上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初8412号原告(反诉被告)：姚兴晔，女，1988年3月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝文，上海观庭观盛律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：齐明好，男，1976年9月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：朱英霞，女，1973年8月10日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：曹洪，上海兴浦律师事务所律师。第三人：上海嘉定国鑫小额贷款有限公司，住所地上海市嘉定区德富路XXX号XXX室。法定代表人：茅健，董事长。委托诉讼代理人：顾崟涛，上海市中天信律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路XXX号XXX层。法定代表人：杨华，行长。委托诉讼代理人：周玮，女。第三人：上海嘉河市政工程有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：齐映。原告姚兴晔诉被告齐明好、朱英霞以及反诉原告齐明好、朱英霞诉反诉被告姚兴晔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，并经原告申请通知第三人上海嘉定国鑫小额贷款有限公司(以下简称国鑫公司)、平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安上海分行)参加诉讼，于2016年5月3日、7月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚兴晔及其委托诉讼代理人余庭、李宝文，被告(反诉原告)齐明好、朱英霞的共同委托诉讼代理人曹洪，第三人国鑫公司的委托诉讼代理人顾崟涛，平安上海分行的委托诉讼代理人周玮到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)姚兴晔及其委托诉讼代理人余庭、李宝文，被告(反诉原告)齐明好、朱英霞的共同委托诉讼代理人曹洪，第三人国鑫公司的委托诉讼代理人顾崟涛，平安上海分行的委托诉讼代理人周玮到庭参加诉讼。之后，经原告(反诉被告)姚兴晔申请，本院依法通知上海嘉河市政工程有限公司(以下简称嘉河公司)作为第三人参加诉讼，于2017年1月12日、3月17日再次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)姚兴晔及其委托诉讼代理人余庭、李宝文，被告(反诉原告)齐明好、朱英霞的共同委托诉讼代理人曹洪，平安上海分行的委托诉讼代理人周玮到庭参加诉讼，第三人国鑫公司未参加2017年1月12日的庭审，嘉河公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚兴晔向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告之间签订的上海市御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同；2、被告涤除上述房屋上的抵押权，将房屋产权过户至原告名下；3、支付迟延产权过户违约金(按房屋总价款日万分之五计算，从2015年7月2日起至实际过户之日止)4、办理上述房屋验收、交接手续；5、支付迟延交接房屋违约金(按房屋总价款日万分之五计算，从2015年7月2日起至实际交接之日止)；6、协助原告办理物业维修基金及水、电、煤气、电话、有线电视等过户更名手续。事实和理由：两被告系夫妻。2015年2月13日，原告与两被告签订买卖合同一份，约定两被告将坐落于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为人民币(以下币种相同)220万元。合同约定，双方应于2015年7月1日前共同办理房屋过户手续，并在被告收到房款后三日内办理房屋交接手续。现原告已按约支付了购房款，但被告至今未办理过户手续，进而导致未验收交接，原告多次与被告协商，被告不予配合，故原告诉至法院。审理中，原告确认其已于2016年2月20日入住系争房屋，故撤回了第1项、第4项诉讼请求，并变更第5条诉讼请求为：支付迟延交接房屋违约金332,520元(按房屋总价款326万元的日万分之五计算，从2015年8月1日起至2016年2月20日止)。被告齐明好、朱英霞辩称，双方就系争房屋约定的房价款为326万元。原告应于签订示范合同当日支付80万元，2015年3月30日前支付50万元，过户之前支付78万元，贷款116万元，房屋交付当日支付尾款2万元。