新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)兵9001民初421号 原告：石河子天露节水设备有限责任公司，住所地：石河子市5小区乌伊公路**。 法定代表人：蓝军，董事长。 委托诉讼代理人：魏斌，石河子天露节水设备有限责任公司办公室工作人员。 委托诉讼代理人：单树星，新疆七合律师事务所律师。 被告：石河子市森力新材料科技有限公司，住，住所地：石河子市乌伊公路5小区**/div> 法定代表人：成玉彪，董事长。 委托诉讼代理人：郑纲，新疆双信律师事务所律师。 原告石河子天露节水设备有限责任公司（以下简称天露公司）与被告石河子市森力新材料科技有限公司（以下简称森力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告天露公司委托诉讼代理人魏斌、单树星与被告森力公司委托诉讼代理人郑纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天露公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2016年1月17日至2017年1月16日的房租165947.28元及2016年1月17日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6%计算）；2、解除原、被告房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地，并判令被告支付退还房屋、场地期间的租金及利息损失；3、由被告承担案件受理费及送达费。事实和理由：2013年1月14日，原、被告双方签订资产买卖合同，其中第九条约定：被告租赁原告厂房、场地，租金自新公司成立之日起第一年免费，以后每年租金为200000元，先付后用；第二年，被告需承担相应面积的土地税。第十三条约定：本合同所述被告成玉彪及新公司的义务承担出现不能时，由成玉彪承担，成玉彪对新公司应承担的义务及责任向原告承担无限连带责任。合同签订后，原告按约履行，但被告拒不支付房租。多次索要无果，原告2015年1月提起诉讼，要求被告支付2014年至2015年度租金和土地使用税、依法解除原被告房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地。经法院判决生效后，被告拒不履行给付义务。原告2016年1月再次提起诉讼，要求被告支付2015年至2016年度租金和土地使用税、依法解除原被告房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地。经法院判决生效后，被告仍然拒不履行给付义务，案件已进入执行程序。被告的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形。原告依法提起诉讼，请法院公正判决。 森力公司辩称，1、双方签订租赁合同关系属实，欠付租金也是事实，但被告对原告所主张的租金数额不认可。被告实际租赁的房屋、场地没有原告计算的那么多，租金应当减少。2、在租赁期间，原告私自切断暖气，导致喷漆车间通知供暖，喷漆车间的租金应当减免。3、原告要求解除租赁协议的诉讼请求在此前的起诉中已经被法院依法驳回并做出了相应的解释，原告该项诉讼请求没有法律依据。4、对原告的第二项诉讼请求，被告认为房屋租赁合同已经实际履行，应该按合同约定计算租金，不应退还房屋场地，也不存在利息。5、合同由被告成玉彪签订，当时森力公司没有成立，合同的义务应由森力公司承担，成玉彪属于履行职务行为，不应当承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：20l3年1月14日，原告天露公司（甲方）与成玉彪（乙方）签订资产买卖合同一份，该合同约定，甲方建材项目及操作员工由乙方实际经营管理，2012年亏损400万元，连续亏损达900万元，为了彻底扭转甲方的亏损局面，甲方将建材项目木塑设施设备整体出售给乙方，售价为10000元人民币。双方经协商达成如下条款：一、甲方为优化企业资产及经营，决定将建材项目木塑设施设备整体出售给乙方；本条所述木塑设施设备整体出售包括木塑生产经营的管理人员及实际操作员工。二、甲方出售给乙方的木塑设施设备由乙方另行注册新的企业，由新企业独立生产经营，自负盈亏，独立承担一切责任。三、乙方应在2013年1月18日前成立新公司，若乙方未能成立新公司，产生后果由乙方承担。四、甲方出售给乙方的木塑设施设备主要包括如下资产：1、所有建材现使用的机器设备（除正在打官司的自动喷漆线和双方共同使用的设备）；2、所有建材现使用的模具和设备配套的配电箱，配电箱如果乙方不从事木塑产业而转卖设备时，应完全归还甲方，相反，则归乙方；3、现库存所有建材使用的原料；4、所有建材产成品及半成品，以新公司成立为界限，之前甲方签订的供货合同，未履行部分由新公司继续履行，甲方收取的预付款不再支付给乙方及新公司，但后续货款由新公司收取；5、宝马车一辆；6、建材车间现使用的电脑；7、建材车间现使用的办公桌椅；8、建材车间现使用的配电系统（挤出车间东南角整体），新公司拥有使用权，产权归甲方；9、所有建材方面的知识产权应无偿转让给新公司；甲方出售给乙方的木塑设施设备与前述资产范围不一致的，以实际出售的资产清单为准。五、甲方建材木塑业务的员工（以员工名册为准，共39人），由乙方全部接收，由乙方成立的新公司另行与员工签订劳动合同，如出现任何经济、劳动纠纷及所有费用，由乙方及新公司承担责任。六、乙方的新公司成立之前，甲方公司项目资金归甲方所有，在新公司成立前甲方公司的任何债权债务由甲方享有和承担，其中，代理商铺货转让给乙方，乙方向甲方支付此费用，自新公司成立之日起，建材未挂账部分欠款由乙方承担。七、2013年1月14日之前的所有费用及人工工资均由甲方支付。八、2013年1月至4月的冬季取暖费用由甲方公司承担，此后的暖气费等一切费用由新公司负担。