广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终558号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称壬丰公司），住所地广州市天河区xx路xxx号壬丰大厦12楼1204。法定代表人：郑志忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴永贤，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市翔澳企业管理顾问有限公司（以下简称翔澳公司），住所地广州市天河区xx路。法定代表人：黄春赏，该公司经理。委托诉讼代理人：程敏晓，该公司职员。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东红棉律师事务所律师。上诉人壬丰公司、翔澳公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人壬丰公司的委托诉讼代理人吴永贤，上诉人翔澳公司的委托诉讼代理人程敏晓、刘祖虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。壬丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判翔澳公司向壬丰公司支付免租期租金人民币710470元，由翔澳公司承担本案一审、二审诉讼费用。上诉及答辩的事实和理由：1、补充租赁合同明确约定翔澳公司违约提前解除合同的，应返还免租期内的所有租金，而非一审判决认定的剩余未履行租赁期限和总租赁期限比例核定的免租期租金。2、涉案物业上的抵押担保只是行政部门的一种管理措施。3、我方收取的租金是基于我方对涉案物业的实际投入、经营行为而非基于任何的非法行为。翔澳公司上诉请求：撤销一审判决，翔澳公司无需向壬丰公司支付免租期租金224360.2元和违约金134248元，壬丰公司退还保证金426282元，本案一审、二审全部诉讼费用由壬丰公司承担。上诉及答辩的事实和理由：1、我方并非因壬丰公司没有房产证而认为涉案合同无效，而是因壬丰公司存在欺诈、重大隐瞒、损害国家利益、损害共同利益、违反法律规定的情形而认为合同无效。壬丰公司明知不能出租、存在抵押担保的事实，但与翔澳公司签约时没有任何的告知、提示、说明涉案场地存在重大瑕疵。2、即使法院仍认定涉案合同有效，也恳请基于壬丰公司在签约时存在欺诈、隐瞒重要事实、损害第三人利益及壬丰公司根本违反合同约定的情况下，可以终止合同和退回保证金。3、我方发现问题后一直与壬丰公司沟通，壬丰公司不进行任何的回复，我方不但不能拿回保证金还要支付高额违约费用，有违公平正义和诚实信用原则。4、壬丰公司上诉要求支付的数额没有任何依据，其主张的违约责任要基于我方有过错或违约的情况下才能主张。2018年7月23日，壬丰公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、翔澳公司支付违约金536992元（即为两个月租金，按照被告于2018年4月28日解除双方租赁合同时的月租金标准计算）和免租期租金710470元（2011年4月22日至2011年7月31日，按照首月租金的标准进行计算），合计1247462元；2、翔澳公司办理迁出租赁物业工商注册地址的变更手续；3、翔澳公司承担本案的一切诉讼费用。翔澳公司在一审中提出反诉，请求判令：1、壬丰公司退还保证金426282元、管理费押金33654元及水电费周转金33654元；2、壬丰公司返还2011年8月1日至2018年4月30日期间的翔澳公司已支付的租金总额19023048元与上述期间同时期同地段同类型的未进行产权登记的房屋的占用费的差额（以有资质的评估机构的评估结论为准）；3、壬丰公司返还面积差42.593平方米的租金差额361138.16元（《广州市房屋租赁合同》约定的建筑面积2243.593平方米与穗规验证[2010]1208号广州市建设工程规划验收合格证中载明的第xx层建筑部分面积2201平方米的面积差42.593平方米所对应的2011年8月1日至2018年4月30日期间所产生的租金，计算方式为按照《广州市房屋租赁合同》中约定的各期间月租金额除以合同约定的建筑面积2243.593平方米后得出每平方米租金价格再乘以面积差42.593平方米即是壬丰公司各月针对面积差额多收取的租金差额，将2011年8月1日至2018年4月30日期间各月租金差额相加的总数即为该项诉请的金额361138.16元）。