浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初2611号 原告（反诉被告）：乐清市顺邦传媒策划有限公司，住所地乐清市柳市镇东风村九间，统一社会信用代码91330382676170333A。 法定代表人：朱丰川。 委托诉讼代理人：庄克栋,浙江乔泰律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：乐清市浙南信息科技发展有限公司，住所地乐清市柳市镇柳江路18号，统一社会信用代码913303827731394188。 法定代表人：胡忠华。 委托诉讼代理人：林洁，乐清市人民法律服务所法律工作者，特别授权。 原告乐清市顺邦传媒策划有限公司（以下简称“顺邦公司”）与被告乐清市浙南信息科技发展有限公司（以下简称“浙南公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案，之后被告浙南公司向本院提起反诉。2019年6月19日，本院依法适用简易程序将本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄克栋、被告委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本院因本案案情复杂，于2019年10月18日作出民事裁定，将本案转为普通程序审理，并于2020年1月9日依法适用普通程序将本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄克栋、被告委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺邦公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《认租书》与原告签订正式《租赁合同》并将112个柜台交付原告经营使用或退还定金200000元并赔偿损失150000元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告履行《认租书》与原告签订正式《租赁合同》，并将112个柜台交付原告经营使用。事实和理由：2016年11月26日，原、被告签订《浙南众创园认租书》，就将来租赁事宜作了预约，主要约定：1、租赁物为乐清市柳江路柳江大道18号浙南众创园一层柜台四组112个，商铺10间；2、租金柜台为2000元/年/间，商铺为3.36元/年/平方，并分年折算；3、柜台租赁期限为六年；4、租赁性质为商业用途。并约定原告在签署《认租书》时向被告支付定金100000元，该定金在签订《租赁合同》时充抵租赁保证金；原、被告需另行签订正式《租赁合同》，具体由被告提前一个月通知原告签署正式《租赁合同》，原告向被告缴交租赁保证金以及预缴首年租金等。《认租书》签订后，原告按约向被告支付定金100000元。此后被告仅就商铺部分与原告签订了正式《商铺租赁合同》，对柜台部分被告因各种原因一拖再拖，迟迟不与原告签订正式《租赁合同》并将112个柜台交付原告使用。综上所述，原、被告签订了《认租书》，且被告已收取了定金，双方已形成预约合同关系，被告应履行《认租书》约定，与原告签订正式《租赁合同》，被告拒绝与原告签订，已经违约并给原告造成损失。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。 被告浙南公司答辩称：一、答辩人已于2017年1月25日将112个柜台交付被答辩人，被答辩人将柜台转租给他人并收取租金；二、被答辩人使用的112个柜台，至今未返还答辩人；三、被答辩人至今仅支付答辩人100000元定金，该定金现转为租金，截止2019年1月24日，被答辩人尚欠答辩人租金348000元。 被告浙南公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原被告之间的租赁合同关系；2、判令原告支付从2017年1月25日至实际交付柜台之日的租金暂为485333元（按每个柜台2000元/年/间，共112个柜台，截止到2019年3月24日的租金为485333元）及利息损失（利息损失以租金为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计算到实际支付之日止）；3、判令原告支付2017年10月1日至2018年9月30日的物业费112000元；4、本案的反诉诉讼费用由原告承担。诉讼过程中，被告撤回第三项反诉请求，并变更第二项反诉请求为：判令原告支付从2017年1月25日起至2019年1月24日止的租金348000元（按每个柜台2000元/年/间，共112个柜台）及利息损失（利息损失以租金348000元为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。事实和理由：2016年11月26日，原被告签订《浙南众创园认租书》，约定被告将坐落于乐清市柳市镇柳江大道18号众创园一层柜台南04、南05、南06、南07共四组112个柜台出租给原告，租金为2000元/年/间。2017年1月25日，被告将柜台交付给原告。