四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16038号 上诉人（原审原告）：成都银行股份有限公司都江堰支行，住所地：四川省都江堰市建设路56号。 负责人：蒲维，行长。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：喻国军，男，1979年12月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原审第三人：陈意，男，1983年9月16日出生，汉族，住四川省阆中市。 原审第三人：董燕妮，女，1986年7月20日出生，汉族，住四川省阆中市。 原审第三人：都江堰市解放小区综合市场有限公司，住所地：四川省都江堰市解放小区。 法定代表人：曹伟。 上诉人成都银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成都银行都江堰支行）因与被上诉人喻国军、原审第三人陈意、董燕妮、都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称解放小区综合市场公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 成都银行都江堰支行上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行解放小区综合市场公司名下的位于都江堰市商铺。事实和理由：1.喻国军提交的（2018）川0181民初3638号、3639号民事裁定书仅载明了其于2018年9月14日申请撤回对解放小区综合市场公司的起诉，但无法证明案涉商铺未办理过户登记并非其自身原因造成。喻国军未提供其与解放小区综合市场公司之间的借款协议、抵偿协议等相关证据，同时喻国军提供的证据显示借款收款人为自然人，并非解放小区综合市场公司，故喻国军没有证据证明其与解放小区综合市场公司存在借款和以房抵债的事实。房屋买卖合同仅是为了办理房屋备案登记而签订，实质是以房抵债，该房屋买卖合同不是双方真实意思表示。喻国军仅提供了《物业交付确认书》，该确认书存在倒签的可能性，喻国军还应提供物业费缴纳凭证、水电费缴纳凭证等证据佐证其已经实际占有案涉房屋。喻国军没有缴纳房款，而是通过证人借款给一个自然人。喻国军申请排除执行的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2.债务人因无力偿还借款与债权人达成以房抵债协议，债权人对房屋享有物权请求权，但不发生物权变动。基于以房抵债而拟受让不动产与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别，不得排除第三人对房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。喻国军只进行了签约备案，物权变动并未完成，其对解放小区综合市场公司只享有债权请求权，在不动产法定登记完成以前，该以房抵债不足以形成优先于一般债权的利益，喻国军不得排除成都银行都江堰支行对案涉房屋的强制执行。3.证明案涉商铺未办理过户登记是非自身原因造成的举证责任应由喻国军承担，一审法院对举证责任进行了错误分配。一审法院认定事实不清，适用法律错误。 喻国军辩称，其曾起诉解放小区综合市场公司，要求解放小区综合市场公司配合其完成过户手续。解放小区综合市场公司和喻国军签订的买卖合同约定2016年6月1日交房，但因存在其他诉讼问题导致无法交房。因此，没有完成过户不是喻国军自身原因导致。 陈意、董燕妮、解放小区综合市场公司均未发表答辩意见，也未提交书面答辩意见。 成都银行都江堰支行向一审法院起诉请求：准许执行解放小区综合市场公司名下的位于都江堰市商铺。 一审法院认定事实：一审法院在受理成都银行都江堰支行与陈意、董燕妮及解放小区综合市场公司金融合同纠纷一案【案号：（2016）川0181民初222号】中，依据成都银行都江堰支行的申请于2016年2月23日作出了（2016）川0181民初222号民事裁定书，裁定对解放小区综合市场公司名下位于都江堰市商铺予以查封，查封限额30万元，查封期限为三年。2016年3月3日，一审法院以（2016）川0181执保69号案件对上述裁定书裁定的商铺实施了查封措施。2016年10月17日，成都银行都江堰支行依据已经发生法律效力的（2016）川0181民初222号民事判决书向一审法院申请强制执行。喻国军对上述查封提出书面异议，一审法院于2019年3月14日作出（2019）川0181执异15号民事裁定书，裁定中止对位于都江堰市商铺的执行。成都银行都江堰支行对该裁定不服于2019年3月27日向一审法院提起诉讼。 2015年6月10日，喻国军与解放小区综合市场公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：“喻国军以总价3361860元购买解放小区市场公司所有的位于都江堰市地块灾后重建项目）1栋0单元1楼25号、53号、54号、55号、56号、59号、60号、61号、62号、63号、64号、65号、66号、67号、68号、69号、70号、71号、72号、73号商铺，上述商铺总面积为373.54平方米。付款方式为其他方式。解放小区市场公司应在2016年6月1日前向喻国军交付商品房，并在2016年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。”