山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终347号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东大志天成企业管理咨询集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：凌金辉，董事长。委托诉讼代理人：郭洪军，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢汝俏，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告/反诉原告）：山东丰泽商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：马炳坤，执行董事。委托诉讼代理人：田双立，男，该公司职工。委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人山东大志天成企业管理咨询集团有限公司（以下简称大志天成公司）因与被上诉人山东丰泽商业管理有限公司（以下简称丰泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。大志天成公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0102民初4728号民事判决第二项，并改判支持大志天成公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由丰泽公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，应当予以纠正。一、双方系协商解除合同，大志天成公司无任何违约行为，且合同部分条款无效，丰泽公司应当返还大志天成公司未使用房屋期间的租金及保证金和水费押金。首先，早在2017年1月初，双方就协商解除合同事宜，后大志天成公司按照丰泽公司的要求，通过短信和面交的方式递交了退租申请。丰泽公司要求大志天成公司在2017年4月28日前搬离，大志天成公司于2017年4月25日搬离（搬到马路对面）并且张贴了搬迁通知，2017年4月26日双方进行电费结算，之后大志天成公司未使用过涉案房屋。根据大志天成公司的电费单据等证据，如果不是丰泽公司限定日期要求大志天成公司搬离，并限水限电，大志天成公司根本没有必要提前搬离，更没有必要搬到一路之隔的马路对面。因此，大志天成公司不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。其次，一审法院以租赁合同第九条第7项约定为依据，判决丰泽公司无需返还剩余租金、保证金和水费押金，但本案租赁合同系丰泽公司提供的格式合同条款，关于中途退租的违约责任条款约定，明显加重了大志天成公司责任，根据合同法第四十条规定，该部分条款无效。二、即使大志天成公司属中途退租、应当承担违约责任，丰泽公司扣留剩余未使用期间的全部租金、保证金和水费押金导致大志天成公司承担超过年租金56.3%的违约金显然过高，应当予以降低。1、违约金应以弥补实际损失为主，大志天成公司2017年4月25日搬离，而丰泽公司2017年5月已经自用涉案房屋。2、丰泽公司作为专业房产出租经营机构对房屋空置期应有充分预期，一定时间的空置期系其正常商业风险，且房屋位于燕山立交、经十路繁华地区，空置期极短。3、双方租赁合同第九条第5项关于提前90日通知即可无责解除合同的格式条款约定，本就极大保护了丰泽公司的利益。4、涉案房产系丰泽公司自部队承租，基于中央关于停偿的规定，丰泽公司也早已无法出租给大志天成公司使用。因此，丰泽公司扣留大志天成公司剩余未使用期间的租金、保证金和水费押金共计51.5万元，不但远远超过丰泽公司的实际损失，而且已超过租赁合同约定年租金的56.3%，一审法院在大志天成公司主张予以调整的情况下，未予调整，显然不当。三、如前所述，双方协商解除合同，大志天成公司不存在任何违约行为，且早已搬离租赁房屋，丰泽公司未返还剩余租金、保证金和水费押金，应当赔偿大志天成公司资金占用损失。丰泽公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、丰泽公司和大志天成公司并不是协商解除合同，大志天成公司存在严重的单方违约行为，双方租赁合同是经双方充分协商后签订，双方应遵守合同约定，合同不存在部分条款无效的情况。早在本案一审中大志天成公司即提出双方系协商一致解除合同，且已于2017年4月25日搬离涉案房屋这一明显与事实不符的主张，大志天成公司并没有提供合法证据证明上述主张，而丰泽公司提交了充足的证据（济南市公安局历下区分局燕山派出所出具的《关于证明孙晋丽报警的函》，证明：2017年5月11日15时48分，该所接到丰泽公司职工孙晋丽报警称，其单位承租的经十路15138号商业房第三层因大志天成公司搬家事宜发生纠纷），证明截至2017年5月11日，大志天成公司尚未搬离涉案房屋。