山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终2631号 上诉人（一审被告）：康从娜，女，1976年8月7日出生，汉族，居民，居民身份证登记住所地莒县振兴西路173号1号楼3单元301室，现住日照市东港区。 被上诉人（一审原告）：日照芳州物业管理有限公司，住日照经济技术开发区北京路277号航贸中心B座7楼703室，统一社会信用代码91371100768703619A。 法定代表人：刘仕军，总经理。 委托诉讼代理人：李义周，山东东方太阳律师事务所律师。 上诉人康从娜因与被上诉人日照芳州物业管理有限公司（以下简称芳州物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 康从娜上诉请求:1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.诉讼费用由芳州物业公司承担。事实和理由：1.御景东方项目置业顾问承诺预交十万元定房款即赠送半年物业费，故2014年11月至2015年4月康从娜无需交纳物业费。2.御景东方小区系分期开发、分批交付使用，直至目前相关配套设施及环境均未达到约定标准，根据《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条第四款规定，康从娜有权主张减免比例不低于20%的物业费。3.康从娜仅在装修期间享受部分物业服务，其它时间未实际接受物业服务，康从娜主张减免部分物业费有事实依据。4.2016年至2017年7月，芳州物业公司将垃圾桶集中放置在康从娜主阳台下清运及处理，对康从娜的日常生活造成严重影响，直至康从娜及其他业主拒绝交纳物业费，芳州物业公司才将垃圾桶挪走。芳州物业公司消极提供物业服务，违反前期物业服务合同第六章第十九条约定，构成违约，康从娜要求芳州物业公司承担违约责任符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定。5.芳州物业公司从未公布账目，业主共有收入流向不明，侵害业主合法权益，有违2013年《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十六条规定及2017年《日照市物业管理条例》第二十一条规定。 芳州物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。御景东方小区虽系分批开发，但第一期已于2010年交付，上诉人楼房交付时间是2014年底，绿化及各项配套设施已经完备。 芳州物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令康从娜支付物业服务管理费15136.2元、滞纳金并承担诉讼费。事实和理由：2014年10月31日，芳州物业公司与康从娜、日照芳州置业有限公司签订物业验收交接书，约定芳州物业公司于2014年11月6日起为康从娜所有的位于御景东方17号楼1单元301室提供物业服务。自芳州物业公司提供物业服务以来，康从娜拒交物业费，截至2019年4月共欠付15136.2元。康从娜实际接受芳州物业公司提供的物业服务，应支付相应的物业服务费用。 康从娜一审辩称：1.根据《山东省物业管理条例》第二十八条规定，前期物业服务企业应由物业业主大会会议选聘，芳州物业公司选聘程序与前述规定不符，系临时性管理机构。2.因芳州物业公司要求将全部欠付物业费交清，康从娜多次缴纳双方无争议的物业费被拒。3.芳州物业公司仅履行部分物业合同义务，其将临时垃圾收集站放置于康从娜房屋客厅阳台的正东侧，康从娜与其协调未果；康从娜入住后太阳能一直未能启用，多次反映未果；交房时门窗变形，墙与地垂直度和平整度不符合验收要求，康从娜与其交涉未果，要求第三方对此检测认定；公共部位门厅走廊宽度不符合消防要求，要求整改；小区东北侧入口是否是规划出入口，要求芳州物业公司提交相关规划。4.购房后前几个月未缴纳物业费系因一伊姓置业顾问承诺购房送半年物业费，康从娜缴纳购房定金后未出具书面凭证，后该置业顾问离职，康从娜多次反映无果。 芳州物业公司提交如下证据：1.物业验收交接书原件，证明2014年11月6日芳州物业公司、日照芳州置业有限公司、康从娜签订物业验收交接书，并向康从娜交付临时管理规约、用户手册；2.房产证复印件，证明康从娜房屋建筑面积为155.71平方米；3.业主手册，第三章物业服务费部分载明案涉小区物业住宅服务费为1.8元每平方米，按月收取，逾期不缴纳每日按万分之五收滞纳金；4.委托合同一份，证明开发商委托芳州物业公司提供御景东方小区前期物业管理服务以及物业费收取标准；5.康从娜水电费单据一份，证实康从娜购买房屋后，自2015年8月起产生大量水电费，不存在房屋空置一年以上的情形。 康从娜对上述证据的质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3无异议，关于物业费缴纳的意见同答辩意见；对证据4有异议，开发商与芳州物业公司系同一个单位；对证据5，2014年11月至2015年8月房屋完全空置，此后产后的水电费系装修用水用电，且单据显示2016年8月入住小区后才产生持续水电费。 