上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初33740号原告：上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨燕华，主任。委托诉讼代理人：严建明，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。被告：苏孟娟，女，1970年9月4日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：司功卓，上海言顾律师事务所律师。第三人：顾景之，女，1963年12月12日生，汉族，住上海市浦东新区花木镇东建路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王传成。委托诉讼代理人：张军，京衡律师集团上海事务所律师。第三人：上海佳能房地产开发有限公司，住所地上海浦东新区陆家嘴金融贸易区杨东小区5-2-4地块，实际经营地上海市浦东新区蓝村路XXX号XXX室。法定代表人：徐纪章，总经理。委托诉讼代理人：张正勤，上海东方环发律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会，住所地上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室。负责人：陈慧，主任。原告上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心诉被告苏孟娟以及第三人顾景之、上海佳能房地产开发有限公司(以下简称佳能公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心(以下简称花木社区中心)的委托诉讼代理人严建明，被告苏孟娟的委托诉讼代理人司功卓，第三人顾景之的委托诉讼代理人王传成，第三人佳能公司的委托诉讼代理人张正勤到庭参加诉讼。后依法追加上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会(以下简称东方龙苑业委会)为本案第三人，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告花木社区中心的委托诉讼代理人严建明，被告苏孟娟的委托诉讼代理人司功卓，第三人顾景之的委托诉讼代理人张军，第三人佳能公司的委托诉讼代理人张正勤、第三人东方龙苑业委会的负责人陈慧到庭参加诉讼。后转为普通程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告花木社区中心的委托诉讼代理人胡天宇、严建明，被告苏孟娟的委托诉讼代理人司功卓，第三人顾景之的委托诉讼代理人王传成、张军，第三人佳能公司的委托诉讼代理人张正勤、第三人东方龙苑业委会的负责人陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花木社区中心诉称，系争坐落于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所(以下简称系争会所)系第三人佳能公司建造，该会所系二层，地面一层为261.498平方米，地下一层为247.553平方米，为履行新开发小区配套公建设施的规定，佳能公司于2006年12月13日与原告签订了《居委办公、活动用房及办公设施配置协议》，据此，原告获得了其中359平方米的房屋产权权利，其余房屋产权归东方龙苑小区业主大会所有。因配置协议签订前，佳能公司已将东方龙苑会所的房屋出租给了被告，且租赁期限至2015年4月31日，故原、被告及佳能公司、东方龙苑小区业主大会签订《房屋租赁变更合同》一份，明确由被告与佳能公司于2005年2月28日签订的房屋租赁合同中出租人佳能公司变更为原告及东方龙苑业主大会，佳能公司应收取的租金由原告及东方龙苑业主大会共同收取，其中原告得70%，东方龙苑业主大会得30%，直至合同期满。签约初期，被告按约向原告支付房屋租金，但自2011年1月起被告拖欠租金，原告多次催讨无果，多次去房屋现场，发现被告已将房屋转租给了第三人顾景之。被告长期拖欠租金的行为已严重违约，故原告起诉要求：1、确认原、被告之间的租赁合同已经终止；2、判令被告及第三人顾景之共同归还坐落于浦东新区东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所一层及地下层中垂直分割后东面部分建筑面积359平米房屋；3、判令被告支付2011年1月1日起至2014年9月30日拖欠的租金人民币(币种下同)262,500元；4、判令被告支付逾期支付租金违约金7,000元；5、判令被告向原告支付自2014年10月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用使用费，标准是年租金7万元。审理中，原告认为，原、被告之间的租赁合同已于2015年4月到期终止，第二条诉讼请求为要求被告及第三人顾景之共同归还坐落于浦东新区东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所中属于原告的房屋。被告苏孟娟辩称，原告并非原来的租赁主体，非适格的原告。