四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终57号 上诉人（原审原告）：锦江区蓝谷地C区第二届业主委员会，住所地：成都市锦江区国槐街500号。 负责人：李席昌。 委托诉讼代理人：黄可心，四川智典（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都融创置地有限公司，住所地：成都市锦江区静安路16号。 法定代表人：韩放。 上诉人锦江区蓝谷地C区第二届业主委员会（以下简称蓝谷地业委会）因与被上诉人成都融创置地有限公司（以下简称融创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初10774号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝谷地业委会上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案。事实和理由：一、本案起诉和受理时的案由均为车位纠纷，而不是商品房预售合同纠纷，一审法院擅自变更案由未取得蓝谷地业委会同意，审理程序违法，蓝谷地业委会的委托代理人为一般授权，其授权范围不包括承认、放弃和变更诉讼请求，本案案由的确定和变更，与请求权基础和诉讼请求内容具有关联性，属于特别授权范围内容，一审法院在未通知蓝谷地业委会、未取得蓝谷地业委会同意的情况下变更案由错误，违反法定程序。本案构成违约和侵权的竞合，按照合同法的规定，蓝谷地业委会可以选择。二、即便是以商品房预售合同纠纷审理，蓝谷地业委会也有起诉权利，一审裁定驳回没有事实和法律依据。业主虽然是商品房买卖合同的主体，但每一户的合同针对的是建筑区划内专有部分，并未取得共有部分的所有权，只享有使用和管理的权利。本案诉争的地面车位属于建筑区划内的共有部分，由全体业主共有、使用和管理。全体业主共同组成的本小区业主大会，共同享有地面车位的权利并履行监督管理义务，蓝谷地业委会是业主大会的执行机构，提起本案诉讼时，全体业主按照相关规约进行投票表决、授权蓝谷地业委会起诉，因此蓝谷地业委会有合法的授权。融创公司擅自变更规划，违反了合同义务，也违反了法定义务，蓝谷地业委会提交的案例中业主委员也得到了法院的支持。三、按照一审法院的逻辑，将导致本案当事人权利无法救济。 融创公司未发表答辩意见。 蓝谷地业委会向一审法院起诉请求：1.判令融创公司赔偿蓝谷地业委会因地面停车位减少造成的损失876000元（12000元×73个）；2.本案诉讼费及公证费用由融创公司承担。一审过程中，蓝谷地业委会将第一项诉讼请求变更为判令融创公司赔偿蓝谷地业委会1856000元，撤回对公证费用的诉讼请求。 一审法院认定事实：成都市锦江区蓝谷地C区项目由融创公司开发建设。 融创公司出售成都市锦江区蓝谷地Ｃ区（以下简称蓝谷地Ｃ区）的房屋时与包括贾韬、邹新树在内的业主签订了《商品房买卖合同》及补充协议文本。合同约定建设工程规划许可证号为成规建筑［2006］105号，商品房预售许可证号为成房预售字第××号；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，具体内容为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，一是交房时，水、电、光纤达到正常使用标准，天然气根据成都市天然气公司相关规定通气，二是交房时，电梯运行正常；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与共用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。《＜商品房买卖合同＞补充协议》中约定，合同所指的规划、设计变更不包括出卖人根据合同订立后国家或四川省、成都市新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的规划、设计变更。在房屋修建过程中，出卖人有权对小区总平规划和局部配套设计进行优化调整或合理变动。出卖人在房屋修建过程中对小区总平规划或局部配套设计所进行的优化调整或合理变动不得违反法律法规的强制性规定；出卖人在协议签订之前已向买受人明示《商品房销售管理办法》、建设部《商品房买卖合同》示范文本、《城市商品房预售管理办法》《预售许可证》（或城市房屋权属证书）、《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等相关证件，买受人已了解并告知上述法律法规、示范文本及填充文字和证件所表明的内容；协议签署时，“蓝谷地小区”《业主临时公约》以及《前期物业管理协议》出卖人已向买受人明示，买受人无异议并承诺遵守。 