四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1529民初1104号 原告：屏山县自然资源和规划局，住所地四川省屏山县屏山镇同心街。 法定代表人：许顺东，局长。 委托诉讼代理人：何旭东，该单位员工。 委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师，一般授权。 被告：屏山县展鸿房地产开发有限公司，住所地屏山县屏山镇民生东路191号新城豪庭二期1幢1单元1105号。 法定代表人：金旭杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师，一般授权。 原告屏山县自然资源和规划局与被告屏山县展鸿房地产开发有限公司（以下简称“展鸿公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告屏山县自然资源和规划局委托诉讼代理人何旭东、刘宗模，被告展鸿公司委托诉讼代理人黄家红、江倬琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屏山县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.判决被告补交土地出让金10,340,305元；2.判决被告支付违约金2,335,875元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月14日，原告就拟出让的位于屏山县城A19、A23地块内psx2012-13、psx2012-15地块予以拍卖公告。2013年2月4日，被告竞拍取得上述两地块。2013年2月18日，原被告就上述两地块分别签订《国有建设用地使用权出让合同》。psx2012-13宗地《国有建设用地使用权出让合同》约定，psx2012-13宗地土地出让金2，800万元，首期价款1,400万元应当于2013年3月4日前缴清，二期价款1,400万元应当于2013年5月4日前缴清；出让人在受让人支付本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款之日起三十日内，将出让宗地交付受让人，受让人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金；本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中，建筑总面积应当小于或者等于40410.30平方米（其中商业建筑面积小于或者等于14000平方米，住宅建筑面积小于或者等于26410.30平方米），如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，每平方米建筑面积按照土地出让成交价款计算的楼面地价3倍补缴土地出让金。合同签订后，被告分别于2013年3月5日交付土地出让金945万元，于2013年12月13日交付土地出让金400万元，于2013年12月16日交付土地出让金200万元，于2014年1月7日缴清余款1,255万元；原告于2013年3月12日向被告交付出让宗地。该宗地交付后，被告未按照约定缴付土地出让金，迟至2014年1月7日才完清土地出让金，根据县政府关于研究展鸿公司延期缴纳土地出让金的会议纪要，同意延期至《回购合同》签订的次日（2013年10月2日），因此，2013年12月13日交付土地出让金400万元，迟延交付72天，2013年12月16日交付土地出让金200万元，迟延交付75天，2014年1月7日缴清余款1,255万元，迟延交付97天。同时，被告宗地开发完成后，经验收，其商业建筑面积为17112.22平方米，超过合同约定3112.22平方米，地下建筑面积为2132.20平方米。psx2012-15宗地《国有建设用地使用权出让合同》约定，psx2012-15宗地土地出让金2,470万元，首期价款1,235万元应当于2013年3月4日前缴清，二期价款1,235万元应当于2014年5月4日前缴清；出让人在受让人支付本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款之日起三十日内，将出让宗地交付受让人，受让人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金；本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中，建筑总面积应当小于或者等于36553平方米（其中商业建筑面积小于或者等于11000平方米，住宅建筑面积小于或者等于25553平方米），如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，每平方米建筑面积按照土地出让成交价款计算的楼面地价3倍补缴土地出让金。合同签订后，被告分别于2013年3月5日交付土地出让金949.95万元，于2013年11月15日交付土地出让金1,180万元，于2013年11月18日交付土地出让金290万元，于2013年11月21日缴清余款50.05万元；原告于2013年3月12日向被告交付出让宗地。该宗地交付后，被告未按照约定缴付土地出让金，迟至2013年11月21日才完清土地出让金，根据县政府关于研究展鸿公司延期缴纳土地出让金的会议纪要，同意延期至《回购合同》签订的次日（2013年10月2日），因此，2013年11月15日交付土地出让金1,180万元，迟延缴付44天，2013年11月18日交付土地出让金290万元，迟延缴付47天，2013年11月21日缴清余款50.05万元，迟延缴付50天。同时，被告宗地开发完成后，经验收，其商业建筑面积为12806.98平方米，超过合同约定1806.98平方米，地下建筑面积为3049.10平方米。