云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终2号上诉人（一审被告）：郭玉华，女，1977年1月17日生，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：别俊波，云南宏鑫律师事务所。委托诉讼代理人：唐学清，云南宏鑫律师事务所。被上诉人（一审原告）：云南申宏物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市西山区广福路中段杨家片区世纪半岛小区二期6幢2单元2跃3层202号。统一社会信用代码：91530112MA6K3RM49F。法定代表人：殷俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王春泽，男，1963年12月9日生，系该公司员工，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李楚林，女，1983年6月6日生，系该公司员工，住云南省德宏州芒市。上诉人郭玉华因与被上诉人云南申宏物业服务有限公司（下称申宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2019）云3103民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。郭玉华上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回申宏公司的诉讼请求。2.本案一审、二审费用由申宏公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，郭玉华系自建房户主，与华东图苑小区商品房业主有所区别，不与申宏公司成立事实物业服务合同关系。一审中郭玉华已经完全阐明涉诉房屋系2010年原潞西市人民政府“危房改造”政策实施的结果，是郭玉华以自己原来的土地、政府补贴的2.5万元置换而来的，与直接和房地产开发商签订《商品房买卖合同》的业主存在本质的区别：即郭玉华与房地产开发商之间不存在商品房买卖合同关系，双方不是建设单位（开发商）与业主（购房者）的关系，而仅是施工单位（代建方）与危房改造户（自建房方）的关系，故郭玉华并不是《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业管理条例》中所称“物业买受人”。能够证明上述事实的关键证据系郭玉华等自建房户主与房地产开发商德宏州禄苑房地产开发有限公司（简称禄苑公司）签订的《原芒市华侨农场中修厂危房改造合同》，因为该合同载明了郭玉华自建房的由来与商品房的区别：“居民用土地置换住房面积部分属于自建房”。一审仅采信了该合同的真实性、合法性、关联性，对于申宏公司提交的《华东图苑物业服务合同》能够约束郭玉华的前提条件是“上诉人与禄苑公司之间存在商品房买卖合同关系，是图苑小区的物业买受人”，但上述前提条件并不成立，《华东图苑物业服务合同》不能约束郭玉华，该合同与本案没有关联性,一审却采信了该合同的真实性、合法性、关联性。可见，一审对证据的采信与运用是不符合逻辑的，错误认定案件事实，该案件事实由与本案没有关联性的证据推导而来，属于错误事实，一审还将此作为判决的基础，判决结果只能是对郭玉华不公平的。2.一审适用法律错误导致最终判决错误。如前所述，结合《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”之规定，适用《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的前提条件是郭玉华应该是通过房屋买卖成为“物业买受人”，只有这样，禄苑公司与被上诉人签订的《华东图苑物业服务合同》才对郭玉华产生法律效力。况且，自从申宏公司入驻华东图苑小区以来，其根本就没有向郭玉华提供过合格的物业服务，公共区域的卫生清洁为自建方户主家的老人代行，没有路灯和绿化也就不存在绿化管理、公共设施管理，水管检修、下水道疏通等都是在郭玉华提交对其不利的证据后其才修护，小区安保不到位，车辆停放管理混乱，郭玉华及其他自建房户用的是自己安装的热水器、太阳能，总之，小区管理混乱，双方不存在事实上是物业管理服务合同关系。综上一审证据采信错误，认定事实，适用法律错误，请求依法公正裁判。申宏公司辩称：一审法院认定和审理的法律程序合法，一审的实体处理欠妥，一审认定了德宏州禄苑房地产开发有限公司响应政府号召进行危房改造，小区分为自建房和对外销售商品房两部分，回迁户签订了房屋销售合同后一并纳入房地产开发范围，由开发商统一聘请物业公司管理物业，前期物业管理合同到期后，开发商另行聘请申宏公司提供物业服务，本案中华东图苑至今没有成立业主委员会，因此签订的前期物业服务合同根据相关司法解释，前期物业服务合同对业主有约束力。实体处理部分，一审法院以本案事实处理不符合实际，应当按照合同规定予以处理，一审判决有背事实，请求二审法庭予以纠正。申宏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郭玉华向申宏公司承担芒市402号及503号二套房2017年4月3日至2020年4月3日的物业管理服务费9593元（133.24平方米×2套×1元×36个月=9593元）；2.判令郭玉华承担因逾期交纳物业管理服务费1599元而产生的违约金9474元（即：1、1599元×0.005×820=6556元，2、1599元×0.005×365=2918元，两项合计9474元），以上两项合计19067元；3.本案诉讼费用由郭玉华全部承担。诉讼过程中，申宏公司放弃要求郭玉华支付芒市503号房2018年4月4日至2020年4月3日期间的物业管理服务费3199元以及违约金2918元。一审法院认定的法律事实：郭玉华家原居住于芒市华侨农场中修厂（即现华东图苑小区）老式庭院房，2010年6月在该片区危房改造项目中，郭玉华通过土地臵换的方式获得现402号、503号二套房屋，该二套房屋建筑面积均为133.24平方米。2017年3月20日，申宏公司与华东图苑小区开发商禄苑公司签订《华东图苑物业服务合同》，约定由申宏公司为该小区提供物业管理服务，按照小区房屋建筑面积向业主收取公共服务费用，其中，住宅物业服务费按1元/月/平方米收取，热水费按5.5元/立方米收取、电梯费按阶梯式收取：一层不收取：二至三层每年每户300元、四至五层每年每户350元、六至七层每年每户400元、八至九层每年每户450元、十至十二层每年每户500元，物业服务费用按年交纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行交纳义务，本合同期限长期，待业主委员会成立后另行签订相关服务合同。