广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23366号上诉人（原审原告）：广州市服务旅游建筑装饰公司，住所地广州市白云区。法定代表人：罗祖盛，职务董事长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢锦文，男，1937年2月1日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：王华英，女，1939年12月20日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢理，男，系两被上诉人儿子，住广州市越秀区。上诉人广州市服务旅游建筑装饰公司（以下简称服务旅游公司）因与被上诉人谢锦文、王华英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人服务旅游公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持服务旅游公司一审的诉讼请求；3.本案的一审、二审诉讼费用由谢锦文、王华英承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，认定存在错误。1.就服务旅游公司与谢锦文、王华英是否存在租赁关系一审法院认定错误。结合本案全部证据可知，谢锦文之所以能居住使用涉案房屋，系因为1983年荔湾区人民政府落实办介绍其向服务旅游公司承租的，明确载明请服务旅游公司为其办理租赁手续，服务旅游公司也根据当时的租金标准确定了具体的租金金额并告知了谢锦文，谢锦文居住涉案房屋的前提是双方存在租赁关系，服务旅游公司与谢锦文、王华英是存在租赁关系的；2.一审法院对服务旅游公司是否有权要求谢锦文、王华英支付使用房屋合理的对价及合理的对价标准等事实并未查明。一审法院在不支持服务旅游公司收回房屋的情况下，也应当判令谢锦文、王华英支付房屋使用费，且该使用费的标准应该按照服务旅游公司提交的2013-2017年间由广州市房屋租赁管理所公布的市场租金参考价为准。二、一审法院使用法律错误。如一审法院认为双方不存在租赁关系，就应该使用《物权法》、《民法总则》或《侵权责任法》的其他规定，认定谢锦文、王华英是否需要支付房屋使用费。然而一审法院却自相矛盾的认为双方不存在租赁关系且认定双方应该就租金标准自行商定，进而驳回了支付房屋使用费的主张。虽然谢锦文、王华英确有实际困难，但是服务旅游公司并非社会福利机构，不应承担社会保障的义务。谢锦文、王华英如有困难，可以向相关部门申请保障性住房。综上，一审法院驳回服务旅游公司的诉求无事实和法律依据。被上诉人谢锦文、王华英辩称：服务旅游公司从未要求我方缴纳租金，其曾经来过一次，但是房屋由漏水问题需要解决。我方交纳过一次租金以后，服务旅游公司有出具收据。另外，我方与服务旅游公司不存在租赁关系，是我方向荔湾区房管局申请的公房，而不是单位房。服务旅游公司也一直没有出来和我方解决问题，至今已经十几年来，现在谢锦文、王华英已经是八十多岁的老人，愿意按照公房标准支付租金，但是无力按照商业房标准支付租金。服务旅游公司向一审法院起诉请求：1.解除服务旅游公司、谢锦文、王华英租赁关系；2.谢锦文、王华英及同住人员腾空、交回向服务旅游公司承租使用的越秀区x路x街x号4楼（x号01房）；3.谢锦文、王华英按照广州市房地产租赁管理所公布的同类型同地段广州市房屋租金参考价支付房屋使用费（从2013年8月16日至谢锦文、王华英腾空交回房屋之日止）。一审法院认定事实：坐落在本市××区××雨帽街9，11号四楼的房屋，建筑面积131.86平方米，权属人为服务旅游公司。1983年9月26日，原广州市荔湾区落实房屋政策领导小组向市服务局第一工程队（服务旅游公司前身）发了函件，介绍谢锦文迁入x街9号四楼（全层面积53平方米），并请办理租赁手续等。此后，该工程队表示同意谢锦文入住该房屋并向广卫街派出所发函，请予协助办理谢锦文入户前址房屋的手续。此外，服务旅游公司为证明与谢锦文、王华英双方存在租赁关系，另向一审法院提交了其于1983年期间制作的《各等房屋租金单价表》以及《职工宿舍计收房租表》，其中显示涉案房屋在1983年10月的月租金为15.76元。一审庭审中，谢锦文、王华英称自上世纪80年代开始谢锦文即因房屋分配问题多次向相关部门反映问题，但一直未能落实到位。服务旅游公司在谢锦文、王华英入住后也从未找过其签订租赁合同，现谢锦文、王华英在广州市内并无其他住所，希望继续与服务旅游公司保持租赁关系，但因谢锦文、王华英已退休且年老多病，希望以公房租金承租。一审法院认为：据现有证据可见谢锦文、王华英户在上世纪80年代经原广州市荔湾区落实房屋政策领导小组介绍，由服务旅游公司安排入住其所有的涉案房屋之内。