上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14445号原告：郑北京，男，1987年12月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告：张雪莉，女，1988年2月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。被告：李秋明，男，1968年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：郑金辉，上海辉和律师事务所律师。第三人：杨芳，女，1973年11月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省利辛县程家集镇郑王村大候庄43户。原告郑北京、张雪莉与被告李秋明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法由审判员金艳适用简易程序审理。依据原告申请，本院通知杨芳作为第三人参加诉讼。本案于2017年1月17日公开开庭进行了审理，原告郑北京、张雪莉、两原告委托诉讼代理人钟楠、被告李秋明及其委托诉讼代理人郑金辉、第三人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑北京、张雪莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，将位于上海市青浦区鹤如路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给第三人杨芳，并向第三人杨芳交付房屋；2、判令被告支付逾期履行合同违约金(以人民币134万元为本金，按照日万分之五标准，自2016年11月14日计算至被告将上述房屋过户并交付第三人之日止)。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告为购买被告名下位于上海市青浦区鹤如路XXX弄XXX号XXX室房屋签订房屋买卖合同，约定购房款为130万元，原告依约支付了首付39万元，剩余90万元办理贷款，剩余1万元在房屋过户并交房时支付。同时原告代被告缴纳了房屋过户所需的税费。因贷款政策发生变化，原告无法足额贷款，经原、被告协商确认，原告一次性将原贷款部分的90万元直接支付给被告，并另行增加购房款4万元，与原尾款1万元在被告交房当日一次性支付被告，同时原告与被告约定被告需配合原告将房屋过户至原告或者原告指定的人名下。2016年11月12日，原告向被告发函要求被告配合于2016年11月14日将房屋直接过户给第三人杨芳，并且原告直接将房屋尾款5万元一次性支付给被告。然被告对原告的要求置之不理，故原告起诉至法院。被告李秋明辩称，不同意原告的诉讼请求。原告是与被告签订购房合同，因为原告没有购房资格，故无法过户给原告。原、被告签订的合同约定过户给他人属于合法形式掩盖非法目的，合同无效，被告不同意过户给第三人，被告与第三人之间不存在合同关系。第三人杨芳述称，同意原告的诉讼请求。原告郑北京是第三人舅舅的儿子，由于原告贷款办不出来，被告又急需用钱，故第三人通过原告账户给了90万元。由于原告社保缴费中断，无法贷款无法过户，被告又急需用钱，故双方协议过户至原告指定的人即第三人名下，因此还多支付被告4万元。第三人共支付了90万元，其余钱款都是原告出资的。经开庭审理查明，2016年4月17日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市青浦区白鹤镇鹤如路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，总价130万元，双方确认在2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产的，每逾期壹日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金；合同补充条款(一)约定，交易过户中产生的所有税、费由乙方承担；附件三约定，乙方于签订本合同当天支付甲方首付款39万元(含定金5,000元)，此款用于甲方还贷之用，乙方以银行贷款方式支付甲方90万元，并于交房当天支付甲方尾款1万元。合同签订当日，被告出具收条，确认收到首付款39万元(包含2016年4月7日支付的定金5,000元)。2016年9月12日，原、被告签订《补充协议》，约定因原告购买系争房屋贷款延迟房款，现约定于2016年10月31日前支付被告全款(剩余贷款91万元)，另加补偿4万元，共计支付95万元整。2016年10月21日，原、被告签订《购房协议》，约定由于原告首付款39万元已付及买卖合同已签，但贷款迟迟未能到账，被告急用钱，故双方达成如下协议：1、原告先将贷款部分以现金方式支付给被告，合计90万元；2、被告自收到此房款后，后续必须无条件配合原告或者原告指定人员办理该房产交易过户及贷款事宜；3、交房时间为甲方收到该房款后10天内交房给乙方；4、余下的1万元尾款及4万元利息，共计5万元余款待被告交房当天一次性支付给被告。同日，原告支付被告购房款90万元，被告出具收条。2016年10月底，原、被告共同去青浦区房地产交易中心撤销了双方签订的《上海市房地产买卖合同》。2016年11月12日，原告委托律师向被告户籍所在地通过快递方式邮寄《律师函》，要求被告于2016年11月14日至青浦区房地产交易中心与原告指定的第三人杨芳办理系争房屋过户事宜。2016年11月13日，原告支付被告购房款5万元。因被告拒绝将房屋过户至第三人名下，并拒绝交付房屋，故原告诉至本院。以上查明的事实，由原、被告的陈述，《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》、付款凭证、律师函、购房发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告申请上海市青浦区XX房地产经纪事务所员工王昊出庭作证，证人表示原、被告通过其所在的中介公司签订购房合同，因原告贷款问题，原告向第三人借款90万元，第三人表示要求将房屋过户至其名下，并且补了4万元给被告。原、被告签订补充协议时其在场，是中介公司经理草拟了协议，当时明确告知被告要求将房屋过户至原告或者原告指定的亲戚名下。要过户给原告之外的人必须撤销原先的网签合同。之后原告到中介表示被告违约拒绝过户至第三人名下。为原、被告签订合同的是经理戴某某，平时联系跑腿的是贾某某，两人都过年回老家了。原告对证人证言无异议，被告认为证人不是经办人，对于事情经过不清楚。因为居间费由原告负担，故原告与证人有利害关系。协议是约定配合原告指定人员办理过户手续，并非过户至原告指定人名下，即使是过户到指定人名下，原告借用他人名义购房，规避法律，约定无效。原告审理中表示：原告因为缴纳社保中断，无法过户。2016年10月21日原、被告签订的购房协议是对合同主体的变更，原告将购房合同项下的权利义务转移给第三人，所有已付款项均视为第三人支付的房款，被告仅需配合第三人完成过户手续。第三人表示其已婚，家庭名下在上海无房产，已经连续缴纳社保满五年。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告于2016年4月17日签订的《购房协议书》及2016年9月12日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点系原、被告在2016年10月21日签订的《购房协议》是否约定被告应配合将房屋过户至原告指定人员名下，以及该约定是否合法有效。被告认为该约定系被告配合原告指定人员办理相关手续，并非过户到原告指定人名下，然从房产交易的流程看，一般情况下需要购房人本人出面办理贷款及过户手续，结合原告提供的中介人员的陈述、原告无法贷款直接支付房款并增加补偿款、原告发律师函等情况看，原告系在发现自身无法贷款无法过户的情况下，与被告协商一致过户至原告或者原告指定人员名下，且被告也同意。之后双方将原先的网签合同撤销系为了被告与第三人另行签订网签合同。至于该种约定是否合法有效，本院认为原告已经付清了全部房款，该协议系原告将购房的权利义务全部转移给第三人，对此被告予以同意，第三人也予以接受，故该约定并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告已经付清了全部购房款，根据协议约定，被告应当交付房屋，故对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告李秋明应于本判决生效之日起十日内配合第三人杨芳办理房屋过户手续，将位于上海市青浦区鹤如路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至第三人杨芳名下；二、被告李秋明应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付第三人杨芳。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一七年三月二十日书 记 员 岳明静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。