上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初13698号原告：上海瑞居华投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王zh，董事长。委托诉讼代理人：施宏麟，上海市光明律师事务所律师。被告：刘林杰，男，1981年2月27日出生，朝鲜族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：张成国，男。被告：上海高而富体育投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘lj，总经理。委托诉讼代理人：张成国，男。原告上海瑞居华投资有限公司(以下简称瑞居华公司)与被告刘林杰、上海高而富体育投资管理有限公司(以下简称高而富公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，先适用简易程序，后因无法直接向被告刘林杰送达诉讼文书材料，需公告送达，裁定转为普通程序。本院于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告瑞居华公司的委托诉讼代理人施宏麟，被告高而富公司及被告刘林杰共同的委托诉讼代理人张成国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞居华公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告就上海市闵行区虹泉路XXX号“xxx广场”x层(名义楼层)xxx单元(以下简称系争房屋)建立的房屋租赁合同关系于2015年12月31日解除；2、两被告共同支付自2016年1月1日至同年4月23日止的房屋占用使用费共计30万元(人民币，币种下同)；3、两被告共同支付拖欠的租金(2015年11、12月)及水电费合计106,334.60元；4、两被告共同支付违约金13万元；5、两被告共同支付原告支出的公证费、人工费、拆除费、设备保管费42,904元。诉讼中，原告变更上述第3项诉讼请求为：两被告共同支付所拖欠的2015年12月份的租金8万元(即：2015年11月的租金及水电费用均不再主张)；并自愿撤回上述第5项诉讼请求。事实和理由：被告刘林杰系被告高而富公司的法定代表人。2010年12月20日，原告瑞居华公司与被告刘林杰签订《“井亭天地生活广场”商铺租赁合同》，后由高而富公司实际经营使用。2015年7月、8月，高而富公司因自身经营原因无法按时支付租金，经双方协商于2015年9月22日共同签订《临时租赁协议》一份。但两被告在履行合同过程中仍拖欠租金、水电费，构成违约。经原告多次催告，两被告均推诿拒绝支付，原告遂发出解约函主张解除租赁合同。合同解除后，对所拖欠的租金以及房屋占用使用费，被告均有义务清偿；因被告违约，还应支付相应的违约金。另，因由高而富公司实际租赁和经营使用系争房屋，故高而富公司应就诉请2-4项与刘林杰承担连带清偿责任。被告刘林杰、高而富公司共同辩称，同意双方的房屋租赁合同关系于2015年12月31日解除。不同意原告要求支付房屋占用使用费用的诉请，原告已于2016年1月15日强制对系争房屋进行了停电和锁门，之前还关停了电梯，故被告方根本无法继续实际使用该房屋。对于所欠的租金，被告确实拖欠过一个多月，也同意支付。对于违约金，原合同中确实有关于违约金的约定，但其后签订的临时协议中没有就违约责任进行特别约定，只是载明合同未尽事项仍按原合同执行。现原告再按照原合同来主张违约责任，明显过高且有失公平。对于原告要求两被告承担连带清偿责任的意见，认为确由高而富公司实际租赁使用系争房屋，高而富公司同意承担相应的责任。刘林杰作为公司的法定代表人，代表公司签订合同，故刘林杰个人不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月20日，原告瑞居华公司(作为出租方、甲方)与被告刘林杰(作为承租方、乙方)签订《“xxxx广场”商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区虹泉路XXX号“xxx广场”x层(名义楼层)xx单元(即系争房屋)；该房屋的套内建筑面积为1097平方米，房屋用途为工业。合同2.1约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营娱乐业态经营“GOLFZON”等品牌，经营项目为高尔夫练习场。合同3.7约定：该房屋租赁期自2011年1月15日起至2019年3月31日止(包含装修期)。合同4.1对租金标准进行了约定。合同4.4约定：乙方应于每两个月25日前向甲方支付下两个月的房屋租金，如乙方逾期支付的，应自逾期之日起按未付款项的千分之一每日承担违约金，直至欠款付清为止。合同6.1约定租赁保证金为13万元，合同期内保证金不变。合同11.3约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按照保证金之同等金额支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(五)乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他本合同约定的应付款项累计超过三十天的……(八)乙方违反本合同的约定，并在甲方确定合理期限内拒不整改或整改后仍不符合合同要求的。合同第13.3约定：如乙方未按本合同约定足额按期支付水费、电费、煤气费及通信费等公共事业费用的，甲方有权在提前通知的情况下，切断房屋内的供水、供电、供气并无需就此承担任何违约责任，由此造成的一切损失，由乙方自行承担。2015年9月12日，被告刘林杰以经营困难为由向原告瑞居华公司提交《申请书》，申请双方租赁合约于2015年8月30日终止，并提出结算方案如下：1、本人的押金13万元作为对原告的违约金全额赔偿；2、针对7、8月房租提出减免，先行支付2个月房租合计16万元，2个月的水电费用以实际抄报数据支付；3、针对2015年6月1日至2016年5月31日年度5万元的推广费用提出全额减免；4、自9月起签订临时租赁协议，每月房租为8万元，每个自然月底前付清，水电费以实际抄报数据支付……2015年9月22日，原告瑞居华公司(作为甲方)与被告刘林杰(作为乙方)签订《临时租赁协议》，约定：根据甲乙双方对于系争房屋租赁事宜于2010年12月20日签订的租赁协议(“原租赁合同”)的协商，作出具体约定，以便共同遵守：一、甲方将系争房屋临时出租给乙方使用；二、租赁期限：自2015年9月1日起，无免租期，租赁周期为一个月，按月续租；三、房屋每月租金为8万元，水电费以实际抄报数据为准；四、支付方式：房屋租金及水电费应于每月25日前付清；……六、若乙方逾期付款或以其他形式违反本协议约定的，甲方可以随时书面通知乙方解除本协议；七、本约定其余未尽事项先按照原租赁合同中的条款实施，如未约定的由双方商议内容为准。