广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初169号原告：广州市怡仁物业管理有限公司（原广州市清馨物业管理有限公司），住所地：广东省广州市经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402室。法定代表人：刘荣龙，总经理。委托诉讼代理人：黄伯福，男，1962年12月13日出生，汉族，住广东省化州市。被告：陈枫，男，1964年4月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李烨涛，广东敬思律师事务所律师。被告：林曼红，女，1968年1月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李烨涛，广东敬思律师事务所律师。原告广州市怡仁物业管理有限公司（以下简称“怡仁公司”）诉被告陈枫、被告林曼红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄伯福和两被告委托诉讼代理人李烨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2003年4月至2007年8月的物业管理费5502.46元，以及支付原告已垫付的各种费用，其中2005年7月至2007年8月的水电费1806.40元、2005年7月至2008年12月的电费12643.52元、2005年7月至2007年8月的垃圾费795元，上述各项费用共计20747.38元；2.判令被告向原告支付上述款项的相应利息（自2003年5月起，分别以被告当月欠付金额为本金，按银行同期同类逾期贷款利率计算，计至全部款项付清之日止，现暂计至2016年10月31日）约37410.66元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏贸易有限公司（原称“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，以下简称“创氏公司”）开发建设，被告于1999年1月23日与创氏公司签订《房地产预售契约》，购得创氏大厦A座909房，自此一直使用到2007年8月14日转让给王智勇。原告是创氏大厦物业管理人。2003年4月，原告受创氏公司委托，开始接管创氏大厦物业管理，为业主提供物业管理服务，同时也接受创氏公司与所有业主关于物业管理方面的自1999年1月至2003年4月所有的债权债务，收费也依照此前标准，即住宅每月1元/平方米，商业用途每月5元/平方米（以房屋建筑面积为准）收取。原告的物业服务得到了之后成立的业主委员会认可，大部分业主（或租户）也依约按时交纳了各项费用。但包括被告在内的部分业主却长年以各种理由不愿交纳应付的相关物业管理费用，甚至连水电费、垃圾费等也不支付，原告为维持大厦正常秩序，保证业主正常生活，只好不断垫付水电费及垃圾费，至此已经垫付了大量的资金，严重影响了原告的正常运营。原告先后多次以各种方式（包括但不限于每月登门派收费单及累计欠费单、大厦电梯厅等公共位置张贴催收公告、通过邮政快递催收函、通过政府有关维稳部门多次协调催收）持续向被告等欠费业主催收费用，但被告拒不缴纳。2005年由于部分业主欠交电费，导致大厦所有用户停电，保税业务管理局于2005年11月1日召开协调会，明确2005年8月以前所欠的电费及其他费用原告可以通过司法诉讼追讨。但当原告将欠费业主诉讼至开发区法院后，法院又以社会稳定的大前提要求原告撤诉，并要求原告找政府维稳机构协调追讨欠款。在2005年年初至今的12年期间，原告一直通过各种方式持续地向开发区司法所、信访局、夏港街道办事处、夏港街综治办等职能部门求助，要求协调创氏大厦所有欠费业主交清1999年1月以来所欠的各项水电费、垃圾费、物业管理费。2007年6月又因部分业主欠交电费，导致大厦所有用户停电。在开发区法院及相关政府职能部门负责同志参加解决创氏大厦物业纠纷大会后，原告自筹资金交付了大厦电费及完成了大厦用电一户一表安装工程，但欠费业主还是拖着不肯交清欠费。2005年初以来，原告一方面请求开发区司法所、信访局、夏港街道办事处、夏港街综治办等职能部门协调追讨创氏大厦所有欠费业主交清1999年1月以来欠费，也分别于2010年4月及2012年3月对所有欠费业主（包括被告）向法院提起诉讼，法院又以社会稳定的大前提要求原告撤诉，并要求原告找政府维稳机构协调追讨欠款。原告只能配合于2010年12月及2012年12月撤诉。但这些业主变本加利地煽动其他不知情的业主一起不交费，连原交费的业主也因为原告的撤诉加入不交费的行列。2013年1月至2014年4月，原告在政府有关维稳机构多次协调催收无果之后，服从政府有关维稳机构的安排，又一次将创氏大厦所有欠费业主向法院提起诉讼，但法院还是以社会稳定的大前提要求原告不要全部立案，只受理其中两户欠费业主的立案，并要求原告找政府维稳机构协调追讨欠款。2014年4月至今，原告只好长期派员每月多次要求夏港街综治办等职能部门协调追讨创氏大厦所有欠费业主交清1999年1月以来欠费，协调大厦电梯维修更换。