上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终989号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海璨阳实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶道良，总经理。委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。委托诉讼代理人：许骏骏，上海同本律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：索肯(上海)科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：严发展，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青，上海汇筠律师事务所律师。上诉人上海璨阳实业发展有限公司(以下简称“璨阳公司”)因与被上诉人索肯(上海)科技有限公司(以下简称“索肯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初21206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人璨阳公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六项，依法改判确认璨阳公司与索肯公司就上海市宝山区萧云路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)签订的《厂房租赁合同》及补充协议于2018年2月1日解除；璨阳公司无需支付索肯公司租金及使用费人民币(以下币种均为人民币)220万元；索肯公司赔偿璨阳公司经济损失462万元。事实与理由：第一，一审法院判决索肯公司起诉状副本送达之日为合同解除之日是错误的。双方签订的《厂房租赁合同》及补充协议无法履行的主要原因有二：一是索肯公司提供的房屋不符合合同约定，被宝山工业园区发出限期搬离通知，被采取封门、停电等强制措施；二是系争厂房及所占土地在2018年2月已确定拆除及土地收储。一审法院已查明了上述事实，完全可以确定租赁合同是在2018年2月1日因房屋不符合约定及土地收储而无法实际履行的，故应当直接认定合同无法履行之日为合同解除之日。第二，一审法院判决璨阳公司支付租赁及使用费220万元没有事实依据，且不公平。璨阳公司在2018年2月1日即按照政府要求搬离了房屋，次承租人也陆续在政府的要求时间内搬离了房屋，其中，上海芳瑞物流有限公司在2018年8月15日搬离，另有生效判决支持上海芳瑞物流有限公司应付给璨阳公司租金30万元。索肯公司在2018年2月即与政府洽谈房屋拆除及土地收储补偿方案，索肯公司不可能在土地收储谈判期间使用或出租房屋，也不可能因次承租人有遗留物品而遭受经济损失。一审法院简单以璨阳公司与索肯公司未进行房屋书面交接为由判令璨阳公司继续支付租金及使用费，明显不当。且即使需要计算房屋租金或使用费，也应当以璨阳公司收取次承租人的租金或使用费为限。第三，一审法院判决索肯公司赔偿璨阳公司经济损失62万元未尊重客观事实，对璨阳公司不公平。合同解除的原因在于系争厂房不符合合同约定且房屋及土地被国家收储，璨阳公司对于房屋租赁合同解除并无过错，装修装饰损失与租金收益损失应当由索肯公司承担全部赔偿责任。且索肯公司必然因房屋拆除及土地收储获得相应补偿，璨阳公司装修装饰自然应当纳入补偿范围，一审法院应当调查索肯公司因土地收储获得的补偿情况。被上诉人索肯公司辩称：不同意璨阳公司的上诉请求。2018年2月1日璨阳公司的次承租人仍在使用系争厂房，因此不存在双方合同已于2018年2月1日解除的情况。璨阳公司的上诉理由均不能成立。一审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。