宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初1307号 原告（反诉被告）：刘某某，女，1990年1月21日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：唐某某，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，浙江海泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张某，男，1994年11月18日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：杨某，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 原告刘某某诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月16日诉至本院，本院依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法受理，与本诉合并审理。审理中，原告申请对被告名下的财产进行保全，本院依法作出保全裁定。审理中，被告申请对租赁房屋的装修损失、设备损失进行评估，本院予以准许。本案分别于2019年3月4日、4月22日、10月22日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人唐某某，被告张某及委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告刘某某起诉称：要求判令：1.确认解除原、被告于2018年7月1日签订的《租赁合同》；2.被告腾空搬离承租的房屋；3.被告支付原告拖欠的租金68333.33元（暂算2018年7月1日至2018年7月31日，2019年2月1日至2019年2月28日两个月），实际计算至被告搬空腾退承租房屋之日；4.被告支付拖欠的水电费17755.40元、物业费19070.60元（水电费、物业费均计算至2019年10月22日）；5.被告支付垃圾清运费及保洁费2000元；6.被告支付违约金68333.33元。事实与理由：2018年7月1日，原、被告就宁波市海曙区古林镇俞家村柏璟酒店一层东侧108-111（以下简称涉案房屋）达成租赁协议，签订《租赁合同》一份，约定：租期五年，自2018年7月1日至2023年7月30日；租金410000元/年，按6个月付一次，如逾期支付租金，每逾期超过5天的，则需按月租金的0.5%支付滞纳金，经催告后，逾期超过10天的，原告有权收回房屋，并视为被告违约处理，被告应承担违约金及免租期损失；租赁期限内的水电、通讯费、物业管理费由被告承担；原、被告任意一方未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方未在征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为2个月租金，不足弥补无过错方损失的，违约方还需将不足部分支付给无过错方。合同签订后，被告拖欠水电等费用、2018年12月1日应缴纳的下期租金205000元及其他后续产生的费用。2018年12月和2019年1月，原告多次通过拨打电话、发送短信等方式联系被告要求及时支付上述费用，但被告未能支付。2019年1月16日原告向被告发出解除租赁合同通知书，要求解除合同，收回房屋。请法院支持原告的诉讼请求。 被告张某答辩并提出反诉请求称：要求判令：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》于2019年4月2日解除；2.原告赔偿被告装修损失244200元、设施设备投入损失128400元、已付的房屋租金损失205000元（如果法院判令被告仍应向原告支付之后的租金，也作为损失一并要求原告赔偿），并返还租房押金20000元。事实与理由：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定被告向原告承租涉案房屋，建筑面积800平方米，用途为汽车修理，免租期30天，租期自2018年7月1日至2023年7月30日。合同签订后，被告支付租金205000元并支付押金20000元，同时对店面进行了装修。后因原告经营的酒店需要通过消防审批，原告要求被告配合其消防验收，被告通过拆除喷涂房、升降机、关门歇业的方式配合原告进行消防验收，但原告却拒绝对被告不能正常经营期间的损失进行补偿，故发生争议。原告作为出租方应当按照约定将租赁物交付给被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告明知涉案房屋楼上经营酒店将导致楼下无法经营汽车修理厂，却仍将涉案房屋出租给被告，并采用欺骗的方式要求被告配合其经营的酒店通过消防验收，致使被告汽车修理厂无法通过消防验收，从而导致《租赁合同》无法履行，原告明显存在主观恶意及过错。