松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初5749号 原告：柴俊权，男，1968年7月13日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市立而亨房地产开发有限公司，地址松原市丽水花园小区后侧。 法定代表人：郭勇胜，经理。 委托代理人：刘炜，公司员工。 委托代理人：鲍淑丽，吉林群兴律师事务所律师。 第三人：范国旭，男，1978年10月20日生，蒙古族，现住吉林省松原市宁江区建设街荣昌委。 诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 原告柴俊权诉被告松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称立而亨公司）、第三人范国旭确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴俊权及其委托代理人张利锋，被告的委托代理人刘炜、鲍淑丽，第三人范国旭及其委托代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 柴俊权诉称：2014年3月1日,原告挂靠松原市天宏钢化玻璃有限公司与被告的代理人李迎春签订《承揽加工合同书》，合同约定由原告负责为被告开发的丽水公馆安装窗户，工程结束，被告用丽水花园公馆住宅楼7户合计366平方米抵顶工程款，施工结束，经甲方派员检验合格。2014年10月9日原告办理抵顶手续，并办理了房屋交付手续。2017年4月，原告得知在2014年6月3日被告将丽水公馆59幢1310室房屋出售给第三人并办理网签登记。经原告了解第三人与被告办理网签预约登记系名为买卖实为借贷担保，故原告诉至法院要求确认原告与被告于2014年10月9日签订的抵顶工程款协议有效；确认被告与第三人签订的关于丽水公馆59幢1310室房屋买卖合同无效，并将诉争房屋过户至原告名下。 立而亨公司辩称：本案诉争的丽水公馆59幢是李迎春借用被告资质开发的，房屋的处分权归李迎春所有。被告从未委托李迎春与原告签订承揽加工合同，也未与原告达成任何抵顶工程款协议，原告所谓合同及协议均与李迎春达成，是否履行、履行多少、如何结算等等，被告一概不知，为此被告无法确认。第三人未向被告交付购房款，被告也未向第三人借款用房屋抵押。为了查明事实请求法院追加李迎春为本案的被告。 范国旭述陈：1、原告在本案中提交的房屋交付协议的公章编码尾号是04，开具给柴增的收据财务专用章的尾号是04，而立而亨在商品房买卖合同和房产报备文件中的公章尾号都是03根据公章刻制的规范，公章和财务章的编号不应该完全一致而应该是顺序而下，也即原告赖以主张权利的最主要证据房屋交付协议书上的公章明显是伪造的。2、第三人范国旭对案涉房屋享有所有权，原告无权请求将案涉房屋过户至其名下。本案中原告提交的刑事判决书中可以证实，李迎春在确定不能偿还第三人范国旭相应借款后同意将让与担保的案涉房屋由范国旭出卖抵顶借款。又由于在此之前案涉房屋已经网签登记至范国旭名下，因此双方在达成以物抵债协议时，案涉房屋的所有权转移，第三人范国旭对案涉房屋享有所有权。又因为原告与李迎春达成的以物抵债协议应区分为两个部分，一部分是双方之间的协议，另一部分是双方之间的履行行为，本案中即使立而亨房地产公司与原告之间就案涉房屋在内的九套房屋达成以房抵账的协议成立并有效，但因双方之间并没有实际交付房屋也没有在房产登记部门办理产权过户手续，又根据中华人民共和国物权法第15条物权与债权相区分的原则，原告与立而亨房地产公司之间虽然具有以房抵债的协议，但并没有发生物权转移，因此该债权不能对抗第三人范国旭的所有权，请求人民法院驳回原告的诉讼请求维护第三人范国旭的合法权益。 经审理查明：李迎春借用被告资质进行丽水花园59幢开发建设。2014年1月1日松原市天宏钢化玻璃有限公司（甲方）与原告（乙方）签订挂靠合同，合同约定经双方协商一致，同意乙方挂靠甲方名下，从事甲方经营许可证范围内经营项目（限于丽水公馆）；挂靠期限1年，自2014年1月1日至2014年12月31日，该挂靠期满，甲乙双方可续订合同，甲方每年向乙方收取1万元作为管理服务费。2014年3月1日李迎春（甲方）与原告（乙方）签订承揽加工合同，合同约定原告为丽水公馆住宅楼加工隔热断桥铝平开窗；合同签订，甲方付全部工程款150万元（甲方用丽水公馆住宅楼13、14层楼，7户366平方米面积每平4100元，合计150万元顶工程款给乙方）；2014年10月9日被告与松原市天宏钢化玻璃有限公司签订房屋交付协议书，被告将9套房屋（包括本案争议的房屋）抵顶乙方塑钢窗工程款，甲方同意乙方与柴增办理购房协议，因与房屋有关的买卖合同和收据已经办理完毕并实际交付给乙方，乙方可以到丽水物业办理入住手续，缴纳各种入住费，领取房屋钥匙等与房屋有关的一切附属设施。被告给原告开具房屋收据。 松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中“范国旭证言证实：2014年7月21日，丽水花园的开发商李迎春经迟中兴介绍到我公司借款，其用途是开发丽水花园小区支付工程款。当时我公司与李春签的是楼房买合同，李迎春拿丽水花园小区59幢41套楼网签到我公司员工名下，我们公司给李迎春汇款500万元。