四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16388号 上诉人（原审被告）：成都新力实业有限公司。住所地：四川省成都高新区创业路六街坊二号武侯企业大厦。 法定代表人：时克义，总经理。 委托诉讼代理人：罗金龙，四川岷山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雍元，四川岷山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄新华，男，1977年8月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。 被上诉人（原审原告）：董平，男，1972年11月17日出生，汉族，住上海市闸北区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。 上诉人成都新力实业有限公司（以下简称新力公司）因与被上诉人黄新华、董平合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新力公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判在一审判决第一项认定的房屋销售款项中扣除黄新华、董平应当按约定承担的税费，驳回黄新华、董平要求新力公司支付逾期付款利息的主张；本案一、二审诉讼费均由黄新华、董平承担。 事实和理由：1.一审认定双方基于《转让协议》建立的法律关系为合作关系，该认定错误，《转让协议》实际系买卖合同关系、借名关系、委托收款关系。一审法院仅以黄新华、董平购买房屋后，未进行产权变更登记，而是继续借用新力公司的名义对外销售房屋为由，就认定双方系合作销售关系，明显错误。不能因最终的购房者是从新力公司处受让房屋所有权，就否定在此之前新力公司已将房屋出售给黄新华、董平的事实，更不能将房屋经过两次销售的事实认定为仅是一次销售。而根据《转让协议》第2.1条的约定，合同签订后，黄新华、董平即应按期履行付款义务，且该付款义务并未附加任何有关房屋再次销售的条件，因此，双方之间并无任何合作的意向及行为，新力公司仅需依约将房屋交付给黄新华、董平，后续配合黄新华、董平收款，即完成合同主要义务，至于房屋在销售给黄新华、董平后，如何进行装修、如何再次销售、再次销售的定价等事宜，均由黄新华、董平自行决定及受益，与新力公司无关。故，双方之间是针对未经装修的房屋进行买卖的关系，以及黄新华、董平借用新力公司的名义销售装修后房屋的借名关系，和新力公司代收黄新华、董平销售房屋款项的关系。2.《转让协议》合法有效，根据第2.3条的约定，房屋销售价格在4700元至8200元之间应缴纳的税费，纳税主体是黄新华、董平，故在新力公司需向黄新华、董平支付的款项中应扣除前述对应税费。虽然，案涉销售房款尚未经税务机关审核确定具体的应缴纳税款数额，但《转让协议》项下的房屋均已销售完毕，具备税款核定的事实条件，新力公司申请在本案中启动司法审计程序，以确定黄新华、董平应承担的税费数额。3.《转让协议》在实际履行中，新力公司已根据黄新华、董平的要求，以往来款、广告费、装修设计费、装修款、咨询代理费等名义共计向黄新华、董平指定的主体支付了36303211.66元，其中大部分款项均为黄新华、董平所得，实际抵扣的费用是很少的一部分。对此事实，黄新华、董平在起诉状中亦是认可的。 黄新华、董平共同辩称，1.一审法院确定的案由正确。《转让协议》并非是以黄新华、董平取得案涉房屋的所有权为合同目的，这是区别于买卖合同关系的根本特征。房屋装修后以新力公司名义对外销售，并由新力公司代收购房款，实质上是双方合作销售房屋的具体合作模式，并非新力公司认为的借名关系、代收款关系。一审中，新力公司亦明确表示认可《转让协议》的性质为合作关系。2.《转让协议》第2.3条明确约定双方各自应承担的税费，其中，黄新华、董平仅承担房屋出售价格超过8200元/平方米以上的税费，其余房屋销售应缴税费均由新力公司承担。而8200元/平方米以上出售价格对应需缴的税费，根据税收测算文件即可自行计算，无需通过司法审计程序来确认。一审中，新力公司也从未提出过司法审计的申请，其在二审中提出该项申请，不符合举证的程序规定。3.黄新华、董平主张的逾期付款利息，实质上是新力公司逾期付款给黄新华、董平造成的实际损失，对此《转让协议》虽无约定，但黄新华、董平主张利息具有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 黄新华、董平向一审法院共同起诉请求：判令：1.新力公司立即向黄新华、董平转付其代收的成都市双流区房屋销售款人民币8071556.06元；2.新力公司自黄新华、董平起诉之日起以应付的8071556.06元销售款为基数，按同期银行贷款基准利率4.75%的标准赔偿利息损失，计付至判决生效之日；3.