浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1368号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丽水市丰元仓储有限公司。住所地：丽水市莲都区南明山街道祥龙街101号（丽景民族工业园）。统一社会信用代码：91331127336983645P。 法定代表人：李辉政。 委托诉讼代理人：钟鼎飞，浙江万申佳律师事务所。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江丽水伊畅物流有限公司。住所地：丽水市莲都区水阁工业园区祥龙街99号。统一社会信用代码：913311005765341449。 法定代表人：沈丽军。 委托诉讼代理人：邓伟力，浙江博翔律师事务所律师。 原审被告（原审反诉第三人）：丽水市顺丰速运有限公司。住所地：丽水市莲都区紫金街道芦埠后村71、72号。统一社会信用代码：91331102662857417T。 法定代表人：郭庆文。 上诉人丽水市丰元仓储有限公司因与被上诉人浙江丽水伊畅物流有限公司、原审被告（原审反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院(2019)浙1102民初3474号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丽水市丰元仓储有限公司上诉请求：1.撤销莲都区人民法院(2019)浙1102民初3474号《民事判决书》，依法改判支持上诉人的反诉请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决莲都区人民法院(2019)浙1102民初3474号民事判决认定事实不清，导致适用法律不当，判决结果错误，依法应当改判。一、上诉人已提交《转让协议书》、《权利义务转让意向协议》、《顺丰速运丽水中转站租赁合同》和《顺丰速运丽水中转站租赁合同补充协议》等证据，足以证实上诉人是案涉租赁房屋的所有权人。案涉房屋是上诉人完成建设并交付给第三人承租使用的，上诉人既是房屋的所有权人也是房屋的出租人。上诉人与被上诉人在《转让协议书》、《权利义务转让意向协议》中未对第一年租金作出约定，应该根据法律规定来确定租金的归属。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。也就是通常所说的“谁所有、谁受益”，上诉人作为房屋的所有权人和出租人享有收取租金的权利。如果要改变租金的归属，应该由上诉人与被上诉人作出特别的约定。本案中被上诉人并未提交任何证据证实双方约定该租金收益归被上诉人所有。因此，第三人向被上诉人支付的第一年租金198万元应归属上诉人所有。一审判决认为，应由上诉人提交证据证实租金归属上诉人所有显然是适用法律错误，举证责任分配不当。二、上诉人未主张抵减款项或要求被上诉人支付系因被上诉人经营一直困难，并非放弃权利主张。2014年以来，被上诉人发生经营困难，涉及大量的诉讼，目前仍有大量案件在执行中。当时，被上诉人转让案涉地块就是缘于经营困难，急于回笼资金，在此情况下，根据双方达成的意见，上诉人在支付转让对价时没有减扣款项是支持、帮助被上诉人渡过难关，并非放弃租金权利。后期未主张返还，也是源于被上诉人一直诉讼缠身，无实际支付能力，而且被上诉人确实有办公楼出租给上诉人使用的情况，上诉人可以进行债务抵偿。因此，上诉人未主张抵减款项或要求被上诉人支付是无奈之举，完全符合情理。三、一审判决以转让对价和租金进行对比得出在转让对价中扣减了部分租金的结论完全没有事实和法律依据。被上诉人在将案涉的土地使用权转让给上诉人时，只完成了基础建设投入68347元，要建成仓库并出租给第三人使用仍需投入大量的资金，建设成本上千万元，土地成本只是其中的一部分，大量成本在建设成本上。因此，转让对价和租金没有任何的对比性，一审判决所谓的“转让价格远远低于此系基于扣减租金作出的可能性更大”的结论没有任何事实和法律依据。而且，根据转让对价每亩土地使用权交易价格已达19万元，与被上诉人的拿地成本相当，当时被上诉人急需资金周转，以这样的转让对价转让案涉地块完全符合常理。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，特提出上诉，请依法判决。 被上诉人浙江丽水伊畅物流有限公司辩称，一、依据被上诉人一审提交的证据，可以确认第一年租金归被上诉人所有。