广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第2379号 原告：赵春霞，女，汉族，1973年3月18日出生，住所地吉林省桦甸市，现住北海市海城区。 委托诉讼代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗一静，北海市银海区法律援助中心律师。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104房。 法定代表人：黄重才。 委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被告：林燕，女，汉族，1981年10月8日出生，住所地北海市海城区。 被告：王鹤，男，汉族，1974年4月28日出生，住所地黑龙江省延寿县。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 原告赵春霞诉被告北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“汇澳公司”）、林燕、王鹤商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案后，被告王鹤于2015年12月23日向本院提出管辖异议的申请，本院于2016年1月6日作出（2015）海民一初字第2379-1号民事裁定书，裁定驳回王鹤对本案管辖权提出的异议，被告王鹤不服该裁定，向北海市中级人民法院提起上诉，二审法院于2016年6月21日作出（2016）桂05民辖终33号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年11月2日裁定本案转为普通程序，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告赵春霞及委托诉讼代理人何能容、被告汇澳公司的委托诉讼代理人邓泽涛、被告王鹤的委托诉讼代理人朱定龙到庭参加诉讼。被告林燕经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年10月1日，原告与被告汇澳公司就润和花园N栋房达成买卖意向，原告按被告的要求，向北海新元房地产代理有限公司支付了2500元定金。10月5日，原告又按被告的要求向北海新元房地产代理有限公司支付了定金15500元。10月27日，原告向被告汇澳公司交付了煤气开户费、办证费、评估费共计4608元，与被告汇澳公司签订了《商品房买卖合同》，并按被告汇澳公司的要求向北海新元房地产代理有限公司支付了定金6754元及办理按揭贷款的手续费7000元。临到合同约定的交房期限，原告才得知被告汇澳公司无法按合同约定交付房屋。为此原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》（编号：润和花园xxx）；2、三被告退还所有款项共计36362元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 原告对其主张提供的证据有： 证据一：身份证，证明原告的主体资格； 证据二：电脑咨询单，证明被告的主体资格； 证据三：商品房买卖合同，证明原被告之间存在买卖关系； 证据四：收据，证明原告向被告支付的款项。 被告汇澳公司答辩称，涉案2栋楼盘实际产权人为陈大山，陈大山于2012年10月19日将其享有的汇澳公司的全部股权转让给汇澳公司现股东，但保留2栋楼盘的产权。股权变更已于2012年11月8日完成工商登记手续，汇澳公司旧公章于2012年11月8日作废。本案的商品房买卖合同不是被告汇澳公司签订的，对其没有约束力，其也未收取原告的任何款项，原告要求其承担责任没有事实及法律依据，请求驳回原告要求其承担责任的诉讼请求。 被告汇澳公司对其主张提供的证据有： 证据1：股权转让协议书，证明陈大山于2012年10月19日已将汇澳公司股权转让给汇澳公司现股东，依据协议，润和花园N栋（2栋）所有权归陈大山； 证据2：印章作废声明，证明北海汇澳投资发展有限公司原使用的公章、合同专用章、财务章、发票专用章、法人章（陈大山）自2012年11月8日股权转让后即作废； 证据3：工商查询，证明北海汇澳投资发展有限公司股权转让于2012年11月8日完成，法定代表人已变更； 证据4：判决书，证明陈大山物权使用公章的事实及汇澳公司旧公章编码为450500000xxx号。 被告王鹤答辩称，其不是合同的当事人，原告请求解除合同与其无关。其与被告汇澳公司是代理关系，无需承担返还责任。 被告王鹤没有证据提交。 被告林燕未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃答辩及质证的权利。 经过开庭质证: 被告汇澳公司对原告提交证据的质证意见：对证据一的三性由法院认定；对证据二中汇澳公司电脑咨询单的真实性、合法性无异议，关联性有异议，对北海新元房地产代理有限公司的电脑咨询单的三性由法院认定；对证据三、四有异议。 被告王鹤对原告提交证据的质证意见：对证据一至四无异议。 原告对被告汇澳公司提交证据的质证意见：证据1与原告无关；证据2中的印章是2014年5月13日之前刻印的，原告有理由相信是汇澳公司的行为；证据3被告法人的变更，不能作为抗辩原告购买房屋的理由；证据4不能对抗买房人。 被告王鹤对被告汇澳公司提交证据的质证意见：对证据1的真实性无法核实；证据2并未否定在刊报之前对旧印章的使用进行作废的声明，公章作废需公安进行处理；对证据3的真实性没有异议，即使反映内容真实，也不能证明陈大山对2栋没有权处置；对证据4没有异议，但该判决是否为最终判决由法院核实，不能否定在判决前旧公章使用的法律效力。 