陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0824民初2306号 原告（反诉被告）：双一帆，男，1989年3月19日出生，汉族，住陕西省靖边县，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人:白海余，男，系陕西辅衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘玉和，男，1981年8月3日出生，汉族，住陕西省靖边县，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人:高耀智，男，1984年3月14日出生，汉族，住陕西省靖边县，农民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：高永泽，男，1976年8月28日出生，汉族，住陕西省靖边县，农民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告双一帆诉被告刘玉和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理。被告刘玉和于2019年8月8日提起反诉，本院于同日立案受理。本案依法组成合议庭，于2019年8月8日和2019年11月27日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双一帆及其委托代理人白海余，被告（反诉原告）刘玉和及其委托代理人高耀智、高永泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）双一帆提出了以下诉讼请求：一、依法判令被告刘玉和向原告双一帆支付房屋租赁费360000元；二、依法判令被告刘玉和向原告双一帆支付违约金100000元；三、本案的诉讼费由被告刘玉和承担。事实与理由：2016年5月10日，原告（反诉被告）双一帆与被告（反诉原告）刘玉和签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告双一帆将其所有的位于靖边县XX镇XX路XX房XX栋租赁给被告刘玉和，租赁范围为一楼从南墙跟前向北七米，二楼至七楼全部。租赁期限为十年，自2016年5月10日起至2026年5月9日止。每年租赁费为24万元。签订合同时一次性付清当年房租，下年房租费于上年度合同期满前一个月付清，并约定如有一方违约，违约方需向守约方支付违约金10万元。合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，被告向原告支付了2016年5月10日至2017年5月10日的租金。2017年5月10日至2018年5月10日的租金支付了12万元，下欠12万元至今未支付。现2018年5月10日至2019年5月10日的租赁费已经到了履行期。原告双一帆多次向被告刘玉和索要下欠房屋租赁费用未果，故涉诉本院。 被告（反诉原告）刘玉和答辩及反诉称，第一，被告刘玉和实际给付租赁费为43万元。从2016年5月签订合同至今，被告已累计向原告双一帆支付租赁费43万元，并非原告所说的36万元。第二，原告违反合同约定义务是实际的违约方，被告并未违约不承担违约责任。2016年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，被告如约交付了第一年的全部房屋租赁费。同年的8月25日，被告装修完毕开始试营业，原告却未按照合同约定提供合同约定的停车场，更未依据后期补充约定承担另租停车场的相关费用。同时，原告未按照合同约定办理整栋楼房的相关消防手续，只办理1-3层消防手续，4-7层始终没有办理，1-3层从2018年11月也未办理，导致被告一直无法正常经营。对于原告的违约行为，被告有权行使不安抗辩权。况且，停车场费用10万元由原告承担，被告无权收取4-7层的房屋租金由于原告没有提供正常消防手续，不属于合法经营场所，被告投入巨资装修却不能正常使用，被告无权收取4-7层全额租金。所以，被告未曾违约更无须违约金。被告（反诉原告）刘玉和提出了以下诉讼请求:一、依法判令被反诉人按照消防要求履行合同义务，增设消防步梯，并为反诉人办理完善整栋出租楼房的消防手续；二、依法判令被反诉人支付反诉人违约金人民币10万元；三、依法判令被反诉人赔偿反诉人消防罚款损失5000元；四、依法判令被反诉人自行承担出租楼房4-7层未完善消防手续期间所有租金费用，并判决反诉人不承担此项租金费用（从2016年5月开始直至以后取得消防手续时止）；五、依法判令被反诉人自行承担增设消防楼梯需占用5间房的租金费用，并判决反诉人不承担此项租金费用；六、依法判令被反诉人赔偿反诉人增设楼梯占用5间房的装修损失30万元；七、依法判令被反诉人赔偿反诉人在经营期间因消防问题不健全导致的经营损失13万元；八、依法判令被反诉人赔偿反诉人租赁停车场产生的经济损失10万元；九、依法判令被反诉人赔偿被消防大队查封期间的经营损失（2019年6月25日至2019年7月3日查封期间的20000元），并直至以后取得消防手续时止；十、依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉被告双一帆辩称，依法驳回被告的反诉请求。