江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4237号 上诉人（原审原告）：丁敏，女，1969年7月29日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司，住所地启东市。 法定代表人：林世年，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地启东市。 法定代表人：查秀文，该公司总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张顺意，上海市亚太长城律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱元昌，上海市亚太长城律师事务所律师。 上诉人丁敏因与被上诉人上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰公司）、南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）商品房预售合同、委托合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院(2019)苏0681民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉请。事实与理由：原审认定事实和适用法律明显错误。1.亿丰公司已明显违约。由于亿丰公司信誉差，江苏启东农村商业银行股份有限公司（以下简称启东农商行）拒绝贷款给购房户，导致上诉人无力支付剩余的房款；按商品房买卖合同的约定，剩余的176000元房款是向启东农商银行贷款的，现在该银行已明确拒绝放贷，银行拒绝放贷的理由是由于亿丰公司信誉差及贷款风险高，上诉人现提供多位购房户与银行工作人员的录音，录音中确认上诉人完全符合贷款条件，不放贷是由于亿丰公司的原因。上诉人在一审中提供了中国人民银行的个人信用报告，也充分证明上诉人方完全符合贷款条件。因此，银行拒绝放贷的原因完全在亿丰公司，并不在上诉人，不可能大量购房户都不符合贷款的条件的。但原审法院怎么认定贷款无法发放并不是亿丰公司原因造成的?录音内容一清二楚，这一点二审法院可以到银行调查。2.亿丰公司、百安居公司根本无力履行合同，经营状况严重恶化，丧失商业信誉。2019年初亿丰公司不能支付已取得产权购房户的租金，现在经营状态继续恶化，这是众所周知的事实，大量购房户到政府部门反映情况，目前，正在诉讼中。根据合同法第68、69条规定，上诉人有理由解除合同。3.亿丰公司、百安居公司在开发过程中存在大量违规违法行为。首先，包租销售存在“承诺回报”“返本销售”“售后包租”等违法违规销售行为，属虚假承诺，严重违反了住建部颁布的《商品房销售管理办法》，严重扰乱了房地产市场经济秩序。其次，亿丰公司在该项目销售过程中，广告宣传称“自持商铺产权50%”，但根本没有履行承诺，损害购房户利益。上诉人一审中提供了亿丰公司、百安居公司虚假承诺的广告，充分证明了这一点。这方面也是上诉人解除合同的理由。退一万步讲，即使上诉人无力支付剩余房款，但在合同上允许单方面解除合同。综上，由于亿丰公司的原因银行拒绝放贷，导致上诉人无力支付剩余的房款；亿丰公司、百安居公司经营状况严重恶化、丧失商业信誉，并存在大量违规违法行为，上诉人已无法实现合同目的，原审判决既不合法，又显失公平，属于认定事实和适用法律明显错误。 亿丰公司、百安居公司辩称，1.原审判决认定事实正确，适用法律无误，所作实体判决二审应当依予以维持。2.本案中上诉人所提出的因被上诉人信誉差导致其无法申请获得银行贷款没有相关事实与法律依据。在原审中亿丰公司已经提供了启东农商行的贷款借据以及与上诉人同一时期购买相同位置商品房的合同以及购房者获得银行发放贷款的证据。完全可以证明上诉人无法获得银行贷款与被上诉人完全无关。3.与本案同时向一审法院起诉的（2019）苏0681民初4733和4735号与本案的诉讼请求所依据的主要事实均基本一致。该两起案件经一审法院判决后当事人均没有提起上诉。因此，本案一审法院所认定的基本事实目前已经为生效法律文书所确认，上诉人的上诉请求不能成立。 丁敏向一审法院起诉请求：1.要求解除丁敏与亿丰公司于2017年6月12日订立的商品房买卖合同；2.要求解除丁敏与百安居公司于2017年6月12日订立的委托经营管理合同；3.判定亿丰公司退还丁敏购房款265800元，并自2017年6月12日起按同期贷款基准利率支付利息，实际主张至判决生效之日；4.