广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23360号上诉人（原审被告）：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被上诉人（原审原告）：李云燕，女，1978年11月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。上诉人唐国冰因与被上诉人李云燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐国冰上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的入场费8000元及第二项装修损失30000元；2.诉讼费由李云燕承担。事实和理由：李云燕诉称：“2018年4月，房屋产权人供销总公司曾要求其直接订立合同”，据此，如果李云燕同意与房屋产权人签订合同，则就不会出现装修损失一说，合同也就能继续履行，原签订合同的目的也就完全能够实现，李云燕却拒绝与房屋产权人签订房屋租赁合同，才是合同不能继续履行的根本原因，由此导致的损失，是李云燕自己原因造成的，是完成可以避免的，再者，李云燕没有对于广州市白云区x路x号房屋二楼部位（以下简称涉案房屋），进行投资装修，不存在装修费。故唐国冰对李云燕所谓的装修损失及入场费不承担责任，请依法改判。被上诉人李云燕二审辩称，同意一审判决，不同意唐国冰的上诉请求。具体理由如下：（一）唐国冰声称案外人曾经要求与李云燕直接订立合同，且认为如果李云燕同意与案外人直接订立合同则不需造成装修损失，该说法与事实不符，即便案外人曾经要求李云燕与其直接签订合同，但案外人提出的条件有可能李云燕是不能接受的，因此案外人究竟有否与李云燕签订合同，不影响唐国冰对李云燕承担违约责任的认定。无论案外人是否曾经提出过与李云燕直接订立合同，均不影响本案的判决。（二）唐国冰声称李云燕没有对房屋进行投资、装修，不存在装修费，该事实李云燕在一审已经提交证据证明了有12万元的装修款，一审法院也在装修款数额的认定以及双方责任的分担方面进行调整，已经考虑了实体的装修情况和折旧的扣减，因此唐国冰的第二项上诉请求也没有事实依据，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应当予以维持。李云燕向一审法院起诉请求：1.判令解除李云燕与唐国冰于2017年5月4日签订的《出租合同》；2.判令唐国冰双倍返还李云燕押金共2万元；3.判令唐国冰返还李云燕支付的入场费2万元；4.判令唐国冰向李云燕支付履行违约金3万元；5.判令唐国冰向李云燕赔偿装修损失63000元；6.判令案件诉讼费用由唐国冰承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区x路x号房屋的产权人是广州市白云区供销合作总社石井供销社（以下简称石井供销社）。2014年12月，石井供销社授权广州市白云区供销总公司（以下简称白云供销总公司）经营管理上述房屋并有权以自己名义对外出租。2015年3月12日，白云供销总公司与案外人许x、梁xx、易x签订《房屋租赁合同》，约定白云供销总公司将上述房屋出租给许x、梁x、易x，租赁期为自2015年1月1日起至2018年3月31日止。之后，许x、梁x、易x将上述房屋转租给唐国冰。2017年5月4日，李云燕（承租方、乙方）与唐国冰（出租方、甲方）签订《出租合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市白云区xx路xxx号房屋二楼部位，租赁面积237平方米，租赁期从2017年5月22日起至2020年5月21日止，租金为8000元/月，乙方应于本合同生效之日起向甲方支付按金1万元，租金由乙方于每月1日前交付甲方，甲方于本合同生效之日起即日将房屋交付乙方。等等。同日，双方签订补充协议，约定：1、甲方保证在合同期内有出租权并经房屋所有权人以及上一手出租人（如有）的同意转租给乙方；2、如果甲方在合同期间因没有及时向上一手出租人缴纳租金或与上一手出租人的租赁期超过其与乙方的租赁期等甲方原因导致乙方不能按照本协议的约定继续租赁本租赁物业的视为甲方构成违约，甲方除了向乙方双倍返还按金外，还应向乙方支付叁万元作为违约金；3、如是因为乙方的经营不善导致经营不下去，而不是被相关部门质疑资质停办的，则向甲方赔偿按金的双倍金额作违约金。合同签订后，唐国冰向李云燕交付涉案房屋。李云燕按合同约定向唐国冰支付1万元押金、2万元入场费，并对涉案房屋进行装修，用于开办幼儿园。2018年3月31日，白云供销总公司与许xx、梁x、易x之间的租赁合同期满，未续约。之后，白云供销总公司要求收回上述房屋，并于2019年1月29日向一审法院起诉许振强、梁金铭、易炎棠，提出腾空交还房屋并支付占有使用费、水电费及违约金等诉讼请求。一审法院以（2019）粤0111民初4963号立案审理。李云燕作为第三人参加该案诉讼。2019年4月2日，李云燕提起本案诉讼。同年8月19日，唐国冰出现，到法院表达了相关意见。