浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5070号 上诉人(原审原告)：肖国明，男，1971年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：阎益丰，上海华尊律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：朱文中，男，1970年12月17日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。 上诉人肖国明因与被上诉人朱文中房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 肖国明上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、合同性质问题。越州工贸园区当时存在大量以“过户”为目的，将租赁合同中的一切权利义务概括转移的情况。本案双方签订协议的合同目的，是为了获得案涉房屋的承租权。二、双方合同目的没有实现。由于园区不允许过户，因为一直未获得承租权，合同目的显然无法实现。三、正是由于合同目的是为了获得承租权即“过户”，才会存在被上诉人未将房屋实际交付给上诉人的情况。四、一审判决结果违背公平原则，不利于维护社会公序良俗。被上诉人作为园区租客，对于园区禁止炒房、不能过户的情况是明知的，存在严重过错。 朱文中答辩称，肖国明的上诉不能成立，应维持一审判决。 肖国明向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的绍兴市越州轻纺工贸园区转让协议；二、被告返还原告已支付的营业房转让款54万元；三、被告返还原告已支付的营业房房租87400元；四、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求中的营业房房租是指被告在转让时曾表示案外第三人房屋租赁期限到期后的房租由原告去收取，但让原告把第三人到期后的营业房房租87400元先给被告。 一审法院认定事实：2013年3月20日，绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司（甲方）与被告朱文中（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市灵芝镇大树江村绍兴市越州轻纺工贸园区内一区6幢298、308、318共计三间房屋租赁给乙方；租赁期共计三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金为每间每年15400元，计三间，三年租金共计138600元，在签订本合同时一次性付清；综合服务费为每间每年6600元，计三间，三年共计59400元，该款项在乙方签订本合同时一次性付清；卫生、治安服务费为每间每年800元，计三间，三年共计7200元，该款项在乙方签订本合同时一次性付清；履约保证金、水电押金为每间500元，计三间，共计1500元，该款项在乙方签订本合同时一次性付清；如出租租户不付停车费，由承租人负责；未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁物转租或者转借他人使用。合同还对其他事项进行了约定。 2013年12月9日，被告朱文中同意转让绍兴市越州轻纺工贸园区内一区6幢298#、308#、318#三间房屋给原告肖国明。原、被告双方未签订正式合同。同日，双方结算并书写简要协议，载明“318#，2014.12.31到期，1年4个月；308#，2015.2.19到期，1年2个月10天；298#，2015.2.19到期，1年2个月10天；捌万柒仟，肖国明承诺给朱文中”；肖国明同时在简要协议上书写“转让不管朱文中的事”并签字；该协议另书写有“转让越州工贸园区一区6幢318#、308#、298#三间，承租权转让共计五十四万元整。退房租费捌万柒仟肆佰元整”。同日，原告肖国明向被告朱文中转账支付627400元。双方转让当时，案涉房屋由朱文中租给案外人使用。 另查明，2014年1月20日、2014年12月31日和2015年1月10日，被告朱文中分别向原告肖国明汇款28000元、20000元和30000元。 经核实，（2015）绍越民初字第2125号生效判决确认，2013年10月5日，绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司发布公告，载明私下进行的炒房活动，园区一概不予认可，一律不予办理过户手续。 一审法院认为，本案原、被告系自愿达成案涉营业房转让协议，双方主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原告认为转让未经绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司同意，被告无法将案涉营业房过户到原告名下，导致合同目的无法实现，要求解除双方之间的转让协议。该院认为，根据双方的简易协议，原告明确写有“转让不管朱文中的事”，这一表述不符合正常转让协议约定内容，可以按照被告的表述，理解为转让后能否过户不管朱文中的事，故即便原告转让案涉房屋含有过户的目的，也明确以协议约定自担能否过户的风险而排除。综上，原告据此主张合同目的不能实现的意见，该院不予采信。原告同时以被告未交付房屋为由，认为合同目的无法实现要求解除双方之间的转让协议。该院认为案涉房屋转让时，房屋实际由第三人租赁使用的事实清楚；双方简易协议中载明的第三人租赁期限到期日，至被告和绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司租赁合同到期日止的剩余租赁时间，与双方简易协议中载明的剩余时间相符，结合简易协议中“退房租费捌万柒仟肆佰元整”的表示，可以认为协议中的房租费应为第三人租赁期届满后至被告和园区租赁合同到期日止，双方约定的由原告退给被告的已支付给园区的租赁费用；被告已将第三人租赁的事实及租赁期限告知原告，原告转让时已接受这一事实，原告自认被告曾表示第三人租赁期满后的租金由原告收取，被告亦将第三人租赁期限到期后的租金分三笔支付给原告，且原告虽认为被告未交付房屋，但未有证据显示原告有积极向被告要求交房以维护其自身权益的行为，明显与常理不符。综上，原告认为被告未交付房屋，合同目的不能实现的意见，该院不予采信。因此，原告要求解除与被告之间的转让协议，依据不足，该院不予支持。原告据此要求被告返还转让款和房租，该院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告肖国明的诉讼请求。案件受理费减半收取5037元，由原告肖国明负担。 二审中，本案双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方达成关于越州轻纺工贸园区内一区6幢298#、308#、318#三间房屋的承租权转让协议后，当日肖国明向朱文中转账支付承租权转让款54万元及房租费87400元。协议达成时朱文中与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订了租赁合同，仅获得该三间房屋三年的租赁权，其并没有长期租赁权，且朱文中的房屋租赁期限届满后，越州轻纺工贸园区将案涉房屋收回。肖国明写明的“转让不管朱文中的事”，即使理解为肖国明认可房屋租赁权不能“过户”，但因其实际也未获得房屋租赁使用权，故对于肖国明而言，其与朱文中达成关于三间房屋承租权转让的协议并依约支付627400元，其合同目的无论是获得房屋租赁权“过户”或房屋租赁使用权，均无法实现。故肖国明以合同目的无法实现为由主张解除协议，理由成立，一审对此认定不当，本院予以纠正。合同解除后，发生返还的法律后果，朱文中所得54万元承租权转让款应返还给肖国明。肖国明所支付的营业房房租87400元，因朱文中于2014年1月20日、2014年12月31日和2015年1月10日分别向肖国明汇款返还28000元、20000元和30000元，合计78000元，差额仅9000元，肖国明自身存在过错，本院对肖国明要求返还该87400元的诉请不予支持。 综上，肖国明的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律存在不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8458号民事判决； 二、解除肖国明与朱文中达成的关于绍兴市越州轻纺工贸园区内一区6幢298#、308#、318#三间房屋的承租权转让协议； 三、朱文中返还肖国明承租权转让款54万元，款项限于本判决生效后十五日内履行； 四、驳回肖国明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5037元，由原告肖国明负担705元，朱文中负担4332元（限于本判决生效后七日内向一审法院缴纳）。二审案件受理费10074元，由肖国明负担1410元，朱文中负担8664元（限于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 本判决为终审判决。 审判长  王瑜 审判员  梅云 审判员  韦玮 二〇二〇年二月二十一日 法官助理张百元 书记员陶钿钿