浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11239号原告：绍兴市万德福餐饮管理有限公司，住所地绍兴袍江中心大道以东（富恩大桥旁）1幢411室。法定代表人：李蔚鹏，执行董事。委托诉讼代理人：黄建琪，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余泉涛，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。被告：楼文龙，男，1973年1月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴市万德福餐饮管理有限公司（以下至判决主文前简称万德福公司）与被告楼文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理。依法适用简易程序进行审理，于2019年12月24日、2月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余泉涛、被告楼文龙到庭参加二次庭审，原告委托诉讼代理人黄建琪到庭参加第二次庭审，本案现已审理终结。原告万德福公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方签订于2018年6月10日的《租赁经营合同书》自2019年11月7日起正式解除；二、依法判令被告楼文龙支付原告房屋租金32161.64元，并按照本租赁期限内平均日租金标准向原告支付场地占用费（场地占用费自2019年11月8日起开始计算，实际计算至被告腾空之日止）；三、依法判令被告楼文龙支付原告违约金35618元；四、依法判令被告赔偿原告因追讨本案欠款而支付的律师代理费8000元；以上总计75779.64元；五、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年6月10日，被告楼文龙与原告签订《租赁经营合同书》，约定由原告将位于浙江省绍兴市胜利东路360号万德福美食广场（世茂广场）四层4F009号商铺（面积为16.6平方米）出租给被告。合同约定：商铺租赁期限为2年，自2018年7月10日至2020年7月9日。2018年8月13日，原、被告双方签订《补充协议》，约定双方商铺租赁的实际期限自2018年8月13日起算至2020年8月12日止，为期两年。其中2018年8月13日至2019年8月12日为第一个租赁年度（第一个租金结算周期），租金为130000元/年（已于2018年6月15日支付）；2019年8月13日至2020年8月12日为第二个租赁年度（第二个租金结算周期），租金为136500元/年。同时，双方约定被告应当在每个租金结算周期的前两个月向原告支付该租金结算周期的租金。后，被告未按照合同约定向原告支付第二个租赁年度（即2019年8月13日至2020年8月12日的租金结算周期）的租金，且被告继续占据使用合同项下的商铺。2019年11月4日，原告向被告邮寄了《关于解除商铺租赁合同的函》，告知被告双方签订的《租赁经营合同书》自函件送达其之次日起解除，上述函件于2019年11月6日送达被告，由被告本人签收。被告在收到函件后，继续占用该商铺，既不腾空也不向原告支付商铺租金及赔偿原告违约金，导致纠纷形成。综上，原告认为原、被告双方之间签订的《租赁经营合同书》，主体适格，意思表示真实，并且不违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，原、被告双方理应按照合同履行。但被告在签订合同后，不按照合同约定向原告支付租金，已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，现原告依据合同约定的解除权解除本合同，同时被告应当承担相应的违约责任。被告楼文龙辩称：本案中原告存在重大恶意过错。一、欺瞒实情，诱导商家签订合同。被告和妻子于2018年5月底看到世茂四楼万德福美食广场招商，并向负责招商的俞雪飞俞总询问了解详细情况，同时也向俞总介绍了想要经营的项目--火山石爆鱼，提供了火山石爆鱼项目的详细资料，并询问俞总此次招商是否会有同类产品一并招入情况，在得到俞总承诺招商不会有同类产品出现的情况下，6月初左右缴纳了2万元押金，签订了合作意向。后在俞总让被告缴清剩余款项时，被告再次向俞总确认无同类产品的情况下缴清了剩余款项。在店铺装修完毕，8月份统一开业时，发现同时经营鱼饭类还有另外二家商铺时，当即去美食广场办公室找俞雪飞俞总要求退房租，装修的损失由被告自己承担。但俞总辩称钱已打入公司账户，要退款是比较困难的，让被告找公司金总，并称金总每周都会来世茂。一直到9月份，被告才第一次见到金总，商谈退房租一事，金总却推卸是俞总负责招商，退钱他也没权力，并提出等到他和俞总见面时协商此事。此后本人多次要求退租，金总俞总就以各种理由推诿，还承诺帮助被告找个下家承租出去，被告也实在没办法。类似被告的经历，恋鱼家老板封某可以作证，他也是在确认没有同类鱼饭类项目才在万德福美食广场经营的。二、硬件设施不完善，油烟管道存在重大缺陷。在经历了多次要求退房租无果的同时，2018年9月初又发生油烟管道堵塞泄漏事件。在被告及顶天香锅、华龙一品、沙嗲面、恋鱼家、墩儿凉皮这几家店铺区域中油烟呛人，人员在这块区域就会闻到油烟味，会不停咳嗽。起先大家还坚持忍一下，但几天后还是这样，实在没有办法继续营业，于是几家商铺联合要求原告进行解决。原告认为是旁边商铺包点王风机功率大，影响了排油烟，只是关低了包点王的风机转速，而后就不管不问。被告经过此油烟呛人事件，又加上同时有三家鱼饭一起经营，每天营业额不足二百，原告管理层又对被告的协商诉求不予理会，就在2018年10月份关了店，另找产品谋求出路。