上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2714号原告(反诉被告)：上海中拉贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：MARCOSALEJANDROMICHELTREJO，执行董事。委托诉讼代理人：刘雨修，上海伟聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蕾蕾，上海伟聚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海昆川实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黎娟芬，执行董事。委托诉讼代理人：盛振春，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。被告：上海松江出口加工区企业服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆立红。委托诉讼代理人：王伟斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄恬恬，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海企福置业(集团)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张建军。委托诉讼代理人：王伟斌，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄恬恬，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海中拉贸易有限公司(以下简称“中拉公司”)与被告上海昆川实业发展有限公司(以下简称“昆川公司”)、上海松江出口加工区企业服务有限公司(以下简称“服务公司”)、上海企福置业(集团)有限公司(以下简称“企福公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后依法适用简易程序审理。审理中，被告服务公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院于2016年2月14日裁定驳回了被告服务公司对本案管辖权的异议，后被告服务公司不服本院裁定向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审查后于2016年4月6日裁定驳回上诉，维持原裁定。后因昆川公司下落不明，本案于2016年6月20日转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年9月21日公开开庭进行了审理。审理中，被告昆川公司向本院提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年12月16日、2017年2月21日对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告中拉公司的委托诉讼代理人刘雨修、周蕾蕾，被告昆川公司的委托诉讼代理人盛振春，被告服务公司、企福公司的共同委托诉讼代理人王伟斌、黄恬恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中拉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告昆川公司、服务公司就坐落于上海市松江区小昆山镇XXX弄1号1幢厂房(以下简称“系争厂房”)签订的《厂房订购协议》；2、判令被告昆川公司、服务公司返还原告购房款4,330,575元；3、判令被告昆川公司、服务公司支付原告违约金2,598,345元(总房价8,661,150元×30%)；4、被告企福公司对上述第2、3项承担连带责任。事实和理由：2013年10月16日，原告与被告昆川公司、服务公司签订《厂房订购协议》，约定原告向被告昆川公司、服务公司购买系争厂房,建筑面积2,059.45平方米，总价为8,661,150元。被告昆川公司、服务公司应于2014年7月30日前向原告交付系争厂房，于交付系争厂房后180天内为原告取得合法的产权证。合同第七条第3款约定，非原告原因，被告昆川公司、服务公司将系争厂房转让给第三方或其他严重违反本协议项下约定内容，导致合同目的无法实现的，除返还原告已支付款项外，还应按照总房款的30%向原告承担违约责任。协议另对其他事项作了相应的约定。协议签订后，原告按约向被告昆川公司、服务公司支付了50%的购房款4,330,575元。期间，系争厂房被银行抵押、被法院司法查封，被告昆川公司、服务公司未能按约办理系争厂房产权过户手续。2015年9月23日，被告服务公司、企福公司向原告出具《声明书》，承诺“上述事件虽然经各方努力、政府协调、法院诉讼或执行异议等事项，仍未能解决的，企服公司、企福集团承诺依法依约承担各业主的损失和赔偿责任”。现系争厂房仍被银行抵押、被法院司法查封，导致合同无法继续履行，故请求法院判如诉请。被告昆川公司辩称：导致《厂房订购协议》无法继续履行，不是其违约所致，而是由于相关政策原因导致，双方均无过错，故其不应该承担违约责任。即便要承担违约责任，违约金过高，请求法院调整。被告服务公司、企福公司辩称：《厂房订购协议》应当继续履行，如《厂房订购协议》不能继续履行，被告服务公司、企福公司也没有过错。虽然，被告服务公司确实参与了《厂房订购协议》签订，但被告服务公司只是居间人，不是并非系争厂房出售人，被告服务公司不应承担销售责任。