浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15282号 原告(反诉被告)：徐坤炎，男，1964年5月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：李德红,浙江万高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道西溪永乐城5幢215室。统一社会信用代码：91330110MA2CDTBJ7E。 法定代表人：李绍兴。 委托诉讼代理人：米双双，浙江富奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方小平，公司员工。 原告（反诉被告）徐坤炎（以下简称徐坤炎）与被告（反诉原告）杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司（以下简称永乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月12日向本院起诉，本院于同日立案受理，永乐公司后提出反诉，本院审查后予以受理，并于2019年12月20日公开开庭进行了审理。徐坤炎及其委托代理人李德红，永乐公司委托代理人米双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐坤炎起诉称：徐坤炎从事餐饮行业，2018年10月左右，徐坤炎得知永乐公司西溪永乐稻谷美食城项目进行招商，徐坤炎到永乐公司位于西溪永乐稻谷美食城的招商部，看到其招商部墙上贴着的规划图上标有美食区、时尚购物区、休闲娱乐区、动感影乐区的大型综合体，以及附加楼盘的图片。永乐公司招商部工作人员解释并作出承诺：2019年5月1日西溪永乐稻谷美食城有大型电影院（已与红旗影业签订合约）、电玩城、2000方酒吧、KTV、肯德基等项目一起开业。永乐公司招商部工作人员给徐坤炎规划了一个宏伟蓝图，并将稻谷公园《商业价值手册》交给徐坤炎，以此诱骗、欺诈徐坤炎与永乐公司签订不平等的格式《房屋租赁合同》。永乐公司还声称，稻谷美食城还将在附近做二万个广告位的宣传。《房屋租赁合同》对租赁房屋及计租面积、租赁期限及免租期、保证金租金标准和支付方式、乙方对该房屋的装饰装修、物业服务费、公用事业费及其他相关费用的承担、乙方的责任及义务、甲方的责任及义务、违约责任、不可抗力、争议解决等内容作了约定。《房屋租赁合同》第十三条第三款预定：甲方承诺不引进同类品牌。《房屋租赁合同》是永乐公司单方提供的格式合同，合同中存在大量免除永乐公司责任、加重徐坤炎责任、排除徐坤炎主要权利的条款，给徐坤炎设置了大量的责任及义务，而永乐公司的责任及义务只有三条，合同给永乐公司设置了十余处解除权，而徐坤炎却没有一处解除权，该合同双方权利义务约定的条款数量悬殊，显失公平，违反了合同法当事人应遵循公平原则确定各方的权利、义务的基本原则。《房屋租赁合同》签订后，永乐公司强行要求徐坤炎一定要在2019年1月1日开业，徐坤炎开业后得知永乐稻谷公司西溪稻谷美食城没有通过公安消防机构验收，消防设施、烟道设施不合格、商场油烟味大，漏烟、漏油现象严重，整个美食城没有新风系统。直至2019年3月底。稻谷美食城才通过公安消防机构验收，根据相关法律规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，永乐公司的行为，违反了法律规定，其应将已经收取的租金退还徐坤炎。2019年5月1日，永乐公司承诺的相关项目并没有开业，有些根本就没有招商，其当初在稻谷价值里体现的商业规划2000平方的酒吧已经被分割出租给他人。由于没有相应的项目及规划，美食城人流量不足，徐坤炎的“渝鱼香水煮鱼”店月月亏损，无法继续经营，徐坤炎找到永乐公司，要求永乐公司明确相关项目何时开业，永乐公司拒绝回复，徐坤炎要求撤销或解除合同，永乐公司均予以拒绝。徐坤炎无奈，通过杭州电视台相关媒体曝光永乐公司的欺诈行为，永乐公司工作人员回避采访，徐坤炎还通过信访等方式维权。徐坤炎认为，永乐公司在与徐坤炎签订合同前存在虚假宣传及欺诈的行为，诱骗徐坤炎与其签订《房屋租赁合同》，且合同关于双方具体权利义务的条款数量悬殊显失公平。