山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终129号上诉人（原审被告、反诉原告）：聊城市荣腾机械设备有限公司，住所地：东阿县牛角店镇政府北300米。法定代表人：夏建锋，经理。委托诉讼代理人：孙美，聊城东昌君成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李源，男，1988年9月24日出生，汉族，农民，住东阿县。委托诉讼代理人：赵庆文，山东泰泉律师事务所律师。原审被告：夏风震，男，1989年5月8日出生，汉族，农民，住东阿县。上诉人聊城市荣腾机械设备有限公司（简称荣腾公司）因与被上诉人李源、原审被告夏风震合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初1812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣腾公司上诉请求：依法撤销东阿县人民法院(2019)鲁1524民初1812号民事判决，改判确认双方协议合法有效，被上诉人承担合同定金责任20万元并赔偿损失38万元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审本诉判决认定事实不清，未查清双方协议的标的，错误认定双方之间的协议无效，侵犯了上诉人的合法权益，依法应予纠正。1.上诉人与被上诉人之间的协议是双方的真实意思表示，该协议成立并已生效，且部分履行，故一审法院认定合同无效侵犯双方合同权利。一审法院对涉案合同性质认定有误，涉案合同不只是对地上建筑物的转让，更主要的是对涉案宗地的使用权对外转租的意思表示，故涉案合同依法应认定为租赁合同；一审法院认定双方协议为买卖合同是错误的。双方协议签订的过程：上诉人在2014年租赁涉案地块，因当时该地是荒废数年的建设用地，上诉人前期对涉案31亩地块内的大坑进行了大面积土方回填、厂区内路面硬化、从入口处修建必经路桥等巨大投资，才使涉案地块符合建设使用标准，并在厂区内种植近千棵园林树木及修建部分现有地上建筑物。涉案租赁地块中包括众所周知的张家大坑池塘，仅回填12万立方土方一项就花费200多万元，总投入500余万元。2018年，被上诉人曾通过关系找到上诉人，要求租赁上诉人场所，上诉人工厂效益良好，没有同意。2019年，被上诉人通过关系找到东阿县人民政府（以下简称牛角店镇政府）领导，于是，镇政府领导劝说上诉人法定代表人，称“有人要租赁场所，你年龄大了，转让给年轻人吧”。经过多次协商沟通，上诉人要求最低转让价460万元，但被上诉人只出价277万元，并要求镇领导想办法做上诉人工作。上诉人提出将厂房拆掉、场地一千余棵法桐和大门两侧大造型石由上诉人处理。第二天，镇政府相关领导到现场亲自查看，也认为树木等价值较大。后镇政府委派李方秋主任多次与上诉人协商，上诉人与被上诉人最终于2019年4月23日就合同内容达成一致，价格为290万。因为成交的价格较低，被上诉人担心上诉人反悔，让李方秋要上诉人账号，说先支付定金20万元，上诉人要求打款50万定金，被上诉人只支付了20万定金。被上诉人让李方秋转达要求十天内把机械设备产品处理完毕，处理完被上诉人就把剩余270万一次性付清。夏风震收到20万后，出具收到20万定金的收条。后李方秋主任在厂里盯着处理机械设备产品，4月30日处理完毕。5月1日放假，5月4号李方秋带被上诉人等到厂内查看腾空情况，没有提出任何意见。当天，上诉人要求支付余款、交付场所，被上诉人答复回去就打款。后上诉人多次催款，被上诉人回复正在筹备钱款。半月后，我方又通过李方秋催款，李方秋说对方不想继续履行协议了；一个月后，上诉人收到被起诉的诉状。从上述合同签订的过程，被上诉人是通过镇政府领导找到上诉人来协商转让场所事宜，其作为发出要约一方，通过镇政府协调，其主要目的是租赁土地。被上诉人于2019年4月23日作出承诺，也是转租土地使用权为合同主要标的物。