福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终27号 上诉人（原审被告）：罗清芳，女，1978年3月26日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告）：沙县佳华物业管理有限公司，住所地福建省沙县城西北路150号，统一社会信用代码913504276830815907。 法定代表人：张上升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪玉贞，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。 原审被告：谢方城，男，1976年11月29日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人罗清芳因与被上诉人沙县佳华物业管理有限公司（以下简称佳华物业公司）、原审被告谢方城物业服务合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗清芳,被上诉人佳华物业公司的法定代表人张上升及委托诉讼代理人洪玉贞、黄书明到庭参加诉讼。原审被告谢方城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 罗清芳上诉请求：1.请求依法撤销(2019)闽0427民初1571号民事判决，依法改判驳回佳华物业公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由佳华物业公司承担。事实和理由：一、佳华物业公司未依约全面履行合同义务，要求按合同约定支付价款依据不足，不能成立。其与佳华物业公司签订的合同日是2012年7月6日，即当时是交房钥匙必须签订，没有任何选择余地。入住后发现佳华物业公司未全面履行合同的相关义务，业主多次提出抗议，要求佳华物业公司进行整改，但佳华物业公司并未进行任何整改措施，造成小区混乱，绿地损坏，公共用地被私人圈占，小区监控损坏未及时修理直至完全损坏。所以佳华物业公司要求其按合同原价支付物业费是不合理的。1.根据尚景桂院前期物业管理服务协议第一条、双方的权利和义务的第一点甲方的权利义务第一条对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通秩序等项目进行养护服务与管理。作为安防重点的监控，在2013年部分有损坏的情况下，佳华物业公司未能及时修理，直至2013年底彻底损坏（在2013年底小区摩托车被盗报案后，因监控损坏无从查看），对此因佳华物业公司的失职，未能及时修理小区监控，最后造成小区监控瘫痪。而安保人员作为小区安全员，是聘请住在本小区的老人，造成小区无人监管，上班散漫、聊天、带孙子、不在岗是常事，2个岗亭通常空岗。根据佳华物业与开发商签订的合同第四点第4小点：公共绿化、绿地的维护和使用管理，包括日常浇灌、除草、打药、施肥和零星补种。一年到头也没浇几次水、施肥，更不用说零星补种，造成小区绿化带大树枯死，整条绿化带枯死。2.根据尚景桂院前期物业管理服务协议第一条，双方的权利和义务的第一点甲方的权利义务第7条不占用本物业的共用部位，共用设施或改变其使用功能小区的公共部位，大的如大门口几百平米的广场私自出租给二手车停放车辆，小的如8号楼下公共用地允许私人圈占为私人车库。甚至将物业房几间房转卖给业主。二、小区公摊水电（不含电梯电费）每年每户100元，是指装修当年每户业主应分摊，而除装修当年外公共水电应以当年实际发生的费用由小区业主分摊。根据尚景桂院前期物业管理服务协议第一条、双方的权利和义务的第一点甲方的权利义务第5条依据本协议向乙方收取物业管理费用；装修押金1500元/户、（入住三个月后可以退还）装修垃圾清运费按每平方米2.5元计算，公共水电分摊费100元/户；第9条、按月向乙方收取小区共用部分水、电费（按实际用量平均分摊收取)；尚景桂院前期物业管理服务协议第二条乙方的权利义务第4条依据本协议向甲方交给交纳物业管理费用按每月1元/平米，按实际共用路灯用电、绿化用水向甲方交纳共用分摊水费、电费。而小区位于5号楼下的5根景观路灯柱，有4根被物业拆除多年(2013年拆除），位于大门广场的4根灯柱，小区外墙的景观灯等这些灯从未亮过，只剩下楼道及小区水泥道上的幽暗路灯，而电梯的电费又是由业主另外分摊的；因没有专职绿化员，小区的花草树木一年到头几乎没有浇水，不存在绿化用水量，小区外景喷水池也从未使用过。因此，佳华物业公司除第一年（2012年）向业主收取100元外，其余应以当年实际用量的平均分摊向业主收取，故要求返还其已交的2012年一2016年的公共水电分摊费500元（2012年系佳华物业公司重复向上诉人收取的100元），待佳华物业公司公布每年实际用量后再收取。三、佳华物业公司的部分诉讼请求已超诉讼时效。入住该小区后，佳华物业公司于2017年1月15日到其家中送达物业费欠款单，当时其对佳华物业公司的不足之处要求更改，并缴交了水电费（2012年一2017年），除此之外佳华物业公司与其再无交集。而佳华物业公司出示的2015年2月10日通知当中有其签名，对此证据真实性有质疑。佳华物业公司提交的证据材料催缴物业费通知和上门送达通知的照片系佳华物业公司作假，假到甚至连拍照的门是别人家的，深冬时节保安穿夏天制服。因此2013年、2014年期间物业费，已超过法律规定诉讼时效，应当驳回佳华物业公司的诉讼请求。