浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9895号 上诉人（原审原告）何某1，男，1952年7月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审原告）傅某，女，1952年4月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人何某2，男，1981年2月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审被告）广州越秀物业发展有限公司余杭分公司，住所地杭州市余杭区良渚街道通运路32号302室。 负责人丁春林，总经理。 委托诉讼代理人陈鹏，公司员工。 上诉人何某1、傅某因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司余杭分公司（以下简称越秀物业公司）排除妨害纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11279号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，何某1、傅某系杭州市余杭区××街道××园×幢×-××室业主。上述×幢×-××室房屋系××园小区的底层商铺，商铺北侧为××园小区消防通道，该消防通道所设铁门之上开有一扇可供行人通行之小门。该小门附设门禁设施，但一直未启用，自案涉商铺交付何某1、傅某起，该小门一直处于常闭状态。越秀物业公司系××园小区的物业服务企业，其曾在上述小门处加一链条锁，以确保该小门处于常闭状态，后因何某1、傅某提起本案诉讼，越秀物业公司主动去除链条锁。现案涉小门门禁系统未启用，该小门仍处于常闭状态，案涉商铺南侧不远处有供小区人员出入之通道。 何某1、傅某一审诉讼请求：判令越秀物业公司立即将××园（××城）×幢×-××商铺旁的消防通道上小门的铁链锁去除，恢复小门刷门禁进出人员的功能。 原审法院认为，本案系排除妨害纠纷，何某1、傅某提起本案诉讼系基于其对于案涉房屋专有部分的物权行使受到侵害而提起的诉讼，非基于其对于案涉小区共有部分的共有权及共同管理的权利受损而提起的诉讼。越秀物业公司系案涉星汇园小区的物业服务企业，其未启用案涉小门的门禁系统，使该小门处于常闭状态是其履行物业管理职能的行为，故本案审查的范围为越秀物业公司行使物业管理职权，常闭案涉小门的行为是否对何某1、傅某对于案涉房屋专有部分的物权行使产生了妨害。案涉消防通道小门处于常闭状态，使得小区内人员无法通过该小门进出，对于紧挨该小门的案涉商铺门前的人流确会产生一定影响，但常闭案涉小门并未影响案涉商铺门前道路的畅通，亦未妨碍小区内人员前往案涉商铺，故争议事项对商铺人流的影响并未达到妨害何某1、傅某对于案涉房屋专有部分物权的行使的程度。综上，何某1、傅某的诉讼请求，理由不足，该院不予支持，越秀物业公司的相关答辩意见，该院酌情予以采信。需要说明的是，何某1、傅某作为案涉小区的业主，其对于小区的公共设施有共同管理的权利，故而其可依照物权法的规定，通过业主大会决议等合法途径改变越秀物业公司对于争议小门的管理方式。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回何某1、傅某的全部诉讼请求。一审案件受理费40元，由何某1、傅某负担。 宣判后，何某1、傅某不服该判决，提出上诉称：上诉人于2017年6月购买××园（××城）×幢×-××室商铺，当时商铺旁有一个消防通道上的小门（人员可以从小门进出），有利于上诉人做生意。被上诉人为了自己方便管理，擅自将这个消防通道上的小门用铁链锁起来，××园内的居民不能从这个小门进出，已在客观上造成了前来上诉人商铺的客流量减少、经营受损的结果。如果知道小门是不能进出人员的话，对上诉人买这间商铺时的意愿及承受的价格等都会产生较大影响。《中华人民共和国消防法》的相关规定并没有说在消防通道上的小门不能开启使用，反而是要保持消防车通道畅通。刷门禁小门是开发商原来就建造好的，上诉人购买商铺时，商铺门前是没有停车道闸的，越秀物业公司为了设置道闸都可以向开发商越秀地产申请获得几十万的道闸设施费用，可见越秀地产与越秀物业公司关联性很高。越秀地产凭借多年的房地产开发和管理经验在建造刷门禁小门时就已经权衡利弊，知道小门的存在有利于房产的销售，能给业主带来更多的通行选择自由，防尾随的情况越秀地产也是能够预知的。越秀物业公司为了自身管理的方便，擅自（没有经过业主大会或者业主委员会的授权）将小门用铁链锁起来，至今没有恢复小门原有的通行功能。另一方面，小门的防尾随问题可以通过加装摄像头、在门口设提示“一卡一人”、设警示牌等方式解决。目前××城小区业主有一个公众号——××城业主家园，上诉人从上面的文章中得知，越秀物业公司貌似替全体业主着想，事实上管理方式不尽如人意，存在混乱收费，对相关设施一锁了之等现象。××园（××城）×幢×-××室商铺目前经营着一家超市，案涉消防小门关闭的情况下，业主想去超市消费的话，通常只能从小区东大门进出，离东大门较近的距离内开设有另2家超市（品全超市、联华超市），在商品价格一样的情况下，一般的消费者肯定选择去路近的超市消费，这样就对上诉人商铺的经营造成了不利影响。另一方面，如果小区业主有送货需求，上诉人超市的送货人员从这一消防小门刷门禁进出可以节省大量送货路程和时间。上诉人认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。本案中，不启用消防小门涉及小区全体业主的公共利益，属于应由业主大会决定的重大事项。