上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初32484号原告：上海迪美广场有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张国勤，总经理。委托诉讼代理人：章煦春，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘金骏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：鎏语(上海)投资有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：牟忠清，董事长。委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。原告上海迪美广场有限公司(以下简称“迪美公司”)与被告鎏语(上海)投资有限公司(以下简称“鎏语公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告迪美公司的委托诉讼代理人章煦春、潘金骏，被告鎏语公司的法定代表人牟忠清、委托诉讼代理人陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迪美公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的《租赁合同》于2016年11月30日解除；2.被告立即迁出上海迪美广场有限公司商场155-158、164-184、188-191、196-206号商铺(以下简称“涉案商铺”);3.被告支付欠付租金1,225,790元，管理费453,375元，推广费100,750元，电费20,059.97元，水费589.53元；4.被告支付因延期支付上述费用的违约金，计算至被告实际支付之日止，以欠付款项的万分之五按日计算；5.被告补足已经享用的租赁期间减免租金额1,961,264元；6.被告支付房屋占有使用费，自合同解除之日起至实际搬出之日止，以合同解除之日前一日的租金、管理费标准为基础，双倍支付延期返还商铺期间的租金、管理费；7.被告支付律师费67,886元。诉讼中，原告撤回要求被告支付电费、水费及延期支付该两笔费用违约金的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年9月签订《租赁合同》，约定被告承租涉案商铺，租赁期限自2015年10月1日至2023年9月30日；免租期自2015年10月1日至2016年5月30日；2015年10月1日至2018年9月30日的月保底租金为245,158元/月，营业额提成租金为税前营业额的5%，租金为月保底租金与营业额提成租金两者取高，管理费90,675元/月，推广费20,150元/月，公用事业费据实支付；被告逾期支付或逾期缴纳任何一项费用累计达到一个月的，原告有权解除合同，被告应向原告承担约定的违约责任。自2016年7月起，被告开始怠于履行各项付款义务。原告多次催讨，遭拒，遂起诉。鎏语公司辩称，不同意原告的诉请。原告没有将与本案相关的房屋交付给被告，导致被告整体规划受到影响，遭受损失，故原告存在违约行为；双方订立的租赁合同系原告单方面制作，只约定了原告的权利、被告的义务，系格式条款，显失公平；2015年10月至2016年6月，原告给予被告免租期，系因广场的整体改造，导致被告无法经营，故原告要求被告支付该期间的租金不合理；原告就涉案商铺所在的广场享有的仅是民防工程使用权，而非所有权，被告认为原告不享有出租的权利；原告未进行合理的规划和推广，原告收取被告推广费，未对被告商铺进行推广。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的律师函及邮寄凭证，本院认为能够反映案件事实、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院依法予以认定；2.被告提交的证人证言，相关证人未出庭接受质证，故本院对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺所在的上海市黄浦区人民大道221号为上海市人民广场地下停车库民防工程(地下一层)，使用单位为原告，用途为综合商场。原、被告签订《上海迪美购物中心租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给被告，实测使用面积为2,015平方米，用作经营主题乐园、娱乐、餐饮、酒吧之用途；交付日为2015年10月1日或依据合同调整的日期，开业日为2016年5月1日或依据合同调整的日期，租赁期自2015年10月1日起至2023年9月30日止，装修免租期为2015年10月1日至2016年4月30日，装修免租期内被告不需交付租金，但须支付装修管理费、物业管理费及实际所发生的费用；租赁保证金为1,099,434元，于本合同签署后10个工作日内付清；租金为月保底租金与月营业额提成租金两者取高，2015年10月1日至2018年9月30日的月保底租金245,158元(每日租金为4元/平方米)，营业额提成租金为税前营业额的5%；先付后用、按月支付，每公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金，待当月营业额抽成确定后按照原告或原告每月20日前发出的通知账单于25日或之前支付上月营业额提成租金高于上月保底租金部分；被告应于本合同签订后10个工作日内支付从开业日至2016年5月31日的首期月保底租金、管理费及推广费共计355,983元；物业管理费为90,675元/月，推广费为20,150元/月，均自开业日开始计算，先付后用，于每月25日或之前支付下月费用；租赁期内，被告应按约向原告支付推广费，用于该商铺整体的广告宣传和推广活动；租赁期内，若被告拖欠租金或管理费或推广费或其它应付费用，在原告书面通知被告支付前述费用而被告在收到原告书面通知后的三日内仍未付款的情况下，原告有权立即从租赁保证金中扣除相应费用或款项；除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日，将已恢复至附件四所列的交付标准或恢复至原告同意接受的状态之商铺归还原告，归还时，双方应依交接清单进行验收并签署一份返还表格；若被