解放小区综合市场公司在该份合同的“出卖人”处加盖了公章。喻国军在该份协议的“买受人”处签字并捺印。同日，上述《商品房买卖合同》在都江堰不动产登记中心办理了签约备案登记。合同备案号为88978，买受人载明为喻国军。同日，解放小区综合市场公司出具《收据》。该收据载明：“收到喻国军购房款（抵扣全部借款）3361800元。”解放小区综合市场公司在该份收据上加盖了公司财务专用章。2015年6月15日，解放小区综合市场公司与喻国军签订《物业交付确认书》。该确认书载明：“2015年6月10日，喻国军购买解放小区市场公司开发的房产，该房产位于都江堰市，商铺编号为25号、53号、54号、55号、56号、59号、60号、61号、62号、63号、64号、65号、66号、67号、68号、69号、70号、71号、72号、73号，面积共计373.54平方米。喻国军已结清全部房款，现解放小区市场公司将该物业交付给喻国军，双方签字确认。”解放小区综合市场公司在该份确认书上加盖了公章，喻国军在该份确认书上签字。 一审庭审中喻国军提交了银行转账凭证、《转款说明》《证明》《声明》及证人戴某、陶某、姜某、陈某的证言拟证明解放小区综合市场公司将案涉商铺出卖给喻国军用于抵偿其对喻国军所欠借款，双方借款已全部抵清的事实。经查，喻国军提交的银行转账凭证显示案外人杨意贵、杨恩培、李建梅、郑伟、戴某、邓文芬、谢世玲、黎远泉、罗从燕、罗梅、张仁坤、叶帮兰、刘小红、蓝太华、唐协芳、邹容、杨远财、胡军、陈某、刘荣庆、刘朝芳、唐孝国、于道彬、郭汝初、姜某、陶某共计26人于2013年10月至12月期间向案外人李强义开立的62×××94的账户共计转入314万元，喻国军于2013年11月至12月期间向案外人李强义开立的62×××94的账户共计转入58万元。喻国军提交的《转款说明》载明案外人杨意贵、杨恩培、李建梅、郑伟、戴某、邓文芬、谢世玲、黎远泉、罗从燕、罗梅、张仁坤、叶帮兰、刘小红、蓝太华、唐协芳、邹容、杨远财、胡军、陈某、刘荣庆、刘朝芳、唐孝国、于道彬、郭汝初、姜某及陶某受喻国军委托将款项转给解放小区综合市场公司指定的收款人李强义开立的62×××94的账户。该份转款说明的“转款人”处载明有上述案外人签名字样。喻国军提交的《证明》及《声明》均系解放小区综合市场公司所出具。该份《证明》载明：“解放小区市场公司于2013年10月及12月向喻国军（出借人代表）借款两笔，收款账号均为公司股东李强义个人账户，账户为62×××94。开户行：中国工商银行成都金阳路支行。”该份《声明》载明：“今喻国军购买解放小区市场公司1楼商铺，面积373.54平方米，总价3361800元，以喻国军原出借给解放小区市场公司的借款（人民币3350000元整）转为购房款。买卖合同生效以都江堰市房管局网签销售备案为据。至此，喻国军借给解放小区市场公司的所有借款全部抵清。特此声明。”解放小区综合市场公司均在该份证明及声明上加盖了公章。此外，喻国军申请的证人戴某、陶某、姜某、陈某出庭证实了其受喻国军委托向解放小区综合市场公司指定的收款人李强义开立的62×××94的账户转款的事实。此外，喻国军提交了（2018）川0181民初3638号、3639号民事裁定书拟证明其曾起诉解放小区综合市场公司要求其办理案涉商铺的产权证书，因解放小区综合市场公司自身原因导致产权证书未办理下来，后喻国军撤回起诉的事实。经查，该裁定书载明喻国军于2019年9月14日申请撤回对解放小区综合市场公司的起诉。 一审法院认定上述事实，采信了成都银行都江堰支行提交的各方当事人身份信息、（2019）川0181执异15号民事裁定书、受理案件通知书、喻国军提交的《商品房买卖合同》《个人及家庭房屋登记记录信息证明》《收据》《物业交付确认书》、银行转账凭证、《转款说明》《证明》《声明》、（2018）川0181民初3638号、3639号民事裁定书及证人戴某、陶某、姜某、陈某的证言等证据。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定可知，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行需同时满足上述四个条件。本案中，喻国军作为案涉商铺的买受人，其在一审法院查封案涉商铺之前就已和解放小区综合市场公司签订了合法有效的书面买卖合同并办理了签约备案登记手续，解放小区综合市场公司亦在一审法院查封案涉商铺之前已向喻国军交付了案涉商铺。关于喻国军是否已支付商铺全部价款的问题，一审法院认为，一审庭审中喻国军提交的《收据》、银行转账凭证、《转款说明》《证明》《声明》及证人戴某、陶某、姜某、陈某的证言能够证明喻国军向解放小区综合市场公司出借了借款，且解放小区综合市场公司将包括案涉商铺在内的共计373.54平方米的商铺以总价3361800元出卖给喻国军用于抵偿解放小区综合市场公司对喻国军所欠借款335万元的事实。因此，一审法院认定喻国军已支付了案涉商铺的全部价款。此外，喻国军曾起诉解放小区综合市场公司要求其办理案涉商铺的产权证书，而现无证据证明案涉商铺未能办理转移登记手续系因喻国军的原因造成的。故一审法院认为喻国军对登记在解放小区综合市场公司名下的案涉商铺提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其有权利排除成都银行都江堰支行对案涉商铺申请的执行。