上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初20571号原告：刘梅萍。原告：叶土珍。上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴会新，上海济铭律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：姬泽辉，上海济铭律师事务所律师。被告：郁欢萍。委托诉讼代理人：陈玉国。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。原告刘梅萍、叶土珍诉被告郁欢萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告刘梅萍、叶土珍及其委托诉讼代理人吴会新、姬泽辉、被告郁欢萍及其委托诉讼代理人陈玉国、朱愉忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘梅萍、叶土珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，配合办理贷款手续，并将房屋产权过户至原告名下；2、判令被告支付至实际过户之日止的赔偿金[以450,000元（人民币，下同）为本金，按照每日万分之五计算]及违约金280,000元。事实和理由：2016年7月3日，原、被告双方经德佑房地产经纪公司居间介绍，由原告受让被告位于上海市奉贤区南桥镇江海花园21幢41号202室的房屋，双方于2016年8月28日签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款1,400,000元，原告已按照合同约定支付定金及首期房款共计450,000元。第二期价款双方约定以贷款的方式支付，但被告多次拒不配合原告申请贷款，导致原告至今无法申请贷款。2016年11月14日，被告没有正当理由即要求解除《上海市房地产买卖合同》，明确拒绝履行合同义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告郁欢萍辩称：收到原告给付的定金及首期购房款合计450,000元是事实，房屋买卖的实际价格应为1,468,000元，而非1,400,000元。由于原告未按双方2016年7月3日签订的《房地产买卖居间协议》（以下简称：居间协议）的约定，在2016年8月28日网签《上海市房地产买卖合同》的当日内申请贷款，直至9月底才申请公积金贷款，推迟一个月左右，已构成违约。被告要求原告在支付一定违约赔偿金后再继续履行合同，遭原告拒绝，故于11月14日向原告发出《单方面解除房屋买卖合同书面告知书》，依法解除了双方签订的所有合同和附件，并要求原告赔偿违约金和赔偿金，符合合同法有关合同约定解除的条件的规定。被告认为，双方签订的居间协议，符合房屋买卖基本要求，应当认定为有效，至于双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，因此，居间协议已确定的条款有效。而签署的买卖合同中第二期房价款部分，由于按原告意图，删除了申请贷款时间限制，试图免除其责任、排除其主要权利，且未按《合同法》第三十九条采取合理的方式提请对方注意，根据《合同法》第四十条应判定该条款无效。故要求驳回原告诉讼请求，并保留向原告追究违约责任的权利，包括按照合同约定向被告支付违约金293,600元及7,340元赔偿金等。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《上海市房地产买卖合同》、农行奉贤营业部转账回单凭证二份、短信记录二份、《单方面解除房屋买卖合同书面告知书》的真实性及原告对被告提供的居间协议、装修费补偿《协议书》的真实性均未表异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提供的电话录音（被告与中介公司经办人）的真实性表示无法确认。本院认为，该电话录音内容未涉及原告方的意思表示，故本院不予采纳。根据以上有效证据，结合法庭调查，本院确认如下法律事实：2016年7月3日，原告刘梅萍与被告郁欢萍经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由被告将其名下坐落于奉贤区南桥镇江海花园21幢41号202室建筑面积86.86平方米的房屋，以总价1,468,000元的价格转让给原告刘梅萍，该协议对买卖双方及居间方的权利义务作了约定。其中第3.3签订示范文本：甲（郁欢萍）、乙（刘梅萍）双方应当在本协议签订后60日内共赴丙（居间方）处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……;第3.4首期房价款:乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款450,000元(含已支付的全部定金)首期房价款包含尾款10,000元,由丙方代为保管……;第3.5第二期房价款:乙方通过申请贷款方式支付第二期房价款计500,000元,乙方应于签订示范文本后当日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。第3.6第三期房价款（不含尾款）：乙方通过丙方或直接向甲方支付518,000元，支付期限为房地产交易中心产权过户当日。协议第八条违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本协议，并要求违约方支付总房价款的20%的违约金。协议签订当日，刘梅萍即向郁欢萍付清了第一期房价款450,000元（含30,000元定金）。2016年8月28日，原告刘梅萍、叶土珍（乙方）与被告郁欢萍（甲方）就系争房屋在德佑房地产经纪有限公司网签了编号2952852的《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条明确，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产的转让价款共计1,400,000元，乙方的付款方式和期限由双方在付款协议（附件三）中约定明确……。第四条：甲、乙双方同意，甲方于2017年1月31日前腾退该房屋，并通知乙方进行验收交接……。