吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终47号 上诉人（原审被告）：李健，男，1995年3月2日出生，锡伯族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：刘金峰，吉林浩原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李迎春，女，1980年6月22日汉族，现羁押于吉林省女子监狱。 被上诉人（原审原告）：李明朔，男，1980年12月21日出生，汉族，住宁江区。 被上诉人（原审被告）：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区前进街。 法定代表人：郭勇胜，经理。 原审第三人：崔海林，男，1971年4月24日出生，汉族，住松原市宁江区。 上诉人李健因与被上诉人李迎春、李明朔、松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称“立而亨公司”）原审第三人崔海林买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 李健上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判李健与松原市立而亨房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效或发回重审。事实和理由：1、原审法院认定的事实错误，原审认定李健与立而亨公司签订的房屋买卖合同无效是根据孙浩和王秀军的证言，从这两份证言来看，此款系孙浩借给李迎春的借款，与李健无关系，而公安机关也没有和李健核实，不能认定为孙浩的借款。2、原审法院认定李健与立而亨公司签订的房屋买卖合同无效也是错误的。根据合同相对性原则，李明朔无权提起确认李健与立而亨公司签订的房屋买卖合同无效。 李明朔向一审法院起诉请求：立而亨公司开发建设***一期44幢109号商企抵顶崔海林***二期施工的人工费，崔海林又将争议商企以每平方米6,800元的价格出售给李明朔。李明朔与立而亨公司签订商品房买卖合同，立而亨公司给李明朔出具收据，李明朔使用及出租房屋至今。2014年末李明朔得知立而亨公司的李迎春将该商企抵押给李健，立而亨公司与李健签订商品房买卖合同，并办理了预告登记。为维护李明朔的合法权益，李明朔诉至法院要求确认李明朔与立而亨公司签订的商品房买卖合同合法有效，立而亨公司将争议房屋配合登记在李明朔名下；确定立而亨公司与李健签订的商品房买卖合同无效。 一审法院认定事实：2010年李迎春与刘炜签订了开发***二期协议，李迎春开发***二期，崔海林在李迎春处承包部分工程，李迎春未给付崔海林工程款。李迎春称***44幢109商企借给崔海林用于借款，而崔海林称 李迎春用***44幢109号商企抵顶工程款4,068,576元，崔海林又将争议的商企出售给李明朔。2014年8月14日立而亨公司给崔海林出具收据一枚，该收据记载拨给崔海林工程款，价款4,068,576元，标注购买人李明朔。2014年8月14日立而亨公司与李明朔签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同记载立而亨公司将44幢109号房（面积为598.32平方米）以每平方米6,800元价格出售给李明朔，总价款为4,068,576元。李明朔已经占用使用争议的房屋。立而亨公司与李健签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同记载立而亨公司将44幢109商铺（面积为598.32平方米）以3,342.69元/平方米的价格出售给李健，总价款为200万元。该商品房买卖合同未记载签订的时间，但是在松原市不动产登记中心存档的商品房买卖合同签订的时间为2014年3月14日。2014年3月12日立而亨公司给李健出具争议房屋200万元的房款收据。2014年3月13日李健汇给李迎春200万元。现争议的房屋预告登记在李健名下。2017年3月29日李迎春在刑事卷宗中讯问笔录“问：向李迎春出示其在孙浩公司两笔借款银行流水，2014年3月12日由李朝辉62XX27银行卡汇入你62XX77卡100万元；2014年3月13日由62XX66李健银行卡汇入62XX77卡200万元，以上两笔在孙浩公司借款总计300万元，你看一下以上两笔流水是否有异议，这两笔钱的抵押物是什么？”，“答：这两笔钱有，但也不全是我在孙浩处的借款，我会让我的律师与家人统计后交到公安机关，当时我在孙浩处借款的抵押物我也记不清了”。