浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初9167号 原告（反诉被告）：楼航南，男，1976年9月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：钟一川，浙江麦迪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡其康，男，1975年6月19日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：陈青，永康市四方法律服务所法律工作者。 被告：卢美园，女，1972年12月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告楼航南与被告胡其康、卢美园房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判。诉讼期间，被告胡其康提起反诉，本院经审查后予以受理。本案经公开开庭审理，原告楼航南及其委托代理人钟一川，被告胡其康的委托代理人陈青均到庭参加诉讼，被告卢美园经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼航南起诉请求：1、依法判令胡其康、卢美园归还楼航南购房款、办证费用、装修款412107元及利息损失(利息损失自立案之日起，按年利率6%，计算至实际履行完毕之日止)；2、依法判令胡其康、卢美园支付楼航南房屋租金收益76500元；3、依法判令胡其康、卢美园支付楼航南出售房屋产生的收益17400元及利息损失(自立案之日起，按年利率6%，计算至实际履行完毕之日止)；4、依法判令胡其康、卢美园支付楼航南违约金15万元。庭审中，楼航南明确因计算错误，将第1项诉请的金额扣除5000元，即变更为407107元；另外，撤回第3项诉讼请求。 事实与理由：2010年10月26日，楼航南与胡其康、卢美园签订《房屋买卖协议书》。三方约定，楼航南与胡其康共同出资购买永康市东方广场99幢2单元1102室房屋，由胡其康支付110400元首付款，楼航南支付203800元首付款，剩余房款及银行利息由楼航南与胡其康各自承担一半，该房屋产权登记至卢美园名下。 协议签订后，案涉房屋实际由胡其康进行管理、使用，楼航南按月向胡其康支付房贷。双方约定房屋租金年收益为17000元，由胡其康收取，双方各享有一半收益。该租金收益在楼航南应支付的房贷中进行抵扣。 而后，胡其康与卢美园违反合同的约定，未经楼航南同意，擅自出售案涉房屋，且至今未向楼航南支付其应得的款项。楼航南多次向胡其康和卢美园主张购房款等损失，但胡其康和卢美园均拒不偿还上述款项。为维护自身合法权益，依据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持楼航南的诉讼请求。 被告胡其康答辩称：1、根据楼航南所提交的收条及银行流水计算，楼航南所支出的费用是389000元。2012年7月14日的收条中备注的装修费18107元，楼航南没有履行，不能计算在支出的总额内。2、根据2012年7月14日的收条来看，房屋此时刚装修完毕，如若出租，也肯定是在装修后出租，不可能会在没装修好之前就有租金收益。涉案房屋仅出租了一年，租金收益仅有17000元，此款也在平时的房贷中予以抵扣。之所以仅出租一年，是因为2013年租期到期后，原租客不再续租，后有租客联系，但租金一直没有达到楼航南的租金要求，故一直闲置没有出租。3、涉案房屋没有获得收益，经计算，购置涉案房屋成本为1333929.57元，涉案房屋以130万元出售，亏损33929.57元。根据双方签订的《房屋买卖协议书》中第六条约定：上涨或下跌均由甲方(即胡其康)占总数的47%，乙方(即楼航南)占总数的53%摊成。因此楼航南应承担亏损17982元，该金额应在退还总额中予以扣减。