北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终842号上诉人（原审原告）：中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心（原中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局），住所地北京市海淀区中关村南大街28号。法定代表人：逯江，主任。委托诉讼代理人：谢振，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京国城经济技术发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街36号湖北大厦1710室。法定代表人：姚凤苍，董事长。委托诉讼代理人：张忠，北京市通商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：许钟民，董事长。委托诉讼代理人：尚颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张涛，北京市亿达律师事务所律师。上诉人中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心（以下简称第五保障中心）因与被上诉人北京国城经济技术发展有限公司（以下简称国城公司）、北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称中关村控股公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。第五保障中心上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：一、供暖人是北京市热力集团有限公司，我方向国城公司、中关村控股公司主张的是为其垫付的供暖费；我方主张该供暖费的依据是2001年4月3日我方与国城公司签订的《补充协议》第九条以及我方与国城公司、中关村控股公司于1999年8月8日签订的《联合建房合同书》；协议中明确约定了国城公司负责交纳其分得房屋的供暖费，后国城公司将全部权利义务转让给中关村控股公司。二、中关村控股公司擅自改变土地使用性质并将部分房屋以住宅出售给小业主，未获得我方同意；我方与小业主之间不存在供热合同关系，对方应承担原登记在其名下的房屋产生的供暖费。三、我方主张垫付的供暖费为对方分得房屋面积部分的供暖费，与三方签订的《房屋租赁合同》无关。国城公司辩称，2004年三方租赁合同签订之后，国城公司就退出了这个项目，结合补充协议第9条，我方不再使用房屋就不承担供暖费。对方要求我方与中关村控股公司承担连带责任没有依据。中关村控股公司辩称，同意一审判决，不同意第五保障中心的请求和理由。第五保障中心向一审法院起诉请求：1、判决国城公司、中关村控股公司向第五保障中心连带支付热力供暖费4525222.63元。2、判决国城公司、中关村控股公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：1999年8月8日，中国人民解放军总政治部白石桥离休干部管理处（甲方）、国城公司（乙方）、中关村控股公司（丙方）签订《联合建房合同书》，约定：丙方同意并接受甲乙双方于1997年4月8日签署的《合作建房合同书》的全部章节和条款。2、丙方与乙方共同享有其中第四章第五条的权利并承担义务。3、丙方与乙方共同负责该项目主体工程及附属配套工程所需的全部投资。4、该项目建成后，依据《合作建房合同书》的第二章第三条第二款及补充协议的约定，甲方分得面积为：19884平方米（一段的全部，若一段不够，从二、四段中补齐），乙方分得面积为：3492平方米（四段的部分），丙方分得面积为：28011平方米（三段的全部，若三段不够，从二段中补齐）。甲、乙、丙各方具体分得面积，以房管部门实测为准。2004年3月22日，中国人民解放军总政治部白石桥离休干部管理处（甲方）、中关村控股公司（乙方）和国城公司（丙方）三方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：白石桥科技综合楼（现称“中关村科技发展大厦”）建成后，甲方所得面积20343.56平方米，丙方分得面积28738.94平方米，丙方所得面积于2004年出售给乙方，甲方所得面积委托丙方经营50年。三方协议如下：1、乙、丙双方已于2004年3月20日签订协议终止原双方于2000年1月26日签订的《白石桥科技综合楼合作协议书》（以下简称“合作协议书”）及其相关补充协议中全部的经营权租赁条款；2、乙方依据原《合作协议书》及其相关补充协议承租的白石桥综合楼（现为中关村科技发展大厦）其中20343.56平方米房屋的产权方为甲方；3、丙方同意甲方自2004年6月30日终止对丙方的委托，由甲方直接向乙方出租。在此协议第二部分，三方就甲方将房屋出租给乙方使用、乙方承租甲方房屋事宜作出了约定：其中合同第六条第2款第（2）项约定，乙方交纳以下费用：租赁期间乙方热水费、暖气费按北京市有关收费标准按时交纳（双方另签补充协议）。2009年7月31日，中国人民解放军总政治部白石桥老干部服务管理局（以下简称总政白石桥老干部局、甲方）与中关村控股公司（乙方）签订《白石桥科技综合楼（现称“中关村科技发展大厦”）房屋移交协议》，主要内容为：“鉴于甲、乙双方就白石桥科技综合楼（现称中关村科技发展大厦）签订了《房屋租赁合同》，并约定租赁期限与总政白石桥干休所管理处、北京国城经济技术发展有限公司1997年4月8日签订的《合作建房合同书》中约定的出租年限相等。每五年甲、乙双方签订一次。第一次自2004年7月1日起至2009年6月30日止。