九、乙方新公司租用甲方现建材使用挤出车间、成品车间、展厅(一楼西)、粉碎场地，至丽润公司开发此土地为止，但乙方及新公司不得转租他人。待丽润公司进行开发前半年，乙方无条件搬出，甲方不承担任何费用；乙方新公司租赁甲方前款厂房、场地的租金，自新公司成立之日起，第一年免费，以后每年租金为人民币200000元，先付后用；甲方收取乙方租金，不开具发票，若需开具发票，税金由乙方承担；第二年乙方需承担相应面积的土地税；若乙方不从事木塑行业生产经营的，乙方应将上述厂房及场地依原样交给甲方，未经甲方书面同意，不得拆、建；乙方不得转租、转卖或与他人合伙在此经营生产。十、乙方新公司成立之后，若有关税务部门追溯当时建材的税收，应由甲方公司承担，水电费用以新公司成立之日为界各自承担。十一、乙方新公司人员（含乙方接受甲方的原员工）的就餐方式，仍沿用甲方公司的方法，费用由乙方新公司承担。十二、乙方所接收甲方的资产等所有财务，甲方不提供发票。十三、本合同所述乙方及新公司的义务承担出现不能时，由乙方承担，乙方对新公司应承担的义务及责任向甲方承担无限连带责任。十四、甲方若代售新公司产品，执行最优惠代理商价格（其余略）。 2013年1月17日，被告森力公司注册成立，该公司类型为有限责任公司，股东为成玉彪、成壵、戚安利，法定代表人为成玉彪。资产买卖合同签订后，原告按照合同约定将建材设备设施、原材料等移交被告森力公司，被告森力公司也按合同约定接收并安置了原告的原员工。2013年1月17日至2014年3月31日，被告森力公司实际租赁原告的房屋面积为5405.50平方米。2014年4月1日，被告退还原告塑料承建工房905.36平方米和女工更衣室15平方米。被告自2014年4月1日至2016年1月16日实际租赁原告房屋面积为4485.14平方米（5405.5平方米-920.36平方米）。 2015年1月14日，原告向本院提起诉讼，要求确认双方签订的资产买卖合同第九条合法有效，依法解除资产买卖合同第九条的约定，被告森力公司给付其2014年至2015年房租173217.53元，给付2014年至2015年土地使用税43939.78元，赔偿利息损失21715.73元（计算公式：217157.31元×10%×1年，2014年1月17日至2015年1月16日），返还合同中约定的租赁物"挤出车间、成品车间、展厅(一楼西)、粉碎场地"。本院于2015年8月21日作出（2015)石民初字第403号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2015年11月19日，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院作出（2015)兵八民二终字第315号民事判决书，判决撤销石河子市人民法院（2015）石民初字第403号民事判决；森力公司给付天露公司2014年1月17日至2015年1月16日房屋租金172851.12元、土地使用税35286.3元、赔偿利息损失9700.18元，驳回天露公司的其他诉讼请求。 2016年1月11日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告森力公司给付原告2015年1月17日至2016年1月16日的房租165947.28元及2015年1月17日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6%计算）；2、被告森力公司给付原告2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税35321.61元及本案起诉之日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6%计算）；3、被告森力公司给付原告2015年1月17日至2015年11月20日房租的利息损失8066.39元[（172851.12元×5.6%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）]；4、被告森力公司给付原告2014年1月17日至2015年1月16日土地使用税的利息损失1646.69元[35286.30元×5.60%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）]；5、解除原、被告的房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地，并判令被告森力支付退还房屋、场地期间的租金及利息损失。2016年3月14日，本院作出（2016）兵9001民初372号民事判决书。原告和被告森力公司均不服，提出上诉。2016年11月25日，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院作出（2016)兵08民终564号民事判决书，判决：一、维持石河子市人民法院（2016）兵9001民初372号民事判决第一项、第三项和第四项，即：被告森力公司给付原告天露公司2015年1月17日至2016年1月16日房屋租金165947.28元及利息损失（自2015年1月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率5.60%计算）；被告森力公司赔偿原告2014年至2015年度房屋租金的利息损失8066.39元；驳回原告的其他诉讼请求。二、撤销石河子市人民法院（2016）兵9001民初372号民事判决第二项，即被告森力公司给付原告2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税13455.42元；三、森力公司给付天露公司2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税35286.3元。 2016年1月15日，森力公司向本院提起诉讼，称喷漆车间暖气片发生爆裂，要求天露公司赔偿其经营损失300000元，履行房屋修缮义务，承担修缮费用14000元，减免租金6557.97元，解除双方之间的租赁合同关系。