河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终709号上诉人（原审被告）：河南山水房地产有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道67号河南地矿郑东大厦5楼，统一社会信用代码91410100766246688B。法定代表人：叶晔，该公司董事长。委托诉讼代理人：张同平，河南九同律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟，河南九同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚静华，女，1983年7月12日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：王燕，女，1969年12月7日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：陈卓，男，1991年11月1日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：张丽丽，女，1962年10月3日出生，汉族，住河南省灵宝市。被上诉人（原审原告）：邓文才，男，1974年10月1日出生，汉族，住河南省林州市。被上诉人（原审原告）：贾燕，女，1979年7月14日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：王顺喜，男，1962年9月13日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：陈喜莲，女，1962年1月12日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：张广印，男，1971年8月11日出生，汉族，住河南省襄城县。被上诉人（原审原告）：郜博，女，1979年12月27日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：马花兰，女，1971年9月16日出生，汉族，住河南省灵宝市新灵中区。被上诉人（原审原告）：孙意欣，女，1993年10月5日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：李爱霞，女，1963年4月13日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：贺栓，男，1964年5月21日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：张美菊，女，1977年8月4日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：敖行川，男，1964年7月8日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：张石粉，女，1975年9月16日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：靳玉芹，女，1962年12月13日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：黄虹，女，1957年4月5日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：周亚明，女，1957年6月15日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：李秋雁，女，1963年9月20日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：张艳丽，女，1977年8月5日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：温丹华，女，1970年6月22日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：贺岩，男，1967年6月15日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：贺其光，男，1995年5月20日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：王统勋，男，1995年8月23日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告）：王念修，男，1970年4月21日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告）：王军，女，1971年7月15日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。以上28位被上诉人共同委托诉讼代理人：尹鹏宇，河南良秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李武闯，男，1972年5月26日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：史霞，女，1970年11月10日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：陈姝，女，1979年3月16日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。