宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初2448号 原告（反诉被告）：茹姗姗，女，1989年9月17日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：徐阳恒，浙江素豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孟海燕，女，1975年11月8日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：王晓春，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 原告茹姗姗为与被告孟海燕房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月12日向本院起诉，本院于同日受理。被告孟海燕在答辩期内提出反诉，本院依法与本诉合并审理。本院依法由审判员洪磊适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告茹姗姗的委托诉讼代理人徐阳恒，被告孟海燕的委托代理人王晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茹姗姗向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》解除，被告向原告返还已支付的50000元，赔偿原告违约金346000元，赔偿原告律师费损失25000元。 事实与理由：2019年4月27日，原告通过中介方宁波甬禾房产经纪有限公司（以下简称“甬禾公司”），与被告签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《居间服务合同》等，约定由原告购买被告所有的位于房屋及附属设施，房屋建筑面积为89.05平方米，房屋价款为173万元。合同签订后，原告按约支付5万元定金，被告出具收条。2019年6月2日，中介通知双方次日付首付并办理网签及过户。6月3日上午，等各方到现场后发现被告无法提供土地使用权证，致使无法办理相关手续，故各方同意等被告将土地证做出来后另行安排时间网签、首付及过户。当天上午，中介陪同被告前往镇海区行政服务中心办理土地证事宜。被告从行政服务中心出来后即向陪同的中介人员表示不想卖这个房子，当天下午被告向中介确认不再出卖该房产。原告在得知被告明确拒绝履行合同义务后，于2019年6月24日向被告发出书面解除通知,书面通知于6月27日到达被告处,6月26日，原告短信发送解除的通知,即时到达被告处，合同解除时间应为2019年6月26日。原告认为，被告在履行期限届满前明确表示拒绝履行合同义务已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院。 被告孟海燕答辩称：2019年4月中下旬，被告打算卖房，就找了小区边上的中介，具体名字不知道，店面挂着“德佑”的招牌，中介一个姓丁的女工作人员与被告接洽，具体叫什么名字不知道。4月27日当天，小丁和被告联系，说找到买家了，当天买家来看房，看完就走了。到了晚上，小丁和被告说谈好了，被告和被告妹夫就到“德佑”店铺里签了合同，当时有好几个人在场，被告就认识小丁，原告夫妻也在场，当天原告转账1万元到被告妹妹账户作为定金，房产证交给了小丁。次日晚上，小丁和原告的老公两个人来被告家，转账4万元到被告老公账户作为定金。当时说好了5月27日付首付。5月27日，原告方没付被告首付款。小丁和被告联系，说29日付首付款。到了29日，小丁和被告说原告征信有问题，又没付首付款。6月3日，小丁通知被告去店里，小丁问被告要土地证，被告在家里没找到，小丁说去行政服务中心咨询一下土地证是否丢了。行政服务中心工作人员说涉讼房产没领过土地证，可以领新证，要1至2个工作日。然后被告就离开了。后小丁有发被告微信，具体哪天记不清了，不是6月3日当天，叫被告网签。被告答复说原告没付首付，原告征信也有问题，现在不适合网签。被告认为，被告不存在违约情形,是原告违约支付首付款，经征信机构征信显示原告征信不良无法办理按揭贷款,存在违约的情形。被告未向原告或者案外人作出过不予卖房的意思表示，被告一直同意卖房，是因为原告无法取得贷款,无法支付相应款项。原告无权单方解除合同，解除合同时间应是双方在庭审中一致确认解除的时间。被告同意归还5万元定金，但该笔定金应抵作原告应支付的违约金。 针对被告的答辩意见，原告认为：原告是按照中介预约的时间在2019年6月3日带银行卡来中介处办理首付款、网签等手续的，原告的履行符合双方的约定，不存在违约行为。即使根据书面合同的约定，首付时间是2019年5月27日，但是合同约定延期支付首付款15天以上，购买方才构成根本违约，而被告在2019年6月3日当天就以明示方式表示不再履行出卖义务，已经构成根本违约。 反诉原告孟海燕向本院提出诉讼请求：反诉被告赔偿反诉原告违约金346000元，赔偿反诉原告律师费损失25000元。 事实与理由：与本诉答辩意见一致。 反诉被告茹姗姗答辩称：与本诉意见一致，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 原告茹姗姗在举证期间内向本院提供的证据有： 1.《存量房屋买卖中介合同》复印件一份，欲证明所涉房产坐落、总价、违约责任的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为合同证明证明原告未按约支付款项，系原告违约。本院对该证据真实性予以认定。 2.《居间服务合同》复印件一份，欲证明甬禾公司系本交易的中介机构的事实。