浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初11891号 原告：陆军，男，1981年2月21日出生，汉族，住东阳市。公民身份号码：330724198102218-214。 原告：王燕卿，女，1980年9月23日出生，汉族，住东阳市。公民身份号码：3307241980092-38245。 两原告的共同委托诉讼代理人：**友，东阳市申义法律服务所法律工作者。 被告：徐首航，男，1974年10月29日出生，汉族，住东阳市。公民身份号码：33072419741-0295217。 被告：金燕艳，女，1976年3月21日出生，汉族，住东阳市。 第三人：徐梅姣，女，1957年12月18日出生，汉族，住东阳市。公民身份号码：3307241-95712180029。 原告陆军、王燕卿为与被告徐首航、金燕艳房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月7日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员甘震适用简易程序独任审判。在本案审理过程中，被告徐首航申请追加案外人徐梅姣作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2019年12月5日、12月27日两次公开开庭审理了本案。原告王燕卿及两原告的共同委托诉讼代理人**友，被告徐首航、金燕艳到庭参加了两次庭审。第三人徐梅姣到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告陆军、王燕卿起诉称：2018年3月11日，原、被告双方通过东阳市和家房产中介服务部的介绍和沟通，达成并签订了一份《房地产买卖交易合同》，该合同约定：被告将振兴路10号301室的房地产以1068000元的价格卖给原告，该房地产包括房地产的附属所有设施及其房内的部分财产，原告应于合同签订后交付被告定金35000元，于2018年3月21日前交付购房款1033000元，被告在原告交付1033000元时应将该房地产过户给原告。2018年3月27日，原、被告双方共同在东阳市房地产管理处签署了《东阳市房屋转让合同》，并于当天将1033000元购房款全部交付完毕。2018年7月12日，双方也对该房地产进行了交接，双方关于该宗房地产买卖已告完成。其后，在原告更换了储物间的门锁后，被告徐首航出来干涉，认为售房合同中没有明确包括该储物间，因此，原告不享有使用权，该储物间的使用权仍由被告享有。双方之间由此产生争议并报警。后经了解，涉案所属房号的四个住户，每户都附属并享有一个储物间的使用权，其相邻的其他住户每户也都配置有一个储物间。同时，两被告在取得涉案房地产时，该储物间也是连在一起出售的。因此，该储物间本身就属于所售房屋的从物，两者之间因属于专有而不可分离。被告认为该储物间未包含在合同之内的观点，既没有法律依据，更是一种严重的违约行为。为此，两原告诉至本院，请求判令：一、两被告将东阳市吴宁街道振兴路10号301室附属的楼下朝南第一间储物间交付给原告使用，并支付违约金384480元；二、两被告承担本案的诉讼费用。 为证明其诉讼请求，原告陆军、王燕卿向本院提供以下证据： 一、《房地产买卖交易合同》1份、东阳市吴宁和家房产中介服务部出具的说明1份、《房屋转让合同》1份（系复印件），用以证明原、被告双方经过房产中介公司达成涉案房屋买卖协议的事实。 二、中国农业银行个人账户明细1份、房屋交接确认书1份、不动产权证1份，用以证明原告已付清购房款，被告也已交付除储物间外的主房，且涉案房产已过户登记至原告名下的事实。 三、《房屋转让协议》1份、证明1份、录音及文字整理资料各1份，用以证明被告从案外人周能保处购买涉案房屋时包含了储物间，同幢房屋邻居的房屋都包含有一个储物间，且被告金燕艳在转让涉案房屋时确认该储物间包含在内的事实。 四、证人吴某的证言1份，用以证明涉案房屋买卖过程及房屋交接时已将储物间交给原告的事实。 五、收条1份、照片1份，用以证明涉案房屋的储物间已由原告实际使用和管理的事实。 被告徐首航未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原、被告签订的《房地产买卖交易合同》合法有效，被告也已依约将涉案房屋交付给原告。双方在《房地产买卖交易合同》中并没有明确约定将涉案房屋的储物间出售给原告，该储物间此前已赠与给第三人徐梅姣了，并由徐梅姣对储物间进行了装修。该储物间并非涉案房屋的从物。房屋交接确认书中的“1楼储物间”手写内容是事后添加的，被告已依约将涉案房屋包括房屋内的设施全部交付给原告，被告不存在违约，不应支付违约金。 被告金燕艳未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原、被告签订的《房地产买卖交易合同》中并没有明确约定将涉案房屋的储物间出售给原告，房屋交接确认书中的“1楼储物间”与确认书中的其他手写字体不一样，是房产中介公司人员事后添加的，被告不存在违约行为。 