江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初873号原告：昆山华地置业有限公司，住所地昆山市玉山镇前进西路100号，统一社会信用代码91320583773249713Q。法定代表人：尹智雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丽、张怡，江苏沉浮律师事务所律师。被告：徐昌海，男，1979年9月23日生，汉族，住江苏省建湖县。原告昆山华地置业有限公司与被告徐昌海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，由代理审判员江俊独任审理，于2017年2月28日公开开庭审理，原告的委托代理人沈丽、被告徐昌海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山华地置业有限公司向本院提起诉讼请求：1、要求判令被告立即迁出昆山市玉山镇XXXX路XX小区XX号楼XX、XX室房屋并将房屋恢复原状返还原告；2、判令被告向原告支付自2016年11月6日起至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照132232.2元/年的标准计算；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由，2011年10月21日，原告与被告签订《XX小区商铺租赁合同》一份，约定原告将位于昆山前进西路“XX小区”商铺XX号楼XX号商铺、XX号商铺租赁给被告使用，面积共计241.52平方米，租赁期限为5年，自2011年11月6日至2016年11月5日止，合同到期后双方未再续签租赁合同，为此原告多次要求被告将案涉房屋归还，但被告始终未理。请求法院支持原告诉请。被告徐昌海辩称：租赁的位置确实是原告诉状所述，合同租期确实也已经到2016年11月5日截止。我方尚未迁出原告所述的XX小区6号楼XX室、XX室房屋，当初签合同的时候原告口头答应过到期还是租给我，但是没有在合同上写，合同上第五条第五款有一个逾期占用费，那时候的意思就是合同到期按照这个费用算，这一条就是续租给我的意思。物业费已经收取了2017年4月24日的费用，物业公司和原告是一个公司，而且收取的物业费是按照合同收的，对方已经在履行这个合同了。本院经审理查明：案涉房屋昆山市玉山镇XX小区XX号楼XX室（建筑面积106.96平米）、XX室（建筑面积134.56平米）为案外人张大弟单独所有，案外人张大弟委托原告昆山华帝置业有限公司对案涉房屋经营管理，包括但不限于对外招租、签署租赁合同、收取租金、日常管理、物业管理等，委托经营管理的期限自2012年9月10日至2017年9月9日止。2011年10月21日，由原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《XX小区商铺租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于昆山市前进西路“XX小区”商铺6号楼3号商铺（一层、建筑面积106.96平方米），6号楼14号商铺（二层、建筑面积134.56平方米），合计241.52平方米；商铺用于生食料理；租期5年，自2011年11月6日起至2016年11月5日止；合同签订当日乙方须向甲方交纳2个月租金13939.2元作为承租押金，合同期满后乙方如无违约，甲方将押金退还乙方不计利息；合同期内该商铺的物业管理费、电、水、煤气、电话、宽带等费用以及乙方使用该商铺进行商业活动产生的各项费用均由乙方承担，物业管理费按照2.4元/平方米/月由物业公司收取；如遇以下情况，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金13939.2元（等同于押金），乙方拖欠甲方租金10日以上；乙方书面通知甲方接受商铺的日期为商铺返还日，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5元/平米向甲方支付该商铺占用期间的使用费；商铺返还前，乙方应自行拆卸并搬走其在该商铺内的所有设施、物品及增添的附着物，如果乙方的拆卸或搬运给该商铺或甲方的任何其他财产造成损坏，乙方应立即予以修复或向甲方作出赔偿，商铺返还时还遗留在商铺内属乙方的所有物品或附着物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，由此产生的费用由乙方承担；合同期满后，如乙方不再续租，应提前两个月书面通知甲方，否则向甲方支付两个月的租金作为违约金；租赁期间乙方服从甲方组建或聘请的专业物管公司同意的物业管理；该合同还约定有其他内容并由原、被告双方签字盖章确认。合同签订后被告按约定缴纳了租房押金13939.2元，原告方将案涉房屋交付被告使用，被告按约定支付租金至2016年11月5日，原告租金部分由昆山华地物业管理有限公司代为收取。2016年6月1日，原告向被告发送《通知书》载明：双方合同租期至2016年11月5日届满，新的房屋租金为每年176058元，若同意续租请与2016年9月5日前向我公司提交书面回函并与我公司商议续租事宜，办理租赁合同签订手续；逾期未回复，视为不同意续租，届时请按照合同约定于我公司办理房屋交接手续、缴清各项费用并将租赁房屋返还我公司。