山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁14民终3523号上诉人（原审第三人）：程桂梅，女，汉族，1977年5月10日出生，住山东省禹城市城区。委托诉讼代理人：李超，禹城启航法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：裴广臣，男，汉族，1963年9月10日出生，住禹城市城区。委托诉讼代理人：赵贤章，山东韵法律师事务所律师。原审被告：秦玉军，男，汉族，1955年8月1日出生，现住禹城市。上诉人程桂梅因与被上诉人裴广臣、原审被告秦玉军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院作出（2018）鲁1482民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理完毕。程桂梅上诉请求：1.撤销山东省禹城市人民法院2018鲁1482民初3332号民事判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院的判决事实错误，（一）上诉人夫妇于2002年1月22日登记结婚，涉案房屋是于2009年7月10日上诉人夫妇从王吉友处购得，已从房管局登记备案，属于婚姻关系存续期间取得的共同财产。一审法院没有认定为夫妻共同财产，属认定事实错误。（二）本案债务属于本案被告的个人债务，应由被告一人偿还。（三）判决书难以履行，涉案房屋买卖合同约定66.56平方米回迁房面积93平方米，合同约定与实际面积相差26.44平方米。二、一审法院的判决证据采信错误。一审中上诉人出示了结婚证和涉案房屋的分配回迁面积证据，证明该房屋属夫妻共同财产。根据《物权法》第九十三、九十五、九十六、九十七条的规定，被告秦玉军对涉案房屋没有处分权，但一审法院没有依法采用。三、一审法院的判决适用法律错误，秦玉军签订的房屋买卖合同我方不知情，同时我方不予认可。该合同损害了我方利益，根据《合同法》第52条第二款的规定，秦玉军在《房屋买卖合同》中对涉案房屋作出的处分无效，依法应予撤销。综上，一审原被告之间的债务属于被告个人债务，一审被告对涉案房屋没有处分权。一审法院判决事实不清，证据不足、适用法律错误，请查清事实，判如所请。被上诉人裴广臣辩称，一、拆迁安置房属于秦玉军个人财产。1991年，王吉友将汉槐街东首路北3间平房卖给秦玉军、刘敏夫妇，后来秦玉军和刘敏离婚。到2002年，秦玉军和程桂梅结婚，所以该3间平房属于秦玉军婚前个人财产，而不是秦玉军和程桂梅夫妻共同财产。南街村楼房安置测算表中户主姓名为秦玉军个人。二、楼房买卖合同合法有效。根据《民法总则》143条，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。裴广臣和秦玉军签订的《楼房买卖合同》，是双方在平等自愿，友好协商的基础上签订的，是双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。该房屋是秦玉军个人财产，秦玉军有权进行处分。同时，该《楼房买卖合同》不存在《合同法》第52条规定的5种无效事由，因此是合法有效的。根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。裴广臣不履行《楼房买卖合同》的义务，应当继续履行合同义务，交付房屋并转移房屋所有权。三、程桂梅和秦玉军于2002年结婚，2014年秦玉军欠裴广臣车辆款14万元，秦玉军没有职业，买车为了经营挣钱用于家庭共同生活。在这期间，裴广臣多次去秦玉军家主张债权，程桂梅都在场也知道这个债务。购买汽车所负债务发生在婚姻关系存续期间，该车用于夫妻共同生活，因此应属于夫妻共同债务。一审法院认定事实正确，适用法律正确，请法院依法驳回上诉人的诉讼请求。原审被告秦玉军述称，承认欠款，签的这个协议是与房子没有任何关系，且协议系被胁迫县签订的，此协议没有告诉上诉人程桂梅。裴广臣向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行楼房买卖合同交付房屋并承担违约金；2.