济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历商初字第3038号原告孙恒明，男，1952年9月4日出生，汉族，住济南市。委托代理人黄舒羽，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。被告中润物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人边玉军，总经理。委托代理人马雷，山东平正大律师事务所律师。委托代理人刘瑞璇，山东平正大律师事务所律师。原告孙恒明与被告中润物业管理有限公司（以下简称中润物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮斌担任审判长，与人民陪审员郭小云、秦芳依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙恒明及其委托代理人黄舒羽，被告中润物业的委托代理人马雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙恒明诉称，原告自2013年3月22日通过法院拍卖的方式，合法的获得了位于济南市历下区中润世纪城东区房屋的所有权（取得房屋所有权证），但在接收房屋过程中，有一叫毛某某的人，称是该房屋的租户，且持有一份称是就上述房屋与原房主签订的、日期为2011年12月份，租期为10年的房屋租赁合同。故该房一直被该租户及其所找来的社会闲杂人员占据。后经原告多次交涉及报警，直到2014年3月22日，原告通过当地派出所与毛某某达成《治安调解协议书》，原告才收回上述房屋。上述期间，原告持有该房房产证多次找到被告，让其对上述房屋停水停电配合原告收回房屋，但被告都未予配合。可是被告却在原告收回房屋之后，要求由原告支付自2013年3月份起由实际住户所欠的物业服务费及水电费等其他各项费用。在原告不接受的情况下，被告便违法对原告进行了停水停电，导致原告无法租售该房屋。后原告在已与第三方签订房屋买卖合同的情况下，为了不对购房方形成进一步的违约，造成更大的损失，在被告停水停电行为的胁迫下，缴纳了本不该由原告缴纳的物业水电费。原告认为，被告应全额返还不该由原告缴纳的各项费用，并赔偿给原告造成的经济损失。其理由如下：其一、原告之所以要求被告返还原告6159.81元的物业水电费，是因为这笔费用收取的是2013年3月1日至2014年2月28日的物业水电费，而这期间产生的物业水电费完全不应由原告承担。因为，这期间该套房屋是由毛某某使用。其持有能够使用该套房屋的租赁合同，租赁期限是从2011年12月5日至2021年12月5日。房屋租赁合同是毛某某和该房屋的原业主翟某某于2011年12月5日签订的，而原告则是2013年3月22日才购买的该套房屋。也就是说，原告是在原业主和租赁户签订《房屋租赁合同》一年多以后，才购买的该套房屋。虽然原告自2013年3月22日就拥有了该房屋的产权证，但直到2014年3月25日，原告才收回该房屋的使用权。因为，为了办理该房屋的交接，济南市历下区人民法院于2013年3月28日就在该套房屋的门上张贴了责令翟某某或本住宅住户5日内提出异议，否则依法强制腾房的《通知》。但5日内毛某某依据与原业主签订的《房屋租赁合同》，向该法院提出了执行异议申请书，致使该房屋的交接拖延了下来。直到2014年的3月25日，原告依据于2014年2月23日在姚家派出所与租赁户毛某某达成的《治安调解协议书》，才收回该房屋的使用权。以上事实充分证明，自2013年3月1日至2014年2月28日，这期间产生的物业水电费被告向原告强行收取，与敲诈勒索无异。再者，按照被告公司的规定，每两个月即向业主或租户收一次物业和水电费，但自2013年3月1日至2014年3月25日，在长达一年多的时间里，被告未向该房屋的租户收取物业水电费。并且该物业公司规定：不交清物业公司的欠款，业主或租户不得搬走。该租户一年多不交物业水电费，被告听之任之；该租户搬走时也不闻不问，最后，却把因被告理松懈所造成的经济损失，转嫁到原告头上。很显然，被告因管理松懈所造成的损失，若无法挽回，只能由被告自己承担。况且，从2013年4月原告在多次劝说租户毛某某搬走无效的情况下，便以业主的身份口头和书面一再要求被告，对原告的房屋停水停电，以促使租户尽早搬走，但被告均以租户有《房屋租赁合同》，强调“买卖不破租赁”，且无权停水停电为由，而不予接受。可被告却在租户搬走的次日，便“果断”地对该房屋进行了停水停电，并逼迫原告替租户交上一年多的欠款，才肯给开通水电。被告的做法实在令人费解！这不能不让人怀疑被告与租户之间的“猫腻”关系。其二、之所以要求被告返还原告3834.3元的物业水电费和279.1元物业电梯费，是因为这两笔费用也完全不应该由原告承担。