江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4455号 上诉人（原审被告）：南通建信能源管理有限公司，住所地南通市。 法定代表人：王辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟兰凯，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈玉，女，1977年8月12日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王菁，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人南通建信能源管理有限公司（以下简称建信能源公司）因与被上诉人沈玉合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建信能源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈玉诉请。事实和理由：1.我司与沈玉未就永久执行包年计费单价20元/年平方米达成合意，一审判决我司继续执行这一单价缺乏合同基础。我司与沈玉并未专门签订书面包干协议，沈玉也未明示选择包年计费，且其从未入住房屋，仅支付基本费用，未支付过包年费用。我司提供两个计费选项属于要约，支付包年费用才算承诺，在沈玉未承诺的情况下，不能认为双方达成合意。2.我司提供三联供服务比约定多一个月，各方面经营成本也在逐年攀升，常年亏本资不抵债，如不能调整价格难以为继。我司实际按照每年8个月提供服务，如公司无法继续经营，最终影响业主切身利益。 沈玉辩称：1.20元的价格是建信能源公司单方面根据运营情况确定并载入格式合同的，全体业主均没有议价能力，且小区的冷暖供应及生活热水均依赖于建信能源公司，其处于优势地位。我方有权按照三联供协议约定申请包年，且已多次提出包年申请。2.建信能源公司与二期业主约定的价格是29元，与三期业主约定的价格是49元，随着业主入住人数的增加，其总成本增加的同时单位成本必然是降低的。建信能源公司主张其服务时间比约定时间多一个月并没有证据可以证明。3.三联供协议对单价及调价机制有过明确约定，建信能源公司无理由随意调价。综上，请求驳回上诉，维持原判。 沈玉向一审法院起诉请求：1.请求判令建信能源公司按照《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》第（四）条第4款之约定，即包年按20元/年平方米计费继续履行前述协议；2.本案诉讼费由建信能源公司承担。 一审法院认定事实：沈玉系苏建名都城小区的业主，其系向江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司（以下简称苏建崇川分公司）购买房屋，2015年6月8日双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该补充协议中载明了小区内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、供水设施、……冷、暖、热水三联供系统设施等设施，并明确约定因本小区供冷、暖、热水三联供，买受人不得安装任何空调。 沈玉与苏建崇川分公司签订购房合同的同时，又作为乙方与建信能源公司（甲方）签订了《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》（以下简称“三联供协议”），为明确双方权利义务，确保小区供暖、冷、热水三联供系统正常供应安全使用，双方签订了该合同。其中第一条甲乙双方权利和义务部分约定：甲方应当遵守相关服务标准和收费标准，公布并履行服务承诺，乙方有权向甲方咨询，有权咨询对社会服务承诺制或收费标准的事项；甲方负责表外及其以外管网设施的维护，按规定对正表进行定期检测，及时更换有故障的热量表和热水表；乙方应按规定时间缴纳相关费用，逾期不缴纳向甲方支付违约金及其他事项。第二条约定了供空调冷暖及热水设施产权分界：正表以外（含正表）产权属甲方，正表以内（用户方）产权属乙方。第三条约定了三联供运行技术参数。第四条计量及计费部分约定：……2.甲方将在乙方单元管道井中设置分户计量表，空调为热量表，生活热水为热水表。……4.空调冷、暖能量费用计费办法采用空调基本费加热量表读数计量，其中基本费单价按建筑面积1.3元/月平方米计量；热量表计费单价按0.42元/kwh乘以热量表计数；每月用量不足基本费按基本费计费；每月用量超过基本费按计量表实际使用量计费并抵扣基本费后计费。如需包年，可申请按20元/年平方米（实际供暖7个月），不计表数，包干且须另行签订包干协议。5.热水供应计费办法采用热水表计量按实计费，单价为18元/吨，不收取基本费。6.