上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10263号原告(反诉被告)：王玉林，男，1985年10月19日生，汉族，住浙江省。原告(反诉被告)：王亚琴，女，1987年10月12日生，汉族，住上海市青浦区。两原告的共同委托诉讼代理人：毛建国，上海达真律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈志高，上海达真律师事务所律师。被告(反诉原告)：史啊梅，女，1978年2月12日生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：郑敬杰。委托诉讼代理人：陈坚，上海名知律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：李宁，行长。委托诉讼代理人：刘驰，上海市佳信达律师事务所律师。原告王玉林、王亚琴与被告史啊梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉进行合并审理，并根据原告之申请追加中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行(以下简称“中国银行中银大厦支行”)作为本案第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理。本案于2016年7月14日、8月22日、11月14日三次公开开庭进行审理。原告王玉林及两原告的共同委托诉讼代理人毛建国，被告史啊梅的委托诉讼代理人郑敬杰、陈坚，第三人中国银行中银大厦支行的委托诉讼代理人刘驰均到庭参加诉讼；原告王亚琴到庭参加第二、三次庭审；两原告的共同委托诉讼代理人陈志高到庭参加第一、二次庭审；被告史啊梅到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告王玉林、王亚琴向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告将上海市松江区泗泾镇文化路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)在第三人处的贷款结清后，配合原告办理系争房屋的产权过户手续，将系争房屋过户至原告名下；3、第三人配合被告办理系争房屋的抵押注销手续；4、被告腾出系争房屋并将系争房屋交付原告；5、被告支付原告逾期过户违约金(计算方式：自2016年5月21日起，以69万元为本金，按照日万分之三计算至判决生效之日止)。审理中，原告自愿撤回关于逾期过户违约金的诉讼请求。事实和理由：2016年2月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，约定被告将系争房屋售予原告，合同约定被告应在2016年5月20日前将系争房屋过户给原告。之后原告已付购房款35万元整，但被告至今未履行上述义务，原告多次与其协商未果，遂提起本案诉讼。被告史啊梅辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告双方约定的真实房价是195万元，但因原告资金紧张，故应原告要求作高房价至229万元，而229万元的首付是69万元，目前原告仅支付35万元，首付款未付足。另外，双方签订资金监管协议，但原告未按资金监管协议的约定将自有资金12万元支付到监管账户，导致交易失败。同时，被告史啊梅向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告支付被告违约金4,800元；3、原告支付被告赔偿金39万元。事实与理由：2016年1月底，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋价款为195万元。2016年2月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，将原先约定的真实房价195万元作高到229万元，首付款为69万元。同日，双方签订了《房地产买卖合同之补充协议》，约定被告向原告支付搬迁及装修补贴费34万元。嗣后，原告要求被告将25万元资金做成银行流水59万元，加上之前10万元定金，虚构原告已支付首付款69万元的事实。而事实上，原告仅支付了35万元，未足额支付首付款，导致被告无法将系争房屋剩余贷款约50万元还清进而注销抵押并办理房屋过户，故原告又要求被告于2016年2月29日签订《上海市存量房交易资金监管协议》，以使被告在未还清贷款、抵押尚存的情况下即可过户给原告，从而使原告获得抵押贷款最终完成交易。然而，原告银行贷款未获审批，也没有按照资金监管协议将自有资金12万元转入监管账户，故双方无法按照《上海市房地产买卖合同》之约定于2016年5月20日完成过户手续，被告多次催促原告限期付足首付款，但原告仍未按约足额支付。针对被告史啊梅的反诉，原告王玉林、王亚琴辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告确实作高房价至229万元，但双方关于房价的真实意思是195万元。根据双方约定，原告需要支付的首付款即35万元。原告贷款未获批，是因被告前往原告的贷款银行披露原、被告作高房价，导致银行拒绝贷款。