直至今日，原告却未支付任何租金及相关物业费，故被告向本院提起反诉。 原告顺邦公司对被告浙南公司的反诉辩称：被答辩人要求解除答辩人与被答辩人之间的租赁合同关系，但双方签订的《浙南众创园认租书》属于预约合同，如果双方要形成租赁合同关系，需要签订正式的租赁合同，由于被答辩人未经竣工、消防验收，涉案柜台并不具备交付条件，导致双方至今未形成租赁合同，故被答辩人的该项请求不能成立。即使双方存在租赁合同关系，也应该继续履行租赁合同，并不存在法定的解除合同情形。被答辩人称其已于2017年1月25日将柜台实际交付给答辩人，没有任何事实依据，且被答辩人主张的租金及利息损失金额亦计算错误。因此，被答辩人要求答辩人支付租金及相关利息损失缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的有关企业出具的《柜台租户联名反映》，被告对其真实性表示有异议，并认为上述证据从侧面也可以反映被告已把柜台租赁给原告，原告又将柜台转租给其他租户；本院认为，上述证据属于证人证言，因相关证人未出庭作证，目前无法核实其真实性，故本院对此不予确认。对原告提供的浙南信息科技发展有限公司丽佳物业浙南物管处于2019年3月4日出具的《通知》，被告认为该证据没有公司盖章，且与本案不具有关联性；本院认为，该《通知》未经物业公司盖章确认，且被告又予以否认，本院对此不予确认。原、被告对其他证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，所能证明的事实应综合全案认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，原、被告签订《浙南众创园认租书》，约定：被告同意将坐落于乐清市柳市镇柳江大道18号浙南众创园一层柜台南04、南05、南06、南07共四组，一层商铺南1A15、南1A16、南1A17、南1A18、南1A19、南1A20、南1A22、南1A23、南1A24、南1A25号商铺租给原告作为商业用途，且原告须经营气动类产品；租赁商铺总建筑面积为312.54平方米，租赁柜台总个数为112间；租赁期限为3年；柜台第一年、第二年及第三年租金为2000元/年/间；商铺标准年租金为3.36元/年/平方米，商铺优惠，按标准租金第一年2.5折，第二年3.5折，第三年3.5折；同时被告提供原告四个外立面及气动区域柱子广告位免费使用两年；原告在签署本《认租书》的同时应向被告支付100000元作为租赁定金之用，该定金可在签署《租赁合同》时充抵租赁保证金的一部分；浙南众创园计划开业时，被告将提前一个月公告或通知原告签署正式《租赁合同》，原告需在被告公告或通知原告之日起十天内与被告签署正式《租赁合同》，原告向被告缴交租赁保证金以及预缴首年租金；如原告逾期未能签署正式《租赁合同》或逾期未能缴付上述各项应付款项，则视为原告违约，被告不予退还租赁定金，并将原告租赁之商铺另作处理而无需事前通知乙方；该认租书签订后，外来需要租赁经营气动、液压、密封件、配件一律由原告出租等等。2016年12月3日，原告向被告支付定金（柜台）100000元，之后涉案柜台一直由原告占有、使用。2017年1月22日，原、被告签订《浙南众创园商铺租赁合同》，约定被告将坐落于乐清市柳市镇柳江路22号第一层南1A15、南1A16、南1A17、南1A18、南1A19、南1A20、南1A22、南1A23、南1A24、南1A25号商铺租给原告用于经营气动产品；租赁期限共3年。2017年4月20日，乐清市公安消防局作出乐公（消）行罚决字[2017]0133号行政处罚决定书，该决定书记载：由浙南公司投资建设的浙南众创园一、二层商市场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，该单位不属于达到消防设计审核、消防验收范围建筑面积的处罚情形，决定给予浙南公司责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。 本院认为，关于涉案柜台有无交付使用的问题。被告（反诉原告）浙南公司认为，涉案柜台已于2017年1月25日交付原告（反诉被告）顺邦公司，且顺邦公司将柜台转租给他人使用。顺邦公司则认为，浙南公司由于未经竣工、消防验收，涉案柜台并不具备交付条件，浙南公司至今未交付给顺邦公司使用。本院认为，根据证人李锡建所作的有关“柜台承包、转租、气动智博会活动”等情况的证言及《浙南众创园认租书》中“认租书签订后，外来需要租赁一律由顺邦公司出租”的约定，且涉案柜台又未完全处于空置状态，故本院对涉案柜台自2017年1月25日起就一直由顺邦公司占有、使用这一事实予以认定，被告已经将柜台交付给原告使用。 关于原、被告之间是否形成不定期租赁合同关系的问题。浙南公司认为，双方之间形成不定期租赁合同关系，各方可随时解除合同。顺邦公司则认为，双方至今未签订正式租赁合同，故双方之间形成的并不是不定期租赁合同关系，而是预约合同关系。本院认为，原、被告双方之间签订的《浙南众创园认租书》是双方对商铺、柜台租赁达成的意向性协议，并非正式租赁合同，双方在签订该认租书后虽然仅签订商铺租赁合同，未签订柜台租赁合同，但如前所述，浙南公司已交付柜台给顺邦公司，顺邦公司亦已长期占有、使用，原、被告就柜台的租赁应属于不定期租赁合同关系。 