广东省深圳市宝安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0306民初18813号 原告（反诉被告）黄爱梅，女，汉族，1943年10月12日出生。 原告（反诉被告）杨阿华，女，汉族，1982年10月1日出生。 两原告共同委托代理人林国强，广东国晖律师事务所律师。 两原告共同委托代理人文政明，广东国晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）敬小红，男，汉族，1969年11月15日出生。 原告黄爱梅、杨阿华诉被告敬小红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告杨阿华及其委托代理人文政明，被告敬小红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告请求判令：1、终止原告黄爱梅、杨阿华与被告敬小红签订的关于深圳市宝安区西乡街道xx社区xxxx号（即xx荔园新村xxxxx号）的“房屋租赁合同关系”；2、被告向原告支付从2015年1月至2016年4月期间按每月495.24元的标准，2016年5月至《房屋租赁合同》终止时按每月471.5元标准的税费[起诉时暂计到2016年8月合计为9806.64元（7920.64元+1886元）]及滞纳金；3、被告向原告返还中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司支付的2011年7月20日至2016年7月19日的房屋使用费22.2万元；4、原告不需要返还被告押金4万元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。被告反诉请求：1、判决两原告向被告连带支付房屋使用费18936元[每月使用费按4734元计算，从2016年7月19日计算至腾退之日止（最迟截止于2017年11月31日），暂计算至2016年11月29日为18936元]；2、本案诉讼费用由原告承担。 本案相关情况 经审理，本院查明了如下事实： 一、原告提交《房屋所有权证（粤房字第xxxxxxx号）》、《国有土地使用证（宝府国用字1992第xxxxx号）》、深圳市宝安区西乡街道流塘社区居委会出具的《证明》，拟证明两原告系涉案房屋产权所有人。 二、原告黄爱梅与被告于2005年8月31日签订《房屋租用合同》，合同约定的主要内容如下：1、原告将宝安区西乡街道xx社区xxxx号（即xx荔园新村xxxxx号）整栋八层租给被告，每年纯收租金贰拾万元。2、被告付人民币贰万元作为押金，该押金在合同期满时必需退还被告。3、在租房过程中水电费、卫生费、房屋出租税收等一切费用由被告自己负责；被告在租用过程中，所有人员，必需遵守固定法律和法规，如有违规行为而引发一切后果，由被告负责。4、合同生效期间，被告违约终止合同，原告则无需退回押金。5、双方协定以六年为期，生效日期从2005年12月1日起2011年12月1日止；在租用期间，被告中途不得随意转让，除非有特殊情况和原告商议，需经原告同意，否则做违约处理。 三、2011年4月12日，双方在2005年8月31日签订的《房屋租用合同》中备注：“此合同除整栋房屋租金调整按续签补充协议履行外，其余条款续签至2017年11月31日止”。 四、2011年4月10日，原告黄爱梅与被告签订《房屋租用合同续签补充协议》，协议主要约定内容：1、原2005年8月31日签订的房屋租用合同内容不变。2、整栋房屋租用金调整为：2011年12月1日至2014年12月1日期间每年原告纯收租金贰拾贰万元整；2014年12月1日至2017年11月31日期间每年原告纯收租金为贰拾叁万元整。支付方式按原合同内容方式支付。3、双方协定以六年为期，生效日期从2011年12月1日起至2017年11月31日止。 五、2011年7月19日，被告与中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司签订了《合作建立移动电话基地站协议书》。每年场地使用费总额为44400元。 六、2012年12月1日，原告出具《收据》载明：“今收到敬小红贰万元整押金。注：原给杨超球的押金贰万元在合同期满同时退还敬小红”。 七、原告提交了《录音记录》，拟证明被告将2012年重新签订的合同烧毁，原告与被告交涉后要求被告再行重签合同，被告不同意。被告在庭审中对《录音记录》的真实性予以认可。 