福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终202号 上诉人（原审被告）：郑德瑞，男，1948年7月24日出生，汉族，住福州市晋安区。 上诉人（原审被告）：邱美芳，女，1949年9月12日出生，汉族，住福州市晋安区。 被上诉人（原审原告）：福州融海物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福光南路28号康居康园5号楼一层。 法定代表人：魏池柳，总经理。 原审被告：郑纯，男，1978年5月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 上诉人郑德瑞、邱美芳因与被上诉人福州融海物业管理有限公司（以下简称融海物业）、原审被告郑纯物业合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑德瑞、邱美芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令融海物业及小区业委会赔偿郑德瑞、邱美芳损失；3.判令融海物业及小区业委会按“物权法第80条规定”归还郑德瑞、邱美芳的权益；4.郑德瑞、邱美芳与融海物业没有订立合同，要求融海物业对其造成的损害进行赔偿。事实和理由：1.郑德瑞、邱美芳与融海物业没有订立合同，小区业委会是违法违规产生的，其产生违反相关选举程序，成立以后从未召开过业主大会，没有征求过大多数业主意见。2.融海物业及业委会相关人员的行为造成郑德瑞、邱美芳家庭破裂，身心受到严重摧残，融海物业和业委会应予以赔偿。3.融海物业及业委会应退还长期利用小区公共资源及附属设施收益的公共收入中郑德瑞、邱美芳应得的份额。 融海物业辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.郑德瑞、邱美芳所称小区业委会成立不合法，与事实不符，亦与本案无关。3.郑德瑞、邱美芳主张的小区物业处主任、保安队长个人的行为言论与事实不符，且与融海物业无关。4.郑德瑞、邱美芳主张“小区公共卫生、车辆停放、消防通道的管理不足”之处，已整改完善并通过各级部门“福州市文明城市卫生检查”。综上，请求驳回上诉，维持原判。 郑纯未作陈述。 融海物业向一审法院起诉请求：判令郑纯、郑德瑞、邱美芳交纳2012年8月至2018年8月拖欠的物业服务费8643.2元（118.4㎡×1元/㎡×73个月）、公摊水电费1022元（14×73个月），并以欠费的物业管理服务费为基数，按月息2%标准，自2012年8月3日起至实际还款之日止的滞纳金(计算至2018年8月30日的滞纳金为1728.6元）。 一审法院认定事实：2012年8月，福州市晋安区福光南路28号康居康园小区(即东方华庭小区)尚未成立业主委员会，为了小区的安定稳定维护小区业主正常的生活秩序，晋安区鼓山镇浦东社区临时聘请融海物业进入小区提供物业服务，约定服务期间自2012年8月起至小区成立业主委员会公开招聘物业公司时止，物业管理收费标准为：电梯住宅1元/㎡、无电梯住宅0.68/㎡、公共水电费每月按实由业主分摊。融海物业因此进入康居康园小区提供物业服务。 2014年1月21日，福州市晋安区康居康园小区业主委员会(以下简称“康居康园小区业委会”)与融海物业订立物业服务合同，选聘融海物业为康居康园小区的物业服务企业，为该小区提供物业服务，合同约定：服务期限三年，自2014年1月20日起至2017年1月20日止；合同到期后，双方未签订新合同，本合同自动延续；融海物业应提供的物业服务包括物业公用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、车辆管理、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等；业主应根据其房屋建筑面积，按多层住宅0.68元／㎡／月、电梯住宅1.00元/㎡／月、商业店面2.00元／㎡／月、住宅改为商业用房1.5元／㎡／月的标准于每月5日之前交纳物业服务费；业主或物业使用人恶意欠费，逾期缴纳物业服务费的，自逾期之日起融海物业可按欠费总额的每日千分之三加收违约金；属于业主共同使用的公共水电费由业主分摊，物业服务企业应每月在小区醒目处公布由业主使用的公共水电费分摊的详细情况。 合同订立后，融海物业依约在康居康园小区内提供物业服务。物业服务合同的履行期限届满后，融海物业与康居康园小区业委会于2017年4月1日续签了物业管理服务合同，约定：由融海物业继续为康居康园小区提供物业服务；委托期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止；对于各项物业服务费的标准、逾期缴纳物业服务费的违约责任、以及公共水电费的分摊及公布与原合同约定一致。 康居康园小区2#楼604单元房屋的所有权原登记为郑纯、郑德瑞、邱美芳三人共同共有，2014年1月24日变更登记为郑德瑞、邱美芳两人共同共有。康居康园小区2#楼604单元房屋建筑面积118.37㎡，为带电梯住宅(物业服务费为1.00元/㎡／月)，自2012年8月起至2014年1月止应缴纳的物业服务费为2130.66元（118.37㎡×1.00元/㎡／月×18个月）、自2014年2月起至2018年8月止应缴纳的物业服务费为6510.35元（118.37㎡×1.00元/㎡／月×55月）。