江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4827号 上诉人（原审原告）：海安江淮文化园景区投资管理有限公司，住所地海安市。 法定代表人：王颖，总经理。 委托诉讼代理人：尤峰，江苏钻石律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：海安县苏中植物园开发有限公司，住所地海安市。 法定代表人：王家先，总经理。 委托诉讼代理人：尤峰，江苏钻石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海安县富塬禽业专业合作社，住所地海安市。 法定代表人：田正军，社长。 委托诉讼代理人：陈海龙，江苏苏律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹津城，江苏苏律律师事务所实习律师。 上诉人海安江淮文化园景区投资管理有限公司（以下简称江淮文化园）、上诉人海安县苏中植物园开发有限公司（以下简称苏中植物园）因与被上诉人海安县富塬禽业专业合作社（以下简称富塬合作社）租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江淮文化园、苏中植物园共同上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方签订的土地租赁合同不能继续履行、合同目的无法实现的根本原因在于富塬合作社自身经营违法，其法定代表人涉嫌经营濒危野生动物犯罪，被公安机关立案查处并采取取保候审措施，其选择关闭景区，直接导致景点无收入，迄今近10个月的时间内未能交纳租金。因富塬合作社长时间关门，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，上诉人向其发出《提前解除场地租赁合同通知书》，而富塬合作社未予理睬。富塬合作社称“扩大经营范围，进行内部装修，暂停营业”的事实根本不存在，意在逃避履行合同的责任与义务。 富塬合作社答辩称，一审中富塬合作社已提交证据，其法定代表人涉嫌的案件检察机关已作出不起诉决定。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 江淮文化园、苏中植物园向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁协议。2.判令富塬合作社清空、移走在其出租场地范围内的所有野生动物，恢复原状，交还出租场地。 一审法院认定事实：2015年3月18日，江淮文化园作为甲方，与乙方富塬合作社签订租赁协议一份。协议的主要内容包括，乙方租赁江淮文化园景区紫藤架周边场所开发“百鸟园”项目事宜，双方协商达成如下协议，乙方承租甲方景区紫藤架周边场所，租赁范围见附件；租赁期限5年，自2015年4月1日至2020年3月31日；租金以年销售额比例支付，年销售额小于100万元，乙方支付20%作为租金给甲方，销售额达100万元，乙方支付30%作为租金给甲方，租赁期间“百鸟园”发生的水电费由乙方缴纳；协议签订后，甲方保证按照乙方施工图纸要求把场地上的树木和其它设置处理完善，告之乙方污水、雨水排放位置，并接通水电，交给乙方生产，以满足野生动物用水电，除明确约定外，甲方不得干涉乙方正常饲养，甲方负责“百鸟园”门票及衍生品的统一销售，销售点设在“百鸟园”；乙方“百鸟园”所需要的动物驯养证和动物防疫证等相关手续必须完善，保证合法经营，乙方应按照双方约定内容为“百鸟园”提供各种鸟类，具体见附件；乙方负责“百鸟园”门票检票工作，并把门票收集跟甲方财务结账；乙方负责提供“百鸟园”衍生品给甲方销售，并保证衍生品的合法性，乙方不准私自销售；如甲方场所在协议期满后继续出租，乙方享有优先权；甲、乙双方在协议终止前，须提前一个月通知对方是否终止协议，乙方在“百鸟园”建筑设施协议期满后如不续约时，场所应恢复原状后结算。苏中植物园的法定代表人王家先作为甲方签约代表签名，江淮文化园及苏中植物园均在甲方合同落款甲方处加盖了印章，富塬合作社的法定代表人田正军作为乙方签约代表签名，并加盖了富塬合作社印章。