贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民初179号原告：贵州省冶金建设公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南门关。统一社会信用代码：91520302214784576E。法定代表人：徐金明，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：林利仁，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：何青春，男，1972年11月22日生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（一般授权）：廖进，贵州尊实律师事务所律师。第三人：贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司。住所地：贵州省金沙县城关镇交通小区养路工区宿舍。统一社会信用代码：91520523556637521。负责人：张如富。委托诉讼代理人（特别授权）：龚光富，现负责分公司工作。原告贵州省冶金建设公司（以下简称冶金公司）与被告何青春、第三人贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司（以下简称金沙分公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年9月13日受理后，依法组成合议庭并于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林利仁，被告何青春及其委托诉讼代理人廖进，第三人贵金沙分公司委托诉讼代理人龚光富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冶金公司诉称：2010年12月11日，原告与黔西县城关镇城北村村委会签订工程承包合同，承建城北村安置小区（玉龙馨苑），原告指派第三人金沙分公司负责该工程，第三人金沙分公司在黔西成立了项目部并指派邹贤利为项目经理，张贵跃为现场施工管理人，工程现已大部分完工。由于城北村委会无法按期支付工程款，便于2013年4月18日协议将城北村安置小区一栋A6-2、B5-2，三栋A3-2、A5-1、B3-2、C1-1、C2-1、C3-1、C4-1，四栋A3-2、C1-1、C2-1，七栋A1-1、A1-2、A2-2、B1-1、B1-2、B7-2、C1-2、C5-1、C6-1，八栋A3-2、A5-1、B1-1、B2-1、B7-1，九栋B3-2等27套房屋抵付给第三人，抵付工程款554.58万元。第三人的项目部负责人邹贤利、张贵跃因向被告何青春借款200万元（实际支付170万元），便将上列27套房于2013年4月27日抵押给何青春，同时第三人黔西项目部现场负责人邹贤利、张贵跃与被告于当日伪造了房屋认购协议书和收条，将该27套房屋以554.58万元价格作为被告何青春已经认购，且现在被告何青春已将部分房屋出售。第三人金沙分公司黔西项目部及现场负责人作为原告指派的项目承建人和管理人员，无权将该27套房抵押私人借款，也无权出售给被告，且第三人所设立的黔西项目部属临时管理机构，只有管理施工的权限，无权售房，第三人金沙分公司的黔西项目部与被告何青春之间的协议属无效协议。因第三人金沙分公司的黔西项目部与被告的行为导致了该工程现无法完工，相关房屋手续无法办理，给原告造成了重大损失。故原告为维护其合法权益，诉至本院请求判决：1、确认被告何青春与第三人金沙分公司的黔西项目部于2013年4月27日签订的房屋抵押协议和房屋认购协议无效；2、被告何青春将黔西县城关镇城北村安置小区一栋A6-2、B5-2，三栋A3-2、A5-1、B3-2、C1-1、C2-1、C3-1、C4-1，四栋A3-2、C1-1、C2-1，七栋A1-1、A1-2、A2-2、B1-1、B1-2、B7-2、C1-2、C5-1、C6-1，八栋A3-2、A5-1、B1-1、B2-1、B7-1，九栋B3-2等27套房屋返还原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告何青春辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由为：一、借款协议和购房协议的形成原因及过程、当时的情况及标的物现状。