一审法院认为，李云燕与唐国冰于2017年5月4日签订的《出租合同》部分有效，部分无效。其中，2017年5月22日至2018年3月31日期间，合同有效；2018年4月1日至2020年5月21日期间，合同因超过上手租赁合同期限而无效。对于李云燕主张解除《出租合同》的诉讼请求，一审法院认为，首先，2017年5月22日至2018年3月31日期间的合同合法有效且已履行完毕，故李云燕主张解除该部分已履行完毕的合同没有事实、法律依据，一审法院不予支持；其次，2018年4月1日至2020年5月21日期间的合同无效，不存在解除的情形。综上，一审法院对上述诉讼请求不予支持。对于李云燕主张唐国冰双倍返还押金3万元及支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，在李云燕起诉时，租赁合同处于无效期间。租赁合同无效，唐国冰应当将收取的押金返还给李云燕。同时，因租赁合同无效，相应的违约责任约定亦无效。因此，一审法院仅支持返还押金的诉讼请求，不支持双倍返还押金及支付违约金的诉讼请求。对于李云燕主张唐国冰返还入场费的诉讼请求，一审法院认为，入场费是唐国冰在租赁合同之外额外向李云燕收取的费用，与租赁期限相关。现李云燕在租赁期限过半时因唐国冰失去出租权而无法继续承租涉案房屋，故一审法院根据剩余租赁期限与租赁期限的比例，酌情确定唐国冰向李云燕返还40%的入场费即8000元。对于超出部分，一审法院不予支持。对于李云燕主张唐国冰赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为，租赁合同无效，唐国冰应当根据其主要过错责任赔偿李云燕的装修损失。鉴于李云燕对于唐国冰的出租权未尽审查义务，应承担次要过错责任。一审法院酌情确定李云燕的过错比例为40%，唐国冰的过错比例为60%。对于装修损失，唐国冰应当按照装修现值的60%赔偿李云燕的装修损失。但是，李云燕提交的证据不足以证实其主张的126000元的装修费数额，又未申请评估，应当承担举证不能的不利后果。为避免诉累，一审法院综合李云燕提交的部分装修费支付凭证、租赁面积、用途，酌情确定唐国冰向李云燕赔偿装修损失3万元。对于超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条的规定，于2019年9月25日作出如下判决：一、唐国冰于判决生效之日起五日内向李云燕返还押金1万元、入场费8000元，共计18000元；二、唐国冰于判决生效之日起五日内向李云燕赔偿装修损失3万元；三、驳回李云燕的其他诉讼请求。案件受理费2960元，由唐国冰负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，李云燕在一审称其实际使用涉案房屋至2019年1月。唐国冰则表示李云燕使用房屋至2019年2月底3月初。二审中，各方当事人无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合唐国冰的上诉请求和理由以及李云燕的答辩，本院确定本案争议的焦点是：唐国冰抗辩无需向李云燕返还入场费以及赔偿装修损失应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，唐国冰的上一手出租人与白云供销总公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年1月1日起至2018年3月31日止，而唐国冰与李云燕签订的《出租合同》约定合同期限从2017年5月22日起至2020年5月21日止。本案中，唐国冰并无举证证明其与李云燕签订《出租合同》约定超过《房屋租赁合同》部分租期已得到白云供销总公司的同意，为此，一审法院认定《出租合同》中自2018年4月1日至2020年5月21日部分无效正确，本院予以认可。由于《出租合同》部分无效，而白云供销总公司是否提出与李云燕另行签订合同，不影响李云燕依据其与唐国冰之间因无效合同主张退还押金、入场费以及装修损失的权利。因此，一审法院根据本案查明事实，结合《出租合同》的剩余租赁期限与租赁期限的比例，酌情确定唐国冰向李云燕返还40%的入场费即8000元，符合公平合理原则，本院予以认可。唐国冰抗辩无需向李云燕返还入场费，理据不足，本院不予支持。至于装修损失问题，虽然李云燕没有就其该主张申请评估，但其已就该主张在一审提供了部分装修费的相应支付凭证等证据予以佐证，故一审法院根据租赁面积、用途、酌情确定唐国冰向李云燕赔偿装修损失3万元，并无不当，本院予以维持。唐国冰认为李云燕不存在的装修事实，但其也未能提出相反证据推翻李云燕提供证据的真实性，或者提供其交付涉案房屋时与商铺现状的装修一致的依据，因此，唐国冰上诉要求撤销一审判决支持李云燕要求返还入场费、装修损失判项内容，本院不予支持。综上所述，上诉人唐国冰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2960元，由上诉人唐国冰负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年二月十三日书记员 李志康谢金泽