昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云0114民初2083号 原告（反诉被告）：杨建伟，男，1972年3月28日生，汉族。 委托诉讼代理人：崔锡昆，云南汇丰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：史大造，云南汇丰律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：昆明市呈贡区洛龙街道办事处洛龙社区居民委员会。 法定代表人：普家平，系社区主任。 委托诉讼代理人：汤喆峰，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王正福，云南祥宇律师事务所实习律师，一般授权代理。 原告杨建伟与被告昆明市呈贡区洛龙街道办事处洛龙社区居民委员会（以下简称洛龙社区）及反诉原告洛龙社区与反诉被告杨建伟房屋租赁合同纠纷本反诉案件，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔锡昆、史大造，被告洛龙社区的委托诉讼代理人汤喆峰、王正福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨建伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告于2014年5月28日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；2、请求法院判令被告退还原告租金35万元；3、请求法院判令被告返还原告各项投资费165万元（包括平整场地、修路费用，购买苗木费用，材料费，人工费等）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年04月23日，被告发布公告公开向社会招租，将辖区内香条村的请客房及相关场地出租。依据被告确定的程序原告进行了公开投标并中标取得承租资格，于2014年05月28日与被告签订了《房屋、场地租赁合同》，原告于2014年06月03日支付了第一年的租金。在上述合同签订后的第二天，被告（合同甲方)及相关社区组织就向洛龙街道办事处提出“建设几个苗圃……”。明确在承租的地块上可以搭建培育苗圃的大棚。原告为实现做苗圃的合同目的，开始着手筹建苗圃事宜。这期间原告平整土地、修路、购买材料、搭建材料放置工棚、还种植了大量直径25公分以上俄罗斯杨树等等，按约实施的行为均符合双方订立合同的目的,被告和任何第三方没有对此提出过异议。 直到2015年05月份,在交付第二年租金前，昆明市国土资源局向原告下发了《行政处罚告知书》,之后又下发了《行政处罚决定书》,确定原告按被告公开招租的场地属“非法占地”并责令“限期30日内退还非法占用的土地18.8415亩”，同时没收新建的建筑物和其他设施……（实际仅有摆放苗圃材料及看守材料的工棚）。为此，原告多次与被告协商，并找相关部门反映该场地承租权事宜。但一个毋庸置疑的事实是：原告与被告签订的《房屋、场地租赁合同》的效力出现了问题，合同不可能继续履行。 然而，被告并未终止其出租行为，直到2016年6月份被告向原告发了一份《解除合同告知函》认为原告违约并要求原告承担违约责任。为此，原告认为其承租被告的房屋和场地，是通过被告的公开招标方式取得的承租权，并由原、被告双方签订了合同。但从原告被行政处罚（要求退还承租的土地并被没收相应的建筑物和设施）来看，该《房屋、场地租赁合同》的效力存在问题，被告的招租行为存在违法性问题，原告不可能再继续履行该合同。被告要求解除合同是基于认为合同仍然有效，其要求原告承担违约责任的告知明显有悖于法律的规定！由于该合同存在的效力问题完全是由被告造成！在招租公告和合同中，被告明确了租赁用途和要求，原告均未违反其租赁用途和要求。原告承租被告的房屋、场地进行苗圃建设包括修路、平整土地、搭建存放培育苗木材料的工棚、植树等投入了巨额资金，现损失惨重！对此被告应承担赔偿责任。综上所述，由于被告的原因导致原告蒙受了巨额损失。据此，请求贵院支持原告的请求事项和事实理由，依法裁判被告承担返还和赔偿责任。 被告（反诉原告）洛龙社区答辩并反诉称：2014年04月23日，反诉人与被反诉人签订了《房屋、场地租赁合同》，合同约定：被反诉人每年向反诉人支付全额租金350000元，被反诉人拖欠租金满一个月的，反诉人有权增收5%滞纳金并终止租赁协议。此外，合同还约定：被反诉人不得在场地上建盖永久性建筑物，被反诉人另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得反诉人的书面同意，按规定须向有关部门审批，报请有关部门批准后，方可进行。被反诉人违背合同约定，在反诉人完全不知情的情况下对承租场地进行了硬化并欲建盖永久性建筑物。昆明市国土资源局发现被反诉人的违法行为后决定对其进行行政处罚。受到处罚后反诉人一直积极与被反诉人协商是否继续履行租赁合同。被反诉人表示要求继续租赁房屋及场地且实际使用直至2016年6月。