广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2720号 上诉人（原审被告）：广西百色广润资产经营投资有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路1-1号C区01座。 法定代表人：陆志堂，董事长。 被上诉人（原审原告）：毛任钧，男，1987年3月3日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：赵红，广西祺光昭来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王心雨，广西祺光昭来律师事务所实习律师。 上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司（以下简称广润公司）因与被上诉人毛任钧商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广润公司上诉称，一审法院认定案涉房屋交付使用时间和计算违约金起点时间的事实错误。根据《百色市沙滩休闲公园入伙通知书》，房屋交付使用的时间应为2015年11月16日。按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，计算违约金的时间应当从该商品房交付使用之日起第721天开始计算，即从2017年11月6日开始起算违约金。关于被上诉人已经缴纳的契税、印花税共计14105.24元，以及交纳的专项维修资金1444元，应当分别向税务部门申请退还和向专项维修资金的管理者办理返还，不应当判决由上诉人赔偿。故，其提出上诉请求：1.变更（2019）桂1002民初2701号民事判决第三项中“从2015年8月31日起计至还清购房款之日止”为“从2017年11月6日起计至还清购房款之日止”；2.撤销（2019）桂1002民初2701号民事判决第四项；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。 毛任钧辩称，其已经于2015年6月27日向上诉人支付了全部购房款，该事实上诉人并无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第1项的约定，“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”上诉人承担的违约金，应当与该利息相当，以赔偿上诉人占用被上诉人资金给被上诉人造成的损失，因此违约金应当从被上诉人付款之日起计算。对于被上诉人已经支付的契税、印花税和专项维修资金，上诉人应当承担第一赔偿责任，之后其有权代被上诉人向有关部门申请退还。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；对于上诉人的上诉请求，应予驳回。 毛任钧向一审法院起诉请求：一、请求法院确认毛任钧、广润公司于2015年6月27日签订的商品房买卖合同于2019年4月18日解除；二、请求法院判令广润公司向毛任钧退还购房款人民币共计462467元；三、请求法院判令广润公司向毛任钧支付违约金110761元（时间从2015年6月28日暂计至2019年6月4日）,从2019年6月5日起的违约金以购房款462467元为基数，按年利率6%计算至广润公司退还购房款之日止；四、请求法院判令广润公司向毛任钧赔偿经济损失共计15549.24元（含契税、印花税、专项维修资金等费用）；五、本案诉讼费由广润公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月27日，毛任钧与广润公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，广润公司将其开发建设的坐落于百色市百林桥右江北岸处的百色市沙滩休闲公园3层3114号商品房出售给毛任钧，该商品房套内建筑面积24.32平方米，单价为每平方米19015.92元，总价款为462467元。该《商品房买卖合同（预售）》关于房屋登记的约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2、3种方式处理。2、出卖人关于办理产权登记手续通知发出之日起，买受人应在7个工作日内向出卖人提交办理产权证所需的各项材料费用（含买受人未付清应付房款、房屋产权登记机构认为买受人必须提供的其他材料并按政府部门现行规定缴费标准缴交相关费用如：相关税费、契税等）如因买受人原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。3、如因国家或地主政府及有关部门改变政策等其他非出卖人原因造成办证超期限的，不属于出卖违约。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。合同约定的交房时为2015年8月30日，毛任钧在签署《商品房买卖合同（预售）》后付清房款。2015年11月16日毛任钧向广润公司支付专项维修资金1444元。2016年4月25日广润公司出具《销售不动产统一发票》。2016年10月21日毛任钧向税务部门缴纳契税、印花税共计14105.24元。2019年4月17日毛任钧以未能在合同约定的期限内办理不动产权证书为由向广润公司发出解除合同通知书，因房屋仍未能办理权属转移登记，毛任钧遂提起诉讼。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。毛任钧与广润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。毛任钧、广润公司就房屋的付款及房屋产权转移等进行了约定，双方均应按合同履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2、3种方式处理。