贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初932号原告：黔西南州翠福物业有限公司，统一社会信用代码915223016975122243，住所地贵州省兴义市黄草办柯沙路26号。法定代表人：杨大翠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。被告：方基友，男，1977年12月15日生，中专文化，贵州省兴义市人，个体户，住贵州省兴义市。原告黔西南州翠福物业有限公司诉被告方基友物业服务合同纠纷一案，本院2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郎太平于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翟晶晶、被告方基友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依判令被告立即支付原告2014年2月28日至2016年11月30日止的物业服务费共计4437元及起诉之日起至清偿完毕之日止的利息；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告于2010年12月与黔西南州银桥房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》和《银桥翠堤湾前期物业服务合同》，商品房建筑面积为134.46平方米。银桥公司原委托广西银湾物业管理有限公司黔西南分公司为小区提供前期物业服务，但因该物业公司无法提供小区物业服务，于是银桥公司与原告于2013年1月29日签订了《银桥.翠堤湾前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业服务。签订合同后，原告按照合同约定于2013年1月29日起为银桥.翠堤湾小区提供物业服务，物业服务费按照1元/月/平方米收取。被告作为小区的业主，自2014年2月28日起开始拖欠原告的物业服务费，截止2016年11月30日止被告拖欠原告物业服务费4437元。经原告多次向被告催要，二被告均以各种理由予以推诿，拒绝支付物业服务费。无奈，原告只好向贵院提起本诉讼，请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告方基友辩称，原告起诉状所述“业主不按时交纳物业费”。其实是因为原告没有按照履行合同及未按国家物业相关规定提供等质服务造成，已造成违约。根据物业法规定，原告收取物业服务费1元/月/平米，即为收费标准的一级标准，原告并未按相应的标准提供等值服务，现一一列举如下：一、物业法规定，在小区的基础条件方面。1、第1条规定，小区封闭。而原告服务的翠堤湾小区并未封闭，围墙高度不足100公分，大门处畅通，给业主造成被盗的安全隐患。2、第七条规定，更具备楼宇可视对讲系统，监控系统，电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。而原告服务的翠堤湾小区的楼梯间门随时敞开的，无相应的防范措施，给业主造成易被盗的安全隐患。3、第8条规定，固定体育活动场馆不少于二次设施，并原告服务的翠堤湾小区无活动场馆。二、物业法规定，在公共秩序维护方面。4、第1条规定，门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时执勤，其中主要入口不少于12小时立岗值班，对本小区机动车出入验证，对外来机动车登记。并原告服务的翠堤湾小区，纪律涣散，视业主安全不顾，出现脱岗现象严重。5、第4条规定，对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放指定位置，而原告服务的翠堤湾小区车辆停放混乱，无人引导，堵塞消防通道，造成隐患。6、第6条规定，物业要看管好服务小区的公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、花草树木等，而原告服务的翠堤湾小区，消防器材损坏不修；电器箱不关、雨篦子损坏不换。三、物业法规定，在宝洁服务方面。第1条规定，小区公共区域每天清扫2次，干净整洁；室外标语、宣传栏、信报箱等每周擦洗两次，而原告服务的翠堤湾小区垃圾随处可见，电梯内张贴小广告。第2条规定，公共区域日常设专人宝洁，保持公共区域干净整洁无杂物，而原告服务的翠堤湾小区垃圾乱丢乱堆，易滋生疾病，给业主健康造成伤害。第5条规定，按楼栋口、楼层收集垃圾每天2次，而原告服务的翠堤湾小区，从来不到楼层收集。第9条规定，对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。而原告服务的翠堤湾小区，道路肮脏，废纸，烟花均未清扫。