山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终159号 上诉人（原审原告）：王玉壮，男。 委托诉讼代理人：周学广，山东齐征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营市明珠置业有限公司。 法定代表人：颜廷福，经理。 委托诉讼代理人：郭岐贵，山东岐贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李本刚，山东岐贵律师事务所律师。 上诉人王玉壮因与被上诉人东营市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业）商品房预售合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院（2019）鲁0505民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王玉壮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王玉壮的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由明珠置业承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.双方约定的房屋交付时间是2017年7月31日前，所以逾期交房违约金的计算起始时间应是2017年8月1日。由于明珠置业没有及时进行合同备案、银行贷款审批时间长、没有及时房款等原因，导致王玉壮付清全款的时间在2017年9月1日非王玉壮的过错。2.逾期交房违约金的终止时间应为验收合格日即2018年5月24日,明珠置业2017年9月8日交房时未告知王玉壮涉案房屋尚未经过验收合格，因此逾期交房违约金的计算终止日期应为验收合格之日。3.明珠置业的原土地证办理时间是2017年5月11日，重新办理土地证的时间是2017年12月11日，涉案小区竣工验收时间是2018年5月24日，与重新办理土地证间隔5个多月，因此重新办理土地证不是直到2018年5月24日才验收的原因，没有按期验收是不能按时办理不动产权证的原因，明珠置业存在过错。4.2018年5月8日之前，涉案小区尚未进行综合竣工验收，明珠置业将未经验收的房屋提前交付业主,存在违约，因未经验收而提前交房的行为才是导致出现违法建设的原因，与王玉壮无关。明珠置业可以办理不动产权证时未及时通知王玉壮，且至今未向王玉壮开具发票，办证手续不齐全从而无法办理产权证，因此逾期办证的损失应计算至王玉壮最终取得不动产权证书之日。 明珠置业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王玉壮的上诉请求不能成立。 王玉壮向一审法院起诉请求：1.判令明珠置业向其交付《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》，并为王玉壮办理不动产登记证书；2.判令明珠置业向其支付逾期交房违约金32366.32元；3.判令明珠置业向其支付逾期办理不动产证给王玉壮造成的损失（以936481元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年12月17日计算至王玉壮取得不动产证书之日止）；4.诉讼费用由明珠置业承担。 一审法院认定事实：2017年7月20日，王玉壮与明珠置业签订合同编号为YS0031961号《山东省新建商品房买卖合同》（预售），出卖人为明珠置业，买受人为王玉壮，合同约定：王玉壮购买明珠置业开发建设的位于垦利县明珠公馆11幢1单元4层401号房，房屋总价款936481元，签订合同前已向明珠置业支付定金236481元，该定金于支付首付款时抵作商品房价款，剩余房款700000元于合同备案后七日内向银行申请贷款支付完毕，明珠置业应于2017年7月31日前向王玉壮交付商品房。合同第九条约定商品房交付条件第一款第三项：买受人必须按期付清全部房款及相关费用。合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照合同规定的房产交付使用日期起计至使用之日内止，按交款银行1年期贷款利率计息；合同第八章第二十条对房屋（不动产）登记作出如下约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.协商处理。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。” 另查明，截至2017年9月1日，王玉壮向明珠置业交清了全部购房款936481元。2017年9月8日，明珠置业向王玉壮交付了涉案房屋。明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明。 庭审中，明珠置业当庭向王玉壮交付《住宅质量保证书》和《房屋使用说明书》各一份，王玉壮当庭收到明珠置业交付的《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》，当庭表示撤回对要求明珠置业交付《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》的诉讼请求。 庭审中，王玉壮主张逾期交房的经济损失计算方式：自2017年7月31日至2018年5月16日，以王玉壮所交全部房款936481元为基数，以中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，数额为32366.32元；王玉壮主张经济损失：以王玉壮所交房款936481元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期人民银行同期贷款利率4.35%加收50%），自2017年12月17日计算至王玉壮取得不动产证书之日止。 一审法院认为，本案的争议焦点为1.明珠置业是否承担逾期交房违约责任；2.明珠置业是否承担逾期办证的经济损失。 关于争议焦点1，王玉壮与明珠置业签订《山东省新建商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。王玉壮于2017年9月1日交清了全部购房款936481元，履行了付款义务；明珠置业于2017年9月8日向王玉壮交付了房屋，根据合同约定明珠置业应于2017年7月31日前向王玉壮交付房屋，但王玉壮交清全部房款的时间在2017年9月1日，双方约定交房条件是王玉壮交清全部房款，因未满足交房条件，明珠置业在王玉壮交清全部房款前有权不予交房。王玉壮于2017年9月1日交清房款后，明珠置业应及时交房，其在2017年9月8日向王玉壮交付了房屋，也存在违约行为，应承担逾期交房违约责任。