广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23757号上诉人（原审原告）：丁敏茹，女，1970年2月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：纪耀雅，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王燕武，女，1976年7月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上诉人丁敏茹因与被上诉人王燕武房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人丁敏茹上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判王燕武自2018年11月23日起至2019年5月17日至按每日总房价款0.05%的标准向丁敏茹支付逾期交房的违约金；2、王燕武承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、案涉《广州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，对买卖双方均具有约束力，且不存在违反法律规定的无效情形。在合同已经明确约定逾期交流违约金标准的情况下，应当尊重当事人的意思自治。二、王燕武在一审中虽主张违约金过高，但没有举证证明案涉合同约定的违约金标准过高，依法应承担举证不能的不利后果。三、王燕武恶意违约，付清购房款后，丁敏茹通过不同的渠道要求王燕武交楼，王燕武却一直置若罔闻，恶意违约，毫无诚信精神。四、王燕武的违约行为也给丁敏茹造成极度困扰和不便，按合同约定丁敏茹本打算在春节前入住，因无法收楼，春节期间无奈在外面的租所漂泊。被上诉人王燕武辩称：不同意丁敏茹的上诉请求，同意一审法院的判决结果。丁敏茹于2019年2月19日向一审法院起诉请求：1.王燕武立即依据《广州市存量房买卖合同》约定的交付标准向丁敏茹交付位于广州市花都区雅瑶镇广花六路X号D10房产；2.王燕武自2018年11月23日起至实际交楼之日止，按每日总房款0.05%的标准向丁敏茹支付违约金；3.本案诉讼费、保全费由王燕武承担。一审诉讼中，丁敏茹变更诉讼请求为：1.王燕武向丁敏茹返还丁敏茹垫付的截至案涉房屋收楼之日（即2019年5月17日）止案涉房屋的发生的欠费及费用2614.89元（含物业管理费、路灯公摊、水费公摊、垃圾费、物业管理费共计2575.71元、电费39.18元）；2.王燕武自2018年11月23日起至2019年5月17日止，按每日总房款0.05%的标准向丁敏茹支付逾期交房违约金，411250元；3.判令本案诉讼费、保全费由王燕武承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，丁敏茹（乙方、买方）与王燕武（甲方、卖方）、广州大源按揭代理服务有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定王燕武将位于广州市花都区雅瑶镇广花六路X号D10房产售予丁敏茹，该物业建筑面积341.32平方米，成交价4700000元。签订合同时，乙方向甲方支付268000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款。首期款：乙方于递件过户取得受理回执当天向甲方支付房款2100000元。剩余房款2600000元，由乙方于2018年7月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。第四条交楼时间和交接手续：1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2、甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第五条产权转移登记：由丙方协助办理，丙方应于出具同贷书并取得涂销资料后5个工作日内到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，由双方友好协商处理。第十二条逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。合同还约定了其他内容。丁敏茹认为王燕武已于2018年11月22日收齐了涉案房屋的全部购房款，对此，丁敏茹提交贷款银行于2018年11月23日发送给其的短信予以证明，短信内容载明“您在工商××××绿色金融试验区广州花都分行的个人二手住房购置贷款已于11月22日发放成功……”。王燕武对该短信无异议，但认为其于2018年11月23日才收齐全部购房款。关于双方对于交房时间的约定，丁敏茹坚持认为即涉案合同约定的卖方收齐楼款当天，且双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，才视为房屋交付使用。王燕武认为双方约定在卖方收到全部购房款之日起一个月内交付房屋。对此，王燕武提交两份证据：一是其与丁敏茹的弟弟丁振中在涉案《存量房买卖合同》签订之前草拟的一份《买卖合约》；二是其与中介人员、按揭人员及丁敏茹的微信聊天记录，证明与丁敏茹口头约定一个月的搬迁时间，丁敏茹在2018年9月19日通过郑小姐询问其能否先交5000元的交房押金。