2013年2月份，第三人黔西项目部因拖欠农民工工资造成群体上访，县委县政府高度重视，责成水西办事处、城北村委会、第三人黔西项目部迅速筹资给付农民工工资，必须息访。这种情况下，原告不仅不履行法人之责拨付资金解决实际困难，反而授意第三人黔西项目部民间借贷，自行解决拖欠农民工工资问题。期间通过介绍，三方谈妥借款200万元，以城北村委会为所有权人抵押给黔西项目部的27套房产所有权处分转移作抵押。约定付款方式为现金和银行打款两种方式，资金款项以总收据为准，月息5%，利息从2013年5月1日起计算。后邹贤利和张贵跃找被告及其妹商量借款追加200万元，即总借款400万元。约定写成借款协议和购房协议两份，月息20万元，超过8个月不付息，抵扣房款554.58-400=154.58万元。被告及其妹何某按照邹贤利和张贵跃的安排和指定，总计向黔西县项目部和邹贤利、张贵跃现金借款及指定的银行账户支付人民币400万元。借款后第三人黔西项目部从未足额给付利息，7个月后停息。二、原告的诉讼请求与事实及理由不成立。（一）被告认为协议真实、合法、有效。1、本案中，黔西项目部是法定贵州省冶金建设公司法人在该项目上的全权委托代理人，所签协议完全符合合同法的基本原则，协议真实、合法、有效。2、本案当事人自愿达成协议，并已实际履行，自签订协议始已逾三年零8个月。这期间没有人过问何提出疑异。现房价因棚户区改造、旧城改造原因回升，原告遂生不良之意，欲想侵占自然人的私有财产。3、黔西项目部虽不具备法人资格，但项目部的行为应视为法人的行为，应该承担相应的法律责任。4、本案中所涉房屋属集体成员集体所有。城北村委会把27套房子抵付给黔西项目部作为工程款，是所有权的转移，黔西项目部有权代表公司接受房产所有权，也就有权处置该27套房子。项目部与被告所签借款协议和房屋认购协议也是合法有效的，从签订协议开始所有权就发生了转移。被告是基于黔西项目部与城北村委会签订27套房产抵付协议合法的基础上而签订的借款协议和房屋认购书。（二）原告要求返还27套房产于理无凭于法无据，请求驳回。因原告认定项目部于2013年4月18日与城北村委会签订的抵付协议书合法有效，即认可项目部的行为是公司的行为，认可项目部的行为合法。故项目部与被告所签协议亦合法有效，无返还财产之说。综上，被告借款给第三人黔西项目部，并与黔西项目部签订房屋抵押协议，是因邹贤利、张贵跃向被告出示了城北村委会与第三人黔西项目部签订的协议书，该协议书明确城北村委会已将涉案27套房屋低付第三人黔西项目部的工程款，黔西项目部已取得涉案27套房屋并实际占有。被告与第三人黔西项目部签订房屋认购协议书也是基于城北村委会与第三人黔西项目部签订的协议书，因此，被告有理由相信第三人黔西项目部有权处分涉案27套房屋。根据《合同法》相关规定，被告与第三人黔西项目部2013年4月27日所签订的房屋抵押协议和房屋认购协议书均应认定为有效。第三人金沙分公司辩称：不认可原告的诉请，分公司不清楚。原告为证明自己的主张，提供了如下证据：第一组：建筑承包资质证书、安全许可证、营业执照，证明原告主体适格，具有合法的建筑资质。被告及第三人质证意见：无异议。第二组：建设工程施工合同，证明原告承建城北村委会安置小区工程。被告质证意见：该合同真实有效，与本案有关联，原告在诉状中提到法人代表是徐金明，但该合同中法人代表是徐利松，法人代表不一致。该合同项目经理没有明确，现场施工人也未明确，但公司委托的项目经理是邹贤利，现场施工人是张贵跃，该证据能证明公司在该项目上是建设施工方，对其所建建筑没有所有权。第三人质证意见：无异议。第三组：协议书，证明城北村委会无钱支付工程款，将27套房屋抵作工程款给原告，协议有效。被告质证意见：对真实性、关联性无异议，印证我与邹贤利签订的房屋抵押协议真实有效，我是基于该协议书有效的基础上才签订抵押协议书和认购协议书。第三人质证意见：无异议。