浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4942号 上诉人（原审原告）：朱可勇，男，1981年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。现住浙江省诸暨市人民中路150号绿城百合公寓南区。 上诉人（原审原告）：刘铮铮，女，1983年4月5日出生，汉族，住上海市普陀区，现住浙江省诸暨市人民中路150号绿城百合公寓南区。 上诉人（原审原告）：朱月明，男，1955年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市，现住浙江省诸暨市人民中路150号绿城百合公寓南区。 上诉人（原审原告）：周茶英，女，1955年9月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市，现住浙江省诸暨市人民中路150号绿城百合公寓南区。 上诉人刘铮铮、朱月明、周茶英之共同委托诉讼代理人：朱可勇，系刘铮铮、朱月明、周茶英之近亲属。 被上诉人（原审被告）：浙江祥生物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新塘路36、38、46、50、56、58、66号广新大厦18层1805室。 法定代表人：倪凯峰。 委托诉讼代理人：徐宇峰，浙江浣纱律师事务所律师。 上诉人朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英因与被上诉人浙江祥生物业服务有限公司（以下简称祥生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初13871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、《前期物业服务协议》中关于叠排住宅和地下车位的前期物业服务收费标准条款在签订合同当时违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效，则自始无效。一审法院认为因2018年3月1日起，政府部门取消对《前期物业服务协议》中物业服务费的价格指导，故无效事由自此消失，故协议中关于物业服务标准的约定现当属有效，错误。2、《商品房买卖合同》应作为前期物业服务费的收费依据。《物业管理条例》第十一条、第二十一条、第三十四条明确规定了物业服务合同在业主大会和业主委员会成立后由物业服务企业与业主委员会签订，在成立前由物业服务企业与建设单位签订。本案中，上诉人所购买的房屋所在的物业管理区域尚未成立业主大会和业主委员会，被上诉人已经与建设单位签订了物业服务合同。被上诉人作为物业服务企业，理应知晓《物业管理条例》的相关规定，无权与上诉人签订《前期物业服务协议》。3、上诉人已经与建设单位签订《商品房买卖合同》，其中已经明确约定了前期物业服务费的收费标准，应作为被上诉人收取前期物业费的依据。4、虽然自2018年3月1日起，诸暨市物价局作出的诸发改价办[2017]28号批文自动停止执行，但是《商品房买卖合同》中关于仍按政府部门批文中的收费标准执行的约定既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，应自双方签署之日起生效并持续有效，并不因诸发改价办[2017]28号批文的停止执行而导致无效。 被上诉人祥生物业公司答辩称：1、《前期物业服务协议》未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第四条规定，确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。诸发改价办[2017]28号文件系根据《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》制定，该实施办法由物价局、建设厅制定，不属于法律、行政法规范畴，不能作为认定合同效力的依据。《价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。《浙江省定价目录(2015版)》规定普通住房前期物业收费应当执行政府指导价，授权市、县人民政府定价，但《浙江省定价目录(2015版)》于2018年3月1日起就停止施行，同日开始实行《浙江省定价目录(2018版)》，而《浙江省定价目录(2018版)》规定除保障性住房的物业收费执行政府指导价之外，其余的商品房(无论普通住宅还是高标准住宅)的物业收费全部放开，不再执行政府指导价。诸发改价办[2017]28号文件应当于2018年3月1日开始自动停止施行，这一点已经被上诉人于一审中提交的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复文件适用的复函》证明。本案中，双方当事人于2018年2月28日签订《前期物业服务协议》，实际于2018年8月1日开始履行，已不再执行诸发改价办[2017]28号文件的政府指导价。2、被上诉人所购房屋为叠排，系高标准住宅，并非普通住宅，前期物业收费不应当执行政府指导价。《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住房标准问题的通知》规定，以下三个条件中有一个或一个条件以上不满足的，均非普通住房：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在144平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。本案中，上诉人所购商品房地上部分面积为143.10平方米，地下部分面积为118.56平方米，合计261.66平方米，已经超出普通住房中的面积标准，应认定为高标准住房。无论是《浙江省定价目录(2015版)》还是《浙江省定价目录(2018版)》均无规定高标准住宅的前期物业服务收费应当执行政府指导价。目前物业服务市场中，叠排、联排等高标准住宅的物业服务收费标准也是高于多层、小高层、高层等普通住宅的。如果高标准住宅的前期物业服务收费标准与普通住宅的前期物业服务收费标准一样，那对于被上诉人来说也有违公平原则。3、根据合同相对性，上诉人作为购房人与建设单位签订的《商品房买卖合同》与上诉人与物业公司签订的《前期物业服务协议》中相关条款有冲突，应当履行后一份合同的相关约定。 朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英一审起诉请求：一、确认《前期物业服务协议》中关于叠排住宅和地下车位的物业服务收费标准条款无效；二、被告按照《商品房买卖合同》的约定收取叠排住宅和地下车位的前期物业服务费，并限期向原告退还多收部分的物业服务费人民币3147元。 一审法院认定：2018年2月28日，原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英与诸暨祥生祥跃置业有限公司签订商品房买卖合同（备案合同编号：2018330681YS0023281），四原告购买位于熙江樾花园15幢020101室的商品房及地下室，其中第二十一条前期物业管理条款约定出卖人已经选聘祥生物业公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理；买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。附件七第二项约定前期物业服务费收取标准：以物价部门批文为准。同日，原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英与被告祥生物业公司诸暨分公司签订前期物业服务协议，协议第五条物业服务费用条款约定：“物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积（车位按数量）交纳，具体标准：多层住宅物业：1.45元/㎡/月（不含公共能耗分摊费）；叠排住宅物业：3元/㎡/月（不含公共能耗分摊费）；排屋物业：4元/㎡/月（不含公共能耗分摊费）；储藏室物业：0.48元/㎡/月；地下车库车位：30元/个/月。协议由浙江祥生物业服务有限公司诸暨分公司盖章，原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英签字确认。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。该房屋于2019年8月1日交付使用，四原告于2019年8月19日交纳2019年8月1日至2020年7月31日，按照叠排住宅标准计算的物业费6921元。诸暨市发改局于2017年10月12日对熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准作出诸发改价办[2017]28号批复：熙江樾花园住宅小区建设地址位于，环城西路以西，项目建设用地面积53861平方米，总建筑面积为102403.3144平方米（含地下部分建筑面积），小区主要由19幢多层带电梯住宅和18幢高标准住宅组成。熙江樾花园住宅小区内多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准在每月每平方米建筑面积1.35元至1.45元的范围内确定,多层带电梯住宅的汽车位、架空层的前期物业服务收费按上述标准的三分之一收取。为此，原告朱可勇于2019年8月4日向诸暨市市场监督管理局反映祥生物业公司违反价格法强制性规定，诸暨市市场监督管理局于2019年8月9日出具处理意见书，意见书载明：根据《价格法》和2015年版《浙江省定价目录》的规定，普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价管理。据此，诸暨市发改局发出了《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》（诸发改价办[2017]28号）文件，文件中对该小区的多层带电梯住宅前期物业服务收费标准作了相应规定。2018年新《浙江省定价目录》规定，从2018年3月1日起，我市的普通住宅小区前期物业服务收费实行市场调节价，此前核定的普通住宅小区前期物业服务收费文件，自动停止执行。根据上述规定，在2018年3月1日之前，熙江樾花园住宅小区多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准应按诸发改价办[2017]28号文件规定执行，相关《前期物业服务协议》中约定的收费标准也应符合该文件的规定标准。2019年9月17日，诸暨市发展和改革局复函，对关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准，我市普通住宅前期物业服务收费自2018年3月1日起实行市场调节价，2017年10月12日印发的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》诸发改价办[2017]28号自2018年3月1日起自动停止执行。 该院认为本案之争议焦点为：1、原告方关于他们与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》中关于物业费收费标准的约定无效的主张能否成立；2、被告祥生物业公司向原告方收取物业服务费的正当依据和标准是什么，是原告方与诸暨祥生祥跃置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件七中的约定还是四原告与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》，抑或本案商品房开发商诸暨祥生祥跃置业有限公司与被告祥生物业公司签订《熙江樾花园前期物业服务合同》。关于争议焦点1：原告方认为他们与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》违反《中华人民共和国价格法》第十二条的关于经营者应当遵守并执行政府指导价的规定而无效。为此，原告方提供了由诸暨市发展和改革局于2017年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》，该批复中明确小区内多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准在每月每平方米建筑面积1.35元至1.45元范围内确定，原告方认为他们购买的本案所涉房产即属于多层带电梯住宅，但他们与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定：“叠排住宅按每月每平方米建筑面积3元、地下车位按每月每个30元的标准收取”，该约定显然超出诸暨市发展和改革局于2017年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》指定的政府指导价的范围，属于不遵守《中华人民共和国价格法》第十二条应执行政府指导价的效力性规定的行为应认定无效。