湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初159号原告：吕志国，男，1952年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。被告：湖南大成国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市五一大道838号。法定代表人：毛致平，董事长。原告吕志国与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吕志国的委托诉讼代理人刘奎、欧震到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕志国向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司支付下欠原告2016年5月至2019年5月的投资收益租金90000元以及投资收益租金违约金270元；2、判令被告张家界山水公司、湖南大成酒店对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司于2012年5月11日就湖南张家界大成山水国际大酒店15层1542A号房屋的出租签订了《房屋投资经营合同》，合同约定：原告将上述房屋给被告张家界大成酒店公司投资经营使用，租期从原告付清全部房款之日起算，租期最短不少于2年，最长不超过3年。投资收益标准为年回报率15%，由被告张家界大成酒店公司在原告投资届满后第一个星期，将上年度投资收益一次性支付至原告指定的银行账户。被告张家界山水公司、湖南大成酒店为被告张家界大成酒店公司支付租赁收益提供连带担保。合同并约定，如逾期3个月被告未向原告支付租赁收益的，被告须按违约期内应支付的年度投资收益的0.3%作为违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付相应的购房款项，但被告未及时足额支付投资收益，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1、2015年5月11日至2019年5月31日，被告向原告已支付46663元；2、被告对于委托装修合同到期后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按下欠租金的1%计算违约金；三、被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据《担保法》规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，因此，担保人不应再承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2012年5月11日，原告吕志国（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：原告吕志国购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第15层1542Ａ号房，产权登记建筑面积20平方米，套内建筑面积14.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.6平方米，房屋总价款为200000元，签订合同之日一次性付款。合同签订当天，吕志国向张家界山水公司交纳购房款200000元。2012年5月11日，吕志国（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第15层1542Ａ号房，建筑面积20平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理，甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年；投资收益标准为年回报率15%，由乙方按年向甲方支付，在甲方投资届满后第一个星期，乙方将上年度投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供连带担保。在该合同履行期内，张家界大成酒店公司按约定向原告吕志国支付了投资收益。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》签订的当天，原告吕志国（合同甲方）与被告张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了一份《补充合同》，约定：在该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后，乙方须于15日内一次性将该房屋回购款支付给甲方（具体执行细则见甲乙丙丁四方签订的该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中的相关规定）。2015年5月11日，黄宏英代表吕志国与张家界山水公司、张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，甲、乙、丙三方就甲方购买乙方的商品房延期回购和延期租赁问题达成如下补充协议：甲、乙、丙三方于2012年5月11日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年5月11日，延期回购期限届满后，甲方同意乙方按200000元回购该商品房；甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，丙方每满一年当月月底向甲方支付当年租金30000元。此后，张家界大成酒店公司按约定向吕志国支付投资收益至2016年5月10日。自2016年5月11日开始，张家界大成酒店公司仅向原告吕志国支付部分租金，截止2019年5月31日，张家界大成酒店公司共下欠原告吕志国投资收益款75063元。原被告双签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》到期后，张家界山水公司未按约定回购该房屋，双方亦未另行签订合同，现吕志国购买的1542A号房仍由张家界大成酒店公司经营使用。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，收据、银行流水、被告提交的情况说明等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告吕志国与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》以及原告吕志国与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《补充合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。原告吕志国与张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》到期后，原告吕志国与张家界山水公司、张家界大成酒店公司又签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，将延期回购期限延长至2017年5月11日，在延长的回购期限内，张家界大成酒店公司未按约定向吕志国支付投资收益款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》到期后，张家界山水公司未按约定对吕志国的房屋进行回购，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成酒店公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，张家界大成酒店公司未向吕志国足额支付投资收益，其行为亦构成违约。故原告吕志国要求被告张家界大成酒店公司支付下欠租金并支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告吕志国诉请的投资收益租金数额计算有误，应以本院认定的数额为准。关于被告张家界山水公司、湖南大成酒店的担保责任问题，《房屋投资经营合同》约定：丙方以张家界山水公司不销售的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供连带担保。被告张家界山水公司以其不销售的资产和物业提供担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告吕志国与被告张家界山水公司已在《房屋投资经营合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告张家界山水公司提供担保物的价值范围远远高于原告吕志国主张的房屋投资收益及违约金，因此，被告张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供连带担保，属于连带责任保证，被告湖南大成酒店在投资经营合同期满后，未在补充协议上签字，未给被告张家界大成酒店公司在延长的租赁期限内产生的债务提供担保，依照法律规定，债权人应自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，故被告湖南大成酒店辩称已超过保证期间，应免除保证责任的观点，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告吕志国房屋投资收益款（2016年5月11日至2019年5月31日）75063元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告吕志国违约金225元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。四、驳回原告吕志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2056元，适用简易程序减半收取1028元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二〇年二月二十七日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。