江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10716号原告：周勇，男，1970年12月12日生，汉族，住如皋市。被告：朱建安，男，1964年5月29日生，汉族，住如皋市。原告周勇与被告朱建安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周勇及被告朱建安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周勇向本院提出诉讼请求：1.要求被告完成燃气开户票交接；2.要求被告结清2019年12月1日之前的物业费；3.要求被告退还房款以外的5000元补偿款；4.要求被告赔偿违约金10000元；5.诉讼费由被告负担。后当庭撤去第1、3、4、项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求为：要求被告退还2019年12月1日之前的物业费3000元。事实和理由：原告购买世纪佳园13栋601室房屋，原房东杨林授权朱建安为卖方，因卖方不按合同配合燃气过户和物业结清，收取了购买方合同以外的5000元补贴费用，因此造成了买方不能正常入住。原告遂起诉，请求判如所请。被告朱建安辩称：1.案涉房屋实际的卖方是我，我从杨林处购买案涉房屋是在2017年8月30日，购买案涉房屋后我没有办理过户手续，因为我还有另一套房屋，如果从杨林处买了之后就将案涉房屋过户至我名下就属于二套房了，要交的税费比较多，但是我让杨林办了一个公证委托书给我，公证的是案涉房屋由我全权办理房屋买卖的不动产登记、领证等手续，以方便我后续办理房屋过户手续，因为杨林一家平时都不在如皋居住，如果还要她回来办手续比较麻烦，当时我买杨林的房屋也是通过中介购买的，房屋买卖合同我现在找不到了，但是今天我带了给付房款的收条，当时我是先支付了杨林20000元定金，后来又给付了740000元的购房余款，共计760000元，所有房款均已付清，杨林在2017年8月30日打了收条给我。2.2019年的时候，我把案涉房屋挂到中介去卖，周勇就跟我签订了原告举证的2019年11月6日的房屋买卖合同，约定将案涉房屋卖给原告，价款为1280000元，签合同当天原告先给了定金5000元，后来在2019年11月17日原告又补给我15000元定金，再后来余款也都付清了。3.关于原告的第2项诉讼请求，合同明确约定买方承担交房时前两年的物业费，我是在2019年11月20日交房给原告的，所以，案涉房屋在2019年11月20日前的物业费不应该由我承担，而交房后的物业费，既然房屋已经由原告实际使用，应该由原告承担。故请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定本案事实如下：原、被告双方无争议的事实为：案涉位于如皋市的房屋原登记所有权人虽为杨林，但案涉房屋的买卖关系实际发生于原告周勇与被告朱建安之间，所有涉及本案房屋的买卖事宜，如合同的签订、不动产过户登记及房屋交接手续的办理等事宜均发生在周勇与朱建安之间，本案物业费3000元的退还争议也产生于其二人之间产生，与杨林无关。2020年1月16日开庭时，原告周勇申请撤回了对被告杨林的起诉，本院已当庭裁定准予。庭审中，被告朱建安陈述，其于2017年8月向杨林购买案涉房屋，先支付了定金20000元，后支付了余款740000元，共计支付760000元购房款，因其有另一套房屋，故不想因非首套房的原因多缴纳案涉房屋的过户税费，遂其未对购买的案涉房屋办理过户登记手续，而是要求杨林于2017年8月30日至公证处为其办理了《委托书》，载明朱建安为杨林的唯一合法代理人，负责代办案涉房屋的房产交易备案手续、不动产权属登记手续、领证手续，并举证杨林于2017年8月30日向其出具的740000元收条及公证委托书证明。2019年11月6日，原告周勇与被告朱建安就案涉房屋的买卖签订《房屋买卖合同》，载明甲方（卖方）为杨林，代理人为朱建安，乙方（买方）为周勇，中介方为如皋市领创房产中介服务部（以下简称领创中介）。合同约定，房屋成交总价为1280000元，支付方式为全款付款：合同签订当日支付定金5000元，剩余房款1275000元于2019年11月21日支付；双方于2019年11月21日前办理房产过户手续；买房承担契税，中介服务费也由买房承担19200元；交房日期为款清交房，并约定违约条款及交房等事项。其中，第五点中约定，甲方将名下房产正式交付给乙方使用前必须将水、电、管道煤气费、有线电视费、物业费等费用结清，将该房产内的户口迁出，交房时甲方保证房屋主体、附房及配套设施完好，但在第十一点“甲乙双方另行协商的其他事项”中手写如下条款：1.甲方承诺该房屋满5年且为如皋市唯一住宅；2.买方承担交房前2年的物业费。朱建安、周勇分别在合同最后签字确认，领创中介盖章并签字。该合同签订后，原告向被告结清了所有购房款，且双方至不动产登记中心办理了过户登记手续，办理过户时产生税费九千多元，由被告朱建安支付。后被告于2019年11月20日将案涉房屋交付原告，原告于被告交房时向被告微信转账5000元。对于该5000元，原告陈述：双方签订房屋买卖合同后又口头协商，其中3000元由其给付被告，用于缴纳案涉房屋交房前两年的物业费，因其经常不在家，遂请被告代为支付物业费；另2000元系补贴给原告因办理过户手续时支出的税费，据此申请证人周某,4出庭作证。