江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4091号上诉人（原审被告、反诉原告）：李东才，男，1972年3月5日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：张建伟，男，1963年7月5日出生，住江苏省沭阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙龙，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沭阳福瑞达房地产开发有限公司（统一社会信用代码91321322MAIMEP476A），住所地江苏省沭阳县沭城街道迎宾大道东南侧梦溪园南路52号。法定代表人：涂晓文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗童文，江苏厚远律师事务所律师。上诉人李东才、张建伟因与被上诉人沭阳福瑞达房地产开发有限公司（以下简称福瑞达公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初4248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李东才、张建伟的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或依法改判福瑞达公司给付张建伟投资款1839600元，并按照57.5%的比例给付张建伟、李东才土地增值款（增值金额待评估机构评估确定）。事实与理由：一、一审判决对李东才、张建伟主张的土地增值款和部分施工费用未予支持有误。1．双方签订的合资合作合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，具有法律效力，李东才、张建伟延迟缴纳土地出让金不构成违约。（1）李东才、张建伟已按约给付第一期土地出让金2000000元，第二期土地出让金应由福瑞达公司以该宗土地的原使用人江苏梦溪置业有限公司（以下简称梦溪置业公司）缴纳的土地出让金冲抵后补齐，并配合李东才、张建伟缴纳。因福瑞达公司未办理交款手续，也未配合李东才、张建伟办理交款手续，故李东才、张建伟无法缴纳第三期土地出让金，其行为并不存在违约。（2）福瑞达公司实际控制人潘某要求以福瑞达公司名义对外借款或提供担保，李东才、张建伟提出合理异议，双方由此发生公章保管争议，福瑞达公司后擅自将公章作废，不能保证双方正常履行合同，责任在福瑞达公司。（3）在双方发生争议以及政府准备收回该宗土地使用权时，李东才、张建伟为维护自己的合法权益，向沭阳县领导反映，请求处理双方争议，并要求双方达成新的合意，或者由福瑞达公司提供合理保证，但在双方未协商确定且未通知李东才、张建伟的情形下，福瑞达公司因房地产增值擅自付清土地出让金，剥夺了李东才、张建伟的权利。故李东才、张建伟并非故意拖延履行合同，对于福瑞达公司垫付的土地出让金，李东才、张建伟愿意返还和支付相应利息，但并不影响双方合作协议的履行，该主张符合合法规定的不安抗辩权的构成要件。2．李东才出具承诺书的相对方为债权人赵某，不能以此认定李东才向福瑞达公司出具付款承诺。因李东才与赵某之间存在债权债务关系，李东才故而向赵某出具承诺，目的是归还赵某的债务，与福瑞达公司之间并无法律上的因果关系。福瑞达公司提供的承诺书是赵某在（2018）苏1322民初12788号案件中取回的原件。一审判决认定李东才出具的承诺为福瑞达公司履行付款3000000元土地出让金的义务，且李东才未按承诺付款构成违约无事实和法律依据。3．一审判决认定投入款1839600元为张建伟和李东才共同所有不符合客观事实和法律规定，应当认定为张建伟个人所有。原审中，张建伟提起反诉，明确主张本案中的投入款2700000元为张建伟个人投入，李东才有另外的投资款，并对张建伟个人投入部分不主张权利。即使李东才为合同签订人，根据实际投入的情况，该案的2700000元投入款也应认定为张建伟个人投入，故福瑞达公司应当返还给张建伟个人。二、一审判决认定李东才、张建伟违约解除合同，且不支持李东才、张建伟主张的土地增值款无法律依据。1．涉案地块通过竞拍取得，其具有归属权的排他性，从竞拍成功时即已确定该宗地块归属于福瑞达公司。李东才、张建伟同意解除合作合同时，涉案地块客观上已增值，并非预期利益，故该增值部分应作为合作双方的共同收益进行分配。2．