广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19758号原告：惠州市卓越东部房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园会所，统一社会信用代码：9144130079923021X7。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：廖尚尧，广东伟伦律师事务所律师，执业证号：14413201610392960。被告：王遥（曾用名：王莉），女，汉族，1981年9月23日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：付超恒，广东阳皓律师事务所律师，执业证号：14403201310017457。第三人：中国光大银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地：深圳市罗湖区红岭中路1012号国信证券大厦一、二层，统一社会信用代码：91440300892294613C。负责人：何小兵。原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司与被告王遥、第三人中国光大银行股份有限公司深圳罗湖支行追偿权纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖尚尧，被告王遥及其委托诉讼代理人付超恒到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告返还代付银行按揭款435294.85元及违约金(违约金按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付代付期间的违约金，自原告款项被银行划扣之日起计至被告清偿之日止，其中包括：(1)以17204.76元为基数，自2014年8月31日起计算违约金;(2)以8571.52元为基数，自2014年9月29日起计算违约金;(3)以8575.77元为基数，自2014年10月31日起计算违约金；(4)以17189.85元为基数，自2014年12月25日起计算违约金；(5)以16773.2元为基数，自2015年2月20日起计算违约金；(6)以8235.07元为基数，自2015年3月31日起计算违约金；(7)以16520.06元为基数，自2015年5月29日起计算违约金；（8)以24882.28元为基数，自2015年8月31日起计算违约金；(9)以33214.01元为基数，自2015年12月21日起计算违约金；（10)以22349.19元为基数，自2016年3月24日起计算违约金；(11)以21805.46元为基数，自2016年6月24日起计算违约金；(12)以21818.98元为基数，自2016年9月27日起计算违约金;(13)以21820.34元为基数，自2016年12月28日起计算违约金；（14)以21810.9元为基数，自2017年3月27日起计算违约金；(15)以21817.62元为基数，自2017年6月27日起计算违约金；（16)以21823.03元为基数，自2017年9月28日起计算违约金；（17)以21816.28元为基数，自2017年12月27日起计算违约金;(18)以21814.93元为基数，自2018年3月28日起计算违约金；（19)以21825.72元为基数，自2018年6月29日起计算违约金；（20)以21818.97元为基数，自2018年9月27曰起计算违约金；(21)以21812.23元为基数，自2018年12月26日起计算违约金；（22)以21802.78元为基数，自2019年3月27日起计算违约金。以上违约金暂计至2019年5月6日，暂计金额为229464.48元；2被告承担本案律师费5000元。3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年9月16日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于惠州大亚湾西区石化大道西66号卓越东部蔚蓝海岸花园南区32栋5号房，总价款为人民币1858566元，首期款为人民币558566元整，余款人民币1300000元办理银行按揭。2011年10月24日，原告、被告与第三人签订《个人贷款合同》，办理了涉案房屋按揭贷款手续，原告以保证方式提供担保。后因被告未按时缴交银行按揭款，第三人划扣原告款项代被告偿还按揭款：2014年8月31日划扣17204.76元;2014年9月30日划扣8571.52元;2014年10月30日划扣8575.77元;2014年12月25日划扣17189.85元;2015年2月20日划扣16773.2元;2015年3月31日划扣8235.07元;2015年5月31日划扣16520.06元;2015年8月31日划扣24882.28元;2015年12月21日划扣33214.01元;2016年3月24日划扣22349.19元;2016年6月24日划扣21805.46元；2016年9月27日划扣21818.98；2016年12月28日划扣21820.34元;2017年3月27日划扣21810.9元;2017年6月27日划扣21817.62元;2017年9月28日划扣21823.03；2017年12月27日划扣21816.28元;2018年3月28日划扣21814.93元;2018年6月29日划扣21825.72元;2018年9月27日划扣21818.97元；2018年12月29日划扣21804.13元;2019年3月25日划扣21802.78元。