贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民初253号原告凤冈县聚福隆商贸有限公司，住所贵州省遵义市凤冈县龙泉镇飞雪街。法定代表人向树槐，系公司经理。委托代理人李达渊，贵州山一律师事务所律师。被告贵州弘景房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市彝族回族苗族自治县草海镇人民北路（城关）。法定代表人曾明聪，系公司董事长。委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师。原告凤冈县聚福隆商贸有限公司（以下简称聚福公司）与被告贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称弘景公司）租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托代理人李达渊，被告的委托代理人陇康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：一、判决被告履行原告被告于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》；二、本案诉讼费由被告承担。其事实和理由是：原告和被告于2015年6月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将自己开发的位于威宁县盛世阳光项目（一期）商业3、4层使用面积约15000平方米的房屋出租给原告，同时约定了租赁期限为16.5年，租金为25元/㎡/月，每三年递增一次，递增比例为6%。合同签订后，原告按照约定缴纳了定金100万元。因合同签订时该房屋不符合交付条件，故双方约定待符合交付条件后开始计算租赁期限。2016年8月2日，原告突然接到被告于7月30日邮寄发出《通知函》，被告在未与原告协商的前提下，以自身调整业态布局为由，要求单方变更合同内容：将租赁房屋从原来约定的3、4层楼变更为负一楼，租金从原来的每月25元/平方米提高到每月35元/平方米，使用面积从原来的15000平法米减少到10500平方米，租期从原来的16.5年减少到15年，免租期从1.5年减少到6个月。对被告这一严重侵害原告合法权益的行为，原告显然不能接受，于是原告委托律师向被告发出《律师函》，表示不接受被告的单方变更合同的行为，并希望对方诚信经商，积极履行双方签订的《房屋租赁合同》。2016年8月5日，被告针对《律师函》明确回复：无法按原合同履行。被告以自身调整业态布局作为不能履行《房屋租赁合同》而擅自单方解除的理由显然不充分的，其单方解除合同的理由明显不具备《中华人民共和国合同法》规定的解除法定条件，被告应继续履行该合同。本案中，被告名义上是以自身调整业态布局为由单方解除合同，实际上纯粹是为了追求自身利益最大化而不惜一切手段损害他人合法权益，其行为严重违反了民法的基本原则即诚实信用原则。因此，请求判决继续履行《房屋租赁合同》。被告答辩称，原《房屋租赁合同》因双方在签订合同之后达成新的合作意向，不应再履行，请求判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。理由是：一、答辩人与被答辩人于2015年6月8日订该《房屋租赁合同》后，由于答辩人进行了业态布局调整，本着共赢的态度，多次派员与被答辩人就之前约定的楼层进行磋商并取得了被答辩人的同意，将原合同约定的3、4层调整至负一层，为进一步明确调整之后的合同内容，答辩人于2016年7月30日向被答辩人发出正式的《通知函》，就租赁位置、面积、租金、租期、免租期等内容给出方案。故原《房屋租赁合同》已经被双方合意终止。二、被答辩人要求继续履行原《房屋租赁合同》不符合双方约定的意见。二、被答辩人在答辩人提出更改合同后，多次与答辩人进行了友好协商，在双方达成初步更改意见后，答辩人本着互利互惠的原则，及时给出了新的租赁合同需约定的内容，并通知被答辩人及时派人签订正式的租赁合同。被答辩人在接到答辩人通知后突然反悔，推翻了双方之前的协商意见，要求履行已经终止的原《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，由于答辩人与被答辩人均同意变更原《房屋租赁合同》，故被答辩人没有理由要求答辩人继续履行原合同。三、该项工程至今尚未完工，未对答辩人造成实际损害，且无法向被答辩人以及其他任何第三方交付，故被答辩人要求继续履行合同没有履行基础。综上，请求法庭查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告为证明其主张，提交的证据有：第一组：原被告签订的房屋租赁合同，证明双方有租赁涉案房屋的租赁合同关系，及合同约定的租赁物面积、租金标准和交付及免租的内容。被告质证认为，对真实性无异议。第二组：付款凭证一份，证明原告按照合同向被告交付了100万元的费用的凭据。被告质证认为，对真实性无异议。第三组：1、2016年7月30日被告发给原告的函，被告明确表示不按合同约定履行交付租赁物的意思，要增加租金，减少租赁期和免租期，证明被告实际违约。2、2016年8月5日被告给原告律师回复，表明被告再次明确表示不履行租赁合同。被告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议。被告提交的证据有：2016年7月30日被告发给原告的通知函、原告向被告发送的律师函、被告对原告律师函的回复，证明原被告对合同变更一直在进行磋商。原告质证认为，对真实性无异议，在律师函中原告明确表明双方应继续履行的是2015年6月8日签订的租赁合同，合同法规定合同修改必须经补充协议进行，在双方未达成另行补充协议的情况下，只能履行原合同。