广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民特7号申请人（仲裁被申请人）：李孟，男，1978年7月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被申请人（仲裁申请人）：广州金和物业管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区叠景路136号2101房。法定代表人：卢丽萍，总经理。委托代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。委托代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。申请人李孟因与被申请人广州金和物业管理有限公司（以下简称金和公司）申请确认仲裁协议效力一案，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。申请人李孟向本院提出申请：1.确认金和公司与广州市金汇丰房地产开发有限公司（以下简称金汇丰公司）于2007年签订的《物业管理委托合同》中关于仲裁协议的约定对李孟不具有效力；2.本案申请费由金和公司承担。事实与理由：金和公司因与李孟的物业管理合同纠纷，依据金和公司与金汇丰公司于2007年签订的《物业管理委托合同》向中国广州仲裁委员会（以下简称广州仲裁委）申请仲裁，案号为（2019）穗仲案字第16492号。该《物业管理委托合同》签订日期为2007年4月28日（以下简称2007年《物业管理委托合同》），委托管理期限为长期。其中第三十四条约定：“本合同履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁。”但金和公司从未将该合同的签订情况告知李孟，李孟对此份协议不知情。李孟自2002年12月开始入住广州大道南和平一街××号××房（和平家园小区）并居住至今。李孟与金和公司签订有《物业管理服务合同》，约定服务期限自2001年11月28日至2007年11月28日止，并对具体物业服务内容予以约定。其中第三十条约定：“本合同履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。”《物业管理服务合同》到期后，虽然双方未再另行订立书面合同，但金和公司一直是李孟现居住的和平家园小区的物业服务单位，双方以事实行为继续履行《物业管理服务合同》。李孟与金和公司之间存在的是物业管理合同纠纷，涉案争议应当适用《物业管理服务合同》的约定，而非金和公司与金汇丰公司签订的2007年《物业管理委托合同》。因《物业管理服务合同》第三十条关于管辖协议的约定不明，应属无效，双方之间的物业管理合同纠纷应当交由被告即李孟住所地广州市海珠区人民法院管辖，金和公司与金汇丰公司签订的2007年《物业管理委托合同》约定的仲裁协议对李孟不具有效力。审查中，李孟向本院提交补充意见称：一、其与金和公司以事实行为继续履行《物业管理服务合同》约定义务，以“默认”的方式续签了《物业管理服务合同》。其认为应适用《物业管理服务合同》审理其与金和公司之间的物业合同纠纷，该合同对管辖约定不明，其不同意由广州仲裁委仲裁，应由法院审理。二、金和公司和金汇丰公司是关联企业，所签订的《物业管理委托合同》违反法律规定，存在利益输送嫌疑。金汇丰公司违反《物业管理条例》第24条第2款规定，未通过公开招标方式选择物业服务单位，也未获得物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准文件准许采取协议方式选聘物业服务企业。被申请人金和公司辩称：不同意李孟的申请，请求法院予以驳回。第一，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。本案中，和平家园的建设单位金汇丰公司与金和公司签订的2007年《物业管理委托合同》属于涉案小区的前期物业服务合同，对和平家园小区的所有业主具有约束力，该合同第三十四条的仲裁条款对和平家园的所有业主均具有约束力。现李孟以其不是该前期物业服务合同的当事人为由提出抗辩，法院应当不予支持。第二，关于李孟与金和公司所签订的《物业管理服务合同》，该合同第三条约定的服务管理期限为72个月，即该合同于2007年的11月28日已经终止，因此该合同中约定的争议解决方式，包括仲裁或向法院起诉的约定在本案中是不适用的：因为金和公司向广州仲裁委提出仲裁申请所涉物业服务费的时间段是在2012年和2014年之后的，李孟与金和公司签订的《物业管理服务合同》已经终止，应当以开发商金汇丰公司与金和公司签订的前期物业协议为准。