贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初29号原告：兴义市希望学校,原登记地址贵州省兴义市桔山办三合村杨柳二组，现住址贵州省兴义市。法定代表人：赵彬岑，男，1978年10月30日生，汉族，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：王朝峄，系贵州晶正律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张辅，系贵州晶正律师事务所律师，特别授权代理。被告：张仁美,女,1968年6月18日生,住贵州省兴义市。委托诉讼代理人:贺德益,男,1968年2月8日生,布依族,住贵州省兴义市。被告：张仁丽,女,1973年8月12生,汉族,住贵州省兴义市。原告兴义市希望学校与被告张仁美、张仁丽房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王朝峄，被告张仁美及其委托诉讼代理人贺德益到庭参加诉讼。被告张仁丽经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告兴义市希望学校向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告以赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人名义与二被告于2011年8月31日签订的房屋租赁协议；2、判令解除原告以赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人名义与二被告于2011年8月31日签订的房屋租赁补充协议；3、判令被告返还原告房屋租赁金148750元；4、判令被告返还原告押金11500元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月中旬，原告以赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人名义与二被告协商租用其所有的双凤山庄房屋来办学，双方合意后，原告于当月20日支付被告定金10000元，双方还在收据上就前三年租金、定金、违约以及被告必须于2011年12月20日前将房屋内的东西搬走。之后，原告以赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人名义与二被告于2011年8月31日签定书面房屋租赁合同，书面约定，1、被告将其所有的位于桔山办事处杨柳村二组双凤山庄的一栋五层砖混结构楼房、楼房前的场院及场院前租用的停车场、房屋右侧食堂、房屋左侧围墙及墙内包房等一切设施租给原告办学使用；2、房屋租用期限为十年，租期从2012年1月1日至2021年12月31日止（原合同上的时间2011年1月1日—2021年1月1日系笔误）；3、前三年租金每年100000元，合计300000元，一次性付三年租金300000元，第四年至第六年的三年租金为315000元，一次性付清，第七年至第九年的三年租金为315000元，一次性付清，第十年的租金为105000元，一次性付清。书面合同签订后，除2011年8月20日交付的10000元定金外，2011年8月31日和10月7日，原告分别支付90000元和200000元给被告，合计300000元作前三年（2012年1月1日至2014年12月31日期间）的租金，被告提供给原告房屋前三年租期内能正常使用，双方对前三年期使用房屋无争议。2015年1月12日，原告又按合同约定支付被告第四年至第六年（即第二个三年期，2015年1与1日至2017年12月31日止）期间的房屋租赁费315000元，原告应当使用房屋到2017年12月31日止才算第二个三年期结束。可是，2015年7月28日，原告和被告均接到兴义市人民政府桔山街道办事处通知，被告房屋要被政府征收，责令原告限期搬出，政府组织有关人员对房屋及设施进行了清查并作了造册登记。原告配合政府于2016年7月搬出，原告之前付给被告的第二个三年期的租金尚有17个月因政府征收尚未得使用，这部分租金约148750元。另外，原告为使用被告的动力电杆，交付被告押金1500元，使用被告的广告牌，交付被告押金10000元，押金共计11500元。原告与被告签订的房屋租赁合同，因政府拆迁导致合同不能继续履行，符合法定的解除条件，双方不存在违约情况，无需承担违约责任，但是合同解除后，之前双方对等履行的权利义务自然终止，即原告正常使用房屋期间产生的租金无需被告退还，但原告已支付给被告的超出房屋使用期间的多余租金148750元，被告应当退还，并且被告还应当退还原告交付的押金11500元。为此，原告多次找被告协商退还未得房屋使用期间的租赁费和押金的问题，但被告一直拒绝，致使问题一直无法解决，由此侵害原告依法享有的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中国人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告张仁美及其委托诉讼代理人辩称，张仁美同意将房屋租给原告办学,租期为十年(2011年到2021年),租金为三年一付,在已使用的租期从来没有发生违约行为,直至2017年1月份收到法院传票,乙方要退还未使用的租金及保证金，我自己的合法产权房一栋,自愿出租给乙方,办学校的过程中,一直合作的很好,由于政府拆迁为了配合政府的工作事宜,但民航指挥部的做法我无法接受，在我本人不知情的情况下，就通知我与租房方搬走，实在令人难以接受这一事实。这种情况导致本人，与租房使用方产生了不应该有的问题。为此，本人不能接受，更不会退还原告未使用房屋的租金。事实上，自始至终，我与租房使用方一直合作得很愉快，直到现在依然如此，原告方起诉的合同纠纷案，因此我不同意原告的诉请。指挥部叫他搬走，不是他的房子，是张仁美的产权，张仁美也一直没有叫他搬走过，至今房子还在，所以，原告方提出违约，不是被告方违约，是原告方自动放弃。反正我们没有叫他搬，现在都还在使用，灯都是亮的，至少原告方搬走应该和我们打一声招呼。