浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4680号 上诉人（原审原告）：诸暨市越都置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道西施大街1号。统一社会信用代码91330681681658579P。 法定代表人：叶恒。 委托诉讼代理人：傅先祥，浙江奇墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江奇墨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：许锋，男，1968年11月7日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人（原审被告）：杨燕芳，女，1972年10月15日出生，汉族，住诸暨市。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：何建红，浙江越晖律师事务所律师。 上诉人诸暨市越都置业有限公司，上诉人许锋、杨燕芳因商品房销售合同纠纷一案，均不服浙江省诸暨市人民法院（2018）浙0681民初20212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 诸暨市越都置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“并支付该款自2014年3月6日起至款付清之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的违约金”，改判为“并支付该款自2014年3月6日起至款付清之日止按日万分之四计算的违约金”；2.撤销一审判决第二项，改判支付律师费5万元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“虽最后未能达成一致意见，但迟延付款的责任不能全部归责于两被告”系事实认定错误。根据查明的事实，本案迟延付款的责任完全在于两被上诉人。首先，根据合同约定两被上诉人本应于2014年3月5日前付清全部款项，但两被上诉人没有履约。其次，上诉人与两被上诉人在2014年6月30日之后的协商不能认定为上诉人对被上诉人未按约付款的行为存有过错。二、原审认为“根据合同补充协议第二大项第二条的规定，买受人应当承担律师费的情形是针对买受人所支付或由他人代付的房款被他人通过法律程序主张或依法强制退还的情形下，未及时补足房款时应承担的违约责任，与本案情况不符，不能适用于本案”，系适用法律错误。首先，该合同条款的约定涵盖了买受人逾期未支付房款的所有违约情形，其次，《合同法》第一百一十三条和《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条均是支持律师代理费由恶意拖欠方承担。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 许锋、杨燕芳辩称，一、关于违约金问题，原审对违约金的处理是错误的，原审不应支持诸暨市越都置业有限公司的请求。规划变更后许锋、杨燕芳虽选择了继续履行合同不退房，但双方未就变更后的现状为基础签订补充合同，应付房款的余款未确定，故许锋、杨燕芳不需要支付房款及违约金。二、即使许锋、杨燕芳有支付违约金的义务，原审确定的违约金标准偏高。三、对于律师费问题，原审处理正确。诸暨市越都置业有限公司是基于补充协议的第二项提出律师费的诉请的，但是该第二项内容并不是针对本案情形。 许锋、杨燕芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回诸暨市越都置业有限公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、规划设计变更后，上诉人许锋、杨燕芳虽选择不退房，但双方未就变更后的现状为基础签订《补充协议》，应付房款余款未确定，二上诉人暂无须支付房款及违约金。本案中，诸暨市越都置业有限公司违规进行设计变更，并没有将该情况通知许锋、杨燕芳，双方就规划变更后的协议履行问题一直在沟通与协商，从双方沟通的过程来看，双方均同意按照合同继续履行，对于应付房款的尾款在原合同的基础上扣除55万元双方也达成了一致意见，对此，许锋、杨燕芳在原审中提供了由诸暨市越都置业有限公司起草的具结书，后因诸暨市越都置业有限公司说要向总公司报备而未盖章，说明双方对于应付房款具体为多少金额未达成一致意见，许锋、杨燕芳在款项未确定的情况下无从支付余款，也没有必要再支付违约金。二、退一步讲，即使二上诉人有支付违约金的义务，一审确定的违约金仍偏高。合同中约定了不平等的违约责任条款，违反公平原则。双方签订的《补充协议》约定，把买方逾期付款的违约责任调整到日万分之四，但是对于卖方未按时交房的违约责任仍为日万分之一，故该格式条款是不对等的不公平条款；原审在确定违约金时未考虑诸暨市越都置业有限公司的过错。诸暨市越都置业有限公司先建造后规划设计变更，系违规建造。上诉人在一审中提供的现场修复照片、视频等足以证明被上诉人的房屋确实存在质量问题。综上，请求改判支持上诉人许锋、杨燕芳的上诉请求。 诸暨市越都置业有限公司辩称，一、变更的规划设计不涉及许锋、杨燕芳购买的商品房，不影响其房屋结构、户型、空间、朝向及使用功能。