上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终486号上诉人（一审被告）:上海恰尔思游艇有限公司。法定代表人：崇建勋。委托诉讼代理人：王景祥，上海百纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：上海世博文化旅游发展有限公司。法定代表人：陈竹。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。上诉人上海恰尔思游艇有限公司（以下简称恰尔思公司）为与被上诉人上海世博文化旅游发展有限公司（以下简称世博公司）码头租赁合同纠纷一案，不服上海海事法院（2018）沪72民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年12月23日公开开庭审理了本案。恰尔思公司委托诉讼代理人王景祥、张金艳，世博公司委托诉讼代理人黄伟、朱颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世博公司一审诉称：2012年12月31日，世博公司将坐落在浦西D11地块的码头L3出租给恰尔思公司使用。双方就租赁事宜先后签订合同若干，分别为《码头L3租赁合同》、《码头L3租赁合同（2012GL510）》补充协议、《码头L3租赁合同（2012GL510）》续租协议、《合同主体变更事宜补充协议书》。上述合同约定，租赁区域是坐落在浦西D11地块的码头L3，该码头岸线长度70米，集散广场（含简易建筑和膜结构）面积3,480平方米，岸线月租金人民币58,333元（以下币种均为人民币），集散广场月租金52,925元，月物业管理费5,000元，最近一期合同约定的租赁期为2016年1月1日至2018年12月31日。上述期间，世博公司的主体发生两次变更：出租人由上海世博发展（集团）有限公司（以下简称世博集团公司）变更为上海世博后滩源实业有限公司（以下简称世博后滩源公司），后又变更为世博公司。2017年8月4日，世博公司与恰尔思公司签订《L3码头物业租赁合同补充合同》，约定世博公司同意免除恰尔思公司2016年12月1日至2017年5月31日场地部分对应的租金，共计317,550元，恰尔思公司不得就滨江岸线的改造施工向世博公司申请任何其他费用的减免，大棚的租赁面积从1,443平方米减少至1,150平方米。2017年6月1日起，恰尔思公司应按原合同标准向世博公司支付大棚租金17,489.58元/月。2017年12月26日，世博公司与恰尔思公司签订《码头L3租赁合同补充合同》，双方确认码头岸线租金为1,092,315元/年，集散广场不再收取租金。自2016年12月起，恰尔思公司开始拖欠世博公司租金、物业管理费等各项费用。经世博公司多次催要，恰尔思公司仍未全额支付。故2018年5月16日，世博公司以书面形式向恰尔思公司寄送“《码头L3租赁合同》之解除通知”，解除双方租赁合同及相关合同。然至今，恰尔思公司不但未按双方合同约定向世博公司返还租赁区域，而且继续占有使用该租赁区域，也未向世博公司结清应付未付的各项费用。世博公司认为，恰尔思公司的行为已经严重侵害了世博公司的合法权益，现世博公司为维护自身权益，特向法院起诉，请求判令：1.请求确认世博公司与恰尔思公司签订的《码头L3租赁合同》及相关合同于2018年5月31日解除；2.请求判令恰尔思公司立即搬离码头及场地并按《码头L3租赁合同》第十条约定向世博公司返还租赁区域；3.请求判令恰尔思公司向世博公司支付自2016年12月1日至2018年5月31日期间租赁区域的租金1,335,887.31元；4.请求判令恰尔思公司向世博公司支付自2018年6月1日至实际返还租赁区域之日止，按照5,985.29元/天计算的使用租赁区域的使用费；5.请求判令恰尔思公司向世博公司支付自2016年12月1日至实际返还租赁区域之日止，按5,000元/月计算的物业管理费及按740元/月计算的岸线使用费;6.请求判令恰尔思公司向世博公司支付违约金1,033,034.41元；7.请求判令恰尔思公司向世博公司支付律师费27,000元。恰尔思公司一审辩称：1.恰尔思公司对码头L3的占有使用权益，其法律性质不是因租赁法律关系所产生的承租使用权，而是基于被委托投资建造房屋所获取的投资对价性使用权，故世博公司不具有行使租赁法律关系下的解除权；2.恰尔思公司拖欠租金的违约行为不存在，因世博公司与恰尔思公司于2017年1月签订委托建设协议书，世博公司要求恰尔思公司在L3码头进行改建、扩建、重建工程，建设费由恰尔思公司先行承担，先行承担的建设成本将以租金抵扣，项目完成后的所有权归世博公司所有，在项目建设完成后的5年租赁期内恰尔思公司无需支付租金；3.委托建设项目合格完成于2017年9月26日，委托建设项目费用的抵扣金额确定于2017年12月26日。一审法院查明：2012年10月30日，世博集团公司与恰尔思公司签订了《码头L3租赁合同》（合同编号2012GL0510），世博集团公司为出租方（甲方），恰尔思公司为承租方（乙方）。该合同约定：1.1甲方出租给乙方的码头及场地是坐落在浦西D11地块的码头L3，该码头岸线长度70米，集散广场（含简易建筑和膜结构）面积3,480平方米。