被告徐昌海2016年6月16日回复：同意继续承租，但在原合同的价格基础上，合理增加。双方因此协商未果，故诉诸本院。庭审中，被告徐昌海明确不同意原告通知书上载明的176058元/年的租金标准。另查明，被告徐昌海已向昆山华地物业管理有限公司交付物业费至2017年4月，并主张物业公司与原告是一个公司，视为原告方已经在履行租赁合同；原告对此不予认可，认为即使被告缴纳的物业管理费是真实的，也不能作为原告与被告之间继续履行原商铺租赁合同的依据，如果确实存在管理费多缴纳的情况，被告应当向物业公司主张返还，与本案没有关系。被告徐昌海辩称合同第5.5条、5.9条约定的为优先续租权；原告对此不予认可，认为该两条约定了被告未按照合同约定返还商铺所支付的占有使用费及被告要求续租的义务，不代表优先续租权。再查明：原被告双方共同明确，案涉房屋原状态为毛坯房，水电到户。被告方至今占有使用案涉房屋，所有物品并未搬离。上述事实由原告提供的租赁合同、房产证、商铺委托经营合同、通知书，被告提供的租金收据、物业费收据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：本案中，案涉昆山市玉山镇XX小区XX号楼XX室（建筑面积106.96平米）、XX室（建筑面积134.56平米）房屋产权人张大弟将房屋委托给原告方出租经营，原告方有权就案涉房屋出租并收取租金。原、被告双方于2011年10月21日签订的《XX小区商铺租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，本院对此予以确认，双方约定的租赁期限为2011年11月6日至2016年11月5日，租赁期满后合同即终止，届时承租方须将租赁物归还出租方，租赁期间双方均按约定履行。2016年6月1日原告在租期届满前三个月向被告发送通知，载明租期届满后如被告继续承租，租金标准为176058元/年，且需签订新的租赁合同，该通知书应视为原告为向被告发出的要约。被告方在收到该通知书后虽表示同意续租，但不同意原告提出的新的租金标准，双方就此协商未果也未签订新的租赁合同，故新的租赁关系未成立，被告方租期应至2016年11月5日届满。租期届满后被告方应按照合同约定将案涉租赁物昆山市玉山镇XX小区6号楼3室（建筑面积106.96平米）、14室（建筑面积134.56平米）恢复原状（毛坯、水电到户），并将上述租赁物返还原告方，现被告未将房屋恢复原状也未将案涉房屋归还原告，原告方主张要求被告立即迁出案涉房屋并将房屋恢复原状后返还原告，本院认为原告该主张有事实和法律依据，本院对此予以支持。被告方在双方合同租期届满后拒不归还案涉房屋，原告方主张要求被告支付自2016年11月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，占有使用费按照合同约定362.28元/天（1.5元/平米/天*241.52平米）标准计算，本院认为原告该主张合理，本院予以支持。被告徐昌海辩称合同第5.5条约定“乙方书面通知甲方接受商铺的日期为商铺返还日，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5元/平米向甲方支付该商铺占用期间的使用费”及第5.9条“合同期满后，如乙方不再续租，应提前两个月书面通知甲方，否则向甲方支付两个月的租金作为违约金”的规定为被告方优先续租权，原告方对此不予认可，认为该两条约定了被告未按照合同约定返还商铺所支付的占有使用费及被告要求续租的义务，不代表优先续租权。本院认为被告辩称的合同的第5.5条及5.9条约定的并非优先续租权，且如果双方就租金标准不能达成一致，新的租赁关系也不能成立，故本院对被告的该辩称不予采纳。被告方还辩称昆山华地物业管理有限公司已收取其物业费至2017年4月，并主张物业公司与原告是一个公司，视为原告方已经在履行租赁合同，本院认为昆山华地物业管理有限公司与原告方昆山华地置业有限公司为不同主体，且物业管理费与房屋租金系不同法律关系，虽昆山华地物业管理有限公司在双方合同履行期间内代原告方收取部分租金，但不代表昆山华地物业管理有限公司收取物业费的行为可以视为原告方同意继续出租案涉房屋，故对于被告的该辩称本院不予采纳。据此，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐昌海于本判决生效之日起二十日内搬离昆山市玉山镇XX小区XX号楼XX室、XX室，并将上述房屋恢复原状（毛坯、水电到户）返还原告昆山华地置业有限公司。二、被告徐昌海于本判决生效之日起十日内支付原告昆山华地置业有限公司房屋占有使用费（按照362.28元/天标准，自2016年11月6日计算至实际搬离之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费160元，减半收取80元，由被告徐昌海承担。此款原告已预交，本院不再退还，被告在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。代理审判员  江俊二〇一七年三月十七日书 记 员  苏浩