广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终23415号上诉人（原审被告）：黄洪星，男，汉族，1982年9月15日出生，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：陈征，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司，住所地：广东省广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋303房。负责人：尹里，总经理。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和律师事务所律师。上诉人黄洪星因与被上诉人广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司（以下简称万力物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄洪星上诉请求:1．撤销一审判决，改判驳回万力物业分公司全部诉讼请求；2．一审及二审全部诉讼费由万力物业分公司承担。事实与理由：一、黄洪星于2018年5月30日与广州化工集团有限公司(以下简称化工集团)签订房屋租赁合同，承租涉案物业，并于2018年6月13日与万力物业分公司就涉案物业签订《物业管理服务合同》。2018年8月初，黄洪星拟对物业进行装修用于经营，遂按照《物业管理服务合同》的相关条款，先后三次向万力物业分公司提交书面装修方案，但一直未收到万力物业分公司的任何回复。黄洪星迫于租金压力，无奈之下自行决定按照第一次提交的方案开始装修。2018年8月11日，黄洪星开始对物业进行拆旧、敲墙等主体结构装修。装修期间，万力物业分公司每天派人到场监督，但未提出任何异议或制止。直到2018年8月21日装修即将完工之际，万力物业分公司突然发出《停工通知》，称涉案物业实际装修施工与所报方案严重不符，要求黄洪星停止施工。黄洪星收到通知后立即停止施工，并多次向万力物业分公司询问如何整改才符合施工要求，但万力物业分公司自恃国企身份，对租户的诉求漠不关心，一直以各种理由拖延不答，同时不允许黄洪星继续装修，导致物业被迫闲置，造成黄洪星严重经济损失。黄洪星认为万力物业分公司未能履行《物业管理服务合同》的义务，故暂停支付物业管理费，并多次试图与万力物业分公司协商解决，但万力物业分公司不肯协商，并于2018年11月提起本案诉讼。二、万力物业分公司违约在先，黄洪星作为守约方，有权根据《合同法》第六十六条、第六十七条之规定行使抗辩权，拒付2018年9月之后的物业管理费。1.在黄洪星装修施工期间，万力物业分公司每天派人现场监督并拍照，从未提出任何异议或制止，应视为万力物业分公司通过事实行为表示同意黄洪星的实际装修方案。而万力物业分公司受化工集团委托，代为管理涉案物业，故亦应视为黄洪星的装修行为已取得出租人同意。万力物业分公司在装修即将完工之际突然通知要求停工，又不告知黄洪星如何整改才可继续施工，万力物业分公司的行为已构成违约；2.黄洪星有证据证明其于2018年8月5日至8月8日期间向万力物业分公司提交三份不同的装修方案，但万力物业分公司一直没有作出答复。万力物业分公司一审中只提交了黄洪星的第三份方案，称黄洪星没有按此方案装修，但实际上万力物业分公司从未将方案审批情况告知黄洪星，黄洪星根本不知道哪份方案审批通过；3.万力物业分公司认为黄洪星的装修改变了物业用途没有任何依据。租赁合同约定物业的用途是“办公”，黄洪星的装修方案是“办公式商务公寓”，并未改变用途。万力物业分公司仅凭装修格局主观认为黄洪星改变物业用途，无理阻挠装修，属违约行为。2019年12月12日，黄洪星向本院提交补充上诉意见认为：黄洪星已向万力物业分公司提交三份亲自签名确认的装修方案(三份方案格局一样，只是个别细节微调)，并严格按照第一份方案进行装修。但一审判决未查明黄洪星提交三份装修方案的情况，错误采信万力物业分公司提交的虚假装修方案，错误认定“黄洪星的实际装修与方案不相符”。黄洪星并未委托御居公司向万力物业分公司提交该装修方案，也不认可该装修方案。万力物业分公司提交的由御居公司盖章的《装修申请表》上“黄洪星”的签名及指纹均属伪造，黄洪星从未委托御居公司填写该份《装修申请表》。