山东省济宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁08行终424号 上诉人（原审第三人）徐龙洋，男，汉族，1986年4月15日出生，住梁山县。 委托诉讼代理人张洪鲁，山东金正义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）崔卫军，男，汉族，1980年5月17日出生，住梁山县。 被上诉人（原审原告）陈海霞，女，汉族，1982年8月4日出生，住梁山县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人李安家，梁山华梁法律服务所法律工作者。 原审被告梁山县住房保障和房产管理办公室，住所地梁山县委党校院内。 法定代表人马绪印，主任。 原审被告梁山县国土资源局，住所地梁山县新城区政务中心大楼。 法定代表人王成东，局长。 原审第三人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司，住所地梁山县水泊东路104号。 负责人李刚，分公司经理。 上诉人徐龙洋因与被上诉人崔卫军、陈海霞及原审被告梁山县住房保障和房产管理办公室、梁山县国土资源局房屋行政登记一案，不服梁山县人民法院（2017）鲁0832行初41号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年4月22日，原告崔卫军、陈海霞与第三人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司（以下简称鸿泰置业梁山分公司）草签了《商品房买卖合同》，约定第三人鸿泰置业梁山分公司将其开发建设的位于梁山县××路××家园××楼××单元××东户楼房（3—101）及相应的储藏室、车库各一套卖与原告，总房款为511800.24元，2013年5月5日原告按照草签合同的约定支付给被告房款（含楼房主房、储藏室、车库）511800.24元，2016年1月16日原告将取暖开口费等配套费用19425元支付给第三人鸿泰置业梁山分公司，第三人鸿泰置业梁山分公司将该房屋移交原告。2016年5月17日原告崔卫军、陈海霞与第三人鸿泰置业梁山分公司在被告梁山县住房保障和房产管理办公室处网签了正式《商品房买卖合同》，合同约定第三人鸿泰置业梁山分公司（出卖人）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人（原告）委托出卖人，买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。因第三人鸿泰置业梁山分公司未能按约履行合同约定的义务，本案原告以本案第三人鸿泰置业梁山分公司为被告，于2017年7月25日提起民事诉讼，要求第三人鸿泰置业梁山分公司向产权登记机关为原告办理不动产权证书并支付违约金。原审法院于2017年9月4日作出（2017）鲁0832民初3761号民事判决书，认定“原告崔卫军、陈海霞与被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人双方真实意思表示，并不违背法律法规的规定，系有效合同，双方均应依约履行，原告崔卫军、陈海霞按照合同约定，支付了房屋及其配房和房屋配套的所有价款和费用，被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司已将房屋交付给原告使用，原告崔卫军、陈海霞是该房屋实际所有权人，被告应当依约为原告办理该房屋的不动产权证书，但被告至今未能给原告办理不动产权属提供所需资料，和协助原告办理有关权属证书，被告济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司已经违约，依法应当承担违约责任”，据此判决第三人鸿泰置业梁山分公司于判决生效之日起六十日内为原告崔卫军、陈海霞在梁山县房屋产权登记机关办理涉案房屋不动产权证书并支付违约金。该判决第三人鸿泰置业梁山分公司不服提出上诉，济宁市中级人民法院认为“首先，鸿泰置业梁山分公司一审诉讼过程中虽然提出与案外人徐龙洋就本案同一套房产存在买卖合同关系，但是在一审判决作出前，案涉房产并未登记到案外人徐龙洋名下，徐龙洋不属于必须参加本案诉讼的当事人，一审判决审判程序合法。其次，鸿泰置业梁山分公司明知崔卫军、陈海霞已经向一审法院提起本案诉讼，要求其协助办理案涉房产的不动产权属证书，但是其在本案诉讼过程中又协助案外人徐龙洋办理了案涉房屋的不动产登记手续，恶意逃避履行本案义务，其以案涉房产已经办理至案外人徐龙洋名下为由，请求免除协助崔卫军、陈海霞办理不动产权属证书的义务，不予支持”，据此于2017年12月15日作出（2017）鲁08民终5466号民事判决书，维持了（2017）鲁0832民初3761号民事判决书。