广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23758号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市浦丰液压机电有限公司。住所地广州市天河区黄村北路26号D区二楼70607室。法定代表人：崔伟琼，总经理。委托诉讼代理人：许昭崇，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市保障性住房事务中心。住所地广州市越秀区东风中路318号24层、25层。法定代表人：卢少鹏，主任。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。原审第三人：广州城投住房租赁发展投资有限公司。住所地广州市越秀区流花路117号内自编22号5层511室。法定代表人：刘宇，董事长。委托诉讼代理人：张英，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏欢，北京市康达（广州）律师事务所实习人员。原审第三人：广州市福满家连锁便利店有限公司。住所地广州市经济技术开发区东区宏明路16号（办公用）。法定代表人：凌孝平，董事长。委托诉讼代理人：邓忠军，该公司工作人员。原审第三人：李瑞倩，女，1991年8月13日出生，汉族，住湖北省云梦县。原审第三人：傅翔，男，1989年5月22日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：李春艳，女，1985年6月3日出生，汉族，住云南省保山市昌宁县。委托诉讼代理人：张光军，系李春艳的丈夫。原审第三人：刘鹏，男，1976年10月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。原审第三人：彭昕，女，1982年11月21日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人广州市浦丰液压机电有限公司（以下简称浦丰公司）因与被上诉人广州市保障性住房事务中心（以下简称保障住房中心）、原审第三人广州城投住房租赁发展投资有限公司（以下简称城投公司）、广州市福满家连锁便利店有限公司（以下简称福满家公司）、李瑞倩、傅翔、李春艳、刘鹏、彭昕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初7596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘鹏、彭昕经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人浦丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回保障住房中心的一审全部诉讼请求；2、改判支持浦丰公司的一审全部反诉请求。事实和理由：一、浦丰公司、保障住房中心签订的涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》（以下简称《租赁合同》）所约定的标的物是一个整体，不能强制区分别待。涉案租赁合同所述租赁标的物是整体出租，保障住房中心有违约行为就是对该租赁合同的违约，浦丰公司依法行使合同抗辩权，拒付租金，不存在任何违约行为。二、保障住房中心提供的涉案租赁标的物X街3号存在没有划分公共通道导致浦丰公司无法行使承租权、涉案租赁面积存在严重缩水问题，严重影响浦丰公司的承租权，造成浦丰公司重大损失，一审法院却以一些完全违反常识的理由反驳浦丰公司的诉求，以试图说明保障住房中心没有违约，没有损害浦丰公司的承租权。1、保障住房中心将涉案租赁标的物的X街3号二楼分别承租给浦丰公司及归横沙村使用，却没有为浦丰公司及横沙村规划出该二楼的内部公共通道，严重影响浦丰公司的承租使用、收益权及横沙村的场地使用权。2、浦丰公司的涉案承租面积严重缩水。保障住房中心将X街二楼的全部分摊面积计入浦丰公司的承租面积明显不合理。保障住房中心将X街3号二楼留给横沙村使用的面积为套内面积。保障住房中心应该依法规划出内部公共通道，依法明确内部公共通道的走向、范围面积，并将该公共通道所占用的建筑面积从浦丰公司的承租建筑面积中剔除，确保浦丰公司承租权利的享有及行使以及横沙村的不动产使用权利的行使。3、一审法院提出的反驳浦丰公司的理由违反基本常识，违反公序良俗。三、保障住房中心交付的配置有电梯的涉案场地不能满足基本的上下楼日常通行条件及通行安全要求。保障住房中心作为出租方，根据合同相对性原则、无过错原则及合同法规定，应当保证涉案场地配置电梯处于正常使用状态，保证涉案租赁物符合适租状态，不能交付法定条件的符合适租用途的租赁标的物，导致承租人的承租权利受损，严重侵犯了浦丰公司的承租权。四、一审法院对案件事实认定不清，采用不具证据效力的材料作为认定案件事实的依据。