广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终15258号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道布澜路南侧李朗创新软件园A3栋308室，统一社会信用代码：91440300568516878J。法定代表人：胡谦。委托诉讼代理人：张海标，广东世超律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灿标，广东世超律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道布澜路31号李朗国际珠宝产业园A区综合楼（原厂房一）二楼，统一社会信用代码：91440300359389091M。法定代表人：李明,总经理。委托诉讼代理人：刘少波，广东金阳律师事务所律师。上诉人深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司（以下简称欢喜殿公司）因与上诉人深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司（以下简称皇室八号公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初10065号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。欢喜殿公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五、六判项；二、皇室八号公司向欢喜殿公司支付迟延交纳租金的违约金633250元；三、本案一、二审诉讼费用由皇室八号公司承担。本案二审调查询问时，欢喜殿公司明确其上诉请求包括：改判支持欢喜殿公司原审第二项诉讼请求，即判令皇室八号公司交还涉案物业并对其破坏的物业恢复原状，皇室八号公司向欢喜殿公司支付自2017年6月1日起到交还之日止的租金、水电费、物业费。上诉事实和理由：一、皇室八号公司存在违法经营的违约行为。皇室八号公司容留、放任有关人员在租赁房屋内卖淫嫖娼，违反了有关法律法规的规定，并因此受到了龙岗公安分局的行政处罚，该事实清楚、证据充分。皇室八号公司认为其只是监管不力而不存在违法经营行为，纯属狡辩。二、皇室八号公司存在逾期缴纳租金的违约行为。（一）皇室八号公司存在逾期交租违约行为。皇室八号公司从2016年6月开始，几乎每月都逾期缴纳租金。其中，2016年6月逾期19天、7月逾期10天、8月逾期62天、9月逾期77天、10月逾期15天、11月逾期36天、12月逾期86天、2017年1月逾期10天、2月逾期50天、3月逾期68天、4月逾期23天、5月逾期41天，违约事实明显。（二）欢喜殿公司收取了皇室八号公司逾期缴纳的租金，并不代表欢喜殿公司认可皇室八号公司逾期交租的行为或者同意变更交租时间和方式，一审法院关于双方变更交租方式的推定不成立。1.出于止损和自身利益考虑，欢喜殿公司收取皇室八号公司逾期缴纳的租金，该收租行为不应被赋予其他特别含义。欢喜殿公司作为出租方，所享有的基本权利就是收取租赁房屋的租金。皇室八号公司存在逾期交租的行为，这已给欢喜殿公司造成损失和困扰。作为出租方，就算是承租方逾期缴纳的租金，也不可能拒绝收取，否则损失会一直扩大，自身利益更无法保障。2.欢喜殿公司收取皇室八号公司逾期缴纳的租金，只能说明欢喜殿公司在皇室八号公司逾期后收到该部分租金，减少了损失，而不能因此无视或否定皇室八号公司逾期缴租的违约事实。皇室八号公司未按合同约定时间足额缴租即构成违约，就算补缴也不能抵消其之前违约的事实。3.欢喜殿公司一直都在催促皇室八号公司按约定按时交租，并多次就该问题与皇室八号公司交涉，还就此登报通知、发送律师函，从未认可皇室八号公司逾期交租的行为。从2016年6月开始，皇室八号公司就存在逾期交租的情况，而且几乎是每月都逾期。基于皇室八号公司的不诚信行为，欢喜殿公司的工作人员一直都有与皇室八号公司交涉，要求对方按合同约定按时交租，从未停止过催租行为。期间，欢喜殿公司还曾因皇室八号公司未按合同约定按时交租而通知物业停电，还通过登报方式催其交租。2017年5月8日，欢喜殿公司委托广东融方律师事务所，就皇室八号公司存在的逾期交租等违约行为向皇室八号公司、李明发送律师函。这些客观事实表明，欢喜殿公司从未认可皇室八号公司的逾期交租行为，更没有同意变更交租时间和方式。4.租赁合同对交租的时间和方式进行了明确约定，双方由始至终都未就此协商修改。从涉案合同约定可知，一是双方就交租方式、时间进行了清晰、明确的约定，二是双方已明确如需变更或补充合同内容的，需要订立补充协议，排除了口头约定变更。另外，根据合同法第七十七条、七十八条规定，须双方协商一致变更合同且双方对合同变更内容约定不明确时，应推定为未变更。根据相关法律规定，不作为的默示只有在法律有规定或当事人双方有约定的情况下才可以视为意思表示。本案不存在该约定，一审推定欢喜殿公司默示皇室公司的租金交纳方式，缺乏法律依据和合同依据，应当予以纠正。