广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初23509号 原告（反诉被告）郑健浩，男，汉族，1978年5月5日出生，身份证住址广东省深圳市大鹏新区。 委托代理人李松，广东冠豪律师事务所律师。 委托代理人林纯甄，广东冠豪律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）胡大均，男，汉族，1974年1月18日出生，身份证住址四川省广安市广安区。 委托代理人吴劲松，广东智理律师事务所律师。 委托代理人于海龙，广东智理律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑健浩诉被告（反诉原告）胡大均房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑健浩及委托代理人李松、被告委托代理人于海龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2016年3月3日签订了《房屋租赁合同》，被告承担原告位于鹏城迎宾X街X号、X号、X号的一楼铺面。合同第五条第1、2款的约定，2019年3月1日至2022年2月28日的每月租金为16500元，被告应于每月10日前支付给原告。合同签订后，原告已交付租赁房屋予被告使用，双方已实际履行该合同。但被告自2019年8月至今拒不支付租金，且一直占有使用租赁房屋，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，其行为已经违反了合同约定，严重损害了原告的利益。根据合同第五条第6款、第四条第5款以及《合同法》的有关规定，原告有权单方解除、收回房屋且不返还押金。现原告为维护合法权益。特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，请求贵院判如所请，维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告自2019年8月至今的租金合计26950元（以月租16500元为标准，暂计至2019年9月19日，实际计算至被告返还房屋之日）；3、被告在合同解除之日起7日内向原告返还租赁房屋；4、被告向原告支付逾期支付租金的违约金153元（自拖欠租金之日起，按中国人民银行同期同类贷款利息为基础，参照逾期罚息利率标准暂计至2019年9月19日，实际计算至被告给付完毕之日）；5、支付使用涉案房屋时产生的水电费2684.53元；6、被告承担本案的诉讼费用及律师费8000元。 被告答辩称，原告与胡大均签订房屋租赁合同后产生纠纷，是由于原告存在过错，导致房屋租赁合同无法继续履行，不能实现合同根本实质目的。经被告与原告多次协商，未能达成一致，原告将被告诉至法院，被告对原告的诉讼主张不予认可，同时要求原告因其过错承担我方损失，包括返还合同中押金15万元及赔偿装修等经济损失45万元。 被告反诉称，被反诉人于2016年3月3日签订了《房屋租赁合同》，被反诉人不仅房屋来源不合法也没有依约交付了合格合法的房产（毛坯无证）给反诉人使用，因被反诉人涉案商铺无法继续经营（已交回二间）；反诉人不仅于签约时交纳了款项而且投入巨资予以装修，至今与被反诉人签订的租赁合同书无法备案登记，合同的目的反诉人无法实现，被反诉人为达到收回涉案商铺的目的却恶人告状，案号（2019）粤0307民初23509号，现反诉人为追究其违法责任故提出反诉至贵院，请求判令：1、判令反诉人与被反诉人双方签订的涉案房屋租赁合同无效；2、判令被反诉人返还反诉人款项150000元及赔偿经济损失（装修损失、利息损失并扣除期间占用费后）450000元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用及律师费用。 原告答辩称，被告的反诉没有事实和法律依据，所主张的损失也与原告无关，所以请求驳回被告的全部反诉请求。 原告为支持其主张，提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.建设用地规划许可证（编号为鹏XX、鹏XX号）及村镇住宅建筑许可证（编号为宝建第X及X号）；3.房屋转让协议书；4.原告与郭淑宜之间的结婚证书；5.深圳市大鹏新区XX社区居民委员会及XX居民小组所出具的证明；6.两组委托书；7.涉案房屋的水电费相关票据；8.委托代理合同及发票。被告为支持其主张，提交了如下证据：1.结婚证；2.历史交易明细；3.装修合同；4.装修收据；5.委托代理合同及发票；6.房屋租赁凭证；7.营业执照；8.另一相关案件（2019）粤0307民初22529号的案件信息及三份消防部门的巡查文件；9.旧租赁合同及旧的缴费凭证。经当庭举证、质证，本院审查后，对原告提交的证据1-8、被告提供的证据1-7真实性均予以确认；被告提供的证据8、9，与本案没有关联性，本院不予采纳。 经审理查明，2016年3月3日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于鹏城迎宾X街X号、X号、X号铺面租给被告使用，面积108㎡，租赁期限为2016年3月1日至2024年2月28日；合同终止，被告应撤离租赁房屋，将场地自有物品、设备等撤出，被告保证房屋结构不受破坏，不得拆除所有固定装修，逾期未撤离的，视为被告放弃租赁房屋内自有物品、设备所有权，原告有权自行处理而无需承担任何责任；月租金金额为15000元，每叁年递增10%，其中2019年3月1日至2022年2月28日的每月租金为16500元，租金需每月10日前支付，被告必须依约交付租金，如有无故拖欠租金长达30天，原告有权收回房屋并有权拒绝返还押金；转让费拾伍万元，此合同签订后，此转让费被告不得以任何方式与原告索取；其他条款。