广东建工恒福物业有限公司与保障住房中心存在利害关系，且一审法院调查取证的物业公司陈述及物业公司出具的《情况说明》所述关于电梯正常使用及陈述浦丰公司不同意启用而未启用的内容没有事实依据，物业公司意在推卸自身责任。五、浦丰公司已给付保障住房中心保证金，该保证金有抵扣租金之用，《租赁合同》有提及，一审法院却避而不论。被上诉人保障住房中心辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，审理程序正当，判决结果公正，浦丰公司的上诉请求没有事实和法律依据，纯属狡辩，请求二审法院依法驳回浦丰公司的上诉请求，维持原判。理由如下：1、浦丰公司拒付租金严重违反合同约定，理应承担违约责任。2018年2月5日，保障住房中心与浦丰公司签订了租赁合同，将涉案房产出租给浦丰公司作商业用途使用，租赁合同对租赁的标的、交付条件、租赁租金、每月租金、支付方式以及违约责任等条款均作出明确约定，保障住房中心依约将商铺交付给浦丰公司经营，在商铺出租合理的情况下，浦丰公司寻找借口长期拖延租金，保障住房中心与城投公司多次催缴，浦丰公司也不支付，浦丰公司严重违约。2、保障住房中心交付的房屋符合合同约定的条件，浦丰公司接受涉案租赁物后已经在房屋及设备交接清单中盖章确认，并备注承租物业按现状移交，基本水电消防等设施齐备，表明浦丰公司同意按现状接收租赁物。由此可见，浦丰公司接收房屋符合合同约定。3、X街3号电梯未能开通使用，责任在于浦丰公司，浦丰公司向保障住房中心反映电梯问题以后，保障住房中心已经及时告知其要与电梯管理使用者即物业公司沟通开通电梯，物业公司出具的情况说明可以证明浦丰公司没有与物业公司签订合同、办理移交手续导致电梯无法使用，电梯已经取得使用登记证及合格证。浦丰公司认为电梯的安全检验有效期已经届满，不能继续使用，浦丰公司依据的《广州市电梯安全管理办法》第27条是对在用电梯年检的规定，本案所涉的电梯并非在用电梯，不适用该条规定，故浦丰公司主张电梯不符合使用条件缺乏依据。电梯的质量检验合格，符合使用条件，由于电梯属于特别设备，管理人需要承担责任。浦丰公司不同意签订物业服务合同，拒交物业管理费，也就是说浦丰公司只想享受权利，不承担义务，所以物业公司拒绝提供服务。因此电梯不能开通的责任在于浦丰公司，而非保障住房中心不能提供符合条件的标的物。4、保障住房中心移交的场地面积符合合同要求，保障住房中心总数出租给浦丰公司的物业面积是6133.33平方米，其中X街3号2层建筑面积为3055.1965平方米，公摊面积818.5859平方米，浦丰公司承租的2845.0467平方米，横沙村的建筑面积210.14平方米，公摊面积是按照比例分摊的。浦丰公司认为所有的公摊面积全部计算在其承租面积内纯属误解。X街3号2楼有明确的分界线，浦丰公司承租之前保障住房中心是公开招投标的，是浦丰公司查看现场之后自愿投标的，横沙村从来没有对浦丰公司进行阻挠，也没有要求浦丰公司留出通道，这个事实都没有发生，浦丰公司却以此作为借口拒交租金，明显就是狡辩。原审第三人城投公司述称：与保障住房中心陈述的答辩意见一致。城投公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人福满家公司述称：没有意见。原审第三人李瑞倩述称：没有意见，只要不影响李瑞倩的租赁关系就没有问题。原审第三人傅翔述称：请求驳回上诉，维持原判，希望法院尽快处理。原审第三人李春艳述称：请求驳回上诉，维持原判，希望法院尽快处理。原审第三人刘鹏经本院合法传唤未到庭表明意见，提交书面意见述称：请求法院判决X街12号商铺租金减半。原审第三人彭昕经本院合法传唤未到庭表明意见，提交书面意见述称：请求法院判决X街12号商铺租金减半。保障住房中心向一审法院起诉请求：一、判令解除保障住房中心与浦丰公司签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》;二、判令浦丰公司将承租的广州市黄埔区瑞东花园X街3号1层07房、2层01房，大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房的商铺交还给保障住房中心；三、判令浦丰公司向保障住房中心支付2018年9月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金552000元，自2018年12月1日起至浦丰公司实际交还商铺之日，每月按184000元交纳商铺租金、占用费给保障住房中心（2023年3月1日开始另按合同约定缴纳租金）；四、判令浦丰公司向保障住房中心支付违约金（违约金以每月拖欠的租金为计算本金，从当月11日起计至实际付清之日止，违约金每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2018年11月30日为15727元）；五、判令浦丰公司承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，保障住房中心明确表示其第四项请求的是拖欠2018年9月至2018年11月租金的违约金。