上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11221号上诉人(原审被告、反诉原告)：黄凯，男，1982年9月20日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：张琪，上海九州通和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海肆成企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：严锦萍，总经理。委托诉讼代理人：黄继军，上海博和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海峰，上海博和律师事务所律师。上诉人黄凯因与被上诉人上海肆成企业管理有限公司(以下简称肆成公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初15397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄凯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肆成公司的一审全部诉请，并支持黄凯的一审全部反诉请求。事实和理由：一、一审本诉部分：1、上海市静安区石门二路街道泰兴路XXX号-XXX商铺(以下简称涉案房屋)存在漏水问题，交接后肆成公司未按承诺履行维修义务，一审法院认定黄凯自行以更换吊顶的方式解决了漏水问题，进而认定黄凯未依约支付租金的行为构成违约，系认定事实错误。2、肆成公司在《商铺交接确认书》中以手写形式承诺解决涉案房屋漏水问题，但黄凯接收涉案房屋开始使用后，肆成公司始终未按承诺履行维修义务，故黄凯未依约支付租金系行使先履行抗辩权，一审法院认定黄凯构成违约系适用法律错误。二、一审反诉部分：1、2018年8月12日、13日两天的损失人民币4,717.8元(以下币种均为人民币)系因肆成公司交付涉案房屋存在瑕疵，且未履行维修义务导致，一审归责于天气原因存在错误。2、根据双方的《房屋租赁合同》，黄凯承租涉案房屋的目的是经营罗森超市，香烟销售显然是重要收入来源项目，肆成公司交付涉案房屋无门牌号构成违约，应当承担相应的损失，一审认定有误。3、黄凯在一审中就空调移机损失提供了费用明细，各项目均系对空调外机安装位置的变动产生的费用，一审酌定1,500元不当，应予以纠正。肆成公司辩称，不同意黄凯的上诉请求。涉案房屋的漏水并不严重，只有在下雨屋顶有积水的情况下才会发生滴漏，涉案房屋是经双方现场查验后进行交付的，黄凯在接收房屋时对该情况是明知的，超市开业后持续经营至今，故该瑕疵并不影响房屋的正常使用经营。肆成公司作为出租人负有维修义务，但未完成维修义务不构成根本性违约，黄凯在未经肆成公司同意的情况下不按照约定支付房租构成根本违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。肆成公司向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除,确认肆成公司不予返还押金126,000元；二、黄凯支付欠付的2018年10月25日至2019年4月1日期间的租金96,000元、2018年10月25日至2019年3月31日期间的水电费27,182.2元；三、黄凯立即恢复原状并返还房屋;四、黄凯支付2019年4月1日起至返还房屋之日的房屋使用费,使用费按照按日租金的两倍计算，即每日2,800元;五、黄凯向肆成公司支付逾期付款滞纳金，滞纳金以123,182.2元为本金，按每日千分之一的标准支付2019年4月1日至实际支付之日止。一审诉讼过程中，肆成公司撤回第二、第五项诉讼请求。黄凯向一审法院提出反诉请求：一、肆成公司向黄凯补偿每月租金4,000元；二、肆成公司支付黄凯经营损失5,026元；三、肆成公司支付黄凯香烟经营损失15,337元;四、肆成公司赔偿黄凯更换吊顶板材费用1,500元；五、肆成公司赔偿黄凯空调安装改造费用及损失9,740元；六、上述肆成公司应支付的钱款予以抵扣黄凯应该支付的房租。一审诉讼过程中，黄凯变更第二项反诉诉讼请求为：肆成公司支付黄凯经营损失4,717.8元，并增加一项反诉请求：肆成公司补偿因其造成的黄凯延迟开业的租金损失15,200元。一审法院认定事实：2018年5月12日，肆成公司(甲方)与黄凯(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，租赁期限为2018年6月1日至2026年6月14日，其中2018年6月15日至2020年6月14日期间的租金为每月42,000元，先付后用，每3个月支付一次。