中华人民共和国广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0785民初1647号原告：岑福雁，男，汉族，住恩平市，现旅居委内瑞拉玻利瓦尔共和国。委托诉讼代理人：岑小燕，女，住恩平市。与原告是姐弟关系。被告：恩平市壹信房地产置业有限公司，住所地：恩平市恩城小岛东8号之一，统一社会信用代码：91440785581368697P。法定代表人：郑健芬。委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。原告岑福雁与被告恩平市壹信房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告岑福雁的诉讼代理人岑小燕、被告恩平市壹信房地产置业有限公司的诉讼代理人陈晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑福雁向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还购房定金100000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告准备购买被告开发的位于恩平市小岛的汇景花园1幢208房，但因原告资金不足，需回委内瑞拉玻利瓦尔共和国筹集房款及相关材料办理购房手续，2016年3月31日向被告交付定金50000元，被告同意在签约前为原告保留该房屋房源，相关的购房款在签订正式购房合同按合同约定的方式支付，届时定金转为购房款。原告于当天按照约定通过中国银行将50000元定金转账给被告，被告收到定金后，向原告开具一张载明“今收到岑福雁交来购汇景花园1幢208号房定金50000元”的收据，收据盖有被告公章。2016年9月，原告筹集到足额的房款，准备回国办理购房相关手续，委托姐姐前去被告处办理购房所需具体材料时，被告却告知此房已出售，且不退还购房定金给原告。原告认为，原、被告订立的合同符合法律的规定，依法应受到法律的保护。被告收取原告购买房屋的定金后，应依约为原告保留房源，积极与原告沟通并帮助原告办理相关购房手续，保证原告的合法权益。现被告在未告知原告且取得原告同意的情况下，单方解除合同，将约定由原告购买的房屋出售给他人，造成原告无法实现购买该房屋的目的。其行为已构成违约，被告应当退还已收取原告的购房定金50000元，并根据法律规定的定金罚责规定，双倍返还购房定金给原告。原告为证明其主张提供证据如下：1.原告身份证、原告护照复印件，证明原告主体资格适格；2.被告工商登记资料，证明被告的主体资格适格；3.收据、转账单复印件，证明原告已经向被告交付50000元定金。被告恩平市壹信房地产置业有限公司辩称，一、原告交付定金后，因个人原因拒绝与被告签订商品房买卖合同，构成违约，无权要求返还定金。原告于2016年3月31日向被告交付5万元定金，拟购买汇景花园1幢208房，并告知被告其委托姐姐岑小燕为代理人，代理处理与购房有关的全部事宜。被告通知原告于七日内到售楼部签订《商品房买卖合同》，同时通知广东义轩律师事务所准备签约所需的《商品房买卖合同》文本。经原告提出，双方最终确定于2016年4月9日签订《商品房买卖合同》。2016年4月9日下午，××仪携带已填写完善的六份《商品房买卖合同》文本至被告的售楼部，由被告盖章后提供给原告签名。××仪在场指导原告签订《商品房买卖合同》，但原告临时改变主意，拒绝签订《商品房买卖合同》，称回去与家人商量后再作决定。2016年4月15日，原告的代理人岑小燕到售楼部要求以该商品房的单价换购高楼层的商品房，否则就不向被告购买商品房。由于高楼层的商品房售价远比二层商品房售价高，故被告同意换房，但原告必须补足相应差价，岑小燕不同意，并称不会与被告签订商品房买卖合同。被告的业务员明确告知岑小燕，如原告放弃购买该商品房，则其交付的五万元定金不予返还，岑小燕当场表示不索要定金，也不与被告签订商品房买卖合同。此后，被告多次电话通知原告签订商品房买卖合同，未果。二、原告陈述的事实明显违背房地产交易惯例，不足以采信。根据一般的商品房买卖惯例，客户向开发商交付定金后，无论是书面约定还是口头约定，均是在十五日内签订正式商品房买卖合同。原告诉称其交付定金后，时隔六个月时间才拟回国签订商品房买卖合同，该陈述事实明显违背了房地产交易的惯例。本案的事实是原告向被告交付了五万元定金后，被告通知被答辩人签订书面商品房买卖合同，而原告因为个人原因拒绝签订，同时其也放弃定金。