河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初32769号原告郭星灼，女，汉族，1993年2月26日出生，住郑州市。委托代理人关巧云，河南闻禹律师事务所律师。被告郑州泉舜中州上城房地产有限公司，住所地郑州市金水区黄河路81号，统一社会信用代码：91410100074234301C。法定代表人吴泉水，董事长。委托代理人王亚敏，女，汉族，1994年6月15日出生，住河南省内黄县，系公司员工。委托代理人王宁，河南良达律师事务所律师。第三人李宁，女，汉族，1997年10月18日出生，住河南省封丘县。原告郭星灼诉被告郑州泉舜中州上城房地产有限公司（以下简称泉舜公司）、第三人李宁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭星灼及其委托代理人关巧云，被告泉舜公司委托代理人王亚敏、王宁，第三人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋买卖合同关系成立；2、确认原被告房屋买卖合同主要内容为：房源为郑州市金水区黄河路南阳路泉舜上城6号楼2单元406室、面积为78.76平方米，签约总价为1331510元，首付30%，金额为401510元；3判令被告与原告补签书面房屋买卖合同并在房管部门办理网签备案；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月份，原告购买被告开发的位于黄河路××路交叉口××城××楼××单元××室的房屋，面积为78.76平方米。2019年6月6日被告置业顾问李宁通过微信告知原告购买房款总价为1331510元，房屋首付款为401510元，并确定了首付分期金额及时间，共五期每期80302元。原告在2019年3月21日向被告支付定金2万元，2019年3月22日支付定金6万元，2019年3月22日缴纳房屋首期款7294元，2019年8月29日缴纳首期款80302元，上述款项被告均向原告开具收据。之后原告多次要求被告签订《商品房买卖合同》，被告置业顾问一直推脱，在2019年6月19日又告知原告房屋总价款为1447293元，原因是所谓的“自带大平台”。但被告所谓“自带大平台”面积并未计算在涉案房屋面积中，且该平台面积属于全体业主，原告也无法使用。被告因该理由强行多收取原告115783元购房款无任何事实及法律依据，原告多次与被告沟通无果，无奈诉至法院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告泉舜公司辩称，一、本案案由不应属于房屋买卖合同纠纷，而应属于因房屋买卖而产生的预约合同纠纷，原告的诉讼请求不应得到支持。原、被告双方于2019年3月21日签订了《认购协议书》，该协议书只是对双方的名字、涉案商品房的基本情况、单价、定金的交付及正式《商品房买卖合同》签订的时间、条件进行了约定，但对于涉案房屋的交付时间、办证时间及相关违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在该《认购协议书》中并未进行明确约定，属于未决条款，需要在签订正式《商品房买卖合同》时协商一致进行达成。事实上，双方在该《认购协议书》中通篇约定的条款都是在为双方即将可能签订的《商品房买卖合同》需要达成的条件进行准备性的预先约定，所以原被告双方之间在本诉形成时并未达成买卖合同关系，而只是为签订《商品房买卖合同》而形成的预约合同关系，如需继续形成房屋买卖合同关系，仍需在《认购协议书》约定条件实现和双方就正式《商品房买卖合同》主要条款达成一致时才形成。所以本案属于预约合同关系，而原告基于房屋买卖合同纠纷的案由提起的“确认原被告双方之间的买卖合同关系成立、确认合同内容、签订书面合同并网签备案”等诉讼请求根本未达到实现条件和时间，也不具备可执行性，更不具备任何事实和法律依据，应予依法驳回。二、原告诉状中提及的涉案房屋的单价、价款等内容与事实不符，本案在房屋单价、总价款等问题上存在重大误解。1、涉案的泉舜上城6号楼2单元406室的房屋单价为18376元/㎡、总价款为1447294元，并非原告所称的1331510元。在第三人李宁于2019年6月4日开始接手负责与原告对接沟通购买涉案6号楼2单元406室房屋之前，原告的销售顾问一直为薛涛昇。而通过原告的销售顾问薛涛昇曾于2019年3月19日通过微信向原告提供的涉案房屋的报价单和被告签订的《认购协议书》可以明确看出：涉案房屋面积为78.76㎡，表总价为1644652元，优惠后总价为1447294元，首付为437294元，定金为87294元在支付后抵扣在房款首付中，剩余35万元分四期每期87500元支付；2、在销售顾问薛涛昇向原告提供涉案房屋的报价单后，原告对该价款并未表示反对，并在随后按照该报价单所载价款和被告要求分别于2019年3月21日通过薛涛昇向被告转账20000元定金，于2019年3月22日向被告转账67294元，以上共计87294元抵扣在原告应向被告支付的首付款中。