河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1526民初字1262号原告王莉，女，汉族，1959年7月24日生，住河南潢川县。委托代理人杨永信,男，汉族，1956年6月16日生，住河南潢川县。系原告王莉丈夫。特别授权。委托代理人雷金柱，河南捷达律师事务所律师。一般代理。被告任建友，男，汉族，1962年7月20日生，住河南省潢川县。无职业。被告曹建华，女，汉族，1962年5月30日生，住河南省潢川县。系被告任建友妻子。被告任磊，男，汉族，1985年12月23日生，住河南省潢川县。系被告任建友长子。被告任冬，男，汉族，1988年11月12日生，住河南省潢川县。系被告任建友次子。原告王莉与被告任建友、曹白建华、任磊、任东侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王莉委托代理人杨永信、雷金柱，被告任建友、任冬到庭参加诉讼。被告曹建华、任磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莉诉称，位于潢川县××市场××商住楼××商铺××套为我合法财产。2012年4月30日原告与杨春签订租赁合同，将房屋出租。2012年5月杨春在装修过程中，四被告强行搬进占有使用经营至今，未向原告支付房租。因四被告行为是侵权行为，故诉求：1、依法判令四被告腾交该商铺一套；2、四被告共同承担赔偿责任；3、诉讼法由四被告负担。原告王莉为证明其主张，向本院提交证据如下：1、潢川县人民法院（2013）潢民初字第528号《民事判决书》、（2014）潢民执字第145号《民事裁定书》。欲证明原该争议房产未原告所有。四被告认为其不清楚该房屋为杨永兴所有。经审查，上述证据能够证明本案争议房屋为原告王莉所有的相关事实，本院予以采信。2、潢川县人民法院（2014）潢民执字第145-4号《民事裁定书》、原告与杨春签订的《房屋租赁协议》、被告使用占有房屋进行餐饮经营的照片一组。欲证明四被告强行占有房屋及占有实际，同时证明间接导致与他人签订《房屋租赁协议》不能履行的损失后果。该证据经庭审质证，四被告认为该房屋现由其占有使用是事实。经审查，上述证据能够证明本案事实，本院予以采信。3、四被告身份信息。欲证明四被告身份情况。该证据经庭审质证，四被告无异议。经审查，上述证据能够证明本案的相关事实，本院予以采信。被告任建友、曹白建华、任磊、任东辩称，多年来都是原告丈夫杨永信与我商谈房租的问题，四被告未曾与原告见过面，并不知道房屋是原告王莉的，其间杨永信要求我一次性缴纳5年房租共计925000元，该要求四被告无法接受由于。该房屋开发商现在并未向原告交付，而且期间我一直在向开发商缴纳租金，原告诉称我强占其房屋不是事实。被告任建友、曹白建华、任磊、任东为证明其主张，向本院提交证据如下：1、2010年7月18日被告任建友与原告王莉丈夫杨永兴签订的房屋租赁协议，欲证明该房屋翻建后必须租给其使用。经质证，原告认为该协议是事实，但现争议房屋是开发商分配所来。经审查，上述证据能够证明本案的相关事实，本院予以采信。2、商铺拍卖公告，欲证明原告房子要拍卖。经质证，原告认为，这证明该房屋为原告所有的事实。经审查，上述证据能够证明本案的相关事实，本院予以采信。3、2013年7月4日，杨春与被告任建友签订的协议书，欲证明被告与杨永兴2010年7月18日签订的协议的效力得到社会的认可。经质证，原告认为该协议与本案无关。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。4、，2014年6月30日公安局裁决，欲证明因为被告任建友帮杨永兴看房子，惹到开发商，开发商为报复找人把被告摊位砸了。经质证，原告认为对公安机关的裁决无异于，但不证明被告是因为帮原告看房而遭到报复。经审查，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。5、魏明珍、陈宝义收据，证明被告向开发商交过房租。经质证，原告认为不能证明是因该商铺向开发商缴纳的房租。经审查，该收据为署名“魏明珍”的按月向被告收取摊位租金出具的收条复印件，时间从2011年8月起至2014年2月，其中900元20个月，1500元1个月。该证据可以证明被告任建友在此期间是租用摊位进行经营，本院予以采信。本院依职权调取证据如下：1、向潢川县人民法院执行局调取信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第742号民事判决书及其生效信息复印件。可证明原告王莉拥有本案争议房产所有权和信阳金城商贸公司应给予原告赔偿以及赔偿如何确定的事实。2、潢川县金城商贸公司负责人曾新生调查笔录一份。可证明本案纠纷发生的事实和过程。3、被告任建友调查笔录一份。可证明被告迁入时间。依据上述有效证据、当事人陈述以及本院依职权调查取证，本院可以确认以下案件事实：经审理查明，原告王莉原有独立商住楼一处，位于潢川县护城河市场。2010年7月18日，原告丈夫杨永信与被告任建友签订协议，将上述房屋租赁被告经营使用。租期6个月，租金7500元。其中协议第6条约定“租赁期间如遇房屋拆迁翻建，甲方应按月租金平均数退还乙方，乙方应随时腾空房屋，支持翻建，翻建后的新房甲方如继续出租，在同等条件下乙方有优先租赁权，租金随行就市”。合同到期后，双方至今未能对租赁事宜达成一致，2016年7月1日四被告迁入争议房屋，用于家庭经营“任记胡辣汤”。四被告至今未再向原告缴纳租金。