安徽省淮北市杜集区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0602民初2496号 原告：淮北红星凯越广场经营管理有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区龙山路135号红星凯越广场装饰材料馆1幢A2-401。统一社会信用代码：91340600059712715R。 法定代表人：周州，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈荣，该公司副总。 委托诉讼代理人：冯战国，安徽龙兴律师事务所律师。 被告：安徽天朗商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区红星美凯龙C馆4楼401。统一社会信用代码：91340600MA2N2JYB0N。 法定代表人：李征，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**宇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所律师。 淮北红星凯越广场经营管理有限公司（以下简称红星公司）与安徽天朗商业运营管理有限公司（以下简称天朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序于2019年12月7日公开开庭进行了合并审理。原告红星公司委托诉讼代理人冯战国、陈荣，被告天朗公司法定代表人李征、委托诉讼代理人**宇到庭参加诉讼。2019年11月13日，在本院主持下，原被告双方达成解除“红星凯越广场展位租赁及管理服务合同”“补充协议”的调解协议；诉讼中，被告天朗公司提出反诉，后又撤诉;因疫情原因，当事人申请和解一个月。 红星公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告的“红星凯越广场展位租赁及管理服务合同”“补充协议”；2、依法判令被告支付租金1357808.16元（暂按照合同约定计算至2019年9月26日，以后按实际天数据实计算租金，详见清单）；3、依法判令被告支付违约金1509524.37元（详见清单，暂自2018年8月9日计算至2019年9月26日48天，以后按照实际租赁天数据实计算）；4、判令被告支付原告聘请律师费用114693元，以上总计2982025.53元；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月12日，原被告双方签订《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》，被告租赁的展位位于淮北红星凯越广场C馆4楼整层，计租面积10000平方米，约定了租赁期和服务期限均自2016年11月16日起至2020年8月8日止；同时约定，如双方发生纠纷，可向商场所在地的人民法院起诉。2017年9月23日双方重新达成《补充协议》，原告同意延长免租期，计租时间自2018年8月9日起至2020年8月8日止，每期租金及管理费人民币120万元均由乙方按时支付。根据主合同第一部分专用条款第4条第4款，承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前支付下一期租金和管理费。同时，合同通用条款第19条违约责任第19.1款明确约定，若承租方未按本合同支付任何款项的，应按款支付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。第21条21.6款还明确规定，如被告未按约定支付租金等，被告应赔偿原告因诉讼聘请律师的费用。综上，被告违反合同约定拖欠租金，委托律师致函催收至今未果，特起诉，请依法判处。 天朗公司辩称：1、答辩人同意解除双方签订的红星凯越广场展位租赁及管理服务合同及补充协议；2、原告要求答辩人支付租金1357808.16元的诉请缺乏事实根据和法理依据，依法不应予以支持，首先双方已就租金及管理费的减免达成新的约定，且答辩人已按新的约定支付租金及管理费40万元，其次在答辩人原告向答辩人提出解除合同要求，且在原告未尽到出租人适租义务情况下，答辩人已于2019年7月底搬离涉案场地后，原告未依法尽到防止损失扩大的义务，原告主张答辩人支付离场后租金无事实和法律依据；3、在双方履约过程中，原告的违约行为及违约事实在先，原告主张支付违约金1509524.37元缺乏事实和法律依据,即使计算违约金，其主张的违约金过高，应予调整；4、原告作为提供格式合同的一方，就案涉合同中关于违约金及支付律师费、诉讼费等条款未尽到提示义务，且原告未提供聘请律师费用的流水、转账凭证，原告主张答辩人承担原告聘请律师事代理费及诉讼费的诉请不应予以支持。 为证明自己的主张，双方各自举证以证明自己的主张。对当事人无争议的证据《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》、《补充协议》，本院予以认定。对原被告共同举证但有差异的《安徽天朗商业运营管理有限公司关于租金和管理费减免申请》，红星公司所提供的该书证下方公章所盖位置上手写“如逾期支付任何一期，我司将按《补充协议》约定的租金和管理费标准执行2019.4.23”，红星公司欲证明：1、在被告向原告提出租金的减免后，公司经过董事会研究有一个签署意见，称减免后按期按月给付，若逾期还是按照120万元租金交付；2、证明被告所提供的减免申请没有原件，而且公章不一致，不具有真实性。并补充提交证据《公章使用申请表》、《情况说明》，证明经时任总经理何兆忠向股东汇报后安排工作人员签署回复意见并盖公司公章通知天朗公司来人拿了一份原件。天朗公司提供的证据系复印件，下方原告公章所盖位置上未有任何签署意见，欲证明：1、经双方协商已就租金支付达成新的约定，即减免至70万元整，且天朗公司已按新约定支付40万元；2、通过天朗公司提供减免申请与凯越公司提供减免申请对比系同一份书证，而且可以清晰看到红星公司提供减免申请中手写部分系凯越公司将原件收回后自行添加的内容，并未向天朗公司告知。