因李东才、张建伟在合同履行过程中行使不安抗辩权，故双方解除合同的责任不在李东才、张建伟，而在福瑞达公司。土地增值部分系双方履行合同期间投入的收益，合同双方应根据投入的比例分割和享有相应的份额，即张建伟应享有相应比例的财产权益。一审法院应当对土地增值部分予以评估，按照双方实际出资比例予以分割。一审判决以李东才、张建伟未按时交纳土地出让金构成违约而判决驳回反诉请求没有法律依据。被上诉人福瑞达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。福瑞达公司向一审法院起诉请求：1．判令解除福瑞达公司与李东才签订的《梦溪花园合作开发合同书》；2．判令李东才、张建伟赔偿福瑞达公司损失547054元（福瑞达公司损失计2192054元，扣除李东才、张建伟已付款1645000元，李东才、张建伟应支付福瑞达公司赔偿款547054元；李东才、张建伟对施工道路、电线杆移位的费用，待其举证后，据实结算，另行扣除）；3．判令李东才、张建伟返还被其强行占有的福瑞达公司的公章、财务专用章、营业执照、法定代表人涂晓文印章；4．本案诉讼费用由李东才、张建伟承担。在诉讼过程中，福瑞达公司申请撤回上述第2、3项诉讼请求。李东才、张建伟向一审法院反诉请求：1．判决福瑞达公司返还投资款2740465元（①为履行合同支付的汽油费、办公费、招待费等计126094元；②工地内高压线路外移及青苗补偿费计65400元；③为施工工地临时用电购买材料及人工费支出计17150元；④项目投入开发过程中支付聘用技术人员工资234000元；⑤已施工部分工程款133200元；⑥借款401000元：包括潘某借款141000元及为福瑞达公司向尚中新还款260000元；⑦土地款1500000元）；2．判决福瑞达公司支付土地增值款5000000元（暂定，具体数额待评估后确定）。一审法院认定事实：2015年10月9日，李东才以江苏中顺建设工程有限公司泗阳分公司（乙方，承包人）的名义，与江苏梦溪投资置业有限公司（甲方，发包人）签订建设工程施工合同（以下简称“2015年合同”），合同约定工程名称为沭阳县梦溪酒店二期小区，工程承包范围为按图纸土建、水电、消防、附属、道路、绿化，甲方负责土地、供电等，工程乙方全垫资。同日，发包人江苏梦溪投资置业有限公司与承包人乙方江苏中顺建设工程有限公司泗阳分公司、丙方李东才签订补充协议书，约定李东才为保证人，对该工程负责，甲方由于挂地需要支付政府3000000元，由丙方借给甲方使用，利息为月利息0.7%，借期一年。为解决梦溪大酒店遗留问题，由国土管理部门分割收回梦溪大酒店项目东侧18.62亩土地，使用用途调整为商住，于2016年1月4日挂牌出让（宗地编号2015J2）。为摘得该宗土地并合作开发，2016年1月8日，福瑞达公司（甲方）和李东才（乙方）签订《梦溪花园合作开发合同书》（以下简称“2016年合作开发合同”），该合同约定：一、合作开发项目名称：梦溪花园（住宅及商业小区）（暂定），土地位置位于沭阳县西侧，共计18.62亩，宗地编号2015J2。二、合作内容、方式及时间：1、合同签订后乙方出借7000000元给甲方，用于替甲方缴纳土地款5000000元、退还原保证金2000000元，乙方负责该项目承建图纸范围内工程款（注：土建、水电、消防、电梯）及附属工程款（绿化、下水道、道路、亮化），此款甲方按3300元每平方米房屋抵14000000元房子给乙方；乙方另出借1000000元给甲方用于处理零星事项；乙方占总利益及本金57.50%，农民工保证金全由乙方负责缴付，办理开工证，乙方负责交钥匙工程，完工验收给甲方。2、甲方以梦溪花园地块款、甲方负责该项目小区住宅及商业电力规费、房屋外电力配套实施费用及该地块上原有六层框架结构建筑物（约4200平方米）作为出资，甲方交付该小区开发税收和除乙方所承担费用外的一切其他费用作为出资总资本同乙方合作。三、本金及利益分配：商品房甲方得到42.50%，乙方得到57.50%。政府2400000元左右资金，在二次交款前甲方负责转入，如若不能按时转入，造成损失均有甲方承担。……六、风险控制：如果因双方在该项目运作过程中，由于任何一方的资金不能到位或隐性债务，造成项目不能继续或者造成项目损失的，该方应承担全部责任及损失，直至解除合同。合同还约定了其他相关内容。该合同签订后，乙方由李东才、张建伟合作履行。关于李东才、张建伟缴纳土地款的程序，福瑞达公司称未作具体约定，李东才、张建伟称由其直接向土地管理部门缴纳。