上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1394号原告：上海南房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张建民，公司董事长。委托诉讼代理人：徐敏人。委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。被告：上海南洋电器厂有限公司(原上海南洋电器厂)，住所地上海市。法定代表人：陈孝耀，公司董事长。委托诉讼代理人：王华。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。原告上海南房(集团)有限公司诉被告上海南洋电器厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并组成合议庭后，分别于2016年5月3日、8月22日、11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐敏人、刘路，被告的委托诉讼代理人王华、陈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南房(集团)有限公司诉称：原、被告双方于2011年11月22日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定原告将本市陆家浜路1325－1331号建筑面积2902.07平方米的房屋出租给被告，租赁期自2011年11月22日起至2031年11月21日止，合同对租金标准、转租、违约责任等事项均作出约定。被告承租期间，未经原告同意擅自将承租房屋转租给案外人，获取转租收益。被告之行为，违反合同约定，构成违约，故原告依据合同约定，要求解除双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，被告将承租的房屋返还原告并支付合同解除后至房屋实际返还之日止按租金标准计算的房屋使用费以及按相关规定支付自2009年1月1日起暂计至2016年8月1日按合同约定租金标准5倍计付的转租收益。被告上海南洋电器厂有限公司辩称：被告与案外人之间系合作经营关系，并非转租关系，故不违反原、被告双方的合同约定，况且原告对被告的经营状况是明知的，其从未提出异议。被告按时向原告支付租金，不存在任何违约的情形。即使被告与案外人之某某转租关系，原告也早已明知，现其以未经同意擅自转租为由要求解除合同的诉请，不应受到法律保护。对于原告主张的转租收益，其所依据的相关规定，在双方签订合同时早已存在，原告在签约时从未提出，应视为其已放弃该权利，现在提出主张不应获得支持，故要求驳回原告的全部诉讼请求。原告上海南房(集团)有限公司提供的证据如下：1、原、被告双方于2011年11月22日签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明双方对房屋租期、租金、转租、违约责任等事项的约定；2、2014年12月12日原告委托律师向被告发函，因被告擅自转租违反合同约定，基于被告违约，原告通知被告解除合同；3、经营授权书及房屋清册，证明原告是本市陆家浜路1325－1331号房屋的经营管理者及该房屋的基本信息情况；4、系争房屋租金标准记录，证明系争房屋的月租金标准；5、被告的工商登记信息，证明被告无酒店经营的资质；6、案外人的工商登记信息，证明案外人具有酒店管理的经营资质；7、2000年6月21日上海南房集团老西门物业管理有限公司与被告签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明上海南房集团老西门物业管理有限公司将系争房屋出租给被告以及对租期、租金等事项的约定；8、2009年11月20日被告与案外人上海斜桥酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明被告擅自将系争房屋转租给案外人，其与案外人之间非合作经营关系；9、同意转租证明，证明被告私刻原告公章出具同意转租证明，说明其与案外人之间系转租关系；10、被告职工向原告反映企业改制情况的投诉信，证明被告职工对企业改制有意见向原告反映；11、原告对被告职工集访问题的答复、区国资委的答复、原告的情况说明以及对企业改制遗留问题的汇报，证明针对被告职工对企业改制中提出的异议和相关要求，原告和国资委等部门给予的回复；12、情况说明，证明系争房屋由原告负责经营管理；13、公共场所卫生许可证，14、娱乐经营许可证，15、股东会决议，16、章程修正案，17、公共场所卫生许可证，证据13－17证明案外人上海斜桥大浴场有限公司对公司名称、经营范围进行变更的情况，变更后的名称为上海斜桥酒店管理有限公司；18、行政处罚决定书，证明被告在向工商部门提交企业性质变更登记材料中，有伪造股东签名的情况，说明其有造假的先例；19、上海老西门物业管理有限公司的工商材料，20、上海老西门物业管理有限公司的营业执照，21、企业名称变更通知书，22、申请报告，23、批复，24、上海市产权交易合同，证据19－24证明上海南房集团老西门物业管理有限公司名称变更以及整体改制的情况；25、物业管理服务合同，证明上海南房集团老西门物业管理有限公司完成改制后，与原告之间形成委托物业管理合同关系；26、上海南房集团物业管理有限公司的工商材料，证明上海南房集团物业管理有限公司系原告的子公司；27、上海市房屋土地资源管理局文件(沪房地资公[2000]98号)，证明根据相关实施意见规定，对公有非居住房屋转租的，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益标准为市政府规定租金标准的二至九倍，根据该意见规定，原告以此作为向被告主张转租收益诉请的依据。