江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3943号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱艳青，女，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘波，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤雅琴，女,住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张爱林，男,住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇（盱眙）律师事务所律师。原审被告：张亚丰，男，住淮安市清江浦区。上诉人朱艳青因与被上诉人汤雅琴、张爱林、原审被告张亚丰房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱艳青上诉请求：1、撤销一审法院判决第二项、第三项，依法改判支持上诉人的一审反诉请求或发回重审；2、一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定房屋没有约定租赁物的用途不是事实，尽管协议未注明房屋的使用用途，但通过上诉人的告知及租赁期间的接触，被上诉人对上诉人租赁房屋的用途是明知的；2、涉案房屋不符合教育行政部门消防要求，责任在被上诉人，上诉人在本案中并无过错，一审法院认定上诉人违约没有事实依据。在2018年之前，国家并未要求社会办学必须办理办学许可证，而是由办学机构自行选择是否办证。在2018年2月之后，国务院及国家教育部门才出台相关政策，要求校外培训机构必须办理办学许可证，出台相关文件规定，教育培训机构的场所消防验收合格是办学许可的必要条件之一。上诉人的办学场所因存在重大消防安全隐患（整幢楼没有烟感系统、喷淋系统，整幢楼消防水泵损坏），被责令停止办学。出租房屋应符合消防要求是出租人应尽的义务，上诉人对于国家尚未出台的政策、消防安全等并不专业，也无法预见，一审法院认为这是上诉人的经营风险显然不当。上诉人租赁房屋三年多时间内，并没有任何违约行为，之所以无法开设是因为国家政策的变化，被上诉人的出租房屋不符合消防标准所致，这不是上诉人的过错；3、不应当支持被上诉人主张的2019年4月1日至2019年6月30的租金及违约金50000元，应当支持上诉人的反诉请求。上诉人到3月底已告知被上诉人房屋已经清空，并提出把3月份的支出结清，一审法院支持租金是不当的；4、一审法院认定涉案房屋消防验收合格，但被上诉人没有提供合法有效证明文件，在一审中仅提供复印件证明消防合格，上诉人对该份证据证明力是不认可的。且该消防证明是23年前的，此时房屋的消防设施年久失修，事实上已不合格。汤雅琴、张爱林辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人至今没有返还案涉房屋钥匙以及水电卡，其应当支付2019年2月1日至实际返还之日房租和物业费用；2、上诉人擅自装修毁损房屋墙体的主体结构应当赔偿损失；3、租赁合同中并没有具体约定房屋的使用用途，仅约定了合法经营使用，在不违反房屋租赁合同司法解释的情况下，房屋完全可以正常使用，上诉人单方违约拒不支付租金和返还钥匙、水电卡，对此我们保留起诉的权利。原审被告张亚丰未予陈述。原告汤雅琴、张爱林向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同，并支付2019年2月1日至2019年6月30日期间的租金37500元（剩余租金待实际产生后另行主张）；2、两被告给付迟延支付租金的违约金90000元；3、两被告将房屋恢复原状；4、本案诉讼费由两被告承担。反诉原告朱艳青向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告之间的房屋租赁协议；2、反诉被告赔偿反诉原告各项损失90000元；3、反诉被告返还反诉原告押金10000元；4、反诉被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实如下：原告汤雅琴、张爱林系夫妻关系；被告朱艳青、张亚丰原系夫妻关系（于2017年12月15日离婚）。