广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14274号上诉人（原审被告）：陈滋松，男，汉族，1964年2月10日出生，住所地：湖北省潜江市，委托诉讼代理人：唐健，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甄锦藻，男，汉族，1940年3月18日出生，住所地：广州市海珠区，被上诉人（原审原告）：梁杏容，女，汉族，1949年11月22日出生，住所地:广州市东山区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：周虹，广东广和律师事务所律师。上诉人陈滋松因与被上诉人甄锦藻、梁杏容房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈滋松上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回甄锦藻、梁杏容的全部诉讼请求；2.甄锦藻、梁杏容承担一、二审的所有诉讼费。上诉事实和理由：一、一审判决关于出租方合同义务的事实认定错误。一审认为“其一，根据租赁合同约定，甄锦藻、梁杏容对涉案房屋仅负有保障安全使用的义务”系对合同的片面理解。相反，根据《房屋租赁合同》第十一条“甲方应确保交付的租赁房屋及附属设施安全性符合有关法律、法规或者规章的规定”，第十九条“出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金：……（二）甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或者规章的规定的”，第二十二条“……甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或者标准”，以及《深圳市房屋租赁安全管理责任书》第三条“出租人应当保证用于出租的建筑物及其出口、通道、消防、燃气、电力设施等符合法律、法规的规定以及有关行政部门规定的标准”，再结合《房屋租赁合同》第六条“租赁房屋用途：商场”，以及合同的签约背景可知，涉案的房屋是用作餐饮经营的，那么其安全使用标准和条件当然是要能符合餐饮经营的的标准和条件。餐饮经营当然需要办理消防事宜，该消防事宜的报批义务是在陈滋松，但是消防报批能顺利通过的前提是，出租的房屋符合法律、法规规定的消防标准。二、一审判决遗漏案件重要事实，且举证责任分配错误。(一）一审判决第9页第二行“其三，甄锦藻、梁杏容已将涉案房屋交付陈滋松，陈滋松已在涉案房屋第一层经营餐饮，且其未举证证明涉案房屋地下室在事实上无法使用，故可认定甄锦藻、梁杏容已完全履行合同义务”，该段内容遗漏了案件重要事实，即涉案房屋的地下室只有一个出（入）口。从甄锦藻、梁杏容提交的证据材料15以及陈滋松提交的证据材料4均可以证明该事实；如果一审法院对此事实无法确认，那么也可依陈滋松的现场勘查申请对该事实进行核实确认，而不是忽视、遗漏该案件重要事实。一审法院没有意识到该事实是本案的重要事实，选择性遗漏查明事实。(二）陈滋松已对涉案房屋地下室部分因主体结构问题，不具备办理消防基础完成了举证，一审判决书认定陈滋松未举证证明涉案房屋地下室在事实上无法使用，系对举证责任的错误理解。1.根据法律、法规的规定，涉案房屋消防事宜的办理，具体包括两个步骤，即建设工程消防设计审核和建设工程消防验收。建设工程消防设计审核需要有资质的设计单位对建设工程绘制消防设计，该消防设计是基于房屋的原主体结构绘制而成的。2.根据住房和城乡建设部和国家质量监督检验检疫总局联合发布的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014)第5.5.15条的规定“公共建筑内房间的疏散门数量应经计算确定且不应少于2个……”，再结合涉案房屋地下室的面积为152.36平方米和只有一个出口的事实，因此涉案房屋的地下室的消防设计是无法通过审核的。3.基于以上事实，法律不能强人所难，要求陈滋松去找一个有资质的设计单位去绘制一个根本无法通过审核的消防设计。