也就是说双方转让的标的物是厂区土地使用权及地上附属物，该协议内容并未违反法律强制性规定，双方的协议于2019年4月23日成立并生效。现上诉人已按照双方约定，履行完毕己方应履行的协议义务，为交易完成做了充足的工作，是被上诉人擅自违约，导致上诉人损失巨大。2.涉案土地性质为建设用地，而非被上诉人所称的居住用地。本案中涉案的31余亩土地系建设用地，这在国土资源管理局有明确的备案记载。被上诉人所称的系“居住用地”，其没有提交证据证明，一审法院也没有调查核实。上诉人承租该地块后严格按照与镇政府签订的租赁协议进行使用和生产，无任何违法违规行为。当时根据生产需要修建的部分厂房也都经过了镇政府同意，镇政府有关部门有规划存档，包括开工时镇相关部门领导也参加开工仪式，没有对地上建筑物的规划提出异议，上诉人的行为符合与镇政府的租赁协议的约定。同时，一审法院对镇政府李方秋的调查材料中明确显示公司在项目规划选址、厂房建设，乃至涉案转让合同都是在政府主导或者协调下进行的。足以证明，上诉人对涉案土地使用权及建设的厂房均享有合法权利，合同内容亦未违反法律强制性规定。（二）一审法院无权认定涉案厂房系“违章建筑”。涉案厂房是否属于违章建筑，应根据《城乡规划法》及相关法律规定，由城乡规划局等行政管理部门按照法律程序予以认定，属于行政机关的职权范围，涉案宗地属于建设用地，上诉人在该宗土地进行建设，并对该宗土地进行经营使用，符合法律规定，而一审法院在被上诉人没有提交相应证据的情况下认定涉案厂房系违章建筑，没有相应事实根据和法律依据。该事实认定不属于一审法院的行政职能和主动审查范围，所以一审法院认定厂房系“违法建筑”事实错误，证据不足，亦属超越其职权的行为。由此认定涉案协议是以“违章建筑”为标的物，进而认定双方协议无效是错误的。在没有相关行政机关确认涉案厂房系违章建筑的情况下，仅凭主观认定双方协议无效，明显属认定事实错误。（三）双方协议无法继续履行，完全属于被上诉人的过错，上诉人的巨大损失应由被上诉人赔偿。1.被上诉人在与上诉人协议之前，多次向镇政府人员了解并实地考察了涉案地块，通过镇政府向上诉人发出要约，可见被上诉人对涉案土地及地上建筑物的权属问题是完全知情的。被上诉人之所以违约，是因为其办理环评手续发生障碍，完全是个人原因造成的，在上诉人已完全履行合同义务的情况下，被上诉人作为违约方，应当承担全部的违约责任。2.一审法院认定被上诉人于合同成立之日支付的20万元为定金，该项认定事实清楚、证据充分。通过一审的审理，上诉人发现被上诉人确已无继续履行的意思表示，被上诉人的违约行为致使合同目的无法实现，应当依据定金罚则承担违约责任。即作为违约方的被上诉人无权要求守约方的上诉人返还定金。3.关于上诉人的损失。因为被上诉人要求上诉人十日内清空厂房，上诉人只得将所有机械设备以及产品按废铁处理了。现有证据证明机械设备以及产品的市场价格为1281314元，处理价格仅为332680元，仅此一项造成上诉人损失为948634元。上诉人为腾空房屋雇佣人工、机械的费用也达20万元。为保证厂区安全及合同履行，上诉人现仍雇佣人员看管厂区，警卫门岗工资1000元/月，该项损失也达6000元。因为处理完设备，无法继续经营，造成经营损失更是不可估量。一审法院已认定上诉人的人工、机械费用损失20万元，上诉人在庭审中提交了相关证据证明上诉人的其他损失，应当在法律允许的范围内认定损失数额并判令被上诉人予以赔偿。基于本案的实际情况，上诉人要求被上诉人承担全部损失58万元，除去定金20万元后，另赔偿损失38万元。（四）一审法院适用法律错误。一审法院引用《全省民事审判工作会议纪要》作为审判依据违反民事诉讼法的规定，会议纪要本身不是法律规定，更不能作为审判的法律依据。会议纪要涉及的内容与合同法的相应规定内容相悖。即使参考所谓的会议纪要，也不能违反法律的相关规定。另外，在没有相关机关确定涉案厂房为违法建筑的情况下，参考会议纪要也是错误的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。