山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁1302民初8157号 原告：临沂恒泰房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区沂蒙路454号嘉瑞大厦，统一社会信用代码913713006140906370。 法定代表人：朱苗，董事长。 委托诉讼代理人：王会石，山东正之源律师事务所律师。 被告：青岛润泰事业有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路162号，统一社会信用代码91370200725550149T。 法定代表人：黄明瑞，董事长。 委托诉讼代理人：车振华，男，1973年5月12日出生，汉族，公司法律顾问，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：赵伟，山东博睿律师事务所律师。 原告临沂恒泰房地产开发有限公司与被告青岛润泰事业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临沂恒泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王会石、被告青岛润泰事业有限公司的委托诉讼代理人车振华、赵伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告临沂恒泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁合同外实际使用的原告拥有所有权的收货区的使用费282万元；2.判令被告支付租赁合同以外实际使用的配电空调室使用费405万元、发电机房的使用费36.8万元及电力设备使用费200万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年9月13日，原、被告签订《房屋设施等租赁合同》，原告将坐落于山东省临沂市人民广场恒泰商城局部面积约14000平方米（不含公用停车场）出租给被告方作为超市经营使用，房屋的租赁期限为15年，自2002年1月1日起至2016年12月31日止。被告除使用原告出租给被告的合同约定的合同面积外，还占有使用原告具有所有权的收货区共计2628平方米、配电空调室504平方米、发电机房64平方米、价值300万元的配电设备设施。在2014年9月4日、2014年11月13日、2015年1月23日，原告数次向被告发送公函要求被告支付合同范围外占有和使用上述面积及配电设施的使用费。在2015年1月28日，被告向原告发送回复函，就上述问题的使用费问题做出答复。时至今日，被告也没有积极向原告支付上述使用场地及配电设施的使用费用。现原告依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告青岛润泰事业有限公司辩称，一、原告诉状中所主张的是长达多年的场地、设备使用费，而依据法律规定，2014年度之前的所谓使用费已超过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求。二、原告诉状中所主张的是场地、房屋、设备使用费，而这些所谓的“使用费”既无双方约定也没有法律规定，其所谓的被告使用场地、房屋或设施的事实只可能构成法律上的保管关系或借用关系，依据《合同法》规定：除非双方特别约定，保管合同及借用合同属于无偿合同。原告要求支付巨额费用无任何合法依据。三、原告要求支付收货区使用费的主张既违反双方的合同约定，业务业务事实和法律依据。原告所称的收货区是双方租赁合同约定的应当提供给被告使用的区域，被告实际使用面积远没有达到原告所述的2628平方米，且原被告于2005年9月18日的《协议书》已明确约定该区域应由被告无偿使用至2016年年底。四、原告要求支付配电空调室和发电机房的使用费没有事实和法律依据。1、原告所诉称的配电空调室和发电机房是人民广场地下商场的专设供电配属用房，是原告有义务建设和提供的服务于商城的必须设施，依据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第三条，该房屋属于建筑物的共有部分，原告无权向承租专有部分的被告主张收费。2、原告诉诉称的配电空调室和发电机房一直在原告的控制和管理下，原告主张被告使用该房屋没有依据。