福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽08民初80号 原告：福建省海峡客家旅游有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道。 法定代表人：曹金荣，董事长。 委托诉讼代理人：罗宏昭，男，系福建省海峡客家旅游有限公司员工。 委托诉讼代理人：谢松华，福建路远律师事务所律师。 被告：李朝斌，男，1975年10月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈华斌，男，1974年8月22日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩市翰林文化发展有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪镇。 法定代表人：陈华斌，执行董事。 被告：新罗区真味捞餐厅，住所地龙岩市新罗区。 经营者：陈华斌，男，1974年8月22日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：陈华斌，男，1974年8月22日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告福建省海峡客家旅游有限公司（下称海峡公司）与被告李朝斌、龙岩市翰林文化发展有限公司（下称翰林公司）、新罗区真味捞餐厅（下称真味捞餐厅）、陈华斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员张煌忠担任审判长，与审判员刘彬辉、代理审判员张婷婷以及人民陪审员俞祖欣、陈文锋组成合议庭，公开开庭进行了审理。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展人民陪审员制度改革试点工作的决定》的规定，人民陪审员全程参与庭审及合议庭评议，并就案件事实认定问题独立发表意见并进行表决，对法律适用问题发表意见但不参与表决。原告海峡公司的委托诉讼代理人罗宏昭、谢松华，被告翰林公司的法定代表人、真味捞餐厅的经营者即本案被告陈华斌，同时作为被告李朝斌的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海峡公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告李朝斌于2013年4月10日签订的《龙岩国际美食城房屋租赁合同》，并于判决生效后五日内腾房移交给原告；2.上述四被告共同向原告支付至2016年8月31日止所欠租金4998919.51元及逾期付款利息1125335.69元；3.上述四被告支付2016年9月1日起至实际腾房交还之日的租金，每月租金按191414.85元计算；4.上述四被告支付从2016年9月1日起至实际付清所欠租金之日止的逾期利息，该利息以4998919.51元为本金按每日万分之五计算；5.判令上述四被告向原告支付违约金1499675.85元；6.履约保证金350000元归原告所有，不必返还给被告李朝斌。7.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年4月10日，原告与被告李朝斌签订《龙岩国际美食城房屋租赁合同》，约定：1.甲方（原告）将坐落于龙岩市新罗区曹溪镇莲南路666号的龙岩国际美食城G2#美食特色苑3480.27平方米出租给乙方（李朝斌）作高端休闲餐饮会所之用，租期12年（2013年5月1日至2025年4月30日），其中2013年5月1日至2014年1月31日为免租期，基准租金为每平方米每月50元，租金按月收取，每月5日前交清当月租金；2014年2月1日至2016年4月30日每月租金为174013.5元；第四年起，月租金在上一年的基础上递增10%，每个调租递增周期为3年，即2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金为191414.85元，以此类推。2.本合同生效后，乙方应在龙岩当地工商部门登记注册成立具有独立法人资格的经济实体，该独立法人单位成立后履行本合同项下乙方的权利义务，自主经营，否则甲方有权解除本合同。3.不得改变租赁物的用途，租赁期间未经甲方书面同意不得向他人转租、分租、转借、抵押。4.乙方应在合同生效之日起两日内，与龙岩海诚商务物业管理有限公司签订商务和物业服务合同，并按竞租文件公布的标准支付物业费。5.乙方应在合同签订之日起3日向甲方交付35万元履约保证金；违约时，甲方有权不予返还履约保证金，保证金不冲抵违约金；6.