广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20412号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市奥龙堡体育发展有限公司，住所地：广州市越秀区越秀中路135-149号单号。法定代表人：雷丽颜，总经理。委托诉讼代理人：黎月梅，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春平，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东广轩大厦酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区沥滘振兴大街9号。法定代表人：李斌贤，总经理。委托诉讼代理人：陈扬子，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金沙，广东金粤律师事务所律师。上诉人广州市奥龙堡体育发展有限公司（以下简称奥龙堡公司）因与上诉人广东广轩大厦酒店管理有限公司（以下简称广轩公司）租赁合同纠纷，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人广轩公司的委托诉讼代理人陈扬子、王金沙，上诉人奥龙堡公司的委托诉讼代理人黎月梅、王春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥龙堡公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持奥龙堡公司在一审程序中提出的全部本诉请求，以及驳回广轩公司在一审程序中提出的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由广轩公司承担。事实和理由：一、广东宣传教育服务中心（以下简称宣教中心）与本案的处理有直接的利害关系，系应当参加本案诉讼的当事人，一审法院原本应依法追加其作为本案当事人参加本案诉讼却没有追加，而是径行草率落判，遗漏了当事人，程序严重违法，从而影响了本案的公正、正确裁判。二、一审判决未能查清“案涉物业所在土地、案涉物业的性质、用途”等足以对案涉租赁合同效力产生实质性影响的案件基本事实，最终导致违法错误认定“案涉租赁合同有效”。（一）案涉租赁物业系违法建筑，无建设工程规划许可证，即使有关行政机关曾就此作出行政处罚决定，但该行政处罚决定只不过是行政机关查处违法建筑活动中作出的行政法律文书，不能代替建设工程许可证或主管部门批准建设的批文，不能改变涉案租赁物业的违法性，故一审判决将该行政处罚决定替代建设工程规划许可证或主管部门批注建设的批文，继而认定“案涉租赁合同有效”错误在所难免；（二）广轩公司擅自改变案涉租赁物业所在土地用途和房屋使用性质与奥龙堡公司签署案涉租赁合同，违反法律、行政法规中关于“使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”的强制性规定，故案涉租赁合同依法应为无效。一审判决未能查明前述事实，也未能正确适用法律，认定“案涉租赁合同有效”明显缺乏事实和法律依据。三、即便案涉租赁合同有效，因广轩公司违约在先等非归咎于奥龙堡公司的原因导致案涉租赁合同缺乏履行的条件和基础，奥龙堡公司的合同目的也无法实现，故依法应由广轩公司承担违约责任，一审判决认定“奥龙堡公司构成根本性违约，导致案涉租赁合同目的不能实现”缺乏事实依据和法律依据。（一）根据有关法律规定，广轩公司作为出租人，负有“确保租赁物业符合法律规定的租赁标准、不得将法律禁止出租的房屋出租”之法定义务，其却将禁止出租的案涉租赁物业出租给奥龙堡公司，明显违背了诚实信用原则，构成严重违约。一审判决对此视而不见显属错误；（二）暂且不管案涉租赁物业是否具备法律规定的证照批文，因案涉租赁物业系机关办公用房，依法不得出租、出借、经营，加之自2018年开始，我国政策明确已出租的机关办公用房须及时回收，故案涉租赁合同在客观上不具备可以履行的基础及条件。广轩公司明知前述事实却仍将案涉租赁物业出租给奥龙堡公司，有悖于诚实信用原则，属于严重违约。一审对此未予以查明并在此基础上认定奥龙堡公司违约，与事实严重不符。(三)广轩公司始终没有提交证据证明案涉租赁合同已获得宣教中心书面同意，故“案涉租赁合同是否有效、奥龙堡公司能否合法正常使用案涉租赁物业”等均处于不确定的状态，此种不确定状态导致案涉租赁物业难以履行，奥龙堡公司的合同目的也难以实现，而前述情况均是广轩公司不诚信、不履约等行为造成的，责任在于广轩公司，有关后果依法应由广轩公司承担。一审法院原本应依法认定“广轩公司违约在先”，却违法错误地认定“系奥龙堡公司违约”，判决显失公正公平。四、一审判决针对“广轩公司是否应向奥龙堡公司退赔装饰装修等损失”等问题作出的认定和处理严重错误。(一)如奥龙堡公司在第一点事实和理由中强调所述，案涉租赁合同依法应为无效，且造成案涉租赁无效的责任在于广轩公司，广轩公司对此有着重大过错，继而导致奥龙堡公司遭受了装饰装修等损失。根据《合同法》第五十八条等法律规定，广轩公司应对奥龙堡公司因案涉租赁合同无效而遭受的装饰装修等损失予以赔偿。一审判决因未能正确认定案涉租赁合同的效力，故在此基础上认定“广轩公司无需赔偿奥龙堡公司装饰装修等损失”因此而于法无据。(二)即便案涉租赁合同有效，如奥龙堡公司在第二点事实和理由中强调所述，由于广轩公司在主观上存在重大过错，在合同签订之前、之时及合同履行过程中存在严重的不诚信、不守约等行为，造成案涉租赁合同缺乏履行的客观条件及基础、奥龙堡公司的合同目的也无法实现，按照《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百一十一条等法律规定，其依法应对奥龙堡公司因案涉租赁合同不能继续履行而遭受的装饰装修等损失予以赔偿。一审判决因未能正确认定本案系广轩公司违约在先，故在此基础上认定“广轩公司无需赔偿奥龙堡公司装饰装修等损失”错误在所难免。至于广轩公司提出的“奥龙堡公司在《备忘录》中承诺退出租赁场地，已投入装修，广轩公司不予承顶”这一主张，奥龙堡公司认为：“依法依约向奥龙堡公司交付适租租赁物”是广轩公司不容推辞的法定义务和主要合同义务。广轩公司作为出租人却在合同签署之前、之时以及长达两年多的履约过程中一直有意隐瞒案涉租赁物业系不得出租的物业等事实真相，甚至在签署《备忘录》之时及之后仍隐瞒该等事实真相，致使奥龙堡公司违背真实意思表示投入了高额资金对案涉租赁物业进行装饰装修，也违背真实意思表示签署了《备忘录》。