广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤06执异47号案外人：谭小武，男，汉族，1968年10月11日出生，住广东省佛山市南海区，。申请执行人：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区，。委托代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。法定代表人：江浩祥。委托代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。被执行人：许志华，男，汉族，1962年2月26日出生，住广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人欧凯与被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华仲裁一案中，案外人谭小武向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月7日公开进行听证，案外人谭小武、申请执行人欧凯的委托代理人刘华升、被执行人万帮公司的委托代理人张艳丽到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人谭小武称，其于2009年12月18日与万帮公司签订【商品房】订购协议，约定以98000元购买雅典园8××号房产（房产证号55××48）其使用至今，但万帮公司一直未能协助其办理房产证。目前该房产已出租给本小区其他业主使用，租赁期限至2017年9月5日，租金500元/月，租金已收。故特请法院在执行该房产时对其合法权利予以保护，其愿意将尾款支付至法院指定账户供执行，请求法院对上述财产予以解封并责令万帮公司协助其办理房产证。申请执行人欧凯答辩称：一、案外人只与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，并未签订正式的《广东省商品房买卖合同》，且未办理广东省商品房买卖需要办理的网签手续，故不足以对抗申请执行人的执行权利。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人与万帮公司签订定购协议后至申请执行人申请查封涉案车位长达6年的时间内，案外人未向万帮公司主张过户办证，其自身存在过错，申请执行人申请查封涉案车位并申请法院强制执行理据充分。三、截止到目前，案外人仍未全额支付涉案车位的价款，亦未向执行法院交付剩余价款以供执行，却占用涉案车位收取车位租金收益，损害申请执行人的合法权益，案外人应返还自查封之日起至今的全部租金收益。四、案外人所提交的证据，全部由其与万帮公司单方制作，不能排除其与万帮公司串通规避执行的情况。综上，申请执行人认为案外人的异议请求不符合法律规定，请求驳回其全部异议请求。被执行人万帮公司答辩称：同意案外人的异议申请，确认其与案外人签订的定购协议实际上为买卖合同，且案外人合法占有车位，也承诺将尾款支付，案外人的异议成立。案外人谭小武向本院提交如下证据：1.《【商品房】定购协议》、《告知书》各壹份，拟证明案外人于2009年12月18日与万帮公司签订商品房买卖合同，协议标题虽为“定购协议”，但协议具体约定买卖房屋的地址、面积、金额、支付款项的时间、交房的时间、办理房产证时间，符合商品房买卖合同特征，故其协议实际上为商品房买卖合同。同时证明案外人已按约定时间支付了定金与第一期楼款共50000元，第二期楼款48000元因未达到约定的支付条件，如今尚未支付，在此期间，案外人不存在过错。2、《名雅花园售楼专用收据》壹份、《收据》贰份，拟证明案外人于2009年12月22日已向万帮公司支付车位款50000元、合同印花税49元、房屋维修基金980元。3、《车位出租合同》壹份，拟证明车位如今租给同小区的业主使用。申请执行人欧凯对案外人提供的证据质证如下：1、对证据1的“三性”不予认可。认为定购协议中的房产地址与案涉雅典园8××号车位的房屋坐落不一致，涉案车位于2007年5月21日已登记办证，而该定购协议的签订时间为2009年12月28日，相关房屋地址已经明确，但定购协议上仍然表示为六号车库8××号车位，与实际不符，另在告知书中陈述“万帮公司因房产划拨给工程建设单位”亦与实际不符。实际情况是万帮公司于2007年5月21日已办理房产证，案外人在签订定购协议时，对涉案车位情况不了解，自身存在过错。2、对证据2的“三性”不予认可，请求法院责令案外人提交支付车位款、合同印花税、维修基金的相关转账记录、发票、存折予以核对。3、对证据3的“三性”不予认可，认为是案外人单方制作的证据。被执行人万帮公司对案外人提供的证据质证如下：1、对证据1、2的“三性”予以认可。万帮公司确认已收到上述款项，涉案车位已实际交付，涉案车位即为案外人认购的车位。当时房产没显示抵押，是因为土地处于抵押的状态，故后来才开始进行销售，并办理房产证。2、对证据3的“三性”予以认可，万帮公司已向承租人核实，涉案车位已出租。经认证，因上述证据均有原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以认可。申请执行人欧凯提交以下证据：《佛山市（南海区）房产查询证明》壹份，拟证明涉案车位已于2007年5月21日登记在万帮公司名下，案外人签订定购协议至2015年5月14日查封之日，在长达6年的时间内，均未要求万帮公司协助办理过户，其自身存在过错。经质证，案外人对该证据的真实性予以认可，但对证明内容有异议。认为查询证明上显示的车位即为其认购的车位，申请执行人不能证明案外人对房产情况了解存在过错。经质证，被执行人万帮公司对该证据的真实性予以认可，对证明内容有异议。认为查询证明中的车位即为案外人购买的车位。经认证，本院对该证据的真实性予以认可。被执行人万帮公司提交以下证据：《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》复印件壹份，拟证明万帮公司已收到涉案车位的款项50000元。