广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0306民初1680号 原告胡建，男，汉族，1983年7月20日出生，身份证住址深圳市宝安区。 委托代理人陈学论，广东茂亨律师事务所律师。 委托代理人蔡彩珊，广东茂亨律师事务所实习律师。 被告谢满意，女，汉族，1965年11月11日出生，身份证住址广东省江门市恩平市。 委托代理人钟剑文，广东华篆律师事务所律师。 被告谢艳红，女，汉族，1972年9月17日出生，身份证住址广东省恩平市。 第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处宝安海滨广场（三期）1栋SP1028号铺，组织机构代码055122398。 法定代表人王保莲，该公司董事长。 有独立请求权第三人郭仲银，男，汉族，1964年1月21日出生，身份证住址广东省恩平市恩城东潮街新华里村二巷8号，身份证号 委托代理人黎志，广东世纪华人律师事务所律师。 委托代理人袁远，广东世纪华人律师事务所律师。 原告胡建与被告谢满意、谢艳红，第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出（2015）深宝法民三初字第2027号《民事判决书》，被告谢满意不服该判决提起上诉，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终16245号《民事裁定书》撤销原审判决并裁定发回本院重审，后第三人郭仲银申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法将两诉合并，并另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡建委托代理人陈学论、蔡彩珊，被告谢满意委托代理人钟剑文，有独立请求权第三人郭仲银委托代理人黎志、袁远到庭参加了诉讼，被告谢艳红、第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告胡建与被告谢满意于2015年4月22日在第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司居间下签订了编号为0000900的《房地产买卖合同》，约定谢满意将其自有的位于深圳市宝安区海滨广场A栋A3-201房产（深房地字第××号）以280万元的价格转让给胡建。《房地产买卖合同》签订后，胡建依约履行向谢满意支付了定金15万元。然而在按照合同办理按揭手续时，两被告却不予配合，原告多次催促无果，致使按揭手续至今未能办理，其行为已经构成违约。原告胡建起诉请求判令：1、两被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，配合办理合同约定的各项手续，协助办理房产过户并交付房屋；2、两被告支付违约金暂计67200元（以280万元为基数按每日万分之四的标准，自2015年7月21日起计付，主张计至房产过户至原告名下之日止）；3、两被告承担本案诉讼费、保全费。 被告谢满意辩称，合同最终无法履行的原因在于，买方未按照合同第四条第3项履行赎楼义务。合同约定原告需在2015年8月1日前完成赎楼，买方构成违约，应当承担违约责任，被告有权没收定金。 被告谢艳红未提交书面答辩意见。 第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司未提交书面陈述意见。 有独立请求权第三人郭仲银述称并诉称，涉案房产是郭仲银与谢满意婚后购买，属夫妻共有财产。物权法规定，处分共有的不动产应当经过全体共同共有人同意；谢满意在未经郭仲银的同意下出售涉案房产，胡建作为买方未尽到合理的审查义务，因此胡建与谢满意均存在过错，应赔偿郭仲银的损失。此外，涉案合同继续履行显然侵害了郭仲银的合法权益，根据合同法的规定，本案涉案合同在法律及事实上不能继续履行。郭仲银请求法院判令：1、解除胡建与谢满意于2015年4月22日签订的《房地产买卖合同》；2、胡建与谢满意连带赔偿郭仲银损失100万元；3、胡建与谢满意承担本案诉讼费。 原告胡建辩称，郭仲银提出涉案房产是其与谢满意的夫妻共同财产，因此谢满意不能单独出售该房产的主张是不成立的。郭仲银起诉后，原告专门到婚姻登记机关进行了查询，并未查询到关于郭仲银与谢满意系夫妻关系的证明；郭仲银提交的证明双方是夫妻关系的结婚证模糊不清，真假难辩；郭仲银未提交与谢满意为夫妻关系的户口证明；因此原告认为涉案房产是郭仲银与谢满意夫妻共同财产的证据不充分，原告要求继续履行合同。郭仲银未提交证据证明其实际损失有100万元。综上，原告请求法院依法查明事实，驳回郭仲银的独立诉求，支持原告的诉请。 被告谢满意辩称，郭仲银与谢满意确实存在夫妻关系，双方于1989年完成婚姻注册登记，且双方育有一子一女，此为客观事实。 被告谢艳红未提交书面答辩意见。 第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司未提交书面陈述意见。 经审理查明，2013年1月31日，被告谢满意向被告谢艳红出具《委托书》，委托谢艳红办理谢满意名下位于深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处海滨广场A栋A3-201的房产（深房地字第××号）的出售事宜，代理期限自2013年1月31日至2016年1月30日止。同日，谢满意与谢艳红就该《委托书》在深圳市宝安公证处办理了公证手续。 