而《声明书》不能证明被告企福公司应承担连带责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告昆川公司向本院提出反诉请求：1、判令原告返还系争厂房并恢复原状；2、判令原告支付系争厂房占有使用费(自2014年9月30日起至系争厂房实际返还日止，暂计至2016年9月30日为976,995.50元，按每天每平方米0.65元计算)。原告针对被告昆川公司的反诉请求辩称：其占有使用系争厂房符合《厂房订购协议》约定和法律规定，如《厂房订购协议》能够正常履行，原告应当享有系争厂房的使用价值，现由于被告昆川公司的违约才导致《厂房订购协议》无法继续履行，给原告造成了利益损失。如果《厂房订购协议》解除后，原告继续占有使用系争厂房，被告昆川公司才有权主张占有使用费。综上，请求法院驳回被告昆川公司的反诉请求。经审理查明：2013年10月16日，原告(受让方、乙方)与被告昆川公司、服务公司(出让方、甲方)签订《厂房订购协议》，约定：甲方通过转让方式取得产证号为沪房地松字(2011)第013144号土地使用权证，土地用途为工业用地，使用年限为2010年11月29日至2060年11月28日。乙方向甲方购买上述地产中的系争厂房，建筑面积为2,026平方米(以测绘机构测绘的面积为准)。购房总价暂定为5,065,000元。另外，乙方需支付系争厂房辅助设施费3,596,150元。协议第四条约定付款方式为：1、签订协议当天，乙方支付总价5%，即433,057.50元；2、2013年10月20日，乙方支付总价20%，即1,732,230元；3、2014年1月20日，乙方支付总价25%，即2,165,287.50元；4、剩余50%的房款4,330,575元，甲方协助乙方办理银行按揭贷款，乙方必须于2014年3月30日以前在甲方的帮助下向银行交齐所有贷款申请资料。如由于乙方自身原因无法获得银行按揭贷款，乙方应通过其他渠道筹措资金，于2014年12月30日以前向甲方交清剩余50%购房款。协议第五条约定，交房期限：甲方在系争厂房竣工验收合格后，于2014年7月30日将系争厂房交付原告使用。协议第六条约定：1、甲方保证其建设的系争厂房已经获得国家有关部门的批准，不存在违法建设行为，甲方应在交付系争厂房后180天内为原告取得合法的产权证；2、……；3、……甲方提供给乙方98KVA的用电容量，并将电缆及配电设备接入系争厂房。协议第七条约定违约责任为：1、甲方应按约定期限交付系争厂房并按正常流程办理好房屋产权证及转让过户手续。若逾期交付的，每逾期一日，向乙方承担购房总价0.5‰的逾期违约金。若逾期超过三个月的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担购房总价5%的违约金；2、乙方应按约定期限支付上述款项。逾期支付的，每逾期一日，承担购屋总价0.5‰的逾期违约金。若逾期超过三个月的，甲方有权解除买卖合同，并要求乙方承担购房总价5%的违约金；3、非乙方原因，甲方将系争厂房转让给第三方或其他严重违反本协议项下约定之内容导致合同目的无法实现的，除返还乙方已支付款项外，还应按照总房款的30%向乙方承担违约责任。非甲方原因，乙方中途要求退房或其他严重违反本协议项下约定内容，导致合同目的无法实现的，乙方支付的房款将归甲方所有。协议另对其他事项作出相应的约定。2013年10月30日，原告(受让方、乙方)与被告昆川公司、服务公司(出让方、甲方)签订《补充协议》，约定：系争厂房总价8,661,150元，对于付款方式另行协商，具体如下：1、签订本协议书当天，乙方支付总价5%，即433,057.50元；2、截至2013年11月30日，乙方支付总价20%，即1,732,230元，如逾期支付，乙方承担购房总价日万分之一的逾期违约金支付给甲方；3、截至2013年12月31日，乙方支付总价5%，即433,057.50元；4、2014年1月28日(甲方确保土建至结构封顶)，乙方支付总价20%，即1,732,230元；5、剩余50%的房款4,330,575元，甲方协助乙方办理银行按揭贷款，乙方必须于2014年3月30日以前在甲方的帮助下向银行交齐所有贷款申请资料。如由于乙方自身原因无法获得银行按揭贷款，乙方应通过其他渠道筹措资金，于2014年12月30日以前向甲方交清剩余50%购房款。上述协议签订后，原告按约向被告服务公司支付了购房款4,330,575元。被告昆川公司于2014年9月底向原告交付系争厂房。另查明：2015年4月29日，被告昆川公司就坐落于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号(建筑面积为55,412.70平方米)取得《上海市房地产权证》，产证号为沪房地松字(2015)第010611号，土地权属性质为国有建设用地使用权。再查明：2014年4月29日，被告昆川公司将包括系争厂房在内的坐落于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号所有厂房抵押给中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称“建行”)，债权数额为8,900万元，债务履行期限为自2014年5月4日起至2024年5月3日止。又查明：2015年8月12日，系争厂房被上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)司法查封。后被多家法院轮候司法查封。2015年9月23日，被告服务公司、企福公司向原告出具《声明书》，载明：为更好解决产证号为【沪房地松字(2011)第013144号】项下诸号房产的产权过户问题(以下简称该事件)，被告服务公司、企福公司为各关联方共同认可的利益协调方，基于各位业主共同利益，各位业主与被告服务公司也达成一致行动意向，各方恪守以下事项：1、……；2、……；3、……；4、“上述事件虽然经各方努力、政府协调、法院诉讼或执行异议等事项，仍未能解决的，企服公司、企福集团承诺依法依约承担各业主的损失和赔偿责任”。