河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初9189号原告（反诉被告）：郑州东岳商贸有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840754484243。法定代表人：孙天德，执行董事。委托诉讼代理人：段朝辉，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭耀辉，河南中锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州华商汇商业运营管理有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101843966314224。法定代表人：张军，经理。委托诉讼代理人：王嘉玮，女，1982年10月30日出生，汉族，住郑州市中原区，系公司员工。委托诉讼代理人：唐开放，男，1992年6月30日出生，汉族，住河南省新郑市，系公司员工。原告郑州东岳商贸有限公司（以下简称东岳公司）与被告郑州华商汇商业运营管理有限公司（以下简称华商汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案。2019年8月27日，华商汇公司向本院提出反诉，本院审查后，予以受理，并决定与本诉合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东岳公司的委托诉讼代理人段朝辉、郭耀辉，华商汇公司的委托诉讼代理人王嘉玮、唐开放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东岳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还多收取的租金1238811.68元；2、判令被告立即关停自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为并赔偿损失5330000元（暂计至2019年8月1日）；3、判令被告立即将郭丽霞、王小滨、叶玲献、林宝友、叶玲波所购商铺交付给原告出租使用并赔偿损失433107.64元（自2018年6月暂计至2019年8月1日）；4、判令被告向原告支付A馆西侧10亩临时用空地收益分成1559998.44元（自2016年5月暂计至2019年8月）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：就华商汇建材A馆租赁及招商的有关事宜，原、被告于2015年4月13日签订《租赁合同》，合同第一条约定“物业面积为8.27万平方米（以房管局测绘的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）”，第二条2.2约定“租赁面积：8.27万平方米（以房产证载的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）”，租金价格：第1--3年每年的租金标准为【按“当层单价×当层建筑面积”计得各层租金之和计算（当层单价为：一层15元/平方米/月、二层10元/平方米/月、三四层9元/平方米/月）】；第一年租金暂按1120万元支付，与建筑面积确定后在下次租金中多退少补。由于被告存在未及时关闭自建仓库、交房时间超期4个月等诸多违约行为，双方又签订三个补充协议,确认建材A馆整体租金起算时间为2017年1月1日，且被告承诺于2016年3月1日前关闭自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为。2015年12月31日，被告向原告交付租赁房屋。2016年1月份、2月份，被告向原告收取2017年度租金1120万元、2018年度租金880万元。新郑市新房测绘队对建材A馆进行测绘并出具[新房【实】测字【2018】第0110]号《新郑市房屋面积测绘报告书》，载明华商汇建材A馆产权面积为103367.60平方米、套内面积为82739.06平方米（包含公共设施及物业用房面积），在依据合同约定扣除公共设施及物业用房面积后，原告租赁面积为80167.14平方米。另由于被告向原告交付的华商汇建材A馆三层有部分商铺未安装楼梯及洞口平台安装未完成，导致该部分商铺明显不能使用，不具备出租计租的条件，该部分商铺所对应的租金应当予以退还。经过核算，原告实际租赁面积为67216.02平方米，每年应付租金为9373336.56元，因此，被告应当向原告退还多收取的租金1253326.88元。依据双方签订的《租赁合同之补充协议》第一条第5款、《租赁合同补充协议》A馆开业前协商问题清单第二条第6款及《租赁合同补充协议三》之约定，被告应当在2016年3月1日前关闭配套仓库内与A馆商品相同的商户经营行为，但被告至今未履行该项合同义务，致使原告的合法权益受到严重损害。依据《租赁合同》第六条6.1.1的约定：“确保有权将A馆按约定整体交付给乙方正常使用；合同有效期内，如任何第三方由于甲方原因对租赁物主张任何权利，概由甲方负责。因此给乙方造成的损失由甲方赔偿，赔偿金可直接在应付租金中扣除”，由于被告未处理好与已售商铺业主郭丽霞、王小滨、叶玲献、林宝友、叶玲波的关系，违反了合同约定，致使原告无法对其商铺出租使用、合法权益受损，被告应当依据合同约定将上述已售商铺交给原告出租使用并赔偿原告损失。