广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初12962号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路********（自编之**）。统一社会信用代码914400007783960699。法定代表人：刘建。委托诉讼代理人：姚宏，男，汉族，1988年11月28日出生，，住陕西省平利县系原告公司职员。被告：王子亚，男，汉族，1987年10月26日出生，，住山东省冠县原告广东中奥物业管理有限公司诉被告王子亚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用小额诉讼程序独任审判，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚宏以及被告王子亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年1月1日至2016年12月31日期间4区5座1202室单元的物业管理费5558.4元（物业管理费标准1.7元/平方米/月）给原告；2.被告从2014年1月11日起以每月所欠物业管理服务费为本金，按日2‰的标准向原告计付违约金至实际还清物业管理服务费之日止的违约金（暂计至2016年12月31日违约金为6489.44元）；3.被告支付5座1202室单元2013年10月至2016年12月31日的公摊费用951.85元；4.被告承担本案全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2014年10月30日，开发商与原告签订东海国际项目《物业管理服务合同》，开发商将东海国际项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2011年10月30日起，原告对东海国际项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利义务。被告以长期不入住为由拒交物业管理服务费，被告欠交2014年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理服务费。根据2011年10月30日原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》第四条的约定涉案房屋由原告按建筑面积每月1.7元/㎡向被告收取物业管理服务费，合同还约定违约金标准。经查证，被告名下4区5座1202室物业建筑面积90.8㎡，每月应交物业服务费154.4元。截至2016年12月31日，被告拖欠4区5座1202室单元的物业管理服务费为5558.4元、违约金6489.44元、公摊电费951.85元，以上费用合计12999.69元。被告拖欠上述物业管理服务费和公摊电费的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告辩称：被告从2011年入住，收楼时涉案房屋就存在质量问题，被告如实交纳第一个月的物业费，交纳的同时也向物业反映了涉案房屋的问题，物业称跟进处理，但涉案房屋的问题一直没有解决；且被告入住那么久，涉案房屋经常二十四小时无人在家，也没有麻烦到物业，但2016年11月底涉案房屋停电，被告到物业处了解情况，原告称因被告没有缴纳物业管理费，已经对被告停止服务，涉案房屋停电导致被告住了两个月酒店。被告对原告起诉的金额和时间段不确定，除了第一个月的物业管理费，被告后来还交了2000多元物业管理费，但具体金额不清楚，没有收据。原告停止服务，被告无需交物业服务费，且没有违约，不应交违约金。本院经审理查明：2010年8月4日，被告与佛山市金色阳光房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号1001006754），约定被告购买禅城区佛山大道北38号4区五座1202房，该商品房合同约定建筑面积是115.28平方米，套内建筑面积98.05平方米。同日原告（甲方）与被告（乙方）签订《东海国际花园前期物业服务协议》，约定由甲方对东海国际花园进行物业管理，管理期限从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前；载明被告涉案房产的建筑面积是89.44平方米。主要内容为：“第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、本物业采用包干制方式收取物业服务费物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.7元/月/平方米（不包含公共设施设备水电能耗分摊费用）。……四、物业服务费的交纳。（一）住宅类物业、商业、其它物业服务费用按每3个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务。（六）物业服务费的追缴及滞纳金的计收。A、乙方应当于每周期首10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费用，逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金。B、如乙方连续三个月未交纳物业管理相关费用，甲方将采取法律途径追缴物业服务费用及滞纳金，由此所产生的一切费用（含诉讼费、律师费等）一并由乙方承担。