浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4686号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴平铜（集团）有限公司，住所地绍兴市解放南路62号。 法定代表人：陈炬，董事长。 委托诉讼代理人：徐志庆，浙江震天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琦，浙江震天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市汇金物资有限公司，住所地绍兴市解放南路62号综合楼4楼。 法定代表人：张民力，执行董事。 委托诉讼代理人：孙新育，绍兴市为民法律服务所法律工作者。 上诉人绍兴平铜（集团）有限公司（以下简称平铜公司）因与被上诉人绍兴市汇金物资有限公司（以下简称汇金公司）租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 平铜公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审受理被上诉人的反诉明显错误，启动鉴定程序违法。首先，反诉与本诉必须有实质牵连，反诉与本诉基于同一事实或同一法律关系才能提起。本案本诉为租赁合同纠纷，不涉及地上建筑物，而反诉要求的是返还房屋出资建造费用，两者没有实质关联性，不符合反诉构成要件。从反诉请求来看，其明显是物权纠纷，与本诉租赁合同关系属于不同的法律关系。租赁关系发生在2013年至2018年，而房屋建造时间在2001年4月以前，即便按照被上诉人的抗辩意见，房屋建造时间也是在2012年以前，可以确认房屋建造时间不是发生在租赁期间，被上诉人即使可以主张权益也应另案起诉。其次，被上诉人提起反诉的时间为2018年10月9日，而案外人张民力同意被上诉人主张涉案房屋权益的时间是2019年10月13日，被上诉人在提起反诉时对房屋是不享有任何权利的，一审法院将诉讼中的债权转让视为有权提起反诉有违民诉法的规定。同理，一审同意被上诉人启动鉴定程序也构成程序违法。二、一审法院观点矛盾，逻辑错误，适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条适用的前提是扩建行为发生在租赁合同关系期间，而案涉房屋的建造时间不是发生在双方的租赁关系期间，故一审法院适用法律错误。且一审在认定2001年4月签订的《国有土地使用权出让合同》时阐述该合同能反映涉案房屋已经存在，显然其观点自相矛盾，逻辑错误。三、一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。涉案二间房屋属于上诉人所有，上诉人早在2001年就从当时的绍兴市土地管理局以出让方式受让了案涉土地，出让合同中明确约定宗地范围内建筑物现状为建筑面积500平方米，不管是出让合同还是国有土地使用权证书中的附图部分都附有二间房屋的图形，故上诉人在受让土地的同时受让了地上建筑物，而被上诉人在一审庭审中，对于房屋建造时间陈述前后反复，对于房屋建造细节无法陈述，在此情况下，被上诉人需进一步举证证明，但一审仍然认定涉案房屋系被上诉人建造，这与客观事实严重不符。另外，被上诉人返还房屋出资建造费用没有请求权基础，缺乏法律依据，应予撤销。综上，一审程序违法，认定事实错误，法律适用不当，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人汇金公司辩称，一、被上诉人的反诉具有事实和法律依据。涉案两间房屋系被上诉人法定代表人张民力建造。张民力同意由汇金公司主张该二间房屋的权益。二、张民力与上诉人签订的股权转让协议是双方真实意思表示，不存在所谓不了解情况、错误表述的情形。被上诉人在原审中就房屋建造时间的陈述并没有矛盾，因时间太长，对具体建造时间不清楚也是合理的。上诉人在原审中并没有提供证据证明涉案房屋是绍兴市土地管理局建造的。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。 原审原告平铜公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2018年4月1日起至2018年5月28日止共计58天的实际场地占用费22988.2元（按拍卖成交价格折算按日支付的标准支付占有期间的场地使用费）；2.本案诉讼费由被告承担。 反诉原告汇金公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告返还反诉原告五云仓库内二间房屋出资建造费用（暂估价45000元）；2.