云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初2105号原告（反诉被告）周啟秋，男，汉族，1970年6月18日生会泽县人，住会泽县。委托诉讼代理人王应春、潘如月（实习），云南锦利泰律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司。住所地：曲靖市麒麟区三宝街道何旗村。统一社会信用代码：91530302713460701M。法定代表人何园园，经理。委托诉讼代理人余孟南，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）原告周啟秋诉被告云南何氏花卉有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，被告云南何氏花卉有限公司提出反诉，依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）周啟秋及其委托诉讼代理人王应春、潘如月，被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司的法定代理人何园园及其委托诉讼代理人余孟南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2014年11月7日，原、被告双方签订了《租赁合同书》，约定被告将位于曲靖市何氏花卉基地内投资建设的A/B/C系列大棚（包含沟路等公摊面积，大棚面积不包含公摊面积共计37亩多）及何氏花卉基地内宿舍房屋三间、A系列边小楼2层租赁给原告使用经营种植花卉。租赁时间自2015年4月1日起至2022年3月31日止共七年，2015年4月至2019年3月的租金为每年121500元人民币，2019年3月至2022年3月的租金为每年126000元人民币。合同第五条还约定，被告负责收购原告按被告指定的花卉品种，同时还约定了玫瑰收购的价格及标准。合同签订后，原告依约向被告支付了租金，该合同履行至2017年3月，原告向被告支付2017年3月至2018年3月的租金时，被告以租赁土地被政府规划拆迁暂时只先收取2个月租金，让原告先支付2个月租金，2017年5月初，曲靖市的多名村民便到原告租赁土地大棚内将原告种植的花卉全部人为损坏，原告多次向派出所报案。经向派出所了解，原告得知被告租赁给原告使用的土地系被告于1997年5月4日从曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村租赁取得（土地系该村村民的承包土地），土地租期为20年，从1997年5月5日起至2017年5月5日止，因被告未续签合同导致原合同租赁期届满，才引发三宝镇何旗村的村民损坏原告种植的花卉的行为。2017年原告种植的花卉（每年为四次，一季一次）因被告恶意隐瞒土地到期的事实及土地于2017年5月5日到期后无权租赁还租赁给原告的违约行为导致原告的花卉全部毁损，价值571465元人民币，损失人工工资53500元人民币。事后，被告答应及时处理向原告赔偿损失的问题，但时至今日，被告迟迟未予处理。相反，被告还以其己经取得了租赁土地的使用权要求原告继续履行《租赁合同书》，要求原告继续种植花卉，而原告按照被告要求种植的花卉品种，市场价格高的时候被告就以低价回收，市场价格低的时候被告就不回收也不让原告外卖，原告曾多次与被告协商合同按约定履行及赔偿原告损失的事宜，被告均一意孤行，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。请求法院判令：1、解除原、被告于2014年11月7日签订的《租赁合同书》；2、判令被告支付因其违约给原告造成的直接经济损失624965元；3、判令被告支付原告违约金36450元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）增加诉请：1、判令云南何氏花卉有限公司返还原告加温机6个、新界牌三箱水泵2个、新界牌二箱水泵2个、铝芯交联聚乙烯绝缘阻燃电力电缆线（长250米）一根；2、返还原告水电费押金2000元。被告（反诉原告）辩称：一、答辩人与被答辩人的《租赁合同书》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十三条规定，本案被答辩人周啟秋已于2019年3月31日向答辩人提出解除租赁合同的请求，并向答辩人出具书面申请，答辩人在接到该申请后并未提出异议，据此被答辩人的第一项诉讼请求不成立。二、被答辩人诉称的违约责任不存在。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条。