涉案房屋地下室部分因为其主体结构问题，不具备办理消防的基础，对此陈滋松已经完成了举证责任，在此情况下一审法院还要求陈滋松举证“涉案房屋地下室在事实上无法使用”系对举证责任的错误理解，也是对陈滋松举证责任的加重。当陈滋松完成该举证责任时，此时应当由甄锦藻、梁杏容对此予以回应并举证反驳，而非加重陈滋松的举证责任。(三）甄锦藻、梁杏容一审庭审时陈述不确定涉案房屋地下室无法办理消防的具体原因，该陈述违背诚实信用原则。1.在签订涉案《房屋租赁合同》时，合同约定的房屋用途为“商场”，甄锦藻、梁杏容对涉案房屋用于餐饮经营是明知的。2.从陈滋松提供的证据材料9可知，甄锦藻、梁杏容自上一任租客时，就对涉案房屋地下室不能办理消防是明知的，对此甄锦藻、梁杏容从未告知过陈滋松。3.在消防问题的沟通上，甄锦藻、梁杏容始终是拒绝沟通，回避该问题。三、涉案房屋地下室因甄锦藻、梁杏容的原因无法投入使用，陈滋松有权依据合同约定解除地下室部分的合同，该解除权的行使并非协商变更合同，一审判决对此法律适用错误。一审判决第8页倒数四行“其二，甄锦藻、梁杏容始终未同意陈滋松提出的减半支付租金的请求，即双方并未就变更租金标准迖成变更协议”系建立在事实认定错误的基础上，对法律的理解和适用错误。依据《房屋租赁合同》第十九条的约定，陈滋松还有权单方解除地下室部分的租赁合同，无需经得甄锦藻、梁杏容同意，陈滋松的该行为更非协商变更协议的行为。一审判决对此法律适用错误。综上，一审判决先入为主遗漏案件重要事实，并且加重陈滋松的举证责任，无视涉案房屋地下室部分不能投入使用的具体原因，错误适用法律得出错误判决。请支持陈滋松的上诉请求。被上诉人甄锦藻、梁杏容辩称，一、陈滋松在上诉状中所称一审法院关于出租方的合同义务事实认定错误是没有任何根据的，一审法院对该事实认定清楚正确。首先,甄锦藻、梁杏容作为出租方根据相关法律法规以及合同约定所负有的仅是确保交付的租赁房屋安全性符合规定，并且从已经办理的涉案房屋一层消防验收就可以反映出，房屋的安全性没有问题，就此陈滋松并没有提出相反的证据来证明该房屋安全性存在隐患。其次,双方签订的合同在用途上约定为商场，在甄锦藻、梁杏容移交了房屋给陈滋松之后，就已经履行了出租方全部的合同义务，陈滋松如何使用地下室，是其作为承租人的权利，而事实上陈滋松也正在占有、使用该房屋，并且取得收益。最后,陈滋松如有意愿将地下室进行餐饮经营，就应当清楚开办餐馆所需要的证件申请条件，而陈滋松在多次看房的时候对房屋结构也有充分的了解，仍然与甄锦藻、梁杏容签订合同，并约定了现状交楼、由陈滋松办理消防审批等事宜，然而在合同实际履行数月，陈滋松连续按照合同约定支付了三次5.5万元的月租金之后，却以此为由强行要求房租减半，此举没有任何的法律依据，其违约行为也令甄锦藻、梁杏容遭受重大经济损失，因此一审法院确认房屋租赁合同于2018年6月15日解除是正确的。二、一审法院并未遗漏重要事实，对举证责任的分配正确，陈滋松理应承担举证不利的后果。首先陈滋松确未举证证明涉案地下室在事实上无法使用，也没有提交任何证据证明其从未使用过地下室，反之甄锦藻、梁杏容在一审提交的证据能够反映地下室确有使用。其次，陈滋松在上诉状中所称涉案房屋地下室只有一个出入口，违反了建筑设计防火规范标准，因而不具备办理消防的基础，而事实上根据该标准的第5.5.5条，除歌舞、娱乐、放映、游艺场所外，防火分区建筑面积不大于200平方米的地下或者半地下设备间，防火分区建筑面积不大于50平米的，且经常停留人数不超过15人的其他地下或半地下建筑室，可设置一个安全出口或一部疏散楼梯。由此标准可知，涉案房屋并未违反相关法律法规和标准，更不存在陈滋松所称的因主体结构问题不具备办理消防的基础，因为在2018年4月27日，涉案房屋的第一层就已经通过了消防安全的审批。最后，陈滋松针对该问题解释了消防事宜的办理分为两个步骤，建设工程消防设计审核及消防验收，但陈滋松在一审时未能提交有资质的设计单位出具的无法绘制消防设计的证明，也没有提交消防工程验收不合格的单据，或其他认定房屋主体结构存在问题的证明。法律是不能强人所难，但陈滋松连其是否真正有去申请过或者办理过地下室的消防事宜都无法初步证明，故未完成举证责任，一审法院对举证责任的分配合理合法，对该事实认定全面正确。