广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23762号上诉人（原审被告）：广州民业装饰工程有限公司，住所地广东省广州市白云区东泰广场金洋堡D栋号208房。法定代表人：胡胜文，职务：总经理。委托诉讼代理人：何海菱，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文桦，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市粤铁经营发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区白云路28号六楼。法定代表人：邓广庆，职务：董事长。委托诉讼代理人：司马静，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：何源，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州民业装饰工程有限公司（以下简称民业公司）因与被上诉人广州市粤铁经营发展有限公司（以下简称粤铁公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人民业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判发回重审或驳回粤铁公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由粤铁公司承担。事实及理由如下：一、民业公司合法使用涉案地块并交纳相应的使用费，粤铁公司向民业公司主张土地占用使用费缺乏事实及法律依据。2017年2月28日之后，民业公司与广州铁路集团广州铁路经济技术开发总公司（以下简称经开公司）及粤铁公司均未再签订租赁合同，但与中国铁路广州局集团有限公司人防战备办公室（以下简称人防办公室）签订了《战备通讯基地（工事）使用协议》合法使用涉案物业，并向广州铁路（集团）公司（以下简称广铁集团）缴纳了人防工程使用费，不是逾期使用或非法占用。广铁集团作为经开公司及粤铁公司的上级单位，现民业公司直接向其缴纳使用费合法合理。二、粤铁公司既不是涉案土地的使用权人，也未与民业公司存在租赁合同关系，其作为本案原告系主体不适格。1.根据粤铁公司提供的《国有土地使用证》，该证的权利人为广州铁路局房地产公司（以下简称广铁房地产公司），并非粤铁公司，且该证的出具时间为1990年9月13日，无法证明该地块目前的使用权人。民业公司从规划部门查询到该地块的使用权人为广州市市政园林局（以下简称市政园林局），故可直接证明自2000年起涉案土地的使用权人为市政园林局，而非粤铁公司及广铁房地产公司。2.民业公司在2014年与经开公司签订了《租赁合同》，该租赁合同以调解书的形式确认终止，且经开公司不得再以该合同向民业公司主张权益。民业公司与粤铁公司自始至终未签订租赁合同，经开公司亦未与民业公司签订将《租赁合同》概括性转让给粤铁公司的协议，故民业公司与粤铁公司之间未存在租赁合同关系。3.一审法院根据广铁集团及广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（以下简称羊城铁路实业发展总公司）的文件、经开公司的《说明函》及民业公司曾向粤铁公司支付过租金的事实错误认定粤铁公司有权提起诉讼。首先，广铁集团及羊城铁路实业发展总公司的文件虽载明经开公司经营管理的资产交由粤铁公司经营管理，但该文件作为广铁集团的内部决定，仅在集团内部发生效力，且仅为委托经营管理关系，而不是权利义务的转让关系。其次，根据《羊城实业公司关于原广铁经开、广深实业资产业务管理权限变更的函》明确规定对经开公司的业务不能擅自调整，可证明其擅自将涉案土地的租赁经营权转让给粤铁公司无效，经开公司作为出租方，有权决定租金的收取方式，民业公司按照经开公司的指示交付租金合理合法，且涉案的租金应由经开公司主张，粤铁公司无权提起诉讼，故其原告主体不适格。再次，经开公司作为国有企业，其处理资产时未提供任何上级部门的审批意见及财政部门的评估报告，故经开公司单方出具的《说明函》无效，不能作为定案依据。三、一审法院判决民业公司按租金标准的2倍支付房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，且明显过高，显失公平。1.（2015）广铁法民初字第431号民事调解书合同义务已经履行完毕，经开公司不得再向民业公司主张权益，双方的租赁合同终止，为此双方另行协商以调解的形式形成新的租赁关系。