四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17451号 上诉人（原审被告）：叶娜，女，1975年7月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：成都市银河湾房地产开发有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街66号2栋20层4号。 法定代表人：王玉林。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。 上诉人叶娜因与被上诉人成都市银河湾房地产开发有限公司（以下简称银河湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶娜上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回银河湾公司的一审诉讼请求，诉讼费用由银河湾公司承担。事实及理由：一、一审法院将担保法律关系与房屋买卖法律关系混淆，简单地将案件认定为房屋买卖合同纠纷，事实认定错误，适用法律不当。二、银河湾公司据以要求解除房屋买卖合同的《补充协议》第一条第一款第六项之约定，从内容到形式均应认定为无效，一审法院据此解除房屋买卖合同，不符合事实和法律规定。三、一审判决在违约金的认定中，已认定为银河湾公司向银行支付的系代偿金额，因此违约金的定性就是担保债务的违约责任，从而证明本案并非房屋买卖合同关系，一审认定法律关系错误。四、叶娜与开发商是欠款关系，叶娜只差开发商的款，所以开发商不应当把叶娜的房屋收回，且现在房屋涨价，叶娜对房屋也是刚需，小孩需要上学，房屋的首付实际是叶娜的母亲在支付，关于贷款，叶娜虽然有延期支付的情况，但是也是一直陆续在支付。 银河湾公司辩称，根据合同法第93条规定，当事人可以约定解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同。因叶娜未按期偿还成都银行股份有限公司房屋的按揭贷款，导致成都银行股份有限公司宣布提前到期并要求银河湾公司承担担保责任，银河湾公司已经按照合同约定代叶娜偿还了银行贷款本息，买卖合同补充协议第1条1款第6项约定的合同解除条件已经成就，银河湾公司有权行使解除权，解除与叶娜的商品房买卖合同及补充协议。 银河湾公司向一审法院起诉请求：1.判令确认银河湾公司与叶娜签订的房商品买卖合同及其附件、补充协议等买卖法律文件于2018年10月26日解除；2.判令叶娜协助银河湾公司办理注销商品房买卖合同网签备案（备案号：23XXX23）、预告登记（预告登记号：07XXX86）、预抵押登记（预抵押登记号：13XXX98）；3.判令叶娜向银河湾公司支付违约金81800.90元；4.判令叶娜承担银河湾公司所支付的公证费1000元；5、判令叶娜承担银河湾公司所支付的律师费30000元。 一审法院认定事实：2016年5月22日，银河湾公司、叶娜签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并办理网上签约备案（合同签约备案号：23XXX23），双方约定：叶娜购买银河湾公司开发的位于成都高新区房屋，房屋总价款818009元，叶娜采用按揭贷款方式付款；如银河湾公司为叶娜的按揭贷款提供保证担保，因叶娜原因导致贷款机构解除与叶娜的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，银河湾公司有权单方面解除合同，叶娜应按房款总额的10%向银河湾公司支付违约金并赔偿全部损失。 叶娜按照前述付款方式向银河湾公司支付全部购房款，银河湾公司就所涉贷款提供连带责任保证，但囿于叶娜的原因，贷款人成都银行股份有限公司琴台支行宣布贷款提前到期，并要求银河湾公司承担保证责任；银河湾公司为此代偿587442.64元，代叶娜结清案涉贷款。 2018年10月25日，银河湾公司按照叶娜在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址，向其邮寄《解除通知函》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。四川省成都市国力公证处对该邮寄过程及内容进行公证，银河湾公司为此支出公证费1000元。 银河湾公司委托泰和泰律师事务所代为处理本案纠纷，并与之签订《委托代理合同》，约定律师代理费3万元。2018年11月12日，泰和泰律师事务所向银河湾公司开具等额发票。 一审法院另查明，案涉房屋已办理预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）、预购商品房抵押预告登记（成房预抵中心城区字第13XXX98号）。 一审法院认为，由于叶娜的原因导致贷款机构宣布贷款提前到期，银河湾公司承担保证责任，约定的解除合同的条件已成就，故银河湾公司有权解除合同。虽然银河湾公司所举证据不足以证明前述《解除通知函》已由叶娜本人签收，但至少能够确定的是，在叶娜签收起诉状副本之日，银河湾公司解除合同的意思表示即已到达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，一审法院确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于叶娜收到银河湾公司起诉状副本之日即2019年7月8日解除。叶娜辩称约定解除合同的条款无效，对此，一审法院认为：首先，相应条款系格式条款无疑，但并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形；其次，该条款是有关解除权的约定，并非流押契约；再次，叶娜援引的其他法律规定也非“效力性强制性规定”。因此，其该辩称主张不成立，一审法院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，在商品房买卖合同解除以及案涉贷款结清后，叶娜应协助银河湾公司涂销前述商品房买卖网上签约备案、预告登记和预抵押登记。与此同时，叶娜还应按约向银河湾公司支付违约金；关于具体数额，对比银河湾公司主张的损失情况，一审法院认为约定的违约金过高，应当予以减少，综合考虑银河湾公司预期利益、叶娜违约情形以及本市房价整体上涨的背景，根据公平和诚实信用原则，一审法院确定为银河湾公司代偿金额的10%，即58744.26元。 