江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4809号上诉人（原审被告）：滨海凯帝大酒店有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇幸福路南侧。法定代表人：杨义国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨义超，男，该公司监事。委托诉讼代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店影视产业实验区商务楼。法定代表人：徐大福，该公司董事长。委托诉讼代理人：马坚，男，该公司员工。上诉人滨海凯帝大酒店有限公司（以下简称凯帝公司）因与被上诉人横店影视股份有限公司（以下简称横店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2019）苏0922民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凯帝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，驳回横店公司关于该两项的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由横店公司承担。事实和理由：1.横店公司没有按照双方签订的《房屋租赁合同书》及附件2《影城项目交屋条件及分工界定》约定的内容提供影院平面布置图、工艺图，导致案涉房屋改造方案不能确定，致凯帝公司无法在2016年12月30日前完成案涉房屋的土建消防验收；2.在案涉房屋土建消防验收合格后，凯帝公司发现案涉房屋无法设计成7个影厅，因此发函要求横店公司按6个厅施工，该设置影厅个数的失误系横店公司造成，因为横店公司系专业的影视公司，而横店公司对此又未能及时答复，至2017年11月15日才对此予以确认，横店公司没有积极洽商，造成交房时间拖延；3.横店公司未能按照《房屋租赁合同书》及附件2《影城项目交屋条件及分工界定》约定的内容提供二次装修设计及工程消防报验文件，导致案涉房屋作为影城使用的二次消防验收手续无法报批，致凯帝公司无法向横店公司交房；4.凯帝公司为减少房屋闲置损失于2018年7月15日发函解除合同，主要原因是横店公司不履行合同的义务，导致房屋租赁合同无法实现收取租金的目的，故案涉合同解除的原因系横店公司过错造成，因此凯帝公司不应当赔偿横店公司违约金。横店公司辩称，1.双方签订的房屋租赁合同的附件中，凯帝公司已经将改造影厅所需要的平面图附在租赁合同的后面作为附件的一部分，以及在后续双方的沟通中，已经将平面布置图及工艺图交付给凯帝公司，所以不存在因横店公司原因造成凯帝公司无法交付房屋。2.房屋租赁合同是双方协商一致后签订的，对于房屋租赁合同约定的内容凯帝公司理应尽到谨慎考虑的义务，如果因为自己的不谨慎导致合同无法履行，其责任应由凯帝公司自己承担。合同签订后横店公司没有任何协助凯帝公司施工的义务，横店公司有权监督和检查。合同约定七个厅，凯帝公司无法按照七个厅施工是凯帝公司的责任，凯帝公司发函告知横店公司后，横店公司无义务及时配合凯帝公司，横店公司有理由考虑是否继续租赁房屋，如不解除合同横店公司也有要求对房屋租赁事宜重新协商的权利，横店公司没有立刻配合凯帝公司要求的义务。3.合同附件第3.2条规定了横店公司的权利，凯帝公司于2017年9月14日取得了消防验收意见书不符合合同要求，2017年9月14日取得的消防验收意见书第四层的使用功能为会议厅，但是房屋租赁合同签订后第四层的功能变更为影院，凯帝公司应重新取得消防意见，根据房屋租赁合同约定，其如果没有取得符合影院的消防意见，那么房屋就不符合交付标准，而横店公司一直没有接收房屋的主要原因就是凯帝公司没有取得符合约定的第一次消防的消防意见。请求驳回上诉，维持原判。横店公司向一审法院起诉请求：1.判决解除横店公司与凯帝公司签订的《房屋租赁合同书》；2.判令凯帝公司返还定金200000元，并以此为基础承担自2016年10月31日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；3.