上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初74888号原告(反诉被告)：张路易，女，1987年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：傅犇，男，1986年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨丽，上海市五环律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：沙林，上海市五环律师事务所律师。被告(反诉原告)：张小玮，女，1962年5月3日出生，汉族，住广东省广州市。被告(反诉原告)：桑虹，男，1962年4月7日出生，汉族，住广东省广州市。上列两被告共同委托诉讼代理人：乔婧，广东敬海律师事务所上海分所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：宋迪煌，广东敬海(北京)律师事务所律师。原告张路易、傅犇与被告张小玮、桑虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，被告张小玮、桑虹提起反诉，故本院依法将本诉案件与反诉案件进行合并审理。依法适用简易程序，于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告张路易、傅犇以及两原告的共同委托诉讼代理人杨丽，被告张小玮、桑虹的共同委托诉讼代理人乔婧到庭参加诉讼。又于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告张路易、傅犇以及两原告的共同委托诉讼代理人沙林，被告张小玮、桑虹的共同委托诉讼代理人乔婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张路易、傅犇共同向本院提出诉讼请求：1、判令两被告按《房屋买卖合同》约定，履行办理房屋转让过户至原告的义务，并在原告付清房款后三天内交付房屋；2、判令两被告承担自2016年10月16日起至实际履行之日止，按照总房款的日万分之五支付原告逾期违约金。事实和理由：原、被告于2016年7月17日就上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“乙方(指原告张路易)应于签订示范合同并申请办理公证手续(如需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方(指被告张小玮、桑虹)首期房价款人民币200万元”；“为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》”；“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金”。《房屋买卖合同》签订后，原告分别于2016年7月18日、7月19日、7月27日依约向被告张小玮的账户汇款共计200万元，被告张小玮也向原告出具了收款收据。2016年9月5日，原告与两被告前往房地产交易中心进行网签，但被告张小玮以其需要办理护照公证为由未签，并至今为止迟迟不愿在《上海市房地产买卖合同》上签字，导致合同不能正常继续履行。由于无法联系到被告张小玮，因此原告曾于2016年9月30日寄发挂号信至中介，帮忙转呈被告张小玮，要求履约。但被告张小玮不但没有配合履约，反而与被告桑虹于2016年10月16日发送催告询问函至原告，仅询问原告是否符合购房资格，却对合同履约事项只字未提。由于《房屋买卖合同》中约定的网签时间已过，而两被告却无任何签订之意，因此原告于2016年10月18日发函至两被告，要求其按约履行合同义务，但两被告未作任何回应。原告认为，2016年7月17日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告已按约付款，而两被告借故不履行办理房屋交易过户的相关义务，此行为已严重损害了原告的合法权益，也违反了合同法的相关规定，故诉至法院要求判如所请。被告张小玮、桑虹均辩称，《房屋买卖合同》的买受方是原告张路易一人，没有原告傅犇，因此，原告傅犇没有原告主体资格，无权向被告提起诉讼。原告在签订《房屋买卖合同》的过程中，故意隐瞒其根据上海市限购政策，根本不具有购买房屋资格的重要信息，当时原告张路易名下已经有三套房产，原告傅犇名下也有一套以上的房产，根本不具有再购买房屋的资格，应承担缔约过失责任。《上海市房地产买卖合同》未得到签署，并非是由于被告的违约所造成，而是由于原告违约行为所造成，根据相关规定，“限购令”对交易的调控是以网签房屋买卖合同为时间节点，即如果在网签时，如果原告仍然处于限购之列，则双方根本无法按照该网签合同办理过户，除非重新网签合同。为避免网签合同无法履行，被告一直口头并书面要求原告明确是否已经取得购房资格，但原告一直拒绝披露。双方在签订网签合同时原告提出变更合同条款，将房产价格由之前的953万元变更为650万元，余款303万元变更为装修补偿款，原告的上述变更原因系逃避国家税收。根据《房屋买卖合同》约定，房款分三期支付，首期款200万元，在2016年7月28日之前支付，第二期房价款350万元，由网签合同并公证后7日内申请银行贷款支付，其余房价款403万元于2016年10月16日之前支付。但网签合同时原告将各期房款支付时间变更为首期款460万元，其中260万元在网签合同3日内支付，第二期房价款变更为190万元，通过银行贷款支付，143万元在2016年10月16日支付，余款160万元在办理过户手续之前支付。网签合同变更房产的过户时间，由“待银行贷款审核及核价审税通过后”变更为“2016年11月30日之前”。鉴于原告的上述变更根本改变了房屋买卖合同的实质内容，因此，被告完全有权不按照其变更的内容签署。