楼航南既主张要求返还购房款等相关费用，又主张涉案房屋的收益，两者相互矛盾。4、根据楼航南自行提供的银行流水及通话录音表明，楼航南在2016年下半年开始就已经不按《房屋买卖协议书》中第二条约定履行，即乙方(即楼航南)须每月按银行指定还款日之前汇款给甲方。楼航南在2017年仅支付了11300元，电话录音中其自认由于资金紧张的原因不再继续履行协议，其已构成先期违约，理应承担约定的15万元违约金。5、《房屋买卖协议书》第四条约定：楼航南与胡其康须给丙方(即卢美园)转让房屋过户手续费10000元，该款胡其康已全额支付，楼航南应承担5300元。综上，应退还的款项应当扣除15万元违约金、17982元的亏损款和5300元的转让费。涉案房屋所出售的房款在卢美园手中，楼航南应向卢美园追讨该笔款项。请求依法驳回楼航南不合理的诉求。 反诉原告胡其康反诉请求：由楼航南支付胡其康违约金15万元。 事实与理由：2010年10月26日，胡其康与楼航南、卢美园签订《房屋买卖协议书》，三方约定由胡其康与楼航南共同出资购买永康市东方广场99幢2单元1102室房屋，由胡其康支付首付款110400元，楼航南支付首付款203800元，剩余房款和银行利息均由两人平分，按银行计算，每月还款付清，楼航南须每月在银行指定还款日之前汇款给胡其康，上述房屋的产权登记在卢美园名下。协议签订后，胡其康按照协议约定积极办理产权证书、水表、电表等事项。2011年2月21日起，楼航南未按协议约定按期支付房贷，经多次催讨，仅陆续支付部分款项，到2017年7月22日止停止还贷。无奈之下，考虑到卢美园有巨额债务，可能影响楼航南与胡其康的实体财产权利，楼航南只能监督卢美园将涉案房屋出卖。胡其康才收回了自己的投资部分，并且归还了房屋的按揭贷款。 综上，三方签订的房屋买卖协议书，系真实意思的表示，也不违法相关法律的规定。双方理应按协议中所约定履行各自的义务，楼航南经多次催讨，均未按期如数支付房贷，已构成违约，理应按协议书约定支付违约金。 反诉被告楼航南答辩称：1、楼航南不存在违约行为，停止还贷系因楼航南自身资金紧张，存在困难，为此楼航南已经与胡其康协商达成一致意见，以房屋租金先行抵扣应支付的房屋贷款。2、楼航南违约与否，并不影响胡其康的违约事实成立。退一步讲，即使楼航南存在逾期支付房贷的情形，胡其康也没有权利擅自处置案涉房屋，该逾期支付情形对胡其康造成的损失也有限，仅仅是该部分资金占用期间的银行利息损失，该损失对比违约金来看，违约金显然是过高。胡其康的诉请缺乏事实与法律依据，请求驳回该诉请。 被告卢美园未就上述诉请发表意见。 原告（反诉被告）楼航南为证明其主张，向本院提交证据如下： 1、房屋买卖协议原件一份，用于证明签订协议的事实。 2、楼航南的农商行账户存款分户明细查询原件一份、银行转账单据原件18张、收条原件9份，用于证明楼航南为购买案涉房屋支出购房款、按揭贷款、装修款共计407107元的事实。 3、不动产登记信息查询记录一份，用于证明案涉房屋已经被出售的事实。 4、楼航南与胡其康的通话录音一份及录音整理资料，用于证明胡其康未经楼航南同意擅自出售案涉房屋，及证明案涉房屋一直由胡其康管理及使用的事实。 被告（反诉原告）胡其康的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但楼航南的总额计算错误，其中2012年7月14日的收条上备注的18107元装修款，楼航南并未支付。对证据3的真实性无异议，胡其康是迫于无奈才将房屋出售。楼航南在2017年7月之后就再未支付房款，之后所有的房贷均是由胡其康一人承担。胡其康多次联系楼航南，协商将案涉房屋出售，但楼航南一直没有答复，也不支付房贷。再者，卢美园负有巨额债务，已无力偿还，为了保护财产权利，才无奈出售。对证据4的真实性没有异议。胡其康未居住房屋，但自购买后的所有物业费均由胡其康承担。 被告（反诉原告）胡其康为证明其抗辩主张，向本院提交证据如下： 一、交通银行（金华分行）还本付息计划表8页，用于证明涉案房屋自贷款开始至款清止，共支付房贷949905.77元的事实。 