索肯公司向一审法院起诉请求：1、判令索肯公司与璨阳公司之间的厂房租赁合同于2018年11月21日解除；2、判令璨阳公司支付欠付租金3,734,500元(按每年462万元的标准，自2018年2月1日算至2018年11月21日)；3、判令璨阳公司支付房屋使用费1,411,600元(按每年462万元的标准，自2018年11月22日算至2019年3月12日)；4、判令璨阳公司支付违约金1,543,830元(按上述欠付总额的30%计算)；5、判令璨阳公司赔偿恢复房屋原状及修复设备的损失100万元。一审审理中，索肯公司补充如下事实：璨阳公司于2019年3月12日将系争厂房返还给了索肯公司，并申请撤回第5项诉讼请求。璨阳公司向一审法院提起反诉请求：1、确认索肯公司与璨阳公司之间厂房租赁合同于2018年2月1日解除；2、判令索肯公司赔偿经济损失462万元；3、判令索肯公司返还租赁保证金105万元。一审法院认定事实：1、索肯公司是上海市宝山区萧云路XXX号厂房的权利人，宗地面积34,820.6平方米，建筑面积30,786.61平方米，用途为厂房。2、2015年10月23日，出租方索肯公司(甲方)与承租方璨阳公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将萧云路XXX号总占地面积34,821平方米内的所有厂房及其配套设施租赁给乙方使用(建筑面积为30,786.61平方米)。其中，第一条租赁物状况及用途约定，系争厂房用途仅限于工业生产、加工及仓储等；采取包租的方式，由乙方自行管理，甲方定期监督和检查，以保证厂房的安全使用。第二条租赁期限约定，租赁期限为6年，自2016年1月1日至2021年12月31日。第三条免租期及租赁物的交付约定，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，乙方同意按现状承租，租赁期满之后乙方按照租赁起始时状况返回租赁物及附属设施，甲方将房地产权证、排污许可证、消防合格证等复印件给乙方。第四条租金及支付约定，租期开始的前3年的租金为每年630万元，每3年为一个租金变动周期，每期的租金将在上期租金的基础上递增7%；租金以3个月为一期，先付后用，须提前20天支付之后3个月的租金。第五条租赁保证金及支付，租赁保证金为105万元；租期届满，在乙方已向甲方交清一切费用，并向甲方交还租赁物等合同约定的责任后7日内，甲方无息退还保证金。第六条其他费用约定，如果因甲方的原因造成乙方的企业无法正常生产经营的，由甲方赔偿乙方经济损失，但损失上限为该自然年度所实际收到的租金总额；甲方必须保证排污管道正常畅通；乙方需要在厂房里安装电梯或者办公楼及宿舍楼装修，经甲方同意后，在不毁损主体结构及符合消防的要求前提下进行施工，涉及费用由乙方承担；如果乙方希望在租赁物进行公司登记注册，甲方应予配合。第七条租赁物、场地及专用设施维修、保养约定，甲方负责租赁物主体结构的维修工作，乙方负责对租赁物主体结构之外的设施以及其在租赁物中自行安装的设施设备进行日常维护；出现应由甲方承担维修责任的事项时，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后立即或尽快开始维修，逾期不维修的，乙方可代为维修。第十一条租赁物的转租约定，获得甲方同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租。第十二条违约及赔偿责任约定，乙方延期支付租金或其他能源费用，按欠付租金的日千分之五向甲方支付违约金，延期超过30天或者两次以上未按合同规定缴纳租金的，甲方有权解除本租赁合同。上述合同签订后，璨阳公司向索肯公司支付了保证金105万元。2015年10月27日，甲方索肯公司与乙方璨阳公司签订《补充协议》，约定办公家具交由乙方使用，仓库地面由乙方负责填补等。同年11月26日，甲方索肯公司与乙方璨阳公司签订《厂房租赁合同附加条款》，约定甲方同意乙方转租，乙方全权负责整个厂区的规划和管理等。