安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1102民初3351号原告：陈俊仓，男，1950年12月31日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：姚吉明，安徽皖江律师事务所律师。被告：上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市嘉定区翔江公路3333号6幢1层118室，组织机构代码32079581-8。法定代表人：李东强，该公司经理。委托诉讼代理人：董嫣，该公司员工。原告陈俊仓与被告上海汉能薄膜发电有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告陈俊仓及其委托诉讼代理人姚吉明，被告上海汉能薄膜发电有限公司的委托诉讼代理人董嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈俊仓向本院提出诉讼请求：判令上海汉能薄膜发电有限公司返还位于安徽省滁州市琅琊东路209号205-2、205-3号房屋，并赔偿损失712675.19元（包括：一、上海汉能薄膜发电有限公司延迟支付房租产生的滞纳金38801.99元；二、合同解除后房屋未能及时出租产生的损失477360元；三、开具房屋租金发票税款196513.2元），上海汉能薄膜发电有限公司负担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月25日，其与上海汉能薄膜发电有限公司签订一份《商铺租赁合同》，约定：其将位于安徽省滁州市琅琊东路209号（水石嘉园）商办楼205-2及205-3室一层商铺（建筑面积为296平方米）出租给上海汉能薄膜发电有限公司，用于办公经营。租赁期限为5年15天，自2015年5月26日起至2020年6月9日止；第一年零十五天即2015年5月26日起至2016年6月9日的租金为994500元；上海汉能薄膜发电有限公司于合同签订时支付押金200000元，租赁期间的税费由上海汉能薄膜发电有限公司承担。若上海汉能薄膜发电有限公司逾期支付租金和其他费用应按实欠租金和费用的0.3%缴纳滞纳金；租赁期满或合同解除，上海汉能薄膜发电有限公司将房屋返还。合同签订后，其将房屋交付给上海汉能薄膜发电有限公司，但上海汉能薄膜发电有限公司未按约定支付房租和押金。经其多次催告，上海汉能薄膜发电有限公司支付第一年租金，但押金仍未支付。2015年9月2日，上海汉能薄膜发电有限公司发函，以“内部研究”为由，提出解除租赁合同。滁州市琅琊区人民法院于2016年7月20日作出（2016）皖1102民初535号民事判决书，判决确认其与上海汉能薄膜发电有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年1月18日解除。但上海汉能薄膜发电有限公司至今未返还房屋，且合同解除后房屋未能及时租出造成损失。综上，上海汉能薄膜发电有限公司应支付滞纳金38801.99元，税款196513.2元及六个月的房租损失477360元。上海汉能薄膜发电有限公司在庭审中辩称：一、陈俊仓于2015年8月初已经实际收回房屋，并实际控制房屋，租赁合同已经解除；二、双方系协议解除合同，不存在租金损失，该事实在滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初535号民事判决书予以确认；三、其公司已支付至合同解除日的租金，不存在过错，不应承担违约金或者损失；四、自2015年8月至今陈俊仓实际控制房屋长达一年半，目前的房屋状况不是由其公司造成的；五、其公司在支付租金前，陈俊仓应当开具等金额的发票，否则其公司可以延期付款，不承担任何责任，2015年6月16日，其公司已经支付497250元的租金，但陈俊仓未按时出具发票，所以其公司不应支付滞纳金，税款应该由出租方承担。陈俊仓为支持其诉讼请求举证下列证据：证据一、陈俊仓的身份证复印件一份。证明陈俊仓的基本情况；证据二、上海汉能薄膜发电有限公司信息查询单一份。证明上海汉能薄膜发电有限公司的基本信息；证据三、《商铺租赁合同》一份。证明双方于2016年1月18日前存在房屋租赁合同关系，合同约定了租金支付方式及租赁期限；证据四、银行卡交易查询单打印件一份。