四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川2002民初350号 原告：成都合德物业服务有限公司，统一社会信用代码91510104562038553M。住所地成都市锦江区水杉街**负**。 法定代表人：金燕燕，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖海燕，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡小萍，四川泰仁律师事务所律师。 被告：何志勇，又名何治成，男，1975年07月15日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：谭俊华，又名谭梅，女，1973年12月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上述二被告委托诉讼代理人：舒乾家，四川精略律师事务所律师。 上述二被告委托诉讼代理人：刘凤翠，四川川源律师事务所律师。 原告成都合德物业服务有限公司与被告何志勇、谭俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年01月20日受理后，依法适用简易程序由审判员李英独任审判，于2017年02月23日公开开庭进行了审理。原告成都合德物业服务有限公司的委托诉讼代理人蔡小萍与被告何志勇、谭俊华及其委托诉讼代理人舒乾家、刘凤翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都合德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付从2013年9月26日开始至2016年12月31日时至所欠付的物业管理服务费用5462.97元，并以欠付金额为基数按照每天千分之三的标准支付自应付款之日起至实际付款之日止的滞纳金（暂计算至2016年12月31日为9998.89元），上述共计15461.86元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告为达高国际商业广场1号地及2号地块项目的前期物业服务方，二被告为达高国际商业广场1-2-18-3号房屋的业主，依法应按照原告与该项目开发商四川达高房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》的约定，按时交纳物业管理公共服务费及其他费用，但截至2016年12月31日，二被告尚有5462.97元物业管理公共服务费未按时交纳给原告，经原告多次催收，二被告至今仍未交纳，原告作为物业服务企业与开发建设单位签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，业主应按约定交纳相关费用，二被告的行为已构成严重违约，依法应承担相应违约责任，为维护原告的合法权益，特起诉，请求支持如上请求。 被告何志勇、谭俊华辩称，何志勇、谭俊华系夫妻关系，在接房屋时就已经交了2013年9月25日之前一年的物业管理服务费，从2013年9月26日-2016年12月31日期间的物业管理服务费确实没有交纳，按照原告陈述的1.2元/平方米×二被告的房屋面积116.23平方米×39月应当是5439.57元而不是5462.97元，2015年1月20日之前的物业管理服务费已经过了诉讼时效，不应当得到支持。原告在与开发商签订物业管理服务合同时资质为三级，不能承接达高国际商业广场的物业管理服务业务。原告的物业管理服务没有达到合同约定的相应服务标准，是原告违约在先，二被告行使先行抗辩权，拒绝交纳物业管理服务费是合法的，不存在违约问题，加之滞纳金的约定条款为格式条款，原告对此条款未作明确说明，还有滞纳金数额过高，综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证，对双方没有异议的证据:达高国际商业广场1号地块、2号地块前期物业管理服务委托合同两份、收楼流程证明、资阳市房产档案馆房屋登记及网上签约信息查询证明，前期物业管理服务合同备案表，予以确认并载卷佐证，对双方有异议的证据及事实作如下认证：一、原告在与四川达高房地产开发有限公司签订《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》时，是否具备从事物业管理服务达高国际商业广场1号地块、2号地块的资质？两份《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》都是在2011年4月26日签订的，从合同记载及资阳市房地产管理局备案的内容中显示，其中：达高国际商业广场1号地块占地面积为28703平方米、物业总建筑面积151798.54平方米（1.住宅建筑面积,总计81919.4平方米，2.商务办公用房:/幢，建筑面积总计/平方米；3.商业用房4幢，层数3、4，套间数90，建筑面积44182.13平方米；…）。达高国际商业广场2号地块占地面积为29351平方米，物业总建筑面积156998.55平方米（1.住宅建筑面积总计116730.02平方米，2.商务办公用房/幢，建筑面积总计/平方米；3.商业房9幢，层数1、2、3，套间数129，建筑面积16981.15平方米…），原告在2010年12月12日就已经取得了从事物业管理服务企业三级资质证书，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理服务业务。二两份合同中的住宅项目面积均未超过20万平方米，非住宅项目面积均在5万平方米以下，故原告在签订上述两份物业管理服务委托合同时具备从事合同中约定的物业资质，对二被告抗辩原告在签订两份合同时不具备相应资质是由不予确认。