湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终333号上诉人（原审原告）：唐彬，男，1969年9月4日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，户籍所在地湖南省东安县。上诉人（原审被告）：永州市鑫睿置业公司有限责任公司，住所地湖南省东安县。法定代表人：夏龙新，该公司董事长。委托诉讼代理人：周雄燕，系该公司法律顾问（特别授权）。上诉人唐彬因与上诉人永州市鑫睿置业公司有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2019）湘1122民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐彬上诉请求：一、请求撤销一审判决主文第三项“驳回原告唐彬的其他诉讼请求”；二、请求在一审判决主文第一项的基础上增加判令“如果被上诉人未按一审第一项判决指定的期间办理好房屋不动产证义务，被上诉人应当从判决指定期间后的第一天算起，依照购房合同约定房价款万分之四按日计算延迟履行金赔付给上诉人”；三、请求判令被上诉人赔付给上诉人逾期交房违约金19,530元；四、请求判令诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人已有四次签订约定办证没有兑现了，若被上诉人不履行判决，没有惩戒赔付，那么第一项判决就是一纸空文；二、合同是一个完整的整体，房产证是交房合法的标志，在没有履行完毕前，合同上任何一项约定都没有终结；三、上诉人、被上诉人双方于2013年1月12日签订认购协议，2013年1月16日签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，由于被上诉人法定代表人变更，于2013年12月24日与上诉人签订了第二份《紫瑞华庭商品房买卖合同》，第二份合同除了将法定代表人和签约时间做了变动外，其他内容与第一份合同的内容一致。上诉人购买了紫瑞华庭行政公馆一单元1602号商品房，单价为每平方米3,078.61元，总金额为396,248元。全部交清了房款，其中按揭付款在2014年7月18日付清。按合同规定，被上诉人应在2014年3月31日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房屋交付给原告，合同也约定了双方的违约责任，一方违约逾期超过90日后，另一方有权解除合同，或要求对方按违约情况支付违约金，即从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付合同约定房价款万分之四的违约金，合同签订后，上诉人依约向被告支付了购房款并应要求办理了各种相关税费手续。根据东安县人民法院已生效的（2015）东法民二初字第151号、（2018）湘1122民初45号民事判决书确定房屋验收时间为2014年1月10日。故被上诉人违约时间应当从2014年4月1日起至被上诉人商品房验收合格即2014年10月10日止，共计192天，被上诉人因违约行为给上诉人造成的经济损失为人民币19,530元（192天×4/10000×购房款396,248元-受蒙蔽交房优惠物业费3年共4701.6元-受蒙蔽交房优惠水电煤气开户费6200元=19,530元）。房屋交付确认书上写着因政府行为、变更而受蒙蔽接房，生效的（2015）东法民二初字第151号民事判决书第9页法院认定规划变更不是政府行为造成，被上诉人欺骗了上诉人，故上诉人依法只要少给大部分逾期交房违约金19,530元。永州市鑫睿置业公司有限责任公司辩称，在交房之前，唐彬已经实际使用了房屋，所以不存在违约金。因为他的按揭款没下来，所以不存在预期交房的事情。预期办证的违约金我们认为按合同约定来办，合同上面没约定的就没有预期办证的违约金，而且预期交房的违约金已经超过诉讼时效了。此外，上诉人起诉的主体也不适格，签合同时是唐彬跟他老婆签的，而起诉、上诉却是他个人，所以我认为上诉人起诉的主体不适格。永州市鑫睿置业公司有限责任公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，即改判上诉人不支付被上诉人违约金5000元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人诉一审判决主体不适格；二、上诉人一审判决内容二没有事实和法律依据。唐彬辩称，我和唐小琼是夫妻关系，我妻子同意我的上诉请求。办证时间在合同上是约定了的，第七条跟第六条是同样有效的。唐彬向一审法院起诉请求：1、请求法院根据“生效案例”判令被告赔付原告逾期交房违约金人民币19,630元；2、请求法院判令被告赔付给原告2019年6月30日前耽搁没有交付不动产违约金人民币36,628元；3、请求法院判令被告再次确定交付不动产证的日期，并继续履行原购房合同的违约责任，从2019年7月1日起至实际交付不动产证日期，被告按日计算万分之四赔付给原告耽搁交付不动产证的违约金；4、请求法院判令诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月24日，原告唐彬及其妻子唐小琼与被告永州市鑫睿置业有限责任公司签订了《紫瑞华庭商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于东安县东安大道北侧、检察院东侧的紫瑞华庭行政公馆一单元1602号的商品房，总金额396,248元，付款方式为公积金贷款方式。