江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4502号上诉人（原审原告、反诉被告）：董传宗，男，汉族，1987年8月29日生，住安徽省六安市裕安区。上诉人（原审原告、反诉被告）：骆静，女，汉族，1987年1月19日生，住安徽省六安市裕安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴敏，江苏常律律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:王正生，男，汉族，1970年1月7日生，住江苏省常州市新北区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:吴红燕，女，汉族，1982年9月28日生，住江苏省常州市新北区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱东阳,江苏铭勤律师事务所律师。上诉人董传宗、骆静因与被上诉人王正生、吴红燕房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。董传宗、骆静上诉请求：1.判令维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；3.改判被上诉人向上诉人支付的100000元定金归上诉人所有；4.改判被上诉人赔偿上诉人违约金100000元；5.改判被上诉人赔偿上诉人因本案支出的律师费16500元；6.驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；7.依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：本案上诉人董传宗、骆静与被上诉人王正生、吴红燕经房产中介常州上城房地产信息咨询有限公司（以下简称中介公司）居间服务，于2019年04月28日签订的《常州市房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的焦点在于：1.上诉人与被上诉人互负债务，是否存在履行顺序。2.具有先行履行义务的一方，是否可以行使不安抗辩权。3.到底谁构成了违约。4.房屋买卖合同是否可以解除。1.关于焦点一，上诉人与被上诉人互负债务，是否存在履行顺序。根据房屋买卖合同约定，被上诉人负有最迟不超过2019年06月21日前，在上诉人预约还贷时向上诉人支付首付款壹佰贰拾壹万伍仟元整的先履行义务，履行后方能要求上诉人与其一起办理资金监管手续,再办理产权转移登记手续。(1)根据合同约定上诉人向银行预约还贷，可以确定履行首付款的履行期限即是2019年06月02日前。合同履行的期限是买卖合同双方当事人在协商订立合同过程中约定的，是用来界定合同当事人是否按时履行合同义务或者延迟履行合同义务的客观标准，是双方履行合同的时间界限，该界限经双方当事人在合同上签字生效，受法律保护，违反该约定，应承担相应的法律责任。根据双方签订的《常州市房屋买卖合同》第三条的付款特殊约定“乙方于资金监管前甲方预约还贷时向甲方支付首付款壹佰贰拾壹万伍仟元整”、第四条第1项约定“甲乙双方约定于2019年06月21日之前办理资金监管手续”以及中介公司销售员杨磊的出庭证言“（原一、二代：根据中介合同，买方是否应该在6.21前买方需支付首付款？杨：是的。）”、上诉人骆静与中介公司销售员杨磊2019年05月31日的微信记录“杨磊：房东你们到时候银行贷款要提前还款有没有去银行预约：骆静：不是后天去银行办吗?(上诉人之前已经向银行预约，银行答复账户有钱就可以直接办理提前还款业务；杨磊：你们和银行约好了啊我不知道啊所以我问问”，由此可见：上诉人与被上诉人已经确定好向银行预约还贷在是2019年05月31日的后天，也就是06月02日，只要这个时候被上诉人向上诉人的银行账户汇入首付款，上诉人就能向银行完成房屋的提前还贷，根据《常州市房屋买卖合同》第三条的付款特殊约定“乙方于资金监管前甲方预约还贷时向甲方支付首付款壹佰贰拾壹万伍仟元整”，可以确定被上诉人向上诉人履行首付款的履行期限即是2019年06月02日前，被上诉人在该履行期限届满前未履行支付壹佰贰拾壹万伍仟元整首付款就构成了违约。(2)被上诉人在履行期限届满前未能履行支付首付款的先行支付义务，上诉人给予被上诉人宽限期后，被上诉人仍未履行。根据上诉人骆静与中介公司销售员杨磊2019年06月05日的微信记录“骆静：买家前段时间打电话给她，她们说（买家）现在没钱付首付款的钱，让我们等20几号：杨磊：只要你们商量好就可以”，可见：因为被上诉人没钱支付首付款，上诉人给与被上诉人支付首付款的履行期限宽限至2019年06月20日，后宽限期届满上诉人仍旧未履行首付款支付先行义务。