成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0114民初4107号 原告：朱华平，男，1964年6月30日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：陈杨，北京安博（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川多元德泰置业有限公司，住所地成都市新都区大北街一巷2号工行综合大楼。 法定代表人：徐增章，总经理。 委托诉讼代理人：李楠，四川致高守民律师事务所律师，一般授权代理。 原告朱华平与被告四川多元德泰置业有限公司（以下简称多元德泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，在案件审理过程中，被告多元德泰公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院审查后，依法作出 (2016)川0114民初4107号裁定，驳回被告多元德泰公司对本案管辖权的异议，被告多元德泰公司不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。二审经审查，作出了（2016）川01民辖终2452号裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱华平的委托诉讼代理人陈杨、被告多元德泰公司的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱华平向本院提出诉讼请求：依法判令1.被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，立即向原告交付位于的商铺；2.被告向原告赔偿逾期交房租金损失34万元（自2015年11月1日起按照每月4万元标准计算，暂时计算至起诉之日，要求计算至被告交房之日止）。事实和理由：被告为“新都国际广场二期”项目的开发商，2015年4月23日，经朱明叁提供居间服务，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“新都国际广场二期”项目商铺，建筑面积为214.82平方，房屋单价为13733元，总价为295万元。房款支付方式为原告向被告的债权人黄碎忠直接支付。交房日期为合同签订之日起190日即2015年10月30日（虽然该商铺为现房，但因为被告的售楼部正在使用该商铺，被告要求暂缓交房时间），合同中双方还对房屋备案、产权证办理等事宜进行了约定。合同签订后，原告于2015年4月25日向被告指定的收款人黄碎忠转账支付房款295万元，被告也于当日向原告出具收据，确认原告已实际支付了全部购房款。同年6月4日，被告为原告所购买的上述商铺在新都区房产管理局办理了合同备案手续，备案号为284464。2015年10月30日交房期限到期，原告遂要求被告交付案涉商铺，但一直遭到被告的拒绝。 被告多元德泰公司辩称，第一、本案法律关系实际应为借款合同关系，原、被告签订的《房屋买卖合同》只是对借款的担保；第二、原告要求被告承担逾期交房损失按照租金损失计算于法无据，应当按照合同和相关司法解释处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.朱华平为证明与多元德泰之间存在房屋买卖合同关系，并已按约定履行了付款义务，且案涉商铺已备案登记在自己名下，提交了《商品房买卖合同》、网银转账凭证、个人及家庭房屋登记表。多元德泰公司对朱华平提交的上述证据的真实性予以认可，对关联性有异议。本院认为，朱华平所提交的证据，多元德泰公司虽提出异议，但其没有足以反驳的相反证据，故本院对朱华平提交的上述证据予以采信；2.多元德泰公司为证明朱华平不是真正的购房业主，并且案涉房屋的成交价格远远低于同地段其他商品房正常预售价格，提交了《房屋回购合同》、《商品房买卖合同摘要》。朱华平对多元德泰公司提交的证据1的三性均认可，但认为不能证明多元德泰公司的观点。对证据2的三性不予认可。本院认为，多元德泰公司所提交的该组证据不足以反驳朱华平所提交的证据，且《商品房买卖合同摘要》所涉及的商品房与涉案商品房虽是同一地段，但两者备案的时间不是同一时间段，涉案商品房的买卖是在两年后，不可同日而语；同时就涉案商品房价格，在备注中明确是综合考虑房地产市场低迷以及朱华平一次付款等因素，故对该组证据的证明力本院不予确认；3.多元德泰公司为证明案涉商铺的备案是因融资需要，向本院申请调取办理朱华平名下房地产备案登记时公司所提交的报告。本院经审查后，向成都市新都区房产管理局调取了留存的多元德泰公司递交的《申请表》及融资备案1套房源清单。