一审法院认定事实：2011年4月22日，壬丰公司（出租人，甲方）与翔澳公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将座落在天河区xx路xxx号壬丰大厦x座xx层xx-xx号房出租给乙方作写字楼用途使用，建筑（或使用）面积2243.593平方米；租赁期限自2011年起至2021年7月31日，其中2011年4月22日至2011年7月31日为免租期，2011年8月1日至2013年7月31日期间月租金额为213141元……2017年8月1日至2019年7月31日期间月租金额为268496元……；甲方同意乙方将该租赁之物业分割和分租/转租，并配合乙方办理相关事宜，一切费用由乙方支付等。双方均确认实际履行过程中按照上述《合同》约定的租金标准进行租金递增。同日，壬丰公司（出租人，甲方）与翔澳公司（承租人，乙方）还签订《补充租赁合同》（以下简称《补充合同》），约定甲方同意将广州市xx路xxx号壬丰大厦第xx层整层单元（以下简称“涉案场地”）出租给乙方，建筑面积2243.593平方米；该物业只能作为写字楼使用；租期由2011年4月22日起至2021年7月31日止（其中2011年4月22日至2011年7月31日为免租期）；每月租金为213141元，租金不包括管理费及其它费用，乙方须于公历每月第5个工作日前以现金、支票或转账的方式缴付当月租金予甲方，逾期视为拖欠；乙方在签订本补充租赁合同时须缴纳按金426282元作为履约保证金，在合同期内履约保证金由甲方保管，租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方，乙方签订本补充租赁合同时须缴纳一个月租金213141元，此款项将当做乙方正式迁入该物业时的首月租金；租金由2013年8月1日起至2021年7月31日止，该物业租金每两年递增8%；乙方可享有免租期100天（由2011年4月22日起至2011年7月31日止），在此期间乙方仍须缴付物业管理费及电费等，如乙方于租赁期期满前退租，甲方有权补收乙方已享用之免租期间之租金；甲方应按本补充合同之约定时间，向乙方提供具备本补充合同约定条件的物业；甲方保证乙方及其人员，客人于租赁期内在不违反任何租赁条款及法规的情况下，有权正常使用该物业及自由出入该大厦的公共场所；甲方保证乙方租赁及使用该物业的权利不受任何按揭、租约或其它有关之契约的负面影响；甲方根据政府的有关规定与乙方一起到有关政府部门办理与本补充合同有关的各项法定登记备案手续，并按规定支付应由甲方缴付的相关费用；如乙方于租赁期内违反本补充租赁合同的条款或单方终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力及空调供应，乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本补充租赁合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利；如甲方于租赁期内违反本补充租赁合同的条款或单方面终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同，甲方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，并将退回任何乙方已付而未到期之租金、管理费及双倍退还履约保证金，乙方保留向甲方追讨由于甲方毁约而引致乙方一切有关该物业之经济损失的权利；甲方同意乙方将该租赁之物业分割和分租/转租，并配合乙方办理相关事宜，一切费用由乙方支付；根据租赁合同及本补充租赁合同需要发出的全部通知，均以书面形式，甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达，乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司。甲方联系地址为广州市天河区xx路xxx号壬丰大厦xx楼，乙方联系地址为广州市天河区xx路xxx号壬丰大厦；凡该大厦租赁活动中一切口头承诺，解释及商业广告，文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本补充租赁合同不一致的，均以本补充租赁合同为准等。双方签订上述合同后，翔澳公司向壬丰公司支付租赁保证金426282元。翔澳公司另提交收款收据（显示由案外人广州壬峰物业管理有限公司于2011年5月4日出具）证明其支付管理费押金及水电周转金情况，壬丰公司对该收据的真实性予以确认，但表示相关费用并非由其收取。2018年4月2日，翔澳公司向壬丰公司发出函件。表示其于近期得知，壬丰公司在双方于2011年签约时隐瞒涉案场地的重大事项，因此决定该租赁合同拟至2018年4月30日提前终止，翔澳公司不承担提前终止合同的违约责任，理由如下：根据规划局的《广州市建设规划验收合格证》备注载明涉案场地不能办理产权，没有产权证，被规划局明文禁止投入使用。