江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0612民初6319号 原告：黄兴怡，男，1969年3月2日出生，汉族，住江苏省海门市。 原告：王素红，女，1960年5月20日出生，汉族，住江苏省南通市开发区。 原告：盛华东，男，1970年9月16日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。 原告：黄新斌，男，1957年8月17日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。 原告：王素菊，女，1957年5月10日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。 原告：陈德寿，男，1967年8月25日出生，汉族，住浙江省苍南县。 原告：张世欣，女，1985年3月25日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 原告：陈超，男，1981年10月27日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 以上八原告委托诉讼代理人：熊军，江苏维业律师事务所律师。 被告：姜吉华，女，1971年8月4日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：沈跃进，南通市通州区光明法律服务所法律工作者。 第三人：艾佩芝（南通）纺织科技有限公司，住所地南通市通州区川姜镇志浩工业园。 法定代表人：顾吕泓，总经理。 原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超诉被告姜吉华，第三人艾佩芝（南通）纺织科技有限公司（以下简称艾佩芝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法进行了审理，于2016年5月17日作出（2015）通民初字第00402号民事裁定。上述原告不服，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，经该院审理并作出（2016）苏06终2330号民事裁定，指定本院继续审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈超及八原告委托诉讼代理人熊军、被告姜吉华委托诉讼代理人沈跃进到庭参加了诉讼，第三人艾佩芝公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超向本院提出诉讼请求：判决确认川姜字第××号房屋产权中公寓楼原告黄兴怡A单元401室、402室，原告王素红B单元705室、706室、707室，原告盛华东A单元701室、702室，原告黄新斌B单元607室，原告王素菊B单元701室、702室、703室，原告陈德寿B单元507室，原告张世欣B单元103室，原告陈超A单元601室归各原告所有，并停止对上述财产的执行。事实和理由，2014年7月26日，各原告与第三人艾佩芝公司签订房屋所有权转让合同，第三人艾佩芝公司将产权证号为川姜字第××号部分房屋转让给其所有，其中部分原告通过抵债、部分原告通过现金支付全部房款，第三人艾佩芝公司也将房屋交付其占有。执行法院查封上述房产，并驳回其执行异议缺乏事实和法律依据。第一，其与第三人艾佩芝公司签订买卖合同，并通过抵债、支付现金等方式支付所有房款，其依约取得房屋所有权。虽未办理过户手续，但房屋所有权已转移，第三人艾佩芝公司应协助办理过户手续。其依合同支付全部价款并占有标的物至今，取得标的物所有权仅未登记设立物权。其与第三人艾佩芝公司签订房屋买卖合同取得物权，而非债权。第二，执行法院执行其房屋错误。首先，对转让合同真实性可以核对。其次，其支付全部房款的真实性也可核对。其三，其在执行查封前合法占有房屋，符合排除执行的规定。最后，2014年7月26日其与第三人艾佩芝公司签订转让合同合法有效，即使房屋不符合产权变更登记条件，也不影响合同效力。执行申请人即被告姜吉华与原告均系个人，确认给其或执行给被告姜吉华无区别。第三，2014年11月27日被告姜吉华与第三人艾佩芝公司抵押无效。其房屋买卖合同在先，被告姜吉华明知房屋转让仍抵押，明显存在恶意串通。综上，执行法院查封前，其与第三人艾佩芝公司签订房屋转让合同，并实际居住，也支付全部房款，未过户非其原因，且物权优于债权，故请求法院依法审理。 被告姜吉华辩称，案涉房屋并非上述原告的财产，法院查封行为合法，请求对其申请执行的财产予以保护，并驳回八原告的诉讼请求。 第三人艾佩芝公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对（2015）崇商诉保字第00008号民事裁定书、（2015）崇商初字第00297号民事判决书、（2015）通商初字00249-1号协助执行通知书、（2015）通执字第02130、02131、02132号申请申请执行书、（2015）通执异字第0008号执行裁定书、通州区不动产登记查询结果等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。双方对有争议的证据和事实为：原告与第三人艾佩芝公司间是否存在真实的购房或以房抵债的事实，以及被告姜吉华是否为案涉房屋的抵押权人。为此，本院认为，1.