四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1402民初71号 原告：何泽光，男,1941年6月5日出生，汉族，住眉山市东坡区， 原告：谢春秀，女，1947年1月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区， 委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。 被告：徐春玉，女，1966年1月8日出生，汉族，住眉山市东坡区， 委托诉讼代理人：游碧勇，四川省眉山市东坡区。 被告：庄文安，男，1965年3月24日出生，汉族，住眉山市东坡区， 原告何泽光、谢春秀与被告徐春玉、庄文安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2017年1月18日、3月3日公开开庭审理了本案。何泽光、谢春秀及其共同委托诉讼代理人田思，徐春玉及其委托诉讼代理人游碧勇到庭参加了诉讼。庄文安经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何泽光、谢春秀向本院提出诉讼请求：1.判令确认徐春玉与庄文安2013年8月28日签订的《协议》无效；2.判令徐春玉、庄文安协助将位于东坡区东柒巷104号附1号7栋2单元2楼2号房屋转移登记至何泽光、谢春秀名下3.案件受理费由被告负担。事实和理由：庄文安因与徐春蓉、徐德成签订的《集资建房协议》取得诉争房屋后，于2008年12月3日与何泽光、谢春秀签订《集资建房协议》将诉争房屋以106216元出售给何泽光、谢春秀，何泽光、谢春秀按约定付清了购房款。诉争房屋于2009年建成，庄文安于2010年将诉争房屋交付给何泽光、谢春秀，后何泽光、谢春秀一直占有和使用诉争房屋，并开通了水、电、气户头和交纳了物管费等相关费用。因诉争房屋系安置房，办理产权转移登记需徐春蓉、徐德成和庄文安协助，何泽光、谢春秀至今未办理产权转移登记。徐春玉和庄文安在明知诉争房屋已出售并交付给了何泽光、谢春秀的情况下，于2013年8月28日签订《协议》处分诉争房屋，并已将诉争房屋转移登记给了徐春玉。徐春玉于2016年8月8日诉至法院请求何泽光、谢春秀停止占有诉争房屋。 徐春玉辩称，徐春玉不是本案适格的被告主体，徐春玉不是何泽光与庄文安签订的《集资建房协议》合同主体，何泽光与庄文安签订协议交易的房屋系诉争房屋所在楼栋1单元住房1套，诉争房屋位于2单元2楼2号，并非同一套房屋，如何泽光、谢春秀诉请涉及的房屋与徐春玉有关，徐春玉应作为有独立请求权的第三人参加诉讼。物权优于债权，诉争房屋所有权已经登记在徐春玉名下，即便存在一房二卖的情况，何泽光、谢春秀也只能主张债权，徐春玉依法取得物权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.各方当事人身份证明；2.何泽光、谢春秀提交的庄文安与徐春蓉、徐德成2008年11月27日签订的《集资建房协议》；3.何泽光、谢春秀与庄文安于2008年12月3日签订的《集资建房协议》；4.（2016）川1402民初3682号庭审笔录；5.徐春玉与庄文安于2013年8月28日签订的《协议》、（2013）眉东民初字第1951号《民事调解书》、2015年8月26日庄文安出具的《收款凭证》；6.位于东坡区房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证书》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.何泽光、谢春秀提交的2008年12月4日《收据》，以证实其向庄文安支付了诉争房屋购房款102000元并主张房屋交付时付清了余款。庄文安未到庭发表质证意见，徐春玉对该份证据真实性不予认可，且认为该份证据无收款人签字，载明的“农安五区7#”并非本案诉争房屋。该份证据载明“今收到：何泽光农安五区7#交来集资建房款金额拾万零贰仟元”，无收款单位盖章、签字，在经手人处有红色指纹捺印。本院经审查认为，《收据》载明的收款事项（农安五区7#集资建房款）、金额（102000元）与2008年12月3日《集资建房协议》约定的标的房屋、交易价款吻合，收款人庄文安未对收款事实予以否认，且无其他证据否定何泽光、谢春秀关于已经付清2008年12月3日《集资建房协议》约定的106216元集资建房款的主张，本院对该份证据依法予以采信，对何泽光、谢春秀向庄文安支付了106216元集资建房款的事实依法予以认定。 2.何泽光、谢春秀提交的袁东云出具的《证明》2份、陈均介（谐音字）出具的《证明》、IC购电卡、天然气安装工程款《发票》、眉山市供排水总公司出具的《发票》、用水手册、四川省眉山市天然气有限责任公司出具收取何泽光东郊农安五区7号楼徐金蓉安置楼2-2-2号房屋天然气费的发票、钥匙等证据，以证实庄文安已将房屋交付给了何泽光、谢春秀，何泽光、谢春秀已实际占有使用诉争房屋。