广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23337号上诉人（原审原告）：伊兵，男，汉族，1966年11月24日出生，住所地广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告）：邓咏彤，女，汉族，1969年1月14日出生，住所地广东省佛山市禅城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：余文斌，广东谨然律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市芳村建筑工程有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地联桂北街33号地下。法定代表人：邓伟雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。上诉人伊兵、邓咏彤因与被上诉人广州市芳村建筑工程有限公司（以下简称芳村建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人伊兵、邓咏彤上诉请求：1.撤销一审判决，在查明事实的前提下，依法改判芳村建筑公司按每日万分之一的标准支付2017年3月1日至2018年2月5日逾期交楼违约金；2.一、二审案件受理费由芳村建筑公司承担，暂计99372.55元。事实与理由如下：一、一审法院查明的事实不清。伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》在第12条交房条件中明确约定了必要居住条件，第15条约定若文件不全视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的迟延交付责任由甲方承担。补充协议第七条第4款交房条件也明确提到。因此，通气是交房验收合格的必要条件。本案中，芳村建筑公司交房时并没有满足基本的交房条件，且伊兵、邓咏彤提出了异议，在《验收记录表》中明确提出燃气未安装，其备注中也提到不合格项目的文字说明。伊兵、邓咏彤已提出异议，并非一审法院提到的“验收后亦未提出异议”，一审法院漠视了伊兵、邓咏彤的权益，预设了立场。伊兵、邓咏彤提交的证据材料表明，芳村建筑公司直到2018年2月5日才办理完成通气点火手续，而在2017年2月28日至2018年2月5日期间，一直处于违约状态，理应承担此期间的违约责任。二、一审法院适用法律错误。芳村建筑公司一直处于违约状态，反而要求伊兵、邓咏彤另寻法律途径处理对方违约交付而造成的损失，事实认定错误、适用法律错误。如前文所述，芳村建筑公司交付的行为属于瑕疵交付，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条等相关法律规定，理应承担违约责任。被上诉人芳村建筑公司二审答辩称：不同意伊兵、邓咏彤的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一、伊兵、邓咏彤在知晓商品房不具备约定交付条件的情况下同意收楼，此后不能再以商品房不具备交楼条件为由向芳村建筑公司主张收楼之后的迟延交付违约责任。二、伊兵、邓咏彤陈述其对商品房交付不符合约定条件提出过异议的观点，与事实不符。伊兵、邓咏彤于2019年4月11日诉至一审法院，请求判令：1.芳村建筑公司因逾期交房向伊兵、邓咏彤支付违约金496862.73元；2.本案的诉讼费用由芳村建筑公司承担。一审法院经审理查明：2016年11月3日，伊兵、邓咏彤（乙方）、芳村建筑公司（甲方）签订《商品房预售合同》（合同编号为201611113779），约定伊兵、邓咏彤向芳村建筑公司购买位于广州市海珠区南洲路xxx号xxxx房，总金额2880000元；芳村建筑公司在2017年2月28日前交付涉讼房屋给伊兵、邓咏彤。芳村建筑公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2.按附件七补充协议第七条第三款规定执行。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议的，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出。逾期不提出，视为同意接收该商品房。附件七第七条第二款关于房屋交付的补充或修改中约定2.房屋交付（第十三条的补充或修改）（1）交付的通知。在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼：若乙方未收到收楼通知书，则乙方应在合同约定的最迟交付日（即买卖合同第十三条约定的交付使用时间）前主动到楼盘收楼现场办理房屋交接手续，逾期视为甲方己按期交付房屋，并通过乙方验收。