陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕06民终18号 上诉人（原审被告）：张延爱，女，1970年XX月XX日出生，汉族，现住陕西省宜川县委托诉讼代理人：尧百祥，陕西屹立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘缠科，男，1980年XX月XX日出生，汉族，现住陕西省宜川县委托诉讼代理人：卢延林，陕西嘉岭律师事务所律师被上诉人（原审被告）：杨国栋，男，1963年XX月XX日出生，汉族，现住陕西省宜川县原审第三人：杨国梁，男，约50岁，汉族，现住陕西省宜川县。 上诉人张延爱因与被上诉人刘缠科、杨国栋，原审第三人杨国梁房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宜川县人民法院（2019）陕 0630民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张延爱上诉请求：1、撤销陕西省宜川县人民法院（2019）陕 0630民初659号民事判决，依法予以改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：原审认定事实错误。原审认定被上诉人刘缠科与杨国栋之间签订的购房合同系双方当事人意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同是极其错误的。杨国栋为了其非法占有刘缠科购房款，私自打销售房屋广告，以其弟弟杨国梁名义与刘缠科签订购房合同，一直隐瞒真相，XX道XX房合同，根据《合同法》第五十二条第三款规定，以合法形式掩盖非法目的签订的合同应当是无效的。原审认定上诉人对杨国栋代其售房屋的事情是明知的且认可的，并援引了《合同法》第五十一条的规定，认定上诉人对无权处分人杨国栋处分房屋的行为是认可的，该认定是对本案事实的歪曲。上诉人仅仅是通过杨国栋介绍，XX道XX房的意愿，且出价23万元，上诉人表示同意。但杨国栋是介绍人，并不是代理人。如果杨国栋是上诉人的代理人，应该有处分权，原审为何又认定涉案房屋是杨国栋和刘缠科的真实意思表示，而不是上诉人的真实意思表示，原审认定事实矛盾。上诉人收取杨国栋转交的10万元购房款和刘缠科的2万元，是在履行上诉人与刘缠科之间形成的房屋买爱合同行为，而不是对杨国栋无权处分行为的追认。XX道XX栋以其弟弟的名义向刘缠科出售了本案诉争房屋，客观上不存在追认的可能和必要。至于该房钥匙存放于杨国栋处，是因为该房之前曾对他人出租，为了租房人看房方便。原审认定杨国栋虚构事实以欺诈手段骗取刘缠科11万元购房款是合法有效的，将直接导致上诉人的房款不能取得。由于刘缠科不履行购房审查义务，导致上诉人与刘缠科之间的购房合同无法正常继续履行。刘缠科与杨国栋所签合同，上诉人不可能成为当事人，根据合同相对性原则，原审适用法律不准确。综上，原审认定事实错误，确认法律关系混乱，适用法律不准，应当撤销后予以改判或发回重审。刘缠科辩称，被上诉人杨国栋与答辩人签订《购房协议》后，答辩人向杨国栋和上诉人张延爱支付了全部购房款，其中答辩人向杨国栋两次支付了购房款21万元，向上诉人张延爱支付了2万元，杨国栋收取购房款后将其中的10万元支付给了上诉人张延爱。上诉人张延爱实际收取房款后，先后将房屋钥匙、个人身份证原件交付给答辩人，完成房屋交付并配合办理了涉案房屋天然气过户登记手续。根据约定，上诉人张延爱应当于2014年3月底前将房产证等证件交付给答辩人并配合办理房屋产权登记手续，上诉人张延爱未配合办理产权过户登记手续，构成了违约。上诉人张延爱陈述并不知情房屋买卖，并未委托被上诉人杨国栋出售房屋，完全违背了客观事实。上诉人张延爱与杨国栋之间的代理合同关系以及合伙纠纷，应当另案主张权利，与本案答辩人无关。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。杨国栋、杨国梁未提出答辩意见。刘缠科向一审法院起诉请求：1、依法判令被告张延爱  继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户登记手续；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:被告杨国栋发布房屋出售广告，原告看见售房广告后联系被告杨国栋要求看一下房屋，被告杨国栋拿着房屋钥匙带原告去看了房屋，当时房屋要价是24 万元。2013年7月19日，原告刘缠科与被告杨国栋、第三人杨国梁签订购房协议，主要内容为：经甲方杨国栋、杨国梁与乙方刘缠科双方协商就生资公司家属楼1 单元3 楼 2号转让达成协议，总房价为 23 万元，分两次付清房款，甲方提供该房屋钥匙供乙方使用，第二次乙方付清房款时，  甲方为乙方提供房产手续；乙方出资 23 万元为总房价，办理房产证的一切费用由乙方支付，全部房款应在7月30日前一次性付清；在楼房钥匙交接时应将水、电费移交清，此后则由使用者出资；本协议经签字或盖章后具有法律效力等，协议末尾有甲方杨国栋、杨国梁及乙方刘缠科签名及按印。协议签订后，原告于2013 年7 月 21日给付被告杨国栋 130000元购房款，于 2013 年 7 月 28 日给付被告杨国栋 80000元购房款，杨国栋在收到以上21 万元购房款后分别向原告出具了两张收条。后被告杨国栋给付被告张延爱10 万元房款。当年冬天原告向被告杨国栋要天然气卡时，被告杨国栋告知原告出售给原告的房屋是被告张延爱的，2013 年12 月 3 日原告与杨国栋一起到被告张延爱家里将剩  余 2 万元购房款交给被告张延爱，截止2013 年 12 月 3 日原告已经付清全部购房款，被告张延爱共收到房款 12 万元。