山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9789号 上诉人(原审被告)：梅海霞，女，1971年3月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：周森，山东森扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙翠翠，山东森扬律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：杨刚，男，1984年8月25日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。 委托诉讼代理人：赵秀琴，山东德祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙永林，山东德祥律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：宋乃聪，男，1956年11月9日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：丁清春，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲丽丽，山东卓润律师事务所律师。 上诉人梅海霞、上诉人杨刚因与被上诉人宋乃聪房屋买卖合同纠纷一案，均不服青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1643号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅海霞的委托诉讼代理人孙翠翠，上诉人杨刚及其委托诉讼代理人赵秀琴，被上诉人宋乃聪及其委托诉讼代理人蒲丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梅海霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回宋乃聪的起诉；2、一、二审诉讼费用由宋乃聪负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，宋乃聪非涉案房屋共有人，对涉案房屋无独立请求权。1、宋乃聪非涉案房屋共有人，涉案房屋为梅海霞个人财产。涉案房屋由梅海霞出资购买，产权证书上记载的房屋所有权人为梅海霞，为梅海霞单独所有。2、梅海霞与宋乃聪未就涉案房屋办理产权登记，虽然双方签订了人民调解协议书，但该协议不具有物权变更的效力。人民调解协议书中梅海霞对涉案房屋所有权的处分，属于赠与，因未办理产权登记手续，即便签订人民调解协议书也不代表宋乃聪为涉案房屋共有人。二、一审判决适用法律错误，梅海霞为涉案房屋所有权人，本案不能适用善意取得的法律规定。梅海霞有权处分涉案房屋，他人无权干涉。三、一审判决证据不足，山东正诚土地房地产评估有限公司不具有评估资质、出具的评估报告依据不足、评估方法错误，不能作为证据使用。四、梅海霞与杨刚就涉案房屋交易价格具有合理性。1、涉案房屋周边小区房价普遍不高，二手房交易价格低于15000元，所以涉案房屋交易价格也仅能据此价格确定。2、梅海霞因经济困难急于转让房屋以缓解经济压力。3、梅海霞自2017年4月开始在周边房屋中介机构登记出售，报价每平15000元，但一直无人问津。4、杨刚是全款购房，按照二手房交易惯例，交易价格肯定低于贷款购房价格。五、本案为第三人撤销之诉，一审判决事项超出第三人撤销之诉案件的判决范围。 宋乃聪辩称，一、涉案房屋是梅海霞与宋乃聪的共有财产，梅海霞是无处分权人，宋乃聪有权要求返还。二、杨刚受让涉案房屋时并非善意，且以明显低于市场价受让涉案房屋，不构成善意取得。三、梅海霞与杨刚签订的涉案房屋买卖合同无效。 杨刚述称，除下面这一条外，其余同意梅海霞的上诉请求。我方不同意的一条是人民调解协议梅海霞对部分房屋的处分不是梅海霞对宋乃聪的赠与，宋乃聪对涉案房屋有50%产权约定是无效约定。 