山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终151号 上诉人（原审原告）：姜守阳，男，1971年11月18日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：焦秋和，山东平都律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：代华淑，女，1953年3月17日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：尚大朋，男，1984年8月22日出生，汉族，系代华淑之子，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：辛守玉，山东睿韬律师事务所律师。 上诉人姜守阳、上诉人代华淑、尚大朋因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省平度市人民法院(2019)鲁0283民初6177号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 姜守阳上诉请求：撤销原判第三项，依法改判姜守阳按70%分得涉案房屋升值款668889.83元(比一审判决增加382222.83元)。事实与理由：一、原审判决认定姜守阳在签订涉案房屋购房协议后仅支付购房款16500元,与事实不符。姜守阳于购房协议签订后已分多次全额支付了购房款34000元，部分付款收据因从购房协议签订至诉讼已历时19年之久由于保管原因而无法提供，且该部分证据于2018年7月30日因姜守阳家中被盗失窃。退一步讲，假如姜守阳未付清购房款，代华淑、尚大朋在近20年的时间不主张也不合常理。二、在双方已就购房款签订协议、涉案房屋也交付姜守阳使用的情况下，姜守阳是否已支付及其是否全额支付购房款，与双方分割涉案房屋升值款当属两个完全不同的法律关系，而原审却将其混同一团并以此作为违约责任分割该房屋升值款项明显适用法律错误。若姜守阳确实欠付购房款，代华淑、尚大朋可另行主张，但不能成为其多分房屋增值款的理由。三、代华淑、尚大朋在尚良出售并交付涉案房屋长达20年之久因受拆迁利益驱动而反悔，明显违背《民法总则》确定的恪守诚信、信守诺言的基本原则，且其明知姜守阳为非本集体经济组织成员而将该房屋转让给姜守阳，应承担主要过错责任。而原审在分割涉案房屋增值款项时也未充分考虑姜守阳已失去的低价购房机会，以姜守阳分三、代华淑与尚大朋得七的比例分割该房屋增值款，明显不公平、不公正。 代华淑、尚大朋答辩称：姜守阳的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。 代华淑、尚大朋上诉请求：撤销原判，依法改判驳回姜守阳的诉讼请求。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律错误。首先，双方协议约定房屋总价款为34000元,姜守阳应在2000年12月31日前付清,但姜守阳提交的证据表明直至2003年8月24日其仅支付16500元，尚欠17500元至今未付。根据双方协议第六条的约定，姜守阳未及时足额付款应按照违约处理。因此，若双方协议有效，姜守阳的行为构成根本违约，代华淑、尚大朋有权解除双方协议，并追究其违约责任，要求其赔偿损失。其次，根据协议第五条“甲方（尚良）同意乙方（姜守阳）搬进该房屋暂住”及第三条“房款付齐后，甲方将房产证交给乙方”的约定，姜守阳在双方买卖完成即过户前只是可以暂住在涉案房屋中，现因姜守阳未足额付款故该房屋的权利证书至今在代华淑、尚大朋处，该事实直接表明双方的房屋买卖行为未完成，即涉案房屋未交付给姜守阳。综合上述两点，姜守阳未及时足额支付购房款，涉案房屋也未办理过户手续，根据《物权法》的规定，姜守阳未取得该房屋的物权，其无权要求由此产生的拆迁补偿款。第三，根据《合同法》第58条关于合同无效后果的处理规定，本案双方协议无效的法律后果就是：姜守阳将涉案房屋返还给代华淑、尚大朋，代华淑、尚大朋享受因该房屋拆迁获得的补偿；代华淑、尚大朋将已收房款16500元返还给姜守阳，姜守阳则无权请求房屋拆迁补偿款。 姜守阳答辩称：代华淑、尚大朋的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。 姜守阳向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决确认2000年8月23日姜守阳与代华淑之夫尚良（亮）签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法判决分割姜守阳与代华淑之夫尚良（亮）于2000年8月23日签订的《房屋买卖协议》所涉买卖房屋的拆迁补偿款的70%。