四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1646号 原告：贺忠文，男，生于1971年5月8日，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告：刘生芳，女，生于1970年11月2日，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：古强、郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告贺忠文、刘生芳与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺忠文及其与刘生芳的共同委托诉讼代理人谭国君到庭参加了诉讼，被告鑫宇房产公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贺忠文、刘生芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告因增加通风井导致面积减少4.203平方米的价款19756.71元；2.判决被告支付原告资金占用利息（利息计算方法为：以19756.71元为基数，按照中国人民银行贷款同期基准利率6厘进行计算，从2014年2月6日起计算至退还19756.71元之日止）；3.判决被告向原告支付因改变设计影响房屋使用面积、质量和使用功能的赔偿款100000元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告贺忠文、刘生芳于2014年2月6日向被告缴纳购房款127735元，双方于2014年2月11日签订合同编号2014000749的《商品房买卖合同》，原告按合同约定缴纳了购房款。《商品房买卖合同》第九条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.×3.×4.×。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第二十条产权登记第（一）款第2项，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之0.5的违约金。第二十六条争议解决方式：协商不成，依法向宜宾市南溪区人民法院起诉。合同签订后，被告改变设计，增加通风井设施和消防栓时并未通知原告，被告的行为属于违法行为和违约行为,侵害了购房者权益。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更，或经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本案中，房地产开发企业未经业主许可将未设计通风井、消防栓的位置擅自安装通风井和消防栓，必然会造成买受人的房屋使用面积缩小和空间面积的减少，使用不方便，还可能导致业主采光受限、人均公用面积相对减少等权益受到损害。房地产开发企业的变更规划即使通过行政部门审批，只能免除其行政责任，而不能免除其相应的民事责任。因规划变更给买受人权益造成损失，房地产开发企业应当给予相应补偿。合同虽没有直接约定擅自改变设计的违约金、赔偿金，但合同约定了买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。事发后，被告草拟《商品房买卖合同补充协议》：由于工程整体建筑功能需要，增加通风井设施，造成乙方所购买的房型内局部结构变化。现就房型变更事宜达成以下约定并签订本补充协议：1.甲方向乙方补偿8000元人民币，作为影响房型使用补偿金；2.关于增加通风井导致面积减少的部分，按照《商品房买卖合同》的约定，在领取产权证时进行多退少补（包括乙方多出的银行利息）；3.甲乙双方继续履行所签订的《商品房买卖合同》。4.乙方针对上述问题不再追究甲方任何责任。该补充协议已有20户左右买受人签订并领取了补偿款。因补充协议约定的补偿金额不足以补偿造成的损失，原告未与被告签订上述补充协议。原告认为，被告应当退还原告因面积减少的购房款和支付相应资金占用利息，并且赔偿因擅自改变房屋设计的赔偿金。其中，面积减少了4.203平方米，按每平方米4700.62元，即为19756.71元；资金占用利息以19756.71元为基数，按照中国人民银行贷款同期基准利率6厘进行计算，从2014年2月6日起计算至退还19756.71元之日止；改变设计的赔偿款计算，由于原被告在《商品房买卖合同》中关于改变设计的违约金没有具体到详细的数额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。被告擅自变更设计时未经设计审查单位批准，也未书面通知买受人，属于欺诈行为，按照《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》第五十五条规定，被告应当赔偿原告所缴纳购房款的3倍，即773205元（257735元×3倍）；如果按照《商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之0.5违约金，则被告应当赔偿原告329256.5元（257735元×0.05‰×70年×365天/年）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，原告的损失虽高达30多万元或者70多万元，但只请求赔偿100000元。因双方多次协商未果，原告依法提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉请。 被告鑫宇房产公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了身份证复印份、被告企业信用信息公示查询打印件、商品房买卖合同、首付款收据、房屋平面图及房产测绘分户图、原告制作的测绘图、通风井及消防栓照片、被告草拟的商品房买卖合同补充协议（复印件）；被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、授权委托书。