新疆维吾尔自治区××县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2323民初2263号   原告：新天国际经济技术合作（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：岳志荣，董事长。委托诉讼代理人：王建齐，男，该公司职工。委托诉讼代理人：徐佳雯，浙江天册律师事务所律师。被告：高素敏，女，1972年10月5日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。原告新天国际经济技术合作（集团）有限公司（以下简称新天国际公司）与被告高素敏合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新天国际公司的委托诉讼代理人王建齐、徐佳雯到庭参加诉讼，被告高素敏经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告新天国际公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告高素敏签订的《房产转让合同》已于2018年10月17日解除；2、请求依法判令被告高素敏返还其非法占用的原告房屋及土地（位于××县、4-6栋、7-8栋房产及2062.19平方米土地）；3、请求依法判令被告高素敏支付违约金1495400元；4、请求依法判令被告高素敏向原告赔偿租金损失3600000元（租金损失为每年1800000元，被告高素敏非法占用时间自2017年9月至2019年9月约为两年）；5、请求依法判令被告高素敏将非法占用原告房屋及土地恢复原状。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求依法确认原告与被告高素敏签订的《房产转让合同》己于2018年10月17日解除；2、请求依法判令被告高素敏返还其非法占用的原告房屋及土地（位于××县、4-6栋、7-8栋房产及土地）；3、请求依法判令被告高素敏支付违约滞纳金1495400元；4、请求依法判令被告高素敏向原告赔偿租金损失3600000元（租金损失为每年1800000元，被告高素敏非法占用时间自2017年9月至2019年9月约为两年）。事实与理由：2017年1月22日，原告与被告高素敏就位于××县、4-6栋、7-8栋房产（7957.76㎡）及土地使用权（2062.19㎡）转让事宜签订《房产转让合同》。房屋产权证号分别为呼房权证（2010）字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号、呼房权证字第XXXXX号；土地使用权证号分别为呼国用（2010）第0292号、呼国用（2010）第0293号，转让总价为23000000元。《合同》第五条约定：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币3000000元；2017年10月1日前，乙方向甲方支付人民币5000000元；2018年6月1日前，乙方向甲方支付人民币8000000元；2018年8月1日前，乙方向甲方支付7000000元。《合同》第六条第2款约定：乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付的房款的0.4%作为滞纳金，逾期超过20天，即视为乙方违约，甲方有权解除该合同并不承担任何违约责任。《合同》第六条、第八条约定：甲方应在获得全部转让款后7个工作日内将房产搬空，双方于本合同最后一笔尾款到账之日办理该房产的过户手续。对照上述《合同》表述，被告高素敏严重违反合同约定，在2017年8月前（分别三次于2017年1月22日支付1800000元、1月24日支付200000元、7月31日支付1000000元）仅支付了第一期3000000元转让款后，尽管合同期间原告对其多次催要，其再未向原告支付任何转让款。与此同时，被告高素敏未征得原告同意，非法占用《房产转让合同》项下原告依法所有的房屋及土地，铲除原告厂房内的树木及拆除临时房屋，对原告财产造成严重破坏。而且被告高素敏还违法将原告房屋出租给包括其他被告在内的10家单位，非法收取租金。鉴于被告高素敏存在严重违约及违法行为、原告对其进行多次催促和警示，但未见其丝毫诚意和配合。无奈情况下，原告于2018年10月17日向被告高素敏发出《解除〈房产转让合同〉通知书》；2018年10月21日及在此之后原告多次向被告及由其非法招租的所谓第三方租户发送《告知函》及相关通知，要求其与所谓第三方租户返还原告房屋及土地、并赔偿损失。但被告及所谓第三方租户非法占用原告房屋及土地至今，拒不返还，给原告造成重大损失。综上所述，由于被告高素敏严重违约，原告己经通知被告高素敏解除合同；被告及其所谓第三方租户返还原告厂房及土地使用权并恢复原状；被告高素敏应当支付违约金并赔偿原告实际损失。被告高素敏未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交以下证据：1、房产转让合同一份、交通银行电子回单4份，证明原、被告存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方都应当遵照执行。合同对房屋买卖面积、价格、付款方式、违约责任等明确约定。