被上诉人提交了双方于2015年9月23日签订的《协议书》，该协议书约定上诉人和被上诉人于2015年9月23日之前的所有债权债务已全部结清，案涉的第一年租金是被上诉人在2014年至2015年5月期间收取的，即在《协议书》签订之前已经收取。因此，依据双方协议书确认的事实，案涉第一年租金理应归被上诉人所有，被上诉人的上诉请求无事实和法律依据。二、被上诉人的上诉理由有违诚实守信原则。一审期间，上诉人的法定代表人明确确认案涉的物流仓库是被上诉人按285万元的价格转让给上诉人的，并提交了双方于2015年6月18日签订的《转让协议书》予以证明，不存在一审认定事实不清的地方。上诉人因一审判决对其不利，二审又改变自认，实有违诚实守信原则。三、被上诉人和上诉人法定代表人之间真实借贷金额在2860400元左右，在已归还1461469元情况下，借款累积到欠款人民币830万元，被上诉人将另案追究上诉人及法定代表人相关责任。综上所述，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉主张。 原审被告（原审反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司未作陈述。 被上诉人浙江丽水伊畅物流有限公司向一审法院提起诉讼请求：1.被告丽水市丰元仓储有限公司立即支付房屋占有使用费人民币903316.85元及资金占有使用费(从起诉之日起按年利率6%计算至款清之日止)；2.被告丽水市顺丰速运有限公司对上述款项承担共同支付责任。 上诉人丽水市丰元仓储有限公司向一审法院提起反诉请求：反诉被告立即返还反诉原告人民币1444010元及利息（从起诉之日起，按年利率6%计算至款项付清之日止）。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）浙江丽水伊畅物流有限公司与被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司于2014年9月23日签订租赁合同，将位于丽水市水阁工业园区祥龙街99号的物流场所出租给被告使用，并按照被告要求设计、建设。合同约定：租赁场地占地面积共15657平方米，其中厂房占地面积3793平方米，室外场地占地面积11864平方米（具体面积以房产证面积或实测面积为准）；原告（反诉被告）于2014年12月30日前将符合条件的场地交付予被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司；交付后免租期自2015年1月1日至2015年1月31日，租赁期限自2015年2月1日至2020年1月31日止；租金第一年至第五年分别为1980000元、2045900元、2115500元、2188500元、2265200元等。合同签订后，原告（反诉被告）未能按期完成场地建设，遂与被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司、被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司协商，签订《权利义务转让意向协议》，原告（反诉被告）将上述合同及2014年12月26日签订的补充协议中的权利、义务转让给被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司，由被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司按原合同、补充协议的约定建设房屋并交付给被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司使用。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司协商权利义务转让方式和建设房屋的费用承担问题，并交接被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司支付的第一年租金。2015年6月18日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司签订《转让协议书》，约定原告（反诉被告）将丽水经济开发区祥龙街99号，土地证号为丽（开）国用（2014）第3318号，用途为物流仓储的五号仓库10586平方米，作价人民币2850000元；上述五号仓库范围内产生建设基础工程量3774立方米土方开挖和土方外送，作价68347元一并转让给丽水市丰元仓储有限公司。