北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终111号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘雨，女，1971年5月26日出生。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李彤亮，男，1979年11月7日出生。委托诉讼代理人：樊秀春，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭龙庆，男，1991年10月3日出生，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人刘雨因与被上诉人李彤亮租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初14387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘雨上诉请求：撤销一审判决，驳回李彤亮全部诉讼请求，支持我全部反诉请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认定《北京市房屋租赁合同》于2018年9月24日解除，是错误的。李彤亮提供的录音仅能证明双方协商合同解除事宜，不能证明双方对合同解除达成一致意见；李彤亮一直主张履行合同，刘雨也表示再考虑一下，说明合同尚未解除；李彤亮在另案提起的诉讼中要求撤销合同，说明合同尚未解除；刘雨提供的短信记录提及如果李彤亮要解除合同则需要提交退租申请，说明合同尚未解除。2.李彤亮应支付2019年4月1日至9月30日的租金。3.李彤亮恶意诉讼，使房屋空置一年有余，李彤亮应承担损失。4.一审判决酌减违约金于法无据。李彤亮辩称，同意一审判决，不同意刘雨的上诉请求和理由。李彤亮向一审法院起诉请求：1.确认李彤亮、刘雨签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月24日解除；2.刘雨返还6个月的房屋租金20万元；3.刘雨向李彤亮返还租房押金3万元；4.刘雨支付合同违约金10万元；5.刘雨支付房屋租金、押金的资金占有费用（自2018年9月24日至实际完成支付之日止，按年利率6％计算）。刘雨向一审法院反诉请求：1.李彤亮支付刘雨2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租20万元整，并自2019年3月1日起至本期租金付清之日止按以20万元为基数按日千分之五支付滞纳金；2.李彤亮给付刘雨提前解除合同违约金10万元。一审法院认定事实：2018年9月23日，刘雨（甲方、出租方）与李彤亮（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市天通苑101一层的房屋租赁给乙方使用，租赁房屋建筑面积200平方米，租赁房屋用途为食品，乙方租赁本房屋是为从事企业经营活动所用；免租期为10天，自2018年9月23日起至2018年10月1日止，乙方在免租期内免付租金，但物业费、水电费等相关费用由乙方承担；租赁期自2018年10月1日起至2020年9月1日止；每月租金为33333元，该租金为净租价金额；租赁期内物业管理费、取暖费由乙方承担，共计14448元；租金（押金）支付方式为押3万付六个月；租金每六个月支付一次，于付款月起租日30天前支付下一期租金；本合同签订之日起，乙方向甲方缴付押金3万元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；本合同期满如乙方不再续租，在结清所有由乙方消耗的费用、违约金（若有）及工商注册迁出或注销后，甲方应将剩余押金全部无息退还乙方，合同期满30日内予以返还；首期租金及押金共计23万元，乙方须在2018年9月23日之前全额汇入甲方账户；甲方在合同规定的租赁期限起租日2018年9月23日将房屋交付给乙方使用，甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，并确保其真实有效；乙方按照本合同的约定条款时间2018年9月23日起有权使用本房屋；乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构，获得批准后方可施工；因甲方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当三个月房租的违约金；因乙方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，乙方应赔偿甲方三个月房租的违约金；该合同还约定了其他条款。2018年9月24日，李彤亮通过银行分两笔转账支付刘雨租金及押金共23万元，其中押金3万元、租金20万元。当日，李彤亮约装修设计师看房，受刘雨委托，经营理发店的租户用刘雨寄放在理发店吧台的钥匙为李彤亮开门，看完房后，钥匙放回理发店吧台。当日，李彤亮向刘雨提出退租，刘雨表示同意。根据刘雨向李彤亮提交的《一层分割图》，双方一致认可该图中1-1号（面积48㎡）、1-3号（面积45㎡）、1-5号（面积60㎡）均属于本案租赁房屋。刘雨表示上述面积为套内建筑面积，合同中约定的是建筑面积。