浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初10957号 原告：洪佳云，女，1987年9月25日出生，汉族，住临海市。 被告：绍兴千樾商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区绍兴袍江杨望村办公楼1楼101室。 法定代表人：金进安。 委托诉讼代理人：肖凌、汤婧妍，浙江秦国光律师事务所律师。 原告洪佳云诉被告绍兴千樾商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理，依法由审判员裘彬彬适用简易程序独任审判，分别于2019年12月9日、2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告洪佳云到庭参加两次庭审，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，其委托诉讼代理人汤婧妍到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告洪佳云向本院提出诉讼请求：1、退回未到的期的9个月房租82080元（2019年10月1日至2020年6月30日）及3万元履约保证金；2、赔偿违约金18240元（二个月的租金）；3、赔偿因商场漏雨及管理不当照成的货物损失10万元；4、赔偿因装修广告等投入8万元费用；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉请：要求解除与被告签订的商铺租赁合同，并要求被告返还装修保证金5000元。事实和理由：2018年4月份开始与被告打交道租赁其商场，因为被告原因一而再的换位置于同年9月7号再三催促原告重新签合同选位置。因为商场一直没有动作起色，签订合同的时候特地要求备注房租要按正式开业起算顺延3个月。被告在今年3月31号正式开业，原告有邀请函及开业视频为证，按合同正常程序房租要到2020年6月30日到期。但是今年2019年9月份时被告又要求原告缴纳房租，并书面通知9月22日止未交房租的将终止合作关系。被告违反合同第四条备注条款，房租按正式开业顺延三个月，应当遵循合同第七条第1、本合同一经签订，各方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同，如甲方无故提前解除合同，除返还未到期的租费外，并支付违约金（违约金为2个月的租金）的约定；因被告管理不当房屋漏雨，多次反映无效造成原告货物被雨水浸泡不能售卖，按《合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因漏雨问题多次与被告方被告至今没有进行维修，一到下雨货物就又被雨浸泡，此损失应由被告方承担。 被告绍兴千樾商业管理有限公司辩称，被告认为原告起诉缺乏事实及法律依据，理由如下：第一，原告要求退还9个月租金缺乏依据。原告已实际占有使用房产，无权要求退租。关于原告在事实与理由部分提到的租期顺延问题，被告认为按照合同约定，原告的租期为从2018年1月1日起至2019年5月31日，其中免租期为2018年1月1日-2018年5月31日。原告在2018年9月7日与被告签订《商铺租赁合同》，当时原告提出要求第一年的租期从开业之日起顺延三个月，被告也是充分考虑到原告是4月才进驻园区，所以免租期政策有3个月的优惠没有享受到，而且园区在2018年6月9日进行了开业庆典，所以按照原告顺延三个月的要求差不多就是在本次租赁合同签订的9月开始计算，也具有一定的合理性，所以被告同意了该要求，并进行了备注。为此，原告除免租期外，应当支付租金的租期为2018年9月9日起至2019年9月8日，到期之后被告要求原告续签第二年度的租赁合同并且支付租金完全是合理的。所以原告在事实与理由部分提到被告在2019年9月要求起需要房租，也即要求续签《商铺租赁协议》完全是合情合理的，因为第一年度的租期确实已经到期。第二，原告要求被告支付违约金缺乏依据，原告从2018年4月开始实际占有使用被告的商铺至今，除了免租期之外，合同约定的第一年度租赁期限也早已届满。同时在合同期内，被告从未向原告提出解除合同的要求，故被告并不存在违约事实，原告要求支付违约金缺乏事实及法律依据。第三，关于货物损失这个情况被告也是不予认可的，并不存在商场漏雨导致原告货物损失的事实，同时对于原告所主张的货物损失的数额也缺乏相应依据。第四，关于装修费，根据合同约定，租赁结束时，除未与租赁物形成附合部分设施设备乙方可以自行出之外，其他的装饰装修乙方不得拆卸，作为附属物无偿归甲方所有。为此，原告要求被告对装修进行赔偿缺乏依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对原告要求解除商铺租赁合同的诉请，补充答辩如下：不同意解除合同，也不存在解除的可能性，双方合同已经履行完毕，合同到期后，被告在通知续签合同的情况下，原告拒绝，其实双方的合同关系已经终止。原告无故占有使用商品，被告将另案起诉追究原告责任。 原告向本院提交证据： 1、商铺租赁合同1份，要求证明原、被告于2018年9月7日签订租赁合同，合同约定2018年免租金，2018年1月1日至5月1日免租金、2018年6月1日至2019年5月31日租金为109440元，合同还约定正式开业起顺延三个月起算租金。被告质证对真实性无异议，但认为合同第四点手写部分记载开业之日起算起顺延三个月，是免租期到2018年9月8日，9月9日起就需要支付租金。被告在2018年6月9日就举办了开业典礼，园区的业主基本上参加了典礼，原告是知道的。至于2019年3月份的开业仪式只是为了领导的视查，搞了形式上的活动仪式，园区其实很早开业了。被告质证对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。 2、通知2份，要求证明被告要求原告缴纳2019年6月1日起的租金。被告质证无异议。本院对此予以确认。 3、邀请函1份、今日头条新闻打印件1份，要求证明被告正式开业时间为2019年3月31日。被告质证对邀请函真实性无异议，但认为只是活动的仪式，原告从2018年4月份已经使用了被告的房产；对今日头条新闻被告代理人并不清楚，由法院核实，但园区正式的开业是在2018年6月9日，并不能达到原告的证明目的。