四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14892号 上诉人（原审原告、申请执行人）：成都中杰酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市高新区天泰路145号1栋13层1302号。 法定代表人：俸仕文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏东，四川中超律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：赵云，男，汉族，1982年2月18日出生，住四川省成都市双流区万安县。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴尚友，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：葛峻，女，汉族，1974年11月12日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘桃，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯棋，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都中杰酒店管理有限公司（以下简称中杰酒店公司）因与被上诉人赵云、葛峻申请执行人执行异议之诉一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初20173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。审理中涉及撤回过户申请的原因需要向不动产登记机关核实，核实后又需责令当事人本人说明理由，决定延期审理，延期审理期间不计入本案审限。本案现已审理终结。 中杰酒店公司上诉请求：撤销原审判决，改判准许执行葛峻位于成都市高新区房屋（以下简称401号房）。事实和理由：一、虽然成都市中级人民法院（以下简称成都中院）（2018）川01民终1150号民事判决（以下简称1150号判决）认定“赵云对房屋先行实现了实际占有”，但该判决未明确赵云实际占有是非法还是合法，本案中应当对占有的性质作出认定，与1150号判决并不冲突。一审判决认定事实错误。1.一审判决认定赵云在2017年5月11日具有占有401号房的权利基础，属于认定事实错误，在中杰酒店公司查封前，赵云从未合法占有房屋。赵云在中介处领取钥匙的时间是2017年5月11日之后，占有也只能在5月11日之后，即在吴勇案查封之后。根据现有证据，赵云在2017年6月22日对房屋实现占有。赵云提交的4月14日从中介处领取钥匙的证据，为赵云本人撰写，真实性无法确定。赵云与葛峻6月22日的聊天记录能证明赵云占有房屋，但房屋此时已经处于查封状态，占有为非法占有。从中介公司的收据可知，葛峻将钥匙交给中介是为让中介看房开门，无委托中介将钥匙交给赵云的意思。另外根据房产买卖合同第6.1条约定，房屋完成交付要签署物业交割清单，根据补充协议第四条约定，在房屋递件过户当天交付钥匙、业主卡等附属物品。房屋交付条件需要完成递件和过户手续，在5月11日之前，房屋不具备交付条件。2.赵云在房屋查封期间进行占有，属于违法占有，其行为已经妨碍民事诉讼，目的是为对抗其他买受人和债权人，一审法院的裁判思路助长和支持违法行为。2017年5月11日，赵云、葛峻到房管局递交过户申请时，赵云已经知晓房屋被查封，此时赵云尚未占有房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第二十六条规定，吴勇申请查封房屋后，葛峻对房屋已无随意的处分权，无论是赵云和葛峻合意交付房屋还是赵云私自换锁，均未取得人民法院准许，不应得到保护。3.一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。2017年5月11日，赵云向房管局递件时，因401号房已被查封，房管局未接收赵云的递件，赵云既未完成递件，也未完成纳税申报，更未完成过户，根据补充协议约定，5月11日赵云不具备占有房屋的权利基础。一审判决认定赵云2017年4月14日取得钥匙属于认定事实错误。赵云4月14日并未从中介处取得钥匙，收条是复印件，不能达到证明取得钥匙的事实。二、一审法院通过葛峻于2017年6月22日主动联系赵云开门一事，认定赵云对401号房实际占有，属于认定事实错误。根据中介公司员工与葛峻2017年2月9日微信聊天记录，中介向葛峻要钥匙的原因是“客户想设计装修”，结合中介给葛峻的收据，内容为“收到华府9栋1单元401号钥匙1把，用于带看、代开门”，葛峻将钥匙交给中介是为配合赵云的装修公司进房量尺寸、看场地。葛峻联系赵云开门，是因为赵云未经葛峻同意，从中介公司擅自取得钥匙并更换门锁，葛峻无法进入房屋搬家具。在401号房中有新家具的情况下，葛峻不可能将房屋交付给赵云。