福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初1936号 原告（反诉被告）：曾爱萍（曾用名:曾爱平），女，汉族，1962年5月6日出生，住贵州省大方县。 诉讼委托代理人：曾鑫，福建旭丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李珂，男，汉族，1969年10月9日出生，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：林红棉，女，汉族，1977年11月15日出生，住厦门市湖里区。 二被告（反诉原告）共同诉讼委托代理人：池加新、吴朝红，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人:厦门碧加园房产行销策划有限公司，住所地厦门市同安区西柯镇后田里490号，统一社会信用代码913502120658587967。 法定代表人:郑锡英，经理。 第三人:杨叶茂，男，1958年4月16日出生，住厦门市海沧区。 原告曾爱萍与被告李珂、林红棉、第三人厦门碧加园房产行销策划有限公司（以下简称碧加园房产）、杨叶茂房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾爱萍及其诉讼委托代理人曾鑫，被告李珂及二被告共同诉讼委托代理人池加新、吴朝红，第三人碧加园房产法定代表人郑锡英及第三人杨叶茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾爱萍向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行与原告之间的《房产买卖协议》（合同编号：ＢＪＹ0000089），将本案所涉房产过户给原告，并支付违约金（以合同成交价2450000元为基数，按0.05%每日计算，自2016年5月16日起计算至被告将本案所涉房产过户至原告名下之日止）；2.两被告向第三人支付中介费19000元；3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年4月2日，原、被告与第三人碧加园房产签订一份《房产买卖协议》，约定原告向被告购买“同安区启辉8路12号102室”房产［厦地房证第××号］，碧加园房产作为中介收取佣金；房屋总成交价为2450000元，定金300000元；2016年5月15日前办理过户手续，原告于过户当日支付房款1500000元（含定金），另外950000元由原告向银行申请商业贷款支付给被告；若乙方（原告）不能按期支付房款或甲方（被告）不能按期交付房产，视为毁约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，且应向中介方支付全额中介费。2016年4月3日，原告向被告支付定金300000元，并准备好1200000元准备于过户当日支付给被告。原告通过碧加园房产多次向被告要求过户房产，然而被告未按照合同约定到房管局办理过户手续。 被告李珂、林红棉辩称，原告所述悖离事实。1.双方于2016年4月2日签订合同时，约定当天支付定金300000元，原告提出以到期日2016年4月20日的承兑汇票支付首付款给被告，被告取得首付款后办理房产解押。但原告一开始就不遵守合同约定，经被告再三催促，于2016年4月3日才支付定金；2.合同履行中，原告未按口头承诺的于2016年4月20日付款，被告为确保房产按时过户，于2016年5月6日办理提前还贷及房产解押；3.原告得知房产解押后，提出变更合同付款方式，减少首付，提高贷款额度，被告无法接受，原告逾期仍不肯支付首付款1500000元；4.原告的违约行为导致被告购买学区房的合同被解除，被告订立讼争房产买卖合同的目的不能实现，被告已于2016年6月7日致函原告解除合同。 第三人碧加园房产述称，原告和被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，第三人依据房屋买卖合同约定提供信息服务，没有保证双方房屋买卖交易成功的义务，原告提供的短信记录可以证明原告向第三人询问和催办房屋交易手续进程。 第三人杨叶茂辩称，杨叶茂与原告曾爱萍于2001年办理了离婚登记。2016年5月7日，杨叶茂要求第三人碧加园房产与被告李珂、林红棉联系过户事宜，但被告以未取得产权证为由拒绝办理过户手续。2016年5月18日，碧加园房产告知第三人被告拒绝出卖房屋，原、被告双方才于2016年5月21日相约进行协商，但被告违反合同约定，屡次要求提高房屋售价。 被告李珂、林红棉基于上述答辩意见，向本院提出反诉请求：1.确认案涉《房屋买卖协议》（合同编号：BJY0000089)于2016年6月14日解除；2.购房定金300000元归被告所有；3.原告承担第三人碧加园房产的中介费19000元；4.原告承担本案全部诉讼费用。 原告曾爱萍针对被告李珂、林红棉的反诉请求辩称，1.