上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初86383号原告(反诉被告)：丁涛，男，1976年4月9日生，回族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：高莺，女，1980年3月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：丁翌航，男，2010年6月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。法定代理人：高莺(系被告丁翌航的母亲)，住上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室。三原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：徐惠忠，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告(反诉原告)：罗光燕，男，1978年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：彭建梅，女，1979年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：贺翔，北京长安(上海)律师事务所律师。原告丁涛、高莺、丁翌航与被告罗光燕、彭建梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告罗光燕、彭建梅于2016年12月22日提出反诉,本院予以受理。本院于2017年1月24日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)丁涛、高莺、丁翌航的共同委托诉讼代理人徐惠忠，被告罗光燕及两被告的共同委托诉讼代理人贺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁涛、高莺、丁翌航向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付购房尾款人民币(下同)50,000元；2、判令两被告向原告支付逾期付款赔偿金，以685万元为基数，按日万分之五，自2016年10月6日计至判决生效之日止。事实和理由：2015年11月16日，原、被告经中介公司居间介绍，由被告向原告购买本市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。2016年4月17日，双方签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让款为450万元，并对逾期付款赔偿责任等作了约定。签约当日，双方还另行签订了一份协议书，约定被告除应向原告支付房屋转让款450万元外，还需另向原告支付装修补偿款235万元，其中尾款5万元应在房屋交接当日支付。合同签订后，原告已按约向被告履行了配合产权过户及交房等义务，被告亦按约向原告支付大部分购房款，但尚有尾款5万元未付，原告多次催讨未果。原告认为，被告的拖延付款行为构成违约。被告罗光燕、彭建梅辩称：不同意原告的诉讼请求。协议约定签署房屋交接书后才支付尾款。房屋已经交接，但因为原告隐瞒了3个案外人的某某未迁出，故房屋交接书未签署。被告发出催告要求原告迁出，原告一直推脱，尾款交付条件没有成就。如果要支付违约金，应以未付款5万元为基数计算。反诉原告罗光燕、彭建梅向本院提出诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付逾期迁出原有户口违约金，以房屋总价款685万元为基数，按日万分之五自2016年10月10日起计至原有全部户口迁出之日止。事实和理由：双方签订的上海市房地产买卖合同对违约责任及未按约迁出所有原有户口的问题作了明确约定。从2015年11月开始至2016年7月，反诉被告一直未告诉中介及反诉原告涉案房屋内的某某真实情况，直至2016年7月反诉原告将户口迁入涉案房屋时才发现有2家共计8个户口。经过多番催促，反诉被告终于迁出了5个户口，但是余下的3个户口说联系不上无法迁出。反诉原告于2016年10月18日向反诉被告发出催告函，要求反诉被告在2016年10月31日前办妥原有全部户口的迁出手续，反诉被告至今未履行。反诉被告曾表示涉案房屋多出的3个挂靠户口对涉案房屋无任何影响，但实际情况是，反诉被告曾与上家有过类似的纠纷，经过法院两级审理，上家需赔偿反诉被告数十万元违约金。反诉原告认为，反诉被告隐瞒涉案房屋的某某没有迁出的事实，构成重大违约，对于反诉被告故意隐瞒原有户口的情况应该予以惩罚。