安徽省潜山县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0824民初680号原告（反诉被告）：安徽川鎏酒店投资管理有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇舒州西路，统一社会信用代码913408247810762262。法定代表人：郝晓鎏，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐安生，安徽皖激扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，安徽皖激扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽交运集团安庆汽运有限公司，住所地安徽省安庆市纺织南路1号，统一社会信用代码91340800151301177Ｙ（1－3）。法定代表人：彭宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈进元，安徽人人律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司，住所地安徽省潜山县梅城镇舒州大道917号。主要负责人：徐陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：陈进元，安徽人人律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽川鎏酒店投资管理有限公司（以下简称川鎏酒店公司）与被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司（以下简称安庆汽运公司）、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司（以下简称安庆汽运潜山分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）川鎏酒店公司的法定代表人郝晓鎏及其委托诉讼代理人徐安生，被告（反诉原告）安庆汽运公司、被告（反诉原告）安庆汽运潜山分公司的共同委托诉讼代理人陈进元、葛满生到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告（反诉被告）川鎏酒店公司于2016年3月5日向本院提出司法鉴定申请，经本院委托，安徽百友司法鉴定中心于2016年10月21日作出司法鉴定意见书。本案现已审理终结。川鎏酒店公司向本院提出诉讼请求：判令安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司共同赔偿川鎏酒店公司因解除房屋租赁合同而产生的各项损失共计18100900元（根据合同约定具体金额鉴定后确定）。诉讼过程中，川鎏酒店公司变更诉讼请求为：判令安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司共同赔偿川鎏酒店公司因解除房屋租赁合同而产生的各项损失共计13491875.60元（具体赔偿项目为：1、剩余租期内房屋装修装饰残值2605419.94元；2、酒店设备残值834297.00元；3、房屋扩建费用2531136.27元；4、剩余租期内的停业损失4264486.12元；5、房屋扩建费用自2007年1月1日起至2016年12月31日止按年利率10%计算的利息损失2531136.27元；6、60名职工提前终止劳动合同须支付的赔偿金615400元；7、违约金50000元；8、鉴定费60000元）。事实和理由：2006年12月1日，川鎏酒店公司与隶属于安庆汽运公司的安庆汽运潜山分公司签订了一份房屋租赁合同，安庆汽运潜山分公司将坐落在舒州西路16号的房屋共40余间出租给川鎏酒店公司作为餐饮、住宿使用，租期13年，自2007年1月1日起至2019年12月31日止，前两年租金为100000元，以后逐年增加，如安庆汽运潜山分公司提前终止租赁合同，应提前一个月通知，对承租人装潢部分的残值（含设备）进行补偿，如一方违约，支付守约方违约金50000元，并赔偿守约方全部损失。在租赁期间，经出租人和有关部门批准，川鎏酒店公司于2006年底在租赁的土地及房屋上，投资自建了约1700平方米的房屋。2014年12月4日，安庆汽运潜山分公司向川鎏酒店公司发出书面通知，以出租的房屋将由政府部门挂牌出让为由，决定解除双方签订的房屋租赁合同，并要求承租人做好搬迁准备工作。川鎏酒店公司在接到通知后，于2015年初书面告知安庆汽运潜山分公司，为支持其项目建设，对经营的川鎏大酒店予以停业，并通知出租人办理交接手续并要求启动违约赔偿机制。此后，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司及其主管部门多次召集川鎏酒店公司协商处理赔偿事宜，因故未果，致讼始。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司共同辩称，一、安庆汽运潜山分公司于2014年12月4日发给川鎏酒店公司的通知，不是单方解除租赁合同的通知。