山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终16号上诉人（原审原告）：孙兴兵，男，1979年8月15日出生，汉族，住山东省东阿县。委托诉讼代理人：赵艳芬（孙兴兵之妻），1976年11月16日出生，汉族，住山东省东阿县。被上诉人（原审被告）：山东省东阿县百货大楼，住所地：山东省东阿县青年街移动公司北邻龙腾美食园三楼。法定代表人：周广印，经理。委托诉讼代理人：张立明，男，1970年3月20日出生，汉族，住山东省东阿县，系公司副经理。委托诉讼代理人：王庆森，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。上诉人孙兴兵因与被上诉人山东省东阿县百货大楼（简称东阿百货大楼）房屋租赁合同纠纷，不服东阿县人民法院（2019)鲁1524民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙兴兵上诉请求：1.依法撤销山东省东阿县人民法院的(2019)鲁1524民初第2766号民事判决；2.请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判；3.由东阿百货大楼承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、东阿百货大楼违反合同法第四十二条第一项，假借订立合同，进行恶意磋商。孙兴兵在2019年6月17日明确告知东阿百货大楼把货抵房费并及时把房子租赁出去好交纳房费，在之后的谈判中，东阿百货大楼一次一次的压低、变更谈判条件，以达到拖至孙兴兵违约的目的。孙兴兵在一审诉讼请求中提出东阿百货大楼在2018年10月6日要求孙兴兵2018年及其以后按每年房费70万元交纳，否则让孙兴兵10月7日停止营业，导致孙兴兵门市关门，期间孙兴兵多次要求开门营业均被拒绝，由于东阿百货大楼违约在先，给孙兴兵造成巨大经济损失，导致门市无法营业至今，法院没有进行认定；真实情况是：1.孙兴兵按照《补充协议》交了2018年三个季度房费45万元，没有违约；其中，2017年11月30日交5万（有百货大楼会计凭证），2018年1月25日交30万(有录音证据，且东阿百货大楼会计明确表示交款按补充协议60万元执行)，2018年5月13日孙兴兵又交了10万元（有收据为证）。2.2018年10月6日晚，东阿百货大楼要求孙兴兵的2018房费还是按照70万交，当天晚上交2万，第二天早上7点到东阿百货大楼办公室写个25万的还款计划，否则将带人7点到孙兴兵门市上关门，之前也关过孙兴兵门市，致使孙兴兵关门停止营业。对此，书面证据有：2019年3月2日孙兴兵收到东阿百货大楼的催告函，催告函明确表示2018年房费按60万交，执行《补充协议》，这充分证明了东阿百货大楼违约在先。3.孙兴兵的录音还原了事件的整个过程，2018年10月6日东阿百货大楼未按《补充协议》规定执行60万房价的约定，单方面涨房价，不让孙兴兵开门营业至今，东阿百货大楼必须给孙兴兵提供可供租赁的房屋，但对方又不让孙兴兵开门营业，门市处于非经营、停滞状态，使孙兴兵对房屋客观上无法使用和收益，订立合同的目的不能实现。东阿百货大楼的行为属于根本性违约行为，因为根据合同，孙兴兵还有8年的租赁期，这段时间为了不和东阿百货大楼闹僵，孙兴兵还继续交房费到2019年7月10日，通过各种形式一直在维持合同效力；2019年7月11日东阿百货大楼单方取消合同，是违背事实真相的。4.由于房屋租赁合同价格高于市场租赁价格（从以上2019年6月26日的录音证据中可以证明），还有新证据可以证明（2018年2月原东阿百货大楼经理周浩说这个房子也小、也不好、也赁不了高价），事实情况是按照位于同一个大楼个人的房子租赁情况来算这个大楼市场租赁价格才值50万；同时由于这个房子设计不合理，光二楼、三楼闲置期投资了80万，这个楼孙兴兵经营了7年，前期孙兴兵赔钱经营，投入大量人力、物力和资金进行装修、改造和经营，仅投入资金就达300万，眼见2018年难于租赁的地方己租出去，经营收益扭亏为盈，东阿百货大楼就想尽办法，步步为营，设计局中之局，恶意取消合同，孙兴兵自营的六间门市至今仍处于关闭状态，给孙兴兵造成了巨大的经济损失，直接导致货物损失18万元、营业损失17万元、房费损失15万元，合计造成50万元的经济损失，另外还有20万元的设备损失，还包括合同履行后租房获得的预期收益，导致孙兴兵无法归还借款、无法生活，按照合同法第113条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，东阿百货大楼应依法赔偿孙兴兵的各项损失。以上事实通过书证、视听证据形成完整的证据链，但一审法院没有认定该事实。