因此，成都银行都江堰支行要求准予执行解放小区综合市场公司名下的位于都江堰市商铺的请求，于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回成都银行都江堰支行的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由成都银行都江堰支行负担。 本院二审期间，成都银行都江堰支行向本院提交了《房屋信息登记》5份，拟证明案涉房屋从2015年7月21日开始一直登记在开发商解放小区综合市场公司名下，从未变更，在此期间喻国军一直没有申请变更登记。喻国军质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。陈意、董燕妮、解放小区综合市场公司均未发表质证意见。本院对成都银行都江堰支行提交的《房屋信息登记》予以采信。喻国军、陈意、董燕妮、解放小区综合市场公司均未向法院提交新的证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。 二审另查明，成都银行都江堰支行与陈意、董燕妮及解放小区综合市场公司借款合同纠纷一案，都江堰市人民法院于2016年6月21日作出（2016）川0181民初222号民事判决：一、陈意、董燕妮于判决生效之日起十日内归还成都银行都江堰支行借款本金1113796.51元；二、陈意、董燕妮于判决生效之日起十日内给付成都银行都江堰支行利息、罚息；三、陈意、董燕妮到期未能清偿上述债务，成都银行都江堰支行对位于都江堰市地块灾后重建项目1幢0单元3楼5号—7号的3间商铺享有优先受偿权，可申请人民法院对上述抵押物折价或者拍卖、变卖，以所得的价款优先受偿，价款超过债权的部分归陈意、董燕妮所有，不足部分仍由陈意、董燕妮继续偿还。四、解放小区综合市场公司对上述第一、二项履行义务承担连带清偿责任。 2015年6月10日，解放小区综合市场公司与喻国军签订的《商品房买卖合同》另载明：初始登记，出卖人应当在2016年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明；转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。 本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：喻国军是否有权排除对解放小区综合市场公司名下的位于都江堰市商铺的执行。对此，本院作如下评述： 喻国军与解放小区综合市场公司于2015年6月10日签订《商品房买卖合同》，并于当天在都江堰不动产登记中心办理了签约备案登记，因人民法院查封时间为2016年2月26日，故应视为双方在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。2015年6月15日,解放小区综合市场公司向喻国军出具《物业交付确认书》，载明解放小区综合市场公司将物业交付给喻国军，可视为喻国军在人民法院查封之前已经实际占有案涉商品房。 根据喻国军与解放小区综合市场公司签订的《商品房买卖合同》，喻国军应支付房款3361800元，双方同意喻国军以其向解放小区综合市场公司出借的335万元借款及利息抵作购房款。经核查，案外人杨意贵、杨恩培、李建梅等26人分别出具《转款说明》，证明其在2013年10月至12月期间受喻国军委托向李强义个人账户共计转账314万元。喻国军本人在2013年11月至12月期间向李强义个人账户转账58万元。解放小区综合市场公司2015年6月10日出具《声明》载明，将喻国军出借给解放小区综合市场公司的借款335万元转为购房款。解放小区综合市场公司出具《收据》载明，收到喻国军购房款（抵扣全部借款）3361800元。解放小区综合市场公司出具《证明》载明，解放小区综合市场公司于2013年10月及12月向喻国军借款两笔，收款账户为公司股东李强义个人账户。戴某、陶某、姜某、陈某等4人在一审中出庭作证证明了喻国军的主张，故本院对解放小区综合市场公司向喻国军借款的事实予以确认。结合喻国军陈述：借款本金是335万，剩余的就是利息。故喻国军已经支付全部购房款，成都银行都江堰支行主张喻国军没有缴纳房款的理由不能成立，本院不予支持。 喻国军于2015年6月10日签订《商品房买卖合同》时，解放小区综合市场公司尚未取得案涉商品房的产权登记，根据双方合同的约定，解放小区综合市场公司应在2016年12月30日办理初始登记，自商品房交付之日起360日内为喻国军办理转移登记。解放小区综合市场公司虽于2015年7月21日取得案涉商品房的产权登记，但在案证据不能证明喻国军知道或应当知道该事实。喻国军自购买商品房之日起至商品房被查封尚不足一年，且商品房被查封时尚未到约定的办理过户登记时间。因案涉商品房于2016年2月26日被人民法院查封后不能办理过户登记，故喻国军对未办理过户登记没有过错。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”喻国军对案涉商品房的房屋期待权可以排除强制执行，成都银行都江堰支行主张准许执行的请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，成都银行都江堰支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7668元，由上诉人成都银行股份有限公司都江堰支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  张荣文 审判员  童庆勇 审判员  冯 燕 二〇二〇年二月十八日 书记员  贺 博