新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新22民终692号      上诉人（原审被告、反诉原告）：王霞，女，1987年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：谭顺林（系王霞之夫），住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈密友谊商贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市友谊路商贸城购物中心七楼。   法定代表人：苟宗文，经理。   委托诉讼代理人：杨康，新疆昆莫律师事务所律师。   上诉人王霞因与被上诉人哈密友谊商贸有限责任公司（以下简称友谊商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王霞的委托诉讼代理人谭顺林，被上诉人友谊商贸公司的委托诉讼代理人杨康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王霞上诉请求：1．要求撤销原审判决第一项，即：“一、王霞于本判决生效之日起十五日向哈密友谊商贸有限责任公司支付租金555000元。”改判王霞不承担租金；2.要求撤销原判第二项，即：“二、哈密友谊商贸有限责任公司向王霞支付房屋装修损失50000元。”改判支持王霞要求赔偿装修损失70万元的请求。事实和理由：1．双方签订的《租赁合同》是无效合同，友谊商贸公司提供的房屋未经消防验收合格，不能正常使用和经营。一审认定合同有效并支持租金错误。2．友谊商贸公司在一审中提供2010年7月14日的《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》复印件，不是验收合格证书或者验收备案证明。一审庭审中，王霞申请法院调查。经过查询电脑，哈密市公安局消防局告知没有验收合格的手续。在2019年本案查看现场时友谊商贸公司才向法院提供了这份受理凭证，一审庭审中，友谊商贸公司并没有向法庭提供任何证据证明受理单相当于验收合格证书，也没有任何消防局工作人员确认受理单就是验收合格证书，一审法院以此认定涉案商铺消防手续合法，没有任何法律依据。3．王霞是2016年3月2日和友谊商贸公司签订的租赁合同，友谊商贸公司始终未向王霞提供过这份材料受理单，导致王霞在使用商铺的过程中因为没有首次消防验收合格证书，无法办理消防二次手续而多次被停业整顿。4．最高人民法院关于未经消防验收合同而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函明确指出，对于必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。故本案的租赁合同应该被认定为无效。王霞对友谊商贸公司起诉的所有租金不予认可，对于已经缴纳的租金以及友谊商贸公司交付商铺不合格给王霞造成的支出的转让费及其它损失，王霞保留另行起诉的权利。王霞向法院提交了水电卡的票据，证实水电费均由王霞购买使用，一审法院按照合同内容进行处理不当。合同约定的物业费超过法律规定，应当认定为无效。一审法院对于王霞的装修费用未予全额支持错误。   友谊商贸公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。1．王霞在上诉状中提到，申请法院前往伊州区消防大队进行调查，经电脑查询告知友谊商贸公司没有验收手续，其陈述不是客观事实，法院亲自到消防局去核实过手续。验收单是真实有效的。2．王霞称其在经营期间，因为消防没有首次验收合格证书，导致其长期被消防局停业整顿，不是客观事实。关于消防局要求其停业整顿的证据，一审开庭至今，王霞从未向法庭出示过相关证据，只是口头陈述。关于涉案的房屋是否经过消防验收，友谊商贸公司在一审提供了消防备案受理凭证，原审在双方及代理人同时在时向消防局人员电话核实，被答复受理凭证可以证实涉案房屋已经经消防验收合格。但是王霞坚持要求消防局出具这个证据，为此原审法院又向现在的灭火处发出了调查函，灭火处经与系统内部存档文件对比，确认我方所提供的消防备案凭证是真实的，涉案房屋的消防是验收合格的。但因为消防局改制，改制后将行政审批权移交给了哈密市伊州区哈密市住建局，所以无法出具书面凭证。3．王霞的涉案房屋是从案外人手中转租而来，案外人也是利用涉案房屋经营餐饮。王霞转租后对房屋又进行了部分装修，装修后继续经营，由此可以说明涉案房屋不存在消防问题。4．王霞在原审中提起反诉，因涉案房屋消防未验收合格，所以导致其产生损失。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对其主张负有举证责任。本案从一审至今已经逾3年有余，王霞从未向法庭提供任何证据予以证实。更需要说明的是，友谊商贸公司在该市场中总共有四、五十栋楼，大部分消防手续均是备案登记表。王霞所承租的这一栋楼中总共有三层，而王霞只承租了其中的第二层，第三层用于经营宾馆，第一层用于经营商户，如果这栋楼的消防没有经过验收合格，那么宾馆及商铺是无法开张经营的，但是自该楼建成至今，除了王霞以外，其他商户都正常使用和经营，而且需要向法庭说明的涉案房屋是否能够正常经营，不仅仅是需要涉案房屋的主体结构验收合格，而是在王霞装修后同样需要进行消防验收合格。但是王霞在一审中并没有向法庭提供消防局给他发放的停业整顿单，也没有向法庭证实其停业。   友谊商贸公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告之间签订的租赁合同并返还租赁物；2．王霞向友谊商贸公司支付租金、物业费、水电费共计555000元及违约金。   王霞向一审法院反诉请求：友谊商贸公司赔偿王霞装修等损失共计700000元。   