安徽省淮南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖04民终36号上诉人（原审原告）：潘士芳，女，1975年7月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市潘集区。被上诉人（原审被告）：杨萍，女，1965年10月15日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。委托代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原审第三人：陈冠江，男，1962年10月19日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。原审第三人：淮南市万泰建筑工程有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区祁集镇陈郢村陈中队18号，组织机构代码55630694－4。法定代表人：陈冠江，该公司经理。上诉人潘士芳因与被上诉人杨萍、原审第三人陈冠江、淮南市万泰建筑工程有限公司（以下简称：万泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问双方当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。潘士芳上诉请求：1撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨萍负担。事实和理由：1.潘士芳基于物权期待权提起的执行异议之诉具有法律和事实依据，诉讼请求合法、合理、合情，依法应获得支持，其提起的执行异议支付没有超过诉讼时效和法定期限，诉请程序合法，且完全符合排除执行的四个要件，这四个要件在一审中也得到确认，潘士芳的诉讼请求依法应当得到支持。2.案涉《房屋买卖合同》系潘士芳与本案第三人达成，双方主体资格合格，该合同对双方具有法律效力。我国土地管理法规定的农村集体土地上所建房屋不得向本集体经济组织之外的人出售，否则合同无效，系指转移所有权的出售行为。本案系基于物权期待权以及与之相伴的居住权而提起的执行异议之诉，并不是基于物权所有权转移而提起的执行异议之诉，因此不违反国家法律的禁止性规定。潘士芳在签订《房屋买卖合同》后，依法履行了全额交付价款义务，并且专修入住至今，一审中也证明了没有办理房屋产权过户手续过错不在潘士芳，一审对此也予以认定。因此，潘士芳基于上述事实而依法享有的物权期待权以及居住权显然能够对抗杨萍的普通债权，显然具有排除执行的民事权益，依法应当获得支持。如果以案涉房屋所涉及的土地系祁圩社区集体用地、潘士芳不是该集体经济组织成员为由认定案涉《房屋买卖合同》无效，那么一审法院于2018年4月17日作出的（2017）皖0406执恢11号裁定书也应予以撤销，因为杨萍也不是该集体经济组织成员，该裁定也违反了法律的强制性规定。杨萍未答辩。陈冠江与万泰公司未作陈述。潘士芳向一审法院起诉请求：1.判令不得执行潘集区祁集镇祁圩村祁圩综合大楼301号房产，并解除对该房产的查封；2.判令确认潘士芳与第三人万泰公司签订的房屋买卖合同合法有效并确认潘士芳对潘集区祁集镇祁圩村祁圩综合大楼301号房产享有足以排除强制执行的民事权益；3.本案全部诉讼费用由杨萍负担。一审法院认定事实：2010年7月22日，第三人万泰公司作为乙方与淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会作为签订《关于祁圩村综合楼工程建设协议》一份，协议主要约定：“1、建房地点位于原老村部及原祁圩小学，地点有甲方提供（南北41米、东西12米）设计建设五屋综合楼。2、建设资金及施工的一切费用全部有乙方负责承担，甲方净得过道南侧五间上下一、二两层，共计拾间。8、工程竣工后，甲方要协助乙方办理房产证，办证费用全部有乙方负责。”协议签订后，第三人万泰公司在该地点建设了涉案的六层楼房一栋（该楼房面东，一层南北各五间，中间是过道，计十间；二层南北各五间加过道上一间，计十一间，三至六层南北各二间，计每层四间，计十六间）。楼房建成后，第三人万泰公司于2011年12月30日办理了（淮房地权证淮潘字第××号）房地权证，载明：规划用途商业，总层数6层，房屋结构混合，建筑面积2370.77平方米，套内建筑面积2166.44平方米。淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会依据协议，分得南边一至二层十间房屋用作办公及社区卫生室用房。2015年7月21日，潘士芳与其前夫陈嵩经淮南市潘集区人民法院调解离婚，离婚时双方约定涉案房屋归潘士芳使用，其给付陈嵩房屋折款8万元，于本调解书送达时付清，该院依法作出（2015）潘民一初字第01183号民事调解书予以确认。2011年1月8日，潘士芳的前夫陈嵩作为乙方与第三人万泰公司作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，约定：“一、乙方自愿购买由甲方开发的祁圩村综合大楼商住房一套位于该楼北边三层301室，价格为每平方米1800元，建筑面积为101.5平方米，合计房款为180270元；七、甲方负责办理房产证手续，但乙方应承担房产证的过（分）户费用”。