上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1470号原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人唐渭良。委托代理人徐丽君。委托代理人况皓，上海汉商律师事务所律师。被告(反诉原告)贾寿松，男，1975年10月20日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)朱洪根，男，1978年2月15日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告(反诉原告)的共同委托代理人薛正懿，北京京平律师事务所律师。上列两被告(反诉原告)的共同委托代理人蔡晓仪，北京京平律师事务所律师。原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司(以下简称长江口公司)与被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)长江口公司的委托代理人徐丽君、况皓，被告(反诉原告)朱洪根及其与被告(反诉原告)贾寿松的共同委托代理人薛正懿、蔡晓仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)长江口公司诉称，2011年12月19日，长江口公司与贾寿松、朱洪根签订《房屋租赁合同》，约定，由贾寿松、朱洪根向长江口公司承租宝山区陆翔路XXX号房屋。2015年9月1日，长江口公司收到宝山区生态专项工程建设指挥部和房屋产权人上海宝山绿色生态置业有限公司(以下简称绿色生态公司)联名发出的《关于提前终止顾村公园地铁商业广场物业租赁合同的函》，告知长江口公司因轨交15号线规划，包括系争房屋在内的商业广场已列入轨交15号线用地红线范围，绿色生态公司决定提前终止与长江口公司之间的租赁合同，同时要求长江口公司完成与包括贾寿松、朱洪根在内的次承租人的租赁关系终止。2015年9月9日，长江口公司向贾寿松、朱洪根发出《关于提前终止租赁合同的告知函》，告知其拆迁项目的进展情况，要求贾寿松、朱洪根在规定时间内返还房屋、配合评估并提交所需材料。但贾寿松、朱洪根拒不配合并停止缴纳租金等费用。合同约定，因动拆迁等原因导致无法继续使用房屋的，合同终止，长江口公司不承担任何违约赔偿责任。长江口公司向贾寿松、朱洪根发出上述告知函后《房屋租赁合同》已经解除，但贾寿松、朱洪根拒不搬离系争房屋，长江口公司于2017年3月1日已经停止供水供电。现长江口公司起诉要求贾寿松、朱洪根返还系争房屋，支付自2015年10月1日起至实际返还房屋时止的房屋使用费(使用费参照原合同租金标准)，及自2015年10月1日起至实际返还房屋时止的物业管理费(物业管理费参照合同约定的物业费标准)。被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根反诉并辩称，贾寿松、朱洪根支付物业费、租金至2015年9月30日，还支付了押金人民币(以下币种均为人民币)10万元。本案系因国家动迁征收引起的租赁纠纷，长江口公司提出解除租赁合同，要求返还原物，根据上海市高院的规定，应裁定驳回起诉。长江口公司确实向贾寿松、朱洪根发出了单方的解除函件，但根据规定，单方解除合同的函件是否发生解除合同的法律效力，应根据其是否符合合同法93条、94条的规定，长江口公司未提交证据证明函件符合上述法律规定，因此合同应视为没有解除。长江口公司虚构存在动拆迁事实，并采取一系列严重影响贾寿松、朱洪根使用房屋的行为，因此贾寿松、朱洪根有权拒绝缴纳房屋使用费、物业管理费。贾寿松、朱洪根反诉要求继续履行租赁合同。原告(反诉被告)长江口公司针对反诉辩称，不同意贾寿松、朱洪根的反诉请求。经审理查明，系争房屋房地产权利人为绿色生态公司。2010年，绿色生态公司(甲方)与长江口公司(乙方)签订《顾村公园地铁商业广场物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方八栋房屋，以陆翔路为界，分东西两区，实际面积以房产证面积为准；该物业用途为顾村公园一期的游客服务配套设施，定位为餐饮、休闲娱乐、精品零售、社区商业服务；租期从2011年3月1日至2021年2月28日，分两次签订租赁合同，每五年由招标单位组织各部门对本商业项目运行进行评估，评估结果符合原设定要求方可续签合同，本合同有效期为五年；在租赁期内，该物业遇有商业动迁或市政动迁时，有关土地、地上物(房屋等)、速迁奖金、甲方出资所添附物品等内容的补偿归甲方所有，有关营业损失、设备搬迁费用、乙方出资所添附物品等内容的补偿归乙方所有。