上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终910号上诉人(原审被告)：王海峰，男，1979年3月10日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：李军，男，1981年4月28日生，汉族，户籍地河南省。上诉人王海峰因与被上诉人李军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海峰上诉请求：撤销一审判决，驳回李军一审时的诉讼请求。事实和理由：系争房屋发生火灾的原因系李军违反罗店镇镇政府及消防办、安全办等部门关于营业门面房内禁止住人、禁止给电瓶车充电的规定，导致李军的亲戚住在门面房内发生事故，亦使王海峰遭受重大损失，同时系争房屋被罗店镇镇政府、消防局、罗店镇粮管所强制停止经营，造成空置。在本案起诉之前，李军从未向王海峰提出过解除租赁合同，故双方之间的租赁关系到李军起诉之日即2019年5月8日才解除，且租赁合同解除前的租金、水电费等费用也应由李军承担。综上，一审判决错误，故提起上诉，请求依法改判。被上诉人李军未答辩。李军向一审法院提出诉讼请求：1、判令李军与王海峰之间关于转租上海市宝山区罗太路XXX号西侧一楼门面及楼上房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；2、判令王海峰退还李军未使用的房屋租金3,991元、押金5,000元，并支付合同解除的违约金5,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。李军提交了公安接报回执单、火灾事故认定书，王海峰提交了租赁协议书两份、火灾现场照片、接报回执单、询问笔录、封闭火灾现场公告、说明、收据、门面房检查表、检查照片、告知书签收表、门面房出租时照片，当事人对真实性均无异议，一审法院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1、2014年3月18日，甲方王海峰与乙方李军签订租赁协议书，主要约定，乙方由于经营需要租用甲方位于上海市罗店镇罗太路XXX号约80平方米的房屋；租期自2014年3月18日至2016年3月17日止，暂定2年；年租金4万元；押金5,000元等。李军承租了系争房屋后，用以经营汽车美容。2017年8月26日，甲方王海峰与乙方李军就上述房屋续签了租赁协议书，主要约定，租期自2017年9月18日起至2018年9月17日止，暂定1年；年租金44,000元，先付后用，三个月一付，提前一个月付清，押金5,000元，合同到期后无息退还；乙方全面负责租赁范围内的安全、消防、电、水、火等工作，发生上述事故，均由乙方承担经济损失及法律责任，与甲方无关等。一审审理中，李军、王海峰均确认租赁标的物为上海市罗店镇罗太路XXX号一楼西侧门面房及楼上房屋。2、2018年8月20日，系争房屋发生火灾，并造成时红光死亡及案外人刘豪受伤。火灾发生后，现场被相关部门封闭，禁止任何人擅自进入，后于2019年3月、4月封闭解除，后经重新装修，现空置中。2018年9月7日，上海市宝山区公安消防支队出具(2018)第0007号火灾事故认定书，载明，火灾事故基本情况为：2018年8月20日00时31分许，市应急联动中心接警，罗太路XXX号西侧门面房发生火灾，过火面积约80平方米，火灾造成罗太路XXX号西侧门面房上海市宝山区丰承汽车美容装潢店(爱车屋汽车美容店)和罗太路XXX号上海秦鹿工贸有限公司罗店分公司部分建筑、内部放置的物品烧毁、受高温烘烤、水渍、烟熏影响等。火灾造成1人死亡(时红光，男)、1人受伤(刘豪，男)。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾的起火时间为2018年8月20日00时23分许，起火部位位于罗太路XXX号西侧门面房爱车屋汽车美容店内南侧美容区。起火点为罗太路XXX号西侧门面房爱车屋汽车美容店内南侧美容区北侧上方吊顶内。起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。2018年9月13日，李军与时红光的家属就赔偿事宜经罗店镇人民调解委员会调解达成了李军一次性赔偿20万元的调解协议。2019年4月18日，李军与刘豪就赔偿事宜经罗店镇人民调解委员会调解达成了李军一次性赔偿10万元的调解协议。3、关于租金及押金。李军、王海峰均确认楼下门面房年租金44,000元，楼上房屋年租金7,200元，李军租金付至2018年9月17日。一审审理中，李军表示，应退还自2018年8月20日至2018年9月17日期间共计29天的租金，每天租金为月租金4,267元/31天，押金支付了5,000元。