上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11011号上诉人(原审原告)：晏金炜，男，1980年9月28日生，汉族，住上海市普陀区。上诉人(原审原告)：王佳珺，女，1981年11月4日生，汉族，住上海市静安区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：傅竞杰，上海环绮律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海锦秋房地产有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴蓓琪，董事长。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。上诉人晏金炜、王佳珺因与被上诉人上海锦秋房地产有限公司(以下简称“锦秋公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晏金炜、王佳珺上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判锦秋公司按照上海市宝山区锦秋路655弄锦秋花园XXX号1—3层房屋(以下简称“涉案房屋”)租金评估标准支付房屋使用权损失；赔偿晏金炜、王佳珺已经发生的房屋室内装修修复损失人民币(以下币种均为人民币)110,000元；赔偿晏金炜、王佳珺物业费损失11,715元(2018.11.1—2019.9.30)。事实和理由：涉案房屋的结构是三个卧室两个书房，每个房间都有鉴定结果表明的有施工质量问题导致渗水的东墙。且《司法鉴定意见书》除要求对东墙的保温系统和饰面层重新施工外，还要求对三楼书房北墙空鼓部位部位铲除重做，导致南墙漏水的缺损天沟防水卷材也要修复，因涉案房屋没有朝西的外墙，故两个卧室及一个书房内外均需要修复外，房屋所有的外墙实际上也都要进行修复。一审法院认为涉案房屋中有一个卧室和一个书房还可以居住，虽两个房间内部不需要修复，但这两个房间的东面外墙及上方全部需要内外施工修复；两个房间的北墙空鼓部位按鉴定意见也要铲除重做；两个房间的南面即为另一发霉生虫需要内外重新修复的房间，意味着这两间房间被四面内外重修的环境包围，不但工程修复期间将带来巨大的噪音和灰尘，而且锦秋公司于2018年12月1日将房间护墙板打开，拆除工程产生的垃圾就多达30多袋，整幢房屋包括楼梯在内就像垃圾场。更为严重的是，拆除护墙板后大量的霉味散发出来并滋生大量虫子，按常理，身体健康的人也不可能居住在这样的房间里，在这种情况下判定包括两个幼儿和两个老人在在内的一家人可以居住在其他房屋内明显不合理。晏金炜、王佳珺在发现质量问题后于2018年8月12日即报修，并多次发出律师函催促锦秋公司一起找有资质的第三方检测机构检测并尽快修复，但锦秋公司直到2019年4月1日一审庭审后才同意找第三方检测，整整拖了8个月，因锦秋公司拖延修复而扩大的损失应由锦秋公司承担。一审法院判定锦秋公司按照5,000元每月的标准支付房屋使用损失费显失公平，因涉案房屋同小区一房的租金也至少为5,000元每月，何况司法鉴定意见中认定存在严重质量问题的涉及别墅中的三个房间。二审审理中，晏金炜、王佳珺以涉案房屋内部修复工程尚未完毕，故撤回要求锦秋公司赔偿房屋室内装修修复损失110,000元的上诉请求，等内装修工程结束以后另行提起主张。而物业费是已经且必然发生的费用，因锦秋公司的原因造成晏金炜、王佳珺无法使用涉案房屋，故该费用理应由锦秋公司赔偿。锦秋公司辩称，涉案房屋是一幢连体别墅，存在质量问题的仅为二楼、三楼卧室的东墙，并不影响其他房间的居住。晏金炜、王佳珺要求按照涉案房屋租金评估标准确定房屋使用费的损失没有事实和法律依据。就晏金炜、王佳珺要求赔偿室内装修修复损失，同理也只能限定为有质量问题的房间修复费用。而物业费属于房屋使用的合理成本已包含在房屋使用费内，二者不能同时主张。锦秋公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。