福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初2796号 原告：童庆先，女，1986年3月7日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 被告：苏文福，男，1970年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 第三人：陈丽云，女，1969年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告苏文福及第三人陈丽云之共同委托诉讼代理人：杨基壬、卢江宇，福建平齐律师事务所律师。 第三人：厦门源聚堂房产营销代理有限公司，住所地福建省厦门市同安区西池小区同发大厦2号店面，组织机构代码：56844618-7。 法定代表人：林志刚，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙小豆，男，1984年4月9日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 原告童庆先与被告苏文福、第三人陈丽云、厦门源聚堂房产营销代理有限公司（以下简称源聚堂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，依法由审判员金玲适用简易程序于2016年9月13日公开开庭进行审理。原告童庆先及其委托诉讼代理人沈树有，被告苏文福、第三人陈丽云之共同委托代理人杨基壬、第三人源聚堂公司之委托代理人孙小豆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童庆先向本院提出诉讼请求：1.判决苏文福、陈丽云立即协助原告将座落于福建省厦门市同安区******室【产权证号闽（2016）厦门市不动产权第******号】的房产权属转移登记至原告名下；2.判决苏文福立即向原告支付逾期交房违约金人民币(币种，下同)54900元（违约金按每日305元标准计算，自2016年1月4日起计至产权过户之日止，暂算至2016年6月3日为45750元）；3.判决苏文福付律师费20000元；4.判令被告苏文福承担本案所产生的公证费1800元；5.被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。并申请判决第三人陈丽云与被告共同配合原告办理案涉房产权属转移登记手续。事实和理由：2016年1月4日，原、被告在第三人源聚堂公司居间介绍下签署了编号为******号《房产预约买卖协议》，原告为乙方，被告为甲方。《房产预约买卖协议》第一条约定：“意将位于******室房屋（下称案涉房屋），用途住宅，出售给童庆先，购房合同号为******。建筑面积39.14平方米。乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。”合同第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第十二条、第十四条分别约定了房屋总价为61万元整，并在签订协议时支付购房定金5万元；交易税费由乙方承担，一手产权费由甲方承担；双方分三次支付购房款，2016年1月1日支付定金5万元，乙方于产权证可以过户十日内支付18万元；乙方于银行贷款向甲方支付38万元；甲方于签订预约买卖协议当日将房产交付给乙方使用；甲方不能按期向乙方交付房产，逾期违约金为每日购房款的0.05%；甲、乙双方保证于甲方产权证可以过户十日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土地局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。《房产预约买卖协议》签订后，童庆先于当日指示刘林东向苏文福指定账户转账支付了首付款（含定金）5万元。根据《房产预约买卖协议》第五条、第十四条规定，原告等待被告通知支付第二笔购房款并前往厦门市土地与房屋管理局办理交易登记手续，但一直没有等到被告任何消息。2016年5月，原告得知被告已取得案涉房产的不动产产权登记证书【产权证号闽（2016）厦门市不动产权第******号】。原告多次联系被告前来领取购房款并协助办理案涉房产权属转移登记手续，但被告拒不配合。2016年5月24日，第三人联系被告要求被告配合别人理过户登记手续，被告拒绝。2016年6月17日，第三人再次联系被告要求配合办理过户登记手续，被告欺骗第三人说产权证没有办出来，拒绝配合过户。鉴于被告对第三人明确表示并以自己的行为表明拒绝继续履行合同，原告委托律师向被告发《律师函》，要求被告收到律师函之日起两日内与原告联系受领购房款18万元并协助原告办理房屋权属转移登记手续；如未与原告联系并受领购房款18万元，原告则将购房款进行提存公证。被告接到《律师函》后仍一意孤行，原告遂于2016年6月24日向厦门市鹭江公证处办理提存公证，将18万元购房款提存于该公证处。童庆先认为，原被告签订的《房产预约买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告应当依约将案涉房产交付给原告，亦应及时告知原告领取产权证的时间并配合原告办理案涉房产的权属转移登记手续。现被告因房价行情看涨就拒绝继续履行合同，属于严重违反诚实信用原则的行为，理应受到法律制裁和首先谴责。因苏文福的行为已严重损害其合法权益，故提出如上诉求，并请求判如所请。原告童庆先认为案涉房产被告苏文福持有100%的产权，在双方商谈房产价格时，被告苏文福当着第三人源聚堂公司及原告的面打电话给配偶陈丽云后告知原告，苏文福声称老婆陈丽云说低于61万元不卖。