贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9505号上诉人（原审被告）：周俊，男，1962年12月31日出生，汉族，住贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州至信物业服务有限公司，住所地贵阳市南明区太慈桥黄岭路79-83天海青城17号2单元5层3号。法定代表人：王能干，职务：总经理。委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正律师事务所律师。上诉人周俊因与被上诉人贵州至信物业服务有限公司（以下简称至信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周俊的上诉请求：一、依法撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102初7650号民事判决书；二、依法查清事实后，改判或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人自2015年7月入住以来，没有和贵州至信物业有限公司签订物业服务合同。在业主委员会成立之前，前期的《格林博邸物业服务合同》是贵州易志房地产开发有限公司，贵州伟达物业管理有限公司。贵州至信物业与房开公司签订的《格林博邸物业服务合同》事实不清，没有公示公开透明度。强行的用所谓“事实物业服务”来要求上诉人缴纳物业费，相当于强制消费。此物管无责任心，不作为。例如，上诉人家住1楼写成10楼，家里玻璃被损坏，找物管不作为，环境卫生差、脏乱、消防通道乱停车，外来人员随进随出，人身财产无安全保障，服务质量差，不达标。被上诉人贵州至信物业服务有限公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理。上诉人的上诉理由没有任何证据证明。至于是否签订物业合同问题，根据法律规定，被上诉人与涉案小区的建设单位签订物业服务合同。因为该小区没有成立业主委员会，上诉人以没有签订物业合同的理由不成立。至信物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其拖欠的2017年5月1日至2019年3月30日的物业服务费1015.81元；2、被告支付违约金51.81元（从2019年3月30日起按每日3.04743元的标准计算至付清款项时止）；3、被告承担本案诉讼费。原判查明：原告至信物业公司（乙方）于2014年11月18日与贵州宏翔房地产开发有限公司）甲方）签订《格林博邸前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对“格林博邸小区”提供前期物业管理服务，收费标准选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层电梯房每月每平方米1.2元，多层步梯方每月每平方米0.6元，临街商业每月每平方米2元（不含公共水电费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主应于合同约定收房之日起全额缴纳物业服务费用；物业服务费用按年或按季度交纳，业主或物业使用人应在每年或者每季度5号前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用，应按每天未付款项的3‰的标准向乙方支付滞纳金；合同约定试用期为三个月，试用期结束后，本合同顺延至格林博邸业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；本合同从2014年12月1日生效，生效之日起由乙方按照本合同约定向业主收取相应费用。合同并对其他相关事项进行了约定。合同签订后原告至信物业公司于2014年12月1日正式入驻小区，对“格林博邸小区”提供了物业管理服务。被告周俊系“格林博邸小区”A7栋2单元1楼2号业主，房屋面积73.66平方米，因其自2017年5月1日至2019年3月30日期间未向原告至信物业公司交纳物业管理费，原告遂诉至法院，提出诉请同前。审理中，原告提交了《商品房买卖合同》、《格林博邸前期物业服务合同》、工资册、业务保修处理记录表、保安巡逻签到表、照片、部分电梯维修检测费发票、垃圾清运费发票、公共区域水电费发票，证明被告系案涉小区的业主，原告为案涉小区提供物业服务。被告提供《商品房买卖合同》、截图、照片等证据，用以证明《商品房买卖合同》约定由业主与贵阳伟达物业管理公司签订物业服务合同，证明小区环境差、原告没有履行相关义务，没有提供应有的物管服务。原判认为：合法的民事权益受法律保护。原告至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订《格林博邸前期物业服务合同》，合同签订后原告向“格林博邸小区”提供相应的物业服务。《格林博邸前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同对格林博邸小区全体业主具有约束力。被告作为小区业主接受了原告相应的物业管理服务，应当履行支付物业服务费的义务。现原告按照合同约定的收费标准每月每平方米0.6元向被告收取物业管理费，不违反法律规定。被告房屋建筑面积为73.66平方米，其在2017年5月1日至2019年3月30日共23个月期间未交纳物业管理费，原告要求被告支付此期间的物管费1015.81元，符合法律规定，原审予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在物业服务不到位的情形，故对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、周俊于本判决生效之日起十日内，支付物业服务费1015.81元贵州至信物业服务有限公司；二、驳回贵州至信物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周俊负担。二审诉讼中，上诉人周俊提交的两份《收据》记载其已缴纳2015年7月至2017年6月期间的物业费共计1105元，被上诉人至信物业公司质证认可该《收据》的真实性。二审查明的其余案件事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人至信物业公司与贵州宏翔房地产开发有限公司签订的《格林博邸前期物业服务合同》系合法有效的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。因此，上诉人主张未与至信物业公司签订物业服务合同而拒绝缴纳物业费，不符合法律规定，本院不予支持。至于至信物业公司在物业服务过程中存在违规设置广告牌、小区卫生环境脏乱等服务质量瑕疵问题，小区业主可以要求至信物业公司及时加以整改、完善，如果物业公司因其瑕疵服务行为造成业主财产损害的，业主可以另行主张权利，但业主不得以此为由而要求减免物业服务费。因此，上诉人以物业服务质量不达标等理由拒绝缴纳物业费的主张，于法无据，本院不予支持。关于上诉人拖欠物业费的期间和数额，经本院二审核实上诉人周俊入住小区后已缴纳2015年7月至2017年6月期间的物业费，其实际拖欠2017年7月至2019年3月30日共计21个月的物业管理费为928元，原判对于上诉人拖欠物业费的认定有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7650号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7650号民事判决第一项为：周俊于本判决生效之日起十日内，支付给贵州至信物业服务有限公司物业服务费928元；三、驳回至信物业公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由周俊负担；二审案件受理费50元，由周俊负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 刘 佳审判员 颜 云二〇二〇年二月二十五日书记员 潘盛机