康从娜提交如下证据：1.17号楼东单元业主微信群聊天记录，反映垃圾站的情况；2.电话录音及文字整理材料，证明康从娜给售楼中心打电话反映半年物业费的问题；3.2018年康从娜去芳州物业公司缴纳物业费的录音，证明康从娜缴纳无争议物业费，但芳州物业公司未收（该证据庭后未提交）；4.康从娜与芳州物业公司王经理的微信和短信聊天记录，证明康从娜愿意缴纳没有争议的部分物业费；5.现金支付凭证，证明装修押金3300元抵顶物业费；6.转账交易记录一份，证实2019年9月5日康从娜缴纳2017年8月至2019年5月物业费共计6166.6元；7.物业管理费收取标准，证实芳州物业公司收取1.8元/平方米物业费缺乏依据。 芳州物业公司质证认为：对证据1请法院依法认定；对证据2真实性不予认可，芳州物业公司无购房免半年物业费的政策；对证据3，并非拒收补缴的物业费，但补缴需从2014年欠费时计收，不能从康从娜主张的2017年8月计收；对证据4真实性无异议；证据5真实性无异议，同意抵顶；对证据6无异议；对证据7真实性有异议，证据来源不明，且物业费已告知康从娜。 经审查，对于芳州物业公司提交的证据1、2、3，康从娜无异议，一审法院予以采信。对证据4，系建设公司与物业服务公司签订的前期物业服务合同，一审法院对其真实性、关联性予以确认，对其合法性将另行论述。康从娜对证据5真实性无异议，一审法院予以确认。对康从娜提交的证据1真实性予以确认，对证据2真实性无法确认，即使真实，仅能证明康从娜曾经向售楼中心主张免除半年物业费，但售楼中心并未对此予以确认。对证据3、4、5、6真实性予以确认。对证据7，康从娜未能证实该证据的来源，不予采信。 一审法院认定事实如下：2010年8月1日，芳州物业公司和日照芳州置业有限公司签订物业服务合同，约定芳州物业公司对日照芳州置业有限公司开发的御景东方小区进行前期物业管理服务，服务事项包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。合同附件四约定了前期物业管理服务质量标准：“…三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1.公共卫生每日不间断保持；2.垃圾日产日清；3.排污设施每月检查疏通…”物业管理服务费：住宅收费为1.80元/月?平方米，商业物业3.5元/月?平方米。业主应于通知接房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，交纳时间为每月15-20号。2014年10月31日，芳州物业公司与康从娜、日照芳州置业有限公司签订物业验收交接书，并于2014年11月6日将御景东方小区17号楼1单元301室交付康从娜。物业验收交接书确认康从娜已经检查了该物业（房屋）的建筑质量和配套设施的安装情况，双方（日照芳州置业有限公司和业主）一致认为该物业（房屋）可以交付使用，康从娜同意接受该物业（房屋），并共同委托给芳州物业公司全权进行物业管理服务。交接书中康从娜确认收到《临时管理规约》《住户手册》等文件资料。在《住户手册》中约定物业住宅服务费为1.8元/平方米/月、商业服务费3.5元/平方米/月，物业服务费是基于小区管理成本预算和政府指导价格制定。物业服务费按月收取，逾期不缴纳将按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金。芳州物业公司称自2014年11月至2019年4月，康从娜共拖欠物业服务费15136.2元。康从娜对上述欠费时间段认可，但主张因购房时置业顾问承诺购房免除半年物业服务费，故2014年11月至2015年4月的物业费应当免除；2015年5月至2016年7月康从娜未入住期间的物业费应当按照50%缴纳；2016年8月至2017年7月，因小区垃圾桶集中放置在康从娜楼下，影响康从娜生活，故物业费应当按照50%缴纳；对康从娜无异议的2017年8月至今的物业费，康从娜多次向物业要求缴纳，但芳州物业公司以必须从交房之日起缴纳为由拒收。在本案审理期间，康从娜向芳州物业公司缴纳2017年8月至2019年5月的物业服务费6166.6元（芳州物业公司在本案中主张物业服务费计算至2019年4月）。 另查明，双方均认可将康从娜缴纳的装修押金3300元抵顶物业费。因康从娜缴纳上述物业费用，芳州物业公司将诉讼请求第一项“请求判令康从娜支付物业服务管理费15136.2元及滞纳金”变更为“请求判令康从娜支付物业服务管理费5949.9元。” 一审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”芳州物业公司与御景东方小区建设单位日照芳州置业有限公司签订物业服务合同，康从娜作为小区业主，物业服务合同对其具有约束力，芳州物业公司与康从娜之间的物业服务合同关系合法有效。芳州物业公司提供物业服务，康从娜应按照约定缴纳物业服务费。康从娜主张芳州物业公司收费是按照五星级服务标准来收取，但未能达到相应的服务，故芳州物业公司收费不符合规定。根据省、市物业管理条例及政府文件规定，物业公司超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的或者低于服务等级要求提供服务并收费的，由价格主管部门依据价格法等予以处罚，故康从娜如果认为芳州物业公司收费存在不合理之处，首先应当向主管部门反映，由主管部门采取相应的处理措施，且康从娜在诉讼过程中并未提交该方面的相关证据，其他证据亦不充分，单纯的诉讼抗辩不能产生法律效力。