浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5378号 原告（反诉被告）：金华苏宁易购商贸有限公司，住所地浙江省金华市婺城区八一南街458号金发广场。 法定代表人：郁义龙，系公司总经理。 委托诉讼代理人：金敏，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：曹跃新，男，1963年10月21日出生，汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：曹孝珍，浙江杰正律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）金华苏宁易购商贸有限公司（以下简称金华苏宁公司）与被告（反诉原告）曹跃新返还原物、缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金华苏宁公司委托诉讼代理人金敏、被告曹跃新委托诉讼代理人曹孝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、本诉部分的诉辩意见 原告金华苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告冰箱、空调、洗衣机（详见附件1资产表）等价值163925.01元的财物；2、判令被告赔偿原告折旧损失共计32667.89元（详见附件2计算依据）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月11日，原告（曾用名：金华江浙苏宁云商商贸有限公司）与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于的房屋，用于苏宁易购曹宅店的运营，租期自2015年5月11日至2018年5月31日。2018年5月27日，原、被告签订《补充协议》，约定续租案涉房屋，租期自2018年6月1日至2019年5月31日。2019年4月25日，原告向被告发函，明确告知被告2019年5月31日租期届满后将不再续租，租赁费用及其他费用已支付至2019年5月31日。2019年5月29日，原告工作人员为按约腾房前往案涉房屋拆除空调，并准备将空调、洗衣机、冰箱、电视机等库存、样机和固定资产搬出。但是房东将案涉房屋的卷帘门焊牢阻止原告搬出财物。2019年8月28日，原告收到被告所发的《告知函》，称如原告不向被告支付4万元赔偿款，被告将处置其所扣留的所有电器。期间，原告多次报警，被告承认扣留原告财物的事实，但警方认为经济纠纷应由法院解决。现被告已将原告的财物搬离案涉房屋，案涉房屋已经出租给第三方。原告认为，被告无权占有原告财产且拒不归还，严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告曹跃新辩称，本诉原告陈述不属实，对双方到期之前的事实没有异议，对到期之后的原告要求的事实在诉状中没有提及，从惯例讲到期自然租赁返还，在矛盾发生后3月-8月中双方在协商赔偿事宜，原告提到的滞留电器是双方在协商过程没有经过被告同意原告私自拆除空调，在被告发现后原告才中止行为，原告的内心是很虚的，在报警之前原告已经单独向公安反映要求公安帮忙解决纠纷。对被告来说从未阻止返还原物，我们只是双方在确认赔偿事宜后原告随时可以拿走，我方也主动联系原告将电器运走，租赁物明细我们双方没有确认，以实际为准；我们不认可赔偿计算标准，折旧损失也不认可。 二、反诉部分的诉辩意见 反诉原告曹跃新向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人赔偿损失73916元。2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人曾于2015年承租反诉人位于金华市金东区间用于经营电器销售，租赁期限为2015年5月11日至2019年5月31日并签订书面协议。租赁期限届满前，被反诉人于2019年1月底左右向反诉人提出续租并扩大租赁面积至五间店面房（其余三间已出租给超市），并就此磋商承租细节。具体为：续租期限五年，自2019年6月1日至2024年5月31日；租金由初步定调的12万元最终达成13万元每年，每年递增5%。谈妥上述租赁细节后，被反诉人要求反诉人尽快与超市老板确定不再续租及腾空事宜，并提供房产证复印件以备签订书面租赁合同。2019年2月21日，反诉人将夫妻双方签字捺印的房产证复印件交付给被反诉人。同年2月26日，被反诉人电话通知反诉人续租事宜已确定，并通知反诉人半月内前往金华签署书面租赁合同。故，反诉人与超市老板明确因被反诉人已续租并扩租，要求到期后即时腾空。超市老板才向隔壁房东（陈惠军）承租房屋。