广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22648号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区海珠北路55号。法定代表人：叶宇骏，职务副总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡志坚，男，1954年7月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称越秀城建开发公司）因与被上诉人胡志坚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6064号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。越秀城建开发公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项并改判为胡志坚向越秀城建开发公司支付逾期支付房款的违约金（1.以51952元为本金，按照年利率6%自2001年12月31日起计；2.以129830元为本金，按照年利率6%自2008年11月27日起计）。二、本案一、二审受理费由胡志坚承担。事实与理由：越秀城建开发公司与胡志坚于2007年4月16日签订《房屋拆迁安置协议》，其中第十条第1款约定：“……乙方在公证前先交30000元，99年12月底前付47898元，2001年12月31日底前付51952元，余下129830元在甲方（即越秀城建开发公司）交回迁房前付清。”实际上，胡志坚仅支付了超安置面积补偿款259660元中的77898元，其既未按约定于2001年12月31日前支付51952元，又未在越秀城建开发公司于2008年11月27日将回迁房交付前支付余下的129830元。胡志坚直至2008年12月22日才要求结算相关款项，其在2001年已构成根本违约，理应不能免除其应当承担的违约责任；而其违约行为并非越秀城建开发公司的原因造成，越秀城建开发公司对此不应承担任何责任。一审法院以胡志坚多次向越秀城建开发公司作出同意缴纳房款的意思表示，但越秀城建开发公司未与其结算为由，不支持越秀城建开发公司要求胡志坚支付逾期付款违约金的反诉请求没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。胡志坚二审答辩称：一、越秀城建开发公司的上诉请求并无事实及法律依据，应予驳回，越秀城建开发公司应全部支付二审的受理费。1.越秀城建开发公司在上诉状的事实与理由部分写道：“越秀城建开发公司与胡志坚于2007年4月16日签订《房屋拆迁安置协议》，其中第十条第1款约定……”，该理由与事实不符。双方于2007年4月16日签订的是《房屋拆迁变更安置补充协议》，该协议并无第十条。2.越秀城建开发公司主张胡志坚在2001年已构成根本违约亦与事实不符。胡志坚已在2001年12月30日前找过越秀城建开发公司的受委托人廖树标，要求缴交第三期购房款51952元并要求越秀城建开发公司返还拖欠临迁费和滞付补偿费，当时廖树标提出“彼此拖欠的款项在交楼后双方再一齐协商结算”的方案，双方因此达成了口头协议。自2001年12月31日起，胡志坚一直未收到越秀城建开发公司发出任何形式的要求或关于按协议缴交第三、四期购房款的通知，由此可见越秀城建开发公司并无与胡志坚结算购房款和欠付的临迁费等款项的诚意，故责任亦理应由该司负担。3.胡志坚在接到回迁通知后，立即找到越秀城建开发公司在西华路办事处的负责人要求结算购房款及拆迁费等款项，后该负责人要求胡志坚找公司领导，胡志坚便立即通过EMS快递给越秀城建开发公司发函，要求缴交剩余未交的购房款及结算临迁费、滞迁费等款项，对于第一份函件该司接收了但不予答复，至于后续两份函件均被该司拒收并退回。一审法院所作判决公平公正。二、我方认为，一审判决已认定双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》均合法有效，并最终支持了越秀城建开发公司要求胡志坚按该两协议缴交购房款191518元的诉讼请求，但却对胡志坚要求越秀城建开发公司将拖欠的临迁费等款项抵减购房款的请求不予采纳，明显有失公允，请求二审法院予以纠正。1.胡志坚在一审起诉书的请求事项部分明确要求“越秀城建开发公司依法办齐各种手续后，协助胡志坚到国土局获取广州市越秀区西华路221号1305房的房地产权证”，其中“依法办齐各种手续”理应包括双方结清欠付的款项，故胡志坚在一审庭审答辩过程中要求以临迁费等款项抵减购房款的请求与越秀城建开发公司要求胡志坚支付未缴购房款的请求是等权的两个请求，应同属本案的审理范围。2.越秀城建开发公司通知胡志坚回迁时，逾期交房时间共71.9个月，仍欠胡志坚75.9个月的临迁费（见附件①）。