湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2209号上诉人（原审原告）：龚臣，男，1992年11月13日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：龚道明（系龚臣之父），住湖南省澧县。上诉人(原审被告)：湖南经昶信息咨询服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路2段80号顺天财富中心16楼。法定代表人：李萍，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：龚铁良，湖南华略律师事务所律师。上诉人(原审被告)：湖南经典房地产评估咨询有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路2段80号顺天财富中心。法定代表人：罗峰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李重熹，湖南华略律师事务所律师。上诉人龚臣、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司侵权责任纠纷一案，均不服湖南省临澧县人民法院（2019）湘0724民初398号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。龚臣的委托诉讼代理人龚道明，湖南经昶信息咨询服务有限公司（以下简称经昶信息咨询公司）的委托诉讼代理人龚铁良，湖南经典房地产评估咨询有限公司（以下简称经典房地产评估公司）的法定代表人罗峰、委托诉讼代理人李重熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚臣的上诉请求：1.改判一审判决第二项为“经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司共同支付龚臣从2006年7月13日起至159.2万元款项付清之日止的法定孳息”；2.改判一审判决第四项为“经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司共同支付龚臣可得收益390.4027万元，以及从2006年7月13日起至该款项付清之日止的法定孳息”；3.经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司共同负担一、二审受理费和其他诉讼费。二审庭审期间，龚臣当庭变更其第2项上诉请求为经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司共同支付龚臣可得收益151.44万元，以及从2006年7月13日起至该款项付清之日止的法定孳息。事实及理由：澧县国资管理中心支付龚臣补偿款的时间是2006年7月13日，也是经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司侵权损害事实形成的时间。龚臣主张侵权损失法定孳息的起算时间，应当确定为2006年7月13日，而不是2015年11月14日。因龚臣主张被拆迁房屋剩余41年的每年6%的可得收益无法得到支持，故变更为按照该房屋剩余41年的租金收益计算损失。针对龚臣的上诉，经昶信息咨询公司辩称，一审判决对龚臣的损失予以支持错误，计算没有依据；龚臣改变诉讼请求且基本事实和计算依据均已改变，不属于二审审理范围。故请求驳回龚臣的上诉请求。针对龚臣的上诉，经典房地产评估公司辩称，同意经昶信息咨询公司的答辩意见；龚臣当庭宣读的上诉状与经昶信息咨询公司收到的上诉状不一致，除了临时变更的上诉请求之外，事实和理由也与经昶信息咨询公司收到的不一致。经昶信息咨询公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判经昶信息咨询公司不承担责任；2.本案一、二审诉讼费由龚臣承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，在龚臣无损失的情况下，采用错误的司法鉴定意见支持龚臣不符合常理的诉求；2.一审法院错误适用法律法规而认定经昶信息咨询公司存在执业过错，系对本案重大事实的认定错误；3.湖南省高级人民法院生效判决并未认定《龚臣分户报告》存在合法性瑕疵，并未认定该报告有失公平公正，现有证据可以证明龚臣的房屋与刘先春的房屋存在明显差异，一审法院认定事实错误；4.龚臣并没有损失后果，且经昶信息咨询公司的评估行为与龚臣的诉请并没有因果关系，一审法院对于因果关系的认定系认定事实和适用法律错误；5.一审认定龚臣主张权利没有超过诉讼时效错误。经典房地产评估公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判经典房地产评估公司不承担责任；2.本案一、二审诉讼费由龚臣承担。事实及理由：1.一审法院对本案责任承担方式的判定适用法律错误。经典房地产评估公司既未实施共同侵权行为，也不是与经昶信息咨询公司人格混同的关联企业，一审法院判定经典房地产评估公司承担连带责任于法无据；2.龚臣主张权利早已超过诉讼时效，一审法院认定错误。针对经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司的上诉，龚臣共同辩称，请求驳回经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司的上诉。所持理由为：1.龚臣因签订《提前交出房地产协议书》补偿受损结果客观存在；2.经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司评估违法行为和违法事实不可否定；3.侵权行为与侵害事实之间存在直接因果关系；4.经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司派出的评估人员主观上有故意重大过错；5.经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司依法应当共同担责；6.龚臣提起本案诉讼未超过诉讼时效。经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司对对方的上诉均无异议。龚臣向一审法院起诉请求：判决经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司赔偿龚臣截至2018年8月19日的各项损失892.3162万元及后续法定孳息，包括：①被拆迁房屋估价时点的市场价值损失159.2万元；②剩余41年每年6%的总净收益折现到估价时点的价值390.4027万元；③以龚臣未获得补偿的损失549.6027万元（159.2万元+390.4027万元）为基数，按中国人民银行定期存款自动转存利率（其中五年期整存整取年利率，2006年8月19日4.14%、2011年8月19日5.5%；三年期整存整取年利率，2016年8月19日2.75%），计算自2006年7月13日起至清偿之日的法定孳息损失（截至2018年8月19日的孳息为342.7135万元）。