第四组：抵押协议书收条，证明被告与第三人签订的抵押协议应属无效协议，该借款发生时间与抵押时间不一致，且借款收条仅体现170万元，而抵押是200万元，第三人无权将房屋进行抵押，我公司拒绝追认。不符合不动产抵押的法律规定，未办理抵押登记，无效。被告质证意见：真实性无异议，但对证明目的有异议，抵押是有效的，被告实际支付给原告项目部400万元，涉案房屋按照抵押法律规定，未办理登记并不意味合同无效，只涉及抵押权是否成立的问题。第三人质证意见：对真实性不认可，分公司排有专门财务，对项目部公章和财务章都属财务管理，收据上的公章我们怀疑是假的。待核实后若需要鉴定，我们就申请鉴定。第五组：房屋认购协议书及收款收据，证明第三人与被告签订的房屋认购协议书是无效的，房屋认购协议书及收据与抵押协议同时发生在2013年4月27日，有第三人与被告恶意串通的嫌疑，且第三人属无权处分，原告不予追认。房屋认购款项未经公司公账流转，不能代表公司行为。被告质证意见：真实性无异议，对证明目的有异议，该协议有效，原告在庭审中认可城北村委会与黔西项目部签订的协议有效，被告有理由相信黔西项目部对该27套房屋有处分权，符合法律规定的表见代理，故房屋认购协议书有效。本案属于表见代理行为，无需原告追认，该协议也有效。款项是否进公账，是原告管理混乱，与被告无关。项目部能从城北村委会转移27套房屋，公账问题是其公司管理混乱，项目经理与施工负责人的违法行为，与被告无关。第三人质证意见：不认可，我公司财务都要进公司账户，我公司怀疑有造假。第六组：聘书，证明聘任邹贤利为原告项目经理时间是2011年1月8日起至2013年1月7日止，邹贤利签订抵押协议的时间在聘任时间后。被告质证意见：对真实性有异议，邹贤利以项目部名义与城北村委会签订抵付协议是2013年4月18日，原告认可邹贤利代表项目部以房屋抵扣工程款的行为，代表原告认可邹在聘书时间以外的职务行为。第三人质证意见：无异议。被告为证明其抗辩主张，提供了如下证据：第一组：身份证复印件，证明诉讼主体适格。原告及第三人质证意见：无异议。第二组：黔西县人民法院（2014）黔县民初字第1217号民事判决书复印件及本院（2015）黔毕中民终字第806号民事判决书复印件，证明分公司项目经理的行为由公司承担，诉讼标的所有权归城镇集体经济组织，明确邹贤利为项目部经理，项目部对外进行民间借贷，该款没有进入分公司或总公司账户。原告及第三人质证意见：对真实性无异议，但与本案无关。第三组：房屋抵押协议书、房屋认购协议书、抵付协议书，证明不动产债权抵押，房产所有权归何青春所有，集体经济组织不动产所有权转移至原告第三人黔西项目部，项目部有权处分房屋。被告与项目部签订的认购协议书依附于抵付协议，低付协议有效，房屋认购协议就有效。原告及第三人质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，三份协议属于无权处分，对抵扣协议原告愿意追认，对房屋认购协议原告不予追认。第四组：2013年4月27日收款收据、2013年5月4日收款收据、2013年5月6日收款收据、2013年4月27日收款收据，证明被告履行房屋认购协议书确定的资金给付义务，房屋认购协议书成立并生效。原告质证意见：对证据三性均有异议，款项是否实际履行没有证据支持，应以银行实际支付依据为准，系个人往来款项，公司至今确未收到这几笔款项。第三人质证意见：公司和项目部没有收到钱，不予认可。第五组：中国信合回单联，证明被告履行了资金给付义务，合同成立，通过银行打款到邹贤利和张贵跃指定的账户，打款总金额是200万元。原告及第三人质证意见：对三性均有异议，只有复印件，不能证明转账给原告公司的行为。第六组：所售房屋认购协议书22套，房屋买受人联名上访呼吁书，证明27套房屋已被买受人实际占有，所有权已转移给买受人，无法返回。其中5套是项目部出卖，22套是被告出卖，22套房屋实际买受人已经入住使用2年之久。原告及第三人质证意见：对三性均有异议，与本案无关。第七组：证人蔡某、何某出庭作证证言，用以证明被告与项目部签订的房屋认购协议约定的购房款全部付给项目部了。