广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初4071号原告：李安娣，女，1953年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫国星，广东天胜律师事务所律师。被告：林嫣，女，1977年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈顺添，广东五羊律师事务所律师。原告李安娣与被告林嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李安娣及其委托诉讼代理人黄伟国、莫国星，被告林嫣的委托诉讼代理人陈顺添均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李安娣诉称：2012年3月28日，原告与被告林嫣委托的案外人广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）签订了《商铺买卖合同》，约定原告以245000元购买位于广州市白云区京溪路101号282铺（以下简称涉案商铺），原告同意林嫣在合同签订之日起至2014年10月1日止，原告无偿将商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，被告保证在2014年10月1日前将商铺按照合同约定的装修标准移交回给原告使用。合同还约定了被告逾期交回商铺的违约责任。合同签订时，被告正对商场围蔽整体施工，并没有将商铺独立间隔出并依约装修，只向原告出示了商铺平面图。签约后，原告依约付清购房款，涉案商铺由被告使用收益。但至起诉之日，被告仍未向原告移交商铺。因被告赶工间隔商铺并拖欠工程款，在2014年11月期间，被告因商场内部装修合同纠纷导致商场出入口被施工人员封门、打砸，商铺间隔装修工程亦未通过竣工验收、消防验收，质量无法保证。这些足以证明被告无法按照约定时间和标准移交商铺给原告。现请求判决：1、被告于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新提交广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收申请；2、被告于消防验收合格并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向原告交付涉案商铺；3、被告向原告支付违约金（按中国人民银行同期贷款利率，自2014年10月1日起计算至商铺实际交付之日止，暂计至起诉之日为22050元）；4、被告承担本案诉讼费。被告林嫣辩称：1、被告已于2014年10月1日前按《商铺买卖合同》的约定将商铺装修好，办理了商场室内装修工程消防验收合格手续，也领取了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，满足合同约定的交付条件并以EMS速递通知原告收铺。原告没有及时收铺或收铺后没有使用，责任不在被告方。据被告提供的部分商铺业主签收的《商铺确认书》内容及证据九第二组图片可以反映被告已按《合同法》第六十条按照《商铺买卖合同》的约定全面履行了自己的义务，不存在违约。2、原告起诉提供证据所反映的情况与《商铺买卖合同》双方权利义务的履行没有直接关联。纠纷的原因是林嫣委托开发商对原毛坯交付的房屋按合同约定间隔、装修标准进行装修并办理消防报批，完工验收等手续。开发商委托第三方工程单位施工。但施工单位想借机拿下云景名都二期的物业管理，10月期间双方未能就云景名都二期物管事宜谈妥，结果施工队借拖欠工程款之名搬砖头封了商铺东边入口导致影响商铺业主开档经营。后来在街道办事处的调解下解决了纠纷。因此影响商铺业主经营的并不是被告。新闻报道有不实之处，没有客观反映问题和核实情况。原告提交的此项证据不能支持其要求被告承担违约责任的请求。3、被告提供的证据九图片可以证明商铺可交付使用且有部分商铺已在经营。原告没有开档经营的原因是2011年底银之座前面京溪路人行道上由街道设置了京溪流动商贩疏导区的280个简易格子铺，严重影响了银之座商铺的招租和经营。现在特别是二层的商铺难以租出，因此原告借新闻报道之事为借口不进场，并向被告索要违约金。上述诉讼请求既无理亦不合法，应予驳回。4、就银之座商场其他业主此前根据与本案同一事实、同一诉讼请求，白云区人民法院已经作出生效判决，认为原告依合同起诉，而办理上述手续客观上涉及行政部门的具体审批手续，具有不确定性，故不宜由法院直接判决林嫣去办理该项手续(见(2015)穗云法民四初字第377号民事决)。综上所述，原告诉讼请求理据不足，请求法院依法驳回。经审理查明：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托新东公司出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年3月28日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与原告（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条、商铺销售依据。买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号282铺（以政府相关部门批复的最终地址为准。以下简称涉案商铺）。第二条、买受人所购商铺的基本情况。买受人所购的商铺属框架结构，（以下简称“该商铺”），其房屋平面图经广州市规划局部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）。该商铺建筑面积共8.9474平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条、计价方式与价款。2、该商铺按总建筑面积计价销售，单价为每平方米￥27382.25元，房价款总金额为￥245000元……第六条、商铺的交付。买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。如因买受人不配合出卖人办理该商铺的交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺的全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金。买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已交付。第七条、商铺的委托经营。1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条、商铺使用权的转移。出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同的装修标准(详见装修标准附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，由出卖人选聘的商场管理公司及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条、逾期移交商铺的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。第十二条、商铺过户。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。……买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产权证》。……第十四条、通知与送达。本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催/缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按照原通讯地址传送视为送达。合同附件一：《广州市房地产查丈原图（层图）》、首层平面图、二层平面图。合同附件三：装修标准。1、商铺装修标准：商铺地面：高级耐磨抛光砖；供电：独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；门面：豪华水晶卷闸。2、公用设备、设施及公共区域：地面：主通道铺高级大理石或耐磨抛光砖；供电供水：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；消防设备:采用消防自动报警、自动喷淋系统；通风设备：中央空调。合同签订后，原告按合同约定付清购房款245000元。