广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤05执异38号 案外人：张梓泓，男，汉族，1991年12月20日出生，住址广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：纪俊辉，广东练江律师事务所律师。 申请执行人:连森杰，男，汉族，1993年8月14日出生，住址广东省汕头市龙湖区。 委托诉讼代理人：林铤、余立坤，广东法帆律师事务所律师。 被执行人：周勤栋，男，汉族，1982年8月6日出生，住址广东省广州市越秀区。 被执行人：周育喜，男，汉族,1962年7月16日出生，住址广东省汕头市潮南区。 被执行人：汕头市嘉盛置业房地产开发有限公司，住所地广东省汕头市潮南区峡山街道华南贸易广场9街8号首层，统一社会信用代码914405146981407848。 法定代表人：周勤栋，董事长。 委托诉讼代理人：雷金利，男，汉族，1974年8月17日出生，系该公司行政部经理。 本院在执行申请执行人连森杰与被执行人周勤栋、周育喜、汕头市嘉盛置业房地产开发有限公司（嘉盛置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人张梓泓对本院拍卖被执行人嘉盛置业公司位于汕头市潮南区峡山街道桃溪居委桃外村沟尾洋的二幅国有土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张梓泓提出异议称，请求法院在拍卖被执行人嘉盛置业公司名下位于汕头市潮南区××街道桃××外村沟尾洋的土地使用权前，依法确认并保护案外人在拍卖标的上的合法权益。事实与理由： 一、2016年5月28日，胡文华与被执行人嘉盛置业公司签订了《嘉盛金光广场商品房预订协议书》，约定胡文华预定被执行人嘉盛置业公司开发的位于潮南区××金光南××广场××单元，购房款总价人民币1，575，265.72元。2016年5月28日、6月1日，胡文华分别向嘉盛置业公司缴纳购房款人民币15.8万元、126万元。后胡文华将购房权益转让给杨金松，杨金松将购房权益转让给刘曼芬，刘曼芬将购房权益转让案外人。案外人与嘉盛置业公司办理了相应的变更手续，即案外人依法获得金光南路嘉盛金光广场5幢8层第802单元的合法权益。《嘉盛金光广场商品房预订协议书》中有当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被执行人嘉盛置业公司已经按照约定收受购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。 二、因申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，2019年12月3日，法院根据（2019）粤05执23号裁定，对汕头市潮南区××街道桃××外村沟尾洋的二宗国有土地使用权（总面积38160.85平方米）发出拍卖公告，但法院拍卖没有考虑案外人依法享有拍卖标的上开发商品房享受的权利，即将进行的拍卖直接影响案外人的合法权利。 综上，案外人认为法院拍卖遗漏了对案外人购房权的保护，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，特申请法院中止执行，以便查清事实，以保护案外人的合法权益不受侵害。案外人张梓泓提供其本人身份证、《嘉盛金光广场商品房预订协议书》、二份《收款收据》、阿里拍卖-拍卖详情、2018年1月16日交易汇款的中国工商银行《境内汇款电子回单》。 申请执行人连森杰答辩称，一、案外人提供的《嘉盛金光广场商品房预订协议书》是一份无效合同，故不能成为案外人主张权利的依据。案外人签订的合同是一份商品房预售合同，而与之签订合同的相对方嘉盛置业公司，并未办理建设工程施工相关手续，未曾取得建设工程施工许可证，也未取得商品房预售许可证。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。故案外人所主张的合同，实际上是一份无效合同，故不能据此认定案外人对该拍卖土地享有权利。二、涉案土地上的商品房并未建成，案外人未取得该商品房的所有权，故案外人并非该商品房的权利人，对涉案土地更不享有任何权利，对该拍卖土地不享任何可以排除强制执行的民事权益。案外人虽签订了商品房预售合同，但因该商品房并未建成，物权客体并不存在，故案外人对该商品房不享有权利，对涉案土地则更不享有任何权利，即案外人并非该涉案土地的权利人。而其提供主张权利所依据的合同，如前所述是一份无效合同，无法证明其对被拍卖土地享有任何的实体权益。