广州铁路运输第一法院民 事 判 决 书(2014)广铁法民初字第319号原告：广州羊铁桥隧工程有限公司，住所地：广州市天河区林和东路紫荆苑B座二楼。法定代表人：莫惠敏。委托代理人：刘红，广东国道律师事务所律师。被告：广州宏蒲投资有限公司，住所地：广州市番禺区石基镇广华路75号之一。法定代表人：罗碧美，总经理。委托代理人：张永峰，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广东万品文化艺术发展有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗东路257号。法定代表人：李琼波，总经理。委托代理人：黄爱华、覃全茂，广东合邦律师事务所律师。原告广州羊铁桥隧工程有限公司（以下简称羊铁公司）与被告广州市宏蒲投资管理有限公司（以下简称宏蒲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，被告宏蒲公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于同年11月10日作出（2014）广铁法民初字第319号民事裁定，驳回其对管辖权提出的异议。宏蒲公司不服该裁定，在法定期间内上诉。广州铁路运输中级法院于2014年12月8日作出（2014）广铁中法立民终字第40号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年2月6日进行了第一次公开开庭审理。广东万品文化艺术发展有限公司（以下简称万品公司）于2015年3月23日以其系涉案地块合法的实际承租人，与本案有直接利害关系为由申请作为第三人参加本案诉讼，本院予以同意。本院于2017年3月16日再次公开开庭审理本案，原告羊铁公司委托代理人刘红，被告宏蒲公司委托代理人张永峰，万品公司委托代理人黄爱华、覃全茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告羊铁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《物业租赁合同》（ＨＰ-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（ＨＰ-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（ＱＳＨ0906-1）；2、判令被告将租赁使用的位于广州市天河区石牌仓全部场地物业（包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地，其中场地面积7759.34平方，地上建筑物2、3号，产权证号穗房地证字205217，205218，面积2279㎡）返还给原告；3、判令被告将自行修建的设施搬迁，并自行承担搬迁费；4、判令被告从2014年9月1日开始，至返还全部场地物业时止，按月租金标准向原告支付使用费，暂计两年为1376000.16元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年12月29日，原告将自己名下位于广州市天河区石牌仓的场地物业租赁给被告，双方先后签订了《物业租赁合同》及两份《物业租赁补充合同》，对租赁物、租赁物用途、租金、违约责任等事项进行了明确约定。其中《物业租赁合同》第十二条约定，政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除。合同签订后，原告依约将系争场地及厂房物业交给被告使用，被告交纳租金。2012年10月25日，原告接铁路上级机关通知，租赁给被告使用的系争场地和厂房物业，已被铁路和广东省有关部门规划为国家机关的办公用地，并将在涉案场地上按新的规划要求，重新修建用途为办公性质的建筑物。为此，原告依据《物业租赁合同》的约定，向被告发出《关于终止租赁合同的函》，并要求被告于2012年11月30日前搬离系争场地，以便原告向有关单位进行移交，但遭到被告的拒绝。此后，原、被告双方多次以公函和面谈方式进行协商，均未果。故诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告宏蒲公司辩称，1、羊铁公司已将涉案合同项下的权利义务概括性转移给深圳广铁土木工程有限公司（以下简称深土公司），羊铁公司已不是涉案合同相对方，原告主体不适格；2、广州铁路运输检察院需要在系争场地新建办公楼，不属于政府征用及铁路规划调整情形，不符合合同约定的解除条件。请求驳回原告的诉请请求。第三人万品公司陈述，一、羊铁公司已将与宏蒲公司签订的租赁合同项下的权利义务转让给深土公司，羊铁公司作为原告主体不适格；二、原告主张解除合同的理由不成立；三、宏蒲公司与其签订了期限为20年的租赁合同，其是系争地块的实际承租人。