上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初636号原告：上海深金房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈必安，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。被告：联华超市股份有限公司(第一被告)，住所地上海市普陀区。法定代表人：叶永明，董事长。委托诉讼代理人：唐晓韵，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。原告上海深金房地产发展有限公司与被告联华超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。本案于2017年1月23日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人单新宇、第一被告的委托诉讼代理人唐晓韵到庭参加诉讼。根据原告的申请，本院依法于2017年1月23日追加上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司作为被告参加诉讼。本案于2017年3月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人单新宇、第一被告委托诉讼代理人李鹏到庭参加诉讼。第二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海深金房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、1、判令解除原告和第一被告于2006年3月28日签订的《物业租赁合同》、2008年6月18日签订的《物业租赁合同补充协议》、2010年1月30日签订的《物业租赁合同补充协议》；2、判令两被告在判决书生效后的15日内搬离该租赁合同房屋，将房屋腾退、恢复原状后交还原告(含第一被告所有转租房屋)；3、判令第一被告向原告支付拖欠的租金(按照每月人民币474,084.25元，自2016年1月1日计算至实际腾退之日止)；4、第一被告支付逾期支付租金的滞纳金(以年租金5,688,963元为基数，按照日千分之0.3的标准，自2015年11月16起算至实际付清之日止)；5、判令第一被告向原告支付解约赔偿金，合计5,688,963元；6、判令第一被告在判决书生效后的15日内注销该租赁房屋地址(含第一被告转租房屋)上存在的所有工商注册登记；7、判令第一被告在判决书生效后的15日内，将涉案房屋租赁地址上的水表、电表、燃气表更名至原告名下。事实与理由：2006年3月28日，原告和第一被告签订物业租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区青浦镇城南村56/1宗地的建筑物出租给第一被告开设超市大卖场，租赁期限20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，租金0.9元/平方米/天，双方就其他事项作了约定。2008年6月18日，双方签订补充协议，约定承租面积为17,318平方米，年租金5,688,963元。2010年1月30日，双方签订补充协议，就总电表过户事宜作出约定。合同签订后，原告将房屋交付第一被告使用，第一被告在前几年尚能按约支付租金，2016年起不再按约支付租金，原告多次催讨无果，故起诉至法院。被告联华超市股份有限公司辩称，同意解除合同，合同9.2条约定有60日搬迁期，故要求判决生效之日后60日内搬迁。目前仅剩余第二被告一户没有腾退，其余租户均以腾退。2016年4月后第一被告已经关闭，要求适当减少4月以后的租金。不同意支付滞纳金，原告应当按照合同约定提前十天提供发票，如原告迟延开发票，被告有权顺延支付租金。原告没有开具发票，不应支付滞纳金。不同意支付解约赔偿金，第一被告没有违约，迟延支付租金是因为原告没有及时开具发票。第一被告在2016年6月30日已经注销了工商登记，目前仅剩余第二被告未注销登记。同意配合办理水电煤的更名手续，该手续不涉及次承租人。被告上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司书面辩称，原告与第二被告之间不存在法律关系，两被告签订的租赁合同尚未到期，且第一被告已经起诉第二被告，故要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区沪青平公路5669弄。2006年3月28日，原告(出租方、甲方)与第一被告(承租方、乙方)签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区城南村56/1宗地的建筑物出租给乙方开设超市大卖场，乙方承租区域建筑面积为18,000平方米，乙方在租赁内因经营需要，可对承租房屋进行部分转租。租期20年，自2009年1月1日至2028年12月31日，房屋日租金0.9元/平方米/天。租金先付后用，每季度支付一次，支付时间为每年度3月15日、5月15日、8月15日和11月15日，甲方应提前10天提供相应金额的正式租赁发票，若甲方迟延开具发票，乙方有权相应顺延租金支付日期，且不承担支付滞纳金的义务。合同第8.4条约定，有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿一切损失：(1)乙方无正当理由逾期支付租金连续达六个月(含)以上的……(5)乙方擅自中断、停止其业务或放弃租赁该房屋。合同第9.2条约定，本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方当时使用租赁物业的乙方租赁区域的实际状态收回房屋。乙方有权在合同终止后的60天内拆除及取回乙方所有的设施、设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体。该60天拆除期，甲方免收租金。合同第9.3条约定，合同如提前终止、解除或届满时，乙方须于合同终止后的7天内将乙方使用的水、电、煤等各项费用的户名变更回甲方名下。合同第10.2条约定，在甲方无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取每年租金之0.3‰的滞纳金，如逾期超过180天，甲方有权提前终止合同，乙方须支付甲方相当于合同年基本租金的违约金，如违约金不足弥补甲方由此造成的直接经济损失，乙方应就不足部分承担违约责任。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将系争房屋交付第一被告使用。