宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁01民终335号 上诉人（原审被告）：沙某某，男，1981年4月12日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：银川市东方开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区利群东街市场巷1号。 法定代表人：陈某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田某某，宁夏宁人律师事务所律师。 上诉人沙某某因与被上诉人银川市东方开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2016)宁0104民初9989号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审原告银川市东方开发有限公司诉讼请求：1.被告支付原告租金30万元；2.被告支付原告自2015年9月11日至实际清偿租金之日止的逾期付款利息（按年利率6%标准暂计算至2016年10月27日，为2.06万元）；3.被告支付原告采暖费495元、空调电费570元、物业费3283元，共计4348元（以上费用暂计算至2016年10月27日）；4.本案诉讼费用、律师费用由被告承担。 原审法院查明，2015年9月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定，被告承租原告东方商城4层4034号商铺（10平方米）从事童装类经营；租赁期限自2015年8月20日起12年；租金为43万元，分两次交清，合同签订时支付13万元，其中租金总额25%作为定金，下剩30万元被告以租赁商铺经营权抵押向银行贷款的方式向原告支付，至迟于2015年9月10日前交纳，如被告在合同约定期限内不能足额支付的，则视为违约，所交定金不予返还；租金不含采暖费、电费物业费等费用，该部分费用由被告承担。同日，双方申请银川市国安公证处对《租赁合同》进行公证。合同签订后，原告向被告交付了租赁商铺，被告向原告支付了首付租金13万元。后原告向被告提供了办理银川贷款所需要的手续，但被告拒绝办理贷款手续，就下剩30万元租金被告并未通过办理贷款或其他支付方式给原告，故原告诉至法院，请求依法判如所请。诉讼中，原告陈述，被告未向其交纳过物业费、空调电费、采暖费；同时在诉讼过程中自认，为答谢商户，其于2015年9月对所有商户作出过免收三个月（90天）物业费的承诺。 另查明，根据《东方商城运营管理制度》，相关费用收取标准为：物业费每月16元/平方米，于每季度末（即3月、6月、9月、12月）15至20日收交下一季度费用；空调费每月5元/平方米，于第二季度末（即6月）与物业费同时收交；采暖费每月5.5元/平方米，于第四季度末（即12月）与物业费同时收交；上述费用计算面积为商铺面积与公摊面积（公摊面积为商铺面积的80%）之和（即商铺面积的1.8倍）；其中，空调费计算期间为每年5月至9月，采暖费计算期间为每年11月至次年3月。根据上述计算标准，扣除三个月（90天）物业费用，截止2015年10月27日，被告尚欠原告物业费3283元、采暖费495元（2015年11月1日至2016年3月30日）、空调电费570元（2015年8月20日至2015年9月30日、2016年5月1日至2016年9月30日）未付。 再查明，被告于2015年9月15日以"银川市兴庆区童衣堡儿童精品店"为字号注册个体工商户在涉案商铺经营至今。 原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，法院予以确认。合同签订后，原、被告均应诚信、全面履行各自的义务。原告已向被告交付了涉案商铺，被告亦应按照合同约定向原告履行支付租金及其他费用的义务。现被告仅支付原告首付租金13万元，根据合同约定，下剩30万元被告以租赁商铺经营权抵押向银行贷款的方式于2015年9月10日前支付给原告，原告已向被告提供了办理贷款所需的手续，但被告拒绝办理贷款，亦未通过其他方式将下剩租金支付原告，已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任，故对原告要求被告支付下剩租金30万元的诉讼请求，法院予以支持。因被告未在合同约定的期限内将下剩租金支付给原告，现原告参照民间借贷纠纷处理资金占用期间利息采用的法定利率即年利率6%的标准要求被告支付迟延支付租金期间的利息损失，符合法律规定，法院支持被告赔偿原告自2015年9月11日至本判决确定的付款之日止的利息损失（按照年利率6%计算，暂计算至2016年10月27日为2.06万元）。