安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终98号上诉人（原审被告）：姚继宝，男，1967年11月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被上诉人（原审原告）:铜陵天正置业有限公司，住所地安徽省铜陵市世界花园欧洲一条街1号楼16号网点。法定代表人：鲍金政，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟心,安徽众佳律师事务所律师。上诉人姚继宝因与被上诉人铜陵天正置业有限公司（以下简称天正置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院于2019年10月29日作出(2019)皖0705民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。姚继宝向本院提出上诉请求：撤销原审判决，并依法改判；一、二审案件受理费由天正置业公司负担。事实与理由：一审认定天正置业公司与姚继宝《商品房买卖合同》系双方对借贷合同的担保，但一审适用法律错误，认为双方的《商品房买卖合同》无效。名为买卖实为借贷的合同效力并未被法律否认，相反，被《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所确认。一审法院认为该商品房上存在工程款优先受偿权，即使判令《商品房买卖合同》有效，在日后的执行中，也会因案外人申请工程款优先权而丧失优先受偿权。因此，认定《商品房买卖合同》无效。上诉人认为，一审法院以诉争以外的事实对合同效力进行评判，严重侵犯了上诉人作为债权人和合同当事人的利益，即使该房产上存在其他优先权，也应另行通过司法途径加以解决，与本案无关。综上，天正置业公司濒临破产而无财产可供执行，故请求改判案涉《商品房买卖合同》有效。天正置业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。理由：1.案涉《商品房买卖合同》对房屋买卖的意思表示不真实。因此，双方关于商品房买卖的合同是无效的。2.在（2014）铜中民二初字第00012号案件审理中，姚继宝表示如果借款行为成立，不再就该房屋买卖合同主张民事权利。该案经铜陵市中级人民法院作出了判决，根据该判决，即使《商品房买卖合同》有效，双方合同关系终止。该判决未认定《商品房买卖合同》是对借款的担保。3.因双方的民间借贷成立，《商品房买卖合同》实质上系为借款进行担保。但《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》是2015年9月1日出台，不溯及既往。故不能认定担保法律关系。4.案涉房屋上存在两个权利，一是因双方的借款关系产生的担保权利；二是因铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司对案涉房屋享有工程款优先权。工程款优先权先于担保权利的实现。5.商品房合同备案是物权法赋予的预告登记的权利。预告登记是针对房屋买卖的物权实现，不包括担保功能的实现。姚继宝并无真实买卖房屋的意思表示，但却因预告登记行为的发生，导致案涉房屋的物权变动被限制，损害了其他人对案涉房屋的物权。因此，天正置业公司要求撤销案涉房屋的备案是有理由的。天正置业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.天正置业公司与姚继宝于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》无效；2.姚继宝协助天正置业公司撤销铜陵市鹞山新村61栋一层三号网点房《商品房买卖合同》的备案手续（备案号为2013004797）；3.姚继宝承担本案诉讼费。一审法院查明如下事实：2013年6月25日，姚继宝与天正置业公司签订《借款协议》，约定：天正置业公司向姚继宝借款280万元，天正置业公司以鹞山新村61栋3号网点，作为借款的抵押和担保，等等。当天，姚继宝与天正置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定：姚继宝购买天正置业公司开发建设的铜陵新光路36号61栋（现鹞山新村）3号网点，总价款为5748400元，付款方式为分期付款，于2013年6月25日前支付购房款280万元，剩余购房款2948400元于2013年7月25日前支付。合同上备注：因铜陵新光路36号61栋现鹞山新村3号网点无房产证，无法办理借款抵押登记手续，故本房屋买卖合同替代抵押登记手续，实质不是房屋买卖。当日，该《商品房买卖合同》进行了网上备案，备案号为2013004797号。2014年1月9日，姚继宝以民间借贷纠纷为由诉至铜陵市中级人民法院，要求天正置业公司、鲍金政归还借款280万元及利息。2014年3月17日，铜陵市中级人民法院作出（2014）铜中民二初字第00012号民事判决，判令天正置业公司偿还姚继宝借款280万元及逾期付款利息。判决生效后，姚继宝依法向法院申请强制执行，案件正在执行中。一审法院认为：关于案涉《商品房买卖合同》的性质及由来，天正置业公司的法定代表人鲍金政已经在合同中予以明确。姚继宝、天正置业公司、鲍金政在（2014）铜中民二初字第12号案件中也均认可鹞山新村61栋3号网点的房屋买卖合同实际上是为该笔借款提供抵押担保。因此，《商品房买卖合同》包含当事人的两种行为，一是伪装行为，即姚继宝与天正置业公司虚假意思表示的房屋买卖行为，二是隐藏行为，即姚继宝与天正置业公司真实意思表示的房屋抵押担保行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民间借贷法律关系审理。