山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终218号 上诉人（原审被告）：王兆贤，男，1982年4月30日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛新业物业管理服务有限公司，住所地青岛市市北区市场二路33号102室。 法定代表人：李明，总经理。 委托诉讼代理人：赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。 上诉人王兆贤因与被上诉人青岛新业物业管理服务有限公司（以下简称新业物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初9712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王兆贤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：根据我国法律规定诉讼时效为三年，被上诉人于2019年8月23日提起诉讼，部分数额已经超过诉讼时效，请求驳回该部分诉讼请求。一审法院认定上诉人2017年4月至12月的物业费已交纳，但是在判决时仍将该费用判令上诉人缴纳，致上诉人重复缴费9个月。一审法院判令上诉人按80%的标准缴纳物业费无法律依据，该房屋至今未经过综合验收，即使上诉人缴纳也应该按60%的标准收取。1000元的违约金，上诉人不应承担。自始至终是被上诉人在违约，上诉人没有违约行为。 新为物业答辩称:原审判决正确。 新业物业向原审法院提出诉讼请求：1、判令王兆贤支付物业服务费3336元、电梯运行费1121元（2015年6月至2018年2月）及违约金3000元；2、诉讼费由王兆贤负担。 原审法院对本案事实作如下认定： 2014年1月27日，安大置业与新业物业签订《前期物业服务委托合同》，由新业物业对位于青岛市市北区胶州路8号的观象山庄小区提供前期物业服务。期限自2014年1月27日起至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效时止。合同对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定；对于物业服务费用，住宅物业按照每月每建筑平方米1.59元收取（含电梯使用费0.4元），逾期交纳每天按万分之五支付违约金。合同签订后，新业物业开始对小区进行物业服务。王兆贤系观象山庄小区6号楼803户业主，房屋建筑面积84.94平方米。王兆贤之父亲王君于2014年5月20日在交房确认单上签字，并交纳2014年5月至7月的物业服务费及电梯使用费，之后又交纳了2017年4月至12月的物业服务费及电梯使用费，2018年2月之前的其他时间段未交费。新业物业对王兆贤欠费进行过催交。观象山庄小区业主委员会于2018年7月成立，新业物业已于2018年12月撤出小区。 王君庭后提交了用户卡号为31×××90、用户地址为胶州路8号6号楼803户的“用户抄表收费流水”，显示“气用量”、“水用量”均为零。新业物业对此无异议。 原审法院认为，安大置业与新业物业签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，合同约定内容效力及于全体业主。新业物业对小区内提供了物业服务，要求王兆贤按照《前期物业服务委托合同》约定标准交纳物业服务费，原审法院予以支持。王兆贤的房屋坐落于观象山庄小区内，应受《前期物业服务委托合同》规定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，新业物业所实行的是统一管理、综合服务，王兆贤的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务。王兆贤向法庭提交其水、气使用记录证明其未实际入住，新业物业对此无异议，原审法院予以确认，按照相关规定，其物业服务费可以按照不超过合同约定标准的80%交纳；新业物业主张的欠费期间和欠费数额有误，可予以调整（1.59元×84.94平方米×34个月×80%）。王兆贤未办理房屋产权证，系其与开发商之间的纠纷，与物业服务企业无关，作为房屋实际使用人，应当自接收房屋之日开始交纳物业服务费和电梯使用费。因此王兆贤未交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定交纳费用并承担违约责任，合同约定违约金比例过高，应予以适当调减。王兆贤经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、王兆贤给付青岛新业物业管理有限公司物业服务费、电梯使用费3674元。二、王兆贤支付青岛新业物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回青岛新业物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王兆贤负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，上诉人未缴纳2017年4月至12月的物业费及电梯使用费，原审对于该事实认定有误，本院予以纠正。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：一、本案是否超过诉讼时效;二、上诉人缴纳物业费标准及数额；三、上诉人应否支付违约金。 关于焦点一，上诉人主张新业物业的诉请中有部分超过诉讼时效。对此，本院认为，分期履行合同约定之债依照债务的发生时间以及给付的方式不同，可分为两类：一类是定期给付债务，另一部类是分期给付债务，对于同一笔债务约定分期履行时的诉讼时效之起算问题，《最高关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。”但对定期发生之债每一期债务请求权的诉讼时效问题，司法解释中并未作出规定。物业合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生缴纳物业费之债务，属于定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在订立时确定的期间内持久、不间断地履行，因此虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各起债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司没有及时向业主追索的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。因此，本院认为，一审法院将本案物业服务合同项下物业费的缴纳视为整体债务的分期履行并按连续债务进行处理并无不当。上诉人以2015年6月至2016年8月的物业费超过诉讼时效期间为由，主张不支付该期间物业费于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，《青岛市发展和改革委员会关于进一步实施的通知》第二条第五项规定，普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告诉知物业服务企业，经双方工共同确认（原则上以水、电、气体均未使用为衡量标准，或者由双方协商标准），其物业公共费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。本案房屋虽然空置，但上诉人未向被上诉人书面告知，故原审按照80%的标准判决上诉人支付物业费用并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。一审中，被上诉人主张2015年6月至2018年2月期间33个月的物业服务及及电梯运行费，原审判决34个月的费用不当，本院予以纠正。 关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人未按《前期物业服务合同》约定交纳物业费，应承担违约责任。原审酌情判决承担1000元的违约金并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市北区人民法院（2019）鲁0203民初9712号民事判决第二、第三项； 二、变更山东省青岛市北区人民法院（2019）鲁0203民初9712号民事判决第一项为：一、王兆贤给付青岛新业物业管理有限公司物业服务费、电梯使用费3565元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回青岛新业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审件受理费50元，减半收取25元，由王兆贤负担；二审案件受理费50元，由王兆贤负担25元，青岛新业物业管理有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年二月三日 书记员  翟国媛