上诉人河南山水房地产有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人尚静华、王燕、陈卓、张丽丽、邓文才、李武闯、贾燕、王顺喜、陈喜莲、张广印、郜博、马花兰、孙意欣、李爱霞、贺栓、陈姝、张美菊、敖行川、张石粉、史霞、靳玉芹、黄虹、周亚明、李秋雁、张艳丽、温丹华、贺岩、贺其光、王统勋、王念修、王军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民初8394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。山水公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由如下：一、上诉人与被上诉人所签商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人应及时缴纳应由自己承担的相关费用后，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，将承担已付房款的万分之一的违约金。第二、一审法院认为0.1‰的违约金，无法体现违约金的惩罚性，是违法判决。而上诉人认为双方所签合同是双方当事人真实的意思表示。如果认为显失公平，被上诉人按照民诉法的规定，一年内行使撤销变更权，被上诉人在一年内没有行使该权利而现在诉请变更人民法院应不予支持。第三、上诉人均已在2013年12月12日到2014年4月11日通知业主办理交房手续。而被上诉人也均在2013年到2015年之间办理了交房手续并入住，而被上诉人于2019年8月向人民法院提起诉讼，一审原告请求逾期办理产权登记备案违约金已经超过法定诉讼时效，二审法院应当予以改判，驳回一审的诉讼请求。补充上诉理由：第一、被上诉人向山水公司主张逾期备案违约金是基于商品房买卖合同产生的合同之债，所享有的以财产权益为内容的债权请求权，该债权请求权应适用中华人民共和国民法总则及关于民法总则的司法解释有关诉讼时效的规定，该债权请求权已经超过诉讼时效。第二、山水公司不能履行备案义务是由于涉案土地所属行政区划调整等不可抗力导致的，山水公司也不应当承担逾期备案的违约责任。该市涉案的土地位于白沙镇，原属中牟县管辖，由于行政区划调整，白沙镇于2014年年初正式划归郑东新区管辖。行政区划调整之前，涉案合同的登记备案均在中牟县住房保障和房地产管理局。这些合同签订均在行政区划调整之前，所以说在调整之前备案均在中牟县，但是在调整之后，合同备案需要在中牟县，而不动产登记则需要在郑东新区。由于当时的这些牵涉到很多档案，包括规划部门、土地部门、房产部门，中牟县和郑东新区对档案都不愿意管，造成迟迟不能办理备案登记。由于当时的行政区划调整这种不可抗力导致山水公司逾期备案，其责任不应归属于山水公司，故被上诉人依据涉案合同第15条约定向山水公司主张违约责任没有事实和法律依据。第三、被上诉人是办理房屋权属登记的主要义务人，山水公司仅系协助义务人。山水公司与被上诉人签订的商品房买卖合同仅约定了山水公司在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，未对办理房屋权属登记作特殊约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条的规定：预售商品房的，购买人应当自商品房交付使用之日起60日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此被上诉人是办理权属登记的主要义务人，山水公司的备案义务仅为被上诉人办理房屋权属登记的协助义务。被上诉人应在法定期限内办理房屋所有权登记手续，并且我们办下来房产证之后还多次通知被上诉人领取，但被上诉人都不愿意来领取。第四、本案中涉及的商品房买卖合同系经过备案登记的合同，法院判决不应任意改变合同的约定。如果法院任意改变备案的商品房买卖合同的约定，具有司法权改变行政权，使商品房买卖合同备案制度形同虚设。第五、一审判决认定涉案商品房买卖合同第15条的约定，违约金条款属于格式条款，系事实认定错误，该条款不属于格式条款，违约金计算标准不应予以调整。商品房买卖合同中所约定的违约金条款，不属于格式条款，该条款中违约金计算方式属双方自行约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同第15条约定违约金内容清楚明确，属于在签订合同时可以协商的条款，并非由山水公司单方确定的不可协商条款。被上诉人在签订合同时对违约金标明是明知的，故该条款不属于格式条款。第六、一审法院调整违约金的比例没有法律依据。违约金具有惩罚性和补偿性，当违约行为造成损失时，违约金具有补偿性。当违约行为未造成损失的违约金具有惩罚性。具体到本案违约金行为未造成任何损失，违约金的惩罚性已得到体现。违约金约定是双方当事人意思自治的体现，一方当事人如认为显失公平，应在合同签订后一年内要求变更。被上诉人未在法定期间内请求变更，法院依职权予以调整违约金比例没有法律依据，不应予以调整。应当按照合同的约定违约金标准执行。综上所述，一审法院在事实上认定有错误，应支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的所有诉讼请求，二审法院应当依法改判。尚静华、王燕、陈卓、张丽丽、邓文才、贾燕、王顺喜、陈喜莲、张广印、郜博、马花兰、孙意欣、李爱霞、贺栓、张美菊、敖行川、张石粉、靳玉芹、黄虹、周亚明、李秋雁、张艳丽、温丹华、贺岩、贺其光、王统勋、王念修、王军辩称：房屋的交付应当以开发商取得合法有效的竣工备案表为标准，上诉人违约交房是事实，被上诉人要求上诉人支付违约办证的违约金并未过诉讼时效。根据相关法律规定，房地产开发项目竣工必须符合规划，符合国家规定的验收条件，经建设主管部门审批，取得竣工备案表后方可交付使用，未经政府主管部门审批备案不得交付使用。本案中上诉人并未取得政府主管部门的项目竣工验收备案表，不具备交房条件就将房屋交付给业主使用，本身就是一种违法行为，属于非法交付。