4.1.1码头租赁期限为3年，自码头实际交付之日起算。5.1岸线租金为1万元/米*年（月租金58,333元），集散广场租金0.50元/平方米*日（月租金52,925元），地块物业管理费5,000元/月。5.2租金和地块物业管理费按月结算、先付后用，即：每月25日前，乙方一次性向甲方付清次月的足额租金和地块物业管理费。6.1.1本合同签订后，在指定物业交付日前10日内，乙方应一次性向甲方支付履约保证金，即30万元。6.5.1岸线使用费由相关政府主管部门收取。6.5.2岸线使用费，甲方以代收代付形式，按实结算。9.3租赁期间，乙方另需装饰装修、改建、扩建或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，装饰装修、改建、扩建或增设方案及设计应报甲方审核，按规定应向有关部门报批的，则由乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备维修、保养责任全部由乙方自行承担。乙方装饰装修、改建、扩建发生的费用，由乙方自行承担。合同终止后，乙方应当恢复原状，除非甲方事先书面同意。13.2租赁期内，乙方发生下列情况，甲方可书面通知（至少提前15天）乙方解除合同，乙方如有异议，应于收到甲方通知后15天内提出：……（4）一个租赁年内乙方逾期支付任何应付款项连续达15天（含）或累计达30天（含）以上的；……本合同因上述情形之一解除的，乙方仍应当依据本合同约定的租金标准支付已租赁期间的租金。甲方单方面终止合同的，除非乙方于上述期限内提出异议并经甲方同意，否则乙方应当在收到甲方书面通知之日起7日内搬离，并根据合同第十条返还码头。14.2乙方逾期支付应付的任何款项，每逾期一日，则乙方需按所欠付款项的0.1%承担违约金。14.4除本合同已有约定的外，租赁期内，乙方发生第13.2条所约定任何一项违约情形的，甲方有权按照本合同约定书面通知乙方解除本合同，同时乙方还应按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的租金的总金额或整个租赁期总计租金的20%（两者以低者为准），向甲方支付违约金，该违约金不足以赔偿给甲方造成损失的，乙方还应予以补足赔偿。14.6无论合同因任何原因而终止或解除，乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该物业的，自占用之日起，每占用一天乙方应当按照最后一期日租的2倍向甲方支付物业占用费，造成甲方损失的，还应承担赔偿责任。14.7乙方根据本合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金，甲方有权在履约保证金中扣除，不足部分由乙方补足。14.9甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，经双方协商一致或由有管辖权的法院判决支持甲方对乙方提起的相关诉请的，均由乙方承担。14.10各种情形违约金互不冲抵，可累计。合同签订后，恰尔思公司按约支付了30万元履约保证金。2012年12月31日，世博集团公司将L3码头移交恰尔思公司使用。2014年2月13日，世博集团公司（甲方）、恰尔思公司（乙方）及世博后滩源公司（丙方）签订了“《码头L3租赁合同（2012GL510）》补充协议”[合同编号HTY-JY(2014）008]。协议约定：自2014年1月1日起，甲方将原合同（《码头L3租赁合同》）项下的权利义务概况转让给丙方，由丙方作为该合同一方享有该合同项下甲方原所有之权利，承担甲方原所有之义务；乙方同意上述合同转让，并接受丙方作为原合同的一方享有权利并承担义务。2014年12月1日及25日，世博后滩源公司向恰尔思公司发送两份分租备案回复，回复意见：1.基本同意恰尔思公司的分租行为；2.租赁期限为10年，但必须增加“因政府行为的影响，造成双方不能履行合同的，任何一方均可书面通知对方解除合同，且无需承担违约责任”的约束条款；同时，根据市交委批复的临时岸线使用许可和经营许可之规定年限为“2+1”年，所以再次明确租赁期限应与该规定年限一致，可每“2+1”年一签；3.恰尔思公司应该监督分租方办理各类相关证照许可，合法经营；4.分租合同签订后报备我方。2016年3月21日，世博后滩源公司与恰尔思公司签订了“《码头L3租赁合同（2012GL510）》续租协议”[合同编号HTY-JY(2014）008-01]，约定续租期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。3月23日，世博后滩源公司（甲方）与恰尔思公司（乙方）签署了《备忘录》，备忘录约定：在无政府规划且乙方无违约行为的情况下，为支持乙方在该码头上的运营，甲方同意乙方可以继续续租三次，每次续租期3年，共计9年。