上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初4602号原告：上海资财股权投资基金管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：袁刚，董事长。委托代理人：谢易，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海豪耀实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：凌明仙，总经理。委托代理人：杨金蓉，上海申如律师事务所律师。委托代理人：范瑶，上海申如律师事务所实习律师。被告：张一民，男，1966年9月10日出生，汉族，户籍地福建省。原告上海资财股权投资基金管理股份有限公司(以下简称“资财公司”)与被告上海豪耀实业有限公司(以下简称“豪耀公司”)、张一民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告资财公司的委托代理人谢易，被告豪耀公司的法定代表人凌明仙及委托代理人杨金蓉、范瑶，被告张一民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资财公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告豪耀公司继续履行合同义务，向原告实际交付上海市普陀区真南路XXX号XXX室房屋(以下简称“真南路房屋”)；二、判令被告豪耀公司承担违约责任，向原告支付违约金(按照总房价款的日万分之八计算，从2015年5月12日支付至实际交付之日止)；三、判令被告张一民对被告豪耀公司承担连带责任；四、诉讼费用由被告承担。事实与路由：2014年11月，原告与被告豪耀公司经中介方介绍，就真南路房屋转让事宜进行沟通。因该房屋设定有抵押权，为保障房屋买卖顺利进行，被告张一民出具《担保书》。2015年2月12日，原告与被告豪耀公司签订《购房协议书》。协议签订后，原告按约定支付购房款，并于2015年5月5日变更产权人为原告。但被告豪耀公司至今未履行交付房屋的义务，故原告诉至法院，请求判如所请。被告豪耀公司辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同并非豪耀公司签署，合同义务不应由豪耀公司承担，且豪耀公司从未收到过购房款，也从未授权案外人处理房屋出售的相关事宜。豪耀公司与被告张一民并不相识。豪耀公司的公章及法人章在2014年5月丢失，后于2015年5月报警。被告张一民辩称，房屋买卖情况属实，房屋交付与张一民无关；确曾签署过《担保书》，但内容并非张一民起草，对该《担保书》不予认可，故不应承担连带责任。案外人杨德凤以豪耀公司名下真南路房屋抵押给张一民配偶沈某某，从沈某某处借款，后三方签订协议，约定出售真南路房屋以偿还借款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、豪耀公司原系真南路房屋登记权利人。落款日期为2015年2月12日的《购房协议书》，载明甲方为豪耀公司，乙方为上海资财股权投资基金管理有限公司，丙方(中介方)为上海通佳房地产经纪有限公司，协议落款处分别有三方的公章及法人章。该协议主要约定以下内容：甲方以合同价款人民币5,555,000元(以下币种均为人民币)向乙方转让真南路房屋，其中定金为100,000元；因房地产设定抵押，故甲方应在协议签订后十个工作日内注销抵押权，在此后三个工作日内，双方签订网签合同，并由乙方支付首付款1,500,000元；产权转让过户当日支付3,950,000元；若双方在2015年3月31日前完成产权过户，甲方保证在4月7日前交付房屋，若在2015年3月31日后完成产权过户，则保证在过户后七个工作日内交付；产权过户当日，若甲方不能交房，甲方同意乙方预留保证金500,000元，若未按约定时间交房，按房款总额每日万分之八向乙方支付违约金，从保证金中直接扣除。二、签订时间为2015年2月13日、合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，载明豪耀公司为甲方，上海资财股权投资基金管理有限公司为乙方，合同落款处由甲、乙方双方的公章及法人章，其中豪耀公司代理人处有“沈某某”字样签名。该合同主要约定以下内容：甲方以转让价款4,800,000元向乙方转让真南路房屋，双方确认于2015年5月12日之前申请办理转让过户手续。另，落款日期为2015年4月20日的《委托书》载明，豪耀公司委托案外人沈某某(被告张一民的配偶)办理房屋所有权转移登记相关事宜，落款处有豪耀公司公章及法人章。2015年4月20日，上述双方共同申请变更产权登记至上海资财股权投资基金管理有限公司名下，并于2015年5月5日获核准登记。2016年5月19日，因上海资财股权投资基金管理有限公司名称变更，故申请变更权利人为资财公司，并于2016年5月31日获核准。三、《广发银行对公结算业务申请书》显示：2015年2月至4月期间，上海资财股权投资基金管理有限公司申请金额分别为1,500,000元、1,440,000元、2,000,000元的本票三张，收款人均为豪耀公司。四、真南路房屋原登记有抵押权人为案外人沈某某的抵押权。2015年2月10日，案外人沈某某申请注销抵押权。五、2014年11月20日，被告张一民签署《担保书》，内容为：“兹上海资财股权投资基金管理有限公司购买上海豪耀实业有限公司名下位于上海市真南路XXX号XXX室房屋一套，因该房屋有抵押权给沈某某，为保证买卖双方交易顺利达成及房屋交付，张一民愿意为上海豪耀实业有限公司提供担保责任，如上海豪耀实业有限公司有任何违约行为，张一民愿意承担上海豪耀实业有限公司全部违约责任和义务。