上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16724号原告：李家波，男，1975年10月20日生，汉族，住湖北省洪湖市。原告：谢长红，男，1975年8月29日生，汉族，住江西省吉安市。上述二原告的共同委托诉讼代理人：黄德启，上海潘登律师事务所律师。被告：章世顺，男，1966年4月5日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：岳迪，北京吴少博律师事务所律师。原告李家波、谢长红与被告章世顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告李家波、二原告的共同委托诉讼代理人黄德启、被告章世顺到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。原告李家波、谢长红向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还购房款余额61万元；2.判令被告赔偿装修款10万元。事实与理由：2013年8月12日，原、被告签订《资产转让及土地租用协议合同书》，约定被告向原告转让本区大叶公路XXX号XXX-XXX栋房屋(以下简称“涉案房屋”)及资产，总价100万元，如政府按违章物无条件拆除，被告同意扣除每年租金13万元外退还剩余购房款并赔偿装修款。受让房屋后，原告花费了约20万元对房屋进行了装修。2016年4月28日，上海市松江区叶榭镇人民政府向原告送达了《违法搭建法律后果告知单》、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》；29日，又送达了《责令限期拆除违法建筑决定书》；6月27日，又送达了《履行行政决定催告书》。上述行政文书中，政府均认定房屋为违法建筑，并于2016年7月7日强制拆除。原告受让房屋至政府强制拆除期间实际使用约3年，故扣除3年租金计39万元，被告应退还61万元，另外房屋装修残值约为10万元，故原告诉至本院，请求判如诉请。被告章世顺辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，不同意原告的诉请。根据双方合同订立的本意，如果房屋被政府拆除而没有任何赔偿，被告需按照原告支出的100万元补偿原告的实际损失，但是，目前政府已经补偿了原告420,300元，再扣除3年租金39万元，原告最多损失18万元，被告同意补偿原告10万元。被告认为涉案房屋不是违法建筑，原告主张房屋是违章建筑，但缺乏规划部门的认定，而政府作出的认定有违法之嫌。对于装修款的问题，原告不能举证证明实际支出了装修款以及具体数额。如果合同无效，那么应从返还的款项中扣除自2015年5月1日至2016年7月5日止原告的实际占有使用费。另外，原告还有一笔补偿款尚未发放，原告获得后足以抵消剩余款项。经审理查明：2012年4月30日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将本区大叶公路XXX号XXX号租赁给原告使用，面积为1,000平方米，租期自2012年5月1日起至2015年4月30日止，第1年租金13万元，第2、3年每年租金在上年基础上递增5%。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，被告即将涉案房屋交付原告占有使用。2013年8月12日，原、被告签订《资产转让及土地租用协议合同书》，约定被告将坐落于本区叶榭镇大叶公路XXX号XXX-XXX栋房屋的建筑物、构筑物、供电、供水设施及其他实物资产全部转让给原告，总价为100万元。被告应于2013年8月15日内将本合同项下资产全部交付给原告；合同项下资产相应土地租赁价格是每年每亩3,473元，每三年递增一次，增幅为5%，租期自2013年5月至2024年7月31日。合同第一条第二款约定，房屋土地属于租赁性质，被告承诺如在租赁期内政府按违章物无条件折(拆)除，在没有得到实足的补偿的情况下，被告同意扣除实用的每年租金13万元外退还余额购房款(不计息)并赔偿装修款。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告支付了被告转让款100万元。2016年4月28日，上海市松江区叶榭镇人民政府向原告出具《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《违法搭建法律后果告知单》，言明原告在本区叶榭镇大叶公路XXX号内擅自搭建建筑物、构筑物，违反了相关规定。