江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11437号上诉人（原审被告）：卓月映，女，1982年7月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。上诉人（原审被告）：方守全，男，1976年5月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：张文志，上海佳铎律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：王江波，男，1981年1月10日出生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（原审原告）：刘云，女，1981年5月24日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师，代理上列两被上诉人。上诉人卓月映、方守全因与被上诉人王江波、刘云房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2781号民事判决，向本院提回上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卓月映、方守全上诉请求：1.依法改判一审判决第二项；2.被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审判决认定上诉人收到全部款项后立即交房，而合同约定中未有“立即”二字，此项是上诉人签约后的次日一再联系中介要求具体确认的合同细节之一。退一步说，被上诉人支付全部款项后应给予上诉人合理腾房及交钥匙的时间，然而因中介错误的转述及被上诉人的误解，不仅没能有效沟通完善合同细节，反而加剧激化分歧。但上诉人仍积极履行合同，在三月下旬完成腾房且准备交付钥匙，此时距离被上诉人支付定金时间约一个月，属于合理腾房及交钥匙期限。2.根据书面证据无法证明上诉人卓月映不再履行合同，反而证明其继续联系中介预约被上诉人沟通协商完善合同细节，尽管2019年2月28日发生不愉快的事情，其于次日即3月1日仍然向中介及被上诉人表明细化合同的建议，证明其本意是继续履行合同。3.合同中没有约定交付款项多久腾房及交付钥匙是事实，这也是上诉人一直坚持补充完善的合同内容之一，并非收到全部的所谓“定金”后才提出的新问题，故不足以认定上诉人构成违约。二、一审判决关于定金金额认定错误。1.上诉人卓月映通过中介告知被上诉人后续款项不再支付，一审庭审中两名中介证人均证明已经转告被上诉人，故后续支付的款项不应再定性为定金，而应理解为购房首付款。2.从合同约定及其上下文理解，合同约定的定金是3万，并非是45万。3.根据合同法公平原则以及目前房地产市场的稳定性，上诉人没有不继续履行合同的动机。一审认定上诉人有不继续履行合同的意思表示有违事实，同时判决上诉人承担高额的双倍返还金额有失公允。被上诉人王江波、刘云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。原审原告王江波、刘云向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.卓月映、方守全双倍返还定金900000元。一审法院认定事实如下：2019年2月23日，卓月映代表卓月映、方守全（甲方，售房人）与王江波、刘云（乙方，购房人）经苏州鼎城不动产经纪有限公司提供居间服务签订房屋买卖定金协议1份，协议载明：甲方将位于苏州市吴中区房屋出售给乙方。房屋所有权人为卓月映、方守全。建筑面积为95平方米。价款为1680000元。乙方于2019年2月23日交付定金30000元，于2019年2月28日前付420000元，定金共计450000元。甲方将定金于资金托管前退给乙方用作首付款。甲乙双方须在20个（一审判决误写为10个）工作日内提供相应的合法证件，且双方约定2020年1月10日前开始办理资金托管（网签、申请贷款、过户）等手续，否则视为违约。