福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽04民终1250号 上诉人（原审被告）：池善沿，男，1968年8月20日出生，汉族，住福建省永安市。 被上诉人（原审原告）：福建省名流林业发展有限公司，住所地福建省永安市西营坂205国道南侧。 法定代表人：林建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。 上诉人池善沿因与被上诉人福建省名流林业发展有限公司（以下简称名流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2015）永民初字第1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人池善沿、被上诉人名流公司的委托诉讼代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池善沿上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回名流公司的一审诉讼请求，依法认定池善沿支付的400000元为租金，并与其支付的346044元一并扣除租金；二、名流公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定池善沿于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元系转让费没有法律依据；2.池善沿已支付的租金346044元，一审法院未扣除。池善沿分别于2013年1月31日支付名流公司两笔租金共226044元，于2014年3月16日支付名流公司四笔租金共120000元，一审法院未扣除；3.池善沿租赁的商铺系其与叶文斌、田兴椿、魏军民合租，依法应追加该三人为本案被告。 名流公司辩称，池善沿的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回池善沿的上诉请求。400000元的支付时间及支付方式可以证明这400000元是转让款而不是租金。池善沿主张346044元未扣除是没有事实依据,一审判决所列明的池善沿所支付的租金已经包含了346044元。池善沿所谓的合租人，合租与本案没有关系，池善沿与名流公司签订租赁合同，应当承担支付租金的义务，与其他人没有关系。 名流公司向一审法院起诉请求：一、判令池善沿支付名流公司尚欠租金及物业费860239元，支付逾期利息129035元，合计989274元；二、由池善沿负担本案诉讼费。 一审法院认定事实： 2013年4月12日，名流公司（甲方）与池善沿（乙方）签订一份《商铺租赁合同》（编号：FMF-[2013年]043），约定：乙方承租甲方位于永安205国道南侧名流财富中心一区二层2001-2014、2033-2042号商铺，租赁建筑面积共计1479.51平方米（其中公摊面积450.211平方米）；租赁期限1年10个月，自2013年2月1日起至2014年11月30日止；乙方所租赁的经营场地仅限于经营或展示家具，经营品牌为全友家居；租金每月每平方米23元，月租金34029元，季租金102087元；租金计费时间从2013年2月1日起；首次季租金自2013年2月1日起至2013年4月30日止，计102087元，合同签订后即交首期租金，此后租金及管理费应在每季度前7天内缴清；双方约定年租金递增率为10%，于2014年1月1日起开始计算，递增租金的计算基准为上一年的租金；乙方在支付首期租金的同时，需缴纳履约保证金70000元，在租赁期内，如发生消费纠纷的情况下，甲方可使用履约保证金对消费者进行先行赔付；若乙方迟交租金、运营推广费、商场管理费等费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，收取标准为每逾期一日，按应交纳金额的5%向名流公司支付滞纳金，如乙方拖欠达30日，甲方有权单方面终止双方的租赁关系，并无条件收回出租的物业、处置该物业内的所有物品，同时没收乙方的履约保证金，而由此所引起的一切后果均由乙方承担，甲方没收保证金和处置池善沿所有物品后，不影响乙方项下义务的履行或甲方其他权利的行使等内容。当日，双方还签订一份《商铺租赁合同》（编号：FMF-[2013年]044），约定：乙方承租甲方位于永安205国道南侧名流财富中心一区二层2015-2032、2043-2054号商铺，租赁建筑面积共计1796.5平方米（其中公摊面积546.67平方米）；租金每月每平方米23元，月租金41320元，季租金123960元；首次季租金自2013年2月1日起至2013年4月30日止，计123960元；乙方需缴纳履约保证金80000元，其余内容与前述合同一致。 