上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1395号原告：上海南房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：张建民，公司董事长。委托诉讼代理人：徐敏人。委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。被告：上海南洋电器厂有限公司(原上海南洋电器厂)，住所地上海市。法定代表人：陈孝耀，公司董事长。委托诉讼代理人：王华。委托诉讼代理人：陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。原告上海南房(集团)有限公司诉被告上海南洋电器厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年8月22日、11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐敏人、刘路，被告的委托诉讼代理人王华、陈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南房(集团)有限公司诉称：原、被告双方于2012年7月27日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定原告将本市方斜后路XXX号建筑面积165.38平方米房屋出租给被告，租赁期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，合同对租金标准、转租、违约责任等事项均作出约定。被告承租期间，未经原告同意擅自将承租房屋转租给案外人，获取转租收益。被告之行为，违反合同约定，构成违约，故原告依据合同约定，要求解除双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，被告将承租的房屋返还原告并支付合同解除后至房屋实际返还之日止按租金标准计算的房屋使用费以及按相关规定支付自2008年10月31日起暂计至2016年8月31日按合同约定租金标准5倍计付的转租收益。被告上海南洋电器厂有限公司辩称：其与案外人之间系合作经营关系，并非转租关系，故不违反原、被告双方的合同约定，况且原告对系争房屋的经营状况是明知的。被告按时向原告支付租金，不存在任何违约的情形。即使被告与案外人之间属转租关系，在原、被告双方签订租赁合同时，原告也未提出异议。现其以未经同意擅自转租为由要求解除合同的诉请，不应受到法律保护。对于原告主张的转租收益，其所依据的相关规定，在双方签订合同时早已存在，原告在签约时从未提出，应视为其已放弃该权利，现在提出主张不应获得支持，故要求驳回原告的全部诉讼请求。原告上海南房(集团)有限公司提供的证据如下：1、原、被告双方于2012年7月27日签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明双方对房屋租期、租金、转租、违约责任等事项的约定；2、2014年12月12日原告委托律师向被告发函，因被告擅自转租违反合同约定，基于被告违约，原告通知被告解除合同；3、经营授权书及房屋清册，证明原告是本市方斜后路XXX号房屋的经营管理者及该房屋的基本信息情况；4、系争房屋租金标准记录，证明系争房屋的月租金标准；5、被告的工商登记信息，证明被告的经营资质；6、案外人的工商登记信息，证明案外人的经营资质；7、原、被告双方于2008年4月7日签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明双方对房屋租期、租金、转租、违约责任等事项的约定；8、被告与案外人于2008年7月15日签订的《房屋租赁合同》，证明被告将承租房屋转租给案外人刘某某；9、转租证明，证明被告伪造原告公章出具同意转租证明；10、刘某某与上海联华快客便利有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明刘某某再将承租房屋转租给上海联华快客便利有限公司的事实；11、物业单位出具的证明，证明系争房屋的地址；12、被告职工向原告反映企业改制情况的投诉信，证明被告职工对企业改制有意见向原告反映；13、原告对被告职工集访问题的答复、区国资委的答复、原告的情况说明以及对企业改制遗留问题的汇报，证明针对被告职工对企业改制中提出的异议和相关要求，原告和国资委等部门给予的回复；14、情况说明，证明系争房屋由原告负责经营管理；15、行政处罚决定书，证明被告在向工商部门提交企业性质变更登记材料中，有伪造股东签名的情况，说明其有造假的先例；16、上海老西门物业管理有限公司的工商材料，17、上海老西门物业管理有限公司的营业执照，18、企业名称变更通知书，19、申请报告，20、批复，21、上海市产权交易合同，证据16－21证明上海南房集团老西门物业管理有限公司名称变更以及整体改制的情况；22、物业管理服务合同，证明上海南房集团老西门物业管理有限公司完成改制后，与原告之间形成委托物业管理合同关系；23、上海南房集团物业管理有限公司的工商材料，证明上海南房集团物业管理有限公司系原告的子公司；24、上海市房屋土地资源管理局文件(沪房地资公[2000]98号)，证明根据相关实施意见规定，对公有非居住房屋转租的，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益标准为市政府规定租金标准的二至九倍，根据该意见规定，原告以此作为向被告主张转租收益诉请的依据。