四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18208号 上诉人（原审原告）：杨国凤，女，1981年7月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄成熙，四川谨序行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百伦物业管理有限公司，住所地成都市青羊区青华路2号附4号2层。 法定代表人：林洁，总经理。 被上诉人（原审被告）：成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道211号百伦广场。 负责人：王博，经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄乐羽，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：都江堰市新源旅游开发有限责任公司，住所地四川省成都市都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：竹耄伦。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 上诉人杨国凤因与被上诉人成都百伦物业管理有限公司（以下简称百伦公司）、成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司（以下简称百伦公司都江堰分公司）、原审第三人都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杨国凤上诉请求：一、撤销一审法院判决，依法改判；二、本案诉讼费由百伦公司、百伦公司都江堰分公司负担。事实与理由：1.租赁场地突然拆除的原因是因为百伦公司都江堰分公司违反了合同约定改变了租赁用途，将绿化作为商业用途租赁给了杨国凤，第三人新源公司并未认可百伦公司都江堰分公司改变租赁用途，因此百伦公司都江堰分公司对此存在过错，应当承担赔偿责任。2.一审判决遗漏了杨国凤的第三项诉讼请求，属于程序违法，应当发回重审。杨国凤第三项诉讼请求是请求判令百伦公司都江堰分公司退还保证金10000元，装修押金5000元。一审判决书中未对保证金及装修押金进行判决，属于程序违法，根据《最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释》第三百二十六条之规定，二审法院应当根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的，发回重审。同时，杨国凤还认为，根据合同约定，其每年享有两个月的免租期，期间的所有费用不应计算。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请二审法院依法予以改判。 百伦公司都江堰分公司、百伦公司答辩称，租赁协议不能履行的根本原因是政府行为，根据政府文件，商业和景观是可以同步打造的，并不冲突，因此百伦公司都江堰分公司并未违反合同约定。杨国凤称百伦公司都江堰分公司擅自改变租赁用途，根据合同的相对性，是否改变及改变所产生的法律后果，是百伦公司都江堰分公司、百伦公司与新源公司之间的法律关系，与杨国凤无关。既然新源公司未向百伦公司、百伦公司都江堰分公司主张任何权益，因此应该视为新源公司是认可的；杨国凤还欠付2018年6月1日至7月31日的场地费7200元、设施设备使用费7200元、物管费5000元、2018年1月1日至2018年7月31日的垃圾处理费2100元、2017年9月27日至2018年6月26日的税费200元及电费6382.8元，合计28082.8元，因此杨国凤的保证金和装修押金应抵扣该费用。 新源公司发表意见称，一审判决已经载明，新源公司与百伦公司之间场地使用的具体约定很清楚，只要百伦公司满足政府的规划就可以。百伦公司把案涉场地作为经营场地出租也是可以的，不违反禁止性规定，只约定不能转让给第三人。 杨国凤向一审法院起诉请求：1、判令百伦公司都江堰分公司退还杨国凤于2018年7月缴纳的物业管理费36000元、垃圾清运费300元、设备使用费2500元、场地使用费3600元，共计10000元；2、判令百伦公司都江堰分公司赔偿杨国凤直接经济损失75000元，可得利益损失195000元；3、判令百伦公司都江堰分公司退还保证金10000元，装修押金5000元；4、判令百伦公司都江堰分公司支付违约金10800元；5、判令百伦公司都江堰分公司承担本案诉讼费5906元、律师费5000元、评估费1500元。 一审法院认定事实：2016年6月15日，百伦物业都江堰分公司（甲方／出租方）与杨国凤（乙方／承租方）签订了《百伦广场场地使用协议》。协议约定：“百伦物业都江堰分公司的场地位于成都市伦酒店河边场地。面积约500平方米。杨国凤承诺使用该场地仅提供夜啤之用途。租赁期限为三年，即自2016年8月1日起至2019年7月31日止。杨国凤应当承担场地使用费3600元／月。上述费用按半年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，杨国凤逾期支付费用的，每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦物业都江堰分公司有权解除合同，且不退还杨国凤支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。杨国凤在本合同签订时向百伦物业都江堰分公司支付10000元保证金作为合同履约保证金。