（2）延期交房免责约定如因发生以下原因之一的，致使商品房的建筑安装工程或甲方履行合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用。A.不可抗力情况；B.市政配套设施的批准与安装的延误；C.非甲方原因导致的规划、设计调整、变更；D.因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误。但上述原因的发生，房屋需延期交付使用的，甲方应及时书面告知乙方。（3）房屋交付的先合同义务……附件七《补充协议》第七条第三款约定：延期交房的违约责任（对第十四条的补充、修改）双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充、修改：（1）无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方支付违约金的标准为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价的5%。（2）逾期超过180日乙方要求解除合同的，乙方应在该180日届满10日后的内向甲方提出解除合同的书面通知,甲方收到该书面通知后，将不再交付该商品房给乙方并不再为乙方办理《房地产权证》，乙方逾期向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方放弃单方解除合同的权利，双方继续履行合同。逾期超过180日乙方于约定期限内书面通知甲方解除合同的，双方同意不计赔损失，由甲方按不超过总房价款的10%向乙方支付解除合同违约金，同时，甲方应在收到乙方解除合同书面通知之日起30日内（不超过30日）无息退还乙方已支付房价款；乙方要求解除合同的不得再根据前款约定要求甲方支付逾期违约金。甲方己按前款约定向乙方支付逾期交房违约金的，应冲抵解除合同违约金。（3）甲方未按合同第十三条约定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，甲方应自逾期之日起每日以房价款总额的0.01%向乙方支付违约金，双方继续履行本合同。最高赔付额不超过总房价价款的5%。附件七《补充协议》第四条约定：关于“第八条付款方式”的补充或修改1、按揭贷款办理时间及具体要求，（1）乙方须根据《认购协议》约定的时间，向合同约定的按揭银行或代办律师所交齐办理按揭贷款所需的所有资料，办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和甲方原因外，不得延期。乙方逾期完成的，视为逾期付款，每逾期一天，按按揭贷款总金额的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过60天的，则甲方有权解除合同；……第五条关于“第十条逾期付款的违约责任”的补充或修改1.乙方自行办理按揭的违约责任第十条第3款按揭付款“乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款是将全部按揭贷款直接划入预收款监控账户。”整条改为：乙方自行办理按揭贷款的，未能按照合同第八条及本补充协议第四条第1款约定的期限及具体要求办理按揭贷款支付的，视为乙方逾期付款，逾期时间按合同第八条约定的期限起算，乙方应每日按未付按揭款的0.05%的标准向甲方支付违约金；逾期超过90天仍未办妥按揭支付手续并按揭款到账的或经甲方催告后30日内仍未支付到账的（含变更付款方式后付款到账的），甲方有权解除合同。2.乙方逾期付款甲方解除合同的约定“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方己支付房价款退款还给乙方。”整条改为：无论乙方以何种方式付款，只要乙方逾期付款超过本合同第八条约定的期限的，甲方无论是否催告即有权解除合同，甲方要求解除合同的，乙方按应付房价款的20%向甲方支付违约金。3.乙方不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求甲方履行担保责任的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，解除合同效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效;乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务:（1）乙方应向甲方支付总房价款20%的违约金，甲方有权在乙方已支付的部分房款中直接扣除该违约金和乙方应支付的银行本金、利息、滞纳金，剩余部分不计息退回乙方，若乙方己支付部分房价款不足清偿，甲方有权向乙方追索；（2）乙方应协同甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价总额的0.05%向甲方支付违约金。