广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2015）清新法民二初第433号原告：刘国光，男，汉族，1955年2月15日出生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：黄定球、胡细康，广东浈阳律师事务所律师。被告:清远市清新区领秀房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区太和镇十八号区星光大道13号。法定代表人:成良基。委托诉讼代理人：江鑑源，广东平信律师事务所律师。原告刘国光诉被告清远市清新区领秀房地产开发有限公司（以下简称领秀公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年7月7日受理后，因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理后，于2015年10月15日中止诉讼。2016年12月，中止诉讼的情形消失后恢复诉讼，并于2017年1月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄定球、胡细康，被告委托诉讼代理人江鑑源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国光向本院提出的诉讼请求:一、领秀公司支付逾期交付房屋违约金38706元，逾期办理房地产权证违约金4203元共42909元。二、本案诉讼费由领秀公司承担。事实及理由:2010年4月6日，与领秀公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买领秀公司开发的领秀瑞城Al幢9层05号房屋，总价款420266元，首期款为126266元，余款294000元申请银行按揭。依约支付首期款、办理银行按揭及相关的办证费用后。领秀公司应于2011年5月30日前，将竣工验收合格商品房交付。清远市清新区住建局保存的Al幢的《竣工验收备案表》显示，竣工验收备案时间是2012年4月1日。以此作为实际交房日期，领秀公司逾期307天交付房屋。领秀公司应以房屋总价420266元按日支付万分之三计算逾期交房违约金为38706元。领秀公司应于2011年8月30日前办理房地产权登记。房地产权证显示的登记时间是2013年12月，逾期480天办理房地产权证。领秀公司以房屋总价420266元的1%计算逾期办证违约金为4203元。被告领秀公司答辩称：一、2011年5月30日前，已通知刘国光收楼，依合同约定视为刘国光收楼。据物管公司的电脑管理程序记载，刘国光的收楼日期为2011年7月10日。供电部门的证据反映，初始抄表月为2012年5月，按照每二个月抄表的习惯，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，……”的规定，刘国光于2011年7月10日收楼装修。根据《民法通则》第135条和第137条之规定，诉讼时效从2011年5月30日起计算，刘国光提起诉讼请求支付逾期交楼的违约金明显超过诉讼时效。二、2011年7月10日交付房屋后，应90天内应该把办证材料提交办证部门办证，否则，构成逾期办证的违约责任。刘国光请求支付逾期办证的违约金，根据《民法通则》第135条和137条之规定，已经超过诉讼时效。综上所述，请求驳回刘国光的诉讼请求。原告刘国光围绕诉讼请求提交的证据：一、身份证、工商信息、组织机构代码证，拟证明诉讼主体资格。二、《商品房买卖合同》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《房地产权证》，拟证明购买的商品房，逾期交付和逾期办证。三、《个人购房担保借款合同》、广东省地方税收通用发票、税收转账专用完税证，拟证明原告支付首期房款，办理银行按揭，支付被告办证等相关费用的事实。四、音频视频（音频视频说明）、关于买受人按商品房买卖合同向买受人支付违约金的要求、关于买受人按商品房买卖合同向买受人支付违约金的再要求，拟证明在2015年得知逾期交房后，分别于2015年1月31日、5月15日分别派代表与领秀公司工作人员向江波、陈超群交涉。被告领秀公司围绕答辩提交的证据：一、办理收楼手续签收表，拟证明2011年7月10日把房屋交给刘国光装修。二、竣工验收备案表，拟证明A1、A2幢于2012年4月1日验收备案。三、清远市清新区住房和城乡建设局收件收据，拟证明2013年12月5日将办证材料交给住建局办证。被告领秀公司申请本院向清远清新供电局太和供电所调取的证据：《住户用电表》，拟证明刘国光使用讼争房屋，2012年5月支付电费87.42元，2012年7月支付电费18.6元，……。本院组织双方进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告刘国光提交的证据一、三，被告领秀公司提交的证据二、三，本院调查取得的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告领秀公司对原告刘国光提交的证据二的异议：其提交的证据一，证明已按合同的约定通知收楼，2011年7月10日将房屋交付刘国光；对证据四的异议：证据涉及的人员不是领秀公司的员工，该证据与本案无关。