浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初2349号 原告：朱纪新，男，1966年12月18日出生，汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：游红艳，浙江泽大律师事务所律师（特别授权）。 被告：曹浩川，男，1968年10月27日出生，汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：黄艳定，浙江金奥律师事务所律师（特别授权）。 原告朱纪新与被告曹浩川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱纪新及其委托诉讼代理人游红艳，被告曹浩川及其委托诉讼代理人黄艳定到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告朱纪新的委托诉讼代理人游红艳，被告曹浩川及其委托诉讼代理人黄艳定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱纪新向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠的原告租金人民币163333元，前述租金为2018年4月11日至2019年6月10日，此后要求按约定租金标准计算至被告实际腾退房屋之日止；3、判令被告支付原告逾期付款利息7866元，前述利息自2018年3月11日起按中国人民银行同期贷款基准利率分段计算至2019年6月10日止，此后要求按实际欠付租金总额和时间计算至款清之日止；4、判令被告支付原告截止开庭截止之日止的拖欠电费6241元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月11日，原、被告就被告租赁原告房屋一事签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在茶山厂房1#-4#，二层楼一楼4间；租赁期限为5年，从2015年4月11日至2020年4月10日；年租金14万元整；租金支付期限为每年3月10日前支付；租用房屋用途为饲养鹌鹑，不得经营其他等。此后，被告相继出现不按约定用途使用、擅自转租、未按约在2018年3月10日前支付租金等违约行为。经原告与被告沟通，但被告对前述违约事项均未予纠正，且拒不支付2018年4月11日后的租金。为维护原告权益，特诉至法院，请求依法判决。 为证明其诉称事实，原告朱纪新向本院提交了以下证据： 1、房屋租赁合同一份，证明被告向原告承租房屋，约定租金方式等内容同时证明在2018年3月10日和2019年3月10日前各需付租金14万元，但被告至今未履行。 2、2019年5月23日租赁合同和5月20日收条复印件各一份，证明被告将本案租赁物转租的事实。 3、出警单详情一份，证明证据2存在转租原告劝告的事实。 4、电费专用清单一份，证明被告拖欠2019年5月至今电费6241元。 被告曹浩川答辩称，不存在不按约定擅自转租的约定，被告是君旺鹌鹑专业合作社法定代表人，从注册起都没有改变经营内容，双方签订合同，一直由合作社内的合作养殖户管理使用，租金和电费由合作社和法定代表人在支付，没有转租和擅自改变用途，不存在违约行为，没有事实依据，合同签订后，被告一直按合同履行，2017年按镇政府整改要求，被告对场地整改，就整改问题双方协商，原告要求被告来整改养殖场，整改费用抵扣2018年-2019年的租金，协商时候有很多人在场，整改中被告承担了所有材料费及人工费，费用结算超过了被告承担的租金，双方经多次协商没有达成抵扣后产生矛盾，原告多次干扰被告的日常经营，无理由增加租金，向养殖用户说房屋租期到期影响日常稳定，将电力名称过户到原告名下，擅自与被告的养殖户联系，堵塞卫生间设备，影响正常使用；2019年5月23日强行锁门，到目前为止一直维持现状，对上述行为我方保持维权权利，我方不存在违约行为，原告要求解除劳动后的要求我方承担责任，我方不予认可，我方同意解除合同，解除合同时间于2019年5月23日，租金按照整改费用多退少补，其他请求予以驳回。电费已经交到2019年5月底，最后一笔费用应该是4月份。 为证明其辩称事实，被告曹浩川向本院提交了以下证据： 1、情况说明一份，证明原、被告双方就租赁场地整改垫资和租金抵扣约定的事实；被告不存在拖欠租金违约的事实。 2、场地二次整改支出明细清单及部分支出票据、收条等一组，证明被告对租赁场地分别于2017年和2018年整改过两次；被告整改场地垫付所有费用167443元的事实。 经庭审质证，本院结合原、被告庭审陈述，对双方提交的证据认证如下： 对原告提交的证据，被告对证据1真实性、关联性没有异议，证明内容中和被告在答辩期间一致，租金和整改费用问题，双方有约定2018年3月10日应该交的租金已经抵扣，不存在未支付问题，只是未结算抵扣；证据2三性均有异议，无论合同和收条都没有被告的任何信息，也没有被告的合作社信息，无法证明被告转租的事实；证据3可以印证原告把门锁掉，证明目的有异议；证据4，5月份电费应该在6月缴纳，不存在拖欠，而且5月对方强行锁门电费不应该由我们承担。经审核，本院对证据1、3、4真实性予以确认，证据2看不出该合同与被告存在关联性，对其证明力不予确认。 