辽宁省抚顺市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽04行终22号上诉人（原审第三人）清原满族自治县住房和城乡建设局，住所地清原满族自治县清原镇长岭街。法定代表人朴兴武，该局局长。委托代理人马晶，该局工作人员。委托代理人张孝忠，清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）赵尔东，男，1966年1月7日出生，满族，现住清原满族自治县。委托代理人李广岐，清原满族自治县正大法律服务所法律工作者。原审被告清原满族自治县不动产登记与土地储备交易中心，住所地清原满族自治县清原镇长岭街28号。法定代表人葛纯才，该中心主任。委托代理人宋新建，清原满族自治县房产管理处工作人员。委托代理人李洪斌，辽宁洪斌律师事务所律师。原审第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司，住所地清原镇站东街旭晨家园9-1-903。法定代表人贾震，该公司总经理。委托代理人高松，该公司工作人员。上诉人清原满族自治县住房和城乡建设局（以下简称清原县住建局）因房屋所有权转移登记一案，不服辽宁省新宾满族自治县人民法院（2019）辽0422行初33号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方公司）开发清原镇旭晨家园商住楼，在竣工验收后，拖欠第三人清原县住建局各项费用1175.86万元。第三人四方公司用其名下的59套房产(包括原告赵尔东购买的清原镇站东街旭晨家园13-1-402号房屋)，申请抵债所欠第三人清原县住建局的各项费用，并出具了旭晨家园以物抵债房源明细单。2015年3月3日，清原县住建局为清原满族自治县房产管理处出具了办理房屋产权证联系单。2015年3月9日，被告清原县不动产交易中心为第三人清原县住建局与四方公司办理了房屋转移登记，并为第三人清原县住建局发放了清原县房权证清字第××号房屋产权证书(房屋坐落：清原镇站东街旭晨家园13-1-402)。2016年3月9日，原告赵尔东与第三人四方公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人四方公司开发的清原镇站东街旭晨家园13-1-402号房屋，建筑面积177.78平方米。原告赵尔东在交纳全部购房款533340.00元后，经第三人四方公司配户入住并实际占有该房屋居住使用至今。嗣后，原告在申请办理房屋产权证时得知，因第三人四方公司拖欠第三人清原县住建局相关费用，其所购买的房屋已经被告办理房屋转移登记，登记在第三人清原县住建局名下。原告于2019年7月16日诉讼来院，要求判决撤销被告为第三人清原县住建局和四方公司办理的清原镇站东街旭晨家园13-1-402号房屋的转移登记。另查明，根据清政办发[2011]18号《关于印发清原满族自治县城乡建设管理局主要职责和人员编制规定的通知》及清委办发[2019]2号《关于印发》，清原满族自治县城乡建设管理局经机构改革整合组建为清原满族自治县住房和城乡建设局。原审法院认为，原告赵尔东购买第三人四方公司房屋，并占有该房屋实际居住、使用至今。其诉讼主张是为了完全实现自己的物权，且与被告为第三人清原县住建局与第三人四方公司办理的房屋产权转移登记行为有利害关系，因此赵尔东具有原告诉讼主体资格。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例交纳契税”；第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更手续。纳税人未出具完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更手续”。在本案中，被告清原县不动产交易中心在第三人清原县住建局没有提供契税完税证明的情况下，为其办理了房屋产权变更登记，其行为违反了《房屋登记办法》第三十三条第(五)项的规定，被告办理的房屋产权转移登记主要证据不足，程序违法，对原告的诉请应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条、第七十条第(一)项、第(三)项之规定，判决：撤销被告清原满族自治县不动产登记与土地储备交易中心为第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司与第三人清原满族自治县住房和城乡建设局办理的清原满族自治县清原镇站东街旭晨家园13-1-402号房屋所有权转移登记(产权证号：清原县房权证清字第××号)。案件受理费50元由被告负担。上诉人清原县住建局上诉称，上诉人依据相关法律、法规的规定，在本行政区域内履行城市建设各项费用收缴职责。