浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11191号原告：姚金元，男，1982年4月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：姚波，浙江朋成律师事务所律师。被告：丁利亚，女，1978年5月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。同时系被告孙某的法定代理人。被告：孙某，女，2005年8月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：孙树森，男，1946年12月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被告：杨惠娟，女，1952年5月26日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。上述四被告的共同委托诉讼代理人：金立君，浙江秦国光律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。原告姚金元诉被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚波、四被告委托诉讼代理人金立君到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告姚金元向本院提出以下诉讼请求：一、解除原告与四被告于2019年10月17日签订的《房地产转让合同》及2019年10月24日签订的《补充协议》；二、判令四被告双倍返还原告定金400000元；三、判令四被告支付原告中介费13000元；四、本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2019年10月17日，原告与四被告签订《房地产转让合同》1份，约定四被告将坐落于府山西路355号204室的房屋转让给原告，房屋总价1580000元，合同签订之日支付定金100000元，2020年1月8日前过户，过户当天支付1450000元，余款30000元交房当天支付，中介费为13000元。《房地产转让合同》签订后，四被告向原告提出加价要求，故原告与四被告于2019年10月24日签订《补充协议》1份，对房款金额、付款期限、过户日期进行了变更，《补充协议》约定房屋总价1590000元，在原有100000元定金基础上原告于2019年10月30日加付定金100000元，2019年11月10日前过户，过户当天支付1000000元，2020年1月8日前支付340000元，余款50000元作为交房押金。协议签订后，原告按约支付定金200000元，然四被告未能按《补充协议》约定的期限协助原告办理过户手续，遂酿成本案纠纷。原告认为，四被告的违约行为致使原告购房合同目的不能实现，根据定金罚则，四被告应双倍返还原告定金400000元。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。四被告辩称：一、对于诉请部分，四被告做如下答辩：1、四被告不同意解除双方所签订的《房地产转让合同》，原告如果想解除，那就是违约，被告有权没收已收取的定金。合同尚未到履行期，被告要求继续履行合同；且即使到了，原告也没有尽催告义务，仅逾期被告不构成根本性违约，双方理应继续履行。2、按照合同第七条第1款的约定，中介费是包含在违约金内的，该款项不能另行主张。3、定金只有10万，没有20万之多。二、对于事实部分，四被告分别做如下答辩：1、被告丁利亚、孙某、杨惠娟答辩：首先，双方签订《房地产转让合同》事实，但双方从未签订过《补充协议》，被告要求按《房地产转让合同》继续履行合同。被告孙树森擅做决定与原告签订《补充协议》没有经过三被告同意，不应产生变更的法律效力。其次，被告孙树森和原告闹得不是很愉快，三被告也一直在劝孙树森让两个人好好沟通，双方好好配合过户，但孙树森和原告两个在闹情绪，且因为产权中有一个是未成年人，手续相对比较麻烦，被告也很无奈，但请原告放心，他们吵归吵，当不得真，过户肯定会好好一起去过户的。再次，因为被告有一个是未成年人，平时要读书，所以过户只能选在周末，望原告理解。这个周末双方就可以去办过户，被告完全可以配合。2、被告孙树森答辩如下：首先，被告孙树森没有要求加过价，加价本身是原告自己提出的，当时原告是为了早点过户，想早点落户且因为过户时会产生公证费，公证费谁承担双方又有争议，原告才自己提出这个要求。其次，该补充协议的签订，被告孙树森没有和其他三被告商量，没有征得其他三被告同意，只是被告孙树森个人和原告之间达成的，且被告孙树森产权比例只有1/8，其他被告不追认，显然不具有法律效力。再次，被告孙树森并没有拒绝过户，只是原告和被告孙树森吵架，双方都闹情绪，吵架闹情绪的话当不得真。其他三被告一直劝被告孙树森早点帮原告去办过户手续，但由于被告孙树森和原告闹得不是很开心，原告和中介在11月10日前两天也没有通知被告孙树森去一起办过户，所以双方才没去过户。被告孙树森当时想的是，反正双方闹得不愉快，自己也就不想热脸贴上去，过户那天原告和中介又没来问，没来催，他们拖着，自己也就随它去了，反正他们不催。但如果原告和中介当时来积极催，被告孙树森是会配合过户的，被告孙树森当时的行为只不过是和原告闹得不开心恶心下原告，当不得真。最后，按照合同的约定，过户日期还没到，孙女未成年，既然原告一定要这个房子，被告孙树森要求这周周末双方就去办过户手续。