位于淮安市清江浦区间房屋系汤雅琴、张爱林所有。2015年9月28日，汤雅琴、张爱林（甲方）与朱艳青（乙方）签订了房屋租赁协议，约定：甲方将位于清江影都四楼总面积约420平方米房屋（即上述9间房屋）出租给乙方，租赁期限为10年，自2016年2月1日至2026年1月31日；年租金90000元，另乙方支付给甲方押金10000元，租赁协议到期后，甲方返还给乙方；租赁采取先付后用的原则，即本协议签订之日，乙方提前一个月付齐第一年租金，此后每年开始支付下年度租金；乙方如需室内装修，不得破坏房屋主体结构，装修费用由乙方自理，若装修造成房屋主体结构损坏，乙方赔偿由此造成的一切经济损失；业主所租赁的房屋，其经营项目必须符合国家的法律法规；乙方在水电及其它费用方面，水电费必须按照有关规定限期交付给有关单位，不得欠账，如欠账后果自负，乙方服从物业管理；乙方交款后，合同生效；本协议生效，任何一方不得违约，若单方违约，违约方须向另一方支付总租金的10%违约金。合同签订后，朱艳青按约向原告支付了押金10000元及租金，原告将房屋交付朱艳青，但双方未办理交接手续，朱艳青将承租房屋用于开办培训机构，租金已付至2019年1月31日。2018年2月，国家教育部门开展校外培训机构专项治理行动。2018年10月11日，校外培训机构专项治理工作市级联席会议发布《淮安市民办非学历教育机构管理实施意见》，文件要求，教育培训机构应当具有安全的、能够满足教学需要的、相对稳定和独立的办学场所，无论自有产权房或租赁房都必须提供房屋产权证明材料和房屋安全鉴定报告；办学场地必须依法办理消防审批手续。2018年10月13日，校外培训机构专项治理工作市级联席会议发布《淮安市校外培训机构设置标准》，该文件明确了适用范围：校外培训机构是指在本市行政区域内，由国家机构以外的法人或自然人，利用非国家财政经费，面向中小学生开展培训，实施与学校文化教育课程相关或者与升学、考试相关的补习辅导等其他文化教育活动的民办教育培训机构（不含幼儿园）。办学场所：不论是自有产权房或租赁房，都必须提供房屋产权证明材料和房屋安全鉴定报告；校外培训机构必须依法办理消防审批手续。2018年11月27日，淮安市清江浦区教育局向朱艳青发出《校外培训机构停业整顿通知书》，内容如下：“朱老师教育培训：经查，你单位未经淮安市清江浦区教育部门审批，无办学许可证，属非法办学。……责令你单位自接本通知起立即停止办学，且在七日内自行撤除一切标志标牌。……”朱艳青遂向原告提出退租。2019年1月11日、12日，汤雅琴向朱艳青发送手机短信，表明朱艳青违约了，要求与朱艳青协商违约金、两个月的房租、电费等事宜。2019年2月21日，朱艳青申报的位于清江浦区淮海北路淮海购物广场的“淮安朱艳青教育培训中心有限公司”内装修工程通过消防部门的竣工验收消防备案复查。2019年3月15日，朱艳青的上述培训机构取得非学历教育培训办学行政许可。2019年3月29日，朱艳青向汤雅琴发送手机短信：“房子已经腾空，去年11月我们就通知你们房子消防验收不合格，无法再租，今天早上你们也来看过房子了，你们提出的要求，我们接受不了，请你再来看一下，房子先交给你们，钥匙、水电费卡也交给你们，我们租赁期间的水费、电费、物业费已全部结清，3月份之前的租金你来时也一并给你们结清。”汤雅琴回复：“你们已经违约，等法院通知，经过法院裁决，一起解决。”朱艳青又回复：“好的，那11月底你拿走的大门钥匙也请你收好了。你们房子消防不合格，不具备出租条件，不存在我们违约，……11月份钥匙你们已经拿了，房子也腾空交给你们了，下面不要找我要租金了。”在案件审理过程中，淮安市清江浦区教育体育局出具说明一份：在2018年6月至12月期间，教育主管部门多次对位于清江影都四楼的朱老师教育培训进行检查。发现该培训机构的办学场所，不符合消防要求（整栋楼没有烟感系统、喷淋系统，整栋楼的消防水泵坏了，该培训机构在四楼的场所只有一个消防通道），该培训机构的场所不具备办证条件，所以教育主管部门以无证经营，责令其停止办学。