浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初12836号 原告：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司。住所地：绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室。 法定代表人：刘芝兰，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王立江，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵真，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 被告：孙国灿，男，1985年8月8日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄文芳，浙江鉴水律师事务所律师。 原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司（以下简称“圣鑫公司”）诉被告孙国灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由审判员徐少华独任审判，公开开庭进行了审理。原告圣鑫公司委托诉讼代理人王立江，被告孙国灿及其委托诉讼代理人黄文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年2月27日签订的租赁合同；2、判令被告将坐落于绍兴市柯桥区兴越路聚银国际中心地上四层8铺位（面积17平方米）恢复原状并腾退给原告；3、判令被告赔偿从2020年1月1日起至实际腾退之日期间的占用费58140元（按照每日每平方米28.5元*17平方米计）；4、判令被告交付的履约保证金20000元归原告所有；5、判令本案一切诉讼费用由被告承担。在诉讼期间，原、被告协商一致，已于2019年12月30日完成案涉商铺的腾退工作，故原告向本院申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：原、被告于2019年2月27日签订租赁合同一份，原告将坐落于绍兴市柯桥区兴越路聚银国际中心地上四层8铺位（面积17平方米）租赁给被告，合同约定租赁期限为2019年3月1日至2019年12月31日，日租金为每平方米28.5元，逐年递增，被告进行品牌为舒芙蕾的餐饮饭店，原告于2018年3月1日将相应场地交付给被告，被告进行装修并正常营业。后因被告自身原因无故停业超过15天，为此原告多次通知，要求被告正常营业，被告置之不理，由此引发纠纷。为维护原告合法权益，向法院呈讼。 被告孙国灿辩称，1、原、被告之间房屋租赁合同已于2019年5月5日解除。2019年4月29日，被告向原告负责人提交联系单一份，要求解除合同。5月5日，被告答复“退场不退履约保证金”。故，被告认为，双方应当已一致同意解除合同。即使双方未协商一致解除合同，根据案涉合同第八条第二款的约定，被告可以经提前三个月书面通知原告提前终止本合同，故案涉合同至迟也在2019年7月29日已终止。2、被告于5月份就向原告提出将店铺腾退给原告，并在6月份已经全面停止营业，但原告阻扰被告将设备搬离，因此产生的损失及费用应当由原告自行承担。3、根据案涉合同第三条第8款8.2（1）项的约定，合同提前终止时，原告应在120天内将履约保证金退还给被告。4、被告要求原告退还装修保证金3000元、未使用的场地使用费（租金）116788元（2019年4月1日至2019年12月31日，共274天，至合同解除之日2019年5月5日仅使用34天）或退还装修保证金3000元、履约保证金20000元及未使用的场地使用费（租金）75426元（2019年4月1日至2019年12月31日，共274天，至合同解除之日2019年7月29日仅使用119天） 本院经审理查明，原告圣鑫公司（甲方）与被告孙国灿（乙方）于2019年2月27日签订编号为A20190227的《房屋租赁合同》一份，合同约定将坐落于绍兴市柯桥区兴越路聚银国际中心地上四层8铺位面积为17平方米的场地出租给被告，业种为餐饮，品牌为舒芙蕾，租赁期为2019年3月1日起至2019年12月31日止，租金为133333元；乙方必须向甲方缴纳履约保证金（即押金）为人民币20000元，用于乙方对履行本合同各条款之保证。该合同第三条“租金及其他费用的支付”第8.2条约定，乙方正式营业后，此履约保证金自动依以下条款处理：若本合同期满或提前终止时，乙方结清所有应付费用后，甲方应在120天内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；第五条“乙方权利和义务”第8条约定，乙方应保证按照统一规定的时间正常对外营业，不得在营业时间内随意停业或提早歇业。如需停业，需提前5日申请，经甲方同意后方可执行，如未经甲方同意，按照1000元/天。因乙方原因，导致场地不能正常营业或者停业超过15天，甲方有权解除合同；第八条“解除和终止”第1条约定，在本合同有效期限内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；第2条约定，本合同期内，乙方可以经提前三个月书面通知甲方提前终止合同，甲方没收乙方履约保证金以作为甲方的补偿，乙方在终止合同当日，应付清实际发生的租金及本合同约定的其他费用。2019年2月27日。被告向原告支付了场地使用费133333元以及履约保证金20000元。2019年3月8日，双方签署了进场确认书、交付确认书、商铺管理公约、治安消防责任赔偿规定、二次装修协议书以及物业服务合同各一份，双方确认进场确认书签署之日即为进场日，乙方应按约进场装修且乙方承诺服从甲方的开业安排，甲方正式将签约场地交付乙方。