3、原告所称的房屋中主要配备的是原告自己的设备，即使其中配备了产权属于被告的部分供电设备，也只能说明被告承担了本应由原告负担的供电成本。五、原告所主张的电力设备使用费无法律依据，也违反协议约定。1、双方合同明确约定了租赁房屋应当具备一定设计容量的配电配套设施，故原告所谓的配备配电设施是其应尽的合同义务，并且原告所诉称的配电设备属于使房屋具备电力供应条件的必备设施，水电配套设施是房屋竣工验收的重要内容，如原告房产不具备其所称的配电设备，则该房产根本无法通过竣工验收，不得投入使用，双方根本无法实现合同目的。2、原告所称的电力设备是原告、被告及商城其它业户共用的设施，并非被告单独使用，并且原告也使用了被告具有产权的电力设备。3、双方已对配电设备的使用达成协议，允许双方互相使用对方的电力设备，且被告已按约定支付了6000元/月的费用，实际上已经承担了配电设备设施的使用成本。综上，原告所称的要求支付各项使用费的主张均不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋、设施等租赁合同》、《公函》、《回复函》、《补充协议》、《价格评估报告书》、平面图及照片等证据，被告提交《房屋、设施等租赁合同》、《补充协议》、《公函》、《授权书》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、报纸、照片等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年9月13日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《房屋、设施等租赁合同》一份，内容为：一、房屋的坐落、面积及设施1、出租房屋情况：坐落在山东省临沂市人民广场之恒泰商城局部面积约14000平方米（不含共用停车场）出租给乙方做为超市经营使用，房屋结构为框架结构。3、甲方租给乙方使用的水、电配套状况：供水为日供水量150吨；配电设计容量为1600KVA，乙方提供用电计划表。…六、租赁期1、该场地、房屋、设施等租赁期为十五年，自2002年1月1日起至2016年12月31日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租场地、房屋，乙方应如期交换。届时，甲方场地、房屋设施如继续出租，则乙方享有优先承租权。七、乙方租用甲方场地、房屋、设施等每年租金为乙方营业额的1.8%，保底年租金为400万元人民币。…十二、其他条款5、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议，但补充协议应符合国家和租赁房屋所在地的有关房屋租赁管理规定。本合同补充协议及附件均为本合同不可分割的一部分。 2005年9月18日，原（甲方）、被告（乙方）双方就上述租赁合同签订了补充协议，写明双方于2005年9月16日经协商达成协议，一、收货区外的地下停车场可由乙方无偿使用；作为员工停车场、库存区，可使用至2016年12月31日止，相关政府职能部门要求撤出，乙方应无条件服从。…五、本协议有效期自2005年9月18日至2016年12月31日，由双方法定代表人或委托代表人签字盖章生效。原、被告均在合同落款处加盖了公章，代理人亦签字。原告认为被告使用合同租赁面积之外的面积应当支付使用费，标准可以参照租赁合同的租金价格。被告认为该证据正好能够证明原告所主张的收货区是在合同约定的应当提供给被告使用的范围，在合同附图中有明确的标示；另外合同约定的租金支付方式是按照被告的营业额的一定比例支付，并非按实际使用面积确定。 2014年9月4日，原告向被告发送公函一份，内容：“…3、公共停车区不包括在合同范围以内，你公司长期占用，并做为仓库及收货区，因该片区为商城的精品屋范围内，应按商铺计算；4、空调机、发电机不在合同面积之内，你公司长期占用应计算；…此函告要求你公司立即研究落实，于2014年9月12日前回复，过期我公司将采取必要措施”。2014年11月13日，原告又向被告发送2014第3号公函，其中第二项为收货区不在合同范围，补充协议约定，甲方要求撤出时乙方应无条件服从，我公司将收回，不再提供使用，并对前期所用费用进行清算；第四项为配电、空调、监控等不再提供免费管理，变压器用户名称变更回来，我们将按我公司要求对其管理，清算应收取的费用，你公司应给予配合。