山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1432号 上诉人（原审被告）：青岛东亨时装有限公司，住所地山东省青岛市李沧区九水东路。 法定代表人：聂林鑫，总经理。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛康泰鑫环保科技有限公司，住所地山东省青岛市李沧区郑佛路。 法定代表人：王志见，总经理。 委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 上诉人青岛东亨时装有限公司（以下简称东亨公司）因与被上诉人青岛康泰鑫环保科技有限公司（以下简称康泰鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东亨公司上诉请求：1、撤销山东省青岛市李沧区人民法院作出的（2019）鲁0213民初4566号民事判决第二项及第三项，依法改判（异议金额61928元）；2、本案一、二审全部诉讼费用由康泰鑫公司承担。事实和理由：1、涉案房屋已被青岛市李沧区人民政府征收，并完成交接，康泰鑫公司在涉案房屋被征收后无权出租涉案房屋。一审法院在其他案件中已经调取编号（2018）李房征字院士预字第××号《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议》及两份《中国建设银行客户专用回单》，可以证明上述征收补偿协议已实际履行，房屋的所有权人恒大公司也已按合同约定分别于2018年6月7日、2018年6月8日自青岛市李沧区房屋征收办公室取得补偿款47306653元和63075537元，共计110382190元。因此，涉案房屋事实上在2018年6月已被青岛市李沧区人民政府征收并完成房屋交接。在2018年6月之后，恒大公司对涉案房屋就不再享有处分、收益的权利，康泰鑫公司（承租人）亦无权再出租涉案房屋，向东亨公司（次承租人）主张2018年6月之后的房屋租赁费。2、东亨公司并未欠付康泰鑫公司租金。东亨公司已按政府及康泰鑫公司的要求，支付涉案房屋租金至2018年6月30日，这与涉案房屋被征收的时间是相一致的，因此并不存在欠付租金的事实，康泰鑫公司主张房屋被征收后的房屋租金缺乏事实和法律依据。即便东亨公司逾期向青岛市李沧区房屋征收办公室交付涉案房屋，这也属于行政法律关系范畴，而并非本案双方间的租赁合同纠纷。综上所述，一审法院认定基本事实不清，依法予以改判。 康泰鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回东亨公司的诉讼请求，维持原判。 康泰鑫公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令东亨公司支付逾期未缴纳的房屋租金及物业费共计77987元及逾期支付滞纳金；三、判令由东亨公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年7月20日，康泰鑫公司作为甲方，东亨公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方为乙方提供李沧区九水路320号401室的厂房及办公场地共计353平方米。租赁费为60元/平方米/年，物业费为1元/平方米/月，从2013年7月19日起每三年按10%同比例递增。租赁期限为2011年7月19日起至2020年7月18日止。乙方须在合同首日起提前一个月缴纳当年度租赁费及物业费，乙方逾期不缴纳，每超一天按5‰收取违约金，逾期1个月，甲方有权终止协议，由此造成的损失由乙方负责。同日，康泰鑫公司与东亨公司签订《补充协议》，约定：综合服务费为36000元/年（包含电梯费）。不管发生与否乙方须无条件于合同首日起提前一个月支付。 2019年4月15日，康泰鑫公司向东亨公司发送函件一份，主要内容为：截至2019年4月11日止，贵司仍欠康泰鑫公司房屋租金51992元未付，请在收到此函件之日起七日内，履行支付租金51992元的义务。2019年5月13日，康泰鑫公司向东亨公司发送函件一份，主要内容为：截至2019年5月13日止，贵司仍未缴纳欠付租金，现通知如下：一、自贵司收到本通知之日起，解除与贵司之间的《房屋租赁合同》；二、贵司须继续缴纳欠付的房屋租金77987元及逾期滞纳金。东亨公司收到上述函件后于2019年4月向康泰鑫公司发出回复函。2019年5月31日，康泰鑫公司向东亨公司发送函件一份，主要内容为：因贵司仍未缴纳欠付租金，一、自贵司收到本通知之日三日内，腾让出所承租房屋；二、将该承租房屋内的物品搬走并将钥匙交回我司，否则，视为放弃房屋内物品所有权；三、我司将于2019年6月3日上午十一点停水停电。 