广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22283号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦振平，男，1964年9月26日出生，汉族，身份证住址广西博白县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨洪合，男，1972年12月28日出生，汉族，身份证住址河南省息县。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市豪聚发沐足有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路300号A201-A401。法定代表人：金九智。共同委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘能辉，广东合拓（南沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄焯文，男，1970年12月9日出生，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈树荣，广东极视律师事务所律师。原审第三人：广州宝林湾酒店管理服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路300号A201-A401。法定代表人：洪通林。原审第三人：广州市南沙区榄核随意快餐店，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新发路西一街20号。个体工商户经营者：黄国权。原审第三人：广州市南沙区榄核百渡人酒吧，住所地广东省广州市南沙区榄核镇蔡新路298号。个体工商户经营者：石涛。上诉人秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司（以下简称豪聚发公司）因与被上诉人黄焯文、原审第三人广州宝林湾酒店管理服务有限公司（以下简称宝林湾酒店）、广州市南沙区榄核随意快餐店（以下简称榄核快餐店）、广州市南沙区榄核百渡人酒吧（以下简称百渡人酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初7046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。秦振平、杨洪合、豪聚发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判黄焯文履行《房屋租赁合同》的交付义务，将一楼未交付的150平方米房屋交付给秦振平、杨洪合、豪聚发公司；2.判令黄焯文由于违约未交付一楼赔偿秦振平、杨洪合、豪聚发公司的损失116,000元（暂计算至2019年1月）；3.判令黄焯文支付消防工程安装费余款55,000元；4.本案一审、二审诉讼费由黄焯文负担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》有效，房屋可交付，一审法院应当判决黄焯文履行合同交付剩余未交付部分房屋，并赔偿因违约造成的损失。秦振平、杨洪合与黄焯文于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》第一条，黄焯文应于2017年5月份将所涉合同房屋一楼总面积300平方米的房屋交付给秦振平、杨洪合。从2017年5月至今黄焯文对该部分房屋只交付一间门面，月租金3000元，其他房屋继续出租给宝林湾酒店、榄核快餐店、百渡人酒吧经营酒吧和饭店，黄焯文继续收取租金5800元每月。对此黄焯文已经根本违约，由于一楼未交付导致秦振平、杨洪合、豪聚发公司在二、三、四楼经营受到影响，营业不理想，持续亏损，因此黄焯文必须履行合同并给予赔偿。对以上事实一审法院也已经确认，但同时认为因未交付涉案房屋共计150平方米部分由随意饭店、百渡人酒吧使用，不具备交付条件，驳回了秦振平、杨洪合、豪聚发公司的反诉请求。黄焯文违约将部分房屋不交付并出租宝林湾酒店、榄核快餐店、百渡人酒吧的行为，后果应由其承担，黄焯文可解除与宝林湾酒店、榄核快餐店、百渡人酒吧的租约，要求宝林湾酒店、榄核快餐店、百渡人酒吧腾挪并交付给秦振平、杨洪合、豪聚发公司。