江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5117号上诉人（原审被告）：朱璟杰，男，1977年6月22日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：胡军强，江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洁，女，1989年9月27日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李涛，广东维强（江阴）律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司江阴支行，住所地江阴市人民中路127号，统一社会信用代码91320281842217994C。负责人：夏思奇，该行行长。上诉人朱璟杰因与被上诉人陈洁、原审第三人中国建设银行股份有限公司江阴支行（以下简称江阴建行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱璟杰向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判其在双倍返还定金的前提下，解除其与陈洁签订的《江阴市房地产买卖合同》。事实及理由：1.双方签订的房屋买卖合同目前仅进行到定金合同阶段，故本案应当是定金合同纠纷，一审法院确定案由有误。首先，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”，说明定金是为了保障主合同履行而提供的一种担保，违约方有权在付出双倍定金的代价后，获得解除合同的权利。其次，双方签订的合同中也赋予了其悔约的权利，即合同第五条约定：“如甲方中途毁约或违约，应于毁约或违约之日起五日内必须定金双倍返还给乙方”。一审法院无视法律规定及当事人约定，作出的判决严重损害其合法权益，本案合同应当解除。2.一审法院篡改庭审笔录。庭审中其明确认可的争议问题与判决书载明的本案争议焦点并不相同。而且其从未提出过张洁违约，其只是要求陈洁先行支付用于解除抵押的款项，该请求合理合法，但陈洁明确拒绝，导致本案合同无法履行，因此其无需承担违约金。3.根据一般常识和本案合同约定，应当先付款后交房，原审判决载明陈洁将179万元提存法院，其根本不知情，这属于陈洁恶意促成合同履行条件成就。从原审判决结果看，陈洁仅支付了10万元定金，其却需要交房，原审判决显失公平。陈洁二审答辩：1.涉案合同不符合解除的条件，其作为守约方按约及时履行了合同义务，而朱璟杰没有按照合同约定履行义务，并明确表示不再履行合同，构成违约。其有权要求继续履行房屋买卖合同，而朱璟杰应当承担违约责任。2.其根据买卖合同第五条第一款的约定，已经支付了房屋成交价5%即94500元。一审认定朱璟杰的违约行为确实对陈洁造成一定损失，酌定将滞纳金调整为3万元，合理合法。其在一审中已经向江阴建行交纳了涤除抵押的所有款项即提存到一审法院的179万元。故合同继续履行并不影响朱璟杰的合法权益，也不存在任何履行障碍。综上，请求二审法院驳回朱璟杰的上诉，维持原判。江阴建行二审未作答辩。陈洁向一审法院提出诉讼请求：1.朱璟杰继续履行《江阴市房地产买卖合同》，朱璟杰将江阴市香樟花园14幢901室的房屋（以下简称案涉房屋）交付给其并过户至其名下；2.朱璟杰承担滞纳金94500元；3.判令本案诉讼费、财产保全费由朱璟杰承担。事实和理由：朱璟杰作为甲方与其作为乙方，江阴市兰心信息咨询有限公司天鹤分公司作为丙方于2019年4月15日签订了《江阴市房地产买卖合同》（合同编号是0001266）1份，合同约定朱璟杰将案涉房屋作价189万元出售给其，其于2019年4月15日首付购房定金10万元，于2019年5月10日过户付款179万元。其于签订合同当日向朱璟杰支付了定金10万元。其在2019年5月10日前已将过户款179万元准备好，并多次以书面方式及电话通知被告至其处领取该款项，一起到江阴市不动产登记中心办理房屋过户手续。但截至合同约定的过户期限，朱璟杰既未前来领取房款，也不协助其办理房屋过户手续。朱璟杰一直要求提高房款，否则不肯出卖房屋，其无奈向法院起诉。朱璟杰一审辩称，1.