上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15101号上诉人（原审原告）：上海群帆办公家具有限公司，住所地：上海市奉贤区海湾旅游区奉炮公路316号2幢351室。法定代表人:苏亚，总经理。委托诉讼代理人：王振军，广东驰浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金斯敦家具（上海）有限公司，住所地：上海市奉贤区青村镇奉柘公路2898号。法定代表人:蔡威，执行董事。被上诉人（原审被告）:杨陈，男，1987年4月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）:陈玲花，女，1965年10月24日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：张驰强，上海逾驰律师事务所律师。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈梦蓝，上海逾驰律师事务所律师。上诉人上海群帆办公家具有限公司（以下简称群帆公司）因与被上诉人金斯敦家具（上海）有限公司（以下简称金斯敦公司）、杨陈、陈玲花房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人群帆公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判三被上诉人返还租金、押金共计人民币（下同）758,000元及以758,000元为本金，自2019年7月19日起至实际清偿日止，按照同期银行贷款利率计算的利息损失，赔偿装修损失30,000元，赔偿厂房搬迁损失10,000元。事实和理由：双方订立合同目的是家具办公，被上诉人承诺办理环评；其于2019年4月24日搬离；上诉人隔墙、刷墙、装门等基本设施；三被上诉人主体混同，应承担连带责任；被上诉人交付的房屋面积不足四分之一，应按比例计算租金。被上诉人金斯敦公司、杨陈、陈玲花辩称，其没有承诺过办理环评，其仅履行交付房屋的义务，相关证照应由上诉人自行办理；上诉人不存在搬迁损失，原审判决金额过高；原审中上诉人放弃装修损失的诉请，被上诉人不同意调解；陈玲花不是股东、也不是公司实际控制人，不应承担连带责任；杨陈是原法定代表人，现已离职，不应承担连带责任；双方对部分物品未搬走曾达成协议，其未在上诉人租赁范围内生产，故认为一审判决正确，要求维持原判。群帆公司诉至一审法院，请求判令：1,群帆公司与金斯敦公司、陈玲花签订的租赁合同无效；2，金斯敦公司、陈玲花、杨陈返还已付租金650,000元;3,金斯敦公司、陈玲花、杨陈返还房屋押金108,000元；4,金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿群帆公司装修损失30,000元;5,金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿群帆公司厂房搬迁损失10,000元;6,金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿群帆公司工资支出损失3,500元;7,金斯敦公司、陈玲花、杨陈赔偿群帆公司自2019年月1月11日至实际返还租金、押金之日止、按同期银行贷款利率计算的利息损失;8,金斯敦公司、陈玲花、杨陈承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。一审法院认定事实：2019年1月9日,金斯敦公司作为合同甲方(出租方)、群帆公司作为合同乙方（承租方），签订了《厂房租赁合同》，约定由群帆公司租赁位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号西面车间两层楼和中间大棚，作“家具办公”使用，租赁总面积约3,800平方米，租金“打包价”为1,300,000元/年，门卫费及垃圾清理费自理；租赁期限从2019年1月10日至2023年3月30日止；租金从2019年4月1日开始计算，2019年1月10日至2019年3月30日为乙方免租期；租金收款账户为杨陈的工商银行的账户；双方另约定了其他内容。2019年2月25日，双方又签订了《补充协议》，约定由群帆公司承担“整个厂房二分之一”的垃圾清理费用和“一个门卫一年48,000元的工资及社会保险费用”，另外约定了搬迁事宜、使用金斯敦公司设备等内容。陈玲花和群帆公司法定代表人苏亚分别在上述合同和补充协议的落款处签字。签约后，群帆公司于2019年1月11日、18日按合同约定向杨陈的账户支付了押金108,000元、租金650,000元。嗣后群帆公司搬入上述房屋。原审又认定，2019年2月下旬，案外人上海A有限公司（以下简称A公司）要求群帆公司于2019年4月30日之前搬离。承租厂房所在的工业园区管理部门也告知群帆公司，未办理环评前承租厂房所在区域不允许家具生产。群帆公司曾经多次联系金斯敦公司协商解决相关问题未果。群帆公司认为金斯敦公司非法转租违法建筑，欺诈其签订合同，也未按合同交付约定面积的房屋，致使其不能实现合同目的，遭受巨大损失，侵害了其合法权益，故诉讼至法院。