浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初11758号 原告：浙江亚太酒店物业服务有限公司。住所地：宁波市海曙区鄞奉路35-1。统一社会信用代码：91330203254152602K。 法定代表人：章波，执行董事。 委托诉讼代理人：魏锋，浙江大公律师事务所律师。 被告：绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司。住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道岭下村。统一社会信用代码：91330621329846941P。 法定代表人：魏丽，董事长。 被告：绍兴市柯桥区会稽山兜率净土开发有限公司。住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道岭下村大香林风景区。统一社会信用代码：91330621667144328N。 法定代表人：俞小英，董事长。 上述两被告共同委托诉讼代理人：毛明清，浙江海浩律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：骆孝龙，浙江越光律师事务所律师。 原告浙江亚太酒店物业服务有限公司(以下简称亚太物业公司)与被告绍兴市柯桥区天宫生活营销管理有限公司（以下简称天宫公司）、绍兴市柯桥区会稽山兜率净土开发有限公司（以下简称兜率公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告天宫公司提起反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并公开开庭进行了审理，经审理，本院认为被告天宫公司的反诉不符合反诉受理的条件，后依法裁定驳回了被告天宫公司的反诉。原告亚太物业公司及其委托诉讼代理人魏锋，被告天宫公司、兜率公司的共同委托诉讼代理人毛明清、骆孝龙到庭参加诉讼。因出现新型冠状病毒感染××疫情，浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应，本案相关诉讼活动无法正常进行，本院依法于2020年1月23日裁定中止本案诉讼,后于2020年2月16日恢复诉讼。本案现已审理终结。 亚太物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告天宫公司支付原告物业服务费709560.07元（已扣除餐费26110元），并赔偿该欠款按年利率6%计算的逾期付款利息损失37888.31元；2.判令被告兜率公司支付原告物业服务费406155.03元，并赔偿该款项自2018年3月21日起按年利率6%计算的逾期付款利息损失40615.50元（暂计算至2019年11月20日），要求利随本清。以上二项本息合计为1194218.91元；3.本案的案件受理费由两被告承担。事实与理由：原告与被告兜率公司在2017年2月17日签订《兜率天景区项目物业管理服务合同》，合同约定服务期限为12个月，自2017年3月1日至2018年2月28日，原告受托管理物业的报酬为总计4061550.32元，付款方式为按月考核后，每三个月支付一次（于下月中旬付款），并暂扣10%留作一年服务期末的年终考核奖。该份合同中第7.3、7.4、7.5、7.6、7.7等条款分别约定被告兜率公司对原告履行物业服务合同进行监督、检查、考评，按合同约定的物业服务质量标准对原告工作进行考核，若达不到被告兜率公司的考核标准，则被告兜率公司应对原告提出限期整改，并有权给予相应的罚款，限期整改仍达不到被告兜率公司的考核标准，则其有权终止合同。在此同时，被告兜率公司有义务向原告支付报酬。根据合同第8.4款约定，原告有权向被告兜率公司要求按合同约定支付物业管理服务费，当然根据合同第8.4款之规定，原告有义务听取被告兜率公司的管理意见，并对存在问题及时给与改进和限期解决。另根据合同第10.1款之规定，被告兜率公司无正当理由不按合同约定支付物业管理服务费的，按应付款项的3‰计算违约金。另合同第11.4款规定，被告兜率公司无正当理由不按照合同约定支付费用，并在乙方要求的时限内仍未支付的，原告有权书面通知被告兜率公司解除合同。