山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初553号 原告：苗向林，男，住址山东省威海高区。 委托诉讼代理人：夏丽，山东正原律师事务所律师。 被告：威海利都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000567730477E，住所地威海市文化中路83号七楼。 法定代表人：王秀文。 诉讼代表人：山东东方未来律师事务所，威海利都房地产开发有限公司管理人。 负责人：王传生，主任。 委托诉讼代理人：丛蓬勃，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑞志，山东东方未来律师事务所律师。 原告苗向林与被告威海利都房地产开发有限公司（以下简称利都公司）破产债权确认纠纷一案，威海市中级人民法院于2018年11月21日立案，后该院裁定由本院审理。本院于2019年2月26日受理后，公开开庭进行了审理。原告苗向林之委托诉讼代理人夏丽、被告利都公司之委托诉讼代理人丛蓬勃、陈瑞志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗向林向本院提出诉讼请求：确认原告与被告签订的《商品房预售合同》合法有效，应当继续履行。诉讼过程中变更为：被告在具备交房条件时向原告交付某某路-100号-102室房屋。事实和理由：2014年7月22日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定利都公司将坐落于高区某某路-100号-102室房屋出售给原告，价款15102800元，签订时支付首付款7551400元，余款以银行按揭付清。双方于合同签订当日办理了预售合同网签手续。合同签订后，原告于2014年7月22日转账支付被告首付款7551400元，2014年9月5日以银行贷款付清余款。2014年9月1日，原告以业主身份缴纳专项维修资金40662元。2014年9月4日，原告就该房屋办理了预购商品房预告登记。原告认为，该房屋预售合同系原告个人与利都房地产公司签订并已办理网签，购房款亦由原告个人全额支付，且原告已经办理了房屋预告登记，原告登记的请求权已经物权化，具有对抗其他债权人、有限破产债权的破产保护效力，被告无权解除合同，而应继续履行、交付房屋。 利都公司辩称，原告并非真实购房人，被告已进入破产程序，原告不享有优先权，被告有权不履行合同，故不同意被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告苗向林系案外人威海银洁绣品集团有限公司（以下简称银洁公司）法定代表人，工商登记显示银洁公司股东为威海辛西娅纺织品有限公司（以下简称辛西娅公司），原告则为辛西娅公司股东，持股比例60.71%。 2016年12月12日，威海市中级人民法院根据申请人王春宁申请，裁定利都公司重整。当月15日，该院指定山东东方未来律师事务所、山东英华会计师事务所共同担任利都公司管理人。2017年11月利都公司管理人向苗向林发出通知书，认为原告并非消费者，无权要求管理人履行合同、交付房屋，故决定不交付房屋、过户，原告不服提起诉讼。 2010年12月8日，银洁公司作为甲方与案外人威海海德置业有限公司作为乙方（以下简称海德公司）、“威海泰格玩具有限公司”作为丙方签订《合作开发协议书》，约定：鉴于甲方之股东辛西娅公司在威海市高区某某路102号拥有一宗国有工业用地所有权及地上建筑物，目前拟通过土地招标拍卖挂牌方式出让为国有商业金融业用地。现甲方受托以该宗土地及建筑物的补偿与乙方合作开发房地产，丙方为乙方提供连带责任保证；合作方式：甲方以前述国有工业土地使用权及地上建筑物的应得补偿与乙方合作，由乙方出资参加该宗土地的招拍挂出让竞买，乙方竞得该宗土地使用权后，由乙方出资并负责立项、规划施工许可、设计、施工等一系列开发，甲方不予参加，不承担任何费用。乙方参加土地竞买及办理立项等审批手续时，需要甲方履行协助义务的，甲方应予协助；乙方通过土地招拍挂竞得项目土地使用权即签署成交确认书之日，视为甲方已将土地交付乙方；合作利益分配：甲方：按2000元/m2的单价乘以最大建筑面积37700m2为第一项；第二项为待乙方开发完成后分给甲方相应的房产，具体分配数值及分配方法为：项目设计方案经规划部门批准后，甲方按总开发面积（不含地下车库及市政、消防、暖气等配套服务用房的面积）的5%从设计方案中挑选相应面积的房屋归甲方（其中商业用房占2%，1-2曾按平均面积比例给付；住宅SOHO用房占3%，自10层至20层由甲方自选），甲方有权对部分房屋进行出售或作其他处分；乙方应按第五条约定的日期将房屋交付甲方；乙方应按甲方要求在交付房屋前为甲方或甲方指令的第三人办理房屋预登记、预售备案登记、协助办理产权登记等房屋登记手续……；付款方式：甲方应得第一项合作利益乙方分两次支付：第一次，本协议签订生效之日起三日内，乙方付给甲方定金3000万元；第二次，乙方通过土地招拍挂竞得项目土地使用权即与拍卖机构签署成交确认书之日起90日内，乙方按规划部门最终确定的最大建筑面积乘以楼面价格2000/m2为标准……。