在本合同按约全部履行完毕时，百伦物业都江堰分公司应在合同结束后一个月内将履约保证金退还杨国凤（不计息）。租赁期满或合同提前终止，杨国凤出现下列情形之一的，百伦物业都江堰分公司可不予返还履约保证金：……（2）杨国凤未结清租金及其所有费用（包括但不限于水、电、物业管理费、设施设备使用费）的……；由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。不可抗力事件结束后，双方可协商继续履行合同或修订协议或终止协议。”百伦物业都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，杨国凤在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 同日，百伦物业都江堰分公司（甲方／出租方）与杨国凤（乙方／承租方）分别签订了《都江堰百伦广场商铺设施设备使用协议》及《都江堰百伦广场物业管理协议》。上述协议约定：“百伦物业都江堰分公司将位于成都市伦酒店河边场地租赁给杨国凤。面积约500平方米。租赁期限为三年，即自2016年8月1日起至2019年7月31日止。杨国凤应当承担设施设备使用费3600元／月，物业管理费用为2500元／月、垃圾清运费300元／月。上述费用按半年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，杨国凤逾期支付费用的。每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦物业都江堰分公司有权解除合同，且不退还杨国凤支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。”百伦物业都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，杨国凤在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 以上协议签订后，杨国凤租用案涉场地用于经营捌捌酒馆。杨国凤向百伦物业都江堰分公司缴纳了履约保证金10000元及装修押金5000元。此外，杨国凤已向百伦物业都江堰分公司缴清了2016年8月1日至2018年5月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费免收）及2016年8月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费免收）。 2018年5月16日，都江堰市绿道建设指挥部办公室向新源公司发出《关于做好柏条河沿岸商业建筑经营权处置工作的函》。该函载明：“按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工。为协调推进成都市锦江绿道都江堰示范段建设，请贵公司高度重视，对照时间节点、制定工作计划，采取有力措施，2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。” 2018年6月21日，都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局发出《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》。该通告载明：“对柏条河（蒲阳桥至胥家镇老人桥段）河道两侧的临时商业设施进行整治、违法搭建的建（构）筑物予以拆除。对河道两侧私设排污口、废水直排等违法违规行为予以查处。对河道两侧经营商家违反河道管护、食品安全、环境保护的行为开展专项整治。对河道两侧占用公共绿地、占用市政公共服务设施、车辆乱停乱放等行为进行集中整治。” 同日，百伦物业都江堰分公司向杨国凤发出《通知》载明：“我司接到‘关于开展柏条河沿岸环境整治综合治理有关事宜’的通知，根据我司于你方签订的《场地使用协议》第五条第二款“因不可抗力（政府行为）”造成协议不能履行，我司将与你方终止协议，并请你方在2018年6月25日前清空所有物品及拆除搭建的构筑物，将场地交还我司。”杨国凤于同日收到该《通知》。杨国凤收到上述通知后于2018年6月25日将门店内的设施设备搬离。搬离后，杨国凤委托四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司对其经营的捌捌酒馆在2018年6月27日的设施设备和低值易耗品的市场价值进行评估。四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司作出川中恒咨报【2018】17号《评估咨询报告》，评估结果为207251元。评估费用为1500元。 一审另查明，2010年3月10日，都江堰市委办公室作出《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》。该纪要主要内容载明：“……由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资组建股份有限公司，新公司注册资金2000万元。关于公司经营范围，原则上由新成立的股份有限公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧。关于经营设施建设。由市新城公司、都江堰管理局、东风渠管理处三方共同组建的公司负责，先期对柏条河一环路至2.5环右侧经营设施进行建设……。”2010年11月22日，新源公司成立。