葛峻重新更换门锁后，赵云又再次更换门锁，均是非法进行的占有。三、401号房未能在查封之前完成过户手续是赵云的原因导致的。葛峻的不动产产权证书曾于2017年4月18日被不动产登记中心加盖注销章，中杰酒店公司申请调查令向税务机关查询查封房屋的缴税记录，显示“无缴税记录，按撤件处理”。经向税务机关核实得知：未在期限内缴税导致房屋无法过户按照撤件处理；已缴税但因其他原因导致房屋无法过户按照退件处理。缴税是不动产权证书注销的前提，证书加盖注销章，说明正常情况下赵云应该已经缴税，未成功过户是因为赵云未实际缴税，提供虚假税票，被不动产登记中心发现，拒绝为赵云办理过户手续，才有的第二次递件过户，赵云对未完成过户有严重过错。四、本案应由葛峻向赵云承担房屋不能过户的违约责任，支付违约金和退还定金。根据补充协议第一条约定，因吴勇申请查封房屋导致无法办理过户手续，葛峻应承担违约责任，赵云无权提起执行异议。 赵云辩称，由中介公司将钥匙交给买房人是行业惯例，赵云是合法占有。关于与案外人吴勇谁优先的问题，成都中院在1150号判决已经明确了合法占有。赵云未对房屋设立新的权利负担，没有妨害执行。葛峻从未对赵云占有提出异议，葛峻报警在2018年8月至9月之间，赵云已经实际控制了一年多。法律规定促进合同履行，只是排除恶意第三人，赵云购买房屋不存在恶意，由于葛峻一房二卖导致赵云无法及时取得物权。赵云已经订立网签合同，向银行申请贷款，生效判决认定赵云已经完成网签和过户申报手续，说明赵云符合购房条件。 葛峻辩称，赵云反复找葛峻要买房子才卖的。不存在中介的信赖利益问题，买卖合同中对权利义务明确约定了，应该按照协议约定执行。2017年4月14日的收条是赵云自己写了后到中介处盖的章，时间是倒签的，不具有证明力。交付钥匙需要葛峻的意思表示，葛峻没有委托中介将钥匙交给赵云。微信聊天中搬家具是因为葛峻将家具存放在401号房，从常理上，房屋腾空后才会交付。葛峻并非一年多没有提异议，赵云非法取得钥匙，葛峻在2017年和2018年都有进入房屋的公证书，并且与物业有函件。 中杰酒店公司2018年12月4日向一审法院起诉请求：准许执行401号房。 一审法院认定事实：2017年1月19日，赵云委托叶玉在成都中为房地产经纪有限公司（以下简称中为经纪公司）的居间服务下与葛峻签订房产买卖合同和补充协议。房产买卖合同约定葛峻将其所有的401号房出售给赵云，成交价6000000元。补充协议约定：若葛峻因债权债务原因导致房屋被法院查封或强制执行，导致无法完成交易，则葛峻赔偿赵云违约金20万元整，并在10个工作日内将本合同签订时所交定金与违约金一起退还给赵云；若因双方任何一方原因不配合履行合同，导致合同无法正常交易，则违约方赔偿守约方违约金60万元整，并在10个工作日内将违约金、定金付给守约方；房管局递件过户当天葛峻须将钥匙、业主卡等该房屋附属物品交予赵云。2017年1月19日，赵云通过银行转款向葛峻支付定金1150000元，中介代转交定金50000元，葛峻向赵云出具收据。2017年3月20日，葛峻向赵云出具收据表示收到首付款890000元。2017年3月30日，赵云与中国工商银行股份有限公司成都盐市口支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定赵云向银行贷款3700000元用于购买401号房。2017年4月赵云与葛峻向成都市房管局递交了过户资料，并预交了80元不动产登记费，但递件过户未成功。2017年4月21日，赵云、葛峻向成都市房管局递交了房屋限购审查资料。2017年5月11日，赵云、葛峻再次向成都市房管局提交资料进行过户递件，但因房屋于当日已被查封未过户成功。2017年2月9日，中为经纪公司员工向葛峻要求提供房屋钥匙，称“客户想设计装修”，葛峻将钥匙交给中为经纪公司后该公司于2017年4月14日将钥匙交给赵云。2017年6月22日，葛峻通过微信联系赵云，告之其准备于6月26日搬走置于401号房的家具，要求赵云到时把门打开。因赵云在外地，葛峻请开锁匠将房门打开并更换门锁。后赵云、葛峻为表示各自对401号房的控制，多次更换密码锁，2018年8-9月因房屋占有问题多次报警。 401号房于2017年2月27日登记在葛峻名下。一审法院因（2017）川0191民初5852号吴勇诉葛峻、第三人赵云、李奇爵房屋买卖合同纠纷案于2017年5月11日查封401号房。2017年5月26日又因（2017）川0191民初6721号叶玉（赵云之妻）诉葛峻房屋纠纷一案轮候查封。在中杰酒店公司与成都恒奕达商业管理有限公司、葛峻房屋租赁合同纠纷一案中，中杰酒店公司于2018年1月18日向提出财产保全申请，一审法院于当日作出（2018）川0191民初1126号民事裁定，查封了401号房，查封系轮候查封。赵云提出异议申请时，上述两案的查封均因结案解除，案涉查封已成为首查封。一审法院于2018年11月19日作出（2018）川0191执异214号执行裁定，裁定中止对401号房的执行。后中杰酒店公司不服裁定提起诉讼。 