安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初9346号原告：王奎跃，男，1974年1月12日出生，汉族，安徽省公路管理局职工，住合肥市蜀山区。被告：合肥市翠竹园小区业主委员会，住所地合肥市清溪东路21号翠竹园小区，组织机构代码39451909-0。负责人：张久玉，主任。委托诉讼代理人：薛琼磊，安徽徽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颜，安徽徽天律师事务所实习律师。被告：上海硕雅物业管理发展有限公司，住所地上海石湖荡镇石湖新路95号A区。法定代表人：夏晓光，总经理。被告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P（1-1）。负责人：陈凤华，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：金昂，上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司员工。原告王奎跃诉被告合肥市翠竹园小区业主委员会（以下简称翠竹园业委会）、上海硕雅物业管理发展有限公司（以下简称硕雅物业公司）、上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理，依法由审判员占峰适用简易程序于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告王奎跃，被告翠竹园业委会的委托诉讼代理人薛琼磊，被告硕雅物业公司、硕雅物业合肥分公司的共同委托诉讼代理人金昂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王奎跃向本院提出诉讼请求：1.撤销《合肥市翠竹园业主大会议事规则》和《合肥市翠竹园业主委员会及各区自治小组工作规则》；2.撤销翠竹园小区业委会B区自治小组6.27《关于调整翠竹园B区物业管理模式的公告》；3.撤销B区自治小组与上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司7.14《联合公告》；4.撤销翠竹园业委会与上海硕雅物业合肥分公司签订的《物业管理服务合同书》；5.撤销B区自治小组2016.9.17发布的通知公告；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：翠竹园小区2014年召开业主大会，11月10日小区业委会完成备案工作。小区分为A区、B区、C区3个住宅组团，设3个自治小组，各自治小组在业主大会授权下相对独立开展物业管理活动，目前，A区实行物业服务企业管理，B区、C区实施自治管理。以上是合肥市房产局调查认定的小区情况。小区召开业主大会时，原告没有参加，业主大会通过的《合肥市翠竹园业主大会议事规则》和《合肥市翠竹园业主委员会及各区自治小区工作规则》，业委会没有在小区公示，原告不了解其内容。2016年3月，翠竹园小区业主收到蜀山区法院传票：上海硕雅物业合肥分公司起诉小区业主，要求业主履行业委会擅自与该公司签订的物业合同，一审判决小区业主履行该合同。该物业合同未经小区业主大会通过、未经小区双过半业主同意，是业委会私自与物业公司签订的。小区成立业主大会时，经业主表决决定小区自治，如果B区自治小组认为不适合自治，应该按照《物权法》及《物业管理条例》的规定由业主大会公开招标选聘物业公司，B区自治小组擅自决定选聘上海硕雅物业合肥分公司，业委会私自与该公司签订物业合同，明显违反法律规定。原告作为翠竹园小区业主，从来没有同意过选聘该公司，并且小区业主全部没有同意选聘该公司。2016年4月，我起诉小区业主委员会与硕雅物业公司，诉求该合同无效，一审【（2016）皖0104民初3157号】驳回诉讼请求，理由是：翠竹园业委会根据自治小组的决定与硕雅物业签订物业合同，符合《议事规则》及《工作规则》的规定。业主大会根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会规则》、《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》指定的《议事规则》和《工作规则》，却直接违反以上法律、法规，简直不可思议，荒谬透顶。小区的《议事规则》第七条及《工作规则》第十一条，非常明显违反《物权法》、《物业管理条例》关于选聘物业服务企业的规定。2012年1月31日合肥房产局发布的《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条十二款更是非常明确规定：业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行业主大会赋予的职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。另外：B区自治小组擅自决定选择物业公司管理B区，未经业主大会通过擅自发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》；B区自治小组未经业主大会通过擅自与硕雅物业公司在小区发布《接管小区的联合公告》，未经业主大会通过私自签订合同；B区自治小组未经业主大会通过擅自发布9.17通知公告。以上决定翠竹园小区业委会、B区自治小组全部没有经小区业主大会通过，侵害了业主的合法权益。《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业委会及自治小组是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定，在没有得到业主大会授权的情况下，无权决定。根据《物权法》第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现请求蜀山区人民法院撤销以上决定，依法判决召开小区业主大会解决小区问题，并由被告承担本案的诉讼费用。被告翠竹园业委会辩称：原告的诉请1没有事实和法律依据，《议事规则》和《工作规则》是小区第一届业主大会通过合法的程序表决的，并且已经于2014年11月10日在合肥市蜀山区住建局备案，该《议事规则》不违反法律规定，因为不具备撤销的条件。