判令凯帝公司赔偿横店公司建设工程设计费175000万元及消防建设工程设计费14000元；4.判令凯帝公司赔偿横店公司预期利益损失5000000元；5.本案诉讼费用由凯帝公司负担。一审法院认定事实：2016年9月8日，凯帝公司（甲方、出租方）与横店公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：租赁标的房屋为位于江苏省盐城市滨海县人民北路幸福路交叉口的“凯帝广场”项目商业楼地上第4层，房屋的计租面积为4400平方米（注：影城设计7厅，约1169座），计租面积最终按双方约定的平面图入场层红线为准，层高梁底净空≥7.5米，巨幕厅梁底净空11米，放映夹层与影院入场层之间高4.5米；租赁期限：15年，甲方于2016年12月30日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间，交付日至起租日期间5个月为乙方的装修免租期（装修免租期内有春节延长一个月），由于甲方的原因、政府部门审批的原因或不可抗力的原因延误乙方装修或开业的，装修免租期和租赁期相应顺延；定金为：合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付20万元定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金；租金为：保底租金+物业管理费+抽成比例，其中进场后150天为装修免租期，实际付租第一年至第三年，保底租金为1000000元/年，物业管理费为50000元/年，年电影票房净收入抽成比例为11%；交房约定：甲方需按约定的交房时间和附件二《影城项目交屋条件及分工界定》向乙方交房，甲方应保证在交房前如实答复乙方发出的“标的房屋工程进度《征询函》”内容，并在5个工作日内回复乙方，甲方在具备房屋交付条件后，应书面通知乙方办理交接手续，乙方应在收到甲方书面通知后10个工作日内派人现场办理交接；甲方违反约定不能交房，乙方有权解除本合同，甲方除退还定金外，还应以实际付租第一个租赁年度的租金赔偿乙方的经济损失，如乙方不选择解除合同，甲方每延期三个月交付房屋，则应补偿乙方实际付租第一个租赁年度一个月的保底租金；合同生效乙方支付定金后，若甲方私自将标的房屋转租除乙方外的第三方经营，甲方除返还定金外，需按实际付租第一个租赁年度的租金标准的五倍向乙方支付违约金用以赔偿乙方逾期利息损失；合同变更和解除：合同生效后，非依约定约定或法定事由，双方均不得以其他任何事由为借口或无故单方解除合同，否则应按本合同17.1条执行；因甲方违反合同约定导致乙方解除合同的，甲方除返还履约保证金，赔偿乙方对标的房屋进行投资的一切损失外，还需要按照当年乙方应交租金总额的二倍赔偿乙方逾期的经济损失，因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同的，甲方没收乙方履约保证金，还需按照当年应交租金总额的二倍赔偿甲方逾期的经济损失；甲方按照双方确认的影城平面布置图完成建筑平面设计并完成电影院的建设工程消防审核意见书及建筑工程消防竣工验收，乙方负责装修设计及工程的消防报验和竣工验收，并可无偿接入甲方消防控制系统与其联动，乙方保证向甲方协助提供租赁所须的相关证照和文件；双方还对物业管理、资产归属、能源供应等事项作了约定。该《房屋租赁合同书》签订后，横店公司于2016年10月31日支付了200000元保证金。2017年9月14日，盐城市公安消防支队对滨海凯帝大酒店裙楼土建工程作出了盐公消验字[2017]第0270号《建设工程消防验收意见书》，认为：综合评定该工程消防验收合格；该工程若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法申请建设工程消防设计审核和验收。2017年10月27日、2017年11月7日，凯帝公司两次向横店公司发函，告知横店公司影院只能按照6个厅施工，不能按照7个厅施工；建筑工程消防已竣工验收，横店公司应将影院装饰蓝图尽快送审。