山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8061号 上诉人(原审被告)：王明宝，男，1963年7月16日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会，住所地青岛市崂山区中韩街道中韩社区。 法定代表人：王兵，社区主任。 委托诉讼代理人：王红波，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何书俊，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 上诉人王明宝因与被上诉人岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会（以下简称中韩社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王明宝及其委托诉讼代理人张怀国，被上诉人中韩社区居委会的委托诉讼代理人王红波、何书俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王明宝上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判王明宝支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间租赁费1604792元，维持第四项。2、一、二审诉讼费用由中韩社区居委会负担。事实和理由：一、一审法院适用旧法进行裁判，根据新法优于旧法的一般法律原则，本案应当适用新颁布实施的《民法总则》第一百五十四条，而不能适用《民法通则》第五十八条或《合同法》第五十二条。二、本案不符合恶意串通的构成要件。（一）本案合同所约定的租赁价格不属于不合理的低价。依据《解释》第九十三条第一款第五项，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。根据青岛中院（2016）鲁02民终5545号民事判决认定的事实，青岛市崂山区中韩房地产开发中心于2013年4月1日与青岛玖盈市场管理有限公司签订房屋租赁合同，将其位于崂山区交叉路口西北角，本案房产位于滁州路路南，两处房产相邻）以一层1.2元/日/平方米，二层1.00/日/平方米的价格出租20年。青岛中院（2016）鲁02民终5545号裁判文书证明力应当大于青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司制作的青习房评字[2015]-TD126号评估报告，故应当依据（2016）鲁02民终5545号裁判文书认定案件事实。由于涉案房屋亦为二层商铺且与上述房产相邻，现参照该房产的租赁价格对本案房产的租赁价格进行估算，以判断本案的租赁价格是否具有合理性。参照房产左岸风度位于十字路口，位置优于本案房产，由于无法对其位置优势进行估算，以判断本案的租赁价格是否具有合理性。参照房产左岸风度位于十字路口，位置优于本案房产，由于无法对其位置优势进行估算，本案估算决定忽略参照房产的位置优势，故实际的租金应低于估算值。考虑到商铺的额一二层面积基本相当，以一二层的折中价格1.1元/日/平方米[（1.0元/日/平方米+1.2元/日/平方米）÷2]进行估算，得到涉案竹韵山色房屋的租金数额为3280255元/年（1.1元/日/平方米×365天×8170平方米）。故估算值应低于实际租金，在此情况下租金仍远高于《解释（二））》第十九条规定的市场交易价的70%，王明宝与中韩社区居委会订立的合同不属于不合理的低价。（二）未约定“租金递增”并不损害他人合法权益。一审认定“原、被告签订的合同约定租期长达十五年，但期间的租金没有递增，这与房屋租赁的交易惯例及租赁市场发展趋势亦不相符，也势必损害原告的集体利益”，没有法律依据。涉案房屋租赁合同未约定“租金递增”并不损害他人合法权益。（三)王明宝在缔约时未实施串通行为,不存在侵犯他人合法权益的恶意。首先,恶意串通的构成要件要求合同双方当事人主观上具有恶意串通损害他人合法权益的合意,客观上实施了勾结、通谋行为。中韩社区居委会不仅未证明双方主观上均具有损害他人合法权益的恶意,也未证明双方在缔约时实施勾结、串通行为,故起应当承担举证不能的后果。其次,合同当事人之外的第三人才可以称之为他人,本案合同当事人为王明宝与中韩社区居委会,现中韩社区居委会以侵犯其合法权益为由提起诉讼,不符合恶意串通的构成要件。合同无效后,实际获益的是中韩社区居委会,而非中韩社区的居民。恶意串通的立法目的是为保护合同之外的第三人,而非合同相对方。故中韩社区居委会不享有诉的利益,中韩社区居委会作为诉讼主体不适格,依法应当驳回中韩社区居委会的关于诉请确认合同无效的诉讼请求。三、现有证据未达到证明恶意串通事实所要求的排除合理怀疑的证明标准。青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告的存在严重的客观性与关联性缺失问题。综合全案证据来看,一审时中韩社区居委会一方所举证据不能排除其在订立合同过程中自身有一定的过失,故中韩社区居委会对于恶意串通事实未达到排除合理怀疑的证明标准,所以不应认定恶意串通事实的存在。（一)青习房评字[2015］-TD126号房地产评估报告的不具有客观性。市场上的租赁方式各不相同,尤其是中韩社区居委会对未经营开发的房屋进行大面积整租的租赁方式即批发,明显不同于市场上现有的单户租赁方式即零售,评估报告难以给出客观的估价。由一审委托的青岛青房房地产土地评估事务所有限公司于2017年1月18日出具的《情况说明》，于2017年2月10日出具的《退案说明》,于2017年3月13日出具的《情况说明》,三份文件均表明评估机构在接受委托后展开相关司法鉴定工作,期间王明宝与中韩社区居委会向评估机构提交多份估价对象所在区域房地产的出租价格资料,但双方所提交的案例价格差异较大。而且考虑到本次评估时段较长,估价对象过往年度的实物状况、市场状况造成的价格差异以及估价对象所有人以较长实际租赁期将未进行经营以及市场开发的房屋整体出租给王明宝方的经营方式(类似将未进行经营开发的大面积房地产委托给王明宝,由王明宝经营开发的经营方式)与现在将8170平方米的估价对象在市场上分割出租给各个承租人的经营方式之间所造成的非房地产市场因素所造成的价格差异等原因。