经质证，案外人对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，申请执行人对该证据的“三性”不予认可。认为其对涉案预收款凭证在网上查询过，查询不到相应的发票信息，且该证据上的盖章为“发票专用章”，而在关联案件（2017）粤06执异48号案件中，预收款凭证上盖章为“财务专用章”，可见这份证据并不是真正的发票。经认证，该证据无原件核对，本院对该证据的真实性不予确认。被执行人许志华在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明，佛山仲裁委员会于2015年5月12日向本院移交了欧凯的财产保全申请书及担保材料，称该会已受理欧凯与万帮公司、许志华之间的仲裁案，案号为（2015）佛仲字第190号。欧凯提出财产保全申请，并提供了担保，本院以（2015）佛中法立保字第220号案受理，于2015年5月12日作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定，裁定冻结万帮公司、许志华的银行存款人民币1000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2015年5月14日查封了万帮公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园8××号汽车位（以下简称8××号车位）等多处房地产。佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出的（2015）佛仲字第190号仲裁裁决生效后，欧凯向本院申请执行，本院经审查立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院张贴了（2016）粤06执475号公告，拟对包括8××号车位在内的房地产进行评估、拍卖。案外人谭小武遂提出本案执行异议。另查明，2009年12月18日，案外人与被执行人万帮公司签订《【商品房】定购协议》，约定案外人购买位于广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园六号车库8××号车位。该车位的建筑面积为30.88㎡，订购价为98000元。协议还约定案外人须于签署协议时一次性付清定购定金10000元，于2009年12月25日前一次性付清第一期楼款40000元，于2010年12月31日前或签署《广东省商品房买卖合同》前一次性付清第二期楼款48000元。双方约定在2010年12月31日前携同此定购协议、身份证、户口簿、护照正本、公司注册登记、商业登记或营业执照、董事或法人代表证明见证本，有关法人授权书及上述楼款至售楼部签署国家统一制定的《广东省商品房买卖合同》，并缴付楼款或办理按揭付款手续。同日，被执行人万帮公司发出《告知书》告知案外人，其购买的名雅花园六号车库8××号车位，因万帮公司有部分房产曾划拨给工程建设单位，目前为了解决此事，已全部收回车位并进行销售，为了理顺相关手续，需要360个工作日才能完成，故承诺在360个工作日内办理购房合同登记备案和确权到案外人名下的手续，否则视为万帮公司违约，万帮公司承担违约责任。案外人签字确认收悉该《告知书》。2009年12月22日，被执行人万帮公司出具《名雅花园售楼专用收据》壹份、《收据》贰份，记载内容为收到案外人支付的6号车库8××号车位的车位款50000元、专项维修基金980元、合同印花税49元。2015年3月3日，案外人（甲方）与甜姐、李健龙（乙方）签订《车位出租合同》，约定甲方将位于南海黄岐名雅花园6号车库8××号车位出租给乙方使用，租期约定为自2015年3月6日至2015年9月5日，后租期延至2017年9月5日，每月租金为500元，租金已收齐。在听证会上，案外人、申请执行人及被执行人万帮公司确认，案外人与被执行人万帮公司签订的《【商品房】定购协议》中的广东佛山市南海黄岐北村大道名雅花园六号车库8××号车位即为8××号车位。本院认为，本案争议焦点为案外人对8××号车位是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，案外人谭小武作为买受人，在2009年12月18日与万帮公司签订《【商品房】定购协议》，早于2015年5月14日8××号车位被本院查封之日。该《【商品房】定购协议》虽不是正式的《广东省商品房买卖合同》，但协议中明确约定了8××号车位的地址、面积、价款、付款方式、交房时间、办证等内容，其内容也未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故该协议具备商品房买卖合同的内容。同时，案外人在本院查封前已合法占有8××号车位，并根据协议约定支付价款50000元，第二期款项48000元尚未支付是因为未达到支付条件，案外人表示也愿意将剩余款项交付至本院供执行。另，根据《告知书》及被执行人万帮公司在听证会上的陈述，8××号车位由于被执行人万帮公司的原因至今无法办理过户登记至案外人名下，非因买受人自身原因未办理过户登记。鉴于案外人愿意将剩余款项交付至本院供执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人对8××号车位享有的权益可以排除本案的执行，因此，案外人对8××号车位解除查封的请求符合法律规定，本院应依法裁定在本案中对8××号车位中止执行，但案外人应于本裁定生效之日起十日内将剩余款项48000元交付至本院执行款专用帐户，逾期未交纳，本院可恢复执行。案外人提出的责令万帮公司协助其办理房产证的请求，不属于本异议案件审查的范畴，本案不予以审查，其可另循法律途径救济。综上，案外人关于解除对8××号车位查封的请求有事实及法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园雅典园8××号汽车位（房产证号55××48）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  张照栋二〇一七年三月三十一日书记员  李嘉碧