第三，之前广州市中级人民法院就与本案案情相同的案件作出生效案例。广州仲裁委（2015）穗仲案字第4977号一案中涉及的是同为和平家园业主潘雯津，潘雯津曾于2015年10月15日向广州市中级人民法院提出仲裁协议效力异议的申请，要求确认2007年《物业管理委托合同》中仲裁条款对其无效。广州市中级人民法院已于2015年11月19日作出（2015）穗中法仲异字第235号民事裁定书，裁定驳回潘雯津的申请，故关于仲裁协议效力的异议申请已有类似案例作出认定，即涉案仲裁协议效力已经过广州市中级人民法院作出的生效民事裁定所确定，金和公司无需对此进行举证。审查中，李孟向本院提交了如下证据：证据1.《仲裁通知书》《仲裁申请书》，拟证明李孟收到（2019）穗仲案字第16492号案的《仲裁通知书》《仲裁申请书》；证据2.2007年《物业管理委托合同》，拟证明该合同签订主体为金和公司与金汇丰公司；证据3.《物业管理服务合同》，拟证明该合同签订主体为李孟与金和公司；证据4.金和公司、金汇丰公司和广州金丰房地产实业有限公司的企业信用信息公示报告，拟证明建设单位金汇丰公司和金和公司是关联公司，在李孟与金和公司签订的《物业管理服务合同》没有到期，金和公司又和金汇丰公司签订2007年《物业管理委托合同》，故该2007年《物业管理委托合同》对李孟等小业主没有约束力。金和公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，证明该合同属于物业服务合同，其中第三十四条的仲裁条款约定对业主具有法律效力；对证据3的真实性予以确认，该合同已超过合同期限，现已失效，故该合同所约定的争议解决方式已失去法律效力；对证据4的真实性予以确认，但与本案无关，建设单位与物业服务企业是否具有关联性并不影响前期物业服务合同的效力。金和公司向本院提交了如下证据：证据1.2007年《物业管理委托合同》，拟证明金汇丰公司于2007年4月28日与金和公司签订该合同，委托金和公司为和平家园提供物业服务；证据2.（2015）穗仲案字第4977号裁决书，拟证明自2012年1月1日起，和平家园的物业服务费调整为1.6元/㎡/月；证据3.《广州市物业服务项目备案回执》；证据4.2001年签订的《物业管理委托合同》（依以下简称2001年《物业管理委托合同》）。李孟质证意见认为：证据1与其提交的证据2是一致的。因该合同最后落款签章处金和公司的法定代表人有签名而金汇丰公司的法定代表人没有签名，故其怀疑该证据的真实性；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据的落款日期为2008年11月18日，属于事后备案回执，不能证明金和公司将第二次签订的2007年《物业管理委托合同》予以备案，也不能证明2007年《物业管理委托合同》符合2003年9月1日生效的《物业管理条例》第24条第2款的规定，建设单位没有依法通过招标方式或得到主管部门的批准文件后选聘物业服务企业，且该回执所盖的公章与2001年《物业管理委托合同》最后一页盖有“同意备案”及登记机关的公章并不相同。该材料注明备案主要内容中第5项为物业服务合同，并非《物业管理委托合同》。且该回执所盖公章看不清具体单位权称，且与2001年《物业管理委托合同》最后一页“同意备案”及登记机关的公章均不相同；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，2001年《物业管理委托合同》落款处有国土资源和房屋管理局同意备案的公章及签名，而2007年《物业管理委托合同》处没有相应的盖章，可见金和公司仅在登记机关备案了2001年《物业管理委托合同》而并未备案2007年《物业管理委托合同》，且该证据显示2001年《物业管理委托合同》签订时，金和公司和金汇丰公司的法定代表人是同一人，两公司是关联企业，明显存在利益输送。本院经审理查明，2001年3月6日，金汇丰公司作为甲方（物业建设单位）与金和公司作为乙方（物业管理公司）签订《物业管理委托合同》（即2001年《物业管理委托合同》）约定金汇丰公司将和平家园（物业名称）委托金和公司实行物业管理，其中第三条约定：“委托管理期限为72月。自2001年4月28日起至2007年4月28日止。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同。”该合同尾部落款处，“甲方签章”处有金汇丰公司盖章及其法定代表人签名并手写日期为2001年3月6日，“乙方签章”处有金和公司盖章及其法定代表人签名并手写日期为2001年3月6日，“登记机关”处有广州市海珠区国土资源和房屋管理局第二管理处盖章及其经办人签名，并落款日期为2002年7月5日，另盖有广州市海珠区国土资源和房屋管理局物业管理业务专用章、经办人签名及手写“同意备案”并落款2002.7.8。