江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初874号原告：昆山华地置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路100号，统一社会信用代码91320583773249713Q。法定代表人：尹智雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，江苏沉浮律师事务所律师。被告：徐昌海，男，汉族，1979年9月23日生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：邓亚娟，女，汉族，1978年12月30日生，住江苏省建湖县，系徐昌海妻子。原告昆山华地置业有限公司（以下简称华地公司）与被告徐昌海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2017年2月21日公开开庭进行审理。原告华地公司委托诉讼代理人沈丽、张怡到庭、被告徐昌海委托诉讼代理人邓亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令徐昌海立即迁出位于昆山市玉山镇前进西路XX花园XX号楼XX室房屋并将房屋恢复原状返还华地公司；2、请求判令徐昌海支付拖欠的房屋租金8994.4元；3、请求判令徐昌海自2016年10月26日起按照40192元/年的标准计算涉案房屋占有使用费至实际返还之日止；4、请求判令徐昌海支付违约金13939.2元；5、本案诉讼费由徐昌海承担。事实与理由：华地公司与徐昌海签订《天地华城商铺租赁合同》1份，约定华地公司将位于昆山市××路天地××城商铺××楼××商铺（××），建筑面积73.41平方米出租给徐昌海使用。租赁期限为五年，自2012年2月8日起至2016年10月25日止。合同到期后，双方未续签租赁合同。为此，华地公司多次要求徐昌海迁出上述房屋并将房屋返还公司，但徐昌海始终未能理会。为维护自身合法权益，华地公司特具状起诉，请求法院判如所请。被告徐昌海辩称：同意将涉案房屋返还华地公司，但徐昌海并不拖欠华地公司租金，因此也就不存在违约金。从徐昌海发短信告知华地公司之日起就不应计算房屋占有使用费，因为当时徐昌海已经不使用该房屋进行营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：张大弟系昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室房屋的所有权人。其于2011年与华地公司签订《商铺委托经营管理合同》，将该房屋委托华地公司进行经营管理，期限为六年，即自2011年6月21日起至2017年6月20日止。2011年12月21日华地公司与徐昌海签订《天地华城商铺租赁合同》，约定由徐昌海承租位昆山市前进西路XX花园XX号楼XX室房屋，建筑面积为73.41平方米。租期为五年，即自2012年2月8日至2016年10月25日。免租期为六个月。第一年租金为35237元（其中单价按照40元/平方米/月计算）；第二年租金为26428元（其中单价30元/平方米/月计算或按市价协商）；第三年租金为26248元（其中单价30元/平方米/月计算或按市价协商）；第四年租金为27750元（在上一租赁年基础上递增5%）；第五年租金为27750元（与第三年相同）。徐昌海于本合同签订当日向华地公司支付3个月的租金共计8810元，之后租金每3个月支付一次，以合同签订日期为起点，往后递推每满三个月的当日为下一笔租金交付日，直至合同期满。合同签订后，徐昌海沿用前次合同13939.2元作为租赁押金，合同期满后华地公司将押金退还徐昌海，不计利息。如遇下列情况，华地公司有权解除合同并要求徐昌海支付违约金13939.2元（等同于押金）：（1）徐昌海未经华地公司同意，将商铺转租或改变经营范围；（2）徐昌海拖欠该商铺物业管理、水电、煤气、电话、宽带、有线电视等费用30日以上；（3）徐昌海拖欠租金10日以上。合同还约定，徐昌海书面通知华地公司接收商铺的日期视为商铺返还日。除华地公司同意徐昌海续租外，徐昌海应在本合同的租期届满后返还该商铺，未经华地公司同意逾期返还商铺的，每逾期一日，徐昌海应按1.5元/平方米向华地公司支付该商铺占用期间的使用费。