山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终9125号 上诉人（原审被告）：陈觉,男,1985年7月6日出生,汉族,个体工商户,住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：张业春，山东国熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，山东国熙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：临沂齐鲁园广场商业运营有限公司,住所地临沂市兰山区汶河路中段齐鲁园广场接待中心,统一社会信用代码:913713000779824445。 法定代表人:刘昌东,董事长。 被上诉人（原审原告）：冠鲁房地产开发有限公司,住所地山东省平邑县成浚河路207号，统一社会信用代码:9137132616869793X7。 法定代表人:刘加营,董事长。 委托诉讼代理人:巩译文,山东正之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾庆功,山东正之源律师事务所律师。 上诉人陈觉因与被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈觉委托诉讼代理人张业春、张帆、被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司委托诉讼代理人曾庆功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈觉上诉请求：1、请求法院撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2019）鲁1302民初6185号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决缺乏事实依据，证据不足。一审认定“被告经营至2018年12月31日缴纳商铺电费500元后撤场停止经营”，以及认定“被告违反合同约定提前撤场，并拖欠原告租金和管理费用未付，其行为已构成违约”，认定事实错误，判决上诉人返还装饰装修款没有事实依据，证据不足。1、2019年5月，被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司在起诉前未经上诉人同意，擅自对商铺的内部结构进行拆除和毁坏，妄图造成上诉人“撤场”的假象，以便其进行虚假诉讼，此举造成商铺无法正常经营，故违约责任应由齐鲁园公司承担而不应由上诉人承担。根据上诉人与被上诉人冠鲁房地产开发有限公司及临沂市嘉泽装饰有限公司签订的《装饰（装修）协议书》第五条“撤场限制”中约定，可知所谓“撤场”应解释为由上诉人终止与齐鲁园公司的合作，也就是由上诉人终止该租赁合同关系，但在本案中，是齐鲁园公司的恶意拆除行为违反了租赁合同约定，导致本案《装饰（装修）协议书》的目的无法得到实现，上诉人并无解除该租赁合同的意思和行为，即没有“撤场”。故该装饰装修款的损失理应由被上诉人自行承担。2、上诉人暂时欠付租金和管理费用，是因本案所涉商铺在营业过程中未达到齐鲁园公司所承诺的客流量，故上诉人就此与齐鲁园公司已协商一致，准备达成新的协议，将租金缴纳方式由目前的固定租金模式变更为营业额提成模式，上诉人以新的品牌入驻商铺继续经营。故上诉人在新的协议达成前暂时尚未支付租金，但这与本案装饰装修合同属不同法律关系，这并不能表示上诉人作出“撤场”的行为。3、齐鲁园公司在2019年3月3日和2019年5月28日分别向上诉人发出缴费通知单，通知上诉人缴纳2019年4月1日至2019年9月30日租金、推广费、综合管理费和POS机管理费。此行为证明齐鲁园公司仍在履行租赁合同，也更能够证明上诉人并未“撤场”。但因齐鲁园公司5月份拆除商铺内部结构的行为已构成违约，上诉人无法向其支付缴费通知单所载的租金及管理费用。二、一审法院适用法律错误，错误支持被上诉人要求上诉人支付违约金的主张。一审中，被上诉人请求解除上诉人与齐鲁园公司签订的《齐鲁园广场商铺租赁合同》且向上诉人主张违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式并不表现为支付违约金。故一审法院判决上诉人向齐鲁园公司支付违约金是错误的。综上，上诉人认为一审法院在审理该案时认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定提起上诉，请求法院依法查明案件事实，公正裁判。 