山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11790号上诉人（原审原告）：张明建，男，1987年12月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，山东睿扬（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡锡恩，男，1939年12月14日出生，汉族，住济南市。原审第三人：济南中住中东房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘汉沛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司法务。委托诉讼代理人：唐翠香，女，该公司员工。上诉人张明建因与被上诉人胡锡恩、第三人济南中住中东房地产经纪有限公司（以下简称中住中东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初8009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张明建上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初8009号民事判决书，并依法改判；2.一、二审诉讼费由胡锡恩承担。事实与理由：一、一审判决认定张明建与胡锡恩《存量房屋买卖合同》中关于根本违约的约定与本案实际情况不符，系认定事实错误。胡锡恩未按照合同约定的期限向张明建支付第二笔购房款，已经构成根本违约，主要理由如下：第一，胡锡恩在含山县进行信访，并不影响胡锡恩按合同约定时间履行义务，含山县信访局作为政府机关，无权限制和干涉胡锡恩的人身自由，胡锡恩完全可以回济南向张明建支付第二笔购房款，即使含山县信访局要求胡锡恩自2019年7月至9月期间不得离开含山县，胡锡恩也可以向含山县信访局请假回济南支付第二笔购房款，胡锡恩进行信访并不是其迟延履行义务的理由。第二，即使胡锡恩在含山县，但其仍有其他方式向张明建支付第二笔购房款，一审法院给中住中东房地产公司工作人员唐翠香做的询问笔录中，唐翠香称曾建议胡锡恩把钥匙寄给她，她把银行卡拿出来后再寄给胡锡恩，让其支付第二笔购房款，但胡锡恩拒绝了，胡锡恩虽然年事已高，但其具备银行转款的能力，如果按照唐翠香的方法将银行卡寄给胡锡恩，胡锡恩完全可以在安徽含山县向张明建支付第二笔购房款，因此，胡锡恩年事已高，行动迟缓，耳背眼花且未带银行卡等并不是其不能支付第二笔购房款的原因。第三，达到支付第二笔购房款的条件后，张明建曾不止一次通过电话、短信、邮寄通知书的方式与胡锡恩联系，也让中介与其进行多次沟通，甚至找到胡锡恩儿子与其沟通，前前后后长达两个月的时间，但胡锡恩从未给张明建回过电话或者信息，更没有表现出积极履行合同义务的意愿，胡锡恩的行为已经构成根本违约，张明建在迫不得已的情况下，才通过诉讼来维护自身的合法权益。第四，胡锡恩迟延履行合同义务的行为已经给张明建造成严重损失，致使其卖房的目的不能实现，张明建因要买新房和项目投资急需资金，所以将涉案房屋出售，出售房屋时，张明建已看好楼盘且可以以底价购买房屋，并已经联系银行按当时较低的贷款利率贷款，因胡锡恩未按约定支付第二笔购房款，致使张明建无法支付首付款而没有购买新房，抛开房价差价损失不算，仅新的银行贷款利率政策实行后，给张明建带来的利息损失就高达20万之多，胡锡恩逾期履行合同的行为，已致使张明建的合同目的不能实现，胡锡恩构成根本违约。综上，胡锡恩违反合同约定致使合同目的不能实现，已经构成根本违约，一审法院认定张明建与胡锡恩《存量房屋买卖合同》中关于根本违约的约定与本案实际情况不符系认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《存量房屋买卖合同》约定，胡锡恩若出现逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，构成根本违约，张明建有权解除合同。