，汉族，中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行员工。 原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告林锐、第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司的委托诉讼代理人陈旺富，第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行的委托诉讼代理人谢庆辉到庭参加诉讼，被告林锐经传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的编号为201315486的《商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金718892.75元；2、请求判令被告立即返还坐落于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｂ15幢01号商品房（配合原告办理《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销，预购商品房预告登记注销，并与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续）；3、请求判令被告向原告支付原告代其偿还的按揭贷款，具体以最终的银行记录为准；4、请求判令被告向原告支付律师费8000元。事实与理由：2013年12月21日，原告与被告签订了编号为201315486的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买位于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｂ15幢01号商品房，总价为2875571元，合同第六条第3款约定“买受人应于《商品房买卖合同》签定当日同时向出卖人支付该商品房总价款的30.10%作为首付款，计865571元，剩余全部购房款2010000元由买受人向银行申请贷款支付给出卖人，银行按揭贷款约定详见附件。”合同附件六第四条约定：“买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按按揭贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款25%的违约金。”合同附件六第十七条第2款约定“无论何种原因导致本合同和／或本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续等。”第十九条第3款约定“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决、向人民法院诉讼等途径解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致。出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费等，概由买受人承担。”合同签订后，被告向原告支付了首付款865571元。2013年12月21日，案涉商品房买卖合同办理了备案登记。2014年1月17日，案涉预购商品房办理了预告登记。2014年2月27日，原、被告与中国建设银行股份有限公司龙岩分行（下称“建行龙岩分行”）签订《个人住房借款合同》一份。合同约定被告向建行龙岩分行借款201万元，原告为被告的该笔借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息等项目。由于被告未按期向建行龙岩分行偿还贷款。建行龙岩分行分别于2016年6月29日向原告扣收了被告拖欠的贷款本息26293.41元，于2016年8月15日扣收了13261.23元，于2016年9月30日扣收了26644.66元。为此，原告于2016年7月4日，向被告发送《及时偿还贷款催告函》一份，告知被告应当及时向贷款银行偿还贷款本息，同时要求被告依约向原告归还代偿的贷款本息及支付违约金。然而，经原告催促后，被告至今未向原告支付任何归还代偿款项及违约金。原告认为，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均具有法律约束力。根据合同约定，由于被告原因，导致原告承担担保责任的，被告必须自原告承担担保责任之日起7日内归还原告代还全部款项，并承担相应的违约责任，超过30日仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，同时收取被告总房价款25%的违约金。现被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代还全部款项，原告依约有权解除合同，同时要求被告支付相应的违约金等责任。综上，为维护原告的合法权益，原告特依法诉至法院，恳请判如所请。 被告林锐未作答辩。 第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》；2、要求原告偿还尚欠贷款本金1844301.53元。事实与理由：被告向第三人总贷款2010000元，截至2017年3月21日，尚欠贷款本金1844301.53元未还。因此，第三要求原告偿还上述款项。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及其附件、被告身份证复印件、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、龙岩市预购商品房预告登记申请表、《个人住房借款合同》、中国建设银行个人贷款过期催款通知、个人贷款还款凭证、网银电子回单、及时偿还贷款催告函、寄件单、回执单、律师函、邮寄详情单、邮件回执、委托代理合同、律师费发票等证据，第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行围绕诉讼请求依法提交了中国建设银行个人贷款对账单等证据，原告及第三人对上述证据均无异议，被告未予质证。故对原告及第三人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日，被告林锐（买受人）与原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司（出卖人）签订了编号为201315486的《商品房买卖合同》一份，内容为：被告向原告购买位于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｂ15幢01号商品房，总价为2875571元，并于合同签定之日向原告支付该商品房总价款的30.10%作为首付款，计865571元，剩余全部购房款2010000元由被告向银行申请贷款支付给原告。双方在合同附件六第四条约定：“买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保。出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款25%的违约金。”合同附件六第十七条第2款约定“无论何种原因导致本合同和／或本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续等。”第十九条第3款约定“双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决、向人民法院诉讼等途径解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致。出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费等，概由买受人承担。”合同签订后，被告向原告支付了首付款865571元。2013年12月21日，本案讼争《商品房买卖合同》办理了备案登记。2014年1月17日，本案讼争房产办理了预告登记。2014年2月27日，原、被告与中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称建行龙岩新罗支行）签订《个人住房借款合同》一份，约定：被告向建行龙岩新罗支行借款2010000元，原告为被告的该笔借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息等项目，同日，本案讼争房产办理了抵押权预告登记。