江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4907号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南通图强餐饮管理有限公司，住所地南通市港闸区。 法定代表人：洪建军，总经理。 委托诉讼代理人：杨月斌，江苏信阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐东梅，女，1983年9月5日生，汉族，住南通市港闸区。 上诉人南通图强餐饮管理有限公司（以下简称图强公司）与被上诉人徐东梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人图强公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：一、徐东梅存在多处违约行为，一审法院没有正确认定。合同约定徐东梅对出租房屋有所有权，但实际上该房屋是徐东梅从百安宜家家居管理公司租赁而来。徐东梅交付的房屋不是合同约定的楼梯第一家，未按照承诺安装观光电梯，未限制流动餐车。因其诸多违约行为及导致的开业迟延，经双方协商，徐东梅同意图强公司在2018年4月11日先预交半年房租5万元，由徐东梅整改落实。如徐东梅不能整改到位，将提前解除合同。因徐东梅未能纠正违约行为，图强公司解除了合同，并结算了水电费，将钥匙交还给徐东梅，还与徐东梅商定由其直接转让装修和设施，但此后徐东梅一直未转让房屋及设施。因合同已解除，一审法院判决图强公司支付此后的租金或占有使用费，缺乏事实依据。且双方已约定一年租金为10万元，一审法院仍按照合同约定的租金判决是错误的。二、一审法院适用法律错误。徐东梅已有房屋的钥匙，但未依法及时收回房屋转租他人，造成损失的扩大，对扩大的损失部分，应由其自行承担责任。三、因徐东梅违约导致合同解除，对装修损失部分，应由其承担赔偿责任。一审法院对此判决错误。四、押金非违约金，一审法院对此理解有误。押金应当在扣除半月租金后，其余部分退还。徐东梅在2019年10月9日通知图强公司已拆除了装修部分，将相关设备搬移，故不存在房屋的腾空交还问题。 被上诉人徐东梅未答辩。 徐东梅向一审法院诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同，图强公司腾空并返还房屋。2、图强公司支付拖欠的租赁费（按照年租金102880元/年计算至实际交房之日）。3、诉讼费用由图强公司承担。 图强公司向一审法院反诉请求：1.判决徐东梅返还押金、赔偿装修损失13600元。2.反诉费用由徐东梅负担。 一审法院查明事实如下：2017年1月19日，徐东梅（合同甲方）与南通百安谊家国际家居市场管理有限公司（合同乙方）签订《百安谊家建材馆租赁合同》，约定：1，甲方租赁乙方南通市濠西路288号百安谊家建材馆和国际馆之间天桥区域，用途为餐饮类欣晨记品牌商品的批发、零售、展示之用，租赁期内，事先未经乙方书面同意，甲方不得擅自改变品牌和商品种类；2、租赁期限自2017年3月16日至2020年3月15日止。甲方履行完本合同，租赁期限自动延长10个月，即租期调整为2017年3月16日至2021年1月15日止，租金和其它费用不增加。 2017年2月16日，徐东梅（甲方）与图强公司（乙方）签订《店面房租赁合同》，约定：1、图强公司向徐东梅租赁南通市濠西路288号百安谊家二楼天桥2-11～2-14，店面用途为餐饮（除面条、馄饨外），楼梯第一家四间；2、租赁期限自2017年3月15日至2020年3月14日止，第一年租金为102880元，第二年、第三年租金逐年递增5%；3、租赁期间，乙方如需转让，必须得到甲方同意（不得做二房东，由甲方直接与新乙方签订合同，原合同作废）；4、乙方预交店面押金25000元，由于乙方责任终止合同时，甲方不退还押金，乙方遵守合同约定，租赁期满后乙方全部退还押金，届时乙方必须将店面房退还甲方，每逾期一天按年租金百分之一向乙方收取违约金；5、乙方拖欠租金累计半个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；6、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；7、违约责任，任何一方违反本合同约定，依据事实轻重，按年度须向对方缴纳年租金10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金5%向乙方加收滞纳金。当天，图强公司向徐东梅支付押金1万元。次日，图强公司向徐东梅支付押金1.5万元。2017年3月25日，图强公司向徐东梅支付第一年租金102880元。合同签订后，图强公司选择了天桥的北侧的四间商铺经营。2018年4月11日，图强公司向徐东梅支付2018年3月14日至2019年3月14日中的半年租金5万元，之后未再支付租金。2018年8月，图强公司要求转让商铺，徐东梅同意图强公司转让，但图强公司一直未能将商铺转出。 一审法院认为，徐东梅和图强公司签订的合同是双方当事人真实意思的表示，依法生效，并对双方均具有约束力。图强公司主张合同在2018年8月已经终止，徐东梅对此不予认可。从双方微信聊天看，图强公司当时与徐东梅沟通事项是转让商铺，并非通知对方解除合同，故图强公司关于合同在2018年8月终止的主张，法院不予采信。徐东梅要求解除合同，理由是图强公司拖欠租金。双方合同约定了租金标准，但是没有约定支付租金的期限。合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方庭审中均没有主张存在关于租金支付期限的补充约定，根据双方之前的租金支付的时间，图强公司应该在一年的租期初即应向徐东梅支付租金，图强公司租金付至2018年9月14日，说明在此时，图强公司支付租金的期限已至，在徐东梅2018年12月22日通过微信向图强公司催要租金后，图强公司至今仍未支付租金，应当认定图强公司已经违反按期支付租金的义务，符合合同约定的“拖欠租金累计半个月的”解除合同的情形。