（三）退一万步讲，即使双方同意租金方式变更为按月支付，皇室公司仍多次逾期超过10日，欢喜殿公司根据合同约定有权解除合同。一审认定错误，应予纠正。三、基于皇室八号公司存在违法经营及逾期交租的违约行为，欢喜殿公司享有合同解除权，该权利一直存在，不曾消灭，欢喜殿公司有权自主决定是否行使以及具体行使的时间。欢喜殿公司的合同解除权基于皇室八号公司的违约行为而产生。根据租赁合同约定，皇室八号公司存在违约行为，欢喜殿公司享有合同解除权，该权利归属欢喜殿公司单方享有和支配。欢喜殿公司合同解除权一直存在，欢喜殿公司于2017年5月17日行使解除权并未超出合理期限。本案中，因为皇室八号公司违法经营和逾期交租，欢喜殿公司享有合同解除权。鉴于合同中没有约定欢喜殿公司解除权行使的期限，根据法律规定，皇室八号公司应催告欢喜殿公司行使解除权，欢喜殿公司经催告在合理期限内不行使的，该权利消灭。然而，就欢喜殿公司合同解除权的行使问题，皇室八号公司从未向欢喜殿公司提出催告，因此，自然也就不存在欢喜殿公司在合理期限内不行使导致权利消灭的问题。欢喜殿公司之所以没有在皇室八号公司逾期交租后马上宣布解除合同，是因为考虑到皇室八号公司刚开始经营压力较大，希望能给皇室八号公司多几次机会改正，而不至于刚装修完就被解除合同。四、欢喜殿公司基于皇室八号公司的违约行为行使合同解除权的法律后果。（一）欢喜殿公司有权没收保证金。皇室八号公司逾期交租的违约事实是清晰的、无可辩驳的，欢喜殿公司因此解除合同并要求没收保证金，完全符合租赁合同的约定。（二）皇室八号公司应向欢喜殿公司支付迟延缴纳租金的违约金。双方关于交租时间、交租方式的约定明确，皇室八号公司逾期缴纳租金的事实明显，在没有证据证明双方已就此协商变更的情形下，皇室八号公司理应按照合同约定支付违约金。（三）皇室八号公司无权主张租赁房屋的装修及固定设备残值。结合租赁合同的明确约定，因皇室八号公司违约导致合同提前解除，故租赁房屋的装修和不可移动设施归欢喜殿公司所有。一审判决既认定租赁合同因皇室八号公司违约而提前解除的事实，又判令欢喜殿公司支付租赁房屋的装修及固定设备残值，二者相互矛盾。本案有关装修及固定设备残值问题不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定。一审判决把装修及固定设备残值问题与租赁房屋内遗留物品混为一谈，错把屋内物品的价值当成装修及固定设备残值。（四）皇室八号公司在收到欢喜殿公司解除合同的通知后，未在指定期限内搬离，视为搬迁完毕并放弃租赁房屋内的遗留物品，故欢喜殿公司无需补偿皇室八号公司遗留物品损失。五、欢喜殿公司无须向皇室八号公司退还2017年5月的部分租金，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。2017年5月17日，欢喜殿公司向皇室八号公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，其中明确要求皇室八号公司于2017年5月月31日前搬离租赁房屋，然而直至期满皇室八号公司也未搬离。虽然合同已于5月17日解除，但皇室八号公司在5月31日时仍在占用租赁房屋，故2017年5月的房租应计至5月31日而非5月17日，欢喜殿公司无须向皇室八号公司返还5月房租。针对欢喜殿公司的上诉，皇室八号公司辩称，一、皇室八号公司不存在违法经营，对行政处罚的内容属于个人行为，不属于公司行为。皇室八号公司只是监管不力的行政罚款，该行政处罚不符合合同约定的的解除条件。二、皇室八号公司不存在逾期缴租的行为，尽管双方租赁合同约定了按季度交付租金，但是实际履行过程中已经将按季缴租变更为按月缴租。欢喜殿公司因此向皇室八号公司开出了按月收租的收据。三、欢喜殿公司不听相关部门的劝阻，对皇室八号公司停水、断电，造成了皇室八号公司遣散员工，损失巨大，欢喜殿公司应当承担赔偿责任。四、皇室八号公司自装修开始至强制解除合同为止总投资将近400万元，实际经营时间不到一年，在本案产生争议以后皇室八号公司已多次要求欢喜殿公司将可移动的财产搬离现场，但都遭到欢喜殿公司的拒绝。在本案一审第一次开庭时，欢喜殿公司的诉讼代理人也当庭拒绝皇室八号公司搬离财产的要求。一审法院组织双方对可移动财产协商搬离，遭到欢喜殿公司的拒绝，欢喜殿公司要求皇室八号公司将涉案房屋恢复原状才可以搬离财产。另，涉案房屋已经在欢喜殿公司单方解除合同之时，实际交还给欢喜殿公司，并且由欢喜殿公司一直控制，皇室八号公司无法自行进入该场地，也无法自行搬离可移动的财产。因此，欢喜殿公司增加的上诉请求没有事实和法律依据。特别是欢喜殿公司诉请恢复原状，违背双方合同的约定，也违背其关于腾退房屋的诉讼主张。皇室八号公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项、第七项，改判欢喜殿公司赔偿皇室八号公司装修设施、设备损失1819220元；二、本案诉讼费由欢喜殿公司承担。上诉事实和理由：一、一审判决认定“皇室八号公司违法经营，达到双方《租赁合同》中第十二条约定的解除条件”，与事实不符。