被告上海南洋电器厂有限公司对原告上海南房(集团)有限公司提供的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但不同意解除合同；对证据3真实性无异议，但认为与本案无关；对证据4相关内容无法确认，但认可月租金的标准；对证据5－6真实性无异议；对证据7－8真实性无异议；对证据9不予认可并称未向工商部门提供过该证明；对证据10无异议；对证据11无异议；对证据12不予认可，认为与本案无关，对证据13中除国资委答复外，其余均不予认可；对证据14形式上真实性无异议，但内容不予认可；对证据15真实性无异议，但认为与本案无关；对证据16－21真实性均无异议，但不认可其证明内容或认为与本案无关；对证据22认为非原件，即使真实，双方之间系属委托关系，原告也应承担责任；对证据23真实性无异议，上海南房集团物业管理有限公司系原告的子公司，其工作人员的行为应代表原告；对证据24真实性无异议，因双方签订合同时，该政策已发布近10年，签约时双方对此未达成协议，且原告亦未主张，故应视为其放弃，现诉讼中原告提出主张且因合同期尚未届满，故原告依据该规定提出的诉请不应支持。被告上海南洋电器厂有限公司提供的证据如下：1、2013年8月15日被告与案外人签订的《合作协议》，证明被告与案外人之间系合作法律关系以及对合作相关事项的约定；2、物业单位出具的证明，证明系争房屋的地址；3、2008年4月7日和2012年7月27日原、被告双方分别签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明原告将系争房屋出租给被告以及对相关租赁事项的约定，在前一份合同履行期尚未届满情况下，双方又签订新的合同，两份合同仅是租金变化和租赁期延长，其余内容均未改变；4、被告与案外人刘某某的《房屋租赁协议》和刘某某与上海联华快客便利有限公司的《房屋租赁合同》及承诺书、营业执照，证明被告将承租房屋转租给案外人刘某某，刘某某与上海联华快客便利有限公司建立租赁关系，将房屋用于联华便利店经营；5、原告员工从被告处领取支付租金支票以及开具的租金发票和原告员工与被告法定代表人对话的视频及整理的文字，证明原告一直委派其员工至被告处收取租金，故应知承租场地系用于联华快客便利店经营，原告从未提出异议，即使被告系转租，原告未在合理期限内提出异议，现以未经同意擅自转租为由要求解除合同，亦不受法律保护；6、原告对被告职工集访委托的答复，证明原告在处理集访过程中，一直知晓承租场地用于快客便利店经营的事实；7、退休职工医药费报销汇总、上海市职工社会保险基金结算表，证明合作经营的收益用于贴补职工医药费报销等开支；8、上海南市建筑装饰有限公司诉讼材料和南房(集团)(2004)通字第133号文件，证明被告改制形成的债务以及系争房屋可由被告使用至房屋使用权处置时。原告上海南房(集团)有限公司对被告上海南洋电器厂有限公司提供的证据1认为协议不足以证明被告与案外人之间系合作关系，在原告提出同意转租证明系伪造的情况下，被告才提供该份《合作协议》；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但被告擅自转租违反合同约定，原告有权解除合同；对证据4认为被告转租未经原告同意；对证据5认为物业公司已改制为民营性质，其与原告之间系委托关系，该员工已不属原告职工，故其收取租金的行为，不足于证明原告认可被告的转租；对证据6认为仅处理职工集访问题，并不涉及转租事宜；对证据7真实性无法确认，且与本案无关，不能证明被告所需证明的事项；对证据8真实性无异议，但认为与本案无关。经审理查明：原、被告双方于2008年4月7日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定原告将本市方斜后路XXX号建筑面积165.38平方米的房屋出租给被告，租赁期自2008年9月1日起至2013年8月31日止，租金每月人民币1,607.52元，被告需转租房屋的，应当事先征得原告书面同意。转租期间，被告应当继续履行本合同，并向原告支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定，被告未征得同意擅自将房屋转租的，原告可以解除租赁合同，合同还对其他相关事项均作了约定。合同生效后，被告与案外人刘某某于2008年7月15日签订《房屋租赁协议》，被告将承租房屋的底层部位转租给案外人，转租期自2008年10月31日起至2013年10月31日止。之后，案外人刘某某又与上海联华快客便利有限公司签订《房屋租赁合同》，将系争房屋转租给上海联华快客便利有限公司开设便利店，期限自2008年8月20日起至2013年8月19日止。在系争房屋用于便利店经营期间，原告从未提出异议。