江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3453号上诉人（原审原告）：靖江市盈鸿房产信息服务部，住所地靖江市靖城天渔路汤家花园9038号。经营者：张红军，男，1979年5月11日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：姚菲，靖江市平安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丁洁，女，1986年3月18日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘佳，江苏苏泰律师事务所律师。上诉人靖江市盈鸿房产信息服务部（以下简称盈鸿房产）因与被上诉人丁洁居间合同纠纷一案，不服靖江市人民法院（2019）苏1282民初6799号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈鸿房产上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人中介费25700元。2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，上诉人在向被上诉人提供中介服务的过程中并未提供虚假信息，被上诉人应当支付中介费用。案涉《房屋买卖合同》中的金色嘉园1幢三单元1001室的房源信息确由上诉人提供。被上诉人在欲购买房屋时，也确实向上诉人询问购买该小区房屋后，子女是否可以入学靖江市滨江小学。为解答被上诉人的疑问，上诉人先致电靖江市教育局进行询问，后又致电该小区物业询问，最后还与该房源房主进行核实，答案均是肯定的。在得到确切答复后解答了被上诉人。虽然根据靖江市教育网发布的靖江市城区小学施教区示意图，该小区不在靖江市滨江小学学区内，但该小区所属地段没有已建成的学区，该区域属于特殊照顾，金色嘉园可以视为学区房，所有业主的子女都可以顺利入读靖江市滨江小学，在房屋价格上也比划学区的房屋价格相对便宜，被上诉人基于价格优惠优先考虑了该小区房屋。事实上，从前些年至今该小区业主子女的入学情况看，业主的子女无一例外地入读了滨江小学。对学区房的理解，只要教育局承认能顺利入学的区域，都可以理解为学区。原审法院认为只要学区外的就不是学区房，过于笼统，忽略了学区外也有能入学的区域。上诉人穷尽一切办法考察并答复了被上诉人的疑问，后被上诉人出于自身反悔或风险顾虑放弃购买该房屋，反过来称上诉人提供虚假信息，有违诚信原则。二、当下未可得知的有关学区划分的政策变化，或有可能影响之后的学区划分。至于未来是否会形成新的学区，以及未来学区如何划分，没有政府性文件，上诉人也无法知晓。就目前而言，任何一个学区的学区房，将来经过城市的变迁，政策的改变，都有可能变成不是学区房。该风险不应由居间人承担，而是由买方承担。三、原审法院认为被上诉人解除房屋买卖合同是基于该房屋是否为学区房过于武断。被上诉人放弃购买该房屋的原因可能有很多种，自身反悔、环境因素、价格因素、房屋自身因素、风险考虑等等，即使买卖没有达成，上诉人提供了完整的中介服务，被上诉人也应支付中介费用。合同中也有明确约定，若日后任何一方发生变更，则中介费一律不退。丁洁辩称，2019年6月22日被上诉人与王小燕签订房屋买卖合同，6月26日在看到网站上的教区示意图后发现所购房屋并非是购房时一直强调的学区房。2019年7月被上诉人向人民法院提起诉讼，要求解除购房合同并退还定金，最后双方协商结案。从上述时间节点不难看出被上诉人购房意图明确，并非是上诉人所述知晓房屋的情形基于价格优先考虑后又反悔的情形。被上诉人在与上诉人的微信聊天中以非常确定并毫无迟疑的语气反复强调需要的是滨江学区的学区房，且明确了孩子在2020年9月上小学。上诉人在一审庭审中称该小区是学区房，是凭在小区里公告栏里张贴的公告纸，上诉人作为专业的机构其不应该不知道学区房的确认需依据教育局公示划区为准。综上，上诉人要求支付中介费的诉讼请求不能成立，请求二审驳回上诉，维持一审判决。盈鸿房产向一审法院起诉请求：丁洁支付盈鸿房产中介费25700元。一审法院认定事实：2019年6月，丁洁因需要购买靖江市滨江学校学区房，委托盈鸿房产提供相关房源信息。后经盈鸿房产居间介绍，丁洁与王小燕于2019年6月22日签订房屋买卖合同1份，约定丁洁向王小燕购买位于靖江市房屋（建筑面积122.51平方米）及房屋部分附属设施和物品，合同总金额为1285000元；丁洁于2019年6月22日支付王小燕购房定金30000元（包含在总房价中），同年7月10日前付购房款420000元，余款835000元于贷款发放后当日付清等。