北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终981号上诉人（原审被告）：张勇，男，1975年3月29日出生，汉族，北京宝铭翔餐饮管理有限公司职工，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：北京和嘉汇商业管理有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院2号楼201室。法定代表人:邓先平，董事长。委托诉讼代理人：顾子君，女，北京和嘉汇商业管理有限公司职工。上诉人张勇因与被上诉人北京和嘉汇商业管理有限公司（以下简称和嘉汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张勇上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判驳回和嘉汇公司的该部分诉讼请求。事实和理由：1、我系北京宝铭翔餐饮管理有限公司的法定代表人，我与和嘉汇公司签订合同系代表公司签订，我并非合同主体；2、一审法院判决我应支付和嘉汇公司的租金及物业费金额错误。和嘉汇公司辩称，我公司同意一审判决，不同意张勇的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。和嘉汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令我公司与张勇签订的《租赁合同》解除；2.判令张勇向我公司支付拖欠租金及物业费391262.67元（拖欠租金标准为5元一天一平米，租金一天750元；物业费150元一天计算）；3.判令张勇向我公司支付房屋占用赔偿金，时间自2019年8月1日起至房屋实际归还之日止，金额按租赁合同约定租金5元/天/平方米、物业1元平米/天计算；4.请求张勇腾退位于阜石路165号院2号楼2层4-2房屋；5.本案诉讼费由张勇承担。一审法院认定事实：2015年4月1日，和嘉汇公司（出租人）与张勇（承租人）签订《租赁合同》，约定和嘉汇公司同意将位于北京市石景山区阜石路165号院2号楼的商业用房出租给张勇使用，标的房屋实测的总建筑面积为150平方米，承租建筑面积作为计算标的房屋租金、物业费、其他费用等费用的依据。本合同租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日。其中2015年6月1日至2015年7月31日为免租期，承租人在此期间免向出租人支付租金，但应支付物业管理费和其他费用。1、单位建筑面积的租金标准为人民币5元/平米/天。单位建筑面积的物业管理费标准为1元/平米/天。承租押金22813元。第十章承租人义务，第一条：按照本合同约定及时、足额缴付租金、物业管理费、其他费用及各项押金。合同签订后，和嘉汇公司将房屋交付张勇使用，张勇用于经营“煲上皇”餐厅，编号203-1。张勇向和嘉汇公司交纳房屋押金22813元。2018年6月1日，和嘉汇公司与张勇签订续签《租赁合同》，约定和嘉汇公司同意将位于北京市石景山区阜石路165号院2号楼的商业用房出租给张勇使用。房屋实测的总建筑面积为150平方米，承租建筑面积作为计算标的房屋租金、物业费、其他费用等费用的依据。租赁期限自2018年6月1日起至2020年11月14日止。单位建筑面积的租金标准为人民币5元/平米/天。租金不包括本合同所规定的物业管理费及承租人承租标的房屋在使用过程中应缴纳的其他实际发生的费用。租金采用上付。从租期起始日起为人民币5元/天/建筑平方米；从第二年开始递增，每二年在上一租赁年度租金标准的基础上递增5%。承租人首期租金应于本合同签订之日起5工作日内支付，从第二个支付期开始，承租人应于每个支付期期初三个工作日内按照本支付期的日历天数足额支付本起的租金。其中，2018.6.1-2018.11.30，租金143719元；2018.12.1.-2019.5.31，租金150905元；2019.6.1-2019.11.30，租金150905元……。单位建筑面积的物业管理费标准为1元/平米/天。物业管理费采用上付方式，支付时间与租金支付约定的时间一致。承租人应按本条约定的时间和出租人要求的支付形式，如期足额交纳本章约定的各种款项；逾期交纳的出租人有权按本合同的约定从押金中扣除应付款项，扣除押金用以冲抵承租人应付款项……如果承租人逾期三十天仍未支付所欠款项的，出租人有权解除本合同，并要求承租人承担违约责任。第十二章标的房屋的交还，由于承租人原因导致本合同提前终止，承租人应自终止日起十五日内交还标的房屋，并按交还房屋当时的租金标准支付实际占用费，并承担占用期间的物业管理费和其他费用。承租人不能按上述期限交还标的房屋的，每逾期一日，应当按交还房屋当时租金标准的三倍向出租人支付实际占用费，并承担占用期间的物业管理费和其他费用。和嘉汇公司自认从2015年11月15日开始收取租金，此前为免租期，张勇累计支付租金737004元，物业费120275元。和嘉汇公司同意以张勇已交的房屋押金22813元抵扣欠付的租金。2018年7月5日，和嘉汇公司向张勇发送租金催缴单，该催缴单载明：1、承租人张勇截止至2018年5月31日共欠房租39887元，物业费2250元，合计金额42437元。2、新签合同租金2018年6月1日-2018年11月30日共应付租金143719元，物业费27450元，合计金额17116元。2018年9月12日、2018年10月16日、2019年2月15日，和嘉汇公司分别向北京宝铭翔餐饮管理有限公司（张勇）发送《关于贵公司欠缴租金的函》，督促张勇交纳租金及物业费。2019年7月18日，和嘉汇公司向张勇发出《催款通知》，该《催款通知》载明：我公司于2019年2月15日因您欠缴我公司房租款项一事进行书面催缴，我公司至今未收到您所欠缴的房屋租金和应交的房屋租金及物业费，截止2019年7月1日您应缴纳租金425416元，应缴纳物业费84750元，两项共计510166元。特此通知您缴纳欠缴租金及物业费，欠缴明细及缴费方式如下：一、请于2019年9月15日前分两次结清自2017年11月15日至2019年5月31日期间的租金及物业费共计331811元，租金部分我司考虑您的实际经济情况给予优惠，还款金额以原合同的85％缴纳，具体还款日与金额如下：1、第一次还款：2019年8月15日前应还租金105065.1元，应还物业费57300元，两项共计应还162365.1元。2、第二次还款：2019年9月15日前应还租金128269.25元。