浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初4466号 原告：绍兴水街文化创意有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路15号7幢101室。 法定代表人：陈绪国，董事长。 委托诉讼代理人：金立君、赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 被告：绍兴酒红文化发展有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路15号27幢一层107室。 法定代表人：沈晓东。 被告：沈晓东，男，1972年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告绍兴水街文化创意有限公司（以下至判决主文前简称“水街文化公司”）诉被告绍兴酒红文化发展有限公司（以下至判决主文前简称“酒红文化公司”）、沈晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序进行审理，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金立君、被告沈晓东（被告酒红文化公司法定代表人）二次到庭参加诉讼。本案庭外和解时间三个月，现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、确认原告与二被告之间所签订的《房屋租赁合同》均于2019年6月19日解除；二、二被告共同向原告支付截止至2019年6月19日止的租金及物业费28137元，并支付计算至2019年6月19日止的滞纳金10374.84元，之后的滞纳金按欠款额日1‰标准计算至款项付清之日止；三、二被告共同支付给原告2019年6月19日之后的房屋占有使用费、物业费（目前暂未产生，2019年6月19日之前未腾退交还房屋的则按每季度租金34776元计算房租，物业费按每季度1143元计算），并付清水电费；四、本案诉讼费用、财保费由二被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告与二被告之间所签订的房屋租赁合同均于2019年6月19日起解除，且双方2018年11月27日签订的补充协议亦一并解除；二被告立即腾退树下王路15号27幢10号楼一层整层房屋并归还给原告。同时，原告明确第二项诉讼请求中的租金自2019年2月19日起算，物业费按1143元每季度自2018年5月19日起算；第三项诉讼请求中的占有使用费自2019年6月20日计算至腾退完毕交还房屋时止。事实与理由：原告系越城区树下王路15号10号楼的合法出租人。2016年12月13日，原告就上述部分房屋的出租事宜与沈晓东签订房屋租赁合同一份（合同编号2016-035），双方约定：租金收费起始日为2017年2月19日，租期至2020年2月18日止，租金按季度支付，每季度租金为17388元，每季度物业费为1143元。后，2017年3月8日，被告沈晓东为办营业执照的需要又以被告酒红文化公司名义与原告签订房屋租赁合同一份（合同编号2016-035-001），该合同仅为备案用，未实际履行，但被告酒红文化公司却实际开办在沈晓东所租赁的10号楼内，且之后沈晓东都以该公司名义与原告之间进行款项往来、签订协议。由于被告沈晓东在租赁房屋后长期拖欠租金、物业费，2018年11月27日，原告与两被告协商后签订《补充协议》一份，约定：原告免除10号楼一层2017年5月19日至2017年11月18日应付的房屋租金及物业费，被告在2018年11月29日前支付10号楼2017年11月19日至2019年2月18日的租金及物业费。后，原告再次、多次催要，被告至今都没有付清上述约定的租金和物业费，且2019年2月18日至2019年5月18日止的租金、物业费亦拖着不付。无奈之下，原告于2019年4月30日只得发函通知被告于2019年6月19日正式解除房屋租赁合同并收回房屋。 被告酒红文化公司、沈晓东辩称：不认可原告的诉讼请求，因为原、被告不存在拖欠的关系，只是原告没有计算清楚，被告一直协商由原告计算清楚后付清。被告在原告处尚有装修押金等未计算清楚，原告应退还被告的装修押金。原告要求6月19日前腾退不现实，原告主张的滞纳金也是不存在的，之前原告欠被告的也均未向其计算。对租金予以认可，物业费计算有误。因原告未将押金付给被告，导致被告物业费没有支付。承租的房屋确位于27幢10号楼，但承租主体应该是酒红文化公司，不应包括沈晓东个人。 