山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1510号 上诉人（原审被告）：金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地：青岛市敦化路138号西王大厦907室。 法定代表人：卢成波，总经理。 委托诉讼代理人:李恒，男，1989年6月18日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：李志华，女，1979年8月7日出生，汉族，住青岛市。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司（以下简称金宣公司)因与被上诉人李志华租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2486号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人金宣公司上诉称：1、请求依法撤销（2019）鲁0203民初2486号判决；2、请求依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一审判决由上诉人承担的违约金过高,支付两个月的租金4500元作为违约金过高。首先,此前,上诉人一直全面履行合同,没有恶意逃避责任,长期处于空置状态,其均按时支付约定租金,勇于承担损失,且多次积极联系被上诉人协商调整合同约定的租金的事宜,因为双方对后期租金谈不妥才导致的租金停止支付;第二,上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失,其代理的涉案房屋并未给上诉人盈利,并且属于严重亏损房源,再赔偿被上诉人违约金4500元严重不公平。同时，双方商讨租金变动不成后，其多次告知业主收回房子，所以产生的租金违约金16575元严重不公平。而且免租期与免租期间上诉人收取的租金作为佣金，是上诉人正常履行合同应得的收益，不应作为被上诉人的损失，所以判决给被上诉人的60天租金4500元严重不公平。综上，一审法院判令上诉人承担的违约金过高，请求二审法院改判减少违约金。 被上诉人李志华答辩称，上诉人上诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。1、一审判决上诉人支付2个月的租金即4500元作为违约金，是因房屋租赁合同履行期间上诉人未按约支付租金，上诉人仅支付了3个月的租金，已构成违约。对于上诉人上诉状中所说的“按时支付约定租金，勇于承担租金事宜”纯属虚构，所以按照双方签订的房屋租赁合同第十条第一款的约定执行。2、上诉人上诉状中说到“后期租金谈不妥才导致的租金停止支付”简直荒唐可笑，在房屋租出时，李志华已与上诉人签订合同，确定租金及各项事宜，市场低迷或其他任何原因都不能作为上诉人违背合同的理由。3、60天的租金4500元，合同约定三年期合同全部履行完毕才给予上诉人90天的免租期，因上诉人违约导致合同仅履行了一年就解除，所以将90天的免租期按照3年36个月分摊，上诉人支付被上诉人两个月租金4500元。4、上诉人支付租金16575元，是上诉人直到2019年5月10日将房屋交还给被上诉人。至于上诉人所说的“上诉人多次告知业主收回房子”更是不成立的，因为自2018年5月12号至2019年5月11号此房屋一直有上诉人对外出租，有双方签订的房屋租赁合同和承租人2019年4月22日写的证明为证（此材料已在一审中提交）。5、上诉人已给被上诉人造成了实际损失，在上诉人未支付租金期间，被上诉人损失了至少每月2250元的租金，已造成了经济上的实际损失，所以上诉状中的“上诉人并未发给被上诉人造成任何实际损失”不成立。 李志华向一审法院提出诉讼请求：1、双方就青岛市山东路178号3栋1单元606户房屋（以下简称涉案房屋）签订的青岛市房屋出租委托代理合同于2019年5月11日解除，金宣公司向其返还涉案房屋；2、金宣公司向其支付拖欠的租金、违约金（均按照月租金2250元计算，自2018年10月2日计算至腾还房屋之日止,违约金按照月租金200%逐月计算）；3、确认《房屋出租委托代理合同》中第三条第三款免租条款无效，金宣公司向其支付免租期内的租金6750元；4、诉讼费由金宣公司承担。 金宣公司在一审中辩称，同意解除双方签订的合同，金宣公司已向李志华返还房屋；同意支付违约金，违约金数额服从法院判决；不同意支付免租期的租金，双方应按照合同约定履行，免租期的租金不应支付。 对当事人无争议的事实，一审法院确认如下： 涉案房屋登记在李志华母亲肖明真名下，肖明真委托李志华出租该房屋，由此产生的权利义务亦归李志华所有。2018年4月1日李志华、金宣公司签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：李志华委托金宣公司出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2018年4月2日至2021年4月2日，每月租金2250元，金宣公司将各期租金划入李志华账户日期为：第一次2018年4月2日，第二次2018年7月2日，第三次2018年10月2日，第四次2019年1月2日。合同第三条第三款约定：本合同约定的房屋代理其中免租期，金宣公司免费使用，无需向李志华支付租金，第一年90天，第二年/天、第三年/天。合同第九条第四款第1项约定，金宣公司未按规定划付租金达5日以上的，李志华有权单方解除合同；合同第十条中约定，出租代理期内李志华或金宣公司需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。