原告已按照双方约定涉案房屋的价款和支付方式履行了相应的部分付款义务，应视为原告对涉案房屋总价款为1447294元的认可。3、根据原告签订的《认购协议书》约定，原告应于2019年3月24日前携带相关资料前往被告处办理按揭贷款手续和签订正式《商品房买卖合同》，但原告在被告方销售顾问薛涛昇的多次催促下却一直以工作忙等原因推脱未前往被告处办理相关手续，已构成违约，按照该《认购协议书》第三条约定：被告在这种情况下，可以视为原告放弃认购，被告有权将涉案房屋转售他人，定金不予退还。同时，原告在被告催促其前往被告售楼部处办理相关按揭手续和签订《商品房买卖合同》的几个月之间，从未对房屋价款为1447294元的报价提出异议，从侧面也可以证明其对该1447294元房屋总价款的认可。4、在被告销售薛涛昇在向原告就涉案房屋报价时，曾就该房屋价款作出过明确解释，在该房屋所在楼层只有01号房屋和涉案06号房屋有可以通过底商露台的门，在交房后可以合理利用该露台，所以涉案06号房屋相对于该楼层其它户型，有着一定的价差，原告对于其中存在价差的原因也是知情和明白的，并表示愿意接受该价款。这从同楼层01户型房屋合同单价为18717元/㎡，总价款为1470969元与涉案房屋单价18376元/m’、总价款为1447294元相差不大，也可以看出涉案房屋的总价款就是原告按照薛涛昇向其报价中涉及的1447294元；5、第三人李宁于2019年5月27日才入职被告公司处，尚处于实习期，对于涉案06号房屋与同楼层共他户型房屋之间存在价差的原因和情况并不是很了解，所以才会按照其他户型的价格向原告作出了错误的报价，第三人的行为属于重大误解，不应发生法律效力。结合薛涛昇之前向原告的报价、原告签订的《认购协议书》、薛涛昇与原告的聊天记录及原告的履行情况，不难看出原告对第三人的错误报价是心知肚明的，其为了从中获取不当利益，而故意诱导了第三人。而在被告公司对涉案房屋进行审核后，已发现第三人报价错误的情况，立刻向原告告知了报价错误的信息，并要求按照原1447294元的房屋总价款进行履行，但原告却在双方协商过程中，试图通过向被告转账80302元利用被告财务部门不了解情况来先行确认房屋价款从而实现从中获取不当利益的意图。原告提起本次诉讼存在滥用诉权以获得不当利益的嫌疑。三、综上所诉，本案案由不应属于房屋买卖合同纠纷，而应属于因房屋买卖而产生的预约合同纠纷，原告的诉讼请求不应得到支持；原告诉状中提及的涉案房屋的单价、价款等内容与事实不符，本案在房屋单价、总价款等问题上存在重大误解，涉案房屋的单价应为18376元/㎡、总价款应为1447294元。请求人民法院在查清本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年3月21日，原告作为认购方与被告作为卖方签订的《认购协议书》主要载明：认购房屋6-2-406，建筑面积78.76平方米，认购总价1644652元，定金20000元，原告承诺在2019年3月24日前，携本协议书、有效身份证件、定金收据等签约材料（原告选择贷款方式付款的，还应携银行面签审核证明等办理按揭贷款手续的完整资料）至被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》。如原告未按约定时间到达约定地点签约的，视为原告放弃认购，被告有权将上述商品房另售他人，原告所交定金不予返还等。被告置业顾问处有薛涛昇签字。被告提交的原告与被告置业顾问薛涛昇的聊天截图显示：2019年3月19日，原告：“分期，每一笔钱，你都给我算一下”“就是不是可以首付分期吗”，薛涛昇向原告发送的计算清单载明：6-2-406，面积78.76，表总价1644652，优惠完总价1447294，单价18376，贷款101万，30%首付437294，（30年）月供约6100，定金87294，分35万，19年8月份87500,20年3月份87500,20年8月份87500,21年3月份87500；原告：“价格你再给我点优惠吧”“这太贵了”，薛涛昇：“主要是只有01那个78的，和你这个78的能享受露台”“所以贵了点”“我刚才问过我们领导了，这确实是没有优惠了，咱们都是同行，我也没有跟你藏着掖着”；3月20日，原告：“一会能去看工地里面吧”，薛涛昇：“你来了我带你去看”，原告：“好的”“谢谢”，3月21日，原告向薛涛昇发送回单详情图片显示，2019年3月21日原告向薛涛昇转款2万元，原告：“备注你看到没”“6-2-406定金”“你打完单子给我拍个照”，薛涛昇：“好的”“记得准备资料，三天准时签约”，原告：“啥三天”“昨天说的不是三天”，薛涛昇：“昨天说的五天”，原告：“说的一个礼拜啊”，薛涛昇：“七天是最低底线”，原告：“你先去给我办定房手续给我拍个照”，薛涛昇：“那你反正就把我的时间，咱俩约的是27号，你要过来签约的”，4月7日，薛涛昇：“不是钱的事，你给我个准确时间，还有身份证记得补”，原告：“我快一个月没休息过了”，5月12日，薛涛昇：“小姐姐”“你什么时候签约”“这都中旬了”。