江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终9567号 上诉人（原审被告）：苏州天中资产评估事务所（普通合伙），住所地苏州市姑苏区南环东路28号。 执行事务合伙人：龚健，经理。 委托诉讼代理人：刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所,住所地苏州工业园区星海街198号星海大厦1幢8楼。 负责人：于志强，主任。 委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆熠，江苏昊强律师事务所实习律师。 上诉人苏州天中资产评估事务所（普通合伙）（以下简称天中事务所）因与被上诉人江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所（以下简称苏亚金诚苏州分所）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天中事务所上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项；一二审诉讼费由苏亚金诚苏州分所承担。事实和理由：1、天中事务所的公章、财务章、账册都在苏亚金诚苏州分所处，并由苏亚金诚苏州分所的财务人员代为记账并进行会计处理，租金也是由苏亚金诚苏州分所自行扣除，苏亚金诚苏州分所提交的2014年10月20日的房屋租赁合同并非天中事务所所签订，非其真实意思表示。2、假设苏亚金诚苏州分所所举证的房屋租赁合同真实，也只能证明双方就租赁面积达成了一致，不能证明苏亚金诚苏州分所将250平方米的房屋交付给了天中事务所，天中事务所实际使用的是26平方米的一间办公室，其他房屋均未使用过。3、在苏亚金诚苏州分所处起诉前，未主张过2014年度的租金，因此2014年的租金已过诉讼时效。 被上诉人苏亚金诚苏州分所答辩称：：1、一审查明事实清楚，天中事务所与苏亚金诚苏州分所均系独立法人，独立记账，公章、财务章均由天中事务所自己管理。双方于2014年10月20日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，天中事务所于2011年8月1日起就开始使用涉案房屋，2014年10月20日双方补签合同是对实际使用面积、租赁期限、租金的确认，与事实相符，不存在天中事务所所述的签订合同后，苏亚金诚苏州分所未交付250平米使用面积的问题。2、苏亚金诚苏州分所要求天中事务所支付2015年之前的租金并未超过诉讼时效。合同期内的租金系连续发生的债务，应以最后一期租金履行期限届满时开始计算诉讼时效，请求维持一审判决。 原审原告苏亚金诚苏州分所向一审法院起诉请求：1、判令天中事务所支付租金382481.38元及利息83189.7元（以382481.38元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%，自2011年8月1日起计算至实际给付之日止，暂计算至2016年7月31日），合计465671.08元；2、本案的诉讼费用由天中事务所承担。审理中，苏亚金诚苏州分所将诉讼请求变更为：1、判令天中事务所支付租金373848.06元及逾期利息（以373848.06元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率，自2016年8月1日起计算至实际给付之日止）；2、天中事务所立即腾空涉案房屋，交还房屋；3、天中事务所支付房屋占用使用费（自2016年8月1日至实际交还房屋之日止，按年租金95000元计算）；4、本案的诉讼费用由天中事务所承担。审理中，因天中事务所已自行搬离涉案房屋，苏亚金诚苏州分所撤回上述第二项诉讼请求，并将上述第三项诉讼请求调整为：判令天中事务所支付2016年8月1日至2016年8月25日期间的房屋占有使用费，按年租金95000元计算。 一审法院经审理认定事实如下：苏州市姑苏区南环东路28号大楼的产权人系江苏省苏州工商行政管理局（以下简称“苏州工商局”）。 2011年12月17日，涉案房屋产权人苏州工商局（甲方）与案外人江苏天华大彭会计师事务所有限公司苏州分所（乙方，以下简称“天华大彭苏州分所”）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区南环东路28号大楼的第二层房屋出租给乙方，用途为公司办公场所，房屋面积为1200平方米；租期十年，自2011年8月1日至2021年7月31日止；该合同还对其他相关事项做出约定。 此后，因天华大彭苏州分所与苏亚金诚苏州分所实行联合重组，天华大彭苏州分所的全体从业人员于2013年7月1日起陆续转入苏亚金诚苏州分所，并以苏亚金诚苏州分所的名义对外执业，业务范围不变。