福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0213民初3225号 原告（反诉被告）：赵婷，女，1982年2月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张雪玲、林洁，福建旭恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门龙郡房地产有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇春江里****，统一社会信用代码91350213302874192W。 法定代表人：黄志文，执行董事。 委托诉讼代理人：苏志平、陈志勇，北京观韬（厦门）律师事务所律师。 原告赵婷与被告厦门龙郡房地产有限公司（以下简称龙郡公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年11月17日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，龙郡公司对赵婷提起反诉，本院依法予以合并审理,并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵婷及其委托诉讼代理人张雪玲、被告（反诉原告）龙郡公司的委托诉讼代理人苏志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵婷与龙郡公司签订的《厦门市商品房认购合同》（以下简称“诉争认购合同”）；2.判令龙郡公司向赵婷返还购房预付款407850元及利息（利息以407850元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中100000元自2016年9月1日起计算，307850元自2016年9月6日起算至龙郡公司支付全部款项为止，利息暂计至2016年11月14日为3980.7元）；3.判令龙郡公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：赵婷欲向龙郡公司购买其在翔安“龙郡青年城”项目的1#405房产（以下简称“讼争房产”），该房产使用年限为办公自2013年12月23日-2063年12月22日，商业2012年12月23日-2053年12月22日。赵婷于2016年9月1日与龙郡公司签定诉争认购合同，对诉争房产认购，并于合同签订当日向龙郡公司支付100000元预付款，合同签订后赵婷于2016年9月6日向龙郡公司支付购房款307850元。赵婷共向龙郡公司预付了购房款407850元。赵婷以上钱款支付后龙郡公司一再拖延，直至今日还未开具相关票据。赵婷签订认购合同后积极与龙郡公司销售人员联系商谈签订《商品房买卖合同》。赵婷发现龙郡公司拖欠签订合同的原因是因为正式的《商品房买卖合同》预售版本是在2016年10月18日之后龙郡公司才开始向各房产认购者出示。赵婷与龙郡公司签订《商品房买卖合同》（预售）时发现龙郡公司提供的《商品房买卖合同》（预售）条款与之前宣传的内容相距甚远，并且将交房时间再无条件延后，赵婷多次与龙郡公司进行协商合同条款事宜，至今无法与龙郡公司达成一致意见。赵婷在厦门市国土资源管理局网站查询不到龙郡公司所开发的“龙郡青年城”地产;地产项目的商品房预售证号为违反建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》的规定，应返还赵婷的购房款。为维护赵婷的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 龙郡公司辩称：一、赵婷在签署诉争认购合同前便已在现场见到龙郡公司公示的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，其在诉争认购合同中亦确认对商品房买卖合同的内容已充分知悉且无异议。龙郡公司已在2016年9月1日开盘前便已将《商品房买卖合同（预售）示范文本》在售楼处进行公示，供购房者自行查阅。赵婷在签署诉争认购合同前便已明确知悉了《商品房买卖合同》的内容。诉争认购合同第十条亦约定了“认购人在签订本认购合同时，对拟签订的《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉且无异议。认购人在签署本协议书前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约质量、违约责任、争议解决方式、《商品房买卖合同》、房屋产权办理等各项条款均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签署《商品房买卖合同》时不再增减、修改任何条款内容。”由此可知，赵婷在签署诉争认购合同时便已确认完全知悉《商品房买卖合同》及房屋交付等各项条款，双方对《商品房买卖合同》条款已达成一致意见，赵婷所声称的“赵婷与龙郡公司对《商品房买卖合同》条款无法达成一致意见”的说法明显不符合事实及认购合同约定。