广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23756号上诉人（原审被告）：中交广州港口物业有限公司，住所地广州市越秀区东兴北路110号首层。法定代表人：周炳超，总经理。委托诉讼代理人：许亮，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘军云，男，1958年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王海燕，女，1959年8月6日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人中交广州港口物业有限公司（以下简称中交公司）因与被上诉人刘军云、王海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王海燕经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人中交公司上诉请求：1、中交公司无需向刘军云、王海燕支付2001年4月1日起至实际清偿之日止的利息；2、本案一审涉及利息部分及二审全部诉讼费用由刘军云、王海燕承担。事实和理由：一、涉案房屋在因刘军云、王海燕“重购”而办理退购手续后，中交公司就一直催促刘军云回公司办理交还房屋和预购款结算退还，但由于刘军云、王海燕一直将401房出租，因此一直恶意拖延。直到2015年10月中交公司通过法院强制执行收回401房之后，刘军云又向中交公司提出不切实际且毫无根据的款项支付要求，还向中交公司发出律师函，要求支付所谓的“房屋增值收益”，导致其预付的8万元房改购房款一直未能退回，中交公司亦多次通知其办理退款。退款手续未能成功办理是由刘军云、王海燕原因造成，与中交公司无关。二、《合同法》第112、113条均规定当事人获得赔偿是以其实际受到损失为前提，根据中交公司提交的证据，刘军云、王海燕一直将401房用于出租牟利，并将出租收益作为夫妻共同财产在离婚诉讼中分配，根据海珠法院生效判决的认定、刘军云、王海燕与承租人的合同及广州市租金参考价计算，刘军云、王海燕的收益远远超出了可能受到的利息损失。虽然一审法院认为房屋占用费与款项利息属不同法律关系，但刘军云、王海燕通过非法占用中交公司房屋获取的收益足以弥补其可能受到利息损失。三、退一步讲，即使一审法院认定中交公司需要支付利息，其确定的利息起算时点也是错误的。政府主管部门确定的完成退购的时间为2003年3与18日，一审法院认定从2001年4月1日起算利息错误。另外，一审法院认定利息标准错误，即便款项在中交公司手里，即使要计算利息也应按银行同期存款利息计算。被上诉人刘军云辩称：1、一审判决认定事实部分有误。第一，虽然已经认定因中交公司过错而未将8万元及时退还，也证明了中交公司的上诉请求于法无据，与事实不符。一审法院没有认定因为中交公司过错造成占有资金应该承担房屋增值赔偿损失的责任。2、一审法院判决认定中交公司在2001年3月21日已经办理了退还手续，由于刘军云没有上诉，虽然一审法院对中交公司的退还方式有错误，但刘军云认为退还时间认定正确，所以中交公司应在2001年4月份承担赔偿银行贷款利率的损失。所以本案一审法院对此部分的判决是正确的，希望驳回上诉，维持原判。被上诉人王海燕经本院合法传唤未到庭表明意见，其提交答辩状：王海燕于2002年搬到广州市越秀区东兴北路61号101房中居住，一直居住到2004年。王海燕与刘军云自2005年起关系恶化分居，单独租房居住，后于2013年由法院判决离婚。王海燕从未出租过涉案房屋，该房屋在交还中交公司之前，一直由刘军云管理出租，相关房屋租赁合同一直均由刘军云单方面签署，租金收款账户亦为刘军云个人账户，与王海燕无关，中交公司不应当向王海燕主张权利，应当根据“谁使用，谁负责”“谁受益，谁负责”的原则向刘军云单独追偿。综上，请求法院查明事实，明辨是非，依法驳回中交公司对王海燕的无理诉求。刘军云向一审法院起诉请求：1、判令中交公司向刘军云偿还80000元购房款；2、判令中交公司向刘军云赔偿房屋增值部分损失800000元（实际损失不止800000元，但在本案中刘军云仅请求800000元）；3、判令中交公司向刘军云支付从2001年4月至实际清偿之日止的利息，以80000元为本金，按银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：中交公司持有广州市国土资源和房屋管理局颁发的《广州市房地产权属证明书》，房屋座落于广州市天河区X路70、72、74号，建筑面积4624.36平方米。