浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初9530号 原告（反诉被告）：永康市陶瓷厂，住所地：浙江省永康市经济开发区。 法定代表人：陈根华。 委托诉讼代理人：王焕其，浙**溪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江金意达实业有限公司，住所地浙江省金华市永康市经济开发区。 法定代表人：应加进。 委托诉讼代理人：卢巧、徐艳，浙江律明律师事务所律师。 原告（反诉被告）永康市陶瓷厂与被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司借用合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永康市陶瓷厂的委托诉讼代理人王焕其、被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司的法定代表人应加进及委托诉讼代理人卢巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永康市陶瓷厂向本院提出诉讼请求：1、判决确认永康市陶瓷厂与浙江金意达实业有限公司在1999年4月13日、2009年4月28日、2010年5月18日签订的借用生产用地合同终止；2、判令浙江金意达实业有限公司返还永康市陶瓷厂生产用地17126㎡；3、判令浙江金意达实业有限公司支付2019年4月15日起至案涉生产用地返还之日止按60元/㎡/年计算至起诉之日止的土地使用费599410元。 事实与理由：1999年4月13日、2009年4月28日、2010年5月18日，永康市陶瓷厂与浙江金意达实业有限公司签订三份借用生产用地合同。合同约定浙江金意达实业有限公司借用永康市陶瓷厂的生产用地分别为10000㎡、5996㎡、1130㎡；借用期限十年的于2019年4月30日止，借用期限二十年、九年的于2019年4月14日止；年管理费按照每平方米12元计算每年计205512元。借用期满后，永康市陶瓷厂多次通知浙江金意达实业有限公司终止合同并要求其将借用的生产用地返还给永康市陶瓷厂。另外，合同期满后，浙江金意达实业有限公司应支付永康市陶瓷厂的土地占有使用费，按照现行的市场价60元/㎡/年计算。但浙江金意达实业有限公司至今未履行义务。 被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司答辩称，借用生产用地关系属实，但非单纯的借用合同纠纷，双方之间的权利义务并未终止。合同第五条约定，合同期限届满后，建筑物（以房产估价为准）转让给甲方，乙方可以优先续租。被告继续使用涉案土地符合双方约定，也愿意依法足额缴纳管理费。原告要求返还生产用地的条件未成就；原告要求按60元的单价计算使用费没有依据，应根据《省委第七巡视组反馈意见相关整改工作责任分解（二）》整改要求的管理费调整为21元。 被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人对涉案土地的优先续用权；2、由原告（反诉被告）向反诉原告支付涉案土地上建筑物的坐价款（以实际估价为准）。 原告（反诉被告）永康市陶瓷厂答辩称，涉案土地属于国有土地收回，不存在优先续租权；关于土地上建筑物是反诉原告临时建造，属于违章建筑物，只有合法的建筑物可以赔偿。 原告（反诉被告）永康市陶瓷厂围绕其诉请主张依法向本院提供了《合同》、《补充合同》原件、调整管理费通知、终止合同通知及快递详单、估价报告书复印件。被告未提交证据。本院组织双方当事人进行证据交换及质证。经质证，浙江金意达实业有限公司对《合同》无异议，但不能证明其证明目的；通知的合法性有异议，无法证明原告的证明目的。对估价报告书的证据三性均有异议。本院对双方合同及通知的真实性予以确认，证明目的将予以综合认证；关于估价报告书，系本院其他类案鉴定所形成，真实予以确认，至于关联性及证明目的，将予以综合认证。 根据双方的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年4月13日、2009年4月28日、2010年5月18日，永康市陶瓷厂与浙江金意达实业有限公司分别签订合同三份。合同约定浙江金意达实业有限公司分别向永康市陶瓷厂借用生产用地10000㎡、5996㎡、1130㎡；借用期限分别为20年、5年、9年，合同届满时间分别为：2019年4月14日、2014年4月30日、2019年4月14日。2010年5月18日，双方签订补充合同一份，对前述2009年4月28日合同的期限调整为10年，合同的期限于2019年4月30日止；管理费（包括调整的）为12元/㎡/年，每年管理费为71952元。1999年4月13日合同还约定：合同期限届满后建筑物转让给永康市陶瓷厂（价值以房产估价所评估为准），浙江金意达实业有限公司可优先续租。2009年4月28日合同还约定：合同期限届满后标准建筑物转让给永康市陶瓷厂（价值以房产估价所评估为准），浙江金意达实业有限公司可优先续用。双方对付款时间等做了相应的约定。上述《合同》期限届满后，双方未重新签订合同，浙江金意达实业有限公司亦未向永康市陶瓷厂返还上述土地。 本院认为，原告（反诉被告）永康市陶瓷厂与被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司之间的借用合同关系系双方当事人的真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，依法确认合法有效。双方签订的《合同》约定合同期限届满后，双方未续签合同，故本案双方之间的合同关系分别已于2019年4月14日、4月30日终止。