河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初6600号原告（反诉被告）：董明，男，1969年6月14日生，汉族，住河南省睢县。原告（反诉被告）：张素英，女，1969年5月20日生，汉族，住河南省睢县委托诉讼代理人：袁秀家，河南弘勋律师事务所律师。被告（反诉原告）：王新房，男，1984年2月3日生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：焦言言，河南永秀律师事务所律师。原告董明、张素英与被告王新房房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张素英及二原告委托诉讼代理人袁秀家、被告王新房及委托诉讼代理人焦言言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董明、张素英向本院提出诉讼请求，要求判令被告赔偿原告2019-2020年租金损失35000元，被告对租赁房屋损坏部分恢复原状或赔偿损失5000元。事实与理由：2016年9月1日，原告董明与被告王新房签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告董明将自己位于睢县城关镇南关街的一处门面房出租给被告，租赁期限为自2016年9月1日始至2021年9月1日止，租金为每年一交，每年的租金为40000元（2018年的租金实际交付为35000元）。根据约定，被告应在2019年9月1日交纳2019年9月1日至2020年9月1日的房屋租金35000元，但经原告多次催要，被告拒绝交纳租金并表示不愿意继续履行合同义务，且被告在租赁期间造成了租赁房屋的部分地板、墙壁、窗户以及水表损坏，根据合同约定，应由被告负责维修或偿付相关的维修费用，综上，为维护其合法权益，特提起诉讼，请求依法判准原告的诉讼请求。被告王新房辩称，原告违约在先，并因原告的违约行为导致《房屋租赁合同》不能继续履行。2016年9月1日，王新房与董明签订了《房屋租赁合同》，在王新房使用房屋期间，该房屋漏雨严重，王新房租用该房屋是为了做生意，房屋内需要存放各种机器设备，淋雨受潮后轻则影响使用，重则使机器设备报废，对王新房的财产具有重大危险，在王新房多次通知出租人董明后，董明一直推拖，拒不履行修缮该房屋的义务，导致该房屋不能正常使用，不能实现合同目的。在此情况下，原告要求继续履行合同显然不合理，同时根据合同法第九十四条规定，应属于法定解除的情形，因此原告的第一项诉讼请求要求王新房赔偿原告2019-2020年的租金损失35000元，显然于理不合、于法无据，退一步讲，该租金损失是期待利益，属于间接损失，依法也不应得到支持。在王新房使用该房屋期间，并未对房屋进行装修，同时本着诚实信用原则，在使用该房屋时尽到了相应的注意义务，根本不存在损毁的情形，因此原告的第二项诉讼请求显然与事实不符，要求赔偿5000元损失更是没有任何事实与法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。王新房向本院提出反诉，要求判令解除王新房与董明、张素英2016年9月1日签订的房屋租赁合同，董明、张素英赔偿王新房因租赁房屋漏雨而产生的损失6000元。事实与理由：2016年9月1日，王新房与董明签订了《房屋租赁合同》，王新房使用房屋期间，该房屋漏雨严重，多次通知出租人董明后，董明一直推拖，拒不履行修缮该房屋的义务，导致该房屋不能正常使用，不能实现合同目的。根据合同法第九十四条规定，应属于法定解除的情形，且因该房屋多次漏雨，王新房的机器设备多有损毁，给王新房造成了一定的经济损失。请求依法支持王新房的反诉请求。董明、张素英对王新房的反诉辩称，根据双方2016年9月1日签订的房屋租赁合同约定，房屋租赁期限为2016年9月1日至2021年9月1日。而王新房却在2019年8月底陆续将机器设备搬出了租赁房屋，构成事实违约行为，给董明、张素英造成了租金损失。