吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终66号 上诉人（原审被告）：松原市荣怀房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：许吉清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张杨学，男，汉族，1979年4月18日出生，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 上诉人松原市荣怀房地产开发有限公司（以下简称荣怀房地产公司）因与被上诉人张杨学买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 荣怀房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张杨学的诉讼请求。事实和理由：根据法律规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，荣怀房地产公司仅因自身原因导致的逾期办证承担违约责任。张杨学未取得案涉房屋产权证，并非荣怀房地产公司不应承担任何责任。《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。事实上，荣怀房地产公司自2014年工程竣工后，依照《商品房买卖合同》第十五条约定期限，积极办理各项权属登记所需的材料，期间因政府部门迟延办理，导致荣怀房地产公司迟迟无法取得全部资料。而且，荣怀房地产公司已经将办理初始登记的全部材料均提交至不动产登记中心，实际上具备《房屋登记办法》第三十条的规定的办理初始登记的全部条件，但房产部门仍未予办理初始登记。因此，张杨学暂时没有取得房屋所有权证，并非由于荣怀房地产公司的原因所导致，荣怀房地产公司不应承担任何责任。此外，本案《商品房买卖合同》第15条约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，逾期办证违约金应为550元，一审法院按照已付房价款1%的比例判决违约金为5,500元，明显违反合同约定，适用法律错误。综上，请求二审法院予以改判。 张杨学向一审法院起诉请求：荣怀房地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金5,500元，并自2016年10月18日起至实际支付之日止按照年利率6%给付利息，诉讼费由荣怀房地产公司负担。 一审法院认定事实：2014年10月18日，荣怀房地产公司与张杨学签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，张杨学将其开发建设的金域国际小区第1幢1单元1701号房面积为139.33平方米以55万元的价格出售给张杨学。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、2014年10月25日，涉案房屋交付使用。另查明：涉案房屋至今未办理产权登记。 一审法院认为，张杨学与荣怀房地产公司于2014年10月18日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。荣怀房地产公司作为《商品房买卖合同》的出卖人，不仅负有交付标的物房屋的占有、使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于张杨学，协助买受人张杨学办理《房屋所有权证书》的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，荣怀房地产公司当在商品房交付使用后720日内，张杨学于2014年10月25日办理入住手续，因荣怀房地产公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当按合同关于“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，双方约定的违约金过低，张杨学请求按照已付房价款1%支付违约金，应予调整。比照荣怀房地产公司与其他买受人之间的约定，张杨学的请求予以支持。故，荣怀房地产公司应支付违约金即5,500元（55万元×1%）。因涉案房屋直到现在依然未办理房屋所有权转移登记，荣怀房地产公司持续构成逾期办证，故其超过诉讼时效的抗辩理由不成立。荣怀房地产公司称已经将办理初始登记的全部材料提交至不动产登记部门，但未提交相关证据予以证实，故荣怀房地产公司的该点抗辩理由，不予认可。另外，张杨学主张违约金的利息，没有合同及法律依据，该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、荣怀房地产公司于本判决生效后立即给付张杨学房屋逾期办证违约金5,500元；二、驳回张杨学的其他诉讼请求。如果荣怀房地产公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由荣怀房地产公司负担。 本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。因同类案件另查明：2014年8月26日，荣怀房地产公司向松原市城乡规划设计研究院支付验收费73,227.40元。2017年8月31日，松原市规划局就案涉金域国际项目下发《建设工程验收合格通知书》。同年12月1日，松原市住房和城乡建设局就金域国际项目作出《建筑工程竣工工程备案证》。2018年4月，松原市国土资源局就案涉金域国际项目作出《建设用地联合验收单》。2019年6月1日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室作出《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，将荣怀房地产公司列为“无籍房”开发企业名单。同年7月4日，该办公室作出《公告》，将包括荣怀房地产公司在内的74家涉“无籍房”开发企业（单位）名单予以公告，并在《松原晨讯》上予以曝光。同时，因荣怀房地产公司欠缴税款，国家税务总局松原市税务局第一稽查局分别于2019年4月3日、2019年6月11日作出松一税稽执【2019】1号和【2019】3号查封公告，对荣怀房地产公司金域国际的部分房屋予以查封。另外，2018年5月28日，荣怀房地产公司就案涉金域国际项目补缴土地出让金2,743,422元。同年6月6日补缴契税及印花税540,315.45元。案涉房屋所在的金域国际小区业主为了维权自发建成微信群，自2014年12月以来一直向荣怀房地产公司主张权利，要求办理产权证照承担违约责任。2019年11月，已有部分业主开始办理了产权证照。 本院认为，张杨学与荣怀房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。双方在《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋办理产权证照的时间及违约责任，按照案涉房屋的实际交付时间计算，荣怀房地产公司作为出卖人应当在合同约定时间内将办理房屋产权证照需要的全部材料提交房屋产权登记机关备案。荣怀房地产公司上诉称，其在2014年8月即已支付验收费用，申请办理验收手续，是因为相关政府部门未能及时处理，才导致荣怀房地产公司未能及时履行合同义务。但荣怀房地产公司并不能举证证明，其提交验收申请时案涉项目已经完全符合验收条件。而荣怀房地产公司在2018年还存在补缴土地出让金及税款的事实，说明直至此时案涉房屋尚不具备办理产权证照的全部条件，已远远迟于双方《商品房买卖合同》约定的办证时间，荣怀房地产公司已构成违约。故一审法院判令荣怀房地产公司承担合同约定的违约责任并无不当。 关于荣怀房地产公司提出一审法院调整违约金比例违反合同约定的诉讼主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，依据上述法律规定，一审法院给予适当调整，并无不当。 综上所述，刘国辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由松原市荣怀房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年二月十七日 书记员  邹仕尧