上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初2229号原告高智海，男，1969年10月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人过鹏飞，上海明伦律师事务所律师。被告陆京南，女，1971年3月21日生，汉族，住江苏省兴化市。被告杨松金，男，1971年1月12日生，汉族，住江苏省兴化市。上列两被告共同委托代理人倪尔飞，上海祁长宇律师事务所律师。原告高智海与被告陆京南、杨松金房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高智海及其委托代理人过鹏飞、被告杨松金及两被告共同委托代理人倪尔飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高智海诉称，2016年1月5日，原被告在中介公司的居间介绍下就宝山区顾北路XXX弄XXX号的房屋签订了房地产买卖协议，约定，原告向被告陆京南购买该套房屋，转让价格为850万元。合同签订后，原告按约支付了定金20万元。根据合同约定，双方应在100日内(即2016年4月14日前)共同签订示范文本的上海市房地产买卖合同。但被告拒绝配合原告签订该合同，原告在2016年5月25日查询得知系争房屋已于2016年4月7日被江苏省兴化市人民法院采取了查封的司法限制措施。原告在同年6月14日至本院起诉要求被告陆京南承担双倍返还定金责任，在该案的审理期间，系争房屋于8月31日经司法拍卖成功，成交价1,059万元。故，可以认定被告的违约行为导致原告的直接损失为209万元，扣除其应承担的定金罚则，被告还应继续承担因其违约造成原告的损失189万元。同时，为了履行与被告的买卖合同，原告在2016年2月1日将自有的位于美兰湖的房屋以229万元对外出售，该房屋已经转移登记为案外人所有。至2016年12月，同小区同户型房屋的市场价已经上涨至500万元。综上，被告的违约行为已经造成原告巨大的经济损失。另外，两被告系夫妻，在房屋交易的整个过程中，两被告均全程参与，故尽管房屋买卖合同的出售方为陆京南，但本案的债务应视为两被告共同债务，杨松金理应承担连带责任。故原告起诉要求被告陆京南向原告支付损失赔偿金189万元，以及上述款项自根本违约情形发生之次日(即2016年9月1日)起至判决生效之日止的逾期利息。被告陆京南、杨松金答辩，本案原告已经基于同样的事实和理由起诉至法院，法院已经作出生效判决，故原告再次起诉违反了一事不再理的基本原则。其次，买卖合同是原告和陆京南签订的，杨松金不同意承担连带责任，不认可是夫妻共同债务。关于事实部分，2016年1月5日在中介签订了系争协议，中介是万利房地产顾问有限公司，经办人是邓峰。合同签订后原告支付了20万定金，因房子上有抵押，双方约定去银行付钱注销抵押。首付款约定为600万，但实际上当时拖欠银行的贷款本息是670万，故双方通过邓峰等中介人员进行联系，被告要求原告提高首付款至670万元，双方一直联系到2016年5月份。2016年6月份时候，邓峰打电话给杨松金表示买家不想买了，要求我们退定金。我们当时收了定金后已经把钱交给了抵押银行，所以一时无法返还定金，通过中介进行协商，等银行退了钱马上就还。期间被告不知道原告已经起诉了。2016年7月，被告得知原告可能要起诉。关于司法拍卖的问题，因被告在兴化法院有银行借款诉讼，金额是600万元，被告参加过诉讼，但之后在被不知情的情况下兴化法院到上海把房子查封了。故被告主观不存在恶意违约的故意，房屋的确在2016年8月底经拍卖成交，拍卖款有1,059万，扣掉700多万银行欠款，以及被告对外担保380万，被告没有获得任何房款。综上，两被告不同意原告的全部诉请。经审理查明，2016年1月5日，被告作为甲方、原告作为乙方，经中介公司上海万利房地产顾问有限公司的居间，签订了份一房地产买卖协议，约定，甲方将宝山区顾北路XXX弄XXX号房屋出售给乙方，转让价格为850万元。为表示购买诚意，乙方支付意向金20万元，该款系甲方签收后即转为定金。为办理产权过户等手续，甲乙双方约定在合同签订后的100日内共同签订示范文本的上海市房地产买卖合同，该日乙方支付首付款600万元。第二期房款240万元，乙方通过向银行申请贷款的方式支付。