三、陈滋松声称具有合同的法定解除权纯属无稽之谈，陈滋松在上诉状中称房屋租赁合同第19条约定，其具有地下室部分的单方解除权，但事实上该合同第19条乃至全合同都并没有约定过陈滋松单方解除地下室部分的解除权，陈滋松的上诉行为就是为了恶意拖延本案的判决生效，从一审判决2018年8月16日起计算房屋占有使用费，至今已有一年三个月之多，陈滋松不但占有房屋还拖欠管理费，导致甄锦藻、梁杏容损失进一步加大。在2019年5月7日涉案店铺玻璃大门被砸烂，小区物业公司已向当地的黄贝岭报案，而2019年9月23日店铺玻璃的大门又爆裂了，物业公司再次报警，这些都是因为陈滋松至今未移交房屋而甄锦藻、梁杏容无法对产业进行管理与维护所造成的。甄锦藻、梁杏容是两位70多岁的老人，他们的生活以及医疗费的来源依靠的是房屋的收租，恳请二审法院先予判决陈滋松立即返还强行占有的涉案房产。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求驳回陈滋松的上诉，维持原判。甄锦藻、梁杏容向一审法院起诉请求：1.甄锦藻、梁杏容、陈滋松所签订的《房屋租赁合同》于2018年6月13日解除；2.甄锦藻、梁杏容不返还陈滋松租赁保证金110000元；3.陈滋松向甄锦藻、梁杏容支付从2018年6月14日至陈滋松返还租赁房屋之日的赔偿金（暂计至2018年9月30日共282958元）及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，共2467.62元），总计285425.62元；4.陈滋松立即结清使用租赁房屋产生的水、电、燃气、物业管理等各项费用，并立即搬迁腾退将租赁房屋返还甄锦藻、梁杏容；5.本案全部诉讼费用、律师费30000元由陈滋松承担。一审法院认定事实：甄锦藻、梁杏容共同拥有深圳市罗湖区春风路文锦花园26B座B地房屋（产权证号为：深房地字第××号，以下称涉案房屋），房地产权证书载明通途为“住宅用地”，他项权利摘要载明“房屋用途：商场面积155.65平方米、地下室152.36平方米、檐廊47平方米，共355.01平方米”。2018年3月17日，甄锦藻、梁杏容（出租方）与陈滋松（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甄锦藻、梁杏容将涉案房屋出租给陈滋松使用，月租金55000元，陈滋松应于次日前交付首期租金，并于每月30日前交付租金；租赁期限自2018年4月18日起至2023年4月17日止；租赁房屋用途为商场，未经甄锦藻、梁杏容书面同意陈滋松不得将租赁房屋用于其他用途；甄锦藻、梁杏容应于2018年3月18日前交付租赁房屋，并向陈滋松收取二个月租金数额的租赁保证金110000元，如陈滋松不按合同履行合同条款，甄锦藻、梁杏容可不予退还租赁保证金；租赁期间，陈滋松负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、租赁税费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；甄锦藻、梁杏容应确保交付的租赁房屋及其附属设施安全性符合有关法律、法规或规章的规定；如陈滋松拖欠租金达7天以上或拖欠可能导致甄锦藻、梁杏容损失的各项费用达20000元以上，甄锦藻、梁杏容可不予退还租赁保证金外，有权向陈滋松提出解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甄锦藻、梁杏容有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，陈滋松应当于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由陈滋松承担的各项费用并办理有关移交手续；陈滋松逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甄锦藻、梁杏容有权依据法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向陈滋松收取相当于双倍租金的赔偿金；双方应当签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，甄锦藻、梁杏容提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患；出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准；等等。