浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1411号 上诉人（原审原告）：浙江四通不锈钢科技有限公司，住所地德清县雷甸镇白云南路2258号。 法定代表人：张毅焕，董事长。 委托诉讼代理人：蒋国忠、蒋宇骐，浙江初册律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江三盈金属制品有限公司，住所地德清县雷甸镇白云南路2258号。 法定代表人：卫鸿斌，执行董事。 委托诉讼代理人：汤国柱、叶丽娜，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人浙江四通不锈钢科技有限公司（以下简称四通公司）因与被上诉人浙江三盈金属制品有限公司（以下简称三盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院(2019)浙0521民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。经过阅卷与调查，询问当事人，本案现已审理终结。 四通公司上诉请求：1.撤销浙江省德清县人民法院(2019)浙0521民初537号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2.由三盈公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一审法院认为“拖欠租费累计三个月以上”其文义等同于“逾期支付租金累计三个月以上”的理解与事实不符。“拖欠”的词义应理解为债务超过履行期限处于未结清的状态，也即债务尚未得到清偿；而“逾期支付”的词义则应理解为债务已得到履行，只是在支付时间上超过了约定期限的一种状态。我公司已于2018年12月10日支付了第五期租金93万元，三盈公司也已全部收取，不存在我公司“拖欠”租金的事实。一审法院对三盈公司行使解除权予以支持错误。三盈公司的《解除合同通知书》是在我公司全额支付第五期租金，且在三盈公司受领之后发出的。从当事人的意思表示来看，三盈公司在注明租金支付期限的第五期租金领款单上签名的行为充分证明了三盈公司接受了我公司对租金支付的履行事实，且在受领当时没有要求解除合同。三盈公司该行为本身可以理解为三盈公司以该行为修订了约定解除权产生的条件，或者说是对我公司迟延履行租金的一种宽恕意思表示，表明了对租赁合同继续履行的一种态度。我公司在之前的租金支付中亦有一期迟延支付，与第五期的支付情况相同，当时三盈公司并未主张与我公司解除合同，在客观上造成我公司认为不会因此而解除合同的合理信赖。我公司与三盈公司双方的租赁期为10年，花费了大量的人财物力对租赁场地进行改造。目前才租了三年不到的时间，我公司经营状况良好，无理由不履行租金支付义务。而且第五期租金迟延的时间仅超过约定期限10天时间，按照“权利失效”理论，此种状态下三盈公司无权行使解除权。三盈公司解除合同的目的在于获得更高的租金收益，一审法院支持三盈公司行使解除权不利于建立诚信的市场环境和秩序。我公司迟延支付第五期租金的违约责任已在合同中作了明确约定，三盈公司的损失完全可通过由我公司承担违约责任得到弥补。我公司迟延支付行为作为不履行之瑕疵在得以履行支付后，解除权应该即告消灭。我公司在第五期租金支付迟延予以补正且三盈公司受领后，三盈公司不能再行使解除权，其解除行为不应得到支持。一审法院认为不能认定双方之间形成交易习惯与事实不符，且三盈公司对我公司迟延支付租金也存在过错。案涉租赁合同实际履行以来，每期租金的支付流程都是先由三盈公司派员到我公司办理租金领款手续，办好手续后再由我公司打款到三盈公司指定账户，故办理领款手续已然成为双方都认可的租金支付流程，且合同签订以来每期的租金支付均是相同的流程，该流程理应认定为双方租金支付的交易默契和交易习惯。第五期租金支付迟延，我公司认为是三盈公司有意拖延，故意不派人到我公司办理领款手续，客观上造成我公司迟延支付的事实。我公司法定代表人还曾电话通知过三盈公司派员来办理领款手续，三盈公司未按照交易习惯受领租金。我公司迟延支付租金的行为是在经催告后未得到三盈公司有效回应，无奈等待三盈公司派员领款的过程中发生的，并不存在过错，迟延履行的责任在于三盈公司。一审判决对合同法第二百二十七条的理解错误，作出的认定不能成立。该条并不以当事人双方没有约定合同解除的条款为适用前提，在双方没有对租金迟延支付进行约定的情况下，应当适用该条的规定，由三盈公司先向我公司进行催告，而三盈公司在我公司第五期租金迟延支付的情况下并未向我公司发出过任何形式的催告。