合同签订当日，被告向原告缴纳150000元转让费，原告将房屋交付给被告使用。自2019年8月起，被告再未向原告支付过租金。本院于2019年10月29日将原告起诉状副本送达被告；双方庭审中确认2019年10月30日，被告已将涉案房屋的X号楼、X号楼房屋一楼铺面的钥匙交还原告，X号楼一楼铺面仍由被告占有使用；根据《村镇住宅建筑许可证》及被告提交的装修合同、营业执照等证据，本院确认案涉1号楼一楼铺面面积占租赁面积的1/3。 另查，案涉房屋建于1988年，占地面积共计108㎡（72㎡+36㎡），于1993年2月15日获深圳市龙岗区XX镇村镇建设办公室颁发的《村镇住宅建筑许可证》，由于1993年该建筑所在地并没有进行城市化，仍属农村土地，根据当时法律及相关政策，农村建房统一颁发《村镇住宅建筑许可证》作为建筑规划的报建许可；现案涉房屋由郭淑宜（原告配偶）管理使用。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力，原被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行；被告以案涉房屋未办理合法产权、租赁合同无法备案登记为由反诉租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。合同签订后，原告已经将案涉房屋交付被告使用，被告亦应当按照合同的约定履行按时支付房屋租金费用的义务，即于每月10前付清当月租金。被告自2019年8月份开始再未支付租金，根据合同约定“乙方必须交付租金，如有无故欠租金长达30天，甲方有权收回房屋并有权拒绝返还押金”，至今被告拖欠原告租金的行为已达上述解除条件，原告诉请判令解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院确认双方租赁合同于原告起诉状副本送达被告胡大均之日即2019年10月29日解除。合同解除后，被告应在合理期限内搬离案涉房屋，双方确认在2019年10月30日被告已将X号楼、X号楼房屋案涉铺面的钥匙交还原告，被告尚须在合理期限内搬离案涉房屋X号楼一楼铺面。原告诉请被告支付租金至房屋返还之日止，因合同已于2019年10月29日解除，故，该部分费用应包含两部分：一、自2019年8月1日起至2019年10月29日止，被告应支付案涉房屋租金共计49500元（550元/天×90天）；二、自2019年10月30日起至返还之日，应以月租金标准16500元的1/3即5500元/月计付X号楼一楼铺面的占有使用费。原告诉请被告支付逾期支付租金违约金，但未明确具体计算标准，因双方合同未约定逾期支付租金的违约金标准，原告诉请，本院不予支持。原告诉请被告支付其因本案支出的律师费，于法无据，本院不予支持。原告主张案涉房屋水电费共计2684.53元，提供了水电费票据，被告对关联性不予认可；因被告仅租赁了案涉房屋的X号、X号、X号的一楼铺面，且该票据显示的名称与被告不符，地址亦无法区分上述水电费用系被告所租一楼铺面用度，故原告主张水电费2684.53元，证据不足，本院不予支持。被告反诉原告返还150000元转让费，不符合双方合同约定，被告反诉没有事实和法律依据，本院不予支持。双方合同约定，被告应于合同解除后撤离租赁房屋，将场地自有物品、设备等撤出，被告保证房屋结构不受破坏，不得拆除所有固定装修；双方合同于2019年10月29日解除，被告反诉原告赔偿经济损失（装修损失、利息损失并扣除期间占用费后）450000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郑健浩与被告（反诉原告）胡大均于2016年3月3日签订的《房屋租赁合同书》于2019年10月29日解除； 二、被告（反诉原告）胡大均应于本判决生效之日起十五日内将《房屋租赁合同》项下位于深圳市龙岗区大鹏新区鹏城迎宾X街X号楼的一楼铺面交还给原告（反诉被告）郑健浩； 三、被告胡大均（反诉原告）应于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）郑健浩支付租金49500元及占有使用费（占有使用费自2019年10月30日起以5500元/月为标准计付至X号楼一楼铺面返还之日为止）； 四、驳回原告（反诉被告）郑健浩其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）胡大均全部诉讼请求。 如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费677.5元（原告郑健浩已预交），由被告胡大均承担，被告胡大均应自本判决生效之日起七日内径付原告郑健浩；反诉受理费9800元（被告胡大均已预交），由被告胡大均承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  朱雪梅 人民陪审员  金海斌 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  张小慧