被告质证对邀请函真实性无异议，本院对真实性予以确认，今日头条系网页打印件，其内容与网页显示一致，本院对真实性予以确认。 4、收据1份，要求证明2018年5月3日向被告交纳了装修保证金5000元。被告质证对真实性没有异议，但关联性上认为根据双方签订的商铺租赁合同约定，原告所缴纳的保证金需要在扣除原告的违约金及水、电等一切费用后才予以返还，现原、被告签订的商铺租赁合同已履行完毕，原告未与被告续签租赁合同，目前原告的行为已属无权占有使用房产，应支付相应的占有使用费，原告所缴纳的装修保证金作为保证金应优先抵扣上述费用，有结余的情况下返还剩余部分。被告质证对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。 5、原告母亲与被告员工的微信聊天记录1份，要求证明被告在2018年12月份因消防验收需要，要求原告将店铺里的东西挪到其他地方，后因为漏雨造成原告一部分货物损失。被告质证对真实性无异议，从聊天记录看，原告母亲从2018年4月27日已与汤公路市场小周已经加为好友，5月28日发来照片给他，具体内容是绍兴千樾商业管理有限公司以被告的名义加盖的通知，说精功商贸城定于6月9日开业，详细记载了开业时间，第五点也写明了被告做好了开业工作，2018年6月9日正式开业；也可看出原告母亲从2018年5月8日就有相应的商铺内的视频拍给小周，可以证明原告已进驻市场；关于漏雨的原因是原告在2018年4月份入驻园区后，适逢雷阵雨较多，屋顶油毛毡年久脆裂，导致雨水在墙体慢慢渗透，原告反映情况后被告让工程部进行维修后情况有所改善。2018年7月份，工程部在雨停天晴晒干屋顶时，再次出动四个人工彻底翻修漏处，至今一年有余不再渗漏，原告并不存在货物损失。被告质证对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。 被告向本院提交证据：6、照片打印件1组、微信视频1组，要求证明被告于2018年6月8日开办园区开业典礼的事实。原告质证认为被告提供的为启航仪式，原告提交证据显示的为开业仪式。本院对该证据真实性予以确认。 经审理查明，2018年9月7日，原告洪佳云（乙方）与被告绍兴千樾商业管理有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告向被告租赁位于绍兴市袍江汤公路与329国道交叉口精工商贸城C馆二层2061、2062号商品，租赁面积共计342平方米；租赁期限自2018年1月1日至2019年5月31日止；租金标准：2018年1月1日至2018年5月31日0元、2018年6月1日至2019年5月31日109440元，上述租金为税后金额，先付后用，合同期内应交租金总计为109440元。备注：其中2018年1月1日至2018年5月31日免租金（开业之日算起顺延3个月）；付款方式：采用先付后用原则，租赁费用按每一年结算一次，首次租房费用在合同签订后三日内一次性付清，以后的租赁费用在到期前2个月支付；乙方在签约之日应向甲方支付30000元履约保证金，合同期满不再续租时，乙方将完好物业归还甲方，同时甲方在合同履行期间并没有违约行为，甲方即在退场后6个月内，将保证金（不计息）返还乙方。原告已向被告缴纳租金109440元、履约保证金30000元、装修保证金5000元。原告自述于2018年12月初开始使用商铺放置产品。2019年8月27日、10月18日，被告分别发出通知，通知原告租赁铺位已于2019年5月31日到期，有意向续租的办理续租手续，不再续租的要求在五日内自行腾退交换商铺。 另查明，被告于2018年6月8日开办精工商贸城起航仪式，于2019年3月31日邀请原告参加精工商贸城开业庆典。今日头条2019年4月1日新闻记载，精工商贸城于2019年3月31日正式开门营业，新闻图片显示当天举办了开业典礼。 本院认为，本案商铺租赁合同约定租期为2018年1月1日至2019年5月31日，原告起诉时双方租期已届满，故案涉商铺租赁合同已终止，双方无需再解除合同。关于本案双方争议租金起算的问题。原、被告签订的商铺租赁协议中约定租赁期限为2018年1月1日至2019年5月31日，其中2018年6月1日至2019年5月31日109440元，但同时备注开业之日起算顺延3个月，应理解为自开业之日顺延3个月起算一年的租金。被告提交的照片及视频显示精工商贸城于2018年6月8日举办了启航仪式，而原告提交的新闻打印件及邀请函均能证实精工商贸城于2019年3月31日举办了开业典礼，结合被告在本院审理的另案中陈述精工商贸城于2018年7月份竣工验收、于2019年3月28日通过消防验收的事实，本院确认精工商贸城开业时间为2019年3月31日。同时，被告抗辩原告于2018年4月已开始使用商铺，但未提交交付手续等相关证据。综上，原告租金应自2019年7月1日起算。但因原告至今仍占用案涉商铺未腾退，且庭审中经释明后仍未明确腾退日期，原告可在实际腾退后再向被告主张尚需退还的租金。被告系在合同终止后向原告发出通知，未提前解除合同，不存在违约，原告要求被告赔偿违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，合同约定履约保证金在原告退场后6个月内支付，现因原告未腾退，原告主张3万元履约保证金，不符合合同约定，本院不予支持。原告要求被告赔偿因漏雨及管理不当造成的货物损失，该请求属于损害赔偿纠纷，应另行主张。原告主张被告赔偿装修损失，未能提供证据证明，本院不予支持。装修保证金系原告为装修而向被告缴纳，被告应在原告装修完毕后立即归还，现被告未提交原告应缴纳的水、电等装修费用，故对原告提出的该项诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告绍兴千樾商业管理有限公司返还原告洪佳云装修保证金5000元，于本判决生效后三十日内履行； 二、驳回原告洪佳云的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2752元，由原告洪佳云负担2701元，被告绍兴千樾商业管理有限公司负担50元，于本判决生效之日起七日内结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  裘彬彬 二〇二〇年二月十四日 书记员  沙利君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。