广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初620号 原告：解明林，男，汉族，1955年12月6日出生，住所地哈尔滨市南岗区。 委托代理人：韦凤巧，广西铭荟律师事务所律师。 被告：李兆巍，女，汉族，1965年7月19日出生，住所地哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：***，广西海城律师事务所律师。 原告解明林诉被告李兆巍物权保护纠纷一案，本院于2016年3月11日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年11月23日裁定转为普通程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告解明林的委托诉讼代理人韦凤巧、被告李兆巍的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年3月25日，原告与北海市金土地房地产有限公司签订《商品房买卖合同》约定，原告向其购买位于北海市，总价为208690元。原告一次性支付购房款，于2009年1月8日取得房屋产权证，房屋所有权人为解明林。2009年1月，原告在朋友吴宝君的请求下，将房屋出借给吴宝君使用，吴宝君在原告不知情下将房屋交给被告使用，被告将房屋多次出租给他人使用牟利。被告未经同意将原告的房屋出租给他人使用，给原告造成了经济损失。为此原告提起诉讼，请求判令：1、坐落于北海市的所有权归原告，被告腾退恢复原状并交还房屋；2、被告支付房屋使用费144000元（计算标准：按每月1800元，自2009年7月1日暂计至2016年3月1日，以后另计至实际交还房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 原告对其主张提供的证据有： 证据一：商品房买卖合同、契税完税证、房屋登记信息查询证明，证明原告是涉案房屋的所有权人； 证据二：收条、物业管理费、公摊费收据，证明涉案房屋出租给第三人使用的事实； 证据三：房屋所有权证，证明原告是涉案房屋的所有权人； 证据四：证据目录、证明、个人房屋装修合同，证明被告未经原告同意擅自对涉案房屋进行装修，并自2008年12月起一直在涉案房屋居住的事实； 证据五：个人房屋装修合同、委托书，证明被告未经原告同意擅自于2013年3月对涉案房屋进行重新装修，并将涉案房屋委托给常根东进行托管的事实。 被告辩称，被告没有交还房屋并承担租金的义务，实际上房屋是原告借给吴宝君使用的。原告购买的涉案房屋是清水房，涉案房屋的所有装修均由被告出资，被告从2009年3月起一直居在涉案房屋至提起诉讼，原告从未向被告主张过租金。请求驳回原告的诉求。 被告对其主张未向本院提交证据。 原告为确定涉案房屋租金标准而提出评估申请，本院依据原告的申请，依法选定广西广证房地产评估有限公司对涉案房屋在2009年7月1日至2016年5月6日期间的月租金标准进行评估。该评估公司于2016年8月23日出具《房地产估价报告》[北广证（2016）估字第B0743号]，估价结果为1、2009年7月-2012年12月，共42个月，月租金单价10.67元/平方米·月，租金总价48457元；2、2013年1月-2014年6月，共18个月，月租金单价17元/平方米·月，租金总价33088元；3、2014年7月-2016年4月，共22个月，月租金单价13.67元/平方米·月，租金总价32519元，合计114064元。估价报告使用期限自本报告出具之日起一年（即2016年8月23日至2017年8月22日）。原告支出评估费3200元。经过开庭质证，被告对原告提交的证据质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，与本案无关联；证据二的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议；证据三的三性无异议；对证据四的三性无异议，对证明内容有异议；证据五的三性无异议，恰好证明涉案房屋的装修都是由被告完成的。 原告对《房地产估价报告》的三性无异议。 被告对《房地产估价报告》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案房屋已经由原告与被告通过口头买卖协议出卖给了被告。根据诉讼时效的规定，请求给付租金的时效为一年，从原告的起诉看，原告从2009年开始是知道被告在使用房屋，所以原告请求支付租金的时效应从2015年3月9日至2016年3月8日，其他租金的请求均超过了诉讼时效。 本院对原告提交的证据一予以认定；对证据二中的物业管理费、公摊费收据予以认定，但不能证明原告欲证明的内容，收条无法证实其真实性，本院不予认定；；对证据三予以认定；证据四、五与本案无关联，本院不予认定。 《房地产估价报告》由依法选定的广西广证房地产评估有限公司作出，该评估公司具有合法的鉴定资质，鉴定程序合法，其出具的司法鉴定意见，本院予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告于2008年3月25日在北海市金土地房地产有限公司处购买了位于北海市站北路南侧、广东路西蓝色家园公寓楼7幢2层203房，面积108.13平方米，总价208690元。2009年1月8日领取房屋产权证，证号：北房权证（2008）字第XXX号，所有权人：解明林，登记位置：。 2015年10月27日，原告以北房权证（2008）字第XXX号产权证遗失为由，在北海日报刊登遗失声明，并向北海市房地产交易中心申请补办。2015年12月28日涉案房屋的房产证补发成功，证号N北房权证2015字第××号。 原告于2016年2月2日在北海市房地产交易中心查询，得到结果：坐落于房屋，经核查，截止2016年2月2日11时15分，上述所查房屋已在我中心办理房屋权属登记，房屋所有权人：解明林，房屋所有权证号：N北房权证2015字第××号。 被告自认其于2009年3月起使用涉案房屋。 本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案房屋已经过北海市房地产交易中心登记，所有权人登记为解明林，根据不动产以不动产登记机关的登记为公示原则，原告请求判令涉案房屋归其所有，对该诉求本院不予处理。涉案房屋登记的所有权人是原告解明林，现原告要求被告腾退涉案房屋并交还给原告，有事实及法律依据，本院予以支持。被告自认其于2009年3月起使用涉案房屋，被告无证据证实其使用涉案房屋属于合法占有，原告请求被告支付房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持，根据《房地产估价报告》，被告应向原告支付自2009年7月至2016年4月的使用费共计114064元，之后的使用费按2014年7月-2016年4月期间的月租金单价标准13.67元/平方米·月计算，即月使用费标准为13.67元/平方米·月×108.13平方米=1478.14元/月，计至被告腾退房屋之日止。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告李兆巍于本判决发生法律效力之日起十日内将腾退给原告解明林； 二、被告李兆巍向原告解明林支付房屋使用费114064元（计算：自2009年7月至2016年4月使用费为114064元，之后的使用费按每月1478.14元的标准计至实际腾退房屋之日止）； 三、驳回原告解明林的其他诉讼请求。 本案受理费6590元，评估费3200元，合计9790元，由被告李兆巍负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6590元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  龙起明 二〇一七年三月××日 书 记 员  杨励坚 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。