中华人民共和国 福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）仓民初字第4165号 原告：福建省中庚物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区温泉街道五四路149号骏建大厦。 法定代表人：朱元焕，董事。 委托诉讼代理人：林蔚、吴辰阳，福建建达律师事务所律师。 被告：陈明，男，1968年1月3日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：陈光辉，男，1960年12月29日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：曾朝熙，女，1976年7月8日出生。 以上三被告共同委托诉讼代理人蔡铭铭，福建凯峰律师事务所律师。 被告：陈光，男，1964年3月14日出生，汉族，福州市仓山区元。 被告：曾国，男，1978年3月4日出生，汉族，福州市鼓楼区元。 原告福建省中庚物业管理有限公司与被告陈明、陈光辉、曾朝熙、陈光忠、曾国飞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建省中庚物业管理有限公司委托诉讼代理人林蔚、吴辰阳、被告陈明、陈光辉、曾朝熙委托诉讼代理人蔡铭铭、被告曾朝熙到庭参加诉讼，被告陈光忠、曾国飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.五被告共同向原告支付2010年12月至2015年6月物业管理费217302.5元及滞纳金92317.38元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：五被告共同共有位福州市仓山区香江明珠的×#楼1层07商业用房、2层整层、3层整层房产（总建筑面积为2638.99平方米，以下简称“该物业”），并于2009年11月26日取得该物业的所有权。原告与五被告就香江明珠该物业的物业管理事宜签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”）。协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积比例向原告支付物业管理费用，即每月合计3958.5元的物业管理费。此外，被告与原告签订了《业主公约》（以下简称“公约”）。公约第一条第（二）款第4项中约定了业主应“按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用。”原告依约向被告提供了物业管理服务，被告曾向原告交纳物业服务费40000元，用于支付2010年1月至2010年12月的物业管理费。因被告主动补交纳物业管理费，原告同意给予其该期间物业管理费一个月的减免优惠，即2010年1月至2010年12月应缴纳的物业管理费为43543.5元（3958.5元/月×11个月）。因此，被告2010年12月还欠缴物业管理费3543.5元，且自2010年12月起至今的物业管理费仍未缴纳。从2010年12月25日至今原告多次催告被告，共发送七份《缴费通知书》向被告催缴物业管理费并书面告知其应缴纳的滞纳金，但被告仍不缴纳。原告于2014年5月向法院起诉，要求五被告支付自2010年12月起至2014年4月止拖欠原告的物业管理费。因原告申请撤诉，法院已裁定准予撤诉。现原告重新起诉，要求五被告支付香江明珠的×#楼1层07商业用房、2层整层、3层整层房产从2010年12月起至2015年6月止拖欠的物业管理费共计217302.5元，有关费用逾期未缴的将从逾期首日起按欠费总额每日0.05%收取滞纳金92317.38元。 被告陈明、陈光辉、曾朝熙辩称，1.其等人购买了中庚集团的涉案房产，购房协议和《房屋使用权》上明确记载的使用功能为酒楼，但是当其等人购得现房之后，却发现福州市早有规定，此类房屋不得作为酒楼使用，其等人所购买的房屋无法实现使用功能，且该规定在其购买房屋之前就已有之，显然中庚集团有意隐瞒。在此情况下，其等人无奈只得在购房一年之后，将房屋改为仓库和写字间使用，并没有作为商业店面使用，根本不能按商业店面的用途收取物业管理费。2.原告诉称其等人自2010年起就不交物业费不是事实，其始终按标准缴纳物业费，有缴纳凭证可以证明。对于无法确定实际使用功能的二、三层，2010年12月31日，经与原告方协商，同意在解决使用功能问题的前提下，双方商定物业费标准，此前由其等人一次性先以综合管理服务费的名义缴纳40000元，此后由于原告方无法解决使用功能的问题，再无向其主张该部分的物业费（每次缴纳物业及水电费，均是原告方制作表单，确定缴纳数额后通知被告方去取单据，其凭单据缴纳，而这些原告方制作的单据，从未将二、三层的物业费纳入其中，故不存在拖欠物业费之说。3.原告多年来根本没有行使物业管理职责，其所购买的涉案房屋，原告从未进行管理，有关保安、交通秩序、绿化保洁、管道维护、电路维护等，均是其个人自行出资解决，根据省物价局的指复中“二、你公司如下管理服务项目，才能收取物业管理服务费”的规定，原告方实际并没有履行相应的物业管理职责，因此，原告方也无权向被告方收取管理费。 