上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终607号上诉人(原审被告)：孔骥华，男，1959年5月31日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：葛宁鹤，上海市东吴律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海安山贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：朱建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人孔骥华因与被上诉人上海安山贸易有限公司(以下简称“安山公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初8219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔骥华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回安山公司的诉讼请求。事实和理由：一、安山公司不符合诉讼主体资格。本案是房屋租赁合同纠纷，孔骥华与安山公司之间并无租赁合同关系，安山公司无权作为原告起诉孔骥华。孔骥华无法确认上海市杨浦区国有资产监督管理委员会是否是本市杨浦区市光三村XXX号(以下简称“系争房屋”)权利人，即使上海市杨浦区国有资产监督管理委员会是权利人，其于2019年8月20日向一审法院出具的《证明》也表明其是委托上海杨浦商贸(集团)有限公司履行产权人职责，而上海杨浦商贸(集团)有限公司也只是权利人的代理人，并非诉讼主体。二、一审法院未查明系争房屋不动产权证记载的产权人上海市杨浦区商业网点管理办公室目前的状况，亦未查明系争房屋产权归属，在系争房屋不动产权证变更之前，其他单位不是系争房屋的权利人。三、系争房屋系商铺，因出租人的原因导致产权证与发票不能相对应，给承租人孔骥华办理营业执照带来障碍，严重影响孔骥华对系争房屋的正常经营和使用，且对孔骥华缴纳税收、享受抵扣及今后的产权购买都带来严重影响。早在2013年5月18日孔骥华就向出租人发函，表示将暂停支付房租，待产权证变更完成后、新权利人能够开具相应发票了，孔骥华便会继续支付房租，并会将此前停付的房租一并支付。因此，出租方已构成违约，孔骥华有权拒付房租以行使抗辩权，孔骥华并非恶意借机拒付租金。被上诉人安山公司辩称：一、上海市杨浦区商业网点管理办公室是一个管理机构，随着市场的变化其已不再经营，在此情况下，上海市杨浦区国有资产监督管理委员会有权将上海市杨浦区商业网点管理办公室名下的国有资产转移给其他单位或授权其他单位管理。安山公司经授权对系争房屋进行经营管理，因此本案不存在主体不适格或事实不清。二、孔骥华自2014年起开始欠付租金，其所谓的产权证与发票不一致系另一法律关系，且并非安山公司的合同义务范围。孔骥华无权行使抗辩权，无权拒付租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安山公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除关于租赁系争房屋的租赁协议书；2.孔骥华支付2014年1月1日起至2018年12月31日止的租金152,178元(按每月2,536.30元计算)；3.孔骥华支付自2019年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金(按每月1,080元计算)。一审审理中，安山公司撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：上海市杨浦区市光三村XXX-XXX号房屋，权利人为上海市杨浦区商业网点管理办公室，权属性质国有，用途住宅(应为“土地用途住宅”，本院予以纠正)。1994年4月6日，上海市杨浦区商业网点管理办公室(甲方)和上海宝弘实业公司(乙方)签订《杨浦区商业网点用房有偿使用建设费交款协议书》，约定：为振兴杨浦区商业经济，活跃市场，乙方需租赁使用国和路市光三村XXX号商业网点用房……一、乙方需租赁使用国和路市光三村XXX号建筑面积390.80㎡的商业网点用房，开设商店。嗣后，上海宝弘实业公司实施转制，名称变更为上海祺益商贸有限公司。2003年1月9日，上海祺益商贸有限公司(甲方)和上海仪众房地产经纪事务所(乙方)签订《商业用房转让协议书》，约定：……一、甲方同意将原国和路市光三村XXX号(现国和路XXX-XXX号)商业用房转让给乙方，计建筑面积390.80平方米；二、单价每平方米1,740.02元(包括建房一切费用及税收)，含层次朝向共计人民币68万元整……四、本商业用房为使用权。