丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初3177号 原告：柳琳琳，女，汉族，1966年7月1日出生，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：项黎、郑思莹，浙江博翔律师事务所律师。 被告：浙江丽水梦翔教育发展有限公司，住所地：丽水市莲都区花园路818号。统一社会信用代码：913311007315134241。 法定代表人：叶芬，执行董事。 被告：莲都外国语学校，住所地：丽水市莲都区花园路818号。统一社会信用代码：523311027539740298。 法定代表人：叶芬，董事长。 上述两被告的委托代理人（特别授权）：张笑俏、吴娴（实习律师），浙江晟耀律师事务所律师。 原告柳琳琳为与被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司（以下简称丽水梦翔教育公司）、莲都外国语学校房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月21日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员练卿担任审判长，人民陪审员叶小虹、雷丽珍参加评议的合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告柳琳琳的委托代理人项黎、郑思莹，被告丽水梦翔教育公司、莲都外国语学校的委托代理人张笑俏、吴娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳琳琳诉称：2017年12月间，原告与被告丽水梦翔教育公司达成协议，被告丽水梦翔教育公司以2055540元的价格将坐落于莲都外国语学校专家楼（怡景花苑29幢）1单元101室的不动产及相应的车库卖给原告。因此，原告分别于2017年12月14日、18日依约向被告丽水梦翔教育公司指定的账户转帐交付了50000元和977770元。2017年12月18日，被告丽水梦翔教育公司向原告出具收据确认收到1027770元购房款。2019年1月22日，原告与被告丽水梦翔教育公司正式签订书面购房协议，确认上述协议内容。其后，原告多次催促被告丽水梦翔教育公司办理不动产过户手续，但是被告丽水梦翔教育公司均不履行。2019年4月24日，原告以律师函的形式再次敦促被告丽水梦翔教育公司履行过户义务，被告仍借词推脱。原告认为，虽然合同未约定履行期限，但是依照《合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告可随时要求履行，但被告丽水梦翔教育公司半年来始终拒不办理过户手续，且无正当理由，已经构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现。无奈之下，原告只能主张解除协议、返还房款并赔偿损失。另外，原告认为被告丽水梦翔教育公司与被告莲都外国语学校存在法人人格混同、财产无法区分的情形，被告莲都外国语学校依法应对本案所涉款项的支付承担连带责任。综上所述，原告基于双方的协议诚信履约，不仅支付了百分之五十的房款，还对案涉的房屋投入了227000元的装修费用，现合同目的无法实现，造成了原告已支付款项被占用至今的利息损失、装修投入损失，以及房屋增值的预期利益损失。双方未能通过协商解决该合同纠纷。为此，请求判令：一、解除原告与被告丽水梦翔教育公司签订的《莲都外国语学校专家楼（怡景花苑29幢）购房协议》；二、被告丽水梦翔教育公司返还原告购房款1027770元；三、被告丽水梦翔教育公司赔偿原告购房款占用期间的利息损失（以1027770元为基数，自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项还清之日止）、装修投入损失227000元以及预期利益损失540000元（装修投入损失金额及预期利益损失金额最终以评估结果为准）；四、被告莲都外国语学校对上述款项的支付承担连带责任。在审理过程中，原告向本院提出评估申请，经本院委托评估，原告根据评估结果变更第三项诉讼请求为：被告丽水梦翔教育公司赔偿原告购房款占用期间的利息损失（以1027770元为基数，自2017年12月18日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）、装修投入损失163427元以及房屋增值损失241960元。 被告丽水梦翔教育公司、莲都外国语学校辩称：1、原告与被告丽水梦翔教育公司之间签订的购房协议，现原告主张要求解除购房协议，被告丽水梦翔教育公司对该请求予以同意。但是被告丽水梦翔教育公司认为同意解除合同并不表示原告所主张的事实成立。既然被告丽水梦翔教育公司同意解除购房协议，也同意返还其购买房款1027770元。2、关于原告主张的第三、四、五项诉请没有事实和法律依据，不能成立。