文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏11民终3674号上诉人（原审原告）：李太平，男，1971年3月17日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：曾宪成，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：句容市龙云置业有限公司，住所地句容市华阳镇宁杭南路南城公寓南起开（25-26）号第二层。法定代表人：谷珍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭方进，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。原审第三人：笪如红，女，1976年6月11日出生，汉族，住句容市。原审第三人：句容经济开发区诚信商贸有限公司，住所地句容市华阳镇人民路西关综合楼。法定代表人：笪如红。上诉人李太平因与被上诉人句容市龙云置业有限公司（以下简称龙云公司）及原审第三人笪如红、句容经济开发区诚信商贸有限公司（以下简称诚信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李太平上诉请求：撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初1488号民事判决；依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、龙云公司通过诚信公司销售的11套房房款均已付清，案涉4套房产房款也已付清。2、一审判决认定诚信公司给付的500万元系上诉人提供给笪如红的借款错误，无证据证明存在借贷关系。3、龙云公司法定代表人谷珍出具申明的对象是上诉人而非诚信公司。4、上诉人购房时与笪如红达成先付500万元，剩余100万元由笪如红解决的方案，被上诉人也曾愿意给付3套房屋。5、被上诉人与诚信公司是房屋包销关系，上诉人通过中间商购买房屋合情合法。6、上诉人购房后已经实际使用了部分房屋并交付了电费。龙云公司答辩称：一审判决事实查明基本清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。诚信公司陈述：一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，上诉人上诉的事实和理由无事实依据和法律依据。综上所述，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。李太平向一审法院起诉请求：1、判令龙云公司协助李太平办理位于句容市石狮唐化公路东侧东邻紫金小区第015幢1-3层0101号房、0102号房，第016幢1-3层0101号房、0102号房不动产权证书（房款已付清）；2、判令龙云公司承担违约金20万元（以600万元为基数，自2015年2月1日起，按年利率6%计算至2019年2月1日，仅主张20万元）；3、本案诉讼费由龙云公司承担。一审法院认定事实：2014年5月15日，龙云公司与诚信公司签订售房合同书一份，约定龙云公司保证给予诚信公司不少于22套房源，先给予其开发的东邻紫金小区14套商品房，每套建筑面积约265.15平方米，车库面积104平方米，价款为每套145万元，共计2030万元；诚信公司在签订合同之日支付龙云公司预购定金500万元，在甲方为乙方办理完产权登记并保证乙方可以合法取得房屋、土地等各项权证后的24小时内，诚信公司支付1000万元，房屋的所有权为诚信公司或诚信公司指定的自然人所有（指定自然人由乙方出具文字证明）。双方还对其他事宜进行了约定。合同签订后当日，诚信公司支付龙云公司购房定金500万元，龙云公司出具收据一张给诚信公司。2014年6月20日，李太平、龙云公司签订商品房买卖合同四份并办理了网签手续，分别约定由李太平购买龙云公司开发的东邻紫金小区第015幢1-3层0101号房及0102号房、第016幢1-3层0101号房及0102号房，4套房屋建筑面积均为264.15平方米，均赠送104.395平方米车库；单价均为5678.59元/平方米，价款均为150万元，付款方式均为买受人于2014年7月20日前付清，买受人未能付清房款的，出卖人可以拒绝交房；房屋均于2013年10月30日前经验收合格交付买受人使用；出卖人均应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还约定了其他相关事宜。当日，李太平通过银行卡分三次转账给诚信公司法定代表人笪如红，金额分别为270万元、220万元、10万元，共计500万元。同时，诚信公司向李太平出具500万元收据一份，收据中载明，代收东邻紫金15幢101室、102室、16幢101室、102室房款。