浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5068号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何琴娟，女，1979年3月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋鸽，女，1995年10月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：任洪燕，浙江纳森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：畅雪松，浙江纳森律师事务所实习律师。 上诉人何琴娟因与被上诉人宋鸽房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 何琴娟上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，改判上诉人仅需支付被上诉人一个月租金损失的30%即5440.83元。事实和理由：上诉人认为本案即使按照一审判决认为原被告双方的房屋租赁合同应于2019年4月18日解除，但上诉人认为也不应该支付108816.75元的违约金。一审法院判决的违约金数额过高，应予以调整，最多也仅需支付给被上诉人2019年3月19日至4月18日期间即一个月的租金损失217633.5元/12×30%=5440.83元。因为根据《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据以上规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。按照《合同法》解释二第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案事实，上诉人与被上诉人的代理人签订的租房协议约定的解除合同的违约金为年租金的50%明显过高。法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。所以既然一审法院认为双方的租房协议应于2019年4月18日解除的话，那按照以上法律及司法解释的规定，上诉人也最多仅需支付给被上诉人一个月租金损失的30%即为5440.83元。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后支持上诉人的上诉请求。 被上诉人宋鸽辩称，双方在房屋租赁协议中约定的违约金只是年租金的50%，没有明显高于损失，甚至不足损失的一半，故上诉人的诉求于法无据，请求依法予以驳回。 原审原告宋鸽向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《租房协议书》；2、被告向原告支付违约金108816.75元；3、本案诉讼费由被告承担。 反诉原告何琴娟向一审法院反诉请求：1、驳回反诉被告(本诉原告)第二条违约金的诉讼请求；2、解除本诉讼，被告的租房协议书；3、反诉被告在(本诉中)赔偿反诉原告装修损失费20万元人民币；4、反诉被告赔偿反诉原告，影响业务损失费5万元人民币。 一审法院认定事实：2015年1月3日，宋鸽（甲方）委托代理人宋兴海与何琴娟（乙方）签订《租房协议书》一份，约定甲方将坐落于绍兴市镜湖新区百合花园14幢301、302、303、304房屋（建筑面积560平方米）出租给乙方，租期为8年，自2015年4月20日至2023年4月19日，前两年租金为188000元/年，从第三年开始，每年在前一年的年租金的基础上上浮5%。租金为每年支付一次，并必须提前一个月时间支付给出租方。如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金年租金50%。该合同还就其他事项予以约定。同时查明，2019年4月8日，原告方短信联系何琴娟，“小何，付租金的时间已过，你百合花园的房子确定如何？”。何琴娟回复“是的，到4月18号！不租了！”2019年4月30日，宋鸽委托律师向何琴娟发送律师函，要求被告承担违约责任，支付违约金108816.75元。另查明，何琴娟已交纳承租房屋2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费，并交清2019年2、3、4月的电费。 一审法院认为，原告宋鸽与被告何琴娟在自愿合法的基础上签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，为有效合同，受法律保护。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议焦点之一为违约责任及《租房协议书》解除的问题。根据合同约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金年租金50%。本案中，根据宋鸽提交的相关证据，何琴娟通过短信明确表示不再租赁房屋即提前解除合同的事实清楚，故何琴娟应当根据合同约定承担违约责任，即何琴娟应向宋鸽支付违约金108816.75元。何琴娟虽辩称该短信记录并不完整系宋鸽截取，但其未提交相应证据予以证明，故该院对该辩称意见，不予采纳。何琴娟同时认为原告方在房屋租赁期间打算将房屋出售并有相关人员前来现场看房，存在违约行为。该院认为，双方签订的房屋租赁合同并未约定在租赁期间出租房不能将房屋出售，相反，合同约定如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，故该院对何琴娟的该辩称意见，亦不予采纳。关于合同解除问题。何琴娟于2019年4月8日发送短信表示到2019年4月18日不再租赁房屋，宋鸽亦表示认可，故双方签订的《租房协议书》于2019年4月18日解除。本案争议焦点之二为宋鸽是否应向何琴娟赔偿装修等损失问题。根据司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现何琴娟违约要求解除合同的事实清楚，故其主张要求宋鸽赔偿装修损失，于法无据，该院不予支持。何琴娟未提交相关证据证明原告方的行为造成其业务损失5万元，故对何琴娟的上述诉讼请求，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宋鸽与被告（反诉原告）何琴娟于2015年1月3日签订的《租房协议书》于2019年4月18日解除；二、被告何琴娟应于本判决生效之日起三十日内支付给原告宋鸽违约金108816.75元；三、驳回反诉原告何琴娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1238元，由被告何琴娟负担，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。反诉案件受理费减半收取2525元，由反诉原告何琴娟负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，依法应当认定有效，双方均应按约履行。本案中，上诉人以短信明确表示不再租赁房屋即提前解除合同，根据双方合同约定，系上诉人违约，上诉人应赔偿被上诉人年租金的50%作为违约金，一审据此判令上诉人支付被上诉人违约金108816.75元具有相应合同依据和事实依据，且综合考量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素，一审确定的违约金亦属合理，并无不当。上诉人主张该违约金过分高于造成的损失，但未提供相应证据对此予以证实，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2368元，由上诉人何琴娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  茹赵鑫 二〇二〇年二月十七日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