本院对被告该证据的证明目的予以认可，详细说理将在本院认为部分进行说理阐释。 原告举证《法律服务协议书》，以证明原告聘请律师支付法律服务费及代理本案有关权利义务的约定。被告认为该份证据真实性无异议，原告并未提供向龙兴律师事务所支付律师费的转账凭证及发票，且收费标准过高，因此无法达到原告的证明目的；本院在质证问话时，经原告代理人自认红星公司向其支付律师代理费13000元，本院予以认可原告代理服务费13000元。 根据双方所举证据及当事人的陈述和自认，本院查明如下事实：2017年10月12日，原被告双方签订《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》，约定被告租赁原告的C馆四楼整层10000平方米，约定了租金及管理费，租赁期和服务期限均自2016年11月16日起至2020年8月8日止；租金、市场推广费和管理费的起算时间均为2017年8月9日，付款周期均为12个月；合同第19条违约责任19.1约定：若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；第21条合同的变更、解除和终止21.6约定在合同期内，承租方及或其工作人员出现下列情况之一，红星凯越有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；21.6.1未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星凯越书面催告仍未交纳的。 2017年9月23日双方重新达成《补充协议》，约定如下：一、考虑乙方招商及装修进度等因素，甲方同意适当延长免租期，计租时间自2017年8月9日起算；二、----自2018年8月9日起至2020年8月8日止，每期租金及管理费人民币120万元均由乙方按时支付；---六、本协议为主合同的补充部分，具有同等法律效力，本补充协议与主合同内容若有冲突之处，以本补充协议为准。 2019年4月18日天朗公司向红星公司递交关于租金和管理费的减免申请，提出“对我司所欠贵司2018年8月9日至2019年8月8日合同期间承租C馆四楼租金和管理费合计人民币120万元的费用申请给予适当的减免，减至70万元。我司郑重承诺：一旦贵司批准减免申请，我司将于2019年5月1日前支付人民币40万元，余款30万元将于在2019年6月15日前付清”。该减免申请经红星公司同意后，天朗公司于2019年4月29日通过建设银行淮北惠黎支行向安徽凯越房地产开发有限公司转款40万元。余款至今未付。 后红星公司先后两次委托律师致函被告催收租金未果。特起诉来院。 另查明：天朗公司承租后，对外招商八家企业入驻红星公司C馆四楼。现四家已退出，尚有四家继续运营。 本案诉讼中，原告委托律师参与本案的诉讼活动，支付律师代理费用13000元。 天朗公司于2019年7月份搬离红星公司C馆四楼。 在本院主持下，双方于2019年11月13日达成调解协议：一、双方解除《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》、《补充协议》，约定于2019年11月14日上午9点在租赁场地办理交接手续，如有变动，双方自行协商交接时间；二、安徽天朗商业运营管理有限公司与4户未到期商户的租赁合同的权利义务全部转移凯越公司，由三方达成协议后履行。 在交接过程中，双方于2019年11月20日另形成《协议书》约定甲乙双方同意，自本合同签订之日起解除《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》。 本院认为：当事人争议的焦点有以下几点：1、双方的租金应按何标准履行问题；2、违约金问题；3、律师费实际收取数额问题；下面逐一分析： 1、双方的租金应按何标准履行问题。原告与被告签订的合同是当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律法规的强制性规定,应为有效合同,对当事人均具有法律约束力，应按合同的约定履行。但本案中，双方先后签订《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》、《补充协议》、《减免申请》，应按何标准执行，是当事人争议的焦点。 第一：《减免申请》约定的2018年8月9日至2019年8月8日年租金减至70万元，被告未全部支付，是否仍应年租金70万元继续履行。2019年4月18日天朗公司向红星公司递交关于租金和管理费的减免申请，提出“对我司所欠贵司2018年8月9日至2019年8月8日合同期间承租C馆四楼租金和管理费合计人民币120万元的费用申请给予适当的减免，减至70万元。我司郑重承诺：一旦贵司批准减免申请，我司将于2019年5月1日前支付人民币40万元，余款30万元将于在2019年6月15日前付清”。该减免申请经红星公司同意后，天朗公司于2019年4月29日通过建设银行淮北惠黎支行向安徽凯越房地产开发有限公司转款40万元。余款30万元至今未付。双方对这一事实一致认可。但是红星公司认为原经理何兆忠经向股东汇报后作出指示，由公司员工在加盖公章处手写“如逾期支付任何一期，我司将按《补充协议》约定的租金和管理费标准执行2019.4.23”。对此，天朗公司认为红星公司提供《减免申请》中手写部分系红星公司将原件收回后自行添加的内容，并未向天朗公司告知，不发生法律效力。红星公司补充证据员工《情况说明》及《公章使用申请表》，说明天朗公司递交减免申请及公司处理意见的过程。该《情况说明》最后一句内容如下：“2019年4月23日当天中午11:00左右电话通知了天朗公司，天朗公司安排了杨姓女士来拿了原件”。从该份证据可以看出，红星公司是写好字盖好章，才通知天朗公司拿的，如果是这样，天朗公司又怎会有只盖公章没有签字的减免申请复印件呢？而且，红星公司的公章使用是有严格规定的，必须经过审批方能使用公章。