针对案涉地块，2016年2月1日，以张建伟名义支付国土拍卖保证金1500000元，福瑞达公司另通过潘某及另一案外人账号支付国土拍卖保证金500000元。2016年2月28日，福瑞达公司与沭阳县自然资源局（原沭阳县国土资源局）针对编号2015J2宗土地签订国有建设用地使用权出让合同，该合同约定，该宗土地总面积12413平方米，出让价款为7448040元，每平方米600.0193元，定金200万元抵作土地出让价款，2016年3月28日前支付第一期3724020元，于2016年4月28日前支付第二期3724020元。2016年4月21日，福瑞达公司支付土地出让金3373800元。2017年6月20日，李东才向福瑞达公司出具承诺书，内容为：“我与沭阳福瑞达房地产开发有限公司的梦溪花园开发合作，现承诺十天内打300万元人民币缴土地款，300万元打入双控账户，专款专用，用于解决现场矛盾，合作细节订立补充协议，如资金十日内没有到位，以前订立此地块合作协议终止，已投入资金由沭阳福瑞达房地产开发有限公司直接付给我，由于此项目收的保证金计借款共计人民币106万元。1、赵某61万；2、赵某工资8万；3.孔吉祥37万。承诺人：李东才2017.6.20”。同日，因听说县国土管理部门要收回涉案土地使用权，李东才向县政府领导书写《反映材料》，称针对涉案地块其与福瑞达公司合作开发，双方在合同履行过程中发生矛盾，致使该项目之前未开工，土地出让金无法完全交齐，恳请领导关注，解决梦溪花园目前困境。经县政府主要领导批示，沭阳县人民政府梦溪街道办事处进行调查处理，梦溪街道于2017年7月19日向县政府提交的调查报告记载，福瑞达公司与李东才签订梦溪花园合作开发合同书，在缴纳一部分土地款后，潘某与李东才发生矛盾，导致项目停滞，截至当时，福瑞达公司共缴纳土地款5373800元（含竞标保证金2000000元，其中李东才出资1500000元、潘某出资3873800元），尚余2074240元未缴，已超过规定时限，构成违约，双方均表示愿意将项目继续开发下去，但对合伙人之间的矛盾各执一词，李东才认为是他未按潘某的要求为其提供债务担保，同时担心潘某以福瑞达名义在外融资、担保损害双方共同利益而发生过抢夺公章的事情，导致潘某对其耿耿于怀，潘某则认为李东才缺乏实力，不愿再与其合伙。处理建议由县国土局出面对双方进行约谈，并督促福瑞达公司尽快缴纳土地款。之后李东才、张建伟均未缴纳土地出让金。2017年9月15日，福瑞达公司向沭阳县自然资源局缴纳土地出让金2074240元。2017年9月20日，张建伟向福瑞达公司出具《授权委托书》，该委托书记载李东才委托张建伟全权办理合同的解除或重新签订、进行结算、收取款项等事宜。2017年11月21日，福瑞达公司向沭阳县自然资源局缴纳土地出让金利息170446.30元。诉讼过程中，梦溪置业公司、福瑞达公司均同意对李东才、张建伟在履行“2015年合同”期间所支出费用在本案中由福瑞达公司一并处理;江苏中顺建设工程有限公司泗阳分公司称“2015年合同”是张建伟以该公司名义和梦溪置业公司签订，其并未实际出资，在本案中不主张任何权利。一审法院归纳本案的争议焦点是：1．本案合作开发合同是否应当解除；2．李东才、张建伟主张福瑞达公司应向其返还汽油费、办公费、招待费126094元、临时用电支出费用17150元、技术人员工资234000元、向尚中新还款260000元的理由是否成立；3．李东才、张建伟主张福瑞达公司应当向其支付土地增值款是否应当支持。一审法院认为，2016年合作开发合同虽是以李东才一个人的名义和福瑞达公司签订，但当事人一致认可合同乙方实际是由李东才、张建伟合作履行，对该合同的乙方应认定为李东才、张建伟。该合同及李东才出具的承诺书均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同及承诺书的约定行使权利、履行义务。福瑞达公司在诉讼过程中自愿申请撤回其第2、3项诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。关于本案的第一个争议焦点，即2016年合作开发合同是否应当解除的问题，一审法院认为应当解除。理由如下：1．按照2016年合作开发合同约定，乙方应在合同签订后出借7000000元给甲方用于缴纳土地款及退还保证金，另出借1000000元给甲方处理零星事项，如果因双方在该项目运作过程中，由于任何一方的资金不能到位或隐性债务，造成项目不能继续或者造成项目损失的，该方应承担全部责任及损失，直至解除合同。