对调取的该证据的真实性，朱华平无异议，但认为该申请表所载明的内容与实际行为不符，与本案无关联性，系多元德泰公司单方向房管局提交，没有经过朱华平的认可。本院认为多元德泰公司向房管局递交的《申请表》，其上未有朱华平的签字确认，也未有房管局的公章确认，其公信力存疑。多元德泰公司也未有其他证据印证递交《申请表》系与朱华平协商，并经朱华平的同意，故本院认为该《申请表》系多元德泰公司单方向房管局提交，不足以反驳朱华平的主张，故对该证据的证明力本院不予确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月23日，经多元德泰公司委托，朱明叁居间介绍，就朱华平认购位于新都区马超东路380号“新都国际广场二期”商铺一事，多元德泰公司（甲方、出卖人）、朱华平（乙方、买受人）、朱明叁（丙方、居间人）签订了一份《房屋买卖合同》，合同第一条房屋基本情况载明：“乙方购买甲方开发的房屋位于，建筑面积214.82平方米，商铺现状为现房。”第二条房屋价款及支付方式载明“1、房屋价款：甲乙双方确认，该房屋按照本合同约定建筑面积计算房屋总价款（不论最终实测面积有无出入，房屋价款均不作调整），该房屋单价为每平方米人民币13733元，总价款为人民币295万元。注：本协议约定的房屋成交价系双方综合考虑房地产市场低迷且乙方一次性付款因素所确定，甲乙双方均认可该成交价格不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等因素的影响；2、房款支付方式：因甲方应向黄碎忠清偿共计295万元借款本息债务。现甲方要求乙方将应付的上述295万元购房款直接支付给黄碎忠。乙方向黄碎忠支付295万元后，即视为乙方已履行向甲方支付房款的合同义务，甲方应向乙方出具收到购房款的《收款收据》。”第四条房屋的交付载明：“自本协议签订之日起190日期满，甲方向乙方交付房屋。”第五条备案登记手续、产权证办理载明：“1、乙方按照本协议约定的方式和期限足额支付房屋款后次日内，甲方应将所转让商铺备案登记在乙方名下。同时，双方就乙方所认购的上述商铺签订格式《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》与本协议具有同等法律效力。2、甲方所认购房屋所在楼栋可以办理分户产权证时，应协助乙方办理房屋所有权证或土地使用权证，办理分户权证所需缴纳的税费由乙方承担。” 朱华平与多元德泰公司签订上述合同后，于2015年4月25日按合同的约定向多元德泰公司的债权人黄碎忠转款295万元，黄碎忠收款后出具了相应的收条，同时多元德泰公司向朱华平出具了加盖该公司财务专用章的专用收据，收据上注明“今收到朱华平交来以下款项，新都国际广场商铺款2950000元。”2015年6月4日，多元德泰公司为朱华平所购商铺办理了签约备案登记手续。合同约定的交房期限届满即2015年10月30日，多元德泰公司未向朱华平交付案涉商品房。 2015年5月8日，就多元德泰公司回购朱华平购买的上述商铺相关事项，多元德泰公司（甲方）与朱华平（乙方）签订了《房屋回购合同》，载明“2015年4月23日，乙方购买了甲方位于新都国际广场二期项目商铺壹套（具体详见平面图，商铺号为1-1-167的《商铺买卖合同》），总建筑面积214.82平方米，单价为13733元/平方米，购房总价为295万元，付款方式为一次性付款，双方签订了《房屋买卖合同》。（特别说明：上述商铺价格系甲方在考虑了商铺市场持续低迷并一次性付款等因素后给予乙方的优惠价）。乙方同意，甲方在乙方付清上述房屋的购房款满180日内有权回购上述全部商铺。前款规定的回购期限内，甲方按前述约定将回购款一次性全部支付至乙方账户的，视为甲方已回购，乙方应于回购款到账后，应甲方要求在3个工作日内无条件配合甲方解除回购商铺的备案手续。超过本条第一款规定的回购期限，甲方丧失回购权，甲方逾期回购，须经乙方同意并双方另行约定回购价格。甲方逾期不回购的，甲方应按《房屋买卖合同》的约定交付商铺及办理房屋产权证转移登记及土地分户并按《房屋买卖合同》承担相应责任。其间，若乙方依法转让其《房屋买卖合同》相关权利的，自乙方的转让通知到达甲方后，甲方应向乙方履行的义务应无条件地向受让方履行。” 本院认为，就案涉商品房，多元德泰公司与朱华平签订了《房屋买卖合同》，在合同签订后，朱华平已按约定支付了全部价款，多元德泰公司也为朱华平办理了案涉商品房的签约备案登记手续，上述事实足以说明《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效成立的合同。而多元德泰公司却未按合同约定履行房屋的交付义务，朱华平作为守约一方，有权要求多元德泰公司按合同约定履行房屋的交付义务。 