海南省三亚市中级人民法院执行裁定书（2020）琼02执复2号复议申请人（申请执行人）：三亚农村商业银行股份有限公司，住所地海南省三亚市解放二路365号，统一社会信用代码91460000201353654U。法定代表人：赵俊，该公司董事长，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林明福，该公司员工。被执行人：三亚环球智力开发有限公司，住所地三亚市河东区祥和路6号，组织机构代码74776106X。法定代表人：钟海军，该公司总经理，公民身份号码×××。复议申请人三亚农村商业银行股份有限公司不服三亚市城郊人民法院（2019)琼0271执异118号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭以径行审理方式对本案进行审查，现已审查终结。执行法院查明，三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、海南白沙农村合作银行（以下简称白沙银行）、保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称保亭信用社）与三亚环球智力开发有限公司（以下简称环球公司）金融借款合同纠纷一案，该院于2016年6月17日作出（2016）琼0271民初1523号民事判决，判令环球公司应于该判决生效之日起十日内偿还农商银行、白沙银行、保亭信用社贷款本金1799.01万元及利息、罚息、复利（利息以1799.01万元为本金，自2015年3月21日至2015年9月1日按年利率9%计算；罚息以1799.01万元为本金，自2015年9月2日至债务付清之日止按年利率13.5%计算；复利自2015年4月21日至2015年9月1日按罚息利息13.5%以环球公司每月实际拖欠的利息数额按实际拖欠天数计算复利，自2015年9月2日起以罚息利率13.5%按借款内拖欠的利息总额计收复利至债务付清之日止）；二、农商银行、白沙银行、保亭信用社在上述债权范围内对抵押物三亚市河东榕根开发区“中华雅苑”一期第一、二层铺面享有优先受偿权。因环球公司未履行生效判决确定的义务，农商银行、白沙银行、保亭信用社向该院申请强制执行。在执行过程中，执行法院于2017年5月2日作出（2017）琼0271执281号执行裁定，裁定评估、拍卖上述财产。同日，该院委托本院对涉案房屋的价值进行评估。海南汇德土地房地产评估咨询公司受本院委托，于2018年5月17日作出海南汇德[2017]房（估）字第0820R07号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：涉案房屋市场价值评估总价为6984.37万元。本报告的有效期从报告完成之日起一年，即有效期从2018年5月17日至2019年5月16日止。但价值节点后，在报告有效期内鉴定对象的质量及价格标准发生变化，并对鉴定价值产生明显影响时，不能直接使用本评估结果；超过一年，需重新进行象价评估。该院于2019年5月22日发布《竞买公告》，并载明拍卖物详情见海南汇德土地房产评估咨询公司作出的海南汇德[2017]房（估）字第0820R07号《房地产司法鉴定估价报告》。执行法院认为，海南汇德土地房产评估咨询公司作出的海南汇德[2017]房（估）字第0820R07号《房地产司法鉴定估价报告》中明确载明本报告的有效期为一年，即有效期从2018年5月17日起至2019年5月16日止，超过一年，需重新进行象价估价。该院于2019年5月22日发布《竞买公告》，该《竞买公告》的发布时间已超出上述鉴定报告的有效期间，不应再已上述鉴定报告为依据进行拍卖。环球公司的异议理由成立，执行法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一之规定，裁定如下：“中止对被执行人三亚环球智力开发有限公司所有的位于三亚市××区’一期第一、二层铺面的拍卖。”复议申请人（申请执行人）农商银行在复议申请书称，执行法院（三亚市城郊人民法院）已委托海南汇德土地房产评估咨询公司对案涉抵押物进行评估，海南汇德土地房地产评估咨询公司于2018年5月17日作出海南汇德[2017]房（估）字第0820R07号《房地产司法鉴定估价报告》，报告载明案涉房屋市场价值6984.37万元，报告有效期自2018年5月17日至2019年5月16日止。执行法院于2018年11月底在淘宝网阿里拍卖公告将拍卖涉案房产，在公告期间，利害关系人陈海武向执行法院提出书面异议，执行法院裁定暂缓或中止拍卖，等待异议审查结果。经审查，执行法院驳回了陈海武的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款规定“人民法院在议价、询价、评估结果的有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定除外”，执行法院在2018年的11月份即评估结果的有效期内已发布的一拍拍卖公告，拍卖时即2019年6月25日亦未超过评估结果有效期六个月，应属有效拍卖，无需重新确定参考价。现向本院申请：一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271执异118号执行裁定；二、继续拍卖被执行人三亚环球智力开发有限公司名下位于三亚市××区”一期第一、二层铺面房产[土地房屋权证号：三土房（2011）字第××号]。经审理查明，本院查明的事实除与执行法院查明的事实一致以外，还查明：2018年8月24日，执行法院首次在淘宝网上发布三亚市××区”一期第一、二层铺面第一次竞买公告，因执行法院未对拍卖标的物进行有效查封，暂时撤回该次拍卖；2018年11月22日，执行法院再次在淘宝网对上述涉案标的物发布第一次竞买公告，因案外人提出执行异议，执行法院依法暂缓拍卖；2019年5月22日，执行法院第三次在淘宝网对上述涉案标的物发布第一次竞买公告，公告于2019年6月25日10时至2019年6月26日10时对上述标的物进行公开拍卖活动，最终因无人竞买而流拍。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款规定“人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”本案中，海南汇德土地房地产评估咨询公司2018年5月17日作出的海南汇德[2017]房（估）字第0820R07号《房地产司法鉴定估价报告》中载明：涉案房屋市场价值评估总价为6984.37万元，本报告的有效期从报告完成之日起一年，即有效期从2018年5月17日至2019年5月16日止。执行法院分别于2018年8月24日、2018年11月22日两次在淘宝网上发布第一次竞买公告，均因客观因素未实际拍卖，上述两次拍卖虽未实际起拍，但竞买公告均在海南汇德[2017]房（估）字第0820R07号《房地产司法鉴定估价报告》的一年有效期内公开发布。即使实际拍卖时间为2019年6月25日，已超过上述《房地产司法鉴定估价报告》载明的一年有效期内，但仍未超过上述《房地产司法鉴定估价报告》的有效期六个月，故执行法院在2019年6月25日对被执行人三亚环球智力开发有限公司名下位于三亚市××区”一期第一、二层铺面房产[土地房屋权证号：三土房（2011）字第××号]的拍卖属于有效拍卖。亦符合法律规定复议申请人三亚农村商业银行股份有限公司所主张的复议请求，本院予以支持。综上，复议申请人三亚农村商业银行股份有限公司的复议理由成立，本院予以支持。执行法院认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款的规定，裁定如下：撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271执异118号异议裁定。本裁定书为终审裁定。审 判 长 肖传义审 判 员 吴 忠审 判 员 梁志鹏 二Ｏ二Ｏ年二月二十一日法官助理 李 格书 记 员 邢维欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。