所以,基于现有价格资料的差异性较大,以及对其原因的深入分析研究,由于个别原因难以量化以及评估机构也无权自行选择评估角度与前提,故评估机构本着对法院的认真负责态度,以及双方当事人的公平性的基础上,将案件退回法院。青岛青房房地产土地评估事务所有限公司所出具的三份文件均表明,评估机构无法作出评估报告的原因与是否交纳鉴定费无关,是由于非房地产市场因素所造成的,即将未进行经营开发的大面积房地产委托给王明宝,由王明宝经营开发的经营方式的房屋租金不能以青习房评字(2015]-TD126号房地产评估报告依据的评估方法即市场比较法作出评估,青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告把市场比较法作为本案房屋租金的评估方法是错误的。青岛青房房地产土地评估事务所有公司所出具的三份文件在客观性上即否定了中韩社区居委会提交的青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告。再者,青习房评字[2015]-TD126号是由中韩社区居委会单方委托评估,评估机构存在利益偏向。最后,报告中(三)估价对象第4条建筑物基本情况中没有记载租赁物的面积8170平方米、租期、过往年度的实际情况等关键问题,在回避这些问题后所作结论显然不正确。案涉房屋无证,而评估报告则叙述“当前使用用途与证载用途相吻合”。综上,该评估报告,不能客观反映涉案房屋的租赁价格,并且具有一定的利益偏向性,依法不应作为认定案件事实的依据。（二)青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告不具有关联性。2011年12月5日,王明宝即已经与中韩社区居委会签订框架合同。在框架合同中中韩社区居委会给予王明宝即已明确了租赁价格,且王明宝已支付租金200万元。而青习房评字[20151-TD126号房地产评估报告评估的是2013手4月1日的租金。并非是2011年12月5日双方订立框架合同时的租金。故青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告与本案不具有关联性。四、一审法院错误地依据青习房评字2015]-TD126号房地产评估报告计算占有使用费。首先,根据《城镇房屋租赁合同解释》第五条,合同无效后,中韩社区居委会所要求支付的租金标准限于合同约定的租金标准。一审法院错误地依据青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告和双方的过错对占有使用费进行裁判,没有尊重当事人的意思自治,不符合当事人在订立合同时的预期。请二审法院对此予以纠正。其次,王明宝缔结房屋租赁合同的行为不存在过错。从本案房屋租赁合同的达成方式上来看,涉案合同是由中韩社区居委会一方提供的格式合同,合同标题为“社区房屋租赁合同”,合同右上角明确标注“合同编号:(20)中韩0000085”字样,合同内部采用部分选择性条款,由合同双方当事人通过协商打对号的方式确定合同条款。从法律角度对合同的订立过程进行分析,涉案是由中韩社区居委会一方提出要约,经王明宝一方表示接受要约即承诺后,成立生效的。故中韩社区居委会所主张的租赁合同未约定租金递增,实为其在向王明宝一方提出要约时的失误,而非王明宝一方的过错。一审法院错误地将中韩社区居委会因内部监管缺失、决策失误等因素而导致的商业风险转嫁至王明宝一方,导致涉案合同双方的权利义务严重不对等,有违《民法总则》第四条规定的平等原则。最后,一审在计算2015年4月1日至2016年3月31日期间涉案房屋的使用费时,无效合同应当是赔偿损失,本案的损失中韩社区居委会主张按照青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告的结论5397510.5元计算。按过错责任,计算方法应为(5397510.5元-1395208元)×40%=1600921元或者5397510.5元×40%-1395208元=763796.2元。而一审法院根据[3000000元-1395208元+(5397510.5元-3000000元)×40%]的方式计算房屋使用费,该计算方法毫无道理。五、一审法院认定事实错误。首先,一审法院在有相应的会议记录的基础上,错误认定涉案房屋在租赁时未经民主议定程序;其次,一审法院错误地采信王某1、王某2、王某3三人的证人证言。最后,一审法院在王明宝提交相应催告交付租金证据的情况下,错误地未予认定中韩社区居委会拒收租金这一事实。六、一审判决将严重损害改革开放以来建立起来的社会主义经济秩序。 中韩社区居委会辩称：一、一审判决适用《合同法》第五十二条的规定进行裁判，并无不当。王明宝认为，2017年10月1日实施的《民法总则》第一百五十四条之规定，对“因恶意串通而导致合同无效”的范围进行了限缩，将损害国家、集体利益两种情况排除在外，即损害国家、集体利益的民事法律行为不认定为无效了，这完全是王明宝对法律规定理解错误。1、《民法总则》出台后，由于《民法通则》和《合同法》并未废止,所以不存在王明宝所述的不能适应《民法通则》和《合同法》的情形。况且，合同是民事行为的一种，《合同法》是特别法，依特别法优于一般法的法律适用原则，本案中判断双方签订的涉案合同是否有效,应适用《合同法》，而不是《民法总则》,一审法院援引的法条没有错误。2、王明宝认为，根据新法优于旧法的原则，本案应适用《民法总则》第一百五十四条之规定，而不能适用《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条之规定,其显然是错误的。因为新法优于旧法适用的前提是新法、旧法对同一事项有不同规定时,新法的效力优于旧法,其作用在于避免因法律修订带来新法、旧法对同一事项有不同的规定,而给法律适用带来的不便，为法律的更新与完善提供法律适用上的保障。但是《民法总则》中关于民事法律行为无效事由的规定除了第一百五十四条恶意串通规则之外还有三条，分别是第一百四十四条规定的因欠缺行为能力无效、第一百四十六条规定通谋的虚伪意思表示规则、第一百五十三条规定的违反法律强制性规定和悖于公序良俗规则。