一审法院认定事实：一、案涉房屋的基本情况临近207国道的边贸城市场位于澧县城区交汇处的西北角，案涉的龚臣房屋位于该市场南门西侧，西距刘先春房屋约六七十米远。龚臣房屋的登记信息：1995年8月7日签订出让合同，2002年11月8日核发国有土地使用权证，地号06-02-Ｃ3-198，综合用地，使用年限50年，用地面积118.63㎡，房屋结构“砖4”；1995年修建，混合结构，4层，产权来源赠与，建筑面积477.01㎡，2006年3月17日经澧县房地产测量事务所重新测量确定为524.26㎡，2003年1月21日核发房屋所有权证。刘先春房屋的登记信息：1996年3月25日核发国有土地使用权证，地号06-02-Ｃ2-166，商业用地，使用年限至2035年6月16日，用地面积191.22㎡、房屋结构“砼7”；1995年修建，混合结构，7层，产权来源自建，建筑面积1506.08㎡，2003年9月5日核发房屋所有权证。龚臣房屋与刘先春房屋在拆迁时的相同点：位于新河居委会，1995年修建，南北朝向，北望边贸城市场，南临澧州大道。不同点：龚臣房屋是2间4层，东面系农业银行及边贸城市场南大门，西面系移动公司营业部，1楼南侧系五金交电批发部、北侧系针织小百货门面，2楼以上系茶楼；土地使用期限50年，剩余年限41年；进深12.15米,容积率4.42,一楼补偿价9238元/㎡，拆迁补偿总额196.344万元。刘先春房屋是2间7层，东面系金丰大厦，西面系新华书店，1楼系商业门面及商业配套用房、夹层为商业配套用房、2楼和3楼系家具卖场、4楼系仓库、5楼系住宅、6楼系办公用房、7楼系住宅及员工活动中心；土地使用期限40年，剩余年限29年；进深19.6米，容积率7.88，一楼补偿价格10376元/㎡，拆迁补偿总额720.2453万元。二、经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司的企业信息2000年2月23日，湖南经典资产评估有限公司成立，注册资本200万元，历届股东有林兰珍、唐勇杰、范斌、李众、罗劲军、刘艳萍、李登科、林继辉、罗峰、甘霖、黄頔、谢惠显等12人，历届法定代表人有李登科、谢惠显。营业执照载明其经营范围为从事整体资产评估，单项资产评估（包括房地产、机器设备、流动资产、无形资产及其他资产评估），土地评估（按《土地评估机构资质证书》核定的范围）及资产评估咨询、培训，房地产经纪、策划、清产核资、造价核算。2004年7月1日，原国家建设部向该公司核发有效期至2006年6月30日、资格等级为一级的《房地产价格评估机构资格证书》。2018年6月11日，该公司更名为经昶信息咨询公司，经营范围变更为信息技术咨询服务、房地产信息咨询。罗峰、彭靖、彭芳菱系该公司注册房地产评估师。2005年10月25日，经典房地产评估公司成立，注册资本200万元，法定代表人李登科，历届股东有**、李萍、林继辉、黄頔、李众、李登科、罗峰等7人，经营范围为凭本企业资质许可证从事房地产估价及企业资信评估业务和服务、房地产信息咨询及策划服务。2006年7月13日，原国家建设部向该公司核发有效期为2006年7月1日至2009年6月30日、资格等级为一级的《房地产估价机构资质证书》。2007年11月8日，该公司设立住所地位于澧县澧西街道办事处小西门居委会金华豪园的常德分公司。2017年8月8日，经典房地产评估公司的经营范围变更为房地产估价、土地评估、资产评估服务、房地产咨询服务、房地产信息咨询。三、边贸城市场项目的征拆情况2005年，澧县人民政府为消除火灾隐患，决定将边贸城市场范围内的土地使用权收回并出让给中宏公司，龚臣、刘先春的房屋均包括在该范围之内。2006年3月5日，澧县房管局向中宏公司出具《房屋拆迁许可证》，载明：拆迁对象为龚臣、刘先春等39户被拆迁户，拆迁面积非住宅3500㎡、住宅10500㎡、占地面积7200㎡，拆迁实施单位澧县金阳房屋拆迁有限责任公司，拆迁期限自即日至2006年5月5日。2006年3月27日，三级资质的万佳评估公司出具《万佳分类报告》。2006年5月25日，龚道明因不服《万佳分类报告》提交了书面异议，要求依法享有房地产的公开市场价值（直接损失）和房地产剩余年限的可得收益（间接损失）两部分的补偿。除龚臣和刘先春之外的其他被拆迁户，均根据分类评估报告并结合自身房屋的具体情况，与澧县金阳房屋拆迁有限责任公司达成房屋拆迁安置补偿协议。2006年5月27日，澧县金阳房屋拆迁有限责任公司张贴《关于对边贸城二期工程被拆迁房屋（原边贸城南大门以西）实施房屋拆除的通告》，要求各被拆迁户及房屋承租人必须于2006年6月1日前完成搬迁工作；房屋拆除施工现场由施工单位设置安全警示标志，警示标志内严禁非施工人员通过或出入。2006年6月1日，拆迁方修建围墙将征拆现场进行全封闭，并于当月底全部拆除。2008年1月16日，澧县人民政府核发《国有土地使用权证》，载明土地使用权人中宏公司、地类商业服务业、使用权类型出让、终止日期2046年1月11日、使用权面积及独用面积均为14525.1㎡。2009年底，财富广场竣工验收并交付使用。四、龚臣房屋的估价补偿情况2006年5月22日，经澧县房管局联系，（委托方）澧县金阳房屋拆迁有限责任公司及龚臣与（受托方）湖南经典资产评估有限公司（经昶信息咨询公司的前身）签订《房地产估价委托协议》，约定估价目的为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价值，估价范围为龚臣所有的房屋，估价基准日2006年3月5日，估价收费采用差额定率累进方法计算。2006年6月6日，龚道明与澧县金阳房屋拆迁有限责任公司的委托代理人高平签订《委托双方共同确定事项》的协议，双方确定以测绘面积524.26㎡作为计算依据，不包含69.96㎡的附层；认可6份租赁合同合法有效；五金交电经营部使用面积104.04㎡、茶楼使用面积420.22㎡；装饰装修部分以双方认可的项目及工程量为依据，按客观市场价格评估认定。2006年6月15日，经昶信息咨询公司出具湘经典评字（2006）C05-10号《房地产估价报告》（以下简称《龚臣分户报告》），载明：估价项目名称龚臣所有的待拆迁房地产价格分户评估，估价人员为罗峰、彭芳菱、彭靖、贺永钱，估价作业日期2006年5月22日至6月15日。