广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21922号上诉人（原审原告）：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：易丰，公司董事长。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义律师事务所律师。上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）因与被上诉人李伟文房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。旭瀛公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除旭瀛公司与李伟文于2013年1月5日签订的《协议书》，并同时解除双方关于广州市体育东路13号202房屋的买卖关系；三、李伟文支付本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决违背了广州市中级人民法院的生效判决，如不改判将导致前后两份生效判决冲突。在本案之前，己有（2015）穗天法民初字第868号一审民事判决、（2018）粤01民终3814号二审民事判决己经生效，在前案中，李伟文向广州市天河区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判令旭赢公司继续履行2013年1月5日《协议书》，被天河区人民法院一审判决驳回该诉讼请求，且二审法院广州市中级人民法院维持了一审判决，该《协议书》在客观事实上、在生效判决所形成的法律状态，均处于无法继续履行状态。因此，本案的一审判决认定2013年1月5日《协议书》不应解除而驳回旭瀛公司的诉请，违反了生效判决。若李伟文认为（2015）穗天法民初字第868号判决、（2018）粤01民终3814号判决存在错误，不应驳回其要求继续履行2013年1月5日《协议书》的诉讼请求，可循审判监督程序申请再审，而一审法院也不应该违背现仍生效的前案判决。二、在查明事实和法律适用上，原一审判决查明和认定事实不清，适用法律错误，且违背了政策精神和政策导向，明显属于错判而应予以改判。1、由于李伟文不符合现时购买案涉广州市体育东路13号202房屋的购房政策要求，案涉房屋无法办理过户登记手续。事实上，随《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函［2017]65号）的施行，案涉《协议书》于2017年3月31日起已无继续履行可能。一审法院以房地产政策多变为由，维持合同目的已无法实现的房屋买卖合同，属事实认定错误且适用法律错误，依法应予纠正并改判解除合同。2.李伟文从未支付过案涉广州市体育东路13号202房屋的交易对价，未履行案涉《协议书》项下付款义务，鉴于案涉房屋现亦不具备交易过户条件，结合协议双方履行情况，应依法予以解除。一审法院认定李伟文支付给案外人易伟的款项为案涉《协议书》项下约定购房对价款没有事实与法律依据。3.案涉房屋现处于被中止从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续的状态的原因为司法调查，且在调查期内并未证明旭瀛公司存在任何违法犯罪的事实和过错，一审法院认定上述过户中止状态是由于旭瀛公司原因造成缺乏事实依据。且无论是何种原因导致案涉房屋从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续无法进行，与本案中由于房产政策问题必然导致的无法过户至李伟文名下无关联，亦非本案需要处理的问题。综上所述，一审法院事实查明不清，证据不足，适用法律错误，依法应予以纠正。为维护旭瀛公司的合法权益，请求贵院依法支持旭瀛公司的全部上诉请求。旭瀛公司于二审开庭期间另行补充如下意见：1.（2015）穗天法民初字第868号判决书以及（2018）粤01民终3814号判决书，二审的经办法官在开庭时曾提醒我方可以另案解除本案协议书，二审在2018年，但是在2017年3月，广州市政府出台新政策，案涉协议书不符合限购条件，可以解除。这就是本案提出解除合同的基础，同时在我方提出一审诉讼期间，虽然广州市政府对于限购有所放松，但是本案协议书仍不具备过户条件，物业不能转让给自然人，也不能过户，必须得出证两年后。本案一审绕过对于政策变更的审查，李伟文混淆概念，限购措施不是以合同签署时的时间作为临界点，而是以网签合同备案时作为临界点，本案合同至今未网签，所以根据一二审法院的司法判决，该合同是符合政策变更引起的合同变更。2.关于事实的补充，本案诉讼期间，李伟文另案提起新的诉讼（2018）粤0106民初24175号案，该案中李伟文要求将案涉物业的业主从中铁南方公司变更为旭瀛公司，再转让给李伟文，将在协议书上约定的过户方式，变更为直接从中铁南方公司，直接绕过旭瀛公司而过户给李伟文，李伟文在另案中请求变更合同，不是继续履行合同，原因在于我市限购政策的存在，本案重点应该主要审查是否符合限购过户政策，而不是在合同履行过程中的问题。经广州铁路运输中级法院历经5年的审查未确认我方存在违法犯罪的事实，我方没有过错。李伟文辩称：旭瀛公司诉讼请求均不能成立，其主张撤销一审判决没有事实依据、法律依据，其主张解除协议书以及买卖关系不能成立。按照合同法的规定，合同解除有两个条件，双方在2013年1月5日协议书第5条约定，双方并没有约定解除合同的条件，旭瀛公司称本案属于政策性改变为由不能成立，本案合同签订的时间为2013年，没有任何政策的规定，根据法不溯及既往的原则，个人可以购房。