上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初11275号原告：成静，女，1963年3月5日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：孙洁，上海天闻世代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，上海仲悦律师事务所律师。被告：曹文祥，男，1963年2月12日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市。委托诉讼代理人：张健龙，上海康程律师事务所律师。被告：曹一，男，1988年8月30日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：段永国，河北盈邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊晓博，河北盈邦律师事务所律师。原告成静诉被告曹文祥、曹一房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告成静的委托诉讼代理人孙洁、王浩、被告曹文祥的委托诉讼代理人张健龙、被告曹一的委托诉讼代理人段永国、樊晓博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成静向本院提出诉讼请求：确认两被告就上海市静安区太阳山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将系争房屋产权恢复登记至被告曹文祥一人名下。事实与理由：原告与被告曹文祥系夫妻，两人于1987年1月15日登记结婚，被告曹一系二人之子；2013年，被告曹文祥购入系争房屋；2015年5月25日，被告曹文祥在原告不知情的情况下与被告曹一签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋80%的产权份额转让至被告曹一名下；原告长期居住于上海市虹口区长春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称长春路房屋)，被告曹文祥则长期居住于河北省邯郸市，两人已分居2至3年，被告曹一结婚前与原告同住，结婚后搬至系争房屋居住，其与原告已长期没有往来；因系争房屋的上海市房地产权证长期由被告曹文祥保管，故原告直至2016年3月1日才得知两被告之间的转让行为；系争房屋购买于原告与被告曹文祥婚姻关系存续期间，系两人夫妻共同财产，被告曹一根本无力支付购房款，被告曹文祥刻意隐瞒原告擅自转让系争房屋的产权份额，侵害了原告的合法权益。被告曹文祥辩称，不同意原告的诉讼请求；2015年年初，被告曹一向被告曹文祥及原告提出要求将登记在被告曹文祥名下的上海市静安区永兴路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称永兴路房屋)、上海市静安区太阳山路XXX号XXX层房屋(以下简称太阳山路2层房屋)以及系争房屋转让至其名下；被告曹文祥经与原告协商，同意将上述三套房屋80%的产权份额有偿转让给被告曹一，经评估，上述三套房屋的转让价合计人民币2,556万元(以下币种均为人民币)，对此，原、被告均予以确认；2015年4月26日，两被告分别就上述三套房屋签订了《上海市房地产买卖合同》；2015年6月8日，系争房屋产权变更登记至两被告名下；2016年4月，被告曹文祥以需筹集资金用于投资为由要求被告曹一支付上述三套房屋的购房款，故被告曹一于2016年6月1日通过银行转账分五次向被告曹文祥支付购房款合计2,556万元；2016年7月8日，被告曹文祥将2,500万元转入邯郸市紫昊贸易有限公司(以下简称紫昊公司)银行账户用于投资经营；自2014年6月起，被告曹一即在太阳山路2层房屋及永兴路房屋内实际经营至今；原告长期居住于长春路房屋，被告曹文祥则在河北省邯郸市与上海两边居住，回沪期间与原告同住于长春路房屋，被告曹一原与原告共同居住于长春路房屋，后自2014年8月起搬入系争房屋居住至今；近几年，被告曹文祥与原告聚少离多，原告一直想让被告曹文祥退出生意，被告曹文祥不能满足其要求；原告对于两被告之间的转让行为知情且同意，原告与被告曹文祥在生活中有互相代签的习惯。