为此，陈惠军向反诉人核实被反诉人续租事宜后于同年3月1日与超市老板签署书面租赁合同。但，被反诉人却出尔反尔，于同年3月12日电话告知被反诉人不再承赁上述五间店面。致使反诉人丧失交易机会，损失惨重。为此，反诉人曾多次向被反诉人提出索赔。被反诉人也曾多次前往反诉人处协商赔偿意见。但至今协商无果。反诉人认为，反诉人为履约已做准备，被反诉人违反诚实信用原则致使反诉人店面空置，应承担缔约过失赔偿责任。为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。 反诉被告金华苏宁公司辩称，原告方没有通知被告签署书面合同，原告工作流程需要总部批准后才可以签署书面合同；根据被告陈述双方对租赁合同到期前没有异议，即原告履行租赁合同所有权利义务，被告不得以租赁合同到期续租事宜行使留置权，两者不是同一法律关系；被告陈述原告主动报警要求返还原物，如果被告没有阻挠原告拿回物品，那被告又为何报警求助；被告8月要求原告取回原物与事实不符，原告确实收到被告来电，但是让原告去清点物品，被告已将案涉房屋出租，要将物品搬到其他地方，原告认为双方续租问题纠纷不应当成为原告取回所有物的抗辩理由。 针对本诉与反诉部分的事实，原告（反诉被告）金华苏宁公司向本院提供了如下证据： 1、《租赁合同》、《补充协议》一份，证明原被告于2019年5月31日租赁合同履行完毕，租赁关系终止。 2、关于解除苏宁易购曹宅镇直营店租赁合同的告知函及邮寄面单复印件各一份，证明原告于2019年4月25日向被告发函明确表示不再续签租赁合同。 3、告知函复印件一份，证明被告自认占有原告财物的事实。 4、盘点明细一份、苏宁易购曹宅镇直营店照片打印件、收货明细、入库单工厂证明、发货单及购买明细各一份，证明原告享有被告占有财物的所有权和使用权。 被告（反诉原告）曹跃新向本院提交如下证据： 1、2019年4月25日《关于解除苏宁易购曹宅镇直营店合同的告知函》复印件一份，证明被反诉人违反惯例做法以书面解除已到期的租赁合同恰能证明双方就续租问题已进行磋商的事实。 2、2019年4月30日《回复函》、圆通速递跟踪信息各一份，证明1、就涉案五间房屋的承租事实经过，且反诉人提出赔偿的事实；2、被反诉人已签收反诉人寄送的回复函的事实；3、反诉人从未阻止被反诉人清场、返还租赁物。 3、2019年6月13日《关于要求返还租赁物内财物的函》复印件一份，证明1、被反诉人逾期占用租赁物；2、反诉人2019年4月30日《回复函》所涉续租事实，被反诉人存在过错予以默认；3、反诉人从未阻止被反诉人清场、返还租赁物。 4、2019年6月19日《回复函》、圆通速递跟踪信息各一份，证明1、被反诉人逾期占用租赁物；2、被反诉人就续租房屋事宜存在过错，双方就赔偿事宜进行谈判的事实。 5、2019年8月28日《告知函》、圆通速递跟踪信息各一份，证明反诉人要求赔偿的事实。 6、通话记录复印件一份，证明反诉人自2月以来，就被反诉人过错行为导致反诉人房屋空置事宜进行协商补救赔偿事宜曾多次与被反诉人通话的事实。 7、录音光盘及文字整理资料一份，证明被反诉人违反诚实信用原则存在缔约过失的事实。 8、收条一份，证明反诉人为清空场地所花费的费用。 9、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原承租人已搬至隔壁，租赁期限为六年，反诉人丧失交易机会。 10、《租房协议》复印件一份，证明涉案房屋已租赁的事实，租赁期限为十个月，每月租金10000元。 11、录音光盘及文字整理资料一份，证明原承租户是续租的，合同到期后租金已经讲好；因原告需要扩租才搬走。 12、租赁合同一页，证明被告与原超市租赁关系和租期租金的事实。 经庭审质证，结合双方的庭审陈述，本院认证如下： 对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）对证据1租赁合同三性无异议，证明目的也无异议，原告提交租赁合同原件和复印件不一致，从复印件可以看出合同存在倒签，原告习惯说好了之后倒签的习惯，在合同附件中提供房产证等材料也是双方交易习惯；证据2真实性合法性无异议，关联性也无异议，证明目的也无异议，原告在这份函中的告知内容，按惯例在到期后不需要再发函，合同到期后不需要再解除合同，原告对续租问题过失的自认；证据3三性无异议，对证明目的有异议，财物以现状为准，这份函发出的背景是双方一直没有协商好，在我方出租后立即告诉原告过来盘点；证据4原告单方面盘点，我方不在场，因此不认可；照片以现状为准，我方不认可；入库单三性均有异议。经审核，本院对证据1、2、3予以确认；原告提交证据4是为了证明其享有所有权或占有权的货物被被告占有的具体明细，在诉讼过程中，本院组织被告将货物返还给原告，在返还货物时，双方对返还的货物明细进行了确认，经原告方清点，其认为尚有飞利浦电动剃须刀S1560新机一件、松桥电饭煲0312YY样机一件，美的电压力锅5057P新机一件未返还，本院认为，原告提交的要求返还的货物清单上没有被告方的签字，系其自行制作的，应以实际退货为准。 