湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终383号上诉人（原审被告、反诉原告）:吴海，男，汉族，1984年8月26日出生，湖南省汨罗市人，住本市。被上诉人（原审原告、反诉被告）:吴治理，男，汉族，1968年10月6日出生，湖南省汨罗市人，住本市。上诉人吴海因与被上诉人吴治理房屋买卖合同纠纷一案，不服汨罗市人民法院(2019)湘0681民初1692号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。吴海上诉请求：请求岳阳市中级人民法院对湖南省汨罗市人民法院民事判决书[（2019）湘0681民初1692号]予以撤销，由贵院予以改判或发回原审人民法院予以重审。事实与理由:原审原告吴治理于1996年从高家坊镇周坊村的塘湾组购得集体土地4亩，听元组购得集体土地6亩，合计10亩，地类性质为耕地，地价为每亩4.5万元，用于办麻石加工厂，（见《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》汨罗市政府督办室文件2013年9月24日）。由于购地过多造成大部分土地闲置。2009年，恰逢省人民政府有指示精神，要将老、少、边、劣等地方的农村居民和不能通水、通电、通路以及就医就学不便的农村居民异地搬迁进行集中安置，于是高家坊镇政府决定搬迁部分大山的居民到集镇上居住，由政府投资建房，居民自己筹资购买。原审原告（本案被上诉人）见有机可乘，有利可得，于是和高家坊镇镇政府联合起来，共同开发建房:由原审原告提供土地与资金进行房屋建设，叫“私房联建”，这些商品房既有住房也有商铺，既对大山居民出售也对社会其他居民公开出售，高家坊镇政府负责其他协调工作。2009年房屋开发成功后便开始向社会公开出售。就这样我从被上诉人(原审原告)吴治理处购得了“治理大厦”中的一套商品房作为住房，并签订了购房合同。合同中约定由出卖人将产权登记资料于出卖房屋后三至六个月内报产权登记机关备案。由于原审原告非法买卖土地，所以无法取得土地使用权，进而无法取得土地使用证，所以他的产权登记备案事项便无法取得成功。因为他违背合同承诺，所以我便抵扣部分购房款未予支付，以督促他继续履行合同。过了近十年时间，不知什么原因，原审原告向汨罗市法院提起诉讼，要求我退房支付所欠的部分购房款，并支付欠款部分利息。此案经汨罗市人民法院受理并开庭审理后做出了判决:判决购房合同无效;判决认定原被告双方都有过错;判决我支付余欠的购房款，并按年息6％的利率从立案之日起支付利息。对于本判决，我认为原审法院对有关关键性的事实认识不清或根本就没有认定，从而客观上减轻了原审原告的过错，将其过错强加于原审被告(本案上诉人)头上。具体表现为:一、原审法院认定，由吴治理(原审原告)购买土地与高家坊镇政府联合搞“私房联建”，以便安置大山移民，这种认定显然是错误的。吴治理购买土地早就于1996年完成，其目的是办麻石加工厂，而大山移民开始于2009年，前后相隔十三年之久，吴治理能预测十三年纵然是神仙也无法预测十三年之后会搞移民安置事项!他只是坐等机会让自己闲置的土地发挥更大的商业价值。而这个机会终于让他等来了。“私房联建”无法办证，是因为吴治理所积累的土地是非法买卖所得，引起原被告纠纷的根本原因是土地来源非法，故其建筑物也违法，于是土地使用证、规划证、建筑许可证、环境评估许可证以及房产证均不能办理。《中华人民共和国土地管理法》第一条第三款明确规定:“禁止任何单位和个人非法侵占、买卖和转让土地”，吴治理的行为已是触犯了这一条。但汨罗市人民法院对这一事实避而不谈、视若未见。二、购房合同为什么无效?是谁造成的?对于这一事实，原审人民法院判决文书保持沉默，不作评价。原被告之间的买卖合同无效，是因为土地来源违法进而其地上的建筑物也违法，所以后续的房屋买卖合同无效。无效的原因是由原审原告一手造成的。但对于这一事实，原审法院只字不提，于是轻而易举的避开了原审原告的合同责任。三、原审原告无法办理产权证“确属事出有因”，这一说法是一种模糊事实真相的说法，客观上也为原审原告开脱了合同责任。从表面上看原审原告出售房屋后在积极地与高家坊镇政府、规划办、房产局国土局各单位联系办证事宜。但事实是原审原告始终没有将自己购得的集体土地申报征收为国有土地，然后再由国土局转让给自己使用。正因为原审原告没有采取中华人民共和国土地管理法规定的这一途径，所以在建筑施工时遭受了国土局的阻止并罚款，且不予办证，无土地使用证便不能办房屋产权登记证。人民法院竟将无法办证的情形婉转的说成是“确属事出有因”!四、“合同中没有约定不能办理房产证的违约责任，系双方均有过错”这一判词的说法与法律规定不符。由于原被告双方签订的是格式条款合同，所以双方对相关事项没有约定或约定不明而产生的争议只能以原审被告的解释为准，而不得作出有利于格式条款合同提供者一方的解释。中华人民共和国合同法第41条规定:“合同发生争议，应当作出不利于格式条款提供者一方的解释”。本条中上诉人(原审被告)认为:原审原告(被上诉人、房屋出售人)是格式条款合同的提供者，应当办理房屋产权证，而不是合同是否有约定、也不是什么到产权机关登记备案，合同中不设不办证的违约责任是故意为了免除自己的责任和义务，而这种免责的行为却冲击了合同法第135条规定的“出售人应当以交产权”法律精神。基于上述事实与理由，上诉人特写出本状，上诉至岳阳市中级人民法院，敬请贵院依据中华人民共和国民事诉讼法及相关实体法的规定对汨罗市人民法院的判决予以改判，或撤销原判决予以重审！被上诉人吴治理口头答辩认为，原审处理正确，请求二审予以维持。吴治理向一审提出诉讼请求：1、请求判令双方签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还原告房屋财产（后变更为责令被告支付拖欠原告的购房款）；3、被告承担本案诉讼费用。