福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0111民初4301号 原告（反诉被告）：吴晋琴，女，1979年12月2日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张志鸿，福建原宗律师事务所律师。 被告（反诉原告）张忠华，男1972年7月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 被告（反诉原告）：黄爱枝，女，1976年2月19日出生，汉族，住福州市晋安区。 两被告共同委托诉讼代理人：方苗，福建亚太天正律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：巫仕盛，福建亚太天正律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：福州大伟房产经纪服务有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西洪路488号万隆花园二区1#楼1层04店面。统一社会信用代码：913501027593979392。 法定代表人：王伟。 委托诉讼代理人：李晓东，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静雅，福建智君律师事务所律师。 原告吴晋琴与被告张忠华、黄爱枝，第三人福州大伟房产经纪服务有限公司（以下简称大伟房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴晋琴的委托诉讼代理人张志鸿，被告张忠华、黄爱枝的委托诉讼代理人方苗，第三人大伟房产的委托诉讼代理人李静雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福晟公司提出诉讼请求:1.判令解除FZ-2004-001房地产经纪合同（甲种本---买卖，编号：03592016061902）以及补充协议；2.被告张忠华、黄爱枝向原告支付违约金80000元；3.被告张忠华、黄爱枝赔偿原告支出的律师代理费8000元、评估费损失2700元；4.本案诉讼费由被告张忠华、黄爱枝承担。 事实与理由：原告于2016年6月19日与被告张忠华、黄爱枝及第三人大伟房产签订《房产经纪合同》，并于2016年7月10日签订《补充协议》，三方约定：被告张忠华、黄爱枝将晋安区房子卖给原告，该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为1180000元；被告张忠华、黄爱枝违约的其定金不予返还，由第三人大伟房产代被告张忠华、黄爱枝直接赔付原告，原告违约的应支付被告张忠华、黄爱枝等同于定金数额的违约金；守约方可以要求违约方承担诉讼费、律师费等。原告按合同约定履行了如下义务：向第三人交付80000元定金；将办理购房的相关材料备齐并交给第三人；向评估公司交付评估费2700元对连潘小区3＃楼104单元房子进行评估；将除定金、差额款、贷款外的房款共132000元存入第三人指定的中国工商银行账户中办理资金监管手续，并由中国工商银行出具存款证明；而且银行贷款已审批通过，所有款项均已到齐。按《房地产经纪合同》约定，原告履行完这些义务后，被告张忠华、黄爱枝就应当配合办理相关房产变更登记等手续，但原告及第三人多次以电话、短信、催告函、律师函等方式向被告张忠华、黄爱枝提出办理产权交易手续均未果，且被告张忠华、黄爱枝故意躲避。被告张忠华、黄爱枝迟延履行主要义务，且经催告后在合理期限内仍不履行，已严重违背了诚实信用原则，应赔偿原告因此所造成的损失。 被告张忠华、黄爱枝辩称：同意解除原、被告之间签订的《房地产经纪合同》及补充协议。导致本合同解除的根本原因是原告未按约履行合同义务。2016年6月19日，被告张忠华、黄爱枝与原告签订了《房产经纪合同》，该合同对交易程序作出了约定。2016年7月10日，被告张忠华、黄爱枝与原告就合同未尽事宜签订了《补充协议》，协议中约定：原合同约定原告应于2016年8月15日前将除定金、贷款外的房款（约60万元）存入第三人指定的银行办理冻结手续，现双方约定协商将上述约定时间提前至2016年7月12日早上办理将首付款（首付款=成交价-银行贷款-定金-差额）外的房款存入中介方指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款。补充协议签订后，原告并未按照补充协议的约定履行义务：补充协议约定原告办理银行冻结手续的时间为2016年7月12，但是原告实际办理日期是7月27日；根据补充协议的约定，原告应在2016年7月12日早上办理办理将首付款（首付款=成交价-银行贷款-定金-差额）外的房款（即为1005000元）存入第三人指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款，而原告存入的金额仅为132000元。原告并未完整履行合同义务；原告未按合同约定履行合同义务，应当承担违约责任，被告张忠华、黄爱枝在合同签订后一直积极配合原告及第三人办理相关手续，但是原告却未及时、完整的履行合同义务，导致本合同解除，应承担违约责任。 