广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22296号上诉人（原审被告）：尹镇城，男，1981年8月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：游长安，广东椎轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈某某，总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司法务专员，联系地址。上诉人尹镇城因与被上诉人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。尹镇城上诉请求：1.撤销一审判决，改判尹镇城不用支付居间服务费30,000元以及违约金；2.本案一、二审诉讼费由保值公司承担。事实和理由：保值公司以“零首付无抵押可融资”向尹镇城推介物业，2018年5月12日尹镇城与保值公司的关联关系人汤某某签订了由保值公司拟定的《房地产买卖合同》并向汤某某支付了购房定金200,000元，按指示向保值公司的另一关联关系人单某某转账20,000元作为居间服务费。保值公司没有引导尹镇城就涉案物业买卖合同办理网签，完成正式签约。涉案物业一房二卖，尹镇城的权益实质受损。又因涉案物业是持证抵押的状态，无法直接过户并以房产证抵押按揭贷款融资，这与保值公司推介的情形明显不符。2018年7月11日保值公司的关联关系人汤某某作为经纪人就涉案物业与案外人汤某媒签订了《广州市存量房买卖合同》，同年7月19日该物业已过户到汤某媒名下，尹镇城的购房目的没有实现。保值公司虚假陈述涉案物业“零首付无抵押可融资”并强行促成由其拟定的《房地产买卖合同》，不仅没有用专业知识帮助尹镇城据实分析签约风险，还故意不网签，指示尹镇城向案外人的关联关系人支付居间费，涉嫌利用优势地位串通关联关系人汤某某做局，使尹镇城无法在短时间内筹集大额现金交付首期款，再以违约为由强行解除合同，侵吞尹镇城缴纳的200,000元定金并意图进一步谋取高额违约金及居间费。依据《中华人民共和国合同法》第425条的规定，保值公司应退还尹镇城支付的居间费20000元，还应分担虚假陈述导致尹镇城定金被没收的损失。请求二审法院依法支持尹镇城的诉请。保值公司辩称：不同意尹镇城的上诉请求与理由。尹镇城的陈述均是其个人的猜测，并没有实质的证据。对于房屋买卖合同未能履行的问题，有三份判决认定尹镇城为违约方：第一份判决是（2018）粤0118民初5231号；第二份判决是（2019）粤0118民初3366号；第三份判决是（2019）粤01民终20134号。上述文书均认定尹镇城为买卖合同的违约方，且是因为尹镇城的违约行为导致买卖合同未能继续履行下去，中介方确实是已经促成了买卖双方达成买卖合同，对合同约定的居间方的居间义务已经履行完毕。一审法院对原本居间费用数额已经做了调整，从原先的62,000元减到了30,000元，因此我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回尹镇城的上诉请求，维持原判。保值公司于2019年5月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.尹镇城向保值公司支付居间服务费62,000元及违约金（违约金以62,000元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清日止）；2.本案诉讼费由尹镇城承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月12日，汤某某以江某（卖方）委托代理人的身份与尹镇城（买方）、保值公司（居间方）共同签订《房地产买卖合同》，约定以下内容：“买卖双方就买卖位于增城区××湖心××街××号（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积为414.85平方米……该物业是以现状按套为单位售予买方……2、卖方合法持有房地产证，……卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……3、买方知悉该物业业权人江某，现业权人委托汤某某作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆佰贰拾万元整（￥6200000元）。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。……”。