综上，徐坤炎诉至法院，诉讼请求：1、判令撤销徐坤炎与永乐公司于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令永乐公司返还徐坤炎租金人民币103386元，履约保证金（押金）人民币51693元，预交的物业费人民币3708元；3、判令永乐公司赔偿徐坤炎装修损失人民币150000元；4、判令永乐公司承担诉讼费、保全费等费用。 永乐公司答辩称：一、永乐公司在招商时，的确表明整个西溪永乐稻谷美食城项目规划有大型影院，电玩城，酒吧，KTV等相关项目，且在招商时，已经和电影院、酒吧、幼儿园等签订了合同，但并未向徐坤炎承诺保证在2019年5月1日相关项目能够一起开业。这些项目中，电影院是因为改造费迟迟没有开工，酒吧因为资金不足没有入场，但是永乐公司依然保留了规划中的面积，积极招商，并不存在欺诈徐坤炎的行为。二、《房屋租赁合同》版本确系永乐公司提供，但合同是经过与徐坤炎充分协商后签订，包括免租期条款及甲方承诺不引进同类品牌等条款。徐坤炎是完全民事行为能力人，在签订合同之前也是自己斟酌过的，不存在所谓的权利义务不对等、合同显失公平的事实。于永乐公司而言，提供符合使用条件的房屋才是主要的义务。事实上，永乐公司已经按照合同约定向徐坤炎交付了租赁房屋，徐坤炎受领后一直使用。徐坤炎仅仅在自身经营不善的情况下，要求退租，显属恶意违约。三、徐坤炎在接受房屋的时候，租赁房屋就已经通过了消防验收，且并不影响徐坤炎装修、使用房租。对于房屋重新设计后需要进行新的消防验收义务，租赁合同中已有明确约定。至于归永乐公司单独申请的公共区域的验收与徐坤炎无关，永乐公司强行以租赁物未通过消防验收为由，主张撤销合同，明显缺乏事实和法律依据。徐坤炎通过多种途径维权，均无果，间接说明徐坤炎主张不具有合理性、合法性。综上，徐坤炎的诉求不合理，且其主动关店并将店内的物品搬空，也不跟永乐公司办理任何交接手续，甚至各种恶意“维权”毁坏永乐公司的名声，给整个商场带来了不好的影响，本案是因徐坤炎不按期交纳租金，不按照合同履行双方的权利义务引起。招商部规划图系杭州鑫瑞置业有限公司制作，永乐公司没有制作，也没有向徐坤炎发放手册，只是告知依规划有大型项目，永乐公司不存在欺诈行为，其主张撤销合同等，均缺乏事实和法律依据。关于消防问题。杭州鑫瑞置业有限公司于2017年就案涉部分物业通过消防验收。根据双方合同约定，单独区域的消防由徐坤炎自行承担。永乐公司只是对相关公共区域负有验收义务，且永乐公司也已于2019年1月30日通过公共区域消防验收。 永乐公司反诉称：徐坤炎与永乐公司签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁期限、免租期、保证金、租金标准和支付方式、房屋装饰装修、物业服务管理及其他相关费用的承担、双方的责任和义务、违约责任，不可抗力、争议解决等内容作了约定。但是徐坤炎在双方合同没有解除的情况下，于2019年9月17日搬离案涉租赁的房屋，导致永乐公司房屋空置，且徐坤炎存在拖欠水电费、物业费的情形，为了及时止损，永乐公司通过中介及时挂出租赁房屋，诉争房屋已于2019年11月15日另行租赁他人，为此造成永乐公司中介费损失34462元，空置期间的房租费44186.89元，另徐坤炎拖欠了水电费5177.2元、物业费3169.58元。因徐坤炎违约，按照合同约定永乐公司给予徐坤炎的免租期应当取消，故徐坤炎还应支付永乐租金34462.08元，同时应支付违约金51693元、滞纳金12096.16元；因徐坤炎违约，根据双方的合同其交付的房屋押金和水电押金理应没收。永乐公司反诉请求：1、判令徐坤炎支付永乐公司2个月免租期房屋租金34463.08元，3个月违约金51693元；水电费3632.2元（总计5177.2元，扣除徐坤炎已支付的水电押金1545元），物业费3169.58元；2、判令徐坤炎支付永乐公司收房前拖欠78天的房租44187元（计算到2019年9月16日）。3、本案反诉诉讼费由徐坤炎承担。 徐坤炎针对永乐公司的反诉答辩称：案涉房屋实际上因为违反消防法的相关规定，是禁止出租使用，相关水电费永乐公司无权收取。被告主张相关费用均无事实法律依据。租赁合同签订期间，永乐公司存在欺诈行为，相关规划至今没有实现，导致没有人流，造成徐坤炎亏损。