广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21200号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广东省广州市番禺区市桥镇光明北路227号。负责人：黎志嵘。委托诉讼代理人：屈楚君，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：胡金林，男，1971年7月17日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。被上诉人（原审被告）：陈慧萍，女，1977年6月10日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。上诉人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称农行番禺支行）因与被上诉人胡金林、陈慧萍金融借款合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。上诉人农行番禺支行上诉请求：l.撤销一审判决第三项，改判为上诉人对胡金林名下位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋（盛荟园7栋）1001房抵押物业（以下简称涉讼房屋）的处理价款享有优先受偿权；2.依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就应视为有效设立，因被上诉人的原因未能及时将其名下涉讼房屋转为正式抵押并非上诉人的过错，上诉人为善意的债权人，在被上诉人逾期不能偿还借款时，上诉人应有权以该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。一审法院认为上诉人对于上述抵押物的处理价款不享有优先受偿权系法律适用错误。上诉人农行番禺支行是涉讼房屋的抵押权权利人，登记字号为12预登02303889。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项和第一百八十七条的规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定设立了预告登记制度。该制度旨在对现实涉讼房屋的处分权的限制，以确保预告登记权利人的担保物权实现的权益得到物权法保护。本案中，被上诉人以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记，当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时，如果要求作为抵押权人的上诉人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权，显然不符合立法本意及双方当事人签订《个人购房担保借款合同》的本意。因此，上诉人认为，案涉《个人购房担保借款合同》签订后，在登记机构办理了抵押预告登记，在借款人逾期不能偿还借款时，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，上诉人有权以该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。又，被上诉人作为购房人及抵押人，具有协助办理抵押登记的义务，上诉人亦多次催促胡金林并为此向法院另案起诉要求被上诉人履行协助办理抵押登记的义务，被上诉人怠于履行双方签订的《个人购房担保借款合同》约定履行抵押登记义务，上诉人对此并无过错。上诉人认为，怠于办理登记，本质上属于被上诉人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件己成就，即上诉人作为债权人行使优先权的条件因被上诉人即义务人恶意阻却而依法视为己成就。因此，上诉人应享有对涉讼房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实补充：2018年9月30日，胡金林、陈慧萍的涉案房产已具备办理正式抵押登记的手续条件。根据我方与被上诉人签订的个人购房担保借款合同，以及同意抵押承诺书第31、33条的约定，被上诉人二方作为抵押人应协助配合贷款人办理抵押登记。上诉人也曾在2018年10月向被上诉人发送关于办理房地产权证以及正式登记抵押的催告函，被上诉人并没有回应以及配合办理正式的抵押登记，为此上诉人曾另案起诉被上诉人去办理抵押登记。该案件被广州市番禺区人民法院受理，案号为（2019）粤0113民初3850号。该案件的诉讼请求为：请求判令胡金林名下位于广州市番禺区大石迎宾路201号星河湾盛荟园7栋100房房产的房产权属证书，及正式抵押登记手续，并将上诉人设定为第一顺位的抵押权人，该案件已于2019年9月18日开庭审理，上诉人认为本案涉讼房屋未办理正式抵押登记手续的过错不在于上诉人，而在于被上诉人。因此请求法院对于上诉人的诉讼请求予以支持。被上诉人胡金林、陈慧萍均未到庭，亦无提交书面答辩意见。农行番禺支行向一审法院起诉请求：1.判令胡金林立即向农行番禺支行清偿借款本金4116341.93元以及支付利息、罚息、复利50920.71元（利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的方式，计算至胡金林全部欠款本息清偿时止，暂计算至2018年7月13日，本金、利息、罚息、复利合共4167262.64元）；2.判令农行番禺支行对胡金林名下坐落于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园7栋（盛荟园7栋）1001房抵押物业的处理价款享有优先受偿权；3.判令陈慧萍对胡金林的上述第1项诉讼请求的全部债务承担连带清偿责任；4.判令胡金林、陈慧萍支付全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、保全费、公告费、速递费等）。