被上诉人李源辩称：应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决；一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实清楚，双方之间的口头合同为无效合同。1.2019年4月初，答辩人欲寻找合适的场地设立一家食品生产企业，经牛角店镇政府工作人员李方秋介绍，得知上诉人荣腾公司想转让厂房场地，上诉人开出了290万元的价格，但具体转让价格和条件需要双方协商；协商的前提是答辩人如有意向，就先支付意向金，随后上诉人才能与答辩人协商具体的转让价格、转让方式等具体条件。如答辩人不支付意向金，就将厂房场地转让他人。答辩人为了表示意向，2019年4月24日就向李方秋通过微信发送的夏风震浦东发展银行股份有限公司的卡号62×××56汇入意向金20万元。2.《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《建筑法》第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）己经办理该建筑工程用地批准手续；（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；…….”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2015年10月经东阿县人民县政府批复实施的《东阿县总体规划(2012-2030)》中的涉案土地规划为绿化用地，不是工业建设用地。涉案的土地系上诉人荣腾公司租用的牛角店镇政府的，涉案的厂房建设亦未经政府土地管理部门、城乡规划部门和建设主管部门审批；上诉人在一审辩论终结前并没有提供出建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续，更没有提供涉案厂房的不动产登记证书。因此涉案厂房系上诉人私自建设的违法建筑。《城乡规划法》第四十条和《建筑法》第八条均属于效力性强制规定，涉案的厂房明显违反上述法律规定，双方的口头合同，严重违反《合同法》第五十二条的规定，属于无效合同。（二）一审法院认定涉案合同无效，系依法行使职权，适用法律正确。1.对合同效力的审查属于人民法院的裁判权范围。最高人民法院在（2014)民一终字第277号民事判决中认为，确认合同无效系国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，当事人预期通过履行合同可以获得的利益，为非法利益，不受法律保护；对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，人民法院仍应依职权进行审查。2.山东省高级人民法院鲁高法（2011)297号《全省民事审判工作会议纪要》第一部分第七条第二款规定：当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。3.《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019〕254号）中关于合同效力规定：“人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，注意无效与可撤销、未生效、效力待定等合同效力形态之间的区别，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。”因此，木案中涉案厂房的建设违反《土地管理法》《城乡规划法》和《建筑法》等法律的效力性强制规定，涉案厂房为违法建筑，一审法院依法认定涉案合同无效，系依法行使裁判权，适用法律正确。（三）一审法院酌定上诉人损失20万元适当，认定上诉人与答辩人过错责任分担合理，主要过错责任确在上诉人。1.一审法院酌定上诉人损失20万元合情合理，并无不当。首先，上诉人所谓的损失与答辩人无关。