根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第六条，越秀城建开发公司应向胡志坚支付逾期交房违约赔偿金共1078500元（见附件②），根据《房屋拆迁安置协议》第2条，越秀城建开发公司应向胡志坚支付临迁费27324元（见附件③），而根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条和五十一条，越秀城建开发公司应向胡志坚支付临时安置补助费8640元和逾期补偿金5184元（见附件④），以上四项合计1119648元（未计算滞付利息）。现为体谅越秀城建开发公司的困难，胡志坚主动放弃大部分权益，仅要求越秀城建开发公司将欠付的119648元与胡志坚未缴交的购房款191518元相互抵消，互不拖欠，并协助胡志坚办理涉案房屋的不动产权证书，合情合理。综上所述，越秀城建开发公司的上诉请求明显与事实不符，缺乏法律依据，请求二审法院予以驳回；另请求二审法院支持胡志坚要求与越秀城建开发公司欠款相互抵消的的请求。胡志坚向一审法院提起本案诉讼，请求：判令越秀城建开发公司协助胡志坚办理广州市越秀区西华路221号1305房的房地产权证。越秀城建开发公司向一审法院提出反诉请求：一、判令胡志坚向越秀城建开发公司支付房款191518元（欠付房款181762元+测绘面积超大部分9756元）；二、判令胡志坚向越秀城建开发公司支付逾期支付房款的违约金（1、以51932元为本金，按照年利率6%自2001年12月31日起计；2、以129830元为本金，按照年利率6%，自2008年11月27日起计；暂计至2019年5月31日为138095.41元）。一审法院经审理查明：1998年5月29日，案外人林群香（乙方）与越秀城建开发公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方经批准拆除越秀区人民北路等地段的土地，乙方同意甲方拆除越秀区西华路马王坊30后座房屋，建筑面积17.69平方米；甲方将自有的座落在越秀区西华路东风小区回迁楼自编B4幢1605房北向的自有房屋建筑面积为22.69平方米的单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为17.69平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的22.69平方米，两者对比，相差了5平方米，乙方根据有关规定以1700元一平方米的标准计算，付给甲方8500元，并于1998年12月30日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。该协议于1998年6月11日在房管部门办理了备案手续。同日，案外人林群香（乙方）与越秀城建开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除乙方的上址房屋，应在2002年12月31日前，在西华路××自××房产权属于自有的套间，建筑面积68.538平方米安置给乙方回迁居住；超出建筑面积为50.848平方米，甲方同意乙方以5㎡×1700元、29.91㎡×520元、15.938㎡×6000元，合共259660元购买产权，乙方在公证前先交30000元，99年12月底前付47898元，2001年12月31日前付51932元，余下129830元在甲方交回迁房前付清；回迁后，该屋按房管局测绘为准，如增大或减少按每平方米6000元补给双方等。胡志坚分别于1998年7月15日、1999年12月29日向越秀城建开发公司支付“房屋产权款”30000元及47898元。1999年9月7日，广州市公证处作出（99）穗证内字第2404号《继承权公证书》，内容为：查胡杨广于1992年9月5日死亡后遗有座落在广州市西华路马王坊30号后座房屋，上述房屋虽以胡杨广的名义登记产权，但依法为胡杨广与林群香的夫妻共有财产，各占二分之一产权；胡杨广的上述遗产应由妻子林群香及儿子胡志坚共同继承；现林群香表示放弃其继承权利，故此，胡杨广的上述遗产由胡志坚一人全部继承。同日，广州市公证处作出（99）穗证内字第2405号《赠与公证书》，证明赠与人林群香于1999年8月17日自愿签订《赠与书》，内容为：广州市越秀区西华路马王坊30号后座房屋是其与丈夫胡杨广共同所有的财产，现决定将上述房屋依法属于其占有的二分之一无偿赠与其儿子胡志坚。2007年4月16日，胡志坚以林群香代理人的名义（乙方）与越秀城建开发公司（甲方）签订《房屋拆迁变更安置补充协议》，约定：乙方同意甲方的调整变更安置，由甲方在西华路B4划拨第十三层北门1305房给乙方作永久安置；该房屋总建筑面积68.538平方米，其中22.69平方米是维持原《补偿协议》的安置面积等。2008年11月27日，胡志坚（乙方）与越秀城建开发公司（甲方）签订《回迁协议》，约定甲方同意于2008年11月27日将回迁房即西华路221号北门1305房交给乙方回迁居住；乙方同意办理回迁房入住手续等。2008年12月22日，胡志坚通过EMS全球邮政特快专递向越秀城建开发公司寄发《关于要求结算拆迁房屋临迁费、延期补助费、补偿金、违约赔偿金及结算回迁房屋相关差额款项函》，内容为：要求越秀城建开发公司以应向其支付的临迁费、延期补助费、补偿金及违约赔偿金对购买产权款实行多除少补的方式结算等。