广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤1323执异6号 案外人：林佛容，男，汉族，1964年9月16日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 委托代理人：李泽洨，广东指针律师事务所律师。 申请执行人：陈芝妹，女，汉族，1965年8月9日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 委托代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。 被执行人：黎秀芬，女，汉族，1964年12月9日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 委托代理人：陈祝湘，广东广和律师事务所律师。 本院在执行（2017）粤1323执166号申请执行人陈芝妹与被执行人黎秀芬其他合同纠纷一案中，案外人林佛容于2017年2月16日对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法进行听证和审查，现已审查终结。 案外人林佛容称，2014年6月20日，林佛容与黎秀芬签订《房屋买卖合约》，约定黎秀芬将其位于惠东县××单元××房转让给林佛容，成交价225000元。签约当日，林佛容支付了中介费。2014年7月8日，林佛容支付140000元给黎秀芬，次月林佛容入住使用房屋。该房的银行按揭款同时亦由林佛容按月支付。2015年12月23日，林佛容付清房屋的银行按揭款后办理相关手续，发现涉案房屋由惠东法院查封。期间，林佛容多次联系黎秀芬办理相关手续却因无法联系黎秀芬和开发商金河湾公司陷入债务纠纷致办证困难等原因未果。经了解，涉案房屋目前处于执行中。林佛容付清转让款，自2014年8月起占有使用该房屋，未能办理过户手续没有过错，惠东法院查封该房屋侵犯了作为善意购买人的权益，请求：1、停止对涉案房产的执行并解除查封。2、确认涉案房屋归林佛容所有。 申请人执行人陈芝妹对异议称，案外人购买涉案房屋，不属于善意取得，双方有串通嫌疑，理由如下：1、房屋买卖合约违反法律规定，应属无效。涉案房屋于2011年12月8日办理买卖备案登记，至今未取得权属证书，根据城市房地产管理法第三十八条的规定，依法不得转让。双方合约第一条就写明未取得房地产权证，林佛容是明知未具备转让条件而购买，双方有串通。2、中介费的收条和购房款收据可以证实双方有主观串通的恶意。林佛容于2014年7月18日支付140000元，而此时房屋是抵押给银行的，双方不选择先付款给银行并注销抵押登记，而直接支付现金给黎秀芬，这是不正常的。难道林佛容不担心黎秀芬收款后不偿还银行贷款，造成长期不能过户给林佛容？3、2015年6月16日，黎秀芬在涉案房屋内向陈芝妹出具还款承诺书，可以证明林佛容称自2014年8月至今一直居住在涉案房屋内的说辞纯属谎言。4、2015年8月底，在诉讼时，法院书记员到涉案房屋门前送达起诉状副本时，书记员用力敲门后，黎秀芬为逃避诉讼而故意不开门，然后书记员拨打黎秀芬电话，可以听到涉案房屋内手机的铃声，可以证明林佛容称自2014年8月至今一直居住在涉案房屋内的说辞纯属谎言。5、2015年7月9日，惠东法院查封了房屋，林佛容为何还要在2015年12月23日去银行为黎秀芬结清按揭贷款97000元？林佛容原已支付140000元，现又付97000元，已越过了成交价225000元，这如何解释？6、林佛容提交的加盖惠东县宏昌物业服务有限公司印章的2014年9月至2015年4月的收款收据，明显是虚假证据。该公司于2015年4月9日才取得工商执照，此后才有公章，不可能盖在注册之前的收据上。综上，请驳回林佛容的异议。 被执行人黎秀芬对异议称，1、黎秀芬与林佛容签订的房屋买卖合约是真实合法有效的。双方确实于2014年6月20日在中介公司及其工作人员见证下签订合同，也是在中介公司工作人员的见证下收取林佛容的购房款140000元。2、双方不存在串通行为，黎秀芬与金河湾公司购买的房屋有合同，也办理了按揭，办理了房产证，虽然房屋处于按揭贷款中，但抵押状态并不是合同不合法的强制规定。3、黎秀芬与陈芝妹之间的纠纷，陈芝妹查封房产在2015年7月，与双方的交易时间相差一年多，从时间上来说黎秀芬也不存在故意转移财产的情况，林佛容不知道黎秀芬与陈芝妹之间的纠纷，双方不存在串通。陈芝妹证明林佛容与黎秀芬之间存在恶意串通的证据不足。 本院查明，本院生效的（2015）惠东法民一初字第1129号民事判决书，判决被执行人黎秀芬履行偿还申请执行人陈芝妹借款170000元及利息、案件受理费、保全费的义务，被执行人未履行该判决确定的义务，现已进入执行程序。在诉讼过程中，本院作出的（2015）惠东法民一初字第1129-1号民事裁定书，查封了被执行人黎秀芬名下的位于惠东县××桥头象山××花园××房产（房地产权证：粤房地产权证惠东字第××号）。 