另查明，金发商贸城工程于2006年12月29日经消防部门整体验收合格。原告将涉案房屋出租被告前，房屋曾由其自行经营棋牌室和出租他人举办培训机构。庭审中，原告将要求被告恢复房屋原状的诉讼请求变更为要求被告赔偿房屋恢复原状的费用31672.24元，并提交拆除价目表1份，证明被告擅自装修改造造成的损失是31672.24元，被告朱艳青经质证，对上述证据不认可，认为该证据系原告单方制作，且原告在签订本案租赁协议前，曾将涉案房屋出租他人开设培训机构，被告的装修是按原状装修的。庭审中，原告提交房屋现状照片1组，证明被告擅自拆毁房屋墙面、卫生间、楼梯，破坏了房屋主体结构，被告朱艳青经质证认为照片真实性无法确定，不能证明原告的证明目的；催缴物业费通知1份、电费发票7份，证明被告拖欠2019年4月1日至2019年6月30日的物业费及拖欠电费情况，被告朱艳青经质证认为，上述费用发生在2019年4月1日之后，其已于2019年3月29日通知原告方交付房屋钥匙，此前的物业费、水电费已结清。被告朱艳青提交装修合同1份、装修明细1份、收据6份，证明其承租涉案房屋后对房屋进行装修，产生装修费用128000元，原告经质证认为，被告未提交取款记录或转账凭证，上述证据不能证明被告实际支付了相关款项；房屋装修前后的照片1组，证明房屋装修前地面、墙面脏旧，被告重新进行了装修，原告经质证认为，被告提供的照片可以证明租赁物遭到被告破坏，其应当赔偿损失。另，被告辩称其在2018年11月份向原告索要消防验收的相关材料，但未提交证据证明；原告则称被告曾在2019年3月份索要过上述材料。原告陈述，其已经于2019年1月份接受了被告交还的房屋大门钥匙，当时是想过去查看内部情况，同时在其他人想租房子时带过去看看，但没有解除合同的意思；被告陈述其已于2019年3月29日搬离涉案房屋。本案的争议焦点为：1、本案房屋租赁协议是否应当解除；2、被告张亚丰是否应按租赁合同承担责任；3、本案纠纷产生的过错及违约责任在哪一方；4、被告是否应承担涉案房屋恢复原状的费用；5、原告是否应赔偿被告装修损失并返还租房押金。关于争议焦点一，一审法院认为，原、被告虽未对解除房屋租赁协议达成一致意见，但朱艳青向原告提出退租，原告于2019年1月份接收了朱艳青交还的房屋大门钥匙，并打算查看房屋状况带其他人来看房，还要求与朱艳青协商违约金事宜，从原告的上述行为来看，原告没有要求被告继续履行合同的意思表示，只是对于违约责任存有争议，朱艳青于2019年3月29日搬离涉案房屋，并在其他住所地开办了培训机构，故原、被告的房屋租赁协议自2019年3月29日起事实上已不再履行，合同目的已无法实现，现反诉被告朱艳青要求解除双方的房屋租赁协议，予以支持，对原告汤雅琴、张爱林在本案诉讼中要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付2019年2月1日至2019年3月29日的租金，该期间被告仍在占有使用房屋，应当支付租金。2019年3月29日之后，被告虽搬离租赁房屋，但考虑到朱艳青系提前退租，原告重新招租需要一定的时间，故对原告要求被告支付2019年3月29日之后至2019年6月30日期间的租金亦予以支持。关于争议焦点二，一审法院认为，被告张亚丰并非本案房屋租赁协议当事人，原告亦未提交证据证明被告朱艳青与被告张亚丰共同承租涉案房屋、共同开办培训机构，且本案纠纷发生在被告朱艳青与张亚丰婚姻关系解除之后，依据合同相对性原则，应由被告朱艳青承担合同责任，原告要求被告张亚丰承担本案合同责任，证据不足，不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，根据原、被告签订的房屋租赁协议，协议未约定租赁物的用途，只约定承租人如需室内装修，不得破坏房屋主体结构，经营项目必须符合国家的法律法规，可见本案租赁物系按当时的状况出租。朱艳青承租房屋后用于开办培训机构，在合同履行过程中，教育部门对校外培训机构开展专项治理，朱艳青的培训场所因不符合消防要求，不具备办证条件而被责令停止办学。