贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初501号原告：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行，住所地贵州省兴义市遵义路22号。负责人：黄宏波，系该分行行长。委托诉讼代理人：田景磊，男，1963年8月30日生，汉族，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。委托诉讼代理人：姚勇，男，1962年11月23日生，土家族，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行工作人员，住贵州省兴义市，特别授权代理。被告：何志军，男，1979年10月23日生，布依族，住贵州省兴义市。被告：赵艳，女，1985年2月22日生，汉族，住贵州省兴仁县。被告：贵州美福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市北京路53号11幢3单元1楼。法定代表人：何波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王春雄，男，1972年3月3日生，汉族，贵州美福房地产开发有限公司工作人员，现住贵州省兴义市，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘宏，男，1981年9月19日生，汉族，贵州美福房地产开发有限公司工作人员，现住贵州省兴义市，一般授权代理。原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）与被告何志军、赵艳、贵州美福房地产开发有限公司（以下简称美福房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行黔西南分行的委托诉讼代理人田景磊、姚勇，被告赵艳，被告美福房开公司的委托诉讼代理人王春雄、刘宏到庭参加诉讼。被告何志军未到庭。本案现已审理终结。原告建行黔西南分行向本院提出诉讼请求：1、判令提前解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同）》；2、判令被告何志军、赵艳偿还所欠原告贷款本金210900元及利息，复利和罚息（利息、复利和罚息按合同约定进行计算，从贷款起息日直至还清之日止）；被告美福房开公司承担连带保证责任；截止2016年8月9日，被告所欠利息、复利、罚息共计5967.19元；3、判令原告对何志军、赵艳购买的位于贵州省兴义市建设路兴泰新区水景湾第1幢17层1702号房屋享有优先受偿权；4、本案一切费用由三被告承担。事实及理由：2014年5月27日，被告何志军、赵艳与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：由被告何志军、赵艳向原告借款234000元，用于购买位于贵州省兴义市建设路兴泰新区水景湾XX号房屋并以该房屋作为抵押物办理抵押登记；借款期限自2014年5月27日起至2034年5月27日止，贷款利息采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，自划款之日起计算；被告何志军、赵艳不按借款合同约定按时偿还借款本息时，原告有权解除借贷关系，有权宣布贷款立即到期。被告何志军、赵艳作为借款人，应按合同约定立即向原告一次性偿付剩余借款本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权和抵押权的相关费用，同时有权处分抵押财产；被告美福房开公司对上述款项提供连带责任保证；三被告承担的责任范围包括借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）以及实现债权的相关费用等。同时，原告与被告美福房开公司于2014年5月6日签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定：被告美福房开公司对因购置坐落于兴义市兴泰新区水景湾项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人承担最高额保证责任，保证最高额为壹亿贰仟肆佰万元，保证方式为连带责任保证，该被告担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用。合同签订后，原告即于2014年5月28日足额向被告何志军、赵艳提供了借款，但被告何志军、赵艳长期拖欠贷款本息，未按合同约定履行还款义务。从2016年3月到2017年2月已经违约11期，严重损害了原告的利益。截止2017年3月19日止，尚欠本金204750元，尚欠利息6971.35元，罚息174.67元。原告至今都没有收到被告何志军、赵艳用于抵押的贵州省兴义市建设路兴泰新区水景湾XX号房屋的所有权证和他项权证。被告何志军、赵艳多次未按合同约定偿还借款本息，被告美福房开公司拒绝履行担保责任，三被告的行为严重违约，根据相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告何志军未到庭，也未向法庭提交书面答辩。被告赵艳辩称，我与何志军已经于2015年7月31日离婚，在我们离婚前，我们购买房屋向原告借款。我和何志军离婚时已经约定该房屋属于我儿子所有，我儿子由被告何志军扶养，所以我认为我不应该承担还款责任。被告美福房开公司辩称，被告何志军、赵艳向原告借款，我公司为被告何志军、赵艳的该笔贷款承担担保责任。因被告何志军、赵艳不按期还款，原告从我公司的保证金账户中扣取了保证金九千七百多元。被告何志军、赵艳不按期还款，已经构成违约，要求法院解除我公司的保证责任。被告何志军、赵艳应承担偿还借款本息的责任，并承担因本案产生的其他相关费用。要求被告何志军、赵艳将原告从我公司保证金账户中扣取的保证金偿还给我公司。