广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23350号上诉人（原审被告）：广州市金益来经济发展有限公司（以下简称金益来公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：叶汉祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷建飞，广东正光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林碧晖，广东正光明律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局），住所地广州市荔湾区。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，北京大成（广州)律师事务所律师。上诉人金益来公司因与被上诉人荔湾住建局房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人金益来公司的委托诉讼代理人雷建飞，被上诉人荔湾住建局的委托诉讼代理人陈斯毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金益来公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回荔湾住建局全部诉讼请求，本案诉讼费用由荔湾住建局承担。事实和理由：1、一审判决混淆行政管理职权和民事物权的法律特性，本案荔湾住建局主张的是民事物权而非行政管理职权，一审判决在荔湾住建局不能提供具有涉案构筑物物权有效证据的情况下，以行政管理权为由支持其民事主张，显违民事法则。2、一审判决没有查明荔湾住建局是否具有主张物权的合法有效凭证。涉案构筑物现属违章建筑，荔湾住建局作为负有查处违章建筑的行政职责行政机关，依法不应主张违章建筑部分的租金。3、一审判决错误适用最高人民法院司法解释，本案证据显示荔湾住建局没有出租涉案房屋的物权，不应适用该司法解释。4、一审判决没有查明本案纠纷起源于金益来公司与上九肉菜市场、荔湾住建局合作经营的事实。荔湾住建局辩称：尽管涉案房屋属于超期临时建筑，但是临建部分属于荔湾住建局管理范围，双方之间的租赁关系无效的情况下，金益来公司无权继续占用涉案场地，荔湾住建局要求金益来公司支付占用费并交回场地依法有据，金益来公司使用涉案房屋经营收益，应当向我方支付使用费。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2019年7月19日，荔湾住建局向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除荔湾住建局与金益来公司之间就广州市荔湾区xx路32号二楼中后房房屋的不定期租赁关系；2.金益来公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.金益来公司按照每月17031.5元的标准，向荔湾住建局支付所欠租金共204378元（自2018年8月起至2019年7月止）；4.金益来公司按照每月17031.5元的标准向荔湾住建局支付解除上址涉案房屋租赁关系后的房屋占用费，直至腾空该房屋交换荔湾住建局之日止；5.本案的诉讼费用由金益来公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区xx路32号为直管公房，1又1/4层双隅结构，建基面积386.36平方米，建筑面积454.68平方米。2003年11月21日，广州市城市规划局荔湾区规划分局出具《报建〈建筑审核书〉》（受理编号：穗荔规建﹝2003﹞329号），同意广州市国土资源和房屋管理局对广州市荔湾区xx路32号除前部骑楼部分不动外，其余按产权面积按原状原高度进行维修，承重墙不动，内竖框架称重，瓦面改为砼结构天面，另在室内临建阁楼作临时肉菜市场使用；工程项目名称为xx路32号原状维修、临建阁楼，总建筑面积847.24平方米。该建筑审核书明确，工程临建阁楼部分只同意作临时使用，使用期限为两年，使用期满应自行拆除。上述工程完成后，金益来公司一直使用临建的二楼中后部；截至本案庭审时，涉案场地仍由金益来公司占用。2010年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方、出租人）与金益来公司（乙方、承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区xx路32号二楼中后部（以下简称涉案场地）出租给乙方作商业用途，建筑面积292.63平方米；租赁期限2010年4月1日至2012年3月30日，月租金额17031.5元。合同还约定甲方委托广州市阳河物业管理有限公司对房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务。广州市荔湾区土地房屋管理所在合同甲方委托代理人处盖章。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》签订后，当事人办理了租赁登记备案手续。合同期限届满后，当事人没有就上述场地续签租赁合同。2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（荔府办〔2016〕22号），将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区直管房管理等职责划入荔湾住建局。12月31日，广州市荔湾区机构编制委员会发文明确，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局属下的事业单位荔湾区土地房屋管理所划归荔湾住建局管理。2019年2月18日，荔湾住建局在广州市荔湾区xx路32号门口张贴《解除租赁关系的通知》，要求解除与金益来公司关于涉案场地的租赁关系，金益来公司于2019年3月3日前腾空场地交还给荔湾住建局。金益来公司为证明荔湾住建局对涉案场地没有物权、其对涉案场地出资建造以及基于与广州市荔湾蔬菜食品有限公司上九肉菜市场（以下简称上九肉菜市场）合作而向上九肉菜市场支付租金等问题，向一审法院提交了《合作协议》《报建〈建筑审核书〉》《关于自筹资金维修xx路32号房屋的报告》《报告》、三分《申请报告》（金益来公司分别给广州市阳河物业管理有限公司、广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局、广州市城市规划局荔湾区规划分局）及向上九肉菜市场交付租金的发票等证据材料。