到目前为止，经夏港街综治办努力，终于代为收到12户业主的历年欠费，但被告至今仍然拒不交纳各项欠费。原告无奈，在此提出起诉，请求支持原告的所有诉讼请求。被告答辩称：1.原告的请求已经过了诉讼时效，根据最近民事裁定书中止诉讼时效的时间是2012年12月11日，从此时至今，被告未收到任何催收函及法院的立案通知书，案件已过四年有余，早已过诉讼时效；2.对原告物业管理费的请求不予同意，其2003年4月-2007年8月的物业管理费，该请求在（2006）穗萝法民一初字第190号已有生效判决；3.原被告之间没有物业服务合同，原告不具有物业服务资质，在被告居住期间也未提供过物业服务，同时，被告购买的该房屋因没有永久通电通水，至今仍未验收，根据《广东省物业管理条例》，该些费用应由开发商承担；4.关于原告请求的水电费同样不予认同，首先，原告的主体资格不适格，被告购买的房屋至今仍未通永水电，如果法院认为应当支持水电费，应由创氏贸易公司并非原告承担；原告与被告没有签订物业服务合同，原告也没有物业服务资质，其水电费没有相关收据予以支持甚至是自相矛盾；5.垃圾费也不予认同，该项费用属于行政收费，应由环卫部门收取，不应由原告主张；6.被告所涉案的房屋已于2007年8月14日卖出，原告所主张的物业管理费、水费、电费及垃圾费均已超出该时间。综上，恳请法院驳回原告的起诉。经审理查明：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏贸易有限公司（原称“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，以下简称“创氏公司”）开发建设。两被告于1999年1月23日与创氏公司签订了《房地产预售契约》，两被告购买创氏公司开发建设的创氏大厦A座909房，合同约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》。2006年5月19日取得涉案房屋权属证书，2007年8月14日，两被告将涉案房屋转让给王智勇，并在房地产管理部门办理了房屋所有权转移登记手续。原告设立于2003年4月17日，设立名称为广州市清馨物业管理有限公司（以下简称“清馨公司”），2008年12月12日公司名称变更为广州市怡仁物业管理有限公司。2003年4月1日，创氏公司与清馨公司签订《委托代理合同》，同年2003年4月18日另签订《关于委托代理合同的补充说明》，主要内容为：创氏公司与清馨公司经充分协商，清馨公司接管创氏公司物业管理方面的工作，对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交，创氏公司委托清馨公司对创氏大厦部分物业进行物业管理，代理内容为创氏大厦售出房屋的物业管理；收费内容为物业管理维修基金、物业管理费、停车费、代收代交水电费、代收代交垃圾费等；管理内容为有关大厦的清洁、卫生保安工作、有关大厦公共部分的维护、保养工作。本院已生效的（2012）穗萝法民三初字第465号案中，原告怡仁公司主张2005年3月至2012年4月期间的物业管理费及水电费等相关费用，在该案民事判决书中审理查明部分载明“创氏大厦系由创氏公司开发建设，其在售楼时与卖方签订的《房地产预售契约》中约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》。（2007）穗中法民五终字第421号《民事判决书》查明，创氏大厦楼盘的业主在收楼时，向广州市创氏贸易有限公司签具《管理公约确认及承诺书》、《楼宇接收声明书》，载明同意遵守创氏公司与“广州创氏物业管理有限公司”签署的《管理公约》的一切条款及有关修订等内容，确认该物业管理者系“广州创氏物业管理有限公司”。“广州创氏物业管理有限公司”即是广州保税区创氏国际贸易有限公司创氏物业分公司（以下简称‘创氏物业分公司’），是创氏公司1996年6月17日注册成立的分支机构，该分支机构于2000年5月11日注销。上述《管理公约》订立于1998年6月10日，约定创氏物业分公司为创氏广场提供物业管理，首任管理者的任期为三年。创氏大厦开发商向业主交楼后，依据《管理公约》与业主确定了管理费、停车费、代收水电费及垃圾费等各项费用的标准，其中管理费住宅用途每平方米1元、办公用途每平方米4元、商业用途每平方米5元。”该判决书认定“广州市中级人民法院于2007年5月18日作出的就创氏大厦同类物业服务纠纷的《民事判决书》，虽然认定原告和创氏大厦业主之间2005年7月前的物业管理合同关系不成立，而且驳回了原告要求业主支付2005年7月前的物业服务、汽车保管、垃圾费的诉讼请求，但上述判决认定的前提是2005年7月前的物业管理仍是以创氏公司的名义进行、原告的管理并未得到业主及业主委员会的确认。从本院查明的事实来看，首先，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主并未选聘新的物业服务公司；其次，自2005年7月起创氏大厦已经以清馨公司（即原告）名义进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用；该大厦业主委员会出具给广州市国土资源和房屋管理局的《证明》也证实创氏大厦2003年4月起一直由清馨公司管理，得到了大多数住户的拥护。