并且王新房在承租期间造成租赁房屋的地板、墙壁、窗户等多处损坏，但是并未按照合同的约定履行自己的义务。关于王新房所说的租赁房屋漏雨，董明、张素英未尽修缮义务，完全不是事实。在王新房通知董明房屋漏雨后，张素英就及时电话联系了专修防水的赵师傅及时对房屋的漏雨部分进行了修缮。至于王新房所说的因漏雨造成机器损毁，也与事实不符。租赁房屋仅房屋间条瓦边有轻微的渗水情况，仅为过道的一小段，下面根本没有放置机器设备。综上所述，王新房单方面违约，给董明、张素英造成租金损失在先，且不想履行对承租房屋损坏的维修义务是事实，王新房提起反诉请求无事实与法律依据，应依法驳回。本院经审理认定事实如下，对当事人没有异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据及事实，本院分析认定如下：1、王新房对原告提交的房屋租赁合同用以证明被告应当赔偿租金损失的证明目的有异议，异议认为，根据合同第五条约定，原告作为出租方应履行修缮房屋，保证房屋质量的义务，但原告没有履行该义务，属于原告违约，被告不应赔偿租金损失。本院认为，原、被告双方对房屋租赁合同的真实性均无异议，本院予以确认合同的真实性。哪方当事人在本案中违约，应当结合当事人提交的证据认定，房屋租赁合同本身得不出当事人谁违约及谁应承担违约责任的事实。因此对于违约方应当承担的赔偿责任，本院结合其他证据认定。2、王新房对原告提交的损坏地板、墙壁、窗户照片、换表收据及原告代理人对证人赵某的调查笔录均对其真实性、证明目的均有异议，异议认为，照片无法显示房屋座落位置，无法证明是案涉房屋，照片不能显示出房屋哪些部位存在损坏，照片仅显示房屋是正常的变旧，不是损坏，达不到原告的证明目的。换表收据不显示是给哪一个房子换的表，与本案无关。调查笔录属于证人证言，作为证人应出庭接受质询，证据形式不合法，不应采信。本院认为，原告提交的照片、换表收据及调查笔录说明了王新房在租赁房屋期间对租赁房屋有一些影响，该影响是房屋在租赁期间的正常损耗或是超出正常损耗外的损失，损失价值多少，原告均没有提交充分证据证明，对其举证目的本院不予支持。3、董明、张素英对王新房向本院提交的房屋租赁合同用以证明原告应保证房屋的整体质量，应及时对房屋进行修理，保证被告的正常使用，而原告没有保证房屋质量，故应解除合同的举证目的有异议，异议认为，房屋漏雨原告找人维修过，修过后并询问被告是否漏雨，被告说不漏雨了，因此被告提出解除合同的理由不充分。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，为有效合同。合同应不应该解除，合同本身不能说明问题，要结合本案相关事实综合考量，仅赁合同本身不能证明解除合同的合法性，因此被告此举证目的，本院不予支持。4、原告对被告向本院提交的视频光盘、录音光盘及文字整理材料、短信聊天记录、证明各一份用以证明案涉房屋自2018年起就出现漏雨现象，被告多次通知原告要求其对案涉房屋进行修缮，但直到2019年7、8月份原告仍然没有将房屋修缮好，案涉房屋严重漏雨，无法继续使用，被告于2019年8月26日已从案涉房屋中搬出，原告也重新张贴了出租信息，根据房屋租赁合同第五条的约定，原告已构成根本违约的举证目的及真实性均有异议，异议认为，对其真实性无法核实，证明目的不认可，证明是被告自己书写，不具有证明效力且证明目的与事实不符，原告在被告通知房屋漏雨后及时派人进行了维修，履行了自己的义务。本院认为，对于案涉房屋漏雨这一事实，原告认可，但原告派人进行了维修，对于被告提出的原告严重违约，不能实现合同目的这一举证目的，本院不予认可。5、原告对被告提交的图片11张证明案涉房屋漏雨严重，致使被告的机器损毁严重，给被告造成一定经济损失，原告作为违约方应承担赔偿责任的举证目的及该证据的真实性均有异议，异议认为，无法与原物核对，不认可。本院认为，该组照片反映出的情况不能证明是原告违约造成，达不到被告要求原告赔偿损失6000元的举证目的。依据有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：董明作为出租方（甲方）与王新房作为承租方（乙方）于2016年9月1日签订了房屋租赁合同。