黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0110民初213号原告郑文胜，男，汉族，1968年9月15日出生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被告赵秋雨，男，汉族，1982年2月10日出生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王洪喜，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原告郑文胜与被告赵秋雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告郑文胜、被告赵秋雨及委托代理人王洪喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告房屋租赁合同约定的租赁期限为2013年11月5日至2018年11月4日，按原被告签订的租赁合同约定原告将名下位于哈尔滨市××区××路××号的房屋租给被告使用，租期五年，年租金28万元。在协议履行期间，被告无故终止该协议的履行，不向原告缴纳违约金，被告不遵守诚信，擅自破坏合同规定造成违约。双方约定前两年以28万元为基数不变，两年期满后，双方根据市场行情协商租金价格。第一年在2013年11月5日之前交纳288000元，第二年2014年11月5日之前后交纳288000元，第三年双方协商，征得被告同意将房租从28万元涨至30万元，第四年11月5日之前，被告主动提出不再继续承租，将房子还给原告。按照合同中第五条关于违约金的约定。双方签订协议是约定租期为5年，被告应向原告支付违约金五万元整。但被告只租赁3年，应承担原告的违约金。为此原告诉至法院，请求法院判令：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、要求被告给付原告违约金5万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告的第一个诉讼请求解除租赁合同被告同意，不同意给付违约金5万元的诉讼请求，要求法院驳回诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。理由：原、被告双方签订租赁合同第四条第二款明确约定，租赁合同在履行两年之后出租方可以根据市场情况与承租人协商调整价格，在租赁满两年后，本案原告提出增加租金，从年租金28万元增长至30万元，被告同意原告的要求，但没有做书面修改，被告于2015年10月26日通过银行支付原告308000元，30万是租金，8000元包烧费。第三年租赁期未满时（2016年7-8月份），原告又向被告提出增加租金的要求，被告认为30万元租金较高，再增加被告无力承担。所以与原告提出，如原告坚持要求增加租金，被告不能在继续承租。原告同意被告要求，并于2016年9月份，原告开始在网上登载被告承租原告位置的出租信息，年租金35万元。双方签订合同时间属实，前三年合同履行情况也属实。2016年7-8月份，哈尔滨市供热监察大队来检查，房屋的使用面积与实际面积不一致，原告说房租要涨至35万元，被告称30万元勉强同意，35万元不符合市场行情，如果涨到35万元被告就不继续承租，原告说如果不租则对外发广告，原告在2016年9月份就在58同城多次刊登招租广告。承租房屋被告使用至8月末，9月份原告通知被告整理院落，十月份左右被告回到哈尔滨后，被告整理后在2016年11月2日将房屋交付给原告。当时被告不在哈尔滨，委托案外人于沂鑫将钥匙、电卡交给原告，原告对房子进行验收，原钥匙和锁就不要了，从车里拿了一把新锁将房门锁上了。至此，被告认为因原告增加租金而双方未能达成一致，原告又同意解除合同，不存在被告违约的事实。系因租金未达成合意，合同终止。因此法庭应该对被告承担违约合同的诉请不予采信。通过庭审和证据看，本案被告没有违约，不应承担违约责任，理由：双方签订租赁合同期限为5年，合同第四条第二款中约定前两年租金不变，第三年起可以根据市场行情调整，本案原告对第三年也提出增加的要求，被告同意，第三年开始双方租金已经发生实质性改变，由此双方没有签书面合同，原书面合同变为不固定的口头合同，内容按原合同履行。被告出示证据也能证实，本案原告在2016年7、8月份提出第四年租金的增长，被告不同意，双方没有达成新的合同关系，合同没有继续履行是正常现象，从第三年开始双方已经变成期限不固定的口头协议方式，即便被告在第四年表示不再租也是合法的，因为对不定期的口头合同，一方在期满之前表示不再承租的依然符合法律规定，且本案实际情况看，是原告提出增加租金，双方没达成合意，才导致第四年的口头约定终止。双方到期后进行交接，本合同下的权利义务终止，因此不存在被告违约的情况。因此请求法院查明事实，保证被告合法权益。原告为证实其诉讼主张，庭审中提供如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告身份；证据二、哈房权证香字第××号房屋所有权证复印件一份，证明位于哈尔滨市××区××路××号，建筑面积210.60平方米，房屋所有权人为原告。证据三、租房协议一份，证明出租方为原告，承租方为被告，双方协商原告将位于哈尔滨市××区××路××号房屋出租被告做修配厂使用，租赁期为5年，2013年11月5日至2018年11月4日止。需一次性付清当年租金后使用。年租金28万元。