湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终5号上诉人（原审被告）:陈军望，男，汉族，1979年3月14日出生，户籍所在地湖南省汩罗市。委托诉讼代理人：周建波，湖南彭铎律师事务所律师。上诉人（原审原告）:彭岳峰，男，1985年8月18日出生,住汨罗市。上诉人陈军望、上诉人彭岳峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院(2019)湘0681民初2355号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月2日立案受理后、依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈军望上诉请求：一、撤销汨罗市人民法院(2019)湘0681民初2355号民事判决，依法改判；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误1、一审法院认定被上诉人的租赁停止日期为2019年5月23日与事实不符，事实上上诉人所有的房屋是2019年8月7日才拆除,而上诉人一直经营到拆除的前一天。故一审法院认定被上诉人多交纳96天的租金是与事实不符的。2、一审法院将政府部门支付的室内装修费51229元全部补偿给被上诉人是错误的。该室内装修费是房1与房2两个地方的装修。而被上诉人仅仅只装修了房1，房2的装修是被上诉人在首次租赁之前就已经装修好了的。另外，依据被上诉人提供的装修以及搬迁等全部费用的明细都只有33228元。何况归义镇政府已经就室内的部分物品以及被上诉人的停产停业支付了共计26000元的补偿款。一审法院在被上诉人没有提供证据的情况下，直接将全部装修费用判给被上诉人既没有事实依据，也没有法律依据。二、一审法院审理程序违法。一审法院的判决主文的第三项是限上诉人自判决生效后十日内给付被上诉人门面停业损失10000元。但是被上诉人在一审的起诉状中并没有该项请求，一审法院的做法明显超出了原告的诉讼请求；其二、上诉人与被上诉人是租赁合同关系，本案中并不存在任何一方违约的情形，政府部门的拆迁导致合同无法继续履行，显然属于不可抗力的情形。被上诉人也已经得到了征收拆迁部门的合理补偿。一审法院却“酌情”认定由上诉人给付停产停业的损失。其事实和法律依据何在?彭岳峰上诉请求:一、请求依法撤销汨罗市人民法院作出的(2019)相0681民初2355民事判决书中第三项判决内容，改判被上诉人支付上诉人搬迁费和临时安置补助费(停产停业损失)共计39885元(不服一审判决部分为29885元)。二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、搬迁费2241元应当归上诉人所有。搬迁费是指拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付的搬迁补助费。本案中该拆迁房屋的实际使用权人是上诉人，被上诉人并未实际使用该房屋，在该房屋遇政府政策性拆迁时需要进行搬迁的主体是上诉人，实际产生搬迁费用的主体亦是上诉人，故拆迁费2241元的补偿应当归上诉人所有。二、临时安置补助费(停产停业损失)37644元应当归上诉人所有，具体理由如下：1、临时安置补助费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。补助对象是被拆迁人或者房屋承租人，由拆迁人支付临时安置补助费。上诉人系该被拆迁房屋的合法承租人，是该费用的补助对象。2、本案中上诉人及代理人在汩罗市房屋征收安置办公室找到相关负责人员了解到，本案中的临时安置补助费实际上是停产停业损失，是按照停产停业的计算标准进行计算的。停产停业补偿的对象主要是针对非住宅中的经营性房屋，同时成为停产停业损失补偿对象的房屋还需要同时满足四项条件:①被征收房屋具有被登记为营业性房屋的权属证明或经有关部门认定为合法建筑;②被征收房屋具有合法、有效的营业执照且载明的住所;③被征收房屋已办理税务登记并具有纳税凭证;④被征收房屋必须要有实际经营行为。本案中的租赁房屋之所以可以获得按照停产停业标准计算的临时安置补助费37644元正是基于上诉人承租该房屋经营超市，办理了相关的营业执照、税务登记、有持续的实际经营行为等，且因该征收拆迁行为确实会产生停产停业损失，故才能以此为标准计算出该笔费用。3、上诉人是该拆迁房屋的实际使用权人，是需要进行临时安置补助的对象，故该笔名为临时安置补助费，实为停产停业损失的费用37644元应当全部归上诉人所有。综上，请求贵院依法撤销汨罗市人民法院作出的(2019)湘0681民初2355民事判决书中第三项判决内容，改判被上诉人给付上诉人搬迁费和临时安置补助费(停产停业损失)共计39885元。彭岳峰向一审提出诉讼请求：一、判令被告返还原告租金10520元;二、判令被告返还原告因租赁门面拆迁政府补偿所得的室内装修费51229元;三、判令被告返还原告搬迁费2241元;四、判令被告返还原告临时安置费37644元。原审对事实的认定，判决理由及结果:原告自2012年起开始租赁被告门面做生意。2018年1月28日双方再次签订《租赁合同》，双方约定门面租赁期限为2018年2月28日至2021年2月27日止，租金每年四万元，合同签订后，原告支付租金至2019年8月27日止。另外，据2019年6月19日被告以汨罗市荣家坪社区四组的名义与汨罗市房屋征收安置办公室签订的《房屋征收安置补偿协议》附件中明确，该门面中，房1与房2的室内补偿共计51229元，搬迁费2241元，临时安置费37644元。