2013年12月，因原“江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司”转制为“江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）”，原“江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司苏州分公司”变更为“江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所”。2014年3月26日，苏州工商局（甲方）与天华大彭苏州分所（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》一份，约定甲、乙双方就涉案房屋签订的租赁合同履行情况良好，由于乙方从2014年1月1日起改制为苏亚金诚苏州分所，鉴于此，终止原房屋租赁合同，经双方协商达成协议：原房屋租赁合同租赁期计至2021年7月31日止，从2014年1月1日起，尚未履行的合同内容终止执行；原合同终止后，甲方即与苏亚金诚苏州分所签订房屋租赁合同。同日，苏州工商局（甲方）与原告苏亚金诚苏州分所（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区南环东路28号大楼的第二层房屋出租给乙方使用，用途为公司办公场所，房屋面积为1200平方米；租期自2014年1月1日至2021年7月31日止；该合同还对其他相关事项做出约定。 2014年10月20日，苏亚金诚苏州分所（甲方）与天中事务所（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将苏州市姑苏区南环东路28号大楼的第二层房屋面积为250平方米的部分出租给乙方使用，用途为公司办公场所；租期自2011年8月1日至2016年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方若要求续租，同等条件享有优先租赁权；房屋租金第一期为95000元/年。除此之外，该合同并无其他内容约定。该合同落款处由苏亚金诚苏州分所在甲方处盖章，天中事务所在乙方处盖章，并由苏州工商局在合同右下角签写“情况属实”字样并盖章确认。 2016年8月25日，天中事务所搬离涉案房屋，涉案房屋原天中事务所承租部分由苏亚金诚苏州分所收回。 另查明，天华大彭苏州分所已于2015年1月20日注销。 审理中，关于天中事务所支付租金的问题，苏亚金诚苏州分所表示天中事务所仅于2015年支付了部分租金合计69485.28元，其余年份租金均未支付。天中事务所表示由于其公章、财务章、财务账册一直都在苏亚金诚苏州分所处，故其租金均是由苏亚金诚苏州分所方自行扣除的，也未开具过发票。 以上事实，由苏亚金诚苏州分所提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同终止协议书、房屋产权证复印件、说明复印件、天中事务所提供的准予注销登记通知书及苏亚金诚苏州分所、天中事务所的当庭陈述等证据证实,一审法院予以确认。 一审法院认为，苏亚金诚苏州分所与天中事务所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，苏亚金诚苏州分所作为出租人已依约将涉案房屋交付给天中事务所使用，天中事务所亦应依照合同约定的金额和期限履行支付租金的义务。本案苏亚金诚苏州分所、天中事务所双方在房屋租赁合同中并未明确约定支付租金的具体期限，根据合同法的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，而天中事务所均未按年足额支付租金。至于天中事务所抗辩其财务章、财务账册一直都在苏亚金诚苏州分所处，其租金均是由苏亚金诚苏州分所自行扣除的观点，因其未提供证据加以佐证，一审法院不予采信。因此，苏亚金诚苏州分所要求天中事务所支付所欠租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于租金的具体金额，一审法院审查后认为，虽然苏亚金诚苏州分所、天中事务所所签订的租赁合同中约定苏亚金诚苏州分所将涉案房屋中250平方米的面积转租给天中事务所的租赁期间为2011年8月1日至2016年7月31日，但根据苏亚金诚苏州分所与涉案房屋产权人苏州工商局签订的房屋租赁合同的约定，苏亚金诚苏州分所的租赁起始时间为2014年1月1日，而此前的涉案房屋承租主体为天华大彭苏州分所，故苏亚金诚苏州分所所主张的租金应从2014年1月1日起算至2016年7月31日。因苏亚金诚苏州分所、天中事务所双方的租赁合同中仅约定了第一期租金为95000元/年，并未约定其他租金期间及租金标准，一审法院认定天中事务所在实际承租期内的租金均应以95000元/年的标准进行计算，加之苏亚金诚苏州分所自认天中事务所已于2015年支付租金69485.28元的事实，故一审法院认定天中事务所实际应向苏亚金诚苏州分所支付租金金额为175931.39元（95000+95000-69485.28+95000/12*7）。