事实和理由：2000年8月23日，姜守阳与代华淑之夫尚良（亮）签订房屋买卖协议，由姜守阳购买其座落于平度市东阁街道办事处尚家上观村100号房屋，购买价款为34000元。协议签订后，姜守阳支付了房款，并于2000年12月下旬搬至所购房屋居住至今。2019年3月份，因姜守阳所购房屋面临拆迁，代华淑、尚大朋以尚良买卖协议无效为由起诉姜守阳要求确认涉案房屋买卖协议无效，并无理干涉姜守阳支取涉案房屋拆迁补偿款。姜守阳认为，姜守阳购买涉案房屋支付了对等价款，并实际居住已接近二十年之久，有权就所购房屋升值、增值的拆迁补偿予以领取。被告有失诚信，无理干涉姜守阳权益实现，望法院查明事实，支持姜守阳的请求。 代华淑、尚大朋在一审共同辩称：姜守阳所诉无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、姜守阳的第1项诉讼请求不成立。理由如下：代华淑、尚大朋与姜守阳确认合同无效纠纷一案，业经法院（2019）鲁0283民初4834号民事判决书判决在案，该判决书确认，姜守阳与尚良于2000年8月23日签订的农村房屋买卖协议无效。根据《民事诉讼法》规定，业经人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无须举证，姜守阳的该项诉讼请求不成立。二、姜守阳的第二项诉讼请求无事实和法律依据。理由如下：1、于2000年8月23日签订的农村房屋买卖协议中，“尚亮”的签字，是否是尚良本人签字，代华淑、尚大朋无法确认，尚良生前从未告知代华淑、尚大朋已将涉案房屋出售，姜守阳对协议中的“尚亮”签字是否本人所签负举证义务。2、即使买卖协议是真实的，也存在以下问题：首先，协议总价款为34000元，协议第二条约定的付款时间为2000年8月23日付10000元，2000年10月1日付10000元，余款14000元于2000年12月31日前付清。但姜守阳提交的证据表明，直至2003年8月24日姜守阳才支付了购房款16500元，尚欠17500元购房款至今未付。其次，房屋款足额付齐、房产证交付过户后双方的买卖行为才能完成，现涉案房屋的权利证件仍在代华淑、尚大朋处，证明双方的买卖行为并未完成。第三、协议第六条约定，姜守阳必须按期付款，否则按违约处理。买卖合同的根本性目的就是买受人支付价款，但本案中姜守阳没有按期足额支付房款。综上几点，姜守阳无权要求拆迁补偿款。3、从无效合同的法律后果看，代华淑、尚大朋仅应返还姜守阳已支付的16500元购房款，姜守阳无权要求拆迁补偿款。 一审法院组织当事人举证、质证及证据认定情况如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据如下：1、代华淑提供的结婚证原件，证明事项：代华淑与尚良系夫妻关系；2、尚大朋提交的独生子女证，证明事项：代华淑与尚良生育一子尚大朋，再无其他子女。对以上无异议的证据，原审予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审认定如下：1、姜守阳提交的收到条5份，其中原件1份、复印件4份，证明事项：姜守阳已付购房款34000元。代华淑、尚大朋的质证意见：姜守阳仅付款16500元，并非已付购房款34000元；对原件的真实性无异议，不认可复印件收到条4份，复印件不能作为有效证据使用，且该4份复印件收到条汇总后包含在16500元收到条之中。原审对此认为，姜守阳提交的收到条仅有1份原件，原件条上的价款为16500元，括号中标注为5支单据，其中4张复印件收到条的总价款为6500元，合同签订时姜守阳支付10000元，在姜守阳提供不出原件的情况下，复印件不能作为有效证据使用，姜守阳的付款情况不能简单地将原件条上的16500元与复印件收到条上的数额累加，结合收到条原件括号的标注，应为对前几次付款情况的综合，因此，原审认定姜守阳已付购房款16500元。2、姜守阳提交的报警记录，证明事项：证实姜守阳家中失盗，丢失收到条原件。被告质证意见：报警记录中载明只少了五瓶矿泉水、两件皮衣，并无少了收到条原件；报警记录只是姜守阳单方面的陈述，是否实际丢失相关物品，应由公安机关侦查终结后得出结论。原审对此认为，报警记录系公安机关出具的公证文书，应予采信。3、姜守阳提交的2000年8月23日姜守阳与尚良（亮）签订的《房屋买卖协议》，证明事项：姜守阳购买了尚良（亮）的房屋，已付款34000元，并居住长达二十年之久。代华淑、尚大朋的质证意见：房屋买卖协议中“尚亮”的签字，是否是尚良本人所签，无法确认；尚良生前未告知代华淑、尚大朋已将涉案房屋出售，姜守阳应对协议书中“尚亮”的签字负举证责任。