福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终177号 上诉人（原审原告）：卢立景，男，1956年6月18日出生，汉族，住浙江省苍南县龙港镇建新路243号，公民身份号码330327195606180276。 上诉人（原审原告）：陈春贵，女，1959年5月16日出生，汉族，住浙江省苍南县龙港镇建新路243号，公民身份号码330327195905160224。 上诉人的共同委托诉讼代理人：康艺能，福建嘉铠律师事务所执业律师。 上诉人的共同委托诉讼代理人：冯钟若，福建嘉铠律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市翔烨房地产开发有限公司，住所地招商局漳州开发区大径村，统一社会信用代码913506817661770028。 法定代表人：赵斌，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所执业律师。 上诉人卢立景、陈春贵因与被上诉人漳州市翔烨房地产开发有限公司（以下简称：翔烨公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢立景、陈春贵的委托诉讼代理人康艺能，被上诉人翔烨公司的委托诉讼代理人刘鹏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢立景、陈春贵上诉请求：撤销一审判决，改判翔烨公司支付逾期交房违约金1234447.65元、逾期办证违约金345330.61元及赔偿物业管理费损失31253.6元；一、二审诉讼费均由负担翔烨公司负担。事实和理由：1.《合同补充协议》第五条第2点及第六条第6点条款明显违反《商品房买卖合同》第二十二条约定和《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，属无效合同，不应作为本案定案依据。2.涉案房屋的生活排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施未达到设计要求条件，不符合商品房交付条件，应认定涉案商品房符合交付条件的时间为2017年6月8日。3.涉案商品房符合交房条件的时间为2017年6月8日，与约定的交付时间实际逾期352天，翔烨公司应支付逾期交房违约金1234447.65元。4.一审判决引用无效的《合同补充协议》第五条第2点的约定错误，翔烨公司应支付逾期办证违约金345330.61元。5.涉案商品房在未具备交付条件之前的物业管理费用应当由翔烨公司承担。 翔烨公司辩称，涉案《商品房买卖合同》第十四条及补充协议约定的条款系双方当事人真实意思表示，合法有效。卢立景、陈春贵主张部分条款无效于法无据。涉案商品房于2014年4月8日办理了消防验收备案，并于5月6日办理竣工验收，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，不存在翔烨公司逾期交房的事实，一审依据双方签订的补充协议条款约定作出的认定并无不当。一审依据涉案《商品房买卖合同》补充协议第六条第1款、3款约定，判决驳回卢立景、陈春贵诉求的物业费损失正确。综上，卢立景、陈春贵上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 卢立景、陈春贵向一审法院起诉请求：1.判决翔烨公司向卢立景、陈春贵支付逾期交房违约金1234447.64元【8742547元×0.04%×353天（自2016年6月20日起至2017年6月8日止）】；2.判决翔烨公司向卢立景、陈春贵支付逾期办理权属证书违约金345330.61元【8742547元×0.01%×395日（自2017年9月8日至2018年10月9日止）】；3.判决翔烨公司赔偿卢立景、陈春贵物业管理费损失31253.60元（即已付自2015年11月至2017年06月期间的管理费）；以上三项合计金额1611031.85元；4.本案诉讼费由翔烨公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月15日，卢立景、陈春贵与翔烨公司签订《商品房买卖合同》，约定：卢立景、陈春贵向翔烨公司购买“漳州开发区南滨大道285号澎湖湾15幢101号”商品房，建筑面积382.740平方米，总房价8742547元，买受人签署本合同时支付首期房款4372547元，其余房款办理银行按揭。出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。同日，双方又签订合同补充协议，其中协议第六条其它约定第一项约定：“……由于买受人原因未能按期交付的，买受人应自出卖人通知交房之日起承担相应的物业管理费用。”，第六项约定：为进一步明确责任，主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方确认为：自商品房交付使用之日起180日内；第五条关于产权登记约定的第二项规定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，累计不超过3%，因买受人的原因导致产权登记不能按时办理，则出卖人不承担违约责任”。第五条第三项规定“为方便买受人办理权属登记，出卖人同意接受买受人的委托，代理买受人办理该商品房的土地证、房屋所在权证和房屋他项权证（一次性付款的无需办理该证），买受人应自出卖人通知之日起七天内办理授权委托书公证手续，否则，买受人不能按购房合同第十四条约定的时间取得房屋权属证书的，出卖人不承担购房合同第十四条约定的违约责任。”。合同签订后，卢立景、陈春贵按约支付了全部房款8742547元。翔烨公司于2014年12月31日前就通知卢立景、陈春贵办理商品房交房手续，双方于2016年8月16日办理了商品房交房手续，同日，卢立景、陈春贵办理了委托公证手续，委托翔烨公司员工办理领取《房屋所有权证》等。案涉商品房于2014年4月8日办理了消防验收备案，同年5月6日办理竣工验收。《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明建设单位为翔烨公司，备案机关意见为该竣工验收备案文件于2017年6月8日收讫。漳州开发区不动产登记处房屋权属信息查询结果证明，载明房屋坐落：漳州开发区南滨大道285号澎湖湾15幢101室；受理时间：2018年10月9日。 一审法院认为，根据翔烨公司提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》和《福建省建筑工程竣工验收报告》，讼争商品房于2014年4月8日工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。讼争商品房于2014年5月6日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。翔烨公司亦通知卢立景、陈春贵于2014年12月31日办理商品商交房手续。供水、供电、燃气等设施若存在不完善之处，则属于质量瑕疵问题，均不能成为卢立景、陈春贵拒绝收房的理由。