现无证据显示服务旅游公司、谢锦文、王华英双方曾就涉案房屋的使用订立过书面的租赁合同或达成过口头的租赁协议，谢锦文、王华英也从未向服务旅游公司支付过租金，也无证据显示服务旅游公司曾向谢锦文、王华英追讨过租金。因此，服务旅游公司诉请要求解除其与谢锦文、王华英之间的租赁关系，缺乏事实依据，一审法院不予支持。考虑到谢锦文属经正当途径入住涉案房屋，现无证据显示谢锦文、王华英户在市内有其他住房可供搬迁，服务旅游公司诉请要求谢锦文、王华英腾空并交回涉案房屋的，一审法院暂不予支持。至于服务旅游公司诉请要求谢锦文、王华英按房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价的标准计收自2013年8月16日起至谢锦文、王华英实际腾退涉案房屋之日的房屋使用费的问题，诚如前述，谢锦文、王华英户非属恶意无权占用服务旅游公司所有房屋，其与服务旅游公司是否订立租赁合同以及商定租金标准属当事人的意思自治范围，应由双方当事人协商确定。现无证据显示服务旅游公司、谢锦文、王华英双方曾就该租金标准进行过协商并达成一致意见的情况下，一审法院不宜迳行以判决的方式取代当事人意思自治的过程。因而，服务旅游公司的该项诉请，一审法院亦暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回广州市服务旅游建筑装饰公司的全部诉讼请求。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，服务旅游公司在起诉状中载明涉案房屋的计租面积为50.8平方米。二审中，一、服务旅游公司与谢锦文、王华英均未提交证据；二、服务旅游公司表示其于1983年期间制作的《各等房屋租金单价表》以及《职工宿舍计收房租表》，是按照当时的公房租金标准制定的。三、谢锦文、王华英表示同意按广州市公房住宅租金标准支付使用费，其中2013年8月16日至2018年9月16日按每月每平方米3.5元计，之后每月每平方米4元计。本院认为：本案争议的焦点之一为服务旅游公司要求解除其与谢锦文、王华英的租赁关系的问题。虽广州市荔湾区落实房屋政策领导小组介绍谢锦文入住涉案房屋时的函件提及办理租赁手续的问题，但事实上服务旅游公司在谢锦文入住30余年期间，既未与谢锦文签订书面的租赁合同，亦未向谢锦文收取租金，故服务旅游公司仅以其单方制作的计租表及广州市荔湾区落实房屋政策领导小组的函件主张其与谢锦文建立了租赁关系理由不成立，随之要求解除其与谢锦文、王华英的租赁关系缺乏事实基础，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。本案的另一争议焦点为谢锦文应以何标准向服务旅游公司支付房屋使用费的问题。鉴于谢锦文系在上世纪80年代经原广州市荔湾区落实房屋政策领导小组介绍入住涉案房屋，带有行政安排的方式，并非是谢锦文与服务旅游公司在自由协商的基础上使用该房屋的，且服务旅游公司自认其于1983年期间制作的《各等房屋租金单价表》以及《职工宿舍计收房租表》亦是按照当时的公房租金标准制定的，故谢锦文应按广州市公房住宅租金标准支付房屋使用费为宜，服务旅游公司要求谢锦文、王华英按照广州市房地产租赁管理所公布的同类型同地段广州市房屋租金参考价支付房屋使用费理由不成立，本院不予支持。因广州市住房和城乡建设局于2019年2月1日发布的《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》将公房住宅租金标准从每月每平方米3.5元调整为每月每平方米4元计，故谢锦文同意从2013年8月16日至2018年9月16日按每月每平方米3.5元计，之后每月每平方米4元计属于对自己权利的处分，本院予以采纳。服务旅游公司作为涉案房屋的产权人，对涉案房屋享有收益权，一审法院以双方未能就使用费的标准协商一致对使用费不作处理不当，本院予以纠正。综上所述，服务旅游公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3877号民事判决；二、谢锦文、王华英在本判决送达之日起十日内向广州市服务旅游建筑装饰公司支付自2013年8月16日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以50.8平方米为基数，2018年9月16日前按每月每平方米3.5元标准计，之后按每月每平方米4元标准计付）。三、驳回广州市服务旅游建筑装饰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州市服务旅游建筑装饰公司负担25元，谢锦文、王华英负担25元；二审案件受理费50元，由广州市服务旅游建筑装饰公司负担25元，谢锦文、王华英负担25元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年二月二十日书记员  郭 俏