北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1420号上诉人（原审被告）：柏岩，女，1956年12月9日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：张学会（系张学利之夫），男，1953年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：张学利，男，1951年1月20日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。上诉人柏岩与被上诉人张学利合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初18529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏岩上诉请求：请求本院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、一审判决对柏岩提交的证据未予采信没有正当理由，且存在规避案件基本事实的问题。一审判决未采纳张某3的视频录像及相关证明，张学利提交的《协议书》系张某3所写，在案双方并无涉案房屋居住权归属及过户的相关规定。一审判决未查明张学利取得北京户口的时间及申请保障性住房的情况，张学利在申请限价商品房时未将涉案房屋作为其权益房产进行申报，说明双方未就借名买房及房产过户达成一致意见。2、一审判决对合同订立形式进行选择性适用，显失公平。3、一审判决适用法律错误。被上诉人辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。柏岩向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告配合将位于北京市昌平区天通中苑某号楼某层501的房屋过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告的兄弟媳妇，2006年12月28日，原告借用被告名义与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市昌平区天通中苑某号楼某层501的房屋；案涉房屋的购房款及税费等相关费用均由原告支付，房屋交付后原告对案涉房屋进行了装修，并且案涉房屋始终由原告一家居住使用。后原被告双方还约定待案涉房屋购买满5年之后，被告将案涉房屋过户至原告名下。在案涉房屋购买5年后，原告及其家人曾多次催促被告将房屋产权过户至原告名下，但被告以各种理由推托拒绝。更令原告意想不到的是被告方竟然置亲情关系于不顾，被告将原告起诉至法院，要求原告腾退案涉房屋。原告认为，原告出资借用被告名义购买了案涉房屋。现被告应该依据双方约定将房屋产权过户至原告名下。为依法维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。柏岩辩称：一、张学利提出的诉讼请求缺乏事实依据。张学利诉请要求被告柏岩配合将位于北京市昌平区天通中苑某号楼某层501的房屋过户至其名下，缺乏事实依据。1、诉争房屋的所有权人为柏岩。2005年8月15日，柏岩因住宅房屋被拆迁，拆迁人允许柏岩购买经济适用房一处。2008年11月13日，柏岩取得了诉争房屋的《房屋所有权证》，编号为：X京房权证昌字第XXXX号。后经补证取得《不动产权证书》。2、原被告之间不存在针对案涉房屋过户的约定。原告的兄弟张学会与柏岩系夫妻关系。张学利为知青返乡，暂时没有住房，2005年9月原被告双方口头协商由张学利代垫购房款并暂时居住在该房屋处。一旦张学利取得北京户口，应无条件腾退房屋。双方未曾约定将诉争房屋过户至张学利名下。张学利对诉争房屋的居住使用不等同于拥有所有权。柏岩基于亲戚关系让张学利居住在诉争房屋内符合常理。3、张学利不能证明双方存在真实的借名买房关系。2006年12月28日，柏岩与建设单位北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》。2012年4月27日，张学利户口迁入北京。但直至2019年柏岩提起的诉讼，张学利才拿出一份没有柏岩签名的《协议书》，证明柏岩同意5年之后过户给张学利，《协议书》落款时间为2007年11月4日。柏岩认为，如果双方存在借名买房的真实意思表示，张学利没有必要不经柏岩签字而签署《协议书》，柏岩也没有必要拒绝签字。这十二年中，张学利没有要求柏岩签过字，本身不合常理。此外，根据《协议书》的约定，如果约定5年之后过户属实，而张学利恰恰5年中已取得北京户口，为什么这7年间张学利从未主张过户呢？事实上，张学利想取得诉争房屋的所有权，从未取得柏岩的同意。双方不构成借名买卖关系。二、张学利存在篡改合同内容、伪造证据的违法行为。从《协议书》内容来看，第一条内容为，“天通苑中区某号楼某层501室购买款及一切费用已由张学利支付”，后有“特此证明”为结束语。第二条是后加的，第三条只有序号，没有内容。而且，第二条的行间距与第一条的行间距明显不符。《协议书》中两位证明人“张某1、张某2”，其中张某1已去世，且张某1为文盲，本人不会写字；“张某2”实为张某3，是《协议书》的执笔人，也是张学利与张学会的大姐。张某3已明确表示，1、《协议书》第二条不属实，当时见证时，没有第二条约定内容。张某3写到“特此证明”就没有内容了。2、《协议书》第二条内容是张学利在张学会走之后又让其加上的内容，协议书三个字也是后加的。张学利保证会取得张学会的同意。柏岩认为，张学利未经柏岩同意擅自添加《协议书》第二条内容，虚构了柏岩同意诉争房屋过户给张学利的假象，属于篡改合同、伪造证据的违法行为，第二条应为无效条款。而且，张学利需要承担相应的刑事责任。三、张学利申请限价商品住房的行为证明双方不构成借名买卖。2013年4月3日，原告与妻子田某作为申请人共同向西城区住房保障部门申请限价商品住房。申请材料显示，原告在申报住房情况时，仅提供了坐落于大港区胜利街双安里43-3-401号原告名下房产一套，未申报涉案房屋；原告在申报资产情况时，没有申报对诉争房屋的支付情况或相关权益。这说明，诉争房屋原告只是居住，并无所有权，张学利也未将诉争房屋作为其权益房产进行申报。根据《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》，本市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合标准，即3人及以下家庭年收入8．8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下；家庭总资产净值为57万元及以下。张学利在申报资产情况时，家庭总资产净值为40．59万元，仅为其名下一套房产的价值，未包含诉争房屋投资价值，可以说明双方并不存在借名买房的事实。综上，张学利利用与柏岩之间的亲戚关系和柏岩的无戒备心理，留存房屋手续凭证并拒绝腾退房屋，自行增添条款并伪造证据，通过借名买房纠纷以达到非法占有他人不动产的目的。