浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙09民终553号 上诉人（原审原告）：武天放，男，1956年1月12日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤丽萍，浙江乾勇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：舟山市金三角大酒店有限公司，住所地浙江省舟山市定海区人民南路259号。 法定代表人：董爱民，执行董事。 委托诉讼代理人：周欣璐，北京大成（舟山）律师事务所律师。 上诉人武天放因与上诉人舟山市金三角大酒店有限公司（以下简称金三角大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初4281号民事判决，向本院提起上诉。武天放因本案的房屋租赁合同纠纷一案，曾于2016年10月25日向一审法院提起诉讼。一审法院于2018年5月18日作出（2016）浙0902民初3764号民事判决。宣判后，武天放不服该判决提出上诉，浙江省舟山市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）浙09民终393号民事裁定，裁定撤销（2016）浙0902民初3764号民事判决，发回一审法院重审。一审法院于2018年10月17日重新立案受理，并于2019年6月25日作出（2018）浙0902民初4281号民事判决。武天放不服该判决提出上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。在本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解三个月，后各方无法达成和解。本案现已审理终结。 武天放上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判确认合同的解除时间为2016年8月2日；2.撤销一审判决第二项，依法改判由金三角大酒店赔偿其装修残值损失487558元；3.依法改判支持其在一审中提出的第四项诉请，即判令金三角大酒店向其支付律师代理费30000元。事实与理由：1.从合同解除的法定条件来看，武天放在2016年8月2日通知金三角大酒店解决漏水问题，金三角大酒店亦派人到现场查看，最终选择拒绝处理，导致房屋漏水问题无法解决，以致武天放的租房目的无法实现，说明合同已具备解除条件，二审应认定合同是在2016年8月2日解除；2.一审认定解除合同的时间为2016年11月14日，可评估残值的基准日为2018年3月25日。因此，无论是依事实还是从合理公正的角度出发，都应当对评估值在折旧上进行调整。武天放认为综合考虑成新率为85%较为合适，故涉案装饰装修残值的评估值为487558元。且一审法院已认可金三角大酒店在漏水中负主要责任的鉴定意见，并认定金三角大酒店作为房主（出租人）对租赁物的瑕疵未能及时修复，那么足以确认金三角大酒店存在根本违约，导致房屋无法正常使用。在涉案房屋的楼上一直漏水且不配合武天放维修的情况下，武天放无法单方进行维修，导致租赁目的无法实现。金三角大酒店应承担全部赔偿责任；3.武天放为本次纠纷（包括4281号和4282号两案）共支付律师费30000元。因此，根据合同约定，金三角大酒店应当承担律师费。 金三角大酒店上诉请求：请二审法院查明事实，撤销原判。事实和理由：一审判决认定租赁合同在2016年11月14日解除，以及金三角大酒店存在违约行为均属认定事实错误。1.金三角大酒店在（2016）浙0902民初3859号案件起诉时，已变更诉讼请求为要求武天放继续履行租赁合同；金三角大酒店在（2016）浙0902民初3764号民事案件以及在本案中，均答辩不解除租赁合同。所以一审认定双方所签订租赁合同在2016年11月已解除，缺乏事实依据。2.武天放单方违约事实清楚，金三角大酒店无须承担赔偿责任。（1）2016年10月武天放先起诉解除租赁合同，金三角大酒店诉请继续履行合同。