2017年4月1日，申宏公司与德宏州古蔺物业管理有限公司办理该小区物业管理服务移交手续，开始向该小区提供物业管理服务。另查明，该小区至今未成立业主委员会。2018年1月28日，郭玉华将其位于芒市503号房屋转让给案外人尹仙萍，双方约定郭玉华应当在尹仙萍付款之日内（即2018年2月14日）将该房屋交付给尹仙萍，2018年2月14日前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由郭玉华承担，2018年2月15日后（含当日）发生的费用由尹仙萍承担等。郭玉华未向申宏公司支付过402号房屋自2017年4月3日起至今的物业管理服务费，及503号房屋自2017年4月3日起至2018年2月14日期间的物业管理服务费；截止法庭辩论终结前，郭玉华尚欠申宏公司402号房屋2017年4月3日至2019年4月3日期间的物业管理服务费133.24平方米×0.5元/月/平方米×24个月=1598.88元，尚欠申宏公司503号房屋2017年4月3日至2018年2月14日期间的物业管理服务费（133.24平方米×0.5元/月/平方米×10个月）＋（133.24平方米×0.5元/月/平方米÷30天×11天）=690.63元。申宏公司多次催要未果。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。2010年6月，郭玉华家在原潞西市人民政府危房改造项目中，通过与开发商禄苑公司协商一致后，以土地置换住房的方式获得了402号、503号两套房屋，该二套房屋建筑面积均为133.24平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，禄苑公司选聘原告为该小区前期物业服务企业，双方签订了物业服务合同，该合同对该小区业主具有约束力。郭玉华虽未与开发商禄苑公司签订商品房买卖合同，但郭玉华与购买商品房的业主共同居住在同一小区内，郭玉华为整个华东图苑小区的商品房业主及回迁户提供了无法区分的物业公共服务管理，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，结合本案回迁住户的具体情况，对申宏公司主张的物业管理服务费6394元予以部分支持，即郭玉华应当支付申宏公司402号房屋自2017年4月3日至2019年4月3日期间的物业管理服务费133.24平方米×0.5元/月/平方米×24个月=1598.88元，及503号房屋自2017年4月3日至该房屋转让交付之日（即2018年2月14日）期间的物业管理服务费（133.24平方米×0.5元/月/平方米×10个月）＋（133.24平方米×0.5元/月/平方米÷30天×11天）=690.63元，对申宏公司主张的违约金6556元不予支持。根据《华东图苑物业服务合同》第十一条约定，物业服务费用按年交纳，业主应在当年物业服务费到期前10天履行交纳义务，2019年4月4日至2020年4月3日期间的物业管理服务费交费时间尚未届满，且有部分物业管理服务费尚未实际产生，故对申宏公司主张402号房屋的该部分物业管理服务费不予支持。综上所述，本院对申宏公司的第一项诉讼请求予以部分支持，对第二项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：“一、由被告郭玉华于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告云南申宏物业服务有限公司支付402号房屋自2017年4月3日至2019年4月3日期间的物业管理服务费1598.88元，及503号房屋自2017年4月3日至2018年2月14日期间的物业管理服务费690.63元，共计为2289.51元；二、驳回原告云南申宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费138元，由被告郭玉华负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。”二审中，双方当事人对一审认定的法律事实，上诉人认为遗漏认定被上诉人房屋系自建房和没有充足证据的情况下错误认定上诉人房屋面积为133.24㎡，其他没有异议。被上诉人对一审确认的法律事实无异议。对于双方当事人均无异议的一审判决认定的法律事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交以下证据：照片8张；视频、图片光碟1碟。欲证明：结合一审证据，被上诉人并没有履行物业服务的义务，小区环境脏乱差，上诉人没有享受到应有的物业服务，不应承担物业管理费。本院组织当事人进行了质证，被上诉人认为上诉人提交的证据已经超过举证期限，不予质证。被上诉人无新证据提交。对上诉人提交的证据，本院认证如下：对上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，涉案房屋的不动产权证尚在办理中，涉案每套房屋面积133.24㎡系开发商向相关部门上报办理产权证的面积。综合各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：上诉人应否支付被上诉人涉案两套房屋的物业管理服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，申宏公司为该小区前期物业服务企业，开发商与申宏公司签订的物业服务对该小区业主具有约束力。李冰惠与购买商品房的小区业主共同居住在同一小区内，申宏公司为整个华东图苑小区的商品房业主及回迁户提供了无法区分的物业公共服务管理，但申宏公司提供的物业服务存在瑕疵，管理混乱，一审法院结合上诉人系回迁住户、郭玉华部分房屋已经实际出售等的具体情况，对申宏公司主张的物业管理服务费元予以部分支持，按每平方米/每年0.5元计算物业费，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由上诉郭玉华负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。审判长  高玉荣审判员  张静玲审判员  王 云二〇二〇年二月四日书记员  张弈槿