永乐公司的诉讼请求无事实与法律依据。案涉合同是在永乐公司存在欺诈的情况下签的，且当时没有经过消防验收，因此造成合同不能履行的根本原因是因为永乐公司的欺诈。且永乐公司将房屋强行收回，其要求支付租金依据不足。 为支持其主张，徐坤炎向本院提供了如下证据： 1、稻谷公园《商业价值手册》（打印件）、光盘及录音文字打印件（打印件）、当事人陈述（打印件）光盘各一份，证明：永乐公司存在虚假宣传、欺诈徐坤炎签订不公平的格式合同、徐坤炎后通过各种途径进行维权的事实； 2、《房屋租赁合同》、中国银行个人交易明细、浙商银行信用卡对账单、收款收据各一份，证明：1、案涉租赁合同系永乐公司提供的格式合同，合同中存在大量免除永乐公司责任，加重徐坤炎责任，排除徐坤炎主要权利的条款，合同内容显失公平的事实；2、徐坤炎依约支付租金和保证金的事实。 3、微信聊天记录1份，证明：永乐公司违反合同约定，在西溪永乐稻谷美食城引进和徐坤炎相同业态鱼类品牌的事实。 4、工程装修合同、渝渔香预算单、空调销售机安装合同书、现场制作增减项目单、收款收据各一份，证明：因永乐公司的欺诈行为，徐坤炎与永乐公司签订房屋租赁合同书，给徐坤炎造成各项损失308787元的事实。 5、答辩状1份；证明：另案审理中，永乐公司承认稻谷的商业价值手册是其制作的，且承诺相关附属业态于2019年5月1日开业的事实。 6、建设工程消防验收公告一份，证明：西溪永乐稻谷美食城没有经过消防验收即违反法律规定对外出租、投入使用的事实； 为支持其主张，永乐公司向本院提供了如下证据： 1、消防验收合格证4份，证明：永乐公司提供的房屋消防验收合格的事实，且永乐公司的消防设计在2018年12月20日即原告开业前已经通过验收，根据合格的消防设计永乐公司的公共区域部分分项也于2019年1月30日验收合格，杭州鑫瑞公司租给永乐公司的时候也已经验收合格。 2、酒吧意向合同、电影院租赁合同、幼儿园的租赁合同各一份，证明:永乐公司对规划宣传的大型项目确有进行招商的事实。 3、《稻谷公园租赁合同》、《招商代理委托服务合同》、发票（原件）、转账记录各1份，证明：因徐坤炎中途退场，原告另行将房屋低价租赁给他人的事实；永乐公司为及时止损，委托他人招租支付了中介服务费的事实； 4、水电费收款通知书及水电费明细表各一份，证明：徐坤炎拖欠永乐公司水电费的事实； 5、张贴催款通知书及其回复1份，证明：永乐公司催收房租的事实。 6、《物业服务补充协议》、《物业管理合同》各一份，证明：永乐公司有权收取物业费的事实； 7租赁合同及三方补充协议各1份，证明：永乐公司享有租赁房屋的使用权的事实。 徐坤炎提供的证据，永乐公司经质证，发表质证意见如下：证据1中价值手册的真实性无异议，但该手册并非永乐公司制作，也不是永乐公司发放给徐坤炎；光盘的真实性无异议，证明对象有异议，聊天中永乐公司没有承认存在虚假宣传的事实；当事人陈述三性不认可。证据2真实性无异议，证明对象有异议。证据3三性有异议。证据4真实性、关联性有异议。证据5真实性无异议，待证事实有异议。证据6真实性无异议，关联性及证明对象有异议。 永乐公司提供的证据，徐坤炎发表质证意见如下： 证据1的真实性无异议，关联性及证明对象有异议；0048号消防验收意见书的真实性、关联性以及证明对象有异议，该验收是针对杭州鑫瑞置业有限公司的，与本案无关，且只是初步验收，在工程投入使用之后工程需要改建使用还是应当向相关部门审核及备案验收；0209号意见书的真实性无异议，关联性及证明对象有异议，只是建设工程设计审核意见书不是最后结果；0020号意见书真实性、合法性无异议，证明对象有异议。证据2三性及待证事实均有异议。证据3三性及待证事实均有异议。证据4未有徐坤炎签名的部分均有异议。证据5三性有异议。证据6三性均有异议，证据7，真实性、关联性均有异议。 本院审查后认为，徐坤炎提交的证据1、2、3、5、6，永乐公司提交的证据1-3,5-7的形式真实性予以确认；徐坤炎提交的证据4，永乐公司提交的证据4，均无法证明各自主张的待证事实，本院不予确认。 