北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终167号上诉人（原审被告）：吕建国，男，1959年11月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：王伟，男，1958年3月7日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：郝恩吉，河北北辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王林，男，1962年3月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：齐蓉，女，1962年10月19日出生，汉族，中国科学院职员，住北京市海淀区。原审第三人：周小珍，女，1963年2月20日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原审第三人：冯志庆，男，1963年5月20日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。上诉人吕建国、上诉人王伟因与被上诉人王林、被上诉人齐蓉及原审第三人周小珍、原审第三人冯志庆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2019）京0102民初17518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟、吕建国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王林、齐蓉的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1．一审判决吕建国、王伟给付王林、齐蓉购房款676931.31元是错误的。合同虽然具有相对性，但按照吕建国、王伟与王林之间的《房屋产权变更协议》购房款应当由吕建国、王伟交纳。该协议表述的意思是吕建国、王伟取得了房屋的全部权利和义务，其中包括出售给他人或者换房的权利。在实际履行合同过程中，吕建国、王伟早已将北京市西城区车公庄大街甲4号物华大厦B1701房屋（以下简称案涉房屋）换给了周小珍、冯志庆，周小珍、冯志庆也在诉讼中多次表示愿意偿还购房贷款。2．一审判决吕建国、王伟给付王林、齐蓉登记费用是错误的。一审判决没有考虑王林、齐蓉是在恶意占有房屋的情况下办理的房屋确权手续。3．一审判决吕建国交付案涉房屋的有关凭证的复印件是错误的。现已生效的判决显示案涉房屋实际已换给周小珍、冯志庆，而且《房屋产权变更协议》之初的意思是为了防止或者新的产权人在房屋没有过户的情况下拖欠相关费用，给王林造成损失。王林、齐蓉辩称，同意一审判决。1．王伟、吕建国称已给付王林、齐蓉购房款67万多元是错误的。《房屋产权变更协议》是约定吕建国、王伟与王林之间的债权债务关系，与周小珍、冯志庆没有关系。所以，王林替吕建国、王伟垫付的购房款，依据合同法的约定，应该由吕建国、王伟支付，与第三人周小珍、冯志庆没有任何法律关系。2．王林、齐蓉不存在恶意占有房屋的情况，案涉房屋现在由周小珍、冯志庆占有使用。3．王伟、吕建国提到的拖欠相关费用问题是不存在的。综上，王伟、吕建国的上诉没有道理，请求二审法院予以驳回。周小珍、冯志庆述称，不同意一审判决，同意吕建国、王伟的上诉意见。王林、齐蓉向一审法院起诉请求：1．判令王伟、吕建国立即返还王林、齐蓉于2011年5月26日至2017年4月24日期间代为垫付的购买案涉房屋偿还建行住房贷款共计810968.31元。2．判令王伟、吕建国立即返还给王林、齐蓉代为垫付的购买案涉房屋办理权属证书契税、公共维修基金、测绘费、权属证书工本费共计97521.90元。3．判令在王伟、吕建国给付完毕王林、齐蓉垫付款之后，齐蓉、王林、王伟、吕建国共同去西城区房屋交易中心办理案涉房屋产权从王林及齐蓉名下转移登记到王伟、吕建国名下的手续。4．判令王伟、吕建国依据《房屋产权变更协议》第四条第6款的约定向王林提交案涉房屋首付款、贷款还款、物业费、供暖费所有款项付款凭证的复印件。5．判令王伟、吕建国立即返还给王林于2006年7月27日代为垫付的购买案涉房屋偿还建行住房贷款共计86137.93元。一审法院认定事实：王林与齐蓉系夫妻关系。冯志庆与周小珍系夫妻关系。2002年4月4日，王林与北京万华置业有限公司（以下简称万华公司）签订《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》。