广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19778号上诉人（原审被告）：金枝，女，汉族。被上诉人（原审原告）：深圳市志健物业管理有限公司。法定代表人：郑健明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王金辉，广东圳宝律师事务所律师。上诉人金枝因与被上诉人深圳市志健物业管理有限公司（以下简称志健物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2834号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人金枝的上诉请求：1、请求深圳市中级人民法院撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审查证据不全面。第一、一审法院对一审志健物业公司没有提供有效的营业执照和资质证书，没有进一步核实其是否是一家合法经营的物业公司，是属于一审判决审查证据不全面，深圳市××时代广场属于30层的高层小区，一审法院没有核查志健物业公司的相应的150万元注册资金营业执照和乙级资质证书，根据《深圳市物业管理资质证书管理规定》资质证书的等级标准和深圳市物业管理资质证书管理规定，资质证书分为甲级、乙级、丙级3种，（一、二、三级）。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类楼宇物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，注册资金150万元以上，可以管理30层以下的各类楼宇物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，可以管理9层以下的楼宇物业，并按丙级标准收取物业服务费，资质证书的管理规定，没有相应等级资质证书的，视为非法管理，由市、区住宅局按规定处罚；物业业主或（用户）可以拒绝管理，拒交管理费。根据中华人民共和国国务院令第379号公布（物业管理条例），第六章（法律责任）第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第二、一审法院未对志健物业公司核实其是否有物价局核发的收费许可证。第三、志健物业公司进驻我们小区没有经过招投标，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是志健物业公司直接由开发商移交，物业公司和开发商的法定负责人都是郑健明，没有独立的法人资格，违反本条法律，这是显然是不合法的，是以欺骗手段取得资质证书的，应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。深圳市志健物业服务公司属于不合法经营，一个不合法经营的公司签订的所有经营合同在法律上都是无效的，所以上诉人请求深圳市中级人民法院对深圳市志健前期服务合同给予无效认定，对一审志健物业公司提供的证据给以不认定。二、一审法院对本案部分主要事实没有查清。第一、根据《国务院令379号》物业管理条例第31条，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，2009年4月份上诉人发现两个房间外墙渗水，当时属于开发商对房子的保修期，上诉人找到深圳市××实业公司前台，反应情况要求维修，对方找来深圳市志健物业管理有限公司一个姓邓的主管，说物业和开发商是一个老板，由志健物业公司代深圳市××实业公司（建设单位）为找人来修，深圳市志健物业管理有限公司一直以天气下雨不方便，还有没有找到合适的维修公司的原因，推辞修缮，以至上诉人家里的环境受到严重破坏，墙面发黑、发霉、长虫、墙面电路短路，以致于重新搭明线，生活极其不便，衣柜、床垫因为潮湿原因，更换2次，财产受损，上诉人一直积极与深圳市志健物业管理有限公司协商，因为房子外墙那时还属于建设单位保修范围，建设单位负责人与深圳市志健物业管理有限公司负责人是同一人。2011年至2013年期间，志健物业公司服务人员以及物业服务经理换了4批，上诉人每次去找管理处负责人，说这个情况不解决就不交管理费。对方负责人也承诺，没有解决问题前，他们不会向上诉人要管理费，当时有负责上诉人这栋楼的物业人员到家里了解情况，还有她们亲笔的记录。2014年，志健物业公司罗经理说他手上没有之前材料，到上诉人家看了情况后答应申请修缮以及赔偿问题。三、一审法院现场勘查不全面，未对上诉人居住的房屋现场勘查，导致一审法院认定事实不全面，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，没有义务就没有权利，《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务有先后履行顺序先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。不履行义务而堂而皇之享受权利的现象为法理不容与法律相悖致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下。请深圳市中级人民法院就被上诉人过错给予认定，以维护上诉人的合法权益。第二、志健物业公司从2009起一直到2016才来主张合同纠纷中的物业管理费，期间上诉人一直和志健物业公司就漏水修补问题在交涉，期间对方从来没有向上诉人主张过管理费，一直到2016年收到诉状为止并没有受到任何管理费的催缴单，根据《民法通则》第七章第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为两年，第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过两年的，人民法院不予保护，当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间，预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》，2009年12月至2014年3月份的管理费显然已经过了诉讼期。依据这两条规定志健物业公司向上诉人主张这个期限的管理费已经超过了诉讼时效。第三、根据物业管理条例第2章第8，9条，业主在物业管理活动中，对物业的公共部位公共设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督物业共用部位，共用设施设备专项维修基金的管理和使用，深圳市志健物业管理有限公司服务这10年，对于停车场和电梯广告的收入没有公示过，也没有把钱用于维修维护公共的设施设备上，这明显属于侵犯全体业主的权利，深圳市志健物业管理有限公司多次被街道办及上级领导人通报，并责令其改正。