江苏省淮安经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0891执异5号 异议人：吴永忠，男，汉族，1974年3月5日出生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽娟，江苏引航律师事务所实习律师。 申请执行人：淮安市金达建筑构件有限公司，统一社会信用代码91320891730127070L，住所地淮安经济技术开发区。 法定代表人：李锦柱，该公司董事长。 被执行人：中海洋建设（江苏）有限公司（原为江苏宏信建设工程有限公司），统一社会信用代码91320804718536162P，住所地淮安市。 法定代表人：陈文浩，该公司董事长。 本院在执行淮安市金达建筑构件有限公司申请执行原江苏宏信建设工程有限公司买卖合同纠纷一案过程中，异议人吴永忠对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年9月29日，本院对淮安市金达建筑构件有限公司诉江苏宏信建设工程有限公司买卖合同纠纷一案作出（2017）苏0891民初649号民事判决：江苏宏信建设工程有限公司于判决生效后十日内向淮安市金达建筑构件有限公司支付货款10115374.7元、利息90万元并承担利息及违约金（以500万元为基数，于2017年1月21日起；以100万元为基数，2017年3月16日起；100万元为基数，于2017年4月16日起；100万元为基数，于2017年5月16日起；以100万元为基数，于2017年6月16日起；以1075374.7元为基数，于2017年7月16日起，均按年利率24%标准计算至实际给付之日），案件受理费82492元，财产保全费5000元，合计87492元，由江苏宏信建设工程有限公司负担。江苏宏信建设工程有限公司不服上诉，2017年12月4日，淮安市中级人民法院作出（2017）苏08民终3331号民事裁定，以上诉人经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼为由，裁定按上诉人自动撤回上诉处理。 2017年4月6日和4月11日，本院根据淮安市金达建筑构件有限公司申请，作出（2017）苏0891民初649号民事裁定书和协助执行通知书：查封江苏宏信建设工程有限公司瑞林国际广场×幢×××室、×××室、×××室。 根据淮安市金达建筑构件有限公司的申请，本院于2017年12月13日立案强制执行，案号为（2017）苏0891执2358号，该案在执行过程中因淮安市金达建筑构件有限公司撤回执行申请，本院于2018年8月9日作出（2017）苏0891执2358号执行裁定，终结（2017）苏0891民初649号民事判决书的执行。后因淮安市金达建筑构件有限公司申请，本院于2019年9月24日恢复本案执行，案号为（2019）苏0891执恢313号。在该案执行过程中，本院于2019年10月14日作出（2019）苏0891执恢313号执行裁定：对被执行人位于瑞林国际广场×幢×××室、×××室、×××室不动产进行拍卖，并于2019年12月30日发布拍卖公告。 异议人吴永忠提出异议称，2013年8月1日，被执行人与案外人陈剑凯签订房屋租赁合同，将淮安市淮阴区瑞林国际广场×幢×××室、×××室房屋租赁给案外人陈某凯，租期4年。之后，案外人陈某凯在租赁××××区××宾馆进行经营。2017年5月5日，陈某浩向案外人吕某借款300万元，被执行人、案外人陈某凯及陈某翔提供担保，案外人陈某凯以面积约1700㎡的××商务酒店场地经营权（收益权）作为质押。2017年6月1日，异议人与案外人吕某签订债权转让协议，约定案外人吕某将对陈某浩、陈某翔、陈某凯等享有的150万元债权及利息等转让给异议人，并通知相关债务人。异议人认为，被执行人与案外人陈某凯将租赁合同中的权利转归异议人，原有设施、人员均由异议人接管，异议人与被执行人签订的房屋租赁合同不属于新的租赁合同关系，而是对案外人陈某凯在租赁合同中权利义务的概括性承受，故异议人与被执行人的租赁合同起算时间应为2013年8月1日，而非2017年8月30日，在申请执行人向法院申请查封涉案房屋之前。根据买卖不破租赁的原则，司法拍卖行为不能阻却异议人对涉案房产租赁权利的行使，异议人可以基于租赁合同继续使用涉案房产，拍卖公告中注明的去租拍卖即“现有使用权人须自动搬离房屋，不得有破坏、损毁房屋现状及其他妨碍执行的行为”与法律规定的“买卖不破租赁原则”相悖，侵犯了异议人的合法权益。