江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初11876号原告：钱建国，男，1971年8月23日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：张琪，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，江苏梁丰律师事务所实习律师。被告：李士林，男，1950年8月1日生，汉族，住张家港市。被告：季金和，女，1956年5月8日生，汉族，住张家港市。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈力，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：单鑫佩，江苏竹辉（张家港）律师事务所实习律师。原告钱建国诉被告李士林、季金和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告钱建国的委托诉讼代理人张琪、陈飞，被告李士林、季金和的委托诉讼代理人陈力、单鑫佩到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告钱建国的委托诉讼代理人张琪、陈飞，被告李士林、季金和的共同委托诉讼代理人陈力、单鑫佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱建国向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行原、被告签订的《房地产买卖合同》，将张家港市自行车库（以下简称诉争房屋）过户至原告名下，并将该房屋及自行车库实际交付给原告；2、判令两被告承担房屋过户税费；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年4月27日，原告与二被告签订房地产买卖合同，约定原告出资485000元购买二被告所有的张家港市自行车库。2017年4月27日，原告向二被告支付3万元定金。2017年5月25日，原告向二被告支付250000元部分房款。现二被告已取得上述房屋及自行车库的不动产权证，原告已准备好购房尾款，双方均具备履行合同的条件。经原被告多次协商，二被告均不愿意继续履行合同。为此提起本案诉讼。李士林、季金和辩称,1、关于《房地产买卖合同》的合同效力，我方主张无效，因为双方在房屋买卖合同中并未约定办理产权过户登记，却约定了办理过户公证，显然存在有通过过户公证为原告规避税收、侵害国家利益的故意，这一点在提供的录音证据中可以予以证明。这一行为构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效的法定情形，故应认定合同无效。按照合同法第五十八条规定，该合同无效是因为原告的原因导致的，被告只需向原告返还定金3万元和部分房款25万元，合同无需继续履行。2、原告在签订合同时以要买房给父亲居住的理由骗取了被告的信任，故被告将房屋低价卖给了原告，但其实原告系张家港市东方房产经纪有限公司的监事，在合同上居间方也加盖了其所属中介公司的公章，且在我方提供的微信朋友圈和小区住户清单中可以证明原告以低价买入被告的房屋又以高价出售给别人，属于炒房行为，违反了合同诚实信用原则，扰乱了市场交易秩序，损害了社会公众的利益。综上，被告是因原告要为父亲买房的孝心而相信原告并与其签订房屋买卖合同，由于被告不了解关于房地产交易的政策和程序，而原告利用是中介的从业人员，对相关房产交易甚是熟悉，对被告进行错误诱导，所以签订合同时被告没有时识破原告办理委托公证的真实意图。因此我方主张房地产买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2017年4月27日李士林、季金和（甲方、卖方）与钱建国（乙方、买方）经张家港市东方房产经纪有限公司居间，订立房地产买卖合同，约定：卖方将名下位于张家港市（建筑面积98.42平方米）及20#车库（建筑面积8.9平方米）（以下简称诉争房屋）以48.5万元价格转让给买方；买方在签订合同当日支付购房定金3万元，2017年5月25日前付25万元，尾款20.5万元在甲方房屋产权证和土地使用证公证给乙方后10天内付清。甲方在办理好房屋产权证和土地使用证公证10日内须无条件协助乙方办理委托公证手续，过户所需缴纳的公证费全部由乙方承担。违约责任：1、乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。2、甲方在只收取定金的情况下违约，甲方应在违约之日起三日内将定金的双倍金额返还给乙方。3、乙方付给甲方部分房款后，双方未办理房产过户手续情况下，若甲方违约，甲方应在违约三日内将定金双倍金额返还给乙方及将已给付房款退回乙方，另支付乙方房款总额的30%违约金，并赔付给乙方装修费用。若乙方违约，乙方赔付给甲方房款总额30%的违约金。4、乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房产总价的千分之三的滞纳金，合同继续履行。