四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20252号 上诉人（原审原告）：文建，1973年1月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王佳露，四川北新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川佳蒙房地产开发有限公司，住所地：成都市新都区新都街道文家一巷188号1栋1层194号。 法定代表人：刘天书。 委托诉讼代理人：李娥，女，公司员工。 上诉人文建因与被上诉人四川佳蒙房地产开发有限公司（以下简称佳蒙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 文建上诉请求：1.撤销一审判决，改判佳蒙公司协助文建取得新都区新都镇文家一巷188号1栋1单元23层2305号房屋的不动产权证、并赔偿延迟办证违约金（以411537元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2018年10月14日起至文建取得不动产权证书时止，暂算至2019年5月25日9177.27元）；2.一二审诉讼费用由佳蒙公司承担。事实和理由：本案为以物抵债纠纷，一审法院认定文建未交房款属于事实认定不清，导致法律适用不当。根据最高人民法院于2019年7月4日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41点之规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求交付抵债物或者办理权属变更登记，以物抵债协议不存在合同无效事由的，人民法院应予支持。人民法院在审查以物抵债协议效力时，要注重审查是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。本案中，文建之父文大显于2008年4月8日与佳蒙公司签订聘任协议书，约定佳蒙公司聘任文大显为高级技术顾问，服务费用为75万-100万元。文大显已按照约定完成其职责。2013年5月10日，佳蒙公司法定代表人刘天书与文大显协商并经口头结算，同意顾问费用以本案案涉房屋冲抵。故佳蒙公司、文建于2013年5月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，将涉案房屋登记在文建的名下。2014年8月14日，佳蒙公司向文建交付案涉房屋。第一、文大显退休后与佳蒙公司签订聘任协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。且经双方核对，确认双方之前的债务到期，约定以涉案房屋冲抵，故文大显的债权来源合法，债权已经到期。第二、本案为以物抵债关系，房款已通过抵偿文大显债权的方式清偿，文建已履行付款义务。本案争议的商品房买卖合同签订之前，文大显对佳蒙公司享有合法债权，双方经协商对账，将服务合同关系转变为商品房买卖合同关系，将服务费转为已付购房款，并对房屋交付、尾款交付、违约责任等权利义务作出了约定。最高人民法院在其指导案例72号中已明确。第三、佳蒙公司已通过行动部分履行以物抵债协议，文建装修入住已有五年，佳蒙公司在合同约定于合同签订日付全款的前提下不要求文建支付房款且将房屋交付给文建，也未就购房款主张任何权利，正是对以物抵债协议的履行的结果。一审庭审中，佳蒙公司虽辩称顾问费与购房款是两个法律关系，但根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条的规定，案涉合同与补充协议为佳蒙公司、文建及文大显三方签字，文大显作为债权人已通知债务人向新的债权人履行债务。第四、佳蒙公司要求文建支付房款的诉讼时效已经过。佳蒙公司要求文建支付房款的时间为2013年5月15日，但佳蒙公司从未要求文支付房款，已过诉讼时效。第五、文建对收房后未及时办理房产无过错，现案涉合同不存在履行障碍，能够继续履行。 佳蒙公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。由于文建在签订买卖合同后一直未付房款，故佳蒙公司未向其办理房屋产权证书。二、文建的上诉理由缺乏事实和法律依据，应当驳回。第一、文建上诉时提出了新的诉讼请求和事实理由，其上诉请求似乎和一审诉讼请求完全相同，但在陈述事实和理由时却称本案为以物抵债纠纷，将一审法院认定的商品房预售合同纠纷的案由导向以物抵债纠纷，使一审案件案外人文大显成为二审案件当事人，导致其上诉请求所依据的事实和理由发生根本性变化。第二、案外人文大显所主张以物抵债的事实理由是一个新的诉请，应当按照一审程序另案起诉。第三、文建引用的最高人民法院指导案例对本案没有指导性，两个案件案情不具有类似性，在适用法律上肯定不同。第四、关于诉讼时效问题，文建的诉讼请求是佳蒙公司为其办理产权登记证书，说明文建未取得案涉房屋的物权。按照“物债两分”“物权优先”原则，文建的诉讼请求尚处于合同的债的请求权，应受诉讼时效的限制。而佳蒙公司的请求权为物权请求权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条（二）项的规定，不受诉讼时效的限制。第五、关于债权转让和以物抵债，文大显虽与佳蒙公司存在劳务合同关系，但其是否应当获得报酬、获得多少，取决于其起诉后法院的判决，在其未起诉、法院未判决的情况下，认为佳蒙公司对其负有债务（劳务报酬）而要求转让，不符合客观实际。 文建向一审法院起诉请求：1.判令佳蒙公司协助文建取得新都区新都镇文家一巷188号1栋1单元23层2305号房屋的不动产权证；2.判令佳蒙公司支付文建逾期办证违约金（以411537元为基数按每日万分之一的标准计算，自2018年10月14日起至文建取得不动产权证书时止，暂算至2019年5月25日，为9177.27元）。 一审法院认定事实：2013年5月15日，文建与佳蒙公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定文建购买佳蒙公司开发的位于新都区房屋。该房屋测绘面积为85.04平方米，单价为4839.33元／平方米，总价款为411537元。《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限“买受人采取一次性付款”、第十条“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十九条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金（不做累加）”。《商品房买卖合同补充协议》第二条“买受人于2013年5月15日（即签订《商品房买卖合同》当日）支付购房款411537元”、第六条“在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房价款及违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付及产权登记的责任。直到买受人付清款项”、第九条“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”。2014年8月14日，佳蒙公司向文建交付房屋，文建向佳蒙公司缴纳办证工本费、维修基金等共计14845.6元。文建至今未向佳蒙公司支付购房款411537元。 一审法院认为，文建与佳蒙公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。《商品房买卖合同》及补充协议约定，文建应于2013年5月15日支付购房款411537元，在商品房达到交付使用条件后，如文建未付清房价款及违约金的，佳蒙公司有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付及产权登记的责任，直到文建付清款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，文建向一审法院提交的证据不足以证明其已支付涉案房屋全部购房款411537元，应当承担举证不能的法律后果，故在文建未履行合同约定义务的情况下，佳蒙公司享有先履行抗辩权，有权拒绝为文建办理涉案房屋不动产权证，并不承担逾期办证的违约后果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回文建的诉讼请求。一审案件受理费125元（已减半收取）、保全费112元，共计237元，由文建负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据文建的上诉请求与佳蒙公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：文建是否已向佳蒙公司支付了购房款。对此本院论述如下。 本院认为，文建与佳蒙公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应全面履行合同约定的义务。 根据《商品房买卖合同》补充协议约定“文建应于2013年5月15日，一次性支付购房款。在商品房达到交付使用条件后，如文建未付清房价款及违约金的，佳蒙公司有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付及产权登记的责任，直到文建付清款项”可知，案涉合同的履行顺序为文建支付购买款后，佳蒙公司交付房屋及办理案涉房屋的产权登记。现文建主张案涉房屋的购房款已通过“以物抵债”的方式支付，但文建并未提供有效证据证明该主张，本案现有证据不能证明文建已向佳蒙公司支付了购房款，文建应当承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在文建未履行合同约定义务的情况下，佳蒙公司享有先履行抗辩权，有权拒绝为文建办理涉案房屋不动产权证，并不承担逾期办证的违约后果。因此，本院认为，一审法院驳回文建的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上，文建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由文建负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年二月二十四日 书记员  杨珍梅