山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1504号 上诉人（原审被告）：夏明忠，男，汉族，1971年12月10日出生，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳刚，山东畅海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛科昊机电设备工程有限公司，住所地青岛市市北区商邱路。 法定代表人：夏明忠职务：总经理。 委托诉讼代理人：孟令燕，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳刚，山东畅海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市建筑工程职工中等专业学校，住所地青岛市兴城路。 法定代表人：刘周学，职务：校长。 委托诉讼代理人：郑玉峰，山东海之信律师事务所律师。 上诉人夏明忠、青岛科昊机电设备工程有限公司（以下简称科昊公司)因与被上诉人青岛市建筑工程职工中等专业学校（以下简称建工中专）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初5229号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 夏明忠、科昊公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项、第四项、第七项,依法改判或发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、2017年8月7日,被上诉人向上诉人科昊公司送达整改通知书,要求即日停止改造。2017年8月28日,被上诉人向科昊公司送达通知函,要求提供施工企业资质,施工方案及图纸、装修,加固措施以及加固后的检验,改建成养老培训中心的合作内容、正式样本等,并要求根据目前现状在未接到学校正式通知前不得施工。科昊公司按照被上诉人的要求,提供了上述材料。以上事实,经一审法院确认。此后,直至被上诉人一审起诉时,上诉人也未接到被上诉人可以继续施工的通知。因被上诉人毫无理由的停工通知,导致上诉人科昊公司的施工无法继续进行,与合作单位的合作也难以为继。上诉人科昊公司租赁涉案房屋的目的无法实现,损失巨大。因被上诉人单方面的原因,导致科昊公司无法正常使用房屋期间的费用不应该由上诉人承担。一审法院判决上诉人科昊公司支付租金及占用费,显失公平,也与已查明的事实不符。2、2017年11月1日,涉案房屋经青岛市产权交易所公开挂牌招租,上诉人夏明忠中标承租,双方签订《青岛市行政事业单位国有房屋租赁合同》及《补充协议》,合同期限三年,自2017年11月1日至2020年10月31日。合同签订后,涉案房屋并未实际交付上诉人夏明忠,而且房屋维持原状一直无法正常使用。因此,上诉人夏明忠不应承担房屋租金。2017年11月1日所签房屋租赁合同与上诉人科昊公司无关。科昊公司不应承担此后的租金。3、被上诉人在一审时提交的《变更诉讼请求申请书》变更请求第二项“请求判令夏明忠自2018年12月1日起至实际腾房之日,继续按照年租金242655标准支付2018年12月以后的房屋租金”。该诉讼请求仅要求被上诉人夏明忠支付租金,一审法院在判决时却判令科昊公司承担支付上述房屋租金的义务,这明显是超出诉讼请求进行判决,不符合民事诉讼法的规定。4、被上诉人分别与二被上诉人签订了两份《房屋租赁合同》,将涉案房屋出租,被上诉人所诉并非同一法律关系,不应当在一个诉讼中解决。被上诉人将夏明忠与科昊公司混为一体,在一个诉讼中列为共同被告是不符合法律规定的。被上诉人将对科昊公司的赔偿请求以及对夏明忠的支付房屋租金的诉讼请求在一个诉讼中提起,明显不当,其诉讼请求应当依法予以驳回。综上所述,一审法院在审理该案时,对事实认定不清,适用法律错误,所作判决,有失公正。 建工中专辩称：一审法院判决事实清楚，应予维持。1、上诉人关于因下发房屋改造整改通知单导致租赁合同无法履行的理由不能成立；2、上诉人关于不应支付2017年11月1日之后的租金的主张不成立，两上诉人拖欠租金，违约在先，应当共同承担偿付租金的责任；3、一审判决两上诉人共同承担连带赔偿责任完全正确。 