1、安庆汽运潜山分公司将坐落在舒州西路16号40余间房屋出租给川鎏酒店公司的租期是12年，因潜山县政府的政策要求，潜山县车站因迁建需对土地、房屋依法处置，安庆汽运潜山分公司于2014年12月4日向川鎏酒店公司出具的通知，是希望川鎏酒店公司就解除租赁合同提出书面意见，期待商量解除合同的相关事宜。2、发出通知之后，答辩人与川鎏酒店公司就合同解除相关事宜进行过多次协商，答辩人也从未提出双方的租赁合同已经解除，也从未要求川鎏酒店公司必须交还租赁物的期限。3、川鎏酒店公司实际也不认为上述通知是答辩人单方解除租赁合同的通知，因为川鎏酒店公司至2015年12月仍在使用租赁的房屋，足以证实川鎏酒店公司的意思表示。二、川鎏酒店公司主张答辩人赔偿其经济损失，无事实根据和法律依据。1、如前所述，答辩人没有单方面解除租赁合同，没有违约行为，无论其损失是否存在，答辩人均无需赔偿。2、假使上述通知是单方解除合同的通知，答辩人从未要求川鎏酒店公司停业，更从未要求其交还租赁物，没有给川鎏酒店公司造成任何经济损失。3、川鎏酒店公司一直到现在仍实际控制并使用租赁物，答辩人所发的通知没有给其造成任何经济损失。三、川鎏酒店公司主张经济损失，没有事实依据。1、安徽百友司法鉴定中心的鉴定意见书不能作为证据采信。2、川鎏酒店公司主张的房屋扩建费用的利息损失，没有事实根据和法律依据。3、川鎏酒店公司主张的60名职工提前终止劳动合同支付的赔偿金615400元，没有事实根据和法律依据。4、答辩人没有违约解除合同，川鎏酒店公司主张违约金50000元，没有事实根据。5、由于川鎏酒店公司申请的司法鉴定事项无须进行鉴定，其主张的鉴定费60000元，应由其自行承担。综上，请法院驳回川鎏酒店公司的全部诉讼请求。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司向本院提出反诉请求：1、判令川鎏酒店公司支付安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司2016年12月31日前租金290000元，并判令其中140000元自2014年12月11日起、其中150000元自2015年12月20日起，均至实际支付租金日止，按日千分之五支付延期付款滞纳金；2、判令川鎏酒店公司支付违约金50000元；3、反诉费用由川鎏酒店公司承担。事实和理由：安庆汽运潜山分公司系安庆汽运公司的下属分支机构。2006年12月1日，安庆汽运潜山分公司与川鎏酒店公司签订房屋租赁合同，约定将坐落于潜山县舒州西路16号的40余间房屋出租给川鎏酒店公司，租期12年，租金前两年为100000元，从第三年起以三年为一个周期，每个周期每年比上个周期每年增加10000元，各年的租金于上个年度的最后一个月内一次性支付，违约应支付违约金50000元，逾期交付租金按日千分之五支付滞纳金。经潜山县政府批准，安庆汽运公司准备独资建设潜山公路客运中心站项目，根据与潜山县人民政府签订的协议书，潜山县舒州西路县汽车站的土地（包括川鎏酒店公司租赁的房屋）已规划为商住用地，将依法进行转让，转让所得价款全额用于客运中心站的建设。为此，安庆汽运潜山分公司书面通知川鎏酒店公司，提出就解除合同事宜进行协商，但双方未就解除合同达成一致意见，租赁的房屋仍由川鎏酒店公司使用，其未按约定支付2015年度、2016年度租金，已构成违约，故提起反诉请求。川鎏酒店公司对安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司的反诉辩称，双方签订的租赁合同期限是13年，而不是安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司主张的12年，合同中约定期限从2007年1月1日起至2019年12月31日止；2、安庆汽运潜山分公司已在2014年底向川鎏酒店公司发出了解除合同通知书，双方租赁合同在2014年底就已经解除，所以安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司无权要求支付2015年度、2016年度租金。请法院驳回安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、川鎏酒店公司提交的证据。1、《房屋租赁合同》原件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但认为租赁期限是12年，合同中到期日2019年12月31日是误写，到期日应该是2018年12月31日。本院认定该证据符合证据的三性，其对租赁期限的表述分别为“最后一年（2019年1月1日至2019年12月31日）为15万元”、“租赁期限自2007年1月1日始至2019年12月31日止”、“为期12年”，上述内容有两次对租赁期限均表述到期日为2019年12月31日，其约定的租赁期限应为13年，“为期12年”的表述显属误算，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司质证认为到期日2019年12月31日是误写的观点不能成立，本院对该证据予以采信。