上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初29574号原告(反诉被告)：徐黎雯，女，1955年10月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人倪兴忠，男，1951年2月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：李梦，女，1981年5月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张2，男，1980年7月13日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：张某1，女，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：张2，男，汉族，住上海市闵行区。原告徐黎雯与被告李梦、张某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，适用简易程序，后两被告提起反诉，于2017年2月7日、2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告徐黎雯的委托诉讼代理人倪兴忠、被告李梦及其委托诉讼代理人张2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐黎雯向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付购房尾款人民币20006.2元及水电物业差价277.8元，共计20284元事实和理由为：原、被告就上海市桂林西街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，根据合同约定，被告应在原告交房后向原告结清购房尾款，但被告直到2016年8月14日才支付原告购房尾款29993.8元，并以原告拖延交房日期为由拒绝支付剩余款项。原告认为推迟交房是因为被告违约在先造成的，原定过户日期为2016年4月10日，而由于被告贷款问题，实际过户日期为4月23日，因过户延迟而原告延迟交房没有问题，被告亦同意，故原告提起上述诉请。被告李梦、张某1辩称，不同意原告的诉讼请求。过户时间逾期，非被告主观意愿，原告亦表示对晚过户不予追究。原告称要晚交房，被告没有同意，被告逾期交房应承担相应的违约责任。反诉原告李梦、张某1向本院提出反诉请求，判令反诉被告徐黎雯按照合同约定支付延期交房违约金32040元。事实和理由为：原、被告于2016年2月27日签订上海市房地产买卖合同，该合同补充条款约定，原告于收到银行贷款后三日内将该房屋交付被告，原告未按合同约定期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给被告的，应当向被告支付违约金，违约金应按照被告已付款日万分之四计算，违约金自合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。被告二期购房款已经于2016年5月25日由贷款银行发放给原告，原告应当于2016年5月28日前交付房屋，但原告直至2016年6月28日才交房，延期交房30天。故反诉原告提起上述反诉请求。反诉被告徐黎雯辩称，原告要求晚一个月交房，当时被告没有提出异议，现在进行反诉，原告不同意被告反诉请求。本院认定事实如下：2016年2月21日，原告徐黎雯与被告李梦就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，双方约定房屋总价为320万元(其中48万元为装修补偿款)，双方应于2016年4月10日前，向房地产交易中心申请办理产权过户手续。2016年2月27日，原告徐黎雯(卖售人、甲方)与被告李梦、张某1(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：房屋建筑面积58.53平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共272万元。甲乙双方确认，在2016年4月10日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定，交房：甲方于收到银行贷款后三日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)。该合同附件三约定，乙方于甲乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款185万元支付予甲方。待本交易经房地产交易中心审批完成且甲方已收到银行贷款后，于约定时间甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单，乙方将房款(尾款)5万元直接支付甲方。2016年4月23日，原、被告向房地产交易中心申请办理系争房屋转让过户手续。2016年5月25日，贷款185万元发放给原告。截止贷款发放，被告总计支付原告双方买卖合同约定的房款267万元。2016年6月28日，原告代理人倪兴忠与被告就系争房屋签署《买卖物业交接单》。2016年8月15日，被告李梦支付原告购房尾款29716元，另有水电物业费差价277.8元一并支付给了原告，当日共计支付了29993.8元。另查明，原告代理人倪兴忠与居间方员工的短信聊天记录显示，2016年5月6日，居间方转发被告李梦的信息显示“现在银行原因搞得我焦头烂额，交房晚一个月完全无商量余地，像通知我一样……已经答应再晚十天交房了呀……”审理中，原、被告确认延迟交房时间为30天。被告称，当时是同意再晚十天交房的，但原告不同意，一定要晚一个月交房。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、短信记录、上海市房地产权证、短信记录、买卖物业交接单、网上银行记录等证据，并经当庭质证无疑，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋所签《上海市房地产买卖合同》合法、有效，系双方真实意思表示，本院予以确认。双方在买卖合同中约定，原被告对系争房屋进行交接并签署物业交接单，被告将购房尾款支付原告，现系争房屋已经交接，被告仅支付了部分尾款，故被告应将剩余尾款支付原告。因被告已经支付了水电物业费的差价277.8元，故被告应另行支付原告购房尾款20284元。关于被告主张的逾期交房违约金的诉讼请求，因双方合同明确约定交房时间为原告收到银行贷款后三日内交付，而银行于2016年5月25日已经放款，原告亦确认5月25日贷款款项已经到账，故根据合同约定原告应于2016年5月28日前交房，但原告直至2016年6月28日交房，显然违反了合同的约定，实属违约，应承担相应的违约责任。审理中，原告辩称，因被告原因导致了延迟过户，所以延迟交房，且延迟交房被告亦未反对。本院认为，原告以延迟过户为由延迟交房并无合同依据及法律依据，且从查明的事实看，被告亦无同意6月28日交房的意思表示，故原告的上述意见本院不予采信。因被告审理中陈述当时同意5月31日交房，以及5月6日短信中同意晚十天交房，本院考虑到被告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定逾期交房违约金21360元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李梦、张某1于本判决生效之日起十日内支付徐黎雯购房款20284元；二、徐黎雯于本判决生效之日起十日内支付李梦、张某1逾期交房违约金21360元；三、驳回李梦、张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计154元，由李梦、张某1负担。反诉案件受理费减半收取计313元，由李梦、张某1负担146元，徐黎雯负担167元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇一七年三月二十八日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。