上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初17526号原告：周楚奇，男，1959年8月3日生，汉族，住上海市松江区。原告：吴玉兰，女，1959年8月14日生，汉族，住上海市松江区。原告：周燕妮，女，1985年10月18日生，汉族，住上海市松江区。上列两原告吴玉兰、周燕妮的共同委托诉讼代理人：周楚奇(系原告吴玉兰配偶、周燕妮之父)，男，1959年8月3日生，汉族，住上海市松江区。被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈绍圣，董事长。委托诉讼代理人：陈帮特(系被告公司员工)，男，1988年9月3日生，汉族，住浙江省。原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告周楚奇暨原告吴玉兰、周燕妮的共同委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还装修费用21,000元(人民币，以下币种同)，并支付逾期未装修的违约金(以286,030元为本金，按照银行同期贷款利率的2倍，从2007年12月26日起计算至清偿日止)；2.判令被告向原告返还电梯设备安装费用14,020元，并支付未安装电梯设备的违约金(以286,030元为本金，按照银行同期贷款利率的2倍，从2012年11月25日起计算至清偿日止)；3.判令被告返还由原告预付的办证费用22,129元，并支付逾期未办理小产证的违约金(以286,030元为本金，按照银行同期贷款利率的2倍，从2012年11月25日起计算至清偿日止)；4.判令被告赔偿原告上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室房屋门框破碎大玻璃一块(成本加安装费约1,500元)；5.判令被告向原告交付上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)第4层储藏室门上的钥匙；6.判令被告交付系争房屋所有房屋的电表计费卡共4张。审理中，原告自愿将上述诉请4-6撤回，并将上述诉请3变更为：判令被告返还由原告预付的办证费用22,129元，并支付逾期返还该费用的违约金(以22,129元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，从2012年11月25日起计算至清偿日止)，同时将上述诉请1、2中的违约金计算标准也明确为按照中国人民银行同期贷款利率的2倍。另庭审中，原告明确上述诉请中的违约金实际均指利息。事实和理由：2003年原、被告签订了《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由原告负责买地出资，被告负责设计及施工建造房屋，原告最终选定了系争房屋，并于2005年12月底之前按约缴纳了该房屋的全部出资款。然商铺建成后，因被告原因未能于2004年底交付房屋给原告。后应被告的要求，双方于2007年12月25日签订了《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，该协议书约定，原告可委托被告代为装修系争房屋，费用按21,000元计。嗣后，原告按约向被告预付了该21,000元，但被告并未装修。此外，2012年11月24日，为办理小产证，原告又按被告所提无理要求，向被告预付了系争房屋的电梯设备安装费14,020元及办证费用22,129元，但收取费用后，被告并未及时安装电梯，也未给原告办出小产证。原告无奈，曾将被告诉至法院要求其办理小产证，即(2014)松民三(民)初字第2615号案件，经法院强制执行该案生效判决，原告才于2016年8月22日取得了系争房屋的小产证，而办证期间所发生的相关费用也由原告实际支付。综上，被告收取了多项费用，却并未兑现承诺，理应对此承担责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，首先，不同意返还装修费，更不同意支付相应的违约金。原告要求被告返还装修费的理由不成立，双方之间签订《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》的同时，还签订了《礼品城商铺代(包)租赁合同》，该装修费包含在了租金之中，且被告在代(包)租期间采取的运作模式是以优惠方式将系争房屋租赁给经营户，并由经营户自行装修。其次，同意返还原告预付的电梯设备安装费14,020元，若以后被告规划安装电梯的话，届时会与原告再行协商。但被告不同意支付相应的违约金，一则没有合同依据；二则电梯未及时安装是因为部分联建户未付清联建款和电梯设备安装费，责任不在被告。最后，同意返还办证费用16,582元，但2010年,被告在办理系争房屋的申请验收办证手续时，需统一缴纳维修基金，当时由被告统一垫付完成验收，并于此后向每个联建户分摊，经核算，系争房屋所涉该费用为5,547元，该费用无需返还。此外，原告主张的违约金标准过高，即便要支付的，希望按照中国人民同期存款利率计算，至于原告主张的利息问题，被告认为双方之间并非借贷关系，不存在所谓利息损失。本院经审理认定事实如下：原、被告之间曾签订过《上海国际礼品城联建房协议书》，约定双方联建商铺。2007年12月25日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订了《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，载明的系争房屋坐落为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城D区36幢32号商铺。该协议书约定，原、被告由此前的联建关系转为合法销售办证关系。被告凭原告发票、该协议书、礼品城商铺统一代(包)租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府向松江区房土局请示办理分户独立产权证，并将上述协议报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。