广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初969号 原告：李飞林，男，1974年2月24日出生，壮族，个体户，住广西平果县。 委托诉讼代理人：张智，广西智团律师事务所律师。 被告：广西荣良房地产开发有限公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。统一社会信用代码：91450100697629158X。 法定代表人：徐泽荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志辉，广西万通律师事务所律师。 原告李飞林与被告广西荣良房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，组成合议庭，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。本院于2018年7月28日作出（2018）桂1023民初53号民事判决书。被告广西荣良房地产开发有限公司不服本院判决，上诉至百色市中级人民法院。2018年11月29日，百色市中级人民法院作出（2018）桂10民终1682号民事裁定书，以一审判决程序不当，可能影响案件的正确处理为由，撤销本院（2018）桂1023民初53号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年3月11日重新立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告李飞林的委托诉讼代理人张智，被告广西荣良房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李飞林向本院提出的诉讼请求（变更后）：1、被告立即将办理坐落于平果县马头镇铝城大道荣良麒麟华府一期第C幢1层13号商品房（商铺）权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权证；2、被告向原告赔偿经济损失72065.55元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：为向被告购买坐落于平果县商铺，原告与被告达成口头买卖协议，并由被告于2013年12月30日将该商铺交付给原告。2014年2月16日，原告与被告补充签订编号为S13的《商品房买卖合同》。该合同约定：被告将前述房产卖给原告，总价款1441311元，交付房屋的期限为2013年12月30日前，被告应当在720天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失……”。该合同《附件五：合同补充协议》第5条约定：买受人签署本合同时须预交购买商品房办理相关产权证由买受人所应承担的税费款；（详细款项以政府部门公布为准，由出卖人代为办理）。 原告以支付首付款和向银行按揭贷款的方式向被告付清房产总价款1441311元后，被告于2015年6月7日出具正式发票给原告。2015年6月16日，原告向税务机关交纳该房产的交易契税等费用。根据合同约定，被告应当在2013年12月30日交房日至2015年12月20日的720天时间里将办理该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的相关资料到平果县国土资源局和平果县房地产管理所备案并使原告取得该房的全部房地产权证书。但是，由于被告用该小区的国有土地使用证在金融机构设定抵押登记而至今未能办理前述房地产权属证书给原告。被告前述不作为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。据此，现原告特将被告诉至法院，请法院支持原告的全部诉讼请求。 原告李飞林为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1．商品房买卖合同（合同编号：QL1S13），证明被告将涉案房产卖给原告，交付房屋的期限为2013年12月31日前，被告应当在720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损”。该合同《附件五：合同补充协议》第5条约定：买受人签署本合同时须预交购买商品房办理相关产权证由买受人所应承担的税费款；(详细款项以政府部门公布为准，由出卖人代为办理)； 2．销售不动产统一发票（发票号码：0000470），证明原告已全部付清购房款1441311元； 3．税收缴款书，证明原告已支付房产交易契税43960.3元； 4．房屋所有权证（证号：平房权证平果县字第××号），证明案涉房产仅办理得了房屋产权证； 被告广西荣良房地产开发有限公司辩称，1、被告可以协助原告办理不动产权证书的相关资料、需要原告配合提交平果县不动产登记中心所要求的相应资料。经被告在广西一体化网上政务服务平台查询的平果县不动产登记中心关于国有建设用地使用权变更登记清单，其要求有原告身份证明并要求提供原件复印件核对一致，其次如果要求被告代为其办理的话还要有经公证过的个人授权委托书或原告要亲自在场在相关人员面前亲自授权，还需要缴纳相应的税费提供凭据，根据公示内容至少有不动产登记费，原告是商铺是非是住宅类所以是550元每件及证书工本费10元每本，至于其他可能会发生的测绘评估需到不动产登记中心核实后才知道具体数额，原告可以提交身份证证明及授权委托书及相关材料后被告可以替原告向有关产权部门递交材料。