上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终596号上诉人(原审原告、反诉被告)：耿向阳，男，1975年3月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：郑岩，女，1958年2月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。上诉人耿向阳因与被上诉人郑岩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿向阳上诉请求：撤销一审判决，改判支持耿向阳的一审全部诉讼请求，驳回郑岩的一审反诉请求。事实和理由：一、上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)内家具和装修的受损系自然老化，并非是耿向阳的故意损坏。郑岩自己承认涉案房屋是2003年装修的，与房屋租赁移交清单上载明的“以上物品基本全新”严重不符。二、耿向阳已按约交付涉案房屋，且于2019年6月15日就搬离上述房屋，一审法院不仅未支持郑岩向耿向阳退还押金，还要求耿向阳向郑岩支付房屋占用费，于法无据。郑岩辩称，不同意耿向阳的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。耿向阳向一审法院起诉请求：判令郑岩退还租赁押金人民币8,000元(以下币种均为人民币)。郑岩向一审法院反诉请求：一、耿向阳支付维修费27,145.12元(后变更为28,498元)；二、耿向阳支付2019年6月15日至2019年7月3日的房屋使用费10,133.34元；三、耿向阳支付拖欠的水、电、煤费130.4元；一审法院认定事实：涉案房屋权利人为郑岩、朱建华、朱文，建筑面积120.47平方米。2016年3月6日，郑岩、朱建华、朱文在德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)的居间介绍下，与耿向阳签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给耿向阳，租期自2016年3月16日至2018年3月15日，房屋用途为居住，房屋装修状况为精装修，月租金为8,000元。2016年3月12日，郑岩(甲方)与耿向阳(乙方)在德佑公司的参与下，共同签订《房屋租赁移交清单》一份，双方对安全责任及客厅、餐厅、过道、主卧、次卧、书房、主卫、客卫、厨房、阳台的室内装饰装修、家具电器物品及设备设施等进行确认：完好无损，基本全新，只限居家功能，希望住家权当自家宝贝爱惜使用，期间维护保养由乙方负责，损坏按同类物品折价赔偿。合同签订后，耿向阳向郑岩支付了租赁保证金8,000元，郑岩将房屋交耿向阳居住使用，双方按月履行。合同到期后，郑岩(甲方)和耿向阳(乙方)于2018年3月8日续签了《房屋租赁合同》，约定郑岩将上述房屋继续出租给耿向阳作为居住使用，租赁期从2018年3月15日至2019年6月30日。甲、乙双方约定，房屋租金为每月8,000元；甲方收取保证金为8,000元，在租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵冲合同约定的乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条约定，租赁期间发生的水电煤、电话、电视等费用由乙方承担；物业管理费由甲方承担。租赁期间乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。合同第八条约定，乙方应在本合同租期届满之后的三日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付占用期间的使用费。合同还约定了其他事项。合同续签后，双方按照续签的《房屋租赁合同》履行。耿向阳向郑岩支付房屋租金至2019年6月14日。2019年5月底，耿向阳向郑岩提出希望租赁合同于2019年6月14日提前终止，郑岩表示同意。2019年6月8日，耿向阳要求郑岩于2019年6月8日晚至涉案房屋办理房屋交接手续。2019年6月8日晚，郑岩与德佑公司链家嫩江路门店三名工作人员一起至涉案房屋，准备办理交房手续，但双方就房屋装修、家具设施等损坏等发生了争执，对损坏赔偿无法达成一致意见，故当日未办理房屋交接手续。2019年6月15日，耿向阳擅自将涉案房屋的钥匙交至德佑公司嫩江路门店后离开。德佑公司分别和耿向阳、郑岩电话联系，同意对钥匙暂时保管但告知与交房无关。2019年6月27日，耿向阳具状到一审法院，要求郑岩退还押金8,000元。一审法院立案受理后，郑岩提起反诉，要求耿向阳赔偿损失及付清房屋使用费、水电煤气费。2019年7月3日上午，郑岩和德佑公司链家嫩江路门店两名工作人员的陪同下接收了租赁房屋及钥匙。一审法院庭审中，德佑公司工作人员危鑫提交书面证词并当庭作证如下：2019年6月8日晚上，我们链家嫩江店的三名工作人员和房东到涉案房屋，配合租客耿向阳办理交房手续。我们到现场后查看房屋情况，发现屋内有部分损坏的家具物品：有两个卧室柚木房门的门框脱落的痕迹、门套开裂、门框门锁部位有个大洞，门锁已经脱落；卫生间大理石洗漱台台面中间断裂，柜体进水腐烂，厨门变形漆膜脱落；卧室的玻璃吊灯灯罩也被剪掉丢弃；厨房灶台大理石台面有部分断裂，橱柜的柜体和门板因渗水和烘烤已霉变，漆膜也变形了；餐桌上的钢化玻璃也没有了；厨房的冰柜损坏；厨房抽油烟机和所有水晶玻璃吊灯一直未清洗已发黑；三人真皮沙发皮面破损；有几扇塑钢窗户无法关闭；屋内实木地板多处刻划痕；墙上还有涂鸦和双面胶。