该协议书第三条对“商铺装修”的约定为：乙方同意按礼品城的基本内装修标准自行内装修，A、C区户主在2008年1月底完成，B、D区户主在2008年9月底完成内装修。内装修范围为地面、墙面、顶棚、灯具安装等(商铺装修标准见附件一)，如乙方不便自行装修，可以委托甲方代理，装修价款按21,000元一次性包干。如果乙方在该条款约定的时间内不自行装修，为此耽误市场整体经营，应承担甲方经营的租金损失赔偿。如果是乙方返租的，亦应在同时完成装修，与市场同步开业。乙方不开业超过三个月的，为乙方自愿放弃返租。同日，原、被告还签订了《礼品城商铺代(包)租赁合同》。审理中，原告提供了2012年11月24日经其签署的《礼品城有限公司客户租金及联建房屋新增设施费用结算清单》一份，证明双方结算中，被告将电梯设备安装费14,020元从租金中予以扣除;还提供了其自称2012年11月24日的《上海松江礼品城办理房屋产权证费用明细》一份，证明其向被告预付了办证费用22,129元。对上述两份证据，被告表示均无异议，并确认其未对系争房屋进行过装修。2014年8月4日，本院受理了原告起诉被告的一起房屋买卖合同纠纷，即(2014)松民三(民)初字第2615号案件，该案中，就系争房屋，原告要求被告涤除抵押、办理小产证并支付逾期办证违约金，经审理，本院于2014年11月26日判决支持了原告的诉请。判决后，双方均未上诉，嗣后，该案生效判决进入了强制执行程序。本案审理中，原告确认其于2016年8月22日取得了系争房屋的小产证，在办证过程中，其自行支付了相关费用。另被告也确认，原告在办证时自行支付了办证费用。审理中，就《礼品城商铺代(包)租赁合同》所涉租金，原告表示尚未全部获取，但已提起过诉讼。上述事实，有《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》、《礼品城商铺代(包)租赁合同》、《礼品城有限公司客户租金及联建房屋新增设施费用结算清单》、《上海松江礼品城办理房屋产权证费用明细》、(2014)松民三(民)初字第2615号案件民事判决书及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。关于装修费的问题。根据《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》第三条之约定，原告作为出租人，所应履行的合同义务本应包含将装修后的房屋交付被告，但同样根据该条之约定，该装修可以由被告一次性包干，费用从代包租金中予以抵扣。实际上，审理中，双方当事人均确认该装修费用从代包租赁合同项下的租金中予以了抵扣。在被告并却无证据证明其在代包租赁合同期间对系争房屋进行了装修的情况下，本院认为原告主张返还全部装修费的主张尚缺乏依据，理由为：即便被告装修了，该装修费用在合同届满之时也会摊销完毕，且原告已按约向被告主张了代包租赁合同项下的租金，故而，在代包租赁合同已经届满的情况下，原则上已经失去了返还装修费的基础，但即便如此，租赁期满承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，被告在收取原告所付的装修费的情况下，若实际进行了装修，即便合同到期后，因装饰装修属于添附行为，原告或多或少可以获得利益，现被告违约未代为装修，故此，原告可就应装修而未进行装修的损失向被告主张补偿或赔偿，本院结合合同届满之后的年限、原告主张权利的时间等因素，酌定该补偿的金额为4,000元，也可表述为由被告向原告返还装修款4,000元。至于原告主张的装修费的违约金或利息损失问题，本身尚缺乏依据，再结合上述理由，本院不予支持。关于电梯设备安装费的问题。被告同意返还该费用，本院不持异议。虽然双方对电梯安装的具体时间、违约责任及利息损失等问题缺乏明确约定，但考虑到被告收取该费用并持有多年，仍未安装电梯，确实会对原告利益产生一定影响，故本院认为原告主张适当的利息损失并无不妥，其计算期间亦属合理，只是计算标准尚缺乏依据，本院结合案情予以调整。关于办证费用的问题。审理中，双方确认，最终办理产证的费用系原告所付，故被告已丧失了持有办证费用的基础，理应返还。至于被告所提应当扣除部分维修基金的抗辩意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另外，虽然当初预付办证费用经原告同意，且其最初应未考虑到要收取利息，但总体而言，被告在收取了该费用并持有多年的情况下，依旧未给原告办出小产证，而原告最终还是自行缴纳了办证费用，故原告主张该办证费用的利息从预付之次日计算，尚属合理。故本院对原告的该项诉请，依法予以支持，但原告主张的计算标准尚缺乏依据，本院同样结合案情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮返还装修费4,000元；二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮返还电梯设备安装费14,020元，并支付相应的利息(以14,020元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息的标准，从2012年11月25日起计算至清偿日止)；三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮返还办证费用22,129元，并支付相应的利息(以22,129元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息的标准，从2012年11月25日起计算至清偿日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,229元，减半收取计614.50元，由原告周楚奇、吴玉兰、周燕妮负担182.79元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担432.71元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一七年三月十五日书记员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。