首先，《租赁合同》第十二条规定“皇室八号公司违法经营被行政机关、公检法等部门吊销营业执照的”包含两层意思，一是违法经营，二是被吊销营业执照，两者缺一不可。本案中的皇室八号公司没有被吊销营业执照，且在欢喜殿公司停水断电后，相关行政机关曾勒令欢喜殿公司恢复水电，以保员工稳定。其次，（2016）15223号《行政处罚判决书》表达的意思是皇室八号公司对在其经营场所内的卖淫嫖娼活动放任不管，不采取措施制止，对责任人皇室八号公司予以罚款和停业整顿。二、欢喜殿公司违法解除《租赁合同》，补偿皇室八号公司装修损失727688元，承担的责任太少，无法弥补皇室八号公司的损失。首先，皇室八号公司进场装修耗资三百多万元，经评估鉴定尚余1819220元。皇室八号公司仅利用一年多的时间。在这段时间内，皇室八号公司都是亏本经营，计划从第二年开始盈利，但欢喜殿公司单方解除合同，致使皇室八号公司回本无望。其次，欢喜殿公司违法解约的后果应赔偿皇室八号公司的损失（包括遣散费），且欢喜殿公司几次拒绝皇室八号公司搬迁物品应视为其同意利用。欢喜殿公司就应按全额赔偿皇室八号公司，或者至少按七成以上对皇室八号公司进行补偿。针对皇室八号公司的上诉，欢喜殿公司辩称，一、皇室八号公司第一个上诉理由没有事实和法律依据，皇室八号公司违法经营已经在一审中已经查明。皇室八号公司逾期缴租的行为也是欢喜殿公司解约的原因之一，从催租、催收等一系列行为都足以证实皇室八号公司构成违约的客观事实，因此一审认定2017年5月份的解约依法成立是正确的，并且该解约通知，皇室八号公司是知晓的。二、一审判决支持皇室八号公司的装修损失是不成立的。从欢喜殿公司2017年6月份起诉，皇室八号公司一直在使用涉案租赁物，从未缴租。直到2018年5月份一审法院组织双方进行交接，但是该交接过程中发生争议，代理人认为交接是诉讼行为，也就是说在2017年5月份以后皇室八号公司是一直占用租赁物，也认为其占用行为造成欢喜殿公司的损失，至于双方发生的争议，欢喜殿公司的主张是需要恢复原状，并不构成一审法院所认定的欢喜殿公司拒绝接受房屋的行为。因此，皇室八号公司的事先违约行为造成欢喜殿公司的损失，皇室八号公司应当予以赔偿并按合同约定，相关不可移动的装修归欢喜殿公司所有，不存在欢喜殿公司赔偿损失的问题。在一审法院组织双方交接的过程中，欢喜殿公司是要求皇室八号公司恢复原状，并非表态同意继续利用。欢喜殿公司向一审法院起诉请求：一、解除欢喜殿公司与皇室八号公司之间签订的《租赁合同》；二、皇室八号公司向欢喜殿公司交还涉案物业、对其破坏的物业实施恢复原状，并向欢喜殿公司支付自6月1日起至交还之日止占用承租物业的租金、水电费、物业费；三、皇室八号公司向欢喜殿公司支付其欠付的2017年4月份和5月份水电费以及5月份物业费共计24171.52元；四、皇室八号公司向欢喜殿公司支付违约金633250元（暂计至2017年5月31日）；五、本案诉讼费由皇室八号公司承担。皇室八号公司向一审法院反诉请求：一、确认皇室八号公司与欢喜殿公司签订的租赁合同无效；二、欢喜殿公司向皇室八号公司退回房屋租赁保证金187500元，2017年5月份租金65625元，两项合计252625元；三、欢喜殿公司赔偿皇室八号公司装修设施设备损失2000000元；四、欢喜殿公司向皇室八号公司赔偿停工窝工损失和工人遣散费共计174990元；五、本案诉讼费由欢喜殿公司承担。一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区布澜路李朗国际珠宝园A3栋2楼左侧的房屋。根据不动产查询结果表显示的地址为：深圳市龙岗区布吉镇中盈珠宝工业厂区厂房一A3-201，不动产权证号6000636655，权利人为欢喜殿公司，于2013年11月27日在深圳市土地房产交易中心挂牌转让取得。深圳市诚园物业管理有限公司出具上述两地址为同一处地址的证明。二、租赁合同签订情况：欢喜殿公司作为出租方（甲方），皇室八号公司作为方（乙方），双方于2015年12月30日签订了《租赁合同》，合同主要内容如下：1.签订时间：2015年12月30日，欢喜殿公司将上述房屋出租给皇室八号公司，该房屋为未经装修的毛坯房，皇室八号公司须重新装修及设置经营所需的配套设施。2.用途：皇室八号公司用作经营符合国家法律规定的足浴、按摩等休闲服务经营场所。3.租赁期限：5年，自2016年1月6日至2021年1月5日。4.租金计付：合同第三条约定（1）2016年1月6日至2016年4月5日为免租期，此三个月无需支付租金，但需支付物业费、水电费等相关费用；（2）2016年1月6日至2021年1月5日的前六个月，皇室八号公司每月25号前按月支付租金，从第七个月开始每个月25号前按季度支付下一个季度（后三个月）的租金；皇室八号公司逾期不支付的，每日按照应付月租金的2%向欢喜殿公司支付违约金，逾期超过十日的，按合同第十二条约定承担违约责任；（3）合同期第一年租金为50元/平方米，合计人民币62500元/月，第二年的租金按5%进行递增，每年递增一次，从第三年起到第五年结束，租金统一在前一年的基础上统一按10%进行递增，以此类推，各年租金明细为：第一年50元/平方米；第二年52.5元/平方米;第三年57.8元/平方米；第四年63.6元/平方米；第五年70元/平方米。