上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10749号上诉人(原审原告、反诉被告)：贺颖颖，女，1971年6月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：贺光照(系贺颖颖父亲)，1943年10月11日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人：杨威，男，1983年4月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：张宏玲，上海浦瑞律师事务所律师。上诉人贺颖颖因与被上诉人上海粤辽房地产经纪事务所(以下简称“粤辽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初23004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审中，粤辽公司被注销，本院依法追加其投资人杨威参加本案诉讼。本案现已审理终结。贺颖颖上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，依法改判支持贺颖颖一审诉讼请求，驳回粤辽公司一审反诉请求；一、二审全部诉讼费用由粤辽公司(杨威)承担。事实和理由：一、粤辽公司没有履约装修，应该支付贺颖颖免租期租金人民币(以下币种均为人民币)15,000元。2013年12月24日贺颖颖与粤辽公司签署的《补充协议》是粤辽公司为了避免因涉赌租客扰民一事，贺颖颖单方终止合同并追究其违约责任而作出的补偿性协议。该协议约定的返新装修与2013年5月13日双方签订的《上海市租赁合同》中约定的装修是完全不同的内容。粤辽公司为求得合同继续，在保证尽快终止与涉赌租客的租赁关系、切实履行原本应该在2013年6月1日2013年7月31日完成的装修以外，承诺租赁合同到期时，上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)将以返新装修后的状态交接，以弥补其违约给贺颖颖造成的损失。《补充协议》所提及的“一卫改二卫”是粤辽公司为了防范贺颖颖借口改变房屋结构对其追责，并不是指免租期内的装修标准。贺颖颖本着得饶人处且饶人的善意才签署的《补充协议》。贺颖颖交付粤辽公司的涉案房屋原本就是精装修全配且硬件设施精良、拎包即可入住的状态，完全没有必要以2个月的租金代价进行返新装修。二、为解决粤辽公司将涉案房屋出租给涉赌人员，贺颖颖从东京往返上海的交通费应由粤辽公司承担。因粤辽公司毁损了涉案房屋，故相应的费用应由粤辽公司赔偿。三、租赁合同履行完毕后，因粤辽公司没有按约与贺颖颖交接涉案房屋，故押金7,500元不应退还粤辽公司。请求支持贺颖颖的上诉请求。杨威辩称，不同意贺颖颖的上诉请求。粤辽公司已于2019年10月22日被注销。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。贺颖颖向一审法院起诉请求判令：1.粤辽公司支付免租期租金人民币15,000元；2.粤辽公司赔偿损失80,739元；3.粤辽公司支付电费525元。粤辽公司向一审法院提出反诉请求：1.贺颖颖退还押金7,500元；2.贺颖颖支付违约金50,000元。一审法院认定事实：涉案房屋登记产权人为贺颖颖。2013年5月13日，贺颖颖(出租方、甲方)与粤辽公司(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，约定：贺颖颖将涉案房屋出租给粤辽公司使用；租期四年，自2013年8月1日至2017年7月31日；租期满乙方如要求续租，需在租期满前的一个月向甲方提出书面意向；月租金七千五百元；首期付三个月，另付七千伍佰元押金以后按每三个月结算一次，提前七天支付下一次房租；租期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用经甲方确认后将押金无息退还给乙方；租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；租期内实际使用的水、电等费用由乙方承担；甲乙如有特殊情况，需提前终止本合同，须提前一个月通知对方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，如双方意见未达成一致，则按违约处理，违约方需向对方支付违约金50,000元，如甲方违约，除退还押金外，还需支付上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金；房租包括物业费；甲方在2013年6月1日交房给乙方；承租方可自由装修，但不破坏主墙结构；乙方不得群租。