康泰鑫公司明确其诉讼请求第二项的计算方式为：根据合同约定，每年的房屋租金和物业费、综合服务费共计74314元，东亨公司自2018年8月-2019年5月共10个月的房租、物业费、综合服务费等未付，共计61928元（74314元÷12个月×10个月）。对超出该数额的诉讼请求，康泰鑫公司自愿放弃。东亨公司对该计算方式不持异议。 东亨公司主张涉案房屋自2018年4月份开始停水、停电、电梯停运，不具备使用条件，但未提交相关证据予以证明。 一审庭审中，东亨公司表示同意解除涉案合同。至一审判决前，涉案房屋的钥匙仍在东亨公司处保管。 一审法院认为，康泰鑫公司、东亨公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋已经交付东亨公司使用。东亨公司虽主张涉案房屋自2018年4月份开始停水、停电、电梯停运，不具备使用条件，但未提交相关证据予以证明，亦未提交证据证明涉案房屋开始动工拆迁的具体时间。故东亨公司应当按照合同约定支付房屋租金、物业费等。庭审中，东亨公司对康泰鑫公司主张的其占有使用涉案房屋至2019年6月3日未提交足以推翻的相反证据，对康泰鑫公司主张的诉讼请求计算方式亦予以认可，且未提交证据证明康泰鑫公司主张的61928元（2018年8月-2019年5月）欠付费用已经支付，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对康泰鑫公司的该部分诉讼请求，予以支持。康泰鑫公司主张的滞纳金标准过高，一审法院调整为自立案之日（2019年7月4日）起至判决生效之日止，以61928元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。庭审中，东亨公司表示同意解除涉案合同，故对解除康泰鑫公司与东亨公司签订的《房屋租赁合同》的事实，一审法院予以确认。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、解除康泰鑫公司与东亨公司于2011年7月20日签订的《房屋租赁合同》；二、东亨公司于判决生效之日起十日内支付康泰鑫公司61928元；三、东亨公司于判决生效之日起十日内支付康泰鑫公司利息损失（以61928元为本金，自2019年7月4日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3689元（泰康鑫公司已预交），由泰康鑫公司负担760元，由东亨公司负担2929元，东亨公司于判决生效之日起十日内支付康泰鑫公司2929元。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，民事活动应当遵循等价有偿原则。除法律另有规定或合同另有约定者外，取得他人财产利益或得到他人的劳动服务必须向对方支付相应的价款或酬金，不能一方只享有权利、不承担义务，不能无偿占有他方的财产，且当事人取得的财产利益与其履行义务在价值上应大致相等。本案中，东亨公司在2018年6月后依旧占有使用涉案房屋，但却未支付租金，其并无权利无偿使用涉案房屋，故其应当对此支付相应的对价。东亨公司并无证据证明其搬离、交还涉案房屋的时间，亦无证据证明其已支付了相应对价，故其主张不欠付租金，与事实不符，一审法院对此不予支持，并无不当。对于东亨公司主张康泰鑫公司在房屋被征收后无权出租房屋并收取租金而是应当由征收人收取的问题，其观点系基于物权所有者对房屋的占有、使用和收益，属于物上请求权；而康泰鑫公司在房屋被征收前后均不是涉案房屋的所有权人，其之所以可以向东亨公司收取租金，系基于双方之间签订的房屋租赁合同，属于债的请求权；两者是不同的法律关系，不应混为一谈。在本案的情形中，是物权人基于物权主张占有使用费，还是出租人主张租金，东亨公司作为应当支付对价的义务人，不具有选择权。至本案起诉时，双方租赁合同并未解除，故康泰鑫公司主张支付租金，应当予以支持。至于康泰鑫公司收取租金以后，是否有权据为己有的问题，系其与房屋所有权人之间的问题，与东亨公司无关，东亨公司以此来抗辩免除其依合同而应当向康泰鑫公司履行的义务，缺乏法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，东亨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1348元，由上诉人青岛东亨时装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  齐 新 二〇二〇年二月二十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英