湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8302号原告（反诉被告，以下统称原告）：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人：刘鲲鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：欧端阳，男，1964年5月4日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：秦亚平，湖南河清律师事务所律师。原告湖南鲲鹏物业管理有限公司（以下简称鲲鹏物业）与被告欧端阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人左堃、郑丽仙，被告欧端阳及其委托诉讼代理人秦亚平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付宁乡县玉龙国际花园16-1102号房物业管理费13390元，违约金4017元，共计17407元；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为宁乡县玉龙国际花园16-1102号房的业主。原告和宁乡市城郊街道玉龙国际花园住宅小区业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2015年11月1日起停止缴纳物业费，截止2019年3月31日，欠费月数为41个月，欠缴物业费共计13390元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求4017元，多余部分自愿放弃。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业费，故诉至法院。被告欧端阳辩称：1.根据物业服务合同约定，原告负有对楼顶每季清扫一次以上的义务，但原告对被告居住的16栋公用屋顶自2015年进驻小区后，被告因公用屋顶渗水导致室内漏水，数十次反映给原告，原告均没有依据约定义务采取任何的维护、养护、清理和管理措施，甚至在开发商对公用屋顶进行维修需要清理屋顶垃圾时，原告都拒绝履行该项约定义务，被告为减损不得不请专人清理；2.被告愿意缴纳物业费，但需原告先履行合同约定义务，但原告均没有答复或采取相应措施，被告为不扩大损失只能选择代为履行，因此产生的费用应由原告承担；3.被告已经缴纳物业费至2015年11月，但原告没有尽到物业服务合同中的约定义务，故从权利义务对等原则看，被告有权利不支付原告所主张的物业费；4.原、被告没有约定合同履行顺序，原告没有履行应尽合同服务义务，经被告多次主张，原告仍没有履行物业服务合同义务，原告属于违约在先，被告依法有权行使同时履行抗辩权；5.原、被告并没有约定违约金条款，原告主张违约金诉讼请求没有法律依据。被告欧阳端向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付反诉人维修费用26660元；2.被反诉人支付反诉人垃圾清理、转运产生费用1300元；3，反诉人因反诉产生的费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2007年购买了现所居住顶层1102室复式楼，入住后不久即发现房顶和外墙渗水，当时反诉人将此事反映给了开发商，经检测后发现是反诉人居住楼顶防水出现问题导致，曾督促过当时的玉龙物业公司进行了维修。2015年，被反诉人进驻玉龙国际花园并负责管理整个小区，因反诉人屋顶出现漏水现象，反诉人多次将此事向被反诉人反映并要求对16栋1单元公用楼顶进行维护，但被反诉人均以此事是开发商的义务为由置之不理，一直没有采取任何措施。2016年下半年因降水量多，反诉人房屋漏水更加严重，并导致反诉人室内装修、家具造成很大损失，反映情况后，被反诉人仅查看了情况但没有采取任何措施。2017年9月，为防止损失继续扩大，反诉人自己请专业人员进行漏水修补，共计支出费用26660元。2019年8月，被反诉人张贴告示，欲对16东楼顶进行维护，因改动楼顶常年无人进行杂物清理，导致无法施工，后反诉人为防止下雨漏水导致家中受损，只好自己请人进行垃圾的清理，共计支出费用1300元。原告鲲鹏物业针对被告欧端阳提起的反诉辩称：1.被反诉人无需承担反诉人楼顶渗水的维修责任以及引起的相关财物损失的赔偿责任，根据物业合同第7、8、9条的约定，房屋的大中修应当由住宅专项维修资金进行支出，而不应由被反诉人承担，且住建部颁布的住宅专项维修资金管理办法也明文规定，质保期外房屋质量问题应当启用维修资金；2.反诉人所称其花费的1300元垃圾清运费，原本就应该由反诉人承担，反诉人清理的杂物原本属于其装修垃圾，反诉人应当自觉将装修垃圾运至指定地点再由被反诉人进行清运，而反诉人为图省事将装修垃圾就近丢至天台，现在又反而将其归咎于被反诉人没有事实和法律依据，且事实上反诉人将屋顶装修垃圾清运到指定地点后，是由被反诉人将该垃圾运离小区，这恰恰证明被反诉人已经如实履行合同义务，无任何违约行为。本院经审理认定事实如下：被告欧端阳系坐落于（玉龙国际花园）16栋1102室房屋的所有权人，房屋建筑面积为272.17㎡。2015年11月1日，原告鲲鹏物业与宁乡县城郊乡玉龙花园住宅小区业主委员会签订《玉龙花园小区物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，委托管理期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止，委托管理内容含房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、景观亭、设备机房、发电机房）的维修养护和管理，负责委托管理服务的日常维护、维修并承担相应费用，日常维护、维修必须及时，确保各类物业正常使用，住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报业委会审议通过后，由物业公司组织实施，另物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层1.2元/月/平方米。合同另对其他事项进行了约定。2018年11月，原告鲲鹏物业与宁乡市城郊乡玉龙花园住宅小区业主委员会续签《玉龙花园小区物业服务合同》，约定委托管理期限自2018年11月1日起至2019年10月30日止。被告欧端阳入住后因其房屋漏水向业主委员会和鲲鹏物业公司多次反映，因鲲鹏物业公司未作处理，故其于2017年9月25日自行与广东家实多集团有限公司宁乡办事处签订《协议》，约定由该公司对其房屋漏水进行维修处理，工程总造价为26660元。另查，2015年11月1日至2019年3月31日期间，被告欧端阳欠付物业服务费13390元。上述事实，有原、被告的陈述、物业服务合同、不动产登记信息表、协议、证明、照片等等证据予以在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与业委会签订的《玉龙花园小区物业服务合同》对被告欧端阳具有约束力，原告为小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定向原告交纳相应的物业服务费。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告欠缴物业费的主要原因为原告所提供的物业服务存在瑕疵，不能视为违约，本院不予支持。关于被告要求原告支付维修费26660元的诉讼请求，根据合同约定，原告负责委托管理服务的日常维护、维修并承担相应费用，现因其未履行维修义务，被告自行雇请他人对漏水进行处理共计花费26660元，原告应对此项支出承担支付义务。关于被告要求原告承担垃圾清理、转运产生费用1300元的诉讼请求，因不能证明该项费用的产生原因，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）欧端阳于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）湖南鲲鹏物业管理有限公司物业管理费13390元；二、原告（反诉被告）湖南鲲鹏物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）欧端阳维修费26660元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）湖南鲲鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）欧端阳的其他诉讼请求。本诉案件受理费118元（已减半收取），反诉案件受理费241元（已减半收取），以上共计359元，由原告（反诉被告）湖南鲲鹏物业管理有限公司负担240元，被告（反诉原告）欧端阳负担119元。本判决为终审判决。审判员  李士忠二〇二〇年二月二十一日书记员  喻赛春附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。