广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4003号原告（反诉被告）李斌，男，汉族，1985年4月29日出生，身份证住址湖南省邵东县，委托代理人谢春雨，广东信科律师事务所律师。被告（反诉原告）黄燕，女，汉族，1989年4月29日生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人阳天凯。委托代理人周敏、唐红，公司员工。上列当事人本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人谢春雨、被告黄燕及其委托代理人刘子孺和纪婷婷、第三人委托代理人周敏和唐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月6日，原告经深圳市世华房地产投资顾问有限公司介绍，与被告签订了关于深圳市宝安区××区××大道北侧御龙居5栋第4层C单元3A01号房的《意向书》，约定了原告向被告购买上述房产，交易价格为人民币495万元，定金为人民币39万元。原告于当天向被告支付了人民币7万元保证金，并约定该保证金在双方签署《买卖居间合同》后转为交易定金。2018年8月8日，原告向被告支付了人民币32万定金，2018年8月11日，原、被告双方签署了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》，合同约定房屋转让价格为人民币495万元，房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起30天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。另外，补充协议约定卖方需于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记。《补充协议》约定卖方应办理公正委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公正委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记。《补充协议》第五条还约定:任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款项百分之二十的违约金。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》签订后，原告分别于2018年9月11日、17日将首期款人民币2670000元监管到银行，银行于2018年9月26日向原告出具贷款承诺函。贷款承诺函出具后，原告不断催促被告履行合同义务，办理赎楼解除抵押及过户手续，但被告却一拖再拖，至今仍未办理赎楼手续，导致涉案房产不能办理过户手续。原告认为，双方签署的合同合法有效，原告已经完全按照合同的约定履行了合同义务，但被告却完全不履行合同义务，被告的行为已经严重违约，给原告造成了诸多损失，应按照合同约定承担相应的违约责任。请求法院判决：一、解除原、被告双方签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（编号：深（宝）房居间字（2018）第24928号）及《补充协议》；二、被告支付原告违约金人民币99万元；三、被告退还原告购房定金人民币39万元；四、被告向原告支付原告已垫付的中介费及按揭服务费人民币3.8万元；五、本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。被告答辩称，一、在本案的实际履行过程中并非是被告违约，而是原告方不愿意继续履行合同违约，导致最终合同无法继续履行。二、在交易过程中，原、被告双方经多次达成协议，退还了银行的首期款资金监管，被告于2018年12月16日应原告的请求出具了准许其出租的授权委托书，原、被告的协议应视为对双方履行合同的补充。但原告方在合同履行过程中拒绝继续履行合同，视为根本违约，应承担相应的违约责任。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2018年8月11日，在第三人居间下反诉人与被反诉人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》。合同签订后，反诉人积极履行合同，多次与第三人工作人员沟通希望被反诉人能够尽快办理银行贷款承诺函。反诉人于2018年9月12日向被反诉人出具《个人房屋装修委托书》，被反诉人开始对涉案房屋进行装饰装修，被反诉人于2018年9月26日取得银行贷款承诺函。2018年11月28日，双方协商一致，反诉人将首期款退回，后于2018年12月16日，反诉人又向被反诉人出具《允许出租的承诺书》，允许被反诉人对外出租涉案房屋，反诉人尽快办理赎楼手续。2019年1月29日涉案房屋办理完成赎楼等手续，反诉人多次联系被反诉人，被反诉人拒绝继续交易，反诉人随后收到法院传票，被反诉人已于2019年1月7日向法院提起诉讼。在本案中，2018年9月涉案房屋便交由被反诉人装饰装修，后因赎楼事宜，双方又协商一致，反诉人将被反诉人支付的首期款退回，反诉人在仅有定金的情况下，仍然向被反诉人出具《允许出租的承诺书》，涉案房屋也继续由被反诉人使用甚至对外出租。上述行为，应视为双方已对《补充协议》中关于赎楼期限达成了变更的合意，除此变更外，涉案合同理应继续履行。