山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2806号上诉人(原审原告)：王林永，男，1978年2月23日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王大鹏，山东力诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁继伟，男，1973年4月25日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人（原审被告）：苗伟娣，女，1973年11月9日出生，汉族，住威海市环翠区。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。上诉人王林永与上诉人梁继伟、苗伟娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王林永上诉请求：撤销一审判决，改判支持王林永有关双倍返还定金及赔偿损失8万元的诉讼请求。事实和理由：1.梁继伟、苗伟娣在双方房屋买卖协议签订后违反合同约定，明确拒绝出售房屋，因梁继伟、苗伟娣的违约行为致使王林永另行购房，时值威海房价大幅上涨，王林永因此额外支付购房款8万元，该事实有购房协议、转账记录和房屋所有权证为据；2.梁继伟、苗伟娣应当赔偿因违约行为给王林永造成的损失，该部分损失包含合同履行后的可得利益损失，一审法院仅支持差价损失1万元，没有事实及法律依据。梁继伟、苗伟娣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王林永的诉讼请求。事实和理由：1.根据双方合同约定，王林永应当于2018年5月31日前支付首付款25万元，但实际直至2018年6月13日王林永给梁继伟、苗伟娣打电话录音时，王林永并未履行支付首付款的义务，构成根本违约，同日梁继伟、苗伟娣向威海高技术产业开发区天广房产置业咨询服务中心（以下简称天广中心）询问王林永付款情况时，王林永亦未付款，违约在先，梁继伟、苗伟娣在不能实现合同目的的情况下提出解除合同，合法有据，无需承担违约责任；2.梁继伟、苗伟娣提出不再出售房屋后，王林永未要求继续履行，应视为双方达成了解除合同的合意；3.梁继伟、苗伟娣没有催告付款的义务，一审有关其二人因未能提供证据证实催告事实应承担违约责任的认定错误，天广中心在房屋买卖过程中承担沟通、督促作用，梁继伟、苗伟娣在2018年6月13日前主动联系天广中心，天广中心未就首付款问题给予答复。2018年11月19日，王林永向一审法院起诉请求：1.解除王林永与梁继伟、苗伟娣之间签订的房屋买卖协议；2.梁继伟、苗伟娣双倍返还王林永定金4万元并赔偿王林永损失8万元；3.律师服务费0.8万元及诉讼费用由梁继伟、苗伟娣承担。一审法院认定事实：梁继伟、苗伟娣系夫妻关系，2018年5月8日，王林永（乙方/受让方）与苗伟娣（甲方/出售方）、天广中心（丙方/中介）签订房屋买卖协议一份，约定甲、乙方委托丙方为其办理有关房屋买卖（交易）手续；乙方购买甲方坐落于威海市环翠区共和巷167号704室（含储藏室一个）的房屋，建筑面积77.08平方米；房屋价款为50万元，乙方同意在签订合同的同时向甲方支付2万元作为购房定金，定金充抵房款；乙方于2018年5月31日前向甲方支付首付款25万元，付款同时甲方需将房屋所有权转移至乙方名下，余额25万元由乙方向银行贷款支付；房屋的产权纠纷、债务、税项及租金等费用甲方应在产权交易前清理妥当，交易后如有该房屋的产权纠纷等一切未清理事项，仍由甲方负责，乙方和丙方均不承担任何责任；由于甲方原因造成不能履行合同，又未能提出正当理由申请更改日期，或由于甲方其他原因致使交易不成功的，则甲方须赔偿乙方双倍定金数额的损失作为违约金，在违约金中扣除乙方定金后余下金额乙方和丙方各得50%；由于乙方原因造成不能履行合同，又未能提出正当理由申请更改日期，或由于乙方其他原因致使交易不成功的，则乙方所支付的定金不退，甲方和丙方各得此定金数额的50%；合同履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向威海市环翠区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中产生的律师费、诉讼费用等相关费用由违约方承担。