山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初2728号原告：马传君，男，1967年1月15日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：庞宜刚，山东善国律师事务所律师。被告：杨列武，男，1973年2月8日出生，汉族，居民，住滕州市，现住滕州市。原告马传君与被告杨列武房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马传君及其委托诉讼代理人庞宜刚、被告杨列武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马传君向本院提出诉讼请求：1、解除马传君与杨列武签订的《房屋买卖合同书》；2、杨列武返还马传君位于滕州市西部放歌小区5号楼1601室房屋，并支付房屋使用费（自2014年10月19日起至房屋返还之日止，按每月1000元计算）；3、杨列武支付马传君违约金100000元；4、诉讼费用由杨列武承担。事实和理由：2014年10月19日，马传君、杨列武签订《房屋买卖合同书》，合同约定，杨列武购买马传君位于滕州市西部放歌小区5号楼1601室房屋一套，该房屋总价款为650000元，杨列武选择首付款100000元，银行贷款330000元由杨列武负责偿还，剩余220000元余款于2015年农历十月初一前结清。合同签订后，马传君将该房屋交付给杨列武。但自合同签订至今，杨列武未按照约定履行付款义务，长期拖欠银行贷款，杨列武逾期付款行为已经构成严重违约，侵犯了马传君的合法权益，根据双方合同约定及相关法律规定，马传君有权解除合同并要求杨列武支付违约金。杨列武辩称，不同意马传君的诉讼请求。双方签订房屋买卖合同属实，虽然杨列武没有按照合同约定给付购房款、偿还银行贷款，但杨列武向马传君支付了代还银行贷款好处费。杨列武共向马传君支付购房款190000元、偿还银行贷款114239.35元（2014年8月22日至2016年12月22日），杨列武还向马传君支付了约定利息24000元、好处费35000元，上述款项共计363239.35元，即使法院判决解除合同、返还房屋，马传君应返还杨列武上述款项363239.35元。马传君围绕诉讼请求提交了滕州市不动产登记中心出具的不动产登记信息查询结果证明、2014年1月19日签订的房屋买卖合同书、中国银行股份有限公司个人抵（质）押循环贷款合同复印件、中国银行个人贷款凭证复印件、2018年8月16日杨列武书写的保证书、马传君中国银行交易流水明细清单、马传君中国银行贷款账户扣款流水明细、马传君向杨列武送达限期履行及解除合同通知的照片一组，杨列武向本院提交了2014年10月30日马传君书写的收据一份、2015年2月17日马传君书写的收据一份、2016年1月21日马传君书写的收据一份、银行存款凭证六份（时间分别为2014年11月18日、2014年12月18日、2015年1月16日、2015年3月18日、2015年7月21日、2015年10月19日），杨列武申请证人李某出庭作证，本院依法组织马传君、杨列武进行了质证并在卷佐证。结合马传君、杨列武陈述及对证据的质证意见，本院经审理认定事实如下：马传君系滕州市平行路西侧解放西路北侧西部放歌鼎盛园5号楼1单元第16层1601号房屋权利人，该房屋产权证号为20××37。2014年7月21日，马传君与中国银行股份有限公司滕州支行签订《2014年滕州中行个人抵押循环贷款字0058号中国银行股份有限公司个人抵（质）押循环贷款合同》，中国银行股份有限公司滕州支行向马传君发放贷款330000元，借款期限为120个月，借款用途为装修，贷款利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款。2014年10月19日，经案外人李某介绍，杨列武以650000元的价格购买马传君所有的西部放歌鼎盛园5号楼1单元第16层1601号房屋，双方签订了《房屋买卖合同书》，合同约定，房屋的交易价格为650000元，该房款履行方式为：1、杨列武向马传君交付首付款100000元，2、银行贷款330000元，由杨列武按月偿付，3、下欠220000，2014年农历12月25日之前付50000元，2015年农历十月初一前余款结清，具体付款方式为，每三个月付款一次，每次不得低于50000元，截至合同签订之日起杨列武向马传君每月支付利息2000元，直至还清欠款，期间还欠款不影响杨列武向马传君支付利息的数额（即2000元）；居住期间需要办理房屋确权或其它事宜，马传君必须积极配合杨列武双方共同办理产权过户登记手续，过户及确权产生的一切费用均由杨列武承担；房屋交付使用后产生一切费用由杨列武自行承担；双方房屋交接后特殊原因导致本合同无法履行，违约方应承担违约责任，违约金为房款的15%（100000元），如杨列武不能按约定及时还款及银行利息两次以上将视为杨列武违约，马传君有权随时清除杨列武搬除该房屋。合同签订后，马传君将涉案房屋交付给杨列武，杨列武在涉案房屋居住至今，但一直没有办理房屋产权变更。2014年10月30日，杨列武支付马传君购房款100000元，2015年2月，杨列武支付马传君购房款50000元，2016年1月21日，杨列武支付马传君40000元，庭审中，马传君向法庭陈述，该40000元系杨列武支付的约定利息（每月2000元），杨列武辩称该40000元系杨列武支付的购房款。除上述款项190000元之外，杨列武陈述其还向马传君支付了约定利息24000元，马传君对此不予认可，杨列武提交了六份银行存款凭证，其中2014年11月18日的中国银行存款凭证载明无卡存款6100元，2014年12月18日的中国银行存款凭证载明无卡存款6100元、2015年1月16日的中国银行存款凭证载明无卡存款6100元、2015年3月18日的中国银行存款凭证载明转账6000元、2015年7月21日的中国农业银行存款凭证载明转账6100元、2015年10月19日的中国农业银行存款凭证载明无卡存款6000元。