杨刚上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，驳回宋乃聪的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由宋乃聪负担。事实和理由：一、杨刚和梅海霞的房屋买卖合同合法有效。1、杨刚购买涉案房屋时，梅海霞出示的购房合同和购房收据等购房资料上显示的购房人皆是梅海霞，并无宋乃聪的签字或其是共有人的表述，因此，杨刚和梅海霞签订涉案房屋买卖合同合法有效。退一万步讲，即使涉案房屋是宋乃聪和梅海霞共有的，而宋乃聪自己决定不在有关权属文书中出现其名字，宋乃聪对此可能产生的后果应有预见，而其放任这种结果的发生，是对自己权利的漠视和放弃。2、物权采用公示原则，宋乃聪和梅海霞的内部约定不能对抗不知情的买方杨刚。3、假如梅海霞并不享有涉案房屋的全部产权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”房屋买卖合同是引起物权变动的债权合同，如无特殊约定，合同成立即生效。因此，宋乃聪主张杨刚和梅海霞之间买卖房屋合同无效的要求不成立。二、宋乃聪据以主张权利的人民调解协议没有法律效力。1、该调解协议形式上有欠缺，且涂改协议主要内容，应属无效协议。2、根据《人民调解法》第3条、《民事诉讼法》第195条、《最高人民法院关于的解释》第357条规定，宋乃聪婚姻期间同梅海霞同居，违背公序良俗。另，该协议的主要内容为涉案房屋的物权确权，不属于人民调解协议调解可以调解的事项，如果持该调解协议向法院申请司法确认调解协议的效力，法院将不予受理或驳回申请，不确认其效力，当然没有法律效力。一审法院据此认定宋乃聪享有涉案房屋50%的产权并据此支持其诉讼请求是错误的。三、退一万步讲，即使宋乃聪享有涉案房屋50%的产权，梅海霞和宋乃聪享有同等的处分权，杨刚购买该房屋属于善意第三人，依法取得涉案房屋的所有权。1、宋乃聪并没有提交任何证据证明杨刚购房行为不构成善意。2、杨刚在和梅海霞协商签订《房地产买卖合同》前已尽到审慎的注意义务，没有过失。且在梅海霞多次要求提前付款时，杨刚决定提起诉讼，再次提请法院审查了双方之间房地产买卖合同的效力，确定有效后履行了全部付款义务。3、按照一审认定，梅海霞有涉案房屋50%的所有权，因此，其和宋乃聪享有同等的处分权，梅海霞并不是无处分权人，不需适用善意第三人的规定即可认定梅海霞将涉案房屋转让给杨刚的行为合法有效，杨刚有权取得涉案房屋的所有权。4、杨刚购房过程并无违规，违反常理之处。5、涉案房屋评估报告在评估程序上是错误的，在结果上严重背离实际价格，不应采信。根据评估报告中列明的评估业务工作流程，评估公司进行评估应当前后两次查看现场，而评估公司仅一人一次查看现场，但报告却有两人签字；评估期间并不在评估公司印章注明的有效期内；评估时没有选取实例，鉴于评估报告存在以上情形，杨刚曾想质证后提出重新鉴定申请，但由于梅海霞已经法官允许提出了重新鉴定申请，杨刚未提出重新鉴定申请，但一审法院一直未组织重新鉴定的工作，却突然下判，程序存在严重问题。6、评估报告只是房价的一个参考值，估计值，与实际价格可能并不一致，房地产价格本身一直在浮动过程中，该评估报告的价格仅有参考价值，而不是决定因素。梅海霞对其转让房屋的解释是欠亲戚款、无款还贷、生活困难等，急于转让，且当时涉案房屋尚未办理收房手续，也未办理梅海霞名下的不动产权证书，因此，杨刚购买涉案房屋也存在风险，且以现金支付，因此，双方综合各方面因素协商确定价格、付款方式等，是双方皆可接受的条款，合法有效。四、宋乃聪为达到其非法目的编造事实，非法闯入涉案房屋，主观臆想杨刚和梅海霞之间正常的买卖合同关系，严重侵害了杨刚的合法权益。1、杨刚和梅海霞共同看房时，涉案房屋并没有居住痕迹，至于后来宋乃聪破门而入、尾随进入，皆不是正常的入住方式，并不能证明其主张的在杨刚和梅海霞买卖合同签订之前就已入住的事实。2、宋乃聪私下协调九水路派出所出具不符合事实的证明，企图达到非法目的。