新的租赁关系不属于原租赁合同的顺延。2.从《租赁到期通知书》及《租金催缴通知书》可证明经开公司是以每月96250元主张租金，而非每月192500元。且民业公司使用涉案地块每月的业务额仅有七万多元，不可能负担起每月96250元的租金成本。《租赁合同》中约定民业公司限期清腾后仍未清腾按当年租金标准的2倍支付占用使用费，该约定使用的前提是民业公司限期清腾后仍未清腾。本案租赁期限届满后，经开公司自始至终未向民业公司发出限期清腾的通知，故该占有使用费条件不成就。且一审判决的占有使用费标准明显过高，应予调整。四、退一步而言，即使粤铁公司原告主体适格，因租赁场地面积不足，应按实际交付场地的面积4843.64平方米计算租金。五、一审法院既不调取涉案土地的档案资料也不同意出具律师调查令给民业公司代理人调取，一审未查明涉案地块的权属，属程序违法，应当发回重审。六、一审判决适用法律错误。本案双方之间并不存在租赁合同关系，一审判决忽视本案双方并不是合同相对方的事实，错误适用《中华人民共和国合同法》相关规定作出判决。七、一审遗漏当事人。鉴于民业公司是根据与人防办公室的约定使用涉案物业，粤铁公司诉请民业公司清退是妨碍人防办公室的合同履行，故判决结果与人防办公室有直接利害关系，本案应追加人防办公室参加诉讼或发回重审。八、民业公司与经开公司签订租赁合同并支付租金实际上是向其分配额外利润，故民业公司与经开公司不存在真实的租赁关系。经开公司在（2015）广铁法民初字第433号案件中陈述其于2014年7月28日与广州民业地产顾问有限公司补签租赁合同，要求该司在2014年6月30日前一次性支付合同总金额，根本无法履行，再次证明民业公司与经开公司之间的合同关系不真实。综上，请求支持民业公司的上诉请求。被上诉人粤铁公司二审辩称：因为双方之间存在租赁关系，粤铁公司也已经交付了场地给民业公司使用，民业公司才向粤铁公司交租多年。粤铁公司允许民业公司使用涉案场地至2017年，在粤铁公司向民业公司多次发函的情况下，民业公司均未对此提出过异议。在民业公司尚未将场地交还给粤铁公司的情况下，民业公司理应承担相应的场地使用费。而民业公司在未经粤铁公司同意的情况下，擅自与人防办公室签订使用协议，因此该相应的责任应由民业公司承担。粤铁公司作为全资国有企业，在民业公司不交还涉案场地，也不履行合同或调解书约定的交租义务的情况下，为了避免损失扩大而提起本案诉讼。针对（2015）广铁法民初字第431号民事调解书，该调解书的主体是经开公司，调解书的第五条约定明确载明涉案场地为租赁场地，民业公司需向经开公司支付的也是租金。调解书第二条约定的合同权利义务履行完毕，指的是民业公司的交租义务已经履行，但由于民业公司未交还场地，双方之间的租赁关系仍是持续的。经开公司于2017年1月20日出具催收函，通知民业公司涉案场地的使用期限至2017年2月28日止，并要求民业公司在该期限前交还场地以及对租金进行清结。故经开公司已经告知了民业公司在合同到期后不再与其续租，并且要求收回场地，因此在2017年2月28日后，民业公司仍在占用涉案场地的行为属于非法占用。本案中，民业公司并非是善意第三人，前案的发生是因为民业公司的不善意而引发的，而前案最终是调解结案的。经开公司在合同到期前就已经发函告知民业公司要交还场地，但民业公司对于经开公司发出的函件以及律师函均不作回应，民业公司称不清楚出租方为粤铁公司，但如果不是粤铁公司告知其经开公司已经划拨由粤铁公司来管理，民业公司不可能交租给粤铁公司，因此民业公司的陈述并不符合常理。粤铁公司也多次向民业公司发函，但民业公司在收到函件后从未提出过异议。对于民业公司提出占用费过高的问题，粤铁公司根据双方于2014年签订的租赁合同的约定，每月的租金标准是9万元，按照一般的租赁合同而言，租金标准应当每年递增，但涉案租赁合同的租金标准并未递增过，且民业公司也没有在相应期限内向法院提起诉讼或者提起仲裁主张过高要求调整。粤铁公司催促民业公司按照租金标准缴纳租金，并不意味着粤铁公司放弃向民业公司主张违约金的权利。之所以没有在催款函中主张违约金，只是为了给双方之间保留余地，但不代表民业公司放弃主张该权利。粤铁公司主张的违约金标准并未过高，因为民业公司逾期交还场地，已经严重影响了粤铁公司对涉案场地的规划。广铁集团对于其名下的所有地块都是有相应规划的，由于涉案地块尚未收回，因此相应的规划无法实现，所以粤铁公司向民业公司主张的违约金远不足以弥补粤铁公司损失。关于民业公司称粤铁公司或经开公司对涉案地块没有使用权利的问题，粤铁公司是持有广铁集团的产权证，在一审中也已经出示，民业公司对此没有异议。