2011年12月28日，长江口公司(甲方)与贾寿松、朱洪根(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将陆翔路XXX号建筑面积约362平方米房屋出租给乙方，用于开设亿麦加(餐饮)；租期自2012年1月1日起至2017年12月31日止；甲方于2012年1月1日前将房屋按本合同商定的条件交付乙方；首期租金(3-5月)，乙方应于2012年1月1日前支付，租金按季支付，乙方应于每年的3、6、9、12月的5日前支付本期3个月的租金；2012年3月1日至2012年12月31日，月租金为44,043元，2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为44,043元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为46,686元，2015年1月1日至2015年12月31日，月租金46,686元，2016年1月1日起至2016年12月31日，月租金为49,487元，2017年1月1日起至2017年12月31日，月租金为49,487元；保证金为10万元，本合同期满或提前解除合同，乙方完成归还房屋一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，保证金无息返还；乙方向甲方支付物业管理费为每月1,810元，物业管理费支付方式及日期同租金；乙方在甲方总计量表下单独安装水、电、燃气计量表的，计量表购入和安装费用由乙方承担，乙方根据实际使用数和分摊数每月10日前向甲方支付上月费用；乙方在甲方交付房屋后对房屋进行装潢；乙方在施工前应先将施工方案报请甲方审核，经甲方书面同意后方可施工，从装潢施工竣工之日起45日内，乙方应向甲方提供由社会中介审计部门出具的装潢审计或评估报告，作为甲方提前终止合同的依据，甲方在合同期内对乙方装潢物的价值评估只做一次(即施工装潢期)，对乙方在以后如有可能的再作装潢，无论其费用多少，甲方均不再认可其价值，乙方也同意在任何情况下放弃对未经甲方书面同意而自行装潢的装潢费用的补偿请求，乙方在规定期限内不提供由社会中介审计部门出具的装潢审计或评估报告的，则视作乙方放弃自己装潢物的价值，将来无论发生什么情况，乙方都不能获得装潢物的补偿费；装潢物折旧年限为本合同租赁年限，租赁年限超过五年的，装潢物折旧年限为五年，如属本合同期满的，本合同履行年限超过五年后任何原因解除合同的，因乙方违约而解除合同的，因不可抗力而终止合同的，甲方对乙方的装修不予补偿，如属甲方违约而解除合同的，则甲方按乙方提供的装潢审计或评估报告根据装潢物的实际使用年限，按本合同的折旧年限折旧残值后补偿给乙方；因国家政策、动拆迁、房屋整体改造、政府市容改造、政府宏观调整或改造等第三方原因导致乙方无法继续使用房屋的，本合同终止，甲方不承担任何违约赔偿责任。2013年11月27日，长江口公司(甲方)与贾寿松、朱洪根(乙方)签订了协议书，约定，原合同约定乙方应于每年的3、6、9、12月的5日前支付本期3个月的租金和物业管理费，变更为乙方于每年的1、4、7、10月的5日前支付本期3个月的租金和物业管理费，乙方于2013年11月30日前支付2013年12月1日至2013年12月31日期间的租金及物业管理费。2015年9月9日，长江口公司向包括贾寿松、朱洪根在内的广场内承租户发出“关于提前终止租赁合同的告知函”，主要内容为，长江口公司承租的镜泊湖路XXX弄XXX-XXX号、671弄1-2号顾村公园地铁商业广场，已列入重大工程轨交15号线建设项目用地红线范围，为保障市政重大工程按时开工，绿色生态公司决定与长江口公司提前解除租赁合同，绿色生态公司已委托上海申价房地产评估公司进行补偿评估，为保证市政重大工程顺利进行，长江口公司决定提前终止与各承租户的租赁合同，请各承租户接函后于2015年9月22日前备齐下述材料：由承租方添附的设备设施清单、原装修装潢合同和发票、租赁合同、联系人身份证及地址电话等，以便保障后续补偿评估工作的进行。该函附沪宝生指(2015)5号由宝山区生态专项工程建设指挥部、绿色生态公司发给原告的“关于提前终止顾村公园地铁商业广场物业租赁合同的函”，主要内容为，镜泊湖路XXX弄XXX-XXX号、671弄1-2号顾村公园地铁商业广场，已列入重大工程轨交15号线建设项目用地红线范围，绿色生态公司决定提前终止租赁合同，该公司将与长江口公司商谈有关租赁终止和补偿等事宜。该函还附了轨交15号线顾村公园站建设项目选址意见书、沪发改城(2015)56号文件(关于上海市轨道交通15号线工程可行性研究报告的批复)。2016年1月6日，宝山区人民政府向贾寿松出具告知书【宝府信息公开(2016)85号】，主要内容为，贾寿松要求获取申请人位于宝山区陆翔路承租房屋的国有土地上房屋征收决定，涉及申请人承租房屋地址为陆翔路XXX号，经审查，贾寿松要求获取的信息因本机关未制作，该信息无法提供。审理中，长江口公司提供：1、上海市规划和国土资源管理局于2016年6月23日发出的“关于核发轨道交通十五号线顾村公园站站本体《建设用地规划许可证》暨《临时建设用地规划许可证》的决定”，该决定中规划管理要求中载明，临时用地应与原土地使用权人达成补偿协议后方可用地，临时用地有效期自发证之日起二年；上述用地范围内的建设应先办妥《建设工程规划许可证》后方可进行施工。2、建设用地规划许可证，用地项目名称为轨交15号线顾村公园站站本体，位置为镜泊湖路、陆翔路交叉口，沿陆翔路下布置，用地面积16,168.8平方米，建设规模27,251平方米。3、临时建设用地规划许可证，用地项目名称为轨交15号线顾村公园站站本体，位置为镜泊湖路、陆翔路交叉口，沿陆翔路下布置，用地面积约84,916.5平方米。4、盖有上海市规划和国土资源管理局业务管理核定章的图纸，显示顾村公园地铁商业广场在临时施工用地范围红线范围内。长江口公司表示，证据4系证据2、3的附图，可以证明系争房屋位于轨交15号线用地范围。