上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初62713号原告(反诉被告)：吴绪国，男，1973年2月11日生，汉族，住广东省佛山市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：刘丽颖，上海恒杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨克元，男，1952年6月7日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒋凯佳，上海市润言律师事务所律师。原告吴绪国与被告杨克元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，在案件审理中，杨克元提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年10月25日、2017年1月17日公开开庭进行了审理。吴绪国及其委托诉讼代理人刘丽颍、杨克元的委托诉讼代理人蒋凯佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴绪国向本院提出诉讼请求：1、解除双方间2015年10月17日签署的《房屋租赁协议》(以下简称租赁协议)；2、被告杨克元向原告吴绪国退还已支付2015年10月19日至2016年6月30日间的房屋租金人民币60,677元(以下币种相同)；3、被告杨克元向原告吴绪国退还房屋押金7,400元；4、被告杨克元赔偿原告吴绪国装修费用55,200元；5、被告杨克元赔偿原告吴绪国货物积压损失90,000元；6、被告杨克元向原告吴绪国赔偿违约金44,400元；7、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年10月17日，原、被告就上海市闵行区七宝镇北东街XXX号(南)房屋(以下统称系争房屋)签署租赁协议，约定被告将系争房屋出租给原告经营陶艺业务，租赁期限自2015年10月19日至2020年3月31日止。租赁协议签订后，原告按约支付房屋租金和押金，被告将房屋交付原告后，原告对房屋进行了装修，直至2015年12月初，一切准备就绪，原告接到口头通知说不能经营，原告至上海市闵行区工商局办理营业执照，但被告知系争房屋的性质不能作为商铺使用，无法办理营业执照，2015年12月21日相关工商局向原告发送书面停止经营的通知。原告认为，原告承某被告的房屋目的为经营使用，目前系争房屋无法办理营业执照，原告的合同目的无法实现，被告构成违约，故要求解除双方的租赁协议，同时要求被告赔偿原告违约金及各项损失。被告杨克元辩称，同意解除双方间的租赁协议，但是基于原告逾期支付租金由被告行使解除权，对于原告其他诉请，被告方均不予认可。被告认为，违约方系原告，因原告经营不善故迟延支付租金，原告的租金从2016年6月30日后未再支付，但被告却一直使用房屋进行经营，并违反合同约定在系争房屋中居住。系争房屋不存在原告陈述的营业执照不可办理，系争房屋位处七宝老街，完全可以办理营业执照，原告之所以未能办理执照是因为不愿意支付管理费用并配合整改。合同解除后，原告所支付的租赁押金依约予以没收。系争房屋出租给原告是基于之前的承某人与原告谈好后，两人共同找被告变更承某人，签署的租赁协议，他们之间的协商过程及费用结算，被告方并不清楚，被告除了租金外未收取过任何费用，被告不认可原告提出的装修费，原告未向被告提出装修请求，被告也未同意过原告进行装修，在原告主张的装修费中还包含设备、物品，均不是装修范围，有些物品不符合租赁约定的合同目的。至于原告提出的货物问题，对其表述的数量及价格均不认可，也不同意赔偿，进货是原告经营的商业风险，应由原告自行承担。同时，违约在原告，违约金金额本身没有合同依据，被告亦不予认可。反诉原告杨克元向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双方2015年10月17日签订的租赁协议解除并由反诉被告吴绪国腾空按照现状返还系争房屋；2、要求反诉被告向反诉原告支付房屋租金(从2016年7月1日至实际返还系争房屋之日止，按照月租金7,100元标准计算)；3、要求反诉被告向反诉原告支付滞纳金(从2016年7月1日至实际支付租金之日止，按照每天100元计算)；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金44,400元。事实和理由：双方就系争房屋签署租赁协议，约定租金先付后用，每三个月为一支付周期，系争房屋交付反诉被告吴绪国后，其仅将租金支付至2016年6月30日，之后的租金拒不支付，且一直占用至今，损害了反诉原告的合法权益，由此提起诉讼。反诉被告吴绪国对反诉辩称，同意解除双方的租赁协议，但不认可反诉原告要求解除的理由，系争房屋要求反诉原告赔偿反诉被告损失后再予以返还，如不同意赔偿，反诉被告方不返还房屋。对租金的计算构成不持异议，但不同意支付2016年6月30日之后的租金，反诉被告方在2016年4月因合同目的无法实现提起诉讼。