从教育部门的文件内容看，更高的消防要求只是针对中小学生的文化教育培训，对租赁房屋的其他用途并未予以禁止，涉案房屋所属工程已整体通过消防验收，并不具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况；另外，本案房屋租赁协议的期限长达10年，朱艳青作为专门从事教育培训机构的人员，对于经营的风险应有所预见，涉案房屋不符合教育部门消防要求的责任不能归责于原告。在房屋租赁期限内，朱艳青提前退租，合同不能继续履行的责任在于被告朱艳青，其应承担相应的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告朱艳青未按约定全面履行义务，原告要求被告给付迟延交纳租金的违约金90000元，被告则辩称不应支付违约金，因本院未支持原告继续履行合同的诉讼请求，但被告朱艳青未按约支付租金是事实，且提前退租确给原告造成了损失，结合本案实际，考虑到合同的租赁期限，兼顾合同履行情况，被告退租也是因培训管理部门的规范要求，以及违约金惩罚性特点，酌定被告朱艳青给付原告违约金50000元，对原告主张超出部分不予支持。关于争议焦点四，一审法院认为，朱艳青承租房屋后对房屋进行了装修，房屋租赁协议也约定，承租方可进行室内装修，但不得破坏房屋主体结构，朱艳青的装修行为是否破坏了房屋的主体结构，原告并未提交充分证据证明，原告亦不申请鉴定，且原告将涉案房屋交付朱艳青时，双方并未办理交接手续，朱艳青在使用涉案房屋3年多的时间里，原告也未提出异议，现原告要求被告赔偿房屋恢复原状的费用，证据不充分，不予支持。关于争议焦点五，一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案原、被告双方未对装饰装修物的处理作出约定，但合同不能继续履行的责任在于被告，现朱艳青要求原告赔偿装修残值损失，法律依据不足，不予支持。朱艳青要求原告返还租房押金，原告则陈述被告尚有物业费、水电费未结清，但从双方的举证情况来看，原告主张被告所欠费用均发生在2019年3月29日之后，本案房屋租赁协议也未约定押金不予返还的情形，现朱艳青主张返还租房押金10000元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告汤雅琴、张爱林与被告朱艳青于2015年9月28日签订的关于淮安市清江浦区清江影都四楼的房屋租赁协议；二、被告朱艳青于本判决生效之日起十日内给付原告汤雅琴、张爱林2019年2月1日至2019年6月30日期间的房屋租金37500元，并支付违约金50000元；三、驳回原告汤雅琴、张爱林的其他诉讼请求；四、反诉被告汤雅琴、张爱林于本判决生效之日起十日内退还反诉原告朱艳青租房押金10000元；五、驳回反诉原告朱艳青的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3483元，由汤雅琴、张爱林负担1568元，朱艳青负担1915元；反诉案件受理费1150元，由汤雅琴、张爱林负担115元，朱艳青负担1035元。二审期间，上诉人提供教育部教基厅（2018）3号文件、国发办（2018）80号文件。证明：1、从文件下发以后校外培训机构必须取得办学许可证才能办学，之前没有强制性要求取得办学许可证；2、取得办学许可证必须符合场所的相关条件，即办学场所消防系统要符合教学行政部门的要求，即使被上诉人的房屋在2006年取得了相关消防合格手续，但是因国家对于培训机构的办学场所消防有了更高的要求，涉案房屋的消防经相关行政部门检查不合格，过错不在上诉人。被上诉人质证认为：1、双方在签订合同的时候，并没有约定这种特殊的消防条件，结合上诉人自认在2016年的时候能办证但是没有办证，以及其他教育机构仍然在此地开展相关教育活动，可以充分的证明消防不过关导致无法办理办学许可证，与被上诉人没有关系；2、涉案房屋在租给上诉人之前，主要是用于开设棋牌室，当时消防是过关的，后来上诉人承租之后进行了装修改造，拆除了消防楼梯以及其他房屋的主体结构、墙体，即使房屋消防不过关也是上诉人擅自改装的原因；3、上诉人以教育局查处的相关说明，证明涉案房屋消防不过关是没有任何法律依据的。二审经审理查明的案件事实与一审法院认定事实基本相同。