安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8953号 上诉人（原审被告）：安徽福连城置业有限责任公司，住所地合肥市蜀山区振兴路自主创业产业基地7栋。 法定代表人：李继军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡萍，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡铮，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李冬梅，女，1977年10月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孙业康，上海申浩（合肥）律师事务所。 上诉人安徽福连城置业有限责任公司（以下简称福连城公司）因与被上诉人李冬梅商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福连城公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判福连城公司无须承担逾期交房违约金41400元。李冬梅承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由:1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。一审判决虽认可了2016年5月5日李冬梅与安徽怡富装饰工程有限公司（以下简称怡富公司）签订的《装修协议书》、2017年5月20日设计公司应福连城公司要求对开门位置进行了调整、2017年12月30日，福连城公司与李冬梅办理了交房手续等事实，但认为开门位置的设计变更，系福连城公司要求，不属于怡富公司的装修项目，福连城公司所举证据不能证明竣工验收及备案延期系装修原因导致，判决福连城公司承担违约责任，显然是错误的，依法应予以撤销。首先，李冬梅与怡富公司于2016年5月5日签订了《装修协议书》，协议第3.2条：“鉴于《商品房买卖合同》及其附件约定该房屋交付为毛坯交付，甲方自愿在验收该房屋时按本协议约定交付条件和布局图予以验收和交付，同时接受本协议所述装修材料以及布局调整的任何成果。”第3.3.3条约定：“甲乙双方共同承诺授权安徽福连城置业有限责任公司直接引用本协议全部条款，并自愿予以确认与遵守。”第四条：“甲、乙双方确定房屋装修工程竣工时间为2017年12月30日，甲方须在该期限届满时自行前往该房屋进行验收，乙方不再另行通知，因房屋装修而导致《商品房买卖合同》约定交付时间延迟的，甲方同意并予以确认该房屋已在《商品房买卖合同》约定时间内交付完毕。”福连城公司认为，该协议的约定，应视为李冬梅与福连城公司就涉案房屋对在《商品房买卖合同》中约定的交付条件及交付时间进行变更，涉案房屋的交付条件及交付时间应以《装修协议书》的约定为准；同时对因装修原因导致《商品房买卖合同》约定的交付时间延迟的，李冬梅确认已按《商品房买卖合同》约定时间交付，免除了福连城公司的违约责任。但一审判决仍以《商品房买卖合同》中约定的交付条件、交付时间判令福连城公司承担违约责任，显然是错误的，依法应予以撤销。 其次，怡富公司于2017年4月陆续驻场依据协议对房屋进行室内装修、布局改造工程，根据装修设计方案中关于室内布局设计，与福连城公司多次沟通协调，经设计单位变更设计把原门口位置及尺寸作相应调整，并根据设计变更后的图纸，在装修过程中，将走道隔墙全部拆除，并重新砌筑墙体，开设门洞等施工，从而导致房屋竣工验收备案延后。一审庭审时，福连城公司向一审法院提交的怡富公司《情况说明》予以证实了上述事实，但一审判决对此却以变更设计是福连城公司要求设计单位进行的，装修项目中不包括开门位置的变更为由未予认可，显然是错误的。一审判决忽视了合同的相对性，众所周知，设计合同的主体是设计单位及建筑施工单位（福连城公司），怡富公司不通过福连城公司去与设计单位协商变更，该设计变更是永远不会成行的，装修也就不可能继续进行。 最后，福连城公司已按协议约定的交付条件于2017年12月30日前将涉案装修完毕的房屋交付给李冬梅；且李冬梅也在该期限届满时验收涉案房屋，验收时也未提出任何问题。李冬梅没有任何实际损失，因此福连城公司无需向李冬梅承担违约责任，无需支付违约金。 综上，福连城公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。故福连城公司特依法提起上诉，请求二审法院公正审理。 李冬梅辩称，1.装修协议书并不具有证据的本质属性，一审也并未对该证据的合法性予以认定。李冬梅在原审中对案涉装修协议的三性未予认可，一审法院也仅仅对该证据的形式予以描述，并未对该证据的效力予以采信，福连城公司以装修协议书的内容抗辩自己的延期交房责任，是不能成立的。