因此，《备忘录》的签署及其有关内容并非奥龙堡公司的真实意思表示。五、文体苑实际上是违章建筑，虽然经过规划部门罚款，只是临时保留使用，并非永久性保留使用，该违章建筑没有经过验收，不能交付使用，且没有经过报建，消防验收规划验收都没有，文体苑所签的租赁合同应是无效，不能因为罚款了就认定取得了合法的报建批文，认定合法有效，双方签订租约最根本的目的是为了经营文体苑，奥龙堡公司是体育用品的经营公司，另两处物业与双方签订合同的目的不相同，文体苑的租赁合同无效，涉案物业是干部机关用房的性质，不能进行出租经营，故三份租赁合同应为无效。即使有效，因为广轩公司没有提供承包合同以及发包方同意出租物业的相关文件和涉案物业经过合法报建以及验收的相关证明文件导致奥龙堡公司履约受阻，广轩公司违约在先，也应该由广轩公司承担违约责任。另补充：一、关于案涉租赁合同应为无效的意见，首先，案涉物业是依法不得出租、经营的机关办公用房，以案涉物业为标的所签署的案涉租赁合同违反了《民法总则》第一百五十三条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条、《党政机关办公用房管理办法》第二条、《机关团体建设楼堂馆所管理条例》第五条等与此有关的市场秩序、国家宏观政策之公序良俗及强制性规定，依法应为无效；其次，文体楼是依法不得出租，经营的违法建筑，文体楼租赁合同违反了与此有关的市场秩序、国家宏观政策之公序良俗及强制性规定，依法应为无效。二、关于广轩公司应向奥龙堡公司退赔装饰装修等损失的意见。（一）如奥龙堡公司在《民事上诉状》中强调所述，案涉租赁合同依法应为无效，造成案涉租赁无效的责任在于广轩公司，其对此存在重大过错。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十五条规定，广轩公司应对奥龙堡公司因涉案租赁合同无效而遭受的装饰装修等损失承担赔偿责任；（二）即便案涉租赁合同有效，本案系广轩公司违约在先，其依法不享有单方解除合同的权利，“奥龙堡公司无条件退场”等合同约定也不应在本案中予以适用。综上，请求二审法院予以改判。广轩公司答辩称：一、上诉状称“广东宣传教育服务中心与本案的处理有直接的利害关系，系应当参加本案诉讼的当事人，一审法院……遗漏了当事人。程序严重违法”，纯属无理缠讼，企图继续拖延本案诉讼。本案缘起。广轩大厦属广东省委宣传部文化产业，广东宣传教育服务中心（简称宣教中心）系省委宣传部直属事业单位，受省委宣传部委托经营管理广轩大厦。2011年8月15日，根据广东省国有经营性文化资产监督管理办公室【20ll】9号文，宣教中心与广轩公司签订《承包经营合同》，承包经营期30年；承包方式为独立、自主经营，广轩公司在承包经营期间对广轩大厦享有自主、独立的经营权及管理权。2015年6月25日，广轩公司与奥龙堡公司签订《广轩大厦文体苑租赁合同》，2015年6月23日，广轩公司依约交付租赁场地，认真履行合同。但奥龙堡公司非但保证金、管理费分文未交，且开工几个月便发生与工程队、供货商引发诉讼造成项目停工烂尾。2017年2月26日双方签订备忘录，奥龙堡公司承诺3月1日复工，然又再次违约导致合同无法履行。2017年3月27日，广轩公司按照租赁合同及备忘录之约定解除合同收回租赁场地。之后，奥龙堡公司拒不退场、无理要求“赔偿投入损失”并恶人先告状。奥龙堡公司向一审法院起诉时，为了向广轩公司施压，故意在立案时把省委宣传部列为第三人。后因案涉债权债务关系与产权人并无关系，一审法院作出撤销省委宣传部为案列第三人的决定。现在奥龙堡公司又提出所谓追加宣教中心为当事人之说，实为故伎重演。《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行的若干规定》第9条规定“受诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼”。案涉租赁合同纠纷是广轩公司承包经营期与承租人奥龙堡公司的债权债务关系，与物权无关，根据争议的标的，案件处理结果与产权人没有法律上的利害关系。省委宣传部不具诉讼第三人资格，宣教中心作为省委宣传部的代理人同样不具无独立请求权第三人资格。有必要指出的是，奥龙堡公司上诉状第二页第一段，对案涉《承包经营合同》条款任意剪裁、拼凑、改动，然后加上双引号，明显有意混淆视听，极不诚实。二、奥龙堡公司上诉所称合同无效的几个观点。1.所谓“一审未能查清案涉物业所在土地、案涉物业的性质、用途等足以对案涉租赁合同效力产生实质性影响的案件基本事实”罔顾事实。案涉土地、建筑物性质、用途就事实和法律适用是一审2017年11月20日、12月5日法庭辩论焦点之一。广轩公司提交的一系列证据：穗国土【1994】建用通字第575号《建设用地通知书》、穗城规南片地字(1994)第4号《建设用地规划许可证》、2013年《同意用地结案书》、《行政处罚决定书》等充分证明，案涉物业依法可以出租，《广轩大厦文体苑租赁合同》内容之约定符合规划许可的土地范围、性质、用途。因此，这已是一审查明、无可争议的事实。2.所谓“案涉租赁物业系违法建筑”混淆概念，不合事实。事实是，案涉文体苑（文体活动楼及体育场地）属可以保留使用的临时建筑。文体楼作为广轩大厦酒店配套设施，于2000年经广州市城市规划局海珠区分局作出“罚款后保留使用”的行政处罚决定，决定书要求“国家建设或城市规划管理需要时无条件拆除”，并无保留使用期限限制。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，《广轩大厦文体苑租赁合同》合法有效。关于广轩大厦文体楼属于未规划报建但已由广州市城市规划局海珠区分局作出保留使用决定，取得合法使用权这一事实，签订合同时奥龙堡公司是完全清楚的。租赁合同第2.1条载明“乙方完全知悉并接受合同项下租赁物的权属和质量情况，同意按现状交付”；合同附件l《广轩大厦承包经营合同》载明了文体楼的权属及无产权证现状；合同附件2《文体楼及球场平面图》，在文体楼位置标明“临建”二字。该附件经奥龙堡公司当庭质证无异议。以上事实证明，奥龙堡公司在上诉状中称广轩公司“长期隐瞒前述事实真相”、“己构成严重违约"，均系信口雌黄，不顾事实。3.所谓“没有提交证据证明案涉租赁合同己获得宣教中心书面同意”。一审时，奥龙堡公司起诉状称“第三人明确不同意被告将涉案物业转租给原告”（第三人指省委宣传部，见起诉状），依法奥龙堡公司负有举证责任，然一直却提交不出任何证据。经法庭调查证明纯粹编造。