被告在收到第三人佳能公司的函后确实自2011年1月1日起未再向原告支付租金，但原告主张的租金已超过诉讼时效。原、被告之间的合同从未履行，也不存在终止。现被告与顾景之的租赁合同已到期终止，房屋现由第三人顾景之使用，第三人顾景之与第三人佳能公司又签订了系争房屋的租赁合同，被告已退出该租赁关系，故不同意原告的所有诉讼请求。第三人顾景之陈述，其与被告之间的租赁合同已于2015年4月到期终止，之后其与佳能公司签订了5年期的租赁合同，继续使用系争房屋至今，且其按约向佳能公司缴纳租金，故不同意迁出。第三人上海佳能房地产开发有限公司陈述，原告并非租赁合同的当事人，亦非适格的原告。系争房屋系佳能公司建造，权利人系佳能公司，故佳能公司就系争房屋已与顾景之签订了租赁合同，由佳能公司收取房屋租金，原告的诉讼请求不应得到支持。第三人东方龙苑业委会陈述，原、被告及第三人佳能公司、东方龙苑业主大会签订了四方协议后，被告从未向东方龙苑业委会或业主大会支付过租金，其多次催讨均无果。现原告所述均系事实，对原告的诉讼请求无异议，要求被告及第三人顾景之共同归还坐落于浦东新区东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所中属于业委会的房屋。经审理查明：上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所系第三人佳能公司开发建造。上海市浦东新区机构编制委员会2004年1月批准调整上海市浦东新区花木镇社区服务中心(法律服务所)事业机构编制。2006年7月，上海市人民政府批准撤销浦东新区花木镇建制，设立花木街道办事处。2013年3月，上海市浦东新区机构编制委员会批复同意上海市浦东新区花木街道社区服务中心不再保留上海市浦东新区花木街道法律服务所牌子。2014年，上海市浦东新区机构编制委员会通知各街道社区服务中心增挂党员服务中心牌子，花木街道即决定花木街道社区服务中心增挂花木社区(街道)党员服务中心牌子。2015年5月上海市浦东新区机构编制委员会同意花木街道机构改革方案。2016年4月，上海市浦东新区花木街道社区服务中心(党员服务中心)变更为上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心(即本案原告)。2005年2月28日，被告(乙方)与第三人佳能公司(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，由佳能公司将上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号会所出租给被告使用，总面积为261.50平方米，租赁期限共120个月，自2005年5月1日起至2015年4月31日止。合同第三条租赁期限约定：3-2租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。合同第四条租金押金定价及支付方式：4-1、租金，押金定价：乙方租赁该会所第一年(2005年5月-2006年4月)日租金为0.744元/平方米，年租金为7万元整；第二年(2006年5月-2007年4月)日租金为0.85元/平方米，年租金为8万元整；第三年(2007年5月-2008年4月)日租金为0.956元/平方米，年租金为9万元整；第四年起(2008年5月-2015年4月底)日租金为1.063元/平方米，年租金为10万元整。十年租金总额94万元整。4-2、租金押金支付方式：付款的基本原则为先付款后使用，每三个月为一期支付。下一期的租金提前一个月付清，以此类推，直至租赁期满。合同第八条违约责任约定：8-1在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该会所，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿，而乙方造成的损失，甲方不予负责……(3)拒交押金或拖欠租金一个月，则按年租金的10%作违约金，补偿给甲方，拖欠租金三个月以上的，乙方除按上述规定支付违约金外，甲方有权收回租房。8-4、租赁期满，乙方应如期交还会所。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金10%的违约金。2005年6月20日，被告与佳能公司又签订《房屋租赁合同补充条款》一份，约定第三人佳能公司授予被告转租权。2006年12月12日，东方龙苑业主大会(乙方)与第三人佳能公司(甲方)签订《东方龙苑住宅小区物业、业主大会用房配置协议》一份，约定：根据《上海市住宅物业管理规定》规定，促进浦东新区国际安全社区的建设，甲乙双方本着对社会及业主高度负责的精神，现就甲方开发建造的东方龙苑住宅小区的物业管理、业主大会用房配置事宜在互谅互让的基础上，经多次友好协商，达成协议如下：一、根据有关规定，甲方同意配置给乙方物业管理、业主大会用房合计建筑面积150平方米(垂直分割，上下各半)。该房坐落于东建路XXX弄XXX号房屋。二、甲方所配置的房屋，水、电、气等设施齐全。三、甲方所配置的房屋应在2006年12月31日前全部交付给乙方。2006年12月13日，原告(乙方，当时为上海市浦东新区花木镇社区服务中心，下同)与第三人佳能公司(甲方)签订《居委办公、活动用房及办公设施配置协议》，协议第一条约定：根据有关规定，甲方同意配置给乙方居委会用房、治安联防站用房、青少年活动用房、老年康复用房、服务站用房合计建筑面积359平方米。