新力公司向黄新华、董平支付房屋销售款658900元；4.新力公司返还代收的购房客户违约金53000元。 一审法院认定事实：2015年10月31日，黄新华、董平（乙方）与新力公司（甲方）签订《转让协议》，约定新力公司按每平方米4700元的价格向黄新华、董平转让其开发的位于成都市双流区225套房屋。黄新华、董平自行出资对房屋装修后，以新力公司名义对外公开销售。《转让协议》2.1条约定，合同转让总价款36674476元；2.2条约定：“签约后两周内首付500万，2015年底付500万，2016年6月份付1000万，2016年12月底结清全部余款……”；2.3条约定：“项目转让时发生的土地增值税……各项税费由甲方承担及实际产权购房人各自承担。乙方提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平米的发票，出售价格超过8200元的部分的税费双方协商处理方式为：乙方承担出售价格超过8200元（该价格由转让价4700元加上3500元的装修成本组成）部分的营业税及相关土地增值税、企业所得税。” 2015年10月10日至2016年1月7日期间，黄新华、董平向新力公司支付转让款项共计16000000元。 2016年8月8日至2018年1月8日，新力公司向黄新华、董平销售房屋过程中的关联单位上海雍景台投资管理有限公司等支付相关往来款、广告费等款项，共计36303211.66元，上述公司开具了相应发票，票面金额共计25843050.66元,剩余金额发票黄新华、董平当庭同意开具，但是要求新力公司指示发票开具项目，一审庭审中，一审法院要求新力公司在庭后5个工作日之内向黄新华、董平明确开票事项，否则视为新力公司阻却合同条件的成立。一审庭后5个工作日之内，新力公司未向黄新华、董平明确开票事项。 2018年2月份，案涉项目房屋全部销售完毕，销售实际收入金额65624850元，客户因违约支付的违约金53000元。 一审另查明以下事实： 1.案涉两套房屋，合同交易价格为658900元，黄新华、董平与购房者于2017年8月签订了定金协议，购房者支付了2万元定金，其后，上述房屋因新力公司涉其他诉讼被司法查封，无法签订正式房屋买卖合同，但是案涉房屋已经由黄新华、董平装修，并交付给了购房者。 2.案涉项目尚未完成税务审核。 3.2013年11月14日，为案涉房屋每户预充了50元电费，12月20日每户预充了11.75元水费，案涉房屋共计预充水电费13893.75元； 4.黄新华、董平自认销售价格超过8200元销售额为2387709元，自认此部分应缴税额为1439504.28元。对此，新力公司掌握相应证据未提供相反证据予以反驳，一审法院予以确认。 一审法院认为，一审庭审中，黄新华、董平对其诉讼请求构成进行了明确，其诉讼请求计算方式为（销售款项金额+黄新华、董平已支付给新力公司的房款）-（新力公司以各种名义支付的款项+黄新华、董平应付新力公司的购房款+黄新华、董平应承担的税金），新力公司对于黄新华、董平提出的计算方式无异议；对于已收到黄新华、董平支付给新力公司的房款16000000元，新力公司以各种名义支付的款项36303211.66元，黄新华、董平应付新力公司的购房款36522478元无异议，但是对于销售款项金额，黄新华、董平应承担的税金存在异议，并主张还应该扣除黄新华、董平应该支付的水电费13893.75元。对于销售款项金额，新力公司认可销售实际收入款项65624850元以及客户支付的违约金53000元，但是对于黄新华、董平主张的销售应收款项658900元存在异议，认为该款新力公司并未收到不应该计算在内；对于税金认为黄新华、董平暂测金额只是8200元/平方米以上部分的金额，黄新华、董平应该承担4700元/平方米以上的全部税费。因此，本案的争议焦点如下：1.双方《转让协议》的性质与效力；2.销售应收款项658900元是否应该支付给黄新华、董平；3.13893.75元水电费是否应由黄新华、董平承担；4.新力公司向黄新华、董平支付款项的条件是否已经成就。 一、双方《转让协议》的性质与效力。 一审庭审中新力公司提出《转让协议》第2.3条是避税条款应当无效。对此，一审法院认为，首先，从一审法院查明的事实可以看出双方虽约定了两次转让，但是实际合同履行过程之中黄新华、董平与新力公司关于房产的关系并非是分隔开的两次转让的关系，而是以向客户销售房屋为目的的房屋销售过程中的两个阶段，第一阶段是新力公司向黄新华、董平提供房屋，第二阶段是黄新华、董平装修并售出，二者共同最终目标群体为客户，二者关系为合作销售，且新力公司在一审庭审之中自认双方实际上是合作销售的关系，因此，对于其《转让协议》第2.3条应无效的抗辩不予支持，双方签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。 