5.租赁保证金：合同的第四条约定，皇室八号公司向欢喜殿公司缴纳保证金人民币187500元（按三个月的租金计算），并约定在皇室八号公司违约或给欢喜殿公司造成损失时，可直接用于抵扣违约金、赔偿金，且皇室八号公司应当于抵扣后的三日内向欢喜殿公司补齐约定的保证金数额。随着租金的上涨，保证金的数额也要同步增长补足至三个月的租金总额，合同期每一个跨年度的最后一个月25号前补缴下一年度的保证金数额。6.房屋的交付、改造装修及收回：合同第五条、第八条约定，欢喜殿公司自收到皇室八号公司保证金及首期租金之日起三日内将房屋交付皇室八号公司。皇室八号公司根据需要对房屋进行装修，但皇室八号公司的装修方案事先应报欢喜殿公司批准同意。因皇室八号公司的违约导致合同提前解除，欢喜殿公司收回房屋时包括皇室八号公司对房屋进行的装修和不可移动设施等，皇室八号公司不能以任何方式向欢喜殿公司折算其装修和购置不可移动设施所产生的费用。合同期满或提前解除的，皇室八号公司应立即搬离并将房屋还给欢喜殿公司，皇室八号公司在交还时现有的装修及增设的附属设施亦无条件归欢喜殿公司。如因皇室八号公司未及时支付租金导致合同需提前解除的，欢喜殿公司将没收全部保证金，并以书面形式提前通知皇室八号公司要求收回物业（通知张贴在承租房屋门口视为皇室八号公司签收），皇室八号公司在支付清所欠的房租后应按通知腾空并交还承租房屋。7.违约责任：合同第十二条约定，欢喜殿公司有权在皇室八号公司有下列情形时，可以采取包括停水停电在内的强制措施催收租金或提前收回房屋并提前解除合同：（1）皇室八号公司擅自将房屋转租、抵押、调换或改变用途、转借他人的；（2）非因欢喜殿公司违约外，皇室八号公司未按合同规定支付租金，每日按照应付月租金的2%向欢喜殿公司支付违约金，逾期十日仍不支付租金及违约金的；（3）皇室八号公司破产或进行清盘而无法履行本合同的；（4）皇室八号公司违法经营、被行政机关、公检法等部门吊销营业执照的。欢喜殿公司因上述原因决定收回房屋时有权要求皇室八号公司合理期限搬离并交还房屋，逾期不搬离的视为皇室八号公司搬迁完毕，房屋内如有遗留物品，视为皇室八号公司主动放弃，欢喜殿公司有权自行处理，皇室八号公司无权追偿。如果皇室八号公司无理占房不退的，欢喜殿公司有权采取强行收房包括停水、停电、强行进入等，且有权要求皇室八号公司赔偿损失。8、其他约定：（1）皇室八号公司不得转让转租房屋；（2）合同期满皇室八号公司无违约并结清费用情况下，欢喜殿公司将保证金全额无息退还给皇室八号公司，合同终止；（3）合同有效期内皇室八号公司提前解除合同的，保证金不予退还，并需向欢喜殿公司支付20万元违约金；（4）合同有效期内欢喜殿公司提前解除合同的，除退还保证金外还需向皇室八号公司支付违约金20万元，并对皇室八号公司的装修进行折旧赔偿，最高不超过20万元；（5）合同生效日以全额收到保证金和首月租金为准。三、合同实际履行情况：（一）租赁保证金：欢喜殿公司确认收到皇室八号公司交纳的租赁保证金187500元；（二）装修情况：皇室八号公司对涉案房屋进行了装修，并申请对装修残值及设备等进行评估鉴定。一审法院依法委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司开展评估工作，该评估公司于2018年1月2日出具深世鹏评字第SZ20170102001号《评估报告书》，显示涉案房产的装修及设备一批的评估价值为1819220元（其中二次装修评估值为1505210元，机器设备评估值为314010元）。（三）租金、费用交纳情况：欢喜殿公司、皇室八号公司均确认2017年5月份（包括5月份）之前的租金已缴清，2017年3月前（包括3月份）的水电费已经缴清、2017年4月（包括4月）之前的物业费已缴清，实际缴纳方式为每月支付当月租金。欢喜殿公司主张从2016年7月-2017年5月皇室八号公司均未按合同约定按季度缴纳租金，皇室八号公司抗辩双方实际履行合同过程中已将租金的缴纳方式由按季度缴纳变更为按月支付。（四）2016年5月29日深圳市公安局龙岗分局作出深公龙行罚决字【2016】08143号《行政处罚决定书》，查明邱代梅在涉案房屋内介绍卖淫，决定对邱代梅的介绍卖淫行为处以拘留十日。2016年10月4日深圳市公安局龙岗分局作出深公龙行罚决字【2016】14557号《行政处罚决定书》，查明李治东在涉案房屋内介绍卖淫，决定对李治东的介绍卖淫行为处以拘留十日。2016年10月17日深圳市公安局龙岗分局作出深公龙行罚决字【2016】15223号《行政处罚决定书》，查明皇室八号公司对卖淫嫖娼活动的违法行为放任不管、不采取措施制止，决定对皇室八号公司的违法行为处以罚款三万元人民币，停业整顿七天的处罚。皇室八号公司的法定代表人李明于2016年10月17日签收了上述15223号行政处罚决定书。