广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4614号原告刘作芳，女，汉族，1974年10月30日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，被告深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼，统一社会信用代码91440300192181554E。法定代表人周道清。委托代理人冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托代理人屈剑鸣，广东深宝律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告刘作芳、被告委托代理人冉华才和屈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年3月25日在深圳市签订《深圳市安居型商品房买卖合同》。原告遵守认购承诺，于2015年3月16日付清全部价款，完全符合合同约定。标的房屋交付后，卖方迟迟未能办理不动产登记手续，直到2017年3月，原告才完成不动产备案手续，不动产登记中心从2017年3月8日正式开通受理预约办证，每天预约29名业主。原告收到通知后即按照被告的指示，先到被告办公室填写各种办证表单、提供办证材料给被告，并接受被告审核相应证件的原件，以协助被告形成由被告提交的办证档案；在协助被告完成了办证档案之后，原告即在市不动产登记网站预约现场办证受理号，并于2017年3月20日办理不动产登记证。根据合同第二十七条规定，被告应于房屋交付之日（2016年4月28日）后240天内履行办证义务，然而直至2017年3月20日，原告方取得房地产证，已逾期87天。据合同违约金标准，被告应支付违约金9136.15元及其利息1918.59元。原告收房之日即已提示被告外墙有裂缝，但被告未采取任何维修措施，原告入住后发现风雨天气墙内渗水，造成房屋无法正常使用。今年10月，被告方对外墙刷防水油处理，内墙使用乳胶漆覆盖霉变墙面。这样治标不治本，根本无法解决渗水问题。原告办理房产证时，由于被告不配合，造成卖方无人现场缴纳税费，原告垫付65元费用，被告至今未返还。请求法院判决：一、被告赔偿原告延期办理不动产登记证的违约金及利息合计11054.74元；二、被告对标的房屋外墙裂缝进行补充水泥沙浆灌缝维修；三、被告返还原告垫付的办证税费65元；四、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，一、确认于2017年2月13日通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证，具备了办证条件，双方选择的办证方式是原告初始登记后自行向房地产登记机关转移登记，无须被告办理。二、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非是义务。原告未能预约成功提供资料导致未能办证，不是被告造成的。三、以2016年4月28日为房产交付日，之后的第241天为2016年12月25日计至2017年3月1日完成初始登记为67天，合同第27条约定出卖人承担违约责任的前提是未履行为买受人申请办理绿本房产证的相关义务，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金。四、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，原告没有实际损失，本合同文本是住建局提供的2014年版本，约定迟延办证违约金标准是日万分之三或万分之四，2015年的版本已经调整为日万分之一，在宝安区法院以往审理的其他安居型房产系列案件中均将万分之三或四的标准调至日万分之一，被告请求对违约金调低；五、对于标的房屋外墙是否存在原告所述问题，目前尚无证据证明，假如存在问题，适用何种维修方式，目前无证据证明；六、对垫付的办证税费65万元无事实及法律依据。经审理查明：2015年3月25日，原告与被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以价款350044.05元购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春南路西侧锦鸿花园8栋1808房；（二）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，逾期交房90日以内的，按总价款日万分之三赔付违约金，超过90日的，按总价款日万分之四赔付违约金；（三）出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。被告未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起按日支付购房款万分之三赔付违约金，逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，被告应按总价款万分之四标准支付违约金；（四）被告按《安居型商品房质量保证书》自交付之日起承担保修责任，保修期限和保修范围内的保修费用由被告承担。2016年2月2日，被告取得涉案锦鸿花园地下室及主体工程的《工程竣工验收报告》。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，涉案锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，被告当日向原告交付房产。2017年2月22日，被告向原告发出《要求办理房地产证的告知函》，该函载明：按照合同有关办理房产证的约定，买受人委托出卖人协助办理的，应当向出卖人提交家庭成员身份证、户口本、离婚证及离婚协议；由于不动产登记中心光明登记所办证窗口每日仅有30个预约办证号，如委托出卖人办证，出卖人不能保证每日取得预约号办证的数量，买受人也可以自行在网上预约，并通知出卖人按时到场，出卖人在六个月的集中办证期内由专职人员在不动产登记中心光明登记所值守，有号即可提交资料办证。2017年3月1日，被告完成涉案房产的初始登记。2017年3月3日，被告向原告寄函告知办理不动产权证书。该邮件于3月9日妥投。2017年3月20日，不动产证办理完成。庭审中，双方确认自2016年12月25日起计付逾期办证违约金，但对截止时间存有争议。另查明，涉案房屋外墙曾发生渗水现象，诉讼过程中，经本院协调，被告已作维修，原告确认维修行为，但由于维修后无风雨天气，未能确认保修效果。上述事实，有经庭审举证、质证的《深圳市安居型商品房买卖合同》等证据以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，本案事实清楚，被告在履行合同过程客观上存在逾期办证的违约行为，合同对该类违约行为已明确违约金责任，应严格依约承担责任。双方确认违约金自2016年12月25日起算，但对截止时间有争议。本院认为，据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记并予通知即可视为履行办证义务完毕。被告于2017年3月1日办理完初始登记前，已于2017年2月22日提前通知原告准备办证材料，原告在收到上述通知后，即应当积极预约取号、及时提交办证资料。在2017年3月1日后，涉案房屋已经具备办证条件，原告在本案中并未举证证明其在收到通知后积极申请办证而被告在2017年3月1日后未积极履行协助义务。本院认为，在办理完初始登记前，被告即已提前通知办证，在2017年3月1日后亦及时催告，并未怠于履行协助义务，本案迟延办证违约金应当计至2017年3月1日。因此，被告关于仅逾期办证67日的抗辩主张，本院予以采纳，确认其违约金责任为：350044.05元×0.0003×67日=7035.89元。至于返还垫付税费的问题，原告未能有效、充分的举证，证据不足，本院不予采纳。至于维修问题，诉讼过程中，经本院协调，被告已经进行维修，由于天气原因原告未能核实维修效果，本院对原告该项诉求暂不予支持，若此后发现效果未达质量要求，可继续要求被告履行保修义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘作芳支付迟延办理不动产证违约金7035.89元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由被告承担。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 吴    莉人民陪审员 夏  建  玲二〇二〇年二月十三日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 周    彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。