山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终26号 上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司黄岛支行，住所地青岛市黄岛区长江中路3号（黄岛鸿润广场A座1-5层写字楼）。 负责人：张才栋，职务行长。 委托诉讼代理人：陈鹏，男，1977年9月29日出生，汉族，该行职员。 委托诉讼代理人：辛雷明，山东盈祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王迪，男，1989年11月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙福刚，山东诚远律师事务所律师。 原审被告：青岛鑫海拍卖有限公司，住所地青岛市市南区广州路37号铁路文化宫3楼。 法定代表人：张海云，职务总经理。 委托诉讼代理人：纪祥，男，1984年8月1日出生，汉族，该公司业务部经理，住青岛市市北区。 原审被告：青岛亿联置业有限公司，住所地青岛市黄岛区西宁路81号。 法定代表人：闫文谊，职务董事长。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 上诉人青岛农村商业银行股份有限公司黄岛支行（以下简称农商行黄岛支行）因与被上诉人王迪、原审被告青岛鑫海拍卖有限公司（以下简称鑫海公司）、原审被告青岛亿联置业有限公司（以下简称亿联公司）拍卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初12879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 农商行黄岛支行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王迪的诉讼请求。事实与理由：1、青岛经济技术开发区通利铝合金门窗厂于2010年12月24日将包括涉案房屋在内的16套房屋抵顶给上诉人用于清偿债务，上述房屋的开发商亿联公司知晓并认可上述抵顶行为，并于2011年1月5日与上诉人签订商品房预售合同，但双方仅办理了网签备案手续而未将上述16套房屋登记在上诉人名下。上诉人的上级单位委托鑫海公司拍卖后，丁林作为被上诉人王迪等人的代理人于2017年3月24日以1000万元价款竞得上述16套房屋，而鑫海公司提交的《竞买协议书》载明：拍卖成交后，买受人凭鑫海公司出具的成交确认书和委托方出具的材料自行办理过户及产权证照手续，买受人承担由此产生的一切费用以及不能办理过户及产权证照的风险。拍卖成交后，为配合买受人丁林办理不动产权属登记，根据丁林与被上诉人签订的授权委托书以及上诉人、亿联公司和丁林签订的《三方协议》约定，亿联公司通过仲裁途径确认解除了其与上诉人签订的商品房预售合同，并将仲裁裁决书提交不动产登记部门完成了撤销网签登记手续。因此，买受人不需要上诉人的配合或者协助就可以到当地不动产登记部门办理不动产登记。而且，在上诉人不需要提供其他配合的情况下，已拍卖的16套房屋中的13套已经顺利办理了不动产登记证书。从撤销网签之日起，涉案房屋虽登记在亿联公司名下，但实际应为丁林所代理的竞买人所有，最需要提供配合的应当是丁林，上诉人不负有也不具备为其办理所有权登记的义务和能力。2、在拍卖合同关系中，上诉人已经完成了作为委托人应当履行的全部基本义务，且已不具备协助被上诉人办理房屋所有权登记手续的能力。上诉人与被上诉人的代理人丁林通过三方协议的形式约定由上诉人通过仲裁解除房屋的网签合同，上诉人也申请仲裁解除了网签合同，该房屋在解除网签后登记于亿联公司名下，该三方协议条款权责清晰明确，三方协议中除约定由上诉人解除网签外没有约定其他任何义务，上诉人对三方协议已经全部履行完毕，也即上诉人在拍卖成交后的全部义务履行完毕。后续办理产权登记的相关资料已经由被上诉人的代理人代为接收完毕。上诉人已经无法向被上诉人提供办理产权登记手续的其他协助。3、房屋无法完成所有权登记手续的事实与上诉人无任何关联关系，上诉人无任何理由承担该后果发生的责任。在拍卖交易完成后，一共有16套房屋完成了交付，到目前为止一共有13套已经顺利办理了不动产产权证书，且都未要求上诉人的额外协助。因此，形成本案纠纷的矛盾并不存在于上诉人与被上诉人之间。被上诉人对此基本事实缺乏必要认识。4、本案诉争房屋现登记于亿联公司名下，拍卖手续在被上诉人代理人丁林处，对拍卖合同、三方协议上诉人均已经全部履行完毕，现没有任何法律规定和合同约定的手续和义务由上诉人协助。从现状来看，一审法院判决上诉人承担的协助办理义务也根本无法履行。