浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初6898号 原告：陈春香，女，1979年5月5日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：杨琼莉（系原告朋友），女，住浙江省湖州市吴兴区。 被告：广州卓信物业发展有限公司湖州分公司，住所地浙江省湖州市吴兴区金源大厦617室。 负责人：张日勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宝来，该公司员工。 原告陈春香与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈春香及其委托诉讼代理人杨琼莉，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司的委托诉讼代理人刘宝来，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春香起诉称：原告作为承租人于2019年4月25日通过租赁合同主体变更协议，向被告租赁信业ICC购物中心二楼220号商铺一间。根据商铺租赁合同第二条，双方关于租赁期限的约定不能明确。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告于2019年4月25日所签的变更商铺租赁合同为不定期租赁，原告作为承租人享有任意解除权。原告先后于2019年8月14日、同年8月17日书面通知被告解除商铺租赁合同，但被告不予理睬，且拒不同意返还原告交付的履约保证金15358.8元、质量保证金2000元及剩余租金15169元。现原告诉至法院，请求判令：1.解除商铺租赁合同，被告返还原告已交付的履约保证金、质量保证金及租金共计32527.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告补充陈述称，商铺租赁合同约定的租赁期限为2018年10月26日至2018年10月25日，该约定有误，合同应属无效，故原告要求解除该份租赁合同。 被告广州卓信物业发展有限公司答辩称：原告所主张的诉讼请求依据的事实不清，证据不足，请求返还履约保证金及租金无法律依据。原告主张合同无效缺乏事实依据，案涉商铺租赁合同中的租赁期限系笔误，在租赁合同补充协议中有体现租赁期限为三年。请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告陈春香为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1.商铺租赁合同一份，拟证明该份租赁合同中的租赁期限约定有误，合同应属无效； 2.租赁合同主体变更协议一份，拟证明经合同主体变更由原告向被告承租信业ICC购物中心二楼220号商铺一间； 3.编号为0001566的租金收据一份，拟证明原告已支付被告租金25598元； 4.遗失申明一份，拟证明原承租人刘艳华已交纳履约保证金，原告已将该保证金支付给刘艳华，故履约保证金应退还给原告； 5.解除合同通知书两份及邮寄凭证一组，拟证明原告先后于2019年8月14日、同年8月17日书面通知被告解除商铺租赁合同。 被告广州卓信物业发展有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据材料： 1.商铺租赁合同及湖州金源大厦商铺租赁合同补充协议（以下简称商铺租赁合同补充协议）各一份，拟证明原承租人刘艳华承租信业ICC购物中心二楼220号商铺，合同对租赁期限、履约保证金及租金等进行了约定； 2.合同资料签收登记表一份，拟证明原承租人已收到商铺租赁合同补充协议等书面资料； 3.店铺转让证明一份，拟证明原承租人将信业ICC购物中心二楼220号商铺转让给原告； 4.租赁合同主体变更协议一份，拟证明被告同意自2019年4月25日起承租人变更为原告，商铺租赁合同及其补充协议中承租人的全部权利义务由原告承担，并由原承租人承担连带责任。 原、被告提交的上述证据材料，经庭审举证、质证，本院认证如下： （一）原告提交的证据。证据1，被告质证对商铺租赁合同的真实性无异议，但结合商铺租赁合同补充协议、合同履行情况等，可以证明商铺租赁合同中的租赁期限应系笔误。另，根据该租赁合同第5.1条之约定，承租人应于合同签订当日向被告支付相当于三个月的租金共15358.8元作为履约保证金。在合同终止时，若承租人不存在协议约定的违约情形，则保证金予以退还。现原告未提交已支付保证金的相关证据。根据合同第20.7条之约定，本合同因原告违约提前终止的，被告有权没收履约保证金。本院认为，该证据系原件，对其真实性予以确认，但租赁期限不明确不属于合同无效的法定情形，故该证据不能证明合同无效的待证事实，对该部分的证明效力不予认定。证据2-3，被告质证无异议，租赁合同主体变更协议恰恰证明商铺租赁合同中承租人的全部权利义务自2019年4月25日起均由原告承担。本院认为，该两组证据符合证据有效要件，能够证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据4，被告质证认为遗失申明系复印件，无法确认其真实性。