综上所述，本案合同解除的根本原因是原告并未依约及时、完整的履行合同义务，原告应当承担相应的违约责任，请求依法驳回原告诉讼请求。 第三人大伟房产辩称：第三人已经根据原、被告双方共同签订的《房地产经纪合同》履行了其相应义务，造成该合同无法实现的根本原因是被告张忠华、黄爱枝的违约行为。第三人在本次交易中一直处于积极促成的地位，无任何过失及不当之处。 反诉原告张忠华、黄爱枝提出诉讼请求:1.判令解除反诉原告与反诉被告于2016年6月19日签订的《房产经纪合同》及补充协议；2.反诉被告吴晋琴支付的定金80000元不予返还；3.反诉被告大伟房产直接赔偿反诉原告定金80000元；3.反诉被告大伟房产应将房屋权属资料全部退还反诉原告；4.诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2016年6月19日，反诉原、被告签订了《房产经纪合同》，合同约定：反诉被告吴晋琴向反诉原告张忠华、黄爱枝购买位于晋安区的房屋；成交价为118万元；交易程序为：提交资料，反诉原告张忠华、黄爱枝与反诉被告吴晋琴须在签订合同起三个工作日内将办理购房的相关材料备齐并交于反诉被告大伟房产；筹款及金额，反诉被告吴晋琴应在2016年8月15日前将除定金、差额款、贷款外的房款及反诉被告大伟房产的中介佣金存入反诉被告大伟房产指定银行账户中办理资金监管手续，由银行出具存款证明；贷款申请，三方待反诉被告大伟房产将上述房款到位后三个工作日前往反诉被告吴晋琴贷款银行办理贷款申请手续.....；依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签定后，合同三方应按照约定履行，否则属违约行为，反诉被告吴晋琴违约的其定金不予返还，由反诉被告大伟房产代反诉被告吴晋琴直接赔付反诉人；反诉被告吴晋琴如未能按照交易程序规定的时间付款，反诉人可以选择本条第一款的定金罚则或要求反诉被告吴晋琴支付违约金（按成交价的日万分之五）。 2016年6月19日，反诉被告吴晋琴向反诉原告张忠华、黄爱枝缴纳（由反诉被告大伟房产代收）定金80000元。2016年7月10日，反诉原告张忠华、黄爱枝与两反诉被告就合同未尽事宜签订了《补充协议》，补充协议约定：原合同约定反诉被告吴晋琴应于2016年8月15日前将除定金、贷款外的房款存入反诉被告大伟房产指定的银行办理冻结手续，现双方约定协商将上述约定时间提前至2016年7月12日早上办理将首付款（首付款=成交价-银行贷款-定金-差额）外的房款存入反诉被告大伟房产指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款。合同及协议签订后，反诉被告吴晋琴并未按照约定履行相应义务，致反诉原告张忠华、黄爱枝合同目的不能实现，反诉原告张忠华、黄爱枝造成了严重损失。根据《合同法》及《房产经纪合同》的相关约定，反诉原告张忠华、黄爱枝有权不予返还定金80000元，并有权要求反诉被告大伟房产代反诉被告吴晋琴直接向反诉原告张忠华、黄爱枝赔付定金人民币80000元。 反诉被告吴晋琴辩称：反诉被告吴晋琴认为《补充协议》第１条的真实意思是将《房产地产经纪合同》第20条第2款约定的时间由2016年8月15日提前至2016年7月12日，即“反诉被告吴晋琴应于2016年7月12日早上将首付款存入反诉被告大伟房产指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款”，而不是“反诉被告吴晋琴应于2016年７月12日早上将首付款外的房款存入反诉被告大伟房产指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款”。具体理由如下：补充协议的目的只是将冻结首付款的时间提前办理，以便提前申请贷款；根据房地产交易习惯：冻结首付款的目的是为了办理贷款，没有冻结首付款，贷款将审批不下来；2016年7月12日，不可能将银行贷款、定金、差额冻结，只能将首付款冻结。因为贷款尚未开始申请，因此不可能冻结贷款；定金8万元已按合同约定交付给反诉被告大伟房产，不可能将该款项冻结；《补充协议》第１条后半部分已对差额做出约定“反诉被告吴晋琴剩余差额房款应于其银行贷款审批通过且双方在房产交易登记中心办理收件手续当日双方办理冻结”，因此约定2016年7月12日冻结差额款亦是无效；根据双方向银行提交的《二手房交易资金监管协议》，双方约定成交价为632000元，其中自筹首付款为132000元，其余500000元向银行申请个人住房按揭贷款，双方只对自筹和贷款部分委托银行同时进行监管，银行也不可能对定金、差额冻结。 从前述可看出，《补充协议》第１条中“现双方约定协商将上述约定时间提前至2016年７月12日早上办理将首付款（首付款＝成交价－银行贷款－定金－差额）外的房款存入丙方指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款。”的约定，根本无法履行，属无效条款，并不是反诉被告吴晋琴不按合同约定履行。补充协议约定变更原合同约定，但该补充协议无效的，应当按原合同约定履行。反诉被告吴晋琴已按照合同条款的真实意思已经履行了其应尽的义务，不应承担违约责任。 