江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5269号上诉人（原审被告）：江苏省大坤房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区京东信息科技园一期商业街。法定代表人：徐玮，系公司总经理。委托诉讼代理人：蔡跃，江苏润苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侍召洋，男，1995年4月18日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：侍勇，男，1972年11月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：姜林，宿豫区井头惠民法律服务所法律工作者。上诉人江苏省大坤房地产开发有限公司（以下简称大坤房产公司）因与被上诉人侍召洋商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大坤房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由侍召洋承担。事实和理由：1.一审法院存在程序违法。本案中，侍召洋据以提起诉讼的证据均系在其与朱某之间形成，其主张的签订商品房买卖合同、支付购房款、退房款等均与朱某单线联系。侍召洋与大坤房产公司之间无任何事实上和法律上的关系。一审审理过程中，大坤房产公司已经提交线索证明朱某因与本案相同或类似的行为被公安机关以合同诈骗罪名被立案侦查并采取刑事强制措施，根据先刑后民的原则，一审法院应当中止审理本案或者裁定驳回起诉。2.一审判决认定事实不清，适用法律不当。侍召洋主张其与朱某之间的所有交易均在售楼部进行，但上述主张无其他证据证明。大坤房产公司有理由怀疑侍召洋与朱某之间恶意串通。在朱某被采取刑事强制措施无法到庭核实的情况下，一审法院直接采信侍召洋的陈述不妥。一审对于合同缔结及意思表示的基本事实认定不清。大坤房产公司对侍召洋提交的收据及《新新家园二期认购书》上加盖的大坤房产公司销售部印章的真实性不予认可，一审中大坤房产公司也提出申请对上述证据中加盖的大坤房产公司销售部的印章的真实性予以鉴定，一审法院对此不予准许不当。大坤房产公司在收取客户首付款后均会直接向客户开具正式发票而不会向客户出具收据。3.一审判决对购房款的交付及退回均未查清。一审中侍召洋主张的165000元付款均未支付至大坤房产公司账户，侍召洋也未提交证据证明上述款项最终汇至大坤房产公司账户。上述款项的支付方式也不符合一般客户端支付房款的方式。刷卡时，侍召洋本应审慎审查POS单银联商户名称是否为大坤房产公司。关于朱某的退款金额也未查明。侍召洋虽确认扣除105100元并后主张剩余的购房款，但该款项未与朱某确认。4.侍召洋隐瞒案件关键事实应当追究其法律责任。侍召洋提交的《商品房买卖合同》上载明的签订合同日期为2017年9月7日，但其直至2019年4月23日提起诉讼期间，从未到大坤房产公司售楼处要求交付房屋或开具相关正式发票。侍召洋在2018年7月25日至2018年8月1日向朱某索要购房款，也说明其明确知晓所谓的购房款实际被朱某个人收取。在起诉状中，侍召洋主张大坤房产公司返还165000元，隐瞒朱某已经退款105100元的事实，且在庭审中，其均未正面回答已经退还款项的数额。本案中不排除朱某还有其他方式退款的可能。请求二审法院依法提审朱某，若侍召洋及其委托诉讼代理人存在虚假诉讼或虚假陈述的行为，依法应当追究其法律责任。被上诉人侍召洋发表答辩意见称，1.一审没有违反法定程序。朱某虽然被公安机关采取强制措施，但是与本案无关。侍召洋起诉后，大坤房产公司也曾经报案，但公安机关未立案调查，本案不存在先刑后民的问题。2.一审认定事实清楚，侍召洋的父亲与朱某在大坤房产公司的售楼部商谈买房事宜，房款在大厅通过POS机刷卡支付，且大坤房产公司出具了收款收据、认购书，签订了商品房买卖合同，上述材料上均有大坤房产公司的印章。侍召洋有理由相信朱某的行为代表大坤房产公司，也尽到审查义务。3.侍召洋并未隐瞒事实，由于房价上涨，朱某向侍召洋承诺承担相应损失，在一审庭审中，侍召洋向大坤房产公司发问，朱某向侍召洋转账的105000元与大坤房产公司有无关系，大坤房产公司明确陈述没有关系，因此侍召洋也不能确定应否扣除上述款项。但是侍召洋如实向法庭回答朱某转账的情况，并未虚假陈述。侍召洋向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除侍召洋与大坤房产公司于2017年9月7日签订的商品房买卖合同；2.依法判决大坤房产公司返还购房款及赔偿损失计165000元；3.诉讼费由大坤房产公司承担。一审法院审理查明事实如下：大坤房产公司将其开发的宿豫区新新家园委托宿迁联众富创房地产营销策划有限公司（以下简称联众富创公司）进行策划销售，朱某系该公司工作人员。后大坤房产公司又与宿迁博通房地产营销策划公司签订《大坤·新新家园项目营销代理合同》，大坤房产公司将新新家园项目的一期商铺等尾盘和二期商业、住宅等项目委托该公司进行营销策划及代理销售，合同约定的期限为2016年11月1日起至2017年2月31日止。侍召洋于2017年8月29日至大坤房产公司售房处缴纳涉案房款165000元（该款中164000元系刷卡缴纳），并于2017年8月31日签订《新新家园二期认购书》，合同约定了房号、购房款、付款方式等内容。