其理由是：第一笔3834.3元的费用，收取的是2014年3月1日至2015年3月31日的物业水电费，但2014年的3月25日，原告才依据与租赁户毛某某达成的《治安调解协议书》，收回该房屋的使用权。也就是说，2014年3月1日至2015年3月25日，原告尚未收回该房屋的使用权，怎么能向原告收取物业水电费呢？而从2014年3月26日，被告就对原告的房屋违法进行了停水停电，一直停到了2015年3月25日，时间长达一年。正是由于被告的违法行为，造成原告在这期间无法出租或出售该房屋，这本身已给原告造成了巨大经济损失，在被告对原告已进行断水、断电，且停止提供物业服务的情况下，为什么还要向原告收取根本不存在的物业服务费和水电费呢？因此，被告强行收取的这期间的33834.30元所谓的物业水电费，必须全额返还给原告。而第二笔279.1元的费用，被告收取的是2015年9月1日至9月30日一个月的物业水电费，但这笔费用同样是被告第二次对原告的房屋违法停水停电期间所产生的费用。毫无疑问，这笔费用同第一笔费用一样也必须全额返还给原告。因为这期间，被告既没提供任何物业服务，而且还进行了断水断电。其三、之所以要被告赔偿5万元的经济损失，是因为由于被告违法对原告的房屋进行了长达一年的停水停电，而在一年的时间里原告本可收入7万元的房租，所以被告至少应赔偿原告5万元的经济损失。综上所述，原告为使自身合法权益不受到非法行为的侵害，而诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的各项诉讼请求，从而维护原告的合法权益及法律的尊严。请求依法判令：1、被告返还原告2013年3月1日至2014年2月28日的物业费、电梯费、水费、电费共计6159.81元；2、被告返还原告2014年3月1日至2015年3月31日的物业费、电费、电梯费、水费，共计3834.3元；3、被告返还2015年9月1日至2015年9月30日的物业费、电梯费共279元；4、被告赔偿原告50000元的经济损失；5、本案诉讼费用全部由被告承担。原告孙恒明为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、《济房权证》(复印件，该房产现已交易)，证明原告获得涉案房屋房产证的时间为2013年3月22日；证据2、《通知》（原件，由历下区法院出具）证明该《通知》，是由历下区人民法院于2013年3月28日，出具给原房主翟某某及本案涉及房屋的住户的。由此证明，本案涉及房屋系原告经法院拍卖依法取得，具有合法的房屋所有权，且法院通知原房主翟某某及本案涉及房屋的住户应依法腾房；证据3、《房屋租赁合同》及《执行异议申请书》(均为复印件，原件在案卷中)，证明本案涉及房屋实际一直由案外人毛某某凭借上述两份材料占有及使用，原告并未实际入住；证据4、《治安调解协议书》（原件），证明直到2014年2月23日原告才与案外人毛某某在公安部门主持下，达成治安调解，毛某某应于2014年2月23日起30日内腾交给原告本案涉及的房屋。这证明：原告虽然自2013年3月22日获得了涉案房屋的房产证，但涉案房屋自那时起直到2014年3月23日，一直被案外人毛某某占有并使用；证据5、被告出具给原告的《律师函》（原件），证明（1）原告于2013年3月通过法院拍卖购买了涉案房屋；（2）被告向原告索要的是2013年3月份至2014年2月份的物业水电费，合计为：6160.5元。而这期间的费用，均为案外人毛某某占有及使用期间所产生的；证据6、《费用结算明细》（原件），证明1.《费用结算明细》单上，被告收取的1-5、7、8、16-18、29-31项物业、水、电费共计：6159.81元，这些费用产生的时间，均为2013年2月21日至2014年2月28日。而这期间的上述费用，均为案外人毛某某占有及使用期间所产生的，与原告毫无关系，并且这期间原告的权益也受到了侵害，因为这期间原告不但无法使用自己合法拥有的房子，并且为了收回该套房子，还额外支付给案外人毛某某52000元；2.《费用结算明细》单上，被告收取的14、24、37项物业、水、电费共计：279.1元，这些是2015年9月1日至9月30日产生的费用，但这期间的费用应由被告承担，因为这期间被告又对涉案房屋进行了停水停电；被告之所以又对涉案房屋进行停水停电，是因为2015年7月29日原告将涉案房屋转卖给了新业主马某，当买卖双方去被告处办理入住手续时，被告又要求原告交上案外人毛某某欠下的6159.81元费用才能为其办理。由于原告不同意，所以被告又违法对涉案房屋进行了停水停电，直到2015年9月30日，原告被迫交上了案外人毛某某欠下的6159.81元费用及2015年9月1日至9月30日停水停电期间的费用，被告才恢复了对涉案房屋的供水供电。