广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23763号上诉人（原审原告）：欧阳智鸿，男，1968年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：蓝曼，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝瑶瑶，广东连越律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：曾彦斐，女，1972年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市从化区。委托诉讼代理人：肖军，广东艾特郎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小盈，广东艾特郎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑敏超，男，1987年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市从化区。上诉人欧阳智鸿因与被上诉人曾彦斐、郑敏超房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧阳智鸿的委托诉讼代理人蓝曼、蓝瑶瑶，被上诉人曾彦斐的委托诉讼代理人肖军到庭参加诉讼，被上诉人郑敏超经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人欧阳智鸿上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判曾彦斐向欧阳智鸿支付2017年6月3日至腾房之日（2018年8月26日）房屋租金74000元；3.判决曾彦斐支付欧阳智鸿代垫付的物业管理费、水费、生活水泵用电分摊、管理费耗损等（自2016年4月至2018年8月26日）共计17503.98元；4.判决曾彦斐向欧阳智鸿支付滞纳金至租金全部清偿完毕之日止（自2017年6月20日起，以月租金5000元为基数，按照5‰/日的标准暂计至2019年4月26日为150405元）5.本案一、二审诉讼费由曾彦斐负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一)2015年5月，欧阳智鸿向原业主马xx、张xx购买案涉房屋。基于“买卖不破租赁”原则，欧阳智鸿与曾彦斐签订《补充协议》，将案涉房屋继续出租给曾彦斐。(二)曾彦斐确认涉案房屋2016年1月1日至12月31日的公摊水电费，及2016年4月1日至12月31日期间物业管理费。(三)2018年8月26日，双方共同清点房屋内物品，曾彦斐确认“原从化市温泉镇大道源一街69号房屋内所有物资已与现房屋所有人结清，未搬走物品视为放弃”。欧阳智鸿所主张的事实均有书面证据证明或经双方质证确认，曾彦斐主张双方租赁关系至2016年12月14日解除，但未提供举证证明，但一审法院却仅以“曾彦斐所述存在高度可能性”认定曾彦斐所述事实成立，系事实认定错误。二、郑敏超交租的行为，应视为受曾彦斐指示代为履行曾彦斐交租的义务，并非欧阳智鸿与郑敏超另行成立房屋租赁合同关系，如其未履行交租义务，应由曾彦斐向欧阳智鸿承担违约责任。(一)2018年8月26日，曾彦斐腾空案涉房屋交还前，未与欧阳智鸿签署任何文书约定解除租赁关系。(二)“郑敏超直接向欧阳智鸿交租”并不一定郑敏超与欧阳智鸿成立新的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第65条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，郑敏超原本就帮曾彦斐管理案涉房屋，曾彦斐指示由郑敏超交纳租金，仅视为曾彦斐告知由郑敏超向欧阳智鸿履行交租义务，如郑敏超不按时交租，应由曾彦斐向欧阳智鸿承担违约责任。并非一旦更换了交租人就认定房屋的租赁关系主体变更，出租方与交租人成立了新的租赁关系。