四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初3953号 原告：邓水知，男，1975年7月4日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。 原告：罗太珍，女，1975年7月26日出生，汉族,住四川省泸县。 二原告委托诉讼代理人：邹锡汇、刘鉴文，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 被告：泸州市天泰房地产开发有限公司，住所：泸州市龙马潭区迎宾大道一段145号，统一社会信用代码：915105046695731936。 法定代表人：叶建梅。 委托诉讼代理人：吴代雄，四川求索律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟凡，四川求索律师事务所律师助理。 原告邓水知、罗太珍诉被告泸州市天泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓水知、罗太珍及其共同委托诉讼代理人邹锡汇、刘鉴文，被告泸州市天泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴代雄、苟凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓水知、罗太珍向本院提出诉讼请求：一、解除二原告与被告所签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还二原告所交付的购房款486600元、其它缴款18569元，合计505369元，并支付资金占用利息（详见利息清单，自2015年5月31日交付首笔定金之日起以相应缴款金额为基数按照年利率6%同时按照相应缴款的不同时日计算至2019年6月30日止，合计利息为108286元）；三、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系。2015年9月14日，二原告与被告签订合同购买位于龙马潭区门市，建筑面积24.33平方米，其中套内建筑面积20.16平方米，共用部位与共用房分摊建筑面积4.17平方米。房屋单价每平方米20000元，房款486600元及契税等费用18769元，共计505369元。2019年3月10日，被告才告知原告（办证）该门市面积为35.39平方米，需补缴房款221200元。原告知晓该门市大幅度超面积后，曾多次与被告相关人员衔接解除商品房买卖合同、退还购房款和其它缴款及赔付资金占用利息无果。为维护自身合法权益，二原告诉至本院提出上述诉讼请求。 被告泸州市天泰房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请判令解除双方签订的合同编号为YS167405《商品房买卖合同》于法无据。首先，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同的合法性应予以肯定，双方均应按合同约定行使权利和履行义务，而不应予以解除。其次，原告以该商品房实测面积与合同中载明的预测面积相差较大为由请求予以解除合同，而在合同中双方并未约定原告方就面积的差异享有单方解除权，也不符合法定解除权的行使要件，故原告以实测面积与预测面积差异而行使解除权，于法无据。此外，原告于2016年7月20日接房，原告从接房之间及至今，就本案所涉房屋进行了三次出租，其中有效出租为两次，并已收取了相应的租金获得了收益。原告所购房屋预测面积为24.33㎡，实测面积为35.39㎡，二者相差11.06㎡，从肉眼应能判断房屋实际面积是大于合同中约定的预测面积的，且增加的面积绝对在3%的绝对值（0.7299㎡）范围之外，故应当推定原告在接房时就知道案涉房屋实测面积超过了预测面积比例3%的事实，从2016年7月20日就应当计算原告享有解除权的时间，依据法律规定，本案已经超过了原告享有的1年撤销权行使期间。因此，被答辩人单方解除合同的条件不成就，双方应该按照合同的约定继续履行合同；二、关于案涉合同是否是格式合同以及被告针对面积差异部分的约定是否已经尽到法定的提示注意义务？首先，该合同是商品房预售合同，由四川省建设厅等行政单位监制。其次，根据合同法第三十九条之规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，本案中合同以下划线的形式进行了区别一般条款的提示，也应认定被告履行了提示义务。再者，该合同条款并非只是不利于原告，而是双向的权利义务影响，该案涉合同约定以按照实际测绘面积据实结算的面积差异处理方式也并未完全排除或限制对方权利，以实际测绘面积据实结算虽然导致原告方多交了一部分房款，但同时原告也相应多获得多支付房款所对应的房产面积，合同权利义务完全对等，体现了公平原则，故针对面积差异的合同内容并非免除或者限制责任的情形，照实结算的约定反而是公平、互不占便宜和吃亏的结算方式；三、关于商品房预售过程中预测面积与实测面积存在差异的合法性及原告作为买受人在签订商品房买卖合同时对此是否应当予以预见的问题。