原告及第三人质证意见：对证言均有异议，何某与被告有利害关系，有自相矛盾的地方，借钱还要送上门不符合逻辑，达不到被告的证明目的。第三人金沙公司向本院提供了收条一份（复印件），用以证明张贵跃已于2013年10月19日向被告归还50万元借款的事实。原告对该证据无异议，被告认为该证据系复印件不予质证。后第三人提交原件质证，被告何青春对该证据真实性无异议，但认为与本案无关联，该证据系其与张贵跃个人借贷，张贵跃归还其个人借款的依据。对原、被告及第三人提供的证据，本院认定如下：原告提交的第一、二、三组证据，被告及第三人对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的第四、五组证据，被告对真实性无异议，第三人对真实性不认可，但又未申请鉴定且有第三人项目部印章，本院予以采信；原告提交的第六组证据，被告对真实性有异议，第三人无异议，该证据为原告单方制作且未提供辅助证据予以证明，本院不予采信。被告提交的第一、二、三组证据，原告及第三人对真实性无异议，本院予以采信；被告提交的第四组证据，原告及第三人不予认可，但证据上盖有第三人项目部印章，本院予以采信；被告提交的第五组证据，原告及第三人对复印件不予认可，且该回单未载明资金去向被告又未提供其他辅助证据予以证明，本院不予采信。被告提交的第六组证据，有房屋认购协议书、收据、买受人身份证复印件相互印证，本院予以采信；被告提交的第七组证据，对于蔡某的证言，与收款收据相互印证，本院予以采信，对何某的证言，因中国信合的回单联未能体现资金去向，本院部分采信。对第三人提供的证据，虽原告与被告对其真实性无异议，但该收条上仅载明被告何青春收到张贵跃还款50万元，并未载明该款系第三人或原告归还被告借款，故与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，2010年12月11日，原告与黔西县城关镇城北村民委员会（以下简称黔西城北村委会）签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建城北村安置小区（玉龙馨苑）。合同签订后，原告指派第三人金沙分公司负责该工程，第三人金沙分公司在黔西成立了项目部。2011年1月8日，原告聘任邹贤利为黔西项目部经理，聘期为贰年，时间从2011年8月至2013年1月7日止。张贵跃负责施工。2013年4月18日，黔西城北村委会因欠付原告工程款，其作为甲方与第三人金沙分公司黔西项目部作为乙方签订了《协议书》，约定将涉案27套房屋（即小区1号楼A6-2、B5-2，3号楼A3-2、A5-1、B3-2、C1-1、C2-1、C3-1、C4-1，4号楼A3-2、C1-1、C2-1，7号楼A1-1、A1-2、A2-2、B1-1、B1-2、B7-2、C1-2、C5-1、C6-1，8号楼A3-2、A5-1、B1-1、B2-1、B7-1，9号楼B3-2）作价554.58万元抵付所欠第三人金沙分公司黔西项目部工程款。《协议书》第四条还约定：“甲方承诺：此贰拾柒套房屋所有权及其他权利甲方已交由乙方自行处理，用以抵押甲方所欠乙方的建筑工程款，乙方可自行处置此贰拾柒套房屋”。该协议书乙方签字盖章处是由邹贤利签字并加盖了第三人金沙分公司黔西项目部印章。2013年4月27日，第三人金沙分公司黔西项目部作为甲方与被告作为乙方签订《协议书》，约定将涉案27套房屋抵押给被告何青春作为项目部融资款200万元的抵押物，借款时间为2013年5月1日至2013年7月31日止。借款利息为每月5%，按月收取。《协议书》第四条约定：“甲方承诺：此贰拾柒套房屋仅作为融资款200万元抵押，如甲方未按约定时间归还乙方，乙方可自行处置此贰拾柒套房屋”。该协议书甲方签字盖章处是由邹贤利、张贵跃签字并加盖第三人金沙分公司黔西项目部印章。同日，第三人金沙分公司黔西项目部作为甲方与被告何青春作为乙方签订了《房屋认购协议书》，约定被告自愿订购涉案27套房屋，每套房屋价格为20.54万元，共计554.58万元，且黔西项目部同意被告一次性付款554.58万元。该协议书甲方签字盖章处是由邹贤利、张贵跃签字并加盖第三人金沙分公司黔西项目部印章。