上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19737号原告(反诉被告)：上海大昆置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董根桃，董事长。委托诉讼代理人：李婉丽，上海尚简律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海三承高分子材料科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：熊小勇，技术总监。委托诉讼代理人：陈移东，上海名知律师事务所律师。原告上海大昆置业有限公司与被告上海三承高分子材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告的讼代理人李婉丽，被告的委托诉讼代理人陈移东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海大昆置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；2、判令被告支付原告自2016年8月1日起至同年8月31日止的租金115,872元；3、被告支付原告违约金(以115,872元为本金，自2016年8月1日起至实际支付日止，按日万分之五计算)；4、判令被告支付原告房屋占有使用费(自2016年9月1日起至2017年2月5日止，按每月38,624元计算)；5、判令被告支付原告自2012年3月2日至2016年8月31日止高压配电使用费90,000元(按每月20,000元计算)；6、判令被告支付原告水电费27,637.94元。事实和理由：2012年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区小昆山镇港业路XXX弄XXX-XXX号厂房(合同载明的坐落为港业路XXX弄XXX-XXX号厂房，以下简称“系争厂房”)出租给被告使用，租赁期限自2012年4月30日起至2022年3月29日止，每月租金110,000元。另被告应每月支付高压配电使用费20,000元。2015年9月1日，原、被告签订《补充协议》，约定将每月租金变更为115,872元。2016年8月10日，原、被告协商同意《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除，被告向原告返还6号、7号厂房，被告向原告付清2016年8月31日止的租金，对5号厂房另签订房屋租赁合同。但被告未能按约履行义务。故请求法院如所请。被告上海三承高分子材料科技有限公司辩称：由于原告擅自收回了系争厂房，并将被告存放在系争厂房内机器设备和财务资料等移至他处，给被告造成了巨大经济损失，故不同意原告的诉讼请求。被告上海三承高分子材料科技有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告“环保集尘过滤装置”和“生产冷却水内循环处理控制设备”残值220,000元；2、原告赔偿被告被迫停产损失600,000元。事实与理由：2016年8月，原、被告经协商原告收回6号、7号厂房，被告继续承租5号厂房，建筑面积2081.70平方米。被告正常生产到2016年9月30日，国庆节被告企业放假，但被告等国庆假期结束上班时发现，安装在6号厂房外侧的“环保集尘过滤装置”和“生产冷却水内循环处理控制设备”已经被完全拆除，导致被告无法进行生产。被告多次要求原告尽快予以恢复，但被告一直置之不理，致使被告被迫停产至今，给被告造成重大经济损失。同时，由于被告迟迟无法按计划进行开工，导致被告无力及时支付工人工资和解除合同补偿款，导致矛盾激化，部分工人强占被告办公设施，阻止被告业务办公，并锁闭被告车间和仓库大门，驱赶前来提货的客户等。被告法定代表人在解决纠纷时因被多人推搡受伤，造成严重的粉碎性骨折，被告公司运作陷于瘫痪。被告因此已经陷入停产倒闭状态，至今有多家被告材料供应商已先后起诉至法院要求被告支付货款。被告认为，由于原告的行为导致被告的关键设备，被擅自拆除，导致被告无法进行生产，资金链断裂，目前被告已经处于停产倒闭状态，所有的损失理应由原告承担。故请求法院判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称：原告没有将被告“环保集尘过滤装置”和“生产冷却水内循环处理控制设备”予以拆除，被告提出的反诉请求及其实事实和理由，没有事实和法律依据。请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：系争厂房的权利人为原告，土地使用总建筑面积12,952平方米，三幢厂房合计建筑面积6,251.16平方米，每幢厂房建筑面积2,083.72平方米。2012年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争厂房出租给被告使用，三幢厂房合计建筑面积6,245.10平方米，每幢厂房建筑面积2,081.70平方米。租赁期限自2012年4月30日至2022年3月29日。租赁费用：1、厂房租赁费用每天每平方米0.58元，每月租金110,000元；2、原告向被告提供1,000KV高压电配置，被告每年支付原告高压配电费用20,000元，原告需提供正规税务发票。付款时间：1、先付后用，第一次先付三个月，以后每月支付；2、如逾期付款，则每天按5‰比例交纳滞纳金，如逾期两个月未支付租赁费则本租赁合同作违约处理。……；3、1,000KV高压电的使用费在每年一月份的时候一次性付清。违约责任为：1、在租赁期间任何一方要求终止租赁合同时，必须在三个月前向对方提出，且征得对方同意后才能解除合同并一次性赔偿守约方三个月的租赁费用，计330,000元；2、……。合同另对其他事项作了相应的约定。合同签订后，原告按约将系争厂房交付被告使用。2015年9月1日，原、被告签订《补充协议》一份，约定系争厂房租赁费用从每天每平方米0.58元增加到每天每平方米0.61元，每月115,872元，原告提供正规税务发票，从2015年9月1日开始执行。补充协议截至2018年3月2日止。另查明：原告先后于2014年1月6日、2015年1月5日、2016年1月5日向被告开具三张发票，每张发票金额各为20,000元，经营项目为高压配电使用费。被告认为原告主张上述费用已经超过了法律规定的诉讼时效。再查明：2016年8月10日，原、被告法定代表人签订《会议纪要》一份，载明：1、三幢厂房原告收回两幢，留南面一幢出租给被告；2、三幢厂房的租赁费用截止到2016年8月31日必须付清；3、2号车间2跨间用于环保装置房子和对应的设备到2016年9月10日前不能搬迁完成的，延后按一个月租金计算，但必须在2016年9月20日搬迁完成；4、原先签订的合同于2016年8月31日全部作废，新合同在原来基础上重新签订。