江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终2189号上诉人（原审原告、反诉被告）：马秋红，女，1968年10月10日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：徐东方，江苏华东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡璐，女，1979年12月4日生，汉族，户籍地涟水县，住常州市武进区。委托诉讼代理人：黄金枝，上海木诚木律师事务所律师。委托诉讼代理人：李士心，上海木诚木律师事务所律师。原审第三人：常州银城房地产营销策划有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2号B612-613，统一社会信用代码91320412MA1NW7249R。法定代表人：万明亮，该公司总经理。上诉人马秋红因与被上诉人蔡璐、原审第三人常州银城房地产营销策划有限公司（以下简称银城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2018)苏0412民初7825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马秋红上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人马秋红违约是错误的，本案因被上诉人蔡璐要求马秋红带着“一天百分之十的违约金”引发，故本案违约方系蔡璐，而非马秋红。1、马秋红与蔡璐签订的《房屋买卖合同》约定的第二期付款时间为2018年8月30日付43万元。因马秋红没有在2018年8月30日凑齐款项，蔡璐同意马秋红延期15天到2018年9月14日付，故马秋红到2018年9月14日付款没有违约。2、2018年9月14日上午10点前，马秋红让中介公司告知蔡璐，预约银行还贷款。当天下午，蔡璐回中介短信称，“带着一天百分之十的违约金，今天下午2点半我在淹城对面农业银行等你们”。中介将蔡璐要一天百分之十违约金的情况告知马秋红后，马秋红认为合同约定的是每天万分之十违约金，而蔡璐将违约金标准提高至原来约定的100倍。按此标准计算，43万元的违约金需64.5万元。中介也认为按该标准计算的违约金远超本金，高的离谱，明显不合理，便约蔡璐到中介公司商谈，蔡璐却不肯去。中介向蔡璐告知了过户经理的电话，要求蔡璐与中介公司的过户经理联系，蔡璐也拒不联系。再后来就拒不接中介的电话，直至拉黑，导致中介联系不上蔡璐。因此不是马秋红违约，而是蔡璐违背合同的约定，故意提高违约金，阻却合同的履行。中介公司工作人员的聊天记录证实，系中介公司联系不上蔡璐办理还贷手续，而不是马秋红不付房款。现在蔡璐的代理人说“万分之十”写成“百分之十”是笔误，这个责任不应由马秋红承担。既然是笔误，就应当按照合同履行房屋过户手续，蔡璐提出解除合同，明显是其想毁约。二、一审法院断章取义，以马秋红未在约定时间内付房款为由认定马秋红违约，从而判令解除合同并没收马秋红的3万元定金没有依据。2018年9月14日，马秋红已经准备了所有房款43万元及15天的逾期利息等费用准备付款。因中介公司认为无法满足蔡璐一天百分之十违约金的条件，找蔡璐商谈而未谈妥，导致马秋红付款未果。故未交成房款的原因不在马秋红，马秋红没有任何过错和责任。三、一审法院支持蔡璐解除合同的诉请没有法律依据。如支持蔡璐单方面违约解除合同，应判令蔡璐双倍返还定金。蔡璐无理要求马秋红承担巨额违约金，导致马秋红的房款未付成，本案纠纷是蔡璐违约所致。现在蔡璐收了定金就不露面，中介公司从2018年9月14日起多方联系蔡璐要求双方调解也未果，可见蔡璐企图侵吞马秋红定金的主观恶意。蔡璐以马秋红未在规定期限内付款为由要求解除合同并达到其侵吞定金的非法目的。现在房屋已经涨价，蔡璐获利颇丰，而马秋红作为遵守合同的一方，非但没有买成房屋，还面临损失3万元的局面。一审法院支持蔡璐的诉讼请求，既不尊重法律，也不尊重事实。四、一审法院程序违法。蔡璐在2019年3月6日一审第三次庭审中增加反诉请求，要求解除合同。一审法院没有给予马秋红法律规定的答辩期，马秋红没有表示放弃答辩期。被上诉人蔡璐辩称，一、本案中马秋红与蔡璐签订的《房屋买卖合同》履行过程中，合同约定的第二次付款期限（2018年8月30日）届至时，蔡璐多次催告马秋红缴清余款，但马秋红以各种理由未能付款。之后，蔡璐与马秋红商定，买卖合同继续履行，马秋红依逾期天数按日向蔡璐支付逾期违约金，双方于2018年9月14日办理交付购房款等手续。但马秋红再次违约。