之后，世博后滩源公司（甲方）与恰尔思公司（乙方）又签署了《租赁意向书》，意向书约定：为支持乙方的经营活动，同时也考虑到经营活动的前置行政许可审批（指：搭建临时建筑的审批）存在诸多不确定性，为了最大限度规避双方的经营风险、违约风险等，经双方友好协商，就L3东侧场地及新划定场地的租赁达成下述一致意向；本意向书所指租赁物业由L3东侧场地及其场地上的K6开关站（已由乙方管理）、新划定场地组成，新划定场地面积1,008平米；租赁期限3年（与岸线使用年限同步），自实际交付日起算；租赁到期，如乙方未拖欠房租和其他相关费用或违法经营的，则可续租，租赁期和续租期总年限不低于10年；本租赁意向书有效期至前置行政许可批复之日为止;前置行政许可批复有效，则甲乙双方于批复之日起15个工作日内据本意向书签署正式租赁合同，若正式租赁合同条款与本意向书矛盾的，依正式租赁合同为准；前置行政许可批复有效，若甲乙双方于批复之日起15个工作日内无法完成签署正式租赁合同，则甲方有权收回区域2的物业，同时本意向书废止；前置行政许可批复无效，则本意向书废止，双方互不承担违约责任。2017年1月，世博公司（甲方）、恰尔思公司（乙方）签订《协议书》，鉴于甲方拥有L3码头（以下简称“目标地块”）的管理权，依法可进行相关临时建筑的建设，建设完成后的项目可对外进行出租，乙方有意承揽目标地块的建设，并在建设完成后承租目标地块用于经营，双方约定：一、1、甲方将目标地块的改建、扩建、重建工程（包含全部设计、采购、施工全过程，以下简称“项目”）委托乙方进行建设，乙方将按政府相关部门审批通过的方案进行建设，相关建设成本将由乙方先行承担；2、项目建设完成后，将由甲方出租给乙方进行管理及经营，乙方先行承担的建设成本将以租金抵扣；二、1、乙方应当进行科学测算、合理控制建设开支，甲方将对此进行监督和管理，以满足建设成本在未来5年内的租赁期限可以抵扣完毕的要求，如乙方的建设成本过高导致在未来5年内的租赁期限内无法完成抵扣，则未完成抵扣的金额不再抵扣，由乙方自行承担相应成本（或经济损失）；2、乙方出资建设、改造完成的项目的所有权归甲方所有；3、乙方承诺将按照施工图要求的材料标准及竣工验收标准向甲方交付项目；4、项目建设完成后，乙方出资的建设成本将由第三方审价机构进行审核，以该机构审定的最终造价为乙方实际投入的建设成本，并作为可抵扣未来租金的数额；5、对工程竣工后目标地块中所涉乙方未来经营区域内的房屋租金标准，将由独立的第三方评估机构进行评估，依该评估审定的价格作为乙方租赁甲方目标地块的租金标准；6、乙方的项目建设竣工验收且本条第4款及第5款中的金额确认后，双方将签署《租赁合同》，对未来租赁事项进行约定，但下述约定在本协议中进行确认：（1）租金及相关费用：按本协议第二条第5款约定的租金标准抵扣完毕前，乙方无须支付可以抵扣部分的租金；抵扣完毕后，乙方将按正常标准支付抵扣部分租金，除租金外的其他费用（物业管理费、水电费等）不在可抵扣范围内，仍由乙方在租赁期限开始后，按约定进行支付；（2）租赁期限：租赁期限除双方另有约定外，自项目竣工验收之日起计算，租赁期限不超过5年，如租赁期限届满后双方可续约的，乙方在同等条件下拥有优先承租权；三、1、乙方如有违约导致合作事项无法进行的，乙方应当赔偿甲方遭受的全部经济损失，如甲方违约导致合作事项无法进行的，则应当赔偿乙方遭受的直接经济损失。2017年3月14日，世博公司（甲方）、恰尔思公司（乙方）及世博后滩源公司（丙方）签订了《合同主体变更事宜补充协议书》[合同编号HTY-JY(2014）008-02/WL-LY(2017)011]，约定自2017年4月1日起丙方与乙方签署的《码头L3租赁合同续租协议》将由甲方继续履约，相关权利、义务与合同约定保持不变并由甲方继承，丙方对此承担连带责任。2017年8月4日，世博公司（甲方）、恰尔思公司（乙方）签订《L3码头物业租赁合同补充合同》[合同编号WL-LY(2017)078，以下简称《补充合同1》]，合同约定：因乙方在滨江岸线贯通的改造施工期内无法正常使用租赁物业的场地部分，甲方同意免除乙方2016年12月1日至2017年5月31日场地部分对应的租金，总计317,550元，除前述免除租金外，乙方不得就滨江岸线的改造施工向甲方申请任何其他费用的减免；乙方需按原合同的约定按时向甲方支付码头岸线的对应租金，码头岸线的租金不因滨江岸线的改造工程发生任何金额的减免；因滨江岸线贯通的改造工程，导致乙方承租的大棚的租赁面积从1,443平方米减少至1,150平方米，2017年6月1日起，乙方应按照原合同约定的租金标准按时向甲方支付大棚的租金17,489.58元/月；因租赁物业中除大棚外的场地部分于2017年5月31日后仍在进行改扩建工程的施工，导致乙方无法正常使用该部分，因此甲方同意免除2017年5月31日起租赁物业中除大棚外的场地部分的租金直至改扩建工程施工竣工。2017年12月26日，世博公司与恰尔思公司一致确认，因政府相关部门在租赁物业内实施滨江贯通的改造工程，导致租赁物业的现状发生变化，为使《码头L3租赁合同》中双方的权利义务符合租赁物业的现状，世博公司（甲方）、恰尔思公司（乙方）签订《码头L3租赁合同补充合同》[合同编号WL-LY(2017)098，以下简称《补充合同2》]，合同约定：甲乙双方确认，码头岸线租金为109.2315万元/年，集散广场为码头岸线配套区域，不再收取租金，租金标准以本补充协议为准；租赁物业中集散广场对应的面积3,480平方米系集散广场的场地面积（含膜结构），乙方自行负责集散广场内原有简易建筑的改建、扩建、装修工作（改扩建建筑中包含膜结构因配合滨江岸线的改造工程退让的面积），并承担相应费用，乙方承诺，因世博集团公司上级主管部门或机构的要求而导致改建建筑需拆除，乙方无条件服从，且甲方无须承担任何补偿、赔偿等付款义务。