因此原告有理由相信被告出售房产并约定成交价格61万元是经过配偶同意的，基于夫妻之间的特殊关系，买受人有理由相信出卖人（登记权利人）有代理权，其签字系夫妻双方共同意思表示，该代理行为有效。 被告苏文福及第三人陈丽云辩称不同意原告所有的诉讼请求，请求法院予以驳回：1.本案双方签订的是《房产预约买卖协议》，而不是《房产买卖协议》，只是双方为进一步缔结房产买卖合同所作的准备，因此不存在继续履行的问题。2.涉案房产是被告和第三人陈丽云在婚姻关系存续期间取得，是夫妻共同财产，被告单方没有经过第三人同意签订《房产预约买卖协议》并未生效，因此也不存在继续履行；3.本案并未缔结房产买卖合同，原告仅支付5万元定金，要求被告交付房产显失公平。《房产预约买卖协议》签订后，原告通过中介将房屋钥匙返还给被告，原告要求计算逾期交房违约金没有依据；4.律师费、公证费、保全费系原告在被告提出解除合同后自行决定增加的费用，应由其自行承担。 第三人源聚堂公司提出委托代理人孙小豆系居间的中介经办人，原被告双方开始协商约定的价格是60万元，因苏文福老婆坚持61万元，在此协商过程中，被告当着被告、孙小豆及孙小豆另一同事的面，打电话与其妻协商房产价格，原告曾同意60.5万元、60.8万元，后来是孙小豆做原告的工作，说买房不差这2000元，原告才最后同意61万元达成协议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月27日，被告苏文福与厦门市同安区华旺房地产开发有限公司签署了编号为******的《商品房买卖合同》，购买了址于******室的商品房，双方于2013年3月26日取得厦门市国土资源与房产管理局出具的商品房买卖合同备案证明。2016年1月4日，被告苏文福（甲方）作为出售方与原告童庆先作为购买方（乙方）签订了一份《房产预约买卖协议》（编号：******），约定：“……第一条甲方同意将座落于******的房产，用途住宅，出售给乙方，购房合同号为******。建筑面积39.14平方米。该房产【已】【尚未】竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条甲、乙双方同意，上述房产成交价为每平方人民币（大写）元整，总价共计人民币（大写）陆拾壹万元整，并在签订本协议时向甲方支付购房定金人民币（大写）伍万元整。……第五条甲、乙双方同意乙方将上述购房款分叁次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于2016年1月4日向甲方支付人民币伍万元整（含定金）；2、乙方于产权证可以过户十日内向甲方支付人民币壹拾捌万元整；3、乙方于银行贷款（商业贷）向甲方支付人民币叁拾捌万元整；4、补充第六条甲方应于签定预约买卖协议当日将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲、乙双方应积极配合。……第十一条甲、乙双方签订本协议后，双方均不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方已在该房装修，甲方要全额支付乙方在该房装修上所产生的全部费用以及其他间接损失；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件眄，甲、乙双方同意将违约金半给予丙方作为信息服务费、劳务费。（注：其中支付给丙方的信息服务费、劳务费，不得超过成交价的2.5%）任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费。第十二条若乙方不能按期向甲方支付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。……第十四条甲、乙双方保证于甲方产权证可以过户十日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房屋办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于甲方产权证可以过户三十日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。……第十七条甲、乙双方在签订本协议时，已经明确同意本协议上和补充协议条款上的一切条件。同时甲方在签订本协议时已经通过配偶或产权共有人同意以本协议上所有相关条件出售此套房产。……”。童庆先、苏文福及居间方（丙方）源聚堂公司分别在该协议上签名捺印及盖章。当日，原告指示刘林东将首付款（定金）50000元转账支付至被告苏文福账户。2016年6月11日，为处理房屋买卖法律事宜，原告与北京观韬（厦门）律师事务所律师签订委托代理协议，童庆先于2016年6月13日支付律师代理费20000元。2016年6月12日，被告苏文福取得讼争房产的闽（2016）厦门不动产权第******号《不动产权证书》。2016年6月20日，原告委托诉讼代理人沈树有向被告苏文福邮寄一份《律师函》，函告被告苏文福：“……特此，为维护委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》有关规定和《房产预约买卖协议》第五条规定，本律师郑重函告如下：一、贵方在收到本律师函之日起两日内与敝委托人取得联系受领购房讲求壹拾捌万元整并协助敝委托人办理房屋权属转移登记手续；二、贵方在上述期限内，如未与敝委托人联系并受领购房款壹拾捌万元，届时敝委托人将购房款壹拾捌万元进行提存公证。如贵方仍一意孤行，拒绝履行《房产预约买卖协议》约定的责任和义务，敝委托人将诉诸法律，迅速、全面地追究贵方的法律责任！……”。