江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终5127号上诉人（原审原告、案外人）：王建明，男，汉族，1969年3月16日生，住所地昆山市。委托诉讼代理人：朱仙，江苏圣辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：盐城市运达建设劳务咨询有限公司，统一社会信用代码913209037344043542，住所地盐城市盐都区大冈镇野陆居委会卧龙西路103号1幢（N）。法定代表人：董建国，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：绍兴亿立投资有限公司（曾用名：昆山亿宏物流园投资有限公司），统一社会信用代码91330600096314425F，住所地绍兴市马山镇马山农贸市场一幢1-5号。法定代表人：姚建炜，该公司执行董事。上诉人王建明因与被上诉人盐城市运达建设劳务咨询有限公司（以下简称运达公司）、绍兴亿立投资有限公司（以下简称亿立公司）执行异议之诉纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初7029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建明上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持王建明一审诉讼请求。事实和理由：王建明已经支付了案涉房屋的首付款，否则也无法通过银行按揭贷款的审核，只是因为时间较长，未能保存支付首付款的凭证。王建明提供的委托经营管理协议书及存款存折，能够证明案涉房屋一直处于王建明的合法占有之下，虽然租金给付时间发生与法院查封案涉房屋之后，但是在相反证据的情况下，不能直接否定王建明在法院查封之前已经合法占有案涉房屋的事实。王建明也一直与亿立公司沟通要求办理过户登记手续，但其拒绝提供协助义务，最终导致案涉房屋迟迟不能办理过户登记。综上，请求支持王建明的诉求。运达公司及亿立公司二审均未发表意见。经审理查明，盐城市亭湖区人民法院于2014年1月15日对运达公司与江苏天虹建设集团有限公司、昆山亿宏物流园投资有限公司（以下简称亿宏公司）票据追索权纠纷一案作出(2013)亭商初字第0947号民事判决：亿宏公司给付运达公司1855259元，并承担相应利息，江苏天虹建设集团有限公司对上述债务承担连带责任”。该判决生效后，运达公司向盐城市亭湖区人民法院申请执行，盐城市亭湖区人民法院于2014年9月10日立案受理，案号为(2014)亭执字第1984号。执行过程中，盐城市亭湖区人民法院于2016年6月23日依法查封了昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心5号楼77室，登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司的房屋。案外人王建民对本案执行标的提出异议后，盐城市亭湖区人民法院于2018年11月14日作出（2018）苏0902执异200号执行裁定：驳回王建明的异议请求。王建明不服该裁定，向盐城市亭湖区人民法院提起执行异议之诉称，王建明与亿宏公司于2010年5月30日签订一份《商品房购销合同》，约定王建明购买亿宏公司位于昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心5号楼77室的房屋，面积为37.88平方米，总价款为274809元，支付方式为2010年5月22日签约时支付首付139809元，2010年5月22日办理银行按揭1350000元，同时约定亿宏公司于2011年7月31日前协助王建明办理过户登记并交付使用，逾期超过90日，支付王建明已交付房款每日万分之一的违约金。合同签订后，王建明曾多次要求亿宏公司协助办理过户手续，亿宏公司均未办理。后运达公司与亿宏公司因票据追索纠纷一案查封了涉案房屋，且该案已到执行阶段，但该房屋系王建明所有。请求：1、确认位于昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心5号楼77室的房屋归王建明所有。2、停止对昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心5号楼77室房屋的执行。一审法院经审理查明，2010年5月30日，亿宏公司（甲方、卖方）与王建明（乙方、买方）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定王建明购买亿宏公司开发的案涉房屋，涉案房屋面积为37.88平方米，购房款为274809.1724元，合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。2011年6月30日，亿宏公司向王建明开具了购房款为275027元的销售不动产统一发票。2010年7月9日，王建明就涉案房屋向昆山农商行贷款135000元。从2010年8月16日起，王建明每月偿还贷款本息。2016年4月16日王建明一次性还清了剩余贷款本息.2011年5月，王建明（甲方）与亿宏公司（乙方）签订编号为5#-77的《委托经营管理协议书》一份，约定甲方将其购买的涉案房屋在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动，委托期内从2014年5月1日至2021年4月30日每年固定租金收益28950元，每三个月支付一次，付至王建明在昆山农商行震川支行的银行账户。庭审过程中，王建明提供储蓄存款存折，该存折显示2016年11月23日、12月27日、2018年6月29日、7月26日、10月26日王建明分别收到租金721元、938元、884元、1105元、1105元。本案在审理过程中，一审院调取了与涉案房屋位于同一号楼的66室房屋的不动产登记情况，登记簿显示5号楼66室的房屋所有权人为杨会军，登记日期为2011年11月25日。该不动产原登记的所有权人为亿宏公司，登记日期为2011年7月22日。一审庭审过程中，法庭要求王建明在七日内向法庭提交支付首付款及在2016年11月23日之前收取租金的证据材料，但直至判决之日王建明并未向法庭提交。另查明，2014年4月1日，亿宏公司更名为亿立公司。一审法院认为，本案中，王建明虽在涉案房屋被查封之间已与亿宏公司签订合法有效的书面买卖合同，但1、王建明仅提交了其向银行贷款及还贷的相关证据，但并未向一审法院提交其支付首付款的相关证据，王建明并未完成支付全部购房款的举证责任；2、王建明虽提交的《委托经营管理协议书》及储蓄存款存折，但租金的给付时间均发生在法院查封涉案房屋之后，王建明举证证明不足以证明其在一审法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋；3、从法院调取的5号楼66室房屋的不动产登记情况来看，涉案房屋在2011年即具备办理过户登记条件，且与王建明同期购买房屋的业主基本均已办理了过户登记，但王建明作为具有完全民事行为能力的法律主体，从符合办证条件之日直至一审法院查封之日长达五年之久，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续系依法认定为因其自身原因未办理过户登记。综上，王建明认为其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益并要求阻却执行的诉请并无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年8月11日作出（2018）苏0902民初7029号民事判决：驳回王建明的诉讼请求。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王建明是否对案涉房屋享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然王建明与亿宏公司在法院查封前就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同，其也提交了存折流水证明其合法占有案涉房屋，但上述流水中显示为“租金”的部分均发生在法院查封之后，对于查封之前的存款记录，王建明未能提交证据证明亦为案涉房屋租金，其也未能提交其他证据证明其在法院查封前已经合法有效占有使用案涉房屋。另外，从案涉房屋所在楼盘办理不动产登记的情况来看，亿宏公司在2011年7月就办理了产权登记，其他业主在2011年11月也办理过变更登记，因此案涉房屋至少在2011年即具备了办理产权变更登记的条件，王建明却未能提交证据证明其在2011年至法院查封期间曾经要求办理不动产权登记，其作为案涉房屋的买受人对此具有过错，故其认为对案涉房屋享有排除执行的实体权利的主张不能成立。综上所述，王建明的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5422元，由上诉人王建明负担。本判决为终审判决。审判长 王 珩审判员 李汉林审判员 惠 玲二〇二〇年二月二十六日书记员 成 云