Administrator  Normal  Windows 用户  2  735  2017-03-20T10:34:00Z  2017-05-02T08:07:00Z  2017-05-02T08:07:00Z  3  630  3597  Microsoft  29  8  4219  12.00    false      17.45 磅  26.55 磅  0    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}     北京市丰台区人民法院民事判决书(2016)京0106民初21491号原告：吴红波，女，1973年6月11日出生，满族，上海英模特制衣有限公司职员，住北京市丰台区。原告：田非，男，1972年8月25日出生，汉族，首都医科大学附属北京同仁医院职员，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：田军，北京英淇律师事务所律师。被告：王志森，男，1963年12月26日出生，汉族，北京谊建信置业有限公司项目经理，住北京市海淀区。第三人：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：曾宪名，1987年10月9日出生，汉族，满懿（北京）房地产咨询有限公司职员，住北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。原告吴红波、田非与被告王志森、第三人满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴红波及原告吴红波、田非的委托诉讼代理人田军，被告王志森，第三人满懿公司的委托诉讼代理人曾宪名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴红波、田非向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告吴红波、田非与被告王志森签订的《房屋承租权/使用权转让协议》及《变更协议书》。2、要求被告王志森返还购房款100万元并支付违约金40万元，第三人满懿公司对上述款项承担连带责任。3、诉讼费用由被告王志森承担。事实和理由：原告田非与吴红波系夫妻关系，二人在2016年7月15日通过满懿公司提供居间服务与被告王志森签订《房屋承租权/使用权转让协议》，约定原告以200万元购买被告王志森父亲的房屋，该房屋为公租房，原告购买的是使用权，该合同约定2016年8月31日办理使用权更名手续。合同签订后，原告按照合同约定支付了100万元购房款。但是被告却无法办理使用权更名手续，后经核实，涉诉房屋管理方明确答复不予办理房屋过户手续，同时涉诉房屋承租人也不是被告，被告无权签订本合同。因此原告向被告表示要求解除合同，返还100万元购房款，但是被告表示100万元已经挪用他处无钱返还，告知原告把涉诉房屋出租折抵房款。原告现起诉至法院。王志森辩称：同意解除合同，等我将其他房屋出售后就返还100万元。不是我违约，不同意支付违约金。满懿公司述称：同意解除合同。本案是房屋买卖合同纠纷，我公司不同意承担诉讼费用。原告与被告协商后将房款支付给被告，按照协议约定更名手续尚未办理，不应支付购房款。按照协议约定，更名手续未完成，合同终止，互不承担违约责任，我公司不同意就返还返款和支付违约金承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋承租权/使用权转让协议》、《变更协议书》、《中国建设银行转账凭条》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田非与吴红波系夫妻关系。王志森系王永江之子。王永江于2009年6月22日与北京方庄物业管理有限责任公司第二分公司签订《公有住宅租赁合同》承租北京市丰台区芳星园二区××楼××××号房屋。王永江于2015年11月20日死亡。2016年7月15日，王志森代"王永江"（甲方、转让方）与田非（乙方、受让方）、满懿公司（丙方）签订《房屋承租权/使用权转让协议》约定，甲方将其合法拥有的北京市丰台区芳星园二区××号楼××××号房屋承租权/使用权转让给乙方，房屋性质为使用权；该房屋承租权/使用的转让总价款为200万元；乙方应于该房屋承租权/使用权更名手续办理完成且房屋交付完成后当日内，向甲方支付剩余转让款，计195万元；双方应于2016年8月31日前共同办理房屋承租权/使用权更名手续；甲方应于该房屋承租权/使用权更名手续办理完成后当日内向乙方交付该房屋，并应于该房屋交付当日办理物业交验手续；该房屋在相关房屋管理机构处无法办理更名手续或相关房屋管理机构无法提供更名给乙方的证明文件的，本合同终止，各方互不承担违约责任。对于其他已发生的费用，根据实际情况由相关方承担支付或返还义务，与丙方无关；若甲方未按本协议的约定办理该房屋承租权/使用权的更名手续或未按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，甲方应按房屋转让总价款的万分之五向乙方支付逾期违约金，逾期超过30日的，乙方有权以书面形式单方解除本协议，并要求甲方支付房屋转让总价款的20%的违约金；签订本协议当日乙方支付甲方定金5万元。