2014年11月6日，广州市房地产交易中心受理中交公司分割其中的广州市天河区X路72号401房的申请。1988年11月26日，中交公司发出《关于下发广州港口机械实业总公司上社职工宿舍（集资）分配及调房方案的通知》，称在东圃上社村集资兴建的职工宿舍已基本完工，制定方案。1999年1月6日，中交公司发出《关于公布上社职工宿舍（集资）分调房第三榜名单的通知》，刘军云为入围名单人员之一。1999年1月14日，刘军云向中交公司支付购房集资款80000元。同年，刘军云入住使用广州市天河区X路72号401房（以下简称401房）。2001年3月18日，刘军云及王海燕、刘颖（刘军云和王海燕女儿）以家庭为单位申请购买401房，刘军云所在单位（即中交公司）及王海燕所在单位（粤海中心）盖章证明。2001年3月26日的《出售公有住房缴款明细表》（加盖广州市住房制度改革办公室房改指导处）的显示，刘军云和王海燕购买的401房产“已办退房”、“电脑已注销”。2001年4月25日，刘军云、中交公司办理解除劳动合同关系，处理生活补助、违约金等事宜。2014年12月1日，广州市住房保障办公室作出《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》，内容为：2001年，王海燕、刘军云向广东粤海四维发展公司房改购买了东兴北路61号101房（夫妻两人房改时均为科级），套内建筑面积为75.87平方米；2003年，其又向广州市港口机械实业总公司房改购买了中山大道X路72号401房，套内建筑面积66.86平方米。王海燕、刘军云违反房改政策购买两套公有住房，已将中山大道X路72号401房办理房改房“重购”退房手续。据广州市房地产档案馆查册单显示，王海燕曾于2001年4月向广东粤海四维发展公司房改购买了东兴北路61号101房产，广州市房管局向王海燕颁发房地产权属证书，登记附注为房改售房，房款付清；2005年2月4日，冯勇超申请买卖。该房档案资料显示，王海燕与刘军云及双方女儿以家庭为单位申请购买，刘军云和中交公司所属单位均在《广州地区干部、职工公有住房申请书》盖章确认。2014年6月，中交公司向天河区人民法院提起诉讼，要求刘军云搬出并交还广州市天河区X路72号401房。广州市天河区人民法院2015年1月15日作出（2014）穗天法民四初字第1748号民事判决书，其中认定“依据权属证书显示，广州港口机械实业总公司系涉案房屋的所有权人，依法享有上述法定权利，《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》及涉案房屋购买资料、档案查册资料显示，涉案房屋曾作为福利性质房屋分配给刘军云，但因与王海燕购买的房屋存在重复购买福利房情况故办理“退房”手续，现涉案房屋不属于福利房范围，刘军云抗辩其合法取得房产缺乏事实依据及法律依据，不予采纳……至于刘军云已付款项，由当事人另寻途径处理，本院不作调处。”并判决：“刘军云自本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区中山大道X路72号401房屋腾空并交还给广州港口机械实业总公司”。判后，刘军云不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年8月7日作出（2015）穗中法民五终字第1519号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年11月，刘军云向天河区人民法院提起诉讼，要求：1、确认广州市天河区X路72号401房的产权属刘军云所有；2、中交公司立即将广州市天河区X路72号401房的产权过户至刘军云名下并将产权证交付给刘军云。广州市天河区人民法院于2015年6月23日作出（2014）穗天法民四初字第2590号民事裁定书，以刘军云、中交公司因福利分房而引起的纠纷不属于平等主体之间的纠纷为由，裁定驳回刘军云起诉。刘军云不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年11月2日作出(2015)穗中法民五终字第5150号民事裁定书，裁定准许刘军云撤回上诉。一审另查，刘军云与王海燕于1984年10月11日登记结婚，双方离婚纠纷经广州市海珠区人民法院于2013年6月5日作出（2012）穗海法民一初字第2593号民事判决书，该判决其中查明：“王海燕提供了广州市天河区中山大道棠下上社同乐花苑2号401房的购房集资款收据，证明王海燕和刘军云为购买该房屋支付80000元。