山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3224号上诉人（原审原告、执行案外人）：王亚，男，1974年6月8日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：孙柏文，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程海涛，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈爱华，女，1967年2月20日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区，现住山东省枣庄市峄城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：孙中伟，男，1969年11月12日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：时焱（系孙中伟之妻），女，1974年4月18日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。上诉人王亚因与被上诉人陈爱华、孙中伟、时焱案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院(2018)鲁0404民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王亚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王亚的一审诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院理解和适用法律错误，王亚与孙中伟、时焱签订的《房屋买卖合同书》合法有效且已实际履行，案涉房屋由王亚占有使用，依法能够排除人民法院的强制执行。1.王亚与孙中伟、时焱签订的《房屋买卖合同书》合法有效，一审法院认定无效是错误的。一审法院认定合同无效的依据是《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条、2015年修正的《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称城乡规划法）第四十条第一款，一审法院适用和理解法律错误。合同法第五十二规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一审法院虽然未明示违反了合同法第五十二条哪一项的规定，但显然是指第五项的规定，即违反法律、行政法规的强制性规定。根据城乡规划法第四十条第一款的规定，意为认定案涉房屋未办理准建手续，违反了法律的强制性规定。但是，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。城乡规划法第四十条第一款的规定显然不是效力性强制性规定，而是关于办证审批手续的规定，仅为行政机关的审批管理规定，属于管理性强制性规定，违反上述规定并不导致合同无效。一审法院依据上述法律条款的规定，认定《房屋买卖合同书》无效，理解和适用法律错误。另外城乡规划法的发布实施时间是2007年，而本案案涉房屋建设于2001年左右，引用该法条作为本案裁判依据，明显属于适用法律不当。2.案涉《房屋买卖合同书》己实际履行，王亚对案涉房屋已支付全部价款且实际占有使用，王亚享有合法的财产权利，依法能够排除人民法院的强制执行。王亚购买孙中伟、时焱房屋的时间是在2016年5月和2017年4月，一审法院采取查封措施的时间是在2017年9月，王亚早在法院查封之前，已经实际占有使用案涉房屋。王亚与孙中伟、时焱依法签订了《房屋买卖合同书》，履行了付款义务，实际交接房屋自行居住或租赁给他人使用。这一事实客观存在，且有《房屋买卖合同书》、见证人、收条、转账凭证、装修协议、缴纳电费单据、租赁协议，就连法院对案涉房屋采取查封措施时，也亲见王亚家人还在案涉房屋中居住。王亚提供的证据确实充分，足以证实王亚实际占有使用案涉房屋的事实，依法享有案涉房屋的物权。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条的规定，案涉房屋亦应排除强制执行。根据上述规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。王亚已经举证证实已经支付全部价款并实际占用房屋，或自住或出租给他人居住。但是，因为案涉房屋与周边房屋一样都没有房屋产权证，作为自建民房的主要功能是用于居住使用，因此也根本不存在办理房屋过户登记手续的可能性，这是客观现状所致，并非是王亚的过错所致，王亚在该房屋购买过程中，没有侵害其他人的利益，并且没有任何过错，双方签订的买卖协议是双方真实意思的表示，并且已经实施了对于案涉房屋的占有、使用权，即使该房屋的建设手续存在问题，也是王亚自身问题，与他人无关，不能影响王亚对于房屋物权的实际占有，一审法院在进行查封时，该房屋的物权已经发生改变，所以其查封没有法律依据，不能因为村委会的证明实施查封措施。依据法律规定，村委会不是产权合法证明机关，查封依据不合法，查封措施没有法律依据。陈爱华辩称，我和王亚都是受害者，一审判决是正确的，我有权利申请保全案涉房屋，王亚起诉我是不对的。孙中伟、时焱未答辩。王亚向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除对位于山东省枣庄市峄城区榴园镇北棠阴村东榴园镇政府对过上下三层共计六间房屋（西邻崔荣军、东邻孙晋前、北邻郯薛路）的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，王亚（乙方）与孙中伟、时焱（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定孙中伟、时焱将坐落在枣庄市峄城区榴园镇政府对过自建的三层东至孙晋前，南至生产路，西邻孙中伟，北至郯薛路约300平方米的房屋出售给王亚。房屋成交价为30万元，于2016年5月30日前分两次付清。甲方于2017年5月1日之前将上述房屋交付给乙方所有。合同还约定了其他事项。王亚在乙方处签名捺印，孙中伟、时焱在甲方处签名捺印，案外人孙伟、孙言锋在见证人处签名捺印。合同签订当日，王亚支付孙中伟、时焱现金15.6万元，孙中伟向王亚出具了收条。同年5月6日，王亚通过其配偶张允银行账户分两次转账至孙中伟账户14万元。2017年4月23日，王亚（乙方）与孙中伟、时焱（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定孙中伟、时焱将坐落在枣庄市峄城区榴园镇政府对过自建的三层东至王亚，南至生产路，西邻崔传侠，北至郯薛路约300平方米的房屋出售给王亚。房屋成交价为30万元，于2016年5月30日前分两次付清。甲方于2017年9月30日之前将上述房屋交付给乙方所有。合同还约定了其他事项。王亚在乙方处签名捺印，孙中伟、时焱在甲方处签名捺印，案外人孙晋坤、孙言锋在见证人处签名捺印。