上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初4462号原告：邦全（上海）石材经营有限公司。法定代表人：俞跃良，总经理。委托诉讼代理人：李晨，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈楠忻，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：黄兆健。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬（上海）律师事务所律师。被告：上海好石界实业（集团）有限公司。法定代表人：黄兆健,总经理。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬（上海）律师事务所律师。原告邦全（上海）石材经营有限公司诉被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张文（后撤回委托）、李晨、沈南忻、被告委托诉讼代理人陆宇艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦全（上海）石材经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间租赁合同自2016年3月9日解除，被告返还承租厂房、设备以及办公设施；2、判令两被告支付拖欠租金人民币（下同）11,622,602.74元；3、判令两被告自2016年3月9日起以11,622,602.74元为基数，按照同期银行贷款利息四倍支付滞纳金（违约金）至实际清偿之日；4、判令被告自2016年3月10日起按照每日23,300元的标准向原告支付厂房使用费至实际搬离之日；5、判令被告补付租金600,000元；6、判令被告支付因拖欠租金致使租金合同解除的违约金8,400,000元。事实与理由：2013年7月18日原告与被告签署《租赁合同》，将位于上海市大叶公路XXX号土地厂房、设备租赁给两被告使用。截止2016年3月9日，被告应付租金总额为21,762,602.74元，已付租金10,140,000元，仍拖欠租金11,622,602.74元。虽经原告多次催收，被告仍未能足额支付。根据双方合同的约定，被告拖欠原告租金满20日，原告有权解除合同，现原告据此解除租赁合同。根据合同约定，延迟支付租金应按照逾期租金两倍支付滞纳金，现原告自行调整滞纳金至同期银行贷款利息四倍。根据合同约定，因被告违约导致合同解除，原告要求被告补付租金600,000元。结合租赁合同的其他约定，被告应承担合同提前终止天数两倍租金违约金，现原告调整为一年租金8,400,000元。故原告诉讼来院。被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，坚持要求继续履行租赁合同。1、被告未欠付租金，实际租赁关系确立后，一些设备堆放在场地，导致被告无法用足合同约定面积，且被告支付租金的节点与合同不对应，一年租金都是减半支付的，因为双方就租赁物与租金重新达成协议，实际是变更了合同的租金标准，故被告不存在违约，不同意支付违约金，合同也不同意解除。2、被告黄兆健不具有主体适格性，租赁关系形成于原告与被告上海好石界实业（集团）有限公司之间，被告黄兆健只是作为被告上海好石界实业（集团）有限公司的授权代表在合同上签字，被告黄兆健不是承租方。3、原告行使解除权并未书面告知，约定解除权和法定解除权的条件均未成就，不存在2016年3月9日合同已解除的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月18日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于上海市奉贤区大叶公路XXX号的土地使用权、厂房以及三台大锯、一台磨机打包出租给两被告；厂房建筑面积约40,000平方米，包括房地产权证上约30,000平方米面积及未在房地产权证上的10,000平方米面积；两被告在签订本租赁合同时对本租赁物已有充分的认知和了解；租赁期限自2013年7月26日起至2026年9月2日止；第一年年租金为税后8,600,000元，以后每三年递增一次，每次递增4.5%，即第一年至第三年每年年租金为税后8,600,000元，第四年至第六年每年年租金为税后8,990,000元，第七年至第九年每年年租金为税后9,395,000元，以此类推，如因租赁产生税费的，全部税费由两被告承担；支付租金方式为先付后用，两被告一季度一付，并且提前一个月付清下一季度年度租金；第一期租金2,150,000元，两被告于2013年7月26日前予以支付；逾期支付的，每逾期一日，则两被告需按日租金的两倍支付滞纳金；双方约定，签订合同后第一年，原告同意减免租金600,000元，作为给予两被告的优惠，但若由于两被告的原因，导致原告解除本合同或两被告解除本合同的，该减免的租金两被告应重新支付给原告，该租金可从租赁保证金中扣除，不足部分两被告必须无条件交纳；两被告向原告支付租赁保证金2,000,000元，其中1,000,000元两被告于本合同签订之日向原告支付，剩余1,000,000元两被告于2013年7月26日前向原告支付完毕；租赁期间，两被告不得以租赁押金抵付租金等任何费用；租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由两被告承担的费用外，剩余部分在两被告办理好以该租赁为地址的营业执照及税务登记的注销后无息归还两被告；两被告在租赁期内，如需租赁物部分或全部转包给他人，需要征得原告书面同意后，方可转包；未经原告书面同意，转租、转包给他人的，属违约行为;原告提供给被告的原上海金安石业有限公司租赁给其他公司的三台大锯，现已由上海金安石业有限公司出让给原告，原告保证将妥善处理三台大锯，不会给被告租赁造成任何隐患，但被告不得恶意串通上述公司或其他公司，影响原告处理三台大锯事宜，一经发现，原告有权据此追究被告违约责任并不将大锯交由被告使用或予以拆除大锯；被告确保厂区所存在的其他三家承租方与原告的租赁合同按承租方与原告签订的租赁合同内容转移给被告，被告保证按原合同与承租方重新签订租赁合同，不能产生任何纠纷。