二、东方广场交房费用清单一份及收款收据两份，用于证明涉案房屋的物业管理费是1469元每年，胡其康共为此支付物业费11752元的事实。 三、购房成本打印件一份，用于证明案涉房屋的购买成本为1333929.57元的事实。 原告（反诉被告）楼航南的质证意见为：对证据一无异议。对证据二中的收款收据无异议，对清单有异议。对证据三有异议。 被告卢美园未作质证。 本院的认证意见：卢美园未作质证，视为放弃质证权利。楼航南提交的证据及胡其康提交的证据一和证据二的收款收据，各方对其均无异议，且证据内容与本案相关，本院予以认定。胡其康提交的证据二中的交房费用清单，没有任何人的签字及盖章，真实性无法核实，故本院对该证据无法予以认定。证据三仅仅是胡其康的单方罗列，实质系其个人陈述，无其他证据佐证的内容，本院不予认定。另外对于房屋租金事实，虽然楼航南主张有多年的房屋租金收益，但是其未提交证据予以佐证，胡其康在庭审中陈述已经收取1年租金17000元，系对其自身不利事实的自认，本院对此事实予以认定。再根据胡其康认为楼航南应分配的租金已用于抵扣房贷，结合楼航南也在庭审中有过用租金抵扣房贷的陈述，本院认定其中楼航南应分得的该部分租金已用于抵扣房贷。对于2012年7月14日的收条上备注的18107元装修款，该款项直接备注在胡其康出具给楼航南的收条中，应当依法认定楼航南已经支付该18107元款项。 经审理，本院认定事实如下：楼航南与胡其康协商合伙投资购买房屋，为了减低首付比例等，双方与卢美园协商一致将购买的房屋登记在卢美园名下。为此，楼航南（乙方）、胡其康（甲方）、卢美园（丙方）三方在2010年10月26日签订一份《房屋买卖协议书》，其中载明以下内容：1、甲方乙方同意用丙方户名购买座落在永康市，住宅建筑面积共81.63平方米，每平方米单价为12518元，共计1021844元；2、甲方首付110400元，乙方首付203800元，剩余房款和银行利息均由甲方和乙方平分，按银行计算，每月还款付清，乙方须每月按银行指定还款日之前汇款给甲方；3、本套房转让权和使用权归甲乙方，和丙方及儿子无任何关系；4、甲方和乙方须给丙方转让房屋过户手续费1万元；5、房屋产权属于甲方乙方所有使用和处分，未经双方同意，任何一方不能将房屋私自转让；6、房屋转让后，本金除外，所剩余的上涨和下跌均由甲方占总数47%，乙方占总数53%摊成（注：其他费用除外）；7、房屋购买后，甲方乙方不得违约；如一方违约，必须给另一方违约金15万元等。 房屋购买后，楼航南按约支付了首付，并基本定期的按约将每月的房贷款项汇给胡其康，从2016年下半年开始楼航南未正常按月支付房贷，2017年8月起的房贷按揭款，楼航南即未再支付。2018年6月份，胡其康与卢美园将房屋出售。 经查明，楼航南与胡其康从2011年2月21日开始首期还贷，至2018年6月12日，共计归还贷款949905.57元，其中2017年7月份之前两人共计还款375922.23元，2017年8月份至2018年5月份，胡其康一人还款44734.4元，最后一期系在房屋售卖后归还剩余贷款529248.94元。经庭审确认，房屋售卖得款计为130万元。另外，楼航南的个人还贷款数额经计算为179210元【170200元+9010元（17000元租金*53%）】 另查明，2011年8月份，因购房产生税费、物业费等款项23327元，并支出装修费36214元。楼航南已支付给胡其康15000元办证费用、18107元装修费用。另外，房屋购买后，胡其康收入一年租金17000元，楼航南应分配的部分款项已用于抵扣房贷。 本院认为，本案各方之间并非系房屋买卖关系，即并非系房屋买方和卖方之间的纠纷，而系共同出资购买房屋后，购买人之间发生的纠纷，故本案案由非房屋买卖合同纠纷，而应定为合同纠纷。 楼航南与胡其康为经营投资，合伙共同出资购买房屋，并将所购房屋登记在卢美园名下，该房屋为楼航南与胡其康的共有财产。