上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11485号上诉人(原审被告)：戴辉，男，1978年5月27日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：王焰，女，1979年5月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：梁钰琦，上海朋洋律师事务所律师。上诉人戴辉因与被上诉人王焰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴辉上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：王焰提交的租赁合同是否伪造,一审未作说明。王焰交付给己方的房屋是毛坯状态,不具有实际居住功能,己方在房屋内进行了简易装修并添置了固定设备及配置,现王焰要求居住人提前搬离，应对己方予以补偿。另房屋漏水，给予楼下住户补偿人民币(以下币种均为人民币)22,000元，应由王焰承担。起租日是每月的20号,在微信里已有说明。被上诉人王焰辩称，根据双方微信往来记录，物业费和房屋维修应由戴辉承担。漏水是房屋群租使用不当造成。同意一审判决，请求予以维持。王焰向一审法院起诉请求：1、判令双方之间的房屋租赁合同于2019年3月15日解除；2、判令戴辉立即搬离上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并给付自2019年6月起至实际搬离之日止，按每月8,000元计算的房屋占用使用费；3、判令戴辉将系争房屋恢复原状，并支付违约金8,000元。一审中，王焰变更诉请1、2为：1、判令双方之间的房屋租赁合同于2019年4月25日解除；2、判令戴辉立即搬离系争房屋，并给付自2019年7月10日起至实际搬离之日止，按每月8,000元计算的房屋占用使用费。一审法院认定事实如下：系争房屋权利人为王焰。2012年5月，王焰、戴辉订立房屋租赁合同，约定，王焰将位于上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给戴辉，租金6,000元/月，另付押金6,000元，租期一年。期满双方未订立书面协议，但戴辉一直租用系争房屋，并支付租金。2013年下半年左右，戴辉经和王焰协商，系争房屋转由案外人刘某某(暨下述微信中的刘姐)继续承租。2018年3月，案外人刘某某搬离系争房屋，戴辉搬进系争房屋居住。王焰实际按每月7,500元租金标准分别于2018年3月12日、4月16日、5月17日、6月16日、7月26日、9月11日，收取了戴辉租用系争房屋的租金。2018年9月15日戴辉向王焰支付了一个季度的租金23,000元。2018年12月13日，戴辉通过支付宝向王焰名下银行卡转账21,000元，另微信转账2,000元。2019年3月14日、2019年4月10日、2019年5月11日、2019年6月10日，戴辉按8,000元/月标准支付了对应租期的每月租金。根据王焰、戴辉之间的微信聊天记录，戴辉于2018年8月30日(美国时间2018年8月29日晚上)微信告诉王焰，“……从今年三月底开始我在住这套房子，每一期的租金我是转给了刘姐。”王焰回复“哦”，双方还约定今后房租直接由戴辉给付给王焰。王焰问“那就是从这个月开始10号，每三个月打一次吗？我是说九月”；戴辉回复“今年9月15日之前的我已经付给刘姐了”；王焰说“起租日是10号对吧”；戴辉答“我是20号搬进去的，还是按7,500，物业费我承担，维修费用我自己承担”；王焰：“这个月开始要涨500”；戴辉：“知道为难您了，本不想跟你说这个事。刚把房子卫生间的防水做好，花了6,000多，我自己承担掉的。之前刘姐是一月一付，给您租金的对吗？”；王焰：“不是为难，我说好今年要涨的。对，每月。……这个面积和地段、楼层，很多年前就这个价格了，一直还是滞后于市场的，您也可以去中介或者网上查询的”；戴辉：“是的，是滞后了一些，我承认。但我会长期稳定住下去，也不给您添麻烦”；王焰：“我了解，但8,000是一定要的，我是说如果房租今年都按时不用催促，明年会好谈些，也不能保证说不涨，这都是市场决定的”；戴辉：“这样吧！之前说的条件不变，每期租金，加您500”。……王焰：“我这里是10号的合同，那9月开始你直接打吗？你们俩之间算算清楚”；戴辉“对，我直接微信或者转账给您。好的，我会和她衔接好的，请您放心”。2018年9月15日，王焰、戴辉双方再次就租金发生争议，王焰在微信中说“我以为我们房租涨到8,000的，回头看了聊天记录才发现我们理解不同。你说的每期原来是说的三个月一块儿500，但我以为你的问题是接着一月一付来的，所以是每月涨500……我网上随便看的行情，人家两室的，和我一样大的房子租金在12,000，我这么多年低价出租，现在8,000，我以为会是很容易的事情，你看看吧。”；戴辉答复：“物业费、维修损耗都是我这边在出着。您这边啥都不需要管，网上这些都是虚的，和实际情况有不小的出入，我说您也不一定会相信。刘姐这边我这里还每月再给500的。实事求是的说是低于市场行情价一些。您可能租到更合适的价格。但您想：首先房子没有空置期，也无需支付中介费，更不需要您打理，这么多年下来了大家可以说都成为朋友。”后，王焰、戴辉商定自2019年3月房租上涨到每月8,000元。2019年3月15日，王焰在群聊中(群成员三人：王焰、戴辉、刘某某)告知戴辉“今天早些时候跟刘姐说了房子装修一事，由于房租是付到下月10号的，请于此前搬出，这样我会把押金按时退还，谢谢！”