原审对此认为，原审法院作出的已发生法律效力的（2019）鲁0283民初4834号民事判决书已作出结论，代华淑、尚大朋的质证意见，原审不予支持。 一审法院认定以下事实：代华淑与尚良系夫妻关系，代华淑、尚良与尚大朋系父母子女关系。尚良作为甲方与姜守阳作为乙方于2000年8月23日签订《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方同意将上述住房（平度市东阁街道办事处尚家上观村100号住房及院一宗）卖给乙方居住，价格叁万肆仟元正；二、乙方于2000年8月23日付给甲方壹万元，10月1日前付壹万元，其余壹万肆仟元于2000年12月31日前付清；三、房屋款付齐后，甲方将房产证交给乙方，交易手续由乙方自己负责办理；四、乙方付齐款办理好过户手续后甲方把所有房屋属甲方的财物清理搬走；五、甲方同意乙方（2000年12月31日前）搬进该房暂住，如违约甲乙双方另议；六、乙方必须按上述协议第二条之规定按期付款，不得拖欠，否则按违约处理；七、甲方必须按上述协议第三条、第四条之规定履行，否则按违约处理；八、甲乙双方认真执行本协议，任何一方违约必须包赔对方损失，并交司法机关处理。协议签订后，姜守阳交付房款16500元，未付购房款17500元，尚良将涉案房屋交付姜守阳居住，但未办理相关过户手续，涉案房屋权利证书尚在代华淑、尚大朋处。姜守阳为平度市张戈庄镇姜家村人，并非平度市东阁街道办事处尚家上观村集体经济组织成员，诉讼时姜守阳未将户口迁入平度市东阁街道办事处尚家上观村。涉案房屋已拆迁，拆迁补偿款为989556.90元，涉案房屋升值部分为973056.90元。2019年5月23日，代华淑、尚大朋起诉要求确认涉案房屋买卖协议无效；2019年7月3日，姜守阳起诉要求确认涉案房屋买卖协议有效、分割拆迁补偿款。 诉讼过程中，原审法院向姜守阳释明，关于合同的效力，该法院已作出（2019）鲁0283民初4834号民事判决书，要求姜守阳撤回第一项诉讼请求，如不服判决可提起上诉，姜守阳表示对诉讼请求不变更、不放弃。 一审法院认为，本案的焦点有三：一、涉案房屋买卖协议的效力；二、本案是否超过诉讼时效；三、涉案房屋拆迁补偿款中升值部分的分配比例。关于第一个焦点，原审认为，姜守阳系平度市张戈庄镇姜家村人，并非平度市东阁街道办事处尚家上观村集体经济组织成员，尚良作为出卖人将涉案房屋出卖给本集体经济组织以外的人，姜守阳作为买受人购买了其他集体经济组织成员的房屋，在诉讼时又未将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织，姜守阳与尚良均违反了法律的强制性规定，尚良与姜守阳签订的房屋买卖协议不具有法律效力，且原审法院作出的已生效的（2019）鲁0283民初4834号民事判决书，已确认涉案房屋买卖协议无效，姜守阳请求涉案房屋买卖协议有效，原审不予支持，应予驳回。房屋买卖协议被确认无效后，代华淑、尚大朋应返还姜守阳购房款16500元，姜守阳应返还代华淑、尚大朋涉案房屋，因涉案房屋已拆迁、原物不存在，涉案房屋购买时原值34000元应归代华淑、尚大朋所有。 关于第二个焦点，代华淑、尚大朋主张本案已超诉讼时效，姜守阳主张不超诉讼时效。对此，原审认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效的限制。 关于第三个焦点，涉案房屋买卖协议被确认无效后，应对造成买卖协议无效的原因进行具体分析，分清过错，合法合理确定分配比例。本案中，姜守阳作为买受人非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，尚良作为出卖人将涉案房屋出卖给本集体经济组织成员以外的姜守阳，均违背了法律的强制性规定，双方均有过错，代华淑、尚大朋作为尚良的权利义务承受人违背了诚实信用原则。在此基础上，姜守阳可分得涉案拆迁房屋升值部分的70%，代华淑、尚大朋作为尚良的权利义务承受人可分得涉案房屋拆迁利益的30%。在合同履行过程中，尚良已将涉案房屋交付姜守阳，履行了合同义务，但姜守阳仅付款16500元，未付款17500元，部分履行了合同义务，且付款不及时，存在过错，根据姜守阳履约情况、过错程度、付款比例，姜守阳在分得70%的基础上，应降低分配比例，以30%为宜。 综上，尚良与姜守阳签订的农村房屋买卖协议无效，本案不受诉讼时效的限制，根据双方的过错程度合理确定分配比例。据此，原审依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、驳回姜守阳请求确认姜守阳与尚良于2000年8月23日签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求。