广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终384号上诉人（原审被告）：张惠玲，女，1971年4月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：余泓运，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文生，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人张惠玲因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9009号民事判决，向本院提起上诉。经双方当事人申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人张惠玲上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回荔湾区住建局的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由荔湾区住建局负担。事实与理由如下：一、荔湾区住建局作为涉案诉讼主体不适格，无权就涉案房屋主张相关权益。而一审判决就此未做任何释义，直接断定荔湾区住建局是适格诉讼主体严重缺乏说服力。二、截止2019年11月，荔湾区住建局一直仍收取张惠玲租金的行为，应认定双方租赁关系的持续。一审判决以张惠玲收到本案起诉状之日为租赁关系解除日缺乏事实依据，认定错误。三、本案并不属于单纯民事纠纷，更是关乎大多数人的民生安定问题。恳请中院在依法依规的范畴内，更能兼顾情理。被上诉人荔湾区住建局二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。荔湾区住建局具有管理涉案房屋的管理权，有权对外出租，是本案的适格一审原告，这也是此前类似的案件生效判决查明认定的事实。本案不存在租赁持续的情况，在李思存去世后，李思存与荔湾区住建局的租赁关系即不复存在，张惠玲的占用已经构成非法占用。且荔湾区住建局已经以诉讼的方式要求收回房屋，在张惠玲一直非法占用涉案房屋的情况下，荔湾区住建局有权收取张惠玲违法占用费用。荔湾区住建局于2019年10月14日向一审法院起诉请求：1.要求张惠玲及共同使用人腾空荔湾区人民南路29号101房屋，将该屋的使用权交还荔湾区住建局；2.本案诉讼费用由张惠玲承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入荔湾区住建局。广州市荔湾区人民南路29号房屋（原为太平南路41号），是荔湾区住建局代管房，产别为二分之一经租产、二分之一托产。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与李思存（承租人，乙方）于2012年1月4日就租赁广州市荔湾区人民南路29号101部位签订最后两份租赁合同（分别就托产部分、经租产部分各签订一份合同），两份租赁合同名称均为《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，内容除产别不同外均一致，主要约定：甲方同意将广州市荔湾区人民南路29号101部位（产别分别为：托产、经租产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积共74.48平方米（托产部分为37.24平方米，经租产部分也为37.24平方米），租赁期限为2011年6月1日至2013年5月31日，每月租金共计5359.2元（托产部分为2679.6元，经租产部分也为2679.6元）；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。上述租赁合同期满后，李思存继续向荔湾区住建局支付租金。2014年4月8日，李思存死亡，其妻子张惠玲继续以李思存的名义按原合同约定的租金标准向荔湾区住建局交纳租金，继续租赁广州市荔湾区人民南路29号101部位房屋作商业用途，经营箱包，没有在租赁房屋内居住。2018年7月4日，荔湾区住建局委派工作人员与张惠玲就涉案人民南路29号101房进行直管公房管理事项对话，并制成笔录由双方签名确认。该对话笔录显示，张惠玲告知荔湾区住建局委派工作人员，其是承租人李思存的妻子，因其丈夫李思存于2014年4月因病逝世，且李思存遗言由其继承人民南路29号101房的商铺，所以涉案房屋由其本人实际使用至今。荔湾区住建局委派工作人员则告知张惠玲，涉案房屋的产别、租赁情况等，并称已对其解释关于公开招租的政策。2019年10月21日，一审法院在广州市荔湾区人民南路29号101部位房屋的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满未有承租人或实际使用人来院登记。2019年10月21日，一审法院送达本案起诉状副本给张惠玲。一审法院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与李思存就广州市荔湾区人民南路29号101部位房屋建立的租赁合同关系合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局与李思存签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是李思存继续向荔湾区住建局支付租金，因此，荔湾区住建局与李思存之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。李思存于2014年4月8日死亡后，已由李思存的妻子张惠玲即一审被告实际上概括承受了租赁合同的权利义务，虽然李思存将租赁合同的权利义务概括转让给张惠玲依法需经荔湾区住建局的同意，但由于荔湾区住建局在2018年7月4日知悉相关情况后亦未明确提出异议，并继续按原合同约定的租金标准收取张惠玲缴纳的租金，一审法院认为该同意继续收取租金的行为应视为已同意由张惠玲概括承受涉案房屋租赁合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现荔湾区住建局虽然未向张惠玲发出解除合同的通知，但张惠玲已于2019年10月21日收到一审法院送达的本案起诉状副本，而荔湾区住建局在本案起诉状中明确要求张惠玲及共同使用人腾空搬出涉案房屋并交还使用权，应视为实际上提出了解除租赁合同的诉求，故一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达张惠玲，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年10月21日起解除。租赁关系解除后，张惠玲及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾区住建局，但应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定张惠玲的搬迁期限为三十日。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年11月26日作出判决：在判决发生法律效力之日起30天内，被告张惠玲（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区人民南路29号101部位房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。本案受理费50元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担25元，被告张惠玲负担25元（受理费荔湾区住建局已预交，张惠玲应负担的部分由张惠玲迳付荔湾区住建局，法院不再退回）。经审理，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人张惠玲提出的上诉及被上诉人荔湾区住建局的答辩进行审查。荔湾区住建局作为辖区内广州市直管房屋的管理职能单位，与李思存就涉案房屋签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，双方之间的租赁关系合法有效。一审法院认定荔湾区住建局作为本案的适格一审原告并无不当，本院予以确认。在荔湾区住建局与李思存之间的合同约定的租赁期限届满后，双方并未续签租赁合同，双方就涉案房屋成立不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，出租人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。李思存去世后涉案房屋由其妻子张惠玲使用。虽荔湾区住建局未向张惠玲发出解除合同的通知书，但荔湾区住建局已经向一审法院提起本案诉讼，要求张惠玲及共同使用人搬出涉案房屋，故，一审判令张惠玲（含房屋的共同使用人）腾空交还涉案房屋，合法有据，本院予以维持。张惠玲使用涉案房屋作商业用途，且张惠玲并无充分证据证实其承租涉案房屋属于社会保障性质，因此张惠玲主张其对涉案房屋的租赁经营关乎大多数人的民生安定问题不能成立，不足以影响本案租赁关系的解除，对该上诉理由本院不予采纳。综上所述，张惠玲的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张惠玲负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