云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云08民终873号 上诉人（原审原告）：李文娟，女，1971年12月27日生，住址云南省普洱市景东彝族自治县。 委托诉讼代理人：王迪，泰和泰（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：曾富英，女，1958年10月28日生，住址云南省普洱市景东彝族自治县。 被上诉人（原审被告）：兰亚军，男，1980年4月28日生，住址云南省普洱市景东彝族自治县。 共同委托诉讼代理人：杨桥富，云南新南疆律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：李丽，女，1958年12月1日生，住址云南省普洱市景东彝族自治县。 上诉人李文娟与被上诉人曾富英、兰亚军、李丽买卖合同纠纷一案，不服云南省景东彝族自治县人民法院人民法院（2018）云0823民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。并于2019年11月5日组织法庭调查，2020年1月7日公开开庭进行审理，李文娟及其委托诉讼代理人王迪、曾富英、曾富英与兰亚军委托诉讼代理人杨桥富、李丽参加了诉讼。因本案案情复杂，经本院批准同意延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 李文娟上诉请求：1.撤销景东县人民法院（2018）云0823民初1193号民事判决，并依法改判支持李文娟一审全部诉讼请求；2.判令曾富英、兰亚军、李丽承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、曾富英、兰亚军与李丽之间系委托代卖房屋关系，一审判决认定事实不清。（一）曾富英、兰亚军与李丽属于委托代卖关系事实清楚，证据确凿。李丽一审提交证据第三组庭审笔录以及证人证言，曾富英、兰亚军与李丽在不同时间、不同地点、不同案件均陈述是李丽代曾富英出卖房屋，该事实与李文娟的陈述，证人尹某、何某的证人证言均相互印证。一审法院在认可庭审笔录的前提下，还强行认定买卖房屋是曾富英与李丽的真实意思表示，严重忽视客观事实和确凿证据的存在。（二）一审法院错误认定李丽已经履行大部分合同义务认定。（三）曾富英、兰亚军与李丽之间的《房地产转让合同》是名为转让，实为委托代卖的委托合同。根据最高人民法院的司法解释，人民法院根据案件事实可以改变当事人所签订的合同关系性质。曾富英、兰亚军与李丽之间的《房地产转让合同》从签订、到合同内容的主要条款、到履行，均体现的是代卖关系，应按代卖关系认定合同性质。李丽收到李文娟前期款项后，还将房屋钥匙、银行还贷存折交付李文娟。曾富英、兰亚军与李丽之间根本没有真实的买卖房屋的意思表示。二、曾富英、兰亚军与李丽签订的《房地产转让合同》合同条款，也体现双方属代卖关系。该合同第四段记载“在2010年7月27日，……其中680000元的房款，乙方在将门面出售后,乙方2010年9月30日以前将680000元房款付给甲方”。正常、真实的房屋买卖关系，双方仅需约定交易标的、支付方式、过户时间等条款。而不会约定买受人向第三人出卖房屋的情况。其次，合同第二段“合同签订后，此房的产权归属乙方，乙方有权支配处理，甲方将两幢房屋钥匙交给乙方”的约定，曾富英作为正常的卖方，根本不可能在买受人李丽还未支付任何购房款的情况下，便约定房屋的产权归李丽所有。三、李文娟与李丽签订的合同，属于受托人李丽以自己的名义代为签订的买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，委托关系中的受托人也可以自己的名义签订合同，合同直接约束委托人和合同相对方。本案中，李文娟与李丽签订的合同，属于李丽以受托人名义签订的合同，不论李丽与曾富英是否另行签订有合同，不影响李文娟与李丽签订的合同属于代曾富英签订合同的法律性质。一审法院仅以李丽与曾富英签订有合同为由不支持李文娟的诉讼请求，认定事实和适用法律均有错误。四、李文娟一直知道本案涉及买卖合同为代卖关系。李丽明确说明其系代卖，李文娟在本次庭审，还是之前的诉讼或是再审申请书，以及各类情况反映中，都一直陈述李丽系代曾富英出卖房屋。李文娟自始至终都知道本案房屋是曾富英的，只是李丽帮代卖，从李文娟之后偿还银行剩余贷款直接找曾富英、而未找李丽这一点，也已经可以证实。五、不同律师不同的诉讼思路，并不影响曾富英、兰亚军与李丽之间系代卖关系的客观事实。六、一审法院适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。