这笔款当时约定月利2分，用款时间6个月，当时约定李迎春可以回购这41套楼房，回购价就是当时的500万元，当时李迎春还拟了个房屋回购协议，但由于没再见面，我们没有在协方上签字。2014年9月1日，李迎春又在我个人处借了50万元，2015年1月14日，又在我这拿了100万元，也是用59幢住宅楼做的网签，这两次用款李迎春一共网签约750平的楼房，具体多少房子、哪套房子我记不清了。李迎春大约只付了3个月利息后就再未支付利，到期后也没有按约定把楼房回购，在这期间李迎春急用钱，要求解部分网签给我们的房子，我也同意了，陆续解除了部分网给我的房子。到2015年12月，我们和李迎春谈妥，李迎春网签给我的房子她不回购了，她允许我出售给他人，她负责配合変更网签名和办理货款等手续。从这以后，2016年4、5月份我自已就将这46套房子的41套出售了，剩下5套没卖是因为这5套房子有人入住了，应该是李迎春把这5套房子卖给别人了，我就没法卖了，但这5套房子的网签人还是我。我出售的41套房子在部分都网签给买房人了，有7套房子（1815、1809、1702、1211、1715、2416、1310）没有变更，原因是李迎春不配和我，不给我出手续了。……李迎春在2015年12月因李迎春还不上款了，所以我与我公司经理张军找李迎春协商，李迎春当时没有现金还款，她就同意我们卖李迎春在我公司借款时抵押给我公司的丽水花园房子。”因此，第三人与被告签订商品房买卖合同，商品房买卖合同记载被告将本案争议的房屋以92960元的价格出售给第三人，被告给原告出售房款收据一枚。并将本案争议的房屋网签登记在第三人范国旭名下。第三人交纳了各项费用并占有使用至今。李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中供述和辩解“范国旭是百汇小额贷款公司的工作人员，我在范国旭的贷款公司抵押借款过。但是我记不清借款的次数和具体借款钱数了。我记不清内容了。我是通过迟中兴识的范国旭，2014年7月迟忠兴找我问我是否需要用钱，并说他能找到人帮我借钱，我当时建的丽水花园59幢刚封顶正需要用钱，就让迟中兴相我找人借钱，然后迟中兴就带着范国旭来找我。我与范国旭商定用我在建的丽水花园二期59幢作抵押并签订回购借款协议，当时借款500万元，约定借款的利息我记不清了，后期我还给范国旭一部分现金还有房子，房子房号当时是我与百汇公司张总及范国旭一起商定的，这些房号我用手机短信形式发给张总及范国旭了。……抵押物是59幢的住宅，具体记不清了，当时都作网签了。我们签签的都是商品房买卖合同，但是实际上抵押，就是我还够在范国旭公司的借款及利息后他公司把我提供的抵押物的网签解开。在范国旭公司借款500万元我本息都还清了。我是以部分59幢房子及现金形式还清上述500万元借款本息的。”迟中兴在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中证言证实：“李迎春跟我说她开发丽水花园需要钱，让我帮她张罗张罗，看看谁有钱能借给她，她用丽水花园28层的楼作抵押，并支付利息，我就帮她找的范国旭（之前他俩不认识），我听说范国旭给李迎春拿了500万元，李迎春给范国旭做的28层网签合同。还有没有别的我就不清楚了。” 认定上述事实的证据有：原、被告及第三人陈述、挂靠合同、收据、营业执照、承揽加工合同、房屋交付协议书、收据、刑事判决书、商品房买卖合同及收据、截图、刑事判决书。 本院认为：被告出借房地产开发资质，由此产生的法律后果，被告作为房地产开发企业应为明知、风险应予承担。李迎春借用被告名义进行房地产开发建设期间因开发建设工程需要而对外的签订合同的行为效力都及于被告。原告挂靠松原市天宏钢化玻璃有限公司为李迎春开发建设的楼房加工隔热断桥铝平开窗，原告以松原市天宏钢化玻璃有限公司与被告签订的房屋交付协议书，且被告给原告出具房屋收款收据，故原告与被告签订的房屋交付协议书是是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。根据前述刑事判决书中李迎春供述、范国旭陈述及迟中兴的证言，能够证实案涉房屋因借款而让与担保、又因无法偿还借款而以房抵债的过程，证据之间能够相互印证，能够认定李迎春同意用涉案房屋抵顶借款，如前所述，此行为效力及于被告。同时结合第三人与被告签订的商品房买卖合同并且被告协助第三人将该商品房买卖合同在房产部门进行网签登记手续，且各方均认可案涉房屋现已由第三人占有使用至今的事实，说明被告同意用本案争议的房屋抵顶借款，故原告主张被告与第三人的商品房买卖合同实际为借贷抵押应为无效的请求本院不予支持。现在本案争议的房屋网签在第三人名下同时争议的房屋未办理产权登记手续，故原告主张办理过户手续本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、五十二条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告柴俊权以松原市天宏钢化玻璃有限公司名义与被告松原市立而亨房地产开发有限公司于2014年10月9日签订房屋交付协议书合法有效； 二、驳回原告柴俊权其他诉讼请求。 案件受理费4112元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长 胡 萌 审判员 倪 华 审判员 刘佳旭 二〇二〇年二月十二日 本件与原本核对无异 书记员 刘 传