上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20080号原告：冯佳佳，女，1985年12月12日生，朝鲜族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙晓东，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：周启化，男，1982年6月5日生，汉族，户籍地山东省滕州市。委托诉讼代理人：丁曙光，上海久远律师事务所律师。被告：胡晶，女，1986年9月7日生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：劳星娇，上海申浩律师事务所律师。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙勇，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女。委托诉讼代理人：陆颖，女。原告冯佳佳与被告周启化、胡晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，审理中应原告申请追加上海市住房置业担保有限公司为本案第三人，于2017年1月18日公开开庭进行了审理，原告冯佳佳及其委托诉讼代理人孙晓东、被告周启化的委托诉讼代理人丁曙光及被告胡晶的委托诉讼代理人劳星娇到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯佳佳向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，即涤除抵押、配合办理房产过户手续、交付房屋；2.被告支付迟延交付房屋的违约金237,160元。事实和理由：两被告是位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的登记所有权人。2016年8月14日，原告与被告周启化的代理人胡永喜、胡晶签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋以167万元的价格出售给原告，合同另对付款时间、交付时间等做了约定。合同签订后，原告按约支付购房款并完成了贷款审批手续，但是被告却在2016年11月10日发来告知函称原告拖延办理审税及限购，拒绝履行合同，故原告诉至本院请求判如所请。被告周启化辩称：不同意原告的诉讼请求，被告没有授权胡永喜代签合同，也不追认胡永喜的行为，合同不成立，也就不存在继续履行；原告主张的违约金是解约违约金，与原告的主张相悖。被告胡晶辩称：不同意原告的诉讼请求，合同继续履行的前提是合同成立，但是被告周启化未在合同上签字，而是由胡永喜代为签订，但是胡永喜没有代为签订合同的权限，故对于周启化不具有约束力。原告主张的违约金系解约违约金，合同不成立当然不存在主张解约违约金的基础。第三人书面述称，被告周启化为购买系争房屋于2012年申请公积金贷款，贷款金额为70万元、贷款期限为25年，房款银行为上海农商银行松江支行，第三人为该贷款提供担保，周启化以系争房屋提供反担保并办理相关抵押登记手续后，第三人通知放款银行发放公积金贷款。第三人对系争房屋享有合法的抵押权，在贷款未结清的情况下，第三人不同意包括注销已经设立的抵押权等损害抵押权人权益的变动。根据原、被告提供的证据，本院认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为被告周启化、胡晶，双方系按份共有，被告周启化5%，被告胡晶95%。系争房屋上登记有抵押权人为第三人的抵押债权70万元，核准登记日期为2012年7月11日。2016年2月25日，经中华人民共和国江苏省徐州市丰县公证处公证并出具公证书，被告胡晶、周启化公证委托案外人胡永喜出售系争房屋，委托书上载明委托事宜为：1.代为申请办理还清贷款手续，代为申请及办理退保手续，代为办理抵押注销手续，代为向银行领取有关注销材料(包括签署有关文件，领取保险费，领取他项权利证明等)；2.代为办理审税手续，代为向房地产登记部门及税务机关调取相关材料；3.代为办理房地产交接手续(包括维修基金、水、电、煤气、有线电视等过户手续)；4.代为签收房款及代为支付系争房屋买卖过程中应付之相关税费；5.代为办理系争房屋的过户登记变更手续；6.代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。委托人在上述代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的后果，委托人均予认可。受托人无转委托权。2016年4月27日，在上海中川房地产经纪事务所提供居间服务下，原告作为乙方、被告胡晶作为甲方以及上海中川房地产经纪事务所作为丙方签订《房地产买卖居间协议》，约定了系争房屋的基本情况、转让价款、定金支付等，并特别约定：乙方承诺认可知晓系争房屋被查封并同意帮助甲方解决查封问题，解决查封资金为乙方向甲方支付首付款的一部分。