被告提交的证据，证据1以证人到庭为准，即使口头有协商，但具体方案没有确定；证据2三性均有异议，这些证据都是被告单方面提供，不能证明这些费用用于整改开支。经审核，证据1系书面证言，本院在证人证言部分予以认定；证据2系被告为证明其改造费用所提供，改造费用已委托评估，本院将结合评估报告予以认定。 诉讼过程中，本院依法委托的金华弘信资产评估有限公司于2019年12月3日出具弘信评鉴（2019）第22号资产评估报告，对案涉的曹宅镇茶山厂区内相关工程的改造费用进行了评估，评估结论为在评估基准日2019年9月26日的市场价值为133167元。本院组织双方对该评估报告发表了质证意见。原告质证后认为真实性无异议，关联性、证明目的有异议。被告没有施工资质，本人改造未挂靠公司，不能以有资质公司承建报价确定工程量，因此报告中的单位工程招标计算表评估中的措施项目费、规费、意外费、税金均剔除，该费用没有实际发生，没有发生必要性；被告在庭审时提供了证据证明门窗造价为12635元，评估为16939元，原告认为应该以被告自认费用为准；水泥地是被告为方便自己所造，没有经过原告认可，也不是相关部门要求的改造范围，在评估前原告要求对该项目剔除，因此18857元水泥地也应予以剔除，基于以上三点，评估合理费用原告在租金本息付清后愿意承担，评估费用133167减去4304元减去水泥地块建造费用18857元再剔除措施项目费16786元，原告愿意承担的数额为93490元。被告质证后认为，被告申请鉴定是由法院分配的，被告已经提供人工费等167443元的证据；我方对评估报告真实性、合法性无异议，关联性有异议，对本案涉及到装修扩建是由双方约定的，在证人证言及原告庭审中陈述可以确认，由被告先做，然后用租金抵扣，原告也陈述双方不是承揽关系，是委托监管关系，我方垫付的所有费用应该实际支付，该评估报告有参照价值，人工费实际是300元一天，评估报告为80元一天，与实际相差很大，门窗我们当时造价1万多元，重新构建价格减去折旧价格算出的评估。我方垫付的16万多元系实际支付，除了明确排除范围外的其他费用应该按实际支出来算，因此评估报告有参照价值，实际上在2017年的人工是150元一天，之后上涨到180元一天，当时双方约定我方垫付的费用可以到原告处报销就成，双方的结算应当以我方实际支付为准，水泥地当时包括原告及镇里领导要求做停车场，而当时是黄泥地，所以我方就铺成了水泥地了；我方同意解除租赁，是原告违约，不存在利息，双方应当先进行研究结算，然后再抵扣。经审核，该评估报告系第三方出具，可以作为确定改造费用的依据，本院将根据双方的意见及查明的事实予以考虑，具体分析在本院认为部分阐述。 在诉讼过程中，原告申请证人曹某、吴某、吕某出庭作证，用以证明1、原、被告双方约定由被告垫资对租赁物进行整改的事实；2、原、被告约定由被告垫资整改费用抵扣租金的事实；3、被告对租赁物进行改造及支付相关费用的事实。本院依法准许并通知证人出庭作证。对两个证人证言，组织双方发表了质证意见。原告质证后认为三个证人都是口述，没有其他证据可以关联，真实性有异议，即使证言真实，也只能证明原、被告在饭局上提到过有关改造及改造费用及租金事宜，并未形成处理意见，被告没有在2018年3月10日和2019年3月10日付租金节点上与原告结算过整改费用和抵扣事宜，说明原、被告没有达成整改费用抵扣租金的一致意见，被告应另行主张整改费用。被告质证后认为，三个证言从询问及回答过程足以证明原、被告双方在这些人在场的情况下约定过整改费用抵扣租金的事实，整改范围由吕某回答很明确，2017年是外包的，有发票。2018年都是吕某在管理，费用是被告支付的，两组证人证言再结合费用票据可以证实整改费用16万多元，抵扣事实是成立的。本院认为，结合本院其他证据材料及当事人的庭审陈述，曹某、吴某的证言可以证明在一次聚餐上原、被告双方口头协商过由被告先行整改后，整改费用用租金抵扣的事实；吕凤春的证言可以证明整改费用由被告垫付的事实，具体费用本院根据评估报告及相关事实予以确认。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2015年4月11日，原告朱纪新与被告曹浩川签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告向原告租赁位于茶山厂房1#-4#房、二层楼一楼下间（不含厨房）；租赁期限为5年，从2015年4月11日至2020年4月10日；年租金140000元，每年3月10日前支付；租赁期间，水电费由承租方自理；租用房屋用途为饲养鹌鹑，不得经营其他，如对环境污染与出租方无关；屋前屋后的空地及院子不在出租范围内；承租人转租租赁房屋须经出租人同意；经出租人同意，承租人可对承租房屋进行装修或改善增设他物；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应交付滞纳金等。在租赁期间内，因政府政策要求，案涉租赁物需要整改，双方经协商，由被告对租赁物按照政府要求整改，整改费用由被告垫付后再和原告结算报销或抵扣租金。2017年、2018年被告分两次按政府政策要求对租赁物进行了改造。因双方未对被告垫付的改造费用进行结算，被告未支付2018年4月11日之后的租金，双方就此发生纠纷。