合同终止后，浙江金意达实业有限公司理应将本案借用的土地返还永康市陶瓷厂。但本案中，浙江金意达实业有限公司至今占有使用案涉土地，故因此给永康市陶瓷厂造成的土地使用费损失理应由浙江金意达实业有限公司赔偿。 本案争议焦点一为土地使用费用计算标准。原告（反诉被告）永康市陶瓷厂主张按照现行的市场价60元/㎡/年计算（其证据为（2019）浙0784民初7015号案件中，东一达价鉴（2019）69号《关于永康市赛普电器厂承租的土地使用权租金的价格评估结论书》，该评估结论为：评估标的在评估基准日的评估价格为每年每平方米人民币60元/平方米/年）。被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司则主张按根据《省委第七巡视组反馈意见相关整改工作责任分解（二）》整改要求的管理费调整为21元。本院认为，1、双方借用合同终止后，双方未能签订新的有偿借用合同，也未签订租赁合同，故可以参照合同法中租赁合同终止后的方式计算使用费用。2、《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，双方未能就土地使用费用形成一致意见，故依法应当“按照合同有关条款或者交易习惯确定”或者“按照订立合同时履行地的市场价格履行”。原告主张的土地使用费按60元/㎡/年计算的根据为本院2019年案件中的评估价格。考虑以下几个因素：首先，该评估报告书所评估的土地同属于永康市陶瓷厂出借的土地，与涉案土地的地理位置、使用功能极其相似；其次，该评估报告评估的为2019年1月1日至2019年12月31日期间土地使用权租金价格，原告所主张的土地使用费计算起点为2019年4月15日；第三，被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司则主张按根据《省委第七巡视组反馈意见相关整改工作责任分解（二）》整改要求的管理费调整为21元，但该文件形成于2016年之前，与本案相距三年多，未能充分体现价格的上涨因素；第四，审理中，原、被告双方均未就土地使用费用申请重新评估。综上，根据上述法律规定以及诉讼经济原则，本院对原告主张的现行市场价60元/㎡/年予以确认，对相应证据的证明力予以确认。 本案争议焦点二，关于涉案土地上的建筑物的价款支付问题。对此，反诉原告认为涉案土地上的建筑物系反诉原告建设，按合同规定，合同期满后转让给反诉被告，价值以房产估价所评估为准。反诉被告则认为涉案建筑属于违章建筑，不应予以赔偿。本院认为，首先，涉案三份合同中，仅1999年4月13日及2009年4月28日的合同对建筑物的归属进行了约定，方式为转让。2010年5月18日合同对此未进行约定；2009年4月28日合同约定的为“标准建筑物”。但审理中，反诉原告未就涉案建筑物是否属于标准建筑物，建设于上述何份合同约定的借用的土地之上提供相应的证据；其次，审理中，反诉原告未提交相关证据证明涉案建筑物的权属登记情况，亦未提交相应的建筑设计、施工等相关文件；第三，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。依该规定，本案中，即使反诉原告的建筑物属合法建筑物，但在未办理权属登记之前亦无法进行转让。综上，涉案土地之上的建筑物法律性质不明，是否具备转让条件不明，不宜在本案中予以处理。故对反诉被告的该部分诉讼请求不予支持。 关于反诉原告主张的优先租赁权。本案中，系原告永康市陶瓷厂收回国有土地，不存在继续出借或出租涉案土地的情形，故反诉原告主张的优先租赁权依据不足，本院不予支持。综上，原告永康市陶瓷厂的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持；反诉原告浙江金意达实业有限公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条、第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）永康市陶瓷厂与被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司于1999年4月13日、2009年4月28日、2010年5月18日签订的《合同》终止； 二、由被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司向原告（反诉被告）永康市陶瓷厂返还案涉土地； 三、由被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司支付原告（反诉被告）永康市陶瓷厂借用期限届满后占用涉案土地使用费（其中5996㎡自2019年5月1日起计算、其中11130㎡自2019年4月15日起计算，均按60元/㎡/年计算至返还案涉土地之日止）； 上述款项、行为自本判决生效之日起十五日内履行完毕； 四、驳回原告（反诉被告）永康市陶瓷厂的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司的诉讼请求。 如果被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4897元（已减半收取），由被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司负担；反诉案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）浙江金意达实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈飞峰 二〇二〇年二月十九日 法官助理王红兰 代书记员 高谷萍