广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1341号上诉人（原审原告）：施明强，男，1982年4月18日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：贾远鸿、雷云岗，均系广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州世佳房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区保税区丰夏三街一号347房。法定代表人：庄勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：裴红艳、陈晓村，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人施明强因与被上诉人广州世佳房地产开发有限公司（以下简称世佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。施明强上诉请求：l、撤销一审判决，并依法改判；2、判令世佳公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点有效没有依据。（一）涉案上述条款具有重复使用性、由一方预先拟定、相对方无协商自由的格式条款典型特征，属于无效，不应适用。（二）根据制定的补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点内容，购房者300万、400万、500万、600万购买的房屋面积可能是一样的，购房者地上面积超过约定要补差价，地上面积不足约定的，不退差价，明显违背公平原则。（三）世佳公司未履行提示或说明的义务。世佳公司作为提供格式条款的一方没有遵循相关法律和公平原则确定当事人之间的权利义务，没有采取合理的方式提请施明强注意免除或者限制其责任的条款；也没有对该条款予以说明；更没有对此以足以引入注意的方式给予特别提示。该免责条款字体字号比正式合同要小，隐藏在60多页的补充协议中，本身也没有加下划线、加粗，施明强不可能注意到。该补充协议末尾乙方声明处的特别注明仍然是世佳公司提供的事先拟制好的格式条款，而且与实际情况严重不符。长达60多页的补充协议世佳公司不可能逐字逐句提请买方注意并作充分揭示、说明，据施明强了解，购房人群中所有人均证实施明强在签约时世佳公司均没有按“特别提示”对购房人进行提示，特别提示本身就是世佳公司拟定的格式条款，其内容也不属实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第6条第2款明确规定提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，世佳公司未能举证证明已尽合理提示和说明义务。（四）补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点内容排除了相对方的主要权利免除了世佳公司的责任且未采取合理的方式提请对方注意或予以说明。该条款主要内容为地上实测套内建筑面积小于合同约定面积时开发商不用退差价，很明显属排除相对方主要权利的条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故上述条款应属无效。二、根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第六条的规定，提供格式条款一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点的内容不符合法律规定，一审法院对施明强提出的意见未采纳和回应，作出判决明显错误。三、一审法院对世佳公司在签约时已经知道涉案房屋的真实面积，世佳公司存在欺诈事实未进行认定。施明强在签订合同时，世佳公司已有涉案房屋的测绘报告，世佳公司知道房屋的实际面积，但在签约时并未告知施明强真实的面积且故意超出真实面积以多收取房款。世佳公司如告诉施明强真实面积，在世佳公司实际是按地上面积计价销售的情况下，施明强不可能超出实际面积多缴纳房款。四、退一步，暂且不考虑补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点的效力问题，按照格式条款的解释规则，本案也应适用双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条的约定而不是适用补充协议第十九条的约定。补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点属于世佳公司单方制定重复使用并且无法协商更改内容的格式条款，根据规定合同中既有格式条款又有非格式条款，且两者不一致的，应按照非格式条款优于格式条款的规则解释。本案中，按照通常情形下订立该合同的一般人的平均的、合理的理解对格式条款进行解释以及世佳公司实际是按地上面积销售收取房款的事实，施明强的请求应当得到支持，请求二审法院查明事实，依法改判。世佳公司答辩认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果公平公正，依法应当驳回上诉，维持原判。一、涉案预售合同《补充协议》第十九条第4款约定合法有效，是买卖双方对于在涉案房屋地下设备用房面积计入产权登记的情况下，涉案房屋的地上建筑部分出现“实测面积与合同约定的面积差”时所作出的特殊约定，该条文意思清晰，本案情形即应直接适用该条款，世佳公司与施明强之间均无需向对方支付面积差款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”。本案即属于应“按照约定处理”的情况，《补充协议》第十九条第4款，是买卖双方对于涉案房屋的地上建筑部分出现“实测面积与合同约定的面积差”时所作出的特殊约定，即在涉案房屋地下设备用房面积计入产权登记的实测面积时，关于“地上建筑部分”，如“实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方（就地下设备用房）互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项”。