上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16102号原告：金秋玲，女，1985年7月19日生，汉族，住福建省。被告：陈正中，男，1961年6月5日，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：姜振华，江苏丰田律师事务所律师。原告金秋玲与被告陈正中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告金秋玲、被告陈正中及其委托诉讼代理人姜振华到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告金秋玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的转租合同；2、判令被告支付原告欠付的2016年4月1日至9月30日的租金15万元；3、判令被告支付原告违约金6万元；4、判令被告支付原告滞纳金16万元；5、判令被告返还原告涉案房屋。事实与理由：2015年8月3日，原、被告签订关于本区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼第XXXX间商铺(以下简称“涉案房屋”)的转租合同，从2015年10月11日起至2020年9月30日止，租金半年一付，提前15天支付。被告应于3月16日支付4月1日至9月30日的半年租金，但经原告多次催讨，被告却仍然拖欠。被告的行为构成违约，故原告诉至本院，请求判如诉请。被告陈正中辩称：同意解除合同、返还房屋。1.涉案房屋是工业厂房，原告却仍将房屋转租给被告经营农副产品、餐饮，造成被告经营困难，因此原告具有过错。2.2016年春节前后，涉案房屋所在区域进行整治，2016年5至6月份，涉案房屋所在区域进行大范围拆迁，现在镇政府已经在该区域砌墙，被告已不能实际经营，并于2016年10月12日关门。3.被告花费了60多万元对房屋进行了装修，花费了10多万元进行广告宣传，现因原告存在过错，原告应对此进行赔偿。4.原告诉请的违约金、滞纳金过高，要求法院进行调整。经审理查明：2014年5月11日，原告与案外人朱某某签订《工业厂房转租合同》，约定朱某某将属于工业生产厂房的，位于本区九亭镇久富工业园区内的盛龙路XXX弄XXX号第2号厂房1-2层楼转租给原告开设鞋服店使用，面积约1,800平方米，租期从2014年7月1日起至2020年9月31日止，不得经营食品超市及转租他人。同年6月8日，原告与案外人朱某某签订合同附件一份，约定除不得经营食品百货超市外，同意原告转租给第三方。2015年8月3日，原、被告签订《转租合同》一份，约定原告将属于工业生产厂房的涉案房屋租赁给被告开设农副产品、餐饮使用，面积约450平方木，租期5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。第1、2年的年租金为50万元，第3、4年的年租金为55万元，第5年的年租金为60.50万元，租赁保证金为4.20万元。合同第五条约定，租金半年支付一次，第一次支付25万元，本着先付后用的原则，被告以现金或划卡的方式提前15天支付。合同第七条约定，被告逾期支付租金应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五，拖欠房租15天以上的，原告有权停止被告使用房屋的有关设施，由此造成的一切损失由被告全部负责，并且原告可以单方面解除合同，被告承担由此造成的所有违约责任的费用。合同第十条约定，转租合同期满后被告终止合同的，应恢复房屋原状并交还给原告，原告将保证金扣除被告所产生的费用以后无息退还被告。合同第十一条约定，房屋租金不得逾期支付，逾期支付15天以上，视为提早结束租期；提早结束租期(除不可抗拒的原因之外)视为严重违约，租赁期内被告必须向原告赔偿6万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》，约定签订合同之日起三天内租金未从银行转账到账，则原合同失效。被告按约支付了原告租金25万、押金4.20万元。2016年5月11日，被告通过转账支付了原告租金10万元。2016年9月9日，原告向被告发送《关于收回违约商铺的通知》，言明被告未按约支付租金的行为是违约，原告有权单方面中止双方转租合同，收回商铺，同时要求被告赔偿因此造成的一切损失；原告已报警并起诉至法院，于10月份正式开庭判决收回商铺；即时各商铺与被告的合同将终止。2016年10月份，涉案房屋周围砌了围墙。另查明，上海市松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号的房屋于2008年10月16日登记于案外人上海多嘉实业发展有限公司名下，土地用途属于工业用途。