浦丰公司向一审法院反诉请求：一、判决保障住房中心向浦丰公司支付违约金，直至保障住房中心交付符合交付条件的场地（违约金以184000元为基数，按每日3%，从2018年2月5日暂计至2019年1月27日为1970640元）；二、判决保障住房中心继续履行合同，并判决自涉案场地设备（含电梯）整体开通正常使用功能等符合交付条件之日起开始计算6个月合同免租期；三、判决保障住房中心赔偿浦丰公司经济损失8万元；四、判决保障住房中心承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月5日，保障住房中心（出租人、甲方）与浦丰公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，第一条约定甲方将坐落在黄埔区瑞东花园X街3号1层07房、2层01房、大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积6133.33平方米（以产权登记的建筑面积为准，以下简称租赁房屋）。第二条约定，租期期限为8年10个月，租期起算日为租赁合同生效之日，自本合同生效之日起6个月为免租期，免租期起算日为合同签订生效之日，租金起算日为免租期届满次日。月租金标准自租期满5年起每1年递增一次，递增幅度为上一年度租金标准的3%，具体的租金标准如下：2018年3月1日至2018年8月31日为免租期;2018年9月1日至2023年2月28日，月租金184000元;2023年3月1日至2024年2月29日，月租金189520元;2024年3月1日至2025年2月28日，月租金195205.6元;2025年3月1日至2026年2月28日，月租金201061.77元;2026年3月1日至2026年12月31日，月租金207093.62元。租金按月结算，乙方应在本合同生效之日起5个工作日内支付首月的租金，自第二月开始租赁期间，乙方须于每月第10日前将当月租金缴付给甲方。第三条约定，乙方应于本合同生效之日起5个工作日内向甲方交纳3项保证金共计836000元，具体包括：首年3个月月租金数额的履约保证金552000元、水电保证金100000元和分租保证金184000元;第四条约定，甲方应在本合同生效且乙方足额支付第三条约定保证金当日交付租赁房屋给乙方使用，并与乙方共同签署《房屋及设备交接清单》。租赁房屋交付使用的标准是：主体结构安全，门窗基本完好，配备基本水、电。乙方签署《房屋及设备交接清单》，视为乙方认可并承诺按照房屋的现有质量、现状进行使用。如甲方无法按约定交付使用，每逾期一日，乙方有权按首年月租金标准的百分之三要求甲方支付逾期交房违约金。第五条第一款约定，乙方应依时足额交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期30天，甲方有权中止履行本合同义务而不视为违约，且可不提供其他服务，直至乙方足额支付拖欠的租金，因此造成的损失由乙方承担；如逾期45天，甲方有权单方提前解除本合同，由此造成的损失，由乙方承担;该条第十一款约定，乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，并确认甲方委托负责租赁房屋所属小区物业管理工作的企业对租赁房屋进行部分修缮和日常管理等事项。乙方必须按时缴纳物业管理费，如逾期3个月不缴纳物业服务费，甲方有权单方解除本合同。第十三条第二款约定，在本合同终止或解除之日起10天内，除甲方向乙方发出特别书面通知的情形外，乙方应将租赁房屋腾空，与甲方交付使用的设施设备一并交还甲方。第十七条约定，本合同附件包括《房屋及设备交接清单》。合同签订当日，浦丰公司向保障住房中心支付履约保证金552000元、水电保证金100000元和分租保证金184000元，共计836000元。合同签订后，保障住房中心向浦丰公司交付涉案租赁物，浦丰公司在《房屋及设备交接清单》中房屋交付使用前设备、物品名称一栏备注“承租物业按现状移交、基本水、电、消防等设施齐备”并盖章确认。2018年5月14日，浦丰公司向保障住房中心发出《关于祥东环街14号厕所权属的函》，称：我司在2018年4月27日收到瑞东花园物管通知，由我司承租的祥东环街14号首层内的厕所是属于公共服务配套，不属于我司承租的范围。请保障住房中心厘清该厕所的权属。同日，浦丰公司还向保障住房中心发出《关于X街3号电梯设备的函》，称：我司承租的X街3号物业，我司在2018年3月29日向贵中心发出《关于瑞东花园物业资料的函》，提出请贵中心对承租物业提供设备安装保养资料并调试，且已多次请求对X街3号内的4台电梯及2台手扶电梯进行调试并移交，但至今仍未开通，该设备无法使用。