合同约定：一、甲方将南关街董明两间门面出租给乙方。二、租赁期限为五年，租赁期限内房租不得涨价。自2016年9月1日至2021年9月1日止；甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方使用。三、租金及租金的支付方式：1、租金：每年4万元；2、租金的交付方式：年交。3、乙方未经甲方同意不得转租；4、合同到期乙方不得将房屋装修的整体结构破坏。四、因房屋拆迁或其他原因租赁期限不到，剩余租赁费由甲方退还给乙方。五、甲方保证房屋的整体质量，应及时对房屋进行修理，保证乙方的正常使用，若乙方破坏房屋的整体结构，造成房屋或其他损失，乙方负责赔偿或修复。合同还约定了其他事项。协议签订后，原告将房屋出租给被告使用，被告支付了原告相应的房租。原告在收取2018年9月1日-2019年9月1日的房租时，原告将房租降为35000元，双方在协议履行过程中达成被告先交当年房租，然后使用租赁房屋的协议。2019年8月26日，被告以承租房屋严重漏雨为由搬出承租房屋，不再支付下一年的房屋租赁费用，双方发生纠纷。原告以要求被告赔偿房屋租金损失并赔偿损坏房屋的损失为由向法院提起诉讼，被告则以承租房屋严重漏雨，原告严重违约为由，要求解除租赁合同，并赔偿因房屋漏雨给被告造成损失为由提起了反诉。另查明董明与张素英系夫妻关系。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。无法定或约定的事由，当事人不得擅自解除。本案中，原、被告签订的租赁合同期限为五年，也就是说五年中，如没有法定或合同约定解除事由的发生，任何一方均不得擅自解除合同。本案中案涉合同已履行三年，被告在该交纳第四年房租费的关口，以租赁房屋严重漏雨，不能继续使用，达不到合同目的为由，要求解除房屋租赁合同。通过审理，本院认为，双方当事人没有达成就房屋租赁合同进行解除的合意，即不符合约定解除的条件。被告辩称解除合同是因为租赁房屋严重漏雨，原告没有履行修缮义务，不能实现合同目的，故要求解除合同属于法定解除的情形，本院结合原、被告向本院提交的证据材料，在被告通知原告房屋漏雨之后，原告派人对房屋进行了修缮，被告所提交证据不足以证明租赁房屋不符合使用目的，因此，被告认为符合法定解除租赁合同的理由不成立。但本案被告已实际搬离租赁房屋，并以自己的行为表明不再履行合同，已形成合同僵局，此种情况下，违约方要求解除合同的，即被告要求解除合同，本院予以准许，但应赔偿原告的损失。合同解除后，原告负有减少损失扩大的义务，结合本案的实际情况，原、被告没有约定违约金，合同解除后，本院依据合同履行可期待利益的损失，酌定被告赔偿原告八个月的房租损失。关于原告要求被告恢复房屋原状或赔偿5000元损失，被告反诉因房屋漏雨要求原告赔偿6000元损失，证据均不充分，本院对原告该项诉讼请求及被告的该项反诉请求不予支持。综上所述，原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，本院予以部分支持，其要求被告恢复房屋原状并赔偿损失5000元的诉讼请求，本院不予支持。被告要求解除房屋租赁合同，本院予以支持，要求原告赔偿房屋漏雨造成6000元损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百怀十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告董明、张素英与被告王新房签订的房屋租赁合同；二、被告王新房赔偿原告董明、张素英房租损失23333元；三、驳回原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告负担200元，被告负担200元，反诉费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  段效亮二〇二〇年二月十三日书记员  张沙沙