第五十一条规定，答辩人与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订的《土地承包合同书》中确实载明承包期限为1997年5月5日起至2017年5月5日，但合同到期前答辩人与曲靖市商定土地承包合同续签事宜已达成合意，仅欠缺书面的续签合同。即无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即答辩人与被答辩人签订的《租用合同书》有效，被答辩人诉请的违约行为客观上并不存在。三、被答辩人的第二项诉讼请求不应得到支持，应当予以驳回。1.被答辩人的直接经济损失与答辩人无因果关系。依据《合同法》第一百一十三条第一款规定，本案被答辩人的直接经济损失来源于三宝镇何旗村的多名村民到被答辩人租赁土地的大棚内将其种植的花卉人为损坏，答辩人先前租赁土地的行为并不必然导致村民的毁坏行为，因此损失不应由答辩人承担。2.被答辩人的直接经济损失无计算根据。直接经济损失是指与行为有直接因果关系而造成的财产损毁、减少的实际价值。本案被答辩人诉称答辩人的行为导致花卉全部毁损价值571465元及人工工资53500元。首先被答辩人的损失与答辩人无直接因果关系，其次被答辩人未给出具体的计算标准及计算方式。再次被答辩人仅提交了花卉损失的照片，根据照片无法判断是否为真实的被答辩人租赁场地现场照片，并且无法根据照片评估具体的经济损失。3.赔偿经济损失和违约金不能同时适用。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定，违约金和损害赔偿二者不能同时适用，依法不予支持。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）诉称：2014年11月7日，反诉原告与反诉被告双方签订《租赁合同书》，合同约定，反诉原告将位于曲靖市何氏花卉基地现有大棚A/B/C大棚及相关附属房屋承租给反诉被告使用，由反诉被告支付租金给反诉原告。租赁期限自2015年4月1日至2022年3月31日止，出租面积及公摊面积自2015年4月至2019年3月年租金为121500元，2019年3月至2022年3月年租金为126000元，同时约定了租金支付方式及期限，其中明确约定“以后年限租金均按一年一付即上年期满前的一个月付清下年的全部租金”。另合同明确约定反诉被告使用租赁大棚及附属房屋产生的水电费由其自行承担，合同签订后，反诉原告将合同项下土地及附属房屋交由反诉被告使用。2015年9月16日，反诉原告与反诉被告就《租赁合同书》签订《补充协议书》，双方再次就出租大棚及水电费用进行约定。在合同履行期间，反诉被告并未按照合同及补充协议的约定支付租金，仅支付2017年4月5月两月租金，至今尚未支付2017年6月至2019年3月31日的租金，仍下欠租金155326元，同时反诉被告自2018年10月15日至2019年3月31日未按合同交纳水电费，下欠水费1177.6元，自2019年3月14日至3月31日下欠电费46.8元。请求法院判令：1、由反诉被告支付反诉原告土地租金155326元；2、由反诉被告支付反诉原告违约金46597.8元；3、由反诉被告支付反诉原告水费1177.6元，电费46.8元；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称：1、反诉原告的诉请没有事实与法律依据不能成立。反诉原告与反诉被告签订的合同租赁期为2015年4月1日至2022年3月31日共七年，合同履行到2017年5月时，因反诉原告超越权限订立的租赁合同导致土地上的花卉被村民毁损，是反诉原告的违约行为，反诉被告不存在任何违约行为，故其诉请没有依据；2、反诉原告请求支付水电费没有依据，与反诉被告没有直接关系，反诉诉讼费也应由反诉原告承担。原告（反诉被告）针对其诉讼请求及答辩理由，向本院提交下列证明材料：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《租赁合同书》一份，证明原被告于2014年11月7日签订了《租赁合同书》，合同约定了双方的权利和义务，租期为7年，从2015年4月1日起至2022年3月31日止等内容；3、收据四份，证明原告已按合同约定履行了2015年4月至2017年3月的租金付款义务；4、公证书复印件一份、收据一份，证明被告于1997年5月4日从曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村租赁取得（土地系该村村民的承包土地），土地租期为20年，从1997年5月5日起至2017年5月5日止，被告与原告的租赁合同书约定的租期超过了原合同期限，被告在收取2017年租金时隐瞒了上述情况导致合同履行不能，被告构成违约；5、照片19张，证明被告违约未续签合同导致原告种植的37亩大棚花卉被损毁，给原告造成经济损失；6、2017年考勤表，证实被告违约给原告造成的人工工资损失为53500元。