上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初26987号原告：上海淮海国际广场物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：沈金荣，董事长。委托诉讼代理人：周华明，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：温泰坤。被告：中青旅海江投资发展有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：潘国平，董事长。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱冬生，上海范仲兴律师事务所律师。原告上海淮海国际广场物业管理有限公司与被告中青旅海江投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周华明、温泰坤，被告的委托诉讼代理人朱冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海淮海国际广场物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告按照31元/月/平方米(即7,694.51元/月)支付自2007年11月8日起至2009年3月31日止上海市淮海中路XXX号XXX室房屋的物业管理费128,930.47元;2.被告按照31元/月/平方米支付自2009年4月1日起至2015年7月31日止上海市淮海中路XXX号XXX室房屋的物业管理费655,203.6元(原告于庭后明确XXX室房屋建筑面积为271.8平方米);3.被告支付物业费滞纳金4,191,912.49元(按日千分之三，以年物业费为本金，自次年的1月1日起计算至2016年7月8日，原告当庭同意滞纳金为以物业费本金为限)。事实与理由：2007年10月，被告与上海平安欣仑物业发展有限公司(以下简称“平安欣仑公司”)签订了《上海淮海国际广场办公楼租赁合同》，被告向平安欣仑公司承租上海淮海国际广场办公楼XXX室。该房屋物业管理由平安欣仑公司委托原告负责。租赁合同约定，房屋建筑面积248.21平方米，租赁期限自2007年11月8日起至2010年11月7日止，物业管理费为每月每平方米31元，每月7,694.51元，逾期支付，按逾期支付款的千分之三支付滞纳金。2009年4月1日，被告搬至同楼XXX室，建筑面积271.8平方米。但被告自承租起即未支付XXX室、XXX室物业费，原告经多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。中青旅海江投资发展有限公司辩称，不同意原告诉请。原告不是租赁房屋的物业管理单位，双方不存在物业管理服务关系，原告不是本案适格主体，被告自平安欣仑公司处先后承租XXX室、XXX室房屋，并在租赁合同中约定了物业服务内容，被告与平安欣仑公司建立物业管理服务关系。2009年4月1日至2015年7月31日期间，XXX室房屋的租赁未签订书面租赁或物业管理合同，系事实租赁关系，被告与平安欣仑公司口头约定租金包含物业管理费，双方支付租金的方式为平安欣仑公司发出请款单，被告付款，平安欣仑公司开具发票，被告根据请款单支付的租金中已包括物业费。2015年8月起，被告根据平安欣仑公司要求，将物业费直接支付原告，原告2015年8月发出的请款单中未提及前期欠款，即默认被告已缴纳所有前期物业费。另原告主张的物业费部分超过诉讼时效，只能自2014年8月起主张。不同意支付滞纳金，滞纳金标准过高。根据原被告庭审的一致陈述，原告提交的XXX室租赁合同、XXX室租赁合同、房地产权证，被告提交的租金请款单、汇款证明、租金发票、缴款通知书、银行回单、物业费发票等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的客户退租和收楼确认函，经质证，被告不确认其真实性，但确认被告与平安欣仑公司于2009年3月31日解除XXX室房屋租赁关系，被告换租同楼XXX室房屋并于2009年4月1日入住，因被告未提交反驳证据且对该两份确认函中所记载的主要事实予以认可，故本院对上述证据的真实性及证明力予以认定。关于原告提交的授权委托书，经质证，被告认为该委托书系因本次诉讼形成，不能证明之前由平安欣仑公司委托原告实际进行物业管理，被告与平安欣仑公司建立物业管理关系，原告只是受托方；对此，原告认为，尽管提交的书面委托书形成于本次诉讼立案前，但原告实际于2007年起即受托对淮海国际广场进行物业管理，被告实际将水电费支付至原告处；本院认为，基于平安欣仑公司确认自2007年1月起即委托原告对系争房屋所在的淮海国际广场进行物业管理并同意原告按照租赁合同收取相关物业管理费、水电费，被告亦未提供相关反驳证据，故本院对授权委托书的真实性及证明力予以认定。关于原告提交的2015年8月6日催款函、2016年4月7日催款函及邮寄签收凭证、派出所调取的单位信息登记表，经质证，被告确认2015年8月6日催款函上签收人员王某确曾系被告公司员工，但不确认是否为其本人签字及当时是否在职；被告未收到2016年4月7日催款函，但确认邮寄地址嘉定区叶城路XXX号XXX楼为被告现实际经营地，但当时被告在同楼5层办公；确认派出所调取的单位信息登记表真实性，但认为信息登记的2015年5月期间，叶城路XXX号XXX楼正在装修，被告并未实际办公，不确定登记表中的联系人王某是否在2015年5月已入职或已离职；本院认为，基于被告确认被告公司确有名为王某的员工，被告也认可2015年5月14日在公安机关登记的单位信息中联系人为王某及被告所在地址为嘉定区叶城路XXX号XXX楼，被告现仍在该处实际办公，结合原告提供的相关催款函及邮寄签收凭证，被告至今未提供王某在2015年8月6日已离职或催款函上签字非王某本人的反驳证据，也未提供被告在2016年4月期间不在叶城路XXX号XXX楼办公的反驳证据，故本院对原告提交的上述一组证据的真实性及证据力均予以确认，认定原告分别于2015年8月6日、2016年4月7日向被告进行物业管理费的催缴。