同日，尹镇城签署《居间服务费支付承诺书》给保值公司收执，载明“广州市保值房地产代理有限公司，本人委托贵公司代理买卖位于广州市增城区××湖心××街××号的房产，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房产咨询……鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人的买卖合同，本人同意支付房地产咨询费及买卖代理费共为人民币￥62,000元正。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项，否则须按签订本合同之日起每日总金额的千分之五违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本协议履行。本人知悉贵司向卖方收取房地产咨询费及买卖代理费，对此并无异议……”。2018年7月18日，广州市增城区国土资源和规划局出具位于增城区××湖心××街××号房屋的《产权情况表》，载明上述房屋仍处于持证抵押状态，他项权人分别为中国农业银行股份有限公司广州增城支行、单某俪，登记抵押的日期分别为2018年5月4日、2018年7月11日。2018年7月19日，广州市增城区国土资源和规划局出具位于增城区××湖心××街××号房屋的《产权情况表》，载明上述房屋未抵押，无他项权利信息，产权人为汤某媒。2018年7月31日，尹镇城、尹某葵起诉江某、汤某某、保值公司，诉请要求判令解除《房地产买卖合同》以及要求江某、汤某某、保值公司共同返还购房定金200,000,元以及支付违约金620,000元。2018年10月15日，一审法院作出（2018）粤0118民初5231号民事判决书，该判决书查明事实部分载明以下内容：一、2018年5月12日，汤某某、尹镇城签署《房屋交易告知书》确认房屋交易的地址，并明确保值公司已告知涉案房屋的权属、抵押以及相关利害情况等信息。二、2018年5月24日，汤某某（委托代理人）与尹镇城（买方）签订《补充协议》，载明“买卖双方签订位于增城区××湖心××街××号之物业，由原合同按揭付款现转为一次性分期付款，协议如下：1、该物业成交价为陆佰贰拾万元整。2、于2018年5月12日签订合同编号为1703373，当天已支付定金人民币贰拾万元整。3、在2018年5月25日前支付首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整。4、双方同意2018年5月30日前支付部分楼款人民币贰佰叁拾肆万元整。5、剩余楼款人民币贰佰万元整，双方约定于2018年6月15日前办理过户当天支付完毕……”。三、2018年5月18日，江某、江某倩支付中介费90，000元。四、2018年5月30日，汤某某向尹镇城发出《催告函》，陈述江某按照合同约定已经向银行申请提前还贷，但尹镇城没有依约支付首期款1,860,000元及部分楼款2,340,000元，已经构成违约。要求尹镇城在收到催告函后立即履行付款义务。上述《催告函》中载明了合同编号，但是涉案房屋地址写为“增城区XXX号”。五、2018年6月15日，江某的委托代理人汤某某发出《解除合同通知书》，认为尹镇城逾期付款已经构成违约，发出催告函后10个工作日仍不履行付款义务，为此解除《房地产买卖合同》。六、尹镇城与尹某葵陈述：1、两人是姐弟关系，尹镇城代理尹某葵在《房屋买卖合同》上签名；2、尹镇城与尹某葵自行办理银行按揭贷款手续，但是因为银行流水不足，而没有申请成功。（2018）粤0118民初5231号判决书一审法院认为部分载明以下内容：江某、江某倩与尹镇城签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。根据《房屋交易告知确认书》可知，保值公司已经告知双方涉案房屋的抵押、权属等情况，保值公司已经履行了如实告知义务，在尹镇城、尹某葵无证据证明保值公司存在隐瞒真相的情况下，一审法院对尹镇城、尹某葵提出被告知涉案房屋是不存在抵押借款的主张，不予采纳。根据《补充协议》约定的付款方式的变更，明确表明尹镇城、尹某葵应在2018年5月25日前支付首期购房款，并且上述支付首期款不以江某、江某倩申请提前还款为前提。即无论江某、江某倩是否申请提前还款，尹镇城、尹某葵均负有及时支付首期款的义务。同时，保值公司确认江某、江某倩已经依约申请提前还款，因此尹镇城、尹某葵提出因江某、江某倩没有申请提前还款为由而不支付首期款的理由，显然不能成立。综合参考江某、江某倩提供的微信记录，可知尹镇城、尹某葵无法办理按揭手续，在签订《补充协议》的日期后，是以资金紧张为由无法支付首期款，进一步佐证尹镇城、尹某葵签订《补充协议》的真实性以及在履约过程中存在违约。