旭瀛公司以生效判决主张解除合同不能成立，之前判决之所有解除合同是因为铁路运输中级法院的中止导致，但是现在该法院的中止已经解除，所以不具备解除合同的法定条件。旭瀛公司称李伟文没有支付交易对价不属实，其主张补充协议二中200万元是给付易伟个人的不属实。补充协议是旭瀛公司与李伟文签订，易伟就其合同的约定错误进行签名，但并不是其个人行为签订合同。旭瀛公司主张应属于另一法律关系，但是旭瀛公司却没有举出证据予以证明。我方交纳的350万元就是购房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。旭瀛公司向一审法院起诉请求：1.解除旭瀛公司、李伟文于2013年1月5日签订的《协议书》，并同时解除旭瀛公司、李伟文关于广州市体育东路13号202房屋（以下简称案涉202房）的买卖关系；2.李伟文承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：查册时间为2019年5月17日的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉202房屋的登记权属人为案外人中铁南方公司，套内建筑面积为456.1918平方米，建筑面积为468.0504平方米，使用性质为非居住用房；案涉202房目前被一审法院（2018）粤0106民初24175号案查封27.35%的产权份额，且仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。2012年1月20日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方就有关购买案涉首层02房和案涉202房，于2011年12月21日、2012年1月18日签署的《合作协议》及《补充协议》作出调整，以共同出资联合购买的方式进行合作；（第二条）双方同意产权面积按案涉202房归甲方所有、案涉首层02房归乙方所有，并以此为原则进行登记；等条款。2012年，旭瀛公司以房屋买卖合同纠纷为由向广州铁路运输中级法院起诉中铁南方公司（该案被告）、李伟文（该案第三人），要求中铁南方公司立即将案涉首层02房和案涉202房过户到旭瀛公司和李伟文名下。广州铁路运输中级法院予以受理并审理后，于2012年12月18日作出36号民事判决，查明及认定的与本案有关的内容如下：一、2011年12月29日，旭瀛公司以李伟文的名义向中铁南方公司支付购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元，同年12月30日，旭瀛公司向中铁南方公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由李伟文将旭瀛公司购买案涉首层02房和案涉202房的保证金3200万元转账到中铁南方公司……旭瀛公司于2012年1月20日与李伟文签订《合作协议》，约定由双方共同出资联合购买中铁南方公司拟出售的体育东路13号商铺。双方同意以李伟文的名义向中铁南方公司支付3200万元的竞买保证金，其中旭瀛公司委托易伟出资900万元，李伟文出资2300万元。并约定竟买成功后案涉首层02房产权归李伟文所有，案涉202房产权归旭瀛公司所有。同日，旭瀛公司加价一万元以3401万元报价竞得案涉首层02房和案涉202房（共计763.0051平方米）。二、该院认为本次交易旭瀛公司与中铁南方公司已经达成合意……旭瀛公司与李伟文联合共同参加投标购买案涉首层02房和案涉202房，并无不当之处；且旭瀛公司最后竞得案涉首层02房和案涉202房亦并非因为行使承租人的优先购买权在同等价格情况下取得，而是在比另一竞买人报价高出一万元的情况下按照价高者得的原则以3401万元竞买成功……中铁南方公司以上级公司不同意为由对抗善意购买人，不予办理交易房产过户手续的理由依法不能成立……遂判决：旭瀛公司将购房余款201万元支付给中铁南方公司；中铁南方公司在收到余款之后将案涉首层02房过户到李伟文名下，案涉202房过户到旭瀛公司名下（有关案涉首层02房和案涉202房所涉及的买卖双方所发生的税金和费用均由买受人承担）。上述36号民事判决已经发生法律效力。2013年1月5日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订《协议书》，约定：（第一条）甲、乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；（第二条）甲方同意将案涉首层02房和案涉202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；（第五条）本协议是双方经过多次磋商后达成的，不存在任何翻悔的理由，如果甲方违约不将物业转让给乙方，或乙方不受让物业，均构成违约，违约方应向守约方支付违约金2000万元；（第六条）甲乙双方特别约定案涉202房从向中铁南方公司购得，到转让到乙方名下所涉及的全部税费，均由乙方承担；等条款。2013年1月9日，李伟文向中铁南方公司转账支付201万元；中铁南方公司次日开具相应的编号为042987的收款收据（显示中铁南方公司收到体育东路13号交易保证金201万元）。2014年3月10日，李伟文向案外人易伟转账支付款项350万元。李伟文称上述款项包含其向旭瀛公司支付的2013年1月5日《协议书》项下的315万元购房款，2012年1月20日的《补充协议（二）》说明旭瀛公司、李伟文之间存在将合同款支付给旭瀛公司法定代表人易伟的交易习惯。