新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初6670号原告：迪力夏提·米吉提，男，1983年7月18日出生，维吾尔族，自治区新华书店副经理，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：斯坎德尔·艾合买提，上海建玮（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆鲁达房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区西湖路222号。法定代表人：麻世新，该公司总经理。委托诉讼代理人：周彦武，男，1988年11月1日出生，汉族，该公司办公室主任，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：马骁骧，新疆金桥律师事务所律师。原告迪力夏提·米吉提与被告新疆鲁达房地产开发有限公司（以下简称鲁达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告迪力夏提·米吉提及其委托诉讼代理人斯坎德尔·艾合买提，被告鲁达房地产公司委托诉讼代理人周彦武、马骁骧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告迪力夏提·米吉提提出诉讼请求：1.判令被告依法在原告名义下办理位于乌鲁木齐市新市区的预售登记，办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付从2014年9月30日逾期至2019年3月30日的违约金168459.55元。事实与理由：2014年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于乌鲁木齐市新市区，面积136.03平方米的房屋以单价4300元／平方米，总价584929元的价格出售给原告，现原告已支付完毕所有房款，并实际使用该房屋，但该房屋至今并未办理预售登记或不动产证，原告诉至法院。被告鲁达房地产公司答辩如下：1.2014年6月6日，被告与新疆科学技术出版社签订了团购商品房补充协议一份，即该单位在原告处团购房屋164套，被告按照新疆科学技术出版社提供的名单与该名单载明的个人签订商品房买卖合同，本案的原告是米吉提·卡德尔的儿子，也是经出版社同意后出具的名单原告才与其签订的合同，2016年3月13日，被告收到新疆科学技术出版社的证明一份，要求将该单位职工米吉提·卡德尔所购房屋变更为闫某，被告于2016年3月21日又与闫某签订了房屋预售合同，事后被告才得知原告已将该房屋转卖给闫某，基于原告和出版社的意愿，被告才与闫某签订了商品房预售合同；2、即使按照原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后150日内办理权属证书，如因出卖人责任不能办理权属证书，按照已付房款的1%支付违约金，原告至今未入住该房屋，实际居住人是闫某，且未办理权属证书的原因是行政机关限制，导致不能办理；3.本人与原告签订《补充协议》，根据协议约定办理产权证的条件尚未成熟，由因房屋的查封最近才撤销，目前也无法办理产权证。被告方不存在违约行为，故被告认为原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，为了支持其诉讼请求，原告提交以下证据：证据一、2014年6月30日《商品房买卖合同》一份，证明：被告鲁达房地产公司将位于乌鲁木齐市新市区，面积136.03平方米的房屋以每平方米4300元的价格出售给原告迪力夏提·米吉提，房屋总价584929元；合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；没有约定办理房屋所有权登记的期限，且约定的违约金为已付房款的1%，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，自合同成立之日起90日内为法定的期限，且被告违约时间较长，约定的违约金明显过低；合同第七条第一款第二项约定逾期超过60日后，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（18.25%年），该商品房买卖合同中对原告方违约所约定的违约金比例远高于被告方违约所约定的违约金比例，明显缺少对等性和公平性。被告对商品房买卖合同的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为根据该合同第十五条的约定，关于办理房地产权证书有两个限制条件：出卖人应当在商品房交付使用后，如不是因出卖人的责任无法办理权属证书。根据被告举证可知不能办理权属证书不是被告原因导致。证据二、三张收款收据，证明：原告已付清总房款584,929元。