山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1822号 上诉人（原审原告）：李燕玲，女，1986年6月8日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王明，平度湘江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地山东省青岛平度市凤台街道办事处大窑村116号。 法定代表人：毛方国，经理。 上诉人李燕玲因与被上诉人青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 李燕玲上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1、裕龙润邦公司支付李燕玲因逾期交房产生的自2018年1月1日至2018年6月30日的违约金10888元、自2019年2月1日至实际交房之日的违约金（以601559元为基数，按照日万分之三计算）；2、本案一、二审诉讼费由裕龙润邦公司承担。事实和理由：一、双方合同第十条约定的“总体楼竣工验收”，应理解为裕龙润邦小区一期整体竣工验收，故原审认定该“总体楼竣工验收”系涉案房屋所在楼栋竣工验收，不符合合同本意。李燕玲购买的涉案房屋所在楼栋前在本案上诉前仍在施工，裕龙润邦小区一期整体在消防、绿化等方面仍不完备，致使涉案房屋不具备可居住的条件。二、根据双方合同补充条款第十条关于房屋交付的补充约定，如裕龙润邦公司逾期交房超过180日，则按照主合同第十二条约定执行，现涉案房屋交付时间已逾期超过180日，故其应按照主合同第十二条的约定支付李燕玲逾期交房违约金。虽然双方签订了《谅解备忘录》，但在备忘录上李燕玲并未放弃2018年1月1日至2018年6月30日的违约金10888元，故原审不予支持明显不当。而且，虽然双方合同第十二条约定了裕龙润邦公司逾期交房违约金的承担方式，但该合同第七条约定了李燕玲承担违约责任的方式，根据公平原则，裕龙润邦公司应按照该合同第七条约定的日万分之三的违约金标准承担逾期交房违约金，原审不予支持明显错误。 裕龙润邦公司未答辩。 李燕玲向一审法院起诉请求：1、依法判令裕龙润邦公司立即支付李燕玲因逾期交房产生的自2018年1月1日至2018年6月30日的违约金10888元、自2019年2月1日至2019年4月30日的违约金5354元及给付自2019年5月1日至实际交房之日的违约金（以601559元为基数，按照日万分之三计算）；2、本案的诉讼费由裕龙润邦公司承担。事实与理由：2016年10月9日，双方签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：李燕玲购买裕龙润邦公司位于平度市”18号楼2单元3层302户房屋，房屋总价款601559元，如李燕玲未按合同约定付清总房款，应当向裕龙润邦公司支付违约金，违约金按逾期未付款额日万分之三计算，李燕玲按合同约定付清该款项。合同另约定，裕龙润邦公司应于2017年12月31日前将该房屋交付给李燕玲，且交付的房屋须通过总体楼竣工验收，经李燕玲向房产部门核实，裕龙润邦公司至今未通过总体楼竣工验收，现裕龙润邦公司已经逾期交房，虽然合同第十二条约定了裕龙润邦公司逾期交房的违约金承担方式，但合同第七条约定了李燕玲在本合同中发生违约情形下的违约金承担方式，根据合同公平原则，裕龙润邦公司也应当按照该合同第七条约定的违约金承担方式给付李燕玲违约金。李燕玲多次与裕龙润邦公司协商违约金事宜未果。 裕龙润邦公司在一审辩称：1、双方已经签订《谅解备忘录》，李燕玲放弃了2018年7月1日以前的逾期交房违约金。2、2019年2月1日，涉案商品房交付李燕玲，裕龙润邦公司不应再支付2019年2月1日以后的逾期交房违约金。 一审法院认定事实如下：一、2016年10月9日，李燕玲、案外人荆寿杰与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定李燕玲购买裕龙润邦公司位于平度市户的房屋。合同第十一条约定的交房日期为2017年12月31日，同时合同第十二条约定裕龙润邦公司逾期交房，应按李燕玲已支付房价款的日万分之一向李燕玲支付违约金。2016年10月9日，李燕玲与裕龙润邦公司签订了补充条款，补充条款第十条约定：“……甲方迟于主合同第十一条约定的交房期限向乙方交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为甲方违约，甲方无需向乙方支付违约金，且乙方应当无条件接房；如逾期超过180日，则按照主合同第十二条约定执行”，补充条款中甲方系本案裕龙润邦公司，乙方系本案李燕玲。 二、双方于2018年6月25日签订《谅解备忘录》，约定裕龙润邦公司以李燕玲已支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准向李燕玲支付自2018年7月1日至交付房屋之日期间的违约金。裕龙润邦公司按上述备忘录向李燕玲支付违约金至2019年1月31日后再未支付。 三、案涉房屋所在的18号楼竣工验收日期为2019年1月24日，平度市城乡建设局于2019年8月16日出具备案意见，“该工程竣工验收备案文件已于2019年1月31日收讫，文件齐全”。2019年8月23日，裕龙润邦公司依照李燕玲在《谅解备忘录》所留联系地址发出交房通知书，2019年8月26日，李燕玲拒收后邮件退回。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的交付条件是否已经达到双方约定的交付条件及何时达到；二、裕龙润邦公司应承担的违约责任如何计算。 关于争议焦点一，李燕玲与裕龙润邦公司签订合同约定房屋交付条件为已通过总体楼竣工验收。李燕玲主张合同该条约定的“总体楼竣工验收”是指包含案涉房屋所在楼栋在内的裕龙润邦小区所有楼栋竣工验收。裕龙润邦小区一期各楼栋是分期开发建设，房屋建筑工程竣工验收也是以各楼栋单独验收，根据客观实际及通常解释合同约定的“总体楼竣工验收”应当理解为案涉房屋所在楼栋竣工验收，对于李燕玲主张总体楼竣工验收应当理解为裕龙润邦小区所有楼栋竣工验收，原审不予采纳。