被告未按时缴纳房屋租金的原因是原告先违反租赁合同约定导致被告无法正常经营，致使合同目的无法实现。原告主张的水电费被告没有异议，物业费并没有发生，不同意支付，垃圾清运费及保洁费根据合同约定是在原告代为清理遗留物的前提下产生，本案中并未实际发生，不同意支付。被告多次要求腾退房屋，原告不愿意接收，自2019年4月22日庭审中被告提出要求腾退房屋之后的损失属于原告自行扩大的损失，应由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉请，支持被告的反诉请求。 原告刘某某针对反诉答辩称：本案系被告逾期支付租金构成违约导致合同解除。被告正常经营使用房屋，不存在租金损失。被告承租时对租赁物的情况是了解的，其明知涉案房屋旁边及楼上是酒店，且合同约定由被告自行负责审批，故原告不构成违约，无需承担违约责任。对于两份评估报告的金额原告存在异议，不应以此认定被告的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 2018年7月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将宁波市海曙区古林镇俞家村柏璟酒店一层东侧108-111出租给被告，建筑面积800平方米，装修毛坯，用途汽修；租期5年，自2018年7月1日至2023年7月30日；免租期为2018年7月1日至同年7月30日；年租金410000元，房租按6个月支付一次即205000元，第一次付款在2018年7月10日前，以后每期租金在前一期租金到期前30天支付；被告逾期支付租金，每逾期超过5天的，则被告需按月租金的0.5%支付滞纳金，经催告后，逾期支付租金超过10天的，原告有权收回房屋，视为被告违约处理，被告应承担违约金及免租期损失；租期内的水、电、通讯费、物业管理费均由被告承担，费用承担方按实际使用量结算，并按缴费单数额直接向有关管理部门交纳，原告提供相关协议；租赁押金20000元，被告于2018年7月1日前支付给原告，租期满后双方结算完毕，原告将押金无利息退还被告；租赁期满后，被告将房屋交还于原告时，房屋情况与屋内设施设备保持良好使用状态，否则被告应承担相应维修及赔偿责任，退房时须保洁交付，被告遗留物品原告有权清理，并收取被告2000元垃圾清理费；原告同意被告在承租的房屋内进行装修；任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为两个月的房租租金，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需将不足部分支付给无错过方等。合同签订后，被告支付了半年的租金205000元和押金20000元，原告交付了涉案房屋。被告对涉案房屋进行装修后开始对外经营，经营内容包括汽车整车维修保养及二手车买卖等。2019年1月1日，原告发短信给被告要求其支付第二期半年的租金205000元及电费5000元，被告答复会于次日支付，后被告未付。 另查明，原告在被告承租的房屋的旁边及三楼、四楼区域开设酒店。2019年1月份因原告开设的酒店需要办理消防审批手续，原告向被告提出要求其予以配合，被告拆除了部分设备、砌墙及在2019年1月-2月份期间停业等方式。2019年1月19日，原告开设的酒店取得消防安全检查合格证。同年1月21日，原告与被告的合伙人刘小林等沟通时，被告方提出配合原告消防要求补偿损失，原告认为被告未完全予以配合且被告未按时交纳租金等费用，双方未达成一致。 又查明，被告经营的汽修店包含了烤漆和喷漆设备，因为其承租的建筑物上面为人员密集的办公楼及酒店，故该部分汽修内容无法取得消防审批。在原告提出要求被告配合办理消防安全检查后，被告了解到其经营的该部分汽修内容无法取得消防审批，并于2019年9月份停止经营。 再查明，计算至2019年10月22日，被告尚欠原告水电费17755.40元（已扣除被告支付的5000元）。 以上事实由原告提供的租赁合同、短信记录、消防安全检查合格证，被告提供的录音光盘及文字材料、银行转账记录、支付宝转账记录、照片及本院向宁波市海曙区消防大队制作的谈话笔录等证据及原、被告庭审陈述予以证明。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告何时提出解除合同。原告提供《解除租赁合同收房通知书》及照片一组，拟证明其于2019年1月16日在被告经营的店门外招贴解除合同收房通知书，故合同已于该日解除。经质证，被告认为没有看到过该份通知书。经审查，本院对证据的真实性予以认定，但解除通知涉及到当事人之间重大的权利义务变更，原告应当采取谨慎的方式送达并提供被告签收的相关证据，单方张贴在被告经营的店门外的照片，不足以证明被告已经收到该份通知，对此本院不予认定。