安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0181民初1789号 原告：尹宗发，男，1973年8月20日出生，汉族，巢湖市人，住安徽省巢湖市。 原告：徐学梅，系尹宗发妻子，1975年2月28日出生，汉族，巢湖市人，住址同上。 两原告委托代理人：王多平，男，1966年9月12日出生，汉族，巢湖市人，住安徽省巢湖市。 两原告委托代理人：尹宗祥，系尹宗发哥哥，1971年10月18日出生，汉族，巢湖市人，住安徽省巢湖市。 被告：陈泽花，女，1971年3月12日出生，汉族，巢湖市人，住安徽省巢湖市。 委托代理人：张红喜，安徽韶阳律师事务所律师。 第三人：吴建耀，男，1962年10月10日出生，汉族，巢湖市人，住安徽省巢湖市。 第三人：叶婵，女，成年，汉族，巢湖市人，住址同上。 原告尹宗发、徐学梅诉被告陈泽花与第三人吴建耀、叶婵案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹宗发及其委托代理人王多平、尹宗祥、被告陈泽花的委托代理人张红喜到庭参加诉讼。第三人吴建耀、叶婵经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹宗发、徐学梅诉称：2015年5月，尹宗发、徐学梅与吴建耀、叶婵协商一致，签订了房屋买卖合同，吴建耀与叶婵将其位于巢湖市的房屋出卖给尹宗发、徐学梅。涉案房屋面积共67㎡，价款为150000元，双方约定该房屋买卖的过户手续费用全部由尹宗发与徐学梅承担。尹宗发与徐学梅给付全部房款后，买卖双方到巢湖市房地产管理局办理了房屋所有权转移预告登记。2015年7月，巢湖市人民法院根据陈泽花的申请，在对吴建耀与叶婵强制执行时，对其已出卖给尹宗发与徐学梅的涉案房屋进行了查封。尹宗发与徐学梅提出执行异议后，巢湖市人民法院作出了（2016）皖0181执异6号裁定书，没有支持尹宗发与徐学梅要求解除涉案房屋的请求。尹宗发与徐学梅认为，两人与吴建耀、叶婵签订的房屋买卖合同，已支付了全部价款，虽未办理房屋过户登记，但房屋买卖合同依法有效，应予保护。现两原告依法提起诉讼，请求法院判令：一、立即停止对涉案房屋的强制执行、并解除对该房屋的查封；二、涉案的房屋买卖合同合法有效；三、吴建耀与叶婵协助两原告办理涉案房屋的过户登记；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告陈泽花辩称：一、第一项诉请不符合中华人民共和国民事诉讼法（以下简称民诉法）第227条及民诉法解释第305条规定的条件，两原告提起该诉讼不符合执行裁定书的要求。二、第二、三、四项诉请没有事实和法律依据，应当驳回其诉请，涉案房屋在买卖时明显低于当时的市场价格，当时的市场价在每平方米4000元左右，而涉案房屋当时的买卖价格只有2200元左右，只有市场价的56%，该交易是不真实的。 第三人吴建耀、叶婵未作答辩。 原告尹宗发与徐学梅诉为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：一、两原告的身份证复印件各一份，证明其诉讼主体适格。二、巢湖市房权证字第××号《房地产权证》复印件各一份，证明吴建耀系巢湖市房屋的所有人。三、存量房买卖合同两份，证明两原告与吴建耀于2015年5月19日签订房屋买卖合同，吴建耀、叶婵将涉案房屋卖给两原告，约定的交房时间是2015年5月18日，签订合同时一次性付清150000元购房款。四、收条原件一份，证明吴建耀于2015年5月11日收到两原告给付的全部购房款。五、2015年5月10日尹宗发从中国建设银行自助终端取款客户凭条一份，取款数额为65100元，2015年5月9日尹宗祥两次从银行取款的记录两份，取款分别为10000元与70000元，借条一份，证明尹宗发向尹宗祥借款80000元，该组证据证明尹宗发与徐学梅购买涉案房屋的资金来源。六、房屋所有权转移登记申请书及预告登记证各一份，证明吴建耀、叶婵出卖涉案房屋是其真实意思表示，双方的房屋买卖行为符合房屋买卖转移的登记条件，并颁发了房屋所有权转移预告登记证，涉案房屋具备过户条件。