空调、热水的计价收费单价随市场信息电价、水价、人工管理成本、物价等相关成本变化的浮动而调整。7.上述冷暖能量费、热水费、基本费单价为不含税价，由物业公司代开代征，开具名都城临时业主委员会（筹）收据。第五条收费方法约定：1.基本费收取时间为自甲方通知乙方办理房屋交付手续后第四个月开始收取（具体起始收费时间以三联供供应时间为准），同时并按实际运行时间破月计算。2.热水表、热量表计费部分自甲方三联供供应公告规定之日起按月收费。3.所有费用均用预收制方法，并按月结算扣除。4.乙方应按时、按规定缴纳空调费及热水费，未按规定期限足额缴纳费用的，应承担违约责任并缴纳违约金。甲方向乙方每日加收欠费总额1‰的违约金，违约金计算从欠费之日起至交纳日止，若欠费时限超过一个月，则甲方有权停止供应空调冷、暖及生活热水。该协议还约定了三联供运行时限，三联供末端安装装修、验收，违约责任，争议解决方式等，同时约定本合同未尽事宜，按照相关法律法规执行。 上述三联供协议签订后，沈玉于2017年7月向建信能源公司缴纳了2015年10月至2017年6月期间的基本费并预交了2017年6月至2018年6月期间的基本费，于2018年7月缴纳了2017年6月至2018年6月期间的流量费，于2018年8月缴纳了2018年6月至2019年5月的基本费。后因建信能源公司要求按照29元/年平方米计算包年费用，双方之间产生分歧。 另查明，针对小区就空调冷、暖能量费申请包年计费的业主，建信能源公司均未签订过书面协议，仅向业主收取了包年费用并出具相应收据。庭审过程中，经释明，建信能源公司未能向法院提供协议所述的书面包干协议，也未能陈述除三联供关联协议中已约定事项外，针对包年计费尚有其他事宜需要另行进行约定。 一审法院认为，本案的争议主要在于：建信能源公司将包年计费的单价由合同约定的包年计费单价由20元/年平方米调整为29元/年平方米，是否违反双方合同约定。 沈玉认为，合同中建信能源公司提供了两种计费方式供其自行选择，该条款内容（包括按20元/年平方米的价格包年计费）应为要约而非要约邀请，其可以随时选择包年计费方式，建信能源公司应当受到合同约定的20元/年平方米包年单价的约束，不得任意提高包年计费单价；建信能源公司则认为，合同中已明确约定沈玉“可申请……包干须另行签订包干协议”，合同中的20元/年平方米，仅仅系建信能源公司试运营期间的定价，沈玉未实际入住，建信能源公司未收到其包年计费的申请，双方未就包年计费单价达成合意，沈玉要求按照20元/年平方米的标准计费，缺乏合同依据。对此一审法院认为，双方已在合同中明确约定包年计费单价为20元/年平方米，该约定对建信能源公司具有法律约束力，沈玉对于计费方式享有选择权，可随时选择按照包年方式计费，现其明确申请包年计费，建信能源公司将包年计费的单价调整为29元/年平方米，违反双方合同约定，具体理由如下：1.从三联供协议签订的目的来看，沈玉虽系与开发商签订购房合同，另与建信能源公司签订三联供协议，但鉴于该三联供系统系购房合同中明确约定的基础设施，且基于此购房合同明确约定沈玉不得安装空调，可见该三联供协议与购房合同之间存在一定的关联，三联供系统对于沈玉购买并使用住房存在很大影响，是其选择是否购买住房时的重要考量因素之一；2.从三联供协议的体系内容来看，双方通过该协议的签订形成了三联供系统的服务合同关系，建信能源公司提供供冷、暖及生活用水的三联供系统，沈玉交付相关费用，该协议对双方权利义务及违约责任等作出了详细的规定，双方均应按照合同约定履行义务；3.从三联供协议关于包年事项的条款来看，该条款系约定在三联供协议的“计量及计费”部分涉及空调冷、暖能量费用的计费办法，约定了两种计费方式可供沈玉选择，一种是按实际用量计费，一种是包年计费，并明确约定“如需包年，可申请按20元/年平方米（供冷暖季7个月），不计表数”，该内容应认定为双方就包年计费单价作出明确约定，沈玉对此享有选择权，可随时行使该选择权，若沈玉作为业主选择包年计费，建信能源公司就应当受该20元/年平方米单价的约束，非因法定事由，不得任意单方提高价格；4.关于“包干且须另行签订包干协议”的理解，一方面从字面来看，双方约定需另行签订包干协议，但三联供协议本身已对双方之间的权利义务作出了具体而全面的约定，即使双方另行签订“包干协议”，也仅是三联供协议中价格条款的一部分，双方因价格产生争议可依合同确定，不影响双方三联供协议的履行；另一方面，实际合同履行过程中，包括沈玉在内的已申请包年的用户，建信能源公司均未与其签订包干协议，该公司收到包年费用后向业主出具收据确认收到该年度的包年费用，而实际收取以及收据所载的费用系按三联供协议约定的20元/年平方米单价计算，亦可佐证三联供协议实际已经具备了包年协议的主要条款内容。一审法院认为，三联供协议中已明确约定包年计费单价，该约定对双方具有法律约束力，业主申请包年时，建信能源公司即应当受合同所约定的20元/年平方米单价的约束。 