江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10382号上诉人（原审原告）：马雪男。委托诉讼代理人：邹武，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州宏宇房地产开发有限公司，住所地苏州市道前街89号205室。诉讼代表人：刘伦善，系苏州宏宇房地产开发有限公司破产管理人江苏立泰律师事务所主任。委托诉讼代理人：朱斌，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。上诉人马雪男因与被上诉人苏州宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初9185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马雪男上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：涉案谅解备忘录（二）明确约定无偿顺延7个月租赁期限，合法有效。因宏宇公司原因无法履行前述约定，属于违约。宏宇公司签订谅解备忘录（二），已经认可本人的损失，本人已经完成举证义务。宏宇公司认为同意免去本人7个月租金仅仅是为了让本人及时支付租金明显不合常理。实际情况是宏宇公司未能提供承租房屋的一次消防报批材料导致本人无法办理二次装修的消防报批手续，宏宇公司法定代表人未配合办理经营酒店必须的特种行业许可证，导致本人经营的酒店迟迟无法开业，由此引发租金起算时间的争议，双方签订了谅解备忘录（二），并且考虑到宏宇公司拖欠小贷公司款项急于还款，双方确认争议期间的租金先由本人正常支付，而由宏宇公司给予合同到期后的7个月免租期。本人请求宏宇公司赔偿7个月租金损失及装饰装修残值损失合法有据。宏宇公司不再是案涉房屋出租人，应将保证金退还给本人或转交给苏州无二商贸合伙企业（有限合伙）。宏宇公司二审辩称，根据租赁合同约定马雪男应自行办理对外经营所需要的营业执照审批许可。为尽快收到租金，宏宇房产与马雪男签订备忘录。在马雪男支付租金的条件之下，则租期无偿顺延七个月。同时该备忘录确认了马雪男欠付宏宇房产六个月租金85万元，费用须于2017年1月23日前付清。马雪男知悉案涉房产已经抵押给债权人办理贷款，并在一旦发生贷款不能如期偿还的情况之下放弃优先权，无条件服从抵押物的处置。马雪男存在欠付租金的行为，且其在一楼违章搭建违约在先。现抵押物已被处置，导致马雪男无法享受无偿顺延的租期，其向宏宇公司主张该部分租金损失缺乏事实依据。马雪男未提供装修损失的明确证据。即使存在装修损失，需要由双方指定的评估机构评估确定。马雪男欠付租金、违章搭建存在违约行为在先，其欠付的租金已经超过保证金的金额，故宏宇公司无需退还其保证金。请求依法驳回上诉请求。马雪男向一审法院提出诉讼请求：请求判令宏宇公司赔偿7个月的租金损失计1205377.030元；宏宇公司赔偿装修损失226333.330元；本案诉讼费用由宏宇公司承担。后马雪男变更第二项诉讼请求为要求宏宇公司赔偿装修损失221146.497元，并增加诉讼请求要求宏宇公司退还承租保证金141666元。一审法院认定事实：宏宇公司原系坐落于苏州吴中经济开发区兰园公寓6幢5层至14层房屋的所有权人，上述房屋于2015年6月16日、2015年6月19日、2016年4月15日、2016年7月12日分别进行了最高额抵押登记，抵押权人均为苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司（下称金联公司），抵押期限分别为2015年6月15日至2016年6月14日、2015年6月15日至2016年6月14日、2016年4月1日至2017年3月31日、2016年7月1日至2017年6月30日。2014年10月29日，马雪男（乙方、承租人）与宏宇公司（甲方、出租人）签订租赁合同，约定由马雪男向宏宇公司租赁坐落于苏州市吴中区石湖东路80号兰园公寓6幢5层至14层的房产，面积4197.23平方米，租赁期限从2014年11月8日至2027年11月7日止。自2014年11月8日至2015年11月7日止为装修免租期。签订本合同前，本合同项下承租场所已设定抵押，抵押期限至2016年4月。装修免租期届满后前三年内，月租金标准为141666元，年租金标准为1700000元。租金标准按每三年增加5%的幅度递增。