；戴辉答复“您好！还要租两年在此期间会爱惜您的房子，并按时支付房租！谢谢！”。2019年3月16日，王焰表示“……因为上次回国在国内办理了委托人，装修的合同已经由委托人于今天早些时候签好了，进场时间定在下月十号，这样衔接得比较好。你要是提早搬出，我当然也是会把未用的房租退给你们的。”戴辉回复“下月十号真的不行！还要租两年。”，并多次表示希望继续承租系争房屋，并承诺“……下月租金会在10号给您，并按8,300元支付。”……王焰：“我已经说得很白话了，我说的就是下个月10号前”……后双方就搬离事宜协商未果。2019年4月24日，王焰向戴辉发出律师函，要求戴辉在收到律师函五日内，将系争房屋恢复原状并搬离。该邮件于2019年4月25日送达。然，戴辉仍占用系争房屋至今。一审另查明，2019年4月17日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局向系争房屋发出沪杨房字[2018]第XXXXXXX号居住房屋违规租赁责令改正通知书，“大连路XXX弄XXX号XXX室出租人/转租人/承租人：经查，你于2019年4月17日，被认定在租赁房屋内存在将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，本机关现责令你在2019年4月23日前改正上述违规行为。……”；2019年6月19日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局再次向系争房屋发出沪杨房字[2018]第005117号居住房屋违规租赁责令改正通知书，“大连路XXX弄XXX号XXX室出租人/转租人/承租人：经查，你于2019年6月19日，被认定在租赁房屋内存在将原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租，将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，本机关现责令你在2019年6月25日前改正上述违规行为。……”一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。王焰与戴辉自2018年3月开始的房屋租赁关系，因未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据双方的微信聊天记录，可以明确，王焰曾于2019年3月15日通知戴辉在2019年4月10日之前搬离系争房屋，并于2019年4月24日向戴辉发出书面律师函，故王焰主张双方的合同关系于2019年4月25日解除，予以准许。关于双方租赁关系租期每个周期的起算点，根据双方的微信聊天记录，可以认定王焰一直主张自每月的10号起算租期，且双方并未就租期起始期的计算达成变更，戴辉事后也对起租日每月10号予以认可，故可以认定戴辉已按8,000元/月标准给付租金至2019年7月9日止。因庭审中双方均认可在2012年的房屋租赁合同关系中，戴辉向王焰支付了押金6,000元，且在戴辉中途退出期间并未处理过，故为减少当事人诉累，对该款在本案中予以一并处理。关于违约金的主张，因双方未约定违约条款，且王焰未就实际损失提供证据佐证，故难以支持。一审法院判决：一、王焰与戴辉之间就上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁关系于2019年4月25日予以解除；二、戴辉应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区大连路XXX弄XXX号XXX室房屋腾退并交还王焰；三、戴辉应于判决生效之日起十日内支付王焰自2019年7月10日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月8,000元计算；四、王焰应于戴辉交还房屋并结清费用后，退还戴辉押金6,000元；五、王焰的其余诉讼请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，戴辉在一审自认其与王焰曾于2012年5月就系争房屋订立过为期一年的租赁合同，期满后未再续约。根据王焰和戴辉协商以及戴辉租金支付情况，可以认定两人自2018年3月起就系争房屋存在不定期租赁关系。一审确认双方租赁关系于2019年4月25日解除，具备事实和法律依据，本院认同。2013年12月27日《房屋租赁合同》真实与否不影响双方自2018年3月起就系争房屋存在的不定期租赁关系的处理。一审中王焰亦已撤回该项证据，一审对此无须再行评判。双方不定期租赁关系解除，戴辉应将系争房屋腾退交还王焰。根据双方微信往来记录，可以认定每月的10号为起算租期日。上诉人戴辉关于此节的上诉意见，与双方微信往来记录不符，本院不予支持。根据戴辉所作自认，其与王焰所订立的租赁合同早已届满，王焰无需对其所作添附予以补偿。关于戴辉所称房屋漏水赔偿问题，戴辉未提供证据予以佐证。另根据双方微信往来记录，房屋维修责任及相应费用应由戴辉承担。同时根据责令改正通知书所载，戴辉使用系争房屋存在违规情况。违规使用系争房屋亦有可能造成房屋漏水，相应赔偿亦应由其自行负担。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人戴辉负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年二月六日书记员  叶菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……