四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14849号 上诉人（原审原告）：黄敏，女，1985年6月14日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，系成都中德红谷投资有限公司员工 上诉人黄敏因与被上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄敏上诉请求：请求法院依法撤销原判第二项，改判支持其主张的逾期交房违约金37357元。 事实和理由：黄敏与中德公司于2013年8月29日签订《商品房买卖合同》，购买位于成都高新区房屋，总价款为747130元，出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房，但中德公司未在合同约定期限内交付符合约定条件的房屋。 黄敏于2019年3月3日起诉中德公司商品房预售合同纠纷要求中德公司支付逾期交房违约金，逾期办理初始登记违约金，2019年5月30日一审法院作出判决：一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向黄敏支付逾期办理初始登记违约金40494元；二、驳回黄敏的其他诉讼请求。黄敏认为一审法院诉讼时效的计算方法有误，理由如下：以交付为合同义务的合同，因未能依照合同约定按时履行合同义务，产生了违约金。违约金的产生是以逾期的时间为基础的，即中德公司每逾期一日，即产生该日的违约金，同时产生该日的逾期交房违约金请求权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条的相关规定，中德公司未能按时按日支付该日产生的违约金，即为侵害了黄敏该日的支付违约金的请求权，那该日的支付违约金请求权的诉讼时效应当自该日起算，计算三年诉讼时效。 综上所述，黄敏认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第三条以及《民事诉讼法》的相关规定中德公司应当支付自黄敏一审起诉之日起倒推三年的逾期交房违约金。 中德公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄敏的上诉理由不成立，应维持原判。 黄敏向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司支付逾期交房违约金37357元（以房屋总价为基数，按每日万分之三自2015年10月31日计算至实际满足交房条件之日止，以已付房款5%为上限）；2、中德红谷公司支付逾期取得楼栋权属证明违约金40494元（以房屋总价为基数，按每日万分之一从2016年10月31日计算至实际取得房屋所在楼栋初始产权登记之日止）；3、本案诉讼费由中德红谷公司承担。 一审法院认定事实：黄敏于2013年8月29日购买由中德红谷公司开发的位于成都高新区房屋，总价款为747130元。双方签订的《商品房买卖合同》、《“中德·英伦联邦”商品房补充协议》约定：中德红谷公司应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，但违约赔偿责任总金额不超过已付房价款的5%。中德红谷公司应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，买受人不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 另查明，黄敏于2016年7月3日收房。中德红谷公司于2016年7月28日取得案涉房屋的面积实测报告、于2016年9月7日取得建设工程规划合格证、于2018年4月25日取得初始权属证明。 原审法院认为，本案争议焦点为：1、黄敏主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否已经届满；2、约定的逾期办理初始登记违约金是否过高。 关于逾期交房违约金的诉讼时效期间是否已经届满。一审法院认为：诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德红谷公司未在约定期限2015年10月30日前交房，黄敏于次日即2015年10月31日即知道其权利受到损害，故应从该日起算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，黄敏于2019年3月3日向本院提起诉讼，已超过诉讼请求，因此，中德红谷公司的抗辩理由成立，对黄敏要求中德红谷公司承担逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 关于逾期办理初始权属登记违约金。中德红谷公司存在逾期办理初始权属登记的违约情形，应从应当办理权属登记次日起至实际取得之日承担违约金。双方当事人约定逾期按照已付购房款每日万分之一计算违约金，该约定年利率仅有3.65%左右，相较于初始权属登记对于买房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当进行调整。 本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用应由中德红谷公司负担。 故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向黄敏支付逾期办理初始登记违约金40494元；二、驳回黄敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取873元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：黄敏与中德公司签订的商品房买卖合同第十二条“逾期交房责任”第1款（2）项中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。 本院认为，根据上诉人黄敏的上诉请求和被上诉人中德公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：黄敏主张中德公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。对此本院认定如下： 首先，关于黄敏主张诉讼时效期间从案涉房屋实际交付之日起算的问题。本院认为，第一，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。根据合同约定，中德公司应当向黄敏交付案涉房屋的时间为2015年10月30日之前。故中德公司超过该日未交付房屋，则黄敏应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德公司主张继续履行和逾期交房违约金。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2015年10月31日起算。黄敏提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于黄敏主张逾期交房违约金应当按日计算并从其起诉之日起倒推三年的问题。本院认为，第一，逾期交房的违约行为一旦发生，其侵害了买受人合同权利的事实即已确立。且合同中对违约金的约定为按日计算，系针对如何确定出卖人应当承担违约金数额的标准或计算方式的约定，并非因为有该约定而重新产生了新的债务。合同约定的逾期交房违约金，系基于中德公司未按照合同约定交付房屋而产生。按照双方当事人的合同约定，中德公司如迟延交付，则应按日计算向黄敏支付全部已付款万分之三的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计，即于黄敏而言逾期交房违约金，是合同中所确定的一个整体的合同权利，而非根据逾期天数将违约金分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，黄敏在该项整体权利未得以实现时即提出主张。若将逾期交房违约金请求权分割为若干独立的请求权，并各自起算的诉讼时效予以限制，则改变了双方当事人在合同中约定的违约金按日累计的本意，违背当事人意思自治的基本原则。第四，关于黄敏主张诉讼时效期间应当为三年。本院经审查认为，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，案涉诉讼时效期间在《民法总则》实施前即已经届满，故应适用两年诉讼时效。故黄敏的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于黄敏提出合同中约定违约金给付条件的认定问题。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2015年10月31日起算至2018年10月30日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故黄敏的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费734元，由黄敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月十八日 书记员 龙春光