广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23409号上诉人（原审原告）：何国桓，男，1947年6月19日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。上诉人何国桓因与被上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何国桓上诉请求：1.判决嘉强公司回迁安置40平方米以上南向房间给何国桓，签订相应的回迁安置协议；2.判决何国桓应根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定的建筑成本价与嘉强公司结算；3.判决何国桓在拆迁安置协议中的28.0051平方米回迁面积在回迁入住后，办理产权登记和领取房产证所需的费用，由嘉强公司负责，但比原拆迁安置协议增大的建筑面积，由何国桓负责登记所需费用；4.本案一、二审诉讼费由嘉强公司承担。事实和理由：一、关于兑现回迁安置40平方米以上南回迁房间问题。嘉强公司在2010年12月16日拍得涉案烂尾楼后，于2012年5月19日在烂尾楼工地召开回迁户协商会议，嘉强公司原董事长明确表示会坚决按拍卖转让公告规定执行复建烂尾楼新濠大厦，让拆迁户早日回家。根据广州市拆迁办（现改名征收办）的解释，他们完全没有回迁房屋必须全部竣工验收后开发商才能和拆迁户签订回迁合同的规定，相反，市拆迁办认为，开发商应该在建筑设计图纸出来后就必须尽快和回迁户根据设计图纸确定回迁房间并签订新的回迁安置协议，如果出现争议，应通过诉讼解决。本案一审判决在嘉强公司已当庭承认竣工验收已基本完成的情况下，仍然认为“无证据证明新濠大厦己办理竣工验收备案手续”；更主要的是，没有任何法律法规规定签订回迁协议必须要等竣工验收全部完成后才能签订，也完全违反了一审法院拍卖转让公告中关于“买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期”的规定。在嘉强公司拒绝兑现承诺给何国桓回迁安置提供回迁房间的情况下，何国桓请求法院判决嘉强公司兑现承诺，回迁安置何国桓40平方米以上南向房间合理合法。二、关于回迁面积比原安置协议规定面积增大后的付费问题。因何国桓请求判决回迁安置40平方米以上南向房间，比原安置协议规定的回迁面积28平方米要大，须根据拆迁管理实施办法第二十八条关于“补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算”的规定处理。嘉强公司曾多次提出增大面积应按市场价结算，何国桓认为，对于回迁面积超出10平方米的部分，何国桓同意按嘉强公司提出的市场价支付。三、关于需回迁入住后才能办理的房屋产权证问题。嘉强公司在其制订的回迁确认书中，明确规定：“办理该房屋产权登记证时产生的所有费用，由乙方承担”。这明显违反了何国桓于1995年与开发商签订的补偿协议书中第八条“甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时、办理产权登记和领取房产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责”的规定。因此，何国桓在拆迁安置协议中确定回迁的28.0051平方米面积，在办理产权登记和领取房产所有权证手续时，所需的登记费用，应由嘉强公司负责。但对于超出原建筑面积的部分，因不在补偿协议规定的回迁面积内，何国桓愿意承担这部分建筑面积的登记费用。被上诉人嘉强公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，何国桓的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回，维持原判。理由为：一、何国桓的诉讼请求与（2018）粤0104民初365号案的诉请一致，根据“一事不再理”原则，应依法予以驳回。二、越秀××××号大楼尚未具备竣工验收条件，最终确权的测绘工作尚未进行，房屋的确切面积不确定，并不具备回迁条件。且根据1995年12月6日签订的《拆迁安置协议》约定，何国桓回迁至西南向十三层28.0024平方米房屋，现何国桓诉请要求回迁至40平方米以上南向房屋，显然与原协议约定不符，一审判决驳回何国桓的该项诉请合理合法。三、何国桓关于按建筑成本价计算超出原拆迁房屋面积的诉请，既违反了拆迁补偿协议的约定，也有违公平原则。何国桓一审诉讼请求为：1.嘉强公司安置何国桓回迁至广州市越秀××××号回迁楼面积40平方米以上南向的任何一间房屋；2.回迁房与协议约定的回迁面积差额，以建筑成本价进行结算；3.嘉强公司负责办理回迁房产权登记，承担办证所需登记费用。一审法院查明：1995年8月31日，何国桓、邓敏、黄嫣梨、何叶慈、河柏桓、何铁桓等6人（乙方）与广州市广协房地产开发公司（甲方、以下简称广协公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除海珠区豪畔街339号房屋，建筑面积174.12平方米，甲方将自有的大新路豪畔街地段回迁楼第19层南向自有房屋建筑面积229.4504平方米用作拆除乙方原房屋后的产权调换（补偿），经核定乙方的原址房屋建筑面积174.12平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的229.4504平方米，两者相比，相差了55.3304平方米，乙方根据有关规定以3511.91元一平方米的标准计算，付给甲方194315.38元，并于1998年12月30日前付清，产权交换之日起10天内先付50%给甲方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；何国桓十三层西向建筑面积28.0051平方米等。1995年12月6日，广协公司（甲方）与何国桓（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除海珠南路豪畔街339号房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积19.3466平方米；乙方同意1995年12月20日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按月向乙方发放临时搬迁补助费420元至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年12月29日前在大新路回迁楼第西南十三层产权自有建筑面积28.0024平方米套间安置给乙方回迁居住，甲方逾期安置回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方进行赔偿等。