乙方通信联系地址为龙岩市新罗区登高西路富山国际中心1526室，联系人李朝晖，电话135××××9210；7.依照本合同约定乙方应当缴纳的费用，逾期未缴纳的，应按逾期金额的每日万分之五计算逾期付款利息，同时还应承担逾期金额的30%的违约金；经甲方书面催告后，乙方仍未交清逾期款项及逾期利息和违约金的，甲方有权立即解除本合同，乙方应在5天内腾房交还给甲方，并追究乙方的违约责任和赔偿责任。 合同签订后，原告于2013年5月1日将租赁房屋交付给被告。2014年9月16日，被告李朝斌向原告出具《关于授权签收发票等重要单据的函》，授权陈华斌、陆姣燕有权代为签收发票等重要单据。可是，被告并没有按合同约定履行义务，没有向原告提交实际经营者和有关独立法人单位的工商登记注册资料，拖延拒绝与龙岩海诚商务物业管理有限公司签订物业服务合同，没有按时缴交租金、水电费、物业费；对此，原告每月均多次催告，督促被告按合同约定全面履行义务，但被告均以各种借口拖延；被告李朝斌、陈华斌于2015年1月30日开始支付少部分租金，累计已交付租金465174元（最后一次交租金日期为2016年3月4日），尚欠租金4998919.51元，逾期付款利息为1125335.69元（计算至2016年7月30日止）。经查，被告李朝斌在租赁房屋内登记成立了翰林公司、真味捞餐厅等实体经营单位，各被告实际使用租赁房屋却拖延拒付租金，原告因此提起诉讼。 被告李朝斌、翰林公司、真味捞餐厅、陈华斌共同答辩称：认可原告的诉讼请求第一项和第二项至2016年8月31日止所欠租金4998919.51元部分，对于其他诉讼请求均不认可。 原告海峡公司围绕诉讼请求依法提交七组证据，被告陈华斌同时作为李朝斌、翰林公司、真味捞餐厅的委托诉讼代理人，庭后提交《租赁合同》、《房屋租赁合同》复印件各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告无异议的原告所举证据一（居民身份证复印件）、证据二（房屋租赁合同复印件）、证据三（龙岩国际美食城交付确认书复印件）、证据四（授权签收发票等重要单据的函复印件）、证据五（公证书、发票、租金催缴通知单，租金催缴通知回执单、建行客户专用回单复印件）、证据六（律师函、快递查询复印件）以及庭后提交的履约保证金缴纳凭证（《函》、《协议书》、记账凭证、银行凭证、《终止履行协议书》）、证据七（企业信用信息公示系统登记基本信息、内资企业登记基本情况表、个体工商户登记基本信息复印件），本院予以确认并在卷佐证。对于被告所举《租赁合同》、《房屋租赁合同》，原告质证认为真实性不确定、不清楚转租事宜，经审查，本院认为该两份合同可以证明案涉租赁物经李朝斌转租给翰林公司、陈华斌的事实，本院予以确认。 根据当事人所举证据，综合当事人陈述，本院对事实认定如下： 2013年4月10日，原告海峡公司作为出租方（甲方）与承租方李朝斌（乙方）就龙岩市新罗区曹溪镇莲南路666号国际美食城2#美食特色苑房屋租赁事宜签订《龙岩国际美食城房屋租赁合同》，租期12年（自2013年5月1日至2025年4月30日），租赁面积3480.27平方米，基准租金为人民币50元每平方米，周期性上调递增10%租金。合同并就双方其他权利义务及违约责任作出约定，其中第三十七条约定“若乙方违反本合同，甲方有权不予返还履约保证金，且履约保证金不冲抵违约金”；第四十八条约定“经甲方书面许可乙方转租、分租的，乙方须……将转租、分租合同报经甲方审查批注同意后方为有效”。合同签订后，李朝斌等价受让前任承租人缴纳的履约保证金35万元转为其承租期内的履约保证金，海峡公司于2013年4月27日的《记账凭证》中显示李朝斌因变更为案涉租赁物的承租人而缴交押金350000元。 2013年5月1日，原告海峡公司将租赁物交付李朝斌，双方并签订交付确认书。2013年12月4日，翰林公司经核准登记设立，并将公司住所地登记为龙岩市新罗区曹溪镇莲南路666号美食城G2栋2层，李朝斌系该公司股东，陈华斌为该公司法定代表人。2014年8月1日，李朝斌与翰林公司签订《房屋租赁合同》，将龙岩市新罗区曹溪镇莲南路666号美食城G2栋2层以0元月租方式租赁给翰林公司，面积150平方米，租期为2014年8月1日至2024年7月31日。同日，李朝斌与陈华斌签订《租赁合同》，约定将美食城G2栋一楼门口右侧1号店租给陈华斌做餐饮用途，租期自2014年8月1日至2020年7月31日，面积150平方米，租金3750元每月。2014年8月13日，陈华斌经工商登记以龙岩市新罗区美食城G2栋一楼门口右侧1号店为经营场所，个体经营真味捞餐厅。原告海峡公司表示其不知租赁物被转租的事实。 