广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终640号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵艳梅，女，1983年1月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：仲兆庶，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：王璟文，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国斌，男，1952年7月5日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：陈丽英，女，1952年10月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：关俊飞，男，1976年4月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：广州市房至家地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区大石街富丽家园凯跃大厦5号。法定代表人：吴为东。上诉人赵艳梅因与被上诉人关俊飞、李国斌、陈丽英、原审第三人广州市房至家地产中介服务有限公司（下简称房至家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵艳梅上诉请求判令：1、改判关俊飞、李国斌、陈丽英（下简称关俊飞等三人）对涉案房屋漏水修缮完好并将涉案房屋交付给赵艳梅使用；2、改判关俊飞等三人承担上述房屋修缮费用；3、改判关俊飞等三人向赵艳梅支付逾期交房违约金56700元(以合同成交价1750000元为基数，自2018年11月25日起按每日万分之六计算，暂计至2019年1月19日)；4、改判关俊飞等三人向赵艳梅支付租金损失直至涉案房屋符合收楼条件为止，自2018年12月暂计至2019年1月为6508元；5、由关俊飞等三人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由如下：一、原审法院对涉案房屋漏水是否已经修复未调查清楚。原审庭审中，法官询问双方当事人涉案房屋漏水情况是否得以解决，关俊飞称已经修复完毕，理由系有物业交接确认书为证。而赵艳梅实际并未在交接确认书上签字，且由于关俊飞通过微信发送信息给赵艳梅，明确禁止其入内，考虑到房屋未交接、双方处于涉诉过程中，赵艳梅并未进入涉案房屋查看，故赵艳梅对房屋是否存在漏水不知情。对此，原审法院既没有进行实地察看，也没有要求赵艳梅到现场查看，而是直接根据关俊飞等三人的陈述认定房屋已经修复完毕，该认定是错误的；其二，赵艳梅因房屋漏水导致另行租房居住，不存在恶意骗取违约金的行为。在赵艳梅与李国斌、陈丽英签订房屋买卖合同前，关俊飞一直未告知赵艳梅房屋存在漏水的情况，直到双方履行交房手续时，赵艳梅才在现场查验过程中发现房屋漏水，并要求关俊飞修复。后因双方就漏水问题的修复无法达成统一意见，且关俊飞发函禁止赵艳梅进入房屋，双方僵持不下。在漏水已经严重影响赵艳梅居住的前提下，赵艳梅才另行租赁他人房屋居住。因此，原审法院称“涉案房屋是空置的老房子”属于事实认定错误，赵艳梅并非有意将房屋空置，而是基于房屋漏水严重影响居住使用，才另行租赁房屋；三、漏水问题是否由关俊飞等三人导致并不影响赵艳梅向李国斌、陈丽英主张违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，房屋应满足能够正常居住使用的条件，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，房屋被发现无法满足基本合同目的，买受人可以拒绝收房。本案中，原审法院亦认同涉案房屋存在漏水情况，只是对涉案房屋漏水情况的发生时间、是否修复没有查明。由此可见，李国斌、陈丽英作为出售方，应当对房屋承担瑕疵担保责任，即房屋漏水修复前，赵艳梅可以基于上述司法解释拒绝收房。