上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初19591号原告：周智强，男，1963年3月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：周小强，男，1966年3月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：王步祥，男，1952年7月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告周智强诉被告周小强、王步祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周智强和被告王步祥到庭参加诉讼，被告周小强经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告周智强提出诉讼请求：1、撤销两被告签订的《房屋租赁协议》；2、被告王步祥搬离上海市杨浦区杭州路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)；3、两被告按每月4000元的标准支付2015年5月1日至2016年12月31日的房屋占用费。事实和理由：原告周智强和被告周小强系兄弟关系，2015年4月，两人的父亲去世，留有杭州路XXX弄XXX号房产一处(2016年9月21日，办理新的房产证，原告和周小强各占50%产权)。周小强在原告不知情的情况下于2014年11月25日与王步祥签订了房屋租赁协议，将上述房屋出租给王步祥，租赁期限从2014年12月1日至房屋拆迁时为止，每年租金12,000元。原告认为租金远低于市场价格，约定的租期也不符合法律规定。两被告的租赁协议显失公平，故要求撤销租赁合同，按市场租金标准向原告支付一半的房屋占用使用费。被告周小强未到庭应诉，递交书面意见辩称：系争房屋在父母亲在世的时候已经出租，月租金至今没有变过；周智强没有尽到赡养义务，父母亲巨额的医疗费用及生活照料均由周小强负责。父亲去世后，周小强要求继承房产，经诉讼，法院判决周智强、周小强各占50%的份额，周小强还放弃了丧葬费。周小强拥有系争房屋的租赁权及收取全部租金的权利，直至周智强分摊周小强赡养父母亲的费用。故不同意原告全部诉讼请求。被告王步祥辩称：王步祥和周氏兄弟的父母是多年的邻居，他们的房屋由于长期无人居住，破损严重，几乎无法住人。周氏兄弟的父母在去世前大概2008年的时候就将房屋借给王步祥照管，按照当时的实际情况约定的租赁费为每月1000元，且两年一付，之后的房屋修缮和维护也是由王步祥负责，故周智强现在提出的租金价格是不合理的。周智强对父母从不过问，也从不到老房子来。房屋租赁协议是周小强受其父亲的委托签订的，租金也由周小强收取，王步祥的租金已缴纳至2018年11月底。周智强无权撤销合同，更无权要求王步祥支付占用费。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区杭州路XXX弄XXX号，原产权人系周智强、周小强的父亲周鸿生。被告王步祥和周鸿生系邻居关系。2008年左右，上述房屋开始租借给王步祥使用。2014年11月25日，周小强和王步祥签订《房屋租赁协议》，约定由周小强将系争房屋的一楼、二楼出租给王步祥，租赁期限从2014年12月1日起至动迁为止。每年租金12,000元，每两年支付一次。合同约定房内设施如有损坏，必需修复或更换等，费用全由王步祥承担，并且由王步祥按时支付所有的水、电、煤气、电话、安全保洁、有线电视等费用。合同还约定了其他事项。2015年4月18日，周鸿生去世。2015年12月1日，周小强和王步祥签订《原房屋租赁合同(补充合同)》，约定在原一楼、二楼租赁合同的基础上，周小强将系争房屋三楼北间10.26平方米出租给王步祥，约定租期从2015年12月1日至动迁为止，用途为生活用房，租金每月500元，每两年结算一次。合同还约定了房屋修缮事宜及其他事项。同日，周小强出具《收条》一份，明确收到王步祥租金共计43,000元，其中三楼三年(2015.12.1-2018.11.30)租金计18,000元；原合同两年(2016年11.25-2018.11.30)租金计25,000元。2016年2月，本院立案受理周小强诉周智强法定继承一案。2016年4月13日，本院一审判决：一、权利人登记为被继承人周鸿生名下的位于上海市杨浦区杭州路XXX弄XXX号房屋由周小强、周智强共同继承，按份共有，各占50%的份额；因房屋产权变更登记产生的各项费用，由周小强、周智强各半承担。二、被继承人周鸿生名下保管在上海经纬产业用布厂的丧葬费16,902元，由周小强、周智强各享有8,451元。周智强不服提起上诉，2016年7月4日，上海市第二中级人民法院出具《民事调解书》，调解协议如下：一、权利人登记为被继承人周鸿生名下的位于上海市杨浦区杭州路XXX弄XXX号房屋由周智强与周小强共同继承，按份共有各占50%的份额。因房屋产权变更登记产生的各项费用，由周智强、周小强各半承担；二、被继承人周鸿生名下保管在上海经纬产业用布厂的丧葬费16,902元由周智强领取。2016年9月21日，经本院强制执行，系争房屋权利人登记为周智强、周小强按份共有，各占50%。2016年12月，周智强具状来院，要求判如诉请。以上事实，由《房屋租赁协议》、《原房屋租赁合同(补充合同)》、收条、民事判决书、民事调解书、房地产权证及当事人的陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，租赁房屋原系周智强、周小强的父亲周鸿生所有，周鸿生在世时，房屋已出租给王步祥，权利人周鸿生并未提出过异议。周鸿生去世后，其继承人周智强、周小强作为房产共有人都有对房屋进行管理的权利和义务。王步祥通过与共有产权人之一的周小强签订房屋租赁协议，支付租金并使用房屋至今，周智强、周小强之间对继承的房产如何进行处置和使用的争议，并不能作为撤销房屋租赁协议的理由。租赁协议约定的租期至动迁之日止，不违反法律的禁止性规定，目前还尚未超过法律规定的最长期限20年，故原告要求撤销租赁协议及要求王步祥迁出系争房屋之请求，本院不予支持。周智强作为系争房屋的继承人，有权按其继承的份额享有房屋出租的收益。按照法律规定，继承从被继承人死亡时开始。故周智强要求取得2015年5月起的租金收益，于法有据，本院予以支持，周小强应将其收取的2015年5月后的租金的50%交周智强，周智强要求两被告按照每月8000元的标准支付一半租金收益之主张，无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周智强要求撤销被告周小强和被告王步祥签订的《房屋租赁协议》之诉讼请求，不予支持；二、原告周智强要求被告王步祥迁出上海市杨浦区杭州路XXX弄XXX号房屋之诉讼请求，不予支持；三、被告周小强应自本判决生效之日起十日内支付原告周智强自2015年5月1日至2016年12月31日的房屋租金收益共计13,250元；四、原告周智强其余诉讼请求，不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费750元，减半收取计375元，由原告周智强和被告周小强各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇一七年三月六日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。二、《中华人民共和国继承法》第二条【继承的开始】继承从被继承人死亡时开始。三、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。