宋乃聪砸门入室时，杨刚及其居住在涉案房屋的朋友多次报案，该出警证明只字未提，且非常武断的认定涉案房屋内的物品是宋乃聪所有，干扰了民事审判的独立性，该出警证明没有法律效力。经杨刚反映后，该派出所另行出具了证明，证明了宋乃聪以跳楼要挟派出所和杨刚的事实。3、宋乃聪主张杨刚和梅海霞之间恶意串通，损害其合法权益，没有事实依据。但从整个买卖过程来看，梅海霞早在2017年上半年即在中介挂出二手房信息，假使宋乃聪享有涉案房屋50%的份额，宋乃聪对此应该是明知的，而且在杨刚看房前后，宋乃聪皆未出现主张权利，杨刚付款过户后，宋乃聪马上出来主张其房屋所有人的权利，杨刚有理由怀疑宋乃聪和梅海霞之间恶意串通，骗取杨刚的购房款。4、宋乃聪于2018年3月19日给杨刚出具的保证书是其真实意思表示，其以保证书方式认可杨刚是涉案房屋所有人。五、杨刚在购房过程中尽到了合理注意、审查义务。至于价格，可能低于市场价，但这是商业活动追求的目标，即以尽可能低的价格买入，低价本身并不是过失或过错。杨刚无法知道宋乃聪和梅海霞之间的内部、私下约定。在杨刚无过失的情况下达成买卖合同、经法院审查确认并履行完毕后，法院再撤销该交易，则杨刚支付的购房款不应该是一句另案解决所能解决的。法院应维持该交易有效，在公正评定房屋差价基础上，作出法律许可的房价补偿即可，毕竟，导致发生本案纠纷，归根结底是宋乃聪和梅海霞之间的私下约定，而该约定不具有对抗第三人的效力。六、在杨刚和梅海霞于2018年2月13日到不动产登记中心办理房屋过户时，不动产登记中心和李沧地税局核定的涉案房屋交易价格为1047619元，杨刚和梅海霞依据此价格缴纳了相关税费，庭审时会提交证据，不动产登记中心和李沧地税局核定的1047619元房屋交易价格为该房屋当时最准确权威的价格，所以该房屋交易时的房价不需要评估。以过户时上述两单位核准的价格为准，由此证明梅海霞和杨刚二手房买卖合同上约定的110万元交易价格为合理价格并高于不动产登记中心核准的价格。综上所述，杨刚在购买涉案房屋过程中，并无过失，更无重大过失，双方综合各方面因素确定转让价格，全部款项已付清，也已办理了过户登记，杨刚已取得涉案房屋不动产登记证书，杨刚与梅海霞之间的房地产买卖合同合法有效，（2018）鲁0213民初672号民事调解书合法有效。而宋乃聪和梅海霞之间的人民调解协议书约定事项不属于人民调解的范围，且违反公序良俗，没有法律效力。即使宋乃聪和梅海霞之间的约定合法有效，杨刚依据公示的涉案房屋情况，与登记所有人签订转让合同，并无不妥；宋乃聪对将房产登记在他人名下可能产生的法律后果是清楚的，宋乃聪不能依据其与梅海霞之间的内部约定来向杨刚主张权利。 宋乃聪辩称，一、涉案房屋是梅海霞与宋乃聪的共有财产，梅海霞是无处分权人，宋乃聪有权要求返还。二、杨刚受让涉案房屋时并非善意，且以明显低于市场价受让涉案房屋，不构成善意取得。三、梅海霞与杨刚签订的涉案房屋买卖合同无效。四、涉案房屋2017年12月2日的交易价格应以评估报告评估的价格为准，而杨刚和梅海霞缴税费时间的价格是双方协商确定的。 梅海霞述称，对于杨刚上诉状中有一条不认可，梅海霞与宋乃聪不存在恶意串通骗取杨刚购房款的情况。梅海霞是因为被宋乃聪殴打，在派出所民警的护送下离开，因其没有经济来源，也无力偿还贷款，所以才急于出售涉案房屋来缓解经济压力。梅海霞与杨刚交易的价格为110万元，该价格为合理的市场交易价格。 宋乃聪向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；2.依法确认梅海霞与杨刚签订的房地产买卖合同无效；3.依法确认宋乃聪享有青岛市李沧区户房屋50%份额；4.要求梅海霞、杨刚返还宋乃聪位于青岛市李沧区户房屋；5.诉讼费用由梅海霞、杨刚承担。 一审法院认定事实:梅海霞与案外人林功波于2003年3月11日在即墨市人民法院调解离婚。 宋乃聪与梅海霞自认曾系同居关系。