此番上诉又一改说法为广轩公司没有提交宣教中心“书面同意”证据，这不是颠倒举证责任、胡搅蛮缠吗？根据《承包经营合同》，广轩公司与奥龙堡公司签订租赁合同不须宣教中心书面同意。承包经营合同第一条明确约定承包范围“广轩大厦目前全部经营性资产和对外经营业务”，对外经营业务列明“会议培训、旅客住宿、餐饮、体育娱乐、物业租赁、商务及其酒店配套项目等”；第六条约定，广轩公司在承包经营期间，享有自主、独立的经营权及管理权。唯转租转让广轩大厦全部资产和经营业务的，要求经宣教中心（甲方）书面同意（承包经营合同第七条4款1项)。而案涉租赁合同，既非“转租"，也不是“转让全部资产和经营业务”。本案中，奥龙堡公司单方违约、根本违约的事实是不争的事实。其违约行为己对广轩公司造成重大损失。2016年6月23日双方交接场地时，文体苑所有文体设施正常使用，而现状是泳池拆了，文体楼水电破坏了，整个文体苑烂尾三年多。若恢复原状需投入资金按测算5541150万元（见一审提交法庭“文体苑经济损失明细清单”第一项：工程方面）。又因本案一审时间长达两年，目前损失还在继续扩大。至于奥龙堡公司在烂尾楼中的装修投入，租赁合同第7.4条、备忘录第七条对此均作了明确约定，依法应从约定。令人气愤的是案至二审奥龙堡公司又使出老调重弹及变换说法等手段，以混淆视听达到继续拖延诉讼的目的。为维护守约方广轩公司的正当权益、避免国有资产进一步流失，恳请二审法院明察速判，依法驳回奥龙堡公司上诉请求。广轩公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判奥龙堡公司向广轩公司支付违约金4600000元（自2015年12月23日计至2017年3月27日）；2物业占用费2144254.56元（自2017年3月27日计至2017年11月16日）；2.奥龙堡公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、关于违约金4600000元。（一）广轩公司一审请求违约金的依据是：1、2015年6月23日租赁合同第1.15条约定。该条款约定最迟开业日2015年12月23日，未经许可延迟开业的，广轩公司按10000元/天收取违约金。2、2017年1月26日备忘录。第七条明确约定，如奥龙堡公司未能履行备忘录之承诺，广轩公司保留追讨“之前奥龙堡因违约行为应支付的违约金”的权利。之后，奥龙堡公司违约未履行备忘录导致合同解除。租赁合同第1.15条约定的违约金，是合同双方当事人合意。一审时奥龙堡公司从未提出调整合同1.15条款约定的违约金。（二）一审判决以“从原、被告签订的《备忘录》可见，涉案场地与广轩大厦2-3楼、6-9楼的租赁相互关联，三场地对应的开业问题应作为一个整体对待。（2017）粤0105民初7367号民事判决已对23楼违约金问题作出论述，不再赘述。另外，本案涉案场地并无房地产权证，就办理营业执照而言存在一定的障碍。故被告在本案中主张的延迟开业违约金，本院亦不予支持”，含混其词地绕过了违约金问题。原审判决上述“本院认为”违背案件事实且不合逻辑。1、文体苑租赁合同是一个独立合同。虽然与2-3楼租赁合同主体相同，但合同客体、权利义务内容、签订时间、履行情况、合同解除原因及时间等完全不同(2-3楼2016年1月1日开业，2017年1月23日因经营不善停业；文体苑租赁合同约定2016年12月23日开业，之前已停工烂尾)。从备忘录内容可见，对奥龙堡履行2-3楼、文体苑租赁合同的违约情形、宽限开业时间条件均是分别作出具体约定的。简言之，文体苑租赁合同是区别于2-3楼租赁合同的另一合同关系，奥龙堡公司根本违约导致该合同目的无法实现且造成广轩公司重大损失，理应按照合同条款之约定承担支付违约金法律责任。2、2-3楼案件违约金处理于本案无参照性。2-3楼合同20l5年10月签订，2016年1月1日已开业；场地用途餐饮。因奥龙堡公司拖欠全部租金、管理费及关门停业导致合同解除。而本案文体苑合同无法履行的原因、情形完全不同，不仅是奥龙堡公司拖欠保证金、管理费，而且已直接造成工程烂尾。又，2-3楼案判决奥龙堡公司已交付的35万元保证金作为违约金处理；而本案中，合同1.13.1条约定的375000元保证金，奥龙堡公司分文未交，无保证金可用来冲抵违约金。3、文体苑无法按期开业，唯一原因是奥龙堡公司资金链断引发与工程施工方诉讼致使工程停工，与涉案场地无房地产权证根本没有关系。涉案场地有建设用地规划许可证，属广轩公司配套体育活动用地，场地中的文体楼，也经广州市规划局海珠分局作出“保留使用"的行政处理，不影响文体苑正常经营。租赁合同2.3.3条双方对办理营业执照作了明确约定。只因工程烂尾奥龙堡公司从未提出办营业执照。证照还没办，凭什么断言“存在一定障碍”?一审判决把没有发生的当作事实并以此否定广轩公司对违约金的正当诉求，纯属主观臆断!二、关于物业占用费2144254.56元。2017年3月27日广轩公司行使合同解除权发函通知奥龙堡公司，解除文体苑租赁合同收回租赁场地。但直至2017年11月16日本案第一次开庭，文体苑场地一直无法收回，原因是奥龙堡公司派员日夜驻守搭建工地的施工棚，拒绝撤场。为此，广轩公司不得不增加“原告立即撤场”作为反诉第3项诉求。庭审中奥龙堡公司对其派员守场的事实并不否认。一审判决无视奥龙堡公司拒绝撤场的事实，以6-9楼已收回推断广轩公司“也有能力实际控制本案涉案场地”(文体苑)，并以此为由驳回广轩公司追索奥龙堡公司物业占用费的正当诉求。综上，请二审法院依法予以纠正。奥龙堡公司答辩称：广轩公司的上诉主张缺乏事实及法律依据。首先，如奥龙堡公司在《民事上诉状》中强调所述，案涉租赁合同依法应为无效，且责任在于广轩公司。根据《合同法》第五十八条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十五条等有关法律规定，本案依法应由广轩公司向奥龙堡公司承担赔偿责任，而不应由奥龙堡公司承担违约责任。其次，即便案涉租赁合同依法应为有效且事实上已经终止，如奥龙堡公司《民事上诉状》中强调所述，由于本案系广轩公司违约在先，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条等有关规定，本案依法应由广轩公司向奥龙堡公司承担违约责任，而不应由奥龙堡公司承担违约责任。最后，暂且不管广轩公司是否享有解除案涉租赁合同的权利，本案中，广轩公司于2017年3月13日发出解除合同通知，单方要求解除案涉租赁合同，按照租赁合同第7.4条等约定，彼时其即收回了案涉物业；且尽管奥龙堡公司对广轩公司解除合同等行为存在异议，但由于广轩公司要强行收回案涉物业，奥龙堡公司不得不撤离了案涉物业，故广轩公司实际上已收回及控制了涉案物业；更为重要的是，广轩公司也没有提交任何证据证明奥龙堡公司占用了案涉物业，据此，广轩公司的上诉主张显属牵强附会。