江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏04民终4484号 上诉人（原审被告）：范建伟，男，1982年11月30日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：巢海英，江苏柏金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙萍，女，1987年4月10日生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：梁海棠（系孙萍丈夫），住常州市武进区。 被上诉人（原审原告）：梁海棠，男，1986年10月19日生，汉族，住常州市武进区。 被上诉人（原审被告）:常州市乐购房产咨询代理有限公司，住武进高新技术产业开发区定安中路25号。 法定代表人：张志良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管一华，江苏名友律师事务所律师。 原审被告：孔文亚，男，1983年5月15日生，汉族，住常州市新北区。 上诉人范建伟因与被上诉人孙萍、梁海棠、常州市乐购房产咨询代理有限公司（以下简称乐购公司）、原审被告孔文亚房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 范建伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏诉讼请求。两原审原告在一审中的第一项诉求为：判决确认其与孔文亚、范建伟、乐购公司在2018年12月3日签订的《房地产买卖居间合同》无效，且上诉人在一审中也明确主张合同无效，双方当事人对合同无效均未提出异议，但一审判决却未对合同效力进行认定。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失 的，应当承担损害赔偿责任：（一)假借订立合同，恶意进行磋商；（二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三)有其他违背诚实信用原则的行为。据此，因合同无效，上诉人只需承担缔约过失责任，损害赔偿金额应为从2018年12月3日至2019年4月24日期间房价上涨的部分，而不应按合同中约定的违约条款即房价的百分之二十承担违约责任。且三名被上诉人都存在一定过错，也应承担一定的责任。综上所述，一审法院判决遗漏诉讼请求、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。上诉人范建伟于2020年1月3日补充提交以下意见：根据《民法总则》第一百七十一条规定，上诉人与被上诉人在2018年12月3日订立合同时涉案房屋毛坯192.8万，2019年5月2日孙萍、梁海棠购买的精装房为222.3797万元，一个是毛坯房，一个是精装房，应根据同一类型房屋计算其中差价，上诉人认为被上诉人孙萍、梁海棠损失不大。因三方均有过错，应根据各自过错比例承担损害赔偿金额。且赔偿总额不能超过行为人所能获得的利益。 孙萍、梁海棠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 乐购公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 孔文亚二审未作陈述。 孙萍、梁海棠向一审法院起诉请求：1.判决确认孙萍、梁海棠与孔文亚、范建伟、乐购公司在2018年12月3日签订的《房地产买卖居间合同》无效；2.判决范建伟向孙萍、梁海棠返还购房定金50000元；3.判决范建伟、孔文亚赔偿孙萍、梁海棠损失385600元（按合同约定房价20%违约金的比例确定）；4.判决乐购公司向孙萍、梁海棠返还佣金10000元；5.判决孔文亚、范建伟向孙萍、梁海棠支付律师费20000元；6.判决乐购公司对上述第3项、第5项诉讼请求承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费由孔文亚、范建伟、乐购公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月3日，范建伟以孔文亚委托代理人的名义（甲方、出售方）与孙萍、梁海棠（乙方、承购方）、乐购公司（丙方、居间方）三方签订《房地产买卖居间合同》一份，合同第一条约定甲方自愿将坐落在常州市武进区常州玉兰广场E地块（小区）施工编号：E2#幢乙单元701室的房地产出售给乙方，房屋建筑面积122.83㎡，产权人孔文亚，产权证号以产证为准……。