文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3906号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈吕荣，男，1964年9月13日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：奚彩忠，江苏江洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈加俊，男，1989年12月11日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。被上诉人（原审被告）：包信南，男，1990年2月13日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。上诉人陈吕荣因与被上诉人陈加俊、包信南房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈吕荣上诉请求：撤销原判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、一审判决法律适用错误。判令解除租赁合同不符合法律规定；判令被上诉人支付上诉人违约金5万元亦不符合法律规定。2、一审法院未审理反诉就解除租赁合同程序违法。陈加俊、包信南辩称：服从法院判决。陈吕荣向一审法院起诉请求：1、判令陈加俊支付租金17万元；2、判令包信南对陈加俊的上述还款承担连带责任；3、诉讼费由陈加俊、包信南承担。陈加俊反诉请求：判决解除其与陈吕荣签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2017年4月30日，陈吕荣作为出租方（即甲方）、陈加俊作为承租方（即乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于扬中市，三间三层，建筑面积共361.5平方米，房权证号三茅镇字第××号。二、房屋租赁期共三年，自2017年6月14日至2020年6月14日。三、房屋每年租金为17万元，如乙方经营效益好，毛利润达到20万元以上，则每年房租递增伍仟元整。另外，乙方在合同签订之日必须向甲方支付水、电、物业管理费等保证金1万元。四、房屋租金支付方式为年付。第一年房租分两次支付，即签订之日支付首期租金8.5万元，2017年8月1日再支付租金8.5万元。从2018年起，每年的4月30日前乙方向甲方支付所对应的全年租金。如乙方逾期交付房租，每过期一天向甲方支付日租金五倍的违约金。五、甲方应于本合同签订之日起3日内将租赁房产交付乙方使用。六、甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一次应向对方支付日租金三倍的违约金。七、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施等。八、乙方交纳租赁期限期间的费用为物业费、水费、电费、治安管理费等因租赁经营所产生的各种费用。九、在租赁期内，乙方擅自提前退租，乙方应按本合同的约定向甲方支付违约金40万元，并全额赔偿由此造成的损失。十四、租赁期届满或合同终止时，乙方主动结欠在经营中所产生的水、电等一切费用，甲方无息向乙方退还保证金1万元；否则，甲方有权用保证金扣除乙方在经营所产生的水、电等一切费用，余款再无息退还乙方。包信南作为担保人在该房屋租赁合同上签名。合同签订后，陈吕荣将租赁房交付陈加俊，陈加俊使用租赁房用于经营。陈加俊向陈吕荣支付2017年6月至2018年6月的租金17万元，因2018年6月至2019年6月的租金仅支付5万元，剩余12万元未支付，陈吕荣于2018年9月5日诉至一审法院，一审法院立案受理后于2018年11月12日作出（2018）苏1182民初3583号民事判决，判决：陈加俊应于本判决生效之日起十日内支付陈吕荣租金12万元、违约金3万元；包信南对上述租金及违约金合计15万元承担连带还款责任。在该案2018年10月19日庭审中，陈加俊、包信南辩称，2018年6月向陈吕荣提出因经营亏损，无力承担剩余房租，要求解除合同，但陈吕荣不同意；其实际经营至2018年8月，要求解除租赁合同。同时陈加俊、包信南在法庭辩论及最后陈述中亦要求解除租赁合同。该判决已生效。因陈加俊、包信南未按合同约定2019年4月30日前支付2019年6月15日至2020年6月14日的租金17万元，陈吕荣再次诉至一审法院。庭审中，陈吕荣陈述上述判决生效后，陈加俊、包信南未履行付款义务。陈加俊、包信南陈述房屋自2018年8月起闲置至今，能搬走的东西已搬走。一审法院认为，陈吕荣与陈加俊双方自愿签订房屋租赁合同，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定房屋用途为经营，租赁期限为2017年6月14日至2020年6月14日，陈加俊理应按照合同约定使用承租房，并按期向陈吕荣支付租金，但其在履行期限届满之前，明确表示因经营亏损，无力支付租金，要求解除合同。陈吕荣虽不同意解除合同，但在（2018）苏1182民初3583号案件中，陈加俊、包信南虽未提起反诉要求解除合同，但在答辩、法庭辩论及最后陈述中均明确表示要求解除合同，房屋自2018年8月停止经营后闲置至今，造成社会财富的浪费，且上述判决生效后陈加俊、包信南未履行给付租金的义务，如强行要求陈加俊、包信南继续履行租赁合同，显然有失公允。而陈加俊、包信南要求解除合同符合“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除情形，故对陈加俊的反诉请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。为减少损失的扩大，陈加俊应在合同解除之日将房屋返还陈吕荣，并按照合同约定的租金标准（即17万元/年）付清返还房屋之日前的租金。因陈加俊提前解除合同，其行为已构成违约，故陈吕荣要求其承担违约责任的请求，依法应予支持。合同约定承租人提前退租，应支付违约金40万元，并全额赔偿造成的损失，陈加俊、包信南抗辩违约金过高，请求法院减少违约金。因租赁合同履行的时间已超过两年，合同尚不足一年到期，一年的租金为17万元，合同约定的违约金40万元过分高于给陈吕荣造成的损失，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，认为陈加俊承担违约金5万元为宜。陈加俊、包信南在前案中已提出解除合同，陈加俊在本案中通过提起反诉要求解除合同，陈吕荣应本着诚实信用原则积极采取措施防止损失的扩大，如陈吕荣没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。包信南作为担保人在租赁合同中签名，应当对上述租金及违约金承担连带还款责任。租赁合同约定的保证金1万元，陈吕荣、陈加俊双方均未提供相关证据，亦未要求在本案中予以处理，故一审法院在本案中不予理涉。一审法院判决：一、陈吕荣与陈加俊于2017年4月30日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日解除；二、陈加俊应支付陈吕荣自2019年6月15日起至返还房屋之日止的租金（按照17万元/年的标准计算）；三、陈加俊应于判决生效之日起十日内支付陈吕荣违约金5万元；四、包信南对上述第二、三项债务承担连带清偿责任，包信南承担保证责任后，有权向陈加俊追偿；五、驳回陈吕荣的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。在（2018）苏1182民初3583号案件中，被上诉人陈加俊在庭审答辩、法庭辩论及最后陈述中均明确表示过要求解除合同，且案涉房屋自2018年8月停止经营后已腾空闲置至今，被上诉人陈加俊向上诉人陈吕荣要求交还房屋钥匙，上述事实已说明陈加俊以意思表示和行为明确表明其不再履行合同，故根据合同法规定该房屋租赁合同可以解除。关于陈加俊提前解除合同产生的违约金问题。合同约定在租赁期内擅自提前退租，承租人应支付违约金40万元。案涉房屋租赁期限至2020年6月14日结束，距今已不足半年，而合同约定的年租金为17万元，故合同约定的违约金40万元过分高于陈吕荣的实际损失，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定陈加俊承担违约金5万元，并无不当。关于一审法院审理程序问题，陈加俊提出反诉后，庭审中陈吕荣就反诉进行了答辩，并就案件事实进行了陈述，且与本诉一起发表了辩论意见，故一审法院审理解除租赁合同程序合法。陈吕荣的上诉理由本院均不予支持。综上所述，陈吕荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈吕荣负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 宋 涛审判员 甘可平二〇二〇年二月七日书记员 吴 斯