关俊飞等三人有义务将漏水修缮完毕，且修缮期间应当按照双方合同约定计付逾期交房违约金。四、原审法院驳回赵艳梅主张2月至7月期间的租金损失没有事实和法律依据。赵艳梅作为一般民众，对出现漏水情况是否应当收房，收房后如何救济并不了解。因为涉案房屋出现严重影响其生活的漏水情况，赵艳梅担心关俊飞等三人在交房后一走了之，无法再就修缮漏水的费用追讨，故要求在修缮漏水后再行办理交房过户手续，符合一般常理。原审庭审中，关俊飞等三人再向赵艳梅发送不得进入房屋的信息后，并无证据证明其曾积极联络赵艳梅要求收房。由此可见，赵艳梅和关俊飞等三人在2019年1月后并未就房屋是否完全修缮漏水之检查确认达成合意。因此，原审法院驳回赵艳梅2019年1月后的全部租金损失，没有充分的事实和法律依据；五、赵艳梅在庭上并未作不实陈述。一方面，赵艳梅在本案中所提交的证据、言论均是真实的，不存在不实陈述，且原审庭审过程中法官并未提及此问题。另一方面，赵艳梅在原审庭审中已经多番向法院解释，虽然关俊飞提交证据显示《物业交楼告知书》及涉案房屋钥匙的邮递查询显示该材料被他人签收，但确实不是赵艳梅本人签收，且因为赵艳梅在邮递公司第一次投递过程中明确表示拒收，邮递公司将该邮件返回公司，该情形也能在邮递查询中显示。赵艳梅知晓《物业交楼告知书》及涉案房屋钥匙，系关俊飞在发送邮件后将照片发至赵艳梅手机上，并不代表赵艳梅已经签收。被上诉人关俊飞答辩称：同意原审判决，不同意赵艳梅的上诉理由。其一，《物业交接确认书》可证实关俊飞已经修缮完好涉案房屋并交付赵艳梅使用，中介方已在该确认书上签字，但赵艳梅拒绝签字。其二，在中介方、买方赵艳梅及二楼业主在场见证的情况下，关俊飞花费三十元钱购买新的软管解决涉案房屋的漏水问题。其三，关俊飞已经就房屋漏水支付了8500元的修缮费用，有银行转账单据为证。其四，关俊飞曾到赵艳梅身份证住址查看，查明赵艳梅已经将该房屋出租给其他人居住，至于赵艳梅是否还有其他房屋在出租，关俊飞不清楚。其五，《房屋买卖合同》并未约定卖方需对有三十年楼龄的二手房有质量三包的承诺，本案诉讼完全是因赵艳梅拒绝收楼引起，赵艳梅的行为违反了《房屋买卖合同》第四条的约定，由此造成的所有损失应由赵艳梅承担，关俊飞不应承担任何赔偿责任。被上诉人李国斌、陈丽英答辩称：同意关俊飞的意见。关俊飞已经尽到最大努力解决漏水问题。原审第三人房至家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。赵艳梅于2019年1月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、关俊飞等三人对涉案房屋漏水处修缮完好并将涉案房屋交付给赵艳梅使用；2、关俊飞等三人承担上述房屋修缮费用；3、李国斌、陈丽英向赵艳梅支付逾期交房违约金56700元（以合同成交价17500000元为基数，自2018年11月25日起按每日万分之六计算，暂计至2019年1月19日）；4、李国斌、陈丽英向赵艳梅支付租金损失直至涉案房屋符合收楼条件为止，自2018年12月起暂计至2019年1月为6508元；5、由关俊飞等三人承担本案诉讼费用。关俊飞反诉请求判令：赵艳梅向关俊飞支付天花板高压注射防水胶、天花墙面扇灰、扫油的修缮费用8500元及更换软管费用10元、人工费20元，合计8530元。原审法院经审理查明：1、2018年6月1日，赵艳梅（乙方，买方）与李国斌、陈丽英（甲方，卖方）及第三人房至家公司（居间方）签订一份《房屋买卖合同》，约定赵艳梅以175万元购买李国斌、陈丽英名下位于广州市番禺区大石镇xxx区22号楼103房（建筑面积69.08平方米），房屋不带家私电器、不带租约。交房时间为甲方收到首期楼款后3日内。买方承担全部税费。甲方支付2000元交楼保证金给居间方，乙方有权从保证金中扣除交付相关物业费等杂费。保证金不足的，乙方有权向甲方追偿。乙方确认在签订合同前，详细实地勘察。合同第七条约定违约责任，甲方逾期交付物业的，应按日向支付成交总价千分之一的逾期违约金。第十条备注中特别注明：（1）甲方实收，证过5年，不是唯一物业；（2）双方约定违约金按订金赔付；（3）甲方承诺房屋无出过事物，事故。