江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4163号上诉人（原审原告）：沭阳联创置业有限公司,住所地江苏省沭阳县月星国际家居生活广场旗舰店四层。法定代表人：钱云云，总经理。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周春，男，1968年2月12日出生，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。上诉人沭阳联创置业有限公司（以下简称联创置业公司）因与被上诉人周春房屋租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2018）苏1322民初21296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告联创置业公司向一审法院提出诉讼请求：判决解除联创置业公司与周春于2015年6月14日签订的《超市租赁经营合同》及2015年9月25日签订的《月星家具广场超市租赁合同补充协议》，并腾空案涉商铺。事实与理由：2015年6月14日，联创置业公司委托沭阳联创市场经营管理有限公司与周春签订《超市租赁经营合同》。2015年9月25日签订《月星家具广场超市租赁合同补充协议》，双方就甲方出租商铺的位置、面积、租赁期限、租金给付方式、时间及周春办公场所、库房等内容进行了详细的约定。现周春在承租过程中，私自将案涉商铺另租他人，导致双方之间的租赁合同目的无法实现，请求支持联创置业公司的诉讼请求。原审被告周春一审辩称：所有大型超市都要安排一小部分场地出租给专业人员提供配套的专业服务，这是大型超市的固有特征。周春将很少一部分场地转租给他人开设快餐厅，属于正当经营行为，不违反超市租赁经营合同的目的。联创置业公司知道或应当知道周春将三间商铺转租他人的事实，且在6个月内未提出异议。联创置业公司的诉讼请求不成立。一审法院认定事实：2013年10月1日，沭阳联创置业有限公司（委托人）与沭阳联创市场管理公司（受托人）签订委托书，由沭阳联创置业有限公司委托沭阳联创市场管理公司代表委托人就其所有的江苏省沭阳县迎宾路58号约16万平方米的商铺对外签署《展位租赁合同》，并履行相应的合同义务，委托有效期为2013年10月1日至2033年9月30日。2015年6月14日，沭阳联创市场经营管理有限公司（甲方，出租方）与周春（乙方，承租方）签订超市租赁经营合同，合同主要约定，第一条、物业情况。乙方租赁位于沭阳月星家居生活广场1号馆第1层，该商铺净面积约为8900平方米，租用该商铺用于经营超市类项目。第二条、合作条件。合同期限为10年，自2015年12月28日起至2025年12月27日止。第三条、综合费用。乙方承租区域综合费用为50万元/年，租金可用现金或银行转账方式支付至沭阳联创市场经营管理有限公司账户，乙方享受前五年综合费用减免优惠，额度为50万元/年，即租赁前五年乙方无需向甲方缴纳任何费用（乙方自用水电费除外），第六年开始按本条第一款规定交纳；第四条、保证金条款。合同签订之日，乙方须向甲方交纳履约保证金10万元，乙方未按规定时间缴纳有关租金、物业管理费、水电费的，甲方有权从保证金中直接扣除相应款项并通知乙方。乙方全面履行合同，未发生违约行为的，合同期满后三个月内退还给乙方。第五条、补贴和支持，约定：1、甲方对乙方的装修进行补贴共计人民币80万元，补贴分两次到位：（1）乙方货架全部进场一周内，第一次补贴40万元；（2）乙方开业前一周内，第二次补贴40万元。2、促销补贴：甲方对乙方贴本销售的促销活动进行补贴，额度为6万元/月。每年不超过12次。但乙方须将促销品种及方案报经甲方。在每次活动结束后，甲方对乙方补贴到位。补贴期限3年，此补贴如甲方不能按时足额到账，甲方可用在售公寓以2000元/㎡价格作抵。3、广告支持：甲方对乙方自购的顾客接送大巴投放单侧面车身广告，每年投放数不超过4辆，标准为2万元/年/辆，支持期限3年。4、甲方负责协调月星路打通及月星广场大门对面马路中间绿化带在2016年底前取消，如不能落实，第二年起，甲方需提高对乙方贴本促销额度至每月10万元。第六条、甲方权利与义务。1.