江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4933号 上诉人（原审被告）：南通恒隆置业有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：袁国夫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金志学，江苏联嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙卫东，江苏联嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈辰，男，2007年2月14日出生，汉族，住江苏省如皋市。 法定代理人：陈某(系陈辰的父亲)，男，1979年12月18日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：钱琴，北京汉卓（上海）律师事务所律师。 上诉人南通恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人陈辰商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初6525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒隆公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈辰的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定房屋交房时间错误,双方合同约定的是以市场开业时间为准,市场开业时间为2017年1月。2.陈辰违约在先,无权主张违约金。双方约定2017年2月10日前付清房款,但至今陈辰仍欠房款32万元。3.双方合同约定协商解决，陈辰即放弃了主张违约金。 陈辰辩称，1.关于交付时间，其根据恒隆公司指示与案外人签订委托经营管理协议，依法应当认定已经完成交付。同意一审认定的交付时间为2016年7月6日。恒隆公司主张开业时间交付，但对于开业时间一直没有明确。2.双方对违约金没有约定系因合同条款为恒隆公司事先拟制所致，在此情况下违约金如何计算法律有明确的规定。3.根据合同约定，办理房屋产权登记在付清房款之前，在对方履行相应合同义务后，同意支付相应款项。 陈辰向一审法院起诉请求：1.判令恒隆公司全面履行商品房买卖合同义务，立即办理登记备案、配合办理过户登记；2.判令恒隆公司按已付款同期银行贷款利率支付逾期办理产权登记的违约金（暂计算至起诉时利息285143元）。 一审法院认定事实如下：2015年12月10日，恒隆公司开发的上成汽配城B区项目领取预售许可证。 2016年7月6日，恒隆公司作为出卖人与陈辰作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买上成•如皋国际汽车城第七幢123、124、125、126、127、128、129、130号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共188.31平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为10355元每平方米，总金额为195万元；第六条、付款方式及期限：2016年7月6日前缴款130万元，余款65万元于2017年2月10日前付清；第八条、交付期限：出卖人应当在（空白）年（空白）月（空日）日前，实际交房日期以市场开业为准，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后六个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。关于房屋交付期限的约定，陈辰陈述其是在恒隆公司的指示下签订委托经营管理协议，故其认为约定的交付期限应该是2016年7月6日；恒隆公司陈述合同第八条约定了实际交房日期以市场开业为准。 同日，陈辰作为委托方（甲方）与如皋市上成汽配城有限公司（恒隆公司陈述该公司为管理如皋市上成汽配城的公司）作为受委托方（乙方）签订一份《委托经营管理协议》，约定：就甲方将其购买的“上成汽配城”商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，经双方友好协商，达成如下协议：第一条、商铺的基本情况：该商铺位于如皋市的“上成汽配城”B区，第7栋123、124、125、126、127、128、129、130号，建筑面积188.31平方米，装修状况毛坯，……。第三条、委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期自2016年7月1日起至2028年6月30日止。第六条、商业管理费：（一）商业管理费标准：委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，……，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年如有收益的，作为乙方的商业管理费收入。（二）委托经营第四年至委托经营期结束（即2019年7月1日至2028年6月30日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。 审理中，关于案涉房屋的交付时间，陈辰陈述为2016年7月6日；恒隆公司陈述为2016年7、8月份。 2016年8月23日，双方签订一份《补充协议（老带新）》，载明：“业主陈某于2016年6月29日认购7号楼123-130商铺8间，认购当时有老带新优惠活动，陈某于7月3日介绍朋友过来看房，7月6日认购7号楼137.138两间，故给老客户陈某优惠房款10000元。” 庭审中，恒隆公司陈述案涉房屋目前不具备办理产权登记的条件。 另查明，2016年7月6日，陈辰给付恒隆公司购房款127万元（25万元+102万元），2016年8月17日，恒隆公司分别向陈辰开具金额为60万元、70万元的购房款增值税发票各一份。2017年1月20日、3月8日，恒隆公司向陈辰开具金额为2万元、30万元的购房款收款收据。 2019年7月16日，陈辰诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。