上述协议签订当日，王林永即向梁继伟、苗伟娣支付定金2万元。截至2018年5月31日，王林永中国银行账户内存款余额为317268.66元，中国农业银行账户内存款余额为165866.3元，王林永主张其具备向梁继伟、苗伟娣支付房款的能力，并申请按揭贷款后要求与梁继伟、苗伟娣履行合同，但由于合同中未载明收付款账户及联系方式等信息，王林永通过中介多次与梁继伟、苗伟娣联系履行未果直至2018年6月上旬苗伟娣明确不履行合同，对此提供证据一、2018年6月8日，王林永夫妇与中国工商银行股份有限公司威海环翠支行签订个人购房借款/担保合同一份，证实王林永为履行合同已申请办理银行按揭贷款；证据二、录音材料一份，载录有王林永配偶与苗伟娣电话联系过程中苗伟娣表示不卖房屋，也不与王林永配偶商谈，表示可由天广中心与其联系的对话内容。梁继伟、苗伟娣对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但对王林永证明内容有异议，主张上述对话内容发生于2018年6月8日后，系因王林永未在2018年5月31日前支付首付款违约在先所导致。一审法院对天广中心工作人员李某进行了调查，李某称，王林永与梁继伟、苗伟娣之间的交易由其与前同事王晓丽（现已离职）负责，苗伟娣系房屋产权人，王林永为买房客户，其负责联系双方在合同到期前办理产权转移登记手续，据其了解王晓丽在2018年5月下旬电话联系王林永，通知王林永带首付款到房管部门办理手续，2018年5月31日前也电话告知苗伟娣，王林永已经准备好首付款，按揭贷款大约于2018年6月2日完成审批，苗伟娣表示可于6月2日一并办理。2018年6月2日再次联系苗伟娣，苗伟娣则称需待2018年6月8日再行办理，2018年6月8日其与王晓丽、王林永到房管部门后，梁继伟、苗伟娣未到场。2018年6月13日李某再次联系苗伟娣，苗伟娣表示没有时间，此后王林永自行联系苗伟娣，苗伟娣告知王林永不再出售房屋。苗伟娣质证称李某陈述不属实，中介在此期间并未打电话沟通此事。苗伟娣在庭审过程中称2018年5月31日前与天广中心一名王姓工作人员联系询问首付款的问题，工作人员告知合同履行期限未到；2018年6月8日苗伟娣到天广中心询问为何首付款未到账，天广中心未予答复，后发生王林永给苗伟娣打电话，苗伟娣拒绝出售房屋的事实。王林永为证实损失情况，提供证据一、2018年6月13日，王林永与案外人陶杨签订房屋买卖协议、中国银行及中国农业银行交易明细、收条各一份，房屋买卖协议约定王林永购买陶杨坐落于威海市环翠区共和巷165号701室房屋，建筑面积为73.5平方米，房屋价款为58万元，从银行交易记录中显示王林永中国银行账户于2018年6月13日现金支取10万元，6月14日转账至陶杨账户33万元，中国农业银行账户于2018年6月14日转账至陶杨账户15万元，陶杨于2018年6月14日向王林永出具了收到房款的收条；证据二、不动产权证书一份，证实2018年6月21日701室房屋登记在王林永配偶尹晓燕名下；证据三、委托代理合同及发票各一份，证实王林永为本次诉讼委托山东力诺律师事务所代理，支出律师代理费0.8万元。梁继伟、苗伟娣质证称，对证据一中的房屋买卖协议及收条真实性无法确认，系由王林永与案外人之间发生，且发生在王林永违约之后，与梁继伟、苗伟娣无关，无法证实当时房屋的市场价格；对证据二真实性无异议；对证据三无异议，但以上损失均不应由梁继伟、苗伟娣承担。梁继伟、苗伟娣主张其曾于2018年5月31日前与中介方联系催要首付款，但对此未提供相关证据予以证实。一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议意思表示真实，双方均应依约履行各自的合同义务。