上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初11005号原告：周黎，男，1962年12月5日出生，汉族，住所地本市长宁区。委托诉讼代理人：刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓阳，上海刘春雷律师事务所律师。被告：饶湘赟，男，1979年12月1日出生，汉族，住所地本市松江区。原告周黎与被告饶湘赟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日作出(2015)黄浦民四(民)初字第2202号一审民事判决。原告周黎不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年1月19日作出(2015)沪二中民二(民)终字第3217号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告周黎及其委托诉讼代理人王晓阳，被告饶湘赟，证人汤某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周黎向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修损失86，824元；2、被告支付沙发费用5，000元；3、被告支付房屋闲置费每月8，000元，自2015年5月11日起算至实际赔偿装修损失日止；4、被告支付2015年4月和5月的水费31元、电费116.60元、煤气费33元。事实和理由：2012年5月，原告和被告及其家人就原告名下的本市局门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告等；租期自2012年5月15日至2013年5月14日止；每月租金8,000元；租赁期间被告应合理使用房屋及装修、附属设施、设备，若由于被告不当或不合理使用，致使房屋或附属设施、设备损坏等应负责修维修。合同签订后，被告等入住至2015年5月10日。2014年11月，系争房屋主卫生间抽水马桶三角阀至水箱的软管漏水，经查，被告将几处下水管封上，导致房屋内及电梯门前、通道内大量积水，造成地板等损坏，原告多次要求被告赔偿，未果。另被告尚有水电等费用未支付，并将房屋内沙发搬走。因为系争房屋损毁尚未修复，无法对外出租，原告损失不断扩大，故请求法院判如所请。被告饶湘赟辩称，漏水发生在2014年11月初，漏水部位如原告所述，被告曾对次卫生间封堵，漏水原因系软管爆裂，并非使用不当造成，不应该由被告承担责任。对诉请3、4没有异议，同意支付水、电煤气费用，被告尚有8，000元押金在原告处，同意抵扣沙发费用5，000元；不同意原告其余诉讼请求。经审理查明，原告为系争房屋(建筑面积115平方米)权利人之一。2012年5月5日，原告(甲方)与被告(乙方)系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2012年5月15日至2013年5月14日止，每月租金8，000元；租赁保证金/，租赁合同终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日甲方将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状况，除特别约定外，若乙方发现该房屋及装修、附属设施、及设备有损坏或故障时，应及时通知甲方维修；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋装修和附属设施、设备，若由于乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋装修和附属设施、设备毁坏。乙方应负责维修等。合同成立后，被告入住并支付租赁保证金8，000元。租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，2014年3月双方经协商提升租金至每月9，500元，被告于2015年5月1日搬离系争房屋，但租金支付至2015年5月14日。租赁保证金8，000元未予结算。另查，2014年11月某日晚，被告自述其回到系争房屋处发现室内积水，系主卫生间抽水马桶金属软管破裂漏水，随即向小区物业报修；当晚进行排水处理，次日自购三角阀和金属软管予以更换。小区物业监控也发现201室门口公共区域有积水，保安汤某接报后至现场，发现201室门口积水约2-3公分高，进户后见被告在修理主卫抽水马桶水管，且室内的主、次卫生间地漏被封箱带封住，后其与被告一起排水；期间，被告称因次卫生间地漏有虫，故对该卫生间地漏予封堵；汤某称漏水原因不详。因该漏水对一层住户造成损失，原、被告共同予以赔付。2015年6月9日原告向被告寄送律师函，提出被告对房屋地板、踢脚线、墙面重作、更换等。又查，本案诉讼中，双方均确认整个房间及客厅的木质地板都存在浸水。原告提出地板变形、踢脚线变形、部分墙面发霉，要求全部调换和修复；但被告提出次卧室受损约一半。审理中，法庭征询双方是否需就受损范围作评估，被告要求就修复造价作司法鉴定。