2007年4月28日，金汇丰公司作为甲方（物业建设单位）与金和公司作为乙方（物业管理公司）签订《物业管理委托合同》（即2007年《物业管理委托合同》），约定金汇丰公司将和平家园委托于金和公司实行物业管理，委托管理期限为长期。其中第三十四条约定：“本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁。”该合同尾部落款处，“甲方签章”处有金汇丰公司盖章，法定代表人处空白并手写日期为2007年4月28日，“乙方签章”处有金和公司盖章及其法定代表人签名并手写日期为2007年4月28日，“登记机关”处空白。金和公司向本院提交了2008年11月18日的《广州市物业服务项目备案回执》拟证明其已向该合同向房管部门进行了备案。李孟作为甲方（业主）与金和公司作为乙方（物业管理公司）共同签订《物业管理服务合同》，约定甲方同意乙方对其所拥有的物业提供物业管理服务，服务管理期限为72个月，自2001年11月28日起至2007年11月28日止，第三十条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。”2019年12月，金和公司作为仲裁申请人，以李孟作为仲裁被申请人，依据2007年《物业管理委托合同》的仲裁条款向广州仲裁委提起关于物业管理合同纠纷的仲裁申请，案号为（2019）穗仲案字第16492号。金和公司的仲裁请求为：1.裁决李孟立即向金和公司支付广州市海珠区广州大道南和平一街××号××房自2012年1月1日至2019年10月30日的物业服务费14041.87元以及暂计至2019年10月30日止的滞纳金2000元；2.裁决李孟支付2012年1月1日至2019年10月30日止的垃圾处理费470元；3.裁决李孟承担本案的仲裁费用。因李孟向本院提起确认2007年《物业管理委托合同》中关于仲裁协议的约定对李孟不具有效力，现该案仲裁程序中止。另，双方当事人均确认涉案和平家园小区至今未成立业主委员会。本院认为，本案系确认仲裁协议效力纠纷。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十条关于“当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定或者请求人民法院作出裁定。一方请求仲裁委员会作出决定，另一方请求人民法院作出裁定的，由人民法院裁定”的规定，人民法院在申请确认仲裁协议效力纠纷中只对仲裁协议是否有效进行审查和认定。关于李孟主张其与金和公司之间关于物业管理合同纠纷应否适用《物业管理服务合同》的问题。本案中，金和公司作为仲裁申请人向广州仲裁委提起仲裁，依据的是2007年《物业管理委托合同》并非《物业管理服务合同》。至于双方之间的纠纷应否适用《物业管理服务合同》，系案件实体处理范畴，不属于人民法院依据上述法律规定在确认仲裁协议效力案件中的审查范围，故本院对此不作调处。关于《物业管理委托合同》中仲裁条款是否及于李孟的问题。首先，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案2007年《物业管理委托合同》所约定的期限至小区业主委员会成立另行委托物业管理公司为止，该合同至今仍在有效履行期限内，金和公司依据该合同对涉案和平家园小区提供物业服务，故金和公司主张该合同对和平家园小区的全体业主均具有约束力，于法有据。李孟作为和平家园小区业主，理应受该合同包括第三十四条在内的所有条款的约束。其次，涉案2007年《物业管理委托合同》第三十四条约定，合同争议提交广州仲裁委员会仲裁。该约定有明确仲裁意思表示，有选定仲裁机构，有具体仲裁事项，依法应认定有效。第三，根据《中华人民共和国仲裁法》第十九条“仲裁条款独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。”的规定，金汇丰公司与金和公司所签订2007年《物业管理委托合同》是否违反法律规定、有无备案等，并不影响其中仲裁条款的效力。因此，金和公司依据上述第三十四条的仲裁约定向广州仲裁委提起其与李孟之间关于物业管理合同纠纷的申请有据，广州仲裁委对该仲裁案具有管辖权。综上，李孟申请确认2007年《物业管理委托合同》中的仲裁条款对其无效的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条第一款的规定，裁定如下：驳回李孟的申请。本案申请费400元，由申请人李孟负担。审判长 张 宾审判员 王碧玉审判员 罗 毅二〇二〇年二月二十日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