该报告的主要内容：估价目的为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价格，根据委托双方共同确定的各项前提和基本数据，并以其估价对象的土地剩余使用年限41年为计算依据，经测算确定龚臣的房地产在估价时点的市场价格为185.5381万元(第1层商业用房122.53㎡、113.2045万元，即9238.92元/㎡；第2层商业用房118.27㎡、28.8517万元，即2439.48元/㎡；第1、2层合计240.8㎡、142.0562万元；第3、4、夹层283.46㎡、43.4819万元，即1533.97元/㎡)，另有室内装饰装修价值10.8059万元(第1、2层部分3.4829万元，第3、4、夹层部分7.323万元)，合计总价196.344万元；分析依据系建设部《房地产估价规范GB/T50291-1999》，估价结果为估价对象在估价时点的市场房地混合价，包含出让土地剩余使用年限共41年使用权的价格；根据《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》，此次评估采用的价值标准为公开的房地产市场价值，评估范围为待拆迁房地产的房屋合法产权面积和房屋所占的合法土地面积；根据估价对象的土地取得方式为出让进行评估，未考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也未包括搬迁补助费及临时安置补助费等费用；估价方法为市场比较法与收益法。注册房地产估价师罗峰、彭芳菱、彭靖分别在报告上签名并加盖印章。龚臣及刘先春的房屋评估费用均由澧县金阳房屋拆迁有限责任公司支付。《龚臣分户报告》中涉及收益法的主要内容为：估价方法的选用。根据建设部《房地产估价规范GB/T50291-1999》，通常的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。因估价对象具有客观收益，可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象的房地产收益价格。收益法的计算过程：估价技术路线，先采用市场比较法求取估价对象的客观租金和区域内商业用房的房地产报酬率，然后求取估价对象的客观费用，用客观租金减去客观费用即得到估价对象的年净收益。再运用所求取的商业房地产报酬率及确定的租金收益增长率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象的房地产收益价格。《龚臣分户报告》中第1层商业用房的房地产价格确定如下：南侧部分，市场比较法和收益法的计算结果均为不考虑估价对象内部装修情况下的房地产价格，根据其两种方法结果差别不大，故取其算术平均值作为评估结果，即南侧部分评估价格为10349.47元/㎡；北侧部分，根据估价对象周边进行的市场调查，综合考虑租金收益情况、层高、朝向、土地临街状况、进深对房地产价值的影响等，经测算其南侧部分商业用房与北侧部分商业用房价格之比为1：0.6，故北侧部分房地产价格为6209.68元/㎡（10349.47元/㎡×60%）。五、刘先春房屋的估价补偿情况2006年6月6日，（委托方）澧县金阳房屋拆迁有限责任公司及刘先春与（受托方）湖南经典资产评估有限公司（经昶信息咨询公司的前身）签订与龚臣的格式文本相同的《房地产估价委托协议》。2006年6月30日，刘先春与澧县金阳房屋拆迁有限责任公司的委托代理人高平签订《关于刘先春待拆迁项目共同委托事项》的协议，双方确定对广告位使用权（权益部分）进行价格咨询并出具咨询报告，咨询时点2006年3月5日，广告位使用年限为被拆迁房地产的土地剩余年限，设定咨询标的为合法和持续使用前提；对被拆迁标的物实行产权置换或货币补偿两种不同补偿方式的价格差额出具咨询报告。2006年7月14日，经典房地产评估公司出具湘经典评字（2006）C06-01号《房地产估价报告》（以下简称《刘先春分户报告》），载明：估价项目名称刘先春所有的待拆迁房地产价格分户评估，估价人员为罗峰、彭芳菱、彭靖、贺永钱，估价作业日期2006年5月22日至7月14日。该报告主要内容：以估价对象的土地剩余使用年限29.3年为计算依据，经测算确定刘先春的房地产在估价时点2005年3月5日的市场价格为453.2819万元(1层202.97㎡、210.6145万元，即10376.63元/㎡；底层夹层144.13㎡、43.498万元；2层202.97㎡、53.9949万元，即2660.24元/㎡；3层202.97㎡、41.4208万元，即2040.74元/㎡；4层202.97㎡、33.0449万元，即1628.07元/㎡；5层202.97㎡、27.5374万元，即1356.72元/㎡；6层202.97㎡、25.9175万元，即1276.91元/㎡；7层144.13㎡、17.2539万元，即1197.11元/㎡），室内装修价值65.4794万元（含升降机价值3.08万元），合计总价518.7613万元；估价结果为估价对象在估价时点的市场价格，即在估价时点预期在公开市场条件下能够成交的最为合理的价格，且其价格是房地混合价，包含出让土地剩余使用年限共29.3年使用权的价格，批准使用年限至2035年6月16日，至估价时点2006年3月5日已使用10.7年，剩余使用年限为29.3年。2006年7月14日，经典房地产评估公司向刘先春出具湘经典咨字（2006）07-02号《价格咨询报告》，载明：咨询项目名称刘先春待拆迁房地产实行产权置换（置换为未来房地产财富广场的商业用房）或货币补偿（根据分户报告为依据进行补偿）2种不同补偿方式的价格差额咨询，咨询作业日期2006年6月30日至7月14日。主要内容为：（一）摘要：咨询目的是为不同补偿方式价格差额提供评估咨询意见，咨询基准日2006年3月5日，评定方法采用市场比较法和假设分析法。咨询结论为两种不同补偿方式在2006年3月5日的价格差额为93.07万元，其中第1层商业用房，置换建筑面积202.97㎡，货币补偿总价210.62万元，产权置换未来房地产折现后总价297.83万元，差额价格87.22万元；第2层商业用房，置换建筑面积202.97㎡，货币补偿总价53.99万元，产权置换未来房地产折现后总价59.85万元，差额价格5.85万元。合计货币补偿总价264.61万元、产权置换未来房地产折现后总价357.68万元、差额价格93.07万元。评估咨询报告的法律效力：使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构保证不向他人提供或公开。（二）咨询报告书。咨询情况简介：产权置换的未来房地产情况，即财富广场基地位于西侧，北邻北一路，西邻西二路，地块形状为不规则地多边形，项目规划为商业零售批发、商住一体的综合性建筑，用地面积48388㎡、占地面积27336㎡、总建筑面积150189㎡（商业总建筑面积110699㎡），另有11113㎡的地下室。建筑密度56.5%，容积率3.1。价格依据：财富广场方案设计说明及规划总平面图、房屋所有权证及土地使用权证、《刘先春分户报告》。咨询计算过程为求取开发完成后的第1、2层商业用房房地产价格，其技术路线为：在委托双方共同确定的折现期的思路上，首先运用市场比较法估算未来房地产在未来开发完成后的市场价值，并考虑资金的时间价值，将其开发完成后的市场价值折算为咨询时点的现值，并基于如下假设进行折现得出产权置换的未来房地产咨询时点状态下的市场价格，咨询时点的未来房地产折现期为1年。