后双方办理了权属变更登记。2015年9月20日，被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司与被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司签订《顺丰速运丽水中转场租赁合同》，约定的租赁场地、价格与原告（反诉被告）、被告（反诉原告）丽水市顺丰速运有限公司签订的合同约定一致。同时约定租赁场所的实际面积、交付时间、租金金额、免租期和租赁期限起止时间等信息明确后，双方签署实际履行数据确认函。2018年4月30日，双方签订补充协议，对场地占地面积作了补充：占地面积10457.61平方米（红线图土地面积10585.95平方米，少了128.35平方米），建筑面积7903.77平方米，一楼建筑面积5073.96平方米，室外面积5383.65平方米；另有未包含在房产证上的办公用房1000平方米。同时对租金在办公用房1000平方米，建筑面积7903.77平方米，室外面积5383.65元的分配作出约定。租赁场地于2015年10月交付予被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司使用。被告（反诉第三人）丽水市顺丰速运有限公司按约将第一年租金支付给原告（反诉被告）、第二年至第五年租金支付给被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告诉称的空地853.6平方米使用权是否归属于原告？原告是否有权就该空地收取占有使用费？应向谁收取？金额如何确定？2、反诉原告是否有权要求反诉被告向其支付案涉租赁场地第一年的租金1980000元？对于争议焦点1：原告浙江丽水伊畅物流有限公司认为，在其与两被告就《丽水市顺丰中转场租赁合同》达成转让意向并将合同权利义务转让予被告丽水市丰元仓储有限公司后，两被告重新订立的租赁合同包含了原告所有的办公楼1000平方米及土地使用权归属于原告的空地853.6平方米，故被告丽水市丰元仓储有限公司应向原告支付占有使用费903316.85元，被告丽水市顺丰速运有限公司实际使用应承担连带责任。被告丽水市丰元仓储有限公司辩称，其只应向原告支付办公楼1000平方米的占有使用费535990元，而空地是其承租办公楼后作为通行等附属用途，不应另外支付租金。一审法院认为，被告丽水市丰元仓储有限公司将案涉853.6平方米空地一并建设交付给被告丽水市顺丰速运有限公司使用并收取租赁费用，故其称该部分作通行等用途的抗辩与事实不符，不予采纳。因该空地产生的收益由原告享有，故原告有权要求被告丽水市丰元仓储有限公司支付占有使用费。对于被告丽水市顺丰速运有限公司而言，其是否需要对1000平方米办公楼及853.6平方米空地占有使用费的支付承担连带责任，关键在于其与原告、以及三方之间的协议。原告与其签订租赁合同后，因无法如期履行，三方达成权利义务转让意向协议，明确在出租权转让并向其赔偿损失后，其与被告丽水市丰元仓储有限公司签订房屋租赁合同，向被告丽水市丰元仓储有限公司支付租金。原告不能提供证据证明三方就案涉办公用房及空地部分的租金支付作出变更，并要求被告丽水市顺丰速运有限公司向其支付，基于此，被告丽水市顺丰速运有限公司向被告丽水市丰元仓储有限公司支付租金，已依三方协议履行义务，并未违约。故原告要求被告丽水市顺丰速运有限公司对被告丽水市丰元仓储有限公司应支付的占有使用费承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。关于占有使用费金额的确定，对于1000平方米办公用房后四年的金额共计418105元，被告丽水市丰元仓储有限公司予以确认。而对于空地853.6平方米，原告主张按两被告租赁合同确定的室外场地租金的平均金额计算，共计485211.85元，该计算标准有理有据，予以认可。对于争议焦点2：反诉原告认为，虽反诉被告与反诉第三人签订了租赁合同，但因反诉被告未能建设符合合同约定的租赁场地交予反诉第三人使用，故三方达成协议，反诉被告将合同权利义务转让予反诉原告，故反诉被告收取的第一年租金1980000元应支付给反诉原告。反诉被告辩称，其在转让五号仓库土地使用权及建设基础给反诉原告当时，便在转让价款、款项支付中扣减了该部分租金。本院认为，三方签订的权利义务转让意向协议约定，反诉原告、反诉被告应协商权利义务转让方式和建设房屋的费用承担问题，并交接反诉第三人支付的第一年租金。反诉原告要求反诉被告向其支付已收取的租金，但其不能证明双方就该部分租金支付作出约定。