李冬梅与福连城公司签订的《商品房买卖合同》约定的标的房屋为精装修房屋，福连城公司在住建部门办理的销售备案也是精装修房屋，并非是毛坯房，不管从哪个方面说，李冬梅作为购买人，不可能再委托怡富公司为自己装修商品房，怡富公司也不可能为李冬梅免费装修。李冬梅此前并未见过《装修协议书》，该协议书应该是、也绝对是福连城公司在与李冬梅签订《商品房买卖合同》时欺诈、蒙蔽李冬梅，导致李冬梅在不知情的情况下签上自己的名字，并不是李冬梅的真实意思表示。因李冬梅没有与怡富公司订立装修合同的意思表示，装修协议根本没有成立，更谈不上生效。而事实上，福连城公司在一审回答法官询问时，曾明确承认其与怡富公司有装修业务关系。据此，《装修协议书》的双方当事人实为福连城公司与怡富公司，并不是李冬梅与怡富公司，李冬梅也不认识怡富公司，也从未与怡富公司进行任何形式的业务联系。所以，《装修协议书》对李冬梅不产生任何法律约束力。装修协议同时也是格式合同。根据法律规定，格式条款提供方对免责条款应当尽到提示与说明义务，否则协议中排除李冬梅权利的、免除或限制提供人责任的条款应属无效。李冬梅在原审中对装修协议书的三性及证明目的均有异议，并详细阐述了异议理由，在此情况下，一审并没有对该协议书的效力予以采信，也没有将其作为确定双方权利与义务关系的依据。不管装修协议书的内容如何，福连城公司均不能依此而免责。 2.案涉房屋延迟交付并非因装修原因所致，一审认定事实清楚、证据充分。福连城公司上诉称怡富公司于2017年4月陆续进场装修，李冬梅不知道福连城公司所述事实从何而来。从生活经验上来讲，商品房应该是开发商交付后购买人才可能进行装修，而福连城公司对案涉房屋是2017年8月18日组织的竣工验收，10月18日完成竣工备案，在此之前是不可能交房的，更何况双方合同约定的交房条件是取得规划许可证（正本），而福连城公司却是2017年11月17日才取得规划许可证（正本）。福连城公司在上诉状中强调设计单位变更设计，调整门口位置及尺寸，拆除走道隔墙，开设新门洞，是为完成李冬梅的装修项目，但从福连城公司提供的证据看，设计变更的时间是2017年5月20日，是在案涉商品房交付之前的建造施工过程中，福连城公司没有任何证据可以证明是因应李冬梅提出的装修需要而作的变更。事实上，这些变更应该是福连城公司建造房屋的行为，并不是房屋交付后的装修施工，装修更不可能导致房屋竣工验收延后。所以，一审认定变更设计是应福连城公司要求进行的，与装修无关，事实清楚，证据充分，符合常理，判决正确。福连城公司诉称一审判决忽视了合同的相对性，既然福连城公司不回避合同的相对性，那装修协议的表现形式为李冬梅与怡富公司所签的合同，与福连城公司履行《商品房买卖合同》的交房义务又有什么联系呢？如果交房与装修分别为两个不同的民事主体为之，必然是交房在前，装修在后，只可能交房影响装修，不可能装修影响交房，这是显而易见的道理。故福连城公司的上诉理由违反逻辑，违背生活经验，显然是不能成立的。 3.福连城公司逾期交房必然会给李冬梅带来损失，一审判决福连城公司依约支付违约金符合法律规定。福连城公司依照商品房买卖合同的约定，应当于2017年5月1日之前交付李冬梅精装修商品房，但其实际交房的时间却在2017年12月30日，逾期交付达8个月时间，这必然会给李冬梅带来购房资金利息等的损失，损失是具体、现时、明确的。在此情况下，一审法院依照双方合同约定的违约金计算方式，判决福连城公司支付李冬梅违约金完全符合法律规定。李冬梅在此想强调的是，李冬梅当初从福连城公司处购买的是精装修的商品房，装修是福连城公司应尽的合同义务，原审判决违约金只计算到2017年11月17日，对李冬梅是不公的，应当计算至2017年12月30日实际交房日止。综上，本案的装修协议书的真实情况就是福连城公司为了摆脱商品房买卖合同条款中对其逾期交房违约责任的束缚，而在与李冬梅签订商品房买卖合同时，将装修协议的最后一页（不含内容条款）混在商品房买卖合同文本中，让李冬梅误以为都是商品房买卖合同条款，而在毫不知情的情况下签上自己的名字。福连城公司利用自己优势的合同地位，以极其卑劣的手段骗取购房人签字，伪造出装修协议，并在诉讼中将其提交法院，严重妨碍民事诉讼，请求人民法院对其违法行为予以法律制裁，并驳回福连城公司的上诉，维持原判，以彰显公平与正义。 李冬梅向一审法院起诉请求：1.请求判令福连城公司支付李冬梅逾期交房违约金49680元；2.本案诉讼费用由福连城公司负担。 一审法院认定事实：2016年5月5日，出卖人福连城公司与买受人李冬梅签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于，该商品房用途为办公，建筑面积48.82平方米，套内建筑面积32.