上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初3187号原告：上海祥叶幕墙装饰工程有限公司。法定代表人：朱明珍，经理。委托诉讼代理人：汤佳，上海美谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昆，上海关天律师事务所律师。被告上海闸通建筑材料有限公司。法定代表人：李怒峰，董事长。委托诉讼代理人：宝化军，上海瑞盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚君坤，北京安博（上海）律师事务所律师。第三人：上海市奉贤区金汇镇金汇村民委员会。法定代表人：蔡卫兴，书记。委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司与被告上海闸通建筑材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法追加上海市奉贤区金汇镇金汇村民委员会作为本案第三人参加诉讼。后依法转入普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汤佳、张昆、被告法定代表人李怒峰及被告委托诉讼代理人宝化军、姚君坤、第三人委托代理人董婉馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年3月15日签订的《租用厂房协议》无效；2、判令被告返还保证金人民币（下同）30,000元；3、判令被告赔偿原告装饰装修、搬迁、停产停业损失共计3,320,000元（具体见原告起诉时提供的诉请项目组成及金额清单）。事实与理由：原告于2011年3月15日与被告签订《租用厂房协议》，约定被告将位于金汇港北闸东岸的厂房出租给原告经营使用，租期五年，自2011年4月20日起至2016年4月19日止。2016年2月1日，协议履行过程中，原告得知奉贤区金汇镇人民政府向被告法定代表人发出责令改正通知书，认定被告租赁给原告的厂房系擅自搭建，属于违法建筑并责令被告于2016年2月18日15时前拆除。原告立即与被告联系腾退房屋及损失赔偿相关事宜，但未达成一致。原告认为，租赁物标的违法，双方所签协议应属无效。被告将违法建筑租赁给原告，存在重大过错，并导致原告装修装饰、搬迁及停产停业损失实际发生。故原告诉讼来院。庭审中，原告增加诉讼请求：4、判令被告返还租金95,014元；5、判令被告支付公证费10,020元。被告上海闸通建筑材料有限公司辩称，1、双方的租赁协议有效；2、在没有水电费等纠纷下同意退还30,000元；3、同意返还19天的租金27,018元。4、系争房屋在2016年3月底拆除，双方的合同到2016年4月19日。双方在租赁合同第六条、第九条中写明现在遇到国家政府征用土地，双方均不得要求赔偿，房屋的装修由原告自行承担。5、并且4月19日租赁合同也快到期了，政府是3月底拆迁的，就相差19天时间。对于公证费、不同意赔偿，理由同上。第三人上海市奉贤区金汇镇金汇村民委员会述称，原告的诉讼请求与第三人无关，第三人为配合法院的事实调查参与诉讼，可对减量化清拆的补偿事宜作出说明。第三人与奉贤金汇养殖场签订了土地租赁协议，租赁土地46.50亩，原告向被告租赁的系争厂房也在这块土地上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的产品买卖合同及发票一组，证明原告2010年12月8日购买起重机，该起重机属于损失里的不可搬离设备，该设备在房屋被拆除时仍在租赁房屋中。被告对该证据认为发生在本案租赁合同之前，与本案无关。对此，本院认为，原告提供的该组证据发生时间早于双方签订租赁合同的时间，且原告未能提供其他证据证明该设备在房屋被拆除时已毁损，故本院对原告该组证据不予认定。2、原告提供的公证书两份，证明原告在搬离过程中，请公证处对于装饰装修及其设备的存放等作了公证。被告认为真实性虽无异议，但对合法性不认可，公证时被告未到场，被告没有接到通知，故对于公证中的物品是否属于原告不清楚。对此，本院认为，原告在庭审中亦认可在公证拍摄的时候原告还有大部分东西没有搬走，原告于公证结束之后再开始把机器设备搬走，故公证书中的机器设备是否仍存放于系争房屋内无法证明，本院对原告该证据不予认定。3、被告提供的奉贤县集体土地使用权申报登记表、产权转让合同、协议书、转制、私企房屋翻建申请登记表、证明一组，证明系争房屋属于合法建筑，房屋所占用土地的权利人是金汇养殖场，系自金汇镇农工商联合社处受让而得。被告认为真实性不清楚。本院认为，该组证据仍无法证明系争房屋属于取得建设工程规划许可证而建造的房屋，故对改组证据在本案中不予认定。