广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终552号上诉人（原审被告）：广州市顺择丰石材装饰工程有限公司，住所地：广州市南沙区东涌镇太石村（汇丰五金厂办公楼1号）一层（仅限办公用途）。法定代表人：黄建明。被上诉人（原审原告）：广州市兴达动物药业有限公司，住所地：广州市南沙区东涌镇太石村。法定代表人：潘家齐，职务:董事长。委托诉讼代理人：杨英保，广东比格律师事务所律师。上诉人广州市顺择丰石材装饰工程有限公司（以下简称顺择丰公司）因与被上诉人广州市兴达动物药业有限公司（以下简称兴达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5728号民事判决，向本院提起上诉。经双方当事人申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。顺择丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,维持第二项；2.全部诉讼费用由兴达公司承担。事实和理由：一、涉案厂房是兴达公司租赁案外人土地后，在未办理规划、报建、验收手续的情况下兴建的，依法属于违章建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，违法建筑应当先由行政部门依法处理。一审判决顺择丰公司向兴达公司直接交还涉案违法建筑违反有关法律规定，且处理不当。二、顺择丰公司一审庭审时已明确将会另案起诉主张无效合同损失，该损失主要包括装修损失和搬迁损失，未查明案件相关事实，涉案厂房现状必须予以保留。一审判决只给予30天期限交还涉案厂房没有充分考虑顺择丰公司的主张。综上，请法院支持顺择丰公司的诉讼请求。兴达公司二审答辩称：一、相关行政主管部门已经对涉案厂房的性质进行认定和处理，涉案厂房未违反广州市南沙区土地规划，该厂房非违章建筑，未因系违章建筑被处罚，涉案租赁合同应认定有效。二、《关于广州市顺择丰石材装饰工程有限公司用地及规划意见》、《用地核查表》系顺择丰公司向有关部门申请查询而制作的文件。上述两份证据可证明顺择丰公司承租涉案厂房时已经知悉涉案厂房产权等相关情况，顺择丰公司以涉案厂房为违章建筑为由要求兴达公司赔偿有违诚实信用原则。三、兴达公司在履行合同过程中并无过错，一审认为停水、停电故顺择丰公司不能对涉案厂房进行占有、使用而判决使用费只支付至2018年9月9日是认定事实不清，适用法律错误，应当改判使用费（租金）计算至顺择丰公司向兴达公司腾空交还涉案厂房之日止。四、根据一审查明的事实，顺择丰公司已经依据《租赁合同》的约定占有、使用涉案厂房并进行收益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，即使《租赁合同》被认定无效，顺择丰公司也应当将涉案厂房腾空交还给兴达公司管业。综上，顺择丰公司的诉讼请求无事实与法律依据，请驳回其全部上诉请求并依法改判。兴达公司于2018年10月9日向一审法院起诉请求：1.解除兴达公司与顺择丰公司于2013年10月9日签订的《租赁厂房合同》；2.顺择丰公司立即将位于广州市南沙区东涌镇太石村工业区内厂房（租赁合同第一条所约定的物业，面积约954平方米）腾空交还给兴达公司；3.顺择丰公司支付2017年5月1日起至顺择丰公司腾空退还房屋之日止的租金（其中2017年5月至12月期间按每月18406.50元的标准计算，之后的租金按每月19326.55元的标准计算）及2016年12月1日起至2018年9月30日止的水费4292.32元、电费26405元（具体每月水电费的金额详见兴达公司提交的水电费及租金明细表）；4.兴达公司有权没收顺择丰公司保证金33390元；5.顺择丰公司向兴达公司支付租金的违约金67160.4元（2017年5月1日至2018年10月30日期间的违约金，以每月租金为本金，其中2017年5月至12月期间按每月18406.50元，2018年1月-10月期间的租金按每月19326.55元计算，按每日万分之七的标准，从当月6日起计至2018年10月6日止，违约金只主张67160.4元，超过部分不主张）；6.顺择丰公司支付本案的全部诉讼费用。后兴达公司在一审诉讼中撤回了第5项诉讼请求。一审法院认定事实：2003年4月26日，兴达公司（承租方）与案外人番禺汇丰五金有限公司（出租方）签订《租赁土地合同》约定：番禺汇丰五金有限公司将位于番禺区（现××）鱼窝头镇××村面积为11518平方米的土地出租给兴达公司使用，由兴达公司自筹资金建设厂房、仓库等；租赁期限为20年，合同签订6个月后开始计租等。2013年10月19日，兴达公司（甲方，出租方）与顺择丰公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方对物业之现状及权属情况清楚了解，经双方充分协商，达成如下租赁合同条件。一、物业基本情况。甲方将位于广州市南沙区东涌镇大同村工业区内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积约954平方米，约定计租17.5元/平方米。乙方同意按现状承租，若以上面积与实际存在差异，双方均愿意仍按本合同处理，亦不对租金等作任何调整。二、租金、租赁期、管理费。租赁期限从2013年12月1日至2023年11月30日，每月租金为16695元。从2015年12月1日起每年递增租金金额5%计收。三、保证金。乙方在签约当天向甲方支付33390元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内甲方不计利息发还给乙方。四、建筑物移交，租金支付时间。1、在定合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。甲方不开具发票，税金由乙方承担。2、甲方在2013年12月1日前将该建筑物交付给乙方使用。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。五、甲方责任及权利。1、租赁期内，甲方提供政府有关部门验收合格的该建筑的基本消防设施给乙方使用，基本消防设施的费用由甲方负责。4、甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国/地税牌照。5、租赁期满，如乙方不再续租，或本合同提前解除或终止，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。六、乙方责任及权利。1、租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金；逾期付租金达15天的，则视为乙方违约处理，甲方有权利解除本合同，没收保证金。2、租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约处理。