山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3384号上诉人（原审被告）：李晓平，男，1959年11月25日出生，汉族，户籍地山东省济南市历下区，现住山东省威海市皇冠南区。委托诉讼代理人：孙晓梅（系上诉人之妻），户籍地河南省郑州市金水区，现住山东省威海市皇冠南区。被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司，住所地山东省威海市环翠区湾九里-32号1、2层。负责人：方晓平，总经理。委托诉讼代理人：张莹，女，系该公司职工。委托诉讼代理人：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人李晓平因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司（以下简称华润物业公司威海分公司）委托合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初5646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李晓平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人华润物业公司威海分公司诉讼请求，一、二审诉讼费由华润物业公司威海分公司承担。事实和理由：1.一审认定李晓平与华润物业公司威海分公司签订的前期物业服务合同“是双方真实意思表示且无违反法律及行政法规的强制性规定”与事实不符。李晓平是迫于无奈才和华润物业公司威海分公司签订的前期物业服务合同。华润物业公司威海分公司是案外人华润置业(威海)有限公司派生的前期物业管理机构。购房时，售楼人员要求李晓平在《威海湾九里二期前期物业服务合同》上签字才能购买商品房,前期物业服务合同的签订不是李晓平真实意思表示。当李晓平发现合同中对空置房全额缴纳物业服务费不符合有关法规且显失公平后，即与物业负责人协商，对方答复“我们研究一下”。在此种情形下李晓平才签订合同、购买房屋。2.《威海湾九里二期前期物业服务合同》中关于空置房全额缴纳物业费的条款属于典型格式合同中的霸王条款。2012年1月1日实施的《山东省住宅物业服务收费管理办法》第13条规定“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定”。但华润物业公司威海分公司却不执行该规定。3.一审判决对李晓平的抗辩均未答复，李晓平购买的系住宅而非酒店式公寓，对该事实华润置业(威海)有限公司并未解释清楚。4.李晓平并非故意不交纳物业服务费。李晓平多次与华润物业公司威海分公司沟通解决空置房收费问题，华润物业公司威海分公司也答应要“研究一下”“协商解决”。华润物业公司威海分公司规避纠正其格式合同中的霸王条款，作为相对弱势的李晓平和其他业主无奈之下只能从2017年7月1日开始，以暂时缓交物业费为手段，督促华润物业公司威海分公司落实相关法规，解决问题。一审判决认定李晓平应缴纳滞纳金，没有事实及法律依据。华润物业公司威海分公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求法院予以维持。华润物业公司威海分公司向一审法院起诉请求：1.李晓平给付所欠物业管理服务费7455.84元（自2017年7月1日起计算至2018年7月31日止为4945.2元，2018年8月1日至2019年6月30日为2510.64元）；2.李晓平给付违约金2236.75元（自2017年7月1日起计算至2019年6月30日）；3.本案诉讼费用由李晓平承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，华润物业公司威海分公司与案外人华润置地（威海）有限公司签订《华润威海湾九里二、三、四期前期物业服务协议》，协议约定，华润物业公司威海分公司在华润威海湾九里二、三、四期区域内的全体业主提供物业服务。合同期限自物业进驻之日至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米2.6元，底商、幼儿园每月每平方米5元。华润置地（威海）有限公司在项目综合验收前将物业交付买受人的，通过综合验收后的物业服务费由物业买受人从本物业通过综合验收之日起缴纳，华润置地（威海）有限公司在综合验收后将本物业交付买受人的，物业服务费从本物业交付买受人之日起由买受人缴纳，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每个收费年度首月履行交纳义务。华润置地（威海）有限公司及业主所有的空置房均需全额交纳物业服务费。华润置地（威海）有限公司和业主逾期未缴纳物业费的，经华润物业公司威海分公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按逾期每日千分之五的标准支付违约金。合同签订后，华润物业公司威海分公司为李晓平所在小区提供物业服务。2014年10月23日，李晓平与案外人华润置地（威海）有限公司签订《威海市商品房【预售】合同》，约定李晓平购买位于威海市环翠区房屋（住宅），房屋建筑面积为145.63平方米。2015年6月29日，华润物业公司威海分公司将上述房屋交付李晓平，且李晓平交纳了2015年6月29日至2017年6月30日期间的物业管理费。但李晓平自2017年7月1日起至今未向华润物业公司威海分公司交纳物业服务费。另查，2015年6月29日，李晓平签署承诺书，载明其为环翠区华润威海湾九里-22号-1803室房屋的买受人，同意《威海湾九里二期前期物业服务合同》中就威海湾九里二期前期物业服务作出的相关安排，同意开发商委托的物业服务单位及相关收费标准。