七、（2015）巢执字第00702号受理通知书，证明陈泽花因与吴建耀的民间借贷纠纷向法院申请执行的时间是2015年5月21日，发生在房屋买卖合同之后。八、查档证明一份，证明陈泽花申请对涉案房屋进行查封的时间是2015年7月12日，发生在房屋买卖之后。九、（2016）皖0181执异6号裁定书一份，证明尹宗发与徐学梅对巢湖市人民法院查封涉案房屋提出异议后，巢湖市人民法院作出的执行异议裁定书并没有解除查封。 被告陈泽花对原告尹宗发、徐学梅提交的证据的质证意见为：对证据一、二、九的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据七、八的真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据三、四的真实性、合法性有异议。1、无法确认卖方是否真实，该合同上的签名有待证实。2、房屋价款明显低于当时的市场均价，系明显不合理低价。3、该合同存在严重瑕疵，很多重要条款内容是空白的，不符合交易习惯，合同签订日期（2015年5月19日）是打印的，与原告提供的收条上的日期（2015年5月11日）不一致，显然两份证据之间存在矛盾。4、收条上的签名和正文不是一人书写，正文是尹宗祥书写的，签名处有3个签名笔迹，一处是圆珠笔，两处签名是吴建耀的，很显然不符合常规，因此该签名不真实。对证据五的银行交易记录的真实性无异议，但不能证明尹宗发取款是为了支付购房款，且从尹宗发于2015年5月7日转走40000元看，尹宗发是不需要向其哥哥尹宗祥借款80000元，现在转账比现金交易更方便，因此该借款不合常理，尹宗发在借条上的签名与诉状签名不一致，请法庭核实。对证据六，申请书上的吴建耀签名不是本人所签，该申请书与房屋预告登记约定是在同一天，对登记证无异议，但是系骗取的，尹宗祥系房产局产籍登记中心的人员，应对登记程序很清楚，按照规定，应在3个工作日完成登记，房屋买卖合同、申请书及登记证上的日期都是同一天，涉案房产被查封是在2015年7月12日，这么长时间未能完成房屋转移登记时因为买卖双方未按照房产局的要求将房款存入资金监管账户。 第三人吴建耀、叶婵对原告尹宗发、徐学梅向本院提交的证据未发表质证意见。 被告陈泽花向本院提交了以下证据：一、赶集网查询打印件一份，证明从巢湖市西苑新村的房屋买卖价格曲线上看，2015年该地的房产均价在每平方米4000元，但涉案房屋交易价格仅为当时市场价的50%左右，即使交易真实，价格也明显偏低。二、合肥市房产局房屋登记指南、国有土地上的房屋所有权转移登记表各一份，证明2015年5月分，巢湖市西苑新村的房屋价格在每平方米4000元左右，涉案的房屋67㎡，两原告支付了150000元房款，明显是不合理的低价。另外，房屋转移登记的时限是30日，合肥市规定7个工作日，巢湖市规定3个工作日，两原告至今未能办理转移登记，只要原因是涉案房屋买卖不符合登记条件。三、巢湖日报网页打印件、执行时的听证笔录各一份，证明尹宗祥与吴建耀系邻居，应该很熟悉，不可能对吴建耀负债的情况不清楚。四、房屋所有权预告登记的约定，房屋所有权转移登记申请书、借条一张，证明吴建耀在巢湖市产权产籍交易中心登记材料的签名不是本人所签，是伪造的，两原告在预告登记中约定的登记期限为12个月，明显不符合物权规定的期限，因此涉案房屋买卖交易时不真实的。 原告尹宗发、徐学梅对被告陈泽花提交的证据的质证意见为：对证据一，系打印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。对证据二，真实性无异议，当天办理不违反该规定，该证据不能达到被告的证明目的。对证据三，报纸是复印件，对其真实性不认可，尹宗祥与吴建耀住处相近不能证明两人很熟悉。对证据四，签名是否真实不能仅从表面上看，是否真实应有相关的鉴定机构认定。 第三人吴建耀、叶婵对被告陈泽花向本院提交的证据未发表质证意见。 第三人吴建耀、叶婵未向本院提交证据。 经庭审举证、质证，本院对原、被告所举的证据经审查后认定如下：对原告尹宗发与徐学梅所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。