山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1492号 上诉人（原审被告）：市南区艺石缘工艺品店，住所地：青岛市市南区江宁路13号。 经营者：李峻，男，1969年11月24日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：于斌，山东英途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雪芳，山东英途律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市市南区人民政府中山路街道办事处，住所地：青岛市市南区湖北路2号。 负责人：郝龙，主任。 委托诉讼代理人：油新红，山东汉通律师事务所律师。 上诉人市南区艺石缘工艺品店（以下简称艺石缘工艺品店)因与被上诉人青岛市市南区人民政府中山路街道办事处（以下简称中山路街道办）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6286号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 艺石缘工艺品店上诉称：1、请求撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初6286号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费等由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对上诉人要求抵销的钉子户处理费不予支持是错误。双方合同中约定“甲方已完成所租赁房屋的改造、外装修和内部粗装修及基本水、电、燃气等基础设施的铺装，并已按现状交付乙方，乙方已按现状接受租赁房屋”的涵义是上诉人按照房子的装修现状予以接收并不代表接受房屋内存在钉子户的事实。被上诉人作为出租人有将房屋原来的无权使用者清理出去的法定义务，这也是出租人保障承租人能够合法使用房屋的义务，否则很明显上诉人是无法正常使用房屋的，这就是不合格的房屋交付。双方在签订合同之初被上诉人便要求上诉人代为处理钉子户，庭审中被上诉人也认可上诉人代为处理涉案房屋中钉子户的事实，上诉人亦提交了钉子户出具的收据。然原审却以上诉人在合同中接受房屋现状为由，不认可应由被上诉人承担处理钉子户的费用，属于事实认定错误。二、原审对上诉人提交的用以抵销本案出租费的维修费鉴定申请不予准许，剥夺了上诉人的合法权益。合同中明确约定房屋的维修责任由被上诉人负责，且原审中被上诉人认可上诉人对房屋维修、装修的事实只是对费用不予认可。据此上诉人提交了书面鉴定申请，请求法院对装修的费用委托评估鉴定机构予以鉴定，然原审法院却不予准许。反过来又以上诉人未提交任何证据证明上诉人支付了维修费，这严重侵害了上诉人的合法权益。三、上诉人用以抵销的房屋维修费及钉子户处理费的数额足够用以抵销已经发生的房租，因此不存在迟延缴纳房租的问题，更不存在违约，原审在上述两个问题没有查清的情况下，认定上诉人违约并承担违约责任是错误的。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉，望依法判如所请。 中山路街道办辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在履行《房屋租赁合同》中未按照合同约定交纳租金，存在违约，应当根据合同约定承担违约责任，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处。二、上诉人上诉请求没事法律依据。1、上诉人主张的清理钉子户的费用，首先与上诉人拖欠租赁费不是同一法律关系，再者中山路办事处向上诉人交接出租房屋时没有争议，不存在上诉人为中山路办事处垫付费的情况。2、上诉人主张的房屋维修费没有事实依据，上诉人不能提供向中山路办事处申请租赁房屋需要维修的证明，上诉人的此项上诉请求无事实和法律依据。综上所述，由于上诉人在合同履行过程中违约，长期拖欠租金，导致国有资产流失，现上诉人仍然占用的房屋，采用上诉的形式，以达到继续拖欠租金的目的，上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 中山路街道办向一审法院提出诉讼请求：1.判令终止双方2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》，判决艺石缘工艺品店立即从青岛市市南区房屋内腾迁，与中山路街道办办理房屋交接手续；2.判令艺石缘工艺品店支付拖欠房屋租赁费1135617元；3.判令艺石缘工艺品店支付违约金55344.24元（18448.08元/月*3月）；4.本案诉讼费由艺石缘工艺品店承担。事实与理由：2011年5月1日，中山路街道办与艺石缘工艺品店签订《房屋租赁合同》一份，约定中山路街道办将其位于青岛市市南区1369平方米房屋出租于艺石缘工艺品店经营使用，租赁期限为10年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止，每年5月1日前交纳下一年度房租。