2017年7月14日，奥龙堡公司向一审法院起诉请求判令：1.奥龙堡公司与广轩公司签订的合同编号为GX2015007的《广轩大厦文体苑租赁合同》无效。2.广轩公司向奥龙堡公司赔偿工程款损失24045714.18元；采购资产款损失45821元；薪酬、社保、税金损失1303490.57元；其他杂费损失424598.65元。3.本案诉讼费用由广轩公司承担。广轩公司向一审法院反诉请求判令：1.奥龙堡公司立即支付拖欠广轩大厦文体苑租赁场地租金1143835.64元（自2016年6月23日计至2017年3月27日），管理费227564.52元（自2015年12月22日计至2017年3月27日），支付违约金4600000元（自2015年12月23日计至2017年3月27日），赔偿经济损失7131150元；2.奥龙堡公司承担本案的诉讼费用；3.奥龙堡公司立即撤场，同时支付2017年3月27日至11月16日的费用（按照租赁合同5.5条约定，占用费按照租金标准200%支付）。一审法院经审理查明：2015年6月15日，奥龙堡公司（承租人、乙方）与广轩公司（出租人、甲方）签订合同编号为GX2015007的《广轩大厦文体苑租赁合同》，约定：1.1、甲方作为合法拥有该场地经营管理权的独立主体，同意出租及乙方同意承租位于广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦文体楼的物业；1.2、该场地租赁范围包括文体楼主楼1-4层，建筑面积约4959㎡（除一楼阶梯课室），新网球场占地面积约3479㎡、旧网球场占地面积约1750㎡；1.3、双方约定场地交付日为2015年6月23日；1.4.1、租赁期限20年，即2015年6月15日起至2035年6月14日（含装修期和免租期）；1.4.2、租赁装修期限6个月，从交付日起算，即从2015年6月23日起至2015年12月22日；装修期内，乙方无需承担租金及管理费用；1.4.3、免租期为6个月，即从2015年12月22日起至2016年6月21日止；免租期内，乙方无需承担租金，但应按月交纳管理费；1.5、场地用途，作为广轩公司配套的场所，提供包括文体活动、体育培训的功能……；1.6.3、乙方装修设计图纸、施工图纸要经过甲方认可方可执行；1.7.1、租金：每年1500000元，租赁期内，第一年免租（含6个月装修期），第二年、第三年、第四年租金不递增，即为每年1500000元；从第五年起租金每年递增4%；1.7.2、乙方必须在每月5日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则顺延该日后第一个工作日）或之前，准时按本合同的约定预先以转账汇款形式支付本月租金……乙方如超过规定时间14天仍未支付租金的，则每逾期一天按未支付租金的万分之三向甲方支付滞纳金；1.8、管理费为每月15000元；在每月5日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则提前至上一月历之最后一个工作日）或之前向甲方支付当月到期应付的管理费；1.13.1、履约保证金：本合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方交纳超过三个月的租金总额375000元作为履约保证金；1.14.1履约定金：本合同签订后10个工作日内，乙方应向甲方交纳合同定金500000元；2.3.3、乙方办理合法有效的营业执照等有关营业的合法证照或文件，甲方给予支持与配合；如未有证照经营的一切风险由乙方自行承担，包括由此给甲方带来的损失；2.5.1、在该场地届满后乙方不续租、在租赁期内退租或合同终止的情况下，承租人投入的临建、室内装潢、水、电、消防等一切设施归甲方所有，承租人不得拆除；2.5.2、由于乙方的原因造成建筑物的损坏，由乙方负责修复或照价赔偿；2.5.4、在交还期内，乙方无需支付租金和管理费；但是，在此期间发生的水电及能源费用，应当由乙方自行承担；2.5.5、无论任何原因，交还期满后乙方仍未能按要求将该场地交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该场地租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该场地管理费标准的200%向甲方支付管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该场地为止；2.5.7、在乙方向甲方交还该场地的同时，双方应当签署该场地交还确认书；在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该场地之后，乙方在该场地内遗留的任何装饰装修、除可移动的设施设备，乙方可搬走之外，其余一切装修装饰物均归甲方所有，乙方不得损坏；10.2、乙方有以下情形之一的，构成违约事实，甲方可单方面解除本合同并收回租赁标的物，并有权按本合同的规定条款要求违约方承担法律责任：……10.2.3、乙方拖欠租金、水电费、管理费或其它按本合同应由乙方支付之款项，逾期14日；等。2015年6月23日，奥龙堡公司、广轩公司签订《文体苑场地交接清单》，交接：1、文体苑壹栋楼4层，约4959平方米。2、游泳池1个。3、新网球场4片。4、旧网球场2片，篮球场1片。2017年1月24日，奥龙堡公司向广轩公司作出《关于广轩项目的申请函》，该函中载明：“我公司原计划投资1000万元改造广轩大厦的文体楼，……但是在投资过程中，工程改造遇到以下困难：1，大厦没有市政的煤气管道，需要加建煤气房及铺设箱道。2，大厦原来的电容量不足，需要容量。3，因为办理政府的相关证照，遇到大厦的房产证的使用性质等问题。4，餐厅的经营虽然努力经营，但是亏损严重。同时我公司的管理人才，资金的准备出现不足，导致虽然投资资金已经超过2500万元（详细数据有附件），但是效果极不理想的局面。……建议及希望：1，……；2，……；3，如果我方投资的6～9楼客房或办公室在2017年4月5日不能开业，文体项目不能在2017年7月1日前完成装修（因为政府要求的原因除外，如城管等），我方愿意在大厦的所有项目的投资无偿赠与大厦，所有债务自己负责任，无条件完全退出广轩大厦。4，在履行以上三点后，希望大厦对原合同之前产生的违约责任及违约金免除。”