山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6536号上诉人（原审被告）：曲双，女，1963年12月6日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：李春焕，山东胜途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：时东江（系曲双之夫），男，1961年8月18日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（原审原告）：王开华，男，1972年3月10日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：李兴文，邹城古邾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郭成绒，女，1975年11月1日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：李兴文，邹城古邾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：郭颖，女，1971年9月16日出生，汉族，住邹城市。上诉人曲双、时东江因与被上诉人王开华、郭成绒、原审第三人郭颖房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2018）鲁0883民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲双上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清：(一)原审判决偏袒对方当事人，将曲双单独所有的房产混淆为夫妻共同财产，缺乏事实依据和法律依据。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案的房权证书登记的所有权人是曲双，共有情况登记为单独所有，这是不争的事实，对于曲双所有的不动产受《物权法》的调整和保护，原审判决将曲双单独所有的房产认定为夫妻共同财产缺乏事实依据，更没有法律依据。(二)原审判决认定曲双对时东江处分其单独所有的房产知情是违背客观事实的。曲双从没有委托时东江卖掉自己所有的房产，也从没有出具过出卖涉案房屋的授权委托书，曲双是邹城人，涉案房产是曲双为养老用的，没有卖房的意思表示，曲双对时东江卖房事情不知情。原审判决推定曲双对时东江出卖涉案房屋知情是违背客观事实的。(三)2011年4月25日，曲双与时东江去邹城市房屋登记中心办理房屋登记手续，是两人去的，根本不存在时东江、曲双、郭成绒、郭颖四人去的，曲双从不认识、直到今日也没有见过郭成绒，而原审判决认定中却叙述“郭颖在(2018)鲁0883民初166号庭审以及本案庭审中均陈述2011年4月25日办理房产登记手续时，时东江、曲双、郭成绒、郭颖四人去的”，郭颖是在说谎，歪曲事实，而原审判决却引用郭颖歪曲事实的谎言去认定曲双对时东江卖房知情显然是故意偏袒。(四)原审判决对房屋价格的认定缺乏事实依据。原审判决称：本院参考房屋转让时邹城市交易市场价格以及交易习惯等综合因素，结合庭审及时东江与王开华谈话录音，涉案房屋主房建筑面积71.45m2、储藏室19.39m2转让价格30万元符合当时房屋交易市场价格。原审庭审中，王开华、郭成绒、郭颖没有举证证明当时的邹城市交易市场价格以及交易习惯的证据，法官也没有出具当时交易市场价格以及交易习惯的依据，原审判决的认定缺乏事实依据，仅凭其单方提供的断章取义电话录音就认定市场价格明显偏颇。曲双小区的房屋是2009年交房，据小区卖房的职工反映，当时的价格为每平方米为4000多元，2011年、2012年的价格为每平方米5000多元，现在的价格为每平方米8000多元。(五)郭颖与郭成绒系亲姐妹关系，存在利害关系，郭颖在(2018)鲁0883民初166号案件中的证人证言带有主观片面性，不具有客观真实性，不能作为定案的依据。(六)王开华、郭成绒对于买房如此重大事情不与对方签订书面合同，且未得到房屋所有权人的授权，且与所谓卖房人时东江存在诸多争议，本身主观上存在重大过错，不属于善意取得人的范畴。