福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终135号 上诉人（原审原告）：福建省西湖宾馆，住所地福州市华林路11号。 法定代表人：施弘，副总经理。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周奕，福建名仕律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：福建省保利置业发展有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路大营里1号三层。 法定代表人：黄兆岩，总经理。 委托诉讼代理人：许吉团,福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐媛，福建融成律师事务所实习律师。 原审第三人：福州和美酒店管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路大营街1号。 法定代表人：曹巧军，总经理。 委托诉讼代理人：肖作武，系公司职员。 上诉人福建省西湖宾馆（以下简称西湖宾馆）因与被上诉人福建省保利置业发展有限公司（以下简称保利公司）、原审第三人福州和美酒店管理有限公司（以下简称和美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初8439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西湖宾馆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持西湖宾馆的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由保利公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、《房屋出租授权委托书》、《房屋租赁合同补充协议——续约》均对西湖宾馆不发生效力。1.西湖宾馆并未签署《房屋出租授权委托书》，也并未授权保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》；2.退一步而言，《房屋出租授权委托书》的授权范围亦明确限保利公司与上海如家酒店管理有限公司之间，并不包括和美公司，因此保利公司与和美公司签订的《房屋租赁合同》补充协议、《房屋租赁合同补充协议——续约》对西湖宾馆均不发生效力；二、《房屋租赁合同补充协议——续约》应当认定为无效合同，该合同系保利公司与和美公司恶意串通，在西湖宾馆起诉解除合同后恶意倒签续租合同，并将租赁期限恶意延长至2022年10月30日，其行为损害了西湖宾馆利益，依法应认定无效。《房屋租赁合同》补充协议、《房屋租赁合同补充协议——续约》均未在保利公司于2016年4月19日向西湖宾馆的回函中提及，系在诉讼过程中突然提到的，并将租赁期限恶意延长，明显不符常理。根据保利公司与上海如家酒店管理有限公司的《房屋租赁合同》，续约的应于租赁期限届满前六个月提出，但保利公司与和美公司却提前两年续约，明显系为本案诉讼炮制，存在恶意并损害西湖宾馆利益；三、保利公司未经西湖宾馆同意进行违法转租。一审法院仅据《房屋出租授权委托书》、《房屋租赁合同补充协议——续约》即认定保利公司不存在违法转租行为，认定失当。1.《房屋出租授权委托书》上西湖宾馆的盖章及“何钦”签字均系虚假。西湖宾馆并未签署该委托书，并向一审法院提出鉴定申请，一审法院未进行鉴定而认可该《房屋出租授权委托书》的真实性，属程序及事实认定错误；2.《房屋出租授权委托书》内容并非西湖宾馆的真实意思表示，西湖宾馆与保利公司之间存在租赁合同关系，实际上并不存在真实的委托合同关系，若委托关系真实存在，保利公司应将所收取的租金全部转交给西湖宾馆而非从中牟利。因此即使《房屋出租授权委托书》是真实的，亦无法证明《房屋租赁合同补充协议——续约》系合法有效；四、因保利公司人存在违约转租、私自变更租赁物用途、未依约加建第六层和屋顶配套用房等违约行为，西湖宾馆有权解除《协议书》并要求保利公司、和美公司腾空房屋，支付占有使用费等。 