广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22891号上诉人（原审原告）：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街。法定代表人：曾昭钳，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐国平，男，1967年11月4日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷雯，广东古谷律师事务所实习人员。上诉人广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）与被上诉人唐国平排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人狮岭房地产公司的委托诉讼代理人谢祺祥，被上诉人唐国平及其委托诉讼代理人潘健欢、刘芷雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狮岭房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持狮岭房地产公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由唐国平承担。事实和理由：一、关于一审判决适用《物权法》第二百四十一条是否正确的问题。《物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”上述规定，规定了民事的主体基于合同关系产生的占有权如何处置的问题，认为应当按照合同约定，合同约定不明的，依照有关法律规定。上述条文与本案的事实毫无关联。第一、本案狮岭房地产公司与唐国平之间根本不存在合同关系；第二、狮岭房地产公司也并非基于合同关系而对占有产生争议，故不存在按照合同约定处理使用、收益、违约责任的问题；第三、合同没有约定或者约定不明确，依照有关法律规定，据此，依照物权法的规定，狮岭房地产公司是涉案房产的物权人，有权按照法律规定，行使占有、使用、收益、处分的权利，这就是按照法律规定的法律后果，而本案提起的诉讼请求排除妨害，正是行使有关法律规定的权利。二、关于一审判决论述“唐国平于2011年占有使用涉案房屋至今，狮岭房地产公司从未向唐国平主张过权利”的问题。该论述对于处理本案排除妨害纠纷没有任何影响。我国物权法没有规定民事主体对物的占有达到一定期间，就可以获得相应物权，更没有规定对物的占有达到一定期间，就可以产生对抗物权人行使排除妨害法律效力。更何况，涉案房产从未登记在唐国平的名下，一直登记在狮岭房地产公司的名下，该期间比唐国平占有涉案房产的时间更长，唐国平同样未向狮岭房地产公司主张过任何权利，是否表明，唐国平自始至终都不认为自己对涉案的房产享有任何的权利?三、关于一审判决论述“唐国平基于合同关系占有使用涉案房产，虽然合同无效，但在其已经支付相应款项未得到偿还的情况下，继续使用并无不当”的问题。第一、物权法第二百四十一条规定，应当按照合同的约定，那么合同无效自然应当适用合同无效相关的规定。《合同法》第五十八条规定相当明确，因合同取得的财产，应予以返还，基于合同而产生的占有权，缺乏相应的权利基础，不可能得出继续使用并不无当的结论。至于支付的相应的款项未能得到偿还的问题。第一、法律并未规定基于合同支付款项未得到偿还，可以对抗物权人行使物权；第二、款项是否得到偿还，涉及到唐国平行使自身权利的问题，唐国平从未向任何主体主张要求偿还合同款项，自然不会有主体返回款项，这是其对自身民事权利处分的结果，当然，唐国平也可以在任何时间提起相关的诉讼主张权利，也可以放弃自身的民事权利，但不应当影响本案狮岭房地产公司行使物权，请求排除妨害；第三、一审判决以此作为唐国平继续占有涉案房产的依据，是否认为，款项已经得到清偿，唐国平就应当腾空涉案房产?问题在于，唐国平一直不向其他主体主张偿还款项的权利，其他主体不可能主动会将款项给回唐国平，如此，岂非请求腾空房产的权利，永远都掌握在唐国平的手中，这客观上是对狮岭房地产公司行使物权限制，与物权法和合同法的规定不符。四、关于一审判决论述“狮岭房地产公司作为登记的权利人，享有涉案房产的物权，但其未将已经收取的合同对价款返还给相应的权利人，其也确认涉案房地产真正的权利人为案外人"的问题。第一、狮岭房地产公司从未收取过唐国平的款项，如何返还?第二、既然狮岭房地产公司享有物权，那么，一审法院依据什么法律规定，限制狮岭房地产公司行使物权?第三、狮岭房地产公司从未确认涉案房产的真正权利人是杨灼正，只是在一审的时候陈述“即使狮岭房地产公司认为涉案的房产是杨灼正的也没有用，因为生效的裁判文书，认定是属于狮岭房地产公司的”，该表述，是评价型的表述，并非确认涉案房产的真正权利人是杨灼正。更何况，狮岭房地产公司与杨灼正之间如何确定涉案的权利，是权利的内部状态，不影响本案中狮岭房地产公司作为涉案房产的物权人对外行使权利。并且，评价狮岭房地产公司与杨灼正之间的法律关系，是挂靠与被挂靠的关系，违反强制性法律规定，关于挂靠的约定应为无效，杨灼正怎么可能成为真正的权利人。