苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初7213号原告：高叶俊，男，1988年3月2日生，汉族，住浙江省金坛市。原告：谢洁琼，女，1990年10月11日生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：安东亚，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艳，江苏正盛律师事务所实习律师。被告：张明，男，1979年2月11日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：鞠美琴，女，1980年11月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述两被告共同委托诉讼代理人：封春辉、王正东，江苏平和成律师事务所律师。原告高叶俊、谢洁琼诉被告张明、鞠美琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高叶俊、谢洁琼及其委托诉讼代理人安东亚、罗艳到庭参加诉讼,被告张明及其与鞠美琴的委托诉讼代理人封春辉第一次开庭时到庭参加诉讼，被告张明第二次开庭时到庭参加诉讼，被告鞠美琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高叶俊、谢洁琼向本院提出诉讼请求为：1、判令两被告向原告返还定金11万元，赔偿中介费损失2万元，并支付违约金426000元。2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告增两项诉讼请求为，其中一项为：请求法院解除原、被告双方签订的位于苏州市吴中经济开发区房屋（以下简称美澜花园14幢1505室房屋）的苏州市存量房买卖合同及房地产买卖定金协议书。另一项为：被告承担原告为本案支出的律师费10000元。事实和理由：2019年5月13日，原、被告签订《房地产买卖定金协议书》（以下简称“定金协议书”），就原告以总价226万元购买被告位于美澜花园14幢1505室房屋的相关事宜及定金支付等作出约定。定金协议签订后，原告向被告支付了定金11万元。2019年5月25日，原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》，进一步对交易双方的权利义务及违约责任作出约定。合同约定，买卖双方于2019年6月30日前办理资金托管手续。卖方违约超过15天的，应按照本合同房屋价款的20%向买方支付违约金。然，2019年6月初，在案涉房屋网签材料送审过程中，原告才得知案涉房屋被法院查封，无法进行正常交易。为此，原告数次与被告沟通并发送函件，催促被告办理涉案房屋房产解封手续，继续履行合同。被告虽予以承诺，但至今未能解除涉案房屋解封并推进合同的履行。现合同目的已无法实现，故被告的行为已构成根本违约，应向原告返还定金、赔偿中介费及承担违约责任。被告张明、鞠美琴共同辩称，双方在签订协议时，其已告知两原告涉案房屋存在抵押查封的情况，其不存在主观恶意，即便法院认为其违约，原告主张的违约金也过高，请求予以调整。其已于2019年8月向原告发函催促交易，原告始终未予回应。现其要求两原告继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年5月13日，原告高叶俊（乙方）与被告张明、鞠美琴（甲方）及苏州新商道房地产经纪有限公司（以下简称新商道房产公司）签订房地产买卖定金协议书一份，约定就甲方出售美澜花园14幢1505室房屋（建筑面积89平方米）给乙方而收取定金事宜达成如下协议：1、该房屋有抵押，产证登记已满二年。2、房屋交易总价款226万元，首期款支付8万元（含定金和保证金）。资金托管120万元，于2019年6月20日前办理资金托管手续。买方办理商业贷款。3、买方支付定金2万元，买方同意卖方签完本协议7日内追加定金至6万元。4、甲乙双方应于签订本协议后15个自然日内签订《苏州市存量房买卖合同》。5、卖方应保证所出售的房屋权属无瑕疵或已被法院查封等导致房屋不能交易的情形。截至2019年5月16日，原告共计向两被告支付定金共计11万元。同日，涉案房屋中介人员要求被告张明通过微信发送涉案房屋权属信息，张明向中介人员发送了涉案房屋不动产登记簿查询（查询日期为2019年5月13日），其中显示：美澜花园14幢1505室房屋的权利人为张明和鞠美琴，该房屋已设定两次抵押，并未被查封。该中介人员要求两被告于2019年5月16日到中介公司提交包括房屋权属信息单原件在内的所有材料。2019年5月25日，原告高叶俊、谢洁琼（买方）与被告张明、鞠美琴（卖方）及新商道房产公司（居间方）签订房屋买卖合同一份，约定两被告将坐落于美澜花园14幢1505室的房屋出售给原告，建筑面积88.95平方米，房屋成交价款为213万元。