广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23339号上诉人（原审原告）：广州市白云山摩星岭景区管理中心，住所地广东省广州市白云山山顶。法定代表人：王伟烈，该中心主任。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李正斌，男，汉族，1989年2月3日出生，身份证住址湖南省邵东县。被上诉人（原审被告）：广州云山品粤餐饮企业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区白云山南路摩星岭游览区碑林内群玉府。法定代表人：李正斌，该公司经理。上诉人广州市白云山摩星岭景区管理中心（以下简称摩星岭管理中心）因与被上诉人李正斌、广州云山品粤餐饮企业管理有限公司（以下简称品粤公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人摩星岭管理中心上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持摩星岭管理中心一审主张的全部诉讼请求；2.由李正斌对品粤公司的全部债务承担连带清偿责任；3.由李正斌、品粤公司承担本案一、二审的全部诉讼费和律师费。上诉事实与理由：涉讼“广州碑林”景区及其配套设施（含碑林小卖部等建筑物），系1992年由广州市委、市政府、市人大投资，于1994年建成并对外开放的。一审中摩星岭管理中心称“涉讼场地房屋（即碑林小卖部）系在取得房地产权证后才建造”的表述有误，此处应更正为“在取得房地产权证前建造”。依照广州市城市规划勘测设计研究院、广州市规划局、广东省建设厅于2007年——2009年期间共同组织规划、编制和上报的《国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009—2025）》显示，涉讼房屋（即碑林小卖部）为194平方米，设施类别为“购物”，备注为“现状”，表明了碑林小卖部是白云山风景区的原有配套设施，其合法性和存续性已得到了省、市两级政府的建设规划行政主管部门的认可。2009年10月12日，在住房和城乡建设部批复给广东省人民政府的《白云山风景名胜区总体规划的函》（建城函〔2009〕243号）中，明确“《关于白云山风景名胜区总体规划（2009—2025）》已经国务院同意”。由此可见，“白云山景区总体规划”是由广州市城市规划勘测设计研究院、广州市规划局、广东省建设厅等政府建设规划行政主管单位共同编制并上报国务院进行审核批复的，故国家住房和城乡建设部对此作出的《批复》，表明《白云山总体规划》经过国家、省、市的行政主管部门的认可，涉讼碑林小卖部由此已获得合法的确认及地位。鉴于碑林小卖部与“广州碑林”景区都同时建造于白云山管理局取得房地产权证以前，并且已经通过《国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009—2025）》确认为白云山景区现存的原有配套设施，其定性、存续、使用等方面均属依法有据，而迄今为止并无任何相反证据反映其属于“违法建筑”，故一审法院认为碑林小卖部未取得合法报建手续，以及摩星岭管理中心与李正斌、品粤公司签订的租赁合同属于无效，显为认定事实不清、判决存在不当。如若按照一审法院对此案作出的认定结论，则会直接涉及到整个白云山风景区内今后类似的历史或旧有建筑发生的租赁合同纠纷都会同样被认定为“无效”，其影响后果深远重大，必然造成国有资产利益的严重损失。敬请二审法院本着实事求是的原则，重新予以核查及作出审慎负责的认定，改判由李正斌、品粤公司清偿在承租期间所有拖欠的款项及其违约金，承担摩星岭管理中心因维权所发生的全部一、二审律师费和诉讼受理费。被上诉人李正斌、品粤公司二审答辩称：同意一审判决。涉案建筑物未取得房产证，摩星岭管理中心称租赁合同是合法有效的，建筑物经过相关部门批准报建，李正斌、品粤公司不予认可。摩星岭管理中心于2019年4月16日诉至一审法院，请求判令：1.品粤公司向摩星岭管理中心支付2018年2月至2018年5月6日租金85695元、2017年11月至2018年5月6日的水费604.5元、2017年11月至2018年5月6日的电费7521元、2018年1月至2018年5月6日的垃圾外运费658.51元；2.品粤公司向摩星岭管理中心支付逾期违约金，违约金自2018年5月16日起按照每日1%计算至付清之日止；3.李正斌对上述品粤公司的债务承担连带清偿责任；4.李正斌、品粤公司承担本案受理费及律师费15653元。一审法院经审理查明：1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产证，用地面积20987494平方米。