云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1405号上诉人（原审原告、反诉被告）：矣连树，男，1956年12月18日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。委托诉讼代理人：何云祥，云南直度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南今玉房地产有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区宁州路112号。法定代表人：周立成，总经理。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：李巧芳，女，1983年11月6日生，彝族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李宏生（系李巧芳的哥哥），住云南省玉溪市红塔区。代理权限:一般授权代理。上诉人矣连树因与被上诉人云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉公司）、原审第三人李巧芳商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因审理期间受新型冠状病毒感染××疫情影响，故延长审理期限三个月。本案现已审理终结。矣连树上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。根据庭审查明的事实，2014年4月13日，今玉公司和矣连树签订《商品房购销合同》，合同中“甲方”一栏上加盖了今玉公司的公章和法定代表人牟渝云的印章，“乙方”一栏有矣连树的签字和按印；同年6月26日，今玉公司为该合同办理了备案登记手续。由此可见，《商品房购销合同》是商品房出卖人今玉公司与商品房买受人矣连树签订，今玉公司作为“玉水金岸”项目的开发商，有权与买受人签订该合同，不存在无权处分的情形。一审判决以《合同法》第51条的规定认定该合同无效，实属适用法律错误。另外，《民法总则》已于2017年10月1日起施行，《民法通则》第38条的规定已经被《民法总则》第61条修改，一审判决仍引用《民法通则》第38条也属适用法律错误。二、《商品房购销合同》合法有效。如上所述，2014年4月13日，今玉公司和矣连树签订《商品房购销合同》，该合同双方当事人具备主体资格，经双方签字、印章，并办理备案登记手续，合同内容并没有违反法律、法规强制性规定的情形，该合同合法有效。三、今玉公司应当履行合同约定的交房义务。2014年3月10日，姜中云代表今玉公司与李巧芳签订《补偿协议》，约定今玉公司将包括本案所涉商品房在内的4套房屋奖励给李巧芳；矣连树系第三人李巧芳之父，依照《补偿协议》的约定矣连树无须支付房款。根据庭审情况和“玉水金岸”项目的建设情况，现《商品房购销合同》项下的商品房已经具备交付条件，今玉公司应当按照约定向矣连树交房。今玉公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。李巧芳述称，同意矣连树的上诉意见。矣连树向一审法院起诉请求：一、判决确认双方之间签订的《商品房购销合同》合法有效；二、判令今玉公司按照双方签订的《商品房购销合同》将玉水金岸·玉水居第16幢3层0301号、0302号房屋交付给其，并协助其完成相关产权证的办理。今玉公司反诉请求：确认双方2014年4月13日签订的《商品房购销合同》无效，并由矣连树协助解除玉水金岸·玉水居第16幢3层0301、0302号房屋在玉溪市房地产管理局的备案登记。一审法院认定事实：林海地产成立于2006年，今玉公司是由姜中云和林海地产于2008年申报成立，位于玉溪市北片区康井的“玉水金岸”项目是今玉公司投资开发，“玉水金岸·玉水居”是该项目的三区工程，该项目因今玉公司资金链断裂于2014年底停工，引发购房者、承包单位、农民工上访等严重社会问题。玉溪市委市政府于2015年11月18日成立风险化解领导小组，研究通过了《玉水金岸项目风险化解实施方案》，决定由国有的玉溪市家园建设投资有限公司介入重整，对今玉公司原股东的股权进行托管，由今玉公司主要债权人成立新的董事会和监事会，市政府协调1亿资金注入家园公司，农业银行玉溪分行新增4亿建设资金贷款，红塔农村合作银行提前支付1.5亿购房款，使项目建设得以复工，现大部分工程已经基本建成。