广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终557号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈启东，男，1992年2月22日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贞舒亭，女，1996年12月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杜紫明、黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。原审第三人：广州市灏赢房地产经纪有限公司（以下简称灏赢公司），住所地广州市花都区新华街三东大道。法定代表人：刘顺菊。上诉人陈启东因与被上诉人贞舒亭、原审第三人灏赢公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈启东的委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启东上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，判令一审、二审诉讼费由贞舒亭承担。事实和理由：1、双方并未约定房屋过户的具体时间，2018年12月30日并非是房屋过户的最终时间，大前提是买卖双方各尽义务后由中介方协助办理过户手续。另涉案房屋由买方选定产权人落名，贞舒亭仅为被挂名人，并非其真实意思表示。2、陈启东为了继续履行合同，在房屋解封后立即联系贞舒亭继续履行合同，甚至发出律师函表示强烈过户的意愿，本案合同完全可以继续履行，但合同的解除并非陈启东造成，其过错并不完全在于陈启东。3、即使涉案房屋仍存在抵押，但并非造成不能履行的障碍，陈启东完全可以找第三方垫资公司进行垫资赎契，现贞舒亭拒绝履行合同，故房屋存在抵押不能视为陈启东存在过错，贞舒亭也没有依约办理银行贷款手续。4、陈启东一直没有收到贞舒亭的催促函或解除函，法院应综合考虑双方对于房屋的过户事宜存在诸多不确定因素，采用公平原则，陈启东愿退还收取的款项解除双方的合同关系。贞舒亭提交书面答辩状辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。灏赢公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年6月19日，贞舒亭向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈启东立即将10万元购房定金退还给贞舒亭；2.陈启东向贞舒亭支付违约金28万元（按交易总价款280万元的10%计算）；3.陈启东向贞舒亭支付贞舒亭已付的律师费1万元；4.本案的全部诉讼费用由陈启东负担。陈启东在一审中提出反诉请求：1、贞舒亭向陈启东支付违约金18万，如果贞舒亭不同意抵扣，我方要求贞舒亭支付28万元违约金；2、诉讼费用由贞舒亭承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区xx镇xxxx街x号110房，建筑面积314.41平方米，权属人是陈启东。一审中，陈启东陈述：目前涉案房屋上仍有两项抵押权登记存在。2018年7月25日，贞舒亭作为委托人向卢丽仪作为受托人出具一份《房屋购买委托书》，约定贞舒亭全权委托卢丽仪为合法代理人办理涉案房产购买事宜。2018年7月27日，贞舒亭的委托代理人卢丽仪作为委托代理人（买方）与陈启东作为甲方（卖方）、灏赢公司作为丙方（房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定贞舒亭向陈启东购买涉案房屋，总价280万，贞舒亭在签署本协议同时支付定金10万元，陈启东在收到定金后5日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，贞舒亭在签署本合约后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，陈启东同意由银行接收还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，首期楼款102万元由贞舒亭在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天交付陈启东，楼价余款168万元在交易过户后及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给陈启东，产权转移登记由灏赢公司协助办理，在2018年12月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥，交易过户手续需在2018年12月30日前完成。合同第九条约定，陈启东不按本合同约定将该房地产出售给贞舒亭的，应当向贞舒亭支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回贞舒亭已付的全部费用。合同第十九条约定，该房产解封完成后以及买方同贷书审批通过后3天内支付首付金额40万元含定金款，贞舒亭可自行选定产权人落名。合同第十五条约定，本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决，协商不成的，同意依法向该房地产所在地人民法院起诉。违约方应承担守约方因此诉讼所产生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费、差旅费等等一切费用。一审中，贞舒亭经一审法院询问陈述：《房屋购买委托书》是卢丽仪在贞舒亭知情的情况下代签的，因为贞舒亭当时在坐月子，《存量房买卖合同》是贞舒亭老公拿回家签名的，贞舒亭对此予以追认。2018年7月27日，贞舒亭向陈启东支付定金5万元。2018年7月30日，贞舒亭向陈启东支付定金5万元。一审中，贞舒亭向一审法院提交一份由中国银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行于2018年10月16日出具的《个人住房贷款意向书》复印件，称贞舒亭就涉案房屋申请的个人住房贷款已通过其初步审核，金额为175万元。陈启东向一审法院提交其在（2018）粤0114执6753号案件中的《执行笔录》截图、其向骆伟文转账记录截图、其于2019年1月23日向一审法院提交的《解封申请书》截图、涉案房屋在2019年2月15日已不存在查封登记的《广州市不动产登记查册表》的截图，拟证明贞舒亭在执行和解当天立刻履行支付款项义务，申请解封是由法院操作，之后是春节假期，在假期后解封，陈启东立即通知贞舒亭履行合同，陈启东并未拖延。