证明上海汉能薄膜发电有限公司逾期支付租金，应该承担违约责任；证据五、逾期房租损失计算清单打印件一份。证明上海汉能薄膜发电有限公司拖欠房租滞纳金数额；证据六、税票记账联、完税联一份。证明陈俊仓为了履行合同开具的税票，由于上海汉能薄膜发电有限公司解除合同造成了损失；证据七、催款通知书及送达回执各一份。证明陈俊仓催缴租金情况；证据八、《解除通知书》一份。证明上海汉能薄膜发电有限公司单方面提出解除租赁合同，构成违约，并不是双方协议解除合同；证据九、本院（2016）皖1102民初535号民事判决书一份。证明上海汉能薄膜发电有限公司单方面解除租赁合同，构成违约造成的损失，陈俊仓未在（2016）皖1102民初535号案件中主张；证据十、房屋现状照片八张。证明上海汉能薄膜发电有限公司至今占用房屋。上述十组证据经上海汉能薄膜发电有限公司质证，对证据一、二的真实性无异议；对证据三的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为陈俊仓在租赁期限内收回房屋，未按照合同履行义务，未开具发票；对证据四的真实性无异议，但对证明目的不认可，因陈俊仓未开具发票，导致付款的延迟；对证据五真实性和证明目的均有异议，系陈俊仓单方制作；对证据六的税票真实性无异议，但对证明目的不认可，认为无论是合同约定还是法律规定，应由陈俊仓开具发票，该部分损失应由陈俊仓自行承担；对证据七真实性和证明目的均有异议，认为系复印件，未提供签收证明；对证据八真实性无异议，对证明目的不认可，认为陈俊仓在收到解除通知函之前，已用实际行为要求解除涉案房屋租赁合同，上海汉能薄膜发电有限公司向陈俊仓发出解除租赁合同的通知函，是正当行使合同赋予的变更或者解除合同的权利，并不构成违约；对证据九真实性无异议，但对证明目的不认可，认为陈俊仓实际控制租赁房屋；陈俊仓就房屋对外招租的行为，能够说明陈俊仓已经实际控制租赁房屋，并以实际行为解除该房屋的租赁合同，双方系协议解除合同，上海汉能薄膜发电有限公司已支付至解除日的租金，不存在违约行为；对证据十不认可，认为照片系复印件，不能证明该照片于何时拍摄。自2015年８月至今，房屋一直由陈俊仓控制，目前的房屋状态不是上海汉能薄膜发电有限公司造成的。上海汉能薄膜发电有限公司为支持其答辩意见，举证了下列证据：证据一、《商铺租赁合同》一份。证明双方在租赁合同中约定第一年零一十五天（自2015年5月26日至2016年6月9日）的租金为人民币994500元。在租赁期限内，陈俊仓不得提前收回该房屋，否则，支付相当于三个月违约金。合同约定陈俊仓应提前开具发票，否则上海汉能薄膜发电有限公司不承担逾期支付租金的违约责任；证据二、汇款凭证及发票各一份。证明上海汉能薄膜发电有限公司已支付第一年零一十五天的租金994500元及押金7250元，陈俊仓是在付款后才开具的发票；证据三、《解除通知函》及寄件和签收记录各一份。证明陈俊仓提前收回租赁房屋，构成违约，上海汉能薄膜发电有限公司于2015年9月2日向陈俊仓发出解除通知函，协商解除事宜，根据法院认定，租赁合同已经于2016年1月18日协议解除；证据四、本院（2016）皖1102民初535号民事判决书及（2016）皖11民终字第2208号民事裁定书各一份。证明租赁合同最终被滁州市琅琊区人民法院认定，双方系合意解除。陈俊仓二审主动撤回上诉，故其已认可双方系合意解除合同，上海汉能薄膜发电有限公司无过错，无需承担损失。上述四组证据经陈俊仓质证，对证据一的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为是上海汉能薄膜发电有限公司单方提出解除合同；对证据二的真实性无异议，但对证明目的不认可，上海汉能薄膜发电有限公司已用发票抵扣税款；对证据三的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为从《解除通知函》的内容来看，是上海汉能薄膜发电有限公司单方解除合同；对证据四的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为判决书并没有记载系陈俊仓提前收回房屋，并不是双方合意解除合同。