上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11480号上诉人(原审被告、反诉原告)：郁维，男，1988年11月8日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人(原审被告、反诉原告)：吕晴，女，1988年12月10日生，汉族，住湖北省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邓红根，男，1975年10月3日生，汉族，住江苏省扬州市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王海燕，女，1975年12月14日生，汉族，住江苏省扬州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：文艳，上海言知律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市虹口区。负责人：华钢，行长。委托诉讼代理人：毛莹玉。原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：殷俊，董事长。上诉人郁维、吕晴因与被上诉人邓红根、王海燕、原审第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郁维、吕晴上诉请求：判令邓红根、王海燕承担房屋按揭贷款至今额外多出来的全部利息和违约金(以实际还款之日的利息数额为准)、农业银行的起诉费用、财产保全费人民币(以下币种均为人民币)5,000元以及反诉受理费4,417元，并按照买卖合同给付剩余74万尾款。事实和理由：2018年9月21日共同前往银行还款,当天邓红根、郁维以及中介三方都到场了，除了邓红根按照合同应还款的74万，银行告知贷款部分还缺4万多，吕晴汇款3万到农业银行还款账户，剩余的金额郁维联系朋友说可以借，但是在沟通中得知农业银行当天就算打款也不能拿到撤销抵押证明，只能拿到结清和汇款证明，为了消除邓红根的担忧,银行经理提出一个专款专用的指定还款账号均被邓红根否决。当天邓红根拒绝付款后大家口头约定是9月的25、26、27号再共同来银行还贷，邓红根当时说的是要送小孩上学说稍微晚两天，也就是27号共同来农业银行进行还款,根据郁维跟中介的微信聊天记录显示9月27日郁维主动联系中介沟通,要求中介跟邓红根联系在合同期限内赶紧把农业银行贷款还掉，中介告知沟通无果，在9月28日中介在微信群里面也表明郁维要求的是在9月底之前还清银行按揭贷款，邓红根却以未到过户时间不履行签订买卖合同里面要求的汇款74万到农业银行的第三笔房款的时间。2018年9月29日邓红根在通话中提出要在10月18、19日到银行还款安排，均被郁维否决，并要求邓红根按照合同在9月30日前把款项打进农业银行账号，邓红根均表示拒绝，双方根本没有约定到10月18、19号去银行再次还款。邓红根与郁维短信记录，2018年10月17日询问10月18、19到银行还款安排，郁维回复好，郁维被人套路贷，当时人身并不特别自由,手机是有套路贷人员保管，拿到手机看到信息赶紧回复一个好字，随即立马删除。所以后续也无法正常联系到郁维。邓红根与农业银行贷款经理的短信往来，只是他单方面要求要在10月20号左右来银行进行还款，银行经理并不了解买卖双方签订还款的具体时间。中介郭胜与吕晴的微信记录并不能证明吕晴对10月18或者19号的还款没有异议，在指责邓红根没有按照合同办事，并且多次强调多出来的利息怎么结算并没有得到任何回复。被上诉人邓红根、王海燕辩称，郁维一方上诉请求超出其一审诉请范围，二审不予审理。合同履行过程中，双方协商一致变更合同第三期付款方式，由双方共同前往银行还款并当天拿到银行结清证明。因郁维一方违约，导致合同无法正常履行。郁维一方在合同履行中故意躲避，恶意解除合同。己方在交易过程中，无任何不履行合同的意思表示。同意一审判决，请求予以维持。原审第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行述称，请法院依法判决。原审第三人上海市住房置业担保有限公司述称，依法保护抵押权人利益。邓红根、王海燕向一审法院起诉，请求判令：1、郁维、吕晴继续履行《上海市房地产买卖合同》，将位于上海市嘉定区成泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至邓红根、王海燕名下；2、郁维、吕晴支付逾期交房违约金(以100万元为基数，按照日万分之五的计算标准，自2018年11月1日计算至实际交付之日止)。