上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6995号原告（反诉被告）：瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司。法定代表人：OLAFGUNTHER，董事长。委托诉讼代理人：冯旭，北京观韬（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹红黎，北京观韬（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海时昕机械制造有限公司。法定代表人：齐映，总经理。委托诉讼代理人：徐叶花，上海方英律师事务所律师。原告瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司（以下简称瑞曼迪斯公司）诉被告上海时昕机械制造有限公司（以下简称时昕公司）及反诉原告上海时昕机械制造有限公司反诉反诉被告瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月18日、7月6日公开开庭进行了审理。2016年7月，时昕公司提起反诉，后本案因案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，并经瑞曼迪斯公司申请对本案进行评估，于2016年10月12日、2017年3月13日公开开庭进行了审理。瑞曼迪斯公司委托诉讼代理人冯旭、邹红黎、时昕公司委托诉讼代理人徐叶花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞曼迪斯公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认瑞曼迪斯公司与时昕公司签署的《上海市厂房租赁合同》于2015年12月16日解除；2、时昕公司返还瑞曼迪斯公司租金人民币（以下币种同）262,449.60元及押金43,741.60元；3、时昕公司支付违约金43,741.60元；4、时昕公司赔偿损失934,063.52元（包括装修损失810,763.52元、搬迁费123,300元）。事实和理由：2015年6月3日，瑞曼迪斯公司与时昕公司签订《上海市厂房租赁合同》，约定时昕公司将其所有的坐落于上海市奉贤区发工路XXX号XXX幢厂房租赁给瑞曼迪斯公司，租赁期限为2015年6月16日起至2019年1月31日止，时昕公司给予瑞曼迪斯公司45天免租期，2015年8月1日为起租日。双方约定采用付六押一的方式支付租金，月租金为43,741.60元。同时约定了租赁目的、合同单方解除权及违约责任等。合同签订后，瑞曼迪斯公司按照约定分别于2015年6月8日向时昕公司支付租赁押金43,741.60元，于2015年6月25日支付了2015年8月1日至2016年1月31日止的六个月租金262,449.60元。后，瑞曼迪斯公司对租赁的系争厂房进行了装修，并前往有关政府部门办理经营所需的备案、注册手续。但在办理过程中，瑞曼迪斯公司得知时昕公司因与他人发生纠纷，系争厂房于2014年7月25日被奉贤区人民法院查封，在前往工商部门办理手续时，被明确告知因存在司法查封，不受理办理营业执照的申请。瑞曼迪斯公司得知上述情况，立即发函时昕公司，要求其尽快解除查封，但时昕公司未采取有效措施解除，致使瑞曼迪斯公司租赁的目的落空。瑞曼迪斯公司于2015年12月16日发函时昕公司解除了租赁合同。由于时昕公司致使瑞曼迪斯公司租赁目的落空，时昕公司违约，瑞曼迪斯公司遂涉讼。时昕公司本诉辩称，同意解除合同，瑞曼迪斯公司违约在先，造成合同实际无法履行。时昕公司曾口头告知瑞曼迪斯公司系争厂房被查封，且产权查封不影响使用。时昕公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除瑞曼迪斯公司与时昕公司于2015年6月3日签订的《上海市厂房租赁合同》；2、瑞曼迪斯公司将系争厂房腾退给时昕公司；3、瑞曼迪斯公司支付违约金43,741.60元；4、瑞曼迪斯公司支付时昕公司租金（自2016年2月1日起至实际返还之日止，按月租金43,741.60元计算）；5、瑞曼迪斯公司支付时昕公司门卫安保费、道路清洁费（自2015年8月1日起至实际返还日止，按每月2,000元计算）；6、瑞曼迪斯公司支付时昕公司水电费40,188.50元（自2015年6月1日起至2015年12月）。事实和理由：2015年6月3日，瑞曼迪斯公司与时昕公司签订《上海市厂房租赁合同》，约定时昕公司将其所有的坐落于上海市奉贤区发工路XXX号XXX幢厂房租赁给瑞曼迪斯公司，租赁期限为2015年6月16日起至2019年1月31日止。合同签订后，时昕公司按约将系争厂房交付给瑞曼迪斯公司使用，瑞曼迪斯公司支付时昕公司2015年8月1日至2016年1月31日止的租金，后瑞曼迪斯公司单方提出解除合同，并搬离了部分物品。但至今未将系争厂房清空返还时昕公司，严重侵害了时昕公司的权益。