山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终241号上诉人（原审被告）：孙发家，男，1983年7月2日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：白筱梅，总经理。委托诉讼代理人：曾肖斐，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。上诉人孙发家因与被上诉人济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙发家上诉请求：1.撤销原审判决第一项，并依法改判驳回朝阳物业公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由朝阳物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定朝阳物业公司在服务过程中存在一般瑕疵与事实不符。根据孙发家在一审中提供的证据来看，朝阳物业公司存在各种问题，应当认定存在重大瑕疵。物业服务质量下降，导致孙发家拒缴物业费。如果支持物业公司请求，会损害全体业主利益。朝阳物业公司辩称，1、一审中孙发家未提交任何证据，证明其所主张的事实和理由；2、朝阳物业公司所服务的重汽彩世界小区绝大多数业主均按期交纳物业费，不能因个别业主不缴纳物业费影响物业的整体服务质量；3、朝阳物业公司一直按照物业服务合同的约定履行义务，不存在重大瑕疵；4、孙发家以朝阳物业公司服务存在重大瑕疵为由不缴纳物业费，不能作为其抗辩的理由。朝阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙发家支付物业服务费6241.90元及违约金2516元；2.案件受理费由孙发家承担。一审法院认定事实：孙发家系济南市天桥区无影山中路重汽?彩世界2号楼2单元615室业主。2010年5月16日，孙发家（乙方）与朝阳物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理。物业共用部位指房屋主体结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、信报间、线路管道井等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、化粪池、自行车棚、有线电视电线、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安全监控等。三、环境卫生。1、对共用部位进行清洁、保洁；2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用楼、站、箱、道、桶及垃圾进行清理）；3、每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；4、按规定进行消毒、灭鼠活动；5、遇雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。四、秩序维护：维护本物业公共秩序，包括门岗服务、本物业区域内巡查、监控系统运行等并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保证、保障义务和责任。负责本物业区域内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序管理，但不含车辆及以上财务的保管、保险义务和责任。……六、房屋装饰装修管理：根据建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》等有关规定以及《临时规约》和业主签订的装修管理服务协议等约定，对本物业的装修活动进行管理。第四条约定：物业管理服务费用一、收费项目标准及交费时间：1.物业服务费：按临时规约要求由乙方先行交纳，标准为：（1）小高层住宅：1.55元/建筑平方米?月。（2）商业物业：人民币2.7元/建筑平方米?月。第一次物业服务费的收缴日期从建设单位向业主开具的《入住通知单》中的通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取半年的物业服务费。以后物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每个缴费期的第一个月10日前履行交纳义务。第十条：违约责任：乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，乙方拒绝交纳各项费用的，甲方有权停止对乙方物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。另查明，涉案房屋为住宅，建筑面积为70.65㎡。根据双方协议约定，房屋物业服务费应按建筑面积每月每平方米1.55元标准收取。孙发家欠缴2014年12月30日至2019年9月30日的物业费6241.90元。一审法院认为，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理。朝阳物业公司与孙发家签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务协议订立后，朝阳物业公司对重汽彩世界小区提供了物业服务，孙发家亦接受了朝阳物业公司提供的物业服务，故孙发家负有支付物业费的义务。结合重汽彩世界同期其他业主提交的证据，朝阳物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵。但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故朝阳物业公司要求孙发家支付2014年12月30日至2019年9月30日拖欠的物业费6241.9元符合双方约定，且孙发家对该数额未提出异议，予以支持。关于违约金问题，朝阳物业公司在自己提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，不应要求业主承担相应的违约金，故对朝阳物业公司要求孙发家支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于双方当事人之间系物业服务合同关系，朝阳物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、孙发家于判决生效之日起10日内向济南朝阳物业管理有限公司支付物业服务费6241.90元。二、驳回济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由孙发家负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙发家提交证据光盘一张，证明小区物业公司不作为和不到位的地方，业主不缴纳物业费不是个别的情况。从上个月到现在小区的垃圾始终没有人管理，朝阳物业公司一直没有解决。居民楼瓷砖一直掉，物业不修理，电梯广告的收益从来没有给业主公开过，小区的监控想用的时候根本看不到，很模糊，没有一个监控对着二号单元楼门口，门卫一直是几个大爷给开关门，根本起不到安保作用，最近小区垃圾堆成山了，没人管没人问。朝阳物业公司对上述证据质证称，1.孙发家所提交的为刻录光盘，并非原始载体，对证据的真实性不予认可；2.从视频资料中可以看出，车辆停放整齐，地面无任何的垃圾，即使该视频拍摄的地点为涉案小区，也印证了朝阳物业公司全部履行了物业服务义务；3.从视频资料的拍摄时间来看，是2019年6月份，一时的问题并不能代表物业服务整体存在重大瑕疵，而孙发家是从2014年就已经开始拖欠物业费。本院认为，孙发家提交的证据不能证实安保、垃圾清运等主张内容，对该证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。孙发家提交的录像资料不足以证实朝阳物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，对其主张不予支付物业费的意见本院不予支持。孙发家主张的墙壁维修、收益公开等主张属于独立的诉讼请求，应当由业主或业主委员会向物业服务公司提出请求，按照物业服务合同和物业管理法规予以处理。孙发家以上述瑕疵抗辩不予支付物业服务费的意见本院不予支持。综上，孙发家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙发家负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇二〇年二月十九日书记员  朱 茜