2018年4月8日，上海虹桥正翰律师事务所接受世博公司的委托向恰尔思公司发送律师函，律师函称：截止本函发出之日，经世博公司多次催讨，恰尔思公司仍未向世博公司支付原合同及续租协议项下部分租金等费用，2016年12月至2018年3月的未付租金及相关费用总计1,245,674.81元，恰尔思公司的逾期支付行为已经超过30天；要求恰尔思公司于2018年4月15日前向世博公司支付所有未付租金等费用总计1,245,674.81元；若恰尔思公司未于2018年4月15日前向世博公司支付所有未付租金等费用的，世博公司将按照原合同13.2条的约定解除原合同及续租协议；世博公司将按照原合同及续租协议的约定追究恰尔思公司的一切违约责任，同时世博公司将采取包括但不限于诉讼等法律措施维护自身合法权益，由此产生的一切费用均将由恰尔思公司承担。2018年4月26日，世博公司再次发函恰尔思公司，要求恰尔思公司在收到此函后一周内将所欠租金1,342,441.06元（2016年12月1日至2018年4月30日）支付至世博公司指定账户。2018年5月16日，世博公司向恰尔思公司发送“《码头L3租赁合同》之解除通知”称：恰尔思公司逾期支付租金的行为已严重违反租赁合同的约定，世博公司现根据《码头L3租赁合同》第13.2条第（4）款的约定，正式通知恰尔思公司提前解除租赁合同：1、租赁合同于本函出具之日后15天即告正式解除，租赁关系终止，其所有可能之附件、变更协议、续租协议、补充协议、备忘录均予以解除；2、恰尔思公司不再享有续租权利；3、请恰尔思公司于租赁合同解除日前向世博公司支付所有应付未付费用，其中2016年12月1日起至2018年4月30日的租金共计1,342,441.06元、2017年11月1日起至2018年2月28日止的水电费共计24,758.78元；4、恰尔思公司应按照《码头L3租赁合同》第14.2条、14.4条的约定向世博公司支付违约金，恰尔思公司已支付的履约保证金，世博公司不予退还；5、请恰尔思公司最迟于租赁合同解除后5日内按租赁合同约定向世博公司返还租赁区域，否则世博公司将按照《码头L3租赁合同》第14.6条的约定，向恰尔思公司收取自租赁合同解除日起至实际返还日止的物业占用费（每占用一天，按照最后一期日租的2倍计算）；6、租赁区域的水电费将计算至租赁区域的实际返还日止，恰尔思公司收到世博公司的水电费账单后应于5日内支付；7、如恰尔思公司拒不配合世博公司妥善处理上述事宜，世博公司将采取包括但不限于诉讼等法律措施维护自身合法权益，由此产生的一切费用均将由恰尔思公司承担。2018年6月21日，世博公司向恰尔思公司发送“《码头L3租赁合同》之确认解除通知”，通知恰尔思公司双方之间的《码头L3租赁合同》及各补充协议已于2018年5月31日正式解除。另查明：1.世博公司已向上海市码头管理中心（上海市航道管理中心）缴纳了港口岸线使用费，L3码头岸线长度为74米，水深5-8米，岸线使用费收费标准为2018年9月30日之前为30元/米*季，2018年10月1日起为10元/米*季。2.2015年12月，世博后滩源公司与案外人上海扬帆江海游艇俱乐部有限公司（以下简称扬帆公司）签订浦西D11地块L5码头租赁合同，岸线70米租金10,120元/米*年，集散广场3,020平方米租金0.50元/平方米*日。后合同主体由世博后滩源公司变更为世博公司。2017年，世博公司与扬帆公司签订《协议书》，除甲乙双方、码头名称外，其余内容同本案世博公司与恰尔思公司签订的《协议书》相同。2017年6月，扬帆公司就其在L5码头上改扩建形成的新房屋委托第三方进行市场租金评估，价格为2.4元/平方米*日。2017年7月，根据评估结果，世博公司与扬帆公司重新签订《L5码头物业租赁合同》，约定的岸线租金及场地租金单价标准未变，改扩建房屋租金2.4元/平方米*日，其中改扩建房屋租金在五年内以扬帆公司垫付的工程款予以抵扣。3.世博公司为解决涉案纠纷，于2018年7月31日与上海市四方律师事务所签订《法律服务合同》，聘请该所针对本案一审阶段提供律师服务，并于2018年8月28日依约支付了27,000元服务费。一审法院认为：本案是一起码头租赁合同纠纷，世博公司与恰尔思公司的权利义务由双方签订的一系列合同、协议所构成。这些合同、协议系双方协商一致的结果，对世博公司与恰尔思公司均有约束力。根据2012年10月最初签订的《码头L3租赁合同》约定，涉案租赁标的物为浦西D11地块L3码头的70米岸线和3,480平方米集散广场（含简易建筑和膜结构），其中岸线租金与场地租金的计算分别列明。因在合同履行过程中，逢政府对滨江岸线进行改造，受此影响，世博公司与恰尔思公司商定租赁标的物中的岸线长度不变，场地面积由原先的3,480平方米缩减为大棚（即膜结构）所占面积1,150平方米和恰尔思公司改扩建建筑所占区域。针对这种变化，2017年8月4日双方在《补充合同1》中，通过免收施工期间的场地租金、调整场地租金计收面积等约定，重新作出了权利义务安排。2017年12月26日双方在《补充合同2》中又进一步明确，码头岸线租金调整为109.2315万元/年。