第10条规定，进行宝洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象，而原告服务的翠堤湾小区乱堆放垃圾。2013年3月至6月，无故停业主电梯，无故停止供水，给业主造成生活上的不便。业主在装修期间的装修押金，到期不退还，以不交物业费为由拒退。综上所述，直至2016年12月原告自动离开，也没有丝毫的改进，反而在侵害业主的合法权利越走越远，其做法与建设和谐小区的理念背道而驰。更重要的是，在法律程序上，原告就以一个为翠堤湾小区服务要收1元/月/平米的收费标准，而真正的为这个收费标准提供等值的服务做了多少？其诉讼请求证据缺失，法律依据不足。故业主答辩请求如下：1、请求法院根据原告为业主提供的服务降低1元/月/平米的收费标准，达到公平，公正的原则。2、请求法院判令原告无理拒退业主的装修押金1000元。3、请求法院判令原告补开业主的各项物业费的正规发票。为了依法保护业主的合法权益不被原告的进一步伤害和践踏，请求法院依法驳回原告的不当诉讼请求，支持业主的合法请求。本院经审理认定事实如下：2011年9月5日，被告方基友向黔西南州银桥房地产开发有限公司购买位于顶效开发区开发大道××桥·××小区××商品房屋一套，建筑面积134.46㎡。2013年1月29日，黔西南州银桥房地产开发有限公司与原告黔西南州翠福物业有限公司签订了《银桥·翠堤湾物业前期服务合同》，合同约定：合同期限为银桥·翠堤湾业主委员会成立后与乙方（原告）签订物业服务合同后，本合同自动终止；物业服务费为每月1.2元/㎡等。合同签订后，原告按约定对银桥·翠堤湾小区进行前期物业管理。同时，被告也迁到银桥·翠堤湾小区11栋1-602号房屋居住，原告自愿按每月1元/㎡已收取被告一年的物业服务费，即被告向原告支付了2013年2月27日至2014年2月27日的物业服务费。在原告对银桥·翠堤湾小区进行物业管理至2016年11月30日后，贵州九兴物业管理有限公司从2016年12月1日起接管了银桥·翠堤湾小区的物业管理服务至今。2017年3月2日，银桥·翠堤湾物业小区业主委员会成立。而2014年2月28日起至2016年11月30日期间的物业服务费4437元（134.46㎡×1元×33个月），被告以原告没有尽到物业管理服务而拒绝支付。由此，原告诉至法院要求解决。另查明，2016年6月20日，因下大雨发生洪涝导致银桥·翠堤湾小区的12、13栋的电梯损坏停运近2个月。以及原告对翠堤湾小区管理期间存在未完全封闭管理、部分监控设施系统不完善、部分公共通道脏乱现象及部分公共设施（如门禁系统、消防、井盖、电梯）受损未及时修复等。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的原告法定代表人身份证明、工商营业执照复印件各一份，《商品房买卖合同》复印件一份、黔西南州银桥房地产开发有限责任公司的《证明》一份、《银桥·翠堤湾前期物业服务合同》复印件一份、银桥翠堤湾小区电梯停用说明一份、顶效镇人民调解委员会关于银桥-翠堤湾业主与物业公司电梯停运维修事宜的处理意见一份，被告提供的照片15张等在卷佐证，故作认定。本院认为，被告作为银桥·翠堤湾小区的业主，在小区业主委员会未成立前建设单位与原告签订的《银桥·翠堤湾前期物业服务合同》对业主和物业公司双方均具有约束力，原告有按合同约定提供管理与服务的义务，被告有按合同约定向原告支付物业服务费的义务。被告在支付一年的物业服务费后，没有按约定支付2014年2月28日起至2016年11月30日期间物业服务费，已构成违约，应承担相应的民事责任，故原告诉请被告支付物业服务费，本院予以支持。但是，根据本案和同类型的本院（2017）黔2301民初914号案件查明的事实来看，原告对银桥·翠堤湾小区物业管理期间存在未完全封闭管理、部分监控设施系统不完善、部分公共通道脏乱现象、部分公共设施受损未及时修复以及个别业主家中被人入室盗窃等问题，说明原告在进行物业管理服务过程中确实存在一定程度服务质量和服务水平的瑕疵，结合本案的实际，应适当减少被告支付部分物业服务费，对此本院酌情按未付物业服务费4437元的70%予以支持，即被告应支付原告物业服务费3106元。至于原告请求按未付物业服务费为基数支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十一条及《贵州省物业管理条例》第十八条之规定，判决如下：一、由被告方基友于本判决生效后五日内支付原告黔西南州翠福物业有限公司物业服务费3106元；二、驳回原告黔西南州翠福物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告黔西南州翠福物业有限公司负担7元，被告方基友负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郎太平二〇一七年三月十五日书记员  万 伟