旭瀛公司则称合同未约定其委托法定代表人易伟收取购房款，2012年1月20日的《补充协议（二）》第一条载明李伟文要额外另行支付易伟补偿款200万元，这是易伟对李伟文拥有的个人债权，上述350万元款项是支付给易伟的补偿款，而非购房款。2015年，李伟文以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉旭瀛公司（该案被告）、中铁南方公司（该案第三人），要求旭瀛公司履行、中铁南方公司予以协助办理案涉202房过户手续和要求旭瀛公司支付租金损失。一审法院以868号案受理并进行审理，在该案审理过程中，旭星公司以其系案涉202房承租人享有优先购买权为由申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，经一审法院准许后，旭星公司在该案中提出诉讼请求要求确认李伟文、旭瀛公司就案涉202房的买卖合同关系无效、由旭星公司按照同等购买条件购买案涉202房。一审法院于2017年9月12日作出（2015）穗天法民四初字第868号民事判决（以下简称868号民事判决），判决分别驳回李伟文的全部诉讼请求和旭星公司的全部诉讼请求。李伟文不服并提起上诉，本院经审理后于2018年5月28日以(2018)粤01民终3814号民事判决（以下简称3814号民事判决）驳回上诉，维持原判。在868号案审理过程中，一审法院于2015年9月6日向相关行政管理部门发函查询案涉202房的转移登记情况，后广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日作出穗国房协查〔2015〕483号复函，称：一、房屋情况，案涉202房已以中铁南方公司的名义以08登记9021183号案办理产权登记，暂无查封、抵押和申请转移登记的信息；2013年9月11日，广州铁路运输中级法院向我委（原市国土资源和房屋管理局，下同）送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》，要求将案涉202房过户至旭瀛公司名下；2014年9月18日，广州铁路运输中级法院向我委送达《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续。二、处理意见，鉴于广州铁路运输中级法院来函要求中止办理旭瀛公司买受案涉202房的过户等相关交易手续，故案涉202房暂不能办理转移登记，需待广州铁路运输中级法院解除限制后，方可办理转移登记手续。该复函附件2《关于中止办理天河区体育东路13号二层202号房屋之交易手续的函》（复印件）主要内容为：广州市天河区地方税务局于2014年5月13日向广州铁路运输中级法院发函称，旭瀛公司在申报税费的过程中，提供了两份文号相同但内容不同的民事判决书（即36号民事判决），其中涉及物业报价、竞买价及保证金等事项不一致；广州铁路运输中级法院核查发现，旭瀛公司确实存在为了少缴税款，而对该院生效民事判决书进行篡改伪造的事实，可能涉嫌构成犯罪；为方便相关事实的调查处理，建议你局立即中止办理旭瀛公司买受的案涉202房之过户等相关交易手续。868号民事判决、3814号民事判决（均已发生法律效力）查明及认定的与本案有关的内容如下：1.一审法院于2017年7月26日向广州市房地产档案馆查询案涉202房的限制转移情况，该馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示案涉202房仍处于中止办理旭瀛公司买受该物业之过户等相关交易手续的状态。2.李伟文、旭瀛公司双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且从《协议书》第二条的内容来看，双方就案涉202房形成的是买卖合同关系。3.旭瀛公司与旭星公司存在租赁关系。经审核，旭瀛公司与旭星公司股东均存在关联，法定代表人亦均是易伟本人。基于上述事实，据一般认知，一方面，对于协议的签订，旭星公司应当明知，却并未及时提出异议，直至协议签订长达近半年及李伟文与旭瀛公司出现涉案争议后才提出优先购买权，明显有违常理。另一方面，亦基于上述公司关联性及同一法定代表人的事实，李伟文有理由相信协议不涉及优先购买权问题。再有，旭瀛公司先与李伟文签订转让协议，而近半年后再向旭星通知优先购买，并以此作为对协议效力的抗辩，明显有违诚信。在房地产价格飙升的市场背景下，结合旭瀛公司与旭星公司的利益关联性，支持旭星公司的优先购买权，明显归利不当，亦有违诚实信用及交易稳定原则。故此，一审对优先购买权的认定有误，二审法院依法予以纠正。另，旭瀛公司、李伟文均确认案涉202房现由旭瀛公司控制。2018年9月11日，李伟文向一审法院起诉旭瀛公司，要求旭瀛公司支付违约金960万元等。一审法院以（2018）粤0106民初24175号案件受理，该案目前正在审理中。2018年9月21日，旭瀛公司提起本案诉讼。一审法院认为：旭瀛公司、李伟文双方于2013年1月5日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的房屋买卖合同。本案的争议焦点是《协议书》应否解除。首先，2013年1月5日的《协议书》第二条约定：甲方同意将案涉首层02房和案涉202房全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元，支付方式为：乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方。