三、一审法院对录音归纳概括认定事实错误，且在当事人未表示撤回证据前，未质证欧阳智鸿提交的余下两段录音。经整理录音，欧阳智鸿与曾彦斐之间的通话录音内容大致可归纳为：(欧阳智鸿)：“……欠我的物业管理费、水费、租金还给我就可以了……物业管理费一万七……欠三四万……我拿回我的就可以了……我明天出差，我跟律师讲，发条数给你……”，而曾彦斐的通话内容主要为“肥超总共欠你多少钱……好，你发条数给我，如果对的，我们就……不用对簿公堂……你明天发条数给我”。欧阳智鸿与曾彦斐的电话录音并非表示仅欠三、四万元，一审法院忽视书证、未准确概括归纳电话录音内容。在当事人未撤回录音证据之前，未对其他录音证据进行质证，导致本案认定事实错误，适用法律不当。三、一审判决认定事实错误，适用法律错误。(一)一审以“高度可能性”推测判断认定事实，忽略书面证据，该判断有误。(二)欧阳智鸿与曾彦斐之间的租赁合同合法有效，书面合同期限至2018午6月终止，不定期合同期限至2018年8月26日，欧阳智鸿与曾彦斐没有书面或口头解除合同，曾彦斐的热水设备、空调等设施租赁期间一直放置在物业内。(三)欧阳智鸿与郑敏超之间不存在合同关系。关于录音的认定，一审诉讼中，郑敏超表示“我与欧阳智鸿没有签合同，我不承认毁约金”，可见，欧阳智鸿与郑敏超之间没有书面的合同关系，也没有口头合同关系。(四)欧阳智鸿并不了解曾彦斐、郑敏超之间的关系，可能存在转租或者代理关系。四、一审法院追加被告的行为错误。郑敏超应被追加为第三人或者仅仅是证人，而不是被告。五、拖欠费用的计算(租金+水电费等)：（一）租金：曾彦斐支付到2016年12月14日(11月14日支付)，郑敏超2016年12月20日支付3000元、2000元；2017年1月15日支付5000元，2017年3月4日支付3000元，2017年4月15日支付20000元。郑敏超共支付33000元，按5000元／月计算，郑敏超代为支付的租金为6个月零18天，即2016年12月15至2017年6月2日。故欠租日期自2017年6月3日开始计算。（二）水电费应以物业公司出具的缴费清单为准。被上诉人曾彦斐辩称：同意一审判决处理，不同意欧阳智鸿的上诉请求。事实与理由：一、因曾彦斐承租涉案房屋截止时间为2016年12月15日，基于此前提曾彦斐在一审中确认的是涉案房屋至2016年12月31日前产生的水电及物业管理费，不是欧阳智鸿诉请的2016年4月至2018年8月26日的水电及物业管理费。二、2018年8月26日曾彦斐在欧阳智鸿的要求下以书面的形式作出“原从化市温泉镇温泉大道xxx街69号房屋内所有物资已与现房屋所有人结清”的意思表示，并非租赁合同到期后租赁双方的交接手续，不能仅凭一句话就认定欧阳智鸿与曾彦斐存在租赁合同关系。事实上，一审中曾彦斐的陈述及欧阳智鸿提交的双方微信聊天记录可知，只是因为欧阳智鸿对涉案房屋进行装修施工过程中，需要做防漏施工，特询问曾彦斐是否需要将曾购置的电热水装置拆走，并非是办理腾空房屋的正式交接手续。三、欧阳智鸿认为一审法院未对录音证据进行质证不能成立。根据欧阳智鸿2019年9月6日提交的书面质证意见，其对曾彦斐一审中提交的三段录音均进行了质证，并发表质证意见，对曾彦斐与郑敏超的两次通话录音三性均表示确认。一审法院在2019年9月11日对涉案通话录音专门召集欧阳智鸿进行了谈话，欧阳智鸿明确表示录音中的谈话内容没有剪辑删减过，是完整的，不申请鉴定。欧阳智鸿认为郑敏超交租的行为是代履行，缺少证据支持，与事实不符。首先，从曾彦斐支付租金方面。曾彦斐从2013年6月15日承租涉案房屋起至2016年12月15日终止承租，均按照租赁合同的约定以银行转账的方式足额、直接交纳租金，从未逾期拖欠，亦未委托他人代交。其次，关于郑敏超支付租金方面。根据一审庭审笔录及曾彦斐一审中提交的银行转账及微信转款记录显示，从2016年12月起，均是由郑敏超直接支付租金给欧阳智鸿，欧阳智鸿对此表示接受，且从未提出异议。再次，从租金拖欠及折扣协商方面。根据一审中欧阳智鸿及郑敏超的陈述可知，欧阳智鸿在郑敏超拖欠租金7000元的情况下让郑敏超打口头欠条，并就半年租金为20000元一事进行协商并达成一致。