综上，三联供协议约定的20元/年平方米对建信能源公司具有约束力，非因法定事由，其不得单方随意提高包年计费的单价。三联供协议中约定：“空调、热水的计价收费单价随市场信息电价、水价、人工管理成本、物价等成本变化的浮动而调整”。建信能源公司主张成本增加，并陈述除水费、电费，还有人工成本、维护保养成本（该部分成本随着时间推移不断增加），对此建信能源公司负有举证责任，应提供证据证明其实际支出的水费、电费的单价计费标准确有明显上涨以及具体的上涨幅度，不能仅依据小区整体电费总价的上涨来主张成本上涨；同理，对于人工成本、维护保养成本的上涨，建信能源公司也应提供相应证据证明其实际支出的人员工资标准确以及维护保养的费用有明显提高以及具体的提高幅度，否则应由其承担不利后果。本案建信能源公司目前所提供的证据尚不足以充分证明其所主张的成本变化，故法院暂对其基于成本增加而主张提高包年计费单价的抗辩意见不予采信。若其日后确有证据证明电价、水价、人工管理成本、物价等成本已有明显增加，可与业主就包年计费单价协商予以调整，若双方协商不成，可通过诉讼或其他途径针对包年计费单价的调整事宜另行提出主张。现沈玉明确要求按包年计费，建信能源公司理应按20元/年平方米的单价继续履行协议，沈玉的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。 据此，一审法院判决：建信能源公司按照《苏建名都城小区空调集中供暖、冷及生活热水三联供系统管理协议》所约定的20元/年平方米的包年计费单价继续履行协议。 二审中，建信能源公司为支持其上诉主张提交以下证据： 1.专项审计报告，证明三联供服务一直处于负债运营状态。 2.调查问卷，证明有业主对包括沈玉在内的部分业主以低于其他业主的单价享受服务持反对意见。 沈玉质证认为，对证据1的真实性不予认可，该审计报告中的部分数据与一审中建信能源公司提交证据所反映的事实有出入；对证据2的真实性、关联性、合法性均不予认可，理由为该调查问卷非由第三方完成，三十多份问卷不能代表全部业主的意见。 本院认证认为，证据1系建信能源公司单方提供，不能证明其中所列支出均是由业主使用三联供服务产生。退一步讲，即使报告中所列收入、支出均是由业主使用三联供服务而产生，建信能源公司还应当证明其成本支出的合理性、必要性，如公示真实的固定成本、变动成本、单位成本、使用三联供服务业主数量等具体客观数据，否则仅依据报告中所列亏损数额不能证明其亏损是因为收费过低而导致，故对该专项审计报告的关联性本院不予认可。证据2即使真实也仅能代表少部分业主的意见，不能作为建信能源公司调整单价的依据，对其关联性本院不予认可。 本院经审理，对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，建信能源公司要求将包年计费的单价由合同约定的20元/年平方米调整为29元/年平方米的依据不足，沈玉有权依照三联供协议要求建信能源公司继续履行合同。详述如下： 虽然三联供协议约定“包干且须另行签订包干协议”，但三联供协议本身已就付费方式及对应的计费价格进行了约定，也就价格调整的条件作出了约定，故除非协议约定的调价条件成就，否则即使双方没有另行签订包干协议也不影响三联供协议中关于价格的约定。在实际履行协议过程中，建信能源公司至今未与已缴纳包年费用的用户签订包干协议，建信能源公司收到包年费用后向业主出具收据确认收到该年度的包年费用，亦可证明三联供协议实际已经具备了包年协议的主要条款内容。故三联供协议中已明确约定包年计费单价，该约定对双方具有法律约束力，业主申请包年时，建信能源公司即应当受合同所约定的20元/年平方米单价的约束。 三联供协议中约定“空调、热水的计价收费单价随市场信息电价、水价、人工管理成本、物价等成本变化的浮动而调整”。建信能源公司主张成本增加，对此其不但负有证明实际成本增加的义务，还应进一步证明其实际支出的水费、电费的单价确有明显上涨以及具体的上涨幅度；对于人工成本、维护保养成本的上涨，建信能源公司也应证明其实际支出的人员工资标准以及维护保养费用提高的具体依据及其合理、必要性。本案建信能源公司目前所提供的证据尚不足以充分证明其主张，故对其基于成本增加而主张提高包年计费单价的抗辩意见不予采信。若建信能源公司日后确有证据证明电价、水价、人工管理成本、维护保养等成本已有明显增加，可依据三联供协议通过协商、诉讼等途径另行主张。现沈玉明确要求按包年计费，建信能源公司理应按20元/年平方米的单价继续履行协议。 综上所述，建信能源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南通建信能源管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 艳 审判员 沙 楠 审判员 陈燮峰 二〇二〇年二月五日 书记员 王滢梅