贾寿松、朱洪根表示，上述证据无原件，对真实性均有异议；证据4无法证明是证据1-3的附图，无法证明系争房屋已经列入征地红线范围，租赁合同是否因此合法解除没有关联性。两份许可证是用地规划许可，不是针对土地上房屋的拆迁许可，即便系争房屋包含在系争土地内，也不一定就会被拆除。临时建设用地规划许可证发证日期为2016年6月20日，该证还记载6个月内未取得建设用地批准文件可申请延期，未申请延期的，临时许可证失效，长江口公司没有提供延期申请的证明，该临时许可证已经失效。贾寿松、朱洪根提供了：1、横幅照片，拍摄时间为2016年12月30日，内容为，顾村公园二号门全面启动清退拆除工作，请广大消费者注意自我消费保护。2、树木被移除后汽车陷入坑洞的照片，拍摄时间为2016年10月28日。3、封闭厕所的照片及视频，拍摄时间为2016年12月26日。4、电梯停运照片，拍摄时间为2017年1月。贾寿松、朱洪根表示，证据1是由长江口公司在现场拉的横幅，证据2是长江口公司将广场上树木移走后导致车辆无法正常行驶停放的照片，证据3是长江口公司将广场上的公共厕所封闭，承租人和消费者无法使用。长江口公司表示，对上述证据的真实性不予确认，看不出是谁、何时、何地拍摄，与本案无关。审理过程中，贾寿松、朱洪根表示，曾有自称评估公司的人至系争房屋查看，但未出具正式的评估报告，仅提供过没有盖章和签名的评估纸张，贾寿松、朱洪根对此不认可。经本院释明，贾寿松、朱洪根坚持要求继续履行合同，不要求在本案中提出赔偿请求。以上事实，有长江口公司提供的《顾村公园地铁商业广场物业租赁合同》、《房屋租赁合同》、关于提前终止租赁合同的告知函及附件、沪规土资许地(2016)114号文件、建设用地规划许可证、临时建设用地规划许可证、图纸，贾寿松、朱洪根提供的告知书、照片、影像资料，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，长江口公司与贾寿松、朱洪根签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效。合同约定，因国家政策、动拆迁、房屋整体改造等原因导致贾寿松、朱洪根无法继续使用房屋的，合同终止，长江口公司不承担任何违约赔偿责任。从长江口公司提供的文件、许可证、及图纸等材料中可以证实顾村公园地铁商业广场已经列入了轨道交通十五号线顾村公园站站本体用地或临时用地范围，该地区面临施工，长江口公司与贾寿松、朱洪根之间《房屋租赁合同》难以继续履行。长江口公司主张合同应当解除，符合约定，本院予以准许。合同解除后，贾寿松、朱洪根应当将系争房屋返还给长江口公司。贾寿松、朱洪根坚持要求继续履行合同，不提出解约赔偿，故本案中对贾寿松、朱洪根的添附损失等不作处理。合同约定，贾寿松、朱洪根完成归还房屋一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，保证金无息返还。双方可在交接房屋时对水、电等费用据实结算，从保证金中抵扣，多退少补。贾寿松、朱洪根支付租金及物业费至2015年9月30日，之后实际占用房屋且未支付任何费用，长江口公司要求贾寿松、朱洪根支付至2016年10月31日的使用费634,928元、物业管理费23,530元，可以准许。考虑到之后长江口公司对商业广场的经营环境造成了较大的影响，且降低了物业服务的内容及质量，本院酌情确定贾寿松、朱洪根分别按每月4,900元、180元计算，支付长江口公司从2016年11月1日起的使用费、物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司与被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根就上海市宝山区陆翔路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，将该房屋返还给原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司；三、被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司从从2015年10月1日起至2016年10月31日的房屋使用费634,928元、物业管理费23,530元，并分别按每月4,900元、180元计算，支付原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司从2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及物业管理费；四、原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根要求继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5,577元，反诉案件受理费减半收取为25元，由原告(反诉被告)上海长江口商城股份有限公司负担677元，被告(反诉原告)贾寿松、朱洪根负担4,925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年三月十六日书记员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。