江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初7410号原告：常州泰富房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室，统一社会信用代码X1809。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂美元、徐丽丽，该公司员工。被告：戚方亮，男，1972年2月24日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：韩雪，江苏源博律师事务所律师。原告常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富房产公司）与被告戚方亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序于同年11月21日公开开庭进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2020年1月6日公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰富房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付租金195150元、物业管理费17087.48元，推广费6142.5元，合计218379.98元；2.请求判令被告按照每逾期一日千分之五的标准向原告支付违约金，违约金暂计2019年4月30日为80973.58元。诉讼中，原告明确违约金的标准为每日万分之五；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月27日，原告与被告签订了一份合同编号为20014396号《常州茂业天地场地租赁合同》，约定原告将位于常州市武进区茂业天地1层A115商铺租赁给被告使用，租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日，合同对租金的支付方式进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同，被告自2016年12月1日起屡次拖欠租金以及物业管理费等费用，原告多次向被告催款，被告一直未按约支付。原告在多次电话联系未果情况下于2019年1月18日通过EMS邮寄关于限期缴纳各项费用事宜的函，被告于2019年1月18日收函后，仍拒绝履行。原告认为，原、被告签订租赁合同后，被告未能按照合同约定向原告支付租金以及设施服务费，导致合同目的不能实现，被告的行为损害了原告的合法权益。故向法院起诉，请求支持原告的诉请。被告戚方亮辩称，对双方间存在房屋租赁合同关系的事实没有异议，被告在2017年9月30日支付原告租金10000元，2017年10月30日支付原告租金102375元。虽合同对推广费有约定，但原告在租期内没有举行过任何推广活动，其主张推广费没有法律依据。原告按每日万分之五主张违约金过高，应按原告的实际损失确认。请求法院查清事实依法判决。本院经审理认定事实如下：位于常州市武进区房屋系原告泰富房产公司所有。2016年6月27日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《常州茂业天地场地租赁合同》，合同载明：“第一条出租场地1.1甲方将座落于常州市武进区湖塘镇花园街178号1层A115场地出租给乙方使用……1.5乙方租用该场地的期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，共计3年。第二条场地用途2.1该场地乙方只作游艺电玩经营之用，甲方保证该场地能够作为该用途使用……第三条租金、费用及支付方式3.1租金3.1.1乙方应按以下租金标准支付租金：1）第1年每月基本租金人民币20475元。2）第2年，每月基本租金人民币20475元。3）第3年每月基本租金人民币21498元。3.1.2付款方式：乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前，向甲方预付三个月的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，甲方收到租金后开具发票或收款凭证给乙方。双方确认，上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。3.1.3上述租金并不包括乙方需交付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）……3.2租赁保证金3.2.1乙方应在本合同签订之时向甲方交纳相当于3个月租金的租赁保证金，租赁保证金根据每年不同的租金标准相应调整，乙方应在每年12月25日前补足差额部分。该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费，仅是乙方履行本合同约定的义务的担保，在租赁期内，若租金或物业管理费等费用上调，甲方有权相应调高履约保证金。3.2.2租赁保证金61425元，由乙方签署本合同之时向甲方交纳……3.3物业管理费3.3.1乙方应交纳的物业管理费按照该场地建筑面积计算，每月2275元……3.3.2首期物业管理费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次……3.4推广费3.4.1甲方将不时为茂业天地进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按年支付推广费。3.4.2乙方应交纳的推广费按年租金的2%支付，即4914元/年，于合同签订之日起支付……3.5其他费用3.5.1乙方须自行负担与该地块使用有关的电话费、水费、电费、燃气（煤气）费及其他费用……第四条场地交付与验收4.1乙方足额缴纳履约保证金及预付租金、物业管理费后，甲方适时书面通知乙方办理租赁标的的交接事宜。乙方须于接到甲方书面通知后五个工作日，前往租赁标的与甲方办理交接手续。租赁标的实际交付日为租赁合同的起始日，该场地的交付日期为2016年7月1日，甲方应当于该日期前交付该场地……4.8若非因甲方原因，乙方没有在2016年7月1日前与甲方办理该场地的验收、交接手续，则乙方应被视为在2016年7月1日办理了该场地的验收、交接手续，2016年7月1日视为交付日……第五条免租装修期5.1在租赁期内，乙方有60天的一次性免租装修期，于第一年度减免60天……第十二条乙方违约的责任12.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金……。”合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋，被告于2016年8月2日就案涉经营房屋办理了名称为武进区湖塘财神游艺室的个体户营业执照，登记的经营者为被告戚方亮。被告于2016年6月27日支付了2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金61425元，并付清截止2017年2月1日前的物业管理费。2017年5月15日被告支付物业管理费7937.52元，2017年7月6日支付租金9600元。2017年9月30日，经双方事前协商后，原告与黄志群另行签订房屋租赁合同，案涉房屋由原告出租给黄志群。庭审中，双方一致认可案涉租赁合同于2017年9月30日已解除。2017年9月29，黄志群转账支付原告10000元，2017年10月27日，黄志群多次转账支付原告102375元。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对双方争议的已付租金的认定，结合现有证据，因双方合同已于2017年9月30日协商解除，故在被告无证据证明黄志群于2017年9月29支付原告的10000元及2017年10月27日支付原告的102375元系由黄志群代被告支付租金的情况下，该款应认定为系黄志群为履行其与原告签订的租赁合同而支付的租金，故认定被告截止2017年9月30日共已支付租金为71025元。按照合同约定的租金标准，尚欠租金为195150元，该款被告应当支付。关于物业管理费，因2017年2月1日前的物业费被告已付清，故自2017年2月1日至2017年9月30日期间，按合同约定每月2275元的计费标准，被告应付物业费共为18200元，扣除被告于2017年5月15日支付的物业管理费7937.52元，故尚欠物业管理费为10262.48元。关于推广费，虽合同未对推广活动有明确具体的要求，但结合原告提供的相关合同及费用支付凭证，应认定原告已进行了相应的商业推广活动，故被告应当按约支付租期内的推广费用，结合合同对推广费用标准的约定，认定被告应当支付合同期内的推广费为5323.5元。对原告主张的违约金，被告未能按约支付租金已构成违约，应当承担违约责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案房屋在双方合同期内经协商一致解除后已另行出租，故本案原告的损失是因被告未能按约支付租金及相关费用所致的利息损失。原告要求按照合同约定每日万分之五主张违约金相对过高，结合被告的意见应当予以调整。综合原告的损失情况，本院认为调整违约金为欠付费用部分按同期银行贷款利率的1.3倍计算的利息较为公平、合理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告戚方亮于本判决生效之日起二十日内给付原告常州泰富房地产开发有限公司210735.98元及违约金（推广费4914元自2016年6月27日起至2017年8月30日止、5323.5元自2017年9月1日起；租金61425元自2016年11月25日起至2017年2月24日止、122850元自2017年2月25日起至2017年5月24日止、184275元自2017年5月25日起至2017年7月6日止、174675元自2017年7月7日起至2017年8月24日止、195150元自2017年8月25日起；物业管理费6825元2017年2月1日起至2017年4月30日止、13650元自2017年5月1日起至2017年5月15日止、5712.48元自2017年5月16日起至2017年7月31日止、10262.48元自2017年8月1日起，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止）；二、驳回原告常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5789元，由被告戚方亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  潘金保人民陪审员  沈秀芳人民陪审员  华 艳二〇二〇年二月十二日书 记 员  赵 倩