胡锡恩逾期支付第二笔购房款已超过二十日，已达到合同约定的解除条件，张明建向法院主张解除与胡锡恩签订的合同，符合法律的规定及合同的约定，应当依法予以支持。原审法院认为的焦点问题错误，适用法律错误，原审法院认为本案的焦点问题是是否构成根本违约，实际上张明建是依据合同法第93条以及第94条第三款要求解除合同，并不是依据合同法第94条第4款来解除，本案符合合同约定的解除条件。另外，张明建催告胡锡恩履行合同后，合理期间内胡锡恩仍未履行，也符合94条第三款法定解除的条件。因此，本案合同既符合合同约定的解除条件，也符合法定解除条件，应当解除，原审法院适用法律错误。综上所述，张明建认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，故向贵院提起上诉，请求支持张明建的上诉请求。胡锡恩辩称，1.含山县信访局并没有限制胡锡恩的人身自由，含山县信访局是在帮胡锡恩侦破之前胡锡恩老家房屋被推倒家中财物被盗的案子。2.信访局和公安局没有义务因为胡锡恩的私事而调整整个工作计划。3.唐翠香称曾建议胡锡恩把钥匙寄给她，她把银行卡拿出来后再寄给胡锡恩，胡锡恩没有同意是因为涉及自身财产的大额金钱单据不愿意让不是很熟悉的人即唐翠香知道所藏地方，并且钥匙是可以复制的，会留下长久的隐患。4.胡锡恩未曾接到过张明建的电话，只收到过张明建邮寄的《通知书》，胡锡恩给唐翠香说明自己当时的情况，让唐翠香转告张明建一声。胡锡恩之所以没给张明建打电话是因为胡锡恩耳聋，打电话时听不清楚对方说什么，至于为什么能给唐翠香打电话是因为唐翠香是安徽人，有乡音，口齿比较清楚，实际上胡锡恩也只能听懂唐翠香说话的50%-60%。剩下的都是猜测。关于发短信问题。胡锡恩耳聋听不见短信的手机声音，不会接手机发短信，遇到事情基本都是跟人面谈。张明建跟胡锡恩之前唯一的一次联系是写信，胡锡恩认可写信的方式，认为手机发短信的方式不可靠，胡锡恩认为张明建采用发短信的方式只是为了做表面文章，而不是出于要把事情认真办成。5.在胡锡恩与张明建商谈买房时，胡锡恩曾主动提出一次性付清房款，但张明建未接受胡锡恩的提议。在张明建知道胡锡恩要离开济南回安徽时，张明建并没有提出自己因购买新房和项目投资急需资金，并没有提出让胡锡恩提前支付第三笔购房款。张明建在一审期间并未提出其因买新房和项目投资急需资金，所以将涉案房屋出售，因胡锡恩未按约定支付第二笔购房款，致使张明建无法支付首付款而没有购买新房。6.张明建要求胡锡恩回济南向其支付第二笔购房款的时间是7、8月份，属于高温易中暑的时节，胡锡恩作为八十多岁的老人，这种天气不适合从千里之外回济南支付购房款。7.双方签订的《存量房屋买卖合同》，不论是房屋买卖中介还是国家，其目的都是为了促使买卖双方能够顺利、及时地实施签订的合同，其各项条款，也是旨在督促双方守约、遵守市场秩序，及时顺利的履行合同，而不是为某一方谋利益。对于蓄意破坏合同或无故不守约，致使合同无法实现，以达到不可告人的目的，这种人应当依法给予制裁。而对于主观上愿意履行合同，只是因为某种不可抗力的原因，一时不能完全履行合同某一条款，但不影响合同的实现，则不能按照违约、罚款论处。中住中东房地产公司述称，请二审法院依法判决。张明建向一审法院起诉请求：1.依法解除张明建与胡锡恩签订的《存量房屋买卖合同》；2.胡锡恩配合张明建办理网签撤销手续；3.胡锡恩向张明建支付违约金、律师费总计336500元；4.诉讼费由胡锡恩承担。一审法院认定事实：2019年6月11日，甲方（出售方）张明建、乙方（买受方）胡锡恩、丙方（居间方）中住中东房地产公司签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：A219061103）约定，第一条房屋状况。一、甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历城区（县）洪楼小区10号楼1—303的房屋，房屋所有权证号：济房权证历城字第171406号；房屋所有权人为张明建；（共有权人：阎丹）；房屋建筑面积为52.48平方米，该房屋登记用途为住宅。