海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终987号   上诉人（原审原告）：孟丽娜，女，1978年5月15日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。   委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：三亚中信投资有限公司。住所地：海南省三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。   法定代表人：赵全英，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨堃，该公司员工。   被上诉人（原审被告）：海南新佳旅业开发有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。   法定代表人：詹琰，该公司执行董事。   诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。   委托诉讼代理人：王红霞，该公司管理人工作人员。   委托诉讼代理人：张恩恩，该公司管理人工作人员。   上诉人孟丽娜因与被上诉人三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）琼02民初129号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孟丽娜的委托诉讼代理人聂友峰，中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王红霞、张恩恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孟丽娜上诉请求：一、撤销一审判决，改判中信公司、新佳公司共同履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务。二、本案一、二审的诉讼费由中信公司、新佳公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，中信公司和新佳公司系半岛云邸项目的合作开发商，中信公司制作的《公开服务手册》应对两开发商都具有法律约束力。2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司核发《商品房预售许可证》载明中信公司系半岛云邸项目的开发商，有效期为2012年11月30日至2013年11月30日，此后换发的《商品房预售许可证》记载半岛云邸项目系中信公司和新佳公司合作开发，也就是说与孟丽娜签订《商品房买卖合同》的出卖人主体事实上是新佳公司和中信公司。退一步来说，即便中信公司是新佳公司的委托代理机构，中信公司所作出的允诺对委托人新佳公司都应生效，即使中信公司有超过委托权限制作半岛云邸宣传广告的行为，也是中信公司与新佳公司之间存在委托合同纠纷，与本案无关。因此，新佳公司为半岛云邸小区业主配备班车的义务存在事实和法律的依据。二、是否配备班车是影响半岛云邸小区的重要依据，中信公司允诺为业主配备班车应视为《商品房买卖合同》的一部分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，半岛云邸小区地理位置偏僻，交通设施在孟丽娜购买房屋时尚不完善，并且半岛云邸小区的业主多为候鸟型，因此，为业主配备班车是业主决定购买房屋的主要考虑范畴，中信公司在其制作的《七心管家式服务手册》中第4页中宣称：“无偿享受业主班车”，该条具体约定为：提供项目至机场和高铁站的业主班车，班车时刻表最终确定后将在物业服务中心进行公示。事实上，从孟丽娜购买半岛云邸房屋至2018年10月1日之前，半岛云邸的两开发商都有为业主提供班车服务。其次，小区是否具备班车服务，是决定小区档次的重要考量因素之一，进而会影响商品房房屋的房价。因此，中信公司在其宣传的广告中对半岛云邸的相关设施作了说明并且允诺了为业主配备班车，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定该允诺虽未载入《商品房买卖合同》，但应视为合同的内容。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，支持孟丽娜的诉讼请求。   中信公司辩称，一、中信公司是委托代理方，该事实已被三亚中院相关生效文书确认，中信公司并非本案适格当事人。班车服务为中信公司提供的一项增值服务，不会对房屋买卖双方或房屋价格造成重大影响。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》，《七心管家式服务手册》不能视为合同的内容。《商品房买卖合同》的主体是新佳公司与孟丽娜，中信公司系以委托代理机构的身份签订合同，合同责任应由新佳公司承担。三、孟丽娜称交通设施在其买房时还不完善，目前三亚市人民政府已安排41路公交车路线可抵达半岛云邸小区，综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回孟丽娜的上诉请求，维持原判。   新佳公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。《七心管家式服务手册》并非商品房买卖合同的一部分，新佳公司并无为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务，且孟丽娜的购房款已全部支付给中信公司。综上，请二审法院驳回孟丽娜的上诉请求，维持原判。   孟丽娜向一审法院起诉请求：1.中信公司、新佳公司共同履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务；2.本案的诉讼费由中信公司、新佳公司承担。   一审法院认定事实：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司核发《商品房预售许可证》，载明中信公司系半岛云邸项目的发展商，有效期自2012年11月30日至2013年11月30日。此后换发的《商品房预售许可证》记载半岛云邸项目系中信公司与新佳公司合作开发。中信公司在销售半岛云邸项目的房屋时，制作了《七心管家式服务手册》并予以公开。中信公司在服务手册第二章“上岛省心篇”承诺：无偿“提供项目至机场和高铁站的业主班车，班车时刻表最终确定后将在物业报务中心进行公示”。   