上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13374号原告(反诉被告)：黄苏綮，女，1985年2月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛颖，上海中夏旭波律师事务所律师。被告(反诉原告)：田国樑，男，1956年11月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告黄苏綮与被告田国樑房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，被告田国樑向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理，后本案转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄苏綮及其委托诉讼代理人辛颖、李晓茂，被告(反诉原告)田国樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄苏綮向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权过户手续，并交付房屋；2.判令被告支付逾期交房的违约金(按每日万分之五，自2016年5月1日起计算至实际交付之日)。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2015年12月19日，原告的丈夫叶某与被告签订居间协议，约定购买被告位于上海市徐汇区东安一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，价格为135万元，当日支付定金5万元。2016年1月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。同日，原告向被告支付了房款42万元。2016年3月，原告按照约定通知被告办理房屋过户及贷款手续，但遭被告拒绝。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。田国樑辩称，不同意原告的诉讼请求。原告已经违约，合同约定2016年3月31日过户，但该日前，原告的款项并没有到账，原告或中介也没有提出过要办理过户手续的通知。被告出售系争房屋之事，家人并不知道。2016年3月17日，被告收到中介的电话，要其女儿的身份证及签字。被告的女儿之前并不知道被告出售房屋之事，知道后即表示不同意出售。银行也给被告打过电话，被告告知银行不需要女儿同意，合同也没有要求女儿签名。2016年3月28日，中介给被告一份补充协议，要求延期一个月过户，给原告贷款的时间，被告要求原告用现金支付。被告认为，房屋未过户的原因是原告违约在先，被告是诚信卖房，在签订合同的第二天即迁出户口，故不同意原告的诉请。田国樑向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令原告支付逾期付款违约金和解除合同违约金共计276750元。诉讼中，被告明确其反诉请求2为：要求原告支付赔偿金27万元(按照总房款的20%)、违约金6750元(每日万分之五，计算10天)。事实和理由：2016年1月10日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定2016年3月31日是最晚的交易日期，但是直到2016年3月31日也没收到原告的交易通知。为维护被告的合法权益，特提起反诉。黄苏綮对田国樑的反诉辩称，不同意解除合同。原告贷款未能审批通过，被告有责任。原告有十个工作日的宽延期，到期日应为2016年4月15日，不是4月10日。在宽延期内被告就表示不卖了，原告没有办出贷款不构成根本违约，合同可以继续履行。2016年4月8日，原告发函要求继续履行合同，被告解除合同不符合合同约定，不存在支付20%违约金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的产权人是被告一人。2015年12月19日，原告的丈夫叶某(乙方)与被告(甲方)、德佑房地产经纪有限公司(下简称德佑公司)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲、乙双方愿意委托德佑公司提供居间媒介服务；甲方出售的系争房屋建筑面积34.52平方米，权利人为甲方，总房价款为135万元；乙方为表示诚意，于2015年12月19日前向德佑公司支付意向金1万元；如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金后当日内将房地产权证原件交德佑公司保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金；待甲方签署本协议后，2日内，乙方应自行或通过德佑公司补足定金(含首期定金)至5万元，甲方授权德佑公司代为收取并保管；自本协议签订后，德佑公司可提前向房地产交易中心办理买卖合同网上确认手续；双方同意在签订本协议后30日内共赴德佑公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本后当日内通过德佑公司或直接向甲方支付首期房款47万元(含已支付的全部定金)；乙方通过贷款方式支付第二期房款为87万元；乙方应在签订买卖合同示范文本后5日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续；乙方委托德佑公司自本协议签订后代为办理个人诚信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料；若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过德佑公司转付或直接支付甲方；乙方应于系争房屋所在地房地产交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款；甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房地产认定手续(若有)等后30日内赴系争房屋所在地房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产证后5日内，对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方将系争房屋交付给乙方，并由乙方通过德佑公司或直接向甲方支付尾款1万元；系争房屋的交易税费由乙方承担；双方约定最晚过户日期为2016年3月31日。2016年1月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原、被告双方通过德佑公司居间介绍，由原告受让被告自有的系争房屋，房地产转让价款共计135万元；被告于2016年4月30日前腾出该房屋，并通知原告进行验收交接，原告应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方确认，在2016年3月31日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；经双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。双方在该合同补充条款(一)中约定：若该房地产上有户口，则被告应于办理房屋产权过户之前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止；被告保证有权出售系争房屋，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有)，若因被告无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，被告承诺按本合同违约责任条款的标准向原告承担违约责任；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告未按照本合同及各项附件等约定履行，逾期超过十个工作日，或被告单方要求解除合同，均视为被告违约，原告有权单方解除本合同，并应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(每日按总房价款的万分之五)外，还需支付相当于总房价款20%的违约金，被告应在接到通知之日起的三个工作日内，退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或原告单方要求解除合同的，均视为原告违约，被告有权单方面解除本合同，但应当通知原告，原告除需支付十个工作日的赔偿金(每日按总房价款的万分之五计)外，还需向被告支付相当于总房价款20%的违约金；被告可从原告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给原告，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，原告应在接到通知之日起三个工作日内予以赔偿。