山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1809号 上诉人（原审被告）：青岛霄隆置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江路中路208号201-2室。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵长健，男，1970年8月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人青岛霄隆置业有限公司（以下简称霄隆置业公司）因与被上诉人邵长健商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 霄隆置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判霄隆置业公司承担不超过一审判决逾期交房违约金数额的50％；2、本案一审、二审等诉讼费用由邵长健承担。事实和理由：涉案房屋已经交付给邵长健居住使用，而逾期交房的责任是多方原因共同导致的，属于多因一果、混合过错的情况，每一方的原因都足以单独导致逾期交房结果的发生，根据过错责任原则，过错方都应承担相应的责任，霄隆置业公司仅应在自身过错范围内承担相应的责任，一审法院判决霄隆置业公司承担全部责任于法无据。一、因市政供暖工程原因导致霄隆置业公司无法按时办理竣工验收，应当对逾期交房承担一定的过错责任。二、邵长健提前装修入住、擅自改变房屋外墙立面的结构，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”、项目规划验收未通过，邵长健自身也存在过错，对逾期交房也应承担相应的过程责任。邵长健明知案涉房屋未竣工验收、不具备交付的条件，却多次到政府部门反映问题，在政府部门的协调下，霄隆置业公司只能同意邵长健进住到未经竣工验收的房屋内，霄隆置业公司已经实际交付了房屋，邵长健也在房屋钥匙接收单上签字确认。此外，邵长健在提前装修房屋时签署了《竣工验收前严禁施工事项》，其中载明：严禁业主出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩墙、改动阳台灯破坏外墙立面的行为。否则，由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果由业主承担。而邵长健却违反了上述《竣工验收前严禁施工事项》的约定，提前装修房屋且出现了封闭阳台、空调外机挂在外墙等擅自改变房屋外墙立面结构的行为，导致“外立面局部等与规划图纸不一致”，青岛西海岸新区城市规划技术服务中心的项目规划验收未通过。邵长健在明知道房屋不具备交付条件且签署了《竣工验收前严禁施工事项》的前提下，还是随心所欲的装修，主观上存在故意和重大过错，由此导致房屋逾期交付的后果邵长健自身也应当承担一定的责任。综上，霄隆置业公司作为案涉房屋的开发商，负有向业主交付房屋的义务,但逾期交房不能完全归责于霄隆置业公司。根据过错责任原则和公平原则，霄隆置业公司最终承担的责任不应超过全部责任的50％。一审法院判决霄隆置业公司承担全部责任违反了过错责任原则和公平合理的原则。此外，邵长健对逾期交房存在过错的前提下却因此过错而受益，占有使用收益房屋的同时，却还要霄隆置业公司承担全部逾期交房的责任，也违反了权利义务对等的原则，与理不符，于法无据。 邵长健未提交答辩意见。 邵长健向一审法院起诉请求：1、判令霄隆置业公司向邵长健支付逾期交房违约金143364.06元；2、本案诉讼费用由霄隆置业公司承担。 一审法院认定事实： 1、2016年4月7日，邵长健（乙方）与霄隆置业公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定由邵长健购买霄隆置业公司开发的位于黄岛区江山南路333号湛园海德公园一号三期18栋2单元1101户房产，总价款1653088.50元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：该商品房通过竣工验收备案，同时乙方按合同约定已付清全部房款。”合同第十一条约定：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、买房人不退房的（自逾期第121天起至实际具备交房条件之日止），出卖人按已付房款的同期贷款利率向买受人支付违约金。”合同附件一中约定付款方式：银行按揭贷款，合同总价款1653088.50元。首付款：773088.50元（含定金50000.00元），乙方应于2016年4月7日前存入本合同指定的账户。贷款880000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2016年4月8日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2016年4月22日前将贷款存入本合同指定的账户。合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”补充条款第七条约定：“本补充条款是甲、乙双方签订的主合同条款的组成部分，主合同条款的约定与本补充条款不一致或相矛盾的，以本补充条款约定为准”。