广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23416号上诉人（原审被告）：李晓程，男，1962年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州南粤物业管理有限公司。住所地：广州市天河区林和西路155号2410房。法定代表人：黄学军，总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，女，该公司副经理。上诉人李晓程因与被上诉人广州南粤物业管理有限公司（以下简称南粤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓程上诉请求：撤销一审判决第一项，依法予以改判。事实与理由：一审法院基于李晓程与南粤公司所签订的《前期物业服务协议》的内容，判令李晓程对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了南粤公司对于物业服务协议存有违约行为，其判决排除了南粤公司一方的责任，明显有损李晓程的合法权益。李晓程和南粤公司2010年8月3日签订的服务协议书是既定事实，而南粤公司实际上并未完全履行相应的义务，而且严重侵害李晓程的合法权益，因此南粤公司不能收取100%的物业管理费，理应按其付出的比例收取，因南粤公司违约在先并拒绝协商，所以李晓程不存在违约金之说。南粤公司的违约行为主要有以下方面：一、南粤公司未能按照协议的约定提供相应的物业管理服务，根据协议第五条规定，本小区的所有用电都属于其管理范围，在供电局每次抄完公共电表后，理应公开公共所用的用电量、价格以及电费分摊方法等，但时至今日南粤公司一直未履行这个义务并推卸责任，李晓程根本就不知道供电局所分摊的公共用电量是多少以及分摊电费是怎么得出的。二、协议第八条明确写明，公共地方除四害，李晓程自2010年入住到现在，南粤公司在廖某当主任前期曾见到喷洒杀虫药2次，以后从未见到喷洒杀虫药，而南粤公司提供给一审法院的服务证据都是假证据，该证据是李晓程提出答辩状后补交的，是同一个人补做的虚假证明。三、南粤公司违反物业服务协议第十三条：组织开展社区文化娱乐活动。实际上南粤公司并未完全履行相应的义务，八年来只组织一次活动，其后来向一审法院补交的2张活动照片没有时间显示，该照片不能代表南粤公司八年来都组织了社区活动，事实他们确实没再组织过活动。因为李晓程从未受邀也未看到邀请公告，同时南粤公司也无法提供相应的证据来证明八年来其履行了该协议。四、南粤公司违反物业管理协议第十七条第九项：每6个月向甲方公布物业管理费用收支项目，其实李晓程和家属从未收到南粤公司提交的有关管理费用的收支凭证，更谈不上签字认可。五、南粤公司违反物业服务协议第十八条第一项“房屋外观完好整洁”、第五项第二点“电梯卫生每天清扫、保洁二次”、第八项“保安施行24小时保安制度”。实际上南粤公司并未完全履行相应的义务，保安值班经常都在睡觉，这已违反服务协议的第九条规定“大厦公共区域的安全监控、巡视、门岗执勤、突发事件的处理”。保安值班睡觉事实上并未提供保安服务。李晓程向一审法院提供的U盘里面有确凿证据为证，这些证据南粤公司不承认，表示不清楚李晓程是在何情况下拍摄。而这些证据是李晓程用手机在小区拍摄的，有该小区建筑物和时间显示。而且南粤公司还向一审法院提交一叠《保洁签到表》等虚假证明。2017年2月份实际只有28天，南粤公司向一审法院提交的虚假证明却填写成31天，但一审法院却采纳了该份证据，是不公平的。六、南粤公司违反该协议第二页第六条和第十一条之规定，其应负责该小区“停车服务与管理”。南粤公司不但没有提供服务反而严重侵害李晓程的合法权益。2015年9月李晓程一家开车外出，没有办法缴纳保费，次月归来后月保卡就被注销。其后要求补交费用继续使用该卡或开通临时使用，但这个使用权利都被南粤公司剥夺了，车辆无法进入小区停车场。南粤公司的理由是车库停车位没有多余的。但实际上车位并非没有，而是南粤公司将停车位让给外来车辆停放了，不给李晓程停放。因停车的事，李晓程多次找原任职的主任商量解决问题，后来该主任亲自到李晓程家解释为什么没有车位提供停放的原因，是住房保障办和街道的有关领导安排其亲戚、朋友的车辆停放了，所以没有多余的车位，其也左右为难。同时该主任向李晓程承诺如有多余的车位后再安排李晓程的车辆停放。该主任离职后，李晓程多次找到新来的主任解决停车服务问题，但一直得不到解决。外来车辆一直霸占该小区的地下停车场。南粤公司不但违反双方签订的有关服务协议，也违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，严重侵犯了李晓程的合法权益。