另根据杭州市《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》杭物协组（2005）1号文件的相关规定第四条第七款，业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、区物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守。截至目前，小区业主委员会没有成立，也没有关于不启用消防小门的业主大会决定。一审法院也是肯定了对要改变争议小门的启用或关闭是必须通过业主大会决定的。所以目前越秀物业公司单方面不启用消防小门，程序上是违反法律规定的。被上诉人没有提供证据证明有广大业主提出了这一“关闭案涉小门”的要求。上诉人认为，小门的正常启用反而给了广大业主多了一种通行选择权，是有利于广大业主的，关闭案涉小门唯一的受益人只有被上诉人越秀物业公司。上诉人自己所住的小区杭州市江干区××花园，它的消防小门就是可以刷门禁进出的。越秀物业公司是一家国有企业，应该严格遵守国家的各项法律法规，保护每一位业主的合法权益，给其他民营物业公司做出表率。其他物业公司都能做到让消防小门刷门禁进出人员，越秀物业公司为什么做不到。物业是为业主服务的，应该在尽可能保障每一位业主权利的情况下，努力提高自身服务质量，让业主满意。另外，上诉人作为商铺业主花了重金购买商铺，商铺业主就依法享有按照规划的商业用途合理使用上述房屋的权利。而商业用房的门前通行自由和客流量大小是发挥其商业用途的重要因素。被上诉人擅自将消防通道上的小门关闭，改变了小门原有的通行功能，限制××园内的居民从这一小门进出必然会导致进入上诉人商铺的人员减少，一审判决也认为对于紧挨该小门的案涉商铺门前的人流确会产生一定影响，限制了商铺业主基于所有权而享有的保障不特定人员出入其商业经营用房的通行自由，客观上降低了顾客自由选择商铺进行商业交易的可能性，对商铺业主使用房屋进行商业经营造成了不利影响，并且该影响超出了商铺业主必须容忍的限度，损害了商铺业主基于所有权所享有的利益。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。请求撤销原审判决，依法改判被上诉人立即将××园（××城）×幢×-××室商铺旁消防通道上的小门恢复启用刷门禁进出人员的功能。 被上诉人越秀物业公司辩称：被上诉人在服务过程中并没有如上诉人提出的有违反消防法的行为。案涉小区开门情况是根据招投标时的服务方案进行的，小区东西北面都有出入口，并没有违反原来的服务方案或有缩减的情况。上诉人没有证据证明案涉消防小门是必须要开的，被上诉人已经有防堵塞的措施，不影响消防、行人的正常使用。案涉小门的开启是要经全体小区业主同意过的，原来该小门就没有开启过。请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人何某1、傅某向本院提供如下证据：1.照片4张，欲证明2017年6月30日上诉人购买的商铺交付时，紧挨商铺旁的案涉消防通道小门是处于开启状态，小门旁的门禁系统与小区东大门的门禁系统一致；2.照片3张，欲证明2019年2月19日上诉人一审起诉时，案涉小门被铁链锁住，一审中被上诉人去除了铁链，现在案涉小门仍然不能正常启用，处于常闭状态；3.照片2张，欲证明从小区东大门到上诉人商铺要经过2家超市，距离100米；4.照片2张，欲证明现在的东大门门禁系统已经更换过了，案涉小门的门禁系统没有更换；5.照片2张，欲证明××花园消防通道上小门可以刷门禁供行人进出；6.照片1张，欲证明不供行人进出的消防通道大门的样式，如万科北宸之光二期东面消防通道大门上是没有小门的；7.照片5张，欲证明从××城业主家园微信公众号上得知，被上诉人的管理方式不尽如人意；8.照片1张，欲证明按照业主大会流程，投反对票的业主占大多数，客观上也证明了广大业主对被上诉人不满意；9.照片1张，欲证明截至目前，××园（××城）业委会尚未成立。 被上诉人越秀物业公司未提供新证据。 上诉人何某1、傅某提供的证据经质证，被上诉人越秀物业公司对于案涉小区消防门的照片未持异议。但认为在其他小区拍摄的照片即证据5中的小门也是没有开的，是另外开的小门，案涉小区已经开了3个门，没有必要再开门，反而是印证了被上诉人的做法是合理的。案涉小区选择了这样门的款式，不代表一定要开门。证据7与本案是无关的。案涉小门的门禁是一直没有开放过的。证据8、9不是全体业主的意见，与本案没有关联。认为上诉人如能提供证据证明被上诉人提供的服务对上诉人的经营造成了切实的影响，则可以支持其主张。 本院认证意见：对上诉人何某1、傅某二审提供的证据的形式真实性予以确认，其证明力本院不予采信。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：何某1、傅某诉请越秀物业公司恢复小门刷门禁进出人员的功能，系其认为越秀物业公司的行为导致小区业主无法从案涉小门进出，致使其商铺所开设超市的客流量减少、经营受损。根据何某1、傅某的诉讼理由是其对于案涉商铺专有部分的物权行使受到侵害而提起本案之诉。越秀物业公司作为案涉星汇园小区的物业服务企业，其未开启案涉小门的门禁系统，是其履行物业管理职责的行为。虽然消防通道处的小门处于常闭状态，使得小区内人员无法通过该小门进出，客观上对邻近该小门的商铺门前的人流量会产生一定影响，但并未对何某1、傅某行使其商铺专有部分的物权构成实质性妨碍。何某1、傅某诉请越秀物业公司启用案涉小门的门禁系统缺乏法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由何某1、傅某负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇二〇年二月六日 书记员  王 琳