二、原审法院诉讼程序违法：对于王开华、郭成绒起诉立案的(2018)鲁0883民初166号案件，邹城市人民法院至今未向曲双送达准予撤诉的《民事裁定书》，至于166号如何处理的，曲双不知道、不清楚，而后邹城市人民法院又向曲双送达4659号案件开庭传票，而且在4659号案庭审中却引用了166号庭审的记录，邹城市人民法院的做法违反了《民诉法》的相关规定，有失法律的公平公正。三、原审判决适用法律错误：《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。曲双是涉案房屋的所有权人，房屋的处分权只有曲双才能行使，本案，首先需要适用《物权法》来保护所有权人的权益，原审判决没有体现；时东江对曲双单独所有的财产予以处分属于无权处分，至今也未取得曲双的追认，原审判决适用法律明显错误。时东江上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、本案所诉争的房屋是曲双独立产权的房屋，时东江在隐瞒曲双的情况下，私自与郭颖达成房屋转让交易，当时给郭颖说的很清楚，曲双不同意时东江把房子卖了，过户的事很先不要着急，郭颖当时说买房是给其父母居住，从没提起过是给王开华、郭成绒购买的房屋，更谈不上郭颖所说的“我与我妹妹郭成绒与曲双时东江共同协商以房价30万元转让，当时考虑关系不错，就没有签订书面合同”一说。实际时东江不认识王开华、郭成绒，是在(2018)鲁0883民初166一案，王开华、郭成绒作为原告在法庭上第一次见到，在此前从未听说也未见到过二人，至于所说的在2011年4月25时东江、曲双、郭颖、郭成绒四人一起去办理了房产登记手续，更是无中生有。王开华、郭成绒手中所有有关房屋的收据、发票都是时东江给郭颖的，交款人的名字均是曲双，票据是郭颖转交给郭成绒的，而法庭认定现票据持有人郭成绒参与了房屋交易显然与事实不符，且其又拿不出令人信服一起去房管局交易的证据。二、对于曲双是否知道房屋交易情况的说明如下：时东江是说过有曲双签过名的委托书，委托书是办理文博苑小区房产住房贷款剩下的，因当初办理贷款时曲双有事急着回烟台(这些年曲双一直在烟台居住、打工)这不能足以证明曲双就知道时东江卖房子之事。特别是王开华提供的2018年3月29号的录音片段，当时时东江说的是郭颖伙同其他人在海南设局搞传销，骗时东江及其亲属几口几十万的事，时东江当时是向郭颖要被骗取的钱及解释事情经过，而对方断章取义，法庭又以“结合民事诉讼高度盖然性”一说，认定曲双是知道房屋转让一事，显然有失公平，在房子交易整个过程至今曲双从未出现过，也未见过王开华、郭成绒，王开华、郭成绒又拿不出令人信服的证据证明曲双参与了房产交易，只靠嘴说，不足以为凭。三、关于转让房屋的价格认定。法庭认定的房价30万与事实不符，在(2018)鲁0883民初166号一案庭审中，因时东江第一次打官司过于紧张，再加上第一次见到王开华、郭成绒两人十分惊愕，故在法官的询问中，由于紧张把首付房款30万说成了购房款30万，尚欠一万没付，而在以后的庭审中，就这问题时东江也做了说明，2011年争议的房屋小区价格普遍5000多元，争议房屋是曲双独立产权的房屋，是政府危房改造分得的，改造前及改造后均是曲双独立产权，当时通过抓阄分到新房后，曲双补交了三十平方的房屋面积差价款、近二十平方的储藏室购买款、还有维修基金、供暖开口费等一些款项共计三万多元(不含被房地产开发公司扣除的安置过渡费、储藏室补偿款等1万多元)，而郭颖在一审中强调上述款项是其交的，在以后的庭审中不再坚持，这足以说明当时的房价不是三十万而是三十六万，试想一下当时的小区房价平均价格是五千多，而曲双交的各种款项就三万多，加上开发商扣除的安置过渡费、储藏室补偿费1万多元，如果以三十万转让的话，时东江把房子只能算是卖了二十五万多，怎么可能把一个主房71平方、储藏室近二十平方的房子以三十万的价格出卖(况且涉案房产是一层，价格远高于较高楼层价格)，这显然不符合当时的市场价格，对方又拿不出可信的证据，因在法庭上的一次口误法庭认定当时房子三十万卖的是市场价格，显然有失公平。根据物权法第三十九条、合同法四十八条、婚姻法第十八条等相关法律规定，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接改判，支持时东江的上诉请求。