对于诉请2、3、5，因为该公告一经做出，已经发生向业主公示的效力，不具备任何可撤销的法律基础和事实基础。诉请4，业委会代表B区自治小组与被告3签订的物业服务管理合同签订的程序和内容符合法律规定，不存在可撤销的事实与法律障碍，并且该物业管理服务合同的效力已经被合肥中院的生效判决依法确认。基于原告的诉请没事实和法律依据，所以诉讼费用应当由原告自行承担。被告硕雅物业公司、硕雅物业合肥分公司辩称：关于原告的诉请1、2、3、5与我方没有关系，诉请4关于撤销物业服务合同，（2016）皖0104民初3157号判决书已驳回原告的诉讼请求，（2016）皖01民终5724号判决书也驳回原告的诉请，证明合同有效。诉请6诉讼费应当由原告承担。经审理查明，翠竹园小区位于合肥市，属蜀山区琥珀街道辖区，小区分Ａ区、Ｂ区（包括中心区）、Ｃ区3个住宅组团。2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了翠竹园业委会，会议批准通过了《合肥市翠竹园业主大会议事规则》（简称议事规则）及《合肥市翠竹园业主委会及各区自治小组工作规则》（简称工作规则）。2014年10月5日，蜀山区琥珀街道翠竹园社居委发布《关于翠竹园召开首次业主大会会议的公告》（第6号），载明：“根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，根据翠竹园小区业主委员会委员及各区自治小组成员选举办法，经业主大会筹备组讨论决定，确定于2014年10月8日在琥珀街道二楼会议室，以间接投票形式召开首次业主大会，选举业主委员会委员，其中各自治小区分别在2014年8月10日至2014年8月25日（Ｃ区），2014年9月3日至2014年9月19日（Ａ、Ｂ区）投票表决《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会委员及各区自治小组工作规则》等三个基础性公约，同时选举产生各区自治小组成员，根据翠竹园小区业主委员会委员及各区自治小组成员选举办法，由各自治小组成员作为业主代表，间接表决三个基础性公约及选举业主委员会委员。投票的截止时间为2014年10月8日20时前；并于2014年10月8日21时在琥珀街道二楼会议室唱票，宣布表决结果……《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会委员及各区自治小组工作规则》及《翠竹园小区业主委员会委员及各区自治小组成员选举办法》的书面材料已通过张贴公示方式告知全体业主，并已在本物业管理区域的显著位置：门卫室、社区公示栏、各出入门口公布。相应的表决票由业主代表分发至所代表区域的业主并负责收取。”10月21日，蜀山区琥珀街道翠竹园社居委发布《关于翠竹园小区业主大会表决结果的公告》（第7号），内容为：“在琥珀街道办事处的组织下，在蜀山区物业主管部门的指导、监督下，本物业管理区域首次业主大会会议于2014年10月8日17时至2014年10月8日22时在合肥市举行。本物业管理区域投票权人数共计1228个，建筑物总面积为150878.84㎡。参加会议的投票权人数共计818个，专有部分面积共计148298.23㎡，共发出表决票1228张，收回表决表818张：其中有效票798张、废票20幢。会议上表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主大会工作规则》的具体情况见附表1；选举业主委员会委员的具体情况见附表2”。附表1反映表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主大会工作规则》（通过的专有部分面积为101073.73㎡,占建筑物总面积比例66.99%；通过的投票权人数798个，占总人数比例64.98%）。同年11月10日，被告翠竹园业委会在蜀山区琥珀街道及蜀山区住建局备案。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区,B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在翠竹园B区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥分公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物理管理服务，以及物业费收取标准等内容。2015年7月15日，翠竹园业委会与硕雅物业合肥分公司签订《物业管理服务合同书》，约定翠竹园业委会委托硕雅物业合肥分公司对合肥市翠竹园小区B区实行物业管理服务，委托管理期限5年，物业费收取标准多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米建筑面积1.19元，商铺每月每平方米建筑面积1元等内容。其中第六条物业管理期限中特别说明载明：“根据:1、合肥市翠竹园小区业主委员会B区自治小组（2015年6月27日）关于翠竹园B区调整物业管理模式的公告；2、翠竹园B区自治小组、上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（2015年7月14日）关于上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告……甲方授权乙方：继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用……”。合同签订后，硕雅物业合肥分公司进驻翠竹园小区B区提供物业服务。2016年9月17日,翠竹园小区业委会B区自治小组发布《关于小区整改事项的通知》，内容反映B区自治小组就物业公司在管理中存在的问题要求物业公司进行整改，落实到位。2016年4月22日，原告诉至法院，请求判决：1、确认被告翠竹园业委会与被告硕雅物业合肥分公司签订的《物业管理服务合同书》无效；2、被告承担本案全部诉讼费用。本院于2016年7月18日作出（2016）皖0104民初3157号民事判决书，判决驳回原告王奎跃的诉讼请求。