约定，王林购买万华公司开发的案涉房屋，2002年4月4日付房款70000元，向万华公司借购房款380000元，2002年4月12日前付房款134030元，余款做银行贷款。2002年4月16日，王林、齐蓉（甲方）、中国建设银行北京宣武支行（乙方，以下简称建设银行）、万华公司（丙方）签订《个人住房贷款借款合同》，约定乙方向甲方提供商业贷款1360000元，每月归还本息10783.44元，贷款期限180个月（2002年4月25日至2017年4月24日）。2004年12月16日，吕建国、王伟（甲方）与王林（乙方）签订《房屋产权变更协议》，约定，由甲乙双方共同协商同意以乙方作为房屋产权的登记人，由甲方共同出资购买了案涉房屋，一、甲乙双方的主题要求。1.甲方要求乙方将该房屋的产权登记人变更为甲方或甲方指定的其他人，并由甲方承担和继承该房屋自购买之日起的所有者权益、法律责任、债权、债务。2.乙方配合甲方进行房屋产权的变更，不再承担和继承该房屋自购买之日起的所有者权益、法律责任、债权、债务。3.该房屋产权的过户及变更时间不晚于2005年12月31日。二、甲乙双方对下列事实的确认及认同。1.2002年4月4日由甲乙双方共同协商同意以乙方作为房屋产权的登记人、由甲方出资与万华公司签订商品房买卖合同，购买案涉房产。同日，又以乙方的名义向万华公司借款380000元，作为该房屋的首付款的一部分，并签订了借款协议。3.按银行贷款规定，乙方之妻齐蓉以共有人的身份在个人住房贷款借款合同上签了字。四、甲乙双方的权利、义务、承担的相应的法律责任、违约责任，1.协议签订后的3日内，乙方将该房屋的钥匙及相关文件（包括商品房买卖合同、购房补充协议、个人住房贷款借款合同、交款收据及发票、银行卡或存折）交给甲方，甲方向乙方出其这些文件的接收证明，甲方应妥善保管这些文件，并交给乙方一套复印件。如若甲方在保管这些文件中遗失或损坏，由甲方负责补办相关的文件。2.甲方应在协议签订后的3日内，将所欠银行按揭的逾期款（2004年3月－2004年12月）及相应的逾期罚息存入银行按揭账户，以使该按揭账户成为正常户：应还清所欠大洋物业的截至2004年12月的物管费及取暖费；应与万华公司签订所欠款项的还款计划协议。3.甲方享有该房屋的占有权、使用权、收益权、处置权，乙方只作为名义上的产权登记人，乙方之妻也作为名义上的共有人，乙方不享有该房屋的占有、使用、收益、处置的权利。5.甲方有权根据需要对该房屋进行合法及符合本协议条款的处置，处置前15日内应通知乙方，乙方应在规定的期限内、规定的地点（房地产局）、规定的文件（如退房协议、转让合同）上签署登记或变更登记在甲方名下或甲方指定人名下的相关文件，由此发生的任何费用（包括中介费、服务费、律师费、契税、公共维修基金等相关费用）均由甲方承担，乙方在得到甲方的产权变更要求通知后，应积极、无条件的协助甲方办理相关的法律文件。6.甲方负责偿还以乙方名义登记购买的该房屋向银行的贷款、从万华公司的借款；应严格履行乙方与第三人（银行、万华公司）的借款合同，按合同约定的期限足额向第三人履行付款义务；应按时向物业管理公司交纳相关的费用，并在交纳所有款项后，提供给乙方付款凭证的复印件。甲方因不履行银行、万华公司、物业公司等相关的收费单位的还款及付款合同，导致乙方因此而承担法律责任，则甲方违约，并自动放弃对该房屋的所有权利，并支付乙方因法律责任所产生的所有损失。7.在甲方无违约的情况下，乙方在未得到甲方的同意下，不得私自办理产权证，否则，乙方应向甲方支付甲方为购买该房屋的所有费用（包括房款、贷款本息、装修费、律师费、印花税），并向甲方支付房价总额10%的违约金。如若甲方要求办理产权过户或变更手续，乙方已办理完产权证，而甲方又不办产权变更了，则视为甲方违约，甲方自动放弃对该房屋的所有权利，并向乙方支付房价总额10%的违约金。王林与吕建国2004年12月17日签订的《物华大厦B1701房产文件交接单》显示：王林于当日将以下文件交付给吕建国，1.物华大厦认购书（原件）；2.购房合同补充协议（原件）；3.商品房买卖合同（编号011650、原件复印件）；4.中国太平洋保险公司北京分公司个人抵押商品住房投保单（编号1022809、原件）；5.中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同（编号宣武20021365200046、原件）；6.业主需带材料、通知、关于公约核准的通知（原件）；7.物华大厦物业管理公约（复印件）；8.中元大厦《住宅使用说明书》、《业主/客户手册》、《住宅质量保证书》（原件）；9.建行龙卡、卡号：×××；10.关于物业管理委员会向业主委员会转换的通知（原件复印件）。