七、即使本案李丽属于无权处分，但曾富英之后的行为也已经构成追认。2010年8月6日，李文娟支付前期购房款后，已经装修、入住至今。2010年8月23日至2012年3月24日，李文娟已按月偿还银行贷款本息。至2012年4月24日，李文娟到银行偿还了全部贷款及违约金，曾富英还将他项权证原件交由李文娟保管至今。曾富英家距离李文娟家（本案房屋）不过100多米，本案房屋又位于本地居民日常生活经常光顾的街上。争议房屋交付近2年时间里，曾富英作为房屋所有人不可能不知道房子已被第三人居住、使用、出租，更不可能不知道买受人就是李文娟的事实。 曾富英、兰亚军辩称，本案属于房屋连环买卖合同关系，并非代卖房屋关系。案涉二份《房地产转让合同》内容都符合买卖合同的法律特征，且曾富英、兰亚军与李丽签订《房地产转让合同》并无李丽代卖房屋的内容。李文娟与李丽签订《房地产转让合同》转让价格低于李丽与曾富英、兰亚军签订《房地产转让合同》中约定价格，李文娟应支付房款还用于代李丽偿还案外人何某的债务。李文娟在（2017）云0823民初853号案、（2018）云0823民初1103号案主张与李丽之间属于买卖合同关系。（二）李丽在（2017）云0823民初1103号案庭审中和曾富英在（2019）云0802民初366号案庭审中分别做过一次李丽代曾富英卖房的陈述，但很明显与本案查明的事实不符，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第三款规定即“自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”。证人尹某、何某虽然在《情况说明》中签过名，但二人在法庭上并不能陈述其签过名；《情况说明》中载明事实，证人何某与本案存在利害关系，故此二人在法庭上证词及签过名《情况说明》并不能作为本案认定案件事实的根据。（三）2012年4月24日及李文娟偿还银行贷款，是李文娟作为与李丽房屋买卖合同当事人根据约定向曾富英、兰亚军履行债务，并不违反法律规定。另，李文娟基于与李丽之间房屋买卖合同代李丽偿还曾富英、兰亚军的银行贷款及曾富英存在协助行为和李文娟持有他项权证的事实，依法不能以此认定曾富英、兰亚军与李文娟之间发生追认的民事法律行为；（四）曾富英、兰亚军与李丽签订《房地产转让合向》约定房产产权归属李丽，李丽有权支配处理，及680000房款的支付方式，体现不了曾富英、兰亚军与李丽属代卖关系，也反映不出该《房地产转让合同》属于名为转让实为委托代卖的委托合同，该《房地产转让合同》符合《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条等规定买卖合同的法律特征，付款方式、时间、金额的约定及交房的行为并不会产生改变该《房地产转让合同》的性质的法律后果。二、一审判决适用法律正确。案涉房屋登记产权人为曾富英、兰亚军，尚未产生物权变更的法律后果，故一审判决认定李丽对案涉房屋无处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定驳回李文娟的诉讼请求是正确的。李文娟主张二李丽与李丽属代卖的委托合同关系，本案现有证据及查明事实能够充分否定李文娟的此主张。 李丽辩称，答辩理由与曾富英、兰亚军的一致。另行补充，李丽与李文娟及曾富英、兰亚军均属于房屋买卖合同关系。一审判决适用法律正确，应予维持。 李文娟向一审法院提出诉讼请求：判令曾富英、兰亚军、李丽协助将景东县锦屏镇天华路78号房产过户至李文娟名下。 一审法院认定事实：2010年7月27日，曾富英、兰亚军与李丽签订了一份《房地产转让合同》，双方在合同中约定，曾富英、兰亚军将其所有的土地证号为：景国用（2010）第0366号，地号：（74）-13，房产证号：景东房权证景东县201003160001号的房产以1380000元的价款出售给李丽。付款方式为：由李丽承担曾富英、兰亚军用该房产作抵押向农业银行所借的700000元债务，可以在借款期限内逐月偿还。其余680000元于2010年9月30日前支付。双方还在合同中约定，合同签订后，房产的产权归属李丽，李丽有权支配处理，李丽于2010年9月30日前把680000元房款付清后，曾富英、兰亚军即把该房产的房产证、土地证移交给李丽。2010年8月6日，李丽与李文娟签订了《房地产转让合同》，双方在合同中约定，李丽把前述房产以1280000元的价款转让给李文娟，房款分三部分支付：1.现金支付240000元；2.承担前述李丽应当向曾富英支付的银行按揭贷款700000元，期限10年，每月还款7750.36元；3.由李文娟代李丽偿还债务336000元。双方还约定，李丽须在2010年9月30日前将该房产的房产证、土地证移交给李文娟。