江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8476号上诉人（原审被告）：江苏天港华成置业有限公司，住所地睢宁县新城尚品小区7号楼104室。法定代表人：仝德报，该公司经理。委托诉讼代理人：熊运栋，江苏熊运栋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王辉，男，1962年5月5日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：刘柏，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邱娟，女，1989年2月15日出生，汉族，住睢宁县。被上诉人（原审原告）：赵帅强，男，1991年11月27日出生，汉族，住睢宁县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：顾时立，睢宁县民意法律服务所法律工作者。上诉人江苏天港华成置业有限公司、王辉因与被上诉人邱娟、赵帅强房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0324民初5509号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人江苏天港华成置业有限公司的委托诉讼代理人熊运栋、上诉人王辉的委托诉讼代理人刘柏，被上诉人邱娟及其与赵帅强的共同委托诉讼代理人顾时立到庭参加诉讼活动，本案现已审理终结。上诉人江苏天港华成置业有限公司上诉请求：一、原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，遗漏必须参加诉讼的主体，导致判决结果错误，请求二审法院依法撤销原判发回重审。二、二审诉讼费由三被上诉人共同负担。事实和理由如下：一、上诉人不是睢宁县八里东城名苑小区的开发建设单位。1.根据睢宁县国土资源局2014年11月19日签发的国有建设用地划拨决定书，睢宁县八里东城名苑小区的划拨建设用地使用权人是睢宁县八里金属机电产业园区管理委员会（以下简称八里管委会）。土地用途为建设经济适用房。睢宁县规划局颁发的建设工程规划许可证也是发给八里管委会的，因此，八里东城名苑小区的开发建设单位应当是八里管委会。在睢宁县人民法院2018苏0324民申17号案件中，睢宁县人民法院在睢宁县建筑安全监督管理站调取的证明材料，内容载明睢宁县八里东城名苑小区1-14号项目的建设单位为八里管委会，施工单位为江苏文信建设工程有限公司，监理单位为睢宁县宏建工程建设监理有限公司，性质为拆迁安置用房。法院调取的证据和睢宁县国土资源局规划局的原始证据能够相互印证。原审判决认定上诉人是案涉土地的开发建设单位是错误的。2.虽然2013年2月26日，上诉人和八里管委会签订了《睢宁县八里拆迁安置小区开发建设协议书》，但因为协议签订后，睢宁县人民政府不同意对涉案土地进行转让用于商品房开发建设，八里管委会不能将土地使用权证办成大产权证，更不可能交付土地给上诉人。协议签订的目的不能实现，协议自然终止，上诉人没有投资，也没有进行开发建设。3.2013年2月21日，上诉人向仝德益出具的授权委托书，是出具给八里管委会的，主要目的是授权仝德益代表上诉人和八里管委会签订2013年2月26日《睢宁县八里拆迁安置小区开发建设协议书》，以及在办理项目审批、建设规划许可等相关手续过程中，代表上诉人和八里管委会进行联系沟通。上述开发协议书签订后，因为合同目的不能实现，双方不再履行合同，该委托书也就自行终止了。至于后期2013年7月8日仝德益和王辉签订的合作开发协议书，从该合作开发协议书的内容可以看出，明显是属于个人之间的行为。对于这一点王辉和仝德益也是认可的，因此原审判决认定王辉与江苏天港华成置业有限公司是合作开发关系错误。4.2014年11月26日，上诉人出具的收到东城名苑安置房款13622607元的收据，是八里管委会主任安排上诉人出具的，款项并没有支付给上诉人，至于支付给谁了上诉人不知道。因此不能仅凭这张收据就认定上诉人是八里屯东城名苑小区的建设单位，应当以前述第一条政府有权部门的书证和证明材料作为认定依据。二、原审遗漏必须参加诉讼的主体八里管委会，依法应当撤销原判，发回重审。