台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6712号 原告：汪洪，男，1985年10月25日出生，汉族，住临海市。 原告：周丹君，女，1985年6月2日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。 被告：台州绿城泰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91331003569366453F。住所地：台州市黄岩区新前街道黄长路1532号、1542号、1544号。 法定代表人：黄杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，浙江天册律师事务所律师。 原告汪洪、周丹君为与被告台州绿城泰业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年12月13日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告汪洪及委托诉讼代理人陈程飞、郑超，被告绿城公司的委托诉讼代理人刘中秋、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪洪、周丹君向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即向原告支付合同违约金225000元（按照房价款15%计算），并支付自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。事实和理由：原告夫妻育有一子一女，为解决孩子入学问题，一直在寻找合适的学区房。2016年7月20日，被告通过微信公众号发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”。2018年5月间，被告通过黄岩论坛网站广告宣传其开发的新前街道“宁江明月花园锦溪苑”小区为“不需要迁户口的学区房”，承诺“凭购房合同就能直接入学”，对应学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学。同时，被告通过17605819193的手机号码群发广告短信宣传“……小学中学双学区，学校明年9月份开学，现在已经全部封顶，绿城业主凭购房合同可以直接读书，不需要等3年也不需要迁户口……”。2015年12月5日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定由被告出卖给原告坐落在新前街道的宁江明月花园紫云苑9幢2单元201室。2018年7月6日，双方又签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定由被告出卖给原告地下室。以上房屋总价为1500000元。后经了解，2018年6月12日“宁江明月花园锦溪苑”小区的学生就读问题就已得到台州市黄岩区教育局的函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”，但被告却故意隐瞒，一直通过广告、销售人员介绍等方式进行虚假宣传。被告的广告宣传和允诺应视为合同内容。原告向被告购买涉案房屋，主要目的就是为了解决孩子的读书问题，被告的虚假宣传对原告造成了巨大的损失。被告发布虚假广告的行为已构成欺诈，从消费者权益保护的角度，被告应承担惩罚性的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》总价款的15%承担违约责任。 被告绿城公司答辩称：一、被告就涉案项目所属学区不存在虚假宣传，原告的起诉没有事实依据。1.商品房买受人不等同于业主，根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，并非房屋买受人即为业主，只有当房屋买受人依法取得不动产权证或合法占有房屋后，才系业主，原告认为买受人即享有业主权利，系其认识错误。2.被告在微信公众号中发布的“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”宣传符合教育主管部门的相关规定，并无不当。根据黄岩区教育局的书面确认意见，宁江明月小区的学区为黄岩中学附属小学和黄岩初级中学，情况属实，同意小区的户籍人口按照教育局的招生政策办理入学手续。由此可见，被告发布的内容和黄岩区教育局的书面确认意见是一致的。3.被告在微信公众号中发布的与学区及入学相关的内容，并不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约的条件，且双方在补充协议二中明确约定，项目周边情况（包括学习等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。二、原告在起诉状中提到的论坛帖子、短信等均非被告发布，也不属于被告的宣传资料，且根据原、被告双方的书面约定，该内容对双方均无约束力，被告不承担任何责任。三、原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信等，暂且不论是否真实、与被告是否有关联，仅从其内容来看均不构成要约，对原告没有约束力。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，宣传资料视为要约应当同时具备三个前提条件：一是说明和允诺系针对商品房开发规划范围内，二是对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，三是该说明和允诺具体明确。然涉案二学校均位于宁江明月项目用地红线范围外，不在被告开发规划建设范围内，无法满足第一个前提条件；且原告也未能提供充分的证据证明该内容对于双方订立合同及房屋价格具有重大影响，无法满足第二个前提条件。原告买房在先，即2015年12月就已经认购了涉案房屋，原告在起诉状中提到的微信公众号、论坛帖子、短信、微信等从时间上看均发生在后，不可能对原告买房的决定或房屋的价格产生任何影响。四、原告在本案中未发生任何损失和不利影响。五、原告主张支付违约金及相应利息没有任何合同依据。双方签订的商品房买卖合同并未约定涉案争议情形属于违约，也未就此情形约定任何违约金或其他违约责任，更未约定支付利息。六、商品房不属于《消费者权益保护法》中的“商品”范畴，原告援引消法缺乏依据。七、原告要求被告承担违约责任缺乏必要条件，退一步而言，原告也应就其过错承担相应比例的责任及损失。公立学校的入学需按政府教育部门政策执行属于社会常识，且学区可能会不定期发生变化，黄岩教育部门对项目周边教育资源的划分整合及入学政策的制定非作为开发商的被告可控制或承诺，故原告负有对自身关注之入学等自认为重要事项进行了解、核实的义务，原告未能尽到理性购房人的谨慎注意义务，假设存在损失，亦应当就其过错承担相应比例的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：一、原告提供黄岩论坛帖子、短信截图、微信聊天截图、视频，用以证明被告在销售涉案房产时对凭购房合同可入读相应学校（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）进行了宣传的事实。