2013年3月31日，案外人三明市盈丰商场管理有限公司（以下简称盈丰公司）为甲方与池善沿为乙方签订《物业管理服务合同》（编号：SYF-2013年042号）一份，约定：乙方承租甲方位于永安205国道南侧名流财富中心一区二层202-229（2001-2054）号商铺，租赁建筑面积共计3276.01平方米（其中公摊面积996.88平方米）；物业委托盈丰公司负责运营管理，租赁期限1年11个月，自2013年1月1日起至2014年11月30日止；乙方所租赁场地的管理费每月每平方米1.5元，每月管理费合计4914元，季度管理费共计14742元；首期管理费计费起始日自2013年1月1日起至2013年4月30日止，计19656元，合同签订后即交付首期管理费，此后管理费乙方须于承租期内每季度首月前7天内缴清等内容。 案外人盈丰公司与名流公司系隶属关系。2013年9月7日，案外人盈丰公司向池善沿发出《解约通知函》一份，内容为：您与我司于2013年4月12日签订了有关永安市名流家居城一区二层2001-2014、2015-2032、2033-2042、2043-2054号商铺的租赁合同。截止至2013年8月31日止，您累计欠租金/物业费321048元，您的行为已经严重违反了租赁合同中达成的约定，根据租赁合同第十三条、第十四条及合同法相关规定，我司有权解除租赁关系，并根据合同法第96条规定向您书面通知解约。我司现通知您，解除与您签订的租赁合同，收回出租店面，请您7日内缴清所欠租金/物业费并归还出租店面，否则我司将依法采取相关措施维护自身的合法权益，由此造成的一切后果由贵方承担。此外我司将根据合同第十七条约定就贵方未能清偿的债务向法院提出诉讼。 2014年1月16日，名流公司、案外人盈丰公司共同向池善沿发出《租金、物业费催缴通知函》一份，内容为：您与我司（名流公司、盈丰公司）于2013年4月12日签订了有关永安市名流财富中心一区二层2001-2054（202-229）号商铺的租赁协议、物业管理服务合同。约定合同签订后即交首期租金及物业费，此后租金及物业费承租方须于承租期内每季度前七天缴清租金及物业费，我单位已依约交付房屋并积极履行合同中的相关规定，但是截止到2014年1月份您已经累计欠租金、物业费共计265110元，您的行为已经严重违反了租赁合同达成的约定。根据《租赁合同》第十四条及合同法相关规定，我司现通知您，请您于2014年1月17日前缴清265110元，若您在2014年1月17日内未履行义务，我司有权采取限制供应电、水等措施及按合同约定追究您违约责任，由此造成的一切后果由贵方承担。 2014年6月24日，名流公司、案外人盈丰公司又共同向池善沿发出《租金、物业费催缴通知函》一份，主要内容为：截止到2014年6月30日您已经累计欠租金、物业费共计440900元，您的行为已经严重违反了租赁合同达成的约定，根据《租赁合同》第十四条及合同法相关规定，我司现通知您，请您于2014年7月1日前缴清440900元，若您在2014年7月1日内未履行义务，我司有权采取限制供应电、水等措施及按合同约定追究您违约责任，由此造成的一切后果由贵方承担。 2015年1月15日，名流公司、案外人盈丰公司再次共同向池善沿发出《租金、物业费催缴通知函》一份，主要内容为：截止到2015年1月份您已经累计欠租金、物业费共计698762元，您的行为已经严重违反了租赁合同达成的约定，根据《租赁合同》第十四条及合同法相关规定，我司现通知您，请您于2015年01月20日前缴清698762元，若您在2015年01月20日内未履行义务，我司有权采取限制供应电、水等措施及按合同约定追究您违约责任，由此造成的一切后果由贵方承担。 上述四份函件，名流公司（及盈丰公司）均粘贴至池善沿租赁商铺所开设的全友家居店门口。 池善沿在租赁期间缴纳各种款项（含租金、押金、物业费等）共计1045700元。 池善沿还于2012年12月31日从自己名下账户（账号：43×××91）转账400000元至案外人陈标账户（账号：35×××51）。 案外人陈标于2015年7月22日向永安市人民法院出具《说明》一份，内容为：池善沿曾汇款至我私人账户的400000元款项实际系池善沿接手名流公司项下的名流财富中心一区二层2001-2014、2033-2042、2015-2032、2043-2054号商铺的转让费，也是名流公司委托我代收的。