有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督；2.必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动；3.在条件允许情况下，应该给乙方正当的经营活动提供方便；4.为便于管理和决策分析需要，有权在不打印、不拷贝的前提下调取乙方销售数据资料。第七条、乙方权利与义务。1.须自行办理并完备所经营的相关手续，自行承担相关规费；2.乙方须单独装表、自理水电费用，公共水电费根据本楼层总表数按面积分摊；3.在经营范围内所从事的经营活动，不受甲方干预，乙方拥有自主经营权；4.所租赁区域为甲方统一规划区域，未征得甲方同意前不得变更经营项目。合同还约定了其他内容。2015年9月25日，周春（甲方）与沭阳联创市场经营管理有限公司（乙方）签订月星家具广场超市租赁合同补充协议。周春在该租赁场地开设的超市于2016年1月份开业。2017年，沭阳县月星家居苏润新城购物中心（甲方）与顾桂霞（乙方）签订租赁协议，乙方承租甲方入口左边第一间场地铺位，用于经营饭店，租赁期限从2017年3月1日起至2020年3月1日。约定水电费乙方自理。2018年1月28日，沭阳县月星家居苏润新城购物中心（甲方）与邵发兵（乙方）签订租赁协议，乙方承租甲方第一间场地铺位，用于经营香港蛋仔，租期期限从2018年1月28日至2023年1月28日，水电费由乙方自行承担。周春另将部分场地出租给他人用于经营美甲店、乐可士复合快餐厅、左右中式快餐、新华源医药连锁店。左右中式快餐厅核准日期为2017年8月18日。2017年9月25日，沭阳联创市场经营管理有限公司为左右中式快餐安装电表，并直接从左右中式快餐收取电费。另该公司从香港蛋仔、乐可士复合快餐厅、新华源医药连锁店收取电费。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，联创置业公司委托沭阳联创市场经营管理有限公司对外签署《展位租赁合同》，并履行相应的合同义务，双方之间形成委托合同关系。沭阳联创市场经营管理有限公司以自己名义与周春签订租赁合同，周春在签订合同时知道受托人与联创置业公司之间的委托代理关系。因此，该合同直接约束联创置业公司与周春。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。周春将部分场地转租给第三人，虽没有书面征得联创置业公司或受托人的同意，但受托人已实际为第三人另设电表并直接从第三人处收取电费，受托人的行为表明其认可周春对外转租的事实，该行为的效力应及于联创置业公司。同时，联创置业公司办公场所与周春租赁场地位于同一幢楼宇，且联创置业公司多次从周春处购买物品，知道或应当知道周春对外转租的情况，而联创置业公司并未提出异议。综上，联创置业公司的诉讼请求不能成立，依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回沭阳联创置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8800元，由联创置业公司负担。联创置业公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持联创置业公司一审诉讼请求。事实和理由：1.沭阳联创市场经营管理有限公司受联创置业公司委托签订案涉租赁合同，周春对此是明知的，故案涉租赁合同所涉权利义务应该由联创置业公司承担。2.联创置业公司授权沭阳联创市场经营管理有限公司签订展位租赁合同并履行相应合同义务，这里的“相应义务”仅是指签订合同及交付场地的义务。联创置业公司并未授权沭阳联创市场经营管理有限公司享有同意承租人转租的权利。3.沭阳联创市场经营管理有限公司与联创置业公司签订了前期物业管理合同，其负责对案涉楼栋房屋进行物业管理。沭阳联创市场经营管理有限公司安装电表、收取电费的行为仅是履行管理公司的管理职责，不能将其管理行为视为联创置业公司的授权行为。沭阳联创市场经营管理有限公司管理行为的效力亦不应及于联创置业公司。同时，案涉租赁合同并未约定周春可以转租，故周春转租行为仍应需经联创置业公司同意。4.