2018年3月18日，双方签订《房屋租赁合同补充条款》作为前述合同附页，并约定：陈滋松付给甄锦藻、梁杏容顶手费300000元；免租期为2018年3月18日至2018年4月17日止；第1年2018年4月18日至2019年4月17日每月租金为55000元，从第2年起每月租金递增5%,每月1日交当月租金；陈滋松如拖欠租金达7日或欠管理费、水电费等达到两个月或出现违法行为的，视为陈滋松违约，甄锦藻、梁杏容有权停止有关设施的使用（包括停水、停电等），甄锦藻、梁杏容有权没收租赁保证金并单方解除合同，陈滋松仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用，并需立即搬离该单位；甄锦藻、梁杏容现状交楼，该出租房屋的装修、消防、天然气、抽油烟系统及空调等，由陈滋松自行处理、报批及安装，合法经营，并按政府规定办理有关手续；租赁期满后或因陈滋松责任导致退租的，经双方另有约定外，依附于房屋的装修归甄锦藻、梁杏容所有。随后，甄锦藻即将涉案房屋内的物品及钥匙移交给陈滋松。另查，2018年3月22日，陈滋松利用租赁的涉案房屋设立名称为“深圳市罗湖区零柒贰捌小龙虾店”的个体工商户经营餐饮。2018年4月27日，涉案房屋第一层通过了消防安全检查。后陈滋松以要求增加一个月免租期及涉案房屋地下室无法通过消防验收为理由，未按租赁合同约定按期支付2018年5月份和6月份的租金。2018年6月13日，甄锦藻通过微信向陈滋松发出《解除租赁合同通知书》，称经甄锦藻、梁杏容发出九次催款函后，陈滋松拖延至6月10日才清还5月份的租金，欠6月份的租金继续拖欠拒交；根据租赁合同补充条款规定，通知陈滋松解除租赁合同，陈滋松在收到通知后七天内退还商铺，立即付清拖欠的租金55000元。次日，甄锦藻通过快递向陈滋松邮寄了书面《解除租赁合同通知书》。陈滋松于2018年6月15日签收了该邮件。2018年6月24日，甄锦藻通过微信通知陈滋松涉案租赁合同已经解除，并告知将于2018年6月28日实施停水、停电。2018年9月11日，甄锦藻前往涉案房屋处的“深圳市罗湖区零柒貳捌小龙虾店”粘贴《归还房屋通知书》。陈滋松在一审庭审中确认未将涉案房屋归还甄锦藻、梁杏容。2018年9月13日，陈滋松向甄锦藻、梁杏容邮寄发出《房屋主体结构缺陷并应租金减半通知书》，称甄锦藻、梁杏容提供的楼下部分的房屋不能使用，不符合陈滋松订立合同目的，陈滋松有权不支付楼下房屋的租金，仅应对甄锦藻、梁杏容提供的合格的房屋支付租金，每月应支付的租金为27500元；如甄锦藻、梁杏容未在3日内回复，视为甄锦藻、梁杏容同意以上减租意见。甄锦藻、梁杏容于次日收到该通知书，但未作出回复，而于2018年10月12日提起本案诉讼。又查，陈滋松向甄锦藻、梁杏容支付款项的情况为：2018年3月19日支付432000元，2018年6月10日支付55000元，2018年6月30日支付55000元，2018年8月1日支付55000元，2018年9月6日支付27500元。陈滋松在一审庭审中陈述，2018年3月19日支付的款项432000元包括了300000元的顶手费、租赁保证金110000元、4月18日至4月30日期间的租金22000元（后甄锦藻、梁杏容于3月22日退还了多收的一天租金1834元）；2018年6月10日支付的款项55000元系偿还5月份、6月份的租金；2018年6月30日支付的款项55000元系偿还7月份、8月份的租金；2018年8月1日支付的款项55000元系提前偿还9月份、10月份的租金；在2018年9月6日最后一次支付租金27500元后，因甄锦藻、梁杏容提起诉讼，故未再支付租金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。甄锦藻、梁杏容与陈滋松签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条款》合法有效，双方均应遵照履行合同义务。关于甄锦藻、梁杏容于2018年6月13日通知陈滋松解除涉案租赁合同是否合法的问题。