而且，原告应在2015年6月30日前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若原告申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应在过户同时将相应部分房价款支付给被告。但原告在履行合同过程中，仅支付了购房款130万元，未按约支付其余款项，而且原告自2015年7月才申请贷款，未获通过。因此，原告已经违约。另外，被告因经营中资金短缺，确实将已收购房款挪作他用，未立即偿还抵押借款。但根据合同约定，被告只要在交易过户前涤除抵押即可。综上，被告认为，系原告未能按约支付购房款及办理贷款手续导致双方未能按约办理过户手续，不同意原告的诉讼请求。反诉原告齐明好、朱英霞向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金65.2万元。事实和理由：反诉被告未能按约支付房款，且根据双方合同约定，反诉被告应于签订示范合同七日内申请贷款。但反诉被告未按合同约定付款，而且迟至2015年7月才办理申请贷款的手续，且贷款未能获批，导致双方未能在合同约定的期限办理房屋过户手续。根据双方合同的约定，反诉被告已违约，故提出反诉请求。审理中，反诉原告变更诉请中违约金金额为78.2万元(总房价391万元×20%)，并增加诉讼请求：要求反诉被告立即搬出系争房屋，并支付反诉原告2016年2月20日起至实际搬离之日的房屋使用费(每日按391万元的万分之五计算)。反诉被告姚兴晔辩称，1、反诉被告未收到反诉原告的解除通知，反诉原告的请求不成立。2、双方签订买卖居间协议时，反诉原告仅告知设有平安上海分行的抵押，而隐瞒了国鑫公司的抵押。而且在反诉被告支付第一笔房款后，反诉原告未按约用已收取的购房款涤除抵押，反诉原告不涤除抵押，导致反诉被告无法办理贷款。3、对于补偿款106万元，双方曾口头约定在涤除抵押后支付，故支付条件尚未成就。4、反诉原告要求解除合同的原因是房价上涨，要求补贴。综上，反诉被告未违约，请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人国鑫公司述称：对于原、被告之间的买卖合同不知情；如要求注销抵押，则须还清贷款。第三人平安上海分行述称：对于原、被告之间的买卖合同不知情；如要求注销抵押，则须还清贷款。第三人嘉河公司未作陈述。经审理查明，坐落于上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人系齐明好、朱英霞。2010年1月，齐明好、朱英霞与平安上海分行签订《个人抵押借款合同》，向平安上海分行贷款108万元。2010年1月27日，系争房屋上登记设立抵押权人为平安上海分行的抵押权，债权金额为108万元。审理中，平安上海分行确认，齐明好、朱英霞处于正常还贷过程中，剩余本金为90余万元。2014年12月12日，齐明好、朱英霞与国鑫公司签订《房地产最高额抵押合同》，约定：因嘉河公司作为借款人向国鑫公司借款，齐明好、朱英霞同意在系争房屋上设定最高额抵押权作为担保该债务，主债权本金最高不得超过150万元。2014年12月16日，系争房屋上登记设立抵押权人为国鑫公司的最高债权限额抵押权，最高债权限额为150万元。2015年1月23日，姚兴晔与齐明好、朱英霞签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定由齐明好、朱英霞(甲方)将系争房屋转让给姚兴晔(乙方)，总房价款为326万元，亦为甲方的净到手价。《房屋买卖合同》第1条房地产基本状况，1.4约定：设立抵押，抵押权人为中国平安银行。第4条付款方式，4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)80万元；甲方应将收到的首期房款优先偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔款同时还清尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。4.2第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款116万元；乙方应于签订示范合同并申请公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。4.3其他房价款：乙方应于2015年3月30日前支付甲方房价款50万元。4.4贷款不足：乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。4.7双方约定于过户之前支付78万元。第6条交付及尾款：甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看清点，确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方2万元。