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.06平方米，房价款单价8480.14元，总金额人民币414000元；付款方式为买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币207000元应在2016年5月5日前交付出卖人，剩余房款人民币207000元，办理按揭贷款；交付期限为出卖人应当在2017年5月1日前，交付条件为：该商品房取得建设工程规划许可证《正本》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等；出卖人逾期交房的违约责任约定为（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；交接约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，交签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人须按出卖人寄发的交房通知书和市级报刊上发布的交房公告和电话通知中规定的领房时间办理领房手续。2、无论买受人是否按期领房均需承担上述交房通知规定的领房之日所购买房屋因火灾、地震等原因所造成的房屋损失风险责任。3、买受人自规定之日起30日没有领房的，出卖人有权自第30日起向买受人收取每日总房款万分之二的房屋保管费。4、买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；合同还进行了其他约定。 2016年5月8日，委托方李冬梅（甲方）与承接方怡富公司（乙方）签订《装修协议书》，约定：鉴于甲方购买合肥加侨悦山城B栋1206室房屋的室内装饰、设备标准为毛坯，甲方自愿将该房屋在完成竣工验收备案后委托乙方完成室内装修、布局改造工程；甲乙双方共同承诺授权福连城公司直接引用本协议全部条款，并自愿予以确认与遵守；甲乙双方确定该房屋装修工程竣工时间为2017年12月30日，甲方须在该期限届满时自行前往该房屋进行验收，乙方不再另行通知，因房屋装修而导致《商品房买卖合同》约定该房屋交付时间延迟的，甲方同意并予以确认该房屋已在《商品房买卖合同》约定时间内交付完毕；合同还进行了其他约定。 合同签订后，李冬梅交付了首付款207000元，并办理了房屋按揭手续。 2017年5月20日，加侨悦山城B#楼设计单位安徽地平线建筑设计事务所有限公司应福连城公司要求对该栋楼标准层办公用房开门位置进行了调整。2017年11月17日，加侨悦山城B栋办公楼取得了建设工程规划许可证《正本》。当日，福连城公司在加侨悦山城张贴了《通知书》，内容为：“尊敬的加侨悦山城B幢业主：我司所建设的加侨悦山城项目B幢虽然在2016年5月30日即主体建设完成，但是根据业主和装饰公司安徽怡富装饰工程有限公司签订的《装修协议书》约定，此栋楼为精装修。精装修交付日期为2017年12月30日，由于房屋精装修工程需要消防改造，导致安徽福连城置业有限公司所建设的加侨悦山城项目B幢主体消防工程相关主管部门验收延迟。但福连城置业涉及您购买房屋的《建筑规划许可证（正本）》于2017年11月17日取得，具备房屋交付的全部条件。因此验收延迟并未对业主造成实际损失。你对上述意见若存在异议，请自本通知书发布之日起三日内向我司书面提出，我司将依据您与安徽怡富装饰工程有限公司双方所签订的约定予以处理；否则，我司将视为您同意按照《装修协议书》第四条的约定，您确认我司已按《商品房买卖合同》的约定时间完成交付。福连城公司，2017年11月17日”。 2017年12月30日，李冬梅与福连城公司办理了交房手续。 另查明，怡富公司出具一份《情况说明》，内容为：“我司接受陶甄、刘厚勤、李冬梅等人委托对各自所购买的位于合肥加侨悦山城B幢的房屋进行室内装修、布局改造工程（见装修协议书》）。我司自2017年4月陆续驻场装修根据装修设计方案中关于室内布局设计，并依据《装修协议书》多次与开发企业安徽福连城置业有限责任公司沟通，经设计单位安徽地平线建筑设计事务所有限公司变更设计把原门口位置及尺寸作相应调整（详见附图）。根据设计变更后的图纸，在装修过程中，我司需将走道隔墙全部拆除，并重新砌筑墙体，开设门洞等施工导致开发商房屋竣工验收备案延后。” 一审法院认为，李冬梅与福连城公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同签订后李冬梅交纳了案涉房屋的购房款，根据合同约定，福连城公司向李冬梅交房日期为2017年5月1日，但福连城公司直至2017年11月17日才取得案涉房产的规划许可证《正本》，符合了合同约定的交付条件，福连城公司未按约定期限交付案涉房屋，构成违约，应按合同约定支付违约金。