郁维、吕晴提起反诉：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已于2018年10月24日解除；2、判令邓红根、王海燕支付逾期付款违约金7,400元(以74万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年10月1日计算至2018年10月20日)；3、邓红根、王海燕支付解除合同赔偿金496,000元(2,480,000*20%)。一审法院认定事实如下：2018年7月20日，邓红根、王海燕(乙方)与郁维、吕晴(甲方)就系争房屋买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价248万元，建筑面积87.72平方米。合同约定付款方式如下：乙方应于签约当日支付70万元；2018年7月23日前支付30万元；并于2018年9月10日至30日之间支付第三期房款74万元，此笔款项打入甲方郁维的按揭还款账户，甲方收到乙方第三期房价款后7日内自筹资金至抵押权人处，还清其尚欠抵押权人的借款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交居间方；甲方同意乙方通过向贷款银行申请74万元贷款的形式支付第四期房款；另约定了过户时间和交房时间均为2018年10月31日前；合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%；合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。上述合同签订后，邓红根一方分别于2018年7月20日和同年7月23日向郁维一方支付第一、二笔房款70万元和30万元，并由郁维出具了收条。后邓红根、郁维和中介方约好于2018年9月21日一起前往银行还款并办理结清证明。当日，三方均到场，银行告知应还款79万多，邓红根准备了第三笔房款74万元，郁维准备了3万元。后双方未能共同办理贷款清偿及结清手续，后双方口头协商此后再一起到银行办理。2018年10月17日，邓红根发短信给郁维，询问18日或19日还款的安排。郁维直至19日回复“好”。其后，双方仍未办理贷款还款手续。2018年10月23日，郁维、吕晴向邓红根、王海燕发出《解约通知书》，要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。该解约通知书于10月24日送达邓红根、王海燕。对上述事实，当事人双方并无争议，一审法院予以确认。但对违约责任的归属及违约责任如何承担，双方意见不一。邓红根、王海燕为证明其主张，提交如下证据：1、邓红根与郁维的微信记录共5页，证明郁维存在资金链断裂的情况，银行卡均由高利贷持有，并非自己控制，2018年7月28日，郁维曾试图向邓红根借款2万元，7月25日又试图向邓红根借款10万元。2、与中介的三方微信群聊记录9页，证明由于郁维有资金断裂的情况，然后双方协商变更了第三期房款的付款方式，约定双方共同前往银行办理还贷清偿手续。三方实际亦于2018年9月21日共同前往银行还款，当天邓红根、郁维以及中介三方都到场了，除了其同意支付的74万元，银行告知贷款部分还缺4万多，郁维当天只带了3万，剩余的钱没有到账，一直过了银行可以拿出结清证明的时间，导致当日未能正常还款，后双方口头约好下个月还款，郁维提出有增加的利息，邓红根表示可以承担一半；亦证明在合同期内邓红根积极的与郁维沟通付款事宜。3、2018年9月29日邓红根给郁维打电话的通话详单，证明其因在外地出差，故双方协商于10月18日或19日再次去银行还款，随后其将该安排告知了中介方。4、邓红根与郁维的短信记录3页，2018年10月17日的微信记录显示其询问10月18、19到银行还款安排，郁维回复好，表明双方已协商一致变更了履行时间。5、邓红根与中介郭胜的微信记录，证明双方关于10月18或19日去银行还款的约定中介是知晓的，且从10月17日开始，邓红根与中介均无法联系到郁维，亦证明邓红根在合同期限内一直积极有效沟通，并无拒绝履行合同的意思表示。6、中介郭胜与郁维的短信记录，是中介截屏发给邓红根的，证明直至10月19日还款期限之前，中介与邓红根均无法与郁维取得有效联系，直至郁维发出解约通知书后，才与中介开始联系，证明郁维存在恶意导致其无法按照约定履行第三期付款义务。7、邓红根与农行贷款经理的短信往来，证明其为履行合同积极与银行协调办理还贷手续的时间。8、10月23日邓红根与吕晴的短信记录，证明在无法与郁维取得联系的情况下，其积极与吕晴联系，但吕晴并未能回复。9、中介郭胜与吕晴的微信记录，证明就10月18或19日还款，吕晴并无异议，且称其与郁维亦无法取得联系，该合同是由郁维全权处理。