湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终25号上诉人（原审原告）：厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区太子路1398号百江花园5#楼。负责人:袁瑞年。委托诉讼代理人：吴新明，男，1982年1月26日出生，系该分公司员工，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：秦斌，湖南中航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲百江房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区太子路1398号。法定代表人：林加胜，该公司总经理。委托诉讼代理人:孙华鹏,湖南天桥律师事务所律师。上诉人厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司（以下简称厦门百和物业公司株洲分公司）因与被上诉人株洲百江房地产开发有限公司（以下简称株洲百江公司）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人厦门百和物业公司株洲分公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判被上诉人立即支付开办费147311元、前期介入服务费157578.36元及2016年被上诉人应付的“老带新”优惠、减免的物业费144308.03元；二、由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：上诉人于2008年11月18日成立，由被上诉人托管至2014年12月31日。托管期间，双方通过招投标方式签订了《“株洲百江明珠”前期物业管理合同》。2014年2月19日，被上诉人出具《中标通知书》，其中明确开办费147311元、前期介入服务费157578.36元。2016年1月1日，上诉人正式接管株洲百江明珠物业管理，被上诉人至今未按约定支付该两笔费用。2016年，被上诉人出台老业主介绍他人购买房屋的，每成交一套房屋就减免一年物业管理费的措施。上诉人按被上诉人要求减免的相关物业费，按交易习惯应当由被上诉人承担。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，系认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人株洲百江公司辩称，一、上诉人诉请的“开办费用、前期介入服务费”没有事实和法律依据。1、上诉人是专门为被上诉人直接进行物业管理服务的目的而设立，被上诉人自负盈亏，无需再次向上诉人支付开办费用和前期介入服务费。2、上诉人未提交证据证实其在移交托管后实际支出了开办费用和前期介入服务费。3、厦门市百和物业管理有限公司原股东已明确表示上述费用不需要被上诉人向上诉人支付。4、上诉人的该诉讼请求已超过诉讼时效。二、上诉人未举证证实被上诉人要向上诉人支付“老带新优惠、减免的物业管理费”。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。厦门百和物业公司株洲分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付开办费用147311元、前期介入服务费157578.36元和2016年被告应付的“老带新”优惠、减免的物业费144308.39元，未售车位（178个）2016年10月1日至2018年4月30日的空置物业管理费101460元，共计550657.75元；二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年6月18日，被告株洲百江公司（甲方）与案外人厦门市百和物业管理有限公司（乙方，以下简称厦门百和物业公司）签订了《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》，约定：乙方保证在2008年11月30日前在株洲市依法注册成立厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司，分公司负责人由甲方指派；株洲“百江花园”项目由该分公司进行管理，实行独立核算、自负盈亏，在当地依法纳税；双方同意分公司经株洲市工商行政部门批准成立后及时移交给甲方管理和使用，乙方负责积极配合甲方做好相关协助工作；甲方负责对分公司连同“百江花园”项目实行全权经营和管理，承担相应的管理责任和经营风险，包括财务管理、人员管理、小区物业管理、物业费收取及日常开支、税费缴纳等。补充协议签订后，乙方依据约定，在株洲设立了分公司（即原告），分公司负责人由被告指派，交由甲方管理。甲方对分公司自行实行独立核算、自负盈亏，对“百江花园”项目实行全权经营和管理。2014年2月19日，被告中标了“百江明珠”项目的前期物业服务业务。被告于2014年2月19日向原告下发了《中标通知书》，该通知书载明开办费用147311元，前期介入服务费157578.36元（6个月）以及住宅和住宅的收费标准、建设规模等内容，后原、被告签订《“株洲百江明珠”前期物业管理委托合同》，约定地下车位物业管理费按30元/个/月计算。2014年12月31日，被告（甲方）与厦门百和物业公司（乙方）签订《物业管理分公司代管权限移交协议》，约定厦门百和物业公司株洲分公司由甲方代管的期限已到，今后不再需由甲方代管，甲方将分公司的经营管理权全部交还给乙方，由乙方自负盈亏、自主经营，继续为“株洲百江花园”小区提供前期物业管理费。