上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15647号上诉人（原审原告）：徐欣，女，1976年4月1日生，汉族，户籍地江苏省淮安市楚州区，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈然，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟黎慧，上海市恒业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李燃松，女，1975年10月20日生，汉族，户籍地陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。原审第三人：廖勇华，男，1976年10月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王耀琦，上海同易律师事务所律师。原审第三人：潘鸣，男，1993年10月19日生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县。上诉人徐欣因与被上诉人李燃松以及原审第三人廖勇华、潘鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初13221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐欣上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由李燃松承担。事实与理由：李燃松擅自将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）中的XX路XX号、XX号转租给廖勇华，一审法院也确认刘某与李燃松所签的《房屋租赁合同》中明确约定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但一审法院却采信刘某出具的字条的真实性。李燃松对于该字条的形成时间前后说法不一，故该字条的真实性不应被认定。一审到系争房屋现场进行了勘查，出租给李燃松的XX号、XX号已被砌墙密封，不能正常使用，双方之间的租赁合同不能履行。被上诉人李燃松辩称，不同意徐欣的上诉请求，要求维持原判。一审中徐欣撤回对刘某出具的字条的鉴定申请，故徐欣虽否认该字条的真实性，但存在举证不能的情形。系争字条形成时间不影响字条的真实有效性的认定。一审已经查明，在李燃松承租之前系争房屋已经是门面房了。原审第三人廖勇华述称，徐欣的上诉请求不涉及其的权利，故对于徐欣的上诉请求不持异议。原审第三人潘鸣未到庭，亦未向本院提交书面述称意见。徐欣向一审法院起诉请求：1、判令解除系争房屋原产权人刘某与李燃松之前签订的《房屋租赁合同》，一并解除李燃松与廖勇华之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令李燃松和廖勇华将上述房屋中占用的部分腾空出清后返还给徐欣；3、判令李燃松将擅自拆除的小区围墙及房屋的外墙恢复原状，如不予恢复，则赔偿徐欣修复费用人民币（以下币种同）5万元；4、判令李燃松支付徐欣违约金108万元；5、本案诉讼费由李燃松承担。一审审理中，徐欣明确诉请1要求解除的是其通过司法拍卖购买系争房屋所继受的刘某与李燃松之前签订的关于XX路XX号和XX号的《房屋租赁合同》，并申请撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋的原产权人为案外人刘某，该房屋因执行案件被南京市鼓楼区人民法院公开拍卖，《拍卖公告》中的标的物介绍注明系争房屋有租赁，租赁期限分别至2020年4月19日和2027年12月19日。2018年5月25日，徐欣参与系争房屋的竞拍，并以最高价竞得。2018年6月11日，南京市鼓楼区人民法院作出（2018）苏0106执恢109号民事裁定书，裁定系争房屋的所有权自裁定送达徐欣时起转移归徐欣所有。2018年7月11日，徐欣办理了系争房屋的不动产权证，该产权证载明权利人为徐欣，坐落为XX路XX弄XX号全幢，土地用途为住宅用地，房屋用途为居住，建筑面积为259.66平方米，总层数为1层。2012年12月20日，案外人刘某作为出租方（甲方），李燃松作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号、XX号出租给乙方使用，面积为70平方米，租赁期从2012年12月20日至2027年12月19日止。