山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终10号上诉人（原审原告）：刘贻廷，男，1983年5月27日出生，汉族，居民，住阳谷县。委托诉讼代理人：刘德运，男，1952年5月26日出生，汉族，农民，住山东省阳谷县，系上诉人刘贻廷之父。委托诉讼代理人：徐琴，山东紫汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘广洪（又名潘广祥），男，1968年1月19日出生，汉族，居民，住阳谷县。委托诉讼代理人：俞正文，阳谷谷山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：潘金宇，1987年2月12日出生，汉族，居民，住阳谷县。被上诉人（原审被告）：潘广清，男，1965年10月19日出生，汉族，居民，住阳谷县。被上诉人（原审被告）：宋章洪，男，1986年3月22日出生，汉族，农民，住阳谷县。上诉人刘贻廷、上诉人潘广洪因与被上诉人潘金宇、潘广清、宋章洪侵权责任纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2018）鲁1521民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘贻廷上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项；二、改判一审被告赔偿给我租金损失27000元及鉴定费24680元。事实与理由：上诉人刘贻廷2018年2月9日向深圳前海合作区人民法院付清全部房款，阳谷县国土资源局于2018年6月21日颁发鲁（2018)阳谷县不动产权第XX号不动产权证书。刘贻廷自取得不动产权证之日就对该房屋享有支配和使用的权利，之后多次要求一审被告搬出房屋但一审被告拒不搬出，其已侵犯了本人的使用和支配权。一、一审法院以未提交其他证据证明房屋的租金而驳回租金请求错误。因宋章洪提交的租赁合同，已证明该房屋每月的租赁费用为1800元，一审被告至少也应当按该合同中约定的数额给付我租金赔偿款27000元。二、一审法院认为广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见不能被使用，因此不支持我方要求一审被告支付鉴定费用错误。因潘广洪提交的租赁合同的期限是2015年7月1日，而经我方提出鉴定其形成时间为2016年11月前后，该鉴定结论已证明其提交的租赁合同的时间为虚假，因此该合同才未被认可，因此，广东南天司法鉴定所出具的鉴定意见已被采纳，因此该鉴定费用应当由一审被告承担。综上所述，一审法院判决驳回上诉人要求一审被告支付租金损失及鉴定费用，实属认定事实不清，适用法律不当。请二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。潘广洪针对刘贻廷的上诉进行答辩称，我方对刘贻廷没有侵权行为和事实，也没有过错，因此我方不应搬出依法租赁的涉案房屋及支付相关款项。其他意见同我方上诉意见，请求驳回刘贻廷的上诉请求。潘广洪上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，发回重审或者改判驳回刘贻廷的诉讼请求；二、本案诉讼费用由刘贻廷承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实错误。潘广洪与潘广清夫妻就房屋租赁经充分协商达成了一致意见，于2015年7月1日自愿签订了书面房屋租赁合同，约定了租赁物的名称、数量、租赁期限、租金及支付期限和方式等条款，房屋租赁合同签订后，上诉人依照合同约定通过银行转账的方式，于2015年7月1日、7日分两次履行完成了给付租金的义务，将租赁费全部付清。房屋租赁期限为20年，自2015年7月1日起至2035年6月30日止，现在房屋处于租赁期内。一审判决在认定事实部分关于“2016年11月前后，潘广清的弟弟潘广洪租赁涉案房屋”的表述，属于认定租赁时间的事实错误。二、一审判决适用法律错误。潘广洪与潘广清夫妻的房屋租赁是经充分协商达成的一致意见，自愿签订了书面房屋租赁合同，通过银行转账付清了全部租金，并实际占用和使用了租赁房屋。房屋租赁时，潘广清是房屋的所有人，并且房屋未设置抵押和涉及任何法律及经济纠纷。由此可见，我与潘广清签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的规定，具有法律效力并受法律保护。刘贻廷在竞拍涉案房屋之前，已经充分阅读并明知拍卖公告中“拍卖物的瑕疵声明”，以及竞买公告中买房注意事项关于租赁的明确提示。基于刘贻廷与我同为街坊邻居，对涉案房屋存在的租赁事实早已明确知情，同时，其在竞拍涉案房屋之前，对涉案房屋进行了实地查验，充分了解了租赁房屋的事实，并查验了房屋租赁合同及租金银行转账凭证原件。