尽管该合同同时写明，集散广场不再收取租金，但岸线租金由原先的每年70万元调整为每年109.2315万元，实际包含了场地租金因素，即原岸线年租金70万元，加上大棚面积1,150平方米和恰尔思公司改扩建建筑所占面积999.67平方米按每天每平方米0.5元计算的租金总和。该计算方式与恰尔思公司实际承租的标的物状况相吻合。恰尔思公司理应按照双方的约定向世博公司支付租金。双方之所以就租金支付产生分歧，源于双方在2017年1月签订的一份《协议书》中关于租金抵扣建设成本的约定。恰尔思公司认为，《协议书》中所指可抵扣的租金针对的就是涉案码头租赁合同下的包含岸线及场地在内的全部租金，世博公司则认为可抵扣的租金是指经恰尔思公司改扩建后建成项目的使用租金，即地上建筑物的租金，而非岸线及场地租金。对此，一审法院认为，按照双方先前的码头租赁合同，世博公司向恰尔思公司提供的仅为岸线、场地（含场地上既有的简易建筑和附属设备）。恰尔思公司承租后，为实现其经营目的，如需在场地上改扩建或新建建筑物的，均不属于世博公司在码头租赁合同下应承担的义务。简言之，码头租赁合同只提供岸线和场地，不提供地上建筑（既有简易建筑和附属设施除外）。恰尔思公司需要地上建筑用于经营的，可以在征得世博公司同意的情况下，由恰尔思公司承担费用自建；也可以由世博公司建设后，在码头租赁合同标的物以外，另行向恰尔思公司提供。正如《协议书》在篇首部分写明，鉴于世博公司拥有L3码头管理权，“依法可进行相关临时建筑的建设，建设完成后的项目可对外进行出租”，而恰尔思公司“有意承揽”该建设项目。可见，《协议书》下的建设项目既非政府滨江贯通工程的强制任务，也非世博公司为履行码头租赁合同之必须，而是恰尔思公司为实现自身经营目的所需，只不过世博公司与恰尔思公司通过《协议书》的约定，将世博公司建设后出租给恰尔思公司，变通为世博公司委托恰尔思公司建设并先行出资，而后再以出资的建设成本抵扣租金。由此可以认定，码头租赁的租金与《协议书》下改扩建、重建后的建筑物租金是有所区别的。关于此节，还可以从《协议书》的以下条款得到印证：其一，《协议书》“一、1、甲方将目标地块的改建、扩建、重建工程（包含全部设计、采购、施工全过程，以下简称“项目”）委托乙方进行建设……”、“2、项目建设完成后，将由甲方出租给乙方进行管理及经营，乙方先行承担的建设成本将以租金抵扣”，从该连续的两个条款可以看出，《协议书》约定的可抵扣的租金指向是明确的，即建成后的改扩建、重建项目，并未提及岸线和场地租金。其二，《协议书》“二、5”中所表述的乙方未来经营区域内的“房屋租金标准”将由独立的第三方评估机构进行评估，此处不仅明确写明系“房屋租金标准”，且鉴于岸线和场地租金实际是世博公司与恰尔思公司直接约定，并不需要根据第三方评估来加以确定，这也进一步表明了建筑物租金不同于岸线和场地租金。其三，《协议书》“二、6、（2）”约定的项目租赁期限为5年，与码头岸线及场地的租赁期并不同步，亦即建筑物与码头租赁虽有关联但彼此独立，故租金自然也应分别计算。此外，参考同样是世博公司经营管理并对外出租的L5码头，尽管该码头的租赁发生于世博公司与案外人之间，但该L5码头与涉案L3码头在地理位置上、租赁用途上、合同签署时间上，乃至合同文本使用上存在相同或相似性，故审视L5码头租赁合同的履行情况，有助于更好地解释和理解涉案合同条款及当事人真实意思。在L3、L5码头下，签署有条款内容完全一致的《协议书》。L5码头改扩建项目建成后，根据《协议书》重新签订的《L5码头物业租赁合同》很清晰地将岸线、场地和房屋租金分别列明，并重申房屋租金以建设成本抵扣。这在一定程度上反映了当时黄浦江浦西世博段沿岸游艇码头这一特定资源的租赁行市。值得注意的是，市场评估的房屋租金单价大大高于场地租金单价，倘若按照恰尔思公司的解释，在未计收房屋租金的情况下，用房屋建造成本去抵扣岸线和场地租金，显然与彼时的市场存在较大反差，此种理解缺乏足够合理的说服力。通过以上分析，一审法院认为恰尔思公司关于《协议书》中所指可抵扣的租金包含码头岸线及场地租金的抗辩难以成立。现世博公司主张恰尔思公司拖欠2016年12月1日至2018年5月31日期间的租金1,335,887.31元（包括2016年12月1日至2017年12月31日，岸线按年租金70万元标准，计758,329元；2017年5月31日至2017年12月31日，大棚面积按月租金17,489.58元标准，计122,427.06元；2018年1月1日至2018年5月31日，按《补充合同2》约定年租金109.2315万元标准，计455,131.25元），其中并不涉及按《协议书》可以抵扣的改扩建项目租金。恰尔思公司在不得抵扣的情况下，逾期支付上述租金已超过合同约定的连续达15天或累计达30天以上，世博公司依约有权解除合同。退言之，即便在当时情况下，世博公司与恰尔思公司对改扩建项目的建设成本可用于抵扣租金的范围可能存有分歧，但根据《协议书》第二条第4、5、6款已经明确的是，抵扣发生于“项目建成后”，针对于“未来经营区域”、“未来租金”，且还需要以工程审价、租金评估和重新签署租赁合同为先决。也就是说，至少项目竣工前的租金无论按何种解释都不属于抵扣范围。