反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2013年2月6日，原告（反诉被告）平铜公司（出让方）与被告（反诉原告）汇金公司法定代表人张民力签订《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》1份，约定：一、平铜公司将其持有的汇金公司全部股权98万元一次性转让给张民力，张民力将股权转让款以现金方式一次性足额支付给平铜公司。二、考虑到汇金公司的实际情况，平铜公司与张民力就汇金公司有关事宜达成协议如下：1、鉴于平铜公司所有的五云仓库内的房屋均由张民力个人出资建造，故平铜公司同意将其所有的五云仓库以2万元/年的价格优惠出租给汇金公司5年（至2018年3月31日止）。……双方对其他权利义务亦进行了约定。上述协议签订后，平铜公司向汇金公司交付了案涉仓库。2017年12月4日，平铜公司向汇金公司发送《关于终止租赁仓储用地的函》1份，载明：根据2013年2月6日我公司与汇金公司签订的股权转让协议第二条第1款，我公司将云东路五云村8-1-0-359仓储用地2326.5平方米优惠租赁给贵公司使用，租赁时间5年，租赁时间自2013年4月1日起至2018年3月31日止。我公司因生产发展需要，决定在股权转让协议约定的仓储用地租赁时间到期后，终止其租赁协议，其仓储用地不再租赁给贵公司使用，请贵公司在2018年3月31日前做好仓储用地的清理、撤场等工作，2018年4月1日起我公司将收回贵公司租赁使用的仓储用地。2018年3月8日，平铜公司又向汇金公司及张民力发送《律师函》1份，载明：根据平铜公司反映及其提供的相应资料显示，坐落于绍兴市越城区的仓储用地，面积为2326.5平方米，地号为8-1-0-359，该仓储用地属平铜公司所有。2013年2月6日，平铜公司将其所持有的汇金公司全部股权转让给张民力，双方并于当日签订了股权转让协议，根据该协议的约定，平铜公司将上述仓储用地以2万元/年的优惠价租赁给贵公司，租赁届满日为2018年3月31日。鉴于平铜公司因生产发展需要，在双方约定的租赁期限届满后不再将上述仓储用地继续租赁给贵公司。本所认为，租赁期限届满后，双方未能就续租事宜达成一致意见的情况下，双方租赁关系终止。在租赁届满后平铜公司有权要求终止双方租赁关系。为此本所根据平铜公司的授权，特函告贵公司并张民力先生，望贵公司抓紧做好仓储用地清理、撤场的一切腾退工作事宜，并在租赁期届满日，即2018年3月31日将上述仓储用地按原状返还给平铜公司。否则，由此引起的一切法律责任将全部由贵公司承担。2018年4月4日，平铜公司又向汇金公司发送《关于限期腾退仓储用地的函》1份，载明：根据2013年2月6日我公司与汇金公司签订的股权转让协议第二条第1款，我公司将云东路五云村8-1-0-359仓储用地2326.5平方米优惠租赁给贵公司使用，租赁时间5年，租赁时间自2013年4月1日起至2018年3月31日止。我公司于2017年12月4日给贵公司发出了《关于终止租赁仓储用地的函》，2018年3月9日给贵公司发出了律师函，同时于2018年2月26日又向贵公司进行了当面口头告知，要求贵公司在2018年3月31日前完成对该仓储用地的清理、撤场，2018年4月1日起我公司将收回仓储用地的使用权，不再继续租赁。目前，贵公司至今还未对该场地进行清理、撤场，为此今再次函告：要求贵公司最迟必须在2018年5月31日前全部完成对该场地的清理、撤场、腾空工作，将该仓储用地归还我公司，超期限使用费用按照我公司对该场地的年租金评估费用折算按日支付（年租金评估价142000元）。案外人张民力于2018年4月10日向平铜公司提交《报告》1份，载明：我是原来租户张民力，该土地原属绍兴市冶金工业供销公司（法人代表，林云水1994年前），由于做期货亏损，公司无法运转，经绍兴市冶化建工业公司党组会议决定，有我兼法人代表（1996年）为了该公司正常运作，我从本公司借了60万给该单位，半年后该公司划给绍兴钢铁厂，我公司划给平水铜矿，由于绍钢没有归还我公司60万元，我将该公司五云仓库和仓库内的钢板随我公司带入平水铜矿（1998年），二十多万的钢板全部用汽车运到平时铜矿。后来我又去绍钢还了30万（1999年，当时厂长李芝荣）。在104国道拆迁中，牵涉到拆迁赔偿和产权问题，我去找了梁建华（当时梁是国资公司总经理）后经国资公司协调，拆迁的赔偿款贵绍钢，剩余的产权归平水铜矿。我在调解书签字。所以目前平水铜矿拥有此产权。在产权归属前，我办塑钢门窗厂时，由于生产需要我出资在该土地上建造了平房（汇金公司股权转让协议书上已有说明）。目前该土地我已租赁到期，根据国有资产管理办法，须评估拍租，对此我毫无疑义，但由于历史原因，所以我要求同等条件是否可以给我优先考虑和我所建造的平房收入部分归我所有。2018年5月23日，平铜公司又向汇金公司发送《关于催缴仓储用地占有使用费的函》，载明：根据2013年2月6日我公司与汇金公司签订的股权转让协议第二条第1款，我公司将云东路8-1-0-359仓储用地2326.5平方米优惠租赁给贵公司使用，租赁时间5年，租赁时间自2013年4月1日起至2018年3月31日止。