辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终20号 上诉人（原审被告）：姚忠娟，女，1957年2月24日出生，住凤城市。 委托诉讼代理人：曾凡品，男，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，住所地凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙立新，男，该公司职员。 上诉人姚忠娟因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）物业服务合同纠纷，不服辽宁省凤城市人民法院（2019）辽0682民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚忠娟及其委托诉讼代理人曾凡品，被上诉人明光物业的委托诉讼代理人孙立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚忠娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误。本案案由是物业服务合同纠纷,必然依据合法有效合同向业主索要物业费，但被上诉人提供的三份物业服务合同不具备合法性，一审法院认定物业服务合同有效，没有事实和法律依据。被上诉人与大连汇源公司签订的前期合同时间是2007年的3月31日，而被上诉人合法注册时间是2007年11月19日，足以证明被上诉人在没有正式取得合法身份的情况下预先私刻了公章与大连汇源公司签订合同，其行为是违法行为，根本不具备法律约束力。自2007年9月19日阳光新城小区成立业主委员会开始，连续两届业主委员会都因向被上诉人提出的合理服务条约不被采纳导致未签订物业服务合同。在众多违规违法者的操纵下，被告于2018年1月1日与业主委员会签订一份服务合同。本次合同的签署并未召开业主（代表）大会，根本没有争取业主（代表）大会同意的前提下签订的服务合同是不具备法律效力的。其次，被上诉人伪造合同，套取花掉房屋维修基金300多万元，巧立名目非法收取业主补差款近千万，非法强占小区业主绿地兴建临街门市楼房2栋近千平方米，车库20余间700多平米，总价值超千万元，2803户业主装修保证金200多万元既不返还，也无公账备案，却据为己有。自2018年至今，因物业费被起诉高达近1100多户，自愿缴纳物业费寥寥无几。再次，被上诉人提出与上诉人建立了物业服务合同关系，其应向法院提供物业服务合同，上诉人与被上诉人不存在事实的物业服务关系，被上诉人亦未实际履行物业公司应履行的义务。本案物业费纠纷应适用三年诉讼时效期间的规定。 明光物业辩称，被上诉人已经全面履行物业合同，上诉人应当支付物业费。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请二审法院予以维持。 明光物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费2772元、违约金832元，共计3604元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日，原告明光物业与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业对阳光新城小区提供前期物业服务，内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元/月/平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月/平方米、商业用房0.8元/月/平方米、车库、库房0.5元/月/平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，明光物业公司开始对小区物业提供物业管理服务。 2009年6月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方(原告)有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。第二十二条约定，收费标准：1、住宅：每月每平方米收取0.50元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.50元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼：每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。2012年6月1日至2017年期间，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。2018年1月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：第二十八条物业服务相关费用标准：1、住宅：0.65元/月/平方米。2、阁楼：0.65元/月/平方米。3、商业用房：0.9元/月/平方米。4、裙房：0.9元/月/平方米。5、车库：0.5元/月/平方米、6、库房：0.3元/月/平方米。被告系凤城市阳光新城小区业主,其住宅房屋面积为73.38平方米,2013年至2017年应交物业服务费为73.38平方米×0.5元×60个月=2201元,2018年应交物业服务费为73.38平方米×0.65元×12个月=572元，合计2773元，一直没有交纳。原告请求给付2772元及违约金832元。凤城市阳光新城小区存在房屋漏雨、小区道路坑洼不平、宠物粪便随处可见、卫生打扫不到位等问题。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受,该合同成立;第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后,原告继续为阳光新城小区提供物业服务,虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同,但原告已履行了物业服务的义务,阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系,未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料,继续接受原告的物业服务,故原告与阳光新城小区业主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系,该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务,被告有义务向原告交纳物业服务费。同时,鉴于物业服务费的公共属性,被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对原告主张被告姚忠娟支付物业服务费的请求,予以支持。 关于原告明光物业主张违约金的请求。明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同,虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理,姚忠娟也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理,但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致,明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵,导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费,并非被告主观恶意拖欠,故主要责任不在业主。明光物业作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。因此,明光物业向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金,缺乏法律依据,不予支持。综上，被告尚欠物业服务费2772元，予以支持。 一审法院判决：一、被告姚忠娟于本判决生效后3日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费2772元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚忠娟承担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，关于上诉人主张未与明光物业签订物业服务合同，且不需要其提供物业服务，明光物业主张物业服务费没有依据一节。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”本案中，明光物业与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后，虽然自2012年6月1日至2017年12月31日，明光物业与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同，但明光物业对上诉人事实上延续履行了物业管理服务，上诉人接受了明光物业提供的物业管理服务，并且阳光物业新城小区业主委员会未明确表示是否与明光物业继续签订合同，亦未明确要求该物业公司退出或反对该物业公司继续提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向明光物业履行支付物业管理费的义务。对此，另案生效判决亦已经认定该小区的其他业主与明光物业形成的事实上物业服务合同成立并生效。同时，业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，上诉人拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，是对其他业主，特别是按时交纳物业费的业主合法权益的损害。故对上诉人主张不应交纳物业服务费的请求，本院不予支持。 关于上诉人主张明光物业套取房屋维修基金、非法收取业主补差款、占用小区绿地建门市楼房及不予返还装修保证金等问题。基于上诉人提出的上述主张与本案物业费的交纳并非属于同一法律关系，故对上诉人的该项主张，本院不予审理。 关于上诉人主张的诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。上诉人主张明光物业起诉超过诉讼时效的上诉理由，因其在一审未提出诉讼时效抗辩，在二审中也未提交新的证据加以证明，本院亦不予支持。 综上，上诉人姚忠娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姚忠娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  康 璐 审判员  孔亮亮 二〇二〇年二月二十四日 书记员  宋 鹤