该协议第十九条第4款第（3）项还明确强调“关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有规定外，按本补充协议第四条约定执行”。也就是说，本案情形应当直接适用第十九条第4款第（1）项第③点的约定来界定买卖双方之间的权利义务，世佳公司无需向施明强退还面积差款。二、《预售合同》及补充协议非格式合同，系双方自愿协商签订。《预售合同》及补充协议的内容符合法律、行政法规的规定，系双方当事人在平等自愿的基础上签订，应属合法有效。关于《预售合同》补充协议的性质，根据补充协议第二十条特别提示条款“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非世佳公司提供的格式合同……甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括【买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容……双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”。可见，双方在签订合同时，均认可补充协议非格式合同，系施明强自愿签署；况且，施明强还在涉案合同每一页上的签名、捺印，表明其知悉该合同的具体内容，并予以接受。现施明强主张《预售合同》及补充协议为格式合同与事实不符，施明强的反言行为，已经明显违反诚实信用。三、《预售合同》及补充协议对合同双方的权利义务设定公平合理，不存在不公平地排除施明强主要权利、免除世佳公司责任的情况。（一）补充协议第十九条第4款是关于面积差异处理事项的特殊约定，仅在约定条件满足时即在“地下设备用房面积可以计入产权登记的实测面积”之时才适用；而且，是在施明强无需就地下设备用房面积计入产权面积向世佳公司支付任何款项的前提下，施明强同意世佳公司无需向其退还面积差款，故，世佳公司不退面积差款并非没有任何前提条件。（二）地下设备用房属于赠送使用面积，将该部分计入产权登记的实测面积使施明强实际拥有的产权面积增大，也更有利于房屋的增值和融资；（三）“确权”使该地下部分面积的产权归属得以在不动产登记簿上明晰，施明强的权利因此更具确定性、完整性和稳定性，可避免未来因产权不清晰而引发不利情况；（四）地下设备用房面积属于施明强所购商品住宅的一部分，世佳公司作为开发商依法缴纳了土地出让金，但却并未针对此面积收取施明强的购房款，也未收取额外费用，且本案中地下部分面积多的达到200余平方米，最少的也有85平方米以上，地上部分的合理误差和购房人获得的额外产权面积相比微不足道，因此，并不存在不公平的情况，相对而言，购房人反而获益更多；（五）涉案房屋实测套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积误差比均小于3%，在法律允许的误差范围内，属于正常的合理范围。因此，上述合同条款公平合理，并未侵害施明强的合法权益。四、世佳公司已就涉及施明强责任及世佳公司免责的条款进行充分说明提示，施明强对此逐页签名捺印确认。根据《预售合同》补充协议第一条关于“补充协议为买卖合同的组成部分，乙方签署前务必仔细逐条阅读，特别注意买卖合同及补充协议中有关乙方责任条款，甲方免责条款等……”的约定、第二十条关于“……甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括【买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文字部分】。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询”的约定，以及在《补充协议》的结尾“乙方声明”处施明强所作出的承诺“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”表明世佳公司已就补充协议中有关施明强责任及世佳公司免责的条款进行充分提示，并再三要求施明强仔细阅读合同条款，施明强已逐页签名捺印表示确认，世佳公司已尽到提示义务。综上，《预售合同》除了不是格式合同之外，协议条款内容公平合理，并未不公平地排除施明强权利或者免除世佳公司责任，世佳公司已尽到合理提示义务，本案情形不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，故施明强引用上述法律条文有误，不应采信。五、世佳公司诚实履行合同，未实施任何欺诈行为，施明强主张的所谓“欺诈”没有依据。（一）本案合同签订时没有完成大确权，房屋出售方式为预售，双方签订的合同明确为预售合同，施明强应当知道合同内所载房屋面积为预测面积，且可能与实际存在差异。在经双方自愿协商后，已对面积差的处理方式达成了一致意见，故世佳公司客观上并未隐瞒有关情况，主观上也没有欺诈的故意。（二）开发商取得预售许可证之后在办理大确权（商品房初始登记）之前，即在办理出《广州市房地产初始登记告知书》之前，所售商品房性质上均为预售房屋，由于房管部门网签系统的固定设置【在办理预售许可证时相应的预售房屋的基本信息（包括项目、楼层、房号、阳台数量、预测面积等）已经录入该系统中】，即便后来取得实测报告，但在房管部门网签系统网签时，只要选定相应房号后，签约系统即自动适配载入该房屋的预测面积数据，同样的，网签买卖合同上只会显示所购房屋的预测面积数据，而不显示实测面积数据。并且，地下设备用房是否能计入产权登记面积，及地上建筑会有多少面积将计入产权登记，只有在办理大确权即完成权属初始登记后才能最终确定。关于该项事实，《广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局对黄埔区法院区分商品房预售现售标准问题的复函》及世佳公司提交的现房合同与涉案预售合同中相关条款的差异均可证明。因此，涉案预售合同上的面积数据为预测面积数据，系因涉案房屋之预售商品房的性质决定的，施明强主张世佳公司存在欺诈，不能成立。