借款合同签订后，被告仅按期偿还借款至2016年6月21日，此后，均由原告代为偿还，截至2017年3月11日，原告代被告支付拖欠的贷款本息共计132574.31元，剩余贷款本金为1844301.53元。原告就上述违约事项于2016年7月4日向被告发送《及时偿还贷款催告函》一份，于2016年10月11日委托福建衡兴明业律师事务所向被告发送《律师函》一份，但被告均未予处理。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原告因本案支出律师费8000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，原、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未及时向第三人偿还贷款本息导致原告为其承担连带保证责任，违反了被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，根据担保法相关规定，原告有权向被告追偿代偿款项132574.31元。同时，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六第四条及第十九条第三款约定，原告有权解除购房合同并要求被告按照房款总额的25%向原告支付违约金718892.75元（2875571元×25%）和因本案支出的律师费8000元。根据《商品房买卖合同》合同附件六第十七条第二款约定，无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续等。故原告主张与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应配合原告购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续的诉讼请求理由充分，证据确凿，本院予以支持。庭审中，第三人主张解除《个人住房借款合同》并要求原告将购房贷款本息一次性返还给第三人，原告亦同意第三人的主张。因此，第三人的要求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本院对此予以支持，但第三人收到原告返还的购房贷款本息后，也应当配合原告解除预购商品房抵押预告登记注销手续。根据本院已查明的事实，合同解除后，被告应当支付给原告的款项为859467.06元（代偿款132574.31元+违约金718892.75元+律师费8000元），扣除被告已偿还的贷款本金165698.47元（贷款总额2010000元-剩余贷款本金1844301.53元）及被告已支付的首付款865571元，原告应当退还给被告购房款为171802.41元；原告与第三人均同意由原告偿还给第三人借款本金1844301.53元，本院予以确认。被告林锐经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司与被告林锐签订的《商品房买卖合同》及其附件；解除原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司、被告林锐与第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行签订的《个人住房借款合同》。 二、被告林锐应于本判决生效之日起七日内将坐落于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｂ15幢01号商品房返还给原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续，与第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续。 三、原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内，将被告林锐尚欠第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行的购房贷款本金1844301.53元返还给中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行。 四、原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司扣除违约金718892.75元、代偿款132574.31元、法律服务费8000元后，将剩余的购房款171802.41元返还给被告林锐。上述款项，在被告林锐配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押预告登记注销手续完毕后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11730元，减半收取为5865元，由被告林锐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 代理审判员 华  筱  靓 二〇一七年三月二十一日 书 记 员 黄海燕（代) 附1：本案证据目录： 原告阳光城集团龙岩投资开发有限公司向本院提交证据及证明目的如下： 1、被告身份证复印件一份，证明被告的主体适格。 2、商品房买卖合同及其附件（合同编号：201315486）一份,证明：（1）2013年12月21日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于龙岩市新罗区龙岩花漾江山（林隐天下一期）第Ｂ15幢01号商品房。（2）合同对房屋总价、付款方式、合同解除及违约责任、律师费的承担等内容进行了明确约定。 3、龙岩市商品房买卖合同备案信息表一份，证明案涉商品房买卖合同于2013年12月21日办理了合同备案登记。 4、龙岩市预购商品房预告登记申请表一份，证明案涉预购商品房于2014年1月17日办理了预告登记。 5、个人住房借款合同一份，证明2014年2月27日，原、被告与建行龙岩分行签订了《个人住房借款合同》一份，约定被告向建行龙岩分行借款2010000元；原告为被告的上述借款本息连带责任保证担保人。 6、中国建设银行个人贷款过期催款通知、个人贷款还款凭证（流水号：3751706929000002）、网银电子回单各一份，证明2016年6月29日，原告代被告向贷款银行建行龙岩分行支付按揭贷款26293.41元。 7、中国建设银行个人贷款过期催款通知、个人贷款还款凭证（流水号：3751706915000011）、网银电子回单各一份，证明2016年8月15日，原告代被告向贷款银行建行龙岩分行支付按揭贷款13261.23元。 8、中国建设银行个人贷款过期催款通知、个人贷款还款凭证（流水号：396259530000001）、网银电子回单各一份，证明2016年9月30日，原告代被告向贷款银行建行龙岩分行支付按揭贷款26644.66元。 9、及时偿还贷款催告函、寄件单、回执单各一份，证明2016年7月4日，原告为被告向建行龙岩分行代为偿还借款本息后，依约要求被告向原告偿还款项并承担违约责任。 10、律师函、邮寄详情单、邮件回执各一份，证明2016年10月11日，原告委托律师函告被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担相应的违约责任及履行合同解除后的相关义务。 11、委托代理合同、律师费发票各一份，证明由于被告的违约行为，原告为本案支出律师代理费人民币8000元。 第三人中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行向本院提交证据及证明目的如下： 1、中国建设银行个人贷款对账单一份，证明被告贷款的还款明细。 附2：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人(?http:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%9C%89%E7%8B%AC%E7%AB%8B%E8%AF%B7%E6%B1%82%E6%9D%83%E7%AC%AC%E4%B8%89%E4%BA%BA"t"_blank?)提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）