依据《租赁合同》第四条约定“另甲方提供A馆西侧约10亩临时用空地（位置见附图03号用地），由甲方负责做好地平、围挡（可用铁丝网），空地使用所得收益由甲乙双方按5:5进行分成”，被告自2016年3月将上述空地出租并获取收益后，一直未依据合同约定向原告进行分成，致使原告权益受损。综上所述，原告认为被告未在使用面积确定后返还多收取的租金、未关闭自建仓库商户经营行为、未依据合同约定将已售商铺交给原告出租使用、未向原告进行收益分成的违约行为对原告的合法权益造成了重大损害。为此，原告诉至本院,望判如所请。被告华商汇公司辩称，一、华商汇公司并没有多收东岳公司的租金。东岳公司主张按套内面积减去公共设备用房等面积来计算租金，明显不公平。根据租赁市场惯例，租金按建筑面积计算，东岳公司尚欠华商汇公司租金12253076.28元。二、A馆三层未安装楼梯及封堵洞口平台的商铺并不影响东岳公司使用、出租商铺，具备计租条件。三、东岳公司主张仓库经营未关闭造成损失没有任何依据。本案租赁合同的内容范围是A馆及配套仓库，A馆配套仓库由东岳公司自行建设、管理，其他仓库内的经营商户属于合同之外的第三人，任何未经过第三人同意给第三人设置的义务都是无效的。同时，东岳公司依据A馆未出租的商铺面积及出租给商户的承租单价计算损失，是以商铺百分百出租为前提的，这既不符合市场规律，也不符合实际情况，东岳公司将A馆所有未出租商铺面积租金算作损失，并全部归因于仓库经营未关闭没有事实和法律依据。四、东岳公司要求华商汇公司承担商铺业主阻挠商铺出租造成的损失，无事实依据。该争议已经另案处理完毕，东岳公司不应就该争议再提起诉讼。五、东岳公司主张分成没有任何依据。东岳公司主张分成的依据是《租赁合同》第四条，但该条已被《租赁合同之补充协议》第一条约定内容所代替，东岳公司要求分成没有合同依据。综上，应驳回东岳公司的诉讼请求，诉讼费用由东岳公司承担。反诉原告华商汇公司向本院提出反诉请求：1、请求确认《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》无效；2、判令解除华商汇公司与东岳公司签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三等所有合同；3、判令东岳公司返还建材A馆全部房屋及其他租赁物，在实际返还前按照合同约定的租金标准向华商汇公司支付占用费直至返还之日止；4、判令东岳公司向华商汇公司支付欠付的租金共计12253076.28元（暂计算至2019年12月31日，最终以东岳公司返还建材A馆及其他租赁物之日止计算数额为准），东岳公司向华商汇公司支付逾期支付租金的违约金33018188.02元（暂计算至2019年8月27日，详见违约金计算清单，最终以东岳公司支付完毕欠付租金之日止计算数额为准），暂共计45271194.30元。5、判令东岳公司将仓库用地返还给华商汇公司，腾空并拆除其建设的仓库，并自仓库用地到期之日至将仓库用地返还之日止，按国家政府部门规定的土地租赁费标准或市场土地出租标准向华商汇公司支付土地占用费；6、判令东岳公司拆除其在租赁范围内建设的全部违章建筑物、构筑物、广告设施等；7、本案的诉讼费用由东岳公司承担。事实与理由：一、《租赁合同》补充协议三第四条约定：“鉴于三层有345间房楼梯未做及洞口平台安装未完成（实际数量以甲乙双方核实签字为准），由乙方按商户需求自行处理，甲方以每部楼梯1万元，补偿款甲方于2016年5月1日前支付给乙方。”。由此可见，对于三层部分商铺未安装楼梯的事实，东岳公司是明知的，而且根据双方协商，楼梯由东岳公司根据商户需求自行安装，华商汇公司向东岳公司支付楼梯款。在长达3年多的时间里，东岳公司无论在合同签订当时，还是在租赁过程中，均未向华商汇公司提出3层部分商铺未安装楼梯的问题。根据招商及商户实际使用商铺的情况，是商铺出租后，才由商户决定是否安装楼梯，安装几部楼梯，即楼梯是否安装，并不影响东岳公司的出租，且双方已达成关于楼梯安装的协议，东岳公司也按照该协议对A馆三层商铺根据商户需求安装了122部楼梯。华商汇公司认为未安装楼梯及封堵洞口，不影响东岳公司正常出租商铺，不影响合同目的的实现，也不构成根本违约。二、《租赁合同》第8.2条约定：如乙方逾期向甲方支付租金的，逾期1天则加收3天租金；如逾期超过30日未付清应付租金的，甲方有权解除合同。经华商汇数次口头和书面催收，东岳公司至今仍未付清应付租金，逾期长达10个多月的时间，且东岳公司至今仍不履行双方合同约定，以各种理由拒交租金，华商汇公司有权解除双方的所有合同，并有权要求东岳公司支付欠付的租金及相应违约金。《租赁合同之补充协议》第一条主合同第四条A馆配套仓库，变更为：1、由甲方将原仓库用地（位置见附图01-04号用地，简称“该仓库用地”）提供给乙方使用（甲方保证土地三通一平，村民阻扰由甲方负责协调），由乙方在该土地内自行出资建设A馆配套仓库。2、该仓库用地使用期限为4年……。5、乙方对A馆的租赁终止或解除的，甲方有权解除乙方对该仓库用地及仓库的租赁……。现华商汇提供的仓库用地均已到期，无论双方的租赁关系是否解除，华商汇均有权收回仓库用地，有权要求东岳公司支付仓库用地到期日至实际返还之日的土地占用费。综上所述，东岳公司在合同履行中，存在严重违约行为，双方在合作中也矛盾重重，丧失了合作基础。为此，华商汇公司提起反诉，望判如所请。针对华商汇公司的反诉请求东岳公司辩称，1、华商汇公司请求确认《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》无效，不存在事实及法律依据。