Apache POI  Windows 用户  2  7  2017-03-21T02:05:00Z  2017-03-21T02:05:00Z  5  968  5520  Hewlett-Packard Company  46  12  6476  12.00          17.55 磅  13.7 磅  2    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.5pt; mso-bidi-font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; 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北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终1906号上诉人（原审被告）：韩鹏，男，1980年1月15日出生。委托诉讼代理人：陈晓东，北京传薪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英，北京传薪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王路，女，1985年4月28日出生。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。原审第三人：**，男，1982年11月2日出生。委托代诉讼理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。委托代诉讼理人：王焘，北京市瀚翔律师事务所实习律师。原审第三人：信诚联行（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里1号院9号楼1层商业02。法定代表人：彭轼，总经理。委托诉讼代理人：叶术旺，男，1984年12月17日出生，信诚联行（北京）房地产经纪有限公司营业部经理，住北京市朝阳区。上诉人韩鹏因与被上诉人王路、原审第三人**、信诚联行（北京）房地产经纪有限公司（以下简称信诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初12357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩鹏及其委托诉讼代理人陈晓东，被上诉人王路之委托诉讼代理人于玺，原审第三人**之委托诉讼代理人秦宜义、王焘，信诚公司之委托诉讼代理人叶术旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王路一审诉讼请求。事实和理由：韩鹏并没有出卖房屋的真实意思表示，韩鹏在房屋买卖合同上的签字并非对出卖房屋进行追认；王路并非善意第三人；韩鹏给**的委托起始日期在房屋买卖合同签署日期之后，合同签署当天**并无权限；房屋买卖仅是韩鹏与**、雷天鹏、案外人王焕然之间存在的民间借贷法律关系的从属法律关系，一审法院遗漏法律关系，未查清楚事实；**转委托给雷天鹏属于无效民事行为，且其未通知韩鹏即将卖房款交给雷天鹏属于恶意串通；韩鹏与葛静于2005年2月8日结婚，2015年10月22日离婚，涉案房产属于夫妻共同财产，应由二人共同处分，买卖合同上没有葛静的签字，该合同应为无效合同。王路辩称：同意一审判决，不同意韩鹏的上诉请求，韩鹏的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回韩鹏的上诉请求。**述称：同意一审判决。不同意韩鹏的上诉请求，韩鹏的陈述并无任何证据予以佐证，其主张签字并非其真实意思表示也无证据证明。一审认定事实清楚，适用法律正确。至于韩鹏所称，本案涉及其他法律关系，可以通过其他法律途径解决，不属于本案审理范围。信诚公司述称：同意一审判决。不同意韩鹏的上诉请求。在签订合同之前，其实韩鹏就已经出具有一份公证委托书了，当时委托给的是与雷天鹏同一担保公司的人过来卖房，只是当时不是公证委托书上被授权的人来，我们要求他们更换公证委托书或者韩鹏自己过来，后来就有了给**的这个公证委托书，房屋买卖合同上雷天鹏先代签字，隔了一天的下午韩鹏自己过来签字。韩鹏签字时合同内容是完整的，不是空白的。合同及补充协议中凡是有两个韩鹏签名的，其中有一个签名就是韩鹏本人签字。王路向一审法院起诉请求：1.判令韩鹏继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市朝阳区天达路×号的房屋腾退交付给王路；2.判令韩鹏向王路支付逾期交房违约金（以购房款总额151万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年11月7日计算至韩鹏实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区天达路×号的房屋（以下简称×号房屋）原系韩鹏单独所有。庭审中，王路提交郭×与韩鹏通过信诚公司居间介绍于2015年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，上述合同约定：韩鹏将×号房屋出售给郭×，房屋建筑面积77.6平方米，总价款151万元，买受人应于签订合同当日支付购房定金2万元，于过户当日支付第二笔购房定金60万元，剩余房款89万元，买受人以贷款方式支付；自买受人贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应在过户当日将房屋交付给买受人，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限将房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期在15日之内，在上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付购房款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起20日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。