成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初286号 原告:吴娴，女，1982年5月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告：四川省双玻实业集团有限公司。住所地：四川省成都市双流区华阳锦江村一社。 法定代表人：蔡开学，董事长。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师 原告吴娴诉被告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称“双玻公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案。依法由审判员刘宇飞独任审判，公开开庭进行审理。原告吴娴、被告双玻公司的委托代理人吴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴娴向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理土地使用权、房屋所有权证书；2、被告支付逾期为原告办证违约金，即以购房款415861元为基数，从2013年12月26日起，按每日10/000的标准计算至实际取得使用权、房屋所有权证前一日止（该费用暂计至2016年12月25日止为45536元）。事实和理由：原、被告于2011年11月27日签订商品房买卖合同和补充协议。双方约定，原告购买被告开发的南湖半岛1幢25层9号房屋，房屋总价款为415861元，被告在2013年12月28日前交付房屋，在2014年6月28日前取得所在楼栋的权属证明；如因被告的原因导致原告未能按约取得房屋所有权证书的，合同继续履行，被告承担违约金。合同签订后，原告按约支付全部房款，并于2013年12月25日支付分户产权登记费、权证印花税、工本费等相关费用，被告也在2013年12月25日交付房屋。但原告至今未能取得所有权证，故提起诉讼。庭审中，原告要求被告为其办理不动产登记，违约金也应付至取得不动产权证前一日为止。 被告双玻公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法、有效。因《不动产登记暂行条列》现已实施，被告同意继续为原告办理不动产权登记。虽然被告逾期办理案涉房屋所在楼栋的权属证明、案涉房屋的所有权证属实，但造成该情形的原因非被告故意拖延所致，而是承建方与自身发生民事纠纷以致承建方不愿配合办理。现案涉房屋已经实际交付，逾期办理上述权证并未给原告造成损失。并且，成都天府新区不动产权登记中心从2016年8月19日起已停止办理房屋所有权证而实行统一的不动产权证书，合同约定的办理分户国有土地使用权证的时间还未到期。故原告主张的违约金过高。案涉房屋于2013年12月25日交付，原告计算违约金的起止时间有误。违约金的起算时间应为2014年12月26日，截止时间应为成都市天府新区不动产权登记中心公告不再办理房屋所有权证书之日即2016年8月19日。因此，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院酌情调整减少。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2011年11月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。双方约定，①原告购买被告开发的位于南湖半岛1幢25层9号房屋，房屋总价为415278元；被告以出让方式取得位于原双流县华阳街道南湖北路189号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：（双）国用［2009］18055号、18056号、18057号；双国用［2010］第924号。②被告应在2013年12月28日前向原告交付房屋，应在2014年6月28日前取得该房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在约定期限内取得该房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，被告自取得该房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，以已付房款10/000的标准按日向原告支付违约金。③如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，被告自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，以已付房款10/000的标准按日向原告支付违约金。④被告可以为原告代办房屋所有权证书。如原告需被告代为其办理房屋所有权证书，则原告应当接到被告电话通知后在约定的时间、地点向被告提供书面委托书并交齐相关办证资料和交清相关费用。⑤被告协助原告办理分户国有土地使用权证。如原告委托被告办理分户国有土地使用权证的，被告应在原告房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内取得分户国有土地使用权证书。⑥对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延、分户国有土地使用权证办理迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用或累加。 合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款415861元、契税、房屋维修基金等费用，并于2013年12月25日收房。 另查明，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 庭审中，原告主张其要求被告支付的违约金包含两部分，一为逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明的违约金，二为逾期办理案涉房屋产权转移登记的违约金，其主张的违约金的计算方式为合同约定的逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明的违约金的计算方法。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告办理不动产权证书，其实质为要求被告履行协助办理不动产权证书的义务。而被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的自由处分，不违反法律、法规规定，本院对此予以支持。因此，本案的争议焦点在于：1、被告是否违约及应否承担违约责任；2、原告诉请的违约金标准是否过高。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 1.关于被告是否违约及应否承担违约责任的问题。本院认为，原、被告在合同中就案涉房屋所在楼栋初始权属的取得、案涉房屋产权转移登记的期限和逾期办理违约责任进行了明确约定，而本案被告逾期办理案涉房屋所在楼栋初始权属、房屋产权转移登记的事实清楚，故原告诉请被告承担迟延办理案涉房屋所在楼栋初始权属、房屋产权转移登记的违约责任具有事实依据和法律依据。被告应承担违约责任。 2.关于原告诉请的违约金标准是否过高的问题。按照合同约定，逾期办理房屋产权转移登记的违约金的起算时间应为商品房交付之日起第366日即2014年12月26日，逾期取得案涉房屋所在楼栋的违约金的起算时间应为2014年6月29日。由于双方在合同中约定上述违约金不能累加，本院认为上述两项违约金不能在同一时段同时累加。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金共计3251元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省双玻实业集团有限公司自本判决生效之日起三个月内协助原告吴娴办理其位于南湖半岛1幢25层9号房屋的不动产权登记； 二、被告四川省双玻实业集团有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告吴娴违约金共计3251元； 三、驳回原告吴娴的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费469元，由原告吴娴负担49元，由被告四川省双玻实业集团有限公司负担420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一七年三月三十一日 法官助理卢莹莹 书记员陶悦瑞