四、合同的解除情况：2017年5月17日，欢喜殿公司向皇室八号公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，称因皇室八号公司未按时支付租金及违法违规经营为由，依据合同约定解除双方租赁合同，并通知皇室八号公司于2017年5月31日前腾空房并补交租金水电费等。皇室八号公司否认收到上述通知书，并称2017年4月28日因欢喜殿公司停水停电导致皇室八号公司被迫停止营业遣散工人。五、涉案房产的现状：欢喜殿公司称仍由皇室八号公司占有使用，皇室八号公司称已交还欢喜殿公司。一审庭审中皇室八号公司要求先进行清点并申请评估，欢喜殿公司认为皇室八号公司已违约所有装修物品及附属设施应无条件归欢喜殿公司并且无评估必要。一审法院在涉案房屋进行评估工作后，于2018年5月7日组织双方当事人到涉案房屋现场进行房屋交接手续，但欢喜殿公司要求皇室八号公司在恢复原状的前提下才能搬离物品，否则不同意皇室八号公司搬离东西及交接房屋。一审法院不再组织交接并告知双方不交接房屋自行承担相关法律后果。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房产的产权证明与涉案《租赁合同》上登记的地址表述虽然不一致，但经一审法院去评估现场勘验及结合欢喜殿公司提交的权属证明、物业管理开具的证明，可以认定不动产权证号为6000636655的房产即为本案《租赁合同》的涉案房产。涉案房产经过合格的报建程序并取得产权证，欢喜殿公司、皇室八号公司签订的《租赁合同》系欢喜殿公司、皇室八号公司双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，《租赁合同》合法有效，双方当事人应依约履行。在合同有效期内，如非出现法定或约定情形，合同不得随意解除。综合双方的诉请及提交的证据、一审庭审陈述，本案首要争议焦点在于，欢喜殿公司提前解除合同的理由是否正当、合法。一审法院分析如下：首先，皇室八号公司在租用欢喜殿公司的涉案房产做足浴、按摩等休闲服务场所后，该房屋内发生卖淫嫖娼等违法行为，根据合同相对性原则，皇室八号公司作为承租人应当对欢喜殿公司承担违约责任。皇室八号公司辩称行政处罚的对象是个人的违法行为而皇室八号公司作为单位只是疏于管理，与本案无关联性，欢喜殿公司不能以此单方解除合同。一审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，仍应当向对方即欢喜殿公司承担违约责任，皇室八号公司的辩解不能对抗欢喜殿公司。其次，双方虽在《租赁合同》中明确约定了租金的支付方式为“2016年1月6日至2021年1月5日的前六个月，皇室八号公司每月25号前按月支付租金，从第七个月开始每个月25号前按季度支付下一个季度（后三个月）的租金”，但在合同的实际履行过程中，皇室八号公司从2016年7月-2017年5月期间均是按月交纳当月租金给欢喜殿公司，在跨越三个多季度的租赁期间内欢喜殿公司并无提出皇室八号公司逾期交付租金的异议，亦未在合理期限内行使合同解除权，可视为欢喜殿公司同意继续履行合同并变更双方的租金交纳方式。现欢喜殿公司又以皇室八号公司未按《租赁合同》约定支付租金构成违约为由，要求解除合同并按日2%的计算标准支付违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。欢喜殿公司解除合同的理由之一即皇室八号公司违法经营，达到双方《租赁合同》中第十二条约定的解除条件。欢喜殿公司要求解除合同的其他理由是否成立，并不影响其解除行为的正当性。欢喜殿公司要求解除欢喜殿公司、皇室八号公司之间签订的《租赁合同》诉请，一审法院依法予以支持。欢喜殿公司于2018年5月17日发出解除租赁合同的通知书，皇室八号公司一审庭审中虽否认收到该通知书，但皇室八号公司的答辩状中却陈述确认欢喜殿公司于5月10日向皇室八号公司发出解约通知书，对皇室八号公司一审庭审的陈述，一审法院不予采信。一审法院确认欢喜殿公司于2018年5月17日发出《解除租赁合同的通知书》合法有效，至此欢喜殿公司、皇室八号公司双方的《租赁合同》解除。至于皇室八号公司与案外人的纠纷，可以依照法律规定或者按照约定另行通过法律途径解决。第二，关于187500元保证金是否能退还及皇室八号公司是否需要支付违约金的问题。涉案合同第四条约定，保证金在皇室八号公司违约或给欢喜殿公司造成损失的情况下，可直接用于抵扣违约金、赔偿金；第五条第2点约定，如因皇室八号公司未能及时支付租金导致合同需提前解除的，欢喜殿公司将没收全部保证金。如上所述，欢喜殿公司以皇室八号公司逾期支付租金为由提前解除合同，一审法院不予支持；欢喜殿公司据此要求皇室八号公司支付因逾期支付租金产生的违约金的诉请，一审法院同样不予支持；现欢喜殿公司针对皇室八号公司反诉抗辩可没收皇室八号公司的保证金，缺乏合同及法律依据，一审法院不予采纳。相反，皇室八号公司反诉请求欢喜殿公司退还保证金187500元的诉请，一审法院予以支持。第三，关于涉案房屋的交还时间、恢复原状的问题。欢喜殿公司主张皇室八号公司一直占用涉案房屋，皇室八号公司主张涉案房屋已交回欢喜殿公司控制下。在本案一审庭审中，皇室八号公司已同意进行清点后移交房屋，欢喜殿公司则认为皇室八号公司已违约无权移动装修物品及附属设施。