浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6539号上诉人（原审被告）：朱沾，男，1961年10月17日出生，汉族，住浙江省浦江县。委托诉讼代理人：汪君瑞，浙江泽鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈北康，浙江泽鉴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：恒昌集团有限公司，住所地：浙江省浦江县恒昌大道118号，统一社会信用代码：91330726147704272L。法定代表人：徐鸣鹤。委托诉讼代理人：沈卫东，浙江良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅旻烨，浙江良友律师事务所律师。上诉人朱沾因与被上诉人恒昌集团有限公司（以下简称：恒昌集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初3585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱沾的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回恒昌集团对朱沾的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由恒昌集团承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。本案中，2018年10月9日恒昌集团办公室主任发《终止协议》，要求解除双方的租赁合同，朱沾己按该协议约定将2018年9月30日前的剩余租金44万元支付给恒昌集团，用自己的履约行为明确接受解除双方的租赁合同，至于本案租赁房屋没有移交给恒昌集团，是由于恒昌集团与房屋的实际承租人张卫民在协商租赁涉案房屋所导致，并非朱沾不移交。因此，本案所涉的租赁合同应视为解除，一审法院以该房屋未腾空认定双方租赁协议未解除，属于认定事实不清，适用法律错误。恒昌公司答辩称，1、2018年10月9日恒昌集团办公室主任发出一份终止租赁合同的协议，是因朱沾的要求发的。朱沾在2018年9月28日微信中请求郭主任向他发这样的协议，微信内容是“如果明、后天还是老样子，郭主任您辛苦一下发个终止合同还需补交多少钱，如果不交就上诉了的信息给我，我好转发给张总，否则他们还以为我在干嘛，辛苦一下，谢谢郭主任”。说明发这一份协议是为了配合朱沾方便去向张卫明催款，并不能够证明朱沾和恒昌集团之间的租赁合同已经解除。更何况，该份终止租赁合同的协议当中，未经双方签字或者盖章确认。朱沾也未履行该协议当中的义务。租金并没有在2018年10月15日前付清，也没有在2018年10月25日前将房屋腾空交还给恒昌集团。所以朱沾在上诉状中称租赁合同已经解除，与事实不符。2、恒昌集团从来没有与案外人张卫民发生过租赁关系，也没有与张卫明协商过房屋租赁的具体事宜。张卫民是否属于实际承租人，这是朱沾和张卫民之间的事情，向张卫民去催租金也是朱沾主张的事情。恒昌集团没有资格向张卫民催收租金。这一点，从一审朱沾提供的他跟郭翠芳主任之间的微信通话记录可以反映。就算张卫民不交租金，造成朱沾未能够向恒昌集团交纳租金，这个责任也只能够由朱沾向恒昌集团承担。至于朱沾在承担责任以后，是否可以向张卫民去追偿，这是另案解决的事情，跟本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。恒昌集团向一审法院起诉请求：1、判令终止恒昌集团、朱沾之间签订的房屋租赁协议。2、判令朱沾支付恒昌集团租金1226105元（自2017年11月1日至2019年6月10日房租1866105元，己付房租640000元），滞纳金466212元，合计1692317元。3、判令朱沾搬出、腾空所租赁房屋。4、由朱沾承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2014年10月15日，朱沾作为乙方与作为甲方的恒昌集团有限公司签订《房屋租赁协议》，约定：由朱沾承租恒昌集团所有的浦江县恒昌·财富广场商铺3100号、3200号房屋用于经营名江汇KTV，租赁期限为5年，自2014年11月1日至2019年10月31日；第一年租金为952650元，年均递增6%，以后每一年的租金在上一租约年的基础上递增6%；租金按年支付，先付后用，签订合同时即付清2014年11月1日至2015年10月31日的租金，以后每租约年提前十天支付租金（每年10月20日前）；签订合同时，乙方应支付履约保证金贰拾万元整。合同解除及违约责任：1、乙方逾期10天不付租金，甲方可终止合同，乙方应履行相关义务并按逾期日数，每天按拖欠金额0.1%的标准向甲方支付违约金。……4、任何一方违约，导致守约方提前解除合同的，违约方应向守约方支付当年三个月租金额的违约金并赔偿因此造成的直接经济损失。协议签订后，朱沾支付了保证金20万元，恒昌集团也将案涉房屋产交付朱沾使用。