现柏岩与张学会夫妻二人均伤病在身，无法继续居住于现居所（老公房、无电梯）。请求一审法院在查明事实的基础上，依法驳回原告张学利的诉讼请求，维护柏岩的合法权益。一审法院经审理认定事实如下：柏岩与张学会系夫妻关系，张学利与张学会系兄弟关系。2006年12月28日，柏岩（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区天通中苑某号楼某层501经济适用房一套（以下简称诉争房屋），房款为272791元。同日，从张学利62xxxxxxxxxxxxxxxxxxx卡号支出全部购房款272791元。2007年10月22日，柏岩62xxxxxxxxxxxxxxxxxxx账号内存入35000元，存款凭条原件在张学利处。2007年10月23日，柏岩上述账号支出33793．41元。同日，办理房屋入住手续，张学利入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由张学利对房屋进行了装修并居住至今。2008年9月份，北京市昌平区地方税务局第二税务所向柏岩送达《契税核定通知书》，载明诉争房屋实际应征契税1298．69元。2008年10月10日，北京市地方税务局出具《契税专用税收缴款书》。2008年10月份，北京市昌平区房产交易所向柏岩送达《超标购买经济适用住房综合地价款缴款通知书》，载明诉争房屋应补交综合地价款22030元。2008年10月13日。北京市昌平区建设委员会出具《北京市非税收入专用收据》。2008年11月10日，诉争房屋所有权登记在柏岩名下，产权证号为X京房权证昌字第XXXX号。2016年6月20日，柏岩通过补证方式取得房屋不动产权证书，证书编号为：京（2016）昌平区不动产权第0044840号。关于涉案房屋的出资，柏岩陈述其给予张学利2万元现金，其他钱款系柏岩向张学利的借款，但未出具相关收据。关于涉案房屋是否存在借名购买的约定，双方存在争议。张学利向法庭提交《协议书》一份，内容为“①天通苑中区某号楼某层501室房屋购买款及一切费用已由张学利支付（特此证明）②现居住权属于张学利，五年之后由柏岩过户给张学利。501室房主张学会柏岩501室现居住人张学利证明人：母亲：张某1张某2”。柏岩对该份《协议书》不予认可。经询问，张学利陈述该《协议书》上柏岩的签字是张学会代签。柏岩陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，张学会也记不清楚了。现张学利持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票、X京房权证昌字第XXXX号房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。柏岩陈述，诉争房屋是借给张学利居住，购房材料等原件是因为张学利想拿房本作抵押，其把相关购房票据夹在房本中，张学会将这些一起给了张学利。经核验，张学利具备北京市购房资格。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应当予以支持。本案的争议焦点在于张学利与柏岩之间是否存在借名买房合同关系。从约定上来看，张学利提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是柏岩所签，故对该份证据一审法院不予采信。借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。关于出资，柏岩辩称其出资2万元并且其余购房款是借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。从张学利提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由张学利出资购买。诉争房屋由张学利进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由张学利持有，且张学利解释其借用柏岩名字购买经济适用房亦属合理。故此，一审法院认定张学利与柏岩之间成立借名买房合同关系。该合同关系是双方当事人的真实意思表示，且诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行，现诉争房屋具备过户的条件，故张学利要求柏岩协助办理过户的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。一审判决：柏岩于本判决生效后十日内协助张学利办理位于北京市昌平区天通中苑某号楼某层501房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至张学利名下。本院二审期间，柏岩提交了张某2于2019年12月23日出具的证明，内容为张某2未收到田某（系张学利之妻）所称的将柏岩给张学利的1．9万元交给了张某2这笔款项；及张某2于2019年12月26日出具的证明，内容为开庭笔录中说的2万元经张某2手给了张学会的说法与实际不符，这2万元是张学利买房款不够，张某2给了张学利2万元后，张学利还给张某2的，与张学会给张学利的1．9万元无关。用以证明本案不属借名买房。张学利对上述证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，柏岩提交的上述证据与本案纠纷无关，本院不予确认。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，一审法院根据张学利的刷卡凭证认定诉争房屋由张学利出资，诉争房屋由张学利装修并一直占有使用至今，张学利持有购房原始票据及产权证书，并对借名购房有合理解释，认定张学利与柏岩之间成立借名买房合同关系，并无不当；且诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，取得房屋所有权证亦满五年，具备上市交易条件，双方的借名买房合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。一审法院据此判决柏岩协助张学利办理诉争房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至张学利名下，于法有据，本院予以维持。对于柏岩所提涉案经济适用房的指标由柏岩取得，由柏岩申请了指标并办理了相关手续等，张学利取得北京户口的时间及申请保障性住房的情况，均与本案纠纷无关。对柏岩所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，柏岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5365元，由柏岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  张 静审 判 员  梁 睿二〇二〇年二月二十六日法官助理  慕林芳书 记 员  李 倩