上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初53245号原告：桂军，男，1983年11月26日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。被告：姚伟臣，男，1963年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：敖伟，上海长策律师事务所律师。被告：姚奕，男，1987年3月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：袁圣东，上海长策律师事务所律师。第三人：上海富润房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX号。法定代表人：徐荣璞，董事长。委托诉讼代理人：金亚伟，男。原告桂军与被告姚伟臣、姚奕、第三人上海富润房地产发展有限公司(以下简称富润公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告桂军及其委托诉讼代理人隋好平、被告姚伟臣及其委托诉讼代理人敖伟、被告姚奕及其委托诉讼代理人袁圣东和第三人富润公司的委托诉讼代理人金亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂军提出如下诉讼请求：1、判令被告姚伟臣、姚奕将坐落于上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权登记于被告姚伟臣、姚奕的名下，第三人富润公司给予协助；在系争房屋的产权登记于被告姚伟臣、姚奕的名下后，被告姚伟臣、姚奕协助将系争房屋的产权过户登记于原告桂军的名下；2、判令系争房屋的产权登记在被告姚伟臣、姚奕名下所缴纳的税费由被告姚伟臣、姚奕共同承担；3、判令被告姚伟臣、姚奕赔偿原告桂军违约金人民币(以下币种相同)5万元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：两被告系父子关系。被告姚伟臣位于上海市浦东新区梓潼村4宅XXX号、XXX号建筑面积52平方米的农村房屋于2008年6月26日动迁，系争房屋是这次拆迁安置的其中一套房屋，系争房屋于2015年9月18日取得大产证，现产权登记在第三人的名下。2012年12月20日，原告与姚伟臣签订《房地产买卖协议》一份，同日原告与姚伟臣签订《抵押借款协议》一份，2013年3月15日原告与姚伟臣签订《房地产买卖协议补充协议》一份，约定房屋价款116万元，签署协议的当天应支付首付款40万元，2013年2月10日之前支付第二笔房款45万元，在办理过户手续的当天支付房屋尾款31万元，违约金是总房款的20%。2012年12月20日原告与姚伟臣协议约定以系争房屋设定抵押额232万元的担保，以保证合同的切实履行。2013年3月15日，原告与姚伟臣约定，系争房屋过户产生的税费由原告承担，姚伟臣应全力配合办理系争房屋的产权过户手续。之后，原告2012年12月13日支付姚伟臣购房定金2万元。原告2012年12月20日支付姚伟臣购房款40万元(含定金)。原告于2013年3月15日支付姚伟臣购房款45万元。原告于2013年12月23日支付中介公司中介费1.20万元。2012年12月20日，姚伟臣将系争房屋交付给原告。原告对系争房屋进行了装修，自2012年12月开始居住使用至今。房屋尾款31万元因没有完成房屋产权过户没有给付。系争房屋于2015年9月18日登记了大产证，拆迁安置已经超过了三年，系争房屋属于商业动迁取得，办理系争房屋过户不受产权取得三年的限制，房屋产权登记后就能够办理过户手续，并且原告为此多次催促被告和其亲属，因各种原因致使房屋产权登记手续无法进行和完成。被告姚伟臣辩称：不同意原告的诉请。姚伟臣和原告不存在房屋买卖关系，双方是借款关系，房屋买卖不是双方真实意思表示，是为了借款做担保。被告姚奕辩称：不同意原告的诉请。原告和姚伟臣签订的合同，姚奕不是当事人，不存在履行合同义务的问题。原告无权要求姚奕将系争房屋过户至其名下，姚奕不是合同当事人，未参与合同签订。接到诉状前也不知道房屋被出售。原告在陈述中说姚伟臣构成表见代理，姚奕认为该陈述不符合事实和法律规定。姚奕是房屋的共同共有人。原告在知道姚奕是房屋共同共有人的情况下，不存在表见代理的问题。第三人富润公司述称：系争房屋确实系第三人动迁安置给姚伟臣的，系争房屋系商品房性质，无产权过户的时间限制。