反诉被告丁涛、高莺、丁翌航辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告在交易中没有存在恶意违约。案外人户口无法迁出不是反诉被告可以控制，反诉被告已经尽力，反诉被告在2013年要求过户口迁离。涉案房屋交易完毕将近一年，合同履行完毕，房屋功能的不受影响，居住、生活，孩子上学都不受影响。即使存在反诉被告违约，请法庭核定数额为限，不应当超出一定金额，否则这套房屋送给反诉原告都不够，迁户口是附随义务，违约金以尾款为限比较合理。经审理查明，2015年11月16日，原告(反诉被告)丁涛、高莺、丁翌航(以下简称丁涛一方)作为(甲方)出卖方，被告(反诉原告)罗光燕、彭建梅(以下简称罗光燕一方)作为(乙方)买受方，在某中介公司的居间介绍下，就涉案房屋的买卖事宜签订房地产买卖居间协议，约定总价款为685万元。2016年4月17日，双方就涉案房屋的买卖事宜签订上海市房地产买卖合同和协议书各一份。买卖合同约定的房价款为450万元。合同第六条约定于2016年6月30日之前办理过户手续。合同的补充条款(一)第2条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2016年10月10日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。合同的补充条款(一)第6条约定了违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……合同附件三付款协议第四条约定了交房时间：交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到全部房价款后日内(未写明几日)双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署房屋交接书……协议书第2条约定，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款235万元，已于签订买卖合同前支付200万元，另应于2016年3月30日前支付30万元，于房屋交接手续当日支付5万元作为尾款，双方一致约定于2016年10月10日前办理房屋交接手续。买卖合同和协议书签订后，除尾款5万元外，罗光燕一方按约支付了其他房款，双方也按约办理了房屋过户手续。2016年7月9日，罗光燕发现涉案房屋内的某某情况，遂与丁涛微信确认并交涉，丁涛表示自己家一共5个户口到时候会迁走，另外一个户口本上的3个人找不到了，听说欠账给关起来了情况，罗光燕询问既然知道为什么不告知，丁涛称具体几个也不是很清楚，不影响住房什么的就没有管它，当时据说是第一手房的人留下的，已经好几代了，不影响住房就让它去了，因为打听了和自己没关系，所以也没有在意。2016年10月6日，丁涛一方将房屋的钥匙交付给了罗光燕一方，因案外人的某某未能迁移，罗光燕一方不同意签房屋交接书，也不同意支付尾款5万元，后又于2016年10月18日发函给丁涛一方，要求于2016年10月31日之前迁出户口并表示不代表放弃追究违约责任的权利。另查，丁涛一方于2012年底购买涉案房屋，所签订的买卖合同补充条款(一)约定了卖方的迁移户口义务：“该房地产内存有户口，则卖方承诺在2015年5月30日之前向公安派出机构完成原有户口迁出手续”，同时约定了逾期迁出户口的违约责任。丁涛一方在发现案外人的某某问题后即欲出售房屋，为此于2013年8月与其他案外人签订了房地产买卖协议，约定丁涛一方于签订正式买卖合同当日前迁出户口。2013年9月，丁涛一方与该购买人签订解约协议书，解约的原因为丁涛一方未告知买方和居间方关于涉案房屋有多个户口又无法迁出的情况，约定丁涛一方退还定金15万元并赔偿买方15万元。2013年10月，丁涛一方向本院起诉，要求其相对出卖方以已付款中的合同价款260万元(总价390万元，实际已付款388万元)为基数按合同约定的日万分之三支付自逾期迁出户口之日起至判决生效日止(审理中明确计至2013年12月15日止)的违约金并赔偿经济损失(按实际损失15万元扣除前一项请求的违约金)。本院查明涉案房屋内自2005年6月23日起存有案外人张国兵、张怡和张愉的户籍至判决时未迁，还查明丁涛一方的相对出卖方在买入涉案房屋时也约定了出卖人的迁移户口义务。相对出卖方以户籍人员系案外人与己无关进行抗辩，法院未予采纳，认定出卖方违约，判决支持丁涛一方要求支付违约金的诉讼请求(计15万余元)，判决已生效。审理中，丁涛一方称，尾款5万元的支付没有前置条件，是交房后就付款，不以户口迁移为前提。双方均确认计算违约金的基数房价款为685万元。