陈滋松认为，陈滋松拒付部分租金系合理行使合同先履行抗辩权的行为，甄锦藻、梁杏容无权因陈滋松“拖欠租金”而解除合同。对此，一审法院分析如下：其一，根据租赁合同约定，甄锦藻、梁杏容对涉案房屋仅负有保障安全使用的义务，因经营涉及的消防事宜均由陈滋松自行处理和报批，故陈滋松所称涉案房屋地下室无法通过消防验收，甄锦藻、梁杏容提供的出租物业部分不合格，应减半收取租金理由不成立，一审法院对该抗辩不予采信。其二，甄锦藻、梁杏容始终未同意陈滋松提出的减半支付租金请求，即双方并未就变更租金标准达成变更协议；事实上，在甄锦藻、梁杏容的多次催促下，陈滋松连续三次按合同约定的月租金数额55000元支付了租金，其一审庭审所称每次支付的款项系分别偿还两个月的减半租金明显与常理不符，一审法院对其庭审陈述内容不予采信。其三，甄锦藻、梁杏容已将涉案房屋交付陈滋松，陈滋松已在涉案房屋第一层经营餐饮，且其未举证证明涉案房屋地下室在事实上无法使用，故可认定甄锦藻、梁杏容已完全履行合同义务；陈滋松所称甄锦藻、梁杏容未履行在先的合同义务而拒付部分租金的行为属自己履行合同先履行抗辩权的表现，该抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，在甄锦藻、梁杏容的多次催促下，陈滋松仅支付拖欠的2018年5月份租金，2018年6月份的租金仍未补充支付，且超过合同约定的7日拖欠期限，符合合同约定的解除合同条件，故甄锦藻、梁杏容于2018年6月13日通知陈滋松解除涉案租赁合同是行使合同约定解除权的合法行为。陈滋松于2018年6月15日签收了《解除租赁合同通知书》，对此应视为涉案租赁合同于2018年6月15日解除。因合同已经解除，甄锦藻、梁杏容要求陈滋松返还涉案房屋理由成立，一审法院予以支持。关于甄锦藻、梁杏容要求没收陈滋松租赁保证金110000元的问题。因陈滋松存在拖欠租金7日的行为，符合合同约定的没收租赁保证金的条件，故一审法院对该项请求予以支持。关于甄锦藻、梁杏容要求陈滋松支付自合同解除之日起至返还涉案房屋之日相当于双倍租金赔偿金的问题。甄锦藻、梁杏容该主张属陈滋松逾期返还涉案房屋的违约责任范畴，属于房屋占有使用费的赔偿问题，因一审法院前述已支持甄锦藻、梁杏容没收租赁保证金的诉讼请求，故一审法院仅按庭审辩论结束前的租金标准即每月55000元予以赔偿占有使用费，对超过该标准的部分请求一审法院不予支持。此外，因合同解除后陈滋松分别于2018年6月30日支付55000元，2018年8月1日支付55000元，2018年9月6日支付27500元，该三笔款项可用于抵偿2018年6月1日起至2018年6月14日期间的合同租金及2018年6月15日起至2018年8月15日期间的房屋占有使用费，2018年8月16日之后的房屋占有使用费应继续计算。关于甄锦藻、梁杏容要求陈滋松结清水、电、燃气、物业管理等各项费用的问题。因甄锦藻、梁杏容未举证证明陈滋松拖欠水、电、燃气、物业管理等各项费用而致甄锦藻、梁杏容遭受损失，故其要求陈滋松结清该等费用缺乏依据，一审法院不予支持。此外，甄锦藻、梁杏容主张陈滋松承担律师费也缺乏合同依据，一审法院对该项请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认甄锦藻、梁杏容与陈滋松签订的《房屋租赁合同》于2018年6月15日解除。二、确认甄锦藻、梁杏容不需返还陈滋松租赁保证金人民币110000元。三、陈滋松应于判决生效之日起十日内向甄锦藻、梁杏容返还深圳市罗湖区春风路文锦花园26B座B地房屋(产权证号为：深房地字第××号）。四、陈滋松应于本判决生效之日起十日内向甄锦藻、梁杏容支付前述房屋占有使用费（按每月人民币55000元的标准，从2018年8月16日起计至房屋实际返还之日止）。五、驳回甄锦藻、梁杏容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7682元，由甄锦藻、梁杏容负担人民币1682元，陈滋松负担人民币6000元；公告费人民币390元，由陈滋松负担。甄锦藻、梁杏容已预交的一审受理费人民币6000元，由一审法院予以退回。