济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初103号原告山东省诚信行物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人王宏杰，董事长。委托代理人颜廷娟，山东千舜律师事务所律师。委托代理人崔海燕，女，1978年日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告济南市创冠教育培训学校，住所地济南市。法定代表人宋玉亮，校长。原告山东省诚信行物业管理有限公司（以下简称诚信行公司）与被告济南市创冠教育培训学校（以下简称创冠学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告诚信行公司的委托代理人颜廷娟、崔海燕、被告创冠学校的法定代表人宋玉亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚信行公司诉称，2015年3月4日，原告诚信行公司与被告创冠学校签订房屋租赁合同，约定原告诚信行公司将位于济南市历下区山大路共计2130平方米的房屋出租给被告创冠学校，租金每日1.61元∕平方米，每年租金为125万元，租期自2015年3月4日至2017年6月30日，其中2015年3月4日至2015年4月19日为免租期，租金支付方式为半年支付一次。该合同签订后，原告诚信行公司即将房屋交付被告创冠学校使用。被告创冠学校应于2016年3月20日前支付第三次租金，但其未支付，并于2016年4月在原告诚信行公司不知情的情况下擅自撤离，致使涉案房屋一直空置，给原告诚信行公司造成了经济损失。故请求法院依法判令被告创冠学校向原告诚信行公司赔偿经济损失729166.667元。原告诚信行公司为证实其主张，提交以下证据：证据一，民办学校办学许可证、变更事项审批表各一份，证明被告创冠学校主体适格。证据二，原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明房屋租赁期限、支付房租情况及本案损失计算依据。证据三，照片两组，证明被告创冠学校搬走后，原告诚信行公司一直在发布招租广告，寻找客户，以减少损失；此外证明被告创冠学校搬走后致使原告诚信行公司物品损坏的情况。被告创冠学校辩称，被告创冠学校提前从涉案房屋搬离的原因是原告诚信行公司未按照租赁合同的约定为被告创冠学校提供车位，且保安未尽到相应的职责，影响了被告创冠学校的正常经营。被告创冠学校于2016年3月8日将涉案房屋中的物品全部清空，并在搬离前，即2016年1月21日就通过电话和微信的方式通知了原告诚信行公司的工作人员汪东方。因此被告创冠学校已经给原告诚信行公司留出了足够的招租时间，原告诚信行公司主张的损失不应由被告创冠学校承担。被告创冠学校为证实其主张，提交以下证据：证据一，济南历下城际搬家服务中心出具的搬迁证明及该公司的营业执照复印件各一份。证据二，济南市槐荫区恒元厨卫商行出具的热水器移机证明及该公司的营业执照复印件各一份。证据三，被告创冠学校使用的财务软件截图三份。证据四，被告创冠学校的报销流程审批表及发票一宗。证据一至四共同证明被告创冠学校搬家过程中产生的热水器移机费、搬家费、空调运输费等报销情况，以此证明被告创冠学校搬家的时间。证据五，被告创冠学校的法定代表人与原告诚信行公司的员工汪东方的微信及短信截图，证明原告诚信行公司未履行合同中约定的物业管理义务，且被告创冠学校已于2016年1月21日12点提前告知了原告诚信行公司搬离时间。经审理查明，2015年3月4日，原告诚信行公司（甲方）与济南市东方文化培训学校（乙方，以下简称东方培训学校）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将坐落于济南市历下区****出租给乙方，租赁期间自2015年3月4日至2017年6月30日，其中2015年3月4日至2015年4月19日为免租期；租金为每天每平方米1.61元，每年租金为1250000元；乙方应于2015年3月10日前支付2015年3月4日至2015年10月19日期间的租金625000元，2015年9月20日前支付2015年10月20日至2016年4月19日期间的租金625000元，2016年3月20日前支付2016年4月20日至2016年10月19日期间的租金625000元。该合同第八条约定：“……承租期内甲方给乙方免费提供固定车位10个。……”合同第十四条约定：“有下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：（一）因甲方原因，使乙方无法按约定用途使用出租房屋；乙方因上述理由解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋，……”合同第十七条约定：“……租赁期间，甲、乙双方都不得无故解除合同，任何一方无故解除合同，都应赔偿守约方的全部损失。”该合同出租方“联系人”记载为汪东方。上述合同签订后，原告诚信行公司即将涉案房屋交付被告创冠学校使用，2015年3月4日至2016年4月19日期间的租金被告创冠学校已交纳，2016年4月20日后的租金被告创冠学校未交纳。