上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1455号上诉人(原审原告)：上海长乐实业发展公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：杨宝国，董事长。委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊，上海市远东律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：魏晓龙，执行董事。委托诉讼代理人：黎辉。上诉人上海长乐实业发展公司(以下简称长乐公司)因与被上诉人上海禾和物业管理有限公司(以下简称禾和公司)排除妨害纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初13423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持长乐公司一审全部诉请，或发回重审。事实和理由：一、长乐公司系上海市巨鹿路XXX-XXX号地下室(以下简称系争房屋)的权利人，禾和公司与原上海市卢湾区金鹿大楼小区业主委员会(以下简称金鹿业委会)签定的《物业服务合同》，约定的服务范围系公共设施，不包含长乐公司所有的系争房屋，故一审法院认定《物业服务合同》对系争房屋产生效力有误。二、系争房屋原先由长乐公司出租给第三方，禾和公司作为物业公司进驻后，超出《物业服务合同》范围，占用系争房屋向业主收费，并在长乐公司催讨后拒不支付，故一审法院认定禾和公司未对系争房屋构成占用有误。三、一审庭审后，长乐公司与金鹿大楼业主大会于2019年9月12日签定了《协议书》，双方明确系争房屋系长乐公司产权，《协议书》及最新一届金鹿大楼业主委员会成立文件均已向一审法院递交，但一审法院未予以质证。据此，一审判决认定事实及适用法律错误，并违反法定程序，请求二审予以纠正。禾和公司辩称，不同意长乐公司的上诉请求。占有使用系争房屋的是金鹿大楼全体业主，禾和公司系根据《物业服务合同》收取停车费，并不构成对系争房屋的占有使用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长乐公司向一审法院起诉请求：一、禾和公司向长乐公司支付系争房屋使用费〔2012年3月22日起至2017年1月24日，按每月人民币5,500元(以下币种均为人民币)标准计算，共计319,532.25元〕。二、禾和公司支付长乐公司未按时支付房屋使用费产生的逾期利息(自2012年3月22日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率，暂计至2018年6月21日，共69,181.03元)。一审法院认定事实：上海市巨鹿路XXX号、巨鹿路XXX号、巨鹿路XXX-XXX号(单号)登记权利人为长乐公司。根据上海市房地产权证［沪房地卢字(2004)第005710号］附记记载，地下室建筑面积365.73平方米，房屋类型属其他，用途为特种用途，竣工日期为1992-1-1。本院(2015)沪二中民二(民)终字第1256号民事判决书载明：“上海市巨鹿路XXX号(原金陵西路XXX号)、17号(原金陵西路XXX号)、裙房XXX-XXX号(单号)金鹿小区为公有住宅售后小区，但金鹿小区内仍有部分房屋未出售，长乐公司为该房屋的产权人。上海市巨鹿路XXX-XXX号地下室(建筑面积365.73平方米，房屋类型为其他，房屋用途为特种用途)产权人为长乐公司，地下室用作金鹿小区地下自行车库，由禾和公司进行管理并收取停车费。2006年7月1日，禾和公司与原上海市卢湾区金鹿大楼小区业主委员会补签《物业服务合同》，约定禾和公司为金鹿小区(物业类型：售后公房)提供物业服务，服务期限为2005年7月1日至2008年6月30日；禾和公司按套向业主收取物业管理费，住宅小套每月每套8元，中套每月每套10元，大套每月每套12元，业主的房屋无论使用与否都需支付管理费；保洁、保安费的收费标准，按小套每月每套8元，中套每月每套10元，大套每月每套12元收取，由金鹿业委会从维修基金中支付给禾和公司(为方便计算统一按照每套每月10元收取)；当政府调整售后公房收费标准时，禾和公司应按调整后的新标准向业主收取；电梯水泵设备运行费每月每平方米0.55元，其中每月每平方米0.15元由禾和公司向业主收取，每月每平方米0.40元由金鹿业委会从维修基金收入中支出，不享用设备运行的房屋不承担此项费用；非居住用房的收费标准为：营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付，保洁费用按每平方米建筑面积0.50元收取，保安服务费按每平方米建筑面积0.50元收取，由房屋使用人支付；自本合同生效之日的当月起发生的物业管理费由业主承担，业主应依照上述标准向禾和公司支付物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主和金鹿业委会应承担的费用应在每季度第三个月的15号前履行缴纳义务；逾期缴纳的，禾和公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；停车场属于全体业主共用的，车位使用人向禾和公司交纳场地占用费，摩托车收费标准为每月每辆10元，助动车收费标准为每月每辆8元，自行车收费标准为每月每辆5元，所有车辆停放收入的70%归金鹿业委会所有并纳入维修基金，收入的30%归禾和公司作为管理服务费用；禾和公司根据法律法规的规定和合同约定，向业主或物业使用人收取物业管理费，通过合法有效的方式解决拖欠物业管理费的问题；售后公房新政策出台，禾和公司按新政策向业主收取规定的各项费用，随之补贴禾和公司的保安、保洁费取消。