针对当事人争议的焦点，论述如下： 一、关于当事人之间法律关系的性质问题 多元德泰公司抗辩称，本案名为购房实际为民间借贷，当事人之间的商品房交易行为不属于正常的房屋交易行为，双方签订《房屋买卖合同》后，随即签订了《房屋回购合同》不符合一般商品房的交易习惯。本院认为，首先，双方虽签订了《房屋回购合同》，但未实际履行，在回购期限内，多元德泰公司未按约定进行回购，其也未有证据证明双方就逾期未回购另行协商达成协议，并且在《房屋回购合同》中双方也明确约定了多元德泰公司逾期回购，应按《房屋买卖合同》的约定交付商铺等；其次，多元德泰公司所提交的《商品房买卖合同摘要》，拟证明案涉商品房的交易价格明显低于同地段的商铺。本院认为，对于案涉商品房的价格，在《房屋买卖合同》备注中明确说明是双方综合考虑房地产市场低迷，且朱华平一次性付款因素所确定，不存在显失公平等因素。同时多元德泰公司所提交的该份证据显示同地段的商铺成交时间远早于案涉商铺的成交时间，不具有可比性。故多元德泰公司以非当时当地房地产管理部门公布的同类房地产的价格信息为参考依据，来否定其与朱华平之间的房屋买卖法律关系，证据不足，理由不充分；再次，从本地房地产管理部门调取的《申请表》来看，无双方的共同确认，也无其他证据相印证，不足以证明多元德泰公司的主张。综合上述理由，朱华平已完成房屋买卖合同关系的举证证明责任；而多元德泰公司主张其与朱华平之间存在民间借贷法律关系，但其所提交的证据不足以使本院确信该待征事实的存在具有高度盖然性，因此，多元德泰公司抗辩称本案纠纷系名为房屋买卖实为民间借贷法律关系，无充分的事实及法律依据，对其主张本院不予采纳。 二、关于多元德泰公司如何承担逾期交房的违约责任问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，多元德泰公司逾期交房是客观事实，已构成违约，理应依法承担相应的违约责任，但当事人签订的《房屋买卖合同》中并未对逾期交房的违约责任进行任何的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可能参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”朱华平现根据上述法律规定主张违约金，多元德泰公司抗辩认为朱华平主张的损失过高，请求法庭依法予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，《房屋买卖合同》明确约定案涉房屋是现房，双方又约定了190天的房屋交付期间，在房屋交付的合理期间，多元德泰公司未交付房屋，朱华平未举证证明未交付房屋的原因完全系多元德泰公司的责任所致，并且也没提交逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为参考。因此，本院酌定多元德泰公司按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准向朱华平承担逾期交房的违约责任。 综上所述，朱华平主张多元德泰公司继续履行双方签订的《房屋买卖合同》并交付案涉商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；朱华平主张多元德泰公司按每月4万元标准计算交房损失，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十七条第二款、第二十九条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川多元德泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告朱华平交付位于成都市新都区××路××号商业用房； 二、被告四川多元德泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告朱华平支付违约金（以295万元为基数，从2015年11月1日始计算至本判决确定的房屋交付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算。若未按本判决确定的交付之日交付房屋，上述违约金计算至房屋实际交付之日止）； 三、驳回原告朱华平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3200元，由原告朱华平负担200元，被告四川多元德泰置业有限公司负担3000元（此款原告朱华平已预交，被告四川多元德泰置业有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告朱华平结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一七年三月十三日 书记员  王 莉