四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17370号 上诉人（原审被告）：成都银都发展有限公司，住所地：四川省成都高新区标准厂房。 法定代表人：黄胜全，董事长。 委托诉讼代理人：吴潇，四川德能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王正，四川德能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都高新技术产业开发区市场监督管理局（一审起诉时为成都高新产业技术产业开发区环境保护和城市综合管理执法局），住所地：成都市高新区天府大道北段18号A座7楼。 负责人：李远才，局长。 委托诉讼代理人：肖磊，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖衍玲，四川君合律师事务所律师。 上诉人成都银都发展有限公司（以下简称银都发展公司）因与被上诉人成都高新技术产业开发区市场监督管理局（以下简称高新区市场监督管理局）租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 银都发展公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判银都发展公司向高新区市场监督管理局返还租金748800元；二、本案一、二审全部诉讼费用由高新区市场监督管理局承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，依法应予以撤销并改判。无论从实体上还是法律上，银都发展公司均有权要求对租期法定保护期的租金标准予以增加。一、从事实上，银都发展公司分别与高新区市场监督管理局、原成都市高新区工商局签订《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》的前提是高新区市场监督管理局、原成都市高新区工商局购买了银都发展公司所有的银都花园房屋，基于买卖合同关系，且高新区市场监督管理局需要长期租赁案涉车位（约需要使用66年），故银都发展公司才决定以较低租金让高新区市场监督管理局、原成都市高新区工商局使用案涉车位，否则，银都发展公司不可能以本案协议约定的租金标准（大约150元/月/个）将案涉车位租给高新区市场监督管理局及原成都市高新区工商局，而是以成都市物价局的车位费祖用标准向高新区市场监督管理局及原成都市工商局出租案涉车位，同时根据1999年的成都市物价局【成价经函［11999］33号】《关于银都花园机动车租用固定车位收费标准的通知》的规定收取租金。现一审法院判决案涉租赁合同超过20年的部分无效，使得银都发展公司原本能长期受益的权益落空，银都发展公司的租金权益因一审法院的判决无法得到保障，该判决显失公平，损害银都发展公司的合法权益。但为兼顾公平正义及银都发展公司与高新区市场监督管理局双方的合法权益，故在本案中，银都发展公司将案涉车位的租金标准请求法院增加为210元/月/个符合情理和法理。二、从法律上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在本案中，银都发展公司与高新区市场监督管理局、成都市高新区工商局签订使用费支付协议时，按照签订时的法律该协议应系合法有效，而根据合同成立后合同履行期限届满前的法规，即《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的相关规定租期超过20年部分系无效，因合同无效必然导致银都发展公司需要退还超过20年部分的租金。故因法律的变更、废除等致使上述协议超过20年的部分无效，属于合同法司法解释规定的情势变更，且该情势变更属于银都发展公司主观不能也无法预测的变更，银都发展公司对此主观上没有过错，相反高新区市场监督管理局及成都市高新区工商局作为国家的执法机关，对法律的变更、废除等相较银都发展公司更具有预测可能性。因此，银都发展公司有权依据情势变更对合同条款予以变更（即对租金标准增加）。 高新区市场监督管理局答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回银都发展公司的全部上诉请求。 高新区市场监督管理局向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认双方签署的两份《地下车位配套使用费支付协议》中超过20年租期部分（即2019年12月30日至2065年11月17日期间）的租赁关系无效；2、判令银都发展公司向高新区市场监督管理局返还上述无效租期对应的已付租金共计100.28342万元；3、本案诉讼费、保全费由银都发展公司负担。 一审法院经审理认定事实如下：1999年7月1日，银都发展公司与原成都高新区工商局签订编号为002《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，约定：成都高新区工商局已向银都发展公司购买银都花园房屋，同时银都花园向成都高新区工商局提供7个银都花园中心广场地下车位作为配套使用，高新区工商局需向银都花园支付配套使用费84万元，车位使用年限为自车位投入使用日至2065年11月17日止，银都发展公司应于1999年12月31日将车位交付使用。 同日，银都发展公司与原成都市工商局签订编号为001《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，协议内容除车位变更为5个，租金变更为60万元外，其余内容与上述协议一致。 协议签订后，银都发展公司依约将车位交付使用，2000年9月30日成都市工商局高新分局向银都发展公司支付“车位款”144万元。 2015年2月，成都市工商行政管理体制调整，高新区工商局由成都市工商局直管划归高新区管理。2017年9月，成都高新区党工委管委会机构改革，高新区工商局合并至高新环保与综合执法局。高新环保与综合执法局提起诉讼后，2019年4月26日成都高新区党工委管委会机构调整，工商行政管理职责与高新环保与综合执法局分离并调整至高新区市场监督管理局。 一审另查明，案涉原成都市工商局与银都发展公司签订协议享有的五个车位使用权，成都市市场监督管理局出具批复，同意划转高新区市场监督管理局。 