本院对原告提交的证据一至四予以认定。 本院对被告汇澳公司提交的证据1不予认定，对证据2至4予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年10月1日、2013年10月5日、2013年10月27日，原告向北海新元房地产代理有限公司分别交纳购买润和花园N栋房屋定金2500元、15500元、6754元。2013年10月27日，原告向北海新元房地产代理有限公司交纳手续费7000元。2013年10月27日，原告向被告汇澳公司交纳煤气开户费2750元、办证费1000元、评估费858元，共计4608元。 2013年10月27日，原告（买受人）与被告汇澳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园xxx），约定买受人购买位润和花园房，总价款为285725元。买受人付款方式为按揭贷款，合同签订当日，买受人一次性支付首付款人民币85725元，同时签署《商品房买卖合同》，并交齐按揭所需材料，买受人购房款200000元向银行申请办理按揭贷款手续。买受人在接到银行或出卖人电话通知后七个工作日内到银行办理完所有按揭手续。否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条追究买受人违约责任。如由于买受人原因贷款未获银行批准，买受人须在接到出卖人通知起五个工作日内以现金补足。否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条追究买受人违约责任。出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 另查明，北海新元房地产代理有限公司于2012年4月9日成立，于2014年12月1日注销，法定代表人为被告林燕，股东为被告林燕、王鹤。 2015年2月16日，被告汇澳公司在北海日报刊登印章作废声明，声明“北海汇澳投资发展有限公司因股权转让事由，北海汇澳投资发展有限公司原使用的公章、合同专用章、财务章、发票专用章、法人章（陈大山）自2012年11月8日（股权转让后）即作废。” 2016年12月12日，北海市房地产交易中心出具查询证明，载明“经核查，截止2016年12月12日10时03分，位于润和花园房于2012年10月31日办理在建工程抵押登记，抵押权人为广西中小企业信用担保有限公司，抵押证号：北房交押字（2012）第xxx号。” 根据原告的陈述及被告的诉辩，本案的争议焦点归纳为：1、原告与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？ 本院认为： 1、原告与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告汇澳公司于2012年11月8日股权转让后，更换印章，却未能及时收回旧印章，被告汇澳公司于2015年2月6日才在北海日报刊登印章作废声明。因此尽管涉案合同、收据中使用的公章是被告汇澳公司的旧印章，但原告有理由相信其与被告汇澳公司签订的合同是被告汇澳公司的真实意思表示，故原告与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 2、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。原告与被告汇澳公司签订《商品房买卖合同》后，原告交付的购房定金即作为购房款处理，因润和花园项目存在其他问题，被告汇澳公司无法按期交付房屋，原告亦无法办理按揭贷款，合同无法继续履行，现原告请求解除《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。涉案房屋的购房定金、手续费是由原告向北海新元房地产代理有限公司交纳，虽然北海新元房地产代理有限公司与被告汇澳之间没有代理合同，但是在北海新元房地产代理有限公司收取原告的购房定金、手续费后，被告汇澳公司与原告签订了《商品房买卖合同》，视为被告汇澳公司对北海新元房地产代理有限公司代理销售涉案房屋行为的追认，其法律后果亦应由被告汇澳公司承担。被告王鹤、林燕虽然为北海新元房地产代理有限公司的股东，但该公司的设立、注销均经过法定程序，公司的行为不应认定为股东的个人行为，亦无证据证实被告王鹤、林燕在公司的注销过程中存在过错，原告请求被告王鹤、林燕承担返还责任，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告赵春霞与被告北海汇澳投资发展有限公司于2013年10月27日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园xxx）； 二、被告北海汇澳投资发展有限公司向原告赵春霞返还定金、手续费、煤气开户费、办证费、评估费共计36362元； 三、驳回原告赵春霞的其他诉讼请求。 案件受理费708元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担（该费用原告已预交，被告北海汇澳投资发展有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费708元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  李石珍 二〇一七年三月二十七日 书 记 员  王秀珍 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。