福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0583民初10130号 原告：张洁，女，1989年11月14日出生，汉族，住湖北省大悟县。 原告：曾政，男，1992年6月5日出生，土家族，住湖北省大悟县。 二原告共同的委托诉讼代理人：曾毅，北京君颜（厦门）律师事务所执业律师。 被告：泉州泽祥置业有限公司，住所地南安市水头镇海联创业园。 法定代表人：陈阳海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗茜，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：洪开通，福建求达律师事务所执业律师。 原告张洁、曾政与被告泉州泽祥置业有限公司（以下简称“泽祥置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洁及原告张洁、曾政共同的委托诉讼代理人曾毅，被告泽祥置业公司的委托诉讼代理人罗茜、洪开通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洁、曾政向本院提出诉讼请求：1、泽祥置业公司按约定履行201404300号《商品房买卖合同》完成通行、通电、通水设施，使该案商品房进入正常使用状态（符合交房条件），并将房屋交付给张洁、曾政使用，并为张洁、曾政办理产权登记手续；2、泽祥置业公司按照201404300号《商品房买卖合同》约定支付张洁、曾政违约金，违约金每日按已支付320000元的万分之三计算，从2015年1月1日起计算至实际交付之日止。事实和理由：2014年4月25日，张洁、曾政与泽祥置业公司签订编号为201404300的《商品房买卖合同》，约定张洁、曾政向泽祥置业公司购买位于南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿X层X单元商品房，建筑面积共67.52㎡，总价为320000元。张洁、曾政应在2014年5月8日前支付给泽祥置业公司首期款160000元，其余160000元购房款由张洁、曾政向银行申请按揭贷款支付，泽祥置业公司应在2014年12月31日前，依照有关规定将符合约定条件的商品房交付给张洁、曾政使用。若逾期交房超过90日，张洁、曾政有权要求解除合同，或者要求泽祥置业公司继续履行合同，并要求泽祥置业公司按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之三的违约金。之后，张洁、曾政支付全部购房款320000元，但泽祥置业公司却未按约定在2014年12月31日前将房屋交付给张洁、曾政，未办理产权登记手续，已构成违约。 泽祥置业公司辩称，他们公司延期交房是因自身不能预见和克服的原因造成的。第一，受台风、暴雨等恶劣天气影响，2012-2014年间，影响南安区域的台风有近十个，不可抗力因素的天数应予以扣除。第二，小区绿化、照明等配套工程未按计划完成。合同约定小区绿化、室外照明工程由“海联创业园运营中心”统一设计和施工，完成时间由“海联创业园运营中心”计划安排，而上述配套工程至今未按计划完成，直接影响交房。第三，逾期交房违约责任在施工方福建省永泰建筑工程有限公司，由于施工方恶意停工，延误工期，致使他们公司违约，请求追加施工方参加诉讼。第四，违约金的约定过高。 本院经审查认定事实如下：泽祥置业公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，并取得泽祥·曼哈顿项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2012］第27号。2014年4月25日，张洁、曾政与泽祥置业公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定张洁、曾政向泽祥置业公司购买址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿第X层X单元，其用途为办公用房，建筑面积共67.52平方米，总金额为320000元。合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施;4、其中小区绿化、室外照明的配套工程由“海联创业运营中心”统一设计和施工，完成时间由“海联创业运营中心”计划安排。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按附件合同六处理。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》约定合同第八条所述的“不可抗力”包括但不仅限于下面的6种情况：A、日降雨量达到100毫米以上及8级以上大风、当日公布最高气温超过40度的（均以南安市气象台资料为准），里氏5.5级及以上的地震；B、施工中遇到重大困难及技术难题或无法及时解决的重大设计变更；C、社会异常事件：罢工、骚乱等；D、政府征收、征用；E、战争、重大疫情及其它人为不可抗拒的事件；F、南安市水头镇人民政府及相关部门作出禁止施工、实施交通管制、噪音管制或其他原因限制施工的，以镇政府及相关部门公告或通知为依据予以顺延……合同签订后，张洁、曾政支付了购房款320000元。