本案诉讼费、保全费等费用皆有被告承担。一审法院查明，2002年1月22日，被告秦玉军与第三人程桂梅登记结婚。被告秦玉军以140000元的价格购买原告裴广臣的运输车辆。被告秦玉军因未支付原告购车款而为原告出具欠条，该欠条载明“今欠到车款14万元正壹拾肆万元整十天尽量还清秦玉军9月25日”。庭审中，被告秦玉军自认欠原告裴广臣款项140000元。2018年3月28日，原告裴广臣与被告秦玉军签订《楼房买卖合同》，合同第一条约定出卖人秦玉军自愿将自己合法所有的楼房以270000元的价格卖给买受人裴广臣，楼房坐落于禹城市市中南街第一期拆迁证号为第97号系秦玉军拆迁安置的楼房，楼房面积为66.56平方米。合同第二条载明因秦玉军欠裴广臣借款140000元，秦玉军将拆迁安置的楼房在主管部门变更在裴广臣名下后，裴广臣抵扣秦玉军欠裴广臣的借款140000元后，将130000元裴广臣一次性支付秦玉军，该楼房所有权归属乙方所有。合同第三条双方责任约定如裴广臣所购楼房以后可以办理房产证时，秦玉军应予以积极配合，但相关费用由裴广臣自行承担。合同还约定了其他事项。合同的最后有原、被告双方的签字及手印。原审法院认为，本案当事人争议的焦点问题：1、原告与被告之间的债权债务关系是属于哪种基础法律关系；2、涉案的房屋买卖合同是否属于被告及第三人共同处分财产，从而引申出涉案楼房买卖合同法律效力问题。关于争议的焦点问题一，欠条产生的原始事实为被告秦玉军未支付原告140000元购车款而为原告出具欠条，是属于车辆买卖合同法律关系。后来原、被告签订楼房买卖合同，被告并未否认双方所签订的楼房买卖合同的客观真实性，合同约定被告所欠原告140000元转变为原告购买被告楼房的购楼款，因此，现如今本案中原、被告双方的民事法律关系属于房屋买卖合同关系。关于第二个焦点即涉案的房屋买卖合同是否属于被告及第三人共同处分财产。被告与第三人确系夫妻关系。涉案楼房属于不动产，法律规定不动产的对外有效公示制度就是不动产物权登记制度。涉及不动产物权所有权争议的，主张对争议不动产具有物权所有权的一方当事人应当提交相应的证据予以证实。本案第三人虽然提交了与被告的结婚证明复印件，原告亦认可被告与第三人的夫妻关系，但是被告及第三人并未向法庭提交二人对涉案楼房共同共有的有效证据。虽然涉案楼房属于拆迁安置房，尚未办理产权证明。但是在拆迁时或者原始开发登记时亦应当有原始登记。现在，被告与第三人仅仅以结婚证为证据来否认原、被告双方所签订合同的法律效力，不应支持。原、被告双方应当继续履行房屋买卖合同，被告向原告交付房屋，原告将剩余房款给付被告。但是因涉案房屋是不可分物，如开发商交付房屋所需房款超过原、被告双方协议的房款价格，因原告主张要楼房，则超出部分应由原告自行负担。其他手续依照约定和法律规定办理。关于违约金问题，因原告要求被告交付房屋，则不存在退还房款支付违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告秦玉军继续履行与原告裴广臣签订的房屋买卖合同即向原告裴广臣交付房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2675元，保全费1270元，共计3945元，由被告秦玉军承担。二审中，围绕涉案房屋是否为夫妻共同财产，上诉人程桂梅提交了以下证据：证据一，禹城市房屋所有权转移登记申请书一份，主张2009年7月10日上诉人和秦玉军通过合法手续在王吉友处购得拆迁前的涉案房屋，在时间上和签名处均可证明该房产为上诉人和秦玉军共同共有；证据二，洛北干房屋拆迁验收单一张及禹城市市中街道办事处证明一张，证明涉案房产是由房产证号为00××98的房屋拆迁补偿而来，主张涉案房屋应为上诉人程桂梅与秦玉军共同共有。证据三，2001年禹中民初字第4号禹城市人民法院民事调解书及附带的离婚协议书一份，载明：坐落在秦老批发街楼两件归刘敏所有，其他一切动产、不动产归秦玉军所有；证据四，刘敏的录音光盘一张。以上证据证明涉案房屋的原始来源是秦玉军和刘敏夫妇共同购买取得，后两人离婚，把涉案房屋给了秦玉军。