浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙09民终554号 上诉人（原审原告）：舟山市金三角大酒店有限公司，住所地浙江省舟山市定海区人民南路259号。 法定代表人：董爱民，执行董事。 委托诉讼代理人：周欣璐，北京大成（舟山）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：武天放，男，1956年1月12日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尤丽萍，浙江乾勇律师事务所律师。 上诉人舟山市金三角大酒店有限公司（以下简称金三角大酒店）因与上诉人武天放房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初4282号民事判决，向本院提起上诉。金三角大酒店曾于2016年11月1日向法院起诉，要求解除与武天放的案涉房屋租赁合同等。一审法院经审理后作出（2016）浙0902民初3859号民事判决。武天放不服，向本院提出上诉。本院经审理后作出（2018）浙09民终394号民事裁定，撤销一审法院的（2016）浙0902民初3859号民事判决，发回重审。一审法院于2018年10月17日重新受理立案，经审理后作出（2018）浙0902民初4282号民事判决。金三角大酒店、武天放不服，均向本院提出上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。在本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解三个月，后各方无法达成和解。本案现已审理终结。 金三角大酒店上诉请求：查明事实，撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审判决认定双方在2016年11月就解除租赁合同达成一致意见，属认定事实错误。金三角大酒店在（2016）浙0902民初3859号案件起诉时，已变更诉讼请求为要求武天放继续履行租赁合同；金三角大酒店在（2016）浙0902民初3764号民事案件以及本案中，均答辩不解除租赁合同。一审认定金三角大酒店在2016年即有解除合同的意思表示，没有事实依据。因此，租赁合同解除时间应为武天放实际腾退时间。2.一审认定租赁房屋漏水原因影响武天放使用，导致租赁合同解除，该认定毫无依据。3.退一步讲，如合同解除日期为2016年11月，武天放应按照租赁合同约定的租金标准支付实际占有房屋期间的费用。4.武天放逾期支付租金，依法依约应承担违约金。 武天放上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判确认合同的解除时间为2016年8月2日；撤销一审判决第二、四项。事实与理由：1.从合同解除的法定条件来看，2016年8月2日已具备解除条件，应当认定合同已解除。2.金三角大酒店应赔偿其留在案涉房屋的物品，对此武天放申请鉴定该部分物品的价值。由于金三角大酒店的违约行为导致合同目的无法实现，故无论房屋有无移交，武天放无论是主观还是客观方面均不存在过错，不应承担房屋的租金或合同解除后的占用使用费。3.保全费由武天放承担没有法律依据，亦不符合公平原则。 金三角大酒店一审起诉请求：1.解除双方于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》；2.武天放支付金三角大酒店违约金20250元；3.武天放支付金三角大酒店代付的水电费8963元；4.武天放立即腾退租赁房屋，并赔偿自2016年8月23日起至实际腾退之日止的损失，按照年租金270000元计算。5.案件诉讼费、律师费由武天放承担。在重审中，金三角大酒店变更诉讼请求为：1.确认双方当事人之间的房屋租赁合同于2018年10月9日解除；2.武天放支付金三角大酒店违约金35000元；3.武天放支付租金612000元（计算方式原审判决算到2018年5月19日495000元，合同约定2017年以后每年30万元）。4.武天放支付金三角大酒店律师代理费5500元、水电费8953元。5.案件保全费1420元及诉讼费由武天放承担。 一审认定事实：2015年7月25日，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：金三角大酒店将坐落于舟山市定海区人民南路259号二楼，建筑面积约420平方米的房屋出租给武天放，用途为商业用途；租赁期限自2015年8月22日起至2024年8月21日止；2015年8月22日到2017年8月21日的租金为270000元/年，2017年8月22日到2020年8月21日的租金为300000元/年，2020年8月22日到2024年8月21日的租金为330000元/年。租金每半年支付一次，先付后用，于下个半年租赁期限前10日之前付清。