甲方承诺于乙方全部定金到位后腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付乙方。当日，王江波、刘云向卓月映支付定金30000元，并由卓月映出具定金收条。同年2月27日，王江波将420000元汇至卓月映的银行账户。一审另查明，卓月映、方守全于2012年2月1日登记结婚。位于苏州市吴中区房屋登记在卓月映、方守全名下，建筑面积95平方米。该房屋尚未交付王江波、刘云。以上事实，由房屋买卖定金协议、入账汇款业务凭单、收条、录音、不动产权证复印件及庭审笔录等予以证实。一审庭审中，就房屋买卖的过程，王江波称，2019年2月23日上午10点，中介打电话让其去看房，其看过涉案房屋后就在晚上7点半左右与卓月映见面。当天晚上，双方签了房屋买卖定金协议。在签协议之前，卓月映说因为小孩要上学，故想定在2020年1月10日前过户，让其交300000元定金，就把房屋腾出来交付给其住。后来又说如果能一次性支付450000元，就马上腾空房屋。其称没有450000元，卓月映说可以先支付30000元定金，剩余的在2月28日前交付，可以在2019年3月1日前腾房。同时，双方商定在房屋过户前将定金还给其，其当首付款再付给卓月映，剩余未付款项需要贷款。双方要在2020年1月10日前一起办理贷款、过户手续。签完协议后，在当月24、25日左右，卓月映称房屋卖便宜了，如果王江波、刘云要买就要付1750000元，否则就不卖了。2月28日晚上，中介约其与卓月映商谈，当时卓月映情绪很激动，说中介忽悠其，并报警，当着警察的面将房屋买卖定金协议一式三份都撕了。之后双方就没有怎么联系。2019年3月初，卓月映找到其，称可以将450000元退还给其，再补偿其30000元，但是第二天卓月映又反悔了，称只愿意支付30000元的10%，后来其说把定金退还，直接解除合同，但是卓月映不同意。由此，王江波、刘云认为卓月映、方守全拒绝交付房屋、要求涨价、又要求全款购房，故存在违约行为。据此，提供了如下证据：1.苏州鼎城不动产经纪有限公司工作人员刘桂英、苏鹏举的证人证言。刘桂英陈述，2019年2月23日晚上8点左右，其约王江波及卓月映就香槟花园5幢202室进行商谈。一开始卓月映报价1680000元，当天晚上又报价1750000元。双方谈不下来。后来卓月映同意以1680000元出售涉案房屋，但要求王江波、刘云支付300000元定金。就卓月映为何急卖房，是卓月映向其同事苏鹏举讲的，其不是很清楚。当晚，卓月映又称其小孩6月份上初中，等小孩上了初中再走流程。后卓月映又说要等到12月份迁户口，王江波、刘云均同意了。可卓月映又要求王江波、刘云支付450000元，称再加150000元可以提前将房屋交给王江波、刘云居住。王江波、刘云也同意了。但要求在2020年1月10日前走流程，到时要将450000元退给王江波、刘云做首付。所谓走流程就是先送审，通过之后去办理资金托管，当天预约贷款，待贷款下来之后过户，过户后支付购房款。后双方签订了房屋买卖定金协议。当时卓月映说2019年3月1日前腾房。2019年2月25日，卓月映给其同事苏鹏举打电话说不卖房了，称王江波、刘云不能只付450000元其就将房屋交付给王江波、刘云，说房屋卖便宜了，要涨价70000元。之后，卓月映让其约王江波、刘云到家里沟通，其与王江波、刘云到场后才说了一句话，卓月映就把其与王江波、刘云赶走了。卓月映于2019年2月28日报警，警察看了合同告诉卓月映打官司要输的，卓月映就把三份合同撕了。苏鹏举陈述，双方于2019年2月23日晚上签订协议时其在场。卓月映称其小孩要上学，本来说9月份过户，后来又说要转户口，需要延长时间，过户时间大概在2019年年底或者2020年1月份，后来协议载明了具体的时间。当时卓月映卖的比较急，一开始跟其讲要王江波、刘云支付300000元，可以提前腾房，但是现场商谈的时候卓月映又要450000元定金，称支付450000元定金当天就能腾房。签订协议当天晚上，王江波、刘云支付了两三万元定金，约定在2月28日前支付剩余的420000元。