证据五，原房主王吉友亲笔书写材料一份及律师对王吉友询问材料一份，载明：涉案房屋系王吉友在一孙姓人中购买，没有办理房产证，1991年将涉案房屋卖给了秦玉军、刘敏夫妇后，将房产证一并交于秦玉军、刘敏夫妇。证据六，王吉友的录音视频一张。以上证据主张王吉友于1991年将涉案房屋卖给了秦玉军刘敏夫妻。二人2001年调解离婚后，涉案房屋归属于秦玉军，即涉案房屋系秦玉军婚前个人财产，与程桂梅无关。证据七，禹城市市中办事处证明一份，证实涉案房产是由秦玉军与程桂梅名下产权登记号为鲁禹D0029850号拆迁补偿而来；证据八，禹城市不动产查询中心查询结果证明一份，主张房产登记号0029850号房产为秦玉军与程桂梅共同所有。同时，被上诉人裴广臣以客观原因无法调取为由，申请本院调取秦玉军房屋产权最初档案记载登记材料及过户情况。本院准许后，依法只调取到《禹城市房屋所有权转移登记申请书》、《禹城市房屋所有权转移登记审核意见》和所有权人为王吉友的山东省房屋所有权证，并未调取到权属证书。其中，《禹城市房屋所有权转移登记申请书》、《禹城市房屋所有权转移登记审核意见》载明：涉案房屋所有权转移登记的申请日期为2009年7月10日，受让人秦玉军。转让人王吉友。房管部门的审核日期为2009年8月11日。所有权证号码0029850号，共有权证号码：编号是G0029850号。涉案房屋建筑年代为1992年，系1994年8月在孙德富手中购得。对以上证据，裴广臣的质证意见为：对证据一到三的真实性无异议，但对证明目的不认可，对刘敏的录音光盘内所说内容不予认可，房屋所有权的登记应以办理产权登记时间为准，涉案房产应是上诉人与秦玉军的共同房产，对证据四到六的真实性及证明目的均不予认可，王吉友所写材料应为证人证言，应当出庭作证。证据七不予认可，市中办无权出具此证明，而且证明上面有“请棚改办核实”字样，证据八为孤证，应以被上诉人申请法院调取的证据为准。一审被告秦玉军对以上证据均认可。对本院依裴广臣申请调取的证据，裴广臣的质证意见为：真实性没有异议，但1994年初始登记人为孙德福，孙德福办理房产证后来孙德福又把此处房产卖给了王吉友，涉案房产的来源取得等等系秦玉军自己所有。上诉人程桂梅和原审被告秦玉军认可本院依申请调取的以上证据。对以上证据，本院评议如下：上诉人程桂梅提交的证据一、二、三、七、八以及本院依申请调取的档案材料为政府部门出具，且相互印证，合法有效，予以采纳。关于涉案房屋第一手交易即孙德富与王吉友交易的时间，证据五王吉友书面证言、询问材料与《禹城市房屋所有权转移登记审核意见》载明的时间不一致，但并不影响房屋来源经过的证明，故该证据部分采纳。证据四、六当庭无法播放，本院不予采纳。综上，可以认定：涉案房屋系一审被告秦玉军、案外人刘敏在王吉友处购得。2001年二人经法院调解离婚时，涉案房屋归于秦玉军一人所有。2002年1月22日，秦玉军与程桂梅登记结婚。2009年7月，秦玉军、程桂梅在房管局办理了房屋所有权转移登记，涉案房产资料登记为秦玉军、程桂梅夫妻二人共有。2014年或者2015年9月25日，秦玉军为本案被上诉人裴广臣出具了14万的欠条。2018年3月28日，被上诉人裴广臣与上诉人秦玉军签订《楼房买卖合同》，约定：出卖人甲方秦玉军买受人乙方裴广臣。甲乙双方本着平等、自愿协商一致的原则，共同就楼房买卖事宜达成如下协议，双方需共同遵守。第一条:出卖人秦玉军自愿将自己合法所有的楼房以270000元的价格卖给买受人裴广臣，楼房坐落于禹城市市中南街第一期拆迁证号为第97号系秦玉军拆迁安置的楼房，楼房面积为66.56平方米。第二条:因秦玉军欠裴广臣借款140000元，秦玉军将拆迁安置的楼房在主管部门变更在裴广臣名下后，裴广臣抵扣秦玉军欠裴广臣的借款140000元后，将130000元裴广臣一次性支付秦玉军，该楼房所有权归属乙方所有。第三条双方责任1.甲方必须保证该楼房权属明晰，无争议并保证交易时甲方对该楼房有合法的处分权。如有法院保全、个人抵押等情况，甲方须在交易前办妥，否则以上述事项导致乙方损失，甲方应给予乙方赔偿。2.该合同签订后，若由于甲方债务导致该楼房被查封抵押的情况，给乙方造成损失，由甲方赔偿。3.