另大志天成公司主张没有根据合同约定于2017年2月1日前向丰泽公司支付2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金910416，8元的理由是双方正在协商合同解除事宜，但该主张与事实完全不符，双方从未协商过合同解除事宜，大志天成公司在一审中也没有提交相应证据证明双方协商合同解除事宜。退一步讲，即使双方协商过解除合同事宜，但没有重新签订补充协议或解除协议的基础上，或者丰泽公司书面认可大志天成公司可以不按照合同约定缴纳租金，大志天成公司都应按照租赁合同的约定按时足额缴纳租金，否则构成严重违约行为。《合同法》第四十条明确规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，而在本案中，丰泽公司和大志天成公司之间的租赁合同并没有加重大志天成公司责任，明显无法在本案中适用该条款，更何谈租赁合同部分条款无效。二、因大志天成公司中途擅自退租给丰泽公司带来的损失，远远大于一身判决认定的应当向丰泽公司支付的违约金，不存在大志天成公司承担的违约金过高需要予以降低的情况。大志天成公司主张丰泽公司2017年5月已经自用涉案房屋与事实不符，所以也无法提交证据证明。丰泽公司因中央关于军队房产停偿政策引起的纠纷，与本案所审查的事实并不是同一法律关系，与本案无关。请求查明事实，驳回上诉。大志天成公司向一审法院起诉请求：1.判令丰泽公司返还大志天成公司房屋租金437,396.11元、保证金72,541元、水费押金5000元；2.判令丰泽公司返还大志天成公司中央空调3台；3.判令丰泽公司赔偿大志天成公司资金占用损失（以514,937.11元为本金，自2017年4月26日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计算至2018年5月25日为26,769.58元）；4.本案全部诉讼费用均由丰泽公司承担。庭审中，大志天成公司当庭明确第2项诉讼请求要求丰泽公司返还的为麦克维尔品牌的直流变频室外机三台（机型MDS100DR5一台、机型MDS120DR5两台），其他管道设备等不再主张。丰泽公司反诉请求：1、判令大志天成公司赔偿丰泽公司违约金274205.04元；2、本案诉讼费由大志天成公司负担。一审法院认定事实：2013年4月1日，中国人民解放军济南警备区（甲方）与丰泽公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于济南市历下区经十路15138号1号楼1至3层商业房（坐落号：济鲁字第2055号）出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年4月1日止。同日，双方另行签订《协议书》，约定“甲方同意待租赁期满后，如乙方无违约行为，除因不可抗力因素以及国家和军队政策法规重大调整造成租赁无法继续外，合同顺延不少于5年”。2013年12月12日，中国人民解放军济南警备区出具证明一份，同意丰泽公司在租赁期限内将部分面积转租，转租用途为银行、超市、办公。2015年3月9日，丰泽公司（甲方）与大志天成公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将位于济南市历下区经十路15138号1号楼3层的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方办公使用，建筑面积883.3平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2019年3月31日止。合同第四条第（一）款载明：本合同为大志天成公司承继的原山东天九建筑工程有限公司的合同，费用、时间等与原合同保持不变；2014年4月1日至2017年3月31日的租金每年为870,492.20元，2017年4月1日至2019年3月31日的租金每年为914,016.80元，大志天成公司于每年的2月1日前向丰泽公司交付当年度的房屋租金。第四条第（二）款载明：乙方向甲方交纳72,541元履约保证金，作为乙方违反本合同约定或给甲方造成损失时支付违约金或赔偿损失之用，乙方无违约行为，甲方在合同终止且乙方将工商注册地址迁出后一个月内无息返还保证金，否则不予退还；水、电采用计量表独立计量，水电费按照商业用途标准计收，乙方须向甲方交纳水费押金5000元。合同第九条第2项约定：“乙方逾期交付租金或相关费用的，每逾期一日，则按日租金和相关费用的3倍向甲方支付迟延违约金，逾期七日（含七日）以上，甲方解除合同，乙方承担违约责任”；第九条第5项约定：“乙方中途退租，须在本合同约定交租金日前再提前90天书面通知甲方，乙方书面告知之日起90天，即为乙方交还房屋最终之日，双方合同自动解除，乙方不承担甲方的任何责任和损失等，乙方须按照本合同约定的交房条件交还，但甲方不退还已收取的租金、保证金和其他费用等”；第九条第7项约定：“甲方依照本合同的约定解除合同，或乙方违反第九条第5项约定，甲方不退还已收取的租金和保证金、其他费用，乙方还应向甲方支付当年整年度应交租金总额30%的违约金，如给甲方造成其它损失，负责赔偿”。