四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终11号 上诉人（原审被告）：吕俊，女，1987年1月16日出生，汉族，户籍地四川省自贡市贡井区。现住四川省自贡市贡井区。 被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市锦江区大川巷8号锦上花1单元。 负责人：陈俊文，西南大区总经理。 委托诉讼代理人：刘万金，男，1973年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：戴晓，男，1984年12月26日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 上诉人吕俊因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院（2019）川0303民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并在2020年1月16日组织上诉人与被上诉人召开了庭前会议。经审阅卷宗材料，审查上诉人的上诉状，依法听取了上诉人吕俊、被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的委托诉讼代理人刘万金、戴晓的意见，经合议庭评议并作出决定，本案现已审理终结。 吕俊上诉请求：1.撤销一审法院（2019）川0303民初1334号民事判决，按照双方物业服务合同期满来收取物业费；2.确认深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司不作为的行为，严重侵犯业主合法权益，依法对被上诉人所主张的物业费给予减免；3.本案产生的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院在没有确定物业合同是否结束的情况下依然判决上诉人支付物业费到2019年7月错误。2.被上诉人众多不作为的行为，根本达不到物业服务标准，依然判决物业费一分不少的缴纳错误。 深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司辩称，上诉人长期拒交物业费造成了不良后果。从法律上说合同是终止了，但在2019年小区业委会自己发的申明是终止合同，但期间没有任何人、业委会与被上诉人进行交接。为社会效应问题，被上诉人一直在进行物业管理到2020年1月2日。其业委会自身的合法性也有待商榷，（2019）川03民终1632号案件生效时间是2019年12月25日，在2020年1月1日被上诉人才接到通知要求撤场，业委会是1号通知被上诉人2号撤场。 深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业服务费7193.09元；2.判令被告立即支付滞纳金（按总金额的30%）2157.93元；3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月27日，原告与被告吕俊签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告居住的自贡市某小区某幢某单元某楼某号房提供物业管理服务，期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米第一年1.3元/月.平方米，第二年1.4元/月.平方米，第三年及以后1.5元/月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约定一直为该小区提供物业服务至今。被告吕俊系自贡市某小区某幢某单元某楼某号房的业主，住宅面积93.66平方米。自2015年1月1日至2019年7月31日，欠费共55个月，其中1.4元/月.平方米的12个月1573.49元，1.5元/月.平方米的28个月3933.72元，1.2元/月.平方米的15个月1685.88元，合计欠费7193.09元。被告因对原告提供的物业服务不满意而拒绝交纳上述物业服务费。经原告催收未果，现诉至法院，请求支持其诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对原、被告具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费7193.09元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告未按期缴纳物业费，认为原告没有履行物业服务义务，被告有权不支付物业费。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。本案中原告的服务质量高低，小区居民的基本生活条件的保障好坏，业主个人意见，应当通过合法途径反映，普遍问题，由业主们集体决定，集体维护权利。业主个人长期不交物业服务费，影响物业服务的正常运行，有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。故被告辩称，原告没有履行物业服务义务的证据不足，不能成为其拒交物业服务费的当然理由。被告辩称与原告的《前期物业服务协议》已终止，因被告所在小区业主委员会与原告的物业服务合同纠纷尚在诉讼中，被告此理由不成立。被告未按期缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。另，原告的物业管理服务也存在瑕疵，有需进一步完善之处，故原告主张被告按欠费金额的30%支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告吕俊于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司物业服务费7193.09元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，围绕上诉请求，吕俊提交了如下证据：1.《贡井某小区业主关于“深圳市彩生活物业管理有限公司”管理以来对小区绿化、卫生、公共设施维护、防盗、安全方面服务调查表》，拟证明被上诉人的物业服务没有达到收费标准，应减免物业费。2.某小区业主委员会与四川恒上物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份，拟证明新物业合同生效时间是2019年2月，在之后之前的合同就应自动终止，物业费应交到2019年2月；3.自贡市贡井区住房和城乡建设局的《责令改正通知书》一份，拟证明被上诉人物业服务不到位，确实服务不作为，故应减免上诉人物业服务费；4.（2019）川03民终1632号民事判决书一份，拟证明被上诉人物业服务费应收到2019年2月。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司质证认为，对《小区业主调查表》的真实性、合法性、关联性表示质疑，无第三方参与；对《责令改正通知书》的真实性、合法性认可，但对关联性有异议；对（2019）川03民终1632号民事判决书无意见，只是最后确定时间是2019年12月25日才生效，应以法院最后生效时间作为被上诉人退出时间；对新《物业服务合同》的真实性、合法性、关联性无异议，2020年1月1日业委会发出通告后，被上诉人就撤场了，是合理、合法、合规的。上诉人提交的证据达不到其证明目的。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司提交了一份某小区业委会发布的《公告》，拟证明被上诉人是按照公告上的撤场时间撤场的。吕俊质证认为，对《公告》的真实性、合法性无异议，但无关联性，不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，对吕俊提交证据的真实性、合法性予以采信，该证据能够证明深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司提供物业服务存在一定的瑕疵，但尚不能证明物业服务费应当予以减免，也不能证明其缴纳物业服务费的截止时间为2019年2月。对深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司提交证据的真实性、合法性予以采信，但该证据仅能证明其撤离某小区的时间。 本院经审理查明，自贡市贡井区长土镇某小区业主委员会诉深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院已于2019年12月25日作出（2019）川03民终1632号民事判决，确认《某前期物业服务合同》及《补充协议》于2019年2月12日终止，深圳市彩生活物业管理有限公司应当在判决生效之日起五日内退出自贡市贡井区长土镇西城某小区物业管理。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，虽然前期物业服务协议已于2019年2月12日终止，但因自贡市贡井区长土镇某小区业主委员会诉深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案之前一直在诉讼中，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司在2019年2月12日后，实际仍在为某小区业主提供物业服务，其提供物业服务的行为，小区业主实际受益，故吕俊依法仍应支付物业服务费。一审判决吕俊支付物业服务费至2019年7月并无不当。 根据本案查明的事实，吕俊自2015年1月1日起，一直拒绝缴纳物业服务费，案涉欠费达55个月，对物业服务的正常运行也会造成一定的影响，同时也有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。其未按期缴纳物业服务费的行为，已经构成违约，依法应当承担违约责任，支付相应的违约金。但考虑到深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院未支持被上诉人要求吕俊在本案中承担违约责任的诉讼请求，判决其只支付欠缴的物业服务费。一审判决吕俊支付深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司物业服务费7193.09元正确。 综上所述，吕俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吕俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 谭爱华 审 判 员 罗 璇 二〇二〇年二月十四日 法官助理 陈章琴 书 记 员 徐 蕊