山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终4050号上诉人（原审原告）：张义敏，女，1957年1月23日出生，汉族，邯郸市房产管理局退休职工，户籍所在地：河北省邯郸市丛台区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：魏京华，男，1953年9月2日出生，汉族，邯郸市中国华冶公安处退休职工，户籍所在地：河北省邯郸市丛台区，现住北京市房山区，系张义敏之夫。上诉人（原审被告）：山东齐齐发大市场房地产有限公司，住所地：山东齐河经济开发区。法定代表人：谢杰涌，董事长。委托诉讼代理人：潘长城，山东君城律师事务所律师。上诉人张义敏、山东齐齐发大市场房地产有限公司（以下简称齐齐发房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张义敏上诉请求：一、撤销(2019)鲁1425民初3236号民事判决书；维持被告一次性返还原告购房款291171.58元的判决；改判被告向原告支付违约金162205.28元；两项合计453376.86元。二、被上诉人承担本案一、二审一切诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定租赁与本案不是一个法律关系错误。1.上诉人提交与第三方齐齐发大市场经营管理有限公司（以下简称齐齐发经管公司，系被上诉人在购房合同附件中指定的公司）签订的房屋租赁合同意在证明原告是以该租赁合同中约定的单位面积的租赁单价（51元／平米）作为计算实际损失162205.28元的依据，并非主观臆造。2.直到2019年6月24日前，上诉人未取得所购商铺的所有权，故经管公司也从未获得该商铺的租赁使用权。上诉人与经管公司签订的商铺租赁合同从未实际履行，经管公司也从未向上诉人支付过分文的租赁费。所以上诉人与经管公司不构成租赁关系。一审法院混淆了两个不同的法律关系。二、一审法院驳回上诉人主张被上诉人赔付逾期交房造成的损失的诉求与法律规定相悖。购房合同是被上诉人提供和预先打印的格式化文本，其中关于逾期交房的违约责任，仅规定由被上诉人向上诉人一次性支付已付房款的百分之一作为违约金。该规定刻意回避了预期时间是造成损失大、小的决定因素。自2009年9月30日至2019年6月26日，被上诉人逾期交房共3552天。按照合同约定，当被上诉人逾期1天交房，承担的违约金为1573.27元；当逾期3552天交房，同样也只须承担违约金1573.27元，这与上诉人受到的实际损失162205.28元相比较，显然购房合同约定的逾期交房违约金远低于上诉人受到实际损失。根据《合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的司法解释》第十六条的规定，上诉人请求一审法院判令被告赔偿因逾期交房给原告造成的实际损失162205.28元，完全符合法律规定；一审法院驳回上诉人主张被告赔付逾期交房造成的损失的诉求没有法律依据，违反了上述法律规定。山东齐齐发大市场房地产有限公司辩称，张义敏以其与案外人签订的租赁合同中约定的租金为计算依据向我公司主张违约损失，没有事实和法律依据，原审判决关于违约损失的认定正确，请求依法驳回其上诉请求。山东齐齐发大市场房地产有限公司上诉请求：一、依法撤销齐河县人民法院(2019)鲁1425民初3236号民事判决书第一项的判决内容并发回重审或依法改判上诉人向被上诉人返还面积差价款145585.79元。二、本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人双倍返还面积差价款，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2008年8月22日就被上诉人购买上诉人开发的位于齐河县经济开发区房屋签订书面的《商品房买卖合同》，根据合同约定房屋建筑面积为53.34平方米，单价为5593元／平方米，合同签订后上诉人按照双方约定单价收取了被上诉人的房款298327元。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，关于面积差价款的处理方式为按照买卖合同的原单价，多退少补。根据该约定结合房管部门的测绘数据，上诉人应当返还被上诉人的面积差价款为145585.79元。该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，也符合同法的立法精神，该约定应当优先于法律规定的适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定是针对没有约定面积差价款处理方式的情形。一审法院以此认定上诉人双倍返还被上诉人面积差价款没有法律依据。二、房屋交付时与合同签订时的面积差发生变化系正常现象且非上诉人主观原因所致，上诉人没有违背诚信原则。上诉人系房地产开发单位，房屋的设计交由专门的设计单位来完成，施工过程交由具有施工资质的施工单位来完成，房屋交付时面积差发生变化也并非上诉人主观原因所致，上诉人没有违背《合同法》第60条规定的诚信原则。同时，双方买卖合同第五条也约定了被上诉人依法享有合同解除权，该约定也足以维护被上诉人的合法权益。如被上诉人因为面积差过大或过小完全可以通过解除合同并向上诉人主张损失赔偿来维护其权利。张义敏辩称，一、本案合同约定的商铺面积为53.34㎡，而2019年6月24日实际交房面积仅为27.31㎡，无故减少了26.03㎡;上诉人多收了被上诉人房价款140999.53元。双方对此均无异议。上诉人在出售该商品房时存在虚报建筑面积，恶意多收和无偿占用被上诉人购房款140999.53元的主观故意，致使被上诉人的合法利益受到严重损害，背离了《合同法》规定的诚信原则，符合合同欺诈的行为特征和构成要件。二、房地产开发企业按照售房合同约定的面积交房（含3%合理误差）是其应履行的合同义务。上诉人主张虚报48.8%建筑面积、多收140999.53元房价款的违约、欺诈行为是房屋设计和施工单位所致不合理。购房合同第五条约定的“多退少补”处理方式，仅是针对交房面积与合同面积正负误差比的绝对值小于或者等于3%国家标准，属于合理误差的部分做出的约定。而对于超出3%之外、属于房地产开发企业违约行为造成的面积差异部分，上诉人应该承担怎样的违约责任，购房合同第五条却并未做出明确约定。上诉人的行为属于合同欺诈，一审法院判决书根据《民法通则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》的相关规定，判令被告一次性返还原告张义敏购房款291171.58元，认定事实清楚、证据确凿、于法有据。张义敏向一审法院起诉请求：一、被告双倍退还因建筑面积缩水26.03平方米而多收的购房款计290071.57元。