广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初16276号原告曾某1，女，汉族，1939年12月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，原告文福允，男，1954年1月23日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，A）。原告文细允，男，汉族，1980年7月3日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，法定代理人曾某1。上述三原告委托诉讼代理人高加攀，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告王春生，男，汉族，1974年2月18日出生，身份证住址湖南省益阳市赫山区，委托诉讼代理人晁斌，广东天汇律师事务所律师。第三人文玉珠，女，汉族，1969年1月23日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人文庆稳，男，1963年9月9日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，证件号码H012098（9）。第三人文强允，男，汉族，1970年9月25日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人文葛允，男，1960年6月7日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，证件号码H012097（0）。第三人文玉珍，女，汉族，1961年1月23日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，上述第三人共同委托诉讼代理人周飞翔，广东华途律师事务所律师。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告共同委托代理人高加攀、被告王春生及其委托代理人晁斌、第三人共同委托诉讼代理人周飞翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，位于深圳市宝安区××东××社区东××号（房产证号：私4-001674号）房产系文插胜（曾用名曾插胜，身份证号码）与原告曾某1的共同财产，该房产属于文插胜与曾某1利用农村宅基地建造的私房，非市场商品房。曾某1与文插胜系夫妻关系，文福允、文细允、文葛允、文强允、文玉珍等人系文插胜子女。文插胜过世后，属于文插胜的份额应由曾某1、文福允、文细允、文葛允、文强允、文玉珍等共同继承。2014年8月12日，文葛允、文强允、文玉珍在未告知三原告的情况下，擅自将上述房屋转让给被告，并签订《房屋买卖合同》，直至最近开发商（深圳华侨城城市更新投资有限公司）对以上房屋进行拆迁补偿安置时，原告才获知上述房屋已被文葛允、文强允、文玉珍私自转让给被告。综上所述，原告认为涉案房屋属于农村小产权房，禁止买卖，所以文葛允、文强允、文玉珍与被告签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。请求法院判决确认文葛允、文强允、文玉珍与王春生2014年8月12日签订的《房屋买卖合同》无效，由被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，一、被告认为三原告没有授权，房产是文插胜所有，因文插胜已死亡，且原告没有相关的法律文书；二、原告与第三人均参与房屋买卖，且有签字认可，也有收款。第三人共同答辩称，一、原告、第三人共八人与被告于2014年8月12日签订的房屋买卖合同书合法有效，是各方真实意思表达，不违反法律禁止性规定，对各方均有约束力，且房屋交易金额合理，各方均已履约，房产交付达五年之久。原告、第三人共八人全部是宝安区沙井街道东塘社区东乐路5巷2号房产文插胜的法定继承人，因文插胜去世，其名下的房产理应由其继承人进行继承，继承人处置房产并无不妥。合同书和见证书全部签约人均签字按手印，确认真实性和交易价格；为显公证，特邀请时任村长的曾某2在《见证书》中见证，村民陈惠华见证《房屋买卖合同书》、《见证书》的签署过程。合同签订后，被告依约分期将全部135万元购房款支付给签约代表文葛允、文玉珍、文强允，收款人出具收条；被告于2014年9月20日支付尾款20万元后实际占有、使用该房屋至2019年5月。期间各原告、第三人均无异议。该房产初建于1991年，至出售之日已经24年，年久失修，基本无法住人，4500元/平方米的单价当时是比较合适的公允价。二、法院应当驳回原告的诉求，理由如下：1、原告曾某1和第三人目前户籍均不在涉案房产所在，在外村或迁至香港，不符合拥有农村宅基地的资格，涉案房权属尚无定论。2、长子文强允代表全部家属提交的深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执），证明当时已相应政府要求做申报，行政主管部门对于该违法建筑并无作出确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式处理。因此涉案房产的性质和权属认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及合同效力作出认定，该案件不属于人民法院的受理范围，故，法院应当驳回原告的起诉。综上，该房屋买卖合同的签订、履行过程中并不存在法定合同无效的情形，且该案属于法院依法应当驳回的情形，恳请法院据此依法裁判。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区沙井镇东塘村委自建私宅，不动产证号1234493，建筑面积300平方米，于1991年8月19日核准登记于文插胜名下。1994年，文插胜死亡，其时继承人为配偶曾某1、子女文福允、文细允、文葛允、文强允、文玉珍、文庆稳、文玉珠。2003年2月，文强允持上述房产的《房屋所有权证》向相关行政管理部门进行历史遗留违法私房申报。2014年8月，被告以支付对价135万元的方式实际占有、使用涉案房产。现被告称已与土地开发单位签订拆迁补偿协议并交付涉案房产，原告亦称涉案房产涉及拆迁，无法主张返还。庭审中，原告提供一份《房屋买卖合同》，曾某1、文福允、文细允、文葛允、文强允、文玉珍、文庆稳、文玉珠为甲方（卖方），王春生为乙方（买方），约定甲方将涉案房产以135万元转让予乙方，该合同甲方仅文玉珍、文强允、文葛允署名，乙方由王春生署名，落款时间为2014年8月12日。该合同附有一份《见证书》，曾某1、文福允、文细允、文葛允、文强允、文玉珍、文庆稳、文玉珠为甲方，王春生为乙方，确认甲方同意将涉案房产转让给乙方，房产使用权及所有权自2014年8月12日起归乙方所有。甲方仅文玉珍、文强允、文葛允署名，但甲方曾某1、文福允、文葛允、文强允、文玉珍、文庆稳、文玉珠处按捺有指模印。见证人为陈惠华和曾某2。被告王春生称原告所提供的《房屋买卖合同》、《见证书》已作废，并提供一份《房屋买卖合同》、《见证书》，其内容及落款时间与原告所提的《房屋买卖合同》、《见证书》一致，但署名情况不一致。被告提供的《房屋买卖合同》由文玉珍与王春生签名；被告提供的《见证书》则有曾某1、文福允、文细允、文强允、文玉珍、文庆稳、文玉珠七人的签名捺印，见证人亦为陈惠华和曾某2，文葛允则于庭审中认可该合同效力。原告对被告提供的《房屋买卖合同》、《见证书》真实性、合法性不予认可。据原告提供的残疾证明，原告文细允属于智力一级残疾，监护人为曾某1。另核查，2004年，深圳市政府三届第一二三次常务会审议通过《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，其第二条规定：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。上述事实，有《房屋买卖合同》、《见证书》、残疾证明、亲属关系证明、历史遗留违法私房申报回执等证据及本案庭审笔录附卷证实。本院认为，原告关于合同无效的理由有二：（一）原告不知情，也未同意进行处置；（二）根据合同法和土地管理法等法律规定，绿本房属于限制流通产权房。以上理由，本院不予采纳，具体如下：（一）据被告所提供的《房屋买卖合同》、《见证书》，三原告已签名捺印确认，该文书的见证人署名与原告提供文书一致，且结合被告长期占有、使用涉案房产的事实，三原告称不知情且未同意房产交易，本院不予采信。（二）根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，本案涉案房屋适用该情形相关规定。因此，涉案房产虽未符合房产过户条件，但并不影响合同的效力。综上，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾某1、文福允、文细允的所有诉讼请求。本案本诉受理费16950元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 方  奕  斌人民陪审员 廖    悦二〇二〇年二月二十五日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。