广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异57号 异议人（案外人）：西藏云帆信息技术有限公司，住所地西藏自治区拉萨市城关区颐神苑小区4栋603号，统一社会信用代码914403006670845569。 法定代表人：肖桂平。 委托代理人：赵晶璞，北京大成律师事务所律师。 申请执行人：王鹏，男，1968年7月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。 委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。 被执行人：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码9144060555731527XL。 法定代表人：曾耿兴。 在本院执行申请执行人王鹏与被执行人广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（以下简称现代产业服务园公司）房屋买卖合同纠纷一案[案号为（2019）粤0605执12255号]的过程中，本院裁定拍卖被执行人现代产业服务园公司名下位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋114号房产【房产证号0200508786-××2、土地证号国用（2010）0801460】，案外人西藏云帆信息技术有限公司（以下简称云帆公司）对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人云帆公司称，请求解除对佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋114号房的查封并停止拍卖。事实与理由：法院查封并拍卖异议人已经签署了《商品房买卖合同》的房屋，对异议人权利造成损害，特提出此异议。2014年11月24日，异议人（曾用名深圳云帆信息技术有限公司）与现代产业服务园公司签署《商品房买卖合同》，约定异议人购买现代产业园公司开发建设的位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋114号房产。合同签署后，异议人一次性支付全部房款。该房屋唯一码为9303993070498FWN，合同编号为20141123035502。该等房屋唯一码、合同编号以及房屋买受人等信息，在佛山市不动产网站上均可予以查询。异议人与现代产业园公司签署《商品房买卖合同》第二十三条约定，“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向佛山市南海区房地产交易所申请登记备案”。案涉房产未办理备案，责任不在异议人。同时，异议人认为，商品房买卖备案仅为行政管理规定，其设立初衷为避免开发商的一房多卖行为。本案中，虽然案涉合同未备案，但是不动产查询信息已经起到公示效用，完全可以达到和备案一样的效果。异议人与现代产业园公司签署的《商品房买卖合同》，未违反法律法规的相关规定，合法有效。现法院对案涉房屋进行查封及拍卖，已严重影响了异议人的合法权益，请求予以更正。 申请执行人王鹏辩称，云帆公司提出的异议申请没有事实依据和法律依据，异议不成立，请求法院依法裁定驳回其异议。事实和理由如下：一、根据异议人提供的证据，异议人与被执行人之间的法律关系名为房屋买卖合同，实为民间借贷。异议人无权就本案提起执行异议：1、根据异议人提供的证据《房屋买卖合同框架协议》（以下简称框架协议），异议人购买的被执行人的十套房产价值为72774980元，按照异议人的陈述，最终以4000万元成交，成交价明显低于市场价格，属于不合理低价。2、从框架协议本身来看，完全不是房屋买卖合同的约定，而是民间借贷的约定。框架协议中没有明确约定异议人所购买的十套房产的房价款为4000万元，而是约定双方办理完毕网签手续后异议人就支付4000万元；异议人一次性支付完毕房价款，被执行人本应向异议人开具发票，框架协议却约定开具收据；框架协议的第三条、第五条的约定，也很明显是异议人作为出借人，被执行人作为借款人，借款期限为90天，利息为年息25%，逾期还款利息为日3‰的民间借贷的约定。特别要提出的是框架协议第二条约定的收款账户与《商品房买卖合同》第六条约定的商品房项目预售款专用账户明显不是同一个账户，而异议人盖章确认的《商品房买卖合同》的附件一“购买商品房须知”第三条第三款明确约定“购房人购买商品房必须将购房款存入所购房屋的商品房预售许可证载明的预售款监控账户”，显然异议人清楚知悉房价款必须支付至监控账户，而4000万不是房价款，是借款，不必支付至监控账户。3、被执行人与异议人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的被执行人的交房时间为2015年1月31日。截止至今已逾期五年多，异议人并未就此向被执行人提起诉讼要求交房或主张逾期交房违约金。异议人怠于主张自己权利的原因正是因为其与被执行人之间名为房屋买卖实为民间借贷。4、被执行人与异议人签订的《商品房买卖合同》并办理所谓的网签手续事实上是对借款合同的担保。异议人向被执行人买房为假，出借款项为真。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，异议人与被执行人之间存在的法律关系是民间借贷法律关系，异议人无权就本案提出异议。二、涉案房产登记在被执行人名下，而未登记在异议人名下，异议人仅是办理了涉案房屋的网签手续。不动产物权变动以登记为生效要件，仅办理网签的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，异议人要求排除强制执行的，不应予以支持。从《物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，涉案房产并未登记在异议人名下，涉案房产在佛山市房产信息网上显示的权属状态是“已签约”，即涉案房产也仅是办理了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。因此，仅办理网签手续的房屋买受人主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，不应予以支持。另，涉案房产并未办理备案手续。即使办理了房产备案，根据物权法定原则和物权排他性原则，异议人对涉案房产仅享有债权，不享有物权，并不当然产生预告登记的物权效力，不能排除法院的执行。三、未办理房屋登记的买受人在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的条件下可主张排除强制执行。