上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初49159号原告上海浦东新区凌桥市政工程公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郑国宪。委托代理人肖朝文，上海辰禾律师事务所律师。被告上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会，住所地上海市浦东新区。负责人凌玉龙。委托代理人彭亚斌，上海韩明志律师事务所律师。委托代理人韩明志，上海韩明志律师事务所律师。第三人上海市浦东新区房屋征收事务中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人李德国。委托代理人徐明云，男。委托代理人骆晓雯，上海市复兴律师事务所律师。原告上海浦东新区凌桥市政工程公司诉被告上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会所有权纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员沈惠平独任审判，于同年7月12日追加上海市浦东新区房屋征收事务中心为本案第三人，并于同年8月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人肖朝文、被告委托代理人彭亚斌、第三人委托代理人徐明云、骆晓雯到庭参加诉讼。此后，本院依法将本案转为普通程序，由审判员沈惠平担任审判长，与人民陪审员吴慈新、王琼组成合议庭，于2017年2月21日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖朝文、被告委托代理人韩明志、第三人委托代理人骆晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东新区凌桥市政工程公司诉称，原告系座落于上海市浦东新区高桥镇龙叶村吴家湾87号的房屋及附属设施的产权人，原告持有上述房地产的《上海市房地产权证》[编号为：沪房地浦字(2000)第000130号]。因国家建设需要，原告所有的上述房屋所涉及的土地被依法征收，经与上海市浦东新区房屋征收事务中心协商一致，原告与该中心签署《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》(以下简称《房屋补偿协议》)。上述《房屋补偿协议》签订后，经原告向被告、第三人了解，第三人已将补偿协议载明的全部补偿款支付给被告，但被告擅自截留人民币350万元未支付给原告。经原告催要，被告仍拒绝支付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付征地房屋补偿款350万元；2、被告支付以350万元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年6月16日起计算至实际清偿日止的利息；3、诉讼费用由被告承担。被告上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会辩称，一、原告原是凌桥镇龙叶村的村办企业，成立于1986年9月，截至2002年6月，原告一直是村办集体企业性质。房地产权证上所登记的6257平方米的使用权面积，其权属性质是集体所有，该块土地是被告在成立原告时经过有关部门批准使用的本村集体土地，未经征用。自始至终，该土地所有权未作为资产注入原告。根据相关规定，村集体土地不允许村集体组织和成员以外的单位和个人用作建设用地，原告历年的验资报告、验资证明和资产负债表均未将该块土地使用权列入公司资产，其固定资产仅包括房屋和机器设备。土地取得费包括土地补偿、安置费用，被告从未获得过该部分费用。自1995年开始，原告一直以租赁的形式使用该土地，每年向被告交纳租赁费(青苗补偿费)，也可以看出土地所有权仍然归被告。二、现因国家建设需要，涉案土地被依法征收，所有权发生了变化，由被告所有变为国家所有，故土地取得费2,815,650元应归被告。三、原告办理房地产权证时，支出的仅仅是地面建筑部分登记所发生的费用，未支付取得土地使用权的相关费用。四、根据1995年10月原告与被告下属第一生产队签订的《协议书》，原告使用被告的10亩土地(即产权证上登记的地块，后增加使用了5.19亩)，原告支付被告青苗费。青苗费根据镇政府有关规定，当时约定为每年1,000元/亩。2001年12月25日，高桥镇人民政府下发浦高镇府(2002)第067号文第三部分规定，土地法实施后，乡镇集体企业使用的土地(含国有土地)，原则上按原签订的用地补偿协议进行补偿，但最低补偿标准不得低于每年2,000元/亩，以后每三年调整一次，每次调整幅度不低于基数的10%。