同日，第三人金沙分公司黔西项目部向被告何青春出具了编号为0015152《收款收据》一份，收据上载明收到被告何青春房款554.58万元，收款人邹贤利、张贵跃，并加盖了第三人黔西项目部印章。现原告以第三人金沙分公司黔西项目部及现场负责人邹贤利、张贵跃作为原告指派的项目承建人和管理人员，无权将涉案27套房抵押私人借款，也无权出售给被告何青春，且第三人金沙分公司所设立的黔西项目部属临时管理机构，只有管理施工的权限，无权售房为由，认为第三人金沙分公司黔西项目部现场负责人邹贤利、张贵跃与被告何青春伪造了《房屋认购协议书》和《收款收据》，所以第三人金沙分公司的黔西项目部与被告何青春之间的协议属无效协议。故原告为维护其合法权益，诉至本院请求判决：一、确认被告何青春与第三人金沙分公司的黔西项目部于2013年4月27日签订的房屋抵押协议和房屋认购协议无效；二、被告何青春将黔西县城关镇城北村安置小区一栋A6-2、B5-2，三栋A3-2、A5-1、B3-2、C1-1、C2-1、C3-1、C4-1，四栋A3-2、C1-1、C2-1，七栋A1-1、A1-2、A2-2、B1-1、B1-2、B7-2、C1-2、C5-1、C6-1，八栋A3-2、A5-1、B1-1、B2-1、B7-1，九栋B3-2等27套房屋返还原告；三、本案诉讼费由被告承担。另查明，经本院调查核实，涉案27套房屋被告何青春已经出售22套，且购房者均已装修入住。综合原、被告诉辩主张及本院查明的事实证据、本案争议焦点为：一、被告何青春与第三人金沙分公司黔西项目部签订的房屋抵押《协议书》与《房屋认购协议》效力如何认定；二、被告何青春应否返还原告涉案27套房屋。本院认为，关于被告何青春与第三人金沙分公司黔西项目部签订的房屋抵押《协议书》与《房屋认购协议》效力如何认定的问题。一、关于房屋抵押《协议书》的效力问题。第三人金沙分公司黔西项目部以27套房屋作为借款抵押物向被告何青春借款，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、第一百八十条第五款：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”以及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立”规定，该抵押协议书应认定为有效，仅是因双方未办理抵押权登记而对27套房屋的抵押权未成立。二、关于《房屋认购协议》的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，且该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该协议的效力应认定为有效。原告诉称第三人金沙分公司黔西项目部仅属临时管理机构，只有管理施工的权限，无权售房与签订协议，故第三人金沙分公司黔西项目部与被告何青春签订的《房屋认购协议书》和房屋抵押《协议书》属恶意串通而无效的意见无事实与法律依据，本院不予采纳。对于被告何青春辩称其与第三人金沙分公司黔西项目部签订《房屋认购协议书》和房屋抵押《协议书》是基于第三人金沙分公司黔西项目部与黔西城北村委会签订的《协议书》有效基础上，故该两份合同有效的意见，本院予以采纳。关于被告何青春应否返还原告涉案27套房屋的认定。因被告何青春与第三人金沙分公司黔西项目部签订的房屋抵押《协议书》与《房屋认购协议》属有效合同，且第三人金沙分公司黔西项目部已将涉案房屋移交被告何青春占有及其将涉案27套房屋中22套房屋已出售，且其中22套房屋购房者已装修入住，客观上也无返还房屋的可能，故对原告要求被告返还涉案27套房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告贵州省冶金建设公司的诉讼请求。案件受理费人民币50,621.00元，由原告贵州省冶金建设公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院，逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判长 李 可审判员 陈红梅审判员 徐 洪二〇一七年三月十日书记员 詹 淼