上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终929号上诉人(原审原告、反诉被告)：黄婷婷，女，1985年5月5日生。委托诉讼代理人：黄赛，上海瀛佳君鼎律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。上诉人黄婷婷因与被上诉人上海锦策房产咨询有限公司(以下简称“锦策公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初8039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄婷婷上诉请求：1、撤销一审判决第一项,依法改判租金由3.2元/天/平米变更为1.9元/天/平米(参照同区域、同地理位置的“吴胖子”租金标准)或者发回重审；2、撤销一审判决第二项,相应调整应付租金；3、本案一审、二审案件受理费由锦策公司承担。事实与理由：一、一审法院对于本案的部分事实未查清，遗漏了主要事实。1、本案《房屋租赁合同》是否存在部分无效,没有查明。根据《房屋租赁合同》附件一中锦策公司通过阴影的方式将租赁房屋的地理位置及范围情况明确的进行了标注。黄婷婷认为：如果是标注的影印部分包含了公共通道,那么公共通道部分的租赁应当认定为无效。2、锦策公司所主张的租金的高低与租赁面积、位置有关,具体界定的合理性没有查明，导致了一审法院对租金合理性的判断及是否存在欺诈造成了误判。3、黄婷婷的租金与同类商户的租金是否存在显著性差异,不管从客观评价还是统计学意义上的“显著性差异”,一审法院都没有查明或者进行了错误认定的。为此,黄婷婷认为：锦策公司与黄婷婷在签订《房屋租赁合同》时,对于租金存在一倍差异的约定显然是显示公平的。同时,合同约定：锦策公司将公共通道的租赁部位承租给黄婷婷,现又不认可该租赁范围,显然是违反诚信原则。黄婷婷认为该《房屋租赁合同》存在部分无效的情形,应当予以纠正,该租赁面积无效必然影响黄婷婷签约时对租金价格的真实意思,故本案租金标准应当调整。二、一审法院不予支持黄婷婷“变更租金”的判决,是缺乏公平公正的,是教条机械的,是错误的,是自由裁量权的缺失。1、“绿地新都会”的租赁商铺存在大量的社会问题,有很多案件进入司法诉讼程序,反映了锦策公司利用格式合同及其优势地位对承租商户实施了价格欺诈、虚假承诺等不道德、不诚信的行为。根据现有证据可以证明锦策公司的不诚信,只收租金不提供服务,而一审法院视而不见,纵容锦策公司的违反诚信的行为。2、一审法院错误的认为,“海蒸鲜”的案件法院没有支持原告,所以本案同样也不能支持黄婷婷。黄婷婷认为：两个案件反映了同样的问题是锦策公司在签订合同时、履行合同时的不诚信,不同的是“海蒸鲜”案件是撤销之诉,本案是变更之诉。因为锦策公司实施的诸多不诚信、显失公平的行为没有达到应当撤销的程度,所以代理人才建议诉请为“变更租金”,黄婷婷认为：锦策公司与黄婷婷签订的租金价格与其他同类商户存在显著差异,故应当认定为显失公平,应当进行变更。被上诉人锦策公司发表书面意见辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄婷婷向一审法院起诉，要求判令：黄婷婷、锦策公司于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定由3.2元/天/平米变更为1元/天/平米；2、锦策公司返还黄婷婷因欺诈多收取的租金17,915元(每月按照租金差价2.2元/月/平*271.45平方*30天；暂计算2018年9月份一个月的已交租金部分)；3、变更《房屋租赁合同》第十五条：在租赁期内许可黄婷婷在经营困难时可以转租或变更经营业态；4、本案诉讼费、律师费等由锦策公司承担。一审法院审理中，锦策公司向法院提起反诉，请求判令：1、确认锦策公司与黄婷婷就上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号XXX层XXX、XXX室签订的《绿地崇明项目房屋租赁合同》已于2019年7月11日提前解除；2、黄婷婷立即将上述房屋恢复原状并返还给锦策公司；3、黄婷婷立即支付2018年10月1日至2019年7月11日的租金234,853元；4、黄婷婷按合同每日万分之五的标准支付上述欠付租金234,853元截至2019年8月31日的逾期付款违约金23,445元；5、黄婷婷以上述欠付租金234,853元为基数,按每日万分之五的标准,支付自2019年9月1日起至最终实际支付之日止的逾期付款违约金(暂计算至2019年9月30日,违约金为3,523元)；6、黄婷婷以每月租金的1.2倍标准,即26,422元*1.2倍,计每月31,706.4元,向锦策公司支付自2019年7月12日起至最终归还该房屋之日止的延迟交付违约金(暂计算至2019年9月11日,达2个月,违约金为63,412.8元)；7、黄婷婷向锦策公司补交装修期、免租期(共6个月)的租金,即26,422元*6个月,计158,532元；8、黄婷婷向锦策公司支付因黄婷婷严重违约致使租赁合同被提前解除的赔偿款,按3个月租金计,26,422元*3个月,计79,266元；(以上第3至7项的标的金额合计563,031.8元)；9、黄婷婷承担本案的反诉费用。