江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初3924号原告：厉红松，男，1979年10月1日出生，汉族，住盱眙县。原告：杜宏春，女，1977年1月17日出生，汉族，住盱眙县。被告：盱眙五洲国际置业有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处五洲国际广场B区2号楼101室。法定代表人：庄卫翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋琦，江苏法之衡律师事务所（实习）律师。原告厉红松、杜宏春与被告盱眙五洲国际置业有限公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告厉红松、杜宏春及被告盱眙五洲国际置业有限公司委托诉讼代理人黄国西、宋琦均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告厉红松、杜宏春及被告盱眙五洲国际置业有限公司委托诉讼代理人黄国西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉红松、杜宏春向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将盱城街道东阳路2号盱眙五洲国际广场A区2C210室交付原告。同时支付2018年5月1日至2019年5月30日共计13个月房租费用27145元（租金参照依据《商铺委托经营管理协议》第九条第一、二款）。2、被告返还原告面积差价款27375元。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，两原告申请撤回诉讼请求第二项，不违反法律规定，本院予以准许。事实和理由：1.2012年2月28日，原告厉红松、杜宏春（买受人）与被告盱眙五洲国际置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人向出卖人购买盱眙五洲国际广场第A区ABCD段2层C210号房（以下简称房屋），建筑面积29.3平方米，总价款为313223元，原告已一次性向被告支付了全部房款。2012年2月28日，原告厉红松、杜宏春（买受人）与被告盱眙五洲国际置业有限公司（出卖人）签订了《商铺委托经营管理协议》（以下简称协议）第六条委托经营收益（二）委托经营第六年起到经营期结束，原告自第六年开始未委托被告经营管理，被告却强行占有，并一直经营使用。综上所述，被告至今未将房屋交付给原告，一直将原告房屋占有，并出租收益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，希望贵院判如所请。被告盱眙五洲国际置业有限公司辩称，对双方签订商品房买卖合同以及委托经营管理协议等事实无异议。原告要求交付房屋并承担租金的诉请答辩如下：由于原告购买的房屋并非独立空间，被告开发的涉案房屋所在的商业用房系用于整体对外租赁经营，故交付房屋与原告方的经营模式存在冲突，但被告愿意按照双方签订的委托经营管理协议的约定，向原告支付租金。原告围绕诉讼请求向本院提交商品房买卖合同、不动产产权证、商铺委托经营管理协议各一份，被告向本院提交商铺租赁协议一份，本院依法组织当事人进行证据交换及质证，经庭审质证，上述证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年2月28日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定两原告购买被告开发的盱眙五洲国际广场第A区ABCD段2层C210号房，总价为313223元。合同签订后，两原告按约支付了购房款。现两原告已经取得不动产权证，房屋坐落盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区2C210室，建筑面积为27.58平方米。同日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议》，协议第三条委托经营期限：（一）商铺的委托经营期自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共计5年；（二）未经甲乙双方协调一致，不得变更委托经营期限。第六条委托经营收益：（三）在委托经营期结束时，如乙方实际已经代理商铺出租的，甲方应当接受乙方代理签订的租期尚未届满的租赁合同，委托经营期相应顺延到租期届满之日止，顺延期间内的租金由乙方向承租人代收，乙方必须将实际收到的租金收益转交甲方，税赋按国家相关规定执行。甲方确认，在顺延期间内乙方仍可按照本协议第六条第（二）款约定的商业服务费收取标准向商铺承租人收取商业服务费。2017年3月18日，盱眙五洲国际商业运营有限公司（甲方）与花.