云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云08民终1280号上诉人（原审原告、反诉被告）：周媛，女，1980年8月10日出生，现住云南省墨江哈尼族自治县。委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：韩璐圆，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄鑫，男，1975年12月8日出生，现住云南省墨江哈尼族自治县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨双凤，女，1977年12月1日出生，现住云南省墨江哈尼族自治县。被上诉人（原审被告）：黄顺霖，男，1978年11月18日出生，现住云南省墨江哈尼族自治县。上诉人周媛因与上诉人黄鑫、杨双凤、被上诉人黄顺霖买卖合同纠纷一案，不服云南省墨江哈尼族自治县人民法院（2019）云0822民初271号判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周媛上诉请求：请求撤销（2019)云0822民初271号民事判决书，并依法改判：一、由黄鑫、杨双凤、黄顺霖协助周媛办理墨江县的房屋《不动产权证》，并承担办理房屋《不动产权证》产生的土地出让金；二、黄鑫、杨双凤、黄顺霖向周媛支付违约金40000元；三、驳回黄鑫、杨双凤、黄顺霖的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案属于二手房买卖，不属于集资建房的范畴，一审判决确认周媛参与集资建房的事实认定有误，从交易双方的履行情况上看，黄鑫、杨双凤是在办理涉案房屋产权证后，再将涉案房屋过户给周媛，因此，本案属于典型的二手房屋的交易行为。黄鑫、杨双凤、黄顺霖应承担为周媛完善土地使用权变更备案登记所产生的土地出让金，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定:“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”由此可知，土地出让金是在土地使用者（即本案被上诉人黄鑫、黄顺霖）取得该项土地时向国家支付的款项，且交纳土地出让金是房屋得以转让的前提条件，亦是卖方的主要合同义务。本案中，黄鑫、杨双凤、黄顺霖作为筹资建房一方，明知土地性质为划拨土地，故意隐瞒该事实，将房屋按照同年、同地段的商品房市场价格转让给周媛，该房屋转让价款中实际已包含了土地出让金。黄鑫、杨双凤、黄顺霖在涉案房屋整个交易过程中却隐瞒了该事实，并在签署合同时，故意约定了“相关转让房屋的相关费用由周媛承担”的模棱两可的约定。同时，根据房屋买卖的交易惯例、交易习惯，应当是由卖方交纳土地出让金，保证房屋产权能够（全部）完整地过户到买方名下的前提下，才能对外售卖，并且房价里面实际己包含了土地出让金。故本案土地出让金应当由黄鑫、杨双凤、黄顺霖承担。二、周媛不存在违约行为，不应承担违约责任，相反黄鑫、杨双凤、黄顺霖应当承担协议书约定的违约责任。根据协议书的约定及交易习惯，房屋转让后黄鑫、杨双凤、黄顺霖应当为周媛办理涉案房屋的不动产权证，周媛可付清房屋剩余价款，但黄鑫、杨双凤、黄顺霖至今都没有为周媛办理不动产权证，如此，周媛亦有权拒绝向黄鑫、杨双凤、黄顺霖支付剩余价款，因此，周媛不存在违约行为，不应承担违约金。相反，本案中被上诉人存在两项违约行为：1.没有按协议书第2条的约定，为周媛办理不动产权证；2.没有按协议书第4条的约定，为周媛办理足额房屋贷款。根据协议书第5条的约定，黄鑫、杨双凤、黄顺霖应承担40000元的违约金。本案支付房款的诉讼时效早己届满。协议书第4条约定：“乙方先行支付20000元人民币押金，其余房款由甲方负责帮助贷款后全部付清”，通过法庭调查，本案周媛领取贷款时间为2008年12月27日，那么黄鑫、杨双凤、黄顺霖主张支付房款的诉讼时效应当从2008年12月27日起算，于2010年12月28日届满，因此，黄鑫、杨双凤、黄顺霖主张支付房款的诉讼时效己届满，己丧失该部分民事权利的胜诉权。综上，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，请二审法院查清事实后依法改判。黄鑫、杨双凤辩称，因周媛没有按照合同约定支付全部房款，黄鑫、杨双凤不应将涉案房屋过户给周媛，周媛应按照合同约定承担40000元的违约责任。黄顺霖未作答辩。黄鑫、杨双凤上诉请求：判决由周媛承担40000元的违约责任。