综上所述，原告违约在先，无权请求返还定金，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告提供证据如下：1.《商品房买卖合同》复印件，证明被告已经拟好合同文本，并盖好公章，要求与原告签订合同，原告因个人原因拒绝签订；2.汇景花园项目销售独家代理合同复印件，证明汇景花园项目销售后期，被告委托专业销售公司代为销售；3.顾问合同复印件，证明被告委托律师事务所为其与客户签约提供法律服务，指示事务所工作人员参与2016年4月9日原告与被告签约的全过程。经审理查明，汇景花园坐落于恩平市恩城小岛，由被告恩平市壹信房地产置业有限公司开发。汇景花园开始发售后，原告认购了该花园的1幢208房，双方约定先由原告交付50000元定金。2016年3月31日，原告通过其姐姐岑小燕从中国工商银行向被告账户汇入50000元。当日，被告向原告开具了号码为NO.4102158的《收据》，具体内容为“今收到岑福雁交来购汇景花园1幢208房定金金额（大写）伍万元，￥50000元。《收据》加盖了被告财务专用章。后原、被告双方未签订《商品房买卖合同》。2016年9月8日，被告将汇景花园1幢208房出售给他人。原、被告为此产生纠纷，原告诉至法院，并提出上述请求。本院认为,虽然原、被告没有签订书面的合同，但原告与被告达成商品房买卖的合意，并交付了定金，以此担保将来订立商品房买卖合同，原、被告之间已经形成了实践性的预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”和《商品房销售管理办法》第十六条第一款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”的规定，商品房买卖双方当事人应当订立书面的商品房买卖合同。虽然原告有购买被告开发的汇景花园1幢208房的意向，支付了定金，但未与被告订立商品房买卖合同。因此，导致双方无法订立商品房买卖合同的责任由谁承担及原告支付给被告的定金如何处理是本案的争议焦点。一、原、被告没有订立商品房买卖合同的责任由谁承担的问题。原告提出交付定金后，与被告约定待原告返回委内瑞拉玻利瓦尔共和国筹集足够资金及相关资料再与被告办理购房手续。2016年9月，原告准备回国购买时，被告已出售该房屋给他人，其过错在于被告。而被告则认为原告为更换高楼层的房屋，不愿与被告订立商品房买卖合同，过错在于原告。本院认为，虽然原告有购买被告商品房的意向，选择了房号，并支付了定金，但原、被告双方却没有签订书面合同约定房屋的基本状况、总价款、签署正式合同的期限、定金等条款及违约责任的处罚等内容。根据商品房预售的交易习惯，买受人与房地产开发企业达成商品房买卖的合意后，应当签订认购意向书、订购书、预定书等形式的商品房预约合同。在本案中，原告提供的《收据》证明了原、被告双方买卖汇景花园1幢208房达成合意，原、被告之间已经形成了实践性的预约合同。但双方对签订正式商品房买卖合同的期限约定不明，原告诉称原、被告约定待原告返回委内瑞拉玻利瓦尔共和国筹集足够资金及相关资料再与被告办理购房手续；被告辩称原告为更换高楼层的房屋，不愿与被告订立商品房买卖合同，双方各持己见。原、被告双方都无法提供充足的证据证明未能签订商品房买卖合同属于对方的过错，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原、被告双方未能签订合同不能归责于原告，亦不能归责于被告。二、原告所交付定金的处理问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，由于原、被告未能签订书面合同的责任不能归责于原告，亦不能归责于被告，因此，被告应将收取的定金50000元退回原告。而原告请求双倍返还购买定金100000元的理由不充分，证据不足，本院不予支持。被告提出原告违约在先，无权请求返还定金的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告恩平市壹信房地产置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还定金50000元给原告岑福雁；二、驳回原告岑福雁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由原告岑福雁负担1150元，被告恩平市壹信房地产置业有限公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  张英军审 判 员  吴艺童人民陪审员  曾爱连二〇一七年三月三十日书 记 员  莫博文