首先，法律允许预测面积与实测面积之间存在差异，且针对出卖人与买受人之间未明确约定的，以面积差异绝对值3%为限，实测面积超预测面积比例在3%以上的，超过部分面积房款由出卖人自行承担，相应面积产权由买受人享有。其次，因为本案所涉房屋签订合同时为预售状态，对未来成型的房屋终究存在与建设图纸和施工图纸不一致的可能性，故原告在签订预售合同时应当对面积差异和交房时间有相应预见。本案中查明的情况亦证实，本案所涉房屋交付时间与合同约定有差异，同时原告也曾据此向被告主张逾期交房的违约责任，被告已承担了19000元的违约金；四、被告已依法向泸州市不动产登记中心进行了网签备案，本案所涉房屋已在房屋所在地不动产登记部门以公示公告形式登记为原告的使用权，只是因原告未按约定补足房款而未办理所有权的转移登记，被告已经履行了合同的主要义务；五、贸然解除原告与被告之间的买卖合同既不利于交易的维护，且致使原告在无任何合同法律关系及其他法律关系下无端获益被告支付的19000元违约金及从2016年7月20日起至今对房屋的占有使用和收益，还将致使该房屋产生二次买卖的税费等额外损失，不符合法律的公平原则。综上，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十四条约定就本合同项下的商品房实测面积与第三条载明的预测面积发生误差时，双方均同意按照第3种方式处理，即最终以房监所测绘的终测面积据实结算，该“最终以房监所测绘的终测面积据实结算”，被告方采用了下划线的方式进行提示，并且在合同末页也对原告方进行了再次提示，原告方也签字确认表示其本人已近认真阅读上述条款，因此被告已经采取了足以引起合同相对人注意的提示措施。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，预售房屋的合同预测面积与实测面积之间的差异问题，法律是允许的差异存在的情形，同时优先考虑尊重合同双方的真实意思表示。双方应本着诚信原则，切实按双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款行使自己权利及履行义务，原告应当就实测面积超过预测面积的差额11.06㎡按照约定单价补缴相应的购房款221200元，并请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：邓水知、罗太珍系夫妻关系。2015年5月31日，二原告作为乙方与被告泸州市天泰房地产开发有限公司作为甲方签订第0000547号《天泰·曼哈顿广场认购书》，载明：乙方在充分了解甲方所开发的“天泰·曼哈顿广场”住宅小区户型及配套设施、相关费用缴纳以及建筑部现行商品房预售有关规定及现状的前提下，乙方自愿认购“天泰·曼哈顿广场”住宅小区物业壹套，双方经平等、自愿商议对认购事宜达成并严格遵守以下约定：1、乙方认购物业位于龙马潭区，该物业建筑面积约24.33㎡，认购成交单价为20000元／㎡，总价为486600元；2、签订本协议时，乙方向甲方支付认购定金3000元，该定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款；3、乙方确认选择一次性付款方式，即乙方付清90%以上或全部房价款以及相关费用等；4、乙方须签订本协议日起7个工作日内，即2015年6月7日前持相关证件，到甲方物业销售中心签订《商品房买卖合同》及相关文件，同时缴纳首付款项及相关费用；5、乙方认购物业面积最终以泸州市房地产监理所所得终测建筑面积为准，并最终结算房款及相关费用；6、甲方保证房屋交付使用的时间为2015年12月31日前。同日，二原告向被告支付定金3000元，被告出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交来天泰·曼哈顿广场1-1092定金3000元，附注为现金。2015年6月1日，二原告再向被告支付定金17000元，被告出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交来天泰·曼哈顿广场1-1092定金17000元，附注为现金。 2015年5月31日，二原告作为乙方与被告泸州市天泰房地产开发有限公司作为甲方还签订了第0000548号《天泰·曼哈顿广场认购书》，载明：乙方认购物业位于龙马潭区，该物业建筑面积约58.85㎡，认购成交单价为18000元／㎡，总价为1059300元。其余约定内容与上述第0000547号《天泰·曼哈顿广场认购书》约定内容一致，后该第0000548号《天泰·曼哈顿广场认购书》未实际履行。 2015年9月14日，被告泸州市天泰房地产开发有限公司作为出卖人与原告邓水知、罗太珍作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＹＳ167405），约定：1、出卖人以出让方式取得位于龙马潭区地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房所在土地用途为商业、住宅，土地使用年限至2080年10月18日止。