江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初2号原告：陈铈霖，男，1963年6月8日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：黄晓晨，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：无锡安建商贸有限公司，统一社会信用代码913202143238074663，汉族，住无锡市新吴区梅村锡贤路149号。法定代表人：沈建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪燕影，江苏欣林律师事务所律师。被告：无锡市万佳房产开发有限公司，统一社会信用代码91320206778668546B，住所地无锡市惠山区洛社镇人民路95号。法定代表人：张樑。原告陈铈霖与被告无锡安建商贸有限公司（以下简称安建公司）、被告无锡市万佳房产开发有限公司（以下简称万佳公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月21日、2020年1月23日两次公开开庭进行了审理，原告陈铈霖的委托诉讼代理人黄晓晨，被告安建公司的委托诉讼代理人汪燕影均到庭参加了诉讼，第一次开庭，原告陈铈霖本人也到庭参加诉讼，两次开庭，被告万佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告陈铈霖提出诉讼请求：要求确认安建公司与万佳公司签订的关于无锡市福邸花园8-17号商铺的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告系福邸花园承建方，2011年1月，万佳公司将福邸花园8-17号商铺作为工抵房抵给原告，后又将该房屋于2015年2月6日过户给安建公司，原告对此毫不知情。2018年初，安建公司持房产证上门要房，原告认为安建公司的行为有悖交易习惯，不合常理，即诉至法院，要求确认涉案房屋产权归原告所有，法院认为安建公司己取得产权登记，故判决驳回原告诉请。现原告认为二被告之间的合同无效，故再次提起本案诉讼。被告安建公司辩称：安建公司取得涉案房屋是通过合法交易，并在产权处网签公示后取得产权证的，是涉案房屋的合法所有人，故要求驳回原告的诉请。被告万佳公司未作答辩。经审理查明：万佳公司是涉案房屋所在的福邸花园的开发商，因其结欠施工方五星集团公司工程款，于2011年1月25日以工抵房形式将福邸花园8-16号、8-17号两套商铺抵给五星集团公司，其中福邸花园8-17号商铺五星集团公司指定由工程经理陈铈霖接收。当日，万佳公司与陈铈霖签订定房协议书一份，约定将万佳公司开发的无锡洛社镇石塘湾福邸花园8-17号商铺出售给陈铈霖，购房款470729元以五星集团公司工程款予以抵扣。协议签订后，万佳公司将涉案房屋交付给陈铈霖，但因当时该房屋产权被法院查封，故一直未将涉案房屋过户给陈铈霖。2015年9月17日，万佳公司与安建公司签订“商品房买卖合同”（合同备案号为201509170029），约定万佳公司将涉案房屋福邸花园8-17号房屋以246300元的价格出卖给安建公司，万佳公司于2015年10月20日开具246300元的销售发票，安建公司于2015年12月10日进行过户登记取得了产权证。陈铈霖对二被告之间买卖涉案房屋的事实并不知情，直到2018年初安建公司派员持证上门收房才知此事，陈铈霖即以安建公司为被告向本院起诉，要求确认涉案房屋归陈铈霖所有。本院经审理后认为，万佳公司的行为是典型的一房二卖行为，现安建公司己取得房屋所有权证，故陈铈霖要求涉案房屋所有权归其所有，不具备权利基础，不应支持；如其认为万佳公司与安建公司之间存在恶意串通，损害了其利益，应提起万佳公司与安建公司之间房屋买卖合同无效之诉讼。故判决驳回了陈铈霖的诉讼请求。后陈铈霖于2018年12月26日向本院提起本案诉讼。审理中，陈铈霖认为二被告恶意串通，将万佳公司抵工程款给陈铈霖的涉案房产又以低价转让并过户给安建公司，侵犯了陈铈霖的合法权益。其理由有：首先，在价格上，万佳公司在2011年1月将涉案房产抵工程款给陈铈霖时的价格为470729元，且打过折；而在2015年9月二被告之间的买卖合同及同年10月20日开给安建公司的销售发票中的价格仅为246300元，该价格远低于当时的市场价格。其次，在付款上，安建公司在前案中举证的付款依据是2015年2月6日安建公司法定代表人沈建东个人以银行本票付给万佳公司99万元，该付款目的不明确，且数额、时间也与二被告买卖涉案房屋的事实不相符。再次，安建公司购买涉案房屋，从未到现场看房，陈铈霖自2011年初一直占有使用该房屋从不知道二被告在2015年买卖该房屋，直到2018年初安建公司持证要收房才知道，有悖常理。安建公司解释称，安建公司在涉案房屋建造时就有购买的意向，曾与万佳公司的人员进行过洽谈，之后，由于安建公司中意的商铺被法院查封所以直到万佳公司通知可以交易才正式洽谈付款购买；安建公司是一次性付现款购买多套房产，所以房价本身享有一定优惠，买卖也是有过程的，故在2015年2月付款、2015年9月17日签约登记备案、2015年12月9日才取得房产证；安建公司购买涉案房屋在内的几套商铺是投资行为，故2015年购买后没有立即收房，到2018年房价上涨，安建公司准备出手房产时才带人去看房，也才发现有人在使用。