2018年9月14日，蔡璐在农业银行等待马秋红和银城公司中介人员，但马秋红和银城公司中介人员均未到农业银行办理交付房款等手续。事实上，马秋红至一审判决前仍未能给付第二笔购房款42万元。据此，马秋红已构成迟延履行，合同约定的行使解除权条件已经成就，蔡璐提出反诉请求，要求解除房屋买卖合同，符合法律规定和合同约定。二、法律规定因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。案涉房地产买卖合同第七条第一款约定，合同签订后，马秋红中途毁约的，应及时书面通知蔡璐，购房定金归蔡璐所有。本案为房屋买卖合同关系，卖方蔡璐的合同目的在于按期获取购房款，买方马秋红的合同目的在于取得案涉房屋的所有权。马秋红迟延支付的款项超过了合同金额的百分之九十，经与蔡璐商定解决方案后仍未履行，且未对蔡璐的损失进行修补，已严重影响了蔡璐合同目的实现，达到了根本违约的程度。因此，马秋红无权要求蔡璐返还定金30000元。三、蔡璐在2018年8月30日与银城公司的微信沟通过程中，曾多次强调要求马秋红依约履行合同，即马秋红未能如期付款的行为已构成违约，需向蔡璐支付逾期违约金。马秋红称蔡璐也同意延期15天到2018年9月14日付款没有违约的论述没有事实依据。原审第三人银城公司辩称，同意马秋红的上诉意见，希望支持马秋红的上诉。马秋红向一审法院起诉请求：1、判令蔡璐继续履行双方于2018年7月31日签订的编号为0001659的房地产买卖合同；2、判令蔡璐承担违约定金30000元；3、判令蔡璐承担本案诉讼费用。蔡璐向一审法院反诉请求：1、解除三方当事人于2018年7月31日签订的编号为0001659号的房地产买卖合同；2、判令马秋红按照编号为0001659的房地产买卖合同第七项第二款的约定承担违约金计6450元；3、本诉诉讼费用、反诉诉讼费用、律师费8000元和交通费1000元等为实现债权所支出的费用均由马秋红承担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于常州市武进区，房屋所有权证号为常房权证武字第××号，建筑面积为46.26平方米，登记的所有权人为蔡璐。2018年7月31日，马秋红作为乙方（承购方）、蔡璐作为甲方（出售方）、银城公司作为丙方，签订了编号为00001659号的房地产买卖合同。主要内容为：甲乙丙三方协商同意就下列房地产买卖事项，订立本合同，共同遵守。第一条，（1）甲方自愿将坐落在常州市武进区莱蒙城19幢2505室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积为46.26平方米，房屋所有权人为蔡璐；（2）该房屋现有抵押权（抵押权人为农业银行，甲方同意于2018年8月31日前还清贷款并办理房屋抵押注销手续）；（3）该房屋现已出租（甲方保证承租人放弃优先购买权并在房屋交付前腾空房屋）；（5）房屋内留下设施：床*1，空调*1，冰箱*1；备注：a、房屋内（若有）装修设施，固定家具、窗帘灯具、防盗门窗、卫生洁具、水龙头等设施甲方均不得拆除；b、房屋交付时上述设施如有甲方自行拆除、调换的，甲方照价赔偿。第二条，甲乙双方约定上述房屋（包括以上第一条第5款内所述的装潢、附属设施、天然气产权以及家电家具等在内）成交价为460000元（肆拾陆万元整）。合同签订后，乙方支付给甲方定金30000元（叁万元整）。第三条，（1）乙方按下列方式分期向甲方支付上述房地产转让款，第一次于2018年7月31日付定金30000元；第二次于2018年8月30日付房款420000元；第三次于2018年8月30日监管10000元。甲方如有贷款的，乙方第二次付款时，乙方必须将款项打入甲方该套房还款专用账户（专款专用），否则，视为甲方违约；（3）经甲乙双方友谊协商并同意在乙方第三次付房款当日甲方将该房屋交付给乙方。房屋交付给乙方使用时，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方，房屋交付给乙方前该房屋产生的水电、有线电视、物业、电梯、宽带、电话及相关配套设施的使用费由甲方全部承担。第四条，经甲乙双方确认，第三次付款当日甲方协助乙方办理产权转移登记手续。第五条，（1）上述房屋在办理交易、权属登记手续时所发生的税、费，甲、乙双方约定全部由乙方承担，如税费有变动的，由乙方全部承担变动后的税费。