同样，鉴于租赁协议系反诉原告违约在先，故不存在逾期支付租金，不愿意承担滞纳金，就滞纳金计算方式本身不持异议；反诉被告没有违约，不同意承担违约金，对违约金计算标准及合同适用不持异议。本院经审理认定事实如下：2015年10月17日，以杨克元作为出租方(甲方)与吴绪国作为承某方(乙方)签署租赁协议，约定：双方经友好协商，甲方将自己所有的系争房屋经沈尧峰转让后，出租给乙方经营陶艺业务；乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准；甲方出租房屋建筑面积70平方米左右，另有天井和阳台；租赁期限自2015年10月19日起至2020年3月31日止；房屋租金第一期(2015年10月19日至2017年3月31日)为每月7,100元，首月为13天，租金为2,977元，第二期(2017年4月1日至2018年3月31日)为每月7400元，……；乙方向甲方支付租金方式为先付后用，即在每期租金到期之前支付，周期为3个月，首期租金支付至2016年3月底，计5个月13天，计38,477元，在签约时支付；乙方在规定日期内向甲方支付房租，如逾期，则增付每日100元滞纳金，乙方支付租金逾期满15天，视作单方擅自解除协议；乙方应向甲方交纳一个月租金(以7400元计)作为押金，与首次租金一并支付，协议到期后，房屋如无损毁，甲方将押金全额退还乙方；乙方可在不破坏房屋主体结构的前提下进行适当的装修，解除协议后，装修保留与否，由甲方决定，如拆，则费用由乙方负责，如不拆，甲方不承担原装修费用；租赁期间，乙方可将房屋转让给第三方使用，但应事先告知甲方，且第三方的经营项目必须征得甲方同意；如甲方擅自解除本协议，应赔偿乙方6个月的租金金额(以每月7,400元计)，返还乙方相应期间的房租，并承担实际装修费用；如乙方擅自解除本协议，应赔偿甲方6个月的租金金额(以每月7,400元计)，且已付租金和押金甲方不予返还；……。租赁协议签署后，吴绪国向杨克元支付首期租金38,477元和押金7,400元。房屋交由吴绪国后，其安装了货架。2015年12月21日，上海市闵行区市场监督管理局出具《上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动通知书》，表示因涉嫌未取得营业执照从事经营，责令从即日起停止无照经营活动。吴绪国于2016年3月31日通过转账方式，向杨克元转账支付22,200元。2016年6月30日之后，吴绪国未再向杨克元支付过系争房屋的租金。系争房屋所在土地的使用权人为杨克元，土地用途为住宅。2006年12月1日，闵行区七宝镇土地管理所出具证明，表示根据七宝镇政府对七宝老街的规划和《关于七宝老街商业经营行为的会议纪要》的精神，同意七宝老街已修复改造好的房屋以商业用房出租。2015年8月，吴绪国曾通过短信联系杨克元，表示杨克元七宝老街的店铺，看到租户大概不想做了，租户退出的话，其想做陶瓷艺术品，并表示前几年想要租系争房屋的，一直留着电话，现在去逛时看到出租的信息。根据双方庭审确认，杨克元与吴绪国就系争房屋签署租赁协议之前，由案外人承某系争房屋用于经营字画，租赁未到期终止后，由杨克元与吴绪国订立租赁协议，之前承某人并未办理过相关的营业执照，吴绪国表示自行至相关工商管理部门办过营业执照，但因条件不符，未能办理。2016年4月，闵行区七宝镇人民政府出具《七宝镇人民政府关于规范七宝古镇区域经营行为的操作办法》，表示古镇管辖范围内现有商铺业主将房屋长期委托给古镇公司，授权古镇公司对其物业实施管理活动，进行统一管理，业主委托价格为经营户实际承某价格，古镇公司可向经营户收取一定比例管理费用用于区域内安全、保洁、市容市貌、招商、办证、装修监管等服务，……。庭审中，双方共同确认，目前需要由房屋权利人先将房屋委托给七宝古镇管理公司，再由七宝古镇管理公司对外招商出租，由七宝镇管理公司出具材料办理营业执照进行经营。以上事实，有《房屋租赁协议》、收条及银行转账凭证、《上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动通知书》、《七宝镇人民政府关于规范七宝古镇区域经营行为的操作办法》、短息记录、《关于七宝老街房屋出租的证明》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，吴绪国与杨克元就系争房屋建立了租赁关系，为双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。现吴绪国与杨克元均要求解除双方的租赁协议，并无不可，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的争议在于合同解除的责任应归责于何方。根据租赁协议明确约定，房屋出租的用途为经营陶艺业务，而合法经营的前提是需要办理营业执照，系争房屋所处位置为七宝古镇老街，根据双方庭审的确认，系争房屋可以办理相关营业执照，但需要具备一定的条件。吴绪国作为承某人，在承某房屋前虽有充分的时间去依照承某房屋的目的审查房屋的情况、条件，衡量房屋能否满足其经营目的的需要，但双方签约后，其在办理营业执照中需要通过第三方七宝古镇管理公司，而根据2016年4月的文件内容及双方当事人庭审中的共同确认，当前办理营业执照的前提是由相关管理单位对外统一招商出租，目前基于杨克元与吴绪国直接建立的租赁关系条件无法办理营业执照，客观无法实现合同目的。