河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6103号上诉人（原审被告）：王志军，男，1972年6月18日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：王胜帅，河南木兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴银岭，男，1954年8月17日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：冯兴臣，河南尊典律师事务所律师。原审被告：吴乐民，男，1956年12月11日出生，汉族，住河南省虞城县。上诉人王志军因与被上诉人吴银岭、原审被告吴乐民确认合同效力纠纷一案，不服河南省虞城县人民法院（2019）豫1425民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王志军及其委托诉讼代理人王胜帅，被上诉人吴银岭及其委托诉讼代理人冯兴臣，原审被告吴乐民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志军上诉请求：１．撤销一审判决，予以改判；２．由吴银岭承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。１．王志军与吴乐民等村民代表签订《沙岗新街商住房开发买卖合同》，该合同名为买卖实为房屋代建，房屋建好后，吴乐民等其他村民代表统一向村民收取代建费用，并负责向村民分配房屋，王志军只负责建造房屋，并不负责向村民出售，而本案中不存在房屋买卖问题，在一审中吴乐民在答辩状中予以说明，这更能证明王志军收费是收取的房屋代建费。相反，王志军与吴银岭签署的只是房屋代建合同，从《沙岗新街商住开发买卖合同》中可以看出，王志军并不负责分配房屋，与吴银岭签订房屋买卖合同时因为王志军按照吴乐民等村民代表的要求与吴银岭签署房屋买卖合同，实际上是收取房屋代建费，因此原审判决解除合同是错误的。２．原审判决书第6页认定“2017年5月17日王志军与吴银岭签订房屋买卖协议”是错误的，王志军在2013年已将沙岗西街房屋代建完工，并收取部分代建费用，代建费用是吴乐民等村民代表负责统一收取并统一分配房屋，而且按照各个村民和编号由南向北依次分配，在吴乐民答辩状中明确显示，吴银岭不但不向王志军交纳房屋代建费，反而不听村民代表分配方案将案外人吴存良的房屋（1号由南向北第一套和第二套两套房屋）占为己有长达5年8个月，后被案外人吴存良起诉将房屋腾空。而此时分配给吴银岭房屋（2号由南向北第三套房屋）被案外人吴某1占有至今，现因自己当时不听分配方案导致不利后果应该自己承担，而不应起诉王志军。从新街开发分房顺序图中可以看出新街开发房屋负责人有吴乐民、吴建立、吴乐景、吴某2。这几人是房屋分配的具体实施者，王志军只是负责代建房屋，至于怎么分配，王志军无权过问。３．原审判决认定“王志军占用吴银岭两处宅基地0.476亩，南北长折合2.36丈，每丈作价50000元抵购房款”是错误的。0.476亩从哪里得来？每丈作价50000元从哪里得来？经调查后发现吴银岭宅基地实际上是0.501亩，折合2.4丈，后折抵18000元房屋代建费。相互折抵是村民内部互补互用的内部价格，王志军只负责代建房屋，也未与吴银岭签订任何宅基地补偿协议。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中，王志军没有存在任何过错，将房屋建好后已将自己的义务完成，至于村民代表怎么分配房屋，王志军并不过问，何来过错可言。存在过错的是吴银岭，在房屋分配过程中不听村民代表的安排，分配给自己的房屋自己不去居住，将本属于案外人吴存良的房屋占为己有长达5年8个月，后被案外人吴存良起诉将房屋腾空，致使自己没有房屋可住。可以看出吴银岭存在过错，其不利后果应当由吴银岭承担。三、原审判决程序违法。吴银岭在诉讼请求中要求王志军支付利息按照年利率6%计息，而判决中按照年利率12%计息。根据法律规定超过诉讼请求的判决属于程序违法，对于程序违法的判决可以改判或发回重审，而且支付利息的时间也不能从2013年2月10日开始计息，王志军2013年并未收到吴银岭的房屋代建费，2017年补签房屋代建合同时吴银岭才将房屋代建费补交完毕，从2013年2月10日支付年利率12%利息完全违背事实和法律。四、原审判决重要证据认定错误。《房屋买卖协议》由于年数太久，后经王志军仔细甄别并不是王志军所签订，合同第一页王志军的名字、内容均不是王志军所书写，王志军只是在合同第二页签字，首页涉及重要内容，王志军并不知情。吴银岭辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，王志军的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。吴乐民陈述称，吴银岭的两处土地是0.501亩，折合2.4丈，吴银岭实际要两丈，余下4尺，按4.5万元一丈，正好是1.8万元。吴银岭向一审法院起诉请求：１．解除吴银岭、王志军于2017年5月17日签订的房地产买卖协议；２．王志军、吴乐民补偿吴银岭宅基地占用款100000元（共2丈，每丈50000元）；３．王志军、吴乐民返还吴银岭购房款140000元及利息（利率按年利息6%计算，自2013年2月10日至付清之日止）；４．王志军、吴乐民赔偿吴银岭购房款二倍的损失280000元；５．本案诉讼费由王志军、吴乐民承担。一审法院认定事实：2011年3月份，虞城县站集镇沙岗村老街进行改造，具体由王志军实施。施工中王志军占用吴银岭两处宅基地共0.476亩，南北长折合2.36丈，每丈作价50000元折抵购房款。2013年2月10日，吴银岭付清购房款140000元（包括没有折抵购房款的0.36丈宅基地折款18000元）。2017年5月17日，王志军与吴银岭签订房地产买卖协议，约定王志军自愿将虞城县沙岗新街1-3层门面以140000元的价格出售给吴银岭，该门面房宅基地南北长6.6米，东西宽10米，一、二总面积216平方米，东邻废地、西邻大路、南邻吴存良、北邻吴某1。双方同时约定不得以任何理由违约，否则，造成的经济损失以两倍以上的款项补偿对方。