上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3535号原告(反诉被告)：段力，男，1968年5年8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐永相，上海市申汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿洋企业管理有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：连自力，董事长。委托诉讼代理人：郭波，上海众华律师事务所律师。原告段力与被告上海鸿洋企业管理有限公司(以下简称鸿洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。被告鸿洋公司在答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，两次公开开庭进行了审理。嗣后本案依法转为普通程序并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)段力及其委托诉讼代理人徐永相，被告(反诉原告)鸿洋公司的委托诉讼代理人郭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段力向本院提出诉讼请求：1.鸿洋公司减免段力租赁期间的租金50%，即260,000元；2.鸿洋公司赔偿段力在租赁房屋中投入的装修费用的80%，即200,000元；3.鸿洋公司返还段力购置的所有餐厅经营用品。诉讼过程中，段力变更及增加诉讼请求：将要求鸿洋公司返还段力购置的所有餐厅经营用品变更为要求鸿洋公司作价赔偿段力购置的所有餐厅经营用品127,000元，同时增加解除段力与鸿洋公司签订的租赁合同之诉请。事实和理由：2012年10月8日，段力与鸿洋公司签订租赁合同，租赁鸿洋公司经租的上海市徐汇区漕宝路XXX号-XXX房屋(以下简称系争房屋)经营餐厅，鸿洋公司明确表示系争房屋可用作经营简餐及面馆，并愿为段力提供办理营业执照或其他相关证照所需的文件。餐厅定于2012年12月3日试营业，期间段力进行了装修并购置了餐厅经营用品。餐厅试营业后，段力积极办理工商登记等相关手续，然而因系争房屋的使用性质，无法办出餐厅正常经营所需的相关证照。此后，段力与鸿洋公司多次协商，要求解决租房使用纠纷，但未果。2013年12月25日，段力正式关门不营业。2014年1月下旬，段力发现系争房屋门锁被撬，为此段力联系鸿洋公司，其称是为了方便新租客看房。2014年2月中旬，鸿洋公司未经协商，擅自将系争房屋连同段力经营餐厅物品一并转租给他人，因协商解决无果，故诉至法院。鸿洋公司辩称，租赁合同签订后，段力支付了半年租金，之后经催讨，租金付到2013年9月24日，物业费付到2013年8月24日。鸿洋公司多次催缴段力所欠租金和费用，但段力至今未支付欠款，而期间餐厅却一直在营业。鸿洋公司于2014年1月2日以挂号信形式向段力发出解除合同收回房屋的书面通知，段力对此仍置之不理。段力租赁系争房屋后一直实际经营，系争房屋办餐厅是完全合法的，同期其他租户有拿到营业执照。鸿洋公司也从未收到过段力在2013年11月发出的公告函，事实上段力不支付租金的理由是经营困难而非其他原因。租赁合同解除的时间应以鸿洋公司发函为准，即2014年1月9日合同解除。鸿洋公司基于如上事实向本院提出反诉请求：1.解除段力与鸿洋公司于2012年10月13日签订的房屋租赁合同；2.段力支付鸿洋公司租金、物业管理费、违约金、免租期租金以及滞纳金，共计340,358.30元。段力对鸿洋公司的反诉辩称，同意解除租赁合同，但解除合同的时间应为2013年12月25日。段力在合同签订后正常支付租金至2013年9月25日，期间发现该租赁房屋使用性质存在问题，故向鸿洋公司提出，但鸿洋公司未予理睬，不同意段力退出租赁。为此段力曾向鸿洋公司表示再经营系争房屋三个月，同时以租赁保证金抵付三个月的租金，当时鸿洋公司并未表示异议，因此不同意第二条反诉请求。鸿洋公司隐瞒了系争房屋的土地性质，导致系争房屋无法办出营业执照，不能正常经营，造成段力经济损失。因鸿洋公司违约在先，不存在拖欠租金，且计算方法也不正确。