经质证，被告（反诉原告）对第1、2、3组证据三性无异议，第4组证据三性认可，证明内容不予认可，第5组证据三性不予认可，无法确定照片地点在哪，不能证实花卉全部被损毁；第6组证据三性不予认可，与本案没有联系。原告（反诉被告）向法庭申请调取的三宝派出所对刘建高等十人的询问笔录，证明因被告租赁给原告的37亩土地于2017年5月5日到期，其没有续签合同，导致该土地的原承包经营权人毁损原告种植的37亩花卉的客观事实。经质证，被告（反诉原告）认为通过十一人的询问笔录，可以证实他们是去堵路，拉横幅，并没有人陈述说是去损毁花卉的事实。被告（反诉原告）针对其答辩理由，向法院提交证据如下：1、营业执照复印件、法人身份证明书、法人身份证复印件各一份，证明被告的主体资格；2、《土地承包合同书》、《公证书》，①证明被告与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订《土地承包合同书》；②被告与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村双方就相关承租地点、界线及租金等事实进行了约定；③被告与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村就出现不可抗力情形进行了约定；3、《租赁合同书》《补充协议》，①证实被告与原告订立《租赁合同书》《补充协议》的事实；②租期、租金、支付方式及合同解除等内容进行约定的事实；③原告承租期间产生的水电费由原告承担；④原被告双方就出现政府规划、拆迁征用事由的解决对策进行约定；4、情况说明，证实被告与曲靖市三宝镇何旗社区居民委员会、协商续租事宜并经何旗社区居委会、小组成员讨论决定同意续租的事实；5、《关于何氏花卉租用11队土地到期后地上附着物等相关事项处理协议》，证实三宝街道何旗居民小组11队与被告协商出租土地到期后，到期土地及所有资产仍由被告管理使用；6、《申请》，证实原告自愿申请解除《租赁合同书》及《补充协议》；7、《曲靖市麒麟区人民政府关于南部新城项目征收补偿安置方案的批复》、《曲靖市人民政府关于严管严控曲靖市南部新城规划区范围内违法违章建设的公告》，证实涉案承租土地及附着物经曲靖市人民政府列为征收范围内。经质证，原告（反诉被告）对第1组证据三性没有异议，2组证据三性没有异议，对第三项证明内容不予认可，被告与何旗办事处签订的合同在履行期限届满前，没有出现不可抗力的事件，相反能证明2017年5月5日之后被告无权就该土地进行处分，其超越权限与原告签订合同导致原告花卉被损，第3组证据三性无异议，第三项证明内容不予认可，能证明2000元水电费的事实，第4组证据三性不予认可，证明内容不予认可，没有具体时间，第5组证据三性没有异议，证明内容不予认可，第6组证据三性不认可，是被告胁迫原告写的，第7组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可，案件所涉及租赁物至今没有被政府征收。被告（反诉原告）针对其反诉请求，向法院提交证据如下：1、营业执照复印件、法人身份证明书、法人身份证复印件各一份，证明（反诉原告）的主体资格；2、《土地承包合同书》、《公证书》，证实反诉原告与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订土地承包合同书的事实及相关承租地点、界线及租金等事实；3、《租赁合同》、《补充协议》，证实反诉原告与反诉被告订立《租赁合同》、《补充协议》，双方约定反诉被告租金支付方式按上一年期满前的一个月付清下一年的全部租金，同时约定水电费由反诉被告按约支付；4、通知及照片，证实反诉原告多次以书面形式要求反诉被告支付租金的事实；5、《承诺书》、《欠款说明》，证明反诉被告认可其下欠租金及水电费的事实，并承诺分期偿还租金。同时证实反诉被告继续使用租赁土地及附着物的意愿；6、水电费票据，电表、水表，证实反诉被告用水、用电及下欠水电费用；7、说明、欠款情况，证实反诉被告在2018年10月15日用部分花款折抵租金，一直使用土地的事实。经质证，原告（反诉被告）对1、2、3组质证意见与本诉被告提交的证据质证意见一致，对第4组证据三性及证明内容不予认可，是反诉原告单方面制作的，从2017年4月1日至2018年3月31日止，反诉被告在5月1日后没有种植，不应该支付租金，2018年4月1日至2019年3月31日的租金已经在本案中要求解除，该租金不应支付，照片三性不认可，证明内容不认可，反映不出反诉原告要证明的证明内容，第5组证据的承诺书三性无异议，证明内容不予认可，能够证明反诉被告2017年5月至2018年3月因反诉原告违约让其花卉毁损，后没有种植的事实，2019年4月至2020年租金也不应该支付。