截止目前，A馆三层仍有189间商铺因华商汇公司楼梯未做及洞口平台安装未完成而不具备计租出租的条件，致使东岳公司关于该部分商铺进行租赁的合同目的不能实现，华商汇公司构成根本违约，东岳公司有权要求华商汇公司解除该部分商铺的租赁并返还所收取的相应租金。2、华商汇公司请求解除华商汇公司与东岳公司签订的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三等所有合同，没有事实及法律依据。华商汇公司解除合同的理由是东岳公司至今未付清租金，事实是双方关于计租面积存在争议，且当时涉案房屋未办理产权证。故华商汇公司以此作为解除合同的理由不能成立。3、华商汇公司请求东岳公司返还建材A馆全部房屋及其他租赁物，在实际返还前按照合同约定的租金标准向华商汇支付占用费直至返还之日，不存在事实及法律依据。4、华商汇公司诉请判决东岳公司向华商汇公司支付欠付的租金12253076.28元及逾期支付租金的违约金33018188.02元，不存在事实及法律依据。5、华商汇公司诉请东岳公司将仓库用地返还给华商汇公司、腾空并拆除仓库、支付土地占用费，不存在事实及法律依据。6、华商汇公司诉请判决东岳公司拆除其在租赁范围内建设的全部违章建筑物、构筑物、广告设施，不存在事实及法律依据。综上所述，华商汇公司在合同履行过程中存在未关闭自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为；未依约将A馆按整体约定交付给东岳公司使用；未依据合同约定向东岳公司进行A馆西侧十亩临时用地收益分成等诸多违约行为。且未就其违约行为向东岳公司进行合理赔偿。在此情况下，华商汇公司请求解除合同不存在事实及法律依据。华商汇公司在合同存在明确约定以使用面积计租的情况下，以包含电梯、消防梯、公共设备用房、物业用房等面积在内的产权面积向东岳公司计收租金，并称东岳公司逾期拒付租金，不存在事实及法律依据。在其诉请解除合同不存在事实及法律依据的情况下，其诉请判令东岳公司返还仓库用地、支付占用费等诉请，同样不存在事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月13日，为实现华商汇建材Ａ馆（以下简称Ａ馆）的有效招商、顺利开业和有序经营，华商汇公司（甲方）与东岳公司（乙方）签订《租赁合同》，就乙方租赁华商汇基础建材Ａ馆并负责招商的相关事宜达成协议。主要内容：一、租赁物业基本情况。物业名称：华商汇基础建材Ａ馆。物业位置：新郑市郭店镇郑新快速路与107连接线交汇处华商汇项目。物业面积：8.27万㎡（以房管局测绘的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）。Ａ馆配套仓库：不低于6万㎡，最终以本合同第四条约定为准。二、Ａ馆租赁期限、租金金额、支付日期和方式。2.1租赁期限：乙方租赁期限为9年，自Ａ馆交付乙方后计算租金时起租期开始计算。乙方对外招商租赁的期限最晚不应超过本合同租赁期限；对外招商租赁合同签订后即需加盖乙方印章后在甲方备案。租赁期满前，乙方如需续租，应提前3个月提出书面申请，同等条件下乙方有优先承租权。2.2租金金额：租赁面积：8.27万㎡（以房产证载的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）；租金价格：第1－3年每年的租金标准为：[按“当层单价×当层建筑面积”计得各层租金之和计算（当层单价为：一层15元/㎡/月、二层10元/㎡/月、三－四层9元/㎡/月）]；第一年租金暂按人民币1120万元支付，于建筑面积确定后在下次租金中多退少补。第4－5年租金标准在第3年租金标准的基础上递增45%。自第6年起，甲乙双方就Ａ馆收益按八二分成（即甲方享有Ａ馆所收租金80%，乙方享有Ａ馆所收租金20%），具体合作事项由双方再行商定。2.3租金支付：一年一交。甲方应于乙方支付租金前提前5日开具发票交给乙方。第一年租金于房屋交付后1个月内由乙方支付给甲方；以后每年租金到期前提前1个月乙方支付下一年租金。房屋交付后3个月为免租金优惠期，该3个月期间免租，不应计算租金。相应税费各自依法承担。三、Ａ馆的交付、开业。3.1甲方于2015年8月31日前将Ａ馆交付给乙方，交付标准为：五大责任主体验收合格，且第一层商铺间的隔墙按乙方合理要求拆除，第一层单栋建筑的一圈四周应为卷帘门。交付前，甲方将提前通知乙方提出隔墙拆除要求，乙方应在五日内书面答复，答复占用时间顺延Ａ馆交付时间。3.2甲方确保所有Ａ馆已售商铺已接受托管出租，并将已售商铺的托管出租手续复印件加盖甲方公章后交乙方存档。3.3乙方招商目标为：确保Ａ馆于2015年10月1日开业，届时完成整体面积60%以上的招商。四、Ａ馆配套仓库。4.1仓库基本情况：仓库面积：不少于6万㎡；现阶段仓库暂提供约4万㎡……甲方提供Ａ馆西侧约10亩临时用空地，甲方负责做好地平、围档（可为铁丝网），空地适用所得收益由甲乙双方按5：5进行分成。4.5乙方对Ａ馆的租赁终止或解除，甲方有权解除乙方对仓库租赁。Ａ馆开始营业后，仓库使用者需到Ａ馆经营，在Ａ馆能容下（即未满铺经营的情况下）配套仓库内的经营必须关停，仅作仓储使用。五、对已售Ａ馆商铺和已招商Ａ馆配套仓库的处理。按双方约定交由乙方统一按双方对Ａ馆及该仓库的规划进行管理经营。六、双方的权利和义务。6.1.1确保有权将Ａ馆按约定整体交付给乙方正常使用；合同有效期内，如任何第三方由于甲方原因对租赁物主张任何权利，概由甲方负责。因此给乙方造成的损失由甲方赔偿，赔偿金可直接在应付租金中扣除。