在原、被告之间租赁合同履行期间，双方于2012年7月27日再次签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，将系争房屋的租赁期调整为自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租金调整为每月人民币997.04元，其余内容与原合同一致。合同履行期间，被告一直以双方形成的先用后付，每三个月一付的租金支付方式，向原告支付租金。在案外人刘某某与上海联华快客便利有限公司之间的合同期届满后，被告与上海联华快客便利有限公司签订《合作协议》，双方以合作方式将系争房屋的底层用于联华快客便利店经营，合作期自2013年8月20日起至2017年8月19日止。2014年12月原告委托律师向被告发函，以被告未经原告同意，擅自将承租房屋底层转租他人用于联华快客便利店经营，违反合同约定为由，要求解除双方签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》并返还房屋。后于2015年5月18日以被告未经原告同意擅自转租为由诉至法院，要求解除合同返还房屋并支付房屋使用费。审理中，原告称被告为将系争房屋转租给案外人，制作虚假“转租证明”并加盖私刻的原告公章，以证明其转租系经原告同意，但经比对被告所盖的原告公章与原告持有的公章有差异，为此原告申请对“转租证明”上的公章真实性进行鉴定。根据原告申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对该公章的真实性进行鉴定。经司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对检材和原告提供的多份样本进行综合评判，得出的鉴定意见为“转租证明”上的公章印文与样本上的公章印文不是同一枚印章的印文。原告对鉴定意见无异议，被告对鉴定意见认为检材和样本均来源于原告，故作出的鉴定意见与本案无关。此外，原告基于被告擅自转租的情形，其依据行政机关制定的相关意见，提出增加诉讼请求的申请，要求被告自转租之日起按月租金5倍支付转租收益。另查明：根据双方支付租金的习惯方式，被告已付清2016年12月31日前的租金。本院认为：原、被告双方于2008年4月7日签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》后，被告将承租房屋的底层部位转租他人从事便利店经营，转租期限长达五年，在此期间，原告应当知晓系争房屋的使用状况，但原告一直按惯例收取租金，从未提出异议。在系争房屋使用状态未改变的情况下，原告于2012年7月再次与被告签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，故原告称被告未经其同意擅自转租，明确不符常理。根据相关规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。现原告在2014年12月以被告擅自转租为由书面提出解除合同以及于2015年5月提起诉讼，要求解除租赁合同的主张，根据司法解释关于“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持”的相关规定，本院对原告上述诉请，不予支持。在合同尚未解除，被告仍按合同约定支付租金的情况下，原告要求被告支付房屋使用费的诉请，亦缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告支付转租收益的诉请，根据相关规定，在未征得出租人同意转租的情况下，出租人有权主张转租收益，但根据本案查明的情形，原告对出租房屋的实际使用状况是明知的，且对被告的行为从未提出异议，故原告主张转租收益的诉请，不符合关于出租人可主张转租收益的条件，况且根据双方合同约定，对转租收益的标准应另行约定，现双方对此又无约定，故对原告主张转租收益的诉请，本院亦不予支持。至于双方在诉讼中涉及企业改制过程中的遗留问题，不属本案审理范畴，本院不予处理。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告上海南房(集团)有限公司要求解除与被告上海南洋电器厂有限公司于2012年7月27日签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》以及返还上海市方斜后路XXX号房屋的诉讼请求，不予支持；二、原告上海南房(集团)有限公司要求被告上海南洋电器厂有限公司支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持；三、原告上海南房(集团)有限公司要求被告上海南洋电器厂有限公司支付转租收益的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,388.95元，鉴定费人民币2,000元，均由原告上海南房(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王铿华二〇一七年三月七日书 记 员  周 琪附：相关法律条文最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。