综上，一审判决明显无事实和法律依据，请求依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 王迪答辩称：一、本次拍卖活动真实、合法、有效，被上诉人王迪作为联合竞买人之一支付了拍卖款和税费，合法取得涉案房屋的所有权，上诉人作为涉案房产的实际产权人、拍卖委托人有义务为竞买人即被上诉人办理产权过户手续，亿联公司作为涉案房产的登记所有人有协助义务。二、丁林作为联合竞买人的代理人是否应为被上诉人产权过户提供协助不影响上诉人承担为被上诉人办理涉案房产不动产权证的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。 鑫海公司陈述意见称：认可上诉人的意见。 亿联公司陈述意见称：亿联公司在本案不承担任何责任，因为亿联公司事先不知道拍卖，在本案中也无任何过错。 王迪向一审法院起诉请求：1、判令农商行黄岛支行、亿联公司为王迪办理坐落于青岛市黄岛区吉凯利公寓楼一单元1001户房屋的产权过户手续及产权证书，并且承担办证所需费用；2、判令农商行黄岛支行、亿联公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：坐落于青岛市黄岛区吉凯利公寓楼的16套房屋，包括一单元501户、601户、701户、901户、1001户、1101户、1201户、1301户、1401户、1601户、1701户、1801户、1802户、1402户以及二单元402户、1401户，开发商为亿联公司，后由青岛经济技术开发区通利铝合金门窗厂于2010年12月24日抵顶给农商行黄岛支行，用于清偿债务。其中一单元1001户房屋，已由亿联公司作为卖方、农商行黄岛支行作为买方，于2011年1月5日签订《青岛市商品房预售合同》，即网签合同，约定房屋建筑面积为146.36平方米，单价为9950元/平方米，总房价款为1456282元，不包含房屋全装修价格。 2016年12月7日，青岛农村商业银行股份有限公司作为甲方、鑫海公司作为乙方，签订《委托拍卖合同》，约定甲方委托乙方依法拍卖上述16套房屋；乙方不收取甲方佣金；甲方承担实际发生的费用，拍卖成交的，乙方在买受人所交的成交款中扣除；拍卖成交后，在买受人交齐价款，委托人和买受人产权过户或成交标的交付手续办理完毕后，乙方以现金或转账方式将扣除佣金和费用后的成交价款支付给甲方；拍卖标的的保留价合计1000万元，其中一单元1001户房屋为64.4万元。第一次因故流拍。 2017年3月份，王迪、张志敬等人共同作为委托人，案外人丁林作为受托人，签订《联合竞买暨委托代理协议》，约定王迪、张志敬等人联合委托丁林代理竞拍上述16套房屋，委托底价即拍卖起拍价，其中王迪欲购买一单元1001户房屋。 2017年3月15日，鑫海公司作为甲方，联合竞买代理人丁林、五个联合竞买亲友团作为乙方，签订《保证金协议》，载明乙方通过甲方的拍卖会，参与竞买上述16套房产，约定乙方应在本协议生效之日将保证金100万元打入甲方指定账户；甲方在收到保证金后为乙方竞买上述16套房产事宜进行准备；本次拍卖按现状拍卖，16套房产整体拍卖，如有占用，买受人自行清迁；拍卖成交后，买受人须向拍卖人交纳成交价款百分之十的拍卖佣金，买受人凭甲方出具的成交确认书和委托方出具的材料自行办理过户及产权证照手续，买受人承担由此产生的一切费用及不能办理过户及产权证照的风险。 2017年3月15日，联合竞买人之一张志敬代王迪向鑫海公司银行转账15万元。 2017年3月17日，鑫海公司在青岛晚报上刊登拍卖公告，定于2017年3月24日14:00在中国拍卖行业协会网络拍卖平台http://pm.caa123.org.cn对上述16套房屋进行公开拍卖。 2017年3月22日，丁林作为竞买人之代理人，与鑫海公司签订《竞买协议书》，对标的拍卖时间及方式、拍卖标的瑕疵说明、保证金等事项进行了约定，再次确认本次拍卖为净价拍卖，即拍卖成交价款为标的净值，拍卖成交后买卖双方的所有税、费（包括但不限于印花税、土地增值税、营业税、开发商所欠缴税费、房屋维修基金、物业费等费用）均由买受人承担，拍卖人及委托方不承担任何费用，并且约定竞买人向拍卖人交纳保证金500万元，若拍卖成交，保证金作为拍卖成交价款的一部分，充抵拍卖成交价款，拍卖人不再返还给买受人。 2017年3月22日，王迪向鑫海公司的银行账户现金交款559349元。即王迪向鑫海公司累计交付709349元。 2017年3月24日，鑫海公司与丁林在《电子成交确认书》上分别盖章、签名，王迪等人竞得上述16套房屋，成交价为1000万元，佣金为5万元。 2017年3月24日，丁林向鑫海公司出具《情况说明》一份，同意将王迪等联合竞买人累计交付的保证金4978737.68元转为部分成交价款。该款项包括王迪交付的709349元。 