上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初1385号原告：金华生(兼原告金奕棽的法定代理人)，男，1980年11月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：褚安娜，女，1982年3月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：金奕棽，女，2013年1月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列三原告的共同委托诉讼代理人：郝永坤，上海济昀律师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：李翔，上海济昀律师事务所实习律师。被告：李国庆，男，1953年4月27日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：任荣娣，女，1957年3月12日出生，汉族，住上海市宝山区。上列二被告的共同委托诉讼代理人：李晨燕，女，1984年4月1日出生，汉族，住上海市宝山区。原告金华生、褚安娜、金奕棽与被告李国庆、任荣娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金华生、褚安娜、金奕棽的共同委托诉讼代理人郝永坤、李翔，被告李国庆、任荣娣及其委托诉讼代理人李晨燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华生、褚安娜、金奕棽共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告迟延迁出户口违约金23,520元；2、要求被告支付原告迟延交房违约金2,940元。事实和理由：原告金华生与褚安娜系夫妻，原告金奕棽系两人的女儿。被告李国庆与任荣娣系夫妻。2016年7月22日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买上海市杨浦区殷行一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定双方于2016年8月17日签订《上海市房地产买卖合同》；被告应于2016年10月15日前办理完毕原有户口迁出手续；交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告收到除尾款外的其他款项后五日内，被告向原告交付房屋，双方签署《房屋交接书》。但被告于2016年11月17日才将系争房屋内原有户口迁出，比约定时间迟延32天。被告于2016年12月7日收到尾款，2016年12月16日才交房，比约定时间迟延4天。按照合同约定，被告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，需向原告支付总房价款万分之五的违约金，故原告提起本案诉讼。被告李国庆、任荣娣共同辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的《协议书》约定，被告于2016年10月15日之前将户口迁出，如不是人为导致无法迁出户口的，则双方和平解约。在办理过户期间，被告明确告知原告，被告系置换房屋，他处无房，被告女儿宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋因有产权人死亡，无法迁入户口，非人为原因导致户口无法迁出，原告也口头同意顺延迁出户口时间。后原告又提出要被告及时迁出户口或者赔偿违约金，被告通过多方努力于2016年11月17日取得水产西路房屋遗产继承公证书，当日即将系争房屋内的户口迁入水产西路房屋，被告户口无法及时迁出并非被告主观原因，且原告未提供证据证明原告存在损失，原告主张的违约金过高，被告不同意支付原告迟延迁出户口违约金。因原告多次以户口未迁出为由，要求被告赔偿，并表示谈不拢的情况下拒绝配合银行放贷，被告在2016年11月17日迁出户口，银行却在2016年12月7日发放贷款，原告银行贷款迟延支付导致被告借款支付置换房屋房款，给被告也造成损失。按照交易习惯，出售方应在收到银行贷款后交房。中介公司工作人员于2016年12月10日短信通知被告女儿银行贷款已发放，被告女儿于2016年12月11日核实钱款到账，被告与中介公司工作人员确认于2016年12月16日交接房屋。后被告提前收拾好物品，通知中介公司工作人员改期至2016年12月14日，但原告称没有时间，故最终被告于2016年12月16日交房，被告不应承担逾期交房违约金。被告为解决问题做出很多努力，原告主张的违约金过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月22日，经德佑房地产经纪有限公司居间介绍，原告金华生与被告任荣娣、李国庆签订《房地产买卖居间协议》，约定原告金华生向被告购买上海市杨浦区殷行一村XXX号XXX室房屋，建筑面积36.75平方米，转让价款1,470,000元。协议约定被告于2016年9月30日前户口迁出，如不是人为原因导致无法迁出户口则双方和平解约，因为政策原因导致被告限购无法购买此房，则双方和平解约，2016年7月22日以后部队出通告导致被告无法购买则和平解约。2016年7月23日，被告任荣娣向原告出具收款收据，确认收到原告金华生80,000元定金。2016年8月17日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市杨浦区殷行一村XXX号XXX室房屋，建筑面积36.75平方米，转让价款1,470,000元。合同约定，双方在2016年10月17日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。若该房地产上有户口，则被告应于2016年10月15日前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。付款方式为签订本合同前支付定金80,000元，签署本合同后转为部分首期房价款；签订本合同并申请办理公证手续(若有)后支付首期房价款370,000元。第二期房价款1,000,000元，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料，若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付给被告。原告应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。原告应支付被告尾款20,000元。