每次(租金)应于该次租赁日开始前10日支付。押金126,000元。甲方承诺水、电等相关管线、设备已经安装铺设到位并且端口已接入户内。前述设备的配备均满足乙方按照本合同约定的用途就该房屋进行正常合理的使用。该房屋的水、电、煤气、通讯等相关费用的收取，按照国家或本市统一标准收取。乙方在经营期间，使用的水、电、煤气、电话费及其他相关费用均由乙方自行承担。本合同期限届满之日或提前解除之日，乙方应在结清该房屋上所有的费用后将该房屋按交付时的原状退还给甲方，并经甲方验收认可后，结算各自应承担的费用。乙方逾期支付费用，则每逾期一日按应付费用的日千分之一向甲方支付滞纳金。如自收到甲方催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为乙方根本违约，甲方有权立即收回该房屋，终止本合同，并将已支付的租金和押金作为违约金予以收缴，不予返还乙方。本合同期限届满日或提前解除日，如乙方未按约定搬离该房屋的，每逾期一日，应按照日租金的2倍向甲方支付房屋使用费。合同签订后，黄凯按约支付了首期租金和押金，肆成公司于2018年7月9日向黄凯交付涉案房屋，双方并于当日签署《商铺交接确认书》。该确认书约定：涉案房屋的起租日为2018年7月25日；关于漏水问题，保证在交房日起解决，如因漏水造成的问题我方将负责承担。涉案房屋交接后，《商铺交接确认书》提及的漏水问题，肆成公司始终未予以解决。而黄凯在支付首期租金后，后面的每一期租金、水电煤等费用亦未再按约支付。现因双方协商未果，均起诉要求判如所请。一审法院另查明，截止一审最后一次开庭，黄凯支付租金情况为：2018年5月13日支付126,000元；2018年11月23日支付40,000元；2018年12月23日支付40,000元；2019年2月24日支付38,000元；2019年3月29日支付38,000元；2019年4月25日支付38,000元；2019年5月28日支付40,000元。2019年2月13日，肆成公司向黄凯发出《告知函》，载明：“……截止2019年2月13日，贵方第二期租金及第三期租金尚欠人民币172,000元未付，水电费亦未按时交纳，虽经我司口头及书面多次催收，但贵方仍置之不理、拒绝支付，并实际占用上述房屋经营至今，已属根本违约。……我司将立即采取包括但不限于于2019年2月20日终止合同，并于2019年2月25日收回房屋、没收押金、追讨贵方违约提前退租天数租金的3倍之违约金等必要措施……。”黄凯确认该《告知函》已于2019年2月15日收悉。涉案房屋交付时，肆成公司要求黄凯将空调外机安装于屋顶相关位置，后改为要求安装在涉案房屋门面侧位，2019年8月3日，双方就空调外机相关事宜仍在协调沟通中。一审法院再查明，肆成公司在出租涉案房屋后，对包括涉案房屋在内的整个电路进行了扩容。本案诉状副本于2019年3月25日送达黄凯。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》《商铺交接确认书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同及确认书约定，2018年6月15日至2020年6月14日期间的租金为每月42,000元，先付后用，每3个月支付一次，每次(租金)应于该次租赁日开始前10日支付，涉案房屋起租日为2018年7月25日。故，黄凯在支付首期三个月租金及押金后，第二期租金126,000元应于2018年10月15日前支付，然黄凯直至2018年11月22日，支付40,000元租金，其付款金额及付款时间均已违反合同约定。黄凯在收到肆成公司向其发送的《告知函》后，仍未按合同约定的金额及方式支付相应租金。而未足额支付租金的行为系拖欠租金的形式之一，根据双方合同约定，自收到肆成公司催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为黄凯根本违约，肆成公司有权立即收回房屋，终止合同。根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，黄凯2019年2月15日收到《告知函》，30个工作日的最后一天为2019年3月29日，即2019年3月30日后，肆成公司即享有单方解除权。故，肆成公司发出《告知函》时，其并未享有单方解除权，该《告知函》的送达不能视为解除合同的通知。虽肆成公司诉状中亦已明确其要求解除合同的意思表示，但肆成公司起诉日在2019年3月30日前，起诉时其亦未享有单方解除权。且诉状副本送达黄凯之日亦在2019年3月30日前，故本案诉状副本的送达之日亦未能视为解除合同的通知送达日。