2017年11月15日，横店公司向凯帝公司回函，同意按6个厅施工，但要求签订面积减少部分租金的补充协议；认为凯帝公司没有按照约定完成影院厅内的土建工程，也未完成电影院的建设工程消防设计审核意见书及建筑工程消防竣工验收，尚不符合交房条件，横店公司无法进场装修；要求凯帝公司尽早完成合同约定的相关工作并提前一个月通知横店公司准确的交房时间。但双方并未就减少部分的租金达成补充协议，也未就影院装修蓝图送消防部门图审等问题达成一致意见。2018年4月17日，凯帝公司向横店公司发出了《解除合同申请函》要求解除《房屋租赁合同书》，同意退还横店公司履约保证金200000元。横店公司于2018年7月6日回函，不同意解除《房屋租赁合同书》，同意延长交房时间三个月。2018年7月15日，凯帝公司向横店公司发出了《解除合同通知书》正式要求解除《房屋租赁合同书》。但双方并未对合同解除的后续事宜达成一致意见，横店公司遂诉至一审法院。一审另查明，涉案房屋现已被租赁给滨海金马国际影城有限公司经营电影放映业务。一审法院认为，依法成立的合同自成立之日起对合同当事人具有法律约束力。本案中，横店公司与凯帝公司订立的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依照《房屋租赁合同书》的约定全面诚实履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。现横店公司与凯帝公司因租金、装修蓝图送审等问题发生争执，未能达成一致意见，凯帝公司于2018年7月16日向横店公司发出了《解除合同通知书》并将涉案该房屋租赁给他人，双方之间订立合同的目的已无法实现，故一审法院对横店公司要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，凯帝公司未能按约于2016年12月30日前向横店公司交付租赁房屋，其行为构成了违约，应承担迟延履行的违约责任；凯帝公司于2017年9月14日完成了涉案房屋的建设工程消防竣工验收，并于2017年10月27日、2017年11月7日两次通知横店公司将影院装修蓝图送消防部门图审，但横店公司自凯帝公司第一次发函（2017年10月27日）通知其将相关装修设计蓝图送审至发函解除合同（2018年7月16日）期间一直怠于履行提交装修设计图纸报送第二次消防审批的义务，也违反了合同约定的义务；合同约定凯帝公司应将影城设计为7个厅，但在合同履行过程中双方因影院大厅设计为6个厅，还是7个厅产生了争议，于2017年11月15日才达成了一致意见，即6个厅（对减少的租金仍有争议），但凯帝公司仍未履行及时交付租赁房屋的义务。本院认为，横店公司与凯帝公司均有违约行为，凯帝公司迟延交付房屋、拒绝就面积减少问题补充协商解决，横店公司接到通知后拒绝提供装修设计蓝图报送第二次消防审批，双方的上述违约行为致使相互失去信任，丧失了共同履行合同的信任基础，凯帝公司据此发出解除合同的通知，实际终止了合同履行。综合考量各方的违约程度及合同解除的原因，导致合同最终解除的主要责任在凯帝公司，次要责任在横店公司，故合同中双方当事人关于一方当事人根本违约承担责任的违约条款不适用于上述共同违约时违约责任的确定，双方违约行为给对方造成的损失，应在其导致合同解除的违约程度范围内承担相应的责任。凯帝公司迟延交付房屋的行为应参照《房屋租赁合同》9.3条的约定“如乙方不选择解除合同，甲方每延期三个月交付房屋，则应补偿乙方实际付租第一个租赁年度一个月的保底租金”承担违约责任。因合同未对横店公司迟延提供装修设计蓝图报送第二次消防审批的违约责任作出约定，为公平起见，一审法院认定横店公司迟延提供装修设计蓝图报送第二次消防审批的行为也应参照《房屋租赁合同》9.3条的约定承担违约责任。鉴于，横店公司在凯帝公司2017年10月27日通知其提交装修设计图纸报送第二次消防审批时，未提供装修设计蓝图报送第二次消防审批，也未行使合同解除权，而是要求凯帝公司在2019年3月10日前交付房屋，故一审法院认定凯帝公司自2016年12月30日起开始迟延交房，横店公司自2017年10月28日起迟延提交装修设计图纸报送第二次消防审批，自2017年10月28日起双方的违约行为都属于迟延履行合同主要义务的行为，双方在此期间的违约责任及导致对方的损失基本相当，可予折抵，凯帝公司还应支付横店公司违约金9.933个月（2016年12月30日至2017年10月28日）÷3×（1000000元/年÷12个月）=275917元。