上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终973号上诉人(原审原告)：包陈华，男，1982年1月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人(原审被告)：陈慕蓉，女，1989年11月2日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：吴银海，上海达贤律师事务所律师。原审第三人：上海海狸数据科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：季殿宝，董事长。原审第三人：禾舍公共租赁住房运营(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：季殿云，总经理。上诉人包陈华因与被上诉人陈慕蓉、原审第三人上海海狸数据科技有限公司(原为上海银亨投资控股有限公司，以下简称海狸公司)、原审第三人禾舍公共租赁住房运营(上海)有限公司(以下简称禾舍公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初42986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。包陈华上诉请求：1.依法撤销一审判决第五项，改判被上诉人向上诉人支付逾期付租违约金(按每日人民币660元的标准，从2018年9月21日计算至实际付清之日)；2.依法撤销一审判决第六项，改判被上诉人向上诉人支付解约违约金人民币200,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：一审判决对逾期付租违约金和解约违约金做了不合理的调整，明显偏袒被上诉人。上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》违约金的约定公平合理，不存在过高问题。一审判决忽略了很多关键事实，没有认真考虑上诉人的实际损失，导致判决违约金明显过低。陈慕蓉辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海狸公司表示，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。禾舍公司表示，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。包陈华向一审法院起诉请求：1.判令包陈华、陈慕蓉签订的《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除；2.判令陈慕蓉支付租金28,380元(按月租金19,800元的标准,从2018年9月21日计算至2018年11月3日)；3.判令陈慕蓉支付逾期付租的违约金54,780元(按每日660元的标准，从2018年9月21日计算至实际付清之日)；4.判令陈慕蓉支付物业管理费906.90元(按每月327.80元的标准,从2018年9月21日计算至房屋返还之日)；5.判令陈慕蓉支付使用费26,400元(按每月19,800元的标准,从2018年11月3日计算至房屋返还之日)；6.判令陈慕蓉支付解约违约金20万元。一审法院认定事实：包陈华(出租方、甲方)与陈慕蓉(承租方、乙方)于2015年12月17日签订《房屋租赁合同》并约定：由乙方向甲方承租上海市静安区延安中路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)(建筑面积163.90平方米)用于居住，租期自2015年12月21日至2025年12月20日；月租金18,000元，每三个月为一期，首期租金应于2015年12月21日或之前支付，后续租金为每期首月的七日前支付，如逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍支付逾期违约金，逾期超二十日的，视为乙方擅自终止合同并应承担违约责任，甲方有权解除合同；甲方交付房屋时，乙方应支付租赁保证金18,000元，租赁关系终止时，租赁保证金在抵充乙方应付费用后无息归还乙方；乙方应于租期届满后三日内返还房屋，如逾期返还的，每逾期一日则应按日租金两倍支付房屋使用费。合同特别约定，“1、违约金为贰拾万，2、物业管理费甲乙双方各承担一半(和每次房租一起支付)，3、每年递增900元/月，4、免租期为每年15天”。合同还约定了其他租赁事宜。2015年12月31日，陈慕蓉向包陈华支付租金等费用合计54,983元。包陈华收到租赁保证金18,000元，并收到租金及物业管理费至2018年9月20日。2018年10月18日，陈慕蓉收到包陈华(通过第三人)发送的短信催租通知。后包陈华以陈慕蓉拖欠租金为由，起诉至法院并提出诉请如上。