在该份减免申请上只申请并批准盖了一次公章，那么在天朗公司手中的减免申请，要么是只有公章没有签字的，要么是既有公章又有签字的，但现在天朗公司提供的是只有公章没有签字的复印件，因此可以推断天朗公司在庭审时陈述的“红星公司将天朗公司的原件收回，文字内容系自行添加的内容，并未向天朗公司告知”是事实。红星公司不能举证该文字所表述内容向天朗公司送达，既然红星公司并未就该文字所表述内容向天朗公司送达并告知，那么签字内容即为未产生法律效力，双方仍应按减免申请中的2018年8月9日至2019年8月8日减至年租金70万元执行。天朗公司已付40万元，尚欠30万元，应予继续履行。 第二：2019年8月8日至双方解除合同期间的租金问题。 首先：双方解除“红星凯越广场展位租赁及管理服务合同”“补充协议”的时间？在本院主持下，双方于2019年11月13日达成调解协议：一、双方解除《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》、《补充协议》，约定于2019年11月14日上午9点在租赁场地办理交接手续，如有变动，双方自行协商交接时间；二、安徽天朗商业运营管理有限公司与4户未到期商户的租赁合同的权利义务全部转移凯越公司，由三方达成协议后履行。在交接过程中，双方于2019年11月20日另形成《协议书》约定甲乙双方同意，自本合同签订之日起解除《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》。本院认为:尽管双方已于2019年11月13日已在本院主持下达成调解协议解除合同，但双方又于2019年11月20日达成协议解除合同，且实际进行交接，是双方的真实意思的表示，是当事人意思自治原则的体现，双方解除合同的时间应以2019年11月20日为准。 其次：2019年8月8日至2019年11月20日止的租金问题？天朗公司的减免申请仅是2018年8月9日至2019年8月8日一年的时间，由天朗公司招租的其他公司有的尚在经营，未经营的公司也未完全撤出场地，天朗公司虽然于2019年7月底搬离涉案场地，但未办理交接手续。因此对超出该期间的租金，双方仍应按《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》、《补充协议》的约定每年120万元履行。天朗公司应支付红星公司2019年8月9日至2019年11月20日止的租金为104天*3288元每日=341952元。天朗公司关于公司已于2019年7月底搬离涉案场地后，原告未依法尽到防止损失扩大的义务，原告主张天朗公司支付离场后租金无事实和法律依据的辩称，本院不予支持。 以上两项合计为300000元+341952元=641952元。 2、违约金问题。根据《红星凯越广场展位租赁及管理服务合同》第19条违约责任19.1约定：若承租方未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；被告认为过高应予调整，本院酌定予以调整。被告申请减免，并郑重承诺：一旦贵司批准减免申请，我司将于2019年5月1日前支付人民币40万元，余款30万元将于在2019年6月15日前付清”。但被告在履行过程中，仅支付了40万元，在约定的2019年6月15日前未支付余款30万元，违约时间应从2019年6月15日起算。因租金是按不同标准计算，违约金也应分段计算。自2019年6月15日起至2019年8月8日止，以300000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础计算；自2019年8月9日起至2019年8月20日，以641952元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止以641952元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 3、律师费实际收取数额问题？原告诉求被告应支付原告聘请律师费用114693元，并举证《法律服务协议书》予以证明，被告认为原告未提供聘请律师费用的转账凭证，该诉求不应支持。经质证，原告委托诉讼代理人自认收取13000元，被告代理人无意见，本院予以认可。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽天朗商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告淮北红星凯越广场经营管理有限公司租金641952元及违约金（自2019年6月15日起至2019年8月8日止，以300000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月9日起至2019年8月20日，以641952元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止以641952元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告安徽天朗商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告淮北红星凯越广场经营管理有限公司律师代理服务费13000元； 三、驳回原告淮北红星凯越广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30656元，因适用简易程序减半收取15328元，由原告淮北红星凯越广场经营管理有限公司10328元，由被告安徽天朗商业运营管理有限公司负担5000元. 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 徐 敏 二〇二〇年二月二十六日 书记员 毛环宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金我，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当予以调整。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。