同时约定，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋，并要求乙方支付3个月租金违约金。艺石缘工艺品店在租赁期内多次拖欠房屋租赁费，至2019年5月1日，共计欠交租金1135617元，由于艺石缘工艺品店违约，中山路街道办多次找到艺石缘工艺品店要求其交纳租金并解除《房屋租赁合同》，但艺石缘工艺品店一直以种种理由拖延交纳租金，拒绝终止合同交回房屋。为维护中山路街道办合法权益，特诉至法院，望判如所请。 艺石缘工艺品店向一审法院辩称，应驳回中山路街道办诉讼请求，中山路街道办所述与事实不符。艺石缘工艺品店于2008年在中山路街道办招商引资政策下，到涉案房屋处投资经商。第一，艺石缘工艺品店使用房屋尚有拆迁户未清理，现有200平米左右房屋被中山路街道办占用，还有三家钉子户，钉子户的水电费十年都是艺石缘工艺品店垫付。艺石缘工艺品店替中山路街道办清理了两户钉子户，支付了费用中山路街道办没有返还。上述艺石缘工艺品店为中山路街道办支付的费用双方至今并未结算。第二，根据租赁合同7.1条，中山路街道办应负责房屋修缮，艺石缘工艺品店对涉案房屋进行了修缮，花费了大约70万，但中山路街道办没有向艺石缘工艺品店支付修缮费。第三，除了中山路街道办已经自认的艺石缘工艺品店支付的房租外，尚有三笔艺石缘工艺品店已经支付但中山路街道办不予认可的费用共计125000元。第四，因本案涉及租金，已过诉讼时效的部分不应支持。 对没有争议的事实，一审法院认定如下：2011年5月1日，中山路街道办（出租方、甲方）与青岛市市南区艺石缘工艺品店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容是：甲方出租给乙方的房屋位于青岛市市南区；面积共1369平方米；甲方已完成所租赁房屋的改造、外装修和内部粗装修及基本水、电、燃气等基础设施的铺装，并已按现状交付乙方，乙方已按现状接受租赁房屋；租赁期限共十年，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；房屋租金第一年为15万元，第二年为18万元，以后每年3%递增，第三年为185400元，第四年为190962元，第五年为196690元，第六年为202590元，第七年为208669元，第八年为214929元，第九年为221377元，第十年为228018元，租金总额为1978635元；房屋租金按年度支付，第一年租金于2011年5月1日前缴纳，以后每年租金于5月1日前缴纳；乙方应向甲方交纳保证金1万元，于合同签订之日交纳，合同提前终止、解除、期满时，乙方交清租金及物业管理费、水电、煤气、电话等相关费用后，甲方无息退还乙方保证金，若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方保证金中扣除维修和赔偿等费用；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当或故意损毁除外）；租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付相当于本合同约定的3个月的租金违约金。中山路街道办在合同落款“出租方”处盖章，青岛市市南区艺石缘工艺品店在落款“承租方”处盖章，并由其法人代表李峻签名。李峻认可青岛市市南区艺石缘工艺品店与市南区艺石缘工艺品店是同一主体，由其负责经营。2012年9月5日，青岛市市南区人民政府中山路街道办事处向李峻出具收款收据一张，载明房租金额合计11万元，2011年房租9万元，2012年房租2万元。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 市南区艺石缘工艺品店提交收据三份，证明支付了房租125000元。第一份是2008年8月14日由中山路商业旅游区建设发展有限公司出具，内容是收到李峻（天津路11号院）订金5000元；第二份是2011年11月10日由街道办李会计出具，内容是收到李峻（天津路11号）租金1万元；第三份是2012年6月29日由青岛市市南区人民政府中山路街道办事处劈柴院管理办公室出具，内容是今收到李峻交来房租11万元。中山路街道办质证称，2008年8月14日的收据与本案无关，本案是2011年5月1日以后所产生的房租费用；2012年6月29日的11万房租已在2012年9月5日为其出具正式收款收据；2011年11月10日的收据没有中山路街道办印章，现不能确定是中山路街道办收取。对该三份收据，一审法院认为，因第一份收据出具的时间是2008年8月14日，远早于本案房屋租赁合同的起始时间2011年5月1日，一审法院对此不予采信。对第二份收据，因艺石缘工艺品店未提交证据证明收据出具人的身份，且该收据上没有中山路街道办盖章，一审法院对此不予认可。对第三份收据，艺石缘工艺品店认为该收据与中山路街道办2012年9月5日出具的收据是两笔不同的租金，其各支付了11万元，中山路街道办认为2012年6月29日的11万房租已在2012年9月5日为换取了正式收款收据，因此是同一笔租金，只缴纳了11万元。一审法院认为，2012年6月29日的收据和2012年9月5日的收据上均有中山路街道办的有关盖章，中山路街道办换取正式收据而不收回之前出具手写收据，该作法不符合财务会计常理，一审法院对其陈述不予采信，对该两份收据的真实性均予以认可。 