六、龚臣交房和换房情况因中宏公司与龚臣未能达成安置补偿协议，双方已共同委托经昶信息咨询公司进行分户评估，2006年6月12日，澧县国土管理局（甲方）与龚臣（乙方）、湘鄂边贸城重建协调领导小组（丙方）签订《提前交出房地产协议书》，就提前交房事宜约定如下：（一）乙方按房随地走原则将商业用房钥匙交给甲方；（二）甲方负责乙方房屋拆迁依法安置补偿的全部责任。1、乙方的分户评估报告送达后3日内，甲方一次性向乙方支付房屋拆迁既得利益（现房地产市场价值的部分）；2、乙方房屋拆迁可得利益（剩余年限收益部分），若分户报告已经确定，甲方按前项付款方式支付乙方；若未能确定，由甲乙丙三方协商解决，乙方在协商不成时可通过司法途径解决；3、乙方待拆房屋的1、2层按统一价格办理换房事宜，1层朝向差价按公平原则协商处理；4、乙方按规定对评估报告享有申请排斥、复估、鉴定的权利；（三）乙方同等享受本项目被拆迁人的权利和待遇；（四）违约方支付守约方独立违约金100万元。同年6月底，龚臣的房屋被拆除。2006年7月13日，澧县国土管理局（甲方）与龚臣（乙方）、湘鄂边贸城重建协调领导小组（丙方）签订《换房合同书》，约定：（一）乙方房屋2层总面积240.8㎡（1层122.53㎡+2层118.27㎡），实际换房面积2层总面积236.36㎡（1层和2层的产权面积均为118.18㎡），乙方原有的1、2层商业门面评估价为142.0562万元，与之置换的门面1、2层价款为135.4461万元，甲方向乙方找补面积差价4.0408万元（1层4.35㎡×9238.92元/㎡=40189.3元；2层0.09㎡×2439.44元/㎡=219.55元）；（二）换房价款由甲方从《龚臣分户报告》确定的补偿金额中一次性付清；（三）换房位置在澧州大道与常德移动通讯分公司澧县营业部东侧通道交汇处，南抵澧州大道；（四）甲方于2007年6月11日向乙方交付经竣工验收的置换房屋，并补偿乙方15个月的停业损失13.125万元；（五）房屋结构为全框架，层高为1层4.8m、2层4.5m。2006年7月14日，湘鄂边贸城重建协调领导小组通过澧县国有资产管理中心向龚臣支付拆迁费73.3344万元，其中房屋补偿款57.4547万元，租金损失和水电、通讯、奖金等补偿款15.8797万元。七、刘先春交房和补偿的相关情况1995年11月15日，刘先春（持股93.75%）与刘洋（持股6.25%）共同出资800万元注册成立湖南省春兰家具有限公司（以下简称春兰公司）。2006年8月12日，中宏公司的委托代理人澧县金阳房屋拆迁有限责任公司（甲方）与刘先春（乙方）、湘鄂边贸城重建协调领导小组（丙方）签订《城市房屋拆迁安置补偿合同》，约定：乙方房屋1至2层价格差额部分的补偿以《刘先春询价报告》提供的价格为准计93.07万元，该款用于置换土地的结算；甲方最终向乙方补偿720.2453万元；乙方交出被拆迁房屋时间以澧县人民政府向丙方交地时（含三通一平）为准，建设周期为1年（力争8个月）；乙方房屋1至4层在签订合同后3日内腾空，5至7层由乙方暂时使用；甲方向乙方支付房屋拆迁补偿款700.2453万元，余款20万元待乙方完全腾房后支付，若被拆迁人龚臣（龚道明）享有6%的办证手续费，则乙方同样享有。当日，澧县金阳房屋拆迁有限责任公司出具《边贸城二期建设被拆迁房屋补偿明细》，载明：刘先春建筑面积1506.08㎡、主体评估金额453.2819万元、装饰装修费65.4794万元，小计518.7613万元（详见《刘先春分户报告》）；水电、有线、电话、宽带网等0.464万元；搬家费3.03万元；奖金6万元；空调移机费0.25万元；经工商部门注册户外广告位使用权价格38.67万元（详见《刘先春分户报告》）；经营损失补偿（包括第一期拆迁）60万元，以上合计627.1753万元；原房屋1-2层差额补偿93.07万元（详见《刘先春询价报告》）。以上总计金额720.2453万元。2007年5月30日，澧县国土管理局与春兰公司的法定代表人刘先春签订《国有土地使用权出让合同》，载明：出让宗地位于珍珠居委会，出让面积9689.87㎡，土地用途为商服、工业用地，出让年限工业50年、商服40年，出让金160.17元／㎡，总额155.2万元。2010年3月18日，澧县国土管理局与湖南常德市兴广龙房产开发有限公司、澧县国土资源交易中心签订《国有建设土地使用权挂牌成交确认书》，载明：标的物位于澧县境内，规划用途为商服住宅用地，出让年限商服40年、住宅50年，总占地面积9689.87㎡，成交价款935万元，受让方承担原土地用途剩余年限现行评估价与现用途成交价的差额，按规划要求与春兰公司共同修建2万㎡家具市场；该宗地因享受政府工业用地出让金优惠55.2万元，成交后由受让方与春兰公司共同承担还款及补缴原优惠出让金的责任。八、龚臣提起合同之诉的情况2006年11月2日，本院受理原告龚臣与被告澧县国土管理局、澧县人民政府、第三人中宏公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，龚臣的诉讼请求如下：请求判决被告补偿龚臣房地产公开市场价款128.3401万元、附层房屋及附属设施设备17.5335万元、剩余年限可得收益815.4928万元，支付违约金100万元，赔偿违约损失13.1409万元，以上合计1074.5073万元。本院经审理认为，关于龚臣房地产市场价值的补偿问题，龚臣提出参照刘先春的价格执行，澧县国土管理局、澧县人民政府提出按《龚臣分户报告》执行，比较龚臣和刘先春的分户报告，两者的房屋存在“五同”（即砖混结构、商业用途、区位地段、估价时点、评估机构及估价人员相同），龚臣的房屋条件在一定程度上优于刘先春，如土地使用年限长、临街面积大等，但龚臣房屋评估价值明显低于刘先春。从公平原则考虑，经昶信息咨询公司出具的《龚臣分户报告》有失公正公平，故不予采信。龚臣对评估结论自始即提出异议，因房屋早已拆除失去重新评估依据，无法进行重新评估或重新进行专家鉴定。在双方当事人签订的《提前交出房地产协议书》中，约定“龚臣同等享受本项目被拆迁人的权利和待遇”，龚臣提出比照邻居刘先春房屋的价格标准，补偿其房屋市场交易价值的请求应予支持。龚臣将刘先春因未换房而取得的现金补贴款计算在房屋总价款中，应从第一项诉讼请求金额128.3401万元中减除该款，余款68.8666万元由两被告补偿。关于龚臣的土地出让合同剩余年限可得收益的补偿问题，经昶信息咨询公司对龚臣和刘先春的分户报告中已包含土地未来收益价值。现行城市房屋拆迁安置补偿都是对房屋现有市场价值的补偿，虽然《提前交出房地产协议书》约定可得收益补偿问题，但并无法律及事实依据，故对龚臣要求两被告补偿土地出让合同剩余年限可得收益的请求不予支持。据此，本院于2010年3月12日作出（2006）常民三初字第22号民事判决：（一）澧县国土管理局支付龚臣剩余房屋价值补偿款68.86663万元；（二）澧县国土管理局支付龚臣附属设施设备补偿款17.5335万元；（三）澧县国土管理局赔偿龚臣约定违约金1.03296万元；（四）驳回龚臣的其他诉讼请求；（五）以上合计87.43309万元，由澧县人民政府承担连带责任。