被告上海南洋电器厂有限公司对原告上海南房(集团)有限公司提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但不同意解除合同；对证据3真实性无异议，但认为与本案无关；对证据4相关内容无法确认，但认可月租金的标准；对证据5－6真实性无异议；对证据7真实性无异议；对证据8不予认可，双方曾有洽谈，但考虑到转租问题，双方重新签订的是合作协议；对证据9不予认可并称未向工商部门提供过该证明；对证据10不予认可，认为与本案无关；对证据11中除国资委答复外，其余均不予认可；对证据12形式上真实性无异议，但内容不予认可；对证据13－17真实性无异议，但与本案无关联性；对证据18真实性无异议，但认为与本案无关；对证据19－24真实性均无异议，但不认可其证明内容或认为与本案无关；对证据25认为非原件，即使真实，双方之间系属委托关系，原告也应承担责任；对证据26真实性无异议，上海南房集团物业管理有限公司系原告的子公司，其工作人员的行为应代表原告；对证据27真实性无异议，因双方签订合同时，该政策已发布近10年，签约时双方对此未达成协议，且原告亦未主张，故应视为其放弃，现诉讼中原告提出主张且因合同期尚未届满，故原告依据该规定提出的诉请不应支持。被告上海南洋电器厂有限公司提供的证据如下：1、2009年12月25日被告与案外人签订的《合作协议》，证明被告与案外人之间系合作法律关系以及对合作相关事项的约定；2、住所(经营场地)使用证明，证明原告对被告自1999年12月16日起十年转租承租场地事宜是同意的；3、《房屋租赁协议》和相关工商登记、变更的材料，证明原告同意被告转租场地开设大浴场，以及大浴场的营业执照和大浴场名称变更的情况；4、旅馆连锁加盟章程和授权委托书，证明案外人开设旅馆连锁店获得品牌许可；5、原告员工从被告处领取支付租金支票以及开具的租金发票和原告员工与被告法定代表人对话的视频及整理的文字，证明原告一直委派其员工至被告处收取租金，故应知承租场地系经营锦江之星旅馆，原告从未提出异议，即使被告系转租，原告未在合理期限内提出异议，现以未经同意擅自转租为由要求解除合同，亦不受法律保护；6、2000年6月21日和2011年11月22日分别签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明在前一份合同履行期尚未届满情况下，双方又签订新的合同，两份合同仅是租赁期的延长，其余内容均未改变；7、原告对被告职工集访委托的答复，证明原告在处理集访过程中，一直知晓承租场地用于旅馆经营的事实；8、退休职工医药费报销汇总、上海市职工社会保险基金结算表，证明合作经营的收益用于贴补职工医药费报销等开支；9、上海南市建筑装饰有限公司诉讼材料和南房(集团)(2004)通字第133号文件，证明被告改制形成的债务以及系争房屋可由被告使用至房屋使用权处置时。原告上海南房(集团)有限公司对被告上海南洋电器厂有限公司提供的证据1认为协议不足以证明被告与案外人之间系合作关系，在原告提出同意转租证明系伪造的情况下，被告才提供该份《合作协议》；对证据2原告同意被告承租的场地用于大浴场经营，但并不同意从事酒店经营；对证据3真实性无异议，但对于变更从事酒店经营原告未予同意；对证据4认为与本案无关；对证据5认为物业公司已改制为民营性质，其与原告之间系委托关系，该员工已不属原告职工，故其收取租金的行为，不足于证明原告认可被告的转租；对证据6真实性无异议；对证据7认为仅处理职工集访问题，并不涉及转租事宜；对证据8真实性无法确认，且与本案无关，不能证明被告所需证明的事项；对证据9真实性无异议，但认为与本案无关。经审理查明：原告所属老西门物业管理有限公司与被告于2000年6月21日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定将本市陆家浜路1325－1331号建筑面积2902.07平方米的房屋出租给被告，租赁期自2000年7月1日起至2020年6月30日止，月租金人民币20,647.08元，被告未征得原告同意擅自将房屋转租的，原告可以解除合同，合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋。被告接收房屋后，与案外人签订《房屋租赁协议》，将承租的房屋转租给案外人用于开设上海斜桥大浴场有限公司，转租期为十年。原告对被告将承租房屋转租给案外人从事浴场经营未提出异议。在案外人上海斜桥大浴场有限公司经营期间，其拟加盟连锁旅馆，为此与锦江之星旅馆有限公司签订加盟协议，约定期限为自2009年1月1日起至2017年12月31日止。并于2008年8月申请企业名称和经营范围的变更。