2019年3月8日，被告向原告支付了装修押金3000元。2019年4月30日，被告通过微信即时向原告负责相关客户对接工作的经理提交书面联系单，要求单方面解除租赁合同，望圣鑫公司同意解除合同。2019年5月5日，该经理答复，中途退场的，不予退还履约保证金等。2019年8月23日，原告向被告书面通知并邮寄被告，通知载明“自2019年6月30日至2019年8月16日，贵方已擅自停业47天，为不影响商场整体业态，圣鑫公司特通知贵方即可恢复营业，并向圣鑫公司支付47000元擅自停业违约金”，被告于次日收到上述通知。 另查明，在诉讼期间，原、被告已经于2019年12月30日就案涉商铺腾退事项履行完毕。 以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、进场确认书、交付确认书、商铺管理公约、治安消防责任赔偿规定、二次装修协议书、物业服务合同、通知和被告提供的聊天记录、联系单、收款收据以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。 本院认为,原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,合法有效,双方均应依合同约定履行各自义务。围绕原告的诉请，本院具体分述如下： 一、《房屋租赁合同》是否已经解除及何时解除的问题 当事人协商一致,可以解除合同。《房屋租赁合同》第八条“解除和终止”第1条约定，在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。根据原告工作人员与被告之间的聊天记录，原、被告双方之间未能就解除租赁合同事宜协商一致。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》第八条“解除和终止”第2条约定，在本合同期内，被告（乙方）可以经提前三个月书面通知原告（甲方）提前终止合同，?因此，原告收到被告要求单方解除租赁合同之联系单的三个月后即2019年7月30日，解除合同的条件成就，案涉租赁合同即日解除。 二、自2020年1月1日起至实际腾退之日期间的占用费的问题 原告的该项诉请的时间起算点为2020年1月1日，但本院查明，在诉讼期间，双方已于2019年12月30日就案涉商铺腾退事项履行完毕。原告该项诉请应基于被告于2020年1月1日起继续占用商铺的事实，显然与事实不符，不能成立。 三、被告缴纳的履约保证金20000元的归属问题 对于被告缴纳的履约保证金20000元的归属问题，原告援引《房屋租赁合同》第八条“解除和终止”第2条约定，主张履约保证金归原告所有，被告则援引《房屋租赁合同》第三条“租金及其他费用的支付”第8.2条约定，主张履约保证金应退还给被告。本院认为，本案应当适用原告主张的条款即第八条“解除和终止”第2条约定，理由如下：1、从整体解释上看，原告援引的第八条“解除和终止”，相对于被告援引的第三条“租金及其他费用的支付”，是双方为处理解除和终止事项的特别条款；2、从文义解释上看，经联系租赁合同上下文，被告援引的第三条“租金及其他费用的支付”第8.2条约定中的“提前终止”应狭义解释。本院认为，此“提前终止”指因不能归责于当事人的原因导致合同提前终止，包括该条款的另一种情形“本合同期满”、合同第八条约定的双方协商一致提前终止、合同第六条约定的因不可抗力提前终止等。本案中，被告单方面提前解除租赁合同，不属于租赁合同第三条“租金及其他费用的支付”第8.2条约定中的“提前终止”的情形；3、《房屋租赁合同》第三条“租金及其他费用的支付”第8.1条约定，履约保证金为被告（乙方）对履行本合同各条款之保证。此保证当然应包含对租赁期限利益之保证。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告单方提前终止房屋租赁合同，侵犯原告租赁期限利益，给原告带来一定的损失。综上，本院根据租赁合同的约定以及租赁合同履行情况，确认被告缴纳的20000元履约保证金归属于原告所有。 对于被告在答辩状中提出的，要求原告返回装修押金、未使用的租赁费等（两种计算方式），被告未明确提出诉讼请求，本院不宜处理，被告可另寻途径予以主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司与被告孙国灿于2019年2月27日签订编号为A20190227的《房屋租赁合同》于2019年7月30日起解除； 二、被告孙国灿缴纳的履约保证金20000元归原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司所有； 三、驳回原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1754元，减半收取877元，由原告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担727元，由被告孙国灿负担150元，被告孙国灿应负担部分限本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年二月十九日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 ?第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。 ??当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 ??第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取其补救措或者赔偿损失等违约责任。