2015年4月22日，在第三人深圳鸿锦房地产经纪有限公司居间服务下，原告胡建（买方）与被告谢满意（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区海滨广场花园A栋A3-201房产（深房地字第××号）转让给买方，转让成交价为280万元；买方在签订合同时向卖方支付定金15万元，定金交由第三方监管；买方应于2015年7月20日前支付首期房款，首期房款金额为剩余房款总额减去银行承诺贷款金额，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，买方应在约定支付首期房款之日起3日内办理完全部银行按揭申请手续，卖方须予配合；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理非过户递件手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，买方应于获知该情况之日起15日内补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起10日内补足应交款；买卖双方同意，上述银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）在指定银行或第三方监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，买方须于2015年7月30日前出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，买方应予配合，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍未能注销抵押的，须在签署合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处；买卖双方因房产交易产生的全部税费均由买方负担；卖方收讫全款3日内交楼；如一方未按照本合同约定的期限履行相关义务，另一方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，另一方有权解除合同，要求支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同备注栏约定：1、卖方需保证该物业供楼信用良好，若因卖方供楼信用不良导致多支付费用，由卖方自行承担；2、卖方实收280万元，其他所有税费由买方负担；3、如委托担保公司赎楼，买房的首期款必须备在银行，卖方才作公证；4、卖方须于2015年8月20日之前收到全部房款（卖方须在2015年8月1日拿出红本）；5、卖方需保证过户后该房可正常租赁；6、卖方需确保该房无任何纠纷。被告谢艳红作为甲方代理人在合同落款甲方处签名。 合同签订当日，原告胡建向被告谢艳红账户转账支付了定金15万元，谢艳红代理谢满意向原告出具《收据》确认收款。 2015年8月至9月期间，原告多次致函两被告，催告被告配合办理首期款资金监管手续。买卖双方在协商办理首期款资金监管手续过程中，谢艳红坚持要求将其名下银行账户作为日后收取房款的收款账户，原告表示该要求不符合银行规定故无法办理资金监管；买卖双方至今未办理资金监管手续。 另查，被告谢满意与有独立请求权第三人郭仲银于1989年12月29日在恩平市恩城镇人民政府办理结婚登记，涉案房产于2011年11月24日购买并于2011年11月28日登记在谢满意名下（100%产权）。涉案房屋于2011年设定抵押，于2015年7月22日注销抵押登记。谢满意及郭仲银均主张，郭仲银对谢满意出让涉案房产并不知情。2016年5月5日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查确认胡建家庭具备在深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购房两套。 以上事实，有经过庭审举证、质证的《房地产买卖合同》、《产权资料电脑查询结果表》、《委托书》、《收据》等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告谢满意签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效。 有关原告诉求的处理。依法成立并生效的合同在履行过程中，如果存在法律上或事实上不能履行的情形，则阻却了合同当事人要求继续履行合同的可能性。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。结合本案，涉案房产虽然登记在谢满意名下，但其取得房产的时间发生在其与郭仲银夫妻关系存续期间，故涉案房产为谢满意与郭仲银的夫妻共同财产。在无证据证明谢满意与郭仲银之间另有约定的情况下，转让涉案房产须经夫妻双方共同决定。由于涉案《房地产买卖合同》仅由谢满意签署，郭仲银明确表示对涉案房产交易不知情且拒绝追认谢满意对房产的转让行为，故谢满意关于共有物的处分属无权处分，对郭仲银不发生法律效力。原告经本院释明，坚持要求继续履行合同的诉讼请求不作变更，其全部请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于本案合同无法履行所致损失，原告可另行寻求法律途径解决。 有关郭仲银独立诉求的处理。合同解除，是合同有效成立后，以当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的法律制度。合同解除权的行使主体应为合同当事人。郭仲银不是涉案《房地产买卖合同》签约主体，不是合同当事人，不享有合同解除权。故郭仲银要求解除涉案买卖合同的诉讼主张，缺乏法律依据，本院不予支持。有关损失100万元的诉求，鉴于郭仲银未能提供证据证实其实际损失数额，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告胡建的全部诉讼请求； 二、驳回有独立请求权第三人郭仲银的全部诉讼请求。 案件受理费29738元、财产保全费5000元，由原告胡建负担；有独立请求权之诉受理费6900元，由第三人郭仲银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审 判 长  冼晓莉 人民陪审员  王丽萍 人民陪审员  郭映舜 二〇一七年三月二十一日 书 记 员  董 宏 书 记 员  李一军 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。