2018年5月29日，保障住房中心向浦丰公司作出《关于祥东新街14号及X街3号商铺有关问题的复函》（办中心函﹝2018﹞51号），主要内容为：二、关于祥东新街14号厕所权属的问题，根据《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，厕所属于你公司承租商铺范围，请你公司根据规划用途进行使用。三、关于X街3号电梯的问题，根据《广州市电梯安全管理办法》，电梯的使用管理者为物业服务企业，请你公司自行与物业公司协商电梯开通事宜。浦丰公司收到复函后，于2018年6月至11月期间仍就上述问题多次向保障住房中心发函。广州市住房与城乡建设委员会于2018年3月印发文件规定，包括黄埔区的保障性住房项目在内的政策性住房及配套经营性物业实物资产划入城投公司。2018年11月，城投公司两次向浦丰公司发出《缴款通知》，告知浦丰公司自2018年6月1日起，由该司开展广州市住房保障办公室产权的政策性住房及配套经营性物业的运营管理工作，并要求浦丰公司缴纳2018年9月-10月的租金。浦丰公司收到通知后，仍未缴纳租金。浦丰公司主张因X街3号的电梯问题，导致其违约，并因此向杨繁龙、饶振华赔偿8万元，为此浦丰公司提交其与杨繁龙、饶振华签订的《承租意向书》、浦丰公司出具的定金收据、转款凭证作为证据。关于X街3号的电梯未启用的原因，保障住房中心主张是因浦丰公司未与物业公司办理交接手续故未启用，为此，保障住房中心提交了瑞东花园物业服务机构广东建工恒福物业有限公司出具的《情况说明》，载明“黄埔区瑞东花园是广州市住房保障办公室建设的保障性住房小区，我司是该小区的物业服务企业，该小区范围内的电梯（包括X街3号房屋内的扶手电梯和直梯）已由小区建设单位广州市住房保障办公室委托我司进行管理。上述相关电梯可以正常使用，但承租方广州市浦丰液压机电有限公司不同意启用而未启用。”一审法院于2019年6月19日前往广东建工恒福物业有限公司调查，广东建工恒福物业有限公司表示：“X街3号的电梯使用管理人是我公司，由于电梯是特种设备，使用有风险，需要签订合同后才能移交使用，我公司会在合同中约定交接电梯并使用。我公司通知浦丰公司来拿签订合同的通知，但他们一直没有来，也没有找我们商谈电梯事宜。”保障住房中心为证实六台电梯都已检验合格，不存在质量问题，提交以下证据：1.注册代码分别为35004401122015020001、35004401122015020002的自动扶梯的《特种设备使用登记证》（两份）、《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》（两份）、检验标志（两份），《特种设备使用登记证》由广州市质量技术监督局于2016年10月12日发证，载明的使用单位为广东建工恒福物业有限公司，2017年1月同意停用。《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》由广州特种机电设备检测研究院作出，使用单位为广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），设备使用地点位于广州市黄埔中部广园快速路与大沙地之间西侧为乌涌北临护林路大沙东保障性住房，检验日期为2016年2月3日，检验结论为合格，下次检验日期为2017年2月。2.注册代码分别为31304401122013080001、31304401122013080002、31304401122013080003的客梯的《特种设备使用登记证》（三份）、《电梯定期检验报告》（三份）、检验标志（两份），《特种设备使用登记证》由广州市质量技术监督局于2016年10月13日发证，载明的使用单位为广东建工恒福物业有限公司。《电梯定期检验报告》由广州特种机电设备检测研究院作出，使用单位为广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），设备使用地点位于广州市黄埔中部广园快速路与大沙地之间西侧为乌涌北临护林路大沙东保障性住房，检验日期为2015年11月16日，检验结论为合格，下次检验日期为2016年12月。3.注册代码为31304401122013100002的客梯的《特种设备使用登记证》、《电梯定期检验报告》、检验标志，《特种设备使用登记证》由广州市质量技术监督局于2016年10月13日发证，载明的使用单位为广东建工恒福物业有限公司。《电梯定期检验报告》由广州特种机电设备检测研究院作出，使用单位为广州市住房保障办公室（广州市住房制度改革办公室），设备使用地点位于广州市黄埔中部广园快速路与大沙地之间西侧为乌涌北临护林路大沙东保障性住房，检验日期为2015年11月16日，检验结论为合格，下次检验日期为2016年12月。