第三款约定：金宣公司有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%支付违约金。出租委托代理期限届满或本合同终止后，金宣公司应将房屋交回。合同签订后，李志华已将房屋交付给金宣公司，金宣公司于2018年4月2日向李志华支付了三个月的租金，此后再未支付租金。双方于2019年5月10日办理了房屋交接收手续，金宣公司将房屋交还给李志华。 一审法院认为，李志华、金宣公司就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，李志华交付房屋后，金宣公司非以李志华的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归李志华所有，金宣公司是按照与李志华合同约定的租金标准向李志华支付租金，因此双方的法律关系应为李志华同意金宣公司转租的租赁关系。双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。合同履行期间，金宣公司未按约支付租金，已构成违约，李志华依据合同约定，要求解除合同，符合双方合同约定和法律的规定，法院予以支持；因李志华已收回房屋，故对于李志华要求金宣公司腾还房屋的请求，无需再行判决；李志华根据合同第十条第三款约定，以金宣公司延期支付房租超过5天为由，主张月租金200%的违约金。按照合同约定,金宣公司均是按季度预付租金,迟延超过5天支付租金造成的损失比较小,双方约定的月租金2250元,每季度租金6750元(尚未实际发生的预付租金),按年息24%计算迟延一天的利息损失为4.44元,按照200%的标准支付违约金为4500元,远高于李志华的实际损失，但是考虑到因金宣公司违约致李志华要求解除合同,可以按照第十条第一款的约定,支持李志华要求金宣公司支付月租金200%违约金的请求，即金宣公司应向李志华支付违约金4500元。李志华要求按照月租金200%逐月计算违约金，没有事实依据且明显导致双方利益失衡，逐月计算违约金，一审法院不予支持。金宣公司直到2019年5月10日将房屋交还给李志华，李志华要求金宣公司支付2018年10月2日至交房之日的租金，一审法院予以支持，按照月租金2250元计算，该期间的租金为16575元（2250元÷30天×221天＝16575元），金宣公司应支付给李志华。关于免租期问题，虽然合同中约定第一年免租90天，第二年、三年没有免租期，但该约定是基于三年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现在合同仅履行了一年且因金宣公司违约导致合同解除，在该情况下给予金宣公司90天的免租期，会造成双方权利义务失衡，李志华要求确认该约定无效，实际上也是对该约定的不公平表示的异议，李志华要求确认无效理由不足，依照公平原则，可将90天的免租期按照三年36个月分摊后，根据合同实际履行的时间相应扣除，因此李志华要求支付免租期的租金6750元，对于两个月免租金的租金4500元法院予以支持，高出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解除》第九十条规定，判决：一、李志华与金宣公司就青岛市山东路178号3栋1单元606户房屋签订的租赁合同于2019年5月11日解除；二、金宣公司向李志华支付违约金4500元；三、金宣公司向李志华支付租金16575元；四、金宣公司向李志华支付60天的租金4500元。上述一至三项，由金宣公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果金宣公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（李志华已预交），由李志华负担61元，金宣公司负担489元。 本院查明的事实与原审基本一致，本院依法予以确认。本案经调解，未能达成一致意见。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。案件争议的焦点为被上诉人能否同时主张上诉人支付违约金并承担免租期及占用期房屋使用费用的赔偿责任。首先，关于违约金。上诉人金宣公司未按约支付房租，其行为确属违约。根据双方合同第十条第三款约定，金宣公司应按照月租金2500元的200%支付违约金。一审法院结合租赁合同具体履行情形，支持李志华相关的诉请，于法有据，应予以支持。故对上诉人金宣公司提出的违约金约定过高，远超过实际损失的抗辩，缺乏事实依据及证据支持，本院不予采纳。其次，关于租赁房屋占用费。上诉人主张其与被上诉人商讨租金变动不成后，多次告知业主（即被上诉人李志华）收回房屋，但其并未提交有效证据证明该事实，故金宣公司理应按照合同约定的租金标准支付租金至双方办理房屋交接手续之日，即自2018年10月2日至2019年5月10日的房屋占用费用。再次，关于免租期赔偿问题。根据双方合同约定，免租期是基于三年期合同全部履行完毕。而由被上诉人给予的优惠，现因上诉人违约导致租赁合同未能按期履行完毕，故一审法院将九十天的免租期按照三年（三十六个月）分摊，根据合同实际履行的时间相应扣除的判定并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年二月二十五日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静