逾期支付的每逾期一日，按照年租金的0.1%支付违约金；金三角大酒店将房屋交付武天放时，武天放应向金三角大酒店支付30000元租赁保证金，保证金不计利息，租赁期届满结算。租赁期内按照合同应由武天放承担的有关费用，金三角大酒店有权在保证金中扣除；租赁期间，武天放使用该房屋产生的水、电、停车费等费用由其负担。合同约定除明确规定外，双方均不得单方终止合同。任何一方有违反合同的行为，应赔偿对方直接损失（包括诉讼费用和律师费用），如为双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。合同签订后，金三角大酒店按约向武天放交付了租赁房屋，武天放按约向金三角大酒店交付30000元租赁保证金。武天放前期支付租金至2016年8月21日，未按约在2016年8月12日前支付之后下期六个月租金。金三角大酒店为实现本案债权支出律师代理费5500元。 一审另查明，2016年6月，武天放租赁的金三角大酒店二楼房屋天花板漏水。武天放向金三角大酒店反映过漏水。金三角大酒店对漏水房屋未进行修复。2016年8月，武天放将承租房屋停止营业。计至2016年8月，金三角大酒店为武天放代付的水电费等共8953元，分别为水费528元、电费8400元、停车费25元。武天放停止营业时，仍遗留厨房可移动设备、货架等在租赁房屋内。2018年10月9日，经舟山市中级人民法院主持，武天放将遗留的可移动设备搬离。在金三角大酒店提出解除合同诉讼之前，武天放已经于2016年10月25日向一审法院诉请解除房屋租赁合同。双方在2016年11月14日收到对方的民事起诉状。金三角大酒店为诉讼保全支出保全费1420元。 双方存在争议如下： 1.漏水原因。关联案件查明舟山市定海区环城南路259号金三角大酒店二楼武天放承租餐厅内天花板“漏水点”、“霉变出”存在漏水的事实；漏水的主要原因为三层用水下渗，次要原因为自行装修的中央空调以及中央空调附属管道的架设、使用。 2.金三角大酒店是否存在将案涉房屋锁住，阻止武天放进入的行为。武天放在诉讼中让其工作人员陆燕出庭作证，证人陈述在2016年11月份去案涉房屋取物品时，发现案涉房屋被锁住，其随即报警。金三角大酒店对陆燕就案涉房屋锁住的事实认可，但其将钥匙放在案涉房屋楼下酒店前台，武天放要进入可以去拿钥匙。一审法院认定金三角大酒店确实在2016年11月后在二楼租赁房屋设置了一定程度的障碍。 3.金三角大酒店是否存在故意阻止顾客在楼下停车位泊车。对此金三角大酒店予以否认。一审法院审查武天放提交的《证明》等证人证言，认为不足以认定金三角大酒店存在故意阻止武天放的顾客在酒店门口停车位泊车的行为。 一审法院认为，双方当事人于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》，经审查，不存在影响其效力的情形，故合同有效。金三角大酒店按约履行向武天放交付租赁物的义务后，武天放应按约向金三角大酒店支付租金。金三角大酒店应保证租赁物无瑕疵，不影响一方的使用目的；并负责对租赁物应当进行维修。武天放在提出解除合同并认为合同已经解除后，应当及时交还房屋，包括腾空房屋，搬离动产，交付钥匙等。 关于合同解除时间。《房屋租赁合同》的解除时间，本院确认为2016年11月14日。至此日期双方均已提出解除合同并收到对方的诉状，视为双方达成解除合同的合意。金三角大酒店要求确认双方当事人之间的房屋租赁合同于2018年10月9日解除的请求，一审法院认定案涉的房屋租赁合同在2016年11月14日解除。 关于租金。一、武天放应当支付2016年8月22日至2016年11月14日的租金，按照每年租金270000元的标准，租期为2个月22天，共计租金为61500元。二、合同解除之后仍占有房屋未及时腾退的，应当支付适当的占用使用费。对占用使用费的计算，首先金三角大酒店亦有违约，租赁房屋出现主要归因金三角大酒店的漏水瑕疵，影响武天放的使用；且未及时修复导致武天放关停并提出解约；在租赁房屋设置了一定程度的障碍导致武天放一定程度的进入困难。武天放过错在于停业后虽然搬离了大部分物品未将全部可移动设备腾退，也一定程度占用了房屋。其次，金三角大酒店对租赁房屋能进入并且加锁，自2016年11月起对租赁房屋已获得一定的控制，即使武天放未能完全腾空，不影响金三角大酒店的处置能力。金三角大酒店也未要求武天放及时全面腾退，交还房屋。2016年11月14日至2018年10月9日，双方在诉讼期间的租金，因合同已解除，不予支持租金的诉讼请求。鉴于本案双方的责任，酌定武天放赔偿金三角大酒店实际占用费作为适当的租金损失，计为100000元。综上，金三角大酒店要求武天放支付租金612000元的诉讼请求，一审法院认定武天放支付租金61500元，支付实际占用费100000元。 关于违约金的主张及计算。武天放以房屋瑕疵提出抗辩，予以采纳。金三角大酒店也存在违约事实，不支持违约金赔偿。金三角大酒店要求武天放支付违约金35000元的诉讼请求，不予支持。 