江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终9002号 上诉人（原审原告、反诉被告）：彭之谦。 委托诉讼代理人：柏玲，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周巧珍，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州苏宁云商销售有限公司，住所地苏州市人民路1351号。 法定代表人：陈世清，执行董事。 委托诉讼代理人：徐琴，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯丹，江苏漫修律师事务所律师。 上诉人彭之谦因与被上诉人苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初2150民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人彭之谦上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2016年8月24日解除，被上诉人向上诉人支付违约金406.2万元，并支付自2016年6月1日至2016年8月24日的租金94.59万元。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人于2016年3月第一次起诉时是要求被上诉人继续履行合同、继续支付租金。在2016年5月6日第一次庭审后，经一审法院有关止损释明，上诉人考虑到被上诉人已无意继续履行合同，才将原诉讼请求变更为请求判令双方交接涉案租赁房屋之日起解除合同。租赁合同第十三条第二款约定了合同解除时的房屋交接条件，上诉人有权拒绝交接不符合约定的交接条件的房屋。但上诉人本着止损原则，在房屋不具备约定的交接条件情况下，在2016年8月24日庭审时主张合同于该日解除。一审判决认定上诉人拒绝接收房屋，违反止损义务，属认定事实错误。2、一审判决认定合同的解除时间为2016年5月31日，之前该房屋空置，系被上诉人违约导致，由此产生的后果应由被上诉人自行承担，却又以此事实作为调低违约金的依据，是变相地将房屋空置损失及被上诉人的违约后果转嫁给上诉人，未充分保护上诉人作为守约方的利益。 被上诉人苏宁公司答辩称：一审判决确认的合同解除时间恰当，判决的违约金金额公平合法，请求驳回上诉，维持原判。 彭之谦向一审法院提出诉讼请求：1、确认苏宁公司以通知方式解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议的行为无效；2、判令苏宁公司继续履行合同并支付租金406.20万元及逾期付款利息（自2016年3月6日起以406.20万元为基数，按年利率19.6%计算至判决确定的履行之日止）；3、本案诉讼费用由苏宁公司承担。审理中，彭之谦变更第2项诉讼请求为判令涉案房屋租赁合同于2016年8月24日解除，苏宁公司承担提前解除合同违约金406.20万元及2016年6月1日至8月24日租金93.9万元。 苏宁公司向一审法院提出反诉请求：1、确认苏宁公司与彭之谦签订的涉案房屋租赁合同于2015年12月29日解除；2、彭之谦返还苏宁公司未实际租用期间租金161万元。 一审法院认定以下事实：苏州市人民路1285号3－9轴1层－3层部分建筑面积837.87平方米房屋、人民路1285号2层建筑面积560.36平方米、3层建筑面积524.20平方米、4层建筑面积366.94平方米房屋，产权系彭之谦与案外人彭笠源按份共有。 2004年4月，彭之谦（甲方）与苏宁公司（乙方，当时名称为苏州苏宁电器有限公司，2013年4月16日变更为苏州苏宁云商销售有限公司）签订租赁合同，约定甲方向乙方提供上述使用面积约1600平方米的毛坯房屋，甲方同意用于乙方从事的综合家电的销售经营活动，租赁期限为5年，合同对租金、租期及租金支付方式均有明确约定；合同第15.1.A条约定，乙方在租期内单方面解除合同，应支付与次年租金等额的违约金。上述合同签订后，彭之谦于2004年4月28日向苏宁公司交付了房屋。 