原告不服，提出上诉，合肥市中级人民法院于2017年2月6日作出（2016）皖01民终5724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书中载明：“二审另查明：翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修基金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。上述事实，有翠竹园业委会一审中提供的2015年11月6日、12月22日的公告予以证明。本院认为，根据《物业管理条例》，选聘物业管理企业的权利属于业主大会，根据《议事规则》及《工作规则》的规定，各区域业主授权自治小组成员，决定自治或选聘物业服务企业。B区自治小组在管理翠竹园B区过程中，决定选聘硕雅物业合肥分公司对小区提供物业服务，并以张贴公告的形式在小区内进行了公示，翠竹园业委会根据B区自治小组的决定，与硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同书》，符合《议事规则》及《工作规则》的规定。上述物业服务合同签订后，B区全体业主于2015年12月以书面征求意见的形式进行表决，表决结果显示B区业主户数、面积双过半的多数业主同意选择硕雅物业合肥分公司对该小区提供服务管理服务，即B区业主大会对该合同的效力进行了追认，该合同合法有效。王奎跃关于该合同无效的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持”。上述事实，有各方当事人陈述，原告王奎跃提交的（2016）皖0104民初3157号民事判决书、（2016）皖01民终5724号民事判决书、《合肥市翠竹园业主大会议事规则》、《合肥市翠竹园业主委会及各区自治小组工作规则》、《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》（2015年6月27日）复印件1份、《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》（2015年7月14日）复印件1份、《物业管理服务合同书》复印件1份、《关于小区整改事项的通知》（2016年9月17日）复印件1份，被告翠竹园业委会提交的翠竹园小区业主委员会备案表1份，《关于翠竹园B区自治小组候选人名单的公示》、《翠竹园小区自治小组选举会议（A、B区）公告（03号）》、《关于翠竹园B区自治小组会议表决结果的公告（第4号）》、《翠竹园B区自治小组成员名单公示》、《关于翠竹园业主委员会委员正式候选人名单的公示（第5号）》、《关于翠竹园召开首次业主大会会议的公告（第6号）》、《关于翠竹园小区业主大会表决结果的公告（第7号）》、《温馨提示》2份、翠竹园小区业主大会图片十八张、关于选定“上海硕雅物业发展有限公司合肥分公司管理B区的决定”报告及其回复，经庭审质证，符合证据真实性、合法性、关联性的规定，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”翠竹园小区业主于2014年8月-10月依法召开了业主大会，蜀山区琥珀街道翠竹园社居委发布公告反映《业主大会议事规则》、《业主委员会委员及各区自治小组工作规则》等书面材料已通过张贴公示方式告知全体业主，并已在物业管理区域的显著位置（门卫室、社区公示栏、各出入门口）公布，经业主投票表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主大会工作规则》（通过的专有部分面积为101073.73㎡,占建筑物总面积比例66.99%；通过的投票权人数798个，占总人数比例64.98%），表决结果符合法律规定的业主户数、面积双过半的程序要求，且原告本次诉讼显已超过1年的撤销权行使期限，故原告要求撤销上述《议事规则》和《工作规则》的请求，于法无据，本院不予支持。人民法院生效法律文书已判决确认根据《议事规则》及《工作规则》的规定，翠竹园各区域业主授权自治小组成员，决定自治或选聘物业服务企业。B区自治小组在管理翠竹园B区过程中，决定选聘硕雅物业合肥分公司对小区提供物业服务，并以张贴公告的形式在小区内进行了公示，翠竹园业委会根据B区自治小组的决定，与硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同书》，符合《议事规则》及《工作规则》的规定。上述物业服务合同签订后，B区全体业主于2015年12月以书面征求意见的形式进行表决，表决结果显示B区业主户数、面积双过半的多数业主同意选择硕雅物业合肥分公司对该小区提供服务管理服务，即B区业主大会对该合同的效力进行了追认，该合同合法有效，不存在可撤销的情形，故原告要求撤销《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》（2015年6月27日）、《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》（2015年7月14日）、《物业管理服务合同书》的请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。针对物业公司在履行物业服务合同过程中存在的问题，翠竹园小区业委会B区自治小组于2016年9月17日发布《关于小区整改事项的通知》要求物业公司整改并落实到位，其内容反映了B区自治小组对物业公司的日常监督，故原告要求撤销《关于小区整改事项的通知》的请求，本院依法亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王奎跃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取为40元，由原告王奎跃承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇一七年三月二十八日书记员 时丁玲附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。