具体租金标准如下：2014年11月8日至2015年11月7日租金为0；2015年11月8日至2016年4月7日租金为708333元，应支付时间2014年10月29日；2016年4月8日至2016年10月7日、2016年10月8日至2017年4月7日、2017年4月8日至2017年10月7日、2017年10月8日至2018年4月7日、2018年4月8日至2018年10月7日租金均为850000元，应支付时间分别为2016年3月8日、2016年9月8日、2017年3月8日、2017年9月8日、2018年3月8日；2018年10月8日至2019年4月7日租金885416.67元，应支付日期2018年9月8日……2027年10月8日至2027年11月7日租金163996.880元，应支付时间2027年9月8日。乙方应以银行转账方式支付至甲方书面确认的账号，否则甲方有权对乙方支付行为不予认可，要求乙方继续支付。若乙方未能按照本合同约定的时间向甲方足额支付租金的，每逾期一天，甲方有权向乙方按所欠金额总额的千分之五收取逾期付款违约金。乙方拖欠租金达到或超过30天，甲方有权终止本合同。承租场所作为经营精品酒店使用，乙方应自行办理对外经营所需的营业执照、审批许可。乙方须在2014年10月29日缴纳“承租保证金”141666元。保证金不视为预付的租金或其他费用。为冲抵乙方欠付甲方的租金、其他费用和应由乙方承担的维修费、违约金、赔偿金等，甲方有权使用保证金。承租期满或本合同被提前终止时，除本合同另有约定，承租保证金将由甲方保管，在乙方将承租场所按甲方要求归还并缴清应支付的租金、物业管理费、水电费、煤气费、其他费用、赔偿损失费、违约金等所有费用后30天内，甲方将承租保证金退还给乙方。乙方无故擅自提前解除、终止本合同的，或因乙方违约导致甲方提前解除、终止本合同的，乙方均应向甲方支付违约金900000元，并且甲方有权没收乙方已支付的承租保证金。乙方无故擅自提前解除、终止本合同，或因乙方违约导致甲方提前解除、终止本合同，或本合同承租期届满而终止的，甲方均无需对乙方的装修投入给予任何形式的补偿、赔偿。甲方无故擅自提前解除终止本合同，或因甲方违约导致合同解除、终止的，甲方应对乙方的装修投入给予补偿，具体补偿金额计算方式如下：补偿金额=乙方的装修价值×(本合同约定的承租期一已履行的承租期)-本合同约定的承租期。乙方的装修价值由甲乙双方共同指定的评估机构评估确定；甲方对装修作出补偿后，无论该装修是否可以拆除均归甲方所有。另查明，马雪男（乙方）与宏宇公司（甲方）于2016年11月21日签订备忘录一份，约定自2016年10月8日至2017年4月7日期间的房租850000元中，乙方有275145元未支付，因乙方前期为甲方垫付了275145元的款项并直接从该期租金中予以了抵扣。双方经协商同意，乙方将该笔275145元仍支付于甲方，并从下一期(2017年4月8日至2017年10月7日期间)租金中予以抵扣同等金额；甲方应于该协议签订之日起一个月内配合乙方办理完毕经营酒店所必须的特种行业许可证；双方就2016年10月8日前租金争议事项协商期间，甲方承诺不得擅自对乙方采取断电/断水措施，否则造成乙方损失，由甲方全额赔偿。2017年1月20日，马雪男（乙方）与宏宇公司（甲方）签订《谅解备忘录（二）》，约定就2015年11月8日至2016年10月7日期间共计11月的租金，乙方前期已支付850000元、租赁合同约定保证金金额为141666元，故双方一致确认，视为乙方已就上述争议期间支付了5个月的租金，剩余6个月租金850000元未付，乙方已付承租保证金141666元；租赁合同原租金期限截止日为2027年11月7日，现甲方无偿顺延7个月租赁期限，即租赁合同顺延至2028年6月7日；乙方已垫付的电梯维修花费70000元，由甲方全额承担，扣除该费用后，乙方仍需支付租金780000元，于2017年1月23日前付清。又查明，马雪男租赁房屋用于经营七天优品酒店。2017年9月25日，苏州工业园区人民法院向该酒店出具（2017）苏0591民初7937号协助执行通知书，内容为关于杨小平诉陈泓翔、陈荣奢、宏宇公司民间借贷纠纷一案，该院作出的民事裁定书已发生法律效力，要求协助以下事项：冻结宏宇公司的租金3328400元。2018年11月21日，苏州工业园区人民法院出具履行债务证明书一份，载明马雪男于2018年11月21日已向该院履行对宏宇公司的2018年11月8日至2019年5月7日的租金850000元。因与宏宇公司之间的借款合同纠纷，金联公司向苏州市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，金联公司将相关债权转让给苏州无二商贸合伙企业（有限合伙）（下称无二企业）。