山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1083民初1257号 原告：赵德升，男，1958年5月14日出生，汉族，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：李艳花，山东甲乙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江贝贝，山东甲乙律师事务所实习律师。 被告：丁波，男，1962年9月20日出生，汉族，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：陈京海，乳山持正法律服务所法律工作者。 原告赵德升诉被告丁波确认合同效力纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵德升委托诉讼代理人李艳花、江贝贝、被告丁波及其委托诉讼代理人陈京海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵德升向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖契约》无效；2、判令被告返还原告位于乳山市的房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月2日，原、被告签订两份《房屋买卖契约》，双方约定被告购买原告位于乳山市的两处房屋，价款各为260，000元。合同签订后，被告仅各支付了190，000元，各尚欠70，000元未支付。由于该房地系农村宅基地性质，属集体用地，被告非本村村民，原、被告之间的《房屋买卖契约》违反了相关法律规定，应为无效合同。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法判决。 被告丁波辩称，一、原告诉讼主体不适格，理由有二点。1、原告没有证据证实其已获得涉案房屋的房产证及土地证，即证实涉案房产归其所有，据被告所知，涉案房产登记在乳山市村民陈吉夕名下，即本案原告不是涉案房产的权利人，原告无权就本案涉及的房产权利提起诉讼。2、根据2017年4月2日的《房屋买卖契约》显示，契约抬头处甲方（出卖方）为陈吉夕及原告赵德升，下方的甲方为陈吉夕，乙方为被告丁波，见证方为杜平、陈述敏、原告赵德升。合同的相对方不是本案原告，即使原告在甲方处签名，原告亦不能证实陈吉夕将本案协议中的权利和义务放弃，全部授权给原告来行使，况且原告没有办法证实涉案房产的来源及归其所有，从而有权处分涉案房产。由于原告无证据证实涉案房产的真正权利人，协议中的陈吉夕与原告赵德升是什么关系，其处理结果将影响其他权利人的权益，故本案原告主体不适格，至少是漏列原告，原告在本案中不能单独行使诉权，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵德升系乳山市村民，被告丁波系乳山市大孤山镇上夼村民，二人非同一集体经济组织成员。 2010年7月18日，李红（系乳山市海阳所镇海阳所村村民）与原告赵德升签订购房合同一份，卖方（甲方）为李红，买方（乙方）为原告赵德升。合同第一条房屋基本状况约定，甲方所售房屋位于乳山市（原房系陈吉灵、陈吉夕所有）。合同第二条房产成交价格约定，甲乙双方约定房屋总金额为800，000元。合同第三条付款方式约定，合同签订之日起，乙方先付定金300，000元，在20日之内付清总房款，甲方协助将两证办理乙方名下。合同第四条约定，乙方对房屋现有状况作充分了解，无任何异议。合同第五条约定，如果将来乙方要另行处理此房，甲方无条件帮助乙方办理一切过户手续（费用乙方自己支付，与甲方无关）。合同第七条约定，房屋过户费用由乙方负责。乳山市村书记陈述敏在上述购房合同落款处签名。 2017年4月2日，原告赵德升与被告丁波签订房屋买卖契约一份，抬头处注明甲方（出卖方）为陈吉夕、原告赵德升，乙方（受买方）为被告丁波。协议第一条约定，甲方将建在位于海阳所镇陈家村新房区北的一座别墅出售乙方，房地为农村宅基地性质，属集体用地，有土地证，乙方对甲方所有出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。协议第二条约定，甲乙双方议定上述房产成交价260，000元，乙方于2017年3月27日前向甲方预付购房款30，000元整，签订协议之日付给甲方180，000元，余款50，000元于甲方办理好房产证后交给乙方之日付清，乙方拥有该房产所有权。协议第三条约定，甲方确保上述房产手续清楚，若发生与甲方的产权纠纷或债务，概由甲方负责办理。协议第四条违约责任约定，乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还首付款，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起七日内将首付款退还乙方。协议第五条约定，办理上述房地产证、土地证使用证所需费用由甲乙双方共同负担。协议第六条约定，本契约在履行中若发生争执，双方应采用协商解决，协商不成可向乳山市人民法院起诉。协议第七条约定，本契约一式三份，双方各执一份，村委留档一份。