2008年6月18日，原告与第一被告签订《物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租区域建筑面积为17,318平方米，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，年租金5,688,963元，等。2010年1月30日，原告与第一被告签订《物业租赁合同补充协议》，约定原告将物业总电表和乙方独立使用的水表过户给乙方等。第一被告在承租的房屋上设立了上海世纪联华超市青浦有限公司第二分公司，该公司已于2016年6月30日注销登记。2016年3月23日，第一被告向原告发送联系函，表示因门店自开业以来一直处于严重亏损状态，金地格林郡金域广场的招商客户相继搬离，目前处于全部停业状态，难以继续负担严重亏损的压力，希望与原告协商在2016年3月底之前解除双方于2006年3月28日签订的物业租赁合同。2016年8月16日，上海市东方公证处应上海世纪联华超市发展有限公司的申请对上海市沪青平公路5669弄的“世纪联华云湖店”的方位及周边现状进行拍摄并出具公证书。第一被告自2016年1月1日起未向原告支付租金至今致讼。在本案的诉前调解阶段，第一被告于2016年11月28日收到原告起诉状及证据材料。第一被告在承租后将部分房屋对外转租，目前除第二被告外，其余租户均已搬离。2015年5月26日，第一被告将其中的1,364平方米房屋转租给第二被告用于游艺厅使用，期限自2015年7月1日至2018年6月30日。第二被告于2014年7月4日在系争房屋上注册成立。2017年1月10日，第一被告起诉第二被告，要求解除双方签订的租赁合同、搬离并支付租金等。本院以(2017)沪0118民初720号案件予以受理，该案目前在审理过程中。审理中，原告明确表示仅要求被告将设备和物品搬离，不要求拆除固定装修。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，物业租赁合同、补充协议、房地产权证、企业信用公示报告、准予注销登记通知书、租金发票、付款凭证、联系函、公证书、租赁合同、起诉状、营业执照等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：第一被告系因自身经营不善要求提前解除合同，不同意减少租金。原告已经于2016年4月5日开具了2016年1至3月的租金发票并送达第一被告，第一被告经办人签收发票，因为双方就租赁及租金支付问题未协商一致，第一被告未支付租金，原告也未继续开具之后的租金发票。原告仅要求两被告将物资设备搬离，钥匙交还，不要求拆除固定装修，故要求在判决生效15日内搬离，不需要60天拆除期。为此原告提供了2016年4月5日的发票，第一被告表示该未收到该发票，没有发票上签名的员工。第一被告认为：原告未及时开具租金发票，第一被告有权顺延支付租金，且不承担滞纳金。如果原告不要求拆除固定装修，可以在15日内腾退。因房屋周边环境发生重大变化导致合同无法履行，不同意支付滞纳金和解约赔偿金。合同约定的解约赔偿金过高，要求法院予以调整。本院认为，原告与第一被告签订的物业租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。第一被告至今未支付2016年1月1日起的租金，且在2016年3月发函明确表示因亏损无法继续经营要求协商解除合同，故原告有权依据合同约定行使合同解除权。第一被告于2016年11月28日收到原告的起诉状，故原告与第一被告签订的《物业租赁合同》及补充协议于2016年11月28日解除。合同解除后，第一被告理应将房屋腾退交还原告。鉴于原告与第一被告的租赁合同解除，第二被告作为次承租人，理应一并予以腾退。第一被告自2016年1月1日起未支付租金，理应支付合同期内的租金和腾退前的房屋使用费。原告按照合同约定的租金标准主张租金和使用费，本院予以支持。第一被告抗辩因周边商业不景气导致第一被告无法正常营业要求减免2016年4月之后的租金，此系第一被告自身经营所致，对第一被告的此抗辩意见本院不予采纳。第一被告违约导致合同解除，理应支付合同解除违约金。第一被告认为合同约定的违约金标准过高，本院依据合同履行程度，当事人的过错程度、原告的实际损失等因素，酌情认定第一被告应支付原告合同解除违约金1,422,240元。就滞纳金，根据合同约定，原告应当提前10天开具发票，否则第一被告可以顺延支付租金，且不承担支付滞纳金的义务。虽原告提供了2016年第一季度的租金发票，但第一被告否认收到该发票，原告也未进一步举证证明该发票已经送达第一被告，且原告未开具之后的租金发票，故对原告主张的租金滞纳金的诉讼请求本院不予支持。第一被告已经注销了工商注册登记，就其他转租户的工商登记注销问题，非本案处理范围。合同约定第一被告理应在合同解除后将水、电、煤户名变更至原告名下，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海深金房地产发展有限公司与被告联华超市股份有限公司在2006年3月28日签订的《物业租赁合同》、2008年6月18日签订的《物业租赁合同补充协议》及2010年1月30日签订的《物业租赁合同补充协议》于2016年11月28日解除；二、被告联华超市股份有限公司、被告上海哈蜜乐园文化娱乐有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路5669弄房屋，并由被告联华超市股份有限公司将上述房屋交还给原告上海深金房地产发展有限公司；三、被告联华超市股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海深金房地产发展有限公司房租及使用费(按照每月474,084.25元，自2016年1月1日计算至实际腾退之日止)；四、被告联华超市股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海深金房地产发展有限公司合同解除违约金1,422,240元；五、被告联华超市股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上述房屋上的水、电、煤户名变更至原告上海深金房地产发展有限公司名下；六、驳回原告上海深金房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84,378.50元，由原告负担29,437.50元，被告联华超市股份有限公司负担54,941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳审 判 员  金 艳人民陪审员  朱莉娃二〇一七年三月三十一日书 记 员  岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。