上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初13852号原告周某，男，1980年10月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。被告金某某，男，1977年11月8日生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。委托代理人金学询(系被告金某某父亲)，住上海市普陀区。委托代理人汪鸿，上海市成平律师事务所律师。原告周某与被告金某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2016年7月26日、2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告周某的委托代理人韩国权、被告金某某及其委托代理人金学询、汪鸿到庭参加诉讼。审理中，经原告周某申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对坐落于上海市浦东新区庆滨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)于2014年1月17日时的市场价格进行评估。本案现已审理终结。原告周某诉称，2012年被告通过朋友小刘认识原告，被告是从事房屋买卖的中介人员。2014年1月17日，被告向原告购买系争房屋，房屋建筑面积为118.4平方米，当时双方约定的转让总价为人民币(以下币种相同)155万元，但被告提出房款中需扣除之前原告向被告借的30万元及零零散散的其他各种借款(包括双方约定的过户税费8万多元)，这样也可以减少税费的缴纳，故双方约定在扣除原告之前欠被告的30万元及各种款项共计57万元后，原告净得房款98万元，故买卖合同上约定的转让价为98万元。2014年2月18日，系争房屋产权过户至被告名下，原告也在过户前将系争房屋交付给被告，但被告在支付65万元房款后，一直未支付余款33万元，且原告一直找不到被告，原告事后得知被告被拘押了，为此提起诉讼，要求判令被告向原告支付尚未支付完毕的房款33万元，并承担本案诉讼费用。被告金某某辩称，被告与原告于2011年相识，当时原告因诉讼想出售系争房屋，但系争房屋是动迁房，产权人是原告和其父亲，当时还不可以过户，且原告父亲已故世，为此，原告向被告借款，2011年8月20日被告通过银行转给原告30万元。2013年系争房屋可以过户。当时，原告在外面赌博欠了债，硬要将系争房屋出售给被告，双方谈好转让价为原告净到手价98万元，同时说好原告之前欠被告的借款抵扣33万元房款，被告再给原告65万元，双方之间的房款结清。之后，被告支付给原告65万元，原告也在2014年2月将系争房屋交付给被告，不存在被告再欠原告购房款的事实，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2014年1月17日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定被告以98万元的价格向原告购买系争房屋，合同同时约定双方应于2014年4月17日前申请办理房屋转让过户手续。买卖合同对于房款的支付时间、支付方式及交房时间、违约责任等均未作约定。2014年2月18日，系争房屋的产权登记至被告名下。庭审中，原、被告确认一致，被告已向原告支付房款65万元。另查明，2011年8月20日，被告通过银行转给原告30万元。以上事实，有经庭审质证的买卖合同、房地产登记簿、农业银行活期账户明细清单及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，2011年原告为还赌债向被告借款，被告通过银行转账借给原告30万元，当时说好，借款还不出的，就将系争房屋卖给被告。另外，因为原告打架，被告帮助解决赔给了人家几万元。到2013年，原告还不出钱，准备将房屋卖给被告，当时市场价为每平方米14,000元至15,000元，被告提出，房价155万元，该155万元扣除原告的借款30万元、被告代付的原告打人赔款4万至5万元、原告父亲死亡办理继承公证的公证费、卖房的税费8.5万元及借款的利息，剩下房款就是98万元，当时原告也同意了，故买卖合同上写了98万元。被告在第一次的庭审中称，当时系争房屋的市场价在110万元至120万元左右，原告抵价出售系争房屋给被告是因原告借高利贷房屋被人家涂的乱七八糟，没有人敢买，原告是求被告买下的，原告的税收都由被告承担，原告是98万元到手价，当时说好之前原告借被告的钱抵作房款，被告再支付原告65万元，原告欠被告的借款本金是38.5万元，其中30万元是借款，8.5万元包括了继承公证的公证费2万至3万元、原告在外面闯祸被告替原告赔偿的2万多元、其他是零碎借给原告的现金4万至5万元。在第一次庭审后的谈话中，被告又称，当时房价定的就是98万元，双方说好，被告给原告65万元，此外，原告欠被告的30万元、打人代付的4-5万元、继承公证的公证费2-3万元及代原告承担的一半交易税费(税费原本约定各半承担，后最终税费也是被告承担的)直接抵扣剩余房款33万元，双方之间的房款就结清了。