2017年2月7日，宋乃聪与梅海霞签订人民调解协议书，内容为“经调解，双方均认可如下事实并自愿达成如下协议：1、男方宋乃聪、女方梅海霞自2013年开始共同生活；2、男方宋乃聪、女方梅海霞于2015年共同出资购买坐落于青岛市李沧区《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋，该房屋登记在女方梅海霞名下。但男、女双方均认可房屋首付款269809元以及还贷部分均有男、女双方共同出资，出资额各占百分之五十;3、坐落于青岛市李沧区《万科生态新城》1号楼1单元6层602户房屋产权归男方宋乃聪、女方梅海霞共同所有，男方宋乃聪享有百分之五十产权、女方梅海霞享有百分之五十产权；4、上述房屋剩余银行贷款由男方宋乃聪、女方梅海霞共同偿还；5、男方宋乃聪承诺:如果女方陪伴男方直至男方百年，且男女双方系合法夫妻关系，则男方在其百年之后，其享有的上述房屋百分之五十的份额由女方梅海霞继承;6、女方梅海霞在享有上述房屋份额前提下，享有在上述房屋中的永久居住权。” 根据青岛市公安局李沧分局浮山路派出所2018年10月11日出具的报案证明：2017年4月22日21时14分，梅海霞（女，身份证号码：）打电话报警称：被男友殴打，威胁人身安全，求助。我所110民警赶到现场，经了解梅海霞与宋乃聪（男，60岁）二人在李沧区户因感情问题发生纠纷，按照梅海霞的要求，110民警将梅海霞带离该住处。 2017年10月15日，青岛万科生态城置业有限公司向梅海霞发出房屋交接手续催告函，告知涉案房屋已经竣工验收合格，具备交付条件，催告尽快办理手续。 2017年12月2日，梅海霞作为甲方、出售方，杨刚作为乙方、购买方，双方签订房地产买卖合同，梅海霞将坐落于青岛市李沧区51号万科生态新城1号楼1单元x层xxx户房产出售给杨刚，房产建筑面积约87.93平方米，成交价款为110万元，付款方式为：乙方于2017年12月2日支付甲方5万元作为购房定金，乙方于甲乙双方办理房地产转移登记完毕一周内向甲方支付45万元作为购房款。经甲乙双方同意，甲方于2017年12月2日腾出该房屋，同时交屋给乙方。甲方应于乙方支付尾款（60万元整）当日自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续。经甲乙双方协商一致，如果办理过程之中以及办理完毕后，出现任何纠纷，均由甲方承担一切责任。合同同时约定了其他权利义务。合同签订当日，杨刚通过转账支付梅海霞5万元。 2018年1月10日，杨刚以梅海霞收到定金后未协助办理产权变更手续为由诉至法院，要求梅海霞继续履行双方签订的房地产买卖合同，立即协助杨刚办理房屋产权变更登记手续。2018年1月17日，一审法院以“杨刚起诉的被告主体不明确，且无法送达，导致案件诉讼程序无法继续进行，杨刚的起诉，不符合民事诉讼法的有关规定”为由，驳回杨刚的起诉。 2018年1月22日，梅海霞办理交房手续。 2018年1月26日，杨刚通过银联刷卡向李沧分局青岛房产交易中心缴税8934.09元，梅海霞向杨刚出具收到房屋定金8934.09元的定金收条。当日，梅海霞办理不动产登记证书。 2018年1月28日，杨刚通过银联刷卡在青岛万科物业服务有限公司消费2929.68元，梅海霞向杨刚出具收到房屋定金2929.68元的收条。 2018年2月2日，杨刚再次以同一事由诉至法院，本院于2018年2月9日做出（2018）鲁0213民初672号民事调解书，内容如下：一、杨刚与梅海霞于2017年12月2日签订的关于坐落于青岛市李沧区户房屋（鲁[2018]青岛市不动产权第0006432号）的买卖合同继续履行。二、杨刚尚欠梅海霞购房款人民币1040000元整，杨刚于2018年2月10日前给付梅海霞570000元，杨刚于2018年2月15日前给付梅海霞300000元，余款170000元由杨刚在上述房屋不动产权变更登记条件成就之日起十日内给付梅海霞。三、梅海霞在上述房屋不动产权变更登记条件成就之日起十日内协助杨刚办理上述房屋不动产权变更登记手续。如果梅海霞拒绝协助杨刚办理上述房屋不动产权变更手续，则梅海霞自愿向杨刚承担违约金人民币300000元。