经工商行政管理部门审核，原上海斜桥大浴场有限公司企业名称变更为上海斜桥酒店管理有限公司，原经营范围由沐浴按摩、棋牌等变更为酒店管理、住宿等，并于2009年2月依法取得上海斜桥酒店管理有限公司的营业执照。被告遂与案外人上海斜桥酒店管理有限公司签订相关协议，将被告承租的房屋用于连锁旅馆经营。2011年11月22日，原、被告双方签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2011年11月22日起至2031年11月21日止，其余租赁内容与之前的合同约定一致。合同签订后，按照原、被告双方形成的每三个月一付、先用后付的租金支付方式，被告一直按约支付租金。2014年12月原告委托律师向被告发函，以被告擅自将承租房屋转租他人用于旅馆经营，违反双方合同约定，构成违约为由，要求解除双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》并将承租房屋予以返还。后于2015年5月18日以被告未经原告同意擅自转租为由诉至法院，要求解除合同返还房屋并支付房屋使用费。审理中，原告称被告制作虚假“同意转租证明”并加盖私刻的原告公章，以证明其转租系经原告同意，但经比对被告所盖的原告公章与原告持有的公章有差异，为此原告申请对“同意转租证明”上的公章真实性进行鉴定。根据原告申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对该公章的真实性进行鉴定。经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对检材和原告提供的多份样本进行综合评判，得出的鉴定意见为“同意转租证明”上的公章印文与样本上的公章印文不是同一枚印章的印文。原告对鉴定意见无异议，被告对鉴定意见认为检材和样本均来源于原告，故作出的鉴定意见与本案无关。此外，原告基于被告擅自转租的情形，其依据行政机关制定的相关意见，提出增加诉讼请求的申请，要求被告自转租之日起按月租金5倍支付转租收益。另查明：根据双方支付租金的习惯方式，被告已付清2016年12月22日前的租金。本院认为：上海南房集团老西门物业管理有限公司与被告签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》后，原告明知被告将承租的房屋转租给案外人用于开设大浴场，转租期限为十年，对此原告予以认可。转租期间，案外人为经营所需申请变更企业名称和经营范围，并以加盟方式将承租房屋作为的连锁旅馆。原、被告于2011年11月22日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》时，系争房屋作连锁旅馆经营已多年，系争房屋的外部标识和实际经营内容与原大浴场经营状态明显不同，原告应当知晓系争房屋的经营状态，至于被告与案外人之某某于合作经营还是转租，其均未提出异议，且仍与被告签订合同收取租金，故原告的行为，应视为其对被告行为的认可。现原告于2014年12月以被告擅自转租为由提出解除合同以及于2015年5月提起诉讼，要求解除租赁合同的主张，根据司法解释关于“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持”的相关规定，本院对原告上述诉请，不予支持。在合同尚未解除，被告仍按合同约定支付租金的情况下，原告要求被告支付房屋使用费的诉请，亦缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付转租收益的诉请，根据相关规定，在未征得出租人同意转租的情况下，出租人有权主张转租收益，但根据本案查明的情形，原告对出租房屋的实际使用状况是明知的，且对被告的行为从未提出异议，故原告主张转租收益的诉请，不符合关于出租人可主张转租收益的条件，况且根据双方合同约定，转租收益的标准应另行约定，现双方对此又无约定，故对原告主张转租收益的诉请，本院亦不予支持。至于双方在诉讼中涉及企业改制过程中的遗留问题，不属本案审理范畴，本院不予处理。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告上海南房(集团)有限公司要求解除与被告上海南洋电器厂有限公司于2011年11月22日签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》以及返还上海市陆家浜路1325－1331号房屋的诉讼请求，不予支持；二、原告上海南房(集团)有限公司要求被告上海南洋电器厂有限公司支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持；三、原告上海南房(集团)有限公司要求被告上海南洋电器厂有限公司支付转租收益的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币69,679.02元，鉴定费人民币2,000元，均由原告上海南房(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一七年三月七日书 记 员  周 琪附：相关法律条文最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。