常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0404民初4407号原告：钟楼区荷花XX酒店，住所地常州市钟楼区XX街66号。经营者：谯XX，该酒店总经理。委托诉讼代理人：巢X，江苏高枫律师事务所律师。被告：吴XX，女，1931年11月13日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：黄XX，女，1962年2月10日生，汉族，住常州市钟楼区，系吴XX女儿。被告：黄XX，女，1962年2月10日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：吴X，江苏常强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈X，江苏常强律师事务所律师。原告钟楼区荷花XX酒店与被告吴XX、黄XX租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年10月19日、12月6日、2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告法定代表人谯XX及其委托诉讼代理人巢X、被告黄XX(被告吴XX的代理人)及其委托代理人吴X、陈X在各次庭审中分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟楼区荷花XX酒店向本院提出诉讼请求：1、要求两被告立即支付租金人民币230000元，并要求按银行逾期贷款利率支付自2016年8月21日起至付清之日止的逾期付款违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。在2016年12月6日的庭审中，原告当庭变更诉讼请求，要求两被告立即支付租金人民币202500元。事实和理由：原被告双方于2015年3月2日签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告将位于常州市钟楼区XX街66号约100平方米的房屋出租给被告经营床上用品，年租金为27万元，租金按年支付，于每月的8月20日前全部付清。合同签订后，被告仅按约履行了第一年，第二年租金仅仅支付了4万元，余款未按合同约定的期限足额履行。为维护原告的合法权益，现依法诉至本院，望判如所请。被告吴XX未进行答辩。被告黄XX辩称，被告实际支付租金金额67500元，而非原告诉称金额。原告已在2016年5月31日单方解除租赁合同，而被告支付的租金金额恰恰是计算至原告解除合同之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁协议、房屋所有权证、同意书、现场照片、视频光盘、收据、现金缴款单、微信聊天记录照片、接处警工作登记表、监控录像视频资料、函、邮件查单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经庭审认定事实如下：位于本市钟楼区XX街66号房屋登记房屋所有权人为XXXXXXX，后该房屋由谯XX用于经营钟楼区荷花XX酒店。2015年3月2日，XXXXXXX出具同意书，同意原告钟楼区荷花XX酒店将上述房屋其中一间商铺租赁给被告吴XX、黄XX用于经营（富安娜）床上用品。同日，原被告双方签订房屋租赁协议。协议约定：原告将上述房屋出租给被告经营床上用品。租赁期限为2015年2月28日至2018年2月27日。房屋每年租金为27万元，按年支付，于合同期内每年的8月20日前交付给原告。房屋租赁协议未就违约条款作相关约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告于2015年4月1日、2015年8月31日、2016年3月29日、2016年4月25日分别支付原告房屋租金135000元、80000元、50000元和5000元。2016年6月13日，被告通过现金方式支付原告房租40000元，原告开具相应收据。2016年8月3日，被告通过银行现金存款的方式支付原告27500元。双方在庭审中均认可，因被告未按时支付第二年房租，在2016年5月31日至2016年6月13日期间原告将诉争房屋上锁。2016年6月1日至2016年6月7日，被告与原告经营者谯XX的微信聊天中，谯XX说道：“他让你把东西搬走，房子要出租的，我们不能赔房租……他说10号就让派出所的人来一起把你的东西搬到我们仓库去了，房租要例外出租”。原告在庭审中辩称，该微信明确表示向被告催要租金，否则会导致部队收回房屋。其实是一个以催要租金为前提的选择性要约邀请，即等待被告选择将东西搬走解除租赁合同或者支付租金。将门上锁只是原告为追讨租金的私力救济行为，原告的微信及锁门行为并不是解除租赁关系的意思表示。被告认为原告的微信记录反映了原告要求解除合同的意思表示。原告已将租金全额支付给部队，被告拖欠租金的行为不可能导致部队参与租金纠纷。原告也以锁门这一客观行为表达了解除合同的意思。2016年6月13日，原告将诉争房屋打开，被告进场进行物品整理搬离。2016年6月22日，原被告双方再次因房租问题产生纠纷，钟楼分局北大街派出所荷花池（二）社区责任区接警，建议双方协商解决纠纷。2016年8月30日，被告发函给原告，表示原被告双方租赁关系已经事实解除，被告已经支付完毕所有房租，希望原告立即打开店门并通知被告。2016年9月2日，被告搬离剩余物品，并拆除了铝合金门及空调。庭审中，被告陈述称2016年6月22日至2016年9月1日原告方再次将店门上锁，导致被告方在上述时间段无法搬离剩余物品。原告则否认存在第二次的锁门行为。2016年9月5日，因被告未支付第二年度房屋租金，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，原被告双方于2015年3月2日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，原被告之间建立的房屋租赁合同关系依法有效。合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。关于租赁关系是否解除及租金支付问题，原告在锁门期间的微信记录中明确表示了因房租纠纷，催促被告将出租房屋中物品搬离，房屋需要另外出租。结合原告锁门行为及开锁以后被告进场进行整理搬离，双方以各自实际行为表示了解除租赁关系的意思。故本院认为双方租赁合同关系在2016年6月13日已经实际解除。被告通过银行存款及现金形式足额交纳了第二年度实际租赁期间的费用，且双方在租赁合同中未就租赁保证金进行约定。故对于原告要求被告支付租金及相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。被告未按约向原告支付房租的行为致使合同目的不能实现，原告有权要求解除租赁合同。在房屋租赁关系解除后，被告占有租赁房屋应当支付房屋占有使用费，该费用本院根据实际情况予以核准确认。关于原被告之间是否存在锁门的争议。在发生纠纷后，原告完全可以依法行使自己的权利要求解除合同，原告采取过激手段，擅自将租赁房屋上锁，致使被告无法使用承租房屋，未能实现租赁合同目的，原告也在庭审中承认2016年5月31日至2016年6月13日的锁门事实，故对于该期间的租金应当由原告自行承担。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于2016年6月22日至2016年9月1日是否锁门问题，被告在庭审中提交了出警记录、函等证据，原被告也在庭审中一致认可2016年9月2日被告在诉争房屋内进行整理搬离；结合双方在6月22日因纠纷再次在诉争房屋处产生矛盾以及落款时间为8月25日的函上所说“希望贵司立即打开店门并及时知会我们，否则将负责由此造成的所有损失”等情况，庭审中原告也未就上述事实提出异议，故本院认定存在原告方于2016年6月23日至2016年9月1日期间锁门的事实。故对于该期间内房屋占有使用费，被告也无须承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴XX、黄XX于本判决生效之日起十日内向原告钟楼区荷花XX酒店支付合同解除后占有租赁房屋期间的房屋占有使用费8140元；二、驳回原告钟楼区荷花XX酒店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元（原告已预交），由原告钟楼区荷花XX酒店承担4450元，由被告吴XX、黄XX承担300元，被告承担部分限其于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  尹春晖人民陪审员  郭静娣人民陪审员  邹惠芬二〇一七年三月三日书 记 员  陈敏娟