浦丰公司提出上述电梯的安全检验合格有效期于其承租涉案房屋之前已届满，也未依法继续向广州特种机电设备检测研究院进行定期年检，根据《广州市电梯安全管理办法》第二十七条第1款“在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用管理者应当在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出检验申请”及第4款“未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用”的规定，上述电梯依法不能继续使用。另，黄埔区质量技术监督局提供给一审法院的上述六台电梯在广州市质量技术监管局综合业务管理系统中查询的状态均显示为停用状态。一审还查明，2018年3月20日，浦丰公司将瑞东花园X街12号（大沙东路大沙东街自编G1G2栋）1层02房商铺（建筑面积约80平方米）出租给刘鹏。2018年3月21日，浦丰公司将瑞东花园祥东环街5号1层01房商铺（建筑面积约140平方米）出租给李瑞倩。2018年4月13日，浦丰公司将瑞东花园祥东环街14号1层01房A1商铺（建筑面积约160平方米）出租给傅翔。2018年6月26日，浦丰公司将瑞东花园祥东环街14号1层01房A2商铺（建筑面积约170平方米）出租给福满家公司。浦丰公司还将瑞东花园祥东环街14号1层01房A5商铺（建筑面积约160平方米）出租给李春艳，将瑞东花园X街12号1层01房商铺（建筑面积约113平方米）出租给彭昕。一审另查明，X街3号的权属人为广州市住房保障办公室。保障住房中心提交编号为穗规验证﹝2015﹞66号、246号、穗规验证﹝2016﹞155号、《广州市建设工程规划验收合格证》显示保障性住宅楼工程（自编号G1-G4楼）、大沙东保障性住房项目（A6-A7安置房）、保障性住宅楼工程（自编号GY楼）的建设单位为广州市住房保障办公室，编号为穗国土规划验证﹝2017﹞1274号《广州市建设工程规划验收合格证》显示大沙东保障性住房项目（J1-J4栋经适房）的建设单位为广州市住房保障办公室，保障住房中心提交的其与广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社签订的商铺返租协议附件一显示编号为A6、A7的商铺即为祥东环街5号1层01房，J3、J4即为祥东环街14号1层01房、2层01房，G1、G2即为大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01-02房。广州市住房保障办公室出具委托书，委托保障住房中心负责其产权的保障房项目配套经营性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同等，依法追究违约者的法律责任。一审庭审中，浦丰公司明确租赁场地不符合交付条件的理由为：第一，X街3号第1-2层的电梯无法使用;第二，X街3号第二层面积为3055.1965平方米，公摊面积为818.859平方米，第二层的公摊面积不应全由浦丰公司承担，应由浦丰公司与横沙村共同承担;第三，X街3号二楼除浦丰公司承租的面积外，还有部分由横沙村使用，横沙村要使用电梯必然要经过浦丰公司的承租场地，侵犯了浦丰公司的承租权，且也不知道应该留多少通道给横沙村。为此，浦丰公司提交了广州城隧勘察测绘工程有限公司出具的《房屋面积测量成果报告书》，测量图是由带测人现场指界测量，浦丰公司称测量图中的阴影部分210.1498平方米即为横沙村使用的范围，该部分不在其承租范围内，但是因电梯在浦丰公司的使用范围内，横沙村要使用电梯就需要经过浦丰公司的承租场地，必然侵犯浦丰公司的承租权。保障住房中心对上述理由均不予认可。另，保障住房中心请求解除合同的申请书（保障住房中心于2019年1月28日向一审法院提交增加解除其与浦丰公司签订的租赁合同的诉讼请求的申请书）于2019年2月1日送达浦丰公司。以上事实有《广州市直管房（非住宅）租赁合同》、催缴通知、律师函、广州市住房和城乡建设委员会文件、物业公司出具的说明、广州市建设工程规划验收合格证、查册表、委托书、《特种设备登记证》《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》《电梯定期检验报告》、结算票据、《关于申请黄埔区瑞东花园商铺分租的复函》《关于祥东环街14号厕所权属的函》《关于X街3号电梯设备的函》《关于X街14号及X街3号商铺有关问题的复函》《关于黄埔区祥东环街14号及X街3号商铺有关问题的复函》《关于请求尽快解决祥东环街14号及X街3号商铺问题的函》《关于瑞东花园合同租金的函》《关于瑞东花园物业的报告》、承租意向书、收据存根、收据、《关于开通护林路物业电梯的通知》《关于开通电梯的通知的复函》《关于要求开通电梯的通知》、借记卡明细、国内支付业务收款回单、房屋测量成果报告书、照片及双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：保障住房中心与浦丰公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于保障住房中心的诉讼主体是否适格的问题。