上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初87465号原告：李毓祥，男，1964年9月26日生，汉族，住福建省。原告：王维华，男，1985年9月21日生，汉族，住福建省。被告：上海景悦企业发展(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱福昌，总经理。被告：邱福昌，男，1961年1月8日生，汉族，住上海市浦东新区。上述二被告共同委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：颜颢，上海朝闻律师事务所律师。原告李毓祥、王维华与被告上海景悦企业发展(集团)有限公司(以下简称景悦公司)、被告邱福昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告李毓祥、王维华，被告景悦公司、被告邱福昌的共同委托诉讼代理人管红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李毓祥、王维华诉称，2016年1月，原告王维华、李毓祥与被告景悦公司签订了《租赁合同》，原告承租被告景悦公司位于上海市浦东新区川沙路XXX号新建大楼3-4层面积约为5578平方米的房屋(以下简称系争房屋)用于经营。被告称该房屋权利人为上海国翔科技有限公司，被告对该房屋拥有合法的权利。原告方在合同签订后，于2016年1月27日以银行转账方式向被告支付房屋租赁定金人民币(以下币种相同)60万元，被告向原告出具了收条。原告积极为使用该房屋经营做了各种准备。孰料，因被告与房屋权利人上海国翔科技有限公司存在经济纠纷，致使房屋使用租赁权受阻，原、被告协商后决定解除租赁合同并签订租赁合同终止协议，约定由被告对原告损失进行赔偿，最迟赔偿款支付时间为2016年11月20日，届时被告应一次性赔偿原告180万元(含原告已付定金)，如再次逾期未全额支付，被告自愿按日以总金额的千分之三来赔偿给乙方(原告)滞纳金直到付清为止，并约定担保人被告邱福昌对该180万元的赔偿款承担担保责任。现履行期限已过，被告仍不支付赔偿款，原告多次催促，未果，故原告起诉来院，要求法院判令：1、被告景悦公司支付原告赔偿款180万元及逾期付款违约金：以180万元为本金，自2016年11月20日起至实际支付日止，按照日千分之三标准计算；2、被告邱福昌对被告景悦公司的付款义务承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。被告景悦公司、被告邱福昌共同答辩称，被告景悦公司同意返还原告租赁定金60万元，不同意原告其余诉请。一、租赁合同约定第一年租金一次性支付，先付后用。签订租赁合同后，原告没有付清第一年租金，仅支付了租赁定金60万元，已经构成违约。因原告未付租金，造成被告景悦公司经营困难，被告景悦公司无法向房屋产权人支付租金，租赁房屋于2016年9月被产权人强行收回。为此，被告景悦公司才没有将系争房屋交付给原告。二、租赁合同终止协议不是被告景悦公司、被告邱福昌的真实意思表示。被告邱福昌为了息事宁人才与原告方签订了租赁房屋终止协议。三、退一步讲，如果被告违约，终止协议有效，原告也没有提供损失的依据。原告主张损失的标准过高，要求法院予以调整。四、被告邱福昌不承担连带付款责任。被告邱福昌不是合同的缔约人，其行为是代表公司的职务行为，其个人不应当承担付款责任。经审理查明，坐落于上海市浦东新区川沙路XXX号房屋于2003年11月17日核准登记在上海国翔科技有限公司(以下简称国翔公司)名下。2010年9月18日，出租方国翔公司与被告景悦公司签订《租赁合同》，约定国翔公司将位于川沙路XXX号的现有建筑物及场地有偿出租给被告景悦公司，被告景悦公司在租赁期内在遵守约定的前提下，可对承租房屋内的经营场所进行招商。2016年1月21日，出租方被告景悦公司(以下简称甲方)与承租方原告王维华、李毓祥(以下简称乙方)签订《租赁合同》，合同第一条约定，房屋权利人同意甲方将位于上海浦东新区川沙路XXX号三、四层，面积约5578平方米，出租给乙方，……。第二、三条约定：租赁期限10年一签，自2016年7月10日至2026年7月9日，租金每满3年后递增5%，考虑到乙方为经营所需对该房屋进行装潢和安全设施的设立，2016年2月10日至2016年7月10日，为免租期无需缴纳租金；付款方式按先付后用原则，乙方交给甲方的房屋租金前一年为一年一付，后九年为每半年一付。该房屋合同签订当日起，交付乙方使用。第九条“违约责任”约定为：1、甲、乙任何一方应按本协议规定尽到责任，违约的一方应向守约方赔偿损失，2、因甲方原因，造成该房屋发生债权债务纠纷或合同期内提前收回该房屋，影响乙方经营或者直接影响本合同履行的，由甲方承担全部责任并赔偿因此造成乙方的损失，包括乙方的经营损失等其他，……。2016年1月27日原告王维华以银行转账方式向被告邱福昌的银行卡支付了60万元，同日，被告景悦公司、被告邱福昌共同出具收条，载明：今收到李毓祥、王维华房屋租赁定金人民币陆拾万元整，付款方式：转账到邱福昌农行卡上。但被告景悦公司未将系争房屋交付原告。