根据合同第10条的约定，对该种规划变更出卖人是不需要通知买受人的，出卖人认为有必要的可以告知买受人，但不需要征得买受人同意，因此双方不需要另行签订补充协议。二、合同约定逾期付款违约金按日万分之四计取是合理的，该合同是双方协商签订的，是双方真实意思表示。综上，请求驳回许锋、杨燕芳的上诉。 原审原告诸暨市越都置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付购房款250万元，并支付自2014年3月5日起至款清之日止按每日万分之四计算的违约金；2.判令被告支付律师费5万元。 一审法院认定事实：2013年3月19日，原告诸暨市越都置业有限公司与被告许锋、杨燕芳就本市绿城玫瑰园留云苑12幢101号商品房签订《商品房买卖合同》及补充协议，其中部分约定：1.该商品房建筑面积共641.89平方米，房价款按套（单元）计算，总价款为1800万元；2.买受人于2013年3月18日支付房款人民币540万元整，于2013年7月5日支付房款人民币380万元整，于2014年3月5日支付房款250万元整；3.买受人未按以上分期付款的约定，足额支付任何一期款项的，则从任何一期付款期限届满之日起90天内，按逾期付款金额每日万分之四，向出卖人支付违约金，合同继续履行。如任何一期逾期付款超过90天，则出卖人在2年内均有权解除《商品房买卖合同》……出卖人不解除《商品房买卖合同》的，逾期付款违约金仍按照逾期付款金额每日万分之四计算，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清；4.买受人采取分期付款方式支付房款的，在合同约定的房价款及应偿付的违约金和赔偿金未付清的情况下，无权要求出卖人交付其所购的商品房；5.出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：①、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；②、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；③、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；6.经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；7.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；8.买受人声明并保证其支付（包括通过第三人支付）的购房款及有关费用的所有资金来源完全合法……若出卖人作为房款而收取的该等资金全部或部分被他人通过法律程序主张或被依法强制退还给原代付款第三人或任何第三方的，在商品房尚未交付或物权转移前，即视为买受人自始未付清房款，按买受人逾期付款论处，买受人无权要求出卖人交付所购商品房。买受人在前述情形发生后次日未以其他合法资金补足付清房款的，出卖人即有权单方解除商品房买卖合同……在商品房买卖合同未解除的情况下，出卖人因处理上述事务而支出的各类费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等），由买受人承担并偿付给出卖人。合同签订后，两被告按期支付了两期房款共计1550万元。因两被告认为房屋存在围墙开裂、漏水等质量问题，13幢进户门更改方位的问题，故拒付第三期房款并要求原告整改。原告则向两被告催讨支付尾款。双方就上述问题曾多次协商，2017年6月29日，原告工作人员黄云波将具结书经微信发送给被告许锋进行协商。后双方协商无果。另查明，涉案房屋所在的旧城改造核心区7#地块规划于2014年6月调整，并于2014年6月6日至2014年6月16日进行了公示。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效，原、被告均应按合同约定履行义务。根据合同约定，两被告采取分期付款的方式支付房款，在按期支付了两期房款共计1550万元之后，应当在2014年3月5日之前支付的尾款250万元一直未支付。对两被告提出的以代谢波支付的500万房款作抵扣该院不予支持，具体理由在质证部分已阐述，此处不再重复。两被告认为涉案房屋存在严重质量问题，规划调整未通知两被告，因此两被告享有先履行抗辩权，故要求驳回原告的诉请。该院认为，涉案房屋已于2014年6月30日通过竣工验收，达到交付条件但至今尚未交付，如若存在两被告所述的主体结构质量问题，两被告可依法提出解除合同，依据合同约定，规划调整未及时通知买受人的，两被告亦可提出解除合同，但现两被告未提出解除合同的诉求，要求继续履行合同，原告则依法依约承担相应的修复、赔偿责任，在支付房款期限在前，房屋尚未交付的情况下，两被告以此阻却支付房款的抗辩理由不成立，该院不予支持。至于两被告提出的房屋防水质量不合格、围墙开裂等不属于主体结构问题的瑕疵，依据合同约定，两被告可在房屋交付后提出相应的修复、赔偿要求，亦不能成为阻却支付房款的理由。被告认为不支付房款的原因是因为双方一直就质量问题在协商，故违约金不应得到支持。该院认为，本案中原告并未有最终明确的意思表示放弃对违约金的索求，并在两次催款通知中均提到了违约金，因此两被告仍因支付一定的违约金。