贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终27号上诉人（原审被告）：尚伦艳，女，1965年4月17日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。被上诉人（原审原告）：贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区交通路（盘江湾畔），统一社会信用代码：91520203688405945E。负责人：龙小玲，系该分公司经理。上诉人尚伦艳因与被上诉人贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司（以下简称“鑫城物业六枝分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尚伦艳上诉请求：撤销原判，改判由房开商（大业主）赔偿上诉人逾期交房违约金及经济损失共计30078.327元，由被上诉人物业公司赔偿上诉人经济损失12300元。事实及理由：1、上诉人从未与被上诉人物业公司签订过任何物业服务合同，被上诉人出示的《盘江湾畔前期物业服务合同》属于被上诉人与泰鸿源房地产开发有限公司的单方面行为，对上诉人不具有约束力。2、被上诉人不具有物业管理资质，且无物价部门的相关审批文件，属于非法经营。3、六盘水泰鸿源房地产开发有限公司作为盘江湾畔小区最大的业主，一直拖欠上诉人的购房违约金和经济损失赔偿。第一，六盘水泰鸿源房地产开发有限公司曾经向上诉人承诺以免交3年物业服务费来抵销逾期交房违约金，但物业公司却不承认这一说法；第二，六盘水泰鸿源房地产开发有限公司安装的两处飘窗玻璃存在严重漏水和起雾等质量问题，小区其他受损业主已得到赔偿，上诉人多次寻求房开商及物管公司协商解决，但至今仍未得到处理解决；第三，房开商至今未给上诉人安装飘窗护栏，也未做出相应补偿，上诉人只能自费安装飘窗护栏。房开商应赔偿上诉人违约金及经济损失补偿款共计30078.327元。4、被上诉人物业公司直接或间接原因造成的应赔偿上诉人经济损失共计12300元：私自关停上诉人家水电造成上诉人一家在外就餐和住宿产生费用10500元；上诉人房屋阳台装修的大理石被高层装修住户的坠落物砸坏，多次请物管公司协调处理均未得到处理解决，造成上诉人经济损失1000元；上诉人之子的汽车停放于小区停车位内，其他车辆撞坏该车后逃逸，上诉人到物管公司监控室却无法调取监控视频，未能找到肇事车辆，造成上诉人修理费800元的经济损失。5、被上诉人物业公司管理服务极差，在小区安全、绿化、停车、服务态度等方面均存在问题。被上诉人鑫城物业六枝分公司二审未提交答辩意见。鑫城物业六枝分公司向一审法院提出诉讼请求：判决尚伦艳支付物业费5607.8元（自2016年11月1日至2019年6月30日），资金占用费1835.28元。一审法院认定事实：被告购买六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司开发的位于六枝特区房屋，面积为127.45㎡。2014年5月1日，原告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《盘江湾畔前期物业服务合同》，由原告为盘江湾畔小区提供物业服务，按多层物业0.6元／㎡、高层物业1元／㎡、商业物业1.5元／㎡标准收取物业费，合同期限自2014年4月30日至业主委员会成立两年后。合同签订后，原告提供了物业服务，经原告向被告催告未果，至2019年6月30日，被告欠原告物业费5607.8元。原告系具有物业管理资质的机构。被告购买的房屋属高层物业，盘江湾畔小区至今未成立业主委员会。原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《盘江湾畔前期物业服务合同》系为了对盘江湾畔小区提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因盘江湾畔小区未成立业主委员会，故《盘江湾畔前期物业服务合同》对双方具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供物业服务，虽然物业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张的物业费根据本案情况，酌情予以减少，支持5047元；对原告主张的资金占用费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告尚伦艳于判决生效之日起十日内支付原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司物业费5047元；二、驳回原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尚伦艳负担，于判决生效之日起十日内付给原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司。二审中，上诉人尚伦艳向本院提交照片复印件15张。被上诉人鑫城物业六枝分公司质证意见为：电子门系业主人为损坏，已经修好，但是业主自己不使用；花园缺损系房开商同意后为方便残疾业主出行从阳台开的门；上诉人从未向物业公司报过阳台被高层坠物砸坏；小区监控存在一定的盲区；小区属于棚户区改造，原设计就无车位，乱停乱放现象时有发生；因小区附近农贸市场改造，经市场监管、四创办和物业公司协商，临时在小广场设摊，卫生由环卫工打扫；绿化带硬化是为了规范小区摩托车停放；飘窗起雾和电梯门旁瓷砖脱落属于房开商负责，已经上报房开商；野广告也是随时清理。被上诉人鑫城物业六枝分公司未向本院提交新证据。本院对尚伦艳提交证据的认证意见为：尚伦艳提交的15张照片复印件均达不到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、案涉《前期物业服务合同》对上诉人是否具有约束力？上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系？二、上诉人是否应支付物业服务费？针对争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已经明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人对上诉人拥有和居住的物业进行了实际管理，双方物业服务合同关系客观存在，上诉人主张双方不存在物业服务合同关系的主张也与其提交的证据不一致，故对上诉人主张双方不存在物业服务合同关系的主张不予采信。针对争议焦点二。本案从当事人提交的证据看，本案被上诉人领取了营业执照，不属于非法经营，且其收费也未违反相关标准，被上诉人已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，但在进行物业服务管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，该情形仅属于瑕疵行为，并非根本性违约，因此业主不能以此主张免除物业服务费。鉴于被上诉人履行合同的瑕疵行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，业主可以要求相应减少物业服务费，一审法院根据当事人提交的证据，对此期间的物业服务费已经进行了相应的调减，故上诉人主张不应承担物业服务费的理由不能成立，不予支持。对于尚伦艳上诉主张由鑫城物业六枝分公司赔偿其12300元的经济损失，因其一审中并未对此提出反诉，二审中双方当事人亦未达成调解协议，故对于尚伦艳的该项主张，本院不予审查，尚伦艳可另行主张。对于尚伦艳上诉提出由泰鸿源房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金及经济损失共30078.327元的主张，因系另一法律关系，本院亦不予审查。综上，上诉人尚伦艳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尚伦艳负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年二月二十四日法官助理胡金丽书记员王颖慧