但被反诉人一直拒绝按照合同约定交付租金。无奈之下，反诉人只得于2016年6月8日依据合同约定终止《房屋、场地租赁合同》，并于租赁场地处张贴《解除合同告知函》，被反诉人收到告知后自行将租赁房屋内的物品搬离但仍拒不支付租金。反诉人还在现场发现，被反诉人不仅未将土地恢复原状而且承租房屋也被损害。原告（反诉被告）杨建伟的起诉没有事实和法律依据，不应得到支持。综上，被反诉人拒不履行合同义务，已经构成根本违约，反诉人有权依据合同约定要求被反诉人支付租金及滞纳金，同时解除合同并要求被反诉人将房屋、场地恢复原状后返还反诉人。为维护自身的合法权益，洛龙社区向本院提起反诉请求：1、请求人民法院判令解除《房屋、场地租赁合同》，被反诉人将房屋、场地恢复原状并返还给反诉人；2、请求人民法院判令被反诉人支付自2015年起拖欠的租金350000元及滞纳金17500元；3、请求人民法院判令本案的全部诉讼费用由被告承担。 原告（反诉被告）杨建伟辩称：由于被告将未经依法批准的土地及建筑物进行招租的原因，导致了原告被处罚，并由于这一原因导致可双方签订的合同无效，以及原告不能实现合同目的的事实。因此我方不应支付租金及滞纳金。请求驳回反诉人的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于杨建伟提供的证据一、证据二、证据三，虽然被告对其三性不应认可，但上述三份证据来源合法，客观真实，其与本案有关，本院予以采信。对于杨建伟提交的证据六，因洛龙社区对其三性无异议，本院予以采信，但不能证明杨建伟的观点。对杨建伟提交的证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三，因洛龙社区不予认可，且无法核实其真实性。 本院不予采信。对于杨建伟提交的证据十四、证据十五，洛龙社区对其三性无异议，且符合证据的形式要件，本院予以采信，但不能证明杨建伟的观点。对于杨建伟提交的证据十六，因不符合证据的形式要件，本院不予认可。对于杨建伟提交的证据十七，因与本案无关，本院不予采信。对于杨建伟提交的证据十八，因与本案有关，本院予以采信，但不能证明杨建伟的观点。对于杨建伟提交的证据十九，来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以采信，但不能证明杨建伟的观点。对于洛龙社区提交的第份证据一、证据二、证据四、证据五，杨建伟对其三性无异议，但不认可证明目的，但本院认为，上述证据来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以采信。对于洛龙社区提交的证据六，客观真实，来源合法，与本案有关，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日洛龙社区香条村向社会公开发布《房屋、场地招租公告》，公告中载明：“兹有洛龙社区居委会香条村请客房（靠秧田边一幢）整幢及场地一并出租，房屋属砖墙带构造柱钢结构屋顶，屋檐高度四米，每件长宽均为八米，共十一间无隔房。房屋建筑面积约700平方米。香条村请客房旁（原秧田）地块，现已填平整块，紧邻祥和街以北，临近云大医院，……，约16亩，以实际丈量为准。可做绿化苗木培植、生态停车场农家乐等，配有停车场。交通方面，水电齐全，可做仓储、商业铺面、教室、加工制造、修理行业、农家乐等，配有停车场。经会议决对此房屋场地进行公开招租。一、租赁用途及要求。此房屋及场地只限于仓储、办公、餐饮、综合服务等。截止有污水、废气等环境污染的生产加工项目进入。……。六、公告期限、竟租日期。公告期限：2014年4月23日起至2014年5月5日17时止，过不予以受理。本次竟租定于2014年5月6日9时00分在洛龙社区居委会二楼会议室举行。……。八、竟租保证金。意向竟租方应于2014年5月6日9时00分前，现场向甲方交纳竟租保证金10000元，……”。之后洛龙社区又发布了房屋、场地招租现场实地踏勘及《租赁合同》内的关键内容通知。该通知对租赁用途、要求、租赁时间进行约定。洛龙社区于2014年5月6日上午对社区内的香条村请客房（靠秧田边一幢）及16亩场地进行公开竞价招租，杨建伟于当天向洛龙社区交纳了竟租保证金10000元，杨建伟在竟租中中标。洛龙社区与杨建伟于2014年5月25日签订了《房屋、场地租赁合同》，出租方为洛龙社区居委会香条村，承租人为杨建伟，洛龙社区居委会及监委会在合同上签章。租赁合同约定：“房屋及场地交通方便水电齐全，可做仓储、商业铺面、教室、加工制造、修理行业、农家乐等。……。二、租赁期限15年，租赁期限自2014年7月31日起至2029年8月1日止。自合同签订之日起至2014年7月31日为施工期，甲方不收取任何租金。三、租金支付方式。1、经双方约定每年乙方（杨建伟）应向甲方（洛龙社区）支付全额租金为人民币大写：叁拾伍万元整。（￥350000元整）。……，3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应在每年的8月1日前向甲方一次性支付下一年度的租金。