吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终2038号 上诉人（原审原告）：张喜然，男，1993年5月17日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：丁晓峰，吉林信维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谭力，男，1962年11月1日出生，汉族，农民，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张伟，吉林研法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖凯，男，1983年9月17日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 上诉人张喜然因与被上诉人谭力、肖凯租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张喜然及其委托诉讼代理人丁晓峰，被上诉人谭力及其委托诉讼代理人张伟，被上诉人肖凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张喜然上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判谭力返还张喜然房租押金1万元；3.改判谭力补偿张喜然经济损失2万元；4.一审、二审诉讼费由谭力负担。事实和理由：2018年3月25日，谭力与肖凯签订一份《房屋租赁合同》，约定：谭力将房屋出租给肖凯开办饭店，租赁期间自2018年5月1日至2024年5月1日，租期六年，租金每年4万元，六年内若房屋拆迁，谭力给肖凯补偿损失2万元。肖凯于2018年8月1日经谭力同意，将饭店出兑给张喜然。房屋转租给张喜然时，张喜然与谭力未重新签订《房屋租赁合同》，但张喜然、谭力、肖凯口头约定，沿用谭力与肖凯签订的《房屋租赁合同》，张喜然享有肖凯的权利、义务。口头协议达成后，谭力怕出租屋内设施被损坏又收取张喜然押金1万元，当时说干满6年后谭力将1万元钱返回给张喜然。张喜然承兑饭店后，对房屋进行了装修及添附。2019年6月份，因谭力出租的房屋系违章建筑，被政府强制拆除，张喜然无法实现租房开店的目的，要求谭力承担返还1万元押金义务，并按照《房屋租赁合同》中关于“如房屋拆迁赔偿2万元损失”的约定，要求谭力承担2万元损失，因协商未果诉至一审法院。一审法院驳回张喜然的诉讼请求是错误的。一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院已查明，谭力同意将其租赁给肖凯的房屋转租给张喜然，肖凯收取张喜然租赁费55,000元。谭力否认与张喜然之间有合同关系，并否认收取张喜然押金1万元，但张喜然提供的其与谭力妻子杨艳春交谈时的视频资料，能够证明谭力收取张喜然1万元押金、同意张喜然转租、认可张喜然与谭力之间存在合同关系的事实存在。现租赁物被强拆，1万元押金应予以返还。一审法院对该部分事实认定错误，应予纠正。肖凯承认“转租时张喜然、谭力在场，他们履行我和谭力合同”，一审法院对此一表而过，没有进行调查，造成谭力与张喜然延续谭力与肖凯签订《房屋租赁合同》的事实审查不清。一审审理期间，张喜然仅虽提交肖凯与谭力签订合同的《房屋租赁合同》照片，但是谭力提供给张喜然的，是真实的。一审法院审理阶段，组织双方质证时，谭力、肖凯并未对《房屋租赁合同》的内容提出异议，也未否认《房屋租赁合同》是谭力、肖凯签订的，谭力仅强调《房屋租赁合同》为复印件，不能作为证据使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物，如需自己保存证据原件、原物或者提供原件原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复印件或者复制品”，一审法院未按照该条法律规定，核对张喜然递交的复印件，未向各方当事人询问、调查、核实，是否与《房屋租赁合同》原件一致，草率认定《房屋租赁合同》复印件不能作为证据使用是错误的。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。 谭力辩称，谭力将房屋租给肖凯，肖凯干了2个月后找谭力，说不想干了，但是还有几个月房租，告诉谭力得把房屋转租出去，把房费干完得了，谭力当时考虑肖凯赔了，也不好说什么，肖凯就租给张喜然了。张喜然与谭力没有合同关系，谭力没有收取张喜然押金1万元，张喜然无权起诉谭力，要求其返还押金1万元并赔偿经济损失2万元。