2018年8月16日，因杨列武未按合同约定支付马传君银行贷款及剩余房款，杨列武书写了保证书，内容为:“保证书，本人杨列武因购买马传君的商品房，于2014年10月19号下欠马传君1、房款170000元正，2、银行按揭100000元正，3、平常生活开支及生活需要借现金（多次）80000元，4、按约定至2018年6月19号止，以上欠款应付利息140000元，注明：本人已付给马传君现金壹拾玖万元正，其中房款15万元，约定利息4万元正。本人承诺：以上所有欠款共计肆拾陆万元正（460000元）于2018年9月10号之前一次性付清，并承担2018年6月19号至2018年9月19号欠款所产生的利息，月利率按30%计算，如果违约，本人于违约之日起，两天内搬走，无怨无悔，不搬走天诛地灭，并承担一切责任，2018年8月16日，保证人杨列武”，杨列武在该保证书中签名并捺印确认。马传君、杨列武均向法庭陈述，保证书中写明的欠银行按揭100000元系计算至2018年6月19日。出具保证书之后，杨列武并未按约定支付马传君欠款460000元，杨列武向法庭陈述，其在2019年春节前通过李某支付给马传君30000元好处费，春节后又通过微信转账支付马传君5000元好处费，马传君对此不予认可，杨列武亦未向法庭提交证据予以证明。关于杨列武支付涉案房屋银行贷款的情况，根据马传君中国银行贷款账户扣款流水明细，2014年8月22日至2019年3月22日，马传君贷款账户共偿还银行贷款215946.54元，其中，2014年8月22日至2016年12月22日，马传君贷款账户共偿还银行贷款114239.35元，2018年6月22日至2019年3月22日，马传君贷款账户共偿还银行贷款37658.3元。杨列武支付涉案房屋银行贷款的方式为杨列武按月向马传君账户存入偿还贷款的钱，或者支付马传君现金。马传君向法庭陈述，自2014年8月22日至2019年3月22日，马传君贷款账户共偿还银行贷款215946.54元，其中2018年6月22日至2019年3月22日的银行贷款37658.3元系马传君偿还，再结合双方在保证书中的结算，截至2018年6月19日，杨列武欠马传君银行按揭100000元，因此，杨列武已偿还涉案房屋银行贷款的数额为78288.24元（215946.54元-37658.3元-100000元）。杨列武辩称，保证书中写明的欠马传君银行按揭100000元不属实，自2014年8月22日至2016年12月22日，马传君贷款账户共偿还银行贷款114239.35元，该114239.35元均系杨列武偿还，2016年12月22日之后杨列武没有再支付马传君银行贷款。庭审中，杨列武申请证人李某出庭作证，李某系马传君、杨列武的朋友，李某向法庭陈述，经李某介绍，杨列武购买了马传君的涉案房屋（包括储藏室和车库），2015年左右，李某替杨列武偿还了五六次约定利息，每月2000元，2019年春节前，李某替杨列武支付给马传君好处费30000元，因为是朋友关系，所以没有出具收据，李某还听说杨列武在2019年春节后又支付给马传君好处费5000元。马传君对证人李某的证言真实性有异议，认为证人证言缺少相应证据证明。杨列武对证人李某的证言真实性没有异议。因证人李某的证言缺少相关证据予以证明，该证言的证明力较弱，本院不予采信。综上，杨列武支付马传君购房费用共计268288.24元，具体计算方式为：100000元（2014年10月30日购房款）＋50000元（2015年2月购房款）＋40000元（2016年1月21日约定利息）＋78288.24元（杨列武偿还涉案房屋银行贷款的数额）。杨列武主张的其向马传君支付的约定利息24000元、好处费35000元，因杨列武提交的六份银行存款凭证不能证明系支付的约定利息，且在保证书中仅写明了支付约定利息40000元，杨列武也未向本院提交其他证据予以证明，故本院不予采信。杨列武主张的自2014年8月22日至2016年12月22日偿还银行贷款114239.35元，与保证书书写内容不相符，且杨列武亦未提交证据证明该114239.35元的具体支付情况，故本院亦不予采信。本院认为，本案的争议焦点为，马传君与杨列武签订的《房屋买卖合同书》是否应当解除。根据双方签订的《房屋买卖合同书》中的约定，双方房屋交接后特殊原因导致本合同无法履行，违约方应承担违约责任，违约金为房款的15%（100000元），如杨列武不能按约定及时还款及银行利息两次以上将视为杨列武违约，马传君有权随时清除杨列武搬除该房屋。该约定赋予马传君对合同的约定解除权,杨列武既未按照《房屋买卖合同书》的约定支付房款、银行贷款，亦未按照保证书的约定支付房款，解除合同的条件已成就，马传君可以解除合同。现马传君要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的房屋买卖合同解除后，杨列武应返还马传君位于滕州市西部放歌小区5号楼1601室房屋，考虑到杨列武现居住于该房屋，本院酌定将杨列武返还涉案房屋的时间确定为本判决生效之日起三十日内履行完毕。马传君亦应将其收取的购房费用268288.24元返还给杨列武。对于马传君要求杨列武支付违约金、房屋使用费的诉讼请求，综合考虑涉案房屋在杨列武购买后增值的客观事实，现房屋增值部分足以弥补马传君的损失，故对马传君的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对马传君的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除马传君与杨列武于2014年10月19日签订的《房屋买卖合同书》；二、杨列武于本判决生效之日起三十日内腾空、返还马传君位于滕州市平行路西侧解放西路北侧西部放歌鼎盛园5号楼1单元第16层1601号房屋；三、马传君于本判决生效之日起三十日内返还杨列武购房费用268288.24元；四、驳回马传君的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由杨列武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  石 强审 判 员  彭晓彤人民陪审员  刘广华二〇二〇年二月四日书 记 员  张永霞