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。泽祥置业公司至今未将本案商品房交付给张洁、曾政使用。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、泽祥置业公司提供的《受理案件通知书》，张洁、曾政对其真实性无异议，故对其真实性，予以确认；该证据可以证明福建省永泰建筑工程有限公司与泽祥置业公司建设工程施工合同纠纷一案，泽祥置业公司提出反诉，本院予以受理，现案件尚在审理中。2、泽祥置业公司提供的厦门市筼筜新市区工程监理有限公司出具的《南安市海联创业园营运中心C-4地块泽祥·曼哈顿项目工程延期情况说明》，因该公司并不是气象部门，其出具因天气原因致使工程延期的证明，不予采信;另单凭该公司笼统的概括因设计等多方面原因造成工程延期，而没有其他相关证据加以佐证，且张洁、曾政对此提出异议，该证明也不能直接作为泽祥置业公司延期交房的免责依据。3、泽祥置业公司提供的《2012年-2014年台风汇总》，系泽祥置业公司自行整理的，未经相关部门确认，且张洁、曾政对此持有异议，故对其真实性，不予认定。 本院认为，泽祥置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，张洁、曾政向泽祥置业公司购买址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿第X层X单元，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，张洁、曾政与泽祥置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同约定，泽祥置业公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同各项约定条件的商品房交付张洁、曾政使用，但因本案商品房至今未达到合同约定的交付条件，双方尚未办理交房手续，泽祥置业公司已经违约，应承担逾期交房的违约责任。现张洁、曾政请求泽祥置业公司将符合交房条件的泽祥·曼哈顿第X层X单元交付给张洁、曾政使用，合理合法，依法予以支持。至于逾期交房的违约金，现逾期交房已超过90日，按照合同约定，泽祥置业公司应自2015年1月1日起至其履行完交付本案商品房义务之日止，每日按张洁、曾政已付购房款320000元的0.03%计算支付张洁、曾政逾期交房违约金。张洁、曾政请求泽祥置业公司办理产权登记手续，因泽祥置业公司应先履行交房义务后履行协助办证义务，现本案商品房现尚未办理交房手续，协助办证问题双方可待办理完交房手续后另行处理，故张洁、曾政的该诉讼请求，不予支持。泽祥置业公司主张恶劣天气影响了本案商品房的交付，但对此没有提供气象部门的相关证据证明，不予采信。泽祥置业公司主张因“海联创业园运营中心”负责的配套工程未按计划完成而影响了本案交房；但因“海联创业园运营中心”负责的配套工程是泽祥置业公司与“海联创业园运营中心”的内部约定，与张洁、曾政无关，且本案合同系由张洁、曾政与泽祥置业公司签订的，泽祥置业公司不能以“海联创业园运营中心”负责的配套工程未按计划完成对抗其按时交房的义务，故对泽祥置业公司的该主张，不予采信。泽祥置业公司又主张因施工方福建省永泰建筑工程有限公司恶意停工，延误工期，请求追加施工方参加诉讼，但因合同没有约定因施工方延误工期可构成泽祥置业公司延期交房的事由，故泽祥置业公司与施工方的纠纷系属另一法律关系，与张洁、曾政无关，本案也无需追加施工方参加诉讼。泽祥置业公司认为违约金过高，因违约金的约定系双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此泽祥置业公司的该辩称，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州泽祥置业有限公司应于本判决生效后三十日内将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿第X层X单元交付张洁、曾政使用； 二、泉州泽祥置业有限公司应支付张洁、曾政自2015年1月1日起至泉州泽祥置业有限公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市水头镇海联创业园内C-4地块的泽祥·曼哈顿第X层X单元交付张洁、曾政使用之日止，每日按张洁、曾政已付购房款320000元的0.03％计算的逾期交房违约金（自2015年1月1日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 三、驳回张洁、曾政的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1480元，减半收取计740元，由泉州泽祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 代理审判员  李晓琳 二〇一七年三月八日 书 记 员  倪丽端 速 录 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。