涉案改扩建工程因未进行竣工验收，双方对完工日期系2017年5月还是9月亦或其他时间陈述不一，尽管如此，恰尔思公司未支付的租金始于2016年12月，无论如何都早于工程完工，仅凭该节事实就足以使世博公司有权主张解除合同。再加之，恰尔思公司欠付的费用中除租金外，还包括物业管理费和世博公司代收代付的岸线使用费，虽然相对于租金而言金额不大，但性质上均属于不可抵扣，且一旦拖欠也可以引起合同解除的费用项目。至此，世博公司关于解除《码头L3租赁合同》及相关合同[具体包括编号2012GL0510的《码头L3租赁合同》、编号HTY-JY(2014）008的《码头L3租赁合同（2012GL510）》补充协议、编号HTY-JY(2014）008-01的《码头L3租赁合同（2012GL510）》续租协议、编号HTY-JY(2014）008-02/WL-LY（2017）011的《合同主体变更事宜补充协议书》、编号WL-LY（2017）078的《L3码头物业租赁合同补充合同》、编号WL-LY（2017）098的《码头L3租赁合同补充合同》]的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除时间依双方先前约定的提前15天书面通知计算，应为2018年5月31日。至于2017年1月签订的《协议书》，世博公司并未就其效力和履行情况在起诉时向一审法院明确提出诉请主张。世博公司的起诉状中对《协议书》的存在只字未提，也未将《协议书》作为证据向一审法院提供，相反《协议书》在本案中是以恰尔思公司的抗辩及恰尔思公司方证据的形式出现。倘若恰尔思公司未向一审法院披露此《协议书》，一审法院从世博公司的诉讼请求、事实理由及举证中均无法得知有《协议书》的存在，自然不可能将《协议书》纳入审查之列，世博公司对此理应有所认知。世博公司在本案中首次明确提出其起诉状中请求解除的“相关合同”包括《协议书》，已是法庭辩论结束之后，一审法院认为该主张不属于本案审理范围。《协议书》是否应当解除以及恰尔思公司根据《协议书》所建房屋建筑的归属、建设成本的认定、房屋租金的核定以及建设成本与房屋租金具体如何抵扣等问题，若双方存在争议，可另行解决。涉案合同解除系因恰尔思公司拖欠应付费用的违约行为所引起，合同解除并不影响世博公司要求恰尔思公司支付合同解除前已经产生的租金及其他相应费用，也不影响世博公司要求恰尔思公司承担违约责任。关于该些主张，主要涉及以下请求：（一）世博公司主张恰尔思公司应支付拖欠的2016年12月1日起至合同解除之日（2018年5月31日）止的租金共计1,335,887.31元，一审法院予以支持。（二）世博公司主张恰尔思公司应支付自2016年12月1日起至实际返还租赁区域之日止，按每月5,000元计算的物业管理费和岸线使用费(2018年9月30日之前为740元/月，2018年10月1日起为740元/季)，一审法院予以支持。（三）恰尔思公司应当向世博公司返还租赁区域。鉴于返还租赁区域需要一定的合理搬迁时间，一审法院确定恰尔思公司应在判决生效之日起七日内搬离并向世博公司返还涉案租赁区域。（四）关于世博公司要求恰尔思公司承担的违约金，由三部分构成。1.以2016年12月1日至2018年5月31日的租金为基数，按照原合同约定“按月结算、先付后用”，“每月25日前支付”的付款期限，逾期每日计违约金0.1%，分段计算，得358,580.84元；2.以2016年12月1日至实际返还租赁区域之日的物业管理费和岸线管理费为基数，按前述1同样的标准及方法计算；3.按合同未履行完毕期间的租金（2018年6月1日至2018年12月31日），计637,183.75元。一审法院认为，世博公司对于1、2两项违约金的计算基数、方法、期限符合合同约定，可予支持；唯每日0.1%的计算标准，恰尔思公司提出该标准过分高于实际损失而请求予以适当减少，一审法院酌情调整为按每日0.05%计算，由此算得第1项违约金可支持的数额为179,290.42元。第3项违约金的计算无误，一审法院予以支持。此外，恰尔思公司已经支付的履约保证金300,000元按约可以冲抵违约金、赔偿金，一审法院将该300,000元在本部分第3项中予以扣减，故恰尔思公司对第3项违约金实际还需承担337,183.75元。（五）关于世博公司要求恰尔思公司支付自2018年6月1日起至实际返还租赁区域之日止的物业占用费，该项目在原合同第十四条“违约责任”14.6下也有所约定，应予支持。但恰尔思公司提出每占用一天按最后一期日租金2倍计算，也属于违约金过高的情形，请求予以调整。一审法院认为，违约金是否过高应当与守约方的实际损失相比较。恰尔思公司占用租赁区域造成世博公司无法再行向其他人进行出租，由此导致世博公司的损失应当是租金损失。自2018年6月1日起至2018年12月31日，即原合同期限内，倘若恰尔思公司未发生违约行为，世博公司至多获得的是原合同约定的租金，而该部分租金损失，已经通过前述第（四）项中的第3部分得到弥补，不应借由违约金的方式得到重复赔偿。但在恰尔思公司违约的情况下，仅仅按原租金为限计算物业占用费，又不足以体现违约和非违约的区别以及违约金的惩罚功能，故一审法院对合同解除后恰尔思公司继续占用租赁区域的占用费标准调整为按最后一期日租金的1.3倍计，其中2018年6月1日至2018年12月31日期间的占用费扣除与前述第（四）项第3部分的重复部分，每日还需支付897.79元，2019年1月1日起至实际返还之日，每日支付3,890.44元。