付款方式为，签订合同时，支付定金30万元，首期楼款（含定金）在到房产交易中心递件并取得收缴证据收据当天付清。尾款52万元由按揭银行支付。关俊飞作为代理人在甲方处签名按指印。在签订合同时，关俊飞向赵艳梅出示一份公证委托书，证实其有权代李国斌、陈丽英办理涉案房屋的过户手续。签订合同的同日，赵艳梅向关俊飞转账支付定金30万元。2018年9月13日，赵艳梅向关俊飞转账10万元购房款。2018年9月25日，赵艳梅向关俊飞转账86万元购房款。另有购房款49万元，由赵艳梅向中国工商银行申请按揭贷款，收款人为关俊飞名下账号。赵艳梅表示该款于2018年11月22日支付给关俊飞，关俊飞予以确认。双方在2018年9月25日办理涉案房屋的过户手续，2018年10月17日涉案房屋变更登记至赵艳梅名下。2018年11月22日，赵艳梅通过银行按揭贷款支付完购房余款。2018年11月23日，双方当事人在办理涉案房屋的交接手续时，发现餐厅的天花板有漏水现象，且墙皮出现脱落。赵艳梅拒绝收楼。2018年12月31日，双方当事人在房至家公司员工陪同下，对房屋餐厅漏水及渗水导致墙皮脱落进行拍照。2018年12月24日，赵艳梅向关俊飞等三人送达律师函，表示房屋出现漏水现象，且关俊飞等三人拒绝修复房屋导致无法收楼，要求修复房屋漏水并交付涉案房屋，且自2018年11月27日起按物业成交总价175万元的千分之一向赵艳梅支付违约金。此后，关俊飞对涉案房屋进行了维修，支付维修费8500元。关俊飞通知赵艳梅收楼，赵艳梅拒绝。2019年1月12日，关俊飞与房至家公司员工周*一起在涉案房屋现场签订一份《物业交接确认书》，表示双方准确交楼时间应为2018年11月26日，因餐厅漏水、墙皮脱落，双方延迟交楼，卖方并于2019年1月6日前已经修复漏水、墙皮脱落现象。次日，关俊飞向赵艳梅邮寄一份《物业交楼告知书》，通知买方在2019年1月20日电话联系其到现场办理物业交接手续，如买方不到场，视为买方已收到该物业。关俊飞随同《物业交楼告知书》邮寄涉案房屋大门钥匙一条及其与房至家公司一并制作的《物业交接确认书》。邮件送达跟踪查询系统显示，上述邮件在2019年1月13日寄出，2019年1月27日由他人代收。赵艳梅在庭审中表示未收到该邮件，称其当时拒收，有快递员给赵艳梅打电话，因赵艳梅拒收，可能快递员将快递放在快递柜；关俊飞则表示其寄出的上述邮件查询显示已由赵艳梅方签收，至今未见该邮件退回。2019年1月16日，关俊飞向赵艳梅家人发送微信，表示涉案房屋门锁有被人撬过痕迹，其已报警，并安装摄像头，如没有其陪同，私自进入涉案房屋造成财物丢失，后果自负。2019年1月30日，赵艳梅向原审法院提起本案诉讼，并将关俊飞在2019年1月13日向其邮寄的《物业交楼告知书》作为证据4提交，该证据为彩色照片，照片中卖方签名左侧为涉案房屋钥匙一把。赵艳梅主张其因未能及时收房，支出额外租金损失。赵艳梅提供其与案外人胡*娟之间的房屋租赁合同及微信沟通记录、房租收据等证据予以证实。原审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，赵艳梅作为买方已经支付全部购房款，双方已经办理房屋的过户手续，唯一争议内容为涉案房屋的交接。根据本案查明事实可知，涉案房屋为空置的老房子，在签订合同及合同履行中，均未发现房屋有漏水现象。赵艳梅诉称关俊飞等三人故意隐瞒涉案房屋漏水问题，缺乏足够证据，故对赵艳梅的该陈述意见不予采信。2018年11月23日、11月26日双方办理房屋交接时，发现房屋餐厅有漏水现象，且导致墙皮脱落，赵艳梅拒绝收楼，并要求关俊飞等三人按照总房价每日千分之一支付逾期交房违约金。原审法院认为，2018年11月23日，关俊飞等三人已准备将房屋交付给赵艳梅，主观上不存在拒绝交付的故意，也不存在故意隐瞒房屋漏水的恶意，该日并非房屋交付不能，而是赵艳梅拒绝收房。至于餐厅的漏水及墙皮脱落，对于年久失修的老房子而言，是无法避免的客观情况，且餐厅漏水从常理均可判断是楼上防水出现问题导致，并非涉案房屋内自身问题。即使没有房屋漏水，赵艳梅收取房屋后也需要对房屋进行必要的修缮才能入住。