事实和理由：（2019）云0822民初271号民事判决书判决由黄鑫、杨双凤配合办理过户手续，由周媛承担10000元的违约责任是错误的，理由是:一、双方在协议书内明确约定，周媛先行支付20000元押金，违约金按定金金额双倍返还，即40000元，目的是为了督促周媛及时付清购房款，双方同意约定违约金，即按定金双倍返还，而周媛交纳的押金事实上就是定金，其违约责任应按双倍返还，该约定没有违反相关法律规定，应依法给予支持，而一审人民法院仅判决10000元，其判决是没有任何事实与法律根据的。二、双方协议内容没有履行完毕，合同约定的购房款为155000元，而现在周媛仅缴纳120000元资金，剩余35000元购房款至今没有缴纳，按照双方约定，该住房应属于黄鑫、杨双凤所有，双方履行合同条件没有成就，黄鑫、杨双凤不存在为周媛办理相关手续的问题。只有交清集资款，并承担相应的违约责任后其产权才能变更登记。鉴于以上事实，一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，要求二审人民法院支持黄鑫、杨双凤主张，即交清35000元欠款，并承担40000元违约金。周媛辩称，按照合同约定，黄鑫办理房产过户后，周媛才付清房款，由于黄鑫至今没有办理房产过户，周媛才拒绝支付尾款，周媛不存在违约，不应当承担违约责任。黄顺霖未作答辩。周媛向一审法院起诉请求：1.判令黄鑫、杨双凤、黄顺霖完善位于墨江县房屋的房屋所有权、土地使用权变更备案登记手续，为周媛办理该房屋的不动产权证，并承担办理产权证所产生的全部费用；2.判令黄鑫、杨双凤、黄顺霖向周媛支付违约金40000元。黄鑫、杨双凤向一审法院反诉请求：1.判令周媛支付购房欠款55000元；2.承担违约造成的损失40000元。一审法院认定事实：2006年1月16日，黄鑫、黄顺霖取得墨江县联珠镇班中村少者组的划拨土地使用权302.47平方米。经协商，黄鑫与周媛等人以集资建房的方式，共同在该地块上建盖鸿运楼（现更名为墨江县联珠镇新发社区阳光小区19号），位于墨江县的房屋为原告周媛的集资房。黄鑫与周媛于2008年12月27日签订了《协议书》，约定房屋转让后产权属于周媛，黄鑫、杨双凤、黄顺霖协助周媛办理产权变更登记，转让房屋的相关费用由周媛承担。合同签订后，周媛按约定支付定金20000元，黄鑫、杨双凤、黄顺霖用出让给周媛的房屋产权证为周媛办理了抵押贷款，周媛获取贷款后支付给黄鑫、杨双凤、黄顺霖购房款100000元，黄鑫、杨双凤、黄顺霖将房屋交付给周媛管理使用，周媛尚欠黄鑫、杨双凤、黄顺霖房屋价款35000元。现墨江县的房产证上载明的房屋所有权人为黄鑫和杨双凤共有。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”依法成立的合同，自成立时生效，签订合同的各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案本诉中，周媛与黄鑫签订了《协议书》，该合同约定，房屋的产权证由黄鑫、杨双凤、黄顺霖办理，转让房屋的相关费由周媛承担。黄鑫、杨双凤、黄顺霖已经将房屋交付周媛，且黄鑫、杨双凤、黄顺霖已经为周媛办理抵押贷款，双方签订的合同已经大部分履行，尚未办理房屋产权证的转移手续，周媛尚欠黄鑫、杨双凤、黄顺霖购房款35000元。依据双方签订的合同，周媛交清相关费用后，黄鑫、杨双凤、黄顺霖应协助周媛办理房屋产权证的转移手续。周媛要求黄鑫、杨双凤、黄顺霖为其办理不动产权证的诉讼请求，一审法院予以支持；周媛要求黄鑫、杨双凤、黄顺霖承担办理费用的诉讼请求，一审法院不予支持；周媛要求黄鑫、杨双凤、黄顺霖支付违约金的诉讼请求，因黄鑫、杨双凤、黄顺霖转让给周媛的房屋按双方签订《协议书》约定黄鑫、杨双凤、黄顺霖已经为周媛办理抵押贷款，且周媛已获得贷款资金，至周媛诉讼时尚未结清贷款，房屋产权证在抵押状态，一审法院不予支持。黄鑫、杨双凤请求法院驳回周媛的诉讼请求的答辩意见，一审法院不予支持。黄顺霖系划拨土地的共同使用者，系适格被告，其请求法院驳回周媛的诉讼请求的答辩意见，一审法院不予支持。黄鑫、杨双凤以周媛没有按《协议书》约定履行付款义务，提出反诉要求周媛支付购房欠款35000元请求，一审法院予以支持；黄鑫、杨双凤提出反诉要求周媛承担违约造成的损失40000元的诉请，《协议书》中约定由周媛支付定金20000元，一方违约支付双倍违约金，因周媛未按《协议书》中约定在获取贷款后支付全部房屋价款，构成违约，应承担违约责任。双方签订的合同已经大部分履行，现周媛尚欠购房款35000元，一审法院酌情支持违约造成的损失10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼》第五十一条、六十四条之规定，判决：一、由黄鑫、杨双凤、黄顺霖于周媛缴纳完毕办理房屋不动产权证相关费用之日起90日内协助周媛办理位于墨江县的房屋不动产权证；二、由周媛自一审判决生效之日起十日内支付黄鑫、杨双凤购买房屋欠款35000元，并支付违约金10000元；三、驳回周媛的其他诉讼请求；四、驳回黄鑫、杨双凤其他反诉请求。