虽黄凯在庭审中表示其愿意解除合同，但双方就解除日期及责任承担等均未能达成一致，故不能视为双方协商解除合同。2019年3月30日后，肆成公司享有单方解除权，但其最早向黄凯表达要求解除合同的意思表示时间为本案一审第一次开庭之时，即2019年4月22日。一审庭审中，肆成公司明确要求解除其与黄凯之间的《房屋租赁合同》，该意思表示亦已当庭送达黄凯。故，一审法院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除。对于肆成公司要求不予返还押金126,000元的诉请，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方租赁合同的解除系黄凯的违约行为所致，故合同解除的责任在于黄凯。且双方合同已有约定，如自收到肆成公司催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为黄凯根本违约，肆成公司有权立即收回该房屋，终止本合同，并将已支付的租金和押金作为违约金予以收缴，不予返还黄凯。现肆成公司要求不予返还押金的实质为要求黄凯承担解除合同的违约责任，即，要求黄凯支付违约金126,000元，故肆成公司该项诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于肆成公司要求黄凯恢复原状并返还涉案房屋的诉请，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且双方合同已有约定，合同提前解除之日，黄凯应在结清涉案房屋上所有的费用后将房屋按交付时的原状退还给肆成公司。现双方租赁合同已确认解除，故肆成公司该诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于肆成公司要求黄凯以日租金的双倍标准支付2019年4月1日至黄凯返还涉案房屋期间的房屋使用费的诉请，现本案已确定双方租赁合同解除日为2019年4月22日，故使用费的起算日应为2019年4月23日。至于使用费的计算标准，虽双方合同约定，合同提前解除日，如黄凯未按约定搬离房屋的，每逾期一日，应按照日租金的2倍向肆成公司支付房屋使用费。涉案房屋每月租金为42,000元，但考虑到涉案房屋市场租金情况及黄凯拖欠租金行为的严重程度，一审法院酌定使用费以每日1,600元计算为宜。即，黄凯应按每日1,600元的标准支付2019年4月23日至实际返还涉案房屋之日的使用费。对于肆成公司撤回要求黄凯支付租金、水电费及相应滞纳金的诉请，一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。肆成公司在本案中撤回上述诉请，不违反法律规定，一审法院予以准许。对于黄凯反诉要求肆成公司支付更换吊顶板材费用1,500元的诉请，根据本案查明的事实，双方在《商铺交接确认书》中已明确涉案房屋存在漏水问题，且肆成公司承诺予以修复。但肆成公司未履行该修复义务，黄凯作为涉案房屋承租人，自行以更换吊顶的方式解决了该问题。根据相关法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。现黄凯主张的更换吊顶解决漏水问题的费用为1,500元，尚属合理，故对黄凯的该项诉请予以支持。对于黄凯反诉要求肆成公司赔偿空调安装改造费用及损失9,740元的诉请，根据本案查明的事实，肆成公司给予黄凯空调外机安装图纸中要求外机安装于涉案房屋屋顶，后经肆成公司指示，空调外机改为安装于涉案房屋门面侧位。因肆成公司对空调外机安装位置的变动，造成移装过程中多支出的费用，理应由肆成公司承担。但黄凯主张的购买空调等费用，系黄凯自行装修的行为，与空调外机移装无关，故对该部分相关费用不予支持。对于移装外机产生多支出的相关费用，一审法院酌定1,500元，该笔费用由肆成公司承担。对于黄凯要求肆成公司每月租金减少4,000元的诉请，黄凯已通过更换吊顶的方式解决了漏水问题，现已对黄凯主张的该费用予以支持，黄凯在主张更换吊顶费用后，再主张每月租金减少，于法无据，不予支持。对于黄凯主张因更换吊顶、空调外机移装以及肆成公司电路扩容等事宜导致其延期开业，由此造成租金损失15,200元，反诉要求肆成公司赔偿该部分损失的诉请。根据本案查明的事实，肆成公司交付的房屋确实存在漏水问题，但其并未就该问题予以解决。空调外机因肆成公司指示变更进行了移装，涉案房屋电容亦在黄凯承租期间进行了扩容。根据相关法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故黄凯主张肆成公司赔偿因解决上述问题而延期开业的租金损失，于法有据，予以支持。