当日，李文娟即把合同中约定的现金240000元转账支付给了李丽，代李丽偿还了李丽对案外人何某的债务336000元，并于2010年8月23日开始逐月偿还银行按揭贷款，李丽也把前述房产交给李文娟使用。至2012年4月24日，李文娟已把按合同约定其应支付的房款全部付清（含偿还银行按揭贷款约770000），但李丽除李文娟偿还的曾富英在银行的700000元按揭贷款之外，未按其与曾富英、兰亚军所签订的合同约定，把其余680000元房款支付曾富英、兰亚军，为此，曾富英、兰亚军未把该房产的土地证、房产证移交给李丽，也未办理房产过户手续，现房产仍登记在曾富英、兰亚军名下。 一审法院认为，关于曾富英、兰亚军与李丽之间的合同（以下简称合同1），明确约定了出卖人（曾富英、兰亚军）转移标的物的所有权于买受人（李丽），买受人支付价款的合同，符合买卖合同的法律特征，双方真实意思表示为买卖，并没有委托售房之意，且双方履行了大部分合同义务：曾富英将房屋交付给李丽，李丽支付了部分房款（李文娟代其支付银行贷款约770000元），系依法成立生效的买卖合同。虽双方义务并未完全履行完毕，但不影响合同的效力及双方的真实意思表示。李文娟主张该买卖合同实为委托合同，但未提供证据证实，一审法院不予支持，李文娟以《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，主张李丽与李文娟签订的买卖合同（以下简称合同2）系李丽以自己的名义代曾富英与李文娟订立的合同，认为合同2直接约束曾富英和李文娟，一审法院认为，该条法律规定实际上是确立了间接代理制度，解决的是委托人自动介入问题。前提是存在委托合同关系时，只有当第三人知道委托人是谁的情况下,才产生相应的法律效果。故根据该条规定，首先曾富英与李丽必须存在委托合同关系，其次在李丽与李文娟签订合同时，李文娟知晓曾富英与李丽存在委托关系，只有同时具备这二者情形，才适用合同法第二百零四条的规定。根据以上对合同1的分析，一审法院确定曾富英与李丽并非委托关系，另根据李文娟与曾富英、李丽之间的几次诉讼，李文娟均主张曾富英与李丽之间系买卖合同，也表明在签订合同2当时至本案起诉前，李文娟并不认为或者知晓李丽与曾富英是委托关系。故对李文娟主张合同2存在间接代理，合同2直接约束曾富英、兰亚军和李文娟缺乏法律依据，一审法院不予采纳。排除了间接代理的问题，则可确认合同2的合同相对双方为李丽和李文娟，李丽在未取得房屋所有权的情况下将房屋转让给李文娟，系无权处分行为，无权处分行为并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中，因李丽未能全面履行合同1的支付价款的义务，故曾富英拒绝将房产过户或者对合同2进行追认，李丽不能得到房屋的处分权，合同2无法发生物权变动之结果。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可知：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的情况，买受人仅可选择要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，一审法院将该法律规定对李丽娟进行了释明，但李丽娟坚持要求办理房产产权变更登记手续，故对李丽娟的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回李文娟的诉讼请求。案件受理费16320元，减半收取计8160元，由李文娟负担。 二审审理期间，李文娟围绕其上诉主张提交证据如下： 证据一，景东县人民法院（2017）云0823民初853号开庭笔录。欲证明在该案件中李丽曾陈述帮曾富英代卖房屋的事实。并向李文娟出示过其与曾富英签订的买卖合同。李文娟从交易之初便知道二人的委托代卖关系。本案亦是新的法律关系、诉讼请求、证据，应针对个案具体审理。李丽承认收到李文娟购房款576000元，也承认曾富英将该购房款作为借款出借给李丽使用。 经质证，曾富英、兰亚军认为，（2017）云0823民初853号案件审理结论是裁定准予撤诉，法院未对事实进行认定，李丽的答辩肯定不能认定为案件事实。应完整的看待李丽的答辩内容。 经质证，李丽认可笔录真实，时间较长记不清当时情况，与曾富英、兰亚军签订的是买卖合同。 证据二，再审申请书，欲证明：1.2018年3月23日，李文娟因曾富英、李丽恶意达成（2012）景民初字第523号《民事调解书》向景东县人民法院申请再审，要求撤销该调解书。2.李文娟在申请书中已经明确交易开始便知道李丽代曾富英出卖争议房屋，签订合同时，李文娟还主动询问李丽需不需要将曾富英作为合同主体签署合同，但李丽多次保证其有代卖权，双方才签订房屋买卖合同。 