被告对收款收据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，是原告交给出版社的集资款，被告收到的是出版社向其支付的房款，但并未收到原告向被告交付的集资款。证据三、2019年3月24日原告与闫某签订的协议一份，证明：原告主体资格适格。被告对协议的真实性、合法性无法确认。证据四、证人闫某证言，证明：2015年证人闫某从原告处购得涉案房屋，但至今未办理预售登记，无法办理贷款，只付部分房款，不认可与被告鲁达房地产公司签订《商品房预售合同》的事实，并同意原告作为产权人向被告主张因逾期办理预售登记所产生的违约金。原告对证人证言真实性、合法性、关联性均予以确认；被告对证人证言的真实性无法确认。被告鲁达房地产公司为支持其抗辩提交以下证据：证据一、新疆科学技术出版社与被告签订的《团购商品房补充协议》、购房名单一份，证明：新疆科学出版社从我处购买164套团购房，原告的父亲米吉提·卡德尔在购房名单中。原告对商品房补充协议的真实性无法确认，认为是复印件，当时是将米吉提·卡德尔的房子实际出售给了迪力夏提·米吉提，不是因为父子关系，而是因为两人在同一个系统。证据二、2016年3月13日新疆科学出版社出具证明一份，证明：将涉案房屋过户给案外人闫某名下。原告对证明的真实性认可，合法性及关联性不予认可，2014年6月30日被告早已与本案原告即迪力夏提·米吉提签订了涉案房屋的合同，所以科技社出具证明本身无效，其次科技社不是房管部门，其出具的证明不具有法律效力。证据三、2016年3月23日被告与闫某签订的商品房预售合同，证明：被告按照新疆出版社的报送名单，与闫某签订了商品房预售合同。原告对商品房预售合同的真实性不予认可，因为没有在建设厅进行备案，预售合同内容仅仅是为了办理房产证而签订。实际原告与被告签订了商品房买卖合同，双方应当依照商品房买卖合同履行义务，享有权利的主体是本案原告。证据四、2019年3月25日被告与原告、闫某签订的三方协议，证明：原告诉称的房屋实际已经转让给闫某。原告对三方协议真实性、合法性均认可，但该协议不能限制原告作为合法主体主张自己的权利，该协议第六条明确约定：31天期限到期，甲方未能办理网签手续，则本协议自动终止，原告作为原购房人，继续依照商品房买卖合同向法院起诉，甲方不得对乙方主体资格持有异议。被告若不依照双方签订的合同履行自己的义务，原告也无法将该房屋的手续过户到闫某名下，包括被告、闫某及原告在内均确认这个事实，协议是在这种前提下签订的。证据六、2014年6月30日《商品房买卖合同补充协议》一份，证明：出卖人应当在所购小区的道路、绿化、设施全部竣工后，买受人才给出卖人办理房产证，本案涉案楼栋均尚未完全竣工，不具备办理产权证条件；原告对真实性、合法性均不予认可，落款系后期添加，且该协议第六条是典型的不确定约定，直到现在被告并未明确告知竣工的时间，该约定不具备可预见性，不应当约束双方的权利义务。证据七、水磨沟区人民法院（2015）水执字第134号协助执行通知书一份、（2019）新0105行监字1号行政裁定书，共同证明：本案所涉房屋于2015年被乌鲁木齐市行政执法局申请冻结，于2019年乌鲁木齐市行政执法局冻结的行政行为存在错误，已由乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起再审，该房屋未能办理权属证书是因为行政限制，而并非被告的责任。原告对执行通知书、行政裁定书的真实性不予认可，注明楼号是2号楼，本案诉争房屋是5号楼，对关联性也不予认可，房屋属于新市区法院管辖，水区没有也不可能查封原告的房屋。行政裁定书当事人系本案被告，本案受损方是原告，根据合同相对性原则，原告的损失只能由被告承担。证据八、新疆人民出版总社文件一份，证明：新疆科学出版社范围内的全部住房只能由已经登记购房的单位职工和退休老同志及子女购买，本案原告实际是米吉提·卡德尔的儿子，原告购买的房屋实际上应当是米吉提·卡德尔的房屋。原告对新疆人民出版总社文件的真实性不认可，是复印件。是向科技出版社出具的内部文件，不具有证明效力。本院认证：本院对于原告提交的商品房买卖合同、收款收据、2019年3月24日协议、证人闫某证言的真实性均予以确认。本院对于被告提交的《团购商品房补充协议》、购房名单、证明、商品房预售合同、三方协议、协助执行通知书、行政裁定书、《商品房买卖合同》、补充协议，新疆人民出版总社文件的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年6月30日，被告鲁达房地产公司与原告迪力夏提·米吉提签订商品房买卖合同，约定：“原告作为买受人从被告处购买位于乌鲁木齐市新市区房屋，建筑面积136.03㎡，每平米4300元，总金额584929元，于2014年6月30日之前付清全款；出卖人应当在2015年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按照双方补充协议的约定执行。