山东天九投资有限公司（原山东天九建筑工程有限公司）于2018年12月18日向大志天成公司出具《确认函》一份，证明：大志天成公司自2015年3月9日起承继山东天九建筑工程有限公司与丰泽公司的原合同，山东天九建筑工程有限公司在承租涉案房屋时，已向丰泽公司支付合同保证金72,541元、水费押金5000元，并于2014年3月15日与济南诚和空调设备有限公司签订《麦克维尔中央空调销售及安装合同》，花费198,000元在涉案房屋中安装了空调；自大志天成公司承继山东天九建筑工程有限公司租赁合同继续租用涉案房屋之日起，山东天九建筑工程有限公司已向丰泽公司支付的上述保证金、水费押金及安装的上述空调的所有权归大志天成公司所有，大志天成公司可向丰泽公司据实主张。大志天成公司在庭审中提交了2014年3月15日山东天九建筑工程有限公司与济南诚和空调设备有限公司签订的《麦克维尔中央空调销售及安装合同》，该合同记载涉案房屋内安装的中央空调为麦克维尔品牌机器，共包括直流变频室外机三台（机型MDS100DR5一台、机型MDS120DR5两台）和室内机20台。丰泽公司与大志天成公司签订上述《合同书》后，依约将涉案房屋交付给大志天成公司使用，大志天成公司按照合同约定向丰泽公司支付了2017年3月31日前的房屋租金。2017年1月16日，大志天成公司向丰泽公司交纳了2017年4月1日至2018年3月31日期间的部分房屋租金50万元。大志天成公司主张，当时双方正在协商提前解除合同事宜，故丰泽公司同意大志天成公司先支付部分租金50万元；丰泽公司对此不予认可，主张双方从未协商过合同解除事宜，大志天成公司未依约足额支付第四期租金，系单方违约行为。为证实各自主张，大志天成公司向一审法院提交了2017年2月24日退租申请短信截图打印件一张、2017年4月18日解除合同协议书草拟稿一份、涉案房屋张贴搬迁通知的照片七张和电费收据九张，用以证明大志天成公司已于2017年4月25日搬离涉案房屋；经庭审质证，丰泽公司对退租申请、解除合同协议书草稿和照片的真实性均有异议，对电费收据的真实性无异议，但认为电费收据不能证明丰泽公司曾采取限电方式影响大志天成公司经营，更无法证明大志天成公司搬离涉案房屋的时间。丰泽公司向一审法院提交了2017年5月9日邮寄的催缴函及EMS查询回单、2017年6月13日出具的《解除合同并要求承担违约责任通知书》各一份，用以证明大志天成公司存在违约事实，丰泽公司有权解除合同；经庭审质证，大志天成公司对上述证据的真实性无异议，但不认可证据证明目的，主张丰泽公司出具上述文件时，大志天成公司已经搬离涉案房屋，双方是协商解除合同，其不存在违约行为。庭审中，丰泽公司主张大志天成公司搬离涉案房屋的时间为2017年5月11日。另查明，2017年5月11日，大志天成公司因搬家事宜与丰泽公司产生纠纷，丰泽公司工作人员孙晋丽拨打电话报警。济南市公安局历下区分局燕山派出所于2019年7月4日出具《关于证明孙晋丽报警的函》（[2019]16号），证明：2017年5月11日15时48分，该所接到孙晋丽报警称，其单位承租的经十路15138号商业房第三层因大志天成公司搬家事宜发生纠纷。一审法院认为，丰泽公司对涉案房屋享有合法出租权，丰泽公司与大志天成公司就涉案房屋签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。丰泽公司认可已收到涉案《合同书》约定的保证金和水费押金，山东天九投资有限公司亦出具《确认函》予以确认，因此，涉案保证金72,541元和水费押金5000元应视为大志天成公司交纳的款项。双方在本案中争议的焦点问题为，涉案《合同书》的解除原因和解除时间。一审法院认为，大志天成公司提出的双方系协商一致解除合同，其已于2017年4月25日搬离涉案房屋的主张，依据不足。首先，大志天成公司提交的退租申请短信截图系打印件，并非原件，且短信接收人显示为“南区物业孙”，故该证据不能证明大志天成公司已向丰泽公司提出了明确的提前退租申请；其次，大志天成公司提交的解除合同协议书草稿，未经双方签章确认，故该份证据不具有证明效力；第三，大志天成公司提交的涉案房屋照片、电费收据等证据，均无法证明大志天成公司搬离涉案房屋的时间和原因。因此，对大志天成公司主张的合同解除事由和搬离时间，一审法院均不予采信。按照合同约定，大志天成公司应在2017年2月1日前向丰泽公司缴纳2017年4月1日至2018年3月31日的房屋租金910,416.8元，大志天成公司仅在2017年1月16日向丰泽公司缴纳50万元，剩余房屋租金未支付。大志天成公司主张支付部分租金的原因为双方正在协商合同解除事宜，丰泽公司同意其先支付部分租金，但对此未提交证据予以证实，丰泽公司对此亦不予认可，故对大志天成公司的该项主张，一审法院不予采信。大志天成公司未按照合同约定及时足额支付租金的行为已构成违约，按照合同约定，丰泽公司有权解除合同，并要求大志天成公司承担违约责任。根据《合同书》第九条第7项约定：“甲方依照本合同的约定解除合同，或乙方违反第九条第5项约定，甲方不退还已收取的租金和保证金、其他费用，乙方还应向甲方支付当年整年度应交租金总额30%的违约金，如给甲方造成其它损失，负责赔偿”。