广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2560号 原告：祁金刚，男，汉族，1977年2月7日出生，住所地：湖北省汉川市。 委托代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 被告：中国石油化工集团北海石化有限责任公司，住所地北海市贵州路50号内5号楼。 法定代表人：陈尧焕，总经理。 委托代理人：吴硕琼，该公司副总法律顾问。 委托代理人：胥军芳，京园律师事务所北海分所律师。 被告：北海鼎鑫源房地产营销策划有限公司，住所地北海市北京路63号华杰春秋源11幢22号商铺。 法定代表人：郝颜博。 原告祁金刚与被告中国石油化工集团北海石化有限责任公司（以下简称石化公司）、北海鼎鑫源房地产营销策划有限公司（以下简称鼎鑫源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年8月30日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告祁金刚的委托代理人陈源莲，被告石化公司的委托代理人吴硕琼、胥军芳到庭参加诉讼。被告鼎鑫源公司经本院依法传唤不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告祁金刚提出如下诉求：1、被告石化公司双倍返还原告定金共计50000元；2、被告鼎鑫源公司对被告石化公司的上诉责任承担连带责任；3、两被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中原告增加诉讼请求如下：请求判决解除原告与鼎鑫源公司签订的《泰和苑商品房认购协议书》。 事实与理由如下：石化公司委托鼎鑫源公司代为销售涉案房屋，2014年10月5日，原告到石化公司的售楼处了解并对泰和苑2栋1单元504号房屋表示满意，并在售楼处当场交付5000元定金认购该套房屋，且按要求于2014年10月9日支付20000元定金，被告鼎鑫源公司代理石化公司收取了25000元定金后向原告出具了相应定金收据。定金交付完毕后，原告多次到石化公司的售楼处询问签订正式《商品房买卖合同》却遭到拒绝，此后原告提出要求其双倍返还定金仍遭拒。为此原告诉至法院，提出上述诉求。 原告对其主张向本院提交的证据如下： 1、居民身份证，证明原告诉讼主体资格； 2、企业基本信息表，证明二被告诉讼主体资格； 3、收款收据，证明原告已向被告缴纳定金25000元认购泰和苑2栋1单元504号房屋的事实； 4、《泰和苑住房委托代理销售合同》，证明被告石化公司委托被告鼎鑫源公司代理销售其名下的泰和苑的243套住房的事实； 5、《通知》，证明被告石化公司安排被告鼎鑫源公司入住泰和苑的售楼处从事代理销售房屋的相关事宜的事实。 当庭提交：《泰和苑置业计划》，证明被告鼎鑫源公司在原告去看房时向原告出具的置业计划表以及帮助原告核实涉案房的情况的事实；《照片》，证明被告石化公司委托被告鼎鑫源公司在泰和苑处进行房屋销售的事实。 被告石化公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。因为被告石化公司同意继续履行原告与鼎鑫源公司签订的认购协议书以及原告当庭提交的置业计划上所列明的相关内容，被告石化公司不存在违约，不存在双倍返还定金的事由。在被告石化公司接到法院传票之前，被告石化公司不知道原告与鼎鑫源公司的往来。被告石化公司已经向原告讲明如果真的签订了认购协议书，被告石化公司是可以继续履约的，但是原告至今都没有给被告石化公司答复。 被告石化公司对其答辩向本院当庭提交的证据：认购协议书（复印件），证明原告已经签订了认购协议书，认购本案涉案房屋，认购协议书约定的定金是五千元，签订合同的时间处为空白。 被告鼎鑫源公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见或其它的证据材料。 经过开庭质证，被告质证意见如下：被告石化公司对于原告举证的证据1、2、4-7的真实性、合法性、关联性无异议；证据3中对2014年10月5日出具的收据的真实性、合法性、关联性无异议，对2014年10月9日出具的两万元收据，根据被告石化公司当庭提交的认购协议书上约定的定金是五千元，即使该两万元是鼎鑫源公司收取了也应该是首付款。 原告质证意见如下：原告对被告石化公司举证的证据的形式真实性无异议，对合法性、关联性无异议。 本院综合原、被告方的举证和质证，对以上当事人没有异议的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认；对于存有异议的证据，因对方当事人未能提供相反证据予以否定，且该证据与本案有一定关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。 经审理查明：2014年8月15日，两被告签订《泰和苑住房委托代理销售合同》一份，主要约定：石化公司委托鼎鑫源公司代理销售泰和苑住房，并付给鼎鑫源公司佣金；鼎鑫源公司可根据市场行情，自行制定房屋外销价格，石化公司按鼎鑫源公司与购房人谈妥的价格与购房人签订购房合同，收取房款，办理购房相关手续；委托销售期为2014年8月15日至2014年12月31日；合同签订十天内鼎鑫源公司须向石化公司交纳履约保证金150万元；鼎鑫源公司未按约定履行履约保证金的缴纳任务，石化公司有权单方解除本合同；石化公司将泰和苑销售中心办公室提供给鼎鑫源公司作为销售场所并提供办公设备等。 2014年10月5日，原告到泰和苑售楼处了解并对泰和苑2栋1单元504号房屋表示满意，当场与鼎鑫源公司签订《泰和苑商品房认购协议书》，主要约定：原告自愿认购泰和苑位于北海市，建筑面积89.03平方米，单价为6300元/平方米，总房价款为560889元；原告需于签署本认购协议时付清定金5000元，付款方式为银行按揭付款，首付房款170889元（含定金），正式购房合同在十个工作日内签署，原告选择银行按揭付款的，须在与鼎鑫源公司签订《商品房买卖合同》的同时提交银行按揭所需资料等。