同日，粤辽公司向贺颖颖支付押金7,500元及三个月房租22,500元。同年5月31日，贺颖颖将涉案房屋交付给粤辽公司，双方签订了《出租合同附件(家具清单)》。后双方开始履行合同，粤辽公司将房屋装修后对外转租。同年12月24日，贺颖颖与粤辽公司签订了一份《补充协议》，约定：粤辽公司获取涉案房屋为期两个月的空置所属权(2013年6月1日至2013年7月31日)，用于装修(粤辽公司承诺以市场认可的返新装修取代原房产的精装修，一卫改二卫)。如果违约，粤辽公司承担将房产被破坏的赔偿责任以及该房产空置期间(两个月)的房租。一审审理中，贺颖颖称，其在签订租赁合同时同意粤辽公司转租；签订补充协议时粤辽公司没有装修房屋。粤辽公司称，承租时因涉案房屋装修老旧，所以要翻新房屋；粤辽公司于2013年7月23日完成了返新装修，把卫生间隔开了。2017年5月28日，粤辽公司与案外人秦某某签订租赁合同，将涉案房屋租予秦某某使用，租期自2017年6月1日至2017年7月31日。后涉案房屋由秦某某及其配偶王某某等家属共同居住使用。期间，粤辽公司曾联系贺颖颖协商续租一事，贺颖颖未予同意。2017年7月下旬，贺颖颖委托中介公司带新租客即案外人茅嘉岚曾至涉案房屋内查看，发现房屋内存在淋浴房门无法开启、墙壁瓷砖破裂、台盆下橱柜门缺失、部分电器缺失或不能使用等问题。经茅嘉岚与王某某自行协商后，王某某提前搬离了涉案房屋并将房屋钥匙给了茅嘉岚。同月23日，茅嘉岚告知贺颖颖其已拿到房屋钥匙，贺颖颖回复因系王某某与粤辽公司签订的租赁合同、期满后王某某应将房屋交还给粤辽公司、需尽快联系粤辽公司交接房屋、确定房屋现状。同月24日，贺颖颖联系案外人王某某，表示其与粤辽公司尚未交接房屋、茅嘉岚拿到钥匙也无法进行装修、需要一起与粤辽公司进行房屋交接，王某某表示其将房屋钥匙给茅嘉岚前给粤辽公司打过电话、经过了粤辽公司的同意。后贺颖颖多次联系粤辽公司，要求进行房屋交接。同月28日，贺颖颖、粤辽公司、案外人茅嘉岚及秦某某共同至涉案房屋处进行交接，但贺颖颖、粤辽公司未形成书面交接材料。2017年8月6日，贺颖颖与茅嘉岚签订了租赁合同，后茅嘉岚对房屋进行了装修，贺颖颖向茅嘉岚支付了部分装修费用。后粤辽公司多次联系要求退还押金，未果。2017年8月4日，粤辽公司在涉案房屋门上张贴了一张通知，载明：静安河滨花园XXX号501，由于我方与业主方未完成房屋交接，为维护业主及原租客权益，现我方更换门锁，特此通知。联系人江先生。2018年10月26日，粤辽公司在涉案房屋外张贴了一张书面通知，载明：粤辽公司与贺颖颖于2013年5月13日就涉案房屋签订了租赁合同，租期自2013年8月1日至2017年7月31日止；租赁期满，粤辽公司已于2017年7月31日遵照合同条款内容交还房屋，也请贺颖颖3日内退还押金，否则粤辽公司将采取法律途径维护权益。期间，双方就是否退还押金始终未能达成一致，贺颖颖于2019年5月提起本案诉讼。一审审理中，贺颖颖称，返新装修应该在免租期结束2013年7月31日达到这一标准；至2017年7月28日，房屋没有达到返新装修的程度，但一卫改二卫已经完成；免租期结束后房屋实际装修的情况现已无法提供证据；合同到期时的房屋情况已不复存在；其于2017年6月初即告诉粤辽公司不再续租，7月初开始寻找租客；因为发现房屋内家具、电器有缺失，所以2017年7月28日未与粤辽公司于形成书面交接材料，当时也未拍摄照片；其诉请2主张的损失包括依据消费者权益保护法要求支付免租期租金损失的三倍45,000元、淋浴房费用3,000元、洗手台费用2,500元、瓷砖费用1,200元(实际花费2,400元，只主张1,200元)、吊顶费用1,500元(实际花费3,000元，主张1,500元)、涂料费用2,850元(实际花费5,700元，主张2,850元)、装修人工费用2,750元(实际花费5,500元，主张2,750元)、交通费损失(2013年11月贺颖颖东京往返上海的交通费5,900元、2013年12月东京往返上海的交通费4,450元、2019年5月东京往返上海的交通费5,900元、2019年6月东京往返上海的交通费4,450元)，摄像头费用1,239元。粤辽公司称，粤辽公司于2017年7月25日通过贺颖颖才知道房屋钥匙给了茅嘉岚，之前贺颖颖、王某某均未通知粤辽公司。一审法院认为，贺颖颖、粤辽公司就涉案房屋签订的租赁合同为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于贺颖颖第一项诉请。根据补充协议约定，粤辽公司利用2013年6月1日至7月31日的免租期对房屋进行装修，且装修需达到返新装修、一卫改二卫的标准，由此可见该约定针对的装修标准应为免租期满后的装修现状。