2013年4月28日，广州市白云山摩星岭游览区管理处（甲方）与品粤公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租广州市白云山摩星岭游览区云山中路上碑林景区内上碑林小卖部的房屋，出租面积室内43平方米，租赁期限自2013年5月7日至2018年5月6日，2017年5月7日至2018年5月6日每月租金为28565元，每月租金于当月的20日前向甲方一次性支付；乙方于租赁合同签订且生效之日起10个工作日内向甲方支付履约保证金70500元；租赁期满，乙方应依时停止营业……乙方逾期不停止营业、不交还出租标的、有关设施、设备，甲方按双倍租金标准计收其场地占用费，并由乙方交还出租标的及承担由此造成甲方的一切经济损失（包括所有欠费及其违约金、诉讼费、律师费等）；等等。2018年8月10日，广州市白云山摩星岭游览区管理处委托广东纵横天正律师事务所向品粤公司制作律师函，函载品粤公司欠付租金、水电费、垃圾外运费共94479.01元，请品粤公司在收函之日起5日内一次性付清，逾期未付将追究违约责任；等等。摩星岭管理中心出示挂号信函收据主张已向李正斌邮寄；李正斌、品粤公司不予确认，称并未收到。2019年4月8日，广州市白云山摩星岭游览区管理处（甲方）与广东纵横天正律师事务所签订《民事代理委托合同》，约定甲方与品粤公司租赁合同纠纷一案聘请乙方的律师作为委托代理人，乙方委派李跃律师担任甲方代理人，甲方应向乙方支付律师代理费15653元；等等。2019年4月12日，广东纵横天正律师事务所向广州市白云山摩星岭游览区管理处开具发票，记载服务名称为法律咨询*法律服务，金额为15653元。2019年5月9日，中共广州市委机构编制委员会办公室出具穗编办[2019]59号文，记载根据《广州市机构改革方案》及《涉改部门机构编制职数框架》，经市委深化机构改革工作领导小组同意，现将有关事业单位调整事宜通知如下：……广州市白云山摩星岭游览区管理处更名为广州市白云山摩星岭景区管理中心即本案摩星岭管理中心。摩星岭管理中心主张李正斌、品粤公司欠付租金、水电费、垃圾外运费，出示上碑林缴款通知，通知记载2018年2月7日至2018年5月6日租金85695元，2017年11月1日至2018年5月6日电费7521元，2017年11月1日至2018年5月6日水费为604.5元，2018年1月1日至2018年5月6日垃圾外运费为658.51元。李正斌、品粤公司对该通知无异议，但称签订合同时有缴纳押金70500元，要求抵扣。摩星岭管理中心确认收到押金未退还，并主张依据合同约定无需退还、亦不同意抵扣。一审审理中，摩星岭管理中心称涉讼场地房屋系在取得房地产权证后才建造，但在国家住建部审批确认的《白云山总体规划》中已有标注，是作为白云山风景名胜区的规划购物设施，租赁的项目场地具有其合法性并出示国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）拟证实，该图中碑林小卖部被标记为购物设施。另查，品粤公司为自然人独资公司，独资股东为李正斌。广州市规划和自然资源局白云区分区于2019年7月23日向一审法院复函，根据《广州市白云山风景名胜区保护条例》第十三条规定，“白云山风景名胜区保护范围内的建设工程项目，建设单位应当向城市规划行政主管部门提出申请，城市规划行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内审查并报市人民政府审批，市人民政府应当自收到申请之日起二十日内作出审批决定”。故在风景名胜区保护范围内的建设工程项目，需经市人民政府审批后，取得《建设工程规划许可证》。经初步核查，广州市白云山风景名胜区中碑林小卖部所在建筑物暂未查到核发《建设工程规划许可证》的记录。一审法院认为，摩星岭管理中心作为出租方未能举证证实涉讼物业所在建筑物取得了建设工程规划许可证，应当承担举证不能的不利后果。摩星岭管理中心与品粤公司就未取得合法报建手续的涉讼物业签订《租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。关于租金、水电费及垃圾外运费，虽合同无效，品粤公司实际使用了涉讼场地，仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费等费用。现品粤公司对摩星岭管理中心出示的上碑林缴款通知中的数额无异议，一审法院亦予以确认。品粤公司主张摩星岭管理中心曾承诺减免3个月占有使用费以及补偿水电费损失，均未能提供证据证实，应由品粤公司承担举证不能的不利法律后果。现品粤公司未能举证证实上述费用已支付，仍应承担继续支付的责任。故摩星岭管理中心要求品粤公司支付2018年2月7日至2018年5月6日租金85695元、2017年11月1日至2018年5月6日电费7521元、2017年11月1日至2018年5月6日水费604.5元、2018年1月1日至2018年5月6日垃圾外运费658.51元，共计94479.01元，一审法院予以支持。因品粤公司已缴纳押金70500元，该押金可用于抵扣，故抵扣后品粤公司还需支付23979.01元。关于违约金，因合同无效，关于违约金及律师费的约定亦属无效，故摩星岭管理中心要求品粤公司按照合同约定支付违约金及律师费于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。