晏金炜、王佳珺向一审法院起诉请求判令：1、锦秋公司按专业机构的修复意见对涉案房屋的外墙渗水问题进行修复；2、锦秋公司支付修复后房屋质量复检费10,000元；3、锦秋公司赔偿室内装修修复费用110,615元；4、锦秋公司支付房屋使用权损失(每月32,098元，自2018年9月13日起算至修复完毕的6个月后)；5、锦秋公司支付经济损失50,000元(包含家具发霉除霉清洁损失、搬家费损失、除虫费损失、误工费损失、精神损害赔偿等)；6、锦秋公司赔偿就医费、交通费损失10,000元；7、锦秋公司支付物业费损失(每月1,100元，自2018年10月17日起算至修复完毕的6个月后)。一审法院认定事实：2016年1月24日，锦秋公司(甲方)与晏金炜、王佳珺(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积195.23平方米，另有地下附属面积84.20平方米，总房价暂定9,506,250元；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。2016年3月27日，锦秋公司向晏金炜一方交付涉案房屋。2018年8月，晏金炜一方发现涉案房屋有渗漏问题，向锦秋公司报修，之后双方多次查看、交涉未果，故涉讼。一审审理中，法院根据晏金炜一方的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋渗水问题进行司法鉴定。鉴定意见如下：一、房屋存在外墙保温系统未按设计施工，材料拉伸粘结强度不足、空鼓开裂；填充墙错位，未设增强措施；屋面天沟防水卷材未翻边、缺损等施工缺陷，不符合相关验收规范；二、涉案房屋二、三层卧室东墙存在渗漏，主要因外墙保温系统未按设计施工，且存在材料强度不足、空鼓开裂等施工质量缺陷；内墙面渗漏霉变与墙面新开线槽、钉眼分布未见明显关联性特征，但装修施工会造成一定影响；三、建议对外墙渗漏及相关施工质量问题进行修复。修复方案如下：建议委托原设计单位或其他有资质的设计单位，根据目前技术规定要求，选择可靠外墙外保温系统重新设计，凿除二、三层卧室东墙的原有墙面保温系统和饰面层重新施工；对三楼书房北墙空鼓部位铲除重做；对内墙面粉刷霉变、龟裂铲除重新批嵌；错位填充墙重新砌筑，并做好增强措施后重做墙面粉刷；天沟防水卷材按规范修复施工，排水口处缺损防水卷材补做，做好新旧卷材搭接；建议屋面定期清扫，以防杂物堵塞。一审审理中，晏金炜、王佳珺表示认可上述鉴定意见。一审审理中，锦秋公司表示，不认可上述鉴定意见，要求重新鉴定。理由如下：一、鉴定单位超出其鉴定资质进行鉴定，无资质采用技术标准包括《建筑节能工程施工质量验收规范》、《无机保温砂浆系统应用技术规程》、《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布的通知》等。二、鉴定单位鉴定检测程序违法：1、有三次现场鉴定只有一名司法鉴定人员到场；2、激光测距仪未见绿色标识，超过有效期；3、现场采用拉拔方法检测保温系统粘结强度的方法违规，应在实验室内进行；4、使用钢凿大力敲击墙面检测空鼓，未使用响鼓锤轻轻敲击；5、未钻到基墙找平砂浆。三、鉴定结论错误：1、保温系统失效原因是因晏金炜一方违规装修导致的，包括晏金炜一方在一层加增现浇楼板、加增隔墙等，还有装修过程中对墙体进行野蛮敲击冲击使墙体结构松动，还破坏墙体的保温层，因无机保温砂浆系统是有防水功能的，被破坏后导致渗水；2、外层保温层不存在空鼓，现场未见分层及起泡，锦秋公司使用材料为有机聚苯颗粒混合砂浆，该材料的声音好像是有空鼓的声音，但实际不是空鼓；3、所有霉变的地方都是使用软包工艺，软包没有按照规范施工进行，软包对霉变也是有影响的；4、现场没有渗水痕迹，实际是光线亮度差引起的误导，以及施工时候的涂料色差；5、检测保温砂浆没有取到基层，所以砂浆层厚度无法确定；6、北侧外墙现场未做检测；7、阁楼不存在砌体错位。四、出具的修复方案不合法，修复方案不得出现在鉴定意见书中。五、鉴定意见书不合法，房屋设计施工资料与实际不符，“表4.3-1”遗漏30mm无机保温砂浆层。鉴定单位对锦秋公司的上述质证意见答复如下：一、鉴定单位具有从事司法鉴定的资质，本次鉴定未超出鉴定资质范围。二、检测程序未违法：1、两个鉴定人员同时到场有两次，不需要每次都全部在场；2、激光测距仪有效期到2020年5月，仪器上贴有绿标；3、针对已完工的建筑实体在现场检测更有效，如果运输到实验室检测会产生误差；4、实际使用响鼓锤检测空鼓，钢凿是用作其他工作；5、开洞打到基墙，只是有一部分因为空鼓等原因不需要打到基墙。