告未按前述约定办理返还手续，原告有权进入并收回商铺，被告放置于该商铺内的一切设施设备包括装修等物品均被视为放弃物，由原告自由处置；从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或原告进入并收回商铺为止，被告须以合同终止(或解除)日前一日的租金、管理费标准为基础，向原告双倍支付延期返还商铺期间的租金、管理费，并应向原告赔偿因迟延返还该商铺引致的一切损失，并支付从租赁期满之日到实际返还之日期间该商铺的推广费、公用事业费及其他费用；被告逾期不支付租金、管理费、推广费、公用事业费及其他费用之任何一项累计达到一个月或以上的，原告有权单方面解除本合同，提前收回涉案商铺，且被告丧失装修免租期待遇，按合同约定的租金标准向原告支付装修免租期间的租金，逾期支付款项，应根据应支付而未支付款项，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金，至款项欠款付清之日，向原告支付六个月的租金、推广费、管理费之和的违约金；因本合同引起的争议导致诉讼，诉讼费用及律师费全部由败诉方承担。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告支付原告租赁保证金1,099,434元。2016年5月13日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定装修免租期调整为2015年10月1日至2016年5月30日止，装修免租期内被告支付物业管理费，自2016年6月1日起支付租金、物业管理费、市场推广费。被告仅支付了2016年6月1日至6月30日的租金、管理费和推广费，后未向原告支付任何费用。2016年8月17日，原告向被告邮寄律师函，催讨拖欠的涉案商铺及154号、192-195号商铺的租金、管理费、推广费等费用1,203,904.53元。被告未支付。因本案诉讼，原告支付律师费67,886元。本案诉前调解中，原告的诉状副本及证据副本于2016年11月26日送达被告。诉讼中，原告同意将被告已付保证金1,099,434元抵销其欠付部分费用。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，原告撤回部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对被告抗辩双方合同系格式合同、显失公平的意见，本院认为，原告主张的诉请所依据的合同条款，并未免除原告的责任、加重被告的责任、排除被告的主要权利，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，故该意见本院难以采纳。被告逾期未支付原告租金、管理费、推广费超过一个月，双方约定的解除合同的条件成就，但因原告解除合同之通知到达被告的日期为2016年11月26日，故应以该日作为合同解除之日，原告要求确认合同解除的日期有误，本院予以更正。租赁合同解除后，被告按约应于解除当日返还涉案商铺，其未履行，故原告要求被告迁出该商铺、支付租期内拖欠费用及延期支付费用的违约金、装修免租期间的租金、律师费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。原告同意被告已付保证金用于抵销上述部分欠付费用，不足部分被告应予以补足。关于房屋占有使用费一节，应自合同解除次日计算，关于原告要求按双倍租金、管理费的标准计算该费用，因合同该条款系违约责任的约定，本院以实际损失为基础，兼顾被告过错、原告预期利益、涉案商铺需再行招租止损等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定该费用标准为436,582.90元/月。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海迪美广场有限公司与被告鎏语(上海)投资有限公司就上海市黄浦区人民大道221号155-158、164-184、188-191、196-206号商铺签订的租赁合同于2016年11月26日解除；二、被告鎏语(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市黄浦区人民大道221号155-158、164-184、188-191、196-206号商铺，将上述商铺返还给原告上海迪美广场有限公司；三、被告鎏语(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司自2016年7月1日至2016年11月26日的租金1,190,192元、管理费440,208.60元、推广费97,824.22元(被告鎏语(上海)投资有限公司已付保证金1,099,434元用以抵销上述部分费用，不足部分应予以补足)；四、被告鎏语(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司因延期支付本判决第三项费用的违约金，按应付费用的每日万分之五标准分段计至实际支付之日止，每月租金自前一月的21日起算，每月管理费、推广费自前一月的26日起算；五、被告鎏语(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司租赁期间减免租金额1,961,264元；六、被告鎏语(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司房屋占有使用费，自2016年11月27日起计至实际迁出之日止，按436,582.90元/月计算；七、被告鎏语(上海)投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海迪美广场有限公司律师费67,886元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,466元，减半收取计17,733元，由上海迪美广场有限公司负担1,733元，由鎏语(上海)投资有限公司负担16,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  焦明静二〇一七年三月二十八日书 记 员  徐公允附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。