(3)被上诉人只有先全额支付首付款壹佰贰拾壹万伍仟元整完成先履行义务，才有权要求上诉人履行与其被上诉人一起办理资金监管手续，再办理产权转移登记手续的义务。2.关于焦点二，具有先行履行义务的一方，是否可以行使不安抗辩权。如前所述，被上诉人负有最迟不超过2019年06月21日前，在上诉人预约还贷时向上诉人支付首付款壹佰贰拾壹万伍仟元整的先履行义务，后因被上诉人未凑齐首付款迟迟未履约，上诉人给与宽限期后仍未履行，己经构成主要合同义务违约；接着被上诉人得知上诉人董传宗被采取强制措施，以担心上诉人收到首付款后无法办理资金监管、产权过户手续，中止了先履行义务的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，应承担违约责任。不安抗辩权指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。我国《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人负有先行履行义务，在向上诉人支付定金时己知晓上诉人的银行账号，被上诉人只需将首付款打入上诉人账号即可。至于被上诉人担心上诉人董传宗被采取强制措施后无法办理后续资金监管、产权过户手续的问题。上诉人先是向房管部门调取了房屋产权档案，经中介公司销售员杨磊确认产权没有问题，后上诉人骆静咨询了公证处后告知被上诉人只需办理委托公证即可由上诉人骆静代理董传宗完成后续资金监管、产权过户等手续，在上诉人具有履行债务能力的情况下，被上诉人中止履行先行支付首付款的义务，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。3.关于焦点三，到底谁构成了违约。(1)根据合同约定上诉人向银行预约还贷，可以确定履行首付款的履行期限即是2019年06月02日前，被上诉人在该履行期限届满前未履行支付壹佰贰拾壹万伍仟元整首付款就构成了违约。(2)被上诉人在履行期限届满前未能履行支付首付款的先行支付义务，上诉人给予被上诉人宽限期后，被上诉人仍未履行。(3)上诉人在未收到被上诉人支付的首付房款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行办理后续资金监管、产权过户手续义务，上诉人不构成违约。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。(4)被上诉人负有先行履行义务，在不符合按不安抗辩权的行使条件和履约规格的情况下中止履行，被上诉人构成违约，应当承担违约责任。《合同法》第六十八条规定，“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。4.关于焦点四，房屋买卖合同是否可以解除。(1)被上诉人作为买方在房屋买卖合同中的主要义务是支付房款，被上诉人应按时支付房款，被上诉人因迟迟未筹齐首付款，上诉人多次催促并给予宽限期，被上诉人一直未予履行，根据《合同法》第九十四条第三项的规定“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，上诉人可以主张解除合同。(2)上诉人与被上诉人分别在本诉与反诉中提出解除房屋买卖合同的诉请，双方之间的互信合作基础己然丧失，合同事实上己不可能继续履行，希望通过司法途径清算权利义务，解除合同在结果上符合双方意愿，法院应准许合同解除。5.关于定金。根据《合同法》第一百一十五条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，被上诉人给付的定金不退。6.关于中介费。根据买卖合同第六条约定，“负有责任的一方应当赔偿中介方”，合同的解除系因被上诉人未履行合同主要义务，应向中介公司承担赔偿责任。7.关于律师费。根据《合同法》的规定，房屋买卖合同属于合同的一种，当事人一经签订，即具有法律效力。房屋买卖合同中约定律师费由违约方支付，这一约定也就是房屋买卖合同中的条款之一。合同是当事人双方意思的表示，所以当事人经就某一事项达成一致意见，双方当事人就应当遵守合同，信守承诺。如果一方违约，对方就可依照该条款要求违约方承担律师费。综上，原审法院认定的违约事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求。王正生、吴红燕辩称，1.根据双方签订的《常州市房屋转让协议》以及骆静与中介销售员杨磊的微信聊天记录无法得出被上诉人支付首付款的期限为2019年6月2日，被上诉人支付首付款的期限应为2019年6月21日前（包括当日）。