……。五、房屋使用要求和维修责任。……，2、乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方（洛龙社区）的书面同意，按规定须向有关部门审批、报请有关部门批准后，方可进行。六、房屋、场地转租和归还。……，2、租赁期满后，该房屋、场地归还时，应当符合正常使用状态。七、租赁期间其他有关约定。1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用房屋、场地租赁进行非法活动。……，5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。合同签订后，杨建伟于2014年6月3日向出租人洛龙社区交纳了第一年的租赁费350000元。自2014年5月起杨建伟在租赁的房屋及场地上开展了平整场地、建盖7、8百平方米的一个钢架大棚和修了部分道路。昆明市呈贡区城市管理综合行政执法局（以下简称城管局）分别于2014年6月15日、2014年6月22日以及2015年1月2日三次到杨建伟承租的请客房和场地进行现场勘查记录，并在勘查记录的违法类别中记载“违法建设”。2014年6月22日城管局对杨建伟出租的房屋及场地下达了《责令停工通知书》。2014年6月23日城管局执法大队洛龙街道执法中队对杨建伟进行了询问，并制作了询问笔录，笔录中杨建伟的答复是个人建设，未办理过《建设规划许可证》和《建设施工许可证》等相关行政审批手续。2014年6月27日城管局以香条村请客房进行的建设活动未取得相关行政审批手续为由向建设行为人杨建伟留置送达了《责令限期拆除决定书》，决定书载明：“经查实，你（单位）于2014年6月15日前在洛龙街道祥和街以北香条村请客房进行建设活动，未取得相关行政审批手续，违法了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条之规定，现责令你（单位）于2014年6月29日前自行拆除全部违法建（构）筑物。逾期不拆除，将报请区政府依法强制拆除，所有费用及损失由你（单位）承担”。2015年2月11日城管局认定杨建伟在香条村请客房旁建盖的钢架结构建（构）筑物，因未取得《临时建设工程规划许可证》和规划建设相关部门的审查文件，属于未批先建的违法临时性建（构）筑物，并于当天予以拆除。强制拆除后，杨建伟和洛龙社区就租金及合同继续履行问题进行了协商，但协商未果。因杨建伟拒不交纳2015年的租金，洛龙社区按照合同约定于2016年6月8日向杨建伟送达了解除合同告知函，正式与杨建伟解除双方签订的《房屋、场地租赁合同》。 本院认为，关于本案的第一个争议焦点：双方签订的合同是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，杨建伟与洛龙社区签订的《房屋、场地租赁合同》，系双方当事人在平等自愿和协商一致的情况下签订的，系双方当事人的真实意思表示，该合同已经实际履行，且杨建伟也未能举证证明双方签订的合同存在法定无效的情形，因此，杨建伟与洛龙社区签订的《房屋、场地租赁合同》成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行合同。故本院对杨建伟提出的请求确认自己与洛龙社区签订的《房屋、场地租赁合同》无效的诉讼主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，本院对杨建伟提出的洛龙社区房屋和场地招租行为存在违法因而导致合同效力存在问题的主张不予采纳。 关于本案的第二个争议焦点：行政处罚对于合同效力有无影响的问题。行政处罚系行政机关依据法律法规对行政相对人的违法行为依法予以处罚的行为。根据双方签订的《房屋及场地租赁合同》第五条约定：“乙方（杨建伟）需装修或增设附属设施和设备时，应事先征得甲方（洛龙社区）的书面同意，并按规定须向有关部门审批、报请有关部门批准后，方可进行。租赁合同第七条第一款规定：“租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用房屋、场地租赁进行非法活动”。本案中，杨建伟在承租洛龙社区出租的房屋及场地后，随即在房屋旁及场地上开展了建设钢架大棚，挖设基坑，浇筑预埋件等行为，上述建设行为杨建伟既未征得出租方洛龙社区的同意，也未取得相应规划、建设等部门的行政审批，故城管局认定杨建伟在香条村请客房旁建盖的钢架结构建（构）筑物及浇筑预埋件等建设行为，因未取得《临时建设工程规划许可证》和规划建设相关部门的审查文件，属于未批先建的违法临时性建（构）筑物，杨建伟因违法建设行为而被行政机关处罚系自身原因造成，与合同约定无关，同时，行政处罚也不会影响合同的效力，故本院对杨建伟所提出的个人被行政处罚系合同效力存在问题而导致的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于本案的第三个争议焦点：原被告主张的诉讼请求有无事实和法律依据，应否支持的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案中，双方签订的合同已经生效并实际履行，洛龙社区已将房屋及场地移交杨建伟使用，杨建伟自合同签订后已经实际占有、管理、使用房屋及场地，并交纳了2014年的租金35万元，但2015年的租金至今未交纳，根据庭审查明的事实，杨建伟于2016年7月才搬离租赁房屋和场地，因此本院对于杨建伟提出的要求洛龙社区退还350000元租金的诉讼主张，无事实和法律依据，本院不予支持。