保利公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《房屋出租授权委托书》系西湖宾馆真实意思表示，委托书的内容也未违反法律法规的强制性禁止性规定。该《房屋出租授权委托书》合法有效，对合同双方具有法律拘束力；二、保利公司与和美公司所签署的《房屋租赁合同补充协议——续约》并未超出《房屋出租授权委托书》的代理权限，因此《房屋租赁合同补充协议——续约》所产生的法律效果应由西湖宾馆继受，保利公司不存在擅自转租的行为；三、西湖宾馆称保利公司与和美公司签订的《房屋租赁合同补充协议-续约》系恶意串通，该上诉理由不符合客观事实且无法律依据。根据《房屋出租授权委托书》显示，西湖宾馆授权保利公司与上海如家酒店管理有限公司及其关联企业签订《房屋租赁合同》，同意且认可上海如家酒店管理有限公司及其管理企业作为承租方，并确认保利公司有权代为收取房租等收益。在此基础上，经西湖宾馆授权后，保利公司与上海如家酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同的承租方为“上海如家酒店管理有限公司（及当地子公司）”，并签订《房屋租赁合同补充协议》及《房屋租赁合同补充协议——续约》，上述合同均系在西湖宾馆授予保利公司的授权范围内行使出租事宜，不存在恶意串通之嫌；四、西湖宾馆已与保利公司以实际履行行为承认保利公司与和美公司之间的租赁关系。且《建筑工程消防设计审核意见书》（[2006]闽公消监建字056号）及《福建省西湖宾馆东大路综合接待楼（如家快捷酒店）消防验收复验申请》中都提到如家酒店，亦可印证西湖宾馆对其授权保利公司出租部分场所给和美公司的行为是确认并同意的；五、即使将西湖宾馆与保利公司签订的《协议书》第十一条双方之间关于“租赁权的转让”之约定理解为“房屋转租”，西湖宾馆也已超过自其知道和美公司之日起六个月的异议期，其诉求于法无据；六、西湖宾馆向一审法院提出对其在《房屋出租授权委托书》中的印章及笔迹予以鉴定的申请无意义。保利公司只应尽形式审查义务，作为善意相对人有理由相信印章及笔迹的真实性，且本案对待证事实存在的真实性已满足“高度盖然性”的证明标准；七、保利公司完全依照合同履行义务，且保利公司的注册地及主要办事机构仍然在所租赁的福州市鼓楼区东大路大营里1号，并无违约将租赁权整体转为第三人经营、拖欠租金的事实，西湖宾馆要求解除合同缺乏依据。 和美公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 西湖宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除湖宾馆与保利公司于2003年6月26日签订的《协议书》以及2004年4月16日签订的《协议书》；2.确认保利公司与和美公司之间的房屋转租行为无效；3.判令保利公司、和美公司立即搬出福州市东大路大营里1号房屋（房屋产权证地址为鼓楼区温泉街道大营街1号福建省西湖宾馆东大路综合接待楼），将房屋腾空，交还给西湖宾馆；4.判令保利公司向西湖宾馆支付租金（按15000元/月计算，自2016年7月1日起计算至双方租赁合同解除之日止）；5.判令保利公司、和美公司向西湖宾馆支付房屋占有使用费（以15000元/月为基数，自判决确定房屋租赁合同解除之日起计算至实际搬迁时止）；6.本案的诉讼费由保利公司承担。 一审法院认定事实：西湖宾馆系福州市鼓楼区温泉街道大营街1号福建省西湖宾馆东大路综合接待楼的所有权人（产权证号为榕房权证Ｒ字第××号）。2003年6月26日西湖宾馆与安信公司签订《协议书》，约定将福州市东大路大营里1号房屋及所属小区内其他配套设施整体出租给安信公司作为培训中心及配套综合使用，租期为18年，从协议生效之日起第九个月延后计算；具体租金为前九年150000元／年，后九年180000元／年，第一年租金应在2005年3月1日前支付，从第二年至第九年，应于每年8月30日之前支付前半年的租金，次年3月1日之前缴付后半年的租金，第十年至十八年，应于每年3月1日之前支付前半年租金，8月30日前支付后半年租金；讼争房屋尚未完工部分的建设投资连同二次装修由安信公司投入，并约定将讼争房屋以较低的价格和较长的租期作为安信公司建设装修的对价；租赁期间安信公司在租赁场所不得经营卡拉ＯＫ、夜总会和酒楼项目，未经西湖宾馆同意，安信公司不得将租赁权整体转为他人经营，否则