关于原、被告之间形成的租赁合同关系能否解除的问题。如前所述，原、被告之间已形成不定期租赁合同关系，依据法律规定，当事人双方均可随时解除。浙南公司已按约交付柜台，顺邦公司理应在合理期限内支付租金，但至今未付，已构成违约。现浙南公司提出解除双方之间的柜台租赁合同关系，并要求顺邦公司支付其租金的反诉主张，理由正当，本院予以支持。浙南公司应当在合理期限内通知相对方解除合同关系，但并未举证证明其已通知相对方表明解除意思，故本院认定双方之间的柜台租赁合同关系应自反诉状副本送达原告时即2019年5月21日已解除为妥，该事实在判决主文不再体现。关于顺邦公司提出的要求浙南公司继续履行认租书义务与其签订正式租赁合同并交付柜台的诉讼请求。本院认为，第一，对于浙南公司是否继续履行认租书义务并与顺邦公司签订正式租赁合同的问题，如前所述，本院已准予解除双方之间的柜台租赁合同关系，对顺邦公司要求继续履行认租书义务的主张本院不予支持；第二，对于浙南公司是否交付柜台给顺邦公司使用的问题，如前所述，浙南公司已按约将柜台交由顺邦公司使用，双方不再继续履行签订正式柜台租赁合同，浙南公司再无交付柜台的必要，对顺邦公司要求浙南公司与其签订正式租赁合同并交付柜台的主张亦不予支持。 关于租金支付的问题。顺邦公司认为，由于浙南公司未通过竣工、消防验收，柜台并不具备交付条件，故原告不应承担租金损失。本院认为，浙南公司因涉案柜台所在商场未经消防安全检查擅自投入使用、营业而被消防部门责令处以停产停业，确实存在着权利瑕疵，进而给顺邦公司之后的正常经营使用带来不便，但柜台所在商场的一、二层部分商铺、柜台经营者在消防部门作出处罚决定之后仍存在正常经营使用，故对于顺邦公司要求不承担租金损失的抗辩，本院认为应结合租赁物存在瑕疵、使用的现状及双方的过错责任等进行综合考量。涉案柜台在消防部门2017年4月20日作出处罚决定之前，已经由顺邦公司实际占有、使用，属顺邦公司正常经营使用，该期间租金应由顺邦公司自身承担。而涉案柜台在消防部门作出处罚决定之后，虽然仍由顺邦公司实际占有、使用，但对其正常经营使用确实带来不便，该期间租金损失系因浙南公司未通过消防验收的重大过错所造成的，应由浙南公司承担相应的责任；而顺邦公司作为承租方，在对租赁物未尽到充分注意义务的情况下进行承租使用，且部分商家亦并未因消防部门作出的处罚决定而停止经营使用，故顺邦公司对该期间租金损失仍应承担一定的责任。本院结合实际综合考量后认定该期间租金损失由原、被告按照15%、85%分别予以分担。现双方未能充分举证证明原告正常经营使用因未经消防验收而受影响的起始时间，本院认定应以消防行政处罚决定作出之日的次日即2017年4月21日作为原告正常经营使用受影响的起始时间为妥，并参照双方认租书约定的标准，顺邦公司应付的租金为：自2017年1月25日起至2017年4月20日止的租金为54133.33元{2000元/年/间×112间÷12月×（2月+27/30月）}；自2017年4月21日起至2019年1月24日止的租金为59173.32元{2000元/年/间×112间÷12月×（21月+4/30月）×15%}。对被告在本案中反诉主张的其他租金损失，本院不予支持。被告反诉主张自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，于法有据，本院予以支持。对于被告收到的100000元定金，根据认租书中“该定金可在签署《租赁合同》时冲抵租赁保证金的一部分”的约定，并结合本案实际，该定金应作为保证金予以冲抵租金损失。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）乐清市顺邦传媒策划有限公司与被告（反诉原告）乐清市浙南信息科技发展有限公司之间的柜台租赁合同关系。 二、原告（反诉被告）乐清市顺邦传媒策划有限公司于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）乐清市浙南信息科技发展有限公司租金13306.65元及利息损失（以13306.65元为基数，自2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，并以13306.65元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止），上述款项交本院柳市法庭转付。 三、驳回原告（反诉被告）乐清市顺邦传媒策划有限公司的本诉诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）乐清市浙南信息科技发展有限公司的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费80元，由原告乐清市顺邦传媒策划有限公司负担；反诉受理费6520元，由原告乐清市顺邦传媒策划有限公司负担249元，由被告乐清市浙南信息科技发展有限公司负担6271元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  卓晓平 审 判 员  郑古月 人民陪审员  潘澄翔 二〇二〇年二月一日 代书 记员  李奥媚