广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终34号 上诉人（原审原告）：王凤兰，女，1985年6月7日出生，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：浦长毅，南宁市诚宇法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广西粤华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区公车新城沙企路旁江滨小区。统一社会信用代码：91450600782138353H。 法定代表人：钟荣华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴锡凤，该公司员工。 上诉人王凤兰因与被上诉人广西粤华房地产开发有限公司（以下简称“粤华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王凤兰上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判支持王凤兰的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1．本案双方当事人于2014年1月1日签订《粤同•江滨雅轩合作建房协议书》（以下简称“《协议书》”），关于双方约定竣工交付时间为2016年10月31日,粤华公司于2017年10月11日明确了不能按时交房，此时已逾期交房一年时间，存在违约情形。2.王凤兰已按照《协议书》第五条第三款约定选择银行按揭的条款，按照协议内容交清合同总房款的30%,即89,611元，已全面的履行了付款义务。《协议书》第七条约定，王凤兰的余下购房款，待粤华公司取得《商品房预售许可证》时，由粤华公司通知王凤兰交纳。二、一审法院判决没有根据证据规则进行全面、客观、公正的审查判断，程序不正当。1．本案《协议书》是粤华公司提供的格式合同，当对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于粤华公司的解释。结合本案事实，粤华公司违约逾期交房，应同样按照定金法则双倍返还给王凤兰建房保证金。2．本案双方当事人于2014年1月1日签订《协议书》，而粤华公司于2018年10月才取得《商品房预售许可证》，该《协议书》应当认定无效。3．一审法院仅判决解除涉案《协议书》，并未支持粤华公司赔偿王凤兰《协议书》解除前的利息损失和逾期交房造成的可得利益损失。 粤华公司辩称，1．王凤兰的第一个上诉请求与事实不符，王凤兰未全部履行交款义务，且与粤华公司双方已达成退款协议，故而双方的合同已解除，因此其请求违约赔偿无事实及法律依据；2．王凤兰的第二个上诉请求，一审法院已查明相关事实，对一审法院查明的事实粤华公司没有异议；3．涉案房屋双方于2014年1月1日签订合作建房《协议书》，粤华公司因于2018年10月取得《商品房预售许可证》，但王凤兰与粤华公司在此期间双方已达成合意，并办理了合同解除手续，因此王凤兰陈述与事实不符，故而一审法院并没有违反法定程序，也没有认定事实错误，请二审法院驳回王凤兰的上诉请求。 王凤兰向一审法院起诉请求：1．判令解除王凤兰与粤华公司签订的《协议书》；2．判令粤华公司双倍返还王凤兰建房保证金118,244.40元、返还王凤兰购房款50,877.80元，两项合计169,122.2元；3．判令粤华公司因违约承担赔偿王凤兰损失64,573.50元；上述2、3项合计：233,695.70元（包含的是2014年1月3日到2016年10月31日的利息损失，从2016年1月31日到2019年1月31日的预期租金损失，租金损失按每月1,500元计算，自2019年2月起每月的租金仍按上述标准计算至粤华公司返还定购房款之日止）。 一审法院认定事实：2014年1月1日，王凤兰作为买受人与粤华公司作为出卖人签订《协议书》(编号：000055)，约定甲方基于购买商品房的需要，为由具有地产资质的乙方合作建设商品房项目。项目名称为江滨小区二期（粤同•江滨雅轩），项目地点防城港市港口区公车新城沙企路旁。甲方委托乙方定向开发商品房为10号楼703号房，建筑面积为80.19㎡(最终确认面积以房产局的测绘为准）；单价为每平方米3,686.38元，总价款为295,311元。为保证合作建房工程建设的进度，甲乙方在签订本协议当日内，甲方向乙方交纳合作建房保证金2万元，由甲方付现金或存入乙方的以上指定账户：开户名：广西粤华房地产开发有限公司，开户号:614559508920，开户行：中国银行防城港市桃源路支行。对付款方式及付款时间约定为银行按揭付款，在签订本协议七日内交清合同的30%(不含合作建房保证金），计89,611元，乙方在房屋取得《商品房预售许可证》七日内，甲方到指定地点签署《商品房买卖合同》；当日交齐申办银行按揭贷款必须的文件资料，三日内到按揭银行办理面签手续，剩余部分房款由甲方向银行申请按揭贷款支付，买受人最终获得的银行贷款金额及贷款年限以银行批准为准，如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，买受人对不足部分须在出卖人通知后五个工作日内付清，本商品房项目施工进度期限1．拟双方约定项目开工时间：2014年3月31日前；2．拟双方约定竣工交付时间2016年10月31日前。对违约责任约定为甲乙双方签订《商品房买卖合同》以乙方取得预售证为准。甲方逾期未交足合作建房保证金或未按时前来签署《商品房买卖合同》并缴纳付款的，经乙方通知，七日内未办理，现视作自动放弃其所认购商品房权利，乙方不退还甲方已缴付的合作建房保证金并有权将该商品房另行出售。合同第十一条约定下列情况时，双方或单方履行责任免除；甲乙双方中其中一方首先违约时，须单独承担违约责任，同时免除对方履约责任。另查明，2014年1月1日、1月3日粤华公司出具两张《收据》(编号：8004373、8004376)，上载明收到王凤兰的建房保证金2万元、9万元。2017年10月11日，王凤兰向粤华公司出具《特殊事项申请表》，告知因粤华公司延期交房，王凤兰急用房需要向粤华公司申请退房，并退还王凤兰所交付金额11万元，在2018年1月放款后2至3个月内退还至王凤兰的指定账户（开户行：中国农业银行柳州市柳城县白阳南路支行，开户账号：62×××71，开户名：王凤兰）。后该申请表经粤华公司销售经理及公司总经理审批同意。再查明，案涉商品房已2018年10月取得《商品房预售许可证》。 一审法院认为，王凤兰与粤华公司签订的《协议书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，王凤兰与粤华公司签订《协议书》应属于商品房买卖合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”之规定，粤华公司在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，该《协议书》应认定为有效。