江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终645号上诉人（原审原告）：陈晓来，男，1978年6月28日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审原告）：赵瑜，女，1983年3月4日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：镇江亿都家居建材城有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路371号。法定代表人：蔡刘祈，该公司董事长。委托诉讼代理人：周文波，江苏南昆仑律师事务所律师。上诉人陈晓来、赵瑜与上诉人镇江亿都家居建材城有限公司（以下简称亿都家居）委托经营管理合同纠纷一案，陈晓来、赵瑜和亿都家居均不服镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈晓来、赵瑜、上诉人亿都家居的委托诉讼代理人周文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓来、赵瑜上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初2148号民事判决并依法改判支持陈晓来、赵瑜的诉讼请求。事实和理由：一、五年合同期满，亿都家居拒不返还商铺，是恶意侵权，应当赔偿损失；二、陈晓来、赵瑜经历多次诉讼，损失不能按照周边市场的租金标准来认定，应当按照原委托经营管理合同约定的租金标准计算。亿都家居上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初2148号民事判决并依法改判。事实和理由：亿都家居对涉案商铺的控制是基于经营权的行使，不是物权上的“占有使用”。亿都家居与陈晓来、赵瑜之间形成了事实委托经营关系。双方对合同期满后的经营模式已有约定，并非业主收取固定收益的经营模式，对此双方在签订合同时均已预见，法院应当尊重当事人的自由意志，尊重商事契约精神，否则将造成市场无法继续经营的重大社会影响。陈晓来、赵瑜向一审法院起诉请求：1、判令亿都家居赔偿因其侵权的占用费，该占用费按照合同租金标准40770元/年，自2015年9月9日给付至判决之日止；2、亿都家居承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：陈晓来与亿都家居分别于2010年、2011年3月24日签订《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》各一份，约定：陈晓来、赵瑜将位于亿都家居建材城第23幢第1层127室商铺一间交给亿都家居委托经营管理，委托期限为2010年9月9日至2015年9月8日；陈晓来、赵瑜自愿放弃前三年经营收益用于市场培育，第四、五年每年租金为40770元，每满半年期最后一个月内一次性支付陈晓来、赵瑜，逾期亿都家居应按同期活期存款利率承担违约金，逾期三个月未支付当年期租金的，陈晓来、赵瑜有权解除合同，陈晓来、赵瑜解除合同的，亿都家居除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向陈晓来、赵瑜支付违约金；委托经营管理合同期满后，陈晓来、赵瑜可继续将该商铺委托给亿都家居经营管理五年，期间商铺租金收益按9:1分成（陈晓来、赵瑜获得租金收益90%，另10%归亿都家居所有），具体条款可另行商定。如陈晓来、赵瑜不再委托管理的，亿都家居应将商铺以清洁适用状态交付给陈晓来、赵瑜，无须恢复到开发商交房之状态。合同签订后，陈晓来、赵瑜依约将涉案商铺交给亿都家居经营管理。另查明，2010年1月9日，陈晓来与镇江亿都置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈晓来向镇江亿都置业有限公司购买亿都家居建材城第23幢第1层127室商铺一间（建筑面积实测46.86平方米）。2011年3月24日，镇江亿都置业有限公司与陈晓来、亿都家居签订房屋交接单，载明陈晓来、赵瑜委托镇江亿都置业有限公司将涉案商铺交给亿都家居。亿都家居当庭确认，2017年与商铺承租人约定的年租金是427.3元/平方米，2018年的上述租金是508元/平方米。亿都家居以该公司的员工个人账户分别于2016年9月给付陈晓来、赵瑜9010元，2017年3月至5月给付9010元，2017年10月10日给付9010元，2018年4月给付9010元。一审法院认为：产权式商铺是指开发商将开发的大型营业用房分割成若干个小面积单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身实力购买，再集中交由开发商或者第三方统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，核心理念为所有权与经营权分离。本案中，涉案商铺虽为陈晓来、赵瑜所有，但仅为整个营业用房的一小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关设施均为公用，各商铺之间具有不可分割性，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。对此，陈晓来、赵瑜在购买涉案商铺当日签订《商铺委托经营管理合同》时即应有所了解，故在大多数业主同意由亿都家居继续经营的情况下，陈晓来、赵瑜的行为需受到其他商铺业主整体意志的约束。