江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终678号 上诉人（原审原告）：郭林福，男，1948年8月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林诗然，上海市海华永泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。 法定代表人：董建晶，总经理。 委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。 法定代表人：董建晶。 被上诉人（原审被告）：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地苏州市相城区华元路918号101室。 法定代表人：张定辉，董事长。 上诉人郭林福因与被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、苏州奥食卡企业管理有限公司（下称被告奥食卡企管公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郭林福上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由奥银房产公司、名品城公司、奥食卡企管公司承担。事实和理由：一、我方至今未取得涉案房产，也没有看到名品城公司取得苏州市商品房交付使用通知书，更没有收到过办理验收交接手续通知，一审法院仅仅通过我方与奥食卡企管公司签订租赁合同以及我方缴纳的办证税费就推断已交房是错误的。二、本案中，奥银房产公司出具了两份承诺书，明确逾期办证就帮我方办理退出手续并承担违约责任。该两份承诺书表明奥银房产公司放弃了要求我方书面通知的要求。截止我方起诉之日都未能办理产证，完全是奥银房产公司、名品城公司的严重违约导致的，其应当无条件为我方办理退出手续。此外，我方在奥银房产公司、名品城公司违约后即提起诉讼，一审法院认定我方丧失解除权与事实不符。三、继续履行商品房买卖合同显失公平，合同目的无法实现。 名品城公司辩称：承诺函是奥银房产公司单方出具，不是我方意见。我方认为既然已经签订正式房屋买卖合同并办理网签，我方有义务为郭林福办理房产证，我方也同意办理。 奥银房产公司、奥食卡企管公司二审未答辩。 郭林福向一审法院起诉请求：1、依法判令解除郭林福与名品城公司于2013年7月19日签订的编号为苏相合同201307020058《商品房买卖合同》；2、依法判令名品城公司、奥银房产公司返还购房款497636元，并支付利息损失100746.31元；3、依法判令名品城公司、奥银房产公司返还郭林福缴纳的契税18775.90元并支付利息损失302.47元；4、依法判令名品城公司、奥银房产公司支付违约金14929.08元；5、判令名品城公司、奥银房产公司、奥食卡公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年7月19日，郭林福（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201307020058）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积23.50㎡，该商品房总价款497636元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z3097934，国有土地使用权分割转让许可证编号为0090”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。” 另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2011年10月17日获颁分割转让许可证（0090号）；2012年2月21日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3097934号）。郭林福于2010年11月28日、11月29日，2011年11月23日分别向奥银房产公司缴纳20000元、403102元、74534元，合计497636元，奥银房产公司均开具了收据。郭林福还于2013年11月27日向奥银房产公司交纳税费18775.9元，奥银房产公司亦开具了收据。2013年4月9日，奥银房产公司曾向郭林福出具《承诺函》称，将于2013年7月1日前办好涉案房屋的房产证，如未能兑现将给予郭林福办理退出手续。2013年11月27日，奥银房产公司再次出具承诺，在2014年3月1日前办好产证。2013年7月19日，郭林福与奥食卡企管公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为2011年1月1日起至2030年12月31日共20年，租金从第三年开始计算。 再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，期间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。 上述事实，由郭林福身份证复印件、工商登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据、承诺函、租赁合同以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。 审理中，名品城公司称收款为奥银房产公司，其公司至今未收到房款。郭林福称，名品城公司至今未将房屋交付郭林福，亦从未收到租金，郭林福多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故郭林福已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银房产公司对其所开发房产进行销售。 一审法院认为，郭林福与名品城公司于2013年7月19日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2013年10月31日交房，郭林福称名品城公司至今未交房。一审法院认为，郭林福在签订买卖合同的同时，与奥食卡企管公司签订了租赁合同；且名品城公司已收取郭林福缴纳的办证税费，可认为已向郭林福交房。因无具体交房手续，具体交房时间不明确，故一审法院认定郭林福于合同约定的交房期限2013年10月31日即取得了房屋。名品城公司认为房款由奥银房产公司收取，至今未转交其公司。一审法院认为，房屋开发主体为名品城公司，其与郭林福约定签订合同时即付清房款，应认为名品城公司认可郭林福已交清房款，名品城公司的抗辩理由不成立。郭林福还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋于2007年3月15日通过竣工备案，郭林福与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2013年7月19日，此时房屋已取得土地分割转让许可证和房屋所有权的初始登记，应认为系现房。双方约定交房为2013年10月31日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此约定不符合实际。