2011年1月6日原告王莉与信阳市金城商贸公司签订了改建安置产权调换协议书，约定将原王莉商铺楼房交给信阳金城商贸公司拆迁改造，由该公司在潢川县护城河市场五号楼开发改建后，按规划设计标准返迁商铺房、住宅房各**。由于协议在履行过程中发生纠纷，原告王莉将信阳金城商贸公司诉至法院，2013年12月10日潢川县人民法院一审判决：1、限金城商贸有限公司于本判决生效后5日内将护城河市场五号商铺（五号楼北数第一套，门向朝东、临航空南道西侧、护城河市场北通道南侧）、住宅（五号楼第四层南数第一套）各一套及房屋所有权证、土地证交付王莉；2、限信阳市金城商贸有限责任公司于判决生效后5日内赔偿王莉延期交付房屋、房屋所有权证及土地证的损失（延期交付房屋的损失从2011年9月6日起计算，每天200元，至交付之日止；延期交付房屋所有权证、土地使用证的损失从2012年4月6日起计算，每天200元，至交付之日止）；3、驳回原告王莉的其他诉讼请求。判决后，信阳市金城商贸有限公司不服提起上诉，信阳市中级人民法院作出终审判决，维持一审判决，该判决于2014年6月20日生效。后原告王莉申请执行，潢川县人民法院执行局在执行过程中发现案外人任建友搬进该房屋占有使用至今，认为为双方发生新的纠纷，该纠纷属于另一种法律关系，其可通过诉讼途径解决。并于2016年6月23日裁定驳回王莉申请信阳金城商贸有限责任公司交付该商铺的执行申请。原告王莉遂向本院提起诉讼。另查明该争议房屋由被告任建友、曹建华、任东、任磊四人共同经营使用，所得收入用于家庭共同生活。再查明，原告王莉丈夫杨永信于2012年4月30日与杨春签订房屋租赁协议，将本案争议房屋租赁于杨春，期限5年，租金为每年155000元。杨春在装修过程中遭到被告任建友的阻挠和干涉，导致该合同至今未能实际履行。根据双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、本案争议房产是否属于原告王莉所有；2、被告任建友、曹白建华、任磊、任东是否有使用的权利；3、查明1、2焦点后四被告是否应予腾交房屋并赔偿损失以及原告的损失如何计算。本院认为，公民合法物权受法律保护。本案争议标的房屋经人民法院生效判决确定为原告王莉所有，原告拥有合法的所有权。原告王莉丈夫杨永信代表王莉与被告任建友于2010年7月18日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同约定了原租赁房屋在翻建后被告任建友享有优先租赁权的事宜，原告在未通知被告任建友的情况下将房屋租赁于杨春侵害了被告任建友的优先租赁权，原告的行为构成违约，依法应承担一定的民事责任。由于被告任建友的阻挠该合同未实际履行，原告王莉的违约责任应予减轻。考虑到原告王莉与被告任建友关于房屋改建后优先续租权的约定仍然有效，且现在四被告实际占有使用争议房屋用于经营，如解除合同必然将给双方带来损失，不利于稳定，应该给予双方当事人合理的时间协商解决。酌定续租期限为判决发生效力的一年内。在此期间的房租参照原告王莉将房屋租赁他人的租金155000元/年计算，由四被告支付。被告任建友此前在未能与原告王莉就续租事宜达成一致的情况下，阻挠原告租赁房屋并占有使用的行为侵犯了原告的合法权利，其行为构成侵权，依法应承担相应的民事责任。由于被告任建友使用该房屋用于家庭经营，取得收入也用于家庭生活，故被告曹白建华、任磊、任东应对该侵害后果共同承担赔偿责任。对于此间损失的计算，酌定采用以下方法。一、阻挠原告王莉租赁房屋期间：由于在此期间原告王莉与信阳金城商贸公司就本案争议房屋交付等问题发生纠纷并引起诉讼，信阳市中级人民法院终审判决于2014年6月20日结案，判决确定房屋交付于原告并确定延迟交付期间的每日赔偿金额为200元。说明在此之前房屋交付是信阳金城商贸公司的义务，房屋不能交付的损失应由信阳金城商贸公司负担。被告任建友等4人实际迁入经营时间为2015年7月1日。参照信阳市中级人民法院判决确定延期交房的违约金，确定阻挠原告租赁房屋应给予赔偿的损失为75200元（200元×376天）。二、4被告实际迁入至本判决生效期间损失的计算：由于4被告的迁入，导致原告王莉与他人租赁合同无法实现，必然造成原告每年租金155000元可得利益不能收取的损失。该期间的损失应按155000元/年从2015年7月2日起计算至本判决发生效力时止。四被告辩称事由无法律依据，本院不予认定。依据《物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条第一款（一）、（四）、（六）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、本判决生效后一年内为原告王莉与被告任建友对潢川县护城河市场五号商铺续租期限，租金每年155000元，于本判决生效后十日内由被告任建友支付。二、被告任建友、曹白建华、任磊、任东于本判决生效后十日内赔偿原告王莉的损失。（其中2014年6月21日至2015年6月30日期间为75200元，2015年7月1日至判决生效之日起按每年155000计算）。三、驳回原告王莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元，由被告任建友、曹白建华、任磊、任东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  谢 晖人民陪审员  黄守志人民陪审员  万泽为二〇一七年三月二十日书 记 员  闵 楠