本院庭审中，原告举证了《房地产买卖协议》、《双方协议》、《房地产买卖协议补充协议》、《佣金收据》、《定金收据》、《首付房款收据》、《房款收据》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用同等价值产权房屋调换)》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《抵押借款协议》、《七彩KTV租赁合同》、离婚证、结婚证等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告、第三人的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告、第三人的陈述分析认证后认定事实如下：两被告系父子关系。姚伟臣位于上海市浦东新区梓潼村4宅XXX号、XXX号建筑面积52平方米(镇核450平方米)的农村房屋于2008年6月26日动迁，系争房屋是这次拆迁安置的其中一套房屋，系争房屋的初始产权于2015年9月18日登记在第三人的名下。2012年4月15日，姚伟臣与案外人张某某签订《七彩KTV租赁合同》，约定姚伟臣向张某某租赁KTV，年租金34万元。2012年12月20日，原告与姚伟臣签订《房地产买卖协议》(以下简称《买卖协议》)一份，《买卖协议》约定：原告向姚伟臣购买系争房屋，总房价款116万元，任何一方不得以任何方式和任何理由增加或减少双方约定的房价款；在双方签署本协议当日，原告支付姚伟臣首期房款40万元(内含已付定金2万元)，姚伟臣将该款项直接取回，同时出具收款凭证给原告，同时，姚伟臣应将系争房屋的《上海市商品房预售合同》、动迁协议原件等与系争房屋相关一切资料交由上海市明明房产经纪有限公司暂为保管，直至双方共同赴房地产交易中心办理产权过户手续当日止，在此期间，姚伟臣不得对相关资料进行挂失补办；若原告在签订本协议后及姚伟臣办妥上述手续后反悔不购买系争房屋，则原告应向姚伟臣支付总房款的20%为违约金；若姚伟臣在签订本协议后及原告支付房款后反悔不出售系争房屋的，则姚伟臣向原告支付总房款的20%为违约金；双方约定于2013年1月10日前且双方就系争房屋的抵押手续、借款手续(借款协议为已付房款金额的双倍)完结当日，姚伟臣向原告办理交房手续，交房前的水、电、物业管理费及其他因使用系争房屋所产生的费用均由姚伟臣自行承担，交房时姚伟臣将系争房屋的所有文件及票据一并转交给原告，姚伟臣于交付系争房屋时将钥匙随之交付给原告；原告于2013年2月10日之前支付姚伟臣第二次房款45万元，姚伟臣同时出具收款凭证给原告；系争房屋内的水、电、煤(若有)、有线电视(若有)等设备及物业维修基金余额、进户费等都已包含在总房价款内，不再另行结算，同时姚伟臣应将上述费用的票据交接给原告；姚伟臣办理产权证时所支付的税、费由姚伟臣自行承担，原告根据国家规定独自承担本次交易所产生的税、费；在交易限制期满后十个工作日内，双方共同赴房地产交易中心办理产权过户手续(送件)，交易过户当日，原告向姚伟臣支付房屋尾款31万元，本协议签订之后、系争房屋过户给原告之前的过渡期内，姚伟臣不得再对系争房屋进行任何权利上的处分；交房之后，若原告对系争房屋进行装修，姚伟臣不得阻止，如在限制期内姚伟臣反悔导致系争房屋不能过户给原告，除按照已付款的20%赔付给原告，另需按照10万元装修款赔付给原告；……。2012年12月20日，原告与姚伟臣签订《双方协议》，《双方协议》约定：原告向姚伟臣购买系争房屋，实际成交价为116万元；双方承诺约定，双方所签订《抵押借款协议》以系争房屋作为抵押担保物，抵押价值为232万元；双方对系争房屋交易情况充分了解，并自愿承担相应的法律责任；姚伟臣自签字后积极配合原告对系争房屋交易过户，并将系争房屋所有资料交由中介公司保管；交易过程中姚伟臣在没有反悔不出售或者不配合上述房地产交易过户之行为，即在没有违反双方所签订的《买卖协议》时，原告不得以《抵押借款协议》为凭证，索要系争房屋抵押款项，原告必须按时履行双方所签订的《买卖协议》；如姚伟臣违反双方所签订的《买卖协议》时双方所签订的《抵押借款协议》生效。签订《买卖协议》及《双方协议》的当日，原告与姚伟臣签订《抵押借款协议》，约定：姚伟臣向原告借款116万元，借款期限从2012年12月20日起至2013年12月20日止；姚伟臣同意将系争房屋作为借款的抵押担保物，抵押物价值为232万元；若因姚伟臣原因无法履行本协议的，原告可向当地法院起诉，诉讼结果执行时涉及上述抵押房地产权被拍卖、变卖或处理时，原告依法享有优先受偿权。2012年12月13日，姚伟臣向原告方收取购买系争房屋的定金2万元。2012年12月23日，原告支付中介公司中介服务费12,000元。2012年12月20日，姚伟臣从原告方处收取首付房款40万元(包含定金2万元)，并由姚伟臣出具相应的《首付房款收据》。2013年3月15日，原告与姚伟臣签订《房地产买卖协议补充协议》(以下简称《补充协议》)，《补充协议》约定：原告购买姚伟臣的系争房屋，成交价为116万元，该价款为姚伟臣到手价，姚伟臣不承担任何此次双方交易中所产生的税费；在本次原告购买姚伟臣系争房屋交易过户中，原告独自承担此次交易所产生的税费，在此期间姚伟臣要全力配合原告进行房屋交易过户；上述条款为双方所签订的《买卖协议》的重要组成部分，是双方所签订的《买卖协议》履行的重要前提，双方如任何一方违约，则承担相应的法律责任。