中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初25209号原告：上海瑞强物业管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人：黄志杰，董事长。委托诉讼代理人：孙曰谊，上海市新华律师事务所律师。被告：唐泽章子(KARASAWASHOKO)，女，1956年10月26日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：卢小青，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖委，上海众华律师事务所律师。原告上海瑞强物业管理有限公司诉被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月3日受理后，由代理审判员陈乃徐独任审理，本案分别于2017年1月10日、同年2月28日公开开庭进行审理。原告上海瑞强物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙曰谊，被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)及其委托诉讼代理人廖委、卢小青到庭参加诉讼。经原、被告申请，给予原、被告一个月时间进行调解，该时间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告上海瑞强物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付上海市长宁区长宁路XXX号“兆丰广场”3703室房屋(以下简称“涉讼房屋”)自2014年10月1日至2016年8月31日的物业管理费120,478.60元，并自2016年9月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率支付上述款项的延期付款利息至被告实际付款之日止；2、判令被告向原告支付2014年8月25日至2016年7月25日的电费12,311.25元。事实和理由：原告是上海市长宁区长宁路XXX号兆丰广场的物业管理服务单位，被告系该处3701室即涉讼房屋的产权人，并于2004年1月入住该房。根据相关合同、协议、公约的规定，被告每月应缴付物业管理费5,238.20元，因被告自2008年5月起不付物业管理费，原告遂于2014年10月向法院提起诉讼，后法院以(2014)长民三(民)初字第2834号民事判决书判决被告支付2008年5月至2014年9月间的物业管理费，该判决书生效后经原告申请执行直至2015年12月25日，被告才付清该欠费。但是，2014年10月至今的物业管理费，以及2014年8月24日之后的电费，被告尚未支付，原告故诉至法院。被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)辩称，被告确实未支付相关物业费及电费。被告于2004年入住后，与原告相安无事，被告一直按时支付物业费。但2006年被告与原告员工发生纠纷，至此之后，原告就不再向被告提供任何物业服务。被告房屋所在的大楼37层，有诸多公共部分，包括卫生间、走廊、茶水间等。原告长期不对该些部位进行清洁、保养，以致部分设施已经损坏，卫生间脏乱。部分房间则同时有漏水等情况发生。被告对上述问题向原告进行了反映，但原告一直推托，拖延，至今未得到解决。与被告房屋相似的其他楼层则没有上述情况，原告一直按时保养、清洁。综上，鉴于原告没有提供相应物业服务，被告不愿全额缴纳物业费及逾期付款利息。对于欠付电费被告愿意按实缴付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《上海兆丰广场物业管理服务合同》、《管理公约》、上海市房地产登记信息、(2014)长民三(民)初字第2834号民事判决书及二审判决书、催款函、现场照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的产权人为被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)，建筑面积为238.10平方米。被告同为相邻的3701、3702、3704室的房屋产权人。2001年7月，原告与上海百宁房产发展有限公司签订《上海兆丰广场物业管理服务合同》，受聘为本市长宁区长宁路XXX号“兆丰广场”的物业管理企业，合同约定：物业管理费为每月每平方米建筑面积22元(其中包括中央空调等能源费用)；管理期限自2001年7月1日起至2010年6月30日止。后因开发商变更为上海多媒体产业园发展有限公司，原告又与上海多媒体产业园发展有限公司签订一份《上海兆丰广场物业管理服务合同》，继续为兆丰广场提供物业管理服务，在物业管理费标准不变的情况下，管理期限延展为自2010年7月1日起至2020年6月30日止。涉讼房屋自2014年10月1日至2016年8月31日共23个月的物业管理费合计为120,478.60元；自2014年8月25日至2016年7月25日的电费为12,311.25元，被告均未缴纳。至涉讼之日止，兆丰广场尚未成立业主委员会。另查明，原告曾就涉讼房屋物业管理费于2014年10月向本院提起过诉讼，本院依法作出(2014)长民三(民)初字第2834号生效民事判决书，判决被告向原告支付2008年5月至2014年9月间的全部物业管理费。再查明，因涉讼房屋以及临近3701、3702、3704室产权人均为被告，被告封闭了该楼层部分公共走道，将公共卫生间等一并封闭在内。根据被告提供的现场照片，该楼层的公共卫生间污渍较为严重，涉讼房屋及周边公共区域有小部分墙体破损、窗户变形等情况。对于上述情况，原告表示，被告在2016年10月进行了报修反映，原告已经知晓。由于被告封闭了37层公共部位，以致清扫、保养卫生间等构成障碍。根据现状，原告会及时对公共部位的受损部位进行维修，并对被告房屋内的受损部位进行有偿维修。但无论如何维修，考虑被告封闭的区域，被告需提供相应的协助配合。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，在未成立业主委员会的情形下，物业公司与开发商所签物业服务合同的效力及于全体业主。现原告根据物业合同，对涉讼房屋所在兆丰广场提供了物业服务，被告作为涉讼房屋业主，应当依据物业合同按期向原告支付约定物业管理费。被告辩称其拒付物业费系因原告长期未向其提供物业服务。根据现场的照片，被告所称的公共卫生间等部位欠缺保养、打扫等问题应有存在。但本院认为，被告同时存在封闭公共走道等部位的情况。无论其他楼层情况如何，被告封闭公共走道无疑不便原告清扫相关公共区域。况且，物业服务包含保安、电梯、大楼维护等一系列服务。即使原告在大楼37层服务有瑕疵，被告也无权以此拒付物业费。关于逾期付款利息，鉴于原告在提供的物业服务中有小瑕疵，故关于此项诉请，本院不予支持。关于欠付的电费，被告表示愿意按实缴付，现被告欠付电费12,311.25元，应按实向原告缴纳。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞强物业管理有限公司上海市长宁区长宁路XXX号“兆丰广场”3703室房屋2014年10月1日至2016年8月31日的物业管理费120,478.60元；被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞强物业管理有限公司上址房屋2014年8月25日至2016年7月25日的电费12,311.25元；驳回原告上海瑞强物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,051.80元，因适用简易程序减半收取计1,525.90元，由被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)负担。如不服本判决，原告上海瑞强物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告唐泽章子(KARASAWASHOKO)可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  陈乃徐二〇一七年三月二十四日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……