建工中专向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令夏明忠、科昊公司偿付租金人民币155488.25元（计算至2018年11月30日）及逾期付款违约金30905元；2、请求判令夏明忠、科昊公司自2018年12月1日起继续按照年租金242655元标准支付2018年12月以后的房屋租金；3、请求判令夏明忠、科昊公司赔偿非法改造房屋给建工中专造成的损失200000元（暂且估价，需要进行评估）4、请求判令夏明忠、科昊公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院审理过程中，变更诉讼请求为：1、解除建工中专与夏明忠签订的《青岛市行政事业单位国有房屋租赁合同》及《补充协议》，返还承租的房屋。2、判令夏明忠、科昊公司自2018年12月1日起至实际返还房屋之日继续按照年租金242655元标准支付租金；3、判令夏明忠、科昊公司支付租金155488.25元（计算至2018年11月30日）及逾期付款违约金30905元；4、判令夏明忠、科昊公司赔偿非法改造房屋给建工中专造成的损失20万元（需评估）；5、判令夏明忠、科昊公司承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：2017年3月20日，建工中专与科昊公司签署房屋租赁合同，租用建工中专所有的房屋（以下简称涉案房屋）作为办公使用，合同期限为三年，自2017年4月1日至2020年3月31日，第一年租金为23万元，第二年、第三年租金为24万元。但在合同履行过程中，科昊公司擅自改变合同约定的使用用途，欲将房屋改造成养老中心，在未经其公司许可的情况下，对所租用房屋进行大幅度改造，铲除地面瓷砖、墙裙。打通房间墙，拆除给排水管道、照明线路等，破坏房屋结构，给房屋安全等带来隐患，其公司于2017年8月7日给科昊公司下发整改通知单，要求即日停止改造。因为建工中专与科昊公司签订的房屋租赁合同没有根据《青岛市市级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》、《青岛市市级行政事业单位房屋统一公开招租管理办法》的要求，采取公开招租的方式，给房屋租赁合同履行造成很大不便，2017年10月，经双方协商，决定对该房屋采取公开招租方式选定承租单位。2017年11月1日，经青岛产权交易所公开挂牌招租，夏明忠中标承租，建工中专与夏明忠签署《青岛市行政事业单位国有房屋租赁合同》及《补充协议》，合同期限为三年，自2017年11月1日至2020年10月31日，第一年租金231100元，第二年、第三年增加5%。夏明忠是科昊公司的法定代表人，夏明忠承租该房屋，继续按照科昊公司与建工中专签署的租赁合同目的将房屋进行改造。现由于科昊公司与其他公司合作建设养老中心事业产生矛盾，夏明忠、科昊公司自2017年4月1日支付租金23万元后再未支付租金，对于前期拆除的房屋设施改造也拒不恢复原状，请求法院依法判如所请。 夏明忠向一审法院辩称，建工中专诉其无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 科昊公司向一审法院辩称，建工中专计算租金数额及方式与合同约定不一致，因建工中专原因导致科昊公司无法正常使用房屋期间的租金不应由其公司承担，更不应承担违约金，目前尚在租赁期限内，对房屋的装修已经建工中专同意，且未给建工中专造成任何损失，建工中专该项诉讼请求应依法驳回。 对当事人无争议的事实，一审法院确认如下：2017年3月20日，建工中专（甲方）与科昊公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，房屋位于（以下简称涉案房屋），建筑面积1604.6平方米，使用用途为办公，限于营业执照许可的经营范围。租赁期共三年，2017年3月21日交承租方进行装修，自2017年4月1日起至2020年3月31日收回。承租人有以下情形之一的，出租人可以解除本合同，收回房屋并不予退还应缴房屋租金：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借或以与他人合作等任何其他形式变相转租、转让、转借该房屋或其任何部分的权益予第三者的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达1个月的；4、承租人擅自变更使用用途；擅自改变或损坏该房屋的结构、外墙部分；装修、改造方案未经出租人同意的。