虽然黄洪星提交的装修方案未经万力物业分公司书面批准，但在装修施工期间，万力物业分公司每天派人现场监督并拍摄大量照片，从未提出任何异议或制止，应视为万力物业分公司通过事实行为表示同意黄洪星的实际装修方案。万力物业分公司无正当理由阻挠黄洪星装修，万力物业分公司已构成违约，黄洪星作为守约方，有权行使抗辩权，拒付物业服务费。被上诉人万力物业分公司二审答辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。万力物业公司及总公司广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）与黄洪星共同签订的《物业管理服务合同》(下称《服务合同》)为各方真实意思表示，内容合法，并已由各方实际履行。黄洪星并未按其提交的施工方案进行施工，其在未征得物业出租人或万力物业分公司书面同意的情况下擅自对案涉房屋进行改建及装修，改变了涉案房屋间隔并且拟加建27个房间及洗手间(已建成部分)，对房屋造成严重安全隐患，万力物业分公司在此情况下要求黄洪星停止施工属于履行物业管理职责，黄洪星以此为由拖欠支付物业管理费于法无据，其逾期支付物业管理费已构成严重违约，根据《服务合同》第五条、第七条第8款、第八条第3款及第九条第2款、第3款等相关规定，黄洪星应向万力物业分公司继续承担支付物业管理费及逾期付款违约金，且万力物业分公司有权没收黄洪星支付的保证金。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，黄洪星本案上诉请求依法无据，恳请二审驳回。二、黄洪星的上诉与客观事实严重不符，且并无任何证据予以支持，其上诉应予驳回。(一)黄洪星关于案涉《装修申请表》中的签名属于伪造以及其并未委托东莞市御居装饰工程有限公司(下称御居公司)提交《装修申请表》的主张缺乏依据，且与客观事实不符。1.黄洪星一审中并未否认《装修申请表》签名及指纹的真实性，确认为其向万力物业分公司提交，故其上诉理由不成立；2.万力物业分公司一审提交的证据8《装修方案》中，有黄洪星委托的御居公司的盖章，黄洪星确认该《装修方案》为其所提交。而《装修申请表》中亦有御居公司盖章，由此可反映黄洪星委托御居公司向万力物业分公司提交相关《装修方案》及《装修申请表》的事实，现黄洪星主张《装修申请表》中的签名为伪造明显不能成立。即使《装修申请表》中的签名并非黄洪星本人所签，基于黄洪星委托御居公司进行装修，而《装修申请表》中有御居公司盖章的事实，故也不影响其法律效力。综上，黄洪星主张《装修申请表》签名及指纹为伪造的主张明显不能成立，据此提出的相关上诉请求明显缺乏事实和法律依据。(二)黄洪星主张曾向万力物业分公司提交了三份装修方案，但却未提供任何证据予以佐证，依法应承担举证不能不利后果。退一步讲，黄洪星在其补充上诉意见中主张三份装修方案格局一样，只是个别细节微调，故结合万力物业分公司一审提交的《装修方案》的装修内容(即黄洪星主张的第三份装修方案)，可反映无论黄洪星提交了多少份装修方案，均不涉及要对案涉房屋进行大拆大建的装修行为，否则应承担违约责任。(三)黄洪星在其《民事上诉状》第三条中陈述其向万力物业分公司提交三份不同的装修方案，但因万力物业分公司没有答复，故黄洪星按照第一份方案进行装修，且主张万力物业分公司在本案提交的证据8《装修方案》为其提交的第三份装修方案。另黄洪星在《补充上诉意见》中第二条陈述其所提交的三份装修方案格局一样，只是个别细节微调，并严格按照第一份方案进行装修。通过黄洪星以上陈述，可反映黄洪星陈述与客观事实严重不符：l.既然黄洪星主张三份装修方案格局一样，只是个别细节微调，则每一份装修方案均不会涉及到要对案涉房屋原有架构进行大拆大建、将案涉房屋重新间隔成27个房间及加建27个厕所的问题，但黄洪星的上述陈述明显与其现场施工情况完全不符，可反映其违反装修方案擅自改建房屋架构进行装修的违约事实；2.根据万力物业分公司一审提交的证据l0《停工通知》(2018年8月21日)以及补充证据《房屋用途申请》(2018年8月28日)，可反映万力物业分公司发现黄洪星擅自改变装修及使用性质后，及时向黄洪星送达了《停工通知》并要求其立即停工，而黄洪星在收到万力物业分公司送达的停工通知后，至20l8年8月28日才向万力物业分公司提交《房屋用途申请》，透露其因自身原因导致原做培训公司的计划未成功，故而中途改变作商务公寓的事实，该事实可充分反映黄洪星企图隐瞒出租人及万力物业分公司，擅自装修投入使用后造成既成事实的不良目的，但因万力物业分公司的及时发现和制止导致其企图未能实现，可反映其行为已经构成严重违约，且黄洪星主张万力物业分公司在其装修期间没有要求停止施工与客观事实不符。