上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初22063号原告：上海市山西电影院，住所地上海市静安区。法定代表人：周龙银，职务科员。委托诉讼代理人：蒋凌华，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雷，上海市嘉华律师事务所律师。被告：上海奥客特餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：颜华平，职务总经理。被告：颜华平，男，1972年10月21日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：潘富宝，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海市山西电影院(以下简称山西电影院)与被告上海奥客特餐饮有限公司(以下简称奥客特公司)、颜华平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告山西电影院的委托诉讼代理人蒋凌华、彭雷、被告奥客特公司、颜华平的共同委托诉讼代理人潘富宝到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告山西电影院向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区山西北路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2016年3月10日解除；2.两被告将系争房屋返还原告；3.两被告注销被告奥客特公司在系争房屋上的工商登记；4.两被告支付原告2015年11月1日至2016年3月10日期间的租金人民币12万元(以下币种均为人民币)；5.两被告支付原告房屋使用费(按每月6万元的标准，自2016年3月11日起算至两被告实际返还系争房屋并注销工商登记之日止)；6.两被告支付原告2015年10月至2016年7月期间的水费8,309.60元、电费52,581.20元。事实和理由：2014年6月15日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给两被告，租期自2014年6月15日至2017年6月14日止，月租金为3.3万元，除原告同意两被告续租外，两被告应于合同解除之日将系争房屋返还给原告，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，两被告应按日租金标准的两倍向原告支付占用期间的房屋使用费；自2015年10月起，双方经协商将月租金调整为3万元；嗣后，两被告向原告支付租金至2015年10月31日；因系争房屋于2015年被纳入政府征收范围，导致租赁合同无法继续履行，故原告于2016年3月10日向两被告发出《关于租赁房屋政府征收及解约通知书》，提出解约，并要求两被告限期清退系争房屋与其办理交接及费用结算等手续，被告颜华平于当日签收通知书，故双方之间的租赁合同已解除；嗣后，两被告未将系争房屋返还原告；2016年7月28日，原告再次书面通知两被告，要求其搬离并清退系争房屋，但两被告仍占用系争房屋至今；现租赁合同已解除，两被告理应将系争房屋返还原告，并支付拖欠的租金及水电费；因两被告未及时返还系争房屋，故其另应按原租金标准的两倍向原告支付占用期间的房屋使用费；两被告曾支付保证金5万元，原告同意返还。被告奥客特公司、颜华平共同辩称，同意解除租赁合同，并向原告支付2015年11月1日至2016年3月10日期间的租金12万元以及水费8,309.60元、电费52,581.20元；同意参照租金标准向原告支付房屋使用费，但不同意注销被告奥客特公司在系争房屋上的工商登记；两被告承租系争房屋用于饭店经营，如遇征收将产生经营损失，现两被告保留主张征收补偿利益的权利。本院经审理认定事实如下：2014年6月15日，原告(出租方，甲方)与两被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，使用面积约为370平方米，租赁期限为2014年6月15日至2017年6月14日止；每租赁月度租金为叁万叁仟元，租金支付方式为每壹个月支付一期，乙方应于每租赁月度开始前的7天向甲方支付下一期租金；本合同签署之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金伍万元；租赁期(包括免租期)内，乙方所发生的水、电等费用，甲方按时向乙方收取；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同提前终止、解除或届满之日返还该房产给甲方，未经甲方同意逾期返还房产的，每逾期一日，乙方应按日租金标准双倍(若届时本房产市场租金高于本合同租金的，按市场租金的双倍计算)向甲方支付该房屋占用期间的使用费；在租赁期内，若发生该房屋市政动迁，本合同应予终止履行，甲方应以书面方式通知乙方，本合同自通知应到达之日解除。嗣后，两被告向原告支付租金至2015年10月31日，并支付保证金5万元。2015年5月8日，原上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征[2015]001号征收决定，系争房屋被纳入征收范围。