同时该合同第九条第2款约定：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按本合同第十条第3款约定的违约金数额支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（七）、两被告逾期不支付租金累计超过20日的。该合同第十条违约责任第3款约定：除本合同第九条约定的情形外，双方在租赁期间无正当理由擅自提前终止合同的，应按提前终止合同的天数的两倍向另一方支付违约金；若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿；原告可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由两被告另行支付。上述《租赁合同》后附厂房平面示意图一份，配套附属设施、设备清单一份，设备设施附图一份，租赁设备设施移交清单一份，办公大楼、办公设备移交清单一份。2015年6月18日，原、被告签订《租赁合同补充协议》一份，约定：1、因政府政策限制，该厂区无法进行变压器容量增容，经双方协商一致，该厂区电量按现状执行，不再予以增容；被告不再要求原告对变压器增容，调换配电房设备或采取其他手段解决电量问题，该厂区的电量问题由被告负责并处理。2、考虑到由被告自行处理电量问题，双方协商一致确定，自2015年4月26日起，原告同意每年减免被告租金200,000元。3、租金支付方式按照双方原租赁合同执行，同时，租赁保证金不予变动。4、双方确认，签订本协议后，双方就电力增容等问题已一次性解决，双方就该问题无纠纷，被告应按租赁合同约定及时付款，不得以增容问题迟延付款或拒绝支付租金。上述合同签订后，被告共计向原告支付租赁保证金2,000,000元及租金10,140,000。按照双方合同约定，第一期租金减免收取600,000元。另查明，根据双方合同后附的厂房平面示意图，系争租赁房屋中第9、10、11、12、13、14、15、16、17幢房屋为无证房屋，与有证房屋相独立。系争厂区内有原告同意的三家次承租人仍在使用系争房屋。又查明，原告于2014年6月5日、2015年9月8日向被告发送《催款函》各一份，向被告催讨租金并说明逾期支付的合同后果。再查明，2013年1月22日，上海市浦东新区人民法院出具（2013）浦民二（商）初字第2200号民事裁定书，裁定：冻结方亦新、上海金安石业有限公司银行存款5,000,000元或查封、扣押其相应价值的财产。2013年7月29日，上海市浦东新区人民法院出具《查封财产清单》及《公告》，对存放于奉贤区金汇镇大叶公路XXX号厂区内被申请人上海金安石业有限公司名下的行车等机器设备、家具等予以整体查封。2013年8月6日，原告向被告出具承诺，载明：根据双方签订的租赁合同，原告提供给被告的原上海金安石业有限公司租赁其他公司的三台大锯和一台磨机，现已由上海金安石业有限公司出让给原告，原告负责保证将妥善处理三台大锯和一台磨机正常使用，决不会给被告租赁该设备造成任何隐患。2014年12月24日，上海市浦东新区人民法院出具《查封公告》及《查封、扣押财产清单》，对存放于上海市奉贤区大叶公路XXX号，目前由被告使用的石材磨机一台、石材切割挂机四台、厂房内行吊机十六台、厂房外龙门吊机一台进行查封。2015年12月10日，上海市奉贤区人民法院向原告出具《责令交出财物通知书》两份，通知原告将执行标的物大理石自动磨台一台、大理石拉锯三台交付法院。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示、其中对于有证面积30,000平方米及设备的租赁行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守；其中对于10,000平方米无证面积的租赁行为，违反法律规定，应为无效。对于被告辩称被告黄兆健并非本案租赁合同一方当事人，被告黄兆健只是作为被告上海好石界实业（集团）有限公司的授权代表在合同上签字的辩解意见，本院认为，合同上承租方列明为上海好石界实业（集团）有限公司、黄兆健（身份证号码：），合同末尾签字盖章处也由两被告签字盖章，并未将被告黄兆健列为被告上海好石界实业（集团）有限公司的授权代表，故本院认为本案租赁合同的承租人为两被告，对被告的上述辩解意见不予采信。对于被告辩称由于一些设备的堆放导致无法用足租赁面积，且根据每次租金均为减半支付的情况，可认定为双方就租赁物与租金标准重新达成协议，变更了租金的标准，故被告未欠付租金的辩解意见，本院认为，被告未能提供证据证明双方对租金按一半标准支付达成一致，被告之前未能按约定标准支付租金的行为不能认定为原告对租金标准调整的默认，故本院对被告该辩解意见不予采信。被告作为承租人，未能按照合同约定支付租金，逾期支付累计远远超过20日，原告有权按照合同约定解除合同。原告于2016年3月10日向本院起诉要求解除合同，本院向被告发送起诉状，被告于2016年3月17日收到起诉状等材料，该送达符合双方合同约定的书面通知形式，故本院确认双方租赁合同中有效部分于2016年3月17日解除。双方租赁合同中的无效部分，本院依法确认无效。