江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初3419号 原告：毛建国，男，汉族，1968年10月17日出生，住太仓市。 原告：王丽英，女，汉族，1967年3月11日出生，住太仓市。 被告：太仓市沙溪镇涂松村村民委员会，统一社会信用代码54320585K12244366R，住所地太仓市沙溪镇印溪东路星泰花苑北。 法定代表人：龚利刚，主任。 委托诉讼代理人：孟凡军，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕾，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。 原告毛建国、王丽英与被告太仓市沙溪镇涂松村村民委员会（以下简称涂松村村民委员会）土地租赁合同纠纷一案，本院在2019年6月12日立案后，依法适用简易程序在2019年7月11日、2019年8月29日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本院在2019年9月3日裁定本案适用普通程序，依法组成合议庭在2019年10月18日、2019年11月18日、2020年1月22日公开开庭进行了审理。原告毛建国、王丽英，被告涂松村村民委员会的委托诉讼代理人孟凡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛建国、王丽英向本院提出诉讼请求：1.被告涂松村村民委员会赔偿原告毛建国、王丽英房屋损失1294272元；2.被告涂松村村民委员会赔偿原告毛建国、王丽英停产停业损失153700元；3.被告涂松村村民委员会赔偿原告毛建国、王丽英评估费4000元。事实和理由：两原告是太仓市沙溪镇涂松村七组的村民。2007年9月，因两原告的厂房被拆迁，被告涂松村村民委员会为两原告置换一块土地，双方签订了《土地租赁协议》。之后，两原告建造了钢混结构厂房及附属设施。2018年12月初，被告涂松村村民委员会通知原告租赁土地中有部分土地属于红线土地，并要求原告在2019年1月5日前拆除。嗣后，被告涂松村村民委员会的领导与原告沟通，承认工作失误，并负责拆除占用红线土地的房屋。被告涂松村村民委员会的过错行为给两原告造成了经济损失，故此提起诉讼。 被告涂松村村民委员会辩称：1.原告毛建国在租赁土地上建造房屋时未征得答辩人同意，也未办理审批手续，且至今未办理权属证书。因此，原告毛建国建造的房屋属于违法建筑。原告毛建国的违法建筑被拆除，答辩人对此没有过错，无需赔偿原告毛建国房屋损失和评估费。2.原告毛建国建造的楼房和辅房均属违法建筑，且未经消防验收，故不能用于生产经营活动。因此，原告毛建国没有权利主张停产停业损失。3.原告毛建国单方委托苏州天元土地房地产评估有限公司（以下简称天元公司）评估楼房和辅房，天元公司的评估单价过高，严重背离太仓市沙溪镇归庄世农建筑工程队（以下简称世农工程队）与原告毛建国约定的建房费用，故天元公司的评估意见不能作为认定原告毛建国房屋损失的依据。4.苏州永联行土地房地产评估有限公司（以下简称永联行公司）系受法院委托评估，其评估程序合法，评估意见客观公正，完全可以作为认定案件事实的依据。即使答辩人需对原告毛建国的房屋损失承担赔偿责任，请求法院按照永联行公司的建筑成本评估单价972元/平方米、装修费用评估单价264.93元/平方米认定原告毛建国的房屋损失。根据答辩人的过错程度，答辩人的赔偿范围不超过原告毛建国房屋损失的5%。 本院经审查认定以下事实：原告毛建国、王丽英是夫妻关系。2017年1月17日，被告涂松村村民委员会（甲方）与原告毛建国（乙方）签订《租赁协议》1份，约定：1.甲方将位于太仓市的1250平方米土地出租给乙方使用；2.……；3.……；4.租赁期限是2017年2月18日至2020年12月31日，合同到期后视情况另行协商签约，如遇国家政府使用，协议提前终止，补偿按政策执行；5.合同终止时，协商解决地面建筑物评估后，甲方收回，通过法律程序解决；6.原在2010年7月18日签订的《土地租赁协议》作废，地上附属物补偿等使用单位征用时按评估结算给乙方。该《租赁协议》还约定了其他事项。 