由于鸿洋公司的原因造成段力不能使用系争房屋，段力不应承担责任，物业也没有按约提供服务。本院认定事实如下：上海市徐汇区漕宝路XXX号房屋的权利人为案外人上海徐汇国有资产投资经营有限公司(以下简称“国资公司”)，土地状况用途为工业。2012年2月28日，鸿洋公司法定代表人连自力与国资公司签订房屋/场地租赁合同，承租漕宝路XXX号(幢)及地面所属的所有建筑物和构筑物，建筑面积7146平方米，作为商业经营、办公使用。2012年7月17日，国资公司、连自力及鸿洋公司三方又签订补充协议，将承租人变更为鸿洋公司。2012年10月13日，鸿洋公司(出租方，甲方)与段力(承租方、乙方)签订《租赁合同》。约定：1.1甲方同意将附表二所载明的房屋以附表四限定之期限出租给乙方，乙方同意租用。2.1乙方应根据附表六规定的付款期限和额度按时支付租金和其他根据本合同约定应缴纳之费用。乙方不得以任何理由延期支付或抵扣其必须向甲方预先支付的租金、履约保证金及其它费用。除租金须支付予甲方外，乙方同意其他费用可按甲方之要求支付予甲方或甲方授权之其他收款方。乙方支付租金及其他费用之付款日以甲方收到该等款项之日为准。2.4在租赁期内，如发生下列情形，乙方必须每日向甲方支付应付款项千分之三的滞纳金，且不影响甲方的其他权利：(1)乙方拖欠房屋租金和其他费用及任何应向甲方支付的款项，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项日止计算。(2)甲方已代乙方支付的本合同有关条款载明的款项，按从甲方支付日起至甲方收到该款项日止计算。3.1乙方必须依附表六规定向甲方支付履约保证金。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。租赁期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。3.2如乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，在不影响甲方其它权利的前提下，甲方有权以保证金抵付任何欠款或因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或所造成的甲方的任何损失，且乙方必须立即补足甲方扣除之保证金额度并重新存放于甲方处。4.2装修(1)乙方应遵守该项目物业制定的《物业管理公约》和《装修公约》之规定，对该房屋进行装修或再装修时乙方必须根据事先提交并经甲方书面同意的装修施工图及规格说明进行施工。……4.14乙方不得将该房屋用于本合同附表五载明的经营项目之外的用途。4.21返还房屋(1)在租赁期结束日或提前终止日，乙方须将该房屋清空并交还甲方，并经甲方验收认可。……(2)房屋返还或被收回后，该房屋内遗留下的任何物品，均视为已被乙方放弃，甲方有权自行处理。……5.4甲方应为乙方提供办理营业执照或其他相关证照所需的应由甲方提供之有关文件。7.1在租赁期内如发生以下情况：(1)因不可抗力或其他非甲乙双方原因，致使该项目或该房屋之任何部分不适合使用或被宣告为危险建筑；(2)因接到政府管理部门发布的清拆、关闭或其他相关决定而导致该房屋无法继续租用，则根据已证实的损坏和无法租用的范围所对应的租赁面积的租金，可在上述情况发生后的下一个租赁月的第一天起给予减免，直至上述情况消除。但如甲方认为由于上述情况造成的房屋不能继续租用之现状不可逆转，则甲方有权决定减少乙方的租赁面积和相应的租金，或提前与乙方终止合同但不承担违约责任。8.1甲方有权因以下原因提前终止本合同并收回该房屋，且无需对乙方作任何装修费、设备添加费的补偿：(1)乙方对本合同规定的所有应付款项，自应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天。8.2当发生本合同8.1条情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，且应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于2个月租金总和之金额的违约金。(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期的租金。