2018年8月1日的执行笔录载明，宏宇公司法定代表人明确涉案房屋5至14层的装修属于马雪男，最近两期的租金由马雪男交至园区法院，目前付到了2018年11月7日。无二企业称，对于双方之间于2014年10月29日签订的租赁合同及其约定的租期，因合同签订早于抵押之前，其是认可的；对于延长租期的备忘录，其认为不能对抗执行；认可拍卖标的仅为房屋，不含装修。2018年10月9日，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05执648号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖宏宇公司名下坐落于苏州吴中经济开发区兰园公寓6幢5层至14层房地产。上述房屋第一次公开拍卖因无人竞买流拍，无二企业申请以拍卖的保留价接受以物抵债。2018年12月14日，苏州市中级人民法院作出（2018）苏05执648号之二执行裁定书，对无二企业的以物抵债申请予以准许，并裁定将上述房屋（不含装修）作价28310000元，交付无二企业抵偿相应债务，上述房产的所有权自裁定送达无二企业时转移。宏宇公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向苏州市姑苏区人民法院申请破产清算，该院于2019年7月30日作出（2019）苏0508破15号民事裁定书，裁定受理申请人宏宇公司的破产清算申请。2019年8月20日，该院又作出（2019）苏0508破15号决定书，指定江苏立泰律师事务所担任宏宇公司管理人。以上事实，由马雪男提供的租赁合同、备忘录、协助执行通知书、履行债务证明书、执行笔录复印件、执行裁定书，宏宇公司提供的民事裁定书、决定书，不动产登记信息查询结果证明及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，马雪男称，其租赁房屋前期因为办理营业执照、特种行业许可证的办理等证照，需要宏宇公司提供房产证、消防资料及建筑资料，但宏宇公司无法提供消防资料，导致证照无法办理，其无法经营。7个月的免租期是双方达成的协议，由宏宇公司对其经济损失进行的赔偿，谅解备忘录中无法看出该含义。现相关证照已经全部办理完毕。其尚未与新的房屋所有权人协商租赁事宜，但依据执行笔录，无二公司已经明确对该7个月的租期不予认可；根据法律规定，在抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故其不向房屋的现所有权人主张该7个月的租期。如涉案房屋未被拍卖，其本可在租赁合同到期后继续无偿使用房屋，现上述租期无法实现，是宏宇公司原因导致的，宏宇公司应赔偿其损失。宏宇公司称，合同约定由马雪男自行办理营业执照和许可证，其只能进行协助，没有能力办理。马雪男一直以要求宏宇公司负责办理证照等理由拒付租金，其对外有大量民间借贷债务需要偿还，为促使马雪男尽快支付租金，故与马雪男协商，如马雪男按期支付租金，则租期无偿顺延7个月。上述顺延的租期既不是租金的减免也不是对马雪男损失的赔偿，其免费给马雪男7个月租期所附的条件是马雪男按期支付租金，后马雪男未按期支付租金。现马雪男欠付租金、违章搭建，违约在先，无权要求赔偿。另，宏宇公司提交马雪男于2015年10月22日出具的承诺书一份，载明现出租方将房地产抵押办理银行贷款，承租人已知晓此事，并在一旦发生贷款不能如期偿还的情况下，放弃优先权，无条件服从抵押物处置，有效期2015-10-22至2016-10-21。宏宇公司认为，抵押物的处置发生于上述承诺有效期内，马雪男承诺无条件服从抵押物处置，故无权主张顺延的免租期。另，对于最后一次抵押情况，其也告知过马雪男，对此没有证据。马雪男称，谅解备忘录（二）只是双方对于租金的确认，没有提到何时支付，没有将按时支付租金作为顺延租期的条件。不认可承诺书的真实性，与本案也没有关联，宏宇公司没有告知过其涉案房屋的抵押情况。关于租金的支付情况，马雪男称，2014年11月8日至2015年11月7日为免租期，2015年11月8日至2016年4月7日的租金及保证金共计850000元，其于2014年10月30日支付；2016年4月8日至2016年10月7日期间的租金按照谅解备忘录（二）的约定，其于2017年1月23日支付780000元。