《租赁协议》签订之后，原告毛建国与世农工程队在2017年2月20日签订《建房合同》，约定：毛建国出资委托世农工程队在上述土地上建造厂房、楼房，建筑材料由世农工程队全面负责；楼房价格按照建筑面积520元/平方米计算，挑出平台减半计算；车间按图施工，造价按照建筑面积760元/平方米计算，地砖、墙砖、围墙、场地另行结算；在开工前，毛建国要做好三通工作，在施工期间，水电费用由毛建国承担；本工程不开具发票，若需开具发票，税金由毛建国承担。该《建房合同》还约定了其他事项。 由于原告毛建国未经建设主管部门批准建造房屋，太仓市沙溪镇人民政府在2018年12月29日向原告毛建国发出《责令改正违法行为通知书》，内容是：毛建国未经有权机关批准，自2017年10月起非法占用太仓市的土地新建建筑物及其他设施，涉及建筑占地面积约1500平方米；毛建国的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》与《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，已构成违法用地、违法建设；根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定，责令毛建国收到通知之日起三日内自行拆除新建的建筑物和其他设施等，恢复土地原状；逾期不改正的，镇政府将会同相关部门组织拆除。 嗣后，原告毛建国委托天元公司对坐落在上述土地上的两幢建筑物进行评估，委估建筑物面积是768.50平方米，房屋用途是非居住。2019年1月22日，天元公司出具《房产估价报告》，评估意见是：1.办公楼属于钢混结构，建筑面积是741平方米，评估单价是1383.76元/平方米，评估价格是1025366元；2.辅房属于混合结构，建筑面积是27.50平方米，评估单价是790.86元/平方米，评估价格是21749元；3.装修及附着物的评估价格是247157元；4.评估总价是1294272元。为此，原告毛建国产生评估费4000元。 由于原告毛建国未主动拆除违法建筑，被告涂松村村民委员会（合同中甲方）与世农工程队（合同中乙方）在2019年1月10日签订《拆房合同》，约定：甲方委托乙方拆除原告毛建国坐落在太仓市的部分楼房、厂房，工期是30天，拆房费用是59160元；乙方指定陈世良为该拆除工程的现场负责人，不得随意变动。嗣后，世农工程队拆除了原告毛建国的部分三层楼房和一幢辅房。 2019年1月13日，原告毛建国又与陈世良签订《建房合同》，约定：毛建国全面委托陈世良在太仓市建造厂房山墙、小楼房，材料全部由陈世良负责；楼房价格按照880元/平方米结算，填土、车间涂料、卫生间墙砖、地砖、下水道、场地另行计算；厂房山墙修造工程款12万元；合同生效付款10%，基础完工付款20%，楼面完成付款20%，屋顶完成付款20%，完工付款20%，余款一年内付清。 2019年10月11日，本院向世农工程队的负责人陈世良调查，陈世良向本院陈述：涂松村村民委员会未告知世农工程队需要拆除的房屋面积，双方签订的《拆房合同》也未约定拆除面积；涉案楼房和辅房均是世农工程队建造，故世农工程队比较清楚楼房和辅房的结构；根据楼房的结构，无法仅拆除土地红线外的半侧楼房，其在拆房现场曾向毛建国与涂松村的负责人都解释过楼房的南半截可以保留，北半截只能全部拆除，毛建国也同意拆除楼房的北半截；因此，世农工程队在楼房南半截的红线以内做了基础、墙体、柱子，保留了南半截楼房，将北半截楼房全部拆除。 诉讼中，被告涂松村村民委员会辩称天元公司的评估单价过高，并申请重新评估尚未拆除的三层楼房，包括室内装修。为此，本院依法委托永联行公司对尚未拆除的三层楼房进行评估。永联行公司经过实地测绘，认定尚未拆除的三层楼房面积是272.13平方米。永联行公司经过实地查勘尚未拆除的三层楼房的主体结构、地面、屋面天棚、内外墙面、门窗、设施设备、层高、室内装修等情况，认为估价对象是混合结构建筑物，依据成本法认定涉案272.13平方米楼房在2019年1月10日建筑成本价值是264510元（972元/平方米×272.13平方米），室内装修价值是72095元，合计336605元。为此，被告涂松村村民委员会产生评估费3400元。 