凯帝公司因履行涉案合同收取横店公司200000元的履行保证金也应退还，并应从2016年10月31日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。横店公司还主张175000元建设工程设计费、14000元消防建设工程设计费的信赖利益损失，并提交了两份《建设工程设计合同》、两份《中国建设银行客户专用回单》。一审法院认为，守约方因履行合同而支付的合理支出，违约方应予赔偿，但本案横店公司并未提交涉案房屋的设计方案，其提交的《建设工程设计合同》未约定合同的履行期间、也未注明订约时间，《中国建设银行客户专用回单》未注明款项的用途，不能充分证明横店公司支付的这两笔费用是为履行本案《房屋租赁合同书》产生的费用，故对横店公司的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除横店公司与凯帝公司签订的《房屋租赁合同书》；二、凯帝公司于判决生效之日起十日内返还横店公司已支付的履约保证金200000元，并承担此款从2016年10月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、凯帝公司于本判决生效之日起十日内支付横店公司损失赔偿金275917元；四、驳回横店公司对凯帝公司的其他诉讼请求。案件受理费155900元，由横店公司负担46770元、凯帝公司负担109130元。二审中，凯帝公司为证明主张提交了以下证据：证据一、2018年7月23日凯帝公司与滨海金马国际影城有限公司法定代表人朱学美签订的房屋租赁合同一份，证明凯帝公司将案涉房屋租赁给朱学美开办金马国际影城。证据二、金马国际影城营业执照复印件一份，证明朱学美是该影城法定代表人。证据三、金马国际影城建设工程消防验收意见复印件一份，证明金马国际影城于2019年1月2日申报消防验收，2019年1月14日取得消防验收合格意见书。证据四、金马国际影城消防安全检查申请受理凭证、公众聚集场所投入使用营业前按消防安全检查合格证复印件各一份，证明金马国际影城于2019年1月18日申请消防验收检查，2019年1月21日取得了消防验收检查合格证。证据五、金马国际影城投资、收入证明，证明该影城投资约1500万元，2019年1月6日至2月16日营业收入约398万元，按营业收入的10%计算租金，大约一年40万元左右。证据六、金马国际影城设计图纸，包括消防建设图纸、建筑设计图纸、平面图，证明影城设计包括建筑设计、消防设计都需要专业图纸资料，没有图纸资料无法进行影城间隔、排风、座椅阶梯，消防电控系统、消防设备的安装，如果没有上述图纸无法达到合同约定的电影院的消防图审、验收条件。同时证明横店公司所提供的图纸不是消防设计图、建筑设计图，仅仅是一个平面图，该平面图是将凯帝公司的平面图直接发给凯帝公司。证据七、天眼查询横店公司的涉诉情况、风险提示，证明横店公司在全国有30多起类似案件，有5.7万多起因合同终止导致分公司被吊销执照的风险提示，影视行业投资有巨大风险，横店公司在全国存在数量巨大的违约。横店公司为证明其主张，申请证人赖某（系南京深圳装饰安装工程有限公司工作人员）出庭作证，其证明南京深圳装饰安装工程有限公司已经于2017年2月7日和2017年4月19日以电子邮件方式向凯帝公司发送了滨海凯帝酒店的影城工艺图，该邮件系其以公司邮箱发送给凯帝公司刘伟、顾总，图纸具体为江苏盐城滨海凯帝横店影城公司工艺图，包括大堂布置方案（含入场层平面图、夹层平面图）、起坡剖面图（7个厅），上述图纸能够施工隔墙、起坡。证人赖某携带笔记本电脑当庭展示了所发送的邮件及内容。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。