本案不存在双方达成解除合同的一致意思，仅是武天放单方要求解除合同。（2）武天放无正当理由解除租赁合同，属违约行为。金三角大酒店不存在合同违约行为。就三楼漏水纠纷来说，武天放始终要求三楼的使用人修复、赔偿损失，而未向金三角大酒店主张维修或赔偿。三楼的使用人作为实际侵权人同意为武天放维修房屋，而武天放不同意三楼使用人所提出的修复方案，金三角大酒店作为出租人出面协调，已尽到出租人义务，不存在违约。一审凭鉴定意见确认金三角大酒店存在违约，但鉴定结论意见仅是对二楼天花板霉变的原因以及原因的主次责任作出判断，霉变原因的主次责任区分不能得出出租人交付房屋有瑕疵、出租人违约的结论，也不能直接确定双方在履行合同中的过错比例。鉴定意见不能作为租赁房屋存在质量瑕疵的依据。3.退一步讲，即便金三角大酒店存在违约行为，一审判决金三角大酒店的赔偿金额也缺乏合理性。一审判决确定武天放损失范围为装修残值的评估金额，鉴定意见确认三层用水下渗为天花板霉变的主要原因，故金三角大酒店承担装修残值的评估金额60%的赔偿责任。一审判决将鉴定意见中天花板发霉的原因力直接对应于双方合同履行的过错比例，这一推理逻辑是错误的。 武天放的一审起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月2日解除；2.金三角大酒店向武天放赔偿损失622170元（包括装修残值569500元、酒水损失25878元、员工工资损失26792元）；3.金三角大酒店向武天放退还房屋押金30000元；4.金三角大酒店向武天放支付律师代理费30000元；5.案件诉讼费、鉴定费由金三角大酒店承担。 一审法院认定事实：双方对以下事实无争议：2015年7月25日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：金三角大酒店将坐落于舟山市定海区人民南路259号二楼，建筑面积约420平方米的房屋出租给武天放，用途为商业用途；租赁期限自2015年8月22日起至2024年8月21日止；2015年8月22日到2017年8月21日的租金为270000元/年，2017年8月22日到2020年8月21日的租金为300000元/年，2020年8月22日到2024年8月21日的租金为330000元/年。武天放每半年支付下个半年期的租金，提前10天支付，先付后用。逾期支付租金的，每逾期一日，按照年租金的0.1%支付违约金；金三角大酒店将房屋交付武天放时，武天放应向金三角大酒店支付30000元租赁保证金，保证金不计利息，租赁期届满结算。租赁期内按照合同应由武天放承担的有关费用，金三角大酒店有权在保证金中扣除；租赁期间，武天放使用该房屋产生的水、电、通讯设备、停车费等费用由武天放负担。合同期满如不再租赁房屋，固定装潢归金三角大酒店，动产部分归武天放。合同约定有违约的，应支付代理费等损失，如有一方违反合同的行为，应根据情况，由双方分别承担违约责任。合同签订后，武天放按约向金三角大酒店交付了30000元租房保证金，金三角大酒店按约向武天放交付了租赁房屋。武天放将租赁房屋作为“天军家常菜馆”的经营场所。武天放为实现本案债权支出律师代理费共30000元。 一审法院另查明以下事实：2016年6月中旬起，武天放租赁的金三角大酒店二楼房屋天花板漏水。之后武天放向金三角大酒店反映过漏水情况。金三角大酒店对漏水房屋未进行修复。2016年8月，武天放停止对在金三角大酒店二楼的“天军家常菜馆”的经营。武天放遗留在金三角大酒店二楼的有啤酒等酒水、前台可移动家具、厨房可移动家具；因为停业前支付了员工2016年8月半个月的工资和补偿共计26792元。一审法院委托浙江方舟资产评估有限公司对承租二楼的装饰装修残值及室内物品作出评估。资产评估报告书认定二楼装饰装修残值重置价值573598元，评估值418726元；二楼前台可移动家具重置价值54796元，评估值34590元；二楼厨房可移动家具重置价值42599元，评估值28078元。 双方当事人对以下事实尚有争议：1.双方租赁合同解除的时间；2.金三角大酒店是否存在违约行为，案涉租赁房屋曾发生漏水，造成漏水的成因；3.