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为天泰·曼哈顿广场；2、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泸州市房地产管理局；3、买受人所购商品房为第一条规定项目中的龙马潭区龙马大道三段92号，该商品房用途为商业，该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产预测机构是泸州市房地产监理所，其预测面积共24.13平方米，其中套内建筑面积20.16平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积4.17平方米；4、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未抵押；5、计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20000元，总价款486600元，6、买受人采取分期付款方式付款；7、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；8、该商品房交付时应当符合条件中包括：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；9、出卖人就市政基础设施和其他设施的承诺包括上水、下水、电于2015年12月31日达到入户并接通，公共绿地、公共道路于2015年12月31日达到分期使用要求；10、关于面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，双方同意按照双方自行约定的最终以房间所测绘的终测面积据实结算；11、出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人并提供相关资料；12、合同附件一载明了案涉房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，附件五约定买受人应在商品房买卖合同签订当日向出卖人支付该商品房总价款的79%即386600元，剩余10万元房款于2015年12月31日前全部结清。该《商品房买卖合同》由被告公司盖章及二原告签名捺印确认。 2015年9月14日，二原告向被告付款36.66万元，被告出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092房款366600元。同日，二原告还向被告付款200元，被告出具收据载明：收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092代办证费200元。 2016年7月20日，二原告先后向原告支付3笔款项并由被告分别出示收据三张，分别载明：收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092门市款100000元；收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092转移登记550元、贴花不动产工本费15元、交易管理费1946元，共计2511元；收到邓水知、罗太珍交天泰·曼哈顿广场1-1092契税14598元、维修基金1460元，共计16058元。 2016年7月20日，原、被告双方办理交房手续，《天泰·曼哈顿广场交接房程序表》载明：业主姓名为邓水知、罗太珍，天泰·曼哈顿广场1号1层92号，开发公司产权资料资格审核组产权面积确认房屋面积24.33㎡，开发公司财务组确认房款结算为已缴纳各项费用，物业财务组确认缴纳了各项费用。原告罗太珍签名捺印确认交房手续完毕。 庭审中，经原、被告双方当庭确认，因被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，被告已就此向二原告承担了1.9万元的迟延交房违约金并已经履行完毕。庭审中原告承认接手该房屋后，对房屋实际进行了两次出租：第一次为2016年7月起出租给餐饮店主，出租合同载明租期1年但实际租期10个月，每月租金2100元，合计收取租金2.1万元；第二次为2017年7月起出租给理发店主，出租合同载明租期1年且实际租期1年，每月租金2000元，合计收取租金2.4万元。2018年7月到期后，因承租方要求原告出示相应房屋产权证书后方同意承租故未能出租成功，至今该门市被闲置。此外，原告表示因被告未按照合同约定时限交付房屋导致原告不能向相应承租方交付房屋而承担了违约金1.2万元，被告对此提出异议。 