二、销售应收款项658900元是否应该支付给黄新华、董平。 双方争议的销售应收款项658900元对应的是黄新华、董平销售房屋当中的3-1-1418、1419两套房屋的房款，购房者缴纳定金后，在网签过程中发现因新力公司对外欠债遭到法院查封，无法签售，购房者未支付上述房款。但黄新华、董平已经装修，购房者已经入住。黄新华、董平认为根据《转让协议》第3.3条之约定，新力公司应保证在项目转让时不存在法院查封、扣押等情形，根据该协议5.1条，新力公司造成合同无法履行的应承担相应的损失，所以要求新力公司支付这两套房屋购房款650000元。新力公司承认两套房屋因自己过错被查封的事实，但认为自己仅对黄新华、董平有转付义务，在未收到客户付款时无法履行转付的义务，所以不应支付658900元。对此，一审法院认为，根据《转让协议》第3.3条之约定，新力公司应保证在项目转让时不存在法院查封、扣押等情形，根据该协议5.1条，新力公司造成合同无法履行的应承担相应的损失。新力公司因为自己的过错导致了这两套房屋合同无法继续履行，无法收到房款，根据合同约定新力公司确实存在违约行为。但是在本案中，黄新华、董平在一审庭审中提出的诉求是要求新力公司转付658900元购房款，而非承担违约责任。转付之意为新力公司收到客户的购房款后转交给黄新华、董平，但这658900元并未收到，无法转付，因此，一审法院对黄新华、董平要求新力公司转付上述款项的诉请不予支持。黄新华、董平如欲追究新力公司的违约责任可另案诉讼。 三、13893.75元水电费是否应由黄新华、董平承担。 新力公司在抗辩中依据《转让协议》第2.4条，提出黄新华、董平应支付房屋销售期间新力公司代其垫付的水电费13893.75元。黄新华、董平对上述水电费的真实性予以认可，但是认为不应该由其承担。对此，一审法院认为，《转让协议》第2.4条约定：“项目转让后，项目发生的公共能耗费用（本合同其他条款特别约定的除外）全部由乙方和使用方承担。”，案涉房屋是由新力公司以清水房状态移交给黄新华、董平，精装修发生在项目转让之后，能耗亦应发生在之后，故对于新力公司的抗辩予以支持，上述水电费应由黄新华、董平承担。 四、新力公司向黄新华、董平支付款项的条件是否已经成就。 双方《转让协议》第2.3条约定“项目转让时发生的土地增值税、企业所得税、房地产税、契税及印花税等各项税费由甲方承担及实际产权购房人各自承担。乙方提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平方米的发票，出售价格超过8200元的部分的税费双方协商处理方式为：乙方（承担出售价格超过8200元（该价格由转让价4700元加上3500元的装修成本组成）的部分的营业税及相关土地增值税、企业所得税。”双方对于该条的解读出现了分歧。双方对4700元以下部分税费由新力公司承担，8200元以上部分税费由黄新华、董平承担无异议，但是对于4700元至8200元部分的税费由谁承担产生了争议。 黄新华、董平认为，协议约定的非常清楚，税费由“甲方”也即是新力公司承担，黄新华、董平所承担的合同义务约定的非常清楚就是提供“装修成本和前期开办费用合计3500元/平方米的发票。”现已经提供了25843050.66元，剩余的发票，黄新华、董平亦可以提供，新力公司在一审法院限定的时间内未向黄新华、董平明确开具发票的事项，阻却合同条件的成立，视为合同约定的付款条件成就。而新力公司则认为案涉房屋虽然是黄新华、董平以公司名义与购房人签订的合同，面向税务局的纳税主体当然是新力公司，但是不管房屋卖多高的价格，新力公司的受益范围只有4700元/平方米，其上部分受益人是黄新华、董平，当时合同约定其提供“装修成本和前期开办费用合计3500元/平方米的发票。”实质就是要其承担相应的税费，只是承担税费的方式是其提供发票，由新力公司作为纳税主体将其发票作为成本依据向税务局报税抵扣，但是通过初步与税务局的沟通，其提供的发票不完全抵扣，具体能抵扣的数额还需要年底税务核查以后才能确定，对于其未能抵扣的部分应该由黄新华、董平承担，因此，黄新华、董平的诉请是不确定的，不应该得到支持。 对此，一审法院认为，首先，对于新力公司抗辩所称的黄新华、董平所提供的发票不能全额抵税，这一事实，本身没有实际发生，新力公司亦未提供证据证明上述事实必将发生，故对不能抵扣部分的税费是否应由黄新华、董平这一争议，因不存在事实基础，而无处理必要；第二、《转让协议》并未约定新力公司的付款以其完成所得税等税收汇算清缴为前提条件；第三、《转让协议》虽未约定付款时间，但是案涉房屋的销售于2017年6月已经结束，销售款也已经支付至新力公司账户之中，且黄新华、董平已按合同约定提供了合同约定金额的发票，黄新华、董平已经完成了其合同义务，现黄新华、董平明确主张要求支付款项，新力公司拒绝支付无合同以及法律依据。