丁敏茹对丁振中签订的《买卖合约》的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为双方的交易应当以《存量房买卖合同》的约定为准，在王燕武未能证明丁振中享有授权的情况下，丁振中签订的合同不能约束丁敏茹、王燕武双方。丁敏茹对于王燕武提交的微信聊天记录，其中微信群名为“雅图过户工作群”的微信内容予以确认，但认为聊天记录不完整，认为其从未同意王燕武可以迟延1个月交房；对于王燕武与“郑铃萍”及“雅图奥园孝冈彩霞”的微信聊天记录的真实性、合法性和关联性均不予确认；对于丁敏茹、王燕武之间的微信聊天记录的真实性确认，但认为聊天记录不完整，且其于2018年12月8日以短信方式催促王燕武交房，可见丁敏茹从未同意王燕武延期交房。关于双方交房的情况，丁敏茹表示按揭银行放款后，其于2018年11月26日催促王燕武交房，其表示会尽快办理交接；2018年12月8日再次通知王燕武交房并承担逾期交房违约金，王燕武回复将尽快办理；其于2018年12月24、25日再次通知王燕武交房，王燕武于2018年12月28日晚17时23分突然提出要求交房，且表示仅等待一个小时，否则将离开广州；双方在涉案房屋见面后，因王燕武要求丁敏茹承担其加急办理贷款的费用以及房屋内部分装饰装修被拆除了，双方协商不一致发生争执；当晚，双方未结清水电费、物业管理费；丁敏茹表示其要求在交楼确认书上备注其保留追究王燕武逾期交房违约金的权利，但王燕武不同意，并称不再交房给其；丁敏茹表示其先行离开，王燕武未将房门钥匙、物业卡和收据交付给其。王燕武表示按揭银行放款后，丁敏茹催促其交房，因其本人在武汉，家人住院，其表示在月底前来广州交房；关于装修拆除的情况，王燕武表示其仅拆除了三楼的一个马桶，因双方之前沟通，丁敏茹表示要购买新的，让其拆走，且合同约定不含家私家电；2018年12月28日，双方到涉案房屋后，王燕武要求丁敏茹承担提前还贷费用中的5000元，但丁敏茹不同意，王燕武提出将家私家电抵扣5000元，丁敏茹也不同意；当时丁敏茹的丈夫出示了一份交接清单，王燕武表示其在清单上签了名，但之后丁敏茹又添加了“原状与现状不一致”的内容，双方对此又发生争执；王燕武表示其在当晚23时26分先行离开，离开时将钥匙插在了房门上，将燃气卡、收据亲手交给了丁敏茹的丈夫，并亲眼看到丁敏茹的丈夫将交接清单放入了其随身携带的包内；王燕武认为丁敏茹至当晚凌晨才离开，邻居调取的监控可以证明。丁敏茹认为其没有收到房门钥匙及燃气卡，交接清单已被王燕武撕毁。丁敏茹表示之后其弟弟曾去过一次涉案房屋外面，其再未去过涉案房屋。另根据丁敏茹提交的名为“雅图过户工作群”的微信群聊天记录显示，丁敏茹分别于2018年11月26日、12月24日、12月25日提出不同意迟延交房，要求王燕武按合同约定时间交房。丁敏茹向一审法院提交一份《告知函》及EMS邮件单、妥投证明，《律师函》及EMS邮件单、妥投证明，拟证明其自2018年11月23日起多次催促王燕武交付房屋。王燕武表示其未收到上述函件，认为邮件地址的房屋其已经交付给丁敏茹，其一直在湖北居住，没有收到邮件。2019年5月17日的庭审中，一审法院组织双方办理涉案房屋的交接手续，双方当事人均确认自2019年5月17日起涉案房屋由丁敏茹自行处分。一审诉讼中，丁敏茹提交一份由广州常泰物业管理有限公司花都分公司盖章的《收款收据》以及电费缴费截图，拟证明其在收楼时代为垫付了涉案房屋截至2019年5月18日的未结清费用共计3113元，包括路灯公摊、税费公摊、垃圾费、物业管理费，以及电费39.18元。该《收款收据》载明“2019年1月1日至2019年1月31日，路灯公摊15.37元；2019年1月1日至2019年3月31日，水费公摊6元；2018年12月1日至2019年5月21日水费0元；2019年1月1日至2019年6月30日，垃圾费57元；2019年1月1日至2019年6月30日，物业管理费3281.88元。”王燕武对电费缴费截图的真实性、合法性和关联性无异议，对《收款收据》的真实性、合法性确认，对关联性不确认，认为其已经交房，交房后的费用不应由其承担。一审庭审中，一审法院再次向王燕武释明，对于合同约定逾期交房违约金标准有何意见，王燕武坚持认为合同约定的每日总房款0.05%的违约金标准过高，应当按每日总房款的0.01%计付合理。一审诉讼中，丁敏茹向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年3月8日作出民事裁定书，裁定：一、查封担保人丁敏茹、丁振中名下所有的位于广州市海珠区宝岗大道路268号804房；二、冻结被申请人王燕武的银行存款188000元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。一审法院认为：丁敏茹与王燕武签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。关于交房时间以及方式的约定，根据合同的约定，交付房屋的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。本案中，王燕武表示经双方协商一致将交房时间变更为卖方收齐楼款后一个月内，但未提交充分证据证明，根据双方的微信聊天记录，丁敏茹并未同意其提出的延后交房时间的要求，故对于王燕武该项抗辩意见，不予采纳。