李晓程曾向广州市住房保障办投诉，并多次跟南粤公司商量，但南粤公司还是视若无睹，我行我素。在李晓程的车辆一直轮不到停在自己地下停车场，南粤公司又不跟李晓程协商解决问题的情况下，2017年1月份李晓程很无奈地停止上交物业管理费，因为南粤公司违反了有关物业服务协议。这是李晓程不交管理费的主要原因，李晓程不是不交，而是李晓程与南粤公司协商解决问题而南粤公司不理睬。李晓程的这一举动实在是南粤公司违约在先，严重侵犯了李晓程的合法权益所逼的。时至今日，南粤公司还是不解决李晓程的停车问题，目前仍未得到解决。本小区全是经济适用房，地下车库的使用属于广大业主，不允许出售，目前也并未出售。在一审诉讼中，李晓程曾向一审法院阐述过相关事实理由，答辩状也写明，但一审法院对此置之不理，并判令李晓程按照协议约定的金额足额支付相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，南粤公司应当对其所作所为承担相应的违约责任，并对李晓程予以赔偿。一审法院判决李晓程全额支付相关的物业管理费用和违约金明显不公正。南粤公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意李晓程的上诉请求。南粤公司于2019年3月26日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、李晓程支付2017年1月至2019年3月的物业管理费4175.55元（按每月154.65元计，共拖欠27个月）、违约金（以每月管理费154.65元为本金，按每日1‰计，从次月1日开始计算，暂计到2019年3月31日为1647.3元，实际计收到付款之日为止）、2017年1月至2019年3月垃圾处理费135元（按每月5元计，共拖欠27个月）；2、李晓程承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：李晓程是广州市海珠区聚德东巷XX房的购买人和使用人，南粤公司是该房屋所在小区的物业管理公司。2010年8月3日，南粤公司（乙方、物业管理公司）与李晓程（甲方、业主）签订《聚德花苑D-E联体大厦物业服务协议》，约定甲方同意乙方提供物业管理，物业地址为广州市海珠区聚德东巷XX房，物业类型为经适房，建筑面积为115.32平方米；管理服务事项包括：对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，对共用设备设施的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，垃圾的收集、清运，公共地方除四害，维护公共秩序，房屋装饰装修管理，交通与车辆停放秩序的管理，组织开展社区文化娱乐活动等；每6个月向甲方公布物业管理费用收支账目；乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋外观：完好整洁；清洁卫生：公共场地每天清扫二次，电梯卫生每天清扫、保洁二次；保安：实行24小时保安制度等；甲方每月10号前缴交当月管理费及其他由乙方代收代付的费用，物业管理服务费标准住宅为1.35元/月/平方米，车位为120元/月/个，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之一交纳滞纳金；等。另查明，2015年12月24日，南粤公司（乙方）与广州市保障性住房事务中心（甲方）签订了《大塘二期新社区D-E联体项目前期物业服务合同》，约定甲方聘用乙方对大塘二期新社区D-E联体项目提供前期物业服务，合同期限自2015年10月28日起至2018年10月27日止；乙方提供的服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理，并建立运行档案，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，化粪池的清淤及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、消防、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，及时做好水、电等公共费用的分摊工作等；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，标准为住宅1.35元/平方米/月，业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一天按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金。