2、报告原件两份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但认为报告是通过非法手段取得，虽然经过安庆汽运潜山分公司同意，但没有征得安庆汽运公司同意。本院认定该组证据符合证据的三性，其能反映2006年10月18日川鎏酒店公司向安庆汽运潜山分公司出具两份书面报告，要求对所租赁的大厅平顶上加盖一层徽式建筑、将原租赁的厨房撤除重建一幢五层的徽式建筑并在一层开通3.3米的安全通道，安庆汽运潜山分公司于2006年11月19日在报告中盖章确认同意改建，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司质证认为系非法取得，缺乏事实根据，本院对该组证据予以采信。3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书原件各一份及办理规划手续收费联络单复印件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但对其合法性持有异议，认为建设用地规划许可证用地单位是错误的，且整个建筑是违章建筑。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映潜山县建设局已于2006年12月27日批准许可川鎏大酒店对舒州西路16号厨房改建及大厅加层的建设，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司质证认为上述建筑是违章建筑，缺乏事实根据，本院对该组证据予以采信。4、通知原件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但对举证目的持有异议，认为该通知并非解除合同的通知，而是就解除合同事宜进行协商的意向及提议。本院认定该证据符合证据的三性，能反映安庆汽运潜山分公司于2014年12月4日向川鎏酒店公司发出书面通知，明确表示解除双方签订的租赁合同，并要求川鎏酒店公司在接到通知之日起二日内就解除合同事宜提出书面意见，并做好搬迁准备工作，上述通知意思表达明确，并无就解除合同征求川鎏酒店公司同意的意思表示，且限定川鎏酒店公司在接到通知之日起二日内提出书面意见并做好搬迁准备工作，依照法律规定，该通知到达对方时即视为解除合同，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司质证认为上述通知仅是就解除合同进行协商的意向及提议，无事实根据和法律依据，本院对该证据予以采信。5、回复及关于川鎏大酒店停业的告知函各一份、邮寄凭证原件三份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据符合证据的三性，能反映川鎏酒店公司于2014年12月8日向安庆汽运潜山分公司作出回复，要求对方承担全部违约责任并就酒店装修及设备1370万元、后期营业损失1125万元、职工解约补偿金100万元、自建房屋1000万元进行赔偿，川鎏酒店公司于2015年3月7日向安庆汽运潜山分公司邮寄函件，告知租赁的场所已停业并要求对赔偿问题进行协谈，安庆汽运潜山分公司于2015年3月9日签收了该邮件，本院对该组证据予以采信。6、关于督促办理房屋及设备交接的通知、回函原件各一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该组证据能反映川鎏酒店公司于2015年5月7日向安庆汽运潜山分公司发出通知，告知对租赁的房屋已于2015年3月4日停业，并要求于2015年5月10日派人对租用的房产及设备进行交接，安庆汽运潜山分公司于2015年5月8日回函表示只有在合同解约谈判达成一致后才有权利进行交接，本院对该组予以采信。7、川鎏大酒店员工补偿名单打印件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其三性均有异议，认为是川鎏酒店公司单方制作的。本院认定该证据系打印件，仅有川鎏酒店公司盖章，无任何员工签字确认，也无其他证据相印证，其客观性不足，本院对其不予采信。8、装修、设备等清单打印件九份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其三性均有异议。本院认定该组能反映川鎏酒店公司装修、设备等情况，其与安徽百友司法鉴定中心所作的司法鉴定意见书相印证，本院予以采信。9、厨房设备供货合同、酒店天然气安装工程合同、销售合同原件各一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但对其举证目的持有异议。本院认定该组证据能反映川鎏酒店公司在经营期间添置设备情况，与其上述装修、设备清单及司法鉴定意见书相印证，本院予以采信。10、川鎏酒店公司自2007年至2014年年度会计报表、税票、纳税证明及获奖证书等复印件若干份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对税票的真实性不持异议，但认为达不到举证目的，对会计报表真实性持有异议。本院认定该组证据能反映川鎏酒店公司多年来经营情况，其与上述司法鉴定意见书相印证，本院予以采信。