答辩人与上诉人双方之间仅仅就涉案厂房场地表示过转让的意向，双方还没有就涉案标的物的数量、转让价款、交付时间以及价款支付方式、期限等合同必备的内容条款进行过磋商，双方根本没有达成合意；双方未成立、也不存在任何合同关系。况且，很早之前上诉人就想转让涉案厂房、场地，其所谓的处理机械设备以及产品的事项系其自主行为。答辩人从未要求、也无权要求上诉人限期将涉案厂房、场地腾空。其次，上诉人在上诉状中所主张的所谓处理机械设备费用、雇佣工人费用等58万元损失没有事实根据，一审中上诉人提交的所谓证据系其私自制作，无任何法律证明力，一审法院未予采纳完全正确。2.一审法院对答辩人与上诉人的过错程度划分合理，上诉人明知涉案标的物系违法建筑，采取欺骗方式欲转让给答辩人，应当承担合同无效的主要过错责任。（四）上诉人非法占地进行违法建设，其行为涉嫌违法犯罪，人民法院应当移交公安机关查处。1.《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”；第五十九条：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”；第六十条：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”2.《刑法》第三百四十二条（非法占用农用地罪）规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”3.《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》（法释〔1998〕7号）第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”综上，根据上述法律规定，涉案土地规划为农用地，上诉人未经土地管理和城乡规划等部门批准，非法占用农用地进行建设厂房工程，已经涉嫌刑事犯罪，人民法院应当依法移送公安机关查处。（五）上诉人的诉讼请求超出一审反诉的诉讼请求，二审应当不予审理。上诉人的一审反诉请求系“判令反诉被告继续履行合同，支付剩余价款270万元”，并按照270万元的诉讼标的缴纳了反诉的案件受理费14200元，上诉人的二审诉讼请求系“请求二审法院依法撤销东阿县人民法院（2019)鲁1524民初1812号民事判决，依法改判、确认双方协议约定合法有效，并改判被上诉人承担合同定金责任20万元并赔偿损失38万元”。上诉人提出的上诉请求明显超出其一审程序中的反诉请求，系其在二审程序中变更诉讼请求，不符合民事诉讼法及其司法解释等法律规定。二审法院对其上诉请求应不予审理，并依法驳回上诉人的上诉请求。综上所述，一审判决认定双方之间的口头合同无效，系认定事实清楚，适用法律正确；一审法院酌定上诉人损失20万元适当，认定答辩人与上诉人过错责任分担合理，主要过错责任确在上诉人。上诉人的上诉请求与客观事实不符，没有法律根据；上诉人的上诉请求超出其一审程序中的反诉请求。因此，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。李源向一审法院起诉请求：二被告返还原告不当得利20万元，并支付自起诉之日起至欠款还清之日止的利息。荣腾公司反诉请求：判决李源继续履行合同，支付剩余价款270万元及迟延履行期间按中国人民银行贷款利率计算的利息损失。一审法院认定事实如下：2019年4月，李源因开办企业需要，经牛角店镇政府介绍，与住所地位于牛角店镇政府北300米的荣腾公司达成口头厂房买卖合同一份。约定，荣腾公司以290万元价格将其公司厂房出售给李源，李源先行给付荣腾公司50万元定金，作为荣腾公司处理设备、腾空厂房以便交付的担保（实际给付20万元），待荣腾公司将厂房处于可交付状态时李源将剩余270万元全部给付荣腾公司。2019年4月24日，李源通过建设银行账号向荣腾公司夏风震的浦东发展银行账户转款20万元，夏风震于2019年5月15日将该20万元转给了荣腾公司。荣腾公司也按照口头合同约定进行厂房腾空工作，并于2019年5月4日左右腾空完毕准备交付，李源及牛角店镇政府工作人员查看了腾空现场。