2015年1月23日，原告再次向被告发送2014第5号公函，第三条为原收货区为公共停车区，不在租赁范围内，乙方自开业便一直使用，应另行收取租金，后签订补充合同约定免费使用，甲方承认该条款但应截至2014年底，另补充合同约定甲方要求撤出时，乙方应无条件服从，双方考虑到商场的经营需要，可改造后继续有偿使用，甲方向乙方按实际使用面积计收（按商铺计算8元/㎡.天计收）；第八条为机电班始终无偿为乙方服务管理已长达13年，每年仅工资、福利维修费用约80万元，甲方要求对前期给予适当补偿，并此后两年由乙方承担全部管理费用，以后也好继续做好服务。上述三份公函均由被告方人员签收。原告据此主张收货区收回，自2014年底收取使用费；配电空调室、发电机房、配电设备设施不再提供免费使用，对使用费进行清算。被告对上述公函的真实性无异议，但认为只是原告的单方意思表示，被告并未表示同意。 2015年1月28日，被告向原告发出回复函一份，内容：“临沂恒泰房地产开发有限公司：关于贵公司于2015年1月23日发给我公司的《公函》，其中的相关问题我公司已多次表明态度，现再次回复如下：…三、关于贵公司《公函》第3条提出收货区问题，我方的意见为：1、现收货主通道（自八一路至收货码头），是贵我双方租赁合同成立的一个必要条件，合同期内未经我方同意，贵方无权利变更其用途。2、原规划公共停车区部分（收货主通道两侧），依据双方签订的补充协议，我方本有权继续无偿使用，但考虑到维护双方关系，我方同意自今年始如继续使用，可按我方现租用临沂立晨物流仓库的租金标准和计算方法，按实际使用面积计算租金。…八、至于贵公司《公函》第8条提出机电班工资、福利费用补偿、承担问题，我方认为该要求无任何事实和合同依据，双方签订的租赁合同明确约定贵公司有义务保证卖场水电等相关设施的正常使用，我方每年均及时支付租金，已全面履行我方的义务，贵公司提出的要求显然不合理”。原告认为被告同意自2015年1月1日起，缴纳收货区使用面积的使用费，被告的回函表明了被告同意原告方公函的内容，变更了补充协议中关于免费使用的条款。被告对回复函的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，该回复函第三条明确表明收货主通道在合同期内未经被告同意原告无权变更其用途，而该原告主张的收货区的其余的部分被告方从2015年开始并没有继续使用，而是由原告收回进行改造，故该回复函不能说明被告同意向原告支付使用费的要求，另外被告在该回复函中提出的是一个新的使用条件，其法律性质仅为要约，原告并未表示同意作出承诺，因此原告所谓的证明目的不能成立。 2004年5月1日，原、被告协商将电表户名由原告过户至被告名下，双方签订了补充协议。原告主张将电表过户给被告方，被告应当支付租赁费用；被告使用原告的配电空调室及发电机房为租赁关系，应当支付使用该房屋的15年租赁使用费。被告主张供电管理事务已由双方协议约定，配电设施是由原、被告及其他业户共同使用，并非被告单独使用。 原告提交其公司与济南人民商场股份有限公司签订的合同书、《物业管理服务合同》，主张被告使用的合同面积之外的租金，参照周边的价格计算为每平方米每天1.47元。被告对合同书的真实性无法确认，认为该合同书与本案没有关系，被告方即便使用了原告合同以外的面积，也不构成租赁关系，仅为法律上规定的借用关系。 2016年7月25日，原告向被告发送2016第9号公函，公函载明因被告新增中央空调制冷机组和发电机组各一套，打破广场顶板和地面吊装入室。原告主张该机组安装到本案诉争的机房内，同时证明配电设施不是合同约定的原告应尽的义务。被告对真实性、关联性均不予认可，原告单方在诉讼期间书写所谓的公函，对本案的事实不具备任何证明的意义，被告从来未予认可该公函中所作的单方意思表示。 本案在审理过程中，原告委托临沂市国信价格评估有限公司对涉案的配电设备设施价值进行评估，该公司于2016年10月29日出具价格评估报告书，载明，10KV配电设备设施原始投资成本为6186807元，在用续用评估价值为1856042元。原告主张损失为400多万元，该损失是原告主张被告使用该配电设施使用费的计算参考依据。