涉案房屋未经审批占用门前道路加装了塑钢门，双方一致认可李彤亮承租范围内占用门前道路的套内建筑面积为5㎡。一审法院认为，当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。对于李彤亮要求确认其与刘雨签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月24日解除一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，双方合同就李彤亮承租范围内占用门前道路的套内建筑面积为5㎡的租赁部分应属无效；对于之外的部分，经核实李彤亮提供的录音的原始载体，该录音制作于2018年9月25日，双方在录音中确认合同已于2018年9月24日解除，故法院认定双方合同就房产证记载部分已于2018年9月24日解除。对于李彤亮要求刘雨返还6个月的房屋租金20万元一节，双方合同约定的租金标准为33333元／月，故应扣除2018年9月23日、24日的房屋租金或使用费后再予返还，应返还的金额为197777.8元。对于李彤亮要求刘雨返还租房押金3万元一节，理由正当，法院予以支持。对于李彤亮要求刘雨支付合同违约金10万元一节，李彤亮称系依据双方合同约定“因甲方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当三个月房租的违约金”，本案系李彤亮因己方原因首先提出解除合同，李彤亮的该项主张缺乏依据，故法院不予支持。对于李彤亮要求刘雨支付房屋租金、押金的资金占有费用一节，刘雨对此不予认可，李彤亮的该项主张亦缺乏依据，故法院不予支持。对于刘雨要求李彤亮支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租20万元以及滞纳金一节，双方合同的效力应分两部分论述，其中有效的部分已于2018年9月24日解除，无效的部分系自始无效，刘雨的该项主张缺乏依据，故法院不予支持。对于刘雨要求李彤亮给付提前解除合同违约金10万元一节，双方合同约定“因乙方原因要求提前解除合同造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，乙方应赔偿甲方三个月房租的违约金”，李彤亮认为该违约金过高，要求予以降低；李彤亮因己方原因要求提前解除合同造成合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任，刘雨作为守约方也负有减少损失扩大的义务，考虑到合同的剩余租期、李彤亮的过错程度等因素，法院对该违约金酌情予以认定。对于李彤亮、刘雨过高的诉讼请求部分，不予支持。刘雨、李彤亮对其辩解未能提供相应证据予以证明的，法院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘雨与李彤亮签订的《北京市房屋租赁合同》涉及占用门前道路的房屋部分无效，其余部分于2018年9月24日解除；二、刘雨返还李彤亮房屋租金或使用费197777.8元，于本判决生效后七日内履行；三、刘雨返还李彤亮租房押金3万元，于本判决生效后七日内履行；四、驳回李彤亮的其他诉讼请求；五、李彤亮支付刘雨提前解除合同违约金5万元，于本判决生效后七日内履行；六、驳回刘雨的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方合同涉及到占用门前道路的面积5平方米，该部分应属无效。其余部分系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。当事人协商一致，可以解除合同。2018年9月24日看房当日，李彤亮将房屋钥匙放回理发店吧台。2018年9月25日刘雨与李彤亮的谈话录音中，刘雨也表达过“都退完了，再续租，咋租？”“你昨天都已经退完了，这么多人证明”。结合以上线索，应当认定刘雨与李彤亮在2018年9月24日就合同解除达成过一致意见。《北京市房屋租赁合同》的有效部分于2018年9月24日解除。李彤亮有义务支付的租金为2018年9月23日和2018年9月24日。李彤亮已经支付的其余部分的租金，刘雨应当返还。刘雨要求李彤亮支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金及滞纳金，于法无据。一审法院对上述问题的处理正确，本院予以确认。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李彤亮提前解约，应向刘雨支付违约金。《北京市房屋租赁合同》约定，李彤亮提前退租时应向刘雨支付3个月房屋租金的违约金。李彤亮主张违约金过高，考虑到李彤亮签订合同第二日就要求退租，且刘雨有减损义务，一审法院酌定的违约金较为妥当，本院不再变更。刘雨应向李彤亮返还3万元押金，李彤亮应向刘雨支付5万元违约金。综上所述，刘雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7650元，由刘雨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年二月二十四日法官助理  张进中法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