依照最高院及其他高院的相关判例可以看出，房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准应该是取得政府有关部门颁发的建设工程竣工验收备案表为交付房屋的法定条件，所以依据原被告签订的商品房买卖合同第八条、第九条约定，被告应当在工程竣工之后，才将商品房交付给原告使用，交付时间应该以该项目的竣工时间为准。在一审中，被上诉人是适用《中华人民共和国合同法》第114条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。这条规定请求法院调整违约金，并非认为该合同显失公平，不能适用除斥期间的规定，上诉人对该法律适用错误的上诉请求应当予以驳回。双方约定上诉人在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为0.1‰，该格式条款系上诉人提前制作好的文字游戏。根据该条款约定，其应向各被上诉人支付的违约金均不足50元，而且在被告支付该50元后，被上诉人均无法再向开发商主张违约责任，无法起到通过经济方式迫使开发商积极有效办理涉案房屋产权登记备案的作用。一审法院兼顾合同履行情况，当事人过错程度及被上诉人预期利益，作出按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无任何不当。李武闯、史霞、陈姝未进行答辩。尚静华、王燕、陈卓、张丽丽、邓文才、李武闯、贾燕、王顺喜、陈喜莲、张广印、郜博、马花兰、孙意欣、李爱霞、贺栓、陈姝、张美菊、敖行川、张石粉、史霞、靳玉芹、黄虹、周亚明、李秋雁、张艳丽、温丹华、贺岩、贺其光、王统勋、王念修、王军向一审法院起诉请求：1、判令被告支付三十一原告逾期交房违约金（详见附表）；2、判令被告支付三十一原告与其办理产权登记备案违约金（详见附表）（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）。一审法院认定事实：2012年至2013年间，三十一原告分别与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容约定：“第三条所购商品房基本情况：原告分别购买被告位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城房屋一套；第八条交付期限：被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格具备交付条件房屋交付原告使用，其中于2012年6月30日前向原告王顺喜、陈喜莲、周亚明、李秋雁交付，于2012年9月20日前向原告李爱霞、张美菊、温丹华、贺岩、贺其光交付，于2012年10月31日前向原告尚静华、陈卓、贾燕、张广印、马花兰、孙意欣、贺栓、陈姝、张石粉、史霞、黄虹、王统勋、王念修、王军交付，于2013年2月1日前向原告王燕、张丽丽、邓文才、李武闯、敖行川、靳玉芹、张艳丽交付，2013年6月30日前向原告郜博交付；第九条逾期交房的违约责任：逾期超过60日的，原告有权要求解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将需要由被告提供的办理房屋权属登记的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，被告在规定期限内不履行产权登记备案责任的，将承担已付房款的0.1‰的违约金”。三十一原告分别向被告支付了房款（详见附表），被告分别向三十一原告交付涉案房屋（交付时间详见附表）。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明：1、2013年设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签章验收；2、2016年9月14日备案管理部门处理意见为：相关证件合法，资料完整，手续齐全，符合备案条件，准予备案；3、落款处有中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室加盖的公章。被告逾期办理产权登记备案手续，三十一原告为维护其合法权益，诉至该院，请求判如所请。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于三十一原告要求被告支付逾期交房违约金问题。合同签订后，被告于2013年、2014年、2015年分别向三十一原告交付房屋，但未按照合同约定期限履行交房义务，已构成违约，三十一原告应当在权利受到侵害后及时向被告主张权利，三十一原告向本院提起诉讼，请求被告支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，且三十一原告未提供充分证据证明存在发生时效中止、中断的事由，该诉讼请求超过了法律保护的期限，故三十一原告的该项诉讼请求，该院依法不予支持。关于三十一原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金问题。根据合同约定，被告应当自商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告未按约定办理产权登记备案手续，被告已构成违约，但双方约定的被告在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为已付房款的0.1‰，被告以格式条款的形式，约定逾期办理房屋产权登记备案的违约金明显过低，三十一原告要求法院予以调整。综合分析认为，由于房产已不仅是一个家庭财富的主要表现形式，同时，以房产为基础产生出子女入学、抵押进行经营等相关利益的事实已被社会大众所认可，因此，及时获得权利无瑕疵的房产已是购房人的基本权利要求，而办理产权登记备案是保障涉案房屋权利的必要条件，不办理产权登记备案，必然造成权利处于不确定状态，该种状态不仅影响到了涉案房屋权利本身，同时势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。