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 3.收条、银行转账凭证复印件各一份，欲证明被告收到原告定金5万元，1万元由原告转账给孟燕莎，4万元由原告配偶转账给杨旺，被告未告知原告及中介被告本人银行账户，也未授权第三方接受首付款的事实。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告后两项证明目的，被告告知原告由被告老公杨旺来收款。本院对该组证据真实性予以认定。 4.情况说明复印件一份，欲证明被告于2019年6月3日向中介确认不再卖房的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议。本院认为，该证据系甬禾公司证人证言，证人未出庭作证，故对该证据不予认定。 5.委托代理合同复印件、发票复印件、银行凭证复印件各一份，欲证明原告因本案支付律师代理费用的事实。经质证，被告对该组证据真实性无异议，但认为被告不应支付。本院对该组证据真实性予以认定。 6.解除通知书复印件、EMS底单复印件、投递记录打印件各一份，欲证明原告于2019年6月24日向被告发出解除通知书，该通知书于2019年6月27日送达被告的事实。经质证，被告对该组证据真实性无异议，认为通知书被告收到过，原告提出解除合同，被告同意解除，但被告要追究原告的违约责任。本院对该组证据真实性予以认定。 7.录音光盘一张、文字整理打印件一份，欲证明6月3日上午被告无法提供土地证的事实，2019年6月3日下午5时左右，被告告知中介，并让中介转达原告，不管原告是否要求继续履行，不管以后贷款能不能批下来，被告都不会卖房子，也不会配合签字、过户手续的事实。经质证，被告承认和中介方的店长通的电话，被告不是不想卖房，主要是因为一直没收到首付款。本院对该组证据真实性予以认定。 8.手机截屏打印件一张，欲证明原告于2019年6月26日通过苹果手机Imessage及短信方式向被告发出解除通知书，该通知书当即到达被告的事实。经质证，被告对该组证据真实性有异议，认为被告未看到过该短信，是否发生成功不清楚。本院认为，该组证据系原告自制，被告有异议，故对该组证据真实性不予认定。 9.照片打印件三十三张，欲证明被告自2019年5月26日入群，中介机构多次通知被告准备好包括土地证在内的资料的事实，原告于2019年6月27日通过该微信群通知被告解除合同，该通知当即送达被告的事实。经质证，被告对该组证据真实性有异议，认为这些显示的被告未回应过一条，被告无任何默认义务，被告没有跟任何一方达成合意，不存在口头变更的事实，不能根据微信聊天更改合同约定。本院认为，该组证据系原告自制，被告有异议，故对该组证据真实性不予认定。 审理中，原告申请证人丁某1、丁某2出庭作证，本院依法予以准许，证人丁某1出庭陈述称：“我就职于宁波百汇乐居房地产经纪有限公司百汇路丽景英郡店。2019年4月27日晚上签订原、被告合同，原、被告、我与店长都在场，合同约定2019年5月27日做网签、付首付及过户。5月22日，我联系被告说安排时间做网签、付首付及过户，被告答复我要在礼拜日才可以给我答复，后约定5月29日做网签、付首付及过户。5月29日上午，原告方到店，我们要求原告提交征信，我们发现原告征信有逾期，具体逾期情况不清楚，我就给被告打电话说原告征信有问题，被告跟我‘我给你们5天时间，如5天时间处理不好房子就不卖了。’6月1日，我们找到可以办理按揭的银行，联系被告可以办理按揭，约好6月3日10点到我们店里（丽景英郡531号，店面叫“德佑”）。10点30分，双方都到我们店里，当时我要求被告拿出土地证，被告回家找了土地证之后没找到，无法办理网签，我与丁某2、夜（音译）小维陪同被告去行政管理中心查询发现被告没有办理过土地证，询问工作人员办理土地证要80元，两天办出来，我跟被告说土地证办出来之后就继续进行交易，被告说她要去北京，对我说不想卖了，我向店长樊自语反映了这个问题，后他与被告电话联系，被告在电话中表示不卖房了，后我微信、信息、电话联系被告，被告均联系不上，后我叫丁某2与被告联系，他也没联系上被告。2019年4月27日被告把房产证给我，2019年6月5、6日被告从行政服务中心取回房产证。”经质证，原告对证人证言无异议。被告对合同签订时间及过程、定金支付经过无异议，对网签的定性、交付房产证的时间节点无异议，对证人陈述的其他内容均有异议，不予认可。 证人丁某2出庭陈述称：“我就职于宁波甬禾房产经纪有限公司波波城店。2019年4月20多日，原告向我表达有买房意向。4月27日下午一点，我陪同原告到晚上一点，看房并把合同签好。2019年5月22日，我联系丁某1要求她约房东，丁某1当天跟我说房东要求5月26日再定。5月27日，我约了我司法务，跟房东协商好5月29日过户、首付、网签、按揭，当日发现原告征信有问题，当时对接的银行不能办理按揭，我们跟房东说明情况，另外找银行办理按揭，房东说给我们5天时间。我们在5月31日就联系好了按揭的银行。6月3日，办理手续时发现被告无土地证，当日原、被告双方和中介人员去镇海行政服务中心补办土地证，后被告就不想卖房了，后我于6月12日给被告发送短信，被告未回复。”经质证，原告对证人证言无异议。被告对短信未回复、对网签性质界定及付款及网签、过户的顺序认可，对其他有异议，被告称6月3日证人不在场。对于证人证言的效力认定，本院将在下文结合争议焦点进行论述。 被告孟海燕在举证期间内向本院提供的证据有： 1.收件凭证、房产证、契税存根复印件各一份，欲证明被告房屋产权明晰、性质合法完全不影响过户，且中介方已完全知晓该情形的事实。经质证，原告对收件凭证真实性不予认可，对其他证据真实性予以认定。