河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初5404号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所执业律师。被告：杨磊，男，1992年1月23日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：张建生，河南法铎律师事务所执业律师。第三人：兴业银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市洛南新区开元大道西段伊川电力龙泉大厦。负责人：鲍立勋。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告杨磊、第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行（以下简称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告升龙公司的委托诉讼代理人秦思，被告杨磊的委托诉讼代理人张建生到庭参加诉讼，第三人兴业银行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除升龙公司、杨磊于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号YS0164642）；2.判令杨磊向升龙公司返还房屋，并协助升龙公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.判令杨磊向升龙公司返还《商品房买卖合同》原件两份及发票原件；4.判令杨磊与兴业银行协助升龙公司办理商品房抵押预告登记注销手续；5.判令杨磊向升龙公司返还兴业银行扣划升龙公司的保证金35147.9元及违约金（从2018年12月31日开始，按月息2分计算至实际付清之日）；6.判令杨磊向升龙公司支付解除《商品房买卖合同》违约金232791.9元；7.判令杨磊向升龙公司支付律师费5626.74元、保函费1500元；8.判令升龙公司有权将第五、六、七项诉讼请求中涉及的款项直接抵消《商品房买卖合同》解除后升龙公司应退还杨磊的购房款；9.本案诉讼费、保全费由杨磊承担。事实和理由：升龙公司与杨磊于2012年9月10日签订了《商品房买卖合同》，约定杨磊购买升龙公司开发的洛阳升龙广场A区1幢2单元2301号房屋。2012年10月30日，升龙公司作为阶段性连带责任保证人，与杨磊及兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同签订后，杨磊未按合同约定还款，致使兴业银行扣划升龙公司的保证金。截至2019年5月10日，兴业银行扣划升龙公司保证金35147.9元。升龙公司为维护自身合法权益，提起诉讼。杨磊辩称，1.因我方拖欠银行房贷，造成原告直接损失，我方愿意赔偿；2.请求驳回升龙公司要求解除房屋买卖合同的诉求及相关诉求。兴业银行未作答辩。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2012年9月10日，升龙公司（出卖人）与杨磊（××）签订《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号：YS0164642），约定：一、出卖人将位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场A区1幢2单元2301号房屋出售给××；商品房总金额为775973元，付款方式为商业按揭贷款：××于签订合同时已付清首付房款235973元（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料。二、如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。三、如××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。四、合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款30%的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。2012年10月30日，杨磊（债务人）与兴业银行（债权人）及升龙公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定贷款金额54万元，贷款期限120个月，自2012年10月30日至2022年10月30日，利率执行浮动利率，发生违约后，借款执行利率调整为在调整当日中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮15%；逾期贷款罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为按月等额本息；借款人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。合同签订后，兴业银行依约发放贷款。合同履行过程中，因杨磊未按合同约定还款，致使杨磊要求升龙公司承担保证责任。截至2019年4月30日，兴业银行共扣划升龙公司保证金35147.9元。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》及附件补充协议、《个人购房抵押（保证）借款合同》均系各方当事人自愿合意签订，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，杨磊已累计超过三期未按期归还银行贷款，导致升龙公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议的约定，升龙公司有权解除《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）并要求杨磊配合办理合同备案登记注销手续并返还房屋。升龙公司要求杨磊返还《商品房买卖合同》及发票原件的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于升龙公司要求杨磊与兴业银行配合升龙公司办理涉案房屋抵押预告登记注销手续的意见，本案预告登记抵押权人兴业银行未提出诉讼请求且该房屋贷款尚未还清，故该意见不予采纳。升龙公司作为保证人向兴业银行代偿的款项，有权向杨磊进行追偿并要求杨磊支付代偿款项违约金，因升龙公司主张的违约金过高，本院酌定杨磊自各笔款项代偿之日起，以各笔代偿款项为基数，按年利率6%向升龙公司支付至实际清偿之日止的违约金。升龙公司要求杨磊支付因合同解除所产生违约金的主张，本院结合升龙公司的实际损失以及当前房价上涨等因素予以调整，酌定按相当于商品房总价款的10%支付违约金即77597.3元（775973元×10%），高出部分不予支持。关于升龙公司要求的保函费、律师费，不予支持。关于升龙公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还杨磊的购房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除洛阳升龙置业有限公司与杨磊于2012年9月10日签订的合同编号为YS0164642的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）；二、杨磊于本判决生效之日起三十日内向洛阳升龙置业有限公司返还洛阳市西工区升龙广场A区1幢2单元2301号房屋；三、杨磊于本判决生效之日起十五日内协助洛阳升龙置业有限公司办理合同编号为YS0164642的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）备案登记注销手续；四、杨磊于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款35147.9元；五、杨磊于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款项违约金（以各笔代偿款项为基数，按年利率6%自各笔款项代偿之日起计算至实际清偿之日止）；六、杨磊于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付解除合同违约金77597.3元；七、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如杨磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元，减半收取计2713元，保全费4399元，合计7112元，由杨磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 武 浩二〇二〇年二月三日书记员 史向丹