一审判决以“合同解除属于任意性法规，如果没有损害有法律限定的公共利益，就应该确认当事人之间的约定，对双方当事人的约定解除合同予以认定有效”为由作出的认定是错误的。判断本案中三盈公司能否行使解除权，应该综合考虑以下主要因素：我公司迟延履行的时间、金额及原因；我公司迟延后的恢复履行情况；三盈公司对我公司迟延履行的态度；三盈公司解除合同的真实目的；三盈公司在迟延履行后是否存在合同目的不能实现；合同解除造成的不利因素及成本等。鼓励交易是合同法内在要求，本案中三盈公司盲目草率地行使解除权不仅有违诚信，对我公司也极为不公平，司法必须对三盈公司非正当的解除行为予以干预。 三盈公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，判决内容公平公正，四通公司的上诉理由均不能成立，缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。案涉租赁合同明确约定了四通公司应于2018年8月底前支付我公司租金93万元，但四通公司逾期至2018年12月10日才支付，逾期欠付租金已达三个月零十天，即拖欠租金的时间已达三个月以上。结合租赁合同全文内容分析，该合同第九条第2项约定的“拖欠租费累计三个月以上”其文义等同于“逾期支付租金累计三个月以上”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定及双方租赁合同第九条第2项的约定，我公司自2018年12月1日起享有合同解除权的条件已经成就，有权行使合同解除权并收回出租房屋和场地。我公司与四通公司就租金支付并未形成交易习惯，四通公司支付租金无需以我公司派人办理领款手续为前提条件或前置程序。首先，合同中明确约定了租金的支付期限、金额；其次，四通公司支付租金并非必须我公司配合；第三，四通公司共计给付款项14笔，其中没有领款凭证的至少有3笔（具体为2016年7月13日10万元、2016年8月3日98万元、2017年8月4日50万元）。四通公司主张其逾期支付租金的责任在于我公司毫无事实依据，且其公司法定代表人在二审法庭调查中亲口承认在拖欠租金期间（即自2018年9月1日至12月10日），四通公司并未主动向我公司表示要求支付租金。在双方先前合同履行过程中，四通公司能够从我公司开具的租金发票或银行扣款通知书上轻易获知我公司的银行账户信息，完全可以主动汇款给我公司。若是我公司拒收的话，也可以选择公证提存或其他方式主动支付我公司。四通公司先前迟延支付租金的违约行为，由于尚未达到我公司可行使合同解除权的条件，故我公司未行使合同解除权，不能以此曲解为“一种思想上信赖”的理由。至于四通公司主张案涉合同解除后将有巨大损失，缺乏证据支撑，且即使有损失，也是由于其违约行为所造成，应由其自行负担。本案中我公司行使的是约定解除权，适用的法律条文是《合同法》第九十三条第二款，并非行使的法定解除权，四通公司对此的上诉理由不能成立。《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。案涉合同是双方当事人自愿订立的，其中第九条第2项约定的出租人可行使合同解除条件也是双方当事人的真实意思表示，故在没有损害法律限定的公共利益情况下司法不宜干预。《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满前当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。具体本案而言，双方在租赁合同中未约定出租人行使合同解除权的期限，而《合同法》亦未规定合同解除权人行使解除权的期限，且四通公司未依照《合同法》第九十五条规定询问过我公司是否行使。对此，应参照《合同法》第五十一条关于撤销权的规定，以一年为行使期限。我公司在享有单方合同解除权的条件成就后的第25天就有效地行使了合同解除权，且在《解除合同通知书》中对于租赁物腾退时间及款项的结算与清理等均作出了合理安排，是合法正当行使自己的权利，于法有据。 四通公司向一审法院起诉请求：1.确认三盈公司2018年12月25日《解除合同通知书》中提出的解除租赁合同为无效解除；2.判令三盈公司继续履行租赁合同；3.判令三盈公司承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2016年7月19日，三盈公司作为甲方，与作为乙方的杭州四通公司（四通公司）签订《租赁合同》一份，约定三盈公司将其所有的不动产权证号为“德房权证雷甸镇字第××号”项下厂区东北侧面积约为7751.64平方米的厂房，配套10吨双梁行车3台，周边约5600平方米场地以及无产权毛坯房约300平方米出租给杭州四通公司（四通公司）。