双方另签订了《补充协议(二)》，主要内容为于2016年底宝山园区排污管道统一铺设好后，索肯公司马上申请排污许可证；璨阳公司需要在租赁场地注册新公司需索肯公司配合，索肯公司一定配合办理。2016年4月29日，索肯公司向璨阳公司回复函一份，主要内容为：1、近期自来水没有正常供水，我司已联系自来水公司，因我司厂区门口萧云路尚无安装接水主管道，导致接水施工无法实施，需园区统一安排铺设主管道才能完成，如贵司采取开井取水等方式，合理费用我司可以部分承担；2、关于贵司转租第三方需园区盖章及办理证件事宜，我司已多次和园区沟通，但园区拒绝办理，我司无法给予更多帮助。2017年2月23日，甲方索肯公司与乙方璨阳公司签订《补充协议》，约定：1、由于厂房所在地宝山工业园区管委设施问题，厂房自来水尚未接通，厂房不能注册生产企业，双方同意自2017年2月1日起房租临时调整为每年462万元，待自来水接通正常使用，厂房能注册生产企业时，租赁合同恢复到租金每年630万元；2、双方约定厂房租赁费每三个月付款一次，先付后用，2017年厂房租赁费支付节点为同年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，以后年份以此类推。租赁期内，璨阳公司除留有个别办公室自用外，将系争厂房的绝大部分转租给了多家公司。3、2017年12月29日，上海宝山工业园区安全生产委员会向璨阳公司出具停产停业整顿通知书，主要内容为：璨阳公司存在严重消防安全隐患和生产安全隐患，现责令停产停业整顿。同日，上海宝山工业园区安全生产委员会向璨阳公司发限期搬离通知书，主要内容为：璨阳公司未经园区备案批准私自把厂房租赁给上海芳瑞物流有限公司等多家单位，违反了宝山工业园区的相关规定，要求立即解除与所有租赁单位的租赁合同，并限期搬离。同日，上海宝山工业园区管理委员会向璨阳公司发限期搬离通知书，主要内容为：璨阳公司未经园区备案批准私自把厂房租赁给上海芳瑞物流有限公司等多家单位，引进的项目不符合宝山区、园区产业导向，违反了宝山工业园区相关规定，要求立即解除与所有租赁单位的租赁合同，2018年2月7日前将所有住宿人员全部搬离，3月15日前，宿舍内货物全部搬离，4月1日前，所有货物只出不进，4月15日前，所有货物搬离园区。2018年3月，上海宝山工业园区管理委员会向各次承租人发限期搬离通知书。后璨阳公司及次承租人陆续搬离系争厂房，璨阳公司停止支付2018年2月1日起的租金。2018年6月22日，索肯公司向璨阳公司发函，主要内容为贵公司拖欠2018年2月1日至6月30日期间的房租1,925,000元，且未经业主同意乱搭乱建，造成不良影响，要求于6月30日前付清租金，并妥善处理内部违章搭建问题，恢复原样。4、关于系争厂房的返还。一审审理中，璨阳公司表示，璨阳公司于2018年2月1日已搬离系争厂房，除两家次承租人外的大部分次承租人于同年4月15日前全部搬离，最后一家承租人于同年8月15日搬离。索肯公司则表示，2019年3月初璨阳公司仍占有涉案场地，雇佣了一名保安在现场看守未清理的物品，直至2019年3月4日，璨阳公司的物品才全部搬离系争厂房。同日，索肯公司收回了系争厂房。一审审理中，璨阳公司、索肯公司曾于2018年11月21日一致同意由璨阳公司将系争厂房恢复原状后，双方于一周内办理书面交接手续。后双方因对现场状况及次承租人现场遗留物品等问题存在分歧，未办理最终交接手续。一审庭审中，璨阳公司表示现场遗留物品可由索肯公司自行处理。一审庭审后，索肯公司反映虽然璨阳公司表示现场遗留物品可由索肯公司自行处理，但之后有多位人员要求取回遗留在系争厂房内的物品。为证明己方主张，索肯公司提交了系争厂房内状况照片若干。璨阳公司对真实性无异议，表示次承租人接到相关搬离通知时间较急，因此有部分垃圾遗留在了现场；有一处次承租人为搬离大型货物需要，将两扇门拆除后摆放在了地上，墙体开凿了个缺口；一楼地上水泥墙体是次承租人搭建，用以水产养殖；另有些是当时交付的现状，也不存在蓄意破坏厂房的情况。