根据上述规定及当时协议的约定，截止2014年底，原告共欠被告土地补差款391,195元。故被告愿意支付余款293,155元(350万元-2,815,650元-391,195元)给原告。第三人上海市浦东新区房屋征收事务中心述称，根据《房屋补偿协议》，第三人已经将全额补偿款支付给了被告，其已全部履行了协议。原、被告之间就补偿款如何分配的问题，与第三人无关。集体非居住土地实际征收工作的操作惯例是，如果企业取得土地是有偿的，则相应的土地取得费的补偿款应属于企业；如果企业取得土地是无偿的，则相应的土地取得费的补偿款应属于村集体。本案中，如果原告能够证明其有偿取得系争土地使用权，则被告应将土地取得费的补偿款支付给原告。经审理查明，2016年3月，第三人(甲方)、案外人上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司(实施单位)与原、被告(共同作为乙方)签订沪浦征非居补协[2015]第C-001号《房屋补偿协议》，其中乙方处载明“被补偿人：高桥镇龙叶村村民委员会(上海浦东新区凌桥市政工程公司)”，权证名称及证号载明“沪房地浦字(2000)第000130号”。协议约定，因国家建设需要，本补偿协议所涉及房屋座落的土地已经国家依法征收。按照《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》和浦东新区人民政府批准的征地房屋补偿方案沪(浦)征地房补告[2014]第007号，双方经协商一致，就征地房屋补偿事宜签订本协议。一、乙方的非居住房屋座落凌桥镇龙叶村吴家湾87号，房屋用途非居住房屋，房屋结构砖混，房屋建筑面积2551平方米，其他构筑物建筑面积10354.14平方米。二、经上海国衡房地产估价有限公司评估，乙方房屋建安重置价为12,011,016元。三、经上海国衡房地产估价有限公司评估，其相应的土地取得费为2,815,650元。四、乙方房屋装饰补偿款计1,631,357元，附属物补偿款计3,960,647元。……十、按照本协议二、三、四、五、六、七、八、九条，甲方应补偿乙方合计35,951,694元。协议另对款项支付时间、违约责任等进行了约定。原告及其法定代表人郑国宪在乙方处盖章、签名，被告及其负责人凌玉龙在乙方处盖章、签名。2016年6月2日，上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司向被告支付补偿款35,951,694元。庭审中，原、被告均确认，被告已向原告支付32,451,694元，被告留存350万元。另查明，原告成立于1986年9月，原是凌桥镇龙叶村的村办企业。1989年9月7日，经原上海市川沙县工商行政管理局核准，同意向上海市川沙县凌桥市政工程队颁发企业法人营业执照，法定代表人为郑国宪，经济性质为集体(村办)。1991年6月10日，原上海市川沙县建设局批复：同意上海市川沙县凌桥市政工程队变更为上海市川沙县凌桥市政工程公司。1992年6月，由凌桥镇龙叶村和郑国宪等181位自然人改制成为股份合作企业。1993年11月进行工商注册登记，登记时的名称为上海市川沙县凌桥市政工程公司。1993年12月，改名为现名称上海市浦东新区凌桥市政工程公司。2003年9月2日，原告召开股东会并作出股东会决议，第二项载明：“同意上海市浦东新区凌桥乡龙叶村经济合作社将其在上海浦东新区凌桥市政工程公司的全部投资款52.50万元转让给陈威信，并退出本公司”。截止2003年7月25日的原告“注册资本变更前后对照表”显示：上海市浦东新区凌桥乡龙叶村经济合作社在原告处的认缴注册资本和实缴注册资本均为零。1989年10月，原告申请对凌桥乡龙叶村吴家湾23号土地进行建设用地使用权登记，登记申请书载明使用权来源“批准使用”，批准用地机关“川沙县土地局”。同月，原川沙县土地管理局发布川土批字(89)第211号《关于龙叶村凌桥市政工程扩建仓库使用土地的通知》，载明：“凌桥乡政府：你乡龙叶村凌桥市政工程队扩建仓库，用地现经县政府川府(1989)198号文批准，使用该村第一生产队耕地2.748亩。请按规定办理有关用地事宜，并由建设单位办理土地使用权申报登记手续，领取土地使用权证后方可用地”。所附沪地川临字第00071号建设期土地登记卡载明土地权属为集体。1990年10月，原告申请对凌桥乡龙叶村吴家湾23号土地进行建设用地使用权登记，登记申请书载明使用权来源“农民入社”，批准用地机关“川沙县凌桥乡政府、川沙县土地管理局”，其中，申请者提供的权属证明材料一栏载明“因我工程队成立后无基地和办公用房，于1987年10月26日经凌桥乡政府批准川凌府(87)第28号文，利用本生产队的旧房翻建房屋占地合2.25亩。