后王江波、刘云于2月27日将定金支付给卓月映。在王江波、刘云支付420000元之前，卓月映也口头上向其提过家里面商量后不打算卖房了，因为卓月映一直是口头说说，所以王江波、刘云就按照合同约定打款了。王江波、刘云付款后，卓月映在2月28日报警称房子卖便宜了，被骗了。2月28日过后，其与卓月映沟通过，询问卓月映是否卖房，卓月映说不卖了。3月5日，王江波、刘云让其发信息给卓月映，要求卓月映把定金退还给王江波、刘云，其给卓月映发送信息后，卓月映当日没有回复。3月6日，其又告知卓月映，王江波、刘云要通过法律途径解决，卓月映回复称其没有违约。王江波、刘云起诉过后，卓月映在3月底4月初又说同意卖了，要王江波、刘云去拿钥匙。就为何协议上未载明过户日期，苏鹏举陈述，其一般会写明托管日期，因为贷款的情况，所以过户日期没有确定具体的日期。经质证，卓月映对于证人的身份没有异议，其认为王江波、刘云就协议的履行存在一定过错，双方签订的协议内容不够清楚，双方在协议履行过程只是不断地协商，双方均没有提出要解除合同。如果协议无法履行，责任应在于中介方，中介存在欺诈。因为房屋买卖的主要条款约定不清楚，关于房款的支付、过户及交房时间等涉及卓月映、方守全的权利义务都没有作出约定。证人只是在推卸中介的责任。其没有承诺过在3月1日腾房，也没说要涨价到1750000元。方守全称，其不清楚房屋买卖的过程。2.苏鹏举与卓月映的微信聊天记录。2019年2月21日，卓月映问“客户回复了吗”，苏鹏举回复“想要170万，就没跟你说。卓月映回复“可以给他，我急用钱，叫他加一点”，苏鹏举回复“估计加不出，他是真没钱；你急用钱也不行啊，园区的组合贷款时间长”。后苏鹏举问“你钱现在什么时候用”，卓月映回复“这两天吧”，后又回复“不急呢，一个月”。苏鹏举答复“差不多。价格低一点我能给你卖掉，不用什么收购，廉价出售；168”，卓月映回复“成交，过来交定金”，并问“定金可以给我多少”，苏鹏举回复“正常的话客户也就给2-5万吧”。卓月映回复“估计要多一点”，后又提出“我家孩子九月上初中有影响吗？”，后提出“定金30万，165万”，“就是给30万定金可以等到9月份过户”。2月24日，卓月映向苏鹏举发送微信，主要内容为“昨天签订的合同不完整，要补签一下……”、“就是我那个房子，我一直担心的，他提前住进去，然后，确实是担心……”、“我想了很久，还是告诉你一下吧，因为他住进去以后，我也怕以后闹得不愉快……”、“就是可能想办法让他不住在里面吗，到时候我们拿钱就算了”、“我的房子现在只能这样子。如果他要，只能是款付清，一切手续结束以后才能入住，就这么简单。就是我不相信他提前入住到后面给我产生了麻烦，就是一定要款付清以后才能入住……”，苏鹏举回复“签了合同就按合同的办。你又弄这么多条件出来。客户怎么办……”。2月26日，卓月映告知苏鹏举“我已经决定不卖这个房子了！定金收了三万我退还回去”，苏鹏举回复“客户想要这个房子，昨天就讲了”，卓月映回复“为了这事我家的跟我吵得不可开交！比市场价太低！说不过去！怎么也要给我一个不高不低的价格！他要就加钱！我老公也不愿意卖！他也没签过字！我也只承担我的这份”、“叫客户不要汇款了！我真的这价不卖！”。2月27日，卓月映称“我说过不卖了，前天晚上就说过了；我昨天晚上已经在你们门口报警了”。2月28日，卓月映称“你要告诉你的客户起诉到最后必须全款买房！今天你们的客户如果是真的，联系方式请告诉我”。3月1日，卓月映称“定金协议合同问题向您告知一下：第一、合同上标注的付完定金后多久腾空房子标注不明确。第二、合同上标注的定金标注有误，不是定金一共45万，而是定金3万。第三，2月27日下午王江波先生在我告知中介首付款别再付给我的情况下依然打进我账户的42万元人民币是房子首付款而不是定金，标注有误。第四、合同上应标注定金托管前当日当时将我收到的45万退给王江波先生银行账号上并交到托管所进行托管。第五、房子的过户必需在王江波先生付清购我香槟一号5幢202的房屋全款到我卓月映的银行账号上后双方规定时间办理房产过户，以上几个问题必需当面确认！