第7条交易过户：甲乙双方应于2015年6月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。2015年2月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同)，约定齐明好、朱英霞(甲方)将上述房屋转让给姚兴晔(乙方)，转让价为220万元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年7月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：1、补充本合同第一条，双方均认知，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是平安上海分行及国鑫公司，抵押金额约为258万元；甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于交易过户前自行还清以上贷款并办理抵押注销手续。甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。2、补充本合同第二条，2.1本合同第二条的房价款中该款项包含了连同维修基金、管理费、押金、煤气、电话、有线电视初装费等(若有)在内的甲方已支付发展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行结算，双方同意于房屋交接当日办理上述事宜之户名变更手续(若需)。3、补充本合同第四条，3.2甲方应于收到乙方全额房款(尾款于交房当日支付，详见付款协议)之日起三日内，与乙方进行该房屋的验收、交接，房屋交接包括钥匙交接，水电煤电讯等费用的结算及户名之更改。4、补充本合同第六条，甲乙双方均在此承诺，甲乙双方应于2015年7月1日备妥交易资料至交易中心办理过户手续，在共同办理产权过户手续中，应及时提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任。6、甲方同意乙方可以向贷款银行申请116万元的贷款用于支付部分房价款。乙方应于签订买卖合同后，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用。甲方应给予积极合理的配合。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理过户交易手续前支付甲方。8、在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直至恢复履行之日止。合同附件三付款协议约定：1、签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款计80万元(其中包括在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金10万元，本合同签订后，该笔定金自行转为乙方支付给甲方的部分首期房价款)；2、乙方于交易过户前支付甲方第二期房价款24万元(其中包含尾款2万元由中介方保管，待交房当日由中介方代乙方支付给甲方)；3、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将116万元的贷款直接付至甲方账号(已补足甲方部分除外)作为第三期房价款；4、甲乙双方应于按本合同约定办妥该房屋交接及物业等户名变更手续同时中介方代乙方支付甲方房价尾款2万元。同日，姚兴晔(乙方)与齐明好、朱英霞(甲方)签订《补偿协议》一份，约定：双方达成的该项交易为甲方净到手价326万元，由该房屋买卖合同及补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为220万元，房屋现有补偿价为106万元。现本协议对补偿作以下约定：1、乙方同意就现有补偿甲方106万元，该笔款于甲乙双方签订买卖合同后分二笔支付给甲方，第一笔于2015年4月1日前乙方支付给甲方50万元，第二笔于甲乙双方交易过户前乙方支付给甲方56万元。5、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。2015年1月23日，姚兴晔向齐明好、朱英霞支付定金2万元，2015年1月26日，姚兴晔向齐明好、朱英霞支付定金8万元。2015年2月13日，姚兴晔向齐明好、朱英霞支付房款70万元。2015年4月1日，姚兴晔向齐明好、朱英霞支付房款50万元。本案审理中，姚兴晔于2016年2月20日自行入住了系争房屋，为此双方发生纠纷并报警处理。姚兴晔于2016年3月2日向本院申请对系争房屋进行财产保全。之后，姚兴晔向本院提供了案外人上海亚融融资担保公司于2016年3月7日出具的担保函。