北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终70号上诉人(原审被告)：金振豹，男，1974年1月18日出生。被上诉人(原审原告)：李福长，男，1946年11月22日出生。被上诉人(原审原告)：尤淑海，女，1948年2月29日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李爽（李福长、尤淑海之子）。原审被告：李菲，女，1983年1月15日出生。上诉人金振豹因与被上诉人李福长、尤淑海、原审被告李菲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后依法组成合议庭，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金振豹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李福长、尤淑海全部诉讼请求，继续履行原租赁合同。2.一、二审案件受理费由李福长、尤淑海承担。事实和理由：1.对于第四期租金的缴纳，李福长、尤淑海并未履行向金振豹、李菲指定收款银行账户的义务，导致金振豹无法按时交纳租金，因此金振豹不构成违约。2.李福长、尤淑海在新的租期开始后没有对金振豹做任何通知，也没有提供银行账户即要求解除合同，违背诚实信用原则。3.一审判决严重违反民法的公平原则，违反社会公平和正义。4.即便金振豹存在违约情形，也是极为轻微的，不影响守约方合同目的实现。李福长、尤淑海提交的书面答辩意见为：一审法院认定事实正确，不同意金振豹的上诉请求事实和理由。1.一审法院认定李福长、尤淑海已向金振豹、李菲指定了银行账户信息是明确无争议的，故金振豹、李菲延迟支付租金的行为构成违约，李福长、尤淑海具备依据合同约定单方解除合同的条件。2.李菲在二审期间拆走涉案房屋中供暖设备造成李福长、尤淑海直接经济损失3万余元，违反了双方签订的《租赁合同》约定，金振豹、李菲应按年租金15000元的200%向李福长、尤淑海支付违约金及赔偿供暖设备费用。李菲提交的书面答辩意见为：同意金振豹的上诉请求，请法院依法裁判。李福长、尤淑海向一审法院起诉请求：1.解除李福长、尤淑海与金振豹、李菲于2014年2月16日签订的《租赁合同》；2.金振豹、李菲将实际承租的位于北京市昌平区286号院房屋腾退给李福长、尤淑海，且不得破坏房屋装修；3.金振豹、李菲支付李福长、尤淑海违约金30000元；4.金振豹、李菲以每月1375元的标准，支付李福长、尤淑海2019年4月20日至实际腾退之日期间的房屋租金或房屋占用费；5.诉讼费由金振豹、李菲承担。一审法院认定事实如下：2014年2月16日，李福长、尤淑海（甲方）与金振豹、李菲（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区298号房屋（以下简称为涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为居住，租赁期限自2014年4月20日至2029年4月19日共计15年，甲方应于2014年2月20日前将房屋交付给乙方，甲方向乙方移交房门钥匙后视为交付完成。第四条“租金”载明“（一）租金标准及支付方式：2014年4月20日至2015年4月19日为13000元，2015年4月20日至2019年4月19日为15000元／年，此后每五年递增10%。2014年2月20日之前支付13000元，2015年4月20日之前支付15000元。此后的租金三年一付，均于相应租赁年度开始之前支付。（二）租金以现金转账的方式于合同约定日期之前支付到甲方指定的银行账户”。第八条“合同解除”载明“……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.利用房屋从事犯罪活动的”。第九条“违约责任”载明“……乙方有第八条第五款约定的情形之一的，应按年租金（15000元）的200%向甲方支付违约金，并且对其投入房屋改造装修的费用不得要求赔偿损失”。合同签订后，李福长、尤淑海向金振豹、李菲交付了涉案房屋，金振豹、李菲已经将2019年4月20日之前的租金向李福长、尤淑海支付完毕。2015年4月20日，金振豹向李福长02000XXXXXX的账户网转8000元；同年4月21日，金振豹向该账户汇款7000元，共计支付15000元租金。2016年4月27日，金振豹向上述账户网转15000元；同年7月8日，金振豹向该账户汇款30300元，共计支付45300元租金。2019年5月16日，李福长、尤淑海通知金振豹，告知其解除《租赁合同》。后，金振豹、李菲与李福长、尤淑海就合同解除、租金交纳多次沟通，均未达成一致意见。经法庭询问，当事人一致认可涉案房屋现在没有挂门牌号码。李福长、尤淑海、金振豹一致认可金振豹向李福长、尤淑海支付租金时不打收条，李菲表示租金都是金振豹经手的，自己不清楚。