广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂1202民初2865号 原告：黄月新，女，1960年4月21日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃汉扬，广西铁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫玲玲，广西天任律师事务所律师。 被告：韦卓筠，男，1994年8月28日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 被告：罗源珠，女，1971年12月29日出生，汉族，住广西河池市金城江区。二被告系母子关系。 二被告共同委托诉讼代理人：李雯伊，广西飞度律师事务所律师。 原告黄月新诉被告韦卓筠、罗源珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成由审判员欧继仲担任审判长，审判员朱胤丞、人民陪审员覃海渊参加的合议庭，于2016年12月7日适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员黄奇担任法庭记录。原告黄月新的委托诉讼代理人覃汉扬，被告韦卓筠、罗源珠及二被告共同委托诉讼代理人李雯伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄月新向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠的租金2,613元（2016年8月14日至2016年8月28日的租金）；2、判令两被告支付物业费1,890元（2016年1月16日至2016年8月28日）；3、判令两被告支付空租损失16,800元（共3个月，其中2个月为空租损失，1个月为装修期间租金损失）；4、判令两被告赔偿被砸烂的玻璃恢复原状费用13,867.8元；以上四项请求合计35,170.8元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2015年12月30日开始承租原告位于金城江华隆假日城堡8栋二层3、4号商铺，租期为5年，第一年的租金约定为每月5,600元，租金采用按季度先支付后使用的原则交纳及一方提前解除合同必须提前3个月书面通知对方。2016年8月28日，被告单方面提出退租通知，后被告将门面的玻璃等装饰设施砸烂，已无法使用。现被告对门面租赁合同的违约行为及所造成的损失置之不理，为尽量减少损失，原告只能自行重新装修门面，除需要大量装修费用外，装修时间也需至少一个月以上。综上，被告的违约及破坏行为给原告造成了极大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告韦卓筠辩称，1、被告已经在退租时缴清房屋租金给原告（以门面押金抵付所欠租金），不存在欠租问题；2、被告不应承担原告的空租损失，被告经营了半年，提前提出了退租通知欲解除合同，双方协商后同意解除合同，因此不存在空租损失；3、关于物业费，若原告能提供2016年1月16日至2016年8月28日期间物业管理费的正式票据，被告愿意承担；4、被告不应承担装修费用，被告韦卓筠砸的玻璃只有一点裂痕，不能将所有装修项目产生的费用都要求被告承担，若赔偿也只应赔偿玻璃的损失。 被告罗源珠辩称，其不是本案房屋租赁合同的相对人，其只是代韦卓筠在合同上签字，而韦卓筠是完全民事行为能力人，合同的权利义务应当由其自己享有和承担，另罗源珠也没有砸烂门面的玻璃，故不应承担本案的责任。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、原告身份证复印件、原告与广西富荣贸易有限公司的《房屋承包经营合同》复印件，证明原告主体适格； 2、户籍证明复印件，证明被告主体适格； 3、《华隆假日城堡店面租赁合同》复印件，证明被告于2015年12月30日开始承租原告位于华隆假日城堡8栋二层3、4号商铺。