大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10136号原告：大连富嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200773031423G，住所地大连市西岗区白云新村北二街24号。法定代表人：吴茜，系该公司经理。委托诉讼代理人：门文妍，女，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙婷，女，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：刘平英，男，1973年5月23日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连富嘉物业管理有限公司与被告刘平英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连富嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人门文妍出庭参加了诉讼，被告刘平英经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的2012年1月1日至2018年12月31日物业服务费13,916元及违约金（违约金从欠款之日起至实际结清之日止），截至2018年12月31日违约金4,175元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月3日，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对福佳绿都小区实行前期物业管理。被告系该小区91号2-7-1号房屋业主，面积127.46平方米。2009年8月4日，大连恒新房地产开发有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定，案涉小区物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.3元，每半年收取一次。原告根据上述物业管理委托合同及服务协议的约定为被告所在小区提供物业服务，但被告未按约定向原告支付物业费，故原告诉至法院，请求法院依法裁判。被告刘平英未到庭，也未提交书面证据材料及答辩意见。经审理查明，原告系大连市甘井子区福佳·绿都小区的物业服务单位，被告系大连市甘井子区金荣路91号2单元7层1号房屋的业主，房屋建筑面积127.46平方米。原告（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对福佳·绿都实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方依据《前期物业管理服务协议》的约定向产权人或使用人收取物业管理费用及其他费用；案涉房屋按建筑面积每月每平方米1.3元（含电梯费）；每半年付款。另查明，2009年8月4日，被告（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《福佳·绿都前期物业服务协议》，约定：甲方有权委托物业公司实施前期物业服务，甲方现已委托原告实施“福佳·绿都”前期物业服务。住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元；乙方办理房屋交接手续时一次性预交一年物业管理费，以后每半年交纳一次物业管理费，交费时间为上一次费用截止日期前二十个工作日前。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉。被告未交纳2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费13,916元。因被告欠缴上述物业费，原告自行进行了催缴，未果，遂诉至本院。本院确认的上述事实，有前期物业管理委托合同、福佳·绿都前期物业服务协议、房屋信息查询结果、催费通知函、EMS快递单及跟踪查询、当事人陈述及本院调查笔录、庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及大连恒新房地产开发有限公司与被告签订的《福佳·绿都前期物业服务协议》均是当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告拖欠原告2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费13,918元（127.46平方米×1.3元/月/平方米×84个月），被告拒交物业服务费，无事实及法律依据，现原告仅要求被告支付13,916元的物业服务费，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告无故迟延交纳物业费的行为，违反了《福佳·绿都前期物业服务协议》的相关约定，依法应当承担相应的违约责任。至于违约金的具体数额，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告签订的《福佳·绿都前期物业管理服务协议》中虽对违约金的计算方式进行了约定，但以此标准计算出的违约金明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院不予支持。综合案件的性质、原告的实际损失、被告的过错程度及有利于原、被告双方建立长期和谐关系等因素，故本院酌定被告按照欠付物业费13,916元为计算基数，自2012年1月1日起至款项实际付清之日止，以中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准，向原告支付违约金。原告此项诉讼请求中的超额部分，于法无据，理由不当，本院不予支持。被告未到庭，亦未提供书面证据材料及答辩意见，应视为其对自己举证及抗辩权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘平英向原告大连富嘉物业管理有限公司支付2012年1月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费人民币13,916元及违约金（以13,916元为基数，自2012年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项全部还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告大连富嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元、公告费560元，合计人民币806元（原告已预交），由被告刘平英负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连富嘉物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判长  富国周审判员  李晓男审判员  李 艳二〇二〇年二月三日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。