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院对孙兴兵主张确认东阿百货大楼单方面解除合同无效，其证据不足以支持其诉讼请求，也就是不采纳孙兴兵提供的录音证据是适用法律错误。这些录音证据同时具备以下三个条件：没有被剪辑、伪造，前后衔接紧密，内容未被篡改，具有客观真实性和连贯性，特别是这些录音时间跨度达一年半之久，是在双方未出现矛盾之前就录制，录音数量几十个，单个录音长达两个小时，更客观真实的反映了整个事件的原貌，这些录音证据是在东阿百货大楼办公室与对方就房价及租赁正常沟通交流过程中录制，有多人参加，录音证据的取得符合法律规定。对方只是提出不认可并没有提供出反驳的证据。因此这些录音证据具有法律效力。一审法院没有根据证据的客观性、合法性、关联性予以认定，特别是关联性，这些录音还原了案件的整个事实过程，对案件事实有直接的联系，其证明的事实对案件事实有正面和反面的证明作用。2.按照《补充协议》第2条、第4条甲方有权解除合同，这个合同是指《补充协议》，甲方解除的这个合同不是原租赁合同，特别是第4条：如乙方不按照本补充协议约定的期限及数量履行租赁缴纳义务，甲方有权解除合同并有义务要求乙方按原租赁合同约定的租金数额及期限履行租赁缴纳义务。这句话明确指出东阿百货大楼无权取消原租赁合同，乙方如有违反《补充协议》的规定就按原合同每年70万元租金缴纳，同时缴款方式为第二年租金在上一年度租赁期届满前30日内交纳。同时原《租赁合同》第八条第3款规定：乙方不按合同约定期限缴纳租金，拖欠租金累计达一个月的，甲方有权解除合同收回租赁房屋。所以东阿百货大楼在孙兴兵租金交到2019年7月10日（有对方出具的对账证明），第二天就取消合同是错误的，取消合同的日期应为拖欠租金累计达一个月。按照合同法第62条关于补充协议的规定，特别是本补充协议对房屋租金、履行期限、履行方式做了明确约定，是对原合同的改变，更是一个独立的合同，补充协议是以主合同的成立和有效为前提的。东阿百货大楼取消原《租赁合同》是错误的，一审判决同样错误。综上所述，一审法院在审理本案时，没有依法查清事实，导致认定事实错误，适用法律错误。因此，恳请贵院在依法查清本案事实的情况下，作出公正、公平、合理、合法的判决。被上诉人东阿百货大楼辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，孙兴兵在其上诉状中所陈述的上诉理由在原审审理中已经质证审理，未被认定采信，也不属于本案新的事实及理由，孙兴兵也是被东阿县人民法院确定的失信人员，其上诉理由不能成立，实属滥用诉权，故意拖延时间，导致国有资产流失的恶意诉讼行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙兴兵向一审法院起诉请求：确认东阿百货大楼单方解除合同无效。一审法院认定事实如下：2012年12月14日，东阿百货大楼与孙兴兵签订了《租赁合同》，将经营场所约2180㎡租赁给孙兴兵使用。2015年8月21日双方签订了《补充协议》，第一条规定：甲乙双方商定自2015年8月25日起，租金由每年78万元变更为60万元。第二条规定：租金支付方式为先交后用，并由一次性支付变更为按季度支付，即每三个月支付一次租金，每次支付租金15万元。第二季度租金在第一季度租赁期届满前10日内交纳，否则甲方(即东阿百货大楼)有权解除合同。第三条规定：出于照顾，甲方对乙方给予租赁优惠，即2015年、2016年每年给予两个月租金的优惠。(即2015年8月25日至2016年10月24日支付一年租金；2016年10月25日至2017年12月24日支付一年租金)。自2017年12月25日起，乙方不再享受租金优惠。第四条规定：本协议书系租赁合同(即2012年12月14日签订的《租赁合同》)的补充协议，与本租赁合同(即2012年12月14日签订的《租赁合同》)具有同等法律效力。如乙方(即孙兴兵)不按照本补充协议约定的期限及数额履行租赁缴纳义务，甲方有权解除合同并有权要求乙方按原租赁合同约定的租金数额及期限履行租赁缴纳义务。第五条规定：本补充协议未涉及变更之事项，仍按原租赁合同约定的权利、义务执行。2019年6月20日，东阿百货大楼向孙兴兵送达(2019)百通字第0620号书面《通知》，要求孙兴兵于2019年6月25日前10日交纳清2019年第三季度租金15万元，逾期东阿百货大楼立即解除合同，收回租赁场所。2019年7月11日，东阿百货大楼给孙兴兵送达了(2019)百通字第0711号书面《解除合同通知书》，解除双方所签的《租赁合同》及《补充协议》，并在《聊城日报》登载公告。2019年7月25日，东阿百货大楼向孙兴兵送达了(2019)百通字第0725-1号书面《腾房通知书》，要求孙兴兵立即腾房，并支付自2019年7月11日起至腾房完毕之日止的占有使用费。