合同第五条约定，该房屋租金为每月6,000元，乙方以借款形式支付给甲方。支付方式：租金按壹期支付，租金于2012年12月19日付清。第六条约定：押租保证金为108万元，乙方在2012年12月19日之前一次支付给甲方，租赁关系解除后，甲方将押租保证金无息退还给乙方。第八条约定：3、未经甲方同意，乙方不得将承租房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋。如因乙方的过失或过错致房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。4、乙方应按本合同的约定合法使用租赁房源，不得擅自改变使用性质，不应存放危险物品，如因此发生的损害，乙方应承担全部责任。第十一条约定：1、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时则视为违约，双方同意违约金为一百八十个月的房租费。2018年6月5日，李燃松作为出租方（甲方），廖勇华作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号出租给乙方使用，面积为55平方米，租赁期于2018年6月5日至2021年6月8日止。合同第五条约定，该房屋租金为每月9,000元，租金按六个月为一期支付。合同第六条约定，押租保证金为10,000元，乙方同意于2018年6月5日一次支付给甲方。2018年9月11日，李燃松作为出租方（甲方），廖勇华作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号出租给乙方使用，租赁期于2018年9月11日至2021年6月8日止。合同第五条约定，该房屋租金为每月5,500元，租金按六个月为一期支付，第一期租金于2018年9月11日付清。合同第六条约定，押租保证金为5,500元，乙方于2018年9月11日一次支付给甲方。2018年6月5日，廖勇华向李燃松名下的建设银行账户（尾号为2975）转账64,000元，转账附言“1万元押金和6个月租金”。2018年9月11日，廖勇华向李燃松名下的建设银行账户（尾号为2975）转账30,000元，转账附言“6个月房租和1个月押金，剩余8500”。2018年9月12日，廖勇华向李燃松名下的建设银行账户（尾号为2975）转账8,500元，转账附言“共38500。XX路XX号6+1个月房”。2018年9月26日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向徐欣送达了（沪浦）城管改字（2018）第212016号责令改正通知书，认定XX路XX弄XX号存在破墙开门、破坏房屋外貌的行为，责令其在2018年9月30日17时前，将擅自装的门自行拆除，恢复房屋外貌。2018年11月1日，南码头街道办事处向徐欣出具《无证食品经营责任告知书（告知房屋出租者）》，内容为“经查，你/你单位在XX路XX、XX开办食品经营项目。……”2019年6月27日，一审法院组织徐欣、李燃松及廖勇华对系争房屋进行了现场查勘。根据现场查勘结果显示，系争房屋为近长方体的建筑（东南角有一部分凹陷），其中靠近浦三路一侧的长度约为22米，另一侧长度约为12.35米。根据徐欣提供的XX路XX弄XX号房屋产权证附图中的位置和形状判断，现场查勘的房屋即为XX路XX弄XX号房屋。系争房屋靠近浦三路临街的墙面现已砌墙密封，在该墙面上仍可见多个门洞的形状，李燃松也确认其中有两个门洞原属于其所称的XX路XX号和XX号。一审审理中，李燃松提供了一份内容为“本人同意李燃松在使用XX路XX号XX号期间转租给其他（她）人使用。”落款为“房东：刘某，2013年9月9日”的字条；后李燃松又称刘某在2013年9月9日出具的该内容的字条已遗失，本案中提供字条的是刘某于2018年4月向李燃松补充出具的。对于该字条，徐欣在一审庭审中申请进行形成时间鉴定，后徐欣认为李燃松的说法有反复，故没有鉴定的必要并撤回了鉴定申请。一审法院认为，本案的争议焦点有两个：一是XX路XX号、XX号与XX路XX弄XX号的关系，二是徐欣是否享有合同解除权。关于第一个争议焦点，虽然李燃松主张XX路XX号、XX号是违章建筑，但并未提供相应的证据予以证实。根据一审法院现场查勘的结果，李燃松主张的XX路XX号、XX号房屋包含于徐欣主张的系争房屋整体之中，而且系争房屋的形状、位置、面积与XX路XX弄XX号产权证上载明的情况基本一致，并无违章搭建的明显痕迹，故法院认定XX路XX号、XX号属于XX路XX弄XX号的一部分。