其中，第一百五十四条则是承继和延续《民法通则》第五十八条第一款第四项和《合同法》第五十二条第一款第二项对恶意串通规则的规定。3、《宪法》第五十一条明确规定“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候,不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。”《民法总则》第一百五十三条规定的违反法律强制性规定的民事法律行为无效，而损害国家、集体利益两种情况,虽然未在第一百五十四条的恶意串通中规定，但在第一百五十三条中予以规定了，且不仅是恶意串通情况下，只要在行使自由和权利的时候，实施了这一行为即无效。所以，损害国家、集体利益的民事法律行为是法定的无效情形，而并非王明宝理解的《民法总则》将损害国家、集体利益两种情况排除在外，只是没有像《合同法》那样在一个条文中予以论述而已。本案中，王明宝损害了集体利益，违反了法律的强制性规定，因此一审法院认定该合同为无效合同并无不当。二涉案合同明显存在恶意串通,损害集体利益的行为。根据《合同法》第五十二条之规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同无效。所谓的恶意串通,就是当事人为了谋取私利，相互勾结,采取不正当的方式,共同实施损害他人合法权益的行为。1、中韩社区居委会签署合同时的负责人与王明宝都有损害中韩社区村民集体利益的主观恶意。本案中，根据王明宝一审时提交的村委会2012年6月26日出具的书证及其主张的证明内容可知，中韩社区居民委员会签署合同时的负责人在签订正式房屋租赁合同之前，就私下与王明宝关于租赁事宜形成了默契，存在以低价出租涉案房屋损害集体利益的恶意。王明宝明知未经过民主议定程序、涉案房屋未交付、租赁合同未签署的情况下，就交纳了200万元的租赁费，王明宝还主张此系自2012年1月1日开始，涉案房屋一年度的租赁费,该款项数额巨大，王明宝也未能提交银行汇款凭证或交付现金的证据佐证，之后又以明显不合理低价，于2013年4月1日开始签署了涉案房屋租赁合同。在签署涉案合同之前,王明宝已经承包了中韩社区居委会在中韩村里的农贸市场多年，众所周知，王明宝与中韩社区居委会当时的负责人关系非同一般,且该负责人也在王明宝提交的证明上签字了。因此，可以认定在签署以及履行涉案合同的过程中，王明宝对当时村里连社保都支付不了的状况是非常清楚的，但仅支付了200万的租金，比2013年合同约定的还少100万，故涉案合同的签署及履行，存在损害村民集体利益的主观恶意。2、涉案合同的签署及履行，严重损害了中韩社区居民委员会村民集体的利益。本案中，签署的涉案合同系明显低价出租，说明有人故意出卖集体利益。根据青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告可知2013年竹韵山色网点房市场租赁价格应为5397510.5元，但双方签订的社区房屋租赁合同约定租金为每年300万元，远低于该价格，损害了集体利益。《合同法》解释二中第十九条关于买卖合同的有关规定，交易价格低于市场价的30%的，可以认定存在“明显不合理的低价”。而涉案房屋都约低于市场价的45%，显然损害了中韩社区居民委员会村民集体的利益。假如王明宝所述是真实的，其主张的200万元就是自2012年1月1日开始,租赁涉案房屋一年度的租赁费,那为何从2013年4月1日才开始签署房屋租赁合同，中韩社区居委会无形中就损失了三个月的租金收入。另外，2012年才收200万元的租赁费，是每年递增100万还是差100万的租金未按涉案合同约定予以交付？还是就约定了每年租金才200万呢？上述问题都足以证明王明宝与中韩社区居委会当时的负责人恶意串通，以明显不合理的低价签订了涉案租赁合同，严重损害了中韩社区居民委员会村民集体的利益。(1)王明宝认为本案合同所约定的租赁价格不属于不合理的低价，原因之一是因为一审法院不应依据青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司制作的青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告来认定租赁价格,而应依据贵院作出的(2016)鲁02民终5545号裁判文书认定案件事实，此主张无法律依据。合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物,是两个以上的意思表示相一致的协议。只有当事人所作出的意思表示合法，合同才具有法律约束力，依法成立的合同，才受法律保护。王明宝所述的(2016)鲁02民终5545号案件中签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行，故法院就予以认定双方在合同中协商一致约定的租金的事实，但并未对此及周边房产的租赁价格进行评估估算，也未对涉案区域及其周围的房屋租赁价格为1.2元/日/平方米是否具有合理性或不合理性做出认定。(2)王明宝认为本案合同所约定的租赁价格不属于不合理的低价，原因之二是因为尽管双方未约定“租金递增”,但并不损害他人合法权益，王明宝的该主张错误。虽然双方在租赁合同中没有约定，但违反了交易惯例，房屋租金递增法律没有强制干涉，但租金的基本原则是市场调节，随行就市是房屋租金升降的基本因素，即主要是要看市场价格,价值决定租金价格,别说15年的时间，就单从2013年合同签署时到现在2019年,仅这6年时间，房屋价格从原来的两三千元每平方米涨到了现在的两三万元每平方米。所以，长达十五年的租赁期间，租金没有约定递增，显然是违反交易惯例的,由此也充分说明了合同当事人的恶意串通,损害了村民的集体利益,当属无效。三、本案中,恶意串通的行为已达到了排除合理怀疑的证明标准。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定:“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在”。