视为安信公司违约，西湖宾馆有权提前解除协议并无偿收回租赁房屋；该房产设计层高为六层，主体建设已基本完工，已建成五层，尚有第六层和屋顶配套用房以及大楼小区水电配套、内部墙体隔断、地面、水、强弱电等工程尚未完工，协议生效后，上述剩余尚未完工部分的全部建设投资连同二次装修由福州安信投资有限公司负责投入；租赁期满或因乙方违约甲方提前解除合同，应于期满时或在收到甲方终止合同通知的十日内，将租赁场所交还甲方……2004年4月16日，西湖宾馆、安信公司和保利公司三方签订《协议书》约定将西湖宾馆和安信公司于2003年6月26日签订的《房屋租赁合同》项下原属安信公司所有权利义务移转给保利公司，具体约定为：“一、乙方将合同项下乙方的权利义务一并转让给丙方。丙方自愿接受乙方的转让，承担合同项下乙方的一切权利和义务。二、甲方同意乙方将合同项下乙方的权利、义务一并转让给丙方；……”2006年，保利公司依据协议约定完成对讼争房屋建造及维修工作。保利公司已按照与西湖宾馆的房租清缴约定支付了对讼争房屋2016年度的租金。2006年7月24日西湖宾馆获得讼争房屋《房屋所有权证》。2006年6月10日，西湖宾馆签发《房屋出租授权委托书》，委托保利公司负责办理讼争房屋及配套设施与上海如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）的对外经营、出租、管理的谈判及签约履行事宜，保利公司作为代理人有权按其与如家公司签订的《房屋租赁合同》收取房租等收益，享有权利并承担义务。2006年7月27日，保利公司依西湖宾馆授权与如家公司签订《房屋租赁合同》，约定将讼争房屋出租给如家公司，租期自2006年11月16日至2018年11月15日，共计12年。2014年4月18日，保利公司、如家公司和和美公司签订《补充协议》，确认保利公司与如家公司于2006年7月27日签订《房屋租赁合同》实际承租人为如家公司在讼争房屋所在地子公司即和美公司，并对房租计付方式等进行了约定。2016年3月25日，保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》，约定在2006年7月27日《房屋租赁合同》租期基础上续约，新租期截止至2022年10月30日，同时对租金计付方式及金额进行了约定。 一审法院认为，西湖宾馆与安信公司于2003年6月26日签订的《协议书》，西湖宾馆、安信公司、保利公司于2004年4月16日签订的《协议书》，2006年6月10日西湖宾馆与保利公司签发的《房屋出租授权委托书》，2006年7月27日保利公司依西湖宾馆授权与如家公司签订《房屋租赁合同》，2014年4月18日保利公司、如家公司和和美公司签订《补充协议》，2016年3月25日保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》均为合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性禁止性规定，依法认定以上合同真实合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”依据诚实信用原则和合同目的解释的方法，可知2003年6月26日签订的《协议书》实质为房屋租赁合同。合同主体的变更意味着对被替代方权利义务的概括承受，保利公司自2004年4月16日起代替安信公司成为新的承租人，依法享有合同约定的权利，需依约履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十五条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2003年6月26日《协议书》第十一条明确约定承租方在租赁期间不得将租赁权整体转为他人经营。即当保利公司存在将讼争房屋转租他人时，西湖宾馆将获得解除与保利公司之间的租赁合同的权利。经审理，一审法院依法认定本案争议焦点为保利公司是否存在违约转租的行为。本案中，2006年6月10日西湖宾馆与保利公司签发的《房屋出租授权委托书》表明西湖宾馆与保利公司之间除存在租赁合同关系外还存在委托合同关系，依据西湖宾馆的委托，保利公司有权办理讼争房屋及配套设施与如家公司的对外经营、出租、管理的谈判及签约履行事宜，有权按其与承租人签订的《房屋租赁合同》约定收取房租等收益，享有权利并承担义务。