四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川11民初23号 原告（执行案外人）：郭天云，男，1967年5月6日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕佳，四川创实律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司，住所地：四川省夹江县漹城镇体育路**。 法定代表人：刘毅强，董事长。 委托诉讼代理人：谢东杰，男，公司员工。 委托诉讼代理人：胡朝江，四川守诚律师事务所律师。 被告（被执行人）：武鸿源，男，1964年11月4日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：陈世立，四川金顶律师事务所律师。 被告（被执行人）：辜秀平，女，1976年9月16日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：陈世立，四川金顶律师事务所律师。 第三人：乐山鸿德房地产开发有限公司，住，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村**/div> 诉讼代表人：乐山鸿德房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。 原告郭天云与被告乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司（以下简称易贷公司）、武鸿源、辜秀平案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月26日立案后，基于原告郭天云的申请，于2016年7月8日追加乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房开司）为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭天云及其委托诉讼代理人肖斌、毕佳，被告易贷公司的委托诉讼代理人谢东杰、胡朝江，第三人鸿德房开司的委托诉讼代理人李晓玲到庭参加诉讼。被告武鸿源、辜秀平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭天云向本院提出诉讼请求：1、确认郭天云为乐山市市中区×1-1-4**门市的所有人，并停止对前述房产的执行；2、鉴定费、诉讼费由易贷公司、武鸿源、辜秀平负担。 事实和理由：郭天云于2009年11月16日将其位于乐山市市中区×路（现×楼盘所在地）的土地使用权【性质为出让，证号为×，面积433平方米】以400万元价格转让给了鸿德房开司，该公司在支付郭天云1**万元以后，双方协商其余300万元由鸿德房开司以在此土地上建成的临街商铺约400平方米相互冲抵。2011年12月23日郭天云与鸿德房开司签订补充协议，确定：鸿德房开司用×面积约400平方米的门市冲抵尚欠郭天云的300万元土地使用权转让款。截止现在，前述房产已由鸿德房开司交付郭天云占有使用约5年。其间，郭天云多次要求鸿德房开司办理房屋产权登记，但该公司至今未能办理。至今未能办理房屋产权登记系鸿德房开司的原因所致，郭天云对此并无过错。鸿德房开司于2012年7月30日在房管部门进行商品房买卖合同备案登记，将涉案的1-1-4、1-1-5号门市备案登记到武鸿源、辜秀平名下，后武鸿源、辜秀平在向易贷公司借款过程中以涉案门市办理抵押预告登记。因其无法偿还借款，易贷公司申请人民法院对涉案门市进行强制执行，郭天云提出执行异议后被人民法院裁定驳回，遂提起本案诉讼。 易贷公司辩称，本案系案外人执行异议之诉，郭天云要求确认其为涉案的×1-1-4、1-1-**门市所有人，审理范围。鸿德房开司至今未取得诉争门市的初始登记，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，未取得产权证转移房屋的行为无效。2012年7月，武鸿源、辜秀平将涉案门市预告抵押登记给易贷公司，郭天云主张其将涉案土地使用权作价400万元置换鸿德房开司开发的×相应门市，与国土部门档案中的相关土地使用权转移登记资料不符。从该土地使用权转移登记资料中显示，郭天云是以土地使用权作价入股至鸿德房开司，成为了该公司的股东。郭天云未举证证明其将土地使用权转移登记至鸿德房开司名下的具体方式，只能推定其知晓鸿德房开司的前述转移登记行为，属于默示的委托代理关系，郭天云应对该默示代理行为承担法律责任。