同时续租条款双方约定前两年以28万元为基数不变，两年期满后，双方根据市场行情协商租金价格。同时还约定违约条款，在租房协议的第五条约定本协议经双方协商一致、同意、签字盖章后生效，签订之日为本协议的生效日期，所有条款必须执行，本协议内所涉违约金金额为五万元，凡任何一方违约将支付给对方违约金外同时支付由此产生的其他费用。被告质证：对证据一、二均无异议，对证据三真实性、合法性、关联性无异议，但对证明被告违约的内容有异议，合同本身不能证明被告违约，合同第四条第二款约定，双方对合同有变更，没有形成书面合同，该双方的租赁合同转化为不定期的口头合同关系，到期后，双方就租金未能达成一致，被告不继续承租是正常的，不存在违约。被告为证明其诉讼主张，庭审中提交如下证据：证据一、租赁协议一份，证明两年后对于租金的价格可以双方协调，但协商不成的是正常情况，不属于违约。证据二、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明被告通过银行转账以给付原告2015年-2016年租金308000元。同时证实合同的价款是合同的核心条款，双方没有达成书面协议即参照先前合同的内容变成不定期的口头协议。证据三、原告在58同城上刊登出租该房屋的信息广告（15页），证明原告从2016年9月5日到2017年1月17日在网上刊登出租信息，价款为35万元。能够证实原告同意解除并且增加租金的事实。证据四、（2017）黑哈香证内经字第23号公证书，证明被告对58同城原告刊登的广告进行公证，证实该信息真实有效。证据五、手机短信一份，证明原告2016年10月19日、26日、30日给被告发三条短信，房主郑文胜，交房前如有租房子的让被告开门看房，但11月份之后就由原告自己开门，证明11月份房屋交接完毕。原告质证：对证据一被告已经构成违约，对证据二、五无异议，对证据三原告确实刊登过广告，对证据四与本案无关。经审理查明，2013年11月5日，原、被告签订了《租房协议》，合同约定原告将位于哈尔滨市××区××路××号的房屋租给被告作为汽车修配厂使用，租期五年，从2013年11月5日至2018年11月4日，被告须一次性向原告付清当年租金后才能使用房屋，双方在合同第四条第二款明确约定：合同租赁期限为五年，原告有权在二年期满后可根据市场行情对房屋租赁价格进行协商调整。并在合同第五条约定：本协议所涉违约金金额为五万元整，凡任何一方违约将支付给对方违约金外同时支付由此产生的其他费用。第七条约定：1、包烧费乙方自行支付；2、下一年的租金在每年的9月15日前一次性付清；3、乙方支付甲方置保金3000元，期满后返还。被告于该合同签订之前向原告支付了288000元，其中包括280000元租金以及8000元包烧费，2014年11月5日之前被告向原告同样支付了288000元的费用，2015年经原、被告双方协商一致，租金上涨为300000元，2015年10月26日被告用中国农业银行卡向原告转账支付308000元。2016年，原告与被告协商欲将房租上涨到350000元，被告只同意300000元，双方没有协商一致，之后原告于2016年9月5日开始就在58同城以及其他网站发布招租信息，原告并在2016年10月19日、26日、30日向被告发送三条短信让原告将门打开让新租户看房。原告在2016年11月份将诉争房产交还给了原告。本院认为，原、被告2013年11月5日签订了《租房协议》，双方系房屋租赁关系，双方权利义务明确，租赁合同合法有效，原告已经完成了将自有房屋使用权转移给被告的义务，被告则应当按照合同的约定履行按时足额缴纳房租的义务。双方签订的租赁合同中只约定了第一年度的租金，但合同中并未约定之后几年的租金数额。本案被告在2013年度、2014年度均按时交纳了288000元的租金及包烧费，因双方在合同中约定在二年期满后可根据市场行情对房屋租赁价格进行协商调整，于是被告在2015年度以308000的价格向原告支付了租金，双发只是未能就2016年度的租金达成一致，原告请求法院解除双方签订的房屋租赁合同，被告亦表示同意解除，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付原告五万元违约金的诉讼请求，虽原、被告双方在合同中规定了违约条款，但何种状况构成违约并未在合同中写明，且在该《租房协议》中只约定了五年的租期和第一年的租金，之后的租金并未约定，2016年度的租金原、被告双方并未协商一致，原告因此在2016年9月份就开始对外招租，被告也在十一月份之前将诉争房产交换给原告，因此双方属于以实际意思表示解除了该合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告在合同中未约定何种状况构成违约，原告对外招租和被告在期满之前交付房屋都符合交易习惯，被告并未违约，因此对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条第三项、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，之规定，判决如下：一、解除原告郑文胜与被告赵秋雨2013年11月5日签订的《租房协议》；二、驳回原告郑文胜的其他诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交），由原告郑文胜承担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郑 伟人民陪审员  张铁丽人民陪审员  裴翠芹二〇一七年三月九日书 记 员  吴 杨