为证明己方主张，索肯公司向一审法院提交了相关电费发票。根据索肯公司提供的电费发票，地址为萧云路XXX号该户2017年9月至12月发生电费金额大致在6万元至8万元左右，2018年2月至同年4月发生电费金额大致在4万元至6万元左右，同年5月之后电费大幅度减少，金额大致在25,000元左右，与基础电费基本相当。5、关于损失。为证明租金损失，璨阳公司向一审法院提交了其与次承租人签订的租赁合同20份，证明因合同终止导致的租金损失合计4,507,044元。上述相关租赁合同中约定的租赁标的物涉车间、仓库、办公室、宿舍、厨房等，用途多为物流、仓储、加工、办公等。索肯公司对上述证据的真实性无法确认，且认为与本案无关，涉案租赁合同约定次承租人的权利义务均由璨阳公司自行解决。为证明装修损失，璨阳公司向一审法院提供了消防改造合同、银行流水，证明璨阳公司对系争厂房进行了部分消防改造。索肯公司对真实性、关联性不予认可，认为是璨阳公司自行进行的。璨阳公司还向一审法院提交了电梯大修、改造合同，证明璨阳公司进行电梯维修。索肯公司认为只有复印件，对真实性不予认可，涉案合同约定所有费用均由璨阳公司自行承担。璨阳公司还向一审法院提交了施工协议、施工明细、补充协议、银行流水，证明璨阳公司对系争厂房进行了填坑、砌墙等装饰装修，共发生施工费用3,068,100元，其中仲兆中197万元、何正军1,033,000元、李三毛65,100元。索肯公司对上述证据三性不予认可，认为相应装修应当是次承租人完成，涉案租赁合同约定装修费用由璨阳公司自行承担。一审审理中，经璨阳公司申请，一审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争厂房的装饰装修残值进行司法鉴定。鉴定意见书及折旧计算说明，相关意见为：1、装修工程项目所涉造价为2,893,106.14元；2、消防维修项目所涉造价为10万元；3、电梯改造工程项目所涉造价16万元。对鉴定意见书及折旧计算说明，索肯公司认为鉴定时未对索肯公司与璨阳公司及次承租人的装饰装修进行区分，折旧起算点应为2016年1月1日，折旧结算点应为2019年3月。对鉴定意见书及折旧计算说明，璨阳公司无异议，并表示现场踏勘时鉴定单位是根据现场进行了判断后进行的测量，并非对全部范围进行的测量。针对索肯公司的异议，鉴定单位的意见为：现场踏勘时索肯公司认为系争厂房内的添附均不是璨阳公司的，在对初稿发表意见时，也未要求进行区分，索肯公司也没有提交相关证据材料。根据现场的情况，鉴定单位也无法进行区分。对折旧起算时间，根据相关会议纪要，要求索肯公司就竣工时间在一周内回复，索肯公司未作回复。对折旧截止时间，鉴定单位根据双方的意见分别提供了相关数据。另外，鉴定单位还表示，现场踏勘并没有对厂区内所有建筑进行评估，而是根据璨阳公司的主张进行的测量，主要涉及1、2、3号楼和宿舍办公楼，地坪部分有根据地坪的颜色进行测量。现场无法判断是否有完成消防维修项目和电梯改造项目。为此，璨阳公司支付了评估费90,100元。一审审理中，璨阳公司明确损失包括租金损失及装修损失，因双方对赔偿责任有上限约定，故按年租金462万元来主张损失。根据鉴定意见书，包括装修部分2,483,471.5元，消防维修87,333.33元，电梯改造109,333.33元，差额部分系租金收益损失。6、根据2017年5月25日宝山工业园区发布的《宝山工业园区闲置厂房租赁管理办法》中对承租企业的标准和条件、拟出租厂房登记备案、承租企业的租赁登记备案等进行了相关规定，包括承租企业禁止从事仓储、物流、印染等不符合园区产业导向的高能耗、高污染加工制造业；企业拟承租闲置厂房的，与承租企业双方基本达成租赁意向后、签订正式合同前须首先向园区企业服务部提交备案资料，承租企业领取准入通知书后，厂房出租企业和承租企业方可签订相关租赁协议等。一审审理中，一审法院至上海宝山工业园区了解涉案租赁合同履行情况。