上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初10019号原告:胡勇。原告：杨晓华。原告：胡远晴。法定代理人：杨晓华，即本案原告杨晓华，系原告胡远晴之母。三原告共同委托诉讼代理人：张春光，上海申蕴和律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：侯加永，上海申蕴和律师事务所律师。被告：李聪明。被告：臧术美。两被告共同委托诉讼代理人：李见刚，北京盈科(上海)律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：沈军，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行。法定代表人：施炜。委托诉讼代理人：童轶昊，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李影影，北京大成（上海）律师事务所律师。原告胡勇、杨晓华、胡远晴与被告李聪明、臧术美、第三人中国光大银行股份有限公司上海漕河泾开发区支行间房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人张春光、被告李聪明、臧术美、两被告的委托诉讼代理人李见刚、沈军、第三人的委托诉讼代理人童轶昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认三原告与二被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》已于2016年7月30日解除；2、二被告配合将上海市南翔镇栖林路265弄6号1401室房屋及附属车位过户到三原告名下；3、二被告向三原告支付违约金人民币97.208万元，包含逾期付款违约金及解除合同的违约金。事实与理由：2016年3月8日，三原告与二被告签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》一份，约定三原告向二被告出售上海市南翔镇栖林路265弄6号1401室之房产及附属车位（地下**车位183）（以下简称案涉房屋），价款总计450万元，二被告向银行申请贷款212万元，如果二被告逾期付款则每日赔偿三原告逾期未付款的万分之五，逾期超过15日的，三原告有权解除合同且二被告应当按照房屋总价的20%支付违约金。2016年4月21日，三原告与二被告至上海市嘉定区房产交易中心办理了房屋过户手续，但是三原告至今还没有收到二被告的银行贷款。原告认为，二被告逾期付款的行为构成了根本违约，原告有权解除合同并要求二被告承担违约责任。被告李聪明辩称，不同意原告诉请。原告未收到212万元房款的原因不在被告方，而是因为第三人以涉案房屋内户口未迁出为由而拒绝放款。根据房屋买卖合同的约定，原被告双方并没有明确约定212万元房款的具体支付时间，而是约定该部分房款由第三人以银行转账形式支付给原告。原被告签订的《补偿协议》约定原告的户口在2018年7月1日前迁出。被告在申请贷款时，第三人并未告知被告放贷前要将房屋内的户口迁出。如果第三人告知被告房屋内有户口就无法放款，被告完全可以更换银行办理贷款。本案导致原告没有按期收到房款的原因是第三人的过错，贷款何时发放非被告所能控制。被告并没有违约，被告也是在积极的推动放款。原告并没有催告被告支付房款，而是直接发律师函解除合同。被告认为原告解除合同的理由并未成立。被告臧术美辩称，同被告李聪明的辩称意见。第三人述称，原被告签订的房屋买卖合同中约定了过户前要迁出户口，但是补偿协议中却改变了迁出户口的时间，并且被告在申请贷款时并未向第三人提供原被告签订的补偿协议。房屋内有户口未迁出会影响系争房屋的价值。在过户前没有迁出户口，银行贷款很难批出来。第三人在对被告的贷款进行审批的过程中，并不知道原被告间关于户口迁出的时间进行了变更。贷款合同第九条约定，借款人应向贷款人提供贷款人要求提供的所有文件，包括但不限于交易合同等与贷款支付相关的所有交易背景资料，借款人应全部提供且保证其所载明的情况没有变化。被告与原告签订的补偿协议变更了户口迁出的时间，但被告并未通知第三人，被告构成了违约，第三人有理由不放款。本院经审理查明如下事实：2016年3月8日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将其所有的坐落于上海市嘉定区南翔镇栖林路265弄6号1401室房屋出售给被告，面积135.38平方米，价格340万元，双方确认应在2016年5月17日前办理过户手续。关于付款条件双方约定，被告应在签约时支付原告房款128万元，被告应以贷款的形式向原告支付房款212万元。补充条款约定，原被告应于原告办妥抵押注销手续且原告办妥贷款审批手续后的20个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，被告应于付清第一笔款后15个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续，若自被告申请贷款起满50个工作日，被告的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则被告应与原告至交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分，被告应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后五个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款资料递交至贷款银行处。关于违约责任，双方约定被告未按合同付款的，应当向原告支付赔偿金，按照被告逾期未付款的日万分之五计算，自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日仍未履行付款义务的，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同，应当书面通知被告，并有权要求被告承担违约责任，被告承担的违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价20%支付违约金。被告承担违约责任的，原告可从被告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给被告，已付款不足支付的，被告应在接到书面通知之日起5日内向原告支付。