湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初5898号 原告:中国农业银行股份有限公司岳阳分行，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道593号。 负责人：司马新义。 委托代理人：**，湖南了得律师事务所律师，一般代理。 委托代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师，一般代理。 被告：陈利华，男，汉族，1969年6月18日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托代理人：谭召军，男，汉族，1964年7月6日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，特别授权。 原告中国农业银行股份有限公司岳阳分行（以下简称“农行岳阳分行”）与被告陈利华返还原物纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员阮欢担任记录。原告农行岳阳分行的委托代理人**、胡有志，被告的委托代理人谭召军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告农行岳阳分行向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告立即停止侵权，立即向原告返还非法占用的原告房屋（被非法占有的房屋坐落于岳阳市岳阳楼区）；2、被告向原告支付自2015年11月2日至实际腾退、返还原告房屋之日期间的占用费（每日按市场价格即评估价格计算）；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2005年2月4日，原告与岳阳华天大酒店有限公司（以下简称“华天大酒店”）签订金都大厦租赁合同，约定将原告所有的位于岳阳市岳阳楼区南湖大道金都大厦租赁给华天大酒店使用（具体租赁场地为北裙楼的第一层、二层、三层，北裙楼住房的第三、四、五层，南裙楼的第三、四层，主楼的第四层及第十一层（含十一层）以上房间，裙楼第四层的平台，主楼一楼迎客大厅，三楼大会议室），租赁期限为12年，自2005年2月8日至2017年2月8日止，年租金为1800000元。同时合同第九条第一款约定：“独立经营：乙方享有独立自主的经营权，但不得在未经甲方书面同意的情况下擅自将租赁物全部或部分以任何形式转租或转营”。因华天大酒店未按合同约定向原告支付租金，原告起诉华天大酒店至岳阳市中级人民法院（以下简称“中级法院”），经中级法院调解后出具了（2013）岳中民二初字第17号民事调解书（以下简称“17号调解书”）。经17号调解书确认：华天大酒店需按照约定期限向原告支付租金，否则原告有权提前收回租赁物。后由于华天大酒店未在17号调解书中确定的期限内向原告支付租金，原告向中级法院申请强制执行，要求华天大酒店返还租赁物，强制执行期间原告发现归原告所有的金都大厦第三Ｍ层被告陈利华在使用，被告的行为导致原告未收回归原告所有的金都大厦第三Ｍ层。由于被告使用原告房屋未经原告同意，被告非法占用原告房屋的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护合法权益，原告特诉至法院。 被告陈利华辩称：1、被告所占用的岳阳楼区南湖大道金都大厦第593号第三M层为合法租用的场地，并非非法占用；2、被告已足额交纳了自2015年至今的房屋租金，要求继续承租。若解除租约，须赔偿和补偿被告的装修损失；3、原告承担本案的诉讼费及其他相关费用。2005年2月被告与华天大酒店签订3M楼的合同，并及时支付租金3000000元，签订后被告投入装修款2800000元对场地进行了全面装修，并于2006年3月份正式营业。该合作合同双方履行至2014年3月。到期后续签了租赁合同至2019年3月，签订续签合同后，被告又投入了400000元对租赁场地再次装修，并一次性交纳租赁期内全部租金2350000元（五年期）。2015年4月份因华天大酒店经营出现问题并关门停业，由此造成被告的3M楼也一并关门停业至今。被告认为，被告自2005年2月与华天大酒店的租赁合同属于华天大酒店与原告所签租赁合同同为一体，属主从合同，且2013年及2014年被告与华天大酒店的续签合同也是原告默认知晓的。当时原告从未提出异议，原告自2005年4月至今更换了多次法人代表和负责人，营业期内并无告知被告与华天大酒店的主从合同未经书面认可和无效。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 1、原告对金都宾馆即本案中的金都大厦享有所有权。房屋产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号。 