本案争议焦点：上诉人是否应当承担合同解除的违约责任及如何承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国教育法》第二十七条规定，学校及其他教育机构的设立、变更和终止，应当按照国家有关规定办理审核、批准、注册或者备案手续。《中华人民共和国民办教育促进法》第二条规定，国家机构以外的社会组织或者个人，利用非国家财政性经费，面向社会举办学校及其他教育机构的活动，适用本法；第十九条规定，民办学校的举办者可以自主选择设立非营利性或者营利性民办学校，民办学校取得办学许可证后，进行法人登记。上诉人所开办的“朱老师教育培训”，属于上述法律规定中的“其他教育机构”，按照法律规定应当办理办学许可证并进行法人登记。然而，上诉人在签订房屋租赁合同后，长期以来在没有取得办学许可证的前提下开展教育培训，在国家对于校外培训机构进行专项治理行动后，因其非法办学而被责令停业，导致合同无法履行，因此，合同解除的责任应当由上诉人承担。在双方签订涉案房屋租赁合同时，涉案房屋已具备房屋的正常使用功能，由于上诉人租赁房屋的目的为开办教育培训机构，在租赁房屋时对于是否符合其使用目的和条件，未能按照教育机构开设的标准进行审查，后又因过于自信或出于其他目的未能及时办理办学许可证，最后导致涉案房屋无法满足其领取办学许可证的条件，对此，上诉人负有不可推卸的责任，故上诉人以消防不符合使用条件抗辩其不存在违约事实的上诉理由，本院不予采纳。关于被上诉人所主张的2019年3月30日至6月30日期间的租金以及赔偿违约金问题，本院认为，上诉人自2018年11月开始就与被上诉人商谈合同解除事宜，被上诉人也接收大门钥匙，2019年3月29日上诉人再次以微信通知被上诉人，房屋已经搬清，钥匙、水、电交费卡一并放在房屋内，表明上诉人已不再使用房屋。被上诉人明知上诉人租赁房屋的使用目的无法实现，上诉人已经用行为表明不再履行合同后，被上诉人应当及时对涉案房屋的租金进行止损，不应当对闲置的房屋采取放任态度，使损失扩大化。一审法院基于被上诉人要求此期间的房屋租金，判决给予三个月的房租费用，该费用并非实质意义上的房屋租金，而是因上诉人解除租赁合同而给被上诉人造成实际损失的一部分。对于被上诉人要求上诉人赔偿违约金90000元的诉讼请求，本院认为，根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。违约金的主要功能是补偿性，在违约金不足以弥补损失的情况下，方可由违约方再行赔偿对方相应的损失。一审法院判决违约金50000元已经超过六个月的房屋租金，足以弥补被上诉人的实际损失，因此，如果再行判决由上诉人承担三个月房租显然超过被上诉人实际损失的范围。虽然租赁合同约定违约金为一年租金90000元，考虑到上诉人违约的主观因素及其违约行为给被上诉人造成的实际损失，且上诉人对其违约金的赔偿也提出异议，本院认为有必要对合同约定的违约金数额应当适当调整为50000元，但对于被上诉人要求支付2019年3月30日至2019年6月30日的租金不再重复支持。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初3626号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初3626号民事判决第二项；三、朱艳青于本判决生效之日起十日内给付汤雅琴、张爱林2019年2月1日至2019年3月29日期间的房屋租金15000元，赔偿违约金50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审反诉案件受理费3483元，由汤雅琴、张爱林负担1568元，朱艳青负担1915元；一审反诉案件受理费1150元，由汤雅琴、张爱林负担115元，朱艳青负担1035元；二审案件受理费1988元，由朱艳青负担1300元，由汤雅琴、张爱林负担688元.本判决为终审判决。审判长  许玉虎审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇二〇年二月二十五日书记员  **平