双方签约后翔澳公司多次要求壬丰公司提供房产证复印件均未得到答复，壬丰公司提供的建筑规划验收合格证、国有土地使用证、门牌号码证明等并不能被相关部门所接受，致使翔澳公司承租涉案场地存在很大的不确定性和风险性。根据该文件备注的涉案场地面积与合同中约定的面积相差42.593平方米，这意味着翔澳公司存在多支付租金的情形。涉案场地在两年前就已抵押，翔澳公司就此签署了同意变更转租金账号的文件，存在不合理的要求。除了以上基于产权带来的重大问题外，涉案场地还存在空调系统老化、手机信号弱、开具发票不合理等问题。基于以上事项，翔澳公司决定拟于2018年4月30日终止租赁合同，退场后要求壬丰公司退还全部履约保证金、管理费押金等款项。壬丰公司确认收到上述函件。翔澳公司认为其发出上述函件时间与合同终止时间间隔一个月，如壬丰公司对其上述函件存在异议应及时作出答复，但壬丰公司并未作出答复亦未提供相关材料，壬丰公司则认为翔澳公司上述函件系通知其解除双方租赁合同关系，并非要求其提供相关材料，故其未向翔澳公司提供相关材料。现，壬丰公司以翔澳公司提前解除租赁合同为由提起本案诉讼，翔澳公司以壬丰公司提供的租赁标的物被相关部门明文禁止投入使用等为由提起反诉。翔澳公司就此提交如下证据：1、显示由广州市规划局于2010年颁发的广州市建设工程规划验收合格证（穗规验证[2010]1208号）[载明建设单位为壬丰公司，建设地址为天河区xx路xxx号，备注本建设工程第xx层建筑部分（2201平方米）将作为该司拆除南侧x栋x层旧房并完成地上绿化广场及地下公共停车场的抵押担保，在该司完成上述工作前，该第xx层物业不得投入使用、对外销售、抵押和办理产权等]；2、由广州市天河区住房和建设水务局于2018年11月29日作出的《关于天河区xxx号壬丰大厦房屋租赁备案信访答复》（内容为经查街道档案资料，出租方壬丰公司与承租方翔澳公司于2011年5月到天河南街道办理房屋租赁合同登记备案，租期2011年4月22日至2021年7月31日，按收件要求提交了房屋租赁合同等材料，根据街道反映当时受理、审核中工作人员在审核备案资料中没有认真复核《建筑工程规划验收合格证》内容的情况下造成工作疏忽，办理了房屋租赁登记备案，现该房屋租赁备案已于2018年8月6日办理了注销登记备案等）；3、广州市天河区国土资源和规划局于2019年1月8日作出的《天河区国土资源和规划局关于反映开发商违规租赁问题的复函》（内容为……穗规验证[2010]1208号合格证备注第三点“本建设工程第xx层建筑部分（2201平方米）将作为该司拆除南侧x栋x层旧房并完成地上绿化广场及地下公共停车场的抵押担保，在该司完成上述工作前，该第xx层物业不得投入使用、对外销售，抵押和办理产权。”我局于2017年12月以穗天国规[2017]1349号同意建设单位依法办理相关产权登记手续等）。经质证，壬丰公司对上述证据的真实性予以确认，表示其根据复函内容可知绿化广场及社会停车场已于2017年9月经规划验收合格，且涉案场地已于2017年12月经穗天国规[2017]1349号同意办理相关产权登记手续，后其实际于2018年5月28日办妥涉案场地的不动产权证。翔澳公司表示从未看过相关的产权资料，其一直要求壬丰公司提供但未果，导致其无法转租。壬丰公司对翔澳公司上述陈述不予确认。另就翔澳公司支付租金及使用涉案场地的情况，双方确认如下：翔澳公司支付涉案场地的租金至2018年4月30日，并于2018年4月28日搬离涉案场地。翔澳公司表示在租赁期限内其都是转租涉案场地获取租金差价，案外人广州维动网络科技有限公司从该司处承租涉案场地至2018年4月30日，在该司告知翔澳公司不再续租时其另行寻找商家进驻，在此过程中才得知涉案场地不能投入使用，且在上述过程中壬丰公司擅自提高物业管理费，导致其无法再行转租。其就此提交QQ聊天记录（打印件）予以证明，壬丰公司对上述聊天记录不予确认。翔澳公司另表示在承租涉案场地期间就涉案场地的使用、产权登记、壬丰公司履约情况等向壬丰公司提出异议的情况如下：在2018年年初另行寻找商家进驻时了解到涉案场地的问题，后就上述问题多次向壬丰公司反映，双方都是口头沟通，因壬丰公司不予回应遂其于2018年4月2日向壬丰公司发函主张权利。壬丰公司不予确认翔澳公司上述陈述，表示其直至收到翔澳公司于2018年4月2日发出的函件才知晓相关情况。翔澳公司另确认承租涉案场地期间并无相关部门表示不允许其使用涉案场地。一审法院另查明，根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记簿查册表》显示广州市天河区xx路xxx号xxxx房至xxxx房于2018年5月28日登记至壬丰公司名下，壬丰公司表示上述十九套房屋即为本案的涉案场地，与双方签订的《合同》中约定的标的物相吻合。