文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6713号上诉人（原审原告、申请执行人）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建，河南保航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：王少华，男，汉族，1974年1月10日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：王帅，河南心诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南顺博电动车有限公司（原柘城县顺博电动车有限公司），住所地河南省柘城县高新技术开发区株洲路南段科技创业园，统一社会信用代码91411424065250449A。法定代表人：刘博，该公司经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：商丘市瑞星置业有限公司，住所地河南省商丘市火车南站金鹰综合楼，统一社会信用代码914114006700894703。法定代表人：金佰清，该公司执行董事。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人王少华、河南顺博电动车有限公司（以下简称顺博公司）、商丘瑞星置业有限公司（以下简称瑞星公司）执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人陈浩楠、被上诉人王少华的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼；被上诉人顺博公司、被上诉人瑞星公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柘城农商行上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由王少华、瑞星公司、顺博公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审判决认定王少华对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案所涉商铺（即抵押房屋），在房地产主管部门登记在瑞星公司名下，柘城农商行有足够理由相信瑞星公司对该房屋具有处分权，并且就抵押的事实，在柘城县房地产管理部门办理有抵押登记。因此，瑞星公司是案涉房屋的权利人，柘城农商行的抵押权应当予以保护。柘城农商行申请对案涉房屋拍卖并对价款优先受偿有事实和法律依据。王少华现有证据不能证明其购买案涉商铺并实际足额交付购房款的事实。退一步讲，即便王少华买卖属实，但是案涉房屋为商铺，而非住宅，柘城农商行的权利也是应当优先受到法律保护。二、一审判决结果明显不公正。柘城农商行作为银行金融机构，在办理抵押贷款时，已经审查了抵押人的抵押房产登记信息，并办理有抵押登记，抵押权已经设立，并尽到了审慎的注意义务，其抵押权应当受到法律保护。王少华辩称，其购买案涉商铺是在抵押登记和法院查封之前，而且支付了购房款并有支付款项的银行转账记录和取款凭证。因为瑞星公司一直拖延，王少华才会将剩余房款延期交付，在交付完房产以后，王少华已将全部房款付清，但因为瑞星公司的原因未能办理产权变更登记，过错不在于王少华。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，柘城农商行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。顺博公司、瑞星公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。柘城农商行向一审法院起诉请求：1.撤销柘城县人民法院（2019）豫1424执39号执行裁定书；2.准许柘城农商行对位于柘城县学苑路南侧金帝新城北区1号楼第六间房产的执行；3.诉讼费由王少华、顺博公司、瑞星公司负担。一审法院认定事实：2012年4月7日，王少华与瑞星公司签订金帝新城预订协议。2012年4月7日，瑞星公司向王少华出具100000元收据一份（学苑路南侧大门西第六间商铺预付款）。2017年1月3日，瑞星公司向王少华出具330000元收据一份（北区1#门面房第六间商铺购房款）。2012年4月7日，王少华转账给瑞星公司96000元；2017年1月3日，王少华取款300000元。另查明，柘城县农村信用合作联社与柘城农商行系同一法人。一审法院认为，王少华与瑞星公司签订的预订协议书系双方当事人的真实意思表示，且王少华按合同履行了权利和义务，王少华实际占有管理了涉案房屋，双方所签订的协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体在本案中，第一，预定协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且在法院查封之前签订。第二，王少华提供的证人证言等证据足以证实在法院查封之前，其已合法占有涉案房产。第三，王少华已交付全部购房款。第四，从查明的事实看，王少华购买涉案房产的时间早于抵押登记和查封的时间，并支付全部购房款，在商品房买卖合同签订后，涉案房产被瑞星公司抵押给柘城农商行，故未办理过户并非王少华自身原因所致。综上，依照《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决:驳回柘城农商行的诉讼请求。案件受理费12500元，由柘城农商行负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明，一审法院在审理柘城农商行与顺博公司、瑞星公司金融借款合同纠纷一案中，依据柘城农商行的财产保全申请，于2017年5月2日作出（2017）豫1424民初1581-1号民事裁定书，查封瑞星公司名下位于柘城县××路南侧“××城”××商住楼、××幢商住楼（房产证号：20××35、20××09）。2017年6月26日，一审法院作出（2017）豫1424民初1581号民事调解书，该调解书生效后，柘城农商行向一审法院提出执行申请。2014年12月9日，柘城县学苑路南侧金帝新城北区1幢商住楼在柘城县房地产管理局办理抵押登记，他项权利人为柘城农商行，他项权证为20142252号。2017年1月3日，案涉房屋交付王少华占有、使用。本院认为，本案的争议焦点是王少华对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条““金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，王少华与瑞星公司签订的《［金帝新城］预定协议》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间等内容，且王少华支付了购房款，有瑞星公司为王少华出具收据为证。因此，上述《［金帝新城］预定协议》应认定为商品房买卖合同。该合同是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。第二，虽然案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年12月9日，但是《［金帝新城］预定协议》签订的时间为2012年4月7日、案涉房屋交付时间为2017年1月3日、案涉房屋被查封的时间为2017年5月2日。因此，王少华与瑞星公司签订《［金帝新城］预定协议》的时间以及房屋交付时间均早于案涉房屋的查封时间。第三，王少华提供的转款凭证、取款记录以及瑞星公司为其出具的房款收据能够证明王少华已支付房款。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，王少华已依约支付了购房款，柘城农商行的抵押权不得对抗王少华。第四，因案涉房屋已于2014年12月9日，由瑞星公司抵押给柘城农商行，并办理了抵押登记，所以未能办理过户登记并非王少华自身原因所致。综上所述，柘城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚虽有瑕疵，但适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年二月十八日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