之后，李源因环评等手续迟未办理，就向镇政府明确表示该合同无法履行。镇政府委托其工作人员主持解决双方当事人合同解除后的善后事宜，并提出如下建议：因荣腾公司腾空厂房有实际付出，20万元定金扣除部分费用后余款返还给李源；但因李源要求全部退还、荣腾公司则要求更多赔偿，双方未达成合同解除后的赔偿协议。李源陈述，荣腾公司租用的牛角店镇政府的土地，规划为居住用地不是工业建设用地，其厂房亦未经政府规划部门和建设主管部门审批，系其私自建设的违法建筑；李源与荣腾公司未成立合同关系，该20万元是意向金，是取得协商的资格，如果协商不能使合同成立，该意向金就应该退回；上述意向金的含义只是李源自己的理解，并没有与荣腾公司商定该意向金的含义。荣腾公司辩称，李源违约行为给荣腾公司造成经济损失包括清理、腾空厂房的人工、机械费用约20万元，设备处理的市场差价损失约100万元，利润损失300万元。一审还认定：荣腾公司出售给李源的厂房建筑物未取得建设工程规划许可证。一审法院认定以上事实的主要证据有：1.原、被告双方的庭审陈述；2.被告夏风震出示的交易明细一份、收据一份；3.被告荣腾公司的营业执照一份、损失清单一份。一审法院认为：根据庭审查明的事实，李源与荣腾公司虽然就厂房买卖达成口头协议，并已经部分履行，李源给付荣腾公司20万元定金、荣腾公司也为厂房交付进行了清理腾空；但是，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，以及山东省高级人民法院鲁高法（2011）297号《全省民事审判工作会议纪要》第一部分关于物权纠纷案件第（七）关于违法建筑的认定和处理问题的规定，当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同无效。本案中，李源与荣腾公司以公司厂房为标的物达成的口头买卖协议，因荣腾公司对该标的物未取得建设工程规划许可证，本案认定该标的物为违法建筑，所以也应依法确认李源与荣腾公司以厂房为标的物达成的口头买卖协议无效，20万元定金合同也因主合同无效而无效。荣腾公司明知自己出售的标的物属违法建筑，仍与李源签订买卖合同，对买卖合同的无效应承担主要过错责任。李源在签订合同前对标的物合法与否有必要注意义务，但怠于注意就与被告签订合同、支付定金，对买卖合同的无效应承担次要过错责任。根据合同无效后的处理规则，合同未履行部分不再履行，故荣腾公司反诉要求李源继续履行合同，支付剩余价款270万元及迟延履行期间按中国人民银行贷款利率计算的利息损失之诉求，应予驳回。荣腾公司收取李源的20万元定金应返还李源，但李源要求利息损失因不符合合同无效处理法律规定，依法不予支持。对荣腾公司清理、腾空厂房的实际花费，根据庭审质证，确定为20万元。对此损失，根据双方的过错程度，以荣腾公司承担60%即12万元、李源承担40%即8万元为宜。对荣腾公司主张的设备处理市场差价损失约100万元、利润损失300万元，因与合同无效无直接因果关系，法院对此不予认定。夏风震收到李源支付的20万元定金后，全额转给荣腾公司，并无取得不当利益，所以李源要求夏风震返还20万元不当得利之诉求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决：一、依法确认原告李源与被告荣腾公司关于被告荣腾公司厂房的买卖合同无效。二、被告荣腾公司返还原告李源定金20万元。三、原告李源支付被告荣腾公司清理腾空厂房损失费8万元。四、驳回原告李源对被告夏风震的诉讼请求。五、驳回反诉原告荣腾公司对反诉被告李源的诉讼请求。本诉案件受理费2150元，由被告荣腾公司承担1290元，原告承担860元。反诉案件受理费14200元，由被告荣腾公司承担。