《商品房买卖合同》从形式上看，属于双方之间的买卖行为，结合上述法律规定，案涉《商品房买卖合同》应认定为无效合同。天正置业公司要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因该合同系基于《商品房买卖合同》外在表现形式而进行网上备案，鉴于该合同被确认无效，天正置业公司要求姚继宝协助撤销铜陵市鹞山新村61栋3号网点房《商品房买卖合同》的备案手续（备案号为2013004797）的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》虽无效，但鉴于以签订《商品房买卖合同》作为借款合同的担保行为系双方真实意思表示，且这种担保方式也不违反法律、行政法规的效力性强制规定，姚继宝作为债权人，仍有权依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，行使其他民事权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，判决：一、天正置业公司与姚继宝于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》无效；二、姚继宝协助天正置业公司办理铜陵市鹞山新村61栋3号网点房《商品房买卖合同》（备案号为2013004797）的备案撤销手续。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由姚继宝负担。二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。本院对一审审理查明的事实予以认定。本院认为：本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》是否有效；应否撤销案涉《商品房买卖合同》的备案。本案中，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条款首次援引了让与担保的概念，将名为买卖实为担保的合同作为民间借贷法律关系审理，同时，规定出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”该条文确立了让与担保合同的有效性，并进一步明确了让与担保参照担保物权的法律规定处理。本案中，双方《商品房买卖合同》约定天正置业公司以铜陵新光路36号（现鹞山新村61栋3号网点）为姚继宝享有的债权提供抵押担保，并对合同进行了备案登记。双方当事人订立名为房屋买卖，实为抵押担保的合同，形成让与担保法律关系。该份合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效，故本院予以认定。天正置业公司提出姚继宝协助办理撤销合同备案手续的诉讼请求，与案涉合同目的相悖，故本院不予支持。天正置业公司提出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》是2015年9月1日出台的，不溯及既往，故不能认定案涉合同是担保法律关系，即使案涉合同属于担保关系，案涉房屋上存在两个权利，一是因债权产生的担保权利，二是工程款优先受偿权，工程款优先受偿权应先于担保权利而实现的辩解。本院认为，首先，《最高人民法院民间借贷司法解释的理解与适用》关于司法解释的溯及力问题，认为司法解释是对法律的释明，虽在被解释法律实施后制定，但应视为被解释法律的一部分，而且具有溯及力，该司法解释一般与被解释法律同步发生效力，被解释法律如果能够适用于某一纠纷，该司法解释同样也应适用于该纠纷。因此，在本司法解释施行后，所有的民事案件，无论是一审案件还是二审案件，均适用本司法解释。本案是民间借贷司法解释施行之后受理的二审案件，故适用该司法解释。其次，关于工程款优先受偿权与担保权哪个优先实现的问题，不是本案审理范围，故不予处理。综上，对这一辩解不予采信。天正置业公司提出商品房合同备案是物权法赋予的预告登记的权利。预告登记是保障房屋买卖的物权实现，双方当事人并非真实房屋交易行为，故姚继宝应当协助撤销合同预告登记的辩解。本院认为，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预告登记是一种不动产物权登记，产生物权法律后果。商品房预售合同备案制度是房地产行政主管部门对房屋交易行为的监督和管理，是一种行政管理方式。两者不是同一法律概念。其次，姚继宝与天正置业公司签订的《商品房买卖合同》的真实目的是抵押担保，是为了防止天正置业公司与他人进行房屋交易。若撤销《商品房买卖合同》备案，将损害姚继宝的债权的实现。因此，对被上诉人这一辩解，本院不予采信。综上，上诉人姚继宝的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初5106号民事判决；二、驳回铜陵天正置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由铜陵天正置业有限公司负担；二审案件受理费80元，由铜陵天正置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄冬松审判员方彤审判员 盛   丽   娜二〇二〇年二月二十八日书记员 武   华   君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。