2018年10月18日，南粤公司（乙方）与广州珠江住房租赁发展投资有限公司（甲方）签订了《大塘二期新社区D-E联体项目前期物业服务合同》，约定甲方聘用乙方对大塘二期新社区D-E联体项目提供前期物业服务，合同期限自2018年10月28日起至2021年10月27日止；乙方提供的服务内容包括：综合管理服务，物业共用部位和共用设施设备维护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护，水、电等公共费用的分摊工作等；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积交纳，标准为住宅1.35元/平方米/月，业主和物业使用人应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月结算，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按应付未付金额的千分之一向乙方支付违约金。一审诉讼中，南粤公司、李晓程确认李晓程没有交纳2017年1月起至今的物业管理费，也没有交纳南粤公司代收代缴的每月5元的垃圾处理费。李晓程提交了停车卡、停车卡押金收据、车辆保管费发票、聚德大厦地下车库车辆号牌统计表、对聚德大厦管理处的整改要求及存放在U盘中大厦相关情况的照片，以证明南粤公司收取其每月400元的车辆保管费，超过服务协议约定的每月120元，且在2014年取消了其停车资格；南粤公司给外来车辆停车却不给李晓程停车，是为难李晓程；李晓程代表业主向南粤公司提整改要求，南粤公司不签收；小区存在停放外来车辆、保安睡觉、外墙脱落、墙体打洞、负二层车库存放易燃物及门锁损坏等问题。南粤公司质证表示认可停车卡、停车卡押金收据、车辆保管费发票的真实性，但认为服务协议约定的每月120元指的是向已出售的车位的产权人收取的物业管理费，而其向李晓程收取的是车位保管费，二者的性质不一样，其收取月保费符合相关规定，且该费用的收取与南粤公司追缴李晓程管理费无关，李晓程不能以此作为欠费的理由；对车库车辆号牌统计表不认可，认为是李晓程自己制作的；对整改要求不认可，表示其没有看过；对U盘中的照片不认可，表示不清楚李晓程在什么情况下拍摄。南粤公司提交灭鼠杀虫服务合同书、灭鼠杀虫服务记录卡、小区组织活动的图片、保洁签到表、保安巡逻签到表、广州市保障性住房事务中心及广州珠江住房租赁发展投资有限公司开具的车位使用费发票，以证明南粤公司履行了公共地方除四害、组织开展社区文化娱乐活动等合同约定义务，停车场非全体业主所有，其依约向业主方交租，有权收取车辆月保费。李晓程质证表示不认可，其不清楚车位使用费，其余证据是虚假的。一审法院认为：南粤公司与广州市保障性住房事务中心、广州珠江住房租赁发展投资有限公司签订《大塘二期新社区D-E联体项目前期物业服务合同》，约定由广州市保障性住房事务中心、广州珠江住房租赁发展投资有限公司委托南粤公司对大塘二期新社区D-E联体项目进行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，南粤公司有权依据上述合同对涉案小区进行物业管理。李晓程使用的涉案房屋位于涉案小区内，南粤公司、李晓程签订的《聚德花苑D-E联体大厦物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据《聚德花苑D-E联体大厦物业服务协议》的约定，李晓程交纳物业服务费的标准是住宅按建筑面积1.35元/月/平方米计算，建筑面积为115.32平方米；李晓程应在每月10日前缴纳当月的物业管理费，逾期则每日按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。李晓程自2017年1月起拖欠物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。按照约定，李晓程每月应交的物业管理费应为155.68元（1.35元/平方米×115.32平方米），现南粤公司要求李晓程按每月154.65元支付2017年1月至2019年3月的物业管理费4175.55元，并要求李晓程以每月管理费154.65元为本金，按每日1‰从次月1日起计付逾期支付物业管理费的违约金，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持，但违约金总额以南粤公司主张的物业管理费为限。李晓程抗辩称南粤公司管理不善，但南粤公司事实上已经为李晓程提供了物业管理服务，即使南粤公司管理上存在瑕疵，也不能成为李晓程不交物业管理费的理由。