陈滋松应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳受理费人民币6000元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院审理查明，一、涉案合同第二十二条约定，甄锦藻、梁杏容提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。二、一审期间，陈滋松提交关于涉案房产一楼的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明其仅能就涉案房产一楼办理消防合格手续，而涉案房产地下室部分无法办理消防合格手续以作餐饮用途。三、本案二审调查询问时，1.关于顶手费30万元。甄锦藻、梁杏容称，陈滋松多次现场查看涉案房产，非常喜欢前手租户的装修风格，故支付顶手费30万元，以继续使用涉案房产内的装修设施、设备。甄锦藻、梁杏容陈述，前手租户系将涉案房产一楼及地下室均用作餐饮。2.关于涉案房产租赁用途。陈滋松主张合同双方均知悉陈滋松承租涉案房产（包括一楼及地下室）均用作餐饮；甄锦藻、梁杏容则称其清楚陈滋松承租涉案房产用作餐饮，但不确定陈滋松将涉案房产的地下室同样作餐饮用途。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依陈滋松上诉主张，本案二审争议焦点为：一、违约方的认定及合同解除问题；二、租赁保证金返还问题；三、租金和占有使用费的支付问题。针对上述争议焦点，本院逐一分析如下：关于焦点一。首先，依本案查明事实，涉案房产主要由一楼和地下室两部分构成，该两部分的面积几近相同，分别为155.65平方米、152.36平方米，涉案房产前手租户将房产一楼和地下室均作餐饮用途。陈滋松为继续使用涉案房产内既有的装修设施、设备，向甄锦藻、梁杏容支付顶手费30万元。故陈滋松主张甄锦藻、梁杏容知悉其承租涉案房产（包括一楼及地下室）均用作餐饮、合同双方实际约定的房产租赁用途为餐饮，本院认为，该主张具高度可能性，本院予以采纳。依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据此，甄锦藻、梁杏容作为出租人依法负有提供适租租赁物的义务，其应向陈滋松提供适作餐饮用途的租赁房产。同时，依前述涉案合同第二十二条约定，甄锦藻、梁杏容作为出租人提供的涉案房产应符合相关消防管理规定或标准。本案中，陈滋松主张涉案房产地下室不符合消防管理标准，故其无法就该地下室办理消防合格手续，仅能就一楼办理消防合格手续。为此，陈滋松于一审提交其已办理的关于涉案房产一楼的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为，如前述，陈滋松承租涉案房产一楼及地下室均用作餐饮，其为此已支付顶手费30万元、又已签订涉案租赁合同支付保证金11万元。在陈滋松为实现其租赁合同目的已投入前述成本情形下，依日常生活经验法则，如涉案房产一楼及地下室均可办理消防合格手续，陈滋松实无必要仅就一楼办理消防手续。据此，陈滋松前述主张涉案房产地下室无法办理消防合格手续用作餐饮用途，具一定合理性；结合甄锦藻、梁杏容亦未能有效举证其提供的涉案房产地下室符合消防管理标准可用作餐饮用途。故本院对陈滋松关于涉案房产地下室无法办理消防合格手续作餐饮用途的主张予以采纳，据此认定甄锦藻、梁杏容未能依约提供符合消防管理标准可作餐饮用途的租赁物，导致陈滋松关于涉案租赁合同的目的无法实现，甄锦藻、梁杏容对此具违约情形。其次，本案中，陈滋松在承租房产前已多次查看涉案房产，知悉房产具一楼和地下室建筑机构，其在未充分了解涉案房产是否符合消防管理标准、其建筑结构是否均可用作餐饮用途情形下，即与甄锦藻、梁杏容签订涉案租赁合同，约定由其自行办理涉案房产的消防手续。可见陈滋松失之审慎，其后陈滋松未能依约办理涉案房产地下室的消防手续，其自身亦具违约情形，具有一定过错。在此情形下，陈滋松于合同履行过程中长期拖延、拒付租金，理据不足，其履约情形已致甄锦藻、梁杏容关于涉案租赁合同的目的无法实现。故甄锦藻、梁杏容关于确认合同解除的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，涉案合同双方均具违约情形，对于涉案合同解除均具过错。