上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17510号原告：徐静，女，1976年6月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人江建平，上海市江华律师事务所律师。委托诉讼代理人魏佳璐，上海市江华律师事务所律师。被告：李旸，男，1990年2月24日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人胡明举，上海夜晨律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人姚莹莹，上海中原物业顾问有限公司员工。原告徐静与被告李旸房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年9月1日、2016年11月10日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序继续审理，并依法追加上海中原顾问有限公司参加诉讼，于2017年1月9日再次公开开庭审理。原告徐静及其委托诉讼代理人江建平、被告李旸的委托诉讼代理人胡明举到庭参加诉讼。第三人上海中原物业顾问有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐静向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告协助原告将上海市徐汇区宜山路XXX弄XXX号XXX室房地产变更至原告名下；2、请求法院判令被告支付违约金人民币25800元(按本金人民币86万元，利息每日万分之五计算，自2016年4月2日暂计至2016年6月1日，判决至本判决生效之日止)；3、判决被告支付未按约迁出户口的赔偿金147000元(按总房价196万元每日万分之五，自2016年1月5日暂计至2016年6月4日，判决至实际迁出之日止)。事实和理由：2015年12月20日，原、被告通过第三人居间介绍，三方签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告上海市徐汇区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，价格为196万元，税费各自承担。被告于2016年4月1日前至上海市徐汇区房地产交易中心办理变更至原告名下……合同签订后，原告于2015年12月28日前共支付被告首期房款78万元(含定金2万元)，2016年1月4日被告向原告交付了系争房屋，原告已装修入住。2016年4月1日前，原告又向被告支付房款8万元，余款被告同意原告向银行申请贷款支付。2016年4月1日，三方至上海市徐汇区房地产交易中心办理产权过户及产权登记手续，由于被告拒绝支付由被告承担的税费，造成系争房屋无法过户。原告严格履行合同，但被告拒绝配合原告办理完税及过户手续，且对原告所发函件也置之不理，故原告提起上述诉请。被告李旸辩称，不同意原告的诉讼请求。违约方不是被告，而是原告，原告没有按照合同约定付款，故其违约。第三人未到庭。本院认定事实如下：2015年12月5日，被告出具收款收据，收到原告购买系争房屋的定金2万元。2015年12月20日，原告徐静(买受方、乙方)与被告李旸(出售方、甲方)通过第三人吴中路分公司居间介绍，就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房地产坐落于宜山路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积47.78平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计196万元。甲方于2016年1月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2016年3月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之十计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。甲方承诺自该房地产权利转移之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内，原有户口未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同附件三约定，乙方应在甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，直接支付给甲方首期房价款78万元(含已付定金2万元)整。甲方同意乙方通过向贷款银行申请115万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后七个工作日内并于2016年3月1日前，甲乙双方亲自赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)……同日，双方签订补充协议，约定甲乙双方确认，另约定在2016年4月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲乙双方在交易过程中各自付各自的税费。甲乙双方确认本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2015年12月28日，被告出具收款收据，收到原告购买系争房屋的首期房价款76万元。2016年1月4日，被告出具收款收据，收到原告购买系争房屋的首期部分房款2万元。2016年4月1日，被告出具收款收据，收到原告购买系争房屋的房款6万元。以上原告共计支付被告购买系争房屋房款86万元。2016年2月25日，原、被告就系争房屋再次签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同约定被告于2016年2月25日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，其余条款与前述买卖合同一致。