（六）世博公司主张恰尔思公司应负担世博公司支出的律师费27,000元，该主张具有合同依据，且金额并无明显不合理之处，一审法院予以支持。综上，一审法院依法判决：一、确认世博公司与恰尔思公司之间签订或通过合同主体变更而成立的编号2012GL0510的《码头L3租赁合同》、编号HTY-JY(2014）008的《码头L3租赁合同（2012GL510）》补充协议、编号HTY-JY(2014）008-01的《码头L3租赁合同（2012GL510）》续租协议、编号HTY-JY(2014）008-02/WL-LY（2017）011的《合同主体变更事宜补充协议书》、编号WL-LY（2017）078的《L3码头物业租赁合同补充合同》、编号WL-LY（2017）098的《码头L3租赁合同补充合同》于2018年5月31日解除。二、恰尔思公司应于判决生效之日起七日内向世博公司返还判决第一项下被解除合同中所涉租赁区域。三、恰尔思公司应于判决生效之日起十日内向世博公司支付租金1,335,887.31元。四、恰尔思公司应于判决生效之日起十日内向世博公司支付自2016年12月1日起至实际返还租赁区域之日止的物业管理费和岸线使用费，物业管理费按每月5,000元计算，岸线使用费2018年9月30日之前按每月740元计算、2018年10月1日起按每季度740元计算；五、恰尔思公司应于判决生效之日起十日内向世博公司支付下列违约金：1.欠付租金的违约金179,290.42元；2.本判决第四项所列物业管理费和岸线使用费的违约金，计算方法为以每期的费用为基数，按每日0.05%标准，分别自其前一个月的26日起计算至实际返还租赁区域之日止；3.合同解除后的违约赔偿金337,183.75元。六、恰尔思公司应于判决生效之日起十日内向世博公司支付自2018年6月1日起至实际返还租赁区域之日止的物业占用费，2018年6月1日至2018年12月31日间按每日897.79元计算、2019年1月1日起至实际返还之日，按每日3,890.44元计算。七、恰尔思公司应于判决生效之日起十日内向世博公司支付律师费27,000元。八、对世博公司的其他诉讼请求不予支持。本案一审案件受理费29,807元，由世博公司负担10,313.22元，由恰尔思公司负担19,493.78元。恰尔思公司不服一审判决，上诉认为：1.本案讼争起源于《协议书》中租金抵扣建设成本的约定，故双方之间应为债务抵销纠纷，而非一审法院所认定的码头租赁合同纠纷。2.一审法院以《协议书》篇首表述认定恰尔思公司而非世博公司具有对码头地块进行改扩建、重建的意图是错误的。3.一审法院认为对L5码头租赁合同及其履行情况的解读与审视有助于更好地解释和理解本案合同条款和当事人真实意思是错误的，因为L5码头新签租赁合同与本案合同法律性质是不同的。4.《协议书》已对世博公司拥有管理权的、承建的、承租的、抵扣的标的作了明确的认定，对先行投入之后抵扣的权利、义务以及如何执行操作作了明确的规定。项目建设不仅限于房屋建设，而是对L3码头的改、扩、重建，相应建设成本也不应限于房屋建设成本。一审认定《协议书》仅约定以房屋租金作为建设成本的抵扣标的是错误的。5.世博公司租金及违约金诉请已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回世博公司一审诉讼请求或将本案发回重审。就恰尔思公司的上诉，世博公司答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审判决对双方之间的租赁关系作了充分阐述，恰尔思公司所称可以房屋建设成本抵扣世博公司诉请租金和世博公司诉请超过诉讼时效无任何事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，恰尔思公司向法院提交以下证据材料：1.上海世博园区L3/L5码头改建设计方案（一）及世博后滩源公司上海世博园区L3/L5码头改建设计项目（二），系世博公司提供的两个待选稿，证明是世博公司要求建设此项工程。2．恰尔思公司与杨某某（世博后滩源）聊天记录，证明世博公司要求恰尔思公司在两个方案中选定一个。3.施工告知书，证明恰尔思公司自2016年12月1日进入改、扩建工程的施工，原配套房开始拆除。4.2017年2月6日上海市建设工程设计合同，证明恰尔思公司与世博公司指定的L3、L5码头改、扩建设计的设计公司签订设计合同，工程项目的投资总额约600万元。5.2017年2月13日上海中建建筑设计院有限公司吴某某发送给杨某某、L5码头沈某总经理、恰尔思员工周某的邮件（含7个附件，其中6个为图纸）及L3方案最终及会议纪要（修整）。证明世博公司对L3码头的改、扩建最终设计图纸的确认过程。6.上海市建设工程规划许可证（零星）申请表（棚户简屋修建）及竣工图确认证明，以证明工程申请了许可证，并在竣工后经验收合格。7.内河船舶检验证书簿、内河船舶检验报告、内河船舶适航证书，证明世博公司趸船检验有效期仅至2017年7月19日，导致恰尔思公司不能正常使用码头。8.