合同还约定：租赁期自2016年8月1日起至2026年9月30日止，其中2018年10月起至2019年3月底的930000元租金应于2018年8月底前支付；如租赁期间承租人拖欠租费累计三个月以上，出租人有权解除合同并收回出租房屋和场地。2018年12月25日，三盈公司向四通公司寄送《解除合同通知书》一份，以“四通公司逾期支付租金，拖欠租金累计三个月以上”为由，通知四通公司解除合同。2018年12月26日，《解除合同通知书》有效送达四通公司。2018年10月起至2019年3月底的930000元租金，四通公司实际支付时间为2018年12月10日。案涉《租赁合同》签订之时，四通公司尚未成立，合同由三盈公司、杭州四通公司加盖公章，四通公司依法成立后对该份合同予以追认并加盖公章。 一审法院认为，三盈公司与四通公司之间成立租赁合同关系，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人对合同解除条件在《租赁合同》第九条第2项予以了约定，即“租赁期间承租人拖欠租费累计三个月以上，出租人有权解除合同并收回出租房屋和场地”。《租赁合同》第五条第2项则约定2018年10月起至2019年3月底的930000元租金应于2018年8月底前支付，但四通公司直至2018年12月10日才完成租金支付。四通公司的上述行为已使该合同解除条件成就，作为出租方的三盈公司有权依据该约定行使解除合同的权利。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，三盈公司于2018年12月25日向四通公司发出的《解除合同通知书》已于2018年12月26日有效送达四通公司。为此，三盈公司辩称案涉《租赁合同》已于2018年12月26日解除，符合法律规定和合同约定，予以支持。对于四通公司要求确认三盈公司在《解除合同通知书》中提出的解除租赁合同为无效解除的诉讼请求，该院认为，证据不足、于法无据，不予支持，并作如下具体分析：第一、四通公司以“2018年10月起至2019年3月底的930000元租金已于2018年12月10日三盈公司发出《解除合同通知书》之前支付完毕”为由，认为四通公司不存在租赁合同约定“拖欠租金”的情形。该院认为，结合租赁合同全文内容分析，合同第九条第2项约定的“拖欠租费累计三个月以上”，其文义等同于“逾期支付租金累计三个月以上”，对四通公司提出的该观点，不予认可。第二、四通公司认为，双方之间已就租金支付形成交易习惯，即“四通公司支付租金需以三盈公司派人办理领款手续为前提”，故三盈公司无法仅依据《租赁合同》约定解除合同。对此，该院不予认可，首先，《租赁合同》中明确约定了租金的支付期限、金额；其次，四通公司支付租金并非必须三盈公司配合；最后，根据本案现有证据，也无法认定双方之间已客观形成了三盈公司提出的前述交易习惯。第三、四通公司认为三盈公司解除合同不符合法定解除的条件，即不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定。对此，该院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的适用前提是合同双方对合同解除没有约定，故该条款于本案并不适用。第四、四通公司认为案涉租赁合同的解除存在极为不利的后果，司法应该予以干预，维护交易公平。该院认为，合同法属于私法范畴，合同解除属于任意性法规内容，如果没有损害有法律限定的公共利益，就应依法确认当事人之间的约定，对双方当事人约定解除合同予以认定有效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回浙江四通不锈钢科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由浙江四通不锈钢科技有限公司负担。 二审中，四通公司向本院提交增值税纳税申报表份、纳税证明份、员工工资单、委托银行发放工资电子回单、员工个税纳税证明复印件各1份，以证明四通公司是一家经营正常、年销售额上亿元的规模企业的事实。如果租赁合同被解除，企业将面临停产、员工将面临遣散、生产经营将受到巨大损失的不利后果。三盈公司质证认为，上述证据均由四通公司单方制作，对证据的真实性有异议，即使内容真实，也与本案无关，不能证明待证事实。