由于甲方同房屋产权人国翔公司存在经济纠纷，所以房屋使用租赁权受阻，出租方被告景悦公司(以下简称甲方)与承租方原告李毓祥、王维华(以下简称乙方)经协商，决定解除租赁合同的履行，2016年10月27日双方签订了《租赁合同终止协议(补充协议二)》，具体处理意见为：1、甲方考虑到自己的过错，造成乙方的损失，甲方自愿同意将一次性赔偿乙方165万元(含乙方已付定金60万元)，2、付款时间为2016年9月20日甲方付赔偿费165万元给乙方，3、由于甲方支付给乙方的赔偿费165万元(含乙方已付定金60万元)一直无法兑现，甲方为过错方，经甲乙双方的多次协商沟通，甲方为补偿乙方损失，现甲方自愿多赔偿乙方15万元，共计180万元，4、双方约定最迟付款时间为2016年11月20日一次性赔偿乙方180万元整(含乙方已付定金60万元)，如再次逾期未全额支付，甲方自愿按每日总金额的千分之三来赔偿给乙方直到付清为止。担保人自愿对甲方上述所承担赔偿的总计金额为人民币180万元整承担担保责任，……。被告邱福昌在该协议落款的担保人处签名。审理中，原告明确诉请为：根据2016年10月27日的租赁终止协议约定，要求被告景悦公司支付赔偿款180万元(包括原告已付租赁定金60万元)并要求被告景悦公司支付逾期付款滞纳金：以180万元为本金，自2016年11月21日起计算至实际付清之日止，按照日千分之三标准计算；被告邱福昌为租赁终止协议的担保人，要求被告邱福昌对被告景悦公司的上述付款义务承担连带责任。被告景悦公司、被告邱福昌则表示，虽然租赁终止协议上被告景悦公司的公章及被告邱福昌作为担保人的签字都是真实的，但原告主张这些损失没有依据。被告景悦公司同意返还60万元，被告景悦公司、被告邱福昌不同意其余诉请。认定上述事实，由经庭审质证的《租赁合同终止协议(补充协议二)》、《租赁合同》、收条、银行转账记录、上海市房地产权证及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。2016年10月27日原、被告签订的《租赁合同终止协议(补充协议二)》，系当事人真实意思表示，于法不悖，原、被告应按约全面履行。被告景悦公司、邱福昌抗辩，租赁合同终止协议不是其真实意思表示，但被告方没有提供证据予以证明，本院对此不予采纳。返还原告已付租赁定金60万元并赔偿原告损失120万元系原、被告对解除租赁合同的后果自行协商并以补充协议(二)的形式确立的结果，原告要求被告景悦公司支付赔偿款120万元本院应予支持，被告景悦公司不同意支付120万元赔偿款有违诚信，被告景悦公司同意返还定金60万元本院予以确认。由于被告景悦公司未按期支付赔偿款(包含原告已付定金60万元)，根据补充协议(二)的约定应承担逾期付款滞纳金，至于逾期付款滞纳金的计算标准，被告抗辩日千分之三的计算标准过高，请求法院予以调整，对此本院根据被告支付赔偿金的金额、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情考虑将滞纳金的计算标准调整为每日万分之四。对于被告邱福昌抗辩其行为是代表被告景悦公司的职务行为，不应由其个人承担连带担保责任的观点，本院认为，被告邱福昌虽是被告景悦公司的法定代表人，但在原告与被告景悦公司的租赁合同终止协议上，被告邱福昌是以担保人的形式对被告景悦公司支付赔偿款180万元(包括原告已付租赁定金60万元)承担担保责任，被告邱福昌应属于个人行为，所以本院对被告邱福昌不同意承担担保责任的相关观点不予采纳。至于被告邱福昌的担保范围，根据租赁合同终止协议的约定，应为赔偿款180万元(包括原告已付租赁定金60万元)，原告要求被告邱福昌对相关滞纳金承担连带责任的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国物权法》一百七十三条、《最高人民法院若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款之规定，判决如下：一、被告上海景悦企业发展(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李毓祥、王维华租赁定金60万元；二、被告上海景悦企业发展(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李毓祥、王维华赔偿款120万元；三、被告上海景悦企业发展(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李毓祥、王维华逾期付款滞纳金：以180万元为本金，自2016年11月21日起算至实际支付之日止，按照每日万分之四的标准计算；四、被告邱福昌对被告上海景悦企业发展(集团)有限公司就本判决第一、二项付款义务承担连带付款责任；五、驳回原告李毓祥、王维华的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，减半收取计10,500元，财产保全费5,000元，上述共计15,500元，由被告上海景悦企业发展(集团)有限公司、被告邱福昌共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年三月十四日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。