房屋买卖协议签订后，被告因讼争房产涨价而违反合同约定，拒绝办理房屋过户手续。原告通过碧加园房产多次催促被告，但被告迟迟不予办理，应当承担违约责任，双方的短信记录可以清楚反映被告违约的事实；2.根据合同约定，交付1200000元房款的时间是过户当日，被告拒绝办理过户导致原告无法支付房款。原告已向交通银行申请按揭贷款，与第三人碧加园房产一同前往交通银行办理手续，但被告拒绝配合导致按揭手续无法完成；3.被告违约在先，却违背事实，收到法院诉状后，明知原告居住厦门，却向无法收件的户籍地邮寄合同解除函，故合同解除函没有法律效力。 第三人碧加园房产针对被告李珂、林红棉的反诉请求辩称，双方合同约定2016年5月15日办理过户，原告按第三人要求提供贷款银行所需材料后，原告与第三人确实一同前往贷款银行办理手续。2016年5月初，李珂、林红棉告知第三人房产已经解压，原告就没有提出支付解压款，准备办理过户，被告又提出贷款银行解押注销手续未完成，无法办理过户。 经审理查明，被告李珂、林红棉系同安区启辉八路12号102室房产（厦地房证第××号）的共同所有人。2016年4月2日，原告曾爱萍作为购买方（乙方），李珂、林红棉作为出售方（甲方），第三人碧加园房产作为丙方，签订编号ＢＹＪ0000的《房产买卖协议》。《房产买卖协议》约定：1.甲方将坐落于同安区启辉八路12号102室的房产出售给乙方；2.双方同意该房产成交总价2450000元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金300000元；2016年5月15日前（过户当日）乙方支付甲方1500000元（含定金）；乙方向银行申请商业贷款950000元；3.该房产产权现状为Ｃ类，即已办理土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于乙方通知过户前七日前往甲方原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性付清，同时办理解除登记手续；4.甲乙双方应于2016年5月15日前，以本协议书为基础签订土房局规定的网签《存量房买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年5月15日前因一方原因仍无法办理土房局的过户手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；5.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方，若逾期须每日向乙方支付总房价的0.05%作为赔偿金，直到乙方收到上述相应款项之日止。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，若逾期须每日向乙方支付总房价的0.05%作为赔偿金，但购房定金归甲方所有。若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，视为悔约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。 2016年4月3日，曾爱萍向李珂、林红棉支付购房定金300000元。2016年5月6日，产权编号厦地房证第××号设定的抵押贷款本息全部还清。2016年5月13日，碧加园房产向林红棉持有的“138××××0681”号码卡发送手机短信：“林姐你好方便接电话”、“买方在问房产证什么时候能拿到，约周几过户”。2016年5月16日，林红棉回复碧加园房产：“今天去银行，好了这两天就会办过户，叫买方备好钱！”2016年5月17日，林红棉向碧加园房产发送短信：“也不多说了。你尽快与买方联系处理解约事宜。谢谢”。2016年5月18日，林红棉向碧加园房产发送短信：“那好，周六上午10点在凯宾斯基一楼咖啡厅协商！” 另查明，原告曾爱萍与第三人杨叶茂原系夫妻关系，双方于2001年5月29日经厦门市思明区人民法院调解离婚。2016年5月21日，曾爱萍、杨叶茂、被告李珂、第三人碧加园房产于约定地点会面，就《房产买卖协议》的履行进行磋商。2016年5月22日，杨叶茂向林红棉发送短信：“你们去那（哪）家银行都可以，但利息是要申请打折的……你们也顺便帮我问问清楚。”林红棉回复：“还没协商好前大家都仔细考虑清楚，免得再次引起误会。”2016年5月23日，林红棉向杨叶茂发送短信：“你们如何付房款，能不能直接说清楚呢？”杨叶茂回复：“去中介问清楚，流程应该是，去房产局过户后现场付九十万加定金为一百二十万元，你们打一收条九十万元。再去银行办款，双方签完字有1份委托银行直接支付一百六十万到你们账号上，你们打一张一百六十万收条……”2016年5月24日，曾爱萍向本院提起诉讼。 审理中，第三人碧加园房产陈述，原被告签订合同时口头说过承兑汇票的事情，但无法确定到账时间，所以双方协议约定2016年5月15日支付首付款。原告曾爱萍陈述，2016年5月21日的磋商过程中，其本人关于承兑汇票的陈述是“如果说拿得早就早点给你”。 