本案中，双方订立的房屋租赁合同已构成“恶意串通,损害第三人利益”的合同，根据一审庭审时提交的八份书证、证人王某1、王某2、王某3出庭作证的证人证言，并结合王明宝与中韩社区居委会合同签署时的负责人的关系亲近程度等形成了完整的证据链，证实了其主观恶意明显，存在恶意串通损害第三人利益行为，已达排除合理怀疑的程度。1、王明宝主张在2011年12月5日，即已经与中韩社区居委会签订框架合同,已给予其明确的租赁价格,并支付了200万元的租金。但王明宝在一审中既未提交所谓的框架合同，也未提交经过民主议定程序的证据，据此可知，王明宝之所以于2011年12月7日交付了所谓200万元的租金主张此系2012年一年度的租赁费,主要是因为王明宝与中韩社区居委会当时的负责人关于租赁事宜形成了默契，故才敢在未经过民主议定程序、租赁合同未签署、虽然当时负责人在证明中签名但该证明对租赁期限、租金等主要租赁内容均未记载的情况下，王明宝就敢直接交付200万元，这也充分说明了以低价出租涉案房屋损害集体利益的恶意。2、2011年11月19日和2014年4月2日的两份《居民(代表)会议记录》、证人王某1、王某2、王某3的出庭作证的证人证言、党员联名签署的《关于中韩社区竹韵山色网点出租的几点意见》可形成证据链，党员及村民代表对涉案房屋的出租事宜一无所知,也就是说涉案合同的租赁事宜确实未经民主议定程序，而仅是两个人恶意串通、损害村民集体的利益而自主决定的结果。3、在签署涉案合同之前，王明宝已经承包了中韩社区居委会在中韩村里的农贸市场多年，对房屋租赁的市场价格应该是非常清楚的。众所周知，王明宝与中韩社区居委会当时的负责人关系非同一般，故涉案合同的签署及履行,存在损害村民集体利益的主观恶意。4、涉案合同订立于2013年4月1日,其中约定年租金为300万元，既未经民主议定程序，又远低于市场价，且长达15年的租期内租金固定不递增。一审院根据《房地产评估价报告》的估价结果，认定《社区房屋租赁合同》中约定的年租金300万元的数额为不合理低价是正确的。王明宝在明知当时村里连村民社保费都无钱缴纳的情况下，王明宝以明显不合理低价租赁社区的房屋，足以证明其与王明宝在签订《社区房屋租赁合同》时具有主观恶意，属恶意串通,且该合同的履行足以损害村民集体利益。综上，本案中，恶意串通的行为已达到了排除合理怀疑的证明标准。中韩社区居委会与王明宝签订的《社区房屋租赁合同》属于恶意串通、损害中韩社区居委会村民集体利益的合同。根据合同法第五十二条第二项的规定，应当认定无效。四、一审法院依据青习房评字[2015]-TD126号房地产评估报告计算占有使用费,并无不当。本案中，当事人并未请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而是主张依据青习房评字[2015)-TD126号房地产评估报告来计算占有使用费的。王明宝主张的“尊重意思自治,订立合同时的预期”等，前提是合同本身合法有效，不存在损害国家、集体、第三人合法权益、没有违反法律禁止性规定等情况下，才会受法律保护的，但本案并非如此，故一审法院的裁判是正确的。2、王明宝所述前后矛盾。从王明宝的论述中，可以清楚地看出,王明宝也自认租金未递增,确实是与房屋租赁的交易习惯和租赁市场发展趋势不相符,损害了村民集体利益这一事实。3、根据《城镇房屋租赁合同解释》第五条第一款之规定，一审判决的计算方式中，保证涉案合同中约定的年租金并无不当。一审法院对超出部分的过错分担确实不当，但为了尽快解决纠纷，早日收回涉案房屋的使用费，故中韩社区居委会才没有上诉。五、一审法院对两份《居民(代表)会议记录》的真实性予以确认是错误的，但对涉案房屋在租赁时未经民主议定程序、采信证人证言和不予认定拒收租金的问题并无不当。该两份《居民(代表)会议记录》中韩社区居委会一审时就提出真实性、合法性存在重大瑕疵，不应被采信，因为除了一审判决中提到的问题外,该两份证据还存在以下问题：第一、时间被涂改过；第二、没有对涉案事项进行讨论及作出决定的内容；第三、记录的应到会人数错误，参会人员是全体党员和村民代表，两份会议记录中记录的应到会人数均为54人，但实际应到会人数为200余人(其中2011年村民代表51人，党员人数为150余人；2014年村民代表66人,党员人数为170余人)；第四，实际到会人数未达法定人数。故一审法院对两份《居民(代表)会议记录》的真实性予以确认是错误的。通过一审判决及上述的诸多问题，一审法院根据该两份会议记录认定涉案房屋出租未经民主议定程序并无错误。三位出庭证人的证言与党员联名签署的《关于中韩社区竹韵山色网点出租的几点意见》等证据可形成证据链。王明宝一审庭审时提交证据证明曾向中韩社区居委会交付过200万元的租金,现又以中韩社区居委会不提供交付条件为由，为拖延不支付租金找借口。退一步讲，假如中韩社区居委会拒收，王明宝为何不按合同约定的交付时间提存租金。故一审法院对涉案房屋在租赁时未经民主议定程序、采信证人证言和不予认定拒收租金问题的认定并无不当。 中韩社区居委会向一审法院提出诉讼请求：1、王明宝支付中韩社区居委会自2015年4月1日起至2016年3月31日期间使用权折价款4002302.50元及该款自2015年4月1日起至实际偿清之日止的利息（按同期贷款利率计算）；2、确认中韩社区居委会、王明宝于2013年4月1日前签订的《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩0000085]无效；3、诉讼费王明宝承担。 一审法院认定事实:1、中韩社区居委会提交的（20-）中韩0000085号社区房屋租赁合同、青习房评字[2015]-TD126号《房地产估价报告》及青岛青房房地产土地评估事务所有限公司于2017年3月13日作出的《情况说明》复印件，欲证明中韩社区居委会处原工作人员未经民主议定程序与王明宝签订租赁合同；在一审中由于王明宝单方面原因导致重新评估程序未能正常进行，王明宝对此应承担不利的法律后果，故该评估报告合法有效，依法应予采信；根据该评估报告可见，该合同约定的租赁价款远远低于案涉租赁标的物的实际租赁价格，构成法定“明显不合理的低价”的法律事实，且在明显不合理低价出租的情况下，该合同约定租赁期限为15年，且租期内租金固定，这一约定明显不符合本地区不动产租赁市场交易习惯，进一步损害了中韩社区居委会集体利益，此类集体资产出租问题涉及重大社会公共利益，故该租赁合同依法属于无效的法定情形。