德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0603民初4099号原告:德阳市贤宏商贸有限公司法定代表人：谭玉明，总经理。委托诉讼代理人：李军、余章法定代表人：廖虹，总经理。被告：德阳市大颐养老服务有限责任公司法定代表人：魏海，总经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：王红军，四川朗照律师事务所律师。原告德阳市贤宏商贸有限公司（以下简称贤宏商贸公司）与被告四川省澜海虹帆商业经营管理有限公司（以下简称澜海商业公司）、被告德阳市大颐养老服务有限责任公司（以下简称大颐养老公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，公开开庭进行了审理。原告贤宏公司的委托诉讼代理人李军，被告澜海商业公司及被告大颐养老公司共同委托的诉讼代理人王红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贤宏商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告澜海商业公司于2014年10月23日签订的《房屋场地租赁合同》解除，并责令二被告立即搬离；2.判令二被告连带支付拖欠的原告房屋租金共计925000元（原告主张从欠付租金之日起计算至实际搬离之日止。起诉时为便于计算诉讼费，暂算至起诉日），并按天支付滞纳金464812.5元（原告主张从逾期之日起算至付清租金为止。起诉时为便于计算诉讼费，暂从逾期之日算至2016年9月20日）。3.判令二被告连带支付所欠的水、电费42606.75元（诉讼中变更为67564.88元）；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年10月23日，原告与被告澜海商业公司签订《房屋场地租赁合同》，约定原告将位于孝感的一处房产按现状出租给被告一，租期从2015年3月31日起至2026年3月30日止。2015年3月26日，原告将租赁物主体及配套设备移交给澜海商业公司，双方约定从2015年4月20日开始计算租期。现原告按照合同约定履行了自己的全部义务，被告澜海商业公司却从2016年3月20日开始一直拖欠原告的房租费用，并欠下水、电费用。被告澜海商业公司是合同签订方，被告德阳大颐公司是涉案房屋的直接承租人，应当连带承担租金等费用的支付义务。为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告澜海商业公司辩称：1.双方约定的租金起算时间是从取得综合验收报告后，故租金起算点应从2015年6月5日起算，第二年的租金应从2016年6月5日起算；2.廖虹从原告处领走的12.5万元系佣金非租金，与本案无关，故被告实际已经支付租金92.5万元；3.滞纳金过高，请求法院调整；4.原、被告的水电费应分开；5.地下车库3000多平方米未交付给被告，应从租金中扣除，并承担相应的违约责任；6.原告将不能正常使用的空调、中央热水交付被告，原告存在违约，应承担相应的违约责任。被告大颐养老公司辩称，被告大颐养老公司并非本案适格被告，请求驳回原告对被告大颐养老公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2014年10月23日，原告作为出租方（甲方）与被告澜海商业公司作为承租方（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，约定原告将位于德阳市旌阳区孝感镇农科站的房屋场地及其相关附属设施设备出租给被告澜海商业公司使用，因原告现无房产证或准确测绘报告，则原告承诺该两处房产出租建筑面积不低于13600.00平方米。租赁期限为11年，自原告取得综合验收报告，房屋交付乙方使用之日起算（预计租期为2015年3月31日开始至2026年3月30日截止），原告保证在2015年3月31日前将房屋正式交付给乙方使用。租金及支付方式为：该栋房屋起始租金共计人民币150万/年，包括该宗土地及现有（图纸范围内）地上地下相关附着物及其附属设施、设备。从原告实际收租之日起的第四年开始，原告在原定租金基础上逐年上涨租金5%。除第一年应在接房时一次性交清七个月房租，甲方赠送五个月免租期，第二年首次缴纳租金时间为上年甲方交房收租之日提前一个月支付房租，以后每6个月后的当日为租金缴纳日，在甲方取得相应手续达到甲方标准并通知乙方接房，乙方必须在三日内办理相关的接房手续并开始计算租期。乙方在租赁期内的水电费、燃气费、物管费等及其它经营过程中产生的相关费用均由乙方承担，若因乙方未缴纳上述费用给甲方造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。如乙方拖欠租金及其它费用超过15天的，乙方除补齐所欠费用并应按照所拖欠费用的万分之五每天向甲方支付滞纳金，如果拖欠租金及其他费用达30日的，超过15天后的期限乙方应按照千分之三每天向甲方支付滞纳金，并且甲方有权终止合同。合同终止后，乙方必须将拖欠的租金及其它费用在10日内向甲方补交。2014年11月25日，双方又签订了《房屋场地租赁补充合同》，约定3.租金：起始租金原合同金额150万元/年调整为180万元/年，2018年3月起租金按5%逐年递增；4.