案件受理费14700元，减半收取7350元，由杨刚负担。 在此期间，杨刚于2018年2月8日通过银行转账向梅海霞支付57万元，2018年2月13日转账30万元，2018年3月5日转账13万元。2018年3月5日，梅海霞向杨刚出具收条，内容为：“今收到杨刚购房款170000元（壹拾柒万元整）其中（130000元转账付壹拾叁万元整），（40000元现金付肆万元整）房款已全部结清。” 杨刚于2018年2月28日取得涉案房产的不动产登记证书。 2018年3月19日，宋乃聪向杨刚出具保证书，内容为：“本人宋乃聪，经1-1-602业主杨刚同意.暂时居住柒日.柒日内自行将户内属于宋乃聪的物品搬离1-1-602，将万科生态新城熙景1-1-602房子交于业主杨刚，宋乃聪柒日内保证自行离开，保证不违约”。 2018年8月24日，青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具出警证明，内容为：“2018年03月18日21时20分许，我所接指挥中心指派：‘在李沧区户，报称家里门锁被人换了。’的现场。我所副所长张成龙和民警沈海龙赶到现场处置。经了解得知，报警人宋乃聪，男，62岁，身份证号码，报警电话：139××××0793。报警人称其2013年夏天和其同居女友梅海霞共同出资购买的李沧区户及地下车位。报警人于2017年09月30日搬入该处房内居住，梅海霞于2018年02月背着报警人把该处房产和车位低于市场价格卖给杨刚，杨刚办理了该处房产的房产证，杨刚要求报警人腾出该处房屋，报警人宋乃聪要求民警维护其合法居住的权利。民警在该户内看到的床、沙发、茶几等家具，电视、洗衣机等电器和其他生活用品均是报警人宋乃聪所有。及杨刚要求报警人腾出该处房屋的要求，可以证明宋乃聪报警时在李沧区户内居住、生活。” 2018年8月27日，万科生态新城物业服务中心出具居住证明，内容为：“兹有宋乃聪（身份证号为）居住在万科生态新城熙景小区1-1楼栋602号房。” 2018年8月29日，万科生态新城物业服务中心出具居住证明，内容为：“兹有杨刚（身份证号为）居住在万科生态新城熙景小区1-1楼栋602号房。”同日，该中心出具证明一份，内容为：“因员工个人工作失误，在未核实房产证的情况下给宋乃聪先生开具错误证明，现经过核实房产证，本小区1-1-602实为杨刚先生所有，熙景物业无法证明宋乃聪先生在本小区居住。现证明为宋乃聪先生所开具的2018.8.27的居住证明无效，本证明有效。已为杨刚先生开具居住证明。自交房之日2018.1.22起，生态新城熙景1-1-602房屋实际居住人为业主杨刚。物业费自2017.10.1-2018.9.30由杨刚先生通过刷卡方式支付，未支付前无人居住。” 2018年9月20日，青岛市公安局李沧分局九水路派出所出具“关于出具给宋乃聪出警证明重新说明的函”，内容为：“李沧区人民法院九水法庭：2018年08月24日，当事人宋乃聪到所，要求出具2018年3月18日晚其报案、出警的证明。后我所民警为其出具证明一份。因当事人宋乃聪与杨刚就其房产纠纷一事多次报警，我所重新梳理了事发前后的相关情况，重新说明如下：2018年03月18日16时46分、19时38分、21时20分、22时28分、23时33分，我所多次接到李沧区户警情。双方报警人一方报称有陌生人砸门，一方报称家里门锁被人换了。经民警朱胜毅现场了解，房屋内报警人为庞春林（身份证号码：，电话188××××1808），该称其租住在此房屋内，后庞春林联系房主杨刚到场，杨刚当晚持房产证赶至现场，称已购买此处房屋。另一方当事人宋乃聪（身份证号码：，电话139××××0793），该称此处房屋由其出资购买，应属于宋乃聪本人，宋乃聪要求进屋居住。因此事涉及房产纠纷，民警要求当事人双方自行协商或通过诉讼途径解决。2018年03月19日15时36分许，我所接138××××2355电话报警称，在户有家庭纠纷。接报后，我所民警张成龙、沈海龙赶至现场，现场见宋乃聪坐于该户卧室内不出来，并声称要跳楼。宋乃聪称其2013年夏天与梅海霞共同出资购买了李沧区户及地下车位。