8.3当发生本合同8.1条情况，甲方向乙方发出书面通知中规定之日期即为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方已开始行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利。8.5租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户支付该房屋而需承担的违约金、中介费。此外，每逾期一天，乙方须向甲方支付相当于当时日租金2倍的违约金；逾期7天，甲方有权进入该房屋，届时该房屋内所有留存的装修、设施和物品均视为已被乙方无条件放弃。甲方有权自行处置上述装修、设施和物品且无须为此向乙方作出任何补偿。……9.1按本合同须向乙方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以挂号方式，寄往列于附表一的乙方法定地址或通讯地址(或乙方日后书面通知更改的其他地址)，则被视为已送达乙方。按本合同须向甲方送达的任何通知，如以挂号方式，寄往列于附表一的甲方通讯地址(或甲方日后书面通知更改的其他地址)，将被视为已送达甲方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，将作为该通知已送达收件人的有效证明。附表一合同当事人，鸿洋公司通讯地址：上海市徐汇区虹漕南路XXX号。段力法定地址：桂林路XXX弄XXX宿舍XXX号XXX户。附表二项目地址：上海市漕宝路XXX号-XXX(鸿洋公司提交合同为漕宝路XXX号-XXX，鸿洋公司称，为配合段力办理营业执照，不改变其他条款，变更项目地址为漕宝路XXX号-10)。附表四租赁期：五年(自2012年10月15日起至2017年10月14日止)。交付日：2012年10月15日。开始营业日：承租方预计开始营业时间为2012年12月18日之前。附表五用途，该房屋只限用作经营简餐及面馆之用途，承租方以上海申盛餐饮有限公司(筹)之商业名称经营前述业务。除获得出租方事先书面同意外，承租方不得在租赁期内擅自变更该商业名称，承租方应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。开始试营业前承租方必须得到政府管理部门许可，并尽快领取有效的营业执照、税务登记证明及其它必需的经营文件，并将有关复印件交予出租方。除得到出租方书面许可外，承租方必须确保在租赁期内对上述商业名称的经营权或所有权。附表六租金、履约保证金、其它费用及支付方式，自2012年10月15日至2014年10月14日，每年租金480,000元。整个租赁期内，租金按每六个租赁月为壹个租赁期支付，承租方须于每个租赁期首月前10日内支付该租赁期租金。上述日期逢法定节假日的，则相应提前。出租方在收到租金后应出具正规租赁发票给承租方。首期租金(自2012年11月25日至2013年5月24日)应于2012年10月20日前支付，付款金额为24万元。双方确认该房屋租赁面积为底层47平方米+二层175平方米，今后该房屋的面积数据如有变动，无论基于何种原因，附表六中载明的房屋月租金数额均不作调整。免租装修期自2012年10月15日至2012年11月24日，在此期间承租方仅限于无需支付租金，但需支付管理服务费、政府有关税费及其他相关应付费用。承租方应根据本合同第三章约定交付履约保证金115,000元，并在签订本合同的同时交付给出租方。出租方收取保证金后应向承租方开具收款凭证，该凭证即为本合同终止时承租方向出租方结算保证金的凭据。承租方应付管理服务费为2,000元/月。合同签订后，段力开始装修系争房屋。装修完成后，段力开办老乐惠餐厅并于2012年12月3日试营业。段力支付鸿洋公司履约保证金115,000元，段力支付租金到2013年9月24日，支付物业费到2013年8月24日。鸿洋公司分别于2013年5月21日、6月19日、6月27日、8月15日、10月28日、11月21日和12月9日共7次通过专人上门向段力经营的餐厅发出催款通知，要求段力支付欠付的租金及物业费，其中12月9日的催款通知列明欠付的租金、物业费、燃气费等共计339,017元。2012年10月9日，段力申请企业名称预先核准，企业名称为上海申盛餐饮有限公司，颁发营业执照后企业名称正式生效。