我公司于2017年12月4日给贵公司发出了《关于终止租赁仓储用地的函》，2018年3月9日给贵公司发出了律师函，2018年2月26日又向贵公司进行了当面口头告知，要求贵公司在2018年3月31日前完成对仓储用地的清理、撤场，2018年4月4日再次向贵公司发出《关于限期腾退仓储用地的函》，要求贵公司在2018年5月31日前全部完成对该场地的清理、撤场、腾空工作。至2018年5月22日仓储用地公开拍租日止贵公司一直未对该场地进行撤场、腾空，按照《关于限期腾退仓储用地的函》的内容，超期限占有使用费按照我公司对该场地的年租金评估费用折算按日支付（年租金评估价142000元），日租金389元，自2018年4月1日至2018年5月21日共51天，占有使用费共计19839元整，请贵公司在2018年6月15日前来我公司缴纳。诉讼中，案外人张民力向本院提交《情况说明》1份，载明：一、本案所涉五云仓库二间房屋系汇金公司法定代表人张民力于2012年前所建，2013年2月6日平铜公司与汇金公司签订《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》1份，汇金公司受让平铜公司全部股权，平铜公司在协议中明确认可五云仓库二间房屋均由张民力出资建造的事实。二、张民力同意由汇金公司向平铜公司主张该五云仓库二间房屋权益，张民力个人无异议。 2018年3月，平铜公司对案涉云东路五云村仓储出让土地的年租金委托评估，绍兴兴业资产评估有限公司出具《资产评估报告书》1份，其评估结论为：上述土地的年租金为142000元。2018年5月22日，绍兴市亿昌金属材料有限公司（以下简称亿昌公司）通过公开拍卖，获得对上述仓储用地的租赁权。平铜公司（甲方）与亿昌公司（乙方）于2018年5月29日签订《仓储用地租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁位于绍兴市仓储用地2626.5平方米，租赁期限为3年，自2018年5月29日起至2021年5月28日止，租金共计43.4万元，每年144667元。双方对其他权利义务亦进行了约定。该合同附件一租赁物移交清单中载明：仓储用地面积约2326.5平方米，房屋二间。 诉讼中，汇金公司申请对云东路五云村8-1-0-359仓储用地上房屋2间当时建造费用进行鉴定。该院委托绍兴大统工程造价咨询有限公司对上述内容进行鉴定，该鉴定机构出具报告书1份，其鉴定结论为：绍兴市越城区8-1-0-359仓储用地上房屋2间当时建造费用直接费用为107489元。 另查明，2001年4月4日，平水铜矿（受让人）与绍兴市土地管理局（出让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人出让给受让人宗地位于，宗地面积2326.5平方米，用途为仓储用地，土地使用权出让年期为50年，出让年期自合同生效之日起算。受让人在本合同项下宗地范围内的建筑物现状为：建筑面积500平方米。合同附测绘图1份。 一审法院认为，本诉部分：原告平铜公司与被告汇金公司存在租赁绍兴市越城区8-1-0-359仓储用地的租赁关系，对此双方均无异议，该院予以认定。根据原告与被告法定代表人张民力签订的《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》约定，上述仓储用地的租赁期限至2018年3月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上述合同约定的租期届满后，原、被告就续租事宜未达成一致协议，故被告应当向原告返还案涉仓储用地，为此原告亦发函要求被告予以腾退，但此后被告未实际腾退案涉仓储用地，故原告有权向被告主张相应的占有使用费。因原告于2018年5月29日与案外人签订《仓储用地租赁合同》，将案涉仓储土地出租给案外人亿昌公司，故原告要求被告支付2018年4月1日至5月28日止的占用使用费的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于占有使用费的计算标准，该院认为以原告委托评估机构对案涉土地评估所得的年租金即142000元/年计算较为合理，经计算2018年4月1日至5月28日租金为22564.38元，对原告主张合理部分，该院予以支持。 反诉部分，根据反诉原告法定代表人张民力与反诉被告签订的《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》中双方确认，案涉仓储土地上房屋系张民力出资建造。虽然该房屋系张民力出资建造，但在诉讼中，张民力出具情况说明确认由反诉原告向反诉被告主张该房屋权益，可视为债权转让行为，未免诉累，该院认为反诉原告在本案中有权向反诉被告主张该房屋相关权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，反诉原告向反诉被告租赁案涉仓储用地，反诉原告法定代表人张民力在该仓储用地上建造房屋，可视为一种扩建行为，根据上述《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》可知，该建造房屋的行为事后已经反诉被告的认可。