关于合同的解除，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现根据庭审情况以及王林永提交的录音证据可知，案涉合同系因苗伟娣在合同履行过程中，明确表示不再出售房屋，且苗伟娣现同意解除合同，故对于王林永的该项诉请，予以支持。关于违约责任。本案中，王林永主张系因苗伟娣拒不履行合同以致合同无法履行，且其已履行了必要的催告义务，并提供了录音证据予以证实。苗伟娣抗辩称系因王林永拒不支付购房款，故其要求解除合同，系王林永违约，但未能提交证据证实，亦未能提交证据证实其在合理期限内对王林永催告付款；而王林永提交证据证实其在约定的期限前已准备好购房款，完全具备支付能力，综上，苗伟娣、梁继伟抗辩理由明显不成立，其行为构成根本违约，故王林永主张双倍返还定金2万元元，予以支持。关于王林永主张的差价损失8万元，根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。王林永因梁继伟、苗伟娣违约，继而购买的其他房屋与案涉房屋具有一定可比性，参考其价格可看出房价上涨的情况。因王林永已主张双倍返还定金，主要依据即在于梁继伟、苗伟娣违约，现另行主张差价损失，有重复主张的部分，在此情节上酌定予以扣减。综合王林永已付款情况，以及房价上涨程度，酌定支持房屋差价损失1万元，该金额亦未超出双方合同中关于违约责任的约定。关于律师费，因双方合同依约定违约方承担律师费，王林永亦提交了律师费发票，参照《山东省律师收费管理办法》，依法支持律师费0.8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、苗伟娣、梁继伟双倍返还王林永定金4万元，并赔偿差价损失1万元；二、苗伟娣、梁继伟支付王林永律师费0.8万元。上述款项共计5.8万元，苗伟娣、梁继伟需于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，由王林永负担1610元，苗伟娣、梁继伟负担1250元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。王林永提交了如下证据：证据1.自天广中心调取的2018年5月1日至2018年6月28日已完成交易的同地段房屋买卖协议四份，拟证实在2018年5月、6月房产涨价，涨幅为每平米1000元至2000元不等，因苗伟娣、梁继伟的违约行为，致使王林永另购房产并造成8万元损失，该差价损失应当由苗伟娣承担；证据2.2018年5月31日王林永机票信息，载明王林永2018年5月31日中午12:10到下午14:00从呼和浩特飞往青岛后至威海，拟证实王林永为办理案涉房产的过户手续在合同约定期限内回到威海；证据3.个人购房借款担保合同一份，拟证实王林永及妻子尹晓燕在中国工商银行股份有限公司威海环翠支行为了购买案涉房产签订了借款担保合同，并贷款25万元，根据该份合同可以看出，王林永具有购买案涉房产的诚意，并成功办理银行贷款，不存在违约行为。经质证，苗伟娣、梁继伟对证据1的真实性及证明内容均不予认可，认为王林永提交的房屋买卖协议中涉及的房屋坐落与案涉房屋并不相同，合同履行情况亦无法核实，且因房屋面积等差异房屋价格各有不同，与案涉房屋价值不具有可比性，另外并非苗伟娣、梁继伟违约行为导致案涉房屋不能交易，故即便王林永以高价另购他人房产，亦与苗伟娣、梁继伟无关；对证据2机票打印件的真实性无法确认，且按照双方约定王林永应于2018年5月31日前支付首付款，王林永2018年5月31日从呼和浩特至青岛的机票信息并不能证实其于2018年5月31日前至威海与苗伟娣协商首付款支付事宜或已经支付首付款的事实；对证据3真实性没有异议，但该证据第13页第46条明确记载了苗伟娣银行账户及开户行，证实王林永有渠道支付首付款而未支付，且该合同签署日期为2018年6月7日，与一审证人李某证言中有关贷款审批需要等到2018年6月2日的陈述内容不符。苗伟娣、梁继伟提供如下证据：证据1.