原审另认定，案外人A公司为上海市奉贤区XX镇XX路XX号房屋（登记建筑面积为5,406.02平方米）的权利人，2016年2月2日A公司与另一案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订租赁合同，约定将上述全部厂房租赁给B公司，租期至2028年4月30日。2016年3月25日，案外人B公司与金斯敦公司签订合同，约定将上述地址面积约6,800平方米的厂房出租给金斯敦公司,租期至2028年4月30日。原审再认定，案外人A公司起诉案外人B公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年3月4日立案受理，双方于2019年4月25日达成解除房屋租赁合同等内容的调解协议。金斯敦公司以案外人B公司于2019年3月21日单方发出解除租赁合同函，违反合同约定为由，向一审法院起诉，请求法院判令解除双方租赁合同并由案外人B公司承担相关违约责任，一审法院于2019年4月28日立案受理。原审中，经一审法院释明，群帆公司表示自己于2019年4月26日搬离，同意于第一次庭审结束当日即2019年7月18日交接房屋，金斯敦公司则以合同未解除为由拒绝接收。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案合同主体和相关责任方问题，本案租赁合同或补充协议，承租、出租方均分别载明为群帆公司、金斯敦公司，落款处均无群帆公司、金斯敦公司的盖章，而是由群帆公司法定代表人苏亚和陈玲花签字，群帆公司起诉时以群帆公司作为合同一方的主体，而非苏亚本人，群帆公司认为法定代表人苏亚签订合同是职务行为；同理，现金斯敦公司及陈玲花均确认陈玲花签订合同为职务行为，故合同相对方是金斯敦公司，陈玲花非合同主体，应由金斯敦公司承担合同责任。杨陈收取合同款项，是群帆公司和金斯敦公司共同商议后指定其收款的被动行为，且在起诉前，杨陈已经支付给了金斯敦公司或者按金斯敦公司的指示支付了中介费，故杨陈不应承担合同责任。关于合同的履行，租赁房屋的权利人即案外人A公司（出租人）与案外人B公司（承租人）房屋租赁合同已经解除，金斯敦公司（次承租人）作为原告也已提起请求法院判令解除其与B公司（承租人）房屋租赁合同的诉讼，群帆公司与金斯敦公司履行合同的基础已经丧失，现群帆公司请求解除与金斯敦公司的合同，金斯敦公司也无异议，根据一审法院查明的事实和当事人的陈述，租赁厂房部分有证，部分无证，故涉及有证厂房部分租赁合同有效，可予解除，自起诉状送达之日的2019年6月25日解除。无证部分厂房租赁合同自始无效，金斯敦公司作为出租方，应对此承担主要责任，群帆公司未积极审查租赁物的合法性，对此承担次要责任。关于租金（使用费）的标准，相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。因双方签订了相关租赁合同，即便租赁合同中部分租赁房屋因无证而无效，但根据相关司法解释，无证部分房屋也可参照合同约定租金标准支付占用使用费，故金斯敦公司有权按合同约定向群帆公司收取相应租金（使用费）。根据补充协议，门卫费、社保费用、垃圾清理费实为租赁（使用费）的组成部分，故门卫费按合同约定的标准确定，对社保费、垃圾清理费，金斯敦公司未提供相应计算方法或证据，可待取得证据后，另行处理。对于租赁面积，群帆公司称金斯敦公司仅交付1/4面积的房屋，金斯敦公司予以否认，因群帆公司接收房屋至起诉前并无异议，故一审法院难以采信群帆公司的陈述。对于租赁的期限，群帆公司自述其已于2019年4月26日搬离，但并没有提供金斯敦公司接收房屋或者群帆公司以适当的方式通知了金斯敦公司的证据，一审法院对这一事实难以认定，原审中，经一审法院释明，金斯敦公司仍拒绝接收房屋，系其扩大损失的行为，故自2019年7月18日后，应由金斯敦公司自行承担损失，一审法院以当庭告知双方办理交接手续的2019年7月18日房屋交接日,计算相应的租金（使用费）。结合金斯敦公司出租部分无证建筑物、群帆公司生产存在环评问题对合同履行的影响、合同履行基础丧失等多重原因，一审法院认为，群帆公司和金斯敦公司对合同不能履行均有一定责任，考虑合同对免租期的约定、合同实际履行期限，对实际发生的租金（使用费），即2019年4月1日至7月18日止、以合同约定租金（使用费）与门卫费相加为标准，一审法院酌情按80%计算，确定为323,520元。对于已付租金和押金，合同无效或解除后，双方应各自返还取得的财产，金斯敦公司应返还押金和扣除实际租赁的租金（使用费）后为326,480元。押金108,000元金斯敦公司应全额返还。群帆公司请求金斯敦公司偿付已付租金（使用费）、押金的利息损失，一审法院确定以房屋交接日即2019年7月18日的次日起计算。群帆公司请求金斯敦公司赔偿搬场损失，一审法院酌情支持2,000元。