合同签订当日，王亚通过其配偶张允银行账户分两次向孙中伟转账20万元。同年4月25日，王亚支付孙中伟、时焱现金10万元，孙中伟向王亚出具了收条。同年8月22日，王亚通过其配偶张允银行账户向孙中伟转账1.9万元。2017年9月3日，王亚与案外人刘新芳签订《装修协议》，对案涉房屋进行装修。同年9月4日，将部分房屋出租给案外人许谨珂。王亚将案涉房屋的供电户主变更为其自己名下，并交纳了电费。陈爱华与孙中伟、时焱民间借贷纠纷一案，陈爱华于2017年9月7日向一审法院申请财产保全，该院于2017年9月11日作出（2017）鲁0404执保275号民事裁定，查封了讼争房屋。王亚于2017年10月11日向该院提出书面异议，该院于2017年10月25日作出（2017）鲁0404执异48号执行裁定，驳回了王亚的异议请求，该裁定书于2017年2月11日送达。王亚不服该执行异议裁定，于法定期间内提起诉讼。一审法院认为，本案的焦点问题是王亚对讼争房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，如果查封财产的买受人欲排除强制执行，需要满足以下四个要件：一是买卖合同有效；二是支付全部对价；三是实际占有财产；四是对未能办理过户手续没有过错。本案中，根据王亚提供的证据及双方当事人的陈述，能够确定讼争房屋坐落在城镇规划范围内，但没有办理房产登记手续。城乡规划法第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县级人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”因本案讼争的房产未办理房屋初始登记，无法证明房屋的物权为孙中伟、时焱所有，王亚也未能举证证明其所购买的房屋系按照城乡规划法的规定建设的，因此依照合同法第五十二条的规定，王亚与孙中伟、时焱签订的《房屋买卖合同书》为无效合同。综上，王亚提供的证据不足以证实其对讼争房屋享有排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，一审法院不予支持。孙中伟、时焱经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。依照合同法第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百零五条、第三百一十二条规定，判决：驳回王亚的诉讼请求。案件受理费500元、公告费760元，均由王亚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。王亚提交第一组证据，照片打印件三张，来源于山东省枣庄市峄城区人民法院，证明该院对案涉房屋保全时，王亚父母已实际居住在该房屋内。第二组证据是枣庄市峄城区榴园镇北棠荫村村民委员会负责人孙伟出具的《证明》一份，证明案涉房屋归属于王亚，并非孙中伟，一审法院无权查封、保全和执行王亚的财产。第三组证据是两份生效判决书，证明最高人民法院和其他法院均认为城乡规划法第四十条为管理性强制性规定，一审法院援引该法条认定合同无效，于法无据。陈爱华质证称，第一组、第二组证据都不属实，一审法院查封时案涉房屋没有人居住，当时孙中伟跑了以后王亚让其父母住进去的。我每天两次都路过案涉房屋。孙中伟、时焱未发表质证意见。本院对王亚提交的证据认定如下：对第一组证据的真实性予以确认，照片中的内容能够证明一审法院查封时案涉房屋有人在使用。对第二组证据的真实性予以确认，但不能达到王亚的证明目的，该《证明》不能证明案涉房屋的所有权属于王亚。第三组判决书不属于证据范畴。本院二审查明，2017年4月23日，王亚（乙方）与孙中伟、时焱（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定房屋成交价为30万元，乙方在2017年5月1日前，一次付给甲方。一审法院于2017年10月25日作出（2017）鲁0404执异48号执行裁定，于2018年2月11日将该裁定书送达王亚。陈爱华与孙中伟、时焱民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年12月27日作出（2017）鲁0404民初1392号民事判决，判决：孙中伟、时焱于该判决生效后十日内偿还陈爱华欠款20000元及利息（自2017年9月25日起至该判决确定的义务履行期届满之日止，按照本金20000元比照银行同类贷款利率计息）。该判决已经发生法律效力。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为王亚对案涉房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。《民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。据此，王亚主张其系案涉房屋的权利人,应当承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中,案涉房屋未登记在王亚名下，根据以上法律规定，王亚对案涉房屋不具有所有权。王亚对需要办理过户登记的执行标的即案涉房屋主张物权，一审法院参照《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定进行审查判断并无不当。一审法院根据王亚提供的证据及双方当事人的陈述，已经查明讼争房屋坐落在城镇规划区范围内。本院认为，城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。违反城乡规范法规定，破坏了城镇规划秩序，规避了政府对城镇规划监管，扰乱了国家行政管理秩序，国家应当对此持否定性评价。城乡规划法第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县级人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”上述处罚属于行政处罚，虽然不是直接对合同效力作出的直接的否定性评价，但结合法条的其他条文规定，国家对未取得建设工程规划许可证进行建设的行为持否定性评价，且该建筑物损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，使得该建筑物在现行体制以外生存，直接危及社会公共安全，直接危及人民群众的生命财产安全。因此，该建筑物直接损害国家和社会公共利益，并不是在当事人私权范畴内就能解决的问题。人民法院应认定就未取得建设工程规划许可证进行建设的房屋订立的房屋买卖合同无效。王亚有关一审法院理解和适用法律错误、案涉《房屋买卖合同书》合法有效、依法能够排除人民法院强制执行的上诉理由均不成立。综上所述，王亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人王亚负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年二月十九日书记员  高 天