2017年1月26日，奥龙堡公司（承租人、乙方）与广轩公司（出租人、甲方）就包含上述合同在内的三份租赁合同签订《备忘录》，部分内容如下：鉴于：1、甲乙双方于2014年10月24日签订《租赁合同》、2015年6月15日签订《广轩大厦文体苑租赁合同》、《广轩大厦6-9楼租赁合同》，双方成立租赁合同关系。2、合同签订后乙方未能依约履行，未交租赁场地保证金、水电保证金、租金、管理费等；未按《广轩大厦文体苑租赁合同》、《广轩大厦6-9楼租赁合同》约定时间完成装修及按时开业。甲方已于2017年1月20日就上述三合同发出催款函。3、乙方2017年1月24日提交《关于广轩项目的申请函》，表示希望继续履行三份合同，请求缓交之前租赁经营广轩大厦二、三楼餐厅期间拖欠租金、管理费等款项；延缓文体苑及6-9楼装修完毕及开业日期。经双方充分协商，达成以下约定，以供共同执行：一、乙方续投资1000万元用于继续文体苑、6-9楼装修；该笔款项必须于2017年3月1日前到位；该款项划入双方共管账户，具体使用时须经甲方书面同意方可支付，甲方有权查询该共管账户。二、乙方承诺文体苑于2017年7月1日前完成装修、6-9楼于2017年4月5日对外开业（除不可抗力）。如果文体苑游泳池项目装修改造过程中遭遇来自相关政府部门阻力，乙方提交政府部门相关文件作为依据的，甲方同意相应延迟该项目完工时间。……四、截止2017年1月，乙方拖欠广轩大厦文体苑租金及管理费、保证金，拖欠广轩大厦6-9楼管理费、水电保证金款项处理。1、乙方拖欠文体苑租赁保证金375000元、6-9楼水电保证金50000元，该两笔款项须于2017年3月1日前补交完毕。2、乙方拖欠文体苑租金、管理费及6-9楼管理费须于2018年6月30日之前偿清（利息按银行同期贷款利率计）。五、甲方在乙方广轩大厦二三楼餐厅的消费挂账，与2014年10月20日订立的广轩大厦二、三楼《租赁合同》乙方应付租金、管理费、水电费及员工宿舍租金水电费，每月同步进行结清。……七、乙方履行完毕本备忘录第四条第1项、第一、二条款后，甲方同意免除之前乙方因违约行为应支付的违约金。如果乙方未能履行第四条第1项、第一、二条款之承诺，届时乙方将无条件退出上述三份合同约定的租赁场地，将之交还甲方。己投入之装修甲方不予承顶；乙方对他人所负债务自行承担，与甲方无涉。同时，甲方保留追讨被拖欠的租金、管理费等费用以及违约金的权利。2017年2月27日，奥龙堡公司向广轩公司作出《关于中止履行的紧急通知》，该函中载明：“……一、贵公司并非广轩大厦的业主，贵公司与我公司就广轩大厦签订的三份《租赁合同》均未经广轩大厦业主的同意。二、双方签订的这三份《租赁合同》存在违反法律法规的情形。鉴于以上情况，为维护我公司的合法权益，双方都能遵守法律法规，在上述问题没有得到确实解决之前，我公司决定中止履行《备忘录》项下之约定。”2017年3月27日,广轩公司向奥龙堡公司发出《律师催告函》，告知奥龙堡公司：因奥龙堡公司违约，广轩公司按合同约定终止涉案合同，依约收回涉案场地；等。本案诉讼中，奥龙堡公司提交了《文体楼工程明细表》，列明了“工程项目”、“合同总额”、“已付”、“未付款项”；《文体楼资产明细表》，列明了具体物品、金额；《广轩文体楼项目开办明细表-薪酬、社保、税金类》，列明了“摘要”、“金额”。广轩公司针对第2项反诉请求中“赔偿损失”金额还提交了《文体苑经济损失明细清单》，注明：一、工程方面1、文体苑：原状已完全改变，需拆除新建项目、恢复原状；建筑面积4959㎡；所需金额4959*800元/平方米=3967200元。2、新网球场：现状基本完好，仅需局部修补和清洁，建筑面积3479㎡，所需金额：3479*50元平方米=173950元。3、旧网球场：原状己全部改变，需全部恢复原状，建筑面积1750㎡；所需金额：1750*200元/平方米=350000元。4、游泳池及附属设施：原状己全部改变，需全部恢复原状，建筑面积1500㎡，所需金额：1500*700元/平方米=1050000元。以上四项小计：5541150元。二、合同约定装修期、免租期（共一年）损失1、追收合同装修期6个月（2015年6月23日至2015年12月22日）和免租期6个月（2015年12月22日至2016年6月21日）的租金，合计金额1500000元。2、追收合同装修期6个月（2015年6月23日至2015年12月21日）的管理费90000元。以上两项合计：1590000元。广轩公司为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、①中共广东省委宣传部于2011年1月向广东省出版集团有限公司作出的《关于粤出集团[2010]105号文的复函》，该复函批复的部分内容如下：“广轩大厦属省委宣传部所有的行政事业性资产。我部授权广东省宣传教育服务中心（以下简称服务中心）管理使用广轩大厦物业……原则同意你司或你司组建的承包企业承包服务中心的对外经营业务……”。②广东宣传教育服务中心（发包方、甲方）与广轩公司（承包方、乙方）签订的《广轩大厦承包经营合同》，该合同约定的部分内容如下：第一条、承包范围，广轩大厦目前全部经营性资产和对外经营业务。包括：1、⑴项目主楼（24层）……（房地产权证号：粤粤房地证字第××号。⑵文体活动楼3800平方米（含羽毛球场、桌球室等）。⑶职工宿舍楼2690平方米。……⑸活动场地：游泳池、篮球场、网球场等。……第二条，承包期限为30年，即从2011年8月15日起至2041年8月14日止。中共广东省委宣传部于2011年8月15日盖章见证。2、广州市城市规划局海珠区分局于2000年9月27日向广东省宣传干部培训中心作出的穗城规海处字[2000]第518号《行政处罚决定书》，部分内容为：“查你单位于1999年3月期间，未经城市规划行政主管部门核准，末领取建设工程规划许可证，在上述地点（广州大道洛溪大桥西、广轩大厦北侧）违法建设1幢4层综合健身活动楼，面积共3640.72平方米。……现作出处罚决定如下：对你单位在上述地点的违法建设共3640.72平方米，处以45138元罚款，罚款后保留使用，国家建设或城市规划管理需要时无条件拆除。……”。奥龙堡公司表示：对证据1的真实性无法确认；对证据2的真实性予以确认。本案于2017年11月20日、12月5日及2019年5月15日分别开庭审理。奥龙堡公司于2017年12月5日申请对广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦文体楼的装修工程价值进行评估。一审法院于2018年1月16日委托广州同诚工程造价咨询有限公司（以下简称“同诚公司”）进行评估。