河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再855号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南国脉文化发展中心。住所地：郑州市管城回族区塔湾路49号。法定代表人：李翔。委托诉讼代理人：孙志斌，男，系该中心员工。委托诉讼代理人：谷焕贞，河南法学汇信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南省人民会堂。住所地：河南省郑州市金水区。法定代表人：车跃新，总经理。委托诉讼代理人：杨懿，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芳月，河南天新律师事务所律师。再审申请人河南国脉文化发展中心因与被申请人河南省人民会堂房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终7011号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年11月22日作出（2019）豫民申3355号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人河南国脉文化发展中心委托诉讼代理人孙志斌、谷焕贞，被申请人河南省人民会堂委托诉讼代理人杨懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南国脉文化发展中心申请再审称，（一）一、二审判决没有查清案件事实，认定事实错误。1、对申请人应付租金数额认定错误。2、对占用费认定没有事实依据。3、被申请人主张的欠付租金不存在，申请人已支付所有租金。（二）一、二审判决适用法律错误。1、河南省人民会堂的起诉已超过法定的诉讼时效。2、一审审判程序错误，不应当适用简易程序审理。本案存在依法应当中止审理的情形，一、二审未中止审理，审判程序违法。河南省人民会堂辩称，自2007年12月7日签订第一份租赁合同至今，河南国脉文化发展中心一直不间断租赁着省人民会堂的房屋，有河南国脉文化发展中心一审中提交的会议统计表证明，且支付租金的时间上也能证明。一、二审判决认定事实及适用法律正确，程序合法。河南省人民会堂向一审法院起诉请求：1.解除双方的《租赁合同》；2.河南国脉文化发展中心腾空河南省人民会堂二楼南侧服务间及两间仓库，并将其所有物品搬走；3.河南国脉文化发展中心支付租金517256元（暂计至2018年8月31日），起诉不停止计算租金至实际返还房屋之日止；4.河南国脉文化发展中心从2018年9月1日起对尚欠租金517256元按银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日。5、诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：一、双方就租用房屋签订有五份租赁合同，签订时间及具体约定内容为：1、2007年12月7日，双方签订租赁合同一份，主要约定：河南省人民会堂将人民会堂204、206、208会议室（含走廊）租赁给河南国脉文化发展中心使用，期限自2008年2月1日至2009年1月31日；每年费用为95400元，自2008年2月1日起计算租金；河南国脉文化发展中心支付河南省人民会堂风险押金1万元整，合同期满时无损坏设施，押金退还。在该案庭审过程中，双方经核对确认，河南国脉文化发展中心就该合同支付了租金24094元。其称后因房屋漏水给其造成损失，对于未付房租，双方已约定以损失折抵房租，河南省人民会堂对此不予认可。2、2009年6月15日，双方签订租赁合同一份，主要约定：河南省人民会堂将人民会堂204、206、208会议室及服务间（含走廊）租赁给河南国脉文化发展中心使用；租赁期限为七个月，期限自2009年6月1日至2009年12月31日止；租赁费七个月共计58500元。在该案庭审过程中，双方经核对确认，河南国脉文化发展中心在合同签订后支付了租金88500元。河南省人民会堂称多支付了3万元，应先用于结清第一份合同所欠房租71036元，剩余17464元系支付该合同的房租。3、2010年8月18日，双方签订租赁合同一份，主要约定：河南省人民会堂将人民会堂208会议室、二楼南侧服务间及二楼南侧两个仓库租赁给河南国脉文化发展中心存放物品使用，期限10个月，自2010年1月1日至2010年10月31日止；每月租金3000元，10个月共计30000元，由于2010年上半年会议占用，减免租金3个月，应付租金21000元整。