上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10998号上诉人(原审被告)：上海聚赫文化传播有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：徐峰，总经理。委托诉讼代理人：周富毅，北京京都(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海复兴广场文娱有限公司，住所地上海市。诉讼代表人：夏云青，上海复兴广场文娱有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：陶力，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘沁茹，北京国枫(上海)律师事务所律师。上诉人上海聚赫文化传播有限公司(以下简称聚赫公司)因与被上诉人上海复兴广场文娱有限公司(以下简称复兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初9785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚赫公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回复兴公司的一审全部诉请。事实和理由：一、虽然双方签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)补充条款中约定了聚赫公司在签署《租赁合同》前已经完全了解复兴公司经营期限纠纷处于诉讼阶段尚未判决，若最终判决影响《租赁合同》履行，复兴公司不承担违约责任，但该约定不能作为认定聚赫公司完全知晓复兴公司与上海金锐建设发展有限公司(以下简称金锐公司)之间关于经营期限纠纷全部内容的依据。首先，签订补充条款时，复兴公司未提供任何关于复兴公司经营期限纠纷的书面资料。其次，在收到金锐公司的告知函后，聚赫公司并未消极不支付租金，相反向复兴公司出具函件要求确认纠纷的具体情况，积极履行了作为租户的义务，金锐公司出具的函件对租赁合同终止有明确告知，因此聚赫公司暂停租金支付系行使不安抗辩权。最后，复兴公司直至2018年底前依旧针对复兴公司经营期限纠纷提出再审申请，进一步证明了聚赫公司在签订补充条款时不可能完全知晓复兴公司经营期限纠纷的实际情况。综上，作为合同强势方的复兴公司要求聚赫公司签定责任完全不平等的补充条款有违公平原则，且该条款内容含糊，无法证明聚赫公司存在违约事实，一审判决认定事实错误。二、一审判决第四项逾期支付租金违约金和第五项提前解除合同违约金性质上都属于不支付租金的惩罚性条款，一审判决存在重复认定。一审判决第七、八项关于空调费以及相应的滞纳金复兴公司都没有举证，一审判决认定上述金额缺乏依据。复兴公司辩称，不同意聚赫公司的上诉请求。聚赫公司上诉称不完全知晓复兴公司经营期限纠纷事项是对其承诺的反言，补充条款第三条明确在签署租赁合同前聚赫公司已经完全了解复兴公司经营期限纠纷并约定由此产生影响《租赁合同》履行的结果复兴公司不承担违约责任，同时该条款明确复兴公司经营期限纠纷尚处于争议阶段结果未知，在此前提下聚赫公司签署《租赁合同》是其真实意思表示。复兴公司向一审法院起诉前，聚赫公司拖欠租金长达一年之久并经久催不付，至今仍正常占有使用上海市雁荡路XXX号一楼南部的房屋(以下简称系争房屋)，其行为已构成严重违约，根据《租赁合同》约定，复兴公司有权行使单方解除权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。复兴公司向一审法院起诉请求：一、确认双方之间于2016年8月19日签订的《租赁合同》于2018年10月11日解除；二、要求聚赫公司向复兴公司返还系争房屋；三、要求聚赫公司向复兴公司支付自2017年10月1日至2018年10月11日期间的租金，计人民币1,530,470元(以下币种均为人民币)；四、要求聚赫公司向复兴公司支付逾期支付租金违约金(计算标准：以月租金的年利率24%为标准，每期违约金从当月6日起计算至实际清偿之日止)；五、要求聚赫公司向复兴公司支付租赁合同提前解除违约金，计247,616元；六、要求聚赫公司向复兴公司支付房屋占用费，自2018年10月12日起至房屋实际返还之日止，其中，2018年10月12日至2018年11月11日期间按照日租金4,070.40元计算，2018年11月12日至房屋实际返还之日期间按照双倍日租金标准计算；七、要求聚赫公司以每月11,520元的标准向复兴公司支付自2018年9月起至房屋实际返还之日止的空调费；八、要求聚赫公司向复兴公司支付逾期支付空调费的滞纳金(计算标准：以11,520元的年利率24%为标准，每期逾期费用自当月6日起计算至实际清偿之日止)。一审法院认定事实：2016年8月19日，复兴公司(甲方)与聚赫公司(乙方)签订租赁合同，约定：(1)甲方向乙方出租系争房屋，出租建筑面积为768平方米，房屋用途为办公，房屋类型为综合。