山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10353号上诉人（原审原告、反诉被告）：许秀玲，女，1971年6月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：崔文胜（系许秀玲之夫），男，1970年7月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王国梁，男，1988年1月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李绪华，女，1987年2月24日出生，汉族，住济南市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾艳丽，山东永奕恒律师事务所律师。上诉人许秀玲因与被上诉人王国梁、李绪华房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许秀玲上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项、第三项，改判支持许秀玲在一审中变更后的诉讼请求；2.一、二审本诉、反诉费用由王国梁、李绪华负担。事实和理由：一、一审判决书第11页倒数第八行至倒数第五行认定：“在许秀玲无法完成房款70%的贷款且未实际履行付款义务的情况下，许秀玲主张王国梁、李绪华涤除抵押登记、并配合办理贷款，并不符合双方合同的约定及对合同履行的日常生活的理解。”事实不清，法律适用错误。1、许秀玲未支付首付款76万元是行使抗辩权的具体体现。涉案合同约定许秀玲于银行贷款审批通过且过户当日支付剩余购房款76万元。一审判决明确了王国梁、李绪华于2016年10月7日不再履行合同义务，是正确的。王国梁、李绪华不再履行合同义务（不配合办理贷款、过户等手续），致使许秀玲行使抗辩权不支付76万元，符合合同约定和法律规定。2、（2018）鲁01民终3830号民事判决书第九页已经明确认定：“本院认为，双方合同约定贷款资料准备齐全后5个工作日办理申请贷款手续，对具体提交贷款资料的期限并无明确约定。许秀玲在本案一审中称大约2016年9月中旬准备好了贷款资料，并由中介交给了光大银行；中介亦在一审中证实许秀玲贷款资料已经准备齐全。故在合同未约定许秀玲提交贷款资料的期限的情况下，王国粱、李绪华据此主张许秀玲构成违约，证据不足。另，涉案合同约定许秀玲于银行贷款审批通过且过户当日支付剩余购房款76万元，故在王国梁、李绪华尚未将涉案房屋过户给许秀玲的情况下，主张许秀玲未支付首付款76万元构成违约，理由不能成立。”该民事判决书已经生效且未被撤销。在上级法院生效判决明确认定未支付76万元不违约的情况下，本案一审法院作出上述认定，明显事实不清，适用法律错误。3、王国梁、李绪华于2016年10月7日明确表示不再履行合同义务后，许秀玲并非单纯行使抗辩权，而是积极促成履行合同。2016年10月12日，许秀玲即向法院提起诉讼，案号（2016）鲁0191民初2089号，请求代为偿还银行贷款、办理解除抵押手续、办理转移登记。许秀玲还向法院提出提存申请，请求将剩余256万元房款一次性提存在法院，用于支付房款，以实现出卖人的合同目的。王国梁、李绪华却反诉解除合同，恶意明显。二、许秀玲是否购买其他房产与本案无关。1、许秀玲购买其他房产是独立于本案法律关系之外的其他法律关系，与本案没有关联性。不管购买本住房是用于自住还是给老人住，或者是为了出租，甚至是投资，或者房价涨跌，都与购买其他房产没有任何关系。2、评估报告中已经明确了房屋价格，许秀玲亦在变更后的诉讼请求中已经明确了差价损失，差价损失具体明确，何来“故许秀玲应对房屋差价损失承担举证不能的不利后果”。3、需要特别说明的是，本案涉案房产一直由王国梁、李绪华对外出租。三、贵院同类案件支持全部差价损失，如（2019）鲁01民终3531号民事判决，姜浩与苏慧娟等房屋买卖合同纠纷再审民事判决，（2017）鲁01民终5118号民事裁定。四、许秀玲购买涉案房产的目的是改善住房，不是为了炒房、投资。王国梁、李绪华辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应予维持。许秀玲的上诉请求及事实和理由不能成立，依法应予驳回。一、许秀玲在签订及履行涉案《房屋买卖合同》过程中，违背诚信原则，存有恶意，有严重过错。