二、是否应当给付2013年9月26日-2016年12月31日期间的物业管理服务费问题？二被告当庭认可2012年9月25日接房时就交了一年的物业管理服务费。2013年9月26日到2016年12月31日期间的物业管理服务费确实没有支付，但认为2015年1月20日前的物业管理服务费已经过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同…对业主具有约束力。…”的规定，被告何志勇、谭俊华系达高国际商业广场1号地块1-2（Z）2-18-3号房屋的业主，该房屋面积为116.23平方米。四川达高房地产开发有限公司与原告签订的《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》对二被告同样具有约束力，该合同载明“按业主拥有其建筑面积收取，住宅高层1.2元/m2.月；本物业管理服务费收取之日为甲方通知的交房之日起，每半年交纳一次…”原告认可二被告交纳了一年的物业管理服务费，即2012年9月25日-2013年的9月25日期间的物业管理服务费，说明2012年9月25日是合同上约定的“本物业管理服务费收取起始日为甲方通知的交房之日起。”物业管理服务费计算的起始时间。根据合同约定每半年交纳一次，2013年9月26日-2014年3月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元，应当在2014年3月25日交纳；2014年3月26日-2014年9月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元应当在2014年9月25日交纳。二被告没有按照合同约定的时间交纳上述物业管理服务费，原告就应当知道自己的权利受到了侵害，其应当在两年内即2016年9月25日之前向法院诉讼保护自己的合法权益，但原告却在2017年1月20日才向法院主张其权利，提供的催收物业管理服务费快递单（催缴函落款时间为2016年9月28日）及律师函（落款时间为2016年11月4日）要求二被告支付2014年9月25日之前未交纳的物业管理服务费836.86元+836.86元=1673.72元的举证目的不予确认。2014年9月26日-2015年3月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元应当在2015年3月25日交纳。2015年3月26日-2015年9月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元应当在2015年9月25日交纳。2015年9月26日-2016年3月25日的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元应当在2016年3月25日交纳，2016年3月26日-2016年9月26日的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元应当在2016年9月26日交纳。上述物业管理服务费：836.86元+836.86元+836.86元+836.86元=3347.44元。二被告所提供的证据不能达到不支付物业管理服务费的证明目的，原告请求支付上述物业管理服务费3347.44元的举证目的应予确认。2016年9月26日-2017年3月25日的物业管理服务费应当是2017年3月25日交纳。由于交纳时间最后期限未至，二被告有权拒绝在2017年3月25日前交纳2016年9月26日-2016年12月31日期间的物业管理服务费费1.2元/月×116.23M2×3月=418.43元。原告在本案中要求二被告在2017年3月15日之前交纳上述物业管理服务费的事实，本院不予确认。三、是否支付违约金问题？二被告抗辩原告未按照合同约定履行物业管理服务义务，导致小区乱搭乱建严重，影响小区整体面貌；设施设备没有进行维修、保养、维护；致使设施设备损害严重；监控大部分损坏，消防监控瘫痪，部分消防器材缺失，多次受到资阳消防大队处罚；电梯配件损坏不维修，小区随意堆放垃圾，环境极差。提供了小区实景照片、视频及小区居民出庭证言。原告与四川达高房地产开发有限公司签订的《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》载明“委托方（以下简称甲方）四川达高房地产开发有限公司，受托方（以下简称乙方）成都合德物业服务有限公司…第十八条：乙方的权利义务…第十九条：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位共用设施设备的急修、小修；9、业主与物业使用人对乙方满意率达到80%…”从双方当庭陈述及二被告提供的小区实景照片、视频及证人证言可以看出原告物业管理服务确实存在瑕疵，具有物业管理服务不到位现象。导致含二被告在内的部分小区业主及物业使用人员拒绝按照约定期限交纳物业管理服务费，通过上述事实的分析可以认定，原、被告双方有有违约情形，而在双方均有违约情形下，本着公平、公正、等价有偿原则，原告请求二被告支付滞纳金的事实不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何志勇与被告谭俊华系夫妻关系，二被告为资阳市雁江区建设北路达高国际商业广场1号地块1-2（Z）2-18-3号房屋的业主，该房屋面积为116.23平方米。