广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初1023号原告:深圳市新东升物业管理有限公司，住所地深圳市福田区香蜜湖街道深南大道竹子林竹盛花园9号。法定代表人：徐清刚，董事长。委托诉讼代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠榆，广东增法律师事务所实习人员。被告：王萍，女，1961年9月5日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，第三人：南方医科大学（原中国人民解放军第一军医大学），住所地广州市沙太南路1023号-1063号。法定代表人：余艳红，校长。委托诉讼代理人：刘克荣，总务处副处长。委托诉讼代理人：詹磊，总务处房管科科长。原告深圳市新东升物业管理有限公司与被告王萍，第三人南方医科大学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市新东升物业管理有限公司的委托诉讼代理人王彩云、罗惠榆，被告王萍，第三人南方医科大学的委托诉讼代理人刘克荣、詹磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市新东升物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付我司自2013年5月至2016年8月的物业管理费和车位保洁费共6029.21元（物业管理费的标准为1.01元/月/平方米，建筑面积为120.03平方米，车位保洁费的标准为子母车位共40元/月）及其利息（利息从2016年9月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2013年3月，第三人向外公开招标，将其校本部经济适用房及部分其他物业的物业管理委托专业物业管理公司负责。经过招投标程序后，我司中标并与第三人签订《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理服务合同》，从而进入南方医科大学接手该校的物业管理，并为被告提供了长达三年多的物业管理服务。上述合同签订后，原告指派清洁、保安、电工等各类服务人员进入学校，为广大住户提供了物业管理服务，大部分的业主也主动按期支付物业管理费，仅有少部分业主拒交费用。后因物业管理合同到期，我司于2016年8月31日退出南方医科大学的物业管理服务，并由其他物业公司接手。被告系南方医科大学108栋402房的住户，从2013年5月至2016年8月从未缴纳过任何物业管理费，也拒绝授权第三人从其本人的工资中办理代扣手续，对于我司的各类催收也置若罔闻。被告的行为违反了合同约定，侵害了我司的合法权益，特提起诉讼，请求依法判处。被告王萍辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：关于房屋面积和计算标准我均没有异议，我确实没有缴纳讼争期间的物业管理费及车位保洁费，没有缴费的理由如下：1.原告并未依照合同约定提供服务，不应当按照合同约定收取全额物业管理费；2.原告的保安并没有提供24小时服务，小区也没有绿化，化粪池也没有清理，服务明显不到位；3.我和原告并未有签订物业管理合同，我也没有委托第三人代为与原告签订物业管理合同，双方并未有任何合同关系，原告起诉的主体不适格；4.涉案小区根本不具备封闭式小区的物业管理条件。综上，请求法院驳回原告全部的诉讼请求。第三人南方医科大学述称，被告对原告物业管理服务的抗辩意见，我方首次听说，本案如何判决，由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告是广州市白云区沙太路269号108栋402房（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积为120.0266平方米。据被告与第三人确认，涉案房屋是由第三人作为经济适用房出售给被告，被告于2003年4月入住至今。据第三人学校主页网站的新闻显示：2011年3月10日，第三人通过了对该校经济适用房进行物业管理有偿服务的决定并提交教职工代表大会通过。2013年5月，原告中标接管该校本部经济适用房的物业管理。2013年5月1日，原告（受托方，乙方）与第三人（委托方，甲方）签订了《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理服务合同》，合同约定：根据招标结果，甲方委托乙方对南方医科大学校本部经济适用住房进行前期物业管理。物业由耘馨园小区、麒麟苑小区和东院小区3个小区组成。耘馨园小区由院内108、121、122栋组成，其中108栋15层，共90户；121栋24层，共192户；122栋12层，共44户。麒麟苑小区3个单元23层，共228户。东院小区独立于学校院外，由A、B、C三栋楼组成，其中A栋3个单元11层，共132户；B栋2个单元19层，共204户；C栋3个单元11层，共120户。