双方签订的委托租赁合同到期后，亿都家居基于统一经营的要求，客观占用陈晓来、赵瑜所有的案涉商铺对外出租，符合其他业主的整体利益，但亿都家居应向陈晓来、赵瑜支付相应的占用使用费。亿都家居实际管理经营，占用期间产生合理管理费，该费用按照原委托经理管理合同约定的比例计算符合该市场的管理行情。一审法院基于利益平衡考量，结合走访周边市场现状，酌定亿都家居按照每年600元/平方米标准向陈晓来、赵瑜支付2015年9月9日至2018年12月9日期间的占用使用费82239.3元（600×46.86÷12×39×90%）。前期亿都家居已支付陈晓来、赵瑜的部分占用使用费36040元，应相应予扣减。一审法院判决：一、亿都家居于判决生效后十日内给付陈晓来、赵瑜2015年9月9日至2018年12月9日期间占用使用费46199.3元；二、驳回陈晓来、赵瑜的其他诉讼请求。二审审理中，亿都家居提交了其分别于2015年1月27日、2016年1月26日、2017年3月27日、2018年3月19日与何辉斌签订的《商铺租赁合同》，拟证明涉案商铺的实际收益。陈晓来、赵瑜对上述合同均不予认可。另亿都家居提交了除一审已确认的四次9010元银行汇款外的三份总额为20892.47元的银行汇款回单，对此陈晓来、赵瑜认为“其只认可亿都家居名义的汇款，其他概不认同”。该三张总额为20892.47元的汇款回单可以证明2018年4月之后，陈晓来、赵瑜收取款项20892.47元。至于该款项的性质，亿都家居主张系其支付给陈晓来、赵瑜的占用使用费，陈晓来、赵瑜对此不予认可，但并未陈述其与汇款人存有其他经济往来，结合汇款回单上亦注明“亿都租金”、“代付亿都租金”字样，加之汇款回单现由亿都家居持有，上述款项可以认定系亿都家居支付给陈晓来、赵瑜的占用使用费。经核算，2016年9月至2019年4月，亿都家居共支付陈晓来、赵瑜56932.47元。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，亿都家居与何辉斌签订《商铺租赁合同》，约定将包括涉案商铺在内的镇江市亿都家居建材城23幢1层126、127号商铺自2015年3月29日至2019年3月28日期间出租给何辉斌经营，其中2015年3月29日至2016年3月28日租金标准为每年每平方米397.8元，2016年3月29日至2018年3月28日租金标准为每年每平方米427.3元，2018年3月29日至2019年3月28日租金标准为每年每平方米508元。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。陈晓来、赵瑜主张亿都家居侵权，并要求亿都家居承担赔偿责任。亿都家居对此不予认可，陈晓来、赵瑜应当提供充分证据证明存在侵权行为、主观过错、损害事实和因果关系。但，亿都家居系基于其与陈晓来、赵瑜签订的委托管理合同对涉案商铺实施管理和经营，客观上未实施侵权行为，主观上亦无过错，陈晓来、赵瑜基于侵权要求亿都家居承担赔偿责任，依据不足，本院难以支持。陈晓来、赵瑜购买涉案商铺，并与亿都家居签订《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同关于租金的补充协议》，将涉案商铺委托给亿都家居，由亿都家居对外招租。上述合同及补充协议真实、合法、有效，陈晓来、赵瑜与亿都家居之间形成委托合同关系，双方的权利义务应当按照上述合同及补充协议的约定进行分配。2015年9月8日之后，陈晓来、赵瑜和亿都家居未签订新的委托经营管理合同。事实上，此后涉案商铺依然由亿都家居对外出租，期间亿都家居向陈晓来、赵瑜支付款项，陈晓来、赵瑜亦予以接受。原《商铺委托经营管理合同》第二条第八项约定：委托经营管理合同期满后，陈晓来、赵瑜可以继续将该商铺委托给亿都家居经营管理五年，期间商铺租金收益按9:1分成（即陈晓来、赵瑜获取租金收益的90%，另10%收益归亿都家居所有），具体条款双方可另行商定；如果陈晓来、赵瑜不再委托亿都家居经营管理的，亿都家居应将商铺以清洁适用状态交付给陈晓来、赵瑜，无需恢复到开发商交房之状态。该条款对2015年9月8日之后双方的权利义务进行了约定，对双方当事人具有法律约束力。即陈晓来、赵瑜主张的2015年9月9日之后的租金应当系以期间商铺实际出租所获得的收益为基础，由陈晓来、赵瑜享有90%。经核实，2015年9月9日至2019年3月8日，涉案商铺的租金收益为73034.54元。亿都家居应当支付陈晓来、赵瑜65731.09元，扣减亿都家居已经支付的56932.47元，亿都家居还应支付陈晓来、赵瑜8798.62元。至于亿都家居主张的2016年3月给付陈晓来、赵瑜的9325元，其未能提供充分证据证明该款项亦是对应的上述期间的占用使用费，且其在一审审理中并未主张该笔款项，故本案中不予理涉。综上，陈晓来、赵瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；亿都家居的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初2148号民事判决；二、镇江亿都家居建材城有限公司于本判决生效后十日内给付陈晓来、赵瑜8798.62元；三、驳回陈晓来、赵瑜的其他诉讼请求。一审案件受理费890元，保全费520元，合计1410元，由镇江亿都家居建材城有限公司负担282元，由陈晓来、赵瑜负担1128元；二审案件受理费1910元，由镇江亿都家居建材城有限公司承担负担382元，由陈晓来、赵瑜负担1528元。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年二月二十一日书记员 王 琦