签订《补充协议》同日，原告支付姚伟臣房款45万元。2013年3月，姚伟臣将系争房屋交付原告居住至今。2013年年初，姚奕曾向居住于系争房屋内的原告提出异议、提出不允许原告装修，后姚伟臣称是其同意原告装修的，姚奕就不再管了，后来姚奕电话联系原告询问房屋是买的还是租的，原告表示是租的，姚奕之后就没再联系。自2013年3月至原告于2016年7月22日诉至法院期间，姚奕并未向原告或姚伟臣主张过系争房屋的租金，也未书面向原告或姚伟臣主张过系争房屋的权利。系争房屋的初始产权经核准于2015年9月18日登记于第三人的名下。本院认为，《双方协议》、《抵押借款协议》及《补充协议》均是对《买卖协议》的补充，应视为《买卖协议》的一部分，《抵押借款协议》实际是为了担保姚伟臣履行《买卖协议》而定，原告与姚伟臣之间关于系争房屋的真实意思应认为买卖房屋而非抵押借款。姚奕作为系争房屋的权利人之一，自2013年3月至2016年7月22日期间，仅在原告装修系争房屋时向原告提出过异议，在姚伟臣向姚奕表示是姚伟臣同意原告装修后再未表示异议，视为同意姚伟臣对两被告共有的系争房屋进行处分，且在原告表示系租赁系争房屋后未进一步向原告及姚伟臣查询原告与姚伟臣之间关于系争房屋的真实约定，此后再未提出书面异议或主张系争房屋的权利，而是放任姚伟臣对系争房屋的处分行为，姚奕的行为视为默认姚伟臣将系争房屋出售给原告。原告已经向姚伟臣支付大部分房款，姚伟臣也早已将系争房屋交付原告使用，双方已经实际履行了《买卖协议》的大部分内容，因政策限制原因，双方未能办理产权过户手续。现系争房屋符合办理产权过户手续的条件，被告按约应配合原告办理系争房屋的产权过户手续。故原告要求判令被告姚伟臣、姚奕将系争房屋的产权登记于被告姚伟臣、姚奕的名下，第三人富润公司给予协助及要求判令在系争房屋的产权登记于被告姚伟臣、姚奕的名下后，被告姚伟臣、姚奕协助将系争房屋的产权过户登记于原告桂军的名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告与姚伟臣约定，原告独自承担此次交易所产生的税费，故原告要求判令系争房屋的产权登记在被告姚伟臣、姚奕名下所缴纳的税费由被告姚伟臣、姚奕共同承担的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告与姚伟臣在《买卖协议》中约定，若姚伟臣在签订本协议后及原告支付房款后反悔不出售系争房屋的，则姚伟臣向原告支付总房款的20%为违约金；鉴于原告已经入住系争房屋，未举证证明因被告逾期配合办理产权过户手续造成的实际损失，且原告已经自行降低要求赔偿的违约金数额为5万元，故原告要求被告赔偿违约金5万元的诉讼请求，符合法律规定，不予支持。双方约定，过户当日原告支付被告剩余房款31万元，现本院判令被告配合原告办理产权过户手续，故剩余房款宜由原告在过户当日支付给被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人上海富润房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告姚伟臣、姚奕办理上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由第三人上海富润房地产发展有限公司变更为被告姚伟臣、姚奕，办理产权过户手续中产生的税费等，依法应该由被告姚伟臣、姚奕承担的税费依约由原告桂军负担，其余税费由第三人上海富润房地产发展有限公司依法承担；二、被告姚伟臣、姚奕于上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记于被告姚伟臣、姚奕名下之日起十日内协助原告桂军办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告姚伟臣、姚奕变更为原告桂军，办理产权过户手续中产生的税费等均由原告桂军承担；三、原告桂军在上海市浦东新区康桥镇梓康路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记于原告桂军名下之日起五日内支付告姚伟臣、姚奕剩余房款31万元；四、被告姚伟臣、姚奕于本判决生效之日起十日内支付原告桂军违约金5万元；五、驳回原告桂军的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,690元，及保全费5,000元，均由被告姚伟臣、姚奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一七年三月四日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。