横店公司对凯帝公司所举证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的质证意见为与本案没有关联性；对证据六，因房屋租赁合同约定横店公司应提供平面图和工艺图，未约定提供消防验收图纸、建筑图纸，故不能实现凯帝公司的证明目的；对证据七，目前横店公司在全国开设近400家影院，按照80%的履约率计算，横店公司至少需要签订500份的房屋租赁合同，至于其中有几十家或者上百家的房屋租赁合同未能最终履行，也是风险的一部分，至于凯帝公司所称的风险提示，该5.7万起肯定不都是横店公司本身的纠纷，因为横店公司是一家上市公司，与横店公司相关的一些关联公司或股东公司其风险也会显示在天眼查询。凯帝公司对横店公司所举证据质证意见为，该电子邮件凯帝公司已经收到，但该邮件中的图纸达不到施工起坡的要求。在施工过程中做隔墙使用电子版面平图即可施工，但是其他施工包括起坡、消防都必须有正式的蓝图，且该蓝图应当通过图审中心的审查方可施工。本院认为凯帝公司所举证据均与本案无关，故对其所举七份证据的关联性均不予确认。关于横店公司所举证据能够证明该公司已经向凯帝公司交付了影城平面图和起坡剖面图，故本院予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，凯帝公司与横店公司一致认可交房条件为由凯帝公司按照电影院功能完成土建改造，并完成土建改造消防验收。本院认为，凯帝公司与横店公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。1.关于横店公司是否完成合同约定的交图义务的问题。经查，案涉合同9.1条约定，交房时，甲方按照双方确认的影城工艺图完成建筑平面设计并取得电影院的建筑工程消防设计审核意见书及建筑工程消防竣工验收合格意见书。而双方在本案中一致认可，影城的土建改造工程由凯帝公司施工。据此，结合横店公司在本案二审中所举证据，能够证明横店公司已经交付了平面图和起坡剖面图，因双方在合同中对所需交付的图纸表述为工艺图，并非建筑设计图，故应认定横店公司按约完成了交付图纸的义务。故凯帝公司提出横店公司未提供相应图纸致凯帝公司未能按约完成消防验收的上诉理由没有依据，本院不予支持。2.关于凯帝公司于2017年9月14日取得消防验收合格证书是否达到合同约定的交房条件的问题。经查，案涉合同约定，交房时，凯帝公司应完成建筑平面设计并取得电影院的建筑工程消防设计审核意见书及建筑工程消防竣工验收合格意见书。据此，双方约定的交房条件为完成影院功能的土建改造并通过消防验收。而凯帝公司2017年9月14日取得的消防验收合格证书系按照会议厅功能申报的消防验收，并非按照影城功能设计消防及验收合格，故凯帝公司虽于2017年9月14日取得消防验收合格证书，但案涉房屋尚未达到约定的交房条件，凯帝公司仍应继续按约完成设计变更、土建改造及消防报验。关于凯帝公司提出横店公司未提供二次装修设计图及工程消防报验文件，致凯帝公司二次消防验收手续无法报批的上诉理由。经查，案涉合同并未约定横店公司应向凯帝公司提供装潢设计图及装潢消防设计等文件，且双方在合同中已经约定按影院功能的消防设计及报验义务由凯帝公司完成，故凯帝公司提出的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。3.关于案涉合同解除的责任如何承担的问题。本院认为，合同双方当事人应本着友好协商，互相配合的原则，善尽自己一方的义务，积极协调处理合同履行过程中出现的问题。本案中，双方当事人对合同履行过程中出现的影厅个数问题，租金是否调整问题，起坡如何施工问题，消防报验问题，未能积极尽快处理，导致矛盾拖延日久，也给凯帝公司造成了较大的房屋空置损失。故双方对合同无法继续履行均有一定过错，但凯帝公司未能按约完成交房义务系合同无法继续履行的主要原因，故一审法院认定由凯帝公司负主要责任，横店公司负次要责任并无不妥。综上，凯帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8830元，由上诉人滨海凯帝大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年二月十二日书记员 施凯钰