江苏省盐城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2017)苏09民终887号 上诉人（原审原告）：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地江苏省南京市彭楼区涌泉里11号。 法定代表人：王晓明，该公司董事长。 委托代理人：鲍宇梁，江苏腾飞苑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐吉，男，1989年3月12日生，汉族，居民，住盐城市。 被上诉人（原审被告）：胥楠，男，1990年11月18日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 被上诉人（原审被告）：姜坤，男，1992年7月5日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托代理人：姜来兵（姜坤之父），男，1971年5月14日生，汉族，居民，住址。 被上诉人（原审被告）：杨帅，男，1989年1月27日生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 被上诉人（原审被告）：杨怀，男，1978年12月19日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。 被上诉人（原审被告）：掌扣兰，女，1983年1月5日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。 被上诉人（原审被告）：王超，男，1988年5月13日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被上诉人（原审被告）：周丽，女，1983年6月7日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 被上诉人（原审被告）：樊广兵，男，1980年8月8日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。 被上诉人（原审被告）：秦南镇中心路1-1号。 被上诉人（原审被告）：刘继清，男，1971年5月21日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被上诉人（原审被告）：朱春叶，女，1981年2月6日生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。 上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司因与被上诉人杨帅、胥楠、唐吉、周丽、樊广兵、徐兴华、姜坤、杨怀、掌扣兰、王超、刘继清、朱春叶恢复原状纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院(2015)亭民初字第1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司委托代理人鲍宇梁到庭参加诉讼，被上诉人唐吉、杨怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南京江鸿物业发展有限责任公司的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审裁定，依法改判或发回重审。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审裁定书中已经认定是被上诉人破坏尾气井，侵占了公共部位，并导致排气通道无法使用的事实。一审裁定书中的认定表明，被上诉人的行为对小区业主的共同利益造成了损害。2.一审裁定使用法律错误。根据本案情况，《物权法》第八十三条并能说明上诉人不符合《民事诉讼法》中“法律上的利害关系”的要求。3.《物业管理条例》第二十二条规定，“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条规定，“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”。由此可见，业主必须遵守“临时管理规约”。4.上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》和《遵守的承诺书》。《圣华名都苑临时管理规约》第三十六条规定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院起诉；第三十七条规定，业主违反本临时管理规约有关物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院起诉。5.在我公司即向法院提起诉讼要求部分业主恢复原状、排除妨害之后，小区内的这部分业主即主动联络成立业主委员会，之后业主委员会向我公司发通知，要求我公司撤离小区。2016年8月份我们已经撤离小区。目前新的物业为何家公司，我司并不清楚。 被上诉人唐吉、杨怀辩称，通气井并非南京江鸿物业发展有限责任公司所称的由业主私自封闭，实际系南京江鸿物业发展有限责任公司统一组织、安排装修公司进行封闭的。