但考虑品粤公司经催要后未及时付款，实际占用摩星岭管理中心资金，故一审法院酌情认定品粤公司应自摩星岭管理中心起诉之日即2019年4月16日起以23979.01元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至付清之日止。关于李正斌是否承担责任的问题，因品粤公司为自然人独资公司，李正斌为该公司独资股东，现李正斌、品粤公司未能举证证实李正斌的个人财产独立于公司财产，应承担举证不能的不利法律后果，故应由李正斌对品粤公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年10月10日判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，广州云山品粤餐饮企业管理有限公司向广州市白云山摩星岭景区管理中心支付租金、水电费及垃圾外运费共计23979.01元；二、自本判决生效之日起5日内，广州云山品粤餐饮企业管理有限公司向广州市白云山摩星岭景区管理中心支付违约金，自2019年4月16日起以23979.01元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付至付清之日止；三、李正斌对上述判决第一、二项中广州云山品粤餐饮企业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回广州市白云山摩星岭景区管理中心的其他诉讼请求。一审案件受理费4652.6元，由广州市白云山摩星岭景区管理中心承担4153.4元，由广州云山品粤餐饮企业管理有限公司、李正斌共同负担499.2元。广州云山品粤餐饮企业管理有限公司、李正斌负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向广州市白云山摩星岭景区管理中心直接支付。二审期间，摩星岭管理中心提交：1.服务人员培训手册，记载“广州碑林”景区及其配套设施（含碑林小卖部、售票处等建筑物），是1992年由广州市委等投资，于1994年建成并对外开放，其建造时间早于白云山管理局1996年取得房地产证之前。2.国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025），拟证明该“总体规划”是由广州市城市规划勘测设计研究院、广州市规划局、广东省建设厅于2007-2009年期间共同组织规划、编制并上报国务院，中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年10月12日批复同意给广东省人民政府的有效批文，其中确认碑林小卖部为景区的配套购物设施（备注为“现状”），表明碑林小卖部是白云山风景区内的原有配套设施，其合法性得到了国家、省、市各级政府的建设规划行政管理部门的确认。3.民事代理合同、律师费发票，拟证明摩星岭管理中心在本案二审中支出律师费7826元。4.关于成立“广州碑林”筹建工作机构的通知（穗府办函【1990】124号），拟证明该通知明确，经市委市人大市政府领导批示筹建广州碑林，拟证明广州碑林景区是由广州市委市政府安排立项建设的工程项目。5.关于筹建广州碑林等五项经费的批复（穗建城复【1990】076号），拟证明市城建委同意拨给广州碑林筹建费用，要求立即着手项目方案设计和明年开工建设准备工作，经费由市财政局列支拨款；项目经费列入1992年固定资产投资计划。6.1991年3月7日碑林工作会议纪要，该会议由广州市建委城建处负责人等参加，该筹建工作会议纪要抄报给市委等相关领导和部门，作为工作情况汇报。7.1991年8月9日碑林筹建工作汇报会纪要，拟证明“广州碑林”筹建工作由市政府辖下机构园林局的正副局长、总工程师，以及园林设计院的院长、总工程师等共同参与。8.1991年11月15日“广州碑林”设计方案审计会议纪要，拟证明市人大常委会主任、碑林筹建项目负责人赖竹岩到会听取筹建情况汇报并作指示，市建委、园林局等领导参加了该次会议，领导指示为期三年要将碑林建成。9.1994年9月29日广州碑林开放剪彩仪式邀请嘉宾名单，拟证明广州碑林建成剪彩时，省市两级主要领导均亲自出席仪式。10.“广州碑林”及配套设施平面图，拟证明涉案碑林小卖部等，是作为广州碑林整体建筑配套设施组成，与之同时建设。11.竣工图清楚显示了碑林小卖部的具体位置，拟证明广州碑林小卖部的建设是经相关主管部门同意，经过国家住建部批准的。被上诉人李正斌、品粤公司质证称：对摩星岭管理中心提供的证据1、2、3、4的三性不予认可，证据5的真实性无法确认，广州碑林景区范围很大，不能证明该证据与涉案商铺存在关联。证据6-10的真实性无法确认，均无法证实涉案小卖部的具体规划报建手续。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、摩星岭管理中心二审称其一审陈述涉讼商铺系在摩星岭管理中心取得房地产权证后才建造与事实不符，其二审补充提供的新证据《白云山总体规划》等系列证据均可证实涉讼商铺在房地产权证出具前已经建成。