一审法院认定事实：2016年3月2日，王霞（乙方）与友谊商贸公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：“第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1．甲方出租给乙方的房屋位于××区）。2．出租房屋面积共1400平方米。第二条、乙方应提供身份证明复印件。第三条、租赁期限、用途：1．租赁期限为二年，自2016年6月20日起至2018年6月19日止。2．甲方将租赁给乙方用于经营兄弟鱼庄火锅，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内调整产品。3．租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期满时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。在同等条件下，乙方有权优先租用该场地的使用权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下一租赁期提前30天之内不按时交纳房屋使用费、不签续约合同的，该合同履行终结，甲方有权将其场地另行租赁他人。第四条、房屋租赁费及支付方式：1．房屋租赁费以房屋租赁面积为租赁费计算标准。租金共计人民币210000元；物业管理费：共计121100元；水电公摊共计人民币52500元。2．房屋租赁费支付方式：第一年房屋租赁费在签订合同当日一次性交清，次年房屋租赁费承租方需提前两个月向出租方交付全年房屋租赁费，逾期按违约处理。第五条、租赁期间相关费用及税金：1．乙方应按时交纳该租赁房屋的水、电、暖、物业管理、卫生等所有应当缴纳的各项费用。2．水、电、暖、物业管理、卫生等所有的费用按相关部门的要求和标准由乙方按时缴纳。3．如乙方未按时缴纳水、电、气、暖费，导致停水、停电、停气、停暖给自身造成损失的，由乙方自行承担责任。4．租赁期内二次用电及房屋租赁税由乙方承担。第六条、房屋修缮和使用：2．乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。装修费用由乙方自理，但必须向甲方申请，合同期满时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。第八条、合同的变更、解除与终止：1．双方可以协商变更或终止本合同。2．甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。3．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）逾期交纳房屋租金的。……第十一条、乙方违约责任：1．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，房屋使用费不退，乙方还应按照合同将房屋租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）逾期交纳房租的。2．租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日房屋租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。3．租赁期间，如乙方出现以上甲方有权解除合同的违约行为，甲方以电话、信件或者在报纸上通知等方式与乙方解除此租赁合同，并将此租赁房屋另行承租他人”。合同签订后，友谊商贸公司将涉案房屋交付王霞经营鲜鱼轩自助火吧，王霞陆续向友谊商贸公司支付租金。2017年7月24日，经双方对账，截止到2017年6月19日，王霞欠付友谊商贸公司租金300000元、物业费33600元，后王霞又向友谊商贸公司付款45000元，余288600元未付。自2017年6月19日至2018年3月19日，共计产生租赁费157500元、物业费90081元、水电费39375元，合计286956元，上述费用友谊商贸公司主张王霞支付555000元，经友谊商贸公司催交未果，引起诉讼。原审另查，友谊商贸公司提供了2010年7月14日哈密地区公安局消防局出具的《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》的复印件，经与哈密市消防支队核实，该受理凭证情况属实，涉案房屋的竣工消防验收合格。涉案房产的所有权人系九天河公司，2019年7月25日，九天河公司出具证明，委托友谊商贸公司收取租金。2016年3月1日、11月8日，王霞与案外人谢洪分别签订《鲜鱼轩装修合同》，对哈密市友谊路友谊商贸公司二期二栋二楼进行装修，共计产生装修费780000元。王霞经营的鲜鱼轩自助火吧目前处于停业状态。一审法院认为，王霞与友谊商贸公司签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属合法有效合同，故双方当事人均应严格履行。现王霞未如约交纳租金及相关费用，根据租赁合同约定，乙方逾期交纳房租的，甲方有权解除合同，收回该房屋。现双方签订的租赁合同租赁期限已届满，租赁合同自动解除。王霞抗辩称涉案房屋消防验收不合格，不符合使用标准，双方签订的租赁合同为无效合同。友谊商贸公司提供了2010年7月14日的《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》的复印件，证实涉案房屋的消防验收是合格的，故对于王霞的抗辩意见，不予采信。为了避免扩大损失，2019年7月31日，原审组织双方查看现场后，王霞承诺于2019年8月5日前将涉案房屋返还友谊商贸公司。友谊商贸公司将涉案房屋交付王霞使用后，王霞应按照合同约定及时向友谊商贸公司支付租赁费，没有及时支付属违约，应承担相应的民事责任。2017年7月24日，王霞向友谊商贸公司出具的欠条载明，截止到2017年6月19日，王霞欠付友谊商贸公司房租300000元、物业费33600元，共计333600元。