2003年12月18日，上海仪众房地产经纪事务所(甲方)和孔骥华(乙方)签订《商业用房转让协议书》，约定：……一、甲方同意将原国和路市光三村XXX号(现国和路XXX-XXX号)商业用房转让给乙方，计建筑面积390.80平方米；二、单价每平方米1,740.02元，包括建房一切费用及税收，含层次朝向共计人民币68万元整……四、本商业用房为使用权。2004年9月29日，上海市杨浦区商业网点管理办公室(甲方)和孔骥华(乙方)签订《租赁协议书》，约定：一、乙方需要租赁使用甲方合法拥有的杨浦区市光三村XXX号，建筑面积390.8平方米的商业网点用房经营商业，租赁使用期为十年。从2004年7月1日起至2013年6月30日止。租借期满后，乙方需继续承租该房屋，应提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本协议约定的情形外，甲方应予同意。二、租借金额及支付办法：从2004年7月1日起至2013年6月30日止，房租每月每平方米建筑面积按6.49元计算；合计每月租金为2,536.3元。每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付三个月房租、先付后用，由甲方通过银行按月托收或乙方用现金、银行转账支票支付。乙方如拖欠租金按拖欠租金金额的日万分之四的标准计算滞纳金，拖欠租金达6个月，甲方有权解除租赁协议……三、乙方在签署本合同的同时，向甲方支付保证金2,500元正，作为乙方履行本合同各项条款的保证金……八、乙方在租借期间，不得将商业网点进行抵押，不得改变原经营范围、不得随意转租。乙方如需改变经营范围或转租须征得甲方同意。甲方同意乙方转让上述商业网点的使用但须同时和甲方的产权一并转让。2011年11月22日，上海市杨浦区国有资产监督管理委员会发文《上海市杨浦区国有资产监督管理委员会关于成立上海杨浦投资控股(集团)有限公司的实施方案的报告》(杨国资委[2011]165号)，写明：一、重组对象的现状……区商务委下属区网点办经营性网点353处，面积9.79万平方米，职工19人，均为事业编制……四、操作办法……1、区商务委(详见附件二《关于区商务委下属企业及区网点办经营性资产移交国资委管理的实施方案》)……区商务委所属区网点办经营性资产的剥离主要采取以下办法操作：其一，区网点办仍由区商务委管理，其商业网点布局规划职能保持不变；其二，区网点办经营性的网点资产、对外投资等全部划转区国资委，其权属关系也相应变更，国资委接收网点资产后不再将其注入其他经营主体……报告附件二《关于区商务委下属企业及区网点办经营性资产移交国资委管理的实施方案》：……三、操作办法：(一)区网点办：……2、资产处置……区网点办经营性的网点资产、对外投资等全部移交区国资委管理，其权属关系也相应变更至国资委。2014年7月15日，上海市杨浦区国有资产监督管理委员会出具《授权书》，载明：……区国资委决定将原区网点办资产授权给区商贸集团经营管理，并立此授权书。一、授权双方，甲方(授权方)：上海市杨浦区国有资产监督管理委员会，乙方(被授权方)：上海杨浦商贸(集团)有限公司。二、授权标的，甲方授权乙方经营管理的资产包括308处网点资产(面积84006.15㎡)和其他资产73,234,361.86元。具体见下表：1、甲方授权乙方经营的网点资产(具体清单详见附件1)……三、授权管理，本授权书确定的资产授权管理每两年一个周期，周期内，每年乙方应向甲方就受托经营管理状况进行报告；周期末，甲方对乙方的经营管理情况进行评估，评估后如无不妥，本授权书确定的内容自动延期有效……四、权利义务，1、……经甲方同意后，由乙方代表甲方履行产权人职责，签订相应的合同和协议，收取资金，支付相应的成本和税费后，剩余收益归甲方……3、根据所有权与经营权相分离的原则，乙方享有充分的经营自主权。其经营管理活动均由乙方按国家现有政策法规及乙方相关房地产管理制度、实施细则、操作流程执行……4、乙方要规范网点资产的租赁管理，切实做好租约续签、租金收缴、合同管理、安全生产等工作，以提升效益，确保国有资产收益。在授权经营期间，乙方对授权资产单独建账，独立核算。产生的收益由甲方明确用途，专项使用。2014年11月25日，上海杨浦商贸(集团)有限公司出具《委托书》，载明：区国资委将原区网点办资产授权给商贸集团公司经营管理。现商贸集团公司根据区国资委《授权书》要求和集团内部管理体系及资产管理职能，商贸集团决定将原区网点办资产授权给集团下属企业安山公司经营管理。……二、授权资产，甲方授权乙方经营管理的资产包括308处网点资产(面积84006.15㎡)和其他资产73,234,361.86元。具体见下表：1、甲方授权乙方经营的网点资产(具体清单详见附件1)……授权书附件“授权网点资产清单”中第五页网点编号246号即系争房屋，注明产证权利人为区网点办，权属情况两权分离。