另查明，吴勇与葛峻、赵云、李奇爵房屋买卖合同纠纷一案，成都中院作出1150号判决，认定“赵云不仅掌握了案涉房屋的钥匙，并将案涉房屋更换了密码锁，虽然现在密码锁被破坏，但可以认定赵云对案涉房屋先行实现了实际占有”“考虑到赵云与葛峻之间的买卖合同办理了网签手续及房屋过户申报、实现了一定程度的公示、赵云的已付款金额较吴勇高且其为购买案涉房屋已经与银行签订了借款合同等因素”，判定赵云的请求权优先于吴勇。 再查明，赵云已将剩余房款3910000打入一审法院（2018）川0191民初10817号赵云与葛峻房屋买卖合同一案案款账户。 一审法院认定以上事实，主要采信了身份证、工商登记信息、房屋信息查询记录、房产买卖合同、补充协议、银行转款凭证、收条、个人购房借款/担保合同、成都市存量房买卖合同、公证书、房屋限购审查单、诚信保证书、房屋交易纳税资料提交清单及缴费凭证、房屋钥匙委托收据及收条、（2018）川0191民初5852号民事判决书、（2018）川01民终1150号民事判决书、（2018）川0191民初执异214号执行裁定书、微信聊天记录2份及当事人一致陈述等证据和庭审笔录。 一审法院认为，赵云是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利为争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”查扣冻规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”二者的立法目的有共同之处，即优先保护已经支付完毕全部价款并实际占有使用不动产的买受人的物权期待权。 中杰酒店公司与葛峻因为房屋租赁发生纠纷，中杰酒店公司要求葛峻支付租金、保证金及违约金，属于金钱债权执行。中杰酒店公司申请查封时间为2018年1月25日，而生效判决认定赵云与葛峻建立房屋买卖合同关系的时间为2017年1月19日。在查封前赵云与葛峻已经成立房屋买卖合同关系，经人民法院判决认定为有效合同。赵云于2017年3月20日前向葛峻支付2090000元，且已将剩余房款3910000元打入法院案款账户，赵云已按合同约定支付部分价款并将剩余价款交付人民法院，履行完毕全部付款义务。 关于赵云在查封前是否已合法占有该不动产。房产买卖合同及补充协议中均对房屋何时交付进行了约定，但房产买卖合同系中介方提供的格式合同，且补充协议对房屋交付进行了特别约定，即“房管局递件过户当天甲方需将钥匙、业主卡等房屋附属物品交予乙方”。故对房屋的交付以补充协议的约定为准。2017年5月11日，赵云完成了纳税、递件等过户手续，根据补充协议的约定，葛峻应于当日将房屋钥匙、业主卡等房屋附属品交予赵云，赵云于5月11日起便具有占有房屋的权利基础。根据成都中院1150号判决载明的“葛峻将案涉房屋先后出售给吴勇和赵云，且两份合同均为有效。关于吴勇与赵云对案涉房屋的请求权孰为优先的问题，本院认为，从吴勇、葛峻、赵云在二审的陈述来看，赵云不仅掌握了案涉房屋的钥匙，并将案涉房屋更换了密码锁，虽然现在密码锁被破坏，但可以认定赵云对案涉房屋先行实现了实际占有……”结合葛峻于2017年6月22日主动联系赵云开门一事，可以认定赵云已对房屋实现了实际占有。即使赵云于4月14日从中介处取得钥匙时并未满足补充协议约定的交付条件，但自5月11日起赵云实际占有房屋便有合法性基础。虽然葛峻在此后强行开锁并更换门锁试图实现对房屋的实际控制，但葛峻此行为系葛峻对交易目的的违背，应属违约行为，故对葛峻称赵云从来没有合法的占有的抗辩意见不予采纳。 2017年5月11日赵云向房管局提交了办证所需资料，但401号房于当日被法院查封而未能成功过户，赵云对未能成功办理过户登记手续不存在过错。 综上，赵云有权请求停止对401号房进行执行，对中杰酒店公司的诉讼请求不予支持。判决生效后，赵云可向执行机构申请解除房屋的财产保全措施。据此，一审法院依据执行异议和复议规定第二十八条，查扣冻规定第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回中杰酒店公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由中杰酒店公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。为核实第一次递件为办理变更登记的原因，本院走访了成都市不动产登记中心，其办公系统中显示为赵云自行撤回申请。后本院责令赵云限期说明撤回申请的原因，赵云在规定期限内提交了书面说明。根据一审中经质证的在不动产登记机构申请登记时形成的文件，本院认定以下事实：登记机关收取了转移登记资料不动产登记申请书、存量房买卖合同、申请人身份证明、不动产权属证书、契税完税证明、维修资金缴存证明。后赵云因故撤回了转移登记申请。2017年4月21日，登记机关发出房屋限购审查咨询告知单。2017年5月11日，赵云签署诚信保证书，明确“本次购买的住房为本人家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）实有第三套及以上住房”。