据上，依据正常理性人的一般认知，开发商与购房人约定逾期办理产权登记备案违约金的目的不仅是对因开发商违约而造成的购房人直接、可计量经济损失的弥补，更应是通过经济的方式迫使开发商积极、有效履行合同义务，从而保障购房人及时获得房产相关权益。本案中，格式合同中约定按总房款的0.1‰支付违约金，据此，因被告违约未办理产权登记备案，其向三十一原告支付的违约金金额均不足70元。根据该条款，被告在支付该违约金后，无论其何时办理，购房人均无法再向开发商主张该项违约责任，该后果与设立该项违约金的目的明显相悖，无法起到通过经济方式迫使被告积极、有效办理涉案房屋产权登记备案的作用。该院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及三十一原告的预期利益等综合因素，对该项违约金调整为已付房款的1%，故被告应当分别给付三十一原告逾期办理产权登记备案违约金（详见附表）。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、被告河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付原告尚静华、王燕、陈卓、张丽丽、邓文才、李武闯、贾燕、王顺喜、陈喜莲、张广印、郜博、马花兰、孙意欣、李爱霞、贺栓、陈姝、张美菊、敖行川、张石粉、史霞、靳玉芹、黄虹、周亚明、李秋雁、张艳丽、温丹华、贺岩、贺其光、王统勋、王念修、王军逾期办理产权登记备案违约金（详见附表）；二、驳回原告尚静华、王燕、陈卓、张丽丽、邓文才、李武闯、贾燕、王顺喜、陈喜莲、张广印、郜博、马花兰、孙意欣、李爱霞、贺栓、陈姝、张美菊、敖行川、张石粉、史霞、靳玉芹、黄虹、周亚明、李秋雁、张艳丽、温丹华、贺岩、贺其光、王统勋、王念修、王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（详见附表），已减半收取，由被告河南山水房地产有限公司负担。本院二审期间，山水公司提交如下证据：证据一，李秋雁、周亚明、温丹华、贺岩、贺其光领取不动产登记证书登记表，共三页。证据二，张广印于2019中牟县不动产权第0131836号不动产权登记证书；贺栓于2020中牟县不动产权第0000066号不动产权登记证书；尚静华、王燕、陈卓、邓文才、李武闯、贾燕、郜博、马花兰、陈姝、张美菊、敖行川、张石粉、史霞、靳玉芹、黄虹、王统勋的面签材料，包括询问笔录、中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）、不动产登记申请审批表，共48页。证据四、张丽丽涉案房屋首次登记证书，于2019中牟县不动产权第0123952号证书一份，面签通知打印件一份。张艳丽房屋首次登记证书，证号是豫2019中牟县不动产权第0126034号原件一份，山水生态城房款补退差价明细表1份。李爱霞涉案房屋首次登记证书，证号是于2019中牟县不动产权第0116898号证书一份，面签通知打印件一份，属于因涉案房屋首次登记证书，一份证号是于2019中牟县不动产权第0116866号山水生态城房款补退不退价房款，补退差价补退价差明细表一份。证明目的：证明上诉人已经积极履行了备案义务，为上诉人办理不动产权登记证书，特别是被上诉人张丽丽、张艳丽、李爱霞、孙意欣等怠于履行办理房屋权属登记的义务，张广印、贺栓迟迟不领取其不动产权登记证书。因此上诉人没有给被上诉人造成损失，上诉人也不应当承担逾期办理产权登记备案的违约责任。尚静华、王燕、陈卓、张丽丽、邓文才、贾燕、王顺喜、陈喜莲、张广印、郜博、马花兰、孙意欣、李爱霞、贺栓、张美菊、敖行川、张石粉、靳玉芹、黄虹、周亚明、李秋雁、张艳丽、温丹华、贺岩、贺其光、王统勋、王念修、王军对山水公司提交的证据发表如下质证意见：对其真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据可以证明开发商在业主持续的维权诉讼的压力下，开始陆续为业主办理房产证，但上诉人为被上诉人办理不动产登记证书是基于双方的买卖合同产生的基本义务，该履行义务的行为不能抹去上诉人违约办证的事实，也不能免除上诉人逾期办证的违约金。一审判决上诉人支付被上诉人违约办证的违约金并无不当。从该房产证办理的时间可以看出，被上诉人中最早的领取时间也在2019年11月份，该工程的验收竣工时间是2016年9月14日，从两个时间节点可以看出，上诉人在竣工验收后，并没有积极的为被上诉人办理房产登记证书，应当接受逾期办证的违约惩罚。经本院审查认为，山水公司所提交的上述证据，本院对其真实性予以采信。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力，均应按合同与约定履行。合同约定，山水公司应当自商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由山水公司提供的资料到产权登记机关备案。但山水公司未依约提交案涉房屋产权登记备案资料已构成违约，且其违约行为处于持续状态，本案诉讼时效应从山水公司完成报送案涉房产权属登记备案资料之日起计算，本案未超过诉讼时效，其应当承担违约责任。双方约定山水公司在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为已付房款的0.1‰过低，一审法院根据合同履行情况、当事人过错程度以及被上诉人等人的预期利益等综合因素，对违约金增加为已付房款的1%适当。山水公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费每件50元，共计1300元，由上诉人河南山水房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年二月十一日书记员  刘佳辉