本案诉讼费由亿丰公司、百安居公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月12日，亿丰公司作为甲方（出卖人）与丁敏作为乙方（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定亿丰公司以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为亿丰商城，该商品房已由启东市住房和城乡建设局批准预售。丁敏购买3号楼1078室商品房，合同价款为441800元。在签订合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金在合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2017年6月12日前支付首期房价款265800元，余款176000元向启东农商行申请贷款支付。出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房，逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付垫款部分），并自买受人付款之日起，按4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按全部房款的1%向买受人支付违约金。合同附件十一第五条约定，因买受人原因造成按揭银行不能在购买房合同签订之日起30日内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款的（除不可抗力或政策调整外），买受人必须在15日内一次性付清剩余购房款，否则视为买受人逾期支付购房款。合同还对其他事项进行了约定。丁敏于2017年6月24日支付265800元。余款因多次向启东农商行申请贷款但未能获批发放，故丁敏至今未支付。 同日，丁敏作为委托方（甲方），百安居公司作为受托方（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，合同约定甲方将其购买的奥邦休闲购物中心（亿丰商城3号楼）C区1层058号（公安编号1078）的商业用房（以下简称商铺）自愿授权委托给乙方统一招商、经营管理。甲方将商铺委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，并同意出具该商铺的《授权委托书》、房屋所有权证等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。委托管理期限为壹拾年整，委托经营管理期限为从合同约定的交房日60天后起算壹拾年。甲方委托并协助乙方办理商铺交接手续（房屋所有权证手续由甲方自行办理）。甲方必须在开发商指定的时间内办理完产权登记相关手续和付清剩余房款、维修基金、税费，若因甲方原因未能按时办理商铺交接手续的，则委托期限从甲方办理完产权登记相关手续和付清剩余房款、维修基金、税费之日起计算。委托期内前三年（2017年7月2日起至2020年7月1日止）甲方同意将该商铺的使用权和收益权无偿归乙方所有。合同违约责任栏约定：本协议为不可撤销的委托协议，因任何一方单方面终止或解除本协议，导致不能继续履行本协议的，违约方须一次性支付违约金给守约方。合同还对其他事项进行了约定。 2017年9月29日，百安居公司在验收无异议后接受亿丰公司交付的上述房屋。 另查明，丁敏与亿丰公司签订合同当日，亿丰公司分别与案外人徐盼盼、石兢同样签订商品房买卖合同，案外人徐盼盼、石兢已向启江农商行获批贷款，并已支付房款。 再查明，2019年1月3日，亿丰公司向启东农商行获取贷款2900万元。 本案争议焦点为：1.是否在本案中一并处理丁敏与亿丰公司、百安居公司之间两种法律关系？2、丁敏是否有权解除与亿丰公司、百安居公司签订的《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》？ 一审法院认为，1.虽《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》为两种不同法律关系，但系基于相同事实而产生，两份合同存在关联。故为减少诉累，方便诉讼，本案中一并处理为宜。 2.丁敏请求解除《商品房买卖合同》《委托经营管理合同》无事实和法律依据。理由如下：《中华人民共和国合同法》第93条、第94条规定了合同解除的条件。本案中，丁敏要求解除两份合同原因为因亿丰公司原因导致贷款无法发放、百安居公司未能按约支付租金。但根据双方签订的《商品房买卖合同》及丁敏提交的证据，无法证明贷款无法发放系因亿丰公司原因造成，且本案中与丁敏同日签订的其他商户已经取得贷款，本案丁敏贷款无法获批并非亿丰公司原因造成，应属丁敏自身承担的商业风险。故亿丰公司并不存在违约行为。丁敏无权要求解除与亿丰公司的《商品房买卖合同》。 