一审认定违约方仅为陈滋松有误，本院予以纠正。关于焦点二。依涉案合同约定，在陈滋松违约导致甄锦藻、梁杏容解除合同情形下，甄锦藻、梁杏容可予没收涉案租赁保证金11万元。本案中，如前述，涉案合同双方对于合同解除均具过错，合同解除并非陈滋松单方违约所致。故甄锦藻、梁杏容诉请没收涉案租赁保证金、不需向陈滋松返还前述款项11万元，理据不足，本院不予支持。涉案合同业已解除，甄锦藻、梁杏容应向陈滋松返还租赁保证金11万元。关于焦点三。如前述分析，本院对甄锦藻、梁杏容关于确认合同解除的诉请予以支持。一审虽对合同违约方的认定欠妥，但一审确认涉案合同于2018年6月15日解除的处理结果正确，本院予以维持。涉案合同解除，陈滋松即应向甄锦藻、梁杏容返还涉案房产。本案中，陈滋松尚未向甄锦藻、梁杏容返还房产，其应就占有使用房产期间向甄锦藻、梁杏容支付合同解除之前的房产租金、合同解除之后的房产占有使用费。关于租金和占有使用费的支付标准，依本案前述分析，陈滋松确未能依餐饮用途使用涉案房产地下室，故认定陈滋松仍按合同约定租金标准支付涉案房产租金和占有使用费，显有不妥。一审处理不当，应予纠正。考虑到合同双方对于地下室未能办理消防合格手续用作餐饮均具过错，且涉案房产一楼和地下室使用面积相当，故本院酌定陈滋松应按合同约定租金标准的75%支付租金和占有使用费。据此，陈滋松每月应付租金（或占有使用费）41250元（55000元×75%=41250元）。依本案查明事实，陈滋松已付租赁保证金110000元、已付租金合计212666元。如前述，涉案合同业已解除，甄锦藻、梁杏容应向陈滋松返还租赁保证金。故未免诉累，本院将租赁保证110000元计入已付租金一并进行折抵。据此，陈滋松已付租金110000元+212666元=322666元，按每月租金（或占用使用费）41250元核算，陈滋松已支付租金（或占有使用费）至2018年11月17日，尚应就2018年11月18日至2018年12月17日期间支付占有使用费7334元；并应按41250元/月的标准向甄锦藻、梁杏容支付涉案房产占有使用费自2018年12月18日起计至本判决确定的返还房产之日止。综上，陈滋松的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实有误，导致部分处理不正确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23566号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23566号民事判决第二、五项；三、变更深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23566号民事判决第四项为：陈滋松应于本判决生效之日起十日内向甄锦藻、梁杏容支付2018年11月18日至2018年12月17日期间房屋占有使用费7334元，并应按41250元/月的标准支付占有使用费，自2018年12月18日起计至本判决确定的房产返还之日止；四、驳回甄锦藻、梁杏容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7682元，由甄锦藻、梁杏容负担1920元，陈滋松负担5762元；公告费390元，由陈滋松负担。一审法院向甄锦藻、梁杏容退回诉讼费用6152元，陈滋松应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳受理费6152元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审案件受理费2500元，由陈滋松负担1875元，甄锦藻、梁杏容负担625元。本院向陈滋松退回诉讼费用625元，甄锦藻、梁杏容应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费625元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年二月二十八日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。