协议签订当日，原告在售楼处当场交付5000元定金认购该套房屋，且按要求于2014年10月9日支付20000元定金，被告鼎鑫源公司收取了两笔合计25000元定金后向原告出具了票号为06919385、06919368的定金收据。2014年10月11日，被告石化公司以被告鑫源公司未按约缴纳履约保证金为由向鼎鑫源公司发出解除合同通知，并通知鼎鑫源公司于2014年10月15日前搬离泰和苑销售中心办公室等。定金交付完毕后，原告主张其多次到石化公司的售楼处询问签订正式《商品房买卖合同》却遭到拒绝，此后原告提出要求其双倍返还定金仍遭拒。为此，原告诉至法院，提出上述诉求。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、两被告之间是否存在委托代理合同关系，被告石化公司是否本案适格主体；2、原告的诉讼请求有否事实和法律依据。 关于本案的第一个争议焦点，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案两被告签订了《泰和苑住房委托代理销售合同》，约定被告石化公司委托被告鼎鑫源公司代理销售泰和苑住房，并付给被告鼎鑫源公司佣金，双方之间成立委托代理合同关系。被告石化公司辩称其对于原告向被告鼎鑫源公司交付定金一事并不知情，且被告鼎鑫源公司也没有将定金交付给被告石化公司。本案中，原告与被告鼎鑫源公司签订《认购协议书》前已明知认购的房屋是石化公司开发的，且鼎鑫源公司在石化公司设立的泰和苑销售中心进行销售的行为，足以让原告信任鼎鑫源公司是石化公司的销售代理人。原告作为善意买受人，已尽到注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，被告石化公司委托被告鼎鑫源公司代理销售房屋，原告亦足以信任两被告之间的代理关系，被告鼎鑫源公司与原告签订的《认购协议书》应视为被告石化公司的行为，该《认购协议书》对石化公司具有约束力；且石化公司向本院当庭提交的证据《认购协议书（复印件）》也表明其对被告鼎鑫源公司与原告之间签订协议的事实是知情的，故被告石化公司的抗辩不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款关于“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，被告鼎鑫源公司代理销售被告石化公司所开发的泰和苑楼盘，被告石化公司对被告鼎鑫源公司的代理行为应承担民事责任。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为：原告与被告鼎鑫源公司签订的《泰和苑商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告按照认购协议书的约定向被告鼎鑫源公司支付了定金，被告鼎鑫源公司没有证据证实其已按照认购协议书上约定的期限与原告签订正式商品房买卖合同，其行为已构成违约。虽然被告石化公司当庭表示涉案房屋具备出售条件，至目前为止尚未售出，同意继续履行合同，但因原告在当时被告拒不签订合同的情况下已经另行购置其他房屋，导致合同目的无法实现，合同继续履行已无意义。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除双方签订的认购协议书的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于定金数额的认定,原告诉称被告鼎鑫源公司收取了原告的定金25000元，被告石化公司辩称按照《认购协议书》的约定，定金应为5000元，另外的20000元应认定为首付款。按照原告向本院提交的票号为06919385、06919368的两份定金收据证实，原告分别于2014年10月5日、10月9日分别向鼎鑫源公司缴纳5000元、20000元购房定金，该实际履行应认定为对《认购协议书》约定定金内容的变更，对于原告声称定金为25000元的主张，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，由于被告违约无法订立商品房买卖合同，应适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金50000元的诉讼请求，合法有据，本院亦予支持。本案中，被告石化公司与被告鼎鑫源公司系委托代理关系，代理人鼎鑫源公司实施的代理行为之后果应由被代理人石化公司承担。即被告石化公司作为被代理人，上述双倍返还定金的责任应当由其承担，原告要求被告石化公司承担赔偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告鼎鑫源公司承担连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告祁金刚与被告北海鼎鑫源房地产营销策划有限公司于2014年10月5日签订的《泰和苑商品房认购协议书》； 二、被告中国石油化工集团北海石化有限责任公司双倍返还定金50000元给原告祁金刚； 三、驳回原告祁金刚的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由被告中国石油化工集团北海石化有限责任公司承担（该款原告已向本院预交，由被告中国石油化工集团北海石化有限责任公司在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1050元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  黄耀群 二〇一七年三月七日 书 记 员  杨励坚 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。