2.本案中首付款数额巨大，本着谨慎原则，被上诉人担心上诉人收款后挪作他用，提出与上诉人当面去银行办理还贷符合常理，骆静在原审庭审笔录中认可双方按照上述方式见面支付首付款。上诉人之前同意见面付款，现又以被上诉人没有将款项汇入上诉人指定银行账户为由认定被上诉人违约，上诉人的行为有违诚信原则。3.2019年6月22日，董传宗被羁押后，无法办理还贷及过户手续。2019年6月27日，在中介的组织下，骆静与被上诉人协商一致解除合同，骆静承诺于2019年6月30日前退还定金，赔偿违约金5万元，并承担中介费，但后上诉人反悔未能履行。综上，上诉人违约在先，违反诚信原则，上诉理由与事实不符，不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。董传宗、骆静向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年4月28日签订的《常州市房屋转让协议》；2.王正生、吴红燕已经支付的定金100000元归董传宗、骆静所有；3.王正生、吴红燕赔偿董传宗、骆静违约金100000元；4.王正生、吴红燕承担董传宗、骆静因本案支出的律师费16500元；5.王正生、吴红燕共同承担本案全部诉讼费用。王正生、吴红燕向一审法院反诉请求：1.依法判令解除双方于2019年4月28日签订的《常州市房屋转让协议》；2.董传宗、骆静返还购房定金100000元和支付赔偿金100000元；3.董传宗、骆静赔偿王正生、吴红燕损失44400元（佣金损失31400元、代办费1000元和律师费12000元）；4.本案诉讼费由董传宗、骆静承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于常州市新北区，系董传宗、骆静共同共有。2019年4月28日，以董传宗、骆静为甲方、王正生、吴红燕为乙方、上城公司作为中介方，共同就上述房屋签订《常州市房屋转让协议》一份，约定董传宗、骆静将上述房屋转让给王正生、吴红燕，总价款为3925000元，乙方在签订协议时支付甲方定金100000元（由甲方直接收取，购房定金冲抵购房款）；2019年6月21日之前办理资金监管手续，乙方应于资金监管手续之前甲方预约还贷时向甲方支付首付款1215000元；办理资金监管手续时，乙方向合作银行申请商业贷款2600000元，贷款按规定时间到资金监管专用账户；若甲方中途违约，则应在违约之日起三日内退还收取的全部房款，并承担违约金100000元；乙方若中途违约，则赔偿甲方违约金100000元；违约方除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等为维护自己权利而产生的一切费用。另协议还约定中介费31400元、贷款代办服务费1000元由乙方在签约时一次性付清，房屋过户时需缴纳的相关税费由乙方承担。协议签订后，王正生、吴红燕向董传宗、骆静支付定金100000元，并向上城公司支付了中介费31400元和代办服务费1000元。2019年6月，双方均多次与中介联系，协商首付款支付事宜。2019年6月20日，吴红燕联系中介，告知于6月21日付款，中介联系董传宗后回复不确定6月21日有没有空，没空的话就约定6月22日，最后确定周一（6月24日）再约。2019年6月23日，吴红燕再次联系上城公司员工杨磊，询问双方见面付款的具体时间，但因董传宗被羁押，需委托手续才能办理相关手续，最终也未能办成。2019年6月27日，中介召集双方就房屋转让一事协商解决方案，双方达成口头协议，协议解除，骆静退还王正生、吴红燕定金100000元，支付违约金50000元及承担佣金31400元和代办贷款费用1000元，并明确6月30日付款。后董传宗、骆静没有履行。一审法院另查明：董传宗、骆静委托江苏常律律师事务所律师吴敏、樊晓岚代理本案诉讼，律师费16500元尚未支付。王正生、吴红燕委托江苏铭勤律师事务律师朱东阳代理本案诉讼，已支付律师费12000元。一审法院认为，双方签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示，协议真实有效，对双方当事人均具有约束力。后因董传宗、骆静无法按期办理涉案房屋还贷事宜，进而无法如期办理资金监管和过户手续，导致王正生、吴红燕购买涉案房屋的合同目的无法实现，现双方一致同意解除《常州市房屋转让协议》不违反法律规定，该院予以准许。