同诚公司于2018年1月25日向一审法院发函，要求奥龙堡公司交纳造价鉴定费用以及提供详细资料（附具体名称）。一审法院于2018年2月2日以邮寄的方式向奥龙堡公司发出书面通知，要求其按同诚公司要求行事。奥龙堡公司于2018年3月12日向同诚公司以汇款方式支付造价鉴定费190000元。同诚公司又于2018年3月22日向一审法院发函称，2018年3月15日收到奥龙堡公司支付的造价鉴定的预收费，但未收到该公司要求补充的造价鉴定资料；评估必须有跟现场相符的工程文件（有附表）才能进行。收到函件后，一审法院通知奥龙堡公司于2018年3月27日来法院作笔录。2018年3月27日，奥龙堡公司向一审法院提交了资料，一审法院于当天将该资料交付给了同诚公司。同诚公司于2018年9月21日向一审法院发出《广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦文体楼的装修工程价值的鉴定退件函》称：“……需要提供资料清单中的要求提供的其他与现场相符的文件工程至今无收到；由于广轩大厦文体楼完成程度一般、设计对原建筑改动大，现场施工环境复杂。若确认不能进一步提供我司鉴定所需要的图纸资料等，需对该委托退件处理，返还预收费。原交的款项请当事人拿汇款凭证及经办人身份证明到我司财务室办理退款手续，款项当按汇入账号原路退出。”一审法院于2018年10月22日将退件函送达给奥龙堡公司、广轩公司。对于广轩公司主张的修复费用是否鉴定的问题，广轩公司表示：现在鉴定公司也无法鉴定，依事实、公平合理原则应补偿给广轩公司。一审法院认为：根据《广轩大厦文体苑租赁合同》及《文体苑场地交接清单》，奥龙堡公司、广轩公司约定的租赁物包含：文体楼主楼1-4层（除一楼阶梯课室）、新旧网球场、篮球场及游泳池。上述物业中的文体楼主楼属于房屋，虽然该楼并未领取建设工程规划许可证，但广州市城市规划局海珠区分局已作出《行政处罚决定书》“罚款后保留使用”，即广轩公司有使用上述房屋的权利，则奥龙堡公司以没有相关的建设工程规划许可为由主张该部分租赁约定无效，依据不足，一审法院不予支持。上述合同对于其他场地的约定，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，广轩公司关于该部分租赁约定无效的诉讼请求，一审法院不予支持。关于奥龙堡公司要求广轩公司赔偿损失的诉讼请求。一审法院的意见是：首先，奥龙堡公司早在2014年10月就与广轩公司就广轩大厦2-3楼签订租赁合同【另案处理，详见一审法院（2017）粤0105民初7367号民事判决】，时隔8个月后又与广轩公司签订本案涉案合同及广轩大厦6-9楼的租赁合同【另案处理，详见一审法院（2017）粤0105民初6323号民事判决】，可见奥龙堡公司、广轩公司在本案涉案合同签订前已有深入了解，奥龙堡公司实际上应当已经清楚本案涉案物业的基本情况。其次，奥龙堡公司是专业经营体育活动的法人，对于承租物业权属情况及相关后果本应有清楚的认知，更应取得相关部门的许可后才进行装修。奥龙堡公司未尽此审慎义务，在“无法办理施工许可证”的情况下自行装修，存在重大过错。再次，奥龙堡公司、广轩公司已于2015年6月23日进行场地交接，奥龙堡公司在合同已经履行一年半以后即2017年1月24日才作出《关于广轩项目的申请函》，提出困难、申请免责。而且上述函件中已经明确提出房产证的问题，但奥龙堡公司仍在2017年1月26日与广轩公司签订《备忘录》，自行克服困难，且表示如未能履行相关承诺“退出租赁场地；己投入之装修甲方不予承顶”，则应视为奥龙堡公司自愿承担不利后果。由上可见，奥龙堡公司在实际接收场地前已清楚场地之权属情况，却仍愿意继续签订并履行合同，而后是因自身原因无法履行相关约定，则奥龙堡公司因上述合同的支出应自行承担。故奥龙堡公司的上述诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。上述合同对于租金及管理费有明确的约定，则奥龙堡公司使用涉案物业期间应支付相应的对价，故广轩公司要求奥龙堡公司支付自2016年6月23日至2017年3月27日的使用费、自2015年12月22日至2017年3月27日的管理费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。从奥龙堡公司、广轩公司签订的《备忘录》可见，涉案场地租赁与广轩大厦2-3楼、6-9楼的租赁相互关联，三场地对应的开业问题应作为一个整体对待。（2017）粤0105民初7367号民事判决已对2-3楼违约金问题作出论述，不再赘述。另外，本案涉案场地并无房地产权凭证，就办理营业执照而言存在一定的障碍。故广轩公司在本案中主张的迟延开业违约金，一审法院亦不予支持。奥龙堡公司、广轩公司的租赁合同已经终止，而奥龙堡公司在涉案场地的投入可以作为广轩公司继续装修的基础，且双方的《备忘录》中仅约定“乙方将无条件退出上述三份合同约定的租赁场地，将之交还甲方”，并无损失的约定。另外，合同约定的“装修期、免租期”内并无支付租金等费用的责任。因此，广轩公司以修复和追收租金、管理费为由要求奥龙堡公司赔偿经济损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。广轩公司要求奥龙堡公司撤离涉案场地、支付2017年3月27日至11月16日的使用费，但奥龙堡公司已明确表示已搬离涉案场地，且广轩公司在另案中表示已收回广轩大厦6-9楼，则广轩公司也应有能力实际控制本案涉案场地，故广轩公司的上述主张，一审法院不予支持。奥龙堡公司在法庭辩论终结之后才提出增加诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，且广轩公司明确表示不同意奥龙堡公司增加诉讼请求，故一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年6月28日作出如下判决：一、奥龙堡公司在本判决发生法律效力之日起10日内向广轩公司支付自2016年6月23日至2017年3月27日的使用费（按每月1500000元÷12计算）、自2015年12月22日至2017年3月27日的管理费（按每月15000元计算）；二、驳回奥龙堡公司的全部诉讼请求；三、驳回广轩公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费227031元、财产保全费5000元，均由奥龙堡公司负担。反诉受理费48102元，由奥龙堡公司负担5034元，广轩公司负担43068元。