首先，原告诉请要求被告丽水梦翔教育公司赔偿款项占用期间的利息损失，事实上原告当初购买房屋的时候，并不是与被告丽水梦翔教育公司直接发生买卖关系，而是与被告单位的职工或者老师之间发生。后2019年原告与被告丽水梦翔教育公司签订了补充协议，当初原告购房时，双方是明确，且原告是知晓交易的房屋就是莲都外国语学校的专家楼，用地就是教育用地，所以才会签订协议。2019年双方补充签订协议，协议中也明确房屋是专家楼，购房协议也与一般的买卖协议有所区别，付款方式是先付50%购房款即交付使用，其余50%的购房款是办理过户手续时再交清，如何办理过户以及何时办理过户没有约定，因为该房屋为专家楼，过户需争取一定的政策，原告购买时就明确知晓，所以当时是不确定房屋办理过户的时间。原告支付一半购房款后即享有使用房屋的权利，房屋的使用不存在问题，且学校的专家楼不仅就原告所购这一套，到目前为止也是处于现状，所以购房是为了住房，而不是为了炒房，现房屋居住没有问题，只是办理过户没有约定。所以被告丽水梦翔教育公司认为原告购房时是清楚的。被告丽水梦翔教育公司交付给原告使用的房子是可以拎包入住的，而不是毛坯房，原告付了一半购房款后被告丽水梦翔教育公司将房屋交付使用，不存在资金占用的问题。所以原告要求资金占用的利息损失诉请不能成立。原告主张投入的装修损失，当时房屋在买卖后已交付给原告，房屋办证是一个问题，但是办证不是唯一的买卖条件，从双方的购房协议中非常清楚的体现当时的情况，且怡景这幢楼是学校的专家楼大家都是清楚的，按照合同的约定，房屋交付后，原告是可以正常使用的，但是原告为了自己的喜好进行的装修，是原告自己的问题，该项损失由被告丽水梦翔教育公司承担是不公平，也是不能成立的。原告所谓的增值损失是否能成立的问题，当时签订协议时双方是清楚的，且最初签订协议的不是被告丽水梦翔教育公司，2019年1月份才与被告丽水梦翔教育公司补签协议。案涉房屋是低于市场价的，该房屋是教育用地，教育用地与商品房是完全不同的，教育用地的使用年限是50年，而商品房是70年。评估报告是按照正常的70年限的商品房评估的，从评估报告的内容看没有考虑是教育用地，而是按照目前同地段的商品房市场价值来评估，选取的样本也是商品房的交易价格，其评估结果以假设的方式作出，所以该结论不能作为本案的定案依据。而且本案房屋原告购买时只出了一半的价钱，被告认为原告主张要求增值部分损失，无论是理由还是价值认定都是不能成立。3、原告要求被告莲都外国语学校承担连带责任不能成立。虽然两被告是同一法定代表人，但系两个完全独立的法人，并不是原告诉状中所陈述的两被告存在法人人格混同、财产无法区分的情形，且原告对此未提供任何证据及要求被告莲都外国语学校承担连带责任的法律依据。综上，作为被告丽水梦翔教育公司是同意与原告解除合同，也同意返还购房款，房屋已交付，原告不存在其他损失。 经审理查明：2017年12月18日，原告与被告丽水梦翔教育公司达成口头约定，被告丽水梦翔教育公司将坐落于丽水市莲都区怡景花苑（莲都外国语学校专家楼）29幢1单元101室房屋及车库一间出售给原告，价格为2055540元，并约定先支付一半的购房款，剩余购房款在办理过户手续时付清。原告于当日支付购房款1027770元，其中977770元购房款以转帐方式转给被告莲都外国语学校，被告丽水梦翔教育公司向原告出具收据一份。原告交款后，被告丽水梦翔教育公司将上述房屋交付给原告。2018年上半年，原告对上述房屋进行了装修。2019年1月22日，原告与被告丽水梦翔教育公司补签《莲都外国语学校专家楼（怡景花苑29幢）购房协议》。其中第五条约定：在办理过户手续所需费用，乙方（原告）负责承担和房产公司购房时相同的款项费用，过户手续由甲方（被告丽水梦翔教育公司）负责办理，乙方（原告）应协助办理。合同签订后，被告丽水梦翔教育公司无法将上述出售房屋过户至原告名下引起纠纷。2019年4月17日，原告向被告丽水梦翔教育公司发律师函，要求对方就不能过户说明原因并提出解决方案，被告丽水梦翔教育公司于2019年4月23日回函，主张公司未违约并同意协商解决。2019年4月25日，原告再次发律师函给被告丽水梦翔教育公司，要求确认能否过户并要求提出解决方案，被告丽水梦翔教育公司未回函，原告遂起诉至本院。 另查，2013年3月1日，丽水市人民政府常务会议纪要就被告丽水梦翔教育公司莲都外国语学校专家楼，明确原则上同意对已出售给丽水梦翔教育公司本单位教师的住房，给予办理土地过户手续，除教师之外的其他人员包括股东和校外人士都不得过户。原告非被告丽水梦翔教育公司的教师员工。丽水市莲都区怡景花苑29幢101室房屋为丽水梦翔教育公司莲都外国语学校专家楼内的房屋，土地登记用途为教育用地，使用权类型为出让。被告丽水梦翔教育公司与被告莲都外国语学校为各自独立的法人。 在审理过程中，本院依原告申请对坐落于丽水市莲都区怡景花苑29幢1单元101室的房屋按同地段商品房的市场价值和房屋装修价值委托衢州永欣资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年12月16日作出衢永欣评报字[2019]第297号评估报告，评定：丽水市莲都区怡景花苑29幢1单元101室，建筑面积136.11m2，商品房评估价值为2297500元，新装修评估价值为163427元。 