董传宗、骆静主张违约系王正生、吴红燕未按约定时间支付首付款所致，应由王正生、吴红燕承担违约责任，因协议中明确约定“乙方应于资金监管手续之前甲方预约还贷时向甲方支付首付款”，可以确定王正生、吴红燕支付首付款是为了配合董传宗、骆静归还贷款，且在双方约定办理资金监管手续之日，王正生、吴红燕主动与中介联系，因董传宗、骆静没有时间未能办理付款，双方一致同意6月24日再约时间，系双方对付款时间的变更，不违反法律规定。后因董传宗被羁押无法到场办理房屋还贷及过户等相关手续，致使协议履行不能，董传宗、骆静应当承担协议解除的违约责任。骆静辩称可以通过公证授权委托的方式办理还贷事宜，但并未在约定期间内办理，故董传宗、骆静主张《常州市房屋转让协议》解除系王正生、吴红燕违约的理由不能成立。董传宗、骆静要求王正生、吴红燕所支付的定金归其所有，并承担违约金和律师费等诉请，无事实依据和法律依据，该院不予支持。协议解除后，董传宗、骆静应当返还王正生、吴红燕定金100000元，并支付赔偿金100000元。因协议中明确约定违约方还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等为维护自己权利而产生的一切费用，故王正生、吴红燕已支出的中介佣金31400元和律师费12000元亦应由董传宗、骆静承担。王正生、吴红燕的反诉请求符合法律规定，该院予以支持。至于王正生、吴红燕主张的贷款代办服务费1000元，中介方尚未实际提供该项服务，该费用也非守约方为维护自己权利所产生的费用，故这部分诉请该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、董传宗、骆静与王正生、吴红燕于2019年4月28日签订的《常州市房屋转让协议》解除。二、驳回董传宗、骆静的其他诉讼请求。三、董传宗、骆静于一审判决发生法律效力之日起十日内返还王正生、吴红燕定金100000元，支付赔偿金100000元。四、董传宗、骆静于一审判决发生法律效力之日起十日内支付王正生、吴红燕中介费用31400元。五、董传宗、骆静于一审判决发生法律效力之日起十日内支付王正生、吴红燕律师费用12000元。六、驳回王正生、吴红燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费39932元，减半收取19966元，由董传宗、骆静负担。一审反诉案件受理费2483元，减半收取1241.5元，保全费1742元，合计2983.5元，由董传宗、骆静负担2933.5元，由王正生、吴红燕负担50元。经查阅一审卷宗，根据双方当事人与中介方的微信聊天记录和在一审庭审中对证人证言的质证情况，本院补充确认以下事实：房屋首付款的支付方式为双方当事人见面付款。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案中，案涉《常州市房屋转让协议》系上诉人、被上诉人、中介方之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。《常州市房屋转让协议》可分为上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》、上诉人与中介方之间的《房屋居间合同》、被上诉人与中介方之间的《房屋居间合同》。根据双方当事人的二审主张，本案二审争议焦点为：上诉人、被上诉人之间的《房屋买卖合同》履行的违约方是谁？本案中，根据双方当事人之间的《房屋买卖合同》，被上诉人系购买方，主要义务为向上诉人支付购房款；上诉人系出卖方，主要义务为将房屋过户至被上诉人名下并交付房屋。经二审审查，根据上述合同约定以及双方分别与中介方的微信聊天记录，被上诉人提出于2019年6月21日当面向上诉人支付房屋首付款，并未超出双方约定的购房首付款履行期限，故被上诉人不存在逾期支付购房首付款的违约行为。本案中合同不能履行的根本原因在于上诉人董传宗被羁押致使案涉房屋无法办理过户等手续，且之后上诉人一方未能办理公证授权委托以保证房屋过户等手续的办理，故合同不能履行的过错在上诉人一方，上诉人应当承担合同解除后的违约责任。因本案中被上诉人并不存在违约行为，不应当承担合同解除后的违约责任，故上诉人基于被上诉人存在违约行为而提出的二审诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，董传宗、骆静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4547.5元，由董传宗、骆静负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢唯立审 判 员 罗希夷审 判 员 刘岳庆二〇二〇年二月十日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