综上，反诉人在合同履行过程中，已切实履行义务，不存在被反诉人诉请所称的违约行为。为维护自身的合法权益，依据相关法律的规定，特向贵院提出反诉，请求法院判决：一、被反诉人支付违约金990000元整；二、请求判令被反诉人支付涉案分物占有使用费暂计52500元，实际计算至被反诉人将其物品搬离之日止（自2018年9月12日暂计至2019年4月12日，计算标准：7500元/月×7个月=52500元）；三、依法判令由被反诉人承担本案诉讼费。反诉被告针对反诉答辩称，一、原告自始至终均按照合同的约定履行合同义务，不存在任何违约行为。原告向法院提起诉讼，是原告对自己权利维护的合法主张，并不能算是违约行为，被告要求判令原告支付违约金没有事实和法律依据。二、原告在征得被告同意的情况下对涉案房屋进行为期一个月的装修，房屋装修完后因为双方发生纠纷，原告并未入住涉案房屋。双方发生纠纷后被告也擅自将涉案房屋的门锁更换，导致原告无法进入涉案房屋，原告并未占有使用被告的房屋。原告对涉案房产进行装修是经过被告同意的，不能据此认定原告的装修行为就是占有使用被告的房屋的行为。相反原告之所以对房屋进行装修，是基于被告会按照合同的约定履行合同义务的信赖。如果知道被告会违约的话，原告不可能会装修涉案房屋。现在由于被告的违约行为，导致原告装修费用的损失，关于该损失，现在原告找专业机构进行评估，待评估结果后将另行提起诉讼。三、原告于2018年11月27日即在首期款退还给原告前就已经通过网上立案的方式向法庭提起了诉讼。2018年12月5日，6日，又根据法院的要求补充了相关的立案材料，2018年12月10日网上立案审核通过，2019年2月12日宝安法院正式出具受理案件通知书，而并非像被告所陈述的是2019年1月7日才提起本案诉讼。四、2018年11月28日双方同意将首期款退还给原告，只是原告为了避免由于被告的违约行为导致损失的扩大而采取的措施，并不意味着原告同意继续履行合同，更不意味着双方就被告的违约赔偿一事达成一致。原告从未表示或者以实际行动表示放弃追究被告的违约责任，更从来没有同意继续履行合同，可以从原告对被告在退还首期款之前已提起诉讼这一事实可以证实。时至今日，被告仍未将原告的定金予以退还，这也导致原告的巨大利息损失。如果双方达成一致，被告应当会将原告支付的定金退还给原告，而不是一直占有原告的定金。五、被告曾经跟原告协商过通过让原告出租涉案房产收取租金的形式来赔偿原告的装修损失，但最终双方没有达成一致。房屋一直由被告占有，原告从未将涉案房产对外出租或占有使用。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。第三人答辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，而答辩人与原、被告为居间合同关系，二者并非同一法律关系，答辩人并非本案适格当事人。二、交易买卖合同的签订、约定及履行情况。2018年8月11日，原告李斌（买方）与被告黄燕（卖方）在答辩人的居间撮合下就位于深圳市宝安区××区××大道北侧御龙居5栋第四层C单元3A01物业签订《深圳市二手房预约买卖及居问服务合同》及《补充协议》，合同约定涉案房产转让价款为495万元，定金39万元。合同另约定卖方承诺于本合同生效之日起30日内还清贷款，办理注销抵押登记手续；买方须于2018年9月21日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款267万元，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，配合银行办理贷款审批手续。2018年8月12日，买方李斌将39万定金全部支付给卖方黄燕，2018年9月11日，买方李斌通过中国农业银行申请按揭贷款并监管首期款1505117元，2018年9月18日，买方李斌通过中国银行监管首期款1164883元。2018年9月26日，中国农业银行向买方李斌出具个人购房贷款承诺函，有效期为一个月。因签署买卖合同时，买卖双方私下口头协商在买方完成资金监管后让买方先进行装修，遂2018年9月12日卖方黄燕与买方李斌私下签署《个人房屋装修委托书》。2018年11月28日，因贷款承诺函到期，买卖双方协商一致，银行将监管的全部首期款退回给买方李斌。2018年12月16日左右，买卖双方私下协商允许买方李斌出租涉案房产，2018年12月30号左右，卖方黄燕通过通知管理处停水停电等方式将买方李彬驱赶出涉案房产。2019年1月29日卖方黄燕完成赎楼，要求继续履行买卖合同办理过户，买方李斌表示对方己违约拒绝继续交易，双方争议成讼。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区××区××大道北侧御龙居5栋C单元3A01号房，自2018年1月24日起核准登记于被告名下。2018年8月6日，原告与被告就涉案房产签订《意向书》，约定原告向被告购买涉案房产，交易价格为495万元，定金为39万元。同日，原告向被告转账支付7万元。2018年8月8日，原告向被告转账支付32万元。以上合计39万元。2018年8月11日，被告为卖方，原告为买方，第三人为居间方，三方签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定原告以价款495万元向被告购买涉案房产。