原告于2016年5月向被告表示同意以现金方式支付房款，以195万元价格成交，但被告坚持以229万元的价格出售。根据合同约定，被告应先行办理抵押注销手续后双方再行办理过户手续，但至今被告仍未涤除抵押。第三人针对原、被告的本、反诉述称：对于原、被告的房屋买卖关系不知情，若贷款本息获得清偿，第三人可以配合注销抵押登记。经审理查明：系争房屋登记的权利人为被告史啊梅，第三人为系争房屋登记的抵押权人。2016年2月20日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，转让价款为229万元(首期房价款69万元，银行贷款160万元)。合同第四条约定，被告于2016年6月20日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。合同第六条约定，双方于2016年5月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，原告未按照合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告未付款的日万分之三计算，违约金自原告应履行义务期限第二日起算至实际履行义务之日止；逾期超过十日后原告仍未履行合同约定的，除应向被告支付十日的违约金外，被告有权单方解除合同；被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同第十一条约定，经原、被告协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同另对其他权利义务进行了约定。同日，原、被告签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定被告于签订房地产买卖合同当日向原告支付搬迁及装修补贴费34万元，协议内容与合同约定不一致的以协议为准。2016年2月29日，被告作为甲方、原告作为乙方、案外人上海市住房置业担保有限公司作为丙方签订《上海市存量房交易资金监管协议》，约定系争房屋转让价款为229万元。甲、乙双方委托丙方监管的交易资金为172万元，其中乙方支付的自有资金12万元，商业贷款83万元，个人住房公积金贷款77万元。甲、乙双方同意在2016年4月30日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记；房地产登记机构受理房地产转移登记后、核准房地产转移登记前，乙方同意将所申请的贷款解交监管账户。双方同意监管的交易资金划转甲方收款账户。若：一、乙方未在本协议约定期限内将监管的自有资金解交监管账户且甲、乙双方事后未能达成一致签订补充协议的，二、乙方贷款未获贷款机构批准或批准贷款额低于本协议约定的监管贷款总额且甲、乙双方事后未能达成一致签订补充约定的，则丙方有权单方终止本协议。2016年5月14日，原告向被告致函，要求被告于2016年5月20日前注销抵押登记，并称会将剩余的贷款金额部分以现金方式支付被告。2016年5月17日，被告向原告致函，称原告银行贷款未贷出，首付款也没有付清，要求原告于2016年5月20日前把余下的首付款全部付清，被告配合原告办理贷款。另查明：2016年2月19日，被告在《中国银行上海市分行个人贷款提前还款征询函》上签章，申请提前清偿第三人贷款。审理中，双方确认被告合计收取原告35万元，双方通过银行转账方式将已付款虚构为69万元。审理中，被告提供了一份由原告一方于2016年1月30日签署的《房地产买卖协议》，以证明系争房屋总价为195万元，首期房价款为59万元；“特殊约定”部分载：甲方配合乙方作高房价多贷款，上下家协商同意资金监管，甲方不承担因作高房价产生的问题。原告认为双方确实曾约定首付款为59万元，但正式合同约定首付款为35万元，在后约定效力优于在先约定。审理中，原、被告均提供了若干份双方之间及双方与中介间的短信、微信、电话记录，内容体现原告曾于2016年4月19日同意以付入监管账户的方式增付被告34万元，但中介费由被告支付。2016年5月19日，被告要求其中12万元付入监管账户、22万元给付现金，然原告要求22万元待双方过户时支付。2016年5月26日，被告同意原告将34万元全数付入监管账户，但原告认为约定的过户时间已届满，故未同意被告要求。审理中，原告称被告确实前往原告的贷款银行，但被告不配合签字，并向银行披露作高房价的事实，导致银行贷款未获批准。被告称是因担心原告贷款批不下来，所以向银行提及了作高房价的事。审理中，原告将剩余房款160万元交付至本院。以上事实，有上海市房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议、上海市存量房交易资金监管协议、告知函、短信微信记录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方对系争房屋买卖总价款及首期房价款的真实约定；二、被告是否对《上海市房地产买卖合同》具有合同解除权。本案中，被告提供的《房地产买卖协议》载明系争房屋总价为195万元。其后，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定房价为229万元(首期房价款69万元，银行贷款160万元)；同时，双方在《房地产买卖合同之补充协议》约定被告于签订房地产买卖合同当日向原告支付搬迁及装修补贴费34万元。