图强公司辩称，其未支付租金是徐东梅违约在先，违约事项为：商铺位置与约定不一致、其他商铺经营了图强公司专营的餐饮范围、电梯没有安装、流动餐车没有取缔。就商铺位置问题，图强公司在庭审中自认商铺位置是其自己选的，故应认定双方以实际行为变更了合同约定，故图强公司关于商铺位置与约定不一致的抗辩意见，法院不予采信。关于经营范围，双方在合同中约定商铺用途为餐饮（除面条、混沌外），并没有赋予图强公司在天桥专营中式快餐的权利。双方在微信中亦提到经营范围问题，图强公司认为其有中式快餐的专营权，徐东梅对此不予认可，且提出图强公司先经营了其他商铺的经营项目，故仅凭图强公司举证的微信记录难以认定图强公司具有中式快餐的专营权，且其他商铺存在侵犯其专营权。关于电梯和流动餐车问题，图强公司主张徐东梅承诺安装电梯、取缔流动餐车，但是所举证据并不能证明徐东梅作出过该承诺。综上，法院对图强公司关于徐东梅违约在先的抗辩意见不予采信，对徐东梅要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，双方应相互返还财产，徐东梅要求图强公司返还案涉商铺的诉讼请求，有法律依据，法院予以支持。关于图强公司对商铺的装修和设施费用在合同解除后的处理问题，双方在合同没有明确约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据上述规定，徐东梅要求图强公司将商铺腾清返还，有法律依据，法院予以支持，图强公司应将装修及设备拆除腾清，其要求徐东梅赔偿装修损失111000元，不符合法律规定，法院不予支持。图强公司作为承租方，在合同解除前，负有按照约定支付租金的义务，在合同解除后商铺交还之前，应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，图强公司租金付至2018年9月14日，故应自2018年9月15日起按照年租金102880元的标准支付至实际返还房屋止的租金和占有使用费。图强公司要求徐东梅返还房屋押金25000元。徐东梅对此不予认可，理由是图强公司违约导致合同解除，依据合同约定该押金不予退还。双方合同约定，由于乙方责任终止合同时，甲方不退还押金。现合同因图强公司拖延支付租金而解除，徐东梅关于不予退还押金的意见，符合合同约定，亦不违反法律规定，故法院对徐东梅不予退还押金的主张予以支持，对图强公司要求徐东梅退还押金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条之规定，判决如下：一、徐东梅与南通图强餐饮管理有限公司于2017年2月16日签订的《店面房租赁合同》于判决生效之日起解除；二、南通图强餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内将南通市濠西路288号百安谊家二楼天桥2-11～2-14商铺腾清交还给徐东梅；三、南通图强餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向徐东梅支付自2018年9月15日按年租金102880元计算至商铺实际腾清交还之日止的租金和房屋占有使用费；四、南通图强餐饮管理有限公司向徐东梅支付的押金25000元，徐东梅无须退还；五、驳回南通图强餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2000元，反诉案件受理费1000元，均由图强公司负担。 二审中，当事人未提供新证据。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，图强公司所称徐东梅的多项承诺，只有其单方陈述，而无证据证明。故图强公司主张徐东梅未能安装电梯、未制止流动餐车、未能保证其专营快餐等构成违约，因缺乏事实依据，本院难以采纳。其所使用的房屋不是合同约定的楼梯口第一家，只能视为双方以行为变更了合同约定。图强公司已实际接受房屋，在长时间履行合同后，再提出房屋位置不符合同约定，主张相对方违约，依法不能成立。徐东梅虽无房屋所有权，但未因此影响合同的履行，不构成违约。 图强公司主张在2018年8月份已协商解除合同，亦无证据证明。虽然图强公司在2018年8月份将钥匙交给了徐东梅，但双方未有明确的解除合同的意思表示，图强公司仍有设施和装修在房屋内未处理，对房屋还处于实际占有状态。徐东梅称其收取钥匙是为图强公司转租房屋提供开门协助，具有合理性。况且，徐东梅在2018年12月份继续催促图强公司尽快处理房屋事宜。如双方已在2018年8月份达成解除合同的协议，则徐东梅应收回了房屋另行处理，而非反复与图强公司沟通。故根据本案的相关事实，图强公司主张合同已解除，本院难以支持。 因图强公司未按照合同约定支付房租，经出租人催交后仍拒不缴纳，构成违约，徐东梅主张解除合同合法有据。解除合同是非违约方的权利，不因权利的行使状况而承担不利后果。合同未解除的状态对双方而言均无损失。故图强公司主张徐东梅未及时解除合同收回房屋扩大损失，应承担责任，不符法律规定，本院不予采纳。徐东梅收取5万元出具的收条上载明是半年房租，不能据此推断双方已变更合同租金的约定，一审法院按照合同约定的标准计算占有使用费和租金，并无不当之处。关于合同的押金问题，合同明确约定如因图强公司的原因导致合同终止，押金不予返还。一审法院判决不返还押金，符合合同约定。关于装修问题，因图强公司违约导致合同解除，对已形成附合的装修，不予赔偿，对未形成附合的装修，可由图强公司自行取回。故图强公司要求徐东梅赔偿装修损失的主张不能成立。 至于一审判决后徐东梅自行收回房屋，清理了图强公司的相关设施，租金亦应计算至实际收回房屋时止，对一审判决主文无影响。 据此，图强公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由上诉人南通图强餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年二月十九日 书记员  施惠惠