海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初9号 原告：许振勇，男，1981年1月19日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：海南世万家房地产营销策划有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：郑永安，总经理。 委托诉讼代理人：蒙志波，海南英乐律师事务所律师。 原告许振勇与被告海南世万家房地产营销策划有限公司（以下简称世万家公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许振勇的委托诉讼代理人莫达琼、被告世万家公司的委托诉讼代理人蒙志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许振勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2016年11月19日签订的《购房认购书》；2、被告向原告双倍退还定金40000元；3、被告赔偿原告经济损失5000元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月19日，原、被告签订《购房认购书》，原告认购的房屋位于琼海市嘉积镇银海经济开发区龙春商住区（琼岛·椰澜湾）A4-4-901房，建筑面积81.33平方米，总价人民币360000元。该认购书第二条约定，在签订认购书时，被告收取定金人民币20000元，并约定2016年12月10日前签订房屋买卖合同。原告于2016年11月19日依约向被告支付定金20000元。2016年12月6日，原告准备同被告签订房屋买卖合同时，被告却以双方成交价为305000元来报税，遭到原告合理的拒绝和干涉。被告声称该公司一直都是这样办的，被告也不同意退还定金。12月12日，被告法定代表人郑永安信息通知原告于2016年12月25日前来办理变更登记手续，如再次逾期不再负责以后相关手续。12月22日，原告在被告公司确认了购买房屋户名、税金等事项。同日，原告到琼海市地税局查询办理手续流程时，意外获知被告于2016年12月15日已将原告购买的房屋另外出卖给他人。原告便向琼海市工商行政管理局投诉未果。鉴于被告的违约行为已经造成原告的合法权益收到侵害，已造成双方签订的《购房认购书》无法实现。因此，原告根据相关法律规定，特向法院起诉，恳请判如所请。 被告世万家公司辩称，1、双方签订《购房认购书》时，约定原告认购被告处房产即涉案房产，被告收取20000元定金并约定在2016年12月10日前签订房屋买卖合同，如被告查实房产不存在问题，原告不购买房屋，保证金不退还，否则全额退还保证金。原告违反认购书第二条约定，未在2016年12月10日前与被告签订房屋买卖合同，严重违反认购书约定，因此，被告有权没收20000元保证金。2、由于原告未再与被告签订认购书或正式的买卖合同，被告有权与第三人签订新的认购书。原告未在认购书约定的2016年12月10日前办理相关手续，认购书已超过期限。之后被告要求原告办理变更手续，包括重新签订认购书或者正式的房屋买卖合同，只有签订新的合同才能取代原来的购房认购书，否则应以双方2016年11月19日签订的认购书为准。3、真正决定房屋买卖的是原告，不是被告，被告只是中介服务。由于原告在本次交易中多次反复，约定业主从大陆到琼海办理手续期限，却没有按照约定及时办理，导致业主对其失去信任，因此，本次交易失败是原告的过错而非被告。4、被告收取原告的20000元是保证金而非定金，是购房者的单方担保，退一步讲退还也是全额退还而非双倍返还。5、违反约定的是原告而不是被告，自2016年底双方已清楚交易不能达成，短短一个月时间不会导致原告经济损失，其要求赔偿5000元的经济损失不应得到支持，6、双方没有在2016年12月10日前签订合同，认购书已经终止。 对于当事人双方没有争议的事实，本院经审理认定如下：被告系从事房地产营销策划、咨询服务、楼盘销售代理等的企业，其作为中介公司向原告提供房源。许宽系许振勇父亲，原告购房相关事宜系由许宽办理。2016年11月19日，原、被告签订《购房认购书》，约定：原告认购琼海市嘉积镇银海经济开发区龙春商住区（琼岛·椰澜湾）A4-4-901房，建筑面积81.33平方米，总价360000元；签订本认购书时，乙方（被告）代出售方向甲方（原告）收取保证金20000元，并约定2016年12月10日前签房屋买卖合同；如乙方查实出售方房产权证真实性，产权纠纷、债权和债务不存在问题，如甲方不购买保证金不退，并有权没收保证金，如遇不可阻挡因素或达不到上述要求导致该房屋无法正常交易，乙方必须全额退还甲方保证金等。