黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑0102民初5159号 原告：郭森林，男，汉族，住哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：郭凯，现住哈尔滨市道里区（户籍所在地哈尔滨市道里区。 被告：曲玲玲，住哈尔滨市道里区。 第三人：哈尔滨市嘉业房地产经济咨询有限公司，住所地哈尔滨市道里区大民兴街****。 法定代表人：孙冬安，经理。 委托诉讼代理人：曲鑫，该公司售后经理。 委托诉讼代理人李金亮，该公司行政经理。 原告郭森林与被告曲玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭森林委托诉讼代理人郭凯、被告曲玲玲、第三人委托诉讼代理人曲鑫、李金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年2月28日，原、被告在第三人处签订房屋买卖合同。合同约定被告购买原告位于哈尔滨市道里区胡同x号x单元x层x室房屋，房屋价款392000元，被告应于签约当日将定金39200元交纳至第三人处，于2016年3月2日交付房屋首付款94000元。合同签订当日，被告仅向第三人支付定金4000元，被告向第三人出具欠条，承认欠付定金35200元，承诺于2016年3月2日付清。后因被告个人原因不能办理房屋贷款，被告表示不再购买涉案房屋，原告期待的合同利益已不能实现。原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告及第三人给付定金39200元，被告给付违约金72000元；经本院释明，现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告及第三人给付原告定金39200元。 原告为证明其主张的事实成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据： 证据一、房屋买卖居间服务合同，证明被告违约。 证据二、房屋产权证收条，证明原告按照合同约定履行了将房屋产权证交付给第三人保管的义务。 证据三、原告名下哈尔滨银行卡，证明原告一直在配合被告及第三人履行合同义务。 被告辩称，同意解除房屋买卖合同，但被告对于合同的解除并无过错。被告虽然以贷款方式另行购买了一套房屋，造成购买涉案房屋首付款上浮，利率上浮，但被告认可这一结果，并未放弃购买涉案房屋，仍然配合第三人办理贷款事宜，并提供了贷款所需材料，贷款没有办理成功是因为涉案房屋建成于1985年，房龄超过了银行规定的年限，且第三人与银行没有合作关系，所以银行不同意放贷。被告在签约当日向第三人交付定金4000元，因定金合同为实践性合同，以实际交付为生效要件，因此定金应为4000元。定金现仍在第三人处，即便被告违约，也已经承担了违约责任，原告向被告主张的违约金既无约定也无法定事由，故不同意承担。 被告为证明其主张的事实成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据： 证据一、被告个人征信报告。证明被告一直配合第三人办理贷款。 证据二、第二套房屋产权证（复印件）及户口。证明在最后一次去银行办理贷款之前，被告已经另行购买一套房屋，并且户口已经迁移至该房处，被告仍然积极配合第三人办理房屋贷款。 证据三、第三人开具的定金收据。证明被告向第三人交付了定金，购买涉案房屋确系被告真实想法。 证据四、哈尔滨银行安居贷二手房业务实施细则。证明贷款没有办理下来的原因是房龄超限。 第三人述称，不同意原告的诉讼请求，第三人作为合同的第三方没有能力和条件向原告支付定金。原、被告在合同中约定签约当日被告应向第三人交付定金39200，2016年3月2日前向第三人交付购房首付款94000元。签约当日，被告向第三人仅支付了4000元定金，同时出具了一份35200元的欠条。后被告未再交付定金及购房首付款。被告在签订购房合同后不久，在第三人不知情的情况下，购买了另外一套房产，造成负债过高，银行审批不能通过。其另行购买的房产与涉案房产在同一小区，均建成于1985年，贷款银行也同为哈尔滨银行，该房屋获得了银行贷款，故被告主张因房龄超限不能办理贷款与事实不符。 第三人为证明其主张的事实成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据： 证据一、欠条。证明签订合同当日被告向第三人仅交付了4000元定金，其余35200元定金出具了欠条。 证据二、房屋买卖居间服务合同。证明在签订合同当日，原、被告对于合同的内容都已了解，并且签字捺印，由第三人加盖公章，三方对于合同的内容及法律效力已无异议。 证据三、涉案房屋产权证。证明签订合同当日原告将房屋产权证暂押至第三人处，第三人为原告出具收条，三方对此无异议。 被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，合同上未标明违约的日期，被告3月2日没有交付首付款是因为房龄超限，银行贷款办不下来。对证据二、证据三真实性及证明问题无异议。 第三人对原告提交证据的质证意见为：对原告提交证据的真实性及证明问题均无异议。 