2019年1月10日，万力物业分公司向一审法院起诉请求判令：1.黄洪星立即向万力物业分公司支付自2018年9月1日起至实际搬离广州市越秀区较场东路15号自编36号2-4楼物业之日止的物业管理费（按5783元/月计算）及逾期付款违约金（逾期付款违约金均以当月欠费金额为基数，分别从当月11日起计，每逾期1日按当月欠费金额的1%的标准计付至黄洪星清偿全部管理费之日止）；2.万力物业分公司没收黄洪星缴纳的物业管理保证金17349元；3.黄洪星向万力物业分公司支付擅自改动房屋进行装修的违约金70236元。一审法院经审理查明：广州市越秀区（原东山区）较场东路33号自编36号房屋（层数4层、建筑面积1202.14平方米、用途为综合楼）登记所有权人为化工集团。2014年11月18日，化工集团（甲方）与万力物业公司（乙方）签订《委托经营管理物业协议》。协议约定：甲方将其部分物业（包括越秀区较场东路33号自编36号2-4楼、产权证号粤房地证字第××）委托乙方进行经营管理；委托经营管理的权限为：对外出租、物业管理、物业维修和物业安全消防、治安环保、委托评估、诉讼等；乙方同意接受甲方委托。2018年5月30日，化工集团（出租人、甲方）与黄洪星（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区较场东路15号自编36号201-207、303-304、403-407房物业（房地产权证号码粤房地证字第××）按现状出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积578.3平方米。乙方已知晓甲方在公开招租时披露的出租物现状及风险信息，并确认前述物业建筑（或使用）面积、性质以及规划用途。乙方如需变更物业使用性质时，须经甲方书面同意且甲方无须为该项变更行为承担任何审查、批准、指示或要求修订的决定而承担责任，且甲方仅在合理情况下配合提供相关产权证明材料或其他必要的说明资料，相关变更手续由乙方自行负责申请，并承担由此产生的费用、责任及风险后果，且不主张因此而追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用。乙方已知晓甲方委托万力物业公司对出租物业进行日常管理，乙方接受万力物业公司对出租物业进行日常管理。租赁期限自2018年6月1日起至2024年4月30日止。乙方如因经营需要，对承租物业进行改建（含改变间隔），进行室内装修或安装设备等，须征得甲方书面同意；如需报经政府主管部门审批的，须先取得政府相关部门合法审批手续后方可施工。在租赁期间，乙方依据本合同约定按时、足额支付租金，承担租赁期间所发生的水、电费、通讯、垃圾清运费及其他相关费用，依大楼或小区物管处要求缴交物业管理费。乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，没收乙方租赁保证金：2.擅自拆改物业结构或改变用途；6.逾期或不足额支付租金等超过30天的，或累计拖欠租金达到三次的等。上述合同附件为物业平面图，该图显示出租物业为二楼201-207房七个房间，三楼303、304两个房间，四楼403-407五个房间。黄洪星自2018年6月1日开始使用涉案租赁场地。2018年6月7日，黄洪星向万力物业分公司支付物业管理保证金17349元。同年6月13日，万力物业分公司（乙方、物业管理方）与黄洪星（甲方、物业使用方）及万力物业公司（丙方）共同签订《物业管理服务合同》。合同约定：乙方为甲方租赁或使用的越秀区较场东路15号自编36号2-4楼的物业提供物业管理服务，该物业的建筑面积为578.3平方米。服务期限自2018年6月1日起，至甲方搬出物业之日止。管理费标准为人民币10元/平方米/月，每月合计5783元。管理费每月结算一次，由于乙方不具备开具增值税专用发票资格，发票须由丙方开具；由甲方在每月的10日前按转账或现金付款方式缴付当月管理费给丙方，丙方在收到甲方所缴费用后向甲方提供符合税务部门要求的有效增值税专用发票。甲方应于本合同签订之日起5天内向乙方交纳17349元作为物业管理保证金；合同期内如甲方无违约行为的，乙方应在甲方结清所有费用并办理退场手续搬出物业之日起10天内将保证金全额无息退回甲方。