本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，原告水街文化公司（甲方、丙方，分别为出租方、物业管理方）与被告沈晓东（乙方、沈晓东在乙方代表签字处签字）签订《房屋租赁合同》（合同编号为2016-035）一份，约定甲方将其坐落于绍兴市越城区树下王路15号10号楼一层整室房屋出租给乙方，房屋建筑面积分别为190.55平方米；租赁期限自2017年2月19日至2020年2月18日止；房屋每日每平方米建筑面积租金为1元，月租金为5796元（按365天/12个月计），年租金分别为69552元，租金不含物业管理费；租金的支付采用先付后用，乙方选择季度支付法；合同签订当日，乙方应支付首期租金17388元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金（若遇国定节假日顺延）；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的2%支付滞纳金；逾期超过十天，甲方有权终止本合同；乙方自2017年2月19日起，按租金付款方式向丙方预付物业管理费，每月每平方米建筑面积为2元，每月为人民币381元（按365天/12个月计）；无正当理由，拖欠房租十天以上的，属于乙方违约，甲方有权利解除合同，并追究乙方的违约责任；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日，返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。双方还就其他事项进行了约定。 2017年3月8日，原告水街文化公司（甲方、丙方，分别为出租方、物业管理方）与被告酒红文化公司（筹）（乙方、被告沈晓东在乙方代表签字处签字）签订《房屋租赁合同》（合同编号为2016-035-001）一份，合同内容与编号为2016-035的合同一致。 2018年11月27日，原告水街文化公司（甲方）与被告酒红文化公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明甲乙双方于2016年12月13日签订了房屋租赁合同（合同编号2016-035），现达成协议如下：甲方同意免除10号楼合同所约定的，乙方应缴付2017年5月19日至2017年11月18日的房屋租金与物业费；乙方自本协议签订起两个工作日内，缴付10号楼合同所约定的2017年11月19日至2019年2月18日的房屋租金与物业费；原合同约定的房屋租赁期限延长6个月，即至2020年8月18日止，其余条款约定不变；甲乙双方按10号楼合同约定继续履约。乙方处有酒红文化公司盖章，及其法定代表人沈晓东的签字。协议还对其他事项进行了约定。 2019年4月30日，原告向被告酒红文化公司住所地和被告沈晓东住址寄送《解除房屋租赁合同通知书》，告知二被告因拖欠租金，双方之间的房屋租赁合同（合同编号2016-035、2016-035-001）均于2019年6月19日起正式解除，并要求支付欠付租金、物业费及滞纳金等内容。寄至被告酒红文化住所地的邮件查询结果显示于2019年5月1日“他人收”；寄至被告沈晓东住址处的邮件查询结果显示于2019年5月1日“他人收邮柜”。 另查明，被告酒红文化公司于2019年8月6日分两笔向原告支付40491元（2019年2月19日至2019年8月18日租金和2018年5月19日至2019年8月18日物业费）、18531元（2019年8月19日至2019年11月18日租金和物业费），合计59022元。其后，被告酒红文化公司又向原告支付18531元（2019年11月19日至2020年2月18日租金和物业费）。 以上事实由原告提交的经营管理划转协议复印件1份、租赁权委托书复印件1份、移交清单复印件1份、会议备忘复印件2份、租赁合同复印件1份、房产证清单及不动产权证复印件各1份、规划图复印件1份、房屋租赁合同（2016-035、2016-035-001）2份、补充协议1份、解除房屋租赁通知书1份、邮寄单及查询单各2份，二被告提交的发票1份、2019年8月1日的付款通知单及打款凭证1组、2019年8月1日附书面证言的付款通知单1份、2019年11月22日的付款通知单、2019年2月水费及租金付款通知单1份，本院根据被告申请所作询问笔录1份及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案中，案涉合同编号为2016-035的《房屋租赁合同》虽由原告水街文化公司与被告沈晓东（在乙方代表处签字）签订，但原、被告已通过其后签订的《补充协议》明确，本案房屋租赁合同关系的合同相对人为原告水街文化公司与被告酒红文化公司；且相应款项实际由被告酒红文化公司支付，案涉房屋实际由被告酒红文化公司占有使用，故案涉合同相对人应为原告水街文化公司与被告酒红文化公司。原告向被告沈晓东主张合同解除、腾退并支付款项的诉请，本院不予支持。关于解除合同及腾退房屋问题。