广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23405号上诉人（原审被告）：潘沛坚，男，1967年2月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：成虎，广东华穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁永肇，男，1970年12月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：靳荣举、林礽怡，均系广州金鹏律师事务所律师。上诉人潘沛坚因与被上诉人梁永肇租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人潘沛坚上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回梁永肇的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用全部由梁永肇承担。事实与理由：一审判决认为双方的《场地租赁合同》将农业用地用作非农建设，因此认定合同无效。而作出该认定的理由仅仅简单阐述为“租金标准、场地建设安排等”，此认定没有任何事实依据。现代农业在许多领域都可以创造客观的经济效益，所需农业用地也完全可以承受较高的租金标准，况且双方所约定的租金与2015年因工程建设需临时占用的补偿费标准持平，属于合理甚至偏低水平。至于场地建设安排，潘沛坚更是不清楚究竟是什么安排，才导致一审判决认为涉诉合同属于无效合同。没有任何证据显示，在双方签订《场地租赁合同》前，潘沛坚已明知梁永肇租赁场地将用于非农项目，更没有任何证据证明潘沛坚允许或支持梁永肇在租赁场地非法开展非农项目经营。相反，在双方所签订的《场地租赁合同》中，明确约定了梁永肇应“保证所经营的项目均符合国家法律、法规及环保要求”。该约定完全可以证明梁永肇在没有取得政府许可或依法改变土地用途之前，非法经营非农项目的全部后果理应由梁永肇承担，潘沛坚没有任何过错。被上诉人梁永肇辩称，一审判决查明事实清楚，请求依法驳回潘沛坚的上诉请求。梁永肇一审诉讼请求为：1.确认《场地租赁合同》无效；2.潘沛坚退还梁永肇已支付的2018年7月租金133330元、押金266660元、场地款10万元、合计499990元；3.潘沛坚赔偿梁永肇各项损失共129556元（包括场地清理费9000元、围挡费39000元、安全网购置费1016元、电费130元、锌瓦铁棚搭建费79160元、门网安装费1250元）；4.本案诉讼费由潘沛坚承担。一审法院查明：2016年11月18日，潘沛坚出具《收据》（暂收到梁永肇场地款10万元）确认收取梁永肇10万元。2018年5月17日，梁永肇（承租方、乙方）、潘沛坚（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区珠村第十一股份合作经济社土名（崩坎）地块，该地块已平整好，三通一平出租给乙方使用，租期自2018年5月1日至2024年12月31日，由2018年7月1日开始计租，甲方出租的场地，乙方需办理牌照手续、消防、用电、道路、建筑等所产生的费用均由乙方承担。现有地块的土地已倒混凝土固化的场地每月租金按8元/平方米计算，共11422.22平方米，每月租金合计91378元，其余地块每月租金按5元/平方米计算，共8390.23平方米，每月合计租金41952元。押金为266660元。合计每月租金133330元。从第三年开始每两年递增一次，每次递增5%。乙方每个月转账支付一次租金，乙方在本合同签订后5天内支付押金和一个月租金，以后每月的租金在5号前支付给甲方。在租赁期内，甲方负责理顺上述场地的权属及边界关系；甲方现有的锌瓦棚的两房屋共315平方米和现有锌瓦棚185.6平方米，围墙96米。自本合同签订之日起，甲方应在5天内交付场地给乙方使用。在租赁期内，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾5日，乙方须按半年总租金的5%向甲方支付违约金，如逾期一个月，甲方有权单方解除合同等；乙方进场后所产生的一切费用及一切政府部门行为，甲方只负责租赁场地，与甲方无关，乙方对租赁合同范围内的治安秩序、安全保卫、环境卫生、市政设施、安装事故负责；乙方负责租赁场地上建筑物的建设，维护和经营活动中产生的一切费用，并保证所经营的项目均符合国家法律、法规及环保要求，不得对周围居民造成空气污染、不得随意排放废水、废物；场地西侧为甲方原有厂房，乙方应留7米宽路面让车辆进出。