2、被告不应该承担原告主张的损失，原被告签订商品买卖合同合同补充协议的时间是2014年2月16日，在签订合同时及很长时间内，平果县的房产交易以业主取得房地产权证为常态，土地使用权是由开发商办理大土地使用证，所以原告签订合同时遇见的情况已经履行完合同及补充协议所约定的建房交房办产权证的事宜；原告未能取得原告所主张的国有土地使用权证或不动产权证有两方面的原因：1、原告没有提交办理国有土地权证或不动产权证需要的身份证资料、授权委托书、预交办理权证的费用，国家政策在合同履行期间约定的720天内已经发生了制度上的变化，2015年3月1日起正式实行了不动产登记制度，而办理国有土地使用权分割的前提是业主的房权取得业主拿到房产证的时间是2015年11月6日，在当时相关部门已经不再进行单独的国有土地权证分割的事宜，而平果县不动产机关于2016年6月13日才正式成立，就是合同约定的时间范围内2015年12月20日前，政府部门无法办理不动产权权属的相关事宜。3、原告没有任何证据显示于2016年6月30日后不动产登记机关成立后其向被告要求协助办理不动产权的证明，也没提交身份证、授权委托书及预交不动产登记费及证书工本费等，被告是无法为原告办理不动产权证的，在本案中被告是同意协助原告办理不动产权的，但是不同意在合同履行期间至今原告未能办理不动产权证而承担经济损失的责任。 被告广西荣良房地产开发有限公司为支持其辩称，向本院提交以下证据： 1．平国用（2010）第1821号、第1820号土地使用权证复印件两份，证明被告办理涉案的房屋房产的相应的大土地使用权证，售房行为是合法的； 2．平房权证平果县字第××号、20××10号、20××13号、20××11号、20××12号房屋所有权证，证明被告在销售房屋时已经取得合法产权，也已经将房屋分到各业主名下，我方已经依据合同约定为各个业主办理了小产权证； 3．（2019）桂01刑终113号刑事判决书，证明被告广西荣良房地产开发有限公司的土地被他人非法抵押，被告是受害者，因此产生的负面不良影响，不应由被告承担，被告不应向原告承担损失赔偿责任。 为了查明相关案件事实，本院依职权向平果国民村镇银行及平果县国土资源局（现更名为：平果县自然资源局）调取了涉案房屋平国用（2010）第1821号、第1820号土地使用权证的抵押情况，取得了廖天鹰及其关联贷款抵押和还款情况的报告及廖天鹰及其关联贷款清单、平果县国土资源局出具的《证明》。 本院还向平果县不动产登记中心函询，取得《备案应提交的材料》、《平果县人民法院协助调查复函》。 经质证，被告广西荣良房地产开发有限公司对证据1合法性真实性无异议，关联性有异议，原告主张的720天内由被告将办理权属登记所需资料提供给登记机关进行备案，合同的第15条同时约定如因买受人的原因未能提交相应的资料而无法办理不动产权证，则被告有权将办理房地产权证的办理期限顺延；在不动产登记条例实施之前，要办理不动产权证分割到原告的名下的前提是需要业主的房屋产权办下来，才能办理国有土地使用权证书的分割，而原告的房地产权证于2015年11月6日才办理下来，当时是实行不动产的登记制度了，也需要原告提供办理不动产权的身份信息及委托书，但是原告没有提交，也没有明显材料显示其要求被告为其办理不动产权证书；在补充协议书也是与商品房买卖合同同时签订，原告约定应由被告协助办理不动产权证，而也同时约定了原告需预交不动产登记的费用及证书的工本费等，但是原告并没有向被告预交过，我方认为被告因原告未能提交相应的办理不动产权证的资料而未能协助办理，所以被告协助原告办理不动产权的时间应顺延。（顺延的时间应该是以原告提交身份证明、委托书、相应的税费凭据后顺延时间开始起算，具体的顺延时间还没有算好，如果可以解押大土地使用权可以在360内办理完毕）；对证据2至4的三性无异议，但是房屋产权证的取得时间是2015年11月6日，测绘时间应该是2015年10月以后。 原告李飞林对被告的证据1的三性无异议，但是国有土地使用证在案涉房产交易后被告将房屋的产权设定了抵押，为贷款担保而进行了抵押登记；对证据2的三性无异议；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，不能证明被告的主张。 原告李飞林对本院调取国民村镇银行的材料的真实性无异议，但与本案无关，因为调取的抵押情况并不是本案的抵押；对平果县国土资源局出具的《证明》的三性无异议，且编号为平国用（2010）第1820号土地使用权证就是案涉房屋的土地使用权；对《备案应提交的材料》、《平果县人民法院协助调查复函》无异议。 被告广西荣良房地产开发有限公司对本院的调取的国土资源局的《证明》的三性无异议，但是原告说“编号为平国用（2010）第1820号土地使用权证就是案涉房屋的土地使用权”的说法我方待确认后在说明；对平果国民村镇银行的材料的三性无异议，这是与本案有关的抵押，第一页的土地抵押证号（证号：平国用（2011）第065号）就是现在第1820号房产的国有土地使用权证，所以是与本案有关的，贷款在报告中显示是个人借贷，被告是作为提供土地担保，实情被告并不清楚，相关操作人员是廖天鹰与张建生利用公司的漏洞，未经被告的正常程序进行股东会会议决定私自使用公章，目前廖天鹰与张建生已经被关押，被告在土地使用权证被抵押的事情中没有得到利益，没有授权，还承担了极大的损失责任，贷款的利息本金现要求被告先行垫付，所以本案被告也是受到了经济损失；对《备案应提交的材料》的真实性、合法性无异议，但原告未能按照《合同补充协议》向被告预交相应的办证费用，致使被告无权代为办证；对《平果县人民法院协助调查复函》无异议，但不是被告的过错不提交相关材料，而是案外人廖天鹰过错导致被告无法提交，被告不应承担违法责任。 