经原告多次催讨，至今被告尚未清偿，原告因此委托律师代为处理本案产生律师费用5000元。根据《商品房买卖合同》附件四第6条约定：“买受人应诚信履行与按揭银行签订的借款合同，如期足额偿还每一期按揭款。因买受人不按期足额偿还银行按揭款，银行要求出卖人承担担保责任的，在出卖人代偿还了该期银行贷款额后，出卖人有权向买受人追偿并要求买受人承担出卖人代买受人偿还了该期银行贷款额后次日起按同期贷款利率4倍计算的违约金及出卖人因履行担保责任所支付的全部额外费用”及《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告应当向原告偿还被划扣款项，支付违约金并承担原告委托律师产生的代理费5000元损失。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告王遥辩称，被告认可没有按期向第三人偿还按揭款435294.85元，但是原告要求被告支付按揭款、违约金及律师费、诉讼费等诉讼请求不能成立。本案的发生根本原因在于原告存在明显违约，被告才依法行使法律规定的抗辩权。1、原告存在逾期交房的违约行为，根据双方签订的商品房买卖合同第8条约定，原告交房时间为2012年1月18日前，且交房满足的条件为第4条，需监理施工、盘查设计、五个单位验收合格，并出具工程验收竣工报告，但是原告至今没有提供房产验收合格的任何证据，也就是没有达到房产交付的条件。同时根据第9条的约定，原告应当自2012年1月19日起至实际交付之日止，承担已交付房款的每日万分之一违约金。2、原告存在逾期办理房产证、房产权属证书的违约行为。根据商品房买卖合同第15条的约定，原告应当自交房后360日之内办理权属登记，根据原告提交的证据登记备案，并在规定期间内办理房地产权证书，并且该条第三项也约定，若由于出卖人的原因造成逾期，原告应当按每日已付房款的万分之一向被告支付违约金。另外，根据原告、被告及第三人签订的个人贷款合同附表关于贷款细节的约定第12项保证担保方式可以明确看出，原告之所以代被告支付按揭款是因为原告没有按期办理房产证即没有办理有效的房产抵押登记手续，原告明显存在未办理房产证的违约行为。3、由于原告没有按商品房买卖合同的约定如期交付房产并办理房产权属证书，被告停止向第三人支付按揭款是在依法履行法律赋予的先履行抗辩权。由于被告按照合同约定支付了全部购房款并且也签订了个人贷款合同，支付了所有的购房款以及前期的按揭款，但是原告迟迟没有按合同约定交付房产并办理房屋产权证书，导致被告至今无法使用和收益涉案房产，同时还要承担银行按揭款本金及利息，被告为避免双重损失，同时也促使原告及时按照商品房买卖合同履行义务。被告根据合同法第67条的规定停止向第三人支付按揭款本息，是在依法行使法律规定的抗辩权。综上，原告的诉讼请求根本不能成立，原告存在明显重大的违约行为，被告也将通过法律途径追究原告的法律责任。第三人中国光大银行股份有限公司深圳罗湖支行辩称，一、答辩人依约足额发放了住房贷款，王遥与卓越公司应当依照《个人贷款合同》分别履行还款义务与担保责任。2011年10月24日，王遥、卓越公司与答辩人签订《个人贷款合同》，答辩人按照合同约定发放了1300000元住房贷款，王遥应当及时足额向答辩人偿还供款，卓越公司应当为该贷款产生的全部债务承担连带保证责任。二、王遥未按月履行其还款义务，答辩人有权依据《个人贷款合同》从卓越公司保证金账户直接划扣保证金用于代王遥偿还按揭款。在《个人贷款合同》履行期间，王遥因未按合同约定履行其还款义务，答辩人依据合同约定第二十八条之约定于2014年8月31日至2019年3月25日期间共划扣卓越公司共计435294.85元用于代王遥偿还按揭款本息。综上所述，王遥多次未及时足额履行还款义务，已构成违约，答辩人依据《个人贷款合同》约定，从卓越公司保证金账户上划扣代付王遥贷款符合约定及法律规定。原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，证明被告逾期未缴交按揭月供款导致银行划扣原告保证金的，被告须按银行同期贷款利率4倍支付违约金。2、个人贷款合同，证明原告以保证人方式为被告办理银行按揭购买涉案房屋提供担保。3、中国光大银行贷款还款凭证、中国广大银行特种转账凭证，证明被告多次逾期缴交银行按揭款导致银行划扣原告保证金。4、EMS快递单、催款函、律师函、办理不动产证书催告书、催款函，证明原告多次向被告催告偿还保证金，并且原告也多次通过函件的方式向被告提示办理房产证，并不存在逾期办证的行为。5、委托代理合同、广东省增值税普通发票、卓越东部蔚蓝海岸业主断供诉讼名单（二），证明被告应当依据《商品房买卖合同》附件四第六条约定承担原告委托律师所产生代理费5000元。6、民事判决书，证明原告因被告在2012年12月至2014年6月期间拖欠按揭贷款本息被银行划扣保证金，法院判决被告偿还原告代付款项，按照同期贷款利率4倍利率支付违约金、支付律师费损失5000元。7、中国光大银行转账凭证，证明目的同证据6。