2014年3月10日，姜中云代表今玉公司与李巧芳签订《补偿协议》。2014年4月10日，姜中云代表今玉公司签发《通知》和今玉公司与矣连树于2014年4月13日签订《商品房购销合同》期间，姜中云既是林海地产的股东，也是今玉公司的股东。姜中云时任今玉公司总经理，李巧芳既是林海地产的财务总监，也是今玉公司的财务总监，今玉公司当时的法定代表人是牟渝云。从工商登记档案看，今玉公司当时的股东还有云锡地产，且云锡地产占51%的股权。今玉公司的公司章程规定：决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会享有的职权。公司总经理为姜中云，职权是主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，提请聘任或者解聘公司副经理、财务人员等。云锡地产、林海地产、姜中云、今玉公司签署的《关于控股云南今玉房地产有限公司的经济目标协议》明确总经理有以下权力：为实现项目开发经济目标对项目的经营指挥权；除云锡地产指派人员以外公司的用人权、绩效考核和薪酬分配权；对今玉公司经营合同的签署权；今玉公司资金的审批权。2014年3月10日，在今玉公司已经陷入债务危机的情况下，姜中云代表今玉公司与李巧芳签订《补偿协议》，约定基于李巧芳对公司发展做出的巨大贡献，今玉公司同意将玉水金岸四号地块房号为16-301、16-302、17-301和24-201四套房屋作为给李巧芳的奖励，并同意由李巧芳或者李巧芳指定的人签署上述四套房屋的《商品房购销合同》并到房管局办理备案手续，同时出具相关收款凭证。上述四套房屋的总价值为4063085元。上述奖励为税后奖励，如需缴纳个人所得税，税金由今玉公司负责向税务机关缴纳。2014年4月10日，姜中云又代表今玉公司签发了《通知》，明确经公司研究决定同意为李菊芝（李巧芳的母亲）办理16-301、16-302、17-301和24-201四套房屋的买卖手续，并要求公司财务配合签署《商品房买卖合同》并备案，同时出具相关收款凭证。上述《补偿协议》和《通知》均只有姜中云签字，未加盖公章。本案审理过程中，双方当事人均认可姜中云和李巧芳当时都没有权力保管今玉公司公章。2014年4月13日，在李巧芳指示其父亲矣连树与今玉公司签订了《商品房购销合同》，约定矣连树向今玉公司购买玉溪市红塔区玉水金岸·玉水居第16幢03层0301号和第16幢03层0302号两套房屋，每套房屋的价款为665885元，另外由其母亲李菊芝与今玉公司签订了购买17幢0301号房屋和24幢201号房屋的《商品房购销合同》。今玉公司向矣连树、李菊芝出具了上述房屋的付款发票，并于2014年6月26日办理了预售备案登记。现上述争议房屋已经建好具备交付条件，今玉公司不同意交付给矣连树，双方发生纠纷，矣连树遂向一审法院起诉。一审法院认为,《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国公司法》第二十一条规定：公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应承担赔偿责任。第四十七条第（九）项规定：决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会的职权。本案林海地产和今玉公司是关联公司，姜中云是两个公司的股东，同时任今玉公司总经理，李巧芳系两个公司的财务总监，今玉公司的法定代表人是牟渝云，牟渝云才能全权代表今玉公司行使职权，姜中云只能在法律和今玉公司公司章程规定的权限范围内或者经董事会授权从事相应管理行为。《中华人民共和国公司法》第四十七条第（九）项和今玉公司公司章程均规定，决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会享有的职权。虽然云锡地产、林海地产、姜中云、今玉公司2012年签署的《关于控股云南今玉房地产有限公司的经济目标协议》明确总经理有为实现项目开发经济目标对项目的经营指挥权、除云锡地产指派人员以外公司的用人权、绩效考核和薪酬分配权、对今玉公司经营合同的签署权和今玉公司资金的审批权，这些都是正常的经营管理权，并不包括应由董事会行使的权力。