四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20566号 上诉人（原审被告）：金牛区天龙鑫建材经营部，住所地：四川省成都市金牛区金府路111号6区2栋2号。 经营者：刘先凤，女，1966年3月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：张家祥，男，该经营部员工。 委托诉讼代理人：任毅，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘述全，男，1964年1月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：袁晓宇，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑启尧，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈祖明，男，1964年12月15日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人金牛区天龙鑫建材经营部（以下简称天龙鑫经营部）与被上诉人刘述全、陈祖明申请执行人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8262号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。 天龙鑫经营部上诉请求：撤销一审判决，准许执行彭州市房屋（以下简称案涉房屋）。事实和理由：一、据刘述全陈述，其是在案涉房屋未取得产权证时买受该房屋的，属于违法购买，并非无过错的不动产买受人。二、刘述全提供的证据仅能证明其向王远琼账户转账41000余元，不能证明自己已支付了全部房款。个人贷款结清证明与委托书只能证明王远琼向银行结清了住房贷款。刘述全提供的证据不能证明其向陈祖明、王远琼支付了房屋价款，不能证明刘述全一直偿还银行按揭贷款。三、刘述全提供的证据不能证明自己实际占有案涉房屋。其提供的家具订货单、物管缴费收据只能证明以刘述全的名义订购过相应的家具、缴纳过几期物管费，不能证明刘述全占有案涉房屋，存在刘述全帮陈祖明订购家具和缴纳物管费的可能。四、刘述全没有提供证据证明自己在房屋权属证书办理完毕之后没有及时办理产权转移等级手续无过错。五、刘述全在诉讼中违反禁反言规定和诚实信用原则，存在不诚信行为。刘述全在申请书中陈述其与陈祖明、王远琼签署《房屋买卖合同》的时间为2007年3月20日，在上诉人指出问题后刘述全又改称合同是双方在2009年案涉房屋产权证书下发时补签的。六、刘述全与陈祖明的房屋买卖合同存在诸多不合常理支出。合同形式过于随意，售房价款不合常理，没有约定具体违约责任，过户登记约定反常，自称的付款方式反常。 刘述全辩称，一、《房屋买卖合同》合法有效，不存在虚假交易和恶意串通。二、刘述全购买案涉房屋的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具备法定排除强制执行的民事权益。请求驳回上诉，维持原判。 陈祖明辩称，请求驳回上诉，维持原判。 天龙鑫经营部向一审法院起诉请求：准许执行位于彭州市房屋（权0059329）。 一审法院认定事实：陈祖明与王远琼系夫妻关系，刘述全与彭龙清系夫妻关系。2006年11月19日，陈祖明与成都豪诚置业有限公司签订《认购书》，约定陈祖明购买成都豪诚置业有限公司开发的“兰庭丽景”2-2-5号房，预计建筑面积132.6平方米，单价为1925元／平方米，享受9.6折优惠后，实际总售价为245045元。2007年3月20日，王远琼、陈祖明与刘述全达成合意，约定王远琼、陈祖明将上述房屋出售给刘述全，房屋位于，面积为132.6平方米，每平米1925元，房屋总价为245045元（按9.6折优惠），刘述全于当日向王远琼、陈祖明支付购房定金及前期费用共计82045元，余款170000元由王远琼、陈祖明将其在中国工商银行的按揭银行卡交给刘述全，由刘述全从2007年4月起使用此卡储存还贷，待刘述全还清贷款后，王远琼、陈祖明应协助刘述全在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。双方另约定了交房时间、违约责任、税费负担、争议解决方式等内容，并约定十日内将上述房屋交付给刘述全。当日，陈祖明向刘述全出具收到82045元购房款现金的收条。 2009年7月21日，天伟名石陶瓷厂销售部向案涉房屋地址运送瓷砖，购货人为“刘述全”。2009年9月23日，刘述全与彭州市博美装饰城圣保罗地板公司（以下简称圣保罗公司）签订购销及安装合同，约定由圣保罗公司为案涉房屋安装地板。同月28日，派克斯洁具彭州专卖店向案涉房屋地址处运送卫浴用品，收货人为“刘述全”。次月2日，彭州市天彭镇时代灯饰城向案涉房屋地址处运送灯具，收货人为“刘先生”。同月8日，刘述全在双虎家私订购沙发、茶几、床、床头柜、餐桌椅、休闲椅等家具，送货地址为案涉房屋地址。另，案涉房屋的燃气、数字电视户名均为刘述全，刘述全还向一审法院提交了案涉房屋的税费收据、维修费收据、部分物管费收据及部分水费收据。 2009年，王远琼、陈祖明取得案涉房屋房产证书后，双方补签了《房屋买卖合同》，就先前达成的合意进行再次确认，该合同载明，案涉房屋权属证书号为0059329，落款时间为2007年3月20日。2009年4月13日，陈祖明、王远琼取得案涉房屋的所有权证书（权0059329；王远琼监证0082415；陈祖明监共0017032）。2009年12月9日，王远琼、陈祖明取得上述房屋的国有土地使用证，载明房屋坐落于。 自2007年4月开始，刘述全多次向王远琼银行按揭贷款偿还账户转入或存入房屋按揭购房款，由银行每月自动扣划贷款本息。2017年11月16日，刘述全向王远琼银行按揭贷款还款账户转入人民币26,146.32元提前结清了银行按揭贷款。次日，中国工商银行股份有限公司彭州支行作出《个人贷款结清证明》及委托书，载明案涉房屋抵押关系终结，可办理注销合同备案登记信息事宜。2018年5月，刘述全等人到房屋登记主管部门办理案涉房屋的过户登记未果。 