龚臣与澧县人民政府均不服该判决，向湖南省高级人民法院提出上诉，该院经审理认为，（一）关于龚臣房地产市场价值如何补偿的问题。根据《提前交出房地产协议书》约定，给予龚臣申请复估权利的前提下，同意按经昶信息咨询公司评估报告确定的房地产市场价值进行补偿，龚臣同等享受本项目被拆迁人的权利和待遇。虽然龚臣无充分证据证明其提出过复估申请，但其主张自己应当与刘先春享受同等待遇。比较龚臣和刘先春的分户报告，两人的房屋在结构、商业用途、区位地段、估价时点、评估机构和评估人员等方面都是同样的，且龚臣房屋的土地使用年限比刘先春的长、临街面积比刘先春的大，但在房屋面积单价及补偿项目上，刘先春房屋的评估价值要高于龚臣的房屋，评估内容也比龚臣的多（即包括了广告位和附层等项目），且龚臣的房屋在分户报告送达不久即被拆除，重新评估无法进行，故本案不能按《龚臣分户报告》的评估结果来确定补偿款。龚臣主张比照《刘先春分户报告》确定补偿款的理由成立。根据一审法院参照刘先春房屋的补偿标准计算的房屋每平方米的补偿单价，龚臣房屋的面积补偿款为261.7674万元，两被告在二审庭审中对一审法院计算的补偿款的内容及数额没有异议，予以确认。（二）关于龚臣房产的剩余年限可得收益是否应当补偿及如何补偿的问题。根据经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司对龚臣及刘先春的房屋市场价值的估价报告，均采用市场比较法与收益法的估价结果的平均值为总估价结果，其中收益价格的计算公式中均考虑了报酬率及收益年限，而各楼层通过收益法计算出的价格与通过市场比较法计算的价格仅细小差异，故分户报告是考虑了房地产剩余年限可得收益的。龚臣提出刘先春通过低价购买15亩土地取得房地产剩余年限可得收益，但其没有提供充分的证据证明刘先春享受优惠价格购地属于拆迁补偿的内容，故对龚臣要求两被告补偿剩余年限可得收益580.7072万元的上诉请求不予支持。（三）关于龚臣主张的换房升值利益是否支持的问题。因该事项在原审起诉中没有提出，故对上诉增加的诉讼请求不予支持。据此于2010年10月27日作出（2010）湘高法民一终字第50号民事判决：（一）维持常德市中级人民法院民事判决的第一、二、四项；（二）变更常德市中级人民法院（2006）常民三初字第22号民事判决的第三项为：澧县国土管理局赔偿龚臣违约金25.92万元；（三）变更常德市中级人民法院民事判决的第五项为：以上合计112.32013万元，由澧县国土管理局于判决书送达后5日内支付，澧县人民政府承担连带责任。龚臣与澧县国土管理局、澧县人民政府均不服湖南省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，该院经审查后于2012年12月28日以（2012）民申字第1237号民事裁定驳回了龚臣的再审申请。2015年11月13日，湖南省高级人民法院对龚臣与澧县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2015）湘高法民再二终字第93号民事判决，该判决已发生法律效力。对双方当事人存在争议的下列主要事实和证据，一审法院认定如下：一、关于刘先春的分户报告及询价报告等能否作为确定本案损失的依据问题龚臣提交了刘先春的分户报告及询价报告等相关证据，拟证明经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司对同一拆迁范围内区位、结构、用途均相同的房屋采用不同技术路线和技术参数，随意压低龚臣的房地产市场价值，造成其房屋相对优势部分的市场价值未予补偿。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司质证认为，龚臣对其房屋信息的选择性表述不能证明其房地产拆迁价值一定高于刘先春，对龚臣和刘先春房屋评估的技术路线、修正原则和参数选取并未采用双重标准，房屋拆迁补偿纠纷已经法院裁判，经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司并未侵害龚臣的财产权利。一审法院审核认为，法院生效裁判已确认龚臣主张比照《刘先春分户报告》确定补偿款的理由成立，故刘先春的分户报告及询价报告等能够作为确定本案损失的依据，一审法院对该证据的证明力予以认定。二、关于龚臣未获赔偿的损失龚臣为证明其在合同之诉外存在未获赔偿的损失，委托湖南德源司法鉴定所比照经典房地产评估公司出具的《刘先春分户报告》和《刘先春询价报告》，按其计算方式及澧县人民政府相关文件，对龚臣所属房地产价值计算进行鉴定，并向一审法院提交了湖南德源司法鉴定所出具的湘德源会鉴字（2017）6012号《资产价值计算司法鉴定意见书》及《鉴定的相关事项说明》，鉴定意见为：①龚臣所属第1、2层商业用房按产权置换或货币补偿两种补偿方式计算的差额价格为56.06万元；②龚臣所属房地产中的土地使用年限比刘先春多出11.7年的价值金额为29.61万元；③龚臣所属第1层商业用房临街深度12m前后的计算金额，与一审法院判决的第1层补偿价值的差额金额为73.53万元；以上3项合计金额159.2万元。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司质证后对该鉴定意见的合法性和关联性提出异议，认为湖南德源司法鉴定所不具备房地产评估鉴定资质，且作出的鉴定意见在计算方法和数据取值等方面存在严重错误。一审法院经审核认为，湖南德源司法鉴定所系经湖南省司法厅许可从事资产评估鉴定、建筑工程造价鉴定及质量鉴定等业务的社会中介机构，已纳入该院对外委托评估类社会专业机构名册，具体从事涉案房屋鉴定的鉴定人员具有相关从业资质，且主鉴师吴明元根据两被告的申请已出庭接受当事人质询，现无相反证据证明其作出的鉴定意见错误，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，一审法院对该鉴定意见的证明力予以认定，该鉴定意见可以作为确定龚臣未获得赔偿的损失的依据。三、关于湖南省房地产中介行业协会专家意见的效力问题诉讼中，经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司为支持其抗辩主张，向一审法院提交了湖南省房地产中介行业协会于2018年5月3日出具的湘房中协（2018）字第19号《专家鉴定意见书》、湘房中协（2018）字第20号《专家评议意见书》。《专家鉴定意见书》认为《龚臣分户报告》的估价依据充分、评估技术路线合理、评估方法选择适当，参数选取及评估结果确定方式正确，符合《房地产估价规范GB/T50291-1999》、《2002年房屋拆迁估价意见》、《2003年湖南拆迁评估规定》的要求。《专家评议意见书》认为《资产价值计算司法鉴定意见书》不合法，比较龚臣和刘先春房屋（或土地）评估价值的差异，需要综合考虑各种比较因素，仅根据委托方的需要断章取义，有失客观公正性。