一审法院认定事实如下：施夏夫系上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人，季舒辰、李小龙系上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。该两处房屋所有权人授权锦策公司以受托人或本人名义代为签署与上述房屋租赁有关的合同、协议、函件等文书。2017年12月6日，黄婷婷与锦策公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋为上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层101、102室，租赁面积共271.45平方米。租赁房屋交付日为2018年3月1日，装修期自2018年3月1日至2018年5月31日，免租期自2018年6月1日至2018年8月31日，装修期内仅需支付装修管理费，无需支付租金及物业管理费，免租期内仅需支付物业管理费，无需支付租金。另约定2018年6月1日起至2020年5月31日止(涉案租赁期间内租金标准)的租金为每月26,422元，约3.2元/㎡/日。还约定若承租方逾期支付租金等费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之二标准向出租方支付逾期付款违约金，该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止；…逾期交还房屋期间，承租方应当按照本合同原先确定的租金与物业管理费标准的两倍，向出租方支付场地占用费；出租方因承租方违约而提前解除合同后，承租方应向出租方承担按照本合同租金标准向出租方补缴相当于承租方已经享用的装修期、免租期(若有)期间之租金的违约责任；除承租方已支付的保证金被出租方全部没收外，承租方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因违约行为给出租方造成的损失…；合同所述的违约事件包括：承租方逾期未支付租金累积达1个月或以上的…一审法院另查明，截至本案受理时黄婷婷共支付2018年9月及2018年10月部分租金，合计38,922元。一审法院庭审后，黄婷婷于2019年10月25日向锦策公司支付租金85,222元。一审法院认为，本案的争议焦点一是黄婷婷与锦策公司签订的《房屋租赁合同》租金价格是否符合合同可变更的情形。黄婷婷认为，签订《房屋租赁合同》时，锦策公司利用其优势地位对黄婷婷隐瞒了翠竹路主入口不能开通的事实，致使黄婷婷陷入了错误认识，故锦策公司是欺诈，黄婷婷系重大误解；锦策公司出租给黄婷婷的房屋租金与其他商铺存在严重的价格差，锦策公司明显利用不对等的地位实施了价格欺诈，故涉案的《房屋租赁合同》租金价格应予变更。锦策公司认为，本案涉案合同是双方真实意思的表示，黄婷婷在签订合同之前勘验过现场，对于房屋现状完全了解；涉案房屋的经营环境受多种因素影响，租金的高低与租赁位置、面积等有关，价格存在差异属于正常现象，故不同意黄婷婷要求变更《房屋租赁合同》租金价格的诉请。法院认为，锦策公司的宣传行为虽有不当之处，但黄婷婷作为一名具有完全民事行为能力的人去实施投资经营行为，应对其风险有正常的预估能力。关于黄婷婷认为锦策公司隐瞒了翠竹路主入口不能开通的事实的主张，从双方签订的书面合同来看，未对该问题予以特别约定。合同附件平面图中也无法辨别出入口的性质。因此，黄婷婷主张锦策公司具有欺诈行为、黄婷婷存在重大误解缺乏事实和法律依据，法院难以支持。关于黄婷婷认为锦策公司出租给黄婷婷的房屋租金与其他商铺存在严重的价格差的意见，法院认为，首先，租金价格受到多种因素的影响，不同商户之间存在价格差异属于正常现象；其次，黄婷婷在与锦策公司订立《房屋租赁合同》时应当对将要实施的商业项目周边业态、盈利前景有充分的了解和预估，对其所签租金价格应有充分的认知；最后，结合该区域内其他商户租金价格来看，黄婷婷与同区域其他商户租金未有显著差异，现黄婷婷仅因其租金价格比周边个别商户租金价格高就推定认为其租金价格明显超出周边商业的市场租金价格，不具有合理性。