在漏水未解决情况下，赵艳梅收房并不因房屋存在安全隐患而无法居住，而是因漏水现象导致关俊飞等三人的交房瑕疵，赵艳梅完全可以先收房并要求关俊飞等三人对漏水等问题进行修缮或补偿。而事实上，关俊飞等三人也积极进行了修缮处理，并积极联系赵艳梅收房。根据赵艳梅作为证据4提交的《交房告知书》来看，赵艳梅明确要求卖方在2019年1月18日前修复房屋并赔偿违约金，否则视为卖家拒交涉案物业。显然，赵艳梅在意的并非何时修缮完毕及交房，在意的是藉此向关俊飞等三人主张高额的违约金。在关俊飞等三人方通知赵艳梅收房时，赵艳梅拒绝。根据2019年1月12日的《物业交楼确认书》，可确认关俊飞等三人在2019年1月6日就已经将房屋修缮完毕，但赵艳梅仍然拒绝收房，执意要求支付高额违约金。关俊飞等三人无奈之下，联系第三人单方制作《物业交楼确认书》，并向赵艳梅方寄出《物业交楼告知书》及涉案房屋钥匙。赵艳梅否认收到上述邮件，却又在2019年1月30日提起本案诉讼时，将关俊飞等三人2019年1月13日寄出邮件中的《物业交楼告知书》及钥匙照片作为证据提交。显然，在庭审询问赵艳梅是否在2019年1月27日收取《物业交楼告知书》及钥匙时，赵艳梅作了不实陈述。原审法院对赵艳梅故意不实陈述的不诚信诉讼行为予以训诫及谴责，并因此对其所有庭审陈述及提交证据均持高度怀疑态度。确认赵艳梅是在房屋交易过户后，因自身原因不愿收楼，并借房屋出现漏水现象而恶意向关俊飞等三人主张高额违约金。原审法院确认关俊飞等三人不存在无法交房的行为，无需向赵艳梅支付逾期交房违约金，对赵艳梅的该项主张依法予以驳回。然而，因房屋漏水确实存在需修缮费用的支出，以及客观影响赵艳梅居住。关俊飞等三人应当向赵艳梅支付因影响赵艳梅在涉案房屋居住期间的租金损失。至于租金标准，应根据广州市住房和城乡建设局网页所公布的2018年大石街涉案房屋所在区域朝阳东路楼梯房每月每平方米25元标准计算，涉案房屋建筑面积69.08平方米，每月租金为1727元。约定交房时间为2018年11月26日，关俊飞等三人在修缮完毕后多次约赵艳梅交付房屋，赵艳梅拒绝，后向赵艳梅邮寄房屋钥匙及《物业交楼告知书》，积极配合交房，赵艳梅在2019年1月27日收取邮件，赵艳梅明显不愿协商积极办理交房手续，赵艳梅并在2019年1月30日提起本案诉讼，故确认2019年1月27日应视为赵艳梅实际收房时间。上述时间为两个月零两日，换算为租金为3569.13元，关俊飞等三人应向赵艳梅支付交房瑕疵导致的相关租金损失3569.13元。赵艳梅在该时间（2019年1月27日）之后的所谓租房损失，均为赵艳梅自身恶意扩大的所谓损失，其无权向关俊飞等三人进行主张。对赵艳梅主张租金损失超过上述3569.13元金额的部分，依法不予支持。赵艳梅主张以其与案外人之间的租约确定租金损失，理据不足，对其意见不予采纳。赵艳梅表示关俊飞等三人向其发送恐吓信息，不准其收房。但关俊飞等三人明确要求双方联系确定时间共同到现场办理交房手续，上述信息不能作为赵艳梅无法收房的依据。关俊飞等三人已经将房屋漏水问题修缮完毕，赵艳梅拒绝收房恶意拖延时间，关俊飞等三人同意赵艳梅收房，赵艳梅已收取关俊飞寄送的涉案房屋钥匙，赵艳梅可随时自行接管涉案房屋，故对赵艳梅的该部分诉讼请求不再处理。涉案房屋漏水问题，赵艳梅并无过错。在房屋交付前发生的房屋漏水及墙体脱落的维修责任在关俊飞等三人，关俊飞等三人为此支付的修缮费用应当由其自行承担，关俊飞反诉请求赵艳梅承担修缮费用8530元，于法无据，依法予以驳回。关俊飞作为涉案房屋产权人的代理人与赵艳梅签订涉案合同，并办理收取房款、交易过户及房屋交付等事宜，整个过程中，关俊飞都是李国斌、陈丽英的代理人的身份，涉案合同的双方主体为赵艳梅与李国斌、陈丽英。赵艳梅就涉案的房屋买卖合同导致纠纷而将关俊飞列为共同被告，并要求关俊飞承担责任，显然与法律明确规定的代理人所应承担的责任相悖，不应得到支持。即使本案中，关俊飞表示买卖合同纠纷涉及的责任可以由其承担，李国斌、陈丽英也表示应由关俊飞承担本案责任，但都与合同相对性原理相悖，在双方当事人未能就责任承担达成一致调解意见的情况下，原审法院确认关俊飞在本案中并非涉案合同相对方，无需承担合同责任。至于关俊飞自愿承担李国斌、陈丽英的责任问题，关俊飞可自行就判决确定的义务主动向赵艳梅进行履行。