被告认为该价格评估报告书是无效的，这份单方评估报告是原告方在诉讼期间未经法庭许可，也未通知被告的情况下单独委托的，不符合法律规定的举证方式；对于该评估机构是否具有评估资格被告方将在核实之后，再行确定；该评估报告书中存在有明显的错误，第一页中载明的价格评估基准日为2016年4月30日，但是在附件中所附的资产评估明细表中又载明评估基准日是2016年10月24日，显然连评估基准日都认定错误，其评估结论明显是错的；该评估结果与本案不具有任何关联性，该评估结果认为评估对象的在用续用评估价值为1856042元，该续用价值与本案双方争议的内容不具有任何法律上的联系；由于该评估报告并非法庭组织的评估，被告也没有参与，因此该报告所评估的对象究竟有哪些，评估范围是什么，均无法确定。 被告提交《授权书》、《协议》及支付凭证一宗，证实2006年1月1日，原告授权临沂人民广场物业管理有限公司与被告签订了协议，协议约定相互使用各自的电力设备、电费缴纳方式及变压器管理维修工作及成本分担办法；支付凭证证实被告已履行了该协议。原告认为该协议与原告无关，它是临沂广场物业管理有限公司与被告签订的协议，与本案没有关联性，授权书与本案没有关联性；支付凭证的性质属于物业管理费，与本案所诉讼的租金或使用费没有关联性。 被告提交《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，该办法第五条、第六条规定供水供电等设施属于房地产强制验收的内容，不具备相关供电设施的不能通过竣工验收，不得交付使用，证明原告所称的电力设施的配备属于房屋建设的强制要求，属于房屋的必备基础设施。原告认为该办法仅是山东省政府部门的一般规范性文件，不能作为判决案件的依据。 庭审中，原告主张2016年8月25日才将收货区收回三分之二进行改造，提交由临沂汇金劳务分包有限公司于2016年10月10日出具的证明证实。被告认为该证明不符合法律规定的证据形式，该证据作为一份书面证言，证人未出庭作证，而且该公司作为劳务分包公司不具备进行土建施工的资格，其次在本案第一次开庭后（2016年7月25日）被告方就到现场进行了现场拍照，并将所拍得照片提交给了审判庭，拍照及邮寄的时间均在2016年8月25日之前；并称从2015年2月份开始，由于原告进行改造，被告就只使用了最南部的三分之一作为收货区的主通道，收货主通道以外的其余部分均由原告收回改造，被告并未继续使用。 另查明，2016年12月30日，被告在鲁南商报刊登告知函一份，其公司已从本案中的地下商城予以撤离；2017年1月底，被告将相关电力设施的户名，均已过户给临沂人民广场物业管理有限公司。 为查明本案原告主张的使用面积，本院于2016年10月19日进行了现场勘查，被告使用的收货区主通道为南侧（平面图标明的汽车停车位的南侧），东西长111米，立柱与立柱之间净长约为7.45米，南北轴与轴之间长度约为8米；发电室东西长为5.6米、南北长为7.6米，面积为42.56平方米；配电空调室东西与南北长均约为24米（3轴），面积为576平方米，里面放有双方的空调、补水箱、控制柜、高压室、电柜等配电设备，其中大部分设备系被告使用。原告对勘查的内容无异议，被告对发货区、发电室的面积无异议，但对空调配电室的测量不认可。 现原告起诉要求被告支付收货区使用费用282万元（2628平方米×1.47元/天×两年730天）；发电室使用费用342533.52元（7.6米×5.6米×365天×15年×1.47元/天）；配电空调室使用费405万元（504平方米×365天×15年×1.47元）；电力设施使用费本次仅主张200万元，实际损失是400多万元，其余损失保留权利。 本院认为，原告与被告之间签订的《房屋、设施等租赁合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，并已实际履行，本院予以确认，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。 被告主张原告所诉的2014年度之前的使用费已超过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。原、被告于2001年9月13日签订的《房屋、设施等租赁合同》中对于涉案房屋租赁使用费用并没有明确约定，且被告亦无原告放弃收取费用意思表示的证据，原告亦在2014年9月向被告发函作出收取费用的主张，因此，本院认定原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，被告的主张，不符合法律规定，本院不予采信。 根据本院现场勘查及当事人的陈述、质证，本院认定被告在本院勘查时使用的收货区通道面积为888平方米（111米×8米）；发电室面积为42.56平方米；配电空调室面积为576平方米。 