瑞曼迪斯公司反诉辩称，同意解除合同。系争厂房已经在2016年2月1日腾房给时昕公司了，不存在支付租金问题。时昕公司违约在先，不存在支付违约金问题。所谓安保费包含于租金中，水电费不清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（《上海市厂房租赁合同》、房地产权证、付款凭证、收条、房产登记信息、建设工程规划许可证、回复函、公证书、购买空调合同、装修合同），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据：催告函、解除合同通知函，鉴于瑞曼迪斯公司提供邮寄凭证及送达情况，本院对此予以采纳；付款凭证，时昕公司不予确认，本院难以采纳。对于时昕公司提供登记在系争厂房地址其他公司工商信息，与本案不具有关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月3日，瑞曼迪斯公司（原名上海百利加防腐工程有限公司）与时昕公司签订《上海市厂房租赁合同》约定，瑞曼迪斯公司（乙方）租赁时昕公司（甲方）坐落于上海市奉贤区发工路XXX号XXX幢的厂房，建筑面积2996平方米，停车场和车道为800平方米。甲、乙双方约定，甲方于2015年6月15日前向乙方交付厂房。租赁日期自2015年6月16日起至2019年1月31日止。免租期为45个自然日，自交房开始计算。免租期满后，即2015年8月1日为起租日。日租金为0.48元/平方米，年租金524,899.20元，月租金43,741.60元。乙方应在本合同签订3日内支付押金，共计43,741.60元。签约后21日内另行支付6个月租金262,499.60元。甲乙双方约定付6押1的方式，第一次支付6个月租金及一个月押金。以后每6个月支付下一期租金，乙方应提前7日付清给甲方。还约定，乙方应每月支付门卫安保费和道路清洁费2,000元。双方还约定，甲方交付的厂房和有关设施设备不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同一方，应向另一方按1个月租金支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同中约定，甲方未在该合同中告知乙方，该厂房在租赁前已抵押或产权转移已受到限制或其他影响乙方正常租赁目的的，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。嗣后，时昕公司交付了系争厂房。2015年6月8日，瑞曼迪斯公司支付了押金43,741.60元，同月25日支付了租金262,449.60元。2015年11月30日，瑞曼迪斯公司向时昕公司发送《催告函》言明，合同签订后，瑞曼迪斯公司投入装修资金，现装修全部完成。但在前往相关部门办理证照时，发现系争厂房被查封，无法办理分支机构注册申请等相关业务。要求时昕公司在接函后5日内解决问题解除司法查封。时昕公司回复，司法查封，不影响厂房的使用功能，没有告知不是故意隐瞒，因瑞曼迪斯公司没有问，如果问了，会如实告知，并承诺尽快解决。2015年12月16日，瑞曼迪斯公司致函时昕公司要求解除合同，2015年12月18日，时昕公司收悉。2016年1月13日，瑞曼迪斯公司向时昕公司发送《退租通知函》，通知时昕公司2016年1月28日上午9:30到系争厂房交接。2016年1月28日，瑞曼迪斯公司偕同公证部门，搬离系争厂房，但中央空调等未予拆除。同时，瑞曼迪斯公司将系争厂房钥匙邮寄时昕公司，后遭退信。目前，瑞曼迪斯公司确认，快递部门已经无法找到系争厂房钥匙。诉讼过程中，鉴于瑞曼迪斯公司确认已经将全部可搬离设施于2016年2月1日前搬离，本院向时昕公司释明，能否在诉讼过程中先进行接收。2016年8月25日，时昕公司书面回复，同意接收。还查明，系争厂房于2014年7月25日为本院查封。2016年1月13日，上海百利加防腐工程有限公司申请变更名称为瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司。本院向工商登记部门咨询，其回复，被司法查封的房屋无法办理工商证照登记。诉讼过程中，本院根据瑞曼迪斯公司申请，委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对本案不可拆除的装修造价进行鉴定。鉴定意见为：房屋修复及装饰装修总费用：818,570元（土建：523,553元、安装135,017元、空调设备160,000元。）对于鉴定意见书，瑞曼迪斯公司没有异议，时昕公司认为空调可以拆除。鉴定人认为，空调作为一个系统，虽然空调外机可以拆除，但管道不能拆除，其作为造价单位，对于能否移机其不确定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。瑞曼迪斯公司与时昕公司签订的《上海市厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于谁的违约行为致使合同无法履行。