根据合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按合同规定的该房产交付使用日期起计至使用之日内止，按交款银行1年期贷款利率计息”，王玉壮于2017年9月1日交付全部房款，明珠置业应承担逾期交付房屋违约金（以原告缴纳的房款936481元为基数，自2017年9月1日计算至2017年9月8日止，按照年利率4.35%计算为936481元×4.35%÷365天×7天=781.26元。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于明珠置业是否承担逾期办证经济损失的问题，首先应当确定《商品房预售合同》中约定的明珠置业办证义务具体内容及明珠置业是否按合同约定履行了相应义务。涉案《商品房预售合同》合同第二十条约定：“（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.协商处理。”从合同约定内容可知，明珠置业的义务是协助王玉壮办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，明珠置业承担责任的前提条件是“因出卖人的原因”买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房房屋产权证，如并非因明珠置业原因导致无法办理房屋所有权转移登记手续，则明珠置业不应承担责任。庭审中，明珠置业提交的国有建设用地使用权转让合同书复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），垦利县新区A-01-01部分地块规划设计条件复印件（原件现存垦利城市建设开发投资有限公司），建设用地规划许可证复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁2017垦利不动产权第0014742号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心）、鲁2017垦利不动产权第005028号不动产登记证书复印件（原件现存垦利区不动产登记中心），能够证实：明珠置业在开发建设明珠公馆过程中，因垦利区政府将2822平方米土地（该部分明珠置业已取得的建设用地使用权）变更国有建设用地使用权转让给垦利城市建设开发投资有限公司，用于建设公办幼儿园，明珠置业于2017年10月12日重新取得该小区建设用地规划许可证，于2017年12月11日重新取得不动产登记（土地）证书，且不动产登记（土地）证书附记：本不动产于2017年12月11日，通过变更登记颁发不动产权证，原不动产权证（2017）垦利不动产权第005028号注销，可以看出，因政府征地行为，导致明珠置业重新办理建设用地规划许可证、不动产登记（土地）证书，致使该小区无法办理房屋所有权转移登记手续，非明珠置业自身行为导致。 明珠置业提交的东营市垦利区综合执法局2018年5月8日出具的关于停止办理东营市明珠拉菲公馆的相关手续的函，载明：因明珠拉菲公馆小区存在侵占楼道公共面积进行建设的行为，经认定属于违法建设。鉴于该小区目前仍处于开发建设阶段，请贵局停止办理该小区竣工备案、不动产权证等相关手续，责令开发建设单位全面自查、立即整改、拆除违法建设、恢复原貌，直至符合原规划并经验收合格后，再行办理相关手续。能够证实：明珠置业未能办理涉案小区不动产权证等相关手续的原因系该小区房屋存在违法建设行为所致，非明珠置业自身行为导致。因小区存在“违法建设”问题影响，明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明。综上，王玉壮请求明珠置业承担赔偿逾期办证经济损失，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“因出卖人的原因”的情形，故对王玉壮的该部分诉讼请求，不予支持。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、明珠置业于判决生效之日起十日内一次性支付王玉壮逾期交房违约金781.26元；二、驳回王玉壮的其他诉讼请求。案件受理费609.16元，减半收取304.58元，由王玉壮负担297.23元，由明珠置业负担7.35元。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一、一审判决认定明珠置业应支付王玉壮逾期交房违约金的时间以及数额认定是否正确；二、明珠置业应否承担逾期办证违约金。 本院认为，根据本案双方当事人签订的房屋买卖合同约定，明珠置业应于2017年7月31日前向王玉壮交付房屋，约定交房条件是王玉壮交清全部房款，明珠置业在王玉壮未交清全部房款前有权不予交房。王玉壮交清全部房款的时间在2017年9月1日，王玉壮交清房款后，明珠置业应及时交房，其在2017年9月8日向王玉壮交付了房屋，存在逾期行为，应承担在此期间的逾期交房违约责任。王玉壮主张明珠置业交房时未告知其房屋尚未经过验收合格，但对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。王玉壮已实际接收了涉案房屋，且在不影响其对房屋实际使用的情况下一审认定明珠置业应承担自2017年9月1日至2017年9月8日期间按照合同约定的逾期交房违约责任并无不当。 关于明珠置业应否承担逾期办证违约金的问题。根据一审中明珠置业提交的建设用地使用权转让合同、建设用地规划许可证、不动产登记证书等相关证据能够证实，明珠置业在开发建设明珠公馆过程中，因垦利区政府征地行为，明珠置业已取得的建设用地使用权变更国有建设用地使用权转让给垦利城市建设开发投资有限公司，用于建设公办幼儿园，导致明珠置业重新办理建设用地规划许可证、不动产登记（土地）证书，致使该小区无法按合同约定时间办理房屋所有权转移登记手续，该行为非明珠置业自身行为导致。根据明珠置业提交的东营市垦利区综合执法局2018年5月8日出具的关于停止办理东营市明珠拉菲公馆的相关手续的函件，可以证实，因小区存在违法建设问题影响，明珠置业于2019年1月16日取得不动产首次登记权属证明，该行为也非明珠置业自身行为导致。根据合同约定，明珠置业如并非因其自身原因导致无法办理房屋所有权转移登记手续，则不应承担责任。故王玉壮主张明珠置业应承担逾期办证违约金不应支持。 综上，王玉壮的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费609.2元，由王玉壮负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇二〇年二月十七日 法官助理张丽颖 书记员李志远