上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初29921号原告：李某，女，1985年3月28日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海裕明物业管理有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人：吴爱华，总经理。委托诉讼代理人：杨为甫，男。委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。原告李某与被告上海裕明物业管理有限公司(以下简称裕明物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月18日、2017年1月17日、2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告李某、被告裕明物业公司的委托诉讼代理人杨为甫、徐佳卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告房屋装修损失80,000元，沙发、地毯清洗费1,200元，西门子牌消毒柜损失2,899元。2017年1月17日庭审中，李某变更诉讼请求为：要求被告赔偿原告房屋装修损失55,862元，沙发、地毯清洗费1,200元，西门子牌消毒柜损失2,899元，租房损失16,500元，搬家费2,000元。事实和理由：李某系本市闵行区沁春路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人，裕明物业公司系该小区的物业服务企业；2016年10月16日，李某回到家中，发现涉案房屋厨房下水管道污水反流，致使房屋内的地板、地毯、沙发等被污水浸泡，厨房内的橱柜、消毒柜等全部损坏；后经查证，污水反流系因楼道下水总管堵塞所致。李某认为，裕明物业公司未按约提供物业服务，疏于履行管理职责，未及时疏通下水管道，致使其财产受损，应当承担违约赔偿责任，故诉至法院。裕明物业公司辩称，本案系侵权纠纷，因楼上住户随意丢弃异物致使下水管道堵塞，造成李某家中污水反流，故楼上住户应为实际侵权人；其公司根据物业服务合同约定，每三个月对小区全部下水管道进行巡查，最近一次巡查自2016年9月25日开始；李某所在的39号楼栋共有三根下水管道，分别对应01室、02室、03室房屋，其中02室、03室对应的下水管道在巡查前经902室、203室业主报修，已进行过疏通；巡查时，其公司工作人员发现01室下水管道的地面窨井盖存在堵塞问题，亦进行了疏通；2016年10月16日，其公司接到李某报修后，立即安排维修工疏通管道；其公司已按约履行义务，李某所受损失系因其未及时发现污水反流所致，故不同意承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李某系本市闵行区沁春路XXX弄XX号XXX室房屋权利人。2015年12月30日，上海三春汇秀苑业主委员会与裕明物业公司签订《物业服务合同》，委托裕明物业公司为该小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同约定裕明物业公司提供的物业服务包括物业共用部位的保养和维修、物业共用设施设备的日常运行和维修、物业公共绿化的养护、物业公共区域的清洁卫生、公共秩序的维护。共用设施设备包括：1.一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管等设备；2.物业管理区域内由业主和物业使用人共同使用的道路、绿地、排水管道、窑井等设施。合同附件二记载“每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通”。合同还约定，物业必须定员定岗编制，维修工除必要的报修或抢修必须每日巡视所负责的项目并记录下来。裕明物业公司的免责事由包括：因不可抗力导致物业管理服务中断的；因维修养护物业共用部位、公用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止公用设施设备等造成损失的；因非物业公司责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公用设施设备运行障碍造成损失的等。2016年10月国庆期间，李某外出。同月16日，李某回家后发现屋内大范围积水，随即报修。经裕明物业公司工作人员查检，系因楼栋总下水管道堵塞反水造成201室厨房漫水。次日，经小区业委会主任周汉良、裕明物业公司经理瞿国华现场确认，李某家中受损财产包括：1.客厅、两个卧室木地板(大自然、圆盘豆木材、实木)全部浸水，表面积水约3公分，表面漆大面积脱落，地板边缘四周已不平整；2.客厅沙发泡水，味重无法继续使用(表面材质棉麻，羽绒内填充物)；3.客厅及卧房内两块地毯(纯手工羊毛制造，土耳其带回，实付金额各1000里拉)泡水，无法继续使用；4.厨房内嵌式橱柜持续渗水；5.厨房内嵌式西门子消毒柜无法正常工作；6.冰箱目前暂无工作异常现象；7.客厅立柜冰箱暂时无工作异常现象；8.其它厨房用品、厨具均泡水。2016年10月20日，裕明物业公司工程部出具《39号201室厨房进水情况说明》一份，记载“2016年10月16日晚7：00接到保安电话反映39号201室业主报告厨房漫水，由维修工胡水龙到现场查看，胡水龙到现场后反映一个人不够，再加派胡广发与孙光途。楼道总下水管堵塞，三人合力花了两小时疏通。……”。2016年12月16日，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具《关于本市沁春路XXX弄XXX号XXX室房屋内装潢损失的司法鉴定意见书》，该公司根据相关资料并结合现场实际情况，对现场进行踏勘测量后计算工程量，并参照目前的市场价格，经计算涉案房屋内的装潢损失金额为55,862元。