合同履行过程中，杨建伟与洛龙社区虽就合同的租金进行过协商，但未取得一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，既然双方未就合同变更达成新的补充协议，那杨建伟和洛龙社区就应该按照双方协商一致签订的《房屋、场地租赁合同》履行合同义务，享有合同权利。按照合同约定，前五年的租金为年租金350000元，杨建伟应在每年的8月1日前向洛龙社区一次性支付一年的的租金。杨建伟迟延支付2015年租金的行为已经构成违约，过错在于杨建伟，杨建伟应该承担继续交纳350000元租金的义务。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。依法成立的合同，当事人双方应当全面履行。本案中，双方在合同的第七条第五款约定：“租赁期间，乙方（杨建伟）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方（洛龙社区）有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议”。杨建伟迟延支付租金已经构成违约，洛龙社区要求杨建伟支付年租金5%的滞纳金即17500元以及解除双方之间签订的《房屋及场地租赁合同》符合合同规定，且不违反法律规定，因此本院对洛龙社区提出的要求杨建伟支付拖欠的2015年的租金350000元和滞纳金17500元以及解除《房屋、场地租赁合同》的诉讼请求予以支持。 对于杨建伟提出的要求洛龙社区返还投资款1650000元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，杨建伟在管理和使用租赁房屋和场地过程中开展了平整场地、建设钢架大棚，挖设基坑，浇筑预埋件等行为，上述建设行为因既未征得出租方洛龙社区的同意，也未取得相应规划、建设等部门的行政审批手续，后被城管局认定为未批先建的违法临时性建（构）筑物，并组织相关人员予以强制拆出。杨建伟搭建临时性建筑物被强制拆除而导致的损失，系个人违法建盖行为导致的，且杨建伟也不能提供证据证明1650000元的投资款与洛龙社区存在关联，因此本院对杨建伟的该请求不予支持。 对于洛龙社区提出的要求杨建伟将房屋、场地恢复原状并返还给自己的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。……”。第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，杨建伟在承租后开展了平整场地、建设钢架大棚，挖设基坑，浇筑预埋件等行为，这些建设行为并未征得出租方洛龙社区的同意，也未取得相应规划、建设等部门的行政审批手续，同时对租赁物本身造成了违法添附，损害了出租物的原有状态，本案双方的合同租赁期虽然并未届满，但双方之间签订的合同因杨建伟拒不支付租金，而被洛龙社区告知予以解除。因此，按照双方合同约定及相关法律规定，杨建伟在合同解除之后，应该将按照约定或者符合租赁物的性质使用后的状态的租赁物移交洛龙社区，但杨建伟并未履行合同义务，已经构成违约，因此，洛龙社区提出的要求杨建伟将房屋及场地恢复原状并返还给自己的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百二十六条、第二百二十三条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）杨建伟的全部诉讼请求； 二、解除原告（反诉被告）杨建伟与被告（反诉原告）昆明市呈贡区洛龙街道办事处洛龙社区居民委员会于2014年5月25日签订的《房屋及场地租赁合同》，并由原告（反诉被告）杨建伟将房屋、场地恢复原状后返还给被告（反诉原告）昆明市呈贡区洛龙街道办事处洛龙社区居民委员会； 三、原告（反诉被告）杨建伟于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）昆明市呈贡区洛龙街道办事处洛龙社区居民委员会支付拖欠的2015年租金350000元和滞纳金17500元，两项合计367500元。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22800元，反诉案件受理费3406元，由原告（反诉被告）杨建伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李世民 人民陪审员  郭** 人民陪审员  戴海珍 二〇一七年三月一日 书 记 员  谭玲艳