上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初22068号原告：都蓉，女，1984年7月7日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：诸丽，上海慧赢律师事务所律师。被告：黄芳，女，1963年10月15日生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：沈彬，上海劲力律师事务所律师。原告都蓉与被告黄芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月17日公开开庭进行了审理，原告都蓉的委托诉讼代理人诸丽、被告黄芳的委托诉讼代理人沈彬到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告都蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2、被告赔偿原告定金30万元。事实与理由：2016年1月2日，原、被告签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定原告购买被告名下位于上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，总价为420万元。原告按约支付了定金，但被告未在合同约定的期限内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，并以各种理由不想再出售房屋，现被告已将房屋另售他人。被告的行为已构成违约，根据约定应双倍返还定金，故原告诉至本院提出如上诉请。被告黄芳辩称，同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，但不同意其余诉讼请求。理由：1、原告付款存在延迟，故被告对其履行能力存疑；2、本案解约并非被告提出，原告因需要资金购买其他房屋故主动要求被告尽快退还已付房款；3、《房地产买卖(含居间)协议》并未约定签订《上海市房地产买卖合同》的具体日期，根据合同条款的理解及双方的口头约定，正式签约日期是2016年1月2日，而2016年3月本市出台了新的购房政策，原告不再具备购房资格，故本案所涉合同实际履行不能；4、本案协议履行期限届满后，原告仍未履约，故被告于2016年7月才将涉案房屋另行出售，被告不存在违约。经审理查明：2007年4月23日，被告黄芳核准登记为涉案房屋的权利人，建筑面积174.48平方米。2012年10月15日，案外人中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额为220万元。2015年12月28日，被告黄芳以涉案房屋为担保向案外人陈颖飞借款30万元，并就上述借款申办抵押登记。2016年1月2日，原告都蓉作为乙方(承购方)与被告黄芳作为甲方(出售方)签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，约定原告购买被告涉案房屋，建筑面积174平方米，出售总价420万元；房屋已向工商银行设立抵押，贷款余额为200万元，甲方应于收到乙方首付款后七个工作日内办妥抵押登记注销手续；乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方房款5万元，于2016年1月30日前支付25万元，于2016年6月20日前支付96万元，于银行发放贷款后支付294万元；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起3天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。协议第十条其他约定中载明，卖方过户前配合买房再重新签订一次买卖合同，并同意买方做高房价，及将购买人名字修改为家人的名字……。协议另对其他事宜进行了约定。上述协议签订当日，原告向被告支付5万元。2016年1月4日，案外人陈颖飞核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额为30万元。审理中，原、被告均确认该抵押于2016年2月底、3月初涤除。此后原告分别于2016年1月7日支付被告5万元，于2016年1月24日支付10万元，于2016年2月18日支付10万元。截至2017年1月5日，涉案房屋上已设有被告与案外人签订的房地产买卖备案合同，该备案于2016年2月底、3月初撤销。因原、被告最终未能签订网签备案合同，被告于2016年3月21日返还原告房款25万元，于次日返还5万元。2016年7月18日，被告黄芳将涉案房屋另行出售于案外人田某、马某某，房屋总价480万元。另查明，截至2017年1月，原告累计缴纳养老保险月数为39月。审理中，原告都蓉向本院提交原、被告自2016年1月2日起至2016年5月23日的微信记录一份，以证明：1、原告延期支付定金的原因及被告未就此提出过异议；2、2016年2月18日，被告有加价的意思表示；3、2016年3月3日，被告表示其家人不同意卖房，需要暂时缓缓先不卖了，故原告向被告提供账号要求被告双倍返还定金。被告黄芳对此质证认为，1、原告未提供手机中的原始记录，且未经公证机关公证确认，该证据缺乏公信力；2、该微信记录不是完整记录，系经删选后提交；3、即使微信记录真实，其中存在很多自相矛盾的表示，无法证明其真实性、逻辑性和客观性。庭审中，对于原、被告未能按约签订网上备案专用《上海市房地产买卖合同》的原因，原告述称系因涉案房屋已登记有被告与案外人的备案合同，需待该备案撤销后，才能另行网签。被告则辩称该网签因借款产生，被告对此并不知晓，且原告未就此提出过异议，本案网签未能按时签订是由于原告未确定在合同中需要加谁的名字。以上事实，由房地产买卖(含居间)协议、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、微信记录、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、借记卡账户历史明细清单、中国民生银行个人账户对账单、上海市房地产买卖合同及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《房地产买卖(含居间)协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案原告要求解除双方房屋买卖合同关系，被告亦同意解除，本院予以确认。关于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求。根据审理查明的事实，本案原、被告未能按约签订《上海市房地产买卖合同》的原因系由于签约后被告在涉案房屋上又设定了抵押且房屋上登记有被告与案外人签订的房地产买卖备案合同，此后被告亦未在撤销上述网签后与原告签订备案合同，且将房屋另行加价出售。对此，本院认为，被告作为出售方应确保涉案房屋处于可正常交易的状态，现因被告原因导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》，被告按约应当承担双倍返还定金的违约责任，现被告已将30万元定金本金返还原告，故其还应按约将双倍定金的余额30万元返还给原告。被告述称双方未能签约的原因系原告未确定签约主体，但未举证予以证明，本院难以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告都蓉与被告黄芳就坐落于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系；二、被告黄芳于本判决生效之日起十日内双倍返还原告都蓉定金余额300,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取2,900元，由被告黄芳负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年三月二十九日书记员 张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。