本院审核认为，上述证据均非二审中的新证据，其证明目的与本案双方合同是否应当解除无关，均不能作为有效证据。 三盈公司未提供新的证据。 本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。 根据双方的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：三盈公司解除租赁合同的行为是否产生合同解除的法律效力。本院认为，三盈公司有权行使合同解除权，双方的租赁合同自四通公司收到三盈公司的《解除合同通知书》之日解除。具体理由： 一、案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力，当事人应严守合同约定，按照诚实信用原则，全面及时履行合同义务。根据双方合同第五条“租金结算核定及支付时间”及第九条“合同的变更、解除与终止”的约定，四通公司应于2018年8月底前支付2018年10月起至2019年3月底的租金93万元，如四通公司拖欠租费累计三个月以上，三盈公司有权解除合同并收回出租房屋和场地。根据本案查明的事实，四通公司于2018年12月10日才向三盈公司支付了2018年10月起至2019年3月底的租金93万元，拖欠租费累计已逾三个月。四通公司认为其并不拖欠，仅是逾期支付，本院认为，只有存在拖欠的前提时，才会产生逾期支付的后果，如果不存在拖欠的行为，当然不会产生逾期支付的后果，故四通公司自应付租费之日至支付租费期间，存在拖欠租费的事实，四通公司关于“拖欠”与“逾期支付”含义并不相同的上诉理由不能成立。 二、关于三盈公司接受第五期租金93万元是否意味着三盈公司以其实际行为表明继续履行合同，不再享有解除权的问题，四通公司拖欠并逾期支付租费，在其向三盈公司支付第五期租费时，双方合同并未解除，该期租费中包含了2018年9月1日起至2018年12月10日期间四通公司本应支付的租金，剩余部分款项三盈公司已在《解除合同通知书》中予以明确，作为合同解除后的占有使用费，以及双方应予结算的水电费等其他款项，且同意自返还租赁物之日起多退少补，故该收取款项的行为并不意味着其对合同解除权的放弃。四通公司称在此之前的合同履行过程中也曾有迟延支付而三盈公司未提出异议的情形，故其产生了合理信赖，本院认为该理由不能成立，对于之前迟延履行的行为，三盈公司未追究其违约责任，系三盈公司对自身权利的放弃，四通公司不能以三盈公司未追究其违约责任而产生所谓的“合理信赖”，更不代表四通公司仍可继续迟延履行付款义务。四通公司非但未对其前期的违约行为引以为戒，且在之后仍然迟延履行，应自行承担相应责任。 三、四通公司主张根据双方的交易习惯，应由三盈公司派人到四通公司办理领款手续后其公司方予支付，本院认为交易习惯的举证责任在于四通公司，其所举证据不足以证明该种交易习惯的存在，且与在案证据相悖，如2016年7月13日10万元、2016年8月3日98万元、2017年8月4日50万元均无领款凭证。在双方合同对租金支付的流程没有明确约定的情况下，作为承租人的四通公司应按照合同约定，依约主动向三盈公司支付房屋租金，此为其最主要的合同义务，本案中也没有证据证明其有积极主动向三盈公司支付租金的行为，亦无证据证明三盈公司为其支付租金的行为设置障碍，致使其支付不能的情形。三盈公司是否派人向其催要租金，并非其可以逾期长达三个月零十天之久不向三盈公司支付租金的正当理由，更不能以此认为出租人三盈公司未向其催交存在过错。 四、关于三盈公司在四通公司迟延支付租金后是否应先行催告才能解除合同问题，根据合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条规定系赋予出租人权利的规定，而非限制出租人权利的规定，本案中在双方合同已对迟延履行的违约责任进行明确约定的情况下，无需再行催告。且从合同约定的内容看，四通公司拖欠租费累计三个月以上，三盈公司方可行使合同解除权，已对四通公司补正自身的违约行为给予了合理的期限，四通公司在应付租金之日起三个月的时间内仍未履行支付租金的义务，三盈公司有权行使合同解除权。至于四通公司主张的本案合同是否解除，还应考虑的其公司迟延履行的时间、金额及原因、迟延后的恢复履行情况等因素，并非本案双方合同是否应当解除的法定原因，对其上述主张不予采纳。 综上，四通公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人浙江四通不锈钢科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年二月二十四日 书记员 贾艳红