上诉人作为××时代广场业主之一，曾经和众多业主一起与管理处和横岗街道办一起达成过协议，要求深圳市志健物业管理有限公司遵守协议，协议内容请有材料为证，根据以上相关法律规定对于挪用专项维修资金的物业公司，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任，一审法院并没有认定这个事实，没有做出合理合法的判决，请深圳中级人民法院对次证据给予认可，做出合法的判决。以上诉求全部属实，请认定志健物业公司与上诉人的服务协议属于不合法的协议，属于无效协议，有关主张的2014年3月前的物业管理费，已经过了诉讼期，志健物业公司不能违法约定延长诉讼时效，恳请深圳市中级人民法院法官调查实情，维护弱势群体的合法民事权益，以维护法律的公平原则以及诚实信用原则，以维护上诉人的合法权益。请二审法院对本案依法改判，并且就不合法的物业公司向相关执法部门通报，要求对方整理整顿，选用合格的物业服务人员并取得相对应的物业资质证书，才能合理合法的服务我们物业。金枝在二审时补充上诉意见，认为被上诉人的资质证书是不合格的，真伪也不能确定，被上诉人每次都是出示一份复印件。一审法院对该证据没有审查，对上诉人提出的资质证书问题没有回应。志健物业公司的答辩意见：请求维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。就上诉人提出的几点答辩如下：1、关于物业管理资质问题，相关的法律规定已经被废止，而且资质证书的管理规定不是法律强制性规定，是一个管理性规定，根据我国合同法的相关司法解释，合同无效，必须是违反法律法规的强制性规定，而不是违反法律法规的管理性规定。2、关于诉讼时效问题，第一，一审时上诉人并未提出。第二，因为合同一直在延续，不存在诉讼时效问题。3、上诉人主张物业管理公司没有尽到相关义务，我方认为根据合同约定，相关义务应该由建设单位承担保修义务。一审法院审理查明，金枝系××时代广场B单元1214号业主，该物业建筑面积为122.91平米，由金枝于2009年4月20日从案外人何某某受让而来，2009年5月13日办理了房地产转让登记手续。2007年5月16日，志健物业公司与金枝的前手即案外人何某某签订了《××时代广场前期物业服务协议》，协议约定由志健物业公司对其物业进行管理，业主支付相应物业管理费，其物业管理费按每月每平米2.5元收取。协议第十一条约定，如业主逾期交纳相关费用，应自逾期之日起按每日万分之五支付违约金，但协议未就相关费用的缴费期限作出约定。此外，涉案物业为电梯物业，根据深圳市物价局1998年的文件规定，本体基金每月每平米为0.25元。金枝自2009年12月即拒绝向志健物业公司交付相关物业管理费用，其理由即其答辩中所陈述的事实。截至2015年11月，金枝物业共计产生的物业管理服务费为人民币22124.16元，本体维修基金2212.56元。经查，金枝已缴付了志健物业公司在本案中主张的水费。一审法院认为，志健物业公司与金枝物业的前业主签订的《××时代广场前期物业服务协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。在志健物业公司提供了物业管理服务的前提下，金枝应支付2009年12月至2015年11月期间的物业管理服务费人民币22124.16元，本体维修金2212.56元。金枝以志健物业公司未履行或不完全履行物业服务合同义务作为拒付相关费用的抗辩理由，法院不予采纳，如若志健物业公司的不作为行为导致金枝财产损失，金枝可另循法律途径主张志健物业公司采取补救措施或承担损害赔偿责任。《××时代广场前期物业服务协议》未约定相关费用的支付期限，金枝可随时履行，志健物业公司在给予对方必要期限的前提下亦可随时主张，而志健物业公司的物业管理确实存在未及时合理履行服务义务的情形，双方为此多次发生争议，本案的过错责任并不全在金枝，对志健物业公司的滞纳金请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十八条规定，判决如下：一、金枝支付深圳市志健物业管理有限公司2009年12月至2015年11月物业管理费用人民币22124.16元。二、金枝支付深圳市志健物业管理有限公司2009年12月至2015年11月本体维修基金人民币2212.56元。三、驳回深圳市志健物业管理有限公司其他诉讼请求。本院经审理查明，《深圳市物业管理资质证书管理规定》已于二○○五年一月二十四日废止。原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为，金枝主张依据《深圳市物业管理资质证书管理规定》，志健物业公司没有管理涉案的××时代广场物业的资质。经查《深圳市物业管理资质证书管理规定》已于二○○五年一月二十四日废止，故志健物业公司根据《营业执照》和《中华人民共和国物业管理企业资质证书》可以从事管理涉案的××时代广场物业。因志健物业公司为涉案小区提供了物业管理服务的事实，亦与小区业主签订了《××时代广场前期物业服务协议》，金枝作为业主应当根据上述服务协议向志健物业公司支付物业管理费用。金枝以志健物业公司存在资质问题拒付物业管理费用，于法无据，本院不予采纳。另，金枝如认为志健物业公司存在不作为行为并导致其物业的财产损失，其可另循法律途径主张志健物业公司采取补救措施或承担损害赔偿责任，缴交物业管理费用和金枝提出的物业修缮损失应属不同的法律关系，金枝不应据此作为拒付上述相关费用的抗辩理由。至于金枝提出的志健物业公司可能存在其他违反行政管理法规的情形，可依法向相关行政主管部门投诉。金枝在一审时未对本案提出诉讼时效抗辩，在本案二审审理期间提出时效抗辩，本院不予支持。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，由于业主交纳的本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与广大业主切身利益密切相关，故物业服务公司对本体维修基金的请求权不适用诉讼时效，业主均有义务缴纳。综上，金枝依法应支付志健物业公司从2009年12月至2015年11月物业管理费22124.16元、本体维修基金2212.56元，上诉人金枝的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由上诉人金枝负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 邢  蓓  华审判员 张  永  彬二〇一七年三月九日书记员 刘晓露（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。