综上，由于佳华物业公司未全面履行合同的相关义务，却要求上诉人按合同原价支付物业费是不合理的；根据双方合同佳华物业公司只能以小区实际发生的公共水电费来计算分摊费，已经收取的500元(含重复收取2012年公共水电费100)予以退还，等计算出实际应分摊金额再收取；2013年、2014年期间物业费，己超过法律规定诉讼时效，应当驳回。请法院依法审理，公正裁决。 佳华物业公司辩称，一、一审法院判决，认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院判决驳回罗清芳、谢方城的上诉，维持原判。二、罗清芳诉称“物业公司未依约定全面履行合同义务，要求按合同约定支付价款依据不足，不能成立”的观点不能支持。罗清芳为了拒交物业服务费的一面之词。从佳华物业公司向一审法庭提供的现场照片足以证明，其在对小区实施管理期间，为小区业主提供了大量细致的服务工作。而且罗清芳至今为止并没有向法院提供证据予以证实以上观点的事实，视为举证不能，应当由罗清芳承担举证不能的法律后果。三，罗清芳称“小区分摊水电（不含电梯电费）每年每户100元，是指装修当年每户业主应分摊，而除装修当年外公共水电应以当年实际发生的小区业主分摊”的观点不能成立。关于支付公共水电费、电梯电费分摊费等相关费用的依据是，双方于2012年间签订的《前期物业管理服务协议》第一条第5项“依据本协议向乙方收取物业管理费用……公共水电分摊费100元／户”和第一条第9项“按月向乙方收取小区共用部分水、电费（按实际用量平均分摊收取），”以及其向一审法院提供的电费发票等有关证据足以证实。四，罗清芳称“被上诉人的部分诉讼请求已超过诉讼时效”的观点不能成立。罗清芳、谢方城欠交物业费，其从2014年起至2019年每年都有送达催缴物业费的书面通知，和上门送达催缴物业费通知。有向一审法庭提供的送达缴纳物业费通知和上门送达通知的照片足以证实等证实，该诉讼时效中断，中断的诉讼时效期间可以重新计算，部分诉讼请求已超过诉讼时效的观点不能成立。综上，原审法院认定事实是清楚的，适用法律也是正确，请求二审法院判决驳回罗清芳的上诉，维持原判决。 佳华物业公司向一审法院起诉请求：1.罗清芳、谢方城支付佳华物业公司2012年12月30日至2018年12月30日物业管理费9150元，水电费200元、电梯电费分摊费198.90元，违约金600元，合计10139.90元；2.本案的诉讼费用由罗清芳、谢方城承担。 一审法院认定事实： 1.佳华物业公司系合法成立的物业管理公司，其具有从事物业管理业务的资质。 2.2012年1月1日佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，约定三明汇众房地产开发有限公司委托佳华物业公司做好沙县尚景·桂院小区的物业管理服务工作。该合同第七条约定物业服务费用：本物业管理区域内的物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积缴纳。特约服务费委托三明汇众房地产开发有限公司代收。具体如下(1)物业服务费：住宅（高层电梯房）1.0元/月㎡；（2）装修押金1500元/户（入住后可以退还）装修垃圾清运费按每平方米2.5元计算，公共水电分摊费100元/户；（3）物业服务费的交纳办法：第一年由三明汇众房地产开发有限公司代收后统一支付给佳华物业公司，第二年的物业服务费由佳华物业公司直接向物业产权人或使用人收取,收取办法按本条规定执行。该合同第十一条约定委托管理期从2012年1月1日至成立业主委员会止。 3.2012年7月6日佳华物业公司与谢方城签订了《尚景·桂院前期物业管理服务协议》，双方就坐落于沙县尚景·桂院8幢2单元401室（建筑面积121.902㎡）的前期物业管理服务达成如下协议：佳华物业公司对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通秩序等项目进行养护服务和管理，并向罗清芳、谢方城收取物业管理费用，装修押金1500元/户（入住三个月后可退还），装修垃圾清运费按每平方米2.5元计算，公共水电分摊费100元/户。如罗清芳、谢方城违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，佳华物业公司有权停止罗清芳、谢方城自用房屋的供水、供电。双方还就其他事项进行了约定，但未约定相关的违约责任。同日，罗清芳、谢方城向佳华物业公司缴纳了1463元的物业费、100元的公共水电费、200元的电梯维护费、305元的装修垃圾清运费及1500元的装修押金，该1500元的装修押金至今未返还给罗清芳、谢方城。 4.罗清芳、谢方城系沙县翠绿山庄南侧尚景桂院8号楼2单元401室房屋业主，房屋建筑面积为121.9㎡。 5.罗清芳、谢方城从2013年1月1日起至2018年12月30日止，共拖欠佳华物业公司物业服务费8776.80元(121.9㎡×1元/月㎡×72个月=8776.80元)，2017、2018年的公共水电费200元、电梯电费分摊费189.90元，以上合计9166.70元。 一审法院认为，佳华物业公司与罗清芳、谢方城于2012年间签订的《前期物业管理服务协议》和佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，未违反法律规定，合法有效。佳华物业公司依协议提供了相应的物业管理服务，罗清芳、谢方城也实际接受了物业服务，罗清芳、谢方城依约应缴纳物业管理服务费。