浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5048号 上诉人(原审被告)：绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道新对旗山村韩家桥牛张桥，统一社会信用代码9133062155289361XW。 法定代表人：林江英，系执行董事。 委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：浙江信禾达汽车销售服务有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道新对旗山村韩家桥牛张桥，统一社会信用代码91330621MA289XMH67。 法定代表人：王彦清，系执行董事。 委托诉讼代理人：郑林波，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞惠南，浙江越光律师事务所律师。 上诉人绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司（以下简称永胜公司）因与被上诉人浙江信禾达汽车销售服务有限公司（以下简称信禾达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 永胜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定被上诉人已经交付10000平方米房屋的事实是错误的，同时适用法律也存在错误。1.本案中，被上诉人交付面积少于约定面积。被上诉人交付且上诉人实际使用的室内面积范围为15号楼和9号楼的1层，室外面积约为1200平方米。2.《租赁合同》约定“具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同”，根据该条约定，补充合同系《租赁合同》的重要组成部分，具有同等的法律效力。首先，双方没有就租赁范围签订补充协议，租赁范围没有确定，此时双方履行合同已经发生了变更。其次，上诉人通过电话、短信及发函等方式向被上诉人提出过租赁面积异议。永胜公司支付的定金及租金与实际租赁面积也相符合。第三，营业面积变更登记并不能证明被上诉人的交付行为。第四，上诉人为8号楼、9号楼申请消防验收的行为，并不能证明被上诉人已经完全交付了整个8号楼、9号楼的事实。第五，园区内绝大多数的房屋都是敞开式的，只有被上诉人才有权力决定并允许谁使用。8号楼部分面积由案外人使用，被上诉人签订有租赁协议。另外，租赁合同中关于1万平方米面积并非双方当事人真实意思表示，而是为了相关行政审批所需。且上诉人在2017年10月已经与绍兴柯桥财通纺织品有限公司签订租房协议，租赁单价由200元每平方调整为150元每平方，同时确定出租人由被上诉人调整为绍兴柯桥财通纺织品有限公司。关于违约金，上诉人与绍兴柯桥财通纺织品有限公司所签署的租赁合同中，并无违约金约定，本案所涉及的交易系租赁合同，并非民间借贷，一审确定的违约金标准过高。 信禾达公司答辩称，一审法院认定上诉人实际租用面积达到1万平方米正确，且上诉人从未对此提出异议，上诉人申请变更登记及消防备案时营业面积均明确为1万平方米，一审法院也组织了现场勘验。一审认定的合同主体及违约金标准也无不当，应驳回上诉。 信禾达公司向一审法院起诉请求（变更后）：1.判令被告立即向原告支付到期租金人民币2000000元，截止2019年6月30日的物业费140000元、水电费49342.88元，并支付到期租金人民币1000000元自2019年1月1日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金，另一笔到期租金人民币1000000元自2019年6月30日起至款清之日止按年利率24%计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月22日，信禾达公司（甲方）与永胜公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于福全镇金山角金合计开发区原绍兴中兴纺织有限公司（浙江信禾达汽车文化创业园区内）部分房产和空地，面积10000平方米（其中：室内场地5000平方米，室外场地5000平方米），用以二手车交易市场经营用途，具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同；租赁期限自2017年6月30日起至2022年12月30日止，共计5年6个月，其中免租期为6个月；租金按前三年半年支付，后两年一年支付，前三年租金标准为200元/平方米·年，第四年租金标准为220元/平方米·年（递增10%），第五年租金238元/平方米·年（递增8%），合同租金总额为1058万，第一次租金的支付时间为2017年6月30日，支付金额为100万元，第二次租金的支付时间为2018年6月30日，支付金额为100万元，第三次租金的支付时间为2018年12月30日，支付金额为100万元，第四次租金的支付时间为2019年6月30日，支付金额为100万元，第五次租金的支付时间为2019年12月30日，支付金额为100万元，第六次租金的支付时间为2020年6月30日，支付金额为100万元，第七次租金的支付时间为2020年12月30日，支付金额为220万元，第八次租金的支付时间为2021年12月30日，支付金额为238万元；合同签订之日，乙方应支付20万元（第一年全年租金的10%）的履约保证金，作为履行合同的担保；甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金2%的违约金；承租物业实用其他相关费用约定如下：物业费收取标准1.5元/平方米·月，水费收取标准6.6元/吨，电费收取标准1.4元/度。