广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初2836号 原告：龙兆发，男，1951年4月17日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告：李志松，女，1966年8月22日出生，毛南族，住广西环江毛南族自治县。 两原告共同委托代理人：李科骏，广西慧拓律师事务所律师。 被告：广西福田房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区建政东路75号四楼415号。 法定代表人：周宇浩，董事长。 委托代理人：文海沧，广西广为律师事务所律师。 原告龙兆发、李志松诉被告广西福田房地产开发有限公司（以下简称：福田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告龙兆发、李志松及其共同委托代理人李科骏，被告福田公司的委托代理人文海沧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 两原告诉称：2015年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于青秀区商铺出售给原告。原告依照约定于2014年12月21日向被告支付购房定金100000元，于2014年12月26日支付首付款353913元，于2015年6月30日向中信银行贷款452000元支付给被告。原告还缴纳各种税费27630.39元、公共维修资金及登记费4202.11元。2015年6月，被告通知原告收房，但被告欲交付的商铺存在以下问题：1、套内面积比约定少了3.84平方米；2、外墙是玻璃幕墙，没有门窗；3、不是自然进风等。由于被告交付的房屋不符合合同约定，所以原告拒绝接收房屋，之后原告多次要求整改，被告均不予理会。从2015年6月30日起（原告付清全部房款之日止）至今早已超过90日。根据合同第十条的约定，被告逾期交房超过90日的，原告有权要求退房并追究被告的违约责任。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告所签的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还已付房款905913元；三、被告向原告支付违约金45295.65元；四、被告赔偿原告利息损失107830.6元（计算方式：以453913元为基数，从2014年12月26日计至2015年6月29日；以905913元为基数，从2015年6月30日暂计至2016年3月23日止；以上利息均按中国人民银行同期贷款利率计付；此后利息继续计算至判决生效前一天止）、税费27630.39元、公共维修资金及登记费4202.11元；五、本案诉讼费等全部费用由被告承担。 被告辩称：一、涉案房屋所在楼栋取得五方验收合格证明后，被告已于2016年6月30日通知原告收房，但原告在收到通知书后没有在规定时间收房，原告因自身原因没有按时收房，应由原告自行承担后果。二、被告交付的商铺不存在与合同附件三、附件四约定不符的情形。综上，原告要求解除合同没有事实依据。 经审理查明：2015年1月28日，原告龙兆发、李志松（买受人）与被告福田公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于南宁市青秀区商铺，建筑面积47.43平方米，总房价为905913元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如买受人未按约定付清房款，交房日期相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。合同第十条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。合同签订前，原告已分别于2014年12月21日向被告支付了定金100000元，于2014年12月26日支付了登记费550元、公共维修资金3652.11元及购房款353913元。合同签订后，原告于2015年2月27日交纳了商铺的契税及印花税合计27630.39元。2015年6月30日，原告通过贷款方式向被告支付购房余款452000元。至此，原告已付清全部购房款。2015年6月，被告通知原告收房，原告以被告欲交付的房屋不符合合同约定为由拒绝收房。此后，被告也未按照原告的要求对房屋进行整改，双方因此发生争议。2016年3月24日，原告以被告逾期交房构成违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。在诉讼过程中，原告经向税务部门咨询，在办理房产证前解除合同的，已交税费可以申请退回，故其撤回了要求被告赔偿税费27630.39元的诉讼请求。 另查明：涉案房屋所在的德利·东盟国际文化广场Ｂ3栋办公楼已于2013年1月8日取得了南房预字第××号《商品房预售许可证》，并于2015年1月27日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。但截至开庭之日止，该楼栋尚未经消防、环保部门的验收合格，也未取得《建设工程竣工验收备案表》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 根据合同第九条的约定，原告于2015年6月30日向被告付清全部购房款，被告应于2015年7月15日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。虽然涉案房屋所在楼栋已于2015年1月27日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，被告也在上述期限内通知原告收房。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而建筑工程竣工验收合格，除应经过五方验收合格外，还应经过消防验收、环保验收、规划核实等专项验收合格。因此，双方在合同第九条中约定的交付条件低于法定交付条件，应属无效条款，本案应以法定交付条件作为依据来认定被告的交房义务是否完成。根据本院另查明的事实来看，截至本案开庭之日止，被告欲交付的房屋仍未通过消防、环保等专项验收合格，并不具备法定交付使用的条件。因此，被告的交房义务并未完成。至于被告交付的房屋是否存在原告所诉不符合合同约定的情形，本院不再进行认定。综上，被告未能在合同约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。 二、关于原告的各项诉请是否合理有据的问题。 根据合同第十条的约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房。本案中，截至开庭之日止，被告逾期交房已超过90日，故原告享有解除权。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径直向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2016年5月10日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，被告应将原告已付房款905913元、公共维修资金3652.11元及登记费550元退还给原告。同时，合同第十条还约定，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。该条为双方对解除合同违约金的约定。原告主张该违约条款的约定低于实际造成的损失，请求法院予以提高，被告则主张应严格按照合同约定处理。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，根据原告的陈述，合同解除后给原告造成的损失为已付款项的利息损失，而合同约定的违约金数额确实低于原告所受损失，故本院根据原告要求，酌情提高违约金的数额，具体计算方式为，以已付款100000元为基数，从2014年12月21日计算至2014年12月25日；以已付款458115.11元为基数，从2014年12月26日计算至2015年6月29日；以已付款910115.11元为基数，从2015年6月29日计算至本案判决生效前一天止；以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计付。对于原告已缴的税费，原告称可自行向税务部门申请退回，故申请撤回要求被告赔偿税费27630.39元的诉请。原告自愿撤回该部分诉请，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、确认原告龙兆发、李志松与被告广西福田房地产开发有限公司于2015年1月28日签订的《商品房买卖合同》已于2016年5月10日解除； 二、被告广西福田房地产开发有限公司向原告龙兆发、李志松返还已付房款905913元、公共维修资金3652.11元及登记费550元； 三、被告广西福田房地产开发有限公司向原告龙兆发、李志松支付违约金（计算方式：以已付款100000元为基数，从2014年12月21日计算至2014年12月25日；以已付款458115.11元为基数，从2014年12月26日计算至2015年6月29日；以已付款910115.11元为基数，从2015年6月29日计算至本案判决生效前一天止；以上利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计付）； 四、驳回原告龙兆发、李志松的其他诉讼请求。 本案受理费14618元，由原告龙兆发、李志松负担977元，由被告广西福田房地产开发有限公司负担13641元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  钟新燕 人民陪审员  梁丽丽 二〇一七年三月九日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。