由此可见，在2016年12月后，欧阳智鸿是清楚且确认拖欠租金的是郑敏超，协商的对象也是郑敏超，与曾彦斐无关。最后，根据曾彦斐一审中提交的与欧阳智鸿的通话录音，可以还原以下基本事实：其一、欧阳智鸿与曾彦斐之间并无过节，双方之间并不存在纠纷。其二、欧阳智鸿选择起诉曾彦斐是由于欧阳智鸿与郑敏超之间没有签订书面合同，起诉不了郑敏超，才选择起诉曾彦斐。其三、曾彦斐、郑敏超及欧阳智鸿之间不存在代履行的约定，各方从未提及类似内容。四、曾彦斐未实际使用房屋，欧阳智鸿向曾彦斐主张租金及滞纳金缺乏事实基础及法律依据。曾彦斐自2016年12月15日起未使用涉案房屋，涉案房屋由郑敏超使用及向欧阳智鸿直接支付租金，在郑敏超拖欠租金时也是直接由郑敏超给欧阳智鸿打欠条，期间欧阳智鸿对涉案房屋的装修改造，导致涉案房屋在很长一段时间内无法正常使用等事实也只有欧阳智鸿与郑敏超知情，与曾彦斐无关。因此，自2016年12月15日起，欧阳智鸿与郑敏超之间的租赁合同纠纷应由欧阳智鸿与郑敏超自行解决，与曾彦斐无关，欧阳智鸿在与郑敏超协商不成的情况下转向曾彦斐主张权利缺乏事实基础及法律依据。五、欧阳智鸿对曾彦斐的起诉未遵循诚实信用原则，属于滥用诉权。首先，欧阳智鸿对曾彦斐的起诉不符合常理。《房屋租赁合同》第二条第4点：“租金和管理费支付期限：承租方应在每月从起租日起开始计算的伍天内向出租方全额付清当月的租金；管理费的支付标准及时间则按物业管理公司的规定执行。”及第六条第1点：“如有下列情况发生，出租方有权终止本合约，收回所出租之房屋：……（3）承租方拖欠租金超过拾天”。按照欧阳智鸿的主张，曾彦斐从2016年12月起开始拖欠租金，直到2019年4月26日才对欧阳智鸿提起租金给付之诉。即使欧阳智鸿与曾彦斐存在租赁合同关系，在这2年半的时间里，欧阳智鸿从未向曾彦斐主张租金、也未与曾彦斐解除合同及收回房屋，甚至愿意一直垫付物业管理费及水电费，与常理不符。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”本案欧阳智鸿在一审起诉时，向欧阳智鸿主张2016年12月15日至2018年8月26日的租金及滞纳金，后在曾彦斐追加被告郑敏超后又当庭变更为2017年5月至2018年8月26日的租金及滞纳金，其在上诉状中又变更为2017年6月3日至2018年8月26日的租金及滞纳金。由此可见，欧阳智鸿是在明知已经收取实际承租人郑敏超的租金后，又想重复向曾彦斐主张租金，获取不当之利。而且在郑敏超当庭承认与其之间存在租赁合同关系后，仍执意要向曾彦斐追收租金，其动机着实令人费解。欧阳智鸿甚至在一审法院释明拟一并处理其与郑敏超的租赁纠纷，一次性解决纠纷的情况下，其仍固执己见，滥用诉权，浪费司法资源。六、欧阳智鸿与曾彦斐虽然没有办理书面合同解除手续，但是双方以实际行为解除合同。曾彦斐自2016年12月15日起，无需再向欧阳智鸿支付租金，实际上曾彦斐也没有再支付租金，欧阳智鸿在两年半的时间内没有向曾彦斐追讨租金，实际上欧阳智鸿自2016年12月15日起亦无将涉案房屋交给曾彦斐使用，因此双方自2016年12月15日不存在租赁关系。被上诉人郑敏超经本院传唤没有到庭，亦无提交书面意见。欧阳智鸿于2019年4月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.曾彦斐支付自2016年12月15日至腾房之日（2018年8月26日）房屋租金102000元给欧阳智鸿；2.曾彦斐支付代垫的物业管理费（自2016年4月至2018年8月）、水电费及仲裁费等共计17503.98元给欧阳智鸿；3.曾彦斐支付拖欠租金而应付的滞纳金直至租金及其他费用全部清偿完毕为止（自2016年12月20日起，以月租金5000元为基数、以5‰／日的标准暂计至2019年4月26日为200405元）；4.本案诉讼费由曾彦斐承担。一审审理过程中，欧阳智鸿变更诉讼请求为：1.曾彦斐支付自2017年5月至腾房之日（2018年8月26日）房屋租金74000元给欧阳智鸿；2.