双方在该合同附件三中约定：1.首期房价款。原告应支付被告首期房价款47万元，即(1)原告已在签订本合同前直接支付被告定金5万元，在签署本买卖合同后，该定金转为部分首期房价款；(2)原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接交付被告部分首期房价款计42万元。2.第二期房价款。原告应支付被告第二期房价款计87万元，即原告应于签订本合同后20日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料；若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付原告……3.交易过户。原、被告应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后30日内(不得晚于2016年3月31日)赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；在交易过户前，原、被告双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。4.交房时间和尾款。双方应于2016年4月30日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接支付被告全额尾款1万元，相关费用的结算日期以交接之日为准；5.账户约定。原告及德佑公司支付或转付被告的款项(除贷款外)，若需要通过转账等方式支付的，原、被告双方自行协商支付被告境内有效账户。该合同对其他事项亦做了约定。同日，原、被告双方又签订《协议书》一份，约定：1.原、被告双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款135万元，被告仍按照买卖合同附件三的付款协议所列方式支付给被告；2.被告承诺系争房屋是被告家庭上海市生活满五年唯一住房；若被告所做的该承诺未经审核通过，导致多缴纳的交易税费由被告承担；原、被告一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担；房价款135万元为被告出售系争房屋的净到手价格；3.若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价135万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，原、被告同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由原告承担。4.双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。5.其他文本与本协议书不一致，以本协议书为准。2016年4月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起3日内，至中介公司，与原告及其中介公司，共同到徐汇区房地产交易中心办理过户手续，若逾期，则原告将采取相应的法律手续追究被告的违约责任。该《律师函》于2016年4月10日被被告签收。又查明：2015年12月19日，叶某将5万元定金转账给被告，同日，被告出具收到叶某5万元定金的《收款收据》。2016年1月10日，原告通过银行转账给被告42万元。同日，被告出具收到原告部分房价款42万元的《收款收据》。2016年1月11日，被告将其与女儿田某某等人的户籍从系争房屋内迁出，迁至上海市东安路XXX弄XXX号XXX室。审理中，被告称，其曾在2016年3月14日左右接到德佑公司的电话，要被告女儿的身份证及签字，被告告诉德佑公司，被告的女儿在日本，不知道被告卖房。银行也打过电话给被告，被告也告诉银行，买卖房屋不需要经过被告女儿的同意，合同中也没有要被告女儿的签字。3月28日，德佑公司给被告一份补充协议，要被告延期一个月，说给原告贷款时间，被告未同意，要求原告现金给付。审理中，被告称德佑公司约双方协商的时间是2016年4月6日，原告称具体时间记不清了。审理中，原告申请证人张某某到庭作证。张某某陈述，其系原、被告买卖房屋的中介公司的经办人。签订买卖合同后，原告申请贷款。前期材料提供后，银行于2016年2月18日让被告提供离婚协议，被告说没有协议。2016年3月20日，要被告提供其女儿的身份证复印件，被告一直没有提供。在约定过户日前几天，原告曾经提出贷款部分用现金支付。因为原告贷款没有审批通过，所以3月31日未办理过户，证人约双方在2016年4月7日协商。4月7日协商时，原告说将剩余房款支付给被告，被告表示房屋不卖了。证人曾与被告协商延长过户日期，被告不同意。证人也对原告说过，如过户延迟，则原告要支付违约金，原告表示同意。审理中，原告主动将钱款88万元支付至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效，当事人均应恪守。根据本院查明的事实和被告的自认，在办理贷款的过程中，由于被告未提供相应的材料导致贷款受阻，被告有不可推卸的责任。根据合同的约定，原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为原告违约，被告有权单方面解除本合同，但应当通知原告，原告除需支付十个工作日的赔偿金(每日按总房价款的万分之五计)外，还需向被告支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于2016年3月31日为双方约定的过户日，双方约定原告应当在申请产权过户之前将部分房价款直接支付被告，故2016年3月31日为最后的付款日，超过该日即为逾期。根据日历记载，2016年3月31日后的第十个工作日应为2016年4月14日。根据证人的证言以及当事人的陈述，被告在2016年4月7日左右已表示系争房屋不卖了，在原告的《律师函》于2016年4月10日被签收后，被告未在收到后3日内与原告办理过户手续，因此被告的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。鉴于系争房屋目前不存在继续履行的障碍，原告主动将剩余购房款88万元交至本院，且合同约定的被告行使合同解除权的条件未成就，故本院对原告要求继续履行合同、协助原告办理房屋产权过户手续，并交付房屋的诉请予以支持，对被告反诉要求解除合同以及承担解除合同违约金、赔偿金的诉请不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，鉴于原告已经撤回，根据法律规定，当事人有权处分自己的诉讼权利，因此本院对原告撤回该诉请的要求予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、黄苏綮与田国樑于2016年1月10日签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》继续履行；二、田国樑于本判决生效之日起十日内共同与黄苏綮至上海市徐汇区不动产登记事务中心办理上海市徐汇区东安一村XXX号XXX室房屋的产权过户至黄苏綮名下的手续(因交易发生的相关税、费由黄苏綮承担并支付)，黄苏綮同时向田国樑支付剩余房款87万元；三、田国樑于本判决生效之日起三十日内腾出上海市徐汇区东安一村XXX号XXX室房屋，并将上述房屋交付给黄苏綮；同时，黄苏綮给付田国樑房款1万元；四、驳回田国樑的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费17000元，财产保全费5000元，合计22000元，由田国樑负担。反诉案件受理费2765元，由田国樑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一七年三月十日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。