文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1922号上诉人（原审原告）：邓烜薷，女，1999年4月30日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人（原审原告暨邓烜薷的委托诉讼代理人）：邓顺明（邓烜薷之父），1965年12月22日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼106室，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：余大庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宾，该公司工作人员。原审第三人：喻璨（邓烜薷之母），1973年12月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人邓烜薷、邓顺明因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称隆鑫公司）、原审第三人喻璨商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓顺明、被上诉人隆鑫公司的委托诉讼代理人潘宾、原审第三人喻璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓烜薷、邓顺明上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、邓烜薷、邓顺明没有委托喻璨购买案涉房屋，隆鑫公司未提供证据证明喻璨构成表见代理，本案不符合构成表见代理的要件，一审法院主观臆断喻璨构成表见代理是错误的。二、邓烜薷、邓顺明以合同无效为由请求撤销喻璨与隆鑫公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，有理有据，应得到支持。三、喻璨也从未有购买案涉房屋赠与邓烜薷、邓顺明的意思表示，本案也不属于赠与。四、根据《重庆市商品房买卖合同》，邓烜薷享有案涉房屋95%的产权，现邓烜薷提出撤销合同，理应得到支持，不应强行要求邓烜薷、邓顺明购买。五、隆鑫公司的行为违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》等的规定。隆鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。喻璨述称，同意邓烜薷、邓顺明的意见。另外，隆鑫公司在签订《重庆市商品房买卖合同》的过程中，未尽到充分注意义务，存在过失。邓烜薷、邓顺明向一审法院起诉请求：1.撤销合同编号为××的房屋买卖合同；2.隆鑫公司将已交房款及税费退还给实际付款人喻璨。一审法院认定事实：2018年12月29日，喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定邓顺明、邓烜薷以302713元价款购买隆鑫公司预售的坐落于重庆市丰都县×镇×号房屋，建筑面积39.36平方米，套内建筑面积37.05平方米。案涉房屋为邓烜薷、邓顺明按份共有，其中邓烜薷占95%产权份额，邓顺明占5%产权份额。签订购房合同之前，喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义于2018年9月8日向隆鑫公司交订金10000元。签订合同当日，喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义交清购房余款，共计交购房款302713元。购房款的实际出资人为喻璨。另查明，喻璨与邓顺明曾是夫妻关系，双方于2005年8月15日登记离婚，但双方仍在往来。一审庭审中，喻璨陈述，邓烜薷、邓顺明曾经要求喻璨为其选择一个比较凉爽的避暑房，喻璨看了×涉案楼盘就自作主张交了10000元的定金，因喻璨比较喜欢案涉楼盘，就和开发商签订了合同，邓烜薷、邓顺明不知情。隆鑫公司陈述，邓烜薷占95%的产权份额，喻璨系邓烜薷之母，故未要求其出具委托书。一审法院认为，合同当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同的约定全面履行其义务。虽然邓烜薷、邓顺明无书面授权委托书委托喻璨代理其购房事宜，但根据喻璨的陈述，邓烜薷、邓顺明有口头委托喻璨的事实。喻璨在以邓烜薷、邓顺明的名义与隆鑫公司签订房屋买卖合同之前交了订金10000元，三个月后再签订房屋买卖合同，其间喻璨有足够的时间告知邓烜薷、邓顺明，使其知晓。房屋价款不菲，喻璨述称其未告知邓烜薷、邓顺明购房事实，显然不符合日常生活经验。虽然喻璨与邓顺明曾是夫妻关系，后登记离婚，但双方仍在往来；喻璨与邓烜薷系母女关系，且案涉房屋邓烜薷占95%的产权份额，喻璨签订购房合同时提供了邓烜薷、邓顺明的相关身份信息，隆鑫公司基于上述理由相信喻璨有代理权。案涉合同并未损害邓烜薷、邓顺明的合法权益。邓烜薷、邓顺明要求撤销房屋买卖合同，不符合法律规定的情形。即使邓烜薷、邓顺明未委托喻璨代理其购房事宜，由此而损害邓烜薷、邓顺明的合法权益，也应由喻璨承担不利法律后果。综上所述，邓烜薷、邓顺明请求撤销涉案合同，不能举证证明涉案合同具备法律规定应当予以撤销的情形，故其证据不足，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回邓烜薷、邓顺明的诉讼请求。