同日，诚信公司向龙云公司出具说明一份，该说明书中载明，根据与龙云置业签订的购房协议，诚信公司同意先将东邻紫金15幢101室、102室，16幢101室、102室网签给李太平，任何责任与纠纷问题由诚信公司负全责。合同签订后，龙云公司未向李太平开具房款发票。2014年6月24日，龙云公司开发的东邻紫金12-17号楼等取得竣工验收备案表。2014年7月7日，龙云公司向诚信公司出具350万元购房款收据一张。2014年7月15日，龙云公司取得东邻紫金12-16等商品房销售许可证。2014年9月4日，龙云公司法定代表人谷珍向诚信公司出具申明一份，该申明中载明，关于李太平与龙云置业有限公司购房签订的网签手续，但未办理产权证（房产证、土地证），其四套房屋房款已全部由笪如红付清，以后办理房产证、土地证时，谷珍（龙云置业）必须积极配合。该申明由龙云公司法定代表人谷珍签名，并加盖龙云公司印章。另查明，除案涉四套房屋外，经诚信公司介绍，张新华、笪洪卫及笪如红在2014年7月16日、陈家平及笪如飞在2014年9月4日均与龙云公司签订商品房买卖合同，共购买了7套房屋（7套房屋面积均为264.15平方米，价款分别为130万、130万、130万、125万、130万、122万、122万），龙云公司均在合同签订之日向以上购买人开具了房款发票。2014年7月5日、7日、22日、31日、8月22日，诚信公司五天分十三次向龙云公司法定代表人谷珍及龙云公司指定的收款单位句容润达生态农业发展有限公司汇款分别为500万元、250万元、15万元、100万元、190万元，合计1055万元。在本案原审审理过程中，笪如红于2017年8月1日在一审法院作出谈话笔录称，其向李太平借款500万元时用龙云公司的4套商品房网签作为借款担保，且该借款至今未还。笪如红的哥哥笪如军于2017年8月3日向一审法院作出谈话笔录称，笪如红向李太平借款500万元，用龙云公司的四套商品房网签作为借款担保。本案庭审过程中，李太平对房款的支付情况陈述如下：四套房屋房款共计600万元，其已向笪如红支付了500万元，剩余100万元，因为笪如红此前尚欠李太平250万元，应在该款中予以抵扣，具体抵扣数额双方未协商，但数额肯定超过100万元。另查明，李太平于2014年11月6日将笪如红、江苏思源拓展国际贸易有限公司（法人为笪如红，以下简称思源公司）、诚信公司诉至一审法院，要求归还借款本金250万元、逾期利息、律师费、诉讼费及保全费。一审法院于2015年1月30日作出（2014）句商初字第837号民事调解书，确认双方的调解协议为：笪如红、思源公司、诚信公司于2015年2月5日前归还李太平借款本金250万元及逾期利息，并承担案件受理费及保全费共计18600元。再查明，李太平于2017年3月15日以相同诉请、相同理由将龙云公司诉至一审法院，后因未在规定时间内缴纳诉讼费，一审法院裁定该案按撤回起诉处理。一审法院认为，龙云公司与诚信公司签订售房合同书，约定龙云公司给予诚信公司东邻资金小区14套房源，每套价格为145万元，房屋的所有权为诚信公司所有或诚信公司指定的自然人所有。根据该约定，案涉房屋所有权何时转移，转移给谁由诚信公司决定，龙云公司接受诚信公司指示，将房屋所有权转移给诚信公司或诚信公司指定的自然人，诚信公司按固定单价给付龙云公司房款。故龙云公司与诚信公司就案涉房屋之间实际系商品房买卖合同关系。在诚信公司的指示下，龙云公司与李太平签订商品房买卖合同并办理了网签手续，合同价款共计600万元。签订合同当日，李太平向诚信公司法人笪如红转账500万元。李太平、龙云公司双方对于三方形成的法律关系以及支付的500万元的性质存在分歧。李太平认为其与龙云公司形成商品房买卖合同关系，给付笪如红的500万元系房款。龙云公司辩称500万元系李太平提供给笪如红的借款，签订买卖合同系为该借款提供担保。一审法院认为，首先从房款的支付情况来看，商品房买卖合同中约定房款于2014年7月20日前一次性付清，李太平仅于合同签订当日给付诚信公司法定代表人笪如红500万元，与合同约定的总房款600万元相差100万元。李太平称其余房款在笪如红此前尚欠其的250万元借款中抵扣。根据一审法院作出的（2014）句商初字第837号民事调解书，李太平于2014年11月6日就该250万元借款向一审法院提起诉讼，起诉日期在李太平签订商品房买卖合同之后，但其本人以及笪如红均未将剩余房款予以抵扣，双方达成的调解协议中确认应归还的本金仍为250万元，故案涉四套房屋的房款李太平至今未支付完毕，并且其也未有要支付剩余房款的意思表示，笪如红或者诚信公司也未有接受剩余房款的预期。其次，商品房买卖作为大宗交易，买受人在支付大额房款时理应要求开发商开具房款发票，并期待按约交房以及办理权属登记手续。本案中，李太平支付房款的凭证仅为诚信公司开具的收据，在转账同一日，李太平与龙云公司签订买卖合同却至今未要求合同中的出售方即龙云公司开具收据或发票，与常理不符。