二、该房屋的抵押情况为以下第2种：2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国工商银行，抵押额度为约350000.00元。甲方最迟应于2019年7月26日前办理完毕抵押注销手续，甲方办理解押手续的款项为乙方第一笔购房款。第三条成交价格、付款方式。一、成交价格。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为人民币（大写）壹佰零伍万伍仟元整，（小写）1055000.00元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。二、定金。乙方于2019年6月11日，向甲方支付定金人民币（大写）贰万元整，（小写）20000元整。如乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。甲方自本合同签订时将《房产所有权证》交由丙方，作为房产交易安全性的担保。三、付款方式。1.现金付款：乙方于办理完毕网签手续当日，将第一笔购房款人民币（大写）叁拾伍万元整，（小写）350000元整（含定金），存入甲方账户；于甲方办理完毕全部抵押注销手续后五个工作日内，将第二笔购房款人民币（大写）柒拾万伍仟元整，（小写）705000.00元存入甲方账户。第七条权属转移登记。甲乙双方协商确定在2019年6月21日前共同向房屋管理登记部门办理存量房买卖合同网上签约备案。于甲方收到乙方全部购房款当日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如房屋登记机构要求买卖双方必须到场办理相关手续的，则双方应当按照房屋登记机关的要求到场办理。第八条违约责任。三、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.合同签订后又拒绝购买该房屋的；2.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补。胡锡恩于2019年6月11日向张明建支付定金2万元，于2019年6月20日向张明建支付33万元购房款。当日，双方办理了涉案房屋的网签手续。2019年7月1日，张明建将涉案房屋的剩余贷款向中国工商银行付清。2019年7月4日，张明建将涉案房屋的抵押注销手续办理完毕。2019年8月2日，张明建向胡锡恩邮寄《通知书》一份，“一、请您于2019年8月5日前将第二笔购房款705000元打入《存量房屋买卖合同》中甲方指定收款账户；二、如2019年8月5日前您未向我支付第二笔购房款，则按照《存量房屋买卖合同》中第八条第三款之约定，你我双方签订的《存量房屋买卖合同》解除，您已向我支付的购房款冲抵违约金后，多退少补。”胡锡恩2019年8月4日收到该《通知书》。一审法院2019年10月15日、23日两次收到安徽省含山县人民政府信访局出具的《情况说明》：“胡锡恩，男，1939年12月14日出生，汉族，住历下区甸柳新村一区7-1-102，现因祖宅纠纷问题在我县信访。由公安牵头对案件进行调查，为随时取得联系要求胡锡恩暂时（包括2019年7、8、9三个月，9月7日至9月13日是请假返回的济南）不得离开含山县。特此说明。”上述《情况说明》由含山县人民政府信访局盖章，并由负责人、经办人签名、捺印。根据中住中东房地产公司工作人员唐翠香当庭陈述及一审法院询问笔录，双方签订的《存量房屋买卖合同》系中住中东房地产公司提供的格式合同，未就“逾期履行义务20天构成根本违约”等违约责任的重要条款专门向当事人进行提示。胡锡恩在签订合同前，曾向张明建及中住中东房地产公司提出愿意一次性全部付款，但因涉案房屋存在抵押，中住中东房地产公司未同意。中住中东房地产公司工作人员唐翠香在2019年7月至8月期间，多次与胡锡恩电话联系告知交付第二笔购房款，胡锡恩表示因配合当地公安机关调查，无法离开含山县，银行卡当时在济南的家里，未带在身上，表示希望张明建体谅，放宽付款期限，并承诺大约8月底9月初请假回济南付款。