曾彦斐支付代垫的物业管理费（自2016年4月至2018年8月）、水电费及仲裁费等共计17503.98元给欧阳智鸿；3.曾彦斐支付拖欠租金而应付的滞纳金直至租金及其他费用全部清偿完毕为止（自2017年5月20日起，以月租金5000元为基数、以5‰／日的标准暂计至2019年4月26日为150405元）；4.本案诉讼费由曾彦斐承担。一审法院经审理查明：2013年5月7日，案外人马xx、张xx与曾彦斐签定了《房屋租赁合同》（合同编号：NO.0002690），约定曾彦斐承租从化温泉镇温泉大道xxx街69号房屋，租期自2013年6月15日至2018年5月14日，月租金5000元，曾彦斐承担租赁期间水电费、物业管理费等费用等。2015年5月18日，案外人马xx、张xx将涉案房屋出售给欧阳智鸿等人，后欧阳智鸿等人取得涉案房屋的产权。2015年6月15日欧阳智鸿与曾彦斐就涉案房屋签定《房屋租赁补充协议》，约定双方按案外人马xx、张xx与曾彦斐签定的原租赁合同继续履行等。2015年6月13日至2016年11月14日期间，曾彦斐每月按约定转账租金给欧阳智鸿。2018年8月26日欧阳智鸿与曾彦斐约定：“原从化市温泉镇温泉大道xxx街69号房屋内所有物资已与现房屋所有人结清。未搬走物品视为放弃”另，2019年6月9日欧阳智鸿与曾彦斐电话通话录音显示：欧阳智鸿表示郑敏超欠其租金、物管费、水费等三、四万元，但因为合同是其与曾彦斐签定的，因此无法起诉郑敏超而只能起诉曾彦斐。此外，欧阳智鸿表示：2016年1月1日至2016年12月31日的公摊水电费和2016年4月1日至2016年12月31日的物管费共5649.37元；曾彦斐表示：实际上只使用到2016年12月15日，但愿意支付上述5649.37元。欧阳智鸿经一审法院释明后表示：若一审法院认定其与曾彦斐、郑敏超之间存在两个不同的租赁合同关系，其在本案只向曾彦斐主张权利。一审法院认为:本案争议焦点为欧阳智鸿与曾彦斐、郑敏超之间是否存在两个不同的租赁合同关系。从2019年6月9日欧阳智鸿与曾彦斐电话通话内容和曾彦斐交纳租金的情况看，曾彦斐所述具有高度可能性，因此一审法院采信曾彦斐所述，并认定欧阳智鸿与曾彦斐之间的租赁合同关系至2016年12月15日解除，故该日期之后的租赁合同关系存在于欧阳智鸿与郑敏超之间。根据民事诉讼的基本原则，一审法院在本案中只调处欧阳智鸿与曾彦斐之间的租赁合同关系，现欧阳智鸿明确在本案中只向曾彦斐主张权利，一审法院对此予以确认。如上所述，欧阳智鸿与曾彦斐之间的租赁合同关系至2016年12月15日解除，因此欧阳智鸿诉称被拖欠的租金与曾彦斐无关；至于公摊水电费和物管费，曾彦斐同意支付5649.37元，一审法院予以确认。欧阳智鸿主张因拖欠物管费、公摊电费等原业主被申请仲裁而代付了仲裁费902元，现向曾彦斐主张，出示了中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第24848号《决定书》（复印件）和申请人出具的《收据》等予以证明；一审法院认为，欧阳智鸿的主张符合常理，一审法院予以确认，根据曾彦斐所欠的5649.37元和欧阳智鸿主张的17503.98元确定曾彦斐按比例负担该902元中的291元。欧阳智鸿的其他诉讼请求没有事实或法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，一审法院于2019年9月21日作出一审判决：一、曾彦斐于判决发生法律效力之日起5日内支付物管费、公摊水电费共5649.37元给欧阳智鸿；二、曾彦斐于判决发生法律效力之日起5日内支付仲裁费291元给欧阳智鸿；三、驳回欧阳智鸿的其他诉讼请求。案件受理费4928元，由欧阳智鸿负担4878元，由曾彦斐负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审期间，关于欠租金额的问题，欧阳智鸿陈述从2017年6月3日到2018年8月26日，每月5000元合计74000元。关于欧阳智鸿装修的问题，欧阳智鸿陈述装修队是郑敏超找的，其在2017年8月底到10月底装修；郑敏超则陈述施工队是其介绍的，洽谈是欧阳智鸿与施工队洽谈的，欧阳智鸿加建期间房屋无法使用。