否则合同上标注不明确”。3月5日，苏鹏举告知卓月映“客户的钱。你退给客户吧，刚跟他讲了，他买不成就算了。也嫌烦了”。3月6日，苏鹏举再次告知卓月映“之前给你发信息你没有回复，因你在该房屋买卖过程中存在违约行为（要求涨价、不腾空房屋、不交付房屋），现客户经过慎重思考，决定追究你的违约责任”，卓月映回复“我们没有违约！你并没有说和客户和我一起商量协商！是你单方面的说辞”。经质证，卓月映对证据真实性无异议，但认为系双方就房屋买卖过程进行磋商。2月26日的时候，其告知中介决定不卖房，是因为合同是在方守全不在场的情况下签订的，合同没有注明款清过户，其怕王江波、刘云拿合同起诉其，故想终止合同，但王江波、刘云无视其警告，仍继续履行合同。方守全认为，微信记录只是卓月映与中介人员聊天，不是正式要卖房，房屋系其与卓月映共有，需要两个人决定。其看过合同觉得合同存在很多问题，没写交房时间，没有写款清过户，其想补充合同，如果其算违约，违约金也只有30000元。卓月映、方守全为证明其于2019年3月31日通过微信告知中介要王江波、刘云过来拿房屋钥匙，且其于2019年4月4日已经腾空房屋，提供了如下证据：1.卓月映与苏鹏举于2019年2月28日至3月31日的部分聊天记录。微信聊天记录显示，2019年3月31日，卓月映称“今天我跟客户说了叫他过来拿钥匙了！他要不肯来就随便他，反正合同上也没说具体什么时候腾房！”。苏鹏举回复“那我晚上叫他过来呗，晚上她过来，你要什么，你房子已经搬好了是吧，让他直接拿钥匙……”。经质证，王江波、刘云认为，微信聊天内容都是卓月映、方守全收到法院传票后，经过咨询做的取证行为，卓月映、方守全并非真要腾房。双方签订的合同中约定定金支付后，要立即腾房。2.卓月映、方守全称，其于2019年4月4日已经腾空房屋，据此提供了持物出入证照片打印件一张。经质证，王江波、刘云认为，诉讼之前卓月映、方守全没有腾空房屋，在王江波、刘云起诉后，卓月映、方守全意识到严重性才腾房，王江波、刘云已经不信任卓月映、方守全，卓月映、方守全的腾房行为只是应付法庭。另，卓月映、方守全在2019年7月18日庭审时表示愿意继续履行合同，但表示要在2020年1月才能交付房屋，现涉案房屋价值2000000元。一审法院认为，卓月映代表卓月映、方守全与王江波、刘云签订的房屋买卖定金协议具备房屋买卖合同的基本条款，应认定双方的房屋买卖合同成立且合法有效。该协议对于双方均具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议焦点在于卓月映、方守全是否存在违约行为。其中双方主要的争议在于涉案房屋的交付时间。房屋买卖定金协议载明，卓月映、方守全应在王江波、刘云全部定金到位后腾空房屋并将房屋钥匙交付给王江波、刘云。首先，单从文义以及协议上下文理解，上述条款虽未明确卓月映、方守全腾空并交付房屋的具体时间，但可以明确的是卓月映、方守全腾空并交付房屋的唯一条件是王江波、刘云支付完毕全部定金。根据协议上下文，可以认定双方约定先交付房屋，之后于2020年1月10日前开始办理资金托管等手续。由此推断，交付定金与交付房屋的时间应该临近。王江波、刘云于2019年2月27日已经将合同约定的450000元定金交付卓月映，故卓月映、方守全应该在收到定金后尽快交付房屋。第二，从王江波、刘云提供的苏鹏举、刘桂英的证人证言及卓月映与苏鹏举的微信聊天记录看，可以印证双方约定在王江波、刘云支付完定金后，卓月映、方守全应立即交付房屋。根据两位证人陈述，卓月映、方守全因急需用钱，故将房屋定金提升到450000元，并表示3月1日前腾房或者收到定金当天腾房。卓月映与苏鹏举的微信聊天记录亦与上述两位证人证言相印证。其中2019年2月24日，卓月映在与苏鹏举聊天过程中提到：担心王江波、刘云提前住进去，怕闹得不愉快等内容，可见，卓月映应知晓王江波、刘云在交付定金后要立刻交付房屋。由上所述，根据协议内容以及王江波、刘云提供的证据，应认定双方约定卓月映、方守全在收到王江波、刘云定金后应立即腾空并交付房屋。