住宅总栋数7栋，住宅总户数998户。室内停车位427个，其中东院小区130个，耘馨园小区地下车库26个，麒麟苑小区271个。服务事项包括秩序维护、清洁保洁、绿化和房屋维修及电梯、水电等设施日常维护等方面的管理与服务。管理服务期限为36个月，自2013年5月1日至2016年4月30日（在此期间业主委员会成立，委托前期物业管理服务合同自动终止）。乙方的服务质量和要求：全年无责任事故和责任案件发生，业主或物业使用人有安全感，力争业主对小区安保服务满意率达80%以上；小区的安保工作遵循“以固定岗为主，巡逻岗为辅”的原则，设定固定岗哨不少于3个，巡逻岗哨1个，实行24小时值班制度，尽量采取封闭或部分封闭式管理，认真管理好进出小区的人员、车辆和物资等。服务费用包括：住宅物业面积按1.01元/平方米/月标准，以业主房产证上建筑面积计收物业管理服务费。由于麒麟苑小区经济适用住房未办房产证，目前以交购房款时估算面积计收物业管理服务费，待房产证办理完后，按照房产证上面积计收物业管理服务费；其他400个室内停车位按20元/位/月标准收取车位清洁管理费；物业管理服务费包含化粪池清掏、沙井清理、排水管、下水道、排洪沟、排洪渠等排污排洪系统清疏费，物业管理区域清洁卫生费和垃圾分类、清运费，安保费用等。付款方式为住宅的物业管理服务费按1.01元/平方米/月由乙方负责向业主每月收取一次。校内在职业主的物业管理服务费，由乙方提供相应数据，甲方从业主工资中代扣等等。2016年6月3日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订了《南方医科大学校本部经济适用住房委托前期物业管理合同续签协议书》，续签了物业管理服务期限，具体为自2016年5月1日起至2016年7月31日止。2016年8月31日，原告撤出涉案小区。被告未缴纳自2013年5月至2016年8月的物业管理费及车位保洁费，被告使用的车位为子母车位，车位保洁费标准为40元/月。审理中，被告对原告的服务质量提出异议，并向本院提交照片若干，拟证明原告存在服务质量瑕疵的事实，据照片显示：大门岗门禁处无人查看；小区内车辆停放无序；楼栋附近污水外流、杂草较多等等。原告认为上述照片不能显示具体的楼栋，不能证实原告服务不到位。第三人确认上述照片反映的是涉案房屋所在楼栋周边的情况。据各方当事人确认，现涉案小区尚未成立业主委员会。以上事实，有主页网站新闻、物业管理服务合同、续签协议书、照片、住房明细表、查册表及各方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋系第三人校内的经济适用房，第三人作为涉案房屋的出卖方及校内经济适用房的管理方，在经过教职工代表大会通过对小区进行物业管理有偿服务后，以招标的方式选聘原告作为涉案小区前期物业管理服务的受托方，为包括涉案房屋在内的小区提供物业管理服务的行为合法有效。在涉案小区业主委员会未选聘物业服务企业之前，原告与第三人签订的前期物业管理服务合同对小区业主具有拘束力。据此，原告按照前期物业管理服务合同的约定收取被告的物业管理费合理合法；在前期物业管理服务合同到期后，原告继续为小区提供物业管理服务至2016年8月，原告与被告构成事实上的物业服务合同关系。被告是涉案房屋的业主，实际使用了涉案房屋，根据权利对等原则，应当缴纳实际使用房屋期间的物业管理费，原告主张被告支付自2013年5月起至2016年8月止的物业管理费及车位保洁费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告向本院提交照片，虽证明原告的物业管理服务存在一定的瑕疵，但不能否定原告已为包括涉案房屋在内的小区提供物业管理服务的事实，被告以此理由不交纳物业管理费及车位保洁费理据不足，本院不予采信。经计算，被告应缴的车位保洁费为1600元；被告应缴的物业管理费已超过原告主张的4429.21元，原告仅主张4429.21元属于处分其司自身的权利，本院予以准许。但鉴于原告的物业管理服务确实存在瑕疵，被告的欠交行为与原告在提供物业管理服务过程中对被告提出的合理要求未能及时沟通回应有关，并非无故拖欠物业管理费。原告理应及时对其司提供的物业管理服务中的不足之处进行整改，但显然原告怠于履行整改义务，因此，原告要求被告支付物业管理费及车位保洁费利息的诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，王萍向深圳市新东升物业管理有限公司交纳自2013年5月起至2016年8月止的物业管理费4429.21元、车位保洁费1600元；二、驳回深圳市新东升物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由王萍负担并于本判决生效之日起三日内迳付深圳市新东升物业管理有限公司，本院不再予以退回。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  段静楠二〇一七年三月二十日书记员  蔡佳丽