上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2077号上诉人(原审原告)：周宝华，男，1967年4月14日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。被上诉人(原审被告)：吴建惠，男，1977年9月17日出生，汉族，户籍所在地福建省。原审第三人：胡佩群，女，1970年2月27日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。原审第三人：周荃，女，1996年10月3日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托诉讼代理人：周宝华(周荃父亲)，男，1967年4月14日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。上诉人周宝华因与被上诉人吴建惠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9865号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人暨原审第三人周荃的委托诉讼代理人周宝华、被上诉人吴建惠、原审第三人胡佩群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周宝华上诉请求：撤销一审判决第一项，改判解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：按照合同约定，2016年6月23日吴建惠应该足额支付下半年的租金人民币(以下币种均为人民币)3万元整，但虽经周宝华多次催款，吴建惠始终以种种理由拖欠，直至7月8日才支付了一小部分租金。7月16日周宝华发出书面终止合同通知，并面交吴建惠。由于吴建惠逾期不付租金超过20天，根据合同中的特别约定，周宝华有权单方解除合同，不应当考虑是否“根本性违约”的问题。周宝华从未答应或书面同意吴建惠更改合同约定或延迟支付租金，吴建惠于7月17日补交的租金直接转账到周宝华的银行卡上，并非周宝华收取，该部分款项只能冲抵违约后产生的费用。吴建惠的恶意拖欠行为造成周宝华身心疲惫、经济困难，故周宝华坚持要求解除合同。吴建惠辩称，因为一些客观原因确实延迟支付了租金。但吴建惠于2016年7月7日已支付了1万元，并承诺余下的房租在7月20日之前支付，当时周宝华也是同意的。吴建惠承租房屋后投入不少金额进行装修，周宝华提出解除合同的目的是为了涨房租。一审判决的违约金过高，但吴建惠为了继续履行也愿意接受。第三人胡佩群、周荃同意周宝华的意见。周宝华向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》；二、判令吴建惠支付逾期付款违约金4,000元。诉讼过程中，周宝华变更第二项诉讼请求为判令吴建惠支付逾期付款违约金30,000元(2016年7月至12月)；增加诉讼请求要求吴建惠支付物业管理费1,561元。一审认定事实：2015年8月30日，周宝华(甲方)与吴建惠(乙方)签订《房屋租房合同》，约定甲方将坐落于上海市青浦区房屋出租给吴建惠使用,租赁期限自2015年9月1日至2020年12月30日止。租金每月5,000元，租金按12个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年12月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该首月的七日前，合同期内第一年租金按6个月为一期支付，第二年起按12个月为一期支付，年租金第四年起按10%递增。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金3,000元；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳；乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准，若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。双方另约定了其他权利义务。合同签订后，周宝华将房屋交付吴建惠使用。2016年6月中旬至7月18日，周宝华与吴建惠多次微信联系，周宝华表示下半年的房租帮忙尽早安排支付，并询问房租何时支付，包括滞纳金；吴建惠表示7月7日已汇1万元，20日前付清加上一个月的滞纳金500元；周宝华又表示按合同办理，若无法支付将终止合同，吴建惠违约已经是事实，因此26日必须搬走；吴建惠表示之前给部分房租，周宝华也答应余下的七月二十日前付清，吴建惠不是违约，合同没有到期，周宝华无权收铺，等等。2016年7月7日，吴建惠支付1万元。2016年7月16日，周宝华向吴建惠送达通知“由于您未按时支付房屋租金，根据签订的房屋租赁合同，累计超过十天，你方已经违约，我方有权终止租赁合同，今特此书面通知你终止租赁合同，请您十天之内，即在7月26日之前搬离房屋。我将在7月26日之前与你清算应交物业管理费、水费、电费。”2016年7月17日，吴建惠支付20,500元。另查明，上海市青浦区房屋自2007年5月10日核准登记在周宝华及第三人名下。第三人确认周宝华与吴建惠签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，周宝华、吴建惠签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。关于合同解除问题。周宝华主张要求解除合同主要基于吴建惠延迟支付租金，关于延迟支付租金，吴建惠确实存在延迟支付租金的情形，合同约定吴建惠延迟支付租金十日周宝华可主张解除合同，后又约定书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，在双方微信中周宝华要求吴建惠支付租金，吴建惠也在承诺的时间内将欠付的租金付清，周宝华也收取了吴建惠支付的租金和违约金，故吴建惠延迟支付的行为尚不构成根本性违约；一审法院考虑到双方合同签订五年，从维护租赁合同稳定性角度，合同应继续履行，故周宝华要求解除合同的请求一审法院不予支持。关于延迟支付租金产生的违约金，合同约定逾期交纳租金的，每日按日租金的一倍支付违约金，吴建惠已支付了500元，亦同意依据合同约定的标准按逾期天数补足违约金，周宝华要求吴建惠支付至2016年12月底的逾期付款违约金无事实和法律依据，一审法院结合双方约定的房屋租金，扣除已支付的500元，将吴建惠还应支付的逾期付款违约金酌定为3,280元。关于物业管理费，双方约定吴建惠支付，且吴建惠实际使用了系争房屋，其物业管理费应正常支付。据此判决：一、周宝华要求解除与吴建惠于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持；二、吴建惠应于本判决生效后十日内支付周宝华逾期付款违约金3,280元；三、吴建惠应于本判决生效后十日内支付周宝华物业管理费1,561元。本院审理中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院审理中，周宝华、吴建惠均一致确认，吴建惠应当于2016年6月23日支付2016年7月1日至12月31日的租金3万元。本院认为，周宝华与吴建惠签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。租赁合同中对承租方逾期支付租金的后果进行了特别约定：第4.3条约定，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。第7.6条约定，乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。本院审理中，周宝华、吴建惠均一致确认，吴建惠应当于2016年6月23日支付2016年7月1日至12月31日的租金3万元。但虽经周宝华多次催付，吴建惠只在2016年7月7日支付了1万元租金，不仅逾期十多天，且未足额支付。在双方的微信聊天记录中，仅有吴建惠承诺于2016年7月20日前支付余款的内容，未有周宝华同意其逾期付款的表示。因此，在吴建惠逾期支付租金的情况下，周宝华有权行使合同约定的单方解除权，其于2016年7月16日向吴建惠送达“终止合同通知”时系争的租赁合同即告解除。之后吴建惠虽于2016年7月17日支付了20,500元，亦不影响租赁合同已于前一日解除的法律事实。一审法院对周宝华解除合同的诉请不予支持，存有不当；周宝华的上诉请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，吴建惠仍占用租赁房屋至今，故对房屋实际使用费双方当事人可根据吴建惠支付款项的情况自行结算或另行起诉。一审对本案的其他处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9865号民事判决第二、三项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9865号民事判决第一项；三、周宝华与吴建惠于2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月16日解除。一审案件受理费589元，减半收取294.50元，二审案件受理费80元，均由被上诉人吴建惠负担。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  王疆中审判员  王怡红二〇一七年三月十七日书记员  周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。