江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏05民终1702号 上诉人（原审被告）：王娟,女,1978年3月28日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：朱同凯，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陆丽新,女,1972年4月21日出生，汉族，住江苏省张家港市。 被上诉人（原审原告）：刘轶,男,1973年5月28日出生，汉族，住江苏省张家港市。 被上诉人（原审原告）：齐美香,女,1982年1月24日出生，汉族，住江苏省沛县。 被上诉人（原审原告）：王心海,男,1970年7月8日出生，汉族，住江苏省沛县。 被上诉人（原审原告）：王红,女,1982年4月18日出生，汉族，住江苏省灌南县。 被上诉人（原审原告）：索桂贤,男,1978年8月5日出生，汉族，住江苏省涟水县。 上述六被上诉人共同委托诉讼代理人：陈振东，江苏联合-合力律师事务所律师。 上诉人王娟因与被上诉人陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤腾退纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初12879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王娟上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回要求王娟迁出房屋的请求。事实和理由：在2009年3月王娟与钱凌飞签订了房屋租赁合同，租赁期限至2012年3月。2011年3月王娟与钱凌飞重新签订了房屋租赁合同，租赁期限为十年，租金已一次性付清。涉案房屋设立抵押是在2010年，而于2009年王娟即与钱凌飞签订了房屋租赁合同，故涉案房屋系先出租后抵押，一审法院查明事实有误。 陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤辩称，其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。 陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤向一审法院起诉请求：1、请求判令王娟于2016年12月1日前从张家港市××园林新村××Ｍ21房屋中迁出；2、本案诉讼费用由王娟承担。 一审法院认定事实：2010年10月13日，华芳小贷公司和张家港市佳禾毛纺织有限公司（以下简称佳禾毛纺公司）签订《借款合同》一份，佳禾毛纺公司向华芳小贷公司借款500万元，并对利息等作了约定。同日，华芳小贷公司分别和钱建石、钱凌飞签订《个人保证担保合同》和《抵押担保合同》，钱建石为上述借款提供个人连带保证担保，钱凌飞以其所有的产权证号为杨00045612坐落于张家港市××园林新村××—××、Ｍ21的房产作抵押，为上述借款承担抵押担保责任。2010年1月26日，张家港市房产交易产权登记中心填发了张房杨他字第0000116146号房屋他项权证。借款到期后，佳禾毛纺公司等未能还款，华芳小贷公司为此提起诉讼。一审法院于2012年10月16日作出（2012）张商初字第261号民事判决书，判决佳禾毛纺公司归还华芳小贷公司借款本金500万元及利息、支付律师费104600元、钱建石承担连带清偿责任、华芳小贷公司对钱凌飞坐落于张家港市××园林新村××—××、Ｍ21的房产享有优先受偿权、案件受理费56144元由佳禾毛纺公司、钱建石、钱凌飞负担。因佳禾毛纺公司、钱建石、钱凌飞未按期履行义务，华芳小贷公司向一审法院申请执行。执行中，一审法院依法对钱凌飞所有的位于张家港市××园林新村××—××、Ｍ21的房屋进行了评估拍卖，经三次公开拍卖而流拍。一审法院再次以保留价510万元进行公开变卖，因无人报名导致变卖未成功。一审法院依法征询华芳小贷公司的意见，华芳小贷公司愿意以变卖保留底价510万元的价格接受钱凌飞所有的位于张家港市××园林新村××—××、Ｍ21的房屋折抵债务，故一审法院依法裁定将钱凌飞所有的位于张家港市××园林新村××—××、Ｍ21的房屋以510万元的价格交付给华芳小贷公司所有，折抵一审法院（2012）张商初字第261号民事判决书确定的义务。2016年7月，华芳小贷公司将张家港市××园林新村××—××、Ｍ21的房屋出售给陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤，该六人于2016年7月27日分别领取了张家港市杨舍镇园林新村21幢209—509室房屋及M21房屋的不动产权证书。因王娟在张家港市××园林新村××Ｍ21房屋内经营，陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤要求其迁让未成而提起诉讼。 以上事实，有张家港市人民法院（2012）张商初字第261号民事判决书、（2013）张执字第510—4号民事裁定书、张家港市杨舍镇园林新村21幢209—509室房屋及M21房屋的不动产权证书及一审庭审笔录等予以证实。 一审审理中，王娟认为其系涉案张家港市××园林新村××Ｍ21房屋的承租人，于2011年3月与当时房屋的所有人钱凌飞签订了房屋租赁协议，租赁期限10年，到2021年3月止，年租金22000元，10年租金已一次性付清。根据买卖不破租赁的原则，因租赁期限未到期，故王娟仍可继续使用租赁房屋。王娟当庭提供了其与钱凌飞签订的房屋租赁协议。 一审法院认为，根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，王娟向钱凌飞承租涉案房屋时，钱凌飞已将该房屋设定抵押。抵押权人华芳小贷公司为实现抵押权受让了涉案房屋，王娟和钱凌飞签订的房屋租赁协议对华芳小贷公司不具有约束力。陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤向华芳小贷公司购买涉案房屋后，该租赁协议对陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤也不具有约束力。因此王娟无权占有涉案房屋。陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤作为涉案房屋的所有人要求王娟迁出，理由正当，应予支持。王娟迁出后，如果认为钱凌飞未书面告知其该房屋已抵押且给其造成了损失，可向钱凌飞主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条的规定，判决：王娟应于判决生效后10日内从张家港市××园林新村××Ｍ21房屋内迁出并返还给陆丽新、刘轶、齐美香、王心海、王红、索桂贤。案件受理费80元，减半收取40元由王娟承担。 二审调查中，王娟向本院提交了如下证据：1、2009年3月20日钱凌飞与王娟签订的涉案房屋租赁合同，协议约定钱凌飞将涉案房屋从2009年3月20日起至2012年3月20日止租给王娟使用，租赁期限为一年；2、2009年3月份王娟办领的个体工商户营业执照复印件，名称载明为“张家港市杨舍镇东城藏青龙经销店”。前述证据共同证明在2009年3月王娟已经开始租赁涉案房屋并经营至今。被上诉人对前述证据的真实性均不予认可。 一审庭审中，王娟向一审法院提交了盖有张家港市市场监督管理局档案专用章的企业住所（经营场所）核实意见，该资料载明住所（经营场所）为“杨舍河东北路28号”的企业名称为“张家港市藏青龙冬虫夏草批发有限公司”。 以上事实有王娟提交的房屋租赁合同、个体工商户营业执照复印件、企业住所（经营场所）核实意见及二审调查笔录予以佐证。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。王娟在一审中已经明确其与钱凌飞签订的租赁合同，租期是从2011年3月开始。二审中王娟又提供了租期自2009年3月开始的租赁合同，该份租赁合同约定使用房屋的期限为2009年3月20日起至2012年3月20日，租期却为一年，合同约定相互矛盾，且王娟在二审中所主张的承租涉案房屋的开始时间与其在一审中的陈述明显相悖，另王娟在二审中提交的个体工商户营业执照复印件所载明的企业名称也与其在一审中提交的企业住所（经营场所）核实意见上所显示的信息不同，故本院对王娟在二审中提供的租赁合同碍难采信。涉案房屋的抵押权人已将房屋出售至被上诉人并办理了过户登记，房屋系抵押后才出租，该租赁关系不得对抗被上诉人，故被上诉人有权要求王娟从涉案房屋迁出。 据此，王娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由王娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨恩乾 代理审判员  黄源榕 代理审判员  柳 璐 二〇一七年三月二十三日 书 记 员  袁丽媛