合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。 2、邵长健于2016年4月12日前支付房款773088.50元，剩余88万元办理了银行贷款，邵长健于2016年4月18日与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款于2016年11月18日发放到位。霄隆置业公司抗辩邵长健未按照合同约定的时间交纳首付款及贷款，邵长健提交青岛市不动产登记信息查询，其上载明涉案房屋抵押登记于2016年6月15日注销，贷款未能按时发放系霄隆置业公司未及时注销涉案房屋的抵押登记造成。 3、邵长健于2018年10月30日领取了涉案房屋钥匙，并签署了《装修登记表》和“18号楼竣工验收前严禁施工事项”，后者内容为：“因18号楼现整体未完全竣工验收，我因个人需求提前申请进行房屋装修，除严格执行海德物业服务中心其他各装修管理规定外，还严格遵守以下事项：严禁出现封闭阳台、空调外机挂在外墙、设备间罗马柱封堵或拆除、阳台铁艺拆除、凿墙扩窗、改动阳台雨落管等破坏外墙外立面的行为。我接受广大业主朋友及物业服务中心的监督，如若出现上述情况，由我本人负责恢复原状，并负责由此造成的损失或影响房屋竣工验收所带来的一切后果。” 4、霄隆置业公司提交18号楼“地基与基础工程质量验收备案报告”和“主体结构工程质量验收备案书”，其上显示18号楼地基与基础于2013年12月18日经质量验收合格。主体结构于2014年6月6日经验收合格备案。霄隆置业公司提交18号楼“竣工验收备案登记表”，其上显示18号楼于2019年4月26日通过竣工验收备案。 5、霄隆置业公司提交供热配套资金收据，其上显示2013年3月12日，霄隆置业公司缴纳了城市基础设施配套资金和供热配套资金10577431.4元。霄隆置业公司提交建设工程质量（安全）监督记录图片打印件，邵长健对其真实性不予认可，该打印件模糊不清，霄隆置业公司未能提供原件，对该证据一审法院不予采信。另邵长健提交涉案18号楼工程进度表，其上记载供水、燃气、暖气管道、外墙、外立面、电梯等完工时间均计划在2017年10月份后，总体完工时间和主体验收计划在2017年12月30日，拟证明霄隆置业公司工程施工进度缓慢，涉案房屋延期交付并非是因政府行为所导致。霄隆置业公司对该工程进度表不认可，认为该证据无法证明工程进度情况。因该证据未加盖霄隆置业公司公章，无其他证据佐证，一审法院不予采信。 6、霄隆置业公司提交“项目规划验收核实情况表”，拟证明因业主自行装修改变了房屋外墙立面的结构，导致不能通过规划验收。该表作出的单位系青岛西海岸新区城市规划技术服务中心，其上记载：该项目实测情况与规划批准情况对比：3、停车位数量：地下批准（三期总）569个，实测无；4、绿地面积：批准（地块总）33863.91平方米，实测1800.76平方米；5、室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致。6、外立面局部与规划批准图纸不一致。邵长健不予认可，认为该证据不能直接证明未能通过规划验收是邵长健装修原因造成，规划验收未通过，上面记载了很多原因。另霄隆置业公司提交了照片一组，证明邵长健随意装修，进行了封闭阳台等行为，导致出现“外立面局部等与规划图纸不一致”，使得项目验收未通过。邵长健对该证据证明事项不认可。因本案邵长健主张的逾期交房违约金计算至其领取钥匙之日即2018年10月30日，装修等事项均发生在领钥匙之后，因此该证据与本案邵长健主张的逾期交房违约金无关联性。 7、霄隆置业公司提交2017年1月18日青黄建发[2017]12号“青岛市黄岛区城市建设局关于优化调整建设工程竣工验收备案有关事宜的通知”，其上载明备案需要提供的资料包括：工程竣工验收报告、工程质量监督机构出具的建设工程质量监督报告；竣工工程项目缴纳税收情况证明（原件，外地施工单位提供）；城市建设局会签表，公共事业设施竣工验收表（含供水、供热及供热配套费、燃气，公共事业办公室出具，原件）”，拟证明在供热配套未竣工验收的情况下，霄隆置业公司不可能完成备案手续。邵长健认为该证据即使真实，其下发时间也迟于双方合同约定的交房日期，不能作为霄隆置业公司的免责事由。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、霄隆置业公司是否构成逾期交房；2、霄隆置业公司应否承担逾期交房违约责任，即霄隆置业公司抗辩因政府原因造成逾期交房而免责的理由能否成立；3、违约金如何计算。综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，一审法院作出如下分析判定： 一、霄隆置业公司构成逾期交房。理由如下：邵长健与霄隆置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。邵长健、霄隆置业公司均应按照合同约定全面履行权利义务。邵长健已支付了全部购房款，虽实际贷款发放的时间晚于双方约定的时间，但造成贷款发放逾期的原因系霄隆置业公司未及时解除涉案房屋的抵押登记，责任不在邵长健，且贷款实际发放的时间也早于约定的交房时间，因此，霄隆置业公司应当依约按时交付涉案房屋。双方当事人在合同第十一条约定了交房时间为2016年12月31日前，但在该时间，霄隆置业公司未能向邵长健交付房屋，霄隆置业公司已构成逾期交房。 