龚臣质证后认为，经典房地产评估公司自认系湖南省房地产中介行业协会的副理事长单位，两者存在利害关系，该协会及所聘任的专家依法应当回避，且法院生效裁判已对《龚臣分户报告》作出否定性评价，《专家鉴定意见书》不具有推翻法院生效裁判的证明力，《专家评议意见书》的评议依据错误、认定事实虚假、结论错误。一审法院对证据审核后认为，湖南省房地产中介行业协会不具有司法鉴定职能，经典房地产评估公司系该协会的副会长单位，其申请作证的专家证人与两被告存在利害关系，两被告并未申请重新鉴定，且法院生效裁判已对《龚臣分户报告》作出否定性评价，故对《专家鉴定意见书》和《专家评议意见书》证明力不予采信。一审法院认为，我国实行国有土地有偿且限期使用制度，龚臣房屋占用范围内的土地使用权在取得时已经支付对价即土地出让金，在房屋拆除时理应根据土地的使用年限和开发建设的实际情况给予相应补偿。龚臣基于法律规定及与澧县国土管理局签订的房屋拆迁安置补偿合同，以“不低于本项目被拆迁人的同等权利和待遇”为前提，享有取得房屋拆迁既得利益即公开房地产市场价值，以及房屋拆迁可得利益即剩余年限收益双重利益的权利，且该财产利益的实现取决于经昶信息咨询公司出具的估价报告。经昶信息咨询公司作为专业评估机构，理应严格按照合同约定的委托要求，本着客观公正原则，审慎执行房地产估价规范和标准，独立完成评估作业，并对内容失实的评估报告承担相应法律责任。该公司与龚臣签订的房地产估价委托协议约定评估目的为确定公开房地产市场价值，评估结论确定的最终补偿金额为185.5381万元。经昶信息咨询公司与刘先春签订房地产委托估价协议后，受让其评估资质的经典房地产评估公司替代该公司，除出具分户报告外附加作出询价报告，评估结论确定的最终补偿金额为720.2453万元。龚臣与刘先春同属边贸城二期拆迁项目的被拆迁人，两者房屋的各项评价指标大致接近且龚臣房屋的部分指标优于刘先春，但经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司对其分别作出的估价结果却存在明显差异。龚臣与澧县国土管理局因对分户报告的核心内容理解不一，对评估价值是否包含提前收回国有土地使用权所剩余年限的估价补偿存在分歧，龚臣由此提起合同之诉。龚臣就其总损失在合同之诉中未予支持的部分，以侵权责任为请求权基础向两被告主张权利，提起本案侵权之诉，本案双方存在如下争议焦点：一、龚臣的起诉是否超过诉讼时效期间；二、侵权责任是否成立；三、侵权主体如何认定。关于焦点一。龚臣认为，自财产权益受损之日起，其维权活动一直处于连续状态，本案起诉并未超过诉讼时效期间。龚臣房屋拆迁补偿款的认定金额来源于经昶信息咨询公司的专业评估报告，而该公司出具的评估报告是否作为拆迁补偿的依据及法院采纳的有效证据，取决于拆迁补偿合同诉讼案的法院最终裁判。龚臣的财产权益是否遭受损害及损失金额的大小，需经法院终局裁判才能最终确定。龚臣提起的合同之诉经过本院一审判决、湖南省高级人民法院二审判决以及最高人民法院再审裁定，涉及龚臣对比刘先春房屋相同点的损失部分已获补偿，对于影响房屋价值的不同点的部分尚未补偿。因诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，2015年11月龚臣在其提起的合同之诉的全部司法程序完结后，方知晓其财产权利是否受到损害及最终确定受损金额，2016年8月即向两被告主张权利，未超过法律规定的诉讼时效期间。关于焦点二。经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司是否存在过错，其过错行为是否损害了龚臣的利益，应从以下几个方面分析认定。首先，执业过错方面。1、从评估范围看。2004年1月1日施行的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估；对房屋拆迁补偿的估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。上述规定明确城市房屋拆迁的评估对象限于被拆迁房屋及其附属物，未及于其占用范围内的土地使用权。具体到本案，委托估价当事人出具的《房地产估价委托协议》确定的估价范围为龚臣所有的房屋，评估目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格，而经昶信息咨询公司出具的《龚臣分户报告》中评估范围却为待拆迁房地产的房屋合法产权面积和房屋所占的合法土地面积，评估结果拓展为公开市场条件下能够成交的最为合理的价格，且系建筑物连同其占用土地的房地混合价，明显存在差异。2、从评估资质看。2006年我国房地产评估领域实行两种资格认定制度，即建设部主管的房地产估价师认定和国土资源部主管的土地估价师认定，涉及的评估规范有《房地产估价规范ＧＢ／Ｔ50291-1999》、《城镇土地估价规程》，其中介机构的行业管理分别执行建设部《房地产估价机构管理办法》（2005年12月1日施行，规定机构名称有房地产估价或房地产评估字样）、国土资源部《土地估价中介机构管理办法》（2006年1月1日施行，规定土地估价中介机构名称中应当明示土地、不动产、地产、土地资产、地价评估（估价）等表明土地估价专业的字样），故房地产评估和土地评估系各自独立存在的评估种类。经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司必须同时持有房地产估价机构和土地估价机构的两类资质，且其评估人员亦需同时持有注册房地产估价师和土地估价师资格证，才可以作出涉及房地混合价的评估报告。根据两公司2006年的企业登记信息，经昶信息咨询公司的前身湖南经典资产评估有限公司的经营范围包括单项资产评估（含房地产）、土地评估（按《土地评估机构资质证书》核定的范围），经典房地产评估公司的经营范围包括凭本企业资质许可证从事房地产估价。经昶信息咨询公司2006年6月15日出具《龚臣分户报告》时，持有一级《房地产价格评估机构资格证书》（有效期至2006年6月15日），经典房地产评估公司2006年7月14日出具《刘先春分户报告》时，持有一级《房地产估价机构资质证书》（有效期自2006年7月1日起算3年），2份报告的主评师罗峰、彭芳菱均系专职注册房地产估价师，有资格对龚臣、刘先春的房屋进行房地产评估。但经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司出具的评估报告仅附有《房地产估价机构资质证书》及《注册房地产估价师资格证》，未附《土地评估机构资质证书》及《土地评估师资格证》，诉讼中亦未提交其具有从事土地估价中介经营活动资格的相关证据，应视为其不具有从事土地估价中介经营活动的资格。3、从评估结果看。法院生效裁判已经确认经昶信息咨询公司对龚臣房屋的估价有失公平公正，其出具的《龚臣分户报告》不具有法律效力。其次，损害后果方面。经昶信息咨询公司未经公示程序即出具《龚臣分户报告》，虽无充分证据证明龚臣对估价报告提出过复估申请，但龚臣房屋被拆除后，再行评估和鉴定的基础随之丧失，从而波及龚臣在《提前交出房地产协议书》中所明确的应当享有房价补偿和地价补偿的双重利益。