浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初14161号 原告：干钢，男，1964年12月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告：陈政，女，1966年10月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：李孝娟，北京京大（杭州）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：胡建敏，北京京大（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江临安中都置业有限公司，住所地：临安市锦城街道余村圣园路口。 法定代表人：徐国伟。 破产管理人：浙江临安中都置业有限公司管理人。 负责人：刘恩。 委托诉讼代理人：陈星宇，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海林，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告干钢、陈政（以下简称二原告）为与被告浙江临安中都置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月24日第一次公开开庭进行了审理。原告干钢以及二原告共同委托诉讼代理人胡建敏、李孝娟，被告的委托诉讼代理人刘海林到庭参加诉讼。本院于2020年1月9日第二次公开开庭进行了审理，二原告以及二原告共同委托诉讼代理人胡建敏，被告的委托诉讼代理人陈星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告起诉称：原告和被告于2010年1月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于临安泥山弯地块的中都·青山湖畔林泉流韵第35栋别墅，总价款527万元，合同还对房屋的交付、规划设计变更、装修、设备标准、保修、产权登记等进行了约定。原告按合同约定履行了全部付款义务等。但至约定的交房最后日期2011年12月31日，被告在不具备交房条件尤其是房屋结构与商品房买卖合同中设计图不一致的情况下，发给原告一份《入伙须知》，但经原告实地查验，根本不符合交房条件，对原告方提出的待交付房屋与合同约定不符合的问题，被告工作人员也予以认可。为此，被告因不具备交付条件无法交付房屋给原告，其工作人员答应原告方进行改正或进行相应赔偿后再进行交接，但在整改或赔付之前，被告因企业经营不善，进入企业破产清算程序。而后原告向破产管理人申报违约金债权和房屋按合同需要整改的项目，但破产管理人未予认可。诉讼请求：1.判决被告立即给原告开具购买该房屋的销售发票，并协助原告办理不动产权证；2.判决被告立即将中都·青山湖畔林泉流韵第35栋别墅交付给原告；3.判决被告赔偿原告因原浙江临安中都置业有限公司未按《商品房买卖合同》附件一设计图施工建造该房屋而给原告造成的整改费损失20万，未能按附件三约定的装饰、设备标准给原告造成的添置和整改费损失8万元；4.判决被告支付未能按合同约定期限交付房屋的违约金288万元（从2012年1月1日起至实际交付之日止按日万分之二计算至起诉之日）；5.判决被告退还给原告房屋实际面积少于合同约定面积的差额41192.75元。 二原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.商品房买卖合同及附件一、二、三、四各一份（原件），证明二原告购买中都·青山湖畔林泉流韵第35栋别墅，和双方要求交房的条件及违约责任的事实； 2.原告支付定金发票一份（原件）、付款凭证三份（原件）、银行借款借据一份（银行盖章确认复印件）、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份（原件），证明原告已支付款项及付款时间、金额的事实； 3.临安区住房情况查询记录一份（原件），证明案涉房屋买卖房管部门已经登记的事实； 4.债权申报表一份（复印件）、债权计算清单一份（复印件）、债权申报文书清单一份（复印件）、债权人申报地址确认书以及原告向管理人提供的报告一份（打印件），证明原告向破产管理人要求处理原告诉请的事实； 5.中都?青山湖畔入伙通知书一份（原件），证明被告未退的房款差价的事实； 6.户型图一份（原件），证明房屋预售时户型结构的事实； 7.管理人债权确认结果告知书一份（打印件）、管理人对原告债权认定异议的短信回复一份（打印件）、身份信息、号码各一份（打印件），证明管理人拒绝认可的债权，原告在15天内提起过异议的事实； 8.（2017）浙0110民初11244号民事裁定书一份（打印件），证明被告破产清算有4家破产管理人的事实； 9.房屋现场实际照片20张（打印件），证明截至交房时间被告交付房屋不符合合同约定，室内外工作均没有做完，室内前面有大面积渗水、起皮、脱落，房屋四周没有做散水、废水管外露、井盖高起，热水器并未安装等，因被告交付房屋不符合合同约定交房日期时原告要求被告完工和整改，被告不间断的进行了部分施工和整修，但仍未完工的事实； 10.通话录音两段（光盘刻录件）及录音摘要整理一组（打印件），证明被告建造房屋不符合合同约定交付条件，房屋一直未交付，被告建造房屋与合同中约定图纸不一致，客厅进门处柱子严重影响房屋的正常使用，因被告不能按照合同约定按照图纸竣工交付，被告与原告协商赔偿方案和赔偿数额，但之后被告公司经营不善，破产清算，赔偿方案至今未落实，磋商过程一直持续到被告公司破产清算前的事实； 11.交款通知单一份（原件）、回函一份（复印件）、邮寄信封一份（原件），证明被告管理人进入后的案涉小区物业管理处认为案涉房屋已经属于原告，向原告催缴管理费的事实。 被告答辩称：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，其中还有债权确认纠纷，属于不同的法律关系，原告应进行解释、明确。二、原告第一项诉请，办证延迟是原告原因，原告在房屋具备交付条件的情况下拒收房屋，被告目前仍愿意协助原告办理产权证。第二项诉请，被告已经按合同及时向原告进行房屋交付，是原告拒收，导致房屋没有进行产权登记。第三项诉请，被告认为没有事实依据，从2011年12月交房，已经过了诉讼时效。