裕龙润邦公司于2019年1月24日取得勘察、设计、施工、监理、工程质量监督五个单位出具的验收合格意见；平度市城乡建设局于2019年8月16日出具备案意见，“2019年8月16日”只是备案时间，备案并非验收合格生效要件。案涉房屋所在18号楼于2019年1月24日验收合格，案涉房屋已经符合合同约定的交付条件。但是，裕龙润邦公司是在2019年8月23日才向李燕玲发出接房通知书，李燕玲于2019年8月26日拒收接房通知书，因裕龙润邦公司按照李燕玲在《商品房预售合同》中留下户籍地址邮寄接房通知书后转至李燕玲又在《谅解备忘录》中留下地址邮寄，李燕玲拒收，按照《商品房预售合同》中李燕玲以任何理由和原因未按时接房的，自裕龙润邦公司书面交房通知确定的交付期限届满之日视为已交付日的约定，原审视为裕龙润邦公司已经于2019年8月26日有效送达接房通知书，2019年8月26日亦为房屋已交付日。 关于争议焦点二，原审认为，李燕玲与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》和《谅解备忘录》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照二份合意履行。《青岛市商品房预售合同》约定，裕龙润邦公司应于2017年12月31日交付房屋，若逾期交房应按李燕玲已支付房价款的日万分之一支付违约金。2018年6月25日，李燕玲与裕龙润邦公司又本着互谅互让的原则协商一致，签订《谅解备忘录》，约定自2018年7月1日至裕龙润邦公司交付房屋的违约金，以李燕玲已经支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准，按月支付。裕龙润邦公司依《谅解备忘录》履行了交付2018年7月1日至2019年1月31日逾期交房违约金，并且李燕玲已接收。原审认为，双方已通过《谅解备忘录》变更了《青岛市商品房预售合同》中关于逾期交房违约金的约定，且双方已实际履行，但裕龙润邦公司仅支付至2019年1月31日的违约金，故裕龙润邦公司应支付从2019年2月1日至2019年8月26日的违约金12392元（601559元×0.0001/天×206天）。但是，对于李燕玲主张裕龙润邦公司支付2019年2月1日至实际交房之日前按日万分之三计算的逾期交房违约金，无事实和法律依据，原审不予支持。 综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛裕龙润邦置业有限公司给付李燕玲逾期交房违约金12392元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回李燕玲其他诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元，由李燕玲负担24元，由青岛裕龙润邦置业有限公司负担79元。 二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，李燕玲与裕龙润邦公司签订的涉案商品房预售合同，意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人均应按照约定履行其义务。根据上述合同约定，裕龙润邦公司应于2017年12月31日前将已通过总体楼竣工验收的涉案房屋交付给李燕玲。鉴于涉案住宅小区一期各楼栋系分期开发建设并单独验收的实际情况，双方合同约定的“总体楼竣工验收”应当按照通常解释理解为案涉房屋所在楼栋的竣工验收，故原审对李燕玲关于“总体楼竣工验收”系指案涉小区所有楼栋竣工验收的主张不予采纳，并根据案涉房屋所在的18号楼栋于2019年1月24日经竣工验收合格的事实，认定案涉房屋于该日符合合同约定的交付条件是正确的。李燕玲上诉称双方合同第十条约定的“总体楼竣工验收”应理解为“裕龙润邦“小区一期所有楼栋整体竣工验收，因无合法依据，本院不予采纳。因裕龙润邦公司在案涉房屋经竣工验收合格后于2019年8月23日按照李燕玲在双方合同及《谅解备忘录》中预留通信地址向李燕玲邮寄发出接房通知书，而李燕玲却于2019年8月26日拒收该通知书，故原审据此认定裕龙润邦公司已于2019年8月26日向李燕玲有效送达接房通知书并交付房屋房屋，符合双方合同相关约定。因双方合同第十一条约定裕龙润邦公司应于2017年12月31日前交付房屋，而其实际于2019年8月26日才向李燕玲交付合同约定的涉案房屋，应承担逾期交付房屋的违约责任。虽然双方合同第十二条约定裕龙润邦公司若逾期交房应按照李燕玲已支付房价款的日万分之一支付违约金，该合同补充条款第十条进一步约定裕龙润邦公司逾期交房在180日内则无需支付违约金、逾期超过180天则需按照合同第十二条约定执行，但双方于2018年6月25日签订的《谅解备忘录》约定裕龙润邦公司以李燕玲已支付购房款为基数、按照日万分之一的标准向李燕玲按月支付自2018年7月1日至交付房屋之日期间的违约金，故应认定双方通过签订《谅解备忘录》的方式对其合同及补充条款约定的逾期交房违约金条款进行了变更。因上述《谅解备忘录》也系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，对双方亦具有法律约束力。鉴于裕龙润邦公司已按照上述《谅解备忘录》的约定向李燕玲支付了2018年7月1日至2019年1月31日期间的逾期交房违约金，故原审结合其于2019年8月26日才向李燕玲实际交房的事实，判决裕龙润邦公司支付李燕玲2019年2月1日至2019年8月26日期间的违约金12392元（601559元×0.0001/天×206天），是正确的。李燕玲上诉称裕龙润邦公司应支付其2018年1月1日至2018年6月30日期间的违约金10888元，与双方《谅解备忘录》约定内容不符；其主张裕龙润邦公司自2019年2月1日起至实际交房之日前应按日万分之三的标准计付逾期交房违约金，也无合同及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，李燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由上诉人李燕玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十一日 书记员 胡浩东