另约定：河南省人民会堂从河南国脉文化发展中心礼品款中扣除21000元作为租金，其余礼品款69650元由河南省人民会堂在河南国脉文化发展中心将204、206会议室物品全部腾出后支付给河南国脉文化发展中心。在该案庭审过程中，双方经核对确认，河南国脉文化发展中心就该合同支付了租金21000元。其称该合同约定河南省人民会堂应支付河南国脉文化发展中心礼品款69650元，但至今未支付，若其欠付租金，愿意以该69650元抵偿。4、2012年6月8日，双方签订租赁合同一份，主要约定：河南省人民会堂将人民会堂208会议室租赁给河南国脉文化发展中心使用；租赁期限1年，期限自2012年7月1日起至2013年6月30日止，每年租金24000元；河南国脉文化发展中心首次（2009年6月）交的1万元保证金，双方合同到期后，如河南国脉文化发展中心不再续租，把保证金如数退还。在该案庭审过程中，双方经核对确认，河南国脉文化发展中心在合同签订后支付了租金24000元。河南省人民会堂认可收到该24000元，但认为应先用于抵偿之前欠付的租金。5、2013年7月18日，双方签订租赁合同一份，主要约定：河南省人民会堂将人民会堂二楼208会议室、服务间及两间仓库租赁给河南国脉文化发展中心使用，期限为1年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止；每年租金84000元；协议签订5日内支付半年租金42000元，租金的交纳按先付款后使用的原则，租金分半年交纳（每半年租金为42000元），交纳租金的时间为2013年12月25日前；承租金必须按时交纳，如不能按时足额交纳，则以违约对待；河南国脉文化发展中心须向河南省人民会堂交纳保证金1万元，合同期满后，按照合同约定无违约及损坏设施者，河南省人民会堂给予保证金全额退还；合同约定期限结束前一个月，河南国脉文化发展中心可提出续约，在同等条件下，其有优先续约的权利；如遇会堂装修改造，河南省人民会堂提前一个月通知，河南国脉文化发展中心须服从安排撤离；河南国脉文化发展中心应按合同规定的时间交纳租金，如逾期违约，应按逾期部分的千分之三每日交纳滞纳金，逾期一个月以上的，河南省人民会堂有权终止合同。在该案庭审过程中，双方经核对确认，河南国脉文化发展中心在2013年8月12日支付租金2万元。其称2013年9月6日，会堂房屋漏水，导致其字画作品等损失严重，河南省人民会堂的负责人口头承诺以其损失折抵部分损失后再予以赔偿损失，但至今未予赔偿，其也未再使用房屋、未再支付房租；河南省人民会堂称未发生漏水，未承诺过以损失折抵房租。2010年11月1日至2012年6月30日期间，双方未签订书面租赁合同。河南国脉文化发展中心于2010年11月2日、2011年9月6日、2012年3月19日共计向河南省人民会堂支付房租36000元，河南省人民会堂称系支付的此期间房租，房租以每月3000元计付；河南国脉文化发展中心称此期间未租用房屋。二、上述合同签订后，河南省人民会堂交约定房屋交付给河南国脉文化发展中心使用，河南国脉文化发展中心租赁期限内，共向河南省人民会堂支付租金合计213594元。后河南省人民会堂以河南国脉文化发展中心尚欠租金517256元未付为由，诉至该院成讼。另查明：1、2016年12月31日后，河南国脉文化发展中心未再正常使用房屋。2、河南省人民会堂称河南国脉文化发展中心于2018年8月31日将208会议室腾空，服务间和两间仓库至今未腾空，认为根据合同约定，208会议室月租金为2000元，仓库的月租金应为每间2000元、服务间的月租金应为1000元，主张河南国脉文化发展中心按此租金标准支付占用费。3、河南国脉文化发展中心在庭审中表示双方合同已解除，同意腾空服务间，称两间仓库放置着其被损坏的字画等物品，为保存证据，不能搬动，其已于2019年1月17日向该院提起诉讼，主张河南省人民会堂赔偿因房屋漏水给其造成的物品损失。4、河南省人民会堂另收取了河南国脉文化发展中心保证金1万元及钥匙押金400元，共计10400元。一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定内容行使权利、履行义务。2010年11月1日至2012年6月30日期间，双方虽未签订书面租赁合同，但河南国脉文化发展中心于2010年11月2日、2011年9月6日、2012年3月19日共计向河南省人民会堂支付房租36000元，其未就支付房租作出合理解释，河南省人民会堂称双方存在房屋租赁关系，并参照前一份合同约定的月租金3000元计付租金，该院予以采信。