被告张仁丽未到庭陈述案件事实，也未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2011年8月31日，原告因办学需要而委托赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人与被告签订了一份《房屋出租协议》，该协议约定，1、被告将其所有的位于桔山办事处杨柳村二组双凤山庄的一栋五层砖混结构楼房、楼房前的场院及场院前租用的停车场、房屋右侧食堂及房屋左侧围墙以及墙内包房等一切设施租给原告办学使用；2、房屋租用期限为十年，租期从2012年1月1日至2021年12月31日止（原合同上的时间2011年1月1日—2021年1月1日系笔误）；3、前三年租金每年100000元，合计300000元，一次性付三年租金300000元，第四年至第六年的三年租金为315000元，一次性付清，第七年至第九年的三年租金为315000元，一次性付清，第十年的租金为105000元，一次性付清。合同签订后，原告向被告支付了300000元，作为前三年（2012年1月1日至2014年12月31日期间）的租金，被告提供给原告使用的房屋，原告使用三年。2015年1月12日，原告按合同约定支付被告第四年至第六年（即第二个三年期，2015年1月1日至2017年12月31日止）期间的房屋租赁费315000元。2015年7月28日，原告接到兴义市人民政府桔山街道办事处通知，涉案房屋被征收，责令原告限期搬出。2016年7月，原告搬至兴义市××山街道办事处××社区××组办学。原告之前付给被告的第二个三年租期的租金315000元尚有17个月（即148750元）未得使用，原告使用被告的动力电杆，交付被告的押金1500元，使用被告的广告牌，交付的被告押金10000元，共计160250元，被告未返还原告，后经双方协商未果，故原告诉至本院要求按以上诉求处理。对于当事人双方以上没有争议的事实，本院依法予以确认。原、被告方争议的事实有:原告方提出的各项诉请是否合法，应否得到法律上的支持。本院对有争议的事实认定如下：1、解除原告以赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人名义与二被告于2011年8月31日签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；2、被告应返还原告兴义市希望学校房屋租赁金及押金160250元。以上事实有原告向本院提交的诉状、民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、法定代表人身份证、学校授权委托书、《房屋出租协议》、《房屋出租补充协议》、《收据》5份、《通知书》、《证明》两份及庭审笔录等在卷佐证，故作认定。本院认为，被告张仁丽经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自愿放弃举证、质证以及对原告所述事实进行抗辩的权利。原、被告双方签订的《房屋出租协议》及《房屋出租协议的补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；……。”之规定，2011年8月31日，原、被告签订《房屋出租协议》及《房屋租赁合同的补充协议》后，双方均按合同履行了自己的义务，但2015年7月28日，因政府规划，需拆除涉案房屋及场地，致使原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》的目的不能实现，失去了签订合同的意义，故原告要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》的诉请，于事实和法律有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还房屋租金及押金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，2015年1月12日，原告向被告支付了第二个三年（2015年1月1日至2017年12月31日）的房屋租金共计315000元，但原告在使用房屋至2016年7月因政府征收而搬出涉案房屋及场地，第二个三年的租期使用了19个月，尚有17个月租期未得使用，故合同解除后，被告应将未使用房屋租期的租金148750元返还给原告。至于原告要求被告返还押金一节，原告使用动力电杆向被告所交付的押金1500元及广告牌押金的10000元，因押金系一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的，可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，故本案在合同解除后，原、被告双方已经不存在任何法律关系，被告理应将使用动力电杆押金1500元返还给原告。关于10000元的广告牌补偿押金，被告向原告出具的《收据》载明“若以后广告牌恢复了将退还押金，若未恢复这壹万元就是赔偿费用”，因涉案房屋将被政府拆除，恢复广告牌已无实际意义，原告方无过错，故被告应将向原告收取的广告牌押金10000元返还给原告。对于被告张仁美提出“原告未经其同意就搬出涉案房屋”以及“原告搬出涉案房屋非因政府征收”的辩解，因其未提供充分证据予以证实，故本院依法不予采信。至于被告提出原告对其财产造成了损坏，并要求原告赔偿的问题，因不属于本案的审理范围，被告可另案起诉解决。本案被告张仁丽经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告兴义市希望学校以赵彬岑、赵明、谭嗣涛三人名义与被告张仁美、张仁丽于2011年8月31日签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；二、被告张仁美、张仁丽于本判决生效之日起十日内返还原告兴义市希望学校房屋租金148750元及押金11500元，共计160250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3506元，减半收取1753元，由被告张仁美、张仁丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘宽生二〇一七年三月十日书记员  王 磊