湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘11民终444号上诉人（原审原告）：唐小东委托诉讼代理人：于林志，湖南濂溪律师事务所律师（特别授权）。上诉人（原审被告）：永州市湘中实业有限公司法定代表人：何希明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓灿，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丹，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人唐小东因与上诉人永州市湘中实业有限公司（下称湘中实业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2016）湘1124民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐小东上诉称：依法撤销道县人民法院（2016）湘1124民初41125号民事判决书第二、三项，改判永州市湘中实业有限公司赔偿唐小东违约金200万元。湘中实业公司上诉称：1、请求判令上诉人无须依照2015年11月27日签订的《土地使用权转让合同》（以下简称“《转让合同》”）的约定协助被上诉人办理国有土地使用证。2、请求判令上诉人无需向被上诉人支付违约金135万元。3、请求改判为被上诉人与上诉人签订的《转让合同》无效，以此为基础，由上诉人向被上诉人退还剩余土地款160万元及相应的利息。唐小东向一审法院起诉请求：1、判令被告依法履行合同义务，协助原告办理土地登记手续；2、判令被告赔偿原告违约金200万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月2日，被告永州市湘中实业有限公司竞得了经道县人民政府批准由道县国土资源局出让的2015030号地块的国有土地使用权，该地块座落于道县东洲北路以东、富园一路以西、振兴路以北，土地面积52,000.3平方米，土地使用权类型为出让，用途为商业、住宅用地，成交价为人民币6507万元，道县国土资源局与被告永州市湘中实业有限公司当日签订了《成交确认书》，被告永州市湘中实业有限公司于9月2日和6日分两笔交付了土地出让金6507万元。2015年11月27日，被告永州市湘中实业有限公司与原告唐小东签订了一份《土地使用权转让合同》，被告将其竞得的道县国土资源局出让的2015030号地块的国有土地使用权中的部分土地使用权转让给原先唐小东，转让面积为5550.6平方米，四至为东邻振兴路往北工业展示馆宽58.2米，西邻东洲北路29.8米，南邻振兴路宽76.2米、斜角处从振兴路到东洲北路宽40.3米，北邻振兴路往北从工业展示馆宽58.2米处至东洲北路29.8米直线处，转让价格为人民币500万元，同时约定：1、原告于2015年12月20日付定金450万元，余款50万元在被告总国土证办好后10日内付清（被告必须要通知原告）；2、被告负责在2016年5月30日前办理好道县国土资源局出让的2015030号地块的《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》，并及时帮原告办理相关国土过户手续；3、被告未按时办好《国有土地使用证》、原告未按时给付地价款，视为违约，违约金为人民币200万元。合同签订后，原告分别于2015年9月14日、11月30日、12月15日分三笔向被告转账450万元，被告于2015年11月30日出具了400万无的收据一张、12月15日出具了50万元的收据一张。2016年5月27日，被告向原告转账290万元，在中国建设银行单位客户专用回单上显示用途为“借款”，在被告作账的“付款凭证”上，被告单位注明为“退土地款”，而根据被告提供的系列中国建设银行单位客户专用回单，显示原、被告之间不仅存在土地转让款的账目，而且有其他经济往来。至今，被告未依约在2016年5月30日前办理好道县国土资源局出让的2015030号地块的《国有土地使用证》，亦未帮原告办理相关国土过户手续。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。被告永州市湘中实业有限公司与原告唐小东签订的《土地使用权转让合同》,系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务，被告未依约办理相关手续构成违约，应承担继续为原告办理国有土地使用证并支付违约金等违约责任。被告提出“本案土地使用权转让没有得到相关部门的批准，到本案开庭该土地未转让到被告名下，也没有得到相关部门批准可以分割转让，双方签订的合同系无效合同”的答辩意见，虽然被告竞买的2015030号地块到本案开庭前未办理《国有土地使用证》，但道县国土资源局与被告签订了《成交确认书》，被告又交付了土地出让金6507万元，被告完全符合办证条件而故意不办理土地使用权证，而道县国土资源局与被告签订了《成交确认书》，说明有批准权的人民政府已经确认了被告对竞买的2015030号地块具有土地使用权，且无证据证明不允许被告转让；至于土地分割转让是否允许，没有法律的强制性规定，只要符合规划，也可以共同开发，故对被告上述意见，本院不予采纳。