广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初6929号 原告：陆飞，女，1971年6月1日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托代理人：蒙波，广东广信君达律师事务所广西分所律师。 委托代理人：龙剑锋，广东广信君达律师事务所广西分所律师。 被告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区16-8号。 法定代表人：陈耀宗，董事长。 委托代理人：杨渭凯，广西万益律师事务所律师。 委托代理人：钟晨，广西万益律师事务所律师。 原告陆飞诉被告广西天昌投资有限公司（以下简称天昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告陆飞的委托代理人蒙波、被告天昌公司的委托代理人杨渭凯、钟晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆飞诉称：2013年5月30日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于青秀区房屋一套，房屋总价款788642元。根据合同第九条约定，被告应当在2014年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告，但直至2015年4月30日，被告才通知交房，而且所交房屋未经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，也未取得《竣工验收备案表》，商品房存在诸多问题，不满足法律法规规定的交房标准，属不能交付的房屋。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条的规定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，总计10646元（违约金暂计至2015年04月30日，共计135天，违约金应计至被告出售的商品房符合法定交房条件之日止）。综上，为维护原告的合法利益，依据相关法律法规的规定，原告特向法院起诉，请求依法判令：一、被告继续履行合同义务，向原告交付经竣工验收合格的商品房（即符合国家法律、法规关于商品房交付使用的强制性规定，包括规划、消防、人防、环保等部门专项验收合格并取得《竣工验收备案表》）；二、被告向原告支付逾期交房违约金10646元（暂计至2015年4月30日，违约金应计至被告将取得竣工验收备案表的房屋交付给原告之日止）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告天昌公司辩称：一、被告已根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行合同义务，依法向原告交付符合合同约定使用条件的商品房，原告请求判令被告继续履行合同义务，再次交付经竣工验收合格的商品房没有任何合同及法律依据。二、原告诉请的延期交房违约金计算天数存在严重错误，被告延期交房存在多种法定或合同约定可以延期的情形，扣减被告可延期的天数后，被告应支付的违约金为1735.0124元。综上，被告已根据合同约定依法履行交付经五方验收合格的商品房的合同义务，原告所主张的诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请法院在查明相关案件事实的基础上依法判决。 经审理查明：2013年5月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00350304），约定原告向被告购买位于南宁市桂雅路xx号东盟中央城xx区，房屋总价款788642元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应在2014年12月16日前，将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、政府通知停工、禁止车辆进入该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，出卖人可据实相应延期交房……。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告向被告付清了房款。被告于2015年4月28日通过报纸公告的方式及EMS寄送通知的方式，通知业主东盟中央城xx区xx号楼定于2015年4月30日至5月2日办理交房手续。之后，原告与被告办理了房屋交接手续。后原告以被告交付的房屋不符合法定交付条件构成违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：涉案商品房所在的东盟中央城xx区xx号楼已于2013年3月27日取得了南房预字（2013）第045号《商品房预售许可证》，并于2015年4月28日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。但截至开庭之日止，被告尚未取得该楼栋的《建设工程竣工验收备案表》。 又查明：被告提供的由南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》载明：南宁市2012年12月1日-2013年4月30日共有雨日65天，其中中雨5天，大雨2天，暴雨及以上1天。2013年5月-2014年12月31日共有雨日253天，其中中雨43天，大雨24天，暴雨及以上9天。2015年1月-2015年4月30日共有雨日42天，其中中雨4天。 再查明：2013年5月24日、2014年5月23日，南宁市人民政府发布关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，要求高考期间6月7日8:00至6月8日17:00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。 还查明：2013年8月28日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2013]61号《关于做好2013年“两会一节”期间全市建筑工地环境整治工作的通知》，要求从9月1日至9月6日自治区人民大会堂、展览馆、南宁市人民大会堂、国际会展中心、荔园山庄、东盟商务区、广西体育中心、华南城周边1000米地段的所有在建工地停工整治，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、运输、道路挖掘等扬尘作业。 