中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22423号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地：广东省广州市大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，该所所长。委托诉讼代理人：何慧敏，该所职员。委托诉讼代理人：梁毅斌，该所职员。上诉人（原审被告）：莫翠志，女，1963年2月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：郑钧安，男，1992年1月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：莫肇民，男，1965年12月15日出生，汉族，户籍住址：广东省广州市越秀区，现居美国。上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称：房屋管理所）、莫翠志与被上诉人郑钧安、莫肇民房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人房屋管理所的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；2.判令莫翠志、郑钧安、莫肇民承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、2012年7月12日房屋管理所与原承租人莫润芬签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定租赁期限至2014年6月30日。2012年11月莫润芬去世，原承租人莫润芬是莫翠志和莫肇民的父亲，也是郑钧安的外公，在此期间莫翠志、郑钧安、莫肇民均要求更名由自己承租且不同意对方承租，所以至今未能办理更名手续。2017年7月8日，房屋管理所向莫翠志、郑钧安、莫肇民发出收回房屋的《通知》，但他们都不肯搬走。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，房屋管理所与莫翠志、郑钧安、莫肇民形成不定期租赁关系，房屋管理所可随时要求解除合同。一审法院作出莫翠志“暂住二年”的判决错误。二、早在2017年，莫翠志、郑钧安、莫肇民就已知道他们的承租改名均未获得批准，理应及早另行租赁房屋，而非拖延至房屋管理所提起诉讼时才开始另找房屋承租。即使一审法院认为需要给一个合理的搬迁期限，两年的期限也明显偏长。三、本案房屋管理所起诉的诉求包括要求人民法院判令莫翠志、郑钧安、莫肇民支付腾空前的房屋使用费，既然一审法院判令莫翠志暂住两年，那么在判决时也应当一并处理在这两年期间的房屋使用费问题。但一审法院遗漏了处理该诉讼请求，属于漏判。上诉人莫翠志的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令房屋管理所将广州市越秀区中山四路235号2304房长期租赁给莫翠志；3.判令房屋管理所按原租赁合同的房屋租金收取房屋使用费；4.判令房屋管理所承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，莫翠志与房屋管理所双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，房屋管理所并无提出解除合同，故房屋管理所应继续履行租约，按租赁面积17.96平方米，月租金76.10元的标准执行。此房屋是莫翠志唯一住房，也是出生地以及户籍所在地，且无条件申请其他公租房，请求判定长期居住。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，房屋管理所在原租赁期间，只有莫翠志一人符合更名条件，并多次申请更名的情况下，不理会莫翠志的更名请求，亦无提出要改变租金的要求，然而租金却是在莫翠志名下划扣的，但就不允许莫翠志办理更名承租，房屋管理所自2015年开始从莫翠志的工商银行存折账户上扣取每月租金，2017年8月，房屋管理所在莫翠志的存折余额充足的情况下，停止了扣取租金，人为造成了莫翠志未交租金而违约的局面，并立即提起诉讼，损害了莫翠志的合法权益，而且房屋管理所提出的“三人均要求更名并由自己承租且不同意对方承租”的说法是与事实不符的。对于房屋管理所的上诉请求，莫翠志于二审答辩称，其对涉案房屋享有承租权，房屋管理所未同意其变更自己为承租人的申请没有法律依据。应按照原承租价格计算房屋使用费。对于莫翠志的上诉请求，房屋管理所于二审答辩称，我方与莫翠志之间属于不定期租赁关系，我方有权解除租赁合同。我方有权收取房屋使用费。被上诉人郑钧安于二审答辩称，其与莫翠志对涉案房屋享有承租权。