对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）对证据1真实性和合法性无异议，关联性与证明对象有异议，我方认为寄送书面到期通知函是一种正式商业做法，并不存在违反惯例问题，与本案无关，证据2真实性和合法性无异议，证明目的有异议，从回复函中得不出被告从未阻止原告清场返还租赁物的事实，该回复函恰恰证明双方对原物返还存在争议；证据3真实性和合法性无异议，证明对象有异议，原告发函给被告要求返还租赁物，怎么得出原告逾期占用租赁物，函件内容明确写明是被告阻止原告撤场，强行扣押原告财物，而且原告也没有任何过错；证据4回复函，真实性和合法性无异议，对证明对象有异议，被告阻止原告取回财物，并非原告逾期占用租赁物；证据5真实性和合法性、证明对象无异议，关联性有异议，该证据无法证明原告存在过错，反而是能够证明被告强行留置原告财物；证据6真实性和合法性无异议，关联性和证明目的有异议，只能证明有通话事实，无法证明通话内容；证据7真实性和合法性无异议，证明对象有异议，从文字整理资料中可以知道梅总对整个事件是不了解的，材料中我方表述也只是可能，没有肯定；证据8真实性和合法性无异议，证明对象和关联性有异议，与本案无关，该笔费用应由被告承担，是被告阻止原告取回原物；证据9真实性和合法性无异议，关联性和证明对象有异议，我方无法判断甲方和乙方指代哪方，与本案无关；证据10三性均无异议；证据11我方不予认可；证据12不予以认可，合法性不予认可，不是完整合同。经审核，本院对证据1至9的真实性、合法性予以确认；对证据10的证明力予以确认；证据11系吴华林与原告代理人也是原告女儿的通话录音，结合证据7、证据8、证据12，已形成较为完善的证据链，可以证明原超市经营者吴华林想继续租赁原告方的三间店面，因苏宁要扩租，导致其租赁了隔壁店面的事实；证据12租赁合同虽只有第一页并不完整，但该页合同有合同双方的签名及捺印，合同的主要条款是完善的，再结合其他证据材料，可以证明系吴华林与原告方签订的合同。 诉讼过程中，原告申请证人曹某、程某出庭作证，用以证明原告公司员工亲口跟证人陈述租赁过程及被告将房产证复印件交付给原告的事实。本院依法准许并通知证人出庭作证。对两个证人证言，组织双方发表了质证意见。原告质证后认为程某的证言三性均无异议，证明对象有异议，该证言金华苏宁老板娘身份有异议，是否能代表原告方存疑，而且店员陈述内容也不明确；曹某的证言三性均无异议，证明对象有异议，原、被告就续租协商过，但协商不代表要租，且原告所有续租决定都需要总部审批，审批过程中需要有房产证材料作为审批附件，但续租与否需要以总部为准，这与曹某证人证言至今未答复是相印证的。被告质证后认为，程某证言三性无异议，该证据证明在购买电器过程中与金华苏宁公司员工聊天时谈及承租及补偿的事实；曹某的证言三性无异议，能够证明双方有过续租的过程。本院认为，结合本院其他证据材料及庭审陈述，两个证人的证言可以证明原、被告就租赁到期后继续租赁协商过，被告将房产证复印件交给原告方的事实。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 2015年5月11日，原告金华苏宁公司向被告曹跃新租赁位于金华市金东区间，合计80平方米，合同期限3年零21天，自2015年5月11日至2018年5月31日止，为此双方签订《租赁合同》一份。后因租赁期限到期，双方于2018年5月27日签订《补充协议》一份，在原合同权利义务的基础上续租1年，即2018年6月1日至2019年5月31日，租赁费用为50000元（不含税）。2019年年初原告向被告提出需继续租赁，除原有的两间店面外，被告方名下的另三间店面想一并租赁（该三间店面出租给吴华林经营超市，期限至2019年5月14日止），经双方协商，已经达成租赁五年的初步租赁意向。为此，在吴华林想继续租赁的情况下，原告通知吴华林租赁期限届满后不再出租，吴华林遂于2019年3月1日向被告家隔壁租赁了店面用于经营超市。 因原告公司总部在审批中未通过，原告于2019年4月25日向被告发出《关于解除苏宁易购曹宅镇直营店租赁合同的告知函》，载明因该店经营不好，根据公司连锁店布局调整规划，总部一致决定到期关闭此店，故我司决定解除双方签订的租赁合同及补充协议，2019年平5月31日我司到期闭店，与贵方不再继签租赁合同。租赁费用及其他费用我司已经支付至2019年5月31日。2019年4月30日，被告向原告回函，详细阐述了双方协商缔约的经过，并要求原告赔偿损失。2019年5月29日，原告在拆装空调时，被告方报警并锁门。2019年6月13日，原告向被告发函要求被告停止阻挠原告撤场并返还租赁物。