黄焯文与宝林湾酒店、榄核快餐店、百渡人酒吧的租赁合同与秦振平、杨洪合、豪聚发公司无关，本案房屋交付并无履行不能的情况。黄焯文应按照签订的《房屋租赁合同》履行并赔偿因违约造成的损失。二、根据《房屋租赁合同》和双方实际履行情况，因由黄焯文承担和支付消防工程款，黄焯文应支付剩余的5.5万元消防工程款。首先在《房屋租赁合同》中，第三条明确约定，甲方给乙方免租期为11个月(以一期消防交付为准)，第五条明确约定，如甲方原因提供不了有效证件给乙方，所造成后果由甲方负责。从合同上下文，可以看出消防设施和消防证都应由甲方即黄焯文承担负责。在实际履行过程中，由秦振平、杨洪合、豪聚发公司直接负责联系消防工程公司和申请消防证，黄焯文也按约定向秦振平、杨洪合、豪聚发公司支付了39.5万元消防工程款，消防工程款总价45万元，对此双方都无异议。在反诉的证据3微信聊天记录中，黄焯文2016年6月7日明确表示转给秦振平的消防工程款为预付款，即黄焯文愿意承担消防工程款。黄焯文支付工程款现又要求退还，是违反契约精神的行为，也与生活常理不符。秦振平、杨洪合、豪聚发公司对涉案房屋一到四楼装修和设备采购共花费超过500万，即使是黄焯文提供的偏低的价格鉴定书鉴定的装修和设备现在的价值也接近200万，装修款都是秦振平、杨洪合、豪聚发公司支付，秦振平、杨洪合、豪聚发公司也有足够资金支付相关费用。因此黄焯文声称的由于秦振平、杨洪合、豪聚发公司资金紧张而垫资的情况，与事实不符，秦振平、杨洪合、豪聚发公司无需黄焯文垫资。对此黄焯文向一审法院提交的录音证据可以证实。故黄焯文还应当支付剩余的5.5万元消防工程款。故请求法院依法判决，维护秦振平、杨洪合、豪聚发公司合法权益。黄焯文辩称：我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回秦振平、杨洪合、豪聚发公司的上诉请求，维持原判。另外，对秦振平、杨洪合、豪聚发公司在二审庭审中提到的录音，其实该录音是证明黄焯文垫付了消防费用，最后是要由秦振平、杨洪合、豪聚发公司逐步按月返还的，且该录音是一审已经审查和质证过的证据，不属于新证据。宝林湾酒店述称与其无关，不发表意见。榄核快餐店、百渡人酒吧经本院合法传唤未到庭参与诉讼，也无提交书面意见。黄焯文于2018年12月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除黄焯文与秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.秦振平、杨洪合、豪聚发公司支付拆除广州市南沙区榄核镇XXX楼加建的铁制楼梯、水塔、消防水池、电梯的梯间，恢复二楼以上的楼梯原状的费用58，740元，3.秦振平、杨洪合、豪聚发公司腾空交还广州市南沙区榄核镇XXX楼一楼(百渡人酒吧、随意快餐店使用的150平方米除外)、二楼、三楼、四楼给黄焯文，宝林湾公司、随意快餐店（黄国权）、百渡人酒吧（石涛）予以配合；4.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文支付黄焯文垫付的一级消防报建费450,000元；5.秦振平、杨洪合、豪聚发公司按每月231.915元的标准支付从2017年5月1日至房屋交还之月为止的出租税（其中包括从2018年3月1日至2018年10月31日的出租税1855.32元；从2018年3月1日至2018年10月31日的出租税的滞纳金70.4元）；6.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文支付寄送律师函的邮递费12元；7.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文支付从2017年5月至2019年1月管理费7980元（按380元/月×21月计算）；8.本案的诉讼费由秦振平、杨洪合、豪聚发公司承担。秦振平、杨洪合、豪聚发公司向一审法院提出反讼请求：1.黄焯文将广州市南沙区榄核镇新涌村XXX楼房一楼未交付的房屋（现百渡人酒吧和随意快餐店使用部分共150平方米）交付给秦振平、杨洪合使用；2.黄焯文向秦振平、杨洪合支付由于未交付上述房屋的损失116，000元(从2017年5月计至2019年1月，按5800元/月×20月计算)；3.黄焯文向秦振平、杨洪合支付消防设施安装费余款55，000元（按450000元-395000元计算）；4.黄焯文赔偿2018年10月23日影响广州市豪聚发沐足有限公司正常经营的经济损失20，000元；5.