在尹镇城、尹某葵存在违约的情况下，江某、江某倩发出《催告函》催促其履约并无不当。在催告函给予的期限内，尹镇城、尹某葵仍未履行付款义务。江某、江某倩发出《解除合同通知书》，行使《房地产买卖合同》约定的解除权，并无不当，一审法院予以支持。在合同解除后，江某、江某倩另行处置涉案房屋，并无不当。（2018）粤0118民初5231号民事判决书判决驳回尹镇城、尹某葵的全部诉讼请求。判决后，尹镇城并未提出上诉，（2018）粤0118民初5231号已发生法律效力。另查明：一、保值公司于2010年4月30日登记成立，经营范围为房地产中介服务，股东为广州市立某投资顾问有限公司与广州市保值企业咨询管理合伙企业（有限合伙）。广州市立某投资顾问有限公司于2011年8月12日登记成立，法定代表人为单某某，经营范围包括投资咨询服务、房地产中介服务等，股东有单某某、陈某某、单某俪、邓某某。广州市保值企业咨询管理合伙企业（有限公司）于2018年6月28日登记成立，法定代表人为单某某，经营范围包括企业管理咨询服务、房地产中介服务等，股东为单某某、廖某某、汤某某等人。二、尹镇城于2018年5月12日通过转账方式向单某某的账户汇入20,000元。庭审中，尹镇城提供两份《广州市存量房买卖合同》，拟证明涉案房屋存在一房二卖，以及保值公司没有履行居间人义务引导尹镇城与卖方办理网签合同，以及涉案房屋已转移过户到第三方名下，尹镇城的合同目的有无法实现的事实。其中2018年5月19日的《广州市存量房买卖合同》载明，卖方为江某、江某倩买方为郑某某，房地产中介服务机构为广州市壹某房地产代理有限公司，约定江某、江某倩以10,800,000元的价格将位于增城区××湖心××街××号房屋出售郑某某；2018年7月11日的《广州市存量房买卖合同》载明，卖方江某、江某倩，买方为汤某媒、房地产中介服务机构为广州市冠立按揭代理有限公司，约定江某、江某倩以5,185,000元的价格将位于增城区××湖心××街××号房屋出售给汤某媒。保值公司对上述证据的真实性无异议，对关联性不予认可，保值公司主张2018年5月19日的《广州市存量房买卖合同》的乙方郑某某是尹镇城转卖涉案房屋的买受人，该合同只是为了办理按揭贷款手续而签署，且按揭贷款手续是尹镇城自行找按揭公司办理，也是因为尹镇城的转卖行为导致买卖合同产生纠纷，过错在于尹镇城；2018年7月11日的《广州市存量房买卖合同》是卖方在行使了解除合同权利的情况后才另外将涉案房屋出售给他人后办理的网签合同，与本案无关。本案一审审理过程中，一、保值公司陈述：1、《房地产买卖合同》以及《居间服务费支付承诺书》中没有尹某葵的签名，所以保值公司没有在本案中起诉尹某葵。2、保值公司在尹镇城签订买卖合同之前有如实告知尹镇城关于所购涉案房屋的情况，且涉案房屋的交易价格为6,200,000元，价格较高，尹镇城称不清楚房屋的情况就签署合同，不符合常理；尹镇城称不清楚涉案房屋存在抵押，但买卖合同附件第二条第5款有相关约定；买卖合同无法履行是尹镇城没有支付首期款的原因造成。3、《房地产买卖合同》不能继续履行的责任在于尹镇城，（2018）粤0118民初5231号民事判决中已查明。4、保值公司对于尹镇城主张支付了20,000元居间服务费的事实不予认可，单某某在保值公司没有担任任何职务，尹镇城提供20,000元的转账记录中也没有注明支付的是中介费，且保值公司也没有出具过收据给尹镇城。二、尹镇城陈述：1、保值公司的工作人员卢某某与尹镇城是20多年的朋友关系，基于信任卢某某，尹镇城在购买涉案房屋时，并没有询问涉案房屋的基本情况，卢某某向尹镇城表示过，可以零首付购买涉案房屋，且尹镇城这方面的知识欠缺，基于相信居间人，所以才签署了买卖合同。2、虽然尹镇城签署了《居间服务费支付承诺书》，但不知道该承诺书的内容。3、在签署买卖合同之后，尹镇城又签署了《居间服务费支付承诺书》，并知道要支付居间费，尹镇城按保值公司的要求，支付了20,000元的中介费，保值公司的工作人员表示其余的中介费可以手续完成之后再支付。一审法院认为：保值公司与尹镇城签署的《房地产买卖合同》中的居间服务关系，以及尹镇城签署的《居间服务费支付承诺书》，是当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人应依约履行。根据已查明的事实，保值公司作为居间人已成功促成了尹镇城与案外人江某就涉案房屋的买卖签署了《房地产买卖合同》，同时尹镇城还签署了《居间服务费支付承诺书》承诺向保值公司支付居间服务费。尹镇城主张保值公司没有如实告知涉案房屋存在抵押情况。（2018）粤0118民初5231号民事判决已查明，尹镇城在签署买卖合同当日，还签署了《房屋交易告知书》，确认房屋交易的地址，并明确保值公司已告知涉案房屋的权属、抵押以及相关利害情况等信息。