湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终30号上诉人（原审被告）：永兴天祥汽车销售服务有限公司，住所地湖南省永兴县便江镇永康路竹影山庄一栋2-7号门面。法定代表人：廖智，该公司经理。委托诉讼代理人：李水华，湖南金鸥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永兴县众兴旺物业服务有限公司，住所地湖南省永兴县便江镇龙山路福梓家园2栋502房。法定代表人：许抄华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭向阳，男，该公司董事。上诉人永兴天祥汽车销售服务有限公司（以下简称天祥公司）因与被上诉人永兴县众兴旺物业服务有限公司（以下简称众兴旺公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。天祥公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判天祥公司不支付众兴旺公司物业服务费；2.一、二审诉讼费用由众兴旺公司负担。事实和理由：1.永兴县锦兴房地产有限责任公司竹影山庄项目部（以下简称锦兴公司竹影山庄项目部）未进行工商登记，不是合法企业或市场主体，无权与众兴旺公司签订《前期物业服务合同》，双方签订的涉案《前期物业服务合同》无效，涉案《前期物业服务合同》约定的权利义务对众兴旺公司亦无效，众兴旺公司不是本案适格的原告，无权向天祥公司收取物业服务费。2.天祥公司租赁使用的竹影山庄一栋2-7号门面（以下简称涉案门面）的业主并非众兴旺公司。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，本案应追加涉案门面的业主为本案被告，但众兴旺公司未列涉案门面的业主为本案被告，一审法院亦未追加涉案门面的业主为本案被告，故本案遗漏了当事人，一审程序违法。3.2014年11月3日，天祥公司与涉案门面的业主签订《门面租赁合同》时，涉案门面的业主（包括开发商）未告知天祥公司需交纳物业服务费。而天祥公司租赁门面在前，涉案《前期物业服务合同》签订在后，签订涉案《前期物业服务合同》时，众兴旺公司未征求天祥公司的意见，且天祥公司无物业服务的需求，众兴旺公司实际上亦未向天祥公司提供物业服务。4.天祥公司租赁的门面不在竹影山庄小区范围内，天祥公司的工作人员和客户不会进入竹影山庄小区。众兴旺公司系将卫生管理服务费和自来水水费进行捆绑征收，其即使提供了代收水电费的服务，其代收的水电费价格也高于自来水公司和供电公司的水电费价格。综上，天祥公司无需支付众兴旺公司物业服务费，请求二审法院判如所请。众兴旺公司辩称，1.锦兴公司竹影山庄项目部系锦兴公司的内设机构，在获得锦兴公司的授权后，可以以锦兴公司竹影山庄项目部的名义对外签订合同，且涉案《前期物业服务合同》不违反法律强制性规定和公序良俗，亦未侵害国家、社会和第三人利益，故该合同依法有效。众兴旺公司作为该合同的当事人，享有合同约定的权利，有权收取物业服务费。2.天祥公司与锦兴公司竹影山庄项目部签订的《门面租赁合同》已约定租赁期间门面产生的水电费、物业服务费等由天祥公司承担，故天祥公司对其需承担物业服务费一事知情且认可。众兴旺公司于2017年8月1日开始向天祥公司提供与其他业主同等的物业服务，而众兴旺公司向锦兴公司竹影山庄项目部催缴物业服务费时，锦兴公司竹影山庄项目部告知众兴旺公司，其已与天祥公司约定，天祥公司租赁的门面产生的物业服务费由天祥公司承担，由此可以认定众兴旺公司与天祥公司成立事实合同关系，且一审法院已对双方之间此前的物业服务合同纠纷作出生效判决并执行完毕。因此，众兴旺公司有权请求天祥公司继续履行交纳物业服务费的义务，无需追加锦兴公司竹影山庄项目部为本案被告。3.众兴旺公司在一审中提交的证据可以证实，其已向天祥公司提供物业服务，根据涉案《前期物业服务合同》的约定，天祥公司租赁的门面处于众兴旺公司的服务范围。而天祥公司关于其交纳水电费过高等问题的主张，并无证据证实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，天祥公司应当向众兴旺公司交纳物业服务费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回天祥公司的上诉，维持原判。众兴旺公司向一审法院起诉请求：1.判令天祥公司给付众兴旺公司2018年8月至2019年9月共计14个月的物业服务费10206元，违约金3061元，合计13267元；2.本案全部诉讼费用由天祥公司负担。一审法院认定事实：2014年11月3日，锦兴公司竹影山庄项目部与天祥公司签订《门面租赁合同》，将锦兴公司竹影山庄项目部一栋2至7号门面租赁给天祥公司从事汽车销售、装潢、维护及其他合法经营，门面的建筑面积为729平方米，租赁期限五年。合同第三条第4点约定：乙方（即天祥公司）自行交纳租赁期间门面产生的水电费、物业服务费等，收费标准及时间按供水供电部门、物业公司的有关规定执行。