本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，其中关于作高房价以增加贷款金额部分的约定，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效；其余约定内容不违反法律规定，应属有效。综合原、被告陈述及双方在本次交易中作出的多次付款约定及后续磋商情况可知：首先，原、被告约定的真实交易价格为195万元；其次，双方约定的真实首期房价款为35万元；再次，合同履行过程中，原、被告未达成新的变更合同价款的合意。关于被告以原告逾期支付足额首期房价款为由要求解除《上海市房地产买卖合同》的反诉请求，因双方约定的真实首期房价款为35万元，而双方对原告已付35万元并无争议，故被告的本项反诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告以原告未按《上海市存量房交易资金监管协议》之约定将自有资金划入资金监管账户，导致双方无法按照资金监管途径完成交易为由，要求解除《上海市房地产买卖合同》的反诉请求。本院认为，在系争房屋买卖真实价款为195万元(首期房价款35万元，银行贷款160万元)，且首期房价款35万元业已付清的前提下，若由原告另行支付12万元自有资金至监管账户，则该笔自有资金根据协议约定最终将划转被告账户，构成对195万元总房价款的超额支付。在双方从未对该笔12万元自有资金的最终结算方式达成合意的情况下，被告称该笔12万元应由原告先行支付且最终将退还原告的意见并无相关依据，本院不予采信，原告认为该笔12万元应由被告从已收到的35万元首期房价款中划入监管账户之观点更为符合情理。退一步而言，即便如被告所述，该笔12万元应由原告在已支付的35万元首付款外另行支付，双方也并未约定被告在原告未支付该笔款项时即享有对《上海市房地产买卖合同》的解除权，故本院对被告的本项反诉请求亦不予支持。关于被告主张违约金、赔偿金的两项反诉请求，分别以原告逾期付款及因原告逾期付款导致合同解除为基础，故上述两项诉讼请求本院皆不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求被告继续履行合同及结清在第三人处贷款的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求第三人配合被告办理系争房屋的抵押注销手续的诉讼请求，因第三人同意在被告贷款还清的情况下配合涤除抵押登记，本院予以支持；关于原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，在系争房屋抵押登记被涤除的前提下，该项诉讼请求符合双方约定，本院予以支持；关于原告要求被告腾出系争房屋并将系争房屋交付原告的诉讼请求，亦符合双方约定，本院亦予以支持；关于剩余购房款160万元，虽被告在庭审中并未提出主张，但原告向被告履行相应付款义务亦为继续履行合同之本义，原告也表示其愿意支付该款项，故本院予以一并处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)史啊梅与原告(反诉被告)王玉林、王亚琴就上海市松江区泗泾镇文化路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以房屋转让价款195万元继续履行；二、被告(反诉原告)史啊梅于本判决生效之日起十五日内清偿第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行处关于上述房屋的抵押借款本息余额【就本项判决，原告(反诉被告)王玉林、王亚琴亦有权申请执行】；三、第三人中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行与被告(反诉原告)史啊梅于上述债务清偿后十日内共同办理上述房屋的抵押登记涤除手续【就本项判决，原告(反诉被告)王玉林、王亚琴亦有权申请执行】；四、原告(反诉被告)王玉林、王亚琴与被告(反诉原告)史啊梅于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内共同办理上述房屋的产权转移登记手续，登记至原告(反诉被告)王玉林、王亚琴名下；五、原告(反诉被告)王玉林、王亚琴于上述房屋抵押登记涤除之日起十日内支付被告(反诉原告)史啊梅房款160万元；六、被告(反诉原告)史啊梅于上述房屋登记至原告(反诉被告)王玉林、王亚琴名下之日起十日内将上述房屋腾出并交付于原告(反诉被告)王玉林、王亚琴；七、驳回被告(反诉原告)史啊梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,600元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费3,651元，合计诉讼费28,251元，由被告(反诉原告)史啊梅负担(已付3,645元，剩余24,606元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  惠 蕙人民陪审员  陆为明二〇一七年三月二十八日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……