6.1.2确保Ａ馆建筑设施符合国家安全质量标准及验收（应配有安全监控、消防、水、电等设施和设备）。同一天，原被告双方又签订《租赁合同之补充协议》，将主合同第四条Ａ馆配套仓库变更为：1、由甲方将原仓库用地提供给乙方使用（甲方保证土地三通一平，村民阻挠由甲方负责协调），由乙方在该土地内自行出资建设Ａ馆配套仓库。2、该仓库用地使用期限为4年。……5、乙方对Ａ馆租赁终止或解除的，甲方有权解除乙方对该仓库用地及仓库的租赁。Ａ馆开始营业后，配套仓库使用者需到Ａ馆进行经营，在Ａ馆能容下（即未满铺经营）的情况下配套仓库内的经营必须关停，仅作仓储之用。2015年9月30日，原被告双方签订《租赁合同》补充协议，该协议约定：一、根据《租赁合同》第6.1.2约定，甲方应当负责Ａ馆建设办理国家安全质量标准的建设消防验收，但是，由于各种原因Ａ馆建设至今没有取得建设消防验收。二、鉴于项目整体规划，甲方……对商户Ａ馆取得“工程验收合格意见书”之前就提前进场装修而进行罚款的由甲方承担罚款。该协议所附的《Ａ馆开业前协商问题清单》主要内容为：……4、3号地块北角约1000余㎡，在甲方的家居馆土方回填腾出后，做好地坪和围栏作为乙方防腐木堆场按约使用，其后在甲方规划确定后乙方应按甲方要求搬迁新址腾出。6、在Ａ馆开业后，甲方出租的约3万㎡Ａ馆配套仓库应停止经营不再营业；在10月31日前安排商户按仓库租赁合同要求到Ａ馆进行租购选铺；若商户不按约定选铺的则予以清理腾出仓库，交由乙方统一管理。2016年1月28日，原被告为解决华商汇Ａ馆经营中出现的相关问题，原被告双方及郑州华商汇房地产开发有限公司三方签订《租赁合同》补充协议三。主要内容为：一、自本补充协议签订后6个工作日内，乙方支付给甲方人民币2000万元。其中560万元为预付2017年度50%的租金，甲方于2016年5月1日前向乙方提供租金发票；其中560万元为预付2017年度50%的租金，甲方于2017年5月1日前向乙方提供租金发票；剩余880万元折抵2018年度的部分租金，甲方于2018年5月1日向乙方提供租金发票。二、三方确定2015年12月31日为A馆及A馆四周铁篱笆围墙内的设施、场地等交付给乙方的时间。乙方将于2016年2月16日正式全面接管物业并配合甲方、丙方3月10日开业，2016年2月16日前的物业管理由甲方负责。三、由于甲方交房时间为2015年12月31日，根据《租赁合同》第三条3.1和第八条8.1的约定，超期4个月，加上3个月免租期，共计应免租15个月，但乙方考虑各方合作情况，同意A馆整体租金起算时间为：2017年1月1日。四、鉴于三层有345间房楼梯未做及洞口平台安装未完成（实际数量以甲乙双方核实签字为准），由乙方按商户需求自行处理，甲方以每部楼梯1万元，补偿款甲方于2016年5月1日前支付给乙方，逾期未付，按月息两分计付利息。后期建成的楼梯作为甲方固定资产归甲方所有。五、2016年3月1日前，甲方负责关闭甲、丙方自建的所有仓库内与A馆商品相同的商户经营行为，甲方负责刘根中、王小滨将所购商铺按《租赁合同》约定在开业前交付给乙方统一管理。开业前，甲方负责协调电信部门安装好通讯网络，确保A馆内商户电话、手机、网络能正常使用。六、A馆、A馆铁篱笆围墙四周内外侧、二、三楼广告位及幕墙广告由乙方根据经营需要自主自费安装使用。七、A馆未完成部分工程，自甲方接到乙方书面通知后48小时内进行装修。如规定时间内未装修，乙方自行处理，费用由甲方承担，乙方可在应交租金中扣除。《租赁合同》补充协议三签订后，2016年1月29日至2016年2月4日，东岳公司分四次向华商汇公司支付2017年度、2018年度租金共计2000万元，华商汇公司于2018年9月29日向东岳公司开具了租赁费发票。2018年12月27日，华商汇公司向东岳公司催交租赁费37719532元；2019年1月10日，华商汇公司向东岳公司发出《租金催交通知》，要求东岳公司缴纳2018年欠付的及2019年的租金。因东岳公司未按华商汇公司催交通知的要求向华商汇缴纳租金，华商汇公司分别于2019年1月27日、2月27日向东岳公司发出《解约函》、《通知》各一份，通知东岳公司解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，收回临时建设仓库用地，并要求东岳公司做出搬迁。东岳公司以华商汇公司于2019年1月27日向其发出的《解约函》不产生解除双方签订的《租赁合同》及相关补充协议的效力；以华商汇公司于2019年2月27日向东岳公司发出的《通知》无效为由诉至本院。本院于2019年4月29日做出（2019）豫0184民初3693号民事判决，判决如下：一、郑州华商汇商业运营管理有限公司于2019年1月27日向郑州东岳商贸有限公司发出的《解约函》不产生解除双方签订的《租赁合同》及相关补充协议的效力。二、郑州华商汇商业运营管理有限公司于2019年2月27日向郑州东岳商贸有限公司发出的《通知》无效。该判决已生效。2018年6月4日，东岳公司要求华商汇公司继续履行合同，向其支付32899006.84元，并立即关停仓库内商户的经营行为，将旋转楼梯广告、幕墙广告交付其使用，复建华商汇建材A馆围档和岗亭，将叶玲献、林宝友、叶玲波三人所属商铺交给其统一使用，修复A馆商铺漏水问题为由诉至河南省郑州市中级人民法院。