(2)甲方于2016年8月31日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2017年1月1日起至2023年11月30日止。(3)系争房屋每日每平方米建筑面积租金为5.30元，月租金123,808元。(4)乙方应于每月五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金，乙方支付租金方式为：先付后用，每月一次。(5)甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金，即371,424元，保证金不抵充租金和其他费用，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。(6)租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、物业管理、空调费等费用由乙方承担，其他有关租赁税金费用，均由甲方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：管理、空调费每月每平方米各按15元收取，电费按表计收。乙方每月五日前，支付管理费、空调费等费用，如逾期一日，则按费用的千分之五支付迟纳金。(7)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10.60元/平方米向甲方支付系争房屋占有期间的使用费。(8)双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过半个月的……合同补充条款中约定，在签署本合同前，乙方已完全了解有关甲方经营期限的争议事项，目前诉讼尚未判决。若最终生效判决或者裁决影响本合同的履行，甲方不承担违约责任。但应当在最终判决生效后，及时通知乙方，并同意给予乙方壹个月延展期。乙方承诺不向甲方要求承担任何的责任及赔偿。乙方逾期支付租金及物业管理费、水、电、煤气费超过三十日，经甲方书面催讨后仍未支付，甲方有权切断水、电、煤气等供应，因租赁期限届满或乙方单方面解除合同或乙方欠付租金及费用等原因导致本合同终止或中止时，乙方应在上述事由发生之日起三十日内，将租赁物业恢复至交付时状态(甲方同意保留的除外)并退还甲方；若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还租赁物业的，每逾期一日，乙方应按当月日租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费；逾期超过三十日仍未退还的，甲方有权采取任何强制措施自行收回租赁物业并委托第三方将租赁物业恢复原状等。嗣后，聚赫公司依约向复兴公司支付了租赁保证金371,424元及2017年1月至2017年8月的租金。2017年5月11日，金锐公司向上海复兴广场承租户发函[沪金建发(2017)9号]，称复兴广场系由金锐公司和香港太平洋复兴控股有限公司设立的中外合作经营企业，根据双方合作合同的约定，合作期限已于2015年11月30日到期。鉴于外方合作方以存在未结诉讼为由，合作公司尚未能启动清算程序。但经上海市第三中级人民法院(以下简称三中院)(2016)沪03行初92号行政判决，合作公司的经营年限于2015年11月30日到期。因此，各承租人与复兴公司签署的租赁合同逾期将无法继续履行。要求各承租人于2017年6月10日前至金锐公司予以登记，共同协商租赁合同终止事宜。2017年5月16日，复兴公司向上海复兴广场承租户作出关于《沪金建发(2017)9号的书面说明》，称金锐公司仅系复兴公司的中方合作方，从法律上并不能代表复兴公司。根据相关合同章程，复兴公司的经营期限为30年，自1993年12月1日至2023年11月30日。复兴公司作为合法主体，有权对外经营并签署房屋租赁合同，未经复兴公司及公司董事会决议，任何一方无权单方面决定复兴公司的经营、存续以及租赁合同的履行。2017年6月19日，金锐公司再次发函告知上海复兴广场承租户复兴公司的合作期限已经于2015年11月30日届满，要求各位租户尽早解决租赁合同善后事宜。2017年9月7日，复兴公司再次向上海复兴广场承租户作出说明，因金锐公司就经营期限有异议，对于上海市商务委员会的相关批复提出异议，由此引发复兴公司与金锐公司关于经营期限问题的争议，争议案件诉讼程序尚未全部终结。复兴公司的解散清算事宜，应由复兴公司的董事会决定。任何一方无权单方面决定合作公司的清算。上述争议，不影响房屋租赁合同的效力和履行。请各承租户依据租赁合同的约定向复兴公司履行义务。2018年3月27日，聚赫公司向复兴公司出具《关于尽快澄清租赁期限、经营年限的事实并消除负面影响之催促函》，针对复兴公司经营期限以及金锐公司的函件内容，要求复兴公司作出相应说明。复兴公司于2018年3月31日就经营期限争议和后续事项处理向聚赫公司作出回复。租赁期间，复兴公司多次向聚赫公司发函催告租金支付等事宜。