对于银河湾公司要求叶娜支付公证费和律师费的诉讼请求，一审法院认为：首先，该费用系银河湾公司为实现债权而发生的费用，并非叶娜违约行为造成的损失；其次，双方对该费用应由叶娜负担未作约定。因此，其该项诉讼请求不成立，一审法院不予支持。 对于叶娜已经支付的购房款和银河湾公司的代偿款，按照不告不理的原则，一审法院在本案中不作审查和处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条，第五十二条，第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认银河湾公司与被告叶娜签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2019年7月8日解除；二、叶娜于一审判决生效之日起十日内向银河湾公司支付违约金58744.26元；三、叶娜于一审判决生效之日起十日内协助银河湾公司涂销案涉商品房买卖网上签约备案（合同签约备案号：23XXX23）、预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）、预购商品房抵押预告登记（成房预抵中心城区字第13XXX98号）；四、驳回银河湾公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1278元，由银河湾公司负担278元，叶娜负担1000元（此款银河湾公司已预交，叶娜应于履行一审判决义务时一并支付给银河湾公司）。 二审中，各方当事人均未提交新证据且对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，补充协议第一条“合同第九条的补充约定”载明：（一）叶娜采用贷款方式支付房款的补充约定……6.叶娜明确知悉，银河湾公司并非必须为叶娜申请的按揭贷款提供担保，银河湾公司是否提供担保由银河湾公司自行决定，并以银河湾公司与贷款机构之间的保证担保约定为准。如银河湾公司为叶娜的按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因叶娜未按贷款合同约定按期足额偿还贷款本息或未按期履行其他义务，导致银河湾公司承担保证责任的，叶娜应自收到银河湾公司通知之日起3日内归还银河湾公司因承担保证责任所支出的全部款项，并自银河湾公司实际承担保证责任之日起至叶娜归还银河湾公司代偿款项之日止每日按代偿款项的千分之一向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司损失。如叶娜逾期30日仍未归还银河湾公司因承担保证责任所支出的全部款项并向银河湾公司支付违约金、赔偿损失的，银河湾公司有权单方解除合同及本补充协议。银河湾公司解除合同的，叶娜应按房款总额的10%向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司全部损失，银河湾公司选择继续履行合同的，叶娜应自银河湾公司实际承担保证责任之日起至叶娜归还银河湾公司代偿款项之日止每日按代偿款项的千分之一向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司损失。如因叶娜原因导致贷款机构解除与叶娜的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，银河湾公司有权单方面解除合同及本补充协议，叶娜应按房款总额的10%向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司全部损失。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，银河湾公司与叶娜订立的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。银河湾公司与叶娜在补充协议第一条“合同第九条的补充约定”中载明，“（一）叶娜采用贷款方式支付房款的补充约定……6.叶娜明确知悉，银河湾公司并非必须为叶娜申请的按揭贷款提供担保，银河湾公司是否提供担保由银河湾公司自行决定，并以银河湾公司与贷款机构之间的保证担保约定为准。如银河湾公司为叶娜的按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因叶娜未按贷款合同约定按期足额偿还贷款本息或未按期履行其他义务，导致银河湾公司承担保证责任的，叶娜应自收到银河湾公司通知之日起3日内归还银河湾公司因承担保证责任所支出的全部款项，并自银河湾公司实际承担保证责任之日起至叶娜归还银河湾公司代偿款项之日止每日按代偿款项的千分之一向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司损失。如叶娜逾期30日仍未归还银河湾公司因承担保证责任所支出的全部款项并向银河湾公司支付违约金、赔偿损失的，银河湾公司有权单方面解除合同及本补充协议。银河湾公司解除合同的，叶娜应按房款总额的10%向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司全部损失，银河湾公司选择继续履行合同的，叶娜应自银河湾公司实际承担保证责任之日起至叶娜归还银河湾公司代偿款项之日止每日按代偿款项的千分之一向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司损失。如因叶娜原因导致贷款机构解除与叶娜的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，银河湾公司有权单方解除合同及本补充协议，叶娜应按房款总额的10%向银河湾公司支付违约金并赔偿银河湾公司全部损失”，该条款系双方对合同解除权的明确约定，当符合该条款约定的条件成就之时，当事人可以依据该约定主张权利。一审认定由于叶娜的原因导致贷款机构宣布贷款提前到期，银河湾公司承担保证责任，约定的解除合同的条件已成就，故银河湾公司有权解除合同，并无不当，本院予以维持。关于叶娜主张本案系担保法律关系而非房屋买卖合同关系的意见不成立，本院不予采纳。 综上所述，叶娜的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1269元，由叶娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年二月十一日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