山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1836号 上诉人（原审被告）：于桂英，女，1962年9月16日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：吕思福（于桂英之夫），住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：谢筱莉，女，1982年12月8日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 原审被告：于宏业，男，1973年8月14日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人于桂英因与被上诉人谢筱莉、原审被告于宏业房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初6994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 于桂英上诉请求：一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初6994号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费、保全费由谢筱莉承担。事实和理由：一、于桂英从未委托于宏业出售涉案房屋，谢筱莉在一审时提交的委托书中的签名系伪造。1、谢筱莉在一审时提交的委托书明显是伪造的。谢筱莉在一审庭审时称委托书是从中介工作人员张彦处取得，张彦称该委托书从于宏业处取得，而于宏业本人对此却并不认可，根据一审调查的事实，即使是谢筱莉及张彦也不能确定委托书中的六人的签字是不是本人所书写；2、一审庭审时于桂英当庭提交了书面的申请要求对签名及捺印的真实性进行鉴定，对授权书的签名真实性进行鉴定，而一审法院却无视证据规则要求，在没有委托鉴定机构对签名真实性进行鉴定的情况下就做出判决，不仅侵害了于桂英的举证权利，也违反了法定程序。二、于宏业的行为不构成表见代理。1、物权法明确规定，不动产权的归属以登记为准。谢筱莉在与于宏业签订买卖合同时，涉案房屋明确登记在了于桂英的父亲于承俊的名下，而且在《买卖合同》第十五条中也写明“因此房产权在其父母名下，其儿子于宏业作为房产买卖代理人及担保人，保证此房产权无任何纠纷，负责其房产买卖及过户的一切手续，如因此无法正常过户到乙方名下，于宏业负担产权人于承俊应承担的所有赔偿责任与义务”。从该条款内容可以看出，谢筱莉对涉案房屋是于承俊夫妻的房产是明知的，却要与于宏业签订《买卖合同》，并非善意第三人，由此产生的不利后果应当由其个人承担；2、于宏业本人对涉案房屋不享有任何权利，其行为也不可能构成表见代理。于桂英的父亲于承俊于2015年1月13日已经去世，各继承人并未对涉案房屋进行继承分割，因此涉案房屋的所有权暂未确定，一审判决认定的于宏业为涉案房屋的共同共有人明显属于事实认定错误。2018年10月8日，于承俊的继承人签订的不动产（房屋）继承协议书明确了涉案房屋归于桂英所有。因此，于宏业自始就对涉案房屋不享有任何权利；3、于宏业并非涉案房屋的实际控制人。涉案房屋交付后，因各继承人并没有对涉案房屋所有权的归属进行分配，暂时由于宏业使用涉案房屋，基于亲属关系，其他继承人也没有提出异议，但使用涉案房屋并不意味着于宏业控制了涉案房屋。 谢筱莉未提交答辩意见。 谢筱莉向一审法院起诉请求：1、确认谢筱莉与于宏业签订的房屋买卖合同及附加合同有效；2、判令于宏业、于桂英协助办理过户手续；3、本案诉讼费由于宏业、于桂英承担。 一审法院认定事实：2013年7月1日，因于承俊位于房屋拆迁，由其子于宏业作为代理人与房屋征收部门签订房屋补偿协议，选择B户型（建筑面积70平方米）、D户型（建筑面积90平方米）安置房屋各一套。2015年1月13日于承俊因死亡注销户籍。2015年7月16日，于宏业以于承俊代理人的身份在房号确认书上签名，确定安置的B户型房屋位于即墨古城片区户。 2016年8月27日，谢筱莉作为乙方（买方）与于宏业、赵作芝作为甲方或甲方委托代理人（卖方）通过中介即墨市开元房产中介服务部签订《买卖合同》，该合同主要约定：甲方将位于古城D2安置区D17号楼802户房屋，建筑面积约为70平方米，出售给乙方。房屋成交价为350000元，乙方于2016年8月27日向甲方支付购房定金20000元，于2016年8月28日向甲方支付首付款40000元，剩余购房款290000元，待下来房权证后办理房产交易时，以银行贷款的方式（或一次性付清）。本合同签订时甲方应将有关房屋的手续《房号确认书》交由中介方保管，交房时间为第二次交首付款时，乙方得到钥匙后可对该处房屋进行装修并入住。合同第十五条约定：因此房产权在其父母名下，其儿子于宏业作为房产买卖代理人及担保人，保证此房产权无任何纠纷，负责其房产买卖及过户的一切手续，如因此无法正常过户到乙方名下，于宏业负担产权人于承俊应承担的所有赔偿责任与义务。谢筱莉为此支付中介服务费3500元。合同签订当日，谢筱莉向于宏业支付购房定金20000元；2016年8月28日向于宏业支付首付款40000元。谢筱莉支付首付款后，于宏业将涉案房屋交付给谢筱莉，谢筱莉对涉案房屋进行了装修并出租。 2018年1月8日，谢筱莉作为乙方与于宏业作为甲方签订附加合同，该合同主要约定：乙方购买甲方位于古城D区17号楼1单元802户房屋，共计房款350000元，已经首付60000元整，剩余房款290000元经甲乙双方协商，乙方同意甲方要求2018年1月8日再次追加首付款100000元。