被上诉人莫肇民于二审经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。房屋管理所向一审法院起诉请求：1.莫翠志、郑钧安、莫肇民立即将越秀区中山四路235号2304房腾空交还房屋管理所。2.莫翠志、郑钧安、莫肇民向房屋管理所支付2017年8月1日至交还房屋之日止的房屋使用费（按每月60元/平方米计）。事实和理由：越秀区中山四路235号2304房是房屋管理所管辖的房屋。原承租人莫润芬是莫翠志、莫肇民的父亲，也是郑钧安外公。莫润芬于2012年11月去世，在此期间莫翠志、郑钧安、莫肇民均要求更名由其承租且不同意对方承租，故至今未能办理更名手续。2017年7月8日，房屋管理所向莫翠志、郑钧安、莫肇民发出收回房屋的《通知》，但其均不予搬迁。莫翠志、郑钧安、莫肇民继续占用房屋管理所房屋的行为损害额其合法权益，并造成国有资产的流失，已构成侵权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，提出起诉。一审法院认定事实：据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局2008年7月1日出具的越秀接字2043号《接管房拆迁接管通知书》记载，广州市越秀区中山四路235号2304房（住宅接管面积27.1583平方米）为该局代管管辖的房屋。房屋管理所是该局的直属单位，受广州市越秀区房管局委托负责其房屋管理的具体事务性等工作。2012年7月12日，房屋管理所（出租人、甲方）与莫翠志、莫肇民的父亲莫润芬（承租人、乙方）就涉案房屋签订《广州市直管房(住宅)租赁合同》，约定甲方将上述房屋（面积17.96平方米）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，月租金76.1元。租金按月结算，由乙方在每月的第20日按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的万分之五向甲方支付违约金，如果逾期3个月，甲方有权终止合同并收回房屋等。涉案房屋由莫润芬及其家人即莫翠志、郑钧安、莫肇民居住。上述合同期满后，双方未再续签租赁合同。2017年7月18日，房屋管理所向莫翠志、郑钧安、莫肇民发出《擅自占用房屋通知》，内容为涉案房屋的原承租人莫润芬于2012年11月12日去世，现其所决定收回涉案房屋，并要求莫翠志、郑钧安、莫肇民自2017年8月起按广州市房屋租金参考价住宅标准交纳房屋使用费。庭审中，房屋管理所确认收取莫翠志、郑钧安、莫肇民租金至2017年7月。莫翠志陈述莫肇民自90年代移民美国。涉案房屋由莫翠志、郑钧安使用。另查，广州市第三建筑工程有限公司于2018年1月将越秀区建设横马路36号105房（住宅，使用面积15.86平方米）出租给被钧安使用，租赁期限至2020年12月31日止。一审法院认为：房屋管理所与莫润芬签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同租期期间，原承租人莫润芬死亡，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，莫翠志、郑钧安有权承租涉案房屋。现租赁合同租赁期届满后，双方没有续签租赁合同，但莫翠志、郑钧安仍继续使用涉案房屋，且房屋管理所也仍按约定的标准收取莫翠志、郑钧安支付的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，按租赁期限为不定期”的规定，故房屋管理所与莫翠志、郑钧安形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，房屋管理所可随时要求解除合同。虽然郑钧安在本市已另承租房屋，但鉴于该房屋面积较小，莫翠志在本市没有其他房屋可供搬迁，故房屋管理所应给予莫翠志一定期限的搬迁期。由于涉案房屋的租赁期届满后，房屋管理所在2017年7月18日已向莫翠志、郑钧安发出收回房屋及租金标准变更支付的要求，故莫翠志应自2017年8月起按广州市房屋租金参考价住宅标准向房屋管理所支付房屋使用费。至于莫肇民早于2000年已不在涉案房屋居住，故根据公平合理原则，房屋管理所要求莫肇民承担交还房屋和支付房屋使用费的请求没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十四条、第二百三十六条规定，判决：一、莫翠志自判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区中山四路235号2304房，期限二年；二、莫翠志自判决发生法律效力之日起七日内，向广州市越秀区第三房屋管理所支付2018年8月至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按房管部门公布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计）；三、驳回广州市越秀区第三房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费329.6元，由莫翠志负担。