第二条约定甲、乙双方议定上述房地产的成交价格为1928000元净，此价格已包含本合同第六条所列的房屋附属设施及装饰装修；乙方在签订本合同时支付给甲方购房定金50000元，甲方同意乙方将购房定金其中50000元直接支付在丙方，由丙方代甲方收执用于房屋交接暂存款，购房定金在付清全款时冲抵购房款，甲方收取乙方定金时自愿将房产证、土地证（或不动产权证）原件留置于丙方代为保管，但甲方未将权证原件交予丙方，亦由甲方自行承担法律责任，产证送到中介方结走肆万元整；产证送到中介方7个工作日之内甲乙双方办理资金监管手续，乙方支付房款10000元到资金监管专用账户，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向选择的贷款银行申请商业贷款1200000元，贷款到资金监管专用账户；甲乙双方办理资金监管时，乙方支付668000元给甲方……。第五条约定甲乙方如存在中途毁约或其他根本违约情形的，由守约方按法律规定主张权利，由违约方承担法律责任。其中违约金不低于双方约定房款的20%，但同时应符合法律规定；甲方根本违约的情形有：……4)甲方作为房屋产权人的代理人（签约人），未取得代理权或房屋产权人不再同意出售该房屋或取消甲方代理权的……。第九条约定：（一）甲乙双方签订本合同，即视为丙方已完成居间义务（包括房屋搜集、信息发布、联系买卖双方、房屋情况登记或风险告知、看房验房、交易流程和涉税规费告知等其中任一项或多项），甲、乙双方应按照本合同约定支付居间佣金；（二）签订本合同当日，甲方、乙方向丙方支付房屋买卖居间佣金20000元（房屋成交价2%），此款由乙方承担;（三）甲乙双方必须严格履行本合同，按约定支付居间佣金否则构成违约，违约方按照每日千分之十标准向丙方支付违约金，甲乙双方或其中任何一方毁约、违约导致合同解除的、或发生任何纠纷的，不影响居间佣金额承担责任，仍按第九条第（二）款执行，甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题，且丙方有权利向甲乙方其中任何一方主张要求全额支付丙方佣金的权利……。第十四条约定甲方为该房屋的产权人的委托代理人/签约人，甲方承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同无法履行或无效的，甲方除赔偿乙方外，还应承担丙方全部损失（包括按房屋成交价的2%承担丙方的佣金损失等）。第十七条约定……违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。被告范建伟以甲方委托代理人的身份在该合同上签字。合同签订当日，范建伟向孙萍出具收到定金50000元的收条，并将该50000元留存在乐购公司作为房屋保证金。乐购公司向孙萍出具收到佣金10000元的收款收据。后范建伟于2019年4月份告知孙萍、梁海棠因孔文亚不配合过户，房屋买卖合同无法继续履行，双方协商未果，孙萍、梁海棠向法院起诉，请求判如所请。又查明，孙萍、梁海棠与江苏张林芳律师事务所律师签订委托代理合同一份，委托该所陈峰、颜春东律师代理孙萍、梁海棠与范建伟等人之间的房屋买卖合同纠纷诉讼，并根据《江苏省律师服务收费标准》支付代理费20000元。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，范建伟以孔文亚的名义与孙萍、梁海棠、乐购公司签订《房地产买卖居间合同》，范建伟也未提交证据证明其代理孔文亚签订涉案合同的行为得到了孔文亚的授权，孔文亚事后也未对范建伟的代理行为进行追认，范建伟的行为属于无权代理，因孙萍、梁海棠与范建伟签订涉案合同时，主观善意但存在过失，其未对范建伟的代理权进行审查，未尽到审慎注意义务，未要求范建伟提供孔文亚明确授权其代理签订涉案合同的书面授权委托书并予以留存，因此范建伟的行为不构成表见代理，涉案合同对孔文亚不发生法律效力，孔文亚无需根据涉案合同承担相关民事责任。对于孙萍、梁海棠要求范建伟返还定金50000元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。至于范建伟向乐购公司缴存的房屋保证金50000元，范建伟可另行向乐购公司主张返还。关于孙萍、梁海棠主张的损失，因涉案合同第五条违约责任中根本违约情形包括无权代理的情形，该部分约定对孙萍、梁海棠与范建伟有效，范建伟应当按照涉案合同中约定的违约责任条款承担违约责任。因房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，孙萍、梁海棠明知房屋产权人为孔文亚，在无产权人明确充分授权的情况下与范建伟签订涉案合同，存在过错，据此，该院结合孙萍、梁海棠支付的定金数额、涉案合同的履行情况、双方的过错程度等因素考量，酌定范建伟赔偿孙萍、梁海棠损失231360元。因涉案合同第十七条约定违约方还需承担律师费等相关费用，因此对于孙萍、梁海棠主张范建伟支付律师费20000元的诉讼请求，该院根据案件实际情况酌定支持10000元。因涉案合同第九条第（三）款约定“发生纠纷不影响居间佣金额承担责任，仍按第九条第（二）款执行，甲乙方自行解决买卖合同违约损失的责任问题”，因此孙萍、梁海棠可另行向范建伟主张赔偿居间佣金费用。