上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16444号原告：沈梅仙，女，1971年8月17日生，汉族，住上海市松江区。被告：陈大方，男，1933年7月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：黄唯吉，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤君，上海市润和律师事务所律师。原告沈梅仙与被告陈大方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月16日、2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告沈梅仙、被告陈大方的委托诉讼代理人汤君两次到庭参加诉讼。被告陈大方及其委托诉讼代理人黄唯吉到庭参加了第一次庭审。诉讼中，经原、被告同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告沈梅仙向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告于2017年3月1日前配合原告办理房屋所有权证转让手续，并实际交房。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2016年6月5日签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告双倍支付原告购房定金人民币(以下币种同)5万元；3、被告支付原告房屋差价43.75万元。事实和理由：2016年6月5日，将上海林智房产经纪事务所居间介绍，被告与原告签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于上海市松江区荣乐四村XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，购买总价为172.5万元。原告按约于2016年6月5日支付给被告定金25,000元，同时，被告将涉案房屋的所有权证交由上海林智房产经纪事务所保管。鉴于被告系因出国定居而出售房屋，原告同意等被告出国签证等手续办理后于2016年10月15日支付首付款并办理房屋所有权转让手续，另同意至2017年2月底被告出国前，被告仍可居住于涉案房屋中。然而原告遵守承诺等了被告3个月，被告却单方将涉案房屋的价格抬到了260万元，抬高了87.5万元。被告的违约行为耽误了原告3个月的购房时间，且给原告的家庭造成了巨大伤害，被告应赔偿原告的各项损失。为此，原告诉至法院，请求依法处理。被告陈大方辩称，同意解除合同，解除时间被告无法确认，请法庭依法确定。被告打算移民美国，就询问林智房产打算出售房屋，但是因为不了解美国的移民条件，就不打算签订买卖协议，但是林智房产说服被告签订了定金合同，因为被告没有确定移民，就没有约定签订正式买卖协议的时间，且在居间协议中没有写明被告要求的条件。被告和女儿商议后觉得移民不可行，就要求解除居间协议，但是原告不同意，要求继续履行合同。本案中的居间协议缺乏房产买卖合同履行的正式要件，如果认定居间协议就是买卖房屋的协议，有失公平，居间协议中的条款约定对被告也是不公平的。原告签约时不具备购房资格，其行为存在重大过错，解除协议后被告不同意双倍返还定金，可以单倍返还定金，不同意补偿原告损失。原告为了继续购买被告的房屋而主动提高了购房价格，但原告最终无法拿出新的价格，导致被告同意其解除了合同。经审理查明：被告陈大方是涉案房屋的登记权利人。2016年6月5日，被告陈大方作为出售方(甲方)、原告沈梅仙作为购买方(乙方)、上海林智房产经纪事务所作为居间方(丙方)，签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将涉案房屋出售给原告，购房总价款为172.5万元；乙方在签订本协议当日向甲方支付定金25,000元；乙方与甲方于2016年10月15日签署买卖合同时支付甲方50万元(包含乙方支付的全部购房定金)，乙方申请贷款120万元，该款项直接由银行划入甲方账户；甲方于上述乙方所提出的购买条件各项条款同意签字确认后，有后悔不卖或不按时间前来签订房地产买卖合同等其他行为致使甲乙双方无法达成交易，则甲方应返还定金同时向乙方支付违约金(相当于本协议约定定金的总额)；交房时间为2017年2月底前，屋内设施一切都留下。买卖居间协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告支付给被告定金25,000元。2016年8月25日，原告沈梅仙与其配偶林兵离婚。2016年9月12日，被告向原告发出《解除房地产买卖居间协议的通知》一份，载明：1、由陈大方与沈梅仙签订的房地产居间协议于9月1号通知中介方解除并自愿付违约金；2、由于乙方请求愿意以较便宜的价格签订新的房产协议，双方答应于9月8日以255万元(便宜市场价5万元)签订新的房产协议；3、于9月7号晚上乙方说拿不出新的价格，不能签订新协议，甲方决定加倍付违约金5万元(高出合同违约金一倍)立即取消原有的房地产协议，特此通知中介方林智地产与乙方沈梅仙女士。庭审中，原告申请了上海林智房产经纪事务所的投资人林卫出庭作证，林卫确认原告是自己的弟媳妇，被告曾经在该事务所成功交易过，比较信任林卫，故找到林卫并口头约定了独家代理；2016年5月，被告在上海林智房产经纪事务所挂了房子，原告看中了，被告的独生女儿在国外，自己想到国外去养老，一般签合同后首付款不会隔很久支付的，因为签证的问题所以拖了很久，被告表示签证肯定会办出来，房子不可能不卖的。原告对于证人证言没有异议，被告则质证认为，自己讲过签证有难度，估计能签出来，签证出来今年可以去美国，移民还要了解，只是说签证没什么问题，没有说移民没什么问题；中介确认移民办不出房子不可能卖，涉案房屋是被告的唯一住房，中介和原告对此是明知的，证人刚某某出庭时讲的也是移民，后改口成签证；被告只在一家中介挂牌，至今也没有在其他中介挂牌，不存在中介说的房子涨价卖给其他人，中介也承认居间协议签订后也要签订网签合同。以上事实，有房地产买卖居间协议、定金收据、上海市房地产登记簿、证人证言、离婚证、解除通知以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守。其次，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，被告在双方约定的签署买卖合同之日前向原告发出通知，明确表示解除合同并自愿承担违约金，故被告的行为已构成违约，其主张解约缺乏法律依据，原告在被告明示违约后主张解除合同，于法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告此前并未发过解约通知，故应以其解除合同的诉讼请求送达被告之日即2016年12月13日为准。再次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案系被告的违约行为导致合同解除，故被告应当将已收取的2.5万元定金返还，并承担赔偿损失的违约责任，该损失应当包括相当于约定定金总额的违约金以及相应的房屋溢价损失。虽然原告提交的案外人签订的居间合同(买卖)等尚不足以充分证明其损失程度，但根据被告发出的解除通知可知，双方曾于2016年9月8日对涉案房屋的市场价值为260万元达成过一致意见，该金额与原合同间的差额为87.5万元。考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应赔偿原告损失400,000元。至于被告辩称的原告签约时不具备购房资格，存在重大过错，房地产买卖居间协议应当撤销的意见，因原告与其配偶已经于买卖居间协议约定的签约之日前离婚，原告不存在影响房屋继续交易的障碍，而被告在约定签约之日前违约不同意再继续交易房屋，故对于被告的上述辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告沈梅仙与被告陈大方于2016年6月5日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年12月13日解除；二、被告陈大方于本判决生效之日起十日内返还原告沈梅仙购房定金25,000元；三、被告陈大方于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈梅仙损失400,000元。案件受理费8,612元，减半收取4,306元，财产保全费5,000元，合计诉讼费9,306元，由原告沈梅仙负担468.50元(已付)，被告陈大方负担8,837.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年三月三日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。