欠款说明三性及证明内容不予认可，来源不合法，是反诉原告胁迫书写的。第6组证据收据三性无异议，证明内容不认可，证明反诉被告已经交清电费，不能证明欠电费的情况，水表照片、电表照片三性及证明内容都不予认可，无法证实水电费来源，也不能证明反诉被告继续使用。第7组证据说明的三性没有意见，证明内容不予认可，在说明出具之后反诉被告已经支付反诉原告部分租金，仅欠5万元，对欠款说明三性不予认可，证明目的不认可，系反诉原告单方面出具。本院认为，原告（反诉被告）提交的1、2、3、4、5、6组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。原告（反诉被告）申请调取的询问笔录证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的1-7组本诉证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的1-7组反诉证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司（以下称甲方），原告（反诉被告）周啟秋（以下称乙方），双方于2014年11月7日签订《租赁合同书》。合同约定：一、租赁地址：曲靖市三宝镇何旗何氏花卉基地内。二、租赁范围：1.甲方投资建设在曲靖市何氏花卉基地现有现状的大棚A/B/C系列的大棚，并包含沟路等公摊面积；2.甲方提供基地宿舍楼叁间房屋，A系列边小楼2层，供乙方使用。三、租赁时间：2015年4月1日起至2022年3月31日止共柒年。四、租金、支付方式及时间：甲乙双方约定该出租范围及公摊面积年租金第一年到第四年（2015年4月至2019年3月）每年人民币壹拾贰万壹仟伍佰元（121500元），第五年到第柒年（2019年3月至2022年3月）每年租金人民币壹拾贰万陆仟元整（126000元）。合同签订后乙方即先支付甲方第一年租金总额中的壹拾万元整，余下贰万壹仟元整于2015年10月前一次付清。第二年起租金按年支付，即2016年3月15日前乙方须向甲方一次性付清全年租金。以后年限租金按一年一付即上年期满前的一个月内付清下年的全部租金。若逾期未付，逾期每天按年租金总额的3%支付甲方滞纳金，同时甲方有权终止合同并无条件收回出租基地，一切损失由乙方负责。五、甲方负责收购乙方按甲方指定的花卉品种。玫瑰收购价及收购标准：收购价格按昆明拍卖中心每天平均价为参照定价。最短长度不得低于25㎝。畸形、双心花型、被烧焦花瓣的、被病虫害吃过的花头、花开过头的、花瓣污染等甲方均不收购。九、租赁期满已固定安装在大棚的棚膜及相关辅助设施，灌溉水管道、电路、电机等设施，乙方均不得拆除（包括乙方后期修缮添置的）。十、租赁期内若遇政府规划、拆迁征用，依政府拆迁通知之日起，本合同自动无条件中止。甲方有义务帮助乙方向政府及相关单位按相关政策争取赔偿，在政府给甲方的赔偿金中属于乙方租期内投资形成的种苗，种植物赔偿归乙方所有。十一、基地每月电费统一安装电表由甲方统一向供电局缴纳。双方各自在基地使用区域内安装独立电表计价，每月按统一电价向甲方按时支付。乙方需缴纳2000元电费保证金，若乙方不按时交纳当月电费，甲方有权不予供电，一切后果乙方自己负责。十六、合同期内，甲乙双方须共同遵守合同条款。如有违约，违约方须承担守约方一切经济损失。2015年9月16日双方就前期合作出现的问题签订《补充协议书》。原告（反诉被告）周啟秋如约缴纳2015年4月至2017年5月的租金。2017年5月5日，因何旗花卉有限公司原承包合同期限届满，其中一年承包款未分到部分农户手中。何旗居民小组多名村民在原告（反诉被告）周啟秋承包地前悬挂横幅、堵路，造成乡村道路不通，个别村民损毁了部份花卉。2017年7月12日被告（反诉原告）与三宝街道何旗居民小组11队签订《关于何氏花卉租用11队土地到期后地上附着物等相关事项处理协议》，协议约定：由于所有资产还未进行评估，为确保双方利益不受损害，到期土地及所有资产仍交由何氏花卉管理。2017年12月31日以前，租地价按原合同价执行，何氏花卉公司2018年继续使用，租地价按原合同价的20%递增。租赁土地由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司管理至2018年3月，原告（反诉被告）周啟秋自2018年3月管理至2019年3月31日。