巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1902民初2717号 原告：巴中市国有资产经营管理有限责任公司。 法定代表人：罗少波，该公司董事长、总经理。 委托（特别授权）代理人：向中林，男，生于1989年，汉族，大学文化，巴中市国有资产经营管理有限责任公司职员，住巴中市巴州区。 委托代理人：严政，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：肖海军，男，生于1981年，汉族，初中文化，巴中市融鑫恒利投资有限公司执行董事，住巴中市巴州区。 被告：巴中市融鑫恒利投资有限公司。 法定代表人：肖海军，该公司执行董事。 委托代理人：马军臣，四川宏坤律师事务所律师。 原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司（以下简称“国有资产公司”）与被告肖海军、巴中市融鑫恒利投资有限公司（以下简称“恒利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国有资产公司的委托代理人向中林、严政，被告恒利公司的法定代表人肖海军及其委托代理人马军臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国有资产公司诉称：被告肖海军承租原告公司位于巴中市南侧原市级机关住宅区7-9号楼间二楼房屋，双方于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》约定，租期5年，自2014年6月9日起至2019年6月9日止；第一年度租金26800.00元，以后每年度租金分别在上一年度租金的基础上按10%递增；每一年度租金于合同签订之日支付，以后每年度租金于上一年度租期届满之次日一次性支付；肖海军拖欠租金一个月或空关房屋一个月的，原告有权终止合同，收回房屋；一方违反合同义务，应向守约方支付租金总额30%的违约金。 《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定将房屋交给被告肖海军。被告肖海军、恒利公司向原告支付了第一、第二年度租金，按照《房屋租赁合同》约定应于2016年6月9日前支付第三年度租金324280元；肖海军与恒利公司向原告申请过降低租金，原告书面回复不同意并通知其按照《房屋租赁合同》的约定支付第三年度的租金；至今，被告肖海军、恒利公司不按《房屋租赁合同》约定向原告支付第三年度租金时间已长达4个月之久，其行为已构成根本违约。现起诉要求：1、解除原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司与被肖海军于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》。2、判令二被告立即腾空位于巴中市南侧原市级机关住宅7-9号楼间二楼房屋并返还给原告。3、判令二被告按《房屋租赁合同》第7条约定向原告支付违约金490849.80元。4、判令二被告自2016年6月9日起至实际返还原告房屋之日止，按《房屋租赁合同》第4条约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的使用费。5、本案诉讼费用由被告承担。 被告恒利公司辩称：一、肖海军签订租赁合同的行为是履行被告公司的职务行为，故应驳回原告对被告肖海军个人的诉请；二、原告2014年5月13日将房屋出租给肖海军后又出租给李继刚；三、原告与被告公司签订的房屋租赁合同未生效不能成立，租赁合同是双务行为，原告未向二被告交付出租房屋，二被告也未向原告交付租金；李继刚向原告交付了租金且房子也由原告交付给了李继刚使用；四、被告公司是肖海军从李继刚处转租，李继刚已经收取了被告公司的房屋转租费83万余元，故原告未与二被告发生合同上的租赁关系；五、出租屋不能满足办公、商用的条件且屋顶存在渗漏污水的情况，被告告知了原告，但原告未处理，原告的行为存在违法；六、出租房屋的租金价格在同地段明显偏高，2016年5月被告多次要求原告降低租金或者竞租，原告没有解决，在此纠纷下被告未支付租金不违约，故应驳回原告对被告要求承担违约金的诉请；七、房屋出租，原告未提供其房屋产权，不知其真实的建筑面积，租金按226平方米交付的，但物管是按100多平方米交付的费用，故原告有举证责任。 经审理查明，2011年12月26日，原告国有资产公司取得了位于巴中市（建筑面积172.73㎡）、第二层（建筑面积225.××号）。2011年12月27日，原告国有资产公司还取得了巴中市江北新区7号与9号之间1、2层国有土地的使用权（巴市国用（2011）第4791号）。 2014年4月，原告国有资产公司通过公开竞租的方式将上述房屋确定了承租方为李继刚。2014年5月13日，原告国有资产公司与李继刚签订了《房屋租赁合同》，由李继刚租赁巴中市南侧原市级机关住宅区7-9号楼间二楼，面积约226㎡的房屋用于开设茶楼。