由于反诉原、被告均未提供证据证明该房屋建造办理过相关的建设手续，故房屋建造费用应由双方按过错分担，根据本案实际情况，该院确定由反诉原、被告各承担50%的建造费用。诉讼中，反诉原告申请对上述房屋的造价进行鉴定，根据该院委托鉴定机构所做鉴定结论可知该房屋建造费用为107489元。故该院确认反诉被告应向反诉原告支付上述房屋的建造费用的50%计53744.5元，对反诉原告主张合理部分，该院予以支持。对反诉被告关于案涉房屋系其在受让国有土地使用权时一并受让，案涉房屋归其所有的抗辩，该院认为反诉被告与绍兴市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》时间为2001年4月，该合同只能反映当时案涉房屋已经存在，而不能证明案涉房屋由谁建造。此后反诉被告与张民力于2013年2月签订了《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》，即反诉被告在《国有土地使用权出让合同》之后自认该房屋由张民力出资建造，现反诉原告又以《国有土地使用权出让合同》主张其为该房屋所有人，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告绍兴市汇金物资有限公司应向原告绍兴平铜（集团）有限公司支付占有使用费22564.38元；二、反诉被告绍兴平铜（集团）有限公司应向反诉原告绍兴市汇金物资有限公司支付房屋建造费53744.5元；上述两项相互折抵后，反诉被告绍兴平铜（集团）有限公司尚应支付给反诉原告绍兴市汇金物资有限公司31180.12元，该款于本判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告绍兴平铜（集团）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告绍兴市汇金物资有限公司的其他反诉请求。 二审中，上诉人平铜公司向本院提交照片打印件一组，证明涉案房屋自其受让案涉国用土地使用权时就存在，一直没动过，进而证明涉案二间房屋不是由张民力建造的。 本院认证认为，即使涉案房屋在2001年就存在，但不排除张民力对该房屋嗣后进行改造扩建的可能，该证据不能推翻平铜公司与张民力在2013年2月6日所签订的股权转让协议所表明的平铜公司所有的五云仓库内的房屋均由张民力个人出资建造的事实，故本院对该证据的证明力不予确认。对于上诉人要求本院向绍兴市自然资源和规划局调取涉案房屋自2009年至2019年卫星图实况的申请，本院不予准许。 被上诉人汇金公司未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于原审法院受理被上诉人汇金公司的反诉是否正确的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，被上诉人在原审中提出反诉，要求上诉人返还房屋出资建造费用，该诉请实质上是针对租赁合同终止情形下涉案房屋改、扩建费用的主张，该诉请与本诉均属于租赁合同关系的范畴，且反诉请求与本诉请求具有牵连性。根据在案的《绍兴市汇金物资有限公司股权转让协议》，案涉仓储土地上房屋系被被上诉人法定代表人张民力建造，但张民力已在原审诉讼中同意由汇金公司向平铜公司主张该房屋权益，故而被上诉人汇金公司在原审中向平铜公司主张该房屋建造费用主体适格。鉴于反诉当事人主体适格，反诉请求与本诉请求均基于租赁合同关系产生、反诉请求与本诉请求具有牵连性，一审受理被上诉人的反诉请求并予以处理并无不当。关于涉案房屋是否由张民力出资建造的问题，平铜公司与张民力签订的股权转让协议中明确载明“五云仓库内的房屋均由张民力个人出资建造”，上诉人虽认为该表述并非是其真实意思表示，然对此并未提供足以反驳的相反证据，本院对于该主张不予采纳。虽该股权转让协议中，平铜公司鉴于涉案房屋由张民力出资建造的事实，同意将其所有的五云仓库以2万元/年的价格优惠出租给汇金公司5年。但从文义理解，尚不能得出张民力有明确放弃涉案房屋建造费用的意思表示，故汇金公司有权在租赁合同关系终止后主张涉案房屋的建造费用。关于涉案房屋建造费用应如何分担的问题，由于当事人均未提供证据证明该房屋办理过相关的建设手续，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，考量双方当事人的过错，确定由双方当事人各自承担50%建造费用，符合本案实际，并无不当。 综上所述，上诉人平铜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1144元，由上诉人绍兴平铜（集团）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  韦 玮 二〇二〇年二月二十一日 书记员  孙心怡