被告提出“被告已经退还了大部分购地款给原告”的答辩意见，原告认为被告向原告转账290万元不是退还购地款，而在中国建设银行单位客户专用回单上显示用途为“借款”，虽在被告作账的“付款凭证”上，被告单位注明为“退土地款”，但根据被告提供的系列中国建设银行单位客户专用回单，显示原、被告之间不仅存在土地转让款的账目，而且有其他经济往来，故对被告上述意见，本院不予采纳。原告要求被告给付违约金200万元过高，应适当予以减少，以450万元×30%＝135万元为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条的规定，判决：一、被告永州市湘中实业有限公司于本判决生效后十日内依照与原告唐小东签订的《土地使用权转让合同》的约定协助原告唐小东办理国有土地使用证。二、被告永州市湘中实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐小东违约金135万元三、驳回原告唐小东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22,800元，财产保全费5000元，由被告永州市湘中实业有限公司负担25,000元，原告唐小东负担2800元。二审期间，双方当事人均未向法院提交新的证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人唐小东与被上诉人湘中实业公司签订的《土地使用权转让合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，唐小东按照合同规定已向湘中实业公司付土地转让定金450万元，已经实际履行了合同规定的义务，双方签订的合同有效。按照合同第三条第一项、第三项规定，湘中实业公司未按时办理好国有土地使用证，已经违约，应当承担违约责任。湘中实业公司应当按约定协助唐小东办理好国有土地使用证，并支付唐小东违约金。上诉人唐小东提出“永州市湘中实业有限公司应当赔偿唐小东违约金200万元”的理由，经查，按照双方签订的《土地使用权转让合同》第三条（1）、（3）项之规定，湘中实业公司承诺在2016年5月30日前办好国有土地使用证，若未按时办理好《道县国土资源局出让土块2015030用土》的国有土地使用证，则视为违约。违约方赔偿守约方人民币200万元。唐小东依合同按时支付了湘中实业公司土地转让定金450万元，而湘中实业公司未按时办理好国有土地使用证，已经违约，唐小东无过错，依合同湘中实业公司应当支付唐小东违约金200万元。一审法院认为违约金过高，酌情判决湘中实业公司支付唐小东违约金135万元是适当的。上诉人湘中实业公司提出“湘中公司与唐小东签订的《土地使用权转让合同》无效，无须依照《转让合同》约定协助唐小东办理国有土地使用证。湘中实业公司退还剩余土地款160万元及相应利息，无须向唐小东支付违约135万元”的理由，经查，湘中实业公司与唐小东签订的《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示，唐小东已向湘中实业公司支付了450万元土地转让定金，双方已经实际履行了合同，湘中实业公司认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条（二）项“土地转让应完成开发投资总额的百分之二十五以上方能转让土地使用权”的法律规定，应当认定合同无效。在本案中，该条法律规定属于管理性规定而非效力性强制规定，湘中实业公司以《土地使用权转让合同》违反了该规定，主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持，双方签订的合同有效。湘中实业公司在双方签订的合同中承诺唐小东支付土地转让定金450万元之后，湘中实业公司于2016年5月30日前办好《国有土地使用证》，协助唐小东办理土地过户手续，现唐小东已接合同约定付款，而湘中实业公司没有协助唐小东办理土地过户手续，已经违约，应当承担违约责任，并协助唐小东办理《国有土地使用证》，过户到其名下。湘中实业公司认为已退唐小东土地转让款290万元，再退还剩余土地款160万元及相应利息，既已全部退还土地转让款。经查，湘中实业公司与唐小东之间发生过多次通过银行转帐借款还款的经济往来。2016年5月27日，湘中实业公司向唐小东银行帐户转帐290万元，中国建设银行单位客户专用回单上显示，用途是借款，而湘中实业公司单位内部付款凭证上注明为“退土地款”，因该单位内部付款凭证不能足以认定为“退土地款”的证据，应当认定为借款。湘中实业公司的上诉理由与事实不符，不予认定。综上所述，双方上诉人提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,100元，由上诉人唐小东负担10,300元，上诉人永州市湘中实业有限公司负担22,800元。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  魏 蓉审判员  李 飞二〇一七年三月二十日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。