广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终564号上诉人（原审被告）：广州市友田房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区狮岭镇狮岭大道13号901-906房。法定代表人：曾玉芬。委托诉讼代理人：江晓琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许义娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林雯雯，女，1992年12月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：饶红美，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地：广州市花都区迎宾大道97号亚美大厦一至三层。负责人：刘文辉，该行行长。委托诉讼代理人：蓝建，该公司员工。委托诉讼代理人：邱逸娴，该公司员工。上诉人广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）因与被上诉人林雯雯、中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称工行花都分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0104民初7175号民事判决，向本院提起上诉。经当事人申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。友田公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.变更一审判决第六项为：友田公司向林雯雯支付逾期交楼违约金13500元（以总房价750000元为基数，按0.02%/日的标准，从2019年1月1日计算至2019年3月31日），驳回林雯雯的其他诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由林雯雯承担。事实与理由如下：一、房屋已完全符合交付条件，并且友田公司已在协议约定的期限内按双方协商一致的交楼条件通知业主交付使用，《广州市商品房买卖合同（预售）》已履行，一审认定事实，适用法律有误。第一，一审判决认定合同因友田公司的违约行为而解除是对事实认定错误。双方已通过签署《同意书》协商一致变更交楼条件为按项目用地现状及现状的绿化面积交付使用。第二，涉案房地产项目已达到可居住的实质条件。友田公司依据《广州市商品房买卖合同（预售）》及双方签署的《同意书》约定，向林雯雯发出了《收楼通知书》，已履行了交付房屋的义务，不存在违约。第三，林雯雯在同意放弃合同解除权后，又起诉要求解除合同，违反诚信原则。二、友田公司是涉案项目用地的合法使用人，有权在该地块上进行房地产开发。涉案用地被他人占用，且相关部门未能依法处理，一审判决认定“因友田公司开始项目施工时10栋农房早已建成，不属不可抗力”，是对不同法律关系的严重混淆，适用法律严重错误。一方面，友田公司合法拥有完整土地权利，有权使用合法的房地产开发权利，友田公司的房地产开发权受法律保护和支持。另一方面，一审判决以友田公司土地被他人不法占用为由，对友田公司行使合法物权权利（甚至包括没有被侵占的土地的物权权利）进行否定性评价，逻辑荒谬，违背基本法律常识。三、本案解除合同的事由已得到解决，并且友田公司已履行了通知交房的合同义务，林雯雯执意解除双方的买卖合同关系，其主张不应得到支持。四、对于林雯雯主张的逾期交房违约金，根据本案的实际履行情况，纠纷成因，以及友田公司的过错程度等因素，酌情调整违约金以总房款每日0.02%标准计算为宜。综上，友田公司对涉案项目用地享有合法完整的土地使用权，房地产开发受法律保护，项目土地不存在也不可能存在退地的情形，友田公司不存在过错，并且涉案项目已通过规划验收，而友田公司也已依据双方的约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为，不能因此解除双方之间的房屋买卖合同。诉讼过程中，友田公司提交变更上诉请求申请书，变更其上诉请求为：1.撤销一审判决，驳回林雯雯全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由林雯雯承担。林雯雯二审答辩称：一、友田公司交楼时缺乏规划部门许可证，根据合同约定，林雯雯有权解除合同并要求友田公司承担违约责任。1.《同意书》是被欺诈签订的，并非林雯雯的真实意思表示，且《同意书》并非同意违约交楼，而是同意友田公司按用地现状办理通过验收手续。2.友田公司未取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋不符合交楼条件，故友田公司于2019年1月14日发出的《收楼通知书》不产生任何效力，友田公司构成逾期交楼。3.合同约定的违约金不足以弥补林雯雯的按揭贷款利息损失、按揭费用损失以及房屋差价损失。按揭贷款利息损失是因友田公司违约所致，一审判决认为该损失系林雯雯自行选择的付款方式所致，与友田公司是否违约无关有误。二、已生效的（2019）粤01民终11629号民事判决认定友田公司自2019年7月30日才具备交付条件，不可抗力免责于法无据，判决友田公司承担相应的违约责任。友田公司未能如期交楼存在重大过错，其违约是经营风险而非不可抗力。友田公司主张未取得《建设工程规划验收合格证》是因为涉案用地被他人占用且相关部门未能及时处理所致与《合同法》的相关规定不符。三、根据已生效的判决，友田公司2019年7月30日才具备交付条件，但双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》已于2019年6月6日，即友田公司收到林雯雯发出的解除合同的《律师函》之日起解除。工行花都支行二审答辩称：请求二审法院依法判决。林雯雯于2019年6月26日向一审法院起诉请求：1.判令解除林雯雯与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.解除林雯雯与工行花都分行签订的《个人购房借款／担保合同》；3.判令友田公司退还林雯雯已付房款225000元及至判决生效日止林雯雯已付银行贷款本金；4.判令友田公司赔偿房款利息损失68082元（按照中国人民银行同期贷款利率向林雯雯支付自付款之日至本判决书生效之日所产生的利息，其中225000元自2017年6月3日起计息、525000元自2017年8月2日起计息，暂计至2019年6月3日，实际计算至判决生效之日）；5.判令友田公司支付逾期交楼违约金33750元；6.判令友田公司向林雯雯支付解除合同违约金75000元；7.判令友田公司向林雯雯支付解除违约金与按揭贷款利息损失（自贷款发放之日至友田公司还款之日）、预告登记费、按揭费用之差价；8.判令友田公司向工行花都分行返还判决生效之日起的尚余贷款本息；9.判令友田公司承担本案诉讼费用。一审诉讼中，林雯雯变更诉讼请求为：1.