武天放诉称的停车是否为合同义务；4.金三角大酒店如违约，武天放主张的各项赔偿费用是否合理，双方各应承担的比例；5.武天放的押金、金三角大酒店垫付的水电费抵扣情况；6.是否存在停车阻挠及承租房屋被锁。 对此一审法院认定金三角大酒店二楼武天放承租餐厅在2016年7月曾经发生过天花板漏水；主要漏水区域在餐厅“天军家常菜馆”大厅、厨房等区域；南面包厢区域无明显漏水影响。餐厅另存在洗手间附近的墙面墙裙霉变、脱落等损坏情况。就争议焦点漏水的成因，一审法院委托浙江城乡工程检测有限公司对以下内容进行鉴定：1.舟山市定海区环城南路259号金三角大酒店二楼武天放承租餐厅内天花板“漏水点”、“霉变出”是否存在漏水的事实；2.如有漏水，漏水霉变处原因是承租房屋二楼顶污水管、消防管破损、三楼漏水造成还是自行装修的中央空调以及中央空调附属管道的架设、使用造成；3.二楼顶污水管、消防破损管、三楼漏水对武天放承租楼层损害程度（现场双方确认该项不做）；4.武天放主张的墙裙霉变、脱落的原因查明（是否因房屋污水管、消防管破损）。浙江城乡工程检测有限公司经过2019年1月3日对现场查勘，分析认为一、二层吊顶内存在空调风机盘管及管道，局部管道保温不到位及未进行保温处理，管道周边存在渗水后形成的发霉痕迹，现场于吊顶内查勘发现管道下部发霉痕迹明显但区域较小。说明空调管道保温不合理于管道下部形成冷凝水滴落致使吊顶出现发霉现象。二、二层吊顶内部局部顶梁于板交接处下部侧面存在渗漏水后形成的痕迹，且面积区域较大。下穿楼板管道部位楼板孔洞周边存在渗漏水形成的竖状钙化物，下部石膏板大部已拆除，内部管线及龙骨多处存在明显的腐蚀现象。说明三层曾存在水渗漏二层顶板且下渗至吊顶现象。三、现场查勘卫生间门口外侧过道侧墙面地脚线附近墙纸存在起翘及脱落，表现为沿墙面由下而上渐轻，分析为过道侧用水形成毛细作用所致。综上，经双方当事人对现场争议项目的指认，鉴定机构进现场查勘及上述分析，鉴定结论：1.舟山市定海区环城南路259号金三角大酒店二楼武天放承租餐厅内天花板“漏水点”、“霉变出”存在漏水的事实；2.漏水的主要原因为三层用水下渗，次要原因为自行装修的中央空调以及中央空调附属管道的架设、使用造成；3.武天放主张的墙裙霉变、脱落的原因为二层用水形成的毛细作用所致。 应金三角大酒店的申请，一审法院要求鉴定人出庭，双方当事人对鉴定人进行了询问。根据上述鉴定结论，一审法院认定舟山市定海区环城南路259号金三角大酒店二楼武天放承租餐厅在2016年7月发生的漏水，主要原因在于三层用水下渗。因此金三角大酒店提供的租赁房屋存有瑕疵，并造成了漏水。金三角大酒店对漏水承担主要责任。次要原因为自行装修的中央空调及附属管道架设、使用造成。而金三角大酒店二楼武天放承租餐厅的装修包括中央空调，由武天放或其前手完成，故与房主金三角大酒店无关。武天放对漏水应承担次要责任。 对于争议的武天放诉称的提供停车是否为合同义务及是否停车阻挠。武天放主张金三角大酒店存在故意阻止武天放顾客在案涉房屋门前停车位泊车的行为，提交舟山和泓房地产有限公司综合部经理出具的《证明》作为证据，并曾申请工作人员陆燕出庭作证。金三角大酒店对阻挠议事予以否认。一审法院经审查后认为：仅凭其证言不能确定金三角大酒店存在故意阻止武天放顾客在酒店门口停车位泊车的行为。双方的租赁合同对停车位的约定并不详细，仅约定停车的支付。 争议焦点：武天放主张金三角大酒店将案涉房屋锁住，阻止武天放进入。金三角大酒店承认其将案涉房屋锁住，但钥匙就在案涉房屋楼下酒店前台，武天放要进入可以去拿钥匙，金三角大酒店未就此设置任何障碍。一审法院经审查，认为金三角大酒店的行为一定程度妨碍武天放进入案涉房屋。 一审法院认为，双方当事人于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》，经审查，不存在影响其效力的情形，故合同有效，双方应按约履行义务。现武天放以案涉房屋存在漏水问题为由，提出确认解除合同，现有证据足以证实金三角大酒店交付的租赁房屋有瑕疵，金三角大酒店存在违约行为。 现双方均提出解除合同。