在本案评估工作完成后，一审法院组织双方进行交接时，欢喜殿公司仍不同意皇室八号公司进场搬动任何物品。一审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中皇室八号公司已于2017年5月停止营业，欢喜殿公司亦于2017年5月17日向皇室八号公司发出解除租赁合同通知书，在合同期限届满前，双方均以实际行动明确表示不继续履行合同，欢喜殿公司在合同提前解除后明确不同意皇室八号公司搬离任何物品，导致涉案房屋的占用损失，应由其自行承担。在《租赁合同》中，双方对合同期满或提前解除合同时，约定皇室八号公司交还房屋状态为现有的装修及增设归欢喜殿公司所有，或欢喜殿公司对皇室八号公司的装修进行折旧赔偿，最高不超过20万元。纵观整个合同的约定，双方并无关于涉案房屋需要恢复原状的约定。且欢喜殿公司将涉案房屋租赁给皇室八号公司时，涉案房屋为毛坯房状态，欢喜殿公司在订立合同时是能明显预见到皇室八号公司在返还房屋时必然会有装修或增设物，欢喜殿公司现主张要求皇室八号公司恢复原状，无合同约定及法律依据，一审法院不予支持该诉讼请求。第四，相关租金、水电费、物业费计算问题。一审庭审中，双方均确认2017年5月份（包括5月份）之前的租金已缴清，2017年3月前（包括3月份）的水电费已经缴清、2017年4月（包括4月）之前的物业费已缴清，则2017年5月17日合同解除前皇室八号公司应支付的5月租金为37187.5元（65625元÷30天×17天），对皇室八号公司多缴纳部分28437.5元（65625元-37187.5元），欢喜殿公司应予以退回，对皇室八号公司反诉请求超出部分，一审法院不予支持。2017年4月-5月17日期间的水电费计算问题，根据皇室八号公司以往缴纳的水电费使用情况及2017年5月5日、2017年6月3日打印的《收费通知单》，涉案房屋2017年4月水电费为8115.52元，一审法院予以认可；2017年5月水电费为1766.6元，与皇室八号公司于2017年5月停止营业的实际情况亦相符，一审法院亦予以认可。2017年5月物业管理费皇室八号公司应缴纳金额2098.2元【（3291.32+411.42）÷30天×17天】。上述水电费、物业管理费，皇室八号公司均应予以缴纳；对欢喜殿公司超出部分的租金、水电费、物业管理费的诉讼请求，一审法院均不予支持。第五，关于皇室八号公司的装修损失问题。因皇室八号公司的违法经营，欢喜殿公司提前解除租赁合同，皇室八号公司应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的相关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，皇室八号公司对欢喜殿公司交付的毛坯房屋进行装饰装修后，仅利用一年余时间，存在较高的继续利用价值；且欢喜殿公司坚持不同意皇室八号公司搬离任何物品，可视为同意利用。一审法院依据公平原则，根据涉案房屋租赁期限、装饰装修评估价值、皇室八号公司的违约过错、实际使用情况、可利用程度等综合考虑，酌定欢喜殿公司应适当补偿皇室八号公司40%的装饰装修损失。根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的深世鹏评字第SZ20170102001号《评估报告书》，显示涉案房产的装修及设备一批的评估价值为1819220元（其中二次装修评估值为1505210元，机器设备评估值为314010元）。欢喜殿公司对该评估结果提出异议，主张评估报告中确定的成新率过高，一审法院认为，欢喜殿公司的异议的理由不能成立，也未就成新率的确定提交反驳证据，对深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司出具的评估报告，一审法院予以采纳。欢喜殿公司应补偿皇室八号公司装修损失金额为727688元（1819220×40%），对皇室八号公司反诉请求超出赔偿部分，一审法院不予支持。第五，关于皇室八号公司反诉请求欢喜殿公司赔偿停工窝工损失和工人的遣散费174990元。一审法院认为，皇室八号公司是否遣散员工，与本案无关，故皇室八号公司主张停工损失和员工遣散费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除欢喜殿公司与皇室八号公司签订的《租赁合同》；二、皇室八号公司应于判决生效之日起十日内向欢喜殿公司支付2017年4月水电费8115.52元，5月水电费1766.6元，5月物业管理费2098.2元；三、欢喜殿公司应于判决生效之日起十日内向皇室八号公司返还2017年5月多缴纳部分租金28437.5元；四、欢喜殿公司应于判决生效之日起十日内向皇室八号公司退还保证金187500元；五、欢喜殿公司应于判决生效之日起十日内向皇室八号公司补偿装修损失727688元；六、驳回欢喜殿公司的其他诉讼请求；七、驳回皇室八号公司的其他反诉请求。