安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3272号 上诉人(原审原告):全椒县众成房地产开发有限公司，住所地安徽省全椒县城南大道北侧王曹小区二期SB1幢111商铺，统一社会信用代码91341124348765784F。 法定代表人：戴厚林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚方明，安徽衡远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘荣，男，1992年8月9日出生，汉族，住安徽省全椒县。 被上诉人（原审被告）：刘广友，男，1963年12月10日出生，汉族，住址同上。 上述二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：单其满，安徽其力律师事务所律师。 上诉人全椒县众成房地产开发有限公司（以下简称众成房地产公司）因与被上诉人刘荣、刘广友返还原物纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院作出的（2019）皖1124民初3338号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 众成房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判刘荣、刘广友从位于全椒县房屋搬出，并将该房屋返还给众成房地产公司；一、二审诉讼费用由刘荣、刘广友负担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、刘永发系实际施工人。虽然其在2018年担任众成房地产公司的法定代表人，但其无权用公司的商品房抵扣其个人欠刘荣的材料款。2、众成房地产公司与刘永发已结清所有的工程款，不存在刘永发再用商品房抵扣所谓欠刘荣的材料款。3、刘永发与刘荣签订的以房屋冲抵材料款的协议系虚假协议，属于二次抵扣，且该协议没有加盖公司印章，刘荣、刘广友与众成房地产公司也没有重新签订定购单或商品房买卖合同，故该协议对众成房地产公司不具有约束力。4、2017年5月17日刘广友虽然缴纳了定金，并于6月2日将定购单转到了刘荣名下，但约定的房屋与其实际占用的并不是同一幢房屋。5、全椒县椒陵物业管理有限责任公司没有和众成房地产公司签订合同，刘荣、刘广友也没有证据证明是该物业公司将房屋交付的，即使物业公司交房，也不能代表刘荣、刘广友合法占有诉争房屋。供水合同也不能达到上述证明目的。6、刘荣、刘广友至今没有与众成房地产公司签订商品房买卖合同，也没有支付相应的房屋款。 刘荣、刘广友辩称，2017年5月17日刘广友向众成房地产公司缴纳了定金，6月2日，签订了订购单。同年10月应刘永发、戴厚林要求，双方经协商，将所购房屋调换成诉争房屋。刘永发在2017年至2019年2月是众成房地产公司的法定代表人。2018年10月，刘永发与刘荣签订了协议，约定以房屋冲抵材料款等内容。2019年4月刘荣向全椒县椒陵物业管理有限责任公司交纳了装潢保证金、电梯使用费、物业管理费等，领取房屋钥匙并办理入住手续且装饰完毕。上述事实可以证明在众成房地产公司的两名股东未产生矛盾之前，众成房地产公司是认可冲抵协议的，刘荣、刘广友系合法占有诉争房屋。 众成房地产公司在一审的诉讼请求为：1、判令刘荣、刘广友搬出其公司开发的全椒县襄河镇南屏路平安巷路55号瑞景嘉园1幢1单元301室房屋，将此商品房返还其公司；2、本案的诉讼费由刘荣、刘广友承担。 一审法院查明：2015年7月30日众成房地产公司成立，2016年4月16日众成房地产公司（建设单位）开发瑞景嘉园项目1＃楼，工程用途住宅，施工单位全椒县教育建筑安装工程有限公司，竣工日期2018年10月12日。2017年至2019年2月12日，刘永发担任众成房地产公司法定代表人。2019年2月13日，戴厚林担任众成房地产公司法定代表人。2017年5月17日，刘广友向众成房地产公司缴纳10000元定金，约定购买2幢401室。2017年6月2日，刘广友与众成房地产公司签订一份《瑞景洋房定购单》，约定该套商品房总房价653932元。自2017年1月14日至2018年5月29日，刘荣向刘永发挂靠全椒县教育建筑安装工程有限公司施工瑞景嘉园项目部分工程供应黄沙、石子和水泥。2018年10月10日，刘永发和刘荣签订以房屋冲抵购买材料协议书：一、众成房地产公司用（售价653932元）冲抵欠刘荣材料款，下剩的款等合伙人清算后偿还；二、商品房合同和发票在2019年春节后补办。涉及到税费由众成房地产公司负担。 另查明，刘广友系刘荣父亲。2019年4月12日，刘荣向众成房地产公司聘请的全椒县椒陵物业管理有限责任公司缴纳1000元装修保证金、三年的电梯使用费1800元、物业管理费等1998元后，刘荣从全椒县椒陵物业管理有限责任公司领取钥匙，办理入住手续。2019年4月16日，刘荣与全椒县自来水厂签订供水合同。