本院二审期间，广轩公司向本院提交宣教中心2019年10月28日出具的《证明》，拟证明宣教中心知悉广轩公司与奥龙堡公司签订了三份合同，该租赁行为属于广轩公司承包经营范围内的事宜，与宣教中心无关，宣教中心不是适格主体，不应被追加为第三人。奥龙堡公司质证称，对证据形式上的真实性无异议，对内容的真实性、合法性及关联性有异议，宣教中心是省委宣传部属下的事业单位，宣教中心与广轩公司之间存在利害关系。即使不考虑该证明内容的真实性、合法性和关联性问题，该证明也只能说明宣教中心对广轩公司出租涉案物业的行为进行追认，但不能证明广轩公司在租赁合同履行过程中已经本着诚信原则向奥龙堡公司提供了承包经营合同及发包方同意广轩公司出租涉案物业证明文件等材料的事实。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：《广轩大厦文体苑租赁合同》第1.15条开业日期约定，甲、乙双方同意该场地的最迟对外开业日为本合同规定的乙方装修期满日。未经甲方许可延迟开业的，甲方按人民币10000元/天的标准向乙方收取违约金。双方另就广轩大厦2-3楼、6-9楼签订租赁合同，现双方亦发生争议，一审法院分别作出（2017）粤0105民初7367号、6323号民事判决，双方均不服提出上诉，本院分别以（2019）粤01民终17867号、20411号进行审理。二审中，奥龙堡公司向本院申请律师调查令，要求向广州市规划和自然资源局调取广州市海珠区沥滘振兴大街9号房屋的材料，以核实该物业规划、消防、环保验收的资料，上述项目是否验收合格直接影响租赁合同的效力。广轩公司称：不同意奥龙堡公司的申请，涉案场地是租赁使用，不是商品房的验收。二审中，对于文体楼是否由广轩公司自行收回问题，双方存在争议。广轩公司庭后提交一审法院（2016）粤0105民初7602号民事判决、本院（2018）粤01民终6607号民事裁定显示，该案原告广州万动城体育科技有限责任公司（以下简称万动城公司），被告广东家典装饰设计工程有限公司（以下简称家典公司）、东莞市虎门风华家具木制品厂（以下简称风华公司），第三人奥龙堡公司。该案查明事实显示，奥龙堡公司委托万动城公司对涉案场地进行代建，万动城与家典公司、风华家具厂签订装饰工程施工合同，双方发生纠纷，万动城公司提诉讼诉请解除合同、家典公司、风华家具厂搬离涉案场地。一审法院2017年11月17日判决：解除双方合同，家典公司搬离涉案场地交还给万动城公司。判后，万动城不服提出上诉，本院以事实不清为由裁定发回重审。广轩公司以此认为其无法收回场地，故应支持其主张的涉案场地使用费计算至2017年11月16日的主张。奥龙堡公司提交一审法院（2019）粤0105民初6038号案判决书，该案系上述案件的重审案件，该案查明事实，万动城公司表示不要求处理场地的交还，家典公司表示不同意交还场地给万动城公司。奥龙堡公司并提交书面意见称：施工方2016年7月擅自停工并撤离施工场地，且广轩公司2017年3月15日强制接管了文体楼，故不同意广轩公司的意见。二审庭后，奥龙堡公司提交了反驳证据：奥龙堡公司雷立中与宣教中心王爱军（法定代表人）的谈话录音及文字摘要、宣教中心的统一社会信用代码公示信息，拟证明涉案物业属于党产，且文体楼系违法建筑，均不能对外出租经营。奥龙堡公司并申请通知王爱军出庭接受质询。广轩公司以上述证据在二审庭后提交不属于新证据为由不予质证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）本案应否追加宣教中心为第三人参加诉讼；（二）涉案《广轩大厦文体苑租赁合同》的效力；（三）涉案《广轩大厦文体苑租赁合同》解除的责任归责；（四）广轩公司要求奥龙堡公司支付开业违约金4600000元，以及支付涉案物业2017年3月27日至2017年11月16日期间的占用费应否支持；（五）奥龙堡公司主张广轩公司赔偿工程款损失24045714.18元、采购资产款损失45821元、薪酬、社保、税金损失1303490.57元和其他杂费损失424598.65元等请求应否支持。关于焦点（一）。经本案查明的事实，涉案物业的权属人为广东省委宣传部，广东省委宣传部授权宣教中心管理使用广轩大厦物业，为此宣教中心与广轩公司签订《广轩大厦承包经营合同》，根据合同约定，广轩公司依法有权出租涉案物业。二审中，广轩公司提交了宣教中心出具《证明》，宣教中心确认广轩公司对广轩大厦有自主、独立经营权及管理权，使用权和收益权，涉案租赁合同属广轩公司承包经营自主权范围内事项，符合承包经营合同约定。因此，一审法院认为本案广轩公司的出租行为已征得产权人所授权的管理人的同意，广轩公司有权出租涉案房屋，本案为广轩公司与奥龙堡之间的租赁合同关系，宣教中心不是合同相对方，不属于必须参加诉讼的第三人，并无不当。奥龙堡公司上诉要求追加第三人，不符合法律规定，本院不予接纳。关于焦点（二）。涉案租赁合同约定的租赁物包含：文体楼主楼1-4层（除一楼阶梯课室）、新旧网球场、篮球场及游泳池。虽上述物业中的文体楼主楼并未领取建设工程规划许可证，涉嫌违法建筑。但广州市城市规划局海珠区分局2000年9月27日已作出《行政处罚决定书》，对该违法建设“罚款后保留使用”，因此，涉案租赁物不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的应当认定租赁合同无效的情形，《租赁合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故一审法院认定《租赁合同》有效正确。奥龙堡公司上诉认为涉案合同无效的理由，均不能成立，本院不予采纳。至于奥龙堡公司二审庭后的证据，亦不能证实涉案《租赁合同》违反法律强制性规定，故对该证据以及奥龙堡公司申请王爱军出庭的申请，本院均不予接纳。关于奥龙堡公司申请本院出具律师调查令调查涉案广轩大厦的房产情况，因该物业已取得房地产权证，该申请无必要，本院不予接纳。关于焦点（三）。从本案查明的事实看，在合同签订后，奥龙堡公司未依约支付租金、管理费、履约保证金，未按照合同约定的装修期限内完成装修、开业。之后，双方于2017年1月26日签订《备忘录》，就奥龙堡公司继续投资、文体苑和6-9楼开业时间问题，以及奥龙堡公司拖欠涉案2-3楼和6-9楼、文体苑的租金、管理费，拖欠文体苑保证金等事宜均明确作出了约定，并限期奥龙堡公司还清拖欠的租金、管理费、保证金；同时还明确约定，如果奥龙堡公司未能履行《备忘录》第四条第1项、第一、二条款之承诺，届时奥龙堡公司将无条件退出包括涉案场地在内物业并交还给广轩公司，已投入之装修广轩公司不予承顶。