上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13143号原告(反诉被告)：周某，男，1981年2月11日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：王道华，男，1963年2月25日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：王墨，男，1991年5月20日出生，汉族，住上海市。上列两被告的共同委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。第三人：上海昊辰房地产经纪事务所，住所地上海市车站南路XXX号XXX层。法定代表人：马月，总经理。委托诉讼代理人：邱建明，男。原告周某诉被告王道华、王墨，第三人上海昊辰房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，被告王道华、王墨提起反诉，本院依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告周某，被告王道华、王墨的共同委托诉讼代理人彭正萍，第三人上海昊辰房地产经纪事务所的委托诉讼代理人邱建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告于2016年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；要求两被告返还原告已支付的购房款100万元；要求两被告支付原告违约金108万元。事实和理由：2016年3月19日，原告在第三人的居间下，与两被告签订了《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买两被告名下的上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。当日，原告向被告王道华支付了购房定金15万元。在签订居间协议前，原告已将自身的资金情况、名下房产等情况均如实告知了两被告及第三人，两被告均知晓原告当时受“限购”限制需先行消除，并口头承诺将配合原告办理相关手续，促成交易的顺利进行。2016年3月27日，原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告以540万元的价格将系争房屋出售予原告，但因原告尚未符合购房条件，以及需筹备资金，故双方约定于2016年7月31日前办理房屋过户手续，并约定两被告应配合原告办理贷款等。当日，原告即按约向两被告支付了购房款85万元。2016年5月14日，原告已满足购房条件，遂向第三人提出要执行房屋买卖合同，第三人亦约两被告于2016年5月21日办理相关手续。但2016年5月21日第三人提出因相关政策限制，为保证房屋买卖能继续执行，需要买卖双方重新签订一份内容不变的《上海市房地产买卖合同》时，被告却拒不配合。之后，第三人多次调解，均无果。在此情况下，原告提出撤销合同，返还房款，遭被告拒绝，故原告于2016年6月12日诉至法院。被告王道华、王墨辩称，根据原、被告双方买卖合同的约定，原告应当在2016年7月31日之前支付第二笔房款，但原告未如期支付，且根据买卖合同的约定，原告逾期付款超过15日的，被告有权解除合同，要求原告承担违约责任，并要求原告赔偿损失。本案中，原告逾期付款已超过15日，被告同意解除买卖合同，但原告除应向被告支付违约金外，还应向被告赔偿损失108万元，该金额大于原告已付购房款，故购房款不予退还。此外，在签订买卖合同时，被告并不清楚原告为限购对象，被告无法定或约定义务要与原告重新签订买卖合同，被告无违约行为，不承担违约金。被告王道华、王墨向本院提出反诉诉讼请求：要求原告按每日500元的标准向被告支付自2016年8月1日至合同解除之日止的违约金；要求原告赔偿被告损失45万元。事实和理由：2016年3月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告应当于2016年7月31日前支付房款100万元；原告未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金每日按原告逾期未付款万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过15日后，原告仍未付款的，除原告应向被告支付15日的违约金外，被告有权单方解除合同；被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日3日内向被告支付。合同签订后，原告除支付了定金和首付款共计100万元外，未在付款期限内如期支付第二笔房款100万元。根据法律规定及双方的约定，被告有权解除合同，并追究原告的违约责任。原告周某反诉辩称，2016年7月31日双方未能继续履约是因为被告不配合原告完成相关的流程所导致，原告不存在违约。被告未提供其出售系争房屋后要另行购房的证据，故其提出的45万元损失亦无依据。不同意被告的反诉请求。第三人上海昊辰房地产经纪事务所述称，原、被告签订买卖合同前，原告已经明确的向被告告知了原告的限购情况，对此被告表示无异议，同意先与原告签订买卖合同以便原告先行办理贷款，并由原告先支付房款100万元，之后再配合原告重新签订买卖合同。正因为有被告的许可，第三人才为原、被告双方办理了网签合同。因当初未料到原、被告之间会有纠纷，故未留下书面依据。第三人同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月19日，原告与两被告在第三人的居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告(乙方)购买两被告(甲方)所有的系争房屋，总房价款为573万元；乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向第三人支付意向金15万元，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。当日，两被告在该居间协议上签字，并收取了原告支付的定金15万元。