2018年4月开始，因为朱沾未按约向恒昌集团支付2017年11月1日后的租金，恒昌集团、朱沾一直就租金的支付进行协商，期间朱沾支付了恒昌集团租金20万元。2018年10月9日，恒昌集团办公室主任郭翠芳通过微信向朱沾发送了一份《终止〈租赁合同〉协议》，该协议写明：一、按合同约定，朱沾单方提前解除合同，属朱沾违约行为，应向恒昌集团支付三个月金额的违约金。考虑到朱沾经营困难的实际情况，恒昌集团同意朱沾交清2017年11月1日至2018年9月30日的租金84万元后，不追究朱沾违约责任；二、朱沾交纳在恒昌集团的20万元保证金用于冲抵2017年11月1日至2018年9月30日的租金，另外朱沾在此期间已付租金20万元，冲减后尚应支付租金44万元，朱沾必须在2018年10月15日前付清；三、朱沾在2018年10月25日前必须将房屋腾空交还恒昌集团，朱沾自行搬走属于自己的可移动财产，房屋内不可移动部分，根据恒昌集团要求拆除，且恒昌集团不予任何补偿；四、……五、朱沾履行完上述全部责任后，经恒昌集团验收合格，恒昌集团同意解除合同，且不再追究朱沾其他违约责任；若没有按以上约定条款完成全部责任，恒昌集团将依照原合同约定条款提起法律诉讼。但对是否接受上述终止协议的条款，朱沾未在微信表示，双方也未签订书面的终止协议。2018年10月19日、10月25日，朱沾分两次向恒昌集团支付了租金44万元，但案涉的房屋一直未腾空。原审法院认为：虽然2018年10月9日，恒昌集团办公室主任郭翠芳通过微信向朱沾发送了一份《终止〈租赁合同〉协议》的合同文本，但庭审中恒昌集团、朱沾均认可双方未签订书面的解除协议，也无证据证明双方已对上述合同文本的内容达成一致意见，因此，恒昌集团向朱沾发送合同文本的行为并不能证明恒昌集团、朱沾间的租赁合同已解除。而且，上述终止协议第五条写明：朱沾方需履行完包括支付租金、腾空房屋等责任后，恒昌集团才同意解除合同且不再追究朱沾其他违约责任，若朱沾未完成约定的全部责任，恒昌集团将依照原合同约定条款提起法律诉讼。即使恒昌集团发送给朱沾的终止协议内容系恒昌集团、朱沾共同的意思表示，但朱沾未在约定的付款时间内支付租金、腾空房屋，双方约定的解除条件也未成就，恒昌集团也可以按照原租赁合同的约定要求朱沾承担责任。故对朱沾提出双方的租赁合同已在2018年10月25日解除，朱沾已按约支付恒昌集团租金的辩解，不予采信。现在，朱沾未在约定的时间支付恒昌集团租金，根据《房屋租赁协议》第六条第一项“朱沾逾期10天不付租金，恒昌集团可终止合同，朱沾应按逾期日数，每天按拖欠金额0.1%的标准向恒昌集团支付违约金”之约定，恒昌集团有权要求解除恒昌集团、朱沾间的房屋租赁合同，并要求朱沾支付违约金。故对恒昌集团要求终止合同，判令朱沾支付租金及违约金的诉讼请求，予以支持。虽然恒昌集团提供的《逾期未付租金及滞纳金计算情况》计算正确，但恒昌集团主张的违约金466212元超过实际租金损失1226105元的30%，恒昌集团主张违约金过高，依法予以调整为367831.5元。因此，朱沾尚应支付恒昌集团的租金及违约金合计为1593936.5元，扣除朱沾已支付给恒昌集团的保证金20万元，朱沾尚应支付给恒昌集团租金及违约金1393936.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除恒昌集团有限公司与朱沾于2014年10月15日签订的《房屋租赁协议》；二、限朱沾于判决生效后十日内支付恒昌集团有限公司租金1226105元，违约金367831.5元，合计1593936.5元，扣除朱沾已支付恒昌公司的保证金200000元，朱沾尚应支付恒昌集团1393936.5元；如未按判决指定的期间履行给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、限朱沾于判决生效后十日内腾空浦江县恒昌·财富广场商铺3100号、3200号房屋。本案受理费10015元（已减半收取），由恒昌集团承担1766元，由朱沾承担8249元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，朱沾占用恒昌集团房屋未腾退的事实明确，虽然恒昌集团办公室主任郭翠芳在2018年10月9日向朱沾发送了《终止〈租赁合同〉协议》的合同文本，但双方均未正式签订该协议，且根据朱沾与郭翠芳的聊天内容以及实际履行情况，均不能认定双方租赁关系已经解除，故恒昌集团要求朱沾支付租金和违约金的依据充分，应予支持。根据《房屋租赁协议》，本案建立租赁关系的系恒昌集团与朱沾，并不直接涉及案外人张卫民，故朱沾的该项上诉理由不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，朱沾的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20030元，由朱沾负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 周楚臣审 判 员 杜月婷二〇二〇年二月十七日代书记员 钟李钰