2007年4月13日，彭之谦（甲方）与苏宁公司（乙方）签订补充协议，约定乙方返还二楼南侧部分区域，租金不变，租金支付方式由按季支付变更为一年一付，先付后用，付款期限为每年3月1日至5日。后双方又两次签订补充协议，延长原租赁期限。2012年3月签订的补充协议约定租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日，并新增二层180平方米(2012年6月1日前交付)、四层400平方米(2011年8月1日前交付)及公共通道，补充协议第五条对租金重新进行了约定，其中2015年6月1日至2016年5月31日期间的年租赁费用为386.80万元，2016年6月1日至2017年5月31日期间的年租赁费用为406.20万元。 合同履行过程中，苏宁公司按协议约定支付了至2015年5月31日止的租金，但未按约于2015年3月5日前支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金386.80万元。后彭之谦诉来一审法院。经审理，一审法院于2016年1月28日作出（2015）姑苏民五初字第00546号民事判决书，认定苏宁公司未按约于2015年3月5日前支付2015年6月1日至2016年5月31日租金386.80万元构成违约，其以消防用水、房屋“顶部开裂、地面起翘”作为拒付租金的抗辩理由均不能成立，因涉案房屋二楼确有漏水的情况，三楼也有漏水检修的痕迹，对苏宁公司的使用有一定影响，酌情在苏宁公司应付租金386.80万元中相应扣减3万元,故判决苏宁公司支付彭之谦租金383.80万元及利息损失。苏宁公司不服该判决提起上诉，苏州市中级人民法院经审理，于2016年6月3日作出终审判决，驳回苏宁公司上诉请求，维持原判。 另查明：2015年12月29日，苏宁公司向彭之谦寄发解除合同并要求办理房屋交接的通知书，称因涉案房屋存在严重质量问题，且彭之谦至今未能按约解决消防问题，致使其无法正常办公，构成根本违约，故通知解除租赁合同及补充协议，要求彭之谦2015年12月31日前与其办理交接手续，否则视为完成交接。 2016年1月6日，彭之谦回函苏宁公司，表示涉案房屋并不存在严重质量问题，不影响苏宁公司正常办公，不同意解除租赁合同。 2016年1月14日，苏宁公司将涉案房屋钥匙寄还彭之谦。 2016年2月16日，彭之谦再次函告苏宁公司，要求其继续履行合同。 2016年3月11日，彭之谦函告苏宁公司，要求其按约支付下一年度租金406.20万元。 再查明：（2015）姑苏民五初字第00546号民事判决书生效后，彭之谦向一审法院申请强制执行；后苏宁公司在一审法院执行过程中支付案件履行款4157336元及支付执行费43973元。本案审理过程中，依苏宁公司申请并提供担保，经审查，一审法院作出财产保全裁定，冻结苏宁公司向彭之谦支付的上述案件履行款中的181万元。 以上事实，由（2015）姑苏民五初字第00546号民事判决书、（2016）苏05民终3312号民事判决书、双方往来函件及双方当事人陈述等证据予以证实。 一审法院认为，彭之谦与苏宁公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。 本案中，苏宁公司在租赁期间内以涉案房屋存在严重质量问题无法正常使用为由提出解除合同，然该理由与生效判决对涉案房屋并无严重质量问题、并不影响正常使用之认定相悖，且彭之谦在收到苏宁公司解除合同通知后亦以书面形式明确表示不同意解除合同，故一审法院认定苏宁公司以前述理由解除合同缺乏合同及法律依据，其于2015年12月29日寄发书面通知不能产生解除涉案房屋租赁合同的效力，故对苏宁公司主张确认涉案房屋租赁合同于2015年12月29日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。彭之谦因对苏宁公司解除合同提出异议，经与苏宁公司交涉未果并在三个月内向一审法院起诉，请求确认苏宁公司以通知方式解除涉案房屋租赁合同的行为无效，符合相关司法解释对合同解除提出异议起诉的相关规定，其该项诉请于法有据，一审法院予以支持。 鉴于苏宁公司于2015年12月29日通知解除合同行为无效，故在双方就解除涉案房屋租赁合同达成一致意见前，苏宁公司仍应按约履行合同义务。