天中事务所未按期支付租金，必然给苏亚金诚苏州分所造成每届满一年时及租期届满次日至天中事务所实际给付相应年份租金之日止的利息损失，而苏亚金诚苏州分所仅主张按照中国人民银行同期同类贷款年利率，自2016年8月1日即合同租期届满次日起计算至实际给付之日止的利息损失，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，未超出合理范围，一审法院予以确认。 关于苏亚金诚苏州分所主张的房屋占用使用费的问题，一审法院认为，2016年7月31日合同租期届满后，天中事务所仍占用涉案房屋，直至2016年8月25日才搬离，理应按合同约定的95000元/年的租金标准向苏亚金诚苏州分所支付自租期届满次日起即2016年8月1日起至其实际搬离之日止的房屋占用使用费，共计6506.85元（95000/365*25）。故苏亚金诚苏州分所要求天中事务所支付该期间房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 关于天中事务所抗辩苏亚金诚苏州分所所主张的租金中2015年之前的部分都已过诉讼时效的观点，一审法院审查后认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，本案中双方在合同中虽未明确约定租金的具体支付方式，但根据法律规定天中事务所理应按年分期支付租金，整个合同租期内的租金系连续发生的债务，应以最后一期租金履行期限届满时开始计算诉讼时效，故本案中苏亚金诚苏州分所主张租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日即租赁期间届满之日（2016年7月31日）起计算，因此对于天中事务所关于租金诉讼时效的抗辩一审法院不予支持。 关于天中事务所抗辩其仅使用涉案房屋内一个办公室，实际使用面积约26平方米的观点，因其并未提供充分证据予以证明，一审法院不予采信。其占用使用涉案房屋的面积，仍应以苏亚金诚苏州分所、天中事务所双方所签订的房屋租赁合同中约定的250平方米为准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院＜关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定＞》第五条之规定，一审法院判决：一、苏州天中资产评估事务所（普通合伙）于判决生效之日起十日内向江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所支付租金175931.39元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款项自2016年8月1日起至苏州天中资产评估事务所（普通合伙）实际支付租金本金之日止的利息损失；二、苏州天中资产评估事务所（普通合伙）于判决生效之日起十日内向江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所支付房屋占用使用费6506.85元；三、驳回江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所的其他诉讼请求。案件受理费8285元，减半收取4143元，由江苏苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所负担2156元，天中事务所苏州天中资产评估事务所（普通合伙）负担1987元。 二审中双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。 本院认为，苏亚金诚苏州分所与天中事务所2014年10月20日签订的房屋租赁合同合法有效，合同约定的租赁房屋的面积、租金等主要条款，对双方均有法律约束力。现天中事务所结欠苏亚金诚苏州分所租金，应予支付。天中事务所上诉认为涉案合同系苏亚金诚苏州分所掌握天中事务所印章而签订、实际租赁面积与合同约定不符，对此未提供证据证明，本院不予采纳。涉案合同约定租金分期支付，诉讼时效依法应从最后一期债务履行期届满之日次日起算。涉按合同未约定每一期租金支付的时间点，则诉讼时效可从合同约定的租赁期满之日即2016年7月31日次日起算，苏亚金诚苏州分所起诉未过法定诉讼时效期间。 综上所述，天中事务所上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8285元，由苏州天中资产评估事务所（普通合伙）负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾雪蓉 审判员  沈维佳 审判员  黄学辉 二〇一七年三月十四日 审判员  黄 婷