但对于迟延付款双方均有过错，两被告未按期支付尾款，而涉案房屋确实存在相邻房屋进户门规划更改等问题，原、被告确有长期协商且一度达成具结书的情况，在原告发送给被告的具结书中亦有原告补偿被告55万元，被告不再追究其他损失，原告亦不再追究被告前期违约责任等相关内容，虽最后未能达成一致意见，但迟延付款的责任不能全部归责于两被告，根据本案具体情况，该院调整违约金的计算方式为中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率。根据合同补充协议第二大项第二条的规定，买受人应当承担律师费的情形是针对买受人所支付或由他人代付的房款被他人通过法律程序主张或依法强制退还的情形下，未及时补足房款时应当承担的责任，与本案情况不符，不能适用于本案，故原告要求两被告支付律师费的请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告许锋、杨燕芳应支付原告诸暨市越都置业有限公司房款250万元，并支付该款自2014年3月6日起至款付清之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的违约金,款限本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告诸暨市越都置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费39680元，由原告诸暨市越都置业有限公司负担8593元，由被告许锋、杨燕芳共同负担31087元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。根据《商品房买卖合同》及补充协议，案涉房屋的总价款为1800万元，上诉人许锋、杨燕芳应于2013年3月18日支付房款540万元，2013年7月5日支付630万元，2013年12月5日支付380万元，2014年3月5日支付250万元。现许锋、杨燕芳在支付了1550万元后，迄今尚未支付尾款250万元。上诉人许锋、杨燕芳认为，双方应在设计变更后按现状为基础签订补充协议，因双方未就设计变更事宜签订补充协议，故应付剩余房款未确定，在此情况下支付剩余房款的条件还不成就。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十条的规定，出卖人依照规划部门批准的规划设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，影响到所购商品房的质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起15日内另行签订补充协议。本案中，在案证据尚不能表明上诉人许锋、杨燕芳所称的规划设计变更影响到其所购商品房的质量及使用功能，且即使双方就此另行签订补充协议也并不意味着必定对原合同价款进行调整，在双方未对原《商品房买卖合同》及补充协议约定的价款进行合意变更的情况下，上诉人许锋、杨燕芳仍应按照原约定履行付款义务。现诸暨市越都置业有限公司诉请许锋、杨燕芳支付购房款余款250万元，具有合同依据及事实依据。许锋、杨燕芳未按照合同约定支付剩余房款，显然构成违约。关于原审确定的逾期付款违约金是否正确合理的问题，虽合同约定，买受人按逾期付款金额每日万分之四向出卖人支付违约金，但从我国违约金的立法性质及司法实践来看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合权衡。从本案的情况来看，双方约定的逾期付款违约金确实过分高于所造成的利息损失，一审综合考量逾期付款产生的实际利息损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及双方曾就涉案房屋相邻房屋进户门规划更改的问题长期协商的事实，再结合诸暨市越都置业有限公司发送给许锋、杨燕芳的具结书载明内容，将违约金标准调整为按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算应属合理。上诉人诸暨市越都置业有限公司及上诉人许锋、杨燕芳关于原审对逾期付款违约金确定不当的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。关于诸暨市越都置业有限公司诉请的律师费应否予以支持的问题，根据补充协议的约定，买受人应当承担律师费的情形是针对买受人所支付或由他人支付的房款被他人通过法律程序主张或依法强制退还的情况下，未及时补足房款时应当承担的责任，本案并不属于上述合同约定情形，而《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条关于过错方赔偿无过错方合理的律师费用是针对当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方损失的情形，本案亦不属于上述规定情形。故诸暨市越都置业有限公司关于律师费的诉请缺乏合同依据和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人诸暨市越都置业有限公司，上诉人许锋、杨燕芳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39680元，由诸暨市越都置业有限公司负担19840元，许锋、杨燕芳负担19840元。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  韦 玮 二〇二〇年二月十八日 书记员  孙心怡