该房座落于东建路XXX弄XXX号房屋。协议第三条约定：甲方配置的房屋应在2006年12月31日前全部交付给乙方。协议第四条约定：甲方所配置的房屋及办公设施产权归乙方所有。2006年12月20日，原告(丙方)、被告(乙方)与第三人佳能公司(甲方)、东方龙苑业主大会(丁方)签订《房屋租赁变更合同》一份，约定：甲乙双方于2005年2月28日签订了一份房屋租赁合同，合同规定：将坐落于东建路XXX弄XXX号房屋出租给乙方作小型超市、茶室、餐馆、办公等商业服务业项目使用，合同期限10年。……一、甲、乙、丙、丁方、四方同意，自2007年1月1日起至2015年4月底止，将甲乙双方签订的原《房屋租赁合同》中的甲方(出租方)变更为丙方和丁方，并由丙方和丁方享受和承担原《房屋租赁合同》的权利和义务；二、乙方同意，自2007年1月1日起，租金按原《房屋租赁合同》的合同规定的支付时间和方式，直接支付给丙方和丁方，即：丙方得70%，丁方得30%，至合同期满止；三、承租期内，乙方有下列情形之一的，丙方和丁方可以终止合同、无条件收回房屋：1、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租人拖欠租金累计达1个月的……2009年2月13日，东方龙苑业委会起诉至本院，认为东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所是小区公建配套设施，建设成本已分摊到业主购房的费用中，业主依法享有所有权为由，要求确认会所归东方龙苑小区全体业主共有。本院经审理后认为，系争的东方龙苑会所在开发商开发建设过程中，作为一个独立的房地产项目单独立项规划建设，小区的会所面积也没有摊入公共的分摊面积中，业主与开发商签订的商品房预售合同中对小区会所的产权也无特别约定，故于2009年4月30日作出(2009)浦民一(民)初字第2619号民事判决，驳回了东方龙苑业主委员会诉讼请求。该判决书现已生效。2011年4月15日，第三人佳能公司向花木社区中心及东方龙苑业主大会发送《关于终止房屋租赁变更合同的函》，告知花木社区中心及东方龙苑业主大会，根据(2009)浦民一(民)初字第2619号民事判决书，其认为法院已明确该会所的产权归开发商所有，故原甲乙丙丁签订的合同应予以终止，从2010年起，丙丁两方不能再向乙方收取房屋租赁费。同月22日，佳能公司向苏孟娟发函，要求苏孟娟将2010年起的租金，不要支付给花木社区中心及东方龙苑业委会，直接与佳能公司结算。2014年5月9日，原告召集苏孟娟、顾景之协调系争房屋的租金事宜，未果。2014年8月20日，原告向被告发函，因被告自2011年始就不付租金，告知自2014年9月30日起终止双方之间的服务租赁变更合同，并要求付清欠租；被告拒收。2015年4月30日，原告又发函，未能送达。2013年4月，苏孟娟将系争会所转租第三人顾景之，租赁期限自2013年4月8日至2015年4月30日。2015年5月19日，第三人佳能公司(甲方)与第三人顾景之、上海花轩茶艺有限公司(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定乙方出租甲方会所的地址位于浦东新区东建路XXX弄XXX号，建筑面积261.5㎡；租赁期限为5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。本案审理中，顾景之确认，其系上海花轩茶艺有限公司的法定代表人，系争房屋承租后由顾景之实际使用。2015年5月，苏孟娟起诉要求顾景之支付截止2015年4月30日的租金及违约金。顾景之抗辩称2014年花木社区中心多次上门索要租金、堵门，影响其经营，且花木社区中心已于2014年8月发函解除与苏孟娟的合同，苏孟娟无权再收取转租租金。为此，本院通知花木社区中心及佳能公司作为第三人参加该案诉讼。本院于2015年12月作出(2015)浦民一(民)初字第19078号民事判决书，认定：尽管系争会所产权存在争议，但佳能公司和花木社区中心均是《房屋租赁变更合同》的签订主体，认可并变更了苏孟娟与佳能公司之间签订的《房屋租赁合同》。自2010年开始，苏孟娟部分拖欠租金，符合“承租人拖欠租金累计达1个月的”解除合同的约定条件，花木社区中心于2015年8月15日向苏孟娟邮寄《关于应依法付清租金和提前解除合同的函》，结果是邮件被退回，未能通知到苏孟娟，所以，《房屋租赁合同》没有解除，继续有效至租赁期限届满。由此，苏孟娟与顾景之签订的《房屋租赁合同》也继续有效至租赁期限届满。为此，判决顾景之支付租金和违约金。之后，顾景之上诉至上海市第一中级人民法院，2016年4月18日，上海市第一中级人民法院作出(2016)沪01民终1835号民事判决书，判令：一、维持上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第19078号民事判决主文第一项；二、变更上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第19078号民事判决主文第二项为：顾景之于本判决生效之日起十日内支付苏孟娟违约金54,600元。之后，顾景之提起再审申请，2016年12月26日，上海市高级人民法院出具(2016)沪民申2608号民事裁定书，驳回顾景之的再审申请。