另外，龙郡公司已于2016年8月29日依法取得了包括涉案房屋在内的《商品房预售许可证》，赵婷诉讼请求中所陈述的内容明显与事实不符，因此主张的解除认购合同并退还首付款等诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当不予支持。二、赵婷在签署诉争认购合同并支付首付款后，未能依约签署正式的商品房买卖合同，应当承担定金被没收的不利后果。赵婷与龙郡公司双方签订的诉争认购合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龙郡公司多次向赵婷发出通知，催告赵婷与龙郡公司签署正式的《商品房买卖合同》，但赵婷均以各种理由推脱拒绝，致使本案讼争房产的买卖合同无法正式签署。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，故对赵婷已支付的定金不应返还，龙郡公司有权没收定金。 龙郡公司向本院提出反诉请求：1.判令解除龙郡公司与赵婷于2016年9月1日签订的诉争认购合同；2.判令龙郡公司不予退还赵婷已付定金100000元；3.判令赵婷承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月1日，龙郡公司与赵婷签订了诉争认购合同，该认购合同约定：赵婷认购龙郡公司所开发的位于厦门市翔安区“龙郡青年城”项目中的1#405商品房，该商品房总金额846813元，赵婷应在签订认购合同时向龙郡公司支付认购定金100000元，并应于支付定金之日起七天之内补足首付款426813元，应在认购合同签订后七日内签订《商品房买卖合同》。若赵婷未在上述期间内签署《商品房买卖合同》，或要求对《商品房买卖合同》的条款进行增减或修改（包括但不限于变更单价、认购单元、认购人姓名等）的，视为赵婷放弃购买上述单元商品房之权利，龙郡公司有权解除认购合同并将该单元另行销售，其已付定金不予退还。以及赵婷未按约定的付款方式如期付款的，或未在约定的期限内与龙郡公司签订《商品房买卖合同》的，龙郡公司有权解除认购合同。龙郡公司解除认购合同的，赵婷已支付的定金不予退还，且龙郡公司有权将该商品房另行出卖给第三方。赵婷在签订认购合同时，对拟签订的《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉且无异议，在签署认购合同前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约质量、违约责任、争议解决方式、《商品房买卖合同》，房屋产权办理等各项条款均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签署《商品房买卖合同》时不再增减，修改任何条款内容等等。然而，赵婷未按认购合同约定与龙郡公司签订《商品房买卖合同》。虽经龙郡公司催告，仍然不予履行认购合同约定的义务。赵婷的行为违反了双方在诉争认购合同中的约定条款，已经构成了违约。为此，龙郡公司提出如上请求，请法院依法予以支持。 赵婷对龙郡公司的反诉辩称：一、龙郡公司陈述的赵婷在签定诉争认购合同就已经知晓商品房买卖合同全部条款的说法没有事实依据。龙郡公司与赵婷签订诉争认购合同时，龙郡公司所谓的商品房买卖合同（预售）并不存在，赵婷是在2016年10月18日之后收到龙郡公司的通知，赵婷在接到龙郡公司的通知之后就积极与龙郡公司业务员进行协商签订合同事宜。二、龙郡公司提起的反诉已经超过举证期限，应依法驳回反诉。三、龙郡公司与赵婷签订的认购合同条款中并没有对商品房的交易时间、房屋面积误差、质量、违约责任争议方式等作出约定，并非龙郡公司所称的双方对各项条款已达成一致意见。赵婷已经认真履行认购书约定的义务，积极与龙郡公司协商签订商品房买卖合同（预售）事宜，不存在违约行为，因此龙郡公司应当退还赵婷已缴纳的全部购房款407850元。 本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，赵婷与龙郡公司签订诉争认购合同（合同编号：20160342）一份，约定，赵婷向龙郡公司购买位于厦门市翔安区“龙郡青年城”1#楼405室的商品房，单价为每平方米16627元，总价846813元。该商品房属于预售商品房，龙郡公司于2016年8月29日取得预售许可证。诉争认购合同第十条约定：“认购人签订本认购合同时，以拟签订的《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉且无异议。认购人在签署本协议书前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理，房屋交付、房屋质量、违约质量、违约责任、争议解决方式，《商品房买卖合同》，房屋产权办理等各项条款均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签署《商品房买卖合同》时不再增减，修改任何条款内容。” 赵婷于2016年9月1日向龙郡公司支付购房定金100000元，于2016年9月6日向龙郡公司支付购房首付款307850元。赵婷合计向龙郡公司支付购房款407850元。龙郡公司在庭审时确认同意将307850元购房款退还给赵婷。 另查明，龙郡公司2016年10月18日向赵婷发函，通知赵婷于2016年10月25日前至“龙郡青年城”售楼处签订《商品房买卖合同》。