案外人林佛容认为在本院查封之前，其已向黎秀芬购买了上述房产，提交了以下证据: 1、身份证。记载林佛容身份。 2、（2015）惠东法民一初字第1129-1号民事裁定书。记载本院于2015年7月9日裁定查封房产事实。 3、房屋买卖合约。记载卖方为黎秀芬，买方为林佛容，经纪方为惠东县希尔顿实业有限公司，第一条成交物业概况，物业地址：惠东县平山镇金河湾二期A8栋A单元605号，面积33.29平方米，证件暂没出；第二条成交价、税费和付款方式等，成交价为225000元，不含产权过户费，过户税费缴付由买方负责；第三条买卖双方、中介方的权利和义务，……4、卖方应支付人民币3300元给经纪方作为服务佣金，买方应支付人民币3300元给经纪方作为服务佣金；……第十条付款方式，（1）签订本协议时，买方应先支付购房首期款100000元，（2）第二笔购房款房产证出来后付40000元，（3）购房余款80000元，用甲方名下房产，由乙方支付按揭费用。卖方签名黎秀芬，买方签名林佛容，经纪方签名谢某，时间2014年6月20日。 4、收条。记载谢某收到黎秀芬、林佛容买卖金河湾中介费6600元。时间2014年6月20日。 5、收据。记载黎秀芬收到林佛容购买房屋款现金140000元。见证人谢某，时间2014年7月8日。 6、广东省商品房买卖合同。记载黎秀芬向惠东县金河湾置业有限公司购买涉案房产，价格139704元，付款方式为2011年4月4日支付首期款42704元，余款97000元于2011年4月12日向银行办理按揭贷款。合同备注于2011年12月8日到房产交易所办理登记备案。 7、房地产权证。记载证号为粤房地产权证惠东字第××号，权属人黎秀芬，房屋坐落惠东县××桥头象山××花园××房，登记时间2014年9月23日。附记“已办理预购商品房抵押权预告登记”。 8、结清证明。记载客户黎秀芬在我行的个人住房按揭贷款一笔，授信金额为97000元，于2015年12月23日本息全部结清。中国银行惠州惠东支行，2015年12月23日。 9、委托书。委托书由中国银行惠州惠东支行向惠东县房产管理局发出，内容为黎秀芬贷款已全部结清，特委托林佛容前往贵局办理抵押注销手续。2015年12月28日。 10、惠东县宏昌物业服务有限公司出具的“金河湾物业管理处收款收据”，记载林佛容从2014年9月1日起至2016年12月31日的缴费情况。房号写明：金河湾花园A8栋-A-6A05。 11、电费发票。记载用户名为黎秀芬，交费时间从2014年10月至2016年12月，扣款账户为林佛容，账号……。 另查，惠东县宏昌物业服务有限公司于2014年3月30日登记注册成立。 本院认为，案外人林佛容主张其在本院查封行为发生之前购买和使用了涉案房产，提交了房屋买卖合约、收据、证明等为据。本院分析如下：关于房屋买卖合约的内容。林佛容与黎秀芬签订合约时，房屋处于抵押贷款预告登记状态，此后黎秀芬取得房地产权证，双方签订的房屋买卖合约的行为不违反法律的规定。合约记载经纪方为惠东县希尔顿实业有限公司，但只有谢某的签名，支付中介费的收款人也是谢某，无法确认该公司是合同的中介方。合约记载签订合同时先付100000元，房产证出来后支付40000元，但林佛容于2014年7月8日一次性支付140000元，而房地产权证在2014年9月才办出来，林佛容支付购房款的事实与合同约定不符。另外，林佛容支付现金给黎秀芬，没有转账凭证佐证。合约记载购房余款80000元由乙方支付按揭费用，但林佛容提交的由中国银行出具的结清证明和委托书不足于证明其按月支付按揭款。合约没有约定何时交接房屋，也没有约定何时办理过户登记手续，该合约有重大瑕疵。关于物业管理费收据，户主记载为林佛容，但惠东县宏昌物业服务有限公司于2015年3月30日才注册成立，却出具了成立以前的收款收据并加盖公章，可见收据不是在该期缴款时间形成，属于事后制作，不具有证明效力。况且，林佛容未提交证据证明何时开始成为金河湾小区的住户。因此，林佛容提交惠东县宏昌物业服务有限公司出具的收款收据，不能证明其实际使用涉案房屋。关于电费发票，用户名为黎秀芬，扣款账户为林佛容，只能证明以林佛容的账户扣缴电费，不能直接证明林佛容占有使用房产情况。综上，案外人林佛容提交的证据不能证明已支付全部购房款，也不能证明实际使用涉案房产，而且案外人对不能办理过户登记有过错，案外人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，案外人请求停止对涉案房屋的执行、解除对涉案房屋的查封、确认涉案房屋归案外人所有，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人林佛容的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  黄东平 审 判 员  杨志立 代理审判员  林伟雄 二〇一七年三月八日 书 记 员  林志勇 第1页共7页