粤铁公司使用涉案地块至今，从未出现因产权纠纷而导致民业公司无法使用的障碍，粤铁公司确实一直以来保障了民业公司对涉案地块的使用。而民业公司提出的规划调档，该材料与本案无关，这只是一个规划，而非是产权。关于租赁场地面积的问题一审判决对此已经查明并且阐述清楚，同意一审的认定。粤铁公司交付涉案地块给民业公司时是按照现状交付的，民业公司接收涉案场地后从未提出过异议，甚至在前案中也没有提出过异议，且也按照该面积向粤铁公司交租多年，因此民业公司的陈述不属实。粤铁公司于2019年3月8日向一审法院起诉，请求：1.民业公司立即腾空位于广州市XX路XX号地块场地并交还给粤铁公司；2.民业公司向粤铁公司支付2017年3月1日至场地腾清之日止的场地使用费（以租金双倍标准即192500元/月计算，计至2018年10月31日场地使用费为3850000元，扣除已付部分，尚有3583447元）；3.民业公司支付拖欠2017年3月1日前的违约金652609元，计至2017年2月28日（按未付金额每日千分之三计算违约金）。一审法院经审理查明：2014年，经开公司（出租方、甲方）与民业公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁范围：1.甲方同意将坐落在广州市XX路XX号地块租赁给乙方使用，面积5768平方米。2.乙方租赁用途为仓储。二、租赁期限：壹年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止。三、租金等费用及其交纳方式：1.租金计收标准为租金96250元/月。2.租金的支付方式为银行转账，租金按月度交纳，采取先付租金后使用的方式，乙方应在合同签订后7个工作日内预付第一个月的租金，以后在每月度届满前5个工作日内预付下一个月度租金，甲方收款后向乙方开具等额发票，如乙方无正当理由未支付或者延迟支付租金和其他费用，每逾期一日，按所欠金额的3‰向甲方支付违约金，乙方逾期30日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.乙方在合同签订后7个工作日内向甲方交纳租赁保证金192500元。合同期内，保证金不能抵扣租金且不计息，合同期满后在乙方交还地块交清全部款项后，且乙方无违约、无赔偿、无罚款、无任何拖欠费用，7个工作日内保证金退还（不计息）。五、违约责任。1.本合同有效期内，任何一方违约，另一方有权要求对方停止违约行为，直至依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2.租赁期届满，乙方逾期返还租赁地块时，经甲方限期清腾后仍未清腾，甲方有权采取合法强制手段清腾地块，由此造成的损失和费用由乙方承担。乙方应承担因其占用地块给甲方造成的所有损失并按当年度租金标准的2倍向甲方支付占用使用费。等等。前述合同签订后，因民业公司在合同履行期间欠付租金，经开公司遂诉至广州铁路运输第一法院。该案件审理期间，经开公司向法院提交的证据包括有《国有土地使用证》及《关于广铁经开公司申请利用先烈中路地块的批复》，其中记载的内容显示坐落在本市先烈中路120号的地块的土地使用权人为广铁房地产公司，经广铁集团土地房产公寓处批准该地块交由经开公司作临时性经营。民业公司在该案庭审中对前述证据均无异议。该案经法院组织调解，该院基于双方自愿达成的调解协议，于2016年11月1日作出（2015）广铁法民初字第431号《民事调解书》，其中的调解协议第一项为：双方确认民业公司欠付经开公司2014年7月至2015年6月30日的租金666250元已支付完毕。调解协议第五项为：经开公司同意民业公司使用涉案租赁场地至2017年2月28日。关于2016年10月1日至2017年2月28日的租金（96250元/月）的交纳期限为：由民业公司在每月20日前交付，若民业公司拖延支付租金超过一个月的，经开公司有权终止双方的租赁关系。等等。前述调解书作出后，民业公司曾于2017年6月1日、8月25日、8月30日、9月29日以及9月30日分六次共向粤铁公司转账支付合计220万元。其中在6月1日的银行业务回单中备注款项用途为广州市XX区XX路XX号之一租金，在8月25日及8月30日的银行业务回单中备注的信息为第431号民事调解（租金）。2018年7月25日，粤铁公司委托广东民生康田律师事务所向民业公司发出《律师函》，要求民业公司在收到律师函后三日内清腾租赁场地给粤铁公司，并在收到律师函后10日内向粤铁公司支付2017年3月1日至2018年7月31日的场地占用费2997500元及滞纳金等。