而对于反诉第三人将租金1980000元支付予反诉被告这一事实，反诉原告一直知悉，其既不抵减款项也不要求反诉被告支付，不合常理。且从转让价款看，反诉被告将五号仓库土地面积10586平方米作价2850000元转让给反诉原告，而租赁合同约定，反诉被告出租给反诉第三人的场地（明确了建筑面积与室外面积），室外部分5383.65平方米，五年的租赁费用为4075639.03元，即便该价格未必反映单独出租所能获取的价款，但转让价格远低于此系基于扣减租金作出可能性更大。综上，反诉原告要求反诉被告返还反诉第三人支付的第一年租金，因其未能提供证据，不予支持，其可在获取证据后另行主张。综上所述，原告浙江丽水伊畅物流有限公司要求被告丰元仓储有限公司支付房屋占有使用费903316.85元的诉请，有事实和法律依据，予以支持；其要求被告丽水市顺丰速运有限公司对上述款项承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，予以驳回。反诉原告丽水市丰元仓储有限公司要求反诉被告浙江丽水伊畅物流有限公司返还第一年租金1980000元的诉请，因其未能提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）浙江丽水伊畅物流有限公司占有使用费903316.85元，并赔偿利息损失（以903316.85元为基数，自2019年6月5日起按年利率6%计算至款项付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）浙江丽水伊畅物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12833元，减半收取6416.50元，由原告（反诉被告）浙江丽水伊畅物流有限公司负担1416.50元，由被告（反诉原告）丽水市丰元仓储有限公司负担5000元；反诉案件受理费17796元，减半收取8898元，由反诉原告丽水市丰元仓储有限公司负担。 二审期间，上诉人丽水市丰元仓储有限公司提交了两组证据，证据一、中国执行信息公开网打印件7份，待证被上诉人公司自2015年以来一直有涉诉案件被列入失信人员名单，上诉人考虑到被上诉人没有履行能力故未提出租金主张；证据二、资产抵债协议书，待证双方真实的转让情况，地块转让过程中存在抵押，对应的银行贷款系上诉人代为归还的，所以实际的土地转让对价为400万元，最终每亩的价格是高于被上诉人拿地的价格，且在一审中也提交证据证明上诉人已向银行偿还了400万抵押款。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下，上诉人提交的第一组证据不能直接证明其所要待证的事实，且与本案审理不具有直接关联，本院不予认定。上诉人提交的第二组证据亦与本案审理不具有关联性，本院不予认定。 经审理，二审另查明上诉人作为丙方与被上诉人作为甲方于2015年9月23日签订《协议书》一份，协议书第九条约定“截止2015年9月23日，沈丽军、朱兆春、浙江沈氏实业有限公司及浙江丽水伊畅物流有限公司与李辉政之间的债务已全部结算清楚，截止2015年9月23日之前的所有债务关系全部解除，借据、欠条及协议全部作废。沈丽军欠李辉政余款人民币肆拾肆万元（出具欠条），须于2015年10月31日前还清。所有债务关系以2015年9月23日的欠条为准，除该笔欠款外，甲丙双方不存在任何债权债务关系或担保。”二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人丽水市丰元仓储有限公司与被上诉人浙江丽水伊畅物流有限公司在《权利义务转让意向协议》中虽然约定双方应交接第一年的租金，但在之后签订的《协议书》中又明确约定，甲方（浙江丽水伊畅物流有限公司）与丙方（丽水市丰元仓储有限公司）所有债务关系以2015年9月23日的欠条为准，除该笔欠款外，甲丙双方不存在任何债权债务关系或担保关系，协议落款处盖有上诉人丽水市丰元仓储有限公司的公章。现上诉人丽水市丰元仓储有限公司主张被上诉人浙江丽水伊畅物流有限公司仍存在其他款项未支付，但其所提交的证据不足以推翻《协议书》中的约定，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17796元，由上诉人丽水市丰元仓储有限公司负担。 本判决为终审判决。 （该页无内容） 审 判 长 陈江云 审 判 员 金红萍 审 判 员 苏伟清 二〇二〇年二月二十八日 代书记员 徐基恒