上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初21878号原告：汤文彪，男，1969年10月27日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：阮敏(系表姐弟关系)，女，1966年3月12日出生，汉族，住上海市静安区。被告：孙静薇，女，1972年6月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王星，上海市金茂律师事务所律师。被告：沙越，男，1990年10月2日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。被告：张展明，男，1962年11月12日出生，汉族，住上海市虹口区。原告汤文彪与被告孙静薇、被告沙越、被告张展明房屋买卖合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2016年9月19日立案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汤文彪及其委托诉讼代理人阮敏、被告孙静薇委托诉讼代理人王晓鹏、王星、被告沙越委托诉讼代理人余学金及被告张展明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤文彪向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙静薇与被告沙越就上海市延长路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同无效，房屋恢复登记到孙静薇名下；2、判令被告沙越、张展明签订的房屋抵押合同无效；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告汤文彪与被告孙静薇系夫妻，原告因被告孙静薇离家出走一年，于2016年5月31日向上海市静安区人民法院提起离婚诉讼并申请依法分割夫妻共同财产。2016年7月13日离婚诉讼第一次开庭，法院认定系争房屋属夫妻共同财产，应依法分割，双方当庭表示愿意分割，由于对售价认定出入较大，双方同意请专业评估公司估价。2016年7月17日，为准备评估资料，原告意外发现系争房屋正在静安区房产交易中心申请网签交易。2016年7月18日，原告以房地产权利利害关系人身份向交易中心提出异议登记，同时向上海市静安区人民法院提出财产保全申请。2016年7月20日，上海市静安区人民法院发出(2016)沪0106民初10386号民事裁定书，查封系争房屋。2016年7月26日，原告从静安区房地产登记处获取《上海市房地产登记簿异议登记信息XXXXXXXXXXXX》。2016年7月28日，上海市房地产登记簿权利人仍为孙静薇，2016年8月4日，上海市房地产登记簿权利人变更为沙越，网签房屋买卖合同价格为5,520,000元(以下币种均为人民币)，房地产权证号为静XXXXXXXXXX，此时房屋市场评估价已达900余万元。原告认为，被告孙静薇与被告沙越在原告汤文彪与被告孙静薇离婚诉讼期间，故意欺骗法院、恶意低价转让夫妻共同财产，侵害了原告合法权利，故诉至法院。被告孙静薇辩称，房屋买卖合同效力由法院认定。被告孙静薇出售系争房屋时并不知道原告已经起诉离婚，2016年5月31日原告起诉离婚，而房屋买卖合同是2016年6月2日签订的，之前原告与被告孙静薇就在沟通房屋买卖事宜。由于被告孙静薇欠了高利贷及银行贷款，被告孙静薇在急于还债情况下才将系争房屋出售给沙越，被告孙静薇签约时并不知晓原告诉至法院要求离婚。被告沙越辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同是真实有效的，房屋抵押也是真实有效的行为，被告孙静薇有权处分系争房屋。从2016年3月13日孙静薇和原告短信中可知，原告已经同意将房屋出售来偿还夫妻共同债务。被告沙越是善意第三人，不存在低价买卖房屋。孙静薇通过中间人找到被告沙越出售房屋，被告沙越和中间人及孙静薇并不认识。签订合同及办理过户手续都是通过合法程序的。被告沙越不知道原告汤文彪和被告孙静薇两人离婚之事。合同约定房价5,520,000元，是被告沙越与被告孙静薇买卖双方真实意思表示。被告沙越已经支付了4,770,000元房款，但由于房屋没有交付，所以还有750,000元尾款未支付，被告沙越愿意再支付剩余750,000元。系争房屋已经过户到沙越名下，沙越是系争房屋产权人。张展明为了防止沙越将房屋抵押处置给第三方，因此办理了抵押手续，对于父子之间的抵押法律没有明确禁止，因此该抵押是合法的。被告张展明辩称，不同意原告的诉讼请求。同意被告沙越的答辩意见。抵押合同是被告张展明与沙越之间的借贷抵押关系，请求法院驳回原告的诉请，抵押合同与原告无关，认为原告诉请不真实不合理。