合同期内如甲方出现违约行为的，乙方可在物业管理保证金中优先扣除相应的损失费或违约金，但应书面通知甲方。若物业管理保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。甲方对房屋有装修要求的，应提前向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方及相关部门同意后方可进行装修。若甲方未能按期缴纳各项费用的，每逾期1日，甲方须按逾期缴费总额1%的标准向乙方缴纳滞纳金；逾期支付达到30日的，乙方有权中断甲方水电供应、没收甲方的物业管理保证金及采取其他合理措施，解除合同并依法追讨拖欠费用及滞纳金，由此产生的损失由甲方自行承担。甲方未经乙方许可，进行的装饰装修造成了对原建筑物的改动，甲方应负责恢复原状并向乙方支付不少于租赁保证金数额的违约金。2018年7月12日，黄洪星向万力物业公司支付2018年6月及7月的物业管理费11566元。2018年8月23日，黄洪星向万力物业公司支付2018年8月的物业管理费5783元。2018年8月，黄洪星委托的装修公司东莞市御居装饰工程有限公司（以下简称御居公司）填写《装修申请表》，其中载明：装修地点为2、4楼，申请装修项目为拆除原电路、电路改造、重配家私办公用品、吊顶、墙面、天花油漆、走道楼梯重新装饰。该申请表加盖有御居公司印章。万力物业分公司工作人员在该表注明同意在不影响房屋结构安全、相邻使用单位和不占用公共面积前提下，按政府相关房屋装修规范以及租赁部出租物业使用用途开展施工，严格监督安全文明施工等。加盖有御居公司印章的《图纸目录》《施工图设计说明》及图纸（共8页）中并无关于对涉案租赁房屋重新间隔及加建厕所的内容。当月，黄洪星开始对租赁房屋进行装修。2018年8月21日，万力物业分公司向黄洪星发出《停工通知》，称万力物业分公司工作人员到现场检查发现，涉案租赁物业的实际施工装修与所报施工方案严重不符，通知黄洪星施工单位立即进行停工整改。2018年8月28日，黄洪星向万力物业分公司递交《房屋用途申请》，称其承租涉案房屋原想和合伙人筹办培训公司做办公用，后合作未成功，不需要再作为办公使用，物业一直空置，租金压力巨大，申请改变使用性质，用途商务公寓，请予以同意等。2018年8月29日，万力物业公司向黄洪星发出《关于严格执行租赁合同条款的函》，称黄洪星与化工集团签订的租赁合同明确规定“按现状出租给贵方作办公用途使用”，但黄洪星正在按“公寓”用途进行装修施工，目前虽然已停工，但已改变物业的间隔、用途，严重违反租赁合同，要求黄洪星严格执行租赁合同相关条款，仅按办公用途使用该物业等。一审另查明，万力物业分公司是万力物业公司下设分支机构，依法领取了营业执照。万力物业公司于2019年7月1日向一审法院作出《情况说明》，称万力物业分公司为涉案《物业管理服务合同》的当事人，并且万力物业分公司与黄洪星实际履行该合同，故万力物业分公司依法享有基于《物业管理服务合同》产生的所有权利并承担该合同义务，对万力物业分公司提起本案诉讼万力物业公司没有任何异议。化工集团已另案向一审法院起诉黄洪星，诉讼请求为判令解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》、将涉案房屋恢复原状并腾空交还、支付租金、电费、违约金及没收租赁保证金等。一审法院以（2019）粤0104民初3803号案立案受理，该案仍在审理中。关于装修内容，黄洪星称，其计划将租赁房屋重新间隔成27个房间，每个房间加建一个洗手间，目前已经拆除了原间隔墙，27间房的间隔也已经做好并进行了粉刷。万力物业分公司称，其仅收到黄洪星提交的一份《装修申请表》及一并提交的装修图纸，其中反映装修的内容仅为“拆除原电路、电路改造、重配家私及办公用品、吊顶、墙面及天花油漆、走道及楼梯重新装饰”，与所申请的图纸相符，没有任何拆建及更改建筑物间隔的内容，黄洪星称曾二次提交装修图纸与事实不符。一审法院认为，万力物业分公司、黄洪星及万力物业公司共同签订的《物业管理服务合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。万力物业分公司是万力物业公司的分支机构，已向黄洪星提供了物业管理服务，万力物业公司同意由万力物业分公司向黄洪星主张物业管理费，故万力物业分公司有权提起本案诉讼。