二、自2019年6月1日至2019年11月30日应缴纳租金及物业费共计178355元，租金部分将按原合同的80％支付。2019年7月31日前应还清2019年6月、7月期间的租金40241.33元，应还物业费27450元，两项共计67691.33元。……2019年8月8日，张勇将涉案房屋锁门闭店。审理中，双方确认租赁合同于2019年8月8日解除。一审法院认为，和嘉汇公司与张勇签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同履行主体为张勇与和嘉汇公司，双方均应依约履行，张勇辩解和嘉汇公司应向北京宝铭翔餐饮管理有限公司主张权利的意见，法院不予采信。和嘉汇公司已经按照约定向张勇交付了租赁房屋，张勇亦应按照约定支付和嘉汇公司房屋租金及物业费。双方于2015年6月1日签订的租赁合同约定免租期为2个月，和嘉汇公司自认自2015年11月15日起算房屋租金，法院对此不持异议。和嘉汇公司承认张勇共计交纳租金737004元、物业费120275元，按照合同约定租金及物业费的标准计算，张勇已交纳2018年6月26日前的租金以及2018年1月24日前的物业费，和嘉汇公司主张张勇从2018年7月1日开始支付欠付租金，从2018年2月1日开始支付欠付物业费，法院对此不持异议。租赁合同约定逾期交纳租金，出租人有权从押金中扣除用以冲抵应付款项。和嘉汇公司同意将押金抵扣张勇所欠付的部分租金，为了一次性解决争议，法院不持异议。鉴于和嘉汇公司承认张勇交纳租金和物业费的金额远多于张勇所提供凭证的数额，张勇辩解租金交纳至2018年11月15日，但未提供证据证明，法院不予采信。租赁合同约定，承租人逾期三十天仍未支付所欠款项的，出租人有权解除本合同。张勇逾期未交纳房屋租金，在和嘉汇公司多次发函催促仍未交纳的情况下，属违约行为，和嘉汇公司有权解除租赁合同。双方认可租赁合同于2019年8月8日解除，法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的终止履行，作为守约方有权要求违约方赔偿损失。合同约定由于承租人原因导致本合同提前终止，应交还房屋，并按租金标准支付实际占用费及其他费用。张勇在合同解除后负有腾退返还房屋的义务，并给付和嘉汇公司至实际腾退之日的房屋占有使用费，和嘉汇公司按照5元/平米/天租金标准及1元/平米/天物业费标准主张损失，不高于合同约定的租金、物业费标准，对此法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认北京和嘉汇商业管理有限公司与张勇于2018年6月1日签订的租赁合同于2019年8月8日解除；二、张勇于本判决生效后十五日内将位于石景山区阜石路165号院2号楼203-1房屋腾退交还北京和嘉汇商业管理有限公司；三、张勇于本判决生效后七日内给付北京和嘉汇商业管理有限公司2018年7月1日至2019年8月8日的房屋租金280187元及2018年2月1日至2019年8月8日的物业费83100元；四、张勇于本判决生效后七日内给付北京和嘉汇商业管理有限公司房屋使用费（按照每日750元标准，自2019年8月9日计算至实际腾退房屋之日止）及物业费（按照每日150元标准，自2019年8月9日计算至实际腾退房屋之日止）；五、驳回北京和嘉汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。另经本院查明，和嘉汇公司认可其于2019年12月6日自行将涉案房屋门锁打开且已另行出租。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。现张勇未对确认双方签订的租赁合同已于2019年8月8日解除提出上诉，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。和嘉汇公司与张勇签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，应属有效。张勇主张其系北京宝铭翔餐饮管理有限公司法定代表人，其签署合同的行为系代公司签订，其并非合同的主体，和嘉汇公司应向北京宝铭翔餐饮管理有限公司主张相关权利，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。和嘉汇公司已按约定将租赁物交付张勇，张勇亦应当履行支付租金及物业费之义务。现张勇未按约定履行合同义务已构成违约，和嘉汇公司有权解除租赁合同。合同解除后，和嘉汇公司有权要求张勇支付欠缴租金及物业费，张勇主张因和嘉汇公司原因，涉案房屋直至2015年11月才具备营业条件，故免租期应从此时起算，该主张缺乏依据，本院不予采信。和嘉汇公司同意将其已收取押金用于抵扣张勇欠付租金，故一审法院认定租赁期间张勇所欠缴租金及物业费数额并无不当，本院予以确认。合同解除后张勇未及时搬离涉案房屋，其应按照合同约定的标准向和嘉汇公司支付房屋占有使用费及物业费，因和嘉汇公司认可已于2019年12月6日自行将涉案房屋门锁打开，故张勇应交纳房屋占有使用费至2019年12月5日，本院对上述费用的截止日期予以调整。现张勇已搬离涉案房屋，故一审判决第二项已无履行之必要，本院予以撤销。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19514号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19514号民事判决第二项、第五项；三、变更北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初19514号民事判决第四项为：张勇于本判决生效后七日内给付北京和嘉汇商业管理有限公司房屋使用费（按照每日750元标准，自2019年8月9日计算至2019年12月5日）及物业费（按照每日150元标准，自2019年8月9日计算至2019年12月5日）；四、驳回北京和嘉汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3988元，由张勇负担3930元（本判决生效后七日内交纳），由北京和嘉汇商业管理有限公司负担58元（已交纳）。二审案件受理费7976元，由张勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年二月二十日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