2007年10月，融创公司与四川威德酒店物业管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，融创公司选聘四川威德酒店物业管理有限公司对蓝谷地C区提供前期物业管理服务事宜。 2015年4月15日至5月14日期间，四川威德酒店物业管理有限公司与锦江区蓝谷地C区业委会签订了《物业服务承接验收确认书》，其上明确载明地面共有车位数共220个，比规划图少配备了73个车位。 2018年5月21日，四川威德酒店物业管理有限公司向蓝谷地业委会出具《情况说明》，其上载明该公司自2007年10月入驻蓝谷地C区进行管理至该日，未对蓝谷地C区地面车位进行任何改动或增减。 一审法院另查明，在融创公司报送的总平面图上，成都市规划管理局于2006年4月7日核发了［2006］105号建设工程规划许可证。总平面图的“综合技术经济指标”中载明地面停车位297个（含地面车库4个），总平面图上实际绘制的地面车位均有编号，但实际绘制的车位数量仅有289个（含地面车库4个）。 经现场核实，蓝谷地C区地面车位实际修建225个（含地面车库），四至以地面植草砖的颜色来区分，与总平面图绘制为车位的位置有些许出入，总平面图上规划为车位而实际未修建为车位的位置多修建为小区绿化部分。 一审法院还查明，2008年1月25日成都市规划局向融创公司核发蓝谷地（C地块）1-9号楼建设工程规划验收合格证，该合格证附上有《成都融创置地有限公司（蓝谷地C地块）竣工验收测绘》，该测绘图上标注为“植草砖”的区域即为地面停车位的区域。该测绘图上“植草砖”区域与核发［2006］105号建设工程规划许可证的总平面图上标注为地面停车位的区域有部分出入，而与现场核实的地面停车位区域基本相符。 一审法院依蓝谷地业委会申请，对蓝谷地C区64个车位减少的损失进行鉴定。山东鲁业房地产土地评估有限公司于2019年4月28日作出山鲁业成房评［2019］第0403号《估价报告》，鉴定结论为蓝谷地C区停车位评估价格为29000元/个，估价收益价值为1856000元。蓝谷地C区业委会因此而支付鉴定费用14852元。 一审庭审中，成都融创公司与蓝谷地业委会认可案涉蓝谷地C区地面车位属于全体业主所有。 一审法院认为，业主委员会是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定成立的组织，其职责范围根据法律、法规的有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。本案争议焦点为蓝谷地业委会与融创公司之间的《商品房买卖合同》中有关条款履行和违约责任的问题，并不属于业主共有和物业共同管理事项的范围。《商品房买卖合同》系融创公司与蓝谷地C区业主以户为单位分别签订的，合同权利义务关系存在于合同当事人，即业主与融创公司之间，蓝谷地业委会并非合同主体，融创公司是否违反与蓝谷地C区业主分别签订的《商品房买卖合同》与之无直接利害关系。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）规定，一审法院裁定：驳回锦江区蓝谷地C区第二届业主委员会的起诉。一审案件受理费21504元予以退还。 本院认为，本案争议焦点系蓝谷地业委会是否为本案适格主体，对此本院评述如下： 本案蓝谷地业委会起诉要求融创公司赔偿因车位减少而造成的损失，而其对车位的权利，来源于蓝谷地业主与融创公司之间签订的《商品房买卖合同》，因此，本案的基础法律关系，应为商品房预售合同纠纷，一审法院对本案案由认定正确。二、因本案的行权基础系基于业主与融创公司的《商品房买卖合同》及补充协议文本，故融创公司未完成其与业主签订的合同的约定，按照规划修建足够的停车位，属于违反合同约定，而业委会所主张的可按照合同法的规定在违约和侵权中进行选择的意见不成立。本案的基础法律关系并非融创公司侵害了业主已经获得的实际停车位，而是未能完成合同约定，因此，蓝谷地业委会不能作为诉讼主体以自己的名义向融创公司主张权利。 综上，蓝谷地业委会的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