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”之规定及第二十五条，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…”之规定，因本案案外人无法提供上述规定的相关证据证明其是涉案土地的权利人，故其主张不能成立，应当驳回其异议申请。 本院查明，2018年12月7日，本院作出（2018）粤05民初128号民事判决，依法判决:被执行人周勤栋付还申请执行人连森杰借款本金323895256元及利息、律师费等，周育喜、嘉盛置业公司承担连带清偿责任。上述判决已经发生法律效力。由于被执行人周勤栋、周育喜、嘉盛置业公司没有履行生效法律文书确定的义务，申请执行人连森杰于2019年1月17日向本院申请强制执行，申请执行标的为338491030.14元及相应利息等。本院于同日立案执行。在执行过程中，本院向被执行人周勤栋、周育喜、嘉盛置业公司发出《执行通知书》等法律文书，责令三被执行人履行生效判决确定的还款义务，但三被执行人至今尚未履行义务。 本案原在诉讼过程中，本院已于2018年6月28日作出（2018）粤05民初128号民事裁定：查封被申请人嘉盛置业公司所有的位于汕头市潮南区××街道桃××外村沟尾洋的二幅国有土地使用权。由于被执行人周勤栋、周育喜、嘉盛置业公司至今尚未履行生效判决确定的还款义务，2019年8月28日，本院作出裁定：拍卖被执行人嘉盛置业公司所有的位于汕头市潮南区××街道桃××外村沟尾洋的二幅国有土地使用权[国有土地使用权证号分别列：潮南国用（2011）第0100129号，面积21685.47㎡，潮南国用（2011）第0100130号，面积16475.38㎡]。本院于2019年12月3日将上述二幅土地使用权挂上本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公告拍卖。案外人张梓泓不服，对执行标的物提出书面执行异议。 另查明，本院拍卖的被执行人嘉盛置业公司所有的位于汕头市潮南区××街道桃××外村沟尾洋的二幅土地上尚未建设有商品房等建筑物，嘉盛置业公司也未依法取得商品房预售许可证。 又查明，案外人张梓泓于2019年12月17日提出书面异议，称原购房人胡文华已于2016年5月28日与嘉盛置业公司签订了《嘉盛金光广场商品房预订协议书》，购买嘉盛置业公司开发的位于潮南区××金光南××广场××单元，购房总价人民币1575265.72元。原购房人胡文华已于2016年5月28日、6月1日，分别向嘉盛置业公司缴纳购房款人民币15.8万元、126万元。后胡文华将购房权益转让给杨金松，杨金松将购房权益转让给刘曼芬，刘曼芬将购房权益转让给其本人。其与嘉盛置业公司办理了相应的变更手续，获得金光南路嘉盛金光广场5幢8层第802单元的购房权益。 本院认为，本案争议的焦点为本院作出（2019）粤05执23号之二执行裁定，拍卖被执行人嘉盛置业公司位于汕头市潮南区××街道桃××外村沟尾洋的二幅国有土地使用权是否符合法律规定。 本案是案外人对执行标的主张实体权利的执行异议案件。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，由于嘉盛置业公司开发的商品房至今尚未依法取得商品房预售许可证明，即使其与案外人签订了商品房预订协议书也不是具有法律效力的书面买卖合同，据此，案外人要求本案中止执行的理由不能成立，依法应予驳回。此外，案外人通过执行异议程序请求在本院拍卖被执行人嘉盛置业公司名下上述涉案土地使用权前，确认并保护其异议所提出的在拍卖标的上的权益理由不能成立，依法不能支持，应予驳回。案外人如果认为自己权利受到损害，依法可另循法律途径寻求解决。本院依法裁定拍卖被执行人嘉盛置业公司所有的上述涉案二幅土地使用权并挂上本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公告、拍卖，符合相关法律规定，依法应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人张梓泓的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林炼丛 审判员  庄志杰 审判员  郑阳笙 二〇二〇年二月五日 书记员  吴秀银 附：相关法律及规定 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、最高人民法院《关于适用【中华人民共和国民事诉讼法】执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。