违约责任：在租赁合同生效期间内，如甲乙双方任何一方中途违约，导致合同提前终止，须赔偿对方因解除合约而给对方造成的所有损失和对方所投资的费用。于2016年11月18日暂收梁永肇的场地款10万元将一笔勾销，互不追究。该地面积见附图。2018年5月17日，潘沛坚出具收据确认收取梁永肇押金266660元、2018年7月租金133330元。2018年6月7日，梁永肇转账39000元给潘沛坚。潘沛坚出具《收据》，内容为：收到梁永肇场地围档费用39000元，围档全部归梁永肇所有。对于该费用，潘沛坚表示属于梁永肇向上一手租户中国建筑第二工程局有限公司广州分公司支付的围栏顶手费，与其无关，其收取该39000元已转交该公司；梁永肇则表示其向潘沛坚购买，交还场地时存在，但现状不知情。2018年6月26日，梁永肇通过他人微信向潘沛坚提出质疑，提出面积不符及未经村同意不能转租、改变用途，双方就此进行沟通。2018年7月25日，梁永肇向潘沛坚发出《律师函》，称合同签订后才收到《鱼塘承包合同》、《鱼塘承包补充协议》复印件，该地块面积仅为20.4亩，经营用途为“发展养鱼生产”、且“未经甲方同意，不准乙方擅自转包让，不准改作非农业用地”等，就租赁的合法性提出质疑，要求提供证明文件，否则中止合同，暂停支付租金，保留权利等。2018年8月1日，梁永肇向潘沛坚发出《关于要求接管场地、退还租金及赔偿损失的律师函》费用函件显示拒收），要求潘沛坚在2018年8月6日接管场地，协商退还款及赔偿事项。关于2016年11月18日的10万元，潘沛坚表示因梁永肇曾租赁部分场地，已实际履行完毕，故在2018年5月17日签订合同明确“互不追究，一笔勾销”；梁永肇则表示2018年5月17日前未签订合同，该10万元为订金。关于损失，梁永肇提交其他人的转账记录及收据，称接收场地后产生场地清理垃圾费8000元、电费130元，潘沛坚不予确认，抗辩只有收据没有发票，且属于梁永肇自身行为，与其无铁关。另梁永肇出示其与他人签订的《合作协议》，由他人搭建锌瓦棚，为此转账他人款项，潘沛坚抗辩属于梁永肇自行搭建，且城管部门认为是违章建筑故要求梁永肇拆除，与其无关。一审庭审时，潘沛坚表示铁硼已被城管拆除。对于场地的权属来源，梁永肇出示：1.甲方为发包方广州市天河区东圃镇珠村第十一股份合作经济社，乙方为承包人潘沛坚于1996年1月1日签订的《鱼塘承包合同》（复印件），约定：甲方同意将崩坎（土名）所属老化橙园地面积为20.4市亩由乙方自行出资开挖鱼塘，作为承包发展养鱼生产用地，承包期为15年（1996年1月1日至2010年12月31日），承包款以每亩每年400元计算，甲方拥有土地所有权，乙方只有使用经营管理权，未经甲方同意，不准乙方擅自转包让，不准改作非农业用地，否则甲方有权单方终止本合同收回承包用地等；2.2004年9月11日的《鱼塘承包补充协议》，约定：乙方原合同期是从1996年1月1日起至2010年12月31日，由于乙方提出投一批资金搞水利，加固堤围等，乙方继续按原合同条款不变，续期14年，从2011年1月1日至2024年12月31日，在2011年1月1日起其租金按每年每市亩600元等。对于该《鱼塘承包合同》，潘沛坚予以确认为其向梁永肇披露的合同，证明其享有经营权。潘沛坚为支持其抗辩，为此出示：1.2018年8月8日，潘沛坚的《申请报告》，内容为：本人潘沛坚于2018年5月17日与梁永肇签订《场地租赁合同》，请贵社大力支持。报告尾部签署“同意转租”并加盖“广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社”公章；2.2015年11月25日潘沛坚与中国建筑第二工程局有限公司广州分公司签订的《临时用地租赁协议书》，约定潘沛坚将天河区黄云路南侧用地名称“崩坎”10797平方米土地作临时施工用地，自2015年10月21日至2017年12月21日，其中I类用地每月每平米补偿8元；II类用地每月每平方米补偿5元，26个月共计2056314元等，拟证明土地可合法经营使用；3、广州市天河区珠吉街珠村第十一股份合作经济社于2016年1月20日出具的《土地使用证明》，内容为位于“崩坎”、“老化橙园地”土地现发包给村民潘沛坚，使用经营管理权归村民潘沛坚，承包合同于2004年9月10日签订，期限为2011年1月1日至2024年12月31日。对于上述证据，梁永肇表示无法证明村组织同意将涉案土地作建设用途或非农用途。