现黄凯自认其开业时间为2018年8月6日，其提供的证据可以证明双方2018年8月3日仍在就空调外机罩颜色和材质等相关事宜进行沟通。根据双方合同约定的每月租金42,000元标准，黄凯主张肆成公司赔偿租金损失15,200元，尚属合理，对黄凯的该项诉请予以支持。对于黄凯反诉要求肆成公司赔偿2018年8月12日、13日两天暴雨而导致的损失4,717.8元，因该损失系天气原因造成，黄凯并未提供证据证明该部分损失与肆成公司有关，故黄凯该项诉请，无合同和法律依据，不予支持。对于黄凯反诉主张肆成公司支付因未安装门牌而造成的香烟经营损失15,337元的诉请，因肆成公司交付的房屋系现状交付，交付时并未装有门牌。双方合同中亦未对安装门牌进行约定，肆成公司并非为门牌安装的主管单位，故黄凯要求肆成公司支付该项损失，于法无据，不予支持。对于黄凯主张上述其可获得的钱款在其应支付的房租中予以抵扣，因肆成公司已撤回向黄凯主张租金的诉请，并经一审法院予以准许，故黄凯是否尚欠租金，本案中未能确定，黄凯的该项主张，不予支持。据此，一审法院判决如下：一、肆成公司与黄凯就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；二、黄凯应于判决生效之日起三十日内将涉案房屋恢复原状并返还给肆成公司；三、黄凯应按每日1,600元的标准向肆成公司支付2019年4月23日至实际返还涉案房屋之日的使用费；四、黄凯应于判决生效之日起十日内向肆成公司支付解除合同违约金126,000元(以黄凯支付的租赁保证金予以抵扣)；五、肆成公司应于判决生效之日起十日内向黄凯支付更换吊顶费用1,500元、空调移机费1,500元、租金损失15,200元；六、对黄凯的其余反诉诉讼请求，不予支持。本院二审期间，黄凯向本院提供两组证据，第一组证据：2019年11月13号的视频和微信截图，证明涉案房屋漏水严重，并不是滴漏。第二组证据：黄凯与静安区烟草管理局窗口工作人员2019年12月2号的谈话录音，证明办理烟草专营相关证件需要门牌号码，因肆成公司违约造成黄凯烟草经营损失。肆成公司对第一组证据的客观真实性、关联性及合法性均不予认可；对于第二组证据的关联性不予认可。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法设立的合同具有法律约束力，各方当事人均应严格恪守。根据双方《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租金为每月42,000元，先付后用，每三个月支付一次，每次于租赁日开始前10日支付。故黄凯第二期租金的付款时间及金额均不符合约定，且在收到肆成公司发出的《告知函》后，黄凯仍不予以纠正，其行为构成根本违约，肆成公司有权行使解除权。黄凯在交接前已知晓涉案房屋存在漏水情况，在肆成公司未履行修复义务的前提下，黄凯自行将吊板材料全部更换为防水型以解决漏水问题，一审法院亦根据相关法律规定支持了黄凯要求肆成公司支付更换吊顶板材费用1,500元的诉请，故黄凯提出肆成公司交付的租赁物有瑕疵，其未按照合同支付租金系行使先履行抗辩权的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审法院根据查明的事实，认定黄凯未按照合同约定支付租金构成根本违约，肆成公司行使解除权符合双方约定，并据此认定双方《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除，阐述清晰、理由充分，本院予以认可，不再赘述。关于黄凯主张的2018年8月12日、13日两天经济损失4,717.8元，因黄凯就该诉请所依据的事实未提供证据予以证明，一审驳回黄凯该项诉请并无不当，本院予以认同。关于香烟经营损失15,337元，因双方《房屋租赁合同》未对安装门牌进行约定，肆成公司交付涉案房屋时黄凯亦未就门牌提出异议，且经营罗森超市与烟草经营没有必然联系，故一审法院驳回黄凯要求肆成公司赔偿该项损失的请求并无不当，本院亦予以认同。关于空调移机费用，一审法院根据查明的事实酌定1,500元，尚属合理，本院予以维持。一审判决就该节事实认定的购买空调等费用，实为购买空调的相关材料等费用，属于笔误部分，本院予以纠正。综上所述，黄凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,831.19元，由上诉人黄凯负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇二〇年二月十七日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……