湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2774号 上诉人（原审原告）：邓悦强。 委托诉讼代理人：段谋，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：欧阳海平。 上诉人邓悦强因与被上诉人欧阳海平租赁合同纠纷一案，不服湖南省新邵县人民法院（2019）湘0522民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邓悦强及其委托诉讼代理人段谋、被上诉人欧阳海平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 邓悦强上诉请求：撤销湖南省新邵县人民法院（2019）湘0522民初1608号民事判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：原审没有全面审查本案的基本事实，事实认定错误，适用法律错误，从而导致判决错误。1、原审作出判决时忽略了本案《租赁合同》的特殊性，在征收范围内的房屋的租赁期限，在2019年5月5日之前未到期的视为已到期。涉案房屋从2019年6月1日起不再属于被上诉人所有，而是由征收人享有涉案房屋的所有权；2、被上诉人在2019年6月1日至2019年8月10日收取上诉人的租金无正当理由，属于不当得利，按法律规定应退还给上诉人；3、上诉人按照《租赁合同》、《建议》及《房屋征收与补偿方案》，应从出租人处得到相应的装修、搬迁等补偿费用。 欧阳海平辩称，1、上诉人提出的租赁房屋2019年5月5日归拆迁指挥部所有是没有法律依据的，其与指挥部的拆迁协议也没有明确规定在2019年5月5日交付指挥部，房屋归指挥部所有；2、拆迁房屋催告书的要求是2019年8月31日必须交付，上诉人与被上诉人的租赁合同到期时间是2019年8月9日，上诉人一直不愿腾空门面交付给被上诉人，后经法院判决要求上诉人必须腾空交付给被上诉人；3、2019年9月2日指挥部将门面房屋查封，被上诉人是那时向指挥部出具房屋处置委托书，指挥部开具房屋腾空交付验收单，完全可以证明2019年9月2日前房屋所有权属于被上诉人的；4、新邵县人民法院（2019）湘0522民初1380号民事判决，确定上诉人应支付给被上诉人2019年8月10日至2019年8月31日的租金，上诉人一直没有支付，根本不存在上诉人讲的还要退租金的问题；5、房屋征收补偿是针对房屋所有权人，并不针对承租人，上诉人与被上诉人的合同到期了，不存在赔偿的问题，上诉人没有任何理由要求被上诉人补偿。 邓悦强向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2016年3月10日和2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令欧阳海平退还邓悦强房屋租金7150元（自2019年6月1日起至2019年8月10日止）；3、判令欧阳海平给付邓悦强装饰装修补偿款65510元、搬迁费2571元、停产停业补偿款43049元，合计111130元；4、判令欧阳海平退还已收邓悦强押金3000元；5、本案诉讼费用由欧阳海平负担。 一审法院认定事实：2016年3月10日，欧阳海平（甲方）与邓悦强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于某镇某街（某公司老综合楼）临街某号门面（带夹层）出租给乙方使用；租赁期限为2016年3月10日至2021年3月3日止，租金每年按10%递增；租金5000元/月，全年共计人民币陆万元整，租金一年一交，每年将当年租金一次交清；合同签订日起二日内乙方需交清全年租金，不按期交纳租金，推迟10天应向甲方支付违约金200元，推迟15天不交租金，甲方可以单方面解除合同；合同还约定了其他事项。合同签订后，邓悦强未按照合同约定支付租金，双方终止该合同。2016年8月10日，邓悦强又与欧阳海平签订《房屋租赁合同》，租赁同一间门面，约定：租赁期限为2016年8月10日至2017年8月9日止，租金2500元/月，一年一付。邓悦强于2016年8月15日、2016年9月8日分别支付租金20000元和10000元给欧阳海平，欧阳海平将房屋交付给邓悦强使用。2017年8月10日，邓悦强再次与欧阳海平签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2017年8月10日至2018年8月9日止，租金3050元/月，一年一付，同时附注：原2016年3月10日所签订的此门面合同作废。邓悦强于2017年9月14日支付租金36600元。2018年8月1日，邓悦强继续与欧阳海平签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日止，租金3050元/月，一年一付，乙方若需装饰租用门面，遵纪守法，应征得甲方同意后方可进行。