该公司股东为四川省都江堰东风渠管理处工会委员、都江堰新城建设投资有限责任公司、都江堰宝瓶投资有限责任公司。 2012年12月31日，百伦酒店公司与新源公司签订《场地租赁协议》。协议主要内容为：“百伦酒店公司租赁新源公司位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米的场地，面积约1200平方米。百伦酒店公司配合市政府对岸边进行景观改造，同时营造酒店的沿河环境，满足市政府对河道绿化及规划的要求。在租地范围内只能修建临时建构筑物。租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止，租期20年。百伦酒店公司应事先向城市规划部门、水利管理单位（四川省都江堰东风渠管理处、都江堰市水务局）报批设计方案。经许可同意后方可实施景观改造工程。百伦酒店公司在租赁期内不得随意改变用途，不得将场地转让给第三人，如确需转让，应事先征得新源公司同意。” 2013年1月10日，百伦酒店公司与百伦物业都江堰分公司签订《委托经营管理书》。协议约定：“百伦酒店公司承租取得的位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米面积约1200平方米的场地，现全权委托给受托人百伦物业都江堰分公司进行对外经营、使用、管理和收益。委托期限自签订本协议之日起至委托人通知解除或终止委托之日止。” 此外，杨国凤委托四川谨序行律师事务所代理本案，为此已支出代理费用5000元。 一审法院认为，百伦物业都江堰分公司与杨国凤签订的《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，上述协议合法有效。 关于杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司退还2018年7月的物业管理费、垃圾清运费、设备使用费及场地使用费共计1万元的请求应否得到支持的问题。庭审查明，杨国凤已向百伦物业都江堰分公司缴清了2016年8月1日至2018年5月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的物管费、场地使用费、设施设备使用费免收）及2016年8月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费（其中2017年6月1日至2017年7月31日期间的垃圾清运费免收）。因杨国凤并未提交证据证明其已向百伦物业都江堰分公司缴纳了2018年7月的物业管理费、垃圾清运费、设备使用费、场地使用费共计1万元，故杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司退还1万元的主张，没有事实依据，一审法院不予支持。 关于杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司赔偿损失27万元并支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求应否得到支持的问题。本案中，造成案涉《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》无法继续履行的原因系都江堰市政府部门根据成都锦江绿道建设工作的安排开展了回收柏条河沿岸商业建筑经营权、对河道两侧的临时商业设施进行整治、拆除等专项整治工作。杨国凤及百伦物业都江堰分公司对上述协议无法继续履行以及合同解除后给杨国凤所造成的损失均无过错。此外，杨国凤及百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》约定“由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。”因此，杨国凤要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司赔偿损失27万元及支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求，没有合同依据，一审法院不予支持。 一审庭审中杨国凤提出“百伦物业都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地租赁给杨国凤，其行为已构成违约。此外，新源公司与百伦酒店公司明确约定了租赁场地的用途为景观改造。百伦物业都江堰分公司在明知案涉场地不能用于商业用途的情况下，将案涉场地租赁给杨国凤用于经营夜啤，造成了杨国凤经营的餐馆面临被整治拆除的风险，百伦物业都江堰分公司对此存在过错，应当赔偿相关损失”的抗辩，一审法院认为，百伦物业都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地转租给杨国凤的行为违反的是百伦酒店公司与新源公司签订的《场地租赁协议》的约定，新源公司并未行使解除上述合同的相关权利。事实上杨国凤在使用案涉场地时亦未存在任何障碍。而造成本案杨国凤与百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》无法继续履行的原因系政府行为而非百伦物业都江堰分公司的转租行为，该转租行为与上述协议无法继续履行所造成的杨国凤的损失没有因果关系。此外，关于案涉场地的用途，从都江堰市委办公室于2010年3月10日作出的《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》载明的：“由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资成立的新公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧”相关内容可知，案涉部分河道两侧已做了商业使用。