林嫣为原告办理产权过户登记手续，2012年12月29日，房管部门核发原告为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路101号282铺，建筑面积为8.95平方米。之后，原告已取房产证。林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）进行装修。2014年5月19日，广州市公安局白云区分局对云景公司作出《关于同意广州云景房地产开发有限公司商场室内装修工程消防设计的审核意见》，主要内容：云景公司报送的位于广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层的装修工程进行审核，该工程所在的建筑地上25层，地下1层，建筑高度88米，首、二层为商铺，第三层为架空层，第四至二十五层为住宅，已通过广州市公安消防局穗公消（建）验[2004]第0932号文验收。装修部位为首层局部和第二层，装修面积4151.29平方米，装修后拟用作商铺使用。……，经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程改建时消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向该局申请消防设计审核。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。2014年10月30日，原告签署《收铺确认书》，主要内容是：经原告到商铺现场察看后，原告确认于签署《收铺通知书》当日，收到新东公司交付给原告的涉案商铺。另查明：2015年，涉案楼盘其他商铺的买受人梁巧玲以林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向本院起诉被告林嫣、新东公司[案号：（2015）穗云法民四初字第378号]，请求判决：1、林嫣、新东公司在判决生效之日起十日内将现用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2、林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3、林嫣、新东公司于消防验收合格并重新取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向梁巧玲交付商铺；4、林嫣、新东公司向梁巧玲连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金按已付房款的1.5‰）；5、林嫣退回面积差价款及利息。在该案诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1、原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2、房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。本院作出（2015）穗云法民四初字第378号民事判决，判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告梁巧玲支付违约金（以435000元为本金，从2014年10月1日起至2014年11月14日按每日1‰、从2014年11月15日起至2015年6月15日止按每日1.5‰标准计算，违约金以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣退回原告梁巧玲房款139.22元并支付利息（以139.22元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年6月26日起计算至实际付清之日止，以本金为限）；三、驳回原告梁巧玲的其他诉讼请求。林嫣不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2015年11月16日作出（2015）穗中法民五终字第4005号民事判决，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决第二、三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决第一项。上述判决已发生法律效力。本案诉讼中，原告、林嫣确认涉案商铺所在的二楼装修及消防验收办理情况与上述生效民事判决查明的一致。以上事实，有《商铺买卖合同》、收据、房地产权证、照片、收铺确认书、民事判决书及双方当事人陈述等证据证明。本院认为：原告与被告签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案处理关键在于2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给原告的条件。现原告认为不符合移交条件主要是二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证。对此分析如下：第一，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定：“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但原告购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。综上，林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。第二，根据生效民事判决中的现场勘查情况显示，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于2013年核发的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云景公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。如上所述，林嫣负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务，但由于办理上述手续涉及相关行政部门的具体审批手续，具有不确定性，故不宜由法院直接判处林嫣去申请办理该项手续，但林嫣应当积极尽快办理该手续，保障各小业主的合法权益。对原告要求林嫣十日内向公安消防机构重新提交广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收申请的诉讼请求，本院不予支持。由于原告已签署收铺确认书，办理了收铺手续，故对原告要求林嫣于消防验收合格并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向原告交付涉案商铺的诉讼请求，本院亦不予支持。林嫣未办妥上述手续已构成违约，原告认为导致其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的意见亦符合常理，原告要求林嫣支付违约金以赔偿原告经济损失的意见理据充分。因双方无约定林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，在诉讼中双方亦无法协商一致，被告不同意原告主张的违约金计算标准但并无提供合理的计算标准，故综合本案实际情况，本院认为原告主张被告应以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年10月1日起支付违约金的诉讼请求合理合法，但因为何时办妥上述手续目前尚不确定，故该违约金应暂计至本判决生效之日止。之后是否继续产生违约金，原告可根据实际情况另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国消防法》第十一条的规定，判决如下：在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告李安娣支付违约金（以245000元为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）。驳回原告李安娣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费351元，由被告林嫣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨月琴人民陪审员  刘桂英人民陪审员  刘葵生二〇一七年三月十四日书 记 员  廖若薇