关于房价补偿损失，在龚臣提起的合同之诉中，法院依据龚臣同等享受本项目被拆迁人权利和待遇的合同约定，参照该项目的被拆迁人刘先春的房屋补偿价格标准，从直观判断的角度比对计算出龚臣房屋的拆迁补偿价格。法院在合同之诉中所认定房屋拆迁补偿价格，未区别房屋占用范围内土地使用年限及房屋进深比等影响房屋价值的重要因素。按照损害赔偿填平原则，并结合龚臣享有的拆迁补偿利益不低于同项目的其他被拆迁人的平等权利，龚臣房屋的拆迁补偿价值应以专业资产评估机构湖南德源司法鉴定所出具的司法鉴定意见为准，故对龚臣要求赔偿被拆迁房屋估价时点的市场价值损失159.2万元的诉讼请求予以支持。关于房屋预期可得利益损失，实质系基于土地使用权的提前收回所派生的法定财产权利，其价值评估应以《城镇土地估价规程》为依据，鉴于评估对象因拆除而不复存在，且其价值在同项目中缺乏参照物进行比对计算，故对龚臣要求赔偿被拆迁房屋剩余41年每年6%的总净收益折现到估价时点的价值390.4027万元的诉讼请求不予支持。龚臣要求以损害赔偿金额为基数，按银行利率计算自侵权行为成立之日至清偿之日的利息损失，鉴于湖南省高级人民法院于2015年11月13日作出的终审生效判决已明确了龚臣存在损失，故确定自2015年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算其利息损失。对龚臣诉讼请求中超出核定数额的部分，不予支持。再次，因果关系方面。因经昶信息咨询公司对龚臣房屋出具的评估报告的效力已为法院生效裁判所否决，该报告对龚臣房屋拆迁补偿利益的实现已造成实质性影响，且龚臣通过向拆迁补偿方澧县国土管理局提起合同之诉的途径，其合法利益尚未完全实现。龚臣提交的证据能够证明经昶信息咨询公司在评估过程中存在过错，且与龚臣的利益受损存在因果关系。《中华人民共和国公司法》第二百零七条规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。因龚臣已举证证明经昶信息咨询公司评估不实，而该公司未举证证明其不具有执业过错，参照上述法律规定，该公司应向龚臣承担侵权损害赔偿责任。关于焦点三。经昶信息咨询公司系澧县金阳房屋拆迁有限责任公司和龚臣《房地产估价委托协议》的受托人及《龚臣分户报告》的制作人，该公司的估价行为已经侵害龚臣的财产权益，龚臣享有选择要求经昶信息咨询公司承担违约责任或承担侵权责任的权利。龚臣选择以侵权责任作为请求权基础，本案实际侵权人系经昶信息咨询公司。经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司虽是独自成立并拥有独立财产的企业法人，但两公司在股东名册、办事机构、经营范围等方面呈现人员交叉、业务重叠等表征，且两公司在2006年5月30日向建设部出具并经省建设厅签章确认的《关于变更公司名称并延续一级资质的说明》中载明“将原名称湖南经典资产评估有限公司变更为湖南经典房地产评估咨询有限公司，房地产评估业务由湖南经典房地产评估咨询有限公司承继，所有房地产估价师注册已变更到湖南经典房地产评估咨询有限公司”，故经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司系存在人格混同的关联企业，对龚臣要求两公司承担连带责任的诉讼主张，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司赔偿龚臣损失159.2万元；二、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司按中国人民银行同期同类贷款利率标准向龚臣支付159.2万元自2015年11月14日起至该款付清之日止的利息损失；上述一、二项均于判决生效后10日内履行。三、湖南经昶信息咨询服务有限公司、湖南经典房地产评估咨询有限公司承担连带清偿责任；四、驳回龚臣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74262元，分别由龚臣负担44182元、湖南经昶信息咨询服务有限公司和湖南经典房地产咨询评估有限公司共同负担30080元。二审期间，经典房地产评估公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经典房地产评估公司提交的湖南省房地产中介行业协会的证明、该行业协会第一届和第二届理事会的名单，拟证明一审判决认定经典房地产评估公司为湖南省房地产中介行业协会副理事长，专家与经典房地产评估公司和经昶信息咨询公司存在利害关系，属认定事实错误。该组证据材料与本案事实有关联性，龚臣对其真实性、合法性没有提出异议，故本院对该组证据材料予以采信。经典房地产评估公司提交的关于刘先春待拆迁项目共同委托事项、户外广告审批单和租赁合同，与本案待证事实缺乏关联性，不予采信。除经典房地产评估公司不是湖南省房地产中介行业协会的副会长单位、采信湖南德源司法鉴定所出具的湘德源会鉴字（2017）6012号《资产价值计算司法鉴定意见书》及《鉴定的相关事项说明》外，其余查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，予以确认。另查明，2015年11月13日，湖南省高级人民法院对龚臣与澧县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2015）湘高法民再二终字第93号民事判决，判决内容为：一、维持湖南省津市市人民法院（2012）津民一初字第524号民事判决主文第一项，即：澧县国土资源局一次性返还龚臣房屋套内面积减少的房屋价款57763元；二、撤销常德市中级人民法院（2013）常民一终字第147号民事判决及湖南省津市市人民法院（2012）津民一初字第524号民事判决主文第二项及诉讼费分担部分；三、澧县国土资源局支付龚臣房屋办证费400元；四、澧县国土资源局支付龚臣延期交房租金损失58800元；五、澧县国土资源局支付龚臣违约金25万元；六、驳回龚臣的其他诉讼请求。以上给付款项合计366963元，限澧县国土资源局于判决生效后十日内一次性付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共30020元，由龚臣和澧县国土资源局各负担15010元。又查明，2016年8月5日，龚臣对经典房地产评估公司提起侵权责任纠纷。因龚臣的委托诉讼代理人龚道明退休前系湖南省澧县人民法院的工作人员，湖南省澧县人民法院于2016年8月29日向本院提交《请求移送管辖的报告》。2016年9月12日，本院作出（2016）湘07民辖9号《指定管辖决定书》。2016年12月16日，一审法院经指定管辖受理该案。2017年1月8日，龚臣申请追加湖南经典资产评估有限公司（经昶信息咨询公司的前身）作为共同被告。龚臣的诉讼请求为：两被告共同赔偿其被拆迁的近600㎡商业房地产（位于澧县湘鄂边贸城综合批发大市场的南大门西侧）直接经济损失130万元和该不动产剩余41年的每年6%的可得收益。