原告提交的四份《收据》显示：2019年3月21日，原告郭星灼刷卡20000元交纳6-2-406定金；2019年3月22日，原告郭星灼转账60000元交纳泉舜上城一期6号楼2单元406室定金；2019年3月22日，原告郭星灼转账7294元交纳泉舜上城一期6号楼2单元406室首期；2019年8月29日，原告郭星灼转账80302元交纳泉舜上城一期6号楼2单元406室首期。原告提交的其与第三人的微信聊天记录显示，2019年6月4日，第三人：“泉舜李凝，你的顾问”，2019年6月6日第三人：“你的成交价没有这么高”“你的成交总价底价应该是1331510元”，原告：“那他为啥卖我嫩贵”，第三人发给原告的单子显示：1331510，收付401510，贷款93万，80302（2019.3），80302（2019.8），80302（2020.3），80302（2020.8），80302（2021.3），2019年6月19日，第三人：“我去找你签合同吧”“你的房子就一个88折”“没有92折”“1447293”“你的房子总价是”“因为你的房子再带大平台”，原告：“那不行”“那要不然走法律程序吧”。原告提交的《泉舜上城合同审核单》载明：客户姓名郭星灼，认购日期2019.03.22，签约日期2019.06.07，购买房源6号楼-2单元-406室，建筑面积78.76平方米，大定单价20881.82元，大定总价1644652元，签约单价16905.92元，签约总价1331510元，首付比例30%，首付金额401510元，贷款比例70%，贷款金额930000元，已付定金80000元，补交房款321510元，房款合计401510元等，第三人李宁在置业顾问处签字，客户签字处、销售助理审核处、销售经理审核处、财务审核处均无人员签字。被告提交的《员工转正申请表》主要载明：员工姓名李宁，所属部门泉舜上城，岗位名称置业顾问，入职时间2019年5月27日，转正时间2019年8月1日，合同签订从2019年5月27日至2022年5月26日共3年等。庭审中，原告称先交了2万元定金，6万元和7294元是原来的置业顾问让交的。最初没有签订正式的房屋买卖合同是因为价格没说好。6月6号我问了报价不同原因，第三人说是她算过的成交价格。而且当天又多次确认了价格。第三人李宁称正常的楼层标准层价格是88折基础上有个92折，涉案房产自带大露台，只享受88折，没有92折优惠。当时不知道，刚上班6天，在实习期。六号楼不是在售状态，主推17号楼，我直接了解17号楼的价格。当时是义务接待。6月7号找销售助理审核，发现错误了，当天出了正确的审核单，当面沟通过，原告否定了。被告称原告支付的标准按照总房价1447294元减去贷款额101万元，剩余是首付437294元，因为78平户型首付分期最少8万元，加上尾数7294元，得出的是87294元。首付还剩余35万元，分四期，分期是87500元。最初没有签订正式的房屋买卖合同是因为我们一直在催促，原告以工作忙在推脱。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《认购协议书》约定：原告承诺在2019年3月24日前，携本协议书，有效身份证件、定金收据等签约材料至被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》，如原告未按约定时间到达约定地点签约的，视为原告放弃认购，被告有权将上述商品房另售他人，原告所交定金不予返还。根据被告提交的原告与置业顾问薛涛昇的微信聊天显示，薛涛昇一直催促原告签订《商品房买卖合同》，但原告以工作忙为由未按照约定时间去约定地与被告签订《商品房买卖合同》。自2019年3月19日原告与被告置业顾问薛涛昇开始在微信中就涉案房屋价款进行沟通到3月21日原被告签订认购协议书，再到3月21日、3月22日原告共交款87294元，原告所缴纳款项金额与被告置业顾问报价金额及收取比例相一致，原告并未对涉案房屋的价格提出异议，且对房屋自带露台价格高于其他房屋也是知情的，后因被告置业顾问薛涛昇离职，第三人因刚入职报价错误，后该价格未通过被告审核流程。原告现有证据无法证明双方就涉案房屋价格达成了新的合意，应对此承担不利后果。故原告诉请确认原被告之间的房屋买卖合同关系成立、确认原被告房屋买卖合同主要内容为：房源为郑州市金水区黄河路南阳路泉舜上城6号楼2单元406室、面积为78.76平方米，签约总价为1331510元，首付30%，金额为401510元及被告与原告补签书面房屋买卖合同并在房管部门办理网签备案，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郭星灼的诉讼请求。案件受理费减半收取为8392元，由原告郭星灼负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇二〇年二月二十四日书记员  王晓祥