1.2016年8月27日涉案《房屋买卖合同》签订时，许秀玲故意隐瞒其夫妻名下已有两套房产，且其中一套有50万元银行贷款，其购买涉案房产已属于第三套房产，属于限贷即不予批准银行贷款购房的重要事实，导致涉案《房屋买卖合同》中签订的按首套房70%银行贷款付款的条款无法履行，这也是涉案合同签订后，许秀玲迟迟不申请银行贷款、不履行付款义务的根本所在，其主观上存有恶意。2.许秀玲存在故意不履行合同的主观恶意和根本违约行为。①一审已查明，许秀玲始终没有准备贷款资料，没有办理申请贷款资料。②合同签订后，许秀玲既不履约，又不解约，在双方未协商确定解除合同的前提下，于2016年11月29日又另行购买与其同类同况、单价低于涉案房产单价的房产，其行为已表明其没有履行涉案合同的本意。二、许秀玲依据(2018)鲁01民终3830号民事判决中“对具体提交贷款资料的期限并无明确约定”为由，主张其没有违约，不能成立。虽然涉案合同没有明确约定提交贷款资料的期限，但并没有免除许秀玲提交贷款资料的合同义务，不能以此作为许秀玲不履行合同义务的依据，而事实上许秀玲始终没有履行该项合同义务，明显违约。三、许秀玲主张其行使抗辩权及积极促成履行合同的事实不存在。本案中，许秀玲的主要合同义务是支付房款，我方的主要合同义务是交付房屋，且依据合同约定，许秀玲付款义务在先，是合同义务的先履行方，在其不履行合同义务的情况下，行使抗辩权的应是王国梁、李绪华而不是许秀玲。四、许秀玲称另行购买的房产与本案无关的观点不能成立。许秀玲在合同履行过程中，又购买另套房产，已满足其居住和使用的目的，许秀玲称再购买涉案房产是用于其上诉状中所说的“用于出租、投资”，显然属于炒房和投机性谋利行为，不应得到法律支持。五、许秀玲要求支付差价损失的主张没有依据，不能成立。①许秀玲没有履行合同付款义务，存在违约，主张损失没有法律依据。②许秀玲没有支付房款，王国梁没有占用许秀玲购房资金，不存在购房差价。③许秀玲在合同签订后，不履行合同义务，在没有协商确定合同解除的情况下，仅三个月又另行购买与涉案房产同类、同况的房产，且购买价低于涉案房产购买价，不存在差价损失。④许秀玲所依据的判例与本案没有直接的因果关系，且事实和理由与本案不同，依此主张损失没有依据。许秀玲向一审法院起诉请求：1.判令解除许秀玲与王国梁、李绪华签订的《房屋买卖合同》；2.判令王国梁、李绪华向许秀玲赔偿房屋差价损失1872840元，中介服务费38700元；3.本案的案件受理费由王国梁、李绪华承担。诉讼过程中许秀玲变更第二项诉讼请求，变更后的诉讼请求为，判令王国梁、李绪华向许秀玲赔偿房屋差价损失1567900元，中介服务费38700元、评估费41000元。一审法院认定事实：2016年8月27日，许秀玲（买受人）与王国梁、李绪华（出卖人）签订《房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同约定了“…出卖人自愿将座落于济南市高新区龙奥北路1118号63号楼1-2103室房屋出售给买受人…该房屋已经设定抵押，抵押权人为：王国梁、李绪华，抵押金额为：750000。该房屋已经设定抵押，出卖人应于办理过户交接手续前办理抵押注销手续；…该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为2580000元，此价格为出卖人净得价，不含税。定金买受人以自行交接方式支付定金20000元（大写人民币贰万元整），买受人于本协议签订之日起当日内支付该笔定金。…买卖双方应于贷款资料准备齐全后5个工作日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1800000元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担；贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出买人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。…买受人于银行贷款审批通过且过户当日支付出卖人剩余购房款760000元，支付方式为自行交接；…买卖双方最晚应于银行贷款审批通过后30个工作日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。因违约方原因致使未能在约定时间内完成房屋权属转移登记手续的，守约方有权按照本合同第十条解除合同。...