合同签订后，原告按照约定付清了购房款，并分别于2013年12月26日、2014年3月21日向有关部门缴纳了房屋买卖契税与物业专项维修资金。2015年4月9日，原告补缴了房屋面积差价和办证手续费，被告向原告实际交付了房屋。原、被告签订的合同第六条约定：“产权登记，出卖人应当在交房给买受人之日起360日内，办理好房屋所有权证书，办理房产证与国土证的全部税费由买受人承担”。合同第九条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。被告交付房屋后，一直未给原告办理好房屋不动产所有权证，现原告认为被告违反了双方所签订合同的约定，遂起诉来院，请求法院依法处理。一审法院认为，原、被告双方签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告亦应当按照合同约定在交房给原告之日起360日内，办理好房屋所有权证书，但被告至今仍未办理好房屋所有权证，属违约行为，应当承担违约责任。关于本案计算逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告迟延办证的违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，故该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告承担逾期办证违约金是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效的规定。被告于2015年4月9日向原告交付了房屋。按照双方约定，被告应当在交房之日起360日内，即2016年4月3日前办理好房屋不动产所有权证。作为房地产开发商的被告负有办理权属证书的义务，取得不动产权属证书是作为购房人的原告的主要的合同目的，办理权属证书亦是合同法的基本原则即诚实信用原则的基本要求，作为购房人的原告没有怠于要求被告办理权属证书的必要，必定会在合同约定的办理期限内以合理的方式催告被告按期办理好权属证书，因被告未按期办理，按惯常推断，原告必然会多次催告，从而引起诉讼时效的连续中断，导致诉讼时效连续重新计算，故原告的诉请并未超过诉讼时效。对于被告称原告诉请超过时效的抗辩主张不予采纳。关于逾期办证违约金数额的确定。本案中双方签订的合同并未约定具体违约金数额及计算方式，结合本案实际情况，原告已实际接收房屋，且原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失。根据损失赔偿额与违约所造成损失相当原则以及结合被告的违约程度，法院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司在本判决生效之日起六十日内将原告唐彬购买被告开发建设的紫瑞华庭行政公馆一单元1602号商品房办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好原告唐彬所购房屋的不动产所有权证书；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之内起六十日内支付原告唐彬逾期办证违约金5000元；三、驳回原告唐彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，减半收取计602元，由被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人唐彬与上诉人永州市鑫睿置业有限责任公司签订的《紫瑞华庭商品房买卖合同》合法有效。上诉人唐彬已经依约履行了付款义务，但上诉人永州市鑫睿置业有限责任公司未按照合同约定在交房之日起360日内，办理好房屋所有权证书，属违约行为，应当承担违约责任。一审法院结合案件实际情况，根据损失赔偿额与违约所造成损失相当原则以及结合永州市鑫睿置业有限责任公司的违约程度，酌情确定其向唐彬支付逾期办证违约金5000元，处理适当。故上诉人永州市鑫睿置业有限责任公司向本院提出改判不支付唐彬违约金5000元的上诉请求，本院不予支持。上诉人唐彬向本院提出在一审判决主文第一项的基础上增加判令“永州市鑫睿置业有限责任公司若未在限期内办妥涉案房屋不动产权证，应向上诉人唐彬支付延迟履行赔偿金”的上诉请求，本院认为一审法院判决永州市鑫睿置业有限责任公司在限期内办妥涉案房屋不动产权证，判决生效后该判项具有强制执行力，属于执行的问题。故本院对上诉人唐彬的该上诉请求不予支持。上诉人唐彬于2015年4月9日接收涉案房屋，虽永州市鑫睿置业有限责任公司存在延迟交房的违约行为，但上诉人唐彬于2019年10月17日才向一审法院请求判令永州市鑫睿置业有限责任公司支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为三年…诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，该诉请已过三年诉讼时效，人民法院依法不予保护。故上诉人唐彬应当承担怠于行使诉权的不利后果。综上，上诉人唐彬和上诉人永州市鑫睿置业有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计338元，由上诉人唐彬负担288元，上诉人永州市鑫睿置业有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年二月二十五日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。