经质证，曾富英、兰亚军认为再审申请书只是李丽娟的主张，不能作为证据使用且李文娟虚假陈述不是案件事实。 李丽认为与李文娟之间不存在代卖关系。 李文娟申请证人唐某出庭证明，李文娟购买房屋时李丽陈述其代曾富英代卖房屋，与李文娟谈定价格后第二日到尹某家签订合同。 经质证，曾富英、兰亚军不认可证人证实的内容，且与双方签订合同内容不符。 李丽不认可证人证言。 本院认为，证据一为景东县人民法院审理民事案件记录的开庭笔录，对其真实性予以采信，对其证明目不予以采信，详细内容在下文论述。证据二为李文娟申请再审案件时所作申请书，其内容为其单方制作，本院不予采信。对证人证明其参与李丽与李文娟买卖合同商议过程的证明目的采信，对其他证言缺乏证据印证，本院不予采信。 曾富英、兰亚军、李丽均未向本院提交新证据。 经二审审理，本院认定事实如下：2010年7月27日，曾富英、兰亚军与李丽签订了一份《房地产转让合同》，约定曾富英、兰亚军将其所有的坐落于锦屏路天华路78号两幢房屋（土地证号：景国用（2010）第0366号，地号：（74）-13，房产证号：景东房权证景东县字第××号的房产）以1380000元的价款出售给李丽。同时约定合同签订当日房屋产权归属李丽，李丽有权支配处理，曾富英、兰亚军将两幢房屋钥匙交给李丽。曾富英、兰亚军将700000元中国农业银行抵押贷款的债务转移给李丽，李丽在2010年8月27日以前，逐月偿还贷款。另680000元购房款，在李丽将门面出售后，于2010年9月30日以前付给曾富英、兰亚军，再移交房地产、土地证。合同签订后至今李丽未向曾富英、兰亚军支付过任何购房款。 2010年8月6日，李丽与李文娟签订了《房地产转让合同》，约定李丽把上述房产以1280000元的价款转让给李文娟，房款分三部分支付：1.现金支付240000元；2.按揭抵押贷款700000元，期限10年，每月还款7750.36元；3.案外一幢房屋作价336000元抵折房款。同时约定，李丽须在2010年9月30日前将该房产的房产证、土地证移交给李文娟。办证、过户产生的一切费用，由李文娟承担。合同签订后李文娟即把合同中约定的现金240000元转账支付给了李丽，代李丽偿还了李丽对案外人何某的债务336000元。2010年8月23日至2012年3月24日向曾富英尾号为6714的中国农业银行存入7500元至8000元不等的金额，银行卡存款业务回单为李文娟持有。2012年4月24日经曾富英申请，中国农业银行景东县支行客户部同意曾富英提前偿还个人住房贷款，李文娟当日通过存款及银行转账方式向曾富英银行账户存入615127.03元结清曾富英抵押贷款。 另，李丽于2010年8月将房屋钥匙交付李文娟，后李文娟搬入居住至今。房屋、土地产权仍登记在曾富英、兰亚军名下。 本院认为，根据双方诉辩主张及庭审情况，本案争议焦点为如何认定曾富英、兰亚军与李丽签订的《房地产转让合同》性质？李文娟主张将房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求是否能得到支持？ 关于如何认定曾富英、兰亚军与李丽签订的《房地产转让合同》性质的问题。根据双方诉辩主张，双方当事人对前述合同性质为买卖合同或委托合同存有争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第三百九十六条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托事务的合同。李文娟上诉主张前述合同名为买卖合同实为委托合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，李文娟对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担未完成举证证明责任的不利后果。综合本案一二审，李文娟为证明其上诉主张所提供的主要证据为2017年7月20日、2017年9月28日景东县人民法院审理的（2017）云0823民初853号、（2017）云0823民初1103号案件开庭笔录、2019年3月5日思茅区人民法院审理（2019）云0802民初366号案件庭审笔录，李丽与曾富英在三个不同案件法庭审理过程中就本案争议房屋出售情况回答法庭提问时，均做出过李丽“代或帮”曾富英出卖的表述。以及三名证人出庭接受法庭询问证明证人参与李丽、李文娟买卖合同商议过程知晓李丽陈述代曾富英卖房的证言。上述三份笔录为曾富英、李丽在其他案件中的陈述，并不是在本案之中的陈述，在证据种类上不能作为当事人陈述，与证人证言均属于言词证据，其证明力小于书证。