同时，对于黄新华、董平对销售价格在8200元以上税费1439504.28元的自认予以认可。 综上，新力公司所提抗辩不能阻却其对黄新华、董平支付款项的义务，其付款金额为16000000元+65624850元+53000元-36303211.66元-13893.75元-36674476元-1439504.28元=7246764.31元。 关于利息损失，新力公司应付而未付相应款项，应向黄新华、董平支付资金占用期间的利息，因双方《转让协议》未约定款项支付时间，黄新华、董平亦未提交其除起诉外向新力公司主张款项的证据，故应以载有主张款项意思表示的起诉副本送达新力公司的2019年1月18日作为催告之日，并给予1个月的付款合理期限，从2019年2月18日作为利息起算点，以7246764.31元为基数，按年利率4.75%为标准计算利息至判决生效之日。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、新力公司于判决生效之日起十日内向黄新华、董平支付房屋销售款7246764.31元；二、新力公司于判决生效之日起十日内向黄新华、董平支付逾期付款利息，计算方式为以7246764.31元为基数，按年利率4.75%标准，从2019年2月18日起算至判决生效之日；三、驳回黄新华、董平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取34154元，由新力公司负担30656元，由黄新华、董平负担3498元，保全费5000元，由新力公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、双方基于案涉《转让协议》建立的法律关系性质及效力的认定。 新力公司上诉主张与黄新华、董平之间是买卖合同关系、借名关系、委托收款关系，而非合作销售关系。对此，本院认为，根据双方签订的《转让协议》内容来看，新力公司向黄新华、董平转让案涉225套房屋，由黄新华、董平自行出资对房屋装修后，再以新力公司名义对外销售，并由新力公司将代收的购房款转付黄新华、董平。这一房屋销售的经营模式，实质上是由新力公司完成清水房修建，再由黄新华、董平出资进行装修，最终以装修后的成品住宅作为标的物对外销售，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。双方之间并不以房屋所有权的转移为目的，故不具有买卖合同的特征，因此不能认定为买卖合同关系。双方在案涉房屋销售中约定的权利义务，已并非单纯地建立委托的关系，在我国《合同法》分则明文规定的十五类有名合同中均无法直接对应，实质上是无名合同。故，新力公司与黄新华、董平之间基于《转让协议》建立的是无名合同关系。而商品房委托代理销售合同，是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构销售，并向中介机构支付酬金的合同，案涉《转让协议》约定的权利义务内容并不符合这一法律关系性质，一审法院确定本案案由为商品房委托代理销售合同纠纷错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”根据上述规定，本案案由应确定为合同纠纷。 二审中，双方一致认为《转让协议》合法有效。本院经审查认为，《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。 二、一审认定新力公司应向黄新华、董平支付的剩余款项数额是否正确。 经查，双方对一审认定新力公司应向黄新华、董平支付的剩余款项的计算方式本身均无异议，主要分歧在于案涉房屋出售价格在4700元/平方米至8200元/平方米之间对应的税费应由哪方承担，进而在新力公司需向黄新华、董平支付的款项中应否扣除该笔税费。对此，本院认为，《转让协议》第2.3条约定：“项目转让时发生的土地增值税、企业所得税、房地产税、契税及印花税等各项税费依据国家税法规定由甲方（即新力公司）及实际产权购房人各自承担。乙方（即黄新华、董平）提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平方米的发票，出售价格超过8200元的部分的税费双方协商处理方式为：乙方承担售价超出每平方米8200元部分（该价格由转让价4700元加上3500元的装修成本组成）的营业税及相关土地增值税、企业所得税。”该条约定明确了两点：一是案涉房屋在向购房人完成销售过程中所需缴纳的税费，由新力公司和实际购房人按照国家税法的规定各自承担分别属于开发商、购房人的应缴部分；二是在新力公司所承担的税费中，新力公司与黄新华、董平自行约定房屋出售价格在8200元/平方米以上部分的对应税费由黄新华、董平承担。