对群帆公司请求金斯敦公司赔偿工资损失，群帆公司未提供相关证据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定,于二〇一九年九月三十日判决：一、确认群帆公司与金斯敦公司于2019年1月9日签订的《房屋租赁合同》、于2019年2月25日签订的《补充协议》中涉及无产证房屋租赁部分合同无效；群帆公司与金斯敦公司签订的上述《房屋租赁合同》、《补充协议》中其他有效部分合同于2019年6月25日解除；二、金斯敦公司于判决生效后十日内返还群帆公司押金108,000元并支付以上述款项为本金、自2019年7月19日起至实际清偿日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；三、金斯敦公司于判决生效后十日内退还群帆公司租金326,480元并支付以上述款项为本金、自2019年7月19日起至实际清偿日止、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、金斯敦公司于判决生效后十日内偿付群帆公司搬场损失2,000元；五、驳回群帆公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,816元，减半收取计5，908元，保全费4,528元，合计10,436元，由群帆公司负担4,696.2元，金斯敦公司负担5,739.8元。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、苏亚与张某通话录音文字稿，旨在证明上诉人于2019年4月24日搬离；2、现场巡查单，旨在证明涉讼厂房不具备生产条件；3、法某顾问群微信记录，旨在证明被上诉人更换法定代表人目的在于逃避责任；4、厂房租赁合同书，旨在证明陈玲花不是普通员工；5、汪硕证言，旨在证明上诉人于2019年4月24日搬离；6、照片，旨在证明其搬离时的状况；7、费用报销单，旨在证明陈玲花不是普通员工；8、4月10日二楼照片，旨在证明被上诉人占用二楼生产，未能履行交付义务；9、4月10日一楼照片，旨在证明被上诉人占用一楼生产，未能履行交付义务；10、银行流水，旨在证明金斯敦公司与杨某、陈玲花夫妇财务混同；11、U盘资料，旨在证明其搬离事实。被上诉人发表如下质证意见：证据1：证据三性不认可，张某之前确为厂长，但已于2018年12月离职；证据2：证据三性不认可；证据3：法某与被上诉人无关，不认可证明目的；证据4：不符合新证据要求，陈玲花系职务行为；证据5：不符合证据形式，证人有利害关系；证据6：证据三性不认可，与本案无关；证据7：不是原件，证据三性不认可；证据8：不是新证据，对于证据三性及证明目的均不认可；证据9：不是新证据，对于证据三性及证明目的均不认可；证据10：不是新证据，杨某非本案当事人，与本案无关；证据11：照片一审已提交，不予质证，对录音及视频的证明目的不予认可。本院认为，上诉人出示之证据均不足以证明其主张，故不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，群帆公司主张其于2019年4月24日搬离，但为金斯敦公司所否认，群帆公司于一、二审中出示之证据均不足以证明其主张，故本院不予采纳。本院注意到，原审法院已经根据双方对于合同不能履行的责任对租金（使用费）作出调整，处理并无不妥。关于搬迁损失，群帆公司自述系其工人搬离设备、材料，一天未能生产而发生的损失，且认可合同对于搬迁损失并无约定，故本院认为，原审酌定之搬迁损失，合理妥当，应予维持。关于装修损失，原审中群帆公司要求另案处理，二审中金斯敦公司不愿调解，故本院不作评述，当事人可能享有之权利，可另行主张。群帆公司主张金斯敦公司仅交付不到四分之一的面积，但为金斯敦公司所否认，群帆公司未能出示证据证明其曾于租赁期间就面积交付不足提出过异议，本院还注意到，双方曾签订《补充协议》约定因金斯敦公司给予群帆公司一定期限的免租期，群帆公司同意金斯敦公司尚未搬走留在群帆公司租赁标的范围内的相关物品等择期搬走，原则上应当在群帆公司起算租金日前搬走，结合考虑合同约定的起租日等，本院认为，群帆公司前述主张，无事实依据，难以采纳。关于责任主体之争议，本院注意到，涉讼《厂房租赁合同》载明出租方为金斯敦公司，杨陈仅为当时的法定代表人，合同由陈玲花签字，本案审理中，金斯敦公司主张陈玲花系公司业务员且认可金斯敦公司为合同主体，况且，该《厂房租赁合同》载明承租方为群帆公司，群帆公司亦未盖章而由苏亚签署合同，故群帆公司现要求杨陈、陈玲花承担连带责任于法无据，本院难以采纳。本院还需提出的是，关于押金返还的请求，原审已予支持，本院不再赘述。综上所述，上诉人群帆公司关于撤销一审判决第三、四、五项，改判金斯敦公司、杨陈、陈玲花返还租金、押金共计758,000元及以758,000元为本金，自2019年7月19日起至实际清偿日止，按照同期银行贷款利率计算的利息损失，赔偿装修损失30,000元，赔偿厂房搬迁损失10,000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,722.80元，由上诉人上海群帆办公家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年二月十三日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……