被告曹一辩称，不同意原告的诉讼请求；2015年春节后，被告曹一向被告曹文祥提出要求将其所有的永兴路房屋、太阳山路2层房屋以及系争房屋转让至其名下；被告曹文祥经与原告协商，同意将上述三套房屋80%的产权份额有偿转让给被告曹一；2015年4月24日，原、被告共同签订《房屋转让合同》，约定上述三套房屋的转让价合计2,556万元，该款应于2016年4月24日前支付；2015年4月26日，两被告分别就上述三套房屋签订《上海市房地产买卖合同》；2015年6月8日，系争房屋产权变更登记至两被告名下；2015年年底，原告向被告曹一催讨上述三套房屋的购房款，故被告曹一分别于2016年1月19日、2月17日、4月16日向原告支付购房款5万元、1万元、1万元；2016年4月，被告曹文祥又以急需资金做生意为由向被告曹一催讨上述三套房屋的购房款，故被告曹一于2016年6月1日通过银行转账分五次向被告曹文祥支付购房款合计2,556万元，上述款项中除78万元系被告曹一自有资金外，余款均来源于被告曹一向案外人的借款；自2014年6月起，被告曹一即在太阳山路2层房屋及永兴路房屋内实际经营至今；原告长期居住于长春路房屋，被告曹文祥则在河北省邯郸市与上海两边居住，回沪期间与原告同住于长春路房屋，被告曹一原与原告共同居住于长春路房屋，后自2014年8月起搬入系争房屋居住至今；近几年，原告与被告曹文祥相聚渐少，双方在家庭琐事上意见不一致；原告对于两被告之间的转让行为知情且同意，即使原告不知情，被告曹一也构成善意取得。本院经审理查明的事实：原告与被告曹文祥系夫妻，二人于1987年1月15日登记结婚，被告曹一系二人之子。2013年8月12日，项盈盈(卖售人、甲方)与被告曹文祥(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以245万元的价格向甲方购买系争房屋。同年9月3日，被告曹文祥登记为系争房屋权利人。嗣后，被告曹文祥(卖售人、甲方)与两被告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款共计196万元；2015年7月26日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。除此之外，双方对于合同中的其他条款均未作约定。上述合同网上签订时间为2015年4月26日。2015年6月8日，系争房屋权利人变更登记为两被告，共有情况为按份共有，其中被告曹文祥享有20%的产权份额，被告曹一享有80%的产权份额。2016年6月1日，被告曹一以转账形式向被告曹文祥分别支付380万元、675万元、490万元、661万元、350万元。同日，被告曹文祥出具《收条》，确认收到被告曹一支付的房款合计2,556万元整。2016年7月8日，被告曹文祥将2,500万元转入紫昊公司银行账户，转账原因为投资款。另查明，系争房屋长期由被告曹一在内实际居住。审理中，被告曹一向本院提供《房屋转让合同》一份，证明原告对于两被告之间的转让行为知情且同意。上述合同内容为：甲方曹文祥、成静，乙方曹一；经甲乙双方协商同意，甲方将上海市闸北区中海万锦城三套房产(193号商铺、17号商铺、1603号公寓)80%产权过户给乙方，上述房产份额归乙方所有；上述三套房产评估总价值为3,195万元，甲乙双方交易的房产份额为80%，即甲乙双方约定上述三套房产交易金额为2,556万元，乙方应在2016年4月24日前将2,556万元房款支付给甲方；2015年4月24日。上述合同落款处打印了原、被告的姓名，再加按了三个手印。对此，原告表示真实性有异议，双方均有能力签名，无需按手印，且该份合同中原告的手印并非本人所按；2015年4月24日当天，系争房屋的总价值以及交易价格尚未明确，但该份合同中却均予载明，故有疑点。被告曹文祥则表示真实性无异议，其将合同带回家后，因原告正在忙家务，并表示让其自己看着办，故合同中其与原告的手印均系其一人所按；因合同落款处三人的名字均已打印，故未签名，而是按了手印。经被告曹一申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对两份分别由两被告提供的《房屋转让合同》中落款原告姓名处的指印是否为其所留进行鉴定。2016年10月14日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具司鉴中心(2016)技鉴字第1409号《鉴定意见书》，认定两份《房屋转让合同》上的需检指印均不是原告所留。原、被告均表示认可上述鉴定意见。被告曹文祥另申请谭虹作为证人出庭作证，证人陈述：其与原告以及被告曹文祥系朋友；2015年4月左右，原告曾向其表示想把两套商铺还有一套被告曹一的住宅转给被告曹一；2015年12月底，原告向其表示房子已经转给儿子了，但其并未亲眼见到原告在买卖合同上签字。