2015年12月1日，上海北站物业管理有限公司出具《租赁证明》，载明：兹有山西北路468、470号，租赁户名山西电影院，租赁部位全部，建筑面积1,724.96平方米，房屋类型影剧院。2016年3月，原告向两被告发出《关于租赁房屋政府征收及解约通知书》，告知因系争房屋被纳入政府征收范围导致租赁合同无法继续履行，须提前终止，并要求两被告于通知之日起30日内克服困难、积极完成清理腾退工作，及时交付系争房屋，因租赁发生的费用(含营业损失)等事宜也可及时沟通妥善解决。同月10日，被告颜华平签收上述通知书，并在回执上注明：因动迁补偿以及营业损失均未谈妥故不宜腾退。庭审后，被告向本院提供其向上海市静安区市场监督管理局调取的《公有非居住房屋租赁合同》，该份合同载明：甲方(出租人)上海北方企业(集团)有限公司(以下简称北方公司)，乙方(承租人)上海奥客特餐饮有限公司(以下简称奥客特公司)；甲方将山西北路XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积370平方米，租期自2010年11月1日至2016年6月30日，月租金3,550元。对此，两被告称其在庭审后发现实际与其建立租赁关系的系北方公司，而非原告，山西北路XXX号系为被告奥客特公司办理工商注册所需而单列的门牌；，之前两被告支付租金的对象虽为原告，但原告仅为代收，故本案中原告主体不适格，两被告现不同意原告的全部诉讼请求。原告则表示对上述合同的真实性不予认可，其从未见过该份合同，也不知晓其来源及内容；与两被告建立租赁关系的系原告，两被告对此已确认，原、被告也已按照双方之间的租赁合同实际履行；关于系争房屋涉及的征收补偿利益，原告愿意按照相关法律规定、政策处理。原告另表示，申请撤回第三项诉讼请求，房屋使用费计算至两被告实际返还系争房屋之日止。以上事实，由原告提供的《租赁证明》、《闸北区人民政府关于对安康苑地块作出房屋征收决定的批复》、《上海市闸北区人民政府房屋征收决定》、《房屋租赁合同》、《关于租赁房屋政府征收及解约通知书》、签收回执，两被告提供的营业执照、档案机读材料、《公有非居住房屋租赁合同》以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否存在真实有效的租赁关系。两被告现虽主张与其就系争房屋建立租赁关系的出租人实际为北方公司，而非原告，但其在原告提起本次诉讼前，并不知晓北方公司与被告奥客特公司曾签订《公有非居住房屋租赁合同》。同时，两被告在履约过程中从未对合同主体提出异议，此前，其支付租金的对象亦为原告，而非北方公司，故两被告对于原告的出租人身份应当知晓并确认。原、被告所签的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同约定，如市政动迁，合同自原告的书面通知送达两被告之日解除。系争房屋已被纳入政府征收范围，被告颜华平于2016年3月10日签收解约通知，原告要求确认双方签订的租赁合同于该日解除，本院予以确认。租赁合同解除后，两被告理应将系争房屋返还原告，并支付拖欠的租金及水电费。同时，原告要求两被告按照原租金标准的两倍支付房屋使用费，具有合同依据，本院予以支持。考虑两被告经营情况，应给予其合理时间搬迁，故原告发出解约通知后的三十日内仍以原租金标准计算使用费为妥。原告自愿返还保证金，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告上海市山西电影院与被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平就上海市静安区山西北路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年3月10日解除；二、被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平应于本判决生效之日起十日内向原告上海市山西电影院返还上址房屋；三、被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平应于本判决生效之日十日内支付原告上海市山西电影院租金12万元；四、被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市山西电影院房屋使用费(按照每月3万元的标准，自2016年3月11日起算至2016年4月9日；按照每月6万元的标准，自2016年4月10日起算至被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平实际返还上址房屋之日止)；五、被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市山西电影院水费8,309.60元、电费52,581.20元；六、原告上海市山西电影院应于本判决生效之日起十日内返还被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平保证金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,350元(原告上海市山西电影院已预缴)，由被告上海奥客特餐饮有限公司、颜华平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  严毅超二〇一七年三月二十一日书记员  龚 胤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。