上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初10823号原告：朱某，男，1972年11月30日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：李某某，女，1978年11月23日生，汉族，户籍地及法律文书送达地浙江省温州市。被告：王某某，男，1998年5月21日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告朱某与被告李某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员徐芬、人民陪审员叶育琪、柏梅芳组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告朱某到庭参加了诉讼，被告李某某、王某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2015年3月21日签订的房地产买卖合同；2、判令两被告返还购房款人民币109万元(以下币种同)；3、判令两被告支付违约金21.8万元；4、判令两被告赔偿实际损失39.2万元。事实和理由：原、被告双方于2015年3月21日签订上海市房地产买卖合同一份，约定两被告将位于上海市嘉定区金某2的房屋(以下简称“系争房屋”)以109万元出售给原告。原告按约付款后，两被告未能按约履行过户义务。后，系争房屋被上海市普陀区人民法院依法拍卖，造成原告经济损失，故原告涉讼。被告李某某未作答辩。被告王某某向本院提交书面答辩状称，签订房地产买卖合同时，其没到法定年龄，未在任何合同上签过字。经本院审理查明：两被告系母子关系。原告与被告李某某经居间方介绍，于2015年3月18日签订“房地产买卖居间协议”一份，约定由原告以总价134万元向两被告购买系争房屋；首期房价款为20万元，应于签订买卖合同示范文本当日内交付；其他房价款114万元应于2015年7月31日之前以现金转账方式支付；协议还约定若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，原告向被告李某某支付了20万元，被告李某某出具定金收据。2015年3月21日，原告和被告李某某至房地产交易中心签订“上海市房地产买卖合同”，约定两被告为合同甲方、原告为合同乙方，系争房屋的转让价款为92万元；2015年7月31日前双方共同申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第十条约定甲方未按约定期限交接房地产的，双方同意乙方经催告后可行使单方解除权，甲方应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；附件三付款协议约定乙方应于2015年3月18日支付甲方购房定金10万元、3月20日支付第二笔房价款10万元、7月31日前双方办理交易过户当日支付第三笔购房款72万元。因被告王某某当时未成年，合同落款处被告王某某签名栏内由被告李某某代签。同日，原告与被告李某某另签订“协议书”一份，约定就购买系争房屋所签订的居间协议未尽事宜达成本协议书，双方确认该居间协议中约定的房价款134万元为本次交易的实际成交价格；“上海市房地产买卖合同”第二条所述转让价款约定为名义成交价格92万元，剩余42万元作为该房屋装修材料及设备的补偿款，双方同意在产权过户当日乙方以现金方式将该补偿款一次性支付给甲方，甲方出具收据。后，原告在约定的付款日前通过银行转账或现金方式陆续向被告李某某支付了89万元，被告李某某均出具了收据。2015年6月9日，被告李某某向原告交付了房屋，原告装修后入住，但两被告未在合同约定的过户期限内协助原告办理过户手续。另查明，因两被告及案外人王某1未履行(2016)沪普证执字第35号公证文书所载明的义务，债权人向上海市普陀区人民法院申请执行，上海市普陀区人民法院以(2016)沪0107执2017号案依法查封了系争房屋，并依法进行司法拍卖，经评估，系争房屋按2016年5月26日评估基准日的评估价值为170万元。2016年11月24日，原告及案外人王某2以167万元拍得系争房屋，并支付佣金83500元。以上事实，有房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、定金收据、房款收据、银行卡客户交易查询明细、上海市房地产权证、上海市普陀区人民法院拍卖公告、财产评估结果告知书、上海博华拍卖有限公司拍卖成交确认书、出生医学证明及当事人陈述笔录等书证为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告之间签订的“上海市房地产买卖合同”系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，对双方具有约束力。根据双方约定，两被告如未能按期协助原告办理转让过户手续的，经催告后仍未履行的，原告有权单方解除合同并书面通知两被告，两被告在规定期限内未提出异议的，合同即行解除；且在合同履行过程中，因两被告未能履行法定义务，导致系争房屋已被法院查封且司法拍卖，致使原告方合同目的无法实现，故原告起诉要求解除合同符合双方约定及法律规定，应予支持。合同解除后，两被告应将已收取的房款109万元返还给原告。原告主张的违约金金额符合合同约定，本院予以照准；但原告主张的实际损失差额部分，其以已付房款109万元作为损失计算标准有误，应以双方约定的购房款134万元作为基价，扣除违约金后，原告实际损失应为195500元，本院予以调整。诉讼中，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉、答辩、质证，系其对自己权利的放弃，应承担由此引起的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱某与被告李某某、王某某于2015年3月21日签订的“上海市房地产买卖合同”；二、被告李某某、王某某应于本判决生效之日起十日内返还原告朱某购房款人民币109万元；三、被告李某某、王某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告朱某违约金人民币21.8万元；四、被告李某某、王某某应于本判决生效之日起十日内偿付原告朱某经济损失人民币19.55万元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20100元，财产保全费5000元，公告费560元，合计诉讼费25660元，由原告朱某负担1768.50元、被告李某某、王某某负担23891.50元(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 芬人民陪审员  叶育琪人民陪审员  柏梅芳二〇一七年三月二十三日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。