王开华、郭成绒答辩称，一、一审法院认定事实清楚。(一)关于诉争的房屋系曲双个人财产还是曲双与时东江的夫妻共同财产问题。诉争的房产不是曲双的个人财产，系曲双与时东江二人的夫妻共同财产。首先，时东江、曲双原都为鲁南自行车厂职工，后时东江从该单位调出，二人在婚内取得了鲁南自行车厂公有住房，即鲁南自行车总厂家属院5号楼2单元的房产(39.85m2)，购买公有住房都综合考录到是否结婚，夫妻二人在本单位的工作年限等因素，其取得的公有住房恰恰考虑的时东江、曲双在鲁南自行车厂的工作情况分给二人的，后该公有住房在拆迁补偿的基础上进行购买了诉争的房产，诉争的房产虽然登记在曲双个人名下，是基于时东江名下已经有二三套房产，政府机关正在调查机关人员的房产，在办理房产登记时时东江在外地开车，来回不方便，曲双当时已经退休，时间相对自由，为了此后办理过户方便，就将诉争的房产登记在曲双名下，且于2011年4月25日办理登记时，房产已经出售给王开华、郭成绒，这也说明了为了便于办理过户方便才登记在曲双一人名下的原因。虽然登记在曲双一人名下，但从公有住房的来源、从购买诉争房产时的共同出资，都可以认定诉争的房产系夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。因此诉争的房产为曲双、时东江的夫妻共同财产。其次，曲双也自认诉争的房产为二人的夫妻共同财产。(二)关于时东江出卖房屋的效力问题。1，假如曲双对时东江出卖房屋的行为不知情，时东江出卖房屋的行为也是有效的法律行为。房产系二人的夫妻共同财产，假如曲双对时东江处分房屋不知情，由于时东江是诉争房屋的共同所有人，且中间介绍人郭颖与时东江夫妻系朋友关系，时东江的出卖行为，王开华、郭成绒有理由相信时东江的处分行为也是曲双的出卖意愿。就以本案一审开庭的出庭情况看，曲双一直没有出庭，本案一审及其(2018)鲁0883民初166号庭审都是时东江一人出庭参加庭审，从此也可以看出时东江和曲双二人在处理家庭事务中，都是以时东江进行出面交涉办理，且王开华、郭成绒以合理的价格购诉争的房产，是善意第三人，根据婚姻法第十七条的规定，曲双不得以不知道为由对抗善意第三人。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此时东江处分房屋的行为是有效行为。2，曲双对时东江买卖房屋的行为是知情的。首先，在(2018)鲁0883民初166号庭审时证人郭颖出庭出证陈述，房屋买卖的协商是郭颖和曲双、时东江三人进行协商的，然后郭颖反馈给王开华、郭成绒，2013年3月13日将房屋交给王开华、郭成绒也是时东江和曲双共同交接的，2013年4月25日是曲双、时东江和郭颖、郭成绒四人一起办理的房产证，办理完后曲双、时东江就将房产证等手续交给郭成绒，郭成绒同时交纳了各种费用。曲双参与了出售房屋的整个过程，是知情的。其次，时东江的陈述也说明曲双是知情的，时东江陈述有曲双的委托书，现在上诉诉称是办理文博园房屋的贷款的委托书，不符合常理，贷款必须本人到场签字，何况出售房屋的委托书必须载明房屋的具体位置才具有效力；时东江在与王开华的电话录音也说明曲双知道出卖给房款的事，假如曲双不知情，又怎么知道29万元房款的事呢?至于曲双上诉称以为时东江是将诉争房屋出租，更不符合常理，诉争的房产与时东江的哥哥的房屋在一个单元，时东江哥哥家有事情，曲双、时东江都是要来的，曲双一直对出租的房屋不进行过问，显然是反常的；另外作为诉争房屋的登记所有人，近10年的时间一直没有过问过房产证登记资料的去向，还有近10年的物业等费用，这些反常情形恰恰也反映出曲双对房屋的出售是知情的。(三)关于王开华、郭成绒是否是诉争房屋的买受人问题。王开华与时东江的电话录音时东江陈述知道王开华、郭成绒委托郭颖买房子的事，且王开华、郭成绒自曲双、时东江将房屋交付后，就进行装修，在诉争房屋内生活居住，交纳物业费用，房屋的买受人是王开华、郭成绒。(四)关于诉争房产的价格问题。诉争的房产价格为30万元，并非36万元，原(2018)鲁0883民初166号案庭审时的整个过程时东江一直未陈述房款为36万元，证人郭颖作证时陈述房款为30万元，已经支付29万元，还欠1万元，时东江并未反驳，且在法庭询问时，时东江也陈述房款为30万元，现表兄弟铃江称当时由于紧张将首付款30万元说成房款30万元，是想损害王开华、郭成绒的利益，时东江在本案一审时才提出房款36万元。