原告认为，被告两宗地迟延缴付土地出让金，应当按照合同约定承担违约金2,335,875元。被告开发建设的地下建筑没有包含在《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金范围内，根据屏山县人民政府于2014年12月18日作出的《屏山县人民政府常务会议纪要（48期）》的规定，凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按40元/平方米补缴土地出让金。按照上述规定，被告开发的psx2012-13地下建筑面积为2132.20平方米，psx2012-15地下建筑面积为3049.10平方米，地下面积应当补缴207,252元；被告开发的psx2012-13商业建筑面积超规划面积为3112.22平方米，psx2012-15商业建筑面积超规划面积为1806.98平方米，超规划面积应当补缴10,133,053元。上述金额，原告多次催缴未果。 被告辩称，一、原告请求补缴超出商业面积的土地出让金10,133,053元不应当得到支持，其理由是：展鸿公司在案涉两宗地上的建筑未超过《土地使用权出让合同》第十二条第一款、第二款、第三十一条之约定，依法不应当再补缴土地出让金。2017年2月8日后，依屏山县政府会议纪要再次进行测绘，宜宾中立房地产评估有限公司于2017年6月19日作出《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报【2017】第006号）及展鸿公司于2017年6月19日出具情况说明psx2012-15宗地上商业建筑面积为11839平方米；宜宾中立房地产评估有限公司于2017年10月10日作出《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报【2017】第511号）及展鸿公司于2017年10月23日出具情况说明psx2012-13宗地上商业建筑面积为16126.85平方米。因两份报告均在屏山县房产管理局办理了备案登记，展鸿公司也是依照该面积与屏山县锦屏镇政府结算，据此计算，商业面积超出规划情况是psx2012-13宗地为2428.05平方米，psx2012-15宗地为1398.57平方米，上述面积与原告主张的两个地块的超商业面积不符。展鸿公司依据修建的设计图于2013年4月设计（根据移民安置图设计），经过审批，且由屏山县锦屏镇政府2013年10月盖章予以确认，展鸿公司依据土地出让合同必须按照设计图修建，在上述两宗地实际建筑商业面积超过约定商业面积方面没有过错；上述两宗地商业建筑均依照土地出让合同之约定，交由屏山县锦屏镇政府收购享有，即使需要补交也应当由锦屏镇政府承担。二、被告对补缴地下建筑土地出让金207,252元及迟延缴付土地出让金之违约金2,335,875元的金额无异议，但双方已经约定在政府应当支付的金额中予以抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人对原告主张的《国有建设用地使用权出让合同》的签订及约定内容无异议，本院予以确认。双方当事人对被告应当补缴地下建筑土地出让金207,252元及迟延缴付土地出让金之违约金2,335,875元的金额，且双方已经约定在政府应当支付的金额中予以抵扣无异议，本院予以确认。双方争议的主要证据和事实是案涉两个地块建筑总面积、商业建筑面积两次评估结果的认定，本院认定如下： 屏山县人民政府办公室《纪要》（第17期2017年2月8日）载明“2017年2月5日，县委常委、副县长召集县移民领导小组办公室、屏山镇人民政府、锦屏镇人民政府、县财政局、县国土资源局、县规划建设城管局、县兴库公司、展鸿房地产公司，就乡村公路改造工程项目融资相关事宜进行了补充研究。纪要如下：……三是县规划建设城管局牵头，提前介入开发商房产测绘工作，县国土资源局提前介入开发商宗地测绘工作，确保测绘工作真实有效，并督促开发商在2017年2月10日前提供房产测绘报告，2月12日前提交宗地测绘报告，在2月13日前完成建设工程项目规划验收工作。根据测绘结果计算出开发商应补缴纳的土地出让金、滞纳金、配套费，书面致函要求开发商在2017年2月15日前交清。如果开发商未在规定时间内交清，政府在应付未付开发商回购款中予以抵扣。完清后，完成项目用地验收工作。逾期未办理缴纳税费的，按照规定收取滞纳金。对于有相关规划指标变更事项先经县领导同意后同步推进，再提交相关会议审定……”。 关于psx2012-15，即23#地块。2015年12月3日，宜宾中立房地产评估有限公司作出《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报【2015】第050号）载明“项目名称：宜宾屏山县23#地块商住项目1、2、3号楼，房屋总面积39321.91平方米，其中套内面积：28739.01平方米，分摊面积：10582.9平方米，其中：商业面积12209.79平方米，住宅面积23465.83平方米，办公面积0平方米，车库面积1788.12平方米，仓库面积0平方米，其他面积1858.17平方米”。2017年2月9日，宜宾中立房地产评估有限公司作出《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报【2017】第006号）载明“项目名称：屏山县新城豪庭23#地块商住楼（营业），房屋总面积38901.25平方米，其中套内面积：28015.27平方米，分摊面积：10885.98平方米，其中：商业面积11839平方米，住宅面积23453.43平方米，办公面积0平方米，车库面积1788.12平方米，仓库面积0平方米，其他面积1820.7平方米”。 关于psx2012-13,即19#地块。