合同约定：租期为5年，第一年的租金为5600元/月，租金采用按季度先支付后使用的原则交纳及任何一方提前解除合同必须提前三个月书面通知对方； 4、退租通知，证明被告2016年8月28日书面通知原告解除合同； 5、《证明》复印件、照片，证明该商铺2016年12月租给被告前的外观与商铺右边的“凹凸教育”外观一致； 6、装饰工作施工合同、鑫泰装饰项目预算表及借记卡账户历史明细清单复印件，证明该商铺恢复原件的费用为13867.8元； 7、接警登记表，证明被告在破坏门面后，原告报案，公安出警处理过，说明门面玻璃及装修等是韦卓筠破坏的。 二被告为其抗辩向法庭提供如下证据： 1、转账凭证，证明被告已经缴纳了2016年1月至7月的房屋租金，被告租原告门面的时候曾交了6,000元的押金，退租后，押金已经抵为房租。 2、照片8张，证明其中第1、2张是金莎办公室的情况，第3张是凹凸教育办公室的图片，第4至7张是被告接手门面时的样子，第8张是被告装修后大门与金莎大门一致（从内往外拍摄）。 经开庭质证，对原告所提供的证据，二被告对证据1、2、3、4无异议。对证据5三性有异议，认为《证明》的证明人身份无法确定，证人也未出庭作证，认为照片不是承租给被告前门面的情况；对证据6认为恰能证明原告所列的装修费用包含很多项目，而拆旧玻璃费用只有800元，其他项目与破坏玻璃无关。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为未能确认现场被破坏的程度，只有原告的个人陈述。对二被告所提供的证据，原告对证据1关联性有异议，认为与原告主张的房租无关；对证据2关联性有异议，认为恰恰说明门面已经被被告破坏，与原状不一样了，不能作为查明案件事实的证据。 本院对双方当事人无异议的证据予以认定和采纳，对当事人有异议的，但能反映本案客观事实，与本案有关联性的证据，本院亦予以认定和采纳，与本案无关联性的证据，本院不予采纳。 综合原、被告的陈述、举证及庭审调查，本院确认以下法律事实：2015年12月22日，原告黄月新作为承租方（乙方）与广西富荣贸易有限公司作为出租方（甲方）签订《房屋承包经营合同》，承租广西富荣贸易有限公司位于河池市“华隆假日城堡”4栋一层38-42号，4栋二层02-04号，4栋二层05-09号，7栋二层4-6号，8栋二层1-4号，9栋二层1-4号，10栋二层05-09号等使用4006.18平方米的房屋用于办公、经营场所。合同约定租赁期限为五年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止。承租上述房屋后，原告黄月新作为出租方（甲方）于2015年12月30日与被告韦卓筠（合同签名系其母亲罗源珠代签，庭审中，被告韦卓筠认可其母亲的代签行为，并称该门面系其个人所租）作为承租方（乙方）签订《华隆假日城堡店面租赁合同》，合同约定原告将位于河池市“华隆假日城堡”8栋二层3、4号商铺转租给被告韦卓筠用于经营餐饮生意，租赁期自2016年1月15日起至2021年1月14日止，月租金5,600元，租金按季度交纳，每季度为一期，合同签订之日乙方向甲方支付租赁保证金6,000元，待租赁期满后，在乙方无违约的情况下无息退回。同日乙方应交纳首期租金16,800元，并在每期前10天交清下期租金。在该商铺租赁期间，乙方自行支付水电费、物业管理费等费用。合同第八条约定乙方不得随意损坏房屋设施计租赁期限满或中途退租时，不能将装修基础设施拆除。合同第十条约定：“1、乙方应按时交纳租金及各项费用，若逾期缴纳每延期一日，按应交款的5‰增收滞纳金，若逾期达一个月以上及经甲方书面催款，三天内仍不交清，甲方有权解除合同，提前收回房屋，没收押金并追回所欠租金（计至乙方实际控制租赁房产之日）及按日追收滞纳金。并要求乙方支付空租等损失。（空租损失以两个月租金标准计算）；2、……。”合同第十三条约定：“租赁期限内，任何一方提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效……。”合同第十四条第5项还约定：“因乙方原因租期未满，乙方要求退租时，甲方有权没收租赁保证金，并要求付清所有应付的费用及赔偿因此给甲方造成的一切损失。”合同还就其他事项亦进行了相关约定。该合同一式两份，双方各持一份。 合同签订后，被告于合同签订当日依约向原告交纳了三个月的门面租金16,800元和门面押金6,000元，被告装修门面并自2016年1月15日开始在该门面经营生意。租赁期间，被告以家里有事不能继续经营门面为由，于2016年8月28日书面通知原告要求退租，原告接到通知后表示同意被告退租。庭审中，原、被告双方均确认双方解除合同的时间为2016年8月28日，合同解除后，被告搬离该门面并将门面退还给原告。