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损坏社会公共利益。潘沛坚向村组织以承包鱼塘取得土地承包权，其与梁永肇签订《场地租赁合同》，从约定的租金标准、场地建设安排等，实际将农业用地用作非农建设，双方签订的《场地租赁合同》违反强制性法律规定，依法无效。梁永肇请求确认《场地租赁合同》无效具有法律依据，予以支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，对于使用农业用地作非农建设，双方均有过错。双方对行政主管部门拆除铁硼等事实无异议，梁永肇主张其在接收土地后进行建设被拆除，及后发函退出涉案土地，予以采纳。现潘沛坚继续持有押金266660元缺乏依据，应予返还。对于已付租金133330元，鉴于梁永肇事实使用土地，时间短暂，双方应承担各自过错责任，一审法院从公平角度，判令潘沛坚返还106664元。对于梁永肇主张的超出部分，予以驳回。对于场地款10万元，该款发生在2016年11月18日，梁永肇长期未向潘沛坚主张返还该款，而在2018年5月17日签订《场地租赁合同》时明确“互不追究，一笔勾销”，双方意思表示真实，即对10万元债权债务互清，梁永肇主张该款为《场地租赁合同》的订金缺乏事实依据，有违交易常理，不予采纳。梁永肇主张返还该10万元款项缺乏依据，不予支持。对于第3项诉讼请求的围档费39000元，潘沛坚本人收取该款，其抗辩为代上一手租户收取的费用，该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。潘沛坚未有合理依据举证该款的用途，由其承担举证不能的法律责任，对于该39000元，应予返还。对于梁永肇第3项诉讼请求的其他投入损失，该主张为其单方证明，未经潘沛坚参与或确认，现基于合同无效，由其自行承担损失，对于梁永肇的相应主张，予以驳回。综上，一审法院根据依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认梁永肇、潘沛坚签订的《场地租赁合同》无效。二、潘沛坚于判决发生法律效力之日起10日内向梁永肇返还押金266660元、租金106664元。三、潘沛坚于判决发生法律效力之日起10日内向梁永肇返还围档费39000元。四、驳回梁永肇的其他诉讼请求。如果潘沛坚未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向梁永肇支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10195元，由梁永肇负担2610元，由潘沛坚负担7585元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，潘沛坚向本院提供了以下证据：1.函件及快递单，拟证明经潘沛坚多次与梁永肇联系，但梁永肇拒接电话，故潘沛坚于2018年8月9日向梁永肇发函，要求梁永肇直接和潘沛坚联系；2.《营业执照》，拟证明潘沛坚于2009年已经在涉案场地开办种植场，反映涉案场地可以进行农业经营。经质证，梁永肇认为潘沛坚提交的上述证据不属于新证据，法院不应接纳，且上述证据与本案没有关联。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于双方签订的《场地租赁合同》的效力问题。本案诉讼中，双方均确认涉案土地的性质为农用地。综合《场地租赁合同》约定的“该地块已平整好，三通一平出租给乙方使用”、“土地已倒混凝土固化的场地”、“乙方负责租赁场地上建筑物的建设”等内容来看，一审认定双方实际约定将涉案土地用作非农建设，并无不当。鉴于双方约定内容违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地使用权不得出租用于非农建设的禁止性规定，一审认定该《场地租赁合同》无效并无不当，本院予以认可。对于使用农用地作非农建设，双方均有过错，潘沛坚主张合同无效的责任全部由梁永肇承担，理由不充分，本院不予采纳。此外，一审对于合同无效后果的清理问题，处理上并无明显不当，本院亦予维持。综上，潘沛坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7585元，由潘沛坚负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年二月二十一日书记员 李 爽曾凡峰何冠莲