江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5494号上诉人（原审被告）：刘昌沂，男，1957年6月19日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：张辉，男，1990年9月7日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审第三人）：宿迁德胜房地产经纪有限公司，住所地宿迁市宿城区义务国际星城二期22幢08铺。法定代表人：徐国恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李阳，该公司员工。上诉人刘昌沂因与被上诉人张辉、宿迁德胜房地产经纪有限公司（以下简称德胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初4586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘昌沂上诉请求：撤销一审判决，上诉人同意退还20000元给被上诉人张辉。事实和理由：一、张辉在2019年5月10日上午10时左右和上诉人短信联系，上诉人在当天下午15时左右和德胜公司员工李阳联系。上诉人在2019年5月10日上午说的是气话，下午和家属沟通好以后就发短信给中介，上诉人在电话录音中问张辉，中介人员有没有和他沟通，他说的比较含糊，具体怎么沟通的，上诉人不知道。正常情况下应是中介人员从中沟通协调，但是中介人员没有和上诉人有过任何沟通。二、张辉刚和上诉人说起诉，在当天上午11时就把律师费交了，证明张辉是为了要违约金而买房的。三、一审判决查明事实错误，上诉人在2019年5月10日发送的短信未能得到一审法院重视。2019年5月9日，上诉人已经到中介公司，并不存在不回复中介人员的情形。被上诉人张辉辩称，因为约定在2019年5月10号在德胜公司和上诉人见面签协议，但上诉人说不愿意卖，并说愿意返还20000元定金。张辉问上诉人20000元是定金还是违约金，上诉人说20000元是定金，违约金去筹，筹不到就没有。张辉就和李阳商量找律师，李阳就带张辉去找了律师，并在2019年5月10日上午转账交了3000元律师费。在咨询律师后，律师说需要张辉本人与上诉人沟通，所以就有了一审提交的录音，在电话中上诉人明确表示不卖房屋。之所以这么早交律师费，是因为张辉本来就是请假回来的，下午要去外地工作。如果张辉是为了20000元违约金，就不可能在2019年5月7日回来。张辉接到中介人员的通知，上诉人要求尽快付首付款，所以请假回来。上诉人说他家属同意卖又不同意卖，都是他一个人在说，中介人员多次要求上诉人提供他家属的联系方式，均遭到拒绝。被上诉人德胜公司辩称，本案系上诉人违约，案涉房屋买卖定金合同在2019年5月2日就签订了，上诉人签过合同后联系中介公司，他说带他家属从南京回来办手续，想让张辉提前付款。中介公司从2019年5月8日联系房主，就联系不到了，后来上诉人就和中介公司说他家属不愿意卖房。在2019年5月9日的电话录音中，上诉人说他家属不愿意单独卖房，要和车库一起卖。但是在签定金合同当天，上诉人说车库可以不一起卖，他当时和他家属说过这件事情，中介公司明确跟上诉人说需要他家属回来办手续，不然不可能发短信给上诉人让他家属回来。张辉向一审法院起诉请求：1.解除张辉、刘昌沂签订的房屋买卖合同；2.刘昌沂双倍返还定金40000元；3.案件受理费由刘昌沂负担。一审法院认定事实：经德胜公司介绍，张辉与刘昌沂于2019年5月2日签订《房屋买卖定金合同》，约定张辉以700000元的价格购买位于宿迁市宿城区，购房定金20000元，于2019年5月31日前给付首付款210000元，剩余房款490000元待贷款下发后由银行直接将此款支付至卖方账户。同日，张辉支付刘昌沂购房定金20000元。德胜公司工作人员李阳于2019年5月8日9:27发短信给刘昌沂，称“我这边已经约好客户明天早上9点到我们店，办理房产过户批贷手续，客户首付款已经到位，明天早上你和你爱人带着身份证，户口本，结婚证9点到我们店”，同日16:42分再次发送短信告知首付款支付事宜。同日17:42，发短信称“……我打了你好多电话，你未接，客户张辉今天特地请假回来付你首付款，办理过户批贷款手续，需要你和你爱人过来配合办理，你也不予回复，电话不接，短信也不回……”2019年5月9日，德胜公司工作人员与刘昌沂电话联系，刘昌沂称“我也看到短信了，发给我的短信就按照程序走吧”、“不是我不配合，如果过户我照样过户，但是我家属不去呢，那你们想办法，不是我不卖，是我家属不想卖这个房子了”、“她不知道是这样卖啊，她以为我们是把地库也卖出去，地库没有卖出去，就这样的，好不好。”