上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初12461号原告（反诉被告）:上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司。法定代表人：陈萍，董事长。委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴厚堂。被告（反诉原告）：上海秉堂石业有限公司。法定代表人：卢忠娇，执行董事。被告（反诉原告）：卢忠娇。三被告委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：周志微，上海市浩信律师事务所律师。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司诉被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲、被告吴厚堂及其委托诉讼代理人何建安、周志微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告将承租房屋腾退并归还；2、判令被告支付2016年7月1日起至实际搬离日止的占有使用费，按每年人民币（下同）852,202元计算；3、判令被告支付合同期内欠付的租金150,000元；4、判令被告支付2015年7月1日起至2015年12月31日的市场物业管理费21,552元；5、判令被告支付2016年5月、6月拖欠水费、电费（包含加价部分的电费）、电信费等各项费用30,967元；6、判令被告支付以欠付租金150,000元为本金，自2014年7月1日起至被告清偿之日止，按每日千分之五计算的滞纳金。事实与理由：原告与被告于2015年4月17日签订《租赁合同（石材）》一份，约定被告承租原告合法取得的大叶公路XXX号石材城加工房3加-05、06，租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止，租赁总面积为3,592平方米，租金为每年852,202元。租赁期止时，被告应在2016年4月1日将上述承租位置交还原告。同时，该合同第七条第二款约定，被告拖欠交纳租金、电费、水费、电话费和环保处置费等相关费用的支付，原告按每逾期一天收取被告相关拖欠总额0.5%的滞纳金或违约金。合同到期后双方未续签合同，该租赁合同到期自然终止。然租赁期满至今，被告仍占用原告房屋不搬离，也未支付任何使用费、水电费、市场物管费等费用，经原告多次催讨协商未果，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇（以下简称吴厚堂等）辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案双方当事人并非单纯的房屋租赁关系，更主要的是石材市场的开办者和入驻商户的关系。吴厚堂等受让入驻并进行建设及巨额投资后，同福易家丽公司负有维持石材市场正常运作及与吴厚堂等每年续签租赁合同的义务。同福易家丽公司单方面强行关闭石材市场，终止与吴厚堂等的租赁协议，造成吴厚堂等巨大损失，同福易家丽公司应承担赔偿责任。二、《承诺书》、《协议书2》系同福易家丽公司单方面拟就，并以断电相要挟，吴厚堂等不签字就不予恢复供电，吴厚堂等无奈被迫在《承诺书》、《协议书2》上签字，这并不是吴厚堂等的真实意思表示。三、由于同福易家丽公司已将石材市场关闭，同福易家丽公司租赁给吴厚堂等的场所已不具有任何的市场使用价值，并且已停电停水。吴厚堂等已搬离能够搬离的东西，但在租赁场地上还有如基础设施、办公用房（包括装饰装修）、部分机械设备等无法搬离，而同福易家丽公司拒绝赔偿由此给吴厚堂等造成的这些损失，造成吴厚堂等无法将场地交还给同福易家丽公司。所以同福易家丽公司要求吴厚堂等支付所谓的2016年7月1日之后的占用房屋的使用费无理，应予驳回。四、吴厚堂等是否应支付加价电费的问题，吴厚堂等已就此提出行政诉讼，待法院作出判决确定。五、同福易家丽公司所谓“合同期内欠付租金”150,000元，由于同福易家丽公司单方面强行关闭石材市场，给吴厚堂等造成巨大损失，吴厚堂等屡次与同福易家丽公司交涉赔偿事宜，同福易家丽公司均予以拒绝。为此，吴厚堂等有权行使抗辩权暂不支付该部分租金。吴厚堂等并且不能同意同福易家丽公司诉请的所谓租金费用的滞纳金，应予驳回。同时，被告（反诉原告）吴厚堂等提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿办公楼及机械设备等投资损失3,569,070元（具体以法院委托评估价格为准）；2、判令反诉被告赔偿石材搬迁运费300,000元；3、判令反诉被告赔偿停产停业损失390,000元。