保利公司有权与和美公司（如家公司在讼争房屋所在地子公司）就讼争房屋订立房屋租赁关系。此委托行为属权利人对自身权利的合法处分且属西湖宾馆真实意思表示，不违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效。因此，2006年7月27日保利公司依西湖宾馆授权与如家公司签订《房屋租赁合同》和2016年3月25日保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》合法有效，对讼争房屋而言，保利公司行为应认定为有权处分，保利公司不存在违法违约转租行为。故西湖宾馆要求对《房屋出租授权委托书》上“福建省西湖宾馆”盖章真实性及“何钦”签字的真伪进行鉴定，一审法院不予采纳。同时，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，保利公司是依据西湖宾馆的授权而与如家公司及和美公司签订租赁合同，该行为属于有权代理，和美公司对讼争房屋的占有为有权占有，保利公司不存在违反约定转租的行为。西湖宾馆请求解除2003年6月26日《协议书》及2004年4月16日《协议书》、确认保利公司与和美公司房屋转租行为无效、判令保利公司支付租金、判令保利公司和和美公司支付房屋占用费的诉请，一审法院不予支持。综上，判决：驳回福建省西湖宾馆全部诉讼请求。本案受理费13980元，由福建省西湖宾馆负担。 本院二审期间，西湖宾馆提交了共计7份证据：证据1.《办公场所租赁协议》、证据2.《证明》、证据3.《房屋出租授权委托书》、证据4.西湖宾馆通知书（2004年）、证据5.西湖宾馆公章对比表、证据6.西湖宾馆文件（2004年）、证据7.“何钦”签字对比表，上述证据拟证明西湖宾馆并未签署《房屋出租授权委托书》，其上所加盖的“福建省西湖宾馆”的印章及“何钦”签字字样均是虚假的。保利公司及和美公司认为上述证据均不属二审新证据，且对上述证据的真实性、关联性不予认可。本院审查认为，西湖宾馆二审期间提供的上述证据系逾期提供，且公章对比表、签字对比表均系单方制作，真实性无法确认，故本院对其提交的前述证据不予采信。 根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审法院认定的事实属实。 本院认为，本案争议焦点在于保利公司是否存在违法转租行为。西湖宾馆主张其并未签署《房屋出租授权委托书》，亦未曾授权保利公司对案涉房屋进行转租，故保利公司将案涉房屋转租与和美公司系违法转租。但根据西湖宾馆于2007年5月10日向福建省公安消防总队所出具的《福建省西湖宾馆东大路综合接待楼（如家快捷酒店）消防验收复验申请》可知其配合如家快捷酒店办理了讼争房屋的消防验收复验申请手续，且案涉房屋外亦悬挂有如家酒店与和美公司的企业名称招牌，故西湖宾馆对案涉房屋已转租给和美公司用于开设如家酒店应属明知，对于西湖宾馆于二审期间向本院申请对《房屋出租授权委托书》上“福建省西湖宾馆”盖章真实性及“何钦”签字的真伪进行鉴定的鉴定申请，本院不予准许。一审法院对西湖宾馆提出其未授权保利公司转租案涉房屋的主张不予认可，并根据《房屋出租授权委托书》认定保利公司有权与和美公司（如家公司在讼争房屋所在地子公司）就讼争房屋订立房屋租赁关系并无不当，本院予以维持， 西湖宾馆主张保利公司与和美公司签订的《房屋租赁合同》补充协议、《房屋租赁合同补充协议——续约》因超出《房屋出租授权委托书》授权范围而对其不发生效力。本院认为，依《房屋出租授权委托书》约定，保利公司有权与和美公司（如家公司在讼争房屋所在地子公司）就案涉房屋订立房屋租赁关系，现保利公司订立合同行为并未超出委托书授权范围，西湖宾馆该主张缺乏依据。西湖宾馆主张《房屋租赁合同补充协议——续约》系保利公司与和美公司恶意串通应归于无效，但其提供的证据不足以证明该项主张成立，本院亦不予支持。 综上所述福建省西湖宾馆的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费13980元，由福建省西湖宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年二月二十日 法官助理高瀚钧 书记员程婷