另查，花木社区中心和东方龙苑业委会曾就系争会所在分层平面图上进行划分，西侧(宽度约6.75米)为物业及业委会用房，东侧为社区用房。审理中，花木社区中心和东方龙苑业委会及顾景之均确认，现场未按上述界限以实物分隔。以上事实由原、被告提供的通知、房屋租赁合同、房屋租赁合同补充条款、居委办公、活动用房及办公设施配置协议、房屋租赁变更合同、函、(2009)浦民一(民)初字第2619号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第19078号民事判决书、(2016)沪01民终1835号民事判决书、(2016)沪民申2608号民事裁定书等及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，苏孟娟与佳能公司签订的《房屋租赁合同》，佳能公司分别与花木社区中心、东方龙苑业主大会签订的配置协议，四方共同签订的《房屋租赁变更合同》，均系当事人真实意思表示，均合法有效。根据两份配置协议，佳能公司应向花木社区中心和东方龙苑业委会提供相应的活动用房和管理用房，并约定2006年12月31日前交付。由于当时佳能公司已经将系争会所出租给苏孟娟，故四方签署了《房屋租赁变更合同》，房屋租赁合同的出租人变更为花木社区中心和东方龙苑业委会，佳能公司不再是房屋租赁合同的当事人，同时意味着佳能公司已经将活动用房和管理用房交付花木社区中心和东方龙苑业委会。现原告以租赁合同出租人的身份提起本案诉讼，符合法律规定。在案证据可以充分证明，因相关建制和编制调整，原告名称多次变化，故原告主体适格。佳能公司与花木社区中心和东方龙苑业委会之间存在会所产权争议。但本案是租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金，确立的是双方的债权债务关系，房屋产权归属与租赁合同无关。而且，根据配置协议及《房屋租赁变更合同》，足以证明花木社区中心和东方龙苑业委会已经取得会所的使用权，有权对会所进行出租、管理。生效判决已经认定，花木社区中心和东方龙苑业委会与苏孟娟之间的租赁合同并未提前解除，而是至租期届满时终止。合同终止后，苏孟娟应当返还租赁物并结清相关费用。根据合同相对性原则，苏孟娟抗辩称已退出租赁关系，本院不予采纳。现房屋实际由顾景之占用，故顾景之应自房屋内一并迁出。至于顾景之辩称其与佳能公司签订有新的租赁合同，因佳能公司根据配置协议及《房屋租赁变更合同》已经将房屋使用权交付花木社区中心和东方龙苑业委会，无权再出租会所，所以顾景之与佳能公司的租赁合同不得对抗花木社区中心和东方龙苑业委会。东方龙苑业委会虽未提起诉讼，但鉴于会所现场并无明确分割，实际无法仅返还花木社区中心的部分房屋，故本院判决苏孟娟、顾景之将整体房屋返还花木社区中心和东方龙苑业委会。同时，顾景之提出的其对房屋的投入损失，不属本案处理范围，可另行向合同相对方主张。被告认为原告诉请的租金已超过诉讼时效，根据查明的事实，原告在2014年5月9日曾因租金事宜召集被告及顾景之协调，原告虽认为之前亦一直催讨，但未能提供证据证明，故本院根据租赁合同约定的租金支付时间和方式(先付后用，三个月为一期，提前一个月付清)，认定2013年8月1日前的租金已经超过诉讼时效。2014年5月之后，原告一再向被告催讨，并参与了苏孟娟和顾景之的诉讼，可认定诉讼时效中断。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院亦予支持。合同到期终止后，苏孟娟未交还房屋，应当参照租金标准支付房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心与被告苏孟娟及上海市浦东新区东方龙苑小区业主大会之间关于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号东方龙苑会所房屋的房屋租赁合同于2015年4月30日到期终止；二、被告苏孟娟及第三人顾景之应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号房屋，将上述房屋返还给原告上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心及第三人上海市浦东新区东方龙苑小区业主委员会；三、被告苏孟娟应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心自2013年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费(标准为每年7万元)；四、被告苏孟娟应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市浦东新区花木街道社区党建服务中心逾期支付租金的违约金7,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,159元，由被告苏孟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  高天明二〇一七年三月十四日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。