根据双方合同约定，河南国脉文化发展中心在正常承租房屋期间（2008年2月1日至2016年12月31日），共计应支付租金552900元（95400元+58500元+21000元+24000元+3000元/月×20个月+84000元/年×3.5年），其已支付租金213594元（24094元+88500元+21000元+36000元+24000元+20000元），故河南国脉文化发展中心欠付河南省人民会堂2008年2月1日至2016年12月31日期间的租金339306元（552900元-213594元）。河南国脉文化发展中心主张以河南省人民会堂欠付的礼品费69650元抵偿租金，其该项主张符合合同约定，且不损害河南省人民会堂利益，该院予以支持，扣除该部分费用后，河南国脉文化发展中心欠付河南省人民会堂2008年2月1日至2016年12月31日期间的租金269656元。河南省人民会堂称已支付该礼品费，但未举证予以证明，该院对其所称不予采纳。河南省人民会堂收取了河南国脉文化发展中心保证金1万元及钥匙押金400元，共计10400元，河南国脉文化发展中心主张返还，河南省人民会堂称根据约定，河南国脉文化发展中心未于2010年10月31日前将存放的物品全部搬出，保证金不应退还，因双方此后续签合同，河南国脉文化发展中心继续使用房屋，其未搬出其物品并未违反约定，鉴于河南国脉文化发展中心对此保证金提出主张，该院确定以该保证金10000元折抵房租，扣除该10000元后，河南国脉文化发展中心欠付河南省人民会堂2008年2月1日至2016年12月31日期间的租金259656元。对于钥匙押金400元，河南国脉文化发展中心未举证证明已将钥匙交还河南省人民会堂，该院对该笔押金不予处理，河南国脉文化发展中心可待将钥匙归还河南省人民会堂后另行主张。河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心按照中国人民银行同期贷款利率支付所欠房租的利息，该院对河南国脉文化发展中心欠付正常使用房屋期间的租金259656元产生的利息予以支持，河南国脉文化发展中心应自河南省人民会堂起诉之日即2018年9月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率向河南省人民会堂支付利息至实际清偿之日止。2016年12月31日后，河南国脉文化发展中心未再正常使用房屋，其自认至今占用服务间及两间仓库，河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心按照仓库的月租金为每间2000元、服务间的月租金为1000元支付占用费，其主张不超出双方合同约定，该院予以支持，河南国脉文化发展中心应自2017年1月1日起，按照该租金标准向河南省人民会堂支付占用费至实际搬出房屋之日止。因河南国脉文化发展中心自2016年12月31日后未能正常使用房屋，河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心支付此后发生的租金利息，该院不予支持。河南省人民会堂称河南国脉文化发展中心占用208会议室至2018年8月31日，但未举证予以证明，河南国脉文化发展中心对此不予认可，故河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心支付2016年12月31日之后发生的208会议室的占用费，该院不予支持。河南国脉文化发展中心主张以其物品损失抵偿租金，但未举证证明其损失金额，也未举证证明其与河南省人民会堂有此约定，该院对其该项辩称意见不予采纳。河南省人民会堂诉请解除其与河南国脉文化发展中心的房屋租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方签订于2013年7月18日的租赁合同约定租赁期限为1年，自2013年7月1日起至2014年6月30日止，此后未签订书面合同，应视为不定期租赁，河南省人民会堂主张解除合同，河南国脉文化发展中心表示双方合同已解除，该院对河南省人民会堂该项诉请予以支持。河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心腾空其承租的河南省人民会堂二楼南侧服务间及两间仓库，河南国脉文化发展中心认可其尚未将该服务间及仓库腾空，表示同意腾空服务间，该院对河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心将服务间腾空的诉讼请求予以支持。