2014年4月23日，案外人上海陆安贸易有限公司(乙方)与案外人上海多嘉实业发展有限公司(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于本区九亭镇久富工业区的盛龙路XXX弄XXX号的第2号厂房1-3层楼，总面积约2,870.10平方米的房屋租给乙方，租期6年，自2014年10月1日起至2020年9月31日至。合同另对其他相关事宜进行了约定。乙方落款处有案外人上海陆安贸易有限公司的盖章及朱某某的签名。原告庭审中表示朱某某为上海陆安贸易有限公司的法定代表人。审理中，被告提交九亭市场监督管理所于2016年10月8日出具的《告知书》一份，该告知书言明厂房内经营户在此从事经营活动的场所属于无证厂房，或虽然属于有证厂房但存在擅自改变工业厂房使用性质，破坏原有规划、破墙开店的情况；前期，镇政府对经营户所处区域已经砌好了围墙，但留有部分出口，主要是方便经营户予以清理和搬离，但经营户截至目前没有任何整改，因此告知如下：1.请务必于2016年10月14日前自行清理物品，搬离经营场所，停止任何经营活动；2.14日以后，无论经营场所内物品是否清理、搬运完毕，政府相关部门都将把围墙全部砌实，物品无法搬出而造成的损失由经营户自行负责。被告拟证明房屋已经在2016年10月8日之前被政府砌墙包围，被告无法经营，之前的租金也无法缴纳。原告认为该告知书与本案无关。同时，原告同意押金抵扣原告诉请的相关款项，对2016年10月1日之后的租金及使用费保留诉权，另行处理。以上事实，由厂房租赁合同、工业厂房转租合同及其附件、转租合同、补充协议、银行账户交易明细、关于收回违约商铺的通知、照片、上海市房地产权证复印、告知书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的转租合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。从查明的情况来看，被告拖欠租金已超15天，根据合同约定原告有权解除合同，且被告也同意解除合同，故对原告的相应诉请本院予以支持。至于合同解除的时间，本院以诉状副本送达被告之日，即2016年10月18日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告相应房屋，被告对此亦表示同意，故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告关于被告支付2016年4月至9月的租金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。原告主张合同解除违约金、逾期支付租金的滞纳金，符合合同的约定，但被告提出金额过高，要求法院进行调整，且原告并未提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应付的合同解除违约金为3万元，逾期支付租金的滞纳金为1万元。原告同意押金4.2万元抵扣欠付费用，本院在本案中对此一并予以处理，并无不妥。被告辩称原告明知涉案房屋属于工业用途却仍租给被告作为经营农副产品、餐饮之用，导致被告无法经营，故原告存在过错，但，一则，转租合同载明了房屋属于工业用途，被告承租用于开店经营，被告对此也应属明知；二则，从被告提交的2016年10月份的照片来看，政府于10月份才砌墙包围房屋影响房屋使用，并无证据表明影响被告在2016年4至9月份对房屋的使用；三则，被告主张2016年春节前后政府开始整治，但对此并未提供证据证明，且亦无证据表明政府的整治对被告的房屋使用产生了影响。故对被告的辩称意见，本院不予采纳。被告主张原告应赔偿装修费、广告费，缺乏相关依据，故对被告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告金秋玲与被告陈正中于2015年8月3日签订的《转租合同》于2016年10月18日解除；二、被告陈正中于本判决生效之日起十日内返还原告金秋玲位于上海市松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号XXX幢XXX楼第XXXX间房屋；三、被告陈正中于本判决生效之日起十日内支付原告金秋玲欠付的自2016年4月1日起至9月30日止的租金108,000元(已抵扣押金42,000元)；四、被告陈正中于本判决生效之日起十日内支付原告金秋玲解除合同违约金30,000元；五、被告陈正中于本判决生效之日起十日内支付原告金秋玲逾期付款违约金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,850元，减半收取3,425元，由原告金秋玲负担1,715元，被告陈正中负担1,710元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年三月三日书记员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。