商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年10月30日，而合同的签订日期为2014年6月20日，交房日期早于合同签订日期，亦与常理不符。李太平称该日期系笔误，但李太平持有合同近3年时间内，其既未要求龙云公司对交房时间进行修正，也未向龙云公司主张交房，也未要求龙云公司办理权属登记手续，不符合理性购房人的行为。综合以上分析，一审法院认为，李太平、龙云公司之间虽签订商品房买卖合同并办理了网签手续，但在近3年的时间内，李太平未完全履行支付房款义务，龙云公司未开具发票、未交房、未办理过户手续，双方之间的关系有别于正常的商品房买卖合同关系。龙云公司辩称双方签订商品房买卖合同系为笪如红向李太平的借款提供担保，与第三人笪如红在原审中向一审法院陈述的一致，结合李太平提交的转账凭条以及全案情况来看，一审法院认为龙云公司主张的“签订商品房买卖合同系提供担保”具有更高的可信度。李太平向他人出借资金，龙云公司与李太平签订商品房买卖合同系担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，应认定为非典型的担保方式，既然属于担保，就应当遵循物权法有关禁止流质的原则。即李太平实现担保债权可以通过拍卖或者变卖担保财产的方式受偿，但不能在债务履行期限届满前约定不履行到期债务时担保财产归其所有。本案中，李太平、龙云公司及第三人均未提交借款合同，无法判断双方对于借款期限的约定，但借款交付之日正是李太平、龙云公司签订商品房买卖合同之日。借款合同的目的正是借款人在一定期限内使用出借款人提供的借款，断无出借之日就是双方约定的归还之日。故李太平、龙云公司签订合同之日必定在借期内。现李太平依据在履行期限届满前签订的商品房买卖合同主张权利，违反了禁止流质的规定，一审法院对李太平全部的诉请均不予支持。一审法院判决：驳回李太平全部的诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是案涉的房屋买卖合同是借款担保还是存在真实的买卖关系。首先，从房款的支付情况来看，上诉人李太平仅于2014年6月20日给付诚信公司法人笪如红500万元，与合同约定的总房款600万元相差100万元。李太平称剩余100万由笪如红解决，即意味着其余房款应在笪如红此前尚欠其的250万元借款中抵扣。但根据一审法院作出的（2014）句商初字第837号民事调解书，李太平于2014年11月6日向一审法院起诉笪如红要求归还该250万元借款，起诉日期在商品房买卖合同中约定的2014年7月20日前付清房款之后，说明其本人未要求笪如红将剩余房款予以抵扣，此后双方达成的调解协议中确认应归还的本金仍为250万元，案涉四套房屋的房款李太平并未支付完毕，故李太平所陈述的与其实际行为之间存在矛盾，李太平没有要支付剩余房款履行买卖合同的意思表示。其次，按常理李太平在签订商品房买卖合同之后，应及时要求被上诉人龙云公司开具发票，在房屋具备交付条件后尤其是2014年9月4日龙云公司法定代表人谷珍出具申明时，李太平应及时索要发票、办理房屋交付和权属登记手续，且此时张新华、笪洪卫、笪如红等实际购房人均已开具了发票。但李太平持有合同近3年时间内，未向龙云公司主张开具发票、办理交房和权属登记手续，不符合购房人的通常行为。此外，龙云公司辩称双方签订商品房买卖合同系为笪如红向李太平的借款提供担保，而原审第三人笪如红在原审中向一审法院也是如此陈述，两者一致。李太平主张龙云公司与诚信公司是房屋包销关系，其通过中间商诚信公司购买房屋合情合法。但诚信公司对此不予认可，2014年6月20日诚信公司向龙云公司出具的说明中仅载明“本公司同意先将东邻紫金15幢101室、102室，16幢101室、102室网签给李太平，”诚信公司并未要求龙云公司给李太平办理交房和权属登记手续，故该主张本院不予采信。李太平主张其购房后已经实际使用了部分房屋并交付了电费，而龙云公司则认为是李太平借用房屋存放物品，且该房屋的交付手续并不完备，故不能以此认定该房屋进行了交付。综上，龙云公司与李太平签订商品房买卖合同实际是为笪如红向李太平的借款提供担保，故本案的基础法律关系应为民间借贷，李太平坚持以商品房买卖关系提起诉讼，依法应裁定驳回起诉。李太平的上诉请求，本院不予支持，应予驳回。一审法院判决驳回李太平的诉讼请求不当，系适用法律错误，应予纠正。综上所述，李太平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初1488号民事判决；二、驳回李太平的起诉。一审案件受理费55200元，二审案件受理费55200元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 孟 涛审判员 宋 涛审判员 甘可平二〇二〇年二月二十四日书记员 吴 斯