交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且原告已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接支付被告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，双方签订《协议书》，约定交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担。第五条约定，被告于2016年10月15日之前将户口迁出，如不是人为导致无法迁出户口的则双方和平解约，若因政策原因导致原告限购无法购买此房的则双方和平解约，2016年7月22日之后部队出通知通告等导致原告无法购买此房的则双方和平解约，互不追究违约责任，其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行，本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。2016年8月17日，原告支付被告370,000元。2016年8月17日，原告与中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，原告向银行贷款1,000,000元，贷款发放至贷款人指定的被告任荣娣建行银行账户。原告金华生签字确认，同意将所购房屋内所有房屋出售人方的户口迁出作为贷款银行向买受人放款的前提条件之一，具体户口迁出事宜由买受人自行与房屋出售人方交涉解决，与贷款银行无关。在贷款银行放款前，买受人向贷款银行出具上述所有房屋出售人方新迁入户口地户口簿。被告在该页下方签字。2016年9月27日，系争房屋产权人变更为原告。后被告未能在2016年10月15日前将系争房屋内的户口迁出，原告通过中介公司与被告协商，并要求被告承担违约责任。2016年11月17日，系争房屋内李国庆、任荣娣、潘煜麒、任永娣、杨顺卿、杨卓娜、范彦杰的户籍迁入上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋。上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为潘菊才、顾琴芳、潘文健、李晨燕。顾琴芳于2013年9月7日死亡。2016年9月底，被告通过国家信访局网站、上海市“12345”市民服务热线等途径反映迁户口过程中遇到的问题。2016年10月15日，李晨燕办理顾琴芳法定继承公证。2016年11月17日，李晨燕凭法定继承公证书将李国庆、任荣娣、潘煜麒、任永娣、杨顺卿、杨卓娜、范彦杰的户籍自系争房屋迁入上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年12月7日，贷款1,000,000元发放至被告任荣娣建设银行账户内，该账户交易明细显示该账户存在短信服务费。2016年12月10日，中介公司工作人员与被告确认贷款是否发放。被告女儿于2016年12月11日答复收到。双方约定于2016年12月16日交接房屋。2016年12月16日，原、被告完成系争房屋交接，并签订《房屋交接书》。同日，原告金华生支付被告20,000元尾款。审理中，原告提供与案外人贺某签订的《房屋租赁合同》以及支付凭证，租赁合同约定的租期自2016年11月1日至2018年11月31日，月租金为4500元。被告与案外人王某某、魏某某签订《上海市房地产买卖合同》，购买上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室，转让价款2,580,000元，约定双方在2016年12月25日之前办理过户手续，签订买卖合同日前支付房款600,000元，办理过户手续前支付房款580,000元、通过银行申请按揭贷款的形式支付部分房款1,300,000元、所有户口全部迁出后支付尾款100,000元。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《房地产买卖居间协议》、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、上海市房地产权证、中国农业银行银行卡交易明细单、收款收据、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人活期账户交易明细、摘抄记录、房屋交接书、房屋租赁合同、中国农业银行银行卡交易明细单、收据、居民在家死亡证明、办理法定继承需要的证明材料(咨询单)、法定继承纠纷案件起诉条件材料、办理变更登记需要的材料、公证受理通知单、发票、网上投诉及办理记录、户口簿、短信、录音以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告未按照合同约定的时间迁出系争房屋的户口和交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告辩称迟延迁出户口并非人为原因，对此本院认为被告在出售房屋时应做好迁出户口准备，后未能及时迁出户口，被告负有责任。被告收款账户有短信提醒，被告辩称2016年12月11日才知道贷款已发放，本院不予采信。被告在得知贷款发放后，因未做好搬家准备，约定2016年12月16日交房，应承担该期间的迟延交房违约金。被告辩称曾于2016年12月13日通过中介通知被告2016年12月14日交房，后因被告原因未能变更交房时间。对此，被告未提供充分证据予以证明，本院不予采信。被告辩称原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。虽然原告主张被告逾期迁出户口，导致贷款迟延发放，从而导致交房时间延后，给原告造成在外租房租金损失。根据原告提供的房屋租赁合同，原告自2016年11月1日在外租房，租期为三年。而被告在2016年11月17日迁出户口后，贷款于2016年12月7日发放，即使被告按照合同约定迁出户口，系争房屋也无法在2016年11月1日之前交房，原告主张该期间的租房租金系被告迟延迁出户口的损失，本院不予采信，本院酌情对迟延迁出户口和迟延交房的违约金予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李国庆、任荣娣应于本判决生效之日起十日内支付原告金华生、褚安娜、金奕棽迟延迁出户口违约金3,960元；二、被告李国庆、任荣娣应于本判决生效之日起十日内支付原告金华生、褚安娜、金奕棽迟延交房违约金1,200元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币461.50元，因适用简易程序，减半收取计人民币230.75元，由原告负担186元，由被告负担44.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一七年三月二十九日书记员  倪晓琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。