昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初7199号原告：云南城投同德房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场(A6地块）办公楼51楼。法定代表人：高琪,系该公司执行董事兼总经理。委托代理人:郭馥菡,女,1990年7月3日出生,汉族,系该公司员工，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。被告：熊丹，女，1982年4月15日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。被告：邝渝楠，男，1981年3月3日生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告熊丹、邝渝楠商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，依法适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告云南城投同德房地产开发有限公司委托代理人郭馥菡到庭参加了诉讼，被告熊丹、邝渝楠因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉称：2015年3月31日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定由被告向原告购买原告开发的房屋，房屋总价款为2347932元，首付款707932元，银行贷款1640000元。合同签订后，被告向富滇银行股份有限公司昆明新迎支行申请按揭贷款1640000元，但自2019年1月21日起，被告便连续多次逾期偿还银行贷款，经发放贷款银行催告其仍未按期归还，导致贷款银行要求原告履行代偿义务，代两被告偿还银行贷款本金、利息、罚息、复利以及银行为实现债权而产生的费用。因被告违反《商品房购销合同》及补充协议约定，严重侵害原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与两被告签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号为：KM20150331209563）；三、两被告向原告返还房屋；四、两被告向原告支付违约金人民币469586.4元；五、本案诉讼费、保全费、保险费等费用由两被告承担。被告熊丹、邝渝楠未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》及补充协议，证明原、被告双方就涉案房屋的买卖达成合意。二、收据、委托书、购房款收条（居美公司）、购房款收条（熊丹）、银行电子回单、断供保证金收条（熊丹）、断供保证金收条（居美公司）、银行电子回单，共同证明原告委托团购单位云南居美投资有限公司与被告办理结算涉案房屋的各项费用及退款补款事宜。三、逾期贷款通知，代偿证明，还款明细，共同证明原告代被告共计偿还了1479520.61元。四、诉讼费发票、保全费发票、保险费发票，共同证明原告为本案实际支出的费用。被告熊丹、邝渝楠未到庭质证，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告云南城投同德房地产开发有限公司所提交证据的真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证。被告熊丹、邝渝楠经依法传唤，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，对原告云南城投同德房地产开发有限公司提交的上述证据本院视为被告熊丹、邝渝楠放弃质证权利。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：被告熊丹与被告邝渝楠系夫妻关系。2015年3月31日，原、被告签订编号：TKPA1263号《商品房购销合同》及补充协议，并办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2015033120956），双方约定被告向原告购买原告所开发的昆明市同德广场7幢8层803号房屋，面积122.91平方米，成交总价2347932元，首付707932元，尾款1640000元向富滇银行贷款支付。并约定如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则被告应向原告支付合同总价款20%的违约金，且原告有权解除本合同；被告在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致原告承担保证责任时，视为被告逾期付款。原告按照本合同被告逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。合同签订后，被告向富滇银行股份有限公司昆明新迎支行申请按揭贷款1640000元，但自2019年1月21日起，被告连续多次逾期偿还银行贷款，原告按约向贷款银行履行了代偿义务，代两被告偿还银行贷款本金、利息、罚息、复利以及银行为实现债权而产生的费用。现原告为维护自身合法权益诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》及补充协议，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。案件受理后，本院分别到被告户籍住所地及涉案房屋处送达起诉状、举证通知书及开庭传票，被告均未到庭应诉，本院穷尽送达手段，依法予以公告，公告到期后被告依然未到庭应诉也未提供合同履行情况。结合本院查明原告已按约向贷款银行履行了代偿义务的事实，被告未按约履行义务已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，在《商品房购销合同》及补充协议中双方已明确约定合同解除的条件及备案撤销，原告作为守约方有权要求解除合同，本院予以确认。现因原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议已确认解除，被告应当配合原告办理合同备案登记的撤销手续，故对原告的该项诉请本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及补充协议约定了被告支付违约金的情形，即“如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则被告应向原告支付合同总价款20%的违约金，且原告有权解除本合同”，原告作为被告向银行贷款的保证人，其承担被告不能还款责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，银行在为被告办理完抵押贷款手续后，已将剩余购房款支付给原告，原告无法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完贷款银行要求支付的违约责任后，再次向原告承担违约责任，原、被告对于采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款因加重被告责任而无效，且庭审中原告并未就因被告逾期偿还银行贷款给其造成的损失进行举证，故本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持。关于原告要求被告支付诉讼保全保险费的请求。首先，在《商品房购销合同》及补充协议中，双方并未约定过保全保险费，原告也未向法庭提交证据证明双方对保全保险费的承担有过约定或达成过合意。其次，法律并未强制规定原告必须采取诉讼保全的方式进行诉讼，诉讼保全是原告自主选择的结果，而保全保险费又非诉讼法定费用，因此，原告所支付的保全保险费并不必然由被告承担，原告的该项主张无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因《商品房购销合同》及补充协议已被解除，被告应承担当向原告返还涉案房屋的法律责任，对原告的该项诉请本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告熊丹、邝渝楠签订的编号：TKPA1263号《商品房购销合同》及补充协议；二、被告熊丹、邝渝楠配合原告云南城投同德房地产开发有限公司撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2015033120956）。三、被告熊丹、邝渝楠于本判决生效后十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司返还昆明市同德广场7幢8层803号房屋；四、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29340元、保全费5000元，共计34340元，由原告云南城投同德房地产开发有限公司承担4987.8元，被告熊丹、邝渝楠承担29352.2元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 秦 涛人民陪审员 侯 萍人民陪审员 白云银二〇二〇年二月十八日书 记 员 陶 园