浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初13220号 原告：王红玲，女，1968年9月7日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被告：练蔡丰，男，1983年10月29日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐华琴，浙江德顺律师事务所律师。 原告王红玲与被告练蔡丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告王红玲，被告练蔡丰的委托诉讼代理人徐华琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告在2019年12月18日前腾退位于绍兴市柯桥区原告所有的房屋；2.被告应支付违约金40,000元，扣除已付的15,000元及履约保证金2000元，尚应支付23,000元；3.如被告不及时腾退房屋应支付2019年12月18日至实际腾退之日止的房屋使用费。事实与理由：原告与被告练蔡丰于2017年11月18日签订了位于绍兴市柯桥区的房屋租赁合同，原告为出租方，被告为承租方。按合同第三条的约定，被告应在2019年11月18日前支付下一年度的房屋租金，但被告未在11月18日前支付房租款：逾期15天以上，已构成合同约定的违约，并依据合同原告有权行使解除合同的权利，被告应支付违约金。2019年12月5日晚上原告将解除合同的通知书以电话、微信、快邮等方式通知到了被告方（见附件材料），依据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，但被告明确表示不配合腾退房屋，于2019年12月5日晚通过支付宝转给原告15,000元。由于被告仍将强制占用房屋，现向法院起诉，要求被告立即搬出承租的房子，清空房子并将房子恢复原样，将房屋、钥匙及门禁卡等交还原告方。 被告练蔡丰辩称，1.原告与被告于2017年11月18日签订了《房屋租赁合同》，租期为5年，确系事实。2.练蔡丰不存在违约情况。因为从一开始练蔡丰是以支付宝付租金给原告，后原告告知支付宝提现要手续费，要微信转，因为微信提现也要手续费，所以租金怎么支付，原告没有给被告明确的指示，被告一直在等原告的指示。而且对于租金怎么支付、物业费怎么支付，原告经常在变更，而且都是原告提前联系被告的，所以被告租金延期交付，责任不在被告，被告是被动的。3.被告认为,是原告想违约，2019年原告就同被告商量，要求变更违约金约定，要求违约金由原来合同约定的前4年，若一方违约，违约金为4万。第5年，若一方违约，违约金为2万，修改为违约金满一年减1万，原告一再询问被告一年租金有多少，表示她这次租出不合算，房价高，想卖掉。原告现在一等到租金超过15天，就通知要求解除，所以是原告想违约，导致被告被动未及时交付租金。4.被告经原告告知，当即于2019年12月5日支付了租金15,000元。同时，也支付了2020年度的讼争房屋的物业管理费。被告是要继续履行合同的，而且也没有存在根本违约，也没有对原告的合法利益造成损失。5.《房屋租赁合同》对解除约定也不明确。第3条约定乙方必须按时缴纳租金及相关费用。若逾期超过15天，则甲方有权行使立即解除权。第八条约定在合同履行期间，若任何一方单方面解除合同，则应提前一个月告知对方，两条是互相矛盾的。6.被告认为违约责任不在被告方，是原告的原因而且故意导致被告迟延支付租金，原告在15天到期后立即要求解除合同，但被告已于当天全额支付租金。即使被告违约，迟延支付租金15天，对原告也并没有造成多大损失，最多就是这15天的银行存款利息损失，原告要求的违约金远远超过损失的30%,违约金过高，请求法院予以适当减少。综上，被告认为，被告没有违约，不应承担违约责任，是原告处心积虑想要违约，责任不在被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月18日，原、被告经协商一致，订立《房屋租赁合同》一份，主要内容，甲方（指原告王红玲，出租方）自愿将坐落于绍兴市柯桥区太平路龙湖原著小区14幢1104室房屋及附属设施租借给乙方（指被告练蔡丰，承租方）做住宅使用。建筑面积131.48平方米，房型4-2-2，租赁期限：自2017年12月18日起至2022年12月17日止。双方约定本合同标的房屋租金每个月为人民币1583元整，先付后用。签订本合同之日乙方须先支付12个月租金，以后每12个月支付一次。付款日期为：2017年11月18日，乙方每次付款须提前30日。乙方必须按时缴付租金及相关费用，若逾期超过15日，则甲方有权行使以下所有权利：1.立即解除合同。2.要求乙方支付所拖欠的租金及租赁期间产生的相关费用。3.将乙方所支付的保证金直接作为违约金。乙方租赁期间在本合同标明的房屋内发生的水、电、煤、有线电视、保洁费及电话等费用由乙方承担。双方规定：甲方移交房屋及本合同标明的附属设施给乙方后，乙方应在本合同上签字确认并对房屋及附属设施的安全负责，非不可抗力因素造成的财产损失由乙方负责。自然损坏由甲方负责修缮。未经甲方同意，乙方不得将本合同标的房屋转租给第三方，不得在屋内从事违法活动，乙方违反本条款规定的应对由此引起的一切后果负责，甲方有权终止本合同。乙方向甲方缴纳租赁保证金2000元整。