因此，黄婷婷请求法院依法判令原、被告于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定由3.2元/天/平米变更为1元/天/平米，以及请求法院依法判令锦策公司返还黄婷婷因欺诈多收取的租金17,915元(每月按照租金差价2.2元/月/平*271.45平方*30天；暂计算2018年9月份一个月的已交租金部分)的诉请，缺少事实和法律依据，法院不予支持。本案的争议焦点二是黄婷婷与锦策公司之间的《房屋租赁合同》是否符合解除条件。锦策公司认为，因黄婷婷存在严重违约情形，在其于2019年7月11日向黄婷婷送达《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》的函件后双方之间的《房屋租赁合同》已提前解除。黄婷婷认为，双方签订的《房屋租赁合同》存在争议，其迟延支付租金是因为锦策公司仅仅收取租金而不改善营商环境，其希望继续承租涉案房屋，不同意解除合同。法院认为，本案中黄婷婷迟延支付租金的原因主要是双方之间就租金标准问题产生争议，并且未能自行协商一致解决，导致双方就合同履行问题产生争议。双方争议发生后，锦策公司未与黄婷婷积极沟通协商，而直接以向黄婷婷送达《关于：解除崇明绿地新都会项目房屋租赁合同事宜》函件单方解除《房屋租赁合同》，不具有合理性。此外，在本案诉讼过程中，黄婷婷向锦策公司支付了部分租金，表明黄婷婷有继续履行合同之诚意。故锦策公司请求确认锦策公司与黄婷婷之间的《房屋租赁合同》已于2019年7月11日提前解除的诉请，法院难以支持。同时，锦策公司诉请中基于《房屋租赁合同》已提前解除而主张第2、6、7、8项之诉请，法院亦不予支持。但黄婷婷在截至2019年7月11日的租期内仅向锦策公司支付了部分租金，尚欠租金149,631元，故锦策公司要求黄婷婷支付2018年10月至2019年7月11日期间欠付租金149,631元的诉请，法院予以支持。本案的争议焦点三是黄婷婷是否应支付锦策公司欠付租金的逾期违约金。法院认为，双方就合同履行产生争议，且锦策公司在明知黄婷婷承租涉案房屋用于餐饮业经营，却未配套通风排烟设备，显然必将影响承租人对承租标的物的使用，虽在《房屋租赁合同》附件中明确约定了租赁区域内无通风、排烟设施，但未进行显著提醒或特别注意，故锦策公司在履约过程中亦存在不当之处。因此，逾期欠付租金的责任不能完全归责于黄婷婷，故锦策公司要求黄婷婷支付欠付租金逾期违约金的诉讼请求，法院不予支持。此外，《房屋租赁合同》第十五条关于转租、转让和交换的约定，系合同双方真实意思的表示，不违反法律，应予尊重。故黄婷婷请求法院判令变更《房屋租赁合同》第十五条“在租赁期内许可原告在经营困难时可以转租或变更经营业态”的诉请，法院不予支持。一审法院据此判决：一、驳回黄婷婷本诉的全部诉讼请求；二、黄婷婷自判决生效之日起十日内支付锦策公司自2018年10月至2019年7月11日期间的欠付租金149,631元；三、锦策公司其余反诉诉讼请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，双方所签订的租赁合同对黄婷婷所承租的涉案房屋的面积、单价及每月租金标准均作出明确约定。现黄婷婷上诉认为租赁合同中约定应包含公共通道，并认为该部分合同无效，对此，本院认为，黄婷婷的上诉理由缺乏合同依据，本院不予支持。黄婷婷认为租金标准过高，应予变更的上诉理由，本院难以支持，理由如下：双方签订合同时《中华人民共和国民法总则》已经实施，如果《中华人民共和国合同法》对此的规定与《中华人民共和国民法总则》的规定不一致的，根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。而《中华人民共和国民法总则》对于黄婷婷所主张的因欺诈、重大误解所签订的合同，仅规定当事人可申请撤销，并未规定可申请变更，因此，黄婷婷的变更之诉缺乏请求权基础规范。退一步讲，即使依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，黄婷婷现有的举证并未足以证明合同存有重大误解，应承担举证不能的后果。租赁价格受到房屋位置、面积、楼层、装修租赁期限及经营品牌等多种因素影响，即便该价差真实存在，亦不能就此认定锦策公司在签约时存在欺诈。更何况黄婷婷承租涉案房屋系做经营使用，其在进行投资交易时应具有鉴别能力，预估相应风险。综上所述，上诉人黄婷婷的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,691元，由上诉人黄婷婷负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  陈 俊审判员  王晓梅二〇二〇年二月二十五日书记员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……