该款的汇款时间为2012年12月31日，而承租商铺时间为2013年2月1日，名流公司入驻签订合同的条件是以押二付三为原则，且签订合同同时交清三个月租金与两个月押金，三个月租金合计226044分别交款时间为2013年1月31日126044元、2013年2月28日为100000元，两个月押金交款时间为2013年1月31日150000元。支付该400000元时池善沿尚未租赁商铺，故该款不可能用于支付商铺的租金。 诉讼中，经池善沿提出移交申请，于2015年6月11日，在一审法院的主持下，双方派代表就涉案商铺（店面）办理了全部移交手续，并制作《商铺移交笔录》。 诉讼中，名流公司于2015年10月15日向一审法院递交《申请书》，表示因涉案物业费的相关诉讼请求涉及主体问题，故其自愿申请撤回要求池善沿支付物业费及相应逾期利息的诉讼请求，同时将诉讼请求第一项的逾期利息计算变更为从起诉之日起按池善沿所欠租金以法院确定的计算标准计算至所欠租金实际还清为止。并自愿放弃2014年8月份租金62244元。 一审法院对本案争议焦点分析认定如下： 一、池善沿于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元是否系支付涉案商铺的租金。 第一，池善沿分别于2013年3月31日与盈丰公司签订涉案商铺的《物业管理服务合同》，于2013年4月12日与名流公司签订《商铺租赁合同》（2份），合同起始（及计费）时间分别为2013年1月1日及2013年2月1日。2012年12月31日，池善沿付款时双方（及盈丰公司）尚未成立合同关系，池善沿没有向名流公司支付租金（物业费及履约保证金）的义务且从几份合同的内容可见，无论首期租金、首期物业管理费还是履约保证金等需优先缴纳的费用均无法配置得出400000元整数金额；第二，池善沿提交案外人陈卫兵出具的《委托书》系复印件，且名流公司对其真实性有异议，因此该证据不具有单独证明的效力。但该《委托书》所载明的内容与案外人陈标出具的具有证人证言性质的《说明》及名流公司的陈述能够相互印证，共同证实在池善沿之前确有陈卫兵租赁涉案商铺的事实。同时，商铺转租时支付一定数额的转让费（盘店费）符合房屋租赁市场的交易习惯；第三，从池善沿提交的转款凭条、收据、转账流水等证据可见，其支付租金（或物业费）的惯例均系通过名下账户转账至名流公司账户而名流公司财务开具相应收据予以确认，并未出现第三方代收租金的情形。综上，经对双方提交的证据进行综合分析认定，池善沿于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元是用于其从案外人陈卫兵手上盘店而支付转让费的事实具有高度的可能性，应当认定该事实存在。 二、池善沿于2013年1月31日向名流公司转账的295700元的构成。 第一，涉案盈丰公司与池善沿签订的《物业管理服务合同》成立在先，且明确约定“合同期限为自2013年1月1日起至2014年11月30日止，租赁场地的管理费每月每平方米1.5元，每月管理费合计4914元，季度管理费共计14742元；首期管理费计费起始日自2013年1月1日起至2013年4月30日止，计19656元”，说明涉案商铺已于2013年1月1日前交付并应开始记收物业管理费且首期应缴19656元；第二，涉案两份《商铺租赁合同》分别约定在支付首期租金时需缴纳的履约保证金（押金性质）70000元和80000元（总计150000元），该履约保证金在订立合同时应优先缴付符合涉案合同约定及房屋租赁市场的交易惯例；第三，池善沿于2013年1月31日向名流公司转账295700元的时间与名流公司开具126044元租金收据的时间相吻合，池善沿并未提供其当天或在当日之前有另行向名流公司支付过126044元租金的证据，故可以认定池善沿于2013年1月31日向名流公司转账295700元中的126044元用于支付租金在当时租赁双方已经形成合意。综上，池善沿于2013年1月31日向名流公司转账的295700元其中19656元用于支付物业管理费，150000元用于支付履约保证金，126044元用于支付租金。 综上，一审法院认为，名流公司与池善沿签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同到期后，池善沿继续占用使用涉案商铺，名流公司未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因涉案商铺在一审法院主持下已于2015年6月11日正式返还给名流公司，故涉案合同已于当日实际终止，不存在合同解除及租赁物返还的问题。