事实与理由：2013年5月14日，经同福易家丽公司同意，吴厚堂等与方思顺签订《转让合同》，受让其向同福易家丽公司承租的“上海同福易家丽国际石材产业城”3加-05、06号场地使用权，吴厚堂等向方思顺支付转让款3,000,000元。2013年6月4日，吴厚堂等与同福易家丽公司另行签订《租赁合同》，将上述加工房的承租人变更为吴厚堂，约定年租金为786,648元。2014年5月，吴厚堂以妻子卢忠娇为法定代表人注册成立上海秉堂石业有限公司，该场地即作为吴厚堂等石材生产加工的经营场所。2014年3月，同福易家丽公司将年租金调整为852,202元。吴厚堂等受让并租赁上述加工房后，为了生产经营需要，进行了厂房及机械设备等的投入。但岂料，同福易家丽公司于2014年11月即与奉贤区金汇镇人民政府签订了《关于上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司产业结构调整（框架）协议》，同福易家丽公司拟于2015年5月1日前向政府提交转型方案，要关停市场，引入新项目。该框架协议还约定，若不能提交转型方案则由政府委托或直接收购同福易家丽公司的相关土地及物业。2015年12月30日，同福易家丽公司以停电停水相要挟，迫使吴厚堂等在其拟就的《协议书2》及《承诺书》上签名，单方面终止与吴厚堂等的租赁关系，关闭石材市场。基于石材加工生产企业必须进行基础设施、厂房、机械设备等巨额投资，通过长期经营才可能收回投资的特点，原、被告双方需要建立的是长期稳定的租赁关系，这一点同福易家丽公司亦十分清楚，同福易家丽公司提供的格式合同将租赁期限约定为一年，这是同福易家丽公司为调整租金的便利而在形式上将租赁合同体现为一年一签，但不能机械理解为双方约定的租赁期限仅为一年。在吴厚堂等于2013年6月受让入驻签订租赁合同时，同福易家丽公司并未告知吴厚堂等其开办的石材市场将于2015年12月底关闭。同福易家丽公司强行关闭石材，单方面终止租赁关系，对此吴厚堂等无力也无法抗争，但同福易家丽公司给吴厚堂等造成了巨大损失应予赔偿。现同福易家丽公司想把吴厚堂等商家一赶了之，而丝毫不考虑给吴厚堂等造成的巨额损失的赔偿问题，有悖于情、有亏于理，更有违于法，故被告（反诉原告）吴厚堂等诉讼来院。原告（反诉被告）同福易家丽公司针对反诉辩称，吴厚堂等诉状所述不是事实，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。1、双方于2015年4月17日签订的《租赁合同》是真实意思表示，真实有效。合同到期自然终止，租赁期间吴厚堂等一直占有使用场地。吴厚堂等认为同福易家丽公司单方面关闭石材市场是被告的推托之词，无事实和法律依据。按照合同约定，合同于2016年3月31日到期自然终止，且同福易家丽公司自2015年7月1日起对吴厚堂等不再收取租金。同福易家丽公司不是单方面终止合同，双方有合法有效的承诺书及协议书约定，且关闭是政府行为而非原告单方面行为。2、吴厚堂等与方思顺的转让合同，不能证明和本案有关联，吴厚堂等自行制作的资产统计表不能认同，照片来源也不能认同，不能证明吴厚堂等的诉请及损失的存在，与本案无关，也与同福易家丽公司无关。吴厚堂等提供的通告、告知书等，与同福易家丽公司毫无关联，综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，根据被告的申请，本院传证人朱某某出庭作证。证人朱某某陈述，其是上海乔涟建筑安装工程有限公司的法定代表人，其作为同福易家丽国际石材城的商户，也因与同福易家丽公司的纠纷找同福易家丽公司交涉过。2015年11月，同福易家丽公司将商铺停电，其要求同福易家丽公司恢复用电，当时其与被告吴厚堂、案外人陈士彬（音）等一同至同福易家丽公司的办公室，要求恢复用电，但同福易家丽公司要求其签订协议、承诺书，才同意恢复，并威胁他们不签承诺书就一直停电。其刚开始不肯签，但停电两三天后，其没有办法才去签字的，被告吴厚堂也差不多同一天签字。签字后第二天就恢复供电了，停电时间在三四天左右。签好协议后一直在经营，直到2016年4、5月，经营受到影响，只能出货不能进货。其的租赁合同于2015年9月到期，现在其还没有搬离租赁的房屋，但不营业了。其与同福易家丽公司也有诉讼在法院进行。2015年7月起，同福易家丽公司不收取租金了，但让他们搬迁。同福易家丽公司公司对该证人证言真实性存疑，认为证人本身系市场承租人，是另案的原告；证人提到的承诺书及协议书不是当场拿出来的，而是事先给承租户看过的；停水电的通知，在2015年10月即公告过，承租户有缓冲期；证人证言不能证明签订协议书和承诺书存在胁迫；证人证言也不能证明吴厚堂等的观点。