山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3986号上诉人（一审原告）：山东地鑫实业集团有限公司，住所地：山东省德州市德城区天衢工业园德兴北路以东。法定代表人：王付军，总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙超，男，1986年1月25日出生，汉族，住山东省平原县。上诉人山东地鑫实业集团有限公司（下文简称“地鑫公司”）因与被上诉人孙超执行异议之诉一案，不服山东省平原县人民法院（2018）鲁1426民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山东地鑫实业集团有限公司上诉请求：1.依法撤销平原县人民法院（2018）鲁1426民初1531号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房产所有权归上诉人享有,上诉人享有排除案涉房产强制执行的民事权益。根据一审上诉人提交的证据和一审法院查明的案件事实，可以确定案涉房产仅仅办理了预售合同的备案登记,尚未办理不动产物权的产权登记。而在我国不动产物权变动以登记为生效要件。除法律有规定外,记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。上诉人虽然将案涉房产交付给杨哲、刘盼盼使用,但这根本不可能引起一审法院所说的“房屋所有权转移”的法律后果。而商品房网签备案,是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,并不具有物权变动性质。因此,被执行人杨哲、刘盼盼对案涉房产只是享有登记在自己名下的债权请求权(此请求权也因被执行人杨哲、刘盼盼不履行银行贷款还款义务,严重违背与上诉人之间签订的《平原县商品房买卖合同》而消灭),而非物权请求权。案涉房产由上诉人合法取得相关建设手续,自建合法取得,尤其是上诉人替杨哲、刘盼盼偿还完银行住房贷款后,目前房屋的所有权仍然归上诉人所有。二、案涉房产的查封虽然符合相关法律规定,但执行异议之诉的审查重点是上诉人是否享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益,案涉房产的查封是否符合法律规定与本案执行异议之诉的审理并没有因果关系。综上所述,请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。孙超辩称，孙超只是维护自己的合法权益，别的没有意见。地鑫公司向一审法院起诉请求：1.解除对坐落于平原县千佛塔南路(华府世家小区)12幢3单元5层501室、合同备案号为:201311180013号房屋及其储藏室的查封，并终止对该房屋及储藏室的执行;2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：孙超与杨哲、刘盼盼民间借贷纠纷一案，孙超于2015年10月16日向一审法院提出财产保全申请，一审法院2015年10月16日作出（2015）平商初字第1675号民事裁定书，对杨哲、刘盼盼名下的位于平原县千佛塔南路（华府世家小区）12幢3单元501室进行了预查封。一审法院作出（2015）平商初字第1675号民事判决。孙超于2017年3月30日申请强制执行。在执行过程中，地鑫公司于2018年5月10日向平原县人民法院提出执行异议，请求不得对案涉房产执行，并解除查封。一审法院作出（2018）鲁1426执异33号执行裁定书，驳回地鑫公司的异议请求。地鑫公司提起诉讼。另查，地鑫公司（卖方人）与杨哲、刘盼盼（买方人）于2013年10月31日签订《平原县商品房买卖合同》，房屋坐落：平原县千佛塔南路（华府世家小区）12幢3单元5层501室。该合同经平原县房产管理局商品房预售合同备案，合同备案号为：201311180013。同日地鑫公司与杨哲、刘盼盼签订《商品房买卖合同补充协议》。中国建设银行股份有限公司平原支行出具《扣款通知书》六份，2018年8月27日出具《个人购房贷款结清证明》,载明：截止到今日，借款本金250000元、利息59874.63元，已由地鑫公司全部清偿。其中，2014年1月17日-2016年8月30日由杨哲偿还借款本金18052.43元，剩余借款本金231947.57元及相应利息由地鑫公司偿还。地鑫公司主张按照合同约定，于2018年3月30日按照杨哲、刘盼盼合同中的地址邮寄了《解除合同通知书》。地鑫公司于2018年4月4日向平原县人民法院提起诉讼，请求解除双方之间的买卖合同，案号为（2018）鲁1426民初777号。