乙方于2008年12月书面通知甲方不再承租甲方房屋。鉴于甲方就乙方不再续约未提出异议，第一次签约期满合同终止。即至2009年6月30日，该《房屋租赁合同》终止”。中关村控股公司自2009年供暖季开始即未向总政白石桥老干部局支付供暖费。总政白石桥老干部局向法院起诉，要求国城公司和中关村控股公司连带支付供暖费。审理中，总政白石桥老干部局变更名称为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局（以下简称军委白石桥老干部局）。法院审理后作出（2015）海民初字第25317号民事判决书。判决后，军委白石桥老干部局不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。此期间，军委白石桥老干部局再次变更为中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心即现第五保障中心。北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终4287号民事裁定书，裁定撤销（2015）海民初字第25317号民事判决，发回北京市海淀区人民法院重审。本案审理中，第五保障中心多次变更其诉讼请求的计算方法及诉讼请求标的，最终确定为C座的供暖面积按照18672.95平方米计算，单价为居民普通标准，每采暖季每平方米24元；B座的供暖面积按照1434.01平方米计算，单价为非居民普通标准，根据政府每年发布的价格为准。第五保障中心主张上述供暖费均从2009年供暖季开始计算，至2017年-2018年度供暖季。中关村控股公司对第五保障中心主张的供暖面积提出异议，其主张C座登记的房屋面积为21823.87平方米，其中地下部分为3021.12平方米、阳台670.63平方米。中关村控股公司主张地下部分未供暖，经确认，第五保障中心确认C座地下部分（地下一、二层）未供暖。对于B座，第五保障中心主张的供暖面积与登记面积一致，中关村控股公司不持异议，但认为B座的产权性质为住宅，应按照居民普通标准即每平方米每供暖季24元计算。除供暖面积外，中关村控股公司主张其已将中关村科技发展大厦C座和B座房屋陆续出售，并就具体出售时间及面积制作了《中关村科技发展大厦C座销售统计表》。经法院向不动产登记部门核实，上述房屋确已出售，对于中关村控股公司主张的出售时间和对应的房屋面积，亦得到了不动产登记部门的确认。法院调查核实后，第五保障中心对此亦予以认可。对于缴费主体，中关村控股公司同意按照居民普通标准支付2009年供暖季开始至其出售房屋前的供暖费，出售后应由新的产权人作为缴费主体。同时，中关村控股公司在计算供暖费时按照出售时间按天计算供暖费。对此，中关村控股公司主张其出售房屋已告知现第五保障中心，并向法院提交了双方部分往来函件。其中，2011年2月10日，白石桥管理处房地产管理办公室给中关村控股公司回函中有如下内容：“1、贵公司对应交供暖费数额有异议，请派人来我局营房处根据北京市有关规定共同计算。2、贵公司提出的四条建议，我局原则同意。请贵公司将产权面积变更情况（明细表、产权证）告我局登记备案；签订供暖协议；缴纳2010/2011两个年度供暖费。3、希望此问题在2月28日以前圆满解决。4、如无不妥，我们将直接向C座小业主发函联系”。白石桥老干部局于2013年12月26日向中关村控股公司发出的《关于缴纳中关村科技发展大厦取暖费的通知函》，该函中有如下内容：“中关村科技发展大厦是我单位与国城合建，用的是我单位军用土地，总后勤部批准此楼房性质是写字楼，产权50年，其中国城分得面积是28738.94平方米，之后国城将该部分产权转移至贵公司名下，贵公司在没有经得部队同意的情况下，擅自将其中一部分以住宅的名义出售给122名小业主，并办理了小业主住宅房产证，产权为70年。自2009年冬季供暖季开始至今，贵公司所得面积供暖费一分未交，贵公司的理由是要求我单位直接找小业主收取。经了解各小业主只愿意按照住宅标准缴纳取暖费（24元/平方米/供暖季），但是热力集团却是按照该楼写字楼的标准收取我单位的费用（42元/平方米/供暖季，超高面积加倍），本着尊重历史，小业主本身购房无错，错在贵公司擅自改变该楼的住用性质，我单位拟对小业主按照住宅的收费标准收取费用，写字楼与住宅的差价部分由贵公司承担。经与中科泰和物业公司多次谈判，确定贵单位28738.94平方米中，无争议应缴费面积是24178.73平方米。其中贵单位以住宅名义出售给小业主合计为122户，面积22124.39平方米，其他2054.34平方米面积为贵单位名下写字楼（超高），故你单位需缴纳2009年冬至2013年春四个供暖季的小业主差额部分费用加贵单位名下面积费用1338823.8元，2013年冬至2014年春供暖季费用570803.58元，合计1909627.38元，其他有争议的分摊面积，以后再议”。中关村控股公司还提供了由白石桥老干部局营房处盖章的《居民供热采暖合同》，以证明白石桥老干部局实际知晓中关村控股公司出售房屋的行为及相关房屋的实际用热人。第五保障中心认为中关村控股公司未与其办理供暖费交接手续，部分《居民供热采暖合同》是第五保障中心在空白合同上先盖好章，交由中关村控股公司去与新产权人办理手续，但中关村控股公司未予返回，故坚持向中关村控股公司主张。对于国城公司，第五保障中心认为其原与国城公司签订有联合建房协议，之后与中关村控股公司三方签订了相关协议，对于供暖费如何约定不清楚，故为了避免中关村控股公司与国城公司相互推诿，要求国城公司与中关村控股公司承担连带责任。另查，本案审理中，经法院向北京市热力集团有限公司紫竹院供热服务中心调查，对于其向第五保障中心收取供暖费的供热面积如何计算，该中心工作人员表示上述面积是当时双方根据中关村科技发展大厦的实际面积、图纸等共同确认的面积，现该中心亦无法区分中关村控股公司所应缴费的供暖面积。