10、2018年9月21、22日以及2019年4月8日的农行短信记录及证券账户信息截屏，证明其在约定的还贷时间已经备齐74万元，至开庭时仍准备好随时付款。郁维、吕晴对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但对证明对象和内容有异议，由于其资金紧张，所以提出预付房款，但不能说明其存在恶意违约。对证据2，查看原件后，对真实性和证明对象不予认可，9月21日当天，郁维虽只准备了3万元，但剩余的钱郁维可向其朋友借，银行经理给了公共账户，只要把钱打进去，中秋节以后可以统一还款，邓红根拒绝付款。对证据3，真实性无异议，证明内容不认可。对证据4，真实性无异议，不认可证明内容，并不能说明对合同进行了变更，只能说明实际的操作方式。对证据5，认可是邓红根与中介的聊天记录，里面提到的联系不上郁维不是事实，18或19日去银行共同还款是中介的要求，并不是双方当事人的约定。对证据6、7，真实性有异议。对证据8，真实性无异议，当天其已经发出了解除函。对证据9，真实性无异议，但不完整，且吕晴向中介明确表明让邓红根一方尽快履行合同。对证据10，不认可证明目的。郁维、吕晴为证明其主张，提交证据如下：1、判决书以及催款函和催款通知书，证明因为邓红根一方不按约履行付款义务，导致其遭受了经济损失。2、转账详情，证明其于2018年9月21日将3万元打至农行还贷账户。3、解约通知书及送达凭证，证明双方合同已于2018年10月24日解除。4、中介工作人员及郁维朋友的情况说明，证明2018年9月21日双方相约共同去农行清偿贷款，其已在银行卡中备足3万元，并向朋友借款2万多，朋友要求邓红根先打款后再同意借款，但邓红根拒绝打款。后双方另行约定9月27-28日左右再次去银行共同清偿贷款。5、吕晴与中介郭胜的聊天记录，证明内容同证据4。邓红根、王海燕对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，与本案无关，证据亦显示郁维信用卡透支在其应履行付款义务之前就产生了。对证据2，真实性无异议，但还不足以偿还全部贷款差额。对证据3，已经于24日收到，但不认可内容，郁维一方未就付款进行多次催告。对证据4，对情况说明均不认可。对证据5，聊天记录不认可证明目的。一审另查明，1、系争房屋于2016年10月28日经核准登记至郁维、吕晴名下；2016年10月28日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司、债权数额为84万元的抵押权经核准登记至系争房屋之上(其中商业贷款54万元，公积金贷款30万元)。2、邓红根、王海燕就合同约定的第四笔房款即74万元贷款已获审批并签署了抵押借款合同。3、邓红根与王海燕系夫妻关系，二人均非本市户籍，根据邓红根提交的社保缴费凭证显示，截至2019年3月连续缴费88个月；同时，邓红根、王海燕承诺其在本市具有购房资格，若因其购房资格问题导致无法继续履行买卖合同，所产生的不利后果由其自行承担。4、邓红根、王海燕已将剩余所有房款148万元汇至法院代管款账户，并表示同意代为涤除系争房屋上的抵押。一审法院认为，邓红根、王海燕与郁维、吕晴于2018年7月20日签订《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。上述合同签订后，邓红根一方已支付第一、二笔房价款100万元，第四笔贷款部分74万元亦已获审批。关于第三笔房款74万元，合同约定邓红根一方应于2018年9月10日至30日之间打入郁维的按揭还款账户，郁维收到后7日内自筹资金还清其尚欠抵押权人的借款余额，但考虑到郁维的对外负债情况，双方协商一致于2018年9月21日与中介方一同前往银行办理贷款清偿和结清手续。表明双方已经协商一致变更了付款方式。2018年9月21日，银行告知还贷金额为78万多，邓红根按约准备了74万元，郁维仅准备了3万元，导致双方未能在当天完成贷款清偿和结清手续，故双方又约定此后再约时间一同前往。根据邓红根提交的其与郁维的短信记录、其与中介的微信记录以及中介与郁维的短信记录，在中介方的协调下双方约定于2018年10月18日或19日共同前往银行还贷，但此后邓红根与中介方多次联系郁维均无果，邓红根在10月17日向郁维发送短信提醒询问进展，但郁维一直不予回复，直至19日其才回复一个“好”字后又再无回应。邓红根亦微信联系了吕晴，吕晴亦表示系郁维负责合同和还贷事宜。郁维称其在解除合同前多次催告邓红根付款，但并未提交证据证明。以上表明，邓红根一方一直在积极要求履行合同，系郁维一方违约不予配合导致合同未能继续履行，故郁维一方单方提出解除合同缺乏依据，对其反诉要求确认合同已经解除并要求邓红根一方支付违约金和赔偿金的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。