山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）晋08执异1号 案外人：闫双全，男，汉族，1974年11月8日出生，现住山西省运城市盐湖区。 案外人：范雪俊，女，汉族，1976年11月18日出生，现住山西省运城市盐湖区，系闫双全之妻。 申请执行人：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地芮城县黄河西街17号。 法定代表人：南亚丽，该公司执行董事。 被执行人：运城市光信房地产开发有限公司，住所地运城市盐湖区圣惠路明珠小区二期综合楼幢3层301号。 法定代表人：姚霞，该公司董事长。 在本院执行山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔建筑公司）与运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人闫双全、范雪俊于2019年12月23日对本院查封光信房地产公司名下位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园小区的129套房产中的2号楼1单元501号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人闫双全、范雪俊称,2013年12月21日其购买了涉案房屋，签订了《“明珠·逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，2014年11月30日，购买了地下室一间，签订有《地下室买卖合同书》。2015年12月8日，应光信房地产公司要求，案外人与之重新签订了《“明珠·逸和园”商品房认购书》，异议人按合同约定，分三次将房屋总价款341277元及地下室款18378元全部支付，光信房地产公司向异议人出具了收款收据。2019年4月22日，案外人与运城市明珠物业管理有限公司签订了入住合约，并按规定缴纳了各类交房费用（物业费、契税、闭路接口费、水电费、天然气费、垃圾费、装修管理费等）共计15627.6元，现己装修完毕并入住，异议人实际占有了该房屋。本案因为光信房地产公司没有及时办理过户登记手续，导致涉案房屋仍登记在其名下，作为购房人对此并无过错，且在法院查封之前，已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，支付全部价款并实际占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求依法解除对明珠·逸和园小区2号楼1单元501号房的查封措施。 闫双全、范雪俊为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据：1、《“明珠·逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》、《地下室买卖合同书》、《“明珠·逸和园”商品房认购书》复印件各一份，证明闫双全、范学俊在法院查封之前，已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同；2、光信房地产公司商品房销售收据复印件五份，证明闫双全、范雪俊于2013年12月21日、2014年11月20日、2014年11月30日、2015年9月20日分别向光信房地产公司交房款273277元、33872元、18378元、34128元，光信房地产公司于2015年12月8日向闫双全房屋总房款收据341741元,地下室房款收据18378元；3、银行流水单复印件各两份，证明闫双全于2013年12月21日向光信房地产公司交房款268277元的事实；4、维修基金、天然气接口费、闭路费、垃圾费、电梯费、物业服务费等缴费凭证复印件六份；5、运城市不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明，证明运城市市本级不动产登记资料信息显示闫双全、范雪俊无不动产登记信息。 本院查明，新翔建筑公司与光信房地产公司建设工程合同纠纷一案，仲裁审理中，新翔建筑公司于2018年10月24日向运城仲裁委员会申请财产保全，2018年10月26日运城仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院。本院经审查于2018年10月31日作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人运城市光信房地产开发有限公司银行存款4400万元或者查封、扣押其相应价值的其他财产。案件申请费5000元，由运城市光信房地产开发有限公司承担。”本院于2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书并向运城市不动产登记中心送达，协助项目“一、协助运城市光信房地产开发有限公司名下位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠.逸和园小区的129套房产…予以查封（其中包括案外人闫双全、范雪俊所提异议的明珠·逸和园2号楼1单元501号房）。三、本次查封期限为三年（自2018年11月20日起至2021年11月19日止）。”运城仲裁委员会于2019年3月8日作出（2018）运仲调字第112号调解书，协议：“五、剩余工程款支付：因申请人山西新翔建筑安装工程有限公司所承建工程至今尚未竣工验收，虽《明珠.逸和园小区工程结算协议》已确认了申请人山西新翔建筑安装工程有限公司所承建工程总造价，但被申请人运城市光信房地产开发有限公司仍需根据工程进度支付相应比例的工程款。《明珠.逸和园小区工程结算协议》签订后一个月内由被申请人运城市光信房地产开发有限公司支付申请人山西新翔建筑安装工程有限公司工程款人民币200万元。……本案仲裁费用283325元，由申请人山西新翔建筑安装工程有限公司承担。本调解书经双方当事人签收后，发生法律效力。”运城仲裁委员会调解书生效后，被执行人光信房地产公司未自觉履行上述调解书确定的义务,申请执行人新翔建筑公司申请本院强制执行。 同时查明，开发商光信房地产公司与案外人闫双全、范雪俊于2013年12月21日签订了明珠·逸和园2号楼1单元501号商品房《“明珠·逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，合同约定总价款为341277元，涉案商品房的用途为住宅，签订合同当天闫双全向光信房地产公司支付房款273277元；2014年11月30日，异议人购买了地下室一间，签订有《地下室买卖合同书》；2015年12月8日签订《“明珠·逸和园”商品房认购书》，闫双全按合同约定分多次将房屋总价款341741元及地下室款18378元全部支付。闫双全承担了从涉案房屋交付至今的天然气、垃圾费、电梯费、物业管理等费用。 本院认为：本案的争议焦点问题是，案外人闫双全、范雪俊是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人闫双全、范雪俊与房地产开发企业光信房地产公司于2013年12月21日签订涉案房屋的《“明珠·逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，并于2015年12月8日重新签订了《“明珠·逸和园”商品房认购书》均约定了价款、付款方式及期限，也约定了交房时间等主要内容，案外人也依合同向光信房地产公司支付了全部房款，光信房地产公司已经按照约定收受购房款，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，综上，案外人闫双全、范雪俊与房地产开发企业光信房地产公司签订涉案房屋的《“明珠·逸和园”商品房认购书》应认定为合法有效的商品房买卖合同。上述合同签订及缴纳房款的行为均在本院2018年11月19日查封涉案房屋之前，且2020年1月6日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果，证明闫双全、范雪俊在同一地点名下均无其他能够用于居住的房屋，案外人作为消费者购买涉案房屋是为了满足其家庭生活居住需要，在交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护。据此，本案不应对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园2号楼1单元501号房产采取查封措施。案外人闫双全、范雪俊提出的排除执行异议成立，本院予以支持，应中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 中止对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠·逸和园2号楼1单元501号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 张 杰 审判员 裴黎杰 二〇二〇年元月十六日 书记员 褚 乐