2012年8月融海物业进入小区提供物业服务后，郑纯、郑德瑞、邱美芳未缴纳物业服务费，融海物业遂提起本案诉讼。 另，根据双方当事人的庭审陈述及郑德瑞、邱美芳提供的小区现场照片可以证实，融海物业在小区公共卫生、车辆管理、消防管理及公共设施维护方面提供的物业服务与物业服务合同的约定不符。 一审法院认为，郑德瑞、邱美芳主张，康居康园小区业委会成立不合法，无权代表业主与融海物业签订物业服务合同，故双方签订的物业服务合同无效。对此，一审法院认为，根据“谁主张谁举证”的证据规则，郑德瑞、邱美芳未就其上述主张提供证据，一审法院不予采信。融海物业与康居康园小区业委会签订的《物业管理服务合同》，系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效之合同，该物业服务合同的相关条款对康居康园小区的业主具有约束力,郑纯、郑德瑞、邱美芳作为小区业主在接受融海物业提供的物业服务的同时，应当依合同约定交纳物业服务费。故融海物业请求郑纯、郑德瑞、邱美芳支付拖欠的物业服务费，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。但郑纯自2014年1月24日起不再是康居康园小区2#楼604单元房屋的业主，融海物业也未提供证据证明此后郑纯为该物业的使用人，故融海物业请求郑纯支付2014年2月起的物业服务费，依据不足，不能支持。 融海物业作为物业服务企业应当依合同约定为小区业主提供物业服务，郑德瑞、邱美芳提供的证据可以证明物业服务企业未尽勤勉之义务，未依合同约定提供完善的物业服务，在小区公共卫生、车辆管理、消防管理及公共设施维护方面均存在不足，损害了作为业主的被告的利益，一审法院酌情扣减30%的物业服务费，郑德瑞、邱美芳仍应按物业服务企业提供的服务交纳70%的物业服务费。综上，自2012年8月起至2014年1月止的物业服务费2130.66元，由郑纯、郑德瑞、邱美芳承担70%即1491.46元；自2014年2月起至2018年8月止的物业服务费6510.35元，由郑德瑞、邱美芳承担70%即4557.25元。 考虑到郑德瑞、邱美芳系对融海物业在小区内提供的物业服务资格有异议，且对融海物业提供的服务不满而不交纳物业服务费，并非恶意拖欠，故融海物业支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 根据物业服务合同的约定，融海物业应每月公布由业主使用的公共水电分摊的详细情况，现融海物业未提供证据证明其已将每月公共水电费的分摊情况予以公布，又无法说明公共水电分摊费的实际计算依据，其支付公共水电分摊费的主张,依据不足，一审法院不予支持。 诉讼过程中，郑德瑞、邱美芳要求融海物业赔偿其损失，但未提起反诉，依据民事诉讼“不告不理”的原则，对该项请求一审法院不予审理，郑德瑞、邱美芳可另行主张权利。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、郑纯、郑德瑞、邱美芳应于本判决生效之日起十日内支付福州融海物业管理有限公司自2012年8月起至2014年1月止的物业服务费1491.46元；二、郑德瑞、邱美芳应于本判决生效之日起十日内支付福州融海物业管理有限公司自2014年2月起至2018年8月止的物业服务费4557.25元；三、驳回福州融海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由福州融海物业管理有限公司负担25元，由郑纯、郑德瑞、邱美芳负担60元。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2012年8月，因康居康园小区(即东方华庭小区)尚未成立业主委员会，融海物业经晋安区鼓山镇浦东社区聘请，为案涉小区提供物业服务。2014年1月21日，康居康园小区业委会与融海物业签订了《物业管理服务合同》，2017年4月1日，双方续签了物业管理服务合同。期间，融海物业提供了物业管理服务。融海物业具有物业管理资质，其与小区业委会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，作为康居康园小区业主，郑德瑞、邱美芳应承担缴纳物业管理服务费用、自用、公摊水电及公共设备维修资金等相关费用的义务。郑德瑞、邱美芳关于其未与融海物业订立合同、小区业委会不合法等主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。鉴于融海物业提供物业服务时存在瑕疵，一审法院酌情扣减30%物业服务费合理，本院予以认可。郑德瑞、邱美芳关于要求融海物业赔偿损失及分配小区公共区域收益的主张，本案不予处理，可另行起诉主张。 综上所述，郑德瑞、邱美芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费85元，由上诉人郑德瑞、邱美芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年二月十一日 法官助理张力群 书记员翁哲颖