1989年因翻建面积有限，于1989年10月19日经川沙县土地局批准[川土批字(89)第211号文]扩建仓库用地2.748亩。两次用地合计4.998亩”。1992年10月5日，案外人上海川沙凌桥医用保健用品厂申请对凌桥乡龙叶村吴家湾23号土地进行建设用地使用权登记，所附“关于使用土地情况的说明”载明：“兹由凌桥乡龙叶村龙桥市政工程公司所属凌桥医用保健用品厂，80年占用市政公司东侧贰亩土地作仓库及场地，由于我们对土地使用认识不足，不懂需要经办什么手续，当时没有补办用地手续。现经乡土地所丈量面积有贰亩，我们请土地管理局给予审核并办理土地使用证手续为感”。1991年，原川沙县土地管理局向原告颁发川集建(92)字第2393号《集体土地建设用地使用证》。1992年12月，原川沙县土地管理局向原告颁发川集建(92)字第2394号《集体土地建设用地使用证》。1999年12月，原川沙县土地管理局向上海川沙凌桥医用保健用品厂颁发川集建(92)字第6357号《集体土地建设用地使用证》。1999年8月2日，原告填写《单位房地产申报具结书》，其中房地产来源处载明：“自筹资金，本公司自行施工。资金来源本公司职工集资股金建筑施工……为了浦东开发、发展凌桥经济，于1986年龙叶村组建凌桥市政工程公司。由于无法正常联系基地，于1988-1989年公司自筹资金并经龙叶村同意，利用龙叶村一队海圹荒地建造永久性基地、办公楼、食堂、仓库、机修车间、配电间、门房间、行车房、危险品仓库、汽车库、杂品库，建筑面积2551平方米。原上海川沙医用保健用品厂已歇业，其中一本土地证不慎遗失，提供资料复印件”。同月30日，原告递交《浦东新区镇村工业企业补办用地及建房手续审批表》并获环保、规划、消防、土地、卫生防疫等管理部门批准。2000年1月6日，土地部门向原告颁发沪房地浦字(2000)第000130号《上海市房地产权证》，房地座落上海浦东凌桥镇龙叶村吴家湾87号，权利人为原告，土地权属性质为集体。庭审中，法庭询问原告取得涉案地块土地使用权有无支付过费用，原告答“土地原为荒地、河沟，由原告平整开发，原告无法提供当时的付款凭证，且在1980年代，该土地没有价值”。再查明，1989年8月16日，原告验资报告固定资产处载明“固定资产”。1990年1月16日，原告验资报告固定资产处载明“房屋、机器设备”。1991年6月11日，原告验资报告固定资产处载明“机械设备、房屋”。1993年11月19日，原告验资报告固定资产处载明“房屋及机械设备等”。1993年10月30日，上海浦东沙铁资产评估事务所出具沪浦沙评字(93)第163号《资产评估报告书》，评估结果一项中固定资产处包含房屋和机器设备两项。2000年7月15日，原告验资证明表中“以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估额”处为空白。2003年9月25日，原告验资证明表中“以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估额”处为空白。1995年10月，原告与浦东新区高桥镇龙叶村第一生产队签订《协议书》，载明原告是龙叶村所属股份制集体企业，其长期使用龙叶村土地亩数为10亩，由原告支付龙叶村青苗费，根据镇政府有关规定，青苗费为每年1,000元/亩，金额为1万元。1996年至2013年，原告每年向龙叶村支付费用，款项载明“青苗费”、“租费”、“转款”。上述事实，由原告提供的《房屋补偿协议》、支付凭证、沪房地浦字(2000)第000130号《上海市房地产权证》，被告提供的原告工商内档资料、产权界定查证报告书、土地登记申请书审批表及附件、《集体土地建设用地使用证》、《单位房地产申报具结书》、《浦东新区镇村工业企业补办用地及建房手续审批表》、验资报告、《资产评估报告书》、验资证明表、《协议书》等证据，结合原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，《房屋补偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效，协议中被补偿人处为“高桥镇龙叶村村民委员会(上海浦东新区凌桥市政工程公司)”，落款被补偿人处由原、被告共同签章，所以原、被告均是协议的被补偿人。故本案的争议焦点为：《房屋补偿协议》中约定的土地取得费2,815,650元应归何方所有。首先，《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益……”。