双方就上述补偿款的归属及应退租金事宜产生纠纷，原告遂提起了诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，予以确认。其中的条款对双方当事人均有约束力，原告自接到政府部门通知后即应停止营业，故其多交纳的96天租金(40000元÷365天×96元）10520元应予以退还。被告在庭审中陈述该款项已由政府部门补偿的主张因其系另一法律关系，政府的补款不能冲抵被告的责任，故其主张不予支持。其次，原、被告双方在租赁合同中明确约定如遇政府拆迁补偿所得室内装修费用归原告所得，故该门面中房1和房2中室内装修费51229元应归原告所有。至于原告提供的搬迁费和临时安置费，根据汨罗市房屋征收安置办公室出具的文件规定，上述补偿是针对被征收人的项目，但补偿了临时安置费的，不再给予停产停业损失补偿，考虑到原告租赁该门面，系该门面的实际经营者，该项拆迁给原告造成了实际的停产停业损失，故酌情认定该两补偿费用中应分给原告停产停业损失10000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下:一、限被告陈军望自本判决生效后十日内退回原告彭岳峰门面租金10520元;限被告陈军望在本判决生效后十日内给付原告彭岳峰门面室内装修费51229元;三、、限被告陈军望自判决生效后十日内给付原告彭岳峰门面停产停业损失10000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2332元，减半收取1166元，由原告承担366元，被告承担800元。本院二审查明，根据上诉人陈军望提供并经上诉人彭岳峰质证了的证据，可以认定彭岳峰安装的卷闸门，价值2400元，而政府补偿明细中的是电动卷闸门，价值5940元。上诉人陈军望认为，政府为了拆迁的顺利进行，虚增了部分项目作为补偿奖励，虚增部分应归陈军望所有。上诉人彭岳峰承认自己安装的是普通卷闸门。彭岳峰在收到拆迁办要求定期搬迁的通知后，一直没有将门面钥匙交与陈军望，陈军望也没有主动要求交付钥匙，故2019年5月23日之后门面一直控制在上诉人彭岳峰手中，直到2019年8月7日彭岳峰与归义镇政府签订补偿协议。本院二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案有如下争执焦点：焦点一，彭岳峰所交租金中的10520元是否要退回，退多少。汨罗市房屋征收安置办公室于2019年5月21日发出通知，“决定于2019年5月23日13点－24点拆除汨罗市高泉北路市幼儿园旁荣家路社区九组房屋（现唯美美容）届时我办将设置围栏等安全防护措施……拆除时间内暂停经营活动……”又根据彭岳峰与归义镇政府在2019年8月7日签订的补偿协议，不排除彭岳峰在收到此通知后，没有完全停止经营活动，但其经营活动肯定受到影响，结合归义镇补偿房租及停产、停业损失6000元，故一审判令陈军望全额退回10520元租金有不妥之处，本院酌情责令上诉人陈军望退回部分已交租金5000元。焦点二，门面室内装修补偿费应当如何处理。《租赁合同》第七条2、“门面室内装修如遇政府拆迁赔偿所得室内装修费归乙方所得”。归义镇政府与上诉人彭岳峰签订的补偿协议：一、补偿项目及金额（一）甲方补偿乙方……空调、冰箱、监控损坏及农贸产品损耗共计两万元整（￥20000元）。（二）甲方对乙方因房屋拆迁造成铺面无法经营，给予房租及停产、停业损失补偿六千元整（￥6000元）”。由此可见，补偿协议没有装修补偿。故依照合同约定，彭岳峰装修的补偿应归上诉人彭岳峰。又因为上诉人彭岳峰接手承租时，门面上一家承租人符建新已存在一定的装修，且彭岳峰向一审提供的装修明细为33228元，并有政府虚增补偿项目作为奖励的事实存在，故一审将评估结论装修部分51229元全部判归彭岳峰不当;结合一审庭审中上诉人陈军望愿意补偿装修款10784给彭岳峰，本院酌定装修补偿为20000元。焦点三，安置费37644元应否支付给上诉人彭岳峰。拆迁补偿关系(含安置费)是政府与产权人之间的关系，除非政府与第三人(如本案承租人)有特别约定，且产权人不提出异议。至于出租人与承租人就安置费的分配，只能依据《租赁合同》。本案所涉拆迁安置费，政府已补偿至上诉人陈军望，陈军望与彭岳峰在《租赁合同》中没有约定此项内容，故上诉人彭岳峰主张此项费用没有依据，本院不予支持。焦点四，10000元停业损失应否支付给彭岳峰。前述归义镇政府与上诉人彭岳峰的补偿协议中，彭岳峰已获得房租及停产、停业损失6000元，且彭岳峰在一审诉状中没有此项诉讼请求，故一审判决由陈军望支付10000元停产、停业损失给彭岳峰，没有依据。综上所述，原审认定大部分事实清楚，部分实体处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销湖南省汨罗市人民法院(2019)湘0681民初2355号民事判决；二、限上诉人陈军望在本判决生效后十日退回上诉人彭岳峰已交门面租金5000元；三、由上诉人陈军望在本判决生效后十日内支付给上诉人彭岳峰门面室内装修费20000元；四、驳回上诉人彭岳峰的其他诉讼请求。上述支付义务逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。一审案件受理费1166元，由上诉人陈军望、彭岳峰各承担583元；二审案件受理费2880元，由上诉人陈军望承担548元，由上诉人彭岳峰承担2332元。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇二〇年二月十七日书记员  方晶晶