八、原告提交了《短信记录》，拟证明被告的付款情况，其中4月20日的彩信就是原告向被告发出的2012年新签订合同的半页内容。被告在庭审中对《短信记录》的真实性予以认可。 判决理由 本院结合本案现有的证据材料及庭审记录针对双方的争议焦点分析如下： 一、合同解除和押金问题。 原告主张双方于2012年12月在原有租赁合同的基础上，重新签订了租赁合同，重新对双方的权利义务进行约定，其中押金增加2万元；租金分期递增2016年6月1日至2017年5月31日租金纯收入为28万元整；另外还约定，涉案租赁房屋被告仅可作为居住使用，未经原告同意不得私自出租作为商用，但新合同原件遭被告烧毁。原告对上述主张提交了《押金收据》、《录音记录》、《短信记录》、租金缴纳凭证等证据予以证明。 本院认为，首先，《押金收据》可以证实原告主张的新合同增加押金2万元的事实，虽被告抗辩称增收2万元是原告要求被告支付安全保证金作为押金，但《押金收据》载明的内容无法印证被告的抗辩理由，故本院对被告的抗辩理由不予采信。其次，被告于2016年4月21日向原告缴纳2016年5月至2016年11月份的租金共计14万元，也可与原告主张的新合同约定的租金相印证。再次，庭审中，被告抗辩称原告在2012年拿了新合同要求其签名，由于原合同还在有效期内，不同意签新的合同，所以没有签字。但根据前述，被告实际上依据新合同的内容在履行合同义务，因此，本院对被告的抗辩不予采信。结合《录音记录》、《短信记录》的内容，以上证据已形成完整的证据链，足以证明双方已重新签订了新的租赁合同，并在新合同中重新约定了租金、租期和涉案租赁房屋仅可作为居住使用，未经原告同意不得私自出租作为商用等。 被告于2011年7月20日与中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司签订了《合作建立移动电话基地站协议书》，将涉案房屋的天台进行商业用途。而双方在2012年12月份重新签订新合同时，被告未告知原告其已存在将涉案房屋进行商业用途的事实。虽被告抗辩称原告知晓上述事实，但未能向本院提交证据予以证实，故本院对其抗辩不予采信。被告未告知原告在将涉案房屋出租用于商用，已然构成根本违约，原告请求解除租赁关系于法有据，本院予以支持，本院确认双方的租赁合同关系于被告收到起诉状之日即2016年9月2日解除。据此，原告诉求不需要返还被告押金4万元，本院予以支持。 二、税费和滞纳金。 原告诉求被告支付从2015年1月至2016年4月期间的税费和滞纳金。由于庭审中被告提交其已经补交的税费和滞纳金发票，原告对此亦予以确认，故本院对此不予支持。 三、房屋使用费。 原告诉求被告返还中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司支付的房屋使用费22.2万元。本院认为，本案案由为房屋租赁合同，原告该项请求系基于物权收益权被侵害而产生的物权损害请求权，不属于本案处理范畴，本院不予支持，原告可另寻法律途径解决。 四、被告的反诉请求。 被告主张原告于2016年7月6日未经被告同意擅自与中国铁塔公司签订了房屋使用合同，将涉案房屋的屋顶交给中国铁塔公司使用，违反了合同约定的“整栋八层”给被告使用的约定。被告就其主张提交了《合同审签单》予以证明。本院认为，《合同审签单》中没有原告和中国铁塔公司的签字或盖章，无法证实双方存在合同关系，亦无法证实被告的主张，因此，本院对被告的主张不予采信，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下： 一、确认原告黄爱梅、杨阿华与被告敬小红的租赁合同关系于2016年9月2日解除； 二、原告黄爱梅、杨阿华无需退回被告敬小红支付的押金4万元； 三、驳回两原告黄爱梅、杨阿华的其他诉讼请求； 四、驳回被告敬小红的全部反诉请求。 本案本诉受理费2689元，由两原告承担2293元，由被告承担396元；反诉费137元由被告敬小红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。 审判员 连  军  怀 书记员 莫  莹  莹 书记员 杨佳玫（兼） 书记员杨佳玫（兼） 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第七十五条有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。