上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18576号原告：叶孙明，男，1974年9月25日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。被告：秦桂琴，女，1963年9月15日生，汉族，住上海市松江区。被告：蔡红根，男，1957年9月28日生，汉族，住上海市松江区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。原告叶孙明与被告秦桂琴、蔡红根抵押权纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈学彬、梁甘雪，被告秦桂琴及两被告的共同委托诉讼代理人吴冬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告协助原告办理上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的抵押权注销登记手续。事实和理由：2016年1月21日，两被告与原告约定，由原告以145万元(人民币，下同)之价格出售涉案房屋。为防止原告私自出售该房屋，两被告以原告向其借款145万元为由，于2016年4月5日在涉案房屋上设立了债权数额为145万元的抵押权，但其并未实际支付借款。2017年6月5日，松江法院作出(2016)沪0117民初15783号案件(以下简称“15783号案件”)民事判决，判决书中确认了原告与两被告实际不存在借款关系之事实，该判决已生效。原告认为，原告和两被告不存在借款关系，依据相关法律规定，抵押权与其所担保的债权同时存在。主债权不存在或消灭的，抵押权也不存在或消灭。故此，两被告有义务协助原告办理抵押权注销登记手续。原告为维护自身权益，遂起诉。两被告辩称，首先，根据核算，原告尚有近53万元的借款未还，该借款系基于双方的借款抵押合同。而该合同系双方真实意思表示，抵押登记也系双方亲自办理，原告诉称双方之间不存在借款关系，与事实不符。其次，双方签订过房屋居间买卖合同，原告将涉案房屋以净到手价145万元卖给被告，双方还签有补充协议。此后，再由被告将房屋卖给案外人陆某、吴某某。虽然最终的网签合同由原告和案外人陆某、吴某某签署，但前述之交易过程不容否认。故此，双方当初签订借款抵押合同的另外一个目的就在于保障买卖合同的按约履行。即若原告违约不履行买卖合同，则被告以及案外人陆某等先期支付的款项即转化为借款，并且享有抵押权。而本案中，涉案房屋因原告自身的原因导致无法过户，显属违约，在此情况下，被告先期支付的107万元应当转为借款，加上被告实际代原告归还的银行贷款52万余元，共有159万余元应属借款合同项下之款项。而双方之间所签借款抵押合同，从功能上讲，除了保障借款优先受偿外，也保障买卖合同的履行及相关先期支付款项的优先受偿。综上，两被告认为借款抵押合同相应的借款是真实存在的，抵押也是双方真实意思表示，故原告的诉请应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年10月19日，原告叶孙明(甲方、卖出方)、被告秦桂琴及案外人张某某(乙方、买入方)及案外人上海思缘房产经纪事务所(丙方、中介方)签订《居间合同(买卖)》一份，约定甲方将涉案房屋转让给乙方，价款145万元净到手价，因甲方现未办理产证，现委托乙方办理产证，办证费用由乙方承担，乙方产证办出后，甲方为乙方办理公证并同意乙方转让他人，甲方配合乙方办理一切过户手续，甲方不得转让他人，乙方卖高价和甲方无关。合同另对其他相关事宜进行了约定。2015年11月5日，案外人张某某向原告叶孙明、案外人陈某某支付了房款5万元，并由叶孙明、陈某某出具了相应收条。2016年1月21日，原告叶孙明、案外人陈某某(甲方)与被告秦桂琴、案外人张某某(乙方)签订《补充协议》一份，约定叶孙明愿意出售涉案房屋，价格为145万元净到手，交易产生的一切费用由乙方承担(包括办理以叶孙明为权利人的产权证的费用在内)，现由乙方办理，以叶孙明为权利人的产权证办完后，乙方有权转让第三方，甲方无条件配合与乙方办理。如甲方不承诺兑现第一次居间合同的条款，将承担总房价的100%作为违约金，赔偿给乙方，同时乙方有权追究甲方违约的法律责任。同日，被告秦桂琴通过转账方式向原告叶孙明支付30万元。原告叶孙明、案外人陈某某出具了相应《收条》，言明今收到张某某、秦桂琴购买涉案房屋房款30万元。2016年4月5日，原告叶孙明(抵押人、借款人、乙方)与两被告(抵押权人、甲方)签订《房地产借款抵押合同》一份，约定乙方愿以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式抵押给甲方，作为价款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用，抵押房地产为涉案房屋，借款数额为145万元，借款期限自2016年4月5日至2017年4月4日。