2017年7月30日，锦兴公司竹影山庄项目部又与众兴旺公司签订《前期物业服务合同》，选聘众兴旺公司为锦兴公司开发的竹影山庄小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年8月1日起至该小区召开业主大会成立业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即众兴旺公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。合同第四条约定：本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.70元/月·平方米；多层住宅一楼车库：0.70元/月·平方米；商业网点：1.00元/月·平方米，……。第五条约定：业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负责连带交纳责任。……，物业服务费交纳方式分三种，按月或按季度或年交纳，实践中依具体情况而定；业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方（即众兴旺公司）交纳滞纳金。天祥公司租赁的锦兴公司竹影山庄项目部一栋2至7号门面属竹影山庄小区物业的组成部分，是众兴旺公司物业管理服务的物业对象。自天祥公司入驻竹影山庄小区后，天祥公司未按约定向众兴旺公司交纳物业服务费。众兴旺公司于2018年8月8日诉至一审法院，要求天祥公司给付其2017年8月份至2018年7月份共计12个月的物业服务费8544元。2018年10月8日，一审法院作出（2018）湘1023民初1530号民事判决书支持众兴旺公司上述诉讼请求，经一审法院强制执行，该物业服务费已兑现完毕。2019年10月15日，众兴旺公司经多次催讨之后的物业服务费未果，再次诉至一审法院。另查明：众兴旺公司起诉时未将锦兴公司竹影山庄项目部作为被告并要求其承担连带责任，诉讼过程中亦未申请追加锦兴公司竹影山庄项目部为本案被告并要求承担连带责任。众兴旺公司提供物业管理服务的竹影山庄小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与物业建设单位或者业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设施设备和相关场地进行专业维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主或者物业使用人支付报酬的合同。众兴旺公司是取得物业服务资质的物业服务企业，其与锦兴公司竹影山庄项目部签订的《前期物业服务合同》，合法有效，内容不违反法律规定，该合同约束双方当事人，并对竹影山庄小区全体业主均具有约束力。众兴旺公司相对本案来说是具有适格的诉讼主体资格。天祥公司虽然不是竹影山庄小区的业主，但其租赁的锦兴公司竹影山庄项目部一栋102至107号门面属于竹影山庄小区的物业组成部分，是竹影山庄小区一栋102至107号门面的物业使用人，依据其与业主（即锦兴公司竹影山庄项目部）签订的《门面租赁合同》的约定，租赁期间门面产生的水电费、物业服务费等由天祥公司承担，众兴旺公司为天祥公司提供了物业服务，天祥公司接受了众兴旺公司的服务，但天祥公司未向众兴旺公司交纳物业服务费，天祥公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，因此，众兴旺公司要求天祥公司支付物业服务费，合法有理，予以支持。依《前期物业服务合同》的约定，自2018年8月1日起至2019年9月30日止，天祥公司共计拖欠众兴旺公司14个月的物业服务费为10206.00元（计算方式：729平方米×1.00元/月·平方米×14个月）。《前期物业服务合同》中约定的物业服务费交纳方式有按月或者按季或年三种，天祥公司应该按什么方式向众兴旺公司交纳物业服务费未具体明确，如果天祥公司选择按年交纳物业服务费，则逾期的时间很短，因此，众兴旺公司要求天祥公司承担合同违约金的理由不充分，不予支持。天祥公司提出的众兴旺公司在本案中不具有适应的主体资格和众兴旺公司未提供相适应的物业服务的抗辩理由，与案件事实不相符，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、由被告永兴天祥汽车销售服务有限公司于本判决生效后10日内支付原告永兴县众兴旺物业服务有限公司2018年8月1日起至2019年9月30日止共计14个月的物业管理服务费10206.00元；二、驳回原告永兴县众兴旺物业服务有限公司要求被告永兴天祥汽车销售服务有限公司支付合同违约金3061.00元的诉讼请求。如果被告未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计66.00元，由被告永兴天祥汽车销售服务有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院审核认为：1.天祥公司提交的证据即锦兴公司竹影山庄项目部与邓小银签订的《商铺租赁合同》，与本案无关，本院不予采纳；2.