韩鹏称上述合同及补充协议并非其本人签订，其亦未委托他人代为出售×号房屋。为此，王路、**提交北京市中信公证处于2015年8月13日作出的（2015）京中信内民证字63893号公证书一份，公证内容系韩鹏及葛静作为委托人向受托人**出具的一份委托书。委托书的内容为：“登记在委托人名下的位于北京市朝阳区天达路×号私有房产一处。现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理银行提前还款手续及领取他项权利证、房产证等文件；二、代为前往房屋管理部门核实房产正确网签地址的相关手续，代签相关法律文件；三、办理解押登记手续，代签相关法律文件；四、签订房屋买卖合同；五、办理网上签约以及解除网上签约；六、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；七、代缴相关税费；八、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；九、协助买方办理购房贷款手续；十、代为办理售房款的资金监管手续；十一、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；十二、代为办理房源补录，代领房源补录回执；十三、代为申请房源核验，代领房源核验回执；十四、其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；受托人有转委托权”。韩鹏认可上述委托书系其与配偶葛静签署，但称其实际并无委托**出售×号房屋的意思，因公证处办理类似的手续使用的是格式模板，故授权内容列明了委托出售房屋的全部事项。**认可上述委托书的真实性，并称其在签订合同当天转委托雷天鹏代为签字，后韩鹏本人亦在合同上签字确认。信诚公司对上述委托书的真实性以及涉案房屋买卖合同及补充协议经韩鹏本人签字确认一节均表示认可。韩鹏经查看由信诚公司保存的房屋买卖合同及补充协议原件后，认可其中部分签字系其本人所签，但称其在合同上签字时，合同内容均未填写。关于韩鹏在合同上签字的原因，韩鹏称系为其委托**代为讨债所用。王路另提交其与郭×签订的《买房委托书》一份，并申请郭×作为证人出庭作证。其中《买房委托书》称王路授权郭×代表王路购买×号房屋。郭×到庭后对《买房委托书》表示认可，称王路是×号房屋的买受人，并称其与王路原系夫妻关系，双方在签订涉案房屋买卖合同前便已离婚，涉案房屋买卖合同的购房款均系由王路出资支付，其同意王路以其个人名义提起本案诉讼。郭×另称，其系与**和雷天鹏签订的涉案房屋买卖合同及补充协议，雷天鹏在合同上签了字，**没有签字。王路提交收条、中国农业银行回单、个人结算业务申请书、个人借款合同等，拟证明其已全额给付×号房屋的购房款151万元及滞纳金2万元。**、信诚公司对此表示认可。韩鹏认可出具日期为2015年8月26日、金额为2万元的收条上的签名系其本人所签，但称其系在一张白纸上签的字，签字时纸上没有其他内容。韩鹏另称其并未收到王路给付的任何购房款。**称王路给付的全部购房款151万元均由其收取，因韩鹏此前向雷天鹏借款，故**将151万元购房款全部转交给雷天鹏，作为韩鹏的还款。**提交北京市中信公证处于2015年8月13日作出的（2015）京中信内民证字63895号公证书，公证内容系韩鹏、葛静作为借款人与出借人雷天鹏签订的借款合同，合同约定：借款本金120万元，借款期限一个月，利率标准为银行同期贷款利率的四倍；若韩鹏未能按照约定期限偿还借款，还应按照未还款金额日万分之五的标准给付违约金。韩鹏对该份公证书的真实性表示认可，但称雷天鹏并未向其实际交付借款合同中约定的款项，相关款项打入其银行账户后被**等人全额取走。另查，×号房屋于2015年11月6日变更登记至王路名下，相关手续系**持前述经公证的委托书配合王路办理。经韩鹏申请，法院委托北京天平司法鉴定中心对涉案房屋买卖合同第5页“韩鹏”签字、第7页补充协议两处“韩鹏”签字和出具日期为2015年8月28日的收条落款处的“韩鹏”签字是否是韩鹏本人所签进行鉴定。经各方当事人认可，法院向鉴定机构提供的比对样本为涉案房屋买卖合同第2页、第9页上的“韩鹏”签字和**提交的经公证的委托书上的“韩鹏”签字。后鉴定机构于2016年9月1日出具鉴定文书，鉴定意见为：“《北京市存量房屋买卖合同》中第五项（页）‘韩鹏’签字、第七页补充协议中两处‘韩鹏’签字和2015年8月28日收条落款处‘韩鹏’签字与提供的样本《北京市存量房屋买卖合同》中第二页、第九页以及《公证书》中韩鹏签名笔迹不是同一人书写的”。韩鹏为此支付鉴定费5700元。一审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人或当事人授权的代理人签字或者盖章时合同成立。本案中，韩鹏虽仅认可涉案房屋买卖合同及补充协议上的部分“韩鹏”签名系其本人所签，且经鉴定，韩鹏不认可的签名与其认可的签名并非同一人所签，但根据各方当事人的陈述，以及韩鹏、葛静出具的委托**出售×号房屋的公证委托书，法院认为对于韩鹏不认可的、在合同中表述为“韩鹏雷天鹏代”的签字与韩鹏本人的签字应具有同等的法律效力（**有权转委托，**在庭审中亦称其委托雷天鹏代为签字）。