据宝山工业园区相关工作人员称，系争场地及厂房原系从相邻场地处接水，相邻场地被拍卖后，索肯公司因费用等问题未进行接水，故系争场地及厂房是没有水的，消防存在问题，也没有取得排污许可、环评许可，系争厂房内还存在“三合一”等问题，故发出了相关通知。2017年5月上海宝山工业园区制定了相关管理规定，要求次承租人要进行备案，也没有相关企业进行过备案。系争厂房也没有涉动拆迁，没有签订动拆迁安置补偿相关协议。一审法院认为：索肯公司与璨阳公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。涉案租赁合同履行期间，系争厂房所在的宝山工业园区向璨阳公司出具多份限期整改、限期搬离等通知，璨阳公司及相关次承租人也已搬离了系争厂房，故涉案租赁合同实际已无法继续履行，现双方也均要求确认涉案租赁合同解除，一审法院予以准许。本案的争议焦点在于：一、如何确定合同解除的时间；二、合同解除的责任方；三、合同解除后果的处理。关于第一个争议焦点。璨阳公司主张其已于2018年2月1日实际搬离系争厂房，故涉案租赁合同应于该日解除。一审法院认为，璨阳公司将系争厂房绝大部分转租给多家次承租人，结合璨阳公司自述的次承租人实际搬离时间，璨阳公司现以其自己实际搬离时间作为合同解除之日，于法无据，不予采纳。索肯公司主张涉案租赁合同自璨阳公司收到起诉状副本之日即2018年11月21日解除，符合相关规定，可予准许。关于第二个争议焦点。本案中，导致涉案租赁合同无法继续履行的实质原因是系争厂房因被检查发现存在严重消防安全隐患和生产安全隐患，由宝山工业园区发出多份限期整改、限期搬离通知。对此，一审法院认为，索肯公司作为出租方，虽然其与璨阳公司就自来水无法正常使用等问题已达成补充协议，但索肯公司提供的租赁物本身存在无消防上水、无排污管道等问题，违反了消防、环保等相关管理规定。另外，璨阳公司承租系争厂房后转租给二十余家次承租人，系争厂房区域内业态混杂、隐患众多，索肯公司也应负监管责任。故索肯公司对涉案租赁合同的解除有一定过错，应承担相应责任。另一方面，璨阳公司作为承租方，在明知系争厂房存在无法接通自来水、无消防上水等问题的情况下，转租给了二十余家次承租人，业态混杂，安全隐患严重；璨阳公司还在办公楼设置了员工住宿、厨房，违反了关于“三合一”场所管理的相关规定；部分次承租人在系争厂房内还进行了违规搭建。根据涉案租赁合同约定，璨阳公司负责对整个厂区的管理。故璨阳公司对涉案租赁合同的解除也有过错，应当承担相应责任。综上，一审法院认为，索肯公司、璨阳公司对涉案租赁合同的解除都有过错，应各自承担责任。相比较而言，璨阳公司的过错略大于索肯公司。在处理解除的相关后果时，一审法院将结合双方各自过错考虑，酌情予以认定。关于第三个争议焦点。针对本诉部分。关于索肯公司主张的租金及使用费。根据璨阳公司陈述，璨阳公司及大部分次承租人陆续于2018年4月15日前搬离，最后一家次承租人于2018年8月搬离，故璨阳公司抗辩认为2018年2月1日起租金无需支付，依据不足，不予采纳。璨阳公司未就系争厂房与索肯公司办理交接，一审庭审中璨阳公司也确认系争厂房内仍遗留有部分属于次承租人的相关物品。同时结合索肯公司提供的照片，一审法院注意到虽然璨阳公司同意恢复原状，但之后也未对系争厂房内的部分违规搭建等予以恢复。综合上述因素，现索肯公司自行确认系争厂房于2019年3月4日收回，一审法院予以认可，对索肯公司主张要求璨阳公司支付2018年2月1日至2019年3月4日期间的租金及房屋使用费，予以准许。结合双方的陈述意见及限期搬离通知、照片、电费单据等证据，一审法院认为，璨阳公司在此期间使用系争厂房会受到一定影响，且璨阳公司的搬离也需要一定的时间，另外，索肯公司也有及时收房的减损义务，故对上述期间的租金及使用费予以酌减，酌定璨阳公司支付索肯公司2018年2月1日至2019年3月4日期间的租金及房屋使用费220万元。关于索肯公司主张的逾期付租违约金。一审法院认为，璨阳公司在收到停产停业、限期搬离通知书后拒付租金，可视为系履行不安抗辩权，故索肯公司据此主张璨阳公司承担逾期付租违约金，依据不足，不予支持。