山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1345号上诉人（原审被告）：高荫军，男，1987年11月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：陈爱学，女，1987年11月3日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人委托诉讼代理人：高大震，山东诺邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁元辉，男，1979年9月4日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：高奇，女，1982年7月2日出生，汉族，住上海市。以上两被上诉人委托诉讼代理人：梁明芳（系梁元辉之父），男，1951年11月28日出生，汉族，住济南市。上诉人高荫军、陈爱学因与被上诉人梁元辉、高奇排除妨害纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高荫军、陈爱学上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.一、二审的各项费用由梁元辉、高奇承担。事实和理由：一审法院事实认定不清。高荫军、陈爱学对于一审法院认定的双方之间不存在租赁合同的事实没有异议，但是对于法院要求高荫军、陈爱学在十日内将涉案房屋返还给梁元辉、高奇有异议。高荫军于2019年5月29日收到梁元辉退还的33万元之前双方就何时返还房屋进行过多次协商，最后商议的结果是梁元辉、高奇在退还33万元的基础上允许高荫军、陈爱学在涉案房屋中住到2020年底，因为高荫军与高奇系亲姐弟，高荫军出于信任没有让对方写下书面材料，也没想到高奇会不顾亲情到法院起诉自己，但上述事实有他们的姑姑可以作证，梁元辉、高奇的行为违背了双方的约定，也深深伤害了姐弟亲情，一审法院没有查清这些事实，高荫军、陈爱学请二审法院查明事情真相，依法公正判决。梁元辉、高奇未答辩。梁元辉、高奇向一审法院起诉请求：1.判令高荫军、陈爱学搬出梁元辉、高奇所有的位于济南市章丘区福泰新都城住宅小区28号楼1203房屋（门牌号1201号），并将房屋返还给梁元辉、高奇；2.判令高荫军、陈爱学赔偿房屋租金损失（自2019年7月1日起按每月1666元计算至被告返还房屋之日止）；3.本案涉诉费用由高荫军、陈爱学承担。一审法院认定事实：对有争议的证据，一审法院认定如下：1.梁元辉、高奇提交微信截图5页并附房屋租赁合同1份。经质证，高荫军、陈爱学对微信截图的真实性认可，但认为并非完整的聊天记录，房屋租赁合同没有双方签名，故对其真实性不予认可。一审法院认为，梁元辉、高奇提交的微信截图及房屋租赁合同，可以证实双方就涉案房屋交涉的过程，依法予以采信。结合微信聊天内容截图，可以证实梁元辉、高奇通过微信向高荫军发送了一份电子版的房屋租赁合同，且高荫军聊天中回复梁元辉、高奇称“合同可以签，你也知道现在没钱，给你打欠条”，可以表明高荫军、高奇已经收到并知悉该合同内容，因高荫军亦系该微信聊天记录的持有人，其对微信聊天记录的完整性、租赁合同的真实性有异议，应提供其所持有的聊天记录及收到的租赁合同予以证实，但高荫军、陈爱学针对其该项质证意见，未提供任何证据证实，故对其质证意见，不予采信。2.梁元辉、高奇提供章丘58同城截图一张。经质证，高荫军、陈爱学对证据真实性、关联性不予认可。一审法院经审查认为，梁元辉、高奇提交的上述证据，不能证实涉案房屋的租金数额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1.高奇、梁元辉系夫妻，高奇、高荫军系姐弟关系，高荫军、陈爱学系夫妻。2.梁元辉、高奇共同所有位于济南市章丘区福泰新都城小区28号楼1203住宅房产一套（房屋所有权证号为城12002252、城12002253），建筑面积114.6平方米，该房屋附属38，建筑面积18.38平方米。高荫军、陈爱学结婚后于2014年10月搬入上述房屋居住使用。2015年，梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学达成口头协议，梁元辉、高奇将其所有的上述房屋以65万元的价格出售给高荫军、陈爱学。2015年12月6日，高荫军、陈爱学通过银行转账的方式向梁元辉、高奇支付购房款9.5万元，并自2015年9月至2018年2月份按期偿还该房产银行贷款。后在合同履行过程中双方产生争议，高荫军、陈爱学不再偿还该房产的贷款，梁元辉、高奇自2018年3月起自行偿还房屋贷款。3.高荫军、陈爱学至今仍居住在诉争的济南市章丘区福泰新都城住宅小区28号楼1203房屋中。对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：1.关于梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学之间就涉案房屋的口头房屋买卖合同是否解除。梁元辉、高奇主张涉案房屋已经双方协议解除，高荫军、陈爱学主张房屋买卖合同并未解除，涉案房产现归高荫军、陈爱学所有。经审查高荫军、高奇之间的微信聊天记录显示：高荫军2019年1月7日19时58分向高奇发送“给我35我在这里住上几年就走，你看行不”；2019年5月19日10:14前一条信息为“姐，房子看的差不多了，基本定在福泰对面了，钱你们准备一下，就按你说的办，借条呢等你们回来的时候给你们补上”；2019年5月29日14:42高荫军向高奇发送信息“姐，钱准备好了吗”，高奇15:18回复“贷款你是从2015年9月开始还的，还到2018年2月份，你哥从3月份开始还的，看记录你也从卡里取过钱，这样就是你还了30个月，你哥按每月2700算的，其实只有2600，现在每月只有2500多了，这个钱肯定是多算了，所以说当时除了答应说多赔付你15万以外，剩下你给我们的9.5万，再加2600*30=7.8万，共32.3万，再算上利息，我给你33万。如果没意见把卡号发过来，周末给你打过去。”高荫军18:10回复“姐，这样还有意思吗，算了你看着给吧。6222021602002279489工商银行，打钱的时候注意核对一下，应该不会错的。”