广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22338号上诉人（原审被告）：李晶，女，1967年3月22日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：贾伟平，男，1966年4月6日出生，汉族，住址同上，兼李晶的委托诉讼代理人。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，职务：执行董事。委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。上诉人李晶、贾伟平因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李晶、贾伟平上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.判定建筑商铺销售单位广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）支付商铺的物业管理费；3.判定迟延支付的物业管理费违约金无效；4.本案一审、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：（一）李晶、贾伟平已于2019年5月23日提交《现场勘验申请》、《司法审计申请》、《追加第三人申请》，由于第三人商铺销售单位康创公司未取得商铺交付的综合验收合格证，所以，在商铺未能开业前物业管理费应由委托迪佳公司的康创公司支付。（二）李晶、贾伟平从未与迪佳公司签订过任何服务协议，一审作出相关认定错误。（三）同类案件2017年10月30日前管理费，已作出过二审判决，而李晶、贾伟平在申请广东省高级人民法院再审过程中，案件还属于争议纠纷，计滞纳金的时间属于争议未明确而致未履行交费，广东省高级人民法院已同意受理，所以，一审判决违约金由2017年11月1日起算不合适。被上诉人迪佳公司二审辩称，李晶、贾伟平的上诉请求第2、3不属于本案的审理范围。涉案商场不存在违法建设的问题，李晶、贾伟平已经合法申请了涉案商铺的房产证，也没有证据证明因为涉案商场存在消防未验收而不能开业的情况。本案物业管理的法律关系已经在2018年经越秀区人民法院以及广州市中级人民法院审查过。在生效的法律文书中已经审理查明的事实可以作为本案认定事实的依据，因此，本案不存在李晶、贾伟平所陈述的商场未经消防验收的问题，不存在物业费收取条件未成就的问题，请求驳回李晶、贾伟平的上诉请求。迪佳公司于2019年3月14日向一审法院起诉请求：李晶、贾伟平向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费3914.94元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院认定事实：2011年10月22日，李晶、贾伟平（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人）（以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定李晶、贾伟平向康创公司购买位于广州市x路x号铺，商铺合同约定建筑面积9.2771平方米，其中套内建筑面积4.896平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.3811平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为188003元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。其中约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称为金利壹号；座落位置为东风西路132号首层至四层；建筑面积为约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用。第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十三条，乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同，现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2014年11月27日，康创公司以EMS形式向李晶、贾伟平寄送《康创名品酒汇商铺移交通知书》，邮寄地址为李晶、贾伟平在《商铺买卖合同》中确认的地址，信封上“备注”载明“通知商铺业主如期收铺”。迪佳公司分别在2016年7月28日、2017年3月17日以EMS形式向李晶、贾伟平（同为上述地址）寄送《管理费催缴通知》。据查册时间为2019年3月5日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案4160铺登记在李晶、贾伟平名下，该房屋建筑面积为9.2771平方米，登记时间为2013年12月2日。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉李晶、贾伟平要求李晶、贾伟平支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5032元（每月按148元的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月23日作出（2018）粤0104民初5458号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……根据李晶、贾伟平与康创公司签订的《商铺买卖合同》约定，康创公司已于2014年11月27日向李晶、贾伟平发出商铺移交通知书，即使李晶、贾伟平没有实际去接收商铺，也应视其已接收。在商铺移交后，买受人应承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，故李晶、贾伟平应按康创公司与迪佳公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议的约定履行。