，且德胜公司多次要求刘昌沂提供其家属的电话，刘昌沂未提供。2019年5月10日上午10:43，张辉短信联系刘昌沂，称“……我从中介核实，你这边明确向中介表态不把房子卖给我，既然这样，你已经违法合同约定，你不卖了，你把我交的2万定金退给我，还有2万违约金补偿给我，这事就可以了结……”，刘昌沂未回复。后张辉电话联系刘昌沂，刘昌沂明确表示不卖房屋。2019年5月10日下午15:36，刘昌沂联系德胜公司工作人员李阳，同意卖房屋，李阳未回复。另查明，2019年5月10日，张辉委托张某、殷凤阳为在其与刘昌沂房屋买卖合同纠纷案件的代理人。一审法院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张辉与刘昌沂签订的房屋买卖定金合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘昌沂收受定金20000元，张辉主张刘昌沂存在违约行为，要求解除房屋买卖合同、双倍返还定金，依法予以支持，理由：首先，刘昌沂称涉案房屋系其与陆敬侠的夫妻共同财产，但未提供证据证明经过陆敬侠同意仅就涉案房屋（不含储藏室、车库）出售给张辉；其次，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘昌沂于2019年5月31日前，即2019年5月9日、10日上午明确表示不卖房屋，后张辉于5月10日上午发送短信及电话联系刘昌沂，系解除合同的意思表示。因此，在合同解除后，刘昌沂变更要求继续履行，系新的要约行为，张辉未作出承诺。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张辉与刘昌沂于2019年5月2日签订的《房屋买卖定金合同》；二、刘昌沂于判决生效之日起十日内给付张辉定金40000元。二审期间，上诉人刘昌沂围绕其上诉请求，提交以下证据：1.上诉人与张辉于2019年6月20日的电话录音一份，拟证明上诉人在2019年5月10日下午15时左右已经同意卖房。被上诉人张辉对上述证据的质证意见为：真实性没有异议，在2019年5月10日下午14时、15时左右，中介公司李阳打电话给张辉说上诉人同意卖房，但张辉已经在大巴车上，当时张辉要求给上诉人家属打电话录音，让她表示同意卖房。被上诉人德胜公司对上述证据的质证意见为：上诉人应该先联系中介公司，再联系被上诉人张辉，中介人员每次要上诉人家属的号码，上诉人一直未告知，目前为止，中介人员也没有和上诉人家属通过电话。被上诉人张辉围绕其答辩意见，提交以下证据：2.支付宝转账记录一份，拟证明在2019年5月10日上午11时左右已经支付了3000元律师费。上诉人刘昌沂、被上诉人德胜公司对上述证据均予以认可。本院对上述证据的认证意见为：对证据1、2的真实性、关联性、合法性均予以认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人刘昌沂是否应当双倍返还定金40000元给被上诉人张辉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，案涉房屋买卖定金合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务，即张辉应在2019年5月31日前支付210000元首付款并办理贷款手续，刘昌沂应在银行贷款审批通过后，协助办理产权过户手续。但刘昌沂在2019年5月9日、5月10日上午已经明确表示因其家属原因，不同意卖房，而张辉在5月10日上午的短信、电话中也明确表示因刘昌沂不同意卖房，解除合同，并在5月10日上午11时07分转账3000元给律师委托其办理诉讼事宜，应当认定此时原定金合同因上诉人违约已经解除。虽然上诉人在2019年5月10日下午表示同意继续卖房，但上诉人张辉并未同意，双方之间并未就履行原定金合同达成一致意见。根据上述规定，因刘昌沂违约致使合同解除，对于其收受的定金20000元应当双倍返还，即其应返还40000元给张辉。综上所述，上诉人刘昌沂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘昌沂负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年二月十一日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。