谭力收到的1万元是肖凯支付给谭力的违约金。张喜然未提供肖凯与谭力签订的《房屋租赁合同》原件，无法核对复印件与原件一致。张喜然应承担举证不利的后果。肖凯将饭店承兑给张喜然的事，谭力并不知情，是事后知情。张喜然上谭力家去时，谭力问张喜然多少钱承兑肖凯的饭店，张喜然说15,000元承兑的，谭力到法庭才知道是55,000元承兑。谭力的房屋被拆迁，是因政府政策变化导致，属于不可抗力，谭力不应承担任何合同责任或其他民事责任。请求二审法院依法维持原判。 肖凯述称，其将饭店承兑给张喜然，谭力肯定是知情的，但谭力当时有可能不知道承兑价格。谭力、肖凯、张喜然在自己家的好日子生态园饭店吃饭时一起谈的，当时好像有五、六个人在场，还有谭力的一个朋友，边吃饭边把具体事情说明白了，当时说履行肖凯与谭力的《房屋租赁合同》，张喜然与谭力没有另外签订《房屋租赁合同》，就这样张喜然与谭力之间就对接上了，之后的具体事情肖凯就不知道了。张喜然一共给肖凯55,000元，包括一年房费和整个饭店设施等，都给张喜然留下了。当时在酒桌上张喜然、谭力说过交押金的事，说是干满6年1万元抵押金返还。至于张喜然给没给谭力1万元押金钱，咋给的谭力押金钱，肖凯不知道，因为肖凯已经退出了，和肖凯已经无任何关系了。但当时确实已经谈到给多少，事实就是这样的。 张喜然向一审法院起诉请求：1.谭力、肖凯返还张喜然租房押金1万元、补偿经济损失2万元，合计3万元；2.案件诉讼费、鉴定费由谭力、肖凯负担。 一审法院认定事实：谭力同意将其租赁给肖凯的位于一次变电站南的房屋，转租给张喜然。张喜然分别于2018年8月1日、2018年8月9日向肖凯支付租赁费5.5万元。张喜然提供的《房屋租赁合同》系复印件，谭力对此证据不认可。张喜然与谭力、张喜然与肖凯均未签订书面《房屋租赁合同》。上述事实，有争议双方陈述、《房屋租赁合同》复印件、两枚《收据》复印件、一枚《光盘》与庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供的证据，应当提供原件或原物。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”张喜然提供的《房屋租赁合同》是复印件，谭力不认可，张喜然提供《收据》及《光盘》亦不能佐证《房屋租赁合同》复印件的真实性、合法性、关联性。因此，张喜然提供的证据无法证明其主张的事实。综上，张喜然的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第七十六条规定，判决：驳回张喜然的诉讼请求。案件受理费275元，由张喜然负担。 本院二审期间，双方均未递交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.谭力在“一次变电站”道南曾经有一处无批件的房屋，转租给肖凯经营饭店使用，租赁时间自2018年5月1日始至2024年5月1日止，租赁费为40,000元／年。2018年6月，肖凯决定把饭店承兑给张喜然。双方达成协议，张喜然支付肖凯55,000元，其中包括店内设施及近一年的租赁费。张喜然经营饭店至2019年4月左右相关部门通知该房屋属于违法建筑必须拆除，张喜然经营至2019年5月左右搬离。案涉房屋于2019年6月被政府强行拆除。 2.关于张喜然与肖凯协议承兑饭店一事，谭力当时是否知情，争议双方说法不一。肖凯与张喜然均称，兑店之前已经通知房主谭力。肖凯称“事先肯定要通知房主谭力，并经谭力同意才出兑，我记得将谭力与肖凯的合同提供给张喜然看了，确保张喜然知道与谭力履行原合同内容。” 3.谭力在一审提供两份证据。第一份证据为手机保存2019年4月22日下午1时59分拍摄的照片。图像显示为一份《房屋租赁合同》，载明：谭力与肖凯自愿协商签订协议。第四条约定，如在租赁期间有政府拆迁等特殊原因，肖凯应无条件退房，谭力应将剩余租金返还肖凯。如不到期肖凯搬迁，谭力不予返还剩余房费。第五条约定，租赁期间肖凯未经谭力同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状并赔偿经济损失。第六条约定，肖凯在租赁期间不得将房屋转租给第三方使用，否则谭力有权单方终止合同并收回房屋，且可以追究肖凯的违约责任。第九条约定，根据本合同约定，肖凯应在期满之日前＿天通知谭力是否续租，如不续租提前一个月通知谭力。谭力也需告知肖凯是否同意继续租给肖凯使用，如果谭力房屋继续出租，在同等条件下，肖凯具有有限租用权，需提前一个月交付下一年的房屋租金。尾部手写部分内容为，肖凯租期为6年，大棚、小房、果树归肖凯使用。六年内因搬迁给肖凯2万元。第二份证据为谭力妻子杨艳春与张喜然夫妇谈话录像。