《龙岩国际美食城房屋租赁合同》约定的免租期满（2013年5月1日至2014年1月31日）后，依照合同约定，被告李朝斌应自2014年2月起在每月5日前缴纳当月租金，月租金数额为： 序号年度期间每月租金 12014.02.01-2016.04.30174013.5元 22016.05.01-2019.04.30191414.85元 32019.05.01-2022.04.30210556.34元 42022.05.01-2025.04.30231611.97元 原告海峡公司先行开具部分租金发票交付李朝斌，但被告李朝斌未按约缴纳租金，原告海峡公司向其发出催缴通知。至2016年8月31日，被告李朝斌累计欠付租金4998919.51元。诉讼中，被告李朝斌于2016年10月11日又支付100000元，原告自认收到该100000元系租金性质。 另查明，本案成讼前，原告未向被告提出解除合同的意思表示，被告李朝斌于2016年8月24日收到本院依法送达的起诉状。现翰林公司及真味捞餐厅仍在讼争租赁物处正常经营。 根据已查明的上述事实，本院对案件作如下分析认定： 一、关于案涉租赁合同的解除、解除时间的认定以及限期腾房应否得到支持。 本院认为，原告海峡公司与被告李朝斌签订的《龙岩国际美食城房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告海峡公司将租赁物交付被告李朝斌经营使用后，被告李朝斌未按约交纳租金，依照双方租赁合同第五十条之规定，原告有权解除合同并要求被告限期五日内腾房。因被告李朝斌系于2016年8月24日收到起诉状时才接收到原告解除合同的意思表示，且各被告当庭表示对原告所提解除合同及限期腾房的诉请均无异议，故案涉《龙岩国际美食城房屋租赁合同》应认定为自2016年8月24日即已解除，本院对原告所提解除合同及限期腾房之诉请予以支持。 二、关于欠付租金数额、逾期付款利息的认定。 案涉租赁合同虽于2016年8月24日即解除，但各被告对原告主张的截止2016年8月31日的租金4998919.51元无异议，本院亦予认定，被告李朝斌应依合同约定向原告支付前述租金。因被告于2016年10月11日又支付租金100000元，且各方对于该笔费用未有特别约定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条之规定，该费用优先扣减尚欠租金后，被告李朝斌还应支付截止2016年8月31日的租金4898919.51元。依照《龙岩国际美食城房屋租赁合同》第五十条之约定，逾期支付租金则需按逾期金额的日万分之五支付逾期付款利息，故原告诉请李朝斌支付截止2016年8月31日的逾期付款利息1125335.69元及自2016年9月1日起以尚欠租金4998919.51元按日万分之五计付逾期付款利息，具有合同依据，但因被告于2016年10月11日又支付租金100000元，对于逾期付款利息的计算本金，本院进行相应调整：李朝斌应支付截止2016年8月31日的逾期付款利息1125335.69元，并以尚欠租金4998919.51元自2016年9月1日起至2016年10月11日、以尚欠租金4898919.51元自2016年10月12日起按日万分之五计付逾期付款利息。 翰林公司、真味捞餐厅、陈华斌虽对截止2016年8月31日的租金4998919.51元无异议，但其并非《龙岩国际美食城房屋租赁合同》的合同主体，其答辩意见亦无明确自愿承担支付租金的意思表示，故原告诉请该三被告共同支付截止2016年8月31日的租金以及逾期付款利息缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 三、关于逾期腾房占有使用费的承担。 合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，李朝斌仍继续占有使用美食城2#美食特色苑3480.27平方米的租赁物，应当赔偿原告因此产生的损失。翰林公司、陈华斌（真味捞餐厅）作为次承租人，分别占用第2层150平方米、一楼门口右侧1号店150平方米，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。而陈华斌作为真味捞餐厅的个体经营业主，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条之规定，应以其个人财产对真味捞餐厅的债务承担责任。 原告参照原租赁合同第八条约定的租金标准，诉请自2016年9月1日至实际腾房之日按每月191414.85元的标准支付逾期腾房占有使用费亦属合理，但因各被告对租赁物实际使用的面积有别，若判令其共同支付逾期腾房占有使用费则有失公平，故本院依各被告占用面积、参照《龙岩国际美食城房屋租赁合同》、转租合同约定价格，酌情对其应付逾期腾房占有使用费划分如下： 参照陈华斌与李朝斌所签《租赁合同》定价，真味捞餐厅（陈华斌）按每月3750元的标准计付逾期腾房占用使用费。