上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初791号原告：王星兴，男，1976年7月26日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：王花伟，女，1979年3月29日出生，汉族，住山东省。上述两原告共同委托诉讼代理人：于佃亮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：邓春霞，女，1981年2月23日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：张宏兵，男，1977年2月1日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：邓春霞。被告：邓玉云，男，1954年3月23日出生，汉族，住上海市。被告：陆影菊，女，1956年8月15日出生，汉族，住上海市。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。原告王星兴、王花伟与被告邓春霞、张宏兵、邓玉云、陆影菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于佃亮，被告邓春霞，被告邓玉云、陆影菊的共同委托诉讼代理人朱金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王星兴、王花伟向本院提出诉讼请求：1.四被告返还双倍定金差额20万元；2.四被告赔偿原告房价上涨损失50万元。事实与理由：2016年9月8日，原告经上海锦佑房地产经纪有限公司介绍，与被告签订《不动产买卖意向书》，向被告购买松江区明中路XXX弄XXX号XXX室房屋，并于当日向被告支付了购房定金20万元，同时约定于2016年10月1日前签订网签版的房屋买卖合同。后被告于2016年9月28日通知原告，由于该房产已被浦东某房地产经纪公司恶意在网上注册，不能于10月1日之前完成网签。经友好协商，原告同意延迟网签20天，双方又签订《关于不动产买卖意向书的补充约定》，重新约定网签时间为2016年10月20日前。但之后，被告违反双方约定的购房条件，要求原告支付450万元房款，并要求房屋过户后住到2018年；原告当然不能同意。被告因此明确表示不履行合同，并于2016年10月23日向原告转账返还了定金20万元。被告的违约行为，给原告造成了巨额损失，原告已将原有房屋卖出，由于被告违约之后本市购房政策发生变化，导致原告至今未能买房，目前该小区相同类型的房屋市场价基本在500万元以上，双倍返还定金远远不足以弥补原告的实际损失。原告故此提出上述诉请，请求法院判如所诉。被告邓春霞、张宏兵辩称，明中路XXX弄XXX号XXX室房屋为四被告共同共有，其为夫妻关系，被告邓玉云、陆影菊为被告邓春霞的父亲、母亲。被告邓玉云、陆影菊作为共同产权人，未参与房屋买卖、未在相关协议上签字、亦不同意出卖该房屋，故原、被告之间并未成立房屋买卖合同关系。原告向其支付20万元定金一事，其并不知情，也早已经返还，故请求驳回原告的诉讼请求。被告邓玉云、陆影菊辩称，明中路XXX弄XXX号XXX室房屋为四被告共同共有，其并不知晓被告邓春霞、张宏兵出售房屋一事，未委托邓春霞、张宏兵出售房屋，也未在相关协议上签字，也不同意出售该房屋。因此，原、被告之间尚未成立房屋买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：松江区明中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原登记的权利人为被告邓春霞、张宏兵、邓玉云、陆影菊，该房屋建筑面积为132.3平方米。原告王星兴、王花伟作为甲方(买方)，上海锦佑房地产经纪有限公司作为乙方，曾签订一份《不动产买卖意向书》，约定甲方委托乙方购买系争房屋。意向书第一条约定，甲方同意的成交价为423万元，签署《上海市房地产买卖合同》后当日支付100万元(含已付定金20万元)，进交易中心办理完该房屋交易过户手续后37日内支付193万元(此款项以银行贷款形式一次性打入出售方指定账户)，交房时支付剩余房款2万元(此款由首付中留出，暂存中介方)。第二条约定，甲方于签订本意向书的同时，须给付乙方20万元作为出价意向金，并授权乙方将出价意向金依本意向书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”(给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金)，若甲方所提出的要求卖方全部接受，则视作甲方届时愿依本意向书各项规定完成本交易。第三条约定，甲方同意于签订本意向书后24日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》，房屋交付期限为2016年9月1日前，户口于2016年7月31日前迁出，并由乙方所指定之签约人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项。第六条约定，甲方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金，原出价意向金则转作房款的一部分，且甲方须负担契税及购买房屋所需相关费用。如因甲方原因导致买卖合同解除(含买卖双方合意解除的)，甲方仍应按成交价1%支付给乙方作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用及承担相关违约责任。第十二条约定，此价格包含水、电、煤、有线等初装费用，维修基金等已付开发商费用随房赠送，交易中所产生的税、费、中介费由购买方承担。购买方承诺在2016年11月30日过户前支付130万元给出售方，购买方于2016年3月份以每月五千元整返租给出售方，实际租期以双方协商为准。该意向书尾部“卖方签认书”处载明：本人已收到并知悉不动产买卖意向书之内容，同意上列甲方价位及付款方式，约定签约时间为2016年10月1日。卖方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金。卖方同意签订本签认书后上列甲方的出价意向金自动转为定金，且同意上列定金由乙方代为收取。卖方签订《卖方签认书》后，反悔不卖或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方同意依成交价1%给付乙方作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。该签认书的卖方处签名为“张宏兵、邓春霞代邓玉云、陆影菊”，落款时间为2016年9月8日，但庭审中双方确认实际签约时间为2016年9月7日晚。2016年9月8日，原告王花伟向被告张宏兵转账20万元。