池善沿在合同履行期间未能依约支付涉案商铺的租金，应承担相应的违约责任。涉案全部商铺面积为3276.01平方米，租金单价为19元/平方米（名流公司自愿下调），每月应缴纳租金62244元，从2013年2月1日起（2013年1月份为免租期、2014年8月商场统一的免租活动且名流公司自愿放弃）计算至2015年4月30日止，共计26个月（名流公司表示放弃递增约定），合计1618344元。如前所述，池善沿共计支付过租金876044元（750000元+126044元），故截至2015年4月30日，池善沿尚欠名流公司租金742300元。而2015年5月1日至2015年6月11日，池善沿继续占用使用租赁物的期间又产生了租金87142元（62244元÷30天×42天），但因池善沿于2013年1月31日向名流公司转账的295700元，其中150000元经认定为支付租赁商铺的押金（履约保证金），该款在双方租赁关系终止后，依照公平原则应用于抵扣池善沿尚欠的租金。综上，池善沿总计尚欠名流公司租金679442元（742300元+87142元-150000元）。名流公司变更诉请后要求池善沿按人民法院确定的标准，向名流公司支付从2015年4月20日(名流公司起诉之日)起至所欠租金实际清偿之日止的逾期利息（违约金），是对自己权益的处分，且不侵害池善沿利益，予以支持。涉案《商铺租赁合同》有关于“名流公司有权向池善沿收取滞纳金，收取标准为每逾期一日，按应交纳金额的5%向名流公司支付滞纳金”的约定，该约定中的滞纳金系违约金性质，池善沿提出违约金过高的抗辩且名流公司未能提供池善沿迟延支付租金造成其中国人民银行同期同类贷款利率以外的其他损失，故依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。又因涉案商铺在一审法院主持下已于2015年6月11日正式返还，故该违约金截至当日共计6443.5元（违约金具体计算过程见附表），名流公司诉请中的该部分金额，符合法律规定，予以支持，超出部分，于法无据，不予支持。池善沿还应按照该计算标准继续向名流公司支付违约金至所欠租金实际清偿完毕之日止。名流公司在诉讼中自愿撤回要求池善沿支付物业费及相应逾期利息的诉讼请求，系对自己权益的处分亦未侵犯池善沿的利益，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、池善沿应于判决生效后十日内支付名流公司尚欠租金679442元；二、池善沿应于判决生效后十日内支付名流公司截至2015年6月11日的迟延支付房租逾期利息（违约金）6443.5元。并应从2015年6月12日起以尚欠的租金为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准，继续向名流公司计算支付逾期利息（违约金）至所欠租金实际清偿完毕之日止； 三、驳回名流公司的其他诉讼请求。案件受理费13693元，减半收取6846.5元，由名流公司负担2099.5元，池善沿负担4747元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。池善沿对原审查明的部分事实有异议，认为其没有收到四份通知函,该四份通知函也没有张贴在其店铺门口且一审法院遗漏了两笔款项。名流公司对一审查明事实没有异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 二审中当事人争议的焦点：1.池善沿于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元系支付租金还是转让款;2.池善沿支付的租金总额及一审法院是否遗漏了池善沿支付给名流公司的两笔租金未以扣除,分别是2013年1月31日转账支付的226044元,2014年3月16日现金支付的120000元;3.是否应追加叶文斌、田兴椿、魏军民为本案被告。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、关于池善沿于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元系支付租金还是转让款的问题。 合同约定的租赁期限自2013年2月1日至2014年11月30日,租金自2013年2月1日开始计算,而池善沿于2012年12月31日将400000元支付给案外人陈标,付款当日双方当事人尚未签订商铺租赁合同,池善沿尚无支付租金的义务。