一审另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。一审法院认为：原《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》写明何国桓回迁至回迁楼十三层西向面积28.0051平方米。嘉强公司竞得涉案地块后，没有与何国桓达成书面协议变更回迁房的面积、楼层等。现无证据证明新濠大厦已办理竣工验收备案手续。何国桓诉请要求嘉强公司安置回迁楼南向面积40平方米以上任何一套房屋与上述协议约定不符，也不具备回迁条件，不予支持。在尚未回迁的情况下，何国桓要求嘉强公司办理回迁房产权证并以建筑成本价与何国桓结算回迁房增大面积，没有事实依据，亦不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条的规定，判决：驳回何国桓的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由何国桓负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，嘉强公司向本院提供了提交了新濠大厦第10-29层平面图、钢筋混凝土主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表、客户受电工程检验意见书、安装市政管道工程竣工证明书、新（改）装管道水质验收合格证明书、燃气输配及应用工程交工验收证书、建设工程规划条件核实意见书、建设项目竣工环境保护验收意见、单位（子单位）竣工验收报告（2019年1月17日作出）、建设工程消防验收意见书（2019年10月28日作出）等资料，并承认其已安置了一些拆迁户入住涉案楼盘。二审庭审中，嘉强公司表示同意安排大新路390号1312房房屋（面积约30.6355平方米，尚未办理最终测绘）给何国桓回迁，但要求一并确定该房屋与原址房屋面积差异房款的具体计算标准。何国桓表示同意按现状接收上述1312房，并明确撤销原审第2、3项诉讼请求。嘉强公司对于何国桓撤销原审诉讼请求无异议。另查明，何国桓曾于2018年提起（2018）粤0104民初365号案诉讼，请求判令：1.嘉强公司安置何国桓回迁至越秀××××号回迁楼1312房居住并办理该房屋的不动产权证，该房屋比协议约定面积大的部分，由嘉强公司按照建筑成本价每平方米1300元与何国桓结算；2.大新路390号1312房办理产权登记和领取房产证所需的登记费用由嘉强公司负担；3.嘉强公司向何国桓支付从2010年12月16日起至2018年1月16日止欠发的临迁费及延期补助费29610元。一审法院判决：一、嘉强公司在判决发生法律效力之日起5日内向何国桓支付从2010年12月17日起至2012年4月20日止的临迁补助费（每月420元）以及2017年5月21日至7月20日期间拖欠的临迁补助费8元；二、嘉强公司在判决发生法律效力之日起5日内向何国桓支付从2014年12月17日至2018年1月16日止的延期补助费（每月按210元计算）；三、驳回何国桓的其他诉讼请求。经二审审理，本院于2019年5月27日作出（2019）粤01民终4455号终审判决，判决：一、维持（2018）粤0104民初365号民事判决第一、三项；二、变更（2018）粤0104民初365号民事判决第二项为：嘉强公司在判决发生法律效力之日起5日内向何国桓支付从2014年12月17日至2018年1月16日止的延期补助费（每月按630元计算）。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、何国桓本案起诉是否为重复起诉。二、嘉强公司是否应安置何国桓回迁。具体分析如下：第一，关于嘉强公司抗辩主张何国桓本案为重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”何国桓在（2018）粤0104民初365号案中的诉讼请求为判令嘉强公司安置其回迁至越秀××××号回迁楼1312房居住并办理该房屋的不动产权证等，而其本案提出的诉讼请求为要求嘉强公司安置其回迁至越秀××××号回迁楼面积40平方米以上南向的任何一间房屋并办理产权登记等，可见两案的诉讼标的并不相同。故何国桓提起本案诉讼不属于重复起诉，本院对于嘉强公司上述主张不予采纳。第二，关于嘉强公司是否应安置何国桓回迁的问题。嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，嘉强公司应承担何国桓与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中甲方的拆迁安置补偿合同义务。上述《房屋拆迁安置协议》约定甲方应向何国桓补偿的面积为十三层西向建筑面积28.0051平方米，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》则约定甲方应安置大新路回迁楼第西南十三层产权自有建筑面积28.0024平方米套间给何国桓回迁居住。现何国桓起诉要求嘉强公司安置其回迁至越秀××××号回迁楼面积40平方米以上南向的房屋，与上述协议约定不符，本院不予支持。鉴于在二审诉讼中，嘉强公司表示同意安排大新路390号1312房房屋给何国桓回迁，并提供了钢筋混凝土主体结构分部（子分部）工程质量验收登记表、客户受电工程检验意见书、安装市政管道工程竣工证明书、新（改）装管道水质验收合格证明书、燃气输配及应用工程交工验收证书、建设工程规划条件核实意见书、建设项目竣工环境保护验收意见、建设工程消防验收意见书、单位（子单位）竣工验收报告等资料，反映该房屋已具备基本使用条件，另嘉强公司承认其已安置了一些拆迁户入住涉案楼盘，而何国桓亦表示同意按现状接收上述1312房，故本院对此予以照准。何国桓明确表示放弃原审第2、3项诉讼请求，嘉强公司对此不持异议，故本案中不作处理。至于嘉强公司要求在本案中一并确定回迁房屋与原址房屋面积差异房款的具体计算标准的问题，因回迁房屋尚未办理最终测绘与产权登记，未能确定具体的面积差异，故本院对于嘉强公司该主张不予采纳，双方可在条件成就时另行协商解决。综上，何国桓的上诉请求部分成立，本院予以支持。由于二审期间出现新事实、新证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27538号民事判决；二、于本判决书送达之日起10日内，广州嘉强投资有限公司应将广州市越秀区大新路390号1312房房屋交付给何国桓回迁使用。一、二审案件受理费各100元，均由广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年二月十九日书记员 李 爽曾凡峰何冠莲