浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初19987号 原告：毛伟清，女，1973年2月3日出生，汉族，职工，住义乌市。 被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。 法定代表人：黄允松，执行董事。 委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。 原告毛伟清为与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称“现代房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2019年11月18日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭审理了本案。原告毛伟清和被告现代房产公司的委托诉讼代理人季雪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛伟清向本院提出诉讼请求：1、判令现代房产公司立即为毛伟清办理义乌市房的《房屋所有权证》、《土地使用权证书》；2、判令现代房产公司支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金（违约金自2017年12月31日起按总房款1177747元的每日万分之一计算至现代房产公司实际办理产权证书之日止）。诉讼过程中，毛伟清将第一项诉请变更为判令现代房产公司立即为毛伟清办理义乌市房的《不动产权证书》。事实和理由：毛伟清于2013年11月6日与现代房产公司签订商品房买卖合同，约定由毛伟清购买现代房产公司在建中的义乌市房屋一套，建筑面积89.23平方米，房屋总价款1177747元，交房日期为2015年12月31日前。合同约定现代房产公司于2017年12月31日前取得房屋权属证书交付给买受人，现距交付房屋日起已超过180日，但现代房产公司迟迟未为毛伟清办理房屋权属证书或登记证明。依据合同第十六条约定，逾期办理权属证书的，约定日期180日以后，现代房产公司仍不能交房权属证书或登记证明的，毛伟清有权主张现代房产公司承担自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付毛伟清已支付房价款0.1‰的违约金。现向贵院提起诉讼，请判如所请。 现代房产公司辩：1、现代房产公司对逾期交付不动产权证书没有过错，本案逾期交付权属证书并非是现代房产公司引起，主要原因是房地产市场大环境波动和楼市政策变动，致使办理相关证件的手续受到影响，请求法庭对此予以考虑。2、如法院判决现代房产公司承担违约金，违约金应当计算至2019年9月23日为止，现代房产公司已经取得涉案房产的初始登记凭证，且于2019年9月23日进行了分割，也就是说涉案房产于2019年9月23日已经可以由毛伟清自行办理转移登记手续。3、本案的约定的违约金过高，请求法庭进行调整。现代房产公司已向毛伟清交付了房屋，现房屋已处于毛伟清的实际控制之下，毛伟清基本没有实际损失，合同约定的违约金过高，请求法院根据实际损失为标准进行调整。针对第一项诉请，现代房产公司愿意当庭提交涉案房产的《不动产权分割登记凭证》给毛伟清，这个就是合同第16条约定的现代房产公司应当向毛伟清交付的权属证书。综上，请求驳回毛伟清的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对毛伟清提供的《浙江省商品房买卖合同》和现代房产公司提供的《不动产权分割登记凭证》均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月6日，毛伟清（买受人）与现代房产公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预9008169）一份，约定毛伟清向现代房产公司购买义乌市，商品房总价款为1177747元，其中合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款规定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金”。合同签订当日，毛伟清一次性付清了购房款1177747元。之后，被告现代房产公司向原告毛伟清交付了上述合同约定的商品房。但现代房产公司未按约向原告毛伟清提供办理涉案商品房转移登记手续所需的土地、房屋权属证书或登记证明。庭审时，现代房产公司当庭向毛伟清交付了落款日期为2019年9月23日的《不动产权分割登记凭证》。庭审结束后，原告毛伟清持《不动产权分割登记凭证》前去办理不动产权证书时，因缺乏被告现代房产公司的协助而未果，毛伟清至今也未能办理取得相应的不动产权证书。 本院认为，毛伟清与现代房产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，也应严格按照诚实信用原则严格履行通知、协助、保密等随附义务。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。转移商品房所有权是开发商向购房者应履行的主要义务，同时也是购房者实现商品房买卖合同目的的根本条件，是合同效力的体现。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”故，虽然现代房产公司与毛伟清在合同中约定由毛伟清自行办理案涉商品房的转移登记，但这并不能免除作为房地产开发企业的现代房产公司协助买受人毛伟清办理案涉商品房的登记义务，包括履行提供权属转移登记备案手续所需资料的附随义务等。毛伟清作为买受人业已付清全部购房款，现代房产公司作为房地产开发企业应当协助毛伟清办理不动产权转移登记手续。但毛伟清主张由现代房产公司为其办理案涉商品房的产权登记，因与合同约定不符，本院不予支持。 依据合同约定，现代房产公司应在2017年12月31日前向毛伟清交付权属证书或登记证明，然现代房产公司至今未交付，逾期天数业已超过180日。依照约定，逾期交付权属证书超过180日，现代房产公司应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向毛伟清支付已付房价款万分之一的违约金。该违约金的约定合理得当，应予确认。故，现代房产公司应向毛伟清支付自2018年1月1日起以已交付房价款1177747元为基数按每日万分之一计算至实际交付权属证书之日止的违约金。毛伟清主张现代房产公司自2017年12月31日始计算违约金与双方协议的约定不符，本院不予支持。 现代房产公司辩称逾期交付权属证书系房地产市场大环境波动及楼市政策变动所致。现代房产公司作为房地产开发企业在开发房地产项目时本身就应当考虑市场风险及政策因素，由于市场及政策因素造成其经营困难的风险应当由其自行承担，本院对该辩称不予采信。虽然现代房产公司于2019年9月23日对案涉房产进行分割登记，但该《不动产权分割登记凭证》直至开庭之日2019年12月16日才当庭交给毛伟清，且毛伟清凭该登记凭证仍未能办理取得相应的不动产权证书，故现代房产公司辩称违约金应计算至2019年9月23日依据不足，本院不予采信。现代房产公司辩称违约金过高，因无相应证据佐证，本院亦不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司协助毛伟清办理坐落于义乌市房屋的不动产权登记手续； 二、本判决生效后十日内，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司支付毛伟清自2018年1月1日起以房价款1177747元为基数按每日万分之一计算至实际交付权属证书之日止的违约金； 三、驳回毛伟清的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880元（已减半），由浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年二月十日 书记员  俞 姣