2018年3月1日，两被告根据第一份合同第3条约定的内容，决定与原告续签合同，续签合同的期限为12个月，自2018年3月1日至2019年2月28日。该份合同中除约定应由被告天宫公司向原告承担支付物业管理报酬外，其余合同条款几乎与第一份合同一致。第二份续签合同履行完毕后，根据原告与被告天宫公司达成的补充协议，双方在第二份合同到期的基础上同意将合同期限顺延1个月至2019年3月31日。2019年2月14日，被告天宫公司再次对外公开招标兜率天景区物业服务项目，原告再次中标。故2019年4月1日，原告与被告天宫公司续订了第三份物业管理服务合同，约定合同期限为12个月，至2020年3月31日止，物业服务报酬为4061302.97元，其余的合同条款与第一份、第二份合同又基本相同。在上述三份合同履行过程中，被告天宫公司、兜率公司一直存在拖欠或迟延支付物业服务费的问题（详见证据《物业费付款记录清单》），原告一直有向被告天宫公司、兜率公司催要欠款，但两被告以各种不正当理由一直推诿。原告要求按合同约定开具发票给被告天宫公司并要求付款，但被告未经考核且在无任何扣款依据前提下要擅自扣除违约金，若原告不同意扣款，则其不接受原告发票和付款。合同履行至今，原告未收到被告关于各季度或当年度物业服务质量状况的检查、考核通知，一直故意不给原告年终考核，无理扣押原告2017年度、2018年度各10%的年终考核奖。原告只得一边催款，一边继续履行合同。截止2019年7月初，经原告结算，被告兜率公司结欠原告第一份合同项下的物业服务费合计人民币406155.03元，被告天宫公司结欠原告第二、三份合同及补充协议项下的物业服务费合计人民币1884038.66元。在多次催讨未果后，在被告结欠上述物业服务费后，原告迫于经营压力，无奈于2019年7月10日向被告天宫公司发出《终止合同及退管通知书》，通知解除与被告天宫公司签订的第三份合同。2019年7月12日，因未得到被告的合理回应，原告从被告现场撤出项目管理人员。2019年7月16日，原告向绍兴市柯桥区减负办致函要求解决两被告拖欠物业费的问题。2019年7月28日，两被告上级单位“绍兴市柯桥区旅游发展集团有限公司”向柯桥区财政局（国资办）出具《关于尚未支付亚太物业相关费用的情况说明》，其内容中尽管寻找相关托辞，但有明确承认欠款事实，其中对于2018年第四季度的物业费865812.91元，还承诺在2019年8月10日前由被告天宫公司结清，但对于其余欠款，其仍无理提出要求扣减。后原告在2019年8月10日收到被告天宫公司支付的最后一笔80余万元款项后，于2019年8月12日再次向浙江省减负办发函报告，要求被告支付剩余全部欠款，解决本案争议纠纷，但两被告至今没有回应，也未向原告支付剩余的物业服务费用。综上，两被告结欠原告上述欠款事实清楚，证据确凿，该欠款虽经原告多次催讨仍未能支付，遂成纷争。现为维护原告之合法权益，故起诉至法院。审理期间，原告自愿撤回部分诉讼请求，并将就其与被告天宫公司在2019年4月1日签订的物业管理服务合同中涉及的纠纷准备另案起诉。 天宫公司、兜率公司共同辩称，第一，本案涉及两份不同的合同：首先在2017年、2018年、续签的物业服务合同（即补充协议）是原告与兜率公司所签，从合同约定的权利义务看，付款主体及聘请主体都是兜率公司。而2019年度物业管理服务合同，聘请主体、招投标主体、付款主体只有天宫公司。两份合同属于不同的法律关系，有不同的权利义务和不同的合同主体，原告以两份不同的合同作为基础提起诉讼，不应在本案一并审理。第二，原告主张天宫公司应退还履约保证金，不符合约定的条件，其无权要求退还。2019年，天宫公司进行涉案物业管理招标时，招标文件明确合同履约保证金为合同总价的5%，即203065.15元，但该文件第4.4.6条明确，履约保证金待履行合同完成后七个工作日内予以退还（不计息）。本案中原告单方违法解除了这个合同，同时造成了被告方巨大的经济损失，本合同没有履行完毕，原告主张退还保证金不符合约定的条件，其无权要求退还保证金。第三，原告主张天宫公司拖欠物业服务费188万余元，兜率公司拖欠物业服务费406155.03元，没有事实依据。合同约定应付的物业费，我们经过核算仅需支付960506.47元。关于2017年物业服务费，合同约定应付的物业服务费是4061550.32元，按照合同第6.3.2约定，10%是考核款，这个考核款尚未支付，其中应当扣除年度考核扣款12184.65元，物业管理人员脱岗造成的损失112800元（原告没有尽到管理职责，造成火灾、机房设备损失等），即应付281170.43元。