江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏0602民初5674号 原告：林佳，男，1979年9月18日生，汉族，住南通市崇川区。 原告：陈巧玲，女，1982年8月8日生，汉族，住南通市崇川区。 诉讼委托代理人：孙建兵（特别授权），江苏泰临律师事务所律师。 被告：南通凤凰置业有限公司，住所地南通市崇川区人民中路80号。 法定代表人：王烈，职务总经理。 委托代理人：姚丽（特别授权），北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。 原告林佳、陈巧玲与被告南通凤凰置业有限公司(以下简称凤凰置业)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。两原告委托代理人孙建兵、被告委托代理人姚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林佳、陈巧玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付因房屋延期使用的违约金171043.72元；二、判令被告向原告支付未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约金16136.26元；三、案件受理费由被告负担。本案在审理过程中，两原告将其诉讼请求调整如下：一、被告向原告支付因房屋延期使用的违约金169344元；二、被告向原告支付未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约金16051.61元。事实和理由：2014年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南通市崇川区凤凰大厦1幢3009号房屋。其中，合同第八条约定交付期限在2014年12月31日前，第九条约定逾期交房的处理方法，第十四条约定交房条件，第十五条约定产权登记的期限及违约金支付办法。合同签订后，原告按约支付房款，其后，被告于2014年12月31日强行办理交房手续。但该房未能达到合同约定的交房条件，相关配套工程没有实施，作为房屋入住最为重要的燃气管线直至2015年7月尚在施工，致原告不能及时入住。因此，被告并未按约完成合同约定的交付义务。此外，由于被告未能如期将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，致原告未能及时办理房屋权属证书。为了维护自己的合法权益，特诉至法院。 被告凤凰置业辩称，对于原告的第二项诉讼请求，予以认可。但其第一项诉讼请求，没有事实依据，请求予以驳回。理由如下：一、被告按约办理了交房手续，原告也已收房，被告不承担逾期交房的违约责任；二、合同第十四条约定的是基础设施和公共配套建筑的交付日期和交付条件，不是交房条件。基础设施和公共配套建筑的交付和商品房交付是不同的概念，即便基础设施和共用配套实施交付存在问题，原告不能主张逾期交房的违约责任。事实上，在2014年12月31日前，公共配套硬件设施已到位，燃气内外管线已安装完毕，具备通气条件。供气设施符合使用条件和实际通气不同，实际通气取决于供气设施符合通气条件后由燃气公司根据实际情况统筹安排开通时间，另一方面，实际通气要求业主签署相关供气协议后，才能实际开通；三、瑕疵交付不等同于逾期交付。本案原、被告房屋交接手续已经完成，即便基础实施未完全符合使用条件，也为瑕疵交付；四，一般性违约不等同于根本违约。基础设施的瑕疵交付属于一般性违约，不适用根本违约之约定；五、原告无任何实际损失，主张违约金过高，明显不合理。原告2014年1月27日拿房，2016年4月20日申请装修，2016年9月12日装修竣工，无论合同约定的供气是否有无达到使用条件，对原告使用房屋没有任何实质影响，没有导致原告房屋的延期使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的商品房买卖合同、政府信息公开答复书、南通市房屋所有权登记申请书、南通大众燃气有限公司关于凤凰大厦住户具备燃气通气使用条件的初始时间的情况说明，被告提供的发票和退款确认单、江苏省天达燃气工程建设监理有限责任公司南通监理部出具的证明等，本院予以确认并在卷作证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告举证情况说明复印件，证明2015年7月份尚未达到通气条件。被告质证认为，此系安装者的单方说辞并非事实，在2014年10月23日燃气的内外管安装已经完毕了，但是实际通气需要安装避雷设计，当时还有好几家小区，要统筹安排实际通气。 本院认为，该情况说明并未加盖出具单位印章，证据形式不符合法律规定，本院对此不予认定。 2、被告凤凰置业举证补充凭证、业主领取资料登记表、验收单、钥匙保管凭证，证明原告最后一批贷款在2015年1月22日下来，合同约定贷款到位后双方办理交房手续，所以在2015年1月27日办理了交房手续，现场进行了验收，领取了一系列的业主交接手续资料，双方交房完成。验收单上原告方并未提出来燃气管道有问题。经质证，原告对真实性没有异议，但仅能说明双方办理了形式上的交房手续，钥匙的交付并不能证明商品房符合交房条件。 本院认为，鉴于原告对该组证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，同时，该证据与本案待证事实相关，可作为认定事实的依据，其关联性本院一并予以确认。 3、被告凤凰置业举证煤气公司燃气供气使用协议、客户安装登记表、装修申请表、装修竣工验收申请书、施工人员出入证，证明燃气的实际使用需要用户申请以及原告装修时间和时长。原告对上述证据的真实性没有异议，但对关联性不予认可。 本院认为，鉴于原告对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。业主是否申请开通燃气与燃气是否具备使用条件并不相同，因此，本院对该证据的关联性不予认定。原告进场装修的时间与被告是否存在违约行为及损失的确定无直接关联，故本院对该证据的关联性不予认定。 4、被告凤凰置业举证江苏建科建设监理有限公司出具的情况说明，证明2014年12月31日前公用设施和配套设施已经铺设完毕，达到通气条件。原告对该证据的三性不予认可，因商品房建设中内外管的铺设与具备燃气的通气条件以及业主具备居住条件是完全不同概念，而且监理公司出具的证明也表明2015年7月30日才具备通气条件。 本院认为，该情况说明与被告提供的江苏省天达燃气工程建设监理有限责任公司南通监理部出具的证明不一致，本院对该证据难以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月15日，原告林佳、陈巧玲（××）与被告凤凰置业（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告林佳、陈巧玲向被告凤凰置业购买1幢30层3009号房。