上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终932号上诉人(原审被告)：上海玖悦文化传播股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：王晓霞，董事长。委托诉讼代理人：陈达峰，上海铸达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海垲捷管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：聂磊，总经理。委托诉讼代理人：傅志恒，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海玖悦文化传播股份有限公司(以下简称玖悦公司)因与被上诉人上海垲捷管理咨询有限公司(以下简称垲捷公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初40559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玖悦公司上诉请求：判令玖悦公司无需支付垲捷公司违约金540,200.01元、2018年12月26日至2019年5月17日期间房屋占有使用费423,279.98元。事实与理由：2018年1月29日,上海市静安区人民政府作出批复,将案涉房屋列入张园地块旧城区改造项目的房屋征收范围。因案涉房屋的客流量日益减少,玖悦公司查询之下才得知上述批复，故玖悦公司与垲捷公司就案涉房屋租金进行协商,双方未达成合意。2018年12月14日,案涉房屋所在地块被列入征收范围。2018年12月21日，垲捷公司在未知会玖悦公司的情况下对租赁房屋停水停电,玖悦公司因此要求解除租赁合同。根据租赁合同10-1款相关规定，“租赁标的物被政府依法批准动迁的,合同自动终止,双方互不承担违约以及补偿责任”。现租赁合同系因动迁解除,故玖悦公司无需支付违约金。2018年12月27日，案涉房屋被垲捷公司掌管控制,玖悦公司多次向其提出腾退房屋,均被拒绝，导致玖悦公司无法履行交接手续。为避免损失扩大,玖悦公司在2019年3月1日向垲捷公司寄送律师函,确认合同解除时间并要求腾退房屋,请垲捷公司予以配合,然该公司不置可否。因此,造成无法腾退房屋的责任在垲捷公司一方,玖悦公司无需承担2018年12月26日至2019年5月17日期间的房屋占有使用费。综上，请求二审法院依法发回重审或者予以改判。被上诉人垲捷公司辩称：系争房屋租赁合同解除系因玖悦公司违约,垲捷公司依法行使解除权。玖悦公司称合同解除的原因是“系争房屋依法被政府批准动迁”,与事实明显不符。因玖悦公司违约在先,理应承担合同约定的违约金。虽然双方多次就拖欠款项等事宜进行协商,但始终未达成一致,垲捷公司亦多次催告玖悦公司支付欠款,均可证明玖悦公司构成违约，现玖悦公司主张免除违约金,缺乏依据。关于房屋占有使用费，因合同已于2018年12月25日依法解除,而玖悦公司不肯搬离,亦不配合垲捷公司进行房屋交接,其行为已经构成对系争房屋的非法占用，垲捷公司有权请求玖悦公司支付系争房屋占有使用费。玖悦公司在一审中曾主张，即便法院判决应支付房屋占有使用费,也应支付至2019年5月17日,即已经承认非法占用系争房屋的事实，其现主张免除占用使用费,于法无据。综上,请求驳回玖悦公司的上诉请求,维持一审判决。垲捷公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令垲捷公司、玖悦公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；2.判令玖悦公司支付拖欠2018年10月至同年12月期间的租金460,188.90元、物业管理费31,080元和公用事业费69,672.55元，共计560,941.45元；3.判令玖悦公司支付违约金计540,200.01元(按照月租金180,066.67元为标准计算三个月)；4.判令玖悦公司支付房屋占有使用费按照日租金11,840元为标准计算自2018年12月26日起至2019年11月1日止共计3,658,560元；5.判令玖悦公司支付逾期付款滞纳金，以50,000元为本金按照日千分之一标准计算自2018年9月25日起至实际支付之日止，以140,426.67元为本金按照日千分之一标准计算自2018年9月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照日千分之一标准计算自2018年10月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照日千分之一标准计算自2018年11月25日起至实际支付之日止。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审判决书中法院查明及法院认为部分，本院不再重复表述。一审法院判决如下：一、上海垲捷管理咨询有限公司与上海玖悦文化传播股份有限公司就上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX楼XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月25日解除；二、上海玖悦文化传播股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海垲捷管理咨询有限公司2018年10月1日至2018年12月25日期间房屋租金100,055.56元(已抵扣房屋租赁保证金360,133.34元)、2018年10月1日至2018年12月31日期间物业费31,080元、2018年9月1日至2018年11月30日期间公共事业费69,672.55元；三、上海玖悦文化传播股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海垲捷管理咨询有限公司违约金540,200.01元；四、上海玖悦文化传播股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海垲捷管理咨询有限公司2018年12月26日至2019年5月17日期间房屋占有使用费423,279.98元；五、上海玖悦文化传播股份有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海垲捷管理咨询有限公司逾期付款滞纳金(以50,000元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年9月25日起至2018年12月18日止计2,125元，以140,426.67元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年9月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年10月25日起至实际支付之日止，以190,426.67元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年11月25日起至实际支付之日止)；六、上海垲捷管理咨询有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于违约金之争。玖悦公司主张，系争合同10-1款约定，因租赁标的物被政府批准动拆的，租赁合同自行终止，互不承担违约以及补偿责任。根据已查明的事实可知，静安区人民政府于2018年12月14日作出《张园地块房屋征收决定》，将系争房屋所在地块纳入动拆迁范围。然结合双方当事人陈述及在案证据显示，玖悦公司自2018年9月起即拖欠房租，垲捷公司多次向其发送催款通知，玖悦公司于2018年11月16日就此作《情况说明》，表示系因店铺经营状况不佳申请延后付款，然玖悦公司此后并未履行承诺。双方亦曾在微信中就拖欠房租及终止合同一事进行协商，均未陈述系因动拆迁事宜要求降低房租并导致租赁合同解除。玖悦公司抗辩称因动迁原因导致租赁合同解除故其无需支付违约金，缺乏依据，本院不予采信。因玖悦公司拖欠房屋租金及物业管理费、公共事业费等，经多次催缴亦未履行，违反双方租赁合同相关条款约定，理应支付垲捷公司相应违约金。关于房屋使用费之争。垲捷公司于2018年12月25日掌控系争房屋，曾数次催促玖悦公司搬离，然玖悦公司均予以拖延，直至2019年3月2日做出腾退房屋申请。一审法院认为，2018年12月21日起垲捷公司即对系争房屋采取停水停电措施，导致玖悦公司使用受限。综合考虑房屋实际情况、违约责任、双方协商、玖悦公司并未搬离等情节，酌情认定房屋占有使用费按照每月90,033.33元为标准支付，无不可，本院予以确认。一审法院另结合玖悦公司在(2019)沪0106民初25552号一案询问笔录中陈述5月17日之前清空系争房屋内所有物品，逾期房屋内所有物品任垲捷公司自行处置一节，确认玖悦公司支付系争房屋占有使用费期限为2018年12月26日至2019年5月17日，对此垲捷公司亦无异议，本院一并予以确认。综上，玖悦公司的上诉理由不能成立，其请求应予驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,434.80元，由上诉人上海玖悦文化传播股份有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理梁芳审判长 孙 斌审判员 章晓琳审判员 易苏苏二〇二〇年二月二十一日书记员 梁 芳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……