被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司辩称，上诉人认为一审判决与事实不符，但在一审过程中上诉人本人到庭，并对一审判决中所确认的事实全部予以承认，应当以一审庭审中所确认的事实为准。上诉人主张一审适用法律错误无任何法律依据，一审适用法律正确。 临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除第一原告与被告签订的《齐鲁园广场商铺租赁合同》；2、请求被告向原告支付其未支付租金及物业费42262.86元及违约金；3、请求被告向原告赔偿第二原告已付装饰装修总额80%的装饰装修款240000元；4、本案诉讼费等一切必要费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月15日，原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司与被告陈觉签订《齐鲁园广场商铺租赁合同》,约定由被告承租原告齐鲁园广场商业楼的一层L119A号商铺，双方确认商铺可出租面积为53平方米,租赁期限自2017年12月23日起至2020年12月22日止。约定租金为:2017年12月23日至2018年12月22日的租金为3.5元/平方米,年租金67707.5元；2018年12月23日至2019年12月22日的租金为3.71元/平方米,年租金71769.95元；2019年12月23日至2020年12月22日的租金为3.93元/平方米,年租金76025.85元。双方确认由原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司代收被告的水、电、燃气、超时空调等公共事业费用，综合服务费(含空调费)为1.5元/平方米/天。合同约定:若被告逾期未缴纳租金、综合管理费用或者其他费用累计超过30日,原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司有权不经被告同意立即解除本合同,被告需向第一原告支付相当于3个月租金及综合管理费用总和的违约金。2017年10月15日,原告冠鲁房地产开发有限公司与被告陈觉及临沂市嘉泽装饰有限公司签订装饰(装修)协议书,约定原告冠鲁房地产开发有限公司向临沂市嘉泽装饰有限公司支付装修费用30万元,用于为被告店铺装修款,并约定被告如不满两年撤场的,需赔偿原告冠鲁房地产开发有限公司已付装饰总额80%的装饰装修款。合同签订后,二原告均已履行了约定义务,并支付被告陈觉店铺装修款300000元，但被告经营至2018年12月31日缴纳商铺电费500元后撤场停止经营。经原告统计，被告尚欠2018年第四季度租金17066元、2019年第一季度租金17942.49元、综合服务费及水、电等费用7254.38元，2019年2月23日，原告向被告发出通知催收上述款项，要求被告应于2019年3月1日前结清租金，因被告未能如期缴纳，为此原告诉至法院。 一审法院认为，原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司与被告陈觉签订的租赁合同及装修协议，系合同双方的真实意思表示，合法有效。被告违反合同约定提前撤场，并拖欠原告租金和管理费用未付，其行为已构成违约；原告据此要求解除双方租赁合同，由被告结清租金及物业费，并由被告返还约定的装饰装修款，理由正当，应予支持；但原告主张租金及物业费的违约金约定不清，对此可自其催收期限届满之日起按年利率6%计算逾期利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除临沂齐鲁园广场商业运营有限公司与被告陈觉于2017年10月15日签订的《齐鲁园广场商铺租赁合同》。二、被告陈觉于本判决生效后十日内偿付原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司租金、物业费42262.86元及利息（按年利率6%计算，以42262.86元为基数，自2019年3月1日起计算至实际履行之日止）。三、被告陈觉于本判决生效后十日内返还原告冠鲁房地产开发有限公司装饰装修款240000元。