按照国有建设用地使用权出让合同约定，受让方应于2016年3月28日前支付第一期土地款3724020元、于2016年4月28日前支付第二期土地款3724020元。根据上述两份合同约定，福瑞达公司负责在2016年4月28日前转入土地出让款2400000元，其余款项均应由李东才、张建伟按时缴纳。福瑞达公司于2016年4月21日在第二期缴款期限前超额支付了其应付款项，但李东才、张建伟对于其应支付的土地出让款并未按土地出让合同约定的期限支付，且李东才于2017年6月20日出具的承诺书记载其应在2017年6月30日前付3000000元到甲乙双方双控账户，但其仍未在承诺期限付款，根据承诺书记载内容，其资金没有按时到位，以前订立的此地块合作协议终止，即“2016年合作开发合同”解除，不再继续履行。根据“2016年合作开发合同”及承诺书的约定内容，福瑞达公司有权要求解除合作开发合同。2．在本案诉讼过程中，福瑞达公司诉称要求判决解除合同，在2018年8月21日庭审中，李东才、张建伟均称同意解除合同，后李东才又辩称不同意解除合同，并称其诉讼代理人李东银不了解合作协议约定的内容及履行的相关事实。一审法院认为，李东银作为李东才的委托诉讼代理人，其代理权限为特别授权，其同意福瑞达公司解除合同的诉讼请求的法律后果应由李东才承担，对李东才称不同意解除合同，并要求继续履行该合同的答辩意见一审法院不予采信。关于本案的第二个争议焦点，即福瑞达公司应当向李东才、张建伟返还费用的问题，梦溪置业公司、福瑞达公司均同意对李东才、张建伟在履行“2015年合同”期间所支出费用在本案中由福瑞达公司一并处理，不违反法律规定，本案中予以一并处理。对于福瑞达公司同意返还的部分，一审法院认为不违反法律规定，予以确认；对于福瑞达公司不同意返还的汽油费、办公费、招待费126094元、临时用电支出费用17150元、技术人员工资234000元，一审法院认为该部分反诉请求不应支持。理由如下：1．李东才、张建伟提供的付款凭证基本都不是税务发票，其真实性无法认定；2．李东才、张建伟未提供充分证据证明该部分款项与案涉工程及合同履行的关联性;3．对李东才、张建伟主张的其已建工程的相应价款，李东才、张建伟仅是出具清单，记载了工程量、工程单价及工程总价款的数额，并未提供其为工程投入的具体证据，福瑞达公司同意按其清单记载价款金额全额返还，对李东才、张建伟为该部分工程施工作出的投入福瑞达公司不应重复支付。对于李东才、张建伟向尚中新支付的260000元，李东才、张建伟未提供证据是替福瑞达公司返还，与本案的关联性不能认定。据此，福瑞达公司应向李东才、张建伟返还投入款1839600元（65400元+133200元+141000元+1500000元）。关于第三个争议焦点，即李东才、张建伟主张福瑞达公司应当向其给付土地增值款是否应当支持的问题，因李东才、张建伟主张因福瑞达公司违约导致合同解除不能成立，对其该反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除福瑞达公司与李东才、张建伟之间于2016年1月8日签订的《梦溪花园合作开发合同书》；二、福瑞达公司于判决生效后十日内返还李东才、张建伟投入款1839600元；三、驳回李东才、张建伟的其他反诉请求。案件受理费24336元，由福瑞达公司负担24286元，由李东才、张建伟负担50元；反诉案件受理费减半收取32990元，由福瑞达公司负担7840元，由李东才、张建伟负担25150元。二审中，上诉人李东才、张建伟为证明自己的上诉主张，向本院提供如下证据：1．2017年6月20日，李东才出具的承诺书复印件一份。旨在证明该承诺书当初是向赵某出具，并非是出具给福瑞达公司。2．2016年2月18日，《现代快报》刊登的遗失声明复印件一份，载明福瑞达公司将其公章及法人章声明作废。旨在证明福瑞达公司违背合作合同的约定，擅自作废公章。3．江苏省沭阳县人民法院作出的（2016）苏1322民初13871号、（2016）苏1322民初14279号、（2016）苏1322民初14789号、（2016）苏1322民初14790号、（2017）苏1322民初20915号、（2018）苏1322民初6966号民事判决书共六份。旨在证明福瑞达公司于2016年4月17日分别向六位债权人提供债务担保，六位债权人依据担保协议起诉福瑞达公司，福瑞达公司因此承担的债务金额合计4088536元。进一步证明福瑞达公司在合作协议签订后未依约将公章交由双方共同委托人员管理，而是私自作废、刻制公章并对外提供担保，致使福瑞达公司承担巨额债务。