本院认为，该份证据虽系复印件，但结合租赁合同主体变更协议第二条第三点“乙方同意原《租赁合同》签署后缴纳的保证金人民币15358.8元直接转为变更后《租赁合同》中丙方应承担的费用”之约定及被告举证的合同资料签收登记表中体现的刘艳华已收到的文件材料包括履约保证金收据的情况，可以认定原承租人刘艳华已交纳履约保证金，原告成为新的承租人后，该款项直接转为变更后租赁合同中原告应承担的费用。因此，本院对其证明效力予以认定。证据5，被告质证认为，快递面单上的收件人王文斌非被告员工，“刘律师”亦不明确，但面单上所显示的联系电话186××××8777确系本案被告的委托诉讼代理人刘宝来所有。从解除合同通知书内容上看，原告认为租赁合同为不定期租赁合同，被告认为商铺租赁合同系固定期限合同。另，通知书上载明的履约保证金金额与商铺租赁合同中约定的金额不符；至于是否有剩余租金，应结合双方的商铺租赁合同具体解除时间及原告占用商铺的情况来进行确认。本院认为，结合运单号为1121518545125的快递面单上所载收件人电话系被告代理人刘宝来所有及签收人处的签字与刘宝来在本案庭审告知确认书上的签字相似程度，可以确认落款时间为2019年8月14日的解除合同通知书已于2019年8月15日送达被告，本院对该组证据的证明效力予以认定。至于商铺租赁合同解除与否的情况，将根据本案有效证据结合当事人陈述在本院认为部分予以阐述。 （二）被告提交的证据。证据1，原告质证认为商铺租赁合同对租赁期限约定不明确，故合同无效；商铺租赁合同补充协议中载明的铺位号非220号，故与本案无关，且原告并未在该份补充协议上签字，亦从未看到过该协议。本院认为，被告举证的该份商铺租赁合同与原告所举的证据一致，结合原告提交的租金收据等证据，可以证明商铺租赁合同关于租期的约定存在笔误。被告举证的商铺租赁合同补充协议，载明的商铺号有修改，真实性难以确认，该份证据即便为真实，结合原告证据2，亦只能证明该补充协议已向刘艳华送达，但不能证明被告已将该补充协议的内容向原告作了告知说明，故该份补充协议与本案不具有关联性，不能佐证被告所主张的案涉租赁合同约定租期为三年的拟证事实，对其证明效力不予认定。被告所举的该组证据，综合本案其他有效证据及当事人陈述，能证明原告已知租期为2019年4月26日至2020年1月25日，对该节事实予以认定。证据2，原告质证认为该签收登记表形成于原承租人与被告之间，原告在签订租赁合同主体变更协议时，被告并未向原告提供该表，且表上并无原告的签字，故与原告无关。本院认为，原告对该证据的真实性未提出异议，该证据可以证明原承租人已收到商铺租赁合同补充协议等书面资料的拟证事实，对该部分证明效力予以认定。证据3-4，原告质证对证据的真实性无异议。本院认为，本案中被告提交的商铺租赁合同补充协议的真实性难以认定，即使认定该补充协议为真实，被告亦无证据证明其已就该补充协议的内容向原告作了告知说明，故补充协议的内容对原告不产生拘束力。因此，被告证据3-4不能证明被告主张的商铺租赁合同补充协议中承租人的全部权利义务由原告承担，并由原承租人承担连带责任的拟证事实，对该部分证明效力不予认定；对该组证据的其他证明效力，予以认定。 根据上述有效证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年9月12日，案外人刘艳华（乙方）与被告（甲方）签订商铺租赁合同一份，由乙方向甲方承租坐落于湖州市吴兴区红旗路的信业ICC购物中心二楼220号商铺。合同约定，租赁期限自开业日开始计算，具体租赁时间为“2018年10月26日至2018年10月25日”。租金标准按固定租金方式计付，第一个租赁年度年租金为61435.16元，租金递增具体标准参照双方另行签订的220号商铺租赁合同补充协议。每三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期的租金。合同第5.1条约定，合同签署当日，乙方应向甲方支付15358.8元作为履约保证金。合同终止，乙方完全退出该商铺后30个工作日内，若不存在该合同第20.7条规定的情形，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除原告欠付的租金、物业服务费、违约金或其他任何应付款项。合同第5.3条约定，乙方应在签该合同之日起3日内向甲方支付2000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止，同时乙方完全退出该商铺后90个工作日内，甲方将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。合同第20.7条约定，双方确认该合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收该合同项下的履约保证金。该合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还该合同项下的履约保证金，乙方向甲方交付商铺后，甲方将履约保证金予以返还。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前90日书面通知甲方，可提前终止该合同，除履约保证金不予返还外，无须承担该合同项下的相关违约责任。