河南国脉文化发展中心称因其受损物品存放于两间仓库，为保存证据，暂不能腾空仓库，鉴于其已就相关损失提起诉讼，为避免其因搬动该物品对其另案诉讼举证造成不利影响，该院对河南省人民会堂主张河南国脉文化发展中心腾空仓库的诉请不予支持，河南省人民会堂可待双方另案诉讼结束后另行起诉主张河南国脉文化发展中心腾空房屋，但河南国脉文化发展中心应向河南省人民会堂支付实际占用仓库期间的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除河南省人民会堂与河南国脉文化发展中心签订的房屋租赁合同。二、河南国脉文化发展中心于判决生效后十五日内腾空其占用的河南省人民会堂二楼南侧服务间。三、河南国脉文化发展中心于判决生效后十日内向河南省人民会堂支付2008年2月1日至2016年12月31日期间的租金259656元及利息（自2018年9月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。四、河南国脉文化发展中心于判决生效后十日内向河南省人民会堂支付其使用二楼南侧服务间的租金（占用费），该租金（占用费）自2017年1月1日起，按照1000元/月计算至实际腾空之日止。五、河南国脉文化发展中心于判决生效后十日内向河南省人民会堂支付其使用两间仓库的租金（占用费），该租金（占用费）自2017年1月1日起，按照2000元/间/月计算至实际腾空之日止。六、驳回河南省人民会堂的其他诉讼请求。河南国脉文化发展中心不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审审判程序错误，不应当适用简易程序审理。二、一审判决认定事实不清，河南国脉文化发展中心已支付所有房租。1.一审判决应付租金数额认定错误；2.一审判决占用费认定没有事实依据；3.一审主张的欠付租金不存在，已支付所有租金。三、起诉已经超过法定诉讼时效。四、本案存在依法应当中止审理的情形，一审法院未依法予以中止作出一审判决，程序严重违法。二审法院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，上诉人河南国脉文化发展中心与被上诉人河南省人民会堂存在有长期的房屋租赁关系。自2007年年底，河南国脉文化发展中心即开始租用涉案房屋。一审法院根据双方的合同约定及履行情况，对房屋的使用情况及河南国脉文化发展中心的支付等情况进行了通算，并作出了相应的判决，该判决结果并无不当，本院予以维持。河南国脉文化发展中心上诉称，一审判决认定事实不清、程序错误，超过诉讼时效等理由，因无证据佐证，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，河南国脉文化发展中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审审理查明的事实与原审一致。本院再审认为，河南国脉文化发展中心与河南省人民会堂所签订的案涉房屋的五份租赁合同均合法有效。虽然2010年11月1日至2012年6月30日期间，双方未签订书面租赁合同，但河南国脉文化发展中心于2010年11月2日、2011年9月6日、2012年3月19日共计向河南省人民会堂支付房租36000元，且未就支付房租作出合理解释。另再审申请人河南国脉文化发展中心向法院提交的书面应扣除会议期间占用天数的统计表上显示，2010年11月17日至2012年5月25日期间，因有多次会议，河南国脉文化发展中心均提出扣除相应的占用天数。一、二审依据上述事实，又考虑到河南国脉文化发展中心多次签订租赁合同，认定2010年11月17日至2012年5月25日期间双方存在租赁关系，并根据双方的合同约定及对房屋的使用情况及河南国脉文化发展中心的支付等情况进行了通算后，所作出的相应判决并无不当。因再审申请人河南国脉文化发展中心占用的服务间和两间仓库未腾空，占用房屋一直持续，故被申请人河南省人民会堂的诉讼请求并未超过诉讼时效。河南国脉文化发展中心再审称，因被申请人的原因，造成了再审申请人的物品损失，该争议可另行解决，二审不存在程序违法的情形。综上所述，一、二审判决认定事实正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终7011号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 刘向科二〇二〇年二月二十五日书记员 康九玲