上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初11170号原告(反诉被告)：杨淑君，女，1988年5月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。被告(反诉原告)：季琛瑜，男，1986年10月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：黄俊益，上海创远律师事务所律师。原告杨淑君与被告季琛瑜房屋租赁合同纠纷,被告季琛瑜以相同事由反诉原告杨淑君,本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨淑君的委托诉讼代理人朱建平，被告季琛瑜及其委托诉讼代理人黄俊益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑君向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告间的房屋租赁合同于2016年6月30日解除；2、判令被告支付2015年7月至2016年6月的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)57万元；3、判令被告支付2016年7月1日至2017年1月20日期间的房屋使用费332,258元；4、判令被告支付迟延支付租金的违约金10万元。事实和理由：2014年5月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告出租上海市株洲路XXX号店铺(以下简称系争店铺)供被告使用，租期五年，租金每月5万元，每六个月为一期，于首月七日支付，押金10万元。合同签订后，原告交付房屋，被告对系争店铺进行了装修。2014年8月起被告正常对外营业，被告按约支付了押金及第一、二期的租金，于2015年7月开始拖欠租金，原告多次催讨，被告均以经济紧张、无法办理餐饮执照等为由拒不支付租金。2016年4月，原告通过律师向被告发函，要求被告支付欠租并承担违约责任，但被告仍未履行，故原告诉如所请。被告季琛瑜辩称：就系争店铺与原告签订过租赁合同，合同内容如原告所述，合同签订后，被告支付原告押金10万元。双方约定系争店铺可用于餐饮经营，被告将系争店铺开设火锅店，但系争店铺与周边居民住宅的边界不到9米，不符合《饮食业环境保护技术规范》中4.2.3条规定的新建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标水平间距不宜小于9米的标准，导致被告无法通过环评检测、取得环评报告，影响被告办理餐饮服务许可证及工商户营业执照。被告承租系争店铺后不能正常经营，是因为原告提供的系争店铺不符合合同约定，原告违约在先导致被告合同目的无法实现，故就2015年7月起的租金支付被告一直与原告进行商谈，后双方未达成一致意见。本案系原告违约在先才导致被告拒付租金，被告承租系争店铺后，投入大量资金进行装潢，现损失巨大。被告经营期间一直处于无证状态，不能正常经营，不应再向原告支付租金。被告已于2017年1月20日将系争店铺归还原告，现被告同意双方租赁合同于2016年6月30日解除，不同意原告其余诉请。被告季琛瑜向本院提出反诉请求：1、原告支付被告违约金10万元；2、原告支付被告装潢残值500,538元;3、原告支付被告预期利润损失80万元。事实和理由：原、被告在租赁合同中约定的用途为餐饮，但原告提供的系争店铺不符合饮食业环境保护技术规范中“饮食业单位与环境敏感目标边界不小于9米”的行业要求，不能通过环评检测。原告提供的系争店铺不符合法律规定导致被告无法正常经营，属于违约，应按约向被告支付违约金。另外，原告违约导致合同解除，被告就系争店铺投入的装潢损失及不能经营到合同期满的预期利润损失，原告均应予以赔偿。原告杨淑君对反诉辩称：原告在双方合同履行过程中并未违约，系争房屋产证登记用途就为店铺，《预售合同》中也写明原告系争店铺可用作餐饮经营。原告也曾向被告提供过店铺的产证复印件等材料，配合被告办理营业执照。系争店铺旁边的其他餐饮单位亦能正常经营，现被告不能通过环评报告、不能办理营业执照并非原告违约造成。被告拒付租金却一直使用系争店铺经营至2017年1月20日归还，系被告违约才导致合同解除，故原告不同意支付被告违约金、装潢损失及预期利润。经审理查明：系争店铺权利人为原告，建筑面积248.64平方米，用途为店铺。