庭审中，原、被告双方均认可被告交纳租金的时间截止2016年8月13日。 另查明，原告于2016年9月30日发现本案门面的玻璃被人砸坏，于是向公安机关报警，后经公安机关处警询问被告韦卓筠，被告韦卓筠承认系其破坏（庭审中，被告韦卓筠亦认可门面玻璃门是其砸坏）。此后，原告与被告韦卓筠协商，希望由被告韦卓筠负责维修玻璃，协商未果后，原告于2016年10月14日与河池市鑫泰装饰有限责任公司签订《装饰工程施工合同》对华隆假日城堡8栋二层3、4号商铺进行装修，合同约定工程期限自2016年10月20日开工至2016年10月27日竣工，装修费用为13,867.80元。门面装修的具体工程项目及价格如下：1、拆除旧玻璃门800元；2、拆室内两面隔墙200元；3、清理废方800元；4、砌地梁300元；5、柱子横梁包铝塑板2250元；6、12厘固定玻璃1808元；7、12厘固定玻璃地弹门1225.9元；8、外走道石膏板吊顶778.5元；9、综合项目：材料装运费150、垃圾清运、卫生清洁费250元、工程管理费500元，共900元。 再查明，就原告主张的物业费1,890元，原告称至今尚未交纳物业费，无法提供相关物业费的凭证。庭审中，原告主张本案门面系被告韦卓筠、罗源珠二人合伙经营但未能提供相应证据予以佐证。 上述事实，有当事人陈述、原、被告身份信息、原、被告双方提供的证据及《法庭审理笔录》在卷佐证，足以认定。 经法庭调查、质证，本案的争议焦点为：1、本案租赁合同的主体问题；2、原、被告双方于2015年12月30日订立的《华隆假日承包店面租赁合同》的解除方式是双方协议解除还是单方解除的问题；3、原告的诉请是否有事实及法律依据。 本院认为，一、关于本案租赁合同的主体问题。原告黄月新与被告韦卓筠于2015年12月30日所签订的《华隆假日承包店面租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然合同上“韦卓筠”的签名系其母亲罗源珠所代签，但庭审中被告韦卓筠已经认可其母亲罗源珠的代签行为，根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。故该合同属合法有效合同。被告韦卓筠系完全民事行为能力人，庭审中，被告韦卓筠明确表示本案门面系其个人所租，而被告罗源珠辩称其仅代理韦卓筠签订合同，其对本案合同不享有任何权利及承担任何义务。原告主张本案门面系被告韦卓筠、罗源珠二人合伙经营，但未能提供相应证据予以佐证。本院认为，委托他人代理签订合同，产生的法律后果理应由被代理人承担，故本案《华隆假日承包店面租赁合同》的承租人仅系被告韦卓筠，罗源珠并非本案合同相对人及承租人。 关于本案原、被告签订的租赁合同的解除方式是双方协议解除还是单方解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款规定“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，在门面租赁期间，被告以家里有事不能继续经营门面为由，于2016年8月28日书面通知原告要求退租，原告接到通知后表示同意被告退租。庭审中，原、被告双方均确认双方解除合同的时间为2016年8月28日，解除合同后，被告搬离该门面并将门面退还给原告。从上述事实可以看出，原、被告双方达成了解除租赁合同之合意，鉴于此，可认定本案中原、被告签订的租赁合同的解除方式应当是双方协议解除，合同的解除时间为原、被告均认可的2016年8月28日。 关于本案原告所主张的各项损失是否有事实和法律依据的问题。首先，原告的诉讼请求第一项（要求二被告支付拖欠自2016年8月14日至2016年8月28日止的租金2,613元），因原、被告双方均认可被告交纳租金的时间至2016年8月13日止，双方解除合同的时间为2016年8月28日。而罗源珠并非本案合同相对人及承租人，故应由被告韦卓筠支付拖欠自2016年8月14日至2016年8月28日止的租金2,613元给原告。对于被告韦卓筠辩称已用门面押金抵扣付清尚欠租金的问题。门面押金，又称合同履约金，是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同期限届满或者依法解除合同时才予以退还。