2016年6月1日，本院作出（2016）兵9001民初808号民事判决书，判决天露公司将通往喷漆车间的供热管线恢复原状，达到可以正常供暖状态； 驳回森力公司的其他诉讼请求。森力公司不服，提出上诉。2016年11月24日，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院作出（2016)兵08民终622号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 庭审中，被告称其于2014年4月1日将塑料车间1810.73平方米（905.36平方米×2）全部退还原告，原告租金计算有误，但未提供证据加以证明。原告对此不予认可。被告提出原告未将通往喷漆车间的供热管线恢复原状，应当扣减该车间供暖期内租金11398.39元。原告认为被告此项请求已经本院（2016）兵9001民初808号民事判决和新疆生产建设兵团第八师中级人民法院（2016)兵08民终622号民事判决作出处理，不应当扣减喷漆车间租金。原告还提交其制作的"从石河子天露节水设备有限责任公司辞职后到石河子市森力新材料科技有限公司就业人员情况"一份，证明现只有11人在被告处工作，情况发生变化，租赁协议是可以解除的。被告对此不予认可。 另查，2016年1月，中国人民银行规定一年期流动资金贷款基准利率为4.35%。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告要求解除房屋、场地租赁协议及退还房屋、场地的诉讼请求是否成立。二、被告森力公司是否应给付原告2016年1月17日至2017年1月16日的房屋租金165947.28元及延迟支付房租的利息损失。三、被告成玉彪在本案中是否应当承担连带责任。 关于焦点一。原告天露公司与被告成玉彪2013年1月14日签订的资产买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。该资产买卖合同中包含多重法律关系，是否解除应综合考虑签订该合同的目的及合同的整体履行情况。依照资产买卖合同的约定，成玉彪、成壵、戚安利于2013年1月17日成立被告森力公司，成玉彪系森力公司的法定代表人，而资产买卖合同约定的履行主体及实际履行主体均系原告天露公司与被告森力公司。在资产买卖合同签订后，双方已按合同约定履行了资产移交、安置原有员工、租赁房屋交付等合同义务，被告森力公司未按合同约定给付原告租金构成违约，但并不导致资产买卖合同的整体合同目的不能实现，故对原告要求解除资产买卖合同中的房屋租赁关系并返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照原告与成玉彪签订的资产买卖合同的约定，自新公司成立之日起，第一年免费，以后每年给付原告租金200000元，先付后用。被告森力公司应按资产买卖合同约定给付原告2016年1月17日至2017年1月16日的租金。关于租金的计算，被告森力公司自2016年1月17日至2017年1月16日实际承租原告房屋的面积为4485.14平方米（5405.5平方米-905.36平方米-15平方米），根据资产买卖合同约定的房屋租金，被告森力公司应支付原告上述期间的房屋租金165947.28元（200000元÷5405.50平方米×4485.14平方米）。被告森力公司辩解其已于2014年4月1日将塑料车间1810.73平方米厂房全部退还原告，但除其陈述外，未提供相关证据加以证实，且原告对此不予认可。故对被告森力公司的该项辩解，本院不予采信。被告森力公司提出原告未将通往喷漆车间的供热管线恢复原状，应当扣减喷漆车间供暖期内租金11398.39元。因被告森力公司在本案中未对此提出反诉，故本院对此不做一并处理，其可另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告森力公司未按资产买卖合同约定的时间向原告交纳房屋租金构成违约，给原告造成一定经济损失，其应按2016年1月中国人民银行同期贷款基准利率4.35%赔偿原告2016年1月17日至2017年1月16日房屋租金165947.28元所造成的利息损失。 关于焦点三。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。被告成玉彪系森力公司法定代表人，森力公司认可成玉彪与原告签订合同系履行职务行为，且其与原告签订的资产买卖合同约定的履行主体是森力公司。实际上，原告也是与与被告森力公司履行资产移交、房屋交付等合同义务。虽然双方签订的资产买卖合同第十三条约定"本合同所述乙方及新公司的义务承担出现不能时，由乙方承担，乙方对新公司应承担的义务及责任向甲方承担无限连带责任"。但原告并未向本院提交证据证明被告森力公司存在"合同义务承担不能"的相关证据，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，判决如下： 一、被告石河子市森力新材料科技有限公司于本判决生效后十五日内给付原告石河子天露节水设备有限责任公司2016年1月17日至2017年1月16日房屋租金165947.28元及利息损失（自2016年1月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算）； 二、驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司要求被告成玉彪承担连带责任的诉讼请求； 三、驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3619元，送达费90元，合计3709元（原告已预交），由被告石河子市森力新材料科技有限公司，与前款同期给付原告石河子天露节水设备有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  焦红梅 二〇一七年三月十日 书记员  王玉秀