合同终止时，由甲方检查房屋及附属设施无不可抗力因素造成损坏后，甲方应全额归还租赁保证金。合同第八条规定：在合同履行期间，若任何一方单方面解除合同，则应提前一个月告知对方。合同备注共五条，分别为：1.物业费甲方承担。2.第1年至第3年租金为19,000元包物业；第4年-第5年年租金为20,000元包物业。3.前4年若甲、乙方有一方违约，违约金为4万，第5年若甲、乙方有一方违约，违约金为2万。5.甲方同意乙方加一条卫生管道，乙方承诺不破坏房屋整体结构，甲方同意乙方做合租使用，共5间。合同订立后，被告依约支付给原告第一年租金和保证金共计21,000元，原告亦将租赁房屋交付给被告使用。第二年租金，双方通过微信商定，由被告自己去交物业费，扣除物业费4000元的房租打给原告，2018年11月6日，被告根据原告要求将第二年度的租金15,000元通过微信转账的形式支付给原告,并缴纳了物业费。第三年的租金被告未及时缴纳，原告于2019年12月5日向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容：本人与你于2017年11月18日签订的位于龙湖原著西14幢1104的房屋租赁合同，你作为承租方，未履行合同第三条的规定在11月18日前续付房租款，己逾期15天以上。根据上述规定，本方通知你立即解除房屋租赁合同，要求你收到本通知后马上搬出承租的房子，清空房子，并将房屋恢复成原样。最迟于2019年12月18日前将房屋、钥匙及门禁卡等交还我方。原告同时将快递面单发至被告微信，并告知被告：我电话是通知你解除租房合同的书面通知寄给你了。被告在微信上当即表示：你有义务通知我交房租。你之前就想把合同这样改那样改，你应该是早打算做这样的事。我现在房租转过去。不收是你的事。我刚租一年，装修钱都没租回来，怎么可能随随便便就解除合同。你都不跟我商量一下。被告于当日将第三租赁年度的租金15,000元以支付宝转账的形式支付给原告，并向物业公司缴纳了物业管理费。原告遂于2019年12月13日诉至本院，酿成纠纷。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案原告要求解除合同的理由并不成立，理由在于：首先，从原告行使解除权的理由来看，其行使的是约定解除权。双方合同虽约定：“乙方每次付款须提前30日。乙方必须按时缴付租金及相关费用，若逾期超过15日，则甲方有权行使以下所有权利：1.立即解除合同。……”但合同第八条同时规定：“在合同履行期间，若任何一方单方面解除合同，则应提前一个月告知对方。”原告作为出租人，其要行使约定解除权，根据合同约定必须提前一个月告知被告，其在寄给被告的《解除房屋租赁合同通知书》中当即要求解除《房屋租赁合同》，显然不符合合同关于单方面解除合同应提前一个月的规定，本院不予准许。其次，拖延支付租金不属于根本违约，原告要求解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定的法定解除条件。该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据合同约定的先付后用原则，被告本应于2019年11月18日前付清第三年度的租金，其于2019年12月5日支付，显然不符合合同约定。尽管被告在付款上有迟延，但鉴于原告告知被告后被告当即付清了租金，故不影响原告合同目的的实现，原告不能以此为由解除双方的合同，鉴于本案合同尚未解除，故本案原告以双方签订的《房屋租赁合同》已解除为由提出的第一、三项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的第三项诉讼请求即被告应支付违约金40,000元，扣除已付的15,000元及履约保证金2000元，尚应支付23,000元应否支持的问题，本院认为，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”违约金兼具补偿性和惩罚性。如上所述，被告未按期支付第三年度租金，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任，原告要求被告支付违约金，符合双方约定，具体金额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，本院综合衡量本案合同履行程度、当事人过错等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应支付原告的违约金为1000元，对原告过高部分的诉讼请求本院不予支持，被告该项抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告练蔡丰应向原告王红玲支付违约金1000元，款限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告王红玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元，减半收取188元，由原告王红玲负担138元，被告练蔡丰负担50元，限被告练蔡丰于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇二〇年二月二十五日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。