浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初6748号 原告：世贸滨江花园业主委员会，住所地：永康市东城金城路888号世贸滨江花园小区。 主任：应明献。 委托诉讼代理人：唐龙青，永康市九铃法律服务所法律工作者。 被告：胡国珍，女，1980年11月12日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：张骏平，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告世贸滨江花园业主委员会为与被告胡国珍物业服务合同纠纷一案，于2019年8月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告世贸滨江花园业主委员会的委托诉讼代理人唐龙青、被告胡国珍的委托诉讼代理人张骏平到庭参加诉讼。庭后，原被告申请庭外和解，但无法达成一致意见。本案现已审理终结。 原告世贸滨江花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费224629元(自2016年8月1日至2019年7月31日止)，并支付起诉之日起至判决确定付款之日止的利息损失（损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；2、由被告方承担诉讼费。 事实和理由:原告依法成立并备案，自2013年起以世贸滨江花园业主委员会名义自行管理小区物业，原告在2013年9月16日召开会议决定：商铺房每月缴纳物业费1.8元/平方米，物业费缴纳期为每年的8月1日至下年度的7月31日止。 被告于2018年11月23日购买了法院委托拍卖的现已属于被告名下的房产，房产坐落在：永康市东城金城路888号（第二层）商业房地产，房屋建筑面积3466.53平方米。法院委托拍卖公告中明确告知：标的物转让手续买受人自行办理，所涉及的税费及其存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。上述房产在世贸滨江花园业主委员会负责管理的区域范围，现被告已经系世贸滨江花园的业主之一，其所购房屋的物业费应按照法院公告的要求自行向原告方缴纳，对尚欠的费用被告应履行缴纳义务。至今为止，被告方应该缴纳物业费224629元（2016年7月30日之前的暂不追缴）。原告方已经于2019年6月20日以邮寄方式向被告催讨，被告方仍未有交纳。 被告胡国珍答辩称，1、原告无证据证明其在管理滨江花园小区的事实，对物业费的收取并不是适格的主体；2、被告在2018年11月23日通过司法拍卖竞拍取得涉案房产，但是之前并不是物业服务合同的相对人，原告方应该向原来的相对人催要物业费。公告声明的事项是针对转让登记所涉及的欠费。若买受人不负担则无法办理转让登记，但转让登记不涉及的欠费应当由原业主负担。否则按照原告的理解，该物业上所欠的其他债务是否也要买受人承担，所以声明是无效的。3、物业费的收取，我方认为原告所收取的标准仅仅只有业主委员会的公章，没有业主成员或其业主委员会成员签字，也未经全体业主过半数同意，未到房管部门、物价部门等办理收费许可，原告作为非营利性组织无权收取物业费，原告方只能进行一个成本费用的分摊；4、原业主当时是有83个车位的，原告未对车位进行基本的安全管理，导致该车位被其他业主侵占，原告未进行任何有效管理，未尽到安全管理义务，侵犯了业主的权利，应该进行过错抵扣。2018年11月23日之后的费用愿意进行分摊，83个车位的问题保留向原告追偿的权利。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、网络竞价成功确认书一份，用以证明2018年11月23日被告胡国珍通过阿里巴巴拍卖平台竞得本案房产，并证明拍卖成交价是12224000元，交易时间为2018年11月23日的事实。 二、永康市人民法院房产拍卖公告一份，用以证明法院委托拍卖房产，其中明确内容含标的物转让手续买受人自行办理，所涉及的税费及其存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担；并证明对拍卖公告，被告方应该是知情的，法院在拍卖时已经做到了告知义务的事实。是否交纳物业费审查义务在被告。 三、物业费缴费标准一份，用以证明于2013年9月16日通过业主委员会决定物业收费标准的事实。 四、不动产登记信息一份，用以证明该拍卖的房产于2019年2月27日登记在被告胡国珍名下，房产面积为3466.53平方米的事实。 五、邮政信件、邮件查询单、催讨函各一份，用以证明原告向被告催收物业服务费的事实。