江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4640号 上诉人（原审原告）：杨伟健，男，1986年7月12日生，汉族，住启东市。 上诉人（原审原告）：顾陈娟，女，1988年8月7日生，汉族，住启东市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄雪平，启东市合作法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：黄滟栋，女，1968年8月15日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：张伟，启东市公平法律服务所法律工作者。 上诉人杨伟健、顾陈娟因与被上诉人黄滟栋房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨伟健、顾陈娟上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：案涉房屋成交价应为60万元，因双方在2016年8月2日签订的合同中明确约定黄滟栋将××村××号××室出售给杨伟健，后黄滟栋违约而贴补杨伟健一些损失才这样做的。根据黄滟栋提供的计税价，当时案涉房屋市场价为868329.37元，而黄滟栋应承担违约金183600元，合计783600元，两者仅相差8万元左右，价格正常。黄滟栋是专业从事房屋买卖的，近三年在启东法院有20起房屋买卖诉讼案件，其变更、解除合同不可能没有补充协议或情况说明，其至今未提供任何证据证明案涉房屋成交价为1118000元，应承担举证不能的法律后果。双方于2016年8月2日签订的合同中约定，××三村××号××室128平方米，车库14平方米，成交价为918000元，而案涉房屋只有106.96平方米，却要1118000元，远高于××号××室的价格，明显不符合常理。黄滟栋出具的所有收条上都明确其收到的是××三村××号××室而不是××三村××号××室购房款，足以证明杨伟健交的是××村××号××室购房款。退一万步而言，双方均认可2018年4月9日签订的合同价60万元，但是按照市场价868329.38元交税的，因此54号404室当时的市场价就是868329.37元。即使认定2018年4月9日签订的合同无效，也应当按照市场价868329.37元来认定案涉房屋的市场价格，一审仅凭黄滟栋一面之词就认定××号××室成交价为1118000元显然是错误的。 黄滟栋答辩称，2016年8月2日双方第一次订立合同时黄滟栋的房子还没有拆迁，所以当时合同上的门牌号、车库面积都是估算，双方约定待拆迁安置后按照拆迁证计算，能拿多少就拿多少。黄滟栋拿到拆迁安置证后得知只能拿100平方米左右的房子，杨伟健及其家属到现场看房后表示确定要买，并同意加价20万元，所以在2018年2月26日杨伟健补交20万元，变更了原来的标的物。当时启东的房价在每平方米1.5万至1.7万，黄滟栋自己不算拆迁证拿房的价格是719323.59元，不可能以60万元出卖房屋，2018年4月9日合同约定的60万元是为了少交税。杨伟健自愿加价20万元，并且早已入住，证明其对房屋价格并无异议。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨伟健、顾陈娟向一审法院起诉请求：判令黄滟栋退还多支付的购房款51.8万元，并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2016年8月2日，杨伟健作为乙方与作为甲方的黄滟栋签订了《房地产买卖合同》，主要约定甲方自愿将坐落于启东市××村东侧××号××室（施工号）房地产出卖给乙方，建筑面积约128平方米，车库面积约14平方米，合同项下房地产总价款为91.8万元，合同签订之日付定金伍万元，余款于2016年8月12日前一次性付清，不动产交付时间根据房地产公司交房时间。关于违约条款，双方约定为甲乙双方签订合同后，任何一方悔约，应书面通知对方，若甲方悔约，应在十日内将乙方已付购房款返还给乙方，同时支付违约金20%给乙方；若乙方悔约，甲方十日内将乙方已付购房款返还给乙方，但乙方同时支付违约金20%给甲方。2016年8月2日、8月9日，杨伟健分别向黄滟栋交付购房定金5万元、购房款86.8万元，黄滟栋分别向杨伟健出具了收条。2018年2月26日，顾陈娟支付购房款20万元，由案外人俞博森向顾陈娟出具了收条，确认该笔款项由其收取。2018年3月16日，黄滟栋凭拆迁证将××村××幢××室房屋及相应车库过户至自己名下时，黄滟栋为该房屋及相应车库（含增值税）共支付708327.54元，并缴纳契税10996.05元，共计719323.59元。2018年4月9日，杨伟健、顾陈娟作为乙方与作为甲方的黄滟栋再次签订《房地产买卖合同》，其中主要约定，甲方自愿将坐落于启东市彩臣三村54#404房地产出卖给乙方，建筑面积为106.96平方米，车库面积22.77平方米，合同总价款为60万元整，其中房屋成交价为50万元、车库成交价为10万元。