福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初4454号 原告（反诉被告）：许鲁周，男，汉族，1987年12月16日出生，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：李龙健，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许靖森，福建亚嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏丽艳，女，汉族，1956年10月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所律师。 原告（反诉被告）许鲁周与被告（反诉原告）魏丽艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许鲁周及其委托诉讼代理人李龙健和许靖森、被告（反诉原告）魏丽艳委托诉讼代理人黄巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许鲁周向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告向原告退还房屋押金人民币8400元及赔偿损失200元（损失以应退还的8400元押金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年6月11日起算至押金退还之日为止，至起诉时暂计200元）；2.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2015年6月20日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于福州市鼓楼区的房屋出租给原告居住使用，房屋面积为117平方米，每个月租金为4200元，一月一付，另须支付两个月的押金8400元，房屋租赁期为1年，自2015年6月20日起至2016年6月10日止等等。合同签订后，原告依约支付了押金及第一个月的租金，被告也依约将房屋交付原告使用，此后，原告持续使用房屋并按时支付租金，直至双方约定的租赁期满。 2016年6月10日，原、被告约定房屋租赁期届满，原告便依约搬离，并将房屋交还给被告。但被告却以各种理由拒绝退还8400元押金，经原告多次催讨，仍然无故拒绝退还。原告认为，被告的行为严重违反诚信原则，且已经构成违约，其占用原告的资金不予退还也已经给原告造成损失，依法应当退还押金并赔偿损失。据此，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告魏丽艳辩称，由于原告违反合同约定，使用房屋不当，造成承租房产严重漏水，导致诉争房屋及楼下房屋损害，致使被告支出房屋修复费。而且原告没有缴纳2016年5月的公摊及房屋水电费及物业费，因此，在押金里予以扣减。 被告（反诉原告）魏丽艳向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告其损坏租赁房屋，使反诉原告支出的承租房屋修复费10048元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告其损坏租赁房屋导致漏水损害来了楼下融侨花园1区6座6C房屋，使反诉原告支出的修复楼下房屋修复费2040元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告应由反诉被告承担，但反诉被告未交付的2016年5月的租赁房屋的公共水电费40元、水费64.65元、电费1193元、物业服务费322.5元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告因其损坏租赁房屋导致漏水，反诉原告无法将房屋马上出租他人，导致的2个月租金损失8400元；5.判令反诉被告承担本案本诉、反诉诉讼费用。 事实与理由：2015年6月10日，反诉原告为出租方，反诉被告为承租方，双方签订《房屋租赁合同》（下称合同），合同约定反诉被告向反诉原告承租位于融侨花园房产，租赁期限1年，自2015年6月10日至2016年6月10日。合同约定反诉被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，反诉被告应当负责赔偿。合同还约定，由反诉被告承担租赁房屋的包括但不限于水电费，物业服务费等费用支出。 合同签订后，反诉原告履行了合同义务，将房屋交付房屋反诉被告使用。但反诉被告于2016年4月-5月期间损坏承租房屋，导致承租房屋的卫生间、主卧室、厨房等都严重积水，且水渗透入楼下业主，即融侨花园房屋，也损坏了楼下业主房屋。反诉原告多次要求反诉被告对承租房屋以及楼下业主房屋予以修复，但直到租赁期限届满，反诉被告仍然未履行修复义务。在租赁期限届满后，反诉原告还曾经报警，反诉被告曾经向警察承诺其会进行修复，但随后并没有采取任何措施。被迫无奈之下，反诉原告只得自行出资修复，支出了承租房屋修复费10048元，楼下房屋修复费2040元。同时，反诉被告并未交付2016年5月的租赁房屋的公共水电费，水电费及物业服务费，这些费用由反诉原告垫付。由于房屋修复后需要时间通风，至少两个月无法出租，直到本案反诉提出时，房屋仍然处于空置状态。 