关于第二个争议焦点，徐欣主张其享有合同解除权的依据是李燃松擅自转租以及改变房屋用途。对此，一审法院认为案外人刘某与李燃松签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，各方均应恪守，而徐欣系通过司法拍卖取得了系争房屋的产权，其概括承受案外人刘某作为出租人对系争房屋的权利义务。根据法律规定以及《房屋租赁合同》的约定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，所以本案中判定李燃松是否有权转租XX路XX号、XX号的关键在于是否得到了原权利人刘某的许可。虽然李燃松在案件审理之初并未提供刘某出具的同意其转租的字条，而且对于其后续所举证的字条形成时间的说法也有反复，但是在案的证据并不足以推翻该字条所反映的内容，徐欣对其主张的该字条系李燃松自行伪造或是刘某与李燃松串通后形成的说法也未能提供证据予以佐证。另，廖勇华也表示其承租的XX路XX号、XX号店铺是通过支付转让费的形式从案外人处受让的，由此也可以推定李燃松将该部分系争房屋对外转租是长期延续的行为，刘某对此也未行使过合同解除权，故一审法院认为刘某同意李燃松转租XX路XX号、XX号房屋并进而出具相应的字条具有现实可能性，对于该字条所反映的内容也可予采信。基于此，应视为刘某对《房屋租赁合同》中关于转租条款的实质变更，徐欣作为《房屋租赁合同》的继受人也应按照变更后的合同进行履行。故徐欣基于李燃松擅自转租而要求行使合同解除权的主张，一审法院不予支持。对于徐欣主张李燃松违反合同约定的房屋用途破墙开店的意见，一审依法在现场查勘过程中系争房屋所在居委会的工作人员表示系争房屋多年来都存在破墙开店的情况，由此可以推定原权利人对于该现象应当也是予以容忍的。而且，在一审审理过程中，徐欣、李燃松及廖勇华均确认系争房屋破墙开店的情况已经整改完毕，房屋外墙也已修复完成，一审法院认为徐欣后续使用系争房屋的亦不存在障碍。故徐欣基于李燃松改变房屋用途而认为其享有合同解除权的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。一审审理中，徐欣撤回了第三项诉讼请求，此系其对自身民事诉讼权利的处分，经查并无不当，法院予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回徐欣的诉讼请求。一审案件受理费14,520元，由徐欣负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，对于上海市XX路XX号、XX号与XX路XX弄XX号的关系，一审法院根据现场查勘的结果，李燃松主张的XX路XX号、XX号房屋包含于徐欣主张的系争房屋整体之中，且系争房屋的形状、位置、面积与XX路XX弄XX号产权证上载明的情况基本一致，并无违章搭建的明显痕迹，故一审法院认定XX路XX号、XX号属于XX路XX弄XX号房屋的一部分，具有相应的事实根据，本院予以确认。对于徐欣主张李燃松擅自转租以及改变房屋用途因而其享有合同解除权的本案二审争议焦点问题，本院认为，一审法院综合李燃松提供的由刘某出具的字条的内容、系争房屋长期对外转租而刘某也未曾提出过异议等情况，认定应视为刘某对《房屋租赁合同》中关于转租条款的实质变更，徐欣作为《房屋租赁合同》的继受人也应按照变更后的合同进行履行。因此，一审对徐欣基于李燃松擅自转租而要求行使合同解除权的主张不予支持，并无不当之处。一审法院依法在现场查勘过程中，系争房屋所在居委会的工作人员表示系争房屋多年来都存在破墙开店的情况，一审法院据此推定原权利人对于该现象应当也是予以容认的；现系争房屋破墙开店的情况已经整改完毕，房屋外墙也已修复完成，故一审法院认为徐欣后续使用系争房屋的亦不存在障碍，据此对徐欣基于李燃松改变房屋用途而认为其享有合同解除权的主张不予支持，亦无不当之处。徐欣认为系争房屋不能正常使用，双方之间的租赁合同不能履行的上诉理由不能成立。综上，上诉人徐欣基于其享有合同单方解除权而提出的各项诉请，缺乏充分的依据。一审法院驳回其诉请并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,520元，由上诉人徐欣负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年二月十一日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……