2013年4月8日，上海市工商行政管理局同意该企业名称延期，该企业名称保留期延长6个月，自2012年10月9日至2013年10月9日。2013年5月7日根据《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》，国资公司向公安部门申请的门牌号经同意批准如下：漕宝路XXX号、漕宝路临时门牌XXX-XXX号～XXX-XXX号、虹漕南路临时门牌XXX号～XXX号、XXX-XXX号。2013年6月9日，段力拟写《关于老乐惠餐厅申请调整房租缴付方式通知》，称由于周边经营环境恶化及其他相关原因，餐厅出现连续亏损。请园区适当减免房租及物业管理费，房租缴纳方式更改为预付1月。由于出租方目前未能提供场地门牌号码相关证明，导致仍不能申请证照办理，不能给顾客开具有效发票，造成顾客流失，望园区尽快提供场地门牌号码相关证明。2013年11月22日，段力拟写《老乐惠餐厅转鸿洋公司公告函》，称由于鸿洋公司先期无法提供所租场地的门牌号，后阶段又无法提供消防许可证及工业用地转商业用地相关部门的许可文件等，导致餐厅经营近11个月无法取得营业执照。段力决定自2013年10月起不再支付房租及相关其他费用。如鸿洋公司不能在两周内提供合法租赁的相关文件，段力将于2013年12月底结束相关经营，并将保留通过法律途径解决由于长期不能取得合规发票导致客源流失的损失。对此鸿洋公司庭审中称从未收到该函。2014年1月3日，鸿洋公司通过挂号信向段力送达《通知》。告知段力因其欠付租金，构成严重违约。鸿洋公司决定自2014年1月6日起提前终止双方合同并收回房屋，要求段力付清欠款并于2014年1月9日前将系争房屋内物品搬走，逾期不搬，鸿洋公司将对段力拒不搬走的遗留物品做无主财产处理。鸿洋公司保留追索违约金和赔偿损失的权利。庭审中，段力表示收到该份通知。2014年1月7日，徐汇区商务委员会向鸿洋公司作出《关于鸿洋公司申请创意园区服务设施配套报告的答复》，支持鸿洋公司将现在改建的园区拿出部分面积用于服务设施配套，具体面积为不超过园区产证注明的总建筑面积的20%。审理中，段力提交装修经手人书写的证明一份，经手人于2012年11月5日受段力委托，装修系争房屋，工程采用包工包料方式施工，工料总费用为25万元。段力表示为工程价格便宜，没有装修合同，也没有开具发票。段力提交购置餐厅经营物品清单，欲证明投入资金及损失。段力提交其委托律师的调查笔录，欲证明取回经营物品遭阻拦的事实，鸿洋公司认为系争房屋已转租，不同意段力取回物品。段力提交徐汇区商务委员会于2012年7月16日向鸿洋公司作出的《关于同意对虹漕南路XXX号“设计工厂”创意产业集聚区进行改造的批复》。批复中同意鸿洋公司作为园区管理公司，在虹漕南路XXX号对“设计工厂”创意产业集聚区进行改造升级和运营管理，产业定位：IT设计与文化传媒。段力另提交徐汇消防局关于办理消防证答复和鸿洋园区租户协调会的录音资料，欲证明园区在2014年1月2日前因土地性质无法办成消防证，园区配套商业不能经营餐饮。审理中，鸿洋公司提交上海市经济委员会于2008年6月17日制定的《上海市创意产业集聚区认定管理办法(试行)》，欲证明系争房屋能够作商业用途配套使用。鸿洋公司出示了漕宝路XXX号其他企业的档案机读材料及百度街景照片，证明漕宝路XXX号园区内已经开设了多家餐饮、便利店，并依法取得了营业执照，段力经营的餐厅2013年10月4日处于正常经营状态。庭审中，段力表示餐厅于2013年12月25日关门不营业，2014年1月初发现门锁被撬开，2014年2月知晓鸿洋公司将系争房屋转租，房屋内留有冰柜、空调、灶具、桌椅等物品。鸿洋公司表示因段力违反约定，将系争房屋内的物品交给了新的承租方。以上事实，除庭审笔录外，另有上海市房地产权证、房屋/场地租赁合同、房屋/场地租赁合同及补充协议、租赁合同、催款通知、发票、通知、档案机读材料、照片、答复、编订门弄号牌通知等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。段力诉称因系争房屋的使用性质，导致餐厅无法办出正常经营所需的营业执照。本院认为，系争房屋所在园区的土地用途虽为工业，但相关部门批复表明园区部分面积能够作为商业用途配套使用。鸿洋公司提供的园区内商家档案机读材料及照片也表明，系争房屋所在园区内均开设有餐饮等企业，且办理出了营业执照。