本院对各方提交的证据，认定如下：对原告提交的证据。第一组，该证据真实，与待证事项相关联，予以确认。第二组，该证据真实，与待证事项相关联，予以确认。第三组，该证据真实，与待证事项相关联，予以确认。对被告提交的证据，该证据真实，与待证事项相关联，予以确认。本院经审理查明，原告（乙方）和被告（甲方）于2015年6月8日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告将自己开发的位于威宁县盛世阳光项目（一期）商业用房3、4层使用面积约15000平方米的房屋出租给原告。合同第五条第5.1项就租赁房屋的移交条件和移交手续进行约定，详细规定了建筑部分的条件、管线部分条件、消防条件、供电和供水条件、电梯、货梯及附属设施条件、厕所条件、宽带条件。合同第五条第5.2项就租赁房屋的移交时间和手续约定为：甲乙双方确定的商场移交日另行约定（依据甲方施工进度）。合同第五条第5.3项约定，按甲乙双方约定商场移交之日起，甲方逾期移交租赁房屋在60日之内的，起租日作相应的顺延。当逾期移交超过60日时，自61日起，每超过一日，甲方应按日租赁费用的双倍赔偿乙方逾期移交补偿。合同第六条就租赁期限进行约定。合同第七条第7.2.a项约定：“双方约定，在签订房屋租赁意向协议时，乙方向甲方支付定金50万元，因甲方法人在双方签订时未在签约现场，双方约定在甲方法人补签字时，乙方再支付50万元，甲方项目在四楼商业封顶时乙方再支付甲方100万元，合计200万元，作为履行本合同之保障。乙方交付的定金在支付第一期租金时拆抵扣除，直至冲抵完毕。”合同第七条第7.2.c项约定：“在合同有效期内，若甲方将房屋转作它用或将商场租与第三人，则双倍返还乙方定金，并承担乙方为经营商场已投资的一切损失。若乙方不按合同要求支付定金，则甲方有权终止本合同，并没收全部定金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了100万元的定金。2016年7月30日，被告发函给原告，要调整租赁标的，询问原告是否继续承租变更的租赁物。2016年8月2日，被告回复原告不予接受，并告知被告根据施工情况，及时告知原告租赁房屋的交付时间，以便原告履行与第三人签订的商业合同。2016年8月5日，被告回复原告称，无法按原合同履行。另查明，1、涉案租赁物尚有部分工程未完工，未竣工验收。2、双方未商定房屋交付时间。在庭审中，原告明确其要求被告履行的内容是：在租赁的房屋具备交付条时交付给原告。本院认为，本案的争议焦点是原告主张被告在具备合同约定交付条件时，向其交付租赁物的请求应否得到支持。因被告辩称，合同已经终止，所有首先需确定租赁合同是否已经终止。对此，被告没有证据证明双方就合同终止达成了一致意见，同时被告的证据也不能证明租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”规定的终止情形，故租赁合同并未终止。对被告的该抗辩不予支持。原告庭审中明确的诉讼请求是在租赁的房屋具备交付条时交付给原告。从该请求可知，原告主张的是一个将来性的应然状态的权利，从合同第五条第5.2项就租赁房屋的移交时间和手续约定“甲乙双方确定的商场移交日另行约定（依据甲方施工进度）”的内容可知，因涉案建筑尚未完工，被告对原告尚不发生实然状态的交付义务，也即原告对被告尚不享有实然状态的要求交付租赁物得权利。因此，判断原告该主张是否成立的核心就是原告主张的将来的应然状态的权利是否必然会转化为实然状态的权利，通俗来说，就是将来原告是否必然享有要求被告交付涉案租赁物的权利。对此，本案原告没有证据能证明其具有必然性，理由如下：一、租赁物达到双方约定的交付条件本系原告的权利，但涉案房屋将来是否能够达到双方约定的交付条件，不仅是法律判断问题，还是一个客观事实问题，不能确定。若最终涉案房屋客观上无法符合合同约定的交付条件，则原告主张的交付租赁物的前提条件永远不能成就。同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案工程尚未经验收前不得交付使用，该工程最终能否顺利竣工验收，现在亦不能确定。所以原告将来是否有权要求被告交付房屋不具有必然性。二、即使将来涉案商铺具备交付条件，原告并不必然就享有要求交付涉案租赁物的权利。理由是:1、从合同第7.2项约定可知，原告在要求交付涉案租赁物前，其不仅需缴纳100万元的定金，还需在四楼商业封顶时再支付100万元，作为履行合同的保证，若未支付的，被告有权终止合同，因此，现原告只支付了100万元，原告在未支付另外100万元前，原告是否能履行该100万元处于或然状态，故不能确保合同不被终止。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”在涉案租赁物符合合同约定的交付条件前，是否会发生前述规定的情形处于或然状态，若这期间发生前述规定的情形，原告不具有要求被告交付房屋的权利。综上，原告将来不必然享有要求被告交付租赁物的权利。若本案支持了原告的主张，等于认定即使发生前述所列举的能够否定原告主张的权利的情形，原告仍然享有此权利，显然于法不符。因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告的诉讼请求不能成立，不予支持。原告可待其要求交付租赁物的权利进入实然状态后，另行诉讼主张交付标的物。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告凤冈县聚福隆商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告凤冈县聚福隆商贸有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 李 可审判员 陈红梅审判员 徐 洪二〇一七年三月三日书记员 詹 淼