刘军云对该收据不予确认，但承认其向姐妹借款80000元用于交纳该房集资款，单位将该房屋交由其使用；该房并无产权，单位现要求退还，所以该房屋及集资款均不应进行分割。王海燕提供了该房的租赁合同复印件及照片，证明该房屋自2005年开始已用于出租至今，均由刘军云收取租金，该租赁合同显示每月租金为1000元。刘军云对此表示上述证据均没有原件，故不予确认。一审庭审中，王海燕称购买该房屋的80000元是来源于夫妻共同存款，刘军云则表示来源于其向姐妹的借款。”判决内容为准予刘军云、王海燕离婚等。王海燕不服上诉，广州市中级人民法院于2013年11月14日作出（2013）穗中法民一终字第5444号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，原广州港口机械实业总公司现已改制为中交广州港口物业有限公司。一审庭审中，经法院释明，刘军云明确表示不申请对涉案房屋的增值损失部分进行评估。一审法院认为：根据《出售公有住房缴款明细表》、广州市房地产档案馆查册单、《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》显示，涉案401房曾作为福利性质房屋分配给刘军云，但因刘军云与王海燕购买的房屋存在重复购买福利房情况故办理“退房”手续，在涉案401房因“重购”而办理退房手续之日起，中交公司即负有退还刘军云已付80000元购房款的义务，刘军云现要求中交公司退还80000元，合法有理，一审法院予以支持。虽中交公司称其曾多次要求刘军云回公司办理房屋交接和退款手续，但中交公司并未提交相关证据予以证明其主张，亦未对该款项进行提存，应承担逾期退款的相应责任，刘军云现主张该款项的利息合法有理，一审法院予以支持。中交公司抗辩称刘军云拒不退房且所获租金收益远超利息数额，因刘军云占用房屋所产生的使用费与中交公司应退还的利息属于不同法律关系，且双方没有约定两者可相互抵消，故一审法院对中交公司该抗辩不予接纳。至于刘军云称其涉案401房属集资房而非房改房，对此，生效判决已对该房屋的性质予以认定，一审法院不再赘述。关于刘军云主张的增值部分损失的诉讼请求，刘军云申购的涉案401房最终办理“退房”手续是因刘军云与王海燕购买的房屋存在重复购买福利房的情况而导致，刘军云最终无法获得401房的所有权，中交公司并不存在过错。在刘军云与王海燕重复购买福利房的情况下，刘军云对401房本不应享有所有权，更无权对401房的增值部分享有权利，刘军云在本案中主张401房的增值部分损失缺乏依据，一审法院不予支持。因涉案401房是在刘军云与王海燕的婚姻存续关系期间申购的，故刘军云向中交公司支付的80000元属于夫妻共同财产，王海燕要求对该80000元购房款及利息享有一半权利合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院于2019年9月23日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、中交公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向刘军云返还40000元及支付利息（自2001年4月1日起，按银行同期贷款利息计至实际清偿之日止）；二、中交公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向王海燕返还40000元及支付利息（自2001年4月1日起，按银行同期贷款利息计至实际清偿之日止）；三、驳回刘军云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由刘军云及王海燕共同负担8710元，中交公司负担1290元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，中交公司向本院提供了以下证据：1、律师函、广东佳思特律师事务所介绍信，拟证实中交公司通过诉讼和法院强制执行收回涉案房产后，多次通过口头和短信方式通知刘军云回公司办理退款手续，但刘军云一直向中交公司索取不切实际且没有依据的巨额款项，并表示不同意支付就拒绝办理退款，为此于2017年6月22日向中交公司发出律师函并委派律师到中交公司提出款项支付要求，涉案款项未成功办理退还，并非由于中交公司原因导致，而是由于刘军云拒绝办理导致，如需计算利息损失应自2017年6月23日计算。经质证，刘军云表示上述证据的真实性、合法性及关联性无异议，但认为不属于二审新证据，应不予采纳。二审另查明：中交公司在一审中提交了日期为2003年3月3日的《出售公有住房缴款明细表》，该表仅记载了刘军云、王海燕的购房缴款信息，中交公司主张该表格为办理退购手续的表格，其中“市房改办意见”处加盖“电脑更正”及“广州市住房制度改革办公室财务专用章”的印章，加盖日期“2003年3月18日”。