2016年8月14日，被告胡晶、周启化作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订网签版本《上海市房地产买卖合同》约定：1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积86.35平方米，转让价款为167万元；2.甲、乙双方确认，在2016年11月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；3.乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除；4.甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的7日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金；5.甲乙双方约定于2017年1月10日交房；6.甲方保证，系争房屋不存在产权争议和其他人主张权利的情况，否则须承担由此而给乙方造成的一切经济损失；7.本合同第二条所述房价为甲方到手价，本次交易过程中产生的所有税费均由乙方承担；8.甲乙双方约定，如乙方需办理贷款按揭手续，在本合同第六条约定的时间内乙方尚未完全办理好按揭贷款的审批手续，则双方同意上市交易过户的时间往后顺延30天，乙方亦同意甲方交房时间同步往后顺延30天；9.乙方在办理贷款的过程中，甲方有义务配合乙方办理，并按银行要求及时提供银行要求甲方提供的相关证明材料，如因甲方不配合而造成乙方未能及时或不能办理购买本合同中约定房屋的贷款审批手续，则过错方不在乙方，由甲方承担相应的责任；10.待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，乙方应直接支付给甲方首期房价款56万元(含乙方已直接支付给甲方的定金30万元)，甲方同意乙方通过向银行申请110万元的方式支付第二期房价款，并在银行放贷当日支付，具体放款时间，以银行实际放款日期为准，如乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于上市交易过户当日将其补足并支付给甲方；尾款(若有)1万元，在本合同约定的交房日期内，甲乙双方应对该当地产进行验看、清点，且甲乙双方确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付甲方房价尾款；等。该合同上被告周启化处由代理人胡永喜签名。2016年10月26日，被告胡晶与原告签订《上海市商品房买卖合同》约定，1.甲乙双方均知晓并确认，在签订买卖合同时，本房屋存在上海农村商业银行的公积金贷款，原贷款数额约为70万元，有此抵押状况；2.甲方在签订购房合同前，已明确告知乙方没有能力偿还此笔70万元的贷款，在中介介绍方李金磊的建议下，双方均知晓并同意以资金监管的方式偿还此笔贷款，即甲方不需要先行和自筹资金还掉此笔贷款后再予过户，对此也不承担违约责任；3.双方均确认，甲乙双方于10月中下旬得知因政策等原因无法执行原资金监管的方式完成过户，现需要还清甲方的公积金贷款才能过户；4.因与买卖合同预期发生变化，且甲方没有能力偿还贷款，存在此过户障碍，现乙方同意垫还此笔贷款(以实际金额为准)，并且甲乙双方共同于2016年10月24日在松江农村商业银行完成了提前结清贷款的预约手续，预约的扣款时间为2016年11月10日；5.乙方垫还的贷款数额(以实际发生金额为准)待甲方收到乙方的银行贷款发放后24小时内返还乙方；以上内容为买卖合同签订后补充的重要部分，同时与合同有共同的法律效力，并且以本协议的补充内容为准，双方均认可并严格执行，否则承担和正文合同一样的违约责任。关于原告的付款情况：1.2016年4月27日，原告向被告胡晶支付定金5万元。2.2016年6月30日，原告向被告胡晶转账25万元。3.2016年8月16日，原告向被告胡晶转账26万元。4.2016年11月10日，原告向被告胡晶转账625,800元，胡晶向原告出具收条称：今收到冯佳佳还房贷625,800元用于还新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋贷款。两被告称二人原系夫妻关系，于2014年8月离婚，原告表示在购买房屋时听被告说起过该事宜以及代理人胡永喜系胡晶的父亲。审理中，原被告均确认系争房屋上的抵押借款已经还清，但尚未涤除抵押登记。2016年11月2日，原告与案外人交通银行股份有限公司上海长宁支行签署《个人房产抵押贷款合同》，原告获审批100万元贷款。根据原告2016年10月26日的原有住房信息查询申请表显示，原告名下无房，原告在审理中自述名下无房不被限购。2016年11月10日，由被告胡晶向原告发出《违约告知函》，称因为原告在前期拖延办理税费审核、购买人限购审核和其他相关购房流程，导致2016年11月10日不能如期过户，给卖家造成巨大经济损失，故解除与原告的合同及补充协议并要求原告支付违约金。该违约告知函下有两被告的共同签名落款，但被告周启化称非其本人书写。另查明，被告周启化曾因2014至2015年间因与平安银行股份有限公司上海分行的金融借款合同纠纷被冻结、查封、扣押名下财产。