安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终53号上诉人（原审原告）：铜陵市金苑物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区南办金苑小区内。法定代表人：张国候，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：骆国庆，男，1981年9月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。上诉人铜陵市金苑物业管理有限公司（以下简称金苑公司）因与被上诉人骆国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金苑公司的法定代表人张国候、被上诉人骆国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金苑公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判骆国庆按照房屋租赁合同约定，立即付清拖欠金苑公司房屋租金和卫生费97420元；2.本案诉讼费用由骆国庆承担。事实和理由：1.按照双方签订的房屋租赁合同约定，金苑公司将金苑小区24栋一楼（车库）出租给骆国庆，从未就该房屋与案外人阮海波再签订房屋租赁合同。骆国庆2014年8月18日以自己的名义，曾就该租赁合同向铜陵市郊区人民法院起诉确认租赁期限，其后，2019年5月20日，还是以自己的名义向铜陵市郊区人民法院起诉赔偿经济损失。虽然上述案件都撤诉了，足以说明一个事实，即承租人是骆国庆，不是案外人阮海波。一审法院根据骆国庆提交的还款协议、供用电合同、水电费发票、民事答辩状以及关联案件的判决书，认定案涉房屋出租给阮海波，属事实认定错误；2.金苑公司将案涉房屋出租给骆国庆，骆国庆就应向金苑公司支付租金，不能因为以自己没有使用为由不支付租金。故一审法院适用法律错误。骆国庆辩称：1.骆国庆自将金苑小区24栋一楼车库装潢后，一天未租用过，由阮海波实际租用至今，整个金苑小区业主都知道。金苑公司与2013年12月20日与阮海波签订了一份还款协议，将案涉租赁物抵租给阮海波，阮海波在供电公司开户使用，并交纳电费。安徽省铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初671号民事判决书中也认定了案涉车库一直由阮海波使用。金苑小区业主委员会在2019年向安徽省铜陵市郊区人民法院起诉主张确权诉讼中也提出24栋一楼车库的租金从2014年1月1日起要求阮海波支付；2.双方当事人提供的租赁合同内容不一致，金苑公司提交的合同第一页没有金苑公司和铜陵市铜官区鑫业装饰经营部的印章，而骆国庆本人持有的合同上有两枚公章。两份合同的内容上关于续定租期的约定也不一致。金苑公司于2013年12月20日将24栋一楼车库签给阮海波租用抵付欠款的还款协议，再于2014年1月1日与骆国庆签订房屋租赁合同，系重复租赁；3.房屋租赁的租金诉讼时效只有1年，金苑公司主张房屋租金已达5年之久，已超过法律规定的时效。金苑公司原审的诉讼请求：1.请求判决骆国庆立即付清2015年1月1日至2019年6月30日止54个月的房屋租金100440元，2014年1月至2019年6月30日的卫生费1980元，合计102420元。扣除骆国庆给付的5000元房屋租赁保证金，骆国庆实际还应支付金苑公司97120元。一审法院认定事实：2014年1月1日，金苑公司在桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会和铜陵市郊区桥南办事处金苑社区居民委员会的见证下，与骆国庆签订了一份《房屋租赁协议》。双方在协议中约定骆国庆自愿承租原告管理的金苑小区24栋一楼（车库）部分房屋约300平方米（实际租用面积为248平方米），作为办公楼和小五金库房。协议中同时对租赁期限，租金金额及给付方式等进行了约定。协议签订后，骆国庆预交了500元的水电费和5000元房屋租赁保证金，并对所承租的金苑小区24栋一楼（车库）进行了装潢，并于2014年9月17日支付了2014年全年的房屋租金。2013年12月20日，金苑公司与阮海波签订了一份还款协议，协议中约定，金苑公司在2014年6月1日前如未能归还欠阮海波的15万元借款，则金苑公司用金苑小区11栋1号车库和24栋2号车库以每年两万元价格租给阮海波。金苑小区11栋1号车库自2013年4月29日起至今一直由阮海波使用至今，金苑小区24栋2号车库自2014年6月1日起至今也一直由阮海波在使用。另查明，2013年7月1日，桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会与金苑公司签订了一份协议书，协议书约定，桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会同意将金苑小区物业整体委托金苑公司管理及相关公共配套设施,其中包括11栋和24栋一楼车库等无偿交付金苑公司管理。