江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0983民初5350号 原告（反诉被告）：卢某香，女，1959年10月28日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市。 原告（反诉被告）：冯某，男，1982年3月24日出生，汉族，江西省高安市人，住浙江省温岭市。 委托代理人：冯吉云（系冯某父亲），男，1955年5月1日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市，一般代理。 上列二原告委托代理人：朱水清，江西某心律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：彭某连，女，1938年9月2日出生，汉族，住高安市。 委托代理人：刘玲，江西华晟律师事务所律师，一般代理。 委托代理人：郑力杰，江西华晟律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）卢某香、冯某与被告（反诉原告）彭某连合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢某香、冯某委托代理人冯吉云、朱水清，被告彭某连及其委托代理人刘玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称：被告丈夫在摇号前去世了，英岗岭矿务局采煤流陷项目高安住宅小区（二期）的房屋指标由被告享有。2013年6月3日，原、被告双方在见证人廖某、李某等的见证下，经协商一致签订了购房协议一份。协议约定：被告将其在2013年5月30日建山英矿流陷项目住房小区职工建房据号中标的指标选房卖给原告；原告一次性付给被告人民币2.4万元买断，享受被告持号优选88户型套房、车库或储藏室的决择权、与被告无关；被告的建房款由原告按英矿单位所规定的时间、金额缴付清，选定房屋的产权和英矿单位给予该选定房屋的一切优惠政策均由原告拥有和享受；被告承诺：指标号转让费和选定房屋价格涨跃均无悔：无条件的端力协助原告选房选车库或储藏室，并办理选中房的产权证手续等。协议签订前，被告支付了10万元到英岗岭矿务局。协议签订当日，原告支付了房屋指标转让款2.4万元给被告。2013年6月9日，原告丈夫通过工行帐户转款25万元到英岗岭矿务局帐上，另通过工行帐户转款10万元到被告帐上，被告将之前2013年5月24日10万元的收据交给了原告。且也能按协议约定协助原告办理购房相关手续、并将购房的相关凭证交给原告。2018年8月30日，原告选定英岗岭矿务局采煤况陷项目高安住宅小区（二期）1栋一单元402室房屋。2018年9月8日，原告按规定交纳了购房尾款、煤气开户费等，当日开发商江西鑫阳房地产开发有限公司交付了房屋及钥匙给原告。2019年4月9日，原告又按规定，交纳了装修押金、垃圾清运费、物业费等。原告接收所选定的英岗岭矿务局采煤况陷项目高安住宅小区（二期）1栋一单元402室房屋后，由于被告不配合使该房屋至今尚未进行装修并入住。期间，英岗岭矿务局张贴了一份公告，通知所有业主在2019年2月28日前办理相关产权登记、改名及过户手续。原告多次要求被告按协议书的约定协助办理该房屋的产权登记改名手续。被告以车位要归她为由，不配合。致使原告没有办好英岗岭矿务局采煤流陷项目高安住宅小区（二期）1栋一单元402室房屋产权登记、改名手续。为维护原告的合法权益，原告在多次催促被告协助办理英岗岭矿务局采煤况陷项目高安住宅小区（二期）1栋一单元402室房屋的产权登记、改名手续未果的情况下，特诉至法院，请求法院依法确认原、被告双方签订的2013.6.3购房协议书有效；判决被告协助原告办理英岗岭矿务局采煤流陷项目高安住宅小区（二期）1栋一单元402室房屋的产权登记、改名过户手续，且本案诉讼费由被告承担。 被告彭某莲辩称：1、原告在诉状中所说的原、被告的房屋属于英矿岭的福利房，属于期房，期房不允许买卖，根据《合同法》五十二条规定，原、被告的合同违背了我国的法律强制性规定，应认定无效。2、原、被告交易的房子也没有办理房屋预售许可证，同样违背了《合同法》第五十二条规定，因此本案涉案合同属于无效合同，应按无效合同处理，双方返还。 反诉原告彭某莲诉称:1.反诉人与被反诉人签订的2013年6月3日协议书及2018年6月17日房屋指标转让协议书违反了国家有关规定，是无效的合同，依法双方应返还财物。望法院按规定办理。2.按高安市人民政府2018年12月29日市政府专题会议纪要第三条规定，矿务局职工转让给矿外人员的，一律进入二手房交易市场交易。因为反诉人是福利性安置拆迁房，享受政府和矿务局政策性补贴，该房不得随意买卖。需买卖应进入二手房交易。