2018年3月29日的电话录音也能够证实房款30万元的事实，时东江之所以将房款说成36万元，是因为其和郭颖的恩怨，在加上后来房价上涨的原因，以办理过户为要挟来讹诈。(五)郭颖能否作为(2018)鲁0883民初166号一案的证人问题。根据《民诉法》规定，凡事知道案情的人都具有作证的义务，郭颖在诉争房产的买卖过程中从协商、房款的支付、房屋的交接、房产的登记都参与其中，郭颖是本案的关键证人，具有出庭作证的义务，至于作证的效力，是法庭结合其他证据及其庭审情况加以审查其效力，况且郭颖所作证言，曲双、时东江也未提供有效证据加以反驳，因此法庭采纳郭颖证言合法有据。(六)一审适用法律得当。综上，一审认定事实清楚、作出判决的证据充分、适用法律得当，判决结果正确，曲双、时东江有违诚信，滥用上诉权利，请求维持原判、驳回上诉。郭颖述称，请求维持一审判决。王开华、郭成绒向一审法院起诉请求：依法判令位于邹城市的房产归原告所有，并依法判令被告继续履行房屋买卖合同应尽的义务，协助原告办理房屋产权过户变更登记手续。一审法院查明事实：王开华与郭成绒系夫妻关系，郭颖与郭成绒系姊妹关系，曲双（曾用名曲永芝）与时东江系夫妻关系，郭颖与时东江系朋友关系。1999年6月30日曲双申请购买公有住宅（鲁南自行车总厂家属院5号楼2层07室），2000年1月27日颁发了《山东省职工购买公有住房许可证》，载明：购房者姓名曲永芝，配偶姓名时东江。2006年10月28日，山东鲁南自行车总厂（拆迁人：甲方）与曲双（曲永芝）（被拆迁人：乙方）签订《自行车厂东家属区危房改造安置协议》，协议主要内容：一、乙方在5号楼2单元207室有现住房，其主房建筑面积39.85㎡（以房产部门的实际测绘为准）。二、补偿安置乙方选择产权调换方式，对乙方的安置户型为约70㎡，其中：对乙方原主房建筑面积拆39.85㎡补约70㎡；超出部分在30㎡以内，乙方按照所选楼层的价格购买（一层936元/㎡。）。超出部分在30㎡以外，乙方按照所选楼层的价格购买（一层1789元/㎡。）。配房及附属物的补偿，按照测绘和安置补偿方案中附属物补偿标准计算补偿额，补偿额计：1788.00元。乙方选房时，同时选储藏室，储藏室价格610元/㎡，经计算，储藏室为19.39㎡，购买额为11827.90元。2009年楼房竣工后，曲双、时东江未入住该房屋。2011年年初，王开华、郭成绒欲在邹城城区购买住房，便于孩子上学，委托郭颖帮忙购房；时东江欲出卖涉案回迁安置房，此时该安置房尚未办理房产证。郭颖提出购房时，双方达成合意，未形成书面购房协议。时东江将房屋钥匙及储藏室钥匙一并交与郭颖。2011年1月31日、3月9日、7月11日、10月29日，王开华转账支付给郭颖231000元，并支付部分现金，郭颖于2011年3月11日、3月13日、4月12日转账支付给时东江290000元。2011年3月2日邹城市昊宇房地产开发有限公司代收热力开口费（6号楼3单元102室），收据注明交款单位为曲双；同日邹城市昊宇物业公司昊宇花园物业站收取装修垃圾清运费壹佰元整，收据注明交款单位为6-3-102曲双；2011年4月22日邹城市房地产管理局收取昊宇花园小区6号楼3单元102室房屋专项维修基金2858元，个人缴费凭证注明业主曲双；2011年4月25日邹城市房地产交易所收取缴费人为曲双的登记费80元，交易手续费214元。收据持有人为王开华、郭成绒。2011年4月25日邹城市房屋登记中心工作人员询问制作了《询问笔录》，载明：被询问人邹城市昊宇房地产开发有限公司的意思表示真实、转让人为完全民事行为能力人、房屋现状与房产证记载一致、提交的登记资料真实合法有效。被询问人曲双、时东江的意思表示真实、申请人为完全民事行为能力、申请登记房屋为曲双单独所有、约定人之间关系为夫妻、提交的登记资料真实合法有效。邹城市昊宇房地产开发有限公司、曲双、时东江在该笔录上盖章、签名捺印。同日，邹城市昊宇房地产开发有限公司、曲双在房屋登记机关填写了《邹城市房屋登记申请书》，载明：申请登记类型：房屋所有权转移登记，申请人情况：转让方邹城市昊宇房地产开发有限公司，共有情况为单独所有；受让方曲双，共有情况为单独所有，房屋坐落鲁苑街305号昊宇花园6号楼3单元102室。