为支持国家养老事业和乙方工作，前三年（2015年3月－2018年3月）给予一定幅度的优惠（20万/年），前三年甲方每年实收租金金额为160万元/年。2015年3月26日，原告向被告澜海商业公司发出《接房通知》，要求被告于2015年3月31日前办理交接手续，租期从2015年4月20日起算。被告澜海商业公司的法定代表人廖虹签收了该通知。2015年3月26日，原告与被告澜海商业公司签署《房屋主体及配套设备移交清单》，包括房屋、电梯、消防、配电、发电机、地下室排水、排风系统、地下车位、防火门、水电、天然气、中央空调、中央热水等。2015年4月17日，双方又进行了配套设备移交，包括配电房、水泵房、发电机房、消防、电梯等。2015年6月4日，原告取得涉案房屋的竣工验收备案书。并于当月进行了房屋产权登记。被告澜海商业公司已付清2016年4月19日之前的租金共计93.33万元。自2016年4月20日起，被告澜海商业公司未再向原告支付过租金。原告垫付涉案租赁房屋的水费共计3883元（其中包括原告自用部分水费360.25元）。以上事实，有当事人陈述、《房屋场地租赁合同》、《房屋场地租赁补充合同》、《竣工验收备案书》、房产证、土地使用权证、房屋场地租赁缴费通知单等证据予以证实。本案争议的焦点有：1.原告贤宏商贸公司与被告澜海商业公司之间签订的《房屋场地租赁合同》是否符合解除条件；2.被告澜海商业公司应当向原告贤宏商贸公司支付的租金及其他费用的计算与认定；3.违约金的认定。本院认为，1.原告贤宏商贸公司与被告澜海商业公司之间签订的《房屋场地租赁合同》是否符合解除条件。原、被告之间签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。该合同约定，被告澜海商业公司拖欠租金及其它费用超过15天的，原告有权终止合同。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照合同约定，被告澜海商业公司应于2016年4月19日向原告支付租金，显然拖欠租金已超过15日，具备合同约定的解除条件。故，本院认为合同约定的解除条件已经成就，原告有权解除合同，本院依法予以支持，解除时间自被告澜海商业公司收到本案起诉状副本时（2016年9月19日）起。2.被告澜海商业公司应当向原告贤宏商贸公司支付的租金及其他费用的计算与认定。关于租金的计算，根据双方约定，应付租金为160万元/年，自2016年4月20日起至2016年9月19日止，共计5个月，应付租金为666666.67元（1600000元/年÷12个月×5个月）。关于被告澜海商业公司从原告处收取的12.5万元佣金的问题，因与本案非同一法律关系，本案不予处理，可由当事人另行主张。关于被告澜海商业抗辩的地下车库未交付的问题，根据原告提供的“房屋主体及配套设备移交清单”，被告澜海商业公司已经签字确认所移交的内容，包括了地下室，故本院对其该抗辩意见不予采纳。关于被告澜海商业公司抗辩的中央空调、中央热水不能正常使用，原告应承担违约责任的问题，被告澜海商业公司并未举证证明中央空调、热水存在的具体问题，本院无法认定相应的责任承担，被告澜海商业公司可另案主张。关于原告主张的垫付水、电、气费的问题，按照双方约定，租赁期内的水电费、燃气费、物管费等及其它经营过程中产生的相关费用均由被告澜海商业公司承担。故，被告澜海商业公司应向原告支付垫付水费3522.75元（3883元-360.25元）。其他费用待实际产生后另行主张。3.违约金的认定。原告与被告澜海商业公司在合同中约定了迟延交纳租金应承担千分之三每天的滞纳金，实为违约金。庭审中，被告澜海商业公司抗辩违约金过高。法律规定，合同约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，原告并未提供证据证明其实际损失，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌情予以调整，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍，从2016年4月19日起至合同解除之日即2016年9月19日止计算违约金。被告大颐养老公司非本案租赁合同当事人，不承担合同义务，原告请求其承担连带责任的理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告德阳市贤宏商贸有限公司与被告四川省澜海虹帆商业经营管理有限公司签订的《房屋场地租赁合同》于2016年9月19日解除；二、被告四川省澜海虹帆商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向德阳市贤宏商贸有限公司支付房屋租金666666.67元，并以此为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍从2016年4月19日起至2016年9月19日止计算违约金；三、驳回原告德阳市贤宏商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应征收案件受理费17692元，由被告四川省澜海虹帆商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  徐萍丽代理审判员  王 璐人民陪审员  唐诗萍二〇一七年三月二十四日书记 员代  小 华