上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初15445号原告：陈祥才。委托诉讼代理人：王磊，上海飞聘律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞聘律师事务所律师。被告：上海玫瑰园商贸城有限公司。法定代表人：夏克春，董事长。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告陈祥才与被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊、被告委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祥才向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2003年8月20日签订的《加盟联建协议书》；2、判令被告返还房款人民币（下同）232,770元；3、判令被告支付以已付房款232,770元为本金，自2014年1月1日起至实际支付日止，按年利率5%计算的利息；4、判令被告支付以已付房款232,770元为本金，自2014年1月1日起至实际支付日止，按每日千分之三计算的违约金。事实和理由：2003年8月20日，原、被告签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和101号XXX室。双方并对房屋的交付、被告方的违约责任等进行了约定。协议签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行合同义务，又擅自将房屋抵押，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告涤除设置于上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和101号XXX室房屋上的抵押权；2、判令被告将上述房屋过户至原告名下；3、判令被告交付上述房屋；4、判令被告支付逾期办出产证和逾期交付房屋、擅自抵押的违约金10,000元。被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋在2008年2月起可以办理房屋产权过户手续，但由于原告未按约履行付款义务才导致至今没有办理产权。现抵押权尚无法涤除，所以无法过户，但无法过户的责任应由原告承担。违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实为：2003年8月20日，原告与被告签订《加盟联建协议书》一份，约定：原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期A区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每间房基占地面积为45平方米，投资金额为138,000元；第二部投资建设商铺房和商务房，建筑面积135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本（含3%代建费）计价，目前每平方米建筑面积综合成本价暂定为780元以内，工程竣工后以工程各项相关合同和工程决算书经有关职能部门审核认定为准，多退少补；房基款交款方式：双方签订本协议后，于今年8月20日前付清房基款138,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之后交30%计31,590元，工程竣工验收合格之后交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元；被告确保在2004年12月之前第一期建设工程竣工并向原告交付商务房；如遇到以下特殊原因可延长交付时间：（1）人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等；（2）施工中遇到异常困难不能及时克服，但须经政府有关部门认定；（3）其他非被告所能控制的因素。如延期交付不超过一个月，原告表示谅解；如超过一个月，从第二个月起根据原告已交投资按银行同期利率计算利息。2003年8月20日，原、被告签订《联建补充协议》一份，约定：房土证由被告办理，费用原、被告双方各负担一半；房屋交付后六个月内办理好房土证，若未办好，同意原告按原价退款，退房并由被告承担日万分之三的违约金；商务房水、电、通讯、闭路电视、门窗、配套设施费用由被告负责，室内装修由原告负责；建筑费用每平方米不得超过780元，如超过部分由被告承担，按投标价多出部分被告退还原告。上述协议签订后，原告向被告支付了基础设施费138,000元、建设费31,770元、以及以贷款方式支付建设费60,000元。系争房屋至今未交付原告。另查明，2003年10月29日，被告的企业名称由上海玫瑰园电器商贸城有限公司变更为上海玫瑰园商贸城有限公司。又查明，原玫瑰园商贸城第一期A区XXX幢XXX号地块现在房地产地址登记信息为上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层和101号XXX室。系争两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为被告；两套房屋建筑面积分别为51.17平方米和92.15平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡顺强，债权数额为15,000,000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的放款还款凭证，证明被告代原告归还了贷款6,0000元及相应利息2,646.15元，该笔贷款及利息应对从原告已付购房款中扣除。原告对该证据真实性无异议，但认为被告承担的是担保责任，与本案无关，应当由被告提起追偿权之诉，不应在本案中处理；且即使法院处理，也应对考虑到该追偿权已过诉讼时效。对此，本院认为，原告除支付房款169,770元外，另由被告代原告办理各项手续，申请了贷款60,000元用于支付系争房屋的购房费用。该贷款所产生的费用即本金及利息均应由原告负担。现被告根据双方协议及贷款合同约定，履行了担保责任，代原告归还贷款本金及利息。被告现提出在双方对购房款进行结算的同时，在原告已付购房款中扣除上述贷款本息，有利于双方争议的解决，避免双方诉累，亦于法有据，故本院对被告的意见予以采纳，被告代为归还的贷款本金60,000元及利息2,646.15元应当在原告的已付购房款中扣除，综上，原告已付购房款为167,123.85元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《加盟联建协议书》及《联建补偿协议》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合同开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应对认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为加盟联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质是房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。原告现尚有部分购房款未支付被告，但原告在庭审中同意在本案中一并处理剩余购房款，并已按本案要求先行付至法院代管款账户提存。现原告已履行全部付款义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由被告先行涤除抵押权。故对原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权，将系争房屋过户至原告名下，向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。原告尚应支付被告的剩余购房款为76,176.15元，在本案中一并处理。对于原告要求被告支付逾期办出产证、逾期交房、擅自抵押的违约金的诉讼请求，本院认为，因原告亦未按合同约定支付全部购房款，且双方合同中对逾期办出产证、擅自抵押的违约责任并未进行约定，故原告要求被告支付逾期办理产权、擅自抵押的违约金的诉讼请求，本院难以支持。经生效判决确定，被告延期交房系遇到不可抗力，故对于原告要求被告逾期交房的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,判决如下：一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号1层、上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权。二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助原告陈祥才办理上述房屋的产权过户手续。三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日将上述房屋交付原告陈祥才。四、原告陈祥才于上述房屋产权过户之日支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币76,176.15元。五、驳回原告陈祥才的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取，计人民币25元，由被告负担。案件鉴定费人民币2,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年三月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。