合同解除及合同无效的，被告均应将租赁房屋及设备返还原告，故对于原告要求被告返还厂房、设备、办公设施的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。但根据庭审查明，系争房屋内存在次承租人，经本院释明，原告向本院出具书面承诺，坚持不追加次承租人参与本案诉讼，并自行承担今后执行不能的风险，原告该行为系对自己权利的合法处分，本院予以准许。被告未能按照约定支付租金，故原告要求被告支付截止至2016年3月17日的欠付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。但由于原告在合同中约定应当租赁给被告使用的多台设备，在租赁合同于2013年7月18日签订后即遭到法院查封，这部分设备的查封对于被告对设备及设备所占用房屋面积的正常使用造成了一定的影响，故本院认为被告可减少支付相应的租金。由于原告亦确认第一次设备查封时间是2013年7月19日，且至今该查封未撤销，故本院根据本案租赁情况，酌定被告在整个租赁期内应当按照租金标准的百分之八十支付租金。故被告应当支付原告截止至2016年3月17日的欠付租金9,445,369.86元。被告尚未将系争房屋返还原告，应承担占用期间的占有使用费，占有使用费计算标准同本院调整后的租金标准，故对原告要求被告支付自2016年3月18日起至实际搬离日止，按每年6,720,000元标准计算的房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告辩称由于厂房积水及当地政府要求产业结构调整，导致租赁房屋无法满足租赁目的，被告长时间停产，故要求调整租金的辩解意见，本院认为，被告未能举证证明存在上述影响房屋正常使用的状况，且被告在获得政府给予的产业调整补贴后至今仍在继续使用租赁房屋，故对被告该辩解意见，本院不予采信。由于被告的逾期支付租金行为，导致双方租赁合同的解除，现原告按照合同约定主张逾期支付租金的违约金、补足减免租金及合同解除的违约金三项违约责任。本院认为，原告虽有权根据合同主张上述三项违约责任，但本院应按照本案租赁合同的实际情况，及被告抗辩违约金约定过高的意见，依法予以调整。故对原告要求被告支付以9,445,369.86元为本金，自2016年3月9日起至2016年3月17日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的逾期付款违约金的诉讼请求依法予以支持。对原告要求被告补足减免租金480,000元的诉讼请求，依法予以支持。对原告要求被告支付解除合同违约金2,240,000元的诉讼请求，依法予以支持。原告同意在本案中一并处理租赁保证金，故本院在本案中一并处理，由原告返还被告租赁保证金2,000,000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、确认原告邦全（上海）石材经营有限公司与被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于2013年7月18日签订的《租赁合同》及于2015年6月18日签订的《租赁合同补充协议》中涉及有证面积30,000平方米房屋及设备的部分已于2016年3月17日解除；其中涉及无证面积10,000平方米房屋的部分无效。二、被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号的房屋、设备、办公设施等归还原告邦全（上海）石材经营有限公司。三、被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邦全（上海）石材经营有限公司截止至2016年3月17日的拖欠租金人民币9,445,369.86元。四、被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邦全（上海）石材经营有限公司自2016年3月18日起至实际搬离日止，按每年人民币6,720,000元标准计算的房屋占有使用费。五、被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邦全（上海）石材经营有限公司以人民币9,445,369.86元为本金，自2016年3月9日起至2016年3月17日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的逾期付款违约金。六、被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邦全（上海）石材经营有限公司减免租金人民币480,000元。七、被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告邦全（上海）石材经营有限公司解除合同的违约金人民币2,240,000元。八、原告邦全（上海）石材经营有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司租赁保证金人民币2,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币144,913元，由被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司负担。财产保全费人民币5,000元，由被告黄兆健、上海好石界实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一七年三月三十一日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。