二审中，荣腾公司提交了五组证据；证据内容、双方质证意见、本院认证理由分述如下：证据一、牛角店镇政府与荣腾公司于2014年5月8日签订的《新型脚手架加工项目投资协议书》（复印件）一份，拟证明牛角店镇政府与荣腾公司间对涉案宗地签订了土地租赁协议，租赁期为30年，所以荣腾公司与李源之间的协议也系针对该宗土地转租赁达成的协议；同时证明该协议明确约定对于办理相关的土地出让手续是由牛角店镇政府承担；还证明从协议约定可看出荣腾公司所有的建设项目都是经过牛角店镇政府批准、监督、施工并且都予以备案；所以荣腾公司的涉案宗地及涉及的部分厂区都是符合镇政府的要求，属于合法建筑；该事实在一审中对李方秋主任的调查笔录中也已提到。李源的质证意见是：证据系复印件，对真实性、合法性均不认可，且该证据在一审庭审中并没有提交，根据民事证据规则，该证据也不属于二审中的新证据，对其证明目的更不予认可，没有法律效力。本院认为，《新型脚手架加工项目投资协议书》虽系复印件，但结合一审时对政府工作人员李方秋的调查笔录以及镇政府一直参与本案双方当事人合同签订和善后事宜协调的事实，可以确认该证据的真实性、合法性和关联性。证据二、牛角店镇政府于一审判决后由李方秋主任经过当地土管所提供给荣腾公司的国土调查云地图一张，据镇政府说土管所明确告知涉案地块系建设用地，并且从该图上予以标识。李源的质证意见是：对证据的真实性不予认可，与李源在一审中提交的牛角店镇政府规划图不一致，规划图来源于东阿县人民政府官网，通过东阿县人民法院审核，该规划图明确显示涉案厂房场所的规划性质为绿化用地。本院认为，该证据真实性虽可以认定，但该地图上并未标明案涉土地是否为建设用地，故对该证据的关联性不予确认。证据三、中国标准化研究院颁发给荣腾公司的“中国建筑产品综合标准化研究基地”、“中国建筑产品综合标准化检测中心”的两块牌子的照片；荣腾公司是东阿县牛角店镇政府招商引资过去的，荣腾公司手里有涉及该建筑产品的专利设计权，荣腾公司之所以从聊城经济技术开发区中华路军王屯东临搬迁至此，就是因为涉案土地为牛角店镇政府唯一的一块建设用地，这样荣腾公司就能免于进行繁琐的土地审批手续，从而尽快投入工厂生产建设，这也是当时同意招商引资的很重要的原因。当时与牛角店镇政府达成招商引资项目，正是因为急需一块能较短时间内进行投资生产的该宗土地，这是租赁该土地的前提，也从侧面印证了涉案土地的性质。李源的质证意见是：对证据的真实性不认可，即使是真实也与本案无关联性，更不能证明该土地的性质。本院认为，该照片的真实性可以确定，结合第一组证据可以认定荣腾公司系镇政府招商引资来的企业。证据四、购买方出具的购买荣腾公司处理设备的单据10张，拟证明当时因时间紧迫，在2019年4月23日达成了转让协议后，荣腾公司在2019年4月26日至4月30日几天时间内把当时工厂现有的设备、产品等都按照废品价格予以处理，而且该10份收到条仅为一部分，还有一些暂时没收集到。荣腾公司主张的58万元远远不足以弥补所有的损失，仅仅是依照相关法律规定按照合同价款的20%主张。李源的质证意见是：对证据的真实性不认可，也不属于新证据，即使是真实发生过处理设备、产品，也是荣腾公司的个人行为；荣腾公司在2018年年初就已经停产，该行为也与李源无关，也不能证明荣腾公司的真实损失。本院认为，该10份单据是否由购买人亲自书写，无法认定；即使为购买人所写，是否系按废品价格处理，亦无法认定。故对该组证据的证明力不予确认。证据五、涉案宗地照片54张，拟证明从该照片中能直观的看到荣腾公司与李源之间达成的290万元的交易价款，并非指的是厂房的价格，合同的主要内容是涉案的土地、厂区以及厂区内的大量树木，厂区门口的景观石等建筑物，这也是荣腾公司按照合同价款要求58万元损失的证明。这组照片就是现在涉案厂地的原貌，现在依然保持该面貌。李源的质证意见是：照片没有拍摄时间，里面提到的物品是否至今存在，李源不知道；另外，照片也不能证明双方达成了290万元的交易价格，更不能证明荣腾公司的实际损失。本院认为，照片的真实性可以认定，但无法证明双方达成交易的具体价格是多少；故对该证据的效力不予确认。本院二审查明：夏风震系荣腾公司法定代表人夏建峰之子。荣腾公司系牛角店镇政府于2014年5月招商引资来的企业。