2017年2月12日王秀军在公安卷宗的询问笔录“我和李迎春之前是朋友关系，李迎春找到我说，我认识的人多，让我帮忙联系人借点钱。我就联系了孙浩，孙浩也同意了。孙浩2014年3月13日用李健62XX66银行卡汇入62XX77卡200万元，抵押物是***44幢109商企，抵押物当时都做的网签买卖合同”。李迎春抗辩争议的房屋是因为欠崔海林工程款借给崔海林的，同时抗辩李明朔持有的商品房买卖合同及房款收据不是会计孙彦梅出具的。李迎春告知法院找会计孙彦梅找其与崔海林之间关于争议房屋的借用合同。会计孙彦梅到法院查看李明朔提供的商品房买卖合同及房款收据，会计孙彦梅承认李明朔持有的商品房买卖合同及房款收据是其出具的，同时也说明记不清是否见过李迎春与崔海林关于争议房屋的借用手续。2017年1月9日李健（甲方）与案外人孙浩（乙方）、王强（丙方）签订协议书，约定甲方自愿将位于***西区、丘地号2***10、幢44.1-2层，109商铺、建筑面积598.32平方米，现该房屋经营超市，给乙方孙浩抵债抵账，甲、乙双方同意将此房屋抵债给丙方王强，此楼作价为480万元。2017年1月10日本院作出（2016）吉0702执第163、164号执行裁定，李明朔对该裁定提出执行异议之诉，法院撤销该裁定。 一审法院认为，虽然李迎春抗辩其将争议的房屋借用给崔海林，但是崔海林对此予以否认。崔海林主张争议的房屋是李迎春用于抵顶拖欠崔海林的工程款，李迎春在庭审中告知找孙彦梅来提供争议房屋借用手续，但是孙彦梅不能提供争议房屋的借用手续，通过李明朔提供的收据2014年8月14日立而亨公司给崔海林出具收据一枚，该收据记载拨给崔海林工程款，价款4,068,576元，标注购买人李明朔，可以认定李迎春用争议的房屋抵顶工程款。崔海林将争议的房屋出售给李明朔，立而亨公司给李明朔出具商品房买卖合同及收据，现李明朔占有使用争议的房屋，故李明朔与立而亨公司之间的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。李健抗辩其与立而亨公司签订的商品房买卖合同是真实的房屋买卖合同，但是李迎春抗辩立而亨公司与李健之间的商品房买卖合同是借款抵押，同时王秀军在李迎春刑事案件公安卷宗证实孙浩以李健的名义借给李迎春200万元，用争议的房屋作为抵押。结合李迎春的抗辩、王秀军的公安卷宗询问笔录及被告李健与立而亨公司之间商品房买卖合同记载的房屋价格，可以认定借贷抵押，因此立而亨公司与李健以虚假意思表示签订的商品房买卖合同无效。争议的房屋所在的建筑物未办理产权初始登记，同时争议的房屋预告登记在李健名下，李明朔主张将争议的房屋房权登记在其名下不具备条件，待具备条件后，李明朔再行起诉，故原告该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决：一、李明朔与松原市立而亨房地产开发有限公司于2014年3月14日签订的协议书合法有效；二、李健与松原市立而亨房地产开发有限公司于2014年8月14日签订的商品房买卖合同无效；三、驳回原告李明朔其他诉讼请求。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，第三人崔海林以抵顶工程款方式取得涉案房屋后又将该房屋出售并交付给被上诉人李明朔，系有权处分行为，立而亨公司与李明朔签订了《商品房买卖合同》、出具收据，李明朔已占有使用该房屋。李明朔与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，原审法院认定该合同有效是正确的。 上诉人李健与被上诉人立而亨公司于2014年3月14日签订的合同，名为房屋买卖合同，实为用争议房屋作为民间借贷的担保，而非真实的房屋买卖合意。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，该房屋买卖合同系双方虚假意思表示而实施的民事法律行为，因违反上述法律规定为无效合同。由于李健与立而亨公司签订的合同涉及到的标的物即涉案房屋与被上诉人李明朔具有直接利害关系，其主张此合同无效符合法律规定。 综上，上诉人李健以其与被上诉人立而亨公司签订的房屋买卖合同有效的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由李健负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  王丽丽 二〇二〇年二月十日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权