本案原、被告签订的房屋租赁合同的解除方式系双方协议解除，按理门面押金本应予以退还被告或抵扣付清尚欠租金。但原、被告签订的房屋租赁合同第十四条第5项明确约定：“因乙方原因租期未满，乙方要求退租时，甲方有权没收租赁保证金，并要求付清所有应付的费用及赔偿因此给甲方造成的一切损失。”本案租赁合同虽系双方协议解除，但解除合同的前因系被告以家里有事不能继续经营门面为由所提出，而上述合同约定系原、被告双方的真实意思表示，依照该约定门面押金应依约不予退回，故对被告韦卓筠的抗辩主张，本院不予采纳。其次，关于原告的诉讼请求第二项（即要求被告支付2016年1月16日至2016年8月28日物业费1,890元）的问题。因就该主张，原告称至今尚未交纳物业费，该损失尚未实际产生，且原告无法提供相关物业费的凭证，故本院依法不予支持。再次，关于原告的诉讼请求第三项（即要求被告支付空租损失16,800元，即共3个月租金损失，其中2个月为空租损失，1个月为装修期间租金损失）的问题。因本案原、被告签订的房屋租赁合同的解除方式系双方协议解除，不存在单方解除合同的情形，故对于原告主张的2个月空租损失，本院不予支持。关于1个月的装修期间租金损失，原告称于2016年9月30日发现被告韦卓筠砸坏租赁门面玻璃并报警，被告韦卓筠亦认可门面玻璃系其砸坏，但经双方协商，被告韦卓筠并未主动修理更换所损坏的玻璃，而是由原告自行于2016年10月底维修完工，被告韦卓筠未主动修理更换所损坏玻璃的行为造成了原告在此期间无法将门面出租的租金损失，故该期间的租金损失5,600元（按合同约定每月租金5,600元）由被告韦卓筠赔付给原告。最后，关于原告主张二被告赔偿被砸烂的玻璃恢复原状费用13,867.8元的问题。被告韦卓筠认可门面玻璃系其砸坏，根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定及双方合同约定，被告韦卓筠的行为侵害了原告的合法财产权益，理应由其赔偿。但其砸坏的仅系门面玻璃，原告并未举证证明被告韦卓筠损坏了除门面玻璃外的其他装饰及物品。故对原告关于门面装修的具体工程项目中与玻璃无关的项目费用主张，本院不予支持。鉴于从实际损失不是很大及当事人双方的意愿出发，实无必要对该损失进行司法鉴定评估。故本院根据原告提供的门面装修具体工程项目及价格清单，针对关于玻璃的装修，结合本案实际，酌情支持维修费4,000元。而被告罗源珠并未砸坏玻璃，故应由被告韦卓筠赔偿玻璃维修费4,000元给原告。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第九十三条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第六条、第十五条第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告韦卓筠支付给原告黄月新门面租金2,613元； 二、被告韦卓筠赔偿给原告黄月新维修门面期间的租金损失5,600元； 三、被告韦卓筠赔偿给原告黄月新玻璃维修费4,000元； 四、驳回原告黄月新对被告罗源珠的诉讼请求及关于本案的其他诉讼请求； 案件受理费679元（原告已预交340元），由原告黄月新负担443元，由被告韦卓筠负担236元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费679元，受理费汇入河池市中级人民法院诉讼费专户（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧继仲 审 判 员  朱胤丞 人民陪审员  覃海渊 二〇一七年三月二十七日 书 记 员  黄 奇 本判决书附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 第一百一十七条第二款损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定当事人依法可以委托代理人订立合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条第（六）项承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失； 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。