被告邓春霞、张宏兵在一张落款为2016年9月8日的定金收条上签字。该收条载明：今收到王花伟购买上海市松江区明中路XXX弄XXX号XXX室房屋定金20万元。庭审中，被告邓春霞称该收条的签字时间应为10月2日。2016年9月28日，“张宏兵代邓春霞、邓玉云、陆影菊”作为甲方(出售方)与原告签订一份《关于不动产买卖意向书的补充约定》，称双方一致同意将原约定签订系争房屋买卖合同时间(2016年10月1日)更改为2016年10月20日前，其它所有约定条款不变，如因不动产买卖意向书变更修改时间甲乙双方有任何一家不配合签订或执行的，任何一方提出其它格外条件则视为该方违约，违约方按原不动产买卖意向书约定的违约责任向守约方承担违约责任。后双方因合同履行产生争议，并在中介公司的主持下，于2016年“十一”长假后的某天进行协商。原告提供的录音证据显示，协商时原告王花伟谈到，希望被告能签，其已经把手机、U棒等网银都带了，只要被告愿意签，马上就能操作。中介公司工作人员周福龙谈到，希望双方继续协商，被告与被告想买房子的上家协商加钱继续买房，然后再与本案原告商量加钱卖房。被告张宏兵则谈到，基本是不卖了，他们那里(指被告要买房的上家)不动，其也动不了。被告邓春霞谈到，他(指被告买房子的上家)说你们(指被告)去打官司好了，你们钱都拿不回来，其打电话告诉妈妈，妈妈说“房子在人家手上就是牛”。在该次协商谈话中，原告要求被告给个准信，被告张宏兵说需要再商量商量。2016年10月23日，被告张宏兵向原告王花伟转账20万元。另查明：2016年10月15日，四被告与案外人钟某某签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋以315万元出售给钟某某，2016年10月30日前支付60万元，2016年12月1日前支付250万元，并共同办理过户手续，同日进行房屋交付手续，相关费用结清后支付尾款5万元。2016年12月9日，系争房屋变更登记至钟某某名下。庭审中，被告称315万元就是真实的交易价格，由于钟某某一次性全额付款，故把房屋卖给钟某某。庭审中，被告邓玉云、陆影菊还申请周福龙出庭作证。周福龙作证称：被告张宏兵大概在2016年8月在其公司挂牌，称四个产权人均同意，并签订了一份承诺书，确认如果产权人邓玉云、陆影菊不同意导致买卖合同不成，由被告张宏兵、邓春霞承担责任。经该公司居间，在9月份与原告成交，居间过程中未与邓玉云、陆影菊接触过。后由于两位老人不同意卖，而且被告想买的莘庄的房子上家不愿意卖，所以被告也不愿意卖给原告。庭审中，原告还提供了网上打印的安居客房价信息，以证明在2016年9月、11月期间系争房屋所在小区均价在42,000元/平方米。被告对此不予认可。以上事实，由不动产买卖意向书及补充协议、转账凭证、定金收条、录音、房地产买卖合同、房地产登记簿以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立？如成立，被告是否违约？应如何承担违约责任？关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第二十五条规定，承诺生效时合同成立。本案中，原告与中介公司签订《不动产买卖意向书》，确认了购房总价、付款方式、房屋过户及交付时间等房屋买卖合同的主要要素，应认定为发出了购买系争房屋的要约；被告邓春霞、张宏兵在该意向书的“卖方签认处”签字，确认“本人已收到并知悉不动产买卖意向书之内容，同意上列甲方价位及付款方式”，应认定为对原告发出的要约予以承诺。故此，原告与被告邓春霞、张宏兵之间的房屋买卖合同关系成立。但是，被告邓玉云、陆影菊并未在该意向书以及之后的补充协议中签字，也无证据证明被告邓春霞、张宏兵获得了被告邓玉云、陆影菊委托授权、或被告邓玉云、陆影菊同意以该条件向原告出售系争房屋。故此，原告与被告邓玉云、陆影菊之间并未成立房屋买卖合同关系，原告要求被告邓玉云、陆影菊承担相关责任缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方在补充协议中约定应于2016年10月20日前签订系争房屋的买卖合同。但被告邓春霞、张宏兵在此之前即明确表示不愿继续履行合同，于2016年10月15日与案外人签订房屋买卖合同，并于2016年10月23日向原告退还定金20万元。故此，被告邓春霞、张宏兵存在违约。关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故此，虽然该房屋的另两位产权人邓玉云、陆影菊未在意向书和补充协议上签字，也不能因此免除被告邓春霞、张宏兵的违约责任。本案原、被告明确约定了“定金罚则”，原告也按约向被告支付了20万元定金，故原告要求被告邓春霞、张宏兵支付双倍返还定金差额20万元的诉请，合法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，一则，系争房屋上涨属于依据社会生活经验即可感知的事实，亦为原告提供的相关证据所佐证，被告的违约行为必然给原告再次购房造成巨大损失。二则，被告称是由于房屋共有人邓玉云、陆影菊不同意卖房才导致合同未能履行，但事实上，被告在尚未与原告确定合同是否履行的10月15日，即与案外人钟某某签订了网签版的房屋买卖合同，明显有违诚信；被告称由于钟某某能够一次性付款才将房屋出售给钟某某、315万元也是真实的交易价格，但仅仅由于钟某某能一次性付款，就将房屋降价108万元(423万元-315万元)出售，显然有违常理。可见被告既不诚信、又恶意违约。但考虑到原告毕竟仅支付了20万元定金，而且双方履约时间也较短，综合上述情况，本院酌定被告邓春霞、张宏兵赔偿原告损失20万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第十三条、第二十五条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十八条的规定，判决如下：一、被告邓春霞、张宏兵于本判决生效之日起十日内支付原告王星兴、王花伟双倍定金的差额200,000元；二、被告邓春霞、张宏兵于本判决生效之日起十日内赔偿原告王星兴、王花伟损失200,000元；三、驳回原告王星兴、王花伟的其它诉讼请求。如果被告邓春霞、张宏兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取计5,400元，由原告王星兴、王花伟负担2,315元(已付)，由被告邓春霞、张宏兵负担3,085元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王燕华二〇一七年三月二十四日书记员  朱玲凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条承诺生效时合同成立。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。