新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9798号原告（反诉被告）：马建新，男，1971年12月15日出生，回族，乌鲁木齐市广播电视台职员，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：胡瑞新，新疆柏坤亚宣律师事务所律师。被告（反诉原告）：张希堂，男，1949年12月7日出生，汉族，农民，住新疆奇台县。委托诉讼代理人：殷杰，新疆新天律师事务所律师。原告（反诉被告）马建新与被告（反诉原告）张希堂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2018）新0104民初3993号民事判决。原告（反诉被告）马建新不服该民事判决，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（下称市中院）提起上诉。市中院遂作出（2019）新01民终1704号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2018）新0104民初3993号民事判决；二、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年1月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马建新的委托诉讼代理人胡瑞新、被告（反诉原告）张希堂的委托诉讼代理人殷杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马建新向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》无效；2.本案诉讼费、保全费、财产保全责任保险费、邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2016年8月2日，马建新与张希堂配偶赵建荣签订《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》，约定马建新将位于高新区㎡房屋以150万元的价格转让给赵建荣。因赵建荣非高新区（新市区）二工乡三工村的村民。根据我国相关法律规定，宅基地使用权非本集体经济组织成员无法取得，马建新对宅基地的处分行为违反了法律强制性规定，故诉至法院，请求确认该转让协议无效。被告（反诉原告）张希堂辩称并反诉诉称，1.马建新与赵建荣签订的转让协议无效，合同无效过错在马建新。马建新得知转让的房屋征迁时故意反悔，过错也在马建新。马建新的行为导致赵建荣购买房屋后进行再建及装修损失1,305,000元，所以马建新也应该返还房款、利息及再建装修费，对此张希堂提出反诉。1.判令马建新返还购房款150万元；2.判令马建新赔偿损失1,305,000元；3.判令马建新支付利息212,060元，并自反诉之日起至实际支付上述款项前按年息4.75%的标准支付利息；4.诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）马建新对反诉辩称，1.马建新同意返还购房款150万元，但对赔偿损失1,305,000元不认可，张希堂要提供证据证实其实际损失。该损失是由双方的过错共同导致的，应当各自承担50%的责任。马建新之所以要求解除合同是因为赵建荣在2017年年底主动联系马建新，要求马建新以200万元回购该房屋。马建新以借贷方式凑齐200万元，但赵建荣得知拆迁消息后，对马建新避而不见，所以马建新才提起诉讼。赵建荣明知道其非集体组织成员，依然购买房屋存在同样的过错，所以双方应该各承担50%的责任。赵建荣在该房屋的基础上装修，并没有加盖。装修完，赵建荣也没有实际居住。2.关于利息由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：1969年3月20日，被告张希堂与赵建荣登记结婚，共生育张风玲、张风华、张风梅、张雯、张凤萍、张涵六名子女。赵建荣于2019年9月1日去世。后，张希堂与张风玲、张风华、张风梅、张雯、张凤萍、张涵达成《继承协议》，张风玲、张风华、张风梅、张雯、张凤萍、张涵放弃对赵建荣生前财产的继承，全部由张希堂继承。2016年8月2日，马建新与赵建荣签订《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》，约定马建新将其位于高新区的自建房产权及宅基地使用权转让给赵建荣。房屋产权转让面积1450平方米，共五层，负一层，地上四层，宅基地使用面积转让300平方米，转让费用150万元。赵建荣购买马建新的房产，属于在建工程房屋，赵建荣购买后需再投资进行该房屋的修建及装修，马建新必须保证后期工程能顺利施工，而且不得以任何理由违约，如违约需赔付赵建荣购房款和后期在该房屋再建工程时所产生的所有费用的三倍，双方签订协议之日起，如果遇国家征收，给予任何补偿均与马建新无关。（注：如在签订协议之日起三年内被国家征迁，征迁补偿超过前期购房款和房屋再建时的所有投入资金的总额的三分之一时，赵建荣另外支付马建新10万元，如在合同签订三年后遇到征迁，则与马建新无关。）上述协议签订后，赵建荣于2016年8月2日支付马建新转让款70万元，2016年8月22日支付马建新转让款70万元，2016年11月9日支付马建新转让款10万元，均由马建新出具收条。马建新交付房屋后，赵建荣对该房屋进行了再建及装修。张希堂在审理中提供了建房合同、收条、银行交易明细等佐证赵建荣修建房屋及装修工程总造价1305000元。另查明：涉案房屋被乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室征收并已拆迁。马建新提供的《房地产估价报告》，注明该房屋及土地权利人为赵建荣，被征收房屋价值2,762,454元（其中房屋价值：2,659,782元，装修及附属物价值：102,672元）。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，马建新与赵建荣签订的《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》涉及到宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村居民基于集体经济组织成员的身份而取得，只能由本集体经济组织的成员享有，而赵建荣不是该集体经济组织的成员，依据上述法律规定，马建新与赵建荣之间签订的《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》应属无效，故马建新主张确认该协议无效的请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案马建新与赵建荣签订的《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》无效，对马建新与赵建荣之间自始不发生法律拘束力，马建新所收取赵建荣的购房款150万元应当返还赵建荣。但赵建荣已于2019年9月1日去世，其对合同享有的债权债务由继承人继承。赵建荣的子女均已放弃继承权，故该债权应由其配偶张希堂继承。张希堂反诉马建新返还购房款150万元的请求成立，本院予以支持。张希堂反诉马建新赔偿修建及装修损失1,305,000元，本院认为，张希堂提供的建房合同、收条、银行交易明细等并不足以反映赵建荣实际支出了该笔费用，现案涉房屋已征收，征收部门委托出具的《房地产估价报告》房屋价值2,762,454元（其中房屋价值：2,659,782元，装修及附属物价值：102,672元），但装修及附属物价值102,672元亦不能如实反映赵建荣新建及装修损失，故本院酌情以房屋鉴定价减去交易价来认定，核算为1,262,454元（2,762,454元－150万元）。马建新在出卖时明知所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，而在面临政府拆迁补偿时主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任，本院酌定为70%。赵建荣在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担30%的次要责任。故马建新应当赔偿张希堂新建及装修损失883,717.80元（1,262,454元×70%）。张希堂主张马建新支付利息212,060元以及自反诉之日起至实际支付上述款项前按年息4.75%的标准的利息，本院认为，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用利息相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，无须支付利息。本案合同履行中马建新将案涉房屋交付赵建荣，赵建荣未曾返还案涉房屋，马建新也无须支付利息。故对张希堂的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马建新与赵建荣于2016年8月2日签订的《房屋产权及宅基土地使用权转让协议》无效；二、原告（反诉被告）马建新返还被告（反诉原告）张希堂购房款150万元；三、原告（反诉被告）马建新赔偿被告（反诉原告）张希堂损失883,717.80元；四、驳回被告（反诉原告）张希堂的其他反诉请求。以上原告应给付被告款项合计2,383,717.80元，原告于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费18,300元（原告已预交），由原告负担70%即12,810元，被告应负担30%即5,490元。反诉诉讼标的额3,017,060元，确认给付额2,383,717.80元，确认额占诉讼标的额的79%。反诉案件受理费15,468.24元（被告已预交），由原告负担79%即12,219.91元，被告应负担21%即3,248.33元。原、被告各自所应负担的案件受理费相互折抵后，原告给付被告6,729.91元，在履行义务时一并给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 萌人民陪审员  张惠琳人民陪审员  张良池二〇二〇年二月二十一日书 记 员  张钟月