两份《商铺租赁合同》均系池善沿与名流公司签订,合同的当事人系池善沿与名流公司,且根据池善沿支付租金的惯例均系通过其账户转账至名流公司账户而名流公司财务开具相应收据予以确认，并未出现第三方代收租金的情形。租金计算起始日为2013年2月1日,截止2012年12月31日，池善沿作为出租人共支付695700元,在租金计算日之前,池善沿支付的租金远超过合同约定的首期租金加保证金的总额，不符合常理。池善沿系从案外人陈卫兵处转手承租本案涉讼商铺，并接收了案外人陈卫兵遗留在商铺的部分家具且案外人陈卫兵尚欠名流公司租金。综上，池善沿于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元并非用于支付本案涉讼商铺的租金。 二、关于池善沿支付的租金总额及原审法院是否遗漏了两笔租金未予扣除（分别是2013年1月31日池善沿转账支付的226044元及2014年3月16日现金支付的120000元）的问题。 池善沿对一审法院认定的在租赁期间缴纳各种款项（含租金、押金、物业费等）共计1045700元，其中2013年1月31日支付的295700元中19656元用于支付物业管理费，126044元用于支付租金，150000元用于支付履约保证金，150000元的履约保证金因双方租赁关系解除用于抵扣租金均无异议，予以认可。二审中组织双方当事人进行对账,池善沿对其上诉状中提出的2013年1月31日支付给名流公司的226044元没有异议,承认该笔款项包含在一审法院认定的2013年1月31日支付的295700元之内。池善沿主张其在2014年3月15日通过现金支付120000元租金给名流公司，应当抵扣租金。名流公司辩称2014年3月15日未收到池善沿现金支付的120000元租金，2014年1月份有收到池善沿转账支付的120000元租金并出具四张发票给池善沿,发票上注明交纳的是2014年1月1日至2014年2月28日的房租，池善沿提供的证据不足于证明其于2014年3月15日通过现金支付的方式将120000元租金支付给名流公司。通过对账，池善沿对上诉状中提出来的2013年1月31日支付226044元租金没有异议，2014年3月15日通过现金方式支付的120000元租金，证据不足，不能成立。池善沿在租赁期间缴纳各种款项共计1045700元，扣除用于支付物业管理费的19656元，池善沿共计支付给名流公司的租金总额为1026044元。 三、关于是否应追加叶文斌、田兴椿、魏军民为本案被告的问题。 2013年4月12日签订的两份商铺租赁合同的出租人均为名流公司，承租人均为池善沿，两份合同上只有名流公司和池善沿的签字或盖章，叶文斌、田兴椿、魏军民均未在两份租赁合同上签字，根据合同相对性原则，叶文斌、田兴椿、魏军民不是本案租赁合同的当事人，且与本案没有法律上的利害关系。故叶文斌、田兴椿、魏军民不是本案适格的诉讼主体，不应追加为本案租赁合同纠纷的被告。 本院认为，池善沿与名流公司签订的两份《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。池善沿主张其于2012年12月31日支付给案外人陈标的400000元系支付租金的上诉请求，没有事实及法律依据且不符合常理，不予支持。池善沿主张2013年1月31日支付名流公司226044元租金，一审法院遗漏该笔租金未扣除的上诉主张,经本院组织双方当事人进行对账,池善沿对该笔款项没有异议，承认该笔款项包含在一审法院认定的2013年1月31日支付的295700元之内。池善沿主张2014年3月15日通过现金方式支付给名流公司120000元租金，应当予以扣除租金的上诉请求，因证据不足，不予支持。池善沿要求追加叶文斌、田兴椿、魏军民为本案共同被告，因叶文斌、田兴椿、魏军民不是本案租赁合同的当事人，不予支持。 综上所述，池善沿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13693元，由上诉人池善沿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王瑞峰 审 判 员  吴树辉 代理审判员  黄莉花 二〇一七年三月十四日 书 记 员  陈月虹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 申请执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  2-