关于2018年物业服务费，合同约定也是4061550.32元，其中也应当扣除考勤扣款89475元，原告应承担的员工餐费160640元，年度考核扣款12184.65元，被告已经支付3414227.77元，因此2018年物业服务费是385022.90元。关于2019年3月物业服务费，合同约定应付物业服务费338462.53元，但是应扣除考勤扣款17024元，原告应承担员工餐费26110元，再扣除年度考核扣款1015.39元，所以2019年3月应付物业服务费294313.14元。上述合计应付款为960506.47元。天宫公司应付物业服务费为517835.15元，这没有扣除原告违法解除合同导致被告方的损失，这个损失天宫公司已经反诉，反诉金额为144194.98元。2019年4至6月份以及7月1日至11日的物业服务费为1137721.17元，扣除考勤扣款412000元，原告应承担员工餐费81930元，年度考核扣款12183.91元，再按照约定暂扣10%年度考核款113772.12元，实付金额是517835.15元。扣除原告违法解除合同后造成天宫公司损失金额后，天宫公司应付原告的物业服务费为373640.17元。第四，兜率公司、天宫公司分别应支付原告物业服务费的付款条件没有成就。根据物业服务合同第6.2条约定，被告在收到原告开具的符合财务、税务规定的票据后按约定向原告支付物业管理报酬。但本案中，因为原告对于被告方按照合同约定的扣款金额一直有异议，始终没有按合同约定要求向被告方请款并提供相应票据，所以原告主张物业服务费的条件没有成就。因为被告方不存在拖欠物业服务费的情形、付款条件没有成就，所以原告主张违约金也没有事实与法律依据。退一步讲，假设存在违约，根据合同第10.1条，这里对逾期付款违约责任也约定是合同总价的3‰，原告主张年利率6%的违约金违背合同约定，没有事实和法律依据。综上，原告主张相应物业费金额有问题，而且付款条件没有成就，其主张违约金也没有事实和法律依据，退还保证金也不符合合同约定。综上，请驳回原告的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月17日，原告与兜率公司签订《兜率天景区项目物业管理服务合同》（以下简称合同1），约定合同期限自2017年3月1日起至2018年2月28日止，原告受托管理物业的报酬总计4061550.32元。兜率公司在收到原告开具的符合财务、税务规定的票据后按约向原告支付报酬。付款方式为物业管理服务工作一律不付预付款，物业公司服务费由招标人按月考核后（扣除考核扣款，按报价单中每月费用+大型活动确认增加的保安、保洁费用），每三个月支付一次（于下月中旬付款），并暂扣10%，留作一年服务期末的年终考核奖。兜率公司有权定时（每月月底）和不定时（随机抽查）对物业管理服务工作和主管的工作业绩进行考核；合同期内按合同约定的物业管理服务质量标准对原告工作进行考核（要求详见附件），并按约定支付报酬。原告有权按照合同约定要求兜率公司支付报酬。兜率公司无正当理由不按合同约定支付物业管理服务费的，按应付款项的3‰向原告支付违约金；原告违反合同约定，未完成约定管理目标和达到管理质量标准的，原告应按委托管理报酬总额的3‰向兜率公司支付违约金。员工工作餐由兜率公司提供，餐费原告和兜率公司各承担一半。合同履行过程中，扣除已付款等，兜率公司尚有406155.03元物业管理服务费未支付。 2018年3月1日，原告与兜率公司、天宫公司签订《兜率天景区项目物业管理服务续签合同》（以下简称合同2），约定合同期限自2018年3月1日起至2019年2月28日止。原告受托管理物业的报酬总计4061550.32元。关于物业管理服务报酬、付款方式、员工餐费负担、原告与兜率公司的权利义务、违约责任及合同的变更、解除等内容与合同1基本一致。但合同2约定物业管理费由天宫公司进行支付，天宫公司在收到原告开具的符合财务、税务规定的票据后按约定由天宫公司向原告支付物业管理报酬。原告按季度开具发票给天宫公司，天宫公司按合同约定支付给原告物业管理费。合同履行过程中，天宫公司已付款3414227.77元，扣除餐费160640元、考勤扣款89475元等，天宫公司尚需支付原告物业管理服务费397207.55元。 