被告创冠学校主张其已于2016年1月21日通过微信通知原告诚信行公司的工作人员汪东方要提前终止合同。为证实其主张，被告创冠学校提交其法定代表人宋玉亮与汪东方的往来微信（微信号：wdf0260）、短信（手机号：1861557****）各一份。其中2016年1月21日12:00宋玉亮给汪东方发送的微信内容为：“汪总，上午在电话中给您说的提前退房子事情，也是为了不耽误您那边往外租赁，当然也要麻烦您帮忙利用自己和公司的渠道尽量往外转一下房子，我这边也会通过各种渠道帮忙往外租，我现在还能做的就是有租赁意向的可以随时来看地方，我们也会帮忙讲解，您也多帮忙，我们会在三月上旬把房子清空，不耽误您那边使用和往外租赁，实在抱歉，非常感谢。”此外，根据宋玉亮与汪东方的微信、短信往来内容可以证实宋玉亮曾多次向汪东方提出原告诚信行公司提供的车位不足十个的问题。被告创冠学校主张其已于2016年3月8日将涉案房屋清空。为证实其主张，被告创冠学校提交济南城际搬家服务中心、济南市槐荫区恒元厨卫商行出具的证明各一份以及其公司财务报销软件截图一宗。其中济南城际搬家服务中心出具的证明记载：创冠学校于2016年1月31日委托济南城际搬家服务中心将济南市历下区山大路号小区的设备、办公用品、学生用品搬迁，搬迁分次进行，于2016年3月8日全部搬完。济南市槐荫区恒元厨卫商行出具的证明记载：济南市槐荫区恒元厨卫商行于2016年2月27日按照创冠学校的委托将济南市历下区山大路***校区内的热水器搬迁至章丘市世纪大道号。被告创冠学校提交的财务报销软件截图显示搬家费已于2016年3月完成公司内部的报销程序。原告诚信行公司主张被告创冠学校在搬离后未向其履行通知义务，而被告创冠学校未提交证据证明其在搬离涉案房屋后履行了告知原告诚信行公司的义务，以及与原告诚信行公司办理房屋交接手续的义务。另查明，东方培训学校的名称于2015年7月变更为“济南市创冠教育培训学校”。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效，本院予以认定。根据该合同的记载，原告诚信行公司的联系人为汪东方，虽然原告诚信行公司否认汪东方系其工作人员，但未提交相关证据予以证明。退一步讲，即使汪东方并非原告诚信行公司的工作人员，因《房屋租赁合同书》上记载的原告诚信行公司的联系人为汪东方，故被告创冠学校也有理由相信汪东方是有权代表原告诚信行公司的。根据《房屋租赁合同书》的约定，涉案房屋租赁期间自2015年3月4日至2017年6月30日。因被告创冠学校未交纳2016年4月20日后的租金，且已从涉案房屋中搬离，应视为其单方提前解除合同。根据《房屋租赁合同书》第十四条的约定，被告创冠学校享有单方解除权的情形为“因甲方（原告诚信行公司）原因，使乙方（被告创冠学校）无法按约定用途使用出租房屋”，且在出现该情形时，被告创冠学校应当及时以书面方式通知原告诚信行公司。而根据被告创冠学校提交的其法定代表人宋玉亮与汪东方的微信、短信往来记录，可以证实原告诚信行公司未按照合同约定为被告创冠学校提供足够数量的停车位，但该情形不足以导致被告创冠学校无法按约定用途使用涉案房屋。此外，被告创冠学校亦未提交证据证明存在法定的单方解除合同的情形，故其提前解除合同的行为构成违约，其应当承担提前解除合同的违约行为给原告诚信行公司造成的损失。根据被告创冠学校法定代表人宋玉亮与汪东方的微信记录，可以证实被告创冠学校曾经于2016年1月21日通知原告诚信行公司其要求提前解除合同，但对腾空房屋的具体时间，微信中并没有确定。虽然被告创冠学校主张其已于2016年3月8日从涉案房屋搬出，但其未提交证据证明搬出后履行了通知原告诚信行公司及与原告诚信行公司办理房屋交接手续的义务，故被告创冠学校提交的证据不足以证实原告诚信行公司在其搬离涉案房屋后对提前解除合同的事实即已知晓。根据《房屋租赁合同书》第四条的约定，被告创冠学校应于2016年3月20日前向原告诚信行公司支付2016年4月20日至2016年10月19日期间的租金，但被告创冠学校未支付，原告诚信行公司于2016年3月20日就知道或应当知道被告创冠学校欲解除合同，此时开始其应当积极寻找新的承租人，以免损失扩大。因原告诚信行公司主张的损失为房屋闲置期间的租金损失，该损失本院酌定按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》约定的租金标准自2016年3月20日起计算三个月。因2016年3月20日至2016年4月19日期间的租金被告创冠学校已支付，故损失按照两个月的租金标准计算为208333元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南市创冠教育培训学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东省诚信行物业管理有限公司损失208333元；二、驳回原告山东省诚信行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11090元，由原告山东省诚信行物业管理有限公司负担7920元，由被告济南市创冠教育培训学校负担3170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  修 芳人民陪审员  张 忠二〇一七年三月二十二日书 记 员  杜 爽