本院经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。另查明，2019年7月，广州市越秀区房屋管理局收取涉案房屋现金月租人民币76.1元。二审期间，双方当事人均确认涉案房屋所在楼盘为东鸣轩。2017年广州市房屋租金参考价东鸣轩为55元/㎡/月，2018年单价为60元/㎡/月。前述《广州市直管房（住宅）租赁合同》记载涉案房屋使用面积为17.96㎡。本院认为，莫肇民居住于美国，本案属于涉外房屋租赁合同纠纷，应按照涉外民商事案件处理。因讼争房屋位于我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。一、关于房屋租赁合同的问题。涉案房屋为直管房，是政府为无房户、住房困难户提供的政策性住房。房屋管理所作为涉案房屋代管部门及公房行政管理部门，有权决定是否将涉案房屋出租给莫翠志。莫翠志是否基于其父亲莫润芬享有承租权而具有在租赁期限届满后变更为涉案房屋承租人的资格，不属于本案审查的范围，本院对此不做调处。莫翠志并非前述《广州市房屋租赁合同》的承租人，在上述合同约定的租赁期限届满后，房屋管理所向莫翠志收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，房屋管理所可随时要求解除合同。因莫翠志在本市无其他房屋可供搬迁居住，房屋管理所应基于社会责任给予莫翠志一定期限的搬迁期。一审法院据此确定莫翠志暂住涉案房屋二年合理，本院予以维持。莫翠志、房屋管理所的相关上诉请求无理，本院不予支持。二、关于房屋使用费的问题。房屋管理所主张按照60元/㎡/月计算房屋使用费，如按照房管部门公布的同期同地段同类广州市房屋租金参考标准自2017年8月开始计算至本判决生效之日止，则部分时段计租单价如超过60元/㎡/月，则裁判结果将超出了房屋管理所的诉讼请求，一审法院对此处理不当。莫翠志暂住涉案房屋二年期间的房屋使用费，一审法院未予裁判，也属不当，本院依法予以纠正。依据上述查明的事实，房屋使用费计算如下：1.面积，因《广州市房屋租赁合同》记载使用面积为17.96平方米，并未包含公摊面积，故涉案房屋计价面积应当按照涉案房屋的建筑面积27.1583平方米计算。2.单价，根据上述查明的事实，2017年房屋使用费应按照55元/㎡/月计算；2018年1月至本判决生效之日、本判决发生法律效力之日至莫翠志暂住涉案房屋二年期间的房屋使用费均应按照60元/㎡/月计算。如前所述，本案房屋使用费计算如下：（1）2017年8月至2017年12月，房屋使用费为7468.53元（5个月X27.1583㎡X55元/㎡/月）。因房管部门已于2019年7月收取部分费用76.1元，为避免诉累，在此款内予以扣减，为7392.43元。（2）2018年1月至本判决生效之日止，按每月1629.50元（27.1583㎡X60元/㎡/月）计付。（3）本判决生效之日至莫翠志暂住中山四路××房二年期间，按每月1629.50元（27.1583㎡X60元/㎡/月）计付。综上所述，房屋管理所的上诉请求无理，本院依法不予支持。莫翠志关于房屋租金的部分上诉请求合理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3813号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3813号民事判决第二项；三、莫翠志自判决发生法律效力之日起七日内，向广州市越秀区第三房屋管理所支付2017年8月至2017年12月的房屋使用费7392.43元；四、莫翠志自判决发生法律效力之日起七日内，向广州市越秀区第三房屋管理所支付2018年1月至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月1629.50元计）；五、莫翠志向广州市越秀区第三房屋管理所支付本判决生效之日至暂住广州市中山四路235号2304房二年期间的房屋使用费（每月第20日前支付，按每月1629.50元计）；六、驳回莫翠志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费329.6元，由莫翠志负担。二审案件受理费429.6元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担100元，莫翠志负担329.6元。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 王碧玉二〇二〇年二月二十四日书记员 李蕴妍黄晓君