原告刘国光对被告领秀公司提交的证据一的异议：办理收楼手续签收表，不是刘国光签名。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、被告领秀公司提交的办理收楼手续签收表由刘国光签名，刘国光虽否认刘国光签名的真实性，但不申请司法鉴定，应予采纳；结合《住户用电表》记载的用电情况，认定被告领秀公司于2011年7月10日将房屋交付刘国光。对原告刘国光提交的证据二主张逾期交付房屋的天数，应不予支持。被告领秀公司答辩按合同约定通知刘国光收楼，没有提交证据，应不予支持。2、原告刘国光提交的证据四为证人证言，证人没有出庭作证，应不予采纳。对原告刘国光提交证据四主张的事实，应不予支持。本院认定事实如下：2010年4月6日，刘国光与领秀公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，刘国光购买领秀公司开发位于清远市清新区太和镇十八号区领秀瑞城第A1幢9层05号房屋，建筑面积126.26平方米，其中套内建筑面积104.298平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.97方米，总价款420266元，2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。逾期交付房屋：不超过60日，从逾期之次日，领秀公司每日按交付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；超过60日，刘国光有权解除合同；合同继续履行，从逾期之次日，领秀公司每日按交付房款的万分之三支付违约金。产权登记：领秀公司应于房屋交付使用后90日内将办证资料提交产权登记机关备案，逾期，领秀公司向刘国光支付1%的违约金。合同签订后，刘国光依合同约定支付全部购房款。2011年7月10日，领秀公司将房屋交付刘国光使用。2012年4月1日，该工程在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案。2013年12月5日，领秀公司将办证资料递交登记机关。2013年12月12日取得房地产权证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。刘国光与领秀公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交付房屋的违约金与诉讼时效。2011年7月10日，领秀公司将房屋交付刘国光使用。2012年4月1日，在清远市清新区住房和城乡建设局完成竣工验收备案。2011年7月10日，领秀公司交付刘国光商品房可视为竣工验收合格，逾期交付房屋为41天。领秀公司未依约交付房屋是违约行为，应按合同约定支付违约金5169.27元（420266×0.0003×41）。刘国光请求领秀公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼时效从2011年7月11日起计算，至2015年7月7日向本院起诉，刘国光没有提交足够证据证明存在诉讼中止、中断的情形，刘国光该诉讼请求已超过诉讼时效2年。刘国光请求领秀公司支付逾期交付房屋违约金38706元，应不予支持。三、逾期办证违约金与诉讼时效。领秀公司未依合同约定在房屋交付使用后的90日内将办证资料提交产权登记机关备案办理房地产权证是违约行为，应依合同约定支付逾期办证违约金4202.66元(420266×0.01)。领秀公司没有提交证据证明刘国光在取得房地产权证之前，知道该权利受到侵害，诉讼时效从刘国光取得房地产权证之次日(2013年12月13日)起计算。至2015年7月7日向本院起诉，刘国光请求领秀公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。刘国光请求领秀公司支付逾期办证违约金4202.66元，超出部分应不予支持。领秀公司的该答辩意见，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市清新区领秀房地产开发有限公司应付原告刘国光的逾期办证违约金4202.66元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告刘国光的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由原告刘国光负担787元(已预交)，被告清远市清新区领秀房地产开发有限公司负担85元。被告清远市清新区领秀房地产开发有限公司负担部分，原告刘国光已预交，本院不作退回，由被告清远市清新区领秀房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告刘国光。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  陈兆平审判员  郑永洪审判员  朱海兵二〇一七年三月十四日书记员  张宇航附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。