一审法院认定事实：胡金林与陈慧萍原是夫妻关系，于2000年8月2日登记结婚。2011年7月19日，胡金林签署了一份《同意抵押承诺书》，承诺同意以涉讼房屋作为抵押物，为其因购买涉讼房屋向农行番禺支行借款所产生的债务提供担保，具体担保义务与责任以农行番禺支行与其签订的借款合同中有关约定为准。2011年9月9日，农行番禺支行（贷款人、抵押权人），与胡金林作为（借款人、抵押人），广州宏富房地产有限公司（保证人）共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020520110042581），约定借款人因购买涉讼房屋向贷款人借款5170000元，借款期限自2011年9月9日起至2031年9月8日止，共计240个月；借款利率为浮动利率，以在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮动一定比例确定执行年利率；本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同1.4约定的规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%；未按合同约定期限归还借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；本合同采用的担保方式为阶段性担保+抵押，由借款人以涉讼房屋作抵押，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人为实现债权和抵押权的一切费用，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起180日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起180日内办妥抵押登记；由广州宏富房地产有限公司（保证人）自贷款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款或抵押人违反本合同项下义务时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；等等。2011年10月18日，农行番禺支行出具《个人借款凭证》，载明向胡金林发放借款5170000元，借款期限自2011年10月18日至2031年10月17日，还款周期按月计算，每月18日为还款日，执行利率为7.05%，逾期利率为10.575%。2012年2月13日，涉讼房屋设定抵押权预告登记，抵押权利人为农行番禺支行。2018年7月27日，农行番禺支行以胡金林未按期还款为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。2018年8月3日，一审法院根据农行番禺支行的申请，依法裁定查封了胡金林名下的涉讼房屋。因一审法院以其它方式无法与胡金林取得联系，故一审法院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见胡金林与一审法院联系。一审庭审过程中，农行番禺支行与陈慧萍均确认农行番禺支行发放贷款的数额为5170000元，放款时间为2011年10月18日，根据合同约定按等额本息还款方式归还借款本息，每月固定还款金额为34632.96元，每月18日为还款日；涉讼房屋作为借款的抵押担保，并于2012年2月13日办理了抵押权预告登记。针对胡金林的供还款情况，农行番禺支行称胡金林一直正常还款至2018年3月份，自2018年4月起至2019年5月18日一直没有按期还款，截止至2019年5月18日胡金林尚欠贷款剩余本金4116341.93元（其中拖欠应还未还本金256276.61元）、利息242945.83元（其中应还未还正常息228584.83元、应还未还罚息7493.30元以及应还未还复利6867.70元）；胡金林欠供后，其行工作人员曾多次电话及上门催收，但一直无法联系胡金林；涉讼房屋尚未办理正式的抵押登记，其行多次催促胡金林协助抵押登记，并为此向法院另案起诉要求胡金林履行协助办理抵押登记的义务，但胡金林一直拖延至今仍未办理；现胡金林存在拖欠供款的行为，严重违约，而涉讼房屋已办理以其行为抵押权人的抵押预告登记，故根据物权法的规定，其行对涉讼房屋的处理价款应享有优先受偿权。农行番禺支行对此提供了《欠供明细表》予以证实。陈慧萍确认胡金林向农行番禺支行贷款买房的事实，亦确认胡金林从2018年4月起欠供贷款，在农行番禺支行起诉本案前曾收到追款的信息，但认为农行番禺支行主张的利息包括了正常利息、罚息、复利，该计算标准明显不合理不公平，故本息由法庭依法核实判决；其不清楚涉讼房屋有否办理正式的抵押登记，故对农行番禺支行是否享有优先受偿权亦由法庭判决。对于陈慧萍应否对胡金林的债务承担连带清偿责任的问题。农行番禺支行主张胡金林与陈慧萍于2000年8月2日登记结婚，本案涉及贷款是在胡金林与陈慧萍的夫妻婚姻关系存续期间，其在发放贷款前通知胡金林与陈慧萍前来签署同意抵押承诺书等相关文件，并与胡金林进行面谈制作面谈笔录，同意抵押承诺书及面谈笔录签署日期为同一天，且根据该笔录及《个人购房担保借款合同》可见，胡金林确认购房目的用于自住，陈慧萍对此是知情并表示同意的，当天陈慧萍应是与胡金林一同前来办理贷款手续的，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》相关规定可知，陈慧萍应对胡金林的上述债务承担连带清偿责任。农行番禺支行对此并提交了胡金林与陈慧萍的《结婚证》及《常住人口登记卡》、《个人购房贷款面谈笔录》、《同意抵押承诺书》予以证实。陈慧萍确认上述证据的真实性，但认为承诺书是农行番禺支行出具的格式版本，当时是农行番禺支行通知其作为见证人签署的，而非抵押人；涉案合同没有对债务承担连带清偿问题进行约定，该合同及面谈笔录上均没有其签字，农行番禺支行没有对其尽告知贷款涉及的法律责任的义务；尽管申请贷款时是夫妻存续期间，但其与胡金林在2017年12月18日已经离婚了，离婚时并未对涉讼房屋进行处理。