2019年3月12日，原告与兜率公司、天宫公司签订《2018年兜率天景区项目物业管理服务续签合同的补充协议》（以下简称补充协议），约定续聘期限为2019年3月1日-31日止。三方各自的权利、义务和报酬等，均按2018年3月1日签订的《兜率天景区项目物业管理服务续签合同》同口径执行。合同金额为338462.52元，扣除餐费26110元、考勤扣款17024元等，天宫公司尚需支付原告物业管理服务费295328.52元。 另查明，2019年4月1日，天宫公司通过招投标方式与原告签订了《兜率天景区项目物业管理服务合同》（以下简称合同3），约定合同期限自2019年4月1日起至2020年3月31日止。原告受托管理物业的报酬总计4061302.97元。关于付款方式、双方的权利义务、违约责任、合同的变更与解除等内容与合同1基本一致。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的物业环境，是业主及物业服务公司的共同责任。原、被告之间签订的案涉物业服务合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，应当认定有效，双方均应依照合同约定履行相应的权利义务。根据案涉合同1、合同2及补充协议的约定，合同期内被告按合同约定的物业管理服务质量标准对原告工作进行考核，并按约定支付报酬。原告违反合同约定，未完成约定管理目标和达到管理质量标准的，原告应按委托管理报酬总额的3‰支付违约金。根据考勤达标等实际年度考核情况以及合同约定的管理目标和管理质量标准，对合同1项下，原告应支付违约金12184.65元；对合同2项下，原告应支付违约金12184.65元；对补充协议项下，原告应支付违约金1015.39元。进行相应的抵扣后，兜率公司实际应支付合同1项下的物业服务费393970.38元（406155.03元-12184.65元），天宫公司实际应支付合同2及补充协议项下的物业服务费共计679336.03元【（397207.55元-12184.65元）+（295328.52元-1015.39元）】。对于原告提出的过高部分诉讼请求，本院不予支持。同时，根据案涉合同1、合同2及补充协议的约定，原告有权要求被告按合同约定支付物业管理服务费，现合同1、合同2及补充协议的合同期限已经届满，被告仍未按合同约定及时支付原告上述款项，主要是由于双方关于原告履行物业管理期间发生的火灾事故造成被告损失的责任如何承担、年终考核奖中是否应扣除违约金等问题存在争议而尚未结清，被告对于欠付案涉物业服务费在主观上并非恶意，故本院对于原告要求其支付逾期付款的利息之诉请不予支持。兜率公司辩称在合同1履行期间其办公区机房因原告人员脱岗，导致机房设备烧毁，维修费用达112800元，要求在上述物业服务费中予以扣除，但由于该起事故并未经消防部门调查确认，原告亦明确否认系其人员脱岗所造成，现兜率公司并未将其作为一项反诉请求予以提出，故本院在本案中对此不予以处理，兜率公司可与原告另行协商处理或另循合法途径予以解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告绍兴市天宫生活营销管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告浙江亚太酒店物业服务有限公司支付物业服务费679336.03元； 二、被告绍兴市柯桥区会稽山兜率净土开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告浙江亚太酒店物业服务有限公司支付物业服务费393970.38元； 三、驳回原告浙江亚太酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15548元，减半收取7774元，由原告浙江亚太酒店物业服务有限公司负担787元，被告绍兴市天宫生活营销管理有限公司负担4422元，被告绍兴市柯桥区会稽山兜率净土开发有限公司负担2565元，限被告绍兴市天宫生活营销管理有限公司、绍兴市柯桥区会稽山兜率净土开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  鲁琴芳 二〇二〇年二月十七日 法官助理杜国光 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。