贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初50号原告：穆显娟，女，汉族，1976年6月22日出生，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄玮镜，男，1988年12月27日出生，汉族，住福建省南靖县。系该公司职工。原告穆显娟诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告穆显娟及被告的委托诉讼代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结付给原告；2、请求判决被告退还独立水电表费共计920元；3、请求判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金57350.89元（从2017年7月30日起计算到2020年1月15日，共计898天，房屋总价款377197元Χ6.18%÷365天Χ898=57350.89元）（目前商业银行同期存款利率为6.18%）；4、请求判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2020年1月16日计算到被告实际将商品房转移相关文书办结并办付到原告止，计算标准参照上述第3条；5、请求判决被告退还原告所交的维修基金7544元；6、请求判决被告退还原告房屋少面积费3705.28元Χ（118.69-116.13）=9485.52元；7、请求本案诉讼费由被告承担。以上费用合计75300.41元。事实与理由：原告于2015年7月10日与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房建筑面积为118.69平方米，房屋单价3705.28元每平方米，房屋总价3777197元，合同约定被告应当于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋后的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修基金，装修保证金，水电开户费和物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，合同履行过程中原告依法交付了有关契税。另外，被告向原告出具发票中的不动产面积为116.13㎡与《商品房买卖合同》中登记的不动产面积118.69㎡不符。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同：证明房子与房开商购买；2、契税发票：证明已到税务机关缴纳契税；3、购房发票：证明购房款已交房开商；4、购房收据：证明购房尾款已交房开商；5、购房收据：证明购房首付款已交房开商；6、水电开户费、维修金收据：证明水电开户费和维修金交于房开商；7、房屋预售合同备案表：证明房子允许销售已备案；8、身份证复印件：证明原告身份。经庭审质证，被告对以上证据均无异议。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称，原告买受的商品房至今未有办理房屋产权证是事实，原因主要是该楼盘环评尚未审批过关，加上一些附属设施未有完善所致，原告主张的逾期违约金要求过高，被告赔偿确有困难，请求法院酌情减少。同时原告买受该商品房时是按照建筑面积3178元每平方米计算的，合同总价款377197元，建筑面积118.69㎡，房屋缩水的面积款如果退还也应当按照约定的建筑面积计算，而不应按照套内面积计算。本院经审理认定如下事实：原告于2018年3月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为118.69平方米，单价3178元／平方，房屋总价377197元，合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款377197元，并已交纳维修基金、契税、物业管理费、装修垃圾费、装修期间电梯使用费、水电开户费等费用。另查明，原告购买房屋所在的9幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，又查明，原被告双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月10日。上述事实，有原、被告陈述及原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。关于原告要求被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书并协助办理不动产权证的诉讼请求，因被告开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收合格，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在被告开发的利南家园楼盘综合验收合格后，另行起诉主张。关于判决被告退还独立水电表费920元的诉讼请求，因原告在庭审时主动放弃，故本院不再审查。关于逾期交付转移登记相关文书违约金57350.89元，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，但原被告双方签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月30日，双方约定的权利义务至签订合同之日起具有拘束力，因此被告应当按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。违约天数原告申请从2017年7月30日计算至2020年1月15日共899天，原告申请898天，系对自己权利的处分，因此违约金为：377197元×6.18%÷365天×898=57350.89元，本院予以支持。关于判决被告退还原告所交维修基金7544元的请求，因原告再接受房屋时向被告缴付了该房屋的公用维修基金，被告收取该资金后应当在合理期限内将该资金缴入法定的公用维修基金管理专户内，但被告至今未有将该资金7544元按规定缴存，怠于行使管理人职责，损害了原告的合法权益，故原告申请被告退还公用维修基金7544元的诉讼请求本院予以支持。关于判决被告退还原告多收房屋面积款9485.52元的请求，根据双方《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。本案中，原告亦未能提供该商品房的面积实测数据，原告根据缴纳契税时契税发票上的面积计算，不符合合同约定，其诉讼请求本院不予支持。原告可在能提供该商品房的面积实测数据后，另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告穆显娟签订的《商品房买卖合同》，向原告穆显娟交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告穆显娟逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金57350.89元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内退还原告穆显娟房屋维修基金7544元；四、驳回原告穆显娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，减半收取841元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员 欧 波二〇二〇年二月二十七日书记员 刘银平