同年6月21日，其又向原告发送《责令限期拆除违法建筑决定书》；同年6月27日，其再向原告发送《行政决定履行催告书》，要求原告在收到本催告书之日起3日内依法履行排除妨碍、恢复原状的义务，逾期不履行的将强制执行。7月4日，其还向原告发送《代履行决定书》，言明2016年7月7日将对涉案房屋进行拆除，且代履行费用由原告承担。2017年7月7日，涉案房屋被上海市松江区叶榭镇人民政府强制拆除。2016年12月8日，上海市松江区叶榭镇人民政府出具《证明》一份，言明叶榭镇在开展区域环境综合整治过程中，按计划拆除了位于大叶公路XXX号所有违章建筑。在拆除过程中，政府以材料回购的方式给予违法当事人房屋每平方米450元的处置费。位于XXXX号内的XX、Z9(934平方米)房屋属李家波所有，政府已付42.03万元，特此证明。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据：1.提交照片一组、证明一份，其中证明载明，2012年4月份，李家波委托案外人林桃对本区大叶公路XXXX弄XX栋厂房进行装修，总金额为86,000元，装修内容为：1.轻钢龙骨石膏板隔墙；2.烤漆龙骨石膏板吊顶；3.墙面粉刷乳胶漆；4.环氧地坪漆；5.卫生间装修。被告对照片的真实性认可，但认为被告的房屋本来就有装修，无法辨别哪些装修是原告实施的，也不能证明装修的价格；对证明不予认可，认为证人并某某出庭作证，且其单方作出的说明无法证明待证事实。2.会议录音光盘及文字稿、政府网站网页截图，拟证明政府领导曾明确表示对于违章建筑不会给予任何补偿，但如果配合的话会发放奖励费；政府给原告的钱款就是奖励费。被告对证据的真实性均认可，但认为领导的讲话带有其主观想法，并且，给原告的钱款不论是奖励费还是补偿费，都是拆迁补偿的性质；网页截图并未表明支付给原告钱款的性质。以上事实，由厂房租赁合同、资产转让及土地租用协议合同书、《责令限期拆除违法建筑事先告知书》、《违法搭建法律后果告知单》、责令限期拆除违法建筑决定书、行政决定履行催告书、代履行决定书、证明、照片、会议录音光盘及其文字稿、政府网站网页截图以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，本案标的房屋未经不动产产权登记，亦未经合法规划、建设审批程序批准建造，依照相关规定，原、被告双方对于涉案房屋建立的房屋买卖法律关系因标的物违法而无效。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。厂房租赁合同第一条第二款即是对房屋被政府按违章建筑拆除后如何对房款清理与结算的约定是双方当事人的真实意思表示，双方对此也无异议，故按此约定履行各自的义务。根据合同约定，原告收到的政府补偿款、原告的“实用租金”以及被告退还的房款之和，构成对原告支出的100万元的“实足的补偿”。现原告已领取的政府发放的补偿款金额为420,300元；至于买卖合同约定的“实用租金”的金额，被告辩称应自2015年5月1日计算至2016年7月5日止，本院认为，“实用租金”系基于双方签订的买卖合同，而占有使用期间的使用费，鉴于买卖合同签订前原告已经实际占用，故占有期间应从双方签订买卖合同即2013年8月12日起算至房屋被拆除之日即2016年7月7日止，即377,534元。故被告应退还原告房款202,166元(1,000,000元－377,534元－420,300元)。对于原告主张的装修费用，原告仅提交了照片以及证明进行佐证，但无法证明其装修的具体部位和花费金额，本院根据合同履行情况、双方当事人的过错程度，酌情确定被告应赔偿原告的装修现值损失为10,000元。原告认为其领取的420,300元为“奖励费”而非“补偿款”，本院认为，该款项已由政府出具的证明明确为拆违的材料回购的处置费，故实质应属于拆违补偿的性质。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十八条第二条的规定，判决如下：一、原告李家波、谢长红与被告章世顺关于上海市松江区大叶公路XXX号XXX-XXX栋房屋的房屋买卖法律关系无效；二、被告章世顺于本判决生效之日起十日内退还原告李家波、谢长红购房款202,166元；三、被告章世顺于本判决生效之日起十日内赔偿原告李家波、谢长红装修现值损失10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,900元，减半收取5,450元，由原告李家波、谢长红负担3,209元，被告章世顺负担2,241元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一七年三月十三日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。法律条文