证据7、《济房权证》(复印件)，证明2015年7月29日原告将涉案房屋转卖给了新业主马某；证据8、中润物业管理有限公司于2015年9月30日开具的发票，发票号码：01328418（原件），证明被告共收取了原告8160元的物业水电费，其物管费收取的是：2013年3月至2014年2月（这期间产生的物管费，均为案外人毛某某占有及使用期间所产生的），2015年4月至10月的费用（其中包括9月1日至30日为被告停水停电期间产生的费用）；其水电费收取的是：2013年2月21日（而2013年3月22日原告才取得涉案房屋的房产证）至2014年2月20日，2015年1月21日至8月20日的费用，（见发票备注）。总之，被告收取的8160元的费用，就包括发生在2013年2月21日至2014年2月28日的物业水电费，共计：6159.81元（详见《费用结算明细》），可是这笔费用，均为案外人毛某某占有及使用期间所产生的，与原告毫无关系；证据9、中润物业管理有限公司于2015年3月26日开具的发票，发票号码：00284518（原件），证明被告共收取了原告3834.30元的物业水电费，收取的物业电梯费是：2014年3月1日至2015年3月31日的费用；收取的水电费是：2014年3月1日至2015年2月20日（见发票备注）的费用。而2014年3月25日案外人毛某某才依据《治安调解协议书》将涉案房屋交给原告，显然被告2014年3月1日至25日物业水电费不应向原告收取。而自2014年3月26日（案外人毛某某搬走的次日）就对涉案房屋进行了停水停电，一直停到2015年3月26日，即：直到原告被迫交上了被告违法对涉案房屋进行停水停电期间（长达一年）的物业水电费，被告才临时（被告只同意原告对房屋装修期间开通，若使用或转让则必须交上被案外人毛某某租用期间未缴纳的费用）为原告开通了水电。由于这期间被告违法对涉案房屋进行了停水停电，造成原告无法使用涉案房屋，所以，不但这期间的物业水电费应由被告承担，而且被告还需承担由此而给原告造成的经济损失；证据10、《房屋租赁合同》（原件），证明原告于2015年3月26日和济南某某经贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为两年，年租金为6万元整，且已收取了承租方2万元的租金和押金；证据11、《解除房屋租赁合同的协议》与《收据》（均为原件），证明原告于2015年3月26日和承租方签订的《房屋租赁合同》，由于被告坚持对涉案房屋进行停水停电，造成原告无法履行与承租方签订的《房屋租赁合同》，原告只好又与承租方于2014年4月11日签订了《解除房屋租赁合同的协议》，并依据该协议退回了承租方的20000元租金和押金，同时支付了2000元的赔偿款；证据12、通知书及告知函一份，证明在毛某某居住使用期间要求被告对其停水停电。被告中润物业辩称，一、作为小区业主应该缴纳物业费等费用。2013年初原告通过拍卖方式购买了本案涉及的中润世纪城的房产，根据原告起诉状中的陈述得知其于2013年3月22日即取得了房产证。作为小区的业主，应该缴纳物业服务费、水电费等费用。物业公司提供物业服务，业主应该缴纳物业费，至于原告所称的其与第三人之间的纠纷，物业公司不清楚，与物业公司无任何关系，应该由原告与第三人自行解决，不能成为业主拒交物业费等费用的理由。二、原告主张的经济损失是无稽之谈，没有事实及法律依据。根据原告在其起诉状中陈述“2014年3月1日至2015年3月25日其尚未收回房屋的使用权”（起诉状最后一页第三自然段的第3—4行），而原告出售该房产的时间是2015年的9月份。从时间上看，房屋客观上根本没有时间对外出租。另原告没有在任何载体上发布房屋出租的信息，不知道原告所称的出租房屋的意思及行为也没有通过任何方式表示、体现出来。据了解，物业公司人员从来没有看见、也没有听说房屋出租的信息及有人看房租房。假如因为原告拒交物业费等费用导致物业公司有停水、停电，原告完全可以补交相关费用，无法出租也是因为原告自己造成的。综上，物业公司提供物业服务，有权向业主收取物业费，无任何过错，原告也无任何经济损失。其诉讼请求无依据，应予驳回。至于原告与第三人之间的纠纷可另行解决，与物业公司无关。被告中润物业未向本院提交证据。经对原告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：原告孙恒明于2013年3月22日通过法院拍卖方式取得了案外人翟某某名下位于济南市经十东路中润世纪城3号楼某室（以下简称涉案房屋）的所有权，并自当日取得了涉案房屋产权证书。2013年3月28日，本院发布通知，载明：涉案房屋所有人已变更为孙恒明，根据有关法律规定，该房屋的现住人应当腾出房屋，如有异议请于本通知张贴之日起5日内向本院提出异议，逾期本院将依法强制腾房。2013年4月1日，案外人毛某某以其与翟某某曾于2011年12月5日就涉案房屋签订过房屋租赁合同为由，向本院提出执行异议申请，该房屋租赁合同约定：翟某某将涉案房屋租赁给毛某某使用，租赁期限为10年，自2011年12月5日起至2021年12月5日止，租赁期间房屋的水电费用由毛某某缴纳。