第五十九条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：……(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法……”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”涉案的座落于上海市浦东新区高桥镇龙叶村吴家湾87号的土地属集体所有，尽管原告已取得了《上海市房地产权证》，但该土地属性不变，《上海市房地产权证》上亦有载明，根据上述法律、行政法规的规定，涉案地块的土地补偿费用应属集体即被告所有，其使用及分配办法应由集体决定。其次，签订本案《房屋补偿协议》所依据的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十九条规定：“对非居住房屋实行货币补偿。农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，房屋所有人的货币补偿金额计算公式为：房屋建安重置价%2B相应的土地使用权取得费用……”。本案中，从原告历年的验资报告、资产评估报告书、验资证明表、产权界定查证报告书中均未显示原告的资产包含土地使用权；2003年7月，被告已从原告处退股，原告现股东均为自然人股东，故本案情况不适用上述规定中的此条内容。再次，原告称，根据《浦东新区征收(拆迁)集体土地上企事业单位房屋补偿实施意见》第一部分第二条“集体土地使用权的补偿，已经列入征地包干补偿的，不再进行补偿。未进行补偿的，给予相应的土地使用权取得费用(具体费用委托具有相应资质的评估机构评估)，其中：已合法取得房地产权证、集体土地使用证的，被补偿人为房屋所有人；未依法取得土地使用权登记权属证明的，被补偿人为该土地的所有人”的规定，其合法取得涉案地块的房地产权证，故相应的土地使用权取得费用应归其所有。本院注意到，上述实施意见的发布单位为“浦东新区征收(动拆迁)工作协调联席会议办公室”，附则第四条载明“本意见为内部文件，不得外传”，既非法律、法规，也非司法解释，不能作为本案的判案依据。最后，本案第三人上海市浦东新区房屋征收事务中心不仅是《房屋补偿协议》的当事人，更是房屋征收补偿相关政策的制定方和补偿工作的实际实施方。庭审中，本院让其解释为何《房屋补偿协议》中的被补偿人处有原、被告两方，其称：在实际补偿工作的操作中，其会考察土地使用权的取得方式，如果企业取得土地是有偿的，则相应的土地取得费的补偿款应属于企业；如果企业取得土地是无偿的，则相应的土地取得费的补偿款应属于村集体。法庭询问原告取得涉案地块土地使用权有无支付过费用，原告答“土地原为荒地、河沟，由原告平整开发，原告无法提供当时的付款凭证，且在1980年代，该土地没有价值”，故未向法庭提供支付凭证。综上，原、被告均为《房屋补偿协议》中的被补偿人，该协议中的土地取得费2,815,650元应归被告所有，其余应归原告所有。此外，被告提出原告所欠青苗费应予以抵扣，本院认为，原、被告于1995年10月签订的《协议书》中约定的青苗费与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围，且原告不同意在本案中予以抵扣，故对于被告的主张，本院不予采纳，双方可另行解决。故，被告还应向原告支付补偿款684,350元(350万元-2,815,650元)。2016年6月2日，上海市浦东第三房屋征收服务事务所有限公司向被告支付全部补偿款35,951,694元，现原告主张自2016年6月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区凌桥市政工程公司补偿款684,350元；二、被告上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区凌桥市政工程公司以684,350元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年6月16日起计算至实际支付日止的利息。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，由原告上海浦东新区凌桥市政工程公司负担24,156.50元，被告上海市浦东新区高桥镇龙叶村村民委员会负担10,643.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈惠平人民陪审员  吴慈新人民陪审员  王 琼二〇一七年三月九日书 记 员  王 倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。