山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终160号 上诉人（原审被告）：淄博大钧工程机械修理有限公司。住所地：山东省淄博市张店区东四路中段。统一社会信用代码：91370303789290366U。 法定代表人：王大华，总经理。 委托诉讼代理人：王子成，男，1971年10月29日出生，汉族，淄博大钧工程机械修理有限公司员工，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王娜，女，1982年2月5日出生，汉族，淄博大钧工程机械修理有限公司员工，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：济南铁路房产建设集团有限公司淄博分公司。住所地：山东省淄博市张店区铁南路4号。统一社会信用代码：91370303567716018Y。 负责人：胡江，总经理。 委托诉讼代理人：曲伟，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 上诉人淄博大钧工程机械修理有限公司（以下简称“大钧公司”）因与被上诉人济南铁路房产建设集团有限公司淄博分公司（以下简称“济铁房建淄博分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初5013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大钧公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判双方继续履行合同；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年5月30日，大钧公司与济铁房建淄博分公司签订房屋租赁合同，约定大钧公司租赁济铁房建淄博分公司的坐落于张店区建筑面积约为房屋171平方米、料棚308平方米的房屋及院落一处，但是接手时房屋及料棚均漏水，无法经营使用。在济铁房建淄博分公司的领导口头承诺可以将原房屋拆掉自行建设和使用十年二十年的情况下，2016年7月10日，大钧公司正式施工建设，将原有的房屋及料棚拆掉，花费巨资370万元（现有单据的大约200万元）建起了现在的厂房。济铁房建淄博分公司的经办人称合同系铁路局的格式文本，不能更改，所以仍采用一年一签的形式。但是从双方履行合同的情况来看，原有的租赁物房屋及料棚已经在济铁房建淄博分公司的领导口头同意下拆除，合同形式上虽然一年一签，但是济铁房建淄博分公司的领导口头承诺可以租赁十年二十年，所以原租赁合同的租赁物和租赁期限都已经发生了变更。虽然合同形式上一年一签，但是实际上双方已经协商一致变更了合同，张店区人民法院认为双方的租赁合同到期后没有续签，已经转为不定期租赁，与事实相背。所以我们要求济铁房建淄博分公司继续履行合同。综上，一审法院认定事实错误，适用法律严重错误。 被上诉人济铁房建淄博分公司未提交书面答辩意见。 济铁房建淄博分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判处被告返还租赁房屋；2.请求法院责令被告对租赁房屋排除妨害，恢复原状或判处该房屋无偿归原告所有；3.请求法院判处被告支付合同到期之日起至今（2018年8月1日至2019年5月31日）房屋使用费26445.50元，并支付违约金9525.60元，共计35971.10元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1.原、被告双方对于形成于2016年及2017年两份《房屋租赁合同》的真实性均无异议，该两份合同均可作为认定本案事实的证据。据此可以认定原、被告双方自2016年8月1日开始已就案涉场所“张店区”形成租赁合同关系，租期为一年（至2017年7月31日），2017年7月30日，双方又就租赁场所重新签订书面租赁合同，租期仍为一年（至2018年7月31日）；2.根据双方举证及陈述情况，可以认定被告大钧公司确实存在对原告济铁房建淄博分公司出租场所原有房屋及料棚进行拆除并新建的行为的事实，但被告大钧公司实施上述行为时并非系一种短时且难以发现的行为，原告济铁房建淄博分公司作为场所的出租方并未提供证据证明被告大钧公司在实施上述行为时其向被告大钧公司发出过不同意或者制止意思表示的通知，而被告大钧公司提供的证据虽为间接证据，但亦可综合体现其行为并非是未经原告同意的擅自行为。因此现有证据不能认定原告济铁房建淄博分公司所诉称的“被告违反合同约定，拆除了原告房屋，违法新建了房屋一处”这一事实。 一审法院认为，原告济铁房建淄博分公司与被告大钧公司之间签订的两份《房屋租赁合同》内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应当遵照执行。