陈华斌作为真味捞餐厅的个体经营业主，以其个人财产对真味捞餐厅的债务承担责任。其在《龙岩国际美食城房屋租赁合同》解除后与李朝斌的租金问题，由双方依转租合同另行处理。 因翰林公司转租合同未定价，其与真味捞餐厅租赁面积虽相同，但所属区位不同，市场价值不宜等同而论，故本院参照《龙岩国际美食城房屋租赁合同》中2016年5月1日至2019年4月30日的租金单价，按55元每平方米计算其应付逾期腾房占有使用费为每月8250元。 原告交付李朝斌的美食城2#美食特色苑整租面积3480.27平方米、整租价格每月191414.85元，扣除翰林公司、真味捞餐厅使用的部分，李朝斌应对其使用的剩余部分支付逾期腾房占有使用费，每月费用为179414.85元（191414.85-8250-3750）。 四、关于违约责任的承担。 依照《龙岩国际美食城房屋租赁合同》第五十条、第五十一条之约定，被告应同时支付逾期付款利息、违约金、履约保证金，原告据此要求被告一并承担上述各类违约责任，属于对被告采取多重惩罚措施，有失公平，但综合逾期付款利息及履约保证金两项数额亦不超过尚欠租金的30%，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本院对原告所诉逾期付款利息及履约保证金予以支持，对其主张的违约金1499675.85元不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、福建省海峡客家旅游有限公司与李朝斌签订的《龙岩国际美食城房屋租赁合同》自2016年8月24日解除。 二、被告李朝斌、龙岩市翰林文化发展有限公司、新罗区真味捞餐厅、陈华斌应于本判决生效后五日内腾出位于龙岩市新罗区曹溪镇莲南路666号的龙岩国际美食城2#美食特色苑（含龙岩市翰林文化发展有限公司使用的美食城2#美食特色苑2层、新罗区真味捞餐厅使用的美食城2#美食特色苑一楼门口右侧1号店），并交付福建省海峡客家旅游有限公司。 三、被告李朝斌应于本判决生效之日起五日内向原告福建省海峡客家旅游有限公司支付截止2016年8月31日的租金4898919.51元及逾期付款利息1125335.69元，并以尚欠租金4998919.51元自2016年9月1日起至2016年10月11日、以尚欠租金4898919.51元自2016年10月12日起至本判决指定履行期限届满之日止，按日万分之五计付逾期付款利息。 四、被告新罗区真味捞餐厅、陈华斌应于本判决生效之日起五日内向原告福建省海峡客家旅游有限公司支付自2016年9月1日至实际腾房之日按每月3750元标准计算的逾期腾房占用使用费。 五、被告龙岩市翰林文化发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告福建省海峡客家旅游有限公司支付自2016年9月1日至实际腾房之日按每月8250元标准计算的逾期腾房占用使用费。 六、被告李朝斌应于本判决生效之日起五日内向原告福建省海峡客家旅游有限公司支付自2016年9月1日至实际腾房之日按每月179414.85元标准计算的逾期腾房占用使用费。 七、履约保证金350000元归原告福建省海峡客家旅游有限公司所有。 八、驳回原告福建省海峡客家旅游有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191886.32元，由原告福建省海峡客家旅游有限公司负担18297元、被告李朝斌负担172189.32元、被告龙岩市翰林文化发展有限公司负担1037.5元、被告新罗区真味捞餐厅、陈华斌负担362.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 张  煌  忠 审 判 员 刘  彬  辉 代理审判员 张  婷  婷 人民陪审员 俞  祖  欣 人民陪审员 陈  文  锋 二〇一七年三月一日 书 记 员 陈笑平（代） 附：引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔(?http:?/??/?205.9.1.7?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=116926&ShowLink=false&PreSelectId=371758584&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=371772568"l"m_font_0#m_font_0?)相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。