反诉被告大伟房产辩称：关于补充协议中有关条款的争议，我方作如下说明，由于当时签订补充协议的时间比较仓促，但是根据交易习惯及上下文的联系，签订双方的真实意思表示及意图都是显而易见的，确实如反诉被告吴晋琴答辩所称。因反诉原告的违约行为致使合同不能履行，其已经根据《房产经纪合同》的约定将定金退还反诉被告吴晋琴。 本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人于2016年6月19日签订ＮＯ.03592016061902号《房地产经纪合同》，原告向被告购买位于晋安区的房产。合同约定：转让成交价为1180000元，定金8万元，被告张忠华、黄爱枝违约的其定金不予返还，由第三人大伟房产代被告张忠华、黄爱枝直接赔付原告，原告违约的应支付被告张忠华、黄爱枝等同于定金数额的违约金；原告应于2016年8月15日前将出定金、差额款、贷款外的房款及第三人中介佣金存入第三人指定银行账户办理资金监管手续，由银行出具存款证明，上述房款到位后三个工作日内前往原告贷款银行办理房产贷款申请手续，贷款通过后三个工作日内到房地产交易登记中心进行网上备案，网上备案完成后三个工作日内领取电子合同，办理房产交易的购房证明查询手续，待房地产交易登记中心出具购房证明成功后三个工作日内办理房屋所有权证交易收件手续，同日将差价款（差价款＝成交价-评估价-定金）存入双方指定的银行账户办理监管手续等。合同签订当日，原告即向第三人支付了购房定金80000元。嗣后，原、被告及第三人于2016年7月10日签订《补充协议》，约定原合同约定原告应于2016年8月15日前将除定金、贷款外的房款存入第三人指定的银行办理冻结手续。现双方约定协商将上述约定时间提前至2016年７月12日早上办理将首付款（首付款＝成交价-银行贷款-定金-差额）外的房款存入第三人指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款。原告剩余差额（差额＝成交价-银行贷款-定金-首付款）房款应于原告通过贷款审批通过且原、被告双方在房地产交易登记中心办理收件登记当日双方办理冻结等。补充协议签订后，原告向指定银行存入132000元首付款，并于2017年1月27日办理资金冻结。嗣后，因原、被告双方对理解产生歧义，导致《房地产经纪合同》及其《补充协议》无法继续履行，原告遂诉至本院，因此支付律师代理费8000元，两被告在本院审理期间亦提起反诉。 另查明，经第三人大伟房产确认诉争房产经评估税前价值为675000元，抵押净值为632000元，房屋首付款为132000元，银行贷款为500000元，差价款为425000元。 庭审中，原告确认已收到第三人退还的定金80000元。 本院认为：原、被告与第三人签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，所以原、被告签订的合同自成立时生效，属有效合同。因原、被告签订的《补充协议》第一条中约定的“现双方约定协商将上述约定时间提前至2016年７月12日早上办理将首付款（首付款=成交价-银行贷款-定金-差额）外的房款存入第三人指定的银行办理银行冻结手续，并且向银行申请贷款。”与同为第一条的“原告剩余差额（差额=成交价-银行贷款-定金-首付款）房款应于原告通过贷款审批通过且原、被告双方在房地产交易登记中心办理收件登记当日双方办理冻结”的约定在付款时间及金额上存在明显前后矛盾，且存在歧义，导致无法继续履行，该事由不可归责于双方当事人，故原、被告双方均不构成违约，无需承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中原告要求解除合同理由充分，被告亦同意解除合同，对原、被告该项请求本院予以支持。鉴于第三人大伟房产已将购房定金返还原告，故本院不在对此进行处理。原、被告在合同订立及履行过程中均存在过错，原告诉请被告承担律师代理费8000元、评估费损失2700元，没有法律依据，本院不予支持。同时，诉争合同解除，反诉原告诉请反诉被告大伟房产退回房屋权属材料，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告吴晋琴与被告张忠华、黄爱枝、第三人福州大伟房产经纪服务有限公司于2016年6月19日签订的《房地产经纪合同》（编号：03592016061902）及2016年7月10日签订的《补充协议》； 二、反诉被告福州大伟房产经纪服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张忠华、黄爱枝诉争房屋的房屋权属资料； 三、驳回原告吴晋琴的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告张忠华、黄爱枝的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4160元,由原告吴晋琴负担;反诉案件受理费5404.5元，由反诉原告张忠华、黄爱枝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李伯魁 二〇一七年三月十六日 书记员  潘珊珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1