案件受理费5841元，减半收取2920.5元，由邓烜薷、邓顺明负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审查明：邓顺明曾有购买避暑房的想法，后喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义购买了诉争合同载明的房屋，并自行支付了全部购房款，案涉合同上邓烜薷、邓顺明的签名、捺印均系喻璨所为，其也未向隆鑫公司提供过邓烜薷、邓顺明的授权委托书。据喻璨在一审中陈述，其购买诉争房屋向隆鑫公司提供的邓烜薷、邓顺明的身份资料系曾经一起生活期间留下未丢弃的资料。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：1.喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》并支付购房款，是否构成表见代理；2.邓烜薷、邓顺明要求撤销案涉《重庆市商品房买卖合同》，并由隆鑫公司将购房款及税费退还喻璨的主张应否支持。一、喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》并支付购房款，是否构成表见代理表见代理是指行为人虽无代理权，但有足以使善意第三人相信其有代理权的事实和理由，善意第三人与行为人事实民事法律行为的，该民事法律行为的后果由本人承担。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人的主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明有善意且无过失地相信行为人具有代理权。”从以上法律规定，可以得出构成表见代理需满足以下条件：1.行为人需以被代理人的名义实施法律行为；2.行为人需存在有代理权的外观，即合同相对人有理由相信行为人有代理权，无权代理行为客观上形成具有代理权的表象；3.相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，即合同相对人相信行为人具有代理权，主观上善意且无过失，合同相对人对行为人不享有代理权不知情，且对代理权外观尽到了合理的审查义务。从本案查明事实看，2018年12月29日，喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义与隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，后自行支付了购房款，在此过程中，喻璨提供了邓烜薷、邓顺明的身份信息（喻璨陈述系曾经一起生活时获取未丢掉的资料），并未向隆鑫公司出具邓烜薷、邓顺明的授权委托书，隆鑫公司也未对喻璨是否具有代理权进行合理的审查。虽然喻璨与邓顺明曾系夫妻关系，与邓烜薷系母女关系，但喻璨与邓顺明于2005年8月15日就已离婚，邓烜薷系随邓顺明生活，且邓烜薷于2017年4月30日已成年，非无民事行为能力或者限制民事行为能力人。故，在喻璨未提供其已取得邓烜薷、邓顺明授权证明，也不具有代理权的外观的情况下，隆鑫公司未尽到合理的审查义务，存在过失，喻璨以邓烜薷、邓顺明的名义与隆鑫公司签订合同、自行支付购房款的行为，不构成表见代理，而是属于无权代理，一审法院认为隆鑫公司有理由相信喻璨有代理权的认定属于法律适用错误，在此予以纠正。事后，邓烜薷、邓顺明对喻璨实施的行为未予追认，也未向喻璨支付过购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”喻璨的无权代理行为，对邓烜薷、邓顺明不发生效力，邓烜薷、邓顺明也无需承担责任。另，需要指出的是，从双方当事人的陈述和查明的合同签订情况看，喻璨也没有购买房屋赠与邓烜薷、邓顺明的意思表示。故，邓烜薷、邓顺明主张本案不属于赠与的主张成立，本院予以支持。二、邓烜薷、邓顺明要求撤销案涉《重庆市商品房买卖合同》，并由隆鑫公司将购房款及税费退还喻璨的主张应否支持《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”故，对喻璨的无权代理行为，隆鑫公司虽然存在过失，但可以要求喻璨承担责任。目前的状况是，喻璨已经按照《重庆市商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款和税费等。前述第一个焦点也已阐述喻璨的无权代理行为，对邓烜薷、邓顺明不发生效力，即邓烜薷、邓顺明无需对喻璨的无权代理行为承担责任，现在的问题实际上是喻璨与隆鑫公司之间的问题。邓烜薷、邓顺明要求撤销案涉《重庆市商品房买卖合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定可撤销合同的情形。故，对邓烜薷、邓顺明要求撤销案涉《重庆市商品房买卖合同》，并由隆鑫公司将购房款及税费退还喻璨的主张，本院不予支持。综上所述，邓烜薷、邓顺明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5841元，由上诉人邓烜薷、邓顺明负担。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  李 勇审判员  张海瑞二〇二〇年二月十四日书记员  文 杰