第三人徐梅姣未作书面答辩，在庭审中口头述称：涉案房屋的储物间在原、被告签订房地产交易买卖合同前已赠与给第三人徐梅姣了。 被告徐首航、金燕艳及第三人徐梅姣未提供证据。 经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提供的证据一，两被告对两份合同无异议，但认为合同中载明出售房屋不包括储物间，对东阳市吴宁和家房产中介服务部出具的说明有异议，认为该房产中介无权出具说明。第三人徐梅姣认为合同中没有载明将储物间出售给原告。本院对两份合同的证据三性予以采纳，关于东阳市吴宁和家房产中介服务部出具的说明，属证人证言性质，本院将与证人吴某的证言一并作出认证。原告提供的证据二，两被告对中国农业银行个人账户明细及不动产权证无异议，认为涉案购房款已全部付清，并已协助将涉案房地产过户登记至原告名下，但对房屋交接确认书有异议，认为房屋交接确认书中的“1楼储物间”与确认书中的其他手写字体不一样，是房产中介公司人员事后添加的。第三人徐梅姣对涉案买卖过程不清楚，但认为房屋交接确认书中的“1楼储物间”手写内容不是被告金燕艳书写。本院对中国农业银行个人账户明细及不动产权证的证据三性予以采纳。关于房屋交接确认书，除确认书中的“1楼储物间”手写内容系房产中介公司事后添加外，其余部分双方并无异议，故本院对原告王燕卿与被告金燕艳于2018年7月12日就涉案房屋的交接签订了房屋交接确认书，该确认书中交接房屋包括“1楼储物间”的手写内容系由房产中介公司的工作人员添加的事实予以认定。原告提供的证据三，被告徐首航对《房屋转让协议》无异议，认为被告向案外人周能保购买涉案房屋时签订的合同明确载明了包括储物间，但原、被告签订的合同却没有载明，也间接可以证实储物间并没有出售给原告。对证明有异议，认为不能证明该储物间已出售给原告。对录音资料的真实性有异议，认为两被告当时在闹离婚，所以被告金燕艳才这样说的。被告金燕艳认为涉案房屋既然出售给原告，其不会再去居住。对证明、录音资料的真实性无异议。第三人徐梅姣称其不知情。本院对该份证据的真实性予以认定。原告提供的证据四，两被告对证言不予认可，认为原、被告签订的《房地产交易买卖合同》中没有包括储物间。第三人徐梅姣认为房屋交接确认书中的“1楼储物间”不是被告金燕艳书写的。本院认为，证人吴某系东阳市吴宁和家房产中介服务部的工作人员，全程参与了涉案房屋的整个交易过程，对考究案件事实的真伪有着至关重要的作用，故本院对证人吴某的证言及东阳市吴宁和家房产中介服务部出具的说明的形式真实性予以认定，关于内容的真实性待结合查明的整个案件事实再作分析。原告提供的证据五，两被告称其不知情。第三人徐梅姣称其曾说过会出修补的费用。本院认为该组证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。 本院根据原、被告及第三人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2018年3月11日，原告王燕卿（乙方）与被告金燕艳（甲方）在东阳市吴宁和家房产中介服务部签订《房地产买卖交易合同》一份，其中合同第一条约定：甲方自愿将坐落于东阳市吴宁街道振兴路10号301室的房地产出售给乙方，该房地产类型为住宅，层次3楼，建筑面积为132.62平方米，主房＿平方米，附房＿平方米，占地面积＿平方米，土地性质国有出让；房产证号东房权证吴宁字第××号，土地证号东阳市国用2008第1-31号；随房地产一并列入售价之内的包括附属设施、水电户头、固定设施、装修，还有房内固定装修、空调、冰箱、洗衣机、客厅电视机。合同第二条约定：该房地产成交价格为1068000元，签订本合同后，由乙方付给甲方35000元作为购房定金，2018年3月21日前乙方付给甲方1033000元。合同第四条约定：甲方同意在乙方交付第壹次购房款时将上述房地产产权过户给乙方，并将房屋移交给乙方。合同第九条第二项约定甲方中途违约，双倍返还定金给乙方，承担房款2%中介费；甲方不按时交付房屋或将产权过户给乙方，每逾期一日，由甲方向乙方支付上述房地产成交总额的0.1%每天违约金等。2018年3月27日，原告陆军、王燕卿与被告徐首航、金燕艳在东阳市房地产管理处签订了《东阳市房屋转让合同》一份，约定：两被告将坐落于东阳市吴宁街道振兴路10号301室建筑面积为132.62㎡的房屋出售给两原告，房屋转让总价为650000元，自合同签订之日起十五日内一次性支付房款650000元等。两原告分别于2018年3月11日签订合同当日交付定金35000元、于2018年3月27日交付购房款400000元、于2018年3月28日交付购房款635000元。两原告已付清全部购房款。2018年7月12日，原告王燕卿与被告金燕艳在房产中介公司人员吴某的陪同下就东阳市吴宁街道振兴路10号301室的房屋进行了交接，并签订《房屋交接确认书》一份，双方确认已于2018年7月12日前完成交接，该房屋交接确认书中的“甲乙双方就东阳市吴宁街道振兴路10号301室及1楼储物间的房屋进行交接”中的“及1楼储物间”内容系吴某书写添加。