被告陈光忠、曾国飞未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈光忠、曾国飞未提交书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的产权证及房屋权属登记信息查询证明是房屋面积及产权归属的有效证明，本院予以采信。业主公约，被告对其真实性无异议，其约定业主的权利、义务，本院予以采信。物业管理费缴费凭证，被告对其真实性无异议，主动预交部分物业费，本院对已交纳的物业费数额予以采信。物业管理服务收费的批复（闽价[2004]房261号），系物价部门文件，其中规定商业店面每月每平方米1.5元，被告方的房屋规划用途为商业，在原、被告没有约定收费标准的情况下，可以参照该标准予以收费。缴费通知书系原告制作，但未体现送达被告情况。受理案件通知书、民事裁定书，可以体现原告曾就物业服务合同纠纷向本院起诉五被告后又撤诉，但与本案审理没有直接关联。被告陈明、陈光辉、曾朝熙提交的房地产买卖契约、房屋所有权证能够体现×#楼2层、3层房屋由五被告购买，坐落于酒楼，规划用途为商业。缴费凭证，并非案涉房屋所产生的物业费，与本案无关。下水道维修收据、现场照片及录相光盘不足以体现原告行使物业管理职责的情况，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告陈明、陈光辉、曾朝熙、陈光忠、曾国飞共同共有坐落福州市仓山区香江明珠（现名香江花园）×#楼1层07商业用房、2层酒楼整层、3层酒楼整层的业主，总建筑面积为2638.99平方米，由原告福建省中庚物业管理有限公司对前述房屋提供物业管理服务。2004年6月23日，福建省物价局作出《关于香江明珠一期、二期物业管理服务收费的批复》，其中规定商业店面的综合管理服务费基准价格为每月每平方米1.5元。2010年4月23日，原告与被告方签订《业主公约》，其中约定业主的义务为按规定缴交物业管理服务费等费用。2010年之后，被告方向原告交纳物业管理服务费40000元，原告同意2010年1月至2010年12月期间物业管理服务费减免优惠一个月，此后五被告未再交纳物业管理服务费。 本院认为，被告陈明、陈光辉、曾朝熙、陈光忠、曾国飞作为涉讼房屋业主与原告福建省中庚物业管理有限公司之间形成物业服务合同关系，原告向五被告提供物业管理服务，五被告负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。2010年1月至2010年12月期间，原告同意物业管理服务费减免优惠一个月，涉讼房屋物业管理服务费为43543.34元（1.5元/平方米.月×2638.99平方米×11个月），五被告已交纳40000元，尚欠3543.34元。2011年1月至2015年6月期间，涉讼房屋产生物业管理服务费213758.19元（1.5元/平方米.月×2638.99平方米×54个月），五被告应予以交纳。故自2010年12月至2015年6月期间，五被告就涉讼房屋拖欠物业管理服务费共计217301.53元。原告在五被告未交纳物业管理服务费后，未送达催交通知以防止损失扩大，同时，滞纳金是由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，故原告以五被告逾期付款为由要求滞纳金,本院不予支持。被告方向案外人福建中庚实业集团有限公司购买涉讼房屋，其认为该公司有意隐瞒致酒楼功能不能实现，该抗辩意见与原告无关。涉讼房屋规划用途注明为商业用途，在原、被告没有约定收费标准的情况下，应当参照商业店面标准计算物业管理服务费。被告陈明、陈光辉、曾朝熙抗辩称，原告同意在解决房屋使用功能问题的前提下再商定物业费标准，原告没有行使物业管理职责，该抗辩均无事实依据，本院不予采纳。被告陈光忠、曾国飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈明、陈光辉、曾朝熙、陈光忠、曾国飞于本判决生效之日起十日内向原告福建省中庚物业管理有限公司支付物业管理服务费217301.53元； 二、驳回原告福建省中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5944元，由原告福建省中庚物业管理有限公司负担1772元，被告陈明、陈光辉、曾朝熙、陈光忠、曾国飞共同负担4172元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告陈光忠、曾国飞共同负担。 如不服本判决，原告福建省中庚物业管理有限公司、被告陈明、陈光辉、陈光忠、曾国飞可以在判决书送达之日起十五日内，被告曾朝熙可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈曜辉 审 判 员  陈家挺 代理审判员  吴灵婧 二〇一七年三月八日 书 记 员  林雪玉 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二:执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。