但被告祥生物业公司认为合同无效应以违反国家法律和行政法规为限，前述对于物业收费价格的规定属于位阶低于国家法律和行政法的规范性文件，不影响对《前期物业服务协议》效力的认定。该院认为，《中华人民共和国价格法》第十二条的内容为：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”上述内容中虽然没有“禁止”或“应认定无效”的显著说明，但根据《中华人民共和国价格法》第四十一条中“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”的规定，显然法律已对违背第十二条的行为之效力作出否定性评价，故《中华人民共和国价格法》第十二条规定应当属于效力性规定，违背该条的行为无效。而诸暨市发展和改革局于2017年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》中本案小区内物业服务费的规定正是基于《中华人民共和国价格法》第十二条所作的价格指导，如《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》继续合法有效，那么原告方与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》违背该批复，当然会因违背《中华人民共和国价格法》第十二条规定的行为而无效，被告关于该行为仅仅违反一般性规范性文件的辩称不合逻辑。但之后，诸暨市发展与改革局又作出了《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复文件适用的复函》，复函内容为：根据《浙江省物价局关于公布浙江省定价目录的通告》相关规定，自2018年3月1日起放开县和县级市普通住房的前期物业服务收费，故该局2017年10月12日印发的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复》自2018年3月1日起自动停止执行。四原告与被告间《前期物业服务协议》签订于2018年2月28日，当时合同中关于物业服务费标准的约定因违反法律的强制性规定而无效，但自2018年3月1日起政府部门已取消对《前期物业服务协议》中物业服务费的价格指导，无效事由自此消失，故合同中关于物业服务费标准的约定现当属有效。争议焦点2：虽然最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中只规定了建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同两种物业服务合同形式，但并没有否定业主直接与物业服务企业签订物业服务合同的效力。本案中四原告与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》应系各方当事人的真实意思表示，且如前述，其中关于物业服务费的收费标准的约定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，上述合同对当事人具有法律约束力，受法律保护，各方均应依约履行。原告方认为应当适用原告方与诸暨祥生祥跃置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件七中的约定，该约定为：“前期物业服务费收取标准以物价部门批文为准”，但现物价部门的批文已然撤销，该约定已无实施之可能。且四原告已与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》中对物业服务费的收费标准另作约定，当然应根据该约定计算物业服务费金额。综上，原告方要求确认他们与被告签订的《前期物业服务协议》中关于叠排住宅和地下车位物业服务费收费标准条款无效及被告应退还多收的物业服务费的诉请缺乏法律和事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百七十四条和《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决：驳回原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英共同负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人主张《前期物业服务协议》中关于叠排住宅和地下车位的物业服务收费标准条款因违反《中华人民共和国价格法》第十二条关于经营者应当遵守并执行政府指导价的规定而无效。然，根据一审法院查明的事实，根据《浙江省物价局关于公布浙江省定价目录的通告》相关规定，自2018年3月1日起放开县和县级市普通住房的前期物业服务收费，故诸暨市发展和改革局于2017年10月12日印发的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复》自2018年3月1日起自动停止执行。一审法院认为，上诉人与被上诉人的《前期物业服务协议》签订于2018年2月28日，当时合同中关于物业服务费标准的约定因违反法律的强制性规定而无效，但自2018年3月1日起政府部门已取消对《前期物业服务协议》中物业服务费的价格指导，无效事由自此消失，故合同中关于物业服务费标准的约定现当属有效，并无不当。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系对物业服务相关事项的约定，该协议合法有效，上诉人应按照协议约定履行自己的义务，故一审法院驳回上诉人的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。 综上所述，上诉人朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇二〇年二月二十八日 书记员 余建维