关于佳华物业公司要求罗清芳、谢方城支付2012年12月30日至2018年12月30日尚欠物业服务费9150元的诉讼请求，因《物业托管合同》的签订时间为2012年1月1日，故合同履行的起算时间应从每年的1月1日起开始计算，该合同约定物业管理服务费用每月每平方米1元，罗清芳、谢方城所有的沙县翠绿山庄南侧尚景桂院8号楼2单元401室建筑面积为121.9㎡，故罗清芳、谢方城依约缴纳的物业管理服务费应为从2013年1月1日起至2018年12月30日止共计8776.80元(121.9㎡×1元/月㎡×72个月=8776.80元)，超出的部分不予支持；关于佳华物业公司要求罗清芳、谢方城支付2017、2018年尚欠公共水电费200元、电梯电费分摊费189.90元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持；关于佳华物业公司要求罗清芳、谢方城支付违约金600元的诉讼请求，因双方未在协议中约定违约金，且经庭审查明佳华物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，不予支持。罗清芳提出的佳华物业公司未全面履行物业合同相关义务的辩解意见，部分采纳。关于罗清芳提出的其于2012年7月6日缴纳的1500元装修押金应从应缴物业费中予以扣除的抗辩意见，符合法律规定，在其应缴纳的物业费中予以扣减，即罗清芳、谢方城应缴物业费为8776.80元-1500元=7276.80元；关于罗清芳提出的2013年至2016年的物业费已超过诉讼时效的辩解意见，经查，2015年2月10日，罗清芳有在催缴通知单上签名，同时罗清芳又于2017年自愿缴纳了部分的公共水电分摊费，依照规定，应认定为诉讼时效中断，其诉讼时效重新计算后至本案起诉之日，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故罗清芳提出的辩解意见，不予采纳。谢方城经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证、质证的权利。需要指出的是，物业公司作为物业服务企业，不仅应按照合同约定全面履行己方义务，亦应当积极与业主进行各方面沟通，听取业主对其在物业服务过程中的建议意见，对己方不足之处进行整改，进一步提升物业服务质量。业主亦应当积极履行物业费的缴纳义务，试问如业主均怠于缴纳物业费，物业公司作为一家以盈利性为目的的公司，在无法收取物业费的情况下如何能提供高质量的物业服务，最终受到影响的，无疑仍是业主自己。业主如认为物业公司的服务不符合约定，不仅可以直接向物业公司提出建议意见，也可通过成立业主大会或业主委员会来维护整个小区的正当权益。一个和谐美好、安全整洁的小区，其实需要物业公司和全体业主的共商、共建。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、罗清芳、谢方城应于判决生效后十日内支付佳华物业公司从2013年1月1日起至2018年12月30日止的物业管理费7276.80元。二、罗清芳、谢方城应于判决生效后十日内支付佳华物业公司公共水电费200元、电梯电费分摊费189.90元。三、驳回佳华物业公司的其他诉讼请求。案件受理费54元，适用简易程序减半收取计27元，由罗清芳、谢方城负担。 二审中，罗清芳提供：1.聊天记录一份，拟证明物业本来需要做的事情，没有做到位；2.保安签到材料一份，拟证明在岗做假，没有及时签到；3.管理服务协议一份，拟证明股东组成，本案的股东洪玉贞经营多家公司，张上升和洪玉贞在小区的时间很少；4.收据，拟证明重复收取费用，应该予以退还。上述证据均证明佳华物业公司服务不到位。 佳华物业公司质证认为:1.对聊天记录的真实性有异议，关联性有异议;2.对管理服务协议的真实性无异议，但其中第四点可证明还要交纳分摊的水电费；3.对保安的签到表真实性有异议，关联性有异议；4.对网上下载的这份文件，股东是谁跟本案没有关系，真实性和关联性都有异议。本院认为,佳华物业公司服务有瑕疵,一审法院已作分析认定，故对罗清芳二审中所提供的证据不再作进一步分析。 当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，佳华物业公司与罗清芳、谢方城于2012年间签订的《前期物业管理服务协议》和佳华物业公司与三明汇众房地产开发有限公司签订的《物业托管合同》，合法有效。佳华物业公司依协议提供了物业管理服务，罗清芳、谢方城也实际接受了物业服务，罗清芳、谢方城依约应缴纳物业管理服务费。一审法院关于罗清芳、谢方城应支付佳华物业公司的相关物业管理服务费、公共水电费及电梯电费分摊费数额的认定正确，认定佳华物业公司提起本案诉讼法律规定的未超过诉讼时效期间，并无不妥，本院予以确认。罗清芳上诉称佳华物业公司服务不到位，其不缴交物业费及缴义费用部分已过诉讼时效的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，罗清芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54元，由罗清芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  程哲明 二〇二〇年二月二十八日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。