针对撤回转移登记申请的原因，赵云说明的理由是：2017年4月14日，登记机关工作人员告知资料中无最新的限购审查资料，要求先行撤件，交齐资料后等待通知。本院查明的事实和采信的证据和一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的主张，本案争议的焦点是：赵云对401号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。执行异议和复议规定是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合执行异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人物权期待权是否成立进行判断。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”401号房上设立了两个以物权变动为目的的买卖合同，买受人分别是赵云和吴勇，经人民法院生效判决认定两份买卖合同均有效，且赵云的合同权利优先于吴勇，赵云对401号房有合同上能够履行的权利，导致物权变动的原因行为成立并生效，买卖合同订立在人民法院查封401号房之前。中杰酒店公司对于401号房有基于普通金钱债权申请执行的权益，人民法院在民事执行中处置不动产应当先行查封，因此中杰酒店公司对401号房产生的权益发生于其作为申请人申请查封房屋之日。401号房屋共有三个查封，首查封为吴勇提起诉讼时的查封，次之是赵云与葛峻的买卖合同中叶玉提起诉讼时的查封，再次时中杰酒店与葛峻等人纠纷提起诉讼时的查封。查封是执行异议之诉要排除的对象，但本身并不赋予查封申请人以优先权。在房屋买卖合同中，赵云对401号房的实体权利已经人民法院生效判决认定先于吴勇的实体权利，人民法院继而依法解除了吴勇申请的首查封，也即赵云的实体权利具有对抗吴勇查封的位阶，赵云实际占有房屋在吴勇申请查封之前或之后都不影响赵云的占有。排除了首查封后，叶玉申请的查封顺位为正式查封，又因人民法院确认了赵云对401号房的实体权利而撤诉并解除查封，中杰酒店公司申请的轮候查封又才得以顺位为正式查封。仅就查封顺位和效力而言，中杰酒店公司申请的查封位于吴勇、叶玉申请的查封之后，执行也不能赋予其特殊的效力。也即在A＞B＞C的情况下，A＞C是确定的结论。因此，在实体法上，赵云对401号房的实体权利优先于中杰酒店申请执行的普通金钱债权。葛峻虽然在诉讼中否认向赵云交付房屋，但葛峻交付房屋是其买卖合同的主要义务，不能因义务人不履行义务而否认权利人的权利。 法律保护权利人的权利，同时也要求权利人及时正确行使权利，在401号房具备无权变更登记的情况下，赵云是否及时行使权利直接影响其对401号房的实体权利能够排除强制执行。2017年2月27日，葛峻办理了401号房的物权登记，此时具备了办理物权变更登记的条件。赵云对未及时办理过户登记是否有过错也是本案主要的争议焦点，从查明的事实看，赵云在2017年4月14日申请了物权变更登记，在积极行使权利。对于撤回变更登记申请，双方当事人各自陈述不同，中杰酒店公司主张赵云伪造完税凭证，如因自身违法行为导致不能过户，肯定应承担不利后果。中杰酒店公司未就这一主张事实存在提交证据证明，相反，从不动产登记中心收件收据看，完税凭证已经作为过户资料收取，未收取的是其他必要资料。赵云解释未过户撤回申请的原因是限购审查资料不齐，限购是成都市主城区房屋交易的现实政策，作为必要资料有合理性，再从不动产登记中心2017年4月21日发出的房屋限购审查咨询告知单看，赵云解释的4月14日未过户撤回申请是因欠缺限购审查资料的事实具有高度可能性。2017年5月11日，赵云签署诚信保证书明确购房情况是完成限购审查的行为。从2017年4月14日到2017年5月11日，赵云一直在积极办理物权变更登记事务，只是其间出现了吴勇申请查封的阻断事由，不属于赵云的过错。 至于中杰酒店公司提出的赵云根据合同只能向葛峻主张违约责任，因房屋买卖合同和补充协议约定的不能过户时由葛峻承担违约责任，属于违约责任条款，而非附解除条件的条款。是继续履行还是解除合同主张违约金是赵云的选择权，从赵云提出案外人异议看，明显选择了继续履行合同，并且将合同约定的剩余价款交付人民法院执行。需要特别指出的是，即使赵云选择解除合同，能够处置房屋的情况下，也应当在处置房产所得价款中优先支付因合同解除而发生的已付价款返还之债。 赵云与葛峻签订买卖合同在人民法院查封之前，赵云以优先于吴勇的合同权利排除了吴勇要求履行合同的权利并排除了其查封，实际占有了房屋并积极办理物权变更登记，未在查封之前完成过户手续不可归责于赵云，其对401号房的权利已经完成合同履行，对401号房享有物权期待权，可以排除人民法院的强制执行。 综上，中杰酒店公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53800元，由成都中杰酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 徐苑效 审判员 牛玉洲 二〇二〇年二月二十日 书记员 朱 娅