（说明：当时催讨时书写了6年的物业费，但是本案只起诉了三年，因为之前的三年不是原告管理） 六、物业收费明细一份及收款收据两本，用以辅助证明拍卖的房屋（商业用房）收费按1.8元/平方米计算及应缴费的事实。（说明：除了收费明细的最后一个是商业用房，其他都是住房） 七、情况说明一份，用以证明新一届业主委员会成员即将产生。 八、候选人报名通知、换届选举公告、大会会议决定、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会备案证明（2016）、委员会选举结果公告、会议纪要各一份，用以证明产生2016届业主委员会程序及备案登记情况及世贸滨江花园业主委员会主体适格的事实。 九、物业费缴费通知、开会记录、民事判决书、会议记录各一份，用以证明物业费收取已由业主大会确认及判决书能够证明每平方按1.8元收取的事实。 十、限期拆除整改通知、小区监控安装合同、消防监控服务合同各一份、电梯保养合同二份、小区保洁承包合同、保安员劳动协议及工资表若干份，用以证明2016届业主委员会实际为业主服务的事实。 被告胡国珍的质证意见：第一组证据的证据三性无异议，第二组关联性有异议，无法证明物业费应该由被告承担，是办理转让登记所涉及不到的物业费。第三组证据的真实性和合法性均有异议，该标准有无经过业主代表参加讨论不得而知，合法性来说按照物业管理条例及金华市地方性法规，应该是由全体业主半数通过，关联性与本案无关。第四组证据的证据三性无异议。第五组证据邮件被告方没有收到，邮寄记录也是查无此人，最终由他人代收，但是寄件的内容也无法证明就是催讨函，因为已经开封。第六组证据的真实性无异议，关联性来说，无法证明收费的主体是原告，如果是有物业公司进行管理的话，收费主体应该是物业公司，原告的主体不适格，与本案无关。对证据七、八、九、十的真实性由法院核实，其中对证据七，对原告主体并无异议，新的业主委员会成员未选举前由上一届业主委员会成员继续履行业主委员会职责。对证据八的合法性无异议，关联性上与本案无关，被告对业主委员会的主体资格并未提出异议，是对原告进行管理及收费的合法性提出质疑，该组证据显然不能证明业主委员会的管理及收费标准已取得业主大会的授权。对证据九的合法性、关联性有异议，不能证明原告收费的合法性。2016年的开会记录只有业主委员会内部成员的签名，是原告方单方所做的，并未取得业主大会的授权，且收费期限仅为一年；2013年的会议记录楼道长并不是业主代表，更不能代替业主大会，当时业主委员会尚未成立，主体并不存在，不能证明原告收费的合法性；民事判决书真实性无异议，但与本案无关，且该案中被告未答辩，不能证明原告收费的合法性。对证据十，关联性有异议，原告确实支出了保安、保洁、电梯保养等费用，但与本案无关，因为本案是物业服务合同纠纷，但原、被告之间没有物业服务合同关系。 被告胡国珍为证明其抗辩主张，向本院提交网络竞拍成功确认书一份，用以证明被告已经取得83个车位所有权的事实。 原告世贸滨江花园业主委员会的质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，首先被告要求的侵权赔偿，按照法律关系，侵权赔偿应当提起反诉或者另案起诉。其次本案涉及的是第二层的物业费，但是你方提交的是第一层的房产及地下二层的车位，是另外一个案件，与本案无关。 本院的认证意见：被告胡国珍对原告提交的证据一、四无异议，故对证据一、四本院予以确认。原告提交的证据二、六，经被告质证，对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。原告提交的证据三，经被告质证真实性、合法性均有异议，但该份证据与证据九中缴费通知、会议记录、民事判决书内容能够相互印证，故对该份证据，本院予以采纳。原告提交的证据五，经被告质证明确未收取，且在信封改退批条上亦明确“原址查无此人”，故对该份证据，本院不予采纳。原告补充提交的证据七，经被告质证对原告主体并无异议，新的业主委员会成员未选举前上一届业主委员会成员继续履行业主委员会职责，故对该份证据，本院予以采纳。原告补充提交的证据八、九，原件经本院核对及被告质证，对证据八、九的真实性本院予以确认。原告补充提交的证据十，符合证据规则规定的形式要件，被告质证对关联性有异议，但从证据内容可以看出，原告已实际为小区管理聘请保洁、保安，进行电梯保养、设备维护，故对该份证据，本院予以采纳。被告胡国珍提交的网络竞拍成功确认书，涉及的83个车位与本案无关，故于本案中对该份证据，本院不予采纳。 关于原告是否具备收取物业费的资格。世贸滨江花园业主委员会是经小区业主大会依法选举成立并于永康市住房和城乡建设局备案，因此，世贸滨江花园业主委员会的成立程序合法。