2011年5月3日，邹城市房地产管理局颁发邹房权证城区字第××号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人：曲双，共有情况：单独所有，建筑面积71.45㎡，房屋坐落鲁苑街305号昊宇花园6号楼3单元102室。时东江称将房屋所有权证交与郭颖，现房屋所有权证持有人为王开华、郭成绒。王开华、郭成绒于2011年8月份入住涉案房屋居住至今。期间，时东江曾向郭颖提出办理房屋产权过户登记手续未果。后双方酿成纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，一、关于涉案房屋性质问题。曲双认为涉案房屋登记在自己个人名下，自己是涉案房屋所有权人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”本案涉案房屋系回迁安置房，原房屋由曲双、时东江共同居住。时东江与郭颖商议买卖房屋、收取购房款时，尚未办理涉案房屋产权登记，曲双、时东江于2011年4月25日向邹城市房屋登记中心申请登记涉案房屋时登记为曲双单独所有，2011年5月3日，邹城市房地产管理局颁发涉案房屋《房屋所有权证》，产权登记载明房屋所有权人为曲双单独所有。虽然涉案房屋登记在曲双名下，该房屋系由曲双、时东江在夫妻关系存续期间用共同财产购买的房屋，属于夫妻双方共有的财产，因此，本院认定涉案房屋为曲双、时东江夫妻共同财产。二、关于曲双对出售房屋是否知情及时东江处分涉案房屋效力认定问题。曲双认为自己是涉案房屋所有权人，对出售该房屋时并不知情，亦未授权，不予追认，时东江也无权处分属于自己的个人房产，该房屋买卖合同应属于无效；时东江认为自己处分该房屋时，未与曲双商议，该买卖合同应为无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”首先，在本院受理的（2018）鲁0883民初166号原告王开华、郭成绒诉被告曲双房屋买卖合同纠纷一案中，时东江作为曲双的委托诉讼代理人出庭参加诉讼，该案按原告申请撤回起诉处理。该案卷宗“民事一审审判笔录”第8页中载明：“审判长：被告，你陈述一下事情过程。被告：我不认可与原告之间有买卖关系，我认可与郭颖之间的房屋买卖关系，郭颖买我房子时，从没有提到过两原告，我也是收到了郭颖的房款，我有我对象手中出具的委托手续，（在隐瞒我对象的情况下）可以办理房屋买卖和过户手续，还有1万元房款郭颖一直没有给付，我一直给她要，当时我是因为需要给曲双做工作，另外郭颖认为房屋不满5年，为了规避税费，所以当时没有办理过户，后来在2015年3月左右，我在网上看到房屋慢（满）两年可以免除交易税，我就积极给郭颖联系，让她过户，因为前几年没钱就一直没过户。”时东江对该笔录中的“我有我对象手中出具的委托手续”另手写注明“委托书是办理别处房产剩下没有用的”。表明时东江处分涉案房屋时，手中持有曲双的“委托书”。第二，2011年4月25日邹城市房屋登记中心制作的《询问笔录》，是工作人员与曲双、时东江本人的询问笔录，《邹城市房屋登记申请书》填写时间为2011年4月25日，该申请表要求申请人在登记人员面前书写，表明曲双当天在邹城市房屋登记中心办理的房屋登记手续。郭颖在（2018）鲁0883民初166号庭审以及本案庭审中均陈述2011年4月25日办理房产登记手续时，时东江、曲双、郭成绒、郭颖四人去的，原告并陈述当天房产登记费、交易手续费系其缴纳并持有收据。按照日常交易习惯，双方商议房屋价格后，出卖人将房屋交付给买受人，并收取了大部分购房款的情况下，出卖人一般不会再为该房产支付相关费用，曲双主张2011年4月25日房产登记费、交易手续费系其缴纳，而票据持有人并非曲双，与常理不符。第三、当事人均无异议的2018年3月29日的时东江与王开华电话录音资料第7页中“时（时东江）：我的钱对不上账了，我孩子结婚，我老婆知道我有这个钱，我没这个钱，我对不上账。王（王开华）：孩子什么时候结婚？时：没几天了，要不我就忙这事了？俺老婆知道我手里有这个钱，我上海南败坏的干净的，我没法想（向）老婆解释，你知道吧。”