山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初848号原告：青州市城中名邸小区业主委员会，住所地青州市玲珑山路城中名邸小区。负责人：崔建民，主任。委托诉讼代理人：张承彪，山东海岱律师事务所律师。被告：青州万顺物业管理有限公司，住所地青州市玲珑山路城中名邸小区。委托诉讼代理人：孙晓卫，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邱文广，山东万舜律师事务所律师。原告青州市城中名邸小区业主委员会与被告青州万顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人张承彪，被告的委托诉讼代理人孙晓卫、邱文广到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告的负责人崔建民、委托诉讼代理人张承彪，被告的委托诉讼代理人孙晓卫、邱文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告移交物业服务用房、地上停车场等相关公共设施、场所、场地给原告；2.判令被告按物业管理条例第二十九条规定的内容向原告移交相关物业管理资料（特别是电梯维修资料和相关许可文件）；3.判令被告向原告书面报送其本小区物业管理全部收支账目；4.判令被告返还原告电费185400.28元、物业费56370元；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、二、四项诉讼请求为：判令被告向原告移交青州市城中名邸小区12号楼1单元一楼东户物业服务用房一处（面积约30平方米）；判令被告按照物业管理条例第二十九条规定的内容向原告移交青州市城中名邸小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，设施设备的安装使用和维护保养技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）、物业质量保修文件、物业使用说明文件；判令被告向原告返还电费、物业费共计308041元。事实和理由：2018年4月16日，青州市城中名邸小区入住业主558户，入住率达70%；在该小区所在的益都街道办事处的监督和指导下，业主于2018年6月26日召开第一届业主大会，选举成立了原告，并于2018年6月27日在青州市物业办进行了备案。原告成立后，根据业主大会的要求就小区的物业服务进行了公开招投标，并于2018年7月份与潍坊佳安物业服务有限公司签订了物业服务合同。2018年7月28日，原告向被告下达了限期撤离物业用房并向原告交接相关资料的通知；被告接到上述通知后拒绝按照物业管理条例第二十九条的规定履行交接义务，拒不返还小区业主已交纳的电费，严重影响了小区的正常运行。被告辩称，原告要求被告返还物业用房及相关的设备、安装维修技术资料及收支账目，但原告已经将被告从该小区赶走，上述用房及设备已由原告占有；原告要求被告返还物业费、电费无事实和法律依据，被告与小区开发商签订的前期物业合同于2019年12月31日到期，原、被告发生纠纷及原告将被告强行从该小区赶走后，前期物业合同仍在有效期内，该小区的物业服务公司在青州市房地产管理局备案单位仍为被告。综上，原告的诉讼请求与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交复印于青州市益都街道驿店社区工作委员会的成立流程材料一份，拟证明其成立及在青州市物业管理办公室备案情况；提交民事判决书复印件二份，拟证明其成立合法；提交银行明细二份，拟证明被告已向业主收取而未向供电公司交纳的电费数额。被告提交前期物业服务合同及备案申请表各一份，拟证明该合同的签订及备案情况；提交青州市公安局车站派出所出具的证明一份，拟证明被告于2018年12月4日报警内容；提交青州市公安局车站派出所于2018年7月29日对尚翠云、孙晓卫、张振民、刑俊才、杨远山、杨兴邦、张鑫、刘世明、崔建民、杨海生的询问笔录复印件各一份，拟证明当日原告工作人员将被告工作人员自办公室强行赶出并将办公室上锁。当事人对以上证据的真实性均无异议，本院均予确认并在卷佐证。原告提交解聘前期物业的通知一份，拟证明其已履行通知义务；提交物业服务投标文件二份、备案资料及物业服务合同各一份，拟证明其选聘新物业情况；被告经质证对以上证据的真实性有异议；本院经审查认为，以上证据均加盖了相关单位的印章，本院对其真实性予以确认。原告提交山东增值税电子普通发票一份，拟证明被告已向业主收取而未向供电公司交纳的电费数额；被告经质证称对该发票的真实性需庭后核实；本院经审查认为，该发票能够与原告提交的银行明细相互印证，本院予以确认。