贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14965号 原告：张锦松，男，汉族，1978年1月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：翟美芳，女，汉族，1978年11月16日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张锦松（特别授权代理），系原告翟美芳之夫。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 原告张锦松、翟美芳与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张锦松、翟美芳，被告碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张锦松、翟美芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年9月17日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款420,413.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月30日起计算至2018年10月19日暂计46,876.05元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2013年9月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应的购房款。被告应在2015年6月30日后90日内告知原告申请登记，2018年10月19日才告知原告，一共逾期1115天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题。原告认为，被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告张锦松、翟美芳当庭撤回诉请第一项。 被告碧阳恒通公司答辩称：首先，因本系列案各被答辩人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准）。既然被答辩人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以被答辩人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本系列案中所有被答辩人交齐办证所需资料的时间为被答辩人向答辩人出具委托书的时间，从向答辩人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的被答辩人已经实际收到不动产权证书。因此，答辩人尚未违约，依法不应对被答辩人承担逾期办证的违约责任。其次，即便法院以被答辩人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，就本案而言，被答辩人实际收房时间为2018年2月28日，360日后为2019年2月23日，而被答辩人诉讼请求办证违约金截止时间为2018年10月19日，显然该时间并未超过交房后的360日，答辩人没有逾期办证的基础事实，依法不承担逾期办证的违约责任，请法庭予以驳回。 本院经审理查明：2013年9月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第21幢1单元16层4号房，该商品房建筑面积130.32平方米，房屋总价款420413.00元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同附件十二补充协议约定：“8.1、第二十二条中所指商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告按照合同约定全额交纳了购房款420413.00元。2016年10月24日，被告取得涉案商品房所在楼幢的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年2月28日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月12日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。2018年10月19日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为被告未按照合同约定期限为原告办理涉案商品房的不动产权证书构成违约，应当承担违约责任，遂以前述诉请诉来法院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2018年2月28日向原告交房，即应于2019年2月23日前具备办理转移登记的条件，但被告已于2016年10月24日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，具备办理转移登记的条件，且已经于2018年10月19日为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，被告在向原告交付涉案房屋之前就已经具备了办理涉案房屋转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续，被告的行为未构成违约，原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请无事实依据，本院不予支持。 原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利义务的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张锦松、翟美芳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费528.00元，由原告张锦松、翟美芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年二月四日 书记员  邵 立