管理期限为六年(2013年至2019年）。协议书中还对双方其它权利义务及违约责任等进行了约定。原审法院认为，本案的争议焦点是金苑小区24栋一楼（车库），也就是金苑小区2号车库，在2013年1月1日至2019年6月30日期间是否一直由骆国庆（原铜陵市铜官山区鑫业装饰经营部负责人）租赁使用还是由案外人阮海波租赁使用。根据庭审中金苑公司提交的房屋租赁协议、收款收据、证明等证据可以认定，金苑小区24栋一楼（车库）最初是由骆国庆承租使用，并对所承租的房屋进行了装修，并交付了部分租赁费用。根据骆国庆提交的还款协议、供用电合同、水电费发票、民事答辩状以及铜陵市郊区人民法院(2019)皖0711民初671号和铜陵市中级人民法院(2019)皖民终622号判决书查明的事实可以认定，因金苑公司未能在约定的期限内（2014年6月1日前)归还所欠案外人阮海波的借款，根据双方还款协议的约定，金苑公司又将金苑小区24栋一楼（车库）租赁给了阮海波，并由阮海波自2014年6月1日租用至今。综上，原审法院认为，金苑公司在将24栋一楼（车库）租赁给骆国庆后，在骆国庆支付了2014年全年的租金后，又依据其与阮海波之间的还款协议将房屋租赁给了案外人阮海波使用，并由阮海波自2014年6月1日租用至今，导致骆国庆不能按照协议约定租赁使用所承租的房屋。现金苑公司要求骆国庆按照协议的约定支付租金无事实依据。故对金苑公司的诉求法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：驳回原告铜陵市金苑物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2236元减半收取1118元，由原告铜陵市金苑物业管理有限公司负担。金苑公司二审向法庭提交如下证据：1.铜陵市铜官区鑫业门窗经营部的申请一份，证明2014年10月份，骆国庆为了经营需要，向金苑公司提出申请，要求准予接入三相四线电压。金苑公司于2014年10月22日给予回复，不允许接入，如果改变租赁屋用途，将中止房屋的租赁；2.铜陵市郊区人民法院（2014）郊民二初字第00236号民事裁定书一份，证明骆国庆曾经因为租赁期限起诉过金苑公司，后该案撤诉，说明骆国庆是实际租赁使用了该房屋的；3.安徽省铜陵市郊区桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会出具的两份说明，证明金苑公司与骆国庆签订了协议。骆国庆质证认为：对于证据1的真实性没有异议，当时租赁物是由阮海波使用，由于阮海波与金苑公司有矛盾，故委托我打的申请；对于证据2裁定书的真实性没有异议，当时想明确和金苑公司的租赁期限才起诉的，金苑公司将房屋租赁抵债给阮海波，所以就撤诉了；对于证据3要证明的事实没有异议，不否认骆国庆曾与金苑公司签订过房屋租赁协议，只是由于金苑公司将房屋的租赁使用权抵债给了阮海波，所以租赁物并未交给骆国庆实际使用。对于上述证据，本院认证如下：对于铜陵市郊区人民法院（2014）郊民二初字第00236号民事裁定书，金苑公司一审中已经提交，不属二审中新的证据。其他证据的真实性由于骆国庆予以认可，故本院均予以确认。对于原审所提交的证据，金苑公司认为其所提交的物管会专用收据，可以证明骆国庆曾经向金苑公司交纳过租金。骆国庆认为，该6000元系2014年1月份签订合同时交纳的第一笔租金。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议。本院认定事实同一审。本案二审争议焦点：骆国庆是否应向金苑公司支付案涉租赁物的租金及水电费？本院认为：双方虽与2013年5月25日签订房屋租赁合同，但根据铜陵市郊区人民法院（2019）皖0711民初671号及铜陵市中级人民法院（2019）皖07民终622号及铜陵市郊区人民法院（2014）郊民二初字第00174号和铜陵市中级人民法院（2015）铜中民三终字第00017号民事判决书等已生效法律文书确定的事实，因金苑公司与阮海波之存在借贷关系，该车库自2013年4月29日起一直由案外人阮海波使用。现本案中，金苑公司所提交的证据不能证明骆国庆系案涉车库的实际使用人、其与骆国庆签订的合同已经实际履行，也不能证明该租赁物是由骆国庆交付阮海波使用，故其向骆国庆主张租金及水电费用的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上，上诉人金苑公司的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2236元由铜陵市金苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 冬 松审判员 方   彤审判员 盛 丽 娜二〇二〇年二月二十五日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。