二、霄隆置业公司应承担逾期交房违约责任。理由如下：霄隆置业公司抗辩称，未能按期交房的原因系政府未能及时提供供暖配套，属于政府原因造成，由此依据合同补充条款第六条第3项约定：“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”一审法院认为，霄隆置业公司的抗辩理由不能成立。首先，霄隆置业公司虽缴纳了市政配套资金，但这是霄隆置业公司开发房地产必须履行的手续。18号楼供暖工程何时施工、完工、竣工验收，霄隆置业公司未能提供证据证明。其次，在供暖工程施工前，18号楼是否已具备了供暖工程的施工条件，霄隆置业公司未能举证证明，霄隆置业公司亦未能提供涉案18号楼单体竣工验收合格的证据。根据霄隆置业公司提交的“建设工程竣工验收备案表”，涉案18号楼系在2019年4月26日竣工验收备案。再次，霄隆置业公司提交的“项目规划验收核实情况表”，其上除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致的情形以及其他与规划设计不一致的情形。因此，霄隆置业公司不能证明供暖配套工程没有按时完成系涉案房产项目未能通过竣工验收备案的唯一原因。同时霄隆置业公司亦未能提供其他充分有效的证据，证明系政府原因造成逾期交房。因此，霄隆置业公司抗辩系政府的原因导致逾期交房而免责的理由以及因业主的原因导致未能通过规划验收的理由，均不能成立，对其抗辩意见，一审法院不予采纳。霄隆置业公司应承担逾期交房的违约责任。 三、违约金的计算方式。邵长健于2018年10月30日接收房屋钥匙，其主张的逾期交房违约金亦计算至该日期，该系邵长健对其享有的权利的自行选择，一审法院予以支持。根据双方合同第十二条约定的违约金的计算方式，经计算，自2017年1月1日起至2018年10月30日止的逾期交房违约金约为137727元。 综上，邵长健所诉，有事实和法律依据，一审法院予以支持。霄隆置业公司所辩，证据不足，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：霄隆置业公司于判决生效之日起10日内支付邵长健逾期交房违约金137727元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3167元（邵长健已预交），由霄隆置业公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。霄隆置业公司与邵长健签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行合同义务。根据一、二审调查情况，本案争议的焦点为：霄隆置业公司是否只应承担不超过50%的逾期交房违约金。对此，本院认为，（一）霄隆置业公司主张因市政配套部门的供暖配套工程迟延完工，导致其无法按时办理涉案工程项目竣工验收。但，霄隆置业公司为此提供的证据不充分，且政府部门以及市政配套部门不是本案的当事人，不足以证明是政府部门及市政配套部门的原因造成其逾期交付房屋。因此，虽然霄隆置业公司与邵长健签订的青岛市商品房预售合同补充条款第六条3项约定“因政府部门或供水、供电、工人、燃气、排水、通讯、有线电视、道路等市政配套部门原因造成的房屋交付延迟，不属于甲方延迟交付，甲方对此不承担违约责任。”但不能因此免除霄隆置业公司承担逾期交房违约责任。霄隆置业公司认为政府部门以及相关市政配套部门在本案中亦有过错，是其与政府以及市政配套部门之间的法律关系，可另行解决，其主张政府以及市政配套部门应在本案中承担相应的过错责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）霄隆置业公司一审提交的“项目规划验收核实情况表”，除了记载楼体外立面局部与规划批准图纸不一致外，还记载室外环境工程（出入口、道路、绿地）建设现状局部与规划批准不一致等情形。且霄隆置业公司无证据证明该记载的楼体外立面局部与规划批准图纸不一致情形，就是指其所称邵长健装修擅自改变房屋外墙立面结构的行为。另外，霄隆置业公司虽在一审期间提交了《建设工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋2019年4月26日已完成最后的竣工验收备案，邵长健接受的房屋质量合格。但霄隆置业公司没有举证证明此竣工验收之前，对其所称的邵长健装修擅自改变房屋外墙立面结构问题进行了整改。霄隆置业公司提交的该证据，反而说明霄隆置业公司所称的邵长健装修擅自改变房屋外墙立面结构问题，不是导致项目规划验收未通过的原因。因此，霄隆置业公司认为造成其逾期交房，邵长健自身也存在过错，应承担相应的过错责任，本院不予采纳。总之，霄隆置业公司逾期交房，应独立承担全部的违约责任，其请求只承担不超过50%的违约责任，本院不予支持。 综上所述，霄隆置业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1521元，由上诉人青岛霄隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇二〇年二月十一日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东