根据本案情况，一审法院以双方约定的交房日期即2013年10月31日的第二天起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，郭林福应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故郭林福已丧失解除权。郭林福对此不予认可。一审法院认为，在名品城公司主张的“5日解除期间”，郭林福未按约定向名品城公司发出书面解除合同通知，郭林福已丧失解除权。事实上，涉案房屋可以办理产权登记，故对郭林福解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。但延迟办证应归责于名品城公司。名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价497636元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2014年1月30日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于郭林福赔偿利息损失的请求，一审法院已以违约金的方式一并予以体现。奥银房产公司、奥食卡企管公司经一审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、苏州东方国际名品城有限公司支付郭林福人民币497636元从2014年1月30日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回郭林福的其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币5062元，由郭林福负担4529元，苏州东方国际名品城有限公司负担533元（此款郭林福已自愿垫付，一审法院不再退还，苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效后十日内直接支付郭林福）。 二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。 二审中，名品城公司陈述其一直在给相关业主办理产证，且陆续办出产证并进行公示，办证速度慢是因为我方公司账户被一审法院监管，每一笔办证费用申请都需要向一审法院申请并由其核实通过，且办理产证需要提交各种材料，需要一定时间。 二审另查明，奥银房产公司于2013年11月27日向郭林福出具的承诺函载明：公司承诺客户郭林福在2014年3月1日前将客户购买华元路918号C2091铺位产证办好，逾期按商品房买卖合同条款帮客户办理退出手续，并承担违约责任。 本院认为，郭林福与名品城公司于2013年7月19日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定因出卖方原因致使买受方不能在合同签订之日起90日申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，买受方有权解除涉案商品房买卖合同。就涉案房屋，奥银房产公司于2013年11月27日向郭林福出具的承诺函，明确在2014年3月1日前将郭林福购买的华元路918号C2091铺位产证办好，逾期按商品房买卖合同条款帮客户办理退出手续，并承担违约责任。因名品城公司在关联案件中已自认其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，且奥银房产公司亦于2012年8月24日之后成为名品城公司唯一股东，故奥银房产公司于2013年11月27日出具的承诺书对名品城公司具有约束力。奥银房产公司、名品城公司未在2014年3月1日前为郭林福办理房屋产证，而郭林福亦以起诉的方式表示其不同意继续履行合同，根据2013年11月27日的承诺书，奥银房产公司、名品城公司应按照商品房买卖合同约定为郭林福办理退出手续。据此，名品城公司与郭林福之间的商品房买卖合同于2014年3月1日解除，名品城公司应退还郭林福已支付的购房款497636元、税费18775.9元并支付郭林福相应的违约损失。虽合同第十五条约定的合同解除后的违约金为总房款的1%，但郭林福已付款的利息损失要高于约定违约金，郭林福主张相应利息损失，本院对此予以支持。 至于郭林福有关逾期交房违约金的主张。因双方在2013年7月19日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。同日，郭林福与奥斯卡企管公司签订租赁合同，且租赁期限约定为2011年1月1日起止2030年12月31日止，租赁期内前两年租金免收，从第三年开始计算租金。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由奥食卡企管公司以统一招租的方式经营。本院认为综合房屋现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给郭林福并由郭林福出租使用。郭林福有关涉案房屋未交付的上诉主张以及逾期交房违约金的诉讼主张缺乏依据，本院对此不予支持。 奥银房产公司作为名品城公司唯一股东，在并不能证明名品城公司财产独立于其自己的财产的情况下，应对名品城公司上述债务承担连带责任。至于奥食卡企管公司是否应承担责任的问题，因奥食卡企管公司并非购房合同的相对方，亦非名品城公司的股东，郭林福要求奥食卡公司承担责任缺乏依据，本院对郭林福该诉讼请求不予支持。 综上所述，郭林福的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00692号民事判决； 二、郭林福与苏州东方国际名品城有限公司于2013年7月19日签订的编号为苏相合同201307020058《商品房买卖合同》于2014年3月1日解除； 三、苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭林福购房款497636元、税费18775.9元并支付郭林福相应的利息损失（以423102元为基数从2010年11月29日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失、以74534元为基数从2011年11月23日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失、以18775.9元为基数从2013年11月27日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失），上海奥银房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任。如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。 四、驳回郭林福其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为人民币5062元，由郭林福负担119.5元，由上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担4942.5元；二审案件受理费10124元，由郭林福负担239元，由上海奥银房地产开发有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担9885元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 斌 审判员 顾 平 审判员 杨 兵 二〇一七年三月二十四日 书记员 韩泽滔