黄洪星的装修行为改变了涉案房屋间隔并且拟加建27个洗手间，但其并未举证证明已经取得了出租人的同意，在此情况下万力物业分公司要求其停止装修施工是履行物业管理职责的行为，并无不当，黄洪星以此为由拒付物业管理费于法无据。黄洪星逾期支付物业管理费已构成违约，应承担相应违约责任。同时，因其逾期付款的时间已超过30日，《物业管理服务合同》约定的没收物业管理保证金的条件已成就。因此，一审法院对万力物业分公司要求黄洪星按照约定标准继续支付2018年9月1日以后物业管理费及没收物业管理保证金的诉讼请求予以支持。但因出租人化工集团起诉本案黄洪星要求解除租赁合同、收回涉案房屋的（2019）粤0104民初3803号案尚未审理终结，黄洪星是否应当交还租赁物目前未有生效裁判文书作出处理，故本案仅处理至本判决作出之月的物业管理费，此后的物业管理费可待相关事实确定后另循合法途径解决。此外，万力物业分公司主张按照欠费金额每日1%的标准计算违约金显属过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。关于万力物业分公司要求黄洪星支付擅自改动房屋进行装修的违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，由此可见，因违反合同而应承担的违约金数额以损失填补为原则。本案中，黄洪星未经出租人同意对涉案房屋进行装修的行为主要损害的是出租人对租赁物的所有权，而原黄洪星之间为物业服务合同关系，主要权利义务内容为万力物业分公司向黄洪星提供物业管理服务，黄洪星则向万力物业分公司支付相应报酬，故黄洪星的装修行为并未对万力物业分公司造成直接损失，黄洪星答辩不同意支付该项违约金于法有据，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2019年8月12日作出如下判决：一、黄洪星在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司支付2018年9月1日起至2019年8月31日止的物业管理费（按照每月5783元计付）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月11日起计至实际支付之日止，以同期应付而未付的物业管理费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，违约金总额以不超过应付物业管理费本金为限）；二、黄洪星已付的物业管理保证金17349元归广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司所有；三、驳回广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2817.40元，由广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司负担1572.4元，黄洪星负担1245元。经二审庭询，黄洪星表示除其上诉意见外，其对一审其余查明事实无异议；万力物业分公司表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。二审中，黄洪星提交了如下证据：1.《装修方案》（包括图纸目录、施工图设计说明、四楼原始勘验图、四楼平面布局图、四楼强弱电布置图、四楼天花灯位图、四楼天花照明线路图）打印件一份（无记载制图时间、制图人，亦无任何签章），黄洪星自称该方案是其委托朋友绘制的，其已于2018年8月5日向万力物业分公司提交上述装修方案，并按此方案实际装修施工。2.至业房鉴字（2018）第（1001）号《房屋安全鉴定报告》复印件，黄洪星称因其没有时间，故该报告是其朋友鲁华子委托鉴定单位于2018年8月24日出具的，拟证明装修停工后经有资质的第三方单位鉴定，结论显示：涉案房屋基本完好，未发现损坏或异常现象；3.万力物业分公司在一审中提交的部分装修现场照片，拟证明黄洪星的实际装修与其提交的《装修方案》相符。经本院组织质证，万力物业分公司表示：证据3是其在一审中提交的照片，证据1、2均形成于2018年8月，均非二审新证据；不确认证据1的真实性、合法性和关联性，该份装修方案没有任何设计单位的签章，也没有原件，黄洪星从未向万力物业分公司提交该装修方案；证据2中的委托人不是黄洪星，不清楚该鉴定报告的真实性，无法核实鉴定人员是否去过现场。