上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初12052号原告：上海闽贤实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡建新，总经理。委托诉讼代理人：袁刚，上海市黄河律师事务所律师。被告：施铁富机械系统科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：夏隆光，执行董事。委托诉讼代理人：陈红梅，上海海耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦月春，上海海耀律师事务所律师。原告上海闽贤实业发展有限公司与被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年12月6日、2017年1月4日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人袁刚、被告的委托诉讼代理人陈红梅与浦月春到庭参加诉讼。诉讼过程中，本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月14日第三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人袁刚、被告的委托诉讼代理人陈红梅与浦月春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海闽贤实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金198,720元；2、判令被告支付物业费7,200元；3、判令被告支付水电费11,442元；4、判令被告承担滞纳金6,520.86元(总金额的3%)；5、判令双方解除合同，被告立即返还承租房屋；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1、判令于2015年12月10日解除双方于2011年8月9日签订的关于青浦区崧煌路XXX号第6栋底层房屋租赁合同；2、判令被告立即腾退承租青浦区崧煌路XXX号第6栋底层房屋；3、判令被告支付租金46,920元(2015年9月15日至2015年12月10日，共计2个月零25天，按月租金16,560元计算)；4、判令被告支付物业费1,600元(2015年9月15日至2015年12月10日，共计2个月零25天，按每月600元计算)；5、判令被告支付水电费11,442元(2015年8月-11月的水电费，其中8月份水电费2,965元，含税费114元；9月份水电费2,885元，含税费111元；10月份水电费2,812元，含税费108元；11月份水电费2,780元，未含税费)；6、判令被告承担违约金1,799元(前述第3-5项诉请总金额59,962元的3%);7、判令被告承担房屋占用费(以月租金16,560元标准，从2015年12月11日计算至实际腾退之日止，暂计算至2016年6月10日，为99,360元)；8、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月9日，案外人张某某代表被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市青浦区崧煌路XXX号第6栋底层出租给被告使用，租赁房屋面积为778平方米，租赁期限8年，自2011年9月15日起至2019年9月14日止；租金为，自2011年9月15日至2013年9月14日，每月14198元，自2013年9月15日至2015年9月14日，每月15,334元，自2015年9月15日至2017年9月14日，每月16,560元，自2017年9月15日至2019年9月14日，每月17,883元。先付后用，两个月支付一次，第一次租金于起租日前付清，以后每期租金按上述议定金额提前五天支付；物业管理费每月600元；被告于合同签订时应支付押金28,397元，待租期届满后，原告无息退还被告，若被告违约则无权要求退还；被告如逾期支付租金等费用超过五天，按所欠的金额3%交付滞纳金，逾期满十天视为违约，原告有权终止合同，收回租赁房屋。因签约时，被告尚未设立，故由张某某签字。被告于2012年6月4日方正式登记成立。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，并配合被告办理了营业执照。被告最初也按约履行，但自2015年9月15日起，其以无法办理特种设备生产许可证为由拒付房租等费用。2015年12月10日，原告将系争厂房大门上锁。后双方协商未果，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司辩称，对原告所主张的租赁合同签订、内容及履行情况没有异议，确认张某某是代表被告所签。对于诉请1，认为原告在签订租赁合同时故意隐瞒系争房屋的用途，属于欺诈行为，该租赁合同应为无效。如法院认定该合同有效，同意该合同于2015年12月10日解除，被告在原告将系争房屋大门上锁后，于当日也将系争房屋大门上了锁。对于诉请2，被告同意腾退房屋，但腾退房屋所产生的损失应由原告承担，鉴于被告已另行主张，故不要求在本案中处理。但对于押金要求在本案中一并处理。对于诉请3、4，对原告主张的金额没有异议，但不同意支付。对于诉请5，第一次庭审中，原告对水电费的金额没有异议，但认为应扣除税费，因合同对税费没有约定，税费应由原告承担。第二次庭审中，原告表示2015年8-11月的水电费确实未支付，但具体金额应以发票为准。对于诉请6，对违约金计算标准没有异议，但认为是原告违约在先，隐瞒房屋用途，故不同意承担。对于诉请7，因原告已于2015年12月10日将系争房屋大门上锁，导致被告无法继续使用系争房屋，故不同意支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人主要对原告在签订合同时是否存在欺诈行为存有争议。被告认为其租赁房屋主要是用于生产特种设备，故所租房屋需为厂房，签订合同时原告明确表示系争房屋就是厂房，根据原告提供的2010年的房地产权证附图显示系争房屋确实为厂房，且系争房屋产权登记人出具书面说明，明确系争房屋为厂房。被告也据此顺利办理了营业执照，但在2015年申请办理特种设备生产许可证时，根据原告提供的2012年的房产证显示系争房屋用途为居住，并非厂房，被告也因此未能取得特种设备生产许可证。尽管2015年的房产证进行更正，但房屋类型仍注明为其他，而非厂房，故仍无法办理特种设备生产许可证。