为此，反诉人认为，如被反诉人确实需买此房，就按政府规定，进入二手房市场，按市场价买给被反诉人，所以被反诉人再付405743元款给反诉人，反诉人可以配合被反诉人办理房产登记。综上所述，请求法院确认双方在2013年6月3日签订的协议书及2013年6月25日房屋指标转让委托书为无效的协议，按法律规定双方返还财物；如被反诉人确实需购买该房，按高安市政府要求进入二手房交易市场交易，必须按现在市场价每平方米6300元价格进行交易，应再付405743元(6300元/m2-3080元/m2)×133.15m2=428743-23000元=405743元给反诉人。 反诉被告卢某香、冯某辩称：被答辩人提出的反诉请求于法无据，依法应判决驳回被答辩人的反诉请求：一、被答辩人以双方签订的协议书违反了国家有关规定，请求确认双方在2013.6.3签订的协议书及2013.6.25房屋指标转让委托书无效，按法律规定双方返还财物没有合法依据。答辩人与被答辩人均系具有完全民事行为能力人，双方签订的2013.6.3签订的协议书是在见证人廖某及被答辩人女儿李某在场的情况下，经双方协商一致自愿签订的，见证人也在协议中签名见证了协议的真实性。从2013.6.3协议书的内容来看：房屋指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定；也没有损害第三人的利益；更没有损害国家和社会公共利益。不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形。双方签订的2013.6.3协议书系合法、有效的协议，被答辩人反诉请求确认双方在2013.6.3签订的协议书2013.6.25房屋指标转让委托书无效，按法律规定双方返还财物没有合法依据。二、被答辩人以高安市人民政府2018.12.29会议纪要的规定为由，反诉请求答辩人再付405743元系对会议纪要的错误理解，该反诉请求没有任何合法依据，依法应判决驳回被答辩人的这一反诉请求。高安人民政府是在答辩人与英矿单位完成了交购房款、选房、交房手续之后，针对办证问题才于2018.12.29下发了关于英矿采煤沉陷治理高安小区二期房办证等有关问题会议纪要。会议纪要规定：英矿采煤沉陷治理高安小区二期房屋办证原则：中签户自愿放弃，受让户属英矿职工并在无交易行为的情况下，可办理更名手续；由矿务局职工转让给矿外人员的，一律进入二手房交易市场交易，参照二手房交易办理过户手续及相关权证。也就是说如果答辩人系矿外人员，那么在购房并接收了高安小区二期房屋后，但在办理产权手续时与矿务局职工购买的有区别，应先将不动产权证办理到被答辩人名下，再以二手房交易办理过户手续。但答辩人本身就是英矿单位退休职工，不存在需进入二手房交易的情形。而且会议纪要第三条的规定并不是被答辩人所理解的购房价格应按现在市场价6300元/平方米，而是办证时属二手房交易的按现在市场价收取税费。退一万步讲，即使购房价格有变动，无论房价涨、跌均与被答辩人无关。被答辩人反诉请求答辩人再付405743元没有任何合法依据，也不是收取房款的主体。综上所述，答辩人认为：被答辩人以双方签订的协议书违反了国家有关规定，请求确认双方在2013.6.3签订的协议书及2013.6.25房屋指标转让委托书无效，按法律规定双方返还财物没有合法依据；被答辩人以高安市人民政府2018.12.29会议纪要的规定为由，反诉请求答辩人再付405743元系对会议纪要的错误理解，且被答辩人不是收取房款的适格主体，该反诉请求也没有任何合法依据。为此，答辩人请求法院查明本案事实判决驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。 庭审中，原告(反诉被告)为证明其诉称（辩称）的事实，提供了以下证据：（一）原告卢某香、冯某的身份证复印件各一份，卢某香退休证复印件一份。证明1、原告卢某香、冯某的基本情况及在本案中的诉讼主体资格。2、原告卢某香系英矿单位退休职工。（二）被告彭某连的身份证复印件一份。证明被告彭某连的基本情况及在本案中的诉讼主体资格。（三）2013.6.3购房协议一份。证明1、被告自愿将其摇号中标的购房指标转让给原告方，原告一次性付给被告2.4万元买断，享受被告持号优选88户型套房、车库或储藏室的决择权与被告无关。2、被告的建房款由原告按英矿单位所规定的时间，金额缴付清，选定房屋的产权和英矿单位给予该选定房屋的一切优惠政策均由原告方拥有和享受。3、被告承诺指标号转让费和选定房屋价格涨、跌均无悔。无条件的竭力协助原告选房选车库或储藏室，并办理选中房的产权证手续。（四）2013.6.3被告出具的收条一张。证明被告收取了购房协议约定的房屋指标转让费2.4万元，并再次承诺沉陷二期88号一切优惠由原告拥有。