此前，杨灼正提起诉讼请求排除妨害的案件，生效裁判文书认为权利人为狮岭房地产公司，本案中，狮岭房地产公司提起诉讼，法院又认为实际权利人是杨灼正，前后矛盾。唐国平答辩称：一、狮岭房地产公司并非涉案房产的实际权利人，不享有对抗唐国平的排除妨害权；二、狮岭房地产公司与杨灼正之间的挂靠开发协议无效，及杨灼正与唐国平之间的建房委托合同无效，不影响唐国平作为善意人而享有房屋的权利；三、狮岭房地产公司法人代表曾昭钳在其谈话录音中已明确表示在唐国平等人支付办证税费的情况下，可以为唐国平等人办理涉案房屋产权证，即表明狮岭房地产公司认可唐国平为房屋实际权属人。各方争议的仅是办证税费问题，属于其他的债权债务，可通过其他途径解决，狮岭房地产公司不应因此违背诚信，以合同无效为由收回涉案房屋。2019年4月10日，狮岭房地产公司向一审法院起诉请求判令：1.唐国平腾空并搬离广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋106号商铺、206号房、107号商铺、207号房；2.本案诉讼费用由唐国平承担。一审法院经审理查明：关于杨灼正与唐国平排除妨害纠纷一案，杨灼正向一审法院提出诉讼请求：1.唐国平腾空并搬离广州市花都区狮岭镇望成路12号晨曦金阁1栋106号商铺、206号房、107号商铺、207号房；2.本案诉讼费用由唐国平负担。一审法院及广州市中级人民法院分别作出（2018）粤0114民初3320号、（2018）粤01民终17849号生效民事判决，确认如下事实：涉案土地位于广州花都区狮岭镇望成路12号，该土地为国有土地，土地用途为住宅，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。2002年11月25日，杨灼正（乙方）与狮岭房地产公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方有偿提供位于狮岭镇杨狮岭镇××线路南三街××与××约40，工业用地地价为每亩13万元，总征地款约为520万元。若该用地由工业性质转为商住性质，则按每亩增加5万元地价计算。甲方负责一年内办妥该40亩土地的有关征地手续，并协助乙方办理该用地的施工报建等有关手续，负责为乙方办理该用地的国有土地使用证等手续。乙方负责该用地的建设，负责设计、报建、水电报装等建设的投资及施工管理，并缴纳税收等政府规定的各种开发所需的费用。上述土地于2005年8月12日取得国有土地使用权证，登记的土地使用权人为狮岭房地产公司。之后未办理土地使用权的产权变更登记手续。杨灼正与杨婉平是夫妻关系。2004年1月2日，杨婉平与钟志文签订《地皮转让协议》，约定杨婉平将上述土地中的约10亩转让给钟志文，价格为每亩228000元。之后钟志文又将受让的10亩土地转让给钟永生和王志红，各占一半。2006年10月10日，王志红与唐国平签订《土地转卖协议》，约定王志红将位于岭南工业园祥兴路祥兴苑小区靠杨赤路方向最前一排左边第一栋，自编号12、13号，占地面积17×15平方米，侧边和前面各飘1.5平方米的土地，以950000元的价格转让给唐国平。2008年8月18日，唐国平（甲方、委托方）与杨灼正（乙方、受托方）签订《委托合同》，约定乙方于2004年挂靠广州市花都区狮岭房地产综合开发公司购买了位于花都区狮岭镇杨赤公路旁祥兴路旁面积为38348.5平方米的商住用地，土地使用证号：花国用（2005）第721231、721234号，乙方已办妥上述用地的全部手续，并马上组织开发小区定名为“祥兴苑”。乙方将“祥兴苑”1区A栋编号1区A-6、7用地转让给甲方。一、根据“祥兴苑”小区统一建设的要求，甲、方双方商定：甲方将所购用地上1414.64平方米的建筑物，全部委托乙方以包工包料方式承建，土建包干造价每平方米985元（按完工后实际量度投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算，以下同）。二、为确保工程按质按量完工，甲方按如下约定支付工程进度款给乙方：1、签订本合同时，按总造价70%支付工程款给乙方。2、外墙装修时付进度款30%给乙方。3、乙方交付房屋给甲方使用前，根据甲、乙双方对该工程的结算造价的余额支付给乙方。三、在甲方能依照上述约定时间支付工程进度款时，乙方必须在签订本合同之日起14个月，将建好的房屋交付给甲方使用，否则，须按工程总造价向甲方支付相当于银行同期贷款利率违约金。四、因本工程施工期限较短，为确保工程顺利完工，甲方应积极予以配合，依时给付工程进度款，否则，视作甲方违约，工期顺延，同时乙方可转卖甲方所购用地，将原收取甲方的地款无息退回给甲方，甲方已交的工程施工前期费用不予退还。五、乙方受托所建的房屋，除土建工程款外的全部费税均由甲方负责，因此，甲方应根据乙方的通知和要求及时将本项目应交的费税及办证资料交给乙方，否则，乙方不负逾期交楼及办证的责任。七、面积计算：该楼房的面积按工程完工后实际丈量的投影面积计算，屋顶斜屋面按展开面积计算。合同签订后，由杨灼正对工程进行施工，工程于2009年9月完工，项目名称为祥兴苑，之后名称变更为晨曦金阁。涉案房屋位于晨曦金阁1栋106号、206号、107号、207号，其中106号和107号为商铺，206号和207号为住宅。