2.关于装修损失金额和设施设备损失金额。经被告申请，本院委托宁波天之海资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估报告两份，其中设施设备评估重置成本为151888元，评估净值为128400元；装饰装修评估值为381200元。经质证，原告对两份报告均有异议。经现场核对后，该公司出具《关于107号装饰装修鉴定评估报告的修正说明》一份，认定装修重置价值调整为277503元，考虑88%的综合成新率为244200元。经质证，原告对该份说明有异议，认为价格并非合理的市场价格。被告无异议。经审查，上述评估报告系本院委托宁波天之海资产评估有限公司依法现场多次查看后按照《资产评估准则》作出并进行修正，原告的异议无充分证据予以印证，故对该公司出具《关于107号装饰装修鉴定评估报告的修正说明》及天之海评报字【2019】第113号资产评估报告予以认定。3.关于烤漆房的轻质砖费用由谁支付。原、被告均提供了微信转账记录，拟证明上述费用由自己支付，并对对方的证据不予认可。经审查，上述证据均无法看出与争议的轻质砖安装之间的直接关联性，安装的工人亦未出庭作证予以证明，故对上述证据本院均难以认定，轻质砖系安装在被告承租的房屋内，原告无充分的证据证明该部分费用由其代为支付，本院认定该部分装修内容包含在被告的装修费用中。4.关于房屋腾退。被告提供了微信聊天记录一组，拟证明其在2019年10月22日向原告方提出要求腾退房屋，原告方未接收房屋，在2020年2月21日被告和原告方提出已经搬离，并要求原告验收房屋，2月22日被告和原告方提出要求交付钥匙，但原告以由法院处理为由，未验房亦未接收钥匙。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告并未在2019年10月22日拒绝收房，而是要求被告联系自己的律师并告知联系方式，后被告并未联系原告律师，也没有腾退房屋交付钥匙，被告是在2020年2月21日才腾房办理设备，联系原告交房交钥匙。经审查，对该组证据的真实性本院予以认定，被告在2019年10月22日提出退房，原告要求被告和其律师联系，并未拒绝收房，且实际上被告也并未采取腾退房屋的措施，并未完成交付房屋的义务，而在2020年2月21日被告已经腾退完毕的情况下，要求和原告进行房屋验收，系在积极履行交付房屋的义务，被告仍拒绝接受，应认定原告的交付义务已完成，被告拒绝接受扩大的损失应由被告自行承担，本院认定房屋腾退及交付日期为2020年2月21日。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案的主要争议焦点是：1.双方是否存在违约行为；2.违约责任如何承担。 关于第一个争议焦点。根据合同约定，被告应当提前30天支付下一期租金即在2019年1月1日前支付，被告未按约定支付租金，构成违约。虽然合同约定经催告后，逾期支付租金超过10天，原告有权收回房屋，但在原告于2019年1月16日起诉要求解除合同时，被告已经支付租金至2019年1月31日，且在1月份时原告向被告提出要求配合过消防，拆除部分设备、停止营业等，一定程度上影响了被告的正常经营，被告有理由要求原告适当予以补偿，双方在未就补偿事项达成一致的情况下，被告未支付之后的租金，本院认为被告虽存在逾期支付租金的违约行为，但该违约行为显著轻微，不影响原告合同目的的实现，故原告不能以此为由行使合同解除权。原告是否存在违约行为？双方在合同中约定房屋的租赁用途为汽修，汽修即汽车修理，汽车修理包括了故障诊断、拆卸、清洗、修理、更换、装配、磨合、调试、涂装等基本作业，其中本案所涉及无法办理消防的喷漆和烤漆属于汽车修理的一部分。原、被告在签订租赁合同时均未考虑到涉案房屋上面为人群密集型用途会导致该部分汽车修理内容无法经营，原告作为出租方，将800平方米大面积的房屋出租给被告用于汽车修理，应当预见到被告将在涉案房屋经营车辆的全部修理业务，而并非受限制的部分修理业务，且在实际履行过程中，被告在免租期内进行装修，安装了烤漆喷漆大型设备，并在外墙上表明整车维修业务，原告亦未对此提出异议。原告作为出租方，应当尽到谨慎审核房屋业态布局能否完全实现其租赁用途的注意义务，因房屋业态布局导致被告不能完全实现其合同目的，本院认为原告存在一定的违约行为，但该行为仅导致汽车修理的烤漆、喷漆部分的功能无法实现，并不影响被告经营其他汽车修理业务和汽车修理外的业务，原告的上述违约行为并未达到合同目的无法实现的程度，被告亦不能以此为由行使合同解除权。但在审理中双方均同意解除合同，故本院认定合同于2019年3月26日被告同意解除合同之日解除。 关于第二个争议焦点。被告实际占有房屋至2020年2月21日，应当向原告支付租金及占有使用费至该日为止。原、被告均认可2019年1月-2月期间被告因配合原告办理消防审批手续停业一段时间。