北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终852号上诉人(原审被告)：夏学英，女，1956年1月25日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：李建（夏学英之女婿），1980年12月3日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：唐志，北京万叶律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：姚金平，女，1974年6月10日出生，汉族，北京市平谷区人。委托诉讼代理人：张贵忠，男，1963年12月16日出生，北京市平谷区南独乐河镇法律服务所法律工作者。上诉人夏学英因与被上诉人姚金平租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏学英的委托诉讼代理人唐志、李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏学英上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审。2、诉讼费由姚金平承担。事实和理由：一、姚金平对涉案房屋不存在设备、附属物的损失。根据协议约定涉案房屋的装修在遇拆迁时即便有损失也应有姚金平承担，夏学英无需予以补偿。二、一审法院就装修、设备及附属物评估补偿款及设备移机费补偿项目，按涉案房屋全部补偿的二分之一进行裁判，就停产停业损失补助费补偿项目按涉案房屋全部补偿的四分之一进行裁判，一审判决就涉案房屋征收补偿项目适用不同的计算标准，与事实不符。三、一审对涉案房屋停产停业损失的补偿分配的认定显失公平。四、一审法院未查清姚金平的月净利润和员工数量等基本事实，未依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定的计算标准认定姚金平实际的停产停业损失大小，系属于缺乏法律依据。五、一审以“现有证据无法确认”为由驳回夏学英的反诉，未正确适用举证责任分配原则。姚金平未到庭应诉,但其邮寄答辩意见称:同意一审判决，不同意夏学英的上诉意见。姚金平认为：第一，一审法院按照评估报告的基准判令装修款及添附的附属设施归姚金平所有，有事实和法律依据。第二，一审法院依据租赁情况判决给付366300元的50%，即183150元是指租赁房屋对应的停产停业补助，不包含装修及附属设施和移机费的分配比例，符合高院关于租赁合同的相关意见。第三，一审法院按照高院审理租赁合同案件疑难问题解答的规定判决停产停业损失费不存在显失公平。第四，一审法院计算的停产停业损失费有事实和法律依据，夏学英的上诉理由违背客观实际。第五，双方认可拆迁公告的时间，根据市高院的疑难问题解答得知，拆迁公告公布，则合同终止。夏学英的主张没有道理。姚金平向一审法院起诉请求：1、判令夏学英给付姚金平征收补偿协议及补充协议中的装修、设备及附属物补偿款72008元、搬迁补助费6105元、设备移机补助费1917.5元、停产停业损失266300元，共计346330.5元；2、判令夏学英退还2016年11月至2017年2月房屋租赁费20000元；3、诉讼费用由夏学英负担。夏学英向一审法院提出反诉请求：1、判令姚金平支付2017年3月1日至2017年8月1日期间的房屋租赁费30000元及违约金6000元；2、诉讼费由由姚金平承担。一审法院认定事实：平谷区平谷镇府前大街26号-20号楼登记所有权人为夏学英。2016年8月22日，出租房（甲方）夏学英与承租方（乙方）姚金平签订《租房协议》，约定甲方同意将位于府前街北小区20号楼底商一处租给乙方使用，“一、乙方租用时间暂定为1年，自2016年8月31日至2017年8月31日，租金为60000元整。付款方式为一次性上缴款，2017年2月28日前付第二次款。二、乙方在租赁期间需自己交纳水、电、暖气等费用，并遵纪守法。三、甲方有权在一方租用期对自己的房屋进行监督、检查。四、乙方在租用期间对自己的行为负责，装修时注意保护主体结构，若造成其他损失由乙方自己承担。五、若乙方租用到期后，仍想续租此房屋需提前30天通知甲方续签协议。六、乙方在租用期间，甲方不得擅自另租他人，乙方也不得在租用期间擅自退房。七、如房屋发生自然损坏，应由甲方负责。八、乙方在租赁期限内，如遇政府统一规划、拆迁时，所租房屋的装修等投入费用由乙方自己负责。九、双方本着互惠互利的原则，如甲乙双方，其中一方违反本合同，应付对方违约金按年租金10％作为补偿。十、本协议一式两份，双方各持一份，自签字之日起生效。”双方均在协议上签字。同年8月23日，姚金平以银行转账形式向夏学英之夫戴秀明账户转款30000元。2013年4月23日，姚金平作为经营者注册成立“北京众康妙手美容中心”，性质为个体工商户，经营场所为北京市平谷区府前大街26号20-1；经营范围为美容（限非医疗美容）；许可证有效期至2017年4月11日。2016年10月28日，甲方北京市平谷区人民政府房屋征收办公室与乙方夏学英签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（回迁安置）》，约定：一、被征收非住宅房屋为平谷区平谷镇府前大街XX号，房屋建筑面积为244.2平方米。二、被征收房屋补偿方式：乙方自愿选择产权调换（回迁安置）方式，回迁安置房为在征收范围内规划建设的期房。三、甲方应向乙方支付的补偿款项：装修、设备及附属物评估补偿款137417元；搬迁补助费12210元、设备移机补助费3835元、奖励费200000元。四、付款方式：本协议第三条中甲方应向乙方支付补偿款项，在乙方选定回迁安置房后，由双方在补充协议中一并结算并支付。五、搬迁交房期限：交房日期在补充协议中另行约定；乙方交房时应将房屋腾空，并将被征收房屋（含自建房）、设备、装修及附属物移交给甲方，并由甲方向乙方出具《交房验收单》；如乙方未按期交房，不享受按时交房将2万元。2017年1月3日，双方签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（补充1）（回迁安置）》，约定：一、乙方所选安置房。