翔澳公司对壬丰公司上述陈述予以确认，但表示壬丰公司从未向其出示涉案场地的相关权属资料，且壬丰公司系于其搬离涉案场地后才办妥相关产权证书。一审中，翔澳公司表示涉案《合同》及《补充合同》因涉案场地被相关部门明确禁止投入使用且存在损害国家利益的情形，所以合同效力应为无效，具体由法院依法认定。经一审法院释明上述合同效力应为有效，其表示不变更其反诉请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据已查明事实，涉案场地所在楼宇已取得《建筑工程规划验收合格证》，壬丰公司与翔澳公司签订《合同》及《补充合同》并不存在上述司法解释中所规定的无效情形，且双方签订上述协议是双方当事人的真实意思表示，双方就涉案场地订立的合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。翔澳公司于2018年4月2日向壬丰公司发函，以壬丰公司在双方签约时隐瞒涉案场地的重大事项等为由要求解除租赁合同关系。结合一审法院已查明事实及翔澳公司陈述可知，其在承租涉案场地后一直进行转租获益，次承租人的租赁期限截止时间为2018年4月30日，即翔澳公司于函件中所称要求解除与壬丰公司之间租赁合同关系的时间，且翔澳公司表示在租赁涉案场地期间并无相关部门表示不允许其使用涉案场地，即其在搬离涉案场地之前一直是对涉案场地行使正常的占有使用权。其虽表示壬丰公司存在擅自提高物业管理费导致其无法继续转租的情况，但壬丰公司对此不予认可，且翔澳公司是否可以继续转租涉案场地与其和壬丰公司继续履行《合同》和《补充合同》并无必然联系。在涉案场地已于2017年由广州市天河区国土资源和规划局同意壬丰公司办理相关产权登记手续后，翔澳公司于2018年4月2日发函以上述理由解除租赁合同关系缺乏依据，其应承担违约解除租赁合同关系的相应法律责任。后壬丰公司于2018年7月23日提起本案诉讼并未超过相应的诉讼时效，故对翔澳公司相关抗辩不予采纳。至于翔澳公司所称壬丰公司未依约向其提供涉案场地的相关产权资料等问题，其虽表示于双方签约后多次向壬丰公司提出异议，但壬丰公司对其该陈述不予确认，翔澳公司对此并未提供证据予以证明，结合翔澳公司实际履行合同的情况和一审庭审中其关于翔澳公司系于2018年年初另行寻找商家进驻时了解到涉案场地的问题后才多次与壬丰公司就涉案场地的产权登记等问题进行沟通的陈述，对翔澳公司上述抗辩不予采信。根据《补充合同》中关于违约责任的约定“如乙方于租赁期内违反本补充租赁合同的条款或单方终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力及空调供应，乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本补充租赁合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利……”，翔澳公司诉请要求壬丰公司退还保证金426282元缺乏依据，不予支持，至于壬丰公司诉请要求翔澳公司支付两个月租金的违约金536992元的问题，因双方于《合同》及《补充合同》中对此并未进行明确约定，壬丰公司亦未举证证明其实际损失的数额，翔澳公司则抗辩违约金过高，结合双方履行合同的实际情况，酌情调整违约金数额为半个月租金金额即134248元，对于壬丰公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于壬丰公司要求翔澳公司支付免租期租金710470元的问题，根据交易惯例，免租期系出租人在租赁双方按照合同约定履行完毕整个租赁期间义务的前提下给予承租人的租金优惠，在承租人违约提前解除租赁合同的情况下，出租人要求承租人支付免租期租金并无不当，但对于具体应支付的免租期租金金额的计算方式则应根据实际履行情况进行确定，本案中双方约定的租赁期限为2011年4月22日起至2021年7月31日止，其中2011年4月22日至2011年7月31日为免租期，翔澳公司实际搬离涉案场地的时间为2018年4月28日，故翔澳公司应向壬丰公司支付免租期租金224360.2元{1189日（2018年4月29日至2021年7月31日）÷3753日（2011年4月22日至2021年7月31日）×708178.16元[（213141元/月×3个月）+（213141元÷31日×10日）]}，对于壬丰公司超出上述数额的诉讼请求不予支持。关于壬丰公司第二项诉讼请求要求翔澳公司办理迁出租赁物业工商注册地址的变更手续，不属于本案审处范围，对此不予调处。