此外，被告在办理营业执照时，原告提供给被告的原告与产权人签订的租赁合同写明系争房屋在第6幢楼为厂房和其他用途，而在被告起诉原告的过程中，产权人提供的其与原告签订的租赁合同中写明系争房屋所在的第6幢楼为宿舍和其他用途。这足以说明原告在签订合同时存在欺诈行为，被告为此提供了2010年及2012年的房地产权证、产权人出具的授权书及六号楼用途说明、建设项目环境影响报告表、原告提供的原告与产权人签订的房屋租赁合同、产权人提供的原告与产权人签订的房屋租赁合同、特种设备鉴定评审工作备忘录、不予行政许可决定书、建设工程竣工规划验收合格证、房屋土地权属调查报告、平面图、民事反诉状。原告认为，就系争房屋的属性，原告未曾隐瞒过被告，更未伪造过材料，被告承租的房屋为6号楼底层，6号楼虽为综合用房，但并不影响其底层为厂房的性质。对被告提供的六号楼用途说明的真实性不清楚，但根据内容，说明6号楼底层是厂房，与产证一致。对被告提供的所谓是原告提供的原告与产权人签订的房屋租赁合同，真实性不清楚，并非原告提供，该合同确实是工商局备案合同，但存放在工商局备案的也是复印件，原告与产权人签订的租赁合同共四份，原告保存的两份已提交法庭。对被告提供的特种设备鉴定评审工作备忘录，认为不完整，该备忘录仅写明房屋用途问题，办理许可证应还有其他要求。对被告提供的其余证据材料的真实性均无异议，但认为无法证明被告要证明的内容。原告为此提供房地产权证、被告向工商部门提供的营业执照有效期延期申请。被告对其真实性没有异议，但认为在办理特种设备生产许可证过程中，最初确有多项问题，但经整改后最终仅剩备忘录中载明的房屋用途问题。本院认为，原、被告签订的租赁合同就租用房屋的用途及房屋性质并未作出明确约定，根据三份房地产权证，均注明系争房屋所在的6幢楼的房屋类型为“其他”，并未就6幢楼每一层的性质予以明确。根据被告提供的授权书及6号楼用途说明，也只是认为6幢楼底层为厂房，并未说明6号楼均为厂房，且产权人出具的6号楼用途说明中明确写明6号楼为综合用房，这与房产证就6幢楼的房屋类型的记载亦一致。此外，被告也依据原告提供的上述材料办理了营业执照。综上，原告在签订合同时既不存在欺诈，也不构成违约。故对被告认为因原告存在欺诈行为，租赁合同应为无效的意见，亦不予采纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的效力性规定，应为合法有效。现双方均同意于2015年12月10日解除系争合同，本院予以确认。本案争议焦点主要为：一、原告在签订合同时就系争房屋属性是否存在欺诈行为；二、被告以无法办理特种设备生产许可证为由拒付租金是否构成违约。关于争点一，前文已阐述，此处不再赘述。关于争点二，本院认为，租赁合同虽未对被告租赁系争房屋的用途作出约定，但根据该合同7.2条“甲方必须为乙方提供所有需与办理经营手续的相关证明文件，包括产权证、污水纳管证、消防合格证等有效文件复印件，以便乙方办理注册手续，若因甲方提供的证明或出租方房屋无法办理相关有效的证件，致使乙方所租房屋无法进行注册或经营的，甲方同意本合同即终止，并将已收取的全部押金无条件退还乙方”的约定，说明原告对于被告办理包括特种设备生产许可证在内的有关证照，都有协助提供有关有效材料的义务，现被告已提供相应证据证明系争房屋用途不符合要求，至少是其无法办理特种设备生产许可证的重要因素。因此，被告以此拒付租金等费用合约有据，不构成违约。据此，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，对原告认为因被告违约故无需返还押金的意见亦不予采纳。被告拒付租金等费用的行为虽不构成违约，但拒付租金期间被告继续占有使用系争房屋也是不争的事实，且被告对原告主张的金额没有异议，故对原告主张的租金、物业费，本院均予以支持。对原告主张的水电费，被告在第一次庭审中对扣除税费后的水电费金额没有异议，但之后的庭审中又在没有任何合理理由的情况下不予确认，故本院确认被告第一次庭审中的陈述。对于水电费所涉税费负担问题，鉴于合同未作约定，故应由使用人即被告承担。对原告主张2015年12月10日之后的占用费，鉴于原告确认其已于2015年12月10日将系争房屋大门上锁，导致被告无法使用，故本院对此不予支持。对原告要求被告腾退系争房屋的诉请，鉴于双方已同意解除合同，且被告亦同意腾退，故本院予以支持。至于被告因租用系争房屋投入的费用及因腾退房屋产生的损失，鉴于被告明确已在另案中主张，不要求在本案中处理，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海闽贤实业发展有限公司与被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司于2011年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月10日解除；二、被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市青浦区崧煌路XXX号第6栋底层房屋腾退后返还原告上海闽贤实业发展有限公司；三、被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海闽贤实业发展有限公司2015年9月15日至2015年12月10日期间的租金46,920元；四、被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海闽贤实业发展有限公司2015年9月15日至2015年12月10日期间的物业费1,600元；五、被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海闽贤实业发展有限公司2015年8月至2015年11月期间的水电费11,442元；六、原告上海闽贤实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、原告上海闽贤实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司房屋押金28,397元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,522.42元，由原告上海闽贤实业发展有限公司负担2,219.12元，被告施铁富机械系统科技(上海)有限公司负担1,303.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登人民陪审员  王剑影人民陪审员  王 瑜二〇一七年三月三十日书 记 员  王珊珊附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。