山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终290号上诉人（原审原告）：张连凤，女，1958年4月3日出生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：李媛媛（系张连凤之女），女,1982年8月11日生,汉族,住山东省济南市历下区。被上诉人（原审被告）：卞强，男，1989年12月10日出生，汉族，住山东省庆云县城区。委托诉讼代理人：卞玖阳（系卞强之父），男,1958年8月16日生,汉族,住山东省庆云县城区。委托诉讼代理人：韦福平，山东华控律师事务所律师。原审第三人：李义勇，男，1962年9月1日出生，汉族，住山东省庆云县。上诉人张连凤因与被上诉人卞强、原审第三人李义勇确认合同无效纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2019）鲁1423民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连凤上诉请求：1.请求撤销山东省庆云县人民法院（2019）鲁1423民初2020号民事判决，判令卞强与第三人签订的房屋转让协议无效；2.判令卞强返还涉案房屋并赔偿占有、使用费；3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实正确，适用法律错误。李义勇在婚姻关系存续期间购买涉案房屋，并在张连凤不知情的情况下擅自处分涉案房屋，与卞强达成房屋买卖协议，一审法院根据物权法、婚姻法等相关法律认定双方签订的转让协议有效，于法无据，与事实认定部分自相矛盾。依据《合同法》51条、106条、132条，双方签订的房屋买卖协议无效，卞强应返还房屋。卞强辩称，在李义勇向卞强出让涉案房屋时，张连凤是明知的，并且也直接参与了，并且李义勇还提供了张连凤的身份证复印件。双方发生房屋转让的行为是在卞强起诉李义勇，要求其协助办理房产证之前，在长达六年的时间里，张连凤从没有提出涉案房屋的买卖效力问题，在卞强对李义勇提起诉讼以后，张连凤才提出没有授权李义勇涉案的房屋买卖，故张连凤是明知的。另外，根据双方合同的约定在李义勇将涉案房屋的房产证办在卞强名下以后，卞强才能支付剩余的房款三万元，张连凤和李义勇的子女曾用电话、微信的方式多次向卞强及其父亲追要尚欠的三万元房款，这也说明张连凤是明知的。另外根据《物权法》第15条的规定，双方所签订的转让合同合法有效应受到法律的保护。根据双方签订的转让合同及合同的履行情况，卞强已经向李义勇支付了对价，属于法律所规定的善意取得。一审法院作出的判决，所陈述的事实符合双方买卖的客观情况，并且引用法律得当，故请求二审法院依法维持一审判决，驳回张连凤的上诉请求。李义勇述称，同意上诉人的上诉理由。倒卖房号我们也有税票、购房合同、银行贷款。卞强在协议的基础上，晚还了一年房款，卞强应付相应的贷款利息。合同是卞强打印完了以后让我签的字，也少给了2平方的房款。张连凤向一审法院起诉请求：1、判令被告卞强与第三人签订的庆云县东方名郡的2号楼1单元401室房屋转让协议无效；2、判令被告卞强将庆云县东方名郡的2号楼1单元401室房屋退还给原告并赔偿占有、使用费用；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与第三人系夫妻关系。1981年9月30日登记结婚。被告卞强与第三人李义勇于2013年6月30日签订商品房转让协议书。将以第三人李义勇的名义购买的庆云县东方名郡的2号楼1单元401室房屋以总价款为肆拾陆万转让给被告。第三人与山东庆云中佳信和房地产开发有限公司于2010年6月17日签订商品房买卖合同，购买山东庆云中佳信和房地产开发有限公司开发的庆云县东方名郡的2号楼1单元401室。在（2019）鲁1423民初1302号案件中，卞强要求李义勇协助办理过户手续，原告提起本案之诉，并要求中止（2019）鲁1423民初1302号案件的审理。一审法院认为，第三人购买山东庆云中佳信和房地产开发有限公司开发的庆云县东方名郡的2号楼1单元401室时，原告和第三人系夫妻存续期间购买，购买的该房屋系夫妻共同财产。第三人与被告签订的商品房转让协议书没有原告的签名，被告主张商品房转让时原告是知情的，原告和第三人都予以否认。一审法院认为，商品房转让协议书是被告和第三人真实意思表示不违背法律规定，该商品房转让协议书有效。原告主张该协议书无效的主张不予支持。第三人在夫妻关系存续期间以个人名义与被告签订商品房转让协议，是对夫妻共有财产的处分，被告明知原告和第三人是夫妻，但没有让原告在商品房转让协议书上签名，现被告主张原告对商品房转让时知情的，原告予以否认，对被告的主张不予支持。虽然商品房转让协议有效但不产生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因此，第三人与被告签订的商品房转让协议虽然有效但不产生物权效力。以第三人名义购买的庆云县东方名郡2号楼1单元401室属于原告和第三人。第三人和被告签订商品房转让协议后，将涉案房屋钥匙交于被告，被告将购房款支付给第三人，原告要求被告退还该房屋，并支付相关费用，一审法院认为，被告系有权占有、合理使用，且该房屋是在第三人允许的情况下占有和使用的，原告要求被告支付相关费用依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六、第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条之规定，一审法院判决：驳回原告张连凤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张连凤负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原审第三人李义勇提交李义勇的2013年至2014年中国建设银行股份有限公司庆云支行流水一份，证明卞强没有按时付清房款。张连凤对该证据没有意见，卞强质证称，对该证据真实性无异议，但称其一审时已经还清贷款。本院对本案争议的证据和事实认定如下：李义勇拟用该份银行流水证明卞强未按时付清房款，但该证据与本案所争议的房屋买卖合同效力之间缺乏关联性，本院对该证据不予采信。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为被上诉人卞强与原审第三人李义勇签订的《商品房转让协议书》的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件：1.行为人具有相应的行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律或者社会公共利益。它不受物权能否变动，物权是否变动的影响。本案中，被上诉人卞强与原审第三人李义勇具有完全民事行为能力，签订案涉《商品房转让协议书》是真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉《商品房转让协议书》合法有效，被上诉人卞强与原审第三人李义勇均应严格遵守。张连凤以无权处分为由主张买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。卞强与李义勇签订房屋买卖合同后，卞强在李义勇允许的情况下占有，使用涉案房屋，系有权占有。张连凤要求卞强返还涉案房屋并赔偿占有、使用费的上诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张连凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张连凤负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  叶楠楠二〇二〇年二月二十日法官助理王宁书记员孙艳君