Apache POI  Windows 用户  2  5  2017-04-11T06:43:00Z  2017-04-11T06:43:00Z  6  942  5370  Hewlett-Packard Company  44  12  6300  12.00             8.8 磅  13.7 磅  2  2    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.5pt; mso-bidi-font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; 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古×向一审法院起诉请求：1.陈×继续履行与古×于2015年12月28日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》；2.陈×办理涉案房屋的抵押注销手续；3.陈×为古×办理网签手续；4.陈×协助古×办理上述房屋的所有权变更登记，将涉案房屋的所有权人变更至古×名下；5.陈×向古×支付违约金142 000元。   陈×向一审法院反诉请求：1.解除陈×与古×就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》；2.古×向陈×支付违约金284 000元。   一审法院认定事实：2015年12月28日，陈×作为出卖人（甲方）与古×（乙方）作为买受人在北京存房房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），主要内容为：一、房屋基本情况：房屋位于北京市通州区×处1708室，房屋建筑面积为102.89平米，房屋规划设计用途为商业用房；二、房屋权属情况：该房屋已在工商银行设定抵押，金额为64万元，甲方应于2016年3月30日前办理抵押注销手续；四、成交总价格、付款方式、付款时间：房屋成交价格为142万元，乙方于合同签订当日向甲方支付定金1万元、于2016年1月1日向甲方支付69万元、于2016年3月30日向甲方支付65万元、于过户当日支付7万元；七、房屋的交付：甲方应于2016年1月1日前将该房屋交付给乙方；八、税、费相关规定：交易中的各类税费由乙方负担；九、权属转移登记：甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；因乙方原因致使甲方在合同签订之日120日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；十、违约条款：甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按照该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行，甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同，乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行合同，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金；除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任，乙方逾期在10日之内的，合同继续履行，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；十一条合同解除条款、如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价格的20%向甲方承担违约的责任。   《买卖合同》签订当日，古×通过银行转账及微信支付的方式向陈×支付了定金1万元；2016年1月4日，古×通过银行转账的方式向陈×支付19万元；2016年1月8日，古×通过银行转账的方式向陈×支付20万元；2016年1月29日，古×通过案外人李×以银行转账的方式向陈×支付10万元；2016年3月1日，古×通过银行转账的方式向陈×支付10万元；2016年3月30日，古×再次通过案外人李×以银行转账的方式向陈×支付10万元；2016年5月16日，古×通过银行转账的方式向陈×支付10万元。   2016年3月5日，古×出具说明一份，主要内容为今2016年3月5日古×向赵×（陈×之夫）承诺，在2016年X月X日（此前日期被图写已无法辨认，可能为4月1日，修改后的日期为3月10日）前向赵×支付涉案房屋的首期最后10万元，如到期未付，本人以一天500元的违约金为补偿，到首期付清。