合同签订后，徐昌海支付华地公司房屋押金13939.2元，徐昌海支付租金至2013年11月8日，共计37441元。后因徐昌海未支付房租华地公司向本院提起诉讼，要求徐昌海支付2013年11月9日至2014年7月9日期间的租金33195元。本院于2014年11月11日判决徐昌海支付华地公司租金17618.4元。该判决现已生效。2016年6月1日华地公司向徐昌海送达通知书，告知徐昌海期限届满后新的房屋租金每年为48230元。若同意续租，请于2016年8月25日前向华地公司提交书面回函并与公司商议续租事宜，办理天地华城商铺租赁合同签订手续。逾期未回复，视为不同意继续承租上述房屋。届时徐昌海应按合同约定与华地公司办理房屋交接手续、交清各项费用并将租赁房屋返还该公司。2016年6月16日徐昌海同意继续承租，但希望房屋租金在原合同继承上合理增加。2016年9月2日华地公司负责涉案小区商铺管理的工作人员确认截至2016年9月2日徐昌海共结欠华地公司XX花园XX号楼XX室房屋及XX号楼XX室、XX室房屋租金共计50940元，优惠9000元后尚欠41940元。后徐昌海陆续支付了租金43300元。华地公司认为尚有8994.4元租金尚未支付，徐昌海认为已经结算完毕。徐昌海于2017年1月5日以短信形式通知华地公司工作人员到本月25日之后不再使用涉案房屋，但本案开庭审理时徐昌海尚有部分物品在该房屋。徐昌海另外向华地公司租赁了XX号楼XX室房屋和XX室房屋。该该房屋现已在本院另案诉讼。徐昌海在使用涉案房屋过程中将该房屋与其租赁的XX号楼XX室房屋中间进行打通。本院认为：华地公司与徐昌海之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。华地公司主张徐昌海尚拖欠租金8994.4元未予支付，但根据徐昌海提供的证据显示华地公司负责该小区管理的工作人员向其出具情况说明中载明，对于徐昌海拖欠的租金，优惠9000元。华地公司对该证据不予认可，本院认为华地公司的该工作人员负责涉案小区租赁房屋的日常管理，足以让徐昌海认定其有权限代表该公司，故其上述行为已经构成表见代理，应当对华地公司具有约束力。综上，本院认定徐昌海现已不拖欠华地公司涉案房屋的租金。关于华地公司主张徐昌海支付违约金13939.2元的诉讼请求，本院认为徐昌海在之前已经拖欠华地公司租金并被诉至本院，之后徐昌海仍未按约定支付租金且时间已多次超过十日，其行为已经构成违约，按照合同约定应该向华地公司支付违约金13939.2元。徐昌海在合同签订时向华地公司交纳了13939.2元的押金，约定在合同到期后若徐昌海不存在违约行为，该部分款项无息返还。现徐昌海逾期支付租金，故该部分款项和其应当支付华地公司的违约金相互抵消，华地公司无需返还房屋押金，徐昌海也无需支付违约金。华地公司与徐昌海之间关于XX花园XX号楼XX室房屋租赁合同到期后，双方未重新签订新的房屋租赁合同，故徐昌海应当将该房屋与XX号楼XX室房屋中间已打通的隔断恢复原状并归还华地公司。徐昌海至今仍未将该房屋返还华地公司，故其应当根据双方合同约定按照每日1.5元/平方米的标准自2016年10月26日起支付华地公司房屋占有使用费至房屋实际返还之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告徐昌海于本判决生效之日起十五日内将位于昆山市玉山镇XX花园XX号楼XX室房屋与XX号楼XX室房屋之间的隔断恢复原状并交付昆山华地置业有限公司。二、被告徐昌海自本判决生效之日起十日内支付原告昆山华地置业有限公司房屋占有使用费（以每日1.5元/平方米的标准自2016年10月26日起计算至实际返还房屋之日止）。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）三、驳回原告昆山华地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费534元，减半收取267元，由被告徐昌海负担。该项费用原告已经预交，本院不再退还，被告本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇一七年三月二十日书记员  王颂淼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。