贞舒亭对此证据不予确认。贞舒亭向一审法院提交其于2019年2月22日向陈启东发出的《解约通知书》及杜紫明律师于2019年2月26日向陈启东发出的《律师函》，陈启东对此不予确认，认为其没有收到上述通知书及律师函。贞舒亭补充顺丰速运妥投证明及EMS的退回妥投证明，陈启东对此证据不予确认，认为同一个地址，EMS退回但顺丰却能妥投。陈启东于2019年2月19日向贞舒亭发出《律师函》要求贞舒亭在收到本律师函起3日内联系陈启东支付40万元首期款。一审中，贞舒亭陈述：其在收到该份《律师函》时才知道涉案房屋已经解封。关于贞舒亭申请按揭情况，贞舒亭陈述：其没有证据提交，其向按揭公司提交了资料，并不知道按揭公司何时申请。关于陈启东涂销抵押情况，陈启东陈述：我方已经找到小贷公司可以垫资，我方在解封后找到小贷公司，其费用是每天计算，我方在前期工作做完后，可以立即履行，但是垫资公司是要求不存在查封的。贞舒亭向一审法院提交《民事委托代理合同》及发票，拟证明贞舒亭为此案支付律师费1万元。陈启东对此证据的真实性、合法性无异议，但认为该费用是诉讼成本，且陈启东不存在违约。贞舒亭向一审法院申请对陈启东的财产实施财产保全措施，一审法院于2019年6月26日作出（2019）粤0114民初6884号之一民事裁定，冻结被申请人陈启东银行存款390000元或查封被申请人陈启东价值相当于390000元的财产。贞舒亭为此支付保全费2470元。一审法院认为，贞舒亭、陈启东、灏赢公司签订的《存量房买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。贞舒亭、陈启东在合同签订时约定，该房产解封完成后以及买方同贷书审批通过后3天内支付首付金额40万元含定金款，同时还约定陈启东在收取定金后5日内应办理提前还贷手续。陈启东至今并未办理涉案房屋上的两项抵押权登记，虽然陈启东陈述其已找了小贷公司可以垫资，但陈启东至今未能涂销抵押也是事实，因此陈启东就此项约定存在违约。虽然贞舒亭、陈启东签订合同时对涉案房屋上存在查封的事实均知悉，但合同多处约定交易过户手续需在2018年12月30日前完成，合同签订时间在2018年7月27日，陈启东应在签订合同后尽快解决解封事宜，且时间也属于合理范围，因此陈启东在2019年2月才解决涉案房屋的解封事宜，并在2019年2月19日发函要求贞舒亭支付40万已超过合同约定交易时间，因此陈启东以此为贞舒亭违约依据，不符合法律规定，不予采纳。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，贞舒亭在2019年2月22日发出《解约通知书》，原、陈启东之间的《存量房买卖合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，贞舒亭主张陈启东向其返还定金10万元，于法有据，予以支持。关于违约金，因购买房产属于重大交易事项，贞舒亭作为完全民事行为能力人，在明知涉案房屋存在查封事项，购买将存在重大风险的情况下，依然选择签约交易，因此酌减陈启东向贞舒亭支付的违约金为10万元。至于陈启东的反诉请求，没有理由和依据，不予支持。关于律师费，因合同第十五条约定，违约方应向守约方支付律师费，因此，贞舒亭主张陈启东向其支付律师费1万元，符合合同约定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月16日作出判决如下：一、被告（反诉原告）陈启东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）贞舒亭返还定金10万元；二、被告（反诉原告）陈启东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）贞舒亭支付违约金10万元；三、被告（反诉原告）陈启东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）贞舒亭支付原告支付的律师费1万元；四、驳回原告（反诉被告）贞舒亭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈启东的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，由原告贞舒亭负担1650元，由被告陈启东负担1925元。保全费2470元，由原告贞舒亭负担1140元，由被告陈启东负担1330元。反诉案件受理费1950元，由被告陈启东负担。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人陈启东与被上诉人贞舒亭、原审第三人灏赢公司签订的涉案《存量房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。合同约定上诉人陈启东在收取定金后5日内应办理提前还贷手续，但上诉人陈启东未能提交确实、充分的证据证明其已依约履行该合同义务。事实上，上诉人陈启东至今并未办理涉案房屋上的两项抵押权登记。一审判决关于上诉人陈启东就此项约定存在违约的认定正确。此外，合同还约定涉案房产解封完成后以及买方同贷书审批通过后3天内支付首付金额40万元含定金款，被上诉人贞舒亭已依约办理了《个人住房贷款意向书》，其提交的微信聊天记录证实其在合同约定的交易期限之前催促过上诉人陈启东尽快解决涉案房屋解封事宜，原审第三人灏赢公司对此亦予确认，但上诉人陈启东直至2019年2月才解决涉案房屋的解封事宜，并在2019年2月19日发函要求被上诉人贞舒亭支付40万元首期款，已超过合同约定的办理交易过户手续的最终时间2018年12月30日。综上，上诉人陈启东在合同履行过程中存在违约，被上诉人贞舒亭在2019年2月22日发出《解约通知书》并无不当，上诉人陈启东与被上诉人贞舒亭之间的《存量房买卖合同》已经解除，一审判决认定被上诉人贞舒亭主张上诉人陈启东向其返还定金10万元于法有据而予以支持正确，本院予以维持。一审判决已就酌减上诉人陈启东向被上诉人贞舒亭支付的违约金为10万元，以及认定被上诉人贞舒亭主张上诉人陈启东向其支付律师费1万元符合合同约定而予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。综上，上诉人陈启东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由上诉人陈启东负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年二月十九日书记员  彭文悦书记员  区敏儿