2014年上半年，新佳公司作为出卖人、中信公司作为委托代理机构与孟丽娜作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定孟丽娜购买半岛云邸项目第2幢1单元3002号房。《商品房买卖合同》第十九条约定，物业管理的服务内容、服务标准、收费标准等见合同附件六，合同附件六中并无提供业主班车的相关约定。《商品房买卖合同》签订后，孟丽娜支付了购房款并办理了入住手续。绿城物业接受中信公司的委托为半岛云邸小区提供物业服务，并根据淡、旺季的不同特点调整业主班车运行时间。从孟丽娜提交的2份班车运行时间表来看，业主班车并未包括从项目至机场和高铁站的线路。2018年9月22日，半岛云邸生活服务中心（绿城物业）向全体业主发布《温馨提示》，告知：半岛云邸小区的会所（业主餐厅、班车、超市等）服务合同到期，自2018年10月1日起，半岛云邸小区会所由开发商接手现场相关服务工作。此后，半岛云邸小区未再运行业主班车。   一审法院认为，一、新佳公司与孟丽娜签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应按合同约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》及合同附件六均未见新佳公司提供业主班车的约定。中信公司虽然作出允诺，但其仅以新佳公司委托代理机构的身份签订《商品房买卖合同》，孟丽娜明知签订《商品房买卖合同》的主体发生了变化，其与新佳公司并未就中信公司所作允诺是否继续有效进行协商并达成新的合意，故中信公司单方作出的允诺对新佳公司没有法律约束力。孟丽娜诉求新佳公司履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、中信公司作为半岛云邸项目登记的合作开发商，其制作并公开服务手册为要约邀请，该要约邀请虽然明确允诺为上岛的业主提供项目至机场和高铁站的业主班车服务，但该服务属于中信公司提供的一项增值物业服务，并非就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不会对双方订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定构成重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该允诺不能视为合同内容。孟丽娜主张该允诺应当视为合同内容与事实和法律规定不符，一审法院不予支持。同时，中信公司以委托代理机构的身份与孟丽娜签订《商品房买卖合同》，合同的权利义务由新佳公司承担，合同的双方当事人是新佳公司和孟丽娜，中信公司与孟丽娜之间未形成房屋买卖合同关系，合同中也无提供业主班车的相关约定。依据《中华人民共和国合同法》第十六条的规定，该要约并未生效。事实上，半岛云邸项目开发商始终未无偿提供项目至机场和高铁站的业主班车服务，孟丽娜在2018年10月1日之前也未对此提出异议。而孟丽娜起诉请求半岛云邸项目开发商提供的业主班车服务以物业公司原公示的内容为准，而公示的业主班车中也未包含项目至机场和高铁站的业主班车。综上，孟丽娜诉求中信公司履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决了驳回孟丽娜的诉讼请求。   对于一审查明的案件事实，孟丽娜与中信公司、新佳公司均无异议，本院予以确认。   本院认为，孟丽娜与新佳公司、中信公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按约履行。   首先，一审判决认定中信公司并非《商品房买卖合同》的主体是错误的，应予纠正。中信公司虽以委托代理机构的身份签订合同，但根据两份《商品房预售许可证》载明的内容，半岛云邸项目不论是单独开发还是合作开发，中信公司都为半岛云邸项目的开发商，其应与新佳公司共同以房屋出卖人的身份承担合同义务。中信公司与新佳公司依据与孟丽娜签订的《商品房买卖合同》共同承担房屋出卖人的合同义务后，双方在半岛云邸项目开发建设中各自应享有的权利和承担的义务再按双方合同约定予以确定。   其次，中信公司在销售房屋过程中印发《七心管家式服务手册》承诺“提供项目至机场和高铁站的业主班车，班车时刻表最终确定后将在物业服务中心进行公示”，对业主无偿享受班车内容作出了具体明确的说明和允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,上述说明和允诺足以使孟丽娜产生信赖，对其《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响,该说明和允诺虽未载入合同,也应该视为合同的内容。而且,半岛云邸小区曾据此向业主提供过班车服务。现半岛云邸小区停驶班车,违反了关于配备业主班车的约定,已构成违约,新佳公司和中信公司应当共同向孟丽娜承担相应的违约责任。配备业主班车的承诺系在房屋销售时作出，半岛云邸小区远离市区，是否配备业主班车对有意向买房人的购房决策有重大影响，一审判决关于配备班车服务系一项增值物业服务，不能视为合同内容的理解有误，本院予以纠正。   第三，关于违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案中,新佳公司和中信公司不履行配备业主班车的合同义务，该项义务明显属于非金钱债务,因该项义务的履行涉及班车的车辆类型、发车时间、发车频次等各项要求，并不适宜强制履行，孟丽娜请求新佳公司和中信公司以履行该项合同义务的方式来承担违约责任，本院不予支持。   综上所述，一审判决虽未能准确理解与适用相关法条，但认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。孟丽娜的上诉请求内容不适宜强制履行，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由孟丽娜负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 钱志勇   审 判 员 邢 君   审 判 员 詹润红     二○二○年二月十日   法官助理 翟 晶   书 记 员 麦 琳   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的对方可以要求履行但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。