涉案房屋所在楼宇于2010年6月30日取得《广东省广州市商品房预售许可证》，于2011年4月21日取得工程竣工验收备案表。经广州市国土资源和房屋管理局办理权属备案登记手续，初始登记权属人为狮岭房地产公司。涉案房屋尚未办理不动产权证。涉案房屋于2011年、2012年交付唐国平占有使用，交付时有简易装修，唐国平收楼后重新进行装修并使用至今。另查明，案外人王志雄诉杨灼正、狮岭房地产公司，第三人杨婉平、钟志文、王志红建设工程施工合同纠纷一案，根据广州市中级人民法院于2014年9月23日作出的（2014）穗中法民五终字第3288号民事判决的认定，狮岭房地产公司与杨灼正之间的《协议书》以及杨婉平与钟志文之间的《地皮转让协议》均因违反了《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（六）项的规定而无效。因杨灼正不具有建设工程施工资质，王志雄与杨灼正签订的《委托合同》无效。再查明，唐国平诉杨灼正、杨婉平委托合同纠纷一案，根据广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终19384号民事判决的认定，因杨灼正个人不具备房地产开发资质及建筑施工资质，因此唐国平与杨灼正签订的《委托合同》属无效合同。一审庭审中，狮岭房地产公司确认唐国平支付地价款之后委托案外人杨灼正挂靠狮岭房地产公司进行开发建设，于2011年竣工后移交给唐国平占有使用至今。并确认涉案房产真正的权利人是案外人杨灼正。一审法院认为，唐国平在支付完毕涉案房地产地价款以及房产的建设款项之后，于2011年占有使用涉案房产至今。狮岭房地产公司在本案之前从未向唐国平主张过权利。唐国平基于合同关系占有使用涉案房地产，虽然合同无效，但在其已经支付的相应款项未得到偿还的情况下，继续占有使用并无不当。虽然狮岭房地产公司作为登记权利人，享有涉案房地产的物权，但其并未将已经收取的合同对价款返还给相应权利人，且其也确认涉案房地产的真正权利人为案外人杨灼正。综上，唐国平对涉案房地产的占有为善意占有，且已形成既成事实多年，故狮岭房地产公司诉请要求唐国平腾空并搬离涉案房产，缺乏事实依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月12日作出如下判决：驳回狮岭房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由狮岭房地产公司负担。本院二审期间，唐国平向本院提交（2014）穗花法民三重字1号民事判决书，拟证明该案狮岭房地产公司称涉案房屋是杨灼正挂靠其开发的，故证明狮岭房地产公司并非涉案房屋真正权利人，也证明对于土地的转让狮岭房地产公司并非2018年才知悉。狮岭房地产公司质证称：确认是杨灼正挂靠我方开发项目，但不影响本案房产权属的认定，在该案的终审中也认定了该挂靠行为无效。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：本案一审诉讼中，唐国平提交了《委托合同》、杨灼正出具的工程款收据等证据，拟证明涉案房屋是其出资建造。狮岭房地产公司质证称：收据应该是真实的，但在另案判决中已经进行了处理。二审中，狮岭房地产公司称：本案其是基于物权为由提起排除妨害诉讼，依据是其为涉案房产初始登记的权属人。其就涉案土地转让给杨灼正，其已经收取土地转让款，杨灼正购买了土地后挂靠其开发涉案项目，其与杨灼正是挂靠关系。对于狮岭房地产公司与杨灼正之间的《协议书》被法院认定无效，其要求杨灼正处理好与权利人之间的关系，其暂时没有向杨灼正主张权利。二审庭询后，狮岭房地产公司出具情况说明：按合同约定，涉案小区建设的工程款，由狮岭房地产公司支付。狮岭房地产公司并提交狮岭房地产公司与广州市花都区狮岭建筑工程公司2008年7月28日签订的建设工程施工合同、银行转账业务委托书等材料。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：狮岭房地产公司诉请唐国平搬离涉案房屋的主张应否得到支持。首先，从本案证据看，唐国平系向案外人王志红受让土地使用权，再委托杨灼正进行建设。本案狮岭房地产公司确认由杨灼正挂靠其开发建设涉案项目，现涉案房屋所在楼宇已办理初始登记。一审诉讼中，唐国平提交了杨灼正出具的工程款收据证明其支付了工程款，狮岭房地产公司质证时未提出异议。故就现有证据看，不排除唐国平对涉案房屋具有相应的权利。其次，虽生效判决认定狮岭房地产公司与杨灼正之间《协议书》因违反《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（六）项无效，但狮岭房地产公司与杨灼正之间并未就该《协议书》无效的后果进行清理，狮岭房地产公司未将其收取的土地对价款返还给相应权利人。而且，在本案诉讼之前，狮岭房地产公司从未对涉案房屋于2011年、2012年交付唐国平占有使用的事实提出异议。综上，一审法院不予支持狮岭房地产公司的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，狮岭房地产公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年二月十八日书记员  张 旭