判令确认林雯雯与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2018年6月6日已经解除；2.解除林雯雯与工行花都分行签订的《个人购房借款/担保合同》;3.判令友田公司退还林雯雯已付房款225000元及至判决生效日止林雯雯已付银行贷款本金;4.判令友田公司赔偿房款利息损失67489元（以房价总款为基数，按照银行同期贷款利率，向林雯雯支付自付款之日起至本判决书生效之日止所产生的利息，其中225000元自2017年6月23日起计息、525000元自2017年8月2日起计息，暂计至2019年6月3日）5.判令友田公司支付逾期交楼违约金33750元；6.判令友田公司向林雯雯支付解除合同违约金75000元;7.判令友田公司向林雯雯支付解除违约金与按揭贷款利息损失（自贷款发放之日至友田公司还款之日）、按揭费用之差价；8.判令友田公司向工行花都分行返还判决生效之日的尚余贷款本息；9.判令友田公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向林雯雯出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年6月29日，林雯雯（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居3栋1梯302房，房屋用途为住宅，建筑面积77.25平方米，总金额750000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向林雯雯支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，林雯雯于2017年6月23日支付首期房款225000元，同日，林雯雯向广州市房法商务咨询有限公司交纳了按揭费用2077元。2017年8月2日工行花都分行发放贷款525000元。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年6月5日，林雯雯向友田公司以EMS的形式发送《律师函》，2019年6月6日，该邮件被签收。《律师函》中载明，因贵司案涉楼盘项目存在违法建设未处理及公共绿地未按规划实施的情形，至今未能通过规划验收，未能取得《建设工程规划验收合格证》，未能按照合同第十二条约定交付房屋，至今未如约交房，逾期交房时间已经超过90日，现本律师代表委托人正式通知贵司，解除与贵司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》……2019年7月30日，涉案房屋所在的楼栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月1日，友田公司向林雯雯以EMS的方式发送再次通知业主收楼的《通知书》、《通知》。2017年8月2日，林雯雯（借款人）、工行花都分行（贷款人）与友田公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房抵款525000元，用于购买花都区狮岭镇宝峰南路15号3栋1梯（友田朗逸雅居3栋1梯）302房，保证人承担阶段性连带责任保证。合同并对其他权利义务进行了约定。一审诉讼中，友田公司陈述其从2007年发现涉案房屋东北角存在违建之后不断以口头和书面的形式申请有关部门查处，但无证据留存。友田公司认为林雯雯签署了《同意书》，《同意书》的主要内容是：我司于2003年取得朗逸雅居项目地块的国有用地土地使用权证，2007年取得建设工程规划许可证，我司已经按批复内容完成了建设，并计划完成规划验收和竣工备案后交楼。但从2007年开始合成村村民陆续占用项目地块东北角位置的权属用地建设农房，期间我司也曾多次向狮岭镇政府反映，狮岭镇政府就该村民占地建房问题与合成村进行过协商，但不成功，该位置用地已被村民占用，无法拆除，导致朗逸雅居项目净用地和原规划绿地面积相应减少。现该项目已到了规划验收阶段，为保证各业主能按时收楼，须取得已购房业主同意按项目用地现状及现状绿化面积交付使用的意见，方可办理后续相关手续。另查明，广州市花都区城市管理和综合执法局于2019年3月13日就一审法院（2019）粤0114民初1477-1485号函件复函，主要内容为，2004年7月，狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）与友田公司签订土地征地《协议书》，为友田公司征收狮岭镇宝丰路东、流溪河南约55.08亩土地。后由于部分村民不同意，宝峰路东、流溪河南土地4.243亩（即涉案地块东北角约2800平方米用地）未被征用。2009年3月24日，狮岭公司将宝丰路东、流溪河南土地款（4.234亩）763740元退还给友田公司，友田公司向狮岭公司开具了收据凭证。友田公司在2007年就已发现有村民建房，于2009年3月24日收到征地退款。在明知征地工作未完成且村民建房已成事实的情况下，友田公司仍然于2009年、2014年两次申请调整项目规划、将原规划为住宅的东北角约2800平方米用地调整为绿地，国土、规划行政主管部门也予以了规划调整变更。友田公司于2010年12月开始项目工程施工。地块东北角用地上的合成村团三社村民未收到征地补偿款，在友田公司正式开始项目施工前就已基本完成农房建设……一审法院认为，林雯雯与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件与林雯雯、友田公司、工行花都分行签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、林雯雯与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；二、是否应当解除林雯雯与工行花都分行的《个人购房借款/担保合同》；三、合同解除的法律后果如何。关于争议焦点一，林雯雯作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向林雯雯交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司于合同约定的交楼日期未取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司存在逾期交楼的行为，至林雯雯发送《律师函》之日，友田公司依然未取得《建设工程规划验收合格证》，此时友田公司逾期交楼已超过90日，友田公司抗辩认为该工程项目未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因为涉案地块东北角建有10栋违章建筑，至今未能拆除，属于不可抗力，其不应承担违约责任。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案证据显示友田公司在2010年开始该项目工程施工时，该10栋农房早已建成。上述情况不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此，友田公司的抗辩理由不能成立。