本案审理中，于2019年9月24日再次组成合议庭开庭审理时，国城公司经法院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。一审法院认为，第五保障中心现作为供暖人，其有权利主张供暖费用。本案中，争议焦点在于供暖费缴费主体的确定、供暖面积的确定和应适用的供暖费标准。对于供暖费缴费主体的确定：根据相关规定，供热单位应当直接向用户收取采暖费。供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定，未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。中关村控股公司原为中关村科技发展大厦部分房屋的所有权人，其应当向供热单位即现第五保障中心支付相应的供暖费用。中关村控股公司将房屋分别销售后，新的房屋所有权人实际占有、使用房屋，第五保障中心作为供暖单位，虽未与新的房屋所有权人签订书面合同，但根据相关规定，应直接向新的房屋所有权人主张相关权利。国城公司根据三方签订的协议，已经将其权利义务全部转让给中关村控股公司。国城公司既无合同义务，也非房屋所有权人或实际使用人，现第五保障中心要求国城公司与中关村控股公司连带承担交纳供暖费的责任，没有事实和法律依据，对于第五保障中心要求国城公司承担连带责任的诉讼请求，法院予以驳回。对于中关村控股公司应当交纳供暖费的面积：中关村控股公司已经提交了其将房屋分别出售的统计表，经法院调查核实属实，第五保障中心亦予以认可，故应根据上述统计表所确定的时间，在销售前的供暖费由原房屋所有权人中关村控股公司负责交纳，分别计算至中关村控股公司名下所有房屋出售完毕时止。中关村控股公司按照出售的签约时间按天计算其应交纳的供暖费，缺乏依据，其出售房屋的签约日期晚于当年供暖季开始日期的，法院判令其按照整个供暖季支付供暖费。对于供暖费标准的适用：中关村控股公司已提供相关证据证明其名下的房屋性质为住宅，虽第五保障中心对此持有异议，提出原联合建设时房屋性质确定为科研、写字楼，但目前法院应根据相关权属确权文件确定房屋性质。故中关村控股公司应支付的供暖费应按照居民普通标准，即每供暖季每平方米24元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、被告北京中关村科技发展（控股）股份有限公司于本判决生效后十五日内给付原告中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心供暖费三十四万六千零九十二元七角二分。二、驳回原告中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心其他诉讼请求。如北京中关村科技发展（控股）股份有限公司未按照判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，供热单位应当向采暖用户收取采暖费。供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定，未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。根据本案查明的事实，中关村控股公司虽为涉案部分房屋的原产权人，但自2009年开始中关村控股公司陆续出售该部分房屋，该部分房屋的采暖用户也随之发生了变化，若无特别约定，中关村控股公司无须交纳已售出房屋的供暖费用。本案中，第五保障中心未能举证证明其与中关村控股公司就此问题有特殊约定，且在一审期间中关村控股公司提交了其将房屋分别出售的统计表，经一审法院调查核实属实，第五保障中心对此表亦予以认可，故一审法院根据中关村控股公司所有房屋的面积和房屋出售时间计算供暖费用并无不当，本院应予维持。第五保障中心与国城公司、中关村控股公司于1999年8月8日签订的《联合建房合同书》以及第五保障中心于2001年4月3日与国城公司签订的《补充协议》第九条的约定是针对国城公司当时分得房屋面积所作出的关于供暖费的相关约定，已不适用2009年部分房屋产权变更后的情况，故对第五保障中心要求中关村控股公司按上述合同约定支付其垫付的供暖费之意见，本院不予采纳。土地使用性质的改变及房屋权属的核定属于相关行政机关的职权范围，不属于法院的审查范围，至于第五保障中心所述中关村控股公司擅自改变土地使用性质，且在未获得其同意的情况下将部分房屋以住宅出售给小业主之意见，不属于本案的审理范围，本院不予处理；现第五保障中心提出原联合建设时房屋性质确定为写字楼，但中关村控股公司已提供相关证据证明其名下的房屋性质为住宅，法院应根据相关权属确权文件确定房屋性质。因此，一审法院确定中关村控股公司应支付的供暖费按照每供暖季每平方米24元的居民普通标准并无不当,本院予以维持。第五保障中心以其与小业主之间不存在供热合同关系为由，要求中关村控股公司承担原登记在其名下的房屋产生的供暖费，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。国城公司并非涉案房屋所有人，亦未使用涉案房屋，第五保障中心要求国城公司交纳供暖费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，第五保障中心之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40233元，由中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第五综合服务保障中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 杨 磊二〇二〇年二月二十四日法官助理 朱龙臻书 记 员 周 玮