案件受理费550元，反诉诉讼费1088元，共计1638元，由周媛负担1065元，由黄鑫、杨双凤负担573元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：周媛提交的证明一份，黄鑫、杨双凤质证予以认可，故本院予以采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，经审理查明，黄鑫与周媛等人以集资建房的方式，共同在该地块上建盖鸿运楼（现更名为墨江县联珠镇新发社区阳光小区19号），位于墨江县的房屋为周媛的集资房，由此，周媛上诉称双方系房屋买卖合同关系的意见，本院不予采信。周媛与黄鑫、杨双凤于2008年12月27日签订的合同约定，涉案房屋产权转让的相关费用由周媛全部承担，黄鑫、杨双凤协助周媛办理，该合同真实、合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同。双方应按照合同约定履行各自的义务，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行资金的义务。”据此，周媛要求黄鑫、杨双凤协助办理涉案房屋产权过户的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，故本院予以维持。对于办理产权过户的相关费用，根据合同约定，办理产权的相关费用由周媛承担，一审法院据此判决由周媛承担办理产权过户的相关费用并无不当，故本院予以维持。周媛上诉称合同约定的办理产权的相关费用仅是指办理产权过户涉及的相关税费和工本费，不应包含土地出让金，涉案房屋的土地出让金应由黄鑫、杨双凤承担。本院认为，周媛和黄鑫、杨双凤、黄顺霖之间是集资建房的合同关系，不是房屋买卖合同关系，周媛作为集资者，其不能以房屋购买者的身份约束黄鑫、杨双凤、黄顺霖，由此，在双方对合同约定的相关费用不明确的情况下，周媛作为集资者，其承担其享有的集资房的土地出让金符合双方之间的集资建房合同的合同目的，周媛的上述上诉理由无事实和法律依据，故本院不予采信。对于周媛未支付的房屋集资款的问题。经审理查明，涉案房屋的集资款共计155000元，周媛已支付120000元，余款35000元未支付，根据《合同法》第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”据此，黄鑫、杨双凤要求周媛支付剩余尾款的反诉请求有事实和法律依据，一审法院判决由周媛支付黄鑫、杨双凤35000元房屋尾款并无不当，本院予以维持。周媛上诉称黄鑫、杨双凤要求周媛支付尾款的反诉请求已经超过诉讼时效，本院认为，周媛与黄鑫、杨双凤于2008年12月27日签订的合同约定，周媛先行支付20000元押金，其余房款由黄鑫、杨双凤负责帮助贷款后全部付清。根据该条约定，周媛支付押金20000元后，余款135000元待贷款后支付，但并未明确约定具体的支付时间，由此，黄鑫、杨双凤要求周媛支付尾款的诉讼时效起算时间不能适用二年的诉讼时效期间的起算时间，黄鑫、杨双凤的上述请求的诉讼时效未超过，周媛的上述上诉意见无事实和法律依据，本院不予采信。对于双方当事人均诉称的违约问题。根据合同约定，周媛支付押金20000元后，余款待贷款后支付，但周媛在贷款后未支付全部尾款，余款35000元至今未支付。合同约定，如一方违约应按定金金额双倍返还，根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，虽然合同并未明确约定周媛待贷款后支付房屋余款的具体时间，但双方签订的合同时间为2008年，周媛在长达十年的时间里未全部履行其支付房屋集资款的义务，已远远超过合理的支付期间，其未履行完支付款项的行为构成了违约，而在这十年的时间里，物价上涨，货币贬值，十年前的35000元与十年后的35000元已不具有对等价值，该违约行为给黄鑫、杨双凤造成了损失，但由于合同约定的定金不是押金，即合同并未约定具体的违约金，一审法院酌情支持10000元并无不当，本院予以维持。黄鑫、杨双凤要求周媛支付违约金40000元的上诉意见无事实和法律依据，故本院不予采信。因周媛未支付全部房屋集资款，黄鑫、杨双凤未将房屋过户给周媛属于合理事由，合同并未约定先过户，后支付余款，由此，黄鑫、杨双凤并未构成违约，一审法院对周媛要求支付违约金的请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，周媛、黄鑫、杨双凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1638元，由周媛负担819元，黄鑫、杨双凤负担819元。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇二〇年二月十九日书记员 刘奕君