故请求撤销（2019）苏0891执恢313号拍卖公告，停止对执行标的以去租拍卖的方式进行拍卖，并确认异议人对执行标的物享有租赁权益。 另查明，2013年8月2日，被执行人江苏宏信建设工程有限公司（甲方、出租人）与案外人陈某凯（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，将淮安市淮阴区瑞林国际广场×幢×××室、×××室建筑面积1705.24平方米的房屋租赁给案外人陈某凯，租期4年，自2013年8月1日起至2017年8月1日止。 2017年5月5日，被执行人法定代表人陈某浩向案外人吕某出具借据，借款300万元，被执行人江苏宏信建设工程有限公司及案外人陈某翔、陈某凯在借据上签名、盖章提供担保。同日，案外人陈某凯签订《××商务酒店经营权（收益权）质押合同》，同意以淮安市××翔宇北道××号面积约1700㎡的××宾馆场地经营权（收益权）作为质押，权利期限自2017年5月20日起至2027年5月19日止。 2017年6月1日，案外人吕某（甲方、转让人、原债权人）与异议人吴永忠（乙方、受让人、现债权人）签订《债权转让协议》，约定将案外人吕某对陈某浩、陈某翔、陈某凯等所享有本金150万元债权及利息等转让给异议人吴永忠。 2017年8月30日，被执行人江苏宏信建设工程有限公司（出租方、甲方）与异议人吴永忠（承租方、乙方）及案外人陈某凯（原承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定将淮安市×××区翔宇北道××号瑞林国际广场×幢×××室、×××室建筑面积1705.24平方米的原××区××宾馆客房40间出租给异议人吴永忠，租赁期限20年，自2017年8月30日起至2037年8月29日，异议人吴永忠一次性向被执行人支付20年租金150万元。 再查明，被执行人法定代表人陈某浩及案外人陈某翔、陈某凯原系被执行人投资人。2017年7月31日，被执行人将原投资人陈某浩、陈某翔、陈某凯变更为陈某浩。2017年12月7日，被执行人将公司名称由江苏宏信建设工程有限公司变更为中海洋建设（江苏）有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定,被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 本案中，被执行人与案外人陈某凯于2013年8月2日就涉案××室和××室房屋签订的房屋租赁合同，明确约定租赁期限至2017年8月1日，该合同同时约定如续租双方应当重新订立租赁合同。异议人吴永忠在受让案外人吕某对陈某凯等人的债权后，虽于2017年8月30日与被执行人及案外人陈某凯签订了涉案××室和××室房屋租赁合同，但签订时间在被执行人与案外人陈某凯所签房屋租赁合同约定的租赁期限届满之后，且未提供证据证明租金支付、租赁房屋占有使用、房屋租赁登记备案等情况，而本院诉讼中根据淮安市金达建筑构件有限公司申请查封被执行人涉案不动产的时间在异议人吴永忠签订该房屋租赁合同之前，应属于先查封后租赁，异议人吴永忠不得以在法院采取保全措施之后取得的租赁权对抗执行。异议人吴永忠认为其与被执行人就涉案不动产的租赁合同关系始于2013年8月1日、在涉案不动产查封之前的主张，因其提供证据不足以证明该事实，本院依法不予采纳。 综上所述，异议人吴永忠请求撤销拍卖公告，停止以去租拍卖方式进行拍卖的异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回吴永忠的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向淮安市中级人民法院申请复议。 审 判 长  徐 蓉 人民陪审员  刘国梅 人民陪审员  万振洲 法官 助理  刘明明 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  陈姜晔 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 …… 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。