宏宇公司称，2016年4月8日至2016年10月7日的租金850000元，马雪男应在2016年3月8日支付，实际于2016年9月29日支付200000元、10月27日支付200000元、11月4日支付174855元，2016年11月21日支付50000元、11月26日支付225145元；2016年10月8日至2017年4月7日的租金，应于2016年9月8日支付，实际于2017年1月23日支付；2017年4月8日至2017年10月7日期间的租金850000元，马雪男尚未支付；2017年10月8日至2018年4月7日的租金850000元，应于2017年9月8日前支付，马雪男实际于2018年11月13日支付；2018年4月8日至2018年10月7日期间的租金850000元，马雪男应于2018年3月8日支付，实际于2018年6月5日支付至苏州工业园区人民法院，具体支付金额不清楚；另有2018年10月8日至2019年4月7日期间的租金，按照合同约定应在850000元的基础上递增为885416.67元，根据出具的债务履行证明，马雪男向苏州工业园区人民法院缴纳850000元后，仍欠35416.67元。对此，马雪男认可2017年4月8日至2017年10月7日期间的850000元租金未付，称根据苏州工业园区人民法院履行债务证明，租金已经付至2019年5月7日，不清楚宏宇公司所称欠付35416.67元是如何计算出来的。宏宇公司主张马雪男欠付租金，并在酒店一楼违章搭建了厕所，违约在先，其有权解除合合同，并要求马雪男支付欠付的租金、占有使用费、违约金及滞纳金，相关争议由其另行处理。马雪男否认其存在违约行为，称合同约定支付租金时宏宇公司需书面确认账号，宏宇公司可能是考虑到公司涉及很多纠纷，所以要求其每次付款前都要与其商量，之前宏宇公司向其催款时会以书面形式确认账号，由其将租金付给其他第三方，故在宏宇公司没有书面确认账号的前提下，其有合理理由不予支付。此后因法院执行，其只能向法院支付。根据履行债务证明，租金已经付至2019年5月7日，说明其没有拖欠租金的主观故意。同意按照2016年11月21日的备忘录约定，在扣除275145元的情况下及时向宏宇公司支付2017年10月8日至2018年4月7日租金。关于违规搭建，在装修期间对于搭建行为宏宇公司没有提过任何异议，其已经使用至今，故宏宇公司对此应是认可的。关于7个月的租金损失，马雪男主张按照合同约定的最后一个月租金163996.880元为基数，递增5%后计算7个月为1205377.030元。宏宇公司对此不认可，称顺延是无偿的，如因一方原因租赁无法实现，对应的对价也是零。对于装修损失，马雪男主张以其投入的装修款4960000元为基数，按照7个月占总租期157个月的比例计算损失金额为221146.497元。马雪男据此提交其与无锡新志倢建筑装饰工程有限公司于2015年7月26日签订的装饰装修工程合同、马雪男与该公司于2018年2月13日签订的结算明细、上述装修公司于2018年12月3日出具的情况说明及转账凭条等证据予以证实。合同载明工程总价4850000元，工期为2015年7月26日至10月31日。结算明细载明工程总价实际为4960000元及付款情况，其中提到马雪男于2017年2月付款50000元等付款情况，并明确马雪男应再付100000元，于2018年2月14日付50000元，另有50000元是2019年的维修押金，待马雪男接到通知后再付款。情况说明载明装修款项已全部付清。宏宇公司对上述证据不认可，称根据买卖不破租赁原则，相应的装修损失不存在。即使需要补偿，也应该按照装修残值进行计算。按照双方合同约定，装修价值要由双方指定的评估机构评估确定。另从装修情况看，马雪男2017年2月尚在支付货款，说明装修期间为2016年至2017年，是马雪男自己的原因拖延了开业时间。关于保证金，马雪男主张房屋所有权已经发生转移，宏宇公司不能履行租赁合同义务，故无权收取保证金，应予退还。宏宇公司对此不认可，称马雪男一直欠付租金，保证金应用于抵扣滞纳金，不同意退还。一审法院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。本案中，双方于2017年1月20日签订谅解备忘录约定租赁合同于2027年11月7日到期后，由宏宇公司为马雪男无偿顺延7个月租期至2028年6月7日。就上述7个月免租期的性质，马雪男主张是宏宇公司未能提供相关资料配合其办理证照，导致其经营损失，双方约定由宏宇公司对其进行的赔偿。现租赁房屋因抵押权人申请实现抵押权而被处置，免租期无法实现，宏宇公司构成违约，应当赔偿其上述期间内的租金及装修损失。宏宇公司否认上述租期系因办证问题对马雪男损失进行的赔偿，称是其无偿给予马雪男的，所附条件为马雪男按时支付租金。