原告赵德升在上述房屋买卖契约落款处的甲方栏签名、捺印，被告丁波在落款处的乙方栏签名、捺印，落款处的见证方栏签有杜平及乳山市村书记陈述敏的姓名，另在落款的甲方栏签有“陈吉夕”姓名。 上述房屋买卖契约签订当日，原告赵德升与被告丁波另签订房屋买卖契约一份，抬头处注明甲方（出卖方）为陈吉灵、原告赵德升，乙方（受买方）为被告丁波。该房屋买卖契约的格式及内容与上述房屋买卖契约的格式及内容均一致。原告赵德升在上述房屋买卖契约落款处的甲方栏签名、捺印，被告丁波在落款处的乙方栏签名、捺印，落款处的见证方栏签有杜平及乳山市村书记陈述敏的姓名，另在落款的甲方栏签有“陈吉灵”。 上述两份房屋买卖契约签订后，原告赵德升将涉案两座房屋交付给被告丁波使用。现原告赵德升主张被告丁波每套房屋各支付购房款190，000元，被告丁波主张每套房屋已各支付购房款210，000元。 原告赵德升现持有登记于“陈吉夕”名下的集体土地建设用地使用证一份（证号为：乳集建2003字第2116160476号），四至为：东至山墙，西至吉灵合山墙，南至院墙外跟，北至地基外。原告赵德升解释称该集体土地建设用地使用证系原告赵德升购买李红的房屋及宅基地后由李红及陈吉夕交付给其的，当时陈吉灵也将土地使用权证交付了，但其没有找到。 另查，经本院调查询问乳山市村民陈吉锡、陈吉苓，陈吉锡、陈吉苓陈述称其二人系兄弟关系，当时村里给其二人的孩子批了宅基地，位置在乳山市别墅所在的那块宅基地处，两户的宅基地连在一起，具体面积记不清了，当时批下来后没有办证，后其二人把两处宅基地一块无偿转让给了舅家兄弟常乃池，常乃池系乳山市海阳所镇常家村的村民，当时转让的时候就是一块空地，并没有建房，也没有打地基，后来常乃池在这两块宅基地上盖了别墅，建完别墅后，常乃池向其二人要户口簿办证，但其二人不清楚具体办的什么证、写的谁的名，听说常乃池把房子卖给李红了，至于李红怎么处理的不清楚了。陈吉锡、陈吉苓另陈述称涉案房屋买卖契约中签署的“陈吉夕”、“陈吉苓”并不是其二人所签，其二人也不知道房屋买卖契约的事。陈吉锡还陈述称原告赵德升提交的证号为乳集建（2003）字第2116160476号的集体土地建设用地使用权证并非其老房的证。 另经本院调查乳山市海阳所镇海阳所村村民李红，李红陈述称其和常乃池是同学，常乃池从乳山市村民陈吉锡、陈吉苓手里转了两块地，但常乃池没有钱建，就又把这两块地转给他，其在该两块地皮上盖了两座别墅，是两户一体的毛坯房，但其没有在里面居住过，后其经乳山市村书记陈述敏与原告赵德升签订了购房合同，将两座别墅卖给了原告赵德升，赵德升也没有在里面居住过，后原告赵德升又将两座别墅卖给了被告丁波，被告丁波又卖给淄博的了。李红另陈述称这两个别墅的房产证、土地证当时在村里正在办理中，但其从来没有见到过。现被告丁波否认将涉案两座房屋另行出售给他人。 再查，经本院到乳山市自然资源局滨海新区所调取相关农房档案，陈吉锡名下有坐落于乳山市，该房产换发前及换发后的房屋所有权证登记的所有权人均为“陈吉夕”，换发前及换发后的房屋所有权证中载明的四至均与原告赵德升提交的集体土地建设用地使用证所载明的四至不一致，且换发前的房屋所有权证中载明的土地使用证号亦与原告赵德升提交的集体土地建设用地使用证所载明的证号不一致。 本案经调解无效。 本院认为，本案争议的焦点问题是原告赵德升的诉讼主体是否适格，原告赵德升是否有权单独提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；。本案中，虽然涉案两份房屋买卖契约中抬头处及落款处的出卖人除原告赵德升外，另载明有“陈吉夕”、“陈吉灵”，但根据陈吉锡（即“陈吉夕”）及陈吉苓（即“陈吉灵”）的陈述，其二人对涉案房屋买卖契约并不知情，签名也不是其二人所签，且在涉案两份房屋买卖契约履行过程中，两套房屋系由原告赵德升交付给被告丁波，被告丁波亦是向原告赵德升交付的购房款，并不涉及陈吉锡及陈吉苓，故本院认定涉案两份房屋买卖契约系本案原、被告之间签订，原告赵德升作为出卖方有权单独提起诉讼，其主体适格。 根据相关法律规定，宅基地使用权禁止在本集体经济组织外流转。本案中，原、被告签订的涉案房屋买卖契约名义上是买房，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，因被告丁波并非乳山市村民，原告赵德升出卖涉案两套房屋的行为导致宅基地使用权流转至本集体经济组织外，损害了集体经济组织的利益，故涉案两份房屋买卖契约应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告赵德升要求被告丁波返还涉案两套房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应给予被告丁波一定的腾房时间，本院酌定以三十日为宜。另，被告丁波可另行起诉要求原告赵德升返还购房款并赔偿相应的损失。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决如下： 一、原告赵德升与被告丁波签订的两份房屋买卖契约无效； 二、被告丁波于本判决生效之日起三十日内将坐落于乳山市的两座房屋返还给原告赵德升。 案件受理费9，050元，由被告丁波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙文星 审 判 员  刘昱倩 人民陪审员  张书朋 二〇二〇年二月七日 书 记 员  王涵琦