上述事实，有高新区市场监督管理局提交的《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》、发票、《成都市工商行政管理体制调整移交册》、《成都高新区党工委管委会办公会议纪要》、中共成都高新区工委文件（成高委发（2017）19号）、《成都高新区财政金融局关于环境保护与城市综合管理执法局对银都花园十二个车位使用权资产处置征求意见的复函》、《关于〈律师函〉的回函》及车位编号说明、车位照片、成都市市场监督管理局的批复、中共成都高新区工委文件（成高委发（2019）3号）及当事人陈述等证据证实，一审法院予以认定。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。案涉《成都银都花园中心广场地下车位配套使用费支付协议》，符合租赁合同的法律特征，其中约定的车位使用年限为1999年12月31日至2065年11月17日，即为租赁期限，故本案应为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，上述协议约定的2020年1月1日起至2065年11月17日期间的租赁关系无效。合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，银都发展公司应当向高新区市场监督管理局退还无效期间的租金99.6069万元（144万元÷778.5月×538.5月），同时高新区市场监督管理局应当将12个车位退还银都发展公司。 关于高新区市场监督管理局对原成都市工商局签订的5个车位主张权利的主体资格问题，一审法院认为，案涉协议虽由成都市工商局签订，但当时约定的车位使用费仍由高新区工商局实际支付，事实上2017年8月30日银都发展公司向原高新区工商局发出的《关于〈律师函〉的回函》中，亦认可案涉12个车位的使用权为原高新区工商局。诉讼过程中，成都市市场监督管理局再次明确同意该5个车位使用权划转给高新区市场监督管理局，因此高新区市场监督管理局对该5个车位有权主张权利。 关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，本案中，案涉协议在合同法施行前订立，合同法施行前对于租赁期限没有法律规定，因此本案应当适用合同法的规定。 综上，高新区市场监督管理局请求确认《地下车位配套使用费支付协议》中超过20年租期部分的租赁关系无效的请求，予以支持；请求银都发展公司向高新区市场监督管理局返还无效租期对应的已付租金100.28342万元，部分予以支持。银都发展公司的抗辩意见，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认原成都高新区工商局、成都市工商局与银都发展公司签订的《地下车位配套使用费支付协议》中超过20年租期部分的租赁关系无效；二、银都发展公司于判决生效之日起十日内向高新区市场监督管理局返还租金99.6069万元；三、驳回高新区市场监督管理局的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取6913元，由银都发展公司负担。 二审中，银都发展公司、高新区市场监督管理局均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：银都发展公司应当返还租金金额的确定。现将上述争议焦点阐述如下： 对案涉车辆租赁使用费支付协议超过20年部分的效力认定问题，本案中，案涉使用费支付协议签订时并无相关法律对租赁期限进行明确约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，故一审适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限的有关规定对案涉使用费支付协议超过20年部分的效力进行认定并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，因案涉使用费支付协议约定租期共计66年，根据法律规定，协议超过20年的租赁期间，即2020年1月1日起至2065年11月17日期间的租赁关系应属无效。银都发展公司应当向高新区市场监督管理局返还其交纳的该期间租金。 对银都发展公司应当返还租金金额的确定，银都发展公司主张其签订案涉使用费支付协议的时间发生于《中华人民共和国合同法》颁布之前，故其在签订协议时无法预见《中华人民共和国合同法》就租赁期限的相关规定内容，同时其系基于66年租期签订的使用费支付协议，对租金进行大幅优惠，在不对租金标准进行变更的情况下认定银都发展公司返还超过20年部分的租金有悖公平原则，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，应当对使用费支付协议约定租金标准进行增加。对此本院认为，根据上述法律规定，发生当事人无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化仅是当事人能够请求法院变更或解除合同的前提，若达到解除或变更合同的结果，仍需满足继续履行合同对一方当事人明显不公或不能实现合同目的，当事人请求变更或解除，人民法院方能根据公平原则并结合案件实际情况确定是否变更或解除。本案中，银都发展公司一审并未就合同变更或解除以提起反诉的方式单独主张。而案涉使用费支付协议超过20年的部分无效系基于法律规定，而非双方当事人过错导致。加之高新区市场监督管理局于2000年即一次性向银都发展公司支付协议约定的全部租金144万元，银都发展公司对高新区市场监督管理局一次性支付的66年租金144万元也已经占有使用收益超过19年，现银都发展公司主张如不提高租金标准有悖公平原则缺乏事实及法律依据，一审按照案涉使用费支付协议约定的租金支付标准认定银都发展公司退还超过20年部分无效期间的租金99.6069万元并无不当，本院予以维持。 综上所述，银都发展公司的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5009元，由成都银都发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  张卫敏 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年二月二十四日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