原告向被告张延爱交付了 2 万元房款，由被告杨国栋向原告出具了收条一张，收条上注明：“今收到刘缠科购房款 2 万元整，房产证在 2014 年 3 月底前交给刘缠科”；原告同时要求被告张延爱将天然气卡交给原告办理天然气过户手续，后被告张延爱将该房屋天然气卡及张延爱本人身份证交给原告，原告在天然气公司办理了天然气过户手续，房产过户手续至今未办至原告名下，原告遂提出上述诉求。  另查明，宜川县南大街 99 号生资公司住宅楼 1 单元 302 室房屋所有权人为张延爱，房产证号为：宜房权证发字第 00006382号。2019 年1月14 日，张延爱以房屋买卖合同纠纷为由另案起诉于本院，要求判令刘缠科清偿购房款 11 万元，并承担相应利息。 一审法院认为，原告通过售房广告联系到被告杨国栋，并由杨国栋拿着房屋钥匙带原告实地察看了房屋，基于此，原告以为涉案房屋为被告杨国栋所有，经刘缠科与杨国栋协商一致后双方签订了购房协议，后因办理天然气过户手续时被告杨国栋才告知原告涉案房屋实际房主为被告张延爱，即被告杨国栋对涉案房屋并无所有权或处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对无权处分行为的效力作出规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；又因原告刘缠科与被告杨国栋之间签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该购房合同应为合法、有效。被告张延爱辩称未委托过被告杨国栋代卖过房屋，  被告杨国栋却持有张延爱所售房屋的钥匙并带原告察看了所售房屋，后张延爱收受了杨国栋给付的10 万元房款，于 2013 年12 月3日又收受了原告直接给付的 2 万元房款，并将天然气卡及自己的身份证交与原告，配合原告办理了天然气过户手续，原告也已在涉案房屋居住多年；又查明，被告张延爱于2019 年 1月14日在本院又以房屋买卖合同纠纷为由另案起诉，要求刘缠科向其清偿购房款 11 万元并承担相应利息，诉状中称“……2013年春天，生产资料公司经理杨国栋介绍，被告想购买原告房子，出价 23 万元，原告觉得价格合适，就同意了……”。基于以上事实，应认定被告张延爱对杨国栋代其出售房屋的事情是明知且认可的，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后  取得处分权的，该合同有效”的规定，因被告张延爱对被告杨国栋无权处分涉案房屋的行为是认可的，该购房协议应属合法有效合同，双方应恪守履行各自的权利义务，被告张延爱应协助原告刘缠科办理房屋的过户手续，故对原告的诉讼请求本院予以支持。被告张延爱认为原告刘缠科与被告杨国栋之间有恶意串通行为、认为刘缠科与杨国栋之间签订的购房协议有涂改、作假行为，但未向法庭提供相关证据予以证明，故对被告张延爱的该辩解意见不予认可。根据本案相关证据及查明的事实，第三人杨国梁与本案并无关系，不应由其承担法律责任。综上所述，原告要求被告张延爱为原告办理房产过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：被告张延爱于本判决生效后十五日内协助、配合原告刘缠科办理位于宜川县南大街 99 号生资公司住宅楼 1 单元 302 号单元房的更名过户手续。案件受理费 100 元，由被告张延爱负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争的房屋原产权人系上诉人张延爱，上诉人张延爱在一审庭审及上诉状中均陈述：上诉人通过杨国栋介绍，知道了被上诉人刘缠科有购买上诉人房屋的意愿，且出价23万元，上诉人表示同意。说明上诉人张延爱对其与被上诉人刘缠科之间存在着房屋买卖关系是认可的。上诉人张延爱称其收取杨国栋转交的十万元和被上诉人刘缠科给付的两万元购房款，是履行其与刘缠科之间形成的房屋买卖合同行为，但上诉人张延爱并未提供其与刘缠科之间还签订过房屋买卖合同。房屋属于不动产，根据日常交易习惯，即使买卖双方形成了买卖合意，在未签订书面买卖合同或协议双方的权利义务尚未明确约定的情况下，买房人一般不会支付购房款，且被上诉人刘缠科与上诉人张延爱熟识的程度还达不到买卖房屋不签订书面协议的程度，故应当认定上诉人张延爱对被上诉人刘缠科与被上诉人杨国栋、杨国梁之间签订的购房协议是知悉并认可的。购房协议中虽无上诉人张延爱本人签名，但其收取了杨国栋转交以及被上诉人刘缠科支付的购房款，并交付了房屋，配合办理了天然气卡过户，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”应当视为上诉人张延爱是对杨国栋出售其房屋进行了追认，故本案的购房协议合法、有效，协议约定的事项对上诉人张延爱具有约束力。被上诉人刘缠科按约定付清了全部房款，上诉人张延爱应当按照协议约定履行房产过户手续。至于被上诉人杨国栋所收取的本案房屋购房款是否应当全部转交给上诉人张延爱，与本案不是同一个法律关系，非本案审查范围。综上所述，张延爱的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张延爱负担。本判决为终审判决。      审  判  长     霍 雨 枫审  判  员     牛    菲审  判  员     樊    宁  二〇二〇年二月二十四日（院 印） 书  记  员     张    良   1