2016年6月24日，委托诉讼代理人沈树有向厦门市鹭江公证处申请办理了证据保全公证。2016年6月27日，原告童庆先向厦门市鹭江公证处申请办理了180000元购房款的提存公证。原告为此支付公证费共计1800元。 另查明，被告苏文福与第三人陈丽云于1995年4月28日登记结婚。 对于有争议的事实即苏文福签署协议时是否征得第三人陈丽云同意的问题，双方当事人分别陈述并举证质证如下：一、童庆先提供了苏文福与湖源聚堂公司员工孙小豆与苏文福手机通话录音，该2016年5月24日的通话记录显示：苏文福要求童庆先补差价就可以过户给童庆先，并且表示房子没过户以前就可以违约，按合同办事就可以。孙小豆当庭述称其是案涉合同的中介经办人，双方一开始协商约定价格是60万，后因苏文福老婆不同意，坚持要61万元，在60万元至61万元的协商过程中，原告有答应过60.5万元和60.8万元，原告、被告、孙小豆及孙小豆另外一个同事坐在一起协商，被告当着众人的面打电话跟他老婆协商房产价格，被告夫妻协商过后被告称他老婆说低于61万元不卖。谈到60.8万元时中间苏文福有离开过办公室一会，这中间孙小豆做原告工作，称买房子不差这2000元，原告才最终答应了61万元，孙小豆就打电话让苏文福进来，此后三方签约。被告苏文福否认录音的真实性。被告苏文福还提出第三人不同意被告出卖房屋，经被告与原告协商一致，双方同意解除合同，并由原告将钥匙返还被告。苏文福举证短信截屏，该短信是发往“中介小孙”，内容为：“小童已答应明天拿钥匙过来，届时你再通知我，谢谢。”中介小孙回复：“恩，好的”，但该截屏并未显示日期，无法证明是何时发送的。原告称2016年1月6日，被告打电话给原告说房子里面还有些东西忘了拿了，要求原告将钥匙先借给他，等东西拿完了立即将钥匙返还原告，该证据不足以证明原被告经协商一致同意解除合同。孙小豆证称该短信发于2016年1月6日“当时被告要求原告把钥匙给他，我只是传达信息，通过我把钥匙转交被告”，源聚堂公司认为解除合同应当是三方均无异议的情况下作出，不是一条短信能解决的，孙小豆只是转交钥匙。 本院在庭审中要求苏文福提交2016年1月4日12时至晚24时号码为139××××7168的通话记录，但被告在举证期限内未能提交。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，童庆先与苏文福、源聚堂公司签订的《房产预约买卖协议》系双方当事人真实意思表示，具备双方约定姓名、商品房基本情况（地址、建筑面积、价格、付款时间、付款方式、交付条件及日期）等内容，符合商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行合同义务。被告苏文福辩称出卖讼争房产时并未取得其妻第三人陈丽云的同意，根据合同第十七条的约定苏文福在签订协议时已经通过配偶或产权共有人同意以本协议上所有相关条件出售此套房产，孙小豆的证言可以侧面印证苏文福确与陈丽云就价格进行过协商，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故被告所提合同并未生效的辩解意见不能成立，本院不予采纳。关于第三人陈丽云提出合同于2016年1月6日协商一致解除的辩解意见，本院认为，一条被告发往第三人的声称原告答应拿钥匙过来的短信并不足以证明三方已经协商一致解除了合同，该辩解意见证据不足，本院不予采纳。综上，被告苏文福拒绝受领第二期购房款，拒绝配合过户的行为构成违约，因此童庆先诉求继续履行该《房产预约买卖协议》依法应予支持。根据各方当事人陈述，被告苏文福于2016年1月6日取回讼争房产钥匙，被告不能证明其已交房给原告，依照《房产预约买卖协议》第六条、第十二条之约定，若“甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金”，故被告应当从2016年1月6日起以每日人民币305元的标准（610000元×0.05%）支付逾期交房违约金至实际交房之日止。《房产预约买卖协议》第十一条明确约定，甲、乙双方签订协议后，双方均不得中途悔约。任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费，童庆先提起诉讼委托代理律师支付了律师费20000元，有律师事务所出具的正式发票为凭，故其该项诉求本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告童庆先与被告苏文福于2016年1月4日签订的《房产预约买卖协议》继续履行； 二、被告苏文福、第三人陈丽云应于本判决生效之日起十日内配合原告童庆先办理******室的房产的房屋产权过户登记手续； 三、被告苏文福应于本判决生效之日起十日内向原告童庆先支付违约金（违约金自2016年1月6日开始，按照每日人民币305元的标准支付至案涉房屋过户登记至原告童庆先名下之日止）； 四、被告苏文福应于本判决生效之日起十日内向原告童庆先支付律师服务费人民币20000元； 五、被告苏文福应于本判决生效之日起十日内向原告童庆先支付公证费人民币1800元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告童庆先的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币1718元，适用简易程序减半收取人民币859元，由被告苏文福负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 金 玲 二〇一七年三月三十日 书记员 张彬峰 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。