由于诉争的门市至今未办理竣工验收备案，不符合交付条件，即使郭天云进行了占有使用，也属于非法行为。易贷公司基于对房管部门备案登记的信任，才贷款给武鸿源、辜秀平，自身没有过错，请求人民法院驳回郭天云的诉讼请求。 武鸿源、辜秀平未答辩。 鸿德房开司述称，鸿德房开司与武鸿源、辜秀平之间并无真实的商品房预售合同关系。由于当时涉案的门市未登记在郭天云名下，为了向易贷公司贷款，鸿德房开司就将涉案门市的网上预购信息登记至武鸿源、辜秀平名下。涉案的×1-1-4、1-1-5号门市对应的是该小区面积分层图1层标示的4、5号门市，前述编号均为预购登记的临时编号，最终办理房产证时以民政部门出具的新编门牌号为准。该两个门市确系通过土地置换的方式已交付给了郭天云。由于×的围墙超过了规划红线，导致该小区的房屋至今未能取得竣工验收备案。对郭天云的诉讼请求无异议。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认以下事实： 郭天云于2008年4月9日取得×号土地使用证，该证载明：用地坐落于乐山市市中区，性质为出让，用途为商业、住宅用地，面积为433平方米。2009年11月16日，鸿德房开司通过中国建设银行股份有限公司分两次向郭天云转账支付100万元。鸿德房开司将包括前述土地在内的用地开发为×小区，该小区的房屋修建完工后，郭天云在武鸿源处接收了包含涉案门市在内的置换房屋，并将涉案门市出租给他人收取租金。涉案的1-1-4、1-1-5号门市与×房屋产权面积分层图1层标示的4、5号门市相对应（从照片反映，1-1-4号门市经营×，1-1-5号门市经营×）。×小区的房屋至今未获得竣工验收备案。2011年12月23日，武鸿源向郭天云出具《收条》一份，载明：收到郭天云房款10万元。 另查明：武鸿源、辜秀平系夫妻关系。在鸿德房开司被宣告破产前，武鸿源系该公司的法定代表人。2012年7月20日，武鸿源、辜秀平向易贷公司贷款，并与易贷公司签订《抵押合同》，约定将×1层1号、4号、5号门市抵押给易贷公司。从乐山市住房保障和房地产管理局（以下简称乐山市住保局）商品房信息查询结果及预购商品房抵押登记网上备案审核表显示：×1-1-4号门市，建筑面积为91.75平方米，权利人为武鸿源、辜秀平，合同备案时间为2012年7月30日，抵押权预告登记权利人为易贷公司（备案登记日期为2012年7月31日）；×1-1-5号门市，建筑面积为117.59平方米，权利人为武鸿源、辜秀平，合同备案时间为2012年7月30日，抵押权预告登记权利人为易贷公司（备案登记日期为2012年7月31日）。2012年7月20日，易贷公司与鸿德房开司签订《保证合同》，约定由鸿德房开司对前述借款提供连带责任保证。2013年7月31日，武鸿源、辜秀平与易贷公司签订《补充协议》，约定易贷公司同意续贷，武鸿源、辜秀平继续以×1层1号、4号、5号门市作抵押担保。2013年8月2日，鸿德房开司与易贷公司签订《保证合同》，约定由鸿德房开司继续提供连带责任保证。同日，武鸿源、辜秀平与易贷公司签订《个人无限连带责任保证合同》，约定武鸿源、辜秀平以其夫妻个人所有财产及夫妻共同财产以及将来所得财产为前述借款提供连带责任保证。本院于2014年1月21日作出（2014）乐民破预字第1-1号民事裁定：受理四川华南建筑有限公司对鸿德房开司的破产清算申请。同日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号决定书指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人。2014年4月25日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号民事裁定书，宣告鸿德房开司破产。因武鸿源、辜秀平未能按约还款，易贷公司向本院起诉，请求判令武鸿源偿还贷款本金及利息、罚息、违约金、实现债权的律师费，易贷公司有权对武鸿源、辜秀平抵押担保的财产享有优先受偿权，辜秀平、鸿德房开司对武鸿源应支付的费用承担连带清偿和赔偿责任。本院于2015年7月7日作出（2014）乐民初字第37号民事判决书，判决：一、武鸿源在本判决生效后十五日内支付易贷公司借款本金600万元及利息（以600万元为本金，从2013年11月2日至付清之日止按月利率1.3%计算利息）；二、武鸿源在本判决生效后十五日内支付易贷公司实现债权的律师代理费1万元；三、辜秀平在上述判项第一、二项债权范围内对易贷公司承担连带责任；四、确认鸿德房开司在本金600万元及利息（以600万元为本金，从2013年11月2日至2014年1月21日，按月利率1.3%计算的利息）以及易贷公司实现债权产生的律师费1万元范围内对易贷公司承担连带责任；五、驳回易贷公司的其他诉讼请求。