本院认为：陈俊仓举证的证据一至三、六、八、九符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；陈俊仓举证的证据四、五不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；陈俊仓举证的证据七，不能证明上海汉能薄膜发电有限公司收到《催款通知书》，本院对其证明效力不予确认；陈俊仓举证的证据十不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；上海汉能薄膜发电有限公司举证的证据一、二符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；上海汉能薄膜发电有限公司举证的证据三、四不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认。依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：2015年5月25日，陈俊仓作为甲方，上海汉能薄膜发电有限公司作为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同》，载明：甲、乙双方在自愿平等、互惠互利的基础上，经协商甲方愿意将经营、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：第一条房屋概况，滁州市琅琊东路209号（水石嘉园）商办楼205-2室及205-3室一层商铺共2间，合同约定建筑面积296平方米的铺面租给乙方，作为办公经营场所。第二条、租金、押金交纳期及方式。1、租用期限五年零一十五天，自2015年5月26日至2020年6月9日。2、第一年零一十五天使用费994500元。7、为确保乙方合理并善意的使用该房屋及其它配套设施，乙方应该在签订本合同并缴纳首期租金时支付甲方200000元作为押金。乙方若无违约，且乙方交纳清使用的所有电话费，税费，电费，物业管理费等费用，且房屋设施没有损坏，甲方应全部归还乙方所交纳的押金，如有拖欠，乙方有权向甲方加收滞纳金，滞纳金按押金的0.3%收取。8、本合同签订之日，乙方一次性支付2015年5月26日至2016年6月9日共12月零15日的租金994500元（含税），其余租金支付方式根据甲方向乙方发送的下年度年度租金的支付通知书，乙方在收到甲方的支付通知书之日起7日内向甲方支付租金，租金直接汇入甲方账户，开户银行：建行滁州明光路支行，账62×××2222。乙方支付租金前，甲方应当向乙方开具等金额的合法有效税务发票，否则乙方有权延期付款，且不承担任何责任。2015年6月16日，上海汉能薄膜发电有限公司以银行转账形式支付陈俊仓497250元，同年8月5日支付450000元，同年8月6日支付54500元，合计1001750元，其中994500元为2015年5月26日至2016年6月9日共12月零15日的租金，7250元为押金。2015年9月2日，上海汉能薄膜发电有限公司向陈俊仓出具一份《解除通知函》，载明：“致陈俊仓，我司与贵方于2015年5月25日签署了《房屋租赁合同》，租赁位于滁州市琅琊东路209号商办楼205-2室及205-3室一层商铺的房产。现经过我司内部研究，决定终止租赁上述房产，提前解除上述《房屋租赁合同》。请贵方于收到本函后5日内配合我司收回上述房产，并与我司协商善后事宜……”。次日，上海汉能薄膜发电有限公司通过邮政特快专递（EMS）寄送给陈俊仓，同年9月4日，由陈俊萍签收，陈俊仓确认收到此函。2016年1月18日，上海汉能薄膜发电有限公司对滁州市琅琊东路209号商办楼205-2室及205-3室一层商铺现场拍照，照片内容显示滁州市琅琊东路209号商办楼205-2室及205-3室一层商铺对外招租，陈俊仓认可该招租广告是其于2015年9月以后悬挂，但具体时间不清楚。房屋装潢期间陈俊仓持有出租房屋钥匙。2016年1月27日，上海汉能薄膜发电有限公司起诉至本院，要求确认其公司与陈俊仓签订的《商铺租赁合同》已解除；陈俊仓立即返还房租费及押金716040元及利息（自2015年9月5日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至还清日止）。同年6月12日，本院向陈俊仓释明：其辩称若合同解除，上海汉能薄膜发电有限公司应当赔偿损失是否提起反诉。