4、租赁期内，擅自建或改建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。七、甲方违约责任。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方，但无须作其他补偿。八、乙方违约责任。1、租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。2、租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。九、免责解除合同。租赁期内，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，甲乙双方应服从，合同解除，不作任何一方违约。乙方无条件按时迁出，甲方退回乙方所交的保证金。国家赔偿项中的搬迁费归乙方所有，土地及建筑费归甲方。十一、送达。依照本合同要求，任何一方发出的通知或其他以中文书写的文件、材料、可以专人送达，也可以用信件、快递、传真等形式送达。专人递交的，以专人交到之日视为送达，以信件、快递形式发出的，以发出后七日视为送达。合同签订后，顺择丰公司向兴达公司支付了保证金33390元；兴达公司将涉案租赁物交付给顺择丰公司。顺择丰公司陈述其在2013年11月1日接收涉案厂房后有对厂房进行装修，包括修缮厂房的棚顶、对厂房进行间隔、安装水电等。兴达公司对此不予确认，并陈述顺择丰公司的上述改建行为未经过其同意，其仅同意顺择丰公司对厂房进行装修。2018年9月9日，兴达公司对涉案厂房进行了停水停电至今，顺择丰公司在该日停止在租赁物内的经营至今。但双方至今未办理租赁物交还手续，顺择丰公司陈述现租赁物内仍有其的石材等物品。就停水停电的原因，兴达公司陈述是因为顺择丰公司拖欠租金及水电费。一审庭审中，兴达公司与顺择丰公司同意将顺择丰公司支付的保证金33390元抵扣拖欠的租金及水电费。双方另确认：涉案租赁物未取得建设工程规划许可证；顺择丰公司缴纳涉案租赁物的租金至2017年4月30日止、水电费缴纳至2016年11月30日止；顺择丰公司尚欠涉案租赁物2016年12月至2018年9月期间的电费为26405元、水费为4292.32元；涉案租赁物2017年5月1日至2017年12月31日期间每月租金为18406.5元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为19326.55元。一审诉讼中，顺择丰公司申请对其投入涉案厂房的装修造价及设备搬迁费用进行司法评估，后顺择丰公司撤回了上述申请。以上事实，有兴达公司与顺择丰公司证据及当事人陈述证实，以上证据经过庭审质证，应予采信。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。兴达公司与顺择丰公司确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故兴达公司与顺择丰公司签订的《租赁合同》为无效合同。兴达公司要求解除涉案合同没有事实依据。合同无效，且自始不发生法律效力，顺择丰公司应立即将该租赁物腾空交还给兴达公司，但应给予顺择丰公司30天的搬迁期限为宜，兴达公司理应将收取的租赁保证金返还给顺择丰公司。合同无效，但顺择丰公司占有使用了涉案租赁物，理应支付占用期间的使用费。虽然顺择丰公司自2017年5月起拖欠使用费，但兴达公司理应及时采取合理措施维护其合法权益，兴达公司在2018年9月9日对涉案厂房进行了停水停电至今，致使顺择丰公司无法使用涉案租赁物，且考虑到在涉案合同签订过程中兴达公司亦存在过错，故综合本案案情，使用费应计算至该日止为宜，对兴达公司主张的该日以后部分的使用费，一审法院不予支持。现兴达公司与顺择丰公司确认依照合同约定，涉案租赁物2017年5月1日至2017年12月31日期间每月租金为18406.5元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为19326.55元，故上述期间的使用费为307662.36元[147252元（18406.5元×8个月）+154612.4元（19326.55元×8个月）+5797.96元（19326.55元÷30天×9天）]。扣减双方同意抵扣的保证金33390元，顺择丰公司应向兴达公司支付的使用费为274272.36元。参照涉案《租赁合同》约定，每月的水电费应当月结清，顺择丰公司至今拖欠涉案租赁物2016年12月至2018年9月期间水电费，且双方确认拖欠电费金额为26405元、水费金额为4292.32元，兴达公司诉请顺择丰公司给付该费用合理有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月17日作出判决：一、被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司应于本判决发生效力之日起30日内将《租赁合同》所约定的租赁物（位于广州市南沙区东涌镇大同村工业区内厂房，建筑面积约954平方米）腾空交还给原告广州市兴达动物药业有限公司；二、被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市兴达动物药业有限公司支付使用费274272.36元、电费26405元、水4292.32元，金额合计为304969.68元；三、驳回原告广州市兴达动物药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7368.6元，由原告广州市兴达动物药业有限公司承担1494.6元，被告广州市顺择丰石材装饰工程有限公司承担5874元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对顺择丰公司的上诉请求与兴达公司的答辩意见，分析如下：顺择丰公司与兴达公司一审中均确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《租赁合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故顺择丰公司作为兴达公司的合同相对方，应当将涉案厂房腾空交还给兴达公司，一审判决顺择丰公司将租赁物腾空交还给兴达公司并给予顺择丰公司30天的搬迁期限并无不妥，本院予以维持。至于顺择丰公司上诉认为涉案厂房为违法建筑，应当先由行政部门依法先行处理的主张，混淆了其与兴达公司，兴达公司与番禺汇丰五金有限公司之间的法律关系，对相关法条理解错误，本院不予采纳。兴达公司未对一审判决提起上诉，视为其同意一审判决结果，故对其要求使用费计算至顺择丰公司腾空交还涉案厂房之日止，本院不予支持。综上所述，顺择丰公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由广州市顺择丰石材装饰工程有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十五日书记员  颜旭怀徐毅敏