11、借款借据复印件一份、收回贷款凭证复印件四份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但认为与本案无关联性。本院认定该组能反映川鎏酒店公司的法定代表人郝晓鎏于2009年4月7日向潜山县农村信用合作联社贷款200万元用于酒店装修及还款情况，本院予以采信。12、潜山公路客运中心站项目建设协议书复印件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其真实性不持异议，但对举证目的持有异议。本院认定该证据能反映2014年11月11日潜山县人民政府与安庆汽运公司就潜山公路客运中心站项目签订协议情况，本院予以采信。13、司法鉴定意见书原件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其持有异议，认为安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司没有单方解除合同，没有鉴定的必要，且鉴定内容存在许多错误，不能做为证据采信。本院认定该证据符合证据的三性，鉴定的程序合法，且鉴定人员已到庭接受了质询，对提出的问题作出了合理答复，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司虽对其持有异议，但未提供相反证据推翻上述司法鉴定意见，故本院对该证据予以采信。14、鉴定费发票原件一份。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对其持有异议，认为没有必要进行鉴定，鉴定费应由川鎏酒店公司自行承担。本院认定该证据符合证据的三性，能反映川鎏酒店公司花费50000元鉴定费的事实，本院予以采信。二、安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司提交的证据。1、回函、特快专递邮寄单复印件各一份。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为达不到举证目的。本院认定该组证据与川鎏酒店公司提交的上述证据6中回函的内容一致，本院对其客观性予以采信，但无法达到安庆汽运潜山分公司向川鎏酒店公司发出的通知并非解除合同的举证目的。2、关于督促办理房屋及设备交接的通知复印件一份。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为达不到举证目的。本院认定该组证据与川鎏酒店公司提交的上述证据6中关于督促办理房屋及设备交接的通知的内容一致，本院对其客观性予以采信，但无法达到系川鎏酒店公司单方停业的目的。3、照片复印件三份。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为照片只反映滚动字幕的一部分，没有反映整个内容，是断章取义，不能达到其举证目的。本院认定该证据虽客观真实，但照片仅能反映川鎏商务酒店的订餐信息，无法达到涉案房屋于2015年12月仍在使用的目的。4、发票复印件一份。川鎏酒店公司质证认为其与本案无关联性，发票是川鎏商务酒店经营使用的，与本案无关。本院认定该证据系复印件，客观性无法采信，且无法达到川鎏酒店公司另行开店、没有经济损失的目的。5、责令停止土地违法行为通知书复印件一份。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为这是潜山县土地管理局的停建通知，不能证明涉案扩建房屋是违章建筑，且川鎏酒店公司于2006年12月即依法办理了建筑审批手续。本院认定该证据虽客观真实，但川鎏酒店公司于2006年12月27日已依法办理了建筑审批手续，无法达到涉案改建房屋系违章建筑的目的。6、承包合同复印件一份。川鎏酒店公司对其持有异议，认为合同系复印件，且不真实，不发表质证意见。本院认定该证据系复印件，客观性无法采信。7、刑事裁定书复印件一份。川鎏酒店公司对其三性均持有异议。本院认定证据系复印件，客观性无法采信，且该证据所反映的是安庆汽运潜山分公司前负责人李前明的犯罪事实，并不影响涉案改建房屋的合法性。8、国有土地使用权证复印件一份。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为与本案无关联性。本院认定该证据客观真实，能反映涉案租赁房屋占用土地的使用性质，本院予以采信。9、扩建工程预算书（提交的复印件已核对与原件一致）、扩建工程决算书复印件各一份。川鎏酒店公司对扩建工程预算书的真实性不持异议，对扩建工程决算书的真实性持有异议，认为均没有征得川鎏酒店公司的同意，川鎏酒店公司实际投入扩建费用500万元。本院认定扩建工程预算书虽然客观真实，但无其他证据相印证，达不到其举证目的，扩建工程决算书系复印件，客观性无法采信。10、临街工程决算书复印件一份。川鎏酒店公司对其持有异议，认为系复印件，不发表质证意见。本院认定该证据系复印件，客观性无法采信。11、房屋租赁合同复印件一份。川鎏酒店公司对其持有异议，认为系伪造的证据，要求法庭进行处罚。本院认定该证据系复印件，且与川鎏酒店公司提交上述证据1原件的内容不一致，本院不予采信。12、关于川鎏大酒店临街仿古装修的报告复印件一份。