经质证，王明宝对该组证据中的房屋租赁合同和《情况说明》复印件的真实性予以认可，但对《房地产估价报告》的真实性及证明事项不予认可，认为中韩社区居委会已经履行民主议政程序，涉案租赁合同属于有效合同，一审中王明宝已经申请重新鉴定，法院选择的鉴定机构作了2017年2月10日无法评估的退案说明，通过该说明证实鉴定机构无法评估，原因不是王明宝没有交费，并提交2017年2月10日青房房地产评估公司出具的退案说明予以佐证。经质证，中韩社区居委会对该退案说明的真实性予以认可，但认为应以2017年3月13日该鉴定机构作出的最终意见为准。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”之规定可见，单方委托鉴定结论并非当然不具有法定证明力，此时反驳该鉴定结论的举证责任在于相对方当事人，而本案一审中双方当事人均就涉案房产的租金申请重新鉴定但未有结果，重审中王明宝明确表示不申请重新鉴定，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出相反的证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，一审法院对中韩社区居委会提交的青习房评字[2015]-TD126号《房地产估价报告》的证明力予以确认，根据该报告估价结果，涉案房屋在2013年4月1日的租金价格应为人民币660.65元/平方米﹒年；关于双方签订的（20-）中韩0000085号社区房屋租赁合同，因其落款处有中韩社区居委会、王明宝的盖章、捺印，故一审法院对其真实性予以确认，但该合同约定的租赁期限为15年，房屋使用面积8170平方米，年租金为300万元且租期内租金固定，该租金价格确实远低于上述《房地产估价报告》的估价结果即年租金人民币5397510.5元（660.65元/平方米﹒年×8170平方米）；至于该合同是否未经民主议定程序，或有恶意串通，损害集体利益等影响合同效力的情形存在，还应结合在案的其他证据予以综合认定。 2、中韩社区居委会提交落款日期为2011年11月19日的《居民（代表）会议记录》和落款日期为2014年4月2日的《居民（代表）会议记录》以及崂山区中韩社区居民代表、党员联名签署的《关于中韩社区竹韵山色网点出租的几点意见》，欲证明该两项会议记录真实性、合法性存在重大瑕疵，依法不应被采信，王明宝主张前述租赁合同已经民主议定程序缺乏事实依据，该租赁合同未经民主议定程序，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定当属无效。经质证，王明宝对两份会议记录的真实性予以认可，对《关于中韩社区竹韵山色网点出租的几点意见》的真实性不认可，王明宝认为该两份会议记录系中韩社区居委会的记载，至于涂改一事也系中韩社区居委会所为；而《关于中韩社区竹韵山色网点出租的几点意见》的证明对象不明，中韩社区居委会应当举证经过有关机关备案的、在签订合同前时间段的中韩社区居委会的居民代表名单以佐证，故上述证据证实不了中韩社区居委会针对租赁事宜没有经过民主议政程序。一审法院认为，鉴于中韩社区居委会、王明宝均对上述两份《居民（代表）会议记录》的真实性予以认可，一审法院对该两份《居民（代表）会议记录》的真实性予以确认。从内容来看，日期为2014年4月2日的《居民（代表）会议记录》形成于涉案合同签订后，记载内容亦非涉案房屋的出租事宜，故该会议记录不能证明合同签订是否经过民主议定程序；日期为2011年11月19日的《居民（代表）会议记录》的会议内容栏确载有“竹韵山色网点整体出租300万元，12月10日前足交”，但未明确承租方、租赁面积、租赁期限等关键问题，且该页日期有明显涂改痕迹，同时该页的“会议内容”之后的“与会人员签名”栏中仅有两人签名，其余40余名到会人员未在该栏空白处签名，而是在另页日期为2011年11月19日的“会议内容”处签名，鉴于上述诸多问题，一审法院认为，该份会议记录存在形式瑕疵，在未对上述问题予以合理解释说明的情况下，仅凭该会议记录不足以证明中韩社区居委会将涉案房屋出租予王明宝经过民主议定程序。 3、中韩社区居委会申请王某1、王某2、王某3三位证人出庭作证，欲证明涉案村民会议的召开程序系由到场村民代表在未经会议讨论情况下先行签字、签到，并无实质性的讨论内容，会议的形式、召开的程序均不符合法定程序，涉案租赁事宜包括签订租赁合同未经民主议定程序，当属无效。经质证，王明宝认为三位证人均系中韩社区居委会方证人，证人王某2、王某3现还是中韩社区居委会的居民代表，王某3还是中韩社区居委会法定代表人的叔叔，他们都需要支持中韩社区居委会的主张，而2011年和2014年会议问题，因为时间跨度较长，三证人不可能回答的一致，但三证人在会议的程序上均表达一致，显然有作伪证的嫌疑，从两次会议记录排列布局看，三证人均在上面有内容的纸上签字，三证人均系成年人，也都识字，对上面记载的内容应该知晓，但三证人却说只是签到，与事实相悖，另中韩社区居委会会议召开是否合乎程序是中韩社区居委会的问题，王明宝无法掌控中韩社区居委会方的相关事宜。一审法院认为，三位证人虽均系中韩社区居委会居民代表，但因证明问题涉及中韩社区居委会出租涉案房屋是否经民主议定程序，故对三位以证人身份出庭作证予以确认；关于证言内容，一审法院认为，该三位证人基本一致地证实了到场村民代表在未经会议讨论情况下先行签字、签到的事实存在，该情形亦合理解释了日期为2011年11月19日的《居民（代表）会议记录》中大部分与会人员另页签名的情况，与在案的其他证据能够相互印证，故一审法院对该证言的效力予以确认。 4、王明宝提交的租赁合同复印件，欲证明双方所签订的租赁合同价格高于同时期、同地段租金。经质证，中韩社区居委会对该证据的真实性及关联性均提出异议，认为该三份合同均为复印件，真实性无法确认，也并非案涉网点的租赁合同，与本案缺乏关联性，依法不应予以采信。一审法院认为，因上述证据均为复印件，故一审法院对其真实性和证明内容不予确认。 5、王明宝提交2012年6月26日中韩社区居委会出具的证明复印件及日期为2011年12月7日的租赁费收据，欲证明在合同签订时间之前中韩社区居委会已将涉案的8170平方米房屋整体承包给王明宝，王明宝在没有将房屋正式交付之前已经交纳了租金，交纳的是中韩社区村民代表表决通过租赁事项后2012年1月1日到2012年12月31日的租赁费，对王明宝而言面临中韩社区居委会随时可能变更合同的风险。