另查明，2017年9月4日，第三人徐龙洋、鸿泰置业梁山分公司提出不动产登记申请，向被告梁山县国土资源局提交了不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、缴纳税费证明、房屋交易和产权确认书、房屋分层分户平面图、宗地图等申请材料。被告梁山县国土资源局于2017年9月11日为第三人徐龙洋办理了不动产登记，颁发了鲁（2017）梁山县不动产权第0001448号不动产权证书。原告得知涉案楼房为第三人徐龙洋颁发了不动产产权证书后，2017年9月15日提出异议并向被告梁山县住房保障和房产管理办公室递交了“关于撤销徐龙洋不动产证书的申请书”的书面申请。第三人徐龙洋、鸿泰置业梁山分公司提出不动产登记申请材料中，被告梁山县住房保障和房产管理办公室于2017年8月24日出具的《房屋交易和产权确认书（转让）》显示，涉案房产转让交易时间为2017年8月24日，其他状况栏为空白。经庭审询问被告，被告梁山县住房保障和房产管理办公室未将涉案房产预告登记信息告知被告梁山县国土资源局。再查明，2016年9月23日，梁山县人民政府发布通告称，梁山县不动产登记中心负责开展全县不动产登记各项业务工作，业务范围包括土地、房屋、林权登记等行政登记职能，该中心隶属于被告梁山县国土资源局。 原审法院认定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，被告梁山县国土资源局是梁山县行政区划范围内的不动产权登记职责的承继单位；根据中央编办发（2013）134号关于整合不动产登记职责的通知及梁山县人民政府2016年9月23日通告精神，被告梁山县住房保障和房产管理办公室负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；协同国土资源部指导房屋登记工作；负责建设个人住房信息系统等职责。涉案房屋登记基础为房屋转让交易，且被告梁山县住房保障和房产管理办公室出具的《房屋交易和产权确认书（转让）》为涉案房产登记的基础材料，故被告梁山县国土资源局、被告梁山县住房保障和房产管理办公室均具备本案诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，本案中，2016年5月17日，原告崔卫军、陈海霞与第三人鸿泰置业梁山分公司在被告梁山县住房保障和房产管理办公室处网签了正式《商品房买卖合同》，原告对涉案房产设定物权权利，且该权利已经被生效法律文书所确认。原告提交的济宁市中级人民法院作出的（2017）鲁08民终5466号民事判决书，制作时间为2017年12月15日，原告补充该证据，不能视为超过举证期限。根据《不动产登记暂行条例》第四条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十二条、第二十四条之规定，涉案房产在被告梁山县国土资源局申请登记时，第三人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司隐瞒已与原告就涉案房产网签《商品房买卖合同》预告登记、原告已经提起诉讼要求其协助办理案涉房产的不动产权证书的事实，恶意逃避履行义务，出具虚假材料；被告梁山县住房保障和房产管理办公室未将其掌握的涉案房产预告登记信息与被告梁山县国土资源局实时互通共享，针对涉案房产又出具了《房屋交易和产权确认书（转让）》，与事实严重不符；被告梁山县国土资源局在审查申请登记材料时，既有形式上的审查、又有实质性审查的职责，但其依据虚假材料，未尽到合理审慎审查职责，将涉案房产错误登记在第三人徐龙洋名下。综上，被告梁山县国土资源局为第三人徐龙洋颁证行政行为认定事实错误，主要证据不足，依法应予撤销。原告的诉讼请求，予以支持。相关利害关系人可依照法律、法规的规定主张权利。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销被告梁山县国土资源局鲁（2017）梁山县不动产权第0001448号不动产登记行为及不动产权证书。案件受理费50元，由被告梁山县国土资源局负担。 上诉人徐龙洋不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误。因涉案房产已为上诉人善意取得，应判决确认登记行为违法，但不撤销登记行为。理由如下：一、登记行为系行政行为，当登记机构作出的登记行为违法，法院可判决撤销登记行为。但与一般的行政行为不同，房产登记行为使登记申请一方获得利益，属于授益性的行政行为。房产登记行为虽是行政机关作出，但却会导致私法上法律关系的形成，在以法律行为发生物权变动的场合，只有办理登记后，才发生物权变动的效力。在基于事实行为发生物权变动的场合，只有办理登记后，其转移行为才能进行。且房产登记是国家机关作出，第三人对此产生善意合理信赖应受到法律保护。因此，为保护第三人的信赖利益和维护法律关系稳定性，立法应对登记行为的撤销作出限制。《物权法》第一百零六条，对不动产的善意取得作出了明确规定，也是对法院撤销房产登记行为的限制性条件。法释（2010）14号《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，则对法院作出撤销登记判决进行了限制。