上述二至五项抵扣后，欢喜殿公司还应向皇室八号公司支付931645.18元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5187元（欢喜殿公司已预交），一审反诉受理费13110元（皇室八号公司已预交），由欢喜殿公司负担10187.4元，皇室八号公司负担8109.6元。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，一、本案一审庭审中，欢喜殿公司确认其曾对涉案场地采取停水电措施，并表示不同意皇室八号公司移动涉案场地中的装修物品及附属设施；在一审法院组织双方办理交接手续时，欢喜殿公司坚持要求皇室八号公司应拆除原有设计装修、清理垃圾、将场地恢复原状后才同意办理交接手续，双方因此未能办理交接手续。二、二审期间，1.欢喜殿公司向本院提交其于2017年5月8日向皇室八号公司发出的《律师函》、于2017年5月11日在《深圳特区晚报》登报公告内容的照片打印件，拟证明其皇室八号公司催收租金的情况、皇室八号公司存在逾期交租情形。皇室八号公司对前述证据内容不予认可，主张其已按月交租、不存在违约情形。2.欢喜殿公司向本院提交照片、视频拟证明涉案场地现状，亦提交微信聊天记录拟证明其于2018年8月通知皇室八号公司搬离场地。皇室八号公司对前述证据均不予认可，主张涉案场地已由欢喜殿公司实际控制，欢喜殿公司已明确表示不同意其搬离物品且场地内物品价值在一审已作评估。前述照片及视频未显示拍摄时间，欢喜殿公司未提供证据证明前述微信聊天人员的身份，亦未有其他有效证据佐证微信记录反映的内容，故本院对前述证据材料不予采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、合同解除问题。欢喜殿公司解除合同的理由是否成立、依据是否充分。二、租金支付问题。皇室八号公司应付租金期间的认定，及皇室八号公司是否存在迟延付租情形、应否支付迟延交租违约金、欢喜殿公司可否据此没收租赁保证金。三、装修损失问题。欢喜殿公司应否向皇室八号公司赔偿装修损失、设备损失，及相应赔偿金额的认定。针对上述争议，本院逐一分析如下：关于焦点一，合同解除问题。依涉案合同第十二条约定，皇室八号公司存在违法经营情形的，欢喜殿公司可以提前解除合同。本案中，从前述查明的深公龙行罚决字【2016】08143号《行政处罚决定书》、【2016】14557号《行政处罚决定书》、【2016】15223号《行政处罚决定书》内容看，皇室八号公司承租涉案场地作为其经营场所，该经营场所中不只一次存在介绍卖淫行为；因皇室八号公司对卖淫嫖娼活动放任不管、不采取措施制止，深圳市公安局龙岗分局对皇室八号公司的违法行为予以行政处罚。据此，本院认为，皇室八号公司在其经营活动中确存在违法情形。欢喜殿公司以此为由解除合同，符合前述合同约定，理据充分，应予支持。欢喜殿公司于2017年5月17日发出解除通知，皇室八号公司于一审答辩中亦确认欢喜殿公司曾向其发出解约通知。故一审据此认定涉案合同于2017年5月17日解除，处理正确，本院予以维持。关于焦点二，租金支付问题。首先，依本案查明事实，欢喜殿公司自认对涉案场地采取停水电措施，涉案场地2017年5月的水电费亦远低于之前月份，未有证据表明涉案场地于2017年5月之后有产生水电费。故皇室八号公司主张因欢喜殿公司停水电，涉案场地自2017年5月停止营业，具高度可能性，本院予以采信。本案中，欢喜殿公司依约可解除合同并可收回涉案场地，其已自2017年5月对涉案场地停水电，又于2017年5月17日发出解除合同通知要求皇室八号公司返还场地；但此后至本案一审中，在皇室八号公司自2017年5月已无法正常使用涉案场地、表示愿意清点物品搬离场地的情形下，欢喜殿公司不同意皇室八号公司移动场地内物品，又要求皇室八号公司拆除原有设计装修、将涉案场地恢复原状后才可办理交接手续。本院认为，欢喜殿公司将涉案场地交付皇室八号公司时为毛坯状态；依合同约定，皇室八号公司须对涉案场地进行装修，在皇室八号公司违约导致合同解除的情形下，场地内的装修及不可移动设施归欢喜殿公司。据此，涉案合同中并无约定场地内可移动物品亦归属欢喜殿公司，亦无约定皇室八号公司需将场地恢复原状后返还。故前述欢喜殿公司主张皇室八号公司不得搬离场地内物品、应将场地恢复原状，缺乏合同依据，本院对其主张不予支持。本院认为，涉案合同虽因皇室八号公司具违法经营情形导致解除，但欢喜殿公司作为守约方依法亦负有防止损失扩大的义务。涉案场地自2017年5月已停止营业，欢喜殿公司应采取适当措施尽早收回场地。在皇室八号公司表示愿意清点物品搬离场地的情形下，欢喜殿公司不及时收回场地、不同意办理交接手续，其未尽减损义务而导致的损失应由其自行承担。一审据此认定皇室八号公司无需支付2017年5月17日之后的场地占用费，并无不妥，本院予以维持。其次，涉案合同虽约定租金按季度支付，但依本案查明事实，皇室八号公司自签订合同后均按月支付租金，欢喜殿公司亦按月收取租金，截至2017年4月双方履行合同已近一年半，未有证据显示该期间欢喜殿公司对按月付租方式提出过异议。故本院认为，双方已以实际履约行为变更合同约定的租金支付方式，现欢喜殿公司又以皇室八号公司未按季度付租构成迟延履约为由，主张皇室八号公司应支付迟延付租违约金，该主张理据不足，本院不予支持。