根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 永乐公司（甲方）与徐坤炎（乙方）于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方拥有杭州市余杭区仓前街道景兴路666号西溪永乐城稻谷公园物业使用权，甲方将坐落于西溪永乐城5幢2单元106-1室出租给乙方使用，该房屋建筑面积为103平方米；二、作为乙方履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方缴纳约定金额的款项即履约保证金。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。三、乙方租赁该物业经营“渝鱼香”餐饮，乙方如需变更经营项目应书面形式提前三十内向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营。四、租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止；甲方承诺给予乙方2个月的免租期，自2018年10月24日起至2018年12月31日止。免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费以及该房屋产生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。若因乙方原因导致合同无法继续履行，甲方有权取消免租期。五、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币51693元作为履约保证金，合同终止及所有证件注销完毕且乙方无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方所欠付的租金及其他费用。首年租金206773元整，此后每年递增5%。租金每3个月支付一次，首期2019年1月1日至3月31日的租金共计51693元，乙方应在本合同签订之日一次性交清给甲方。其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的15日向甲方一次性足额支付。六、本合同项下的房屋交付日为2018年10月24日，乙方应当签订合同之日付清首期租金、保证金及其他全部费用，方可与甲方办理房屋进场手续。乙方必须获得当期消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，办理装修手续时，乙方必须与甲方签订装修期间的《消防安全管理责任书》，未经甲方事先书面同意，乙方不得改动消防系统，装修竣工时，乙方必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营等。七、作为房屋承租人，乙方应当自计租日起，向物业公司缴纳物业服务费。物业服务费根据乙方与物业公司所签的服务合同执行。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。该费用和支付方式根据乙方与物业公司所签的物业服务合同执行。如因乙方原因未能及时向物业公司交付上述物业服务费及相应的水、电、燃气费用，导致甲方承担相应的费用，甲方有权向乙方追偿，甲方遭受的其他损失有权要求乙方赔偿。八、未经甲方书面许可，乙方保证不擅自停止经营或超范围经营，甲方承诺不引进同类品牌。九、本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金及相关费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；延迟7日仍未足额缴纳的，甲方可以对房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任。延迟15日，仍未足额支付的，甲方有权解除本合同；乙方应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付的保证金甲方不作退还。同时甲方有权随时收回房屋，对乙方的房屋装修等设施不予任何补偿。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金，乙方在租赁房屋内装修等也无偿归甲方所有，乙方自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且乙方还应一次性向甲方支付第一年租金内三个月的租金金额作为违约金。