双方签订《江阴市房地产买卖合同》及陈洁已经向其支付购房定金10万元属实，但案涉房屋是其与父母共同出资购买的共同财产，因父母不同意出售案涉房屋，故其通过中介向陈洁提出解除合同并愿意承担双倍返还定金的责任。2.因案涉房屋存在银行抵押贷款，故其要求陈洁支付房款时必须分为2张付款票据，但陈洁故意做1张179万元的本票，违反了双方的约定。另外陈洁尚未付清剩余房款179万元，构成违约。3.涉案合同显失公平，事实上和法律上均无法履行，在其双倍返还定金的前提下，应当解除涉案合同。请求驳回陈洁的诉讼请求。江阴建行一审述称，其与朱璟杰于2016年6月17日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，朱璟杰用案涉房屋向其抵押贷款82万元，目前贷款还有70多万元未还清。其同意案涉房屋贷款本金利息等全部结清后可协助办理抵押权注销登记。一审认定事实如下：案涉房屋登记的所有权人是朱璟杰，无其他共有人。2016年6月17日，朱璟杰与江阴建行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，朱璟杰用案涉房屋向江阴建行抵押贷款82万元，目前贷款未还清。2019年4月15日，朱璟杰作为甲方与陈洁作为乙方签订了江阴市房地产买卖合同一份，约定朱璟杰将案涉房屋作价189万元出售给陈洁。合同的主要内容是：陈洁于2019年4月15日支付购房定金10万元，于2019年5月10日过户付款179万元；合同的第五条第1款后段约定，如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，违约方应承担成交价总额的百分之五的滞纳金；合同第五条第二款约定，若房产有抵押存在，甲方应当在2019年5月10日过户前注销；合同第八条约定，甲方于过户当天将房屋（钥匙）移交给乙方，同时乙方付清全部房款；合同第十一条第一项约定甲乙双方税费各自负担，第三项约定房价内包括：空调1立，3挂，电视机2台，冰箱1台，洗衣机1台，沙发1套，餐桌1套，煤气灶、油烟机、指纹锁、天然气。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈洁于2019年4月15日支付给朱璟杰购房定金10万元。2019年5月2日，陈洁向朱璟杰发函，告知朱璟杰她已将过户款179万元准备好，请朱璟杰于发函之日起7日内至陈洁处领取该过户款，并一起到江阴市不动产登记中心办理房屋过户手续，继续履行该房地产买卖合同项下的所有权利与义务，否则，由此造成的一切不利后果及损失由朱璟杰承担。朱璟杰确认收到上述函件。2019年5月7日，陈洁作为申请人到中国农业银行开具收款人为朱璟杰的本票一张，金额为179万元。同日，陈洁再次向朱璟杰发函，告知朱璟杰她已经在中国农业银行开具了金额为179万元的本票一张，请朱璟杰于2019年5月10日前至陈洁处领取该中国农业银行本票原件，并一起至江阴市不动产登记中心办理过户手续，继续履行合同项下的所有权利义务。朱璟杰确认收到上述函件。2019年5月8日，朱璟杰以短信的方式告知陈洁将付款方式变更为先付77万元到其账户，用于归还朱璟杰结欠的银行贷款。2019年5月8日、5月12日，朱璟杰两次向陈洁发函，要求解除房屋买卖合同。陈洁收到上述解除函件并回函表示不同意解除合同，要求继续履行合同。2019年9月20日，陈洁将179万元交至一审法院账户，并同意用该款代朱璟杰归还案涉房屋剩余银行贷款以涤除抵押权，剩余款项经结算后支付给朱璟杰。江阴建行同意案涉房屋贷款本息全部结清后可协助办理抵押权注销登记。本案的争议焦点是：1.朱璟杰主张陈洁存在违约行为能否成立；2.本案房屋买卖合同是否已经解除；3.朱璟杰是否应当承担滞纳金94500元。一审法院认为：一、关于朱璟杰主张陈洁存在违约行为能否成立的问题。朱璟杰主张陈洁存在违约，主要表现在：1.陈洁未按朱璟杰要求的方式支付房屋尾款；2.陈洁未按合同约定的付款时间付清剩余房款179万元。关于第1点，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，朱璟杰于2019年5月8日以短信的方式告知陈洁将付款方式变更为先付77万元到其账户，用于归还朱璟杰结欠的银行贷款，系朱璟杰的单方意思表示，并未取得陈洁的同意或认可，即双方未对变更房款支付方式达成一致意见，故合同约定的房款支付方式并未发生变更，朱璟杰主张陈洁构成违约不能成立。