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告蔡红根向原告叶孙明支付5万元并由叶孙明出具了相应收据。2016年4月8日，两被告在涉案房屋上设立债权数额为145万元的抵押登记(该抵押登记证明号为松XXXXXXXXXXXX，债务履行期限自2016年4月5日至2017年4月4日)。2016年4月20日，原告叶孙明出具委托书一份，言明委托被告秦桂琴就涉案房屋的出售事宜，与买方签订房屋买卖合同、有权决定房屋转让价格、收取房款、办理房屋过户登记手续等，委托期限至上述事宜办理完毕止。同日，浙江省嘉兴市誉天公证处对上述委托书的签署情况进行了公证并出具了《公证书》【公证书编号：(2016)浙嘉誉证民内字第1897号】。同日，原告叶孙明出具《收条》一份，言明今收到涉案房屋全部房款(包括贷款在内)，实际上在2016年4月20日收到现金10.6万元。2016年5月23日，案外人张某某签署《转让协议》一份，言明其投资云间名门，现转让给被告蔡红根，转让费20万元。2016年6月6日，被告秦桂琴代原告叶孙明与案外人陆某、吴某某签订《房屋买卖合同》，约定叶孙明将涉案房屋出售给两人，总房价款234万元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年6月12日，被告秦桂琴代原告叶孙明(甲方)与案外人陆某、吴某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将位于本区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，建筑面积93.27平方米，转让价款180万元，甲方于2016年11月25日前腾出房屋并通知乙方验收交接，双方在2016年10月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他相关事宜进行了约定。2016年9月18日，涉案房屋因牵涉关于违反限购的实名举报，被相关部门登记备注：“经上海市公安局松江分局方松派出所核实，叶孙明办证提供的《户籍证明》及身份证复印件系伪造。根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》(沪房管规范市{2011}2号)文件规定：‘对违反限售规定购房的，已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的，不再受理预告登记或转移登记；已办理预告登记、尚未办理转移登记的，不再受理转移登记；已办理转移登记的，不得受理相关转移、抵押等登记(银行实现抵押权等情形除外)。’禁止其再次转移和抵押。”案外人陆某分别于2016年6月6日、2016年6月12日、2016年6月底向被告秦桂琴支付2万元、44万元、7万元，于2016年6月12日通过转账方式向原告叶孙明的账号支付54万元，上述合计107万元实际均由被告秦桂琴收到。2017年1月12日，原告叶孙明签署《声明书》一份，言明叶孙明现声明撤回于2016年4月20日在浙江省嘉兴市誉天公证处签署的委托书【公证书编号：(2016)浙嘉誉证民内字第1897号】，撤销该《委托书》赋予秦桂琴出售本人名下坐落于上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋的一切授权事项；所撤委托书内容详见附后的《委托书》及《公证书》复印件。同日，浙江省嘉兴市誉天公证处对上述声明书的签署进行了公证并出具了《公证书》。此外，原告叶孙明分别于2011年12月15日、2011年10月10日向案外人上海鹿都房地产开发有限公司支付房款446,018元、1,020,000元，合计1,466,018元。被告秦桂琴分别于2015年10月19日支付了房地产登记资料查阅费20元、于2016年3月7日支付了契税21,990.27元、于2016年3月27日支付了房屋登记费80元、于2016年4月26日代叶孙明支付了他案诉讼费7,583.50元，并先后替叶孙明偿还中国建设银行的个人贷款合计1,055,066.68元；两被告于2016年4月5日支付房屋登记费40元。另查明，2016年8月30日本院受理了陆某、吴某某(该案原告)起诉叶孙明(该案被告)及秦桂琴、蔡红根(该案第三人)房屋买卖合同纠纷一案，即15783号案件。该案中，陆某、吴某某要求确认其与叶孙明于2016年6月12日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，并要求继续履行该合同。该案中，秦桂琴、蔡红根作为第三人曾述称，虽然其与叶孙明签订了借款抵押合同，但双方实际不存在借款关系，这是为了防止叶孙明反悔才做得抵押。该案经本院审理后，判决确认讼争合同有效，但驳回了陆某、吴某某的其余诉请。