山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0883民初6322号 原告：黄庆旺，男，住邹城市。 委托诉讼代理人：刘静（特别授权），邹城英明法律服务所法律工作者。 被告：邹城万德置业有限公司，住所地邹城市。 法定代表人：周友传，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余彩玲（特别授权），该公司员工。 委托诉讼代理人：宋庆富（特别授权），山东法至上律师事务所律师。 原告黄庆旺与被告邹城万德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告黄庆旺的委托诉讼代理人刘静、被告邹城万德置业有限公司委托诉讼代理人余彩玲、宋庆富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄庆旺向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告出示万德广场x幢x层21xx号房产竣工验收合格验收备案表、质量保证书；2、依法判令被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年11月1日止逾期交房违约金21721.257元及自2019年11月1日起按每日总房款万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告变更诉求2为自2018年5月1日起至2019年11月1日止的逾期违约金62097.19元及自2019年11月1日起按每日总房款万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。事实和理由：原被告于2018年1月11日签订《商品房买卖合同》，原告以383316元价格购买被告开发的万德广场x幢x层21xx号房屋，双方约定2018年5月1日交付房屋，逾期则以全部房款为基数，按日支付万分之一的违约金，被告至今未交付房屋，侵犯了原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 原告向本院提交了双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份购房票据两张，证明原被告权利义务及原告足额缴清购房费用。 被告邹城万德置业有限公司辩称，答辩人认为原告所诉事实和理由均不能成立，请法院驳回其诉讼请求。一、答辩人不存在逾期交房违约责任。在与原告和万盈隆经营公司三方合同明确约定，原告已同意在交房之日将该房返租给经营公司使用，且在商品房买卖合同中对原告已收取的租金从房屋总价款中扣除，进一步证明，原告从合同约定的交房时间已取得收益，并不影响原告利益的实现，据此原告诉求不能成立。二、按照诚信原则，答辩人已按约定将原告应收取的利益以返租形式得以实现，那么即证明了答辩人已按期交付房屋的事实，对于原告诉称的逾期交房事实根本不能成立。综上，原告的诉求不能成立，请求法院予以驳回。 被告邹城万德置业有限公司向本院提交如下证据： 1、双方签订山东省新建商品房买卖合同，与原告提交的证据一致，证明双方存在买卖关系，根据合同11条房屋交付时间，被告已于2018年5月1日前将商品房交付于原告。 2、2018年2月24日，原被告双方及案外人邹城万盈隆商业运营管理有限公司共同签署了商铺合作经营管理协议，提供该证据证明原告购买商品房总款为425907元。在与证据1房屋总价款383316元，系扣除了前2年原告的收益租金42590元，证明在签订买卖合同时原告的房款总额为425907元，在扣除前2年租金收益后，原告实际交付了383316元，同时证明原告和被告已同意将原告购买的商品房交付给万盈隆公司，原告已取得租金的收益，因此，被告不存在逾期交房的责任。 3、邹城市住建局、邹城市工程质量监督站等政府相关部门对被告发出的停工通知，证明为治理环境需要国家对建筑工程进行限制和施工，停工时间已经超出365天，停工次数多达200多次，对于不可抗力根据合同法如遭遇不可抗力情况，相关当事人不承担相应责任。合同第12条约定不可抗力……。按照原告陈述如出现逾期交房责任也并非是被告的责任，且在事实上于2018年2月24日被告将该房屋交付原告并取得收益。 本院经审理认定事实如下：2018年1月11日原告黄庆旺与被告邹城万德置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告购买被告开发的万德广场x幢x层21xx号商铺，单价13665.45元/平方米，总计价款383316元，原告首付193316元，贷款190000元。双方在商品房交付条件中约定，该商品房交付应具备：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房房屋测绘报告。在补充条款第四条中双方约定交房是出卖人提供商品房的五方验收报告即达到交付条件。在合同中双方约定房屋交付时间为2018年5月1日，同时在合同第十二条中约定逾期交付，合同继续履行。逾期90天后出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一金额的违约金。在补充条款第四条第（4）项约定由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延2个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。原告于2018年1月20日向被告预付购房款193316元，2018年3月20月交付贷款190000元房款，被告向原告出具发票两张。2018年2月24日原告作为甲方，邹城万盈隆商业运营管理有限公司作为乙方，被告作为丙方，共同签订《商铺合作经营管理协议》，委托期限自万德广场二号馆正式开业时间2018年5月1日，如实际正式开业时间有所变动，则以实际开业时间为准，正式开业时间最迟不超过2018年12月1日，超过的以2018年12月1日正式计算委托起始时间，期限为15年，前两年不支付租金收益，后十三年按照约定数额按不同比例支付。 另查明2018年1月1日-2018年5月1日，因政府发布污染而责令停工35日。 上述事实，有原被告提供商品房买卖合同、票据、商铺合作经营管理合同、邹城市城乡环境治理室和建设局启动重污染天气治理通知等证据证明，本院予以确认。 本院认为：原被告双方自愿、平等、协商一致基础上签订的商品房买卖合同及合作管理协议，不违背国家法律和政策，系有效协议，有效合同对双方均具有约束力，原被告均应已约履行。原被告双方均认可该争议房屋至今尚未交付，被告也认可该争议的房屋尚未取得竣工验收证明，因此，原告请求向原告出示万德广场x幢x层21xx号房产竣工验收合格验收备案表、质量保证书等时机尚不具备，对于该项诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的逾期交付房屋问题，本院认为，原被告签订商品房买卖合同的日期为2018年1月11日，合同约定交房时间为2018年5月1日，该期间由于环保原因政府责令非连续性停工35日，属于不可抗力，交房日期应予以顺延。被告至今尚未交付房屋，被告存在逾期交房的情形，被告应支付违约金。原告双方在合同补充条款中约定，由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延2个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。因此，原告主张逾期交房起始时间由2018年5月1日顺延3个月零5天，即2018年8月5日。 关于逾期违约金方面，双方在商品房买卖合同中约定逾期90日后按照总房款依照日万分之一的标准支付，符合法律规定，原告对于逾期违约金的请求，应从2018年11月3日予以支持。被告辩称，原被告和案外人邹城万盈隆商业运营管理有限公司签订了《商铺合作经营管理协议》，邹城万盈隆商业运营管理有限公司给付了原告租金，视为被告已交付了房屋，原告并未受到任何损失，不应赔偿违约金。本院认为，原被告法律关系系买卖商品房关系，而原告与邹城万盈隆商业运营管理有限公司系房屋租赁关系，二者非同一法律关系也非同一主体，原告和案外人可以各自依照各自法律关系主张各自的权利，因此被告辩称，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下： 一、被告邹城万德置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄庆旺2018年11月3日至2019年11月1日违约金13914.37元（363天*383316元/10000）。自2019年11月2日起，以383316元为基数，按照日万分之一的标准支付违约金，直至被告交付原告由五方验收合格房屋为止。 二、驳回原告黄庆旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计172元，由被告邹城万德置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  冯美桥 二〇二〇年二月十二日 书记员  孟淑鑫