2018年12月4日，河南省郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民初1854号民事判决，判决如下：一、郑州东岳商贸有限公司与郑州华商汇商业运营管理有限公司继续履行《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议；二、郑州华商汇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向郑州东岳商贸有限公司履行修复A馆商铺漏水问题的义务；三、郑州华商汇商业运营有限公司于本判决生效后十日内支付楼梯安装费用1220000元及赔偿损失337400元；四、驳回郑州东岳商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费206295元，由郑州东岳商贸有限公司负担187478.4元，郑州华商汇商业运营管理有限公司负担18816.6元。东岳公司不服该判决，上诉至河南省高级人民法院。2019年7月30日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民终36号民事判决，判决如下：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1854号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分。二、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1854号民事判决第四项；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1854号民事判决第一项为：郑州东岳商贸有限公司与郑州华商汇商业运营管理有限公司继续履行《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三；四、驳回郑州东岳商贸有限公司其他诉讼请求。另查，1、2019年7月9日，东岳公司向华商汇公司发出《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》。华商汇公司反诉要求确认该通知无效。2、东岳公司分别于2019年8月6日、8月14日向华商汇公司交纳2019年租金2150000元、5000000元及970009.68元，以上共计8120009.68元。3、《租赁合同》约定被告交付A馆的时间为2015年8月31日，实际双方确认的交付日期为2015年12月31日。但双方对A馆配套仓库用地未约定交付日期，双方亦未提交交接手续。再查，1、华商汇公司提交新郑市新房测绘队对建材A馆进行测绘并出具[新房【实】测字【2018】第0110]号《新郑市房屋面积测绘报告书》、新郑房权字第××号新郑市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）、随机抽取的A馆商铺不动产证30套（附清单）。其中新郑市房屋交易和产权状况确认单说明中显示（1）为保障房屋交易安全，依据相关法律规定，房地产管理部门对房屋交易和产权状况进行审查确认，制作本确认单；（2）本确认单是已建立、变更等楼盘表的证明，是不动产登记机构办理登记的资料之一；新郑市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）显示不动产证号为新郑房权字第××号。建设单位为郑州华商汇房地产开发有限公司；房屋坐落郭店镇郑新快速通道东侧、华商汇一路西侧基础建材Ａ馆1－13Ａ号楼。基础建材A馆1－13Ａ建筑面积为100154.58㎡，物业用房面积为1842.45㎡，公厕面积为1297.41㎡，消防控制室面积为73.16㎡，商业用房共计1247间；详细情况见附页。房屋列表附页显示商业用房幢号、户号、总层数、建筑面积、套内面积、规划用途、建筑结构、备注等内容，其中套内建筑面积，第一层套内建筑面积总计为26246.88㎡,第二层套内建筑面积总计为17822.02㎡；三至四层套内建筑面积总计为36098.24㎡。证明新郑市房屋面积测绘报告书显示的各商铺及物业用房、公厕、消防室控制室等的建筑面积、套内面积、公摊面积与楼盘表、不动产证显示的各项面积一致。2、东岳公司提交A馆商户营业执照副本一组、信用信息公示报告一份、照片三张，配套仓库内商户工商登记信息及照片一组、配套仓库内商户经营行为照片一组，建材A馆一层、二层、三层（1-8单元）未出租面积统计表一份。证明1、A馆经营商品种类包含板材类、吊顶材料、五金（含锁具）、油漆涂料类、门业装饰类、洁具、龙骨防腐木（含半成品家具）及橱柜，A馆配套仓库内存在大量与A馆商品相同的商户经营活动；2、依据《租赁合同补充协议》附A馆开业前协商问题清单第二条6约定，“在A馆开业后，甲方出租的约3万㎡A馆配套仓库…”，华商汇商业公司及华商汇地产公司承认其出租的仓库约3万㎡，依据其与商户签订的合同，华商汇商业公司及华商汇地产公司收益约17220000元；3、依据配套仓库内存在与A馆商品相同经营行为的商户合同信息，华商汇商业公司及华商汇地产公司收益约4543450.45元；4、依据建材A馆一层、二层、三层（1-8单元）未出租面积统计表，东岳公司共计损失约19909863.22元。华商汇公司认为对未出租面积统计表系东岳公司单方制作，无法核实真实性，对证明目的有异议。东岳公司未满铺招租，属于市场和东岳公司自身因素造成的，不应将所谓的损失转嫁至华商汇公司承担。3、东岳公司提交华商汇公司出具的承诺书一份，业主郭丽霞、王小滨用车阻挡、叶玲献、叶玲波、林宝友锁住其所有的商铺不让原告出租使用的照片一组、《东岳公司因王小滨等商户阻挠商铺出租的损失明细表》一份。