上述事实，主要有居间合同、《上海市房地产买卖合同》、不动产登记簿信息、收条、银行转账凭证、函、协议书、申请表及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。审理中两被告辩称，代理人胡永喜没有代理被告周启化签订买卖合同的权限，被告周启化也没有追认胡永喜的签订合同行为，因此买卖合同不成立而无法继续履行。对此本院认为，首先，胡永喜持有被告周启化对其的公证授权委托书，该委托书对于委托事项作出了详细的约定并做了所谓的“兜底条款”即“代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜”，即便被告周启化认为该“相关事宜”不包括签署合同，那也应该对此承担因委托事项不明的后果而不应该将此不利后果转嫁于原告，况且本院认为原告据该公证委托书认为胡永喜在签订买卖合同过程中有代理权亦无不当；其次，根据原告和被告胡晶签订的居间合同，上面明确载明系争房屋上存有查封，而根据本院查实的情况，该查封实为因被告周启化的借款引起，则自原被告签订居间合同到解决查封问题再到正式网签这段时间，被告周启化不知晓系争房屋已被出售显然不符合常理，而他显然没有提出过异议；最后，被告周启化既然在2016年2月份向胡永喜公证授权委托，则其显然应该及时关注系争房屋的销售情况，而原被告之间的交易自2016年4月开始至11月之间长达7个月时间仍尚未完成，被告周启化不知晓系争房屋已被出售显然也不符合常理。综上，本院认定，被告周启化公证委托胡永喜出售系争房屋，由胡永喜代为签署买卖合同亦无不当，原告和两被告之间就系争房屋签订的房屋买卖合同关系成立，该房屋买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。至于被告胡晶在2016年11月10日向原告发函称原告违约之情形，本院认为，截止到庭审日，系争房屋上的借款抵押仍未涤除，这将导致系争房屋在交易中心无法办理过户，而且根据原告和被告胡晶在10月26日签订的补充协议及后续支付款项情况表明，显然是原告为了尽快涤除抵押并过户而积极帮助被告偿还银行抵押贷款，即便之后过户时间有延迟，原告对此也应是善意的，因此本院不认为原告在买卖合同履行过程中存有违约行为及导致合同应解除或不应继续履行下去的行为，则被告应与原告继续履行房屋买卖合同，原告应向被告支付房屋余款484,200元。基于继续履行，根据合同约定，被告应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若被告怠于履行偿还贷款之责，原告愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，原告应付被告之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若原告代偿之款额超出其应付被告之房款，原告可另案主张。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户并向原告交付系争房屋。至于原告主张的违约金，实为解除合同之违约金，与原告主张的诉请不相符，故对于原告的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告冯佳佳与被告周启化、胡晶就位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋成立的房屋买卖合同继续履行；二、被告周启化、胡晶于本判决生效之日起十日内向第三人上海市住房置业担保有限公司偿付上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人之剩余银行抵押借款(若周启化、胡晶怠于偿付上述款额，可由冯佳佳代偿)；三、被告周启化、胡晶、第三人上海市住房置业担保有限公司于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；四、被告周启化、胡晶于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告冯佳佳办理房屋产权过户手续，将上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋所有权过户至原告冯佳佳名下并交付房屋；五、原告冯佳佳于本判决生效之日起十日内向被告周启化、胡晶支付房款484,200元；六、驳回原告冯佳佳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,964元，减半收取10,982元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费15,982元，由原告冯佳佳负担6,067元(已付)、被告周启化、胡晶负担9,915元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一七年三月六日书记员  李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。