2018年12月21日，经双方协商，原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）2018年4月至2019年3月31日期间的租金84076元。2019年3月31日，原告（反诉被告）提出中止合同申请：明确2019年3月31日办理完移交手续全部搬离被告（反诉原告）公司基地。移交退还给你司的基地所有花卉、花卉大棚生产设施设备等，在4月4号前搬出。确认欠2017年租金101250元、2018年租金54076元、水费1177.6元，电费46.8元。另查明1997年5月4日，被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订《土地承包合同书》。合同约定承包期限为贰拾年：从一九九七年五月五日起至二〇一七年五月五日止。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。协议签订后，原告按约支付了2015年4月至2017年5月的租金，但被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司与曲靖市三宝镇何旗办事处何旗村签订《土地承包合同书》于2017年5月5日到期，被告（反诉原告）隐瞒其租赁土地到期的事实，将无权使用的土地租赁给原告（反诉被告），在《土地承包合同书》到期后才处理此事，其行为已经构成违约，理应承担违约责任。《租赁合同书》第十六条约定，合同期内双方须共同遵守合同条款。如有违约，违约方须承担守约方一切经济损失。但原告（反诉被告）诉请的花卉毁损价值571465元，是依据花卉市场价格计算，没有评估报告、人工工资53500元只有考勤表为依据，没有实际发放凭据，其诉请事实依据不足，本院不予支持。原告（反诉被告）要求返还加温机6个、新界牌三箱水泵2个、新界牌二箱水泵2个、铝芯交联聚乙烯绝缘阻燃电力电缆线（长250米）一根的诉请，因其申请书中已表述清楚“移交退还给你司的基地所有花卉、花卉大棚、生产设施设备等，均不再与我有关。”虽原告（反诉被告）在庭审中陈述该份申请是受胁迫写下，但未能提交证据证明存在胁迫的事实依据，主张返还物品的诉请，本院不予支持。要求解除双方签订的租赁合同书的诉请，本院予以支持。被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司诉请要求原告支付土地租金155326元，其中2017年5月至2018年3月租金101250元，该部分租金系因《土地承包合同书》到期，造成原被告双方履行《租赁合同书》困难，故该段时间《租赁合同书》的效力中止，原告据此主张租金的诉请，本院不予支持。2018年3月31日至2019年3月31日原告（反诉被告）用花款抵扣外还余54076元，因原告后重新管理租赁土地，并已支付部分费用，故余下54076元的租金，本院予以支持。原告（反诉被告）主张返还水电费押金2000元，被告（反诉原告）主张支付水费1177.6元，电费46.8元，因原告2018年3月31日至2019年3月31日确在使用租赁土地，故扣除应支付水费1177.6元，电费46.8元，由被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）水电费押金775.6元。此外原、被告双方均主张了违约金，但双方均有违约行为，据此双方对违约金的诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周啟秋与被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司于2014年11月7日签订的《租赁合同书》于2019年3月31日已解除。二、由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司退还原告（反诉被告）周啟秋水电费押金775.6元。三、由原告（反诉被告）周啟秋支付被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司2018年度下欠租金54076元。四、驳回原告（反诉被告）周啟秋的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司的其他诉讼请求。（上述款项于本判决生效后十五日内付清）。案件受理费10414元（原告已预交），由被告（反诉原告）云南何氏花卉有限公司负担。反诉费2173元（被告已预交），由被告（反诉原告）周啟秋负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  关 玉人民陪审员  朱国安人民陪审员  张乔德二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王 鹏