在郑敏超陈述其借钱20000元以现金交租后，欧阳智鸿陈述：那个时候是有交20000元租金，正常来说是4个月的租金，但郑敏超说当六个月，我当时说把以前的欠款清完，才能当六个月，2017年4月16日退款3000元，2017年4月18日退款2000元，租金就不能减免。郑敏超陈述：2017年3月15日到4月14日我欠2000元租金，欧阳智鸿多次催促，我说生意难做，经营不佳，打个折吧，欧阳智鸿就答应了，欧阳智鸿要求我一次性交半年租金两万元，我答应了，但是我附加的条件是我要反借7000元，但是欧阳智鸿只借了我5000元。二审期间，欧阳智鸿陈述，2018年8月26日当天曾彦斐没有搬离什么东西，是曾彦斐确定不要热水器，就只是办理结清手续；郑敏超从2016年12月20日开始向欧阳智鸿交租，按照金额计算是交纳至2017年6月2日。关于《房屋租赁补充协议》后的“所有物资已与现房屋所有人结清”是什么意思，欧阳智鸿主张“所有物资”指的是物品，根据《房屋租赁合同》第五条第3款“承租方在迁出上述房屋时，必须把在租期内自置之全部家私搬走，如果承租方在租赁期限后尚不把家私全部搬走，视为承租方对余下物品放弃权利，出租方有权不经有关部门同意，在证人见证的情况下将家私出售，出售所得款项归出租方所得”，因为租金结算的问题，首先要腾空房屋，再另行结算；其要求结算但是曾彦斐、郑敏超互相推诿，所以其只能先收回房屋。曾彦斐陈述“所有物资”不包括租金水电费，因为其不拖欠任何租金水电费，在此期间欧阳智鸿没有要求其支付租金以及水电费；根据2019年6月9日欧阳智鸿与曾彦斐的录音可知，直到通话当天，曾彦斐连郑敏超拖欠多少费用都不清楚；若是曾彦斐拖欠费用，那么通话的内容应当是曾彦斐拖欠多少租金，而不是郑敏超拖欠多少租金，所以不存在欧阳智鸿所称的相互推诿的情况；当时（2018年8月26日）虽然是欧阳智鸿要求（写这句话），但曾彦斐觉得该要求并不过分，只是实事求是，其初衷是想确认双方此前并无纠纷，物品及租金等相关费用都是两清的，所以写这一句话并没有觉得有什么问题。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：曾彦斐是否应向欧阳智鸿支付2016年12月15日之后的租金。曾彦斐主张其与欧阳智鸿在2016年12月15日已经解除租赁合同关系。首先，在2016年12月15日之后至欧阳智鸿2019年4月26日起诉前，欧阳智鸿无证据证明曾向曾彦斐主张支付欠付的租金、水电费等费用。其次，欧阳智鸿自述2016年12月20日开始是由郑敏超向其交租，并且在之后向郑敏超催交租金、与郑敏超就减免租金等问题进行过协商，且就装修队问题与郑敏超联系。再次，郑敏超也确认曾彦斐所述的其与欧阳智鸿、郑敏超有关房屋租赁的情况，确认租赁关系存在于其和欧阳智鸿之间。最后，欧阳智鸿陈述在2018年8月26日曾彦斐并无从涉案房屋中搬离物品，是曾彦斐确定不要热水器，就只是办理结清手续，“所有物资”指的是物品。但是一方面在房顶上的热水器对涉案房屋并不构成占用，不影响房屋另行出租使用，另一方面如果欧阳智鸿与曾彦斐之间仍存在租赁关系，则欧阳智鸿在2018年8月26日未向曾彦斐主张结算租金、水电费等费用，与常理不符。因此，一审法院采信曾彦斐的陈述，认定欧阳智鸿与曾彦斐之间的租赁关系至2016年12月15日解除，该日期之后的租赁合同关系存在于欧阳智鸿与郑敏超之间并无不当。在欧阳智鸿明确其在本案只向曾彦斐主张权利的情况下，一审判决驳回欧阳智鸿主张的租金部分并无不当，本院予以支持。欧阳智鸿以其与曾彦斐之间并无书面解除租赁合同关系、是在2018年8月26日进行结算为由提出上诉，依据不足，本院不予采纳。综上所述，欧阳智鸿上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4928.6元，由上诉人欧阳智鸿负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年二月二十一日书记员 冯冠豪郭丽淳