吴海在一审反诉请求，判令吴治理办理房屋产权登记，支付赔偿金及各项费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米;该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、攻府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2011年2月1日，吴海与吴治理签订《私房联建房屋分房合同》，购得“治理大厦”北栋二单元201号房，合同购房价110000元。根据被告向原告出具的收据存根，双方约定被告两年内分期付款按850元/平方米计算房款，双方在庭审中均认可被告应向原告支付购房总价款为112000元，本院予以确认。原告认可被告已付房款5.2万元，被告吴海称已支付房款6.2万元，还欠5万元，但未向本院提交收据证明。购房合同第八条约定:“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。私房联建系集体土地，无国土使用证。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收放罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。一审法院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，吴治理与吴海订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强性规定，故认定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴治理虽未为吴海等在内的“治理大厦”购房者办成房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此吴治理还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定吴治理具有将办证材料报产权登记机关备案并办好房产证的义务，但双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。本案中，吴治理要求吴海返还房屋，考虑到吴治理交付给吴海的房屋已居住使用多年等具体情况，综合考虑吴治理在庭审后向一审法院说明不要求吴海返还房屋，请求保持现状，故涉案房屋没有返还的必要。根据庭审查明的事实，双方均确认吴海应向吴治理支付购房总价款11.2万元，吴治理认可吴海已支付房款5.2万元，尚欠6万元房款未支付。吴海辩称已支付房款6.2万元，但未提交相关证明证据，应承担举证不能的法律后果，认定吴海已支付房款5.2万元，还应向吴治理支付房款6万元，并应从吴治理起诉之日，即2019年6月3日起支付按年利率6％计算的逾期付款利息。因合同归于无效，反诉原告吴海反诉吴治理于2019年7月30日前交付房产证并支付已付房款万分之五的经济赔偿的诉讼请求，于法无据，不予采纳。对于反诉原告请求反诉被告支付已付房价一倍经济赔偿的问题。一审法院认为，案涉房屋出卖人并非房地产开发企业而是自然人反诉被告吴治理，该房屋并非国有土地上所建商品房，显然本案并非商品房买卖合同纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定赔偿相应损失，故对反诉原告吴海请求一倍已付房款赔偿的诉讼请求，于法无据，不予支持。反诉原告吴海请求反诉被告承担其财产保全费、律师费、交通费的请求，因双方对此均未约定，且在本案中，反诉原告也未申请财产保全，也未委托律师作为本案代理人，交通费未提供相关证据予以证明，故对反诉原告该反诉请求，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、原告吴治理与被告吴海于2011年2月1日签订的《私房联建房屋分房合同》无效；二、限被告吴海于本判决生效之日起十日内向原告吴治理支付购房款60000元，并自2019年6月3日起按年利率6％支付逾期付款利息;三、驳回原告吴治理的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴海其他的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1160元，由被告吴海负担464元，原告吴治理负担696元。本案反诉案件受理费1255元，由反诉原告吴海自行负担。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争执焦点是合同的效力及本纠纷的责任承担。首先必须肯定，本合同是一个无效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案双方签订的《私房联建房屋买卖合同》，违背法律、行政法规强制性规定，审批手续不全，违法用地，因此应当认定该合同无效。其次，合同无效后的责任承担。本案的主要责任在被上诉人吴治理，但在合同没有约定办证不能的违约责任上，上诉人亦有一定责任。造成办证不能确属事出有因，并非吴治理恶意违约。为此，吴治理受到了相关行政部门的处罚，一审也判令上诉人欠交房款从欠交之日起至吴治理诉之日不承担利息第三合同认定无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案上诉人已入住(或取得了房屋的实际物权)，期间又遇房产涨价，返还财产已无可能。依据公平原则，所欠房款本金及从吴治理起诉之日起计付年6%的利息，符合法律规定，公平合理。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持；上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2415元，由上诉人吴海承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇二〇年二月十七日书记员  方晶晶