合同关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同附件四补充协议第六条的内容为：出卖人在商品房达到交付使用条件后，即可通知买受人办理入住手续。买受人在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在十五日内办理入住手续，并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付买受人，由此产生的暖气费、物业费等由买受人承担，且按应付款额日百分之五收取滞纳金；如买受人逾期收房并不缴纳相关暖气费、物业费及滞纳金，出卖人有权拒绝交付使用直至买受人缴清所有费用。上述合同附件四补充协议第十条的内容为：由于实际办证手续是小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产证初始登记和产证分户手续，所以双方同意将主合同第十五条中“出卖人应当在商品房交付使用后”的内容，变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，买受人对此变更认可无异议。被告开发的鲁达国际商住小区1#、5#、7#商住楼、6#幼儿园、地下建筑以及2#商业写字楼于2013年取得建设工程规划许可证，3#底商住宅楼第4层-21层于2016年取得建设工程规划许可证，3#底商住宅楼第1层-3层以及4#商业楼于2017年取得建设工程规划许可证。4#商业楼至今未建成。又，本市水磨沟区人民法院（2014）水行审字第4号行政裁定对乌鲁木齐市城市管理局作出的乌综罚决（2013）第103号《行政处罚决定书》准予强制执行，水磨沟区人民法院于2015年12月查封、冻结鲁达国际商住小区2号楼盘5幢商住楼1单元九套房屋（涉案房屋在内）、1幢8件商铺合计面积2400平方米的相关手续。2019年8月，水磨沟区人民法院作出（2019）新0105行再1号行政裁定，撤销上述行政裁定，对乌综罚决（2013）第103号《行政处罚决定书》不准予执行；该裁定书已发生法律效力。另查明，原告已于2015年3月16日将涉案房屋出售给案外人闫某，闫某支付了部分房款后，以未过户不能办理贷款为由尚未支付剩余房款。于2019年3月25日，原、被告与案外人闫某签订《三方协议》约定：三方确认原告已将涉案房屋转让至闫某，被告承诺合同签订之日30日内，将涉案房屋的网签手续办理在闫某名下；在闫某名下办理网签手续当日，闫某着手办理贷款手续，若被告未能兑现上述义务，协议签订后第31日，协议将会自动终止，原告作为原购房人继续依照原《商品房买卖合同》向人民法院起诉，被告不得对原告的主体资格持有异议。三方协议由原、被告签字，加盖印章予以确认。另，原告已将房款足额交付，完成合同义务。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告已足额交付房款完成合同义务，被告至今未办理预售登记及产权证，对此被告对原告作为产权人主张权利的主体资格提出异议，抗辩称，原告已将涉案房屋出售给案外人闫某，故产权证不应当办理至原告名下，对此本院认为，原、被告及闫某三人于2019年3月25日签订《三方协议》，约定：将房屋产权手续办理至闫某名下，同时约定若在签订合同后30日内无法办理网签手续，该协议将会自动终止，原告作为原购房人继续依照《商品房买卖合同》及相关法律向人民法院起诉，被告不得对原告的主体资格持有异议；故，原告作为产权人向被告主张权利不无不妥，本院予以支持。关于原告的主张，原告要求被告协助办理涉案房屋的预告登记，原、被告双方已签订商品房买卖协议，且原告已履行付款义务，所谓预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记；故，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；关于办理房产证和支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《补充协议》约定“被告应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。经查明，涉案小区并未完全竣工，小区内4#商业楼尚未建成，故按照合同约定办证条件并未成就，现原告要求被告办理涉案房屋房地产权属登记，本院不予以支持。原告要求被告承担逾期办理房地产权属登记的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、被告新疆鲁达房地产开发有限公司为原告迪力夏提·米吉提办理位于乌鲁木齐市新市区房屋的预告登记；二、驳回原告迪力夏提·米吉提的其他诉讼请求。案件受理费3669.19元,原告已预交，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 夏依旦木人民陪审员 孟 玉 珍人民陪审员 蔺 小 玲二〇二〇年二月二十二日书 记 员 马 天 华