一审另查明：根据广铁集团2016年12月5日发出的广铁劳卫发[2016]305号《集团公司、集团公司党委关于优化整合部分非运输企业和运输辅助单位的通知》，决定重组羊城铁路实业发展总公司，以既有的羊城铁路实业发展总公司为基础，整合广州铁路经济技术开发总公司部分相关合资公司部分非运输企业……重组后的羊城铁路实业发展总公司下设机构包括有广州粤铁经营发展公司等等。根据羊城铁路实业发展总公司2016年12月30日发出的羊城实经函[2016]87号《羊城实业公司关于原广铁经开、广深实业资产业务管理权限变更的函》，决定将原广铁经开公司本部的资产、业务由粤铁公司依法合规进行经营管理等。经开公司于2019年5月17日出具《说明函》，称根据广铁集团企业改革要求，经开公司交由粤铁公司经营管理，原由经开公司管理（出租）的物业，改由粤铁公司经营管理和收取租金。经开公司已将上述情况通知了民业公司，自2017年1月开始，经开公司不再作为物业出租人对出租物业进行管理，而是由粤铁公司直接向民业公司行使物业出租人权利等。此外，粤铁公司另向一审法院提交了其于2018年4月8日、7月25日以及10月16日四次向民业公司发出的《关于收回先烈中路120号地块的通知》等收回通知函件，函件内容均为要求民业公司在限定时间内交还场地并结清欠付费用等。前述函件均显示由“李为才”签收。此外，粤铁公司还向一审法院提交了经开公司于2017年1月20日及11月20日向民业公司发出的《租赁到期通知书》及《租金催缴通知书》，该两份函件亦显示由“李为才”签收。一审庭审中，民业公司称对经开公司发出的函件的真实性予以认可，对于粤铁公司于7月25日及10月16日发出的函件真实性无异议，对4月8日的函件因无原件，故对其三性不予确认。但对前述函件的合法性均不予确认，因粤铁公司不享有土地使用权，故发出的限期收回地块的通知书不具有合法性。民业公司为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：1.网络上打印的广州市城乡规划查询页面；2.广州州游测绘技术信息有限公司出具的测绘图纸；3.涉案场地的照片。对此，粤铁公司质证认为前述规划查询页面无任何单位加盖公章，故对其三性均不予确认。事实上，粤铁公司对涉案地块一直持有土地使用权。对于测绘图是受谁之委托以及图载信息是否准确不予确认。对于照片的真实性无异议，但无法证明羊城铁路物业公司使用了涉案场地。一审法院认为：民业公司基于其于2014年与经开公司签订的《租赁合同》承租涉案的广州市XX路XX号场地。根据广铁集团以及广铁羊城铁路公司的文件可见，因企业改革、重组，原经开公司经营管理的资产交由粤铁公司负责经营管理。经开公司亦出具《说明函》明确涉案的场地由粤铁公司负责经营管理并行使出租人的权利，并将该情况通知民业公司。因此，原经开公司在前述《租赁合同》中的权利义务应由粤铁公司承受。虽然民业公司辩称其非与粤铁公司订立合同，但从民业公司在2017年多次向粤铁公司支付租金的事实可见，民业公司对于涉案场地变更为粤铁公司经营管理的事实是清楚的。因此，民业公司辩称粤铁公司无权提起本案诉讼，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。根据前述合同的约定，该合同的租赁期限至2015年6月30日届满。此后，租赁双方通过（2015）广铁法民初字第431号《民事调解书》将租赁期限延展至2017年2月28日。前述租赁期满后，租赁双方未再续签租赁合同，经开公司亦早在2017年1月即函告民业公司期满不再续约。因此，民业公司理应于合同期满后及时腾空场地并交还粤铁公司。现粤铁公司仍占用涉案场地，显属不当，粤铁公司据此要求民业公司腾退场地，理据得当，一审法院予以支持。至于民业公司辩称粤铁公司非涉案场地的所有权人，其无权要求收回场地的意见。一审法院作回应如下：首先，民业公司在（2015）广铁法民初字第431号案件审理期间即已核查涉案场地的权属证明文件，对于涉案场地归属粤铁公司管业的事实并无异议。其次，民业公司辩称涉案场地属市政园林局所有，但其仅提交了网络打印的规划红线图纸。该网络打印的规划红线图纸即使是真实的，也不足以作为涉案的土地使用权归属依据。再次，基于合同的相对性原理。粤铁公司以租赁合同纠纷提起的本案诉讼，其作为涉案场地的出租人依据租赁合同向作为承租人的民业公司主张交还场地并无不当。因此，民业公司的前述抗辩意见，既缺乏事实依据，又不符合法律的规定，一审法院不予采信。根据前述《租赁合同》的约定，如民业公司在租赁期满后逾期交还场地的，民业公司除应承担因其占用地块给粤铁公司造成的所有损失并应按当年度租金标准的2倍向粤铁公司支付占有使用费。