因被告未按时交纳租金和水电费用，原告瑞居华公司于2015年12月15日向两被告发出《告知函》，告知两被告自2015年10月起之缴费情况已违反2015年9月22日双方签订的《临时租赁协议》，具体情况为：1、应于2015年10月25日缴纳当月租金8万元，实际缴费日期为2015年11月2日；2、应于2015年11月25日缴纳当月租金及水电费85,212.4元，实际于2015年11月30日缴纳31,300元、2015年12月14日缴纳39,000元，剩余14,912.4元仍未缴清。望见函三日内速将2015年11月25日应缴之余款14,912.4元缴清，并于2015年12月25日前将该月应缴款项租金及水电费用共计83,917.1元缴清。高而富公司的工作人员张成国于2015年12月17日签收上述《告知函》。2015年12月31日，原告向两被告发出《解约函》并张贴于高而富公司营业的系争房屋内，《解约函》载明：根据2015年9月双方签订的《临时租赁协议》之约定及2015年12月15日《告知函》之要求，贵司应于12月25日前缴纳所欠租金及水电费共计98,829.5元(其中2015年11月租金及10月水电费14,912.4元，2015年12月租金及11月水电费83,917.1元)，但截至2015年12月28日贵司仍未缴清上述费用，现决定于2015年12月30日起解除该协议的履行，请贵司于2016年1月14日前清退场地并缴清所有欠费，届时将停止提供一切物业服务(包括但不限于供水、供电、电梯运行等)。2016年4月22日，原告自行就两被告留于系争房屋内的物品进行清场、搬离并置于他处另行保管。原告于当日向上海市东方公证处申请办理保全证据公证，上海市东方公证处出具《公证书》，就清场过程中所拍摄的相关照片及视频文件予以确认。诉讼中，原告瑞居华公司确认其于2015年1月15日对系争房屋采取停电、锁门的措施。对于物品返还等合同解除后的其他事宜，双方确认另行协商解决。被告述称，在原告强制停电后其虽已无法继续经营，但认为创业不易，仍希望继续承租使用该房屋，故将经营设备等均留于系争房屋中未予搬离。以上事实，有原告与被告刘林杰签订的《“xxx广场”商铺租赁合同》及《临时租赁协议》、2015年9月12日刘林杰出具的《申请书》、《告知函》及其签收记录、《解约函》及其张贴照片、上海市东方公证处的《公证书》等证据材料及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原告瑞居华公司与被告刘林杰就系争房屋签订的《“xxx广场”商铺租赁合同》及《临时租赁协议》系当事人双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规有关强制性规定，对双方均具有合同约束力，应予遵照履行。本案中，根据双方约定，刘林杰应于每月25日前付清房屋租金及水电费用，逾期付款的，原告可随时书面通知解除合同。现刘林杰拖欠租金及水电费用，符合约定的合同解除条件，原告据此提出解除双方的租赁合同，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告于2015年12月31日发出《解约函》，被告刘林杰对合同已于该日解除亦不持异议，故本院确认原告瑞居华公司与被告刘林杰之间建立的房屋租赁合同关系于2015年12月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于拖欠的租金，原告仅主张2015年12月的租金8万元，被告亦确认该笔租金确实未付，故本院支持原告的该项诉请。关于原告主张2016年1月1日至同年4月23日期间的占用使用费，虽然被告在欠缴租金的情况下主观上仍有继续经营的意愿，但原告已于2016年1月15日对系争房屋采取了停电、锁门等限制性措施，客观上导致了被告无法实际占用使用上述房屋，同时也致使双方协商解决纠纷陷入僵局。本院参照双方议定的租金标准，结合被告方实际占用使用房屋的时间，当事人履约过程中的过错程度等因素，酌定房屋占用使用费为4万元。合同解除不影响违约责任的承担。关于违约责任，根据双方约定，应按照2010年12月20日所签原租赁合同相关条款实施。原租赁合同约定了在承租方“逾期不支付租金”以及“违反合同约定在出租方确定的合理期限内拒不整改或整改不符合合同要求”的违约情况下，应当向守约方支付以13万元计的违约金。本案中，承租方拖欠租金逾期不付，显属违约，经原告书面催告后仍不能加以改正，原告依约主张违约金，并无不当。被告提出违约金过高并请求法院予以调整，本院根据公平和诚信原则，综合考虑原告的实际损失并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌定违约金为8万元。根据合同的相对性原则，本案所涉房屋租赁合同的文本均由原告瑞居华公司与被告刘林杰所签，刘林杰作为合同当事人理应承担相应的法律责任。诉讼中，高而富公司以实际使用系争房屋为由同意由其承担相应的合同义务和责任，视为债务加入。原告要求被告高而富公司与刘林杰就诉请2-4项共同承担清偿责任之主张，与法无悖，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞居华投资有限公司与被告刘林杰就上海市闵行区虹泉路XXX号“xxxx广场”x层(名义楼层)xxx单元房屋建立的房屋租赁合同关系于2015年12月31日解除；二、被告刘林杰、上海高而富体育投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞居华投资有限公司支付房屋占用使用费4万元；三、被告刘林杰、上海高而富体育投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞居华投资有限公司支付欠付的租金8万元；四、被告刘林杰、上海高而富体育投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞居华投资有限公司支付违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由被告刘林杰、上海高而富体育投资管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘新慧人民陪审员  尹 萍人民陪审员  邓红霞二〇一七年三月三十日书 记 员  吴国超附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……