本院经审理认定事实如下：原告汤文彪与被告孙静薇系夫妻，被告沙越系被告张展明之子。2015年12月15日，上海市延长路XXX弄XXX号XXX室房屋核准登记在被告孙静薇一人名下。2016年6月2日，原告汤文彪起诉被告孙静薇离婚纠纷一案由本院受理，案号：(2016)沪0106民初10386号。同日，被告孙静薇(甲方、卖售人)与被告沙越(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产座落上海市延长路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积149.54平方米，该房屋占用范围内的土地使用权49.02平方米。甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计5,520,000元。甲、乙双方确认，在2016年9月2日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款细则约定了付款方式，2016年6月2日前支付定金100,000元，2016年6月2日前支付首付款3,500,000元，2016年6月5日前支付第二笔款项420,000元，过户当天付清尾款750,000元，税金全部由买家支付，中介费150,000元全部由卖家支付，备注显示尾款750,000元中包含150,000元中介费。在上述《上海市房地产买卖合同》中，双方对系争房屋交接日期、乙方未按合同约定期限付款的处理、甲方未按合同约定交接房屋的处理、随房屋转让的装饰情况处理、物业管理费、水电煤、电讯等其他费用的支付、户口迁移等重要条款未作约定。2016年6月2日，被告沙越向被告孙静薇建设银行账户转账3,600,000元；2016年6月3日，被告沙越向被告孙静薇建设银行账户转账2,883元；2016年7月8日，被告沙越向被告孙静薇建设银行账户转账750,000元；2016年6月3日，被告沙越向被告孙静薇上海银行账户支付417,117元，用于归还房贷。上述共计向被告孙静薇支付4,770,000元。2016年7月8日，被告孙静薇书写《交房承诺书》，内容为，本人孙静薇(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)将本市闸北区延长路XXX弄XXX号XXX室出售于沙越(身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，并承诺该处房产由沙越取得房产证后十五日内交付，如果由于本人家庭原因造成交付该处房产障碍，本人孙静薇愿意承担由此造成的法律责任及其相应经济损失，特此承诺。2016年7月13日，原告汤文彪诉被告孙静薇离婚纠纷开庭审理，案号：(2016)沪0106民初10386号，该离婚案件审理中，被告孙静薇未向法院如实陈述系争房屋出售情况，原告汤文彪与被告孙静薇因对系争房屋价值无法确认，向法院申请评估系争房屋价值，经上海市高级人民法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司评估，于2016年9月8日出具《房地产估价报告》，报告显示系争房屋在2016年8月23日时市场价值为9,636,100元。2016年7月8日，上海市静安区房地产登记处受理被告沙越与被告孙静薇提出的系争房屋过户申请。2016年7月18日，原告汤文彪向上海市静安区房地产登记处申请异议登记，《上海市房地产登记簿》异议登记内容记载，夫妻产权纠纷申请异议。2016年7月19日，上海市静安区房地产登记处向被告沙越、被告孙静薇发出通知，通知内容为：你们于2016年7月8日申请办理坐落于延长路XXX弄XXX号XXX室的房地产存量房地产的买卖的登记(受理编号为XXXXXXXXXXXX)，现由于第三人汤文彪申请异议登记，根据《上海市房地产登记条例》第六十七条之规定，中止办理正在审核中的该房地产存量房地产买卖登记申请。审理中，被告孙静薇表示其未收到上述通知，被告沙越、张展明表示收到上述通知。2016年8月4日，系争房屋核准登记在被告沙越名下，但系争房屋一直未交付，现仍由原告居住使用。另查明，2016年8月10日，被告沙越(借款人、甲方)与被告张展明(出借人、乙方)就系争房屋签订《房产抵押借款合同》，约定，甲方向乙方借款8,800,000元整。借款期限自2016年8月10日至2017年8月9日止，甲方以位于延长路XXX弄XXX号XXX室房屋做抵押。同日，两被告向房地产交易中心申请抵押登记，并于2016年8月15日核准，抵押权人为被告张展明，债权数额8,800,000元，债务履行期限从2016年8月10日至2017年8月9日。再查明，2016年3月30日，案外人毛某某与被告孙静薇签订《房地产抵押借款合同》，约定借款3,500,000元，借款期限3个月，并以系争房屋作抵押。