漾舞蹈工作室（经营者孟远）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于盱眙五洲国际广场C209-216号商铺出租给乙方，租赁区域建筑面积为262平方米，租赁期限为3年，自2017年6月15日始至2020年6月14日止，2017年6月15日至2018年6月14日租金为28000元，2018年6月15日至2019年6月14日租金为35000元，2019年6月15日至2020年6月14日租金为42000元，乙方首期租金交纳日为2017年3月20日，2017年12月15日以后的租金支付方式为：以半年一个交租期，乙方应在每半年开始前提前15日向甲方一次性足额支付租金。租金不包括物业费、商业管理费、能耗费等其他费用。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效，当事人应当依照合同约定及法律规定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方在签订《商品房买卖合同》后，随即签订的《盱眙五洲国际广场商铺委托经营管理协议》，由原告将涉案房屋委托被告经营管理，双方之间另形成委托合同关系，本案主要争议在于委托经营期限及委托经营期间的收益支付问题。按照委托经营关系协议约定，虽委托期限至2018年4月30日结束，但根据该协议第六条第三项的约定，委托经营期结束后，商铺已实际代理出租的，委托经营期相应顺延至租期届满之日，且顺延期间的租金收益归原告所有。目前涉案商铺租期至2020年6月14日止，故委托经营期相应顺延至租期届满之日，从2018年5月1日至2020年6月14日期间，被告收取的涉案房屋的租金应归两原告所有。具体的租金标准，因涉案商铺与其他商铺作为整体对外出租，合同约定出租建筑面积为262平方米，2018年6月15日至2019年6月14日租金为35000元，每平方米租金为134元（小数点后四舍五入），应付两原告租金为3695.72元；2019年6月15日至2020年6月14日租金为42000元，每平方米租金为160元（小数点后四舍五入），应付两原告租金为4412.8元，合计8108.52元。两原告主张按照委托经营管理协议第九条约定的违约责任要求被告支付租金27145元，对此，本院认为，协议第九条约定的违约责任均为委托经营期间，一方提前终止协议应承担的违约责任，与本案并不相符，本案中协议第六条也约定了委托经营期限届满后，商铺已实际代为出租的，委托经营期限顺延至租期届满之日，在委托经营期间，被告并未提前终止协议的履行，且顺延期间收取的租金收益按照约定应转交给委托方，故并不存在协议约定的第九条违约情形，对原告要求支付租金27145元的请求，本院不予支持。关于两原告要求被告立即交付涉案房屋的请求。根据商品房根据双方委托经营管理协议约定，原告在履行付款义务后，涉案商铺由被告于2013年5月1日直接经营管理，虽涉案商铺在2018年4月30日委托经营期限已届满，但涉案商铺与相邻商铺作为整体在2017年3月18日对外出租，且租期结束日期为2020年6月14日，按照委托经营管理协议约定，本案所涉委托经营期顺延至租期结束之日，且被告庭审中亦明确表示同意在2020年6月14日到期后向原告交付涉案商铺，故对于该请求，本院支持涉案商铺在尚存的租赁合同到期后由被告负责向原告进行交付。对于两原告要求立即交付涉案商铺，本院结合涉案商铺与其他业主商铺处于一个共同商业综合体内，被告作为商铺委托经营管理者，为追求商铺业主利益最大化，在委托期限内就涉案商铺与其他商铺作为整体与第三方签订租赁合同，虽然租赁合同截止日期超过了双方约定的委托经营期限结束日期，但委托经营管理协议对该情形也进行了明确，即委托经营期限顺延至租赁合同期限结束，故对两原告要求立即交付涉案商铺的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：一、被告盱眙五洲国际置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告厉红松、杜宏春支付租金收益8108.52元。二、被告盱眙五洲国际置业有限公司于盱眙五洲国际商业运营有限公司与花.漾舞蹈工作室于2017年3月18日签订的《商铺租赁合同》约定的租期届满之日即2020年6月14日起三十日内向原告厉红松、杜宏春交付符合商品房买卖合同约定条件的位于盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区2C210号商铺。三、驳回原告厉红松、杜宏春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1163元，由原告厉红松、杜宏春负担1000元，被告盱眙五洲国际置业有限公司负担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  沈长春人民陪审员  张崇峰人民陪审员  段伏明二〇二〇年二月四日书 记 员  吴 琼附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。