本案中虽被告对上述业主委员会及其出具的《证明》的合法性提出异议，但其未提交相反的证据证明其主张，本院对其主张不予采纳；其三，原告已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，原告与被告和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但原告事实上为该大厦提供了物业管理服务，且原告对该大厦的管理得到了业主委员会认可，被告也在事实上享受了原告提供的相关服务。因此，本院确认原、被告之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，被告应支付相应的对价，故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，本院支持。”原告主张其于2011年12月31日、2013年6月20日通过EMS快递向被告的身份证地址邮寄过催收函，于2007年至2015年期间在电梯口张贴过催告公示，还向法院起诉过被告，以上行为导致诉讼时效的中断。被告称其不在身份证地址居住，其未收到过原告邮寄的催收函，也未见过原告张贴的催告公示。被告提出原告的诉讼请求超出两年的诉讼时效。还查明，原告曾于2010年起诉被告，案件号为（2010）穗萝法民三初字第323号，2010年12月16日原告申请撤回起诉。2012年原告起诉被告，请求判令被告支付拖欠的2007年8月以前的物业管理费、水电费等各项费用。2012年12月11日，本院作出（2012）穗萝法民三初字第450号民事裁定，裁定准许原告撤回起诉。以上事实，有《委托代理合同》、《关于委托代理合同的补充说明》、水电费发票、垃圾费发票、污水处理费发票、会议纪要、（2012）穗萝法民三初字第465号民事判决书、查册表、律师见证书、催收函、EMS邮寄单、（2012）穗萝法民三初字第450号民事裁定书等书证及原、被告双方陈述证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，应适用民法通则、合同法及物业管理的相关法律、法规进行处理。关于原、被告之间是否存在物业服务关系问题。原告已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，原告与被告和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但原告事实上为该大厦提供了物业管理服务，且原告对该大厦的管理得到了业主委员会认可，被告也在事实上享受了原告提供的相关服务。因此，本院确认原、被告之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，被告应支付相应的对价，故原告请求被告支付物业服务费合理合法，应予支持。原告主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且未超出本地区物业管理服务收费水平，本院支持。因此,被告应以所购买房屋的建筑面积，按照1元/平方米的标准向原告交纳物业管理费，并支付使用房屋期间产生水、电等相关费用。本案争议焦点是，原告诉讼请求是否超过诉讼时效。原告主张物业管理费、水费、垃圾费均产生于2007年8月以前，电费产生于2008年12月以前。虽然原告曾于2012年向本院提起诉讼，但2012年12月11日本院裁定准许原告撤诉以后，原告无证据证实在2012年12月11日至2014年12月10日期间向被告主张过权利。原告主张于2011年12月31日、2013年6月20日通过EMS快递向被告的身份证地址邮寄过催收函，于2007年至2015年期间在电梯口张贴过催告公示，以上行为导致诉讼时效的中断。本院认为，被告未收到过原告邮寄的催收函，原告在法庭指定的期限内也未能提交证据证实被告已签收邮件，双方也未曾约定邮寄至被告的身份证地址即视为送达，故被告邮寄催收函的行为不产生诉讼时效中断的法律后果；被告于2007年8月就已将涉案房屋转让给他人，且其称从未见过原告张贴的催告公示，故原告张贴催告公示的行为亦不产生诉讼时效中断的法律后果。至于原告提交2014年8月5日的《请求尽快依法立案的报告》是原告单方制作的证据，不能以此作为原告主张权利的依据，也不构成诉讼时效中断的事由,即使从2014年8月5日计算，至2017年1月5日原告提起本案诉讼，也超过两年诉讼时效期间。原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不受法律保护，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市怡仁物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费368元，由原告广州市怡仁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇一七年三月十六日书记员  张 敏林婕附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。