关于代付费用。因双方当事人约定水、电、停车费等由武天放承担，故武天放应向金三角大酒店支付水、电、停车费共计8953元。金三角大酒店要求支付水电费等8953元的请求，予以支持。 关于代理费。金三角大酒店支出律师代理费5500元，因双方均有违约，按照《房屋租赁合同》第八条“如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任”的约定，该损失由金三角大酒店自负。金三角大酒店要求武天放支付律师代理费5500元的诉讼请求，不予支持。 关于保全费损失。因武天放尚欠租金需支付，金三角大酒店采取保全措施，该损失1420元，由武天放负担。金三角大酒店要求支付案件保全费1420元的诉请，予以支持。 金三角大酒店的各项付款请求，一审法院支持武天放支付给金三角大酒店租金61500元，水电等代付费用8953元、保全费损失1420元、场地使用费100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条、第一百三十五条之规定，判决：一、确认舟山市金三角大酒店有限公司与武天放于2015年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月14日解除；二、武天放在判决生效之日起十日内支付舟山市金三角大酒店有限公司租金61500元、场地使用费100000元，共计161500元；三、武天放在判决生效之日起十日内支付舟山市金三角大酒店有限公司水、电、停车费共计8953元；四、武天放在判决生效之日起十日内赔偿舟山市金三角大酒店有限公司保全费损失1420元；五、驳回舟山市金三角大酒店有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10428元，由舟山市金三角大酒店有限公司负担6691元，由武天放负担3737元。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的房屋租赁合同的解除时间及解除原因；二、一审判令武天放向金三角大酒店支付2016年8月22日至2016年11月14日的房屋租金61500元，以及2016年11月14日至2018年10月9日期间的房屋占用使用费100000元是否合理；三、武天放是否因未支付2016年8月22日至2016年11月14日的房屋租金，需承担相应的违约金；四、案件的保全费由武天放承担是否合理。 争议焦点一，关于双方签订的房屋租赁合同的解除时间及解除原因问题。本院已在（2019）浙09民终553号民事判决书中作出评判，故在本案中不再重述。 争议焦点二，关于武天放是否应支付2016年8月22日至2016年11月14日的租金和2016年11月14日至2018年10月9日期间的房屋占用使用费问题。双方当事人对房屋租金的支付标准以及武天放已支付房屋租金的金额没有异议，故一审鉴于双方当事人已在2016年11月14日解除所签订的房屋租赁合同等事实，判令武天放支付尚欠的房屋租金并无不当，应予以维持；至于房屋占用使用费一节，因武天放是在2018年10月9日腾退所租赁的房屋，故其应支付在租赁合同解除后实际占用租赁房屋期间的占用使用费。但在此期间内，金三角大酒店将租赁房屋另行加锁，客观上对武天放使用、腾退房屋造成了一定程度的阻碍。故一审法院根据案件的实际情况，酌定武天放应支付金三角大酒店实际占用费100000元亦是可行的。 争议焦点三，关于违约金问题。双方之间解除房屋租赁合同是因为租赁的房屋出现了漏水，合同解除之前武天放因房屋漏水问题一直未得到妥善解决而未按约支付租金，而作为出租人金三角大酒店在处理漏水问题上也未采取适当措施，使得双方在漏水发生后互不履行相应合同义务，即武天放应履行按约支付租金义务、金三角大酒店应履行租赁物维修义务，故金三角大酒店对于武天放未及时支付租金亦有相应责任，况且，根据司法鉴定意见，房屋漏水原因之一为金三角大酒店提供的房屋存在瑕疵。因此，一审未支持金三角大酒店要求武天放承担因未及时支付2016年8月22日至2016年11月14日房屋租金的违约金，并无不当。 争议焦点四，关于保全费问题。因武天放尚欠租金需支付，金三角大酒店为保障其权利能够得到实现，采取保全措施，该费用属于直接损失，应由武天放负担。一审判令武天放承担案件保全费1420元并无不当，予以支持。但需要指出的是，一审将保全费的负担列入主文予以陈述，在行文规范上欠妥，该保全费应在诉讼费项下予以明示。 综上所述，金三角大酒店与武天放的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7900元，由舟山市金三角大酒店有限公司负担3952元，由武天放负担3952元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈吉 审 判 员 褚炅 审 判 员 方燕 二〇二〇年二月二十四日 法官助理杨涛 代书记员 何璐