被告王遥为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：房屋图片，证明原告与被告双方2011年9月16日签订的《商品房买卖合同》所约定的房产（卓越蔚蓝海岸32栋5号），至今原告未交付，并且房产存在严重的质量问题，被告无法如期使用和收益，原告的行为明显构成重大违约。第三人中国光大银行股份有限公司深圳罗湖支行未举证、亦未质证。经审理查明，一、2011年9月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款的方式以1858566元的价格向原告购买了位于广东省××市××西区××大道西××东部××海岸花园海岸××房。被告支付首付款558566元后，于2011年10月24日向中国光大银行深圳罗湖支行按揭贷款130万元，原告作为保证人在被告与中国光大银行深圳罗湖支行签订的个人贷款合同中签字盖章，为被告的借款提供连带责任保证。二、因被告未向中国光大银行深圳罗湖支行如期偿还按揭贷款，该行根据合同约定，第三人划扣原告款项代被告偿还按揭款：2014年8月31日划扣17204.76元;2014年9月30日划扣8571.52元;2014年10月30日划扣8575.77元;2014年12月25日划扣17189.85元;2015年2月20日划扣16773.2元;2015年3月31日划扣8235.07元;2015年5月31日划扣16520.06元;2015年8月31日划扣24882.28元;2015年12月21日划扣33214.01元;2016年3月24日划扣22349.19元;2016年6月24日划扣21805.46元；2016年9月27日划扣21818.98；2016年12月28日划扣21820.34元;2017年3月27日划扣21810.9元;2017年6月27日划扣21817.62元;2017年9月28日划扣21823.03；2017年12月27日划扣21816.28元;2018年3月28日划扣21814.93元;2018年6月29日划扣21825.72元;2018年9月27日划扣21818.97元；2018年12月29日划扣21804.13元;2019年3月25日划扣21802.78元。以上，第三人共计扣划原告代偿按揭款435294.85元。三、原告与被告于2011年9月16日签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第6条中约定，因被告不按期足额偿还银行按揭款，银行要求原告承担担保责任的，在原告代被告偿还了该期银行贷款额后，原告有权向被告追偿并要求被告自代偿次日按照同期银行贷款利率4倍的标准支付违约金，以及原告因履行担保责任所支付的全部额外费用。四、原告与广东伟伦律师事务所签订委托代理协议，并就本案向该所支付5000元律师费，该所向原告出具律师费发票。本院认为，本案系追偿权纠纷。根据相关法律规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告向中国光大银行深圳罗湖支行借款后未能及时偿还借款本息，原告作为保证人代偿了部分款项，承担了保证责任，现原告要求被告偿还代偿款项，事实清楚，理由充分，本院予以支持。双方约定，原告有权向被告追偿并要求被告自代偿次日按照同期银行贷款利率4倍的标准支付违约金，该标准未超过相关法律规定，本院予以支持。根据原告的主张，经核算，截止至2019年5月6日，被告应向原告支付违约金229464.48元。2019年5月7日之后的违约金应继续计算，至实际偿还之日止。双方约定，原告因履行担保责任所支付的全部额外费用由被告承担，原告所主张的律师费未超过相关标准，本院予以支持。被告与原告之间的房地产买卖合同纠纷，与本案不属同一法律关系，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王遥应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司偿还代付款项435294.85元。二、被告王遥应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司支付截止至2019年5月6日止的违约金229464.48元；并自2019年5月7日起至2019年8月20日，以435294.85元为计算违约金的基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍的标准，向原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司继续支付违约金。从2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，继续支付违约金至清偿之日止。三、被告王遥应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市卓越东部房地产开发有限公司赔偿律师费损失5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10498元，财产保全费3869元，由被告负担。原告已向本院预付上述费用，被告应在本判决生效后十日内向本院缴纳。拒不缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员  彭弘卫人民陪审员  黄妙贞人民陪审员  梁健锋二〇二〇年二月十日书 记 员  赵清娜