根据三方协议约定，楼航南应当每月按期支付胡其康购房按揭贷款，但是从2016年下半年开始即未正常按月支付，至2017年8月份后，楼航南即违约不再支付按揭款项，直至2018年5月份时，逾期违约支付10余期，此时胡其康为减少损失，将房屋售卖，并且售卖的价格合理，由此应视为其售卖行为具有相当的正当合理性。而且，如胡其康所称的卢美园负债较多的情况属实，房产一直登记在卢美园名下反而不安全，将房产及时售卖也可以有效的保护共同财产权益。 房屋属于楼航南与胡其康的共同财产，胡其康售卖后，应当将属于楼航南的财产份额返还。对于返还数额，鉴于双方在协议书中有相应约定，即房屋转让后，本金、费用除外，所剩余的上涨或下跌楼航南与胡其康各占53%和47%摊成，因此返还数额按照协议书中的约定予以计算。对于约定中的“本金、费用”，根据审理情况，应理解为包括：首付数额、售卖前已归还的房贷数额、办证等费用、装修费用，即首付数额为314200元（110400元+203800元），售卖前已归还房贷数额为420656.63元（共同还款的375922.23元+胡其康一人还款的44734.4元），办证等费用为23327元，装修费用为36214元。房屋转让款为130万元，扣除售卖时应当归还的剩余贷款额529248.94元，实际得款为770751.06元，扣除上述本金、费用的数额后，亏损数额为23646.57元，楼航南就该款项应负担53%，即12532.68元。综上，房屋售卖后，楼航南应得的款项为其已支付的首付款、房贷款、办证等费用、装修款之和，再扣除亏损款项，经计算为403584.32元。 对于违约责任的问题，楼航南在后期一直未将房贷支付给胡其康，确实已经构成违约，但胡其康已经采取措施及时维护自身权益，即将房屋售卖，且其未举证表明已在征求楼航南对售卖房屋的意见遭拒的情形后，才单方将房屋予以售卖，故其售卖行为也有欠周全。因此，虽然协议中有由违约方支付违约金15万元的约定，但鉴于楼航南的违约情形确未导致胡其康较大的损失，综合全案审理情况，本院酌定由楼航南支付胡其康1万元违约金。 楼航南未举证表明有房屋租金收益，本院对其相应诉请不予支持。 对于卢美园的责任问题，卢美园虽系协议签订一方，但其仅仅是收取1万元费用，而将房屋登记在其名下，协议中并未约定其应当承担何种责任。胡其康虽然在庭审中称房款在卢美园手中，但胡其康作为房屋所有人之一，其将房屋出卖后，却将房款交给卢美园，此举有违常理。在楼航南与胡其康均未举证表明房款在卢美园手中的情形下，要求卢美园承担返还款项的责任，即无约定基础，也无法律规定基础，故对楼航南要求卢美园承担共同还款责任的请求，本院不予支持。另外，协议中约定的在房屋转让后，卢美园应得的1万元，该款项系卢美园对楼航南与胡其康享有的权利，本案无法一并解决，由三方另外解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告胡其康返还原告楼航南款项403584.32元并赔偿利息损失（利息损失以393584.32元为基数从2019年11月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止），款限判决生效后十日内履行完毕。 二、由反诉被告楼航南支付反诉原告胡其康违约金10000元，该款从胡其康应返还的款项中予以扣除。 三、驳回原告楼航南的其余诉讼请求。 四、驳回反诉原告胡其康的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费已收取5963元（已减半收取），应收取5068元，由原告楼航南负担1391元，由被告胡其康负担3677元。反诉案件受理费1650元，由反诉原告胡其康负担1625元，由反诉被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琦明 二〇二〇年二月二十四日 法官助理施佳 代书记员 黄银佩