庄文安未到庭发表质证意见，徐春玉认为袁东云出具的《证明》系证人证言，袁东云应出庭作证，且物管费缴费情况应由物业管理部门出具，水、电、气等开户证据不能证实系本案诉争房屋。到庭的双方当事人均认可袁东云系诉争房屋所在小区门卫，任职时间在2年以上，因此本院对袁东云关于诉争房屋管道维修、物业费交纳等情况的证词依法予以采信。购电卡上房屋位置系个人书写，无法确认用电房屋位置；陈均介未出庭，其2017年1月4日出具的《证明》真实性无法核实，因此本院对购电卡和陈均介的《证明》依法不予采信。对袁东云出具的《证明》以及水、天然气安装、缴费票据载明的何泽光以个人名义开通了位于东郊农安五区7号徐金蓉等安置楼2单元2楼2号房屋水、天然气的事实依法予以认定，并对何泽光、谢春秀实际占有东郊农安五区7号徐金蓉等安置楼2单元2楼2号房屋的事实依法予以认定。 3.关于诉争房屋与2008年12月3日《集资建房协议》标的房屋是否为同一套房屋的事实争议。庄文安与徐金蓉、徐德成2008年11月27日签订的《集资建房协议》中约定庄文安应取得的房屋为农安五区1期7号“安置楼南面单元2楼住房1套（靠东面），并包括屋顶使用权转让给乙方，建筑面积：72平方米。”庄文安与何泽光2008年12月3日签订的《集资建房协议》中约定何泽光应取得的房屋为农安五区1期7号安置楼“1单元住房壹套”，面积72平方米。经到庭双方当事人确认，位于东坡区的本案诉争房屋位于7栋南面单元2楼（每层房屋3套）靠东面。何泽光、谢春秀开通水、天然气户头占有的房屋位置与本案诉争房屋一致。徐春玉另案主张请求判令何泽光、谢春秀停止占有的标的房屋与本案诉争房屋一致。根据以上事实，庄文安因集资建房应取得的房屋、本案和另案诉争标的房屋、何泽光实际占有的房屋系同一套房屋，虽然何泽光与庄文安签订的《集资建房协议》中约定的何泽光应取得的房屋为“1单元”2楼房屋一套，与诉争房屋位置不一致，但庄文安向何泽光、谢春秀实际交付的房屋与诉争房屋一致，且何泽光、庄文安关于签订协议时房屋未建成因此单元编号未确定的主张符合常理，综上本院对诉争房屋与2008年12月3日庄文安与何泽光签订的《集资建房协议》中约定的何泽光应取得的房屋系同一套房屋的事实依法予以认定。 4.关于徐春玉与庄文安2013年8月28日签订《协议》处分诉争房屋并在之后办理转移登记手续前，是否知道庄文安已将诉争房屋处分给了何泽光、谢春秀的事实争议。徐春玉在（2016）川1402民初3682号案件庭审和本案庭审中均陈述，2009年何泽光、谢春秀对诉争房屋进行装修时，曾出面阻止并发生争执，何泽光、谢春秀也对该事实予以确认，对双方无争议的上述事实本院依法予以认定。徐春玉在明知何泽光、谢春秀对诉争房屋进行过装修并发生争执的情况下，仍以14万元的债权和35164元现金共计175164元的价款购买诉争房屋，徐春玉在交易前对与其因诉争房屋发生过争执的何泽光、谢春秀对诉争房屋享有权利的属性、原因不作了解不符合常理。综上，本院对徐春玉与庄文安2013年8月28日签订《协议》处分诉争房屋并在之后办理转移登记手续前知道庄文安已经将诉争房屋处分给何泽光的事实依法予以认定。 根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：2008年11月27日，庄文安与徐春蓉、徐德成签订1份《集资建房协议》，该协议约定庄文安与徐春蓉、徐德成集资修建东坡湖农安五区一期7号安置楼，建成后安置楼南面单元2楼靠东面住房一套归庄文安所有。该栋安置楼于2009年建成。2008年12月3日，何泽光与庄文安签订1份《集资建房协议》，该协议约定：1.何泽光出资106216元参加集资修建东坡湖农安五区一期7号安置楼修建；2.安置楼建成验收完工后，何泽光应得该栋楼1单元住房1套；3.签订协议时，何泽光应支付庄文安集资款10万元，其余集资款在工程完工后一次性付清。 徐春玉因与庄文安民间借贷纠纷诉至本院，本院于2013年5月6日立案受理后，经调解达成调解协议，本院于2013年5月27日出具（2013）眉东民初字第1951号《民事调解书》并已生效。调解书载明徐春玉和庄文安达成如下协议：庄文安应于2013年8月30日前偿还徐春玉借款本金14万元，若庄文安如期清偿14万元，则徐春玉放弃其余4万元借款本金；如庄文安未如期清偿14万元，则庄文安应偿还徐春玉借款本金18万元。2013年8月28日，徐春玉与庄文签订1份《协议》，协议约定：1.庄文安将位于东坡区东柒巷《东坡湖农安五区（一）期7#徐金蓉等正面户型分户表》中2单元2楼2号住房一套以175164元转让给徐春玉；2.购房款支付，其中14万元以（2013）眉东民初字第1951号《民事调解书》确认的债务抵偿，徐春玉取得产权证后一次性支付庄文安余款35164元。