四、驳回原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2767元，由被告陈觉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈觉提供证据一、山东省济南市泉城公证处出具的（2019）鲁济南泉城证民字第5841号公证书。证明在双方2017年10月15日签订合同前，被上诉人的微信公众号宣传“齐鲁园广场的招商率达到了近90%”、“齐鲁园广场已签约引进诸多品牌”均与事实不符，齐鲁园公司在缔约过程中存在欺诈行为，上诉人是受被上诉人欺诈而签订了合同。证据二、齐鲁园公司分别于2019年3月3日、2019年5月28日向上诉人发出的缴费通知单。证明被上诉人2019年3月22提起诉讼，而齐鲁园公司在起诉后的5月28日继续向上诉人发出缴费通知单，上诉人在起诉后并未“撤场”。证据三、齐鲁园公司2019年4月5日发给上诉人的解除合同函。证明涉案租赁合同为齐鲁园公司单方解除，并非涉案装饰（装修）协议书第五条撤场限制中约定的上诉人单方解除即“撤场”，齐鲁园公司该致函行为是恶意促成上诉人返还装饰装修款。另外，根据该通知书，明确记载是齐鲁园公司强行宣布上诉人撤场，而实际过程中上诉人并未撤离商铺。在2019年5月份，被上诉人单方在未征得上诉人同意的情况下，强行将上诉人安装在商铺内的未附合装饰装修物品予以撤离灭失，违反相关司法解释规定，单方将本属上诉人的合法财产据为己有。证据四、2019年8月13日与齐鲁园公司朱经理通话录音（光盘及文字版）、上诉人8月13日通话详单、录像两则。证明齐鲁园公司在2019年5月即在上诉人提出解除合同异议期间，擅自拆除、毁坏商铺内部结构，造成商铺无法正常经营，恶意促成上诉人“撤场”的假象。另外，根据合同法及其司法解释相关规定，被上诉人在2019年4月份给上诉人发出解除合同通知书，而在上诉人依法享有的三个月异议期间内，被上诉人擅自将上诉人商铺内有价值财产予以毁坏，其目的是造成上诉人无法正常经营。且在一审过程中，上诉人当庭陈述双方有和解意愿，想通过调整其他品牌产品继续进行经营，因被上诉人单方擅自毁坏上诉人经营条件，造成上诉人无法继续正常经营。证据五、山东省公安消防总队官方网站消防监督结果公开中公共聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告。证明在2017年10月15日双方签订合同时，齐鲁园广场并未通过消防验收，齐鲁园广场是在2018年2月份才获得消防验收，被上诉人是在法律强制性规定未通过消防验收的情况下，将商铺租赁给上诉人，该合同应为无效。证据六、齐鲁园公司开具的装修保证金收据以及银行转账凭证。证明齐鲁园公司至今对上诉人的此项费用未予以返还，此费用共计16120.84元。被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。齐鲁园广场的宣传并不涉嫌欺诈，上诉人在签订合同前有义务并已实际到租赁场地进行考察，该证据与本案无关。对证据二，上诉人目前在齐鲁园广场正在经营其他商铺，本案涉及其中一家，该通知单不是针对本案商铺。对证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议。根据合同约定，齐鲁园广场有权单方解除合同，并且导致合同解除的原因是上诉人未缴纳租金。租赁合同为装饰装修合同的主合同，主合同目的无法实现的情况下，装饰装修合同应当予以解除，且在装饰装修合同中明确约定了解除条件。齐鲁园公司的致函行为符合法律规定，并不是恶意促成上诉人返还装饰装修款。对证据四，该证据并不属于新证据，且上诉人的撤场行为是因其违约未支付租金等费用，并自己将店铺内的物品撤走，停止店铺营业形成撤场，而不是因被上诉人的行为导致，被上诉人从未实施过上述行为。证据五与本案无关，且齐鲁园广场与上诉人签订合同并不违反法律规定。证据六与本案争议无关，且目前上诉人仍拖欠被上诉人多项费用未支付。本院经审查认为，上述证据或系单位出具，皆加盖相关单位公章，或系原始视听资料，或系政府公开信息，来源明确，对其真实性、合法性予以认定，但对其关联性，应结合当事人陈述、本案案情、其他证据，综合予以考虑。 二审中，上诉人陈觉向本院提交司法鉴定申请书，申请对齐鲁园广场L119A号铺位装饰装修附合部分的价值进行鉴定，以确定未附合部分的价值。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。 