违约金债权的问题，原告作为债权人申报债权，被告当时是不予确认，一方面当时被告不存在逾期交付，是原告拒收，导致房屋产权未进行登记，不存在逾期交房违约金，且已经过了诉讼时效。第五项诉请，被告向原告入伙通知确实有这一项，但是原告没有提出诉请，超过诉讼时效。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 竣工验收报告一组（查档件），证明案涉工程竣工验收合格的事实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2009年12月25日，二原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买中都·青山湖畔林泉流韵第35幢房屋，建筑面积341.42平方米，总价527万元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……买受人不退房的，应该与出卖人另行签订补充协议。”合同第十二条约定“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人接到出卖人的书面通知，不在规定的交房时间内办理交房手续的，房屋毁损、灭失的风险及相应的物业管理费用，自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。2.买受人购买的商品房保修时间从本合同规定的交付期届满之日起开始计算。”合同附件四第十条约定：“……产权登记面积小于合同约定建筑面积时，商品房由出卖人按15313.29元/㎡返还买受人，但面积误差比对值超出3%的，买受人有权退房……3.本合同中买受人所购商品房附有庭园580㎡，其合同约定面积与实测面积误差比在±10%（含±10%）以内的，价款按实测面积计算，多退少补。实测面积大于合同约定面积误差比超过10%的，超过部分买受人有权无偿使用。实测面积小于合同约定面积误差比超过10%的，买受人有权要求加倍退回差价款。双方约定庭院的单价按600元/㎡结算。” 合同签订后，二原告已支付全部购房款。 2011年10月11日，林泉流韵35#楼通过竣工验收。2011年12月30日，被告向二原告发出《入伙须知》，通知二原告前往中都·青山湖畔现场展示中心办理入伙手续，并告知如下事项：①房屋实测面积为323.37平方米，合同签订面积为326.06平方米，根据合同约定应退还41192.75元；②应缴纳的物业维修基金为12934.80元，根据合同约定应补收12934.80元；③应预缴一年的物业管理费11641.32元；④物业管理费标准为3元/平方米/月。后二原告以案涉房屋西南方位的客房房门位置变更并有部分被楼梯遮挡等问题为由至今未接收房屋。 2015年1月15日，本院裁定受理董华玉对被告的破产清算申请。2016年11月24日，本院裁定被告等19家企业合并破产清算。 2018年1月15日，二原告就逾期交付房屋的违约金向被告管理人申报债权237.1157万元，包括本金232.6178万元，利息4.4979万元。2019年6月，被告管理人告知二原告，因该笔债权已过诉讼时效，故不予确认。 2019年6月6日，原告干钢和被告前员工计建强之间的通话内容如下：计建强“同户型的，我的印象是他们的图纸和房屋是正确的，没有涉及到赔偿，就好像是你那户”，干钢“就只有我这一户是做错的啊”，计建强“也不是做错，实际上他没有做错，图纸就是这样的，可能卖给你的时候给你贴的图纸可能早的时候他没改过来，可能它施工的图纸就是这样的，另外的几户卖房子的图纸就是跟图纸一样的，所以不涉及到赔偿不赔偿，你的图纸我记得我去查了，好像跟施工图纸确实有点不一样”。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。（一）二原告要求被告开具发票并协助办理过户手续的诉讼请求。因被告亦同意履行该合同义务，故二原告该项诉讼请求，本院予以支持。（二）二原告要求被告交付房屋的诉讼请求。被告已于2011年12月30日通知二原告办理交房手续，案涉房屋虽然存在客房门位置与合同所附图纸标注的位置不一致的问题，但这并非房屋主体结构质量问题，亦未严重影响正常居住使用，且现无有效证据表明被告通知交房时案涉房屋还存在其他原告有权拒绝收房的正当理由，故二原告拒绝收房的，应视为房屋已经交付，二原告该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。（三）二原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条规定：“……债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”，现二原告已就该笔债权向管理人进行过申报，并对管理人就该笔债权所作的认定有异议，其应依照前述法律规定另行提起破产债权确认之诉，且如前所述，案涉房屋应视为已经交付。（四）二原告要求被告赔偿整改费及面积差额的诉讼请求。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”以及第五十六条第二款“债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利”之规定，二原告应先就其主张的对被告公司的债权向破产管理人申报债权，故该两项诉请本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江临安中都置业有限公司于本判决生效后十日内向原告干钢、陈政开具金额为5228807.25元的购房发票； 二、被告浙江临安中都置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告干钢、陈政办理坐落于中都·青山湖畔林泉流韵第35幢房屋的权属转移登记手续； 三、驳回原告干钢、陈政的其他诉讼请求。 本案案件受理费71098元，由原告干钢、陈政负担26867元，由被告浙江临安中都置业有限公司负担44231元，于本判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  孙 莎 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  马云珠 二〇二〇年一月九日 代书 记员  黄若兰