关于停车费的问题，属于另一法律关系，李晓程可另循途径解决。因此，李晓程的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。关于垃圾处理费，南粤公司要求李晓程支付2017年1月至2019年3月的垃圾处理费135元（5元/月×27个月），该费用为南粤公司代收代缴的费用，南粤公司要求李晓程支付合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，于2019年9月18日作出一审判决：一、李晓程在本判决生效之日起十日内向广州南粤物业管理有限公司支付2017年1月至2019年3月的物业管理费4175.55元及逾期支付该期间物业管理费的违约金（以每月物业管理费154.65元为本金，按每日1‰从次月1日起计至李晓程实际支付之日止，各期违约金以广州南粤物业管理有限公司主张的本金为限）；二、李晓程在本判决生效之日起十日内向广州南粤物业管理有限公司支付2017年1月至2019年3月的垃圾处理费135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由李晓程负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，李晓程表示其在2019年10月6日已经向南粤公司支付了2017年1月1日至2019年12月31日的垃圾处理费180元，并提供了南粤公司于2019年10月6日向李晓程出具的垃圾处理费收据予以证明。南粤公司对此表示确认。李晓程二审庭询中表示其拒绝缴纳物业管理费的理由包括：1.李晓程要求南粤公司明确用电量以及电费的分摊情况；2.南粤公司的保安虽有人在岗，但李晓程晚上去监督时发现出入口的保安经常在睡觉，不能起到安保的作用；3.小区的地下停车场应当是只有业主才能停放，地下停车场车位有限，南粤公司允许外来车主停车，导致小区业主无法将车辆停放在地下停车场；4.业主提出每月高达100多度用电过高，要求公开广告费的收入，并提出将小区收取的广告费用于更换节能开关及灯泡，但南粤公司拒绝业主的方案；5.南粤公司将小区的清洁外包给民工，卫生没有清洁到位，甚至有段时间无人搞卫生，且南粤公司一审提供的清洁工签到证据是伪造的；6.南粤公司违反物业管理协议第十七条第九项“每半年公布物业管理费用收支项目”，南粤公司从来没有公开。南粤公司不认可李晓程拒交物业管理费的理由，理由为：1.电费是业主直接向供电部门缴纳的，供电分摊的明细业主只能直接向供电部门查询；2.李晓程在一审中提交的保安照片不知是何时何地拍摄的，南粤公司不予认可；3.停车场是南粤公司向广州珠江住房租赁发展投资有限公司租赁的，不属于全体业主的产权。地下停车场是南粤公司租赁后提供给业主使用，向业主收取月保费。小区的车位供应严重不足，业主需要向管理处提出申请，管理处以先到先得为原则办理月保，安排业主停放不固定车位。停车场中有一两个车位是应广州珠江住房租赁发展投资有限公司、住保办要求而提供的。南粤公司不认可李晓程主张的外来车辆停放的事实；4.南粤公司在小区一楼公告栏有公告相关费用的情况，对换节能开关和灯泡一事不清楚；5.小区的清洁并未外包给他人，南粤公司提供的保洁签到表确实存在瑕疵，但不能因为这份签到表否认南粤公司员工的工作成果；6.南粤公司一直都有公开物业管理费用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李晓程应否向南粤公司支付拖欠的物业管理费及违约金。案件事实表明，南粤公司与李晓程构成物业服务权利义务关系。南粤公司实际提供物业服务至今，李晓程作为业主负有向南粤公司支付物业管理费的义务。李晓程上诉主张南粤公司未履行物业管理义务，存在违约行为，但其本案诉讼中提出的理由尚不构成拒绝支付物业管理费的充足抗辩。李晓程上诉主张南粤公司应按比例收取物业管理费，依据并不充分。需要指出的是，李晓程所提业主以轮换方式进入地下停车库停车的处理方案，涉及小区整体停车秩序，李晓程不能以南粤公司不予同意而拒绝支付物业管理费。一审法院认为南粤公司事实上为李晓程提供了物业管理服务，即使南粤公司管理上存在瑕疵，李晓程不能以此作为不交物业管理费的抗辩理由，所作处理并无不当，本院予以维持。因李晓程已于一审判决后支付2017年1月1日至2019年12月31日的垃圾处理费，一审判决第二项可不再执行。综上所述，李晓程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李晓程负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  白小云审判员  刘 卉二〇二〇年二月十八日书记员  吴敏玲张家齐