该函于次日妥投。2009年2月5日，胡志坚通过EMS全球邮政特快专递向越秀城建开发公司寄发《再次要求缴交（原西华路221号北门1605房）剩余未缴购房款及结算临迁费等款项函》。该函因收件人拒收退回胡志坚。2009年2月9日，胡志坚通过EMS全球邮政特快专递向越秀城建开发公司寄发《再次要求缴交（原西华路221号北门1605房）剩余未缴购房款及结算临迁费、赔偿款等款项函》。该函因收件人拒收退回胡志坚。2014年5月15日，广东省广州市广州公证处作出（2014）粤广广州第074587号《公证书》，证明胡志坚于2014年5月7日在《受赠书》上签名，表示知悉受赠的法律意义和法律后果，愿意接受林群香赠与的位于广州市越秀区西华路马王坊30号后座房屋的二分之一产权份额（该房屋已拆迁，回迁至广州市西华路221号北门1305房）等。因胡志坚向一审法院提出执行异议，要求解除对涉讼房屋的查封。一审法院于2018年10月24日作出（2003）越法执字第620号之二十二执行裁定书，裁定解除越秀城建开发公司名下的广州市西华路221号1112房、617房、1305房的查封。越秀城建开发公司为证明其抗辩理由，向一审法院提供《房屋面积测量成果报告书》，记载涉讼房屋的建筑面积为70.1640平方米。胡志坚确认需向越秀城建开发公司支付购房款191518元，但因越秀城建开发公司逾期回迁，应向其支付违约金，冲抵后无需再向越秀城建开发公司支付购房款。一审法院认为，一、案外人林群香与越秀城建开发公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》均合法有效。胡志坚通过继承及接受赠与，承继了林群香在上述协议项下的权利义务，有权提起本案诉讼。越秀城建开发公司作为拆迁人，理应按上述协议的约定协助胡志坚办理回迁房的不动产权证书。二、关于购房款，越秀城建开发公司主张胡志坚应付的金额为191518元，胡志坚无异议，故一审法院亦予以确认。至于越秀城建开发公司是否应向胡志坚支付临迁费、延期补助费等款项，并非本案审理范围，故胡志坚要求以该款项抵扣购房款的抗辩，一审法院不予采纳。三、关于越秀城建开发公司主张的逾期付款违约金。根据胡志坚提供的证据，胡志坚在回迁涉讼房屋后，已多次向越秀城建开发公司作出同意缴纳购房款的意思表示，但因越秀城建开发公司的原因并未与胡志坚进行结算。因此，越秀城建开发公司要求胡志坚支付逾期付款违约金的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、广州市越秀区城市建设开发公司在本判决发生法律效力之日起15日内协同胡志坚办理将广州市越秀区西华路221号1305房的所有权登记在胡志坚名下的《不动产权证书》。二、胡志坚在本判决发生法律效力之日起15日内向广州市越秀区城市建设开发公司支付购房款191518元。三、驳回广州市越秀区城市建设开发公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10600元、反诉受理费3122.1元，由胡志坚负担4130.4元，广州市越秀区城市建设开发公司负担9591.7元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人越秀城建开发公司提出的上诉进行审查。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于胡志坚是否应当向越秀城建开发公司支付逾期付款违约金及相应利息的问题。一审法院已经查明，2008年11月27日胡志坚与越秀城建开发公司签订《回迁协议》后，2008年12月22日、2009年2月5日、2009年2月9日胡志坚先后数次通过EMS全球邮政特快专递向越秀城建开发公司寄发《关于要求结算拆迁房屋临迁费、延期补助费、补偿金、违约赔偿金及结算回迁房屋相关差额款项函》等函件，明确要求越秀城建开发公司以应向其支付的临迁费、延期补助费、补偿金及违约赔偿金对购买产权款实行多除少补的方式结算，主动要求缴交（原西华路221号北门1605房）剩余未缴购房款等相关款项，但越秀城建开发公司接收相关函件后并无回应或明确拒收，越秀城建开发公司亦未提供其在2001年12月31日之后曾经要求胡志坚补缴剩余未缴购房款的证据，一审法院据此认定胡志坚未与越秀城建开发公司结算购房款的原因在于越秀城建开发公司自身，并据此驳回越秀城建开发公司要求胡志坚支付逾期付款违约金及相应利息的请求，并无不当，本院予以维持。越秀城建开发公司要求胡志坚支付逾期付款违约金及相应利息，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，广州市越秀区城市建设开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3135.92元，由上诉人广州市越秀区城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年二月十日书记员 古嘉玲黄清丽