证明华商汇公司未依据承诺书及合同约定将郭丽霞、王小滨、叶玲献、林宝友、叶玲波所购商铺交付原告使用，导致原告无法对该部分商铺招租使用，给原告合法权益造成了重大损害。华商汇公司认为承诺书并非其出具的，但对其真实性无异议。华商汇公司已经于2015年12月31日将A馆整体交付给东岳公司，尽到了将A馆整体交付给东岳公司的合同义务。4、东岳公司提交工商档案登记信息三份、《空地租赁协议》一份、被告现在自行占用出租10亩临时空用地的照片一组。证明华商汇公司侵占应当由原告使用的10亩临时空用地；华商汇地产公司以12元/㎡/月的价格向商户收取租赁费用，自2016年5月至2019年8月共计收取租金约3119996.88元；在华商汇地产公司与华商汇公司存在重大利益关联的情况下，华商汇公司从该处地块的招租活动中获得巨额经济利益；华商汇公司未依约向原告分成致使原告利益受到严重损害。华商汇公司对空地租赁协议的真实性无异议，但认为东岳公司要求分成没有合同依据。且该争议已经另案处理完毕，驳回了东岳公司的该项诉讼请求。根据一事不再理的审理原则，该项诉求应予驳回。5、本院根据双方申请进行现场勘验，并制作勘验笔录及录像光盘。其中建材Ａ馆3－4层有189间，面积12951.12㎡未出租；另华商汇建材Ａ馆自建仓库和东岳公司自建仓库内均有商户经营与Ａ馆相同的商品。以上事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三、[新房【实】测字【2018】第0110]号《新郑市房屋面积测绘报告书》、新郑房权字第××号新郑市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）、随机抽取的A馆商铺不动产证、《空地租赁协议》、承诺书、照片、《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》、本院（2019）豫0184民初3693号民事判决书、河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1854号民事判决、河南省高级人民法院（2019）豫民终36号民事判决、收据、银行电子业务回单、信用信息公示报告、《仓库使用合同》、《仓库管理合同》、现场勘验笔录、录像光盘及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，一、涉案《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三是否应予解除是双方争议焦点。涉案《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三为有效且应继续履行这一事实已得到河南省高级人民法院已生效的（2019）豫民终36号民事判决确认。河南省高级人民法院生效判决作出后至华商汇公司反诉之日止，即2019年8月27日，本案并未出现合同解除的情形。依法成立并生效的合同，不得擅自变更或解除。当事人协商一致，可以变更合同内容。本案双方多次要求就合同解除组织双方进行调解，本院组织双方进行多轮调解，但最终双方就合同解除未达成一致意见。在合同解除条件未成就，且双方对合同解除未达成一致的情况下，双方仍应继续履行原合同。现华商汇公司要求解除涉案的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三的反诉请求，于法无据，不予支持。同样，华商汇公司要求东岳公司返还建材A馆全部房屋及其他租赁物，在实际返还前按照合同约定的租金标准向华商汇公司支付占用费直至返还之日的反诉请求，是基于合同解除前提下衍生的附随义务，现该合同继续履行，华商汇公司的该项反诉请求，亦失去法律依据，本院不予支持。关于华商汇公司要求东岳公司拆除其在租赁范围内建设的全部违章建筑物、构筑物、广告设施等的反诉请求。本院认为，双方均应按合同约定行使权利履行义务。《租赁合同》第六条第6.1.1款约定“确保有权将A馆按约定整体交付给乙方正常使用”。《租赁合同》补充协议三第六条约定“A馆、A馆铁篱笆围墙四周内外侧、二、三楼广告位及幕墙广告由乙方根据经营需要自主自费安装使用”。据此可以认定东岳公司享有对A馆及A馆配套设施进行自主经营管理的权利。且华商汇公司未向本院提交租赁范围内建设的建筑物系违章建筑等证据材料，故其该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于华商汇公司要求东岳公司将仓库用地返还给华商汇公司，腾空并拆除其建设的仓库，并自仓库用地到期之日至将仓库用地返还之日止，按国家政府部门规定的土地租赁费标准或市场土地出租标准向华商汇公司支付土地占用费的反诉请求。本院认为，《租赁合同》第四条及《租赁合同之补充协议》第5条均约定“乙方对A馆的租赁终止或解除的，甲方有权解除乙方对该仓库用地及仓库的租赁”，换言之，在东岳公司对A馆租赁未终止或未解除的情况下，华商汇公司无权解除东岳公司对该仓库用地及仓库的租赁。仓库用地作为Ａ馆的配套设施，即使仓库用地租赁期限届满，华商汇公司亦无权解除对该仓库用地及仓库的租赁，但其可向东岳公司收取仓库用地占用费。故华商汇公司要求东岳公司将仓库用地返还给华商汇公司，腾空并拆除其建设的仓库的反诉请求，与双方合同约定不符，本院不予支持。关于华商汇公司主张自仓库用地到期之日至将仓库用地返还之日止，按国家政府部门规定的土地租赁费标准或市场土地出租标准向华商汇公司支付土地占用费，因其未向本院提交国家政府部门规定的土地租赁费标准或市场土地出租标准计算依据，亦未提交证据证明仓库用地租赁期限已届满等书面证据材料，故其该项反诉请求，证据不力，本院不予支持。