通过庭审笔录、询问笔录、办理房产登记时间及缴费时间、谈话录音，能够构成完整证据链相互印证，结合民事诉讼“高度盖然性”的证明标准，能够认定时东江处分涉案房屋曲双是知情的，并知道时东江手中有收取的购房款，且时东江协商出卖房屋时，持有曲双的委托书。因此，买受人受让不动产时已支付房屋相应合理对价，且无重大过失，买受人善意取得不动产，应当维护买受人善意取得的合法权益。三、关于涉案房屋买卖时价款及实际购买人认定问题。时东江主张双方商定主房屋及储藏室转让价格共计36万元，由买房人郭颖首付30万元，等过户后再付给剩余房款6万元。时东江将房屋钥匙及储藏室钥匙交于郭颖后，郭颖支付了首付款29万元，尚欠首付款1万元未付，郭颖又以孩子上学用索要去房产证，现欠房款7万元。王开华、郭成绒主张转让价格为30万元，已支付29万元，尚欠1万元待过户后支付。在（2018）鲁0883民初166号一案中，郭颖作为证人出庭作证，陈述双方商定的房屋转让价格为30万元，已支付29万元，时东江作为被告曲双的委托诉讼代理人在庭审中对房屋转让价格未予明确确认，认可时东江已收到房款29万元，但其在陈述事情过程时陈述“还有1万元房款郭颖一直没有给付，我一直给她要。”，当事人均无异议的2018年3月29日的时东江与王开华电话录音资料第2页中“王（王开华）：我给你解释一下，当时我买房子时，我没车，没什么的，她当时就在城里住。时（时东江）：我知道，你委托你姐买房子，这事我知道，你把钱给你姐了，你姐给你买房子，这是我和你姐的事，对不对？”第5页中“时：实际吧，你要是明白人，你得这么想，你那个房子增值三个5万都不止，你让你姐吃点亏，你也吃点亏，咱就把这事翻篇，你要打官司我奉陪到底。王：什么吧，我给你3万元块钱。时：我要是要3万块钱，这事早就翻篇了。”第6、7页中“时：我给你一口价，不还了，你该给我的1万块钱，你该给的，你必须给。原来你姐黑我的5万，你和你姐商量商量4万块钱，加上那1万块钱，5万块钱，我也不要6万块钱了，就5万，房子涨价涨的3个5万不止，我这房子40万有人要，我也找好头了。”本院认为，涉案房屋买卖时虽没有签订书面房屋买卖合同，亦未书面约定转让房屋价格及购房人，通过上述证据可以证实王开华、郭成绒委托郭颖为其购房；郭颖向时东江转账支付的29万元，实际付款人是王开华、郭成绒，该房屋尚欠1万元未给付；王开华、郭成绒装修涉案房屋后自2011年8月份即入住至今，王开华、郭成绒占有使用涉案房屋是长期的、连续的、公开的、平和的；王开华、郭成绒持有涉案房屋所有权证书。本院参考房屋转让时邹城市交易市场价格以及交易习惯等综合因素，结合庭审及时东江与王开华谈话录音，涉案房屋主房建筑面积71.45㎡、储藏室19.39㎡转让价格30万元符合当时房屋交易市场价格，时东江主张房屋转让价格36万元明显高于当时的市场价格，且其未能提供证据证实购房款为36万元。根据民事诉讼“高度盖然性”的证明标准，庭审查明的事实足以使法院相信房屋买卖时价款为30万元，涉案房屋实际购买人为王开华、郭成绒。据此，本院认定王开华、郭成绒为购房人，涉案房屋转让价格为30万元。综上所述，原告与被告之间房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行。原告要求被告协助办理该房屋不动产权过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，原告需依合同约定支付剩余购房款。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告请求被告协助将案涉不动产权属变更登记到其名下的请求获得支持，待不动产登记在不动产登记簿并取得不动产权证书后，其权属才可得到确认，原告请求确认案涉不动产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条规定，判决：一、被告曲双、时东江于判决生效后十日内在原告王开华、郭成绒依合同约定支付剩余购房款1万元时，协助原告王开华、郭成绒将坐落于邹城市的不动产权利人过户登记在原告王开华、郭成绒名下；二、驳回原告王开华、郭成绒其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曲双、时东江负担（原告已垫付，被告给付原告）。