卓月映在2月26日告知苏鹏举不接受王江波、刘云后面支付的定金，并表示不再履行合同，已经违约在先。王江波、刘云于2月27日按约支付后续定金420000元，并无不当。卓月映在收到全部定金后，又以合同约定不清楚、没有约定定金交付后多久腾房为由拒绝交付房屋，且要求王江波、刘云全款购房，并无合理依据，应认定构成违约。虽然卓月映、方守全在王江波、刘云起诉后于2019年3月31日向苏鹏举表示愿意继续履行合同并交付钥匙，但由于卓月映、方守全违约在先，且经过双方协商后，仍未及时交付房屋，故王江波、刘云在已经要求解除合同的前提下，有权拒绝继续履行合同。即便如此，在本案审理中，卓月映、方守全表示其于2019年4月4日腾空房屋，并仍坚持要在2020年1月10日交付房屋。可见，直至庭审之时，卓月映、方守全仍然拒绝履行合同。由此，王江波、刘云要求解除双方签订的房屋买卖定金协议，于法有据，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，应以起诉状副本送达卓月映、方守全之日即2019年3月30日为准。因卓月映、方守全未能按约履行合同，故王江波、刘云可以要求卓月映、方守全双倍返还定金。双方在合同中明确约定定金为450000元，该款已由王江波、刘云交付卓月映、方守全。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过主合同标的百分之二十。由于双方约定的定金金额超过上述标准，故卓月映、方守全在退还定金450000元的基础上，支付的另一倍定金应以合同标的的百分之二十为限。据此，卓月映、方守全还应支付王江波、刘云336000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、王江波、刘云与卓月映、方守全于2019年2月23日签订的房屋买卖定金协议于2019年3月30日解除。二、卓月映、方守全于判决生效之日起十日内返还王江波、刘云定金450000元，并支付336000元。案件受理费19920元，由卓月映、方守全负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，卓月映代表其与方守全和王江波、刘云签订的房屋买卖定金协议合法有效，双方均应按约履行。该协议约定，王江波、刘云应于2019年2月23日支付定金3万元、2019年2月28日支付定金42万元，定金共计45万元，卓月映、方守全承诺于全部定金到位后腾空房屋，并将房屋钥匙交于王江波、刘云。虽然合同中未约定腾空并交付房屋的具体时间，但结合合同的文义和中介人员的证人证言，可以合理认定双方的真实意思表示为王江波、刘云支付全部定金后，卓月映、方守全即腾空并交付房屋。从卓月映与中介人员的微信聊天记录来看，卓月映也知晓收取全部定金后应当交付房屋。但之后卓月映却以合同约定不明、房屋售价过低、需要支付全款等种种理由拒绝腾空并交付房屋，其行为已构成违约。本案一审诉讼中，卓月映、方守全虽表示于2019年4月4日已经腾空房屋，但仍坚持在2020年1月10日才能交付房屋，表明其仍然不愿按约履行合同。卓月映、方守全的违约行为已导致王江波、刘云的合同目的不能实现，故王江波、刘云有权要求解除合同，并要求卓月映、方守全承担双倍返还定金的违约责任。关于定金的数额，双方合同中明确约定定金为45万元，卓月映、方守全主张定金为3万元，42万元为购房首付款，缺乏依据，本院不予采信。因房屋买卖定金协议的总标的额为168万元，根据法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故本案中应按336000元适用定金罚则。综上，卓月映、方守全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人卓月映、方守全负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年二月十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。