姜中云代表今玉公司与李巧芳签订《补偿协议》，同意作为公司财务总监的李巧芳离职，且将今玉公司价值400多万元的房产无偿奖励李巧芳作为补偿，超越了其享有的权限范围，本案审理过程中也没有证据证明已经得到今玉公司董事会或者今玉公司当时的控股股东云锡地产的同意，现今玉公司不承认姜中云与李巧芳的《补偿协议》，不承认将上述房产奖励（无偿赠与）李巧芳的事实，故姜中云代表今玉公司与李巧芳签订的《补充协议》，姜中云以今玉公司名义出具给李巧芳的《通知》以及李巧芳依据上述《补充协议》及《通知》以其父母即矣连树和李菊芝的名义与今玉公司签订的《商品房购销合同》均不具有法律效力。而且，在今玉公司已经陷入债务违约的困境情况下，姜中云与李巧芳作为今玉公司高级管理人员，擅自将公司资产无偿给李巧芳，不但违反了公司管理规范，且损害了今玉公司及公司债权人的合法权益。综上，矣连树要求确认其与今玉公司签订的《商品房购销合同》合法有效，判令今玉公司按照双方签订的《商品房购销合同》向其交付玉水金岸·玉水居第16幢3层0301、0302号房屋，并协助其完成相关产权证的办理的诉讼请求无法律依据，不予支持。今玉公司要求确认双方于2014年4月13日签订的《商品房购销合同》无效，并责令矣连树协助解除玉水金岸·玉水居第16幢3层0301、0302号房屋在玉溪市房地产管理局的备案登记的诉讼请求具有事实及法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，遂判决：“一、驳回本诉原告矣连树的诉讼请求；二、云南今玉房地产有限公司与矣连树2014年4月13日签订的《商品房购销合同》无效。矣连树于本判决生效之日起十日内协助云南今玉房地产有限公司解除玉水金岸·玉水居第16幢3层0301号房屋和第16幢3层0302号房屋在玉溪市房地产管理局的备案登记。”二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理，原判认定的24-201号房屋应为24－2201号房屋，本院予以纠正。原判认定的其余案件事实与二审查明相一致，本院依法予以确认。本院认为，今玉公司和矣连树签订的《商品房购销合同》是以姜中云与李巧芳签订的《补偿协议》为基础，故本案的争议焦点为该《补偿协议》是否合法有效。经审查，首先，今玉公司的公司章程明确规定，决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会享有的职权，现无任何证据证明董事会授权姜中云有行使该职权的权利；其次，云锡地产、林海地产、姜中云、今玉公司2012年签署的《关于控股云南今玉房地产有限公司的经济目标协议》中虽明确总经理有为实现项目开发经济目标对项目的经营指挥权、除云锡地产指派人员以外公司的用人权、绩效考核和薪酬分配权、对今玉公司经营合同的签署权和今玉公司资金的审批权，但仅限2012、2013年；再次，2014年姜中云与李巧芳签订的《补偿协议》及之后办理相关手续的《通知》上均无今玉公司的公章，现亦无证据证明姜中云的以上行为已得到今玉公司董事会或者今玉公司当时的控股股东云锡地产的同意；最后，姜中云作为今玉公司的总经理，李巧芳作为今玉公司的财务总监，均属今玉公司的高级管理人员，在今玉公司已陷入债务危机的情况下，其二人签订《补偿协议》将公司资产作为给李巧芳的奖励，损害了今玉公司及公司债权人合法权益。因此，一审认定姜中云与李巧芳签订的《补偿协议》以及姜中云出具的《通知》不具有法律效力正确，矣连树与今玉公司签订的《商品房购销合同》亦为无效。矣连树上诉提出《商品房购销合同》合法有效的主张不能成立，不予采纳。至于矣连树上诉提出的法律适用问题，因《中华人民共和国民法总则》颁布后，《中华人民共和国民法通则》并未被废止，除新旧法规定有冲突时，应适用新法优于旧法的原则外，《中华人民共和国民法通则》的相关条款仍可适用。本案中，一审法院适用的《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定并未与《中华人民共和国民法总则》第六十一条之规定相冲突，故原判适用《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定并无不当。综上所述，矣连树的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16786元，由矣连树负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇二〇年二月二十八日书记员 王航宇