二、被告赔付因逾期交房给原告造成的实际损失162205.28元（一、二合计452276.85元）。三、确认商品房买卖合同第九条2的约定无效；判令按照给原告造成的实际损失计算违约金。四、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年8月22日，原、被告签订商品房买卖合同。原告购买坐落于齐河经济开发区商品房，面积53.34平方米。2019年6月26日办理鲁（2019）齐河县不动产权第0004641号不动产权属证书，证明名嘉东路58栋1012号商品房，房屋建筑面积27.31平方米。2019年6月24日办证房款及费用计算表，原、被告均认可多收购房款145585.79元。2011年8月22日房屋租赁合同一份，庭审中被告陈述，租赁合同到期后，齐齐发大市场经营管理有限公司要求继续签订租赁合同，是原告不同意，没有续签租赁合同。商品房买卖合同第九条“关于甲方逾期交房的违约责任。除本合同第八条第二款的约定外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：1.（略）。2.逾期超过三十日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达甲方之日起九十日内退还乙方已付房款，并向乙方支付已付房款百分之一的违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方向乙方一次性支付已付房款百分之一的违约金”。原告起诉至法院，提出上述三项诉讼请求。上述事实有原告陈述及相关证据予以证实。本案庭审材料佐证。一审法院认为，原告张义敏与被告齐齐发公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，是有效合同，原、被告双方均应遵守诚实信用，原、被告在交付计算时，被告齐齐发公司认可欠被告房款145585.79元。原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款要求双倍返还，于法有据，故被告齐齐发公司应返还原告双倍购房款291171.58元。关于原告主张被告赔付因逾期交房给原告造成的实际损失162205.28元，租赁是与齐齐发大市场经营管理有限公司发生的业务，与本案被告不是一个法律关系，故其主张一审法院不予支持，原告可另行主张。关于原告要求判令商品房买卖合同第九条2的约定无效，判令按照给原告造成的实际损失计算违约金。此主张于法无据，一审法院不予支持。判决：一、被告山东齐齐发大市场房地产有限公司于本判决生效后七日内一次性返还原告张义敏购房款291171.58元。二、驳回原告张义敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元（已减半收取），由原告张义敏负担503元，由被告山东齐齐发大市场房地产有限公司负担3539元。二审中，张义敏提交其与齐齐发房地产公司签订的补充协议一份，证明张义敏与齐齐发经管公司签订租赁协议是齐齐发房地产公司指定的，张义敏主张按照每平方月租金51元是租赁协议中约定的，可以作为计算损失的依据。本院组织当事人对证据进行了质证，齐齐发房地产公司经质证后认为，对证据的真实性无异议，但是补充协议不能作为张义敏按照51元/㎡主张逾期交房损失的依据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张义敏提交的证据与本案争议事实具有关联性，齐齐发房地产公司对真实性无异议，本院予以采信。二审另查明，张义敏与齐河齐齐发大市场经营管理有限公司签订的房屋租赁合同约定，租金为每平方米每月51元，总额为每月2718元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一、对张义敏主张的逾期交房损失162205.28元是否应予支持。二、一审判决判令齐齐发公司双倍返还房屋差价款是否正确。关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，2011年8月22日，张义敏按照其与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订的《补充协议》约定，就涉案商品房与齐齐发经管公司（由齐齐发房地产公司指定）签订了《房屋租赁合同》，在租赁合同中约定租金为每平方米51元，每月2718元。若齐齐发房地产公司能够按照《商品房买卖合同》约定的交房日期，在2009年9月30日前完成涉案商品房的交付，则张义敏可履行上述租赁合同，按每月51元/㎡收取租金，上述租金是张义敏的可预期利益，至实际交付之日为27.31×51×（116+25/30）=162721元。现齐齐发房地产公司迟延交付房屋使张义敏无法收取租金，给张义敏造成了可得利益的损失，若按《商品房买卖合同》约定，齐齐发公司仅需支付张义敏已付房款百分之一的违约金，约为2983.27元，明显与张义敏受到的损失差距过大，故张义敏主张按照租金标准即实际损失确定违约金数额具有事实及法律依据，张义敏主张162205.28元未超出上述范围，应予支持。关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”。本案中，张义敏与齐齐发房地产公司在《商品房买卖合同》第五条中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：多退少补……”，上述约定为双方对房屋实际面积与合同约定面积不一致时处理方式的明确约定，按照上述司法解释的规定，合同有约定的，应按照合同约定处理，故一审判决判令齐齐发房地产公司双倍返还房屋差价款没有事实及法律依据，齐齐发房地产仅需按多退少补原则退还张义敏多收房款145585.79元。综上所述，张义敏、山东齐齐发大市场房地产有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初3236号民事判决；二、山东齐齐发大市场房地产有限公司于本判决生效之日起七日内返还张义敏购房款145585.79元并赔偿张义敏因逾期交房造成的损失162205.28元，共计307791.07元；三、驳回张义敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4042元（已减半收取），由张义敏负担1291元，由山东齐齐发大市场房地产有限公司负担2751元；二审案件受理费6756元，由张义敏负担3212元，由山东齐齐发大市场房地产有限公司负担3544元。本判决为终审判决。审判长  郭依静审判员  陈 涛审判员  王飞雁二〇二〇年二月二十七日书记员  李汶颖