同时，广轩公司保留追讨被拖欠的租金、管理费等费用以及违约金的权利。但在2017年2月27日，奥龙堡公司却以广轩公司未经权属人同意出租涉案场地为由通知广轩公司中止履行《备忘录》，之后，奥龙堡公司也没有向广轩公司支付拖欠的管理费、保证金。上述奥龙堡公司不依合同约定支付租金、管理费，据不履行《备忘录》的行为，足以认定奥龙堡公司构成违约。根据合同约定，奥龙堡公司拖欠水电费、管理费或其他按本合同应由乙方支付的款项逾期14日的,广轩公司可单方面解除合同并收回租赁标的物。2017年3月27日，广轩公司已向奥龙堡公司发函通知奥龙堡公司终止合同，要求收回涉案物业，故双方合同已经解除。一审法院判处奥龙堡公司支付截至该日欠付的使用费、管理费，并无不当。涉案《广轩大厦承包经营合同》解除的责任应归责于奥龙堡公司，应由奥龙堡公司承担相应的违约责任。关于焦点（四）。关于广轩公司要求奥龙堡公司支付开业违约金4600000元问题。涉案合同约定，双方同意该场地的最迟对外开业日为本合同规定的乙方装修期满日；未经甲方许可延迟开业的，甲方按10000元/天的标准向乙方收取违约金。同时，《备忘录》明确约定，乙方承诺文体苑于2017年7月1日前完成装修；如奥龙堡公司未能履行备忘录之承诺，广轩公司保留追讨被拖欠的租金、管理费等费用以及违约金的权利。如上所述，奥龙堡公司于2017年2月27日发出中止履行《备忘录》的通知，不履行合同义务，由此广轩公司行使合同解除权，双方合同予以解除。据此，奥龙堡公司的行为，已构成违约，应当承担约定的逾期开业违约责任。至于本案的租赁物是否与2-3楼、6-9楼三份租赁合同互为关联，开业时间应整体看待的问题。本院认为，从本案及另案（2019）粤01民终17867号、20411号案的事实看，首先，虽然三份合同的相对方均是广轩公司和奥龙堡公司，但其一，三份合同签订时间均不相同，2-3楼餐厅合同签订于2014年10月20日，而本案及6-9楼合同签订于2015年6月15日；其二，双方对于三处标的物约定的开业时间不同，2-3楼餐厅实际已于2016年1月1日开业；其三，合同约定租赁物性质、用途也不同，2-3餐厅因增加煤气管道铺设工程、电力整容工程等原因导致延迟开业，但上述原因并不必然导致文体苑的装修延迟而无法开业。因此，三份合同的租赁物虽有关联，但将其开业时间作为整体看待不符合案件事实。关于广轩公司主张开业违约金4600000元问题，该数额系广轩公司按照原合同约定的应开业时间2015年12月23日起计算至2017年3月27日（每天10000元），但是，其一，双方之间为租赁合同关系，收取租金是广轩公司主要的合同目的，场地开业经营属于承租人使用场地的问题，承租人是否开业经营并非出租人的合同目的；其二，本案广轩公司也未提供证据证实因奥龙堡公司未如期开业造成其具体的损失。鉴于此，综合考虑双方合同履行情况、过错程度以及损失情况，结合双方合同对于履约保证金的约定，根据公平原则，本院酌定奥龙堡公司向广轩公司支付违约金375000元。关于广轩公司主张奥龙堡公司应支付涉案物业2017年3月27日至2017年11月16日期间的占用费问题。广轩公司认为涉案物业因奥龙堡公司与施工方存在纠纷，其无法收回，并要求按合同约定双倍支付使用费。从二审双方提供的一审法院（2016）粤0105民初7602号民事判决、本院（2018）粤01民终6607号民事裁定、一审法院（2019）粤0105民初6038号民事判决书看，奥龙堡公司的委托代建方万动城公司诉请施工方家典公司返还场地，（2016）粤0105民初7602号民事判决判处了家典公司交还场地给万动城公司，案件重审后，（2019）粤0105民初6038号民事判决书之所以没有判处交还场地，是因为当事人撤回该诉请，而且，该案施工方家典公司也表示不同意交还场地给万动城公司。由此可见，涉案场地处仍于奥龙堡公司代建方与施工方的纠纷中，施工方未交还场地给奥龙堡公司代建方，本案广轩公司当然无法于2017年3月27日自行收回场地。故对于广轩公司诉请奥龙堡公司支付2017年3月28日至2017年11月16日期间的使用费应予以支持。至于广轩公司主张按照合同约定的双倍租金标准支付问题，经查，合同所约定的200%标准支付租金的情形是指在期限届满后奥龙堡公司据不交还场地，而本案系广轩公司行使解除权双方合同予以解除，故广轩公司该主张不符合合同约定，本院不予支持。综上，奥龙堡公司应向广轩公司支付2017年3月28日至2017年11月16日的使用费（按每月1500000元÷12即125000元的标准计付）。关于焦点（五）。一审法院对于奥龙堡公司在承租涉案物业之前应当清楚了解物业的相关情况，以及在未取得相关许可的情况下自行装修，存在过错的认定论述清晰，理据充分，本院不再赘述。另外，涉案合同因奥龙堡公司违约导致解除，且双方《备忘录》已明确约定，如奥龙堡不履行承诺，将无条件退出并交还涉案场地，已投入的装修广轩公司均不予承顶。故一审法院对奥龙堡公司主张的工程款损失24045714.18元不予支持，并无不当。关于奥龙堡公司主张的采购资产款损失45821元、薪酬、社保、税金损失1303490.57元和其他杂费损失424598.65元等，一审法院所作认定并无不当，本院不再赘述。综上所述，广轩公司部分上诉请求成立，本院予以支持。广轩公司其他上诉请求和奥龙堡公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6324号民事判决；二、广州市奥龙堡体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向广东广轩大厦酒店管理有限公司支付违约金375000元；三、广州市奥龙堡体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向广东广轩大厦酒店管理有限公司支付2017年3月28日至2017年11月16日期间的占用费（每月按125000元的标准计付）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费227031元、财产保全费5000元，均由广州市奥龙堡体育发展有限公司负担。反诉受理费48102元，由广州市奥龙堡体育发展有限公司负担23334元，广东广轩大厦酒店管理有限公司负担24768元。二审案件受理费270099元，由广东广轩大厦酒店管理有限公司负担24768元，广州市奥龙堡体育发展有限公司负担245331元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年二月十四日本书记员  张 旭