付款方式及期限为一次性付清。关于违约责任、争议解决途径等条款，双方在该份合同中均未予以明确约定。2018年4月9日，杨伟健、顾陈娟办理××村××幢××室房屋过户手续时，启东地税行政服务中心代开点代黄滟栋开具的增值税发票显示，××村××幢××室房屋及相应车库合同价格为60万元，核定计税价格为868329.37元。 一审法院认为，本案的争议焦点为双方就××村××幢××室房屋及相应车库进行交易的实际价格是多少？根据案情，黄滟栋辩称的双方就上述房屋实际交易价格为111.8万元更具有高度盖然性。理由分述如下：首先，2018年3月16日，黄滟栋将××村××幢××室房屋及相应车库过户至自己名下时为房屋、车库、增值税及契税等共支付719323.59元，且未考虑购买该房的拆迁证价值，而时隔不足一月，双方于2018年4月9日签订的《房地产买卖合同》项下约定该房屋及车库总价款为60万元，且房屋、车库的成交均价近乎一致，明显有悖常理，黄滟栋辩称杨伟健为少缴纳相应税费双方才签订了该份合同，可信度更强。其次，杨伟健诉称要求黄滟栋支付其未获得××村东侧××号××室房屋违约金18.36万元时，黄滟栋才愿意以60万元的价格将××村××幢××室房屋及相应车库向其出售以作为补偿，而按2018年4月份××村××幢××室房屋及相应车库的市场价格计算，黄滟栋自该房屋及车库获得的市场增值远不止18.36万元，杨伟健该诉称亦明显有违常理。再次，××村××幢××室房屋及相应车库核定计税价格为868329.37元，黄滟栋称该价格系双方关于该房屋的交易价但并未提交相应证据，杨伟健称该价格为××村××幢××室房屋及相应车库在2018年4月份的市场价亦无相应依据且有违客观实际，法院对此均不予采纳。最后，自双方于2018年4月9日签订该份合同至杨伟健向一审法院起诉，间隔一年之久，杨伟健虽称曾要求黄滟栋退还多余购房款51.8万元而黄滟栋以暂无钱为由不愿归还，但杨伟健却未能提交任何证据予以佐证，对此杨伟健应承担举证不能的不利法律后果。综上，一审法院认为，杨伟健依据双方2018年4月9日签订的《房地产买卖合同》项下约定该房屋及车库总价款为60万元，并主张黄滟栋退还多余购房款51.8万元，因该合同约定的价款非系双方真实意思表示，且与客观事实严重不符，故对杨伟健要求黄滟栋退还购房款人民币51.8万元的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回杨伟健、顾陈娟的诉讼请求。案件受理费8980元，减半收取4490元，由杨伟健、顾陈娟负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案争议焦点为案涉房屋价格如何认定。本院认为，从双方买卖房屋的前后过程来看，确实存在变更买卖标的物的情况。双方在2016年8月2日签订第一份合同后，因拆迁政策原因无法实现合同目的，故双方经协商一致同意变更合同标的物，将买卖标的物变更为××幢××室的房屋。因杨伟健、顾陈娟已按第一份合同支付完全部购房款91.8万元，两人又另行支付黄滟栋20万元。此后，双方在2018年4月9日才签订第二份合同，合同载明的房屋价格为60万元，同日杨伟健按照核定计税价格868329.37元交纳增值税。杨伟健主张黄滟栋因自身先前违约，故同意按照60万元向其出卖房屋的主张并不符合常理。其一，杨伟健知晓黄滟栋不能按照第一份合同约定向其交付17号××室房屋后，其可以选择向黄滟栋主张违约责任，也可以选择变更房号，经与家属协商后，其选择了变更房号，则双方应按照变更后的合同继续履行。其二，黄滟栋购买房屋的价格和杨伟健交纳的计税金额均远远高于60万元，结合当时启东市的商品房价格以及房价仍呈上涨的趋势，考察买卖双方的交易心态，双方协商一致后确认以已支付的价款购买变更后的房号具有合理性。其三，双方签订第二份合同时杨伟健已支付购房款1118000元，若真实价格为60万元，退款金额高达50余万元，则应在第二份合同中或通过其他方式明确黄滟栋退款多少、何时退还，但杨伟健未能就此举证。其四，双方签订第二份合同时杨伟健已支付完毕全部房款1118000元，从黄滟栋一方来说，其已不必担心房款付款问题，故在备案合同中约定一个低于真实交易价格的备案价，对其来说并未增加交易风险，还可以规避税收。综合上述分析，本院认为，黄滟栋一方的陈述更具合理性，双方已实际变更2016年8月2日的合同，房号变更为54幢404室，交易价格为杨伟健已支付的1118000元。2018年4月9日的合同因并非双方真实意思表示，且存在规避税收的意图，应认定为无效，杨伟健主张据此合同退还其多交房款无事实和法律依据，不应支持。需特别指出的是，黄滟栋明知转让房屋需依法纳税，仍与杨伟健以故意签订低价转让合同的形式意图规避税收，该行为不应提倡。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8980元，由上诉人杨伟健、顾陈娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年二月十日 书记员  邱晴