双方还约定了其他事项。 双方签订《租赁合同》后至今，原告共收到被告款项233万元，分别为2017年7月10日10万元（林国新汇付），当月22日38万元（林国新汇付），2017年11月22日被告通过詹建新向财通公司汇款160万元，当月23日通过詹建新向财通公司汇款25万元，其中汇至财通公司的款项已转为本案的租金。现因原告要求被告支付到期租金及相关物业费、水电费，遂成讼。 同时查明，双方事后未就具体租赁范围签订补充合同。2017年12月22日，被告永胜公司向绍兴市柯桥区市场监督管理局提出申请，要求变更市场地址、市场负责人、营业面积、营业期限。市场地址由原来的绍兴市柯桥区华舍街道329以北柯华路以西变更为绍兴市柯桥区福全镇新对旗山村韩家桥牛张桥，市场负责人由原来的胡伟变更为林国新，营业面积由原来的3300平方米变更为10000平方米，营业期限延长至2030年3月31日。2017年12月25日，被告永胜公司向绍兴市公安消防支队柯桥区大队申报建设工程消防设计备案登记，其中所涉单体建筑名称为1#车间、2#车间，装修面积为8072.6平方米，装修层数2号车间1层、1号车间1-2层，使用性质为厂房。 另查明，涉案厂房所有权人及土地使用权人均系绍兴县中心纺织有限公司（现已更名为绍兴柯桥中兴纺织有限公司），该公司已将位于对二村）的厂房、土地整体出租给财通公司，而财通公司系原告信禾达公司股东，其又将涉案厂房及土地的出租权转给了原告信禾达公司。 本案审理期间，该院组织双方当事人对涉案厂房及土地进行了现场勘验，确认：涉案厂房及土地座落于浙江信禾达汽车文化创业园内，双方讼争厂房涉及8号楼、9号楼及15号楼，三幢楼均为东西走向，其中9号楼即绍房权证福全字第××号中的1幢，也即建设工程消防设计备案情况登记表上的1#车间，该厂房共三层，建筑面积4430.95平方米，其中一楼现由被告出租给其他二手车商户使用；9号楼东面系停车场，面积约502.25平方米，现由被告使用；15号楼座落于9号楼西面，中间相隔一通道，该栋楼共三层，面积约1045平方米，15号楼南面系机动车查验岗钢棚，棚内面积约428平方米，15号楼与机动车查验岗中间系过道，面积约220.4平方米，15号楼、机动车查验岗及过道现均由被告使用；8号楼座落于9号楼南面，该厂房即绍房权证福全字第××号中的2幢，也即建设工程消防设计备案情况登记表上的2#车间，该厂房共一层，建筑面积3696平方米，为敞开式建筑，内分南北两排空间，其中北面一排东边约500平方米现由案外人租用，剩余约1348平方米为空置状态；9号楼与8号楼中间为停车场及通道，面积约1932平方米，停车场均由被告在使用。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效,双方均应按约履行合同义务。本案中，双方对于租赁面积是否达到合同约定面积存有争议。该院认为，双方《租赁合同》第一条关于租赁场地的约定，其中“具体租赁范围双方另行约定后作为本合同的补充合同”的约定，应系对10000平方米场地如何组成的范围作出的说明，而并非系对具体实际租赁面积作出的说明，嗣后双方并未签订补充合同，期间长达近两年时间历经三次租金结算期，被告也未因租赁面积问题向原告提出异议或催告，且于2017年12月22日向绍兴市柯桥区市场监督管理局进行变更登记申报时，申请变更营业面积为10000平方米，结合其建设工程消防设计备案情况登记及该院现场勘验情况，应认定原告已按合同约定将10000平方米场地交付给被告使用。被告辩称原告仅交付了5000平方米，其中9号楼仅使用了一楼，8号楼没有使用。该院认为，根据被告向消防部门提交的建设工程消防设计备案情况登记表，应可认定此前双方已对被告可使用9号楼（1#车间）的1-2层、8号楼（2#车间）达成一致，而8号楼系敞开式建筑，自双方签订《租赁合同》时起即可使用，至于被告没有实际使用相关场地系被告自身之决定，并不等同于原告未交付，也并不影响原告依约收取租金的权利，至于9号楼与8号楼之间的通道，因9号楼一楼及其南面的停车场均由被告在使用，中间的通道理应在其租赁范围内。故对被告关于原告未按约交付房屋及室外场地的辩称，该院不予采纳。 关于原告要求被告支付到期租金、物业费、水电费及违约金等诉请。