另外，水电煤账单未结清，钥匙只有1把。由于损坏赔偿金额未获双方认可，加之租客提前退房的违约问题未协商成功，为此双方发生争议；租客见协商未果，说要走法律程序。晚上十点多三方协调无果，当天交房手续没办成。2019年6月15日，租客在未通知我们(嫩江店)及房东的情况下，把钥匙丢弃在门店。6月17日我们分别打电话给房东和租客，确认房门钥匙和我们链家门店无关，与交房无关，门店只负临时保管责任。2019年7月3日上午，我和门店另一位同事从门店保险箱里取出了6月15日租客丢弃在门店的钥匙(大小共7把)，带房东到现场打开报箱，发现还有7张未缴费账单，打开房门(门锁已坏，无法反锁)后发现屋里除了6月8日部分损坏的东西外，还有些遗留物品也被搬走了。房东现场拍了家具损坏情况的照片和录像，清点完物品后，我们和房东办理了移交手续，签了房屋交接书，全程我们陪同。以上是我参与中原路XXX弄XXX号XXX室房屋移交的全过程，特此证明。一审法院审理中，郑岩提交了2019年7月3日拍摄于涉案房屋的照片一组及录像资料一套。2019年7月底至9月，郑岩为涉案房屋重新订购了两扇房门，订购价10,458元(已付定金1,000元)；卫生间台盆(连橱柜台面)订购价5,800元；购置了餐桌钢化玻璃台面，价格280元；更换部分厨房橱柜及台面，价格6,300元；更换入户防盗门锁芯，价格280元；更换厨房和卫生间的五金配件，价格3,380元，支付保洁费2,000元。一审法院认为，郑岩和耿向阳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，双方当事人应当遵照执行。经双方当事人合意，一致同意于2019年6月14日租期届满，一审院予以认可。租赁期满耿向阳应当向郑岩返还租赁房屋，且返还的房屋应当符合承租人正常使用后合理损耗的状态。德佑公司系郑岩和耿向阳双方签订房屋租赁合同的居间人，全程参与了合同的签订、房屋的交接及纠纷调处等过程，和双方当事人没有法律上的利害关系，该公司员工当庭陈述的证词，结合郑岩提交的现场照片、视频资料等证据，可以认定耿向阳租赁使用后的房屋及其附属设施有明显的损坏，不符合作为居家使用仅三年的一个合理状态，郑岩在要求其承担维修义务遭拒的情况下代为修复，并要求其承担维修费用且先从押金中扣除之请求，符合合同约定，一审法院予以支持；至于赔偿的维修金额，一审法院综合考虑市场价格、维修和重新购置的价格差异、承租人使用租赁物的合理损耗等因素，酌情确定为15,000元，故耿向阳要求退还押金8,000元之请求，不予支持。2019年6月15日，耿向阳在未通过出租人验收的情况下，擅自将房屋钥匙交至德佑公司，一审法院无法就此认定租赁双方已办理了房屋交接手续，故郑岩要求耿向阳继续支付2019年6月15日至7月3日期间的房屋占用费，一审法院按照合同约定免除耿向阳3天搬离期的占用费，予以支持。耿向阳对在租赁期间的使用的水电煤费用共计130.04元同意支付，一审法院照准。据此，一审法院判决如下：一、耿向阳要求郑岩退还押金8,000元之诉讼请求，不予支持；二、耿向阳应赔偿郑岩经济损失15,000元，此款先由耿向阳已交付的押金8,000元抵充，余款7,000元自判决生效之日起十日内支付；三、耿向阳应自判决生效之日起十日内支付郑岩房屋占用费8,416元(8,000元*12个月/365天*16天*2倍)；四、耿向阳应自判决生效之日起十日内支付郑岩水电煤气费计130.04元。本院二审期间，耿向阳向本院提交两组证据，证据一：2019年6月14日交房当天房屋录像光盘，证明交房时涉案房屋窗明几净，不存在房屋大面积损毁情况；证据二：2019年6月14日交房当天房屋现状照片，证明交房时涉案房屋窗明几净，不存在房屋大面积损毁情况。郑岩对上述两组证据的真实性、关联性均不予认可，另向本院提交了德佑公司(链家嫩江路门店)员工王伟签字的一份情况说明。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，耿向阳与郑岩签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。一审法院根据德佑公司(链家嫩江路门店)员工的证人证言和郑岩提交的证据，认定涉案房屋及其附属设施有明显损坏，并综合考虑市场价格、维修和重新购置的价格差异、承租人使用租赁物的合理损耗等因素，酌情确定维修金额为15,000元，并无不当，本院予以维持。耿向阳未经郑岩验收，擅自将涉案房屋钥匙交至德佑公司，一审法院认定租赁双方并未办理房屋交接手续，判令耿向阳继续支付2019年6月15日至7月3日期间的房屋占用费(免除耿向阳3天搬离期的占有费)，于法有据，本院予以认可。综上所述，耿向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币589元，由上诉人耿向阳负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年二月二十八日书记员  王 磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……