2019年6月2日06:43高荫军向高奇发送信息“姐，今天再忙也要把钱打上，多少钱我都接着”。高奇于08:09回复“嗯”。梁元辉提供的工商银行电子回单显示，梁元辉分别于2019年6月2日、3日、4日向高荫军转账汇款13万元、15万元、5万元，共计33万元，高荫军亦认可收到了上述款项，其庭审陈述中认可该33万元款项包括定金9.5万元、偿还房屋贷款8.5万元、因梁元辉、高奇自认的违约行为给高荫军、陈爱学造成的损失补偿15万元。通过以上高奇、高荫军之间的聊天记录、梁元辉与高荫军之间的银行汇款记录，表明梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学就涉案房产的处理进行了协商，并于2019年5月29日达成一致，同意解除双方之间的口头房屋买卖合同，且双方对合同解除后购房款返还、出卖人对买受人的补偿均进行了约定并且梁元辉、高奇已经实际履行完毕。高荫军、陈爱学辩称梁元辉、高奇的付款行为系其单方行为，不能证明双方对解除合同达成一致意见。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。高荫军、陈爱学未对其主张的事实提供有效证据予以证实，一审法院不予采信，认定梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学之间的口头房屋买卖合同已于2019年5月29日经双方协商一致予以解除。2.梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学之间是否就涉案房屋签订合法有效的房屋租赁合同。梁元辉、高奇主张双方已经就涉案房屋达成租赁合同，高荫军、陈爱学辩称其未在合同上签字，合同不产生法律效力。经审查高奇与高荫军之间的微信聊天截图，高奇于2019年7月23日17:25发送“租赁合同（2）docx”,高荫军18:55回复“合同可以签，你也知道现在没钱，给你打欠条”。高奇2019年7月24日8：57向高荫军发送“要么签合同付钱，要么搬走，今天是第四天，明天再给你一天时间，明天签不了合同下午我就去换锁”。一审法院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示。高奇向高荫军发送的租赁合同内容具体确定，应认定为高奇向高荫军发出订立房屋租赁合同的要约。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第二十六条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示；承诺生效时合同成立；承诺通知到达要约人时生效。高荫军虽在微信聊天中表示可以签合同，但并未明确表示对合同内容的认可和接受，故其“合同可以签，你也知道现在没钱，给你打欠条”的回复不能认定为对高奇所发出的要约的承诺，结合高奇所提供的租赁合同第十七条“本合同自甲、乙双方签字之日起生效”，合同生效亦应以双方签字为准，故本院认定，高奇与高荫军之间并未成立房屋租赁合同。一审法院认为，物权所有人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案查明的事实，梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学之间的房屋买卖合同已经双方协商一致解除，梁元辉、高奇已经按照双方约定返还购房款、代偿贷款并支付了双方约定的补偿款。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学之间的房屋买卖合同解除后，高荫军、陈爱学基于房屋买卖合同关系占有涉案房产的合同基础已经丧失，梁元辉、高奇与高荫军、陈爱学之间亦未达成房屋租赁的合意，故高荫军、陈爱学亦无占有、使用涉案房屋的租赁合同基础。高荫军、陈爱学主张梁元辉、高奇同意其在涉案房屋居住至2020年底，但未提供证据证实，梁元辉、高奇不予认可，且与高奇在与高荫军的微信聊天中的意思表示不一致，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”如上所述，高荫军、陈爱学占有涉案房产，既无合同基础亦无其他合法占有的法律事实，亦未征得梁元辉、高奇的同意，故梁元辉、高奇要求高荫军、陈爱学搬出涉案房产、返还房产，于法有据，一审法院依法予以支持。梁元辉、高奇另要求高荫军、陈爱学赔偿租金损失，因双方房屋租赁合同并未成立，且梁元辉、高奇无有效证据证实租金每月1666元，故梁元辉、高奇的该诉讼请求，不予支持。综上，高荫军、陈爱学无权占有涉案房屋，梁元辉、高奇要求返还房屋，于法有据，一审法院依法予以支持。依照上述法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，判决：一、高荫军、陈爱学于判决生效之日起十日内搬出位于济南市章丘区福泰新都城住宅小区28号楼1203房屋（房屋所有权证号为城12002252、城12002253）并将房屋返还给梁元辉、高奇；二、驳回梁元辉、高奇的其他诉讼请求。案件受理费400元，由高荫军、陈爱学负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对各方在一审中提交的证据均进行了全面审查。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方的房屋买卖合同解除后，高荫军、陈爱学基于房屋买卖合同关系占有涉案房产的合同基础已经丧失；且双方之间亦未达成房屋租赁的合意，故高荫军、陈爱学亦无占有、使用涉案房屋的租赁合同基础。高荫军、陈爱学主张梁元辉、高奇同意其在涉案房屋居住至2020年底，但未提供证据证实，本院不予支持。综上所述，高荫军、陈爱学的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由上诉人高荫军、陈爱学负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二〇年二月二十八日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