该意见书附件1为工程造价鉴定明细表，《费用表》记载：人工费10,119元、主要材料费34,979元、零星材料费109元、通用机械费558元、综合费用4,119元、税前补差4,100元、税金1,879元，工程施工费用合计55,862元；《预算书》记载：拆除木搁栅地板单层无平顶695元(单价12.35元，工程量56.32m2)、拆除壁橱113元(单价12.25元，工程量9.24m2)、拆除踢脚板39元(单价0.78元，工程量49.75m)、新做木地板地搁栅30×45﹫4002,509元(单价44.55元，工程量56.32m2)、新铺实木地板23,474元(单价416.80元，工程量56.32m2)、安装成品踢脚板清水572元(单价24.41元，工程量23.42m)、墙面平顶抹灰面乳胶漆原粉起底一底二度7,007元(单价54.06元，工程量129.62m2)、厨房底柜及台面5,688元(单价1,200元，工程量4.74m)、北卧实木衣柜5,000元(单价5,000元，工程量1项)，直接费合计45,098元；《工料机表》记载：木工4,738.47元(单价196元，数量24.18工日)、油漆工5,380.58元(单价184元，数量29.24工日)、中小方560.95元(单价2075元，数量0.27m3)、实木地板21,288.96元(单价360元，数量59.14m2)、成品踢脚板491.82元(单价20元，数量24.59m)、等边角钢30×433.20元(单价2.98元，数量11.14kg)、清抄油119.25元(单价9.20元，数量12.96kg)、胶油面腻子146.47元(单价2.26元，数量64.81kg)、内墙乳胶漆1,361.01元(单价35元，数量38.89kg)、膨胀螺栓钢质M8168.61元(单价0.77元，数量218.97个)、木螺钉M4-5×65-8011.60元(单价0.03元，数量386.73个)、螺旋钉54.20元(单价5.94元，数量9.12kg)、铜钉0.71元(单价3.20元，数量0.22kg)、圆钉4.43元(单价3.20元，数量1.39kg)、煤焦油(水柏油)49.64元(单价1.56元，数量31.82kg)、零星材料费108.66元、临时材料费10,688元、通用机械费557.89元；《税前补差》记载：已完工程保护500元、垃圾清运费300元、厨房间墙地砖及木地板下污水清理及消毒等(估)3,000元，合计4,100元。李某支付鉴定费2,400元。另查明，李某为清洗经污水浸泡的窗帘、沙发、地毯，支付保洁费1,200元。李某还与案外人赵某某签订了租赁期自2017年3月1日起至2017年5月31日止的《上海市房屋租赁合同》，约定月租金为5,500元等。诉讼中，李某申请证人蒋某某出庭作证。蒋某某陈述，其自2015年起居住于本市闵行区沁春路XXX弄XXX号XXX室，其房屋曾发生过三次反水问题，因及时发现，未造成严重后果；2016年10月7日左右，其出门时发现在二楼电梯门口有积水，其向物业公司反映后，物业公司工作人员于次日进行清扫；清扫后次日其发现同一位置又出现积水，并伴有异味，后其又发现201室门口也有积水，且201室、202室楼道墙面已经发黑；此后楼道积水问题持续数日；其不清楚李某何时回家。诉讼中，裕明物业公司确认涉案39号楼道由一名保洁人员负责每天清扫。该公司为证明其按约提供物业服务，还提交了房屋修理养护任务单、费用报销单、申请报告、支出凭单、疏通管道记录本、共用设备设施检查巡视记录表等证据。李某对于上述证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。现李某基于合同关系要求裕明物业公司承担违约赔偿责任，于法有据，本院予以确认。根据相关规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主、物业服务企业具有约束力。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，裕明物业公司作为涉案小区的物业服务企业，与包括李某在内的该小区业主之间形成物业服务合同关系，其公司应当保持小区住宅和公共设施完好，保障物业使用方便、安全，公共设施包含物业服务区域内由业主和使用人共同使用的排水管道等设施。裕明物业公司对共用的排水管道等设施不仅负有清扫、疏通义务，而且要保障管道排水畅通。根据已查明事实，201室房屋积水系因排水管道堵塞造成污水反溢所致，由于裕明物业公司在提供物业服务期间未能保障该楼栋排水管道畅通，该公司显然未全面履行物业服务合同约定的相关义务。再结合证人证言及当事人陈述意见，保洁人员每天清扫39号楼道，但对于二楼楼道的积水问题未及时查找原因，造成该楼道积水数日，直至李某回家报修后，裕明物业公司才作出相应处理，该公司显然未尽到保洁及巡查等合同义务。关于裕明物业公司提供的房屋修理养护任务单、疏通管道记录本、共用设备设施检查巡视记录表等证据，系该公司自行制作，无其他相应证据佐证裕明物业公司已履行了对涉案排水管道的检查疏通和管理义务，且上述情形亦不属于《物业服务合同》约定或者法律规定的免责事由。因此，在裕明物业公司不能充分举证证明李某亦存在违约的情况下，该公司应当对李某的损失承担违约赔偿责任。关于李某主张的房屋装修损失，上海公信中南工程造价咨询有限公司对房屋装修进行鉴定并出具意见书，该公司有鉴定资质，鉴定人也具有鉴定资格，该公司作出的鉴定意见具有权威性；现裕明物业公司对鉴定意见持有异议，但未提供充分证据予以反驳，故本院以该鉴定意见为依据，确认房屋装修损失为55,862元。关于沙发、地毯清洗费，有票据予以印证，本院予以支持。关于消毒柜损失，本院考虑该消毒柜的使用情况，参考一般市场售价，酌情支持1,000元。关于租房损失及搬家费，本院根据涉案房屋的受损情况，结合李某因装修施工需在外租房居住的必要性及所需用时，酌情支持3,000元。综上，本院确认裕明物业公司应赔偿李某61,062元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十二条规定，判决如下：被告上海裕明物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某61,062元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计948.74元、鉴定费2,400元，合计3,348.74元，由李某负担748.74元、上海裕明物业管理有限公司负担2,600元(于本判决生效之日起十日内支付李某)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何刚二〇一七年三月三日书记员  王晶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。