浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5578号 原告：陈孝忠，男，汉族，1972年7月24日出生，户籍地：杭州市滨江区。 委托代理人：宓保来，杭州市滨江区天官法律服务所法律工作者。 被告：杭州煜胜实业有限公司，住所地：杭州市上城区中河中路258号1703室。社会统一信用代码：91330102MA2CG03J3D。 法定代表人：张建根。 被告：张建根，男，汉族，1971年12月10日出生，户籍地：杭州市拱墅区。 原告陈孝忠与被告杭州煜胜实业有限公司（以下简称煜胜公司）、张建根房屋租赁合同纠纷一案，陈孝忠于2019年9月18日向本院起诉，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。陈孝忠的委托代理人宓保来、被告张建根到庭参加诉讼。本案已审理终结。 陈孝忠向本院提出诉讼请求：1、确认陈孝忠与煜胜公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；2、煜胜公司支付物业管理费、能耗费4146.87元（自2019年1月1日至2019年11月11日）、漏水损失10000元；3、煜胜公司支付租金20353元（自2019年9月1日至2019年11月11日）、违约金41280元；4、张建根对上述债务承担连带责任；5、诉讼费用由煜胜公司、张建根负担。事实与理由：2019年7月27日，陈孝忠与煜胜公司签订《房屋租赁合同》，煜胜公司承租陈孝忠位于杭州市滨江区白马湖和院21幢2单元1702室、1703室，租赁期限24个月，月租金每套4300元。第一个月租金煜胜公司应当于2019年7月30日前支付，但于8月2日支付，第二个月租金应于2019年8月17日前支付，但至今未支付。由于陈孝忠的租金收款账户是绑定房贷银行按揭还款账户，陈孝忠不能得不另行筹资，影响了个人信用，损害了陈孝忠的合法权益，已构成根本性违约。煜胜公司于2019年11月11日向陈孝忠发终止合同协议，明确表示无法履行合同，并于同日将房屋交还陈孝忠。 煜胜公司、张建根共同辩称：陈孝忠与杭州安闲居科技有限公司（以下简称安闲居公司）存在合法有效的租赁合同关系，本案存在着一房两租的情形，并且安闲居公司的租赁合同在先，煜胜公司的合同不能实现合同目的，是陈孝忠违约在先。煜胜公司虽与陈孝忠签订了租赁合同，但租客实际把租金交给安闲居公司的，煜胜公司的合同目的也未实现。实际上安闲居公司于2019年8月9日与煜胜公司签订了解除合同的协议，并于8月13日发出公告，要求新的租客与他们重新签约对接，所以要求其承担之前的费用没有依据。 陈孝忠围绕诉讼请求向提供的证据有：不动产登记证书、房屋租赁合同、账户交易明细、企业登记公示信息、保全担保费收据、解除协议书、物业费、能耗费催缴通知单、合同终止协议。煜胜公司、张建根提供的证据有：浙江省商品房买卖合同、房屋资产委托服务合同、租客打款凭证、关于“安闲居项目转让合作”解除合同协议书、公告。当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以采信，对于证明目的及关系性，本院依据当事人的陈述、其他证据作出判定。 本院审理查明：2019年7月27日，陈孝忠与煜胜公司签订房屋租赁合同二份，将其所有的位于杭州市滨江区白马湖和院21幢2单元1702室、1703室租赁给煜胜公司使用，租赁期限自2019年8月1日至2021年7月30日，每套房屋的租金为每月4300元。租金支付方式为：先付后用，和一个月租金在合同签订3日内支付，第二、三个月租金分别提前10日支付，第四个月起按3个月一付，提前10日支付的原则支付。租赁期内，与该房屋有关的各项费用均由煜胜公司承担。在租赁期内，陈孝忠应保证出租房屋的使用安全，确保设备设施移交煜胜公司时处于完好适用状态。该房屋及所属设备设施合同期内均由煜胜公司负责维修并承担相应费用，合同中对违约金的约定为合同总租金的20%。