故在大志天成公司违约的情况下，丰泽公司有权拒绝返还大志天成公司已缴纳的房屋租金、保证金及水费押金。大志天成公司要求丰泽公司返还剩余房屋租金437,396.11元、保证金72,451元、水费押金5000元，并赔偿大志天成公司资金占用损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于大志天成公司主张返还的三台中央空调，丰泽公司对三台中央空调系原山东天九建筑工程有限公司购买安装无异议，山东天九投资有限公司已出具《确认函》确认涉案空调所有权已转让给大志天成公司，故大志天成公司有权对三台中央空调主张权利。丰泽公司在答辩意见中称同意大志天成公司将三台中央空调迁出，庭审中亦认可涉案空调现仍存放在涉案房屋内，由此可知，涉案空调具备迁出条件，大志天成公司亦有权迁出，故对大志天成公司要求丰泽公司返还三台空调的诉讼请求，一审法院应予支持。丰泽公司虽然辩称返还三台空调的前提条件为大志天成公司对涉案房屋恢复原状或赔偿损失，但在本案中丰泽公司并未通过反诉提出上述主张，因此，对丰泽公司的该项意见，一审法院不予采纳，丰泽公司可另行主张权利。对丰泽公司要求大志天成公司赔偿违约金274,205.04元的反诉请求，虽然双方签订的《合同书》中约定在大志天成公司出现导致丰泽公司解除合同的情况下，丰泽公司有权要求大志天成公司按照当年整年度应交租金总额的30%支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，在大志天成公司违约的情况下，丰泽公司已经扣除大志天成公司已缴纳但未使用的部分房屋租金以及保证金、水费押金，该部分款项实际已用于弥补大志天成公司违约给丰泽公司所造成的损失。丰泽公司认可大志天成公司已于2017年5月11日搬离涉案房屋，且未对其他实际损失情况举证，故对于丰泽公司要求大志天成公司另行支付274,205.04元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、丰泽公司于判决生效之日起十日内返还大志天成公司麦克维尔品牌的中央空调直流变频室外机三台（机型MDS100DR5一台、机型MDS120DR5两台）；二、驳回大志天成公司的其他诉讼请求；三、驳回丰泽公司的诉讼请求。本诉案件受理费9220元，由大志天成公司负担9120元，丰泽公司负担100元；反诉案件受理费2705元，由丰泽公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，大志天成公司是否存在违约，违约责任应如何承担。一、关于大志天成公司是否构成违约问题。本案中，大志天成公司与丰泽公司之间《合同书》系双方真实意思，合法有效，双方均应按约履行。涉案《合同书》约定租赁期限自2014年1月1日起至2019年3月31日止，租金缴纳期限为每年的2月1日前向丰泽公司交付当年度的房屋租金。实际履行过程中，大志天成公司于2017年1月16日缴纳了2017年4月1日至2018年3月31日期间的部分房屋租金50万元，剩余房屋租金未支付。丰泽公司于2017年5月9日邮寄的催缴函及EMS查询回单、各一份，明确向大志天成公司主张催缴租金，大志天成公司主张支付部分租金的原因为双方正在协商合同解除事宜，但大志天成公司提交的退租申请短信截图、解除合同协议书草稿，等不足以证明双方就缓交租金及解除合同达成一致。据此，一审判决认定大志天成公司迟延交纳租金构成违约具有事实依据。大志天成公司上诉称，其因丰泽公司通知其限期办理并断水断电的情况下搬离涉案房屋，但未提交充分证据予以证明，故，其关于不存在违约的上诉理由，本院不予采纳。二、关于大志天成公司违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。因大志天成公司没有按约交纳租金，并已搬离涉案房屋，构成违约，应当依照合同约定和法律规定承担违约责任。涉案《合同书》第九条第7项虽约定：“甲方依照本合同的约定解除合同，或乙方违反第九条第5项约定，甲方不退还已收取的租金和保证金、其他费用，乙方还应向甲方支付当年整年度应交租金总额30%的违约金，如给甲方造成其它损失，负责赔偿”。但大志天成公司应承担违约责任仍应依照上述法律规定范围确定。因大志天成公司违约行为，导致丰泽公司因合同履行可获得的利益受损，另行转租客观上也存在一定的空置期，综合本案实际情况，大志天成公司已支付的租金、押金保证金等，约为双方约定年租金的一半，客观上与丰泽公司相应空置期损失相当，故一审判决驳回大志天成公司关于返还租金、押金、保证金的诉讼请求以及丰泽公司关于大志天成公司支付违约金的诉讼请求，处理结果并无不当。大志天成公司主张一审判决认定丰泽公司损失过高的上诉理由缺乏证据证明，本院不予采纳。综上所述，大志天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9220元，由上诉人山东大志天成企业管理咨询集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  孙 磊审判员  王立强二〇二〇年二月二十五日书记员  曹 鸿