被告高素敏仅在2017年7月31日之前共分三次支付3000000元后，未履约付款，其严重违反合同约定，应当承担合同约定的违约责任并赔偿原告实际损失。2、租赁合同五份、厂房租赁协议书三份，证明被告高素敏在未完成合同交易的情况下，自2017年4月非法占用原告公司所有的涉案厂房及土地，更换和挂牌其自己公司招牌和标识；被告高素敏在未经原告同意的情况下，于2017年9月私自招商引进10家企业进行场地和厂房出租业务，非法收取租金100余万元，严重违背双方合同约定。3、通知函、告知函、解除《房产转让合同》通知书各一份，证明因被告高素敏严重违约，原告依据合同约定享有单方解除权，原告已于2018年10月17日向被告告知解除双方签订的《房产转让合同》，通知已到达被告，现《房产转让合同》已解除。原告要求被告高素敏依据合同约定承担违约金及赔偿原告的实际经济损失，并返还非法占用的涉案房屋。原告对于被告高素敏的非法出租行为不予认可，要求其对于非法出租行为于2018年10月22日之前停止侵权。2018年10月21日再次向被告发出解除合同的通知书，并要求被告支付滞纳金，赔偿损失、返还非法侵占的厂房并恢复原状。4、关于限期清退出厂的通知、关于对全体租户限期清退的通知、关于对我厂区内“租户”续租或搬离的最后通知、关于对您限期清退离厂的通知、关于对四川“租户”限期清退离厂的通知、关于对浙江“租户”限期清退离厂的通知各一份、关于请求对我厂区“租户”生产立即查停和清退的报告一份、律师函三份、清偿搬离通知三份，证明原告已于2018年10月17日向被告高素敏告知解除双方签订的《房产转让合同》；原告自双方签订的《房产转让合同》之后，为维护自己的合法权益，对被告高素敏及其引进的非法出租租户不断采取措施，要求停止非法侵权行为、并恢复厂房及土地原状，已经竭尽所能，不管是采取强制锁门停电停水、派驻员工、让步续租、向政府部门需求帮助等等都不能阻拦对方的侵占行为。被告高素敏的严重违约行为己经致使原告的合法权益遭到严重损失，被告高素敏应当撤离其非法出租的租户，恢复原告所有的房产及土地原状并予以返还，同时承担违约责任并赔偿原告的实际损失。5、微信聊天记录截图7张，证明原告已于2018年10月17日向被告告知解除双方签订的《房产转让合同》；原告已经向被告履行了通知义务，告知被告合同已经解除，尽快返还厂房并恢复原状。6、租赁合同一份、国内支付业务收款回单一份，证明原告所有的涉案房产及土地出租的每年租金为1800000元，即被告高素敏非法占用房产及土地期间给原告造成的损失为1800000元/年，被告应当赔偿原告损失共计为3600000元。新的合作方已经实际支付200000元租金。7、公证书5份，证明在2019年9月底对厂房的实际情况做了证据保全，有4份是4家租户占有厂房情况，1份是高素敏占用原告厂区和办公楼的证据保全。因被告高素敏未到庭，视为放弃质证的权利，对原告提交的上述证据综合全案予以认定。经审理认定事实如下：原告新天国际公司（出让人、甲方）与被告高素敏（受让人、乙方）签订《房产转让合同》，约定甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产达成协议：甲方已依法取得新疆呼图壁县五工台镇八十二南产区23院1-3栋、4-6栋、7-8栋房产的房屋所有权证书和土地使用权证书，房屋产权证号分别为XXXXX、XXXXXX、；土地使用权证号分别为呼国用（2010）第0292号、呼国用（2010）第0293号。使用面积为7957.76平方米，土地使用面积为206219平方米。房产售价23000000元。付款方式是本合同签订之日，乙方向甲方支付3000000元；2017年10月1日前，乙方向甲方支付5000000元；2018年6月1日前，乙方向甲方支付8000000元；2018年8月1日前，乙方向甲方支付7000000元。乙方如未按本协议规定的付款时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付的房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过20天，即视为乙方违约，甲方有权解除该合同并不承担任何违约责任。甲方应在获得全部转让款后7个工作日内将房产搬空，双方于本合同最后一笔尾款到账之日办理该房产的过户手续。被告高素敏分别于2017年1月22日向原告新天国际公司支付1800000元，于2017年1月24日向原告新天国际公司支付200000元。新疆丝瑞雅纺织有限公司于2017年7月31日向原告新天国际公司支付1000000元。新疆丝瑞雅纺织有限公司系自然人独自企业，法定代表人系被告高素敏，工伤登记住所地为呼图壁县五工台镇八十二南产区23院7-8栋。2018年10月21日，原告新天国际公司向被告高素敏发出《解除通知书》，原告提交与高素敏的微信记录显示于2018年10月22日告知。2019年3月16日，原告新天国际公司向被告高素敏发出《关于限期清退的通知》，以微信方式告知被告高素敏。2019年5月10日，原告新天国际公司（出租人、甲方）与案外人呼图壁县福瑞棉业有限公司（乙方）签订《租赁合同》，将涉案厂地厂房出租，租赁期限为2019年5月1日至2024年5月30日，年租金1800000元，甲方收到第一笔年度租金后，在10个工作日内将标的物使用权和管理全整体交给乙方。2019年5月16日，呼图壁县福瑞棉业有限公司向原告转账支付200000元。