以上事实，有丁涛一方提供的双方之间签订的房地产买卖居间协议、房地产买卖合同和协议书、交接房屋的收据，罗光燕一方提供的案外人在涉案房屋的户籍信息、罗光燕在发现涉案房屋内的某某后与丁涛的微信聊天记录、罗光燕一方委托律师发给丁涛一方的迁移户口催告函、丁涛一方与其相对出卖方之间诉讼的(2013)浦民一(民)初字第35249号民事判决书和(2014)沪一中民二(民)终字第593号民事判决书，当事人的陈述等证据证明。本院认为，本案双方的争议焦点如下：一是案外人在涉案房屋处的某某迁出是否是丁涛一方的合同义务，即丁涛一方未迁出案外人在涉案房屋处的某某是否构成违约；二是罗光燕一方在丁涛已经交房的情况下未支付尾款的行为是否构成违约，即罗光燕一方在丁涛一方未迁出户口的情况下是否有权拒绝支付尾款；三是如果双方或一方构成违约的，违约金如何确定合理。关于焦点一。本院认为，丁涛一方负有迁出涉案房屋内全部户口的合同义务，未按约迁出构成违约。在二手房买卖中，所购房屋内的某某问题是买方普遍关注的，因而在买卖合同中一般都有关于户口迁移的约定及逾期迁出户口的违约责任。通常情况下，买卖的房屋内一般都只有出卖方自己及家人的某某在内，买方也一般相信出卖方对于在其所卖的房屋内的某某迁移是可控的，买方之所以会要求明确出卖方的某某迁移义务，就是为了保证其所购的房屋内最终没有与己无关的某某在内。因此，在合同没有明确约定的情况下，出卖方迁移户口的义务应当包括迁移在涉案房屋内的全部户口。丁涛一方以案外人的某某迁移不是自己所能控制、案外人的某某在涉案房屋内不影响房屋的使用为由认为自己不构成违约，显然不能成立。更何况，一方面，丁涛正是因为涉案房屋内有难以迁出的案外人的某某，在买入不久后即决定将房屋出售，并隐瞒该事实，在第一次出售因被购买人发现该事实以自己承担违约责任解约告终的情况下，继续隐瞒该事实，将房屋出售给原告，另一方面，丁涛一方又依据与本案买卖合同相同的某某迁移约定内容向其相对出卖方主张了违约责任并得到了法院的支持，显然，丁涛一方的辩解实属强词夺理。关于焦点二。本院认为，在丁涛一方明确表示不能迁出全部户口的情况下，罗光燕一方有权拒绝支付尾款。买卖合同和协议约定丁涛一方于2016年10月10日之前迁出户口、交付房屋，罗光燕一方在对方交付房屋后支付尾款，虽然合同没有明确约定先迁出户口再交付房屋且尾款的支付以户口迁移为前提，但合同和协议将迁移户口、交付房屋的最后履行日约定在同一天，从合同的履行时间来看，迁移户口必须在公安机关白天正常工作时间方能进行，而交付房屋可以在晚上进行，交付房屋的时间因此可以晚于迁移户口的时间，从交易惯例来看，实践中此种情形一般是先迁出户口再交付房屋、支付尾款，在双方没有另行约定的情况下，尾款的支付通常意味着双方的合同义务履行完毕，因此，应当是由丁涛一方先迁出户口再交付房屋，在交付房屋后由罗光燕一方支付尾款。在丁涛一方不能迁出户口的情况下，罗光燕一方享有先履行抗辩权，有权拒绝支付尾款，罗光燕一方的行为不构成违约。丁涛可在涉案房屋内的某某全部迁出后方要求罗光燕一方支付尾款。关于焦点三。丁涛一方未能迁出户口的行为构成违约，应当向罗光燕一方承担违约责任，但根据双方的约定，每逾期迁出一天的违约金为3,425元，一个月即为102,750元，显然过高。因户口问题所导致的损失确实难以界定，故违约金数额的确定难以以实际损失为参考依据。户口虽然不影响购买人使用房屋，但由于购买人普遍介意户口问题，不愿意购买有挂靠户口的房屋，因此势必影响买入方将来出售及售价，这从涉案房屋的买卖历史及当事人之间的纠纷已可见一斑。而且一般情况下，房价越高，对于售价的影响越大。由于案外人的某某已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。在上述基础上，综合考虑丁涛一方的违反诚信恶意隐瞒的行为、丁涛一方对其未能出售成功的购买方所承担的违约责任、丁涛的相对出卖人对丁涛所承担的违约责任、本案房屋交易价格等因素，本院确定违约金按交易价格的5%计算，计342,500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告丁涛、高莺、丁翌航的诉讼请求；二、反诉被告丁涛、高莺、丁翌航于本判决生效之日起十日内给付反诉原告罗光燕、彭建梅违约金342,500元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,563.75元，减半收取计781.87元，由原告丁涛、高莺、丁翌航负担；反诉案件受理费3,218元，由反诉被告丁涛、高莺、丁翌航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李桔英二〇一七年三月二十一日书记员  余晨曦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。