现已装修完毕，刘荣已居住在该房屋。2019年8月29日，全椒县市场监督管理局出具私营企业基本注册信息查询单载明：众成房地产公司有两名股东，分别是戴厚林（出资比例60）、刘永发（出资比例40）。2019年，众成房地产公司内部产生矛盾，众成房地产公司以两被告未签订《商品房买卖合同》、未支付房款为由要求两被告返还占有的上述房屋，双方为此产生纠纷，故众成房地产公司起诉至本院。 一审法院认为，民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。本案中，刘广友与众成房地产公司签订一份《瑞景洋房定购单》并交纳10000元定金，刘永发和刘荣签订《以房屋冲抵购买材料协议书》，是双方真实的意思表示，不违反法律规定。刘永发作为众成房地产公司法定代表人和刘荣签订《以房屋冲抵购买材料协议书》，该协议对众成房地产公司具有法律效力。刘荣通过材料款抵扣涉案房款，向众成房地产公司聘请的全椒县椒陵物业管理有限责任公司交纳相关费用、领取钥匙、办理入住手续，刘荣入住，属于合法占有。故本院对众成房地产公司要求刘广友、刘荣返还占有的涉案房屋的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告全椒县众成房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，适用简易程序减半收取40元，由原告全椒县众成房地产开发有限公司承担。 众成房地产公司为支持自己的主张，在二审中提供了以下证据： 证据一、2017年2月4日刘永发与众成房地产公司签订的代付款协议及刘永发签字的两张单据，证明刘荣、刘广友占有诉争房产没有合法依据，应该予以返还。 证据二、二份定购单，证明目的同上。 证据三、营业执照复印件三份，证明该公司的法定代表人变更情况。 刘荣、刘广友的质证意见为：证据一、不是新证据。证明目的不认可。该协议是众成房地产公司与刘永发之间的内部协议，不影响刘永发以众成房地产公司法定代表人的身份与刘荣签订的以房屋款冲抵材料款协议的效力。 证据二、不是新证据。不认可其证明目的，这组证据可以证明刘荣、刘广友在以房屋款冲抵材料款协议签订之前就有购买房屋的意向，并交付了部分房款，签订了相关协议，后面的协议书的签订等于履行了支付房款的义务。证据三的真实性予以认可。 刘荣、刘广友二审未提供新证据。 本院的认证意见为：众成房地产公司提供的证据一，产生于其公司、戴厚林与刘永发之间，无他人签名确认，故对协议之外的他人无约束力；证据二、三，本院对上述二组证据的真实性予以确认。 二审另查明：双方提供的证据显示，众成房地产公司成立于2015年7月30日，戴厚林任该公司的法定代表人；2018年3月19日该公司的法定代表人由戴厚林变更为刘永发；2019年2月13日该公司的法定代表人由刘永发变更为戴厚林。 2017年5月27日刘广友向众成房地产公司缴纳10000元定金。2017年6月2日刘荣与众成房地产公司签订了一份《瑞景洋房订购单》。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：众成房地产公司要求刘荣、刘广友搬出诉争房屋，并将诉争房屋返还给众成房地产公司是否有事实和法律依据。 刘荣提供了一组收款收据，证明其向瑞景嘉园小区工地提供黄沙、石子、水泥等建筑材料。因该组收款收据上有席有春的签名，且待证事实与众成房地产公司的原法定代表人刘永发的陈述一致，故该事实应予确认。刘荣与刘永发于2018年10月10日签订了一份《房屋冲抵购买材料款协议书》，约定了经协商对刘荣所购房屋进行调换，且以调换后的房屋款冲抵所欠材料款。该协议虽未加盖公章，但2018年3月19日至2019年2月13日日刘永发担任众成房地产公司的法定代表人，且众成房地产公司的现任法定代表人明确陈述起诉前公司是同意将诉争房屋给刘荣的，所以没有要求刘荣、刘广友退房，以及物业公司进驻小区和将小区房屋钥匙交给业主均要经过其公司同意等，可以确认众成房地产公司对刘荣所购房屋已进行了调整是知情的。结合之后刘荣从物业处拿钥匙，装修并居住较长时间的事实，一审法院认定该协议对公司具有约束力并无不当，本院予以确认。 众成房地产公司提供的刘永发与其公司之间签订的代付款协议及刘永发签字的两张单据发生在2019年且无他人签名确认；提供的定购单也只能证明刘荣、刘广友曾经所选的房号，因此上述证据并不能达到其证明目的，故本院对众成房地产公司要求刘荣、刘广友搬出诉争房屋并予以返还的上诉请求不予支持。 综上所述，众成房地产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人全椒县众成房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柳 冰 审判员 董凡睿 审判员 高 峰 二〇二〇年二月二十六日 书记员 司晓丽 附：本案处理适用的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；