同时，根据该交接单显示，以下关于案涉房屋的交款票据原件均已在此之前由吕建国保存：1.建行贷款转存凭证、核定贷款指标通知；2.保险费发票、中介费发票、律师费发票、印花税收据；3.建行按揭月供还款收据回执（2002年4月-2004年2月）；4.预交案涉房屋首付款及还借款的收据。2006年7月27日，王林向建设银行存款86137.93元，该款被用于偿还借款本金、利息、罚息、复利。2007年8月23日，周小珍与吕建国签订《房屋置换合同书》（该协议抬头处列明甲方为冯志庆，乙方为王林，落款处甲方签字为周小珍，乙方签字为吕建国），约定：1.甲方以按揭贷款方式购买万华公司开发的位于西城区车公庄大街甲4号物华大厦B1505号房产。乙方以按揭方式购买万华公司开发的案涉房屋（东南朝向）。该房屋已办理备案登记，尚未取得房屋所有权证书。甲乙双方在平等互利的基础上进行友好协商，自愿就置换上述房屋后的权利义务达成如下一致意见，以资共同遵守：一、房屋置换前提。1.甲方在本合同签署前，已充分了解案涉房屋的所有情况。乙方保证合法拥有案涉房屋的占有、使用、收益等权益，不存在任何法律上的瑕疵。乙方保证对案涉房屋的一切信息均完整真实地告知甲方，不存在任何隐瞒和欺诈。二、房屋置换的原则。甲乙双方均同意在不考虑（不计算）各自购房价格及为上述房屋所支出费用的基础上置换房屋。双方贷款本息余额互换（以银行2007年7月20日清单为基数），现金补偿余额差价、补偿面积差价。三、差价补偿。4.双方确认，从甲方应补偿乙方面积差价款中扣除乙方应补偿甲方贷款余额差后，甲方应实际补偿乙方311758.03元，签约时即时结清。四、贷款余额的偿还。乙方欠建行的贷款余额本息（1009389.86元）由甲方无条件的以乙方名义按月偿还或一次性结清——暨由甲方承担乙方欠贷款余额的全部清偿责任。五、变更登记和注销登记及转移登记。4.乙方名下的案涉房屋尚未取得房屋所有权证书，房屋置换后为将案涉房屋登记到甲方或甲方指定人名下，应按如下步骤操作，乙方与万华公司签订退房协议，甲方（或以甲方指定人的名义）与万华公司另行签订商品房买卖合同（该合同在结清欠建行的贷款余额且办理注销登记后生效）。甲方与万华公司一同到西城区房屋登记管理部门办理转移登记，直接将案涉房屋登记到甲方或甲方指定人名下，由此发生的税费由甲方承担。六、房屋的交付及物业费、供暖费的承担。2.本合同成立后，甲方将保持现状的案涉房屋及房屋资料（商品房买卖合同、购房补充协议、按揭贷款合同）钥匙、还贷卡、经过公证的授权委托书、退房协议、乙方即代理人身份证复印件交给甲方，视为房屋交付完成。3.甲方从取得案涉房屋钥匙时起即享有对该房屋的占有、使用、收益等权益。七、违约责任。2.本协议生效后，各方均应严格履行各自的义务，任何一方反悔或不按约定履行，导致本合同不能履行，则应向守约方支付50万元违约金后解除本合同。2011年5月开始，案涉房屋的按揭贷款由王林偿还。2011年6月13日，法院立案受理原告冯志庆、周小珍与被告吕建国、王伟、王林、齐蓉房屋买卖合同纠纷一案，西城法院经审理后作出（2011）西民初字第14706号民事判决，判决确认冯志庆、周小珍与吕建国签订的《房屋置换合同书》合法有效，吕建国、王伟、王林、齐蓉协助办理案涉房屋的产权过户手续。该案审理中，吕建国、王伟均同意冯志庆、周小珍的诉讼请求。判决后，王林、齐蓉不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中法院），一中法院作出（2012）一中民终字第14089号民事裁定，裁定发回重审。经重审，西城法院于2016年11月15日作出（2015）西民初字第6582号民事裁定，裁定准许冯志庆、周小珍撤回起诉。2017年1月17日，原告冯志庆、周小珍再次起诉被告吕建国、王伟、王林、齐蓉合同纠纷一案，冯志庆、周小珍此次提出的诉讼请求为：1.确认双方于2007年8月23日签订的《房屋置换合同书》真实、合法、有效；2.判令吕建国、王伟、王林、齐蓉继续履行《房屋置换合同书》，履行配合冯志庆、周小珍办理房屋产权过户手续；3.判令吕建国、王伟、王林、齐蓉给付冯志庆、周小珍违约金10万元。西城法院于2019年6月5日作出（2017）京0102民初2369号民事判决，判决如下：一、确认周小珍与吕建国于二○○七年八月二十三日签订的《房屋置换合同书》有效。二、本判决生效之日起七日内，王林、齐蓉协助吕建国、王伟办理北京市西城区车公庄大街甲4号17层B1701号房屋的所有权过户手续。三、吕建国、王伟于取得北京市西城区车公庄大街甲4号17层B1701号房屋所有权之日起七日内，协助冯志庆、周小珍办理该房屋的所有权过户手续。四、驳回冯志庆、周小珍的其他诉讼请求。该判决于2019年6月26日生效。