原告提交被告向业主出具的收款收据复印件一宗及被告超收物业费统计表一份、电费统计表一份，拟证明被告于2018年8月1日之后收取物业费未退还的数额及2018年8月4日业主电表剩余电量；被告经质证对以上证据不认可；本院经审查认为，以上证据与本案无关联性，本院在本案中不予确认。原告提交视频光盘二份、会议纪要复印件二份、封存物品清单笔录复印件一份、封存清单复印件一份，拟证明其自被告办公室转移并封存的物品不包括其要求被告返还的资料；被告经质证认为上述证据均系复印件，真实性无法认定，且系原告单方作出，不能证实原告的证明目的；本院经审查认为，以上证据均系原告单方证据，本院不予确认。原告提交特种设备安全监察指令书复印件一份，拟证明城中名邸小区高层电梯因缺少电梯年检材料无法正常年检；被告经质证认为该证据系复印件，真实性无法认定；本院经审查认为，该证据与本案无关联性，本院在本案中不予确认。被告提交青州市人民政府办公室文件复印件一份，拟证明业主委员会对前期物业解聘应履行的告知义务；原告经质证称对该证据的真实性不清楚；本院经审查认为，上述证据与本案无关联性，本院在本案中不予确认。被告提交照片三份，拟证明物业办公室及室内资料被原告封存占用；原告经质证认为该证据与本案无关；本院经审查认为，该证据能够与本案其他证据及当事人陈述相互印证，本院予以确认。诉讼过程中，原告申请证人张某1、张某2出庭作证，本院予以准许。原告对二证人证言无异议；被告对二证人证言不认可。本院经审查认为，二证人证言与本案无关联性，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，青州亿豪房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务合同一份，主要约定甲方以公开招标方式选聘乙方对青州市城中名邸高层住宅小区提供前期物业管理服务，建筑面积73370平方米；物业服务费用由业主按其所有的建筑面积交纳，其中高层住宅为0.35-0.40元/月/平方米（电梯费用另外收取）、多层商铺1.2元/月/平方米（暂定）；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费按季交纳，业主与物业使用人应在每季度前10天内交纳；前期物业服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日，合同期满或业主委员会代表全体业主与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。上述合同签订后，被告提供物业服务并收取相关费用。2015年4月30日，青州市房地产管理局对上述合同进行了备案。2018年4月16日，城中名邸小区部分业主提出成立业主委员会筹备组的申请；次日，青州市人民政府益都街道办事处作出青益办复[2018]1号文件，同意成立城中名邸小区业主委员会筹备组。2018年4月26日，筹备组召开第一次会议，确立城中名邸小区业主委员会成立流程，并由开发商负责人柳仕顺确认筹备组人员身份；2018年4月29日，筹备组召开第二次会议，要求前期物业公司提供业主名单及电话号码；2018年5月25日，筹备组召开第三次会议，决定公示筹备组申请与批示、小区管理规约、业主大会议事规则（草本）及业主名单；2018年6月18日，筹备组召开第四次会议，决定于19日选举楼栋长。2018年6月19日，在筹备组组长李延东领导及驿店社区工作人员、车站派出所民警监督下，由超过60%业主投票选出了各楼栋长，并于次日进行了公示。2018年6月25日，城中名邸小区召开第一届业主大会，选举了业主委员会成员，通过了城中名邸小区业主大会议事规则及管理规约，并选举了业主委员会主任和副主任，成立了第一届城中名邸业委会。业主大会随后继续召开扩大会议，就小区内现有问题进行讨论，形成如下决定：1.会议一致同意，与被告解除前期物业服务合同，会后立即通知被告，待通过公开招标招聘新的物业服务企业后，被告需立即与其交接；2.通知被告，立即清算其收取的应属于全体业主的广告费，以及其它类似费用，清算清楚后返还全体业主；3.要求开发商交接小区的各种图纸、资料，并书面答复什么时间可以为业主办理房产证；以上问题需及时处理，如开发商不配合，由业委会出面直接起诉开发商，通过法律手段维护业主的合法权益。2018年6月27日，城中名邸业委会到青州市物业管理办公室进行了备案。2018年7月份，城中名邸业委会委托山东嘉诚项目管理有限公司对青州市亿豪城中名邸小区物业服务项目进行招标，青州市北城花园物业服务有限公司、潍坊佳安物业服务有限公司、青州广金餐饮服务有限公司进行投标，经评标委员会评标，确定潍坊佳安物业服务有限公司中标。