上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初300号原告：滕耀升。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王db。被告：上海春申汽配市场有限公司。法定代表人：王db。上述两列被告的共同委托诉讼代理人：付xx。原告滕耀升与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称“金盛公司”)、上海春申汽配市场有限公司(以下简称“春申公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕耀升及两被告的共同委托诉讼代理人付xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕耀升向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告金盛公司之间于2009年12月4日签订的《商铺租金合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2、被告金盛公司向原告返还位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺(以下简称涉案商铺)；3、被告金盛公司向原告支付自2015年10月1日起至2016年12月31日止的商铺租金人民币(币种下同)45,038.75元；4、被告金盛公司向原告支付2017年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费(按1.26元/平方米/天的1.50倍的标准计算)；5、被告金盛公司向原告支付违约金47,800元；6、被告春申公司就被告金盛公司的前述债务承担连带给付责任。审理中，原告撤回第1项，并变更第4项请求的房屋使用费计算标准为：自2017年1月1日起至2017年1月31日止仍按合同约定的租金标准即1.26元/平方米/天计算，自2017年2月1日起至被告金盛公司实际返还涉案商铺之日止按1.26元/平方米/天的1.5倍计算)。事实和理由：原告原先将涉案房屋出租给被告春申公司，双方签订相应的租赁合同。2009年12月4日，原告与两位被告签订协议，由被告春申公司将其对涉案房屋租赁所享有的权利义务一并转让给被告金盛公司。为此当日，原告与被告金盛公司签订《商铺租金合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定被告金盛公司向原告承租涉案商铺，租期自2007年1月1日起至2016年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止的年租金为36,031元；若被告金盛公司逾期支付租金超过三个月，原告有权向被告金盛公司追索200,000元的违约金。然在租赁期间，被告金盛公司经常拖欠租金，并自2015年10月1日起的租金未再支付。两位被告实际为一套人马、两块牌子，人员、财务、办公地点完全混同，故为了保障原告的合法权益，防止被告金盛公司将资金转移到被告春申公司，被告春申公司必须与被告金盛公司承担连带给付责任。综上，原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告金盛公司、春申公司共同辩称，对于涉案商铺的返还，系由于政府要求被告统一管理，故被告暂时无法将涉案商铺返还给原告。对于原告主张的自2015年10月1日起至2016年12月31日止的商铺租金45,038.75元，被告对该期间无异议，但是租金金额有异议，应当扣除百分之五的营业税和千分之一的印花税，扣税后的金额为42,740元。对于原告主张的2017年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费，被告于2016年12月10日在涉案商铺所在市场内以公告的形式告知业主方于2017年1月1日早上8点至17点来收房。2016年12月26日，被告也告知租赁商户合同届满后于2016年12月31日搬离或与业主直接签租赁合同。同时，被告也告知派出所及消防等部门，被告的经营管理权已经届满，不再使用涉案商铺。故自2017年1月1日起的房屋使用费，被告不同意支付。对于原告主张的违约金，被告认为金额过高，应当调整至5,000元。对于原告主张被告春申公司承担连带责任，被告春申公司表示不同意，因为根据承诺书被告春申公司只同意对2016年12月31日前被告金盛公司欠付的租金承担一般担保责任。本院经审理认定事实如下：2007年，原告将涉案商铺出租给被告春申公司。为此，原告与被告春申公司签订《商铺租赁合同》。2009年12月4日，原告(签约甲方)与被告金盛公司(签约丙方)、被告春申公司(签约乙方)签订《协议书》，约定甲乙双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》中的乙方主体由春申公司变更为金盛公司；本协议签订后，甲乙之间的原《商铺租赁合同》即终止，同时，甲方与丙方就涉案商铺租赁事宜重新签订《商铺租赁合同》。当日，原告(出租方，签约甲方)与被告金盛公司(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M28-101-14。双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元(租金标准1.26元/平方米/天)。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同时，原告(签约甲方)与被告金盛公司(签约乙方)签订《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号。在实际履行合同过程中，被告金盛公司一直租赁使用涉案房屋，然却长期拖延支付租金。2016年1月12日，被告金盛公司出具《租金支付承诺书》，承诺内容如下：“1、2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2、在2016年5月30日前将业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。”2016年6月15日，两被告共同出具《支付欠租承诺担保书》，内容如下：鉴于金盛公司与金盛家居20、21、22、23、24、25、26、27(除31、32号已收回除外)28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41等每栋中01-32号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期。