本院认为，停业期间的租金不应由被告承担，故酌定扣除一个月的租金。考虑到2019年2月份之后被告发现烤漆和喷漆部分无法办理消防审批，继续使用属于违法使用，该部分修理设备的使用受限，原告交付的房屋在完全实现合同目的上存在瑕疵，故本院酌定租金及占有使用费按合同约定租金标准的70%支付。被告主张其2019年9月份之后未正常经营，本院认为合同解除后，被告应当及时向原告腾退房屋，未及时腾退仍占有房屋的费用应由被告承担，其未合理使用房屋系对自己损失的扩大，不能免除上述付款义务。经计算，被告应向原告支付租金及占有使用费280401.80元【（410000元÷12个月×11个月+410000元÷12个月÷29天×21天）×70%】。被告使用期间产生的水电费17755.40元应当向原告支付。合同中虽然约定被告承担物业费，但并未约定物业费的支付标准，且涉案房屋并无第三方提供物业服务，原告主张系由其提供物业服务，但未提供证据证明，故对该项诉请本院不予支持。合同中约定，垃圾清运费2000元系在被告未保洁交付房屋导致原告清理被告遗留物品所产生的费用，因该部分费用尚未实际发生，故本院不予支持。原告另主张因被告逾期支付租金导致合同解除，要求其按照约定支付2个月的租金作为违约金及免租期租金。关于该项争议在前文中已经进行论述，本院认为被告逾期支付租金的行为并未达到合同解除的程度，故对该项诉请亦不予支持。 本院认为，如前文所述，原告虽然对交付的房屋不能完全实现合同约定的用途存在一定的违约责任，但被告对损失的发生亦存在过错。被告作为承租人，也是开设汽修店的专业从业人员，对自己经营的汽修店中的部分业务需要进行消防审批以及应当具备的条件应在租赁前进行了解，在租赁合同签订时，原告并未隐瞒涉案房屋所在的建筑物业态布局，被告应当结合其承租的房屋业态布局综合判断是否会对其租赁用途造成限制，其作为特定行业从业人员较之作为缺乏专业从业知识的出租人具有更大的谨慎注意义务。考虑到原、被告的过错程度，本院酌定原、被告对合同解除的损失应按3：7的比例承担。被告主张损失包括装修损失、设施设备损失及租金损失。本院认为，被告实际占有使用房屋所付租金和占有使用费不属于损失，本院不予支持；设施设备可以拆除移动、二次使用，虽被告主张另行处置会有贬值损失，但并无证据予以证明，根据评估报告显示其仍具有相应的市场价值，故对此本院亦不予支持。关于装修损失，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，按年限折算并扣除已实际使用期间（2018年8月1日至2020年2月21日，计18.7个月）所对应部分86488.44元（277503元÷60个月×18.7个月），剩余租赁期内的装饰装修残值损失为191014.56元（277503元-86488.44元），该部分损失根据过错比例，由原告承担57304.37元（191014.56元×30%），被告自行承担剩余的损失。合同解除后，被告已付的租房押金20000元，原告应当予以退还。被告已经腾退房屋，故对该项诉请，原告已无主张之必要，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）张某于2018年7月1日签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除； 二、被告（反诉原告）张某向原告（反诉被告）刘某某支付租金及占有使用费280401.80元； 三、被告（反诉原告）张某向原告（反诉被告）刘某某支付水电费17755.40元； 四、原告（反诉被告）刘某某退还被告（反诉原告）张某租房押金20000元； 五、原告（反诉被告）刘某某赔偿被告（反诉原告）张某装修损失57304.37元； 以上第二、第三、第四、第五项相互折抵后，被告（反诉原告）张某还应向原告（反诉被告）刘某某支付220852.83元，该款于本判决生效之日起十五日内支付； 六、驳回原告（反诉被告）刘某某的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费9561元，减半收取4780.50元，由原告（反诉被告）刘某某负担2306.50元，由被告（反诉原告）张某负担2474元；反诉案件受理费6290元，由原告（反诉被告）刘某某负担554元，由被告（反诉原告）张某负担5736元；保全费1327元，由被告（反诉原告）张某负担；装修评估费4000元，由原告（反诉被告）刘某某负担1200元，由被告（反诉原告）张某负担2800元；设施设备评估费10000元，由被告（反诉原告）张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 (此页无正文) 审 判 员 葛艳君 二〇二〇年二月二十八日 代书记员 章燕儿 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。