如前所述，不管是从法律规定还是从事实上来讲，实施拆迁安置行为的都是八里管委会。八里管委会接受了仝德益、王辉的投资，也向二人支付了投资款。八里屯管委会是建设单位，其负有支付开发建设款项的法定义务，是本案必须参加诉讼的主体，其不参加诉讼就难以查清事实，原审法院没有追加其作为当事人参与诉讼，违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第327条之规定，应当撤销原判发回重审。三、原审判决适用法律错误，王辉个人卖房给邱娟、赵帅强应由其个人承担民事责任。原审判决上诉人承担民事责任是错误的。根据王辉和邱娟、赵帅强签订的房屋买卖合同，卖方是王辉个人。在眉头部分王辉名字上加盖的“江苏天港华城置业有限公司八里东城名苑项目部”的印章，与上诉人不是同一个单位。上诉人从来没有刻制过，也没有使用过“江苏天港华成置业有限公司八里东城名苑财务专用章”，这都是王辉个人私自刻的，根据合同的相对性，由此产生的一切民事责任应当由王辉个人承担。王辉收受邱娟、赵帅强的房款，也根本没有交给上诉人，王辉的代理人在原审中说交给上诉人郭会计了，纯属捏造事实。原审判决上诉人和王辉承担连带责任错误。被上诉人邱娟、赵帅强针对上诉人江苏天港华成置业有限公司的上诉答辩称：1.上诉人是不是东城名苑小区的开发建设单位我们不清楚，我们只向合同相对人主张权利。2.上诉人江苏天港华成置业有限公司在销售房产时盖上了自己的印章，应当承担返还房款的责任。王辉针对上诉人江苏天港华成置业有限公司的上诉答辩称：对江苏天港华成置业有限公司要求八里管委会承担责任、参加诉讼的观点，不发表意见，由法庭根据查明的事实认定。江苏天港华成置业有限公司主张自己不是适格的当事人，不应当承担责任的观点错误。现有的证据可以证明涉案小区的开发商就是江苏天港华成置业有限公司，邱娟、赵帅强与江苏天港华成置业有限公司才是房屋买卖合同的当事人。上诉人王辉上诉请求：撤销2019苏0324民初5509号民事判决书，依法改判上诉人不承担责任，或者发回重审。一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人王辉是以自己的名义与被上诉人邱娟、赵帅强签订房屋买卖合同是错误的。上诉人王辉是被上诉人江苏天港华成置业有限公司的工作人员，是以被上诉人江苏天港华成置业有限公司的名义与被上诉人邱娟、赵帅强签订的房屋买卖合同。房屋买卖合同和收款收据上均加盖有江苏天港华成置业有限公司东城名苑项目部的印章。上诉人仅是签订房屋买卖合同的经手人，经手人的职务行为引起的法律责任，应由江苏天港华成置业有限公司承担。上诉人之所以在房屋买卖合同中写上自己的名字，是在被上诉人邱娟强烈要求下才在合同上写的，当时邱娟说“我经你的手买的房子出了问题就找你”，不能因为上诉人在房屋买卖合同上签字就要承担责任。上诉人的签字是买卖行为的经手人，而不是买卖行为的当事人。上诉人与被上诉人签订的合作开发协议是内部约定，协议约定双方的出资及利润分配等约定，对内有效不约束协议以外的任何人。八里东城名苑小区对外的房屋销售的主体是江苏天港华成置业有限公司，本案中邱娟、赵帅强与江苏天港华成置业有限公司才是房屋买卖合同的当事人。一审法院认定上诉人王辉是涉案房屋买卖合同当事人是错误的。二、一审法院适用法律错误，本案不属于法院民事案件受理范围。被上诉人邱娟、赵帅强一审起诉状中诉称其购买的房子属于小产权房，一审法院也认定涉案房屋属于小产权房。根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第12条的规定，本案不属于人民法院民事案件受理范围，已经受理的应当驳回起诉。被上诉人针邱娟、赵帅强对上诉人王辉的上诉答辩称：1.王辉在售房合同上签署了自己的名字，且收到了被上诉人给付的全部房款，王辉对该房屋房款的返还有不可推卸的责任。2.上诉人认为本案不属于人民法院的受理范围没有依据，上诉人收到被上诉人的房款应该予以返还。江苏天港华成置业有限公司针对王辉的上诉答辩称：一、原审判决认定王辉是以自己的名义与邱娟、赵帅强签订的房屋买卖合同是正确的。王辉说其本人是江苏天港华成置业有限公司的工作人员，没有任何证据，江苏天港华成置业有限公司也不予认可。