因此，粤铁公司主张以每月192500元的标准向民业公司计收涉案场地自2017年3月1日起至实际交还之日的占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。因在此期间，民业公司已付部分的场地占用费266553元，该部分费用应予扣减。至于粤铁公司主张的逾期支付场地占有使用费的违约金的问题。根据前述合同的约定，民业公司在合同履行期间逾期支付租金的，粤铁公司有权按未付金额的每日千分之三计算逾期付款违约金。即该逾期付款违约金的约定系为约束民业公司在合同履行期间内迟延支付租金的行为，而非就合同履行期满后场地占用费计付标准及逾期支付责任的约定。考虑到前述合同已约定民业公司在合同期满后继续占用场地的，应按双倍租金的标准支付场地占用费，该费用已远超过合同约定的租金价值，既可弥补粤铁公司未能及时收回场地的损失，也可对民业公司逾期交还场地的违约行为给予相应的惩罚。因此，粤铁公司关于逾期付款违约金的主张，缺乏合同依据，一审法院不予支持。至于民业公司关于涉案场地面积不足，应按实际交付场地的面积5535.29平方米计算租金的抗辩意见。因在本案纠纷之前涉案场地已交付民业公司使用多年，民业公司既未提供证据证明涉案场地面积不符合合同约定的面积，民业公司在（2015）广铁法民初字第431号《民事调解书》中亦未就租金标准提出异议，并且同意按合同约定的租金标准支付租金。因此，民业公司的此项抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五之规定，于2019年8月7日作出如下判决：一、民业公司应于本判决书发生法律效力之日起十五日内将广州市XX路XX号地块场地腾空并交还给粤铁公司；二、民业公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向粤铁公司支付自2017年3月1日起至本判决书发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按192500元/月的标准计付，民业公司已付的266553元应予扣除）；自本判决书发生法律效力之次日起至民业公司实际交还前址房屋予粤铁公司之日止的房屋占有使用费由民业公司按前述标准逐月支付予粤铁公司；三、驳回粤铁公司的其他诉讼请求。本案受理费40688.44元由粤铁公司负担6268.44元，由民业公司负担34420元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，民业公司向本院提交如下证据：证据1为战备通讯基地（工事）使用协议及其附件（战备通讯基地安全使用责任书），拟证明2018年1月10日民业公司与人防办公室续签使用协议，继续使用位于广州市XX路XX号的地块；证据2为中国工商银行客户存款对账单；证据3为收据；证据4为业务回单（付款），证据2-4拟共同证明2014年至2018年期间，民业公司每年向人防办公室支付场地使用费；证据5为政府信息公开申请告知书、建设用地规划许可证，拟证明：1.许可证时间是2000年，证实1990年的使用权证发生了变更，涉案土地的使用权人为市政园林局，并非粤铁公司或者广铁集团的任何下属部门、公司；2.地址、规划用途与民业公司实际用途一致，面积相符；证据6为道路运输经营许可证，拟证明广州民业地产顾问有限公司从2005年起在涉案地块上经营停车业务；证据7为广州民业地产顾问有限公司的工商登记信息，拟证明广州民业地产顾问有限公司为一人有限责任公司，李为才是该公司的唯一股东、法定代表人、实际控制人；证据8为民业公司的工商登记信息，拟证明李为才占有该公司48%的股权，是该公司的实际控制人。粤铁公司对此质证如下：1.证据1-4不属于二审新证据，因为该证据是在2018年1月份或此前就已经形成，因此对证据1-4不予质证。2.即使证据1-4是真实的，也与本案无关。即使民业公司确实与人防办公室签订了使用协议，但人防办公室也没有获得广铁集团对于使用权的授权许可，且民业公司向人防办公室支付的费用也不属于租金，即使人防办公室收取了，该费用也与本案无关。3.证据5也不属于二审新证据，该材料是民业公司委托一审代理人自行去调取的，如果二审期间能够调取到，那么一审期间也是可以调取到的。粤铁公司对于涉案地块的使用，是得到了广铁集团授权允许的，涉案地块的产权仍归属于广铁房地产公司。至于民业公司与市政园林局之间的问题，与本案无关。4.确认证据1中的使用协议没有原件，附件有原件。