昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12633号原告：云南美城房地产开发有限公司，住所:云南省昆明市西山区丹霞路43号一楼。法定代表人：余旭，董事长。委托诉讼代理人：郑成，男，汉族，1991年4月8日生，身份证住址：云南省昭通市镇雄县，原告公司工作人员，特别授权代理。被告：杨淼，女，汉族，1970年11月22日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。原告云南美城房地产开发有限公司诉被告杨淼商品房预售合同一案，本院2019年9月16日立案。依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑成，被告杨淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南美城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、由被告协助原告办理注销《商品房购销合同》备案登记（合同登记号：KMXS2013061501067），被告将保利六合天城（A3地块）9幢25层2505号房屋腾退给原告；3、由被告承担因其违约而解除《商品房购销合同》产生的违约金143161.7元；4、由被告承担自2015年5月25日起至办理合同备案登记注销手续之日止，按合同总价款4%的年折旧率计算的房屋折旧费（暂计至2019年8月24日为243374.72元）；5、被告承担因解除《商品房购销合同》产生的税费80170.55元；6、本案的诉讼费、公告费、保全费、保函担保费、律师费等由被告承担。事实和理由：2013年6月13日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议。约定被告向原告购买保利六合天城（A3地块）9幢25层2505号房屋。被告向原告支付首付款451617元，其余980000元向中国工商银行股份有限公司昆明汇通支行（以下简称：工行汇通支行）贷款。银行于2013年6月20日发放贷款。2018年3月21日，被告累计逾期6次未偿还银行贷款本息，工行汇通支行向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，要求原告承担阶段性保证责任。经昆明市中级人民法院（2019）云01民终1797号民事判决，判令原告对被告的债务承担连带清偿责任。被告不能按约偿还贷款构成根本违约，故原告提起诉讼。被告杨淼辩称，房价已经上涨，原告的诉讼请求不合理。被告希望用房屋出售之后的价款偿还原告欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的（2019）云01民终1797号民事判决是生效法律文书，本院予以确认。原告提交的《商品房购销合同》及补充协议、钥匙签收确认书、收楼确认书，被告对真实性无异议，本院予以确认。原告提交的代偿函件、交易批量回单、贷款结清证明与（2019）云01民终1797号民事判决相互印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2013年6月13日，云南美城房地产开发有限公司（甲方）与杨淼（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买保利六合天城（A3地块）9幢25层2505号房屋，价款为1431617元，买受人首期支付451617元，余款980000元向工商银行贷款支付。甲方应于2014年12月31日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。当天，云南美城房地产开发有限公司（甲方）、杨淼(乙方)签订《合同补充协议》，其中约定在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，甲方担任乙方贷款担保人期间，如乙方不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应于甲方发出书面解约通知7日内，与甲方到相关部门办理完房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如乙方已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有毁损，乙方还应另行给予赔偿。同时乙方须按本合同约定的总价款的10%向甲方支付违约金，并向甲方支付因履行担保责任所产生的各项费用。乙方购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由乙方自行承担。上述《商品房购销合同》于2013年6日15日办理商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KMXS2013061501067）。之后，云南美城房地产开发有限公司、杨淼、工行汇通支行订立《个人住房借款/担保合同》，工行汇通支行向杨淼发放了980000元住房贷款。2015年5月25日，云南美城房地产开发有限公司向杨淼交付了房屋钥匙，杨淼签署《收楼确认书》，确认本案房屋移交给买方。因杨淼没有按约偿还银行贷款本息，工行汇通支行向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，要求杨淼偿还拖欠的借款本息、复利、律师费，云南美城房地产开发有限公司承担连带保证责任。2019年7月11日，云南省昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终1797号民事判决。判决撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初4324号民事判决；由杨淼偿还工行汇通支行截止2019年7月5日的借款本金848043.45元及利息（含期内利息、逾期利息、复利）2944.2元，并自2018年7月6日其至款项实际还清之日止计付的逾期利息和复利（利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%再上浮30%，按月结息）；由杨淼支付律师费18434.25元，由云南美城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，承担连带偿还责任后有权向杨淼追偿。一审受理费13386元、保全费5000元由杨淼、云南美城房地产开发有限公司共同承担，二审受理费13386元由杨淼承担。2018年12月7日，工行汇通支行要求云南美城房地产开发有限公司代偿杨淼截止2018年12月6日的积欠本息89871.12元。云南美城房地产开发有限公司于2018年12月14日为杨淼向工行汇通支付代偿拖欠的本息89871.12元，于2019年10月22日代偿903433.41元。2019年12月2日，工行汇通支行出具《贷款结清证明》。确认杨淼的980000元住房贷款由云南美城房地产开发有限公司履行连带保证责任，于2019年11月12日结清。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告没有按约偿还住房贷款导致原告承担连带保证责任，原告请求解除《商品房购销合同》及合同补充协议符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告保利六合天城（A3地块）9幢25层2505号房屋并按约协助原告办理注销《商品房购销合同》合同备案登记。被告已支付的购房款返还及其他债权债务，被告可以另行向原告主张。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。原告共为被告代偿贷款本息、罚息、诉讼费、律师费等合计993304.53元。结合本案合同的履行情况、被告的过错程度，原告按照房屋总款的10%主张143161.7元违约金过高，本院酌情支持违约金99330.45元。合同补充协议中约定被告应承担自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止，按总价款每年4%计算的房屋折旧费。原告据此主张从2015年5月25日起计算的折旧损失（截至2019年8月24日为243374.72元）。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。众所周知，昆明市相关商品房2015年以来持续上涨。本案房屋固然存在折旧损失，原告同样可以从房屋市场价格上涨中获益。且商品房的土地使用权年限为70年，约定4%的年折旧率也缺乏客观依据。原告主张的房屋折旧费本院不予支持。原告主张的80170.55元税费没有事实和法律依据，本院不予支持。原告没有申请诉讼保全，也没有委托律师，原告主张诉讼保全的相关费用、律师费本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南美城房地产开发有限公司与被告杨淼于2013年6月13日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议。二、由被告杨淼于判决生效后三十日内返还原告云南美城房地产开发有限公司返还保利六合天城（A3地块）9幢25层2505号房屋。三、被告杨淼于本判决生效之日起三十日内协助原告云南美城房地产开发有限公司注销保利六合天城（A3地块）9幢25层2505号房屋的商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KMXS2013061501067）。四、由被告杨淼于本判决生效之日起三十日内向原告云南美城房地产开发有限公司支付违约金99330.45元。五、驳回原告云南美城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4150元（原告已预交），已减半收取，由原告承担3100元，被告承担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  武云二〇二〇年二月十三日书记员  李敏