第五条为违约责任，约定如甲方违约致使交易无法完成的，则应向乙方双倍返还定金，如乙方违约致使交易无法完成的，则支付的定金由甲方没收。合同签订当日，原告向被告支付了定金20万元，被告一并出具了收款收据。另查明，2016年4月7日，系争房屋被江苏省兴化市人民法院采取了司法限制的查封措施。2016年8月31日，该房屋经司法拍卖程序最终以1,059万元的总价成交，并完成过户。再查明，原告曾于2016年6月向本院起诉被告陆京南【案号为：(2016)沪0113民初11385号】，本院经审理于201612年12月15日作出判决，判令陆京南向原告承担定金罚则，即双倍返还原告定金40万元。该案已生效。审理中，为证明原告的实际损失，原告提供了一份房地产买卖合同，该合同的甲方为郝娟、高宽(系原告的妻子、儿子)，乙方为钱晨，出售房屋的位于宝山区罗迎路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为126.71平方米，转让总价为229万元。原告还提供了一组网上调取的房天下门户网站中系争房屋所在小区2016年12月的挂牌出售信息，其中与系争房屋相似房型的挂牌价为430万元。被告对上述证据的真实性不予认可，并表示与本案没有关联性，无法证明原告的实际损失。同时，被告提供了被告杨松金和中介邓峰及徐阿姨的短信记录，证明从2016年1月份签订合同开始后双方一直在谈怎么解决卖房子的事情，双方都没提过要解约，一直到2017年1月6日当天，杨松金还发信息给原告表示要讲定金返还，原告也表示认可。原告称，该信息是收到了，但这时案件已经判决，定金被告必须是要返还，但原告从未表示不再另行主张违约赔偿损失。原告还表示，2016年4月13日中介陪同原告一起去被告的家中，原告带着笔记本去准备要通过网银付首付，但当天被告就提出要涨到670万元，原告不予同意，嗣后原告拉取产调发现房屋已经被查封了。之后原告在2016年6月份起诉，起诉期间8月份房屋被拍卖。在原告起诉之前，任何一方都没有、提出过解除合同的意思表示。以上事实，有原告提供的房地产买卖协议、收据、银行转账凭证，房地产登记簿，拍卖公告、被告提供的短信往来记录、民事裁定书、执行通知书、当事人陈述等证据为证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应遵循诚实、信用的基本民法原则。原告与被告陆京南就系争房屋签订的房地产买卖协议，系双方真实意思的表示，于法不悖，双方均应恪守。经法院生效判决，确认被告陆京南应向原告承担双倍返还定金的罚则。鉴于在前案审理过程中，系争房屋被依法拍卖，故原告现再行起诉要求被告承担除定金罚则之外的实际损失赔偿责任，并不违反“一事不再理”原则，本院对被告的抗辩不予采信。依照生效判决已确认了被告陆京南的根本违约责任，此处不再赘述。关于原告实际损失的问题，经拍卖程序该房屋最终以1,059万元成交并过户，比照原被告的房屋转让价两者存在209万元的差价，该金额客观真实，本院予以确认。同时，根据原告提供房地产买卖合同，其在与原告签订合同之后立即另行对外签约，将家庭自有房屋出售，原告主张系为履行系争房屋买卖合同的观点，符合交易习惯和日常生活准则，本院可予采信。结合网上公开信息，原告所出售的房屋目前市场价已经存在较大幅度的上升。综上，原告要求被告陆京南承担定金罚则之外的实际经济损失赔偿责任，合法有据，本院予以准许。鉴于该房屋系被告夫妻关系存续期间取得的产权，且被告杨松金在整个交易过程中均实际参与，可认定对系争房屋的处分系被告夫妻共同的意思表示，原告要求被告杨松金承担连带赔偿责任，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告陆京南向原告支付损失赔偿金189万元，并以银行同期贷款利率计算，支付该款自2016年9月1日起至判决生效之日止的逾期利息；二、被告杨松金对上述赔偿义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取11,011元，保全费5,000元，均由被告陆京南、杨松金共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶芳二〇一七年三月二十四日书记员  朱丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。