2018年10月26日，吴存良以吴银岭以强行占有其房屋为由，向一审法院提起诉讼，要求吴银岭返还位于沙岗新街门面房。2019年3月12日，一审法院作出（2018）豫1425民初5121号民事判决书，判决吴银岭腾空涉案房屋，返还吴存良。吴银岭不服提起上诉，商丘市中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，王志军与吴银岭签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，王志军收取吴银岭交纳的购房款后，有义务按约定向吴银岭交付位于站集镇××南邻吴存良、北邻吴某1的门面房。由于王志军已将案涉门面房出售给吴存良，生效裁判文书亦认定吴存良对沙岗新街从南往北数第一、第二套门面房享有权利，致使吴银岭不能实现合同目的取得案涉门面房的所有权。《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。吴银岭要求解除与王志军2017年5月17日签订的房地产买卖协议，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，王志军应在合同解除后返还吴银岭已付购房款140000元。对于不能返还的宅基地，应折价100000元进行补偿。关于吴银岭诉请的损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据上述规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二），以及吴银岭与王志军的约定，一审法院确定王志军从2013年2月10日起，按照年息12%的标准，赔偿已付购房款利息损失。吴乐民与吴银岭不存在房屋买卖合同关系，收取吴银岭的购房款即交给王志军，没有向吴银岭交付房屋的义务，吴银岭要求吴乐民返还购房款、赔偿损失没有依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除吴银岭与王志军2017年5月17日签订的房地产买卖协议；二、王志军于判决生效后五日内补偿占用吴银岭宅基地款100000元，返还吴银岭已付购房款140000元，并按照年利率12%的标准赔偿吴银岭从2013年2月10日起至付清款期间的利息损失；三、驳回吴银岭要求吴乐民承担补偿宅基地款、返还购房款及赔偿损失的诉讼请求；四、驳回吴银岭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由王志军负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：王志军提交的证据1“宅基地手绘图”与其申请证人吴某2、吴建立出庭证言，以及吴乐民的陈述意见相印证，且吴某2、吴建立、吴乐民为《沙岗新街商住房开发买卖合同》的乙方代表，对沙岗新街商住房开发情况更了解，因此对该证据和吴某2、吴建立出庭证言予以采信；证据2“吴银岭再审申请书”，吴银岭对该申请书的真实性无异议，本院予以采信。吴银岭申请证人吴某1出庭证言，因吴某1在沙岗新街也有门面房，与本案具有利害关系，本院不予采信。本院经审理查明：2011年5月11日，王志军（甲方）与吴乐民、吴某2、吴建立、陈心伟、吴乐景（乙方）签订《沙岗新街商住房开发买卖合同》，就虞城县站集乡沙岗村旧房改造开发买卖事项进行约定。施工中，占用吴银岭两处宅基地共0.501亩，折合2.4丈，每丈作价45000元折抵购房款，2013年2月10日，吴银岭付清购房款140000元（包括没有折抵购房款的0.4丈宅基地折款18000元）。2018年10月26日，吴存良以吴银岭强行占有其房屋为由提起诉讼，经过一审、二审，判决吴银岭腾空案涉房屋，返还吴存良。吴银岭不服，向本院申请再审，本院于2019年8月29日作出（2019）豫14民申374号民事裁定，驳回再审申请。对原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，第一，虞城县人民法院（2018）豫1425民初5121号民事判决、本院（2019）豫14民终1725号民事判决和（2019）豫14民申374号民事裁定均认定吴银岭分得新街分房顺序图上的2号房即从南往北数第三套门面房，而该套门面房已被他人占用，且吴银岭亦起诉要求解除其与王志军签订的《房地产买卖协议书》，故原审判决解除吴银岭与王志军2017年5月17日签订的《房地产买卖协议》并无不当。第二，从二审查明的事实看，吴银岭的宅基地款为90000元，原审认定为100000元不当，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，在上述《房地产买卖协议》解除后，王志军应将购房款140000元、宅基地折价款90000元返还给吴银岭。至于吴银岭诉请的损失，结合吴银岭的诉请和双方各自的过错程度，本院确定王志军从2013年2月10日起，按照年息6%的标准赔偿吴银岭已付购房款利息损失。第三，吴乐民与吴银岭不存在房屋买卖合同关系，收取的购房款即交给王志军，吴银岭要求吴乐民返还购房款、赔偿损失没有依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省虞城县人民法院（2019）豫1425民初3775号民事判决第一、三项；二、撤销河南省虞城县人民法院（2019）豫1425民初3775号民事判决第二、四项；三、上诉人王志军于本判决生效之日起十日内补偿被上诉人吴银岭宅基地款90000元；四、上诉人王志军于本判决生效之日起十日内返还被上诉人吴银岭已付购房款140000元及利息（利息按照年利率6%，从2013年2月10日起计算至购房款付清之日止）；五、驳回被上诉人吴银岭在原审中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元、二审案件受理费4900元，合计9800元，由上诉人王志军负担9000元、被上诉人吴银岭负担800元。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  闫文超二〇二〇年二月十八日书记员  李洋洋