辽宁省盘锦市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽11执复7号 复议申请人（申请执行人）：岳松霄，男，1972年4月7日出生，汉族，住盘锦市大洼区。 被执行人：于雷，男，1976年2月8日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 案外人：盘锦三泰建筑安装有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。 法定代表人：赵恒秋，该公司董事兼总经理。 复议申请人岳松霄不服盘锦市大洼区人民法院（以下简称大洼区法院）作出的（2019）辽1104执异26号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 盘锦三泰建筑安装有限公司（以下简称三泰公司）于2019年3月29日以盘锦市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）辽11民终484号民事调解书为执行依据向双台子区法院申请执行，要求辽宁兴隆台宝通房地产开发有限公司（以下简称兴隆宝通公司）给付工程款1,479,616元利息或将盘锦××小区×楼X-X-XXX及涉案的四套商品房本案登记到三泰公司名下，并实际交付。 大洼区法院查明，该院于2019年8月21日作出（2019）1104民初2575号民事判决，判决：一、于雷于本判决生效后10日内返还岳松霄借款本金552,000元，并从2016年8月11日起借款给付完毕之日按月利率1.9%支付利息；二、于雷于本判决生效后10日内返还岳松霄借款本金140000元，并从2018年11月23日起至借款给付完毕之日止按月利率1.5%支付利息。案件受理费5350元，由于雷负担。该民事判决发生法律效力后，岳松霄向大洼区法院申请执行。执行过程中，大洼区法院于2019年9月29日作出辽1104执1081号执行裁定，查封了被执行人于雷所有的位于盘锦市××台子区盘锦××小区××楼××、××、××、××套商品房。另查明，三泰公司与兴隆宝通公司建设工程施工合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院（以下简称双台子区法院）于2019年3月29日作出（2018）辽1102民初1463号民事判决，判决：兴隆宝通公司于判决生效后十日内给付三泰公司工程款9,801,863.07元，并自2018年7月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至被判决确定的给付之日时止。兴隆宝通公司不服该判决，提起上诉，盘锦市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）辽11民终484号民事调解书，确认：一、兴隆宝通公司于2019年6月15日前一次性给付被三泰公司工程款现金7,122,839.50元及利息。二、兴隆宝通公司于2019年6月20日配合三泰公司共同到盘锦市XXX区劳动保障监察局，办理农民工工资保障金剩余84万账户的退款事宜；如逾期给付，其利息以84万元为基数，从2018年7月24日计算至清偿之日止，并转入兴隆宝通公司欠付三泰公司工程款，有权向法院申请强制执行；三、兴隆宝通公司于2019年6月20日前以房抵款方式履行三泰公司工程款的金额1,189,771.58元，并将房屋备案或登记到三泰公司名下，如逾期给付，其利息以1,189,771.58元本金为基数，从2018年7月24日起计算至清偿之日止；四、兴隆宝通公司于2019年6月20日前一次性给付三泰公司配合费金额为142,927.62元；五、如兴隆宝通公司未按上述约定履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；六、兴隆宝通公司给付三泰公司工程智联保证金额，以工程总价款23,669,977.78元的5%计算，工程质量保证金1,183,498.9元,按照约定于2019年7月24日返还60%，2020年7月24日返还40%，本案不予受理。再查明，2019年3月29日，三泰公司向双台子区法院申请执行，要求兴隆宝通公司给付工程款1,479,616元利息或将盘锦新开河小区8号楼房号为8-2-502及涉案的四套商品房本案登记到三泰公司名下，并实际交付。 大洼区法院认为，本案争议的焦点问题为利害关系人三泰公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或物权期待权。对于利害关系人对案涉房屋是否享有所有权问题,本院认为,案涉房屋作为不动产,物权变动的法定公示方式为登记,即所有权的设立变更、转让或消灭,自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋登记在房地产开发企业兴隆宝通公司名下,三泰公司通过以物抵债方式取得案涉房屋,在未办理所有权变动登记之前,案涉房屋未发生物权的变动,不能产生物权变动的效果,故利害关系人尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。对于利害关系人对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题,大洼区法院认为,金钱债权执行中,买受人对登记在房地产开发企业名下的不动产提出执行异议的,可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条予以审查,只要符合其中任何一条规定的情形,即可排除对该不动产的执行。其中第二十八条规定:案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户手续。第二十九条规定:案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定,利害关系人对登记在房地产开发企业名下的不动产提出异议必须符合上述任何一条规定的全部情形,才能产生排除执行的效果,而且上述法律规定系对于无过错不动产买受人房屋消费者的物权期待权的保护,故抵债协议并不属于法律规定的“合法有效的书面买卖合同”范畴,对于抵债不动产的受让人的物权期待权在前述法律规定中并未列入保护范围。本案中,在对案涉房屋查封之前,三泰公司与房地产开发企业兴隆宝通公司签订了书面以房抵债合同,通过利害关系人提出执行异议的理由及提交的证据可以看出三泰公司是通过以物抵债的方式取得案涉房屋,兴隆宝通公司以物抵债的目的在于消灭所欠的债务,而非单纯的房屋买卖关系。基于以物抵债完成的交付房屋,只是债务人履行债务的变通方式,其与基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别,故在案涉房屋完成物权变更登记之前,通过以房抵债取得的房屋并不足以形成优于其他债权的利益,利害关系人享有债权请求权,而非享有物权期待权。另三泰公司与兴隆宝通公司以物抵债的协议都未发生物权的变动,工程实际施工人于雷更不能取得案涉房屋的物权,如涉案房屋办理了网签登记根据《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此,除法律有规定外,记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。结合本案相关事实,案涉房屋并未登记在于雷名下,如仅进行了商品房网签登记,但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。综上,大洼区法院对利害关系人三泰公司执行异议涉案的四套房屋其为所有权人不予支持,但本案执行中查封兴隆宝通公司名下四套房屋确有错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项规定，裁定如下：撤销盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104执1081号执行裁定书及协助执行通知书。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向辽宁省盘锦市中级人民法院申请复议。 岳松霄向本院申请复议称，请求撤销大洼区法院作出的（2019）辽1104执异26号执行裁定，事实与理由：一、2019年6月5日盘锦市中级人民法院作出（2019）11民终484号民事调解书，调解生效后，兴隆宝通公司全部以房抵债。2019年6月20日兴隆宝通公司履行了全部义务，将包括案涉四套房屋在内的37套房屋全部按三泰公司的指示通过网签形式落到其指定人员名下，因于雷与三泰公司为挂靠关系，三泰公司同意将案涉房屋落到了张雪名下。名义备案登记人张雪并未对执行行为提出异议，执行法院依据名义备案登记人的证明对被执行人的房产进行预查封是正确的。二、执行法院未能区分预查封与正式查封的区别。大洼区法院不予支持三泰公司提出异议正确，但真正原因并不是已无敌扎协议未发生物权变动，而是兴隆宝通公司于三泰公司、于雷已经协商一致将房屋备案在张雪名下，该房屋与三泰公司已没有任何关系。 本院查明的事实与大洼区法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“……案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查……”，三泰公司既对执行标的案涉房屋提出排除异议又对大洼区法院查封其案涉房屋行为提出异议，大洼区法院应按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查并重新作出裁定，赋予当事人、案外人相应的救济权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十三条第五项规定，裁定如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院作出的（2019）辽1104执异26号执行裁定； 二、发回盘锦市大洼区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李恒志 审判员  石 光 审判员  王 丹 二〇二〇年二月二十八日 书记员  刘艳妮