该合同签订后，甲方即丧失楼房的所有权，甲方不得私自将楼房卖给他人，否则给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。4.因乙方所购楼为拆迁安置房屋，该楼房买卖过程中所发生的交易需有关部门审批的手续问题，甲方应当积极配合乙方一起妥善解决。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。5.如乙方所购楼房以后可以办理房产证时，秦玉军应予以积极配合，但相关费用由乙方自行承担。第五条违约责任若甲方违约，乙方有权要求甲方返还购房款，并要求甲方承担违约金，违约金数额为楼房价款的30%。甲方将拆迁安置楼房在主管部门变更在乙方名下后，乙方需在24小时内将房款130000元汇到甲方账户名下。迟延履行的，履行一天交付迟延履行金为房价款的0.1%。第六条合同签订后办理房产过户手续前，如遇政策性拆迁规划等，以及房价涨落均与甲方无关。第七条该楼房毁损灭失的风险自楼房正式交付之日起转移给乙方。第八条本合同未尽事宜，甲乙双方共同协商签订补充协议，补充协议和本合同具有相等法律效力。第九条合同自双方签字盖章按手印后生效。第十条合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。其余事实同一审查明的事实。本院认为，本案的争议焦点是涉案房产买卖合同的效力问题以及一审被告秦玉军的合同义务问题。关于第一个焦点，首先，根据房管部门档案材料，可以认定涉案房产系上诉人程桂梅和秦玉军夫妻共同财产。二人对涉案房屋享有共同共有权。其次，2018年3月8日，被上诉人裴广臣与原审被告秦玉军签订房屋买卖合同时，因无力偿还14万元借款，秦玉军遂将涉案的共同房屋抵偿给裴广臣。被上诉人裴广臣没有证据证实秦玉军取得了第三人程桂梅同意的情况下，秦玉军擅自以个人名下处分共有财产的行为构成无权处分。但是，房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违背法律或者行政法规强制性规定，亦无证据证实裴广臣与秦玉军具有恶意串通损害程桂梅合法权益的情形，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案《楼房买卖合同》应认定为合法有效。上诉人程桂梅主张合同无效的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点，首先，关于裴广臣要求继续履行过户义务的问题，由于涉案房产所有权并未变更到裴广臣名下，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，裴广臣并不符合善意取得的构成要件，房屋涉案房屋依然是秦玉军与程桂梅的共同财产，其要求交付、过付没有法律依据；其次，按照《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，共同共有人对共有不动产享有共同所有权，《城市房地产管理法》第三十七条关于“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的规定，由于上诉人程桂梅没有在《房屋买卖合同》上签名，亦未授权原审被告秦玉军代为签名，更拒绝对《房屋买卖合同》进行追认，故该合同实际已经无法履行，裴广臣要求过户和交付的诉请已经无法实现；若裴广臣认为秦玉军在履行合同中存在违约行为或造成损失，可另行提起诉讼。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（三）款之规定，判决如下：一、撤销山东省禹城市人民法院（2018）鲁1482民初3332号民事判决；二、原审被告秦玉军与被上诉人裴广臣签订的《楼房买卖合同》有效；三、驳回被上诉人裴广臣的其他诉讼请求。一审案件诉讼费3945元，由上诉人裴广臣负担1972.5元，被上诉人秦玉军负担1972.5元；二审案件受理费5350元，由上诉人程桂梅负担2675元，被上诉人裴广臣负担2675元。本判决为终审判决。审判长 王 鲲审判员 李 敏审判员 王晓丽二〇二〇年二月三日书记员 邢馨月