租赁期满后，不得拆除固定装饰物品，无偿移交给甲方或将门面及室内恢复原状。经甲方验收无损后，达到满意时，方可退回押金。注：签订期限2016年-2021年的合同为无效合同，经查明，该合同实际租赁期限应为2018年8月10日至2019年8月9日。邓悦强于2018年9月10日支付租金36000元。2019年6月19日，欧阳海平以政府征收拆迁为由通知邓悦强不再出租该门面，要求邓悦强租赁期满后腾空门面交付给欧阳海平。合同到期后，邓悦强继续使用该门面至2019年8月31日。2019年9月2日，欧阳海平将该门面交付给新邵县棚户区改造财政局片区前线指挥部。另查明，2019年8月13日，欧阳海平向新邵县人民法院起诉邓悦强租赁合同纠纷，该院于2019年9月12日作出（2019）湘0522民初1380号民事判决书，判决：一、邓悦强于判决生效之日起三日内将位于某镇某街（某公司老综合楼）临街某号门面予以腾空，在确保房屋及设施无损坏的情况下将门面退还欧阳海平；二、由邓悦强按照租金100.27元/日的标准支付欧阳海平自2019年8月10日至2019年8月31日的租金共计2205.9元；三、驳回欧阳海平的其他诉讼请求。现该判决已生效。再查明：《临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收与补偿方案》载明：“征收范围内的房屋所有权人为本次房屋征收与补偿对象，即被征收人。装饰装修及附属物补偿，由房地产评估机构评估确定。搬迁补偿：按被征收房屋建筑面积25元/平方米·次的标准计发，不足2000元的按2000元计发。支付被征收人两次搬迁费。停产停业损失补偿：征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，按照被征收房屋主体评估价值7‰每月的标准给予补偿。选择货币补偿方式的，一次性支付6个月的停产停业损失；选择产权调换的，停产停业损失支付期限自交付腾空被征收房屋之日起至交付产权调换房之日后一个月止。” 一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。一、双方于2016年3月10日和2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。邓悦强主张双方于2016年3月10日签订的租期为五年（2016年3月10日至2021年3月9日）的《房屋租赁合同》，合同尚未到期。经查，邓悦强并未按照合同的约定支付租金给欧阳海平，双方又于2016年8月10日重新签订了《房屋租赁合同》，将租金、租赁期限均做了变更并履行完毕，且双方于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》附注：原2016年3月10日所签订的此门面合同作废、2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》上注明：签订期限2016年—2021年的合同为无效合同，可见双方已经依照合同约定解除了2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》，且2018年8月1日所签订的《房屋租赁合同》因租赁期间届满而终止。故对邓悦强要求解除双方于2016年3月10日和2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。二、邓悦强诉称租赁门面已于2019年6月1日起交付给征收人，欧阳海平不再是房屋所有权人，无权向邓悦强收取租金，应退还其已支付的6月1日至8月9日房屋租金7150元。欧阳海平辩称双方之间的租赁合同到期后，邓悦强继续使用租赁门面至2019年8月31日，欧阳海平于2019年9月2日将该门面交付给被征收人，并提供证据证明，在此期间欧阳海平系房屋所有权人，有权向邓悦强收取门面租金，故对于邓悦强要求欧阳海平退还房屋租金7150元的诉讼请求，不予支持。三、关于装饰装修补偿款、搬迁费、停业停产补偿款、押金的问题。根据国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”之规定，被征收门面的房屋所有权人为房屋征收与补偿对象，即被征收人，承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象，征收补偿合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同上的权利。双方之间为租赁合同法律关系，邓悦强主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定的并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。邓悦强主张权利，不能依据政府与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是政府征收补偿对象，也不能依据项目名称来确定给予承租人。