根据《房屋买卖合同》的约定，原告应在10月16日之前支付房价款403万元，但经被告催促，原告迟迟不予支付，因此有理由相信，原告在10月16日之前根本尚未取得购房资格，故不同意原告的诉求。反诉原告张小玮、桑虹向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方之间的《房屋买卖合同》；2、判令原告向被告支付逾期违约金252,545元(自2016年10月17日起至2016年12月8日止，共53天，按照日万分之五计算)；3、原告向被告支付违约金190.60万元(按照房屋总价款的20%支付违约金)。事实与理由：2016年7月18日原、被告签订了《房屋买卖合同》，由原告购买系争房屋，双方约定，房产价为953万元，首期房价款200万元，于2016年7月28日之前支付，第二期房价款350万元通过银行贷款支付，剩余房价款403万元应于2016年10月16日前支付。双方还约定于《房屋买卖合同》签署90天内签订正式《上海市房地产买卖合同》。《房屋买卖合同》签署后，被告才得知原告故意隐瞒其根据政策根本不具有购买房产资格，会直接导致买卖合同无法实际履行的事实。2016年9月5日被告前往居间方打算按照《房屋买卖合同》的约定与原告签署示范合同时，原告却突然违反之前《房屋买卖合同》的约定，提出并坚持要求将房产价款变更为650万元，并另行签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定在2016年10月16日之前支付装修补偿款143万元，以及将过户时间推迟到11月30日，剩余装修补偿款160万元在办理过户手续之前支付。原告虽然明知其当时仍然是限购对象，却坚持签署一份不可能被审核通过的示范合同，显然意在争取时间，以便继续锁定卖方，待其符合购房资质后再重新签署示范合同。鉴于原告的上述要求实质性改变了《房屋买卖合同》，特别是变更了房产的转让价款以及各期房价款的支付金额及支付方式，以及完全忽略了“款清交房”。同时，更重要的是被告事后了解到原告之所以提出房价变更要求的目的在于逃避税收，恶意造成被告的法律风险，再加原告9月5日明确告知其是限购对象。故被告不同意按照示范合同的条款签订合同，而要求在原告符合购房条件后，严格按照《房屋买卖合同》的约定来签订示范合同。此后虽经多次协商，原告仍然拒绝按照《房屋买卖合同》的约定签订示范合同，并且未能按照约定在2016年10月16日前支付房价款403万元。原告不仅在缔约前隐瞒其购房资格的重大信息，并且在签订《房屋买卖合同》之后又违反该合同的约定，出尔反尔，甚至通过非正常手段强迫被告签订对《房屋买卖合同》作出实质变更的示范合同，并且也未能按照约定支付分期房款403万元，构成根本违约。故要求法院判如所请。反诉被告张路易、傅犇辩称，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，不存在法定解除条件，该合同系双方真实合意，双方对此合同的真实性均表示认可，合同依法成立。合同签署后原告支付了首期房款200万元，后期房款因被告网签的时间一再延后，至今未完成此项程序，才致使原告未支付后期房款。原告不存在任何违约行为，无须承担违约责任，被告对原告的限购事实知情，原告从未故意隐瞒，原告在合同约定的网签时间前已具备购房资格，被告所称原告名下有多套房屋均系不实。双方未进行网签是由于被告的违约行为而导致，与原告无涉。原告已经按照合同的约定履行了义务，但被告未按约履行签订网签合同，并借故一再拖延网签合同，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。房屋总价前后未作变更，只是对其组成进行了区分，后在被告蓄意借故反悔之际，原告明确表示同意将房价调整为953万元，并表示在过户前付清所有款项，综上所述，被告的反诉要求无事实和法律依据，故要求驳回反诉。本院经审理认定事实如下：2016年7月17日原告张路易与两被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，双方约定，原告张路易以953万元之价购买两被告所有的系争房屋(房屋建筑面积196.97平方米)；为办理交易过户手续之需，双方于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；付款方式：原告于2016年7月18日前支付被告首期房价款200万元，原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，第二期房价款为350万元，原告应于2016年10月16日前支付房价款403万元；交易过户：双方应于待银行贷款审核及核价审税通过后，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；房屋交易税费全部由原告承担；任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。原告于2016年7月18日、7月19日、7月27日分四次共计汇款被告张小玮房价款200万元。2016年9月5日两原告与两被告共同至上海中原物业顾问有限公司签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：两原告以650万元之价购买两被告所有的系争房屋，在2016年11月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告未按合同约定期限向房地产交易中心申请办理转让过户手续，以及合同付款协议约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后原告仍未付款，除原告应向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款20%。被告未按合同约定的期限将房地产交付给原告，应当向原告之后违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款20%。