（五）江西新余矿业有限责任公司2013.5.24、2013.6.9收款收据各一张、中国工商银行个人业务凭证签单一张、被告出具的委托书两份。证明1、原告根据英矿单位要求预付了35万元购房款。2、原告支付了指标转让款2.4万元和35万元预交房款后，被告授权他女儿代表本人协助办理房产过户一切手续，不能收取任何费用；并全权委托原告方办理选房、购房的一切事宜，产权人由原告方自行决定。（六）2018.8.30江西鑫阳房地产开发有限公司出具给原告的选房交款确认书一份。证明原告于2018年8月30日根据英矿单位通知选定了英岗岭矿务局采煤沉陷项目高安住宅小区(二期)1栋一单元402室。（七）2018.9.7原告通过工行转帐给江西鑫阳房地产开发有限公司的转帐汇款凭证一张；2018.9.8，江西鑫阳房地产开发有限公司出具给原告的收款收据两张；高安市瑞宁物业有限公司出具给原告的收款收据两张。证明原告根据选房交款确认书的规定，向江西鑫阳房地产开发有限公司补交房款58770.5元、煤气入户费2480元；向高安市瑞宁物业有限公司交纳了装修押金1000元、垃圾清运费500元、物业费1460元。（八）原告交纳高安住宅小区(二期)1栋一单元402室的电费的凭证一张。证明原告接收高安住宅小区(二期)1栋一单元402室房屋后，按物业规定缴纳了电费，开通了电表。（某）2018.12.29关于英矿采煤沉陷治理高安小区二期房办证等有关问题会议纪要一份。证明高安市政府规定，英矿采煤沉陷治理高安小区二期房屋办证原则：中签户自愿放弃，受让户属英矿职工并在无交易行为的情况下，可办理更名手续；由矿务局职工转让给矿外人员的，一律进入二手房交易市场交易，参照二手房交易办理过户手续及相关权证。（十）2018.2.26江西鑫阳房地产开发有限公司通知一份。证明江西鑫阳房地产开发有限公司通知房屋出售户在2019.3.17前来英矿高安二期选房办办理签订商品房买卖合同手续。（十一）(赣)2019高安市不动产权第0007631不动产权证复印件一份。证明英矿采煤沉陷治理高安小区二期房屋已可以办理不动产权证。 对原告（反诉被告）提供的上述证据，被告（反诉原告）经质证对证据（一）三性没有异议。对证据（二）真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，我们没有提供过身份证复印件给原告。对证据（三）的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，这虽然是购房合同，但是这是卖指标2.4万的合同，该合同违反了国家相关的法律、法规，因此对本合同有异议。对证据（四）的质证意见和证据（三）相同，对证明目的有异议。对证据（五）江西新余矿业有限责任公司2013.5.24、2013.6.9收款收据各一张三性没有异议。但是应该说明的是这个收据开的彭某连的名字，对委托书以及汇款证明质证意见，汇款单是冯吉云汇给彭某连，但是委托书的内容是88购房真正的得主是冯某，因此对合法有异议，从委托书可以证明88号的购房指标其实是给了冯某，冯某不是英矿的职工。对证据（六）的真实性、合法性有异议，因为选房缴款确认书的名字是彭某连的，实际上原告是以彭某连的名义进行选房、缴款。该房屋是不能交易和转让的。对证据（七）江西鑫阳房地产开发有限公司补交房款58770.5元、煤气入户费2480元的真实性、合法性有异议，收据名称是彭某连，不是原告卢某香，其实就是卢某香冒用彭某莲名字缴费的。对物业费、装修费的收款收据是物业公司开具的，与本案的房屋买卖没有关系。对证据(八)的真实性没有异议，但是住在那里和买了那里是两个概念。对证据（某）会议纪要的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，会议纪要的内容是可以办理过户手续，但是要进入到二手市场，会议纪要可以更名，违反了我国的相关法律，会议纪要和宣传资料内容向违背。对证据（十）这个通知是针对英矿所有摇号选房户的通知，不是针对原、被告之间的，所以不能证明原告是接到了这个通知去办理这个手续。对证据（十一）三性及证明目的有异议，这个是复印件，名字是彭四根，与本案无关。 庭审中，被告（反诉原告）为证明其辩称（诉称）的事实，提供证据如下：（一）英岗岭矿务局采煤沉陷项目高安二期工程项目选房宣传问答、江西煤业集团有限责任公司英岗岭煤矿英矿发（2017）88号文件。证明宣传资料明确说明选房、办证以原始登记缴款姓名为准，只有业主已去世直系亲属必须出具有效的法律证明才可更名，88号文件一方面说不可以更名，但是原告举证的市政府的会议纪要又可以更名，这两个文件是相互矛盾的。 对被告（反诉原告）提供的上述证据，原告（反诉被告）经质证认为：对英岗岭矿务局采煤沉陷项目高安二期工程项目选房宣传问答真实性、合法性有异议，没有任何单位的盖章，也没有任何个人的签名，只是打印件。也不能达到原告的证明目的。