认购书落款甲方签字为许宽。合同签订当日，原告向被告支付20000元，被告并向原告出具收据，载明：“今收到许振勇交来购买琼海市嘉积镇银海经济开发区龙春商住区（琼岛·椰澜湾）A4-4-901房购房保证金贰万元整。”因原告未在2016年12月10日前签订房屋买卖合同，被告法定代表人郑永安于2016年12月12日向原告发送信息，载明：“徐宽先生您好，关于您在我公司购买位于琼海市嘉积镇银海经济开发区龙春商住区（琼岛·椰澜湾）A4-4-901房认购合同约定时间已到期，现再次通知您在2016年12月25日前来办理变更登记手续，如再次逾期我公司不在负责以后相关手续，业主没收已付定金，望您谅解，谢谢，世万家房地产-郑永安。”原告回复信息：“我25号到，办理过户手续。”同年12月15日，被告在未告知原告的情况下与他人就涉案房产另行签订了认购协议，涉案房产现已出售给他人。 当事人有争议的事实：1、本案是原告违约还是被告违约，《购房认购书》应否解除；2、20000元属于定金还是保证金，被告应否双倍返还；3、原告主张的经济损失5000元有无事实依据，被告应否赔偿。针对争议事实，原告提交以下证据：1、购房认购书，证明原、被告签订合法有效的《购房认购书》。2、收据，证明原告依约向被告支付购房定金20000元的事实。3、手机信息，证明原、被告已发生纠纷，被告通知原告2016年12月25日前办理相关手续。4、确认书，证明原告2016年12月22日在被告处办理继续购房的确认手续。5、被告与他人签订的购房认购书，证明被告于2016年12月15日已将原告所认购的房屋出卖给案外人。6、房屋租赁合同，证明原告父亲为此从2016年11月15日至2017年1月15日期间3个月一直居住在琼海，每月月租1600元，共4800元。被告质证认为，对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容有异议，证据1并非正式的购房合同，证据2的收据上写的是保证金并非定金，证据3被告通知原告办理变更以及登记手续，不能光凭该证据证明是被告的原因，购房期间原告的态度一直摇摆不定，期间有要求被告退还保证金20000元；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，是原告单方书写的；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，是复印件，且购房认购书仅是意向，不能证明已经购买房屋；证据6的真实性由法院认定，关联性及证明内容有异议，原告在琼海过冬的房屋费用不应由被告承担，认购书也约定好了2016年12月10日办理好，之后在琼海居住产生的费用不应由被告承担，且押金1600元也作为损失不能接受。本院审查认为，对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认，但证据2收据载明为保证金，不能证明20000元为定金；对证据4系原告单方书写，被告不予认可，无法实现其证明目的，不予采信；证据5系复印件，不予采信；证据6的真实性予以确认，但该合同的签约人不是原告，且租赁房屋产生的费用与本案没有实际关联，不予采信。针对争议事实，被告提交以下证据：微信来往聊天记录截屏照片，证明原告于2016年12月20日通过微信通知被告希望返还保证金，原告在购房期间反复不定，未到被告处重新签署新的认购书或房屋买卖合同，正因如此，是原告违约，被告将房屋出售给第三方不存在过错。原告质证认为，对其真实性认可，但双方并未谈妥，于是原告起诉。本院审查认为，对该截屏照片的真实性、合法性、关联性予以确认，但该聊天记录属于原告与被告的沟通过程，被告未作出回应，不能证明原告违约。根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2016年12月20日、21日，原告几次给被告发信息，要求被告退款15000元，被告未进行答复，双方没有达成一致意见。 本院认为，本案被告系作为中介公司向原告提供房源以促成房屋买卖交易，双方是围绕涉案房屋发生的居间关系纠纷，故立案时确定的案由不当，应变更案由为居间合同纠纷。原、被告签订的《购房认购书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。本案的争议焦点为：一、本案是原告违约还是被告违约，《购房认购书》应否解除；二、20000元属于定金还是保证金，被告应否双倍返还；三、原告主张的经济损失5000元有无事实依据，被告应否赔偿。 