吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终52号 上诉人（一审被告）：白山市江源区浩宇物业有限责任公司。 法定代表人：庞伟。 委托诉讼代理人：庞利军。 被上诉人（一审原告）：白山市江源区天园物业服务有限责任公司。 法定代表人：赵大光。 委托诉讼代理人：杨亮，吉林颖慧律师事务所律师。 一审被告：庞利军。 上诉人白山市江源区浩宇物业有限责任公司（以下简称浩宇物业公司）因与被上诉人白山市江源区天园物业服务有限责任公司（以下简称天园物业公司）排除妨害纠纷一案，不服吉林省白山市江源区人民法院（2019）吉0605民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩宇物业公司上诉请求：一、依法撤销江源区人民法院吉0605民初714号民事判决书或改判。二、依法责令限期江源区物业管理服务中心履行业主委员会重新选举或换届职责。三、依法确认天园物业公司没有诉讼主体资格。诉讼费由天园物业公司承担。事实和理由：江源区人民法院在一审判决天园物业公司与浩宇物业公司产权争议一案，法院于2019年10月11日向江源区物业管理中心亲自调查民强小区物业管理用房及物业用房权属使用情况，经该中心工作人员介绍，民强小区的物业用房归全体业主所有，包括3号附房1号门市在内，物业用房的使用权由全体业主决定，天园物业公司诉浩宇物业公司要产权使用的理由是无理的要求，不能成为诉讼的主体资格，浩宇物业公司使用的管理用房是从业主贺玉军手里接过来的，与天园物业公司没有任何的手续和交接过程，浩宇物业公司没有侵犯天园物业公司产权事实依据，天园物业公司想通过诉讼的方式，获取非法利益的行为违法，江源区法院在审理过程中应该及时警告并驳回天园物业公司的诉讼请求，双方物业公司对物业管理用房的使用争议都没有诉讼主体资格，本案不能成立。民强小区业主委员会成立于2011年3月17日，2012年3月16日届满后没有再次选举，业主委员会依法规定任期5年，可以连选连任。有关部门给民强小区业主委员会批准任届1年，期满后停止换届。行业主管部门不作为和乱作为构成了滥用职权行为，导致两个物业经营和使用管理用房产生了争议，行业主管部门不能解决争议问题，依据物权法第81条规定民强小区出现了两家物业都与业主签订了超过半数合同，是真是假任何部门都无法认定，所以物业管理用房使用和物业管理只能由产权人决定。小区业主委员会是业主大会的最高执行机构，业主大会做出的决定，业主委员会执行，任何企事业单位机关部门，各级人民政府，公检法都不能代替剥夺业主大会决定的权利，小区没有业主委员会，物业就没有规范，谁进入小区服务都是合法的，不构成违法犯罪，只要业主消费者愿意，劳务市场、家政服务、环卫服务及专业的管理人员及物业公司都是属于临时服务，只要产权管理部门登记备案就可以了，政府和行业主管部门无权干涉，国家提倡物业行业用先进的技术管理小区，支持公平竞争。对霸占小区、抢占地盘、强占物业管理用房、垄断行业、排挤竞争对手都是违法的，有关部门要严厉打击和惩罚。物业和业主签订合同的多少不能决定是否合法有效，业主没有民事诉讼的能力，属于弱势群体，业主委员会是小区的诉讼主体代表资格，行业主管部门必须履行小区业主委员会换届选举职责，法院在审理本案中应该行使限期换届或重新选举建议，责令行业作为。如果行业不作为或乱作为，无能力履行小区业主委员会换届职责，权力自动放弃，原民强业主委员会继续履行业主大会的议事规则和管理规约。业主管理用房在产权登记记载4个物业管理用房，其中3个被天园物业公司占用并非法出租，浩宇物业公司占用一处看管，4处管理用房都应交给业主大会决定谁来使用，决定后业主委员会申请执行。民强小区管理用房产权备案共4处，法院查明后只判决一处，程序违法，根据《中华人民共和国物权法》第73条和81条规定，浩宇物业公司请求法院依法撤销（2019）吉0605民初714号判决或改判。诉讼费全部由天园物业公司承担。 天园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天园物业公司向一审法院起诉请求：1、要求庞利军、浩宇物业公司立即搬离民强小区物业用房（民强小区3号附房1号门市）；2、要求庞利军、浩宇物业公司赔偿天园物业公司损失每天50元自起诉之日至搬离之日。事实和理由：天园物业公司是民强小区的物业管理服务单位，民强小区3号附房1号门市属于物业用房，应当归天园物业公司使用。2019年6月28日起，庞利军、浩宇物业公司违法强占涉案房屋，搬入生活物品使用，并将房屋上锁及设置监控。天园物业公司多次要求其搬离，庞利军、浩宇物业公司拒不搬离。因庞利军、浩宇物业公司的行为侵犯了天园物业公司的合法权益，所以天园物业公司请求法院判决停止侵害、排除妨碍，立即搬离民强小区3号附房1号门市并拆除锁和监控，并赔偿天园物业公司损失。 一审法院认定事实：2019年8月6日，江源区采煤沉陷区综合治理办公室出具证明一份，内容为民强小区2号附房1号门市与民强小区3号附房1号门市是同一房屋，由于规划建筑编号和房产处产权测绘编号不同，而出现两个编号。该房屋是沉陷区办公室提供给物业公司的物业用房。2019年8月6日，江源区房屋产权管理中心出具证明一份，内容为天园物业服务有限责任公司于2011年8月8日开始作为民强小区的物业服务管理公司至今。2019年江源区孙家堡子街道民强社区出具情况说明一份，内容为民强社区业主委员会成立于2011年3月17日，2012年3月16日届满后没有再次选举，目前没有业主委员会，庞利军的所有行为都是个人行为，与业主委员会无关。法院于2019年10月11日向江源区物业管理中心调查民强小区物业管理情况及物业用房权属及使用情况，经该中心工作人员介绍，民强小区的物业用房归全体业主所有，包括3号附房1号门市在内，物业用房的使用权由全体业主决定。