虑及苏宁公司已在2016年1月14日将涉案房屋腾空并将钥匙寄还彭之谦，虽彭之谦不同意解除合同，然事实上双方已无继续履行涉案房屋租赁合同之可能，故审理中一审法院于2016年5月6日向彭之谦释明应及时止损，并给予彭之谦七天时间考虑是否接受解除合同，然彭之谦未在指定时间内答复一审法院，后于2016年6月16日当庭表态，同意自双方就涉案房屋交接之日起解除合同。一审法院认为，鉴于彭之谦已从止损角度接受解除涉案房屋租赁合同，结合一审法院向其释明及给予考虑的时间，虑及涉案房屋租赁合同约定的租金支付年度截至每年5月31日，故认定涉案房屋租赁合同及补充协议于2016年5月31日解除。彭之谦以苏宁公司未按约拆除固定装修、未清理垃圾为由认为房屋不符合交接状态，主张自2016年8月24日解除合同的观点，因其在庭审中明确表示拆除固定装修、清理垃圾费用低于月租金，彭之谦以此为由拒绝接收房屋与其负有的止损义务相悖，故一审法院对其主张涉案合同应于2016年8月24日解除的诉请不予支持。鉴于一审法院认定涉案租赁合同于2016年5月31日解除，虽苏宁公司在2016年1月14日将钥匙寄还后未再使用房屋，然因其并无权提前解除合同，且亦未能就解除合同事宜与彭之谦协商一致，故在合同解除前，苏宁公司无权要求彭之谦返还2016年1月至5月未实际使用期间租金161万元，故对苏宁公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于彭之谦主张赔偿违约金406.20万元的诉讼请求。彭之谦认为因苏宁公司提前解除租赁合同，按约应承担次年租金等额的违约金。苏宁公司则辩称其有权解除合同，无需承担高额违约金，并认为违约金高于彭之谦的实际损失。一审法院认为，涉案房屋租赁合同最终解除系因苏宁公司多次且明确表态不同意继续履行合同，苏宁公司所为导致合同已无继续履行之可能，故彭之谦经一审法院释明后变更诉讼请求，接受解除合同并主张违约金亦系出于避免涉案房屋长期空置导致损失进一步扩大。鉴于苏宁公司解除合同缺乏合同及法律依据，故其应对租期内提前解除合同向彭之谦承担违约责任。关于违约金金额，彭之谦认为解除合同后重新招租存在空置期，且因市政工程施工导致涉案房屋再行出租租金可能低于现标准，故按约主张次年租金等额的违约金。一审法院认为，涉案房屋在一审法院认定的解除时间点前已空置数月，彭之谦至迟自2016年5月6日一审法院向其释明后即应对涉案房屋租赁合同事实上已无继续履行可能充分了解，其应积极招租，防止损失扩大；现从弥补守约方当事人合理损失及惩戒违约行为之角度，结合一审法院已认定苏宁公司无权主张退还截至2016年5月31日已付租金之情况，酌情调整苏宁公司提前解除合同的违约金金额，按合同约定三个月租金标准计算，即101.55万元（406.20万元/年/12个月*3月）。 关于彭之谦主张2016年6月1日起至8月24日期间租金的诉讼请求。因一审法院已认定涉案房屋租赁合同于2016年5月31日解除，且在支持彭之谦主张的违约金中已考虑后续的空置期损失，故对彭之谦主张上述期间租金的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，本案纠纷系因苏宁公司提前解除房屋租赁合同所致，构成违约，故应向彭之谦承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、确认苏州苏宁云商销售有限公司于2015年12月29日书面通知彭之谦解除苏州市人民路1285号房屋租赁合同的行为无效。二、彭之谦与苏州苏宁云商销售有限公司就苏州市人民路1285号房屋签订的租赁合同于2016年5月31日解除。三、苏州苏宁云商销售有限公司于本判决生效之日起10日内支付彭之谦违约金101.55万元。四、驳回彭之谦的其他诉讼请求。五、驳回苏州苏宁云商销售有限公司的反诉请求。本诉案件受理费46807元，由彭之谦负担37302元，苏州苏宁云商销售有限公司负担9505元。反诉案件受理费31393元，诉讼财产保全费5000元，合计36393元，由苏州苏宁云商销售有限公司负担。 二审中，彭之谦向本院提交三份证据：证据一、彭之谦在租赁房屋现场张贴了招租广告的现场照片。证据二、彭之谦在网络发布的招租广告。该两份证据证明彭之谦将涉案房屋对外进行招租。