关于翔澳公司的其他反诉诉讼请求：1、根据翔澳公司提交的收款收据显示涉案场地的管理费押金及水电费周转金并非由壬丰公司收取，其要求壬丰公司予以返还缺乏事实依据，不予准许。2、如上所述，翔澳公司在搬离涉案场地之前一直对涉案场地进行正常的占有使用，其要求壬丰公司返还的2011年8月1日至2018年4月30日期间已支付的租金与上述期间同时期同地段同类型的未进行产权登记的房屋的占用费的差额缺乏事实依据，不予支持。3、至于翔澳公司主张的面积差导致的租金差额的问题，《合同》及《租赁合同》中仅是对每月租金总额进行约定，即涉案场地的租金计算方式并非是按照租赁面积及租金单价进行计算，故翔澳公司以《建筑工程规划验收合格证》中记载的涉案场地建筑部分面积与双方合同约定不一致为由要求返还租金差额缺乏事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年7月9日作出判决如下：一、被告（反诉原告）广州市翔澳企业管理顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州壬丰房地产开发有限公司支付违约金134248元；二、被告（反诉原告）广州市翔澳企业管理顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州壬丰房地产开发有限公司支付免租期租金224360.2元；三、驳回原告（反诉被告）广州壬丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市翔澳企业管理顾问有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16030元，由原告（反诉被告）广州壬丰房地产开发有限公司负担9350元，被告（反诉原告）广州市翔澳企业管理顾问有限公司负担6680元；本案反诉受理费7150元由被告（反诉原告）广州市翔澳企业管理顾问有限公司负担。二审中，上诉人翔澳公司提交了双方微信聊天记录，拟证明上诉人壬丰公司在上诉人翔澳公司已找到合适租客时突然提高物业费，不想再租给上诉人翔澳公司。上诉人壬丰公司质证认为上述证据不属新证据，且上诉人翔澳公司是在已通知解除合同并已搬离涉案场地之后才要求转租给新租客。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人壬丰公司与上诉人翔澳公司签订的涉案《合同》及《补充合同》合法有效正确，本院不再赘述，予以确认。上述合同约定涉案场地是出租给上诉人翔澳公司作写字楼用途使用，并同意上诉人翔澳公司分租或转租且配合办理相关事宜，即上诉人翔澳公司既可承租涉案场地自用，其亦可分租或转租经营，并非只有分租或转租之唯一用途。何况，上诉人翔澳公司承认其在租赁涉案场地期间并无相关部门表示不允许其使用涉案场地，即其在搬离涉案场地之前长达七年时间里一直对涉案场地行使正常的占有使用权。故上诉人翔澳公司以涉案场地的相关产权资料问题为由提前解约，违反了双方合同的约定，一审判决认定上诉人翔澳公司于2018年4月2日发函解除租赁合同关系缺乏依据，其应承担违约解除租赁合同关系的相应法律责任、对上诉人翔澳公司诉请要求上诉人壬丰公司退还保证金426282元不予支持、酌情调整上诉人翔澳公司支付违约金数额为半个月租金金额即134248元均无不当。另一方面，上诉人翔澳公司表示上诉人壬丰公司存在擅自提高物业管理费导致其无法继续转租的情况，但上诉人壬丰公司对此不予认可，且双方的补充合同约定涉案场地的管理费是由管理公司收取而非上诉人壬丰公司收取，事实上在上诉人翔澳公司于2018年4月2日发给上诉人壬丰公司关于其拟至2018年4月30日提前终止合同的函件中并未提及上诉人壬丰公司擅自提高物业管理费的问题。故一审判决对上诉人翔澳公司该抗辩不予采纳亦正确。关于上诉人壬丰公司要求上诉人翔澳公司支付免租期租金的问题。一审判决已对具体应支付的免租期租金金额的计算方式根据本案的涉案合同实际履行情况，考虑到了上诉人翔澳公司的违约事实以及上诉人壬丰公司在出租给上诉人翔澳公司时涉案场地存在的投入使用的瑕疵等因素，认定上诉人翔澳公司应向上诉人壬丰公司支付免租期租金224360.2元符合公平合理原则，本院予以维持。综上，上诉人壬丰公司、翔澳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17184元，由上诉人广州壬丰房地产开发有限公司、上诉人广州市翔澳企业管理顾问有限公司各负担8592元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年二月二十一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