该判决生效后，易贷公司向本院申请执行。在执行过程中，郭天云于2016年2月29日提出执行异议，认为其对被查封的×1-1-4、1-1-5号门市已实际占有、使用4年多，系该两个门市的权利，系该两个门市的权利人，2016年5月9日作出（2016）川11执异字14号执行裁定书，认为：在执行过程中查封登记在被执行人辜秀平名下的财产并无不当，郭天云提出的异议理由不能成立，驳回了案外人郭天云的异议。郭天云遂提起本案诉讼。 前述事实，有各方当事人陈述、×号土地使用证、银行流水、收条、乐山市住保局商品房信息查询结果及预购商品房抵押登记网上备案审核表、照片、×房屋房产面积分层图、（2014）乐民破字第1-1号民事裁定书、（2014）乐民初字第37号民事判决书、（2016）川11执异字14号执行裁定书等证据予以证明。 本案审理中，被告易贷公司提出：郭天云举证的其与鸿德房开司签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》与该公司举证的《增资入股协议》、2010年4月8日鸿德房开司《股东会会议纪要》、国土部门存档的土地登记申请材料不一致，从该公司所举证据显示郭天云是将涉案土地使用权作价入股至鸿德房开司成为该公司股东，郭天云与鸿德房开司签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》不具有真实性。针对易贷公司提供的前述证据，郭天云质证认为：对《增资入股协议》、《股东会会议纪要》、土地登记申请材料的真实性有异议，郭天云并不知晓前述证据的存在，证据上载明的“郭天云”字样及捺印并非郭天云本人签名、捺印。第三人鸿德房开司质证认为：对《增资入股协议》、《股东会会议纪要》、土地登记申请材料的真实性有异议，对易贷公司的证明目的有异议。该证据产生的目的是鸿德房开司为避免较高的税费成本，将土地使用权以较低的成本（即作价入股方式）变更登记到鸿德房开司名下，从该证据可以看出，对土地使用权的作价明显不合理，其目的就在于避税。对郭天云提交的《土地使用权转让协议》及《补充协议》无异议。 2016年10月14日，郭天云申请对《股东会会议纪要》、《增资入股协议》中“郭天云”的签名、捺印是否系其本人签名、捺印进行鉴定，本院予以准许，并委托成都联合司法鉴定中心鉴定。2017年1月13日，成都联合司法鉴定中心作出成联【2017】文痕鉴字第021号鉴定意见书，鉴定意见为：《股东会会议纪要》上全体股东签字部位的签名“郭天云”不是郭天云本人书写形成；同部位的“郭天云”押名指印不是郭天云手指捺印形成。《增资入股协议》尾页上乙方签字部位的签名“郭天云”不是郭天云本人书写形成；同部位的“郭天云”押名指印不是郭天云手指捺印形成。郭天云垫付鉴定费15000元。 经组织各方当事人质证，各方当事人对鉴定意见书、鉴定费票据均无异议，本院对成联【2017】文痕鉴字第021号鉴定意见书及鉴定费票据予以采信，由此认定《股东会会议纪要》、《增资入股协议》不是郭天云本人的意思表示，本院对易贷公司提交的《股东会会议纪要》、《增资入股协议》、土地登记申请材料不予采信。对郭天云提交的《土地使用权转让协议》及《补充协议》予以采信，并确认以下事实： 2009年11月16日，郭天云（甲方）与鸿德房开司（乙方）签订《土地使用权转让协议》，相关约定为：甲方以出让方式取得位于乐山市市中区×路433平方米土地使用权，规划用途为综合，土地使用年限自2008年4月9日至2051年5月7日止【证号：×】，愿意转让乙方，乙方愿意接受转让。双方拟定转让价为400万元，国家规定的各种出让税费均由乙方负责。签订本协议时，乙方支付甲方转让价款100万元，剩余300万元乙方在该宗土地上房屋建成后用临街面17米长、进深和高度与旁边大城小室门市相一致的门市，约300平方米和后面某栋3楼一套约120平方米的住房来支付（在交房后15天内结清），多退少补。交房日期为签订合同起15个月内，如乙方未按期交门市给甲方，每月补偿甲方人民币2万元作为甲方门市的租金损失费用。本协议签订后甲方将该宗土地相关证件交乙方保管，配合乙方办理土地使用权过户和减免建房容积率一切相关事项，所发生的费用均由乙方支付。2011年12月23日郭天云（甲方）与鸿德房开司（乙方）签订《补充协议》，相关约定为：双方同意乙方以该宗土地上房屋建成后用临街面17.9米宽，进深21.02米5个门市（现已交付甲方实际占有）约400平方米抵偿甲方300万元转让款。