经多次询问，古×均称不申请对修改后的“3月10日”是不是其书写申请鉴定。关于该说明，古×称其书写的日期是4月1日，不知被谁更改为3月10日了，写完之后交给了中介，当时对方不在现场；陈×称是其爱人和中介在涉案房屋内时古×书写的该说明，而且古×书写完说明后其就将涉案房屋的钥匙给了古×，并提供电费缴费记录及热水卡管理费交纳记录以佐证3月5日已交房的事实。其中电费缴纳记录显示涉案房屋于2016年3月17日购电600元，古×于2016年3月23日交纳涉案房屋的热水卡管理费30元。同时，古×提交的其与陈×爱人的短信记录中，陈×爱人于2016年5月18日在短信中称：买方因结婚因素，卖方体谅买房者需要，卖方没有收到合同里的买方全部首付款，让买方入住卖方房屋，卖方也答应期限时间给卖方房屋，买方也答应期限给卖方首付款等。   2016年11月11日，陈×委托律师向古×邮寄解除合同通知书一份，回执单显示11月13日该邮件已由本人签收，但古×辩称其未收到该邮件。   为证明交易过程，古×及陈×均提供了相关微信、短信记录若干。其中古×提供的其与中介的短信往来记录中，2016年1月2日中介向古×发信息：那个业主说明天如果链家垫资下不来，您先找朋友或家人凑20万先给她也可以，她说她4号着急用钱。古×提供的其与陈×爱人赵×的往来短信记录中，古×于2016年3月30日向陈×打款10万元后将电子回单截图发给赵×，后赵×回复：收到了；2016年4月25日赵×向古×发信息：你今天给我爱人那边汇一下30万，和我爱人说好了，直接就可中介做网签，别等了，只要网签我就解脱了等；2016年5月30日古×向赵×发信息：刚刚李×2也给我爸打电话了，我们这一两天先给你打最后一个10万，你们去银行解抵押，拿完房剩下的我们一次都给你。古×提供的其与赵×、中介三人的微信群记录中，2016年4月1日中介称：首付款已经付清了，我们这边下一步就是出网签了，你们双方同意出网签吗？古×回复：同意；赵×回复：先别签！中介问：怎么了，定金给了我们按理说就可以做网签了；赵×回复：4月初回来再见面协商，因为尾款，他什么时候支付？4月初回北京见面聊吧！中介表示：那尾款关系不到首付款，首付款付清我们是必须出网签的，这个其实不用和你们协商的我现在只是尊重你们的意愿；赵×回复：告诉你了，回来见面再签！如你签我不找买家，所有责任全都你负责！后中介多次与赵×协商网签事宜，但赵×未予理睬。陈×提供的其与古×的微信聊天记录中，2016年1月3日古×称：明天给你19；1月4日陈×回复：好的，您那边今天一定要处理一下吧！银行四点半之前能汇过来吗；古×回复：没问题；1月6日陈×问：您这边链家的垫资什么放款？1月8日古×称：您查收，20；此后双方再无微信聊天往来，直至2016年10月14日陈×表示要终止合同，在交涉中，古×表示：4.1日我给的60万你们给的钥匙，到现在没有电没有煤气，我也装完修了等。在陈×与中介的微信聊天记录中，1月3日中介称：客户这边明天先给您打19万，在1月9号前看看在给您20万您看这样可以吗；陈×回复：要打今天打吧！明天再打耽误我事情了；1月4日陈×称：我需要在四点半前把钱转到我公司账户，如果到不了，我损失会很大的；1月19日中介称：您看他25号给咱10万，3月1号前给咱们20万，在给咱们1万利息，您看这样可以吗？7月14日陈×回复：房子我不卖他了，他已经严重违约了。   诉讼中，古×称在2016年1月1日时已准备好69万元首付款，但因陈×无法交房故其未按照约定交纳首付款，但庭审中其未提交相关银行流水予以佐证，后在法庭要求下其补充提交了银行流水一份，但该流水显示2016年1月1日古×该账户内余额为3591.68元。   经询问，古×表示如法院判决解除双方之间的《买卖合同》，关于其已支付的款项其另案解决，同时其称中介公司的中介员及经理均已离职，无法取得联系，陈×亦称中介公司人员已离职，手机关机，无法取得联系。   另，现涉案房屋现由古×实际占用，庭审中其称因没有水电及煤气属于空置的状态，且其花费40万左右进行了装修。   关于涉案房屋现在价值，古×称在180万左右，陈×称在280万至300万之间。   一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中古×与陈×签订的《买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，属合法有效的合同，古×、陈×均应依约履行合同义务。   本案争议焦点有二，其一为古×交纳首付款的义务与陈×交房义务的先后顺序问题，其二为陈×向古×交房的具体时间。关于义务顺序问题，虽该《买卖合同》约定古×交纳第一笔首付款69万元及陈×交付涉案房屋的日期均为2016年1月1日前，但此前古×仅交纳了1万元定金，根据交易习惯，应认定古×交纳69万元首付款的义务在前，陈×交纳涉案房屋的义务在后。