中山路街道办另提交天津路11号院房租收取情况表（截止到2020年4月30日），自认艺石缘工艺品店2011年度已缴纳房租5万元，2012年度已缴纳房租11万元，2013年度已缴纳房租8万元，2014年度已缴纳房租5.5万元，2015年度已缴纳房租10万元，2017年度已缴纳房租10万元，2018年度已缴纳房租12万元，共计缴纳615000元。 一审法院经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人应按照合同将房屋交付承租人使用、收益，承租人应按照合同约定支付租金。本案中，中山路街道办已按照合同约定将天津路11号的房屋按现状交付给艺石缘工艺品店使用，后者应按时缴纳租金，其未缴纳及迟延缴纳房租的行为构成违约，中山路街道办有权解除合同，并要求艺石缘工艺品店承担支付欠付租金及赔偿损失的违约责任。艺石缘工艺品店抗辩称，其对房屋进行修缮支出了费用，清理房屋中的钉子户并为其垫付了水电费。对此，一审法院认为，双方在房屋租赁合同中约定“甲方已完成所租赁房屋的改造、外装修和内部粗装修及基本水、电、燃气等基础设施的铺装，并已按现状交付乙方，乙方已按现状接受租赁房屋”，现艺石缘工艺品店以涉案房屋内有钉子户为抗辩，一审法院不予认可。关于艺石缘工艺品店主张其垫付的费用，因其未提交相关证据予以证明，一审法院对该主张不予支持。关于艺石缘工艺品店欠付的租金数额。自2011年5月1日至2019年4月30日八年期间，按照房屋租赁合同约定，应交房租1529240元。中山路街道办自认，艺石缘工艺品店已交615000元，艺石缘工艺品店另提交证据证明2012年6月29日已交房租110000元，故一审法院认定，艺石缘工艺品店已交房租725000元（615000元+110000元），尚欠截至2019年4月30日的房租804240元（1529240元-725000元）及2019年度的房租（按年租金221377元计算）。双方合同中约定有保证金1万元，该1万元可以抵扣艺石缘工艺品店的应付款项。艺石缘工艺品店逾期支付租金，应按合同约定支付违约金。中山路街道办主张按合同约定支付3个月的租金作为违约金，即55344.24元（221377元÷12个月×3个月），于法有据，一审法院予以支持。艺石缘工艺品店对租金提出诉讼时效的抗辩，一审法院认为，除2016年度外，艺石缘工艺品店每年均履行交租金的义务，诉讼时效从其履行义务之日中断，诉讼时效期间重新计算，故中山路街道办主张租金的权利没有超过诉讼时效期间，一审法院对艺石缘工艺品店的该项抗辩不予支持。其主张应由原告负担其支付的维修费，但未提交任何证据予以佐证，艺石缘工艺品店可在组织证据后另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认中山路街道办与艺石缘工艺品店于2011年5月1日签订《房屋租赁合同》解除，艺石缘工艺品店于判决生效之日起十日内将青岛市市南区房屋返还给中山路街道办；二、艺石缘工艺品店于判决生效后十日内向中山路街道办支付自2011年5月1日至2019年4月30日期间的房租欠款794240元及自2019年5月1日至判决生效之日的房租损失（按年租金221377元计算）；三、艺石缘工艺品店于判决生效后十日内向中山路街道办支付违约金55344.24元；四、驳回中山路街道办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15519元，因适用简易程序，减半收取7759.5元，由中山路街道办负担1679.5元，艺石缘工艺品店负担6080元。 本院查明的事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于上诉人提出的房屋交付不合格问题，因双方在合同中已经确认中山路街道办已按现状交付出租房屋给承租人，视为出租方已经履行了合同约定的义务，且上诉人未提交证据证明其因为出租房屋的交付问题向中山路街道办主张过权利，而根据上诉人2018年出具给中山路街道办的还款计划，上诉人对于欠付租金事宜明知并承诺了还款计划，故上诉人提出的中山路街道办交付房屋不合格，并应当抵顶有关处理费的上诉主张与常理不符，本院不予支持。关于上诉人提出的房屋维修问题，根据双方合同第七条约定，中山路街道办具有保证出租房屋的使用安全的义务，对于承租人使用不当或故意损毁的以及承租人装饰装修部分，出租方不负有维修义务，并约定了“乙方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务”，而上诉人未提交证据证明涉案房屋因正常使用出现过需要维修的情形，也未提交证据证明就出现的维修问题通知过出租人，或者就维修问题向中山路街道办主张过权利，在上诉人出具的还款计划中也未提及维修费用问题，故一审法院对于上诉人提交的鉴定申请未予准许不违反法律规定。 综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12296元，由上诉人市南区艺石缘工艺品店负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静