苗伟娣与天广中心店长冯宝文及工作人员王晓莉的通话录音各一份，拟证实案涉房产买卖事宜是天广中心予以推进并负责联系双方，包括联系办理贷款手续，买卖双方并没有彼此的联系方式，在交易过程中，天广中心工作人员未就首付款支付事宜联系过苗伟娣、梁继伟，且苗伟娣、梁继伟协助办理贷款手续时已提供了个人账户，王林永在掌握苗伟娣和梁继伟银行账户的情况下未履行付款义务；证据2.苗伟娣与天广中心工作人员王晓莉的通话记录截图一份，拟证实苗伟娣在与王林永于2018年5月8日签署房屋买卖协议后，5月上旬王晓丽与苗伟娣多次通话，2018年5月16日至2018年6月6日王晓丽再未与苗伟娣联系过，一审证人李某有关2018年5月31日前王晓丽多次与苗伟娣电话联系的的陈述不属实。经质证，王林永对证据1的真实性及证明内容均有异议，认为通话双方的身份无法确认，且从录音内容看，王晓莉一直强调对当时的具体情况记不清楚，电话、微信均不在本人处保管，冯宝文明确表示不负责办理案涉房屋付款及过户事宜，对首付款支付情况不清楚，无法证实天广中心未与梁继伟、苗伟娣联系首付款支付事宜的主张，王林永在一审提供的通话录音聊天记录已经证实王林永积极要求履行合同，且根据威海房产市场交易习惯，通常是在办理过户手续同时支付首付款，虽然苗伟娣在办理贷款手续时向中介提供了个人账户，但王林永在未当面与苗伟娣核对账户信息的情况下不可能也不敢冒然支付大额款项，王林永同意按照中介要求在房管局办理过户手续时一并支付首付款，但苗伟娣拒绝到场并在电话中明确拒绝出售房屋，构成违约；对证据2的真实性及证明内容均有异议，该截取的通话记录不全面，无法看出苗伟娣与王晓丽全部通话记录的内容与次数，在未与王晓莉通话记录核对的情况下，不能真实反映中介与苗伟娣沟通的全过程。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,当事人对自己提出的主张有责任提供证据证实，未提交证据或证据不足以证实其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，王林永以2018年6月8日苗伟娣通话录音为据主张苗伟娣因明确拒绝履行合同构成根本违约，应当双倍返还定金并赔偿损失。苗伟娣、梁继伟对此不予认可，以案涉合同中有关王林永应于2018年5月31日前支付首付款的约定、苗伟娣与天广中心工作人员通话录音及通讯记录截图等为据主张王林永未按合同约定如期支付首付款，致使合同目的无法实现，无权主张双倍定金及相关损失。但是，苗伟娣提交的通话录音中天广中心负责人冯宝文及工作人员王晓莉均表示对案涉房屋首付款支付情况未经手或记不清，有关通讯记录截图亦不能反映首付款的磋商事实；案涉合同中虽然约定王林永于2018年5月31日前支付首付款，但从苗伟娣在通话录音中有关“那是我想卖房子的时候这样说的，我现在不想卖了”表述以及天广中心工作人员李某在一审调查时的陈述可知王林永未于2018年5月31日前支付首付款并非案涉合同无法履行的根本原因；苗伟娣虽主张天广中心工作人员李某陈述不属实，但亦未能提供反驳证据。综合考虑王林永按揭贷款手续办理情况、首付款支付能力以及在得知苗伟娣不同意售房后积极沟通等事实，一审有关苗伟娣、梁继伟因拒绝继续履行合同构成违约之认定，并无不当，本院予以确认。苗伟娣、梁继伟的上诉主张，证据不足，本院不予支持。至于损失数额的认定，王林永虽主张另购房屋造成8万元差价损失，但因房屋面积、装修及买卖双方磋商均会对房屋交易价格产生一定影响，另购房屋的差价并不必然等同于案涉合同未履行所产生之损失，综合考虑王林永实际付款情况、双倍定金数额以及王林永再次购房时间等事实，一审有关1万元差价损失的认定，并无明显不当，本院亦予以确认。王林永的上诉主张，证据不足，理由不当，本院亦不予支持。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由王林永负担1250元，苗伟娣、梁继伟负担1610元。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇二〇年二月十日法官助理郭林涛书记员江嘉鑫