合同还约定，丁洁支付王小燕第一笔款项时，双方必须同时支付中介方中介费；收取王小燕售房款总价金额的1%，收取丁洁购房款总价金额的1%，合同签字生效，即视为中介已成功，中介方合法收取佣金。但上述房屋买卖合同第十四条约定，王小燕净得房款1285000元，费用由丁洁承担。合同签订后，丁洁已实际支付王小燕购房定金30000元。嗣后，丁洁发现金色嘉园不在靖江市教育局公布的滨江学校学区内。2019年7月，丁洁向一审法院提起诉讼，要求王小燕返还购房定金30000元。同年9月3日，经一审法院主持调解，丁洁与王小燕达成调解协议，约定解除双方于2019年6月22日签订的房屋买卖合同，王小燕于2019年9月3日返还丁洁定金15000元。现盈鸿房产以丁洁未支付中介费为由，诉至一审法院。一审法院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，盈鸿房产、丁洁均认可王小燕与丁洁通过盈鸿房产的居间介绍签订了房屋买卖合同，则盈鸿房产与王小燕、丁洁间均形成居间合同关系。法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，盈鸿房产、丁洁均认为盈鸿房产为丁洁提供居间服务的内容系为丁洁提供滨江学校学区房的房源信息，并促成买卖滨江学校学区房的合同订立。结合盈鸿房产经营者与丁洁父亲之间的微信聊天记录、丁洁与王小燕签订的房屋买卖合同以及丁洁起诉王小燕要求解除该合同等情形可知，金色嘉园并不属于靖江市教育局公布的滨江学校学区，故盈鸿房产在促成丁洁与王小燕订立房屋买卖合同时提供了虚假信息。因该虚假信息已经导致丁洁与王小燕解除了案涉房屋买卖合同，则根据上述法律规定，盈鸿房产无权要求丁洁支付相应的报酬。盈鸿房产称在丁洁与王小燕订立房屋买卖合同前金色嘉园属于滨江学校学区等，与事实不符，不予采信。现盈鸿房产要求丁洁支付中介费25700元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五规定，判决：驳回靖江市盈鸿房产信息服务部的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计221元，由靖江市盈鸿房产信息服务部负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交上诉人代理人在2019年11月13日与靖江市教育局工作人员电话询问的录音光盘一份，证明金色嘉园小区的业主子女直至2019年9月仍然能顺利入读滨江小学，以后的政策教育局称不可知。被上诉人发表质证意见如下：该证据不属于二审中的新证据，从证据的内容看教育局工作人员并不能确认2020年9月该房屋业主的小孩仍然能继续上滨江小学，且从聊天内容来看，该房屋能就读滨江小学仅是过度时期的照顾性质，该房屋不能称为滨江小学的学区房。本院经审查认为：上诉人提交的光盘系电话录音备份件，其未能提供该证据的原始载体供核实，且对录音中所涉通话人员的身份不能确认，故本院无法认定该证据的真实性。二审审理查明的事实与原审一致。另查明，在被上诉人父亲与盈鸿房产工作人员于2019年6月12日下午3：20的微信聊天中，被上诉人父亲明确称“小孩子明年下半年上小学等不及”。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，被上诉人委托上诉人提供购买学区房的房产中介服务，双方之间形成居间合同关系。在合同履行中，上诉人虽然提供了订立房屋买卖合同的媒介服务，上诉人也与案外人王小燕签订了金色嘉园的房屋买卖合同，但由于上诉人向被上诉人报告的有关案涉房屋属于被上诉人要求的学区房事项与客观事实不符，不能够达到被上诉人当初委托上诉人时所明确的购房目的，以致于被上诉人最终通过诉讼方式解除了与王小燕签订的房屋买卖合同，且仅收回部分购房定金。可见，上诉人未能向被上诉人提供符合双方约定的房产中介服务，故其要求被上诉人支付约定报酬的诉讼请求缺乏事实依据。上诉人上诉称被上诉人解除房屋买卖合同是基于自身反悔、环境、价格、房屋自身、风险等因素，但未提供证据予以证明，对该主张本院不予采纳。综上所述，上诉人盈鸿房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人靖江市盈鸿房产信息服务部负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年二月二十四日书记员  吴泓萱