综上所述，施明强的上诉请求均缺乏事实根据和法律依据，恳请法院依法维持原判，驳回施明强的全部请求。2019年4月9日，施明强向一审法院起诉请求：1.判令世佳公司立即向施明强返还因套内建筑面积不够而多收的房款计92058.83元（29427.75元/平方米×3.1283平方米），并以该房款为基数从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给施明强直至世佳公司实际退还款项之日止；2.判令世佳公司协助施明强办理广州市黄埔区（原萝岗区）麓林五街33号（B-20栋麓林五街33号）101房地下室配套对应的二个车位的权属登记；3.判令世佳公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月21日，施明强（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州世佳房地产开发有限公司中海誉品花园项目B1-B38栋商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）。第一条约定，买方自愿认购卖方中海誉品花园项目B20栋麓林五街33号的商品住宅，地上建筑面积为190.6975平方米（以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）。第二条约定，本物业总成交价（折后优惠价）为5785348元，以上价格已含优惠条件，备注为一口价。本物业共有2个使用车位，以15万元/个计，合计300000元。世佳公司对该《认购协议》的真实性不予确认，但未提交其留存的《认购协议》的原件予以比对。2016年9月10日，施明强（乙方、买方）与世佳公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（网签合同，编号201609173405）。第三条约定，乙方购买的商品住宅为预售商品房。第四条约定，乙方向甲方购买广州市萝岗区麓林五街33号（B-20栋）101房，建筑面积共190.6975平方米，其中，套内建筑面积186.4005平方米。第七条约定，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款:1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29427.75元，总金额5485348元。第八条约定，首期款1655348元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款3830000元须于2016年9月10日前申请办理银行按揭手续。第十三条约定，甲方应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理约定，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》），第一部分甲方重要提示约定：一、补充协议为买卖合同的组成部分，乙方签署前务必仔细逐条阅读，特别注意买卖合同及补充协议中有关乙方责任条款、甲方免责条款等，甲方提示乙方认真阅读并理解以下文件，甲方已在销售现场公示了以下文件，乙方确认已详细阅读并理解、接受以下文件，不存在任何歧义和误认。乙方签署买卖合同后即视为知悉并接受下述文件内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、不利因素、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。1.《商品房买卖预售合同》、补充协议及相关合同附件等。施明强在该重要提示的落款处签名确认。第二部分《商品房买卖预售合同》补充协议约定，《补充协议》是商品房买卖合同的组成部分，乙方签署前请务必仔细逐条阅读下列内容，特别是有关乙方责任条款、甲方免责条款等。施明强亦在该条款落款处签名确认。双方就《商品房买卖合同》未尽事宜达成以下补充约定：第四条面积差异处理约定，甲乙双方同意对买卖合同第十八条修改如下：1.买卖合同第十八条所指的“产权登记的实测面积”是指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或其指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积，此为进行面积确认及面积差异处理的依据。合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以产权登记的实测面积为准。2.商品房交付后，实测套内建筑面积（即产权登记面积）与合同约定的套内建筑面积有差异的，甲乙双方同意按以下方式进行处理：（1）若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实计算；（套内建筑面积单价=合同约定总楼价/合同约定套内建筑面积）。5.按整栋销售或双方确认以现房按套销售的房地产面积以实测为准不作调整，不适用本条约定，甲乙双方无需就面积差进行任何退补。第十九条其他约定，4.甲乙双方确认：买卖合同第四条约定的建筑面积并不包含该商品房地下设备用房面积。如买卖合同及本补充协议签订后，因政府原因（包括但不限于政策变动、法律法规变化等）导致该商品房地下设备用房面积可以计入产权登记的实测面积（指以广州市国土资源与房产管理局认定的房地产测绘所或指定的测绘机构出具的房地产分户图或房屋面积测绘报告中所记载的套内建筑面积）的，由此产生的实测面积与合同约定的面积差的问题，按如下方式处理：（1）地上建筑部分：①地上建筑部分面积误差比=（地上部分实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内面积×100%。②如地上建筑部分实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照套内建筑面积单价据实结算，面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由乙方按照套内建筑面积单价的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方承担，所有权归乙方。