安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0203民初2105号 原告：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市南瑞2号楼，统一社会信用代码91340200683631345C。 法定代表人：叶盛，职务董事长。 委托代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。 委托代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：邵杰，男，汉族，1987年9月30日出生，大专文化，无固定职业，住芜湖市。 委托代理人：戴荣超，安徽林森律师事务所律师。 原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（下称“商博城开发公司”）诉被告邵杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后。由审判员朱晶晶依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告商博城开发公司委托代理人武自强，被告邵杰及其委托代理人戴荣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾让并返还位于瑞丰商品交易博览城A区01幢三层301-305#、310-314#、3032-3035#共计十四间商铺；2、判令被告支付租金：432604元【自2014年5月10日起至2016年4月9日止，（246302×2）-60000=432604】、逾期付款违约金：172411元【自2014年5月10日起计算至2016年4月9日止，700天，每日按年租金1‰计算，246302×1‰×700=172411】；3、判令被告支付合同期满后占用商铺使用费：136309元【自2016年4月10日起，暂计算至2016年7月20日，101天，246302÷365×2×101=136309】，至实际退还房屋时止；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月26日，原告商博城开发公司与芜湖商品交易博览城商业物业管理有限公司（下称“商博城商管公司”）与被告邵杰三方，签订《芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁、管理合同》一份，约定原告将位于芜湖市瑞丰商品交易博览城A区01幢三层301-305#、310-314#、3032-3035#，共计十四间商铺，出租给被告从事灯具经营使用，期限为一年，自2013年5月10日起至2014年5月9日止，租金标准为23元/㎡/月，租金总额为246302元，另约定经营管理服务费为160632元，物业费为16420元。合同第十三条约定：乙方（承租人）未按约定时间缴纳租金、市场管理费、保证金，每逾期一日，按年协议总金额的1%支付违约金，经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任，本协议期满，乙方必须按时退还甲方商铺，未按时退还商铺的，每占用一天乙方双倍支付租金及市场管理费。合同签订后，被告将上述款项缴纳，原告将承租商铺交付给被告经营使用。租赁期届满后，被告既不退还商铺，也不续交租金及经营服务费、物业费，原告遂于2015年2月4日与被告另行签订一份《商铺租赁合同》，约定在租金等条件不变的情况下，另行优惠延长11个月的租赁期（共计23个月），租期自2014年5月10日起至2016年4月9日止，租金仍为249302元，其他不变。被告仅于2015年2月6日补缴部分租金60000元，对其余租金等费用又以种种理由推诿拒付，但时至租赁期限届满，被告既不交租金，又不退让房屋，占用使用至今。 被告邵杰辩称：一、本案由来是原被告于2013年1月21日签订的租赁合同，租金已全部交纳，因物业公司违反了相关约定，经常停开电梯和照明，堆放杂物，营销宣传不到位，原告与商博城商管公司违反了当初的规划，当时只允许三楼经营灯饰，现在又允许一楼经营灯饰，导致被告至今亏本了数十万，所以找到原告与商博城商管公司协商减少租金，原告同意，双方遂于2014年5月10日签订了一份合同，租期自2014年5月10日起至2016年4月9日，共23个月，给予11个月的免租期，合同签订后，被告交纳了60000元，由于上述情况仍存在，经营未改善，被告未及时交纳租金，原告擅自将被告的价值150多万的灯饰锁门扣押，被告多次去函与原告协商解决，原告都不为所动；二、原告要求的房屋占用费没有法律和事实依据。1、签订合同以后原告一直没有将合同原件交给被告，导致被告一直不知晓相关约定，是无效条款。2、原告已将被告商铺强行锁门，商铺在原告的控制下，被告不应承担租金，被告实际使用时间是2014年5月10日至2015年7月1日，加上扣除11个月免租期，实际租金为40000多元。