杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7080号 原告：浙江三江房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330183704295222B，住所地：杭州市富阳区富春街道春秋南路66号。 法定代表人：喻祖泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。 被告：陈华兴，男，1963年11月26日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：陈余巧，女，1992年8月31日出生，汉族，住杭州市富阳区，系陈华兴女儿。 原告浙江三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）与被告陈华兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚振琳、被告陈华兴及其委托诉讼代理人陈余巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三江公司提出诉讼请求：一、判令原、被告于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效；二、被告将上述《租房协议书》项下位于杭州市富阳区房屋（以下简称案涉房屋）腾空返还给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1999年6月12日，原富阳市三江房地产发展有限责任公司（以下简称原三江公司）与被告签订《租房协议书》一份，约定原告将案涉房屋长期出租给被告，房屋面积13.06平方米。协议签订后，原告按约交付房屋。现租赁期限已超过20年。为此，原告通知被告于2019年10月25日前将案涉房屋腾空返还给原告，但被告至今仍未返还。另查，原告于2000年6月7日将企业名称由富阳市三江房地产发展有限责任公司变更为现名称。原告认为，根据我国《合同法》第二百一十四条第一款的规定，原、被告所签《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效。现被告实际承租期限已超过20年，经原告通知后其仍未将案涉房屋腾空返还，其行为已侵害原告合法权益。原告特提起诉讼。 被告陈华兴答辩称，合同是通过胁迫、威胁方式签订的，被告不认为合同是合法的。签订合同时，被告明确53号楼在拆除，房屋仍然由被告居住，被告可以居住到去世。签订协议只是形式主义，并不产生真实效力，被告是在被原告诓骗的情况下签订协议书的。被告要求其他法院介入调查和审理。合同法生效日期是1999年10月1日，20年租约的期限无法约束在1999年10月1日前签订的合同，不承认合同是无效的，整个合同是有效的。案涉房屋是富阳工艺美术厂对下岗职工的安置房，原告无权要求被告腾房。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方有争议的证据，认定如下： 1、原告提供的（2018）浙0111民初5074号民事判决书1份（复印件，与原件核对无异），用以证明已生效判决明确原告有权出租杭州市富阳区富春街道西堤路55号办公楼的事实。被告质证后认为徐建国的合同根本没有到期，合同法生效于1999年10月1日，该判决不能达到原告的证明目的。本院经审查后认为，该证据系生效判决，能够反映原告待证事实，故予以认定。 2、原告提供的租房协议书1份，用以证明原、被告系房屋租赁法律关系及双方之间权利义务约定的事实。被告质证后认为该协议是在51号楼拆除的情况下原告向被告承诺协议仅仅是形式上签订，被告仍可继续居住在案涉房屋，不会产生实质上的效力，被告是在原告诓骗、威胁利诱的情况下签订的。此协议是在合同法生效前签订的，现在出台的法律并不能约束之前的事情。本院经审查后认为，该协议是双方的真实意思表示，故对真实性予以认定。 3、原告提供的照片1份，用以证明原告通知被告于2019年10月25日前腾空返还房屋的事实。被告质证后认为被告是在2019年6月15日收到腾房通知的，与原告提供的腾房通知书上的时间不符，被告怀疑原告为了本案作假证。本院经审查后认为，本次通知是第二次通知，故对真实性予以认定。 4、原告提供的变更登记情况1份，用以证明原告于2000年6月7日进行名称变更的事实。被告质证后认为该公司2000年注销后将财产转移至原告名下，该公司在接收富阳工艺美术厂破产财产后就注销了，被告认为公司注销存在猫腻。本院经审查后对该证据的真实性予以认定。 5、被告提供的电费通知单1份，用以证明被告是独立用户，并不是租户的事实。原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 6、被告提供的协议书1份（复印件，与原件核对无异），用以证明原告违建挡住被告房屋的采光后，原告对被告作出补偿的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 7、被告提供的通知1份（复印件），用以证明案涉房屋是富阳工艺美术厂安置房的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系复印件，下面的落款人是富阳工艺美术总厂破产清算组，原告无法核实该通知的真实性。本院经审查后认为，原告的异议理由成立，对该证据不予认定。 8、被告提供的富阳工艺美术品厂破产预案（征求意见稿）1份、单位职工花名册1份（均系复印件，加盖杭州市富阳区人民法院档案证明专用章），用以证明案涉房屋是被告原单位富阳工艺美术品厂对被告的安置房的事实。原告质证后对真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为破产预案中无法体现被告所述的安置房的事实。本院经审查后对该证据的真实性、合法性予以认定。 9、被告提供的不动产查询记录1份（复印件），用以证明案涉房屋并不是原告所有的事实。原告质证后对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为在其他案件审理中，原告也提供不动产查询记录，本案是租赁合同纠纷，不需要以物权变动为前提条件，因此原告有权出租案涉房屋。本院经审查后对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杭州市富阳区富春街道西堤路55号房屋登记权利人为富阳市天河贸易有限公司。该公司同意原告以自己的名义出租，全部收益归原告所有。 1999年6月12日，原三江公司与被告签订《租房协议书》一份，约定：原三江公司向被告提供西堤路55号办公楼一层102室房屋（13.06平方米），提供方式为租房，该房长期出租给被告居住。该协议并就其他事项作出了约定。《租房协议书》签订后，原三江公司依约向被告交付了案涉房屋，被告承租该房屋至今。 2000年5月19日，原三江公司作为甲方，被告及案外人陈新来、徐美君、程章霞作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定：甲方同意其出租给乙方的集体宿舍房间，乙方可以出租给别人，房租费在该集体宿舍拆迁前给予乙方免除；甲方另行补偿乙方每户叁仟元；乙方不得再对甲方在此建造营业房提出任何异议。双方均在落款处签字或盖章。 2000年6月7日，原三江公司更名为原告三江公司。 原告曾通知被告于2019年10月25日前腾空返还案涉房屋，被告未予腾退。 庭审中，双方均确认，《租房协议书》签订后，双方未就合同租期另作其他约定或续订租赁合同。 本院认为，原、被告就案涉房屋的租赁事宜签订《租房协议书》，双方形成房屋租赁合同关系。《租房协议书》中约定长期出租，属于租期约定不明，应视为不定期租赁。庭审中，原、被告均确认在上述《租房协议书》签订后，双方未就合同租期另作其他约定或续订租赁合同，而被告实际向原告承租案涉房屋迄今已逾20年。根据我国《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告所签《租房协议书》履行至今，租赁期限已超过20年，相应超过部分应属无效，故原告诉请要求确认该《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效的诉讼请求，本院予以支持。基于此，被告应向原告返还租赁物，原告要求被告将案涉房屋腾空返还的诉讼请求，本院亦予以支持。被告抗辩称案涉房屋系富阳工艺美术厂分配给其的安置房，但其未能提供充分证据加以证明，且其主张也与本院查明的事实不符，故本院不予采信。 综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原富阳市三江房地产发展有限责任公司与被告陈华兴于1999年6月12日签订的《租房协议书》中超过20年租赁期限的部分无效； 二、被告陈华兴于本判决生效之日起十五日内将位于杭州市富阳区房屋腾空返还给原告浙江三江房地产开发有限公司。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈华兴负担。 原告浙江三江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈华兴于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴贤祥 二〇二〇年二月一日 代书记员 胡佳玲