上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初1476号原告上海长江口商城股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人唐渭良。委托代理人徐丽君。委托代理人况皓，上海汉商律师事务所律师。被告郑建波，男，1973年5月6日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人俞嵘嵘，上海市捷华律师事务所律师。原告上海长江口商城股份有限公司与被告郑建波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海长江口商城股份有限公司的委托代理人徐丽君、况皓，被告郑建波及其委托代理人俞嵘嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长江口商城股份有限公司诉称，2012年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，由被告向原告承租宝山区陆翔路XXX号房屋(以下简称系争房屋)。2015年9月1日，原告收到宝山区生态专项工程建设指挥部和房屋产权人上海宝山绿色生态置业有限公司(以下简称绿色生态公司)联名发出的《关于提前终止顾村公园地铁商业广场物业租赁合同的函》，告知原告因轨交15号线规划，包括系争房屋在内的商业广场已列入轨交15号线用地红线范围，绿色生态公司决定提前终止与原告之间的租赁合同，同时要求原告完成与包括被告在内的次承租人的租赁关系终止。2015年9月9日，原告向被告发出《关于提前终止租赁合同的告知函》，告知其拆迁项目的进展情况，要求被告在规定时间内返还房屋、配合评估并提交所需材料。但被告拒不配合并停止缴纳租金等费用。合同约定，因动拆迁等原因导致无法继续使用房屋的，合同终止，原告不承担任何违约赔偿责任。原告向被告发出上述告知函后《房屋租赁合同》已经解除，但被告拒不搬离系争房屋，原告于2017年3月1日已经停止供水供电。现原告起诉要求被告返还系争房屋，支付自2015年11月1日起至实际返还房屋时止的房屋使用费(使用费参照原合同租金标准)，及自2015年11月1日起至实际返还房屋时止的物业管理费(物业管理费参照合同约定的物业费标准)。被告郑建波辩称，不同意原告的诉请。被告的租金、物业费付至2015年10月31日，还支付了押金人民币(以下币种均为人民币)17万元。原告2015年9月9日的解除函是非法的，合同约定因国家政策导致被告无法继续使用房屋，原告可终止合同，本案没有看到任何国家政策等依据。合同应继续履行，原告要求被告返还房屋没有依据。房屋使用费收取的前提是权利人合法，原告承认与上家终止了租赁合同，无权收取房屋使用费。即使原告有权收取使用费，也应在保障房屋可以使用的前提下收取，现在房屋已经无法使用，原告按照合同租金标准收取使用费不合理。原告没有尽到房屋的管理义务，被告无需支付物业费。经审理查明，系争房屋房地产权利人为绿色生态公司。2010年，绿色生态公司(甲方)与原告(乙方)签订《顾村公园地铁商业广场物业租赁合同》，约定乙方租赁甲方八栋房屋，以陆翔路为界，分东西两区，实际面积以房产证面积为准；该物业用途为顾村公园一期的游客服务配套设施，定位为餐饮、休闲娱乐、精品零售、社区商业服务；租期从2011年3月1日至2021年2月28日，分两次签订租赁合同，每五年由招标单位组织各部门对本商业项目运行进行评估，评估结果符合原设定要求方可续签合同，本合同有效期为五年；在租赁期内，该物业遇有商业动迁或市政动迁时，有关土地、地上物(房屋等)、速迁奖金、甲方出资所添附物品等内容的补偿归甲方所有，有关营业损失、设备搬迁费用、乙方出资所添附物品等内容的补偿归乙方所有。2012年7月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将陆翔路XXX号建筑面积约798平方米房屋出租给乙方，用于开设粤菜海鲜；租期自2012年7月1日起至2021年6月30日止；甲方于2012年7月1日前将房屋按本合同商定的条件交付乙方；首期租金(10-12月)乙方应于2012年7月1日前支付，租金按季支付，乙方应于每季度第一个月的5日前支付当季租金；2012年10月1日至2014年6月30日，月租金为59,069元，2014年7月1日至2016年6月30日，月租金为71,205元，2016年7月1日至2018年6月30日，月租金为76,902元，2018年7月1日至2021年6月30日，月租金84,592元；保证金为17万元，本合同期满或提前解除合同，乙方完成归还房屋一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，保证金无息返还；乙方向甲方支付物业管理费为每月3,990元，物业管理费支付方式及日期同租金；乙方在甲方总计量表下单独安装水、电、燃气计量表的，计量表购入和安装费用由乙方承担，乙方根据实际使用数和分摊数每月10日前向甲方支付上月费用；乙方在甲方交付房屋后对房屋进行装潢；乙方在施工前应先将施工方案报请甲方审核，经甲方书面同意后方可施工，从装潢施工竣工之日起45日内，乙方应向甲方提供由社会中介审计部门出具的装潢审计或评估报告，作为甲方提前终止合同的依据，甲方在合同期内对乙方装潢物的价值评估只做一次(即施工装潢期)，对乙方在以后如有可能的再作装潢，无论其费用多少，甲方均不再认可其价值，乙方也同意在任何情况下放弃对未经甲方书面同意而自行装潢的装潢费用的补偿请求，乙方在规定期限内不提供由社会中介审计部门出具的装潢审计或评估报告的，则视作乙方放弃自己装潢物的价值，将来无论发生什么情况，乙方都不能获得装潢物的补偿费；装潢物折旧年限为本合同租赁年限，租赁年限超过五年的，装潢物折旧年限为五年，如属本合同期满的，本合同履行年限超过五年后任何原因解除合同的、因乙方违约而解除合同的、因不可抗力而终止合同的，甲方对乙方的装修不予补偿，如属甲方违约而解除合同的，则甲方按乙方提供的装潢审计或评估报告根据装潢物的实际使用年限，按本合同的折旧年限折旧残值后补偿给乙方；因国家政策、动拆迁、房屋整体改造等原因导致乙方无法继续使用房屋的，本合同终止，甲方不承担任何违约赔偿责任。