牛角店镇政府（甲方）与荣腾公司（乙方）于2014年5月8日签订的《新型脚手架加工项目投资协议书》中约定：一、位置及面积：租赁土地位于敬老院东原镇编织袋厂，土地面积约31亩；二、租赁期限：2014年6月1日至2044年5月31日；三、租金：租赁土地价格按每年每亩1000斤小麦计算；…八、甲方负责帮助乙方车间、办公楼开工建设之日起三个月内办理国有土地出让手续，过户在乙方名下国有土地使用权，办理出让手续所需费用由乙方承担。…本院审理查明的其他部分事实与一审认定的事实一致。本院认为：根据合同法第十条第一款的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中李源与荣腾公司之间口头协议的性质应是兼具房屋买卖内容和土地转租内容的合同。李源签订合同的初衷是开办企业，其开办企业除使用厂房及厂房占用的土地外，同时也必定会使用厂房之外的土地，亦即对荣腾公司整个厂区的使用，故双方当事人签订的口头协议不仅包括厂房买卖的内容，也包括土地租赁的内容；牛角店镇政府自始至终参与到双方协议的协商过程中，应视为其对荣腾公司转租其土地使用权的认可；故一审判决认定双方之间的口头合同仅为厂房买卖合同，有失全面。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，一审法院直接认定荣腾公司的厂房为违法建筑超越了法院的职权，应予纠正。荣腾公司系牛角店镇政府招商引资来的企业，其租用牛角店镇政府享有使用权的土地进行企业经营，本身并无过错。李源经牛角店镇政府的介绍、协调，与荣腾公司达成的具有土地转租内容的合同合法有效；荣腾公司的厂房坐落在依法租赁的土地上，根据“房地一体”的原则，特别是在案涉厂房未被相关行政部门确定为违法建筑前，亦不能否定双方口头达成的厂房买卖合同的效力。关于李源向荣腾公司支付的20万元款项的性质是定金还是意向金，双方存在争议。本院认为，根据合同法第十条第二款和担保法第九十条的规定，“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”，“定金应当以书面形式约定”，在本案双方当事人既无书面定金合同，又对款项性质存在争议的情况下，对荣腾公司主张该20万元为定金，本院不予支持。荣腾公司在与李源达成口头协议后，在短期内处理了自己的机械设备、腾空了厂房，李源及牛角店镇政府工作人员也一同查看了腾空的现场，应认定荣腾公司积极、诚实履行了合同义务，本身并无过错。李源因企业环评手续迟迟未办理，即向牛角店镇政府表示该合同无法履行，属于违约行为。李源拟开办企业，应就开办企业的物质条件、法律规定等提前作出规划和了解，包括环评需要哪些手续等。李源在荣腾公司腾空场地后又表示不再继续履行合同，存在过错，对荣腾公司因此造成的损失应承担赔偿责任。关于荣腾公司主张的58万元损失，其提交的证据不足以证明其主张；一审法院认定荣腾公司的损失为20万元，李源在二审答辩中也认可“一审法院酌定上诉人损失20万元适当”，故荣腾公司的损失可按20万元确定，李源应依此数额承担赔偿责任。鉴于李源之前已向荣腾公司预付了20万元，该款项可用以抵顶其应向荣腾公司支付的赔偿款。综上所述，荣腾公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初1812号民事判决第四项；二、撤销山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初1812号民事判决第一、二、三、五项；三、驳回李源对聊城市荣腾机械设备有限公司的诉讼请求。四、李源赔偿聊城市荣腾机械设备有限公司损失20万元（以预付的20万元抵顶）；五、驳回聊城市荣腾机械设备有限公司对李源的其他反诉请求。一审案件受理费2150元，由李源负担；反诉费14200元，由李源负担4300元，由荣腾公司负担9900元；二审案件受理费9600元，由荣腾公司负担5300元，由李源负担4300元。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 孔繁奎审判员 郭召勇二〇二〇年二月二十一日法官助理崔欣欣书记员郭静