一审法院认为，杨哲、刘盼盼从地鑫公司购买了案涉房屋，地鑫公司与杨哲、刘盼盼签订的《商品房买卖合同》，合同并经备案，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。并且该房屋已经交付给杨哲、刘盼盼使用，房屋所有权已经转移，即该房屋买卖合同已经基本履行完毕。地鑫公司因担保产生的债权，应依法进行追偿。其通过补充协议以违约责任的方式约定：采取解除已经履行完毕的买卖合同收回房屋之方式来弥补自己的损失，此行为不得对抗善意第三人。本案中，第三人孙超已经依法在该房屋上设定了自己的权利，使上述约定无法履行，地鑫公司可以通过其他方式进行索赔。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。一审法院依当事人申请，根据法律规定，将被执行人杨哲、刘盼盼已经购买的并办理合同备案登记的房屋于2015年10月16日进行预查封。在查封当时，杨哲仍在按期还款。故一审法院对案涉房屋的房产预查封符合法律规定。案涉房屋已被人民法院依法查封，地鑫公司起诉请求解除房屋买卖合同，不足以证实其享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院不予支持。判决：驳回山东地鑫实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费6729元，由山东地鑫实业集团有限公司负担。本院二审期间，当事人地鑫公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、上诉人提交的本院（2019）鲁14民终2201号民事判决书一份，用以证明上诉人地鑫公司与杨哲、刘盼盼于2013年10月31日解除了双方签订的平原县商品房买卖合同，位于平原县千佛塔南路华府世家小区12幢3单元五层501室及12幢3-501储藏室归上诉人公司所有，即目前杨哲、刘盼盼对于房产不享有任何法律权利，应当停止对案涉房产的执行。经质证，被上诉人孙超对上诉人提供证据即民事判决书的真实性、合法性无异议，但认为上诉人与杨哲、刘盼盼解除合同只是上诉人单方面的，因为杨哲、刘盼盼现在根本找不到人。经审查，上诉人地鑫公司提交的（2019）鲁14民终2201号民事判决书系本院生效法律文书。该民事判决书确认位于平原县千佛塔南路华府世家小区12幢3单元五层501室及12幢3-501储藏室归上诉人公司所有，上诉人地鑫公司与杨哲、刘盼盼于2013年10月31日签订的平原县商品房买卖合同解除，上诉人地鑫公司与杨哲、刘盼盼互负债务抵销后应由地鑫公司返还杨哲、刘盼盼55519.05元，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。二、上诉人提交的平原县人民法院（2017）鲁1426执276号执行裁定书、协助执行通知书以及上诉人公司打入平原县人民法院55519.05元的银行交易明细各一份，用以证明上诉人地鑫公司按照平原县人民法院作出的裁定书与执行通知书，于2019年12月24日将（2019）鲁14民终2201号判决上诉人公司向杨哲、刘盼盼返还55519.05元的义务已经履行完毕。对此，被上诉人孙超经本院合法传唤无正当理由未到庭进行质证，亦未提供书面质证意见。经审查，上诉人提供的平原县人民法院（2017）鲁1426执276号执行裁定书、协助执行通知书以及上诉人公司打入平原县人民法院55519.05元的银行交易明细共三份证据均具有真实性、合法性、关联性，能够证明上诉人地鑫公司实际履行了本院作出的（2019）鲁14民终2201号民事判决，并依照平原县人民法院的执行裁定和协助执行通知的要求将因房屋买卖合同解除本应返还被执行人杨哲、刘盼盼的价款55519.05元汇入法院指定收款账户，本院予以采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：地鑫公司就案涉房屋及储藏室是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案涉房屋权属认定分析。地鑫公司于2013年10月31日与杨哲、刘盼盼签订《平原县商品房买卖合同》，并于合同附件四“补充协议”中约定了解除权条款，该约定是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定。加之孙超于2015年10月16日申请法院对案涉房屋进行了预查封，上述约定解除权条款签订在法院预查封案涉房屋之前，显然地鑫公司、杨哲、刘盼盼签订《平原县商品房买卖合同》时没有对抗案涉执行措施的主观意图。故杨哲、刘盼盼与地鑫公司签订的商品房买卖合同及合同附件四“补充协议”均合法有效。