李冬梅诉称福连城公司实际交房日期为2017年12月30日，因2017年11月17日福连城公司书面张贴了案涉房屋具备交付条件的通知，而合同约定，“未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”，依据此约定，案涉房产的交付时间应为取得规划许可证《正本》时间，即2017年11月17日，故福连城公司应承担自2017年5月2日至2017年11月17日延迟交房期间的违约金41400元（414000元*0.05%/天*200天），李冬梅诉请中超出部分，该院不予支持。福连城公司辩称因案涉房屋变更装修设计导致竣工验收和备案延期，根据装修协议约定案涉房屋交房时间变更为2017年12月30日之前，福连城公司已按约交房不应承担违约责任，本案中，案涉房屋虽于2017年5月20日调整开门位置设计，但该设计变更系福连城公司所要求，李冬梅与装修公司怡富公司的装修项目中并不包括开门位置的变更，福连城公司所举证据无法证明规划许可证《正本》延迟取得原因系装修原因导致，且根据《商品房买卖合同》及《装修协议》的约定，案涉房屋的交付条件及装修公司进场装修的条件均为案涉房屋竣工验收备案之后，故福连城公司辩解因装修设计变更导致案涉房屋竣工验收和备案延期的意见不能成立，该院不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽福连城置业有限责任公司在判决生效之日起十日内支付李冬梅购买的加侨悦山城B栋办公楼12层1206室房产逾期交房违约金41400元；二、驳回李冬梅的其他诉讼请求。案件受理费1042元，减半收取为521元，由李冬梅负担103.5元，安徽福连城置业有限责任公司负担417.5元。 二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。对一审查明事实本院予以确认。 本院认为，李冬梅与福连城公司签订的《商品房买卖合同》约定福连城公司应于2017年5月1日前将取得建设工程规划许可证（正本）的房屋交付李冬梅，但福连城公司至2017年11月17日才取得案涉房屋的规划许可证（正本），一审认定福连城公司构成逾期交房并无不当，本院予以确认。福连城公司主张系由于怡富公司装修导致交付延迟，且依据《装修协议书》，福连城公司与李冬梅已就房屋交付条件和交付时间进行变更，李冬梅已免除福连城公司的违约责任,首先，2017年5月20日的设计变更系根据福连城公司要求，李冬梅与装修公司怡富公司的装修项目中并不包括开门位置的变更，福连城公司所举证据无法证明规划许可证《正本》延迟取得原因系装修原因导致，其次，《装修协议书》第1.1条中约定房屋装修前需经竣工验收备案。故《装修协议书》书中相关约定均以福连城公司所交付房屋经竣工验收备案为基础，本案中，福连城公司将不符合交付标准的房屋交付怡富公司装修，不具备援引《装修协议书》的前提条件；再次，李冬梅在《装修协议书》中也未有明确表示放弃《商品房买卖合同》中房屋交付时间和交付条件的约定。故，本院对于福连城公司关于其并未违约的上诉主张不予支持。 关于福连城公司应承担的违约责任，违约金具有补偿性，系为了补偿守约方因违约方违约行为造成的损失，本案中李冬梅与福连城公司于2017年12月30日办理交房手续，该日期未超出李冬梅与怡富公司签订的《装修协议书》中约定的交房时间，故，福连城公司的逾期交房行为客观上对李冬梅延期占有使用房屋的损失有限，李冬梅与福连城公司签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高，本院综合考虑双方合同履行情况，当事人过错程度、预期利益、违约给当事人造成的实际损失等综合因素，酌定福连城公司支付李冬梅违约金10500元。案涉房屋为精装修交付，李冬梅与福连城公司签订的《商品房买卖合同》中约定的交付标准为毛坯房交付，《装修协议书》落款处有李冬梅的签名，故，李冬梅主张福连城公司伪造《装修协议书》依据不足，本院不用采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初228号民事判决； 二、安徽福连城置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付李冬梅逾期交房违约金10500元； 三、驳回李冬梅的其他诉讼请求。 一审案件受理费521元，由李冬梅负担416元，安徽福连城置业有限责任公司负担105元；二审案件受理费835元，由李冬梅负担625元，安徽福连城置业有限责任公司负担210元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年二月六日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。