在到上海考察后，花了2万多加盟了顶正海鲜焖饭，在培训了一段时间后，花了4000元换了招牌、购置设备又花了5000多元。在2019年1月1日重新对外营业，因换了项目，万德福美食广场中无同类产品，生意也一下好了起来，每天营业额接近2000元，这也让被告看到了希望。但是好景不长，1月底油烟泄漏又发生了，并且是持续的，不管包点王关低乃至关闭风机都没用，从而导致被告这边就餐区充满了呛人的油烟味，而被告商铺的这块更是重灾区，厨房里换了2个新风机也不顶用，过个几分钟要到楼梯口去透气，同时生意也没了，因为那区域根本待不住人。在多次向原告负责营运的徐俊反映要求解决无果后，被告只有敲打脸盆抗议，此事也惊动了派出所，金总也给被告打电话，并承诺尽快解决，并会赔偿一定损失，但迟迟未能解决。在2月22日，金总找被告协商，一起还有俞总和徐俊，金总问被告有什么赔偿要求，对被告的赔偿要求，俞总写了核算清单（附俞总亲笔写的核算清单），说报请公司，2天后给被告解决答复。但过后又没下文了，打电话也不接，发短信也不回。油烟问题直到2019年4月1日才予解决，但生意已经不可能挽回了。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条出租人履行维修义务，规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据这一条款，原告在2018年9月产生油烟泄漏问题时应及时维修，但却故意拖延，到2019年4月1日才维修好，理应减少租金或延长租期。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条租赁租赁物的瑕疵担保，规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。被告在2018年9月至2019年4月1日在万德福世茂美食广场经营，饱受油烟泄漏之苦，在经营的区域只要在，就会一直咳嗽。此经历顶天香锅、墩儿凉皮、恋鱼家经营者可以询问，严重影响了经营者的身体健康。一直到目前为止有时候也会喉咙发痒，咳几下，在此情况下多次要求原告解除合同，退还房租，但此公司不是躲就是拖。三、有矛盾不解决，相互推诿，以短信不回、电话不接应对。在2019年4月3日，我经营的店铺收银台漏水严重，没法经营，地上也都是水，找徐俊要求解决，徐俊却说这几天人不好找，过几天再解决。在不能正常经营的情况下，此事又闹到了派出所。在派出所调解后，徐俊许诺明天解决，到第2天下无，维修人员来了才解决问题。期间我多次打给金总、俞总电话，都没人接。四、言而无信。就因为原告只知道收钱，不为商家解决问题，而使经营形势越来越严峻，让许多商家寒了心。到了2019年8月，许多商家要求退出，负责此事的俞总也承诺只要清空场地，就退还2万元押金。许多商家也及时清空场地，但据悉到目前为止，只有恋鱼家是因为有新商家进场拿到押金款，别的商家都没有拿到承诺的退还押金。被告看透了原告的无赖嘴脸，多次要求谈退出一事，但金总、俞总总是避而不见，电话也联系不到（附上被告与金总的短信记录为证），到最后金总、俞总也不到美广办公室了，被告要求退出也没人回复。在每天营业额两三百元之间的情况下，也只有苦苦支撑，因为在没有相关负责人能联系到的情况下被告一旦私自退出，就什么也别想要回了。在9月2日，徐俊来找被告，说公司回复赔偿是不可能的，但可以免费让被告开下去，并问被告要开多长时间。我因为营业额每天只有二三百，拒绝了，只要求赔偿（此事由被告前店员尉春丽可以作证），徐俊说会向公司反映并回复，但此事又没有下文了。被告在2018年8月要求退出时，也想过走法律途径解决此事，也咨询过律师，因标的有十几万，光是诉讼费就要四五千，律师费最少五千元，还不包括申请执行的费用、跑腿费等，至少一万多，这把被告难住了。本人因为2009年1月23日才回归社会，底子薄，开个店还是东拼西凑才开起来，并且借了不少钱，心里也指望和原告协商解决此事，但一直到目前还不能解决。如今，只有恳请法院为被告做主，解除与原告的合同（因为原告在签订合同时故意提供虚假信息，诱导被告签订了他们提供的格式合同，这应该属于无效合同），并且赔偿被告的经济损失，并退还2万元押金款，让被告能够缓过一口气。经审理查明，2018年6月10日，原告万德福公司（甲方）与被告楼文龙（乙方）签订《租赁经营合同书》1份，约定原告将位于绍兴市.6平方米）出租给乙方用于经营餐饮。租赁期限为2年，自2018年7月10日至2020年7月9日。乙方在合同签署的同时，一次性支付甲方保证金20000元，租金为2018年7月10日至2019年7月9日为130000元/年，2019年7月10日至2020年7月9日为136500元/年，租金结算周期为一年，乙方应于每个结算周期的前2个月向甲方预付该结算周期的租金。乙方同意自计租日起以一次性一年周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费标准为每月498元，管理费采取预付制，乙方应于每个结算周期的第一日前支付该结算周期的管理费。乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，甲方可书面通知解除合同，甲方根据前款约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金。如果乙方未按时支付本合同所约定的租金、管理费、公用事业费或任何其他应付费用的全部或一部分，且在甲方将书面催款通知送达乙方后7日内乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该费用包括但不限于甲方为向乙方追讨欠款所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）。