本案争议的焦点为被告是否应支付原告主张的各项费用？本院认为，原告主张的停车场面积，不在租赁合同约定的范围内，自合同签订后，被告一直使用，有被告发送给原告的回复函予以证实，对此本院予以确认。原告向被告发函，认可双方签订的补充协议中关于收货区的约定，但应截至2014年年底，要求被告支付以后的费用，视为合同的变更，被告亦在回复函中同意自2015年始如继续使用，按实际使用面积计算租金，因此关于原告主张的收货区的使用费用，被告理应支付。庭审中，原告主张其于2016年8月25日收回了停车场面积的三分之二进行改造，但被告于2016年7月25日向本院邮寄的现场照片显示原告已收回并围挡，因此原告的主张本院不予采信；被告主张其于2015年2月份起，只使用了停车场南侧的部分作为收货通道，但亦未提交相应的证据证实，且原告亦不予认可，双方均举证不能，本院根据被告提供现场照片的时间往前推至2016年6月30日，为原告收回停车场北侧三分之二的时间，故被告使用的收货区面积为2664平方米（2015年1月至2016年6月30日）和888平方米（2016年7月至2016年12月31日）。原、被告双方签订的租赁合同中对空调配电室、发电室及电力设备设施的使用是否支付费用，并未作出明确约定，应视为约定不明，原告发函致被告要求支付相关费用并无不当，被告亦无原告放弃收取费用意思表示的证据，因此原告的主张，本院予以支持。根据现场勘查及双方所举证据，结合本院查明的事实，以及该空调配电室亦为除被告之外的其他商户使用，为减轻当事人的诉累，被告使用的空调配电室面积本院按该房屋面积的60%计算即345.6平方米。原告主张的电力设备设施的费用，虽提交了价格评估报告书予以证实，但该评估系原告单方委托，被告不予认可，且评估基准日不同，因此原告的主张，理由不当，证据不足，本院不予支持，原告可另行主张权利。 原告提交其与济南人民商城股份有限公司签订的合同书及与其他周边商户签订的合同书，主张被告使用的涉案面积费用参照周围商户的标准按每天1.47元计算，被告在回复函称如继续使用收货区，按其租用临沂立晨物流仓库的租金标准和计算方法计算，但涉案地点与该公司相距甚远，用途亦不相同，所带来的市场收益亦不尽相同，因此被告的主张本院不予采信，原告的主张符合市场惯例，亦为减轻当事人的诉累，本院予以认定。 综上所述，原告要求被告支付其使用的收货区、空调配电室及发电室费用的请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。被告应支付收货区费用为2378365.92元（2664平方米×1.47元/天×546天+888平方米×1.47元/天×184天）；空调配电室费用为2781475.2元（345.6平方米×1.47元/天×365天×15年）；发电室费用为342533.52元（42.56平方米×1.47元/天×365天×15年）。原告主张的电力设备设施使用费用，证据不足，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告青岛润泰事业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临沂恒泰房地产开发有限公司所有的收货区的使用费2378365.92元； 二、被告青岛润泰事业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临沂恒泰房地产开发有限公司所有的空调配电室的使用费2781475.2元； 三、被告青岛润泰事业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临沂恒泰房地产开发有限公司所有的发电室的使用费342533.52元； 四、驳回原告临沂恒泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76466元，由原告临沂恒泰房地产开放有限公司负担30924元，由被告青岛润泰事业有限公司负担45542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费76466元，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩庆林 人民陪审员  陈建营 人民陪审员  邢开连 二〇一七年三月二十日 书 记 员  王亚旭