因福瑞达公司是合作双方为合作开发涉案项目而设立的项目公司，福瑞达公司承担上述担保债务必然损害李东才、张建伟的权益。李东才、张建伟知晓该情况后，对福瑞达公司的投资行为存在担忧，在此过程中曾想付款，因福瑞达公司拒不提供交款便利，导致李东才、张建伟交款不能。被上诉人福瑞达公司对上述证据质证认为，证据1系复印件，对最后两行签字是否真实无法确认，对承诺书除此之外的其他内容予以认可。根据案外人赵某起诉李东才、福瑞达公司一案开庭笔录的记载，能够证实该承诺是李东才向福瑞达公司出具，赵某对此也予承认。承诺书内容明确约定李东才、张建伟应尽职责，其行为已构成违约。证据2遗失声明系复印件，对其真实性不予认可，福瑞达公司确实曾在报纸上刊登遗失营业执照和公章的声明，但无法确定是否系该份报纸。证据3六份民事判决书未加盖查档章，无法确认其真实性，即使真实，也与本案无关联性，不能达到李东才、张建伟的证明目的。李东才、张建伟在合作期间如行使不安抗辩权可以通过合法渠道主张，但截至本案一审判决均未能提供证据证实其在行使不安抗辩权。本院对上述证据认证如下：鉴于证据1、2均系复印件，李东才、张建伟并未能提供原件供本院核对，对其真实性无法确认，故本院对其证据效力亦不予认定。证据3系六份民事判决书，因均非判决原件，亦未加盖法院查档章，本院对其真实性无法确认。即使真实，也与本案无关联性，故本院对其证据效力不予认定。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1．福瑞达公司返还各项投入款的权利主体如何确定；2．李东才、张建伟主张福瑞达公司给付土地增值款的理由能否成立，如成立，数额如何确定。关于第1争议焦点。李东才、张建伟二审中将福瑞达公司返还投资款的权利主体限定为张建伟个人，理由是1839600元投资款均系张建伟个人出资，李东才对此亦表示同意。福瑞达公司则不同意变更权利主体，理由是双方签订的合作合同实际由张建伟、李东才履行，福瑞达公司也愿意主动履行义务。本院认为，梦溪花园合作开发合同书虽系福瑞达公司与李东才签订，但审理中双方当事人一致认可乙方的合同履行主体为李东才、张建伟二人，福瑞达公司亦接受张建伟作为合作开发合同相对方的身份，故一审判决确定福瑞达公司返还各项投入款的权利主体为李东才、张建伟并无不当。二审中李东才、张建伟要求将返还投资款的权利主体限定为张建伟，但福瑞达公司对此不同意，鉴于原审中李东才、张建伟作为共同反诉原告提出反诉请求，且在一、二审诉讼过程中李东才从未作出撤回反诉请求的意思表示，亦未明确作出返还的全部投资款由张建伟个人享有，甚至表示另案主张权利，故本院对李东才、张建伟要求变更权利主体的上诉主张不予采纳。关于李东才、张建伟对一审判决未予确认的投资款637604元虽持有异议，但亦明确表示不纳入上诉请求的范围，系其对自身权利的处分，本院予以照准。关于第2争议焦点。本院认为，李东才、张建伟主张福瑞达公司给付土地增值款的前提是双方均未违约或者双方交叉违约但互不追究违约责任，故而在解除合同后应考虑合作各方前期对于项目的贡献。本案中，福瑞达公司因李东才、张建伟未按约定期限付款而主张解除合同，李东才出具的承诺书亦能证明其承诺于2017年6月30日将3000000元汇入双控账户用于缴纳土地款，否则自愿终止合作协议，并由福瑞达公司退还已投资款项。现有充分证据证明李东才、张建伟未严格按约定履行付款义务，其虽抗辩称因福瑞达公司拒不提供交款账号导致其未履行义务，但福瑞达公司不予认可，李东才、张建伟亦未能提供证据加以证实，故本院对该抗辩主张不予采信。鉴于双方签订的合作协议已协商一致解除，则李东才、张建伟退出合作后不再承担涉案项目的开发风险，福瑞达公司亦同意归还全部投资款，故一审判决福瑞达公司返还李东才、张建伟各项投入款，有事实和法律依据，应予支持。鉴于李东才、张建伟系合作协议的违约方，其以福瑞达公司违约导致合同解除为由主张给付土地增值款亦缺乏事实依据，本院不予采纳。其二审中虽提供遗失声明、民事判决书等书证，但均不足以证明福瑞达公司违约的事实，故本院对李东才、张建伟要求评估涉案地块增值价值的申请不予准许，对其要求按利润分配比例给付土地增值款的请求亦不予采纳。综上所述，上诉人李东才、张建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51263元，由上诉人李东才、张建伟负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年二月二十日书记员  叶甜甜