2019年3月，被告泸州市天泰房地产开发有限公司向原告制发《补缴房款函》，载明：业主罗太珍，首先感谢贵方对本公司的支持，订购了我司开发的“天泰·曼哈顿广场”项目1号楼1-92号物业，签订《商品房买卖合同》时的初测面积为24.33平方米，价格为2万元/平方米，合同总价48.66万元。但该物业终测面积为35.39平方米（产权证面积），与初测面积有11.06平方米差异，现本公司正式通知贵方补缴11.06平方米房款，价格按照2万元/平方米计算，合计22.12万元（11.06×20000）。请贵方接到此函后五个工作日内到天泰·曼哈顿广场售楼部办理相应补款手续。另在贵方补缴房款之前，本公司将不予办理所购买物业产权证明。 2019年6月，原告罗太珍、邓水知委托泸州市龙马潭区石洞法律服务所向被告制发《法律工作者函》，载明：根据委托人提供的资料及陈述初步认定事实如下，2015年9月14日，委托人与贵公司签订购买位于龙马潭区门市，建筑面积24.33平方米，其中套内建筑面积20.16平方米，共用部位与共用房分摊建筑面积4.17平方米，房屋单价每平方米2万元，房款48.66万元及相关费用共计505369元。2019年3月10日，贵公司才告知委托人（办证）该门市面积近40平方米。委托人知晓此事后，曾多次与贵公司相关人员衔接解除商品房买卖合同，退还购房款本金及利息之事，但贵公司一直不予配合。鉴于以上事实，特向贵公司具函催告：请贵公司务必于2019年6月27日之前依法与委托人解除商品房买卖合同，退还购房款本金及利息。否则，将诉诸于法律途径予以解决，由此产生的一切损失和后果由贵公司承担。 此外，原告于2019年7月查询并提供的《商品房买卖合同网签备案证明》显示，二原告所购买被告开发的天泰·曼哈顿广场项目龙马潭区龙马大道三段92号，建筑面积24.33㎡，总价48.66万元，合同网签时间为2015年9月14日，设计用途为商业，合同网签备案时间为2017年2月25日。被告提供的案涉商品房首次登记内容显示，案涉被告泸州市天泰房地产开发有限公司开发的天泰·曼哈顿广场共有宗地面积14132.48㎡，原告所购买的门市房屋建筑面积为35.39㎡，其中专有建筑面积30.24㎡，分摊建筑面积5.15㎡。 上述事实有原、被告身份信息，第0000547号及第0000548号《天泰·曼哈顿广场认购书》、《商品房买卖合同》（合同编号YS167405）、收据、《天泰·曼哈顿广场交接房程序表》、《补缴房款函》、《法律工作者函》、《商品房买卖合同网签备案证明》、川（2018）泸州市不动产权第0099109号登记内容及当事人的当庭陈述等证据在案作证，本院予以确认。 本院认为，二原告与被告泸州市天泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，旨在双方建立商品房买卖合同关系，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应对合同双方产生法律约束力。现针对原告的各项诉讼请求及被告的抗辩意见作如下评析。 一、关于原告诉请解除《商品房买卖合同》的问题。被告辩称《商品房买卖合同》中第十四条双方就面积差异处理明确约定为：最终以房监所测绘的终测面积据实结算，并在此处加注了下划线，足以引起原告的合理注意。对此，本院认为，被告作为房地产开发公司开发了天泰·曼哈顿广场项目，该项目名下有多套房屋需要销售，为降低交易成本及提高交易效率，被告提供、使用统一的《商品房买卖合同》并无不当，且该条款协议的内容并不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效事由，且法律亦允许出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积存在一定的合理误差，故本条款内容本应对双方当事人予以适用。但在案涉商品房买卖全部过程中，双方于2015年5月31日签订的《天泰·曼哈顿广场认购书》中明确表明了原告购买的房屋建筑面积为24.33平方米，单价为2万元/平方米，总价款为48.66万元；双方于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS167405）亦明确载明原告原告购买的房屋建筑面积为24.33平方米，单价为2万元/平方米，总价款为48.66万元；双方于2016年7月20日办理房屋交接手续中《交接房程序表》再次明确载明确认房屋面积24.33平方米。故原告作为善意购房者有充足理由相信被告所售房屋的房屋面积为24.33平方米，并已经按照2万元/平方米的单价于2016年7月20日接收房屋之前支付了总房款48.66万元及其他费用18769元。