采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告身份证、两被告登记信息、莲都外国语学校专家楼（怡景花苑29幢）购房协议、转账凭证、收据、律师函、回函、邮寄快递单、丽水市人民政府常务会议纪要、浙江省社会保险参保证明（单位专用），本院依原告申请委托衢州永欣资产评估有限公司作出的衢永欣评报字[2019]第297号评估报告，被告申请的评估人员证人证言及当事人庭审陈述。 本院认为：原告与被告丽水梦翔教育公司签订的购房协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。因被告丽水梦翔教育公司已明确目前无法就案涉房屋办理过户手续，其亦同意解除双方签订的购房协议，故原告要求解除双方签订的购房协议及返还购房款1027770元的诉请，本院予以支持。就合同解除的违约责任问题，本院认为，案涉交易房屋的用地性质属教育用地，其用途的转变受一定的限制，造成无法过户的原因也系基于此，作为出售方的被告丽水梦翔教育公司对所出售的房屋能否过户的情况应更明确知晓，其明知原告非本校教师，而将该房屋转让给原告，导致房屋无法进行过户，虽已实际交付房屋，但双方签订合同的目的是转让房屋的所有权，而非使用权，所有权转让的标志为物权的过户登记，故被告丽水梦翔教育公司不能将案涉房屋过户至原告名下，存在违约，应承担相应的违约责任。被告丽水梦翔教育公司抗辩合同未约定过户时间，不存在违约，本院认为合同未约定履行期限的，合同一方可以随时要求履行义务一方履行自身的义务，被告丽水梦翔教育公司已明确目前仍无法完成过户，故对被告丽水梦翔教育公司的该抗辩意见，不予采纳。至于违约责任的承担问题，被告丽水梦翔教育公司存在违约应承担相应的违约责任，原告诉请要求被告丽水梦翔教育公司赔偿购房款占用利息损失（以款项1027770元为基数，自2017年12月18日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）及已投入的装修损失（以评估为准）163427元，合理有据，应予支持。原告诉请要求被告丽水梦翔教育公司赔偿房屋增值损失241960元，首先，作为增值依据的评估人员出庭证实对该土地用途为教育用地的房屋交易无法评估其价值；其次，庭审中原告认可知晓该房屋系属学校的房屋，合同中也未明确交易的房屋性质为商品房，原告以商品房的价值确定其增值损失并请求赔偿，缺乏事实依据，不予支持。原告主张两被告人格混同并诉请要求被告莲都外国语学校对被告丽水梦翔教育公司的债务承担连带责任，本院认为法人人格混同需严格界定，两被告系各自独立的法人，虽法定代表人相同、住所地相同，但其财产、经营范围是否混同，原告仍未能充分举证，原告以购房款打入被告莲都外国语学校帐户，认为两被告的财产混同，证据尚不足，故原告的该诉请，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条、第一百三十九条之规定，判决如下： 一、解除原告柳琳琳与被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司于2019年1月22日签订的《莲都外国语学校专家楼（怡景花苑29幢）购房协议》； 二、被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告柳琳琳购房款人民币1027770元； 三、被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告柳琳琳利息损失（以款项1027770元为基数，自2017年12月18日起至2019年8月19日止的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）、装修损失人民币163427元； 四、驳回原告柳琳琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18405元，由原告柳琳琳负担300元，被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司负担18105元；评估费10091元（原告柳琳琳已先行垫付），由原告柳琳琳与被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司各半负担（被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司应负担部分由被告浙江丽水梦翔教育发展有限公司于判决生效之日起十五日内直接径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  练 卿 人民陪审员  叶小虹 人民陪审员  雷丽珍 二〇二〇年二月十九日 代书 记员  蓝祖仙