一审诉讼中伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司确认芳村建筑公司于2017年4月15日将涉讼房屋的钥匙交付给伊兵、邓咏彤，双方办理了现场验收和交付的手续，当时确认没有接通管道煤气。伊兵、邓咏彤主张因为没有接通煤气因此伊兵、邓咏彤没有实际入住，由于涉讼房屋在2018年2月份才开始通煤气，因此伊兵、邓咏彤主张芳村建筑公司于2018年2月5日才交房。芳村建筑公司主张交房日期为2017年4月15日，涉讼房屋在完成交付的时候，虽然没有接通管道煤气，这确实是会给伊兵、邓咏彤的使用带来不便，但是伊兵、邓咏彤在煤气没有接通的情况下接收房屋，就说明伊兵、邓咏彤认可没有煤气的现状，而且不能使用管道煤气可以通过使用电器解决有关问题，不会导致涉讼房屋无法使用。一审诉讼过程中，伊兵、邓咏彤于芳村建筑公司确认如果法院认定交楼时间为2017年4月15日，芳村建筑公司逾期交楼46天。伊兵、邓咏彤主张由于存在面积差，其实际支付的房款为2905630元并提交了发票证实，芳村建筑公司对此没有异议。一审诉讼过程中，伊兵、邓咏彤主张芳村建筑公司的公共基础设施没有完善，4楼的空中花园没有建好，占用原作为空中花园的地块作为办公室，2019年5月28日被城管拆除，这也不符合交楼条件，对此芳村建筑公司不予确认。伊兵、邓咏彤一审庭后补交了物业管理费的通知单、物业管理公司的告知书、敬告等。伊兵、邓咏彤为证明其主张主要提交了以下证据：1.不动产权证，证明伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司之间存在事实上的商品房买卖关系；2.商品房买卖合同；3.发票；4.楼宇交接书和验收记录表，证明当时芳村建筑公司向伊兵、邓咏彤提交过钥匙，煤气并没有接通，空调没有为安装、防盗未安装的情况；5.煤气公司的回函和燃气供应期合同，证明广州燃气集团公司，明确回复伊兵、邓咏彤的房屋是在2018年2月5日完成煤气通气。芳村建筑公司发表如下质证意见：证据1至3真实性、合法性、关联性没有异议。证据4真实性、合法性没有异议、关联性有异议，可以证明涉讼房屋已经在2017年4月15日正式移交给伊兵、邓咏彤使用，伊兵、邓咏彤在明知涉讼房屋暂未通煤气的情况下接收了涉讼房屋应当视为对自己权利的处分，在此之后不应该以交楼不符合约定为由起诉芳村建筑公司。证据5真实性、合法性没有异议、关联性有异议，根据燃气公司所出具的回函，涉讼所在的小区已经在2018年1月23日整体通气，至于伊兵、邓咏彤在2018年2月5日才和燃气公司签订燃气供用气合同，时间是伊兵、邓咏彤自行支配，不能作为认定小区接通管道煤气的时间点。由于伊兵、邓咏彤在2017年4月15日已经实际接收房屋，因此证据5与本案无关，伊兵、邓咏彤无权主张逾期交房的违约金。芳村建筑公司为证明其主张主要提交了以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.茗雅居楼宇交接书；3.茗雅居业主收楼验收记录表；4.同地段主张租金参考价。伊兵、邓咏彤发表如下质证意见：证据1真实性没异议，合法性不予认可，补充协议关于双方违约责任的约定，伊兵、邓咏彤认为是格式条款，对伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司的权利义务的约定不对等。证据2至3真实性、合法性没有异议、关联性有异议，伊兵、邓咏彤认为实际交楼时间以煤气开通的日期为准。证据4真实性、合法性、关联性都不予认可。一审法院认为：双方签订的《商品房预售合同》及附件均合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人对交付房屋时间、交房条件，及逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。关于交楼时间，伊兵、邓咏彤于2017年4月15日签署了《茗雅居楼宇交接书》，同意接收涉讼房屋，此时芳村建筑公司未能按照合同的约定向伊兵、邓咏彤提供已通气的涉讼房屋，但伊兵、邓咏彤在明知或理应知悉的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续并收取了房屋钥匙，且查看验收后亦未向芳村建筑公司以书面形式提出异议。理由同前，即使伊兵、邓咏彤主张的芳村建筑公司提交的配套公共设施不完善，伊兵、邓咏彤也没有拒绝收楼，可见，伊兵、邓咏彤同意以房屋现状收楼，其作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承当相应的法律后果，故一审法院认定伊兵、邓咏彤收楼时间为2017年4月15日，伊兵、邓咏彤主张芳村建筑公司实际交付日期为2018年2月5日缺乏依据，一审法院不予采纳。伊兵、邓咏彤接收涉讼房屋后，如该房屋存在影响正常居住使用的情形，或因房屋不具备交付条件给其造成实际损失的，可另循法律途径处理。