王辉在和邱娟、赵帅强签订的买卖合同上加盖江苏天港华城置业有限公司八里东城名苑项目部的印章，是其自己私刻的。答辩人的印章和名称是“天港华成”，王辉伪造的印章上是“天港华城”，一字之差，立辨真伪。二、王辉和仝德益签订的《合作开发协议》，明确了双方各自出资的数额、利润分成等各自的权利义务，是双方的真实意思表示，王辉和仝德益在朱相雨诉江苏天港华成置业有限公司建设工程施工合同纠纷案件中，都陈述是各自的真实意思表示，因此合作协议仅是他们两个人的合作，与江苏天港华成置业有限公司没有关联，足以作为认定王辉和仝德益二人合作开发建设的证据使用，由此产生的法律后果应该由其二人自行承担。三、根据买卖合同相对性原理，王辉作为合同的卖方，只能由王辉对邱娟、赵帅强承担民事责任。原审判决要求江苏天港华成置业有限公司和王辉承担连带责任没有法律依据，二审法院应予以纠正，请求二审法院依法撤销原判发回重审。邱娟、赵帅强向一审法院起诉请求：1.判决确认邱娟、赵帅强与江苏天港华成置业有限公司、王辉之间签订的买卖合同无效；2.江苏天港华成置业有限公司、王辉返还邱娟、赵帅强购房款22万元及利息（以22万元为本金，按照年利率6%，自2017年2月7日起计算至实际履行之日止），后变更诉讼请求为江苏天港华成置业有限公司、王辉返还邱娟、赵帅强购房款22万元及利息（以22万元为本金，按照年利率6%，自2016年2月4日起计算至实际履行之日止）；3.要求江苏天港华成置业有限公司、王辉承担保全费和诉讼费。一审法院认定事实，邱娟、赵帅强系夫妻关系。2017年2月7日，邱娟、赵帅强与王辉签订房屋买卖合同。合同约定，邱娟、赵帅强购买睢宁县八里东城名苑小区5号楼104室的房产，购房总金额为人民币22万元，并于当日全款支付购房款，王辉为邱娟、赵帅强出具购房款收据。涉案房屋买卖合同及购房款收据上均盖有“江苏天港华城置业有限公司八里东城名苑项目部”的印章。后未将涉案房屋交付给邱娟、赵帅强。另查明，睢宁县八里东城名苑小区系江苏天港华成置业有限公司开发建设，涉案的睢宁县八里东城名苑小区5号楼104室的房屋系小产权房。2013年2月21日，江苏天港华成置业有限公司委托案外人仝德益全权处理睢宁县八里东城名苑小区相关事宜。后仝德益作为江苏天港华成置业有限公司的委托代理人与王辉签订《合作开发协议书》及《补充协议》，约定双方合作开发涉案睢宁县八里东城名苑小区。一审法院认为，涉案睢宁县八里东城名苑小区系江苏天港华成置业有限公司开发建设，而王辉作为江苏天港华成置业有限公司的合作开发人，其又以江苏天港华成置业有限公司八里东城名苑项目部的名义与邱娟、赵帅强签订房屋买卖合同，王辉与江苏天港华成置业有限公司系合作开发关系，双方共同出资、经营开发涉案睢宁县八里东城名苑小区，同时双方约定了经营收益分配等事项，因此，江苏天港华成置业有限公司、王辉作为合作开发应对邱娟、赵帅强的主张承担连带责任。因涉案睢宁县八里东城名苑小区5号楼104室的房屋系小产权房，邱娟、赵帅强不是该集体经济组织成员，因此双方所签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该合同应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效,因该合同取得的财产应予以返还。邱娟、赵帅强在全额交付购房款后并没有实际取得合同中约定的涉案房屋，因此，江苏天港华成置业有限公司、王辉应返还邱娟、赵帅强已支付的购房款22万元，并应赔偿因此而产生的利息损失。关于利息损失的计算应自2017年2月7日起计算较为适宜。一审法院判决如下：一、邱娟、赵帅强与江苏天港华成置业有限公司、王辉签订的房屋买卖合同为无效合同；二、江苏天港华成置业有限公司、王辉于判决生效之日起十日内返还邱娟、赵帅强购房款22万元，并支付利息损失（利息损失的计算方式：以22万元为本金，按照年利率6%，自2017年2月7日起，计算至实际履行之日止）；三、驳回邱娟、赵帅强的其他诉讼请求。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人江苏天港华成置业有限公司及上诉人王辉应否承担返还购房款的责任及二者如何承担责任。二审期间上诉人江苏天港华成置业有限公司提供三组证据：证据1，中华人民共和国建设工程规划许可证副本，发证机关睢宁县规划局，发证时间2015年12月11日。