杨克元表示签约时，吴绪国只需向相关管理单位缴纳一定的管理费，是有条件办理营业执照，作为出租人没有为承某人办理相关经营文件的义务，对此本院认为，杨克元将系争房屋出租给他人，均约定用于经营，但基于之前的承某人也并未要求出租人配合办理过营业执照，故杨克元在与吴绪国签约时，双方对办理营业执照的手续、费用等细节是否明知，并不清楚，根据房屋的性质及所处地段，房屋办理经营执照具有一定的特殊性，在租赁协议内容中双方也未有所涉及，于此要求承某人在签约前就清楚办理营业执照的特殊条件，要求甚高，目前，相关部门又出台明确意见，在当前的租赁状态下，吴绪国因无法办理营业执照致使其不能实现租赁系争房屋的经营目的，不可归责于任何一方。合同解除后，杨克元要求吴绪国腾空房屋按现状交还，于法有据，本院予以支持。2016年6月30日前，吴绪国已向杨克元支付租金共计60,677元，2015年12月21日前，吴绪国一直按照自己的意图和目的正常使用系争房屋，就该日前且已履行完毕的部分(2,977%2B7,100%2B4,902)即14,979元，吴绪国要求杨克元返还，于法无据，本院不予支持。从2015年12月22日起因相关行政部门已经勒令在没有营业执照下不得经营，吴绪国无法办理经营执照正常依约使用房屋，但鉴于吴绪国一直仍实际占用系争房屋，杨克元要求其继续支付租金至房屋返还之日，于法有据，但于此再以原先约定的租金标准支付，有失公允，本院将参照双方约定的租金标准、房屋使用状况、房屋自身确具有可经营性质酌情确定租金标准为每月4,000元，算至2017年2月21日计14个月为56,000元，扣除吴绪国已行支付部分，吴绪国至此需支付10,302元，故对吴绪国要求返还租金的请求，本院难以支持，同时，从2017年2月22日起至房屋实际返还房屋之日止，对杨克元主张吴绪国以每月4,000元标准所付租金部分，本院予以支持。合同解除后，就吴绪国所支付的租赁押金7,400元，要求杨克元予以退还，于法有据，本院对此支持。另外，吴绪国提出对房屋进行装修，杨克元对此并不认可，而双方建立租赁关系时房屋也并非系毛坯状态，在吴绪国不能对装修事实及金额提供充分证据下，本院就其意见难以采纳，关于吴绪国为租赁目的对系争房屋安装了货架，双方并不持有异议，虽就此花费并未提供充分的证据证明，但考虑到金额花费并不大且杨克元同意将系争房屋腾空以现状予以返还，本院为避免双方扩大损失，将根据双方就租赁合同的履行情况酌情认定由杨克元承担1万元。至于吴绪国提出要求杨克元承担其货物积压9万元，货物的选择及进货量是承某人自行的经营需要，并非履行租赁合同可预见范围，要求出租人承担货物的费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。双方各自要求对方承担解约责任的违约责任，因合同的解除并非基于对方擅自解约导致，故对双方就违约金的各自主张，本院均不予支持，同样，杨克元要求吴绪国承担逾期支付租金的滞纳金，因双方就合同未能正常依约履行的责任并不可归责任何一方，故对该滞纳金部分，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吴绪国与被告(反诉原告)杨克元就上海市闵行区七宝镇北东街XXX号房屋所签署的《房屋租赁协议》予以解除；二、原告(反诉被告)吴绪国应于本判决生效之日起三十日内依现状腾空上海市闵行区七宝镇北东街XXX号房屋向被告(反诉原告)杨克元予以返还；三、原告(反诉被告)吴绪国应于本判决生效之日起三十日内向被告(反诉原告)杨克元支付至2017年2月21日止未付租金10,302元；四、原告(反诉被告)吴绪国应于本判决生效之日起三十日内按照每月4,000元标准向被告(反诉原告)杨克元支付2017年2月22日起至房屋实际返还之日止的租金；五、被告(反诉原告)杨克元应于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)吴绪国返还租赁押金7,400元；六、被告(反诉原告)杨克元应于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)吴绪国支付10,000元；七、驳回原告(反诉被告)吴绪国的其余本诉诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)杨克元的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,582.58元，减半收取计1,291.58元，由原告(反诉被告)吴绪国负担1,174.08元，被告(反诉原告)杨克元负担117.50元；反诉案件受理费840元，由被告(反诉原告)杨克元负担690元，原告(反诉被告)吴绪国负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一七年三月七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。