上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初3697号原告：王妙娅，女，1977年4月29日生，汉族，户籍地浙江省丽水市。委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。被告：张婕，女，1986年10月17日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：李昌靖，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告王妙娅与被告张婕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史云彪、被告委托诉讼代理人李昌靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王妙娅向本院提出诉讼请求：1.解除商铺租赁合同；2.被告立即搬离位于上川路XXX号欧亚玛特超市一、二楼(115#、116#)商铺；3.被告支付自2016年10月1日起至2016年12月15日止房屋租金63,176.25元；4.被告按每天7,200元支付自2016年12月18日起至被告实际返还租赁房屋期间场地占用费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月24日，上海XXX食品有限公司就其所有的上海市浦东新区上川路XXX号房屋授权原告对外进行出租，并允许原告自行签订租赁协议、进行合理分割、管理，授权时间至2028年12月1日。2014年8月20日，原、被告签订上海市浦东新区上川路XXX号欧亚玛特超市一、二楼(115﹟、116﹟)商铺(以下简称系争房屋)的《商铺租赁合同》，商铺建筑面积240平方米，租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，第三年房屋租金303,264元，租金一年一付，并于每个应付房租年度的前一个月(30天)将房租交付原告。被告未按约于2016年9月1日前支付第三年房租，原告多次催讨，被告一直以各种理由拒付。2016年10月20日、12月12日，原告两次书面通知被告付清房租，被告均不予理会。2016年12月15日，原告向被告发送律师函，通知被告即刻解除租赁合同，并要求被告在3日内即12月17日前搬离系争房屋。被告未按约履行房租支付义务，在原告给予催告及合理支付期限后，仍不支付，原告有权单方解除租赁合同。合同约定逾期返还房屋的，每逾期一日，按每天每平方米30元支付场地占用费。张婕辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告的主体不适格，《商铺租赁合同》由上海市浦东新区欧亚玛特购物广场曹路店(以下简称欧亚广场曹路店)与被告签署，租赁合同期间，被告一直向欧亚广场曹路店缴纳水电费、房租，发生权利义务关系。2.即使原告主体适格，原、被告签订租赁合同的真实时间是2016年12月1日，被告于2016年3月份从他人处受让系争房屋，支付转让费29万元，并花费装修费10万元，转让之时要求欧亚广场曹路店提供产权证给被告办理执照，但是欧亚广场曹路店要求被告先支付房租，被告支付房租10万元后欧亚广场曹路店仍未提供产证，故被告撤销了转账。原告提供的上海市房地产权证记载的附图无法显示被告的租赁位置，无法证明被告租赁的商铺产权属于上海XXX食品有限公司。请求法院驳回原告的诉讼求请。如果合同解除，则要求原告赔偿被告转让费29万元及装修费10万元，不同意按每天每平方米30元支付使用费。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区上川路XXX号房屋权利人登记为上海XXX食品有限公司。2014年2月24日，上海XXX食品有限公司出具委托书，授权原告就系争房屋对外进行出租，允许原告自行签订租赁协议、进行合理分割、管理，授权时间至2028年12月1日。2014年8月20日，欧亚广场曹路店(甲方)、章某某(乙方)签订《欧亚玛特购物广场联营、租赁合作经营合同》，将系争房屋(240㎡)出租给乙方用于经营饭店、炒菜，租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，乙方每年向甲方支付场地使用费26万元，从第贰年至第伍年每年按上一年度房屋租金的8%逐年递增，每周年提前壹个月付一年度房屋租金。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付2万元作为履约保证金，如合同期末满，中途乙方退场，保证金不予退还。乙方拖欠租赁费及其他费用7天以上者，甲方有权单方面解除合同、没收履约保证金。合同加盖欧亚广场曹路店印章、原告作为甲方代表签字。合同签订后，乙方将系争房屋用于餐饮经营，被告为乙方的餐饮店“江悦轩”经营者之一。2016年3月，系争房屋由被告改名“信阳人家”继续经营。因被告未支付2016年10月1日起的租金，2016年10月20日，原告以“欧亚玛特购物广场”名义书面通知被告(商户：信阳人家)于2016年10月25日前支付2016年10月1日至2017年9月30日商户场地租金26万元。2016年12月1日，欧亚广场曹路店(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《欧亚玛特购物广场旺铺租赁合同》，将系争房屋(建筑面积约240平方米)出租给被告开设经营湘菜、本帮菜，租期自2014年10月1日至2019年9月30日止，第一年租金26万元，第二年至第五年按上一年度房租的8%逐年递增，即二年租金280,800元，第三年租金303,264元，采用先付后用的租赁方式，租金一年一付，并于每个应付房租年度的前一个月(30天)将房租交付给甲方。