吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终3104号上诉人（原审原告）：李春艳，女，1980年5月14日生，汉族，吉林市龙潭区卫计局干部，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：沈怡君，吉林万璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潆月，吉林万璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林市船营区。负责人：武忠旭，行长。委托诉讼代理人：宋岱军，该公司职工。委托诉讼代理人：程杰才，吉林恒正达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市创伤医院，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：徐捷，院长。原审被告：吉林广维拍卖有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：徐茂聚，总经理。委托诉讼代理人：董娜，该公司员工。上诉人李春艳与被上诉人吉林银行股份有限公司吉林分行（以下简称吉林银行吉林分行）、吉林市创伤医院（以下简称创伤医院）、原审被告吉林广维拍卖有限公司（以下简称广维公司）拍卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李春艳的委托诉讼代理人沈怡君、张潆月、被上诉人吉林银行吉林分行的委托诉讼代理人宋岱军、程杰才、原审被告广维公司的委托诉讼代理人董娜到庭参加诉讼，被上诉人创伤医院经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李春艳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判吉林银行吉林分行和创伤医院将坐落于吉林市昌邑区江湾路**二区地段号xxx号x-x层房屋及xx号房屋（车库）协助办理过户至李春艳名下。放弃一审第三项、第四项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“案涉房产不具备办理更名过户条件”的事实错误，证据不足。一审法院向吉林市不动产登记中心发出《吉林省吉林市昌邑区人民法院函》，请吉林市不动产登记中心明确“在无土地证及综上所述的情况下，能否办理房屋所有权更名过户手续”。吉林市不动产登记中心明确函复，可以办理房产证。一审法院没有根据不动产登记中心的答复，而单方面认为案涉房屋没有土地证等问题，案涉房屋不具备更名过户条件是错误的。根据《不动产登记条例实施细则》第二条“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”可知，房屋所有权转移登记，土地使用权随之转移，一并登记。而本案办理不动产证的前提是房产证变更至李春艳名下，随后李春艳才能办理相应的土地证，从而办理不动产证。二、吉林银行吉林分行和创伤医院有协助李春艳办理更名过户的义务。一审法院已经认定《拍卖合同》合法有效。且案涉房产已经具备办理更名过户的条件，只需要吉林银行吉林分行和创伤医院的协助、配合即可。虽然广维公司在拍卖时告知了案涉房产的瑕疵，但不能免除吉林银行吉林分行和创伤医院协助李春艳办理更名过户的义务。众所周知，只有买受人到场，没有出卖人到场，不动产登记中心是不会给买受人办理房证的。吉林银行吉林分行，不能仅仅在拍卖时告诉李春艳，需自行办理房证，就免除其协助义务。协助办理更不可免除的。如在办理房产证过程中，产生税费，李春艳愿意承担其应该承担的费用。综上所述，一审法院判决错误，为了维护李春艳的合法权益，请二审法院依法改判，支持李春艳的上诉请求。吉林银行吉林分行辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。根据完整的拍卖文件及承诺书，李春艳知道涉案标的存在瑕疵，吉林银行吉林分行无隐瞒和违约事实，产权证原件已经交付给李春艳，且案涉房产当前登记在创伤医院名下，吉林银行吉林分行不是本案适格主体，也无协助办理产权更名过户的义务。创伤医院未到庭，亦未提交书面答辩意见。广维公司辩称：李春艳诉讼请求与广维公司无关。广维公司在整个拍卖过程中无任何违规违法行为。拍卖程序符合《中华人民共和国拍卖法》及相关法律法规的规定。李春艳为拍卖标的正在租赁期间的承租人，早已对拍卖标的有了全部的了解。咨询展示期间，竞买人也有足够的时间再次了解、掌握拍卖标的现状，调查拍卖标的权属情况。我公司也一再提示竞买人实地勘察、核实。李春艳到广维公司办理了登记手续，签署了《竞买协议》《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》，视为他已经查看了房屋，认可了房屋现状，包括房屋产权事宜。此间李春艳并未向广维公司提出任何异议。最终由承租人李春艳以最高价人民币131万元竞买成功。李春艳与广维公司签署了《拍卖成交确认书》，办理了拍卖成交手续。并于2015年9月29日交齐了剩余拍卖成交价款及拍卖佣金。李春艳通过最高价购得房屋，视为她已经认可房屋现状，对房屋无任何异议。我公司按约定将全部拍卖成交价款转给委托人吉林银行股份有限公司吉林分行账户。按约定由委托人将拍卖标的交付给买受人，协助买受人办理房屋相关手续在李春艳签署的《竞买协议》《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》中多次书面提示李春艳对房屋进行现场勘察，了解瑕疵。李春艳在协议中均签字认可。拍卖会现场，拍卖师也多次强调了房屋产权问题，但买受人也未当场提出异议。