周某,4到庭陈述：1.其为案涉房屋买卖合同的中介方即如皋市利明房产中介公司（以下简称利明中介）的工作人员，该房屋买卖合同是领创中介和利明中介合作的，所以其参与了合同签订、办理过户手续及房屋交接的全过程，但是其一开始不知道该房屋的原登记所有权人为杨林非朱建安，直到陪同原被告至不动产登记中心办理过户时才知道；2.周勇2019年11月20日在房屋交接时转账给朱建安的5000元中有3000元是支付的交房前两年的物业费，是在买卖合同签订后由其让周勇支付给朱建安的，因为通过其向领创中介的人了解得知朱建安已经处理好了物业费，所以其以为朱建安已经结清了物业费，就要求原告将物业费3000元给付被告，另2000元是周勇补贴给朱建安办理过户时产生的税费，税费虽然朱建安实际支出了九千多元，但当时双方口头说好周勇只需承担其中的2000元，以上费用都是原被告双方口头说好的，并没有形成书面的约定，原告也没有要求被告出具相应的手续；3.其认为双方之前都已经就物业费和税费达成口头协议，并且在转账时周勇当着大家的面对朱建安说“将最后的5000给你”，其主观上就认为5000元包含3000元物业费和2000元税费补贴。而被告朱建安对原告的上述陈述和证人证言均不认可，其抗辩该5000元均是周勇当时承诺给其办理过户登记的税费补贴，因办理过户登记花费了税费九千多元，说好一人承担一半，取整就是5000元；证人证言违背客观事实，其认为既然证人称参与了合同签订等全过程，那么不可能直到办理过户时才知晓案涉房屋的原登记所有权人系杨林，另，周勇转账5000元时并未说“将最后的5000给你”，双方之间也从未口头协议交房前的物业费由周勇向其支付3000元，因为买卖合同中已经明确约定交房前的物业费由周勇自行承担；此外，原告在诉状中已经自认该5000元均是“补贴费用”，可以与其所说的原告承担一半的税费补贴相印证。庭审中，原告对被告所说的诉状中的“自认”，一开始陈述诉状内容不是其本人所写，后又认可起诉是其真实意思表示，诉状中的签名为其本人所签。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》及其解释规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，另一方当事人无需举证证明。本案中，对于已给付的费用，原告主张要求被告返还，那么就要对所给付费用的性质、组成及要求被告返还的依据进行举证。而纵观本案原告现有证据，不足以证明其诉讼主张，对其要求被告返还案涉房屋2019年12月1日之前的物业费3000元的诉讼请求，本院碍难支持。具体理由如下：首先，原告主张其于2019年11月20日交房时转账给被告的5000元包含3000元物业费及2000元办证税费补贴，被告对此不予认可，那么，原告就应当对该款项的组成进行充分举证，而原告并未提供任何书面约定的手续或出示其他具有证明力的证据，对此仅是陈述系双方的口头约定，也仅申请了一个证人即周某,4出庭作证，不足以证明给付款项的性质和组成。其次，原告方证人周某,4在作证时陈述其参与了房屋买卖的全过程，但又陈述对于房屋的原登记业主为杨林其直到陪同原被告双方办理过户登记时才知晓，不符合常理，因买卖合同中明确记载的所有权人为杨林及卖方为“朱建安代杨林”；且该证人证言主观倾向性较强，其表述因周勇在转账时对朱建安说“将最后的5000元给你”就主观上认为是包含3000元物业费及2000元税费补贴；另，该证人陈述其为利明中介的工作人员，而本案买卖合同载明的中介方为领创中介，被告又不认可证人参与了买卖合同的全过程，综上，本院难以采信该证人证言。第三，双方的买卖合同中明确用手写体的字体另行约定了“买方承担交房前两年的物业费”，现原告及证人陈述在房屋买卖合同签订后原、被告又重新口头协商了由原告支付被告3000元作为给付的交房前两年的物业费，供被告代支给物业，那么按照常理，双方应当在该条款后予以备注，或者另行形成书面约定，再或者原告应当要求被告出具收款手续，载明物业费已支给被告，而原告对于为什么给付的是3000元物业费及双方协商的细节均未提供证据证明。最后，本案的房屋买卖合同明确约定由买方承担税费，而在办理过户手续时却是由被告实际支出了九千多元的税费，原告在庭审中认可补贴被告税费，但只认可双方口头商定的是补贴2000元，对此又未予举证证明，且其在诉状中自认5000元为“补贴费用”，所以被告抗辩该5000元均为原告补贴其一半的税费并非没有可能。此外，原告主张被告返还2019年12月1日前的物业费3000元，但对3000元是如何计算得来并未举证，且在2019年11月20日被告就已经将案涉房屋交付原告，故2019年11月20日往后的物业费自然应当由原告自行负担，该部分物业费原告要求被告返还显然于法无据。综上，对于原告要求被告返还2019年12月1日前的物业费3000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：驳回原告周勇的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告周勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审判员  张蓉蓉二〇二〇年二月十二日书记员  卢 浩