本院经核证，对当事人无异议的部分予以确认。对当事人有异议的证据，本院作为认定案件法律事实的参考依据。 根据原告李飞林及被告广西荣良房地产开发有限公司的诉、辩意见和举证、质证，本院认证情况及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年12月30日，被告广西荣良房地产开发有限公司根据以前与原告李飞林达成的口头商品房买卖协议，将坐落于平果县马头镇铝城大道荣良?麒麟华府一期第C幢1单元13号商品房交付给原告使用。2014年2月16日，原、被告补充签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：QL1S13），约定：“出卖人广西荣良房地产开发有限公司以出让方式取得位于平果县地块的土地使用权（土地使用证号：平国用[2007]第644号、平国用[2007]第645号），规划用途为城镇住宅用地，在上述地块上建设定名为荣良?麒麟华府的商品房；买受人李飞林购买的商品房为荣良?麒麟华府第C幢1单元13号，用途为商业，单价每平方米12255元，总金额1441311元；出卖人应该在2013年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。如因买受人的原因未能提供相关的个人资料而导致办理权属登记的工作无法进行，则出卖人有权将办理房地产权属证书的期限顺延。附件五：合同补充协议：第5条买受人签署本合同时需预交购买商品房办理相关产权证由买受人所应承担的税费款（详细款项以政府部门公布为准，由出卖人代为办理）。”2015年6月7日，原告向被告支付购房款共计1,441,311元，并于同月16日向平果县地方税务局缴纳契税和印花税共计43,960.03元，被告出具一份《销售不动产统一发票》。2015年11月6日，平果县房地产管理所为荣良?麒麟华府一期第C幢1单元13号商品房登记办理了平房权证平果县字第××号《房屋所有权证》。自2013年12月31日起至2018年1月10日止，原告没有取得上述商品房的《国有土地使用证》。2018年1月11日，原告向本院起诉。 另查明，2010年12月21日，被告经平果县国土资源局依法变更取得平国用（2010）第1820、1821号《国有土地使用证》，同时平国用[2007]第644、645号《国有土地使用证》被注销。2015年1月8日，被告将平国用（2010）第1820号《国有土地使用证》向平果县国土资源局进行抵押登记，抵押权人为岑溪市港湾小额贷款股份有限公司，抵押金额为6,000,000元。平国用（2010）第1821号《国有土地使用证》没有被抵押、查封记录。 本院函询平果县不动产登记中心取得复函，明确为办理案涉房产被告广西荣良房地产开发有限公司应向房产管理部门提交的备案材料有：①备案申请书；②《国有土地使用证》原件；③《建设用地规划许可证》复印件；④营业执照正、副本复印件；⑤企业法人身份证复印件；⑥受托人身份证；⑦公司委托书原件；⑧竣工验收备案表复印件；⑨土地出让金发票复印件；⑩更低占用税发票复印件；?城市建设配套费发票复印件（如有则需提供）：?房屋分户面积实测报告原件；?小区总平面图；?小区一、二层房产平面图等材料。被告广西荣良房地产开发有限公司对上述材料均未提交。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告依照合同约定付清全部购房款，被告荣良公司应当按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告依约于2013年12月30日交付了涉案商品房，双方约定的由被告提交登记备案材料期限已经届满，但被告至今未提交，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告办理涉案房屋的产权登记备案手续提交相应的备案材料，并赔偿经济损失72065.55元，符合合同的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其已履行提交资料并备案的义务，原告未能在期限内取得国有土地使用证的原因，是原告没有提交相关资料，因其未能提交证据证实原告有违约行为，本院不予采信。被告还辩称因案外人廖天鹰过错导致被告无法提交备案材料，被告不应承担违法责任，本院在本案中不予审查，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告广西荣良房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内将办理坐落于平果县马头镇铝城大道荣良?麒麟华府一期第C幢1单元13号商品房权属登记需由被告广西荣良房地产开发有限公司提供的资料报送产权登记机关备案； 二、被告广西荣良房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告李飞林支付赔偿款72,065.55元。 上述义务，义务人逾期履行的则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1,600元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  黄河元 审 判 员  胡荣芳 人民陪审员  韦绥佳 二〇二〇年二月十日 法官 助理  黄彦凯 书 记 员  黄伟英