房屋抵押情况为，该房屋在本合同生效前已经设定抵押权。出卖人应于2019年6月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应房产资金托管账户。买卖双方约定于2019年6月30日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买卖双方需在上述时间配合买受人办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的，则按照第十条约定承担违约责任。合同第十条约定，如因出卖方的责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，逾期超过15日的，买受人有权退房。出卖人将已收房屋价款如数退还，并按房屋价款的20%向买受人支付违约金。后，双方于当日又签订补充协议一份，主要内容为，双方确认房屋最终成交价款为226万元及两被告户口于2019年7月20日前从该房屋迁出。2019年7月3日，原告高叶俊通过微信向被告鞠美琴表示，因被告的涉案房屋被查封已经导致网签合同逾期，希望被告尽快解决，否则会导致其小孩上学无住所及产生重新租房问题。后，又于2019年7月9日询问鞠美琴涉案房屋何时能解除抵押，被告鞠美琴表示上个月已经将材料送给小刘（房屋中介人员）。2019年7月16日，两原告分别向两被告及中介人员寄送违约告知函表示，双方约定于2019年6月30日前签署存量房网签合同并资金托管，现因被告涉案房屋被法院查封，导致无法进行交易流程。被告已构成根本违约，现要求两被告承担赔偿违约金及返还定金的违约责任。两被告于2019年7月17日收到上述函件。2019年8月7日，原告委托律师查询涉案房屋权属信息，查询结果为涉案房屋于2019年4月22日已被苏州工业园区人民法院查封。又查明，2019年9月7日，两原告作为购买方与案外人张增刚、马婧（出卖方）签订房买卖合同，约定由两原告购买美澜花园14幢1304室房屋，房屋建筑面积为88.95平方米，房屋价款219万元。双方约定于2019年10月20日前，共同申请办理资金托管手续。出卖方保证自房屋权属登记完成之日起625日内将户口迁出。此外，双方还对房屋其它情况及违约责任、税费进行了约定。同日，该房屋买卖合同双方人员又签订补充协议一份，约定两原告支付出卖方首期款10万元，房屋总价229万元，出卖方户口于2021年8月31日前从该屋迁出。上述合同中，张增刚的名字由马婧代签。以上事实，由原告提供的房地产买卖定金协议、商品房买卖合同及补充协议、定金收据、微信聊天记录、违约告知函及寄送凭证、不动产登记簿查询单及当事人陈述、庭审笔录等证据予以佐证。庭审中，原告称，因被告伪造房屋权属信息，利用技术手段故意造成房屋查封信息删除造成原告产生的多项损失：重新购房后的房屋差价损失24万元、自2019年10月计算至2021年2月的租金损失、贷款评估佣金30000元、律师费10000元、保全担保费2000元、因重新贷款银行利率上浮造成的利息损失均应计入违约金。为此，原告提供如下证据：1、申请证人即涉案房屋买卖中介人员刘潇汶出庭作证，刘潇汶称，原、被告双方签订定金合同后，其要求两被告提供房屋产证，两被告表示因欠朋友钱款，故产证原件在朋友处。其于2019年6月底将材料带至相关部门现场送审时，显示涉案房屋被查封了，随后其向原告告知了相关情况。2、原告从某网站下载的美澜花园小区房屋2019年9月挂牌价，其中显示挂牌均价为每平方米28233元。原告称，2019年7、8月份该小区同户型、面积房屋成交价在246万至249万之间。3、新商道房产公司于2019年4月1日向原告出具的金额为6480元的收据，其中载明收款事由为贷款评估费。其称，该费用是其因购买美澜花园14幢1505室房屋需要贷款而支付给评估公司的贷款评估费。4、其与案外人蒲金泉在苏州亿众世居房产经纪有限公司于2019年8月1日签订的房屋租赁合同，约定由原告承租蒲金泉的房屋，房屋租赁期限自2019年7月31日至2020年1月3日，租金标准为每月2300元，押一付三。苏州亿众世居房产经纪有限公司向原告高叶俊出具的收据，载明服务佣金1150元，该收据并未载明时间。原告于2019年7月31日向蒲金泉转账首期房屋租金及押金的微信转账凭证。原告称，其与蒲金泉之前的租期已到期，故找中介公司重新与蒲金泉签订房屋租赁合同花费中介费1150元。5、原告与江苏正盛律师事务所签订的聘请律师诉讼合同，其中约定代理费用10000元；该律师事务所向两原告开具的10000元律师费发票及原告转账10000元的凭证。6、委托担保合同及担保公司于2019年8月14日开具的2000元担保服务费收据。原告称，为保全被告房屋支付担保费2000元。