华商汇公司要求确认东岳公司向其发出的《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》不发生法律效力的反诉请求。本院认为，东岳公司及华商汇公司均认可，A馆于2015年12月31日整体交给东岳公司，由东岳公司进行经营管理。《租赁合同》及相关协议合法有效，双方均应按合同约定履行。A馆商铺未满铺出租是租赁市场在经营中可能出现的风险，东岳公司不能将企业经营中的风险完全归责于华商汇公司。且上级法院生效判决已对双方就此问题的争议做出处理。另外，东岳公司可以根据A馆商户的实际需求和后续实际新增的楼梯数量，与华商汇公司协商要求补偿或待楼梯实际安装后另行起诉，而不能以此解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁。故华商汇公司请求确认东岳公司向其发出的《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》不发生法律效力的反诉请求，本院予以支持。二、关于东岳公司要求华商汇公司向其返还多所收取的租金1238811.68元（截止2018年12月31日）和华商汇要求东岳公司向其支付下欠的租金12253076.28元（截止2019年12月31日）及逾期支付租金的违约金33018188.02元的问题。本院认为，双方之所以会产生争议，且数额如此巨大，是因为双方对租赁合同约定的收取租金的计取标准的理解产生歧义。东岳公司主张按租赁物的使用面积计取租金；华商汇主张根据租赁市场的惯例，按建筑面积计取租金。本院认为，《租赁合同》第一条约定“物业面积为8.27万㎡（以房管局测绘的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）”，第二条约定“租赁面积：8.27万㎡（以房产证载的使用面积为准，计租面积不应含电梯、消防梯、公共设备用房的面积）；租金价格：第1--3年每年的租金标准为【按“当层单价×当层建筑面积”计得各层租金之和计算……”，随后，双方在《租赁合同补充协议》附加第8条约定“A馆的全部物业用房无偿交给乙方使用，……”，根据《租赁合同》第一条、第二条前半部分，租金收取标准是按房管局测绘的使用面积或是按房产证载的使用面积，但第二条后半部分“租金价格：第1--3年每年的租金标准为【按“当层单价×当层建筑面积”，为此，华商汇公司主张根据租赁市场惯例，应按当层建筑面积计取租金。本院认为，参照建设部发布的《房产测量规范》中关于房屋建筑面积、房屋使用面积的涵义，“房屋建筑面积”是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。“房屋的使用面积”系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。可以得出建筑面积包含使用面积，使用面积是建筑面积的一部分。故双方合同第二条后半部分中“建筑面积”不应做扩大解释，应理解为“使用面积”，亦即套内建筑面积。本案东岳公司与华商汇公司经协商一致选择“按房管局测绘的使用面积或是按房产证载的使用面积”作为收取租金的依据，系双方真实意思表示，应作为判定涉案租赁合同租金的计取标准。华商汇公司以租金收取标准应按租赁市场惯例，以租赁物的建筑面积计取租金的抗辩意见，与合同约定不符，不予支持。根据华商汇公司提交的新郑市房屋交易和产权状况确认单，得出第一层套内建筑面积总计为26246.88㎡,第二层套内建筑面积总计为17822.02㎡；第三、四层套内建筑面积总计为36098.24㎡，根据《租赁合同》约定的第一层单价15元/㎡/月，第2层单价10元/㎡/月；第3－4层单价为9元/㎡/月，可得出2017年度、2018年度、2019年度租金为32285072.16元，即[（26246.88元×15×12＋17822.02×10×12＋36098.24×9×12）×3]。综上，东岳公司应再向华商汇公司补交2018年度、2019年度租金4165062.48元（32285072.16元－20000000－8120009.68元）。故东岳公司要求华商汇公司退还多收取的租金1238811.68元（截止2018年12月31日）的诉讼请求，不予支持。华商汇公司要求东岳公司支付租金12253076.28元（截止2019年12月31日）的反诉请求，合理部分，予以支持。关于华商汇公司要求东岳公司支付逾期支付租金的违约金33018188.02元的问题。本院认为，东岳公司是否构成违约是双方争议焦点。首先，《租赁合同》第二条第2.3款约定“租金支付：一年一交。甲方应于乙方支付租金前提前5日开具发票交给乙方。”据此可以认定在租赁物面积确定前东岳公司支付租金的依据是华商汇公司开具的租金发票。华商汇公司未提供其已向东岳公司开具发票的书面证据材料，故东岳公司不构成违约。其次，后双方达成《租赁合同》补充协议三，《租赁合同》补充协议三第一条约定“自本补充协议签订后6个工作日内，乙方支付给甲方人民币2000万元。其中560万元为预付2017年度50%的租金，甲方于2016年5月1日前向乙方提供租金发票；其中560万元为预付2017年度50%的租金，甲方于2017年5月1日前向乙方提供租金发票；剩余880万元折抵2018年度的部分租金，甲方于2018年5月1日前向乙方提供租金发票”。东岳公司依约向华商汇公司支付租金2000万元，东岳公司不存在违约行为。但华商汇公司仅开具部分发票，存在履约瑕疵。