上述事实，有原告曾爱萍提供的《房产买卖协议》、《收款收据》、手机通讯录详细信息及短信记录页面截图、厦门市思明区人民法院（2001）开民初字第1616号《民事调解书》及《法律文书生效通知书》，被告李珂、林红棉提供的《厦门市土地房屋权证》、《个人授信及担保协议》、《个人贷款还清证明书》以及当事人在庭审笔录中的当庭陈述、当庭举证、质证等证据在案为证。 本院认为，原告曾爱萍与被告李珂、林红棉、第三人碧加园房产签订的《房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，合同各方均应恪守约定。关于房屋买卖双方是否存在2016年4月20日支付首付款1500000元（含定金）的约定问题，李珂、林红棉主张双方口头约定买受人于2016年4月20日以承兑汇票形式支付首付款1500000元（含定金），该首付款作为出卖人解押款，曾爱萍则主张因无法确定承兑汇票到帐日，其并未承诺出卖人于2016年4月20日以承兑汇票形式支付首付款。本院认为，房屋买卖合同乃法定要式合同，价款及其支付期限等基本条款应以书面形式明确记载。庭审中，碧加园房产“当时口头说过承兑汇票的事情，但无法确定到账时间，所以双方协议约定2016年5月15日支付首付款”的陈述与曾爱萍在2016年5月21日磋商过程中“如果说拿得早就早点给你”的陈述能够相互印证，买卖双方缔结《房产买卖协议》过程中曾经提及2016年4月20日以承兑汇票支付首付款，但曾爱萍并未向李珂、林红棉作出确认的承诺，买卖双方未就2016年4月20日以承兑汇票支付首付款形成最终确定的合意，而是在书面合同文本中确定“曾爱萍于2016年5月15日前（过户当日）支付李珂、林红棉1500000元（含定金）”。该条款虽未明确载明出卖人办理产权变更登记与买受人支付首付款的履行顺序，但从房地产交易的一般惯例及条款文义理解而言，该条款实际是对买卖双方过户时间的限定，即李珂、林红棉至迟应于2016年5月15日办理同安区启辉八路12号102室产权变更登记至曾爱萍或其指定人员名下，曾爱萍则于过户当日向李珂、林红棉支付1500000元（含定金）。2016年5月6日，讼争房产设定的抵押贷款本息全部还清。曾爱萍与碧加园房产于2016年5月15日前一同前往按揭贷款申请银行办理相关手续，准备履行双方之间的房屋买卖合同，但李珂、林红棉拒绝配合办理出卖人应当配合办理的手续。林红棉发送给碧加园房产的手机短信显示，至2016年5月16日止，李珂、林红棉尚未取得讼争房产产权证，已经超过合同约定的过户时间。2016年5月17日，林红棉向碧加园房产发送短信：“也不多说了。你尽快与买方联系处理解约事宜。谢谢”，林红棉以其行为作出拒绝继续履行合同的意思表示，结合前述情形，本院据此认定李珂、林红棉违反合同约定，导致双方《房产买卖协议》无法继续履行。至于第三人杨叶茂与林红棉的短信往来，形成于合同约定的过户时间之后，不影响李珂、林红棉拒绝履行房屋买卖合同的违约性。综上，李珂、林红棉违反《房产买卖协议》，应当承担违约责任，向曾爱萍履行办理同安区启辉八路12号102室的房屋所有权变更登记的义务，并按合同约定以合同成交价2450000元为基数，按每日0.05%支付违约金。李珂、林红棉的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于买受人或出卖人应否向碧加园房产支付的中介费，不属于本案审理范围，应另案处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告李珂、林红棉于本判决生效之日起十五日内向本诉原告曾爱萍履行办理厦门市同安区启辉八路12号102室的房产所有权变更登记的义务； 二、本诉被告李珂、林红棉于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告曾爱萍违约金（违约金以2450000元为基数，按每日0.05%自2016年5月16日起计算至李珂、林红棉办理厦门市同安区启辉八路12号102室的房产所有权变更登记之日止）； 三、驳回本诉原告曾爱萍的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告李珂、林红棉的全部诉讼请求。 本案本诉受理费24000元，减半收取计12000元，由曾爱萍负担1000元，由被告李珂、林红棉负担11000元；反诉受理费26400元，减半收取计13200元，由被告李珂、林红棉负担，款均限于本判决生效之日起五日内缴纳。本案保全费5000元，由被告李珂、林红棉负担，鉴于原告曾爱萍已向本院交纳，待执行时由被告李珂、林红棉一并支付给原告曾爱萍。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪佩兰 二〇一七年二月十日 书记员  杨文德 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。