现李晶、贾伟平没有按照上述合同及补充协议支付物业管理服务费，已属违约，故迪佳公司要求李晶、贾伟平支付物业管理服务费及违约金，予以支持……迪佳公司已提供证据证明对涉讼场地实际进行了物业管理，根据迪佳公司与康创公司签订的物业服务合同约定，每月管理费标准为16元/平方米，故李晶、贾伟平每月应支付的物业管理费为9.2771平方米×16元/平方米=148元……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李晶、贾伟平向迪佳公司支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（按每月148元的标准计付），逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。判后李晶、贾伟平不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤01民终21966号二审判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。迪佳公司为证明其已书面通知被告上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为李晶、贾伟平，邮寄地址为广州市东华东路均益大厦903房，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。对上述证据被告称没有收到，均不予认可。李晶、贾伟平为证明其主张，向一审法院提交证据如下：1、广州市越秀区建设和水务局出具的越建水政公复【2019】x号《关于政府信息公开申请的答复》的附件编号为xxxx的《建设工程施工许可证》，证明涉案商场已改建为一个整体面积为11038.36平方米的大型人员密集场所，1-4层格子商铺的改建工程没有按规定申请领取施工许可证，涉案格子商铺建设违规；2、三至四层消防栓平面图、迪佳公司在二审期间提交的证据材料清单以及《建设工程消防验收或竣工验收消防备案抽查申报材料》，证明竣工图章显示的编制日期2011年3月晚于申报消防验收的日期2010年9月29日，不符合申报材料的规定，迪佳公司涉嫌证据造假；3、广州市房地产交易中心于2015年4月6日出具的穗房交登群字【2015】x号《信访事项告知函》载明消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关，证明消防验收合格不是分割产权的前提条件；4、（2017）粤广广州第136519号公证书中的图片，证明涉案商场为大通铺，商场经过二次改建装修且没有竣工；5、照片若干张，证明涉案商场没有竣工，没有实施管理工作，现场脏乱差；6、涉案商铺的电表图片2张，证明涉案商场申报消防验收时间是2010年9月29日，而此时涉案商铺的电表还未在生产商赛澳科技有限公司生产、检验合格出厂；7、涉案商场公共停车场图片2张，证明迪佳公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营损害全体业主权益；8、涉案商场系列案其他业主的证人证言。迪佳公司对证据1真实性合法性无异议，但与本案无关，该证据证明了涉案商铺依法报建的情况；对证据2真实性无异议，但该证据可以证明涉案商场消防验收的情况，不存在李晶、贾伟平陈述的涉案商场消防不合格不能开业的情况；对证据4真实性无异议，但与本案无关，不能证明商场二次改建且没有竣工，通过该图片表明被告陈述涉案商场无照明无物业管理情况不属实；对证据6认为拍摄时间地点不明确，且与本案无关；对证据7确认照片拍摄地点处于涉案商场红线范围内，但拍摄时间不明确，且与本案无关；对证据3、5、8不予确认。一审法院认为，针对此前包括迪佳公司与李晶、贾伟平在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，现李晶、贾伟平未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。李晶、贾伟平签订《商铺买卖合同》后，将商铺移交给康创公司使用，在此期间办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现李晶、贾伟平以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，一审法院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，关于李晶、贾伟平与迪佳公司涉及交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，李晶、贾伟平可另行主张。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对李晶、贾伟平具有约束力。双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，且迪佳公司提交的2017年12月20日向广州市东华东路均益大厦903房地址邮寄《上调物业管理费的通知》的EMS妥投证明显示为“他人收”，该地址也并非李晶、贾伟平向迪佳公司提供的有效联系地址，一审法院对该证据不予采信。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，李晶、贾伟平应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。李晶、贾伟平没有按照《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求李晶、贾伟平支付违约金的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年7月31日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，李晶、贾伟平向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积9.2771平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回迪佳公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由迪佳公司负担25元，由李晶、贾伟平负担25元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李晶、贾伟平提供如下证据：1.