吴厚堂等对证人证言没有异议，认为与视频谈话内容一致，虽然细节上有点差别，但基本事实是清楚的；在同福易家丽公司拟就协议书、承诺书交给吴厚堂等在内的商户后，吴厚堂等商户拒绝签署的情况下，同福易家丽公司采取了停电的措施，要挟吴厚堂等签字。因该证人亦为石材市场的承租人，且与同福易家丽公司有诉讼纠纷，存在利害关系；而同福易家丽公司对该证人证言不予认可，故本院对该证人证言不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月17日，同福易家丽公司与吴厚堂等签订《租赁合同（石材）》一份，约定：吴厚堂等承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城3加-05、06号加工房；租赁面积3592平方米；租赁期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止；房屋租金为每年852,202元；于2015年4月25日至7月25日前分四期付清全部租金；吴厚堂等在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施；对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归同福易家丽公司所有。2015年12月31日，吴厚堂等向同福易家丽公司出具《承诺书》一份，承诺于2015年12月31日全面停止一切加工及经营活动，并于2016年1月1日起实施全面搬迁，至2016年6月30日全面搬离；于2016年5、6月分两期付清所欠2015年4月1日起至2015年6月30日的150,000元租金。2016年1月12日，吴厚堂等与同福易家丽公司签订《协议书（2）》一份，约定：吴厚堂等于2016年5、6月分两期付清所欠2015年4月1日起至2015年6月30日的150,000元租金；于2015年12月31日停止一切加工经营活动，自2016年1月1日起实施搬迁，至2016年6月30日全部搬清，退还租赁场地给同福易家丽公司；同福易家丽公司给予吴厚堂等6个月（2015年7月1日起至2015年12月31日）的免租期，6个月（2016年1月1日起至2016年6月30日）的搬场期。免租期内，同福易家丽公司不收取场地租金，发生的水、电等公用事业费必须按现行价格如数支付；搬场期间，同福易家丽公司不收取场地租金，但吴厚堂等必须每月支付每天每平方米0.05元的物业管理费，此期间所发生的水、电等公用事业费也必须按现行价格如数付清。上述协议签订后，吴厚堂至今未向同福易家丽公司支付上述欠交的租金150,000元。合同到期后，吴厚堂等实际使用、占用租赁场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对租赁场地实施了断水断电行为。吴厚堂等尚欠同福易家丽公司2015年5月、6月的水电费、电信费等各项费用30,967元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，由被告吴厚堂等向原告同福易家丽公司承租房屋，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。按照合同的约定，吴厚堂等应于合同到期后将租赁房屋归还同福易家丽公司，但吴厚堂等至今仍占用系争房屋，故对同福易家丽公司要求吴厚堂等腾退并归还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于吴厚堂等辩称同福易家丽公司在2016年7月1日对系争房屋停水停电并关闭“国际石材产业城”，对吴厚堂等造成巨大损失，但同福易家丽公司拒绝赔偿这些损失，造成吴厚堂等无法将房屋交还同福易家丽公司，故不应支付占有使用费的辩解意见，本院认为，租赁合同到期后，吴厚堂等应当按约将租赁房屋返还同福易家丽公司，吴厚堂等未能按约归还租赁房屋，应承担相应的占有使用费，但由于同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地停水停电，系争场地内已无法生产使用，故本院酌定2016年7月1日起的占有使用费为每年170,000元。故对同福易家丽公司要求吴厚堂等支付自2016年7月1日起至吴厚堂等实际搬离日止，按每年170,000元计算的占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于吴厚堂等辩称系受到同福易家丽公司以停电相要挟才被迫签订《协议书》及《承诺书》的辩解意见，因吴厚堂等未能提供相应证据证明存在胁迫的事实，故本院对该辩解意见不予采信。吴厚堂等未能按照双方签订的《租赁合同》及《协议书》的约定的期限支付自2015年4月1日起至2015年6月30日的租金150,000元，应承担相应的民事责任，故本院对同福易家丽公司要求吴厚堂等支付上述期间的所欠租金150,000元的诉讼请求，依法予以支持。