山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0791民初362号 原告唐致芹，女，1971年12月10日生，汉族，住山东省莱州市。 委托代理人周建容，山东致允律师事务所律师。 委托代理人王亮，山东致允律师事务所实习律师。 被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号，组织机构代码：69311677-7。 法定代表人黄贤明，该公司董事长。 原告唐致芹与被告亿丰置业公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐致芹的委托代理人周建容、王亮到庭参加了诉讼。被告亿丰置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐致芹向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告逾期交房违约损失35117元（自2015年8月1日起-2017年1月31日止）。2、本案的诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2010年，基于被告亿丰置业公司在其开发的亿丰时代广场房产项目广告中宣称的前十年按8%固定回报、10年超长委托经营。原告购买了该项目中二期6号楼A2-067号房，原告与被告亿丰置业公司所签订的商品房预售合同，约定亿丰置业公司书面通知原告办理房屋交付手续，该房使用权归亿丰置业公司，而亿丰置业公司未将房屋交付原告。原告与被告亿丰物业公司签订委托经营合同，合同约定原告委托被告经营管理并出租原告的上述房屋，委托期限10年，其中第一至第三年免租，第四至第十年每年固定租金为24640元，租金每半年一付等。原告认为二被告在房屋买卖及托管过程中的工作人员、办公地址是一样的，实际为一套人马两个牌子，且都承诺向原告支付房租，二被告应共同承担对原告支付租金的义务。 被告亿丰置业公司未到庭但提交了书面答辩意见，1、同意继续履行与原告签订的商品房买卖合同；2、亿丰置业公司与原告签订的仅是房屋买卖合同，存在房屋买卖关系，并不存在房屋租赁关系，亿丰置业公司与亿丰物业公司是两个独立的法人，答辩人未承诺支付租金，在租赁合同中，不是适格的被告。3、原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，根据合同的相对性原则，房屋租金的支付主体应该是房屋出租者，而亿丰置业公司并非房屋的出租者、亦非房屋的委托经营管理者，另外，原告与亿丰置业公司签订房屋买卖合同后，亿丰置业公司已经按双方的合同约定履行合同义务，亿丰置业公司不存在任何违约行为，对于原告与潍坊亿丰物业公司签订的委托经营管理合同及相关的材料，我方不知情，与我方无关，所产生的任何义务，包括税金等，亿丰置业公司作为合同之外第三人，均不承担任何义务。4、关于房屋是否交付的问题，亿丰时代广场就是一个投资型的商场经营模式，原告所购房产与普通的商品房是不一样的，该房产不是以交付原告居住为目的，购买该房产的目的从中营利，且每年收取固定收益，买受人将所购房产交给第三者经营管理，即视为交付，在房屋买卖合同中是有约定的。5、对于被告提供的宣传页等，并无亿丰置业公司公章，对其来源的真实性、合法性有异议，内容有异议，亿丰置业公司认为与本案无关联性。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2012年8月，原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的亿丰时代广场（二期）6号楼沿街2-067号商铺，建筑面积为30.24平方米，每平方米8046.13元，总价款为243315元；出卖人应在2013年12月30日前，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止；该商品房所在楼宇的房屋使用权归出卖人。 后，原告向被告亿丰置业公司交付购房款。至今，亿丰置业公司未将上述商品房实际交付给原告，亦未按约定办理权属登记，原告亦未取得房地产权属证书。 2012年8月1日，原告与潍坊亿丰商业物业管理有限公司签订委托经营管理合同一份，约定原告所购商铺由潍坊亿丰商业物业管理有限公司代管经营，委托期限：市场正式开业之日起五周年，亿丰物业公司承诺于2012年8月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。第1-3年免费由亿丰商业物业公司使用，第4-5年每年给原告固定租金24640元，因租赁产生的各种税费，亿丰商业物业公司有权从原告收益中代扣代缴。被告已支付唐致芹租金1843元。 另查明，原告所购商铺所在的亿丰时代广场二期未通过消防验收，至今不能交付使用，有潍坊市公安消防支队高新区大队于2015年11月10日发布的公告以及潍坊高新区建设局于2015年12月24日、2015年12月28日分别出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》予以证实。 以上事实，有原告提供的商品房预售合同、委托经营管理合同证据及当事人的陈述等在案为证，足以认定。 本院认为，原告与被告亿丰置业公司所签订的商品房预售合同、与潍坊亿丰商业物业管理公司签订的委托经营管理合同，均系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。商品房预售合同约定，被告亿丰置业公司应于2013年12月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告，但被告亿丰置业公司开发的涉案商品房至今未能通过消防验收，无法达到交房的条件，致使原告收取租金的收益目的无法实现，被告应当承担逾期交房的违约损失。双方虽在商品房预售合同第九条第二项约定，买受人已经签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，但该条约定是以原告与亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而亿丰物业公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同的相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为亿丰置业公司抗辩的依据；另外涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，却主张未经消防安全验收合格的涉案商铺已交付使用，显然与事实不符，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营”的法律规定相违背，故被告关于涉案商铺已交付使用的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。 原告与亿丰物业公司签订的委托经营管理合同约定，委托期内第1-3年免费由亿丰商业物业公司使用，第4-5年每年固定租金24640元，亿丰物业公司承诺于2012年8月1日起委托经营期限开始计算。原告因被告逾期交房所产生的损失实为每年租金收益损失，扣除被告已支付的租金1843元，尚欠35117元（2015年8月1日-2017年1月31日）。故对原告要求被告亿丰置业公司支付逾期交房违约损失35117元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 被告潍坊亿丰置业有限公司支付原告唐致芹逾期交房违约损失35117元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1066元，减半收取533元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费1066元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 高 鹏 二〇一七年三月二十一日 书记员 王素杰