北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终446号上诉人（原审被告）：北京长阳兴业投资发展有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇北广阳城村。法定代表人：胡宝军，总经理。委托诉讼代理人：董婷，女，北京长阳兴业投资发展有限责任公司员工。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京琨泰佳华商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇稻田第二村134号。法定代表人：刘昆英，经理。委托诉讼代理人：刘迎建，男，北京琨泰佳华商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：张国伟，北京腾铭律师事务所律师。上诉人北京长阳兴业投资发展有限责任公司因与被上诉人北京琨泰佳华商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初10180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京长阳兴业投资发展有限责任公司之委托诉讼代理人董婷、隗有宝，被上诉人北京琨泰佳华商贸有限公司之委托诉讼代理人张国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京长阳兴业投资发展有限责任公司（下称兴业公司）上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判驳回北京琨泰佳华商贸有限公司（下称琨泰公司）的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由琨泰公司承担。事实和理由：一审法院认定我公司是空置房屋的持有人，我公司与琨泰公司之间存在事实上的物业服务合同关系，该事实认定错误。一、依据2011年1月14日北京市土地整理储备中心与北京市土地整理储备中心房山区分中心签订的《市区联合土地储备开发项目协议书》，北京市土地整理储备中心与北京市土地整理储备中心房山区分中心作为联合储备开发项目的主体，房山区轨道交通稻田站A1-E地块项目的最终资金来源于北京市土地整理储备中心，故案涉房屋开发主体是北京市土地整理储备中心、北京市土地整理储备中心房山区分中心。二、根据京国土市[2007]774号《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》，定向安置房的建设按“三定三限三结合”的原则开发建设，不同于普通商品住宅开发，我公司是按程序选定的建设主体，不是剩余房源的持有人。2011年12月5日《北京市房山区人民政府关于报审轨道交通稻田站定向安置用房项目初步方案的函》（房政函[2011]414号），函告房山区轨道交通稻田站A1-E地块上的定向安置房项目按京国土市[2007]774号文件规定的“三定三限”原则建设，并确定我公司为定向安置房建设主体，尤其对竣工验收后的定向安置房如有农（居）民弃购或产生余留，将纳入保障用房体系做出了明确规定。2012年4月12日市国土局组织市发改委、市住建委、市规委等相关部门召开会议形成会议纪要，原则同意房山区人民政府实施房山区轨道交通稻田站A1-E地块定向安置房项目方案。2014年4月28日市国土局京国土储[2012]217号就该项目向北京市人民政府请示，载明“对于安置后剩余房屋统一纳入政府保障房管理体系，建成后移交政府有关部门统一管理使用”，当天市领导做出同意的批示。三、依据市发改委2016年2月1日京发改（核）[2016]27号批复，我公司仅负责建设，剩余房源纳入保障性住房管理体系，建成后移交相关部门统一管理使用。该项目现已竣工验收，我公司完成建设任务。综上，我公司接受委托承建房山区轨道交通稻田站定向安置房，仅负责该项目安置房屋的建设，不是一审法院认定的房屋持有人，故一审法院事实认定错误，请求二审法院依法改判。琨泰公司辩称，认可兴业公司应支付物业费，但不服一审判决驳回我公司其他诉讼请求，因一审判决要求另案解决，故我公司没有上诉，不同意兴业公司的上诉意见。兴业公司上诉的时候提交了很多文件证据，按照民事诉讼法的规定均不属新证据，我公司不予质证，且文件内容不能证明剩余房源的持有人，亦未说明资金来源于土地储备中心。兴业公司是建设单位，根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。至于最终费用由谁承担，这是兴业公司与北京市土地储备中心及房山分中心的内部关系，不影响支付物业费。另，案涉安置房村民从拆迁、回迁到选房，都是兴业公司决定，故案涉工程房屋产权以及分配均是兴业公司决定的，综上，一审法院判决其支付物业费有合法依据，兴业公司的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。琨泰公司向一审法院起诉请求判令：1.兴业公司给付琨泰公司开办费300000元；2.兴业公司给付琨泰公司为验房垫付费用3286000元（包括人员费用、宣传费用、用餐等），并支付自2017年8月23日起至付清之日止的利息（以3286000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.兴业公司支付琨泰公司2017年9月1日至2018年8月31日空置房物业费2129703.58元，并支付自2017年9月6日至实际付清之日止的利息（以2129703.58元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.兴业公司支付琨泰公司2018年9月1日至2019年8月31日空置房物业费1834395.84元，并支付自2018年9月6日起至实际付清之日止的利息（以1834395.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.兴业公司支付从2019年9月1日起每年按照2.79元/平方米/月的标准乘以空置房的面积支付下一年度空置房物业费，以年度计算每年在8月31日前支付；6.诉讼费用由兴业公司负担。一审法院认定事实如下：1.2017年8月，经北京市房山区长阳镇人民政府主持召开会议，各村确定由琨泰公司对稻田回迁房南区、北区提供物业服务，标准为2元/平方米；2.2017年9月，兴业公司与琨泰公司开始给村民办理验房入住等手续；3.兴业公司持有稻田回迁房南区、北区的空置房；4.经核算，截至2019年8月31日，空置房应付的物业管理服务费用为2841648元。一审法院认为：琨泰公司为稻田回迁房小区提供物业服务，兴业公司作为该小区内空置房的持有人，双方之间存在事实上的物业服务合同纠纷；琨泰公司要求兴业公司按照所持有房屋的面积支付相应的物业费，具有法律依据，法院予以支持；物业费的标准，应与回迁村民的交纳标准一致，按照每月每平方米2元计算；对于琨泰公司的过高请求，法院不予支持；对空置房物业费的支付，现有证据不足以证明双方之前有过协商，故对琨泰公司要求支付利息的请求，法院不予支持；琨泰公司所主张的开办费、垫付费用，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并解决，琨泰公司可另行主张；2019年9月1日之后的物业费，具体数额不明，不宜在本案中一并处理。综上所述，对琨泰公司的合理诉讼请求，法院予以支持。综上所述，一审法院于2019年10月判决：一、北京长阳兴业投资发展有限责任公司于判决生效之日起7日内给付北京琨泰佳华商贸有限公司物业费2841648元；二、驳回北京琨泰佳华商贸有限公司的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，兴业公司提交《市区联合土地储备开发项目协议书》、北京市国土资源局《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》、北京市房山区人民政府《关于报审轨道交通稻田站定向安置用房项目初步方案的函》、北京市国土资源局京国土会[2012]7号会议纪要、北京市国土资源局《关于稻田站A1-E地块按三定三限三结合原则建设定向安置房有关问题的请示》、北京市发展和改革委员会《关于房山区轨道交通稻田定向安置房项目核准的批复》、《北京市房山区人民政府印发关于定向安置房建设管理指导意见（试行）》、房山区住房和城乡建设委员会《房山区定向安置住房回迁入住资格审核工作规范（试行）》及案涉工程质量竣工验收记录，证明兴业公司作为建设主体，仅承担建设责任，剩余房源纳入保障性住房管理体系，建成后移交相关部门统一管理使用，兴业公司不是剩余房屋的持有人；琨泰公司认可上述文件的真实性，但不认可证明目的，兴业公司不能提供剩余房源已移交相关部门的证据就应当承担管理责任。琨泰公司提交两份村民与兴业公司签订的回迁安置房认购协议复印件，证明案涉工程房屋交付前由兴业公司管理，兴业公司认为安置房认购资格由区住建委审核，其无权分配房源，案涉工程竣工后兴业公司即完成任务。二审庭审中，琨泰公司称案涉工程竣工后兴业公司将包含剩余房源在内的所有房屋钥匙交付给琨泰公司,但目的是为了在交房前进行查验等前期物业服务。另查明，2020年1月2日兴业公司向琨泰公司支付150万元，并要求琨泰公司开具了相应数额的发票，服务名称为“生活服务物业管理-物业费”，兴业公司主张该150万元系替相关部门垫付，不代表其认可应当支付剩余房源的物业费。本院认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。兴业公司上诉称剩余房源的实际持有人系北京市房山区住房建设委员会，应由后者承担物业服务费，但兴业公司未提供证据证实其将尚未分配的回迁房已交付给北京市房山区住房建设委员会，故本院对其该项上诉意见不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。琨泰公司为稻田回迁房小区提供了物业服务，兴业公司作为建设单位其应承担尚未交给物业买受人的剩余房源发生的物业服务费。原审法院对此处理并无不妥，本院予以确认。一审判决作出之后，兴业公司向琨泰公司给付了物业费150万元，本院从其应支付的物业费总额中予以相应扣减。因兴业公司已经履行了一审判决的部分内容，本院对一审法院的判决结果予以改判。琨泰公司主张的开办费、垫付费用，与本案不属于同一法律关系，本案对此不予处理；对于2019年9月1日之后的物业费，琨泰公司可另行主张。综上所述，兴业公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院(2019)京0111民初10180号民事判决第二项；二、变更北京市房山区人民法院(2019)京0111民初10180号民事判决第一项为：北京长阳兴业投资发展有限责任公司于本判决生效之日起7日内给付北京琨泰佳华商贸有限公司物业费1341648元；三、驳回北京琨泰佳华商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38905元，由北京琨泰佳华商贸有限公司负担9372元（已交纳）；由北京长阳兴业投资发展有限责任公司负担29533元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费29533元，由北京长阳兴业投资发展有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年二月十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