上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初1802号原告：上海皖江投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：高玉存，总经理。委托诉讼代理人：高亚进，浙江金众律师事务所律师。被告：上海南翔智地企业投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱晨东，执行董事。委托诉讼代理人：汪涛、李哲，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路XXX号C3-16(上海横泰经济开发区)。法定代表人：黄德浩，执行董事。委托诉讼代理人：许珂。原告上海皖江投资管理有限公司与被告上海南翔智地企业投资管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了上海电气物业有限公司作为第三人参加诉讼。原告的法定代表人高玉存及委托诉讼代理人高亚进，被告的委托诉讼代理人汪涛、李哲，第三人的委托诉讼代理人许珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告返还位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋(以下简称讼争房屋)；二、被告支付自2015年10月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费，房屋使用费按照每天每平方米人民币1.20元(以下币种均为人民币)的标准计算。事实和理由：2008年1月11日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋(建筑面积为16792平方米)出租给被告作企业总部用房之用。租赁期限自2008年3月1日至2015年9月30日。合同对租金、付款方式等均作了相应约定。合同签订后，被告尚能按约履行合同，但至租赁期限届满后，被告拒绝与原告续签租赁合同并拒绝支付房屋使用费，原告要求被告返还讼争房屋，也遭到被告的拒绝。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的合同已经履行完毕，该合同实际是一份原告与第三人租赁合同终止后就遗留问题解决方案的协议。该协议已经履行完毕，原告对讼争房屋已没有任何权利。讼争房屋原来由第三人出租给原告，后来变更了合同主体，由被告成为讼争房屋的承租人，但原告当时有些搭建的房屋未进行处理，后经协商由被告通过返租的形式弥补原告的损失。第三人述称，第三人确与原告于2007年1月签订了房屋租赁合同，但在2007年12月，第三人与被告签订了房屋租赁合同，将包括讼争房屋在内的房屋整体出租给被告，后在2008年1月，包括原告、第三人及被告在内签署了主体变更协议，出租方变更为被告，第三人与原告的租赁关系实际已经解除，房屋租赁合同由原、被告履行，第三人也将原告支付的租赁保证金和能源保证金转付给了被告，后被告向第三人支付相应租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：(1)、2007年1月12日，原告与上海文通物业有限公司(即本案第三人的前身)签订一份《房屋租赁合同》及《补充条款一》、《补充条款二》，约定原告向第三人承租位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号西块房屋(建筑面积为7362平方米)作商业之用，将其打造成酒店式会所、娱乐、客房、餐饮品牌装饰市场。租赁期限自2007年6月30日至2015年6月29日。原告承租后，将对其进行全面规划改造，包括自建部分临时用房、旧房危房翻新。绿化移动改造需经绿化园林部门认可，室内外装潢、路面、消防通道、下水道等改造等。合同到期后，原告自建临时房、改造、装潢等均无条件归第三人所有。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告即在租赁场地上进行了新、改建等行为。(2)、2007年12月8日，被告与第三人签订一份《租赁合同》，约定第三人将位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号、XXX号全部厂房(建筑面积为40262平方米)出租给被告使用。租赁期限自2008年1月1日至2017年12月31日。现有的全部承租人同意将承租人与第三人签署的《租赁合同》中的出租人变更为被告。案外人上海南翔资产经营有限公司作为担保方在该合同上盖章确认，上海市嘉定区南翔镇人民政府作为鉴证人亦在该合同上盖章确认。后双方于2009年12月28日签订一份《补充合同》，约定将租赁期限变更为：自2008年1月1日至2022年12月31日。后被告向第三人支付相应租金并使用至今。(3)、2008年1月1日，原、被告及第三人签订一份《出租方主体变更协议书》，约定原由第三人与原告签订的《房屋租赁合同》中原甲方即第三人从2008年1月1日起变更为丙方即被告，合同其余条款不变。