众兴旺公司提交的证据即锦兴公司2019年11月13日出具的《证明》，该证明虽系锦兴公司在本案一审开庭后所出具，但属于锦兴公司为实施法律允许的追认行为而出具的材料，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：1.锦兴公司2019年11月13日出具的《证明》载明:2017年7月30日锦兴公司竹影山庄项目部与众兴旺公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，此合同系该公司竹影山庄项目部曹佳微作为该公司代理人代该公司签订的物业服务合同。该公司授权竹影山庄项目部曹佳微以该公司项目部名义签订竹影山庄项目内的所有合同，其在谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务使用“永兴县锦兴房地产有限责任公司竹影山庄项目部”的公章，该公司均予以认可并承担相应的法律责任。2.众兴旺公司在一审中提供的物业服务费收据显示，天祥公司于2018年12月15日向众兴旺公司交纳了2017年8月至2018年7月的物业服务费8544元。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、天祥公司是否应向众兴旺公司交纳2018年8月至2019年9月的物业服务费10206元。关于争议焦点一。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”该规定并未明确业主为必须共同进行诉讼的当事人，且根据该规定，在业主与物业使用人对交纳物业服务费存在约定的情况下，物业服务企业有权选择要求业主、物业使用人一方或双方交纳物业服务费。本案中，在涉案门面的业主锦兴公司竹影山庄项目部与物业使用人天祥公司约定物业服务费由天祥公司交纳的情况下，众兴旺公司和一审法院仅列物业使用人天祥公司为被告，并不违反上述法律规定。天祥公司以遗漏被告（涉案门面的业主锦兴公司竹影山庄项目部）为由，上诉主张一审程序违法，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。1.法律、行政法规并未禁止法人的职能部门以自己的名义对外从事民事活动，只是其法律后果应由法人承担。因此，锦兴公司竹影山庄项目部作为锦兴公司的职能部门，有权以自己的名义对外签订合同，只是该合同引起的法律后果应由锦兴公司承担。本案中，锦兴公司竹影山庄项目部以自己的名义与众兴旺公司签订了涉案《前期物业服务合同》，锦兴公司事后出具《证明》对该合同予以了追认，故该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，众兴旺公司有权享受该合同赋予的收取物业服务费等权利。众兴旺公司是与本案有直接利害关系的法人，为本案适格主体。此外，天祥公司亦是与锦兴公司竹影山庄项目部签订《门面租赁合同》，并实际使用涉案门面，但天祥公司对涉案《前期物业服务合同》的效力并未提出异议。据此，天祥公司以锦兴公司竹影山庄项目部未进行工商登记，无权对外签订合同为由，上诉主张涉案《前期物业服务合同》无效及众兴旺公司无权收取物业服务费，于法无据，本院不予支持。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，建设单位与物业服务企业依法签订前期物业服务合同，无需征求业主或物业使用人的意见，该合同对业主和物业使用人具有约束力。因此，众兴旺公司签订涉案《前期物业服务合同》时无需征求物业使用人天祥公司的意见。从涉案《前期物业服务合同》的约定可知，众兴旺公司提供物业服务的区域包括涉案门面（商业网点），众兴旺公司在一审中提交的证据亦证实其为涉案门面提供了清洁卫生等物业服务。涉案《门面租赁合同》亦已明确约定，涉案门面的物业服务费由天祥公司交纳，天祥公司实际亦交纳过2017年8月至2018年7月的物业服务费。因此，天祥公司对其需交纳物业服务费是知情并认可的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费。因此，天祥公司不得以未享受或无需接受众兴旺公司提供的物业服务为由拒付物业服务费。综上，天祥公司认为天祥公司不应当向众兴旺公司缴纳涉案物业服务费的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决根据涉案《前期物业服务合同》、《门面租赁合同》等证据，结合当事人的合同履行情况，认定天祥公司应向众兴旺公司交纳2018年8月至2019年9月的物业服务费10206元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人天祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由上诉人永兴天祥汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年二月十七日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。