上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终994号上诉人(原审被告、反诉原告)：杨兆男，女，1967年11月17日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：孙华明，男，1970年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省。原审第三人：秦海敏，男，1983年10月30日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人杨兆男因与被上诉人孙华明、原审第三人秦海敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨兆男上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙华明一审诉请，并判令孙华明支付租金人民币(以下币种均为人民币)20,709元及物业费3,200元。事实和理由：孙华明在承租上海市宝山区城银路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)之前，杨兆男已明确告知孙华明系争房屋目前的权属状态，孙华明对此没有异议。事实上，此前承租系争房屋的租户都已成功办理了营业执照，有无产证对办理证照不构成实质障碍。孙华明是因其自身原因而提出解除合同，显属违约，应当支付租金及物业费。另，孙华明所支付的转让费用并非是杨兆男收取，故杨兆男无需就此赔偿。综上，杨兆男请求二审法院支持其上诉请求。孙华明辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦海敏未到庭答辩。孙华明向一审法院起诉请求：1.判令解除其与杨兆男就系争房屋签订的《租赁合同》；2.判令杨兆男返还租金及押金共计21,500元；3.判令杨兆男赔偿转让费损失4万元、房屋装修损失37,790元。杨兆男向一审法院提起反诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年5月13日解除；2.判令孙华明按照每月5,500元计算，支付2019年4月29日至2019年8月23日的租金。一审法院认定事实：2019年1月28日，杨兆男(甲方、出租方)与孙华明(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定，甲、乙双方就下列房屋租赁达成协议，该房屋为商业用房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限为2019年1月28日至2022年1月27日；租金付款方式为每季需提前十五日支付，押金5,000元；乙方必须合法经营，如有违法，乙方承担全部法律责任，甲方没有连带责任，乙方不征得甲方同意不得将房屋转租、分租；乙方有下列情况之一，甲方可终止租赁合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：拖欠租金累计达一个月。庭审中，杨兆男、孙华明一致确认，租赁标的物为系争房屋，每月租金为5,500元，租金支付方式为付三押一。上述合同签订后，杨兆男将系争房屋交付孙华明。孙华明对房屋进行装修并购置相关设备用以经营餐饮店，同时向杨兆男支付租金16,500元及押金5,000元。2019年2月12日，孙华明微信联系杨兆男，要求其到物业安装消防管道并提供房产证，杨兆男未予回复。2019年3月5日，孙华明电话联系杨兆男，询问房屋产权证办理情况，杨兆男回复称办证资料已经拿到，一定会办的。2019年3月12日，孙华明再次微信联系杨兆男询问产证是否办好。2019年3月16日，杨兆男回复称，答应的事情会尽快做好的，如果超出常规时间办出证会再放天数给孙华明。2019年6月6日，孙华明向杨兆男寄送《解除合同告知函》，主要内容为，孙华明承租系争房屋用于餐饮经营，需要杨兆男提供房屋的产权证办理营业执照，从2019年2月至5月，经再三催促，杨兆男一直拒绝提供，现正式通知解除双方的房屋租赁合同，孙华明已向法院提起诉讼，请杨兆男接到告知函后三日内办理房屋交接手续，后续事宜由法院裁决。一审另查明，2009年7月4日，秦海敏(乙方)与上海绿地宝山置业有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买系争房屋，总房价676,910元。系争房屋所有权人目前登记为上海绿地宝山置业有限公司。孙华明为证明己方主张，向法院提供以下证据：1.微信转账凭证，证明其根据杨兆男的指示向微信名叫“白茶清欢”的人转账支付转让费2万元，剩余2万元转让费以现金方式支付；2.孙华明与上海慕鼎建筑装饰有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》、上海慧御建筑装潢有限公司出具的装修费发票，证明孙华明为系争房屋装修支付装修费37,790元；3.个体工商户申请指南，证明办理营业执照需要提供的相关材料；4.房屋交接通知书，证明2019年8月6日，孙华明通知杨兆男办理房屋交接手续，杨兆男当天下午到场，因物品没有搬完，孙华明当天未交还钥匙。杨兆男针对上述证据发表质证意见如下：1.