山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4579号 上诉人（原审原告）：陈峰，男，1982年4月6日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。 委托诉讼代理人：于尊勇，山东广宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘吉宏，男，1985年6月27日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）：刘丽明，女，1973年6月26日出生，汉族,住山东省烟台市开发区。 被上诉人（原审被告）：烟台长宏房地产经纪有限公司，住所地山东省烟台市牟平区鱼河西路369号。 法定代表人：李永虎，经理。 上诉人陈峰因与被上诉人刘吉宏、刘丽明、烟台长宏房地产经纪有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院(2019)鲁0305民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：陈峰就涉案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故人民法院应依法判决不得执行该执行标的。第一，在人民法院查封涉案房屋前，上诉人已与开发商签有合法有效的书面商品房买卖合同，而刘丽明与开发商签订的商品房买卖合同，名为房屋买卖，实为借款提供担保，且以1200元/平方米的价格，明显过分低于当时市场价，甚至成本价。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第一款的规定，刘丽明与开发商签订的商品房买卖合同不应被法院认定为有效。第二，在人民法院查封前上诉人己实际合法占有涉案不动产，而刘丽明与开发商签订的所谓商品房买卖合同（实际上不应被法院认可）虽然进行合同备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力，刘丽明至今亦未实际合法占有涉案房屋，法院的查封也仅是预查封，根据《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发（2004）5号文】第十九条的规定，只有刘丽明已向开发商全额支付购房款并实际占有涉案房屋时，人民法院可以查封涉案房产。因此在刘丽明未实际合法占有及取得房屋产权前，人民法院不得强制执行涉案房屋。第三，上诉人已向开发商全额交付涉案房屋房款，而刘丽明与开发商签订的商品房买卖合同，实际是民间借贷关系，而非商品房买卖合同法律关系，故不存在刘丽明向开发商支付购房款的事实。第四，涉案房屋上诉人已合法实际占有，虽然未办理产权登记，未登记的过错在于开发商，上诉人无过错。基于以上，上诉人对涉案房屋情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋的权利能够排除执行。故一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，致做出错误判决。 刘吉宏、刘丽明、烟台长宏房地产经纪有限公司均未提交书面答辩意见。 陈峰向一审法院起诉请求：判决不得执行位于烟台市福山区欧尚花园）1号楼（第一幢）901-925号共计25套房产（价值5528927元），解除对该房产的查封；2、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司2010年9月1日取得福山区玉森新城1号楼商品房预售许可证，商品房预售总建筑面积18007.35平方米，总套数431套。2011年4月15日，烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司与刘丽明签订《借款合同》一份，约定向刘丽明借款868万元，借款期限自借款交付之日至2011年10月15日；并约定双方另行签订《商品房买卖合同》，借款期每月向刘丽明偿还借款28万元，借款期限届满烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司将剩余部分一次性偿还，如有拖欠或不能按时偿还借款，刘丽明给烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司的款项转为刘丽明的购房款。2011年4月16日，刘丽明支付烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司700万元。2011年5月17日，刘丽明与烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘丽明购买烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司建设的位于福山区玉森新城1#房屋一宗，面积为5833.62㎡，单价1200元／㎡，总金额7000344.3元；发生纠纷双方协商，协商不成，提交烟台仲裁委员会仲裁。2011年11月3日，烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司变更为烟台中简置业有限公司。2013年9月19日，陈峰与烟台中简置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定烟台中简置业有限公司将其开发的位于烟台市福山区欧尚花园（玉森新城）1号楼（第一幢）901-903号、908-911号、913-925号，共计20套房屋卖与陈峰，房屋总价款4548005元，付款方式为抵顶工程款，并为陈峰出具房款收据；2013年9月20日，陈峰与烟台中简置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该公司以264990元的价格，将其开发的位于烟台市福山区玉森新城）1号楼（第一幢）912号房屋卖与陈峰，并为陈峰出具房款收据；2013年9月20日，陈峰与烟台中简置业有限公司签订《商品房买卖合同》，该公司以715932元的价格，将其开发的位于烟台市福山区玉森新城）1号楼（第一幢）904、905、906、907号4套房屋卖与陈峰，并为陈峰出具房款收据。后烟台中简置业有限公司与刘丽明进行了长期的仲裁和诉讼。2016年7月8日，烟台仲裁委员会（2015）烟仲字第334号裁决书确认刘丽明与烟台中简置业有限公司2011年5月17日签订的《商品房预（销）售合同》有效。后刘丽明再次申请仲裁，2018年8月2日，烟台仲裁委员会（2016）烟仲字第428号决定书同意刘丽明撤回申请。刘吉宏与烟台长宏房地产经纪有限公司、刘丽明民间借贷纠纷一案，山东省淄博市临淄区人民法院做出（2018）鲁0305民初3301号民事判决书，判决烟台长宏房地产经纪有限公司与刘丽明向刘吉宏偿还债务。（2018）鲁0305民初3301号民事裁定书保全了本案中位于烟台市福山区欧尚花园）1号楼（第一幢）包括901-925号25套房产在内的共计138套房产。2018年12月15日，山东省淄博市临淄区人民法院做出（2018）鲁0305执2663号之二执行裁定，对其中部分房屋开始公告拍卖，陈峰认为涉案的25套房产是陈峰从烟台中简置业有限公司购买，且陈峰已经实际取得前述25套房产。故临淄区人民法院查封错误，应予以解除。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有的排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，我国不动产物权采用登记生效主义为物权变动原则，陈峰主张自己对被执行标的享有所有权，对此，其未提交物权登记证明。其次，涉案房产在2011年5月17日烟台开发区玉森房屋综合开发有限公司（烟台中简置业有限公司）已经与第三被告签订商品房买卖合同，将包括涉案25套房产在内的房屋出售给第三被告，第三被告支付房款并经房管部门备案，而陈峰是在2013年才与烟台中简置业有限公司签订商品房买卖合同，并未经备案，陈峰主张其对涉案25套房产享有所有权，证据不足，故陈峰陈峰依据其享有所有权而提出的诉求不成立，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回陈峰的诉讼请求。案件受理费50502元，由陈峰陈峰负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依据法律规定，我国不动产物权采用登记生效主义为物权变动原则，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。从本案查明的事实看，涉案房产未登记在陈峰的名下，且在陈峰与烟台中简置业有限公司签订商品房买卖合同前就已出卖给被上诉人刘丽明并经房管部门进行了备案。烟台仲裁委员会（2015）烟仲字第428号裁决书确认刘丽明与烟台中简置业有限公司签订的《商品房预售合同》有效，该裁决书已经发生法律效力。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，上诉人陈峰与烟台中简置业有限公司签订的房屋买卖合同在刘丽明签订的商品房预售合同之后，且未经房管部门备案，其以该房屋买卖合同主张涉案房屋所有权，不足以证明对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，故上诉人的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50502元，由上诉人陈峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇二〇年二月二十五日 代理书记员  董斯文