再者，2019年5月，租赁物的不动产证办理完成，租赁物的使用面积确认后，华商汇公司未及时将此情况反馈给东岳公司，华商汇公司存在过错。查明，东岳公司于2019年8月份向华商汇公司交纳2019年度租金8120009.68元。综上，在租赁物面积未确定，对租金的具体的数额亦未确定情况下，东岳公司积极主动履行交纳租金的合同义务，尽管未足额交纳租金，但不能以此认定东岳公司构成违约。同样，华商汇公司亦存在在东岳公司向其支付租金前开具发票交付给东岳公司的履约瑕疵。综上，华商汇公司该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于东岳公司要求华商汇公司立即关停自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为并赔偿损失5330000元（自2016年3月暂计至2019年8月1日）的诉讼请求。本院认为，《租赁合同》补充协议三第五条约定：“2016年3月1日前，甲方负责关闭甲、丙方自建的所有仓库内与A馆商品相同的商户经营行为”。截止2019年9月23日，本院现场勘验时，华商汇公司仍未关闭甲、丙方自建的所有仓库内与A馆商品相同的商户经营行为，故东岳公司要求华商汇公司关停自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为，于法有据，予以支持。关于东岳公司要求华商汇公司因未关停自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为赔偿其损失5330000元（自2016年3月暂计至2019年8月1日）的诉讼请求。本院认为，东岳公司主张（自2016年3月暂计至2019年8月1日）的该部分损失，已经河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1854生效民事判决和河南省高级人民法院（2019）豫民终36号生效的民事判决认定并作出处理，且华商汇公司已履行完毕。2019年8月1日后至华商汇公司关闭仓库之日止，给东岳公司造成的损失，东岳公司可另行主张。关于东岳公司要求华商汇公司将郭丽霞、王小滨、叶玲献、林宝友、叶玲波所购商铺交付给原告出租使用并赔偿损失433107.64元（自2018年6月暂计至2019年8月1日）的诉讼请求。本院认为东岳公司的该项诉讼请求，已经河南省高级人民法院（2019）豫民终36号民事判决认定并予以处理。该院认定：《租赁合同》6.1.1条约定：“确保有权将A馆按约定整体交付给乙方正常使用；合同有效期内，如任何第三方由于甲方原因对租赁物主张任何权利，概由甲方负责。因此给乙方造成的损失由甲方赔偿，赔偿金可直接在应付租金中扣除”。此约定实质上影响到案外人的权利行使，因涉及案外人权利导致合同的约定不能完全执行，双方对此均负有责任。且东岳公司对其商铺损失未提供充分证据，故对此损失要求不予支持。本案东岳公司就该部分损失虽然提供了证据，但不能证明其具体损失，且该部分损失包含在东岳公司主张的因华商汇公司未关停仓库给其造成的损失中，已经河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民初1854号生效民事判决和河南省高级人民法院（2019）豫民终36号生效民事判决处理过，且双方已履行完毕，故东岳公司的该项主张，本院不予支持。关于东岳公司要求华商汇公司向其支付A馆西侧10亩临时用空地收益分成1559998.44元（自2016年5月暂计至2019年8月）的诉讼请求。本院认为，东岳公司该项诉讼请求的依据是《租赁合同》第四条约定“由华商汇公司向东岳公司提供A馆西侧10亩临时用空地，空地使用所得收益由双方按5：5比例分成。”同一天，双方达成的《租赁合同之补充协议》第1条对此条款内容进行变更，由华商汇公司将仓库用地提供给东岳公司使用，由东岳公司在该土地上自行出资建设A馆配套仓库。故东岳公司的该项诉讼请求，没有合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、郑州东岳商贸有限公司与郑州华商汇商业运营管理有限公司继续履行《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同》补充协议、《租赁合同》补充协议三；二、确认郑州东岳商贸有限公司向郑州华商汇商业运营管理有限公司发出的《关于解除华商汇建材A馆三层部分商铺租赁的通知》无效；三、郑州华商汇商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内关停自建仓库内与A馆商品相同的商户经营行为；四、郑州东岳商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑州华商汇商业运营管理有限公司补交2018年、2019年度租金4165062.48元；五、驳回原告郑州东岳商贸有限公司其他诉讼请求；六、驳回郑州华商汇商业运营管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70733元，由原告郑州东岳商贸有限公司负担。反诉费134078元，由郑州东岳商贸有限公司负担12336元，由郑州华商汇商业运营管理有限公司负担121742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审 判 长  许俊峰人民陪审员  王顺英人民陪审员  王建莹二〇二〇年二月二十日书 记 员  王靖源