北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终426号上诉人（原审原告、反诉被告):张笛，男，1991年8月16日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告、反诉原告):吕雪涛,女,1967年9月29日出生,汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人:何倩（吕雪涛之女）,住北京市通州区。上诉人张笛因与被上诉人吕雪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张笛上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张笛在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．张笛自始至终包括在一审过程中均未承认过自己是违约解除合同，张笛的真实意思表示是吕雪涛提供的出租屋无法达到合同目的解除合同，吕雪涛应当全额退还张笛支付的房屋押金。2．张笛认为房屋无法居住，张笛被迫解除合同，吕雪涛违约在先，吕雪涛应当承担违约责任，应当向张笛支付违约金，按照每月200元支付1800元。3．张笛不认可保洁费的支付。吕雪涛并未按照约定时间收回房屋，提前收回房屋保洁费应由其自行承担。二、一审判决适用法律不当，严重损害张笛合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。张笛认为，租赁物部分毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同，张迪不构成违约解除合同，吕雪涛应当承担违约解除合同的不利后果。吕雪涛辩称，同意一审法院判决，不同意张笛的上诉请求和事实理由。双方就房屋租赁合同的解除达成了协议，也实际履行了。张笛付了1800元的违约金，有录音为证。张笛向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除与吕雪涛签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令吕雪涛支付合同违约金1800元；3、请求判令吕雪涛退还房屋押金3000元及未使用的电费80元；4、诉讼费由吕雪涛负担。吕雪涛提出反诉请求：1、请求判令张笛支付违约金5800元；2、请求判令张笛给付更换厨房、卫生间瓷砖的费用4000元；3、请求判令张笛给付卫生清洁费100元；4、反诉费由张笛负担。一审法院认定事实：吕雪涛为北京市通州区某室（以下简称某室）的房屋所有权人。2019年1月26日，吕雪涛（甲方、出租方）、张笛（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定，由乙方承租甲方某室房屋居住，租期自2019年2月17日至2020年2月16日，月租金3000元、押金3000元，租金按季支付，当乙方退房时，经双方检查，一切完好（自然磨损不计其中）押金全额退回（不含利息）；乙方承租期间，卫生费、电费、水费、煤气费等由乙方负责；甲方必须向乙方提供有效房产证件，同时查看乙方有效证件，并对房屋内外设施进行检查，若有损坏，影响乙方居住，甲方应尽快予以解决，保证乙方如合同相应条款如期居住；乙方在不欠费的租用期间，甲方不得无故干扰乙方的正常使用，甲方如需对房屋进行检查，在进入之前，须向乙方提前通知，征得同意后方可进房，甲方擅自入室，造成的一切后果均由甲方负责；乙方在承租期间应经常对房屋及设备设施进行认真检查，平时注意维护保养，以保证乙方的正常使用和甲方的财产不受损失，凡因保养不周和使用不当造成的一切损失由乙方修复或赔偿，因此造成的一切事件的责任及损失由乙方自己负担；乙方如不再续租，应在承租期满时将房屋交付甲方，家电、家具摆放恢复原状，卫生状况良好或达到甲方交付前的卫生标准。否则，乙方要向甲方支付清洁费100元；双方自签约之日起，均不得无故解除合同，若乙方因特殊情况需要退房，必须提前30日通知甲方解除合同，并支付200元/月人民币作为补偿，甲方退回乙方未满期的租金、押金或双方协商解决。2019年4月30日，北京市通州区局地出现7级以上大风，致使某室厨房塑钢窗脱落，脱落的塑钢窗将停放在楼下的丰田小客车（车号：×××）砸中。2019年6月，车主高倩将本案吕雪涛诉至一审法院，要求吕雪涛赔偿车辆维修费9635元、交通费1021．53元。2019年6月19日，经一审法院主持调解，高倩与吕雪涛达成调解协议，吕雪涛赔偿高倩车辆维修费9635元，并承担案件诉讼费用25元，双方就此次财产损害赔偿纠纷一次性予以解决，再无任何纠纷。之后，吕雪涛自行履行了民事调解书确定的给付义务。2019年6月26日，张笛对某室厨房的塑钢窗进行了重新制作、安装，支付安装制作款700元。2019年5月15日，张笛向吕雪涛提出退租要求。