江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2760号原告：许培培，女，1990年3月28日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：张明华，江苏高仁律师事务所律师。被告：顾文婷，女，1985年8月10日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：季翔，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋劲，江苏紫琅律师事务所实习律师。原告许培培与被告顾文婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许培培及其委托诉讼代理人张明华，被告顾文婷及其委托诉讼代理人季翔、晋劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许培培向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，立即配合原告办理南通市港闸区新城香溢紫郡11幢1304室房屋及E105号车位的过户手续；2.判令被告支付违约金100000元；3.判令被告赔偿原告中介费5464元及律师费83400元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月29日签订了《房屋买卖居间协议》一份，约定由原告购买被告所有的位于南通市港闸区车库，合同价款1366000元。合同还就付款时间、产权过户时间、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款600000元，但被告未按约将上述不动产过户至原告名下，且表示要解除合同，构成违约，故成讼。顾文婷辩称，同意配合原告办理案涉不动产过户手续，被告曾于2019年8月15日前往不动产登记中心准备配合原告办理产权过户手续，但其未能如约而至，况且双方一直在就合同的履行问题进行沟通，故被告并不构成违约；即便被告构成违约，也未给原告造成损失，且原告因被告提前交付房屋而获益，根据违约金损失填补原则，原告无权要求被告支付违约金；合同约定中介费各自承担，律师费被告未提供合同依据，应予驳回。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。许培培提交了《房屋买卖居间协议》、收条、汇款回单、微信聊天记录、发票、税收缴款书、收据、利息计算表、民事委托代理合同等，顾文婷提供了微信聊天记录。经庭审质证，本院认定事实如下：2019年1月，原告许培培（乙方，买受人）与被告顾文婷（甲方，出卖人）及案外人江苏爱心房地产代理有限公司（丙方，居间方）签订了《房屋买卖居间协议》一份，约定甲方自愿将座落于南通市港闸区香溢紫郡11幢1304室房屋（建筑面积100.57平方米）及产权车位E105号出售给乙方，成交价1366000元；乙方于2019年1月29日支付购房定金50000元，于2019年2月14日第二次交付房款450000元，于2019年3月1日第三次支付房款100000元，于2019年11月15日第四次支付房款766000元整；甲方于2019年8月15日进行过户，于2019年11月15日交房；甲方如迟延办理产权过户或交房或迁户口的，应当支付给乙方100元/日的补偿金；同样，乙方延期支付相应房款的，按照以上标准补偿甲方；延期超过30日则另行承担违约责任；甲乙双方在本协议签订之日，乙方支付32784元作为丙方为双方达成本协议而进行的工作报酬和成本支出的补偿；如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金400000元，且违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费、中介费。2019年1月29日，原告向被告支付了购房订金50000元，于2019年2月14日支付了购房款550000元。2019年3月，被告将案涉房屋交付给了原告使用。嗣后，被告以案涉房屋出售价格过低，向原告和江苏爱心房地产代理有限公司工作人员表示不想出售案涉房屋，原告遂提起本案之诉，并就本案纠纷处理与江苏高仁律师事务所签订了《民事委托代理合同》，载明诉讼标的1766000元，支付了律师费83400元。此外，原告还向本院申请对被告的财产进行保全，为此支付了诉讼保全保险费2732元。2019年12月19日、2020年1月9日，原、被告双方分别就案涉房产及车位办理了过户手续，原告代被告支付了车位产权登记税款1585元，并共向江苏爱心房地产代理有限公司支付了中介费10928元。本院认为，本案双方的争议焦点为：被告是否构成违约；如构成违约，违约责任如何确定？《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告就案涉房产签订的《房屋买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。原告已按约将房款支付给了被告，被告理应在约定的期限届满前配合原告办理产权过户手续，现被告在诉讼过程中已经履行了过户义务，故被告无需再履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告未能按期配合原告办理产权过户手续，构成违约。被告关于其不构成违约的抗辩意见，因其所提供的证据不足以证明其按约履行了过户义务或系原告的自身原因致使未能按期过户，故对该抗辩意见不予采纳。关于违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据合同约定，作为违约方的被告应向原告支付违约金400000元，并需承担原告实际发生的律师费、诉讼费、中介费；被告辩称原告实际未发生损失，且因被告提前交付房屋而获益，其无需支付违约金。经审查，原告先是将违约金调整为100000元，后又提供了发票、税收缴款书、收据、利息计算表等证据，以证明其产生了包括车位产权登记税款1585元、中介费10928元、诉责保险费2732元、逾期办证导致的贷款利息损失41016.71元及律师费83400元，计139661.71元。就税款1585元，尽管该款发生在法庭辩论终结后，被告认可该费用的发生，为减少诉累，计入损失为宜；对于原告支付的中介费，尽管合同约定中介费由许培培负担，但因被告违约，该费用应由违约方的被告承担；律师费83400元，被告虽辩称该费用过高，但并未提供证据证明《民事委托代理合同》约定的律师费明显高于江苏省律师服务收费标准；此外，《民事委托代理合同》签订时间早于原、被告办理产权过户时间，原告以1766000元作为律师费计算依据并无明显失当，故该律师费应作为损失计入；就逾期办证导致的贷款利息损失，原告所举证据不足以证明因被告逾期办理产权过户手续而导致了贷款利息增加，且被告不予认可，故不应计入损失；至于诉责保险费2732元，既无合同依据，也非必要费用，故不计入损失。因此，原告因被告逾期办证所产生的损失为律师费83400元、税款1585元及中介费10928元，合计95913元。被告关于原告并未产生实际损失的抗辩意见与庭审查明的事实不符，同时，被告提前交付房屋系对自身权利的处置，双方并未就此约定赋予被告顺延办理房屋产权过户的权利，故对被告关于原告无权要求其支付违约金的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条规定，判决如下：一、顾文婷于本判决生效之日起十日内向许培培赔偿律师费83400元、中介费10928元、代付税款1585元，合计95913元；二、驳回许培培的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18794元，保全费5000元，合计23794元，由顾文婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费18794元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  沈建华二〇二〇年二月十九日法官 助理  邓述勇书 记 员  江冬梅拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。