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1-3、《物业租赁合同》、《物业租赁补充合同》（共三份）旨在证明原、被告双方存在租赁合同关系。证据4-7、房地产证、移交协议书、房地产登记簿查册表，旨在证明系争场地用途已经改变，不涉及诉讼的产权所有权人亦已变更。证据8-13、羊铁公司关于终止租赁合同的函、通知、宏蒲公司复函及文件，旨在证明1、原告系涉案合同相对方，主体适格；2、系争场地用途发生改变；3、原、被告多次就解除涉案合同进行协商未果。证据14、企业法人申请变更登记注册书，证明原告的主体资格变更的顺序。证据15-16、消防安全整改通知书、广铁（集团）公司向广州市国土资源和房屋管理局发出的关于办理铁路检察院用地手续的函，旨在证明系争场地因规划改变变更为公务机关办公用地，羊铁公司从未同意宏蒲公司的扩建行为。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1-2、关于变更物业租赁合同主体单位的通知、部分付款凭证，旨在证明原告已经将涉案合同项下的权利义务概括性转让给深土公司，被告近一年均向深土公司交纳租金，原告主体不适格。证据3、商事登记信息，旨在证明原告没有注销，法人资格是存在的。被告经本院同意补充提供的证据有：证据4、银行业务委托回执，旨在证明宏蒲公司在2014年9月后支付租金情况。第三人为其陈述向本院提供的证据有：证据1、租赁合同，旨在证明宏蒲公司将系争场地转租给万品公司，万品公司是系争场地的实际承租人。经开庭质证，被告、第三人对原告提供的证据1-4、7的三性无异议。对证据5、6、8-14、16的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告已将涉案合同项下的权利义务转移给深土公司，并非适格原告，并且系争土地性质的改变不能由原告单方决定，不能达到原告的证明目的。对证据15，认为无公章，系单方制作，三性均有异议。原告对被告提供证据1-3的真实性均无异议，但认为原告关于将涉案合同项下权利义务转移给深土公司的函件，因被告未予同意，系原告单方行为，并未生效，之后关于合同解除的协商也都是在原、被告之间进行，不能达到被告的证明目的。对补充提供的证据4，真实性无异议，但认为因宏蒲公司于2014年9月前存在欠付租金情况，故应将上述费用先行冲抵之前欠款。第三人对被告提供的证据1-3的三性均予以确认，对补充提供的证据4未发表质证意见。原告、被告对第三人提供证据的真实性均无异议。本院经审理查明，2008年12月29日，原告羊铁公司作为甲方与被告宏蒲公司作为乙方签订《物业租赁合同》，双方就租赁标的、租金标准及交纳方式、双方权利义务、违约责任、争议解决方式等作出约定，主要内容有：一、甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区石牌仓全部场地物业（房地产权证编号205217、205218、205219，地号2419图13幅2，该场地用地面积10067.34平方米，其中建筑物面积3228平方米）包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地；二、乙方整体承租上述租赁物后，可将其改造成办公、教育、娱乐、仓储等使用，也可在空地上加盖建筑物，租赁物的使用性质如与乙方经营项目要求的使用性质不符，由乙方向政府主管部门申办改变使用性质手续，费用由乙方承担；三、甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月的免租装修期，免租装修期结束日为2009年5月31日；四、租金从免租装修期结束之日起计收，首年至第四年的年租金为950000元（房屋租金500000元，设施设备租金200000元，管理费250000元），从第五年租金增加5%，即年租金为997500元人民币。租金按自然月支付，每月租金在当月15日前支付。本合同签订之日起10日内，乙方向甲方交付人民币300000元租赁押金和预缴一个月租金，合同终止之日起三天内，甲方将押金无息退还给乙方；五、租赁期内，乙方需对租赁物进行装修或添附的，在不违反市政规定下，由乙方自行组织和施工，合同终止后，乙方对租赁物所做的装修与添附（不含可移动，可拆卸设备，如空调等）所有权归甲方所有；六、双方同意，租赁期间政府征用土地时，补偿收益按如下约定分配：经营性损失补偿按国家、政府、铁路有关规定划分补偿。产权性损失补偿，属于乙方租赁前原有的建筑物、配套设施等补偿归甲方所有；七、政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除；八、本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门协调解决，协商或协调未果的，依法由广州铁路运输法院裁决。