本院经审理认定事实如下：上海平安欣仑物业发展有限公司(以下简称“平安欣仑公司”)系汾阳路XXX号甲、淮海中路XXX号房屋产权人，原告受平安欣仑公司委托对汾阳路XXX号甲、淮海中路XXX号房屋所在的淮海国际广场进行物业管理并按租赁合同收取物业费、水电费等，委托期限自2007年1月1日起至2026年12月31日止。2007年10月，平安欣仑公司与被告签订了《上海淮海国际广场办公楼租赁合同》，被告向平安欣仑公司承租上海市淮海中路XXX号淮海国际广场办公楼XXX室(以下简称系争XXX室房屋)。建筑面积248.21平方米，租赁期限自2007年11月8日起至2010年11月7日止，该房屋每日每平方建筑面积租金为10元，月租金75,497.21元；物业管理费按每平方米每月31元计算，即每月7,694.51元,被告应于该房屋交付同时或之前向平安欣仑公司或管理公司(即指平安欣仑公司委托的物业管理公司)支付一个月的物业管理费，其后各月物业管理费，应于每月第一日或之前付清。逾期支付物业费的，每逾期一日，按逾期支付款项的千分之三支付滞纳金。2009年3月，被告因换租至淮海国际广场XXX单元(以下简称系争XXX房屋)，将XXX室退租。2009年4月1日，被告换租搬至系争XXX室房屋。2015年7月，就被告继续承租系争XXX室房屋，被告与平安欣仑公司签订租赁合同，约定房屋建筑面积271.80平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2025年7月31日止。物业管理费按每平方米每月35元计算，即每月9,513元，应由被告于每月第一日或之前向平安欣仑公司或管理公司提前付清。另查明，2009年9月18日，平安欣仑公司向被告开具请款单，明确2007年11月8日起至2009年5月7日止租金共计611,527.32元，2009年5月8日起至2009年11月7日止的租金共计223,215.78元；自2009年11月8日起至2015年8月7日，平安欣仑公司均按照每月37,202.63元的租金标准向被告开具请款单。中青旅海江投资发展有限公司按照上述请款单标准全额支付。自2015年9月起，被告根据平安欣仑公司的请款单及原告的缴款通知书分别支付租金及物业管理费，其中物业管理费标准为每月9,513元。审理中，针对原告诉请期间的租金及物业费的支付情况，原告认为被告仅依据请款单支付了部分租金，尚拖欠合同约定的部分租金，原告已另案主张，物业费不包含在租金中，被告未缴纳原告诉请期间的物业管理费；被告则认为平安欣仑公司从未就原告诉请期间的物业费进行催缴，因被告与平安欣仑公司已协商一致请款单中的租金已包括物业费。还查明，2015年8月6日，平安欣仑公司与原告共同向被告催缴自2007年11月起拖欠的租金及物业管理费，案外人被告公司员工王某于当日在催款函上签收；2016年4月7日，原告再次向被告邮寄催缴自2007年11月起拖欠的物业管理费。本院认为，被告与平安欣仑公司就系争XXX室、XXX室房屋签订的租赁合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，当事人均应予以恪守。原告受平安欣仑公司委托自2007年1月1日起对系争房屋所在的淮海国际广场进行物业管理并收取物业管理费，有权按照租赁合同向业主(即房屋实际使用人)收取物业管理费；被告享受了物业服务，也应按照合同约定的时间及标准向原告支付物业管理费。2009年4月1日至2015年7月31日期间，被告与平安欣仑公司虽未就系争XXX室房屋签订书面租赁合同，但被告确认自2009年4月1日起换租至系争XXX室房屋至今，故双方在此期间建立不定期事实租赁关系。虽无书面租赁合同确定此期间XXX室房屋物业费的标准，但考虑到XXX室、XXX室房屋同属于淮海国际广场，享受的物业管理服务内容和标准应为一致；现原告以低于XXX室房屋2015年租赁合同约定的每平方米每月35元标准，按照XXX室房屋2007年租赁合同约定的每平方米每月31元标准向被告主张2009年4月1日至2015年7月31日期间的物业管理费，并无不妥，本院对此予以认可。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。原告于2015年8月6日、2016年4月7日向被告进行的催缴行为，产生诉讼时效中断的法律后果，原告有权向被告收取自2013年8月起至2015年7月止系争XXX室房屋的物业服务费，对原告此期间物业费主张，本院予以支持；因XXX室房屋物业费及XXX室房屋2009年4月1日至2013年7月31日期间的物业费已超过诉讼时效，对原告超过诉讼时效部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的物业费滞纳金，考虑到原告主张的XXX室房屋的物业费已超过诉讼时效，原告诉请期间XXX室房屋的物业费滞纳金并无合同依据，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于被告辩称其与平安欣仑公司口头约定租金包含物业管理费，被告按照请款单支付的租金已包括物业费的意见，因被告提供的原告诉请期间请款单及发票等证据上所列名目均为租金，并不涉及物业管理费，被告亦未对其主张提供充分证据予以证明，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：一、中青旅海江投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海淮海国际广场物业管理有限公司自2013年8月1日起至2015年7月31日止上海市淮海中路XXX号XXX室房屋的物业管理费202,219.2元；二、驳回上海淮海国际广场物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计24,756元，由上海淮海国际广场物业管理有限公司负担21,503元，由中青旅海江投资发展有限公司负担3,253元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一七年三月十三日书记员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。