重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)渝0241执异1号 案外人：潘钱样，男，汉族，1981年3月19日生，新疆自治区北屯市人，住北屯市。 案外人：宁桂芳，女，汉族，1981年10月14日生，新疆自治区北屯市人，住北屯市。 申请执行人：王烈森，男，汉族，1963年9月10日生，重庆市秀山县人，住秀山县。 被执行人：张波，男，汉族，1977年10月9日生，重庆市秀山县人，住秀山县。 本院在执行王烈森与张波民间借贷纠纷一案中，于2019年11月26日作出（2018）渝0241执943号之二执行裁定书，扣留了中国邮政储蓄银行股份有限公司秀山支行（以下简称邮储银行秀山支行）租赁张波在xx大道xx号x-x门面2019-2020年度的租金，案外人潘钱样、宁桂芳对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人潘钱样、宁桂芳称，2019年5月30日，潘钱样通过淘宝网竞得了重庆市涪陵区人民法院拍卖的张波名下位于秀山县xx街道xx道x号x幢x-1号商业用房（产权证号：317房地证2013字第xx号、建筑面积564.1平方米），2019年6月10日，涪陵区人民法院作出（2018）渝0102执3169号之二执行裁定书，裁定上述商业用房的所有权及其他权利归买受人潘钱样所有，其后潘钱样向秀山县房管部门办理了新的产权证（证号：2019秀山县不动产权第xxx号），并将房屋所有权人变更为潘钱样、宁桂芳共有。该商业用房由邮政银行秀山支行租赁至2021年，经协商，邮政银行同意向案外人支付2019-2020年的租金。2019年11月14日，案外人向邮政银行开具了增值税发票，在邮政银行支付租金过程中，秀山县人民法院作出了（2018）渝0241执943号之二裁定书，扣留了该门面在邮政银行处的2019-2020年的租金。该门面在拍卖时并未公告买受人无权提取租金，在拍卖过程中，涪陵区人民法院和拍卖公司均未向买受人明确告知租金被秀山县人民法院控制。据了解，秀山县人民法院在该房屋拍卖前只提取了2018-2019年度的租金，对2019-2020年度及之后的租金并未采取控制措施，案外人已经取得门面的所有权，2019-2020年的租金应当归案外人所有，请求秀山县人民法院解除扣留措施，将2019-2020年的租金支付给案外人。 王烈森答辩称，不同意案外人的请求。门面租金应由张波收取，涪陵区人民法院拍卖公告上说明了该房屋租赁合同到2022年11月终止，拍卖公司在和潘钱样的电话录音中说了租金收取有难度，不仅是2019年的，2021年前的租金都收不到，已经清楚地告知了租金不能收取。涪陵区人民法院2019年12月4日给秀山县人民法院出具了一份办案说明表明涪陵法院在知道租金被秀山法院提取后已告知了拍卖公司，也印证了前述内容，潘钱样在明知租金不能收取的情况下还参与竞拍，应承担相应后果。即便涪陵法院和拍卖公司未明确该瑕疵，也不应由张波承担责任，因此，秀山法院扣留提取租金是正确的。 张波答辩称，不同意案外人的请求。门面是涪陵法院拍卖，当时涪陵法院法官说与邮政银行的租赁在抵押之前，是有效的，拍卖是带租赁拍卖，拍卖公告上也载明了租赁情况，涪陵法院也通过拍卖公司告知了买受人剩余租金无法收取这一情况，因此案外人无权收取2019-2020年的租金。 为支持其主张，案外人潘钱样、宁桂芳提交了以下证据： 证据一，涪陵区人民法院（2018）渝0102执3169号之二裁定书一份，证明案外人潘钱样取得秀山县中和街道渝秀大道101号1幢1-1商业用房的所有权及其他权利。 证据二，（2019）秀山县不动产权第xxx号产权证书一份，证明潘钱样、宁桂芳系前述门面的所有权人。 证据三，房地产评估报告一份，证明房屋评估结果包含后期收益。 证据四，淘宝网竞买公告一份，证明拍卖标的xx道xx号x-x号门面上有租赁，租期从2011年11月20日至2021年11月20日，月租金200元/平方米，按年支付，每年上浮8%，房屋起拍价1199.88万元，竞买公告中未明确后期租金不能收取。 证据五，房屋租赁合同一份，证明邮政银行秀山支行租赁xx道xx号x-x号房屋，期限10年，从2011年11月20日至2021年11月20日止，第一年租金1795200元，每年上浮8%。 证据六，房屋租赁合同补充协议一份，证明张波与邮政银行签订了补充协议，房屋租赁期限从2012年11月6日至2022年11月5日止，首年租金699552元，以后每年增幅8%。邮政银行实际是按补充协议支付租金。 证据七，手机短信，证明买受人按拍卖公司要求留下了联系方式，但拍卖公司一直未将房屋租金是否能够收取告知买受人。 