四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20082号 上诉人（原审被告）：成都竞辉体育服务有限公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段49号。 法定代表人：徐国强。 委托诉讼代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都兴宝旺房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区柏合镇龙工南路777号。 法定代表人：翁增贵，董事长。 委托诉讼代理人：赵江龙，四川鼎兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡春华，四川鼎兰律师事务所律师。 上诉人成都竞辉体育服务有限公司（以下简称竞辉公司）因与被上诉人成都兴宝旺房地产开发有限公司（以下简称兴宝旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 竞辉公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：一、竞辉公司缴纳了10万元的保证金，且竞辉公司撤离时，兴宝旺公司不准搬离的设施设备，应抵扣租金，一审法院基本事实未查清。二、首先，竞辉公司在签订租赁合同时支付过高的租金的原因在于兴宝旺公司承诺其赠送面积可以使用，则平均下来每平方米的租金就不太高。但在合同履行过程中行政执法部门多次要求竞辉公司停止使用竞辉公司在赠送面积上搭建的临时住房。换言之，兴宝旺公司不能保证赠送面积的使用，租金就应予以减少。其次，竞辉公司每次向兴宝旺公司支付的租金均为整数，从未说过三次小额支付金额的零头为违约金，故兴宝旺公司存在违约行为，一审法院认定三次小额支付为违约金无任何依据。最后，竞辉公司搬离租赁房屋时，已结清所有费用，搬离后产生的费用与竞辉公司无关。一审法院认定的上述基本事实错误。三、竞辉公司对合同的解除无异议。 兴宝旺公司辩称，一、10万元租金问题，竞辉公司在一审未提过保证金10万元的事实，因此一审法院不存在未查清案件事实的情况，双方合同约定该保证金不予退还，竞辉公司主张抵扣10万元保证金的请求属于独立的诉讼请求，应以反诉的形式向法院主张，竞辉公司未向一审法院提出反诉，故其应另案起诉。 二、竞辉公司无证据证明其租赁的房屋在其离场还有未搬离的设施设备，其也无证据证明设施设备的具体清单。三、关于赠送面积问题，赠送面积不是合同的主要内容，不影响竞辉公司向兴宝旺公司支付租金，竞辉公司主张其不能使用该赠送面积，实际上是由于竞辉公司违法搭建。四、关于滞纳金的问题，竞辉公司主张三笔小额是租金的零头，但与实际的租金零头不符，双方合同约定竞辉公司未按约支付租金应支付滞纳金，一审法院认定三笔小额是滞纳金属实。五、关于水电气的问题，兴宝旺公司已于一审中举证证明该项费用实际上是超过500元的，但兴宝旺公司尊重一审法院判决的金额，竞辉公司在长达两年时间内未支付兴宝旺公司的租金、滞纳金等费用，在其单方无故解除合同时缴纳上述的费用是不符常理，竞辉公司也没有缴纳上述费用的相应凭证。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回竞辉公司的上诉请求，维持一审判决。 兴宝旺公司向一审法院起诉请求：一、判决解除兴宝旺公司与竞辉公司签订的房屋租赁合同；二、判决竞辉公司支付兴宝旺公司欠付租金人民币1981258元及逾期付款滞纳金（滞纳金以应交未交部分租金为基数按每日万分之五计算，到付清时止，截止2019年1月31日，滞纳金计302626元）；三、判决竞辉公司以2018年全年租金1312500元为基数的20%即262500元向兴宝旺公司支付违约金；四、依法判决竞辉公司向兴宝旺公司支付拖欠的电费496元、燃气费8429.53元、水费2886.7元、物业费4093元，总计15905.23元。 一审法院认定事实：1、兴宝旺公司与竞辉公司于2016年7月2日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，兴宝旺公司将其所有的位于成都市龙泉驿区XXX1号商铺和XXX2号商铺、XXX3号商铺出租给竞辉公司使用，同时约定兴宝旺公司赠送2号楼屋面给竞辉公司使用，兴宝旺公司应保证赠送面积竞辉公司能够使用；2.