2016年12月28日，龚臣对侵权损害后果申请司法鉴定。2017年1月10日，一审法院第一次委托双方协商选定的湖南天信房地产评估有限公司进行司法鉴定。2017年3月6日，该公司以与经典房地产评估公司均系湖南金信数据服务技术有限公司股东为由要求回避，并直接退回委托。2017年3月20日，一审法院第二次委托双方协商选定的湖南广联房地产评估有限公司进行司法鉴定。2017年5月9日，该公司退回委托事项，并出具如下可操作性技术论证意见：1、龚臣申请鉴定的内容是房地产估价方法中比较法中房地产状况调整中考虑的若干因素中的几个因素；房地产评估结果是满足现有假设和限制条件下经过科学合理的分析判断，众多相关因素共同影响综合得出的房地产价值，且影响是相对的；2、龚臣提供的基准地价资料不完整；3、龚臣经法院交流后未改变申请鉴定内容；4、建议向评估专家委员会申请鉴定。诉讼中，龚臣一直未向一审法院提出撤回司法鉴定申请。2017年10月13日，龚臣变更诉讼请求金额，并以司法鉴定程序受阻为由向该院提出撤诉申请。一审法院于2017年10月13日作出（2016）湘0724民初1445号民事裁定书，准许龚臣撤诉。2017年10月22日，龚臣自行委托湖南德源司法鉴定所，对三项事项进行价值计算并进行司法鉴定：1、比照经典房地产评估公司于2006年7月14日出具给刘先春的“湘经典评字（2006）C07-02号”《价格咨询报告》中，刘先春所属的第一层、第二层商业用房实行产权置换或货币补偿两种补偿方式的价格差额，计算龚臣所属的商业用房在相同的估价时点实行产权置换或货币补偿两种补偿方式的价格差额；2、比照经典房地产评估公司于2006年7月14日出具给刘先春的“湘经典评字（2006）C06-01号”《房地产估价报告》及“湘经典评字（2006）C07-02号”《价格咨询报告》，计算在相同的估价时点龚臣所属房地产使用年限比刘先春房地产使用年期多11.7年的价值；3、比照经典房地产评估公司于2006年7月14日出具给刘先春的“湘经典评字（2006）C06-01号”《房地产估价报告》和“湘经典评字（2006）C07-02号”《价格咨询报告》的刘先春第一层商业用房的估价金额，按照澧县人民政府公布基准地价中第一层临街深度12米前后的建筑面积，计算在相同的估价时点龚臣所属商业用房第一层市场价值及与本院（2006）常民三初字第22号民事判决书内的第一层补偿价值的差额。该所于2017年10月30日作出了湘德源会鉴字（2017）6012号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：（一）龚臣所属第一、二层商业用房按两种补偿方式计算的差额价格为56.06万元；（二）龚臣所属房地产中的土地使用年限比刘先春多11.7年的价值金额为29.61万元；（三）龚臣所属第一层临街深度12米前后的计算金额，与本院（2006）常民三初字第22号民事判决书内的第一层补偿价值的差额金额为76.53万元；以上三项合计金额为159.20万元。湖南德源司法鉴定所的鉴定业务范围：建筑工程造价鉴定、建筑工程质量鉴定、资产评估鉴定和司法会计鉴定。本院认为，本案是因龚臣主张经典房地产评估公司和经昶信息咨询公司出具的房屋估价报告侵害了其财产权益引发的纠纷，故本案案由应为侵权责任纠纷。龚臣在二审期间提出按租金损失计算41年的收益，属于提出新的诉讼请求，因经昶信息咨询公司、经典房地产评估公司不同意调解，故对龚臣可以对该请求另行提起诉讼，二审期间不能一并审理。本案二审的争议焦点有三：一是本案是否超过了诉讼时效；二是经昶信息咨询公司是否实施了侵权行为，龚臣是否存在房屋拆迁损失；三是经昶信息咨询公司是否与经典房地产评估公司存在人格混同。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，因龚臣房屋拆迁补偿款的确定来源于经昶信息咨询公司作出的分户评估报告，而龚臣只有通过合同之诉的最终裁判结果才能确定其财产权益损失是否完全获得补偿。故本案侵权之诉的起算点应从2015年11月龚臣与澧县国土管理局、澧县人民政府、中宏公司合同之诉的全部司法程序完结后。2016年8月，龚臣向人民法院提起侵权之诉，并未超过法定的诉讼时效。关于争议焦点二，本案中，龚臣和刘先春的案涉房屋均已拆除多年，无法进行现场勘测和评估计价。故龚臣第一次向一审法院提起侵权之诉时，法院委托鉴定的过程中两次被鉴定机构退回，而龚臣没有按照鉴定机构的要求补充完善相关资料，就申请撤回了起诉，并自行委托湖南德源司法鉴定所进行鉴定。德源司法鉴定所没有房地产评估鉴定的资质，也不是受法院的委托进行鉴定，仅是根据龚臣提交的刘先春的“湘经典评字（2006）C06-01号”《房地产估价报告》和“湘经典评字（2006）C07-02号”《价格咨询报告》，经比较、计算得出的鉴定结果，鉴定缺乏事实依据，也不符合法定程序，故不应作为证据采信。在龚臣提起的合同之诉中，发生法律效力的（2010）湘高法民一终字第50号民事判决已确定经昶信息咨询公司作出的《龚臣分户报告》有失公平公正，不能按照该报告的评估结果来确定补偿款，该民事判决已经参照刘先春房屋的补偿标准计算了龚臣的房屋拆迁补偿款，龚臣已经获得了相应的补偿，并不存在房屋拆迁补偿款损失。一审判决适用《中华人民共和国公司法》第二百零七条之规定不当，因该条是指公司对外负有债务时，公司的债权人对给公司评估的机构因出具验资不实的报告，给债权人造成损失的，可以请求验资机构承担责任，并不符合本案的实际情况。关于争议焦点三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”龚臣主张经典房地产评估公司与经昶信息咨询公司之间存在人格混同，应当对两公司之间财产混同，股东滥用公司法人独立地位及股东有限责任，侵害债权人利益等行为承担举证责任。本案中，2005年10月25日成立经典房地产评估公司，是应建设部对房地产评估机构单独分类管理的要求。2006年5月30日，经典房地产评估公司和经昶信息咨询公司向建设部出具了《关于变更公司名称并延续一级资质的说明》。经典房地产评估公司和经昶信息咨询公司仍是独立成立并拥有独立财产的企业法人，不存在人格混同，也并未侵害债权人利益。故对龚臣要求经典房地产评估公司与经昶信息咨询公司承担连带责任的请求，不予支持。综上所述，龚臣的上诉请求不成立，经昶信息咨询公司和经典房地产评估公司的的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销湖南省临澧县人民法院（2018）湘0724民初398号民事判决；二、驳回龚臣的诉讼请求。一审案件受理费74262元，二审案件受理费74262元，共计148524元，由龚臣负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年二月十三日法官助理柳萌书记员余芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。