二、甲方应向乙方支付款项金额为1086062元。1、主协议第三条中甲方应向乙方支付的补偿款项353462元（不含停产停业损失补助费、按时交房奖、促签奖）。2、甲乙双方依据《平谷区府前街旧城棚户区改造项目（一期）非住宅房屋征收补偿方案》文件之规定，经协商确定停产停业损失补助费标准为3000元／建筑平方米，甲方应向乙方支付停产停业损失补助费732600元。三、付款期限：本协议签订且审计机构审核通过后十五个工作日内，以存折方式支付。四、搬迁交房期限：（一）乙方应在本协议签订并收到补偿款后30日内交房。（二）乙方交房时应将房屋腾空，并将被征收房屋（含自建房）、设备、装修及附属物移交给甲方，并由甲方向乙方出具《交房验收单》。（三）如乙方未按期交房，不享受按时交房奖2万元。2017年4月24日，双方签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（补充2）（回迁安置）》，约定：一、甲方支付乙方补偿费合计66599元，具体构成包括：按时交房奖20000元、促签奖40000元、评估补偿6599元。二、付款方式：本协议签订且审计机构审核通过后十五个工作日内，甲方以存折方式支付。经向平谷区府前街棚户区改造拆迁办公室了解，北京市平谷区人民政府房屋征收办公室于2016年6月28日发布《北京市平谷区房屋征收暂停办理事项公告》（平政房征告字［2016］1号），内容为“北京市平谷区人民政府拟启动府前街旧城棚户区改造项目（一期）房屋征收工作，对东至规划向阳南街，南至向阳西二条，西至原国土局西边界，北至府前街范围内所涉及的房屋及向阳6号楼、府前街17号楼（2栋）、北小区27号楼实施征收”，其中包含涉诉房屋所在楼栋。2017年4月已向夏学英支付拆迁补助款共计1086062元（包括补偿款353462元及停产停业损失补助费732600元）。一审法院认为，双方签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，姚金平对房屋进行了装修，并以租赁房屋为经营场所办理了个体工商户的营业执照并实际进行经营。租赁期间，遇政府棚户区改造政策，涉诉房屋被征收，征收补偿款已按征收补偿协议约定发放至夏学英账户，姚金平要求夏学英给付相应补偿款的诉讼请求，应予支持。对于补偿款的分配，双方在租赁合同中未做明确约定，因姚金平承租房屋后根据经营的需要对房屋进行装修并添附相关设备，故其要求按照50％的比例给付装修、设备及附属物评估补偿款及设备移机费不违反法律规定，且与本案实际情况相符，具有客观、合理性，一审法院予以支持。停产停业损失补助费系对生产经营的补助，夏学英认可自己未在涉诉房屋办理营业执照、未开展经营活动，而姚金平所经营的美容中心自2013年起即以被拆迁房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营，停产停业损失应视为对因拆迁而无法实际经营的经营者的补偿，姚金平主张部分停产停业损失补助费的诉讼请求应予支持，但因被拆迁房屋性质为底商，该房屋主要用途为租赁或经营，且拆迁时距离双方约定的租赁期限届满的时间较短，因此停产停业损失补助费应在双方之间进行合理分配，一审法院结合被拆迁房屋租赁与经营的实际情况，酌情确定分配比例各占50％。对于涉诉房屋因征收而无法实际经营使用的具体日期双方各执一词，依据双方提供的现有证据均无法确认，故对姚金平要求夏学英返还租金以及夏学英反诉要求姚金平支付租金及违约金的反诉请求，因缺乏事实基础，一审法院均不予支持。判决如下：一、夏学英（反诉原告）于判决生效后十日内给付姚金平（反诉被告）征收补偿款共计253776元；二、驳回姚金平的其他诉讼请求。三、驳回夏学英（反诉原告）的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点在于姚金平是否有权主张征收补偿款。关于夏学英提出双方合同中对于涉案房屋的装修在遇拆迁时损失由姚金平承担有约定，姚金平无权获得停产停业损失补助费且认定姚金平实际的停产停业损失标准缺乏法律依据一节。本院认为，夏学英与姚金平签订的《租房协议》中关于装修在遇拆迁时损失的约定，仅是免除了夏学英一方所应承担的责任，但未就拆迁方就拆迁所支付的装修、设备及附属物评估补偿款、设备移机费等补偿费用作出全部由夏学英获取的约定。对于停产停业损失补助费，由于姚金平所经营的美容中心以被拆迁房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营，停产停业损失补助应是对因拆迁而无法实际经营的经营者的补偿，一审法院根据被拆迁房屋租赁与经营情况酌情确定的分配比例并无不当。故姚金平作为实际经营方有权获取相应拆迁利益。关于夏学英提出要求姚金平支付房屋租赁费及违约金一节，本院认为，通过北京市平谷区人民政府房屋征收办公室于2016年6月28日发布《北京市平谷区房屋征收暂停办理事项公告》内容，结合夏学英2016年10月28日与北京市平谷区人民政府房屋征收办公室签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（回迁安置）》、2017年1月3日签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（补充1）（回迁安置）》、2017年4月24日签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（补充2）（回迁安置）》以及夏学英在2017年4月已领取拆迁补助款等诸多事实，能够证明夏学英与姚金平均对拆迁事实及进程明确知晓，在此情形下，夏学英提出姚金平实际经营至2017年8月1日，进而主张租赁费及违约金，夏学英应就此提供相应证据予以证明，目前夏学英的现有证据不足。故一审法院驳回其反诉请求并无不当。综上所述，夏学英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5107元，由夏学英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年二月二十七日法官助理  史云梦书 记 员  刘 慧