乙方应当于本协议签订后向甲方交付保证金2万元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满之日返还所租房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，甲方对乙方所占用商铺等营业场地将按每天每平方米30元收取场地占用费。合同期满或乙方违反本合同而被甲方终止时，乙方应按到甲方终止合同书面通知之日起三日内撤离，乙方不得要求赔偿。合同甲方由原告签字、并加盖欧亚广场曹路店(甲方)印章。2016年12月12日，原告向被告发出律师函“由于贵方未按时支付房屋租金，王妙娅女士委托欧亚玛特购物广场多次向贵方催讨房屋租金，2016年10月20日又发出书面通知函，……但贵方至今仍未支付房屋租金，……特此函告如下：1.于2016年12月14日前，贵方以现金方式支付房屋租金303264元。2.若贵方未达上述期限内足额付款，双方的商铺租赁合同将被即时解除。因合同解除所造成的一切后果将由贵方全部承担。”被告收到该函后仍未支付租金。2016年12月15日，原告发出《解除商铺租赁合同通知函》，通知被告自2016年12月15日起解除双方签订的商铺租赁合同，并在三日内(截至2016年12月17日前)搬离租赁房屋，原告于2016年12月18日将指定有关人员收回房屋；若未按上述期限搬离，根据合同规定，每逾期一日按每天每平方米30元收取场地占用费；保留继续追索欠租的权利。被告于2016年12月15日收到该通知函。审理中，原告要求确认租赁合同于2016年12月15日解除，被告辩驳原告解除权不成立，原告未提供房地产权证违约在先，以致被告不支付房租。原告愿意结清公共事业费后，将剩余押金(若有)返还被告。本院认为，被告抗辩系与欧亚广场曹路店签订租赁合同，但原、被告均无法提供可资证明欧亚广场曹路店主体资格的任何材料，故欧亚广场曹路店不具备诉讼主体资格，原告经产权人授权对系争房屋进行出租、管理，且原告也在与被告签订的租赁合同上署名，故合同一方当事人应为原告，原告提起本案诉讼主体适格。审理中，双方对被告逾期未支付自2016年10月1日起的年租金并无争议，被告抗辩是由于原告未提供房产证故不予支付房租，本院认为被告虽是与原告于2016年12月签订了租赁合同，但2014年10月章某某承租系争房屋后被告一直参与经营，对系争房屋的情况应当是清晰明了的，被告称一直要求原告提供产权证，原告一直以付了租金就提供推诿，并无证据佐证，且即使确实诚如被告所言，在两年的租期内，若原告拒不提供产证，影响了承租方对系争房屋的经营使用，被告在2016年12月与原告签订租赁合同时，鉴于原告之前言而无信的表现，理应将产权证问题作为出租人的主要义务予以提出并明确，以维护自己的合法权益，但租赁合同并无此约定或声名，且被告将租期与原租赁合同重叠，表明其承继了原租赁合同的权利和义务，若原告确有被告十分介怀的拒不提供产权证的行为，被告却在承继权利义务时毫不涉及，显然有悖常理。况且，被告也没有提供证据以证明其要求原告提供产权证，在原告发出逾期付期的催告函后，也默然以对，既不付款也不解释不付款的原因，故对被告的抗辩意见，本院难以采信。鉴于被告逾期支付房租构成违约，原告催告并给予一定履行期限后，被告仍不支付租金，原告依法可以解除租赁合同。合同自原告的解除通知到达被告时解除，原告要求确认合同于2016年12月15日解除，应予支持。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并支付欠付租金及合同解除后继续占用房屋期间的使用费。原告现主张按每天每平方30元支付房屋使用费，符合合同约定，被告要求按租金标准支付使用费，本院认为该标准与每天每平方米3.51元的租金标准相比，明显过高，本院酌定使用费每天每平方5元，即使用费每天1200元。被告要求原告承担其支付的转让费，缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿装修费10万元，未提供相应证据，且租赁合同系被告违约导致解除，被告要求原告赔偿装修损失缺乏事实和法律依据，亦难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认王妙娅与张婕就上海市浦东新区上川路XXX号欧亚玛特超市一、二楼(115﹟、116﹟)商铺签订的《欧亚玛特购物广场旺铺租赁合同》于2016年12月15日解除；二、张婕于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区上川路XXX号欧亚玛特超市一、二楼(115﹟、116﹟)商铺，将前述房屋返还王妙娅；三、张婕于本判决生效之日起三十日内支付王妙娅自2016年10月1日起至2016年12月15日的租金63,176.25元；四、张婕于本判决生效之日起三十日内支付王妙娅自2016年12月18日起至前述房屋实际返还之日止的房屋使用费(按每天1,200元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,379元，减半收取计689.50元，由张婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一七年三月九日书记员  陈韫鏐