对解除合同时间点，武天放主张为2016年8月2日，金三角大酒店抗辩为2018年10月9日。案涉房屋漏水主因不在于承租人，出租人应当对瑕疵负责。但漏水的程度、范围是否达到租赁物无法使用的程度；金三角大酒店的违约，是否足以导致租赁合同解除。武天放在漏水发生后，可以即时采取措施自行修复，而不是放任损失扩大。故对武天放在2016年8月2日起解除合同的诉讼请求不予支持。武天放在2016年10月25日向一审法院提出起诉解除租赁合同后，金三角大酒店于2016年11月1日亦向一审法院起诉，请求解除双方的租赁合同。双方在2016年11月14日收到对方的起诉状。双方均诉清解除合同的，视为双方对解除合同达成一致，故解约时间起点以送达诉状之日为准。认定双方合同于2016年11月14日起解除。金三角大酒店抗辩的经上级法院主持武天放搬离从2018年10月9日起算解除一节，不予采信。 金三角大酒店因违约提交的租赁物瑕疵造成相对方损失的，应当承担赔偿责任。对此双方合同未约定的，可以按照实际损失予以赔偿。根据鉴定结论金三角大酒店在漏水中负主要责任，且金三角大酒店作为房主对租赁物的瑕疵未能及时修复。酌定金三角大酒店对武天放的相关联损失承担60%比例的赔付责任。武天放对自身中央空调漏水失察，且在漏水发生后未能自行及时处置，扩大的损失应由其自负。酌定武天放自担40%的损失。 武天放的损失主张有装修残值569500元、酒水损失25878元、员工工资损失26792元，共计622170元。武天放按照租赁房屋因为漏水无法使用，导致合同目的无法达到，要求解除合同；因为，按原合同约定，合同解除交还房屋，只有合同到期固定装潢才归金三角大酒店所有。现合同未到期，金三角大酒店已经占有了装修残值，应当返还装修残值的利益给武天放。前述已经阐述合同解除的主因在于房屋漏水，而漏水的主责归因于金三角大酒店。武天放主张569500元的装修残值损失，按照评估报告，装修残值应为评估值418726元，由金三角大酒店赔偿60%即251235.60元给武天放。价值25878元的酒水，仅有一部分酒水遗留在租赁房屋，因酒水为动产，武天放可以及时处置。现未及时处置造成过期等损失，由武天放自负。对于因金三角大酒店锁门无法取出的理由，不予采纳。员工工资损失26792元，为天军家常菜馆2016年8月的半个月工资支出，为停业前最后一次支付。承租房屋发生漏水后，损害后果是否已经到达必须停业，对此不予认定。该损失，一审法院认定由武天放自负。综上，武天放要求金三角大酒店赔偿622170元的请求，一审法院采纳金三角大酒店赔偿武天放装修残值251235.60元，对酒水损失和员工工资损失的赔偿，不予支持。 租赁押金30000元，该款应当返还武天放。在金三角大酒店未举证水电费代付金额的，不做抵销。金三角大酒店已经另案主张水电费。武天放要求返还租赁押金30000元的请求，予以支持。代理费30000元的赔偿，合同约定对代理费损失的赔偿作出约定。双方在租赁合同的履行和解除过程中均有一定的过失。该费用由武天放自负。武天放要求赔偿代理费的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认武天放与舟山市金三角大酒店有限公司于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月14日解除；二、舟山市金三角大酒店有限公司在判决生效之日起十日内起赔偿武天放装修残值损失251235.60元；三、舟山市金三角大酒店有限公司在判决生效之日起十日内返还武天放租赁押金30000元；四、驳回武天放其它诉讼请求。案件受理费14724元，由武天放负担5890元，舟山市金三角大酒店有限公司负担8834元；两次鉴定费共计50000元，由武天放负担20000元，舟山市金三角大酒店有限公司负担30000元。 二审中，当事人均未提交新证据。另查明，2018年10月9日，在本院主持下，武天放将遗留的可移动设备搬离案涉房屋。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同的解除时间及解除原因；二、金三角大酒店对武天放在履行案涉房屋租赁合同过程中因漏水所造成的损失是否应承担赔偿责任，以及一审认定的赔偿金额是否合理；三、案涉房屋租赁合同约定的律师费用是否可纳入赔偿范畴。 