上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初17676号原告(反诉被告)：黄卫菊，女，1955年10月17日出生，汉族，住上海市崇明区。原告(反诉被告)：顾国标，男，1952年2月1日出生，汉族，住上海市崇明区。两原告(反诉被告)之共同委托诉讼代理人：龚玲，上海科尚律师事务所律师。两原告(反诉被告)之共同委托诉讼代理人：李峣，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：叶健，女，1973年3月26日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：宋艳菊，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸翊宁，上海东方环发律师事务所律师。原告黄卫菊、顾国标诉被告叶健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期内提起反诉。本案依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄卫菊、顾国标之共同委托诉讼代理人龚玲、李峣、被告(反诉原告)叶健及其委托诉讼代理人宋艳菊、诸翊宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄卫菊、顾国标向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签署的房屋买卖合同于2016年10月26日解除；2、判令被告归还房屋，并配合原告办理解除网签备案手续。事实与理由：2016年1月18日，原告顾国标未经原告黄卫菊授权，代原告黄卫菊签字，与被告叶健签订上海市房地产买卖合同，将位于上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)出售给被告叶健，并约定于2016年9月15日前至房地产交易中心申请办理过户手续。但在原告即将过户时才得知，被告自签约起就不具有购房资格，被告系单身且名下拥有一套房屋，依据上海市现行政策，属于限购对象，被告的行为是欺诈行为，虽然房屋中介工作人员声称被告将很快通过办理结婚手续解除限购，但直至2016年10月26日，原告向被告发出律师函，要求解除双方签署的房屋买卖合同时，被告在回函中也未能出示解除限购的证明，故双方的房屋买卖合同已在解除通知到达时解除。故诉至法院，作如上诉请。被告(反诉原告)叶健辩称并反诉称，两原告早在2014年就开始出售涉案房屋，因此原告黄卫菊早就知道、认可出售该房屋。而且在2014年的房屋买卖交易中，两原告就曾收到部分房款后恶意违约不愿再出售涉案房屋被诉至法院，法院判两原告败诉后，涉案房屋被查封。直到2015年11月本案原、被告签订房屋买卖合同时，被告代原告向法院支付了人民币278万余元(以下所涉币种均为人民币)后解除了对涉案房屋的查封。原告黄卫菊作为被执行人，不知道因被告的买房付款才使得房屋被解封，是不符合常理的。除被告代原告向法院执行庭支付的部分房款外，其余580余万元房款，被告是支付到原告黄卫菊账户内的，原告黄卫菊称不知道卖房事宜也有悖常理。被告从一开始就告诉原告被告属限购，所以双方才会将房屋过户时间约定在10个月之后的2016年9月。另外，根据买卖合同约定，双方办理过户的前提是原告注销原有抵押，但原告至今未注销，因此原定9月份过户根本无法完成。被告在2016年10月25日登记结婚后，解除了限购情形，双方重新约定办理过户的时间延长到10月28日。现原告以被告限购为由诉请解除买卖合同，实际上是因为涉案房屋市场价格上涨原告想获取更大的经济利益所致。原、被告约定房价款为926万元，被告已经支付了916万元，原告也早已将房屋交付给被告，故不同意原告诉请。被告同时提出反诉诉请：1、继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，协助办理过户手续且反诉被告还清抵押贷款；2、反诉被告赔偿迟延迁出户口的违约金(按每日4630元计算，从2016年9月1日起至实际迁出日止)；3、反诉被告赔偿迟延过户的违约金(按每日4580元计算，从2016年10月29日起至实际办理过户日止)。原告(反诉被告)黄卫菊、顾国标辩称，合同已解除，不同意继续履行。原告目前还不需要迁移户口，故不同意支付违约金，且违约金标准过高，要求法院予以调整。被告称2016年10月25日符合购房资格，则最早应于2016年12月25日方能办理过户，延迟过户的责任不在原告身上。综上，不同意所有反诉诉请。经审理查明，两原告系上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权共有人，其中顾国标占99%、黄卫菊占1%，两人系夫妻关系。2015年11月25日，两原告与被告签订房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，由两原告将涉案房屋出售给被告，房价款为926万元。房屋买卖合同第9条税费负担约定：全部由被告承担。2016年1月18日，原、被告双方签订网签版的上海市房地产买卖合同，主要内容：第六条约定，在2016年9月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第5条约定，在2016年8月15日前，被告依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。附件三付款协议第2条约定，被告应在签订本合同当日内，将首期房价款360万元整交付给两原告，不含房价尾款。第3条约定，第二期房价款276万元整应在2016年4月1日前支付给原告，原告收到该笔房价款5日后且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清原告尚欠抵押权人的贷款余额(该笔房价款若有剩余，剩余部分转付原告；该笔房价款若有不足，不足部分由原告自行补足)，由上海中原收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等原件，并代为办理抵押注销手续。原告名义之抵押登记注销后约定2016年8月15日前双方应至房地产管理部门申报纳税，被告应于双方完成申报纳税手续后当日内至房地产管理部门查询已购住房情况。第4条约定，待公证处出具本合同之公证书(若有)，原告名义之抵押登记已经注销且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果约定9月15日前，双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。上海中原收执收件收据后当日内，被告支付给原告第三期房款100万元。