对英矿发（2017）88号文件真实性有异议，只是复印件。被告提供这份方案的目的就是说明不可以随便更名，我们提供了高安市人民政府的文件，选房方案即便是真实的，但是这仅仅是企业文件，高安市政府的文件效力高于选房方案，被告提供的证据不能达到其证明目的。 综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供的证据（五）中的号码为000760的收据的真实性予以确认，被告提出异议认为收据记载的交款人是彭某莲，但其并未提供任何证据材料证明其向江西新余矿业有限责任公司交纳了预交房款250000元，结合本案的其他合法有效证据以及收据原件在原告手中的事实，本院确认该预交房款系原告卢某香交纳。原告提供的其他证据来源形式合法、内容客观真实、与本案存在关联性，可以作为本案认定事实的依据。被告提供的其他证据不能达到其证明目的。 综上认证，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2004年，《英岗岭矿务局采煤沉陷区治理项目》得到国家发展和改革委员会以“发改投资〔2004]2977号”立项批复。2006年开工建设第一期工程，2008年10月交付698户安置使用；2010年，鉴于部分矿务局职工家属的强烈要求，2012年11月23日组织召开了“高安采煤沉陷治理工程（二期）费用测算”座谈会，就土地竞拍、预算等情况进行了详细通报与座谈，与会代表对公司为矿务局职工办好事做实事所做的努力表示感谢，项目也得到广大职工的理解与支持。在经过广泛征求意见基础上，新余矿业、英岗岭煤矿积极争取省能源集团和高安市政府的大力支持，陆续开始启动第二期项目前期准备工作，2012-2013年陆续获得高安市政府及有关部门的批文。2013年5月20日原英岗岭矿务局采煤沉陷区治理项目高安住宅小区二期建设领导小组（以下简称高安住宅小区建设领导小组）制订出台了《原英岗岭矿务局采煤沉陷区治理项目高安住宅小区（二期）住房出售办法》（以下简称《出售办法》），并予以公开告示，《出售办法》第四条规定：“住宅小区（二期）的建设和出售，是党和国家对矿务局职工家属的关某，也是公司为矿务局职工群众办好事办实事的具体体现，政策性极强。其住房的出售仅限于符合购房条件的职工购买，每户只限申购一套，不允许任何人给原英矿以外单位和个人购买，严禁倒买倒卖，否则对购房者按周边地区商品房最高价格追补购房款”。2013年5月24日，被告彭某莲向江西新余矿业有限责任公司交纳了高安沉陷小区二期报名费100000元，2013年5月30日,被告彭某莲参加了高安住宅小区建设领导小组组织的电脑摇号定房活动，并取得了沉陷项目高安住宅小区（二期）房屋的购买资格。2013年6月3日，被告彭某莲（协议中甲方）与原告卢某香、冯某（协议中乙方）经协商签订了《购房协议》，协议内容为：一、甲方将其在2013年5月30日建山英矿沉陷项目住房小区二期职工建房摇号中标的指标选房卖给乙方。乙方一次性付给甲方人民币贰万肆仟元整买断，享受甲方持号优选88户型套房和车库或储藏室的决择权。二、甲方的建房款由乙方按英矿单位所规定的时间、金额缴付清，选定房屋的产权和英矿单位给予该选定房屋的一切优惠政策均由乙方拥有和享受。三、甲方承诺1、指标号转让费和选定房屋价格涨、跌均无悔。2、保证不向第三者出售该选房指标号。3、无条件的竭力协助乙方选房选车库或储藏室，并办理选中房的产权证手续。4、确保套房摇号中标者属建山英矿沉陷项目住房小区二期冯某号原始主人彭某莲。5、甲方若拒绝选中房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。四、若因国家政策变动，造成该项目沉陷住房小区二期工程无法施工而终止，甲方则应退回乙方款24000元整，而不计息。至于英矿单位退回的购房款和由此受到的损失补偿则应由乙方领取，甲方应协助乙方领取，而不给予干扰。协议签订当日，原告卢某香支付给被告彭某莲人民币24000元，被告彭某莲向原告卢某香出具了收据，收据中备注：沉陷二期88号，一切优惠由乙方拥有。2013年6月9日，被告彭某莲授权他女儿李某全权代表本人协助办理房产过户一切手续。同日，原告卢某香通过其丈夫冯吉云的银行账户汇款100000元至被告彭某莲的银行帐户内，被告彭某莲遂将江西新余矿业有限责任公司于2013年5月24日开具的收取高安沉陷小区二期报名费100000元的收据交付给原告卢某香；并且原告卢某香向江西新余矿业有限责任公司另外支付了预交房款250000元。2013年6月25日，被告彭某莲向原告卢某香出具了一份《委托书》，载明：因本人已年老体弱和其他特殊原因，不能前来办理高安市英岗岭矿务局采煤沉陷住宅小区的选房、购房等事宜，特全权委托冯吉云办理选房、购房的一切事宜，产权由委托人冯吉云自行决定。