二、摩星岭管理中心与李正斌、品粤公司确认涉讼租赁商铺是摩星岭管理中心提交的证据10图纸中标识为“票房”的位置，并非图纸上标识为“小卖部”的位置，双方一审中亦确认租赁合同期满后已经将场地交还给了摩星岭管理中心。三、双方《租赁合同》约定“三、租赁期限。（三）履约保证金：乙方（品粤公司）应向甲方（摩星岭管理中心）支付相当于出租首年3个月租金数额的履约保证金70500元，保证金于租赁合同期满，乙方无违约行为并结清所有费用及办妥一切移交场地手续后10个工作日内，不计利息地退回给乙方。……六、甲方的权利和义务。（五）如乙方出现违反本合同或违约的情形，甲方有权从乙方的履约保证金中直接扣除相应的各种欠费或费用，造成本合同提前解除的，甲方有权不退还履约保证金。……七、乙方的权利和义务。（二十六）租赁期满后，乙方应依时停止营业，及时把出租标的交还给甲方。乙方应在10个工作日内清理完毕一切税费、债务等，按期撤出出租标的……，乙方逾期不停止营业、不交还出租标的、有关设施、设备，甲方按双倍租金标准计收其场地占用费，并由乙方交还出租标的及承担由此造成甲方的一切经济损失（包括所有欠费及其违约金、诉讼费、律师费等）。……十一、违约责任。（一）乙方应按本合同的约定支付租金和有关费用。如乙方不按时交纳租金及有关费用的，每拖欠一天，除须补交外，甲方有权按欠缴费用总额的1%收取违约金，视拖欠情节的严重性给予停水、停电。无合理原因连续拖欠超过30天的，甲方有权单方终止本合同，收回出租标的，没收履约保证金并不给予任何补偿”。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对摩星岭管理中心的上诉主张，认定如下：一、摩星岭管理中心与李正斌、品粤公司确认涉讼租赁商铺是摩星岭管理中心提交的证据10图纸中标识为“票房”的位置，并非图纸上标识为“小卖部”的位置。摩星岭管理中心二审提供的“广州碑林”配套设施平面图及竣工图纸等证据足以证实票房与“广州碑林”景区为同时期经相关部门批准建设。李正斌、品粤公司虽对此不予认可，但并未提供证据推翻该事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，一审法院认定涉案租赁合同无效不妥，本院予以纠正。涉案《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。双方对于一审法院认定品粤公司欠付摩星岭管理中心租金、水电费及垃圾外运费，应予清偿，李正斌对此承担连带清偿责任，双方均无异议，本院予以维持。二、关于违约金的问题。双方租赁合同约定“乙方应按本合同的约定支付租金和有关费用。如乙方不按时交纳租金及有关费用的，每拖欠一天，除须补交外，甲方有权按欠缴费用总额的1%收取违约金，视拖欠情节的严重性给予停水、停电。无合理原因连续拖欠超过30天的，甲方有权单方终止本合同，收回出租标的，没收履约保证金并不给予任何补偿”。虽品粤公司欠付摩星岭管理中心租期届满前三个月租金未付，但摩星岭管理中心在此期间并未向品粤公司主张解除租赁合同。因此，一审认定品粤公司已缴纳的履约保证金70500元，可用于抵扣欠付款项，抵扣后品粤公司还需支付23979.01元，公平合理。至于欠付款项的违约金的问题，品粤公司未在合同约定的期限内支付租金，且无充分证据证明摩星岭管理中心同意免除该期限内的租金，故摩星岭管理中心主张品粤公司支付违约金，并无不妥，但摩星岭管理中心此前亦可将保证金用以抵扣欠付款项，且双方约定的违约金标准过高，故一审法院酌情认定品粤公司以23979.01元为本金，自摩星岭管理中心提起本案诉讼即2019年4月16日之日起按中国人民银行同期贷款利率计付违约金给摩星岭管理中心至付清款之日止，公平合理，本院予以维持。三、关于律师费的问题。因双方租赁合同约定“租赁期满后，乙方应依时停止营业，及时把出租标的交还给甲方。乙方应在10个工作日内清理完毕一切税费、债务等，……乙方逾期不停止营业、不交还出租标的、有关设施、设备，甲方按双倍租金标准计收其场地占用费，并由乙方交还出租标的及承担由此造成甲方的一切经济损失（包括所有欠费及其违约金、诉讼费、律师费等）”。本案中，品粤公司并不存在该项违约事实，故摩星岭管理中心请求品粤公司赔偿其律师费损失，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，基于上诉人摩星岭管理中心二审提交新证据，本院对一审法院关于涉案租赁合同效力的认定予以纠正，但一审判决结果并无不妥，可作维持，故本案一、二审案件受理费负担亦不作调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4153.40元，由上诉人广州市白云山摩星岭景区管理中心负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇二〇年二月二十四日书记员  纪惠敏