该院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方在《租赁合同》中对于租金支付的时间、金额及物业费收取标准等均作了明确约定，截止2019年6月30日，去掉免租期6个月，被告共应支付租金400万元，物业费27万元（1.5元/平方米·月×10000平方米×18个月），被告至今共支付233万元，扣除履约保证金20万元，已付的213万元原告主张根据先付租金后付物业费的顺序进行抵扣，该院予以支持，故截止2019年6月30日被告尚应支付原告租金200万元，物业费14万元。关于原告主张逾期支付租金的违约金，根据《租赁合同》第九条第3项约定，永胜公司未按照约定支付租金的，应每日向信禾达公司支付迟延租金2%的违约金。现永胜公司逾期支付租金的行为，显已构成违约，信禾达公司要求其支付逾期付款违约金，理由正当，其合理部分应予支持。对于违约金标准，双方约定的计算标准过高，现原告主动调整为按照年利率24%的标准计算，系原告对其自身权利作出的合理处分，也未加重被告的责任，该院予以认可。至于原告主张的欠付水电费，原告应对其主张的金额承担举证责任，但因原告提交的相关抄表记录系案外人绍兴柯桥中兴纺织有限公司单方制作，未经被告公司确认，被告对此不予认可，相关事实该院无法查清，故原告应对此承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、永胜公司应支付信禾达公司截止2019年6月30日的租金2000000元，并支付该款中1000000元自2019年1月1日起算、1000000元自2019年7月1日起算均至判决确定履行之日止按年利率24%计算的逾付违约金，上述款项均限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、永胜公司应支付信禾达公司截止2019年6月30日的物业费140000元，款限于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回信禾达公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25067元，由信禾达公司负担542元，由永胜公司负担24525元,限永胜公司于判决生效之日起七日内向该院缴纳。 二审中，永胜公司向本院提交以下证据：证据1.绍兴市商务局等四部门关于印发《绍兴市二手车交易市场发展规划（2015-2020）》的通知，证明根据当时规定，二手车市场场地面积不少于1万平方米，当时双方约定租赁1万平方米系为办证需要。证据2.永胜公司与绍兴柯桥财通纺织品有限公司签订的《租房协议》、绍兴柯桥中兴纺织有限公司与绍兴柯桥财通纺织品有限公司签订的《租赁协议》及《补充协议》，证明永胜公司与绍兴柯桥财通纺织品有限公司形成租赁合同关系。证据3.公证书，证明永胜公司的租赁面积未达到1万平方米。信禾达公司质证对上述证据均不予认可。本院认为，上述证据不能达到其证明目的。信禾达公司未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审中信禾达公司以其与永胜公司签订的租赁合同主张权利并提供了相应证据，永胜公司亦对此进行答辩应诉，永胜公司一审中并未主张其系与绍兴柯桥财通纺织品有限公司签订租房协议并成立租赁关系，且永胜公司在2019年2月27日向信禾达公司发送的告知函中亦明确，因本案双方于2017年5月22日签订《浙江信禾达汽车文化创业园经营场地租赁合同》而产生争议，该函中永胜公司并未表示其与绍兴柯桥财通纺织品有限公司存在租赁关系，故本院对永胜公司在本案二审中关于其系与绍兴柯桥财通纺织品有限公司成立租赁关系的主张不予采纳。关于租赁面积1万平方米的构成，信禾达公司明确为，9号楼4430.95平方米，15号楼1044.27平方米，15号楼门口场地220.4平方米，机动车查验岗533平方米(其中钢棚内面积428.5平方米，棚外面积104.5平方米)，9号楼东面停车场502.25平方米，9号楼与8号楼之间停车场及通道1932平方米，8号楼1348平方米（该楼总面积为3696平方米，分东南面和西北面两排，其中西北面面积1848平方米中有500平方米由案外人使用，余1348平方米为本案租赁面积），以上总面积为10010.87平方米。一审法院经组织本案双方现场勘验，查明的事实与上述情况相符，且永胜公司向市场监督管理局申请营业面积变更登记及其消防设计备案情况，亦显示其营业面积与双方租赁合同约定的1万平方米相符，永胜公司在双方于2017年5月签订租赁合同明确约定租赁面积1万平方米的情况下，历经多次租金结算期后才对租赁面积提出异议，一审综合上述情况对永胜公司的抗辩主张未予采信并无不当，永胜公司关于租赁面积存在差异的上诉理由不能成立。关于违约金标准，本案双方签订的租赁合同中约定，未按约支付租金需按每日2%标准支付违约金，一审对信禾达公司按年利率24%标准计算的违约金诉请予以支持，并无不当。 综上，永胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24525元，由上诉人绍兴市柯桥区永胜二手车交易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑜 审判员  梅云 审判员  韦玮 二〇二〇年二月二十六日 法官助理张百元 书记员陶钿钿