2、原告作为出租人（甲方）与案外人华天大酒店作为承租人（乙方）于2005年2月4日签订《金都大厦租赁合同》。合同中约定：“……一、租赁标的物1、租赁房屋的产权人为甲方，房屋坐落于岳阳市（即金都大厦），甲方同意将该大厦除自身营业、办公场地以外的部分租赁给乙方，具体租赁场地为北裙楼的第一层（含原岳阳市农业发展银行营业部使用的营业间）、二层、三层，北裙楼住房的第三、四、五层，南裙楼的第三层、四层，主楼的第四层及第十一层（含第十一层）以上房间，裙楼第四层的平台，主楼一楼迎宾大厅，三楼大会议室……二、1、总租赁期为12年。2、租赁起止时间为：从2005年2月8日至2017年2月8日止……三、租金及结算1、租金标准：标准为每年租金180万元，即15万元／月。2、租金支付方式：2005年5月8日至2015年5月7日不计算租金，2005年5月8日起开始计算租金，2005年8月8日开始计收租金，2005年5月8日至2005年8月7日的三个月租金在2005年12月31日前付清……九、租赁经营的权利及责任1、独立经营：乙方享有独立自主的经营权，但不得在未经甲方书面同意的情况下擅自将租赁物全部或部分以任何形式转租或转营……十二、违约责任：1、乙方擅自进行转租或转营的，甲方有权解除合同，提前收回出租房屋，同时乙方所有投资（含动产、不动产）视同租赁期满处理……。” 3、2013年1月4日，被告陈利华（乙方）与华天大酒店（甲方）签订《友好合作协议》，协议中载明：“……有关岳阳市华天大酒店3M楼桑拿部合作经营事宜……基于甲乙双方已合作了多年，关系良好，并且乙方已支付甲方租金至2014年3月。故此，特在原有合同上，新签订经营合同自2014年3月至2019年3月，合同期为五年，年租金现金47万元/每年……。” 4、2017年10月19日，被告陈利华向原告出具的《与市农行有关原“华天大酒店”经营户退场的承诺书》，承诺书载明：“……保证农历年前，即2018年2月13日前，无条件退场……。” 5、2014年3月，华天大酒店因拖欠租金，原告诉至湖南省岳阳市中级人民法院。2014年7月17日，原告与案外人华天大酒店就租赁合同纠纷一案在湖南省岳阳市中级人民法院主持下达成调解，湖南省岳阳市中级人民法院作出（2013）岳中民二初字第17号民事调解书，调解内容为：“……二、岳阳华天大酒店有限公司对于2006年3月1日至2011年12月31日期间所欠中国农业银行股份有限公司岳阳分行租金119.92万元租金的同意偿付如下：2014年9月30日前支付5万元；2014年12月31日前支付6.92万元；2015年每季度支付25万元，至2015年年底全部支付完毕……五、如岳阳华天大酒店有限公司违反上述条款中任意一款，中国农业银行股份有限公司岳阳分行有权提前收回租赁物，一切损失由岳阳华天大酒店有限公司自行承担……。” 6、原告因华天大酒店未按民事调解书履行约定义务，原告向岳阳市中级人民法院申请执行，岳阳市中级人民法院于2015年11月2日受理该执行案件，该案件目前已终止本次执行程序。 判决的理由与结果 本院认为，原告与案外人华天大酒店在租赁合同中明确约定不得未经原告书面同意擅自转租租赁物。本案诉争门面系原告与华天大酒店签订租赁合同后再转租给被告，因原告当庭陈述华天大酒店与被告转租行为未经原告同意，被告亦未向法庭提交证据证实原告知晓且同意转租事宜，本院依法认定华天大酒店与被告转租行为未经原告同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”原告可以单方解除合同。又因华天大酒店未履行租金义务，原告与华天大酒店的租赁合同已于2015年11月2日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”则华天大酒店与被告于2015年11月2日以后的租赁行为无效。被告于2015年11月2日后继续占用租赁物无法律依据，原告主张被告停止侵权、返还租赁物及支付占用费用应予以支持。占用费用的支付标准参照双方约定的租金，被告以39167元/月（470000元/年÷12个月）的标准向原告支付自2015年11月2日至实际交房之日止期间的占用费用。另对被告主张原告应当赔偿和补偿被告所造成的损失，因其未提起反诉，不属于本案审理范围，本院依法不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告陈利华停止侵权行为，并在本判决生效之日起三十日内向原告返还坐落于岳阳市岳阳楼区房屋。 二、被告陈利华以39167元/月的标准向原告支付自2015年11月2日起至实际交房之日期间的占用费用。 如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21931元，由被告陈利华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  周莉 二〇一九年十一月二十日 书记员  阮欢