上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初31830号原告：傅巍。委托诉讼代理人：傅某某，系原告傅巍之父。被告：李慧。委托诉讼代理人：戴鹏飞，万商天勤（上海）律师事务所律师。原告傅巍与被告李慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告傅巍的委托诉讼代理人傅某某，被告李慧的委托诉讼代理人戴鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅巍向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告以已付房款253万元计，自2016年5月10日起至2016年8月8日止，按每日万分之五计算的逾期交房违约赔偿金115,115元。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，总价330万元。双方约定原告于2016年5月10日前需支付前三笔房款，被告于收到原告支付的前三笔房款的当日交房。2016年5月10日，原告支付了前三笔房款计253万元，原告要求被告交房，被告称钥匙已交中介，但中介称被告不同意交钥匙。被告实际于2016年8月8日才交付房屋钥匙。故诉至法院，要求被告承担违约责任。被告李慧辩称：原告在履行买卖合同的过程中存在违约行为，贷款出现问题，2016年5月1日双方达成书面协议，在交付钥匙时原告应支付2万元尾款。当日双方均在涉案房屋内，原告表示没有带2万元，故双方商定在原告准备好2万元前，将钥匙置于中介处。后原告自行找中介开门对房屋进行装修。5月10日前原告多次进入房屋，被告未作阻拦，也未对原告的改建行为进行干涉，已部分履行了交房义务。5月10日当日，因原告拒绝支付2万元尾款，且在办理贷款时存在障碍，故未向原告交付钥匙。被告行使了同时履行抗辩权，暂停履行自己的义务。最终在原告消除履行的障碍后及时履行了自己的义务。双方在过户前已达成书面协议互不追究违约责任。要求驳回原告的诉讼请求。如法院认定被告存在违约行为，原告主张的违约金明显过高，要求法院根据其实际损失进行调整。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，被告李慧（卖售人、甲方）与原告傅巍（买受人、乙方）经上海A房地产经纪有限公司宛平南路店居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方以330万元向乙方转让上海市闵行区×路×弄×号×室建筑面积100.77平方米房屋，在2016年7月31日之前，双方共赴房地产交易中心办理转让过户手续。双方在合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利的转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15天后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。双方在补充条款（一）中约定，双方于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至房地产交易中心办理过户手续。甲方于收到乙方支付的前三笔房款当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业费等费用进行结算。双方在附件三付款协议中约定，乙方于签约时，支付甲方房款1万元。乙方于2016年5月4日之前，支付甲方房款19万元。乙方于2016年5月10日之前，支付甲方房款79万元。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款231万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。当日，双方另行签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方125万元，并于2016年5月10日之前支付甲方123万元，于双方办理该房屋交接手续当日，支付甲方2万元。乙方确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但甲方须保证该房地产内管道畅通及附属设施设备的正常使用。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。据此，涉案房屋转让价格为455万元。2016年5月1日，被告收到原告支付的房款1万元。2016年5月10日，被告出具三份收据，言明收到原告支付的房款252万元。2016年8月8日，原、被告在上海太平洋房屋服务有限公司见证下，签署了房屋买卖交接书，办理了房屋交接，原告向被告支付了房屋尾款2万元。当天，关于房屋内部有关设备损坏等情况，原、被告还签订了《补充协议》，被告同意在交房尾款中扣除300元并由原告自行维修，双方费用交房当天全部结清，今后费用再无纠纷。交房完成过后，所有设备维修与被告无关。另查明，2016年5月10日之前，被告已将房屋钥匙交到中介处。原告于2016年5月10日之前和之后，几次由中介业务员陪同开门后进入涉案房屋进行部分装修。2016年5月10日当天，被告要求原告支付2万元房屋尾款，原告不同意，故双方未依约办理房屋交接手续。还查明，原告实际用银行贷款方式支付房款50万元，余款以现金补足。后双方办理了产权过户手续，将房屋的房地产权利过户至原告名下。审理中，原告向本院陈述被告逾期交房造成其3个月租金损失45,000元。居间方业务员侯某称，类似涉案房屋当时月租金市场价为7,000元。上述事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、现场照片、房款收据、佣金收据、房屋交接书等证据，被告提供的房地产买卖（含居间）协议、上海市房地产买卖合同、补偿协议、补充协议、房屋买卖交接书、证人侯某的证言以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，根据约定，涉案房屋真实转让价格为455万元。关于交房，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定为“甲方于收到乙方支付的前三笔房款当日”，于《补偿协议》中约定为“另行补偿原告125万元，并于2016年5月10日之前支付甲方123万元，于双方办理该房屋交接手续当日，支付甲方2万元。”，被告于2016年5月10日支付了第三笔房款，故双方应当明确知晓，2016年5月10日为双方交接房屋日期，且交房时，原告已付房款应为224万元。合同实际履行中，在2016年5月10日之前，原告已经向被告支付的房款为253万元，已超额履行了付款义务，故被告按照约定应向原告交付房屋。被告辩称因原告未支付2万元尾款，故未于当日交房，明显与事实不符。关于被告辩称的原告贷款有问题，担心原告无力支付房款，被告一未向本院举证证明，二双方约定的交房日期先于过户日期，即使原告贷款不足，原告也应在过户前以现金补足，被告以此为由拒绝交房，违反了合同约定。至于2016年8月8日双方签订的《补充协议》，系对交房当天有关设备维修的费用结清，并无原告放弃追究被告违约责任的内容记载。被告将房屋钥匙放在中介处，原告虽然几次从居间方取得钥匙进入房屋做了部分装修，但没有掌控该房屋，被告所谓部分交付之辩称意见，本院不予采纳。原告向被告主张逾期交房的违约赔偿金，具有合同依据。被告以该违约金约定过高为由要求本院进行调整，本院参考原告的实际损失、被告的主观恶意等，酌情确定由被告一次性支付原告违约赔偿金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）之规定》第二十九条之规定，判决如下：被告李慧于本判决生效之日起十日内偿付原告傅巍逾期交房违约赔偿金5万元。案件受理费减半收取计1，301.15元、由原告傅巍负担776.15元，被告李慧负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一七年三月十七日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）之规定》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。