……第五条公共项目水电分摊，A、项目：梯灯用电量、电梯用电量、差额电量、水泵电量、排污用电量，B、公共水电分摊按一下方式处理：乙方所交纳的物业服务费不包含公共水电费分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同平均分摊，电梯电费按本梯栋总户数平均分摊。2016年12月5日，佛山仲裁委员会向原告《不予受理通知书》，告知原告因双方当事人在《前期物业服务协议》约定的仲裁条款（协议）无效，对原告于2016年12月5日提交的与王子亚关于物业管理合同纠纷一案的仲裁申请不予受理。原告提交发票证实已垫付了涉案小区的电费至2016年度，并提交了2016年8月至2017年2月期间的《四区公共能耗明细分摊表》及《四区分摊总揽表》。被告提交的照片一组显示涉案房屋仍存在渗水、墙纸脱落、墙体发黑、墙体抹灰脱落等问题。另查明，涉案佛山市禅城区佛山大道北38号4区五座1202房的权利人为被告，建筑面积为90.8平方米，登记时间为2012年8月13日。原告系具有一级管理资质的物业服务公司。以上事实有原告提交的营业执照、企业资质证书、法定代表人身份证明书，被告身份证复印件、仲裁申请书、《不予受理通知书》、物业服务协议（复印件）、原告代缴公摊费用单据共34张、2016年8月至2017年2月的分摊明细、被告提交的照片一组23张及本院依职权调取的《房地产登记信息查询结果》为证。诉讼中，原告陈述：涉案房屋长达两年没人维修不可能，原告也跟开发商沟通过，开发商应该跟被告联系过；被告不应把开发商的问题转嫁至原告身上，物业仅是被告跟开发商之间的沟通桥梁；原告与被告签订物业服务协议中有明确规定违约事宜，及若不交物业费，原告有权终止对被告的服务，但实际上原告并未曾终止过对被告的服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告诉请2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，被告抗辩提出原告曾向被告表示停止对被告的物业服务，被告无需再交纳物业服务费，被告未提供有效的证据予以证实，且原告对此并不确认，并已提供证据证实对涉案小区包括被告在内的全体业主提供了物业服务，被告还抗辩提出欠费的原因在于原告未积极跟进处理被告反映的涉案房屋质量问题，本案中，虽被告提出的涉案房屋质量问题与本案并非同一法律关系，但被告提供的照片反映了涉案房屋的质量问题尚未得以解决，而原告作为涉案小区提供物业服务的公司，自认是业主与开发商之间沟通的桥梁，其对被告2011年入住以来反映的房屋质量问题至今没有作出妥善的沟通处理，存在一定服务不到位需要整改的地方，但被告作为涉案房屋的产权人，庭审中表示涉案房屋经常二十四小时无人在家，其本身对涉案房屋质量问题至今未能得以维修负有主要责任，且已实际享受原告提供的物业管理服务，故其不能据此抗辩其交纳物业服务费的合同义务，且其未依约交费对其他业主不公，也不利于原告对涉案小区的管理服务，被告虽对原告主张的欠费时段有异议，但未提供有效的证据予以反驳，本院对原告主张被告欠费的时段予以确认，被告应依据《东海国际花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准向原告交纳2014年1月1日至2016年12月31日的物业服务费5556.96元（90.8平方米×1.7元/月/平方米×36个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。涉案《东海国际花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但如上分析所述，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，被告的相关抗辩意见有一定事实依据，其未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于公摊费用。诉讼中，原告提交了发票、《四区公共能耗明细分摊表》及《四区分摊总揽表》等用以证实原告已经实际垫付2013年10月至2016年12月的公共分摊水电费的情况，虽然对于应分摊的公用水电费金额是由原告单方计算得出，但《东海国际花园前期物业服务协议》第五条已就公共分摊水电费的方式进行了明确约定，且有关的公摊电费公示表已详细备注了相应的分摊情况计算说明，被告亦无举证证明该计算方法及结果存在不合理之处，被告虽对原告主张的计费时段有异议，但未提供有效的证据予以反驳，因此，被告应向原告支付2013年10月至2016年12月的公共分摊水电费951.85元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王子亚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日的物业管理费5556.96元；被告王子亚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的公摊费用951.85元；三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序程序，案件受理费收取62元，由原告广东中奥物业管理有限公司负担30元，被告王子亚负担32元。本判决为终审判决。审判员  谢燕贞二〇一七年三月十五日书记员  萧 珏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。