中华人民共和国港口经营许可证，证明直至2018年4月3日，世博公司才补办出2017年10月1日至2018年9月30日的港口经营许可证，导致恰尔思公司此段时间不能正常使用码头。就上述证据材料，世博公司在认为所有证据均非新证据的前提下，发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，当时存在待选方案。对证据3的真实性确认，但认为不能达到证明目的，实际施工在2017年2、3月份才开始。对证据4认为因不是参与方，无法确认真实性，同时认为该组证据不能达到证明目的，世博公司从没有指定过设计单位，所有设计和建设与世博公司无关。对证据5的真实性予以确认，世博公司是业主，但认为不能达到证明目的，无法看出是世博公司指定的单位，发送邮件的时候设计图纸和方案才刚刚形成，与前面说的动工时间矛盾。对证据6，确认在2017年2月14日工程施工之前提交过工程规划许可证申请，但没有看到过竣工图。对证据7的真实性确认，但无法确认所记载的趸船是否系世博公司的，且依据合同记载，趸船的维修、保养检验义务在恰尔思公司，即使趸船不符合标准也是恰尔思公司的责任。对证据8的真实性无异议，世博集团公司有总的港口经营许可证，许可证的颁发有滞后性，但不代表会影响使用，有效期的起始时间前后衔接，没有中断，也不曾有任何机关因此提出异议。就上述证据材料,本院认为：证据1、2、3、5、7、8及证据6中规划许可证申请表真实性经世博公司确认，可予认定，但证据3证据内容与证据4、证据5等冲突，比较证据内容，结合世博公司的陈述，可认定证据3所证明的施工开始时间与事实不符。证据4有原件印证，真实性可予确认。证据6中的竣工图，由于恰尔思公司既未提供原件也未提供其他证据佐证，对其真实性不予确认。综合来看，从证据1、2、4、5、6，可认定世博公司与恰尔思公司就L3码头的改、扩建存在沟通、联络，其间世博公司就整体的方案提出了要求；证据7依调查令记载，与世博趸船301存在关联的公司为上海世博土地控股有限公司，未显示与世博公司之间的关联性，双方之间系列合同也未出现有关该船舶的记载，同时证据8显示发证日期为2018年4月3日，但其载明有效期为2017年10月1日至2018年9月30日，故该两项证据不能证明世博公司存在租赁合同项下违约行为。二审中，世博公司未提交新的证据材料。本院查明：一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：本案系世博公司依据其与恰尔思公司之间签订的系列租赁合同及补充协议，请求确认合同解除、要求恰尔思公司支付欠付租金及相关违约金等而提起之诉讼，因此，一审法院据此认定本案纠纷为码头租赁合同纠纷并无不妥，恰尔思公司关于本案系债务抵销纠纷之主张无法律依据，本院不予支持。依据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为恰尔思公司关于以建设成本抵扣世博公司诉请租金的主张能否成立。就此争议，世博公司对于建设成本可以抵扣房屋租金并无异议，双方的主要分歧在于建设成本可否抵扣码头岸线与场地租金。此问题涉及对双方之间合同，尤其是《协议书》的解释。对此，《协议书》“一、2”载明“……乙方先行承担的建设成本将以租金抵扣”，表明双方就以租金抵扣恰尔思公司先行承担的建设成本达成合意;《协议书》“二、6、（1）”约定，“租金”应指《协议书》“二、5”款约定的租金标准,而依《协议书》“二、5”款之约定，所谓“租金”，应指“工程竣工后……未来经营区域内的房屋租金标准”。因此，一审法院根据双方约定，参考邻近L5码头类似合同约定及履行情况，作出可予抵扣租金的建设成本系指项目建成后建筑物租金的认定有事实依据；恰尔思公司关于根据《协议书》应认定可予抵扣的租金包含码头岸线及场地租金的主张无事实依据，本院不予支持。恰尔思公司另称世博公司租金及违约金诉请超过诉讼时效期间。对此，首先，从本案的事实来看，世博公司请求的租金起算点为2016年12月1日，其提起诉讼的时间为2018年9月4日，故世博公司有关租金及相关违约金的诉请并未超过法律规定的诉讼时效期间。其次，根据法律规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，除有新证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形之外，人民法院不予支持，本案恰尔思公司于一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间也未提供证据证明世博公司的请求权已过诉讼时效期间，故本院对其关于诉讼时效的抗辩亦不予支持。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。恰尔思公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币29,807元，由上诉人上海恰尔思游艇有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 敏审判员 周 燡审判员 胡海龙二〇二〇年二月十八日书记员 朱静怡附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。