上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初24961号原告上海虹达物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人朱有荣。委托代理人韩佳宏、高作熊，北京市世纪(上海)律师事务所律师。被告：许屹磊，男，1973年2月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人：孙亚军、张娣，上海市中广律师事务所律师。原告上海虹达物业管理有限公司(以下简称虹达物业)与被告许屹磊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虹达物业的委托代理人高作熊、被告许屹磊的委托代理人张娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虹达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年3月至2016年12月物业管理费13,832.07元；2、判令被告向原告支付2012年3月至2012年12月维修资金补充526.85元；3、判令被告向原告支付2012年3月至2016年10月代收水费282.39元；4、判令被告向原告支付2012年3月至2016年10月代收电费35,073.10元；5、判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约滞纳金2,000元。事实与理由：被告为上海市欧阳路XXX号(庐迅大厦)405室的所有权人。自2010年12月28日起，庐迅大厦业主大会就委托原告进行物业管理服务，双方签订了《物业管理服务合同》和《物业服务合同》。该两份合同对物业收费标准、维修资金补充都进行了约定，也约定了逾期付款滞纳金的标准。原告已按合同的约定履行了自己的义务，但被告自2012年3月起未按约定支付物业费、维修基金补充、及其使用的水费、电费。原告催讨无着，起诉来院，要求判如所请。被告许屹磊辩称，2014年11月前的所有费用都已超过诉讼时效，诉讼时效为2年。2014年12月至2015年12月的物业管理费我方愿意支付，但是由于原告管理不到位，我方要求按照每平米1.5元支付，约定的是2.55元。2016年的物业管理费没有合同依据。维修费原告从未向业主公示过，我方不清楚，不予认可。水电费我方没有委托原告代收代付，原告的主体不适格。电费中的水泵运行费、中央空调费、公灯费、电梯费等应当包含在物业管理费中，不应当再另行收取。2012-2015年的合同中没有违约金的约定，原告无权收取滞纳金。我方从未收到过原告的催讨。原告没有尽到管理义务，我方也已提供证据证明。系争房屋的产权人是被告及其母亲周某某，产权面积为95.79平米，我方是产权人之一，只应当承担一半费用。本院经审理认定事实如下：上海市欧阳路XXX号405室的房地产权利人为被告及案外人周某某，该房建筑面积为95.79平方米。原告与上海市虹口区庐迅大厦业主大会(以下简称庐迅大厦业主大会)签订《物业管理服务合同》，约定：由原告对庐迅大厦进行物业管理；委托期限自2010年12月28日起至2012年12月27日止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；物业管理服务费按每月每平方米2元(建筑面积)收取；房屋设备运行费按建筑面积按实每月结算收取，包括(中央空调电费、电梯、泵房运行费、公灯费)；收取每月每平方米0.55元作为维修资金补充(单独立账)。合同到期后，原告与庐迅大厦业主大会签订《物业服务合同》，约定：原告按每月每平方米2.55元向业主收取物业服务费，包括每月每平方米0.45元综合管理服务费、0.55元公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修费用、0.30元公共区域的清洁卫生服务费用、0.05元公共区域绿化养护费用、1.20元公共区域秩序维护服务费用，中央空调、电梯、泵房运行费、公灯费按建筑面积每月按实结算收取；物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主应在每月底前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；合同为期三年，自2012年12月28日起至2015年12月27日止。2015年12月25日，原告再次与庐迅大厦业主大会签订《物业服务合同》，合同为期三年，自2015年12月28日起至2018年12月27日止，其他收费方式及标准同上一份合同。自2012年3月起，被告未再支付物业管理费、维修资金补充、水费及电费，原告催讨无果，现诉至本院要求判如所请。审理中，原告提供上海市虹口区庐迅大厦业主委员会情况说明一份，载明，上海市欧阳路XXX号庐迅大厦由上海虹达物业管理有限公司进行物业管理服务。长期以来，庐迅大厦的水电费均由虹达物业代收代付。电费按照业主自用电费和公摊电费代收代付，公摊电费根据当月庐迅大厦发生的电费总额扣除各业主自用部分的电费后，剩余的为公摊电费。公摊电费除以庐迅大厦总面积后得出当月公摊电费的单价，然后根据各物业的面积计算。水费按照各业主水表每月发生的用水量。原告亦已提供电费信息查询单、电费发票及水费发票，证明原告已代付了小区的电费及水费。原告还提供了水电费抄表数，证明被告欠费期间水电费的数额。审理中，被告提供照片一组，证明原告没有尽到管理义务，要求调低物业管理费费用。另查明，2015年11月26日原告曾起诉系争房屋另一产权人周某某[(2015)虹民三(民)初字第2555号]，要求其支付相关欠费，本院审理后作出判决，支持原告的诉讼请求。被告提出上诉，二审法院审理认为根据二审中发现的事实，会对周某某的民事行为能力认定产生影响，故裁定将该案发回重审[(2016)沪0109民初21783号]。2016年9月1日，被告亦向本院申请对周某某的行为能力认定[(2016)沪0109民特170号]，该案尚在审理中。故原告在(2016)沪0109民初21783号中申请撤回起诉，重新起诉了本案。本院认为：公民及法人的合法权益受法律保护。原告与上海市虹口区庐迅大厦业主大会签订的《物业管理服务合同》及《物业服务合同》，均确定了原告为系争房屋的物业管理公司。由于原告对被告所有的物业履行了管理职责，被告理应按照约定按时交纳物业管理费及相关的水、电费。被告的提供的照片不足以证明原告未尽到管理义务，对于被告要求调低物业管理费的辩称意见，本院不予采信。关于诉讼时效，原告曾于2015年11月26日起诉房屋的另一产权人周某某，后由于周某某的民事行为能力问题撤回起诉，另行起诉了本案，被告对于该案的审理也是知情的。2015年11月26日前，原告未能提供有效的催费依据。故本院认定自2015年11月26日向前追溯两年，即欠费自2013年11月起算，之前的欠费已超过诉讼时效。2012年12月28日起的《物业服务合同》并未对滞纳金作出约定，故对于原告主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告许屹磊向原告上海虹达物业管理有限公司支付2013年11月至2016年12月物业管理费9,281.88元；二、自本判决生效之日起10日内，被告许屹磊向原告上海虹达物业管理有限公司支付2012年3月至2016年10月代收水费99.27元；三、自本判决生效之日起10日内，被告许屹磊向原告上海虹达物业管理有限公司支付2012年3月至2016年10月代收电费21,734.19元；四、对原告的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费772.08元，减半收取386.04元，由原告上海虹达物业管理有限公司负担86.04元，由被告许屹磊负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年三月十三日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。