浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4965号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐拥听，男，1974年2月16日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：徐丽霞，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章雨润，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹左建，男，1970年7月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：张英，浙江越泽律师事务所律师。 上诉人徐拥听因与被上诉人邹左建房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 徐拥听上诉请求：撤销一审判决依法改判。事实和理由：一、涉案房屋存在严重的渗漏，导致合同目的无法实现，双方之间的合同应当依法解除。承租人租赁涉案房屋是为了最终的使用和收益，因此，在房屋租赁合同中，出租人应保证房屋具备应有的使用价值。被上诉人的房屋存在严重的渗漏，且渗漏的位置在门口处，严重影响上诉人的经营。上诉人多次就此问题告知被上诉人，被上诉人对此置之不理。根据《合同法》第94条的规定，双方之间的租赁合同应当依法解除。二、退一步讲，即使未达到合同目的无法实现的程度，依据租赁合同第七条第6款的约定，双方之间的租赁协议也应当于2019年9月15日解除。双方之间签订的租赁协议第七条第6款规定，甲方要求提前解除合同的，应提前6个月书面通知。2019年3月15日，上诉人已通过发律师函的形式要求解除租赁协议。根据约定，租赁协议应当于2019年9月15日解除。三、双方之间的租赁协议解除，一审法院要求上诉人支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金没有依据。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。 邹左建辩称，租赁房屋并非存在严重渗漏，上诉人可在通知被上诉人后被上诉人没有维修的前提下自行维修，不能以此认定合同目的不能实现。租赁房屋存在部分转租，转租到期时间是2023年，故上诉人不能单方提前解除合同。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 原审原告邹左建向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付第二年租金71.4万元并支付自2019年1月1日起至款清日止按照日2‰标准计算的违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。 反诉原告徐拥听向一审法院反诉请求：一、解除反诉原、被告于2017年12月11日签订的租赁合同；二、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月11日，原告（反诉被告）邹左建（甲方）与被告（反诉原告）徐拥听（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定乙方租赁甲方位于绍兴市胜利东路412号一层商铺，租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止。第一年租金为68万元（自2018年2月1日至2019年1月31日）、第二年租金为71.4万元（自2019年2月1日至2020年1月31日）、第三年租金为74.97万元（自2020年2月1日至2021年1月31日）、第四年租金为78.72万元（自2021年2月1日至2022年1月31日）、第五年租金为82.65万元（自2022年2月1日至2023年1月31日），押金6万元。租金需提前一个月支付，先付后用，第一年租金及押金与2017年12月11日前支付。合同同时约定，乙方如拖欠租金，每迟延一天应向甲方支付应付租金的2‰违约金。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，邹左建向徐拥听交付了案涉房屋，徐拥听向邹左建支付了第一年租金。此后，案涉房屋靠近门口处部位发生漏水，徐拥听于2018年9月通过微信告知邹左建，邹左建未对漏水部位进行维修。另查明，被告（反诉原告）徐拥听与案外人黄先凤签订《房屋租赁协议》1份，约定徐拥听将案涉房屋其中412号-1店面（面积30平方米）出租给黄先凤，合同对双方权利义务进行了约定。 一审法院认为，原告（反诉被告）邹左建与被告（反诉原告）徐拥听之间签订的《房屋租赁协议》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告双方应按约履行合同义务。关于反诉原告要求解除上述租赁合同的诉讼请求，根据反诉原告提供的证据及该院现场勘察情况，该院认为案涉房屋虽然存在局部漏水的情形，但并未达到致使该房屋不能使用的程度，且案涉房屋存在部分转租的情形，故反诉原告的合同目的并非不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。反诉原告作为承租人可以要求反诉被告对案涉房屋漏水部分进行维修，反诉被告未予维修的，反诉原告亦可自行维修，并主张维修费用及相应租金减免，但维修义务系反诉被告的合同附随义务，未履行维修义务并不构成根本违约。综上，反诉原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定，该院不予支持。案涉房屋租赁合同至今尚未解除，故被告应当按约向原告支付房屋租金。根据合同约定，被告应当于2019年1月1日前向原告支付2019年2月1日至2020年1月31日的租金71.4万元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉房屋确实存在漏水的情形，在一定程度上影响被告的使用，故该院考虑该房屋实际状况，酌情减免2个月租金计11.9万元，剩余租金原告主张合理，该院予以支持。关于原告主张的违约金，如前所述，因案涉房屋存在漏水，被告迟延支付租金系基于原告未履行修理房屋的义务，不宜认定被告存在故意违约，故对原告该项诉讼请求，该院不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告徐拥听应于本判决生效之日起三十日内向原告邹左建支付房屋租金595000元；二、驳回原告邹左建的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐拥听的诉讼请求。本案案件受理费10940元，由原告邹左建负担1823元，由被告徐拥听负担9117元。反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告徐拥听负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向该院付清。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》依法应认定有效，双方均应按约履行。根据在案证据及一审法院现场勘查情况，案涉房屋虽有局部漏水，但并未达到无法使用的程度，上诉人关于房屋渗漏导致合同目的无法实现并据此要求解除合同的主张缺乏事实依据。上诉人主张其于2019年3月15日已发函要求解除租赁协议，根据《房屋租赁协议》第七条第6款约定，租赁协议应于2019年9月15日解除。然《房屋租赁协议》第七条第6款并非是关于当事人享有单方任意合同解除权的约定，该条款中“应提前6个月书面通知对方”系单方提出解除合同的程序性要求，并不意味着一方书面通知对方提出解除合同6个月后合同径行解除，上诉人的该项上诉意见系对合同条款的误解，其据此要求解除合同理据不足。综上，上诉人诉请解除案涉《房屋租赁协议》不符合法定或约定的合同解除条件，一审未予支持其诉请并判令上诉人支付被上诉人相应租金具有事实和法律依据，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9750元，由上诉人徐拥听负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年二月二十四日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