联创置业公司与周春经营的超市的入口不在一起，并不是同一个入口，不能据此推定联创置业公司知道周春转租的情况。联创置业公司虽然委托相关员工去周春经营的超市购买物品，该员工仅是履行工作任务，不能苛求其知道周春转租店铺的情况。况且，该名购物员工从未向公司报告过周春转租店铺的情况。5.沭阳新华源医药店成立于2018年11月1日，该药店转租时间至联创置业公司提起解除合同诉讼之日不到六个月。况且，周春在本案二审上诉期间又未经同意转租店铺经营淮味轩。据此，联创置业公司完全有理由解除案涉租赁合同。6.双方签订的合同第七条第五款约定，周春未经联创置业公司同意不得变更经营项目，其含义就是周春不能私自将案涉场地转租他人经营与其业务无关的饭店、药店等其他项目。案涉合同第十二条第一款的约定，双方应采用书面形式沟通联系，周春亦并未按约定形式向联创置业公司告知转租情况。被上诉人周春二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。事实和理由：1.案涉合同实质是以商业培育为中心包括场地租赁在内的混合合同。周春经营的案涉超市远离城区，起初无任何商业氛围，所以双方约定联创置业公司免除周春前五年租金并支付周春装修补贴、促销补贴、广告补贴等事项。该租赁经营合同履行的效果即案涉超市的经营成功与否直接关系到双方当事人的利益。案涉租赁合同实际上是双方共同投资、共同获益并且自愿承担风险的合同，与房屋租赁合同明显不同。故为了双方共同利益，即使周春转租部分店铺亦并不违反合同本意。2.为了培育商业氛围、提升超市的功能，周春需要在购物中心提供餐饮、休闲、娱乐等配套服务，这也是周春注册经营“购物中心”的应有之意。所以周春才将其租赁范围中的一小部分外租给专业的人做专业的事。该外租行为经过沭阳联创市场经营管理有限公司的同意，同时也是正当自主经营行为。3.本案租赁经营合同约定的是经营超市类项目，餐饮、药店等都应是超市的配套服务项目，周春不存在变更经营项目的行为。周春虽未通过书面形式沟通转租事宜，但是经沭阳联创市场经营管理有限公司口头同意。4.联创置业公司办公场所与案涉超市在同一幢楼上，其职员常年在案涉超市消费购物，应当知道周春转租商铺的事实。沭阳联创市场经营管理有限公司为转租商铺另设电表并从次承租人处收取电费的行为亦能够认定沭阳联创市场经营管理有限公司认可周春转租的事实。沭阳联创市场经营管理有限公司受托于联创置业公司签订合同并履行合同权利义务，沭阳联创市场经营管理有限公司的上述行为效力应约束联创置业公司。5.沭阳新华源医药店转租时间是2018年4月份，并非2018年11月。淮味轩是超市出售熟食的铺位，因熟食气味大，周春就在超市销售区入口处搭建了铺位柜台，属于超市合作经营项目，并非转租。二审中联创置业公司提交了2018年12月12日上午拍摄的照片复印件五张,照片内容显示在案涉租赁范围内的一层楼栋外墙被周春强行拆除楼栋墙体和墙体中窗户后的情景。当时周春拆除墙体是准备将附近铺位转租给他人。2018年12月12日，经联创置业公司发现制止后没有转租。证明联创置业公司也是于当日才知道周春早已转租了部分商铺。周春对上述证据质证意见:照片真实，但联创置业公司陈述的不是事实。第一，周春是征求沭阳联创市场经营管理有限公司的意见后才拆除的,拆墙是作为通道用，并不为了转租铺位。第二,该组证据达不到联创置业公司的证明目的。本院对该证据认证意见：双方对照片真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。但该证据无法证实联创置业公司系于2018年12月12日才知道周春早已转租商铺的事实，故对该证据与本案的关联性，本院不予认可。二审中周春提交以下新的证据：1.香港蛋仔电费收据原件2张、乐可士电费收据原件两张、沭阳新华源医药店电费收据2张、联创置业公司在周春经营的超市购买物品的发票原件11张，上述证据一审提交的是复印件，二审补充提交原件。电费收据证明沭阳联创市场经营管理有限公司为次承租人安装电表、收取电费的事实，表明其同意周春将案涉部分房屋转租。沭阳联创市场经营管理有限公司是案涉超市租赁经营合同的履行主体，其同意转租的行为效力及于联创置业公司。购物发票用于证明自2016年10月起至2018年8月份，联创置业公司每年经常性到周春经营的超市购买物品，其知道或应当知道周春转租店铺经营的情况。