2018年8月30日原告卢某香根据英矿单位通知选定了英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）1栋1单元402室。《选房交款确认书》载明的主要内容有：中签户姓名彭某莲，选房人姓名卢某香，所选房源号1-1-402，单价3070元/m2,面积133.15m2,房屋总价408770.5元，预付房款350000元，房屋补交款58770.5元，所选车位号D585，收取煤气入户开通费2480元，合计补交款61250.5元。2018年9月7日原告卢某香通过其丈夫冯吉云的银行账户汇款61250.5元至英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）的开发商江西鑫阳房地产开发有限公司的银行账户内，2018年9月8日江西鑫阳房地产开发有限公司向原告卢某香开具了二份交款人为彭某莲的收据（一份收据是补交房款58770.5元，一份收据是煤气入户费2480元）。此后江西鑫阳房地产开发有限公司将英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）1栋1单元402室及房屋钥匙交付给原告卢某香。2019年4月9日原告卢某香向高安市瑞宁物业有限责任公司缴纳了有关该房屋的装修押金1000元、垃圾清运费500元、物业费（2019年3月至2020年2月）1460元。此后原告多次要求被告按协议约定协助办理该房屋的产权登记、改名手续未果，遂诉至本院。 另查明，原告卢某香系原英岗岭矿务局退休工人，于2009年10月退休。 本院认为：被告彭某莲将其摇号取得的购买英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）房屋的中签指标转让给原告卢某香、冯某系其真实意识表示，双方所签订的《购房协议》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定。《购房协议》所涉及的英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）的房屋属于福利性安置用房，其出售的对象仅限于符合购房条件的职工，鉴于被告卢某香系原英矿岭矿务局的退休职工，符合购房条件，而被告冯某未举证证明其具备购房资格，故该《购房协议》仅对原告卢某香与被告彭某莲具有法律约束力，原告卢某香与被告彭某莲均应秉着诚实信用原则，依照协议的约定全面适当地履行各自的义务。协议签订后原告卢某香向被告彭某莲支付了指标转让款24000元及报名费（后转为购房预付款）100000元，向江西新余矿业有限责任公司支付了购房预付款25000元，并在被告彭某莲委托授权下选定了英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）1栋1单元402室，后又向项目工程开发商补交了购房尾款61250.5元及煤气入户费2480元，原告卢某香已按协议约定全部履行了自己的义务，被告彭某莲依法应当协助原告卢某香办理英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）1栋1单元402室房屋的产权登记、改名过户手续。原告卢某香与被告彭某莲签订的《购房协议》实质是房屋指标转让协议，双方形成的法律关系不属于房屋买卖合同关系，被告彭某莲以期房不允许买卖、交易的房子未办理房屋预售许可证为由主张双方所签《购房协议》为无效合同不能成立，其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第某条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）卢某香与被告（反诉原告）彭某莲于2013年6月3日签订的《购房协议》有效。 二、被告（反诉原告）彭某莲应于本判决生效后十五日内协助原告（反诉被告）卢某香办理英岗岭矿区采煤沉陷治理项目高安住宅小区（二期）1栋1单元402房屋的产权登记、改名（改至卢某香名下）过户手续。 三、驳回原告（反诉被告）冯某的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）彭某莲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费100元，反诉费3693元，合计人民币3793元，由被告（反诉原告）彭某莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  王 俊 人民陪审员  谢华放 人民陪审员  张育林 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  陈媛媛