山西省长治市城区人民法   民事判决书      （2017）晋0402民初28号      原告（反诉被告）：李国香，女，汉族，1970年11月10日出生，山西省长治市人，住长治市滨河城上城小区5-1-0503。身份证号码：×××。   委托诉讼代理人：郭秀杰，山西中弘律师事务所律师。   委托诉讼代理人：和燕，山西光耀律师事务所律师。   被告（反诉原告）：长治市滨河城上城物业管理有限公司，住所地长治市城西路棕榈泉国际公寓1号楼1单元101室，统一社会信用代码×××。   法定代表人：韩立军，职务董事长。   委托诉讼代理人：崔育红，山西化晴律师事务所律师。   被告：山西星际通置业有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街189号3幢502室。统一社会信用代码×××。   法定代表人：关小强，职务董事长。   委托诉讼代理人：崔育红，山西化晴律师事务所律师。   被告：长治市星际通物业管理有限公司，住所地长治市城东路288号，统一社会信用代码140400200032760。   法定代表人：韩立军，职务执行董事。   委托诉讼代理人：崔育红，山西化晴律师事务所律师。   原告李国香与被告长治市滨河城上城物业管理有限公司、被告长治市星际通物业管理有限公司、被告山西星际通置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，被告长治市滨河城上城物业管理有限公司提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告李国香委托诉讼代理人郭秀杰、和燕、被告长治市滨河城上城物业管理有限公司、被告山西星际通置业有限公司、被告长治市星际通物业管理有限公司的委托诉讼代理人崔育红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告返还原告电梯搬运费3000元，返还原告电费1356元，返还原告2011年至2013年的物业费差价2309元，2013年至2015年差价2078元，面积物业费差价119元。事实与理由：原告与山西星际通置业有限公司就滨河城上城的商品房5-1-0503签订了《商品房买卖合同》，在原告取得上述房屋钥匙后，先后分别向长治市滨河城上城物业管理有限公司、山西星际通置业有限公司、长治市星际通物业管理有限公司缴纳物业费用。交费后原告发现，长治市滨河城上城物业管理有限公司、山西星际通置业有限公司、长治市星际通物业管理有限公司均不具有从事物业服务的资质，而长治市星际通物业管理有限公司营业执照现已被吊销，根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，并且从事物业管理的人员应当取得相关职业资格证书。因此，原告认为长治市滨河城上城物业管理有限公司、山西星际通置业有限公司、长治市星际通物业管理有限公司在向原告收取物业管理费时，并未取得物业活动管理资质，且其聘用的人员也不曾拥有相关职业资格证书，入住前期，小区没有整体封闭，也没有进行小区绿化，基础设施建设并不完善，因此按照每平米2元金额收取物业费用有违事实。2015年小区才算是整体规划完善，但是物业计算物业费虚报、虚高，至今为止消防仍存在安全隐患，何来依据要求原告对于消防损耗费用进行分摊？原告并未享有与每平米2元相一致的物业服务。三被告之行为已经损害了原告的合法权益。另在原告交纳的物业服务费用里，已明确包括电梯维修等费用，被告向原告收取的电梯搬运费属重复收费，应当予以返还。被告向原告收取的电费也超过了国家电网规定的电费收费标准，依据山西省物价局《关于对我省居民生活用电试行阶梯电价的通知》之规定，电价应为每千瓦时0.487元，而被告收取的电价为每千瓦时0.6元。   被告长治市滨河城上城物业管理有限公司辩称，物业服务收费标准及项目已经向全体业主进行了公示，没有违反收费规定，不应当返还。对于电费问题，因小区尚未实行“一表一户”改造，电力公司针对小区总表收费，总表与分表之间会因损耗产生差别，该损耗为小区电力公用设备正常运行必须支出的费用，应当由业主承担，且原告该项诉请亦已超过诉讼时效，应予驳回。对于原告要求返还因房屋实测面积与购房合同面积之差而多收取的物业费问题，被告同意返还。   被告长治市星际通物业管理有限公司辩称，我公司在2011年至2013年上半年负责滨河城上城小区物业管理工作。期间，因公司经营期限界满未再延续，将小区物业管理移交长治市滨河城上城物业管理有限公司。我公司与业主之间的物业管理合同中的权利义务由该公司承担。我公司在负责小区物业管理工作期间所收取的费用，不存在违反有关规定的情形，不应返还。原告要求返还2013之前收取的物业费及电费差价已超过诉讼时效，应予驳回。   