庭审中，原告确认其于2016年8月31日收回6号、7号厂房，5号厂房于2017年2月5日收回。原、被告确认一致被告已经将系争厂房租金支付至2016年7月31日。另外，原告提供了：1、上海农村商业银行付款通知书、记账凭证、上海农村商业银行小额支付系统付款通知、增值税发票等证据材料，以证明被告应付水、电用329,870.48元，原告为被告垫付了水、电27,637.94元；2、律师函及邮寄凭证，以证明原告向被告催告情况。针对上述证据材料，被告认为关于水电费双方没有进行过对账，由于原告擅自收回了系争厂房，并将被告存放在系争厂房内财务资料等移至他处，导致很多财务凭证遗失，无法进行核对；关于律师函，被告没有收到，但代理人知道原告张贴在系争房屋门口。被告为了证明其反诉请求提供了如下证据材料：1、建设项目环境影响报告表、关于“上海三承高分子材料科技有限公司迁建项目”审批意见、验收登记，以证明被告的“环保集尘过滤装置”和“生产冷却水内循环处理控制设备”价值为220,000元；2、照片6张，以证明被告的上述设备于2016年10月被原告擅自拆除，导致被告停产停业；3、2016年度10、11月份销售/生产计划和资金方式，以证明被告2016年10、11月的损失大概60万元；4、应诉通知书、起诉状等，以证明由于原告擅自拆除被告的上述设备，导致被告停产停业，工人闹事，导致纠纷产生。针对上述证据材料，原告认为，关于证据1，不能证明现在上述设备的价值为220,000元；关于证据2，不能证据上述设备是原告拆除的；关于证据3，是被告单方制作的计划等，不能证明被告的证明目的；关于证据4，纠纷的产生是由于被告自身经营不善造成的，与原告无关。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《会议纪要》、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。关于原、被告于2016年8月10日签订的《会议纪要》，从内容来看双方就《房屋租赁合同》、《补充协议》于2016年8月31日解除达成了一致意见。对于被告的“环保集尘过滤装置”和“生产冷却水内循环处理控制设备”，被告应于2016年9月10日搬迁完毕，最迟在2006年9月20日搬迁完毕。对于被告继续承租5号厂房，需要重新签订租赁合同。因此，原告主张双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2016年8月31日解除，本院予以确认。关于原告主张的自2016年8月1日起至2016年8月31日止的租金115,872元，被告应当支付给原告，被告未能按约支付的，应承担违约责任，现原告主张按日万分之五计算违约金在合理范围内，本院予以支持。关于5号厂房，根据《会议纪要》双方需要重新签订租赁合同，而原、被告未能就5号厂房重新签订租赁合同，被告继续占有使用5号厂房，故被告应参照原合同向原告支付占有使用费，现被告没有证据证明其已经于2017年2月5日前已经将5号厂房返还给了原告，故被告应支付原告自2016年9月1日起至2017年2月5日止占有使用费199,557元。关于原告主张的高压配电使用费，根据合同约定该费用应在每年一月份的时候一次性付清，2014年度的20,000元高压配电使用费应于2014年1月付清，而原告于2016年10月12日才向本院提起诉讼，故原告主张的2014年度的20,000元高压配电使用费，显然已经超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持。被告应支付原告2015年度、2016年度的高压配电使用费合计40,000元。关于原告主张的水电费27,637.94元，因双方未进行结算，被告不予认可，且原告没有充分为被告垫付了上述费用，故本院不予支持。关于被告的反诉请求，首先，被告提供的建设项目环境影响报告表等证据材料，只能证明被告在按装“环保集尘过滤装置”和“生产冷却水内循环处理控制设备”时价值为220,000元，不能证明现在的价值仍为220,000元；其次，根据《会议纪要》，上述设备应当由被告在2016年9月20日自行搬迁完成，被告没有证据证明是原告拆除了上述设备；再次，按照日常生活经验，若被告的经营状况良好，应当按时向原告支付租金，也不应该与原告签订《会议纪要》提前解除合同，缩小生产规模。经查因被告经营不善无法向供应商清偿货款，供应商已经于2016年9月向本院提起诉讼，要求本案被告支付货款。故被告提供的2016年度10、11月份销售/生产计划的证据材料，无法证据被告在2016年度10、11月份仍在正常生产经营，是因原告原因给被告造成了巨大经济损失。因此，被告的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海大昆置业有限公司与被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司于2012年3月2日就坐落于上海市松江区小昆山镇港业路XXX弄XXX-XXX号厂房签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2016年8月31日解除；二、被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大昆置业有限公司自2016年8月1日至2016年8月31日止的租金115,872元；三、被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大昆置业有限公司违约金(以115,872元为本金，自2016年8月1日起至实际支付日止，按日万分之五计算)；四、被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大昆置业有限公司自2016年9月1日起至2017年2月5日止占有使用费199,557元；五、被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大昆置业有限公司2015年度、2016年度的高压配电使用费合计40,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海大昆置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,653元，减半收取2,326.50元，反诉案件受理费6,000元，财产保全申请费1,870元，合计诉讼费10,196.50元，由被告(反诉原告)上海三承高分子材料科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一七年三月二十七日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。