因被告酒红文化公司逾期支付租金，已构成违约，符合合同约定的解除条件，原告有权单方解除合同。解除房屋租赁合同通知书已分别寄送给被告酒红文化公司及其法定代表人沈晓东，寄送地址未有错误，且邮件查询均显示妥投，在未有反证的情况下，可以认定该解除通知书已送达被告酒红文化公司。该通知书明确载明房屋租赁合同于2019年6月19日起正式解除，故本院确认原告水街文化公司与被告酒红文化公司之间编号为2016-035的合同及补充协议的解除时间为2019年6月19日。原告与被告酒红文化公司（筹）之间的合同（编号为2016-035-001），双方当事人均确认该份合同仅作为注册备案用，并未实际履行，故对于原告要求解除该份合同的诉请本院亦予支持。合同解除后，原告要求被告酒红文化公司腾退案涉房屋的诉请，本院依法予以支持。被告酒红文化公司认为原告于2019年6月19日（原告主张的合同解除日）后通过付款通知书向其催讨租金和物业费的行为表明双方的合同并未解除的意见，本院认为即便2019年6月19日后原告确曾向其送达付款通知书，但这是原告因被告欠付费用催讨的一种手段，并不改变原合同解除的法律后果，不能据此认定合同未解除，本院对被告酒红文化公司的该意见不予采信。二、关于支付租金、物业费及滞纳金问题。原告主张的2019年2月19日至2019年6月19日租金，及2018年5月19日至2019年6月19日物业费，被告酒红文化公司已于2019年8月6日付清，故原告主张的上述租金和物业费，本院不再予以支持。原告主张的逾期租金滞纳金，根据合同约定，租金应于下一支付周期开始前10天支付下期租金（若遇国定节假日顺延）；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的2%支付滞纳金。原告将滞纳金标准调整至欠付金额的日1‰，本院对于支付滞纳金的诉请予以支持，但滞纳金作为违约金的一种，原告调整后的标准仍明显过高，根据被告庭审抗辩意见，为免利益失衡，本院调整为欠付金额的年24%；结合原告诉请和已付款时间，其中2019年2月19日至2019年5月18日的租金17388元自2019年2月9日至8月6日的滞纳金为2063.38元，2019年5月19日至2019年6月19日的租金5796元自2019年5月9日至8月6日的滞纳金为343.9元，合计2407.28元。三、关于房屋占有使用费、物业费、水电费问题。原告主张2019年6月2日至实际腾退之日的占有使用费和物业费，被告酒红文化公司已支付相关费用至2020年2月18日，之后若未腾退，2020年2月19日起至实际腾退之日止的占有使用费及物业费，本院予以支持。原告主张占有使用费按原租金的两倍计算明显过高，亦超出原告合理损失，且原告在合同解除后向被告催讨占有使用期间费用时实际系按原租金标准主张，故本院依法调整为原租金标准，占有使用费按69552元/年、物业费按4572元/年计算。水电费，原告自认未实际产生欠费，本院在本案中不予处理。原告自认被告酒红文化公司付有装修押金5000元，并同意在本案中抵扣，故被告酒红文化公司应付的滞纳金2407.28元无需另行支付给原告，可在该5000元装修押金中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告绍兴水街文化创意有限公司与被告绍兴酒红文化发展有限公司之间的《房屋租赁合同》（合同编号2016-035、2016-035-001），以及于2018年11月27日签订的《补充协议》均于2019年6月19日解除； 二、被告绍兴酒红文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区房屋，并归还给原告绍兴水街文化创意有限公司；若被告绍兴酒红文化发展有限公司在2020年2月18日前仍未腾退，则被告绍兴酒红文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴水街文化创意有限公司自2020年2月19日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费（占有使用费按69552元/年、物业费按4572元/年计算）； 三、驳回原告绍兴水街文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费762元，由原告绍兴水街文化创意有限公司负担682元，被告绍兴酒红文化发展有限公司负担80元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  俞颖尔 人民陪审员  陈金梅 人民陪审员  沈 斌 二〇二〇年二月四日 书 记 员  张 萍 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ?