河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初28989号原告河南天方物业管理有限公司，住所地荥阳市万山南路西侧。法定代表人周天育，总经理。委托代理人罗保贤，河南点石律师事务所律师。委托代理人李艳娜，河南点石律师事务所实习律师。被告郑州高新区盛世港湾幼儿园，住所地郑州高新区梧桐街盛世港湾小区。法定代表人李新利，园长。委托代理人马亚伦，河南成务律师事务所律师。委托代理人朱晓龙，河南成务律师事务所实习律师。被告郑州市基正房地产开发有限公司，住所地郑州高新开发区西四环66号。法定代表人张福喜，董事长。委托代理人孙红亮，该公司员工。原告河南天方物业管理有限公司与被告郑州高新区盛世港湾幼儿园、被告郑州市基正房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南天方物业管理有限公司委托代理人罗保贤、李艳娜、被告郑州高新区盛世港湾幼儿园（以下简称盛世港湾幼儿园）委托代理人马亚伦、朱晓龙到庭参加诉讼。被告郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告郑州高新区盛世港湾幼儿园与被告郑州市基正房地产开发有限公司签订《幼儿园园区租赁合同》，约定盛世港湾幼儿园租赁基正公司所有的坐落于郑州市高新技术开发区××号盛世港湾小区内的园舍。2017年11月1日，原告与基正盛世港湾业主委员会、被告基正公司共同签订《基正·盛世港湾物业服务合同》，该合同签订后原告已按照合同约定向被告盛世港湾幼儿园提供了物业服务，但其自2017年11月1日至今共计拖欠物业费82560元未支付，期间经原告催交也末予以理睬。故请求判令：1、被告郑州高新区盛世港湾幼儿园支付拖欠的物业费82560元及违约金17568.8元（暂计算至2019年5月31日并持续计算至实际清偿日）；2、被告郑州市基正房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。被告盛世港湾幼儿园辩称：1、原告未经业主大会共同选聘，其与业主委员会签订的合同并不能代表小区业主的真实意思表示，其不是涉案小区适格的物业服务主体，无权要求我方支付物业费。原告未依法将物业服务合同进行备案，得不到有关部门的监管和认可，包括我方在内的小区业主、房屋使用人的合法利益无法得到保障。2、我方承担物业费的标准应为租赁合同所约定的0.6元每平方米，任何物业服务企业都无权要求我方支付超过租赁合同约定标准的物业费。我方与被告基正公司签订的《房屋租赁协议》约定在租赁期间该房屋的物业费由乙方承担，物业管理费为每月每平方米1.3元，优惠后为每月每平方米0.6元，优惠期至本合同租赁期到期日止。3、我方系案涉小区的配套幼儿园，物业收费不应适用商业标准。根据郑州市物价局、郑州市房地产管理局关于印发《郑州市物业服务收费管理实施办法》的通知第14条，与普通住宅区配套的学校、幼儿园等物业服务收费按不超过所在住宅区物业服务收费标准的原则。原告与业主委员会签订的物业服务合同中约定的住宅收费标准最低为0.68元每平方米，即使我方应向原告交纳物业费，也应按照租赁合同约定的0.6元每平方米的标准交纳，不存在原告所谓的明显低于市场价或对其不公平的情况。原告擅自提高收费标准，未向物价局备案，侵犯了我方的合法权益，我方系依法开展经营的小区幼儿园，依据相关规定物业费交纳应当低于商业收费标准。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回原告对我方的诉讼请求。被告基正公司在答辩期间提交书面答辩意见称：我公司与盛世港湾幼儿园签订的《房屋租赁协议》明确约定物业费由盛世港湾幼儿园承担，故原告请求我公司承担连带责任没有依据。经审理查明：2011年4月28日，被告盛世港湾幼儿园作为承租方（乙方），被告基正公司作为出租方（甲方），签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、租赁房屋坐落于郑州市高新技术开发区××盛世港湾××＃底商铺（商业××、商业××、商业××、商业××、商业××、商业××），建筑面积为一层639平方米、二层737平方米。2、租赁期间自2011年5月1日起至基正盛世港湾小区幼儿园建成并且能够由乙方正式投入使用之日止。3、租赁期间该房屋因乙方使用产生的物业管理费由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任。物业管理费为每月每平方米1.3元，优惠后每月每平方米0.6元，优惠期至本合同租赁期到期日止。庭审中被告盛世港湾幼儿园称其与被告基正公司就新幼儿园的交付存在纠纷，其所租赁的上述房屋目前仍在使用中，该合同仍在履行。2017年10月27日，基正盛世港湾小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方、被告基正公司作为丙方，共同签订《物业管理委托服务合同》，约定：1、物业名称为基正盛世港湾，物业类型为多层住宅、高层住宅、商业，建筑面积约27万平方米。2、甲方委托乙方提供物业管理服务事项如下：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污管道的疏通；维护好小区内各种车辆的停放秩序，做到有序管理；做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理和服务等。3、在物业管理区域内，乙方根据小区业主日常生活需求提供其它有偿服务，按公示价格收取费用。本物业管理区域住宅物业服务收费标准为：商铺为3元每月每平方米。物业服务费用每一季度交纳一次，业主（××）应在每个交费周期的当月底前交纳下一个周期的物业服务费用。4、业主与××约定由××交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与××之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。5、业主逾期未交纳物业管理服务费的，应按应缴纳物业服务费的标的逾期每日千分之二的标准承担相应的违约金。6、本合同期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止。2018年10月22日，盛世港湾议事小组发布公告一份，载明：“业主大会未能达到双过半的基本要求，天方物业也未提出撤离，天方物业自动续聘，原合同保持对天方物业和盛世港湾小区业主的法律效力。2018年10月22日20点整，盛世港湾小区议事小组通过会议统一确定了天方物业自动续聘的结果”。该公告上并加盖有中共郑州高新区梧桐办事处盛世社区支部委员会印章。另查明，庭审中被告盛世港湾幼儿园认可其自2017年11月起未再交纳过物业费。以上事实，有原告提交的营业执照、法人身份证明及身份证复印件、物业服务资质证书、工商登记信息、用户信息及用户用水信息、业主委员会备案表、物业管理合同、公告各一份、被告盛世港湾幼儿园提交的房屋租赁协议一份、物业费交纳收据二份、以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有照片三份，欲证明其向被告催要过物业费。因该照片未显示拍摄时间，并不能证明原告的具体催要时间，故对该证据本院不予采纳。被告盛世港湾幼儿园提交有照片一组，欲证明因消防栓漏水造成其财产受损，原告未尽到其应尽义务。因该证据与本案关联性不足，故对该证据本院不予采纳。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与××约定由××交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，基正盛世港湾业主委员会作为该小区的日常管理决策组织，与原告签订的《物业管理委托服务合同》对该小区的业主具有约束力。原告作为物业服务公司，在履行了物业服务合同所约定的义务后，其有权请求业主及××按合同约定的标准向其支付物业服务费。被告盛世港湾幼儿园与被告基正公司所签订的租赁合同约定租赁期限自2011年5月1日至基正盛世港湾小区幼儿园建成并且能够由乙方正式投入使用之日止。庭审中被告盛世港湾幼儿园称因新幼儿园的交付存在纠纷，该租赁合同至今仍在履行过程中。被告基正公司作为负有交付义务一方，其经本院传票传唤未到庭，未提交证据证明该新幼儿园已由被告盛世港湾幼儿园正式投入使用，应自行承担相应不利后果，故本院认定该租赁合同对被告盛世港湾幼儿园及被告基正公司仍具有约束力。该租赁合同约定物业管理费优惠后为每月每平方米0.6元，优惠期至该合同租赁期到期日止，该合同签订后，被告盛世港湾幼儿园并按该标准向河南联盛物业服务有限公司（即上一家物业公司）支付了物业费。被告基正公司于2017年10月27日与原告签订的《物业管理合同》约定商铺的物业费标准为每月每平方米3元，但其并未与被告盛世港湾幼儿园就租赁协议所约定的需由承租方承担的物业费标准作出变更，故被告盛世港湾幼儿园作为××，其承担物业费的标准仍应以其与业主方即被告基正公司之间的书面约定为准。故本院认定被告盛世港湾幼儿园应按每月每平方米0.6元的标准向原告支付自2017年11月1日至2019年6月30日期间的物业费，经计算为16512元（1376×0.6×20）元。被告基正公司作为该房屋业主以及《物业管理合同》的签订一方，其应按合同约定的标准（每月每平方米3元）以及与××之间的约定（盛世港湾幼儿园承担每月每平方米0.6元），就其应承担部分向原告交纳物业费，经计算为66048元（1376×2.4×20）。被告基正公司并应对被告盛世港湾幼儿园所承担物业费部分向原告负连带交纳责任。被告盛世港湾幼儿园及被告基正公司至今未向原告交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。该合同所约定的违约金标准过高，原告亦未提交有效证据证明其催要物业费的时间，故本院认定被告应自原告向本院提交起诉状之日起（即2019年7月1日）按同期利率标准向原告支付该违约金。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例实施细则》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新区盛世港湾幼儿园于本判决生效后10日内，支付原告河南天方物业公司管理有限公司物业费16512元及违约金（以16512元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告郑州市基正房地产开发有限公司本判决生效后10日内，支付原告河南天方物业公司管理有限公司物业费66048元及违约金（以66048元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告郑州市基正房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带交纳责任。四、驳回原告河南天方物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1151元，由原告负担319元，由被告郑州高新区盛世港湾幼儿园负担106元，由被告郑州市基正房地产开发有限公司负担726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年二月二十一日书记员 张哲哲