2016年2月26日，原告签署了《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》，为购买系争房屋贷款110万元，贷款期限192个月，从2016年4月8日至2032年4月8日。2016年4月8日，中国银行股份有限公司上海市徐汇支行在上述贷款合同上盖章。2016年4月14日，原告委托上海市江华律师事务所向被告发函，内容为：买卖合同签订后，原告严格认真履行了合同所有义务，已支付房款86万元，并完成了银行贷款审批手续，但被告拒绝配合原告办理房地产完税和过户手续，经原告与被告多次协商，被告均无理拒绝。请被告收函后5日内配合原告办理房地产完税和过户手续，或来函说明理由，否则原告将依约要求被告强制履行合同并追究违约责任。2016年4月21日，原告再次委托上海市江华律师事务所向被告发送律师函，要求其在收函后的10日内配合原告办理房地产完税和过户手续，否则将依法提起诉讼，强制履行完税及过户手续，并要求被告支付违约金8600元(暂计至2016年4月21日止，实际计算至过户日止)，由此所产生的一切损失包括诉讼费、保全费等均由被告承担。2016年4月27日，被告委托上海夜晨律师事务所向原告发出律师函，内容为：由于原告未按合同的约定履行付款义务，原告已经构成违约，而且逾期超过七日后仍未付款。根据合同第九条第三款的约定，被告决定单方面解除合同，现书面通知如下事项，1、解除原被告间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告承担房屋总价款20%的赔偿责任，即39.2万元；3、原告按逾期未付款日万分之十计算支付违约金；4、从原告已付款中扣除相应的违约金和赔偿金额……2016年5月3日，原告委托上海市江华律师事务所向被告回函称，被告无权单方面解除《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》……庭后，第三人到庭陈述称，2015年12月20日，原、被告签订了第一份买卖合同，因为原告已婚不具备办理首套贷款的资格，2016年2月25日原告通过关系获得了首套房资格，因此后续签订了第二份买卖合同，即2月25日这份合同。两份合同内容相同，时间上不同，要根据备案时间审核贷款资格。签订2月25日的合同是经过原被告同意的，第二份合同是网签备案的，合同虽然约定了3月1日过户，但双方是4月1日前往交易中心，由于原告贷款办不出的原因导致了纠纷。第三人在4月1日过户当日并未看到原告带了借款人(同意借现金给原告)，在贷款未贷齐的情况下，是无法过户的。庭后，原告提供其与居间人员的微信记录显示，2016年4月4日，居间方人员宗某某微信称“我跟老爷子(系争房屋同住人)确定好了，明天下午1点三刻，去银行签字，这次无论如何拽过去”，4月8日，原告微信称“贷款下来了”。审理中，原告申请证人缪某出庭作证，证人陈述称，证人为原告朋友，原告2016年3月问其借款买方，并约定了利息。证人在2016年4月1日在房地产交易中心等了原告半天，原告称交易中心下班了，以后再借。以上事实，除原告、被告庭审陈述及第三人庭后陈述外，另有上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、付款凭证、律师函、证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的两份《上海市房地产买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。两份房地产买卖合同内容相同，第二份买卖合同为被告为配合原告办理房屋贷款所签订。按照上述房屋买卖合同的约定，若原告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于送件当日将其补足并支付给被告，而根据合同约定，送件当日是指合同约定的过户日，又根据双方补充协议的约定，最后的过户日为2016年4月1日，故原告应在2016年4月1日之前将第二期房款(贷款)支付给被告，若贷款不足或审核未通过，则应在当天自行补足支付。现原告未按照合同约定的付款期限支付第二笔房款，确系未严格按照合同约定履行，然又根据双方合同约定，逾期超过付款期限后七日仍未付款的，被告方享有合同的单方解除权，从原告的贷款合同看，2016年4月8日，原告贷款已审核通过，尚在合同约定的履行宽限期内，双方买卖合同继续履行已无障碍，且原告至始都是积极履行双方的买卖合同，亦按约定支付了首付款，并对系争房屋进行了装修并入住，虽然房屋贷款审核通过的时间有所延迟，但并不当然导致双方合同解除。且从维护交易秩序的角度看，双方买卖合同也以继续履行为宜，故在原告支付被告剩余房款后，被告应协助原告办理系争房屋的过户手续。至于原告所主张的被告逾期交房违约金及逾期迁出户口违约金的诉讼请求，因被告在第二期房款(贷款)支付上确未严格按合同约定的时间点履行，被告以此为由未按合同约定迁出户口及办理过户手续属情有可原，故原告的上述诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、徐静与李旸于2016年2月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、徐静于本判决生效之日起十日内向李旸支付剩余房款110万元；三、李旸于本判决生效之日起十日内协助徐静办理上海市徐汇区宜山路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至徐静名下；四、驳回徐静的其他诉讼请求。案件受理费23862元，由徐静负担1422元，李旸负担22440元。保全费5000元，由李旸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  晏 莹人民陪审员  毛静芳人民陪审员  石顺芳二〇一七年三月二十九日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。