现马雪男存在欠付租金等行为，违约在先，且马雪男承诺无条件服从抵押物处置，无权要求其赔偿损失。马雪男未能提供证据证明上述7个月租期是宏宇公司对其进行的赔偿，一审法院对马雪男的意见不予采信，根据谅解备忘录认定宏宇公司系无偿给予马雪男上述租期。现因租赁房屋被处置致马雪男无法享受7个月的无偿租期，马雪男据此主张这7个月的租金损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。同理，马雪男主张相应的装修损失，一审法院亦不予支持。至于保证金141666元，马雪男要求宏宇公司退还，宏宇公司主张马雪男存在欠付租金等违约行为，保证金应用于抵扣滞纳金，不同意退还。合同约定宏宇公司有权使用保证金冲抵宏宇公司欠付的租金、违约金等应由马雪男承担的其他费用。现双方虽对于实际欠付租金的金额及是否构成违约意见不一，但一致确认马雪男尚未支付2017年4月8日至2017年10月7日期间的850000元，马雪男认可按照备忘录的约定，在扣除275145元后，支付宏宇公司574855元。上述金额已超过保证金金额，宏宇公司要求对马雪男欠付租金等违约行为另行处理，故保证金不宜在本案中处理，马雪男要求退还保证金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回马雪男的诉讼请求。案件受理费人民币18914元，由马雪男负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，马雪男提交了以下新证据：1.律师函，证明马雪男在2016年11月13日向宏宇公司发送律师函，告知宏宇房产未配合办理消防等事宜，其要求马雪男支付租金没有理由。2.消防工程竣工延期说明，证明酒店消防工程报批的承包方指出消防报批工程延期主要是因为宏宇公司提供的租赁场所装修不符合要求。3.设计院情况说明，证明因宏宇公司要求2号楼、3号楼、4号楼同时消防申报，导致整体消防延期，马雪男酒店未能正常开业。同时以上证据也说明宏宇公司交付的房产不符合交付条件，不符合相应的消防报批条件，由此导致马雪男的酒店迟迟未能正常开业和经营。宏宇公司质证认为，对律师函的关联性不予认可。律师函提及马雪男借用苏州大田大酒店有限公司名义经营，马雪男应向该公司主张，不应向宏宇公司主张。租赁合同约定马雪男自行办理对外经营所需的营业执照审批许可。对证据2、3真实性、合法性、关联性均不予认可。消防工程竣工延期说明提及出租方提供的苏州大田大酒店有限有限公司的8号楼消防申报的原有装修消防图纸与现施工实际施工图纸设计单位不一致，原设计单位无法盖章等原因，导致了检测公司无法出具有效的检测报告。马雪男承租的南园公寓5-14层，宏宇房产已经通过了南园公寓六幢的一次消防。马雪男经营酒店内部装修进行消防验收的二次消防应由其自自行办理消防验收，与宏宇公司无涉。关于马雪男提及的房屋装修问题，其2017年2月份仍在装修，并不是因为消防未通过而导致其开业延期。关于设计院情况说明提及的宏宇公司确定2、3、4号楼酒店同时申报消防，并不能对应马雪男所承租的南园公寓六幢5-14层。七天加盟酒店的消防设计属于酒店内部的消防设计，应由马雪男自行承担。本院认为，双方当事人于2017年1月20日签订的谅解备忘录约定租赁合同于2027年11月7日到期后，由宏宇公司为马雪男无偿顺延7个月租期至2028年6月7日。马雪男认为租期顺延的原因是宏宇公司未及时配合办理经营酒店必须的特种行业许可证，未及时提供承租房屋的一次消防报批材料导致其无法办理二次装修的消防报批手续。根据涉案租赁合同约定，马雪男自行办理对外经营所需的营业执照、审批许可，马雪男认为宏宇公司未及时配合办理特种行业许可证无事实依据，本院不予采信。消防工程竣工延期说明内容为苏州大田大酒店有限公司提出连同8号楼申报，并不能证实因宏宇公司的原因未及时提供马雪男承租的案涉房屋一次消防报批材料。双方当事人在前述备忘录中约定无偿顺延7个月租期，并未约定对马雪男进行赔偿，故一审法院未予支持马雪男要求宏宇公司赔偿7个月租金损失及装修损失并无不当。现双方当事人一致确认马雪男拖欠宏宇公司租金超过保证金，故对于马雪男要求宏宇公司返还保证金的主张一审法院认为另行处理，本案中未予支持正确。综上所述，马雪男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18914元，由马雪男负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。