2011年6月29日，西城法院立案受理原告王林与被告万华公司商品房预售合同纠纷一案，经审理后作出（2011）西民初字第16771号民事判决，判决万华公司协助王林办理北京市西城区车公庄大街甲4号17层B1701号房屋所有权证书等。判决后，万华公司不服，上诉至一中法院。一中法院经审理后作出（2012）一中民终字第4890号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年8月13日，案涉房屋登记于王林、齐蓉名下，王林占有房屋1%的份额，齐蓉占有房屋99%的份额，案涉房屋的登记地址为：北京市西城区车公庄大街甲4号17层B1701。为此，王林、齐蓉就案涉房屋支出契税58320.90元、住宅专项维修基金38881元、测绘费150元、登记费160元、工本费10元，上述金额合计97521.90元。2013年1月22日，西城法院立案受理原告齐蓉与被告王林、吕建国、王伟合同纠纷一案，齐蓉以王林未征得其同意擅自处分夫妻共有财产为由，要求确认王林与吕建国、王伟签订的《房屋产权变更协议》无效。经审理后，西城法院作出（2013）西民初字第3395号民事判决，判决驳回齐蓉的诉讼请求。判决后，齐蓉不服，上诉至本院。经审理后，本院作出（2014）二中民终字第6706号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年1月16日，西城法院立案受理原告王林与被告吕建国、王伟合同纠纷一案，王林的诉讼请求为，解除《房屋产权变更协议》并要求吕建国、王伟返还案涉房屋。经审理后，西城法院作出（2015）西民初字第5728号民事判决，判决驳回王林的诉讼请求。判决后，王林不服，上诉至本院。经审理后，本院作出（2016）京02民终3799号民事裁定，裁定发回重审。重审期间，西城法院追加周小珍作为第三人参加诉讼。后作出（2016）京0102民初19255号民事判决，判决驳回王林的诉讼请求。判决后，王林不服，上诉至本院。经审理后，本院作出（2019）京02民终1109号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2011年5月25日至2017年4月24日，王林在建设银行的账号×××账户（以下简称5206账户）由银行按“收回贷款本息”扣款金额合计811792元。2017年9月10日，5206账户有现金支取167000元。一审中，周小珍、冯志庆出示建设银行转款凭条3张、建设银行存款凭条9张显示：收款账户均为5206账户，日期2016年5月24日金额11200元、6月20日11200元、7月23日11157元、8月22日11160元、9月23日11200元、10月18日11160元、11月21日11160元、12月23日11160元、2017年1月20日11160元、2月21日11160元、3月23日11160元、4月26日11160元，金额合计134037元。针对法院就款项存入5206账户的询问，周小珍、冯志庆称“是吕建国让存的”。王林、齐蓉称“确实往我账上打过钱，但我不知道是谁打的，我只能理解为是吕建国、王伟按照合同履行还贷”。吕建国称“这81万多元如何交的不知道，我没付过，周小珍说她交的钱”。王伟称“我不清楚，我没付过款”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。王林与吕建国、王伟签订的《房屋产权变更协议》、周小珍与吕建国签订的《房屋置换合同书》已为生效判决认定有效，各方均应依约履行各自的义务。王林、齐蓉出示的证据能够证明其二人就垫付购房贷款及契税等费用的主张成立，依据合同约定，王伟、吕建国对王林与吕建国2004年12月17日交接案涉房屋购房资料后的王林、齐蓉偿还案涉房屋的购房贷款及办理案涉房屋的《房屋所有权证》所支付的费用，负有给付义务。王林、齐蓉主张的贷款金额没有超出其二人出示的证据所记载的金额，法院准许。王林、齐蓉要求王伟、吕建国给付所垫付的购房贷款及契税、公共维修基金、测绘费、权属证书工本费的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。通过周小珍、冯志庆于本案诉讼中出示的建设银行存款、转款凭条，及王林、齐蓉出示的建设银行交易明细能够证明周小珍、冯志庆向5206账户存款，综合当事人陈述及合同约定，该款项可认定为周小珍、冯志庆按照吕建国指令存款，与当事人就案涉房屋的约定存在关联，鉴于案涉房屋购房贷款的借款期限届满后，5206账户存在的余额超出法院认定周小珍、冯志庆的存款金额，且被现金支取，为避免当事人诉累，法院确定，在王伟、吕建国给付王林、齐蓉的垫付购房贷款中扣除周小珍、冯志庆的存款金额134037元后，实际给付67.693131万元。