南京江鸿物业发展有限责任公司在封闭尾气井前，还曾让业主在《尾气井违规记录表》上签字，同意由物业统一组织整改，而且，当时南京江鸿物业发展有限责任公司还承诺整个尾气井改造费用每户业主负担不超过6000元。同时，据了解，还有部分业主收房时，房间内的尾气井就已经被封闭。南京江鸿物业发展有限责任公司没有按原来的承诺完成尾气井改造，反而起诉我们业主要求恢复原状，是极其不负责任的。 被上诉人杨帅、胥楠、周丽、樊广兵、徐兴华、姜坤、掌扣兰、王超、刘继清、朱春叶二审未到庭答辩。 南京江鸿物业发展有限责任公司向一审法院提出的诉讼请求：请求法院判令杨帅、胥楠、唐吉、周丽、樊广兵、徐兴华、姜坤、杨怀、掌扣兰、王超、刘继清、朱春叶将被其破坏的盐城市亭湖区青年路26号圣华名都苑小区3-2号楼公共排气管道立即恢复原状。 一审法院认定的事实：2012年5月31日，盐城圣诚置业发展有限公司与南京江鸿物业发展有限责任公司及其盐城分公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由南京江鸿物业发展有限责任公司盐城分公司管理盐城市圣华名都苑前期物业管理服务。杨帅、胥楠、唐吉、周丽、樊广兵、徐兴华、姜坤、杨怀、掌扣兰、王超、刘继清、朱春叶分别系圣华名都苑3幢403-1503室业主。南京江鸿物业发展有限责任公司盐城分公司（甲方）与诸被上诉人（乙方）业主签订《前期物业服务协议》。杨帅等被上诉人在装修、装璜房屋时将公共排气管道封闭。南京江鸿物业发展有限责任公司以诸被上诉人的行为严重影响了小区的正常秩序，造成极大的安全隐患，对小区其他业主的生活造成极大影响为由诉至一审法院。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。本案中，杨帅等被上诉人将公共排气管道封闭，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以向人民法院提起诉讼。南京江鸿物业发展有限责任公司作为物业管理公司，不是小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不具备诉讼主体资格。同时，《物业管理条例》第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”南京江鸿物业发展有限责任公司发现有违反物业装修和使用的行为后，应当予以制止，如制止无效，应及时向业主委员会报告，亦可向规划、城建、环保、消防等政府部门报告，请求相关部门对被告违法情况作出处理。经一审法院审判委员讨论决定，裁定：驳回南京江鸿物业发展有限责任公司的起诉。案件受理费80元，依法退还南京江鸿物业发展有限责任公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交证据。对一审法院查明的、当事人没有争议的事实，本院予以确认。 对争议的有关问题，本院结合已有证据以及审理情况等综合认定如下：首先，虽然盐城市圣华名都苑小区3-1号楼公共排气管道封闭行为可能危及全体业主的利益，但根据法律规定，只有权利受到侵害的业主或业主委员会、业主大会依法可以向人民法院提起诉讼。法律没有赋予物业公司在此情况的起诉权利。第二，南京江鸿物业发展有限责任公司系根据《前期物业服务合同》的约定对盐城市圣华名都苑小区进行服务与管理。物业公司的诉权应当限定在保障其服务与管理行为正常开展的范围即只有出现了妨碍物业公司履行物业服务合同的情形时，物业公司才可以起诉，且物业公司的诉权不应扩大到小区内的所有纠纷。第三，《物业管理条例》第四十六条明确规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”南京江鸿物业发展有限责任公司发现有违反物业装修和使用的行为后，应当予以制止，如制止无效，应及时向业主委员会、业主大会报告由业主委员会、业主大会或权利受到侵犯的业主提起诉讼，亦可向规划、城建、环保、消防等政府行政部门报告，请求相关部门对违法行为作出处理。第四，目前，南京江鸿物业发展有限责任公司已与盐城市圣华名都苑小区业主委员会解除了物业服务合同，客观上已不再对盐城市圣华名都苑小区承担管理职责。综上，一审法院认定南京江鸿物业发展有限责任公司与盐城市圣华名都苑小区部分业主封闭公共排气管道行为之间不存在法律上的利害关系，驳回南京江鸿物业发展有限责任公司的起诉于法并无不当。关于南京江鸿物业发展有限责任公司是否应对业主封闭尾气井的行为等承担相应责任的问题，与本案无直接关联，本院在本案中不予理涉。 本院认为，起诉应当符合法律规定的条件。盐城市圣华名都苑小区部分业主封闭公共排气管道行为，没有直接影响南京江鸿物业发展有限责任公司履行《前期物业服务合同》，对南京江鸿物业发展有限责任公司不构成侵权，故南京江鸿物业发展有限责任公司不能直接起诉有关业主要求恢复原状。但是，作为物业管理企业，南京江鸿物业发展有限责任公司应对有关行为予以制止，如制止无效，应及时向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门依法对违法行为予以制止或者依法处理。 综上，南京江鸿物业发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  胡 勇 代理审判员  唐艳玲 代理审判员  张振福 二〇一七年三月二十四日 书 记 员  张筱涓