1、未办理消防手续的原因，是因为具备办理消防手续后被告刘玉和拒不配合原告完善消防设施。原告双一帆多次与被告协商，一直没有结果，并不是原告不给被告完善消防手续，完善消防设施过程中，需要占用被告装修好的房屋，但这属于不可抗力，属于必须完善的设施，并不是因为原告的过错导致的，所以原告没有违约行为。双方在签订合同时，均知道该楼房未办理消防手续，被告在知道此事实的情况下，依然装修开始营业，如果出现损失与原告无关；2、原告在签订合同时，在合同中约定负责将停车场整修完成，当时约定的停车场后来被政府为公共事业无偿征收通路，属于不可抗力，不是原告的过错导致的；3、被告主张经济损失需向法庭提供确实有效的证据予以证明，且据原告陈述，被告的酒店一直正常经营，没有如被告反诉诉称的造成巨大经济损失。原告（反诉被告）双一帆向法庭提交了以下证据： 房屋租赁合同一份，用于证明2016年5月10日，原、被告在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，原告双一帆将位于靖边县XX镇XX路XX栋门面整体出租给被告，承包期限为10年，从2016年5月10日起至2016年5月10日止。租赁费每年24万元，签订合同时一次性付完当年房租，下余每年从每年租赁期起前一个月付清，房租租赁费前6年不变，后4年根据市场价格变动，合同同时约定如一方违约承担10万元违约金。被告（反诉原告）向法庭提交了以下证据：第一组证据：2016年5月10日《房屋租赁合同》一份、2016年9月18日消防安全检查意见书复印件一份、2017年12月4日消防监督检查记录复印件一份、消防大队行政处罚决定书复印件一份、特种设备安全监察指令书复印件一份、消防大队罚款收据复印件一份、消防大队责令整改通知书复印件两份、照片6张、被告向原告索要消防手续微信聊天记录一份，用于证明：被告刘玉和所租赁的房屋消防手续不完善，造成经营困难，无法正常经营。第二组证据：2016年至今被消防大队、治安大队、派出所等执法部门因手续不健全和无手续查封、清退赶走客人，吧台旅客登记电脑被抱走、电梯被锁，赶走收银员、恐吓等相关视频光碟一份。证明目的：没有办理消防手续，导致酒店在经营期间遭遇重重阻碍和困难，从而导致酒店被查封、罚款等的事实。第三组证据：2016年1-3层消防手续1张、2017年1-3层消防手续照片1张、消防大队封条照片1张、罚款收据1支、相关人员进入吧台清退收银员照片2张。被执法部门要求限期整改照片2张、行政处罚决定书照片1张、靖边县政府非税收入交款通知单1张，因索要停车场被房东打伤住院CT照片共计1张。证明目的：消防手续不健全和没有提供停车场并要求赔偿的事实。第四组证据：交付房租微信转账截图复印件5份、扣除（代缴电费原件3支）付给房租转账微信复印件共计6份、原指定停车场照片和现租停车场照片各1份，交付房租收款收据5支、西郊派出所消防特行中队要求办理消防特行过期手续照片1张。证明目的：被告付给原告房租的事实，原告未给被告按照合同约定办理健全消防手续和未办理消防手续的事实，未给被告提供合同约定的停车场的事实。导致酒店在经营期间遭遇重重阻碍和困难，从而导致酒店被査封、罚款、干扰、旅客流失等损失及被告向原告支付部分房租的事实。第五组证据：租赁停车场收款收据1支、拆除现租停车场旧房10间及整修停车场承包费用收款收据1支。证明目的：原告未给被告按照合同约定办理健全消防等相关手续和未办理消防等相关手续，未给被告提供合同约定的停车场。导致酒店在经营期间遭遇重重阻碍和困难，从而导致酒店被查封、罚款、干扰、旅客流失等事实。本院对双方当事人所质证的证据作如下认定：对原告向法庭提交的一组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且被告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据予以确认并在卷予以佐证。对被告向法庭提交的第一组证据中的《房屋租赁合同》，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据予以确认并在卷予以佐证。对被告向法庭提交的第一组证据除《房屋租赁合同》之外的其他证据及第二组证据、第三组证据，因被告未申请对其具体损失进行鉴定且其他证据予以佐证，故本院对其证明目的不予采信。对被告提交的XX组XX房租微信转账、银行转账、代缴电费，因原告在起诉时已经予以扣减，故本院对其予以确认。对被告提交的第四组证据中其余证据，因其未提供其他证据予以佐证，故本院对其证明目的不予采信。对被告提交的第五组证据，因不符合证据形式要件，故本院对其证明目的不予采信。本院根据当事人的陈述、举证、质证以及法庭认证查明以下事实：2016年5月10日，原告（反诉被告）双一帆与被告（反诉原告）刘玉和签订《房屋租赁合同》，合同约定：双一帆（合同甲方）将其所有的位于靖边县XX镇XX路XX房XX栋租赁给刘玉和（合同乙方），租赁范围为一楼从南墙跟前向北七米，二楼至七楼全部。