康从娜主张购房时售楼处承诺免除半年物业费，但未提供充足证据予以证实，对其该项主张不予支持。康从娜主张其房屋空置一年以上，物业费用应当打折。根据2013年《日照市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，“房屋交付后空置的，除空置时间短于一年的，其物业服务费按普通住宅前期物业服务收费标准的80%收取，合同另有约定的，从其约定。”房屋空置与业主未入住不同，业主装修期间，业主本人虽未享受物业服务，但是装修期间，物业除进行小区公共区域管理、公共绿化服务、公共秩序维护外，还提供了装修垃圾清理、装修车辆停放管理、装饰装修管理服务等，若物业费打折收取，不符合上述办法的制定本意。根据芳州物业公司提供的水电费单据，康从娜于2014年11月交房后，于2015年8月、9月期间进行装修，房屋空置未满一年，对康从娜的该项主张，一审法院不予支持。康从娜还主张所购房屋存在设计和质量问题，但未能提供证据证实，根据其陈述，上述问题在芳州物业公司入驻前已存在，是康从娜与开发商之间的问题，与本案也并非同一法律关系，因此不能以此为由拒交物业管理费。康从娜还主张因小区垃圾桶集中堆放在其楼下，影响其生活的问题。根据前期物业服务合同的附件四即前期物业管理服务标准，对于物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运服务的标准为：1.公共卫生每日不间断保持；2.垃圾日产日清；3.排污设施每月检查疏通。康从娜未提供证据证实芳州物业公司的物业服务未达到上述标准。地面垃圾桶摆放本意系方便小区居民，但统一堆放一处确实欠妥，康从娜暂缓缴纳物业费，并与物业探讨实质解决办法的做法可以理解，但是垃圾桶已经移走，康从娜应当将欠付的物业费一并缴纳，康从娜再以上述理由拒缴或者要求打折缴纳，没有法律依据和事实依据，一审法院不予支持。关于欠付物业费用数额，芳州物业公司系按照约定的收费标准计算康从娜在2014年11月至2019年4月期间所欠的物业费15136.2元（1.8元/平方米/月×155.71平方米×54个月），扣除康从娜抵顶物业服务费的装修押金3300元以及自行补缴的2017年8月至2019年4月的物业服务费5886.3元，主张5949.9元，一审法院予以确认。康从娜逾期未交纳物业费用构成违约，芳州物业公司在庭审过程中放弃主张滞纳金，是对自身权利的放弃，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，一审判决：一、康从娜于判决生效之日起七日内给付芳州物业公司2014年11月至2019年4月间未支付的物业管理费5949.9元。二、驳回芳州物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由康从娜负担。 二审过程中，康从娜提交照片打印件11张，证明御景东方小区系分批开发、分期交付，相关配套设施至今尚未完善，其居住的楼房主阳台下道路旁边绿化带被挖掘，至今未恢复。芳州物业公司主张该证据系打印件，对真实性不予认可，该证据不能证明康从娜主张。对上述证据的证明力，本院将结合本案其他事实和证据在后文综合分析认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：康从娜主张减免的物业费是否成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。康从娜主张物业费减免，应承担举证证明责任。康从娜主张置业顾问向其承诺减免半年物业费，但未提交有效证据证实，芳州物业公司对此不予认可，康从娜该项主张不能成立。康从娜主张小区相关配套设施及环境未达到约定标准，物业费应予减免，但其与芳州物业公司签订的物业验收交接书明确载明其已经检查相关配套措施安装情况并认可交付，康从娜主张与验收交接书载明的信息不符，其提交的照片亦不能有效证明案涉小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定的标准，其该项主张不能成立。康从娜主张芳州物业公司消极提供物业服务且其仅在装修期间享受物业服务，物业费应予减免，其提交的聊天记录等证据不足以证实芳州物业公司消极提供物业服务；除向业主个人提供服务外，物业服务还包括对于公共设施及环境的养护等相关内容，芳州物业公司客观上提供了物业服务，康从娜主张其仅在装修期间享受物业服务无事实依据，不能成立。康从娜主张业主共有收入流向不明，芳州物业公司应公开业主共有收入明细等，不在本案审查范围中之内，本院不予评判。综上，康从娜提交的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的不利后果，其上诉主张不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人康从娜承担。 本判决为终审判决。 审判长  唐玉国 审判员  韩文卓 审判员  李晓艳 二〇二〇年二月十九日 法官助理吴丹 书记员赵鑫