证据三、租赁经纪合同一份，证明彭之谦委托房地产经纪公司将房屋对外招租。 苏宁公司对上述证据质证认为，对证据的真实性、关联性均不予确认。本案一审判决书是在2016年9月发出，彭之谦与房地产经纪公司签订租赁经纪合同是在2016年10月9日，说明其并未及时招租，由此扩大的损失与苏宁公司无关。 二审中，本院对涉案房屋现场进行勘察，涉案房屋除二楼一处约50平方米左右的房间堆放有眼镜架等物品之外,均为空置状态。 二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。 本院认为，彭之谦与苏宁公司签订的涉案房屋租赁合同及补充协议均合法有效，双方应恪守履行。 在前述合同及补充协议履行过程中，苏宁公司以彭之谦根本违约为由要求提前解除合同，虽然经本院生效判决认定彭之谦不存在根本违约行为，故苏宁公司无约定或法定的合同解除权，但苏宁公司已于2015年12月29日向彭之谦发出解除合同通知书，并于2016年1月14日邮寄了涉案房屋钥匙，苏宁公司不再继续履行合同及补充协议的意思表示明显。本案一审诉讼过程中，一审法院于2016年5月6日向彭之谦进行及时止损的法律释明，结合生效判决已确定的苏宁公司支付租金日期，本院认定涉案合同及补充协议的解除时间应为2016年6月1日。彭之谦上诉主张应以其同意接收房屋的时间即2016年8月24日作为认定涉案合同及补充协议解除的时间点，与事实及法律规定不符，本院不予采纳。 涉案房屋租赁合同及补充协议的解除系因苏宁公司违约解除，其应向彭之谦承担违约责任。彭之谦主张按合同约定由苏宁公司按一年度租金标准赔偿违约金406.2万元，苏宁公司虽未要求调整违约金，但其关于其未违约的抗辩可视为对彭之谦主张的违约金赔偿数额提出了抗辩，法院对于违约金可酌情调整。调整违约金应以彭之谦的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益。彭之谦二审提供的租赁房屋现场张贴招租广告的现场照片和网络发布的招租广告一审诉讼过程中就已形成，不属二审新证据，本院不予采纳。彭之谦提供的与苏州链家房地产经纪有限公司签订的房屋租赁经纪合同形成于一审判决之后，彭之谦欲以此证明涉案房屋已长期空置，结合对涉案房屋现场的勘察情况，本院对该证据予以采纳，据此可认定涉案房屋至今未对外招租成功，彭之谦因此而造成房屋空置期损失，无法实现其预期利益，本院酌情调整苏宁公司应承担的违约金为按合同约定的租金标准计算6个月，即203.1万元。 综上，上诉人彭之谦的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决实体处理部分不当，且二审出现新证据，本院对一审判决结果及案件受理费的负担部分，一并作出调整。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条之规定，判决如下： 维持江苏省苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初 2150号民事判决第一项、第五项； 二、变更江苏省苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初 2150号民事判决第二项为：彭之谦与苏州苏宁云商销售有限公司就苏州市人民路1285号房屋签订的租赁合同及补充协议于2016年6月1日解除； 变更江苏省苏州市姑苏区人民法院(2016)苏0508民初 2150号民事判决第三项为：苏州苏宁云商销售有限公司支付彭之谦违约金203.1万元，于本判决生效后十日内履行。 四、驳回彭之谦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费46807元，由彭之谦负担23403.5元，苏州苏宁云商销售有限公司负担23403.5元。反诉案件受理费31393元，诉讼财产保全费5000元，合计36393元，由苏州苏宁云商销售有限公司负担。 二审案件受理费46807元，由彭之谦负担23403.5元，苏州苏宁云商销售有限公司负担23403.5元。 本判决为终审判决。 审判长  曾雪蓉 审判员  沈维佳 审判员  黄学辉 二〇一七年三月三日 书记员  黄 婷