针对反诉部分。关于璨阳公司主张的租金收益损失。一审法院认为，该项损失属预期利益损失，而璨阳公司对涉案租赁合同的解除有过错，应承担的责任也大于索肯公司，故对其该项反诉请求，不予支持。关于璨阳公司主张的装饰装修损失。一审庭审中，索肯公司认为鉴定意见书未将索肯公司的装修及璨阳公司、次承租人的装修进行区分。一审法院认为，首先，根据索肯公司在现场及对征询稿的意见，索肯公司认为系争厂房内的装饰装修由索肯公司完成的，可见索肯公司否认璨阳公司及次承租人在承租后对系争厂房进行了装饰装修，然而之后又对鉴定意见书提出要求进行区分的异议，前后陈述反复、矛盾，且在司法鉴定程序中也未就其主张向鉴定单位提供相关资料。其次，结合涉案租赁合同的约定来看，璨阳公司在索肯公司同意的情况下可以对厂房装修，在补充协议里也有仓库地面由璨阳公司负责填补的相关约定。再次，璨阳公司为证明其装饰装修的相关事实，向一审法院提供了相关施工合同、施工明细、补充协议、银行流水等证据，索肯公司虽对其真实性不予认可，但未提交证据予以反驳。同时，索肯公司虽主张其对系争厂房进行了装饰装修，但未提交证据证明。最后，结合鉴定单位相关人员的意见，现场踏勘时并非对全部系争场地及厂房进行测量，主要针对4幢楼中璨阳公司主张的相关项目进行测量，在测量时有部分也考虑到了形成时间，对之后形成的部分进行测量，以及现场在双方无法达成一致意见的情况下无法对装饰装修作进一步的区分等相关意见。综合上述因素，一审法院对鉴定意见书中关于装修工程项目所涉造价为2,893,106.14元，予以确认。关于消防维修工程，虽然鉴定单位表示现场无法判断是否有上述施工内容，但璨阳公司提供了相关施工合同、银行流水，从银行流水的备注也明确萧云路消防维修款；另外结合索肯公司在一审庭审中认为该项施工内容是璨阳公司自行进行的相关意见，一审法院认为璨阳公司的主张具有更高盖然性，结合银行流水，一审法院酌定该项目所涉造价为6万元。关于电梯改造项目。索肯公司否认有该项施工内容，鉴定单位也表示现场无法判断，璨阳公司也无法提交电梯改造合同原件、相关付款凭证及发票等证据充分证明。故璨阳公司就该项工程的主张，依据不足，不予认定。综上，一审法院确认涉案装饰装修所涉造价共计为2,953,106.14元。鉴于涉案租赁合同租期为6年，相关装饰装修应于上述租期内摊销完毕，故一审法院以上述鉴定意见作为确定损失金额的依据，并根据已查明的事实，综合考虑合同实际履行情况、当事人过错程度等各项因素，酌情确认索肯公司应赔偿璨阳公司装修损失62万元。璨阳公司在2018年2月时尚未将系争厂房返还给索肯公司，故其主张应以2018年2月作为残值截止时间，一审法院不予采纳。关于保证金。璨阳公司要求返还保证金，于法不悖，且索肯公司也同意一并处理，故一审法院予以准许。据此，一审法院作出判决：一、索肯公司与璨阳公司签订的《厂房租赁合同》及补充协议于2018年11月21日解除；二、璨阳公司于判决生效之日起十日内，向索肯公司支付租金及使用费220万元;三、索肯公司于判决生效之日起十日内，向璨阳公司赔偿损失62万元；四、索肯公司于判决生效之日起十日内，向璨阳公司返还保证金105万元；五、驳回索肯公司的其余诉讼请求；六、驳回璨阳公司的其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，璨阳公司提供上海市宝山区人民政府沪宝府土[2019]139号文件，欲证明系争厂房所在土地于2018年已准备收储，这是双方租赁合同无法履行的重要原因；索肯公司于2018年10月22日发给所有租户的通知书，上面明确提到索肯公司与璨阳公司的租赁合同已于2018年9月14日解除，并要求所有租户于2018年10月31日搬离，可见双方的租赁合同在2018年9月14日也已经解除。对此，索肯公司表示，璨阳公司提供的上述材料不属于二审新证据；宝山区政府的文件发文时间是2019年，而根据一审判决双方租赁合同已于2018年11月21日解除，故该文件与本案没有关系；关于通知书，由于璨阳公司在一审中否认收到，故索肯公司变更了诉讼请求为要求双方合同自璨阳公司收到起诉状附本之日解除。