按照相关规定，本次交易所产生的双方应承担的所有税费由原告承担。对于付款方式，双方约定，签订合同之前，原告已支付给被告部分首期房价款200万元。签订合同后3日内，原告应自行给被告部分首付款260万元，被告同意原告通过向贷款银行申请190万元贷款的形式支付第二期房价款等内容。上述合同由两原告及被告桑虹签字确认，被告张小玮借故未予签名。同时，又签订了1份《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，双方确认房地产买卖的成交总价为953万元，买卖合同约定的房价款650万元不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价303万元，原告应于2016年10月16日之前支付给被告部分装修补偿款143万元，原告应于办理过户手续之前支付给被告剩余装修补偿款160万元等内容。上述协议由两原告及被告桑虹签字确认，被告张小玮借故未予签名。之后因被告张小玮未在《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》签名而多次协商未果，故原告诉来本院要求判如所请。本案审理中，原告请求继续履行合同，并将剩余房款753万元交至本院。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、汇款凭证、收款收据、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、催告询问函、催告函、房屋状况及产权人信息、录音资料、短信记录，被告提供的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》、短信、律师函、公证书，以及原、被告陈述等证据所证实。本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，具备买卖合同主要条款，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。本诉部分，《房屋买卖合同》签订后，两原告按约支付了首期房价款200万元，根据双方的约定，两被告应于《房屋买卖合同》签署后90天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，2016年9月5日，在两被告同时在场的情况下，被告桑虹与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，但被告张小玮未按照约定签署《上海市房地产买卖合同》，且在合同约定的最后期限之前也未办理网签，其行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。两原告将剩余房款交付本院，表示其具有支付剩余房款的能力，故两原告请求两被告协助办理房屋过户登记手续至两原告名下并交付房屋，于法有据，本院予以支持。对于两原告要求两被告赔偿违约金的诉求，因被告张小玮的行为构成了违约，故两被告应当按照合同的约定按总房价款的日万分之五向两原告支付违约金。对于两被告所称原告傅犇主体资格问题，由于被告桑虹在《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》上签名，确认了原告傅犇购买人的资格，故傅犇作为原告并无不当，两被告的该辩称意见本院不予采信。对于两被告所称两原告属限购对象的辩称意见，由于两原告对此予以否认，两被告又未提供相关足够的证据加以证明，故本院对此不予采信。对于两被告所称的原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》约定650万元房价并非真实成交价格，虽该约定无效，但不影响合同其他条款的效力。反诉部分，根据以上论述，由于被告张小玮未按约签订《上海市房地产买卖》，属被告张小玮履行系争房屋的房地产买卖合同过程中存在违约，本院对反诉原告要求解除系争房屋买卖合同及赔偿违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张小玮、桑虹于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张路易、傅犇将上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告(反诉被告)张路易、傅犇名下，同时原告(反诉被告)张路易、傅犇支付被告(反诉被告)张小玮、桑虹房款753万元；二、被告(反诉原告)张小玮、桑虹于收到上述753万元房款后三日内将上海市浦东新区康桥镇沪南路XXX弄XXX号房屋交付原告(反诉被告)张路易、傅犇；三、被告(反诉原告)张小玮、桑虹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张路易、傅犇以953万元为本金，自2016年10月16日至实际履行日止，按每日万分之五的标准计算的违约金；四、驳回被告(反诉原告)张小玮、桑虹的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,300元(原告张路易、傅犇已预交)，减半收取计28,650元，保全费5,000元，合计33,650元，由被告张小玮、桑虹负担，被告张小玮、桑虹应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费24,068元，减半收取计12,034元，由反诉原告张小玮、桑虹负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王建平二〇一七年三月十三日书记员  谈方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。