合同约定租赁期限为十年，即自2016年8月1日起至2026年7月31日止，兴宝旺公司须在2016年8月1日前将商铺交付给竞辉公司，同时给予竞辉公司三个月的免租期；3.合同约定租金的标准及支付方式为：2018年7月31日前的租金为每个月104167元（三个月租金为312501元），之后租赁期的租金标准以每一年为一个周期，新周期的每个月租金按上一周期的标准递增5%，即2018年8月1日至2019年7月31日间的每个月租金为104167元＊1.05＝109375元（三个月租金为328125元），2019年8月1日至2020年7月31日间的每个月租金为114844元，之后租金以此类推，同时约定租金支付以“先付租金后使用”的原则，每次一次性缴纳三个月租金，竞辉公司在租赁期间还应缴纳物业管理费、垃圾处理费、水电费等相关费用；4.合同约定竞辉公司若逾期交付租金，兴宝旺公司按应交未交部分租金每日万分之五的标准向竞辉公司收取滞纳金，竞辉公司超过三十日仍未交付的，兴宝旺公司有权解除合同，同时竞辉公司应按照当年租金的20%向兴宝旺公司支付违约金；5.2019年1月30日，竞辉公司向兴宝旺公司发送《关于不再租赁贵司商铺通知函》称决定自2019年1月31日开始不再租赁兴宝旺公司商铺，并将于发函之后7天内做完撤场工作，搬完所有物品，2019年1月产生的水电气费将在2019年2月之内进行支付缴纳；6.2019年2月1日，兴宝旺公司在给竞辉公司的《关于商铺退租的回函》中表示收到竞辉公司的退租通知，同时通知竞辉公司前往兴宝旺公司商榷后续事宜；7.截止2019年1月31日竞辉公司应支付兴宝旺公司租金2843757元，竞辉公司实际支付兴宝旺公司876176元，其中2016年10月31日支付312500元，2017年4月3日支付两笔，分别是150000元和4177元，2017年4月16日支付150000元，2017年5月22日支付149999元，2017年6月1日支付100000元，2017年8月27日支付4500元，2018年4月1日支付5000元；8.案涉商铺2019年1月和2月的水费由兴宝旺公司缴纳，其中2栋2层1号凯旋门商铺1月水费951.60元，2月水费364.70元，2栋3层1号凯旋门商铺1月水费1118.60元，2月水费451.80元，兴宝旺公司于2019年5月15日缴纳案涉房屋天然气费8429.53元，2019年3月9日，兴宝旺公司交纳2019年2月电费496元及2月物业费4093元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，各方均应按约履行。本案中，兴宝旺公司履行了将房屋交付给竞辉公司的义务，竞辉公司则应依约支付租金，但竞辉公司支付部分租金后自2017年5月起未再支付租金。在竞辉公司通知兴宝旺公司解除合同后，双方未能就租金及其他费用问题协商一致，故兴宝旺公司提起诉讼，要求解除合同并由竞辉公司支付欠付的租金及其他费用。在一审审理过程中，兴宝旺公司与竞辉公司双方均同意租赁合同于2019年1月31日解除，一审法院对此予以确认。合同解除后，竞辉公司未支付兴宝旺公司的租金应予支付，对于竞辉公司提出的因赠送面积无法正常使用主张降低租金支付标准的辩论意见，一审法院认为，赠送面积使用问题不是合同的主要内容，该问题不应影响租金的正常支付，对竞辉公司该项辩论意见不予采纳。对于合同中约定的逾期交付租金的滞纳金，一审法院认为，民事活动中不存在滞纳金的概念，双方约定的滞纳金可视为违约金，违约金应以损失为基础，现虽兴宝旺公司未提交证据证明自己一方的损失情况，但竞辉公司逾期支付租金的行为确实给兴宝旺公司造成一定的利息损失，现结合双方的履约情况、合同标的、利息损失等情况，对违约金酌情调整为按年利率8%支付，对超出部分不予支持，同理，该项违约金与兴宝旺公司第三项诉求中的违约金叠加后标准过高，一审法院对兴宝旺公司第三项诉讼请求中主张的违约金亦不予支持。对兴宝旺公司所主张的在竞辉公司已支付款项中的三次小额支付属滞纳金（违约金）而非租金，一审法院认为，按照双方的合同约定，竞辉公司每期应付租金金额达三十万元之多，且历次支付租金基本也是上十万元的大金额整笔支付，对几千元的小额支付，结合双方约定了滞纳金这一事实，兴宝旺公司对该问题的陈述具有合理性，一审法院予以采纳，对三次小金额支付认定为竞辉公司向兴宝旺公司支付的违约金，而非租金。在扣除三笔小金额支付共计13677元后，竞辉公司实际向兴宝旺公司共计支付租金862499元。