证据2，中华人民共和国国有建设用地划拨决定书，签发机关睢宁县国土资源局，签发时间是2014年11月19日。证据3,2016年11月3日睢宁县建筑安全监督管理站出具的书面证明1份。以上证据均证明八里管委会是本案房产真正的开发商。被上诉人邱娟、赵帅强质证认为，三份证据虽然是复印件，被上诉人对复印件的真实性、合法性不持异议，但是与被上诉人给付的房款没有关联性。上诉人王辉质证认为，对证据1，对真实性不持异议，但不能证明江苏天港华成置业有限公司的证明观点，规划许可证是行政机关对工程用地的规划许可，并不意味着实际的开发商就是证上的摘牌主体，这份规划许可证也没有载明八里管委会是持证人。对证据2，真实性不持异议，不能证明江苏天港华成置业有限公司的观点。早在2013年2月26日，江苏天港华成置业有限公司与八里管委会已经签订了合作开发协议书，将涉案土地转让给江苏天港华成置业有限公司建设开发，并且江苏天港华成置业有限公司已经委托仝德益作为项目负责人实际开发了涉案小区。对证据3，对三性均不予认可。这份证明只是证明涉案工程未发生安全事故，并不能证明上诉人的证明目的。一审查明事实二审予以确认。本院认为，关于江苏天港华成置业有限公司应否对涉案购房款承担返还责任的问题，首先，上诉人江苏天港华成置业有限公司以八里管委会为睢宁县八里东城名苑小区项目的开发建设主体为由，主张其不应承担责任不能成立。虽然批建手续的受批准主体是八里管委会，但江苏天港华成置业有限公司与八里管委会签订《睢宁县八里拆迁安置小区开发建设协议书》，约定由江苏天港华成置业有限公司全额投资开发建设睢宁县八里拆迁安置小区，在开发面积中除部分由八里管委会回购用于安置拆迁户外，剩余部分面积由乙方按照市场价格自行销售。江苏天港华成置业有限公司主张该协议未实际履行没有事实依据：该项目系江苏天港华成置业有限公司与王辉合作开发，该事实有仝德益与王辉签订的《合作开发协议书》和《补充协议书》予以证明。《合作开发协议书》虽然系以仝德益个人名义签订，但针对该协议书的《补充协议》加盖江苏天港华成置业有限公司的合同专用章，其中注明仝德益是上诉人公司的委托代理人，可见《合作开发协议书》系仝德益代表江苏天港华成置业有限公司签订。江苏天港华成置业有限公司通过与王辉合作的方式，履行其与八里管委会签订的《睢宁县八里拆迁安置小区开发建设协议书》约定的相关条款。其次，在江苏天港华成置业有限公司与王辉签订的《合作开发协议书》中约定，在清算之前房屋销售由甲乙双方共同负责，在清算前任何一方不能对外独自销售房屋。故，江苏天港华成置业有限公司亦为涉案房屋的销售方，应对涉案房款的返还承担责任。最后，本案系买卖合同纠纷，处理涉案房屋买卖合同中相对人之间的权利义务，至于八里管委会是否是睢宁县八里东城名苑小区项目的开发建设主体，并非本案审查范围，八里管委会非本案必要共同诉讼当事人。江苏天港华成置业有限公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人王辉是否应与江苏天港华成置业有限公司承担返还购房款责任的问题，本院认为，上诉人王辉并未提供证据证明其与江苏天港华成置业有限公司存在劳动关系，王辉在江苏天港华成置业有限公司亦不担任任何职务，故，王辉主张其以江苏天港华成置业有限公司名义与被上诉人签订《房屋买卖合同》、收取被上诉人购房款并出具收据的行为系职务行为，缺乏事实依据。上诉人王辉认可其与江苏天港华成置业有限公司系合作开发关系，如上所述，王辉与江苏天港华成置业有限公司在《合作开发协议书》约定在甲乙双方清算之前，涉案房屋的对外销售，由甲乙双方共同负责，可以看出王辉的签字行为是销售行为。王辉亦为买卖合同的相对人，其亦应对被上诉人邱娟、赵帅强承担还款责任。综上，上诉人江苏天港华成置业有限公司、王辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由上诉人江苏天港华成置业有限公司负担4600元，由上诉人王辉负担4600元。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年二月二十四日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池