为查明被告垫付的改造费用，本院依法委托的金华弘信资产评估有限公司于2019年12月3日出具弘信评鉴（2019）第22号资产评估报告，对案涉的曹宅镇茶山厂区内双方无争议的改造范围的工程及水泥地的建造费用进行了评估，评估结论为在评估基准日2019年9月26日的市场价值为133167元。被告支付评估费6000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，双方均未提供涉案房屋的权属登记或所依据之建设工程规划许可证、其他合法的审批手续，原、被告于2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同解除的前提条件是依法成立并生效的合同，双方签订《房屋租赁合同》为无效合同自始不发生法律效力，不存在解除问题，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请不予支持。 本案合同虽无效，但被告仍需按合同约定的标准支付房屋占有使用费。被告应支付2018年4月11日至房屋腾空之日止的占有使用费。双方对于腾空的具体时间有争议，原告陈述被告于2019年7月25日交还的钥匙，故应计算至2019年7月25日交钥匙日，被告陈述最后一家养殖户正在腾空时被告在2019年5月23日将厂房锁门，后于2019年6月19日后一个星期左右全部腾空。双方陈述的腾空事实均未提交证据证明，本院结合双方陈述事实，酌情确定被告需支付原告房屋占有使用费为170000元。 在被告占有使用房屋过程中，双方约定被告先行垫资按政府要求改造租赁物，再由被告向原告结算报销或抵扣租金，故被告垫付改造费用可以与其承担的房屋占有使用费相互抵扣。因双方对工程改造费用存在争议，本院依法委托的金华弘信资产评估有限公司于2019年12月3日出具弘信评鉴（2019）第22号资产评估报告，对案涉的曹宅镇茶山厂区内双方无争议的改造范围的工程及水泥地的建造费用进行了评估，评估价为133167元（双方无争议的改造范围为114310元，水泥地的建造费用为18857元）。被告在改造租赁物时并未委托有资质的施工企业施工，而是自己购买材料支付工资的方式改造的，其承担的费用主要为材料费、人工费、机械费等，故评估报告中的税金10995元应予以剔除。原告主张剔除评估项目中的安全文明施工费、规费、危险作业意外伤害保险费系人工费的支出范畴，不应剔除。庭审中原告对被告提交的为证明垫付费用的证据均予以否认，评估报告亦未参考被告提交的证据，评估结论只是评估机构依据相关评估规则得出的，各改造项目的具体价款与被告实际支出肯定存在差异，原告不能以其不予认可的证据体现的低于评估报告中某一项的价款来否认评估报告中对该项目的适用，对原告主张要求剔除评铝合金推拉窗的差价4304元不予支持。被告应承担的改造费用为103315元。被告应支付的房屋占有使用费与原告应承担的改造费用相互抵扣后，被告应支付原告房屋占有使用费66685元。 水泥地坪建造于2015年，不属于政府政策改造范围，但被告建造水泥地坪时原告是知情并同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告不同意利用，应根据双方过错分担现值损失。水泥地的建造费用评估报告是根据双方确定的按2018年6月的时间点评估的，评估价为18857元，但现经庭审确认水泥地坪的实际建造时间为2015年，两个时间段的人工、材料等费用肯定有差异，故该评估价不能直接适用，但可以作为确定水泥地坪实际建造费用的参考。该水泥地坪被告实际使用时间为4年左右，本院根据一般水泥地的使用寿命、已实际使用时间考虑水泥地坪的现有价值。原告将无证的房屋出租给被告导致合同无效应承担主要过错，被告承担次要责任。基于以上分析，本院酌情确定原告因过错导致合同无效分担水泥地坪现值损失9000元。 双方均确认电费被告已交纳至2019年4月30日止，被告认为电费只能算到2019年5月底，但根据被告陈述其于2019年6月19日后约一星期才全部搬离，故对被告主张的要求被告承担至2019年6月19日的电费6241元予以支持。 综上，被告需支付原告房屋占用使用费66685元，电费6241元，合计72926元，原告应分担水泥地坪现值损失9000元，相互抵扣后，被告尚需支付原告63926元。原告主张的逾期付款利息损失，本院支持自起诉之日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，判决如下： 一、原告朱纪新与被告曹浩川签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告曹浩川于本判决生效后十日内支付原告朱纪新人民币63926元〔利息损失以63926元为计算基数，自2019年5月24日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算〕。 三、驳回原告朱纪新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3724元，评估费6000元，合计9724元，由原告朱纪新负担5326元（案件受理费2326元、评估费3000元），被告曹浩川负担4398元（案件受理费1398元、评估费3000元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  罗建斌 人民陪审员  喻莉春 人民陪审员  邢激扬 二〇二〇年二月十九日 代书 记员  陶夏晨