5、甲方不根据合同的约定办理产权过户手续，每逾期一日，支付总房价的千分之三给乙方，逾期达30天，视为甲方违约。双方协商在甲方领好该房不动产证后，到公证处办理委托公证手续，如果甲方不同意办理委托公证手续，则过户费由甲方承担。买卖双方及居间方还在合同中约定了中介佣金等其他条款。合同签订当日即2017年4月27日钱建国支付给李士林购房定金3万元。2017年5月25日钱建国通过卫丽红支付给李士林部分购房款25万元。2018年4月，李士林及其儿子李新虎与钱建国及其妻子卫丽红至公证处办理公证，由于双方对办理公证事宜争执不下，未能办成公证。2018年4月10日，李士林向钱建国发函要求钱建国在3个工作日内办理房屋产权过户手续。2018年4月17日钱建国向李士林发函，要求李士林在5个工作日内带好相关证件及过户费，办理房屋的产权过户手续。2018年4月23日，钱建国通过短信要求李士林办理房屋过户手续。另查明，诉争房屋的产权于2018年2月8日登记于李士林一人名下，证书号为苏（2018）张家港不动产权第0008706号。李士林、季金和系夫妻关系。双方无法达成一致意见，为此原告提起本案诉讼。上述事实有房地产买卖合同、收条、个人转账汇款回单、2018年4月13日、4月16日办理公证未成的有关视频资料及整理文字稿、通知函及寄送凭证、2018年4月23日短信记录、诉争房屋的不动产登记信息、张家港市东方房产经纪有限公司的工商登记查询资料及当事人陈述等佐证。审理中，钱建国将剩余购房款20.5万元向本院提存，并同意诉争房屋的过户费用由其承担。诉争房屋的产权已经因本案被查封。本院认为，原告钱建国与被告李士林、季金和之间的买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告认为原告通过过户公证是规避税收、侵害了国家利益，构成以合法形式掩盖非法目的的合同无效的法定情形，应认定合同无效，且认为原告属于炒房行为。本院认为，目前并没有证据证明原告利用交易优势从被告处购房，也未约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，合同签订后，原告即支付了定金及大部分房款，故被告认为原告系炒房行为并不成立；不论原告购房是用于出售他人获得收益还是自有使用，均是原告作为物权所有人对购买获得财产的使用处分权利，与被告无关，也并不损害被告利益；原告与被告在合同中对于诉争房屋约定了公证方式过户，但在公证过程中，原告与被告产生争议，从而导致合同履行发生迟延。根据司法部关于公证执业“五不准”的通知规定，公证部门不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，故原告与被告对合同延迟履行均有责任，应各自自行承担责任。在公证未办成后，买卖双方相互发函对方要求办理过户手续，但直至原告起诉仍未办成过户。从短信及通知函的内容来看，双方在未能对办理公证达成一致意见后，原告多次表达了房屋过户的要求，但被告一直未予配合。因此，引起本案纠纷的主要责任在被告。在诉讼中，原告提存了剩余购房款并同意承担过户费用，但在这种情况下被告仍坚持不同意继续履行合同，因此本院认为，对于本案纠纷的加深及损失的扩大责任在被告。被告应承担本案诉讼费用。综上，诉争房屋属于两被告的夫妻共同财产，在签订买卖合同时，两被告也知晓、同意将诉争房屋出售，因此，原告要求将诉争房屋产权过户至原告名下并无障碍，该诉讼请求应予以支持。原告已经向本院提存了剩余购房款，因此原告要求被告交付房屋的诉讼请求也满足了履行条件，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决如下：一、被告李士林、季金和配合原告钱建国将登记在被告李士林名下的、坐落于张家港市（建筑面积98.42平方米）及20#车库（建筑面积8.9平方米）的房屋（对应证书号苏2018张家港不动产权第0008706号）过户至原告钱建国名下，有关过户所需费用由原告钱建国负担，限两被告在判决生效后十日内履行。二、被告李士林、季金和在判决生效后十日内将登记在被告李士林名下的、坐落于张家港市（建筑面积98.42平方米）及20#车库（建筑面积8.9平方米）的房屋交付给原告钱建国。三、原告钱建国在被告李士林、季金和履行完毕上述第一项、第二项中的义务后三日内将剩余购房款20.5万元支付给两被告。（该款已经提存于本院，履行条件成就后直接从本院划付相应款项给两被告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8575元、保全费2945元，共计11520元由被告李士林、季金和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  申 佩人民陪审员  居敏益人民陪审员  徐 洁二〇二〇年二月二十四日书 记 员  高 澜张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××85。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。