被告陈泽花在质证意见中称该房屋买卖合同很多重要条款内容是空白的，合同签订日期（2015年5月19日）是打印的，且与吴建耀出具的房款收条上的日期（2015年5月11日）不一致，不符合交易习惯，收条上的签名和正文不是一人书写，签名不真实。该房屋买卖合同系房产局提供的格式合同，签订日期并非一定要手写，且房款交付的顺序并不影响对房屋买卖合同真实性与否的认定，被告未能提出反证证明收条签名不真实，故本院对被告陈泽花的该质证意见不予采信。对被告陈泽花所举证据一、三的真实性、合法性不予认定，对证据二、四的真实性、合法性予以认定，但无法达到其证明目的。 本院根据法庭调查及对证据的认证，查明并确认以下事实：尹宗发与尹宗祥系同胞兄弟。2015年5月9日，尹宗祥从其在兴业银行的账户（卡号为62×××13）中取款70000元，从其账号为13×××79的账户中取款10000元。2015年5月10日，尹宗发向尹宗祥出具借条一张，载明借到尹宗祥80000元。。2015年5月10日，尹宗发从其在中国建设银行的账户（卡号为62×××53）中现金支取45100元，通过ＡＴＭ分四次共取款20000元，合计共取款65100元。2015年5月11日，吴建耀向尹宗发、徐学梅出具收条一份，该收条载明：“今收到尹宗发、徐学梅购买西苑新村11号楼301室的购房款壹拾伍万元整￥150000元”。2015年5月19日，尹宗发、徐学梅与吴建耀、叶婵签订编号为ＣＳ00010185号房屋买卖合同，吴建耀与叶婵将其位于巢湖市的房屋出卖给尹宗发、徐学梅，房屋价款为150000元。双方约定该房屋买卖产生的税费均由尹宗发与徐学梅承担。该房屋产权证为巢湖市房权证字第××号。该产权证上记载的建筑面积为61.02㎡。吴建耀为房屋所有权人，无共有人。2015年5月20日，尹宗发、徐学梅与吴建耀到巢湖市房地产管理局办理了房屋所有权转移预告登记。2015年7月12日，巢湖市人民法院根据陈泽花的申请，对涉案房屋进行了查封。尹宗发与徐学梅提出执行异议后，巢湖市人民法院于2016年3月20日作出了（2016）皖0181执异6号裁定书，裁定中止对巢湖市东风西路西苑新村11幢301室房产的执行。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。尹宗发、徐学梅与吴建耀、叶蝉之间签订的关于巢湖市的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反法律和法规的相关规定，应合法有效。买受人先支付全部房屋价款，后签订该房屋买卖合同并无不妥。双方办理了房屋所有权转移预告登记后，该房屋才被人民法院查封。原告尹宗发与徐学梅未能办理过户登记非因自身原因，故原告尹宗发与徐学梅就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告陈泽花辩称涉案房屋在买卖时明显低于当时的市场价格，该交易是不真实的，但其未能提出充分的证据加以证明。即使价款略低，被告陈泽花也未提出证据证明原告尹宗发与徐学梅系与第三人存在恶意串通。本院对被告陈泽花的该辩称不予采纳。 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民院可以在判决中一并作出裁判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定： 一、确认原告尹宗发、徐学梅与第三人吴建耀、叶婵签订编号为CS00010185号房屋买卖合同有效； 二、停止对巢湖市房产的执行，并解除查封； 三、第三人吴建耀协助原告尹宗发、徐学梅办理对巢湖市房产的所有权转移登记； 案件受理费6600元，公告费800元，合计7400元，由被告陈泽花承担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  付 迁 审 判 员  王 冰 人民审判员  戴泰根 二０一七年三月二十日 书 记 员  秦 禹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。