4、对于《奉贤区金汇镇金汇港北闸金汇养殖场土地减量化清拆补偿估价报告》中构筑物及附属设施估价明细，双方对构筑物及附属设施中属于原告的部分存在争议，本院认定如下：1、原告主张的第二项、第四项构筑物内的装修损失，因无证据证明装修价值，且原告要求参照构筑物重置评估价作为装修价值，于法无据，本院难以采信，故对该两项构筑物补偿损失不予认定。2、对于原告主张的第三项、第五项、第六项、第九项、第十项、第十二项由原告建造，其中被告对第六项夹芯板房由原告建造无异议，本院予以认定；被告对第九项、第十项由原告新建无异议，但认为原告是将被告原先的门和门卫拆除后建造的，原告对此表示认可，但认为被告将拆除下的材料带走了，对此，本院认为，原告系将原有构筑物进行了翻建，但双方均未能举证证明原先构筑物的价值，故酌定该第九、十项评估款项由原、被告各得一半；被告不认可第三项、第五项系原告建造，原告未能举证证明系由原告建造，故本院对该两项补偿损失不予认定；被告认为第十二项虽为原告建造，但并非建造在被告租赁给原告的房屋及土地范围内，故不予认可，本院认为，原告该项补偿主张与本案无关，故不予认定。综上，属于原告的构筑物及附属设施补偿评估价值为42,018.50元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，原告与被告签订《租用厂房协议》一份，约定：被告将位于上海金汇镇北闸东岸的厂房出租给原告作为经营场所；主厂房面积3,406平方米（1,110、1,159、1,137）；办公用房以及配套房的面积544平方米，合计3,950平方米；租金按每平方米每天0.36元计算，合计每年租金519,030元（该金额为税后）；原告在交付租金的同时需付保证金30,000元，协议期满后双方无异议保证金如数退还，中途退房保证金不退；租金先付后用，每半年一付，每期开始前十天付清、水电费及其他费用须每月付清；原告在租赁期间需按时交纳相关费用，逾期按每日每千元百分之三计算滞纳金；超过一个月未能付清，被告有权单方解除合同；因无法抗拒的自然灾害造成的损失，或遇国家和政府征用土地，双方都不得要求对方赔偿损失；租赁期间为2011年4月20日起至2016年4月19日；原告在租赁期间厂房、办公房及配套房内外装潢装饰是原告为了经营需要自愿装修，合同到期后，如不续租原告可拆除但须恢复原貌，被告如留有双方可协商解决。上述协议签订后，原告向被告支付保证金30,000元及截止至2016年4月19日的租金。经双方确认一致，原告尚欠被告租赁期限内的水费及垃圾清运费共计人民币3,000元。另查明，2016年2月1日，上海市奉贤区金汇镇人民政府发出《责令改正通知书》一份，认为被告在奉贤区金汇镇金汇港北闸东侧擅自搭建建筑物，限期2016年2月18日拆除。2016年3月3日，上海市奉贤区金汇镇金汇村民委员会（甲方）与上海奉贤区金汇镇集体资产管理办公室（乙方）签订《金汇镇减量化清拆补偿协议》，约定甲方对乙方土地及地上物实施减量化清拆工作；乙方地块位于金汇镇金汇村新联二组；转制企业（土地权属仍属集体的）产权证或集体使用土地证记载用地面积30,636平方米，产权证记载的或转制（转让）合同（协议）记载的房屋建筑面积2010平方米；经上海宏贤房地产估价有限公司评估后，甲方按规定支付给乙方地上物补偿款7,326,099元，其中集体有证房屋补偿款2,297,651元，无证房屋补偿款5,028,448元；甲方按规定支付给乙方附属设施补偿款887,439元，其中集体有证部分附属设施补偿款1,060,980元，无证部分附属设施补偿款1,306,059元；甲方按规定支付给乙方停产停业损失439,565元，其中集体有证停产停业损失费137,859元，无证部分停产停业损失费301,706元；集体有证建设用地面积为8.2772亩；集体资产的补偿款由集体资产管理办公室与使用人张仁荣协商解决；设备搬迁费由张仁荣与各承租户协商解决并分配。上述协议立项名称为上海雨岳实业有限公司、上海祥叶幕墙装饰有限公司。2016年3月29日，系争房屋被拆除，其中被告租赁给原告的部分房屋（估价报告中房屋坐落平面图第8幢房屋中的部分）位于上海市闵行区浦江镇永丰村地界，现虽也被拆除，但不体现在上述《金汇镇减量化清拆补偿协议》中，并非由上海市奉贤区金汇镇金汇村民委员会实施减量化清拆。庭审中，第三人向法庭出具书面说明，说明：1、北地块即本案系争房屋所在地块，厂房系无证房屋，故《金汇镇减量化清拆补偿协议》中的无证房屋即指北地块；2、北地块地上物补偿款50,288,448元是由评估报告计算得来；3、补偿协议中的停产停业损失费是根据金汇镇减量化补偿实施办法，按建筑物评估价的6%补偿，即5028448元*6%＝301,706元。