合同还对双方的其他权利义务作了约定。 2018年9月30日，刘艳华在合同资料签收登记表上签字，确认已收到220号商铺的商铺租赁合同、补充协议、履约保证金收据、服务质量保证金收据等文件。 2019年2月23日，刘艳华与原告共同签署店铺转让证明，确认位于信业ICC220号的商铺已于2019年2月23日由转让人刘艳华转给接收人陈春香，并已于同日收取一次性转让费，转让后其店铺所有权归接收人所有，转让人不再具有该店铺的所有权。嗣后，原告与被告及刘艳华共同签署租赁合同主体变更协议一份，约定220号商铺的租赁合同中的承租人自2019年4月25日起变更为原告，该租赁合同中承租人的全部权利义务自变更之日起均由原告承担。刘艳华同意原租赁合同签署后缴纳的保证金15358.8元直接转为变更后的租赁合同中原告应承担的费用。2019年5月8日，被告向原告出具租金收据，确认收到原告转账支付的2019年4月26日至2020年1月25日期间的租金共计25598元。庭审中，原告陈述其向被告支付租金25598元，系参加被告“支付五个月租金实享九个月租金”的优惠活动。 2019年8月15日，原告向被告邮寄解除合同通知书。原告认为，商铺租赁合同第二条关于租赁期限的约定不能明确，同时根据合同法第二百三十二条的规定，原、被告于2019年4月25日签订的商铺租赁合同为不定期租赁，原告作为承租人享有任意解除权。原告以此为由，告知被告自2019年8月14日起解除商铺租赁合同，并要求被告及时返还原告已交付的履约保证金17358.8元及预付的剩余租金15169元。被告于2019年8月15日签收该解除合同通知书，但未回复原告。原告于同年8月17日再次向被告邮寄解除合同通知书，重申解除合同的要求。原、被告因就解除租赁合同事宜协商未果，纠纷成讼。 本院认为：本案争议焦点为，一、案涉商铺租赁合同是否为不定期租赁合同，租期如何认定；二、原告主张解除合同或主张合同无效的理由是否成立，原告的诉讼请求应否支持。 关于争议焦点一。 本案中，原、被告及原承租人刘艳华于2019年4月25日签订租赁合同主体变更协议，自该日起原告成为案涉220号商铺的承租人，并向被告支付2019年4月26日至2020年1月25日期间的租金共计25598元。案涉商铺租赁合同写明的租赁时间为“2018年10月26日至2018年10月25日”，但根据涉案租金收据等有效证据，结合当事人的陈述，能够证明租赁合同关于租期的约定系笔误。本案有效证据证明，原告对自2019年4月26日起至2020年1月25日止共计九个月租期的事实是明知的，该期间原、被告的租赁合同应为定期租赁。被告主张原、被告之间的商铺租赁合同的租赁期限为三年，但并无有效证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，自2020年1月26日起，原、被告之间的商铺租赁合同应认定为不定期租赁合同。 关于争议焦点二。 因原、被告自2019年4月26日至2020年1月25日期间的商铺租赁合同为定期租赁，故原告在2020年1月25日前要求与被告解除商铺租赁合同，因原告不具有行使合同解除权的法定或约定情形，且原告亦未举证证明其已将涉案商铺返还给被告，被告在接到原告的通知后亦未作出同意解除的意思表示，故原告的通知不能达到解除合同的效力。至2020年1月25日，原、被告达成的商铺租赁合同的租赁期限已经届满，自2020年1月26日起原、被告之间的商铺租赁合同转化为不定期租赁，原告享有解除合同的权利。故原告要求被告返还履约保证金15358.8元的诉讼请求，应予支持。关于原告要求被告返还剩余租金15169元的诉讼请求，因案涉商铺租赁合同在2019年4月26日至2020年1月25日期间尚未解除，故该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。另，原告要求被告退还质量保证金2000元的诉讼请求，因其未举证证明其已交纳该保证金，租赁合同主体变更协议亦未对此作出相关约定，原告的该项主张无事实依据，不予支持。 综上，本案所涉的商铺租赁合同、租赁合同主体变更协议系合同当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约全面履行。自2020年1月26日起，原、被告之间的商铺租赁合同转为不定期租赁，原告依法享有解除合同的权利，合同应予解除。合同解除后，被告应依约返还原告履约保证金15358.8元。原告的其他诉讼请求，因无事实或法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈春香履约保证金15358.8元； 二、驳回原告陈春香的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费613元，减半收取307元，由原告陈春香负担215元，由被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司负担92元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陈洪 二〇二〇年二月二十四日 法官助理史菊芳 书记员林娥