第六条：甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。就付款方式和期限问题，双方在该合同的附件三《付款协议》中约定：“……二、第二期房价款：乙方应支付第二期房价款计500,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。”当日，双方还签订补充的《协议书》一份，约定：“……乙方应在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款共计68,000元……,合计1,468,000元为甲方出售该房地产净到手价格。”嗣后，双方在为原告(乙方)申请办理公积金贷款过程中发生纠葛，原告认为被告（甲方）不配合其办理贷款手续支付第二笔房价款的原因是要抬高房价，坚持要求按《上海市房地产买卖合同》的约定继续履行合同义务，被告则认为原告未按居间协议的约定，于签订房地产买卖示范文本当日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续，逾期超过15日，已构成违约，双方于2016年11月14日再次协商无果，被告便于当日向原告发出了《单方面解除房屋买卖合同书面告知书》，原告则于次日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，原告当庭表示若被告仍拒绝配合办理贷款申请手续，则愿意按合同约定，于2016年12月31日即双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续之日前一次性付清全部购房余款。被告仍表示拒绝,经本院调解无果。原告遂于2016年12月30日将购房余款1,018,000元交付至本院（代管）。本案争议焦点在于：原告方未按居间协议约定于签订示范文本后当日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续.是否构成了《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的单方解除合同的约定条件。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。首先，本案所涉居间协议系原告刘梅萍与被告郁欢萍就系争房屋买卖，在第三方经纪公司居间介绍下所签，该协议对买卖双方及居间方的权利义务作了相应的约定，系各方当事人的真实意思表示，内容并不违法，但居间协议并不能代替买卖合同。根据《上海市房地产转让办法》等相关规定，房地产买卖应当订立买卖合同，本案居间协议中亦明确双方应当在签订本居间协议后60日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。本案居间协议签订在先,买卖合同及相关补充协议书签订在后，居间协议当事人为刘梅萍与郁欢萍及经纪公司，买卖合同及相关补充协议书则增加了买受人叶土珍，故当事人为刘梅萍、叶土珍与郁欢萍，显然，买卖合同及相关补充协议书更能真实、完整地反映出系争房屋买卖当事人信息及意思表示。买卖合同的附件三《付款协议》应当认定为作为平等主体的双方当事人对第二期房价款的付款方式中申请贷款的履行期限所作的重新约定。被告辩称“双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，因此，居间协议已确定的条款有效，而签署的买卖合同中第二期房价款付款部分，由于按原告意图删除了申请贷款时间限制，试图免除其责任、排除被告方主要权利，且原告未采取合理的方式提请被告方注意，违反了《合同法》第三十九条、第四十条的规定，故该部分无效”的理由不能成立。其次，从购房申请贷款的常理来看，整个贷款过程需要咨询、申请、审核、审批、签约等一系列手续，不可能在一天之内能够完成，故被告认为付款协议中有关“乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后向贷款银行等申请贷款中的‘后’，即理解为居间协议中的签订示范文本的‘当日’的意思”，因此原告的行为符合合同法规定的有关合同约定解除的条件，双方的合同关系已于2016年11月14日已经解除的主张，本院亦难予支持。也正基于此，双方在该条款中后半部分同时约定了“若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。”系双方在签订相关合同时为保障被告方的合法权利而作出的真实意思表示。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，现原告已经在约定的期限即2016年12月31日之前将购房款余款全部付清（交由法院代管），故其要求被告按合同约定履行交房并将房屋产权过户至原告名下的请求，本院应予支持。因被告继续履行合同也是承担违约责任方式之一，且能够弥补原告因此造成的相应损失，故本院对原告要求被告另行支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘梅萍、叶土珍与被告郁欢萍就位于上海市奉贤区南桥镇江海花园21幢41号202室的房屋房屋于2016年8月28日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充《协议书》合法有效。二、原告刘梅萍、叶土珍给付被告郁欢萍购房款余款1,018,000元（已交付至本院代管）。三、被告郁欢萍于本判决生效之日起十日内将上述系争房屋交付给原告刘梅萍、叶土珍。逾期不交的，则每逾期一日需另行支付总房价款1,468,000元的万分之五的赔偿金。四、被告郁欢萍于本判决生效之日起十日内协助将上述系争房屋的房地产权证过户至原告刘梅萍、叶土珍名下。五、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指令期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,870元，减半收取计7,935元，由原告负担2,500元，被告负担5,435元，财产保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾建春二〇一七年三月三十一日书记员  叶天琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。