水电气及物业费部分，竞辉公司使用房屋期间的费用应由兴宝旺公司承担，竞辉公司对1月份的水费2070.2元应当支付，对于一月份之后的相关费用，竞辉公司撤场搬离工作中会产生一定的水电气费用，但兴宝旺公司所提交的2月份的水费、电费、物业费及5月天然气费的相关凭证，并无法直接证明系竞辉公司的使用行为所产生的费用，考虑到实际情况，一审法院对兴宝旺公司所主张的2月份的相关费用酌情支持500元，对超出该金额部分不予支持。综上，竞辉公司应向兴宝旺公司支付租金1981258元（2843757元-862499元=1981258元）、水电气费2570.2元及违约金，违约金的标准为以当期欠付租金为基数按年利率8%计算至付清之日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、兴宝旺公司与竞辉公司于2016年7月2日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月31日解除。二、竞辉公司于判决生效之日起十五日内支付兴宝旺公司房屋租金1981258元、水电气费2570.2元及违约金，违约金的计算标准及方式为以当期欠付租金为基数按年利率8%计算至付清之日（以75000元为基数自2017年5月1日开始计算，以312501为基数自2017年8月1日开始计算，以312501为基数自2017年11月1日开始计算，以312501为基数自2018年2月1日开始计算，以312501为基数自2018年5月1日开始计算，以328125为基数自2018年8月1日开始计算，以328125为基数自2018年11月1日开始计算）。三、驳回兴宝旺公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取13556.5元，由竞辉公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 竞辉公司提交证据：证据1：建设项目执法调查通知书；证据2：限期自行拆除违法建设决定书；上述两份证据拟证明兴宝旺公司与竞辉公司在合同中约定的赠送面积，兴宝旺公司要保证竞辉公司使用，但在竞辉公司使用过程中，成都市龙泉驿区综合执法大队要求竞辉公司停止使用赠送面积，并要求限期自行拆除，因此该证据证明了兴宝旺公司在合同中承诺的保证竞辉公司使用赠送面积不能兑现，直接导致了竞辉公司使用该租赁房屋无法达到合同目的，虽然在合同中载明赠与给竞辉公司使用，但是因为竞辉公司看到赠送面积比较大，所以才与兴宝旺公司签订的房屋租赁合同，该两份证据证明了本合同违约不是竞辉公司在先，而是兴宝旺公司违约在先。 对竞辉公司提交的证据，兴宝旺公司发表质证意见称，对两份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到竞辉公司的证明目的，该两份证据可以证明的是竞辉公司在兴宝旺公司的房屋内进行违章搭建，属于违法行为。兴宝旺公司保证竞辉公司使用赠送面积，但不包括保证竞辉公司违法使用赠送面积，因此，相关行政部门要求竞辉公司拆除违章搭建，其责任属于竞辉公司，不属于兴宝旺公司。 兴宝旺公司提交证据：证据1.申请书，证据2.延期付款申请。上述两份证据拟证明竞辉公司多次作出支付滞纳金的承诺，并实际支付了部分滞纳金的事实，本案的三笔小额款项就是竞辉公司支付的滞纳金。 对兴宝旺公司提交的证据，竞辉公司发表质证意见称，该两份证据不属于新证据，对两份证据不予认可。 本院对竟辉公司提交、兴宝旺公司提交证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性和证明目的，于本院认为部分予以阐述。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对此本院予以确认。另补充查明，双方于案涉合同第六条约定“乙方不得在合同履行过程中无故终止本合同或其他违约行为，也不能利用租赁物做违法违规事情；否则甲方有权单方面终止合同并不退还合同终止后的剩余租金和保证金，同时乙方还应按当年租金的20%向甲方支付违约金。”。2017年11月6日，竞辉公司向兴宝旺公司作出《申请书》，称“因未按合同约定时间支付租金，因此违约金按照合同条款支付”，“若11月30日仍未支付当季的全部租金以及滞纳金，贵司有权将我司租赁的商铺采取停电措施，所造成的一切后果由我司自行承担。……”。