③如地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项。（3）关于面积差退补相关问题（包括但不限于分摊建筑面积互不补差、乙方应支付差额的期限及未按期支付的违约责任等），除本条另有约定外，按本补充协议第四条约定执行。第二十条特别提示及合同效力约定，1.本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。本补充协议为买卖合同的组成部分，经双方签署后生效。两者内容有冲突或不一致的约定，概以本补充协议为准。甲方已提示乙方注意合同条款内容，包括[买卖合同及本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款内容以及粗体文字部分]。以上部分内容，签署合同时甲方均按乙方要求予以明确说明，若有疑问，乙方可向甲方咨询。双方签署买卖合同及本协议之后，即表示均知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处。该协议末尾乙方声明处注明：对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。施明强在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的每页上签名捺印予以确认。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件签订后，施明强向世佳公司支付了5485348元购房款，世佳公司向施明强开具相应金额的购房款发票。世佳公司提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》复印件显示：2016年1月5日，世佳公司申请对包含涉案房屋在内的房屋面积进行测算；2016年5月24日，广东省测绘技术公司出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》并经广州开发区房地产管理所审核，显示B-20栋麓林五街#33号房屋负1层实测套内面积为88.3628平方米，1至3层实测总建筑面积为187.9345平方米，套内面积为183.2722平方米，-1至3层总面积为276.2973平方米。世佳公司陈述该测绘报告原件已提交房管局，并提交了广州市不动产登记中心公布的《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》，指引上载明申办房地产所有权的首次始登记需提交《房屋面积测绘成果报告书》原件。世佳公司还提交了广州开发区房地产管理所房地产登记中心于2016年10月27日出具的《广州市房地产初始登记告知书》，显示包含涉案房屋在内的初始登记已核准。涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案房屋建筑面积为276.2973平方米，套内面积为271.635平方米。2018年10月15日，世佳公司向施明强发出《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》，通知施明强涉案房屋实测套内比合同套内面积少3.1283平方米，地下室套内面积为88.3628平方米，补退房款为0元。经一审法院释明，施明强提出的第一项、第二项诉讼请求属于针对不同不动产标的物提出的诉讼请求，属于不同法律关系，本案中仅能选择其中一个标的物进行处理，施明强在庭审中确认仅要求处理第一项诉讼请求。施明强在案件审理过程中明确其认为在购买涉案房屋时房屋已建成且测绘报告已出具，其在实际查看过涉案房屋现状后才购买，故主张其购买的是现房。世佳公司辩称施明强购买的是预售房屋，只有房屋办理大确权后销售才是现房。在本案相关联的（2019）粤0112民初185号案件中，一审法院为查明案件事实向广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局发函询问房屋出售时区分现房和预售房屋的标准。该局于2019年3月22日复函一审法院，载明：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为；商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。两者根本区别是二者的销售法定条件不同，在实务上判断标准之一是，商品房预售，房地产开发企业应当持有有效的商品房预售许可证；商品房现售，房地产开发企业应当取得初始登记证明文件并符合法律、法规和规章规定的其他条件。以上事实，有《认购协议》《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、发票、《房屋建筑面积测绘成果报告书》复印件、《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》《广州市不动产登记查册表》《广州市房地产初始登记告知书》《关于誉品花园别墅退补面积差款的通知》《复函》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，施明强在本案中选择处理第一项诉讼请求涉及的法律关系，故本案仅处理施明强提出的第一项诉讼请求，第二项诉讼请求施明强可另行主张。本案的争议焦点为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点的效力；二、世佳公司是否应向施明强返还房屋实测套内面积小于合同约定套内面积的3.1283平方米对应的房款92058.83元及利息。争议焦点一。首先，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二十条特别提示及合同效力约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。”