虽杨哲、刘盼盼与中国建设银行股份有限公司平原支行办理了按揭贷款，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因案涉商品房买卖合同仅进行了网签备案，并未依法办理不动产权证书，案涉房屋的物权并未发生变动，杨哲、刘盼盼享有的是基于商品房买卖合同产生的物权期待权。该物权期待权能否实现，还要看杨哲、刘盼盼履行商品房买卖合同和履行按揭贷款偿还义务情况。一审认定案涉房屋所有权已经转移，与事实不符，与法相悖，属认定事实错误，本院予以纠正。关于孙超申请法院对案涉房屋预查封。预查封行为的目的为保有被执行人基于商品房预售合同对案外人享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，以便此债权于将来得以实现时供本案执行。预查封的效力根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定等同于正式查封，即在未依法解除查封前，即具有排他的法律效力。但是，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”该条款规定法院查封第三人财产应满足实际占有及支付剩余价款两项前提。本案争议房屋虽按房屋买卖合同约定已由上诉人地鑫公司履行了向杨哲、刘盼盼交付的义务，但由于杨哲、刘盼盼未履行商品房买卖合同和按揭贷款合同义务，致使地鑫公司亦就此承担担保责任即代偿按揭贷款剩余部分款项，而申请执行人孙超并未向第三人支付剩余价款或者经地鑫公司书面同意剩余价款从该房产变价款中优先支付。综上，执行法院对本案争议房产即执行标的采取预查封，于法有据，但其转化为查封并不符合法定条件。况且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”该条款主要规定的是查封的情形，并不当然适用于预查封。本案中，杨哲、刘盼盼违约付款行为导致地鑫公司卖出案涉房屋获得房屋价款的合同目的无法实现，双方约定的解除权条件的成就。地鑫公司基于其与杨哲、刘盼盼签订的商品房买卖合同行使解除权，客观上导致杨哲、刘盼盼物权期待权不能实现，法院的预查封目的亦不能实现。关于案涉合同解除及上诉人返还价款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项规定，对于已经为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人提交充足的证据证明该事实已经被再审推翻，对方当事人无须举证证明，人民法院应当认可生效判决所认定的事实。且《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”据此，本院对上诉人提交的本院（2019）鲁14民终2201号生效民事判决予以采纳，依法认定案涉商品房买卖合同解除，地鑫公司对案涉房屋及储藏室享有所有权，双方互负的返还款项依法抵销后由地鑫公司返还杨哲、刘盼盼55519.05元。因地鑫公司基于其与杨哲、刘盼盼签订的商品房买卖合同已行使解除权、对案涉房产主张物权，且有本院生效的（2019）鲁14民终2201号民事判决对该合同解除引起的双方互负返还义务及相关抵销予以司法确认，客观上导致杨哲、刘盼盼物权期待权不能实现，预查封的目的无实现的可能。且上诉人地鑫公司提供的平原县人民法院（2017）鲁1426执276号执行裁定书、协助执行通知书以及相关银行交易明细等证据，足以证明上诉人实际履行（2019）鲁14民终2201号民事判决，并协助执行法院将因案涉房屋买卖合同解除本应返还被执行人杨哲、刘盼盼的价款55519.05元汇入执行法院指定收款账户。加之因上诉人地鑫公司才是争议房产登记的所有权人，对争议房产享有真实合法的权利，被上诉人并未主张和举证证明上诉人地鑫公司与被执行人杨哲、刘盼盼之间存在其他应当相互返还的义务，应当排除其他普通债权人的执行。综上，地鑫公司已根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，提交了有效证据证明其对执行标的享有排除执行的民事权益，预查封应当解除。一审法院判决驳回地鑫公司的诉讼请求，缺乏事实依据，本院予以纠正。综上所述，地鑫公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省平原县人民法院（2018）鲁1426民初1531号民事判决；二、对坐落于平原县千佛塔南路(华府世家小区)12幢3单元5层501室房屋及其储藏室不得执行。一审案件受理费6729元，由上诉人山东地鑫实业集团有限公司负担3364.5元，被上诉人孙超负担3364.5元；二审案件受理费6729元，由被上诉人孙超负担。本判决为终审判决。审判长  郑春笋审判员  王玉敏审判员  杨 敏二〇二〇年二月四日法官助理刘冬书记员魏洪敏