……”广润公司提供的《关于请求变更百色市沙滩休闲公园项目土地用地性质及地块建筑使用性质的函》、《研究百色市沙滩体育休闲中心项目供地运作模式会议纪要》并非房屋权属登记行政机关所出具，不能直接证明房屋办理所有权不能转移登记的原因，其应承担举证不能的责任，故不予采信广润公司称因为政府政策的问题所以证件还没有办理下来的辩解。因毛任钧未能在约定的期限内取得房屋权属证书，广润公司应依法承担违约责任。本案中，毛任钧、广润公司于2015年6月27日签订合同，合同约定广润公司于2015年8月30日交付该商品房给毛任钧，故确认广润公司交付房屋的时间为2015年8月30日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”毛任钧主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并支付违约金及赔偿损失，应予支持。广润公司于2019年4月18日收到毛任钧发出的解除合同通知书，即发生合同解除的效力。合同解除后广润公司应将毛任钧已支付的房款462467元退还毛任钧。同时，依据上述的法律规定，广润公司还应支付违约金，从2015年8月31日起，按中国人民银行同期贷款利率计算；赔偿经济损失15549.24元（契税、印花税14105.24元+专项维修资金1444元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第一项及第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认毛任钧与广西百色广润资产经营投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年4月18日解除；二、广西百色广润资产经营投资有限公司退还毛任钧购房款462467元；三、广西百色广润资产经营投资有限公司支付毛任钧违约金（违约金计算：以462467元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年8月31日起计至还清购房款之日止）；四、广西百色广润资产经营投资有限公司赔偿毛任钧经济损失15549.24元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院确认一审法院确认的证据合法有效，可作为认定案件事实的依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.计算违约金的时间起点问题；2.上诉人是否负有返还或者赔偿被上诉人已经缴纳的契税、印花税问题；3.上诉人是否负有返还或者赔偿其代收的被上诉人交存的专项维修资金问题。 关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人对于向被上诉人承担前述司法解释规定的违约责任并无异议。但是，上诉人认为应当自2017年11月6日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或者损失数额。本院认为，上诉人应承担的违约责任，应当与被上诉人遭受的损失相当。被上诉人于本案中遭受的损失，主要为购房款占用期间的利息损失，该利息损失自被上诉人向上诉人完成购房款支付之次日起即产生。因此，根据前述司法解释的规定确定上诉人的违约责任大小，也应当自2015年6月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人同意自2015年8月31日起计算，本院予以认可。故，上诉人关于此问题的主张，理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）规定，“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”被上诉人向税务部门缴纳的契税，属于可退还情形,其有权向税务部门申请退还，不会因合同解除造成此损失。关于印花税，并无法律、法规明确规定缴纳之后因何种事由可以退还，故被上诉人已经缴纳的，应纳入为其遭受的经济损失范畴。因此，上诉人关于契税13874.01元由被上诉人向税务部门申请退还的主张成立，本院予以支持；但是其关于不予向被上诉人赔偿因缴纳印花税231.23元而造成该损失的主张不成立，本院不予支持。 关于焦点三，《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”第二十九条规定：“房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。”根据前述规定，首先，合同解除、退房不属于返还住宅专项维修资金的法定事由，被上诉人无法向住宅专项维修资金的管理者申请返还已经交存的专项维修资金；其次，已经交存的专项维修资金，将跟随对应房屋产权的变更而发生转移。具体到本案，被上诉人交存的专项维修资金，退房后，将同时过户给上诉人。上诉人作为该专项维修资金的享有者,应当赔偿被上诉人为此遭受的损失。上诉人主张免除该部分赔偿责任，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但关于契税13874.01元的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2701号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2701号民事判决第四项为：上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司赔偿被上诉人毛任钧经济损失1675.23元。 一审案件受理费9688元，减半收取4844元，由上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司负担；二审案件受理费8470元，由上诉人广西百色广润资产经营投资有限公司负担8400元，由被上诉人毛任钧负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 敏 审 判 员  黄春雷 审 判 员  许彩乐 二〇二〇年二月十四日 法官助理  周发平 书 记 员  庞璐钰