同日，案外人毛某某向被告孙静薇工商银行账户转入1,750,000元，2016年4月8日，案外人毛某某向被告孙静薇工商银行账户转入1,750,000元。2016年3月30日，被告孙静薇向案外人轩辕瑞玉转账315,000元，2016年6月2日，被告孙静薇向案外人毛某某账户转账3,500,000元，2016年7月8日，被告孙静薇向案外人沈某某转账255,000元。上述事实，有原告提供的《通知》、上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、被告提供的《房地产抵押借款合同》、银行转账记录、《交房承诺书》及原、被告庭审陈述等予以佐证。审理中，被告孙静薇称，1、被告孙静薇向案外人毛某某借款3,500,000元，并办理了系争房屋抵押手续，后因被告孙静薇无法还款，案外人毛某某提出出售系争房屋，由毛某某联系张展明，接洽房屋出售事宜，签订房屋买卖合同时找来沙越，被告孙静薇收到房款后先还3,500,000元给毛某某，并向毛某某指定的案外人轩辕瑞玉给付借款利息315,000元，后还银行欠款，并支付中介费255,000给案外人沈某某，买卖系争房屋并没有中介机构居间，是毛某某找了张展明，案外人沈某某也是张展明的人。2、出售系争房屋不是在原告提起离婚诉讼之后，被告孙静薇不知道原告提起离婚诉讼，被告孙静薇欠了高利贷才会出售系争房屋用于清偿债务，被告孙静薇仅收到系争房屋房款4,770,000元，并支付给了中介沈某某255,000元。3、在离婚诉讼中，被告孙静薇确实隐瞒了系争房屋买卖的情况，因为被告孙静薇欠了高利贷和银行贷款，担心自己构成犯罪，因此没有向法院和原告说明此事。4、被告孙静薇认为系争房屋市场价远高于5,520,000元，双方合同约定房价是过低的，被告孙静薇愿意承担返还房款的责任，但是被告支付了255,000元中介费，不应由被告孙静薇全部承担，比例由法院认定。5、至于被告沙越与被告张展明所签抵押合同，被告孙静薇认为该合同主债务期限是2016年8月10日至2017年8月9日，该期限内并未发生8,800,000元借款，因此该合同没有正式发生，是无效的。被告沙越称，1、被告孙静薇卖房的时候告诉被告沙越系争房屋是夫妻共同财产，家庭同意出售系争房屋，并且被告沙越支付的购房款被孙静薇用来偿还原告汤文彪与被告孙静薇之间的共同债务以及用于家庭开支，可见卖房是夫妻共同行为，并非孙静薇一人行为。2、关于中介费被告沙越不清楚，被告不参与中介费结款，系争房屋买卖是毛某某找了沈某某，沈某某找的两被告。3、2016年5月左右，被告见过孙静薇，两被告和沈某某去现场外围看过一次房，但是没有进入系争房屋内看房。沈某某将照片给两被告看了，被告知道系争房屋有人居住，被告方为了防止交不了房，只支付了4,770,000元房款，还有750,000元尾款未支付。4、系争房屋买卖合同是有效的，被告方不认识中介和孙静薇，是孙静薇找的中介，因此两被告和被告孙静薇不存在合意，被告沙越、张展明也不存在恶意，被告也没有非法目的，更不存在胁迫欺诈。孙静薇对房屋的处置是合法的，产证是孙静薇的名字，孙静薇系经原告汤文彪同意处分系争房屋，为有权处分。系争房屋交易价格系双方真实意思表示，不属于明显不合理的低价。原告曾经提出的异议登记不影响系争房屋买卖合同的效力。被告沙越已经对系争房屋买卖合同实际履行并完成过户手续，其信赖利益应得到保护。被告沙越、张展明认为，被告沙越与被告张展明之间的抵押合同真实、合法、有效，先出具借款手续再借款或者先借款最后出具全部借款的手续都是合法的，并且抵押合同不违反法律规定，原告无权请求法院予以撤销。若法院认为系争房屋买卖合同无效，要求一并处理合同无效的后果，应由被告孙静薇与原告汤文彪共同承担无效的后果，若法院认为被告沙越、被告张展明就系争房屋所签抵押合同无效，抵押合同所涉借款由两被告自行解决。原告汤文彪称对系争房屋买卖完全不知情，系争房屋由原告母子居住，2015年8月16日被告孙静薇离家，2016年7月13日离婚诉讼开庭，双方对于系争房屋属于夫妻共同财产无异议，并同意分割，但是对于房价有异议，因此申请了评估，评估价为9,636,100元，原告在准备评估材料时发现系争房屋在上海市静安区房地产交易中心进行网签，2016年7月18日，原告向房地产交易中心提出异议，交易中心之后向被告发出了通知。原告认为，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。被告孙静薇与被告沙越就系争房屋的交易价格为5,520,000元，仅占评估价9,636,100元的49.5%，属明显不合理的低价。三被告明知系争房屋被提起异议登记，为了各自利益，仍然办理过户，损害原告合法权益。被告沙越、张展明系父子，明知系争房屋有权属纠纷，为了牟取不正当利益，共同合谋通过房屋抵押的形式快速将房屋变成另外的债权，侵害原告合法权益。故被告孙静薇与被告沙越所签买卖合同、被告沙越与被告张展明所签房地产抵押借款合同，属于恶意串通，应属无效。