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为安庆汽运潜山分公司仅支付了临街装修工程中很少一部分费用。本院认定该证据客观真实，能反映川鎏酒店公司报告要求安庆汽运潜山分公司解决临街装修工程款的事实，本院予以采信。13、发票复印件二十份、对账单复印件两份、借款凭证复印件一份。川鎏酒店公司对发票的三性均有异议，认为与本案无关，对对账单、借款凭证的真实性不持异议，但认为安庆汽运潜山分公司仅支付了临街装修工程款160000元。本院认定发票无法反映与本案的关联性，本院不予采信，对账单、借款凭证能反映川鎏酒店公司的法定代表人郝晓鎏的妻子张水苗以借款的形式在安庆汽运潜山分公司支取120000元用于临街仿古外墙装修，本院予以采信。14、会计记账凭证复印件十二页。川鎏酒店公司对其真实性不持异议，但认为安庆汽运潜山分公司仅支付了临街外墙装修工程款合计160000元，不能达到其举证目的。本院认定该组证据能反映安庆汽运潜山分公司向川鎏酒店公司支付了临街外墙装修工程款160000元的事实，本院予以采信。三、本院调取的证据。1、鉴定人任某、李某1庭证言。川鎏酒店公司对该证据不持异议。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对该证据持有异议，认为鉴定人员没有鉴定资质，鉴定结果没有相应的依据，鉴定人所作的鉴定不具有客观性、合法性，不能作为证据采信。本院认定鉴定人任某、李某2出庭证言已对鉴定过程作出了合理说明，并接受了双方当事人及法庭的质询，其与安徽百友司法鉴定中心所作的司法鉴定意见书相印证，本院予以采信。2、安徽百友司法鉴定中心出具的情况说明原件一份、鉴定现场勘验记录复印件一份、鉴定现场照片两份。川鎏酒店公司对该组证据不持异议。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司对该组证据持有异议，认为情况说明的内容不具有真实性，鉴定时没有对资产进行清点，认为现场勘验记录没有反映对财务凭证进行查看。本院认定该组证据能反映鉴定机构人员依法开展鉴定工作，且双方当事人的代理人或代表及本院技术部门工作人员均到场参与，对现场进行了勘察、清点及财务审查，符合法定程序，其与司法鉴定意见书、鉴定人员出庭证言相印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自1997年起，潜山县川鎏大酒店有限公司（川鎏酒店公司的原称，以下均称川鎏酒店公司）即承租安徽省交通集团安庆汽运有限公司潜山分公司（安庆汽运潜山分公司的原称，以下均称安庆汽运潜山分公司）所有的位于潜山县梅城镇舒州西路十六号的房屋经营川鎏大酒店。在租赁期间，川鎏酒店公司于2006年10月18日向安庆汽运潜山分公司出具两份报告，报告反映的主要内容为：为响应县委、县政府靓化一条街的决策，川鎏大酒店租赁的贵公司房产需进行改造装饰，在大厅平顶上加盖一层8开间、13米×27米的徽式建筑，需对原租赁的厨房拆除改造，并建一五层的徽式建筑，在一层开通3.3米的安全通道。2006年11月19日，安庆汽运潜山分公司及其原负责人李前明分别在上述两份报告中盖章及签字，并分别签署“同意”、“同意改建”字样。2006年10月8日起至2006年12月31日止，川鎏酒店公司在租赁的上述房屋前楼（临街）上加盖一层徽式建筑，对后部原厨房进行拆除并重建一幢五层楼房，同时，对川鎏大酒店整体进行了仿古装修。2006年12月27日，潜山县建设局向川鎏大酒店颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书，批准许可川鎏大酒店对舒州西路16号厨房改建及大厅加层的建设。2006年12月1日，川鎏酒店公司（合同乙方）与安庆汽运潜山分公司（合同甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：一、甲方自愿将座落在舒州西路十六号的房屋座南朝北（朝向）共40余间（其中：门面房8间，其余为一般商用房）整体租赁给乙方使用，乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。二、双方协议上述房屋年租金：前两年为人民币10万元；从第三年起，以三年为一个周期，每个周期每年比上个周期每年增加一万元租金，第一个周期为每年12万元（2009年1月1日至2011年12月31日）；最后一年（2019年1月1日至2019年12月31日）为15万元。租赁期限自2007年1月1日始至2019年12月31日止，为期12年，租金按年结算；第一年租金由乙方在签订本合同时用现金形式一次性支付给甲方，以后各年租金一律于上个租赁年度的最后一个月内（10日前）由乙方用现金形式一次性支付给甲方。…四、…乙方保证承租上述房屋仅作为餐饮、住宿使用，若需改变用途，必须征得甲方同意。五、房屋租赁期内，甲方保证并承担下列责任：…3、若甲方因企业改制、房屋产权变更等重大政策性调整或对房屋进行整体改造，应继续维护合同的严肃性；如甲方坚持要求提前终止租赁合同的，应提前壹个月通知乙方，对乙方装潢部分的残值（含设备），由甲乙双方进行协商补偿，协商不成的，则委托权威机构评估，并按合同终止时的评估价格对乙方进行补偿。