三、鉴定结论没有错误：1、锦秋公司所述装修情况属实，根据鉴定单位勘查，晏金炜一方装修的相关部位未见明显损坏，保温系统的破坏主要还是锦秋公司的施工问题，晏金炜一方装修可能会造成一定的影响；2、鉴定单位在切割空鼓部位时已经有开裂；3、软包在现场勘查时前已经拆除，无法判断软包与霉变是否有关联；4、是渗水痕迹，并不是光线反差，而且局部还有一定的色差；5、砂浆层厚度是准确的；6、北侧有扇窗，鉴定人员通过该窗户检测了窗户周边的外墙；7、现场存在砌块错位的情况。四、修复方案是指导性的，可以在鉴定意见中作出。五、“表4.3-1”在“围护结构主要节能措施”一栏写有30mm无机保温砂浆层。双方当事人有争议的事实和证据：为证明相关损失，晏金炜一方向法院提供以下证据：1、诊断报告、费用凭证等就医材料，证明发生医疗费用7,111.60元；2、租赁合同、付款凭证等，证明晏金炜一方在外租房费用，涉案房屋的二楼有2个卧室、1个书房，三楼有1个卧室、1个书房，原住7人，因霉变导致家人住院，故只能在外租房，其中晏金炜母亲在外租房每月4,200元，晏金炜父亲带小宝在外租房每月5,200元，晏金炜、王佳珺带大宝在外租房每月6,800元，2019年5月8日以后每月10,500元；3、房价网APP查询同地块房屋出租价格截图，证明涉案房屋市场月租金标准为32,098元；4、损失清单、床垫发票，证明实际损失情况，其中床垫16,700元，家具、装修损坏费用估算20,000元，阁楼修复费3,898元(目前还未修复)，搬家费3,000元(每次500元，已搬4次)，窗帘清洗费2,100元(无发票)，保洁费2,230元(修复后保洁，还未发生)，杀虫、除螨费1,494元(已经实施，但无发票)，三楼卫生间墙砖开裂赔付600元，另外晏金炜一方根据锦秋公司要求进行的检测费5,000元(无发票)；5、物业费发票，证明晏金炜一方支付2018年5至12月物业费8,520元的事实。锦秋公司表示，对证据1的真实性无异议，但与本案无关；证据2真实性无异议，涉案房屋的房间情况属实，墙壁霉变不影响居住，而且只有东墙霉变，其他房间也是可以居住的，晏金炜一方在外租房是其自己扩大损失；证据3不予认可；证据4不予认可；证据5的真实性无异议。一审法院认为，锦秋公司与晏金炜一方签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。锦秋公司作为开发商，应向晏金炜一方交付符合质量要求的房屋。但根据上海市房屋建筑设计院有限公司出具的鉴定意见，涉案房屋二、三层卧室东墙渗漏的主要原因是外墙保温系统未按设计施工，且存在材料强度不足、空鼓开裂等施工质量缺陷。锦秋公司对鉴定意见提出异议，认为鉴定单位的鉴定资质、鉴定程序等均存在问题。对此法院认为，上海市房屋建筑设计院有限公司系法院委托的司法鉴定单位，对涉案房屋的质量问题具备鉴定资质；对于锦秋公司提出的异议，鉴定单位一一作出合理答复，鉴定程序未见违法情况；相关鉴定结论依据充分，修复方案具有可行性和针对性，可以作为本案判决依据。因此，锦秋公司要求重新鉴定的意见，法院不予采纳。根据合同约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复。晏金炜一方要求锦秋公司按鉴定单位出具的修复方案对涉案房屋外墙渗水问题进行修复的请求，符合合同约定，法院予以支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。涉案房屋东墙渗水必然对正常居住造成影响，晏金炜一方主张房屋使用权损失的请求，应予支持；但考虑到涉案房屋还有其他房间可供居住，晏金炜一方在外租房费用也较高，造成一部分扩大损失，应由晏金炜一方自行承担；据此，法院根据案件事实及公平原则，酌情确定锦秋公司按每月5,000元向晏金炜一方赔偿房屋使用权损失，赔偿期间自2018年11月1日起至涉案房屋修复完毕之日止。晏金炜一方主张的经济损失，其中家具损坏、搬家等费用已经发生，应当计入其损失；保洁费、装修修复等费用尚未发生，不应计入其损失；法院根据案件事实及公平原则，酌情确定锦秋公司向晏金炜一方赔偿经济损失20,000元。晏金炜一方主张的复检费、室内装修修复费均未发生，也无法确定损失数额，本案中不予支持；晏金炜一方可待上述损失实际发生后，再行主张。