又查明，2016年3月5日，上海宏贤房地产估价有限公司出具《奉贤区金汇镇金汇港北闸金汇养殖场土地减量化清拆补偿估价报告》一份，其中涉及原告向被告租赁的部分（除位于永丰村地界的部分外）的为金汇养殖场（北地块）第6、7、8幢房屋，分别为车间5、办公楼、车间6，建筑面积分别为1,177.60平方米、518.40平方米、212.80平方米，上述房屋建筑物评估总价为2,079,268元。原告对租赁房屋进行的装修评估价为：1、6号房装修41,600元；2、7号房装修172,160元；3、8号房装修24,960元；4、门卫及东侧办公室装修105,615元；上述装修评估价共计344,335元。再查明，上海美祥建筑装饰工程有限公司（公司法定代表人亦为原告法定代表人）曾于2008年5月21日与被告签订《租用厂房协议》一份，约定被告将系争房屋租赁给上海美祥建筑装饰工程有限公司使用；租赁期限自2008年5月20日起至2011年5月19日止。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原、被告签订的《租用厂房协议》中租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议无效，对于原告要求确认双方签订的该协议无效的诉讼请求，本院依法予以支持。系争房屋于2016年3月29日被拆除，原告未能举证证明原告早已搬离系争房屋并将房屋交付被告，故被告应当将2016年3月29日起至2016年4月19日的租金31,284元返还原告。系争房屋现已被减量化清拆，且在清拆补偿协议将原告公司作为立项名称，在估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，现原告按照减量化清拆补偿标准要求被告支付装饰装修补偿344,335元、构筑物及附属设施补偿42,018.50元、停产停业损失补偿124,756.08元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。对于原告要求被告支付搬迁费用的诉讼请求，因原告该诉讼请求无法律依据，且在系争房屋的减量化清拆补偿中，并无搬迁费的补偿，故本院对原告该诉讼请求不予支持。根据双方的确认及双方租赁合同的约定，原告支付被告的保证金30,000元，应当扣除原告欠交的水费、垃圾清运费3,000元后，由被告返还原告保证金余额27,000元。对于原告要求被告支付公证费的诉讼请求，因该公证系原告自行委托，原告该诉讼请求于法无据，故本院不予支持。对于原告要求被告赔偿行车、喷涂线不可搬迁设备损失的诉讼请求，本院认为，原告未能举证证明存在该两项设备的补偿，故本院不予支持。对于被告租赁给原告的位于上海市闵行区浦江镇永丰村地界的部分房屋的补偿，原告可在取得证据后另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、确认原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司与被告上海闸通建筑材料有限公司于2011年3月15日签订的《租用厂房协议》无效。二、被告上海闸通建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司自2016年3月29日起至2016年4月19日的租金人民币31,284元。三、被告上海闸通建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司保证金人民币27,000元。四、被告上海闸通建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司装饰装修补偿人民币344,335元。五、被告上海闸通建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司构筑物及附属设施补偿人民币42,018.50元。六、被告上海闸通建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司停产停业损失补偿人民币124,756.08元。七、对原告上海祥叶幕墙装饰工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33,600元，由原、被告各半负担。案件财产保全费人民币5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一七年三月三十一日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。