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、范建伟于一审判决生效之日起十日内返还孙萍、梁海棠定金50000元；二、范建伟于一审判决生效之日起十日内赔偿孙萍、梁海棠损失231360元；三、范建伟于一审判决生效之日起十日内支付孙萍、梁海棠律师费10000元；四、驳回孙萍、梁海棠的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4142元，由孙萍、梁海棠共同负担1550元，由范建伟负担2592元。 经查阅一审庭审记录，根据梁海棠的陈述，本院补充确认以下事实：孙萍、梁海棠在乐购公司与范建伟磋商签订《房地产买卖居间合同》时，范建伟向孙萍、梁海棠、乐购公司提供了孔文亚与开发商签订的案涉房屋的商品房买卖合同，商品房买卖合同中的房屋购买方为孔文亚。孙萍、梁海棠询问范建伟是否可以做主卖房，范建伟表示案涉房屋是其出钱购买，可以全权出卖。当时范建伟未提供孔文亚署名的授权委托书，但承诺后续补过来。当天孙萍、梁海棠、范建伟、乐购公司就签订了《房地产买卖居间合同》。后孙萍、梁海棠未见到范建伟补充提交的由孔文亚署名的授权委托书。孙萍、范建伟、乐购公司对梁海棠的上述陈述均无异议。 二审中，各方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实亦无异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。 围绕上诉人范建伟的二审主张，本院认为： 一、关于一审判决是否遗漏诉讼请求的问题。本院认为，合同的效力涉及当事人意思自治和国家强制的关系问题，系价值判断，人民法院应当依职权判断合同的效力。本案所涉《房地产买卖居间合同》涉及三份合同，即孙萍、梁海棠与范建伟以孔文亚代理人名义签订的《房地产买卖合同》、孙萍、梁海棠与乐购公司之间的《房地产居间合同》、以及范建伟以孔文亚代理人名义与乐购公司签订的《房地产居间合同》。因孙萍、梁海棠与乐购公司之间的《房地产居间合同》系双方之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房地产居间合同》合法、有效。对于孙萍、梁海棠、乐购公司与范建伟以孔文亚代理人名义分别签订的《房地产买卖合同》、《房地产居间合同》，因订立两份合同时范建伟未取得孔文亚授权，事后亦未得到孔文亚追认，也不具备有权代理之外观，故系无权代理，根据《合同法》第四十八条、《民法总则》第一百七十一条规定，两份合同对孔文亚不发生效力，但两份合同仍分别在范建伟与孙萍、梁海棠之间、范建伟与乐购公司之间发生法律效力，孙萍、梁海棠、乐购公司可依据两份合同请求范建伟履行债务或者赔偿损失。据此，一审法院在判决主文部分“四、驳回原告孙萍、梁海棠的其余诉讼请求”中已经包含了孙萍、梁海棠原审诉求所要求判决确认与孔文亚、范建伟、乐购公司在2018年12月3日签订的《房地产买卖居间合同》无效的价值判断。故对于范建伟关于一审判决未根据孙萍、梁海棠一审诉求认定案涉《房地产买卖居间合同》效力的上诉主张，本院不予支持。 二、关于一审法院认定范建伟赔偿孙萍、梁海棠的损失数额是否过高的问题。如上所述，根据《合同法》第四十八条、《民法总则》第一百七十一条规定，案涉《房地产买卖居间合同》对孔文亚不发生效力，但仍对范建伟发生法律效力，孙萍、梁海棠可依据合同请求范建伟履行债务或者赔偿损失。由此，孙萍、梁海棠所主张赔偿损失的范围应相当于范建伟不履行合同义务所造成的损失，但不得超过孔文亚追认时孙萍、梁海棠所能获得的利益。因案涉《房地产买卖居间合同》第五条“违约责任”中有关于作为房屋产权人的代理人（签约人）未取得代理权这一根本违约情形的，应承担不低于约定房款20%违约金的约定，一审法院据此认定孙萍、梁海棠的损失。范建伟主张一审法院依据上述约定认定孙萍、梁海棠的损失数额过高，根据“谁主张，谁举证”原则，范建伟负有证明若按照约定计算孙萍、梁海棠的损失则过高的举证责任。二审中，范建伟仅主观认为因合同的不履行导致孙萍、梁海棠的损失不大，不足以支持其关于按照约定计算孙萍、梁海棠的损失过高的主张。本案中，在签订《房地产买卖居间合同》时，孙萍、梁海棠明知范建伟无孔文亚的授权委托书仍然与其签订合同，未尽到谨慎注意义务，故主观上有过失，一审法院根据双方的过错程度、合同的履行情况等，酌定范建伟赔偿孙萍、梁海棠231360元，与本案事实相符，并无不当，本院予以确认。故对于范建伟认为一审法院适用法律错误，认定范建伟赔偿孙萍、梁海棠损失数额过高的主张，本院不予支持。 综上所述，范建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8284元，由上诉人范建伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢唯立 审 判 员 罗希夷 审 判 员 刘岳庆 二〇二〇年二月十日 法官助理 骆云辉 书 记 员 张 斐