房屋建筑面积146.77平方米，单价每平方10994.25元，总金额1613626元。面积差异双方约定按实测面积参照合同单价实行多退少补。合同第六条约定，××下列第3种方式按期付款：2014年12月15日前付清首付款813626元整，贷款800000元整于2014年12月30日前付清。第八条交付期限约定，××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用…××逾期付款的，交房日期可依据逾期付款期限进行相应延长…第九条××逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，××按日向××支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。第十四条××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，××承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按下列日期达到使用条件：1、供水、供电、供气交房时同期交付…该合同还对××逾期付款的违约责任、产权登记等事项进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告支付首付款,2015年1月22日,两原告办理的购房贷款80万元汇入被告凤凰置业银行账户。2015年1月27日，两原告接收案涉房屋。2015年7月2日，被告向原告开具销售不动产统一发票金额为1605161元。 另查明，2016年11月10日，南通大众燃气有限公司工程项目处出具证明一份，载明：“南通凤凰国际书城南楼燃气内外管工程（施工编号M2014-111、M2014-333）已应开发商南通凤凰置业有限公司的要求时间节点在2015年7月30日通气。”同年12月12日，江苏天达燃气监理公司南通监理部出具证明，载明：“南通凤凰国际书城南楼燃气内外管工程（施工编号M2014-111、M2014-333）于2014年10月23日施工完成，2015年4月22日外管碰接通气，2015年7月30日内管通气。” 诉讼中，关于第二项诉讼请求计算依据。两原告主张，被告存在逾期交房，根据合同约定，应支付自2015年1月1日至2015年7月30日按照每日万分之五支付违约金，即211天×1605161元×万分之五=169344元。对此，被告凤凰置业抗辩，即便原告主张成立，其时间计算的起点存在错误，根据合同第八条××逾期付款的，交房日期相应顺延。2015年1月22日原告80万元的贷款才到位，其迟延给付22天，计算违约金的也应推迟22天。 本院认为，两原告与被告凤凰置业签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。原告已按约履行付款义务，被告将案涉房屋实体交付原告，此无争议。两原告要求被告支付未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约金16051.61元，被告亦无异议，对此，本院确认照准。本案双方争议在于，被告方是否存在逾期交房的违约行为。对此，本院认为，根据我国目前法律法规，一般而言“验收合格”系商品房的交付条件。同时，也应当注意到，配套基础设施及公共设施的完备是购房者正常居住的必备条件，也是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺之要素，因而，其是否完备决定着购房者合同目的能否实现。故在当事人未做明确约定的情况下，配套基础设施的缺乏，××有权拒收房屋，逾期交付的，可以要求××承担违约责任。具体到本案中，双方订立的商品房买卖合同第八条明确，案涉商品房交付的条件应同时满足以下两个条件，一是商品房经验收合格，二是符合本合同约定。结合合同第十四条，供水、供电、供气等配套基础设施同期交付。被告方虽将案涉房屋进行了实体交付，但该房至2015年7月30日方实现内管通气。因而，至2015年7月30日案涉房屋才满足合同约定的交房条件，被告方逾期交房，其应当承担逾期交房的违约责任。 案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，应按照该约定确定双方的权利义务。关于被告逾期交房的时间，依照双方合同的约定，××逾期付款的，交房日期可依据逾期付款期限进行相应的延长。本案两原告银行贷款至2015年1月22日才交付到位，与合同约定的贷款履行最后期限2014年12月30日相比，迟延22日。故被告凤凰置业交付日期应往后顺延22日，其应当承担自2015年1月23日起至2015年7月30日（共计190日）止的逾期交房的违约金责任，被告对于交房日期应顺延的相关抗辩，有事实和法律依据，本院予以采信。诉讼中，尽管被告提出原告无实际损失违约金过高的抗辩，但当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，相应的举证责任应由违约方承担。被告未能就违约金过高进行充分举证，故其应承担举证不能的不利法律后果。退步而言，即便违约金高于原告实际损失。鉴于案涉合同为格式文本，被告系订约及标的物交付的主导方，能否按期交房以及违约责任如何承担，被告理应对此进行充分评估权衡，由此，案涉合同逾期交房违约金的约定亦具惩罚性特点，被告免责抗辩亦难成立。据此，两原告要求被告迟延交房违约金169344元，其中合理部分即152490.3元（190日×1605161元×万分之五），本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告南通凤凰置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告林佳、陈巧玲逾期交房违约金152490.3元。 二、被告南通凤凰置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告林佳、陈巧玲未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约金16136.26元。 三、驳回原告林佳、陈巧玲其他诉讼请求。 如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4044元，由原告林佳、陈巧玲负担400元，被告南通凤凰置业有限公司负担3644元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4044元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。 审 判 长  余雪松 审 判 员  范纪强 人民陪审员  马 莉 二〇一七年三月十日 书 记 员  施 维