2008年12月31日，羊铁公司与宏蒲公司就上述租赁合同有关问题签订《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02），其中约定，因甲方办理手续、程序复杂等原因而要求不设定租赁期限，同时约定其他条款仍按主合同执行。2009年6月8日，羊铁公司作为甲方与宏蒲公司作为乙方就调整租赁范围和相应租金标准签订《物业租赁补充合同》（ＱＳＨ0906-1），主要内容是：一、乙方租赁甲方位于广州市天河区石牌仓的场地面积调整为约7759.34平方米，地上建筑物调整为2、3号（产权证号穗房地证字第205217、205218）；二、自编1号（产权证号穗房地证字第205219，面积949平方米）及相邻约2308平方米场地甲方收回自用；三、租赁面积调整后，由于乙方租赁面积减少，每月租赁费用相应调减为57333.34元（其中房屋租金30175.44元／月、设施设备租金12070.18元／月、管理费15087.72元／月），租赁费用从起租日后第5年起年租金增加5%，乙方应当在每月15日前支付当月租金。租赁押金由300000元调整为200000元；四、双方初步确认甲方向乙方交付租赁场地的时间为2009年6月20日（以实际交接时间为准），起租日自2009年10月20日起计（如交接时间推迟，起租日顺延，租金另行计算）。乙方在起租日前，将2009年10月20日至2009年11月31日的首期租金共76444.45元向甲方支付。上述合同签订后，羊铁公司依约向宏蒲公司交付租赁场地。2012年6月26日，包括系争场地在内的位于广州市天河区地号证载面积10067.34平方米的地块被确定为国家机关的办公建设用地。10月25日，羊铁公司向宏蒲公司发出《关于终止租赁合同的函》，要求宏蒲公司于同年11月30日前搬离租赁地块。11月6日，宏蒲公司向羊铁公司发出《关于对要求我司撤离石牌基地的意见》，表示愿意积极配合做好石牌基地的撤离工作，但要求羊铁公司就其搬迁造成的各项损失予以补偿。此后，羊铁公司与宏蒲公司多次就终止双方合同、宏蒲公司撤离系争场地问题进行协商未果，遂酿成本案纠纷。另查明，自2014年9月1日起，宏蒲公司为履行涉案合同，以每月57333元的标准向深土公司共支付了十个月的租金。再查明，宏蒲公司在承租系争场地后与第三人万品公司订立了系争场地的物业租赁合同，约定：租赁期限20年，从2009年6月10日起至2028年6月9日止，免租装修期结束日为2009年9月9日；租金从免租装修期结束之日起计收，首年至第二年的年租金（不含发票）为1150000元（其中房屋租金690000元，管理费460000元），从第三年起，每年递增4%，合同还对双方权利义务等其他内容进行了约定。合同签订后，万品公司在系争场地从事文化产业经营活动。又查明，2016年3月30日，宏蒲公司由广州市宏蒲投资管理有限公司更名为广州宏蒲投资有限公司。此外，本案受理后，宏蒲公司于2015年4月29日向本院提起反诉，反诉请求为：1、判令羊铁公司直接向宏蒲公司支付因羊铁公司解除合同所产生的损失共计16648865元；2、判令羊铁公司直接向万品公司支付因羊铁公司解除合同所产生的损失共计57029469元；3、本案的全部诉讼费用由羊铁公司承担。本院受理后，宏蒲公司于同年5月20日向本院提出鉴定申请，请求对羊铁公司主张解除合同返还土地对其及万品公司造成的资产性损失及经营性损失进行鉴定。本院经审查同意就系争场地增建部分建造物、室内装修装饰工程、场地平整及相关绿化、场地种植花木价值进行工程造价评估。经本院摇珠确定委托，鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2017年2月23日向本院出具咨询报告。2017年3月13日，宏蒲公司向本院提交《撤回反诉申请书》，申请撤回其提起的上述反诉，本院裁定予以同意。本院认为：本案是租赁合同纠纷。羊铁公司与宏蒲公司签订的《物业租赁合同》及其补充合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面、正确地履行各自的权利义务。根据各方当事人的诉、辩观点，本案争议焦点主要在于：一、羊铁公司是否可以提起本案诉讼，是否具有主体资格；二、羊铁公司主张解除与宏蒲公司签订的《物业租赁合同》及其补充合同，要求宏蒲公司返还系争场地有无事实和法律依据。对此，本院综合分析如下：一、关于羊铁公司是否可以提起本案诉讼，是否具有主体资格的问题。宏蒲公司、万品公司主张羊铁公司已发函将其涉案合同项下的权利义务概括性转让给深土公司，宏蒲公司亦向深土公司交纳租金，羊铁公司已被吊销营业执照，并非本案适格原告。本院认为，第一，羊铁公司与宏蒲公司签订的租赁合同及其补充合同系双方当事人的真实意思表示，对双方均有合同上的约束力，双方应全面履行合同约定的义务；第二，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条的规定，合同主体的变更，需要当事人协商一致。当事人一方将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，须经对方同意。