金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司(包括以金盛家居在建二期工程)以公司全部资产予以一般保证担保，且担保人未经被欠租业主同意，不得转让任何担保义务，另外，若春申公司出现转让情形，则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束，承担本担保书项下全部法律责任。现因被告金盛公司已支付租金至2015年9月底，2015年10月1日起的租金至今未付。原告经多次催讨未果，遂成讼。另查明，被告金盛公司曾于2016年12月中旬在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，被告金盛公司不再经营银都路XXX号市场，并要求银都路XXX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至春申公司二楼会议室办理房屋交接手续，被告金盛公司将于当日将涉案房屋移交给各位业主。2016年12月底，被告金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行消化产品，将商铺(展位)返还给商铺业主；自2017年2月1日起，银都路XXX号市场因商户未返还，商铺(展位)所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。以上事实，由原告提供的房地产权证、《协议书》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《租金支付承诺书》、交通银行客户交易清单等证据以及原、被告的当庭陈述等证实。本院认为，原告与被告金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。现双方约定的租期已至，被告金盛公司应当将涉案商铺返还给原告。对于原告主张的租期内的租金及逾期支付租金的违约金，本院认为，被告金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告金盛公司支付2015年10月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定，本院予以支持。但是对于违约金的具体金额，本院认为，根据上述合同约定，被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现原告虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为47,800元。但本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将每处商铺的违约金调整至25,000元。对于被告辩称的要求租金应当扣除相应税费，本院认为，虽然原告与被告金盛公司签订的《商铺租赁合同补充协议》，明确约定原告委托被告金盛公司代开租赁发票，被告金盛公司按期将租金代扣税金后汇入原告指定的上海交通银行帐号内。但因被告金盛公司目前尚未发生租金代扣税金的事实，且原告亦明确表示在被告向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金，故对于被告代扣税金之问题由双方另行处理。对于原告主张的房屋使用费，本院认为，虽然被告金盛公司在涉案商铺所属市场张贴了公告，但并不能免除被告金盛公司作为承租方将涉案商铺返还给原告的义务，且现实际涉案商铺也并未返还给原告，故被告金盛公司应当向原告支付自2017年1月1日起至被告金盛公司返还涉案商铺之日止的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，根据合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费”，故原告要求被告金盛公司按原租金标准(即1.26元/平方米/天)向原告支付自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费(合计3,060.19元)以及按原租金1.50倍标准(即1.26元/平方米/天*1.50=1.89元/平方米/天)向原告支付自2017年2月1日起至被告金盛公司实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费，符合双方约定，本院予以支持。对于原告要求被告春申公司对被告金盛公司的上述债务承担连带给付责任，本院认为，根据两位被告出具的《支付欠租承诺担保书》记载“金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司以公司全部资产予以一般保证担保”，故原告要求被告春申公司承担连带责任，无事实根据、法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滕耀升返还上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滕耀升自2015年10月1日起至2016年12月31日止的租金45,038.75元；三、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滕耀升自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费3,060.19元以及自2017年2月1日起至被告上海金盛家居市场经营管理有限公司实际返还上述商铺之日止的房屋使用费(按148.07元/天的标准计算)；四、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滕耀升违约金25,000元;五、驳回原告滕耀升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,060.49元，由原告滕耀升负担260.44元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担800.05元(该款由被告金盛公司于本判决生效之日起十日内直接给付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年三月十日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。