上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终587号上诉人(原审被告、反诉原告)：浦文俊，男，1984年7月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张园，女，1989年10月31日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。上诉人浦文俊因与被上诉人张园房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。浦文俊上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、四项，依法改判支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：张园明知房屋天井内违章建筑已经于本租赁合同签署之前被居委会要求拆除，但是其对拆违置之不理，并向浦文俊隐瞒本租赁房屋有拆违隐情来签订此租赁合同，存在故意隐瞒的欺诈行为。现在房屋室内仍旧养殖着十多条名贵观赏鱼，应给予浦文俊合理的过渡期。浦文俊虽然因为经济损失产生争议不支付租金，但是口头和微信短信都提出等经济纠纷解决了会合情合理支付租金，张园接收到文字内容后没有任何答复，未对经济损失进行最起码的协商交流，因此不能按照浦文俊违约来处理。张园答辩称，不同意上诉请求，请求法院维持原判。张园向一审法院起诉请求：1.判令解除张园、浦文俊双方于2019年2月17日签订的《房屋租赁协议》；2.判令浦文俊立即腾退位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原状后返还给张园；3.判令浦文俊支付自2019年4月1日起至实际返还之日止的房屋租金，按月租人民币(以下币种均同)1,400元计算；4.判令浦文俊支付违约金1,400元；5.判令张园不退还押金4,200元；6.判令浦文俊结清截止返还房屋之日止的水、电、煤气、通讯、有限电视费用10,000元。一审法院审理中，张园撤回第四项、第六项诉讼请求，并表示4,200元的押金不予退还，作为违约金，其他违约金不再主张。浦文俊提出反诉请求：1.不同意解除合同，合同并未结束；2.处理房屋内物品需要时间，且要求张园赔偿之后，同意按照合同结束的12月31日的日期搬离；3.确认租金支付到2019年3月31日。一审法院认定事实：位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)自2018年1月4日登记于张园、张建忠名下，建筑面积41.14平方米。2019年2月17日，张园(出租人、甲方)与浦文俊(承租人、乙方)签订房屋租赁协议，约定甲方将青浦区盈港路XXX号弄72号楼101室约41.14平方米的房屋出租给乙方居住(经营)使用，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止；租金每月1,400元，乙方应于签订合同之日支付首期租金4,200元，余款支付方式为3个月/期，每期乙方提前7天支付给甲方，逾期经多次催缴未付款，甲方有权终止合同，押金不作退回；无论一方违约，支付对方违约金1,400元；租赁期间，水、电、煤气、通讯、有线电视，费用由乙方承担及交纳；乙方须向甲方支付押金4,200元；合同第12.2条约定，租期内因政策引起的拆违事宜及其他造成损失由承租人自行负担；第12.3条约定承租人再退房之时，应将屋内恢复原貌，将房屋退还给房东。一审法院另查明，2019年3月6日，盈浦街道生态环境综合治理工作领导小组办公室民佳居委会出具告知书，表示，系争房屋天井内存在非法违章建筑，希望在接到告知书后积极配合，于2019年3月10日之前妥善做好各项腾退事宜(物品撤离)并自行拆除，逾期未拆除的，经协同相关职能部门予以拆除，由此产生的一切后果自行承担。张园、浦文俊一致确认，张园购买系争房屋时，浦文俊就已承租入住，天井里的违章建筑也已经存在，至2019年重新与张园签订合同，签约时浦文俊看过产权证。截止2019年9月，天井中的搭建仍存在。一审法院审理中，张园表示，恢复原状是指拆除浦文俊添附的部分，包括卧室内的鱼缸及相关的生态循环过滤系统、卧室走道的排缸、洗手间内的排缸、天井内的鱼缸及相关的生态循环过滤系统、天井内的排缸、供给鱼房的所有房间的煤气地暖炉加温恒温系统、供给所有鱼缸的水循环和补水系统，该原状是何时的原状，张园无法确定具体时间。张园购房时以及张园、浦文俊签订租赁合同时，屋内鱼缸都是存在的，但张园购房时不包括这些鱼缸。