但合同期满，若一方不愿续租，则乙方对房屋墙窗及地面装潢部分应无偿交归甲方所有，不影响房屋结构的可移动的设备、工具等由乙方自行迁出；若乙方坚持要拆除对房屋墙窗及地面的装潢，则必须将其恢复至开始租用时的原状，交甲方验收。验收不合格的，乙方应进行修补，直至甲方验收合格。否则造成的损失均由乙方承担。六、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行改造，装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。…七、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，责任一方应承担违约金伍万元，所造成的损失也由责任一方全额承担。乙方逾期交付租赁标的，每逾期一日，由甲方按欠缴租金额的千分之五向乙方加收滞纳金。…十三、本合同一式叁份，甲乙双方各执壹份，壹份交潜山公司财务科存查，经双方签字后于2007年1月1日始生效。以前双方签订的有关上述房屋的租赁合同同时终止。十四、双方约定的其它事项：…4、乙方应在签订本合同的同时，结清以前年度所欠甲方的各项费用。…7、因考虑乙方对房屋改造、装潢的规模较大，工期较长，故给予乙方五个月的租金优惠，在第一个租赁年度租金内一次性核减。2007年，川鎏酒店公司法定代表人郝晓鎏的妻子张水苗向安庆汽运潜山分公司出具借据一份，借款120000元用于上述房屋的外墙装修。2012年9月份，川鎏酒店公司与安庆汽运潜山分公司进行对账结算，同意上述借款120000元及另行支付的40000元合计160000元，冲抵安庆汽运潜山分公司支付给川鎏酒店公司的外墙装修款。2014年11月11日，潜山县人民政府（合同甲方）与安徽省交通集团安庆汽运有限公司（合同乙方，安庆汽运公司的原称，以下均称安庆汽运公司）签订一份《潜山公路客运中心站项目建设协议书》，约定的主要内容为：乙方拟在天柱山旅游度假区建设潜山公路客运中心站，甲方在位于潜山县梅城镇天柱山路和皖山路交叉口提供土地55亩，供乙方投资建设中心站项目。甲方同意尽快将中心站项目用地划拨供给，乙方负责在2014年年底动工建设。乙方位于潜山县梅城镇舒州西路的县汽车站的土地，在甲方县城总体规划中属商住用地，由乙方择时依法自行处置。其房地产出让价款，甲方除收取财税部门应计提的基金和税收外，其余资金由甲方在收款后1个月内给予安排，全额用于客运中心站建设。甲方成立由政府相关部门组成的县汽车站迁建指挥部，统一协调中心站建设和县汽车站搬迁等工作。2014年12月4日，安庆汽运潜山分公司向川鎏酒店公司发出书面通知一份，内容为：“川鎏大酒店有限公司暨郝虹鎏同志：贵公司于二00六年十二月一日与我公司签订房屋租赁合同，该合同约定由贵公司租赁我公司位于梅城镇舒州西路十六号共四十余间房屋经营餐饮住宿，租赁年限12年。…2014年11月，安庆公司与潜山县人民政府签订（客运中心站项目建设协议书）正式启动中心站建设项目，并明确我公司位于潜山县梅城镇舒州西路的县汽车站土地、房屋由政府部门挂牌出让，出让价款全额用于客运中心站建设。因贵公司与我公司签订租赁合同的土地、房屋位于拟挂牌出让范围内，故必须解除合同。为此我公司特发通知，望贵公司自接到本通知之日起二日内就解除合同事宜提出书面意见，并做好搬迁准备工作。”。同年12月8日，川鎏酒店公司向安庆汽运潜山分公司发出书面回复一份，内容主要为：川鎏酒店公司于2014年12月4日收到安庆汽运潜山分公司解除合同通知，特回复如下：一、贵公司因自身原因，提出单方面解除合同，须承担全部违约责任，并应对我公司因此造成的经济损失承担全部赔偿责任（包括酒店装修及设备1370万元、后期营业损失1125万元、职工解约补偿金100万元）。二、通知未提及我公司自建的1600平方米房屋，该房是经贵公司同意，有关部门批准建造，价值约1000万元，其产权归我公司所有。三、由于贵方原因，已严重影响酒店的经营及员工的稳定性，望速启动赔偿机制。2015年3月4日，川鎏酒店公司向安庆汽运潜山分公司邮寄一份告知函，内容主要为：根据贵公司2014年12月4日的通知，为支持贵公司的建设和潜山的发展，我公司已对租赁贵公司房屋经营的川鎏大酒店含泪忍痛予以停业。为维护社会的稳定和贵公司的正常经营，请贵公司尽快授权安排专人依法对我公司造成的损失赔偿进行协谈，并就此函给予书面回复。2015年3月9日，安庆汽运潜山分公司签收该函。2015年5月7日，川鎏酒店公司向安庆汽运潜山分公司邮寄一份通知，内容主要为：根据贵公司2014年12月4日发给我公司必须解除合同的通知的要求，我们为大局着想，已于2015年3月4日停业，并已做好搬迁工作，但你公司未于交接，现书面通知贵公司于2015年5月10日派人对我公司租用的房产及添置的设备等进行交接。2015年5月8日，安庆汽运潜山分公司向川流酒店公司发出回函一份，内容主要为：你公司《关于督促办理房屋及设备交接的通知》，收悉。应潜山县人民政府关于搬迁潜山县老汽车站的相关要求，我公司与你公司就川鎏酒店租赁我方土地、房产等相关事家进行了多次解约谈判。一直至今双方未就合同解约谈判达成一致。在租赁合同解约谈判达成协议之前，你方任何举措均为你方单方面行为。只有在合同解约谈判达成一致，双方签订解约协议后，我方才有权利与你方进行后续交接。