根据双方签订的合同约定，陈辰应于2016年7月6日前、2017年2月10日前分别支付购房款130万元、65万元；恒隆公司应于案涉房屋交付使用后六个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于案涉房屋的交付时间，陈辰陈述为2016年7月6日，恒隆公司陈述为2016年7、8月份，结合陈辰与如皋市上成汽配城有限公司于2016年7月6日签订的《委托经营管理协议》约定的委托经营管理期限自2016年7月1日起，据恒隆公司陈述如皋市上成汽配城有限公司系管理如皋市上成汽配城的公司，且双方签订的商品房买卖合同中没有具体的交付时间的约定，由此，综合前述陈述及证据，可以认定案涉房屋的交付时间为2016年7月6日，则恒隆公司应按照合同约定于交房后的六个月内即2017年1月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而恒隆公司在庭审时陈述目前还不具备办理产权登记的条件，故陈辰主张恒隆公司承担逾期办理产权登记的违约责任，具有事实和法律依据。恒隆公司抗辩陈辰尚欠购房款33万元，陈辰违约在先；陈辰主张因恒隆公司未履行办理房屋产权登记的先期义务，陈辰享有履约抗辩权，恒隆公司的抗辩不成立。对此，一审法院认为，根据双方就付款期限、关于产权登记的约定，结合陈辰实际付款情况以及恒隆公司交付房屋的事实来分析，陈辰应于2017年2月10日前付清购房款，恒隆公司应于2017年1月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而恒隆公司未能举证证实其在2017年1月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，恒隆公司在庭审中还明确表明目前还不具备办理产权登记的条件。故陈辰主张其有先履行抗辩权，具有事实和法律依据；恒隆公司辩称，依据不足，一审法院不予采纳。 关于陈辰主张的逾期办理产权登记违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订的合同中没有关于违约金的具体约定，陈辰主张按照该司法解释计算逾期办理产权登记的违约金，一审法院予以支持。关于案涉房屋已付款的问题，恒隆公司对陈辰已实际支付的162万元无异议，关于陈辰主张的2016年8月23日双方签订的补充协议所涉优惠房款10000元，属双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，则该10000元也应认定为陈辰的已付购房款，则本案中陈辰的已付购房款为163万元。据此，根据陈辰暂主张计算至起诉之日即2019年7月16日，恒隆公司应支付陈辰自2017年1月7日起至2019年7月16日止按照中国人民银行同期六个月以内贷款利率以163万元为本金计算的逾期办理产权登记的违约金为181201.67元。 关于陈辰主张恒隆公司立即办理登记备案、配合办理过户登记的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。恒隆公司未能举证证实其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且在庭审中还明确表明目前还不具备办理产权登记的条件，故陈辰主张恒隆公司立即办理登记备案、配合办理过户登记，属法律上、事实上的不能履行，故陈辰的该项诉求，一审法院在本案中不予支持。如案涉房屋达到相关办理产权登记的条件，陈辰可凭相关证据另行主张。 据此，一审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、南通恒隆置业有限公司给付陈辰自2017年1月7日起至2019年7月16日止的逾期办理产权登记违约金181201.67元，于判决生效后立即履行。二、驳回陈辰的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5580元，减半收取2790元，由陈辰负担828元；由南通恒隆置业有限公司负担1962元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：1.恒隆公司逾期办理案涉房屋权属登记的违约责任如何认定？2.恒隆公司主张先履行抗辩权是否成立？ 关于争议焦点1，双方签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，恒隆公司应于案涉房屋交付使用后六个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。本案中，对于交房时间，一审中陈辰陈述为2016年7月6日，恒隆公司陈述为2016年7、8月份，双方表述的时间较为接近，一审法院结合陈辰根据恒隆公司指示与如皋市上成汽配城有限公司签订《委托经营管理协议》等事实，认定案涉房屋交付时间为2016年7月6日，并以此确定恒隆公司履行配合办理房屋权属登记义务的期限，并无不当。恒隆公司上诉主张应当以双方合同约定的交房时间即市场开业时间为准,对此本院认为，该条款是关于交房时间的约定，并不能证明合同的实际履行情况，况且恒隆公司对于市场何时开业也未能举证予以证明，故对其公司该项上诉理由，本院不予采纳。双方合同中没有约定违约金，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，恒隆公司认为陈辰放弃主张其公司逾期办证违约金的上诉理由同样不能成立。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。恒隆公司上诉认为，陈辰尚欠房款32万元，违约在先，其公司不应当承担迟延办理房屋权属登记的违约责任。对此本院认为，双方约定陈辰交付余款的时间为2017年2月10日，而恒隆公司配合办理房屋权属登记的时间为2017年1月初，恒隆公司履行义务在先。综上，其公司该项上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上，恒隆公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5580元，由上诉人南通恒隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年二月十日 书记员 何梦玲