二、2012年11月9日，上诉人与原审第三人鸿泰置业梁山分公司签订《商品房买卖合同》，缴纳房款后，取得房屋钥匙并进行装修，居住至今，上诉人多次要求原审第三人办理房产登记未果。2017年9月4日，上诉人应原审第三人通知向原审被告梁山县国土资源局提出房屋交易申请等材料，经其审批，为上诉人颁发不动产权属证书。上诉人对被上诉人与原审第三人鸿泰置业梁山分公司之间的商品房买卖合同的诉讼纠纷和相关法律文书等诸多事宜并不知情。综上，涉案房产的不动产权证书系上诉人基于善意取得，上诉人与原审第三人经过平等协商、自愿达成的民事合同，且并不知晓涉案房产已由被上诉人网签的事实。上诉人已按合理市场价格向原审第三人交纳全部房款，且涉案房产已办理不动产权登记，装修后居住至今，应受到法律保护。请求法院依法改判确认登记行为违法，但不撤销登记行为；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人崔卫军、陈海霞答辩称，一、答辩人对涉案房屋及车库享有合法所有权。答辩人与原审第三人鸿泰置业梁山分公司于2013年4月22日、2016年5月17日分别签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，系合法有效的。且已被一、二审民事判决书确认系有效合同。答辩人在支付相关款项后，原审第三人鸿泰置业梁山分公司将涉案楼房及车库交付答辩人。故答辩人已取得涉案房屋及车库的所有权，且已实际占有、使用，系善意取得人。二、上诉人徐龙洋主张涉案房屋是善意取得的观点不能成立。上诉人认为，鸿泰置业梁山分公司和梁山县国土局在相关诉讼中提交的上诉人签订的《商品房买卖合同》系伪造的，且经过多次涂改，应不具有法律效力。且二者提交的《商品房买卖合同》均系复印件，无原件予以佐证，亦没有相关缴费收据和交接手续，不能证明鸿泰置业梁山分公司与上诉人存在合法有效的买卖关系。鸿泰置业梁山分公司在民事诉讼期间协助上诉人办理不动产权属证书，上诉人并非善意取得。且上诉人上诉称“其交纳房款后入住涉案房屋，并对房屋装修，居住至今”更是虚言。三、上诉人引用法律法规错误。根据《物权法》第二十条之规定，答辩人与鸿泰置业梁山分公司于2016年5月17日在梁山县住房办网签《商品房买卖合同》，已对涉案房屋设定物权权利，该物权权利已被生效法律文书所确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 原审被告梁山县住房保障和房产管理办公室、梁山县国土资源局和原审第三人济宁鸿泰置业有限公司梁山分公司未向本院提交书面答辩意见。 各方当事人在原审中提交的证据和依据已随原审法院卷宗移交至本院。经审理，本院同意原审法院据此确认的案件事实。被上诉人在二审期间向本院提供：1、（2017）鲁0832民初3761号、（2017）鲁08民终5466号民事判决书复印件各一份；2、申请执行书一份；3、梁山县公安局水泊派出所出警反馈单一份；4、上诉人徐龙洋微信截图一宗；5、鸿泰置业梁山分公司和梁山县国土局鸿泰置业梁山分公司和梁山县国土局在相关诉讼中提交的上诉人签订的《商品房买卖合同》复印件各一份。本院认为，上述证据不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中所规定的“新的证据”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十五条第二款之规定，本院对该证据不予接纳。 本院认为，本案的争议焦点为：一审法院撤销原审被告梁山县国土资源局作出的被诉不动产登记是否合法。《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项规定，登记申请时存在尚未解决的权属争议时，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。本案中，原审被告梁山县住房保障和房产管理办公室与梁山县国土局未能做到实时信息共享，导致涉案房产在明显存在“尚未解决的权属争议时”进行了被诉不动产登记，违反上述法律规定，应予撤销，一审法院撤销该不动产登记并无不当。本案不动产登记被撤销系基于启动该不动产登记行为的违法性，而非对不动产登记内容的审查，上诉人关于其为善意第三人的辩解属于对不动产登记内容审查的范畴，并不影响本院对涉案不动产登记启动行为违法性判断；且在被上诉人针对涉案房屋提起的民事诉讼中，上诉人于民事案件二审期间已办理了涉案不动产的登记，但该事实亦未影响改变民事生效判决对于涉案房屋权属的认定，故上诉人关于其为善意第三人的辩解缺乏事实依据。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐龙洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 玲 审判员 李传平 审判员 惠 慧 二〇二〇年二月十七日 法官助理张爽 书记员颜素音