在本案审理期间，经川鎏酒店公司申请并经本院委托，安徽百友司法鉴定中心于2016年10月21日对“川鎏大酒店”剩余租期内（指2015年3月4日至2019年12月31日）房屋装饰装修及酒店设备残值等作出司法鉴定意见书（鉴定基准日为2015年3月4日），鉴定意见如下：1、剩余租期内房屋装饰装修残值为人民币2605419.94元；2、剩余租期内酒店设备残值为人民币834297元；3、扩建建筑物现值为人民币2278022.64元；4、剩余租期内的停业损失为人民币4264486.12元。川鎏酒店公司花去鉴定费用51200元。庭审中，川鎏酒店公司与安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司一致确认川鎏酒店公司对2014年12月31日之前的租金已全部付清，对2015年1月1日之后的租金未再支付。安庆汽运潜山分公司系安庆汽运公司的下属分公司，已领取营业执照。本院认为，本案的争议焦点为：1、安庆汽运潜山分公司于2014年12月4日向川鎏酒店公司发出的通知是否为单方解除合同通知，进而川鎏酒店公司的本诉请求能否得到支持。2、安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司的反诉请求能否得到支持。针对争议焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自当事人一方主张解除合同的通知到达对方时解除。结合本案，因潜山县人民政府与安庆汽运公司于2014年11月11日签订《潜山公路客运中心站项目建设协议书》，该协议约定安庆汽运公司拟在天柱山旅游度假区建设潜山公路客运中心站，该公司原位于潜山县汽车站的土地由安庆汽运公司择时依法自行处置，其房地产出让价款，除收取财税部门应计提的基金和税收外，其余资金全额用于客运中心站建设，并成立由政府相关部门组成的县汽车站迁建指挥部，统一协调中心站建设和县汽车站搬迁等工作。基于上述原因和背景，安庆汽运潜山分公司于2014年12月4日向川鎏酒店公司发出通知，载明“…因贵公司与我公司签订租赁合同的土地、房屋位于拟挂牌出让范围内，故必须解除合同。为此我公司特发通知，望贵公司自接到本通知之日起二日内就解除合同事宜提出书面意见，并做好搬迁准备工作。”，上述通知内容具体明确，安庆汽运潜山分公司做出了要求解除双方于2006年12月1日签订的《房屋租赁合同》的意思表示，且解除合同的通知于同日到达川鎏酒店公司，已依法生效。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司辩称上述通知仅为解除合同的意向而并非解除合同的通知，该观点缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述《房屋租赁合同》条款中“若甲方因企业改制、房屋产权变更等重大政策性调整或对房屋进行整体改造，应继续维护合同的严肃性；如甲方坚持要求提前终止租赁合同的，应提前壹个月通知乙方，对乙方装潢部分的残值（含设备），由甲乙双方进行协商补偿，协商不成的，则委托权威机构评估，并按合同终止时的评估价格对乙方进行补偿。”的约定，川鎏酒店公司诉求安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司支付剩余租期内房屋装饰装修残值2605419.94元、剩余租期内酒店设备残值834297元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但安庆汽运潜山分公司已支付的外墙装修款160000元，应从上述给付款项中扣除。在租赁期间，经安庆汽运潜山分公司书面同意，川鎏酒店公司在租赁的房屋前楼（临街）上加盖一层徽式建筑，对后部原厨房进行拆除并重建一幢五层楼房，并办理了合法建设手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司在合同解除后应对上述扩建费用予以赔偿，但川鎏酒店公司诉求支付房屋扩建费用2531136.27元，与鉴定的实际价值数额2278022.64元不符，本院予以部分支持。因上述《房屋租赁合同》约定的合同终止时间为2019年12月31日，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司因自身原因要求提前解除《房屋租赁合同》，其应对解除合同而产生的经济损失向川鎏酒店公司承担赔偿责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对剩余租期内川鎏酒店公司的停业损失4264486.12元属于川鎏酒店公司如约履行合同可以获得的利益，安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司应予赔偿。川鎏酒店公司诉求安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司支付房屋扩建费用的利息损失2531136.27元（自2007年1月1日起至2016年12月31日止按年利率10%计算），无法律依据，本院不予支持。