一审法院认为，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华润置地（威海）有限公司按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应物业服务资质的华润物业公司威海分公司为其开发建设的威海市环翠区华润威海湾九里住宅二、三、四期提供前期物业服务，并与华润物业公司威海分公司签订了前期物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示且无违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。作为建设单位即华润置地（威海）有限公司依法选聘的华润物业公司威海分公司与李晓平及所有业主均应按前期物业服务合同约定享有各自的权利、履行相关义务。李晓平作为华润威海湾九里住宅的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。虽然李晓平抗辩依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条规定：房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。李晓平主张应当适当减收物业费，但因前期物业服务合同中明确约定业主所有的空置房均需全额交纳物业服务费，上述办法也载明合同另有约定的，从其约定，故依据前期物业服务合同，华润物业公司威海分公司依约为李晓平提供物业服务，自2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业费4543.66元，李晓平应当全额支付；根据《山东省物业收费管理办法》的规定：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。上述规定自2018年7月1日起施行，华润物业公司威海分公司主张上述规定实施后的物业费按百分之六十收取并无不当，但应当自2018年7月1日至2019年6月30日，金额应为2726.2元；综上，李晓平应当向华润物业公司威海分公司支付的物业费总额为7269.86元。对于华润物业公司威海分公司要求李晓平给付违约金的诉讼请求，因华润物业公司威海分公司未向一审法院提交证据证实其曾书面向李晓平催缴物业服务费，但华润物业公司威海分公司、李晓平均认可华润物业公司威海分公司曾以电话催缴的方式向李晓平催缴过物业费，考虑到李晓平未缴纳物业费系双方就空置房未能达成一致，且李晓平2017年7月1日之前的物业费均已缴纳，一审法院认为按欠付物业费的15%计算违约金为宜。综上，华润物业公司威海分公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十四条、第六十七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条规定，判决：一、李晓平给付华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司物业服务费7269.86元（自2017年7月1日至2019年6月30日）；二、李晓平给付华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司违约金1090.48元。以上第一、二项，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费48元，由华润置地（北京）物业管理有限责任公司威海分公司负担14元，被告负担34元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一审判令上诉人李晓平向被上诉人华润物业公司威海分公司交纳物业费7269.86元、违约金1090.48元是否有事实及法律依据。首先，李晓平主张案涉前期物业服务合同的签订不是其真实意思表示，且该合同属于格式合同，对此，本院认为，根据《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束。本案中，建设单位即华润置地（威海）有限公司选聘了华润物业公司威海分公司进行前期物业服务，并签订了《华润威海湾九里二、三、四期前期物业服务合同》，该合同对华润物业公司威海分公司、李晓平具有法律约束力。李晓平主张案涉合同签订并非其真实意思表示，应当提供证据证实，李晓平不能提供证据证实合同签订并非其真实意思表示，应当承担举证不能的法律后果。李晓平主张案涉合同系格式合同，其中的条款属于霸王条款，对此，本院认为，案涉合同虽系格式合同,但格式合同条款并非当然无效。合同中关于支付违约金的内容是对合同相对方违约后果及责任承担的约定,即承担上述责任须以其违约为前提,相关条款并非单纯加重合同相对方责任、排除相对方主要权利的无效条款,亦不存在合同法所规定的其他无效情形,合同内容合法有效,双方应恪守履行。其次，案涉《华润威海湾九里二、三、四期前期物业服务合同》约定“甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照逾期每日千分之五标准向乙方支付违约金”，李晓平亦认可华润物业公司威海分公司曾以电话催缴的方式向其催缴过物业费，李晓平未按约定期间交付物业费，应当按合同约定向华润物业公司威海分公司支付违约金。李晓平主张多次与华润物业公司威海分公司协商物业费事宜，非故意不交纳物业费，但一审法院综合案件情况，判令李晓平按欠付物业费的15%交纳违约金时，已考虑到李晓平未缴纳物业费系双方就空置房未能达成一致的实际情况。李晓平主张不应支付违约金的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人李晓平负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  苏丽杰审判员  刘志敏二〇二〇年二月十七日法官助理薛淑娴书记员岳丛竹