2016年9月4日，王志森（甲方、出售方）与乙方（吴红波）、满懿公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》约定，现变更办理过户日期为2016年9月30日前；三方一致认可上述合同内容的变更，对于未变更的条款同意按原房屋交易文件的约定继续履行。上述合同签订后，田非、吴红波于2016年7月15日向王志森支付定金5万元，于2016年9月4日向王志森转账支付95万元。王志森于2016年9月4日将涉诉房屋钥匙交给田非、吴红波。之后，双方因无法办理房屋承租权更名手续产生纠纷以致形成本诉。在案件审理过程中，本院到涉诉房屋的公房管理单位北京市方庄物业管理有限责任公司第二分公司进行调查，该公司的工作人员答复本院称，其不清楚原告与被告之间签署过《房屋承租权/使用权转让协议》。作为公房管理单位，不允许以任何形式买卖公房承租权，也不会允许涉诉房屋的此种形式的交易。王志森于2017年1月左右曾要求办理更名手续，将承租人更名到王志森名下，但因尚未查清王永江的家庭成员情况，故尚未办理王志森的更名申请。庭审中，原告田非、吴红波提交满懿公司的工作人员向其提供的视频和《声明》，以证明签订合同时王志森出具了"王永江"的授权委托书，王志森和满懿公司工作人员未告知其王永江已去世。王志森称视频中的老人是其岳父，其已告知原告王永江已去世，但满懿公司不清楚王永江已去世。满懿公司称该公司已尽到审查义务，并前往王志森家中核实情况。满懿公司提交《借条》复印件一张，该《借条》载明："吴红波身份证（×××）女士人民币贰佰万元，用于急用，现将丰台区方庄芳星园二区17号楼2405房屋抵押于此，定于2017年3月底协助爱屋吉屋办理过户手续（需贰拾万元过户费用）经手 借款人 王志森 2016.9.28 如果2017年7月16未过成户，本人于本日还款人民币贰佰万元。 王志森 ××× 吴红波 爱屋吉屋见证方：王建强"，以证明原告与被告就支付房款另达成借款协议且约定了未完成过户的后果，原告不应再主张违约责任。原告与被告均认可上述《借款协议》的真实性，但认为因原告未按照该协议支付200万元，故该协议未实际履行，双方的权利义务关系以《房屋承租权/使用权转让协议》及《变更协议书》约定的为准。原告田非、吴红波要求被告王志森返还购房款并承担违约责任，并认为满懿公司未尽到审查双方身份信息的义务，同时不应将不具备交易条件的房屋进行居间介绍，故要求满懿公司承担对上述款项承担连带责任。王志森认可合同系其与田非、吴红波签署的，其收到了购房款100万元，同意返还购房款，但不同意承担违约责任。满懿公司认为该公司已尽到居间服务义务，不同意承担连带责任。本院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2016年7月15日，王志森以王永江名义与田非、吴红波签订了《房屋承租权/使用权转让协议》，该协议签订时王永江已死亡，民事主体已经不存在，且王志森认可其提供的王永江委托其出售房屋的授权委托书及声明系伪造，故王志森以王永江名义与田非、吴红波签订的《房屋承租权/使用权转让协议》系无权代理。同时，根据相关规定，在公有住房产权单位同意转让的情况下，公有住房使用权转让行为不违反法律、法规和规章规定。本案中，涉案房屋的公房管理单位对本院表示不允许以任何形式买卖公房承租权，也不允许涉诉房屋的此种形式的交易。因此，王志森以王永江的名义与田非、吴红波于2016年7月15日签署的《房屋承租权/使用权转让协议》无效。关于王志森与吴红波于2016年9月4日签署的《变更协议书》，虽然该协议中王志森作为甲方、出售方签字，但是该协议是对《房屋承租权/使用权转让协议》中关于办理过户日期的变更，且涉诉房屋的承租人为王永江而非王志森，所以《变更协议书》亦属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王志森认可其收到了购房款100万元，且同意返还，本院对此不持异议。无效的合同自始没有法律约束力。现田非、吴红波按照无效的《房屋承租权/使用权转让协议》要求王志森支付房屋转让总价款的20%的违约金，缺乏依据，本院难以支持。另，关于田非、吴红波起诉要求满懿承担连带责任的请求，本院认为购房款系田非、吴红波直接支付给王志森的，且现有证据不足以证明满懿公司与王志森之间恶意串通，纵使满懿公司在居间活动中存在履约瑕疵，田非、吴红波亦应依据居间服务合同关系另行主张，而无权要求满懿公司对返还购房款之事承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王志森以王永江的名义与原告田非、吴红波于二〇一六年七月十五日签订的《房屋承租权/使用权转让协议》无效。二、被告王志森与原告吴红波于二〇一六年九月四日签订的《变更协议书》无效。三、被告王志森于本判决生效后十日内返还原告田非、吴红波购房款一百万元。四、驳回原告田非、吴红波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11 400元，由原告田非、吴红波负担3650元（已交纳），由被告王志森负担7750元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   梁 艳人 民 陪 审 员   王继承人 民 陪 审 员   田 磊二○一七年三月二十二日书  记  员   宋 悦