一审法院认为：孙兴兵与东阿百货大楼签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方房屋租赁关系成立，各方均应按照约定自觉履行相关义务。案争焦点系东阿百货大楼解除双方《租赁合同》及《补充协议》是否合法有效。双方《补充协议》第二条约定，租金支付方式为先交后用，并由一次性支付变更为按季度支付，即每三个月支付一次租金，每次支付租金15万元。第二季度租金在第一季度租赁期届满前10日内交纳，否则甲方有权解除合同。依据该规定，孙兴兵应当在2019年6月25日前10日内即6月15日到6月25日交清2019年度第三季度的租金15万元，否则东阿百货大楼有权解除合同。孙兴兵未按2019年6月20日东阿百货大楼催缴租金的通知书缴纳租金,2019年7月11日东阿百货大楼给孙兴兵送达(2019)百通字第0711号书面《解除合同通知书》。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金；该法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依据上述法律规定，东阿百货大楼解除双方所签订的《租赁合同》及《补充协议》，符合法律规定。孙兴兵主张确认东阿百货大楼单方解除合同无效，其证据不足以支持其诉讼请求，故对其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：驳回原告孙兴兵的诉讼请求。案件受理费200元减半收取100元，由原告孙兴兵负担。二审中，本案的争议焦点问题依然是：东阿百货大楼单方解除租赁合同及补充协议的行为是否合法有效。二审期间，孙兴兵向法庭提交了八份证据，证据内容及质证意见分别是：证据一、录音书面整理材料一份，系整理的2018年1月25日执行2018年交款时的录音，拟证明原经理周浩同意按每年60万元的租金交纳，到交第四季度租金的时候又反悔了，要求按70万元交。证据二、收款凭证一份，2018年5月13日孙兴兵又交了10万元，对方未提出异议，拟证明5月13日的时候孙兴兵已经交够了前三个季度的租金。证据三、录音书面整理材料一份，系2019年4月13日孙兴兵找商业局王继全局长时的录音，拟证明东阿百货大楼不让孙兴兵开门营业。孙兴兵从2018年10月7日早上一直到现在，自营的六间超市一直没有营业。证据四、录音及其书面整理材料一份，2018年10月份上午8点44分，不让开门营业后第一次找王局长，王局长说以后房费就按每年70万元交。证据五、录音及其书面整理材料一份，2018年11月10日上午9点13分，原经理周浩说合同就按70万元，别管价格多少，先交钱。证据六、录音及其书面整理材料一份，2019年3月12日上午10点12分，孙兴兵到东阿百货大楼说要求开门营业的事，原经理周浩及杜副经理、张立明经理明确告诉不让开门。证据七、录音书面整理材料一份，2019年4月28日9点54分，现在的周广印经理告知孙兴兵允许其自营、合营、出租，允许拖欠房费，并且说自己不贪不沾，不会拿公家的事对付私人的事。证据八、录音及其书面整理材料一份，2019年7月2日下午15点，周广印经理提钱的事，说让孙兴兵给他点钱，那也是人之常情，并且说这都属于潜规则一类的，他告知孙兴兵别要六间的管理权，重新跟他签补充协议。东阿百货大楼对上述八份证据的质证意见是：对孙兴兵提交的七份录音、一份收据，在原审判决中均已经质证，不属于新证据；在2019年6月26日双方对账时对2018年12月25日前的租金已经全部结清，就该事实的对账单在原审中也已经质证。本院认为，上述录音证据虽系孙兴兵在未征得被录音人同意的情况下录制，但并非“以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法”取得，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零六条的规定，本院对其客观性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明以下事实：东阿百货大楼与孙兴兵于2012年12月14日签订的《租赁合同》第一条约定：甲方将整栋百货大楼三层楼租赁给乙方用于商业经营，经营场所面积约2180平方米（以实际面积为准）；第二条：租赁期限为15年，自2012年12月26日至2027年12月26日；第三条：租金为每年78万元，前三年租金不变，后12年在第一年租赁价格的基础上每年递增5%，先付后用。…2015年8月21日双方签订了《补充协议》，将每年租金数额从78万元降至60万元，同时对交款方式等内容做了变更。关于承租楼房的使用情况：楼房第一层中的六间房屋一直由孙兴兵夫妻用来经营超市。