第一年租金23万元，于合同签订之日付清，第二年、第三年租金24万元，于每年的3月31日前付清。合同第七条约定，在合同提前解除或到期后，承租方应在合同终止后7日内负责腾空该房屋，将房屋恢复至承租方进场时的原状后交还出租方。该事实有建工中专提交的房屋租赁合同一份及当事人陈述一致的笔录在案佐证。建工中专认可，科昊公司于2017年4月1日向其支付租金23万元。2017年8月7日，建工中专向科昊公司送达整改通知书，因科昊公司将所租用房屋改造成养老院，使用用途与房屋租赁合同规定不符，要求即日停止改造。该事实有建工中专提交的整改通知书在案佐证。科昊公司于2017年8月10日向建工中专提出申请，在说明科昊公司与山东舜世养老产业集团有限公司合作在租赁房屋开办九月九安养中心情况下，申请同意对涉案房屋进行施工。该事实有建工中专提交的申请在案佐证。2017年8月28日，建工中专向科昊公司送达通知函，要求其提供施工企业资质，施工方案及图纸、装修，加固措施以及加固后的检验，改建成养老培训中心的合作内容、正式样本等，并要求根据目前现状在未接到学校正式通知前不得施工。该事实由建工中专提交的通知函在案佐证。2017年9月，山东舜世养老产业集团有限公司向科昊公司出具《关于贵司8月28日停工通知的答复》及门窗加固方案、加固方案补充、门窗洞口加固承诺书、窗口加固图、门口加固图，要求科昊公司协调相关部门，启动项目施工。该事实由建工中专提交的答复在案佐证。2017年11月1日，建工中专（甲方）与夏明忠（乙方）就涉案房屋签订青岛市行政事业单位国有房屋租赁合同及补充协议一份，房屋租赁合同载明，房屋建筑面积1604.6平方米。租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日。第一年租金总额为231100元，第二年、第三年年租金总额在第一年年租金总额基础上上调5%。以合同签订日为准第一年按半年支付，第二、第三年按年度支付。以合同签订日为准第一年按半年支付，第二、三年按年度支付，首期租金须经青岛产权交易所结算，以合同签订日之后5日内支付，后续租金乙方须于每个支付期限前15日内支付下一期租金。乙方逾期不向甲方支付保证金或租金，除应如数补交外，还应支付应付金额20%的滞纳金。补充协议载明，乙方根据承租范围将涉案房屋改造成九月九养老培训中心。乙方须缴纳3万元作为维修改造保证金，若破坏结构影响房屋安全，该保证金将被扣罚，且乙方须承担相应的经济及法律责任；若改造未影响所承租房屋的结构及安全，合同到期后一次性无息返还给乙方。乙方对所承租房屋进行改造，须有有资质的专业公司负责施工，并制定相应的加固措施。对破坏主体结构或称重结构的，还须有权威部门出具的鉴定结果，以确保改造及后续使用过程中的房屋安全。若由此所发生的一切安全事故均由乙方自行负责，并承担相应经济及法律责任。甲方定期对乙方的改造进行检查，若发现乙方未按照上报的施工方案施工，甲方有权终止合同，由此所产生的一切责任均由乙方承担。承租资格确认通知书确认承租方为夏明忠。该事实由建工中专提交的房屋租赁合同及补充协议、承租资格确认书各一份在案佐证。2017年11月7日，夏明忠向建工中专支付维修改造保证金3万元，并出具说明一份，载明“租赁合同青岛科昊机电设备工程有限公司作废。2017年11月15号前交回”。该事实由建工中专提交的说明一份在案佐证。当事人一致确认，租赁期间，科昊公司对房屋电、上下水、结构、装修等进行了改造。现涉案房屋处于停工状态。一审法庭审理过程中，建工中专申请对房屋恢复原状的修复费用鉴定鉴定，一审法院依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司进行司法鉴定。鉴定过程中，双方申请中止鉴定，夏明忠、科昊公司找施工队自行恢复，但在一审法院限定的期限内未进行修复，一审法院依法恢复鉴定程序。2019年9月11日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具鉴定意见书，载明涉案房屋恢复原状的修复费用为333617.57元。建工中专为此支出鉴定费38000元。科昊公司为自然人独资的有限责任公司，夏明忠为其唯一的自然人股东兼法定代表人。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、建工中专提交交接情况的说明复印件一份，证明双方对房屋进行交接的情况。