黄焯文继续履行《房屋租赁合同》，不得单方终止合同、干预、侵犯对方的合法经营。一审法院经审理认定事实如下：座落于广州市南沙区榄核镇XX南侧的四层房屋（房地产权证号为粤房地证自第153xxxx号；用地面积783.5平方米，建基面积330平方米，建筑面积1838.6平方米）在不动产登记机构登记的权属人为番禺市XX贸易有限公司。2016年4月11日，秦振平、杨洪合（为乙方）和黄焯文（为甲方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：“一、甲方把位于广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）的XX楼二、三、四楼1473平米租给乙方使用，三层租金为14000元/月。注：一楼总面积330平米未到期不予理会，但是到期后2017年5月份，甲方要把一楼以8800元/月交给乙方使用。二、乙方需要支付10万押金给甲方，首期先交5万，余下一年内补齐，以收据为准。三、甲方给予乙方免租期为11个月（以一期消防交付为准）。四、每月租金一楼8800元，二、三、四楼,14000元，每五年递增为总租金的10%为准。五、如因甲方原因提供不了有效证件给乙方，所造成后果及损失由甲方负责。六、在乙方租赁期满所有一切入墙入土的固定设施不得掀起或损坏，可移动物品可按当时市值转让给甲方，或乙方自行处理。七、在租赁期间，如甲方违约将负责乙方所在装修及其他一切损失，如乙方违约，甲方将没收乙方押金和收回房屋使用权。八、乙方经营期间，有权转让或变卖经营权甲方必须配合签约等。九、如因政府征用或拆迁等因素，甲方应给予乙方合理赔偿。十、乙方在租赁期内所发生的一切费用由乙方自行负责。（如：工商费用税收，水电物业出租税费等）十一、乙方在租赁期内要合法经营遵国家法则，如有违法经营一切后果由乙方负责。甲方要提供所有房屋证件复印件及其他证件。本合同一式三份，各执一份，经双方签名画押后即有法律效力。”履行合同期间，黄焯文支付了广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路300号A房屋2018年3月至2018年10月出租房屋的税款1776元和滞纳金70.4元，支付了广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路301号房屋2018年11月出租房屋的税款76.19元和土地使用税3.13元。共计税款1855.32元、滞纳金70.4元。2018年1月27日，黄焯文委托律师向秦振平、杨洪合和豪聚发公司发出《律师函》，要求对方归还消防款项450,000元，按时支付租金，清理四楼设置的设施，将四楼腾空，以便进行加建装修。2016年5月6日，黄焯文收取了秦振平、杨洪合支付涉案房屋二、三、四楼的押金100,000元。2016年9月1日，黄焯文、豪聚发公司、唐某就座落于南沙区榄××镇××村××Ａ商铺的问题签订《协议书》，约定：“1.平谐快餐店经营者（唐某）将店铺内电梯房使用权让给二、三、四楼经营者使用，从而致使用面积减少，经协定每个月减少铺租700元。该电梯房所占用面积租金由二、三、四楼经营者承担，租金由黄焯文（房东）收取。时间由2016年9月1日起生效。2.电梯房改造：二、三、四楼经营者负责把唐某原安装在电梯房位置内的空调、洗衣机、水电管线拆卸和重新安装。电梯房改造二、三、四楼经营者负责唐某店铺与电梯房进行隔离，使之独立经营，隔墙要求安全美观并承担改造费用。3.二、三、四楼经营者不得干涉唐某与黄焯文的租房合同期内的正常经营。4.在唐某合同经营期间，任何一方不得干涉唐某转让铺面。如合同到期，无论是该铺面房东，唐某都有优先继租权。5.本协议一式二份，具有同等法律效力。”2016年12月29日，豪聚发公司取得由广州市南沙区公安消防大队出具的穗南公消安检字[2016]第00xx号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。合格证记载场所名称豪聚发公司，地址为南沙区榄核镇XXX楼296-301号，所在层数为首层局部、二至四层，场所建筑面积1558平方米，现有消防设施包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、应急照明、疏散指示标志、安全出口（2个）、灭火种类、型号和实有数量（4KGABC干粉灭火器60个）。上述场所投入使用营业前经消防安全检查合格。