因双方签订的《协议书》中，对欠付租金的支付时间进行了约定，而该约定对2016年5月及6月的付款比例未进行明确约定，故本院认定吴厚堂等应于2016年6月前付清所欠租金；庭审中，吴厚堂等对《租赁合同》约定的违约金计算方法认为约定过高，故本院依法对违约金计算标准予以调整；综上，本院对同福易家丽公司要求吴厚堂等承担以上述欠付租金为本金，自2016年7月1日起至清偿日止，按每日万分之五计算的滞纳金的诉讼请求，依法予以支持。对于同福易家丽公司要求吴厚堂等支付自2015年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理费21,552元的诉讼请求，因双方在《协议书》中约定，搬场期间即2016年1月1日起至2016年6月30日，吴厚堂等才需要支付同福易家丽公司物业管理费，而双方在《租赁合同》中没有支付物业管理费的约定，故同福易家丽公司要求吴厚堂等支付上述期间的物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。吴厚堂等未能支付占有使用系争场地期间的水电费、电信费等费用，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求吴厚堂等支付2016年5月、6月拖欠的水费、电费（包括差别化电价）、电信费等各项费用3,0967元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于吴厚堂等辩称，就差别化电价问题已提起行政诉讼，故要求待行政判决结果以确定是否应当承担差别化电价的辩解意见，本院认为，该差别化电价的收取为政府行政行为，吴厚堂等作为房屋内电量的实际使用人，应当按照规定支付电费；吴厚堂等针对电费计价提起的行政诉讼与同福易家丽公司无关，且至今没有审理结果，故本院对吴厚堂等该辩解意见不予采信。吴厚堂等可在今后有合法依据时要求同福易家丽公司退还收取的差别化电价。对于吴厚堂等要求同福易家丽公司支付办公楼及机械设备投资等损失3,569,070元以及石材搬迁费300,000元、停产停业损失39,000元的反诉诉讼请求，本院认为，双方的租赁合同已经到期终止，在合同期间，也没有证据证明存在影响吴厚堂等正常使用租赁房屋的情形，且根据双方《租赁合同》的约定，吴厚堂等在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，双方均应当遵从双方的上述合同约定，故吴厚堂等的上述反诉诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号3加-05、06号加工房腾空并归还原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司；二、被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年170,000元计算的占有使用费；三、被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司合同期内的欠付租金人民币150,000元；四、被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司以欠款1,500,000元为本金，自2016年7月1日起至清偿日止，按每日万分之五计算的滞纳金；五、被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2016年5月、6月的水费、电费（包括差别化电价）、电信费等各项费用人民币30,967元；六、对原告（反诉被告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。七、对被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇的反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,186元，由被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担；反诉案件受理费人民币2,0436元，由被告（反诉原告）吴厚堂、上海秉堂石业有限公司、卢忠娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  杨神鹰二〇一七年三月三十一日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。