因系争房屋上存在第三人的抵押权，现邓红根一方同意代为清偿债务消灭抵押权，符合物权法相关规定，一审法院予以照准。邓红根一方代为清偿债务后，可在其应付郁维一方的房款中予以扣除。第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司应在贷款清偿后协助办理抵押登记的注销手续。抵押登记注销后，郁维、吕晴应配合将系争房屋过户至邓红根、王海燕名下。对邓红根一方主张的逾期交房违约金，因其并未向郁维一方付清房款，故对其该请求，一审法院不予支持。一审中，第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行和上海市住房置业担保有限公司经合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。一审法院判决如下：一、郁维、吕晴应于判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行清偿上海市嘉定区成泽路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；二、若郁维、吕晴不履行上述还款义务，准许邓红根、王海燕代为清偿；三、郁维、吕晴及第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行、上海市住房置业担保有限公司应于上述第一项贷款清偿之日起十日内注销上述房屋之上第三人的抵押权登记；四、郁维、吕晴应于上述房屋抵押登记注销后十日内协助邓红根、王海燕办理过户登记手续，将该房屋的产权过户登记至邓红根、王海燕名下；五、邓红根、王海燕应于上述房屋过户完成之日起十日内支付郁维、吕晴剩余房款1,480,000元(若邓红根、王海燕履行了第二项代为清偿义务，代偿金额可予以扣除)；六、驳回邓红根、王海燕的其他本诉诉讼请求；七、驳回郁维、吕晴的全部反诉诉讼请求。二审中，郁维一方提交(2019)沪0114民初7764号民事裁定，用于证明其虽被套路贷但有能力归还系争房屋银行贷款。郁维一方还提交了与中介经办人员以及与一审其委托代理人的微信往来记录，用于证明是不履行合同的责任在于邓红根一方。邓红根一方认为，根据查明的事实，9月21日郁维未能凑齐银行贷款差额部分。郁维在一审中已提交与中介经办人员的微信往来记录，郁维与中介沟通的时间是9月26、27日，9月21日当天未能结清银行贷款后，当事人双方协商此后再一起前往银行还款，期间因己方出差，但一直与各方进行有效沟通。9月29日邓红根致电郁维，双方约定10月18、19日再次前往银行还贷，邓红根并将沟通结果告知中介，但此后至10月17日郁维未在联系中介及己方。2019年1月28日，郁维方律师联系己方，己方即表示愿意调解，并将己方律师电话告知对方，郁维方律师未联系。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方合同约定以及通讯往来情况，可以认定考虑到郁维对外负债情况，双方已协商一致变更了第三期房款的付款方式。双方约定于2018年9月21日与中介方一同前往银行办理贷款清偿和结清手续。郁维一方因出售系争房屋而提前归还贷款，应当事前了解具体还款数额并将除邓红根一方应负担部分之外的余额汇入还贷账户。根据归还贷款当日情况，可以认定郁维一方未足额汇入前述余额致当日未能结清银行贷款。需要指出的是，郁维上诉称已向朋友借得己方还贷缺额，但该缺额未在还贷当日汇付至郁维账户，因此不能认定郁维一方在还贷当日已备齐应承担的还贷款项。之后郁维一方亦未将应承担的还贷余额汇入还贷账户。鉴于前述情况，可以认定是因郁维一方的原因导致无法结清银行贷款并涤除抵押。因郁维一方原因导致无法顺利还贷，郁维一方应继续按月归还贷款，避免损失扩大。郁维一方就此停止还贷，由此产生的逾期还款违约责任应由其自行承担。根据前述分析，双方买卖合同未能继续履行的责任在于郁维一方，一审认定意见正确。郁维一方要求邓红根一方承担2018年9月21日之后因逾期还贷产生的利息和违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因郁维一方违约导致本案诉讼，相应诉讼及保全费用应由其承担。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,414.2元，由上诉人郁维、吕晴负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年二月六日书记员  叶菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……