夏明忠、科昊公司认为上述证据系复印件，不具有证据效力，但认可房屋已经交接给科昊公司的事实。科昊公司认可房屋已经交接的事实，且对房屋进行了改造，一审法院对此予以认定。2、科昊公司提交同意使用声明复印件一张，证明房屋装修经过建工中专同意。建工中专对上述证据复印件的真实性不予认可。夏明忠无异议。上述证据系复印件，且建工中专不予认可，一审法院不予采信。3、建工中专主张，夏明忠与科昊公司业务混同，因夏明忠和科昊公司与建工中专签订的房屋租赁合同目的相同。且科昊公司为自然人独资的一人有限责任公司，夏明忠为其唯一自然人股东，应对公司债务承担连带责任。夏明忠称，其与建工中专签订的2017年11月1日的租赁合同是为配合建工中专而签订，未实际履行，该证据无法证明夏明忠与建工中专业务混同。科昊公司称夏明忠与建工中专签订的合同与其无关。 一审法院认为，案件争议的焦点为科昊公司、夏明忠就涉案房屋先后与建工中专所签房屋租赁合同的关系问题。建工中专与夏明忠签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，夏明忠称该合同系为配合建工中专弥补建工中专与科昊公司所签合同未经公开招租程序的不足所签，且夏明忠于2017年11月7日出具了“租赁合同青岛科昊机电设备工程有限公司作废。2017年11月15号前交回”，故一审法院认为，夏明忠与建工中专所签上述房屋租赁合同及补充协议书，系作为科昊公司的法定代表人所签，是代表科昊公司的职务行为，该合同的承租方实际上依然为科昊公司，该上述合同及补充协议对科昊公司和建工中专具有法律约束力。建工中专与科昊公司于2017年3月1日所签的房屋租赁合同，虽然未经公开招租程序，但并不违反法律法规的强制性规定，亦合法有效。综上，2017年11月1日，夏明忠与建工中专所签合同应视为对科昊公司与建工中专2017年3月1日所签合同的变更。关于解除合同的诉讼请求。按照变更后的合同约定，第一年租金231100元，按半年支付，第二年、第三年租金均为242655元（231100元+231100元×5%），按年度支付，科昊公司应于2017年11月6日（合同签订后5日）支付首期租金115550元（231100元/2），后续租金须于每个支付期限前15日内支付下一期租金。2018年5月1日前支付2018年5月1日至2018年10月31日期间租金115550元，于2018年11月1日前支付2018年11月1日至2019年10月31日期间租金242655元。建工中专称，除科昊公司于2017年4月1日支付的租金230000元外，夏明忠、科昊公司再未按照合同约定履行支付租金的义务，因此，2019年5月14日增加诉讼请求，要求解除夏明忠与建工中专签订的房屋租赁合同和补充协议。一审法院认为，根据合同约定支付租金是承租方的主要义务，科昊公司拒不履行主要义务，且涉案房屋的施工处于停滞状态，建工中专要求解除合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，一审法院认定双方之间的房屋租赁合同于2019年5月14日解除。合同解除后，科昊公司应将涉案房屋返还建工中专。关于租金及房屋占用费。建工中专认可，科昊公司于2017年4月1日支付的230000元租金中，除按照科昊公司与其公司之间租金标准支付2017年4月1日至2017年11月1日期间的租金134167元（230000元÷12个月×7个月）外，剩余95833元折抵部分夏明忠与建工中专合同中2017年11月1日至2018年5月1日期间的租金115550元，该期间尚欠19717元（115550元-95833元），2018年5月1日至2018年11月1日期间的租金115550元以及2018年11月1日至2019年5月14日（合同解除之日）的租金130764元（242655元÷12个月×6个月+242655元÷12个月÷30天×14天），科昊公司均未付，扣除3万元保证金，科昊公司应向建工中专支付合同解除前的租金共计236031元（19717元+115550+130764元-30000元）。合同解除后至判决确定的履行期届满前，科昊公司仍应按照月租金20221.25元(242655元/12)标准向建工中专支付房屋占用费。关于违约金。房屋租赁合同因科昊公司原因导致解除，根据夏明忠与建工中专签订的房屋租赁合同约定，逾期支付租金除应如数补交外，还应支付应付金额20%的滞纳金。