反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的合同合法有效。反诉被告违反约定，不当使用租赁房产，导致反诉原告遭受损失，应当予以赔偿。反诉原告拒绝退还租赁押金有理，反诉被告拒绝赔偿反诉原告构成违约。为维护反诉原告合法权益，反诉原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定向法院提起反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）许鲁周辩称，一、原告在承租期间未人为损坏被告及楼下房屋，其主张原告赔偿房屋修复费用12088元没有事实依据。被告主张原告损坏其租赁房屋及楼下房屋，但却未能充分列举该房屋具体哪几处被原告人为损坏，无法自证主张。本案中，被告出租的是一间经过多年使用的老房子，该房屋在出租前就已经存在许多损耗，房屋自身的老化问题非常严重，既然被告主张原告损坏了其房屋，则应当将原告具体损坏的项目全部列出，而非是将房屋存在的所有问题全部算到原告身上。根据被告装修的施工合同及工程预算单显示，被告将6座的墙体油漆了70平方米，木地板重新安装了30平方米，将6座的墙体油漆了45平方米，并拆除并重新安装了房间的实木柜、卫生间的门、柜等等地方，既然被告要求赔偿修复这些地方的费用，自然必须列举原告损坏了哪些地方，每处损坏了多少平方米，才需要进行上述墙体70平方米、木地板30平方米的修复。 退一步讲，即便被告列举了其房屋的各项损失，还应当证明其主张的损失是原告人为损坏的。本案中的房屋确实一块墙壁发黑、部分木地板开裂的现象，但是并非是原告人为造成的，而是该房屋在出租前就已经产生的。被告出租的房屋居住使用了比较久，期间也产生自然损耗，不可能是完好如初、没有瑕疵的，既然被告主张原告损坏了其房屋，自然应当证实其房屋在出租给原告之前是什么样的，之后又被原告损坏到什么样的程度，只有出租前后对比相对比较明显，才能证实原告在居住使用的过程中有人为损坏房屋的行为。否则，在房屋本身就已经比较陈旧的情况下，将房屋现有的瑕疵及损耗情况说成是人为损坏的，明显是不合理的。 因此，根据原被告签订的根据《房屋租赁合同》第七条的约定，原告只有在人为使用房屋不当造成房屋损坏的情况下，才负有维修或者赔偿义务。而被告的房屋是其本身就存在的自然损耗，并非是由于原告使用不当产生的损坏，其向原告主张赔偿损失于法无据。并且，在被告修复的项目及面积上，也明显超过该房屋需要进行修复的范围。暂且不论该房屋是否是人为损坏的，就以该房屋的实际损坏情况来看，根本不需要对70平方米的墙壁及30平方米的木地板进行重新装修，这显然已经超出了合理修复的范围，况且里面还夹杂着搬运费、卫生清理费等不必要的费用。可见，被告主张的总计12088元的修复依法不能成立。 二、被告主张的其他费用上，原告对水费、电费、公共水电费予以认可，但是原告拖欠的一个月物业费应当为127.5元而非322.5元。另外，被告主张的两个月房租损失没有事实及法律依据，依法不应当予以支持。 如前所述，原告并未人为损坏被告的房屋，被告自行对其老化的房屋进行装修后，以房屋无法出租为由向原告主张损失明显没有道理。况且，根据双方合同的约定，承租方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应当负责修复或经济赔偿，该违约条款中的修复及经济赔偿是二选一的关系，既然被告已经向原告主张了房屋修复的费用了，再主张赔偿明显与双方的约定不符，也没有法律依据。 根据本案庭审内容和当事人提交的有效证据材料、本院工作人员现场查看情况，本院查明如下事实： 被告魏丽艳系福州市鼓楼区房产的所有权人之一。2015年6月10日，原告许鲁周和被告魏丽艳签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1.被告魏丽艳将坐落于福州市鼓楼区房产出租给原告，租期一年，从2015年6月10日起至2016年6月10日止，每月租金4200元，原告支付押金8400元。2.租赁期间，因该房屋产生的水电费、卫生费、煤气费、物业管理费等费用由原告承担。3.被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，原告应立即负责修复或经济赔偿。之后，被告将租赁房产交付原告使用。合同到期后，原告搬离该租赁房屋，但原、被告双方关于押金、租赁房产及楼下单元房产损坏及损失问题无法达成一致，并产生纠纷。2016年6月13日，被告魏丽艳因此报警。 2016年6月23日，被告魏丽艳与福建辰曦建筑装饰工程有限公司（以下简称“辰曦公司”）签订《装饰装修工程施工合同》，约定：一、由辰曦公司对福州市鼓楼区单元房内房外部份墙体修复及油漆施工、泡水处实木地板、木柜修复消毒、拆除、安装，3个卫生间1个厨房管道1阳台管道疏通及卫生消毒。二、施工面积：1.融侨花园单位外墙、客厅、主卧房、书房，小客房油漆面积共计70平方。木地板、组合木柜拆除、修复、安装消毒30平方。卫生间2间4平方／间，厨房1间9平方，阳台1间3平方的管道疏通及卫生清理。2.融侨花园单位外墙、客厅、主卧油漆面积45平方，主卧卫生间塑料天花板拆安装，卫生清理，漏水处检修。三、合同包干金额为人民币12088元。合同签订一周内预付合同金额约30%的预付款3700元；工程完工后支付剩余工程尾款。辰曦公司向被告魏丽艳开具合同收款收据。辰曦公司出具的工程预算单载明：一、福州市鼓楼区：1.