根据上述法律规定和法律基本原则，对装饰装修补偿款、搬迁费、停业停产补偿款、押金作出如下处理：1、装饰装修补偿款。双方之间签订的房屋租赁合同因租赁期满而终止，租赁合同中明确约定租赁期满后，租赁人不得拆除固定装饰物品，无偿移交给甲方（欧阳海平）或将门面及室内恢复原状，根据合同约定，2019年8月9日租赁期满后该门面装饰装修物应归欧阳海平所有，故对于邓悦强要求欧阳海平支付装饰装修补偿款65510元的诉讼请求，不予支持。2、搬迁费。搬迁费是政府在征收项目中规定的政策，是支付给被征收人的费用，属于定型化的补偿费用，按照合同约定租赁期满后，及时搬迁是承租人的义务，该费用不是承租人搬迁产生的，相反邓悦强在租赁期满后拖延交付房屋的情况，其主张该费用没有法律依据，因此故对于邓悦强要求欧阳海平支付搬迁费2571元的诉讼请求，不予支持。3、停产停业补偿款。停产停业补偿款是政府对被征收人的停产停业损失的补偿，也属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据，该费用同样是政府补偿被征收人的范围，且双方之间签订的《房屋租赁合同》因租期届满而终止，故对于邓悦强要求欧阳海平支付停产停业补偿款43049元的诉讼请求，不予支持。4、押金。关于门面押金的问题，按照合同约定2019年8月9日合同到期后，邓悦强应当腾空并返还租赁门面给欧阳海平，经欧阳海平验收满意后退还押金，本案中，邓悦强未按约定退还该门面，系违约行为，但本案在审理期间欧阳海平表示愿意退还邓悦强门面押金3000元，是当事人真实意思表示，是对自己权利的处分，且不违反法律规定，予以准许，故对于邓悦强要求欧阳海平退还押金3000元的主张，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、欧阳海平于判决生效之日起五日内向邓悦强退还门面押金3000元；二、驳回邓悦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1363元，由邓悦强负担。 本院二审期间，上诉人邓悦强提交了三份证据：证据1新邵县人民政府房屋征收决定公告、证据2新邵县土地房屋征收服务中心房屋腾房交付催告书，拟证明上诉人承租的门面房屋到期期限为2019年5月5日止；证据3新邵县棚户区改造指挥部的被征收房屋租赁合同解除问题建议，拟证明出租房装修补偿款上诉人应占20﹪的事实。欧阳海平的质证意见为，证据1、2非常明确显示，2019年5月5日是对涉案房屋进行征收，只是征收的意向，并不是房屋所有权归政府所有，不能达到上诉人的证明目的，证据3与本案没有关联性，复印件未加印章，不具备法律效力，且不能达到其证明目的。本院经审查认为，上诉人邓悦强在二审期间所提交证据都不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第四十一条所规定的“新的证据”情形，且不能达到其所要证明的目的，对上诉人刘俊华、王云鹏二审提供的证据，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，二审双方当事人的争议焦点是：原审认定事实是否不清，判决驳回上诉人要求退还部分租金和给付房屋装修及搬迁费的诉讼请求是否不当。对此，本院做如下评判：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁实际期限应为2018年8月10日至2019年8月9日的事实，业经人民法院生效判决所确认，且有双方当事人的陈述及双方所签订的《房屋租赁合同》、新邵县人民政府征收通知、催告书、房屋腾空交付验收单位、短信、微信记录等证据予以证明，原审对该事实的认定清楚、证据确实、充分。邓悦强上诉提出房屋租赁到期期限应为2019年5月5日，并以此房屋租赁到期期限为基础所上诉主张要求退还部分租金和装修、搬迁等损失补偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审判决驳回其该诉讼请求并无不当，故对邓悦强上诉提出原审认定事实错误，驳回其要求退还部分租金和装修、搬迁等损失补偿的诉讼请求不当的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人邓悦强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2666元，由上诉人邓悦强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王文俊 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年二月十九日 代理书记员  龙良璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……