原告对被告提交证据的质证意见为：对证据一、证据三的真实性及证明问题无异议。对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，被告另行购买的房屋与涉案房屋在一栋楼内，也是贷款购买的；且根据合同约定，被告在买房前应当对涉案房屋能不能办理贷款了解清楚。对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议，被告另外购买的房屋也是在哈尔滨银行贷款购买的，房龄也与涉案房屋一致。 第三人对被告提交证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性及证明问题无异议。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，被告没有按照合同约定在3月2日前交付定金及首付款，在第三人不知情的情况下购买了另外一处房产，导致涉案房屋的银行贷款审批没有通过。对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议。安居贷只是一个产品，并不是所有的二手房贷都使用这个产品，被告另行购买的房屋与涉案房屋房龄一样，也同样是在哈尔滨银行申请的贷款，通过了银行审批。 原告对第三人提交证据的质证意见为：对第三人提交证据的真实性及证明问题均无异议。 被告对第三人提交证据的质证意见为：对第三人提交证据的真实性及证明问题均无异议。 本院对原告提交证据的认证意见为：原告提交的证据客观、真实，能够证明房屋买卖合同关系的成立及原告履行合同义务的事实，本院予以采信。 本院对被告提交证据的认证意见为：被告提交的证据虽具有客观真实性，但不足以证明被告关于涉案房屋房龄超限导致银行不予贷款的主张，本院不予采信。 本院对第三人提交证据的认证意见为：第三人提交的证据客观、真实，能够证明房屋买卖合同关系成立，被告交付4000元定金的事实，本院予以采信。 根据原告、被告、第三人的陈述及对三方提交证据的分析，本院确认以下事实：2016年2月28日，原、被告及第三人签订房屋买卖居间服务合同。合同约定，被告购买原告位于哈尔滨市道里区朝阳胡同x号x单元x层x室房屋，房屋价款392000元，被告应于签约当日将定金39200元交至第三人处，于当年3月2日将房屋首付款94000元交至第三人处。合同签订当日，被告向第三人支付定金4000元，并向第三人出具欠条一份，表示尚欠第三人定金35200元，于2016年3月2日还清。2016年3月2日，被告未向第三人支付定金，亦未支付房屋首付款。被告与原告签订购房合同后，以商业贷款方式购买了一处与涉案房屋同一小区，同一建成年份的房屋，于2016年3月31日申请房屋产权登记，于同年4月12日取得房屋产权证明。被告自认因涉案房屋不能获得银行贷款，于2016年5月中旬告知原告不再购买涉案房屋，此前并未放弃购买涉案房屋。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法、有效，双方均应按照合同约定的内容及时履行各自的义务。原告如约办理了银行卡，将房产证交由第三人保管，被告却未按约定的时间交付定金及首付款，其后又因贷款申请未获得银行通过导致合同不能继续履行，双方的合同目的不能实现，故原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告给付定金的诉讼请求，本院予以支持。因定金合同为实践性合同，故被告承担定金责任的额度应以其实际交付给第三人的4000元为限，该款现在第三人处，应由第三人给付原告。关于第三人是否应当承担赔偿责任，因第三人与原、被告之间形成居间服务合同关系，故第三人居间行为应以提供媒介服务为限，不得进行双方代理行为，即不得代理原告或被告进行意思表示，作出法律行为。依据法律规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不发生法律效力。本案被告要求支付4000元定金，实际上是对定金合同的变更，第三人应当将被告的意见告知原告，由原告与被告进行协商，而不应未经原告同意即接收定金，故对于原告主张的39200元定金，除应由被告承担的4000元外，余下的35200元定金应由第三人承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告郭森林与被告曲玲玲于2016年2月28日签订的《房屋买卖居间服务合同》； 二、第三人哈尔滨市嘉业房地产经济咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告郭森林定金39200元。 案件受理费1760元，原告负担880元，被告负担400元，第三人负担480元（该款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告400元，第三人于给付定金时一并给付原告480元）。 如果被告、第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  王 绚 人民陪审员  刘少华 人民陪审员  崔佳楠 二〇一七年三月十七日 书 记 员  王晓红