经质证，中韩社区居委会对该证明复印件的真实性及关联性均提出异议，认为该证据系复印件，真实性无法确认，该证据未记载租赁期限、租金等主要租赁内容，书证记载的形成日期与涉案租赁合同的租赁期限有重大出入，该证据所记载的租赁事项无任何合同文件加以证明亦未经民主议定程序，于情于法不能合理解释，与本案缺乏关联性，故对该证据依法不能采信；同时该证据恰恰证明中韩社区居委会的前任在2013年4月签订正式租赁合同之前就私下与王明宝关于租赁事宜形成了默契，存在以低价出租损害集体利益的恶意。关于收据，中韩社区居委会认为该租赁费数额与王明宝主张2012年度租金300万元不符，与王明宝自认租赁期限系自2013年4月1日以后起算矛盾，且该款项数额巨大，王明宝应提交银行汇款凭证或交付现金的证据佐证。一审法院认为，因中韩社区居委会出具的证明为复印件，故一审法院对其真实性和证明内容不予确认；关于租赁费收据，因其上加盖中韩社区居委会的公章，故一审法院对该证据的真实性予以确认，但该收据仅能证实王明宝在2011年12月交纳了租金200万元，因该金额与原王明宝签订合同约定的年租金数额不一致，故在王明宝不能对此做出合理解释的情况下，该证据不能证明王明宝缴纳的系2012年1月1日到2012年12月31日的租赁费。 6、王明宝提交特快专递详单、催告函及视频光盘，欲证明王明宝在租金的法定交纳期限之内通过EMS给中韩社区居委会及中韩社区居委会的法定代表人王兵主任寄送了要求缴纳租金的催告函，但都无人签收给退回了，中韩社区居委会设置障碍不接受王明宝交纳租金；视频光盘证明2015年3月25日、2015年3月26日王明宝提出过交租赁费，而对方拒绝收取，故王明宝并非不缴纳租金，是中韩社区居委会不给王明宝提供条件交款。经质证，中韩社区居委会对上述证据的真实性均提出异议，认为视频资料应当提交原始载体，否则依法应不予采信；特快专递详单和催告函显示是无人签收且已经退件，不能证明已经由中韩社区居委会签收，故没有证据证明中韩社区居委会收到此函，不能证明王明宝所欲证事实。另王明宝在该催告函中对租赁期限的表述构成自认，该期限与王明宝提交的2012年6月26日的书证相矛盾，即王明宝已自认租赁期限为2013年4月1日以后，其便无权再依据前述书证主张在2012年即已经承租涉案网点，如果该催告函为真，则恰恰可以证明中韩社区居委会对2012年6月26日书证的抗辩意见。一审法院认为，在王明宝未提交视频资料原始载体的情况下，一审法院对视频资料的真实性不予确认；关于特快专递详单和催告函的真实性，一审法院予以确认，根据该特快专递详单的改退批条记载，该催告函王明宝以特快专递方式邮寄至中韩社区居委会住所地，但无人签收。 7、王明宝提交2014年4月1日中韩社区两委会会议记录复印件一份，欲证明中韩街道办事处想从王明宝租赁的房屋中租赁部分，但合同是中韩街道办事处同中韩社区居委会签订的，所交租赁费是从王明宝应交的租赁费中抵扣的。经质证，中韩社区居委会对该证据的真实性及合法性均提出异议，认为王明宝不能解释该证据系法院依职权调取还是其他当事人提交，足以说明该证据来源不明且为复印件，且该会议记录中并没有村民代表签字，形式上不具有民主议定程序的特征，故该证据依法不应予以采信。一审法院认为，王明宝提交的上述证据因系复印件，且未显示来源，故一审法院对该证据的真实性和证明内容不予确认。 经审理查明，中韩社区居委会（出租方）与王明宝（承租方）于2013年4月1日左右签订《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩0000085]，约定中韩社区居委会将其竹韵山色网点房出租给王明宝，使用面积约8170平方米，租赁期共十五年，出租方从2013年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2028年3月31日收回。年租金叁佰万元，按年度交纳，合同生效后3日内支付第一年租金叁佰万元，第二年租金在第一年租期届满前一个月内付清，以后以此类推；合同还约定了双方的其他权利义务。该合同落款处有中韩社区居委会、王明宝分别盖章、签名确认。 上述合同签订后，中韩社区居委会、王明宝即按约履行了交付房屋和支付租金等合同义务。庭审中，中韩社区居委会、王明宝均认可王明宝通过案外人交纳涉案房屋2015年4月1日至2016年3月31日期间的部分租金1395208元。 另查明，涉案房屋尚未办理产权登记。 一审法院认为，中韩社区居委会系涉案房屋项下集体土地的权利人，其与王明宝签订《社区房屋租赁合同》，将涉案房屋出租予王明宝，中韩社区居委会依据涉案合同起诉王明宝，于法有据，应予支持。本案争议焦点在于中韩社区居委会、王明宝于2013年签订的编号为（20-）中韩0000085的《社区房屋租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案应着重审查确定双方签订的合同是否具有上述无效情形。 首先，关于涉案合同有无违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。中韩社区居委会主张签订涉案合同未经合法的民主议定程序，应属无效；王明宝辩解涉案合同签订前经过民主议定程序，即使未经民主议定程序，也系违反管理性强制规范，而非效力性强制规范，且王明宝作为善意第三方，无法控制中韩社区居委会是否履行民主议定程序，故该合同有效。一审法院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（八）项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，需经村民会议讨论决定方可办理”的规定，属对村委会行为进行规范管理的法律规定，其并未明确规定未经村民会议讨论决定的合同无效，故该条规定并非效力性强制性规定，不能作为认定该合同是否有效的法律依据，中韩社区居委会依此主张合同无效，一审法院不予支持。 其次，关于涉案合同有无恶意串通，损害集体利益的情形。