段力于2013年6月9日提出因出租方未提供门牌号码证明，导致不能申请证照办理，而系争房屋编订门弄号牌通知早在2013年5月7日已获相关部门批准，并不影响相关证照办理。即便如段力所述的原因存在餐饮店难以办理营业执照的情况，段力应当将此情况及时通知鸿洋公司，以便双方共同努力消除合同履行的障碍。故段力关于其未取得营业执照的障碍在于鸿洋公司一方的主张，于事实不符，显难成立。段力自2012年12月3日起使用系争房屋正常经营餐厅，段力主张减免租赁期间租金的50%，无合同和法律依据，本院不予支持。庭审中，双方均同意解除合同，但对合同解除的时间各持己见。段力主张以其停止营业之日为合同解除日，然段力无法定或约定的解约权，且当时系争房屋仍为其所占有控制，段力的前述主张，显难成立。段力自2013年9月24日起，就停止支付房屋租金，鸿洋公司在此后的数月内，屡次上门催讨，段力仍然拒绝支付。鸿洋公司享有合同约定的单方解约权，鸿洋公司2014年1月3日通过挂号信发解除函，按照合同约定，挂号信在寄出三个工作日后视为送达，故鸿洋公司主张2014年1月9日起解除合同，符合法律规定及合同约定，双方房屋租赁合同自2014年1月9日起解除。段力应当按照合同约定支付合同解除前的房屋租金及物业管理费，段力辩称以租赁保证金冲抵租金无合同依据，本院不予采信。鸿洋公司主张段力支付2013年9月25日至2014年1月6日的租金及一个月的物业管理费137,996元，具有合同依据，本院予以支持。同时，按照合同约定，因段力拖欠租金连续超过30天，段力应按租金标准支付鸿洋公司其已享受的免租期即2012年10月15日至2012年11月24日的租金53,333元。鉴于涉讼合同系因段力欠租而解除，故其理应依约承担违约责任。合同约定的违约责任包括履约保证金和两个月租金总和之金额的违约金。同时，鸿洋公司主张合同约定的滞纳金，该滞纳金性质实为逾期支付租金违约金，在解除合同条件满足之后的逾期付款违约金与解除合同的违约责任并存，显已加重段力负担。本院考虑到履约保证金已具有惩罚性违约金的性质，同时兼顾实际损失、违约程度、双方履约情况等因素，酌情确定违约金及滞纳金为80,000元。关于段力主张的装修费用及餐厅经营用品损失一节，段力虽未提供充分的证据证明其损失的具体数额，然段力为经营餐厅势必要投入必要装修并购置空调、餐桌椅及灶具等餐厅必备的经营用品。鸿洋公司在解除合同的通知中未给予段力一定期限搬离物品，段力亦从未表示放弃经营用品，如按照合同约定，对段力一方有失公允。审理中，鸿洋公司确认已将系争房屋出租，系争房屋的装修和经营用品由新的承租人开办餐厅继续使用，依据公平合理的原则，鸿洋公司应当对系争房屋的装修费用和经营用品作出适当补偿，本院依法酌定鸿洋公司补偿段力装修费用及经营用品损失160,000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、段力与上海鸿洋企业管理有限公司2012年10月13日签订的《租赁合同》于2014年1月9日解除；二、段力于本判决生效之日起十日内支付上海鸿洋企业管理有限公司房屋租金及物业管理费137,996元；三、段力于本判决生效之日起十日内支付上海鸿洋企业管理有限公司免租期租金53,333元；四、段力于本判决生效之日起十日内支付上海鸿洋企业管理有限公司违约金、滞纳金80,000元(该笔款项可用段力支付的115,000元租赁保证金抵扣)；五、上海鸿洋企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿段力装修费用及餐厅经营用品损失160,000元；六、驳回段力其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8,280元，由段力负担4,780元，上海鸿洋企业管理有限公司负担3,500元；反诉受理费3,242.50元，由段力负担2,685元，上海鸿洋企业管理有限公司负担557.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋代理审判员  张 敏人民陪审员  赵倩玲二〇一七年三月十四日书 记 员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。