后梅海霞于2018年02月在未告知宋乃聪的情况下，将该处房产及车位以低于市场的价格卖给杨刚，杨刚办理了该处的房产证。宋乃聪称屋内的物品、家具属其所有。杨刚称已购买该房，有房产证，其同事庞春林住在这里，要求宋乃聪搬出。民警现场劝导双方协商处置此事，后双方自行协议。宋乃聪、杨刚房产纠纷一事事发前后多次报警，我所重新梳理了事发前后的出警情况，现重新予以说明，以此情况为准。” 本案审理过程中，宋乃聪对涉案房屋2017年12月的市场价值申请评估。经一审法院依法委托，山东正诚土地房地产评估有限公司出具估价报告，评估结果为涉案房屋的市场价值为224.57万元。宋乃聪为此支付鉴定费8114元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人提起撤销之诉应当同时满足四个条件，否则不被支持。第一，关于宋乃聪诉讼主体资格问题。提起第三人撤销之诉的主体限于在被申请案中有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人是指对当事人的诉讼标的具有全部或部分请求权的第三人。在（2018）鲁0213民初672号案中，双方当事人的诉讼标的系针对青岛市李沧区户房屋的物权确认法律关系。宋乃聪作为该房产的共有人，对（2018）鲁0213民初672号案的诉讼标的具有部分独立请求权。故宋乃聪具有诉讼主体资格，有权提起本案第三人撤销之诉。 第二，关于因不能归责于本人的事由未参加诉讼问题。在（2018）鲁0213民初672号杨刚诉梅海霞房屋买卖合同纠纷一案，宋乃聪并非为该案当事人，该案中涉及的2017年12月2日梅海霞与杨刚所签订的房地产买卖合同并未涉及宋乃聪。因此，一审法院据以认定，宋乃聪因不能归责于本人的事由未参加（2018）鲁0213民初672号案诉讼。 第三，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益。宋乃聪在本案诉讼中提交了人民调解协议书，该协议书确认涉案房屋“产权归男方宋乃聪、女方梅海霞共同所有，男方宋乃聪享有百分之五十产权、女方梅海霞享有百分之五十产权”，宋乃聪对涉案房屋享有合法权益，故（2018）鲁0213民初672号民事调解书将宋乃聪的财产部分予以处理，从而损害了宋乃聪的民事权益。 第四，第三人应自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起诉讼问题。（2018）鲁0213民初672号民事调解书落款日期为2018年2月9日，本案宋乃聪于2018年4月18日提起第三人撤销之诉，符合六个月的起诉期间要求。 （2018）鲁0213民初672号民事案件审理过程中，梅海霞未向一审法院如实陈述涉案房屋系其与宋乃聪共同共有的事实，将与宋乃聪共同共有的房产转让给杨刚，并未经得宋乃聪的同意，以致一审法院做出的民事调解书的内容损害了案外人（即本案宋乃聪）的民事权益。宋乃聪主张撤销一审法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于杨刚是否属于善意取得问题。根据我国物权法第106条的规定，“以合理的价格转让”是善意取得的构成要件之一，而本案中杨刚购买房屋的对价110万元明显低于市场价，与评估价值224万余元更相差一倍多，显然不属于善意取得所要求的对价或基本合理的价格，杨刚不属于善意买受人，其与梅海霞签订的房屋买卖合同应属无效合同，宋乃聪依法享有涉案房屋50%的份额。宋乃聪该两项诉讼请求成立，一审法院予以支持。宋乃聪因此支出的鉴定费8114元，应由梅海霞、杨刚承担。 因宋乃聪与梅海霞对该房屋共同享有所有权，杨刚应将涉案房屋返还宋乃聪、梅海霞，至于宋乃聪、梅海霞二人之间如何处理房屋产权与使用问题，并非本案的审理范围，故宋乃聪要求梅海霞、杨刚返还宋乃聪青岛市李沧区户房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条之规定，一审判决：一、撤销一审法院（2018）鲁0213民初672号民事调解书；二、确认梅海霞和杨刚签订的房地产买卖合同无效；三、宋乃聪对青岛市李沧区户房屋享有50%的份额；四、驳回宋乃聪的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由梅海霞、杨刚负担。