综上，请求继续履行，驳回原告全部诉讼请求，且原告要反悔被告有权没收定金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。原告提交了房地产转让合同、不动产权证复印件（原件在中介处）、汇款单网络打印件各1份、补充协议、汇款单网络打印件各1份、短信、录音光盘各1份，本院对上述证据真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：坐落于绍兴市越城区房屋系被告丁利亚、孙树森、孙某、杨惠娟按份共有，其中丁利亚占5/8，其余三人各占1/8。2019年10月17日，原告姚金元（乙方）与被告丁利亚、杨惠娟、孙某、孙树森（甲方）签订《房地产转让合同》1份，约定甲方将坐落于府山西路355号204室房屋转让给乙方，转让总价为158万元。合同签订当日，乙方向甲方支付定金10万元。双方协商于2020年1月8日前办理过户手续，当天乙方支付甲方房款145万元，甲方交房当天乙方支付房款3万元。中介费13000元，由乙方承担。若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有；若甲方中途违约，应向乙方退还定金并另付相当于定金数额的违约金，甲乙双方违约金内含中介费。双方对其他权利义务亦进行了约定。原告于合同签订当日向被告支付定金10万元。2019年10月24日，原告姚金元（乙方）于被告孙树森（甲方）又签订补充协议1份，约定：乙方于2019年10月30日前加付购房定金10万元；上述房屋过户时间改为2019年11月10日前，过户当日乙方支付甲方房款100万元；乙方于2020年1月8日前支付甲方房款34万元；原交房押金3万元改为5万元；购房总价改为159万元。该补充协议签订后，原告于2019年10月30日向被告孙树森交付定金10万元。至2019年11月10日，被告未配合原告办理案涉房屋过户手续，为此原告诉至本院。本院认为，原告姚金元与被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟签订的《房地产转让合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。关于原告姚金元与被告孙树森签订的补充协议，本院评判如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案涉房屋系被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟四人共有，被告孙树森与被告杨惠娟系夫妻关系，与被告丁利亚系公公与儿媳的关系，与被告孙某系祖父与孙女的关系，虽然补充协议中只有被告孙树森签字，但从原告提供的现场录音可知，被告孙树森在签订该补充协议之前通过电话与被告丁利亚联系，已告知其签订补充协议的事实，同时基于被告孙树森与其余三被告的亲属关系，原告有理由相信被告孙树森在签订上述补充协议时有代理权。被告丁利亚与原告的短信记录中亦表示“虽然我占大比例但决定权在我公公，你还是和他沟通一下，买卖他决定了算”，可以进一步反映被告丁利亚对被告孙树森处分权的认可。综上，本院认为被告孙树森的行为构成表见代理，该补充协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应当按约履行义务。根据补充协议约定，被告应当于2019年11月10日前办理房屋产权变更登记手续。因被告未按约定时间履行过户义务，经原告短信催告后被告仍不予履行，现原告要求解除案涉《房地产转让合同》及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年11月25日起诉要求解除上述合同，诉状副本于2019年12月24日送达被告时，可认定原告解除涉案合同的意思表示已到达被告，故本院确认涉案合同于2019年12月24日解除。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中因被告未按约履行合同义务导致合同解除，原告有权要求被告双倍返还定金计400000元，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付中介费的诉讼请求，根据双方合同约定，中介费用包含在双倍返还的定金金额中，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告姚金元与被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟于2019年10月17日签订的《房地产转让合同》及原告姚金元与被告孙树森于2019年10月24日签订的补充协议均于2019年12月24日解除；二、被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟应于本判决生效之日起三十日内向原告姚金元双倍返还定金400000元；三、驳回原告姚金元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3748元，由原告姚金元负担118元，被告丁利亚、孙某、孙树森、杨惠娟负担3630元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年二月二十四日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。