2.周春经营的案涉超市营业执照复印件一份，该执照载明超市经营范围含餐饮、美容服务、药品零售等内容。证明本案所涉及的转租商铺所经营的范围均符合案涉合同约定，都在经营范围内。3.2015年8月至12月案涉超市招商招租广告打印件7张,证明超市开业之前，周春通过微信网络宣传和在楼体外墙张贴广告等方式招商招租,对此联创置业公司从未提出异议。4.联创置业公司祝贺周春开业条幅的图片一张,证明2016年1月案涉超市开业,联创置业公司赠送条幅祝贺，相关工作人员出席开业庆典活动，对招租招商未提异议。5.案涉超市购物中心示意图一页,证明涉案合同租赁面积为8900平方米,其中转租面积294平方米。证明转租部分只占合同总面积约3%，转租部分占比极小，联创置业公司对此也未提异议，联创置业公司要求解除合同有违诚信。6.沭阳联创市场经营管理公司出具的10万保证金收据原件一份，证明沭阳联创市场经营管理公司是案涉租赁合同权利和义务的履行主体。联创置业公司对周春提交的证据质证意见：1.对电费收据、购物发票真实性认可，但其中显示收取沭阳新华源药店电费的时间是2018年9月14日，联创置业公司起诉的时间是2018年12月，两者相距不足六个月，不适用司法解释中关于六个月内未提出异议的规定。2.对营业执照证件真实性认可，但该证件显示是2019年4月8日办理完成的，而大部分转租行为都是在该日期之前完成的。另外，租赁范围内的药店、餐饮店、美甲店并不是周春本人经营，而是转租给他人经营。3.关于周春在微信公众号“志同道合商业”及开业前发布的招商信息，并不含转租店铺内容，不予认可。同时，周春亦未提供“志同道合商业”原始信息数据载体，联创置业公司对该公众号发布的内容并不知情。4.对祝贺开业条幅认可，但对转租的事情是不清楚的。5.认可案涉转租面积是300平方米左右，但不管周春转租的面积是多少，都是存在转租行为且都没有经过联创置业公司同意。6.对10万元收据真实性认可，但系联创置业公司授权代收的。本院对上述证据质证意见：1.联创置业公司对于电费收据、10万保证金收据、联创置业公司购物发票、营业执照、祝贺开业条幅照片、案涉转租面积等真实性认可，本院对上述证据真实性予以确认。其中电费收据、10万保证金收据能够印证沭阳联创市场经营管理有限公司是案涉租赁合同权利义务的实际履行主体身份。对于案涉超市营业执照，与本案联创置业公司主张的周春未经其同意违法转租商铺进而解除租赁合同的诉请不具有关联性，故对该证据，本院不予采信。对于祝贺开业条幅照片，该证据不能直接证明联创置业公司知晓案涉转租的事实。2.联创置业公司对周春在“志同道合商业”微信公众号发布的招商广告及开业前案涉超市悬挂的招商招租广告照片不予认可。即使该组证据真实，亦不能证明联创置业公司能够关注该组广告具体内容并知晓周春转租商铺的事实，故对该组证据与本案的关联性，本院不予认可。2019年12月5日，本院依职权现场调查了案涉超市布局及被转租店铺的位置情况并形成了视频资料，视频资料显示：案涉超市摆放货架的销售区在整个租赁范围的最里面，案涉被转租店铺分布在进入超市摆放货架的销售区必经通道的两侧且较为明显。新华源医药店落款日期是2018年4月的营业执照中登记的营业地点就在案涉租赁区域内。美甲店工作人员称其已在案涉租赁铺位营业三年左右。其他商铺经营者或工作人员均称转租店铺后至少已经营两年以上。淮味轩熟食铺位系在超市入口处搭建的一处全包围式透明柜台，该柜台工作人员称该柜台属于超市经营，并非承租柜台。联创置业公司对本院调查视频资料质证意见：对法院现场调查视频资料真实性认可，案涉店铺工作人员讲述内容的真实性由法院核实。另，淮味轩熟食店应是转租，超市扣取的营业点费用，实际是租金。周春对调查视频资料及调查视频资料内容真实性均予以认可。双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明：案涉超市摆放货架的销售区在整个租赁范围的最里面，案涉被转租店铺分布在正常进入超市摆放货架的销售区必经通道的两侧且较为明显。新华源医药店落款日期是2018年4月的营业执照中登记的营业地点就在案涉租赁区域内。美甲店已在案涉租赁铺位营业三年左右。本案上诉期间，周春在超市入口处搭建了一处淮味轩熟食柜台。