原由第三人向原告收取的租赁保证金44,721元、能源保证金10万元由第三人移交给被告。原、被告同意在原合同期内再延长一年，至2016年6月29日止。(4)、2008年1月11日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋(建筑面积为16792平方米)出租给被告作企业总部用房之用。租赁期限自2008年3月1日至2015年9月30日。月租金为255,378元。租金每三个月支付一次，在下一个租赁期间开始前15日支付下一期租金。租赁期满，被告需继续承租的，应于租赁期满前三个月向原告提出续租的书面要求，经双方协商后，如达成新的书面租赁合同的，被告可继续按新租赁合同使用讼争房屋。如经原告书面告知将不签订新的租赁合同或不同意继续租赁的，或在本合同期满前一个月时双方未达成新的书面协议的，被告应按合同约定期限向原告交还房屋。合同另对其他事项作了约定。2010年12月22日，双方形成一份《会议纪要》，载明：1、双方同意4、6号楼延长租期，租期再商定；2、在延长期内的租金标准，被告希望每天每平方米0.50元，原告希望每天每平方米1.60元；3、除租金外无其他费用；4、腾出4、6号楼，不得移动内部物件；5、原告希望被告返还2008年、2009年的租金96,360元及房屋保证金44,000元、能源保证金10万元；6、被告表示，2号楼改造并希望原告不收租金；原告表示，不同意被告的方案，并提出介绍一个公司或由其自行加固、改造且不能灭失2号楼；7、关于1号楼，被告表示由其改造和加固，希望适当调整租金，租金打九折；原告表示，不同意被告的方案，要么收回；8、延长期事项如能达成一致，被告希望签订协议；9、取消第1条，并延长被告作为承租人的合同，延长期限及租金标准再议；10、到期后房屋归还文通物业；11、关于原告要求返还租金及保证金的要求再协商。现该《房屋租赁合同》已履行完毕。另查，讼争房屋的权利人为上海电气(集团)总公司。庭审中，原告表示，其出租给被告的讼争房屋中有约2000平方米系有证建筑，其余均是其拆除原房屋后新建或在原场地上新建或改建的建筑物。讼争房屋中包括1、2、3、5、6、7号楼，不包括4号楼，且6号楼中仅占了109平方米。被告对此不表异议，其表示原告在其承租后出资建造了该无证建筑，后经双方协商，被告以支付7年半租金的方式对原告进行补偿，被告成为新的承租人。原告同时表示，其在完成新、改建后，其定位将从事服务业，由于政府产业思路的转变，要求做创意园区，其无法实施，在此情况下，被告强行将房屋收回，现包括讼争房屋在内的房屋均由被告使用。被告则表示，由于当初原告经营的服务业不符合政府的产业方向，经协商，由被告承接下来，统一做成产业园区，对原告建造的相关房屋以租金的形式进行补偿。原、被告签订的房屋租赁合同实际系补偿合同。本院认为，本案的争议焦点是原、被告于2008年1月11日签订的《房屋租赁合同》的性质问题。根据查明的事实以及各方当事人的陈述，可以确认在原告完成新、改建行为后，由于其定位的经营业态不符合政府的规划，无法继续履行房屋租赁合同，故被告与第三人及原、被告、第三人相继签订了房屋租赁合同及主体变更协议，由被告成为包括讼争房屋在内房屋的新承租人统一打造创意园区并运营至今。而针对原告而言，被告已取代第三人成为新的出租人，原告理应向被告支付相应租金，但根据各方当事人的相关陈述，原告于2007年1月12日签署的《房屋租赁合同》中的7362平方米房屋实际已由被告收回，双方间的《房屋租赁合同》实际已解除，不再履行。鉴于被告已整体承租位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号、XXX号全部厂房(包括有证建筑和无证建筑)并使用至今的事实，原告再将其中的16792平方米房屋出租给被告使用显然不符合常理，且该房屋虽由原告建造，但并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，属无证建筑，故本院采纳被告关于其与原告于2008年1月11日签订的《房屋租赁合同》名为租赁合同实为补偿合同的抗辩。现该补偿合同已履行完毕，原告已得到相应补偿。至于原告提交的《会议纪要》，根据相关内容，可以确定该《会议纪要》是双方就延长租期、租金标准、返还保证金等事宜进行协商的一个过程性的文件，但最终没有定论。原告依据《房屋租赁合同》及《会议纪要》要求被告返还房屋并支付相应使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海皖江投资管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费26,144元，减半收取13,072元，由原告上海皖江投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一七年三月二十九日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。