2016年1月15日，宜宾中立房地产评估有限公司作出《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报【2016】第001号）载明“项目名称：宜宾屏山县19#地块商住项目1、2、3、4、5#楼，房屋总面积42620.36平方米，其中套内面积：31937.46平方米，分摊面积：10682.9平方米，其中：商业面积17096.05平方米，住宅面积：23375.94平方米，办公面积0平方米，车库面积1640.95平方米，仓库面积16.17平方米，其他面积491.25平方米”。2017年10月10日，宜宾中立房地产评估有限公司作出《四川省房屋面积测绘报告》（房产实测报【2017】第511号）载明“项目名称：屏山县新城豪庭19#地块商住楼（营业），房屋总面积16428.05平方米，其中套内面积：10846.65平方米，分摊面积：5581.40平方米，其中：商业面积16126.85平方米，住宅面积0平方米，办公面积0平方米，车库面积0平方米，仓库面积0平方米，管理用房面积301.2平方米”。 原告认为，建筑面积的认定，应当参照第一次评估计算，因为第一次评估是工程竣工后全面的评估，第二次评估是为了特殊需要，只对商业部分作了评估，因涉及各项数据的调整，该评估不全面，不应当采信。被告认为，第二次评估是屏山县政府会议纪要要求重新评估，且评估结果被屏山县房管局备案，应当被采信。本院认为，双方对屏山县人民政府办公室《纪要》（第17期2017年2月8日）无异议，本院予以采信；双方对两个地块分别有两次评估结果的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。依据该《纪要》，案涉两地块均进行了第二次评估，第二次评估均系屏山县政府会议纪要要求重新评估，并由同一评估机构评估，该结果已由屏山县房产管理所备案，第二次评估的结果本院予以采信。综上，对案涉两个地块的评估结论，本院认为，第一次评估结果已被第二次评估结果改变部分，应采信第二次评估结果，未改变部分依据第一次评估结果定案。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案出让合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，对当事人具有法律上的约束力。本案争议焦点是：土地出让金补缴金额的认定。 原告认为，被告开发的psx2012-13商业建筑面积超规划面积为3112.22平方米，psx2012-15商业建筑面积超规划面积为1806.98平方米，超规划面积应当补缴10,133,053元。被告认为，依照第二次评估结果，被告开发的两宗地均未超过合同约定的总建筑面积的高限，不应当补缴土地出让金，即使只看商业建筑面积，实际面积情况与原告主张不符，且被告无过错，应当由商业面积实际回购的单位屏山县锦屏镇人民政府承担。本院认为，土地出让合同第三十一条约定“如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，每平方米建筑面积按照土地出让成交价款计算的楼面地价3倍补缴土地出让金”，上述“房屋建筑面积”未明确约定“房屋建筑面积”要区分“商业建筑面积”与“住宅建筑面积”，还是指“建筑总面积”，未明确约定只要超过商业面积就要补交，该约定属约定不明，因该合同属格式合同，系原告提供，原告应承担不利的后果；本院综合两宗地土地出让属于带方案出让，以及商业建筑均按照设计图纸修建，全部由被告按照出让合同约定的4,000元/平方米的价格交付屏山县锦屏镇回购的实际情况，本院综合采纳被告的抗辩意见，在计算是否补缴土地出让金时，不区分商业面积和住宅面积，参照建筑总面积予以处理。关于psx2012-15的建筑面积的认定：依据2017年2月9日的测绘报告计算，房屋总面积38901.25平方米，扣除车库面积1788.12平方米，再扣除其他面积中的地下面积1261.13平方米（其他面积1820.7平方米，其中管理用房559.57平方米，地下建筑面积1261.13平方米），该宗地地上建筑总面积为35852平方米，未超过合同约定的建筑总面积36553平方米。关于psx2012-13的建筑面积的认定：依据2016年1月15日的测绘报告计算，扣除车库面积1640.95平方米，再扣除其他面积491.25平方米（均为地下建筑），地上建筑面积为40488.16平方米。比较第二次与第一次评估结果，商业面积由商业面积17096.05平方米减少为16428.05平方米，相差668平方米，因其他面积未再次评估，参照第一次评估计算，该宗地地上建筑面积为40979.41平方米扣除668平方米，本院认定该地块建筑总面积为39820.16平方米，未超过合同约定的面积40410.4平方米。依据上文对案涉两宗地建筑面积的认定，两宗地的面积均未超过合同约定的面积，被告不应当补缴地上建筑物建筑面积的土地出让金。 因被告未提供可以抵扣的具体金额，被告请求予以抵扣的主张，在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告屏山县展鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告屏山县自然资源和规划局迟延缴付土地出让金之违约金2,335,875元； 二、被告屏山县展鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告屏山县自然资源和规划局地下建筑土地出让金207,252元； 三、驳回原告屏山县自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97,857元，由原告屏山县自然资源和规划局承担78,225元，被告屏山县展鸿房地产开发有限公司负担19,632元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  陈体华 审 判 员  彭跃英 人民陪审员  马光荣 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  张福梅