李福长、尤淑海表示涉案房屋实际应为某村286号，双方签订《租赁合同》时书写错误，金振豹、李菲表示从其承租开始涉案房屋就没有门牌号。上述案件事实，有《租赁合同》、银行转账明细、录音及本案当事人当庭陈述记录在案证明。一审法院认为，依法订立的合同具有法律效力。李福长、尤淑海与金振豹、李菲签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。本案中，按照租赁合同约定，金振豹、李菲应于2019年4月20日之前交付之后三年的租金。但截止2019年5月16日，其仍未交纳。法院认为，金振豹、李菲的关于未交纳原因的答辩意见不能成立。具体理由如下：首先，《租赁合同》约定“租金以现金转账的方式于合同约定日期之前支付到甲方指定的银行账户”，支付方式及截止日期均已明确，不存在歧义。其次，李福长、尤淑海已向金振豹、李菲指定了银行账户，且金振豹已向该银行账户交纳数次租金，银行账户信息明确无争议。故金振豹、李菲迟延支付租金的行为构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。金振豹、李菲迟延交付租金，且已达到《租赁合同》约定的解除条件，李福长、尤淑海享有单方解除权。因此，李福长、尤淑海要求解除《租赁合同》的诉求具有事实和法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金振豹、李菲应当将涉案房屋腾退给李福长、尤淑海，并且按照约定的租金标准支付租赁合同解除后的占有使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案金振豹、李菲违约，应当按照合同约定向李福长、尤淑海支付违约金30000元。但金振豹、李菲主张此金额过高，请求法院予以酌减。鉴于李福长、尤淑海未对其实际损失举证证明，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除李福长、尤淑海与金振豹、李菲于2014年2月16日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、金振豹、李菲于本判决生效后三十日内将《北京市房屋租赁合同》约定的房屋腾退给李福长、尤淑海。三、金振豹、李菲于本判决生效后七日内按照月租金1375元的标准支付李福长、尤淑海自2019年4月20日起至本判决生效之日止的租金。四、金振豹、李菲于本判决生效后三十日内按照月1375元的标准支付李福长、尤淑海自本判决生效之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。五、金振豹、李菲于本判决生效之日后七日内支付李福长、尤淑海违约金10000元。六、驳回李福长、尤淑海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，金振豹、李菲与李福长、尤淑海签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。首先，《租赁合同》第四条中明确约定了租金标准、支付时间以及支付方式。其次，双方当事人均认可金振豹、李菲在合同履行过程中，对于往期租金的交纳，均系通过银行转账方式转入李福长一方提供的指定账户，租赁合同项下承租人的主要义务为及时足额交纳租金，金振豹在已经成功交纳往期租金的情况下，其作为承租人应主动留存李福长收取租金的账户，并在诉争的租金交纳期限到来之前主动与李福长一方沟通租金交纳事宜，故金振豹提出李福长、尤淑海未提供银行账户供其交纳租金，导致其无法按时交纳租金的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。依据《租赁合同》第四条、第九条相关规定，金振豹、李菲怠于履行租金交纳义务，构成违约，符合《租赁合同》约定的出租人解除合同条件，李福长、尤淑海有权依照约定解除租赁合同，并收回房屋。金振豹、李菲作为违约方，应当向李福长、尤淑海支付违约金。一审法院依据金振豹、李菲申请并结合双方当事人合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金数额酌定为10000元，并无不当，本院予以确认。租赁合同解除后，金振豹、李菲应当将涉案房屋腾退给李福长、尤淑海，并且按照合同约定的租金标准向李福长、尤淑海支付租赁合同解除前的租金，对于租赁合同解除后金振豹、李菲应当支付的占有使用费，可以参照《租赁合同》确定的租金标准交纳。李福长、尤淑海在二审中提出要求金振豹、李菲赔偿供暖设备费用的请求，不属于本案二审审理范围，本院不予支持。综上所述，金振豹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4994元，由金振豹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年二月二十四日法官助理 张 超书 记 员 李佳星