本院组织当事人进行了质证，被告未到庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告贺忠文与刘生芳系夫妻关系。原告贺忠文、刘生芳作为买受人与被告鑫宇房产公司作为出卖人于2014年2月11日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告贺忠文、刘生芳购买被告鑫宇房产公司位于宜宾市南溪区。该商品房的预测建筑面积为68.95平方米，其中套内建筑面积为54.83平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为14.12平方米。按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米4700.62元，商品房总价款为257735元。付款方式为贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，其余价款贷款支付。合同附件五：付款方式及期限约定，按揭付款：总房款257735元，2014年2月6日付127735元；余款130000元于通知办理按揭之日办理6成5年银行按揭，逾期付款即构成违约。经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。对于面积差异的处理，双方自行约定最终面积按有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书为准，并按合同约定单价计算房屋价款，在商品房交付时实行多退少补，据实结算。因双方签订合同后，被告鑫宇房产公司变更房屋规划设计未在规定时限内通知原告，事发后又未与原告达成补充协议，导致原告诉至本院。 本案在审理过程中，原告贺忠文、刘生芳向本院申请对商品房套内面积进行重新测绘,本院依法予以准许后二原告又撤回申请，并表示认可房产测绘分户平面图中载明的测绘套内面积。原告当庭陈述被告鑫宇房产公司于2015年12月31日通知其接房。 另查明，2014年2月6日，原告贺忠文、刘生芳向被告鑫宇房产公司缴纳了购房首付款127735元，余下房款按合同约定办理按揭支付。经宜宾市国土资源局南溪区分局盖章确认的房产测绘分户平面图载明上述商品房实测建筑面积为67.25平方米，实测套内面积为53.45平方米。相比合同约定的预售面积，其建筑面积减少了1.7平方米，套内面积减少了1.38平方米。对于签订合同后在买受人所购房屋室内增加通风井设施，造成其房型内部结构变化，被告鑫宇房产公司与部分买受人达成了补充协议，由被告鑫宇房产公司向买受人补偿8000元作为影响房型使用补偿金。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，本院依法予以认定。对于原告主张被告鑫宇房产公司退还房屋因面积减少部分房款及利息的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，最终面积按有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书为准，并按合同约定单价计算房屋价款，在商品房交付时实行多退少补，据实结算。因涉案商品房实测套内建筑面积为53.45平方米，相比双方签订的《商品房买卖合同》中约定的套内建筑面积为54.83平方米，减少了1.38平方米（54.83平方米-53.45平方米），按照以套内建筑面积单价为4700.62元/平方米计算房价款的合同约定，被告应当退还原告购房款6486.86元（1.38平方米×4700.62元/平方米）。原告未提交缴纳全部购房款的发票，仅提交了2014年2月6日被告鑫宇房产公司出具的首付款收据，结合原告当庭陈述于2015年12月31日收到被告的接房通知，视为商品房交付条件已经成就，依照双方对面积差异以商品房交付时实行多退少补，据实结算的约定，本院支持资金占用利息从2015年12月31日起开始计算。但原告主张被告按照中国人民银行贷款同期基准利率6厘标准支付所退还购房款利息缺乏法律依据，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，本院依法支持2015年12月31日至2019年8月19日期间的资金占用利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止的资金占用利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张被告支付赔偿款100000元的诉讼请求，因被告鑫宇房产公司在签订《商品房买卖合同》时未对原告所购房屋进出房门旁需安装消防栓进行如实告知，违背了诚实信用原则，在签订《商品房买卖合同》后变更规划设计，对原告所购房屋室内增加通风井设施未在规定时限内通知原告，事发后与原告又未达成补充协议的行为违反了合同约定义务。且，该设计变更给原告使用房屋客观上造成了一定的不利影响。因此，本院酌情认定被告鑫宇房产公司支付原告赔偿款10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贺忠文、刘生芳购房款6486.86元，并支付资金占用利息（利息计算方法为：以退还的购房款6486.86为基数，从2015年12月31日起至2019年8月19日止的资金占用利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际退还购房款之日的资金占用利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺忠文、刘生芳赔偿金10000元； 三、驳回原告贺忠文、刘生芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2696元，由被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 郎 桔 人民陪审员 郭 燕 人民陪审员 廖宗英 二〇二〇年二月十七日 书 记 员 陈 林