2015年11月，孙兴兵将承租楼房中的一间转租给了建设银行；2018年1月，孙兴兵将承租的部分楼房转租给了“山羊餐厅”；2018年12月孙兴兵将承租的另一部分楼房转租给印象东阿饭店。三转承租户每年交纳的租金总额为49万元。孙兴兵转租房屋虽没有东阿百货大楼的书面同意意见，但部分转承租户直接将租金交至了东阿百货大楼账户，用以抵顶孙兴兵应交纳的租金。从一审中孙兴兵提交的17份录音证据可以认定：双方自2018年开始就房屋租赁费的交纳及数额问题发生争执。东阿百货大楼原经理周浩曾要求孙兴兵按每年70万元交纳租金。2018年9月18日，孙兴兵向东阿百货大楼出具保证书一份，内容是：“我孙兴兵保证2018年10月8日交部分租金壹拾万元整。逾期不交自动关门，一切法律后果自负。保证人孙兴兵，2018.9.18”。2018年10月8日，孙兴兵未按保证书的时间交纳10万元租金，其自营的六间超市停止营业。2019年4月，东阿百货大楼的法定代表人由周浩变更为周广印。此后直至2019年6月26日，双方曾就六间超市向外转租的事宜进行了多次协商，但因价格问题以及超市内货物价值的抵顶数额问题未能达成一致意见。2019年6月20日，东阿百货大楼向孙兴兵送达(2019)百通字第0620号书面《通知》，内容是：“孙兴兵：根据你与东阿百货大楼于2015年8月21日签订的租赁《补充协议》第2条的规定，你应当在2019年6月25日前10日交纳清本年度第三季度租金15万元人民币，特通知你按期交纳。逾期，东阿百货大楼立即与你解除合同，清处租赁场所内的物品，收回租赁场所。望珍存善意，以免追悔莫及”。2019年6月26日，双方当事人对账目进行了核对，内容包括：“2018年12月25日前租金已全部结清。2018年12月26日至2019年6月25日孙兴兵交来租金共计叁拾贰万叁仟捌佰元整（323800）（包括东阿县建行代替孙兴兵交来租金伍万元）；对账人：张立明、孙兴兵”。在一审庭审过程中，双方均认可该323800元应为计算至2019年7月10日的租金。2019年7月11日，东阿百货大楼给孙兴兵送达了(2019)百通字第0711号书面《解除合同通知书》，内容是：“孙兴兵（爱家超市）：因你逾期拒不支付租金，属严重违约；根据2015年8月21日你与东阿百货大楼签订的《补充协议》第2条、第4条的规定和《中华人民共和国合同法》第93条第2款、第94条第1款第二、三、四项、第96条第1款、第227条的规定，自2019年7月11日起解除你与东阿百货大楼于2015年8月21日签订的《补充协议》和2012年12月14日签订的《租赁合同》。同时东阿百货大楼收回租赁场所。”本院还查明：孙兴兵因未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，曾于2019年被东阿县人民法院限制消费，并因违反财产报告制度，被东阿县人民法院确定为失信被执行人。本院审理查明的其它事实与一审认定的事实一致。本院认为：合同的解除分为合意解除和法定解除两种情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。从以上规定可以看出，承租人如果在付款期限届满时未支付租金，出租人经过催告，承租人在合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，根据双方补充协议约定，孙兴兵支付租金的时间应当在6月15日至25日之间，而东阿百货大楼在6月20日即书面通知，不属于法律规定的付款期限届满后未支付租金情形下的催交通知；而且，事实上，双方在6月26日还在对账，并就六间超市向外转租的事宜进行讨价还价，故不能认定东阿百货大楼在解除合同前依法履行了催告义务。结合此前双方曾就年租金的数额存在争议、孙兴兵已将租金交付至2019年7月10日、双方就六间房屋的转租事实多次协商等情况，应认定东阿百货大楼于2019年7月11日向孙兴兵送达的通知不发生租赁合同解除的效力。另外，对孙兴兵上诉所称根据补充协议约定东阿百货大楼无权取消原租赁合同的理由，本院不予采信。如将来在履行合同过程中，孙兴兵仍拖欠租金且在东阿百货大楼依法履行催告义务后仍不予交纳，东阿百货大楼有权一并解除原租赁合同和补充协议。综上所述，孙兴兵的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省东阿县人民法院的(2019)鲁1524民初第2766号民事判决；二、山东省东阿县百货大楼于2019年7月11日单方与孙兴兵解除租赁合同的行为无效。一审案件受理费100元，由山东省东阿县百货大楼负担；二审案件受理费200元，由山东省东阿县百货大楼负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 孔繁奎审判员 郭召勇二〇二〇年二月二十一日法官助理崔欣欣书记员刘剑