王林、齐蓉要求办理案涉房屋转移登记手续的诉讼请求，已为生效判决处理，故法院在本案中不予处理。当事人在《房屋产权变更协议》中就提供复印件的约定包括：四、甲（吕建国、王伟）乙（王林）双方的权利、义务、承担的相应的法律责任、违约责任，1.协议签订后的3日内，乙方将该房屋的钥匙及相关文件（包括商品房买卖合同、购房补充协议、个人住房贷款借款合同、交款收据及发票、银行卡或存折）交给甲方，甲方向乙方出其这些文件的接收证明，甲方应妥善保管这些文件，并交给乙方一套复印件。6.甲方负责偿还以乙方名义登记购买的该房屋向银行的贷款、从万华公司的借款；应严格履行乙方与第三人（银行、万华公司）的借款合同，按合同约定的期限足额向第三人履行付款义务；应按时向物业管理公司交纳相关的费用，并在交纳所有款项后，提供给乙方付款凭证的复印件。吕建国、王伟应按照上述约定向王林提供相关文件的复印件。王林要求吕建国、王伟提供案涉房屋有关付款凭证的诉讼请求，存在合同依据，法院予以支持。王林与吕建国于2004年12月17日签订的《物华大厦B1701房产文件交接单》明确记载了王林交接给吕建国的文件资料，是确定吕建国、王伟应向王林提供《房屋产权变更协议》四、甲乙双方的权利、义务、承担的相应的法律责任、违约责任1.约定的文件复印件的根据，包括：建行贷款转存凭证、预交物华大厦万华置业公司的B1701首付款及还借款的收据复印件。另，吕建国、王伟应按照《房屋产权变更协议》四、甲乙双方的权利、义务、承担的相应的法律责任、违约责任6.约定，向王林提供向物业管理公司交纳案涉房屋相关费用即物业费、供暖费的付款凭证复印件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，一审法院于2019年10月判决：一、判决生效之日起五日内，吕建国、王伟给付王林、齐蓉垫付的购房贷款六十七万六千九百三十一元三角一分；二、判决生效之日起五日内，吕建国、王伟给付王林、齐蓉支付的契税、住宅专项维修基金、测绘费、登记费、工本费合计九万七千五百二十一元九角；三、判决生效之日起五日内，吕建国、王伟交付王林与位于北京市西城区车公庄大街甲4号17层B1701房屋有关的物业费、供暖费支付凭证复印件及《物华大厦B1701房产文件交接单》所列的建行贷款转存凭证、预交物华大厦万华置业公司的B1701首付款及还借款的收据复印件；四、驳回王林、齐蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及王伟、吕建国上诉请求，本案的争议焦点为：王伟、吕建国是否应当返还王林、齐蓉垫付的购房贷款及办理房屋所有权证书所需费用，并交付物业费、供暖费等相关交费凭证复印件。依法成立的合同，受法律保护。王林与吕建国、王伟签订的《房屋产权变更协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。《房屋产权变更协议》中明确约定案涉房屋的购房款、贷款、物业费等相关费用均由吕建国、王伟负担，王林只是名义上的产权人。根据已查明的事实，王林、齐蓉偿还了案涉房屋的部分贷款并支付了办理案涉房屋《房屋所有权证》所需费用，现王林、齐蓉依据合同约定要求王伟、吕建国返还垫付上述款项，依据充分，应予支持。吕建国、王伟以其已将案涉房屋换给周小珍、冯志庆，周小珍、冯志庆也表示愿意偿还购房贷款为由，拒绝向王林、齐蓉返还购房贷款及办理房屋所有权证书所需费用的上诉请求，缺乏依据，亦不能对抗合同相对性，故本院不予支持。关于王伟、吕建国拒绝返还王林、齐蓉物业费、供暖费等相关交费凭证复印件的上诉请求。首先，依据合同相对性，王林、齐蓉要求吕建国、王伟给付交费凭证复印件的诉讼请求，存在合同依据。其次，王林、齐蓉要求王伟、吕建国给付交费凭证复印件的目的是为办理案涉房屋的物业交割手续，该理由符合办理房屋过户手续时所需必要环节，属合理请求。第三，王伟、吕建国以交费凭证已给周小珍、冯志庆，其手中没有，要求王林、齐蓉向周小珍、冯志庆索要，显属缺乏依据。王伟、吕建国作为义务方，负有直接给付王林、齐蓉相关交费凭证复印件的责任。综上，王伟、吕建国的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王伟、吕建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11544元，由王伟、吕建国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年二月二十日书记员 张 璐