通过已签订的两份合同来看，双方之间的交易习惯是合同“一年一签”，但双方于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限（2018年7月31日）到期后，原告济铁房建淄博分公司未再与被告大钧公司签订书面租赁合同，但原告济铁房建淄博分公司亦未提供证据证明其在合同到期后立即通知被告大钧公司解除租赁合同关系，故根据《合同法》的相关规定，至此双方之间的租赁合同关系已转化为不定期租赁合同关系。原告济铁房建淄博分公司在诉讼中以合同到期及被告违约新建房屋两项理由要求被告大钧公司返还出租场所，虽然本案现有证据不能认定被告大钧公司存在原告济铁房建淄博分公司所称的违约新建房屋的行为，但自2018年8月1日双方形成不定期租赁合同关系后，原告济铁房建淄博分公司具有随时解除双方之间租赁合同的权利，现原告济铁房建淄博分公司于2019年7月10日诉来该院要求被告大钧公司返还租赁场所实际是行使租赁合同解除权，其诉求符合“不定期租赁合同”的相关法律规定，该院对于原告济铁房建淄博分公司要求返还租赁场所的诉求予以支持。被告大钧公司虽抗辩称原告济铁房建淄博分公司曾答应其可以长期使用案涉租赁场所，但根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定内容，在双方并未对此形成书面约定的情形下，是不具有法律效力的，故该院对被告大钧公司的该项抗辩理由不予采纳。关于原告济铁房建淄博分公司的第二项诉求：由于本案中被告大钧公司在租赁场所新建房屋的行为不能被认定为违约行为，故原告济铁房建淄博分公司要求由被告大钧公司对租赁场所排除妨害、恢复原状的诉求并不符合合同约定及法律规定，该院对原告济铁房建淄博分公司的该项诉求不予支持。至于案涉租赁场所的新建房屋是否可以无偿归原告济铁房建淄博分公司所有，与原告济铁房建淄博分公司是否应当对被告大钧公司新建房屋损失进行赔偿或补偿的问题是紧密相关的，被告大钧公司若认为原告济铁房建淄博分公司应当支付其新建房屋损失，可另行诉讼。对于原告济铁房建淄博分公司的房屋使用费诉求：双方签订的书面租赁合同到期后，被告大钧公司仍然继续使用租赁场所，故原告济铁房建淄博分公司要求被告大钧公司按照原书面租赁合同租金标准支付自2018年8月1日至2019年5月31日期间的房屋使用费26445.50元符合法律规定，该院予以支持。对于原告济铁房建淄博分公司的违约金诉求：原告济铁房建淄博分公司主张其按照合同第十一条第二项的约定要求被告大钧公司支付房屋年租金总额30%的违约金，原告济铁房建淄博分公司虽可随时解除租赁合同并要求被告大钧公司返还租赁场所，但应给予被告大钧公司合理期限，目前仅能查证原告济铁房建淄博分公司系通过诉讼方式起诉要求被告大钧公司返还租赁场所，故其要求按照《房屋租赁合同》第十一条第二项的约定追究被告大钧公司“逾期搬离”的违约责任明显不妥，该院对其该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告淄博大钧工程机械修理有限公司于本判决生效后二十日内返还原告济南铁路房产建设集团有限公司淄博分公司所租赁的“张店区”土地及其地上建筑物；二、被告淄博大钧工程机械修理有限公司于本判决生效后十日内支付原告济南铁路房产建设集团有限公司淄博分公司房屋使用费26445.50元；三、驳回原告济南铁路房产建设集团有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。案件受理费699.28元，由原告济南铁路房产建设集团有限公司淄博分公司负担238.14元，由被告淄博大钧工程机械修理有限公司负担461.14元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人大钧公司与被上诉人济铁房建淄博分公司所签房屋租赁合同期限均为一年，在2018年7月31日合同到期后双方并未重新签订书面租赁合同，上诉人大钧公司继续租赁使用被上诉人济铁房建淄博分公司的租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，视为不定期租赁。上诉人大钧公司虽抗辩称，被上诉人口头承诺由其长期使用租赁物，但依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁合同六个月以上均应采用书面形式，双方未再续签书面合同，不符合法律规定，上诉人关于租赁合同变更为长期租赁的上诉主张与法相悖，本院不予支持。且上诉人大钧公司在一审中作为被告并未提起反诉，其在二审中主张改判双方继续履行合同，超出一审受案范围，本院二审仅在一审受案范围内审理当事人对一审判决不服提起的上诉，上诉人大钧公司的该上诉主张并非本院受案范围，本院不予支持。 综上所述，上诉人淄博大钧工程机械修理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费699.00元，由上诉人淄博大钧工程机械修理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 宋 戈 书 记 员 荆惠苒