上述事实，由原告毛建国、王丽英提供的《租赁协议》《拆房合同》《房产估价报告》、评估费发票，被告涂松村村民委员会提供的《责令改正违法行为通知书》《建房合同》《房产咨询估价报告》、评估费发票，本院的调查笔录以及原、被告当庭陈述等证据证实。 本院认为：（一）原告毛建国被拆除的楼房和辅房总价是613974.21元。具体评判如下： 1.世农工程队拆除之前，天元公司对楼房和辅房的建筑面积进行了测量，楼房面积是741平方米，辅房面积是27.50平方米。世农工程队将辅房全部拆除，并拆除了北半截楼房。根据永联行公司的测量结果，尚未拆除的南半截楼房面积是272.13平方米。故此，本院认定被拆除的楼房面积是468.87平方米（741平方米-272.13平方米），辅房面积是27.50平方米，合计496.37平方米。 2.诉讼中，本院实地查看过尚未拆除的楼房，天元公司认定涉案楼房属于钢混结构显然与事实不符，而永联行公司认定涉案楼房属于混合结构符合实际情况。因此，本院采纳永联行公司的评估单价972元/平方米（评估基准日2019年1月10日）、装修总价72095元（评估基准日2019年1月10日）。经计算，被拆除的楼房和辅房成本总价是482471.64元（972元/平方米×496.37平方米），装修总价是131502.57元（72095元÷272.13平方米×496.37平方米），合计613974.21元。 （二）被告涂松村村民委员会应当赔偿原告毛建国房屋损失306987元。具体评判如下： 1.被告涂松村村民委员会与原告毛建国签订《租赁协议》，将非建设用地出租给原告毛建国用于非农项目，故该《租赁协议》部分内容有效，部分内容无效。被告涂松村村民委员会对于出租土地的性质是明知的，也很清楚非建设用地不能用于非农项目，但是仍出租给原告毛建国，且放任毛建国在租赁土地上建造楼房、搭建辅房，显然对原告毛建国发生房屋损失具有一定过错。 2.原告毛建国承租被告涂松村村民委员会的土地，显然应当对租赁土地作全面和必要的了解，以防范合同履行过程中可能出现的风险。但是，原告毛建国未充分了解租赁土地的性质，且违反《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定擅自搭建房屋。因此，原告毛建国对其房屋损失的发生亦有一定过错。 3.综合分析原告毛建国与被告涂松村村民委员会的过错程度，本院确定被告涂松村村民委员会赔偿原告毛建国50%的房屋损失即306987元（613974.21元×50%）。 （三）截至法庭辩论终结，原告毛建国未提供涉案房屋的建设工程规划许可证和施工许可证，且行政机关认定涉案房屋系违法建筑，故涉案房屋根本不能用于生产经营活动。因此，原告毛建国请求被告涂松村村民委员会赔偿停产停业损失153700元，不予支持。 （四）原告毛建国自行委托天元公司评估房屋价格，并支付天元公司评估费4000元。由于天元公司的评估意见依据不足，不能作为认定原告毛建国房屋损失的依据，本院不予采纳。因此，原告毛建国请求被告涂松村村民委员会赔偿评估费4000元，不予支持。 另外，涉案《租赁协议》的当事人是原告毛建国与被告涂松村村民委员会，原告王丽英不是该协议的当事人。因此，原告王丽英请求被告涂松村村民委员会承担赔偿责任，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下: 一、被告太仓市沙溪镇涂松村村民委员会在本判决生效后三十日内赔偿原告毛建国306987元； 二、驳回原告毛建国的其他诉讼请求； 三、驳回原告王丽英的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17868元，评估费3400元，合计21268元，由原告毛建国、王丽英负担16772元，被告涂松村村民委员会负担4496元。原告毛建国、王丽英已预交案件受理费，本院不再退还，永联行公司已向被告涂松村村民委员会收取评估费，故被告涂松村村民委员会在本判决生效后三十日内实际需付原告毛建国、王丽英1096元（4496元-3400元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  郭玉昆 人民陪审员  周文新 人民陪审员  孙小毅 二〇二〇年二月二十五日                                                           书记员  刘敦根