第一，涉案租赁物的权属人、建设单位虽为广州市住房保障办公室，但广州市住房保障办公室已出具委托书，将涉案租赁物的出租及租金收取等事项委托给保障住房中心，且亦由保障住房中心与浦丰公司签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。第二，虽然相关部门2018年3月发文规定涉案物业由城投公司运营管理，但城投公司对于由保障住房中心收取租金没有异议，并明确表示同意浦丰公司直接向保障住房中心缴纳租金。因此，浦丰公司提出保障住房中心主体不适格的意见理据不充分，一审法院不予采纳。关于保障住房中心是否已向浦丰公司交付符合条件的租赁物的问题。第一，《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第四条约定，“租赁房屋交付使用的标准是主体结构安全，门窗基本完好，配备基本水、电，乙方签署《房屋及设备交接清单》，视为乙方认可并承诺按照房屋的现有质量、现状进行使用”，浦丰公司接收涉案租赁物时已在《房屋及设备交接清单》中盖章确认，并备注“承租物业按现状移交、基本水、电、消防等设施齐备”,表明浦丰公司同意按现有质量、现状接收及使用租赁物。其次，浦丰公司向保障住房中心反映X街3号电梯问题后，保障住房中心已及时告知其与电梯使用管理者即物业公司协商电梯开通事宜，据广东建工恒福物业有限公司出具《情况说明》及一审法院向该公司的调查情况，系因浦丰公司未与广东建工恒福物业有限公司签订合同及办理电梯的移交导致电梯未启用，且电梯已取得质监部门及广州特种机电设备检测研究院出具的使用登记证和合格证。浦丰公司提出上述电梯的安全检验合格有效期于其承租涉案房屋之前已届满，未依法进行定期年检，不能继续使用，对此，一审法院认为，黄埔区质量技术监督局提供给一审法院材料显示上述六台电梯均为停用状态，浦丰公司依据的《广州市电梯安全管理办法》第二十七条是对在用电梯年检的规定，本案所涉电梯并非在用电梯，不适用该条款规定。故浦丰公司主张X街3号电梯不符合使用条件缺乏理据，一审法院不予采纳，电梯未开启使用的原因在浦丰公司。第三，X街3号二层的公摊问题，浦丰公司提交的《房屋面积测量成果报告书》所附的测量图是由带测人现场指界测量，保障住房中心对该证据亦不予认可，浦丰公司的主张缺乏证据证实。第四，X街3号二层除浦丰公司承租的面积外，有部分由横沙村使用，该部分已标识出来，且横沙村并未要求浦丰公司为其预留通道，也未对浦丰公司规划其承租场地予以阻挠，未对浦丰公司使用场地造成任何影响，浦丰公司以横沙村要使用电梯需要经过其场地，侵犯其承租权缺乏事实依据。综上，浦丰公司主张保障住房中心交付的租赁物不符合条件理据不充分，一审法院不予采纳，其请求逾期交付租赁物的违约金及自场地设备整体开通正常使用功能等符合交付条件之日起计算免租期于法无据，一审法院不予支持。关于浦丰公司主张的经济损失80000元。浦丰公司主张因X街3号的电梯问题导致其违约，向杨繁龙、饶振华共赔偿8万元，如前所述，电梯未能启用的责任在浦丰公司，故其要求保障住房中心承担80000元缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。关于《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是否应予解除的问题。合同约定首月租金应于合同生效之日起5个工作日内支付，此后每月租金于当月10日前支付，但浦丰公司在2018年3月起陆续将部分商铺转租获利的情况下，至本案一审庭审之日其从未向保障住房中心支付过任何租金，显属无理，其逾期支付租金已超过45天，根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第五条的约定，保障住房中心有权解除双方签订的租赁合同。由于保障住房中心未向浦丰公司发出解除合同的通知，因此，《广州市直管房（非住宅）租赁合同》自保障住房中心请求解除合同的申请书送达浦丰公司之日即2019年2月1日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条第二款约定“在本合同终止或解除之日起10天内，除甲方向乙方发出特别书面通知的情形外，乙方应将租赁房屋腾空”，因此，保障住房中心要求浦丰公司交还涉案租赁物符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于浦丰公司欠付租金及占用费金额的认定问题。租金起算日为2018年9月1日，月租金为184000元，浦丰公司从未支付过租金，其应向保障住房中心支付2018年9月1日起至合同解除之日即2019年2月1日的租金，共计926571.4元（184000元/月×5个月+184000元/月÷28天×1天）。