扣除王霞于2017年8月26日、9月12日分别支付租金15000元、30000元，余288600元未付。根据友谊商贸公司与王霞签订的租赁合同计算，王霞2017年6月19日至2018年3月19日应支付原告友谊商贸公司租金157500元、物业费90081元、水电费39375元，共计286956元。上述两项友谊商贸公司主张555000元，王霞应予支付。故对友谊商贸公司要求王霞支付租金555000元的诉讼请求合理，予以支持。王霞抗辩称水费、电费由其自行购买，并提交了污水处理征缴通知书及购电的票据，但污水处理征缴通知书仅能证明被告的用水情况，并不能证明王霞的购水情况。王霞提供的购电票据，用户系海尚皇，且时间是2017年7月至6月，根据庭审查明，王霞经营的鲜鱼轩自助火锅在2017年4月已经停业。故对于王霞自行购买水电的抗辩意见，不予采信。原、被告双方签订的租赁合同中虽对违约金进行了明确的约定，但因友谊商贸公司一直未向王霞提供涉案房屋的竣工消防验收合格的凭证，致使王霞的经营受到影响，故对友谊商贸公司请求王霞支付欠付租金20%违约金的诉求，不予支持。王霞反诉请求友谊商贸公司支付其装修损失700000元，庭审中提供了装修合同及支付装修款的收据，但根据双方签订的租赁合同中对装修的约定，装修费用由乙方自理，但必须向甲方申请，合同期满时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。但考虑到本案友谊商贸公司未及时向王霞提供涉案房屋消防验收合格的凭证，导致王霞二次装修无法进行消防验收而停业，故对于王霞的装修损失，酌情支持50000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）王霞于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）哈密友谊商贸有限责任公司支付租金、物业费、水电费共计555000元。二、原告（反诉被告）哈密友谊商贸有限责任公司向被告（反诉原告）王霞支付房屋装修损失50000元。三、驳回原告（反诉被告）哈密友谊商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9350元，邮寄送达费30元，由被告（反诉原告）王霞负担。反诉费5400元，由原告（反诉被告）哈密友谊商贸有限责任公司负担386元，由被告（反诉原告）王霞5014元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的租赁合同的效力如何认定；二、王霞是否应承担租赁费；三、原审对物业费、水电费认定是否正确，是否应当由王霞承担；四、友谊商贸公司是否应当赔偿王霞装修损失700000元。   关于租赁合同的效力问题，王霞认为由于涉案房屋未通过消防验收，其与友谊商贸公司签订的《租赁合同》应认定无效。依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》明确，租赁房屋用以开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安机关消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案争议的租赁房屋为友谊商贸城二期二栋，哈密地区公安局消防局出具的《建筑工程消防设计的审核意见书》及《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》，证明涉案房屋经消防验收合格。故王霞与友谊商贸公司签订的《租赁合同》内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。友谊商贸公司将房屋交付王霞使用，王霞应当按照合同约定向友谊商贸公司支付租赁费。2017年7月24日，王霞向友谊商贸公司出具欠条，截止2017年6月19日欠房租30万元，物业费33600元，合计欠333600元，扣除王霞于2017年8月26日、9月12日分别支付的租金15000元，30000元，余288600元未付。王霞出具的欠条中租金计算至2017年6月19日，从2017年6月19日至2018年3月19日期间，按照双方签订的租赁合同计算，应支付友谊商贸公司的租金157500元，物业费90081元，水电费39375元。对于物业费及水电费王霞不认可，但物业费及水电费是双方在合同中明确约定的，应当由王霞按照约定予以承担。以上合计租金、物业费、水电费共计555000元，原审计算正确，本院予以维持。王霞称其在经营期间，因为没有房屋首次验收合格证书，导致其长期被消防局停业整顿，请求友谊商贸公司支付装修损失700000元。该请求与本案查明的事实不符，从友谊商贸公司提供《建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证》有备案号，涉案房屋已经经过消防验收合格。王霞在对租赁物进行装修后需要申报消防安全检查。王霞并没有向法庭提供涉案房屋是因消防检查不合格而停业整顿。且《租赁合同》约定，装修费用由王霞自理，必须向甲方申请，合同期满时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。故对于王霞主张的装修损失700000元，不予支持。原审对于王霞主张的装修损失酌情支持50000元，不违反法律规定，本院予以维持。   综上所述，王霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费15645元，由上诉人王霞负担。   本判决为终审判决。       审  判  长   朱 滢   审  判  员   张晓丽   审  判  员   刘晓越   二 ○ 二 ○ 年 二 月 二 十 八 日   书  记  员   刘 微