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第二百二十九条规定，潘广洪与潘广清的房屋租赁合同受法律保护，租赁房屋在租赁期间所发生的所有权变化，并不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，一审判决以房屋租赁合同未进行登记备案为由，在房屋租赁期限仍未届满的事实情形下，排除潘广洪法定的租赁权利，判决我搬出合法租赁的房屋，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，应当依法撤销，为了维护上诉人的合法权益，恳请贵院查明事实，支持我的上诉请求。刘贻廷针对潘广洪的上诉答辩称，一审法院认定潘广洪与潘广清签订合同时间为2016年11月前后完全正确。一审中我方提供证据证明：广东省深圳前海合作区人民法院的(2016)粤0391民初1778号民事裁定书，已经证明，该院于2016年的11月8号就已经作出了查封涉案房产的裁定。只有在查封前出租的房屋才产生“买卖不破租赁”的效果，而潘广洪与潘广清签订房屋租赁合同显示的时间为2015年7月1日，法院对其进行调查时，其仍称是2015年7月形成，但我方提出对该合同的形成时间进行鉴定，后法院委托广东南天司法鉴定所对该合同进行了鉴定，确定该合同的形成时间为2016年11月前后，也即潘广洪为了达到不交房的目的，在一审中提交的证据及其对法院的陈述均系伪造，没有证据证明租赁合同形成于查封之前，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”一审法院在认定潘广洪和其他一审被告形成的租赁合同不能对抗房屋所有人完全正确。综上所述，上诉理由不能成立。请求二审法院依法驳回潘广洪的上诉，维持一审判决第一项。刘贻廷向一审法院起诉请求：1、请求判令潘金宇、宋章洪、潘广清、潘广洪搬出刘贻廷所有的位于阳谷县狮子楼路南段东侧房产证为鲁2018阳谷县不动产权第XX号的房屋。2、潘金宇、宋章洪赔偿刘贻廷房租损失15400元，潘广清、潘广洪承担连带赔偿责任。3、诉讼费用由潘金宇、宋章洪、潘广清、潘广洪承担。一审法院认定的事实：广东省深圳前海合作区人民法院依据其作出的（2016）粤0391民初1778号民事判决书，2016年11月8日依法查封潘广清所有的位于山东省阳谷城镇北街南段路东的房产（房产证号：阳谷房权证阳谷字第××号），2018年1月4日至2018年1月5日在深圳市前海合作区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，2018年2月8日，刘贻廷通过该司法平台拍得该房产，2018年2月9日付清全部房款，于同年6月21日取得不动产权证。2016年11月前后，潘广清的弟弟潘广洪租赁涉案房产，并签订《房屋租赁合同》，租期20年，月租金1500元，共计36万元，租金已全部付清。2018年3月10日，经潘广清同意，潘广洪与宋章洪签订《房屋租赁合同》，租金每月1800元，租期至2020年3月9日，现由宋章洪与潘广清之子潘金宇在涉案房屋居住，合伙经营阳谷县信通商贸有限公司。上述两份《房屋租赁合同》均未进行登记备案。刘贻廷当庭明确诉求，要求潘广清、潘广洪、潘金宇、宋章洪按照每月租金2200元赔偿刘贻廷自2018年3月至2019年9月的租金损失，要求潘广清、潘广洪、潘金宇、宋章洪承担鉴定费24680元。诉讼期间，依刘贻廷申请，一审法院委托广东南天司法鉴定所对2015年7月1日的《房屋租赁合同》中“潘广请”、“潘广祥”签名字迹及“201571”手写字迹的形成时间进行鉴定，鉴定意见为，上述内容形成时间均为2016年11月前后。一审法院认为，被告潘金宇、宋章洪、潘广清、潘广洪停止侵害，于本判决生效后十日内搬出原告刘贻廷所有的位于山东省阳谷城镇北街南段路东的房屋（房产证号：阳谷房权证阳谷字第××号）。二、驳回原告刘贻廷其他诉讼请求。案件受理费1462元，由原告刘贻廷负担。本院二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中刘贻廷通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，他人不得侵犯。涉案房屋系人民法院依法查封并拍卖，不受“买卖不破租赁”原则的限制，故潘广洪主张其仍具有租赁权的理由，不能成立。刘贻廷作为涉案房屋的合法所有权人，有权要求宋章洪、潘金宇、潘广清、潘广洪等搬离房屋。至于刘贻廷要求潘广清、潘广洪、宋章洪、潘金宇赔偿租金损失的请求，因证据不足，一审未予支持，并无不当，且一审已经告知刘贻廷可待证据充分后，另行主张权利。关于鉴定费用问题，因刘贻廷申请的鉴定对本案处理结果无明显意义，一审判令其自行承担，亦无不当。综上所述，上诉人刘贻廷及上诉人潘广洪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2554元，由上诉人刘贻廷负担1092元、上诉人潘广洪负担1462元。本判决为终审判决。审判长  孔繁奎审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇二〇年二月二十一日法官助理王蕾书记员姚迪