2019年8月20日，上海市杨浦区国有资产监督管理委员会向一审法院出具《证明》，载有：我委在2014年7月将杨浦区市光三村XXX号网点资产授权上海杨浦商贸(集团)有限公司经营管理，授权上海杨浦商贸(集团)有限公司履行产权人职责，具有签订合同、收取租金等经营管理权。一审审理中，安山公司提交了2015年8月1日安山公司和上海市杨浦区商业网点管理办公室向孔骥华出具的《通知函》，写明：你于2004年9月29日与上海市杨浦区商业网点管理办公室签订《租赁协议书》，由你方租赁市光三村XXX号，租期自2004年7月1日至2013年6月30日。因上海市杨浦区商业网点管理办公室职能转变，自2014年1月1日起，出租方主体由原上海市商业网点管理办公室变更为安山公司。望你方于2015年8月31日前至安山公司办理租赁合同主体变更手续，并支付自2014年1月1日起的租金至安山公司。因贵方不及时签订变更合同或不及时支付租金，而由此发生的后果，由你方负责。一审审理中，孔骥华陈述未收到该函件，安山公司无法提交该函件的送达凭证。一审审理中，双方当事人均确认孔骥华支付租金至2013年12月31日，后续租金未支付。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案系争的《租赁协议书》已于2013年6月30日到期，到期后孔骥华继续使用系争房屋，仍应按约支付租金。根据《上海市杨浦区国有资产监督管理委员会关于成立上海杨浦投资控股(集团)有限公司的实施方案的报告》、《关于区商务委下属企业及区网点办经营性资产移交国资委管理的实施方案》、2014年7月15日《授权书》、2014年11月25日《授权书》，系争房屋已由安山公司经营管理，故安山公司向孔骥华主张欠付租金之诉请，一审法院应予支持。至于安山公司要求孔骥华支付滞纳金之诉请，由于安山公司无证据证明已将系争房屋资产管理主体变更事宜及相关文件内容通知孔骥华，亦无证据证明曾向孔骥华催讨过租金，故安山公司向孔骥华主张滞纳金之诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、孔骥华应于判决生效之日起十日内支付上海安山贸易有限公司自2014年1月1日起至2018年12月31日止的租金152,178元;二、驳回上海安山贸易有限公司之其余诉讼请求。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明，系争房屋的房屋类型为店铺。本院再查明，上海杨浦投资控股(集团)有限公司向孔骥华开具了2012年1月至2013年12月系争房屋的租金发票。以上事实由上海市房地产登记信息表、发票联、双方当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。本院认为，2004年9月上海市杨浦区商业网点管理办公室与孔骥华签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应为有效。《租赁协议书》于2013年6月30日到期后，孔骥华继续使用系争房屋，理应按约支付租金。根据本案查明的事实，自2011年起，上海市杨浦区国有资产监督管理委员会先后授权上海杨浦投资控股(集团)有限公司、上海杨浦商贸(集团)有限公司经营管理上海市杨浦区商业网点管理办公室的包括系争房屋在内的经营性资产，后上海杨浦商贸(集团)有限公司授权其下属企业安山公司对系争房屋进行经营管理，故可以视为安山公司承继了上海市杨浦区商业网点管理办公室的合同权利与义务。孔骥华认为安山公司不具有原告诉讼主体资格的上诉意见，本院不予采纳。孔骥华上诉称因出租人原因导致发票抬头与产权人不一致，给其办理营业执照带来障碍，其已于2013年5月18日向出租人发函提出异议，故其有权拒付租金以行使抗辩权。但涉案《租赁协议书》并未就办理营业执照的义务作过约定，孔骥华已实际支付租金至2013年12月底，上海杨浦投资控股(集团)有限公司向其开具了2012年1月至2013年12月的租金发票，故孔骥华关于其有权拒付租金的上诉意见，理由缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。孔骥华未按约支付租金，安山公司要求其支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的欠付租金，并无不妥，可予支持。综上，孔骥华的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,343元，由上诉人孔骥华负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年二月二十一日书记员 陈 韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……