故建工中专称截至2018年11月30日，科昊公司共拖欠租金155488.25元（19717元+115550元+231100元×1.05÷12个月×1个月），主张违约金30905元（155488.25元×20%），未超过合同约定的计算数额，一审法院予以支持。关于恢复原状的损失。虽重新签订合同后，建工中专同意科昊公司对涉案房屋进行装修改造，以实现养老中心的使用用途，但科昊公司并未最终完成该装修改造，致使涉案房屋现无法使用。科昊公司在一审法院限定的时间内未对涉案房屋进行修复，应当向建工中专支付恢复原状的修复费用。青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具鉴定意见书，载明涉案房屋恢复原状的修复费用为333617.57元，该费用应当由科昊公司赔偿。建工中专为此支出鉴定费38000元，亦应当由科昊公司支付。根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因科昊公司为一人有限责任公司，夏明忠未提交证据证明公司资产独立于其个人，应对科昊公司的债务承担连带责任。综上，建工中专的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除建工中专与夏明忠就青岛市李沧区签订的《青岛市行政事业单位国有房屋租赁合同》及《补充协议》；二、科昊公司、夏明忠于判决生效之日起十日内将青岛市李沧区房屋返还建工中专；三、科昊公司于判决生效之日起十日内给付建工中专租金236031元及占用费（占用费的计算：自2019年5月15日至本判决确定的履行期届满之日）；四、科昊公司于判决生效之日起十日内给付建工中专违约金30905元；五、科昊公司于判决生效之日起十日内给付建工中专恢复原状的损失333617.57元；六、科昊公司于判决生效之日起十日内给付建工中专鉴定费38000元；七、夏明忠对上述三至六项债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，保全费2520元，共计11520元（建工中专已预交），由科昊公司负担，于判决生效之日起十日内直接给付建工中专，夏明忠承担连带责任。 被上诉人建工中专在二审庭审中提交：科昊公司工商登记资料一宗，证明其是个人独资有限责任公司，科昊公司没有资产，没有履约能力。 对被上诉人建工中专提交的证据材料，上诉人夏明忠、科昊公司的质证意见为：该证据不属于新的证据,且该证据不能证明上诉人的履约能力,也不能证明二上诉人财产混同,二上诉人不应承担连带责任。 对被上诉人建工中专提交的证据材料，因系有关机关出具的材料，本院对其真实性予以采信。 本院查明的事实与原审基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。案件争议的焦点为：1、本案两份租赁合同的关系；2、科昊公司是否应向建工中专支付违约金及租金；3、夏明忠是否应与科昊公司承担连带赔偿责任；4、一审判决是否存在超出当事人诉讼请求的问题。 关于第一个问题，科昊公司、夏明忠虽主张其与建工中专分别签订了两份房屋租赁合同，非同一法律关系，但夏明忠作为一人有限责任公司科昊公司的唯一股东及法定代表人，其签订的《房屋租赁合同》应认定为代表科昊公司的职务行为，且第二份合同系为弥补未经公开招租程序的不足而签订，故一审法院认定后一份合同为科昊公司与建工中专2017年3月1日所签合同的变更，并无不当。关于第二个问题，因上诉人未按照合同约定履行给付租金义务，一审法院认定上诉人构成违约，应当承担违约责任并交纳占有使用期间的租金并无不当。关于第三个问题，因科昊公司系一人有限责任公司，夏明忠作为唯一股东未能举证证明公司资产独立于个人财产，故一审法院判决夏明忠与科昊公司承担连带责任，符合法律规定。关于第四个问题，因一审中建工中专提交的变更诉讼请求申请，仅是对部分诉讼请求的变更和增加，且在申请中明确维持原来的部分诉讼请求，非如上诉人所说的仅向夏明忠主张权利，故上诉人的该项上诉主张本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由上诉人青岛科昊机电设备工程有限公司、夏明忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静