上海大华工程造价咨询有限公司于2016年12月1日出具《工程造价司法鉴定意见书》，意见：“对本市局门路XXX弄XXX号XXX室房屋地板损坏程度和修复工程进行估价”的工程造价为86，824元。其中无争议部分工程内容的工程造价为6，022元；争议部分工程内容的工程造价为80，802元。原告对鉴定意见无异议，认为双方争议部分主要是地板龙骨和地板调换；被告表示被拆除的材料，并非全部报废，有部分可利用。诉讼中经法庭释明，被告同意在上海大华工程造价咨询有限公司评估结果的基础上，按过错责任承担责任。上海大华工程造价咨询有限公司在鉴定意见书中明确，经现场查勘争议部分的木龙骨基层及地板铺贴修复工程，按木龙骨及涉案房屋地板(安信重蚁木免漆实木地板)重新铺设赔偿。新做木地板龙骨、新铺木地板(安信重蚁木免漆实木地板)单价分别为每平方米49.48元、795.55元；面积为80.68平方米。被告垫付司法鉴定费5，400元。以上事实，由原告周黎提供、出示房地产权证、房屋租赁合同、受损现场照片、律师函、证人汤某的证言；被告饶湘赟未提供证据；上海大华工程造价咨询有限公司工程造价司法鉴定意见书。以上证据及当事人的陈述、证人证言，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议：一、造成系争房屋漏水原因的分析；二、原告主张损坏赔偿金额之确认。一、原、被告租赁合同约定租期为2012年5月15日至2013年5月14日，期限届满双方未续签新的租赁合同，之后被告继续占有使用，而原告以租金形式收取房屋使用费，故本院确认该事实为不定期租赁。根据合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。诉讼中，当事人对系争房屋主卫生间的漏水事实不持异议，但对造成漏水的原因各执一词，原告认为系被告使用不当所致；而被告认为系抽水马桶金属软管老化所致。按照生活经验，抽水马桶金属软管系马桶水箱与进水三角阀间的连接管，一般金属软管、三角阀均安装在不易碰触的马桶水箱下面、靠墙处，正常使用一般不会触摸和碰撞。另据原告自述，系争房屋装修已有十年之久，不排除金属软管、三角阀使用过程中会自然老化而产生开裂、爆裂的产生。故原告提出漏水原因系被告使用不当所致，但对此未提供依据加以证明。故本院对原告的观点难以采信。现无证据证明被告使用不当造成漏水，故本院推定系争房屋的漏水原因系设备老化所致。原告系出租人，有责任保证承租人对租赁物的正常使用，有义务对设备设施作定期检查。对此造成的损害结果应承担主要责任。二、地漏作为房屋基础设施，是连接排水管道与室内地面的排水器具，其重要功能系排水。诉讼中被告自认用封箱带将次卫生间封堵用于防虫，但证人汤某在庭审中证实被告将两个卫生间的地漏均封堵。汤某系无利害关系的第三人，也系现场目击证人，故本院采纳证人的证言。如果被告正确使用，不采用堵塞的办法，对产生的损失，可免除责任。由于被告的不当行为，当发生突发渗水现象致使排水不能。据此，被告应对扩大的损害结果承担民事责任。鉴于，被告对评估中争议部分在认可评估结果的基础上，按过错责任承担责任。据此修复费用的60%即520，944元由其负担。关于原告要求被告按每月8，000元标准承担自2015年4月11日起至实际赔偿装修损失日止的房屋空置损失的诉请，经查，因诉讼中原告确认被告已支付租金至2015年5月14日，故起算日应自2015年5月15日起；原告要求被告按原租金标准计算空置损失，被告对此标准未提出异议，本院予以采纳。但实际赔偿标准按过错责任分担。诉讼中被告对原告提出支付沙发费5，000元及水、电费金额无异议，本院予以确认。鉴于，双方租赁合同已终止，尚未能办理租赁保证金的结算，故对被告提出该费用可在租赁保证金8，000元中抵扣，本院予以支持，剩余部分可抵扣赔偿款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告饶湘赟应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周黎装饰修复损失费520，944元；二、被告饶湘赟应于本判决生效之日起十日内按每月4，800元标准赔付原告周黎本市局门路XXX弄XXX号XXX室房屋自2015年5月15日起至本判决生效日止的空置损失费；三、被告饶湘赟应在本判决生效之日起十日内给付原告周黎沙发费用5,000元、2015年4、5月的水费31元、电费116.60元、煤气费33元。四、原告周黎应在本判决生效之日起十日内退还已收被告饶湘赟的租赁保证金8，000元(该费用可抵扣以上一至三项被告应付费用)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，900元，鉴定费5，400元，由原告周黎负担1，330元，被告饶湘赟负担8，970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  张 宁人民陪审员  方少华二〇一七年三月二十七日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。