2017年8月7日，王迪与丁林签订《授权委托书》，由王迪委托丁林代为向农商行黄岛支行申请解除一单元1001户房产的网签，代为向农商行黄岛支行出具承诺书和提交、接收相关资料，代为重新办理网签，出具其他在办理解除网签中需要的资料。 2018年1月19日，王迪向亿联公司的银行账户实时转账198825元，并且注明用途为王迪交吉凯利公寓1001室税款。 2018年3月5日，亿联公司、农商行黄岛支行、丁林签订《三方协议》，载明丁林通过拍卖方式获得上述16套房产所有权，三方协商并同意由亿联公司、农商行黄岛支行通过向青岛仲裁委员会或者法院提起仲裁/诉讼的形式撤销亿联公司与农商行黄岛支行签订的16套房产的《商品房预售合同》（网签合同），明细表中载明一单元1001户房屋的单价为9950元/平方米、面积为147.58平方米、总房款为1468421元。 2018年4月2日，青岛仲裁委员会受理了亿联公司作为申请人、农商行黄岛支行作为被申请人的争议仲裁案，并且于2018年4月8日作出《裁决书》，确认申请人与被申请人于2011年1月5日签订的上述16套房屋的《青岛市商品房预售合同》解除。 2018年8、9月份，上述16套房屋除一单元901户、1001户、1701户之外的其余13套房屋均单独办理了不动产权证书。 本案在审理过程中，原审依据王迪的申请，于2018年9月27日依法至亿联公司查封了讼争房屋，查封期限自2018年9月27日起至2021年9月26日止。王迪预交诉讼保全费5000元。 一审法院认为，本案系拍卖合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：王迪的诉讼请求应否得到支持。本案中，青岛农村商业银行股份有限公司作为农商行黄岛支行的上级行，委托鑫海公司依法拍卖案涉16套房屋，王迪作为联合竞买人之一最终于2017年3月24日竞得讼争房屋，并且累计向鑫海公司交付709349元，该款项已经超出《委托拍卖合同》约定的讼争房屋拍卖保留价64.4万元，并且与其他联合竞买人交付的款项累计4978737.68元，与《竞买协议书》约定的保证金500万元相差不多。同时，鑫海公司作为拍卖人同意将上述保证金4978737.68元转为部分成交价款，王迪作为拍卖最终的买受人，基于信赖利益又于2018年1月19日向亿联公司的银行账户实时转账198825元。虽然，亿联公司与农商行黄岛支行于2011年1月5日签订的讼争房屋《青岛市商品房预售合同》已被仲裁解除，但是不能据此认定王迪拒绝购买讼争房屋，并不影响王迪诉求农商行黄岛支行为其办理所有权登记手续的权利，亿联公司对此负有协助义务。此外，根据《保证金协议》与《竞买协议书》之约定，因办理登记所产生的全部相关费用均由王迪负担。 综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、青岛农村商业银行股份有限公司黄岛支行于判决生效之日起十日内为王迪办理坐落于青岛市黄岛区吉凯利公寓楼一单元1001户房屋的所有权登记手续；二、青岛亿联置业有限公司对于判决第一项确定的内容负有协助义务；三、驳回王迪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12882元，诉讼保全费5000元，合计17882元，由青岛农村商业银行股份有限公司黄岛支行负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条的规定，拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。本案中，包括涉案房屋在内的16套房屋系农商行黄岛支行顶账所得，并由其上级银行青岛农村商业银行股份有限公司委托拍卖人鑫海公司依法进行拍卖。在上述房屋拍卖过程中，王迪作为联合竞买人之一委托案外人丁林参加竞拍最终竞得涉案房屋，并已向鑫海公司交付709349元，该款项已经超出《委托拍卖合同》约定的该房屋拍卖保留价64.4万元。因此，原审判决农商行黄岛支行为王迪办理涉案房屋的所有权变更登记手续，符合法律规定。同时，因涉案房屋现登记在亿联公司名下，故原审判决亿联公司协助王迪办理涉案房屋的所有权变更登记手续，也无不当。农商行黄岛支行上诉称其不应为王迪办理涉案房屋的所有权变更登记手续提供任何协助，于法无据，本院不予采纳。至于农商行黄岛支行上诉所称案外人丁林对王迪办理涉案房屋所有权变更登记手续的协助义务问题，因系另一法律关系，本案不予处理。 综上所述，农商行黄岛支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12882元，由上诉人青岛农村商业银行股份有限公司黄岛支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月五日 书记员 胡浩东 书记员 国莹莹