房屋内外墙油漆施工费70平方1200元；2.主卧房实木地板、实木柜拆除修复、客卫生间门、柜拆除修复及消毒除虫30平方1500元；3.杉木地板安装、油漆费1500元；4.垃圾清搬运费7楼600元；5.材料运输搬运费7楼1000元；6.房屋卫生费（卫生间2、厨房1、阳台1）600元；7.材料费：1、杉木板20平方1800元，2、木龙骨15条500元，3、木工辅材300元，4、三棵树环保油漆底漆1桶298元、面漆1桶450元，5、油漆辅材300元。福州市鼓楼区合计金额：10048元。二、福州市鼓楼区融侨花园Ｃ：1.房屋内外墙油漆施工费45平方1000元；2.主卧卫生间塑料天花板拆安装费4平方200元；3.材料费：三棵树环保油漆1桶140元、油漆辅材200元；4.卫生清理，漏水处检修500元。福州市鼓楼区融侨花园合计金额2040元；福州市鼓楼区融侨花园费用共计12088元。 被告魏丽艳于2016年6月23日、2016年7月10日分别向辰曦公司支付3700元和8388元，该公司向被告出具收款收据。 2016年6月28日，单元房产业主出具证明，载明：融侨房屋出租期间，承租房确实存在以下事实（2015年6月10日至2016年6月10日）：一、内外卫生间、厨房、主卧室均大面积出现天花板漏水、渗水现象，数回经与物业管理处一同到6号楼房屋现场查看，发现6号楼卫生间、主卧室、厨房均有严重积水而未及时处理。二、今年四-五月间，再次积水，导致6号楼整面墙体部位渗水严重，墙体霉变发黑，6号楼出现渗水时，屋内地面确实积水而未处理。以上情况确为事实，是6号楼住户亲眼所见。 小区物业公司工作人员也出具证明，称2016年4月11日发现6号楼房产厨房、主卧卫生间有严重积水，并通知业主及时回来处理；期间物业多次协调处理。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告于2015年6月10日签订房屋出租合同，系双方当事人的真实意思表示，且双方已实际履行，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，被告魏丽艳作为出租方将租赁房产交付给原告使用，原告许鲁周作为承租人在使用租赁房产、缴纳租金的同时，也应当妥善保管维护好租赁房产。根据双方当事人提交的证据材料和现场查看情况来看，原告在租赁期间并未保管维护好该租赁房产，造成本案租赁房产主卧室、卫生间、厨房、墙体等多处出现积水、渗水现象，和楼下单元房产主卧室、内外卫生间、厨房等处天花板出现漏水、渗水现象，以及上述两层房产外墙出现霉变发黑现象，给被告和楼下业主造成财产损失，已构成违约，应承担相应的法律责任。 关于本诉诉请，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，原告许鲁周向被告魏丽艳交纳人民币8400元作为押金，该金额的性质应为违约金，被告未能妥善保管维护好租赁房产，造成租赁房产和楼下的6C单元财产损失，原告应以该金额对此予以抵扣，不足部分仍应赔偿。故原告的本诉诉讼请求，本院不予支持。 关于第一、二项反诉诉请，因原告未能妥善保管维护租赁房产，造成本案租赁房产及单元房产财产损失，根据装饰装修工程施工合同和工程预算单的内容，被告因此支出房屋修复费共计人民币12088元。本院认为，原告的不当使用租赁房产系被告支出房屋修复费的直接原因和根本原因，同时，考虑到租赁房产及单元房产建造时间较久，会产生相应的自然损耗，本院酌定房产折旧率为20%，故被告因原告不当使用而支出的房屋修复费共计为：12088元×0.8=9670.4元，原告应当向被告赔偿该损失。故被告反诉诉请中的相应金额，本院予以支持。 关于第三项反诉诉请，原告认可该项诉请中的水费64.65元、电费1193元、公共水电费40元应由其承担；被告确认物业服务费应为127.5元，原告对该金额无异议，故原告应当向被告支付上述金额。 关于第四项反诉诉请，被告无证据明确租赁房产未能立刻出租系因原告行为而造成，故被告诉请该损失，无法律依据和证据证明，本院不予支持。 综上，原告许鲁周共应赔偿被告魏丽艳人民币11095.55元，扣除已付押金8400元，原告还应赔偿被告各项损失共计人民币2695.55元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）许鲁周于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）魏丽艳各项损失共计人民币2695.55元； 二、驳回原告（反诉被告）许鲁周的本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）魏丽艳的其他反诉诉讼请求。 如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费适用简易程序减半收取25元（预收50元），由原告（反诉被告）许鲁周承担；本案反诉受理费适用简易程序减半收取176.3元（预收352.7元），由原告（反诉被告）许鲁周承担21.5元，由被告（反诉原告）魏丽艳承担154.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 代理审判员  罗登煌 二〇一七年三月二十二日 书 记 员  余 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。