2018年6月，聚赫公司向复兴公司支付租金123,808元。2018年10月11日，复兴公司向聚赫公司发出《解除通知》，因聚赫公司拖欠租金，经催告后至今未付，故根据《租赁合同》第9-2条的约定终止合同，请聚赫公司付清相关费用并撤场交还房屋。聚赫公司于次日收到该解除通知。复兴公司另于2018年12月27日向聚赫公司发送律师函，基于双方合同已经解除，敦促其搬出房屋、交还车位、结清欠付租金等费用，聚赫公司于次日收到该文件。目前，系争房屋仍为聚赫公司占有使用。聚赫公司支付了截至2018年8月的空调费。复兴公司系上海市复兴公园与香港太平洋复兴控股有限公司于1993年12月1日设立的中外合作经营企业。2008年12月23日，金锐公司经上海市商务委批复接替上海市复兴公园成为复兴公司的中方合作者。2015年3月9日，复兴公司向上海市商务委(以下简称市商委)提交《关于上海复兴广场文娱有限公司变更台港澳侨投资企业批准证书经营年限为30年的更正申请》等材料。同年11月，复兴公司取得发证序号为XXXXXXXXXX的《台港澳侨投资企业批准证书》，经营年限为30年。随后，复兴公司申请换发营业执照。2015年6月16日，金锐公司向市商委申请撤销对复兴公司经营年限延长为30年的行政决定，恢复其原来的22年经营年限。市商委审核后于同月29日作出沪商外资批[2015]2314号《市商委关于同意撤销上海复兴广场文娱有限公司延长经营期限的批复》(以下简称[2015]2314号批复)，撤销其于2015年3月11日颁发的批准证书，复兴公司经营期限恢复为22年。同年8月28日，复兴公司向上海市人民政府(以下简称市政府)提出行政复议申请，要求撤销市商委作出的[2015]2314号批复。2016年2月29日，市政府作出沪府复字(2015)第577号行政复议决定，确认市商委作出的[2015]2314号批复的具体行政行为程序违法。复兴公司不服，向三中院提起行政诉讼，要求撤销市政府作出的行政复议决定，并责令其重新作出行政复议决定。2017年4月17日，三中院作出一审判决，驳回复兴公司的诉请。复兴公司不服，上诉至上海市高级人民法院(以下简称市高院)，市高院经审理，于同年8月24日判决驳回上诉，维持原判。2017年12月1日，金锐公司向一审法院递交申请书，提出复兴公司的经营期限已于2015年11月30日到期，申请法院指定清算组对被申请人复兴公司强制清算，一审法院作出(2018)沪0101清(申)2号裁定，予以受理强制清算申请并于2018年6月26日作出(2018)沪0101强清3号民事决定，指定清算组成员进行复兴公司的清算工作。一审法院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守合同义务。复兴公司主张因聚赫公司拖欠租金数月要求解除合同，聚赫公司抗辩因屡次收到金锐公司关于复兴公司经营期限到期的函件，其拒付租金系行使不安抗辩权。首先，根据《租赁合同》补充条款约定，“在签署本合同前，乙方已完全了解有关甲方经营期限的争议事项，目前诉讼尚未判决。若最终生效判决或者裁决影响本合同的履行，甲方不承担违约责任。”故，聚赫公司不仅对复兴公司经营期限处于未决状态的情况在签订合同时已经充分知晓，还明确以书面约定方式就因经营期限纠纷可能造成租赁合同履行不能的后果放弃追究复兴公司违约责任的权利。现聚赫公司以经营期限为由抗辩，有违诚实信用原则。其次，虽然金锐公司多次作出复兴公司经营期限于2015年11月30日已经到期，《租赁合同》逾期无法履行的函告，但未有证据证明存在影响聚赫公司承租系争房屋的情形，聚赫公司一直占有使用系争房屋至今。综上，一审法院不予采信聚赫公司的抗辩理由。复兴公司以聚赫公司拖欠租金为由行使解除权符合约定，确认解除。因聚赫公司实际于2018年10月12日收到复兴公司书面解除通知，故以当日作为合同解除日。合同解除后，聚赫公司应当向复兴公司返还系争房屋并支付拖欠租金。逾期返还系争房屋的，复兴公司有权根据合同约定的金额主张房屋占有使用费。复兴公司主张合同约定的逾期付款和违约解除两项违约金，分别针对不同的违约事由，不属于重复计算赔偿项目，予以支持。现复兴公司自行降低逾期付款违约金金额，与法不悖，予以准许。空调费系聚赫公司因占有系争房屋而对空调设施设备使用消耗产生的费用，聚赫公司应当支付。空调滞纳金，根据合同表述系双方约定的拖欠空调费的违约金，对合同期内的空调滞纳金金额以合同约定方式计算予以支持。复兴公司自行降低滞纳金金额系对自己合同权利的处分，与法不悖，予以准许。关于合同解除后的逾期支付空调费造成的实际损失，复兴公司仍旧以合同约定标准主张，缺乏法律依据，对该项损失参照中国人民银行同期贷款利率予以计算。另，复兴公司在与聚赫公司结清合同项下的各项费用后，应当向聚赫公司返还租赁保证金。