合同解除后，浦丰公司应参照合同约定的租金标准184000元/月向保障住房中心支付自2019年2月2日至实际交还场地之日止的占用费，2023年3月1日起按照每年占用费比上一年度增加3%的标准计算。关于浦丰公司逾期支付租金的违约金。保障住房中心明确表示其主张的是拖欠2018年9月至2018年11月租金的违约金。根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第五条的约定，浦丰公司逾期支付租金的，每逾期一日应按拖欠租金额的3%支付违约金，保障住房中心主张违约金每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，该标准过高，一审法院考虑保障住房中心因浦丰公司逾期支付租金所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、浦丰公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情按照每日万分之五的标准计算违约金。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二条约定，首月租金应于合同生效之日起5个工作日内支付，自第二月开始租赁期间，每月租金于当月10日前支付，故保障住房中心主张违约金从当月11日起计算，未违反上述约定，一审法院予以准许。因此，浦丰公司拖欠的2018年9月至2018年11月租金的违约金每月以184000元为本金，按每日万分之五的标准，从当月的11日起计至实际付清之日止，上述违约金以不超过本金为限。综上所述，一审法院于2019年8月7日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、保障住房中心与浦丰公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2019年2月1日解除；二、浦丰公司于本判决生效之日起十日向保障住房中心交还位于广州市黄埔区瑞东花园X街3号1层07房、2层01房，大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房部位的房地产；三、浦丰公司于本判决生效之日起十日内向保障住房中心支付2018年9月1日至2019年2月1日的租金共计926571.4元（如浦丰公司自行履行支付租金的义务或次承租人代为支付租金的，相应金额应予以扣减）；四、浦丰公司于本判决生效之日起十日内向保障住房中心支付自2019年2月2日起至实际交还场地之日止的占用费，其中2019年2月2日至2023年2月28日期间的占用费按184000元/月计算，2023年3月1日起按照每年占用费比上一年度增加3%的标准计算（如浦丰公司自行履行支付占用费的义务或次承租人代为支付占用费的，相应金额应予以扣减）；五、浦丰公司于本判决生效之日起十日内向保障住房中心支付逾期支付2018年9月至2018年11月租金的违约金，违约金以当月欠付的租金184000元为本金，按每日万分之五的标准，从当月11日起计至实际付清之日止，上述违约金以不超过本金为限；六、驳回保障住房中心的其他诉讼请求；七、驳回浦丰公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23152元，由保障住房中心承担352元，由浦丰公司承担22800元。反诉案件受理费15643元，由浦丰公司承担。财产保全费5000元，由浦丰公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审另查明：保障住房中心向一审法院提交了《黄浦区大沙头保障房项目征地实物补偿商铺返租协议》中记载涉案租赁房屋的建筑面积情况：黄埔区瑞东花园X街3号1层07（1526.6467平方米）、2层01房（2845.0467平方米）、大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房（193.6418平方米），祥东环街14号1层01房（806.9630平方米）、2层01房（644.9885平方米）和祥东环街5号1层01房（116.0433平方米），上述建筑面积合计6133.33平方米。二审中，浦丰公司主张租赁合同约定保证金可用于抵扣租金，保障住房中心认为租赁合同无此约定，且不同意进行抵扣。城投公司表示同意浦丰公司直接向保障住房中心交还涉案房屋，交还之后其与保障住房中心自行办理交接手续。本院认为：本案二审争议焦点在于：保障住房中心交付给浦丰公司的X街3号1层07房、2层01房是否符合合同约定及正常使用条件，浦丰公司是否可以以此为由拒付租金。