2011年1月8日，第三人万泰公司收取了原告购房款160270元。2012年7月份，潘士芳将购得的301室装修完成后入住至今。一审另查明，潘士芳及其前夫陈嵩均不是祁圩社区居民委员会村民。杨萍诉第三人陈冠江、万泰公司民间借贷纠纷一案，杨萍于2016年3月28日向淮南市潘集区人民法院提出财产保全申请，要求对第三人万泰公司位于潘集区祁集镇祁圩社区祁圩综合大楼予以保全，该院于当日作出（2016）皖0406民初750号之一民事裁定书，对第三人万泰公司所有的位于淮南市潘集区祁集镇祁圩社区祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）予以查封，案经调解，双方达成调解协议，潘集区人民法院于2016年4月10日作出（2016）皖0406民初750号民事调解书，协议确定：一、第三人陈冠江、万泰公司欠杨萍借款本金1000000元，利息286000元（利息计算到2016年5月23日），合计1286000元，于2016年5月23日前支付利息286000元，于同年9月23日前支付本金300000元、利息80000元，于2017年1月23日前支付本金300000元、利息56000元，于同年5月23日前支付本金400000元，利息32000元，如第三人陈冠江、万泰公司有一笔款项不能履行，杨萍可申请执行剩余全部数额；三、还款期间不解除对祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）的查封。调解书生效后，因第三人陈冠江、万泰公司没有履行生效法律文书确定的义务，杨萍申请强制执行，潘集区人民法院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定书，裁定：一、将第三人陈冠江、万泰公司所有的位于淮南市潘集区祁集社区祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）以2171139.19元抵偿给杨萍所有；二、该房屋的所有权自本裁定书生效时起归杨萍所有；三、杨萍可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年7月12日，原告对（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议，潘集区人民法院受理后，依法进行了审查，于2019年7月25日作出（2019）皖0406执异17号民事裁定书，认为潘士芳虽然提交了房屋买卖合同、收据房产证复印件等证据，但未提交在交房后前往不动产登记中心办理房屋登记手续不成功的证据，不能证明其为无过错方，裁定驳回潘士芳的异议申请。于2019年7月25日依法予以送达了各方当事人。涉案楼房所涉及的土地系祁圩社区集体用地。一审法院归纳本案一审争议焦点：潘士芳对涉案祁集镇祁圩村祁圩综合大楼301号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，涉案楼房是在农民集体土地上建设的房屋，所涉及的土地系祁圩社区村民集体土地，集体土地上建设的房屋转让应当限定在本集体经济组织成员内部。原告并非祁圩社区村民，因此，潘士芳与第三人签订的《房屋买卖合同》因违反法律规定应属无效合同。故对潘士芳的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘土芳的诉讼请求。案件受理费80元，由潘士芳负担。本案二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。二审另查明，本案二审期间，潘集区人民法院发现涉案房屋是在农村集体土地上建设的房屋，杨萍并非祁圩社区村民，于2020年2月13日作出（2017）皖0406执恢11号之一民事裁定书，裁定撤销(2017)皖0406执恢11号执行裁定书。本院认为，潘士芳对潘集区人民法院作出的（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议后，潘集区人民法院作出（2019）皖0406执异16号民事裁定书，潘士芳对该裁定不服，提起本案执行异议之诉。本案审理过程中，因潘集区人民法院作出（2017）皖0406执恢11号之一民事裁定书，裁定撤销(2017)皖0406执恢11号执行裁定书，致使潘士芳在本案中起诉依据的事实和理由不存在。因此，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3246号民事判决；二、驳回潘士芳的起诉。一审案件受理费80元，退还潘士芳；上诉人潘士芳预交的二审案件受理费3505元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 刘 瑞审判员 王元元审判员 张 晨二〇二〇年二月二十七日法官助理姚丽娅书记员高继鑫附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。