2018年7月20日，原告向潍坊佳安物业服务有限公司送达中标通知书并与后者签订物业服务合同，合同主要约定物业名称为城中名邸小区，物业类型为住宅、商业；建筑面积73000平方米，东至玲珑山中路、南至青州市国家储备粮库、西至柳树湾小区、北至旗城路；物业服务内容为综合物业管理服务，物业共用部位与共用设施设备管理服务，公共秩序维护服务，保洁服务，绿化养护服务，代收水费、电费、垃圾处理费等相关费用；合同期限自2018年7月20日起至2022年7月19日止。2018年7月28日，原告发布关于解聘前期物业的通知，决定从2018年7月29日解除与被告的服务合同，要求被告于2018年7月29日8时开始进行交接。2018年7月29日7时许，原告与潍坊佳安物业服务有限公司组织人员到被告位于城中名邸小区12号楼一单元一楼东户的物业服务办公室将被告工作人员赶出并将该办公室上锁，现由原告控制。2018年12月4日，被告员工孙晓卫报警称被告位于城中名邸小区的物业办公室门被人打开，办公室内物品被人搬走；孙晓卫在接受青州市公安局车站派出所询问时称被人搬走的物品有业主信息资料、电梯等设备资料、小区建筑图纸、施工图纸、四台台式电脑、一台售电读卡器、两台打印机、一台柜式空调、一块手机（具体什么型号的记不清了）、个人衣服、个人证书、三台铁皮橱子、蓝牙卡（具体多少不清楚）、圆型感应钥匙（70个左右）、电梯按键（50个左右）、LED灯管（1米2长灯管50个左右、LED灯泡50个左右）、还有维修工具、业主未领的钥匙和公共区域的钥匙、被告的财政收费章和收据、一台保险柜（里边有一些现金，但是不多）、还有乱七八糟的个人物品（指个人小件生活用品）。2018年8月24日，潍坊佳安物业服务有限公司通过其法定代表人牛洪洲向供电公司交纳电费96931元。本院认为，国务院《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。上述条例第三十八条第一款规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，青州亿豪房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务合同终止后，被告应当向原告移交物业服务用房及物业服务所必需的相关资料。物业服务用房现已由原告控制，原告可继续占用该房屋，本案不再理涉。关于原告要求被告移交青州市城中名邸小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，设施设备的安装使用和维护保养技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）、物业质量保修文件、物业使用说明文件、小区物业管理全部收支账目的诉讼请求。原告与潍坊佳安物业服务有限公司于2018年7月29日组织人员到物业服务用房将被告工作人员赶出并将该办公室上锁后控制；被告员工孙晓卫亦于2018年12月4日报警称被告物业办公室门被人打开，办公室内物品被人搬走；孙晓卫在接受青州市公安局车站派出所询问时称被人搬走的物品有业主信息资料、电梯等设备资料、小区建筑图纸、施工图纸、四台台式电脑、三台铁皮橱子、被告的财政收费章和收据等物品。在上述情况下，原告应提交充分证据证实其要求被告移交的资料尚在被告处，但原告提交的证据不足以证实其主张，对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还其电费185400.28元、物业费56370元的诉讼请求。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，作为代表全体业主行使权利的组织，其权限来自于业主大会的授权，其必须受业主大会的委托来管理全体业主的共有财产和共同生活事务，在无全体业主授权的情形下，其不能以自己的意志对业主的重大权利作出相应抉择。本案中，原告要求被告返还上述费用，应当提供证据证明其取得了业主大会或多支付费用业主的授权，但其并未提交证据证实，应承担不利后果，本院认定其不具备代表业主进行诉讼的形式要件，对上述诉讼请求，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告青州市城中名邸小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5920元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费5920元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘希庆人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二〇年二月二十日书 记 员  李法鑫