证据八，完税证明，证明买受人已到秀山税务局开具了租金发票，缴纳了150510.43元税款。 对案外人提交的证据，被执行人张波质证认为，证据真实合法，与案件具有关联性。 申请执行人王烈森质证认为，以合议庭审查为准。 在审查过程中，拍卖公司提供了与买受人潘钱样的通话录音，涪陵区人民法院出具了《办案说明》，录音及《办案说明》均已向各当事人展示。 案外人听取录音后表示，录音是真实的，录音中拍卖公司只说了可能收不到租金，拍卖公司人员自己也说在等法院答复，该录音不能证明拍卖公司已明确告知买受人后期租金不能收取，答复不明确。根据事实情况，秀山法院只是在执行任玲玲一案时冻结了一年的租金，对后期租金未做冻结。 申请执行人王烈森听取录音后表示，录音真实，录音中对潘钱样说得很清楚，到2021年的租金都收不到。 被执行人张波听取录音后认为，录音真实有效，拍卖公司已明确告知买受人余下租金无法收取。 《办案说明》内容为：“重庆市秀山县人民法院：本院办理的恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行申请执行张波、杨艳华等人金融借款合同纠纷一案，委托重庆市天力拍卖有限公司对张波名下位于重庆市秀山县xx街道xx道xx号x幢x-x号商业用房进行司法拍卖辅助事宜。本院在知悉该用房剩余租金被贵院提取后，已于2019年5月13日通过电话沟通形式将该瑕疵告知重庆天力拍卖有限公司。” 案外人对办案说明的真实性没有异议，但认为其内容不能证明案外人不享有门面租金的所有权，该说明表示秀山法院提取了房屋剩余租金，但当时秀山法院只提取了2018-2019年度的租金，并没有提取剩余的2019-2020年的租金，因此该年度的租金仍应由买受人收取。该说明也并未要求拍卖公司在竞买公告进行公示。 申请执行人王烈森认为，该说明真实合法，证明涪陵区人民法院告知了房屋租金不能收取。 被执行人张波认为，该说明真实合法。 对案外人提交的证据，本院审查认为，证据一、证据二真实合法，可证明案外人潘钱样通过网络司法拍卖取得了争议房屋的所有权，潘钱样、宁桂芳是房屋的所有权人，本院予以采信；证据三与本案争议内容无关，不予采信；证据四真实合法，与本案有关联性，予以采信；证据五、证据六真实合法，与案件具有关联性，予以采信；证据七无实际内容，不予采信；证据八仅表明案外人有纳税行为，但其计税金额与争议的租金金额不一致，不予采信。 对拍卖公司提供的通话录音和涪陵区人民法院提供的《办案说明》，其来源真实合法，与案件具有关联性，本院予以采信。 本院查明，为执行王烈森申请执行张波借款纠纷一案，秀山县人民法院于2019年11月26日作出（2018）渝0241执943号之二执行裁定书，扣留了中国邮政储蓄银行重庆分行应支付的xx道xx号x幢x-x号房屋2019-2020年度的租金1330549元，2019年12月19日，本院作出（2018）渝0241执943号执行裁定书，将该笔租金提取至本院，现存于本院案款账户。 另查明，因张波作为被执行人涉有多案，本院曾于2017年10月26日、2018年7月29日分别提取了xx道xx号x幢x-x号房屋2017-2018年度租金1147168元、2018-2019年度租金1231990元，并向债权人分配。 本院认为，对案外人异议，应审查其是否执行标的权利人、其权利是否真实合法、能否排除强制执行。就本案而言，争议焦点在买受人是否可以收取2019-2020年度租金。对此，本院评析如下： 一、张波与邮储银行签订的租赁合同仍然有效。 在本次异议审查过程中，案外人未向本院提交其在成为案涉房屋所有权人后与邮储银行订立新的租赁合同的证据，该房屋租金的支付仍按张波与邮储银行签订的租赁合同、补充协议履行，本院向协助义务人邮储银行秀山支行送达扣留、提取租金的裁定时，协助义务人亦并未提出异议，故本院执行该房屋租金并无不当。 二、案涉房屋拍卖时已限制2019-2020年租金的提取。在司法实践中，买受人应对拍卖标的物上的瑕疵或权利限制一并继受，涪陵区人民法院已在拍卖成交前将房屋租金被提取控制的情况告知了拍卖公司，拍卖公司也告知了买受人潘钱样，因此买受人拍得房屋后将不能收取剩余租金。案外人如认为拍卖包含租金收取的权利，则属于对拍卖行为的异议，不应由本院进行处理。 综上，案外人异议的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人潘钱样、宁桂芳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 陈 臣 审判员 严 斌 审判员 马 军 二〇二〇年二月二十七日 书记员 张益清