为证明二被告买卖涉案房屋的价格远低于当时的市场价格，陈铈霖向本院申请对涉案房屋在2015年10月20日的市场价格进行评估，本院委托江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司进行评估，结论为涉案房屋在2015年10月20日的市场价值为63.62万元。陈铈霖预交评估费8000元。陈铈霖质证对评估报告无异议。安建公司一开始就不同意评估，对于评估结论其认为评估价值过高，并提交2017年三份法院组织网络拍卖房产的信息，其中一份流拍，两份成交中，一份为无锡市惠山区天力商业广场398-1105室，住宅类，共12层，所在11层，建筑面积50.12平方米，成交价194032元；另一份为无锡市惠山区长宁路103号房地产，住宅类，共16层，建筑面积417.5平方米，成交价215.8万元。陈铈霖质证认为，该网络信息与本案交易性质不同，是公开拍卖的结果，而本案二被告是私下交易且隐瞒了房屋先买并占有人陈铈霖，另外评估结论是符合法定程序的，该网络信息不能推翻评估报告。此外，安建公司还提交了万佳公司法定代表人张樑于2016年1月26日出具的“情况说明”，该证据系陈铈霖在前案中作为证据提交给法院的，其内容为2006年五星公司承建万佳公司开发的万佳福邸小区，工程结束后万佳公司欠五星公司工程款，以工抵房形式将福邸花园8-16、8-17号商铺冲抵部分工程款，由于万佳公司债务原因，该两套房被常州市中级人民法院查封，导致陈铈霖等人无法过户，故向法院说明该两套房在查封前己抵给陈铈霖等人，由于此情况，其个人愿意承担连带责任，并承诺如上述房产因案件不能过户到陈铈霖等人名下，其愿意另外拿出两套等值的房屋。安建公司举证该证据要证明，张樑在说明中明确房屋己过户到安建公司名下，无法将涉案房屋过户至原告名下，其个人愿意承担连带责任并愿意拿出另外两套房屋抵款，原告在前案中将该说明作为证据提交，说明原告认可该情况，同意张樑用另外等值房屋交换这个处置方式，现在又来主张该房是工抵房相互矛盾。陈铈霖质证对该证据真实性无异议，但称其在前案中提交该证据只是要证明原告接受工抵房的事实，虽然张樑同意拿其他房屋交换，但原告可以选择，且该情况说明出具时涉案房屋己被二被告串通过户给安建公司，张樑在说明中并未提及还在隐瞒这一情况，原告对此毫不知情，该证据不能达到安建公司的证明目的。以上事实，有收据、银行本票复印件、民事判决书、商品房买卖合同、房产证、土地证、销售发票、情况说明、评估报告、法院网络拍卖信息以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。本案中，万佳公司在2011年1月将涉案房产以工抵房形式抵给原告，又在2015年10月恶意将该房以低价二次出卖并过户给安建公司，这明显是损害了原告的利益，且在涉案房屋过户后的2016年1月，万佳公司的法定代表人张樑在出具给原告的情况说明中仍隐瞒己将房屋过户给安建公司的事实，可见万佳公司的恶意是明显的。本案的争议焦点是安建公司购买并将涉案房屋过户到自己名下的行为是否存在恶意。首先，从二被告之间的交易价格来看，评估结论显示涉案房屋在二被告交易时的市场价格为63.62万元，安建公司虽不同意评估且不认可评估结论，但评估是符合法定程序的，安建公司提交的法院网络拍卖房产的信息，与本案中的商铺买卖在时间、房屋类型上有较大差异，故该证据不能推翻评估结论，因此，评估结论是有效的，而二被告的交易价格仅为246300元，不足评估价的40%，因此，二被告的交易价格远低于当时的市场价格，对此，安建公司应是明知的；其次，涉案房屋在2011年1月就交由原告占有使用，安建公司在购买时不到现场看房，其也称知道此前该房屋被法院查封产权，但在法院解封可以过户时很快就完成了交易和过户，说明其对涉案房屋的状况是了解的，且在2015年完成交易后仍故意不到现场收房，直到两年多以后的2018年初才去收房，这些迹象都表明二被告签订房屋买卖合同前后安建公司对涉案房屋己交付别人的状况是明知的。综合以上两点，安建公司在明知涉案房屋己交付别人的情况下，确以远低于市场价的价格与万佳公司达成买卖合同并迅速完成交易，明显构成恶意串通，损害了原告的利益，二被告之间的房屋买卖合同应认定无效。原告陈铈霖的诉讼请求，理由正当，应予支持。万佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩意见，视为其放弃答辩及举证质证权利，不利后果，由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认无锡安建商贸有限公司与无锡市万佳房产开发有限公司于2015年9月17日签订的关于无锡市惠山区洛社镇石塘湾福邸花园8-17号房屋的《商品房买卖合同》无效。案件受理费2300元，由安建公司、万佳公司负担。评估费8000元，公告费1000元，合计9000元，由安建公司、万佳公司负担；该款己由陈铈霖预交，安建公司、万佳公司于本判决生效后直接支付给陈铈霖，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  丁忽春人民陪审员  张丽华二〇二〇年二月二十四日书 记 员  郁祯雄