2016年3月27日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告(乙方)购买两被告(甲方)所有的系争房屋；房屋转让价款共计为540万元；甲、乙双方确认在2016年7月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金每日按乙方逾期未付款万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款万分之五计算，违约金自本合约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知的》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。同日，原告(乙方)与两被告(甲方)就系争房屋的买卖签订《补充协议》，约定系争房屋的实际成交总价为573万元，买卖合同价为540万元，另乙方补偿甲方装修款为33万元；乙方于签订本合同当天支付甲方首付部分款100万元(含已付定金15万元)；余下首付款67万元及装修补偿款33万元乙方于过户前支付甲方；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款370万元(他项权利证明办出后3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户)；乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料，若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分。上述合同签订后，原告于2016年3月27日当天支付了购房款85万元。2016年8月16日，两被告委托律师向原告发函称，根据原、被告于2016年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，原告需在2016年7月31日前支付房款100万元，因原告至今未予支付，已逾期超过15日，构成根本违约，故要求按照买卖合同第九条第三款的约定，解除与原告于2016年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》，要求原告支付违约金7,500元，并赔偿两被告的损失108万元。上述合计108.75万元款项在扣除原告已支付的100万元房款后，原告还应支付两被告8.5万元。另查明，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》时处于“限购”状态，2016年5月14日，原告消除了限购的因素，满足购房条件。审理中，原告表示，合同约定的违约金过高，同意予以调整。上述事实，有原告提供的系争房屋的房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、原告支付15万元与85万元的银行凭证及收款收据、对话录音、微信聊天记录、原告与前妻朱某某名下房产的登记信息、原告与朱某某离婚后的房屋产权证、原告与朱某某的结婚证、离婚协议及离婚证；两被告提供的《上海市房地产买卖合同》、律师函，第三人提供的限购政策告知函，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于解除《上海市房地产买卖合同》，原、被告双方对此意见一致且符合法律规定，本院予以准许。两被告要求判决生效之日作为原、被告的合同解除日，理由正当，本院亦予准许。对于双方当事人的争议焦点，归纳并评述如下：一、关于原告要求两被告支付违约金108万元的争议，原告诉称两被告在签订合同之前对原告当时的限购状态是明知的，但原告满足了购房条件后两被告却拒绝配合原告重新签订合同，两被告的违约行为给原告造成了损失。对此，根据审理后认定的事实，购房合同及有关证据材料均无相应原告所述的记载，原告尚无其他证据能够表明合同双方有配合原告在符合购房条件后重新签订合同的预约约定，已签购房合同无法履行的原因不在两被告，故原告该请求缺乏事实依据，不应支持。二、关于原告是否应向两被告支付违约金、赔偿损失之争议，应认为，根据合同法的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，诚实信用原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人之事务，保证合同各方当事人都能得到自己应得的利益，免受能够避免的损失。当事人一方违约后，对方应当本着诚实信用的精神和积极的姿态协助违约方补救违约的局面，尽可能减少损失。否则，若能够为之而不为，导致对方违约程度加深，并据此要求对方承担加重的违约责任，有悖法律原则而难获支持。本案中，原告本属于限购范围，在与两被告签订房屋买卖合同时，因原告一方对有关限购政策缺乏正确理解，办出符合政策规定的有关手续在后，导致该合同无法通过审查而得以办理过户。原告为此与两被告磋商，提出与两被告重新签订一份日期延后的购房合同，两被告予以拒绝，并提出解除合同、原告赔偿损失等要求，进而协商不成引发诉讼。对两被告而言，在购房合同履行受阻，若无其他客观条件限制或加重本方负担的情况下，应当积极协助对方促成合同履行，达到事前双方认同的合同目的。原告提出重签购房合同，从还原或接近原合同的权利义务、实现合同目的、减少双方损失上看，不失为对前一份合同不能履行的积极补救措施，即使产生预计不到的损失亦可合理解决。因此两被告在没有正当理由拒绝与原告重签合同的情况下，选择仅对己方有利的解决方案，要求解除合同并获赔损失，显然若依其主张将使原告付出更多的违约代价，双方利益更加失衡，本院难以确信该结果符合诚信原则。因此，两被告提出的要求原告支付违约金、赔偿损失的诉讼请求与法律规定不符，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告周某与被告王道华、王墨于2016年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告王道华、王墨应于本判决生效之日起10日内返还原告周某购房款100万元；三、原告周某其余诉讼请求不予支持。四、被告王道华、王墨反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23,440元，由原告负担12,171元，两被告负担11,269元；本案反诉受理费4,111.25元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一七年三月二十二日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。