租赁协议后面另页附有双方营业执照、乙方的法定代表人田正军的居民身份证复印件，同时还附有“百鸟园”鸟类品种清单。 2015年3月19日，富塬合作社绘就了百鸟园设计方案图，标注了百鸟园设施、房屋的具体位置、大小、高度等，包括售票厅（4米×6米）、鸟房（3米×3米）、生活用房（4米×4米，4间）、水鸟池、围墙、围栏等。 2015年3月31日，江淮文化园与富塬合作社签订补充协议一份，将年销售额超过100万元时的租金计收标准进行了明确，变更为“租金以年销售额比例支付，年销售额未超过100万元，乙方支付20%作为租金给甲方，销售额超过100万元以上的部分，乙方支付30%作为租金给甲方”。 2015年年底前，富塬合作社按照事先确定的百鸟园设计方案，在承租场地上进行了相应建设，并将相应野生动物迁入。 2016年1月1日，百鸟园正式对外开放，供游客参观。江淮文化园印制、销售参观百鸟园的门票、收取门票费，游客凭票参观百鸟园，入园时富塬合作社检票并留下门票存根，并凭所收留的门票存根每月与江淮文化园结算门票收入。截止2019年1月11日，双方账目结算正常，因每年销售额均未超过100万元，故每次结算时江淮文化园一直只得20%，其余80%均给付富塬合作社，每次结算时双方均签名确认。 此后，富塬合作社因故有一段时间未能正常对外开放。对相关原因，双方各执一词。江淮文化园主张系因富塬合作社法定代表人田正军涉嫌非法收购濒危野生动物犯罪，被相关职能部门查处。富塬合作社抗辩确实有人恶意控告，但经公安侦查和检察院审查，已决定不起诉，不存在因此而影响百鸟园经营的情形；正如江淮文化园提供的照片上所显示，百鸟园暂停对外开放的原因是想扩大经营场地，2019年4、5月份，富塬合作社的法定代表人田正军与江淮文化园主要负责人王家先表示其想扩大经营场地，增加野生动物的范围，但江淮文化园一直未给予明确答复，富塬合作社只得在原有范围内进行内部整修，随后在百鸟园入口处张贴告示“百鸟园内基建改造暂停营业”，同时富塬合作社临时将部分鸟类迁移到其住所地海安市城东镇韩徐村5组饲养，后富塬合作社于2019年6、7月份将原先迁往韩徐村5组的部分鸟类仍迁回百鸟园。 另查明，包括富塬合作社所承租区域在内，苏中植物园在该处拥有20000平方米的土地使用权，取得方式为出让取得，作为商业旅游用途的土地使用权终止日期至2047年2月11日，作为园林用途的土地使用权终止日期至2057年2月11日。王家先系苏中植物园法定代表人，同时系江淮文化园公司股东，任江淮文化园监事。诉讼过程中，江淮文化园、苏中植物园自认其系关联公司。富塬合作社在诉讼过程中称，租赁协议及补充协议磋商、签订是由田正军与王家先作为经办人完成的，甚至近期富塬合作社想扩大经营范围也是田正军与王家先通过微信交流、沟通的，只是王家先未及时回复。 一审审理过程中，富塬合作社还曾于2019年8月16日提出反诉，要求确认江淮文化园、苏中植物园于2019年5月23日向富塬合作社发出的解除租赁协议通知书单方解除合同行为无效，并请求继续履行合同。诉讼过程中，经江淮文化园、苏中植物园确认，其诉讼请求中关于合同解除的主张只是请求法院判决解除，并非要求法院确认因其发出通知而认定已经解除，随后富塬合作社申请撤回反诉，一审法院口头裁定准许。 一审法院认为，案涉场地的土地使用权属苏中植物园，苏中植物园及其授权的单位和个人依法可以通过出租而获取收益。田正军与王家先磋商后签订租赁协议，虽然协议首部出租人只有江淮文化园、协议内容也未特别标注苏中植物园享有权利及承担义务的事项，但基于案涉场地的土地使用权归属、租赁协议落款处出租人由苏中植物园、江淮文化园分别加盖了印章、两者在诉讼中自认属关联公司、王家先在两公司内的特定身份、对富塬合作社承租案涉场地而言，苏中植物园、江淮文化园作为一体共同构成场地出租人，该认定并不妨害富塬合作社合法权益的保护，故富塬合作社辩称苏中植物园作为原告主体不适格的主张，法院不予采信。 根据双方签订的租赁协议，苏中植物园、江淮文化园作为甲方的主要义务是提供案涉场地给富塬合作社按约定用途使用，主要权利是按约收取租金，富塬合作社如何按设计方案落实设施建造、鸟类迁入、饲养、管理均与出租方无关，相应地，富塬合作社作为乙方的主要权利是利用苏中植物园、江淮文化园出租的场地，按预定方案建造相关设施，迁入特定鸟类，并进行饲养、管理，通过供游客参观，不仅自己获利，也将门票收入按约定比例分给苏中植物园、江淮文化园，以此进行替代性给付租金，故无论是从协议内容分析，还是从双方权利角度分析，苏中植物园、江淮文化园、富塬合作社因签订租赁协议并履行协议所形成的法律关系均应当认定为租赁合同关系，富塬合作社辩称双方之间属合作经营或承包经营关系，缺乏事实依据，法院不予采信。 