江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏05民终1611号 上诉人（原审被告）:裴泽鑫，男，1966年7月6日生，汉族，户籍所在地江苏省丹阳市。 委托诉讼代理人：夏通中，上海天尚（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王献华，上海天尚（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:马彦涛，男，1987年5月16日生，汉族，户籍所在地山东省东明县。 被上诉人（原审原告）:陈慧梅，女，1984年12月29日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。 原审被告：蒋雪梅，女，1981年11月23日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。 上诉人裴泽鑫因与被上诉人马彦涛、陈慧梅及原审被告蒋雪梅案外人执行之诉纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016)苏0591民初7019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人裴泽鑫上诉请求：依法撤销苏州工业园区人民法院（2016)苏0591民初7019号民事判决并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋是由上诉人出资购买，上诉人为涉案房屋的实际所有人，蒋雪梅在未征得上诉人同意的情况下，没有涉案房产的处置权，其所签订的房屋买卖合同应属无效。一审法院仅依据第三人的善意购买，而未审查房屋交易是否属于合理对价，致使上诉人的权益无法保障。 被上诉人马彦涛、陈慧梅在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告蒋雪梅在诉讼中未作答辩。 原审原告马彦涛、陈慧梅向一审法院起诉请求：一、解除案号为（2016）苏0591民初45号裴泽鑫诉蒋雪梅离婚后财产纠纷一案中对苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋的查封措施；二、由裴泽鑫承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月7日，马彦涛、陈慧梅（购房人、乙方）与蒋雪梅（甲方、售房人）通过苏州存房房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋出售给乙方，成交价格为2345000元，乙方应于2015年10月7日向甲方交付定金5万元，乙方采用商业贷款方式付款。三方约定于2015年12月20日前签订网签合同，并同时签订房屋资金托管协议及相关资金托管手续。乙方承诺在资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款。如果由于乙方自身原因未能获得贷款或者获得贷款金额不足的，乙方需在资金托管协议订立后3日内自筹资金，并汇入资金托管账户。甲乙双方约定于银行贷款下放后三个工作日内办理产权过户手续。甲方承诺于款清交房将该房屋钥匙交于乙方。合同约定若甲乙双方未按期履行合同，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二向守约方支付违约金，并要求违约方继续履行合同。双方约定乙方在资金托管当天，乙方留人民币壹万元为尾款，在乙方确认水电煤结清、户口迁出后交付甲方。 2015年11月30日，马彦涛、陈慧梅与蒋雪梅办理网签手续，签订苏州市存量房买卖合同，约定马彦涛、陈慧梅出售苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室，建筑面积138.44平方米，合同约定房屋价款为2285000元，付款方式为贷款支付，首付及贷款按房管局资金托管流程交接。房屋自房屋所有权转移登记及国有土地使用权证变更登记完毕之日起15日内出卖人腾空房屋，并会同买受人，共同对房屋及本合同附件一明确的房屋附属物品情况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。交付时，买卖双方应对房屋及钥匙、房屋附属物品、装饰装修、相关物品清单上进行签字确认。双方约定自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担责任，逾期15日之内，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款的万分之一的违约金，逾期超过15日后买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款的万分之一的违约金。买卖过程中的相关税费由买受人承担。同日，马彦涛、陈慧梅、蒋雪梅签订存量房交易资金监管协议，约定马彦涛、陈慧梅将购房款2285000元存入监管账户。 马彦涛、陈慧梅于2016年11月30日存入监管账户69万元，马彦涛、陈慧梅马彦涛通过中国工商银行贷款1595000元，该款项已于2015年12月25日下发至监管账户，以上合计2285000元。