经审理本院认定事实如下：2014年5月6日，原告与被告美福房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：为保障乙方（建行黔西南分行）债权的实现，甲方（美福房开公司）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置位于贵州省兴义市兴泰新区水景湾项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2014年5月6日至2024年5月6日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿贰仟肆佰万元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分笔计算，自乙方与债务人签订的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户。被告何志军、赵艳与被告美福房开公司于2014年5月6日签订了《商品房买卖合同》，何志军、赵艳向美福房开公司购买位于贵州省兴义市建设路兴泰新区水景湾XX号房屋，向原告申请贷款。2014年5月27日原告与被告何志军、赵艳签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金为234000元，借款期限为2014年5月27日至2034年5月27日，借款利率为浮动利率，利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率调整日为每年1月1日；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人一次性将款项划入账户名称为贵州美福房地产开发有限公司、开户行为建行黔西南分行、账号为52×××04的银行账户内；采用按月还本付息等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告用位于贵州省兴义市建设路兴泰新区水景湾XX号房屋（建筑面积122.66㎡）作为该笔贷款的抵押物。2014年5月28日，原告按照合同约定发放了贷款。后被告偿还了部分贷款本息，从2016年8月起多次未按期还款。被告已经偿还借款本金29250元、利息32004.39元，截止2017年2月28日尚欠借款本金204750元、利息6306.56元、罚息23.87元、复利108.75元。被告何志军、赵艳用于抵押的房屋，至今尚未办理房屋所有权证和他项权证。上述债务，原告催要未果，向本院起诉，要求按上述诉求处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告何志军、赵艳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告应当按照约定向原告履行还款义务。被告多次未按期向原告还款，构成违约。原、被告双方在合同中约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。故对于原告要求解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告偿还借款本息。原、被告在合同中约定：借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。故被告应当以尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按照罚息利率向原告支付罚息和复利。被告何志军、赵艳用于抵押的房屋，仅办理了抵押预告登记，但该房屋至今并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，故对于原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告美福房开公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对因购置位于贵州省兴义市兴泰新区水景湾项目所属之住房或商业用房房产而向原告借款的全部债务人，自签订的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押财产取得他项权证并交贷款人之日止，期间债务人尚未偿还的借款本息，美福房开公司承担连带保证责任。被告何志军、赵艳因向被告美福房开公司购买位于贵州省兴义市建设路兴泰新区水景湾XX号房屋而于2014年5月27日与原告签订了借款合同，向原告借款。而至今被告何志军、赵艳用于抵押的房屋尚未办理房屋所有权证和他项权证。故被告美福房开公司对被告何志军、赵艳尚未偿还的借款本息承担连带保证责任。美福房开公司承担连带保证责任后，有权向被告何志军、赵艳追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行与被告何志军、赵艳、贵州美福房地产开发有限公司于2014年5月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由被告何志军、赵艳在本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行截止2017年2月28日尚欠的借款本金204750元、利息6306.56元、罚息23.87元、复利108.75元，并以211056.56元（以尚欠的借款本金、利息之和）为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮10%后再上浮50%所确定的年利率支付2017年2月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止的罚息和复利；三、若被告何志军、赵艳不按上述期限履行义务，被告贵州美福房地产开发有限公司就被告何志军、赵艳所欠的上述债务向原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行承担连带保证责任。被告贵州美福房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向被告何志军、赵艳追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔西南州分行的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4554元，减半收取2277元，由被告何志军、赵艳、贵州美福房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  邢成进二〇一七年三月二十四日书记员  朱 艳