2015年9月9日，原告向包括被告在内的广场内承租户发出“关于提前终止租赁合同的告知函”，主要内容为，原告承租的镜泊湖路XXX弄XXX-XXX号、671弄1-2号顾村公园地铁商业广场，已列入重大工程轨交15号线建设项目用地红线范围，为保障市政重大工程按时开工，绿色生态公司决定与原告提前终止租赁合同，绿色生态公司已委托上海申价房地产评估公司进行补偿评估，为保证市政重大工程顺利进行，原告决定提前终止与各承租户的租赁合同，请各承租户接函后于2015年9月22日前备齐下述材料：由承租方添附的设备设施清单、原装修装潢合同和发票、租赁合同、联系人身份证及地址电话等，以便保障后续补偿评估工作的进行。该函附沪宝生指(2015)5号由宝山区生态专项工程建设指挥部、绿色生态公司发给原告的“关于提前终止顾村公园地铁商业广场物业租赁合同的函”，主要内容为，镜泊湖路XXX弄XXX-XXX号、671弄1-2号顾村公园地铁商业广场，已列入重大工程轨交15号线建设项目用地红线范围，绿色生态公司决定提前终止租赁合同，该公司将与原告商谈有关租赁终止和补偿等事宜。该函还附了轨交15号线顾村公园站建设项目选址意见书、沪发改城(2015)56号文件(关于上海市轨道交通15号线工程可行性研究报告的批复)。审理中，原告提供：1、上海市规划和国土资源管理局于2016年6月23日发出的“关于核发轨道交通十五号线顾村公园站站本体《建设用地规划许可证》暨《临时建设用地规划许可证》的决定”，该决定中规划管理要求中载明，临时用地应与原土地使用权人达成补偿协议后方可用地，临时用地有效期自发证之日起二年；上述用地范围内的建设应先办妥《建设工程规划许可证》后方可进行施工。2、建设用地规划许可证，用地项目名称为轨交15号线顾村公园站站本体，位置为镜泊湖路、陆翔路交叉口，沿陆翔路下布置，用地面积16,168.8平方米，建设规模27,251平方米。3、临时建设用地规划许可证，用地项目名称为轨交15号线顾村公园站站本体，位置为镜泊湖路、陆翔路交叉口，沿陆翔路下布置，用地面积约84,916.5平方米。4、盖有上海市规划和国土资源管理局业务管理核定章的图纸，显示顾村公园地铁商业广场在临时施工用地范围红线范围内。原告表示，证据4系证据2、3的附图，可以证明系争房屋位于轨交15号线用地范围。被告表示，无法看出这些材料与房屋租赁合同第29条的关联，原告应出具建设工程施工许可证。审理过程中，被告表示，曾有自称评估公司的人至系争房屋查看，但未出具正式的评估报告，仅提供过没有盖章和签名的评估纸张，被告对此不予认可。经本院释明，被告表示将另行向原告提出赔偿请求，不在本案中主张。以上事实，有原告提供的《顾村公园地铁商业广场物业租赁合同》、《房屋租赁合同》、关于提前终止租赁合同的告知函及附件、沪规土资许地(2016)114号文件、建设用地规划许可证、临时建设用地规划许可证、图纸，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，因国家政策、动拆迁、房屋整体改造等原因导致被告无法继续使用房屋的，合同终止，原告不承担任何违约赔偿责任。从原告提供的文件、许可证及图纸等材料中可以证实顾村公园地铁商业广场已经列入了轨道交通十五号线顾村公园站站本体用地或临时用地范围，该地区面临施工，原告与被告之间《房屋租赁合同》难以继续履行。原告主张合同应当解除，符合约定，本院予以准许。合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告。被告在本案中不提出解约赔偿，故本案对被告的添附损失等不作处理。合同约定，被告完成归还房屋一切手续，且付清所有房屋租赁的相关应付款后，保证金无息返还。双方可在交接房屋时对水、电等费用据实结算，从保证金中抵扣，多退少补。被告支付租金及物业费至2015年10月31日，之后实际占用房屋且未支付任何费用，原告要求被告支付至2016年10月底的使用费877,248元、物业管理费47,880元，可以准许。考虑到之后原告对商业广场的经营环境造成了较大的影响，且降低了物业服务的内容及质量，本院酌情确定被告分别按每月7,600元、400元计算，支付原告从2016年11月1日起的使用费、以及物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海长江口商城股份有限公司与被告郑建波就上海市宝山区陆翔路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑建波于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，将该房屋返还给原告上海长江口商城股份有限公司；三、被告郑建波于本判决生效之日起十日内，支付原告上海长江口商城股份有限公司从2015年11月1日起至2016年10月31日止的房屋使用费877,248元、物业管理费47,880元，并分别按每月7,600元、400元计算，支付原告上海长江口商城股份有限公司从2016年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费、物业管理费；四、原告上海长江口商城股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7,155元，由原告上海长江口商城股份有限公司负担890元，被告郑建波负担6,265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一七年三月十六日书记员  袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。