本院认为，双方合同明确约定，系争厂房产权转移或受限制情况，时昕公司应明确告知。然时昕公司未告知系争厂房被司法查封的事实，致使瑞曼迪斯公司无法办理相关证照，不能实现租赁目的，导致合同解除，时昕公司应承担违约责任。瑞曼迪斯公司于2015年12月16日书面通知时昕公司解除合同，上述通知于2015年12月18日到达时昕公司，故本院确认双方合同于2015年12月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，瑞曼迪斯公司应将系争厂房返还时昕公司，瑞曼迪斯公司致函时昕公司要求交接，但时昕公司在接到函件后，未及时接收，因此而扩大的损失，应由时昕公司承担。瑞曼迪斯公司确认2016年2月1日前已经搬离，之前其接收系争厂房进行装修，理应支付相应租金，故对瑞曼迪斯公司要求返还已支付租金的诉讼请求，本院不予支持。现合同解除，时昕公司应将收取押金返还瑞曼迪斯公司。时昕公司未尽适租义务造成合同无法履行，对于瑞曼迪斯公司投入装修损失，应由时昕公司予以赔偿。时昕公司辩称，中央空调可予以拆除，但本院认为中央空调涉及内部管道铺设，拆除导致价值毁损，本着物尽其用、经济的原则，空调可不予拆除。综上，本院酌情确定剩余租赁期限内装修残值损失为701,630元，应由时昕公司赔偿瑞曼迪斯公司。瑞曼迪斯公司还请求时昕公司偿付违约金，合同约定支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，本案中违约金不足以抵付损失，故对于赔偿费用，以实际损失为限。对于瑞曼迪斯公司要求时昕公司偿付搬迁费的请求，于法无据，本院不予支持。合同约定，瑞曼迪斯公司在租赁期间应支付门卫安保费和道路清洁，现瑞曼迪斯公司未予支付，故对于时昕公司要求瑞曼迪斯公司支付租赁期间安保费和道路清洁费的请求，本院予以支持。对于时昕公司要求瑞曼迪斯公司支付水电费的请求，因瑞曼迪斯公司进行装修，其使用租赁房屋期间未支付相应水电费，而其提供公证书上水电费抄表所见与时昕公司制作表格相近，故对于水电费的主张，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司与被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司于2015年6月3日签订的《上海市厂房租赁合同》于2015年12月18日解除；二、被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉原告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司押金人民币43,741.60元；三、被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉原告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司违约金43,741.60元；四、被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉原告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司损失人民币657,888.40元；五、原告（反诉被告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司支付被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司安保费和清洁费人民币12,000元；六、原告（反诉被告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司支付被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司水电费人民币40,188.50元；七、驳回原告（反诉被告）瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司其余本诉诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）上海时昕机械制造有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币16,355.97元，鉴定费16,200元，反诉案件受理费人民币3,337元，由原告瑞曼迪斯（上海）工业科技有限公司负担10,989.97元，被告上海时昕机械制造有限公司负担24,903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一七年三月二十九日书 记 员  李亚宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。