2019年9月10日，中住中东房地产公司工作人员唐翠香与胡锡恩带着银行卡和4件礼品，到张明建家门口碰见了张明建及其母亲，赔礼道歉并希望当天支付第二笔购房款，张明建未同意，于次日将胡锡恩的礼品送回中住中东房地产公司门店。一审法院2019年10月10日开庭当日，胡锡恩当庭表示如果合同继续履行，当天就能支付第二笔购房款，张明建未同意。一审法院认为，本案的焦点问题是，胡锡恩未能按合同约定时间支付第二笔购房款，是否构成《存量房屋买卖合同》第八条第三款约定的根本违约？根本违约，是指合同一方当事人违反合同约定，致使合同目的不能实现。本案中，首先，胡锡恩未按合同约定时间支付第二笔购房款的客观原因真实存在。安徽省含山县人民政府信访局向一审法院出具的《情况说明》，符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，予以采信。该《情况说明》客观真实，具有证明力，能够证实胡锡恩确因其他案件配合安徽省含山县公安机关调查，根据含山县人民政府信访局的要求，自2019年7月至9月期间不得离开含山县。而该客观情况的存在，对胡锡恩按约定时间履行义务造成了重大影响。其次，从胡锡恩年龄及身体情况看，其已达80岁高龄，开庭当日行动迟缓，耳背眼花，其在安徽省含山县期间又未带银行卡，通过其他方式支付第二笔购房款确实存在很大困难，而且因其本人当时无法离开含山县，即便当时支付第二笔购房款，也无法按合同约定完成付款当日办理涉案房屋权属变更手续的义务。再次，胡锡恩一直有积极履行合同义务的意思表示，且有能力支付第二笔购房款。根据中住中东房地产公司工作人员唐翠香证实的情况，胡锡恩在安徽省含山县期间，唐翠香多次与胡锡恩通电话，胡锡恩从未表示不履行合同义务，且一直有积极履行合同义务的意愿，确因客观原因希望张明建放宽付款期限。2019年9月10日，胡锡恩回到济南后，找到张明建赔礼道歉，请求支付第二笔购房款，直至开庭当日，胡锡恩仍表示当天就能支付第二笔购房款。上述事实能够证明胡锡恩主观上一直有积极履行合同义务的意思表示，且有支付第二笔购房款的能力。综合上述情形，一审法院认为，《存量房屋买卖合同》第八条第三款关于根本违约的约定与本案实际情况不符，本案尚未达到合同目的不能实现的条件，张明建要求胡锡恩按《存量房屋买卖合同》第八条第三款承担根本违约责任的诉讼请求，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百一十五条之规定，一审法院判决：驳回张明建的诉讼请求。案件受理费3174元，已减半收取，由张明建负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，胡锡恩2019年10月25日收到一审判决书的当日向张明建的账户打入剩余购房款705000元，张明建当日予以退回。本院认为，根据本案实际情况，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行，具体理由如下：第一，胡锡恩已经80岁，从一审开庭及二审调查情况看，虽然其能准确表达自己的意思，但其行动迟缓，耳背眼花。本案诉讼处理中应当充分考虑胡锡恩年龄、身体状况等特殊情形。第二，胡锡恩未能按照合同约定的期限支付705000元，系基于其本人以外的其他原因，并非其本人原因。胡锡恩一直表示出积极履行合同的意向，并且在排除未付款原因后向张明建表示了歉意。第三，胡锡恩有能力支付房款。一审开庭当日，胡锡恩也当庭表示当天就能支付第二笔购房款，且2019年10月25日收到一审判决书的当天，胡锡恩向张明建的账户打入剩余购房款705000元。第四，双方签订房屋买卖合同以来，房屋价格并未上涨，不存在继续履行合同导致胡锡恩受益及张明建损失的情况。综上所述，一审法院综合本案实际情况，认定胡锡恩并未违约，判决驳回张明建的诉讼请求，并无不当。综上所述，张明建的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6348元，由上诉人张明建负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年二月二十四日书记员 孙 雪