林雯雯有权依照合同约定行使合同解除权，林雯雯向友田公司发送的《律师函》中明确表明了解除合同的意思表示，林雯雯请求确认《商品房买卖合同（预售）》解除，理据充分，《律师函》于2019年6月6日到达友田公司，故一审法院确认《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故林雯雯要求解除与工行花都分行之间的贷款合同，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”林雯雯要求友田公司向工行花都分行偿还尚欠的按揭贷款本息及向其返还购房款，一审法院予以支持。关于争议焦点三，合同因友田公司的违约行为而解除，友田公司应当依约承担违约责任，故林雯雯请求友田公司向其支付解除合同违约金75000元，合理有据，一审法院予以支持。林雯雯要求友田公司向其支付逾期交楼违约金，依照合同第十三条约定，以逾期时间90日为节点分别承担违约责任，林雯雯已经行使合同解除权，故林雯雯要求友田公司支付逾期交楼违约金，依据不足，一审法院不予支持。林雯雯请求友田公司支付房款利息，符合双方合同约定，一审法院予以支持。林雯雯请求友田公司支付解除合同违约金与按揭利息损失、预告登记费、按揭费用之差价，该项诉讼请求的实质在于其认为损失超过了解除合同违约金，首先林雯雯并未举证证明其遭受的损失超过了合同约定的违约金，其次按揭利息的产生系林雯雯自行选择的付款方式所致，与友田公司是否违约无关，故林雯雯请求友田公司支付解除合同违约金与按揭利息损失、预告登记费、按揭费用之差价，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年9月20日作出判决：一、确认原告林雯雯与被告广州市友田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除；二、解除原告林雯雯与被告广州市友田房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、原告林雯雯于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居3栋1梯302房的提前还贷手续，被告广州市友田房地产开发有限公司代原告林雯雯向被告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿还原告林雯雯尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以被告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行核算为准）；四、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告林雯雯支付购房余款（购房款750000元-贷款本息）；五、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告林雯雯支付购房款750000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中购房款225000元的利息从2017年6月23日起计至本判决发生法律效力之日止，按揭款项525000元的利息从2017年8月2日起计至本判决发生法律效力之日止；六、被告广州市友田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告林雯雯支付违约金75000元；七、驳回原告林雯雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3664元，由原告林雯雯负担308元，由被告广州市友田房地产开发有限公司负担3356元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号住宅楼自编B、C、E栋核发穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目建设工程符合城乡规划要求。2019年7月30日，友田公司就该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，本案二审的争议焦点是友田公司是否构成违约，林雯雯是否享有合同解除权及友田公司是否应向林雯雯承担合同解除的相关违约责任。依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司需在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给林雯雯，交付条件包括取得《建设工程规划验收合格证》，但直至2019年7月22日，涉案房屋所属项目才通过规划验收，2019年7月30日，友田公司才就该项目取得《竣工验收备案表》，故一审认定友田公司构成违约并无不妥。友田公司以涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力为由，上诉主张其无需承担违约责任，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建设所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，本院不予采纳。根据前述合同第十四条第（2）项的约定，友田公司逾期超过90日的，林雯雯有权单方面解除合同。根据上述事实可知，至林雯雯发送《律师函》之日，友田公司依然未取得《建设工程规划验收合格证》，此时友田公司逾期交楼已超过90日，故林雯雯有权依照合同约定行使合同解除权。前述《律师函》于2019年6月6日到达友田公司，本案一审法院确认《广州市商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除，并判处解除林雯雯与友田公司、工行花都支行签订的《个人购房借款/担保合同》；林雯雯于判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居3栋1梯302房的提前还贷手续，友田公司代林雯雯向工行花都支行偿还林雯雯尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以工行花都支行核算为准）；友田公司于履行完毕上述判项确定的义务之日起十日内向林雯雯支付购房余款（购房款750000元-贷款本息）以及购房款750000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中购房款225000元的利息从2017年6月23日起计至判决发生法律效力之日止，按揭款项525000元的利息从2017年8月2日起计至判决发生法律效力之日止；友田公司向林雯雯支付违约金75000元均无不当，本院予以维持。综上所述，友田公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7328元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