《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明该竣工验收备案文件于2017年6月8日收讫，而非讼争商品房的交房时间。故翔烨公司不存在逾期交房。根据本案《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条第六项约定，可认定如因翔烨公司原因，自讼争房产交付使用之日起180日内未能取得房屋权属证书的，翔烨公司应承担违约责任。本案中，双方于2016年8月16日办理了商品房交房手续，同日，卢立景、陈春贵办理了委托公证手续，委托翔烨公司员工办理领取《房屋所有权证》等。漳州开发区不动产登记处房屋权属信息查询结果证明，载明房屋坐落：漳州开发区南滨大道285号澎湖湾15幢101室；受理时间：2018年10月9日。故应认定卢立景、陈春贵取得房屋权属证书已经逾期。判断翔烨公司是否应承担违约责任的关键在于，造成上述逾期的原因是否归责于卢立景、陈春贵或其他第三方。对此，翔烨公司负有举证责任。本案中翔烨公司未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，即应认定本案逾期办证原因归责翔烨公司一方。根据本案《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条第六项约定，双方于2016年8月16日办理了商品房交房手续，故卢立景、陈春贵请求逾期办证时间395日符合合同约定。同时，本案逾期办证违约金系按日计算，其性质属持续性债权，每多逾期办证一日，均会产生新的债权，故该债权形态是以日违约金为单位的并合，本案中，卢立景、陈春贵于2019年5月7日起诉，未超过诉讼时效。卢立景、陈春贵主张补充协议第六条第六项约定属格式条款无效，应按主合同约定认定逾期办证起算日，与《补充协议》第六条第14项载明内容不符，理由不能成立。根据双方在《合同补充协议》中约定：如因翔烨公司的责任导致在交房后180天内卢立景、陈春贵未能取得房地产权属证书的，翔烨公司应按已付房款的日0.01%支付违约金，累计不超过3%。本案卢立景、陈春贵请求逾期办证违约金数额345330.61元，而根据《补充协议》第五条第二项“累计不超过3%”约定，逾期办证违约金上限应为262276.41元（8742547元×3%）。综上所述，卢立景、陈春贵翔烨公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容合法，双方均应严格遵守并及时履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依法承担违约责任。根据上述分析，翔烨公司不存在逾期交房，故翔烨公司该辩称意见，可以采纳。翔烨公司因违约行为，依约应向卢立景、陈春贵支付逾期办证违约金262276.41元（8742547元×3%）。翔烨公司辩称，即便存在逾期办证，逾期办证的违约金也不能超过已付房款3%，可以采纳。合同补充协议约定由于买受人原因未能按期交付的，买受人应自出卖人通知交房之日起承担相应的物业管理费用，故卢立景、陈春贵请求翔烨公司赔偿物业管理费损失31253.60元，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告漳州市翔烨房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告卢立景、陈春贵逾期办理房屋权属证书违约金262276.41元；二、驳回原告卢立景、陈春贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19300元，由原告卢立景、陈春贵负担14066元，由被告漳州市翔烨房地产开发有限公司负担5234元。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，翔烨公司举证卢立景的《客户收付款入帐通知》，欲证明一审判决后，翔烨公司已按一审判决确定给付逾期办证违约金262276.41元数额汇入卢立景账号的事实。卢立景、陈春贵质证认为已收到该款项，可以认定翔烨公司所欲证明的事实。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方的真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。卢立景、陈春贵上诉认为《合同补充协议》第五条第2点及第六条第6点条款明显违反《商品房买卖合同》第二十二条约定和《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，属无效合同等主张均不能成立，不予支持。双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。从查明的事实可以证实，涉案商品房于2014年4月8日工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。并于2014年5月6日经建设、勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，符合商品房的交付条件。卢立景、陈春贵于一审庭审时确认翔烨公司于2014年12月31日前就收到翔烨公司的交房通知书。据此，卢立景、陈春贵认为翔烨公司逾期交付涉案商品房，诉求翔烨公司支付逾期交房违约金的主张没有事实依据，不予支持。卢立景、陈春贵认为涉案商品房符合交付条件的时间为2017年6月8日的主张与查明的事实不符，不予支持。一审依据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条第六项约定，结合商品房交付使用时间（2016年8月16日）及涉案商品房办理不动产登记的受理时间（2018年10月9日），可以认定责翔烨公司逾期办证时间为395日，一审据此事实，判决翔烨公司支付卢立景、陈春贵逾期办理房屋权属证书违约金262276.41元正确。卢立景、陈春贵认为翔烨公司应按345330.61元支付逾期办证违约金的上诉主张与查明的事实不符，不予支持。至于卢立景、陈春贵认为涉案商品房在未具备交付条件之前的物业管理费用应当由翔烨公司承担的主张。因双方在合同补充协议约定：由于买受人原因未能按期交付的，买受人应自出卖人通知交房之日起承担相应的物业管理费用。本案中，翔烨公司已于2014年12月31日前就通知卢立景、陈春贵办理商品房交付手续，而卢立景、陈春贵未按通知时间前往办理，系买受人原因未能按期办理商品房交付手续。据此约定，卢立景、陈春贵诉求翔烨公司赔偿物业管理费损失31253.6元的主张与查明的事实不符，不予支持。 综上所述，卢立景、陈春贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16938元，由卢立景、陈春贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇二〇年二月二十日 法官助理黄兴 书记员吴茵婷