贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15695号 原告：邹六勇，男，汉族，出生于1970年6月15日出生，住所贵州省毕节市七星关区。 原告：张成兰，女，汉族，1968年6月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：彭润（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：孙照燃（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李娇，系该公司员工。 原告邹六勇、张成兰与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告邹六勇、张成兰及其委托诉讼代理人彭润、孙照燃，被告贵州七众置业有限公司委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹六勇、张成兰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告立即向原告交付办理位于毕节市交汇处圆梦国际商业群楼1层522号以及圆梦国际第5号楼负2层26号商品房转移登记的有关文书;二、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计201636.00元（违约金计算以2184580.00元为基数,从2017年5月2日起按日万分之一计算至向原告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）;三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告改变第二项诉讼请求中违约金计算方式为：违约金计算以2184202.00元为基数，按照同期同类银行贷款利率上浮30％，从2017年5月2日计算至向原告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止。事实及理由：原告与被告分别于2014年10月11日、2017年6月30日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）两份，约定由原告购买被告位于毕节市交汇处的圆梦国际商业群楼1层522号以及圆梦国际第5号楼负2层26号商品房，合同约定商业群楼1层522号的房款总价为204160.00元，第5号楼负2层26号的房款总价为1980420.00元。同时，两份合同的第八章第二十二条第三项关于转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列方式处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2014年10月11日一次性向被告支付了第5号楼负2层26号的房款1980420.00元，于2017年6月30日前向被告支付了商业群楼1层522号房的房款204160.00元，以上房款共计2184580.00元。但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，同时也未为原告办理不动产转移登记。原告认为，被告未按以上约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告贵州七众置业有限公司书面辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 被告贵州七众置业有限公司口头辩称，关于原告所述办理商品房转移登记有关文书，我公司已于2019年12月16日在奥莱国际小区电梯、公告栏等张贴了通知，通知业主可以携带商品房买卖合同、身份证、户口本、结婚证以及购房收据等到贵州七众置业有限公司办理不动产权证书，所以我方认为，关于原告所述计算期限，应截止到2019年12月16日。 本院经审理认定事实如下：原告与被告分别于2014年10月11日、2017年6月30日签订了《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告位于毕节市交汇处的圆梦国际商业群楼1层522号以及圆梦国际第5号楼负2层26号商品房，合同约定商业群楼1层522号的房款总价为204160.00元，第5号楼负2层26号的房款总价为1980042.00元。同时，两份合同的第八章第二十二条第三项关于转移登记中约定：（一）出卖人承诺于2017年5月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2014年9月16日、2014年10月11日分两次向被告支付了第5号楼负2层26号的房款共计1980042.00元，于2017年6月30日前以返租租金、商铺违约金抵扣的方式向被告支付了商业群楼1层522号房的房款204160.00元，以上房款共计2184202.00元。但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未为原告办理不动产转移登记。被告在庭审中称，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，即被告不具备交付办理产权转移登记的有关文书的条件，经本院释明，原告撤回要求被告交付涉案商品房移登记的有关文书的诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据已经庭审举证、质证,并收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，并于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持，违约金应从被告违约的次日，即2017年5月2日起开始计算。因涉案房屋现在仍然不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，涉案楼房不具备办理房屋产权转移登记条件，因此，违约金应计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。故对被告无事实及法律依据的抗辩，本院不予采纳。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额2,184,202.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因双方在合同中并未选择逾期180日后的违约责任选项，故原告可选择此选项，也可以在法律规定的范围内主张，结合原、被告双方的履约情况，原告主张的违约金符合客观实际和法律规定，本院予以支持。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额2,184,202.00元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告邹六勇、张成兰之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下： 被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邹六勇、张成兰逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款2,184,202.00元为基数，自2017年5月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告邹六勇、张成兰之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,162.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年二月六日 书记员  王 贵