据此，一审法院判决如下：一、复兴公司与聚赫公司于2016年8月19日签订的《租赁合同》于2018年10月12日解除；二、聚赫公司应于判决生效之日起十日内向复兴公司返还系争房屋；三、聚赫公司应于判决生效之日起十日内向复兴公司支付自2017年10月1日起至2018年10月12日止的租金共计1,534,540.80元；四、聚赫公司应于判决生效之日起十日内向复兴公司支付逾期支付租金的违约金(2017年10月1日起至2017年10月31日止的违约金，每日以月租金123,808元的0.065%计算，从2017年10月6日计算至实际清偿之日；2017年11月1日起至2017年11月30日止的违约金，每日以月租金123,808元的0.065%计算，从2017年11月6日计算至实际清偿之日；2017年12月1日起至2017年12月31日止的违约金，每日以月租金123,808元的0.065%计算，从2017年12月6日计算至实际清偿之日；以此类推)；五、聚赫公司应于判决生效之日起十日内向复兴公司支付提前解除合同违约金247,616元；六、聚赫公司应于判决生效之日起十日内向复兴公司按照日租金4,070.40元标准支付自2018年10月13日起至2018年11月11日止的房屋占有使用费122,112元以及按照日租金两倍的标准支付2018年11月12日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费；七、聚赫公司应于判决生效之日起十日内以每月11,520元的标准向复兴公司支付自2018年9月起至房屋实际返还之日止的空调费；八、聚赫公司应于判决生效之日起十日内向复兴公司支付2018年9月1日起至2018年10月12日止的逾期支付空调费的滞纳金(2018年9月1日起至2018年9月30日止的滞纳金，每日以11,520元的0.065%计算，从2018年9月6日计算至实际清偿之日；2018年10月1日起至2018年10月12日止的滞纳金，每日以11,520元的0.065%计算，从2018年10月6日计算至实际清偿之日)以及2018年10月13日起至房屋返还之日止的逾期支付空调费损失(2018年10月13日起至2018年10月31日止的损失，以7,196元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年10月6日计算至实际清偿之日；2018年11月1日起至2018年11月30日止的损失，以11,520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年11月6日计算至实际清偿之日；2018年12月1日起至2018年12月31日止的损失，以11,520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年12月6日计算至实际清偿之日；2019年1月1日起至2019年1月31日止的损失，以11,520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年1月6日计算至实际清偿之日；以此类推)；九、复兴公司应于上述费用结清后五日内向聚赫公司返还租赁保证金371,424元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法设立的合同具有法律约束力，各方当事人均应严格恪守。聚赫公司与复兴公司就系争房屋所签订的《租赁合同》及补充条款系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属有效，双方均应严格按照约定履行各自的合同义务。《租赁合同》补充条款约定，在签署合同前，聚赫公司已完全了解有关复兴公司经营期限的争议事项，目前诉讼尚未判决。若最终生效判决或者裁决影响合同的履行，复兴公司不承担违约责任。故聚赫公司提出不知晓复兴公司经营期限纠纷的实际情况，并据此暂停支付租金系行使不安抗辩权的上诉理由，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予采信。一审法院根据查明的事实，认定聚赫公司拖欠租金构成违约，复兴公司以此为由行使解除权符合合同约定，并据此判令双方租赁合同于2018年10月12日解除，阐述清晰、理由充分，本院予以认可，不再赘述。租赁合同解除后，聚赫公司应依法依约承担违约责任，复兴公司主张的逾期支付租金违约金和提前解除合同违约金系不同性质的赔偿项目，不属于重复计算，空调费以及相应滞纳金的计算标准租赁合同中均予以明确约定，故聚赫公司提出逾期支付租金和提前解除合同两项违约金系重复计算、一审判决判令其支付空调费及相应滞纳金无依据的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，聚赫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,033元，由上诉人上海聚赫文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年二月十二日书记员  郑文浩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……