落款处乙方加盖海德公司公章，签字为“王秀文”。2011年5月26日原告与王秀文签订关于（合作开发协议书）的说明，约定银洁公司与海德公司及威海泰格玩具有限公司三方于2010年12月8日签订的合作开发协议书中海德公司现变更为（利都公司），落款处为“威海海德置业有限公司（打印字体）”“王秀文（手写）”。2012年10月26日，利都公司出具《798大厦一、二层商业门市房部分银洁自选留房》，内容为：根据2010年12月8日三方签订的（合作开发协议）第六条之规定，银洁自选留用798大厦商业门市房位于大厦一层约549平方米、二层约619平方米，合计约1168平方米，详细位置见附图，超出银洁应得部分由双方协商解决，具体面积将按威海市房管局测绘为准。2014年7月5日，银洁公司与被告签订协议书，约定……此留房范围，超出了甲方应分得的房屋面积，甲方还需倒找乙方房款，为此，双方协商决定，达成以下协议：1、门市一层（102号）不作为甲方留房范围，由甲方法定代表人苗向林另行购买；2、如此，银洁公司分得的房屋面积少于协议约定，而被告无适合的房屋补给银洁公司，银洁公司同意被告将少分得房屋收益差额返还银洁公司。经双方初步折算，被告少分给银洁公司的房屋收益差额至少为7551400元，由被告付至银洁公司法定代表人苗向林指定的账户。 2014年7月22日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告坐落于高区某某路-100号-102房屋，用途为商业，建筑面积580.88平方米；土地用途商务金融；总房款15102800元；分期付款：签订合同时支付7551400元，余款7551400元于2014年8月22日前银行按揭付清；被告应当在2015年6月30日前将单体竣工验收合格的商品房交付原告，该合同经网签备案。同日原告通过其个人中信银行账户分4次向被告转账支付共7551400元。2014年9月原告向银行贷款向被告支付了房款755万元，并交纳房屋专项维修资金40662元。2014年9月，原告就涉案房屋办理了预购商品房预告登记。苗向林名下中信银行账户交易记录（2013年10月1日至2014年7月23日）显示：2011年7月22日由苗向林另一中信银行账户多次转入该账户7551400元后又分4次转账支付给被告7551400元。另显示，该账户与辛西娅公司、银洁公司存在较大额款项往来。被告称实际上双方是以“苗向林”名义与被告签订商品房预售协议向银行贷款转借给被告使用，被告在2014年7月22日即将首付款7551400元支付至苗向林中信银行账户，为此提交审计说明并附银行回单。经质证，原告对付款单据真实性无异议，但认为对于往来款项双方均单独做账，双方是真实房屋买卖合同。苗向林首付款来源于银洁公司借款，为此提交股东会决议（加盖辛西娅公司印章）、借款协议（加盖银洁公司印章、苗向林签字），主要内容为依据向苗向林出借款项7551400元用于向被告支付购房款。被告对此提出异议称该证据是被告提出原告与银洁公司存在主体混同的情况下原告才补充提交的，被告有理由怀疑该证据真实性和关联性。 关于还贷情况，原告提交银行交易明细，经质证，被告对真实性无异议，但该账户显示还有零售汇出款、零售汇入款、为案外人支付工资、五险，可见该账户除了还贷外，还用于银洁公司支付货款、收取货款、支付员工工资、社保等，属于私卡公用。 另查，涉案房屋所在项目尚未经过竣工验收。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋所在项目尚未经竣工验收合格，不具备交付使用条件，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，判决如下： 驳回原告苗向林要求被告威海利都房地产开发有限公司交付某某路-100号-102室房屋的诉讼请求。 案件受理费112416元，减半收取计56208元，由原告苗向林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  胡传佳 二〇二〇年二月二十五日 书记员  付连辉