据《关于自筹资金维修xx路32号房屋的报告》内容显示，上九肉菜市场于上世纪50年代向荔湾区土地房屋管理所承租广州市荔湾区xx路32号房屋。关于金益来公司所提上述证据材料，荔湾住建局对《报建〈建筑审核书〉》《关于自筹资金维修xx路32号房屋的报告》《报告》及三分《申请报告》的真实性、合法性予以确认，但其认为《报建〈建筑审核书〉》建设单位即为“广州市国土资源和房屋管理局”，且在金益来公司向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局提交的申请报告中，也确认“改建后房屋产权仍属贵局所有”，“新增加部分由我司直接向贵局租赁”。一审庭审中，金益来公司称2003年6月10日其与上九肉菜市场签订合作协议后，经过荔湾住建局同意和批准，其出资110多万元，对涉案房屋进行了危房维修、改建；此后，其向上九肉菜市场支付合作分成款达1104万元；合作协议约定的期限是十年，期满之后和上九肉菜市场自动延期到2018年5月，和荔湾住建局也一直合作到2018年5月份，依据是其一直向荔湾住建局支付合作分成款；上九肉菜市场向荔湾住建局承租涉案房屋，以其对涉案房屋的使用权与金益来公司进行合作。荔湾住建局称，其与金益来公司不存在合作关系，金益来公司也没有证据证明双方之间存在合作关系。另外，荔湾住建局、金益来公司均确认涉案场地为临时加建，使用期限从2003年11月开始的两年。一审法院于2019年9月4日在涉案场地处张贴通知，限期要求涉案场地相关权利人向一审法院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内无相关主体向一审法院登记、申请。一审法院认为，依《报建〈建筑审核书〉》的审批内容，荔湾住建局、金益来公司之间的租赁关系所涉场地已经超过使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及合同期后双方所建立的租赁关系均属无效。据此，当事人可依法主张合同无效的财产返还等权利。从房屋产权性质及政府职能划分看，荔湾住建局对广州市荔湾区xx路32号公房具有管理职权，虽然该房屋二楼属于超期使用的临时建筑，但该临建部分为广州市国土资源和房屋管理局报建，仍然属于荔湾住建局管理范围。在荔湾住建局、金益来公司之间的租赁关系无效，金益来公司无其他合法依据占有使用涉案场地的情况下，荔湾住建局要求金益来公司腾空场地交还房屋、支付腾空前的房屋占用费，依据正当，予以支持。金益来公司以双方为合作关系、荔湾住建局不具有物权、金益来公司对涉案场地享有财产所有权等为由对荔湾住建局的请求进行抗辩，缺乏理据，不予支持。金益来公司所称已向荔湾住建局支付的合作分成款，实际属于房屋占用费。关于未付房屋占用费标准问题，荔湾住建局参照双方租赁关系中确定的租金标准即17031.5元/月主张，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院予以确认。结合金益来公司关于其向荔湾住建局支付涉案场地房屋占用费至2018年5月的陈述，荔湾住建局主张金益来公司支付房屋占用费的期间为2018年8月1日至实际腾空返还房屋之日，依据合理，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款的规定，于2019年10月16日作出判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市金益来经济发展有限公司（包括共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区xx路32号二楼中后部房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市金益来经济发展有限公司按17031.5元/月标准向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2018年8月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2183元，由被告广州市金益来经济发展有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》及合同期后双方所建立的租赁关系均属无效正确，本院予以确认。根据房屋产权性质及政府职能划分，被上诉人荔湾住建局对广州市荔湾区xx路32号公房具有管理职权。虽然该房屋二楼属于超期使用的临时建筑，但该临建部分为广州市国土资源和房屋管理局报建，仍然属于被上诉人荔湾住建局管理范围。在上诉人金益来公司与被上诉人荔湾住建局之间就该房屋二楼中后部的租赁关系无效、上诉人金益来公司无其他合法依据占有使用该涉案场地的情况下，一审判决对被上诉人荔湾住建局要求上诉人金益来公司腾空场地交还房屋、支付腾空前的房屋占用费予以支持正确。上诉人金益来公司是与被上诉人荔湾住建局签订涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》以租赁涉案场地广州市荔湾区xx路32号二楼中后部的合同相对方，其与上九肉菜市场的合作关系是另一法律关系，且在其向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局提交的申请报告中，亦确认“改建后房屋产权仍属贵局所有”、“新增加部分由我司直接向贵局租赁”。因此，涉案租赁物作为临建且在超过使用期限而未办理延期手续的情况下，如前所述，双方就涉案租赁物建立的租赁关系无效。现双方的租赁关系无效且双方约定的使用期限早已届满，作为涉案租赁物出租人的被上诉人荔湾住建局可以随时要求上诉人金益来公司返还涉案租赁物。上诉人金益来公司以双方之间存在合作关系为由拒绝交还涉案租赁物于法无据，本院不予支持。综上，上诉人金益来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366元，由上诉人广州市金益来经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年二月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