本院认为，收件凭证系复印件，与原件无法核对，且原告对此有异议，故对该证据真实性不予认定；对房产证、契税存根真实性予以认定。 2.手机截屏打印件二张，欲证明原告知晓被告银行账户信息的事实。经质证，原告对该组证据真实性无异议，但认为账户不是孟海燕本人账户。本院对该组证据真实性予以认定。 3.手机截屏打印件五张，欲证明原告存在信用记录不良的情形，导致之后违约的事实。经质证，原告对该组证据真实性无异议，但认为不能证明原告违约。本院对该组证据真实性予以认定。 4.委托代理合同、律师费发票各一份，欲证明被告维权损失的事实。经质证，原告对该组证据真实性无异议，但认为合同约定是风险代理，且没有支付凭证。本院对该组证据真实性予以认定。 根据已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下： 2019年4月27日，原、被告签订一份《存量房屋买卖中介合同》，约定：出售方（甲方）孟海燕，购买方（乙方）茹姗姗，所售房屋地址：房屋及附属设施，面积89.05平方米。所有权证号：房权证骆字第××号，共有权证号：字第2014019554号，土地使用权证号：字第2014019554号。出售方与购买方通过甬禾公司居间介绍成交，成交价1730000元。购买方的付款方式为贷款：房屋转让价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金。购买方应于2019年4月28日前将定金50000元以自行支付方式支付给出售方。购买方应在2019年5月27日前将首付款470？000元以自行支付的方式支付给出售方。购买方拟贷款金额为1210000元。买卖双方应于接受到中介通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书……买卖双方于2019年5月28日前共同办理网签手续。买卖双方应于接到中介通知2个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；如购买方为贷款的，则乙方应于贷款机构或居间方通知后7个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续。出售方于2019年10月31日将该房屋交付给购买方……买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出售方若出现下列情形之一，构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1.出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2.该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。购买方若出现下列情形之一，构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。 2019年5月27日，原、被告与甬禾公司签订《居间服务合同》。 2019年4月28日，被告向原告出具收条，确认收到定金50000元。其中10?000元由原告转账给案外人孟燕莎，40000元由原告配偶转账给案外人杨旺。 另查明，2019年5月29日，因原告方征信有问题，原告未向被告支付首付款470000元。2019年6月3日，因被告无法提供涉讼国有土地使用权证，无法办理涉讼房产过户等手续。 本院认为，原告与被告签订的《存量房屋买卖中介合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在办理涉讼房产过户登记手续时，未能提供国有土地使用权证，构成违约，应当承担相应违约责任。合同约定原告应于2019年5月27日前支付被告首付款470000元，原告至今未付款，构成违约，亦应当承担相应违约责任。原告称被告曾单方向中介方表示拒绝出售涉讼房产，被告对此予以否认，原告提供的证据不足以证明该主张，应承担由此产生的不利后果，本院对该意见不予支持。合同虽约定守约方有权以书面通知方式解除合同，但在双方均有违约行为的情况下，原告无权单方解除合同。审理中，原、被告双方一致确认解除合同，本院依法予以确认。原告向被告支付的定金，被告应返还原告。原告要求被告支付违约金、赔偿律师费，以及被告要求原告支付违约金、赔偿律师费，金额相等，性质相同，应予以抵销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告茹姗姗与被告孟海燕签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》解除； 二、被告孟海燕返还原告茹姗姗50000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告茹姗姗的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告孟海燕的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费7615元，由原告茹姗姗负担6711元（已预交），由被告孟海燕负担904元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费7240元，由反诉原告孟海燕负担（已预交3432.5元），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  洪 磊 人民陪审员  刘渊静 人民陪审员  王恩龙 二〇二〇年二月二十一日 代书 记员  李鹏聪