审理中，原告顾国标称该份合同是其带回后，代原告黄卫菊签字后寄回给中介公司的。2016年1月18日，原、被告又签订补充协议，内容为：一、双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内非固定装饰的价格。二、双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为190万元，被告应当在双方签订上海市房地产买卖合同前期直接支付原告，原告收到该转让价后应向被告出具书面收款凭证，被告放弃索取该转让价发票的权利。2015年11月25日，被告支付定金2万元。2015年11月30日，被告支付房款48万元。2015年12月16日，被告支付房款400万元。2016年1月18日，被告支付房款100万元。2016年3月4日，被告支付房款276万元。2016年3月18日，被告支付房款50万元。2016年8月11日，被告支付房款40万元。其中，因顾国标、黄卫菊曾于2014年8月将涉案房屋出售给案外人施某，交易过程中产生纠纷，本院(2015)杨民四(民)初字第427号民事判决书判决顾国标、黄卫菊需向案外人施某返还房款265万元、赔偿赔偿金36,500元、支付违约金50万元，该案进入执行程序后，叶健支付给顾国标、黄卫菊的房款916万元中的3,289,976元支付至了本院执行庭，代顾国标、黄卫菊履行义务后，(2015)杨民四(民)初字第427号案件执行完毕，涉案房屋予以解封。另外，被告于2015年12月16日支付的1,210,024元、2016年1月18日支付的100万元、2016年3月4日支付的276万元、2016年3月18日支付的50万元、2016年8月11日支付的40万元，系支付至原告黄卫菊的银行账户内。2016年3月10日，原、被告签订房地产交接书，原告将涉案房屋交付给被告。2016年10月25日，被告登记结婚。同日，被告通知中介公司，称限购事情已解决，可办理过户手续。中介公司回复称房东来消息了，基本定在星期五过户(即10月28日)。审理中，原告称中介公司是与原告女婿龚伟联系的，龚伟并非原告的代理人。2016年10月26日，原告发函给被告，以被告限购为由要求解除双方的买卖关系，被告回函不予同意。2016年11月2日，原告诉至本院。2016年11月28日第一次庭审中，法庭问：原告，诉状中第一段表述合同无效，后面要求解除合同，前后矛盾，请明确诉请。原告代理人答：确定为要求判令解除合同。法庭问：原告，确定要求解除合同意味着合同有效，意味着原告黄卫菊认可原告顾国标代其签名。原告是否明确？原告代理人答：明确第一项诉请是判决确认原、被告双方签署的房屋买卖合同于2016年10月26日解除。庭审中，被告申请中介公司工作人员张雅琴、钱鑫到庭作证。张雅琴证言：在门店我主持双方进行洽谈，当时原、被告都在场的情况下讲清楚原告的房屋还不满两年，被告当时属于限购。真正的产权人没有到场，到场的是产权人的女儿顾丹美和女婿龚伟，他们对房屋的状况进行了详细的介绍，并说房屋是他们居住的，他们可以做主处理。钱鑫证言：10月20日左右，龚伟打电话给我问我，被告限购问题解决了没有、是否可以去审税，我就打电话给被告，最后协商确定星期五即2016年10月28日去审税，具体时间待定。另查，原告收到被告支付的房款916万元后，未结清其所欠中国工商银行股份有限公司上海市张江支行的贷款。庭审后，被告(反诉原告)叶健在本案中放弃第二项、第三项反诉诉请。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、买卖合同、ＥＭＳ面单及短信、通话清单、查询信息、被告户籍信息摘录、函及回函、被告提供的居间协议、房屋买卖合同、补充协议、上海市房地产权证、收款收据、付款凭证和受理单、房屋交接书、民事判决书、短信记录、快递单及运单查询、回复及快递单、不动产查询信息、户口查询证明、物业费发票、结婚证、以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，虽然原告黄卫菊称房屋买卖合同是由原告顾国标代其签字的，其本人对此不予认可。但被告部分房款是缴至本院执行庭代黄卫菊、顾国标履行(2015)杨民四(民)初字第427号判决中应承担的义务，原告黄卫菊作为被执行人，不知道因被告的买房付款才得以履行自己承担的赔偿义务，不符合常理。而且被告将部分房款支付至原告黄卫菊的账户内，原告黄卫菊称不清楚卖房事宜，也不符常理。再者，两原告系夫妻关系，被告也有理由相信顾国标的行为代表黄卫菊的意思表示。且两原告提出的诉请是解除买卖合同，根据法律规定，提起解除合同的前提是认为合同是有效的，且本案审理中，对于该法律规定，本院也予以了释明，原告仍坚持提出解除合同的诉请，该表示也说明原告黄卫菊认可原告顾国标的签字行为。综上，原告黄卫菊的理由，本院不予采信。两原告称直到2016年8月才得知被告属限购故依法于2016年10月26日发函给被告要求解除房屋买卖合同。但中介公司工作人员证明被告在签约时已告知限购事宜，而且原告仅提供了2016年8月两原告女婿龚伟与被告的通知记录，并不能反映通话内容，因此，无证据证明原告是在2016年8月才得知限购事宜。被告于2016年10月25日登记结婚，故原告于2016年10月26日发解约函时，被告已具备购房资格，该解约函不具有法律效力，原告诉请要求确认房屋买卖合同已解除、被告归还房屋并配合原告办理解除网签备案手续，本院难以支持。上海市房地产买卖合同应当继续履行，故反诉原告要求反诉被告协助办理过户手续且还清房屋上抵押贷款的反诉诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾国标、黄卫菊与被告(反诉原告)叶健于2016年1月18日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行；二、原告(反诉被告)顾国标、黄卫菊应于本判决生效之日起十日内涤除上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市张江支行的抵押；三、待原告(反诉被告)顾国标、黄卫菊履行完毕判决主文第二项内容后十日内，原告(反诉被告)顾国标、黄卫菊将上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至被告(反诉原告)叶健名下(所产生的税费均由叶健负担)；四、驳回原告(反诉被告)顾国标、黄卫菊所有诉请。本案案件本诉受理费人民币31,660元(因适用简易程序减半收取)、本案诉讼保全费人民币5000元、本案案件反诉受理费人民币3902元，均由原告(反诉被告)顾国标、黄卫菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一七年三月三十一日书记员 姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。