浦文俊反诉主张的鱼缸和设备并非张园搭建，是浦文俊向李茂购买的，并非张园出租给浦文俊的，且浦文俊与张园签订合同之前就已经承租，对于房屋情况是清楚的，张园租赁给浦文俊的房屋面积为41.14平方米，没有租赁给浦文俊其他房屋及财物，天井内的违法搭建不在租赁范围内。魟鱼是否死亡、死亡原因、数量、价格等均无法确定，浦文俊也未提供确凿证据，与张园无关，合同中也约定拆违造成的损失浦文俊自负，且违建至今未拆除，未对浦文俊造成损失。浦文俊表示，浦文俊自案外人李茂处转让的鱼缸和系争房屋，李茂与原房屋产权人陆某签订的合同，2019年之前浦文俊的房租是通过李茂支付，浦文俊与陆某无合同关系，但陆某知道浦文俊在使用。若张园购买房屋时要求拆除违章建筑，那么陆某应补偿浦文俊，但实际没有拆除，张园因违章建筑获得了收益，因此也应对拆除进行赔偿。浦文俊承租时就有院子里的天井和鱼缸，因此恢复原状只需搬走可移动的家具家电、捞走鱼就可以了，不同意处理鱼缸，不同意由浦文俊拆除。浦文俊愿意拆违，但主张损失。张园明知有拆违的风险还出租，存在恶意，浦文俊也已经按照过错比例分担了。浦文俊2019年3月6日知道要拆违的事情，但无法做好充分准备，3月20日居委会明确告知要联合执法了，浦文俊只好在前一天晚上连夜搬鱼进屋。根据浦文俊经验，屋内鱼缸里鱼的密度太大，鱼的硝化系统崩溃承受不了，才导致20条魟鱼死亡。搬运时浦文俊就知晓会有这种后果，也跟张园说了，但没有别的地方可以放，所以只能搬进屋。浦文俊还采取控食、换水等措施，对于鱼的死亡不存在故意或者过失。若合同解除，浦文俊还要另案主张室内的全部物损和贱卖鱼的损失，不要求在本案中处理。一审法院认为，张园、浦文俊签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现浦文俊逾期支付租金，张园根据约定解除合同、要求浦文俊腾退、主张未付期间的租金、不予返还押金，于法无悖，法院予以支持。张园要求浦文俊将房屋恢复原状、拆除屋内的鱼缸、排缸等，但张园无法说明恢复至何时的原状，合同中也未对“原貌”的标准作出具体约定，且张园购买系争房屋、将房屋出租给浦文俊时，屋内的鱼缸、排缸等均已存在，故张园要求浦文俊拆除该部分设施，无事实与法律依据，法院不予支持。浦文俊称其因拆违通知而连夜搬运，反诉主张天井内设备的损失及鱼只死亡的损失，但，一、浦文俊承租系争房屋已有几年之久，对于天井搭建的性质和风险应是知晓的；二、浦文俊提供的证据并不足以证明确实存在魟鱼的死亡及死亡原因；三、浦文俊作为魟鱼养殖的爱好者，对于魟鱼的存活条件、环境要求应有且事实上也是有认知的，在明知有风险的情况下，浦文俊仍自行决定运至屋内鱼缸，况且在收到居委会通知至实际搬运，浦文俊也有充足的时间做好安置工作，因此，对于浦文俊的反诉请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、张园与浦文俊于2019年2月17日签订的房屋租赁协议予以解除；二、浦文俊应于判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号楼101室房屋，将上述房屋返还张园；三、浦文俊应于判决生效之日起十五日内支付张园房屋租金及使用费，按照月租金1,400元的标准，自2019年4月1日起计算至实际腾退之日止；四、浦文俊支付的押金4,200元不予退还；五、张园的其余诉讼请求不予支持；六、浦文俊的全部诉讼请求不予支持。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张园、浦文俊签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。张园作为出租人，提供租赁物是其主要义务。浦文俊作为承租人，支付租金是其主要义务。浦文俊逾期支付租金，以张园出租的房屋存在违章建筑作为抗辩。而张园购买系争房屋、将房屋出租给浦文俊时，屋内的鱼缸、排缸等均已存在，浦文俊承租系争房屋已有几年之久，对于天井搭建的性质和风险应是知晓的。因此浦文俊的抗辩并不成立，一审法院支持张园根据约定解除合同、要求浦文俊腾退、主张未付期间的租金、不予返还押金的诉讼请求，并无不当，可以维持。至于浦文俊所主张天井内设备的损失及鱼只死亡的损失，一审法院不予支持，理由已经详尽叙述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，浦文俊上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人浦文俊负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年二月二十六日书记员 朱贝晰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……