原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣与第三人艾佩芝公司签订的房屋所有权转让合同，实质为以房抵债；原告陈超则是购房，且上述部分原告已入住，未有证据表明第三人艾佩芝公司对签订合同及部分原告入住合同项下房屋的事实持有异议，故八原告提供的转让合同真实。2.被告姜吉华提供的抵押注销证明虽是复印件，但根据（2015）通执异字第0008号执行裁定书、通州区不动产登记查询的内容，能认定该被告为案涉房屋的抵押权人。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日，艾佩芝公司领取房屋所有权证书，产权证号分别是通州房权证川姜字第××号、第××号，房屋性质均为非居住用房。 2013年4月8日，原告陈超与第三人艾佩芝公司签订公寓使用权转让意向书和房屋使用权转让合同，第三人艾佩芝公司将A单元601室以277565元转让给原告陈超，原告陈超付款277565元。 2014年因原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣与江苏金艾莎家用纺织品有限公司存在债权关系。第三人艾佩芝公司（甲方）与上述原告（乙方）分别签订房屋所有权转让合同，合同落款时间均为2014年7月26日。所签合同内容中有：甲方以出让方式取得位于通州区川姜镇三合口村6、7组XXX宗地的土地使用权，《国有土地使用权证》编号：通州国用（XXXX）第XXX号。该宗土地总面积为18040平方米，规划用途为：厂房、宿舍，土地使用年限至2062年8月21日止。上述地块建设公寓楼一幢，暂定名“蔷薇公寓”。整幢《房屋所有权证》编号：通州房权证川姜字第××号。土地使用权证尚未分割。乙方知晓该公寓楼土地使用权性质为：工业用地；规划用途为：宿舍。暂不能分割办理房屋和土地权属登记，受让房屋所有权系属于整栋楼的一部分。根据各自合同分别受让如下：原告黄兴怡受让公寓楼A单元401、402室；原告王素红受让B单元705、706、707室；原告盛华东受让A单元701、702室；原告黄新斌受让B单元607室；原告王素菊受让B单元701、702、703室；原告陈德寿受让B单元507室；原告张世欣受让B单元103室。 2014年12月1日，被告姜吉华与第三人艾佩芝公司再次就上述房屋办理了抵押登记，约定的抵押期间为2014年11月27日至2015年11月27日。 本院在受理申请人姜吉华与被执行人艾佩芝公司民间借贷纠纷三案过程中，作出（2015）通执字第02130、02131、02132号民事裁定书，于2015年9月7日查封了登记在被执行人艾佩芝公司名下的产权证号为通州房权证川姜字第××号的房屋。南通市崇川区人民法院于2015年2月13日对上述房屋亦进行查封，本院本次查封为轮候查封。 本院在执行（2015）通执字第02130、02131、02132号三案中，案外人陈超、黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣认为，已分别通过转让取得房屋使用权或因购买取得房屋所有权，并已实际居住，人民法院应停止对案涉房屋执行为由，向本院提出执行异议。本院于2015年11月12日作出（2015）通执异字第0008号执行裁定书，驳回了陈超、黄兴怡等案外人的异议。 本院认为：本案的争议焦点为，上述原告对执行标的，即是否对通州房权证川姜字第××号房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告黄兴怡等人请求法院中止对案涉房屋的执行，理由为享有案涉房屋的部分所有权。对此，本院认为，首先，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据通州区不动产登记查询结果显示，案涉房屋仍登记在第三人艾佩芝公司名下。因而，可以判断第三人艾佩芝公司仍是案涉房屋的权利人。其次，我国土地管理法的规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规定区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。案涉房屋的土地使用权系第三人艾佩芝公司出让取得，属于工业用地，且系非居住用房。本案中，原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣在与第三人艾佩芝公司分别签订房屋所有权转让合同时，均明知该幅土地使用权的性质及用途。虽原告陈超所签订的合同未明确土地的性质与用途，但转让合同签订后，至法庭辩论终结前，该幅出让土地的性质和用途，仍未改变或得到土地行政管理部门同意及人民政府的批准，虽部分原告已占有房屋，但不能取得合同项下房屋的所有权，故上述原告要求确认房屋所有权及停止对该执行标的执行的诉讼请求，本院难以采纳。 综上，上述原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超的诉讼请求。 案件受理费26850元，由原告黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣、陈超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费26850元（该院开户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。 审 判 长  王 冬 人民陪审员  朱冬琴 人民陪审员  严芳梅 二〇一七年三月二十日 书 记 员  顾宗湘