江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0891民初1694号 原告：宋晓云，女，汉族，1960年7月10日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：杨沫，江苏冠誉律师事务所律师。 被告：王永霞，女，汉族，1976年8月25日生，住淮安市。 委托诉讼代理人：倪志新（系王永霞丈夫）男，汉族，1976年6月12日生，住涟水县。 原告宋晓云与被告王永霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，先适用简易程序进行审理。后因审理需要依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨沫，被告委托代理人倪志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋晓云向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《租房协议》，并责令被告腾退淮安市绿地世纪城二期独栋商业25号楼3室房屋；2、请求判令被告支付占有房屋期间租金及占有使用费用4万元（以每月5000元标准，自2018年10月至2019年6月30日，之后以每月5000元标准，支付至实际返还房屋之日）；3、被告承担诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2015年10月1日，就淮安市绿地世纪城二期独栋商业25号楼3室房屋的租赁达成一致，并于当日签订租赁协议。2018年12月，原告在催要租金期间得知，被告将承租房屋转租给案外人从事房产中介，且至原告起诉，被告尚欠原告年租金未支付。被告的行为已经严重违反合同约定。请求法院依法支持原告诉请。 被告王永霞辩称，原告主张被告将涉案房屋转租给他人不是事实。实际情况是被告经营教育培训，因去年国家相关部门对教育机构进行整顿，在此期间被告经营的培训机构不符要求，被责令停止办学。为继续经营，被告将门店招牌更换为房产中介和培训机构二个招牌，房产中介实际没有实际经营，还是教育培训，不存在转租。如原告要求解除租赁协议，按合同约定，应当赔偿被告损失。关于原告所主张的租金，被告方已预付至2020年，不存在欠付租金。请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实： 2015年10月1日，原告宋晓云（甲方）被告王永霞（乙方）签订《租房协议》，约定甲方将其位于淮安市房屋，出租给乙方用于教育咨询；乙方承租房屋只能自己营业，不得将房屋转租、转借、合伙租用，一经发现立即终止合同，一切纠纷由乙方负责；租赁期限自2015年10月1日至2020年10月1日，年租金为前三年每年55000元，后二年每年6万元，付款方式为一次性付清，上一年度的3月10日前交付年租；合同未到期因甲方原因停租，甲方应赔偿乙方的损失，因乙方原因停租，甲方不退还租金。协议还约定了其他条款。 以上租赁协议签订后，原告依约于2015年10月向被告交付了房屋，被告遂从事教育培训经营并于2016年11月，办理“淮安市生态新城行知教育咨询中心”营业执照，门头设置了“行知教育”的招牌。2018年10月，淮安生态文旅区相关执法检查机构，指出被告无证办学等问题，要求其尽快申报办学许可。2018年11月23日，“淮安生态文旅区校外培训机构专项治理工作领导小组”，向被告经营的“行知教育”送达告知书，告知其开展校外培训但未取得教育部门发放的许可证，要求其立即终止违法办学行为，进行停业整顿。被告按要求停业整顿并将原“行知教育”的招牌进行更换，其中原招牌约三分之二位置更换为“优家地产”，另三分之一位置更换为“行知”，下方有二个小字为“教育”。2019年1月4日，淮安生态文旅区社会事业局，书面通知被告王永霞丈夫倪志新，告知其举办“淮安市行知教育培训中心有限公司”申办材料已收悉，经审查已经基本具备条件，同意设立。 2019年4月4日，原告委托律师发律师函，称被告未经原告同意将一楼房屋转租给房屋中介构成违约，现函告收函后三日内办理合同终止手续并于10日内搬迁、结清全部款项。因被告收函后未予理会，原告遂诉至本院。 审理中，被告另陈述，在2018年10月“行知教育”停业整顿期间，原告丈夫从卫民担心被告不付租金，以借款方式向被告丈夫倪志新借款10万元，并注明待抵房租，因此，被告不欠付原告的租金。被告认可2018年10月至2019年6月期间应付租金4万元。原告表示认可借款10万元，该款系原告孩子在国外读书急用所借，系从卫民与倪志新之的民间借贷关系，与本案无关。被告对此表示，如原告不认可借款10万，其将报警，对该10万元借据不作为证据向法院提交。对于所租赁的涉案房屋，被告表示虽在使用，但培训教育不是太正常。 原告还主张，按租赁协议约定，2019年10月，被告应当支付次年租金6万元，但其未支付，被告该行为成为新的解除合同的事实。 被告还陈述，办学许可办好后，门头招牌又改为“行知教育”。期间，原告曾提出涨房租，被告同意涨，希望幅度小一些，同意翻一倍，但原告要涨到15万以上。之后，被告让其员工谷帅与原告谈，当时，谷帅还还未将其微信名“优家地产谷帅”改过来。原告表示被告员工谷帅从事地产中介，其微信系被告丈夫倪志新推送。原告认可与被告之间对房屋涨价事宜进行过磋商，但无结果。 根据原、被告诉辩主张，本案主要争议焦点：案涉租赁协议应否予以解除及被告应否向原告退房并支付所主张的租金。 本院认为，原、被告之间所签订的租房协议合法有效，当事人应按约行使权利并履行义务。 关于原告主张租赁协议应否解除，协议关于解除条件，约定为“不得将房屋转租、转借、合伙租用，一经发现立即终止合同”。被告承租房屋后，一直从事教育培训经营，2018年10月，其因存在无证办学等问题，被政府相关部门要求停业整顿。在被告申报办学许可期间，其虽曾将门店招牌更换成“优家地产”，但门头仍实际保留了“行知教育”的字样，且被告在办妥办学许可后，又将门店招牌改成“行知教育”。以上事实，并不能够确认被告违反协议约定，将所租赁的房屋再进行转租的事实。至于被告员工谷帅微信名“优家地产谷帅”，也不能直接证明被告将涉案房屋转租给他人。因此，原告主张被告将涉案房屋转租严重违反协议约定而请求解除租赁协议，举证不足，其应承担举证不利的后果。 关于被告应否向原告支付所主张的租金。根据当事人陈述，2018年10月至2019年6月，被告应付租金为4万元，被告应预付下年度租金为6万元，共10万元。另原告丈夫从卫民，于2018年10月，向被告丈夫倪志新借款10万元并注明待抵房租。就原告丈夫从卫民向被告丈夫倪志新借款10万元而言，虽然被告未提交借据，但原告并没有并未否认借款的事实，且借款亦为原告孩子读书所用。故本院认定该借款10万元，可冲抵被告应付的租金。以借款抵租金，既可以减少当事人的讼累，也可节约审判资源。被告辩称不存在欠付租金的事实成立。原告主张从卫民与倪志新之间民间借贷关系与本案无关，理由不能成立，本院不予采信。 综上，原告主张因被告违约转租涉案房屋请求解除租赁协议及要求被告腾退房屋并支付租金，依据不足。且双方在租赁协议履行中，曾有过租金调整的磋商。双方成讼原因并不在于原告主张被告转租房屋，本质是因租金调整双方未能协商一致所致。然协议约定的租金及其他相关条款，对当事人而言，均具有约束力。当事人应当本着诚信原则，依约行使权利并履行义务。原告提出的诉求，因其举证不足，应当承担举证不利的后果。 本案经本院主持调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告宋晓云的全部诉讼请求。 案件受理费926元，由原告宋晓云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××71）。 审 判 长  陈建淮 人民陪审员  尹 红 人民陪审员  刘艳芳 二〇二〇年二月五日 书 记 员  徐 力 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。