另查明，2018年3月一审法院受理天龙鑫经营部诉四川省彭州市三益建筑工程有限责任公司、陈祖明买卖合同纠纷一案，后一审法院于2018年4月4日作出（2018）川0106民初2808号民事裁定书，裁定查封陈祖明名下价值770133.72元的财产。2018年4月12日，一审法院作出（2018）川0106执保650号协助执行通知书，请彭州市不动产登记中心协助执行以下事项：一、查封陈祖明所有的位于房屋（权0059329）；二、查封陈祖明所有的位于天彭镇朝阳南路718号4栋2单元4层6号房屋（权0054229）；三、查封期限三年。2018年4月16日，一审法院向彭州市不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。2018年7月10日，一审法院作出（2018）川0106民初2808号民事判决书，判决陈祖明向天龙鑫经营部支付货款本金及加价款总额410440.48元，并支付相应的违约金。该民事判决书于2018年10月30日发生法律效力。由于陈祖明未按照生效判决履行付款义务，天龙鑫经营部遂向一审法院申请强制执行，执行案号为（2018）川0106执6369号。执行过程中，陈祖明陈述其名下案涉房屋已于十余年前出售给刘述全，但未办理转移登记手续。后一审法院于2019年1月10日作出（2018）川0106执6369号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人陈祖明名下位于成都市彭州市房屋（权0054229）；二、查封被执行人陈祖明名下位于彭州市房屋（权0059329）；三、查封期限三年；四、查封期间不得擅自抵押、转让、变更和办理过户登记手续。同日，一审法院向彭州市不动产登记中心作出（2018）川0106执6369号协助执行通知书，通知彭州市不动产登记中心协助执行上述事宜。同月25日，一审法院向彭州市不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。 后刘述全就案涉房屋向一审法院提出案外人执行异议申请，一审法院于2019年6月27日作出（2019）川0106执异37号裁定书，裁定中止（2018）川0106执6369号案对位于彭州市房屋（权0059329）的执行。天龙鑫经营部对该裁定不服，于2019年7月11日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案系金钱债权执行中，买受人刘述全对登记在被执行人陈祖明名下的不动产提出异议，结合一审法院查明的事实，刘述全提交的其与王远琼、陈祖明签订的《房屋买卖合同》能够证明其于法院查封前已签订书面买卖合同；其提交的各类家居装饰采购票据、水电燃气票据、物管费收据等证据能够证明其于法院查封之前已合法占有该不动产；其提交的收条、存款凭证、转账凭证、个人贷款结清证明等能够证明其已支付全部价款。 本案一审的争议焦点在于：第一，案涉房屋买卖合同是否属于合法有效的书面买卖合同；第二，案涉房屋未办理过户登记是否非因刘述全自身原因。针对第一个争议焦点，天龙鑫经营部认为案涉买卖合同的落款时间为2007年，但此时案涉房屋产权证书尚未办理，不可能明确房屋权属证书号，应属伪造；同时《房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，案涉合同违反了法律、行政法规的强制性规定，不属于合法有效的书面买卖合同。对此，一审法院认为，刘述全与王远琼、陈祖明于2007年就案涉房屋买卖事宜已达成合意，于王远琼、陈祖明领取案涉房屋产权证书后补签合同，虽然时间落在2007年，但根据合同记载的房屋权证号可知，合同签订时陈祖明已依法登记领取了权属证书，不违反法律法规的规定，该合同为双方真实意思表示，属于真实有效的书面买卖合同。针对第二个争议焦点，刘述全购买案涉房屋后积极履行合同，提前还清了贷款。由于办理房屋产权变更登记需要王远琼、陈祖明的配合，也需要准备相关权属证书材料，自2017年11月16日贷款结清之日至2018年5月，刘述全、王远琼、陈祖明到房屋登记管理机构申请转移登记，仅间隔半年时间，在《中华人民共和国民法总则》规定权利人向人民法院请求保护一般民事权利的诉讼时效期间为三年的情况下，不宜认定刘述全未在半年内办理转移登记手续的行为属于怠于行使权利。综上，一审法院认为刘述全对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回天龙鑫经营部的诉讼请求。案件受理费100元，由天龙鑫经营部负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，二审的争议焦点为：刘述全是否就案涉争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评判如下： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘述全为证明其享有足以排除强制执行的民事权益，提交了《房屋买卖合同》、家具装饰采购票据、水电燃气票据、物管费收据、存款凭证、转账凭证、个人贷款结清证明等证据。以上证据足以证明刘述全在人民法院在查封案涉房屋前，刘述全与陈祖明、王远琼已签订了书面房屋买卖合同，并合法占有了案涉房屋，以及支付了案涉房屋的全部价款。天龙鑫经营部已以陈祖明、王远琼未取得案涉房屋的房屋所有权证即出卖该房屋，主张刘述全属于违法购买，该主张无法律依据，本院不予支持。同时，案涉房屋的买卖合同系在取得房屋所有权证书后补签不等于《房屋买卖合同》系伪造。刘述全提交的证据足以证明其在人民法院查封前已经合法占有了案涉房屋，天龙鑫经营部主张刘述全缴纳的水电燃气费、物管费等系代陈祖明缴纳，未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的情形，一审法院依照该规定驳回天龙鑫经营部的诉讼请求，符合法律规定。 综上，天龙鑫经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,975.68元，由上诉人金牛区天龙鑫建材经营部负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈进梅 审判员  罗健文 审判员  张艳秋 二〇二〇年二月十二日 书记员  张远志