当天，李继刚向原告国有资产公司交纳了保证金10000元。 2014年7月8日，承租人李继刚向原告国有资产公司书面申请，因经营亏损，决定改变项目，合作人肖海军投资大，要求更改与原告公司所签合同的租赁方名字，改为肖海军，身份证。 2014年7月，原告国有资产公司（出租方、甲方）与被告肖海军（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（编号2014第5号）约定：一、甲方将巴中市南侧原市级机关住宅区7-9号楼间二楼，面积约226㎡出租给乙方。二、租期五年，自2014年6月9日起至2019年6月9日止。三、租房仅作商用。四、1、第一年租金268000元，第二、三、四、五年租金分别在上一年度租金的基础上按10%递增，第一年度租金乙方于合同签订之日一次性支付给甲方，以后每年度租金乙方于上年度租期届满之次日一次性支付给甲方；2、……；3、乙方租赁房屋的水费、电费、清洁费、物业管理费及经营期间的税费等由乙方承担；……；6、乙方于签订本合同之日向甲方交纳履约保证金10000元，合同终止乙方交清其应承担各项税费且与甲方无其他经济纠纷，甲方于合同终止后三日内退还给乙方，履约保证金不计息。五、1、……；4、租赁期满或因乙方原因导致提前终止或解除本合同甲方有权：①、依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得损坏、拆除等使其依附于房屋的装修遭到损坏的任何行为；②、要求乙方恢复原状；③、向乙方收取恢复原状实际发生的全部费用；……。六、房屋的转让与转租。七、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方还应按照本条第3项的约定向甲方支付违约金：①、……；④、拖欠租金1个月或空关租赁房屋1个月的（1个月以30天计）；……；3、一方违反本合同约定的义务，应向守约方支付租金总额30%的违约金。租金总额以本合同约定租期内租金总额计；如双方对第二年度或以后各年度租金未达成一致，租金总额以双方已确定的合同期内年度最高租金乘以租期计。该份《房屋租赁合同》落款时间仍为2014年5月13日，合同约定内容和合同编号与原告国有资产公司与李继刚签订的《房屋租赁合同》相同。 2015年6月9日，被告恒利公司的出纳员孙秋容向原告国有资产公司转款294800元，之后未再向原告公司交纳过租金。 2016年5月14日，被告恒利公司向原告国有资产公司提出《减租申请》，称恒利公司以竟租方式租赁了原告公司的场地，租赁合同面积226㎡，但使用面积只有180㎡；租金比同等二楼商用房高出3倍，要求将租金下调至45元/㎡，取消每年递增，即每年租金122040元。 2016年5月25日，原告国有资产公司给被告肖海军发出了《关于履行房屋租赁合同的通知》，书面告知被告应于2016年6月9日前支付第三年度324280元租金。2016年5月24日被告向原告国有资产公司提交的《减租申请书》，但原告公司不同意下调租金的申请，要求按照《房屋租赁合同》约定支付第三年度租金324280元。 2016年6月6日，被告恒利公司、肖海军再次向原告国有资产公司发出《关于对的复函》：2014年5月13日双方签订的《房屋租赁合同》签订时约定租金比较公平，但只适合当时行情，…….合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行，对我方显失公平。复函：1、不同意《关于履行房屋租赁合同的通知》；2、应当变更租金至当前市场行情的相吻合价格。若国有资产公司不同意，及时回函，我方将不再租赁本出租物。退还我方履约保证金壹万元后，我方在三个月内交付出租物。当日，原告国有资产公司向被告肖海军发出《关于履行房屋租赁合同的再次通知》：1、不同意你方2016年6月6日复函提出的要求。2、你方按照《房屋租赁合同》约定在2016年6月9日前一次性支付第三年度租金324280元。如你方不按本通知和2016年5月25日我公司向你发出的关于履行《房屋租赁合同》的通知，履行支付租金的义务，我公司将依法解除你与我公司于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》。 2016年8月31日，四川砝鼎律师事务所受原告国有资产公司委托向被告肖海军发出《律师函》，要求其自收到律师函之日起10日内，按照《房屋租赁合同》约定向原告公司支付第三年度租金324280元并按约定支付违约金。庭审中被告肖海军称未收到。 被告恒利公司的工商营业执照登记该公司住所地为“四川省巴中市巴州区江北大道原市级机关住宅区7-9号楼间二楼”。被告肖海军称2014年7月从李继刚手中接收租赁房屋并实际使用。 另查明：被告肖海军于2016年12月31日搬离租赁房屋，并到原告公司要求原告国有资产公司接收租赁房屋，但原告公司拒绝收回房屋。庭审中，被告肖海军认可履约保证金退还给李继刚。 