本院认为，上诉人陈觉与被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司于2017年10月15日签订的《齐鲁园广场商铺租赁合同》，与被上诉人冠鲁房地产开发有限公司及案外人临沂市嘉泽装饰有限公司于2017年10月15日签订的《装饰(装修)协议书》,主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，双方应严格履行。二审中，陈觉提供山东省济南市泉城公证处出具的（2019）鲁济南泉城证民字第5841号公证书，以此主张被上诉人在缔约过程中存在欺诈行为，其系受被上诉人欺诈而签订了合同。因欺诈而订立的合同在性质上为可撤销合同，陈觉并未在法律规定的一年期间内行使撤销权。陈觉提供山东省公安消防总队官方网站消防监督结果公开中公共聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告，以此主张签订合同时齐鲁园广场未通过消防验收，涉案合同为无效合同。消防安全法规在性质上为管理性强制规范，非为效力性强制规范，据此并不能认定双方所签合同无效。 双方签订合同后，被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司将涉案商铺交付给上诉人陈觉使用，已履行合同约定的义务。上诉人陈觉拖欠租金、综合服务费及水电费等累计超过30日，且该行为亦构成根本违约，临沂齐鲁园广场商业运营有限公司依约依法皆有权解除租赁合同。临沂齐鲁园广场商业运营有限公司于2019年3月22提起诉讼，要求解除双方所签租赁合同，陈觉以起诉前后向其发出缴费通知单为由，主张临沂齐鲁园广场商业运营有限公司仍在履行租赁合同，理由不足。合同解除后，陈觉拖欠的租金、综合服务费及水电费等共计42262.86元，依法仍应予以支付，并应支付相应利息损失。陈觉二审中提供装修保证金收据以及银行转账凭证，主张其支付给被上诉人的此项费用共计16120.84元未予返还，可在支付上述款项时予以冲抵，亦可另行主张权利。 双方签订合同后，被上诉人冠鲁房地产开发有限公司支付费用将涉案商铺装饰装修完毕，已履行合同约定的义务。涉案《装饰(装修)协议书》第五条“撤场限制”中约定的“撤场”，因被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司将涉案商铺交付给陈觉使用，目的系为获取租金，只要陈觉按租赁合同约定按时缴纳租金及相关费用，其是否实际使用即是否“撤场”，皆由其自行决定，且即使陈觉未予“撤场”即仍在使用经营涉案商铺，但其拒绝缴纳租金及相关费用，此对出租人来说，亦无法实现获取租金的合同目的，临沂齐鲁园广场商业运营有限公司亦有权行使法定解除权，要求陈觉撤出商铺。故是否撤出商铺不是关键，该“撤场”不能简单地理解为撤离商铺停止经营。根据本案案情，依民法诚信原则，探寻双方真实意思表示，该“撤场”在本质上应理解为“不再履行缴纳租金等合同义务”而单方终止合同。陈觉经营至2018年12月31日缴纳商铺电费500元后，直至被上诉人2019年3月22起诉后，仍拖欠包括2018年第四季度租金在内的相关款项，已以其行为表明不再履行合同约定的缴纳租金及相关费用的义务，单方终止租赁合同。在此情况下，一审认定该行为符合上述协议书约定的“撤场”情形，判决陈觉返还80%的已付装饰装修款，认定事实、适用法律及处理并无不当。陈觉二审中提供2019年3月3日、2019年5月28日缴费通知单，以此主张其在起诉后并未“撤场”；提供2019年4月5日解除合同函、2019年8月13日通话录音等证据，以此主张其不存在“撤场”行为，系被上诉人恶意促成其“撤场”假象，证据不足，理由不充分。 根据合同法相关规定，合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，合同中关于违约金的约定应属结算和清理条款，且一审判决按年利率6%支付利息，并未判决支付违约金，故上诉人陈觉主张一审支持违约金主张，适用法律错误，其主张明显不能成立。陈觉主张被上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司擅自将商铺内未附合装饰装修物品据为己有，属侵权法律关系，可另行主张权利。据此申请对铺位装饰装修附合部分价值进行鉴定，以确定未附合部分的价值，本院不予准许。 综上所述，上诉人陈觉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5534元，由上诉人陈觉负担。 本判决为终审判决。 审判长  张晓燕 审判员  王信峰 审判员  赵修娜 二〇二〇年二月二十六日 书记员  李 楠