诉讼过程中，伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司均确认，如果交楼时间为2017年4月15日，芳村建筑公司逾期交楼46天，于法无悖，一审法院予以认定。一审法逾期交楼46天，依据双方在《商品房预售合同》及附件中的约定，在芳村建筑公司逾期交房的情况下，应当按每日总房价款0.01%的标准向伊兵、邓咏彤支付逾期交房违约金。伊兵、邓咏彤以该条款属于格式条款，且该条款约定的违约金支付比例与合同其他条款约定的逾期付款违约金支付比例不对等为由，主张按约定的逾期付款的比例支付违约金，对此，一审法院认为，比例仅是确定违约金标准的计算参数之一，比例不对等并不当然等同于违约金标准不对等，也不必然导致权利义务不对等，故伊兵、邓咏彤以合同约定的逾期交房违约金比例与逾期付款违约金比例不对等为由，主张按约定的逾期付款的比例支付违约金，理据不充分。退一步讲，即使补充协议中逾期交房违约金条款无效，因《商品房预售合同》未对逾期交房违约金标准作出另行约定，而是约定“按附件七补充协议第七条第三款规定执行”，在补充协议约定条款无效的情况下，伊兵、邓咏彤主张直接参照适用合同有关逾期付款违约金比例的约定确定逾期交房违约金，亦缺乏充分依据。据此，伊兵、邓咏彤诉请芳村建筑公司按总房款每日万分之五的标准向其支付逾期交房违约金，缺乏充分事实根据与法律依据，故芳村建筑公司应按照《商品房预售合同》及附件中的约定的标准向伊兵、邓咏彤支付逾期交房违约金，经核算，芳村建筑公司应付伊兵、邓咏彤2017年3月1日至2017年4月15日的迟延交房违约金为13365.9元（2905630元×46天×0.01%/天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及第一百零七条之规定，一审法院于2019年10月22日判决如下：一、广州市芳村建筑工程有限公司在本判决生效之日起10日内向伊兵、邓咏彤支付从2017年3月1日至2017年4月15日的迟延交房违约金13365.9元；二、驳回伊兵、邓咏彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8753元，由伊兵、邓咏彤负担8518元、芳村建筑公司负担235元。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院二审予以确认。二审期间，双方当事人亦无新证据提交。另查明，2017年4月15日，伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司签署《茗雅居楼宇交接书》载明，现业主检查了该单元的建筑质量和装修情况，双方一致认为该单元可以交付给业主，业主可以接受该单位。因此，双方签订本交接书，并确认下列条款：1.双方确认自2017年4月15日起，该单元由发展商交付给业主；2.业主在此确认，确已收到该单位钥匙；3.发展商确认，该单元已交付给业主，但其仍负有“楼宇销售（预售）合同”中规定的义务；4.业主同时确认，该单元的建筑质量和装修质量符合双方签订的“商品房预售合同”的规定，业主并无异议。5.本交接书自双方签字之日起生效。同日，双方签订的《茗雅居业主收楼验记录表》载明煤气未通。本院认为，一审法院认定伊兵、邓咏彤与芳村建筑公司签订的《商品房预售合同》及附件合法有效；芳村建筑公司应按每日万分之一的标准向伊兵、邓咏彤支付2017年3月1日至4月15日期间的迟延交房违约金13365.9元，理据充分，论理清晰，双方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对伊兵、邓咏彤的上诉主张，认定如下：伊兵、邓咏彤上诉主张芳村建筑公司应承担2017年4月16日起至2018年2月5日涉讼房屋接通燃气管道期间迟延交房违约金的问题。虽双方约定通气为合同约定的交房条件之一，但伊兵、邓咏彤明知涉讼房屋不符合双方《商品房预售合同》约定的通气条件的情况下，没有拒绝收楼，并于2017年4月15日与芳村建筑公司签署《茗雅居楼宇交接书》，同意接受涉讼房屋，办理收楼手续并收取房屋钥匙进行装修，其对相关法律后果应有所预期。一审法院认定伊兵、邓咏彤实际于2017年4月15日收楼，芳村建筑公司应承担的迟延交楼违约责任至该日止，并无不妥。伊兵、邓咏彤依照《茗雅居楼宇交接书》“芳村建筑公司仍负有楼宇销信（预售）合同中规定的义务”的约定，主张芳村建筑公司承担2017年4月16日起迟延交楼违约责任，缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人伊兵、邓咏彤的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2284.3元，由上诉人伊兵、邓咏彤负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇二〇年二月十日书记员  莫善友