第一，根据36号民事判决，应付中铁南方公司的购房余款为201万元，经查，李伟文已经于2013年1月9日向中铁南方公司支付了上述201万元，可见，李伟文已经履行完毕上述约定中“应付的购房尾款由乙方支付”的内容。第二，关于李伟文于2014年3月10日向案外人易伟转账支付的350万元，旭瀛公司虽主张该款项是李伟文给易伟个人的补偿款，但缺乏相应的证据支持，亦遭到付款方李伟文的否认；考虑案外人易伟是旭瀛公司法定代表人的事实，结合生活经验法则判断，即使旭瀛公司并未委托易伟以个人账户收取案涉202房房款，李伟文也有理由相信易伟有权代表旭瀛公司收取上述约定“乙方在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，向甲方账户支付315万元”中的315万元款项，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，可认定李伟文已经向旭瀛公司支付了上述约定中的315万元。广州铁路运输中级法院于2013年9月11日向原广州市国土资源和房屋管理局送达〔2013〕广铁中法执字第4-2号《协助执行通知书》要求将案涉202房过户至旭瀛公司名下，可见李伟文上述付款时间亦符合2013年1月5日《协议书》的约定。第三，经查，案涉202房现仍处于中止办理从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续的状态，旭瀛公司亦未提供证据证明其收到缴纳交易税费通知，因此，李伟文尚无需支付上述约定“余款300万”中涉及案涉202房的部分。综上，李伟文至今尚未付清案涉202房全部购房款并未构成违约，旭瀛公司以此为由主张自身无法实现合同目的而要求解除合同，缺乏事实和法律依据。其次，从本案查明的事实看，旭瀛公司、李伟文双方就案涉202房的买卖合同已于2013年1月5日成立生效；而案涉202房仍处于被中止办理从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下手续的状态，且从穗国房协查〔2015〕483号复函及其附件2的内容来看，系因旭瀛公司原因造成该状态；因此，在李伟文并未违约的情况下，根据公平原则，结合案涉202房现仍由旭瀛公司控制的情况，并考虑房地产政策的变化性，一审法院认为本案并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，旭瀛公司据此要求解除合同欠缺理据。综上，旭瀛公司以合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化为由要求解除《协议书》缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回广州市旭瀛物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审受理费54850元，由广州市旭瀛物业管理有限公司负担。二审期间，旭瀛公司提交李伟文在（2018）粤0106民初24175号案的补充代理词作为证据，拟证明：该案中李伟文要求法院变更协议书的履行方式从2次过户变更为1次过户，表明了李伟文清楚协议书是违反限购政策，才主张变更。李伟文对上述证据发表意见如下：旭瀛公司所提交的代理词不属于证据，这是我方提起要求过户的诉讼，不具有解除合同的法定条件，并且铁路运输中级法院36号判决后，由于旭瀛公司的过错，无法履行过户手续。在生效之日起，旭瀛公司已经取得案涉房屋的所有权，我方要求旭瀛公司办理过户手续没有任何法律障碍，要求第三人中铁南方公司予以协助过户手续并不属于偷漏税以及避税的违法行为，两次过户的费用我方均予以承担，因此该证据不能证明解除合同的理由。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于案涉合同应否解除。双方于2013年1月5日的《协议书》第二条约定，李伟文向中铁南方公司缴纳尾款201万元，旭瀛公司收到李伟文支付315万元，三天内旭瀛公司协同李伟文办理交易过户手续。根据一审查明的事实，李伟文已按上述协议履行义务。旭瀛公司辩称李伟文支付给旭瀛公司法定代表人的350万元并非履行上述协议的款项，该350万元为双方于2012年1月20日的《补充协议（二）》第一条载明李伟文要额外另行支付易伟补偿款200万元，经查，双方2013年1月5日签订的《协议书》明确约定不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》，旭瀛公司以此抗辩依据不足，从李伟文的付款时间、付款金额与双方2013年1月5日《协议书》的约定基本相符以及双方交易习惯来看，一审认定该款项为2013年1月5日《协议书》约定的款项正确，应予以维持。旭瀛公司诉称李伟文违约，请求解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持。案涉协议约定，旭瀛公司收到315万元后，三天内需协同办理过户手续。但从2014年3月至今，房产尚未从中铁南方公司过户至旭瀛公司名下，根据穗国房协查〔2015〕483号复函及其附件2的内容来看，该履行障碍系因旭瀛公司原因导致，因此，旭瀛公司无权请求解除合同，且旭瀛公司亦未提供证据证实不解除合同将对其明显不公，综上，对旭瀛公司的请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54850元，由广州市旭瀛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年二月三日书记员 王日平郭丽淳