2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会与南宁市城市管理局联合下发的南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，要求“两会一节”前及“两会一节”期间：原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料运输车辆同时禁止通行；“两会一节”后至世锦赛开赛前：原则上在2014年9月20日零点至9月30日24点期间可恢复施工，但禁止土方施工作业和建筑渣土外运，不得产生扬尘；国庆及世锦赛期间：原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工，建筑渣土及建筑材料运输车辆同时禁止通行。被告提供的《施工日志》（2013年5月10日至2015年2月13日）显示：东盟中央城A区7#号楼在2014年10月1日-13日因南宁市举行“世界体操锦标赛”，政府部门要求全面停工。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房的问题。 双方虽在合同第九条约定，被告应当在2014年12月16日前将经 建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位验收合格的商品房交付买受人使用。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”而建筑工程竣工验收合格，除应经过五方验收合格外，还应经过消防验收、环保验收、规划核实等专项验收合格。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”据此，在工程竣工验收合格后，建设单位还应向建设主管部门备案，备案机关审查通过后为建设单位办理备案，并出具《建设工程竣工验收备案表》。故备案是竣工验收的最后程序，是政府对整个开发环节的又一次审查，避免验收不合格的房屋流向社会。因此，被告作为建设方，向原告交付的房屋，须通过建设主管部门竣工备案后，才符合法定交付条件。而双方在合同第九条约定的交付条件低于法定交付条件，应属无效条款，本案应以法定交付条件作为依据来认定被告的交房义务是否完成。本案中，虽然涉案房屋所在楼栋于2015年4月28日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，被告在当日通知原告收房，之后双方也办理了房屋交接手续。但截至本案开庭之日，被告交付的房屋仍未取得建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，依法并不具备交付使用的条件。因此，被告的交房义务并未完成。综上，被告未能在合同约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。 二、关于被告抗辩可以据实延期交房的问题。 1、关于被告抗辩中高考及两会一节期间被政府限制停工，能否据实延期交房的问题。南宁市中高考及两会一节期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，并非不能预见，被告作为房地产开发商应对上述事由停工较为了解并应将其计入总工期，因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。2、关于中雨以上天气能否作为延期事由的问题。降雨是一定气候条件下常见的天气现象，被告在订立合同时应根据气候规律对天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，除非气候极端异常造成的灾害性降雨外，一般的连续降雨不属于不可抗力的范围，不能作为延期交房的事由，故被告主张因中、大、暴雨作为其延期交房的事由，本院亦不予采纳。3、关于被告抗辩2014年“两会一节一赛”期间被限制停工，能否据实延期交房的问题。南宁市城乡建设委员会与南宁市城市管理局于2014年9月6日联合下发南建质安[2014]118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，要求“两会一节”后至世锦赛开赛前在2014年9月20日零点至9月30日24点期间，禁止土方施工作业和建筑渣土外运，不得产生扬尘；国庆及世锦赛期间的2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工。政府通知世锦赛期间停工，属于被告在签订合同时无法预见的情形，如被告因此导致工期延误，可以据实延期交房。从被告提交的《施工日志》看，被告在2014年10月1日至13日期间因南宁市举行世界体操锦标赛而停工，据此，被告因世锦赛被限制停工可据实延期交房13日。至于“两会一节”后至世锦赛开赛前的2014年9月20日至30日期间，被告未能举证证明其处于扬尘施工的阶段，故被告据此要求延期交房11日，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 三、关于原告的各项诉请是否合理有据的问题。 根据合同第十条的约定，被告逾期交房超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，截至开庭之日止，被告逾期交房已超过90日，故原告依据上述约定要求被告按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。逾期交房违约金应以已付房款788642元为基数，从2014年12月17日起计算至涉案房屋所在工程通过建设主管部门竣工备案之日止，期间扣除被告可据实延期交房13日。至于原告要求被告交付经竣工验收合格的商品房的诉请能否支持的问题。原告已实际接收了房屋，房屋已由原告实际占有和控制，虽然被告交付的房屋未达到法定交付条件，但原告可以据此向被告主张延期交房的违约责任，但不能再请求被告交付房屋。据此，本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西天昌投资有限公司向原告陆飞支付逾期交房违约金（计算方式：以已付房价款788642元为基数，按每日万分之一，从2014年12月17日起计算至涉案房屋所在工程通过建设主管部门竣工备案之日止，期间扣除被告可据实延期交房13日）； 二、驳回原告陆飞的其他诉讼请求。 本案受理费66元，由被告广西天昌投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 审 判 员  谢 倩 人民陪审员  钟新燕 二〇一七年三月二十七日 书 记 员  郭顺萍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。