上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2088号原告：黄秀春。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢蕾，上海市金钟律师事务所律师。被告：蔡国良。委托诉讼代理人：邓有国，上海川汇律师事务所律师。被告：李传良。被告：李振。委托诉讼代理人：陈学平，安徽繁星律师事务所律师。原告黄秀春诉被告蔡国良、李传良、李振租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林静、被告蔡国良的委托诉讼代理人邓有国、被告李振的委托诉讼代理人陈学平均到庭参加了诉讼，被告李传良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄秀春向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与三被告于2013年6月26日签订的《协议书》；2、判令三被告立即搬离位于上海市奉贤区奉浦灵芝村一组沙港河边码头，并将场地、设备和房屋恢复原状返还给原告；3、判令三被告立即支付原告拖欠的2015年10月4日至2016年10月3日的租金人民币150,000元（币种下同）；4、判令三被告立即支付原告2016年10月4日至起诉日（暂计至2017年1月10日）止的租金43,397.64元；5、判令三被告支付原告自起诉日起至实际搬离日止的场地使用费（按每天438.36元计算）；6、判令三被告立即支付原告违约金（以150,000元为本金，按每天8%，自2015年10月4日计算至实际支付日止；以43,397.3元为本金，按每天8%，自2016年10月4日计算至实际支付日止）。庭审中，原告对第2项诉讼请求中恢复原状予以撤回；合并第3、4项诉讼请求，合计193,397.64元，租金起算点变更为2015年10月5日。事实和理由：2013年6月26日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告将位于灵芝村一组沙港河边码头的场地、设备及房屋等出租给三被告；起租时间为2013年6月26日，对每年租金作出了明确约定，先付后用，年租金一次性付清，如不能按时付款，按每天8%违约金计算。协议签订后，原告将约定的场地、设备及房屋交付给了被告使用，前两年的租金，三被告尚能支付。但自2015年10月4日起的租金，被告迟迟未付，原告多次向被告催讨仍未支付。被告蔡国良辩称，请求驳回原告对被告蔡国良的诉请。2014年5月9日，被告蔡国良已经与被告李传良、李振签订退伙协议，本案所涉租赁物实际是被告李传良、李振使用，原告也知晓该事实。故原告应当向被告李传良、李振追索租金，蔡国良不应承担责任。被告李传良未作出答辩。被告李振辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的合同合法有效，要求继续履行合同。被告已支付至2015年10月3日前的租金，原告要求解除合同缺乏事实和法律依据。原告主张的租金已经超过诉讼时效，请求驳回原告起诉日2017年1月11日一年之前的租金。原告要求支付违约金偏高，应当按照年租金的8%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年6月26日，原告与三被告签订《协议书》，约定原告将位于上海市奉贤区奉浦灵芝村一组沙港河边码头出租于三被告；具体租赁物约定为：土地面积：长度约80米，宽度约23米；吊机一部、平抓一部、梅花抓一个、房子四间、铲车一部、地磅一台，地坪下面有毛石片基础约30公分厚，混凝土约18公分厚，约120米×宽8米，计960平方，10公分混凝土约12米×70米=840平方，毛石基础总共约26米×80米=2080平方，河坡挡土墙约60米×深度约5米=300平方；租期为：2013年6月26日，前3个月免租金，从2013年10月6日开始算租金，2013年10月6日到2014年10月5日年租金13万元；2014年10月5日到2015年10月4日年租金14万元；2015年10月4日到2016年10月3日年租金15万元；2016年10月3日到2017年10月2日年租金16万元；等等；付款方式为先付后用，年租金一次性付清。合同签订后，三被告开始使用租赁物，租金支付至2015年10月3日。另查明，本案系争租赁物中房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证；租赁土地为农业用地。本院认为，根据查明的事实，系争租赁物房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证；租赁物土地性质为农业用地，而本案租赁用途为工业，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故原、被告双方签订的《协议书》无效。根据相关规定，租赁合同无效，承租人应当将租赁物返还出租人，还应按合同约定的租金标准支付占有使用费。对于被告蔡国良提出的其已退伙，不应承担责任的意见，因退伙系三被告之间的内部事宜，与原告之间并不产生法律后果，其未与原告协商变更承租人主体身份，仍为承租人，还应承担合同义务，故本院对被告蔡国良的意见不予采纳。对于被告李振主张的诉讼时效抗辩，因《协议书》无效，其租金支付方式的约定条款也属无效；根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故原告主张的租金（占有使用费）并未超过诉讼时效，对被告李振的抗辩意见不予采纳。至于原告主张的租金起算日，根据《协议书》约定，各期的次期起算日与本次终止日重叠，故自第二期起，每期的起算日均应推后一日。对于原告主张的违约金，鉴于《协议书》无效，该请求于法无据，本院不予支持。至于被告李振提出的装饰装修等损失，经法庭释明，其仍未向法庭申请司法评估鉴定，故即使存在装饰装修等事实，本案也不予处理。被告李传良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应承担可能产生的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、原告黄秀春与被告蔡国良、李传良、李振于2013年6月26日签订的《协议书》无效；二、被告蔡国良、李传良、李振于本判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区奉浦灵芝村一组沙港河边码头，并将码头包括场地、设备（吊机一部、平抓一部、梅花抓一个、铲车一部、地磅一台）、房屋4间返还原告黄秀春；三、被告蔡国良、李传良、李振于本判决生效之日起十日内支付原告黄秀春自2015年10月5日起至2016年10月3日止的占有使用费人民币150,000元，以及自2016年10月4日起至实际返还日止按日439.56元标准计算的占有使用费；四、驳回原告黄秀春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,168元，减半收取计2,084元，由原告黄秀春负担500元，被告蔡国良、李传良、李振负担1,584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一七年三月三十日书记员  许 江附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。