江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0981民初192号 原告：夏钗玉，女，汉族，居民，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：吴永荣，江苏司剑律师事务所律师。 被告：吴义秋，男，汉族，居民，住江苏省东台市。 原告夏钗玉与被告吴义秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月20日、2月9日公开开庭进行了审理。原告夏钗玉的委托诉讼代理人吴永荣、被告吴义秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏钗玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴义秋支付逾期租金16000元；2、判令被告吴义秋返还占有的租赁房屋。事实和理由：2011年8月1日，原告夏钗玉将登记在丈夫胡某某名下的位于东台市鼓楼西路XX号（原编号为鼓楼路XX号）店面房一间出租给被告吴义秋，双方签订了为期五年的房屋租赁合同。租赁合同于2016年8月1日到期后，原告夏钗玉要求被告吴义秋返还所占房屋并支付逾期租金，遭到其拒绝，故原告夏钗玉诉至法院，请求判决支持如前所请。 被告吴义秋辩称，租赁合同是2016年8月1日到期，并不是不愿意交纳后期房租，是因为原、被告在协商购买该租赁的门面房事宜。该门面房原是被告吴义秋在2007年转租的樊某某的，转租时说该租赁房屋是可以出售的，并且原告夏钗玉及其家人答应将该房屋转卖给被告吴义秋，被告吴义秋才租赁并装修该门面房经营电子产品买卖。被告吴义秋为了保险起见在转租期限到期后，在2011年草拟了租赁协议交由原告夏钗玉签字。现在被告吴义秋已经使用该租赁房屋9年了，花去了20多万元的装修费用。双方关于买卖门面房的价格未谈拢，应当继续商谈，而不是让被告吴义秋搬离。 本院经审理认定事实如下：东台市鼓楼路XX号房屋（产权证号：东台市房权证西城区字第××号）原登记在胡某某名下，其于2005年11月14日因病在浙江省瑞安市死亡。胡某某之妻夏钗玉在其他继承人放弃对该房屋的继承权后，依法取得该房屋的所有权，并于2016年12月份办理房屋产权登记（产权证号：苏（2016）东台市不动产权第xx号，不动产单元号xx）。 期间，吴义秋承租案涉房屋，并与夏钗玉于2013年8月1日补签房屋租赁合同一份，约定：夏钗玉（甲方）将坐落在东台市鼓楼西路xx号的房屋1栋出租给吴义秋（乙方），租赁期五年，甲方从2011年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年8月1日。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。甲方双方议定年租金28000元，由乙方在7月31日交纳给甲方。同时，双方对租赁的其他事项进行了约定。 至2016年8月1日房屋租赁期限届满后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，吴义秋继续使用案涉房屋，夏钗玉提出异议，要求其返还案涉房屋。2016年12月23日，夏钗玉通过江苏司剑律师事务所向吴义秋发出律师函，要求其返还租赁的案涉房屋，并支付所欠租金未果，诉至本院，要求判决支持如前所请。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2013年8月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同约定的租期从2011年8月1日起至2016年8月1日。现租赁期间届满，夏钗玉要求吴义秋返还承租的位于东台市鼓楼西路25号【产权证编号苏（2016）东台市不动产权第xxx号，坐落于鼓楼路xx号】店面房的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。 吴义秋认为夏钗玉在承租期间内曾承诺将案涉房屋向其出售，证据不足。即便租赁期限届满后双方仍在协商买卖事宜，但买卖合同的成立需要双方的意思表示一致，现双方就案涉房屋的买卖并未达成买卖协议，夏钗玉作为房屋所有权人在双方的租赁期限届满后有权处分自有房产而不受承租人的优先购买权的限制。故对此抗辩理由，本院不予采信。 吴义秋在租赁期间届满后继续占有、使用租赁的房屋，应当参照原租赁协议约定的租金标准（28000元/年）向夏钗玉支付房屋使用费，夏钗玉主张以3200元/月的标准计算的事实和法律依据，本院不予支持。故吴义秋应支付夏钗玉2016年8月2日至2016年12月30日期间的房屋使用费11666.7元（28000元/年12个月5个月）。 关于吴义秋认为夏钗玉应当补偿其装修损失的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。根据原、被告签订的租赁协议，双方未就装饰装修费用的补偿进行约定，故对由吴义秋装饰装修的未形成附合的装饰装修物可由其自行拆除，但不得造成案涉房屋的毁损，双方如有争议，可另行主张权利。对已经形成附合装饰装修的部分，夏钗玉不予补偿，故吴义秋的该抗辩理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告吴义秋于本判决发生法律效力之日起30日内向原告夏钗玉支付2016年8月2日至2016年12月30日期间的房屋使用费11666.7元； 二、被告吴义秋于本判决发生法律效力之日起30日内将位于东台市鼓楼西路xx号【鼓楼路xxx号，产权证编号：苏（2016）东台市不动产权第xxxxx号】门面房内属于自己的财物搬出，腾空房屋，交原告夏钗玉收产。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取100元，由被告吴义秋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 代理审判员  汤晓青 二〇一七年三月三十一日 书 记 员  许维维 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 3.《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。