合同期满后，因金鹿业委会原有成员期满、辞职等原因无法继续履行职责，新的业委会亦未成立，无法选聘新的物业公司，禾和公司继续为金鹿小区提供物业服务至今。2007年5月29日，禾和公司在地下室张贴通知，内容为地下自行车车库07年1-3月、4-6月停车费开始收取，望业主能及时缴费。……”。本院判决认为：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行各自的义务。金鹿业委会中有长乐公司的代表，该业委会不仅代表了私房业主，也代表了公房业主，业委会的决定对全体业主均具有约束力。金鹿业委会与禾和公司签订的《物业服务合同》就服务内容即收费标准做了约定。现禾和公司诉请长乐公司支付地下室的物业管理费用。经查，本案所涉地下室产权人为长乐公司，用途为特种用途。《物业服务合同》中并未涉及针对特种用途部位的服务内容以及收费标准。故禾和公司诉请长乐公司按照公有非居房屋标准支付管理费、保安费、保洁费缺乏依据。该地下室作为停放小区自行车的场所，禾和公司亦收取了停车费作为管理服务费用，现再行要求长乐公司支付保安费、保洁费理由并不充分。”上海市黄浦区人民法院2014年3月21日调解笔录记载，长乐公司陈述：“关于地下室365平方米，之前租给兴乐物业(2004年签订的租赁合同)，租金5,000元/月，现在实际禾和公司在此进行停车收费，所以也应支付我们这笔租金。”一审法院另查，1995年5月，上海长乐房地产发展公司(甲方)与原卢湾区房产管理局(乙方)签订《协议书》，内容如下：“甲方曾在87年金陵西路135基地拆除乙方公管房屋建造了二幢目前的金鹿大楼，根据当时协议，建造后的大楼产权归乙方所有，故原房产业不作补偿，后由于种种原因，一直未与移交，现为理顺产业，便利出售旧公房，经双方协商，特订立协议如下：1、二幢金鹿大楼产权除金陵西路XXX号二楼三楼(全部)外，其余归甲方所有，产权不再移交乙方。2、原房补偿费经双方商议核定为人民币肆佰贰拾万元整，另按规定需支付按补偿1%的估价费为人民币肆万贰仟元整。3、甲方在协议生效后一周内付清上述补偿款。”1995年5月30日，长乐房地产发展有限公司支付估价费42,000元。5月31日，原卢湾区房地产管理局开具统一收据：“今收到上海长乐房地产发展公司交来产业补偿费肆佰贰拾万元正。”2004年3月1日，上海长乐房地产发展公司变更企业名称为上海长乐实业发展公司即本案上诉人。一审法院再查，禾和公司于2017年1月24日结束对金鹿小区的物业服务。一审法院认为，长乐公司主张占有使用费的依据系认为禾和公司进入金鹿小区后占用系争房屋用于停放自行车收取费用，但根据已生效文书认定的事实，金鹿小区地下自行车库由全体业主使用并由禾和公司进行管理，停车收费的30%归禾和公司作为管理服务费用，上述事实明确了系争房屋的使用人为全体业主，禾和公司仅是依据《物业服务合同》约定，作为物业服务方提供管理服务，并非系争房屋的占用人，且生效判决亦对禾和公司收取停车费的一部分作为管理服务费用做出了认定。根据禾和公司的陈述，自其接管金鹿小区起，系争房屋即作为地下自行车库使用，长乐公司主张禾和公司占用系争房屋用于停放自行车收取费用，长乐公司与禾和公司间曾就系争房屋使用费问题进行协商并口头约定以使用费抵充物业费等事实均未提供证据加以证明，难以采信。综上，长乐公司以系争房屋停放业主自行车、禾和公司收取管理费主张禾和公司对系争房屋构成占有，要求支付占有使用费及逾期利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，一审判决对长乐公司的全部诉讼请求不予支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，长乐公司主张禾和公司占有系争房屋收取停车费用，并据此请求禾和公司支付占有使用费及逾期利息，但未提供证据证明该主张，应当由长乐公司承担举证不能的不利后果。一审法院根据生效判决认定的事实，明确系争房屋由全体业主使用并由禾和公司依据《物业服务合同》约定进行管理，禾和公司并非系争房屋的占用人，据此驳回长乐公司的全部诉讼请求，阐述清晰、理由充分，本院予以认可，不再赘述。长乐公司与金鹿大楼业主大会于2019年9月12日签定的《协议书》与本案无关，本院不予采信。综上所述，长乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,098.30元，由上诉人上海长乐实业发展公司负担。本判决为终审判决。法官助理王磊审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年二月二十八日书记员  陆 乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……