7、航空运输电子客票行程单、发票，原告称，其因与案外人张增刚、马婧签订房屋买卖合同，从成都赶至苏州产生交通费1324元。8、新商道房产公司于2019年9月7日出具的金额为22900元的收据，收款事由为美澜花园14幢1304室房屋佣金。原告于当日通过微信向中介人员刘潇汶转账22900元的转账凭证。原告于当日向张增刚支付7万元定金的微信转账凭证。9、美澜花园14幢1304室房屋出卖方张增刚、马婧与两原告及居间方新商道房产公司于2019年10月21日签订的购房交易情况说明，主要内容为：1、卖方在房产交易平台网上挂牌出售该房屋的挂牌价为266万元，因卖方考虑置换新房，故逐步降价至240万（市场交易平均价每平方米2，8233万元，面积89平方米，总价为251万元），此价格低于市场价11万元。2、买方向卖方提出以229万元价格购买此房屋的请求，经双方协商，卖方提出如下以229万元出售该房屋的交易条件：（1）双方办理完毕房屋过户手续后，卖方继续使用该房屋1年，以便卖方置换新房；（2）卖方的户口继续留在该房屋内，户口留存时间为2年。经质证，被告张明、鞠美琴称，1、张明于2019年5月13日签订定金协议去调取房屋权属信息后，才知道涉案房屋被查封的。因急于将涉案房屋出售并自信有能力解决房屋查封问题，故隐匿了该查封情况。但，张明在双方于2019年5月25日签订正式合同之前已向中介人员告知了房屋被查封的情况。2、网上挂牌价不能证明实际价格。3、对证据三真实性不能确认，网签后才会涉及原告申请贷款，其与原告房屋买卖合同还未进展至网签程序，不会产生该笔费用。4、对证据四的真实性无法确认，其与原告签订的房屋买卖合同确定的交房日为2019年10月1日，原告此前租房与其无关。5、对证据五的真实性无异议。6、对证据六的真实性认可。7、对证据七的真实性不认可。8、对证据八的真实性不认可。9、对证据九的真实性不认可。被告张明、鞠美琴称，其在签订正式合同前已向中介人员告知涉案房屋被查封，后于2019年8月13日还要求两原告配合继续履行交易流程。为此，提供了相关函件及其与中介人员的通话录音。经质证，原告称，对上述证据真实性无异议，但从录音中无法听出中介人员确认其在组织双方签订正式合同之前，已知晓涉案房屋被查封。本院认为，原告高叶俊、谢洁琼与被告张明、鞠美琴签订的定金协议书及《苏州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力。两被告在签订房屋买卖合同时隐瞒了涉案房屋被查封的事实，在涉案合同履行过程中又未在合理时间采取积极措施使得涉案房屋解除查封，导致两原告另行购房。两被告迟延履行合同义务致使不能实现合同目的，两原告有权解除与两被告签订的《房地产买卖定金协议书》及《苏州市存量房买卖合同》。上述合同自通知到达对方时解除，两原告已于第一次庭审时即2019年9月11日增加诉讼请求，要求解除双方签订的上述协议书及买卖合同，故原、被告双方之间的上述协议书及合同应于2019年9月11日解除。两被告所作要求与两原告继续履行房屋买卖合同的辩称，于法无据，本院不予采纳。原告交付定金11万元是为履行该房屋买卖合同提供担保，现因被告违约致双方之间的房屋买卖合同解除，原告要求被告返还定金11万元，符合法律规定，本院予以支持。其次,因两被告违约导致双方签订的房屋买卖合同解除，原告退房，原告向被告主张违约金及相应损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。两被告未配合原告办理资金托管手续后，原告已为及时止损而另行购房，故针对原告主张426000元的违约金被告请求法院予以调整的辩称，本院予以采纳。考虑到因被告违约导致原告另行购房所产生的房屋成交价差额、再行支付的房屋居间费、因延期购房而产生的租金损失及原告聘请律师、诉讼保全产生的诉讼成本，被告的过错程度，本院酌定两被告应支付原告中介费损失、律师费损失及违约金共计11万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告高叶俊、谢洁琼与被告张明、鞠美琴于2019年5月13日签订的《房地产买卖定金协议书》及于2019年5月25日签订的《苏州市存量房买卖合同》于2019年9月11日解除。二、被告张明、鞠美琴于本判决生效之日起十日内向原告高叶俊、谢洁琼返还定金11万元并赔偿中介费损失、律师费损失及违约金合计11万元，以上共计人民币22万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币24880元、保全费5000元，合计人民币29800元，全部由被告张明、鞠美琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  吴宁剑人民陪审员  殷晓贤人民陪审员  周 君二〇二〇年二月十二日书 记 员  吕 玺