二审中，中交公司主张其向一审法院提交的日期为“2001年3月26日”的《出售公有住房缴款明细表》，其中显示的“2001年3月26日”为递交资料的时间，“电脑已注销”“已办退购”的印章是在2003年3月18日办理退购手续后，由广州市住房制度改革办公室加盖，实际退购时间并非2001年3月26日。中交公司确认其已就涉案房屋的房屋占用费向广州市天河区人民法院提起诉讼，该案尚未审结。本院认为：本案的争议焦点在于：1、中交公司是否应向刘军云、王海燕赔偿逾期退还购房款的利息损失；2、如需赔偿，该利息损失的起算时间、计算标准如何确定。关于中交公司是否应向刘军云、王海燕赔偿逾期退还购房款的利息损失的问题。中交公司与刘军云办理退房手续后，刘军云负有返还房屋的义务，中交公司负有返还购房款的义务。现有证据无法证明在中交公司通知刘军云、王海燕领取购房款的情况下，刘军云、王海燕无正当理由拒绝领取，故中交公司主张因刘军云拒绝办理退款手续，导致未能退还购房款的理由不成立。同时，即使刘军云、王海燕拒绝办理退款手续，中交公司依法可以对应退购房款办理提存，但中交公司未对该款项进行提存，应依法承担逾期退款给刘军云、王海燕造成的资金占用期间的利息损失。中交公司主张刘军云拒不退房且所获租金收益远超利息损失数额，但因中交公司所负退还房款的义务与刘军云所负返还房屋的义务并无先后履行顺序，且中交公司已对涉案房屋的占用费另案提起诉讼，故对中交公司上述主张缺乏理据，本院不予采纳。一审法院认定中交公司应向刘军云、王海燕支付逾期退款的利息正确，本院予以确认。关于该利息损失的起算时间、计算标准如何确定的问题。中交公司向一审法院提交了两份《出售公有住房缴款明细表》，其中显示日期为2001年3月26日的《出售公有住房缴款明细表》除刘军云、王海燕之外，还有其他职工的购房信息，显示日期为2003年3月3日的《出售公有住房缴款明细表》仅有刘军云、王海燕的购房信息，结合广州市住房保障办公室于2014年12月1日作出《广州市住房保障办公室关于核查房改房情况的复函》内容“……2003年，其又向广州市港口机械实业总公司房改购买了中山大道X路72号401房，套内建筑面积66.86平方米。王海燕、刘军云违反房改政策购买两套公有住房，已将中山大道X路72号401房办理房改房‘重购’退房手续”，可以认定中交公司有关广州市住房制度改革办公室登记确认退房的时间为2003年3月18日的主张合理，本院予以采纳。因此，返还购房款的利息损失应自2003年3月18日起计算，一审法院认定自2001年4月1日起算欠妥，本院予以纠正。中交公司于2017年6月22日收到刘军云发出的律师函，但中交公司在此之前仅履行通知义务，并未返还或办理提存，故中交公司主张自收到律师函的次日（即2017年6月23日）起计算利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于利息损失的计算标准，中交公司主张按照银行同期存款利率计算缺乏事实及法律依据，一审法院认定的利息计算标准合理，但表述不准确，本院予以纠正。综上所述，中交公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决对利息损失的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决第一项为：中交广州港口物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向刘军云返还40000元及支付利息损失（以40000元为基数，从2003年3月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9554号民事判决第二项为：中交广州港口物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向王海燕返还40000元及支付利息损失（以40000元为基数，从2003年3月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10000元，由刘军云及王海燕共同负担9091元，中交广州港口物业有限公司负担909元。二审案件受理费2072元，由中交广州港口物业有限公司负担1854元，刘军云及王海燕共同负担218元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年二月十三日书记员  黄咏欣沙宇航