该鉴定报告第五页第二段载明“现委托鉴定的是该幢房屋的2～4层，用作旅业客房使用”，可见黄洪星是中途改变房屋用途，因此中途改变其装修结构和方案，导致万力物业分公司在发现黄洪星改变装修方案后才派出大量人员到现场查看和拍照，并要求黄洪星停止施工，但黄洪星未配合停止施工，所以万力物业分公司后续才发出停工通知和律师函。该鉴定报告形成于2018年8月24日，鉴定时黄洪星尚未完工，由此作出的鉴定报告不用作为本案证据，鉴定结论与本案无关。黄洪星于2020年1月14日二审庭询当天向本院提交《鉴定申请书》，以万力物业分公司在一审中提交的《装修方案》并非其上报，《装修申请表》中“黄洪星”签名及指纹也均是伪造为由，申请对万力物业分公司一审提交的《装修申请表》中“黄洪星”的签名及指纹进行鉴定。对此，经本院当庭询问，一、黄洪星确认其曾委托御居公司绘图设计，但没有委托该公司提交装修方案；由于万力物业分公司的装修申请表必须要有装修公司盖章，故黄洪星就找了御居公司盖章；黄洪星向万力物业分公司提交了三份装修方案及装修申请表，上面均有御居公司的盖章，但万力物业分公司均无签收记录，也无答复。该三份装修方案均是要改间隔的方案；万力物业分公司在一审中提交的装修方案及装修申请表均不是其提交的；黄洪星在没有得到万力物业分公司或出租人的书面同意的情况下，就开始动工装修，万力物业分公司并未及时制止，应视为其同意装修。二、万力物业分公司则表示：黄洪星提出鉴定申请已经超过期限，应予驳回；万力物业分公司并未收到黄洪星要改变间隔的装修方案，也不同意黄洪星改变房屋间隔；万力物业分公司在一审中提交的装修方案及装修申请表上均有御居公司的盖章，而黄洪星也确认委托御居公司装修设计，故装修方案及申请表经过御居公司的盖章确认，应当视为黄洪星确认的事实。因此无论装修申请表上“黄洪星”签字是否其本人所签均不影响本案事实认定。三、黄洪星确认其于2018年8月8日、9日开始装修，目前还未解除有关涉案场地的租赁合同，亦未退还场地，涉案场地现为空置；由于万力物业分公司不同意其使用场地，故黄洪星认为万力物业分公司违约，其因此而拒交物业费。对此，万力物业分公司则表示其只是要求黄洪星停止施工，并没有不同意黄洪星使用场地；出租方要求黄洪星恢复原状，黄洪星至今未交还场地。二审另查明如下事实：一、原审法院于2019年9月9日作出（2019）粤0104民初3803号民事判决，判令化工集团与黄洪星于2018年5月30日签订的《广州市房屋租赁合同》于判决发生法律效力之日起解除等。对此，黄洪星表示其已上诉，万力物业分公司表示其尚未收到该案的上诉状。该判决书中载明如下内容：一、“经审理查明”部分载明：黄洪星于2018年8月8日递交的《装修申请表》中记载“申请装修项目”为拆除原电路图、电路改造、重配家私办公用品、吊顶、墙面和天花油漆、走道楼梯重新装饰；黄洪星确认化工集团提交的《装修方案》即是其第三次递交的装修方案，该方案的“图纸目录”中记载项目设计要点、原始勘测图、平面布局图、强弱电布局图、天花灯位图、天花照明灯位图。二、“本院认为”部分载明：合同第六条“装修与改造”明确约定黄洪星对涉案房屋的装修必须征得化工集团的书面同意，如需经相关部门批准须取得有关部门的合法审批。据黄洪星向化工集团递交的《装修申请表》显示，黄洪星申请的装修项目只是改电路、油漆墙体等简易装修，化工集团亦明确要求黄洪星按交付房屋时现状装修，而黄洪星因与合伙人问题向化工集团申请将涉案房屋改公寓装修未经同意及未报相关行政部门审批的情况下，擅自进行将涉案房屋内部大幅度拆除墙体、改建间隔及添置设施的工程建筑，其行为违反了合同约定和诚实信用原则，也违反了建筑装饰装修的有关管理规定，造成了对化工集团房屋的损害，且黄洪星自2018年9月起没有支付租金，亦构成违约，故化工集团要求解除合同，黄洪星按现状交还房屋、没收租赁保证及支付拖欠租金、违约金的请求符合合同约定，予以支持。二、万力物业分公司向一审法院提交了装修方案及《装修申请表》作为证据，并在一审法院主持下出示了原件给黄洪星质证，黄洪星表示其对装修方案的真实性没有异议，但认为万力物业分公司提供的装修方案不完整，并表示其之前向万力物业分公司提交过三份装修申请，但其没有收到万力物业分公司的批复，其也没有见过该装修申请表，其收到批复后会签名，但其并未在上面签名。黄洪星未在一审中提出对该签名进行笔迹鉴定的申请。本院认为，万力物业分公司依据与黄洪星、万力物业公司签订的涉案《物业管理服务合同》提起本案诉讼，本案为物业服务合同纠纷。