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2019年10月15日判决如下：一、李国斌、陈丽英应在本判决发生法律效力之日起七日内共同向赵艳梅支付租金损失3569.13元；二、驳回赵艳梅的其他诉讼请求；三、驳回关俊飞的全部反诉请求。本案本诉受理费690元，由赵艳梅承担665元，李国斌、陈丽英共同承担25元。反诉受理费25元，由关俊飞承担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭询中，双方一致确认，涉案房屋的漏水部位为餐厅天花板，漏水面积约五平方米。本院认为：本案二审的争议焦点是李国斌、陈丽英是否需向赵艳梅承担修缮房屋、支付逾期交楼违约金及赔偿租金损失的违约责任。依据已查明的事实，赵艳梅与李国斌、陈丽英及关俊飞签订《房屋买卖合同》后，赵艳梅已向李国斌、陈丽英代理人关俊飞支付完毕购房款，李国斌、陈丽也已英将涉案房屋所有权转移登记至赵艳梅名下。双方在办理涉案房屋的交付手续时，赵艳梅以房屋存在漏水问题为由拒绝接收涉案房屋，之后李国斌、陈丽英通过关俊飞对涉案房屋的漏水问题进行了修复，并通知赵艳梅办理房屋交接手续，但赵艳梅未按通知要求办理。赵艳梅以李国斌、陈丽英未履行修复义务为由，主张李国斌、陈丽英继续承担修复责任、支付延期交楼违约金及赔偿租金损失，但其一，在发现涉案房屋餐厅天花板存在渗漏情况后，李国斌、陈丽英已通过关俊飞对涉案房屋进行了修复，房至家公司也对关俊飞的修复事实进行了确认。赵艳梅以其未进入涉案房屋进行查看，对房屋是否仍存在漏水情况不知情为由，否认涉案房屋已修复完毕，赵艳梅的该项主张缺乏合理性与正当性。办理房屋交接手续属于买卖双方的共同义务，无证据反映李国斌、陈丽英事先故意隐瞒涉案房屋天花板漏水的事实，而在李国斌、陈丽英事后已对漏水进行修复并通知赵艳梅查验修复结果的情况下，赵艳梅未进行查验，应当自行承担相应的后果。现有证据不足以证明涉案房屋经李国斌、陈丽英维修后仍存在漏水问题，故赵艳梅诉请李国斌、陈丽英继续履行修复责任并承担修复费用，缺乏充分事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。赵艳梅称关俊飞于2019年1月16日通过微信发送信息禁止其进入涉案房屋，但关俊飞在微信中仅表示赵艳梅如未经关俊飞陪同私自进入涉案房屋则需自行承担财物丢失的风险，其中并未表达拒绝交付涉案房屋的意思，故赵艳梅的该项上诉理由不成立，本院不予采纳；其二，双方均确认涉案房屋漏水部位为约五平方米面积的餐厅天花板位置，从漏水面积及部位来看，涉案房屋不存在无法交付使用的重大质量问题，不足以导致赵艳梅无法接收涉案房屋。在李国斌、陈丽英已履行修复义务并通知赵艳梅办理接收手续的情况下，赵艳梅以房屋不具备交付条件为由，诉请李国斌、陈丽英承担逾期交房违约责任，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持；其三，鉴于涉案房屋存在天花板部分部位漏水问题，原审法院判决李国斌、陈丽英向赵艳梅赔偿合同约定的交房之日至李国斌、陈丽英告知赵艳梅办理交接手续的书面通知到达赵艳梅之日即2019年1月27日止的租金损失，合理适当，应可弥补赵艳梅因涉案房屋餐厅天花板漏水而遭受的损失。赵艳梅未举证证明涉案房屋经李国斌、陈丽英修复之后仍存在使用瑕疵，故赵艳梅诉请李国斌、陈丽英赔偿2019年1月27日之后的租金损失缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦可予维持。另关俊飞系《房屋买卖合同》项下出卖人的代理人，故赵艳梅诉请关俊飞与李国斌、陈丽英共同承担出卖人责任，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人赵艳梅的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1380元，由上诉人赵艳梅负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年二月二十四日书记员  王文杰唐颖琪