上述事实，有原、被告的陈述，房屋租赁合同，减租申请，关于履行租赁合同的通知，关于对关于履行房屋租赁合同的通知的复函，关于履行房屋租赁合同的再次通知，律师函及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原告国有资产公司与案外人李继刚通过竞租方式签订了《房屋租赁合同》，承租了巴中市南侧原市级机关住宅区7-9号楼间二楼，面积约226㎡的房屋。2014年7月，经承租人李继刚向出租人原告国有资产公司书面申请要求将承租人变更为其投资合伙人即被告肖海军。当月，被告肖海军与原告国有资产公司在原李继刚承租范围内与原告国有资产公司达成了内容一致的《房屋租赁合同》，被告肖海军从2014年7月开始实际占有使用租赁房屋，并按约定交租时间交纳了次年（2015年度）的房屋租金294800元。可见该份原告国有资产公司与被告肖海军签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，该《房屋租赁合同》约定的内容完全承继了原李继刚的租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效。合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定，被告肖海军至迟应当在2016年6月9日前向原告国有资产公司支付2016年度的房屋租金。被告虽然于2016年5月14日，向原告国有资产公司提出《减租申请》，但原告国有资产公司于2016年5月25日书面告知被告肖海军不同意下调租金的申请，要求按照《房屋租赁合同》约定支付第三年度租金324280元。2016年6月6日原告国有资产公司向被告肖海军发出《关于履行房屋租赁合同的再次通知》表明仍不同意减租，再次催促被告肖海军按照《房屋租赁合同》约定在2016年6月9日前一次性支付第三年度租金324280元。而至今被告肖海军仍未支付租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定承租方拖欠租金1个月的（1个月以30天计）出租方有权终止合同，收回房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对于原告国有资产公司主张要求被告肖海军支付欠付租金的请求，于法有据，本院予以支持。从原告国有资产公司催收租金至今有10月有余，被告肖海军仍未支付租金，故原告起诉要求解除双方签订的租赁合同，有法律和事实上的依据，本院予以支持。双方租赁合同解除后30日内，被告肖海军应当将租赁物返还原告。 关于原告国有资产公司主张被告支付违约金的问题。我国合同法中规定的违约金制度目的系对守约方的损失补偿，以当事人的损失为基准，因庭审中，原告公司未提供造成其损失程度的相关证据，对于该项主张，本院不予支持。 关于原告国有资产公司主张被告支付房屋占用期间的使用费的问题。被告肖海军于2016年12月31日搬离并要求原告接收租赁房屋，但原告公司拒绝接收。故被告肖海军实际占用租赁房屋至2016年底，对于占用期间（2016年6月9日至2016年12月31日）的费用，被告肖海军应当支付，即324280元÷365天×205天＝182129.86元。 关于原告国有资产公司主张被告恒利公司承担责任的问题。本案签订房屋租赁合同的双方系原告国有资产公司与被告肖海军，合同仅对双方当事人具有约束力，虽然被告肖海军租赁房屋后实际用于恒利公司营业，仅为租赁物的用途，对外承担责任的主体仍为合同当事人肖海军。故原告主张恒利公司承担责任的诉求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、解除原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司与被告肖海军签订的落款时间为2014年5月13日的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告肖海军应将租赁的位于巴中市南侧原市级机关住宅区7-9号楼间二楼营业用房腾空返还原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司。 二、由被告肖海军在本判决生效后10日内向原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司支付欠付租金182129.86元元。 三、驳回原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费11800元，由被告肖海军负担6000元，由原告巴中市国有资产经营管理有限责任公司负担5800元。 如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨 青 人民陪审员  赖金华 人民陪审员  张晓蓓 二〇一七年三月三十日 书 记 员  赵海燕