涉案房屋已于2018年3月29日变更过户至两原告名下，但该房屋楼下的储物间并未实际交付给两原告使用。后原、被告因双方签订的《房地产买卖交易合同》中是否包括涉案房屋楼下的储物间产生争议。 另查明：2007年12月，被告金燕艳与案外人周能保签订《房屋转让协议》一份，约定周能保将坐落于东阳市振兴路10号三楼平面式住宅一套建筑面积为132.62平方米包括楼梯间等共有部分及楼外储藏室（南边第一间）出售给金燕艳。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房地产买卖合同有无包括储物间的问题。两原告认为双方签订的《房地产买卖交易合同》中约定的附属设施包括涉案储物间，而两被告及第三人均认为双方签订的《房地产买卖交易合同》中未明确约定包括涉案储物间，买卖合同的标的物因此不包括储物间。对此，本院分析如下：1、原、被告在《房地产买卖交易合同》第一条中约定的涉案房产“建筑面积132.62㎡主房＿平方米，附房＿平方米，占地面积＿平方米，土地性质国有出让”、“房产证号东房权证吴宁字第××号，土地证号东阳市国用2008第1-31号”等内容，应从文字表述、合同整体解释其实质内容。从该条款的字面看，未载明楼下储物间，但从合同整体来看，该条款内容只是简单的对涉案房屋不动产权证中载明的房地产状况进行描述，且合同中有关主房的建筑面积也并未填写，故单纯从合同条款中有无包括楼下储物间的内容上去认定原、被告双方的真实意思表示过于机械。而且涉案楼下储物间因未取得相关产权证明，在房屋不动产权证中也无法体现。2、虽然双方当事人的诉辩称意见对查明案件事实具有至关重要的作用，但考究当事人的真实意思表示还应置身于签订合同当时的情形。涉案《房地产买卖交易合同》系原告王燕卿与被告金燕艳于2018年3月11日在房产中介公司内签订。在2018年8月11日原告王燕卿与被告金燕艳的录音中，原告王燕卿问被告金燕艳“我现在就是想让你证明附房楼下朝南第一间房是你当时同意连给我的证明一下”，而被告金燕艳回答“我到现在也这样说，本来这房子卖给你的，总是连给你的，还会有谁来拿？有谁还会来用？比如说以后拆迁拆到的话，这就是你们自己的事……”、“所以我也只能说，要到法院或去派出所来给你作证，这间房子是我以前买来的时候连给我的，所以现在我卖给你也是连给你的，所以说我是会给你作证的，你叫我写，我是不会来写的，我是说的很明确的”。庭审中，法庭询问被告金燕艳“你当时把房子卖给原告时，有无说把储物间也卖给原告？”被告金燕艳回答“我当时是这样说的……中介应该写进去，但是没写，我也就不懂了……”。后被告金燕艳虽辩称合同中没有明确载明包括储物间，但对其曾陪同房产中介公司的工作人员及原告去看过储物间的事实并无异议，在回答为何要带原告去看储物间时，称“因为我要卖掉所以才去看的。没有在合同里我就不回答。后面他们让我补充，我是不会写的。而且原告也在没有经过我的同意下录音”。上述事实与房产中介公司的工作人员吴某在庭审中的证言能够相互印证。据此，可以认定合同双方当事人的真实意思表示应包括储物间在内。3、原告曾出资修补楼下储物间，表明其已对该储物间实施了管理。且涉案房屋所在的楼层每户房屋均包括楼下一个储物间。原告主张涉案房地产交易合同包括储物间在内也较符合当地的交易习惯。综上分析，原、被告签订的《房地产买卖交易合同》应包括楼下储物间在内。原告已履行了购房款交付义务，两被告应及时将该储物间交付给原告使用。关于原告要求两被告支付违约金384480元的诉请，两被告虽因未及时交付储物间而致合同附随义务的履行存在一定的瑕疵，但原、被告双方已于2018年7月12日确认完成了主房房屋交接，两被告也已履行了主合同义务即协助原告将涉案房地产过户至两原告名下，且原、被告双方在合同中约定的违约金过高，故结合本案的实际情况及相关法律法规的规定，参照本地房屋租金标准，本院酌定两被告支付原告违约金5000元。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。关于两被告及第三人徐梅姣主张的涉案储物间已赠与给第三人徐梅姣及第三人徐梅姣曾对该储物间进行过装修的意见，缺乏证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告徐首航、金燕艳应于本判决生效之日起十日内将坐落于东阳市吴宁街道振兴路10号301室楼下朝南第一间储物间交付给原告陆军、王燕卿使用。 二、被告徐首航、金燕艳应于本判决生效之日起十日内支付原告陆军、王燕卿违约金5000元。 三、驳回原告陆军、王燕卿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7068元，减半收取3534元，由原告陆军、王燕卿负担3484元，被告徐首航、金燕艳负担50元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  甘 震 二〇二〇年二月三日 代书记员  蒋露蓓