第七条，（1）本合同签订后，乙方中途毁约的，应及时书面通知甲方，购房定金归甲方所有；甲方中途毁约的，应及时通知乙方，并应在毁约之日起10日内双倍返还购房定金给乙方；（2）乙方如未按合同规定时间付款，若逾期在15天内，乙方依逾期天数按日向甲方支付逾期应付款的万分之十的违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方除应负责本合同七（1）条款外，还应按逾期应付款的百分之十向甲方支付违约金，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。此外，该合同还对维修基金、中介费的负担等内容进行了约定。马秋红、蔡璐分别在合同落款乙方、甲方处签字，丙方处加盖了银城公司的合同专用章，万明亮在丙方置业顾问、签约经理处签字。签约当日，马秋红向蔡璐支付购房定金30000元。合同约定的第二次付款期限届至时，马秋红因资金紧张，经与蔡璐协商，蔡璐同意马秋红在2018年9月14日前给付购房款420000元。2018年9月14日，蔡璐在农业银行等待马秋红和银城公司中介人员。马秋红虽已备齐购房款420000元，但其不同意按蔡璐的要求以每日百分之十的标准给付违约金。当日，马秋红与中介方联系后，双方均未到蔡璐通知的农业银行办理交付购房款等手续。次日，蔡璐从常州返回了上海，支付交通费531.57元。一审还查明，蔡璐与上海木诚木律师事务所签订委托代理合同一份，委托该所指派律师代理其进行本案诉讼，支出律师费8000元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、蔡璐要求解除案涉房地产买卖合同是否具有相应的事实依据和法律依据；二、马秋红要求返还定金30000元的本诉请求是否能够得以支持；三、蔡璐主张的违约金、律师费、交通费等是否应予支持。关于争议焦点一，一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。案涉房地产买卖合同约定，马秋红逾期付款超过15天的，蔡璐有权解除合同。合同履行过程中，蔡璐同意将马秋红第二笔购房款的支付时间宽限至2018年9月14日前，及马秋红至今未能给付第二笔购房款420000元是事实，法院依法予以确认。据此，马秋红已构成迟延履行，合同约定的蔡璐行使解除权的条件已经成就，现蔡璐提出明确的反诉请求要求解除案涉房地产买卖合同，符合法律规定和合同约定，法院予以支持；马秋红要求继续履行案涉房地产买卖合同的本诉请求，法院不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。案涉房地产买卖合同第七条第一款约定，合同签订后，马秋红中途毁约的，应及时书面通知蔡璐，购房定金归蔡璐所有。从上述法律规定的精神和双方合同约定来看，违约定金系为担保债务的履行而交付，一般情况下，定金罚则的适用以构成根本违约为条件。本案为房屋买卖合同关系，卖方蔡璐的合同目的在于按期获取购房款，买方马秋红的合同目的在于取得案涉房屋的所有权。马秋红的迟延支付的款项超过了合同金额的百分之九十，经变更履行期限到期后仍未履行，且未对蔡璐的损失进行修补，已严重影响了蔡璐合同目的实现，达到了根本违约的程度。因此，马秋红无权要求蔡璐返还定金30000元，法院对马秋红要求返还定金30000元的本诉请求不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，双方当事人在合同中同时约定的定金和违约金，当事人只选择其一适用，不能同时适用。既然蔡璐选择适用定金，就不能再适用违约金。因此，法院对蔡璐要求马秋红承担违约金计6450元的反诉请求不予支持；蔡璐要求马秋红承担律师费8000元和交通费1000元的反诉请求，系蔡璐主张的因马秋红违约所造成的损失，因本案中蔡璐主张的实际损失没有超过违约定金30000元的额度，综合本案实际情况，法院对蔡璐的该项反诉请求不予支持。综上所述，马秋红要求继续履行案涉房地产买卖合同的本诉请求，法院不予支持；要求蔡璐返还购房定金30000元的本诉请求，法院不予支持。蔡璐要求解除案涉房地产买卖合同的反诉请求，法院予以支持；要求马秋红给付违约金6450元、律师费2500元、交通费531.57元，合计9481.57元部分的反诉请求，法院不予支持。经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除马秋红与蔡璐于2018年7月31日签订的编号为00001659号的房地产买卖合同。二、驳回马秋红的本诉请求。三、驳回蔡璐的其余反诉请求。本诉案件受理费8650元，由马秋红负担；反诉案件受理费94元，由马秋红负担58元，蔡璐负担36元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，马秋红提交证人王某的银行账户交易明细、证人李某的交易明细查询单、证人胡某的储蓄存单，并提交该三人到庭作证，以证明马秋红在2018年9月14日已经准备好合计43万元购房款。