经查看，光盘中大约1分50秒左右，杨艳春称：“张喜然你给我1万元钱时，也没说是使用房屋磨损费，也没说是违约金，你当时说要和谭力签合同，我说不用签合同，到什么时候，租给你张喜然，不能再租给别人的，别人给我10万元我也不能租啊，你（张喜然）给我1万元钱，我到啥时候都承认。你是替肖凯交纳的违约金，不能返还。” 本院认为，位于“一次变电站”道南的案涉房屋系谭力建造的违法建筑物，谭力将该房屋于2018年3月租赁给肖凯经营饭店，双方签订一份书面《房屋租赁合同》。肖凯于2018年8月转租给张喜然，张喜然经营至2019年4月末，该房屋因系违法建筑被政府部门强拆。上述事实争议双方并无异议。 本案的争议焦点为：1.关于涉案《房屋租赁合同》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第三条约定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，争议房屋位于吉林省松原市宁江区新城乡下辖的行政村。该解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。本案产生的民事法律关系受该解释调整。肖凯与谭力签订的《房屋租赁合同》因标的物属于无批件的临时建筑，内容违反法律强制性、效力性规定，该《房屋租赁合同》是无效的。同理，张喜然与肖凯之间达成的口头转租合同亦因标的物为非法建筑，违反了法律强制性、效力性规定而无效。 2.关于谭力是否收取张喜然1万元问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，参照条法律规定，合同虽无效，但就合理诉求部分，法院应予保护。经查，谭力妻子杨艳春已承认收到张喜然1万元，谭力虽辩解收到的是肖凯给付的1万元违约金，不但肖凯否认，且与杨艳春陈述相矛盾。另外，谭力陈述“肖凯干了2个月后，找谭力称不想干了，当时考虑肖凯赔了也不能说什么，肖凯就租给张喜然了”，证明肖凯是经谭力同意并准许的情况下转租给张喜然的，在此情形下肖凯并不存在“违反合同约定”的行为，肖凯在不使用谭力房屋的情况下支付谭力1万元不符合常理。故，应认定杨艳春收取的1万元系张喜然交纳给谭力的1万元。 3.关于谭力收取张喜然1万元款项性质问题。经查，杨艳春称：“你（张喜然）交给我1万元时确实没说是违约金，但肖凯和你（张喜然）说给我们1万元是抵押金，是肖凯骗你们”，从该陈述可知一个事实，即张喜然曾通过肖凯得知其需要向谭力支付1万元抵押金，谭力夫妇是明知的。如前所述，谭力同意张喜然代替肖凯的承租人角色使用房屋，肖凯不存在违约行为，谭力收取了张喜然交纳的1万元，张喜然、肖凯均称“1万元是抵押金，如屋内设施不损坏，六年后将1万元抵押金返还”，张喜然、肖凯的陈述更符合市场交易习惯，依据现有证据及双方陈述能够综合认定，1万元为抵押金性质。 4.关于谭力收取张喜然1万元抵押金是否应返还的问题。经查，争议房屋因系违法建筑，导致被强行拆除，致使张喜然无法继续承租该房屋，收取1万元钱款的预期目的不能成就，且谭力并未就屋内设施是否损坏提出抗辩意见，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，谭力无合法根据占有张喜然1万元，应将该款立即返还给张喜然。 5.关于张喜然请求2万元损失是否应予保护问题。经查，张喜然依据《房屋租赁合同》（复印件）手写部分“六年内因搬迁给乙方2万元”内容主张权利，但张喜然无法提供《房屋租赁合同》原件，现谭力不予认可，且手写部分有涂抹，语句并不完整，无法给予认定。另外，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，张喜然作为次承租人，了解房屋是否属于合法建筑，是其主要义务，自身未能核实清楚，应承担相应责任。 综上所述，张喜然的上诉请求部分成立；一审判决认定不清，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下： 一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6123号民事判决； 二、谭力于本判决生效后立即返还张喜然抵押金1万元； 三、驳回张喜然其他诉讼请求。 谭力如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费275元、二审案件受理费550元，合计825元，由张喜然负担525元，谭力负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年二月二十四日 书记员  邹仕尧