关于第2点，合同第二条约定陈洁于2019年5月10日过户付款179万元，第八条约定朱璟杰于过户当天将房屋（钥匙）移交接给陈洁，同时陈洁付清全部房款。可见，陈洁向朱璟杰付清全部房款与朱璟杰配合陈洁过户及交房应当同时履行，且陈洁于2019年5月2日、5月7日两次发函告知朱璟杰其已经将房款179万元准备好，并告知朱璟杰到陈洁处领取款项，这与陈洁5月7日开具收款人为朱璟杰金额为179万元的本票相互印证，朱璟杰收到上述告知函后并未去陈洁处领取，不能据此认为陈洁存在未按合同约定支付剩余房款179万元的违约行为。综上，朱璟杰认为陈洁违约，与事实不符，法院不予采信。二、关于本案房屋买卖合同是否已经解除的问题。首先，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。因此，当事人一方违约时，守约方有权选择要求违约方承担何种方式的违约责任，在合同可以继续履行的情况下，守约方既可以要求违约方继续履行合同，也可以采取补救措施或者要求违约方赔偿损失。解除合同是法律允许守约方在对方违约的情况下可以采取的补救措施，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于守约方，在守约方主张继续履行合同并未选择适用定金条款主张双倍返还定金的情况下，违约方主张解除合同双倍返还定金于法无据。本案中，朱璟杰与陈洁签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同明确约定朱璟杰应于2019年5月10日前注销抵押权，将房屋交付给陈洁并办理房屋转移登记手续，但朱璟杰没有按照合同约定履行，并明确表示不再履行合同，构成违约。陈洁作为守约方，主张继续履行房屋买卖合同，以支付剩余房款作为代价取得对案涉房屋的所有权，其该项选择权应得到法律保护，法院予以支持。朱璟杰主张其以承担双倍定金作为其行使合同解除权的依据不能成立。其次，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，案涉房屋登记的所有权人是朱璟杰，无其他共有人，可见朱璟杰关于案涉房屋是他与父母共同出资购买，是他与父母的共同财产的主张与不动产权属证书的记载不符，朱璟杰对案涉房屋享有处分的权利。再次，案涉房屋目前仍抵押给江阴建行，但陈洁已将房屋尾款179万元交纳至法院账户，并同意代朱璟杰归还案涉房屋结欠银行的贷款，江阴建行也同意贷款结清后协助办理抵押权注销登记，因此，朱璟杰关于案涉房屋在法律上和事实上无法履行，应当解除的主张于法无据。综上，朱璟杰应当在案涉房屋抵押权注销后协助陈洁办理权属转移登记，并将房屋交付给陈洁，同时陈洁应当将购房款179万元扣除支付江阴建行贷款后的款项给付朱璟杰。三、关于朱璟杰是否应当承担滞纳金94500元的问题。房屋买卖合同第五条第一款约定，如朱璟杰不能按期向陈洁交付房屋，应当承担房屋成交价总额的百分之五的滞纳金。本案中，朱璟杰未按期向陈洁交付房屋及办理房屋产权转移登记，并明确表示不再履行合同，构成违约。陈洁根据合同约定要求朱璟杰承担房屋成交价5%的滞纳金94500元（1890000元×5%）。朱璟杰主张该违约金约定过高，请求减少。截至目前，陈洁向朱璟杰仅支付购房定金10万元，朱璟杰自2019年5月10日开始违约，朱璟杰的违约行为确实对陈洁造成了一定的损失，但陈洁未举证证明其有其他的损失，故本案的违约金约定过高，法院根据朱璟杰违约行为的情节、过错程度等因素，酌定将滞纳金调整为30000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百十一四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条规定，作出判决：一、陈洁于判决发生法律效力之日起十日内代朱璟杰一次性向江阴建行清偿案涉房屋的剩余贷款及相关费用（具体金额以江阴建行核定为准）。二、江阴建行在结清贷款及相关费用后三日内与朱璟杰共同办理案涉房屋抵押登记注销手续。