对于丁敏诉称百安居公司未能按约支付租金的意见，因丁敏与百安居公司签订的《委托经营管理合同》明确约定为不可撤销委托协议，且委托期内前三年百安居公司享有商铺使用权和收益权，丁敏自第四年起方可收取租金，故丁敏主张百安居公司未按约支付租金而解除合同无事实和法律依据。 综上，丁敏诉请依法无据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回丁敏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3964元（丁敏已预交），由丁敏负担。 二审中，丁敏提交以下证据并认为是新证据：上诉人在2019年11月29日同启东农商行信贷部的狄晶晶的视频光盘，狄晶晶确认了通话视频，证明发放贷款不成的原因不在于上诉人等。当时亿丰公司举证的发放贷款的几个人，因银行觉得风险比较大，故统一停止了对亿丰公司的发放。 经质证，亿丰公司、百安居公司认为，1.上诉人补充提供的证据系证人证言，应当依法由证人出庭质证，仅提交录音的形式不符合证据要求。2.即使光盘内容与上诉人所述一致，也不能证明本案不能获得贷款系亿丰公司的原因导致，主要因为原审中亿丰公司已经提供与上诉人在同一天签订房屋买卖合同的两位案外人的合同以及银行发放贷款的票据，并且还提供了2017年11月14日（上诉人签约5个月之后）同样购买相同位置房屋的张礼琳签订的合同以及银行发放贷款的凭证，在原审中相关证据的原件包括财务凭证均当庭出示并进行质证，该事实应当无争议。因此，2017年6月12日上诉人签订案涉买卖合同，但未能获得银行贷款，其原因在上诉人自身。退一步讲，在签约之后，因为上诉人未及时向银行办理贷款手续，最终导致银行放贷收紧后不能放款，应当由上诉人自身承担。因此，该证据对本案没有证明力。 亿丰公司、百安居公司提供了一审法院（2019）苏0681民初4733号、4735号民事判决书，证明涉及的诉讼请求及事实依据与本案基本相同，目前上述两份一审判决已经生效，当事人均服判，由二审法院决定是否作为参考。 本院审核认为，丁敏提供的上述证据虽具有形式证明力，但不能达到其主张的亿丰公司、百安居公司违约，案涉买卖合同应予解除的证明目的，故本院对该证据的实质证明力不予确认。 本院经审理，一审判决查明的基本事实属实，本院对此予以确认。 另查明，二审中，丁敏明确，其要求解除案涉合同是基于合同法的规定，即行使法定解除权。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一至第四项规定了合同解除的四种法定情形，第五项规定了合同解除的概括性情形。其中该条第二项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。该规定即是法理上的根本违约。 本案中，丁敏起诉时明确主张因亿丰公司、百安居公司（不能履行承诺、信誉差、经营状态继续恶化、违法违规等）的违约行为，导致银行拒绝放贷，其无法通过贷款方式支付剩余购房款，无法实现合同目的，故其行使法定解除权应予支持。本院认为，案涉合同系依法成立，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，亿丰公司与丁敏之间的买卖合同中虽然约定了“余款176000元向江苏启东农村商业银行股份有限公司申请贷款支付”“因买受人原因造成按揭银行不能在购买房合同签订之日起30日内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款的（除不可抗力或政策调整外），买受人必须在15日内一次性付清剩余购房款，否则视为买受人逾期支付购房款”等内容，但根据合同相对性原则，丁敏能否取得贷款，属于其与放贷银行之间的法律关系，并取决于双方之间是否经过磋商、形成合意并签订合同、履行合同等事实。换言之，丁敏能否从相关银行贷到款项，取决于合同当事人，而并不取决于该合同外的其他民事主体。况且，丁敏在不能取得贷款支付剩余房款的情况下，亦有义务通过其他途径并想方设法支付剩余房款。但并无证据显示丁敏首先已通过向放贷银行申请等形式要求放贷，更无证据证明其在无法取得银行贷款情况下通过其他方法筹集剩余房款的事实。丁敏一审中虽然提供了录音整理资料等证据，但对其起诉时主张的待证事实，即亿丰公司、百安居公司存在根本违约，其无法实现合同目的等待证事实成立不具有高度可能性。因此，根据举证责任分配规则，应当认定丁敏的主张依法不能成立，应当由其承担相应不利后果。一审判决驳回丁敏的诉讼请求并无不当。 综上所述，丁敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10660元，由上诉人丁敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭松平 审判员  吴 风 审判员  王建勋 二〇二〇年二月二十日 书记员  汤婷婷