被告对其三性均有异议，认为论坛帖子并非被告发布，且黄岩论坛为开放式的论坛，任何人均可以以任何的用户名进行开放式的注册，仅凭网站截屏无法确认是否系被告的员工发帖，该帖子仅为要约邀请；短信不是被告发送的，个人短信具有点对点对应特性，合同签订在前，短信在后，不可能对原、被告签订合同及房屋价格产生实质性影响；相应微信聊天内容也不是向原告发送，与本案无关联，原告未举证证明其手机收到过该短信，在同批次案件中，所有原告均提供了黄岩论坛帖子和短信截图，缺乏客观合理性；视频中相关人员进行诱导式提问，相关人员也未对凭购房合同就读的问题作肯定回答。本院经审核认为，原告提供的上述证据所记载的事实均发生于原、被告签订房屋买卖合同之后，这些证据在本案中不具有证明力，本院不予确认。二、原告提供汪洪与章再红的通话录音和宋继鹏、汪洪、解崇伟、许军华的现场录音，用以证明被告进行虚假宣传的事实。被告质证对其真实性无异议，但认为仅是原告与被告的工作人员就相关商品房的买卖事项进行沟通，并无实质性内容。本院经审核认为，原告汪洪与章再红的通话录音中，章再红未就有关子女入学问题作出明确的回答，不能证明原、被告在签订合同时被告进行虚假宣传的事实，宋继鹏、汪洪、解崇伟、许军华的现场录音所记载的事实发生于原、被告签订房屋买卖合同之后，该证据在本案中不具有证明力，本院对该组证据均不予采纳。三、被告提供《国有建设用地使用权出让合同》，用以证明案涉二学校均位于被告开发的宁江明月项目规划建设范围之外。原告质证认为其与本案缺乏关联性。本院经审核认为，该证据与本案具有一定关联性，本院予以认定。四、被告提供其制作的不利因素及入学政策现场公示照片、《情况说明》，用以证明被告在销售现场制作展板对《不利因素提示》及《之批复》进行了公示，其尽到合理提醒义务。原告质证认为其无法确定展示时间，即使按照被告说的是2018年6月19日，但是原、被告于2015年12月5日就签订了《浙江省商品房买卖合同》。《情况说明》是绿城下属物业公司出具的。本院经审核认为，原告提供的上述证据所记载的事实均发生于原、被告签订房屋买卖合同之后，这些证据在本案中不具有证明力，本院不予确认。五、审理过程中，本院依原告申请调取了台州市黄岩区市场监督管理局（以下简称黄岩市监局）对相关人员制作的调查笔录，原告质证认为被告宣传凭购房合同小孩即可就读相关学区学校的事实清楚，上述证据与原告提供的聊天记录、视频、微信公众号、黄岩论坛网站等内容均能够印证被告存在虚假宣传的事实。被告质证对笔录材料的真实性无异议，对证明对象作如下说明：被告未对学区和入学有过统一承诺或宣传，产生相应情形的原因在于部分销售人员对于当地教育政策及法律对于“业主”概念规定并不了解，由此作出了带有误读的答复，但不存在故意欺诈等主观恶性。相关人员的口头陈述仅为要约邀请，在相关人员答复后，很多买受人已经注意到了入学具有不确定性的问题，但仍采取了放任的态度，具有过错。本院经审核认为，该证据具有真实性，合法性，但不能证明被告在原、被告签订合同前就原告子女入学问题进行虚假宣传的事实。 经审理，本院认定案件事实如下： 2013年12月6日，台州市国土资源局黄岩分局与被告绿城公司在台州市永宁公证处申请对《国有建设用地使用权出让合同》进行公证。其内容为台州市国土资源局黄岩分局已经履行了法律规定的批准手续，以挂牌的方式出让宗地编号为新前城市新区3号地块，出让宗地面积为壹拾捌万捌仟零柒拾肆平方米的国有建设用地使用权，出让宗地用途为城镇住宅用地，用地出让年限为70年，绿城公司以壹拾伍亿伍仟捌佰万元的价格取得该地块国有建设用地使用权。后被告对该地块进行了开发建设。 2015年12月5日，原告就购买坐落在房屋与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》及相关补充协议，载明：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为黄售许字（2015）第08号，涉案房屋的建筑面积为143.46平方米，金额为1360000元。补充协议二约定：合同签订前有关文件、楼书、宣传单页及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施所作的表述与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同的要约或组成部分；销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；买受人在订立本合同前已知悉，出卖人对本项目（即“宁江明月花园.紫云苑”）用地红线以外的相关建设内容、规划配套等情况进行的介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，不会对商品房的价格以及买受人是否决定购买该商品房产生影响，具体以最终实际实施的项目为准；买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况或客观现状不一致的，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任；出卖人下属任何员工或代表在本合同及补充协议签署前后向买受人作出的与本合同及补充协议书不一致的承诺和意见均不代表出卖人的意思表示，对出卖人不具有法律约束力，出卖人的一切意思表示均以加盖出卖人公章的书面文件为准。2018年7月6日，双方又签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定由被告出卖给原告地下室，金额为140000元。2018年6月12日，台州市黄岩区教育局就宁江明月花园小区的学生就读问题函复“情况属实，同意该小区的户籍人口和房产业主到时按黄岩区教育局的招生政策办理入学手续”。 另查明：原告汪洪与原告周丹君系夫妻，育有一女一子，女儿汪洛瑶，2011年1月10日出生，儿子汪祺喆，2013年7月29日出生。 本院认为：本案的争议焦点为：被告有无存在虚假宣传，若有，是否对原、被告签订商品房买卖合同及对原告子女就学问题构成实际影响，被告是否需要承担赔偿责任。商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内及周边的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。原、被告之间于2015年12月5日签订商品房买卖合同，而被告对外进行普遍宣传均发生在之后，不可能对原、被告签订商品房买卖合同构成实际影响。本案中也无充分证据证明在原、被告签订商品房买卖合同前，被告的工作人员就有关原告的子女入学问题进行虚假宣传的事实。综上，原告的诉讼请求所依据的事实证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告汪洪、周丹君的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，减半收取2337.50元，由原告汪洪、周丹君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 吴良忠 二〇二〇年二月二十一日 法官助理叶清 代书记员 郏慧英