赵婷与龙郡公司业务员约定于2016年10月28日至龙郡公司售楼处与龙郡公司协商签订商品房买卖合同事宜。双方因诉争房产交房时间未协商一致，致商品房买卖合同（预售）未签订成功。 审理中，赵婷陈述：在与龙郡公司签订诉争认购合同时并没有阅读过商品房买卖合同（预售）示范文本，第一次看到讼争房产的商品房买卖合同（预售）是在2016年10月28日。龙郡公司辩称：讼争房产所涉及到的商品房买卖合同（预售）示范文本已在开盘前便已明确在购房现场时进行公示，赵婷在签署诉争认购合同前已明确知悉商品房买卖合同（预售）文本的内容。商品房买卖合同（预售）示范文本与正式商品房买卖合同（预售）内容一致，没有任何增减。 上述事实，有赵婷、龙郡公司陈述在案的法庭笔录、赵婷提供的厦门市商品房认购合同、POS机刷卡单、银行转账流水、告知函、微信聊天记录、业务员张少钦名片、电话录音、视频，龙郡公司提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同（预售）示范文本、商品房买卖合同（预售）等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。 本院认为，赵婷、龙郡公司双方争议的焦点在于：1、诉争认购合同第十条是否有效；2、购房定金100000元是否应当退还给赵婷。本院对此分析认定如下： 一、诉争认购合同第十条是否有效； 诉争认购合同第十条约定：“认购人签订本认购合同时，对拟签订的《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉且无异议。……双方同意在签署《商品房买卖合同》时不再增减，修改任何条款内容。”龙郡公司作为该格式条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意或向对方解释说明免除或者限制其权利的条款。但龙郡公司提供的商品房预售许可办事指南、厦门市商品房售楼处公示规范要求、商品房买卖合同（预售）示范文本、商品房买卖合同（预售）、现场照片等证据均无法证明赵婷与龙郡公司签订诉争认购合同时，龙郡公司有告知赵婷将来要签订的《商品房买卖合同》（预售）的文本内容，或是向赵婷出示《商品房买卖合同》（预售）示范文本，故本院对该组证据不予采信，对龙郡公司主张赵婷在签订诉争认购合同时已知悉商品房买卖合同（预售）文本内容的抗辩意见不予支持。本院认为，讼争认购合同第十条内容相当于捆绑了将来要签订商品房买卖合同的全部内容，直接剥夺了赵婷对认购合同中未决条款进行磋商的权利，并且龙郡公司未采取合理的方式尽到说明告知义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该处约定属排除对方主要权利，应属无效。 二、购房定金100000元是否应当退还给赵婷； 本案中赵婷与龙郡公司均主张解除双方于2016年9月1日签订的诉争认购合同，双方对解除认购合同已达成合意，故本院确认赵婷与龙郡公司于2016年9月1日签订的诉争认购合同解除。至于购房定金问题，本院认为赵婷在接到龙郡公司签订商品房买卖合同（预售）通知后，在合理期限内与龙郡公司业务员联系协商签约的时间，并在双方约定的时间与龙郡公司对商品房买卖合同（预售）条款进行了协商，同时龙郡公司并没有证据证明赵婷有恶意不签订购房合同的行为。龙郡公司提供了商品房买卖合同（预售）样本，属于一种要约行为，赵婷与龙郡公司是平等的民事法律关系当事人，赵婷对龙郡公司提出的要约有权承诺、拒绝、要求修改，现赵婷与龙郡公司对诉争认购合同的未决条款即诉争房产的交房时间无法协商一致，异致商品房买卖合同无法签订，双方均没有过错。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，双方当事人没有达成本合同，不能归咎于一方当事人原因的，预约合同解除，收取定金的一方当事人应当返还定金给对方。赵婷主张龙郡公司退还购房定金100000元的诉求，符合相关法律规定，本院予以支持。至于利息问题，因赵婷与龙郡公司之间的商品房买卖合同未签订成功，系不可归责于任何一方的原因，双方均不存在过错，故赵婷主张购房预付款利息的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除赵婷与厦门龙郡房地产有限公司于2016年9月1日签订的《厦门市商品房认购合同》； 二、厦门龙郡房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵婷返还购房预付款407850元； 三、驳回赵婷的其余诉讼请求； 四、驳回厦门龙郡房地产有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分受理费7477元，减半收取计3738.5元，由厦门龙郡房地产有限公司承担；反诉部分受理费2300元，减半收取计1150元，由厦门龙郡房地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员 （王文芳） 二〇一七年三月七日 代书记员（ 黄绿 洲） 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。