关于陈×向古×交房的具体时间，双方各执一词，但经法院多次释明，古×仍不申请对2016年3月5日的材料进行笔迹鉴定，其应该承担不利后果，结合2016年3月17日古×为涉案房屋购电及2016年3月23日交纳涉案房屋的热水卡管理费的实际情况，法院对陈×所述的2016年3月5日已将涉案房屋的钥匙交予古×的情况予以采信。但结合 2016年3月5日的材料，应视为陈×允许古×于2016年3月10日前交清剩余的10万元首付款，但古×迟至2016年3月30日方交清该10万元首付款，逾期已达20天。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据双方签订的《买卖合同》第十条第二款第二项之规定，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，后陈×委托律师邮寄给古×的解除合同通知书于2016年11月13日被签收，应视为双方的《买卖合同》已于2016年11月13日解除。因此，对于古×要求继续履行双方合同及要求陈×支付其违约金等全部诉讼请求，法院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。关于陈×主张的违约金，现古×称陈×主张的违约金数额过高，且陈×亦称现在涉案房屋价格比双方合同约定的价格高出150万元左右，可见陈×客观上因此受益颇多，考虑到古×迟延交纳首付款的数额、期限以及2016年5月16日古×仍向陈×转款10万元的实际情况，故对于陈×主张的违约金由法院酌情予以减少，具体数额由法院根据案件情况予以酌定。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认古×与陈×于2015年12月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于2016年11月13日解除；二、古×于判决生效之日起七日内给付陈×违约金2万元；三、驳回古×的全部诉讼请求；四、驳回陈×的其他反诉请求。   二审中，当事人没有提交新证据。原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。   本院认为，古×与陈×签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。诉讼中，古×认可其未依约在2016年1月1日前付清首付款69万元。2016年3月5日古×出具说明一份，承诺于2016年3月10日之前支付涉案房屋的首期最后10万元，陈×对此未表示异议，可认定双方就该部分款项最后支付期限达成了新的合意。古×于2016年3月30日支付了该笔款项。根据《买卖合同》的约定，古×存在迟延交付款项超过十日的违约行为时，陈×有权解除合同。古×虽认为根据该说明，其应该支付款项的时间为2016年4月1日，但就上述说明中修改处的笔迹并未申请鉴定，亦未提交其他证据予以佐证，故古×迟延交付购房款的行为违反合同约定，陈×有权单方解除合同。对于古×上诉称其按期交付首付款、不存在违约的意见，本院不予采信。对于古×上诉称其未按照约定给付首付款的原因是陈×没有按时交房的意见。本院认为，本案中，合同虽然约定古×交纳第一笔首付款及陈×交付涉案房屋的时间均在2016年1月1日前，但因此前古×仅交纳了1万元定金，根据交易习惯，应认定古×交纳首付款的义务在前，陈×交纳涉案房屋的义务在后。另外，根据庭审查明的事实，可以认定陈×于2016年3月30日前已经实际交付了涉案房屋，此时，古×仍有10万元首付款未交齐。综合以上情况，本院认为，古×未按照约定给付首付款的行为并不能归因于陈×未按时交付房屋，其该项上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。对于古×上诉称陈×3月17日交房，即可认为陈×同意古×已交付的款项即是首付款的意见，因陈×对此并未作出明确的意思表示，且古×亦未提交证据予以证明，故对该项意见本院不予采信。综上，本院认为，一审法院依据古×签收陈×发出解除合同通知书的时间确认双方《买卖合同》解除时间并无不当，结合合同履行情况及客观状况对陈×主张违约金作出的认定亦无不妥。   综上所述，古×的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费23 140元，由古×负担（已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长  李春香  审判员  周熙娜  代理审判员  王奔   二○一七年三月二十日   书记员  崔莹