确认证据2-5有原件。根据证据3中2014年、2015年、2016年的收据来看，总账的科目是平战结合收入，而非租金。且收据上所载的金额也是60000元、120000元、120000元，从金额的数额来看也并非是租金。5.证据6-8系二审庭询后才提出，并非新证据，粤铁公司有权不予质证，且证据6-8没有原件，无法确认其真实性。广州民业地产顾问有限公司也与本案没有关联性。二审中，民业公司向本院提交《追加第三人申请书》，申请追加人防办公室作为本案第三人参与诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：民业公司主张撤销一审判决，改判发回重审或驳回粤铁公司全部诉讼请求的问题。民业公司基于其于2014年与经开公司签订的《租赁合同》承租涉案的广州市XX路XX号场地，根据约定，该合同的租赁期限至2015年6月30日届满。此后，租赁双方通过（2015）广铁法民初字第431号《民事调解书》将租赁期限延展至2017年2月28日。前述租赁期满后，租赁双方未再续签租赁合同，经开公司亦早在2017年1月即函告民业公司期满不再续约。因此，民业公司理应于合同期满后及时腾空场地并交还粤铁公司。现民业公司仍占用涉案场地，显属不当，粤铁公司据此要求民业公司腾退场地，一审法院予以支持并无不当，应予维持。民业公司主张粤铁公司作为本案的原告主体不适格，一审法院认定民业公司的该主张无依据，并对此作了确实、充分的论述，一审法院该认定并无不当，本院不再赘述，予以确认。根据前述《租赁合同》的约定，如民业公司在租赁期满后逾期交还场地的，民业公司除应承担因其占用地块给粤铁公司造成的所有损失并应按当年度租金标准的2倍向粤铁公司支付占有使用费。一审法院据此判决民业公司向粤铁公司支付自2017年3月1日起至一审判决书发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按192500元/月的标准计付，民业公司已付的266553元应予扣除），自一审判决书发生法律效力之次日起至民业公司实际交还前址房屋予粤铁公司之日止的房屋占有使用费由民业公司按前述标准逐月支付予粤铁公司，并无不当，应予维持。民业公司主张其与人防办公室签订《战备通讯基地（工事）使用协议》及《战备通讯基地安全使用责任书》，并向广铁集团交纳了人防工程使用费，其系合法使用涉案场地，并支付了相应的使用费，粤铁公司向其主张场地占用费缺乏依据，并申请追加人防办公室作为本案第三人参加诉讼。本案二审审理中，民业公司并未提交《战备通讯基地（工事）使用协议》的原件，亦未提交充分的证据证实双方之间就涉案场地存在租赁合同关系，且未提交涉案场地的权属人同意涉案场地由人防办公室经营管理的证据，因此，民业公司该主张缺乏依据，本院不予采信，也无需在本案中追加人防办公室作为本案第三人。如民业公司认为其与人防办公室就涉案场地存在争议，可另行依法处理。民业公司主张因租赁场地面积不足，应按实际交付场地的面积4843.64平方米计算租金的问题。因在本案纠纷之前涉案场地已交付民业公司使用多年，民业公司未就此提出过异议，且民业公司在（2015）广铁法民初字第431号《民事调解书》中亦未就租金标准提出异议，并且同意按合同约定的租金标准支付租金。因此，对民业公司该主张，本院不予采信。民业公司主张一审法院未调取涉案土地档案资料及规划红线档案资料，亦不同意出具律师调查令给民业公司代理人调取，程序违法，应当发回重审的问题。一审审理中，民业公司已抗辩粤铁公司并非涉案场地的所有权人，其无权要求收回场地，亦提出涉案场地属市政园林局所有，一审法院已对此进行了回应，并认为民业公司的该抗辩意见缺乏事实依据，也不符合法律规定。且本案二审审理中，民业公司亦提交了其自行调取的政府信息公开申请告知书、建设用地规划许可证，虽然该许可证显示用地单位为市政园林局，但粤铁公司提交的《国有土地使用证》《关于广铁经开公司申请利用先烈中路地块的批复》中记载的内容显示坐落在广州市XX路XX号的地块的土地使用权人为广铁房地产公司，经广铁集团土地房产公寓处批准该地块交由经开公司作临时性经营。因此，一审法院认定民业公司的该抗辩意见缺乏事实依据，也不符合法律规定并无不当。民业公司主张一审法院程序违法，应当发回重审，本院不予采信。综上所述，民业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34420元，由广州民业装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年二月十日书记员 冯 韵彭诗敏