次日，双方按照《房屋租赁合同》的相关约定，就退租事宜达成如下口头协议：一、张笛提前退租九个月，按照每月200元的标准，向吕雪涛支付提前退租的违约金1800元，该款项从张笛的3000元押金中扣除；二、张笛以电表中剩余的80元电费抵顶应向吕雪涛支付的卫生清洁费；三、押金中剩余的1200元暂存在吕雪涛处，用于支付后期赔偿窗户脱落砸车的损失及更换窗户的费用，具体以人民法院裁判结果为准。口头协议达成后，张笛搬离某室。之后，吕雪涛自行将某室厨房脱落的塑钢窗进行了更换，并在对某室进行装修后再行对外进行出租。庭审中，吕雪涛陈述，由于张笛的提前退租，导致其房屋空置58日，按照原有租金标准3000元/月计算，直接损失5800元，该损失即是其要求的违约金的损失；此外，由于张笛的保养、使用不当以及恶意损坏，造成其支出瓷砖更换的材料费、人工费共计4000元。2019年9月，本案吕雪涛向一审法院提起诉讼，要求本案张笛给付因塑钢窗脱落造成的车辆损失9660元及更换窗户的损失700元。2019年11月，一审法院判决本案张笛给付本案吕雪涛车辆损失7728元、更换窗户的损失560元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同有口头形式、书面形式或其他形式。当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，合同权利义务终止。本案中，张笛、吕雪涛就北京市通州区某室签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现张迪、吕雪涛双方通过口头合同的形式，就张笛搬离某室，张笛搬离后应当承担的违约责任，后续问题的处理事宜达成口头形式的合同，该合同亦系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方亦应当依约履行。现双方就合同的解除、押金的退还、违约金给付、电费及卫生费的负担、损失的赔偿等事宜诉至一审法院，双方亦应当按照双方达成的口头合同的约定处理后续相应事宜。由于张笛、吕雪涛双方在2019年5月16日达成合同解除合同，张笛自行搬离某室，故双方解除合同的时间为2019年5月16日。现吕雪涛已就塑钢窗脱落赔偿事宜以及更换窗户的支出向一审法院提起诉讼，一审法院业已做出判决，故吕雪涛亦应当将暂存的押金1200元退还给张笛。关于吕雪涛要求房屋空置期的损失，一审法院认为，吕雪涛作为房屋出租人，对于承租人退租后可能造成的房屋空置是应当能够预知的，现吕雪涛在与张笛达成的口头合同中，仅就张笛提前退租的违约责任做出了约定，并未就空置期可能给吕雪涛造成的损失作出约定，故一审法院对其要求空置期损失的请求不予支持。对于吕雪涛要求张笛赔偿房屋装修发生的材料费、人工费的请求，因其未向一审法院提供张笛恶意对该部分财产损坏的证据，且房屋出租期间的自然老化以及维修义务在于吕雪涛，故一审法院对于其要求给付装修材料费、人工费的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十三条第一款、第九十八条之规定，判决：一、确认张笛、吕雪涛2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；二、吕雪涛退还张笛剩余押金1200元、剩余电费80元，于判决生效后7日内执行清；三、张笛给付吕雪涛保洁费80元，于判决生效后7日内执行清；四、驳回张笛的其他诉讼请求；五、驳回吕雪涛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审另查，被砸丰田小客车（车号：×××）的车主为高靖，一审判决中写为高倩应系笔误。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是吕雪涛是否应当支付张笛违约金1800元、返还房屋押金3000元及未使用的电费80元。张笛上诉主张吕雪涛违约在先，张迪系因出租屋无法达到合同目而解除合同，故吕雪涛应当承担支付违约金、返还押金和未使用的电费。对此本院认为，当事人订立合同有口头形式、书面形式或其他形式。口头合同对于当事人具有法律约束力。本案中，双方对于涉案房屋租赁合同的解除已经达成口头协议，该协议对于违约金、清洁费、电费、押金等事宜均已作出约定。该约定对于双方当事人均具有法律约束力，双方应当依约履行。二审中，张笛虽辩称上述口头协议并非其真实意思表示，而是在吕雪涛的胁迫下作出，但对于该主张张笛并未提供充分证据予以证明，故本院对其该主张不予采信。一审法院认定双方应当按照已达成的口头合同处理后续相应事宜并无不当，在此约定基础上，吕雪涛应退还张笛押金1200元、剩余电费80元，张笛亦应给付吕雪涛保洁费80元。张笛的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张笛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张笛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 张清波审 判 员 田 璐二〇二〇年二月二十七日法官助理 唐大利书 记 员 张晓华书 记 员 李 蕊