2018年1月27日，黄焯文委托广东极视律师事务所以邮政特快专递的形式向豪聚发公司送达律师函。该函中确认双方在合同中同意给予对方11个月的装修免租期，要求归还代垫的消防款450,000元，按双方约定交纳租金，并将涉案房屋四楼楼顶腾空，处置好不合理的设施，清理现场，以便黄焯文加建、装修。黄焯文支付了特快专递费用12元。2018年11月10日，黄焯文委托广州市华盟价格事务所有限公司云浮分公司对涉案房屋进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2019年1月18日出具了穗华价估（云浮）[2019]007号价格评估结论书。其中，评估涉案房屋南侧外墙消防楼梯拆除及西侧楼内步梯重建费用为58740元。2018年11月23日上午7时28分，黄焯文因与秦振平、杨洪合就涉案房屋租赁问题产生纠纷报警。8时01分，警方到达场，并告知双方如协商未果可通过司法途径处理。同日，杨洪合向警方报称，当天11点42分上班时发现豪聚发公司大门被上了锁。杨洪合向公司员工了解到时黄焯文带人来锁的，于是打电话给对方，要求将锁打开。由于对方不同意，杨洪合就自行叫人把锁切开。13时13分，黄焯文又带人过来打算锁门，但被阻止了。2018年11月27日，黄焯文与石涛签订了《广州市房屋租赁合同》将座落于南沙区xx号100平方米的商铺出租给石涛。石涛用以经营百渡人酒吧。在本案一审诉讼过程中，黄焯文和秦振平、杨洪合、豪聚发公司确认按双方约定一楼百渡人酒吧和随意快餐店使用部分相应租金为5800元,黄焯文实际按每月3000元的标准向秦振平、杨洪合收取其一楼使用部分的租金。黄焯文提供了照片，照片内容反映黄焯文向送达要求涉案房屋原承租人交出原合同与新业主交接在2016年8月15日交接的通知。黄焯文主张被送达人为唐某，秦振平、杨洪合、豪聚发公司对此不予确认。黄焯文未能提供与秦振平、杨洪合办理交接手续的证据。秦振平、杨洪合提供聊天记录截图，内容反映对方询问消防的情况，并表示商量一下。秦振平、杨洪合、豪聚发公司提供银行交易明细和收据，证明已经支付消防工程的材料款和工程款共450,000元。黄焯文和秦振平、杨洪合、豪聚发公司确认黄焯文向秦振平、杨洪合支付了395,000元作为消防工程的费用。秦振平、杨洪合也未能举证证明其损失情况。另因本案转为普通程序审理，黄焯文接到一审法院向其发出的预交受理费通知书后，无正当理由未按期缴交受理费，又未提出司法救助申请，一审法院按黄焯文撤回起诉处理。一审法院认为：黄焯文和秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行义务。对于交付涉案房屋一楼150平方米房屋的请求，未交付给秦振平、杨洪合使用的部分现实际由随意快餐店、百渡人酒吧使用，现不具备交付给秦振平、杨洪合的条件，故一审法院对该项反诉请求不予支持。对于未交付上述部分房屋的损失的请求，黄焯文提供的证据不能证明已经将该部分房屋交给秦振平、杨洪合使用，一审法院认定黄焯文未能按合同约定交付涉案房屋一楼的150平方米。双方合同对未交付房屋的违约金未作约定，由于秦振平、杨洪合实际未支付相应部分的租金，又未提供证据证明未能使用该部分房屋所造成的损失，故一审法院对要求赔偿未交付房屋损失的请求不予支持。对于消防费用的请求，《房屋租赁合同》中虽然约定黄焯文应提供有效证件给秦振平、杨洪合，免租期以一期消防交付为准，但并未约定黄焯文应承担消防工程的费用。涉案消防工程材料和施工费用是用于秦振平、杨洪合经营所需的，在双方就对相关费用负担问题达成一致意见的情况下，应由于秦振平、杨洪合负担。秦振平、杨洪合要求黄焯文支付上述费用的余款缺乏依据，一审法院不予支持。对于赔偿影响经营损失的反诉请求，黄焯文虽然在2018年11月23日上午曾锁住涉案房屋的大门，但当天上午就已被打开。锁门的时间较短，且秦振平、杨洪合、豪聚发公司未能举证证明实际产生的损失大小，故一审法院对该项反诉请求不予支持。对于要求黄焯文继续履行《房屋租赁合同》，不得单方终止合同、干预、侵犯对方的合法经营的请求，因该项请求并没有具体的要求对方履行义务的具体内容，而且是对尚未发生的事实主张权利。不符《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定的起诉条件，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院于2019年3月22日作出如下判决：驳回秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司的诉讼请求。