民强小区的物业服务公司是天园物业公司，自该公司在民强小区服务以来，没有到江源区物业管理服务中心进行解聘或更换的备案。庞利军用其女儿的名字注册成立了浩宇物业公司，该企业在江源区物业管理服务中心进行了备案，但是该公司没有与业主签订物业服务合同。2018年其与部分业主签订合同，但是收取一份物业费签订一份合同，不符合法定程序，被江源区物业管理服务中心制止了，因此，庞利军用其女儿的名字注册成立的浩宇物业公司没有服务项目，不是民强小区的物业服务公司。2012年9月25日白山市中级人民法院作出（2012）白山民二终字第203号民事判决书认定天园物业公司与民强小区1751户业主签订物业服务合同，该合同不属于无效合同。一审法院认为，根据江源区物业管理中心的说明及白山市中级人民法院作出的（2012）白山民二终字第203号民事判决书查明及确认的事实，可以认定天园物业公司自民强小区建成以来就为该小区提供物业服务，民强小区的物业服务企业在此期间并未经过解聘或者重新选聘，因此，天园物业公司仍是该民强小区的物业服务企业。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”及江源区采煤沉陷区综合治理办公室和江源区物业管理中心出具的证明，3号附房1号门市属于物业用房，属于业主共有，应当归该小区的物业服务公司管理使用。同时，江源区物业管理服务中心还证明浩宇物业公司不是该小区的物业服务企业，没有合法占有物业用房的理由。故对天园物业公司要求浩宇物业公司搬离民强小区物业用房（民强小区3号附房1号门市）的诉讼请求，法院予以支持。天园物业公司主张庞利军占用物业用房属于个人行为，因浩宇物业公司、庞利军一致认可庞利军是代表公司占用该房屋，故诉争房屋应为浩宇物业公司占用。天园公司要求庞利军、浩宇物业公司赔偿天园物业公司损失每天50元自起诉之日至搬离之日，因其未提供证据证明每天损失为50元的事实，故对该项诉讼请求，法院不予支持。综上，对天园物业公司要求浩宇物业公司搬离民强小区3号附房1号门市物业用房的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、白山市江源区浩宇物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内搬离民强小区3号附房1号门市物业用房；二、驳回白山市江源区天园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由白山市江源区浩宇物业有限责任公司负担。 本院二审期间，浩宇物业公司向法庭提供了前期物业服务合同书及民强小区业主委员会备案登记表各一份，证明天园物业公司在经营期间与业主签订合同无效，因为前期合同并未解除。 天园物业公司质证认为，因浩宇物业公司没有提供前期物业服务合同书的原件，故对该证据的真实性有异议。天园物业公司确实与开发单位签订过前期物业合同，该合同没有解除，天园物业公司一直作为民强小区合法的物业服务企业在提供服务，并且在江源区物业管理服务中心备案，因此对涉案房屋拥有使用权，有权要求任何非法侵占涉案房屋的单位和个人排除妨碍。根据天园物业公司在一审时提供的江源区孙家堡子街道民强社区出具的情况说明，民强社区委员会自2012年3月16日起没有再次选举，直至今日没有业主委员会，庞利军的行为都是个人行为。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案争议的小区是民强小区，而浩宇物业公司提供的前期物业服务合同书的小区名称为富强小区，与本案所争议的小区并不属于同一小区，且天园物业公司对该证据的真实性持有异议，故本院不予采信该份证据。针对证据二，根据《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”、第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”之规定，业主委员会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会，选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。而浩宇物业公司提供的该份证据仅是一个备案登记表，并不符合业主委员会的成立条件，故本院对该证据不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案为民事二审案件，本院依法只针对上诉人的上诉请求进行审理。该解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 天园物业公司通过与民强小区的建设单位江源区采煤沉陷综合治理办公室签订前期物业服务合同，取得对民强小区进行物业管理并提供服务的资格，虽然合同已经到期，但至今尚未解除，天园物业公司一直作为民强小区合法的物业服务企业在提供服务，故天园物业公司对民强小区的物业服务权未被依法解除，其仍享有对该小区进行物业服务的权利。而浩宇物业公司没有与业主签订物业服务合同，故其收取业主的物业管理费用并占用物业用房没有合法依据，对天园物业公司不具有约束力。浩宇物业公司在天园物业公司没有依法解除对民强小区物业管理合同的情况下，擅自收取物业费用、管理并占用物业用房的行为侵犯了天园物业公司的合法权益，其行为构成侵权，故一审法院判决其停止侵权并无不当。 综上所述，浩宇物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由白山市江源区浩宇物业有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 綦家通 审 判 员 朱济生 审 判 员 林 梅 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 韩 旭 书 记 员 刘思辰