2015年7月6日，徐春玉取得诉争房屋所有权证书；2015年11月2日取得国有土地使用权证书。2015年8月26日，庄文安向徐春玉出具《收款凭证》收到徐春玉支付的余款35164元。 何泽光与谢春秀系夫妻，本案诉争房屋系二人在婚姻关系存续期间共同购买。 本院认为，本案的争议焦点为：一、徐春玉、庄文安于2013年8月28日签订的《协议》是否有效；二、徐春玉取得诉争房屋是基于安置还是抵债的法律关系；三、庄文安是否有诉争房屋处分权，若庄文安无处分权将诉争房屋处分给何泽光、谢春秀的行为是否有效；四、若2013年8月28日《协议》无效，何泽光、谢春秀要求庄文安、徐春玉协助办理诉争房屋转移登记手续的主张是否成立。 一、徐春玉、庄文安于2013年8月28日签订的《协议》是否有效。徐春玉、庄文安均明知诉争房屋已经处分给了何泽光、谢春秀，且其处分行为未被认定无效的情况下，仍签订《协议》处分诉争房屋并办理转移登记手续，徐春玉取得诉争房屋是基于违背诚实信用的行为，且损害了何泽光、谢春秀的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”和第五十二条第二项关于“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”规定，徐春玉、庄文安于2013年8月28日签订的关于处分诉争房屋的《协议》无效。 二、徐春玉取得诉争房屋是基于安置还是抵债的法律关系。本案审理中，徐春玉提交了2013年8月28日的协议、（2013）眉东民初字第1951号《民事裁定书》、庄文安2015年8月26日出具的《收款凭证》以证实其取得诉争房屋是基于2013年8月28日签订的以房抵债的《协议》，后徐春玉在庭审中主张其取得诉争房屋是基于安置原始取得，其前后陈述矛盾，且在先的陈述对其不利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款关于“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”规定，本院对徐春玉关于取得诉争房屋系因安置的法律关系的主张依法不予支持。 三、庄文安是否有诉争房屋处分权，若庄文安无处分权将诉争房屋处分给何泽光、谢春秀的行为是否有效。庄文安因与徐金蓉、徐德成2008年11月27日签订的《集资建房协议》约定，可以取得诉争房屋，并基于2008年11月27日签订的《集资建房协议》关于其应得诉争房屋的约定，于2013年8月23日基于债务抵偿的法律关系将诉争房屋所有权处分给徐春玉并办理转移登记手续，上述事实足以说明庄文安在将诉争房屋转移登记给徐春玉时已经取得处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，庄文安与何泽光于2008年12月3日签订的处分诉争房屋的《集资建房协议》有效，何泽光、谢春秀有权要求庄文安履行合同约定的为其办理产权证的义务。 四、若2013年8月28日《协议》无效，何泽光、谢春秀要求庄文安、徐春玉协助办理诉争房屋转移登记手续的主张是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，徐春玉因2013年8月28日签订的无效《协议》取得的诉争房屋应当返还给庄文安。庄文安与何泽光于2008年12月3日签订的处分诉争房屋的《集资建房协议》合法有效，庄文安已经取得诉争房屋处分权，何泽光、谢春秀有权要求庄文安履行合同约定的为其办理产权证的义务，现房屋所有权已经登记在徐春玉名下，何泽光、谢春秀要求徐春玉协助办理房屋所有权转移登记手续符合事实且能减少执行成本。另根据《中华人民共和国合同法》第五十九条关于“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”规定，庄文安、徐春玉也有义务协助将诉争房屋转移登记至何泽光、谢春秀名下。 综上，何泽光、谢春秀与庄文安签订的《集资建房协议》合法有效，何泽光、谢春秀已按约定向庄文安支付了购房款，履行了主要义务，且已实际占有诉争房屋，徐春玉与庄文安恶意串通处分诉争房屋，损害何泽光、谢春秀的合法权利，其行为无效，本院对何泽光、谢春秀的诉讼请求依法予以支持。庄文安经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、被告徐春玉与被告庄文安于2013年8月28日签订的关于处分位于东坡区房屋的《协议》无效； 二、被告徐春玉、庄文安自本判决生效之日起三十日内将位于东坡区房屋所有权转移登记至原告何泽光、谢春秀名下。 案件受理费1312元，由被告庄文安、徐春玉共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李光毅 二〇一七年三月三日 书记员  王 蕾