上述条款为各关联方在该事件解决过程中所应共同遵守的原则条款，是各方合作之基础。以上事实，有《厂房订购协议》、《补充协议》、付款凭证、上海市房地产权证、上海市房地登记簿、《声明书》及双方当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告昆川公司、服务公司签订《厂房订购协议》及《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力。根据协议约定，被告昆川公司、服务公司应于2014年7月30日交付系争厂房，并于交付系争厂房后180天内为原告取得合法的产权证。本案系争厂房所在的土地权属性质为国有建设用地使用权，按规定该厂房未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得分幢转让，不得分割办理登记，然被告昆川公司、服务公司在未经有关部门批准的情况下，对外分幢销售系争厂房。同时，被告昆川公司在明知已经将系争厂房出售给原告的情况下，仍于2014年4月29日将包括系争厂房在内的坐落于上海市松江区小昆山镇中德路XXX弄XXX号所有厂房抵押给建行，后因被告昆川公司不能及时清偿案外人的某某，致使系争房屋自2015年8月12日起被多家法院司法查封，至今无法办理产权转移登记手续。因此，被告昆川公司、服务公司的上述行为显然构成违约，而且该行为最终导致原告与被告昆川公司、服务公司间的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，被告昆川公司、服务公司返还已付的购房款4,330,575元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据本案的实际情况，兼顾合同履行情况及被告的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌情确定被告昆川公司、服务公司支付原告违约金1,732,230元(8,661,150元×20%)。被告服务公司称其只是居间方，不应承担违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于被告服务公司、企福公司于2015年9月23日出具的《声明书》，从《声明书》第4条载明的内容来看，对责任的承担方式、范围约定不明，无法推断出被告企福公司对被告昆川公司的某某提供了担保或者债务加入，因此，原告要求被告企福公司对被告昆川公司的某某承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于被告昆川公司反诉主张返还系争厂房，因《厂房订购协议》及《补充协议》已经判决解除，故本院予以支持。关于被告昆川公司反诉主张恢复原状，因系争厂房已经被原告占有使用，故应当按系争厂房使用后的状态返还。关于被告昆川公司反诉主张的占有使用费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称买卖合同司法解释)第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。根据该项规定，一方违约造成相对人损失并同时产生相应利益的，应当采取“损益相抵”的处理方式。本案中，系争厂房买卖合同因被告昆川公司、服务公司一方违约而解除，原告对系争厂房占有构成不当得利，并同时产生了可得利益损失，两项债务的给付内容均体现为支付系争厂房占有期间的市场使用费，且金额相等。因此，根据“损益相抵”的买卖合同司法解释规定，至本判决生效之日止，原告占有系争厂房期间所产生的不当得利债务与可得利益损失债务互相抵销，双方均不再对此承担给付义务，故被告昆川公司主张要求原告支付自2014年9月30日起至本判决生效之日止十日内的房屋使用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海中拉贸易有限公司与被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于2013年10月16日、2013年10月30日签订《厂房订购协议》及《补充协议》；二、被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海中拉贸易有限公司购房款4,330,575元；三、被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海中拉贸易有限公司违约金1,732,230元；四、驳回原告(反诉被告)上海中拉贸易有限公司的其他诉讼请求；五、原告(反诉被告)上海中拉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区小昆山镇XXX弄1号1幢厂房返还给被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司；六、驳回被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的某某利息。案件受理费60,462元，反诉案件受理费6,785元，合计诉讼费67,247元，由原告(反诉被告)上海中拉贸易有限公司负担12,927元(已付)，由被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司、被告上海松江出口加工区企业服务有限公司共同负担54,320元[被告(反诉原告)上海昆川实业发展有限公司已付6,785元，余款47,535元于本判决生效后七日内交付本院]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年三月二十日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。