综上所述，广维公司对于房屋协助办理更名过户事宜的诉讼请求没有任何责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。李春艳向一审法院起诉请求：1.判令吉林银行吉林分行、创伤医院将坐落于吉林市昌邑区江湾路**二区地段号xxx号x-x层房屋协助办理更名过户至李春艳名下；2.判令吉林银行吉林分行、创伤医院将坐落于吉林市昌邑区江湾路**二区地段号xxx号xx平车库协助办理更名过户至李春艳名下；3.判令吉林银行吉林分行赔偿李春艳逾期办理房证违约金268,550元（违约金暂计2019年6月7日，实际金额计算至原告能够办理房证之日止）。4.判令创伤医院、广维公司对第三项诉请承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：李春艳原租赁位于吉林市昌邑区江湾路**二区地段号xxx号，x-x层房屋及xx平车库。2015年9月12日广维公司在江城日报刊登上述房屋的拍卖公告。2015年9月24日，李春艳到广维公司填写了竞买人登记表，与广维公司签订竞买上述房屋的《竞买协议》及《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》，并向广维公司交纳保证金92万元。2015年9月27日，广维公司举办拍卖会，李春艳当日以起拍价131万元拍得上述房屋。2015年9月29日，李春艳向广维公司支付上述房屋尾款及拍卖佣金共计42.93万元。2015年9月30日与广维公司签订上述房屋的《成交确认书》。2015年10月22日李春艳作为承诺人出具《承诺书》，载明：“本人竞买的房屋位于吉林市昌邑区江湾路**二区地段号xxx号，总层数7层，所在层数为第x-x层。产权证登记层数为第3层，建筑面积260平方米办公用房和69平方米车库，实际为建筑面积260平方米第x-x层的住宅及楼前的69平方米车库。现产权人为吉林市创伤医院，产权证号昌权字第xx号。房屋无土地证，各项欠费情况，由本人自行查询。因房屋现产权证位置不符，原与徐捷产权证重证，设计用途为办公、车库，现有市房产局行政查封。本人对房屋的瑕疵及欠费情况已到现场及各产权登记机关充分了解并自愿购买。在房屋及土地的产权变更中，本人承担由现产权登记人变更至我公司名下的各变更环节所涉及的所有税、费及陈欠费用，房屋及土地的实际面积以产权部门出具的实际测绘面积为准。在办理产权变更过程中，如遇有关问题无法办理，一切责任由我本人承担，与吉林银行无关，不因无法办理产权变更向吉林银行提出退款和索赔要求，不向吉林银行主张任何权利，一切后果由我本人承担。”创伤医院自认：为了执行法院生效判决，早已经将案涉房屋抵给了吉林市商业银行。2007年10月25日中国银行业监督管理委员会吉林监管局批复吉林银行开业的同时，吉林市商业银行等法人资格终止；吉林市商业银行更名为吉林银行吉林分行。一审法院认为，李春艳与广维公司、吉林银行吉林分行之间的拍卖合同，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。吉林银行吉林分行、广维公司就案涉房屋存在的问题向李春艳进行了告知，李春艳对此出具了《承诺书》，现案涉房屋仍存在没有土地证等问题，而李春艳提供的证据不足以证明案涉房屋已具备更名过户的条件，那么逾期办理房产证的违约金亦无从谈起，故李春艳的诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十三条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回李春艳的诉讼请求。案件受理费16,590元，由李春艳负担。本院二审期间，李春艳向本院提交吉林市房屋信息两份、不动产权利及其他事项登记信息两份、房屋和车库的内档各一份。以上证据共同证明：房屋与实际不符的登记内容已经更正，现在已经无瑕疵。房屋及车库均无任何抵押、查封，可以办理权属登记。吉林银行吉林分行、广维公司对上述证据均表示无异议。创伤医院未到庭，视为其放弃了举证、质证等诉讼权利。吉林银行吉林分行、广维公司均未提交新证据。本院经审查认为，李春艳提交的以上证据为吉林市房屋权属交易服务中心、吉林市不动产登记中心出具的查档原件，本院对其真实性予以确认，对上述证据予以采信。本院经审理查明：案涉李春艳通过竞买所得房屋及车库：房屋坐落于江湾路**二区x号楼，建筑面积为260平方米，总层数7层，所在层数为第x-x层，原产权证登记层数为第3层，现已更正与实际相符，所有权证号为集xx号；车库坐落于江湾路**二区x号楼，建筑面积69平方米，所在层数为1层，所有权证号为集xx号。本案经审理查明的其他事实与一审判决认定无异。本院认为，在本案的审理中，创伤医院及吉林银行吉林分行均同意配合其买受人办理案涉房产的转移登记，对此各方当事人没有争议，其可自行到房产部门申请办理转移登记手续。同时，李春艳在竞买取得案涉房产时明确承诺“在房屋及土地的产权变更中，本人承担由现产权登记人变更至我公司名下的各变更环节所涉及的所有税、费及陈欠费用，房屋及土地的实际面积以产权部门出具的实际测绘面积为准。在办理产权变更过程中，如遇有关问题无法办理，一切责任由我本人承担，与吉林银行无关，不因无法办理产权变更向吉林银行提出退款和索赔要求，不向吉林银行主张任何权利”根据上述承诺，如若存在无法办理转移登记的事由，李春艳在购买时已经预见并作出约定，其亦无权要求吉林银行吉林分行承担责任，故此李春艳的上诉请求有违双方之间的约定，本院不予支持。综上，李春艳的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,944元，由李春艳负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年二月十二日书记员  聂 力