合同签订后，双方对房屋及设备设施进行了交接。张建根于2019年8月2日各支付了租金4300元，后再未支付过租金。2019年11月11日，陈孝忠与煜胜公司签订《合同终止协议》，载明：“甲方陈孝忠与乙方杭州煜胜实业有限公司原于2019年7月27日签订的资产委托合同（合同编码白马湖和院21幢2单元1702），现因乙方违约使甲方无法继续履行合同，该合同2019年11月11日予以终止，不再履行。该房屋的物业费用、水电费用2634.48元，在本案诉讼中一并解决”。载明：“甲方陈孝忠与乙方杭州煜胜实业有限公司原于2019年7月27日签订的资产委托合同（合同编码白马湖和院21幢2单元1703），现因乙方违约使甲方无法继续履行合同，该合同2019年11月11日予以终止，不再履行。该房屋的物业费用、水电费用2881.68元及室内漏水损失壹万元，在本案诉讼中一并解决”。 再查明：上述房屋的2019年1月1日至2019年12月31日的物业费各为2155.44元、能耗费各为479.04元。 再查明：2019年7月27日，陈孝忠与安闲居公司签订《解除协议书》，载明：双方于2018年5月28日签订了《房屋资产委托服务合同》、于2019年3月6日签订了《补充协议》，由于安闲居公司发生资金链断裂等重大问题，无法继续履行合同，经协商双方达成了如下协议：一、双方签订的《房屋资产委托服务合同》及《补充协议》于2019年7月30日正式解除。二、截止2019年7月30日，安闲居公司应付（拖欠）陈孝忠的房屋租金合计人民币4212元，安闲居公司投入在陈孝忠房屋的装饰装潢及设备设施折抵陈孝忠。三、安闲居公司在房屋内的装饰装潢及设备设施归陈孝忠所有。四、本协议签订前，安闲居公司与租客签订的一切合同的权利义务关系由安闲居公司委托第三方接手处理，不得损害陈孝忠的相关权益。 再查明：煜胜公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为张建根。 本院认为：陈孝忠于2019年7月27日已解除其与安闲居公司之间的租赁合同，同日，陈孝忠与煜胜公司签订租赁合同，并不存在一房两租的情形，双方之间签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效；陈孝忠与煜胜公司于2019年11月11日已租赁合同解除，故陈孝忠要求确认合同解除，本院予以支持。合同权利义务的终止，并不影响双方对合同的结算，煜胜公司未按时足额履行支付租金的义务，故陈孝忠要求煜胜公司支付租金20353元的请求，本院予以支持。对于违约金，明显过高，本院酌情予以调整。对于物业费、能耗费，本院认为，陈孝忠与煜胜公司之间的租赁合同签订于2019年7月，租赁期限自2019年8月始，陈孝忠要求煜胜公司承担2019年1月至7月的相关费用，没有事实及法律依据，本院不予支持，本院确认煜胜公司应当承担的物业费、能耗费为739.12元。关于漏水损失，双方合同中约定由煜胜负担维修或承担相应费用，故陈孝忠要求煜胜公司承担漏水损失的请求，本院予以支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下： 一、确认陈孝忠与杭州煜胜实业有限公司于2019年7月27日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除。 二、杭州煜胜实业有限公司于判决生效之日起十日内支付陈孝忠租金20353元，支付违约金4000元。 三、杭州煜胜实业有限公司于判决生效之日起十日内支付陈孝忠物业管理费、能耗费739.12元、漏水损失10000元。 四、张建根对上述债务承担连带清偿责任。 案件受理费减半收取人民币524元、财产保全申请费519元，由原告陈孝忠负担400元，被告杭州煜胜实业有限公司、张建根负担643元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 刘 清 二〇二〇年二月二十八日 书记员 陈亚琴