浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13611号 原告：瑞安江南新区建设开发有限公司，住所地瑞安市飞云街道江南大道物流管理中心大楼，统一社会信用代码：913303815633032755（1/1）。 法定代表人：张茹，总经理。 委托诉讼代理人：林德洧、周瑞荣，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：温州铭昌激光技术有限公司（曾用名温州铭昌制辊有限公司），住所地瑞安市飞云街道马道村，统一社会信用代码91330381071636874M。 法定代表人：陈启法，董事长。 委托诉讼代理人：李昌发，1967年10月24日出生汉族，住瑞安市。 原告瑞安江南新区建设开发有限公司与被告温州铭昌激光技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案，依法适用简易程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周瑞荣、被告的委托诉讼代理人李昌发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：一、诉讼请求：1、判令被告缴纳租金43908元，并支付违约金18046.19元（违约金按照每天逾期金额的0.05%的标准计算，从2017年7月31日暂时计算至2019年10月31日，庭审中变更为计算至2019年12月30日）；2、依法判令被告缴纳水、电、物业费27742.73元；3、本案诉讼费由被告承担。二、事实与理由：原告与被告于2014年1月7日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租用位于瑞安市，建筑面积为240.24平方米，租赁期限3年等。2017年7月6日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，被告继续向原告租赁上述房屋，租赁期限8个月，租金为43908元，于2017年7月31日前付清。两份合同均约定，若被告逾期支付租金，则每天按逾期金额的0.05%向原告支付违约金。但被告没有支付第二份合同约定的租金43908元。上述两份《房屋租赁合同》均另外再签订补充协议，约定被告承担大楼物业管理费、水电费总额的3.2%，按季度缴纳。但被告却未缴纳2016年12月至2017年9月份的水、电及物业费，计27742.73元。原告曾多次向被告催缴，被告仍予以拖欠，至今未缴。诉讼请求中尚未扣除履约保证金1万元，被告要求扣除，原告同意。 被告辩称：原、被告双方曾协商，租金按3万元（已扣除履约保证金1万元）一次性支付。承租房屋的使用率是很低的，被告在2018年1月份之后就没再使用承租房屋。而且，第二份房屋租赁合同的补充合同没有签订的日期。因此，被告对物业费27742.73元不予认可。原告诉请的违约金过高，要求调整。被告向原告交纳的履约保证金1万元，要求从中扣除。 当事人围绕诉讼请求在举证期限内向本院提交证据，本院组织当事人进行庭审质证。原告提供了证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书，证明原告诉讼主体资格；2、被告企业信用信息公示，证明被告诉讼主体资格；3、2014年《房屋租赁合同》，证明被告在被诉租赁期前已租赁三年的事实；4、2017年《房屋租赁合同》以及补充协议，证明被告租赁的事实以及约定租金、违约责任以及缴纳水、电以及物业费的事实；5、统一收款收据的记账、收账联，水电、物业费明细，证明被告未缴纳2016年12月至2017年9月份水、电及物业费的事实。被告没有提供证据。 上述证据，被告质证无异议，本院经审查均予以确认并在卷佐证。 经审理本院查明事实如下：原告为甲方、被告为乙方于2014年1月7日签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租用位于瑞安市，建筑面积为240.24平方米，租赁期限3年（自2014年2月1日至2017年1月31日），2014年1月10日前乙方向甲方交纳合同履约保证金1万元等。2017年7月6日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，被告继续向原告租赁上述房屋，租赁期限8个月（自2017年2月1日至2017年9月30日），租金为43908元，于2017年7月31日前付清。两份合同均约定，若乙方逾期支付租金，则每天按逾期金额的0.05%向甲方支付违约金。但被告没有支付第二份合同约定的租金43908元。上述两份《房屋租赁合同》均另外再签订补充协议，约定乙方需承担大楼物业管理费15840元/年（即大楼物业管理费合同价的3.2%），大楼年水电费总额的3.2%由乙方承担等，按季度缴纳。但被告至今未缴纳2016年12月至2017年9月份的水费（包括普通用水和污水处理费）2036.65元、电费12783.49元、物业费12936元，合计27756.14元。被告已向原告交纳履约保证金1万元。 本院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效。合法有效的合同对当事人有约束力，当事人应当全面履行合同约定义务。被告按照合同约定应当于2017年7月31日前向原告支付自2017年2月1日至2017年9月30日租赁期间的租金43908元，但拖欠至今尚未给付，构成违约，应当承担违约责任。原告请求判令被告给付该43908元，依据充分，予以支持。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。以被告实际付款为前提，原告只是相应的利息损失，原告主张按双方约定的每天逾期金额的0.05%的标准计算违约金，主张给付计算至2019年10月31日计18046.19元，甚至还变更请求主张计算至2019年12月30日，属于约定违约金“过分高于造成的损失”，被告请求予以调整，本院予以支持。原告主张并请求被告给付尚拖欠2016年12月至2019年9月共10个月的水费、电费、物业费合计27742.73元，少于本院经审核确定的27756.14元，本院予以支持。被告予以否认但没有提供付款凭证等证据予以证明，本院不予采纳。被告主张已付履约保证金1万元，从应付款中直接予以扣除，原告表示同意，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告温州铭昌激光技术有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告瑞安江南新区建设开发有限公司拖欠租金43908元（扣除履约保证金10000元后，尚需给付33908元）及违约金（以43908元为基数，自2017年7月31日起至本判决确定偿还之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）。 二、被告温州铭昌激光技术有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告瑞安江南新区建设开发有限公司拖欠水费、电费、物业费合计27742.73元。 三、驳回原告瑞安江南新区建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2042元，减半收取1021元，由原告瑞安江南新区建设开发有限公司负担151元、被告温州铭昌激光技术有限公司负担870元。限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审  判  员  周新弟 二〇二〇年二月九日 （代）书记员  宋一静 附文： 一、法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 三、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。