2019年9月11日，新天国际公司向XXXXXX县公证处提出申请，要求对新疆呼图壁县五工台镇天山工业园区东侧的新天国际经济技术合作（集团）有限公司厂房使用情况、办公楼大门上锁、空地、水泥地坪被挖以及院内东北角两处大坑等现状办理保全证据公证；对新疆呼图壁县五工台镇天山工业园区东侧的新天国际经济技术合作（集团）有限公司院内的呼图壁鑫丰益欣棉业有限公司厂房内的机械设备、呼图壁县兴达棉业有限公司厂房内的机械设备、呼图壁县进旺棉业有限公司厂房内的机械设备、新疆忠华纺织有限公司厂房内的机械设备进行清点办理保全证据公证。2019年10月9日，XXXXXX县公证处作出（2019）新呼证字第0270号、0271号、0272号、0273号、0274号公证书。本院认为，原告与被告高素敏签订的《房产转让合同》合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。被告高素敏未到庭视为放弃质证的权利，被告高素敏应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案合同约定受让人未按合同规定的时间付款，逾期超过20天视为违约，出让人有权解除合同。然被告高素敏至今未支付剩余房产转让款20000000元，故原告有权依据合同约定解除《房产转让合同》，自2018年10月22日向被告高素敏发出《解除通知书》之日起，原告新天国际公司与被告高素敏签订的《房产转让合同》解除。原告要求确认其余被告高素敏签订的《房产转让合同》于2018年10月17日解除，但未提交证据证实已通知被告，对其主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房产转让合同》已于2018年10月22日解除，原告要求被告高素敏返还占有的涉案房屋及土地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告主张被告高素敏因违约应支付滞纳金1495400元。根据合同约定，被告高素敏未按规定时间付转让款，原告对逾期应付款有权要求支付违约利息即可要求被告高素敏支付滞纳金，但涉案合同并未注明合同签订日，原告从被告高素敏向其转账之日即2017年1月22日视为合同签订日，本院予以支持。合同约定签订之日即2017年1月22日支付转让款3000000元，被告高素敏于2017年1月24日逾期支付200000元、于2017年7月31日逾期支付1000000元，原告主张滞纳金76200元（200000元×2天×0.4‰+1000000元×190天×0.4‰），符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告高素敏未在合同约定的2017年10月1日支付转让款5000000元，至2018年10月17日应支付滞纳金762000元（5000000元×381天×0.4‰）符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告高素敏未在合同约定的2018年6月1日支付转让款8000000元，至2018年10月17日应支付滞纳金441600元（8000000元×138天×0.4‰）符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告高素敏未在合同约定的2018年8月1日支付转让款7000000元，至2018年10月17日应支付滞纳金215600元（7000000元×77天×0.4‰）符合合同约定，本院予以支持。综上原告主张被告高素敏支付违约滞纳金1495400元，本院予以支持。关于原告主张被告高素敏赔偿其自2017年9月至2019年9月共两年的租金损失3600000元的诉讼请求。因被告高素敏违约导致合同解除，合同解除后根据履行情况和合同性质，被告高素敏占有涉案房屋及土地，导致原告不能对涉案房屋及土地行使权益，造成原告的损失，结合市场行情及被告高素敏将涉案土地出租的事实，对合同解除后至2019年9月，被告高素敏占用涉案房屋及土地造成原告的损失酌定为1650000元（1800000元÷12个月×11个月）。本着减少诉累的原则，对于被告高素敏向原告支付的转让款3000000元与滞纳金、损失进行折抵，被告高素敏应向原告支付145400元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告新天国际经济技术合作（集团）有限公司与被告高素敏签订的《房产转让合同》于2018年10月22日解除；二、被告高素敏于本判决生效后三日内将位于××县、4-6栋、7-8栋房产及土地返还给原告新天国际经济技术合作（集团）有限公司；三、被告高素敏于本判决生效后三日内向原告新天国际经济技术合作（集团）有限公司赔偿损失145400元；四、驳回原告新天国际经济技术合作（集团）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47468元，公告费780元，由原告新天国际经济技术合作（集团）有限公司负担46113元，被告高素敏负担2135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   齐梦程审  判  员   宋媛媛人民 陪 审员   杨 慧   二 〇 二 〇 年 二 月 二 十 日 书  记  员   黄 诚