河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初5407号原告：洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所执业律师。被告：牛白鸽，女，1978年1月3日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人：交通银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。负责人：吴岩。原告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被告牛白鸽、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交通银行）合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告升龙公司的委托诉讼代理人秦思到庭参加诉讼，被告牛白鸽、第三人交通银行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除升龙公司、牛白鸽于2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号YS0198571）；2.判令牛白鸽向升龙公司返还房屋并协助升龙公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.判令牛白鸽向升龙公司返还《商品房买卖合同》原件两份及发票原件；4.判令牛白鸽与交通银行协助升龙公司办理商品房抵押预告登记注销手续；5.判令牛白鸽向升龙公司返还交通银行扣划升龙公司的保证金26410.09元及违约金（从2019年2月28日开始，按月息2分计算至实际付清之日）；6.判令牛白鸽向升龙公司支付解除《商品房买卖合同》违约金84270元；7.判令牛白鸽向升龙公司支付律师费4000元、保函费1500元；8.判令升龙公司有权将第五、六、七项诉讼请求中涉及的款项直接抵消《商品房买卖合同》解除后升龙公司应退还牛白鸽的购房款；9.本案诉讼费、保全费由牛白鸽承担。事实和理由：升龙公司与牛白鸽于2013年5月27日签订了《商品房买卖合同》，约定牛白鸽以商业按揭贷款方式购买升龙公司开发的洛阳升龙广场C区2幢1430号房屋。2013年6月18日，升龙公司作为阶段性连带责任保证人，与牛白鸽及交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》。合同签订后，牛白鸽未按合同约定还款，致使交通银行扣划升龙公司的保证金。截至2019年5月10日，交通银行扣划升龙公司保证金26410.09元。升龙公司为维护自身合法权益，提起诉讼。牛白鸽、交通银行均未作答辩。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2013年5月27日，升龙公司（出卖人）与牛白鸽（××）签订《商品房买卖合同》及附件补充协议（合同编号：YS0198571），约定：一、出卖人将位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场C区2幢1430号房屋出售给××；商品房总金额为280900元，付款方式为商业按揭贷款：××于签订合同时已付清首付房款90900元（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料。二、如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。三、如××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。四、合同签订后，如因××原因导致《商品房预售合同》解除的，××应支付总房款30%的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。2013年6月18日，牛白鸽（借款人、抵押人）与交通银行（贷款人、抵押权人）及升龙公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额19万元，贷款期限240个月，利率执行中国人民银行相应期限档次贷款基准利率，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%，还款方式为按月等额本息；借款人以贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，借款人取得所购房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。合同签订后，交通银行依约发放贷款。合同履行过程中，因牛白鸽未按合同约定还款，致使牛白鸽要求升龙公司承担保证责任。截止2019年4月30日，交通银行共扣划升龙公司保证金26410.09元。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》及附件补充协议、《个人房产抵押贷款合同》均系各方当事人自愿合意签订，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，牛白鸽已累计超过三期未按期归还银行贷款，导致升龙公司承担保证责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议的约定，升龙公司有权解除《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）并要求牛白鸽配合办理合同备案登记注销手续并返还房屋。升龙公司要求牛白鸽返还《商品房买卖合同》及发票原件的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于升龙公司要求牛白鸽与交通银行配合升龙公司办理涉案房屋抵押预告登记注销手续的意见，因本案预告登记抵押权人交通银行未提出诉讼请求且该房屋贷款尚未还清，故该意见不予采纳。升龙公司作为保证人向交通银行代偿的款项，有权向牛白鸽进行追偿并要求牛白鸽支付代偿款项违约金，因升龙公司主张的违约金过高，本院酌定牛白鸽应自各笔款项代偿之日起，以各笔代偿款项为基数，按年利率6%向升龙公司支付至实际清偿之日止的违约金。升龙公司要求牛白鸽支付因合同解除所产生的违约金，本院结合升龙公司的实际损失以及当前房价上涨等因素予以调整，酌定按商品房总价款的10%支付违约金即28090元（280900元×10%），高出部分不予支持。关于升龙公司要求的保函费、律师费不予支持。关于升龙公司要求从商品房预售合同解除后该公司应退还牛白鸽的购房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除洛阳升龙置业有限公司与牛白鸽于2013年5月27日签订的合同编号为YS0198571的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）；二、牛白鸽于本判决生效之日起三十日内向洛阳升龙置业有限公司返还洛阳市西工区升龙广场C区2幢1430号房屋；三、牛白鸽于本判决生效之日起十五日内协助洛阳升龙置业有限公司办理合同编号为YS0198571的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议）备案登记注销手续；四、牛白鸽于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款26410.09元；五、牛白鸽于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付代偿款项违约金（以各笔代偿款项为基数，按年利率6%自各笔款项代偿之日起计算至实际清偿之日止）；六、牛白鸽于本判决生效之日起十五日内向洛阳升龙置业有限公司支付解除合同违约金28090元；七、驳回洛阳升龙置业有限公司的其他诉讼请求。如牛白鸽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2624元，减半收取计1312元，保全费1924元，合计3236元，由牛白鸽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 武 浩二〇二〇年二月三日书记员 史向丹