现贺颖颖要求粤辽公司赔偿免租期租金损失，但并未向法院提供免租期满后粤辽公司实际装修情况的证据；且自免租期满至合同终止有四年时间，2013年的装修在使用过程中亦有相当程度的折旧，不能以2017年合同终止时的房屋现状为标准判断粤辽公司是否已经履行了返新装修的义务，故法院认为，贺颖颖该项诉请，缺乏事实及法律依据，法院难以支持。粤辽公司相关意见，法院予以采纳。关于贺颖颖第二项诉请。贺颖颖主张适用消费者权益保护法要求粤辽公司赔偿三倍免租期租金损失，而根据合同约定，贺颖颖、粤辽公司之间系房屋租赁合同关系，贺颖颖将房屋租予粤辽公司使用并收取租金，贺颖颖并不具有消费者的身份，故法院认为贺颖颖以消费者身份要求粤辽公司赔偿三倍免租期租金损失缺乏法律依据。贺颖颖要求粤辽公司支付淋浴房等装修费用的损失，但并未向法院提供相应证据证实其已实际支付相关费用、且相关费用为修复房屋损坏所发生的必要费用。同时，虽然案外人茅嘉岚已将房屋重新装修后入住使用，合同终止时房屋的现状已不复存在，具体损坏部位的修复费用已失去进行鉴定的客观条件，但结合现有证据，法院认为，粤辽公司在使用房屋期间确实造成了房屋部分部位的损坏，且已超过合理使用的限度，粤辽公司应赔偿贺颖颖相关损失，具体金额由法院酌情确定。对于交通费损失及摄像头费用损失，贺颖颖并未提供实际支付相关费用的有效证据，且相关费用非因粤辽公司所致，故法院认为，贺颖颖要求粤辽公司赔偿该两项费用缺乏法律依据，法院难以支持。关于贺颖颖第三项诉请，粤辽公司对此并无异议，法院予以支持。关于粤辽公司的第一项反诉请求，考虑到贺颖颖已收回涉案房屋另行出租，故应将押金退还给粤辽公司，粤辽公司该项反诉请求法院予以支持。关于粤辽公司第二项反诉请求。根据租赁合同约定，如果贺颖颖提前终止合同，双方未协商一致的，需向粤辽公司支付违约金50,000元。而根据审理查明的事实，贺颖颖对案外人王某某与茅嘉岚之间交接房屋钥匙事先并不知情，而粤辽公司对此则知情并认可；贺颖颖在知道王某某与茅嘉岚自行交接房屋钥匙后即联系粤辽公司要求交接房屋，此时距离合同终止也仅有一周时间左右。故法院认为，粤辽公司要求贺颖颖支付违约金50,000元的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持，贺颖颖相关意见，法院予以采纳。判决：一、上海粤辽房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内赔偿贺颖颖损失10,000元；二、上海粤辽房地产经纪事务所应于判决生效之日起十日内支付贺颖颖电费525元；三、贺颖颖应于判决生效之日起十日内退还上海粤辽房地产经纪事务所押金7,500元；四、贺颖颖其余诉讼请求，法院不予支持；五、上海粤辽房地产经纪事务所其余反诉请求，法院不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，粤辽公司系杨威投资的个人独资企业，于2019年10月22日被工商登记注销。本院认为，贺颖颖认为《补充协议》中的返新装修是指合同履行完毕后，粤辽公司将涉案房屋重新返新装修后再返还贺颖颖，遭粤辽公司否认，贺颖颖未提供确凿证据予以证明，本院对此不予确认。对于贺颖颖要求粤辽公司赔偿毁损涉案房屋的损失，一审法院结合现有证据认为，粤辽公司在使用房屋期间确实造成了房屋部分部位的损坏，且已超过合理使用的限度，故酌定粤辽公司应赔偿贺颖颖相关损失10,000元，并无不当。一审法院考虑到贺颖颖已收回涉案房屋另行出租，故判决其应将押金退还给粤辽公司是适当的，所作的其余处理亦无不当。粤辽公司被依法注销，故相应权利义务由其投资人杨威承继。贺颖颖的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初23004号民事判决主文第四、五项；二、撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初23004号民事判决主文第一、二、三项；三、杨威应于本判决生效之日起十日内赔偿贺颖颖损失人民币10,000元；四、杨威应于本判决生效之日起十日内支付贺颖颖电费人民币525元；五、贺颖颖应于判决生效之日起十日内退还杨威押金人民币7,500元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币2,200元，减半收取计人民币1,100元，由贺颖颖、杨威各半负担；一审反诉案件受理费人民币600元，由杨威负担人民币550元，贺颖颖负担人民币50元；二审案件受理费人民币2,800元，由贺颖颖负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年二月四日书记员  陈 杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。