对于上述证人证言，原告表示不予认可；证人与被告曹文祥之间存在经济利益，具有利害关系，且证人并未看见原告在买卖合同上签名。两被告均表示认可证人证言。以上事实，由原告提供的结婚证、户口簿、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、契税已申报办理证明、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、录取通知书、被告曹文祥提供的房地产交易纳税申报表、销售不动产统一发票、转账凭证、进账单、《商品房买卖合同》、《住房贷款合同》、验资报告、证人证言、被告曹一提供的《房屋转让合同》、《上海市房地产买卖合同》、契税已申报办理证明、销售不动产统一发票、上海市房地产权证、汇款凭证、收条、结婚证、营业执照、发票、银行交易明细、《借款合同》、借款协议、转账凭条、《鉴定意见书》以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。首先，系争房屋系被告曹文祥于其与原告婚姻关系存续期间所购买，虽权利人仅登记为被告曹文祥一人，但系二人夫妻共同财产，被告曹文祥无权单独处分。现被告曹文祥将其中80%的产权份额转让给被告曹一，应当告知原告并征得其同意。其次，关于两被告就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效。第一，买卖合同中除转让价款及过户时间外，对于包括付款期限在内的其他条款均未作约定，明显有违正常的交易惯例。第二，被告曹一虽主张其已于2016年6月1日通过转账形式向被告曹文祥支付了全部购房款，但该时间晚于两被告在《房屋转让合同》中所约定的付款期限；同时，被告曹一又称其向原告支付的7万元系房款，但原告对此不予认可，被告曹一也未能提供相应证据予以佐证，且被告曹一的此说法又与其已向被告曹文祥全额支付购房款的说法相矛盾。第三，原、被告虽系一家三口，但被告曹文祥与原告并非长期在沪共同居住生活，被告曹一也未与原告同住，而是居住于系争房屋。原告并未在《上海市房地产买卖合同》上签名，而《房屋转让合同》落款处原告的手印经鉴定也非其本人所留。即使原告与被告曹文祥之间有互相代为签名的习惯，亦不能得出原告同意将系争房屋部分转让给被告曹一的结论。根据被告曹文祥的陈述及举证，其收到被告曹一转账的款项后又将其中大部分转入紫昊公司账户用于投资经营，而非转付原告或者用于夫妻共同生活。仅凭证人证言，本院难以确认原告知晓并同意系争房屋的转让。最后，本案原、被告系一家三口，被告曹一应当清楚系争房屋属原告与被告曹文祥的夫妻共同财产。根据两被告的说法，被告曹文祥将《房屋转让合同》带回家给原告加按手印。被告曹一在明知近年来原告与被告曹文祥关系不睦的情况下，未确认上述合同中手印是否系原告本人加盖就与被告曹文祥签订系争房屋的买卖合同，不能被认定善意取得系争房屋。综上，本院认为，两被告在明知被告曹文祥无权单独处分系争房屋的情况下，未经原告同意擅自转让系争房屋的产权份额，损害了原告的合法权益，故两被告就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》依法应归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故系争房屋产权应恢复登记至被告曹文祥一人名下。鉴于被告曹一已向被告曹文祥转账了196万元，两被告均确认上述款项系房款，故被告曹文祥应将上述款项返还被告曹一。原告的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告曹文祥与被告曹一就上海市静安区太阳山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告曹文祥、曹一应于本判决生效之日起十日内协助原告成静办理上址房屋的产权登记变更手续，将权利人恢复登记为被告曹文祥；三、被告曹文祥应于本判决生效之日起十日内返还被告曹一196万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,440元、保全费5,000元(原告成静已预缴)，由被告曹文祥与被告曹一各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  周建萍二〇一七年三月二十日书 记 员  方 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。