同时约定，租赁期内，商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由甲方或甲方指定的管理公司负责维修和保养，并承担相关费用，商铺及其内部设备、设施和装修均由乙方负责维修与保养，并承担相关费用。合同期间，甲方保证本商城的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施处于正常的、可使用的和安全的状态，乙方保证该商铺及其内部设备、设施和装修处于良好的和可使用状态。乙方发现因第三方原因造成属甲方维修部分的设施设备场地有损坏或故障时，乙方应及时通知甲方修复。合同还对其他事项进行了约定。2018年8月13日，原告万德福公司（甲方）与被告楼文龙（乙方）又签订《补充协议》1份，约定：1、甲、乙双方租赁经营合同期限为2年，自2018年8月13日至2020年8月12日。2、本合同书中所指的“租赁年度”，均系指该商铺自交付日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告交付保证金20000元及第一年租金130000元及管理费。2018年9月，案涉商铺所在商场发生排烟问题，后原告予以修复。因被告未按约向原告交付第二年租金，原告于2019年11月4日向被告发送《关于解除商铺租赁合同的函》1份，要求解除案涉房屋租赁合同。被告于2019年11月6日收到该函件。此后被告未向原告腾退案涉房屋，原告为此诉至本院要求解决。原告为本次诉讼支出律师费用8000元。以上事实由原告提交的租赁经营合同书1份、补充协议1份、关于解除商铺租赁合同的函复印件及邮寄凭证复印件、回执复印件各1份、现场照片复印件2份、中国银行交易流水明细清单1份、万德福商铺水电燃气11月消费汇总表打印件1份、法律服务委托合同书及律师费发票各1份，被告提交短信1组、申请证人封某出庭所作证人证言1份、视频2份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院对上述证据真实性予以认定。本院认为，原告万德福公司与被告楼文龙之间订立的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于原告的各项诉讼请求，本院评析如下：关于原告主张解除合同。根据合同约定，被告应于2019年6月13日前向原告支付下一年度的房屋租金，逾期不支付租金超过15天的，原告有权解除合同。因被告未按约支付相应的租金，故原告要求解除合同符合上述合同约定，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告于2019年11月4日向被告发送《关于解除商铺租赁合同的函》，被告于2019年11月6日收悉，应当视为原告要求解除合同的通知已于2019年11月6日到达被告，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年11月6日解除。关于原告主张的房屋租金及占有使用费，根据合同约定的租金标准，本院认为原告主张的租金（含管理费）32161.64元的金额合理。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据被告提供的短信记录、证人证言以及原、被告庭审陈述可知，原告出租给被告的商铺所在商场于2018年9月出现排烟问题，根据双方合同约定，原告对此负有维修的义务，此后原告就排烟问题进行了修复，因排烟问题并不导致案涉商铺无法使用，故被告不能以此拒绝向原告履行支付房租。但因排烟问题存在期间被告正常使用商铺产生了一定的影响，本院考虑油烟问题影响商铺正常使用的程度及修复的时间等因素，酌情减免租金30000元，剩余租金（含管理费）2161.64元，本院予以支持。2019年11月6日案涉商铺租赁合同解除后，被告继续占有案涉商铺，原告要求被告按原合同约定的租金标准支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因被告未按期支付租金导致原告要求解除案涉房屋租赁合同，根据合同约定被告应当向原告支付合同解除之日所在租赁年度3个月租金及3个月管理费的总额的违约金，故原告该项诉请符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的律师费，根据合同约定，原告为追讨租金所支出的律师费用可向被告追索，故原告该项诉请符合合同约定，本院予以支持。被告关于原告承诺不会有同类产品出现的情况，诱导被告签订合同的抗辩，因原、被告签订的租赁经营合同中就同类经营未做相关约定，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告绍兴市万德福餐饮管理有限公司与被告楼文龙于2018年6月10日签订的《租赁经营合同书》于2019年11月6日解除；二、被告楼文龙应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市万德福餐饮管理有限公司房屋租金2161.64元，并支付自2019年11月7日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费（按每年142476元的标准计算）；并支付违约金35618元、律师费8000元；三、驳回原告绍兴市万德福餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取847元，由原告绍兴市万德福餐饮管理有限公司负担335元，被告楼文龙负担512元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年二月二十七日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。