中韩社区居委会主张涉案合同约定的年租金300万元的标准明显低于《房地产估价报告》的估价结果（5397510.5元=660.65元/平方米﹒年×8170平方米），王明宝虽不认可该《房地产估价报告》，主张该报告系中韩社区居委会单方所出，但未提交足以反驳上述报告的证据。一审法院认为，该属王明宝举证不能，对中韩社区居委会提交的上述评估报告一审法院予以采信，根据该报告，双方签订合同约定的租金数额确属明显过低，按此约定履行确有损中韩社区居委会的集体利益；同时中韩社区居委会、王明宝签订的合同约定租期长达十五年，但期间的租金没有递增，这与房屋租赁的交易惯例及租赁市场发展趋势亦不相符，也势必损害中韩社区居委会的集体利益。综上，涉案合同应属无效，对中韩社区居委会的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于中韩社区居委会主张的自2015年4月1日起至2016年3月31日期间涉案房屋使用权折价款4002302.50元，一审法院认为，双方签订的涉案合同虽无效，但王明宝应支付中韩社区居委会占用涉案房屋期间的使用费用，因双方均认可王明宝通过案外人已交纳涉案房屋上述期间的部分租金人民币1395208元，故一审法院综合考虑涉案房屋的实际情况、评估报告结果和中韩社区居委会、王明宝在订立该合同中的过错程度，确认王明宝应支付中韩社区居委会涉案房屋上述期间使用费的数额为2563796.2元[3000000元-1395208元+（5397510.5元-3000000元）×40%]。中韩社区居委会主张，在此范围之内的，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。 关于中韩社区居委会主张的4002302.50元自2015年4月1日起至实际偿清之日止的利息（按同期贷款利率计算），一审法院认为，因双方签订合同明确约定付款时间为“第二年租金在第一年租期届满前一个月内付清，以后以此类推”，故王明宝应按期支付相应款项，逾期不付，应承担支付所欠约定的使用费1604792元（3000000元-1395208元）自2015年4月1日起至实际偿清之日止的利息（按同期贷款利率计算）的法律责任。关于剩余部分使用费，因中韩社区居委会未提供证据证明其于起诉前向王明宝主张过相关权利，故对该部分利息一审法院不予支持。王明宝虽辩解其要求交纳租金而中韩社区居委会不接受，并提交催告函、视频资料等佐证，但上述证据不能证明中韩社区居委会明确拒绝接受租金，即使在联系中韩社区居委会未果的情况下，王明宝亦可以提存等方式按期交纳相关费用以免除其责任，故对王明宝的上述辩解意见，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条、第七十二条之规定，一审判决：一、确认青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会与王明宝2013年签订的《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩0000085]无效；二、王明宝于判决生效之日起十日内支付青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋使用费2563796.20元;三、王明宝于判决生效之日起十日内支付青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会以1604792元为基数自2015年4月1日起至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计）；四、驳回青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38318元，保全费5000元，共计43318元，由青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会负担19624元，王明宝负担23694元。 本院二审期间，王明宝提交委托鉴定机构鉴定出具的青岛市崂山区劲松七路竹韵山色一、二期一处商业网点房地产租金价格评估报告一份，以及鉴定费发票原件一份。另提交判决书三份，供法庭参考，证明：经评估机构评估，涉案房屋在2013年4月1日出租的基准价位为0.82元每平方米，该价格低于王明宝与中韩社区居委会所签的合同约定的出租价格，该协议不存在低价出租问题。中韩社区居委会质证称，对评估报告和鉴定费发票的真实性及证明内容均不认可，该报告系王明宝单方委托，并且在原审时中韩社区居委会提交了评估报告后王明宝提出异议，委托法院重新评估，后王明宝不予缴纳评估费导致评估不能进行，故原审法院依据中韩社区居委会提交的评估报告作出判决，现王明宝于2019年10月26又单方委托评估机构进行评估，中韩社区居委会对该证据真实性及证明内容均不予认可。王明宝申请证人刘某出庭作证，欲证明王明宝与中韩社区居委会签订租赁合同已经过村民代表会议研究，双方签订的租赁合同合法有效。证人刘某出庭证实，2011年11月19日社区开过村两委会研究过出租涉案房屋的事情，当天村两委成员均参加了并签字研究通过，村两委之后又开了村民代表会议；2014年12月之前的租金王明宝已交清，王明宝将租金打到社区的基本账户上，该账户现在还用着，王明宝每次交租金均是打入该账户；证人对一审卷宗中2011年11月19日的社区居民代表会议记录的真实性无异议。经质证，中韩社区居委会对刘某的证人证言没有意见。 经本院审理查明，涉案房屋建设时已取得建设规划、施工许可等相关合法手续，其中有三套房屋已取得权属证书。 另查明，中韩社区居委会向本院提交书面意见，要求认定双方签订的房屋租赁合同无效，并判令王明宝支付占有使用费及利息、立即腾还涉案房屋。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、王明宝与中韩社区居委会签订的涉案房屋租赁合同的效力应如何认定；2、王明宝应支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金标准应如何确定。 关于第一个焦点问题。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。