而曾富英、兰亚军与李丽签订的《房地产转让合同》虽存在未支付购房款即约定李丽享有争议房屋的产权、支配权与日常交易习惯不一致的情形下，但是合同内容明确约定曾富英、兰亚军将其享有所有权的房产出卖于李丽，李丽通过承接银行按揭贷款以及将门面出售后支付购房款，符合买卖合同的法律特征。故本院认为曾富英、兰亚军与李丽之间签订的《房地产转让合同》性质应为买卖合同。 关于李文娟主张将房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求是否能得到支持的问题。根据查明事实，曾富英、兰亚军与李丽2010年7月27日签订的《房地产转让合同》以及李丽与李文娟2010年8月6日签订的《房地产转让合同》，均系合同当事人的真实意思表示。两个合同所涉房产为同一房产，曾富英、兰亚军依合同将房产交付李丽使用，李丽又依第二个合同将房产交付李文娟使用，两个合同形成了典型的连环买卖合同关系，但因本案买卖的标的物是不动产，李丽在未取得房屋所有权的情况下将房屋转让给李文娟，系无权处分行为，则第二个买卖合同签订后处于效力待定的状态。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。所谓追认，是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出。李文娟与李丽签订《房地产转让合同》后取得李丽交付的房屋钥匙入住争议房产，并将商铺对外出租。虽然庭审时双方当事人对李文娟入住时间陈述不一致，但即使按照曾富英认可李文娟是在合同签订后一年入住的时间来看，李文娟仍在后近一年的时间内偿还曾富英用争议房屋抵押的银行贷款，而至本案一审起诉之时李文娟亦已入住八年之久，且曾富英庭审中自认其居住地与争议房屋相隔不到半公里。一般情形下房产所有人在出售房产但未足额收取合同价款的情形下不会对房产现状不闻不顾，曾富英辩称因其多年未对房屋进行管理而不知李文娟占有使用争议房屋与日常生活经验不相符。本院对曾富英、兰亚军辩称其不知李文娟在使用占用争议房屋的观点不予采纳。再结合庭审查明事实，李文娟自2010年8月至2012年4月每月定期存入曾富英银行账户为其偿还银行抵押贷款，并于2012年4月24日一次性存入六十余万元提前还清贷款。曾富英辩称只是单方听从李丽归还欠款的通知而接受李文娟还款，并未探究李文娟支付银行贷款的原因与曾富英作为一名具有完全民事行为能力的行为人在接受他人长期性的多笔大额款项给付应具有的认知状况不相符。曾富英、兰亚军辩称其认为李文娟偿还贷款是替李丽履行合同义务的理由与日常经验法则不符，违背诚实信用原则，本院不予采纳。在曾富英、兰亚军与李文娟不存在买卖合同关系，并已知李文娟在其所有的房屋内居住的情形下，接受李文娟为其偿还银行贷款的行为，可以认定为曾富英、兰亚军接受李文娟履行合同支付义务的行为，是对李文娟购买房产交易行为的认可，亦是对李丽无权处分行为的追认。故本院认为符合前述法律规定，李文娟与李丽的买卖合同得到产权所有人的认可，李丽与李文娟2010年8月6日签订的《房地产转让合同》为有效合同。李文娟已依合同约定履行全部付款义务，并已在事实上占有使用案涉房屋，曾富英、兰亚军已经认可李文娟购买争议房产并已接受了部分房款的情况下，不得以李丽未足额支付购房款为由拒绝变更房产产权给李文娟。故李文娟主张将房屋产权变更登记至其名下的诉讼请求应该得到支持，争议房产的产权登记在曾富英、兰亚军名下，二人应将争议房屋产权变更登记至李文娟名下。根据合同约定，办理变更登记产生的所有费用由李文娟负担。 关于曾富英、兰亚军与李丽签订《房地产转让合同》，李丽未全面履行合同约定的付款义务，曾富英、兰亚军可以另行向李丽主张权利。 综上所述，李文娟上诉请求成立，本院予以支持。一审法院使用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销云南省景东彝族自治县人民法院（2018）云0823民初1193号民事判决； 二、改判曾富英、兰亚军于本判决生效之日起十五日内将景东彝族自治县锦屏镇天华户78号房产（土地证号为：景国用（2010）第X号，房产证号：景东房权证景东县字第××号的房产）变更登记至李文娟名下。 一审案件受理费16320元，减半收取8160元，由曾富英、兰亚军负担4080元，由李丽负担4080元；二审案件受理费16320元，由曾富英、兰亚军负担8160元，由李丽负担XX8160元。 本判决为终审判决。 本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省景东彝族自治县人民法院申请执行。 审判长 赵 键 审判员 付学华 审判员 邱继娇 二〇二〇年二月二十日 书记员 杨 芳