马彦涛、陈慧梅与蒋雪梅共同确认蒋雪梅收到马彦涛、陈慧梅支付的房款5万元，资金托管账户内房款合计2285000元。 涉案房屋于2006年5月19日办理了产权登记，登记所有权人为蒋雪梅，该房屋于2006年4月21日抵押。涉案房屋的抵押贷款已还清，马彦涛、陈慧梅、蒋雪梅共同确认马彦涛、陈慧梅出借蒋雪梅七万元用于蒋雪梅抵押权涤除。 蒋雪梅与裴泽鑫于2012年5月4日在苏州工业园区民政局登记结婚，于2015年12月21日在民政局协议离婚，离婚协议书约定两个孩子均归女方、男方每月10号支付5000元给到蒋雪梅卡上，子女教育费、医疗费双方各一半，随时可以探视子女，夫妻关系存续期间的存款全归女方，房屋的居住的分割约定为全归女方，注明房产地址为苏州工业园区夷浜路100号青澄花园五区17－101。其他财产全归女方。 2016年1月7日，马彦涛、陈慧梅向苏州工业园区人民法院提起诉请，起诉蒋雪梅，要求蒋雪梅协助办理东湖大郡花园30幢704室房屋权属转移登记手续并交付房屋，苏州工业园区人民法院依法立案受理，并依法追加了裴泽鑫作为第三人参加诉讼。2016年1月4日，裴泽鑫向苏州工业园区人民法院提起诉请，起诉蒋雪梅，请求依法分割位于苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室，并申请保全该房屋，苏州工业园区人民法院依法作出（2016）苏0591民初45号民事裁定书，保全了涉案房屋。马彦涛、陈慧梅对查封该房屋提出异议，2016年7月25日，苏州工业园区人民法院依法作出（2016）苏0591民初45号之二民事裁定书，裁定驳回该保全异议。 以上事实，由马彦涛、陈慧梅提交的房屋买卖合同、苏州市存量房买卖合同、存量房交易资金监管协议、工商银行存单、房产登记信息、离婚协议书、（2016）苏0591民初45号案件材料及民事裁定书、（2016）苏0591民初118号案件材料等证据及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。 一审法院认为，马彦涛、陈慧梅与蒋雪梅所签订的房屋买卖合同，系马彦涛、陈慧梅与蒋雪梅真实意思表示，对双方产生法律约束力，房屋买卖合同依法有效。根据庭审查明事实，涉案房屋登记所有权人系被告蒋雪梅一人，且马彦涛、陈慧梅与蒋雪梅签订房屋买卖合同过程中，蒋雪梅亦表示其就涉案房屋有处分权，系其个人婚前财产。即使涉案房屋实际由裴泽鑫出资属于裴泽鑫与蒋雪梅夫妻共同财产，马彦涛、陈慧梅与蒋雪梅签订房屋买卖合同在先，裴泽鑫起诉蒋雪梅要求分割涉案房屋在后，且根据庭审查明事实，看房、签订房屋买卖合同的过程中，裴泽鑫一直在场，即其就蒋雪梅处分涉案房屋是明知的，且在蒋雪梅明确表示涉案房屋系其个人婚前财产的情况下未表异议，也未表示出强烈的反对卖房的意思表示，表明签订房屋买卖合同的时候其就蒋雪梅的卖房行为是默认的。即使如裴泽鑫陈述，其事后才得知其就涉案房屋有处分权，并基于此起诉蒋雪梅并对涉案房屋采取了查封措施，本院认为，裴泽鑫、蒋雪梅事后对涉案房屋权属的争议不应当阻却马彦涛、陈慧梅基于对房屋权属登记的公示效力的信赖、房屋登记所有权人的自述、裴泽鑫、蒋雪梅在签订房屋买卖合同过程中的表现，要求蒋雪梅继续履行房屋买卖合同协助办理过户手续，因为马彦涛、陈慧梅在房屋买卖合同的签订过程中是善意且无明显过失的。因此，现马彦涛、陈慧梅基于其与蒋雪梅的房屋买卖关系，主张解除案号为（2016）苏0591民初45号裴泽鑫诉蒋雪梅离婚后财产纠纷一案中对苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋的查封措施，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。遂判决：撤销（2016）苏0591民初45号裴泽鑫诉蒋雪梅离婚后财产纠纷一案对苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋的查封。案件受理费80元，由裴泽鑫负担。 二审查明的事实与原审查明事实相一致。 本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据双方当事人的举证及在诉讼中的陈述可以认定，本案所涉苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋的所有权人登记为蒋雪梅一人，故马彦涛、陈慧梅基于对房产权属证书的公信力，有理由相信蒋雪梅作为该房的唯一产权人有权转让该房产权，双方于2015年10月7日签订的房屋买卖合同，合法有效，该合同确定的2345000元转让价，符合当时市场合理对价。因此马彦涛、陈慧梅作为善意的购房者，已实际履行了购房合同约定的义务，理应获得涉案房屋的产权，其要求解除案号为（2016）苏0591民初45号裴泽鑫诉蒋雪梅离婚后财产纠纷一案中对苏州工业园区东湖大郡花园30幢704室房屋的查封措施，于法有据，应予支持。 据此，裴泽鑫的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人裴泽鑫负担。 本判决为终审判决。 （接上页， 审判长 郑 雄 审判员 黄文杰 审判员 周 红 二〇一七年三月二十二日 书记员 杨颖颖