虽然，对于类似业主委员会自管这种物业模式都没有明确的规定，但《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。且根据原告提供的证据表明，其已对小区进行物业管理，并提供物业服务。故本案中，业主委员会与业主之间形成了物业服务法律关系，原告具备收取物业费的资格。 关于被告是否应缴纳物业费。被告通过司法拍卖购买了小区房产，成为小区业主，而且拍卖公告中明确“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，本院认为，被告在购买该房产时应当已经认真阅读公告内容，故被告应该按约缴纳物业服务费用。 关于物业费收取标准。原告世贸滨江花园业主委员会对世贸滨江花园小区进行物业管理，确定的物业服务费标准即商业用房为每月1.8元每平方米，符合小区管理支出需要，并与同阶段同类小区物业管理费市场价相当，本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2013年6月3日，经永康市住房和城乡建设局备案证明，成立以李有享为主任的世贸滨江花园业主委员会，2013年6月28日，召开业主委员会全体会议，确定物业费为商铺物业管理费按1.8元每平方米缴纳。2016年9月7日，世贸滨江花园小区召开业主代表大会，选举出以叶新星为主任的第三届业主委员会，并经永康市住房和城乡建设局登记备案，任期为2016年9月7日至2019年9月6日。现任业主委员会经换届选举，以应明献为主任，任期为于2019年10月24日至2022年10月23日。被告胡国珍于2018年11月23日在永康市人民法院于阿里拍卖平台开展的“永康市东城金城路888号（第2层）商业房地产”项目公开竞价中，以最高价胜出。拍卖公告载明可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。现被告胡国珍已办理不动产登记手续，该不动产建筑面积为3466.53平方米。2016年9月7日至2019年7月31日期间该处不动产的物业费，未有人缴纳。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。以叶新星为主任的第三届业主委员会，任期为2016年9月7日至2019年9月6日。2016年8月1日至2016年9月7日期间由上届业主委员会组织人员对小区提供物业服务，但原告未有提交上届业主委员会管理期间的所有债权债务已转让给新一届业主委员会的依据,故原告能够主张的仅为第三届业主委员会任期内的物业费。物业费为1.8元/平方米*3466.53平方米*34月24天=216984.291元。被告胡国珍应及时按拍卖公告约定足额缴纳2016年9月7日至2019年7月31日期间的物业费216984.291元。原告主张从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失，未有违反法律规定，本院予以支持。被告胡国珍对其提出的原告没有证据证明其实施自我管理、原告应当向原业主主张权利、原告无权收取物业费用的抗辩主张，未提交证据予以证明，本院不予采纳。被告胡国珍提出关于原告未对其后续购买的车位进行妥善管理，侵害其财产权益的抗辩主张，与本案无关，应另案主张，故在本案中不作处理。业主委员会自管小区有利于营造舒适安全的环境，维护小区和谐稳定。世贸滨江花园小区实行业主自治，业委会应积极发挥其在业主自治中的应有作用，广泛听取业主的意见和建议，规范物业管理活动，维护业主的合法权益，依法履行职责，与全体业主一道完善业主自治管理办法，以共同营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境。综上，原告世贸滨江花园业主委员会诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告胡国珍支付原告世贸滨江花园业主委员会2016年9月7日至2019年7月31日期间的物业费216984.291元并赔偿利息损失[以216984.291元为基数赔偿自2019年8月9日起至生效判决确定的履行之日止的利息损失，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率（LPR）计付]，款项限本判决生效之日起二十日内履行完毕。 二、驳回原告世贸滨江花园业主委员会的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2335元(已减半收取)，由原告世贸滨江花园业主委员会负担80元，由被告胡国珍负担2255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 应昕洁 二〇二〇年二月十四日 代书记员 陈沁斯