本案二审主要争议焦点：1.案涉超市租赁经营合同的主体及合同性质应如何确定。2.本案能否认定联创置业公司知道或应当知道周春转租案涉商铺的情形，联创置业公司能否解除案涉《超市租赁经营合同》。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，联创置业公司授权委托沭阳联创市场经营管理有限公司对外签署《展位租赁合同》并履行相应的合同义务，双方之间形成委托合同关系。沭阳联创市场经营管理有限公司以自己名义与周春签订租赁合同时，已向周春披露沭阳联创市场经营管理有限公司与联创置业公司之间的委托代理关系。故案涉超市租赁经营合同直接约束联创置业公司，联创置业公司与周春系案涉超市租赁经营合同的责任承担主体。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周春与联创置业公司之间成立的《超市租赁经营合同》，约定联创置业公司将位于沭阳月星家居生活广场1号馆第1层、净面积约为8900平方米的商铺出租给周春用于经营超市类项目，并约定由周春向联创置业公司支付租金，该《超市租赁经营合同》符合租赁合同的本质要件，应当认定为租赁合同。至于合同中关于减免租金、给予补贴等约定，应当认定为双方对租金事项的特殊约定，不能否定该《超市租赁经营合同》本质系租赁合同的性质。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，联创置业公司委托沭阳联创市场经营管理有限公司对外签署《展位租赁合同》并履行相应的合同义务。在周春与联创置业公司的租赁事项上，签订案涉《超市租赁经营合同》、交付租赁场地、收取履约保证金、约定的租金收取人及签订补充协议等实际履行主体均为案外人沭阳联创市场经营管理有限公司。因此，受托人沭阳联创市场经营管理有限公司作为案涉《超市租赁经营合同》的实际履行主体，其实施的相应民事法律行为的效力应及于其委托人联创置业公司。即使联创置业公司实际上没有授权沭阳联创市场经营管理有限公司可以同意周春转租场地，但从其授权委托书的内容、两公司之间的关联关系以及实际履行情况（日常管理、收取租金等实质合同权利），足以让周春相信沭阳联创市场经营管理有限公司有权同意其转租场地事宜。本案中，周春称其转租案涉店铺系经沭阳联创市场经营管理有限公司同意，其虽无书面等直接证据证明，但结合沭阳联创市场经营管理有限公司实际为左右中式快餐店、香港蛋仔店、乐可士复合快餐厅、新华源医药店等四家次承租人另设电表、收取电费的行为表明，沭阳联创市场经营管理有限公司认可周春对外转租的事实，该行为的效力应及于联创置业公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，依据双方当事人举证、质证及现场调查情况，案涉顾霞饭店、美甲店两家次承租人转租案涉商铺经营距本院调查之日均已达两年之久。同时，联创置业公司办公场所与周春租赁区域位于同一幢楼宇，且联创置业公司最早自2016年起每年多次从周春案涉超市购买物品，来往正常必然经过案涉顾霞饭店、美甲店等次承租人转租经营的案涉商铺。故联创置业公司知道或应当知道周春对外转租的情况，但在六个月内未提出异议。现联创置业公司以周春未经同意为由请求解除租赁合同，本院依法不予支持。联创置业公司还上诉主张合同约定周春不得擅自变更经营项目就是约定周春不得转租其他项目，周春亦未按约定书面告知转租情形。对此，本院认为，联创置业公司该上诉主张不能对抗其及其委托人沭阳联创市场经营管理有限公司作出的上述实际履行行为的效力，对该上诉主张，本院依法不予支持。至于淮味轩熟食铺位，系周春在超市入口处搭建的一处全包围式透明柜台，该柜台工作人员称属于超市经营并非转租。联创置业公司对此亦未举证证实系周春转租。同时，该铺位柜台产生于本案一审诉讼后，故本院对此不予理涉。综上，联创置业公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由联创置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 辉审 判 员  覃卫东审 判 员  黄亚非二〇二〇年二月二十日法官助理  刘宗强书 记 员  黄 莘