川鎏酒店公司诉求安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司支付60名职工提前终止劳动合同须支付的赔偿金615400元，因川鎏酒店公司未提交充足的证据予以证实该项损失的存在，该项诉求缺乏事实根据，本院不予支持。川鎏酒店公司诉求安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司支付违约金50000元，上述《房屋租赁合同》条款中虽有“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，责任一方应承担违约金伍万元，所造成的损失也由责任一方全额承担。”之约定，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉法律若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，违约金以填补合同守约方的实际损失为目的，川流酒店公司已主张了解除合同的实际损失且得到赔偿的情况下，又主张合同违约金，无事实根据和法律依据，本院对该项诉求不予支持。川鎏酒店公司诉求安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司支付鉴定费60000元，鉴定费用数额应以川鎏酒店公司实际支付的51200元予以确定，本院对该项诉求部分支持。针对争议焦点2，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。结合本案，安庆汽运潜山分公司于2014年12月4日向川鎏酒店公司发出解除合同通知并于同日送达川鎏酒店公司，合同即已终止，川鎏酒店公司于2015年3月4日停业并书面通知了安庆汽运潜山分公司，之后又于2015年5月7日向安庆汽运潜山分公司发出通知，要求于同年5月10日进行交接，但安庆汽运潜山分公司回函不同意交接，川鎏酒店公司已尽到合理的通知、提示义务，对合同解除后至川鎏酒店公司停业期间，因川鎏酒店公司实际占用租赁物，并发挥了经济效益，根据公平合理的原则，川鎏酒店公司对该期间的占用使用费可参照合同约定的租金标准予以给付。安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司诉求川鎏酒店公司按日千分之五支付延期付款滞纳金及支付违约金50000元，因解除合同系安庆汽运潜山分公司单方提出，川鎏酒店公司并无主观过错，且合同解除后，尚未履行的，终止履行，川鎏酒店公司对2015年度、2016年底租金已无支付义务，川鎏酒店公司无逾期支付租金的违约行为，故本院对安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司的该项诉求不予支持。综上所述，本院对川鎏酒店公司的本诉诉讼请求、安庆汽运公司、安庆汽运潜山分公司的反诉诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司赔偿原告（反诉被告）安徽川鎏酒店投资管理有限公司剩余租期内房屋装饰装修残值2445419.94元（2605419.94元-已支付的外墙装修款160000元）、剩余租期内酒店设备残值834297元、扩建建筑物价值2278022.64元、剩余租期内的停业损失4264486.12元；上述款项于本判决生效之日起三个月内支付。二、驳回原告（反诉被告）安徽川鎏酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）安徽川鎏酒店投资管理有限公司向被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司支付2015年1月1日至2015年3月3日期间租赁物占用使用费23780.72元（140000元／年÷365天×62天）；上述款项于本判决生效之日起三个月内支付。四、驳回被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费102751元，由原告（反诉被告）安徽川鎏酒店投资管理有限公司负担22195元，由被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司共同负担80556元；反诉案件受理费3650元，由原告（反诉被告）安徽川鎏酒店投资管理有限公司负担395元，由被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司共同负担3255元。鉴定费51200元，由被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司、被告（反诉原告）安徽交运集团安庆汽运有限公司潜山分公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  张文胜审 判 员  汪全红人民陪审员  沈前进二〇一七年三月十七日书 记 员  江菲菲附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…（二）合同解除；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。