关于双方办理房屋交接手续的时间，根据双方的陈述以及举证情况，丁敏茹与王燕武于2018年12月28日至涉案房屋办理交接手续，但当晚双方因房屋交付标准等问题发生争执，无法达成一致意见，因现有证据无法证明王燕武已将房屋钥匙等交付给了丁敏茹，或丁敏茹于2018年12月28日实际收回或占有了房屋，且双方未并按照《存量房买卖合同》的约定签订房地产交接确认书，故王燕武认为其已于该日将房屋交付给了丁敏茹依据不足，不予采纳。双方于2019年5月17日当庭表示同意房屋由丁敏茹处分，应视为丁敏茹于该日接收了涉案房屋。根据合同约定，房屋交付使用前的物业管理费、水电等所有费用应由卖方承担，因丁敏茹已向物业公司垫付了房屋交付前的路灯公摊费15.37元、水费公摊费6元，2019年1月1日至2019年5月17日的垃圾费43.14元（57元÷181天×137天），2019年1月1日至2019年5月17日的物业管理费2484.07元（3281.88元÷181天×137天），以及电费39.18元，丁敏茹要求王燕武返还给其合理合法，予以支持。丁敏茹超额主张的部分，不予支持。关于丁敏茹主张的迟延交房违约金，根据合同的约定，应按每日总房款0.05%的标准，自卖方收齐房款次日起计算至实际交房之日止。关于卖方收齐房款的时间，根据丁敏茹提交的短信，贷款银行表示已于2018年11月22日放款成功，王燕武认为其于2018年11月23日收齐房款，但未提交证据证明，故采纳丁敏茹主张的收款时间即2018年11月22日。故违约金应从2018年11月23日起计至2019年5月17日止共176天。关于逾期交房违约金的计付标准，合同约定的违约金标准确实过高，丁敏茹亦未提交证据证明其实际损失，王燕武要求调整至按每日总房款0.01%的标准合理合法，予以采纳。经计算，王燕武应向丁敏茹支付逾期交房违约金4700000元×0.01%×176天=82720元，丁敏茹超额主张的部分，不予采纳。为此，一审法院于2019年10月18日依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王燕武于本判决发生法律效力之日起十日内，向丁敏茹返还物业管理费2484.07元、垃圾费43.14元、路灯公摊费15.37元、水费公摊费6元、电费39.18元；二、王燕武于本判决发生法律效力之日起十日内，向丁敏茹支付逾期交房违约金82720元；三、驳回丁敏茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7508元，由丁敏茹负担5960元，王燕武负担1548元；财产保全费1460元，由丁敏茹负担1159元，王燕武负担301元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，丁敏茹向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同及租金收据，拟证实王燕武逾期交楼造成丁敏茹租金损失85500元；2、借记卡账户历史明细清单、个人购房借款、担保合同、个人贷款正常发放单、完税证明，拟证实其为购买涉案房屋贷款260万元、支付首期款、增值税、契税等税费，逾期交楼产生资金占用的利息损失共计126448.47元。经质证，王燕武对上述证据不认可。二审另查明，丁敏茹、王燕武确认2018年9月双方已办理了涉案房屋的递件过户手续，丁敏茹于2018年10月取得房地产权证。丁敏茹确认其购买涉案房屋用于家庭自住。本院认为：本案的争议焦点在于延期交房违约金是否应按合同约定的每日总房款0.05%的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，丁敏茹对其因延期交楼导致的实际损失，在一审诉讼中未提交证据证实，其在二审中提交的证据不属于新证据，且购房款、税费均属于丁敏茹应承担的合同义务，其主张该部分资金的占有利息损失明显缺乏依据；丁敏茹按照合同约定的每日总房款0.05%的标准计算所得违约金数额为411250元，该数额与丁敏茹二审主张的租金损失85500元相比，明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王燕武主张合同约定的延期交房违约金过高，本院应依照上述规定内容予以审查认定。本案《存量房买卖合同》签订后，丁敏茹依约付清全部购房款项，王燕武依约办理了抵押登记涂销手续，并协助丁敏茹办理了过户登记手续，即双方已依约履行除办理交楼手续之外的其他主要合同义务，可以认定双方均有积极履行合同的意思表示。对于交楼手续的办理，虽然王燕武在交楼时间上存在迟延，但已为办理交楼手续而实际到达涉案房屋现场，只因双方对于房屋交付标准、逾期交房违约责任等问题发生争执，导致无法签署房地产交接确认书，王燕武的过错程度有别于恶意拒不履行交楼义务的情形。结合合同履行情况、王燕武的过错程度及丁敏茹的实际损失，一审法院酌情认定以按每日总房款0.01%的标准计算延期交楼违约金82720元并无不妥，本院予以确认。综上所述，丁敏茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6228元，由丁敏茹负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年二月二十四日书记员  沙宇航