测绘地理信息技术服务报告、2.原判例及系列案答辩状假证，证据1-2拟证明根据广州市房地产测绘院回复梁玉英的测绘地理信息技术服务报告：“东风西路132号333房曾于2011年8月25日以测字xxxx案测绘出图，该案是根据委托人现场指界及实地界址界钉为界实测出图。”证明涉案商场在2011年8月25日产权分割测绘时1~4层并不存在实体间隔，广州市房地产测绘院明确更有测绘现场照片可供法院去函调取，迪佳公司在原判例及系列案庭审过程中提供的竣工时间为2011年3月的涉案商场《竣工图》及《答辩状》实为假证及与事实不符的证词。3.（2019）粤0104民初34561号开庭传票及庭审记录，拟证明2019年9月24日，贾伟平等9位业主诉迪佳公司物业服务合同纠纷案[（2019）粤0104民初34561号]中，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到过涉案商场的建设单位康创公司按照《物业管理条例（2007年修订）》第二十九条规定应当移交的资料，即（2019）粤0104民初34561号案自始所涉物业没有办理物业承接验收手续，不具备物业管理服务的条件，因此，迪佳公司不能依据《金利壹号前期物业服务协议》收取物业管理服务费。4.《广州市越秀区房屋管理局越房公开［2019］x号》，拟证明迪佳公司并没有在房产管理局物业主管部门备案，取得对涉案商场该物业区域的管理权，迪佳公司作为涉案商场前期物业管理的主体资格也因此不合法。迪佳公司采用欺诈的行为骗取李晶、贾伟平签订的《金利壹号前期物业服务协议》应属无效合同。5.涉案商场建设单位康创公司交水费发票单，拟证明迪佳公司在原判例及系列案庭审过程中提供。在2017年7月12日之前，涉案商场的水费都是由建设单位康创公司向涉案商场所属的物业管理公司广东宏德科技物业有限公司缴交的，而并非李晶、贾伟平缴交涉案商场水费。迪佳公司无权对涉案商场该物业区域有管理权，也没有对该物业区域开展实质性的管理工作。迪佳公司质证称，证据1的真实性、合法性予以确认，但不能证明李晶、贾伟平所主张的证明内容，与本案没有关联性。涉案商铺已经申领了合法的产权证。证据2的真实性无法确认，没有任何的签名和盖章，与本案也没有关联性，不能证明李晶、贾伟平所主张的证明内容。证据3的真实性、合法性予以确认，但证明内容不能证明李晶、贾伟平所主张的证明内容，不能说明不符合物业管理服务的条件且没有办理物业承接验收手续。证据4因为李晶、贾伟平没有出示原件，对证据4的真实性无法确认，由法院核实，关联性不予确认，与李晶、贾伟平主张的内容不存在关联，涉案物业是属于商业性质，物业服务协议备案不应当影响物业服务协议的合法性和有效性。证据5虽然李晶、贾伟平没有出示原件，但代理人在另案中有核实过，发票的真实性予以确认，但与本案没有关联，这是康创公司向其他公司支付的污水处理费，与本案没有任何关联。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，应审理李晶、贾伟平与迪佳公司之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于李晶、贾伟平与康创公司之间关于交铺、消防等方面的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理，李晶、贾伟平可另行主张。迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对李晶、贾伟平具有约束力。李晶、贾伟平认为其未与迪佳公司签订过服务协议，抗辩一审法院认定康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同对其具有约束力错误，不符合法律、司法解释的规定，本院不予支持。根据李晶、贾伟平与康创公司签订的《商铺买卖合同》约定，康创公司已于2014年11月27日向李晶、贾伟平发出商铺移交通知书，即使李晶、贾伟平没有实际去接收商铺，也应视其已接收。在商铺移交后，买受人应承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，故李晶、贾伟平应按康创公司与迪佳公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议的约定履行。现李晶、贾伟平以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，一审法院不予支持。李晶、贾伟平没有按照上述合同及补充协议支付物业管理服务费，已属违约，故迪佳公司要求李晶、贾伟平支付物业管理服务费及违约金，一审法院予以支持。且涉案物业涉及的业主与迪佳公司之间的物业服务纠纷，已经生效判决认定处理。虽然李晶、贾伟平表示其已向广东省高级人民法院申请再审之前的生效判决，但至今并无举证证明生效判决已被依法改判，故其以双方纠纷存在争议为由要求确认2017年11月1日之后的物业管理费违约金无效，欠缺理据，本院不予支持。至于李晶、贾伟平主张的康创公司未取得商铺交付的综合验收合格证问题，其实质属于李晶、贾伟平与康创公司之间的交铺纠纷，应另案处理。本案纠纷中，迪佳公司履行了物业服务协议约定的义务，要求李晶、贾伟平缴交物业管理费，符合公平原则。李晶、贾伟平缴交物业管理费产生的损失，可在其与康创公司的买卖合同纠纷中予以主张。李晶、贾伟平二审提供的证据不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，上诉人李晶、贾伟平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人李晶、贾伟平负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年二月十日书记员 李志康谢金泽