依法成立的合同对合同当事人具有约束力，各方当事人均应按约全面履行合同。根据租赁协议内容，结合本案查明的事实，苏中植物园、江淮文化园共同将案涉场地出租给富塬合作社，富塬合作社按约支付租金，是双方当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的强制性规定情形，案涉租赁协议及补充协议合法有效。在合同履行期限届满前，一方当事人要求解除合同，依照现行合同法规定，要么与对方当事人协商一致解除，要么在具备约定或法定条件时通知解除或诉请判令解除。 案涉合同期限5年，从2015年4月1日至2020年3月31日，在截止2019年1月11日之前的履行过程中双方并无争议，后富塬合作社因故有一段时间未能正常对外开放百鸟园以供游客参观，客观上导致苏中植物园、江淮文化园租金损失，但因双方就租金数额及给付方式的约定特殊，停止供游客参观所造成的损失对富塬合作社而言相对于苏中植物园、江淮文化园是有过之而无不及，双方在合同中对此也未约定此时出租人可以获得单方解除权，故苏中植物园、江淮文化园主张要求解除案涉租赁协议，缺乏事实及法律依据，该项诉讼请求法院不予支持。至于相关租金损失，双方可另行友好协商解决或依法处理。 苏中植物园、江淮文化园要求富塬合作社清空移走野生动物、恢复原状、交还场地，均应以解除合同或合同履行期限届满为前提，根据上述分析，该项诉讼请求法院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回海安江淮文化园景区投资管理有限公司、海安县苏中植物园开发有限公司的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由海安江淮文化园景区投资管理有限公司、海安县苏中植物园开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 二审中，富塬合作社称其关门未营业是因其一直在进行基建维修，本院要求其说明维修计划、维修方案、已采取哪些维修措施及具体进度，富塬合作社书面说明称，其内部基建改造包含鸟舍清理、翻新、铁栅栏加固，总工期2月余。除书面说明外，富塬合作社未提供其他证据佐证。 本院另查明，一审中，富塬合作社自认自2016年1月1日至2019年1月11日期间实际销售的门票总额约为10万余元。 经双方确认，本案争议焦点为江淮文化园、苏中植物园是否有权主张解除合同。本院认为，江淮文化园、苏中植物园与富塬合作社签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。江淮文化园、苏中植物园认为富塬合作社长时间关门，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，因而主张解除合同，本院认为，双方在合同中约定租金按照年销售额比例进行支付，相当于对租金的给付设定了条件，但对于无销售额的情况下是否支付保底租金、租金如何计算没有明确约定，也没有约定此时出租方可以取得单方解除权。富塬合作社虽辩称未开门营业是进行基建改造，但未对其主张提供有效证据佐证，其在经营状况不佳且合同约定的租赁期限即将届满的情况下进行长时间的基建改造显然不合常理，有故意阻却租金条件成就之嫌，不符合诚信履行的合同原则。但考虑到合同系双方平等自愿协商而成，且合同租赁期间即将届满，为维护合同稳定性，体现对双方合同意思的尊重，本院认为，江淮文化园、苏中植物园应自行承担合同漏洞的后果，无权据此主张解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人海安江淮文化园景区投资管理有限公司、海安县苏中植物园开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年二月二十日 书记员  邱晴