双方明确，乙方履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提。 前述租赁合同签订后，徐坤炎向永乐公司支付了2019年1月1日至6月30日的房屋租金103386元，履约保证金51693元，水电押金1545元。2019年1月31日，杭州市公安消防支队余杭区大队出具建设工程消防验收意见书一份，认为，经对永乐公司申报的坐落于余杭区仓前街道景兴路西溪永乐城的装修工程，建筑层数地上20层、地下3层，装修为裙房第1-2层公共区域，装修面积1735平方米进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。该工程裙房第1-2层其他部分装修应另行报批。徐坤炎持续经营了6个月后于2019年7月开始陆续腾空租赁房屋。2019年11月15日，永乐公司将案涉诉争租赁房屋擅自另行出租给他人。徐坤炎仅支付二期租金及押金，后未再向永乐公司支付剩余租金。双方因案涉租赁合同履行产生争议，遂成讼。 另查明：本案案涉《商业价值手册》招商业态规划中确有2000方夜文化酒吧综合区、大型影院等内容，但该《商业价值手册》系开发商杭州鑫瑞置业有限公司在工程建设施工过程中制作，并非案涉租赁合同的一部分。 本院认为，本案本诉部分。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。本案中，徐坤炎仅以案涉《房屋租赁合同》中双方权利义务条款的数量悬殊为由，主张合同在订立时显示公平，难以成立。徐坤炎另以永乐公司存在欺诈为由，主张撤销《房屋租赁合同》，鉴于本案案涉商业价值手册并非永乐公司制作，徐坤炎也未能举证证明永乐公司存在故意隐瞒真实情况或者故意告知其虚假情况，欺骗、诱使其作出错误的意思表示而与永乐公司订立合同的行为。综上，徐坤炎以诉称事由，主张撤销合同，并基于合同撤销同时主张永乐公司退还租金、保证金、赔偿各项损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反诉部分。案涉《房屋租赁合同》系徐坤炎与永乐公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。永乐公司主张要求被告支付2019年7月1日至9月16日期间的房屋租金44187元，理由正当，于法有据，本院予以支持。依永乐公司与徐坤炎之间的《房屋租赁合同》约定：因徐坤炎原因导致合同无法继续履行的，永乐公司有权取消免租期；因徐坤炎原因提前终止的，徐坤炎自行担本合同提前终止所产生的全部损失，且还应向永乐公司支付第一年租期内的三个月的租金金额作为违约金。徐坤炎虽有欠付租金等违约事实，但其违约行为并不导致合同无法继续履行，且永乐公司也未据此主张解除合同，因此永乐公司主张要求徐坤炎支付二个月免租期租金及相当于三个月租金的违约金，不符合双方约定，于法无据，本院不予支持。永乐公司另主张要求徐坤炎支付物业费、水电费，但其未能举证明其已代徐坤炎支付了相应的物业费、水电费，因此，其该项主张，亦缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、徐坤炎支付杭州永乐稻谷运营管理有限公司自2019年7月1日至2019年9月16日的房屋租金44187元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回徐坤炎的全部诉讼请求； 三、驳回杭州永乐稻谷运营管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5632元，财产保全申请费2170元，由徐坤炎负担；反诉案件受理费2038元，由徐坤炎负担905元，由杭州永乐稻谷运营管理有限公司负担1133元。 杭州永乐稻谷运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；徐坤炎于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  谈国永 人民陪审员  李 华 人民陪审员  李明达 二〇二〇年二月十日 书 记 员  孙 瑛