北京市海淀区人民法院   程广辉  Normal  Windows 用户  2  369  2017-03-10T07:49:00Z  2017-05-02T03:13:00Z  2017-05-02T03:13:00Z  3  349  1995  北京市海淀区人民法院  16  4  2340  12.00    false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}     北京市海淀区人民法院民事判决书（2016）京0108民初16665号原告：冯秀梅，女，1984年7月6日出生。委托诉讼代理人：杨诚，北京圣湖律师事务所律师。被告：申士杰，男，1977年6月13日出生。委托诉讼代理人：何艳霞，北京市东卫律师事务所律师。原告冯秀梅与被告申士杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯秀梅之委托诉讼代理人杨诚与被告申士杰及其委托诉讼代理人何艳霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。冯秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令申士杰支付店铺转让费3万元及同期银行贷款利息，自立案之日2016年4月29日起计算至实际给付之日止；2、本案诉讼费用由申士杰承担。事实和理由：2014年9月11日，我和申士杰订立房屋租赁合同（转租合同），约定我将位于海淀区太平路×号一层门面店铺一次性转让给申士杰，双方约定了转让费价格18万元，申士杰已经支付了15万元，合同另约定申士杰暂押3万元，由我协助沟通产权方办理营业执照，办完后将3万元转让费支付给我。店铺转让后，申士杰经营服装已近两年，并与房屋产权人直接履行合同，我已让申士杰与产权方直接联系对接房屋租赁合同，但申士杰一直未将3万元转让费交付给我，多次交涉未果。申士杰辩称，双方于2014年9月11日签订的转租合同是无效的，冯秀梅未经房屋的出租人中国人民解放军总后勤部京翠招待所书面同意，擅自将其从鲍成章手中转租来的房屋又转租给我，根据法律规定该转租合同应属无效。根据双方签订的转租合同第4条约定，押金三万元是在冯秀梅协助我办理营业执照后，一次性归还。但由于双方签订的转租合同无效，我多方努力营业执照至今一直未能办理。冯秀梅未能履行其协助办理营业执照的承诺，是违约行为。双方对于押金三万元是附条件的约定，现我的营业执照未办理，冯秀梅起诉要求归还押金的条件不具备，未到支付时间，请求驳回冯秀梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年9月11日，冯秀梅（甲方）与申士杰（乙方）签订《转租合同》，约定将甲方承租的位于海淀区太平路×号一层门面房（以下简称涉案房屋）转租给申士杰使用，房屋用途为经营服装百货，该转租已征得房屋承租人鲍成章同意，转租期限自2014年9月11日至2015年5月29日。房屋转让费共计18万元，合同签订当日乙方一次性向甲方交付转让费15万元，甲方向乙方支付协助办理营业执照的押金3万元，该押金从转让费中直接扣除，营业执照办理后一次性归还押金3万元。冯秀梅、鲍成章、申士杰三方在转租合同上签字确认。合同签订当日，申士杰向冯秀梅支付房屋转让费15万元，并实际使用涉案房屋。申士杰对上述《转租合同》真实性认可，但主张该合同未取得房屋产权单位的书面同意，应属无效，为此提交总后京翠招待所与鲍氏永鑫（北京）贸易有限公司第一分公司（负责人鲍成章）签订的《军队房地产租赁合同》一份，该合同的租赁房屋与本案涉案房屋位置一致，租赁用途为经营土特产、茶叶，租赁期限自2014年6月1日至2015年5月30日，申士杰主张根据该合同约定，承租人不得擅自将承租房屋转租，确需转租的，应经出租人书面同意，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。冯秀梅对上述《军队房地产租赁合同》认可，但认为申士杰在签订《转租合同》后已实际使用涉案房屋，现在也直接向出租人交纳租金，表明出租人对转租行为是知晓且不反对的。冯秀梅主张申士杰在转租合同到期后与房屋产权单位签订新的租赁合同，并使用涉案房屋经营至今，为此提交照片5张。申士杰对照片真实性认可，但主张该房屋现在空置，其已于2016年7月搬至京翠招待所一层，与出租人京翠招待所亦未签订租赁合同，仅交纳房屋使用费。经询问，转租期内申士杰占有使用涉案房屋，期间房屋租金系由鲍成章带领申士杰直接向房屋出租人即总后京翠招待所交纳，转租期限届满后，申士杰继续使用涉案房屋。申士杰主张因出租人京翠招待所拒绝与其签订租赁合同，其至今未能办理营业执照，冯秀梅认为申士杰是否办理营业执照与其无关，合同约定其对营业执照的办理只有协助义务，并非直接办理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。申士杰主张冯秀梅未经房屋出租人同意转租，合同应属无效，但根据查明事实，涉案房屋用途由经营土特产、茶叶变更为经营服装，房屋出租人应当知道承租人转租，但其在六个月内未对冯秀梅或鲍成章的转租行为提出异议，故申士杰据此主张合同无效，本院不予采信。双方签订的《转租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。冯秀梅虽不是本案涉案房屋的实际承租人，但承租人鲍成章在《转租合同》上签字确认，应视为鲍成章同意并认可《转租合同》内容。根据合同约定，冯秀梅向申士杰支付协助办理营业执照的押金3万元，营业执照办理后一次性返还押金3万元，现申士杰未办理营业执照，冯秀梅未完成合同约定的义务，故冯秀梅要求申士杰支付3万元转让费的诉讼请求，于法无据，亦不符合双方约定，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回冯秀梅的全部诉讼请求。案件受理费五百五十元，由冯秀梅负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审  判  长   夏文慧人 民 陪 审 员   方 梅人 民 陪 审 员   常丽珍二〇一七年三月十六日书  记  员   胡美青