一、本案是原告违约还是被告违约，《购房认购书》应否解除。根据《购房认购书》约定，原告应于2016年12月10日前签订房屋买卖合同。虽然原告未在约定时间内签订房屋买卖合同，但被告法定代表人郑永安于2016年12月12日向原告发送信息要求其于2016年12月25日前来办理变更登记手续等，原告亦回复表示25号到办理过户手续，可以认定双方实际上变更认购书约定的签订合同时间为2016年12月25日。被告在约定的签订合同时间到期之前即于2016年12月15日与他人签订认购协议将房屋出售给他人，已构成违约，致使《购房认购书》实际无法履行，故原告诉请要求解除《购房认购书》，理由正当，本院予以支持。被告辩称因原告多次反复导致交易失败，属于原告过错。本院认为，原告虽曾发短信要求被告退款，但该行为发生在被告与他人就涉案房产签订认购协议之后，且原、被告另行约定办理变更登记手续亦未到期，因而是被告违约在先，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。 二、20000元属于定金还是保证金，被告应否双倍返还。《购房认购书》的解除是由于被告违约所致，其应承担相应的违约责任。原告主张其支付的20000元属于定金性质，被告违约应双倍返还。被告认为20000元属于保证金，是购房者的单方担保，即使退还也只是全额退还。定金作为一种金钱担保方式，必须有当事人明确的意思表示。《中华人民共和国担保法》第九十条约定，定金应当以书面形式约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中，双方签订的认购书约定，“签订本认购书时，乙方（被告）代出售房向甲方收取保证金2000元……如乙方查实出售方房产权证真实性，产权纠纷、债权和债务不存在问题，如甲方（原告）不购买保证金不退，并有权没收保证金……”，且被告向原告出具的收据中亦载明20000元为保证金，并未出现定金字样。从该认购书的内容来看，双方仅约定了原告违约即没收保证金，并未约定被告违约则应双倍返还，没有明确约定定金性质，因此，该20000元属于保证金，是原告的一种单方担保责任。被告违约导致合同不能履行，其应将保证金20000元返还给原告，但原告主张适用定金法则要求双倍返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、原告主张的经济损失5000元有无事实依据，被告应否赔偿。原告主张因被告违约给其造成租金及来回费用的损失5000元，被告应予赔偿。被告系作为中介公司向原告提供房源以促成房屋买卖交易，双方签订的《购房认购书》的履行只是发生原告与涉案房产所有权人签订房屋买卖合同的行为，被告违约仅使原告丧失了订立涉案房屋买卖合同的机会，原告主张的租金、来回费用并不属于必然发生的费用，且其未能提供充分证据予以佐证，故对其该项主张，本院不予支持。由于《购房认购书》未对被告的违约行为作出约定，考虑到原告因被告违约所产生的经济损失主要为资金占用损失，故被告应从收取原告保证金20000元之次日即2016年11月20日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告支付利息至保证金退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告许振勇与被告海南世万家房地产营销策划有限公司于2016年11月19日签订的《购房认购书》。 二、限被告海南世万家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许振勇保证金20000元及利息（利息以20000元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率从2016年11月20日起计算至款项付清之日止）。 三、驳回原告许振勇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币463元，由原告许振勇负担252元，由被告海南世万家房地产营销策划有限公司负担211元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符儒超 二〇一七年三月二十三日 法官助理 祁永芳 书 记 员 黄鹏飞 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院关于适用 担保法>若干问题的解释》 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。