且具体到本案中，被告作为房地产开发公司，原告作为普通的善意购房者，原告在与被告签订《认购书》及预售《商品房买卖合同》之时案涉房屋尚未竣工，故对于最终被告实际交付交付的房屋的终测面积无法预见，而被告于2019年3月主张所售案涉房屋实际面积为35.39平方米，较之前预测面积24.33平方米超出了11.06平方米，故要求原告按照2万元/平方米的单价补缴房款22.12万元，与《认购书》、《商品房买卖合同》中载明的面积、总房款金额相比超额部分比例达到约45.46%，属于“较大差距”而非“合理误差”，在此情况下仍严格使用双方按照交付房屋的终测面积据实结算则必然给原告造成较大的经济负担，同时亦非原告真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十二条“出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分”之规定，原告有权对实际交付的房屋超标部分行使处分权，而鉴于本案标的物为房屋，属于不宜分割的整体，故原告通过解除合同方式拒绝接收标的物并无不当。综上，本院认为该“据实结算”的条款内容具体到本案的特殊情况不宜适用，而应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，二原告作为买受人有权请求解除合同。被告辩称因房屋实际面积与合同预测面积存在较大差异故原告于2016年7月20日在接收房屋应该能够就此形成直观感受和预见，属于对原告作为普通购房者的社会经验或面积概念的拔高要求，且原告对于该较大差距的形成并无任何过错或影响，故对被告的该辩论意见，本院不予采纳。对于被告辩称《商品房买卖合同》中第十四条双方就面积差异处理明确约定的“最终以房监所测绘的终测面积据实结算”已经以下划线的方式足以引起原告注意，本院认为，案涉《商品房买卖合同》中存在了多次下划线，且该部分内容字迹大写、字体格式等与其他内容均无区别，被告辩称的已经尽到合理提示告知义务的辩称，本院亦不予采纳。 二、关于原告诉请被告退还购房款48.66万元及其他缴款18569元并要求赔偿利息损失的请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，双方《商品房买卖合同》解除后，原告已经缴纳的购房款48.66万元及其他缴款18569元，合计505369元，应该由被告予以退还。对于原告诉请判令被告支付前述505369元资金占用利息的请求，本院认为，二原告购买案涉门市的目的是获取该门市的使用价值，被告虽延迟交付房屋但已因此实际承担违约金1.9万元，后案涉门市达到交付条件，被告本应向原告交付24.33㎡的门市，却无意向原告交付了35.39㎡的门市，被告的履行属于超出约定履行，不会对原告自由实现该房屋的使用价值造成障碍，反而实际上有利于原告案涉门市使用价值的更好实现，而门市能否连续出租与该门市的地理位置、内部构造、出租人的营销宣传努力程度、租金高低标准、社会总体经济发展形势等诸多因素相关联，诉讼中原告自认共累计收取租金4.5万元，虽案涉门市存在闭门待租情形但其原因不宜完全归结于原、被告之中的一方，且原告虽就已得租金收益情况提供相应书面《租赁合同》及部分微信转账记录，但仅依据原告单方所举证据难以查证确定其具体准确金额，被告亦就此提出异议。为平等保护双方当事人的权益，原告的收益与损失应相互抵销为宜，本院对于原告诉请赔偿资金占用损失的请求不予支持，被告亦无权就已支付原告的违约金及原告已获取的租金收益提出任何请求。 综上，因被告实际交付案涉房屋实际面积35.39㎡与预售商品房买卖合同载明的预测面积24.33㎡存在较大差距，而房屋交易价格为2万元/㎡，被告以此要求原告补缴房款22.12万元，虽然双方预售商品房买卖合同约定了“按照房屋终测面积据实结算总房款”，但本案中面积及总价款差距比例高达45.46%，超出了原告作为善意购房者的合理预期亦不符合原告的真实意思表示，故其购买24.33㎡房屋的目的不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》应该解除，被告应该退还原告的505369元款项。此外，被告虽占用了原告缴纳的505369元款项，但同时也提供了超过合同约定面积的门市供原告使用、租赁从而获得收益，虽然存在案涉门市闭门待租情形但其原因不宜全部归结于被告，故对于其请求判令被告除退还已缴纳款项外还应支付资金占用利息，本院对于利息损失不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告邓水知、罗太珍与被告泸州市天泰房地产开发有限公司于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS167405）； 二、被告泸州市天泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日退还原告邓水知、罗太珍已经缴纳的购房款48.66万元、其他缴款18569元，合计505369元； 三、驳回原告邓水知、罗太珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8854元，本院减半收取4427元，由被告泸州市天泰房地产开发有限公司负担。（该款项原告已垫付，由被告于退还前述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  熊兵 二〇二〇年二月十二日 书记员  姚丽