福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终153号 上诉人（原审被告）：朱贤星，男，1951年2月1日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：莆田市安和物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区海丰路中街800号龙腾东方小区2号楼一层，统一社会信用代码91350304574701543Q。 法定代表人：翁志远，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英、韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人朱贤星因与被上诉人莆田市安和物业管理有限公司（以下简称“安和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0304民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱贤星上诉请求：依法撤销一审判决，驳回安和物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.安和物业公司在物业服务期间，都没有公示具体的物业管理费用明细，小区也管理的不到位。消防通道有些管的干干净净，有些杂物放的乱七八糟。2.朱贤星的水表走的太快，安和物业公司的一个水电工已经测过，朱贤星找安和物业公司处理，但安和物业公司都不处理。莆田市自来水公司要求物业公司开证明才会去检测，如果确实快应予退费。3.朱贤星的邻居违规建筑挡住朱贤星窗口，影响生活。空调会吹进屋里，洗衣服臭气难忍，朱贤星也找过安和物业公司处理，但都没处理。涉案小区违规建筑很多，有的拆掉绿化带，5#楼、6#楼楼顶各建一间房出租约1500元，要求追究责任。 安和物业公司辩称：1.安和物业公司在提供物业服务期间均能够履行合同义务，为小区业主提供优质的物业服务。2.朱贤星称其他业主违规装修及拆除更改公共绿化用地等行为，安和物业公司都有向上级主管部门反映相关情况，上级主管部门也及时委派工作人员到现场制止并作出责令停止违法行为的通知书。3.绿化改造的情况是因为业主的店面被绿化挡住，业主迟迟不肯交房，后业主经与城厢区住建局和街道办协商，住建局和街道办同意将该店面前的绿化带铲除并将道路硬化，小区业主对该情况都知情，并不是物业公司不尽职。4.朱贤星称其家中水表走得快的情况，不是安和物业公司服务的范围。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 安和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱贤星支付拖欠自2019年1月1日起至2019年4月30日止的水费、公摊水电费235元和自2018年12月1日起至2019年4月30日止的物业管理费887元，共计1122元；2.本案诉讼费用由朱贤星负担。 一审法院认定事实：安和物业公司与朱贤星于2014年12月8日签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：朱贤星将其所购置的位于莆田市城厢区片区的物业委托给安和物业公司管理，所购房屋基本情况：5座2101号，单元建筑面积为142.77平方米；住宅部分物业管理服务费为每平方米1.6元／月，公共水电周转金为二次加压供水的每户400元。安和物业公司又与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订《福建省前期物业服务合同》一份，双方约定：本物业名称：龙桥直街改造房；物业类型：高层住宅基；坐落位置：莆田市城厢区龙桥街道明阳路55号；期限为3年，自2013年12月1日起至2016年12月30日止；安和物业公司按照《莆田市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的壹级物业服务标准，高层住宅物业管理服务费为每平方米1.2元／月。该合同只有安和物业公司有载明落款时间为“2016年7月3日”。合同签订后，安和物业公司每套按400元向朱贤星收取公共水电周转金。2018年12月7日，安和物业公司在该小区公告栏处张贴《关于龙桥直街改造房物业费政府补贴到期后开始收取物业费的通知》，通知龙桥直街改造房全体业主：物业管理费补贴期限为2013年12月1日至2018年11月31日；按照公司成本测算，此后的物业管理服务费收费标准高层住宅按每平方米1.3元／月向业主收取，若有不同意见，以书面形式向物业管理处反馈。2019年5月27日，安和物业公司向朱贤星邮寄《缴费通知书》，内容为：房号：5＃楼2101单元；收取月份：2018、12-2019、4、30；物业服务费147.81×1.2×5＝887元；代收水费：上月读数616吨，本月读数647吨，金额87元；公共用电分摊:电梯电费60元、广场安防路灯电费37元、水泵用电分摊31元、公共用水分摊2元、维修费18元，合计1122元。2019年5月1日，安和物业公司宣布停止对龙桥直街安置房的物业管理服务工作。 在本案诉讼过程中，安和物业公司向一审法院申请撤回请求支付公摊部分的水电费的诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。 一审法院认为，安和物业公司与朱贤星签订的《前期物业管理服务协议》和安和物业公司与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自义务。安和物业公司为莆田市城厢区片区（含龙桥直街改造房）的业主提供物业服务，朱贤星作为该片区的业主应依约缴纳物业服务费等相关费用。现安和物业公司要求朱贤星支付其未交纳的自2018年12月1日起至2019年4月30日止按每平方米每月1.2元计算的物业服务费符合法律规定及合同约定，予以支持；但其请求按面积147.81平方米计算物业服务费缺乏依据，在其未能提供证据证明房屋实际建筑面积的情况下，应按合同约定的房屋面积142.77平方米计算物业服务费，即：朱贤星应支付物业管理费142.77×1.2×5＝856.6元。因安和物业公司每套按400元向朱贤星收取公共水电周转金，其也同意该款用于抵扣水费和公推部分的水电费，且朱贤星应支付的水费金额少于其收取公共水电周转金，故其请求朱贤星再支付水费缺乏依据，不予支持。至于抵扣水费和公推部分的水电费后多出的公共水电周转金，因朱贤星未提起反诉，故该部分不予处理，应由朱贤星另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱贤星应在判决生效之日起十日内支付给莆田市安和物业管理有限公司物业服务费856.6元；二、驳回莆田市安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由莆田市安和物业管理有限公司负担10元，朱贤星负担15元。 本院二审期间，朱贤星与安和物业公司均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，朱贤星对“安和物业公司与朱贤星于2014年12月8日签订《前期物业管理服务协议》一份”有异议，认为朱贤星并没有签订该协议；朱贤星对一审法院认定的其他事实没有异议。安和物业公司对一审法院认定的事实没有异议。因对一审法院认定的朱贤星、安和物业公司双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，作为业主之一的朱贤星，在安和物业公司已经提供物业服务的情况下，应履行按时支付物业费的义务，但其至今仍未支付2018年12月1日至2019年4月30日止的物业费，构成违约，故一审判决由朱贤星支付该期间的物业费，是正确的，应予维持。朱贤星主张安和物业公司物业管理不到位，但其没有提供充分证据予以证明，本院不予采信。对于涉案小区违章建筑问题，不属于本案民事案件审查范围，朱贤星可以向有关行政部门反映处理。 综上所述，朱贤星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费30元，由朱贤星负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月三日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。