浦丰公司上诉主张保障住房中心交付的X街3号1层07房、2层01房不符合合同约定及正常使用条件，理由如下：1、X街3号2层中的210.1498平方米由案外人横沙经济联合社使用，并未全部交付给浦丰公司，且横沙经济联合社使用的210.1498平方米均为套内面积，X街3号2层的公摊面积全部由浦丰公司承担不合理；2、在部分面积由横沙经济联合社使用的情况下，未明确区分公共区域、预留公共通道，未明确使用四至；3、X街3号配置的电梯无法正常使用。对于浦丰公司的上述主张，本院根据一审诉讼中双方的证据及一、二审诉讼中的陈述认定如下：对于X街3号2层交付房屋的面积及公摊面积问题，由于面积问题不影响房屋的正常使用，故应按双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定内容进行认定。租赁合同约定承租房地产的建筑面积为6133.33平方米（以产权登记的面积为准），对于该6133.33平方米的组成，保障住房中心在一审诉讼中提交的《黄浦区大沙头保障房项目征地实物补偿商铺返租协议》已进行了明确，浦丰公司对此未提交相反证据，故浦丰公司主张X街3号2层应全部交付其使用与合同约定不符，本院不予采纳。浦丰公司主张公摊面积由其承担，但其提交的《房屋面积测量成果报告书》由其单方委托测绘，保障住房中心对该证据亦不予认可，浦丰公司亦未提交其他证据佐证横沙经济联合社使用的均为套内面积，且浦丰公司在合同签订后已在《房屋及设备交接清单》上盖章确认，同意按房屋现状接收和使用，应承担相应的法律后果，故浦丰公司以此为由拒付租金缺乏证据支持，本院不予采纳。关于公共区域、公共通道及使用四至问题。由于双方在租赁合同中未就该问题作出具体约定，故应就上述问题是否影响承租房屋的正常使用作出认定。横沙经济联合社在本案租赁合同履行期间尚未使用X街3号2层210.1498平方米的房屋，且横沙经济联合社未因公共区域、公共通道及使用四至问题与浦丰公司发生争议，无证据证实上述问题对浦丰公司正常使用承租房屋造成影响。同时，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条有关相邻关系中通行权的规定，浦丰公司应对横沙经济联合社的通行提供必要的便利。因此，浦丰公司以此为由主张交付的场地不符合使用条件而拒付租金缺乏依据，本院不予采纳。对于X街3号配置的电梯无法正常使用的问题。本案所涉租赁合同未将电梯的交付作为交付标准之一进行约定，但涉案租赁物为商业用房，配置的电梯是否可以正常使用对于场地使用存在影响较大，故应对未交付电梯的原因作出审查认定。X街3号配置的电梯已取得质监部门及广州特种机电设备检查研究院出具的使用登记证和合格证，登记的使用单位为广东建工恒福物业有限公司。虽然在租赁合同签订前申请停用，但根据《广东省特种设备安全条例》第二十八条的规定，使用管理人在办理重新启用及检验手续后，电梯即可正常使用。保障住房中心在接到浦丰公司反映的有关开通电梯的函件后，已及时告知浦丰公司可与电梯的使用管理者广东建工恒福物业有限公司协商开通事宜，在电梯使用单位登记为广东建工恒福物业有限公司的情况下，保障住房中心的上述告知内容符合条例规定。广东建工恒福物业有限公司在其出具的《情况说明》及一审法院的调查笔录中称，系因浦丰公司未与其签订物业合同办理电梯移交导致电梯未启用。虽浦丰公司对广东建工恒福物业有限公司的上述陈述不予确认，但基于租赁物的使用需求，物业公司要求浦丰公司在接收租赁物后与其签订物业服务合同属于合理要求，而浦丰公司对没有签订物业合同的原因未作出合理解释，浦丰公司称广东建工恒福物业有限公司答复其因电梯资料在出租人处，要求其向出租人主张解决，但浦丰公司对此亦未提交证据证实，故本院依法采纳广东建工恒福物业有限公司的陈述内容。因此，基于上述事实，可以认定电梯未能开启使用的原因在浦丰公司。浦丰公司以X街3号配置的电梯无法正常使用为由主张交付的场地不符合使用条件而拒付租金缺乏理据，本院不予采纳。综上，浦丰公司上诉主张保障住房中心交付的X街3号不符合合同约定及正常使用条件缺乏证据支持，浦丰公司以此为由拒付租金缺乏依据，本院不予采纳。由于浦丰公司逾期支付租金超过45天，保障住房中心有权依约解除合同。一审判决认定租赁合同自2019年2月1日解除正确，本院予以确认。合同解除后，保障住房中心有权要求浦丰公司返还房屋、支付拖欠的租金、占用费及逾期支付租金的违约金。一审法院有关交还房屋、支付租金、占用费及违约金的处理并无不妥，本院予以确认。浦丰公司要求继续履行合同、保障住房中心支付违约金及赔偿损失的反诉请求缺乏理据，一审判决驳回无误，本院予以确认。对于浦丰公司上诉保证金抵扣租金的问题，由于浦丰公司及保障住房中心在一审诉讼中均未就保证金提出主张，在二审诉讼中无法就此达成调解，故本院对保证金不作处理，权利人可另案主张权利。综上所述，浦丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38443元，由广州市浦丰液压机电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年二月十九日书记员  黄咏欣沙宇航