物业管理用房和供水等公共、公用、专用设施、设备的产权、所有权不变，由乙方无偿使用，使用期间维修费用由乙方承担。原由甲方以乙方名义为乙方聘请的工作人员全部由乙方接收，分公司代管权限移交后由乙方自行管理、续签劳动合同等。2016年1月，原告开始对“百江明珠”小区进行前期物业管理。2016年度，被告向原告支付“老带新优惠、减免的物业管理费”共计209804.55元。“百江明珠”小区共计178个车位未售出，在2016年10月1日至2018年4月30日期间共计产生空置物业管理费101460元，被告未支付。一审法院认为，本案系合同纠纷，争议焦点是：被告是否应当向原告支付开办费用、前期介入服务费、2016年度“老带新”优惠、减免的物业费、未售车位空置物业管理费及数额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据厦门百和物业公司与被告株洲百江公司于2008年签订的《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》，依法注册成立的厦门百和物业公司株洲分公司（即原告），由被告指派负责人进行管理，实行独立核算、自负盈亏，被告负责对分公司实行全权经营和管理，承担相应的管理责任和经营风险。被告于2014年2月向分公司下发《中标通知书》时，被告仍对原告实行全权经营和管理，原告及案外人厦门百和物业公司并未实际投资，且原告也未提交证据证明其在2015年移交托管后实际支出了该费用，故一审法院对原告要求被告支付开办费用和前期介入服务费的诉请不予支持。原告要求被告支付2016年度“老带新优惠、减免的物业管理费”，但原告提交的被告出具的“老带新”优惠、减免物业费《客户介绍成交确认表》无法计算出2016年度被告应付的“老带新优惠、减免的物业管理费”数额，同时，被告2016年度已向原告支付的“老带新优惠、减免的物业管理费”209804.55元，超过了原告诉请的金额，故原告的该项诉请依据不足，一审法院不予支持。根据原、被告签订的《“株洲百江明珠”前期物业管理委托合同》约定的标准计算，178个未售车位在2016年10月1日至2018年4月30日期间产生的空置物业管理费为101460元，被告应予支付，一审法院对原告的该部分诉请予以支持。原告的其他诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告株洲百江房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司支付178个未售车位在2016年10月1日至2018年4月30日期间的空置物业管理费101460元；二、驳回原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9306元，减半收取4653元，保全费3320元，共计7973元，由原告厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司负担6432元，由被告株洲百江房地产开发有限公司负担1541元。二审期间，上诉人厦门百和物业公司株洲分公司向本院提交了一份证据材料：双方当事人于2016年12月8日对账的情况，拟证明14万元是双方当事人已经确认的款项。本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人厦门百和物业公司株洲分公司提交的该证据材料不是原件，被上诉人对其真实性不予认可，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，争议焦点为被上诉人是否应向上诉人支付开办费、前期介入服务费及“老带新”优惠所减免的物业费。经查，虽然被上诉人在2014年2月19日开具给上诉人的《中标通知书》中记载了“开办费用：147311元，前期介入服务费：157578.36元（6个月）”，但根据案外人厦门百和物业公司（即上诉人母公司）与被上诉人株洲百江公司于2008年6月18日签订的《关于株洲“百江花园”物业经营管理有关事宜补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定，上诉人经株洲市工商行政部门批准成立后移交被上诉人管理和使用，被上诉人对上诉人连同“百江花园”项目实行全权经营和管理，承担相应的管理责任和经营风险，包括财务管理、人员管理、小区物业管理、物业费收取及日常开支、税费缴纳等。《中标通知书》中约定的开办费用和前期介入服务费发生在被上诉人对上诉人和“百江花园”项目进行全权经营和管理期间，根据《补充协议》的约定，该两笔费用系由被上诉人承担。上诉人未举证证实其实际支出了该两笔费用，应承担举证不能的法律后果，原审判决被上诉人无需向上诉人支付该两笔费用，处理正确。关于“老带新”优惠所减免的物业费问题，被上诉人在一审中已举证证实其向上诉人支付了2016年度“老带新优惠、减免的物业管理费”共计209804.55元，该数额已超出上诉人在一审中所主张的金额，上诉人未举证证实被上诉人还有拖欠该款未付的情况，其主张缺乏事实依据，不能得到支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8038元，由上诉人厦门市百和物业管理有限公司株洲分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年二月十九日法官助理 成 静书 记 员 刘 娜