鉴定费8114元，由梅海霞、杨刚负担。 本院二审期间，梅海霞提交宋乃聪书写的民事上诉状一份及民事裁定书一份，证明：该民事上诉状为宋乃聪所书写并提交，其一审向即墨区人民法院提起诉讼要求梅海霞返还其车辆，因其不服一审判决而提起上诉，在该上诉状中宋乃聪称其与梅海霞二人是2013年经人介绍认识，之后一直以普通朋友的关系相处，并非一审判决认定的同居关系。而在本案一审诉讼过程中宋乃聪明确称其与梅海霞2013年6月30日开始为同居男女朋友关系，在两个案件中宋乃聪对同一事实进行截然不同的陈述，说明宋乃聪任意歪曲事实，只为达到自己的目的进行虚假陈述。宋乃聪质证称，对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。梅海霞仅针对上诉状内容就认定宋乃聪歪曲事实是不合理的，且在2019鲁02民终8719号案件的庭审过程中宋乃聪对与梅海霞的同居关系是予以认可的，并没有梅海霞所说的歪曲事实。且该案件后经宋乃聪撤回一、二审的起诉，宋乃聪撤诉的原因是案由应变更为同居期间的财产分割，所以可以看出梅海霞与宋乃聪同居关系的事实是不容置疑的。杨刚质证称，对该证据的真实性予以认可，同意梅海霞想证明的问题。通过两份均为宋乃聪签字的材料可以看出，对只能是一种事实状况存在的事实，宋乃聪却有两种完全不同的陈述，由此可以看出，宋乃聪对真实状况的陈述不是依据事实来表达，而是根据个人需要来发言，说明其发言不可信。 杨刚提交证据一、杨刚和梅海霞的《房地产买卖合同》、（2018）鲁0203民672号民事调解书、登记申请书等，证明：1、该组证据系杨刚于2019年12月3日复印于青岛市不动产登记中心，系杨刚和梅海霞房屋过户时共同向不动产登记中心提交的资料。2、杨刚和梅海霞房屋过户时向不动产中心提交的合同即为2017年12月2日双方签订合同，合同上显示房屋交易总价款为110万元整。证据二、2018年2月13日的《税收完税证明》三份和缴费刷卡小票三份、青岛市地税局文件，证明：1、三份《税收完税证明》和缴费刷卡小票为杨刚本人持有，青岛市地税局文件打印于其官网。2、杨刚和梅海霞在2018年2月13日房屋过户时向不动产中心提交的房地产买卖合同和民事调解书上房屋总价均为110万元，不动产登记中心和李沧区地税局核定的该房屋交易价格为1047619元，杨刚依据此价格缴纳了商品住房买卖契税按照税率1%计算为10476.19元，商品住房买卖契税税率为房屋价格的1%，缴纳了10476.19元可以推算出房价为1047619元。根据中华人民共和国契税暂行条例第四条契税的计税依据为房屋买卖为成交价格。3、杨刚按照合同约定承担了梅海霞应该缴纳的涉案房屋二手房增值税为52380.9元、房屋转让个人所得2%*1047619=20952.38元。二手房增值税税率5%缴纳了52380.95元可以推算出房价为1047619元，房屋转让个人所得税率2%缴纳了20952.38元可以推算出房价为1047619元。4、不动产登记中心和李沧区地税局核定的总房价1047619元是该房屋交易这一时间段最为准确的价格，该房屋当时房价不需要评估，这是最权威的证明，说明杨刚是以合理的价格购买了涉案房屋，若价格过分低于市场价格，不动产交易中心是不会为双方办理过户手续的。证据三、照片四张，证明：1、杨刚实际占有房屋后宋乃聪趁无人时将门锁砸坏照片。2、如果宋乃聪享有部分产权，何必用违法手段入房屋内，正大光明主张权利要求入住便是。3、宋乃聪签字的保证书证明其认可杨刚对涉案房屋的所有权。梅海霞质证称，对证据的真实性无异议，对于证明事项也无异议。从证据二可以看出，梅海霞与杨刚的房屋交易价格确实为合理的市场价格。宋乃聪对于涉案房屋不具有所有权，其也未取得房屋的钥匙，其根本未在房屋中进行居住。