本院认为，民事活动必须遵守法律。本案争议焦点之一是被告孙静薇与被告沙越签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。首先，系争房屋系原告汤文彪与被告孙静薇夫妻关系存续期间所购，属夫妻共同财产，虽然房屋产权登记在被告孙静薇一人名下，但是其出售系争房屋仍应得到原告汤文彪同意，被告孙静薇在与原告汤文彪离婚诉讼期间，擅自将系争房屋出售，在原告汤文彪向房产交易中心提出异议登记后，仍办理产权过户给被告沙越的手续，并在离婚诉讼的庭审中做虚假陈述，主观上并非善意。其次，被告沙越作为购房人理应对房屋产权共有情况、房屋结构等信息进行全面了解。被告孙静薇与被告沙越在未经经纪机构居间的情况下进行房屋买卖，按照常理，被告沙越理应更加谨慎，对房屋状况深入了解后再行交易，但被告沙越不仅未实地看房，在被告孙静薇出具《交房承诺书》，且在收到房产交易中心发给的产权异议书后，仍然与被告孙静薇继续交易，此时被告沙越已知系争房屋存在共有人，且共有人对买卖系争房屋有异议，房屋交付也存在障碍，但是被告沙越仍然与被告孙静薇完成了房屋产权过户登记手续，本院认为被告沙越在本次交易中难以认定为善意第三人。再次，系争房屋买卖合同约定总价款为5,520,000元，明显低于当时市场价格，且付款方式仅约定4,770,000元，另有750,000元房款不仅在合同中未约定支付方式，而且在被告沙越并未支付给被告孙静薇的情况下，被告孙静薇却出具了收条，亦有违常理；另外，买卖合同对房屋交接、违约责任等重要条款也未作约定，显然不符合一般交易习惯。据此，原告要求确认被告孙静薇与被告沙越就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述买卖合同无效，且被告孙静薇当庭确认收到被告沙越支付的房款4,770,000元，系争房屋买卖合同无效后，被告孙静薇负有向被告沙越返还房款4,770,000元之义务。被告沙越、张展明要求被告孙静薇与原告汤文彪共同给付该笔款项，本院认为,基于上述合同无效理由，该笔款项应由被告孙静薇负担。由被告沙越与被告孙静薇买卖系争房屋产生的相关税费，在系争房屋买卖合同无效后，相关权利人可根据相关国家机构返税政策另行主张。被告沙越在收到4,770,000元房款后，应将系争房屋产权恢复至被告孙静薇名下。被告孙静薇称其已支付255,000元中介费，该笔中介费要求三方承担，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本案争议焦点之二是被告沙越与被告张展明就系争房屋签订的《房产抵押借款合同》是否有效。该借款合同约定债权数额8,800,000元，债务履行期限从2016年8月10日至2017年8月9日。被告张展明称借款构成为被告沙越此前留学读书费用及购房款等，但借款并未在签订上述抵押借款合同时实际发生，且双方系父子关系，在收到上海市静安区房地产登记处通知系争房屋有产权异议登记信息的情况下，仍然将系争房屋过户至被告沙越名下并在系争房屋上设置抵押，两被告的行为不符合常理。现被告孙静薇与被告沙越就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》被认定无效，故该《房产抵押借款合同》也理应无效。两被告表示若抵押合同被确认无效，抵押合同所涉两被告之间借款不要求法院处理，本院予以准许，被告张展明还应注销系争房屋抵押登记。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告孙静薇与被告沙越就上海市延长路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效(合同编号：XXXXXXX)；二、被告孙静薇自本判决生效之日起十日内返回被告沙越购房款4,770,000元；三、被告沙越应于被告孙静薇将本判决书第二款履行完毕之日起十日内协助被告孙静薇将上址房屋产权恢复至被告孙静薇名下，产生的相关税、费由被告孙静薇负担；四、被告沙越与被告张展明就上海市延长路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房产抵押借款合同》无效，被告张展明应注销上址房屋抵押登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50,440元(原告汤文彪已预缴)由被告孙静薇负担40,440元，被告沙越负担5,000元，被告张展明负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华代理审判员  徐敬红人民陪审员  周建萍二〇一七年三月十七日书 记 员  鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。