原告成都合德物业服务有限公司在2011年4月26日与四川达高房地产开发有限公司签订《达高国际商业广场前期物业管理服务委托》合同时，已经取得了中华人民共和国物业服务企业三级资质证书，该合同载明“委托方（以下简称甲方）四川达高房地产开发有限公司，受托方（以下简称乙方）成都合德物业服务有限公司，物业名称：达高国际商业广场1号地块，第三条，乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；委托管理服务事项，第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，第六条、…，第七条、…第三章委托管理服务期限，第十五条委托期限为业主委员会成立于业主大会所聘的物业管理服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第五章物业管理服务质量，第十九条…第六章物业管理服务费用，第二十条，本物业管理服务公共服务费（按业主拥有其建筑面积收取）住宅高层：1.2元/M2.月；本物业管理服务费收取起始日为甲方通知的交房之日起。本物业管理服务公共服务费每半年交纳一次。…”二被告在2012年9月25日接房时，按照合同约定的金额交纳了2012年9月25日-2013年9月25日期间一年的物业管理服务费。之后就以原告不具备管理服务资质，且物业管理服务不到位，致使小区卫生极差，公共设备设施损坏严重，电梯配件缺失失修等为由，拒绝交纳2013年9月26日之后的物业管理服务费。2017年1月20日，原告诉来本院，要求二被告按照合同约定，交纳2013年9月26日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理服务费5462.97元及按照每日千分之三计算滞纳金9998.89元，合计15461.86元。 本院认为，原告在与四川达高房地产开发有限公司签订《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》时就已经取得了中华人民共和国物业服务企业三级资质证书，其承接的二被告物业所在的达高国际商业广场1号地块物业服务并没有超过三级资质物业服务所规定的服务面积及范围。该合同的签订亦通过当地政府主管部门的审核，备案。二被告抗辩原告不具有相应资质而签订的《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》的是由，本院不予采信。该合同合法有效，原告为该小区的前期物业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同…对业主具有约束力。…”的规定，该合同条款同样对二被告具有约束力，二被告应当按照合同约定的数额从通知接收房屋之日，每半年履行一次给付物业管理服务费的义务；原告应当按照合同约定的委托服务事项、管理服务质量履行物业管理服务义务。二被告提供的证据只能证实原告的物业管理服务存在瑕疵，而不能证明原告没有提供物业管理服务业务，根据合同约定，二被告应当在2014年3月25日交纳2013年9月26日-2014年3月25日期间的物业管理服务费：1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元，在2014年9月25日交纳2014年3月26日-2014年9月25日期间的物业管理服务费：1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元。二被告没有在合同约定的时间给付物业管理服务费，原告就应当在2016年9月25日之前向法院诉讼请求保护其权利，而本案是在2017年1月20日才受理的，且原告提供的证据不能证实具有时效中止、中断情形。故对其请求二被告支付2013年9月26日-2014年9月25日期间的物业管理服务费836.86元+836.86元=1673.72元，因已经超过诉讼时效，本院不予支持。2015年3月25日应当交纳的2014年9月26日-2015年3月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；2015年9月25日应当交纳的2015年3月26日-2015年9月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；2016年3月25日应当交纳的2015年9月26日-2016年3月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；2016年9月25日应当交纳2016年3月26日-2016年9月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；合计836.86元+836.86元+836.86元+836.86元=3347.44元。原告请求二被告支付上述物业管理服务费本院予以支持。2017年3月25日应当交纳2016年9月26日-2017年3月25日期间的物业管理服务费。由于没有超过合同约定的最后履行期限，原告要求二被告在本案中支付2016年9月26日-2016年12月31日3个月的物业管理服务费之请求，本院不予支持。合同虽然约定了二被告如果未按时支付物业管理服务费就应当承担支付违约金得责任，但原告在物业管理服务上的瑕疵，亦未达到合同约定的管理服务要求，其管理服务行为也存在违约形态。故本院对原告要求二被告支付滞纳金9998.89元之请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定的规定，判决如下： 一、被告何志勇、谭俊华于本判决生效之日起十日内付给原告成都合德物业服务有限公司2014年9月26日-2016年9月25日期间的物业管理服务费3347.44元； 二、驳回原告成都合德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取93元（原告在立案时已经预交），由被告何志勇、谭俊华负担47元，原告成都合德物业服务有限公司负担46。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 李 英 二〇一七年三月三日 书记员 刘丽宏