陈俊仓表示不提起反诉，如法院确认合同解除，其另行起诉。同年7月20日，本院作出（2016）皖1102民初535号民事判决书，判决：“一、确认原告上海汉能薄膜发电有限公司与被告陈俊仓签订的《商铺租赁合同》于2016年1月18日解除；二、被告陈俊仓于判决生效后十日内返还原告上海汉能薄膜发电有限公司租赁费373932元；三、驳回原告上海汉能薄膜发电有限公司的其他诉讼请求”。陈俊仓对一审判决不服，上诉至安徽省滁州市中级人民法院，上诉过程中，陈俊仓撤回上诉。2016年11月17日，安徽省滁州市中级人民法院作出（2016）皖11民终2208号民事裁定书，准许陈俊仓撤回上诉。本院认为：综合双方当事人举证、质证，本案的争议焦点为：上海汉能薄膜发电有限公司是否已将房屋交付给陈俊仓；陈俊仓要求上海汉能薄膜发电有限公司承担损失的诉讼请求是否能够得到支持。关于上海汉能薄膜发电有限公司是否已将房屋交给陈俊仓的问题。双方签订的《商铺租赁合同》于2016年1月18日解除，房屋装潢期间陈俊仓持有出租房屋钥匙，陈俊仓悬挂招租广告的行为能够说明其已实际控制房屋，应视为上海汉能薄膜发电有限公司已将房屋交给陈俊仓。关于陈俊仓要求上海汉能薄膜发电有限公司承担损失的诉讼请求是否能够得到支持的问题。其中，陈俊仓要求上海汉能薄膜发电有限公司支付滞纳金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定上海汉能薄膜发电有限公司在支付租金前，陈俊仓应当向上海汉能薄膜发电有限公司开具等金额的合法有效税务发票，否则上海汉能薄膜发电有限公司有权延期付款，且不承担任何责任。陈俊仓虽开具了发票，但未提供证据证明其何时将发票交给上海汉能薄膜发电有限公司，本院对陈俊仓要求上海汉能薄膜发电有限公司支付滞纳金38801.99元不予支持。陈俊仓主张的合同解除后房屋未能及时租出造成损失的问题。陈俊仓与上海汉能薄膜发电有限公司于2015年5月25日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方约定租用期限为五年零一十五天。上海汉能薄膜发电有限公司以内部研究的形式，决定提前解除上述《房屋租赁合同》，并于2016年1月27日起诉至本院，要求确认其公司与陈俊仓签订的《商铺租赁合同》已解除；陈俊仓立即返还房租费、押金。本院判决确认上海汉能薄膜发电有限公司与陈俊仓签订的《商铺租赁合同》于2016年1月18日解除。合同解除后，上海汉能薄膜发电有限公司应当适当补偿陈俊仓房屋闲置期间的租金损失，经综合考虑酌定为四个月。双方签订的《商铺租赁合同》约定第一年零一十五天即2015年5月25日至2016年6月9日的租赁费为994500元，即每月租赁费为79560元，四个月房屋租金为318240元。关于陈俊仓要求上海汉能薄膜发电有限公司承担税金损失的问题。陈俊仓为履行合同向税务机关交纳税金196513.2元。上海汉能薄膜发电有限公司与陈俊仓签订的《商铺租赁合同》于2016年1月18日解除。另，上海汉能薄膜发电有限公司补偿陈俊仓四个月的租金损失，即陈俊仓应收取十一个月二十四天的租金即938808元，陈俊仓应交纳该部分租金的税金，即185508元（938808÷994500×196513.2），剩余税金11005.2元（196513.2-185508）应由上海汉能薄膜发电有限公司赔偿。综上，上海汉能薄膜发电有限公司赔偿损失的数额为329245.2元（318240+11005.2）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海汉能薄膜发电有限公司于判决生效后十日内支付原告陈俊仓329245.2元；二、驳回原告陈俊仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11030元，由原告陈俊仓负担4791，由被告上海汉能薄膜发电有限公司负担6239元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  汪 涛人民陪审员  秦家传人民陪审员  王振华二〇一七年三月二十七日代理书记员  贾 瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。