本案中，羊铁公司发给宏蒲公司关于变更物业租赁合同主体单位为深土公司的通知，宏蒲公司并未明示予以同意，此后宏蒲公司仍系与羊铁公司就终止履行涉案合同进行协商，故上述通知不产生合同主体变更的效力。宏蒲公司关于依据羊铁公司要求向深土公司支付租金的行为，仅是依约向第三人履行债务的行为，并不导致合同主体的变更。第三、羊铁公司被吊销营业执照是工商行政管理机关对企业作出的一种行政处罚，企业法人并未消灭，羊铁公司仍具有法人主体资格，有权在与相对人之间建立的民事法律关系中，以自己的名义独立享受民事权利，承担民事义务。综上，羊铁公司系案涉租赁合同的出租人，羊铁公司作为本案原告的主体适格。宏蒲公司、万品公司的上述抗辩，理据不足，本院不予采纳。二、关于羊铁公司主张解除与宏蒲公司签订的《物业租赁合同》及其补充合同，要求宏蒲公司返还系争场地有无事实和法律依据的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，羊铁公司与宏蒲公司签订的《物业租赁合同》未约定租赁期限，而后双方签订的《物业租赁补充合同》明确约定“不设定租赁期限”，故双方形成的是不定期租赁合同关系，羊铁公司有权在合理期限通知宏蒲公司后随时要求解除租赁合同，羊铁公司在本案诉争前已通知宏蒲公司解除合同的意思表示，现又以诉讼方式行使解除权，符合法律规定。故羊铁公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，羊铁公司诉请宏蒲公司自行搬迁、返还系争场地的诉请，合理有据，本院予以支持。宏蒲公司、万品公司关于系争场地被铁路移交地方作为检察院办公用地不属于政府征用或铁路规划改变情形，不符合合同约定的解除条件，不同意解除合同的辩解意见，本院认为，如前所述，羊铁公司与宏蒲公司签订的是不定期租赁合同，羊铁公司有权随时要求解除租赁合同。双方合同关于“政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除”的约定，主要是针对不同情形导致合同解除后是否需要承担赔偿、违约责任进行的约定。由于宏蒲公司在本案中撤回反诉，故本院对该节不予审查。宏蒲公司、万品公司上述抗辩，理据不足，本院不予采纳。其关于应由羊铁公司承担搬迁费用的主张，因其未提起反诉，可另徇途径解决。三、关于羊铁公司公司要求宏蒲公司自2014年9月1日起至返还场地时止，按月租金标准支付使用费的诉请问题。依据双方租赁合同关于“起租日自2009年10月20日起算，每月租赁费用为57333.34元，租赁费用从起租日后第5年起年租金增加5%”的约定，自2013年10月20日起，系争场地的每月租赁费用应为60200元。宏蒲公司提供的8张银行业务委托回执载明，其按照每月租赁费用57333元的标准支付了2014年9月至2015年3月、2015年10月至2015年12月间的租金，故其欠付租金的数额暂计至2017年2月28日应为1232670元[(60200-57333）×10+60200×20]。合同解除后，宏蒲公司仍应按照上述月租金标准支付使用费至返还场地时止。羊铁公司关于因宏蒲公司之前存在拖欠租金情形，应将上述款项冲抵之前欠租，欠付租金应从2014年12月11日起算的意见，本院认为，羊铁公司的上述主张，超出其诉讼请求的范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州羊铁桥隧工程有限公司与被告广州宏蒲投资有限公司签订的《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1）；二、被告广州宏蒲投资有限公司于本判决生效之日起十日内搬离租赁场地，将位于广州市天河区石牌仓全部租赁场地物业（包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地，其中场地用地面积7759.34平方米，建筑物面积2279平方米，房地产权证编号205217、205218）返还给原告广州羊铁桥隧工程有限公司；三、被告广州宏蒲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1232670元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；四、驳回原告广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17184元，由原告广州羊铁桥隧工程有限公司负担4674元，由被告广州宏蒲投资有限公司负担12510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  江 洁人民陪审员  梁敏勤人民陪审员  卫瑞湘二〇一七年三月二十七日书 记 员  甘雯荟附：判决适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。