吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终69号 上诉人（原审被告）：松原市荣怀房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：许吉清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘志国，男，1985年2月9日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 上诉人松原市荣怀房地产开发有限公司（以下简称荣怀房地产公司）因与被上诉人刘志国房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 荣怀房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘志国的诉讼请求。事实和理由：一、刘志国要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审判决以荣怀房地产公司持续构成逾期办证的违约行为，不采纳荣房地产公司超过诉讼时效的抗辩，认定事实和适用法律错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。根据上述法律规定、会议纪要和合同约定，刘志国逾期办证违约金的诉讼时效，应当在房屋交付且满365日后开始计算三年的诉讼时效。但刘志国在诉讼时效内从未主张过违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定，刘志国的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。而且，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金为已付房价款的1%，那么在约定期限届满后，违约金数额就已经确定，该违约金属于一时性债权，而非持续性债权，是否持续存在未办理房产证的情况，与违约金毫无关联。一审判决以荣怀房地产公司持续逾期办证，未采纳荣怀房地产公司诉讼时效的抗辩，显然违反法律规定，也违背客观事实。二、根据法律规定及《商品房买卖合同》第十五条的约定，荣怀房地产公司仅因自身原因导致的逾期办证承担违约责任。刘志国未取得案涉房屋房产证，并非荣怀房地产公司导致，荣怀房地产公司不应承担任何责任。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，刘志国未取得房产证并非荣怀房地产公司原因导致的，荣怀房地产公司不应承担任何责任。事实上，荣怀房地产公司自2014年工程竣工后，就依照《商品房买卖合同》第十五条约定的期限，积极办理各项权属登记所需材料，期间因政府部门迟延办理，导致荣怀房地产公司迟迟无法取得全部资料。而且，荣怀房地产公司已经将办理初始登记的全部材料均提交至不动产登记中心，实际上具备《房屋登记办法》第三十条规定的办理初始登记的全部条件，但房产部门仍未予办理初始登记。因此，刘志国暂时没有取得房屋所有权证，并非由于荣怀房地产公司的原因所导致，荣怀房地产公司不应承担任何责任。 刘志国向一审法院起诉请求：依法判令荣怀房地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金3,831.28元，自2014年6月14日起至实际支付之日止按照年利率6%给付利息并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2013年6月14日，刘志国与荣怀房地产公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，荣怀房地产公司将其开发建设的***小区第1幢1单元1203号房，面积为97.29平方米，以383,128元的价格出售给刘志国。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年1月16日涉案房屋交付使用。另查明：涉案房屋至今未办理产权登记。 一审法院认为，刘志国与荣怀房地产公司于2013年6月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。荣怀房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助转移标的物房屋的所有权于买受人即刘志国，协助买受人刘志国办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，荣怀房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，刘志国于2014年1月16日办理入住手续，因荣怀房地产公司未在商品房买卖合同约定的时间内办理，属于逾期办证，应当按合同约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”支付违约金，即3,831.28元（383,128元×1%）。因涉案房屋至今依然未办理房屋所有权转移登记，荣怀房地产公司持续构成逾期办证，故荣怀房地产公司超过诉讼时效的抗辩理由不成立。荣怀房地产公司称已经将办理初始登记的全部材料提交至不动产登记部门并未提交相关证据予以证实，故荣怀房地产公司的该点抗辩理由不予认可。另外，关于刘志国主张违约金的利息，没有合同依据及法律依据，故刘志国的该项诉讼请求不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、荣怀房地产公司于本判决生效后立即给付刘志国房屋逾期办证违约金3,831.28元；二、驳回刘志国的其他诉讼请求。 本院二审查明事实与一审认定事实一致。因同类案件另查明：2014年8月26日荣怀房地产公司向松原市城乡规划设计研究院支付验收费73,227.40元，2017年8月31日松原市规划局就案涉***项目下发《建设工程验收合格通知书》，同年12月1日松原市住房和城乡建设局就***项目作出《建筑工程竣工工程备案证》，2018年4月松原市国土资源局就案涉***项目作出《建设用地联合验收单》。2019年6月1日松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室作出《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，将荣怀房地产公司列为“无籍房”开发企业名单，同年7月4日该办公室作出《公告》，将包括荣怀房地产公司在内的74家涉“无籍房”开发企业（单位）名单予以公告，并在《松原晨讯》上予以曝光。同时，因荣怀房地产公司欠缴税款，国家税务总局松原市税务局第一稽查局作出松一税稽执于2019年4月3日和6月11日分别作出【2019】1号和【2019】3号查封公告，对荣怀房地产公司***的部分房屋予以查封。另外，2018年5月28日荣怀房地产公司就案涉***项目补缴土地出让金2,743,422元，同年6月6日补缴契税及印花税540,315.45元。案涉房屋所在的***小区业主为了维权自发建成微信群，自2014年12月以来一直向荣怀房地产公司主张权利，要求办理产权证照承担违约责任。2019年11月，已有部分业主开始办理了产权证照。 本院认为，刘志国与荣怀房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。双方在合同中明确约定了案涉房屋办理产权证照的时间及违约责任，按照案涉房屋的实际交付时间计算，荣怀房地产公司作为出卖人应当在合同约定时间内将办理房屋产权证照需要的全部材料提交房屋产权登记机关备案。荣怀房地产公司上诉称其在2014年8月就已经支付了验收费用申请办理验收手续，是因为相关政府部门未能及时处理才导致其未能及时履行合同义务。但荣怀房地产公司并不能举证证明其提交验收申请时案涉项目就已经完全符合验收条件，而荣怀房地产公司在2018年还存在补缴土地出让金和税款的事实，说明直至此时案涉房屋尚不具备办理产权证照的全部条件，已远远迟于双方合同约定的办证时间，荣怀房地产公司已构成违约。故一审法院判令荣怀房地产公司承担合同约定的违约责任并无不当。 关于荣怀房地产公司提出刘志国违约请求已过诉讼时效的诉讼主张，因***小区部分业主多年来以各种方式一直向荣怀房地产公司主张权利的事实，通过同类案件已经证实。因荣怀房地产公司办公地址不固定导致刘志国向荣怀房地产公司直接主张权利无法实现，能够认定刘志国因向荣怀房地产公司主张权利存在诉讼时效中断事由，一审判决认定起诉并未超出诉讼时效并无不当。故荣怀房地产公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由松原市荣怀房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟丽 审判员  王丽丽 二〇二〇年二月十七日 书记员  邹仕尧