本案中异议人并不满足前述条件，其不能主张排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”只有满足上述规定，买受人对未登记在其名下的房产提出执行异议主张排除执行时，才可能会被法院支持。结合本案事实：1、异议人未举证证明其在法院查封涉案房产土地使用权以及在查封涉案房产的房屋所有权前，已合法占有使用涉案房产。2、对于涉案房产购房款的支付，异议人仅提交了一份模糊不清的付款凭证的复印件，真实性无法确定，且该款项没有支付至购房合同指定的专用账户，反映不出其支付的是房价款。3、《商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，此处没有明确约定产权过户登记手续需由被执行人办理，即应当由异议人自行办理。另，如果产权过户登记手续应该由被执行人办理的话，异议人也没有证据证明其曾要求被执行人办理，且并非由于异议人自身的原因而不能办理。4、涉案房产所占用的土地用途为工矿仓储用地，涉案房产的规划用途为工业、交通、仓储用房，且《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人的房屋仅作工业、交通、仓储用房使用”，结合框架协议的约定，异议人一次性购买十套房产显然涉案房产不是用于居住。综上所述，异议人与被执行人不存在房屋买卖合同关系，双方之间是民间借贷法律关系，异议人无权在本案中提出异议；申请执行人申请执行的涉案房产是登记在被执行人名下，而非异议人名下；异议人提交的证据也完全不符合排除强制执行的法定条件，异议人对涉案房产不享有排除执行的权利，异议人提出的异议明显不能成立。基于此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，请求法院依法裁定驳回异议人的异议。 被执行人现代产业服务园公司没有答辩。 本院查明，2019年3月21日，本院对原告（反诉被告）王鹏与被告（反诉原告）现代产业服务园公司、第三人广州市淑女朋克国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤0605民初14001号民事判决书，判令：一、被告（反诉原告）广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2019年3月13日止的逾期交房违约金9579220元予原告（反诉被告）王鹏；二、驳回原告（反诉被告）王鹏的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。现代产业服务园公司不服该判决上诉至佛山市中级人民法院。2019年6月28日，佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终6790号民事裁定书，裁定：本案按上诉人现代产业服务园公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定于2019年7月10日发生法律效力。 2019年7月23日，本院立案受理申请执行人王鹏与被执行人现代产业服务园公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605执12255号，执行依据为本院（2018）粤0605民初14001号民事判决书和佛山市中级人民法院（2019）粤06民终6790号民事裁定书。在执行过程中，本院于2019年7月30日作出（2019）粤0605执12255号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人现代产业服务园公司的银行存款、收入9579220元，或查封、扣押其同等价值的财物。2019年11月4日，本院查封了现代产业服务园公司名下的位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区7栋114号房产【房产证号0200508786-××2、土地证号国用（2010）0801460，以下简称涉案房产】的不动产权，其中房屋所有权为首查封，土地使用权为轮候查封。2019年12月13日，本院作出（2019）粤0605执12255号之一执行裁定书，裁定：拍卖（或变卖）包括涉案房产在内的被执行人现代产业服务园公司名下的四套房产。 另查明，涉案房产的房地登记权属人均为被执行人现代产业服务园公司，房产证号0200508786-××2，土地证号为国用（2010）0801460。涉案房产的土地使用权于2019年6月14日被本院（2019）粤0605执保3149号案首查封。 本院认为，对异议人云帆公司的异议请求及理由，分析如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人云帆公司以其与被执行人现代产业服务园公司之间围绕涉案房产存在买卖合同关系为由，请求排除法院对该房产的执行，并提供了房屋买卖合同框架协议、商品房买卖合同（合同编号20141123035502）、支付业务回单、佛山市房产信息网关于合同号为20141123035502的房屋交易信息等证据材料。一、异议人在本案中未举证证明其在本院于2019年6月14日查封涉案房产的土地使用权、以及于2019年11月4日查封涉案房产的房屋所有权前，已合法占有使用该房产。二、异议人提交的支付业务回单记载的被执行人收款账号，并非异议人提交的落款日期为2014年11月24日的商品房买卖合同（合同编号20141123035502）记载的购房款收款账户，不足以反映涉案房产的购房款支付情况。三、异议人提交的落款日期为2014年11月24日的商品房买卖合同（合同编号20141123035502）记载“出卖人应当在2015年1月31日前将经竣工验收合格及已办理竣工验收备案的涉案房产交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金”等条款，可反映双方约定的办理涉案房产产权过户登记的时间为约定的房屋交付之日即2015年1月31日起60日。但异议人在本案中未举证证明其在该合同约定的办证期间届满后至本院于2019年6月14日查封涉案房产的土地使用权、于2019年11月4日查封涉案房产的房屋所有权前长达四年多的时间内，曾要求被执行人办理涉案房产的权属过户登记手续，且并非出于异议人自身的原因而未能办理。综上，异议人云帆公司对涉案房产不享有最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的权利，故异议人请求解除对涉案房产的查封并停止拍卖，理据不足，本院不予支持。对此，异议人应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人西藏云帆信息技术有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  植少佳 审判员  潘国盛 审判员  王志钊 二〇二〇年二月十九日 书记员  林文韬