韩鹏虽称其向**出具出售房屋的委托书并办理委托公证并非真心出售×号房屋，但其对此并未给出合乎逻辑的解释，法院难以采信。郭×到庭明确表示其系代表王路签订了涉案房屋买卖合同及补充协议。综上，法院可以认定王路与韩鹏之间成立了合法、有效的房屋买卖合同法律关系，双方均应依照约定履行各自的义务。根据涉案房屋买卖合同及补充协议的约定，韩鹏应在过户当日向王路交付涉案房屋。因×号房屋已于2015年11月6日过户至王路名下，交付房屋的期限已经届至，王路要求韩鹏履行交付房屋的合同义务，符合法律规定，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方房屋买卖合同的约定，韩鹏逾期交房15日之内的，应按照已付购房款日万分之五的标准向王路支付违约金，故韩鹏逾期交房15日的违约金数额为11 325元。现韩鹏逾期交房已超过15日，王路要求继续履行合同，涉案房屋买卖合同及补充协议未约定此种情况下的违约金计算标准，王路要求在逾期超过15日后仍适用上述按照已付购房款日万分之五的违约金计算标准，没有合同及法律依据，法院不予支持。但根据生活常理，韩鹏逾期交付涉案房屋，确会给王路造成一定的损失。法院根据涉案房屋所在区域的一般租金水平及韩鹏违约的过错程度，酌情确定韩鹏应在逾期交房超过15日后，按照每月6000元的标准向王路支付违约金，至其实际交付涉案房屋之日止。一审法院判决：一、韩鹏继续履行其与王路于二○一五年八月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区天达路×号的房屋腾空交付王路；二、韩鹏于判决生效之日起七日内给付王路逾期交房十五日的违约金11 325元；三、韩鹏于判决生效之日起七日内给付王路逾期交房的违约金。违约金的计算方式为：按照每月6000元的标准，自二○一五年十一月二十二日起计算至韩鹏实际将上述房屋腾空交付王路之日止；四、驳回王路的其他诉讼请求。一审案件受理费18 390元，由韩鹏负担（于判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费5700元，由韩鹏负担（已交纳）。二审审理中，韩鹏提交国有土地房屋一般抵押权注销登记申请书、抵押合同解除/终止协议、借款明细单、汇款凭证、交易明细、转账凭条，证明韩鹏与**及案外人王焕然之间存在债权债务关系。韩鹏提交结婚登记审查处理表和离婚证，证明其与葛静已离婚。王路、**、信诚公司均认为韩鹏提交的证据不属于二审新证据，且与本案无关。王路提交银行转账单、银行借款合同以证明其已将从银行贷款的89万元支付给**，至此全部购房款已支付完毕。韩鹏、**、信诚公司均认可王路提交的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院在此予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同及补充协议是否合法有效。二、韩鹏应如何承担违约责任。首先，关于涉案房屋买卖合同及补充协议是否合法有效问题。韩鹏主张房屋买卖合同及补充协议的签订时间早于韩鹏授权**出售房屋的时间，故雷天鹏签订合同无效，就此，本院认为，虽然韩鹏公证授权**出售房屋的时间晚于房屋买卖合同及补充协议上的签订时间，但韩鹏本人在雷天鹏签字后的隔天下午也在房屋买卖合同及补充协议上进行了签字，应视为其认可雷天鹏的签字及房屋买卖合同和补充协议的内容，且根据韩鹏、葛静出具的委托**出售×号房屋的公证委托书，**具有转委托的权限，故**有权转委托雷天鹏签订出售×号房屋的房屋买卖合同及补充协议，以上事实相互衔接、互相印证，足以确认韩鹏出售×号房屋的意思表示真实，故对韩鹏的该项主张本院不予采信。关于韩鹏主张房屋买卖合同及补充协议由于无葛静签字，属无权处分，应为无效合同的问题，本院认为，根据法律规定，对于夫或妻处分夫妻共同财产的行为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，该善意相对人的权益受法律保护。本案中，结合（2015）京中信内民证字63893号公证书的内容、韩鹏在房屋买卖合同及补充协议上补签字的行为，及上述公证与合同签订系在韩鹏与葛静婚姻存续期间等情况，本院对韩鹏所述不予支持。关于韩鹏称王路、**、雷天鹏等人恶意串通一节，其并未提交相关证据予以佐证，本院对其所述不予采信。综上，涉案房屋买卖合同及补充协议的签订不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵守。一审法院据此作出判定正确，本院予以维持。其次，关于韩鹏应承担的违约责任问题。根据王路二审中提交的银行转账单及银行借款合同显示，其已将从银行贷款的89万元给付**，结合一审中提交的其他付款转账凭证，显示王路已将×号房屋房款全额给付**，**亦认可该事实。由于**有代收房款权限，故王路已完成涉案房屋买卖合同约定的付款义务，其有权要求韩鹏履行交付房屋的合同义务。韩鹏逾期不交付房屋应承担违约责任，一审法院依据合同约定的违约条款及韩鹏逾期交房的时间，采用分段计算其应付违约金的方式，并酌定韩鹏逾期交房15日后按每月6000元的标准支付违约金并无不妥，本院予以确认。另，关于韩鹏所述其与**、雷天鹏及案外人王焕然之间的借贷关系，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，本院不予审查，韩鹏可另行解决。综上所述，韩鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18 390元，由韩鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄海涛审判员  薛妍代理审判员   周艳雯二○一七年三月九日法 官 助 理  陈文文书记员  杨俊逸书记员  杜超男