原审第三人四方公司建设旭晨家园地块，应向上诉人缴纳各项费用共计1175.86万元。2015年2月3日双方签订《抵顶房屋协议书》，约定：“四方公司提供59套住宅抵顶费用金额1190.85万元，房源必须是竣工验收可交付使用且未销售的房源，并限定抵顶期限不得超过六个月，准许开发企业销售回赎，抵顶房源必须真实、客观、无争议、房屋登记数据准确无误。”2015年3月4日双方共同到不动产登记部门办理产权转移登记。上诉人与四方公司签订顶房协议内容及登记行为是真实意思表示，程序合法，不违反国家法律和行政法规强制性规定。2016年3月9日被上诉人与四方公司将产权已经抵顶给上诉人的房屋，进行交易并签订《商品房买卖合同》。该笔交易行为滞后于上诉人与四方公司签订的《顶房协议》及房屋产权转移登记。在涉案房屋产权登记尚未被撤销之前，上诉人为涉案房屋的权利人。四方公司明知房屋产权已转移登记在上诉人名下，仍与被上诉人进行房屋交易的行为存在主观故意，直接侵害了国家利益和公共利益。被上诉人虽然占有使用上诉人名下的房屋，但因其不具备物权法规定的善意取得的法定要件，不享有财产所有权，不应当受到法律保护。四方公司收到全部房款后未能按照抵顶房屋协议的约定，回赎登记在上诉人名下的房屋存在合同违约。因此，被上诉人与四方公司均无权请求撤销上诉人的房屋产权登记。四方公司与被上诉人之间商品房交易的过错行为，形成新的债权债务关系。被上诉人作为一般债权主体，对登记在上诉人名下的合法财产不享有优先支配权。被上诉人与四方公司之间因商品房不正当交易产生的合同债权、债务与原审被告办理的不动产登记行为无利害关系。上诉人办理产权登记的目的是为了确保政府缴费足额到位，并未损害被上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求，依法撤销新宾满族自治县人民法院(2019)辽0422行初33号行政判决，裁定驳回被上诉人的起诉。诉讼费由被上诉人负担。被上诉人赵尔东辩称，清原县不动产交易中心在上诉人没有提供契税完税证明的情况下，为上诉人办理房屋所有权转移登记行为，违反了《中华人民共和国契税暂行条例》及《房屋登记办法》的规定。而且上诉人与原审第三人四方公司签订的抵顶协议也不属于房屋所有权发生转移的证明材料。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告清原县不动产交易中心述称，原审被告依据上诉人和四方公司的申请，为其办理房屋所有权转移登记。上诉人与四方公司的登记申请符合《房屋登记办法》及《中华人民共和国物权法》的相关规定。原审被告作出涉案房屋所有权转移登记行为依据的事实清楚，适用法律正确，程序合法。原审第三人四方公司述称，原审第三人因欠缴基础设施配套等费用，上诉人将原审第三人开发的59套住宅房屋，通过清原县不动产交易中心办理了虚假产权登记。原审第三人与被上诉人之间不存在恶意串通，签订的商品房买卖合同合法有效。被上诉人对涉案房屋实际占有、使用至今。清原县不动产交易中心办理的涉案房屋转移登记行为违法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认定的事实与原审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否具有原告主体资格；清原县不动产交易中心为上诉人清原县住建局与四方公司办理的房屋所有权转移登记行为是否合法。关于被上诉人是否具有原告主体资格问题。上诉人称被上诉人作为一般债权主体,与本案房屋转移登记行为不具有利害关系。经查，被上诉人与四方公司签订了购房协议，并实际居住至今，因清原县不动产交易中心为上诉人和四方公司办理的房屋转移登记行为，导致其无法办理产权登记实现其物权,该转移登记行为直接影响了被上诉人的利益。故被上诉人与本案存在利害关系，具有原告主体资格，上诉人的该上诉理由不成立。关于清原县不动产交易中心办理的房屋转移登记行为是否合法问题。根据《房屋登记办法》第三十三条规定，“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案上诉人清原县住建局与四方公司提供的办理房屋转移登记的依据是《抵顶房屋协议书》，从该协议内容上看，上诉人是为了收取四方公司欠款而签订抵顶协议，协议中约定四方公司可以对抵顶房源出售、回赎，因此该协议内容不能体现双方具有实际转让和取得房屋所有权的意思表示。该协议实质是上诉人通过办理产权登记的形式，以保证其实现收取四方公司所欠规费的目的。因此该抵顶协议不属于房屋所有权发生转移的证明材料，清原县不动产交易中心为上诉人和四方公司办理的房屋转移登记行为不符合上述规定的办理房屋转移登记的法定要件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 柳 红审判员 宁 伯审判员 曹 丹二〇二〇年二月二十六日书记员 段学飞