2019年6月19日被告向原告回函要求原告赔偿损失。2019年8月份，被告将五间店面出租给他人，租赁期限自2019年9月1日至2020年6月30日止，租金100000元。2019年8月28日，被告向原告发函要求原告方支付赔偿款，否则将自行处置其留置的电器。因被告要求原告赔偿损失的问题未解决，2019年8月30日原告来搬电器未得到被告方同意。2019年9月初被告安排人员将原告方的电器从店面搬到其家中安放，共计支付人员工资3000元。 本院认为，本案的争议系因原、被告初步达成继续租赁并扩大租赁面积的租赁意向后，被告为准备与原告签约并履行，通知原承租户吴华林不再续租，后原告公司总部决定关闭曹宅店导致原、被告无法签订租赁合同而产生纠纷，因纠纷未解决，被告方留置了原告的电器。根据本诉、反诉双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告是否有权利留置原告方电器等物品？二、被告主张的缔约过失责任是否成立，如成立，损失如何确定？ 一、被告是否有权利留置原告方的电器等物品？ 留置权是指当债务人逾期不履行债务时，合法占有债务人动产的债权人有权留置动产并享有对该动产的优先受偿权。本案被告以原告存在缔约过失责任导致其损失将并未合法占有的动产留置用以担保其损失的实现，不符合行使留置权的构成要件，被告无权留置原告电器等物品，应向原告返还其占有的物品。诉讼过程中，经本院协调，被告已于2019年12月27日向原告返还冰箱、空调、洗衣机等物品，在返还清点时，原告认为根据其自行统计的清单，尚有飞利浦电动剃须刀S1560新机一件、松桥电饭煲0312YY样机一件，美的电压力锅5057P新机一件未返还，该结论系根据原告自行制作的清单统计，该清单未得到被告方认可，本院对原告认为的四件物品原告未返还不予支持。本院确认在诉讼过程中被告已全部物品返还原告，故原告主张的第一项诉讼请求本院无需再判决支持。原告依据其内部规定计算出的折旧费无事实与法律依据，本院不予支持。 二、被告主张的缔约过失责任是否成立，如成立，损失如何确定？ 缔约过失责任产生的基础是诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，原告与被告协商已达成了租赁五间店面，租期五年的意向，只需将谈好的条款落实到书面签字盖章即可。在原告提出要继续租赁并扩大租赁面积起，要约即已产生，信赖关系也已发生并随着双方谈好初步条款进一步深化。被告基于合理的信赖，为签约及履行准备，通知吴华林不再续租，导致吴华林另租赁他人店面，之后原告公司总部即因连锁店布局调整决定关闭曹宅店而导致租赁合同无法签订，原告违背了诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。被告承担的缔约过失责任主要为原告的信赖利益赔偿，不得超过当事人要订立合同时应当预见的因合同不成立所可能造成的损失。1、房屋空档期损失。案涉的店面总共有5间，应分开考虑，被告为准备与原告签约并履行合同，在原承租人吴华林想续租的情况下，通知吴华林不再出租，导致吴华林向他人租赁，原吴华林承租的三间店面直到2019年9月1日才出租出去，存在空档期损失，该损失系因信赖合同能成立而放弃的获利机会损失，亦即丧失与第三人签订合同机会所蒙受的损失，应予以支持。原告原租赁的两间店面在原告总部未批准后明确提前通知了被告不再续租，已经给予了被告充分的准备时间，不存在丧失与第三人签订合同的机会，其空档期系市场行为导致，对该两间店面的空档期损失本院不予支持。吴华林与被告签订的合同到期为2019年5月14日，年租金为75000元，即三间店面的空档期为三个半月，据此，本院确定三间店面的空档期损失为21875元原告应予以赔偿。2、搬运工资3000元、保管及租金3000元、一次性交易损失30000元。正如前文所述，被告对原告的物品无权留置，被告主张的因留置财物所产生的搬运费3000元及保管租金3000元本院不予支持。原告主张的一次交易损失无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告曹跃新21875元。 二、驳回原告金华苏宁易购商贸有限公司的诉讼请求。 三、驳回反诉原告曹跃新的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4232元，减半收取计2116元，由原告金华苏宁易购商贸有限公司负担1500元，被告曹跃新负担616元。反诉案件受理费1648元，减半收取计824元，由反诉原告曹跃新负担651元，反诉被告金华苏宁易购商贸有限公司负担173元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 罗建斌 二〇二〇年二月十二日 代书记员 陶夏晨