该合同补充条款约定，原告应于收到被告贷款款项后3个工作日内，将该房产交付被告使用。同日，原被告还签订了一份《上海市房地产买卖合同》，原告将位于南翔镇栖林路265弄地下一层183号的车位转让给被告，转让价款为55755元，双方应在2016年5月17日前办理过户手续，签订合同当日被告应支付原告55755元。2016年3月8日，原被告还签订了《补偿协议》一份，约定被告就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备、经双方友好协商同意另行补偿原告1044245元，并于本协议签订当日支付964245元，于原告办妥房屋全部户口迁出手续当日支付8万元，双方确认原告承诺于2018年7月1日之前办妥该房屋全部户口迁出手续。根据上述房地产买卖合同和补偿协议的约定，被告应当向原告支付购房款合计450万元（含车位），合同签订后，被告按约定向原告支付了230万元，剩余220万元未付，包含通过银行贷款支付的212万元和待原告户口迁出后支付的尾款8万元。2016年4月14日，被告贷款审批通过，被告与第三人签订了个人贷款合同，贷款金额212万元。2016年4月21日，原被告双方前往房地产交易中心办理了房地产过户登记手续。2016年5月8日，涉案房屋及车位核准登记至被告李聪明、臧术美名下，涉案房屋于当日设立了抵押权人为第三人的抵押权，债权数额为212万元。因过户后第三人一直未放款至原告账户，2016年7月29日，原告向被告发出律师函，称原告配合被告在2016年4月21日办理了过户手续，但原告至今未收到被告支付的212万元房款，被告逾期付款已经两个多月，原告有权解除合同，现通知被告解除原被告间签订的两份上海市房地产买卖合同与一份补偿协议，被告还应当在收到本函之日起三日内向原告支付违约金97.208万元。该律师函在2016年7月30日送达被告。被告于2016年8月3日向原告发出律师函，称要求原告不晚于2016年9月16日前办理完毕户口迁移手续，否则被告将向原告索赔损失。2016年9月20日，被告委托律师向第三人的职员宋行军发出电子邮件，沟通放款事宜，被告在邮件中称在涉案房屋过户前，第三人从未告知被告户口迁出才能放款，但在贷款审批通过且办理完抵押登记后，才说要迁户口，可见第三人存在管理混乱的问题，基于此，被告提出两种方案：一是第三人及时放款使得原被告之间的交易继续进行；二是第三人如果坚持不肯放款，则被告将针对第三人提起诉讼，赔偿被告所有损失及承担按揭贷款的违约责任。因被告与第三人沟通未果，第三人仍未放款，故原告诉至本院。本案审理中经本院协调，第三人最终同意在涉案房屋内户口未迁出的情况下发放贷款。原告于2017年1月16日收到了212万元银行贷款。本院经审理认为，原被告就涉案房屋及附属车位签订的房屋买卖合同及补偿协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。本案存在三个争议焦点：一是被告是否构成逾期付款？二是被告逾期付款是否构成根本违约？合同应当解除还是继续履行？三是被告应承担的违约金如何计算？关于争议焦点一，根据合同约定，原告配合被告在2016年4月21日办理了产权过户手续后，被告应当以银行贷款的形式向原告支付房款212万元。虽然合同对于212万元的支付时间未明确约定，但按照二手房交易惯例，正常情况下在办理过户手续后一个月左右，银行能够放贷至卖方账户。本案原告在将房屋过户登记至被告名下将近九个月后才收到被告的银行贷款，远远超出了房屋交易惯例中的贷款到账时间，被告逾期付款的事实成立。关于争议焦点二，对于被告是否构成根本违约，应结合被告主观上有无过错、是否导致原告合同目的无法实现等因素综合考虑。涉案房屋办理了抵押权人为第三人的他项权利证书后，第三人以涉案房屋内户口未迁出为由拒绝放款，导致原告迟迟未能收到被告支付的212万元房款。第三人在被告办理贷款申请手续时，未将贷款发放的重要条件——房屋内户口必须迁出明确告知被告，贷款合同中也无书面提示，原被告均表示对第三人有此条件并不知情，故被告对于逾期付款主观上并无明显过错。诉讼中，第三人在2017年1月16日放款至原告账户，原告已收到除尾款8万元之外的全部房款，被告的违约行为并未导致原告不能实现合同目的。故被告尚未构成根本违约。加之，原告已经将涉案房屋过户登记至被告名下，被告也已经支付了绝大部分房款，双方之间合同的主要内容已经履行完毕。原被告之间的房屋买卖合同及补偿协议应当继续履行。原告应当将涉案房屋交付被告使用，被告应当在原告将户口迁出后，将8万元尾款支付原告。至于原告主张其于2016年7月30日发函解除了与被告之间的房屋买卖合同及补偿协议，因原告在发出解除函前并未催告过被告在合理期限内支付现金212万元，故原告行使单方解除权的条件并未成就。对原告要求确认双方之间的房屋买卖合同及补偿协议已经解除的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告配合将涉案房屋恢复登记至原告名下及要求被告支付解约违约金的诉请，亦无法得到支持。关于争议焦点三，根据合同法相关规定，因第三人的原因造成违约的，被告仍应向原告承担逾期付款的违约责任。对于违约金的起算时间，鉴于合同对于212万元的到账时间约定不明，本院参照二手房交易惯例，酌情从办理过户手续之日起一个月后起算，即从2016年5月22日起计算至实际放款日即2017年1月16日止。关于违约金支付标准，合同约定的标准为逾期未付款的日万分之五计算，该约定过高，结合被告违约并无主观上的过错及原告所产生的实际损失，本院酌情将支付标准调整为日万分之二，违约金数额确定为101760元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告臧术美、李聪明应于本判决生效之日起十日内支付原告胡勇、胡远晴、杨晓华违约金人民币101760元；二、驳回原告胡勇、胡远晴、杨晓华的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13520元，减半收取6760元，保全费5000元，合计诉讼费11760元，由原告胡勇、胡远晴、杨晓华负担10592.40元，被告臧术美、李聪明负担1167.60元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 韩 颖二〇一七年三月十日书 记 员 李春兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。