甲方另外支付乙方20万元，因乙方此前欠甲方容积率抵扣款5万元，相互冲抵，甲方实际支付乙方15万元，在本协议签订后甲方支付乙方10万元，余款5万元在乙方交付甲方房产证、土地证时，甲方一次支付给乙方。乙方负责将房产证、土地证过户到甲方名下，过户所产生的各种税费均由乙方承担。 本院认为：关于郭天云主张以土地使用权置换方式取得涉案门市能否阻却执行的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，从前述规定可知，不动产物权变动要区分原因行为与结果，原因行为中的债权合同只要符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定即为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，是指未登记的不动产转让不能产生物权变动的结果，而非针对转让合同效力的强制性规定。《土地使用权转让协议》及《补充协议》系郭天云与鸿德房开司的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。郭天云将其依法取得的出让性质的国有土地使用权与鸿德房开司开发的×相应门市进行置换，并接收涉案的×1-1-4、1-1-5门市后实际进行了占有、使用【双方2011年12月23日签订的《补充协议》中载明现已交付甲方（郭天云）实际占有，从照片中也能反映出郭天云占有使用的事实】，双方之间形成以物易物的互易合同关系，郭天云由此享有的债权是特种债权，具有物权优先效力。从本案查明的事实来看，鸿德房开司与武鸿源、辜秀平之间并无真实的商品房预售合同关系，鸿德房开司将涉案的×1-1-4、1-1-5门市预购权利人备案登记为武鸿源、辜秀平缺乏法律依据。虽然武鸿源、辜秀平向易贷公司借款时，将前述涉案门市作为抵押物并办理了抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并不是设立抵押物权的登记，不能产生抵押权设立的法律效力，易贷公司仅对武鸿源、辜秀平享有金钱债权，且该金钱债权形成于郭天云享有的特种债权之后。易贷公司享有的金钱债权不能对抗郭天云对涉案门市享有的特种债权。鉴于在本院执行过程中查封涉案门市前，郭天云与鸿德房开司已签订的《土地使用权转让协议》及《补充协议》合法有效，郭天云在查封前已合法占有涉案门市，并以互易及支付补差款的方式支付了全部价款，未办理涉案门市产权登记并非郭天云自身原因所致，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，郭天云要求对×1-1-4、1-1-5号门市停止执行的请求，本院予以支持。 关于郭天云主张在本案中确认其系涉案的×1-1-4、1-1-5号门市所有人的请求应否支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”，从本案查明的事实来看，×的房屋由鸿德房开司开发，目前尚未进行竣工验收备案，房屋所有权初始登记的条件尚未成就。由于郭天云与鸿德房开司就涉案门市形成互易合同关系，应由鸿德房开司将房屋初始登记办理完毕后，郭天云才能通过转移登记的方式取得涉案门市的所有权。因此，对郭天云在本案中要求确认其系涉案的×1-1-4、1-1-5号门市所有人的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行乐山市市中区×1-1-4、1-1-5号门市； 二、驳回郭天云的其他诉讼请求。 本案受理费26000元，由郭天云负担6000元，乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司负担10000元，武鸿源负担5000元，辜秀平负担5000元；鉴定费15000元，由郭天云负担3000元，乐山市夹江县易贷小额贷款有限公司负担3000元，武鸿源负担3000元，辜秀平负担3000元，乐山鸿德房地产开发有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2016）川11执异字14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄 玲 审 判 员  黎 琳 代理审判员  聂佳丽 二〇一七年三月十三日 书 记 员  沈晓琴 附：本案适用的法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。