特立此书。”六、证人蒋某某出庭作证称：“我是上海通佳房地产经纪公司的法定代表人，原、被告之间房屋买卖的经办人……(沈某某找到我要求出售真南路房屋)提供房屋产权人的相关所有资料，包括公章、法人章等以及授权委托书……我带过原告看过两次(房屋)……定金是付给我们的，定金作为我们的中介费以及相关费用，其他房款直接给了沈某某……(案外人杨德凤)我不认识，我的同事认识，是杨德凤提供的房屋出售的信息……(沈某某向我表示)因为他们之间存在债务关系，需要出售房屋偿还债务……”。七、落款日期为2015年2月1日的《三方协议》一份，载明甲方为杨德凤，乙方为张一民，丙方为豪耀公司，其中丙方落款处有豪耀公司公章及法人章。该协议内容为：“鉴于丙方上海豪耀实业有限公司尚欠甲方借款，甲方欠乙方借款。现上海豪耀实业有限公司委托沈某某将其名下位于真南路XXX号801的房产出售，并同意以出售价款偿还甲方的借款，甲方同意将该款项支付乙方，偿还乙方的借款。”八、接报日期为2015年5月25日的《上海市公安局案件接报回执单》载明，豪耀公司法定代表人凌明仙报警称因保管不慎将企业公章及法人章丢失。以上事实，有《购房协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《委托书》、《广发银行对公结算业务申请书》、《担保书》、证人证言、《三方协议》、《上海市公安局案件接报回执单》及当事人陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。审理中，原告资财公司提供工商登记信息，显示工商管理部门准予上海资财股权投资基金管理有限公司于2015年7月10日变更公司名称为上海资财股权投资基金管理股份有限公司。审理中，被告豪耀公司申请追加案外人沈某某、杨德凤为本案第三人参加诉讼。本院经审查后认为，两位案外人与本案并无利害关系，故未予准予。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对真南路房屋买卖交易，资财公司提供《购房协议书》及《上海市房地产买卖合同》，合同内容完备且不违背法律规定，资财公司已据此取得真南路房屋产权。现豪耀公司对以上协议落款处的公章及法人章真实性均不持异议，但辩称因在上述交易期间公章及法人章遗失，故上述协议并非其真实意愿，但对此仅提供《上海市公安局案件接报回执单》予以证明，而该证据显示法定代表人的报案时间已在上述房屋买卖交易完成之后，除此之外并无遗失公告等相关证据予以证明。公章及法人章遗失必然影响公司正常经营活动，但在其所述遗失期间，并未采取妥善的应对措施，显然有悖常理。因此，《购房协议书》及《上海市房地产买卖合同》应认定均系豪耀公司签署，两份协议具有法律效力，对交易双方均具有约束力。其次，豪耀公司称在上述买卖交易过程中，其法定代表人并未到场，且豪耀公司并未实际收取房款。但依据已查明的事实，案外人沈某某持有豪耀公司出具的《委托书》，享有代理房屋买卖交易相关事宜的权利，故豪耀公司法定代表人不参与交易过程并不影响交易的合法有效。同时，资财公司对购房款给付情况已提供相关证据并阐明原由，案外人沈某某作为代理人代收房款并无不妥，豪耀公司与沈某某之间就房款转交是否存在争议，亦不构成抗辩资财公司未履行付款义务的理由。此外，针对沈某某代为办理房屋出售事宜并代为收取房款的原因，被告张一民予以说明并提供相关证据，本院对涉及案外人权某的相关问题不作评价，但相关情况与资财公司所述理由基本吻合，而豪耀公司并无合理解释，亦可印证以上认定。最后，针对被告张一民应否承担担保责任的问题。资财公司提供《担保书》予以证明，被告张一民对其签署该《担保书》并无异议，但对何人起草及起草原因的阐述，显然不构成拒不履行担保责任的理由。故被告张一民应按照其承诺履行相应担保责任，因《担保书》中并未明确保证方式，故被告张一民应承担连带责任。综上所述，豪耀公司应履行向资财公司交付房屋的义务，并按合同约定承担给付违约金的义务，同时被告张一民对豪耀公司的金钱给付义务承担连带责任。考虑当事人对违约金计算标准的意见，本院酌情调整违约金计算标准为总房价款的日万分之二，自2015年5月14日(即2015年5月5日起七个工作日)起支付至房屋实际交付之日止。资财公司尚有房款500,000元作为保证金未支付，故在房屋交付时予以给付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海豪耀实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海资财股权投资基金管理股份有限公司交付上海市普陀区真南路XXX号XXX室房屋；二、被告上海豪耀实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海资财股权投资基金管理股份有限公司给付逾期交房违约金(以总价款人民币5,550,000元作为基数，按照日万分之二的标准，自2015年5月14日起计算至房屋实际交付之日止)；三、被告张一民对上述第二条被告上海豪耀实业有限公司承担的金钱给付义务，承担连带责任；四、原告上海资财股权投资基金管理股份有限公司应于被告上海豪耀实业有限公司交付房屋当日，给付剩余购房款人民币500,000元。如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。受理费人民币27,508元，减半收取，计人民币13,754元，由被告上海豪耀实业有限公司、张一民各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一七年三月三十一日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。