本案反诉受理费2026元，由秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。双方确认涉案房屋二、三、四楼仍由秦振平、杨洪合、豪聚发公司租赁使用。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。秦振平、杨洪合、豪聚发公司主张黄焯文至今仍未将涉案房屋一楼场地交付给秦振平、杨洪合、豪聚发公司使用。黄焯文应向秦振平、杨洪合、豪聚发公司交付场地，并赔偿秦振平、杨洪合、豪聚发公司的损失。涉案房屋的消防设施费用应当由黄焯文承担，除去黄焯文已经垫付的部分，黄焯文尚需支付消防设施费5.5万元。故本案二审争议的焦点在于：一、涉案一楼场地应否予以交付？黄焯文应否向秦振平、杨洪合、豪聚发公司赔偿损失；二、涉案房屋消防设施费用是否应当由黄焯文承担。关于涉案一楼场地的交付及黄焯文应否向秦振平、杨洪合、豪聚发公司赔偿损失问题。黄焯文、秦振平、杨洪合、豪聚发公司均确认，涉案一楼部分场地现仍由黄焯文出租给榄核快餐店、百渡人酒吧经营使用，目前租期尚未届满。根据双方签订的租赁合同的约定，黄焯文应当于2017年5月份将涉案场地交付给秦振平、杨洪合、豪聚发公司。黄焯文至今仍未将上述场地交付给秦振平、杨洪合、豪聚发公司使用，已构成违约。秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求交付涉案场地符合合同约定。但鉴于涉案场地现已出租给第三人榄核快餐店、百渡人酒吧经营使用，租赁期间尚未届满，为保障第三人的合法权益及交易的稳定，一审法院认定涉案场地不具备交付条件并无不妥，本院对此亦予以认可。故对于秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求交付一楼涉案场地的主张，本院不予支持。对于黄焯文未能按期交付涉案场地的违约责任问题，由于双方在租赁合同中对此并无明确约定，而秦振平、杨洪合、豪聚发公司以黄焯文收取的租金作为损失依据不足。如涉案场地交付给秦振平、杨洪合、豪聚发公司，秦振平、杨洪合、豪聚发公司则应当向黄焯文交付相应租金。故黄焯文收取的榄核快餐店、百渡人酒吧的租金，并非当然属于秦振平、杨洪合、豪聚发公司收益。至于秦振平、杨洪合、豪聚发公司主张因黄焯文未交付一楼场地造成其经营损失，秦振平、杨洪合、豪聚发公司并未能提供证据予以证实。一审法院据此驳回秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求赔偿损失的请求具有充分的事实和法律依据，本院予以维持。关于涉案房屋消防设施费用是否应当由黄焯文承担的问题。《房屋租赁合同》第五条约定“如因甲方原因提供不了有效证件给一方，所造成的后果及损失由甲方负责”。该约定中仅约定黄焯文应向秦振平、杨洪合、豪聚发公司提供有效证件，并未约定涉案房屋消防设施由黄焯文负责建设。且秦振平、杨洪合、豪聚发公司租赁涉案房屋用于经营沐足娱乐项目，有特殊的消防要求，依常理，消防设施由经营者自行投资建设，故秦振平、杨洪合、豪聚发公司主张该约定的“有效证件”包含消防工程建设依据不足。秦振平、杨洪合、豪聚发公司提供的录音光盘中，秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求黄焯文支付45万消防费用只是秦振平、杨洪合、豪聚发公司单方意思表示，黄焯文并未明确同意。故本院对秦振平、杨洪合、豪聚发公司主张黄焯文已口头同意承担消防费用的意见不予采信。该聊天光盘一审法院庭审过程中已进行质证，本院对秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求二审过程中重新质证的请求不予准许。秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求黄焯文支付剩余5.5万元消防工程费用的上诉主张，本院不予支持。综上所述，秦振平、杨洪合、豪聚发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3820元，由上诉人秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年二月十一日书记员  陈婷婷郭蔚琳