晏金炜一方主张的就医费、交通费损失，未能举证证明该损失与本案的关联性，法院不予支持。晏金炜一方支付的物业费系房屋使用成本，在其已主张房屋使用权损失的情况下，属于重复主张，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海锦秋房地产有限公司于判决生效之日起十日内，按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的修复意见对上海市宝山区锦秋路655弄锦秋花园XXX号1—3层房屋的外墙渗水问题进行修复；二、上海锦秋房地产有限公司于上述质量问题修复之日起十日内，按每月5,000元的标准，向晏金炜、王佳珺赔偿2018年11月1日至修复完毕之日止的房屋使用权损失；三、上海锦秋房地产有限公司于判决生效之日起十日内，向晏金炜、王佳珺赔偿经济损失20,000元；四、驳回晏金炜、王佳珺的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》附件3.2：二楼卧室东墙内墙面现状检测中记载：“现场检测时墙面软包及木饰面装饰已拆除，墙面有钉眼，软包背面及木饰板发霉变色，墙面中下部霉变明显，……”。附件3.3：三楼南卧东墙内墙面现状检测中记载：“现场检测时墙面软包及木饰面装饰已拆除，墙面有钉眼，软包背面及木饰板发霉变色，墙面大面积霉变明显，……”。本院再查明，锦秋公司在一审2019年4月1日的庭审中称：“新坤是总包单位，原告报修后，被告上门查看，但没有承认房屋质量问题，到12月1日将护墙板打开后,发现原告要埋管线,对墙体进行开槽,装修软包及三楼隔断都要对墙体进行打钉打洞,对保温层和防水层都造成了破坏,就跟原告讲明是原告自行装修导致的,后来原告就不再与被告沟通”。本院认为，因锦秋公司交付的房屋存在质量问题，致晏金炜、王佳珺无法正常居住，晏金炜、王佳珺要求赔偿损失，符合法律规定。关于损失计算标准问题，在双方事先未作出明确约定的情况下，晏金炜、王佳珺要求按照涉案房屋全部出租的租金标准确定缺乏依据，亦不尽合理。相关损失标准应综合案件的具体情况及晏金炜、王佳珺的实际损失予以确认。根据已查明之事实及各自陈述，双方自2018年8月起就房屋质量问题进行交涉，而锦秋公司于2018年12月1日打开护墙板后仍坚持认为质量问题是因为晏金炜、王佳珺的装修导致，直至一审庭审中才同意委托第三方鉴定机构进行鉴定。鉴于晏金炜、王佳珺一家自2018年9月起即陆续搬离，而房屋何时能开始修复并修复完成处于不确定状态，故一审法院认定从2018年11月1日起计算房屋使用权损失至房屋修复之日止并无不当。就损失金额标准，因涉案司法鉴定结论对涉案房屋质量问题的分布、程度及原因分别予以明确；鉴定人员表示修复施工期间，除霉变房间外，其他房间的使用亦会受到灰尘和噪音的影响。故基于存在主要质量问题的房间功能、一方的违约程度、相对方的家庭人员结构、实际损失及涉案房屋所在区域同期租赁市场行情等因素，一审法院认定5,000元每月的赔偿标准明显过低，本院酌情调整至8,000元每月。就房屋室内装修修复损失，晏金炜、王佳珺表示将另行起诉，并无不妥。关于物业管理费的问题，一审法院认定晏金炜、王佳珺不应在已主张房屋使用权损失的情况下再重复主张本属于房屋使用成本的物业管理费，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5641号民事判决第一、三、四项判决；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5641号民事判决第二项判决；三、上海锦秋房地产有限公司于上述质量问题修复之日起十日内，按每月8,000元的标准，向晏金炜、王佳珺赔偿2018年11月1日至修复完毕之日止的房屋使用权损失。一审案件受理费2,951元，由晏金炜、王佳珺负担2,216元，由上海锦秋房地产有限公司负担735元；鉴定费22,000元，由上海锦秋房地产有限公司负担。二审案件受理费2,734元，由晏金炜、王佳珺负担2,053元，由上海锦秋房地产有限公司负担681元。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年二月十二日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。