嗣后，该案当事人均未上诉，该案判决已生效。同时，15783号案件还查明，案外人陈某某与原告叶孙明系夫妻关系。涉案房屋于2016年4月1日登记于被告叶孙明名下；同日，中国建设银行股份有限公司上海松江支行设立债权数额为102万元的抵押登记。上述事实，有15783号案件判决所确认的事实及双方当事人陈述等证据在案佐证。本案诉讼中，原告还提供了(2019)沪0117民初6453号民事调解书，显示该诉讼亦由案外人陆某、吴某某发起，被告为叶孙明，陆某、吴某某要求确认其与叶孙明之间于2016年6月12日签订的《上海市房地产买卖合同》解除，还要求叶孙明退还购房款并赔偿损失，调解结果为该案当事人确认前述买卖合同解除、叶孙明限期向陆某、吴某某退还购房款，并限期赔偿陆某、吴某某损失。原告欲以该调解书证明其与陆某、吴某某之间的房屋买卖合同纠纷已了结。两被告对该调解书的真实性无异议，但对合法性、关联性均有异议。两被告认为，该案调解并未通知其参加诉讼，会损害其合法权益。叶孙明仅是名义上的出卖方，实际交易双方是两被告和案外人陆某、吴某某。故该调解书所认定的基础法律关系与15783号案件判决认定的基础事实不符，故不认可该调解书的合法性。此外，该调解书并未涉及借贷法律关系，也未涉及抵押权问题，故与本案无关。诉讼中，原告进一步阐述其诉请称，原、被告之间所谓145万元的借款抵押合同系因两被告之要求签署，且仅仅是为了防止原告私下再卖涉案房屋。双方虽签有该合同，但一则被告并未实际支付145万元，二则原告也从未按约要求原告偿还借款或支付利息。综上，原告坚持其诉请及理由。对此，被告则进一步辩称，抵押系一种担保，而本案所涉抵押担保内容有二：一是保障房屋买卖合同的正常履行，即若原告反悔不卖，则已付购房款转为借款，且债权人可就抵押物优先受偿。二是在房屋买卖交易过程中会产生很多费用，比如原告在涉案房屋上的贷款偿还、产证办理、房屋所涉其他诉讼的处理等，而被告垫付了这些费用的话，相应金额的债权亦应纳入抵押权的担保范围。而本案中，除了15783号案件中已确认的款项金额，两被告还花销了委托公证费3,500元、路费1,000元。这些费用也应纳入上述担保范围。就被告该抗辩意见，原告则称，其与被告之间仅存在居间关系，即原告曾委托被告办理涉案房屋的产证以及促成原告和案外人陆某、吴某某之间的交易，至于被告所称的尚有52万余元借款未付，完全不属实，该52万余元性质是垫付款，不是借款，也不能直接转化为借款，原、被告之间就该款项并未达成借款之合意。本院认为，原、被告双方之间签订有《房地产借款抵押合同》系不争之事实，而本案讼争焦点有二：一是原、被告之间究竟有无与该合同相对应的真实借款关系；若有，则相应的抵押权既已登记，则应具备物权效力，若无，因主债权不存在，则相应的抵押权亦不存在。二是即使双方之间不存在真实的借款关系，那么即成的抵押权登记能否构成两被告所主张之其他债权的有效担保，即两被告在无真实借款关系的情况下，是否还有权保有该抵押权登记以对抗原告的诉请。关于焦点一，通过被告在15783号案件中的述称意见可以看出，其已自认与原告之间实际不存在借款关系。再结合已查明的事实，当事人的真实意思就是房屋的交易，借款和抵押只是形式，是为了保障房屋交易的顺利进行，双方之间并非真实的金钱拆借以及为该借款设定抵押。同时，借款合同毕竟属实践性合同，除了要有借款合意，还要有款项的实际交付，而本案中该要件显然有所欠缺。且若双方之间果真有145万元的借贷，两被告却无证据证明其曾积极向原告主张还本付息，这也明显不符合借贷关系的履行特质。关于焦点二，本案中，不可否认的是，双方所签《房地产借款抵押合同》会对两被告起到一定的保障作用，但该保障作用难以构成物权法意义上的担保，难以具备物权效力，所以两被告也不能以此为由主张继续保有抵押登记。至于两被告所称的因房屋买卖所付之费用，与本案属不同的法律关系，两被告若坚持主张该债权的，可选择正确的请求权基础另案诉讼，必要时亦可通过财产保全制度来保障自身权益。综上，本院认为原告的主张于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第五十二条之规定，判决如下：被告秦桂琴、蔡红根于本判决生效之日起十日内协助原告叶孙明办理上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权(该抵押权登记证明号为松XXXXXXXXXXXX、债权数额为145万元)的注销登记手续。案件受理费17,850元，减半收取8,925元，由被告秦桂琴、蔡红根负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年二月三日书记员  周昳歆附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。……二、《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。