除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。合同解除条款，因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除。因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费。因买受人违约导致合同解除的，买受人应按照房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金或承诺已支付给出卖人的定金，并承担居间服务费。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担。解除合同后，买卖双方需相互配合办理注销网上签约等手续，如未办理可就此单独追究违约责任。2016年8月27日，许秀玲向王国梁支付定金贰万元，王国梁向许秀玲出具收条一份。2016年10月7日，许秀玲要求王国梁履行合同义务，王国梁明确表示不再履行。2016年11月29日，许秀玲购买了济南市高新区龙奥北路566号舜奥嘉园北区14号楼1-1202号房屋。2016年10月12日许秀玲向一审法院起诉王国梁、李绪华及第三人济南房天下房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司济南历城支行，诉求王国梁、李绪华向农业银行公司偿还剩余贷款本息（以银行实际数字为准）；若王国梁、李绪华拒不偿还银行本息，请求依法判令许秀玲代王国梁、李绪华向农业银行公司偿还剩余贷款本息；农业银行公司收到偿还剩余贷款本息后，协助王国梁、李绪华办理坐落于济南市高新区龙奥北路1118号63号楼1-2103号（济南0079500）不动产的抵押注销手续；抵押注销后，王国梁、李绪华协助许秀玲，将上述不动产权利转移登记至许秀玲名下。王国梁、李绪华反诉许秀玲解除王国梁、李绪华与许秀玲签订的《房屋买卖合同》。一审法院于2017年9月22日判决解除双方签订的涉案《房屋买卖合同》，驳回王国梁、李绪华的反诉请求。后许秀玲上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2018年7月13日判决：撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初2089号民事判决；驳回许秀玲的诉讼请求；驳回王国梁、李绪华的反诉请求。2018年7月25日，王国梁、李绪华退还许秀玲定金2万元。经许秀玲申请，一审法院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋于2018年7月25日（王国梁、李绪华将许秀玲支付的购房定金退回的时间）的市场价格进行司法鉴定。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年2月11日出具报告书，涉案房地产总价414.79万元，大写金额肆佰壹拾肆万柒仟玖佰元整，单位建筑面积价值为25151元/平方米。一审法院认为，本案争议焦点一、为涉案房屋买卖合同是否属于可撤销合同、涉案房屋买卖合同是否应予解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《房屋买卖合同》系当事人双方签订，合同签订后，王国梁、李绪华接收许秀玲定金2万元，该接收定金行为为履行合同约定的行为。王国梁、李绪华在（2018）鲁01民终3830号案件中主张解除涉案《房屋买卖合同》亦系对合同签订效力的自认。王国梁、李绪华主张许秀玲隐瞒其名下房产信息，且一套房产有50万元贷款的事实，合同约定70%的银行贷款无法通过审批，存在合同履行障碍。但该主张系合同对履行方式的约定，并非对合同效力的约定，王国梁、李绪华的证据不足以证实涉案合同属于可撤销的合同，应承担举证不能的不利后果。故一审法院对王国梁、李绪华主张撤销《房屋买卖合同》的反诉请求不予支持。关于涉案《房屋买卖合同》是否应予以解除，许秀玲在本案中主张解除合同，王国梁、李绪华主张撤销合同，双方均以其自己的行为表明不再继续履行合同，故涉案《房屋买卖合同》应予以解除。本案争议焦点二、涉案《房屋买卖合同》解除后，王国梁、李绪华是否应赔偿许秀玲房屋差价损失、中介服务费、评估费。