租赁期限为十年，自2016年5月10日起至2026年5月9日止。前六年每年的租赁费为24万元，后四年根据房租市场价格变动。签订合同时一次性付清当年房租，下年房租费于上年度合同期满前一个月付清。合同约定：甲方必须将停车场场地于乙方开业前负责整修完成。关于消防手续工作一切由甲方负责人。如有一方违约，违约方需向守约方支付违约金10万元。合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，双一帆将自己的房屋交给被告管理使用。刘玉和向原告交付房屋出租费用384284元，截止2019年5月10日，被告刘玉和欠原告双一帆房屋租赁费335716元。原告（反诉被告）双一帆多次向被告（反诉原告）刘玉和索要下欠房屋租赁费未果，故涉诉本院。 另查明，原告（反诉被告）双一帆未按照合同约定完善办理整栋楼房的相关消防手续。原告（反诉被告）双一帆未按照合同约定提供停车场。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告所签订的房屋租赁关系是否成立、合法；2、房屋租赁费是否付清；3、原、被告是否构成违约行为及双方责任大小。本案中，原、被告双方平等自愿协商后签订《楼房出租协议书》，该协议书具备租赁合同的基本要件，且不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。根据我国《合同法》规定，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定以及法律规定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告双一帆作为房屋出租人，应当按照合同约定向承租人提供房屋以及约定的附属设施等，并办理消防手续，并在房屋需要维修时进行维修。被告刘玉和作为承租人，应当按照合同约定正当使用房屋并按时向出租人交纳租赁费用。当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双一帆作为房屋出租人，已经按照合同约定履行了自己的交付房屋义务，故被告刘玉和应向原告双一帆支付房屋租赁费335716元。本案中双方当事人在履行合同过程中均具有违约行为，故本院对于原告诉请违约责任及被告诉请违约责任的请求，均不予支持。对于原告诉请的第一项、第三项、第四项、第五项，因原告未提供相应证据予以支持其诉讼主张，故本院对该四项反诉请求，不予支持。对于反诉原告刘玉和认为因原告未办理消防安全手续、租赁停车场及其他行为导致其造成经营损失的大小，反诉原告应当对此进行充分举证证明，否则其应当承担举证不利的后果，但是反诉原告刘玉和并未申请对其具体损失进行鉴定且未提供其他证据予以证明，故本院对被告的第六项、第七项、第八项、第九项的反诉请求，不予支持。反诉原告刘玉和可就因原告双一帆未办理消防安全手续、原告未提供停车场导致被告另行租赁停车场造成的经营损失等另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘玉和于本判决生效后十五日内向原告双一帆支付房屋租赁费335716元。二、驳回本诉原告双一帆、反诉原告刘玉和的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8200元，由被告刘玉和承担6336元，由原告双一帆承担1864元；反诉案件受理费10350元，由被告刘玉和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审  判  长    梁    斌审  判  员    苏 海 生审  判  员    田    苗    二○二0年一月十日 书  记  员    李 文 瑞书  记  员    霍 宏 萱 2019082423061989319612XXXXXXXXXXXXXXX198183612XXXXXXXXXXXXXXX1984314612XXXXXXXXXXXXXXX1976828612XXXXXXXXXXXXXXX20194112019882019882019112736000010000020165102016510202659241020165102017510201751020185101212201851020195104320165433620165108251347132018111047471050004720165553013102019625201973200001232016510102016510201651024641020165102016918201712462016201613120171311122111536151110120165102016510202659241038428420195103357161233357163357168200633618641035001