被告事先预交60000元租金，原告应将多交的租金返还；三、违约金没有法律依据，被告没有欠付租金，即使法院判决欠付租金，违约金标准也过高；四、商铺包括属于被告的灯饰都在原告的控制下，占用使用费应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年1月21日，原告商博城开发公司（甲方）与被告邵杰（乙方）、案外人商博城商管公司（丙方）签订《芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁、管理合同》一份，约定原告将位于芜湖市瑞丰商品交易博览城A区01幢三层301-305#、310-314#、3032-3035#，共计892.4㎡商铺，出租给被告从事灯具经营使用，期限为一年，自2013年5月10日起至2014年5月9日止，租金标准为23元/㎡/月，租金总额为246302元，另约定乙方向丙方缴纳经营管理费160632元（15元/㎡/月），以及物业费8567元（0.8元/㎡/月），乙方还需向丙方缴纳消费者权益保证金8000元，保证金自退租之日起六个月内退还；违约责任约定为，乙方未按约定时间缴纳租金、市场管理费、保证金，每逾期一日，按年协议总金额的1%支付违约金，经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任，本协议期满，乙方必须按时退还甲方商铺，未按时退还商铺的，每占用一天乙方双倍支付租金及市场管理费等。合同签订后，被告邵杰依约于2013年1月21日缴纳保证金8000元，于2013年1月26日缴纳租金246302元。合同到期后，被告邵杰继续承租上述房屋，2015年2月4日，原告（甲方）与被告邵杰（乙方）补签《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于芜湖市商品交易博览城A区1幢3层301-305#、310-314#、3032-3035#共计十四间商铺出租给乙方用于经营灯具，租赁期限为23个月，自2014年5月10日起至2016年4月9日期满，租金共计246302元，本合同签订时租金及各项费用需一次性付清；合同终止之日，乙方应将该房屋完好返还甲方并交清其全部应付款项；如乙方未按时付清租金的，每逾期一日，乙方应欠款总额的千分之一向甲方支付违约金，直至付清之日止；如乙方拖欠租金等应付款项且拖欠日期累计达60天或以上的，属于重大违约，甲方有权随时单方解除本合同，收回房屋另行出租，不退还乙方已付租金及租赁保证金，并行使自身权利，乙方还应向甲方支付相等于本合同租金20%的违约金，并另行赔偿甲方损失等。上述合同签订后，被告邵杰于当日向原告缴纳租金60000元，剩余租金一直未付。商博城商管公司于2015年6月4日和2015年7月1日两次向被告邮寄书面通知催缴欠款，但被告一直未付。2015年7月2日原告与被告为租金事宜发生纠纷，原告及商博城商管公司将涉案房屋锁上，后被告方一直未再使用涉案房屋。上述事实有原告提供的《芜湖瑞丰商品交易博览城商铺租赁、管理合同》、《商铺租赁合同》、租赁费缴费发票、收据，被告邵杰提供的照片、出警记录以及原被告当庭陈述等证据在卷予以证实，本院予以采信。对于原被告双方在《商铺租赁合同》约定的关于23个月租期的租金计算方式，鉴于该合同并未明确约定免租期为11个月，本院酌定租期内涉案商铺的月租金按照平均值计算。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告邵杰未按合同约定的时间支付全部租金246302元，原告有权随时解除合同，收回房屋另行出租。经审理查明，原告确认其于2015年7月2日自行将被告承租的涉案商铺锁门，庭审中原告虽称后期已经将门锁打开，但并未提供证据证明将上述房屋交还被告继续使用。原告此行为应视为已经收回其出租给被告的涉案商铺，双方租赁合同关系已经解除，故本院对原告要求被告腾让并返还涉案商铺的诉请不予支持。因自2015年7月2日之后，被告实际未占用涉案商铺，故原告方无权要求被告支付合同期满后占用商铺的使用费。鉴于原被告双方签订的《商铺租赁合同》约定共计23个月租金合计246302元，被告实际使用至2015年7月2日，期间租金合计应付147424元，扣除已付60000元，尚欠原告租金87424元应当予以支付。鉴于被告未按合同的约定支付租金，原告有权要求被告支付逾期付款违约金，但被告当庭提出合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整并分段计算。自2015年2月4日至2015年7月2日期间的违约金以186302元（246302元-60000元）为基数按照月利率2%计算合计为18382元，2015年7月2日之后的违约金以实际欠付租金即87424元为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止。原告其他诉请，本院予以驳回。对于被告邵杰庭审中辩称原告扣押其灯饰的情况，因被告并未在本案中提起反诉，本院不宜处理，被告邵杰可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邵杰于本判决生效之日起十日内支付原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司租金87424元、违约金18382元及自2015年7月2日起以87424元为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止的违约金； 二、驳回原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6727元，由被告邵杰负担1211元，原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司负担5516元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱晶晶 二〇一七年三月十三日 书记员  丁 萍 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。