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：1、时东江与郭成绒、王开华是否存在房屋买卖合同关系，合同是否有效；2、曲双对于时东江转让房屋是否知情，涉案房屋是否为曲双的个人财产；3、涉案房屋的转让价款应当如何认定；4、郭成绒、王开华要求曲双、时东江协助办理产权过户变更登记手续是否应予支持。关于焦点1，时东江主张与王开华、郭成绒之间不存在买卖合同关系，本院认为，王开华、郭成绒与郭颖均认可系王开华、郭成绒委托郭颖帮忙在邹城市购买住房，且房款系由王开华、郭成绒支付，王开华、郭成绒亦对涉案房屋进行装修并居住至今，王开华、郭成绒为涉案房屋的买受人。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据以上法律规定，王开华、郭成绒与时东江之间虽然未签订书面房屋买卖合同，但已实际履行了主要义务，房屋买卖合同成立，时东江主张与王开华、郭成绒之间不存在房屋买卖关系，理由不能成立，不予支持。王开华、郭成绒与时东江的房屋买卖合同不具有法律规定的无效情形，合同合法有效。关于焦点2，王开华、郭成绒于2011年对涉案房屋进行装修，并一直居住至今，时东江亦将涉案房屋的房产证等手续交与王开华、郭成绒，曲双作为登记的房屋所有权人，其主张一直对时东江出卖房屋不知情明显不符合情理；且2011年4月25日曲双、时东江到邹城市房屋登记中心办理登记手续时，郭颖、郭成绒一同前往并由郭成绒交纳登记费用，也足以认定曲双对于出卖房屋一事知情且同意。曲双、时东江主张办理登记手续的费用系曲双交纳，但费用凭证却由郭成绒持有，时东江解释为交付房产证时一并将该凭证交给了郭颖，本院认为，办理房屋登记的交易手续费214元和登记费80元是为办理房产证交纳的手续费，与房屋买卖合同的履行无关，时东江交付房产证时并没有将该两张凭证交与郭颖的必要，时东江的该解释不符合情理，故对曲双、时东江的该主张不予采信。涉案房屋回迁安置前的房屋系曲双与时东江在婚姻关系存续期间购买的公有住房，系双方夫妻共同财产，虽然双方在2011年4月25日办理房屋产权登记时表示房屋登记在曲双个人名下、为曲双个人所有，但在该时间涉案房屋已经出卖给王开华、郭成绒，曲双、时东江所作的约定与实际情况并不相符，且曲双在（2018）鲁0883民初166号案件答辩意见中也认可涉案房屋系其与时东江的夫妻共同财产，故曲双、时东江主张涉案房屋系曲双个人所有，不予采信。关于焦点3，时东江主张涉案房屋当时商定的价格为36万元，郭成绒、王开华主张为30万元。在2018年3月29日时东江与王开华的通话中，时东江多次提到其与郭颖的纠纷，“你姐不对，不对就得赔我钱，不赔钱就处理房子，这事天经地义，你不能怨我”，“你要明白的话你就听我的话，你给你姐施加压力，让你姐做个让步，你们姊妹几个商量，我这个损失怎么补，我给你姐说了，我这个房子涨价三个5万都不止了，我就一个5万你们都不照顾我”，“我的损失你姊妹俩听，你该我的1万关你的”，“我给你一口价，不还了，你该给我的1万块，你该给的你必须给，原来你姐黑我的5万，你和你姐商量商量4万块钱，加上那1万块钱，5万块钱，我也不要6万块了，就5万，房子涨价涨的3个5万都不止，我这房子四十万有人要”，“我的钱对不上账了，我老婆知道我有这个钱，我没这个钱，我对不上账”，根据以上内容，能够认定时东江承认郭成绒、王开华还欠1万元房款没有支付的事实，因为时东江与郭颖出现经济上的纠纷，时东江要求另外拿5万元弥补自己的损失。故一审法院认定双方商定的房价款为30万元并无不当。曲双、时东江主张以30万元转让房屋明显低于当时的市场价格，本院认为，如曲双、时东江认为商定的房价显失公平，其可以行使撤销权请求变更或者撤销该房屋买卖合同，但其未在法律规定的期限内行使撤销权，撤销权已消灭，对该上诉主张不予支持。关于焦点4，涉案的房屋买卖合同有效，对双方当事人均具有法律约束力，王开华、郭成绒要求曲双、时东江协助办理产权过户变更登记手续，一审法院予以支持并无不当。综上所述，上诉人曲双、时东江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人曲双、时东江各自负担100元。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年二月二十四日书记员  金广洋