一审认定上述物业服务合同合法有效，且万力物业分公司有权据此起诉，论理清晰，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对黄洪星的上诉，二审争议焦点为黄洪星拒付2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业管理费及迟延付款违约金的理由能否成立，黄洪星已付物业管理保证金是否应予没收。对此，本院认为：从现有证据看，黄洪星以万力物业分公司不同意其使用涉案场地行为违约为由拒付物业服务费，不符合事实。具体分析如下：一、万力物业分公司并未阻止黄洪星使用场地。按一审查明事实，黄洪星自2018年6月1日开始使用涉案场地；黄洪星自称于2018年8月8日、9日开始施工；万力物业分公司于2018年8月21日向黄洪星发出《停工通知》，通知黄洪星施工单位立即停工整改；万力物业公司于2018年8月29日向黄洪星发出《关于严格执行租赁合同条款的函》，要求黄洪星严格执行租赁合同相关条款，仅按办公用途使用该物业等；黄洪星在二审庭询中确认其仍未办理涉案场地的退场手续。由此可见，万力物业分公司是对黄洪星的装修行为提出异议，要求黄洪星停工整改，按照租赁合同约定的办公用途使用物业，并未阻止黄洪星依约使用涉案场地。二、黄洪星称其提交了三份装修方案的上诉意见缺乏理据，一审采信万力物业分公司一审提交的装修方案及《装修申请书》并无不当。黄洪星所实施的装修行为及其二审提交的装修方案，与万力物业分公司一审提交的装修方案及《装修申请书》不一致。对此，虽然黄洪星认为万力物业分公司一审中提交的装修方案及《装修申请表》并非黄洪星提交，还在二审中提交了一份装修方案，上诉主张黄洪星共向万力物业分公司提交了三份装修方案，并对万力物业分公司一审中提交的《装修申请表》中“黄洪星”签名及指纹的真实性提出鉴定申请。但一方面，黄洪星在一审庭询中对万力物业分公司所提交装修方案的真实性表示确认，对万力物业分公司一审中提交的《装修申请表》亦未提出鉴定申请。黄洪星在二审中提出上述异议，明显与其一审陈述相矛盾。黄洪星在二审中才提出鉴定申请，亦超过法定期限。另一方面，黄洪星并不能举证证明其向万力物业分公司提交了包括其二审提交的装修方案在内的三份装修方案，万力物业分公司对此亦予以否认，而万力物业分公司一审提交的装修方案及装修申请表中均盖有御居公司的印章，黄洪星亦确认其曾委托御居公司出具装修方案，并确认其提交的装修方案及申请表中均盖有御居公司的公章。黄洪星对于为何万力物业分公司持有的盖有御居公司印章的装修方案、装修申请表与其提交的不一致，无法给予合理解释。鉴于黄洪星有关装修方案的陈述存在前后矛盾，且黄洪星既不能举证证明其有关三份装修方案的上诉意见，又不能举证推翻万力物业分公司一审相关举证，故一审采信万力物业分公司在一审中提交的装修方案及装修申请书作判，并无不当；黄洪星对此的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采信。黄洪星二审提出的鉴定事项并不影响本案事实认定，本院亦不予接纳。三、根据一审查明，黄洪星就涉案场地所签订的租赁合同及物业服务合同均明确约定黄洪星对房屋装修前应提前提出书面申请，并征得合同相对方同意，但从现有证据来看，黄洪星拟将涉案房屋重新间隔的装修方案并未经得出租方或万力物业分公司的书面同意，万力物业分公司在黄洪星于2018年8月8日、9日开始施工作后的十余天，即2018年8月21日就发出《停工通知》，属于在合理期限内提出异议的合法管理行为。黄洪星认为万力物业分公司未在其施工开始时即提出异议，应视为万力物业分公司同意其装修方案的意见，显然缺乏充分依据。至于黄洪星二审中提交的鉴定报告，系其单方委托，且形成于本案一审诉讼前；而现场照片已经一审组织质证，均不属于二审新证据，亦不足以证明黄洪星的上诉主张，故本院均不予采纳。基于上述分析，黄洪星拒付2018年9月1日至2019年8月31日止的物业服务费的上诉理由显然不能成立，本院不予采纳。一审据此作判并酌情调低欠费违约金，亦未超出合同约定，本院予维持。对于双方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，黄洪星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1245元，由上诉人黄洪星负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年二月十七日书记员 张冰玲李逸丹