一审法院认为：农行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与胡金林签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。农行番禺支行已依约向胡金林发放贷款5170000元，胡金林理应依约履行按时、足额还本付息的义务。现根据当事人在庭审中的陈述以及农行番禺支行提交的《欠供明细表》可知，胡金林在2018年4月至2019年5月18日期间出现多期欠供款情况，在此期间已累计拖欠应还未还本金256276.61元、利息（含正常利息、罚息、复利）242945.83元，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》约定，本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款。故，农行番禺支行据此要求胡金林立即清偿贷款本金4116341.93元及利息、罚息和复利，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于利息、罚息和复利的计收问题，《个人购房担保借款合同》约定“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）”，因罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故逾期罚息不应计收复利。因此，胡金林应向农行番禺支行偿还贷款本金4116341.93元及利息、罚息、复利（暂计至2019年5月18日合计为242945.83元；以4116341.93元为本金，从2019年5月19日至判决生效之日按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以4116341.93元为本金，从判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）。对于陈慧萍应否对胡金林的债务承担连带清偿责任的问题，因涉案贷款发生于胡金林和陈慧萍夫妻关系存续期间，尽管陈慧萍抗辩称农行番禺支行在胡金林于2011年7月19日办理贷款手续签署《同意抵押承诺书》时通知其作为见证人而非抵押人，但陈慧萍理应知悉签署承诺书是办理贷款手续的其中环节之一，陈慧萍却在对此并无提出异议，故应视为陈慧萍对胡金林向农行番禺支行申请办理贷款事宜是知悉并同意的，故该债务属于夫妻共同债务。故农行番禺支行的该诉讼主张，合理合法，一审法院予以支持。至于农行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，一审法院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，农行番禺支行诉请主张对处理对涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不成立，一审法院不予支持。胡金林经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、胡金林于判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金4116341.93元及利息、罚息和复利（暂计至2019年5月18日合计为242945.83元；以4116341.93元为本金，从2019年5月19日至判决生效之日按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以4116341.93元为本金，从判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）；二、陈慧萍对胡金林的上述第一项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如胡金林、陈慧萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40138元、财产保全费5000元，由胡金林、陈慧萍负担。本院二审期间，上诉人和两被上诉人均未提交证据。经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为金融借款合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为上诉人是否对涉讼房屋的处理价款享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记本身不创设权利，其旨在保障针对物权变动的债权请求权。由于债权请求权不能构成对物的直接支配，只能被认定为一种物上负担，而预告登记则是对物上负担的一种特殊公示手段，其所登记和公示的并非物权，而是买卖合同或者物上负担。本案中，涉讼房屋办理了抵押权预告登记，并不导致抵押权的设立，而是通过抵押权预告登记，为他人设定推定知悉义务的方式，来保障物上负担权利人权利的实现。因此，上诉人因涉讼房屋办理了抵押权预告登记而主张享有优先受偿权的诉请本院不予支持。上诉人主张被上诉人怠于履行《个人购房担保借款合同》中约定的协助办理抵押登记义务，应参照附条件民事法律行为的相关规定视为条件已成就，但案涉借款合同非附条件合同，被上诉人即使拒绝履行合同约定的此项义务，也并不影响合同的效力，而是应当承担相应违约责任，因此，上诉人称因被上诉人拒绝协助办理抵押权登记而应视为抵押权成立的主张不能成立。本案可待办理抵押权登记的条件成就且办理抵押登记后，上诉人再另行主张涉讼房屋的优先受偿权。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行负担。本判决为终审判决。审判长  王泳涌审判员  庄晓峰审判员  汪 婷二〇二〇年二月二十一日书记员  张洁莹冯佩烨