合同第二条约定：房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起30天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第八条约定：买方以抵押贷款方式支付余款，须于2018年9月21日支付首期款余款267万元至约定银行监管账户，并向银行申请办理贷款手续，抵押贷款金额以银行承诺发放金额为准，不足额部分由买方于银行出函之日起三日内补足。合同第十条列举约定双方的税费承担项目。合同第十一条约定：卖方应于房款付讫三日内交付房产。合同第十六条约定：一方不履行合同义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付房地产总价款20%的违约金。同日，原被告签订一份《补充协议》，约定卖方未能通过担保公司赎楼的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记；任何一方不履行合同义务，逾期超过七天的，或有其他根本违约行为致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付房地产总价款20%的违约金。2018年9月，原告依约提供监管资金267万元。2018年9月26日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意发放贷款总额189万元，有效期一个月。2018年11月28日，因贷款承诺函已到期，房屋买卖未完成，经双方同意，银行将监管款项退回原告。2018年9月，被告将涉案房产交付原告，同意原告对房产进行装修。此后，原告对涉案房产进行了装修施工。2018年11月27日，原告启动诉讼程序，主张被告违约，解除合同。2018年12月30日，被告通知管理处停水停电，此后房产由被告控制。2019年1月29日，被告完成赎楼，注销抵押登记，要求继续履行买卖合同办理过户，原告认为被告己违约拒绝继续履行合同。庭审中，原告主张房屋买卖合同于2018年11月27日解除，被告认可解除行为，但抗辩称原告在被告无违约行为情况下单方解除合同，应当承担违约责任。上述事实，有《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》、《二手楼购房贷款承诺书》、转账凭证、不动产登记信息等证据附卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及其补充协议确立房屋买卖合同关系，依法有效，应当全面履行。合同未履行终了，双方确认于2018年11月27日解除合同关系，本院予以采纳。原告依约履行付款义务，被告未严格按合同约定期限履行赎楼、注销抵押的义务，被告存在违约行为。据查，合同于2018年8月11日签订，被告应据合同约定30日内（即2018年9月11日前）办妥赎楼、注销抵押的手续，被告未达合同要求。此后，原告于2018年9月26日获得《个人购房贷款承诺函》，被告则应据补充协议约定的40日（即2018年10月21日前）内办妥赎楼、注销抵押的手续，被告亦未达合同要求。时至2018年11月27日，距贷款承诺函出具日期达60日，已符合逾期超过7日的守约方解约条件，原告诉求解除合同、追究违约金责任，依法有据。据合同约定，被告应当支付违约金：495万元×20%=99万元。被告抗辩称，双方对赎楼期限已作变更，本院不予采纳，本案并无证据证明双方存在此合意，提前交付房产的行为在逻辑上并不能推定双方存在赎楼期限的变更。至于购房定金，因被告违约导致解除合同，被告应当返还定金。至于原告诉求的中介费、按揭服务费，并非合同约定由卖方承担的费用，系原告履行合同所遭受的损失。上述违约金足以弥补原告经济损失，对原告该项诉求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。被告主张的房屋占有使用费用，实质系被告履行合同遭受的损失，因系被告违约导致合同解除，且原告亦未因交房行为获利，被告要求守约方赔付该部分损失，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李斌与被告黄燕基于涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及相关补充协议所确立的房屋买卖合同关系，于2018年11月27日解除。二、被告黄燕应于本判决生效之日起十日内返还原告李斌款项390000元。三、被告黄燕应于本判决生效之日起十日内支付原告李斌违约金990000元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告的反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23200元，保全费用5000元，由被告承担；被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费7091.25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 陈  带  友人民陪审员 杨  国  荣二〇二〇年二月十三日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 陈  丽  君附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。