上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初17557号原告张有贵，男，1963年10月5日生，汉族，住南京市。委托代理人徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。被告杨振华，男，1966年7月7日生，汉族，住安徽省。委托代理人姜广播，上海闰德律师事务所律师。被告代秀英，女，1964年7月7日出生，汉族，住址同上。委托代理人孙延玉，河南沐天律师事务所律师。第三人中国光大银行上海分行，住所地上海市。法定代表人伍崇宽。委托代理人诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。原告张有贵与被告杨振华、代秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加第三人中国光大银行上海分行参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张有贵及其委托代理人徐珩、被告杨振华的委托代理人姜广播、被告代秀英的委托代理人孙延玉、第三人中国光大银行上海分行的委托代理人诸骥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张有贵向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告将上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转让至原告名下。事实和理由：2004年12月24日，原告和被告杨振华及案外人周某某签订了一份协议书，约定，被告将其位于宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价人民币120万元出售给原告。被告拖欠原告的债务483,026元从房屋转让款中进行抵扣，剩余152,351.93元由原告直接支付给周某某。协议签订后，原告按约付清了房款，履行了义务，被告也将房屋交付给原告使用。由于被告代秀英的身份证已经过期，未及时申领身份证件，无法办理过户手续，原告后多次催促，两被告以种种理由拖延。2009年被告杨振华被判刑，2016年出狱，原告继续督促两被告办理过户手续，但被告置之不理。被告杨振华辩称，杨振华的车挂在盛桥集装箱储运公司名下，原告是公司负责人，杨振华欠公司养路费40多万元。周翔龙是法人，周翔龙把公司转让给原告，之前欠周翔龙公司10多万，运费也没钱还，他们逼着被告杨振华用房屋做抵押，杨振华没办法只能跟他们签合同。至于原告有没有替被告还给周翔龙15万元，被告不清楚。贷款银行卡的确交付给原告，至于他如何还被告不清楚。杨振华和代秀英是夫妻，系争房屋在2005年交给原告，是由其一直居住，被告杨振华是盗窃罪入狱，2009年入狱，2016年出狱。两被告名下无房屋，代秀英是长期住在老家，杨振华和哥哥一起居住。综上，系争协议虽然由杨振华实际签订，但因未征得代秀英的同意，杨振华系擅自处分夫妻共同房产，故协议无效。要求驳回原告的诉讼请求。被告代秀英辩称，对于协议不清楚，也没有签字，代秀英不清楚他们之间房屋转让协议的相关情况，所以原告要求办理过户手续代秀英不予同意。代秀英老家在安徽，一直在安徽照顾三个小孩，杨振华在上海做驾驶员期间犯了盗窃罪被判刑入狱，期间代秀英来过上海，其余时间都是在老家。关于系争房屋，代秀英问过杨振华，他表示是出租的，故代秀英对上海的事不知道，鉴于杨振华擅自处分了共同财产，买卖协议是无效的。第三人中国光大银行上海分行述称，2003年9月11日，两被告向第三人申请贷款585,000元，主贷人是杨振华，代秀英是作为共同抵押人。截止2017年2月24日，贷款本金余额275,011.93元。关于本案的处理，若判决过户，则应先行还清贷款、涤除抵押。第三人收到全部贷款本息后愿意注销抵押权登记。本院经审理认定事实如下：2004年12月24日，原告(甲方)、周某某(乙方)及被告杨振华(丙方)签订了一份协议书，载明，丙方自愿将宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋以总价120万元出售给甲方。该房屋的抵押贷款的本金和利息由甲方负责按月偿还。丙方拖欠甲方的债务483,026元从房屋转让款中进行抵扣，剩余152,351.93元，丙方同意由甲方支付给乙方。丙方保证在2004年11月1日前将房屋交付给甲方。并配合甲方在2004年12月31日前将产权办理过户手续。协议签订后，被告杨振华向原告交付了房屋及偿还贷款的银行卡，原告按月归还贷款至今。2005年3月1日，周某某出具了收条，载明收到了原告支付的152,351.93元。另查明，2003年9月15日，两被告经核准登记取得了系争房屋的房地产权证，成为该房屋的共有产权人。又查明，截止2017年2月24日，被告尚拖欠第三人的借款本金余额为275,011.93元。审理中，原告提供了(2007)宝民二(商)初字第526号民事判决书，该案中代秀英作为被告公司的法定代表人参加诉讼，期间系争房屋被查封，在法院约谈过程中最终由原告代被告公司偿还借款80余万，系争房屋被解封，垫付费用至今未归还。据此，可以证明代秀英对房屋买卖一节明知且同意。原告还提供了2016年11月29日，原告和两被告的谈话录音，期间代秀英明确表示拒绝配合过户，明示毁约。被告代秀英提供了本人身份证，证明她持有自己身份证，不像原告所诉她没有身份证，以及三个小孩的身份，证明他们和母亲住在一起的，可证明蔡秀英长期不在上海，对房屋转让一事不得而知。本案审理中，原告还表示，鉴于系争房屋内有抵押权登记，为了实现过户目的，原告自愿替被告偿还第三人的贷款本息，并将款项交由法院代管。本院认为，被告杨振华与原告就系争房屋的买卖的协议，系各方当事人真实意思表示，其中对房屋坐落、总价、付款方式、交房时间和过户期限等作出了明确约定，故双方之间就系争房屋的买卖合同法律关系成立并生效。本案的争议焦点在于，作为房屋共有人之一的被告代秀英对买卖合同是否明知且追认。根据查明的事实，在协议签订至今，被告按约交付了房屋给原告，原告在毫无干扰的情况下正常居住于系争房屋至今。根据原告提供的收条、银行还款凭证等可证明，原告亦根据协议履行了付款义务，主观上不存在任何恶意之嫌疑。基于此，尽管代秀英未在房屋买卖协议上签订，但并不代表代秀英对房屋转让一节事实不清楚、不知道。再结合原告提供了民事判决相关材料，该案中法院将系争房屋采取过查封的司法限制措施，之后经原告代为偿还债务而撤销，代秀英参与了整个诉讼，应对此十分清楚了解，在此过程中代秀英不可能对房屋的状况不闻不问。故代秀英抗辩称其不在上海无从得知房屋的转让一节，显然有悖常理，本院不予采信。再次，房地产的转让作为一项重大的民事活动，相关当事人理应采取审慎、严谨的态度和行动，具体到本案中，杨振华作为代秀英的丈夫，在处分系争房屋过程中，应与代秀英进行充分协商，其现以出售行为未经代秀英同意为由要求确认合同无效，显然有违诚实、信用的基本民法原则，本院无法采纳。综上，系争买卖合同合法有效，现原告要求继续履行，要求两被告协助完成过户义务，具有事实和法律依据，本院予以准许。鉴于系争房屋上仍设定有第三人的抵押权登记，故只有在该抵押权登记注销后方可实现过户目的，现原告自愿代被告一次性清偿第三人贷款本息，本院一并予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、的规定，判决如下：一、原告张有贵与被告杨振华、代秀英就上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖协议，继续履行；二、原告张有贵于本判决生效之日起十日内，代被告杨振华、代秀英向第三人中国光大银行上海分行一次性偿还贷款本息；三、第三人中国光大银行上海分行于上述贷款本息结清后十日内，负责注销设定在宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权登记；四、被告杨振华、代秀英于上述抵押权注销登记后五日内，协助原告张有贵将上海市宝山区长江路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转让至原告张有贵名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7,800元，保全费5,000元，均由被告杨振华、代秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一七年三月七日书记员 周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。