其次，该补充协议末尾乙方声明处特别注明：“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”再次，施明强在涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的每一页进行签名和捺印，表明其已接受上述合同条款的约束。施明强作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在签订涉及商品房买卖标的额较大的合同时应持审慎态度，其在上述合同及附件每一页上的签名及捺印表明其知悉上述合同及附件的具体内容，故《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件应认定为双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。因此，对施明强关于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点无效的主张不予支持。争议焦点二。首先，根据广州开发区建设局、广州市黄埔区住房和建设局复函的内容可知，商品房预售和现售在实务中判断标准之一是商品房现售需房地产开发企业取得初始登记证明文件。双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年9月10日，而世佳公司于2016年10月27日才取得涉案房屋的初始登记，故涉案房屋在签订买卖合同时应认定为预售房屋。其次，在《广州市商品房买卖合同（预售）》第三条也明确约定施明强购买的涉案房屋为预售商品房。再次，虽然涉案房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告书》出具时间早于《认购协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的签署时间，但根据上文所述，涉案房屋在取得初始登记前仍为预售房屋，世佳公司辩称房管部门网签系统即便后来取得实测报告，但签约时仍自动适配载入房屋的预测面积数据，而不显示实测面积数据，只有办理大确权之后，即所售房屋从预售房屋变成现房之后，网签时才显示的是实测面积数据。结合双方签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时，涉案房屋尚未取得初始登记，且双方签署的仍为预售合同而非现房销售合同，对世佳公司的抗辩意见予以采信。综上，因涉案房屋的地下设备用房面积已计入实测面积，应适用《补充协议》第十九条第4款第（1）项第③点来判断施明强是否需要补交房价补差款。施明强主张世佳公司退还房屋实测套内面积小于合同约定套内面积的3.1283平方米对应的房款92058.83元及利息，与合同约定不符，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年7月22日作出判决如下：驳回施明强的全部诉讼请求。一审案件受理费2101元，全部由施明强负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于世佳公司应否向施明强退还涉案房屋面积差价款。施明强上诉主张其与世佳公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二部分第十九条第4款第（1）项第③点约定属于格式条款且明显加重其责任，应为无效条款。依据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条的约定，世佳公司应支付其涉案房屋地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的差价款。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十九条第4款第（1）项第③点约定：“如地上部分实测套内建筑面积小于合同约定面积的，因地下设备用房面积可以计入实测套内建筑面积且甲乙双方互不补差，乙方同意甲方无需向乙方退还任何款项。”施明强上诉主张上述条款为格式条款且明显加重其责任，该条款无效。但该项主张与《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第二十条特别提示及合同效力约定：“本协议经买卖双方协商一致后达成，并自愿签署，并非甲方提供的格式合同。”以及该补充协议末尾乙方声明“对买卖合同及附件、本补充协议等法律文件之各项条款约定，特别是其中有可能限制乙方权利、减轻或免除甲方义务和责任部分，以及违约责任部分，甲方已采取合理的方式逐字逐句提请买方注意并作充分解释、说明，乙方已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受。”明显不符，施明强反悔表示该条款属于格式条款且内容显失公平，依据不足，本院不予采纳。一审判决认定该条款有效，依据充分，本院予以确认。鉴于《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议对《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条关于面积差异处理约定已经作出变更，施明强上诉主张本案涉案房屋面积差价处理仍应适用《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，理由不成立，本院不予采纳。本案中，涉案房屋地下设备用房面积已计入实测面积，按照上述补充协议约定，世佳公司无需向施明强支付房屋面积差价款。关于施明强上诉主张世佳公司隐瞒涉案房屋实测面积问题，世佳公司已作相应解释，一审采信世佳公司意见并无不当，本院予以维持。综上，施明强的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2101元，由上诉人施明强负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年二月二十四日书记员  曾美玲