真实性无异议，转让费4万元是支付给之前的租客秦奥的，“白茶清欢”是秦奥的微信名；2.孙华明确实对房屋重新进行过简单装修，贴了防火板、装了灯具，楼上的装修情况不清楚；3.真实性无异议，租房时已和孙华明说过房屋产证的情况；4.真实性无异议，当天下午杨兆男去到系争房屋，但孙华明未交还钥匙。杨兆男向法院提供其与秦奥的租赁合同，证明孙华明的转让费4万元是支付给前一个租客秦奥的。孙华明针对该证据表示，真实性无法确认，4万元是支付给微信名叫“白茶清欢”的人，杨兆男当时表示这个人是前一个承租户。一审审理中，法院向宝山区市场监督管理局城市工业园区市场监督管理所了解办理个体工商户申请的相关手续。管理所工作人员答复称，申请个体工商户必须提供房屋产权证或者是规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证明等材料，只有买卖合同无法办理相关申请手续。法院还曾电话联系秦奥询问相关情况。秦奥表示，其在孙华明之前承租系争房屋，向孙华明收取了转让费4万元，“白茶清欢”是其微信名，转让给孙华明时，房屋内有装修，还有展示柜。一审庭审中，孙华明表示，因急于承租系争房屋，其在签订合同时未了解过房屋产权情况，直到需要办理相关证照时才知道房屋没有产权证，因无法办理营业执照，从未开业过。杨兆男表示，孙华明不想做生意所以没有开业过，杨兆男去工商所陈述过系争房屋的情况，后来办到一半就不想帮孙华明办了，因为孙华明过完年回来一直找茬。2019年8月23日庭审中，孙华明将系争房屋钥匙交还给了杨兆男。一审法院认为，杨兆男与孙华明就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方对解除合同均无异议，但对于合同解除的原因及违约责任的承担存在争议，故孙华明要求解除合同，法院予以支持。杨兆男要求确认双方租赁合同于2019年5月13日解除，缺乏依据，法院不予支持。双方租赁合同约定系争房屋用途为商业用途，杨兆男明知孙华明承租系争房屋用于经营餐饮店，没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响，在孙华明一再要求之下仍拒不提供系争房屋产权证，而孙华明承租系争房屋目的为经营餐饮店，其在签订合同前理应了解系争房屋的产权状况及经营餐饮店所需的相关证照手续，故双方对于合同的解除均有过错，且杨兆男的过错大于孙华明。合同解除后，孙华明要求杨兆男返还押金5,000元合法有据，法院予以支持。关于孙华明主张的装修损失，因其提供的装修费发票记载的收款单位与装修合同中约定的装修公司不一致，故法院对其主张的装修费金额难以采信。鉴于杨兆男庭审中认可孙华明对系争房屋进行过装修，法院综合系争房屋装修情况、双方对于合同解除的过错程度等因素，酌情确定杨兆男赔偿孙华明装修损失10,000元。杨兆男认可孙华明向前一个承租户支付过4万元转让费，现租赁合同解除，该费用确系孙华明的实际损失，其要求杨兆男赔偿，法院予以支持。考虑到双方对于合同解除均有过错，法院酌情确定由杨兆男赔偿转让费损失24,000元。关于房屋租金，因杨兆男未提供系争房屋产权证导致孙华明无法办理营业执照及其他相关手续，无法正常经营，其要求孙华明按照合同约定的标准支付租金，法院不予支持。鉴于孙华明在无法正常经营的情况下，并未及时将系争房屋返还给杨兆男，一直占用系争房屋至2019年8月23日，导致杨兆男无法另行出租获利，故法院酌情确定其按照每月2,200元计算，支付杨兆男2019年1月28日至2019年8月23日的租金。因孙华明已向杨兆男支付租金16,500元，扣除上述应付租金，杨兆男应返还孙华明租金1,384元。一审法院作出判决：一、解除孙华明与杨兆男就上海市宝山区城银路XXX号房屋签订的《租赁合同》；二、杨兆男于判决生效之日起十日内，返还孙华明租金1,384元；三、杨兆男于判决生效之日起十日内，返还孙华明押金5,000元；四、杨兆男于判决生效之日起十日内，赔偿孙华明转让费损失24,000元、装修损失10,000元；五、驳回孙华明的其他诉讼请求；六、驳回杨兆男的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙华明承租系争房屋是用于餐饮店经营，但因杨兆男未提供系争房屋产权证，致其承租数月后仍未办理出相关证照，故租赁目的已无法实现，租赁合同予以解除合法有据。对于合同解除的后果及责任区分，一审法院结合在案证据作出的相关认定，并无不当，本院予以认同。在一审法院已判定孙华明对于合同解除存有过错，并承担相应责任的情况下，杨兆男仍认为孙华明在承租时已知晓系争房屋的权属状态，意欲通过此节主张达到完全免除自身责任的上诉效果，显然于法不合。另，关于物业费一节，杨兆男在一审审理时未就此提起反诉，故依法律规定，二审对此不予审理。综上所述，杨兆男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,407.33元，由上诉人杨兆男负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  张常青审判员  彭 辰审判员  徐 江二〇二〇年二月二十五日书记员  黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……