本院认为：第一，关于合同解除的时间，璨阳公司主张双方租赁合同应于2018年2月1日解除，因为租赁合同在此时因房屋不符合约定及土地收储已无法实际履行。对此，本院认为，首先，璨阳公司所称的房屋不符合约定及土地收储意向，即使存在也并不必然立即导致房屋租赁合同客观上无法履行；其次，合同解除是合同当事人协商一致或一方当事人行使法定或约定解除权的行为所带来的法律后果，即使璨阳公司认为其在2018年2月1日已享有合同解除权，但由于璨阳公司未明确提出解除合同的主张，故双方租赁合同并不会自然解除；再次，索肯公司虽曾在发给所有租户的通知书中提及索肯公司与璨阳公司的租赁合同已于2018年9月14日解除，但该通知书的发送对象是实际承租的租户，并不是璨阳公司，目前无证据证明索肯公司解除合同的意思表示于2018年9月14日已发送璨阳公司。现索肯公司在提起本案诉讼时明确提出解除合同的主张，一审法院据此判定双方签订的《厂房租赁合同》自璨阳公司收到起诉状副本之日即2018年11月21日解除，并无不当。第二，关于租金及占有使用费问题，璨阳公司主张其于2018年2月1日即已搬离系争厂房，故不应再支付此后的租金及房屋使用费，但从已查明的事实来看，璨阳公司及大部分次承租人陆续于2018年4月15日前搬离，最后一家次承租人于2018年8月搬离，且璨阳公司未与索肯公司办理房屋交接手续，甚至在一审审理中璨阳公司同意将系争厂房恢复原状后与索肯公司办理交接手续，却仍因次承租人的现场遗留物品等问题未能及时完成交接，现索肯公司自认于2019年3月4日收回系争厂房，故索肯公司要求璨阳公司支付2018年2月1日至2019年3月4日期间的租金及房屋使用费，可予准许。一审法院综合考虑该期间内的实际使用影响、璨阳公司搬离的必要时间、索肯公司应负的减损义务等因素，酌情确定璨阳公司向索肯公司支付2018年2月1日至2019年3月4日期间的租金及房屋使用费共计220万元，尚属合理，可予维持。璨阳公司称这段期间已进入收储阶段，索肯公司不可能再使用或出租系争厂房，也不会因次承租人的遗留物品而受到经济损失，故璨阳公司不应再支付租金等费用；即使需要计算租金或房屋使用费也应当以璨阳公司收取次承租人的租金或房屋使用费为限的意见，缺乏依据，本院无法采纳。第三，关于璨阳公司主张的经济损失，一审中璨阳公司明确其主张的损失包括租金收益损失与装修损失，总计按年租金462万元主张。对此，本院认为，首先，关于双方租赁合同无法继续履行的实质原因，以及双方当事人对合同无法继续履行的责任大小，一审法院已作充分阐述，本院予以认同。其次，关于租金收益损失，这属于预期利益损失，且璨阳公司在知晓系争厂房尚存在无法接通自来水、无消防上水等问题的情况下，将厂房转租给二十余家次承租人，业态混杂，安全隐患严重，导致璨阳公司与索肯公司的租赁合同难以继续履行，故一审法院未支持璨阳公司要求赔偿租金收益损失的诉请，本院亦予认同。再次，关于装修损失，一审法院根据在案证据认定涉案装饰装修所涉造价共计2,953,106.14元，并无不当;考虑到租赁期限、合同履行情况、当事人过错程度等因素，一审法院酌情确定索肯公司赔偿璨阳公司装修损失62万元，较为合理，可予维持。第四，璨阳公司所提及的涉案土地收储补偿问题，因与本案中璨阳公司基于租赁合同解除而提出的损失赔偿属于不同法律关系，璨阳公司在一审中亦未曾提出明确诉请，故本案中不予处理，璨阳公司如认为有必要，可以另行主张。综上所述，璨阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,280元，由上海璨阳实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长  余艺审判员  成皿审判员  姚跃二〇二〇年二月二十八日书记员  叶菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……