2016年3月15日，姚兴晔缴纳了保全费。2016年3月17日，本院出具(2016)沪0115民初8412号财产保全民事裁定书。2016年3月24日，本院轮候查封系争房屋。2016年3月3日，案外人王某某向安徽省定远县人民法院(以下简称定远法院)提起诉讼，要求齐明好归还借款1,122,000元及利息，并申请财产保全。定远法院于2016年3月18日查封了系争房屋(限制文件编号为2016皖1125执保24号)。2016年4月14日，该院作出(2016)皖1125民初1059号民事判决，判决齐明好归还王某某借款1,122,000元及利息。2016年5月3日，本案第一次庭审。原告代理人当庭称，2015年7月原告去办理抵押贷款手续，但因为原抵押没有涤除，所以贷款手续无法审批；中介方曾说办贷款要等到被告涤除抵押之后，所以中介让原告等到7月份再去办贷款。就2015年7月1日双方未办理过户的原因，原告称是因为被告未涤除两项抵押，中介让原告不要再付钱；被告则称是因为原告未按约付款。2016年7月11日，本案第二次开庭。当日庭审结束后，原、被告达成一致意见：房屋总价款增加65万元，由齐明好、朱英霞负责解除定远法院的查封，然后至本院签订调解协议，双方共同至平安上海分行涤除抵押，国鑫公司的抵押由齐明好、朱英霞用替换担保的方式解决；齐明好、朱英霞配合姚兴晔办理贷款，其余房款以现金支付；双方还向法院申请庭外和解三个月。本院就上述情况制作了谈话笔录。2016年8月8日，王某某以齐明好已经履行了大部分还款且制定了还款计划为由，向定远法院申请解除保全。2016年8月16日，王某某以齐明好已经履行了还款义务为由，向该院申请撤回强制执行申请。此后，该院解除了对系争房屋的查封。2016年10月12日，本院召集原、被告及第三人平安上海分行、国鑫公司谈话，并制作了谈话笔录。原、被告确认定远法院已经解封；原告表示先行支付150万元房款至法院账户，被告同意该150万元专项用于偿还国鑫公司抵押贷款，国鑫公司表示该款到达法院账户，即先行注销抵押；原告要求被告配合贷款，由贷款银行将贷款打入法院账户用于归还平安上海分行的抵押及应支付被告的尾款，被告及平安上海分行均表示同意。当日，本院向原告开具了金额为150万元的代管款缴纳通知。2016年10月29日，原告向本院缴纳代管款80万元。2016年11月3日，本院召集原、被告及国鑫公司、平安上海分行谈话。被告认为原告未按约定向法院支付代管款，如次日再不付70万元，则是原告违约，被告不再调解，要求解除合同，如次日70万元到账，则同意配合原告办理贷款手续。原告则认为，被告要求加价65万元，原告是被胁迫的，不同意的。就此，双方调解不成。原告认为：1、被告没有将原告已付房款用于归还抵押借款，构成违约，因此原告未继续支付后续购房款78万元。2、被告在签订合同时隐瞒了国鑫公司的抵押，且未及时注销该抵押，导致原告不能贷款。2015年4月，原告就催被告注销抵押。2015年5月，原告申请了贷款，但因为原抵押未注销，故无法办理后续贷款手续。3、诉讼过程中，被告与案外人恶意串通，虚假诉讼，查封了系争房屋；被告乘人之危要求增加房价，原告是在被胁迫的情况下，为解决查封问题被迫同意增加房价款65万元；而且当时双方没有达成调解协议，仅有法院的谈话笔录；因此双方没有就增加房价款65万元达成合意。4、现同意以现金方式支付剩余购房款(不包括增加65万元部分)。被告认为：1、根据约定，原告应在签订示范合同后七日内办理贷款手续，但原告在第一次庭审中就承认是在2015年7月以后才申请办理贷款；而且原告既没有在双方约定的过户日期前支付其余购房款，也没有在贷款未获通过的情况下补足购房款，属于根本违约，被告有权解除合同。2、双方示范合同中已经明确列明了两名抵押权人，被告未隐瞒抵押情况；双方没有对被告已收购房款的用途作出约定，因此被告只须在过户前注销抵押。银行对原告贷款审核的主要是原告的还款能力，房屋上原有抵押不影响原告的贷款审核。3、双方已经对增加房价款65万元、被告自筹资金解除查封、原告先交150万元法院代管等事项达成合意，并由法院书面记录，不存在原告所谓的被胁迫的情况。因此，双方已经协商一致将房价款变更为391万元。现原告未足额缴纳代管款，且否认增加房价款的合意，请求法院支持反诉请求。又查明，2017年1月15日，第三人国鑫公司申请注销抵押登记。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》均系双方真实意思表示。双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款220万元，又以《补偿协议》形式约定了补偿款106万元，真实目的是为规避税收政策，该行为违反法律规定，故相关条款应属无效。但上述条款无效，并不影响整个房屋买卖合同的效力，房屋价款应按双方实际成交价格认定。