2018年11月12日，竞辉公司向兴宝旺公司做出《降租申请函》，称“……东山国际体育馆几家同行，且都在500米的范围内。我司虽先入市场，但周围居住人口有限，分流明显，让我司一直处于亏损状态”，故提出将租金降为每月5万元。2019年，成都市龙泉驿区综合行政执法局向竞辉公司下达调查通知，要求其对违法修建进行接受调查；之后，就该未经许可的修建令其自行拆除。 鉴于竞辉公司对一审判决第一项、第三项无异议，对第二项中支付房屋租金1981258元以及水电气费2570.2元无异议，对2019年2月之后的相关费用500元有异议以及是否承担违约金有异议。结合双方于二审的诉辩情况，对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于案涉保证金能否抵扣欠付租金的问题。竞辉公司主张以其支付的保证金抵扣欠付租金，对此，本院认为，竞辉公司的抵扣主张属法律上的抵销，须以双方互负债务为前提，即兴宝旺公司存在返还保证金的债务，而竞辉公司存在给付租金的债务。但本案中，竞辉公司系违约解除合同，且存在拖欠租金的违约行为，依双方合同约定该保证金不予退还，故兴宝旺公司不成立返还保证金的债务，竞辉公司该抵销的上诉主张依法不能成立。 二、关于竞辉公司认为其未能使用赠送面积故应对租金进行减价的问题。本院认为，依据《房屋租赁合同》第1.3条“房屋面积：产权总建筑面积约1637平方米（不含赠送部分的面积，赠送面积甲方要保证乙方能使用）……”，出租人与承租人于合同中虽约定将案涉房屋赠送面积供其使用，但该赠送面积并不构成租金的对价，故竞辉公司以赠送面积无法按其所需进行使用而主张减价缺乏依据。同时，从2018年11月12日竞辉公司向兴宝旺公司的发函来看，亦系因其自身经营原因而请求减价，并未以本案中关于赠送面积无法使用而主张减价。另，鉴于双方并未约定如何使用该赠送使用的部分，故竞辉公司应依法合规地对进行合理使用，但从一审的照片及行政机关的调查、处罚决定等证据来看，竞辉公司在该赠送面积之上加盖建筑物，并引致行政机关令其拆除，竞辉公司的该使用行为显已超出合理使用的范围。故，对竞辉公司该上诉理由，本院不予采纳。 三、关于案涉三笔小额支付的法律性质问题，除一审认定的理由之外，本院还认为，从竞辉公司于2017年11月6日向兴宝旺公司出具的申请书来看，其已经表明知晓乙方构成违约，并主动表示愿意承担滞纳金，故从竞辉公司支付三笔小额款项的金额及其上诉提出申请的事实都能印证该三笔款项系给付的违约金。同时，竞辉公司并未对所主张的该三笔款项系租金提出足以采信的证据，故本院对竞辉公司该上诉理由不予采纳。 四、关于竞辉公司提出的搬离后费用核算问题。依据案涉《房屋租赁合同》第4.3条“乙方在租赁期间还需按时交纳各项费用，包括但不限于：物业管理费、垃圾处理费、水电费等相关费用。”之约定，故在租赁期间相关费用应当由承租人自行承担。对于2019年2月的相关费用，本院认为，竞辉公司于2019年1月30日发函表示其不再租赁案涉商铺，并称其将于发函之后七天内搬离案涉房屋，故竞辉公司于2月初仍处于搬离期间。同时，竞辉公司亦未提交足以采信的证据证实其具体何时完成腾退，应当承担举证不能的不利责任。鉴于兴宝旺公司于一审中已举证证明案涉房屋于2019年2月发生了相关费用，故一审结合上述事实综合认定由竞辉公司承担部分费用并无不妥。另，对于竞辉公司认为因兴宝旺公司不准其办理设施设备故应抵扣租金的问题，竞辉公司并未对其所主张的该事实予以证实，对该上诉理由不予采纳。 五、关于违约金的问题。案涉《房屋租赁合同》第6.2条“乙方逾期交付租金，甲方按应交未交部分租金每日万分之五的标准向乙方收取滞纳金。超过三十日仍未交付的，甲方有权解除合同，同时乙方应按照当年租金的20%向甲方支付违约金。”之约定，竞辉公司自2017年6月之后就未再向兴宝旺公司支付租金，其迟延支付的租金行为已然构成违约，应当按约定承担违约责任。对于违约金的承担问题，竞辉公司于二审中再次主张调减，对此本院认为，一审已将滞纳金与违约金综合予以权衡并作调减，竞辉公司并未举证证明该调减后的违约金仍属过高，依法应当承担举证不能的不利责任，故本院对该上诉理由不予采纳。 综上所述，竞辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27113元，由成都竞辉体育服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年二月二十八日 书记员  符 莎