三、朱璟杰在案涉房屋抵押登记注销后三日内协助陈洁办理该房屋的所有权转移登记手续（所有权转移登记至陈洁名下），税费各自负担，并将房屋交付给陈洁（含房地产买卖合同中载明的其他物品）；陈洁应同时将179万元房款中扣除代朱璟杰清偿江阴建行处贷款及相关费用后的剩余房款支付给朱璟杰。四、朱璟杰于判决发生法律效力之日起十日内支付陈洁滞纳金30000元。五、驳回陈洁的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取11330元、财产保全费5000元，合计16330元（陈洁已预交），由陈洁负担530元，由朱璟杰负担15800元（陈洁同意其预交的案件受理费，由朱璟杰负担的部分，由朱璟杰直接向其支付，法院不再退还，由朱璟杰于判决发生法律效力之日起十日内支付给陈洁）。二审查明事实与一审已查明事实一致。本案二审争议焦点：一、一审法院确定的案由是否有误。二、本案合同应解除还是应继续履行。关于争议焦点一，朱璟杰认为本案合同在2019年5月10日前都属于定金阶段，故本案属于定金合同纠纷。本院认为，首先，从《江阴市房地产买卖合同》内容看，定金虽属于该合同的主要内容，但该合同中还载明了关于房屋买卖其他具体明确的约定，不能将定金条款与其他内容割裂开，视为单独的定金合同，而应依合同的整体内容确定为房屋买卖合同。其次，从实际履行情况看，陈洁已经向朱璟杰支付了合同约定的定金，定金已经开始发挥担保作用，而且双方发生争议的起因是定金支付之后后续义务如何履行的问题。故朱璟杰主张本案应为定金合同纠纷，无法律及事实依据，本院不予支持。朱璟杰的上诉主张使本院注意到一审法院将案由确定为商品房销售合同纠纷并不恰当。商品房销售合同纠纷的一方当事人应为特定主体即房地产开发经营企业，而本案当事人均为自然人，故本案应为房屋买卖合同纠纷，本院对一审法院确定的案由予以纠正。关于争议焦点二，朱璟杰依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第117条规定以及合同第五条约定：“如甲方中途毁约或违约，应于毁约或违约之日起五日内必须定金双倍返还给乙方”，主张其能够通过双倍返还定金解除双方签订的合同。从上述规定及约定看，双方当事人可以承担定金损失为代价要求解除合同。但是双方对于应如何履行该条约定有不同理解：朱璟杰认为只要提及双倍返还定金即满足解约条件；陈洁则认为返还定金是指有实际行动，即需在作出明确毁约的意思表示的5日之内将定金双倍返还给其，但朱璟杰自始至终均未将定金双倍返还，也没有将定金中的50%作为佣金支付给房屋中介，故朱璟杰不能解除本案合同。朱璟杰称其确实未能将双倍定金返还给陈洁，是因为陈洁提起本案诉讼导致返还已经不可能。对此，本院认为，从该条合同约定看，单方解除权的行使有一定限制，在提出毁约或解约的同时应当在5日内返还定金，如果仅是提出解除的意思表示就能够行使单方解除权，合同无需做出何时归还定金等相关约定。而且从定金具有实践性等特性看，将返还定金作为行使单方解除权的条件要求一方当事人付诸实际行动才能够产生一定法律效力。朱璟杰认为陈洁提出本案诉讼阻碍其及时返还定金，但该理由不符合情理，因此朱璟杰至今未能返还定金，其主张合同解除无事实依据，本院不予支持。在房价上涨的市场行情下，如合同解除，不仅要根据双方签订的合同适用定金罚则承担责任，而且还要考虑陈洁是否存在诸如房屋差价等实际损失，因此，从保护交易安全的角度看，如守约方要求继续履行合同，且客观上也无履行障碍，对守约方的该主张应当予以支持。鉴于陈洁已经将剩余179万元购房款交至一审法院账户，一审中江阴建行也明确本金利息等全部结清后可协助办理抵押权注销登记，一审法院认定本案合同继续履行并无不当，本院予以确认。另外，关于朱璟杰称原审判决确定的争议焦点与庭审中双方认可的争议焦点不同，其也没有提出过陈洁违约。庭审中归纳争议焦点是便于案件当事人举证质证、发表意见，根据案件实际情况，争议焦点可做适当调整，并不影响法院对案件的实质审查。朱璟杰明确提出了陈洁改变付款方式存在违约，但这一主张没有事实依据，本院不予支持。综上，朱璟杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22660元，由上诉人朱璟杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年二月二十五日法官助理 周喆菁书 记 员 陆焱琳