根据该条约定，新力公司主张在应向黄新华、董平支付的款项中扣除8200元/平方米售价对应的需缴税费，具有合同依据，但针对房屋出售价格在4700元/平方米至8200元/平方米之间的应缴税费，新力公司亦主张应予扣除，并无合同依据。 本院认为，《转让协议》第2.3条中关于“乙方提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平方米发票”的约定，是基于黄新华、董平自行出资装修而致房屋出售价格增加，故对4700元/平方米至8200元/平方米之间将产生的由新力公司对外以开发商名义承担的费用，双方内部约定了冲抵的方式，但，不能当然推定为双方约定了4700元/平方米至8200元/平方米之间的税费由黄新华、董平承担。若黄新华、董平未按该条约定履行发票提供义务，由此给新力公司造成了实际损失，新力公司可另行主张权利。故，新力公司上诉认为在向黄新华、董平支付的剩余款项中应当扣除4700元/平方米至8200元/平方米的部分需缴税款的主张，缺乏事实依据和法律依据。新力公司为证明该部分税款的具体数额而在二审中提出的司法审计申请，亦无启动必要，本院不予准许。 关于出售价格超过8200元/平方米部分的税款。该项税款系新力公司主张在应向黄新华、董平支付的款项中扣除，故，新力公司对税款数额负有举证义务。一审中，新力公司对此未提供证据证明，而黄新华、董平自认销售价格超过8200元的销售额共计2387709元，对应的需缴税款数额为1439504.28元，在此情况下，一审法院采信黄新华、董平自认的应扣减税款数额，并结合双方均不持异议的剩余款项计算方式，认定新力公司尚欠黄新华、董平的剩余款项数额，并无不当。新力公司在二审中申请对房屋销售单价超过8200元/平方米部分的应缴纳土地增值税、企业所得税、营业税进行司法审计，对此，本院认为，新力公司关于扣除税款的主张，应以反诉方式提出，一审法院基于黄新华、董平自认应扣除的数额，在一审程序中一并予以扣减处理，是考虑减少当事人诉累。若新力公司认为黄新华、董平自认的数额小于根据约定应由黄新华、董平承担的税款数额，新力公司可另行主张权利。对新力公司的该项申请，本院亦不予准许。一审法院根据双方对新力公司应付剩余款项计算方式均无异议，且对除应扣除税款之外其余款项构成的数额亦不持异议的情况，认定新力公司尚欠黄新华、董平7246764.31元，并无不当，本院予以维持。 二审中，黄新华、董平以其误将被查封而尚未实际付款的两套房屋所对应的超过8200元/平方米的部分亦计入销售额为由，主张其自认的销售额实际为2293416.62元，对应的需缴纳税款数额为1382657.20元，故新力公司应付的剩余款项应在一审认定数额上增加56847.08元（1439504.28元-1382657.20元）。对此，本院认为，黄新华、董平未提出上诉，视为其对一审判决结果予以认可，其在二审中关于应改判一审判决认定销售款数额的主张，依法不属于本案二审的审理范围，本院对此不予处理。 至于新力公司在二审庭审调查结束后提交开具发票说明，要求黄新华、董平提供尚欠票面金额为1494548.34元发票的问题。经查，一审中，黄新华、董平认可依照《转让协议》第2.3条关于“乙方提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平方米的发票”这一约定，其应提供票面金额总计27310780元的发票，实际已提供票面金额25843050.66元的发票，并述称剩余发票在本案诉讼前曾向新力公司提供了一部分，但被新力公司退还，且在一审庭审中同意开具，需新力公司明确发票的开具项目。一审法院据此限期要求新力公司明确开票项目内容，但新力公司未在规定期限内予以明确。本院认为，新力公司在一审中并未提出反诉要求黄新华、董平提供尚未足额开具的发票，其在二审中提出该主张，依法不属于本案二审的审理范围。况且，新力公司二审中提交的开具发票说明，仅载明票面金额，亦未明确发票开具的项目，加之提供发票并非本案中新力公司支付剩余款项的前提条件，因此，结合一审审理中已对开票事宜的处理情况，本院对新力公司的该项主张不予处理，新力公司可另行主张权利。 三、黄新华、董平要求新力公司承担逾期付款利息支付责任的主张能否成立。 庭审已查明，新力公司尚欠黄新华、董平剩余房屋销售款且至今未付，该行为客观上必然给黄新华、董平造成损失。因双方在《转让协议》中未约定款项的具体支付期限，一审法院以本案起诉状副本送达新力公司之时作为黄新华、董平催告履行的时间点，并酌情给予一个月付款合理期限，据此认定新力公司应以未付剩余款项为基数，从应当付款的合理期限届满次日起承担利息支付责任，并无不当，本院予以维持。 综上，新力公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62527元，由上诉人成都新力实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年二月六日 书记员 王朝阳