原告与上海宝炫置业有限公司就购买系争店铺时签订的《上海市商品房出售合同》附件三(房屋建筑结构、装修及设备标准)显示：餐饮店铺，设排风烟道一根，室外排放部分共管排放……2014年5月29日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：系争店铺类型为商铺；乙方已查验了房屋的全部信息并已充分了解情况，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，甲方知晓并同意乙方的租赁用途，双方共同遵守国家和本市有关房地产使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方应于2014年5月30日前向乙方交付房屋；房屋租赁期限自2014年5月30日起至2019年7月31日止；2014年5月30日至2014年7月31日为免租期，提供装修之用；甲乙双方约定，该房屋每月租金为5万元，租金24个月内不变，自第25个月起，以12个月为周期，月租金递增6%；租金以6个月为一期支付，乙方应于每期首月7日支付租金；甲乙双方约定，签订本合同时，乙方向甲方支付押金10万元；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为2个月租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分……(二)甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方房屋存在缺陷，危及乙方安全的……(七)乙方逾期不支付租金的。合同签订后，原告向被告交付系争店铺，被告向原告支付了押金10万元。2016年4月24日，原告向被告发出《律师函》，要求被告支付欠租并承担相应违约责任。审理中，经被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争店铺装修残值进行司法鉴定，鉴定意见为“上海市株洲路XXX号房屋装潢装修残值(造价)项目，工程造价为500,538元。”审理中，原告表示被告结清相关费用后愿意退还押金10万元。被告对系争店铺的装修残值原告并无可利用部分，但原告自愿补偿被告装潢损失5万元。被告表示，若按合同约定，对2015年7月至2016年6月30日欠付的租金金额为57万元无异议，但被告未付租金系事出有因，不属于违约，且双方对违约金的约定也过高，要求法院调整。上述事实，有原、被告提供的房产证、租赁合同、预售合同、律师函、测绘图、银行转账凭证、饮食业环境技术保护规范、品项销售表、照片等证据及当事人陈述为证。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。支付租金系承租方的基本义务，被告作为承租人应支付使用系争店铺期间的相应租金。被告现以系争店铺与居民住宅边界水平间距小于9米，不符合餐饮行业标准、无法通过环评检测办理营业执照为由拒付租金。对此本院认为，原告提供的系争店铺产证及《预售合同》均记载系争店铺可用作餐饮经营，且被告亦在《房屋租赁合同》中表示已查验了系争店铺并经充分了解。被告作为经营者承租系争店铺，应对经营餐饮项目的油烟产生状况及相关行业规范标准充分了解，规划确定经营项目。现被告将系争店铺开设火锅店，属产生油烟类的饮食业单位，不符合《饮食业环境技术规范》中与敏感目标的距离要求，从而不能通过环评检测，被告将该后果归责于原告提供系争店铺不符合合同约定，并无事实和法律依据，故本院对被告以此为由拒付租金的意见，不予采纳。被告从2015年7月起欠付租金至今确属违约，双方在租赁合同中就违约金数额约定为2个月租金，该约定并未过分高于原告损失，被告应按约向原告支付欠租及违约金。被告同意租赁合同于2016年6月30日解除，但使用系争店铺至2017年1月20日归还，应在合同解除后按租金标准支付原告相应房屋使用费。合同履行中原告并未违约，被告要求原告支付因合同解除产生的违约金、装修残值损失，不予支持。被告反诉主张的预期利润损失，于法无据，不予支持。原、被告同意《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除，原告同意返还被告押金100,000元、支付被告装潢残值补偿5万元，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告杨淑君与被告季琛瑜于2014年5月29日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月30日解除；二、被告季琛瑜应于本判决生效之日起10日内，支付原告杨淑君2015年7月至2016年6月期间的房屋租金570,000元；三、被告季琛瑜应于本判决生效之日起10日内，支付原告杨淑君2016年7月1至2017年1月20日期间的房屋使用费332,258元；四、被告季琛瑜应于本判决生效之日起10日内，支付原告杨淑君迟延支付租金的违约金100,000元；五、原告杨淑君应于本判决生效之日起10日内，支付被告季琛瑜装潢残值补偿50,000元；六、原告杨淑君应于本判决生效之日起10日内，返还被告季琛瑜房屋押金100,000元；七、驳回被告季琛瑜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,800元，反诉受理费8,902.42元，共计18,702.42元，由被告季琛瑜负担；鉴定费18,000元，由被告季琛瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 毅代理审判员  周虹君人民陪审员  汪开荣二〇一七年三月十日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。