二审中，马秋红陈述：2018年9月14日上午，我联系银城公司要付房款，后来银城公司说蔡璐要求我支付10%的违约金，我不同意，银城公司答应帮我们协商，叫我先不要付钱，谈好了再付；后来刘某告诉我，她一直联系蔡璐，但是蔡璐不接电话，后来蔡璐还把刘某拉黑了，刘某就联系不上蔡璐了。银城公司法定代表人万明亮对马秋红上述陈述表示认可。二审中，蔡璐陈述：在我向马秋红出售房屋过程中，银城公司实际参与人员是万明亮和刘某，其中刘某参与了签订合同之前的沟通和签订合同之后的履行，万明亮参与了合同的正式签订；2018年9月14日我在短信上写的按日10%违约金系笔误，当天我之所以没有和马秋红直接联系，是因为我和马秋红在2018年8月29日直接电话联系过一次，但她的意见和我完全不一样，我们无法沟通；2018年9月14日当天万明亮没有联系过我，也没有告诉我要我与马秋红协商，是我主动联系刘某，要求马秋红和银城公司到银行，刘某回复我说她很忙，在办别的客户的房产过户，没有时间到我这里来，后来我说我要去银城公司，刘某就给了我一个过户经理的电话，我打这个过户经理电话，过户经理说他不管房款支付，只管过户，后来我就一直在银行等，但马秋红和银城公司一直没有来。二审中，万明亮陈述：银城公司将蔡璐与马秋红之间房屋买卖的业务交给了刘某负责，刘某除了不参与直接的过户以外，其他的事情都要负责；就2018年9月14日马秋红支付剩余房款这一事项，应该是在蔡璐与马秋红沟通协商一致的情况下，由过户经理来负责房款支付手续，如果蔡璐与马秋红没有协商一致，过户经理是不参与的；2018年9月14日下午1时27分蔡璐发送关于违约金的消息时，我们发现蔡璐与马秋红有分歧了，当时刘某打电话告诉了我，我就打电话约蔡璐与马秋红一起到银城公司总部去调解，刘某也说蔡璐一会儿就过去银城公司总部，但后来马秋红到了，蔡璐没有到，蔡璐一直不接我的电话，我和刘某都联系不上蔡璐，我们一直等到下午6点，蔡璐没有来，我就让马秋红先回去了，并且打电话问刘某为什么蔡璐没有来。二审中，银城公司提交证人刘某到庭作证。刘某陈述：在具体负责蔡璐与马秋红房屋买卖这单业务时，我80%的精力放在合同签订之前的协商沟通，20%的精力放在合同签订之后的履行；2018年9月14日我收到蔡璐要求马秋红带着一天10%的违约金去银行等她的回复后，没有就此问题和蔡璐进行沟通，我告诉蔡璐这个问题要去公司协调，然后就把这个情况跟万明亮、过户经理和马秋红讲了，我还告诉万明亮，蔡璐说她会在银行一直等到银行下班，万明亮说他来联系；我也告诉了马秋红，蔡璐说她在银行等，但是我没有叫马秋红去银行，因为必须要蔡璐与马秋红事先沟通好，要蔡璐、马秋红以及公司的过户人员三方在场才行；我认为后面的沟通应该由万明亮和过户经理、而不是我来进行，但是我有义务参与蔡璐与马秋红沟通的过程，后来我向过户经理了解到没有沟通好，再想打电话给蔡璐，蔡璐不接电话了，我猜测蔡璐可能会在银行下班后再去银城公司，但没有意识到这样可能导致马秋红超过付款宽限期而未付款；之后几天，马秋红还一直联系我要求付款，我也联系了蔡璐，但没有联系上。上述事实，有马秋红、银城公司二审提交的证人证言及各方当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，首先，综合马秋红在二审中提交的证人证言及其他相关证据，马秋红在2018年9月14日已经准备好43万元购房款的事实的存在具有高度可能性，本院依法认定该事实存在。根据二审中银城公司法定代表人万明亮和业务员刘某的陈述，当日，在马秋红联系银城公司要求支付43万元购房款后，因银城公司认为蔡璐与马秋红就违约金数额发生争议，故要求马秋红暂时不要到银行继续支付房款，待银城公司主持蔡璐与马秋红双方协商沟通达成一致意见后再继续履行支付房款的合同义务。后因银城公司未能与蔡璐进行有效联系和沟通，导致蔡璐与马秋红未能及时进行协商，最终马秋红在当日未支付43万元购房款，且至蔡璐在本案中提起解除合同的反诉请求时仍未支付该部分房款，马秋红的行为客观上构成违约，按照房屋买卖合同约定，马秋红逾期支付房款超过15天，蔡璐即有权解除合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。一审据此支持蔡璐解除合同的反诉请求、驳回马秋红继续履行合同的本诉请求并无不当。综上所述，马秋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8744元，由马秋红负担。本判决为终审判决。审判长  周韵琪审判员  卢文忠审判员  孙海萍二〇二〇年二月二十日书记员  陈晓露