可见，保值公司已履行相关告知义务，尹镇城上述抗辩理据不成立，一审法院不予采纳。同时，（2018）粤0118民初5231号民事判决已认定，尹镇城与江某之间的房地产买卖合同关系无法继续履行的原因在于尹镇城存在无法向卖方支付首期款的违约行为。故尹镇城主张保值公司没有如实告知涉案房屋存在抵押，导致尹镇城被认定违约的抗辩，与事实不符，且缺乏依据，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，以及《房地产买卖合同》第五条第3款约定，尹镇城未按约定向保值公司支付居间服务费已构成违约。现保值公司主张尹镇城支付居间服务费以及从起诉日起以所欠居间服务费为本金每日按0.5%的标准支付违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。尹镇城主张已向保值公司支付了20,000元的居间服务费，保值公司对该事实不予认可。根据尹镇城提供的支付凭证可知，尹镇城支付的20,000元是转账给单某某个人账户的，尹镇城未能举证证明转账给单某某的20,000元是用于支付给保值公司的居间服务费，故尹镇城上述主张缺乏依据，一审法院不予采纳。考虑到尹镇城与江某之间的买卖合同已解除，保值公司未完成全部居间事务，根据公平原则，一审法院酌定尹镇城向保值公司支付居间服务费30,000元，且违约金总额以不超过居间服务费金额30,000元为限。至于《居间服务费支付承诺书》中保值公司主张的居间服务费以及违约金超过上述部分的，一审法院不予支持。综上所述，保值公司主张的居间服务费以及违约金部分支付予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年8月21日作出如下判决：一、尹镇城于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费30,000元以及违约金（违约金以欠付的居间服务费为本金，每日按0.5%从2019年5月24日起计至付清款项之日止，违约金总额以居间服务费30,000元为限）。二、驳回广州市保值房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由尹镇城负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合尹镇城上诉意见和保值公司的抗辩意见，本案二审争议的问题是：一、保值公司是否已履行中介义务，在涉案房屋未实际成交的情形下，是否有权要求尹镇城支付中介费；二、尹镇城向案外人单某某支付的20,000元款项是否是向保值公司支付的中介费用。关于保值公司是否已履行中介义务，在涉案房屋未实际成交的情形下，是否有权要求尹镇城支付中介费用问题。尹镇城确认保值公司已促成江某与尹镇城签订《房地产买卖合同》，且该合同中约定，合同的履行与否不影响居间服务费的支付。尹镇城在其签署的《居间服务支付承诺书》中确认保值公司为尹镇城提供了详尽的房产咨询。至于尹镇城称保值公司承诺的以“零首付”购买涉案房屋，尹镇城并无证据证实。《房地产买卖合同》已明确约定涉案房屋交易应当于2018年5月25日之前支付首付款1,860,000元。对于保值公司未能完成网签的事实，尹镇城与保值公司均予以确认。根据生效的（2018）粤0118民初5231号、（2019）粤0118民初3366号、（2019）粤01民终20134号民事判决认定，涉案房屋因尹镇城未能依约交付首期购房款而导致出卖人提出解除合同。可见，涉案房屋最终未能完成交易，过错在于尹镇城而非保值公司。保值公司已为尹镇城提供了必要的中介服务，依法有权要求尹镇城支付中介费。考虑到涉案房屋买卖合同客观上未能履行，保值公司相应的中介服务内容有所减少，一审法院酌情扣减了尹镇城应当支付的中介服务费金额，该判决有利于尹镇城，本院对此予以维持。对尹镇城的该上诉主张，本院予以驳回。关于尹镇城向案外人单某某支付的20，000元款项是否是向保值公司支付的中介费用的问题。单某某并非涉案合同的当事人，现有证据尚不足以证明单某某收取的20，000元款项是代保值公司收取的中介费用。尹镇城也可另行向单某某主张返还款项。一审法院对此认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，尹镇城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人尹镇城负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年二月十一日书记员  陈婷婷郭蔚琳