第二次庭审中，原告代理人汪鸿称，双方之间的真实买卖价格是110万元左右，扣除原告欠被告的38万元、继承公证的费用5万左右，被告再一次性支付原告65万元。而原告的另一位代理人金学询又称，当时原告欠被告38万元，其中30万元是借款，3万元是打人代付的钱，另5万元是公证费用，当时，双方商量为了少缴税，合同价格约定98万元，其中借款30万元和代付的3万元赔款抵房款，另再付65万元，公证费5万元就不写进去了。被告为此申请原、被告的共同朋友黄健作为证人到庭作证。黄健陈述，被告是做房产中介的，有实体店，我也是做房产中介的，但没有实体店，我有了客户就带到中介店，我是这样认识被告的，我和原告是在被告的店里认识的，当时他们在说原告父亲出车祸的事情。2011年原告向被告借款30万元，当时是为了原告父亲交通事故的诉讼，原告说等其房子卖掉后再还钱，被告同意了。2013年，原告将别人打伤，但拿不出赔款，故由被告代原告付了赔款3万元。2013年10月左右，原告又向被告借了5万元。之后，原告还不出钱，求被告买下系争房屋。当时，我和被告一起去做过市场调查，系争房屋的市场价在120万至125万元之间，原告愿意低于市场价4万至5万元卖给被告，按115万元卖给被告，但是买卖合同上订的是98万元，因为说好税费由被告承担的，所以是做低房价少缴税。115万元中借款是38万元，65万元为房款，还有公证费用，还有平时借的零零碎碎的钱。双方当时约定，原告欠被告的钱抵扣房款，剩下的65万元由被告一次性支付。原告表示，证人是被告的朋友，证人的证言全是谎言，不予认可。被告另表示，被告在2015年2月被立案侦查，但当时被取保候审，手机是畅通的，直到2016年12月28日才被正式拘押。审理中，经原告申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司就系争房屋于2014年1月17日时的市场价格进行评估，结论为系争房屋于该时间点的市场价值总价为1,571,200元，每平方米单价为13,270元。原告对评估报告没有异议。被告对评估报告的真实性、合法性没有异议，但认为评估采用收益法和比较法，并不能直接反映系争房屋当时真实的市场价及成交价，故对关联性不予认可。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。买卖合同签订后，被告向原告支付房款65万元，余款33万元，被告称双方当时约定用原告欠被告的借款抵扣，而原告则表示，原告欠被告的借款抵扣部分房款后，原告实际到手的房款是98万元。对此，本院认为，首先，买卖合同对于98万元房款，其中33万元用原告之前欠被告的借款抵扣并无约定；其次，被告方对于系争房屋的转让价及原告欠被告的款项、金额前后陈述不一，且与其申请的证人的证言也不相符。同时，根据相关部门的评估，系争房屋在原、被告签订买卖合同时的市场价为157万多元。虽然被告对评估结论不予认可，但其并未提出相反的证据，本院不予采纳，对于评估报告，本院予以确认。被告所述的转让价98万元与当时的市场157万元相差了三分之一多，而被告对此未作出合理解释，并未提供证据印证；第三，按照被告方的陈述，原告当时欠被告的有借款30万元、办理继承公证的公证费2万至3万元或5万元、被告代付的赔款2-3万元、还有被告零碎借给原告的现金4万至5万元，这些钱不计算借款的利息已远不止33万元，按被告所述上述款项抵扣33万元房款，这就意味着被告在少抵债务的同时还放弃了借款利息，被告的这种做法明显有悖常理，被告对此也未做出合理的解释；第四，虽然原告对于抵扣57万元房款的债务的具体金额也陈述不清，但是，其所述的用于抵扣房款的借款、代付的赔款、继承公证的公证费、借款利息及交易税费等金额与抵扣房款的金额更为接近，而原告所述的转让价款155万元与相关部门的评估确定的价款基本相符。综上分析，原告所述的买卖合同上约定的98万元是原告欠被告之债务抵扣部分房款后的剩余房款，更为客观、真实及合理，本院予以采纳。被告辩称的买卖合同中约定的98万元房款其中33万元用原告之前欠被告的相关借款抵扣，依据不足，本院不予采纳。虽然，买卖合同对于98万元房款的支付时间未作约定，但是，系争房屋已实际交付，产权也已过户登记至被告名下，故原告要求被告付清房款，并无不妥，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告金某某应于本判决生效之日起十五日内支付原告周某房款33万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,250元、评估费5,700元，均由被告金某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  刘建群人民陪审员  陈燕春二〇一七年三月九日书 记 员  杨燮敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。