《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)中，已经明确列明了房屋上存在平安上海分行和国鑫公司两个抵押权，原告关于被告隐瞒国鑫公司抵押权的意见，本院不予采纳。就被告应何时注销抵押以及是否应将已收取的购房款专项用于归还抵押借款，《房屋买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》的约定并不一致，由于《上海市房地产买卖合同》签订在后，故应认定为《上海市房地产买卖合同》对《房屋买卖合同》中相应条款进行了变更，双方应按变更后的约定履行，即“甲方确认抵押权人同意甲方提前还贷并承诺于交易过户前自行还清以上贷款并办理抵押注销手续”，原告主张被告应将已收购房款专项用于归还抵押借款的意见，本院不予采纳。同样，双方对于原告办理贷款的时间约定也存在不一致，亦应按照《上海市房地产买卖合同》的约定履行，即“乙方应于签订买卖合同后，与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，……如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理过户交易手续前支付甲方”。被告主张原告应在《上海市房地产买卖合同》签订后七日内办理贷款的意见，本院亦不予采纳。综合上述认定，被告应当在双方约定的过户日期(2015年7月1日)前注销房屋上原有抵押。原告应当在过户日期前办妥银行贷款审批并支付其余购房款80万元(其中尾款2万元交居间方代管)；如贷款获批额度不足，还应以现金补足不足部分。实际履行中，被告未在约定日期前完成注销抵押，原告亦未在约定日期前支付余款、完成贷款审批或以现金补足贷款不足部分，均已构成违约，对未能在2015年7月1日办理过户手续均有责任。至于原告所称，由于被告未注销抵押，导致其无法在2015年7月之前贷款。本院认为，原告办理的是二手房购房贷款，银行将在原有抵押注销、完成产权过户及办理贷款银行为权利人的抵押登记后发放贷款，在办理产权过户前仅是对原告贷款额度的审核，目前没有证据证明原有抵押是否注销对原告贷款审核存在影响。而且，目前原告亦未提供证据证明其在2015年7月之前曾向银行申请贷款，或者在贷款遇阻后曾要求被告先行注销抵押。因此，原告该抗辩意见本院不予采纳。双方对未能在2015年7月1日办理过户手续均有责任，应本着诚实信用、公平合理的原则，协商解决合同后续事宜。原告起诉后，系争房屋被定远法院查封，合同继续履行存在障碍。因此，双方经协商达成合同继续履行的一致意见，房屋总价款增加65万元，被告负责解除查封、注销抵押，原告先行支付部分房价款并继续办理贷款。上述意见系双方真实意思表示，符合当事人协商一致变更合同的特征。原告主张，被告与案外人恶意串通、虚假诉讼，并无证据证明，本院不予采信。原告还主张，其是在被告乘人之危，原告是为解决查封问题而被胁迫同意增加房价款。本院认为，原告对于房屋被查封，可以通过提出保全异议或变更诉请要求解除合同、赔偿损失等多种途径解决，上述协商变更意见是原告自愿作出，不存在被胁迫的情况。综上，本院认定双方已经合意变更房价款为391万元。经本院释明，原告明确拒绝以房价款391万元继续履行合同，故被告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，原告的诉讼请求予以驳回。被告要求原告支付违约金，因被告对未能继续履行合同亦有过错，故本院亦不予支持。合同解除后，被告应将已收取的购房款返还原告。另外，原告系自行进入房屋，并非基于被告履行买卖合同交付房屋而占有系争房屋，故被告要求原告搬离房屋及支付使用费的诉讼请求，不属于房屋买卖合同纠纷处理范围，本案中不作处理。如被告认为原告的行为侵害其合法权益，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)姚兴晔与被告(反诉原告)齐明好、朱英霞之间就上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)姚兴晔购房款130万元；三、驳回原告(反诉被告)姚兴晔全部诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)齐明好、朱英霞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32,880元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费5,160元，合计43,040元，由原告(反诉被告)姚兴晔、被告(反诉原告)齐明好、朱英霞各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  高天明二〇一七年三月二十九日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。