甲方必须承诺：1、此房无任何纠纷，政策允许办证后甲方要在30个工作日内必须配合乙方办理过户手续。2、在房权证过户到乙方之前房屋所有的增值部分全都归乙方所有。甲方不得再以任何理由追加任何要求直到房子过户到乙方名下为止。因甲方是父母的房子由儿子于宏业作为担保人，保证房屋能够正常过户到乙方名下。签订该附件合同当日，谢筱莉向于宏业支付购房款100000元。 2018年10月8日，包括于宏业、于桂英在内的于承俊的继承人签订不动产（房屋）继承协议书，均同意涉案房屋归于桂英所有。之后，其母亲根据子女的赡养情况，决定将房屋给于桂英。涉案房屋于2019年4月4日登记到于桂英名下，登记的房屋坐落为即墨市户。 一审庭审中，谢筱莉提交委托书一份，内容：经我们协商一致同意委托于宏业代理办理古城D2区17号楼一单元802室（70平方米）房屋的出售，代理人在办理过程中签约的文件我们均予以承认。于桂敏、于桂智、于桂婵、于桂莲、于桂英、于守江在委托人处签名，落款日期为2018年1月5日。 谢筱莉申请即墨市凯旋房产中介服务部经营者孙显豪出庭作证，孙显豪称即墨市凯旋房产中介服务部与即墨市开元房产中介服务部系合作关系，于宏业将房源挂在即墨市凯旋房产中介服务部，谢筱莉要买房子，其与张彦一起促成了该笔交易，房东确实将房屋出售给了谢筱莉。 另查明，于宏业系于承俊的儿子，于桂英系于承俊的女儿。 一审法院认为，谢筱莉与于宏业签订房屋买卖合同时，房屋补偿协议及选号确认书确定的房屋所有权人于承俊已经死亡，涉案房屋由于承俊的所有继承人共同共有。于宏业作为于承俊的儿子和涉案房屋的共同共有人，其持有房屋补偿协议及选号确认书，并且实际控制该房屋，合同约定的房屋价格符合当时的市场价格，谢筱莉作为善意购房者有理由相信于宏业有权出售该房屋。即使于宏业在签订房屋买卖合同后提交给中介的委托书中相关继承人的签字并非本人书写，于宏业的行为亦构成表见代理，故于桂英申请对委托书中签名及捺印真实性进行鉴定的申请，一审法院依法不予准许。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”、第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，谢筱莉要求确认买卖合同及附加合同有效，并要求于桂英协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。因涉案房屋登记在于桂英名下，故谢筱莉要求于宏业协助办理房屋过户手续的诉讼请求，无事实依据，一审法院依法不予支持。若因于宏业无权处分涉案房屋给于桂英造成了损失，于桂英可另案向于宏业主张。案件审理中，谢筱莉自愿申请撤回对于承俊的起诉，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决：一、谢筱莉与于宏业于2016年8月27日签订的《买卖合同》及于2018年1月8日签订的《附加合同》合法有效；二、于桂英于判决生效之日起二十日内协助谢筱莉办理位于即墨市户房屋【权证号为：鲁（2019）即墨市不动产权第0007900号】过户手续；三、驳回谢筱莉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费5650元（谢筱莉预缴），减半收取2825元，保全费2270元（谢筱莉预缴），均由于宏业负担。 二审中，当事人未提交新证据。 经审理查明，一审法院认定的事实属实。 本院认为，一审认定于宏业与谢筱莉签订的买卖合同合法有效，并无不当，本院予以确认。理由如下：一、1、涉案房屋系拆迁安置房，因案外人于承俊位于的原房屋被拆迁后安置而得，无论是于承俊生前时签订拆迁安置补偿协议，还是于承俊死亡后签订房号确认书，均由于宏业以代理人的身份签字。2、于宏业系于承俊之子，系于承俊的法定继承人之一，于承俊对外作为代理人处理涉案房屋相关事宜符合农村的风土民情和善良风俗。3、涉案房屋买卖合同签订时，房屋交易价格符合当时的市场行情。4、谢筱莉在一审时提交的证据结合房屋中介服务部的工作人员出庭作证的证言，足以证明谢筱莉在签订买卖合同时已经尽到了相应的注意义务。5、于桂英在二审中自认，涉案房屋在交付后由于宏业使用，可见，谢筱莉在购买涉案房屋时，涉案房屋实际上也由于宏业占有、使用，由于宏业的实际控制。综合考虑上述案情，本院认为，谢筱莉在签订买卖合同时已经尽到了相应的注意义务，其作为善意相对人，有理由相信于宏业有权代为出卖涉案房屋。二、谢筱莉与于宏业在2016年8月即已签订买卖合同，并取得涉案房屋，在长达两年后的2018年10月，于桂英等才与于宏业签订继承协议书，该行为明显有违诚实信用原则，谢筱莉购买涉案房屋的行为依法应当得到保护。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一审认定涉案房屋买卖合同合法有效并根据涉案房屋现实际登记情况判令于桂英协助办理房屋过户手续，并无不当，本院予以维持。于桂英的上诉理由不能成立，本院不予采纳。于桂英如果认为于宏业出卖涉案房屋的行为侵害其权益，可另案向于宏业主张。 综上所述，于桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人于桂英负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东