争议焦点一，关于双方签订的房屋租赁合同解除时间及原因问题。武天放上诉主张该合同是于2016年8月2日解除，理由是在2016年8月2日，其已将案涉房屋的漏水情况通知金三角大酒店，并要求金三角大酒店予以解决。金三角大酒店则认为一审认定房屋租赁合同应在2016年11月14日解除系事实认定错误，理由为金三角大酒店在另案诉讼中已变更诉讼请求为要求武天放继续履行房屋租赁合同，不再要求解除合同，且在（2016）浙0902民初3764号案件以及本案中，金三角大酒店均答辩不同意解除房屋租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。具体至本案，武天放在2016年10月25日已向法院起诉请求解除案涉房屋租赁合同，而金三角大酒店也于同年11月1日向法院起诉请求解除案涉房屋租赁合同。一审据此认定双方均诉请解除合同，可视为双方对解除合同已达成一致，符合法律规定。虽金三角大酒店在此后变更了诉讼请求及在答辩时要求继续履行房屋租赁合同等，但均不能推翻其与武天放就解除案涉房屋租赁合同已达成一致的法律效力，故一审将双方收到对方起诉状的日期，认定为案涉房屋租赁合同的解除时间是正确的，应予以维持。至于武天放上诉主张其通知金三角大酒店需解决房屋漏水问题的时间即为房屋租赁合同解除的时间，以及金三角大酒店上诉主张案涉的房屋租赁合同系武天放单方解除等一节，与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。 争议焦点二，关于金三角大酒店对武天放在履行案涉房屋租赁合同过程中因漏水所造成的损失是否应承担赔偿责任，以及一审认定的赔偿比例是否合理问题。金三角大酒店上诉主张其交付的租赁物不存在瑕疵，且其已出面就房屋漏水事宜与实际侵权人三楼的使用人进行协调，已履行了出租人的相应义务，不存在违约情形。武天放则认为金三角大酒店提供的租赁物存在瑕疵，且在漏水发生后未及时修复，致使其租赁目的无法实现，构成根本性违约，金三角大酒店应对因房屋漏水所造成的损失承担全部赔偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用；第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案一审期间，法院委托的司法鉴定已确认“漏水的主要原因为三层用水下渗”，次要原因为“自行装修的中央空调以及中央空调附属管道的架设、使用造成（指武天放）”，可见案涉房屋的漏水原因有二，其一为金三角大酒店提供的租赁房屋存有瑕疵——漏水，其二为武天放在履行案涉房屋租赁合同过程中，未能妥善使用租赁物。再结合金三角大酒店接到武天放关于房屋发生漏水的通知后，未及时采取有效措施排除承租人使用租赁物的障碍（包括协调各方或直接进行维修等），而武天放未能妥善使用租赁物，且在租赁物需要维修时，未采取适当措施来防止损失的扩大。故一审法院据此认定双方在合同履行过程中均存在违约，并综合考虑双方的过错程度、违约情形等因素，判决金三角大酒店对武天放因漏水所造成的财产损失承担60%的赔偿责任，由武天放对漏水造成自身财产的损失承担40%的责任，尚在合理范围内，可予维持。金三角大酒店与武天放的该项上诉请求均不成立，本院不予支持。 争议焦点三，关于律师费问题。双方在案涉房屋租赁合同中虽有约定，但一审鉴于双方在合同的履行和解除过程中均有一定的过失，从而判令由武天放自负律师费并无不当，应予以维持。 综上所述，武天放与金三角大酒店的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5294.8元，由舟山市金三角大酒店有限公司负担2647.4元，由武天放负担2647.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈吉 审 判 员 褚炅 审 判 员 方燕 二〇二〇年二月二十一日 法官助理杨涛 代书记员 何璐