关于案涉合同是否已经解除的问题。王凤兰与粤华公司系基于自愿、平等签订《协议书》，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。王凤兰作为买受人其合同的主要义务系按照合同约定支付购房款，粤华公司作为出卖人其合同的主要义务系按照合同的约定交付案涉商品房。2017年10月11日王凤兰向粤华公司提出退房申请并经粤华公司同意，达成“王凤兰不再购买案涉商品房并在2018年1月房款下来后在2至3个月内退还11万元购房款”的一致意见。粤华公司在庭审中主张案涉合同抗辩称合同于2017年10月11日已解除。该院认为，王凤兰、粤华公司在2017年10月11日未就解除合同达成明确意思表示，不应认定双方合同已于该日解除，现双方已明确不再继续履行案涉合同的主要权利义务，王凤兰向该院请求解除案涉合同，粤华公司亦认可解除合同事宜，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对王凤兰请求主张解除双方签订的《协议书》予以支持。关于王凤兰主张粤华公司违约责任问题是否成立的问题。王凤兰主张粤华公司逾期交房构成违约，并据此请求粤华公司双倍返还建房保证金并要求粤华公司支付逾期交房违约金。该院认为，王凤兰并未完全履行合同义务即支付全部购房款，双方于合同中约定“王凤兰在粤华公司取得《商品房预售许可证》七日内到粤华公司指定地签署《商品房买卖合同》，当日交申办银行按揭贷款必需的文件资料，三日内按揭银行办理面签手续，剩余部分房款由王凤兰向银行申请按揭贷款支付。”2017年10月11日粤华公司尚未取得《商品房预售许可证》，王凤兰无法办理按揭贷款手续，后王凤兰因自身原因请求粤华公司返还购房款，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，故对于先履行方王凤兰未履行完交付全部购房款义务，其无权请求作为后履行方的粤华公司交付案涉商品房，故王凤兰主张因粤华公司逾期交房而产生相应违约责任无事实和法律依据，该院不予支持。关于王凤兰请求粤华公司返还购房款的问题，粤华公司已于2017年10月11日达成新的意思表示，双方约定粤华公司应于2018年1月后的2至3个月内退还王凤兰11万购房款，故该院推定双方约定的最后退款期限为2018年4月30日，现粤华公司未在该约定期限内将案涉款项予以退还，应将该粤华公司所支付的11万元购房款退还王凤兰。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条规定，判决：一、解除王凤兰与粤华公司签订的《粤同•江滨雅轩合作建房协议书》（编号：000055);二、粤华公司在本判决生效之日起十日内向王凤兰返还购房款11万元；三、驳回王凤兰的其它诉讼请求。案件受理费2,402.70元，由王凤兰负担1,273.43元，由粤华公司负担1,129.27元。 本院二审期间，双方当事人没有新证据向法庭提供，并对一审认定的事实无异议。一审认定事实属实，本院予以确认。 另查明，粤华公司同意王凤兰退款申请，但至今仍未退款。 本案争议焦点：1.涉案《协议书》是否有效。2.本案双方是否约定定金。3.本案粤华公司是否存在违约行为，王凤兰请求双倍返还定金及赔偿损失是否有事实及法律依据。 本院认为，关于焦点1，涉案《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，该协议名为合作建房实为商品房买卖，粤华公司在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定该协议为合法有效的商品房买卖合同正确，应予维持。 关于焦点2，在双方签订的《协议书》当中，双方约定的是王凤兰向粤华公司交纳保证金，而不是定金。保证金虽然也有保证债务履行的担保性质，但定金对双方当事人均具有担保性，即具有双重担保性，而保证金仅具有单方担保性，保证金不等同于定金，因此本院认为本案双方对定金没有进行约定。 关于焦点3，双方在合同中约定王凤兰是以按揭贷款方式购买房屋，在粤华公司取得商品房预售许可证之后由粤华公司通知王凤兰前来签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续。粤华公司于2018年10月取得预售许可证，但双方在2017年10月即对退还房款达成了协议，但粤华公司既没有按协议退款，也没有按约定在取得预售许可证后通知王凤兰前来签订正式的《商品房买卖合同》，无法办理按揭贷款支付房款的责任不在于王凤兰，而在于粤华公司，粤华公司构成违约，一审关于违约责任认定错误，应予纠正。王凤兰作为购房者，其主要义务是支付房款，其所支付的房款仅约占购房款的37%，其要求粤华公司交付房屋显失公平，因此其主张延迟交房损失无事实根据。关于损失数额，王凤兰并没有提供证据进行证实，本院认为其损失仅为利息方面损失，因此粤华公司从王凤兰交款之日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率向王凤兰支付利息。自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向王凤兰支付利息。 综上，王凤兰的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初670号民事判决第一项、第三项； 二、变更广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初670号民事判决第二项为：被上诉人广西粤华房地产开发有限公司返还11万元购房款并支付利息给上诉人王凤兰（利息计算方式：以2万元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止；以9万元为基数，从2014年1月3日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止；以11万元为基数从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本判决生效之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,402.70元，由上诉人王凤兰负担866.33元，由被上诉人广西粤华房地产开发有限公司负担1,536.37元。二审案件受理费4,805.40元（上诉人王凤兰已预交），由上诉人王凤兰负担1,732.86元，由被上诉人广西粤华房地产开发有限公司负担3072.54元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年二月十四日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建