第二十六条规定，村民代表会议由村民委员会召集。村民代表会议每季度召开一次。有五分之一以上的村民代表提议，应当召集村民代表会议。村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，就涉案房屋出租问题，中韩社区居委会于2011年11月19日召开社区居民代表会议，研究包括推选党员发展对象、网点、空地出租在内的相关议题，就此次会议制作的居民（代表）会议记录中显示第三个议题为“竹韵山色网点房整体出租300万元，12月10日足交”，该次会议应到人数54人，实到48人，参加会议的相关人员在会议记录上签字。双方签订涉案房屋租赁合同后，中韩社区居委会于2014年4月2日召开社区居民代表会议，研究包括涉案房屋出租在内的相关议题，就此次会议制作的居民（代表）会议记录中显示第十三个议题为“竹韵山色网点当时300万元整体出租给王明宝，由于我社区租赁其中1700多平方米，街道要求与我社区签订租赁合同，将租赁费交给我社区。由于我社区与王明宝签订协议，大社区交给社区的租赁费抵扣王明宝的租赁费，剩余部分由王明宝交纳”，该次会议应到人数54人，实到46人，参加会议的相关人员在会议记录上签字。从上述事实可以看出，在涉案房屋出租给王明宝之前，中韩社区居委会即召开社区代表会议，同意以年租金300万元整体出租，中韩社区居委会与王明宝签订租赁合同将涉案房屋出租给王明宝且已实际履行租赁合同一年后，又以社区代表会议的方式对中韩社区居委会与王明宝签订租赁合同及租赁费交纳、折抵情况予以确认，已履行上述法律规定的民主议定程序；亦无证据显示在签订涉案房屋租赁合同时，王明宝与有关人员存在恶意串通损害社区公共利益的行为；且涉案房屋建设时已取得建设规划、施工许可等相关合法手续，其中有三套房屋已取得权属证书。综合以上分析，王明宝与中韩社区居委会签订的涉案房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对中韩社区居委会、王明宝各自单方委托相关机构作出的涉案房屋租金评估报告，本院均不予采信。中韩社区居委会主张双方签订的租赁合同无效，并主张2015年4月1日中2016年3月31日期间的使用费4002302.50元，缺乏事实与法律依据，对超出合同约定租金标准的部分本院不予支持。一审认定涉案房屋租赁合同无效，系认定事实不当，本院依法予以纠正。 关于第二个焦点问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务，王明宝无正当理由拖欠2015年4月1日起至今的租金，数额较大，损害了中韩社区居委会的合法权益，致使中韩社区居委会出租涉案房屋获取租金以用于社区公共支出的合同目的无法实现，王明宝拖欠租金的行为构成根本违约，在中韩社区居委会要求确认双方签订的租赁合同无效的情况下，双方签订的涉案房屋租赁合同应当予以解除。因中韩社区居委会只起诉主张2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金及利息，并未要求支付之后的租金及相应利息，故本院只对上述期间的租金及利息进行处理，王明宝应支付中韩社区居委会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金1604792元（合同约定的年租金3000000元-中韩街道办交纳的年租金1395208元）及相应利息。王明宝主张其通过向中韩社区居委会及其法定代表人王兵寄送要求交纳租金的催告函、到居委会要求支付租金等方式要求支付租金，并非王明宝个人原因不交纳租金，但从王明宝二审中申请出庭作证的中韩社区居委会前任社区党支部书记兼社区主任刘某陈述看，王明宝知晓中韩社区居委会的银行账户，且之前交纳租金时均打入中韩社区居委会的基本账户，在王明宝知晓中韩社区居委会账户的情况下其未按时、按照之前支付租金的方式履行支付租金的合同义务，而是采取其他方式要求支付租金，缺乏正当理由，其欠付租金的违约事实清楚，本院对其该项主张不予支持。 关于涉案租赁合同解除的后果，包括2016年4月1日之后的租金、利息及腾还涉案房屋等问题，双方当事人可另行主张，本院在此不予处理。 综上所述，王明宝的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3540号民事判决第四项； 二、变更青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3540号民事判决第一项为：确认青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会与王明宝于2013年签订的涉案《社区房屋租赁合同》[合同编号（20-）中韩0000085]合法有效，于本判决生效之日解除； 三、变更青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3540号民事判决第二项为：王明宝于本判决生效之日起十日内支付青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金1604792元; 四、变更青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3540号民事判决第三项为：王明宝于本判决生效之日起十日内支付青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会欠付租金的利息（以1604792元为基数，自2015年4月1日起至实际付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会的其他诉讼请求； 六、驳回王明宝的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费38318元，保全费5000元，二审案件受理费27310元，共计70628元，由上诉人王明宝负担28320元，被上诉人青岛市崂山区中韩街道中韩社区居民委员会负担42308元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十日 书记员 于遨洋 书记员 庞连捷