欢喜殿公司亦以此为由于2017年5月提出解除合同，本院认为，该解除合同的理由亦不成立，本院不予采纳。再次，依涉案合同约定，如因皇室八号公司未及时付租导致合同提前解除的，欢喜殿公司可没收租赁保证金。本案中，如前述，涉案合同非因皇室八号公司迟延付租而解除，故欢喜殿公司上诉主张没收租赁保证金，不符前述合同约定，本院不予支持。关于焦点三，装修损失问题。涉案合同约定，因皇室八号公司违约导致合同提前解除，皇室八号公司不能以任何方式向欢喜殿公司折算其装修和购置不可移动设施所产生的费用，现有的装修及增设的附属设施无条件归欢喜殿公司。本案中，涉案合同系因皇室八号公司具违法经营情形导致解除，故依前述合同约定，涉案场地现有装修及不可移动设施均归属欢喜殿公司。欢喜殿公司上诉主张其不需向皇室八号公司赔偿该部分装修损失，理据充分，本院予以支持。但另一方面，涉案合同并未约定前述情形下涉案场地内的可移动物品亦归属欢喜殿公司，亦未约定皇室八号公司需将涉案场地恢复原状后返还。故本案中，欢喜殿公司要求皇室八号公司将涉案场地恢复原状后才可办理交接手续、不同意皇室八号公司移动场地内物品，缺乏合同依据亦于法无据；其行为导致皇室八号公司无法取回涉案场地内的设备物品，欢喜殿公司应就此向皇室八号公司赔偿损失。本案一审中，一审法院委托评估机构对涉案场地的装修情况进行了评估。涉案《评估报告书》显示涉案房产的装修及设备一批的评估价值为1819220元（其中二次装修评估值为1505210元，机器设备评估值为314010元），本院据此认定欢喜殿公司应向皇室八号公司赔偿损失314010元。皇室八号公司诉请的超出前述赔偿金额的损失部分，本院不予支持。一审关于涉案装修损失的处理欠妥，本院予以纠正。综上，欢喜殿公司的上诉请求部分成立，就其成立部分，本院予以支持。皇室八号公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决部分处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初10065号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初10065号民事判决第六、七项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初10065号民事判决第五项为：深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司赔偿损失314010元；四、驳回深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费5187元（深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司已预交）、一审反诉受理费13110元（深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司已预交），由深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司负担7836元，深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司负担10461元。本案二审受理费36594元（深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司已预交20374.8元、深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司已预交16219.2元），由深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司负担15688.8元，深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司负担20905.2元。深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳诉讼费用2649元，一审法院向深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司退回诉讼费用2649元。深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费用4686元，本院向深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司退回诉讼费用4686元。深圳市欢喜殿珠宝饰品有限公司、深圳市皇室八号休闲娱乐有限公司逾期不交纳诉讼费用的，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年二月二十五日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。