被告山西星际通置业有限公司辩称，我公司未与小区各业主建立物业服务合同关系，也未对滨河城上城小区实施过物业管理服务，仅在向业主交房时，代为收取过第一次的物业管理费用及装修电梯搬运费。该行为并非实施物业管理行为，原告要求我公司返还所谓的电梯搬运费、电费、物业费差价及因房屋面积减少的物业费差额，无事实及法律依据，应予驳回。原告主张的电梯搬运费与之后业主所交物业费中包含的日常生活使用电梯的维修费用不是同一费用，并非重复收取，不应予以返还。并且电梯搬运费是在2011年交房时收取，原告现在要求返还已超过诉讼时效，应予驳回。   长治市滨河城上城物业管理有限公司向本院提出如下反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告欠交的2015年10月1日至2017年9月30日物业费4618.56元，并按人民银行同期贷款利率支付相应利息438.76元。事实与理由：反诉被告系长治市滨河城上城小区业主，该小区由反诉原告进行物业管理，小区物业费统一按照业主住房建筑面积每平米2元的标准按年收取，由业主于当年物业费到期前预交下一年度的物业费。但反诉被告自2015年10月1日起至应收物业费年度2017年9月30日止欠交物业费共计4618.56元，经反诉原告多次催要未果。   原告就长治市滨河城上城物业管理有限公司的反诉辩称，物业公司是自2015年起才取得物业管理经营资质。2013年之前无经营资质，无权收取物业管理费用。物业公司主张的费用没有合同依据，也没有收费标准，原告前期也交纳了费用，只是物业公司的服务标准与实际收费标准不匹配，现业主不交纳物业服务费是对物业公司违规收取费用的抗辩，待双方按政府指导价或签订服务合同明确约定价格后，多退少补。物业公司现在要求交纳补交各项物业费用没有事实依据，应予驳回。   经审理查明：原告系滨河城上城小区的业主之一。被告山西星际通置业有限公司系滨河城上城小区的建设单位。被告长治市星际通物业管理有限公司与被告长治市滨河城上城物业管理有限公司先后系滨河城上城小区的物业服务单位。   2019年9月12日，原告与被告山西星际通置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于滨河城上城小区5-1-0503号商品房一套。原告入住后开始陆续向被告缴纳各种费用。目前，原告与物业服务企业未签订过书面物业服务合同。另查明，入住时小区部分业主签署了《业主手册》，载明了入住须知、物业收费价格及业主应遵守的临时管理规约等内容。2014年3月起，小区部分业主与物业服务企业因服务质量、物业服务收费标准发生争议。长治市滨河城上城小区于2006年开始施工建设。小区分四期开发，一期、二期已经全部入住；三期已大部分入住；四期正在建设当中。小区共计4420户，目前已入住1860户。   本院认为：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业服务系有偿服务，业主应当向物业服务企业交付物业服务费。物业服务收费实行市场调节价的，业主和物业公司应当在遵循合理、公开以及费用与服务水平适应的基础上，在物业服务合同中明确约定。本案中，滨河城上城部分业主在购买房屋时签署了业主手册，该手册中虽然明示了物业服务收费价格及业主应遵守的临时管理规约，但该手册并非正式的物业服务合同。且至诉讼时止，滨河城上城小区仍没有成立业主委员会，业主与物业服务企业应签订而未签订物业服务合同，物业服务收费标准及物业服务标准均不明确，因上述事宜引起的矛盾，业主可向价格主管部门及房地产行政主管部门投诉，由价格主管部门及房地产行政主管部门对物业服务收费及服务标准进行监督。本案当事人双方争议的物业收费问题应当由行政主管部门予以监督解决。关于因面积差所产生的物业费差价，物业公司同意退还，可在双方签订物业服务合同时自行解决。依据《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第四条，《物业管理条例》第五条、《物业收费管理办法》第六条、第四十一条、第四十三条之规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）李国香对被告（反诉原告）长治市滨河城上城物业管理有限公司、被告长治市星际通物业管理有限公司、被告山西星际通置业有限公司的诉讼请求。   二、驳回被告（反诉原告）长治市滨河城上城物业管理有限公司对原告（反诉被告）李国香的反诉请求。   诉讼费100元，由原告李国香负担；反诉费25元，由被告长治市滨河城上城物业管理有限公司负担。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判长 冀永虎   审判员 苗睿铮   审判员 朱 显      二〇一七年三月二十三日   书记员 史会芳