因本案杨国凤与百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》明确约定因政府行为导致协议不能履行时双方互不承担赔偿责任。因此，一审法院对杨国凤的上述抗辩意见不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨国凤的全部诉讼请求。一审案件受理费5906元，由杨国凤负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，百伦物业都江堰分公司与杨国凤签订的《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，属合法有效。根据双方当事人的辩诉意见，本案二审的争议焦点为：一、杨国凤是否支付了2018年7月份的物管费、垃圾清运费、设备使用费、场地使用费、是否还欠付相应的费用；二、杨国凤要求赔偿经济损失及可得利益损失有无法律及事实依据；三、杨国凤支付的保证金及装修押金是否应予退还；四、杨国凤要求百伦公司、百伦公司都江堰分公司承担律师费、评估费有无法律及事实依据。根据上述争议焦点，本院评述如下： 关于争议焦点一，该争议焦点应分为杨国凤应支付租赁费用及其实际支付情况。 关于杨国凤应支付的租赁费用。首先，根据一审查明的事实，百伦公司要求杨国凤交还场地的期间为2018年6月25日，杨国凤亦在当日交还了场地，同时百伦公司在本案中主张的杨国凤欠付水电费期间亦截止2018年6月26日，因此，杨国凤应支付的租赁费用期间应截止于2018年6月底，百伦公司关于杨国凤应支付相应租赁费用至2018年7月底的主张缺乏事实依据。其次，关于是否应扣减免租期。双方合同约定，由于天气原因，特免2个月费用。该内容并未明确是每年免租2个月还是整个租赁期间免租2个月。但结合租赁场所具体情况业态来看，出租人百伦公司租赁案涉场地给杨国凤系用于室外餐饮，该经营业态受天气影响较大，在冬季很难开展经营，因此该约定认定为每年免租两个月，显然更符合当事人真实意思表示，故本院对百伦公司关于整个租赁期间免租两个月的主张不予支持。但每年两个月的免租期应分配至全年，故2018年1-6月，杨国凤应支付5个月的租赁费用。根据合同约定，杨国凤每月应支付的租赁费用为1万元（3600元场地使用费+3600元设施设备使用费+2500元物管费+300元垃圾费），因此杨国凤在2018年4月支付的5万元应系其支付的上半年租赁费用。故本院对杨国凤关于其支付了7月份租赁费用的主张不予支持，对百伦公司关于杨国凤尚欠付场地使用费、设施设备使用费、物管费、垃圾费的主张亦不予支持。 对于百伦公司都江堰分公司陈述杨国凤还欠付2017年9月27日至2018年6月26日的水费及电费共计6582.8元，本院认为，因杨国凤在二审调查中陈述水电费计算以百伦公司都江堰分公司的统计为准，根据百伦公司提交的水电费收据显示，杨国凤水电费交付至2017年9月27日，且杨国凤并未提交证据证明其在此之后又支付了水电费，故本院认定杨国凤尚欠付水电费6582.8元。 关于争议焦点二，杨国凤的要求百伦公司都江堰分公司、百伦公司赔偿其经济损失及可得利益的诉请，庭审中杨国凤提交了相应损失物品的评估报告，并称其已经将物品全部搬离案涉租赁场地，但由于物品寄存在社区造成了损坏，故要求赔偿。本院认为，杨国凤的评估报告显示其全部损失均为可移动物品，且其已将物品及时搬离案涉租赁场地，同时杨国凤所称的物品保管和损坏方亦不是百伦公司，故杨国凤要求百伦公司赔偿该实际损失缺乏事实依据，本院不予支持。由于案涉合同的解除系因政府行为导致，双方在协议中约定了由于政府行为等不可预见事件导致协议不能履行的双方互不承担赔偿责任，因此对于杨国凤主张的违约金及可得利益损失本院不予支持。 关于争议焦点三，百伦公司认可杨国凤向其缴纳了10000元履约保证金及5000元押金，现双方当事人的租赁关系已经终止，根据协议的约定，百伦公司应当在扣除杨国凤所欠水电费后将剩余的履约保证金及押金8417.2元予以退还（15000元-6582.8元）。百伦公司都江堰分公司系百伦公司内设机构，不具备法人资格，故相应责任应由百伦公司负担。 关于争议焦点四，杨国凤要求百伦公司都江堰分公司、百伦公司支付律师费及评估费的诉请，因根据双方签订的协议，因政府行为等不可预见事件导致协议不能履行的双方互不承担赔偿责任，因此此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨国凤的上诉请求部分成立。一审法院适用法律正确，但事实部分有遗漏，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 一、撤销四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初4822号判决。 二、成都百伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨国凤履约保证金及押金共计8417.2元； 三、驳回杨国凤的其他诉讼请求。 一审案件受理费5888元，由杨国凤负担5723元，成都百伦物业管理有限公司负担165元。二审案件受理费5888元，由杨国凤负担5723元，成都百伦物业管理有限公司负担165元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年二月二十四日 书记员 王小禹