王海峰则表示，2018年8月20日至2018年9月17日期间共计27天，每天租金为年租金51,200元/365天，实际没有收取押金。4、关于火灾责任。李军表示，承租后未对系争房屋进行装修，故火灾责任不在李军。王海峰表示，李军承租后于2016年9月对系争房屋进行了装修，重新铺设过电线；租赁期间，存在私拉电线的行为；火灾发生时，违规住人，故火灾责任在李军。为证明上述主张，王海峰向一审法院提交了火灾现场照片、接报回执单、询问笔录、说明、收据、门面房检查表、检查照片、告知书签收表、出租时门面房照片等证据，并申请证人王某某、周某某出庭作证。李军对上述证据真实性无异议，但认为上述证据主要证明侵权责任由哪一方承担，均与本案无关；对两位证人的证人证言，李军表示陈述基本属实，天花板吊顶是王海峰做的，电表安装也是王海峰妻子委托的。5、一审审理中，李军明确依据租赁合同向王海峰主张返还未使用部分的租金、押金及承担解约的违约金，认为相关物品损失及伤害赔偿款属侵权范畴，不在本案中主张。一审审理中，王海峰认为李军应支付至2019年5月8日的租金，故还尚欠租金未付，并欠付2018年6月至8月的水电费，但王海峰未在一审法院指定的期限内提交书面反诉状。一审法院认为，李军与王海峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。涉案系争房屋于2018年8月20日发生火灾，根据火灾责任认定书，过火面积约80平方米，后火灾现场被相关部门封闭，可以认定涉案租赁合同项下标的物因火灾毁损，涉案租赁合同实际已无法继续履行，李军要求解除涉案租赁合同，符合相关规定，一审法院予以准许。关于合同解除的时间。一审法院认为，根据王海峰的陈述，系争房屋于2019年3月、4月解除封闭后，由大房东对系争房屋重新进行了装修，可见王海峰或大房东已实际收回了系争房屋，故王海峰主张涉案租赁合同于2019年5月8日解除，一审法院不予认可。李军现要求确认涉案租赁合同于2018年8月20日解除，可予准许。关于租金。系争房屋因发生火灾无法使用，故李军要求王海峰返还未使用部分的租金，可予准许。王海峰抗辩认为租金应付至2019年5月8日，无相应依据，一审法院不予采纳。一审审理中，双方一致确认年租金为51,200元，租金付至2018年9月17日，故一审法院认定王海峰返还李军未使用部分租金3,927元。关于押金。一审法院认为，李军、王海峰先后签了两份租赁合同，前一份租赁合同及后一份续签的租赁合同中均明确约定了押金5,000元，故一审法院认为李军关于已向王海峰支付了押金5,000元的主张，更具可信度，现李军因火灾无法提供押金收据，也可予理解。王海峰辩称实际未收押金，一审法院不予采信。根据涉案租赁合同约定，押金合同到期后无息返还。现涉案租赁合同已解除，故李军主张返还押金5,000元，于法有据，一审法院予以准许。至于违约金，涉案租赁合同未对违约金作出明确约定，李军主张要求王海峰承担违约金5,000元，无相应依据，一审法院不予准许。一审审理中，王海峰经一审法院释明未在指定期间内提交书面反诉状，故相关主张，本案中不作处理，王海峰可另行主张。一审审理中，李军明确相关物品损失及伤害赔偿款不在本案中主张，故本案亦不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决：一、李军与王海峰之间关于租赁上海市宝山区罗太路XXX号西侧一楼门面房及楼上房屋的《租赁协议书》于2018年8月20日解除；二、王海峰于本判决生效之日起十日内，向李军返还租金3,927元；三、王海峰于本判决生效之日起十日内，向李军返还押金5,000元；四、驳回李军的其余诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，租赁房屋在2018年8月20日发生火灾后，现场被相关部门封闭，后于2019年3月、4月封闭解除，重新进行了装修，现空置中。依据上述事实，足以认定租赁合同因标的物毁损而无法继续履行，同时亦足以否认王海峰关于租赁合同于2019年5月8日解除的主张，至此，一审法院同意李军的请求，即准许解除租赁合同，并确认租赁合同于2018年8月20日解除，该认定于法有据。关于返还租金和押金，一审法院在全面客观地审核当事人提交证据的基础上，结合双方的陈述意见，就租金和押金是否应予返还已作出详尽阐述，理由充分，本院不再赘述。综上，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王海峰负担。本判决为终审判决。法官助理水波审判长 邬 梅审判员 易苏苏审判员 郭征海二〇二〇年二月二十八日书记员 水 波附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……