2018年11月3日，包陈华提交的起诉状副本经法院送达至陈慕蓉。2018年12月13日，包陈华收回涉案房屋。一审法院审理中，包陈华、陈慕蓉确认涉案房屋月租金、日租金标准分别已调整至19,800元、660元。一审法院另查，包陈华已支付物业管理费至2018年12月31日。物业管理费标准为每月655.60元。一审法院认为，关于陈慕蓉是否为涉案合同主体，陈慕蓉未能提交受托签约的相关证据，海狸公司、禾舍公司亦否认自身系合同主体；从《房屋租赁合同》文本上看，合同首部载明“承租方(乙方)”为陈慕蓉，合同落款部位乙方处为“陈慕蓉”签名字样，合同上未见有陈慕蓉代理或代表他人签订合同之表述，结合陈慕蓉还存在支付租金的履约行为，法院依法认定陈慕蓉为合同主体之一。包陈华与陈慕蓉签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。陈慕蓉主张以其未付租金、未使用房屋且包陈华对此明知为由主张合同主体已经变更，然陈慕蓉并未提交经包陈华及海狸公司、禾舍公司同意变更合同主体的相关证据，而合同内容部分履行由他人完成并不必然导致合同主体变更，陈慕蓉该项主张缺乏事实及法律依据，法院不予采信。陈慕蓉未按约支付租金，并超过合同约定的期限，构成根本违约，应当承担相应的法律责任。基于陈慕蓉根本违约，包陈华有权解除合同，因包陈华所提交的包含要求解除合同内容的起诉状副本于2018年11月3日经法院送达至陈慕蓉，该日可被认定为合同解除之日，故法院依法确认合同于该日解除。合同解除后，陈慕蓉仍应支付租金至合同解除之日，包陈华要求陈慕蓉支付自2018年9月21日至2018年11月3日期间租金28,380元的诉请，合法有据，法院予以支持。合同解除后，陈慕蓉应当及时返还房屋并按约支付至返还之日(2018年12月13日)的使用费，包陈华要求按每月19,800元的标准计算并主张使用费26,400元，并无不当，法院对包陈华该项诉请予以支持。陈慕蓉应当按合同约定标准支付自2018年9月21日至2018年12月13日的物业管理费，该物业管理费应由陈慕蓉负担的金额为905.27元(655.60×12÷365×84÷2)，法院在该金额范围内支持包陈华该项诉请。陈慕蓉未按期支付租金，包陈华有权要求陈慕蓉支付自从2018年9月21日至实际付清之日的逾期付租违约金，因合同约定的逾期付租违约金计算标准过分高于因逾期付租造成的损失，法院应陈慕蓉请求将该计算标准调整至每日15元，并按此标准支持包陈华该项诉请。因陈慕蓉欠租行为已构成根本违约，包陈华有权按照合同约定要求陈慕蓉支付解约违约金，因包陈华主张的违约金金额过高，考虑当事人履约情况、违约程度及实际损失等因素，法院将该项违约金金额酌情调整为4万元。包陈华要求将已收到的租赁保证金18,000元用于抵扣陈慕蓉应付租赁相关费用，并无不当，法院予以准许。上海海狸数据科技有限公司、禾舍公共租赁住房运营(上海)有限公司经法院传票传唤、无正当理由拒不参加开庭审理，不影响案件的审理。一审法院判决如下：一、包陈华与陈慕蓉就上海市静安区延安中路XXX号西楼3层C室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除；二、陈慕蓉应于判决生效之日起十日内向包陈华支付租金28,380元(与租赁保证金18,000元相折抵后，陈慕蓉仍须支付10,380元)；三、陈慕蓉应于判决生效之日起十日内向包陈华支付房屋使用费26,400元；四、陈慕蓉应于判决生效之日起十日内向包陈华支付物业管理费905.27元；五、陈慕蓉应于判决生效之日起十日内向包陈华支付逾期付租违约金(按每日15元的标准，自从2018年9月21日计算至实际付清之日)；六、陈慕蓉应于判决生效之日起十日内向包陈华支付解约违约金40,000元。本院二审期间，包陈华提交与案外人之间的租赁合同一份，以证明租金损失。被上诉人对该合同不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，违约金具有赔偿性，用以填补守约方的损失，系损害赔偿的预定。因此在违约金与实际损失并不相符，两者相差悬殊时，裁判机关根据当事人的请求可以进行调整。合同解除后产生损失，合同的双方均有补救义务以避免损失的进一步扩大。一审法院考虑当事人履约情况、违约程度及实际损失等因素，将违约金金额酌情进行了调整，数额尚属合理，本院不再进行调整。综上所述，包陈华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,601.8元，由上诉人包陈华负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年二月二十七日书记员 苗一路附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……