后孙恒明与毛某某于2014年2月23日达成治安调解，由孙恒明一次性补偿毛某某52000元，毛某某自收款之日起30日内腾房，孙恒明付款后，毛某某依约将涉案房屋腾空交付孙恒明。2015年7月23日中润物业向孙恒明发出律师函，载明：孙恒明欠付中润物业2013年3月份至2014年2月份的物业服务费2642.4元，2013年3月1日至2014年2月28日的水费401.25元、电梯费699.6元、电费2410.65元、电费损失6.6元及按照物业合同约定的违约金，上述费用本金共计6160.5元。后孙恒明向中润物业交纳了2013年3月至2015年10月的物业及电梯费、2013年2月21日至2015年8月20日的水电费共计11994.3元。2014年3月26日，孙恒明与济南某某经贸有限公司签订了房屋租赁合同，约定孙恒明将涉案房屋租赁给济南某某经贸有限公司使用，租期自2014年4月1日起至2016年3月31日止，房屋年租金为60000元，合同签订之日济南某某经贸有限公司支付孙恒明3个月的租金及押金共计20000元。后双方以孙恒明并未在约定的时间内解决涉案房屋停水停电的问题为由，于2014年4月11日解除了该房屋租赁合同，孙恒明返还收取的济南某某经贸有限公司的租金及押金20000元，并赔偿济南某某经贸有限公司2000元。后孙恒明将涉案房屋出卖给案外人马某，马某于2015年7月29日取得了涉案房产权证书。另查明，涉案房屋物业管理服务费收费标准为2015年9月份之前为220.16元/月，2015年9月份为220.2元/月；电梯费收费标准2015年9月份之前为58.28元/月，2015年9月份为58.30元/月。本院认为，供水、供电合同的当事人是供水、供电部门和用水、用电人，业主作为涉案房屋所有权人，系合同中用水、用电人一方当事人，其应根据供水、供电合同缴纳相应的水费、电费，中润物业系受供水、供电部门委托向业主代收水、电费，其并非供水、供电合同的当事人，孙恒明要求中润物业返还已交纳的水电费，没有事实和法律依据，故对其要求中润物业返还水电费的诉讼请求，本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，孙恒明自2013年3月22日起取得了涉案房屋所有权，其理应自2013年3月22日起交纳物业管理服务费及电梯费，孙恒明要求中润物业返还其已交纳的2013年3月22日至2015年3月31日的物业费、电梯费，没有事实和法律依据，本院不予支持。2013年3月22日之前的物业管理服务费及电梯费，应由涉案房屋原所有权人交纳，中润物业应返还孙恒明交纳的2013年3月1日至2013年3月21日的物业管理服务费154.11元（220.16元÷30天×21天）及电梯费40.8元（58.28元÷30天×21天），两项合计194.91元，故对孙恒明的该部分诉讼请求，本院予以支持。2015年7月29日，涉案房屋所有权人变更为马某，涉案房屋所有权人变更之后的物业管理费及电梯费应由新的房屋所有权人交纳，故中润物业应返还孙恒明2015年9月1日至2015年9月30日的物业费220.2元、电梯费58.3元，两项合计278.5元，故对孙恒明的该项诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。孙恒明没有证据证明其与济南某某经贸有限公司就涉案房屋达成的房屋租赁合同，确系因中润物业擅自停水停电而解除，也没有证据证明其因此向济南某某经贸有限公司支付了违约金2000元，孙恒明要求中润物业赔偿50000元经济损失，没有事实和法律依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定及国家有关民事政策之规定，判决如下：一、被告中润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙恒明2013年3月1日至3月21日的物业管理服务费154.11元、及电梯费40.8元，两项合计194.91元；二、被告中润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙恒明2015年9月1日至9月30日的物业费220.2元、电梯费58.3元，两项合计278.5元；三、驳回原告孙恒明超出部分的诉讼请求；四、驳回原告孙恒明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1310元，由被告中润物业管理有限公司负担10元，原告孙恒明负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 郭小云二〇一七年三月二十日书 记 员 刘玉宁