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方在庭审中均确定，涉案合同签订后，许秀玲应支付定金，后许秀玲准备贷款资料交由中介，中介审核合格后通知双方到银行面签，银行审查通过后办理贷款，银行贷款审批通过后30个工作日内共同办理房屋权属转移登记，剩余购房款与银行贷款审批通过且过户当日支付剩余购房款76万元，王国梁、李绪华应于办理过户交接手续前办理抵押注销手续。许秀玲主张王国梁、李绪华不按照合同约定涤除抵押登记、不配合办理贷款、短信告知不出售房屋、擅自退还2万元定金的行为构成违约。王国梁、李绪华则主张许秀玲客观不能通过银行信贷审批，存在合同履行障碍且许秀玲又购买了同地段、大约同面积的房产，王国梁、李绪华不应赔偿其房屋差价、评估费、中介费。本院认为，许秀玲主要合同义务为支付房款，王国梁、李绪华主要合同义务为交付房屋，合同约定了许秀玲支付房款的方式为先进行银行贷款，若贷款不成则许秀玲以现金形式支付房款，故王国梁、李绪华主张许秀玲客观不能通过银行信贷审批，存在合同履行障碍的理由不能成立。双方合同约定许秀玲拟贷款180万元，在许秀玲无法完成房款70%的贷款且未实际履行付款义务的情况下，许秀玲主张王国梁、李绪华涤除抵押登记、并配合办理贷款，并不符合双方合同的约定及对合同履行的日常生活的理解。王国梁、李绪华退还定金2万元的行为系对自身权利的处分，该退还定金的行为并未对许秀玲造成实际损失。另外，对于许秀玲主张的房屋差价损失，应为许秀玲就案涉房屋交易不成所造成的房屋差价的可得利益损失。许秀玲购买案涉房屋的目的应为居住和使用，鉴于房屋市场价格的波动，如由于交易不成，导致其无房屋居住而另行购买所造成的房屋巨额差价，应于支持。但结合本案事实，许秀玲于2016年8月27日签订合同购买本案房屋，而在双方未协商确定解除合同的前提下，许秀玲于2016年11月29日又另行购买同类同况的房屋，该间隔时间仅三个月，且许秀玲亦无有效证据证明两房屋的购买价格有明显较大的差价，故许秀玲应对房屋差价损失承当举证不能的不利后果。综上，许秀玲主张王国梁、李绪华房屋差价损失、中介服务费及评估费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除许秀玲与王国梁、李绪华签订的《房屋买卖合同》。二、驳回许秀玲的其他诉讼请求。三、驳回王国梁、李绪华的反诉请求。案件受理费22004元，保全申请费5000元，共计27004元，由许秀玲负担。反诉费100元，由王国梁、李绪华负担。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，许秀玲于2016年8月30日向济南房天下房地产经纪有限公司支付中介服务费38700元本院认为，许秀玲与王国梁、李绪华签订的《房屋买卖合同》合法有效。2016年10月7日，王国梁、李绪华以许秀玲没有准备贷款资料、未申请贷款为由，表示不再履行合同义务。根据双方合同约定，贷款资料准备齐全后5个工作日办理申请贷款手续，但对于提交贷款资料的具体期限并无明确约定。同时，双方在合同中另约定，“任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款。因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行。”因本案合同未约定提交贷款资料的具体期限，王国梁、李绪华就此亦未向许秀玲进行催告，即表示不再履行，不符合合同约定，构成违约，应承担违约责任。许秀玲在本案中主张的违约责任为要求王国梁、李绪华赔偿损失，因许秀玲于2016年11月又另行购买了涉案房屋附近的另一套房屋，其在本案中主张未取得涉案房屋的房屋差价损失及评估费，缺乏法律依据，不应支持；许秀玲另要求支付中介服务费38700元，该请求符合合同约定，应予支持。综上所述，许秀玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初2660号民事判决第一项、第三项及案件受理费的负担；撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初2660号民事判决第二项；王国梁、李绪华于本判决生效之日起十日内赔偿许秀玲中介服务费38700元；驳回许秀玲的其他诉讼请求。二审案件受理费22004元，由王国梁、李绪华负担1100元，许秀玲负担20904元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年二月二十四日书记员  邢春艳