二、代华淑、尚大朋返还姜守阳购房款16500元，于判决生效后十日内付清；涉案拆迁房屋原有价值34000元归代华淑、尚大朋所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、姜守阳分得涉案拆迁房屋升值部分286667元【（989556.90元-34000元）＊30%】、代华淑、尚大朋分得涉案拆迁房屋升值部分668889.90元【（989556.90元-34000元）＊70%）】。案件受理费10800元，减半收取5400元，姜守阳负担3086元，代华淑、尚大朋负担2314元。财产保全费5000元，姜守阳负担2857元、代华淑、尚大朋负担2143元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本案经调解，双方未达成一致意见。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，尚良将涉案农村宅基地房屋出卖给并非本集体经济组织成员的姜守阳，其行为违反了法律的强制性规定，故原审确认双方为此订立的《房屋买卖协议》系无效合同，是正确的。因尚良已去世，原审在认定上述房屋买卖协议的相关权利义务应由其妻代华淑、其子尚大朋继受的基础上，根据涉案房屋已拆迁的事实，判决代华淑、尚大朋对涉案房屋原交易价值34000元享有所有权并承担返还姜守阳已付购房款16500元的义务，符合法律规定，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。 综合双方的诉辩主张，本案的焦点问题是涉案房屋因拆迁获得的增值部分应如何处理。根据本案事实及相关法律规定，一、关于姜守阳所受损失的认定。房屋拆迁补偿价款系对被拆迁房屋的价值补偿，系房屋权利人依法应享有的权益。本案中，因双方《房屋买卖协议》系无效合同，姜守阳不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值，故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失，该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。因此，上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。二、关于无效合同当事人过错程度的认定。尚良作为涉案宅基地房屋的权利人，理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让，故尚良应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任；而姜守阳作为购房人因负有谨慎审查房屋性质及能否转让的义务而未履行，故姜守阳应对本案房屋买卖合同无效应承担次要过错责任。因此，原审在确认双方过错程度的基础上，认定尚良应承担因合同无效所造成损失的70%，姜守阳应承担该损失的30%，即姜守阳据此可分得涉案拆迁房屋增值部分的70%，代华淑、尚大朋作为尚良的合同权利义务继受人可分得其增值部分的30%，该认定与双方的过错程度相适应。三、双方实际应分得涉案房屋增值部分数额的认定。因涉案房屋拆迁补偿价款989556.90元系由该房屋增值而产生的，且其增值部分955556.90元系基于上述拆迁补偿价款与双方房屋交易价款34000元相比较得出的，而姜守阳作为房屋买受人仅支付购房款16500元，其数额不足双方合同约定交易价款34000元的50%，故应在涉案房屋增值部分的35%（70%×50%）以内确定其可享有的份额。因此，原审在查明相关事实的基础上，判决姜守阳按照30%的比例分得涉案房屋增值部分286667元[（989556.90元-34000元）＊30%]、代华淑与尚大朋按照70%的比例分得该房屋增值部分668889.90元[（989556.90元-34000元）＊70%）],并无不当。姜守阳上诉称其已支付涉案房屋全部购房款34000元，证据不足；其主张其应分得涉案房屋增值价款的70%，也无法律依据，本院不予采纳。代华淑、尚大朋上诉主张姜守阳不应分得涉案房屋增值价款，因无事实及法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，姜守阳及代华淑、尚大朋的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计16400元，由上诉人姜守阳负担5600元，由上诉人代华淑、尚大朋负担10800元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十七日 书记员 胡浩东 书记员 国莹莹