后朱某通知侍召洋签订合同，侍召洋于2017年9月7日签订《商品房买卖合同》，合同上加盖“江苏省大坤房地产开发有限公司合同专用章”及法人徐玮个人印章，朱某于当日将收到房款165000元的收据给付侍召洋（收据上载明的时间为2017年8月31日）。上述收据及认购书上均加盖“江苏省大坤房地产开发有限公司销售部”印章。后因涉案房屋未交付也未通知侍召洋办理贷款手续，侍召洋经查询涉案房屋已出售给他人并办理网签备案手续，侍召洋遂诉至一审法院。一审法院另查明，朱某已向侍召洋退款105100元，侍召洋确认要求大坤房产公司返还款项为59900元。联众富创公司与大坤房产公司终止合同后，朱某仍在大坤房产公司售楼部进行销售。一审法院经审理认为：依法成立的合同应受法律保护。对于朱某的身份，一审法院认为大坤房产公司将包含涉案房屋在内的项目委托联众富创公司进行策划销售，后终止委托，但对于在该公司从事涉案项目销售工作的朱某仍允许其在大坤房产公司售楼部代表大坤房产公司进行销售，故涉案合同系有效合同，并且对于朱某从事销售行为所造成的后果，应由大坤房产公司承担责任。又因涉案房屋已出售他人，侍召洋购买涉案房屋的目的不能实现，故对于侍召洋主张解除合同并要求大坤房产公司返还购房款的请求，一审法院予以支持，解除合同的时间以诉状副本等送达大坤房产公司的时间即2019年5月7日为解除合同时间。大坤房产公司主张对涉案合同上加盖的印章进行鉴定，对此一审法院认为，侍召洋在大坤房产公司售楼部看房时系由朱某提供销售服务，后期缴款等行为也均在该售楼部进行，且朱某向侍召洋出具的收据、认购书、商品房买卖合同均加盖有该公司的相应印章及法人个人印章，侍召洋对此已尽到谨慎审查的义务，不论印章是否真实，都不影响合同效力，故对于大坤房产公司申请鉴定的请求，一审法院不予支持。因涉案款项朱某已退还105100元，故对于侍召洋主张大坤房产公司返还余下购房款59900元的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、侍召洋与大坤房产公司签订的合同编号为201709020004的《商品房买卖合同》于2019年5月7日解除；二、大坤房产公司于判决生效后十日内给付侍召洋购房款59900元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由大坤房产公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法与确认。二审中，大坤房产公司认可侍召洋签订的认购书系该公司印制的格式统一的认购书。大坤房产公司对商品房买卖合同上大坤房产公司的印章及徐玮的印章的真实性不申请鉴定，因其认为朱某极有可能此前利用职务之便从该公司偷盖到真实的印章。二审中，经本院调查核实，朱某因合同诈骗被公安机关立案侦查并提起公诉，朱某涉嫌的犯罪事实中不包括本案所涉事实。本案二审中的争议焦点是：1.一审是否存在程序违法；2.侍召洋要求大坤房产公司返还55900元理由能否成立。关于第1个争议焦点。本案中，大坤房产公司主张因本案涉及刑事，故应按照先刑后民的原则处理。本院认为，虽侍召洋提交的收据、认购书与商品房买卖合同的经手人朱某因合同诈骗被公安机关立案侦查，但经核实，本案所涉事实不属于朱某涉嫌的刑事犯罪案件侦查范围，故本院对大坤房产公司的上述主张不予采信。关于第2个争议焦点。本案中，侍召洋主张其与大坤房产公司签订认购书，并向其交付165000元购房款、签订商品房买卖合同，因涉案房屋实际已经售与他人导致合同无法履行，要求解除与大坤房产公司之间的商品房买卖合同并要求大坤房产公司向其返还尚欠的购房款59900元，本院对侍召洋的上述主张予以支持。大坤房产公司辩称其与侍召洋之间不存在房屋买卖合同关系，侍召洋系与朱某之间发生法律关系，并向其支付了购房款，故大坤房产公司不应承担还款责任。本院认为，大坤房产公司将包含涉案房屋在内的项目委托联众富创公司策划、销售，后虽终止委托，但对于在该公司从事涉案项目销售工作的朱某仍能取得大坤房产公司统一印制的认购书、并与侍召洋签订商品房买卖合同，上述认购书上及房款收据上加盖的是大坤房产公司销售部的印章，商品房买卖合同上加盖的是大坤房产公司的印章，故侍召洋完全有理由相信朱某可以代表大坤房产公司，朱某从事销售行为造成的后果应当由大坤房产公司承担责任。大坤房产公司申请对认购书及收据上的印章的真伪进行鉴定并无必要，一审法院对其上述申请不予准许并无不当，本院依法予以确认。大坤房产公司另主张可能存在侍召洋隐瞒朱某另向其返还购房款的事实，因大坤房产公司并无证据证明朱某除侍召洋在本案中认可的已还款105100万外另外向侍召洋返还款项，故本院对大坤房产公司的上述主张不予采信。大坤房产公司还主张侍召洋存在隐瞒案件事实的行为。本院认为，侍召洋在诉前与涉案商品房买卖合同经手人朱某接洽符合常理，其在一审案件审理过程中配合庭审调查、陈述案件事实，大坤房产公司应当提交证据证明自己的主张或者对对方质证的事实予以反驳。综上所述，上诉人大坤房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由江苏省大坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年二月十一日书记员  苏 淼