宋乃聪质证称，对证据一的真实性无异议，但对证明事项不予认可。对证据二的真实性无异议，但对证明事项有异议，价格应按评估报告为准。对证据三不予认可。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、梅海霞对涉案房屋是否享有合法物权，梅海霞与杨刚签订的涉案房屋买卖合同是否有效；2、梅海霞与宋乃聪签订的人民调解协议书的法律效力应如何认定。 关于第一个焦点问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，梅海霞就涉案房屋与开发商签订商品房买卖合同，支付相应房款，并办理了贷款手续，涉案房屋交付后，梅海霞于2018年1月取得涉案房屋权属证书，梅海霞对涉案房屋依法享有合法物权，其有权处分涉案房屋。杨刚与梅海霞于2017年12月2日签订涉案房屋买卖合同，约定杨刚以110万元的价格购买涉案房屋，合同签订后，杨刚支付了相应的购房款，梅海霞亦交付了涉案房屋，并协助杨刚将涉案房屋产权转移登记至杨刚名下，双方签订的合同已实际履行完毕，且已经一审法院出具（2018）鲁0213民初672号民事调解书予以确认。无证据显示梅海霞与杨刚在签订涉案房屋买卖合同及履行过程中存在恶意串通的情形，双方签订的涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梅海霞关于其对涉案房屋享有所有权、其与杨刚签订的房屋买卖合同有效、杨刚关于其与梅海霞签订的房屋买卖合同合法有效的上诉理由成立，本院依法予以采信。 关于第二个焦点问题。本院认为，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。第三十二条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议后，当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。本案中，梅海霞与宋乃聪于2017年2月7日签订经人民调解委员会见证并盖章确认的人民调解协议书，载明双方认可以下事实：宋乃聪与梅海霞共同出资购买涉案房屋，登记于梅海霞名下，双方均认可首付款及还贷部分均由双方共同出资，出资额各占百分之五十；涉案房屋产权归梅海霞与宋乃聪共同所有，宋乃聪享有百分之五十产权，梅海霞享有百分之五十产权。依据上述法律规定，该协议书对梅海霞与宋乃聪具有法律约束力。但是，在梅海霞办理涉案房屋权属证书时，并未就宋乃聪对涉案房屋享有的权利及份额进行物权登记，双方达成的人民调解协议书对外不具备物权公示效力，宋乃聪并非涉案房屋共有人，梅海霞依法对涉案房屋享有完整所有权，梅海霞与宋乃聪达成的调解协议只对其双方之间具有法律约束力，不对外产生物权变更的法律效力。宋乃聪对涉案房屋不享有物权，其无权要求撤销一审法院就梅海霞与杨刚之间关于涉案房屋买卖纠纷达成的调解协议而做出的（2018）鲁0213民初672号民事调解书，其要求确认梅海霞与杨刚签订的涉案房屋买卖合同无效及对涉案房屋享有50%的所有权份额，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。宋乃聪可以基于其与梅海霞达成的人民调解协议书而产生的债权，依法进行权利救济。梅海霞二审中提交的证据不影响本案定性处理，本院不予评判。杨刚二审中提交的证据真实有效，本院予以采信。 综上所述，梅海霞、杨刚的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1643号民事判决； 二、驳回宋乃聪的全部诉讼请求。 一审案件受理费14700元，二审案件受理费29400元，鉴定费8114元，均由被上诉人宋乃聪负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月三日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英