同时，被告还应及时向原告结清欠付的物业费、空调电费、采暖费等费用，对原告要求被告支付截止2016年10月27日前物业费3283元、采暖费495元、空调电费570元的诉讼请求，法院亦予以支持。关于原告主张的律师费，因其未向本院提交相应证据证实，且该费用并非为主张权利所必然发生支出，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求不予支持。被告沙某某经依法传票传唤，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证、质证及其他诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：1.被告沙某某于本判决生效之日起七日内支付原告银川市东方开发有限公司租金30万元及截止2016年10月27日的利息2.06万元，以及自2016年10月28日起至本判决确定的付款之日止的利息（按照年利率6%计算）；2.被告沙某某于本判决生效之日起七日内支付原告银川市东方开发有限公司物业费3283元、采暖费495元、空调电费570元，合计4348元；3.驳回原告银川市东方开发有限公司的其他诉讼请求。 宣判后，上诉人沙某某不服，提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.改判解除双方租赁合同关系，赔偿上诉人经济损失128105元；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人在签订合同之前被上诉人承诺租金在总价基础上享受4-5折优惠，上诉人于2015年8月先交了13万元，后因预交款不能退回被迫在被上诉人拟好的合同中签字，上诉人要求按双方协商的租金执行；2.与上诉人同片区的商铺一年期租金为2-3万，而上诉人十二年租金每年平均为36000元，明显不合理。该租金与更好的地段温州商城相同商铺年租金2-3万相比也明显过高；3.被上诉人曾承诺租期一年以上的免一年物业费及其他费用，故一年期内的物业、采暖、空调费用应免收；4.上诉人认为双方合同约定租金显失公平，被上诉人利用其强势地位迫使上诉人签订了合同，该合同应予解除，被上诉人另应退还部分租金并赔偿因装修及经常断电给上诉人造成的损失。 被上诉人银川市东方开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中上诉人为证实其主张，向法庭提出以下证据：1.收费通知单，证明：被上诉人在开会时承诺租期一年以上的免除一年的物业费、空调费及采暖费，但被上诉人违约，从2015年8月20日即开始收取费用；2.租赁合同二份（复印件），证明相邻同面积4036、4021商铺每年租金为3.3-3.6万元，我属长期租赁，被上诉人应按其承诺给予我相应优惠；3.租赁合同一份（复印件），证明本案双方约定一次缴纳12年租金可以享受4-5折优惠。 经质证，被上诉人对证据1、3的真实性、合法性、并联性无异议，对证明目的有异议。对证据2真实性不能确定，对其证明目的不予认可。商铺租金按位置优劣实行一铺一价。合同约定租金是已经优惠的价格。2015年被上诉人向所有商铺承诺减免三个月物业费，对长期租赁合同减免期也是三个月，减免费用仅是物业费，不包括空调费和采暖费。 对上诉人提交证据2，经与被上诉人庭后提交原件核实，内容属实；被上诉人对证据3真实性认可。以上证据可证实与上诉人承租的商铺相邻商铺的年租金客观情况，但与本案无关联性，且不属于当事人二审提交新证据范围，本院不予采信。 二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为《租赁合同》约定涉案4034号商铺租金是否双方真实意思表示，租金是否约定过高显失公平，以及租赁后一年内的物业、采暖、空调费是否应予免收。双方在《租赁合同》中明确约定十二年租金为43万元，经核实，该年租金标准与4034号商铺相邻位置其他商铺年租金相当，并不存在明显过高情形，上诉人也未举证证实该约定非其真实意思表示。上诉人主张被上诉人承诺免收一年物业、采暖、空调费，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提交证据证实。上诉人的上诉理由均不能成立。被上诉人主张解除合同、退还部分租金并赔偿损失，不属本案审理范围，在本案中不予处理。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3087元，由上诉人沙某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡春燕 审 判 员  邢雪梅 代理审判员  张建国 二〇一七年三月十日 书 记 员  王小茹