广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初8573号原告（反诉被告）：陈丽珍，女，汉族，1982年12月26日出生，地址：广东省博罗县。委托代理人：郑勇涛，广东江畔律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏艺华，男，汉族，1976年08月17日出生，地址：广州市东山区。委托代理人：郭新民，广东泽正律师事务所律师。原告（反诉被告）陈丽珍与被告（反诉原告）苏艺华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳琳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈丽珍及其委托代理人郑勇涛、被告苏艺华的委托代理人郭新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告（反诉被告）陈丽珍起诉称，原、被告于2016年3月19日在惠州市家家顺房产经纪有限公司居间服务下签订了二手房买卖及居间服务合同，合同约定被告将位惠州市××东××御花园××房房，建筑面积：159.96平方米，双方协议交易总价为1270000元人民币，合同约定原告于2016年5月1日前支付定金5万元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料并将首付款叁拾叁万提交到双方约定的银行监管账户冻结，被告负责赎出涉案房屋。合同约定如果一方违约，违约方按合同交易总价的20%向守约方支付违约金并退还定金，并赔偿守约方产生的中介费。合同签订后，原告向被告交付了定金5万元，并于2016年4月29日在中介及被告的陪同下一起到贷款银行博罗县邮政银行提交了首付款监管及按揭资料，被告也在银行的按揭贷款资料上签字确认，2016年6月27日贷款银行批准贷款，原告将同贷书发给被告及中介要求被告马上去赎楼，被告没有去赎楼，2016年8月6日中介发出催告函要求被告赎楼，2016年8月10日被告在没有事先任何通知的情况，向原告及中介发出书面解除合同通知，解除房屋买卖合同，原告收到通知后与中介联系多次与被告交涉，但是被告拒绝接听原告及中介的电话，并到担保公司撤走赎楼的手续及解除赎楼委托。综上所述，被告因市场房价上涨而不顾诚信，单方以“莫须有”的理由解除合同，其行为违反了双方的约定，并违反了《中华人民共和国合同法》的规定，被告的违约行为导致了原告丧失在同时间内同区域向其他房源买房的机会，而现惠州市同区域房价大幅上涨，而且，因为被告的违约行为导致原告小孩无法及时入读惠州市公立小学，故此被告的违行为给原告造成了严重的经济损失侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、依法判令被告违约解除房屋买卖合同退还原告定金5万元人民币，赔偿原告支付的中介费：26000元，评估费：6250元，律师见证费：400元，委托费：320元，并判令被告按合同约定的总楼价的20％向原告支付违约金：254000元人民币。以上共计：336970元2、依法判令被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）苏艺华辩称及反诉称，第一、我方不同意原告的诉请没有根据和法律依据，原被告在签订合同后，原告没有根据合同按时足额交付首期款，原告只是缴纳4万元定金后，一直到被告8月8日提出解约的通知，再没有向被告交付过一分钱，超过合同约定时间足足100天时间，也就是说原告违约了。第二、原告和第三人在被告苏艺华履行合同义务，协助办理相关买卖房屋和按揭手续的情况下，鉴于原告一直延时在多次催促情况下，由于原告自身的原因一直未办好按揭贷款手续，被告已经做了自己该做的，原告在足够的时间内并没有办好按揭手续，一直都被告提出解除合同，在这个100天时间内，原告既没有提出延时办理的具体的意见，也没有把首期款给予被告，所以导致解除合同责任完全在于原告，原告应当承担违约责任，违约在原告而不在被告；作为被告来讲行使合约的权利是正当的，并不是说被告违约解除合同，在被告解除合同是基于原告不能履行合同情况下，是基于继续下去无法达成合同目的的情况下，被迫依法解除合同；作为被告卖方房，不能无限期拖下去，这样对卖方是有损失的，原告提出的损失没有依据，原告只是缴纳了4万元定金，不是原告所陈述的5万元，对于评估费和委托费，根据我方收到的材料中并没有看到评估费和委托费的证据，对于中介费按照合同约定应当由原告承担。综上所述，原告鉴于被告没有违约，原告的要求被告承担违约责任的诉讼请求是没有根据的，请求法院依法驳回。2016年3月19日，反诉人、被反诉人及居间方共同签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被反诉人拟以127万元受让反诉人位惠州市××东××御花园××房房屋一套，签订合同时交付定金5万元，按揭付款。合同第四条规定买方须于2016年5月1日之前支付除定金之外的首期款人民币45万元整至买卖双方约定的银行监督账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，”第十二条约定：“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”，合同约定居间服务佣金3万元全部由被反诉人承担。合同签订当天，被反诉人只支付定金4万元给反诉人。此后，反诉人多次催促被反诉人按期履行合同。到了5月1日，被反诉人还称在筹集首期购房款和申请按揭贷款事宜。被反诉人为了达到减少首付多贷款的目的，规避购房限贷法规文件，故意隐瞒名下已经有房的事实，导致申请贷款7成的手续迟迟办不下来，而且一直不付首期房款。反诉人为了维护自身权益，避免更大的经济损失，8月8日，断然书面通知正式解除合同，并保留追究违约责任的权利。2016年8月16日，被反诉人竟然先告状，起诉要求反诉人承担违约责任。反诉人认为，当事各方签订的《二手房买卖及居间服务合同》应该得到切实的遵守，全面的履行。反诉人已经依约提供了相应的资料，协助反诉人办理按揭手续，履行了合同义务。被反诉人在被告知其贷款成数不能满足情况下，不遵守合同约定的支付首期房款时间，罔顾反诉人的利益，屡次更换按揭银行和办理机构，导致时间一拖再拖。在反诉人催促下，既不支付首期房款，也不对需要继续等待多久有个承诺和补偿办法进行协商。鉴于被反诉人已经严重违约的事实，反诉人为了维护自身权益，避免更大的经济损失，在被反诉人逾期100天时，书面通知被反诉人解除合同，反诉人的行为合情合理又合法。特反诉，请求法院判决驳回被反诉人的诉讼请求，并判决被反诉人支付违约金。反诉请求：I、请求法院判决驳回被反诉人的诉讼请求，并判决被反诉人支付反诉人违约金人民币214000元（违约金按合同约定的总楼价款的20%为254000元，扣除已经支付定金40000元）;2，请求判决被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）陈丽珍辩称，第一、被告的反诉，我方认为没有任何的事实依据，从原告所提供的证据足以证明原告依法按照合同约定履行了合同的相关义务，而被告的反诉的事实理由是认为原告没有提交在规定时间内将45万元的首付款向双方约定的监管账户转账，但是在本案的合同中的首付款是38万元，原告已经支付了5万元定金，而被告也向原告出具了5万元的定金收据，而从原告提交的证据和第三人的证据原告已经支付了5万元定金收据；第二、反诉人所说的首付款在我方提交的证据可以证明是38万元，除去原告提交的定金5万元，双方约定33万元如何监管呢？被告是否违约的问题？被告明知原告的房贷书已经在6月底出来，但是在8月份解约，存在被告故意违约的问题，被告的反诉是没有事实依据的，请求法院依法驳回。第三人惠州市家家顺房产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述材料。本院查明的案件事实经审理查明，2016年3月19日，原、被告及第三人签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定原告购买被告位于惠州市××东××御花园××房（以下简称“涉案房产”），定金50000元，双方同意原告支付定金时从定金中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管。合同第四条约定原告须于2016年5月1日之前支付除定金之外的首期款450000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料。第五条约定在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起三日内，买卖双方签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。第十二条约定如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每月万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十六条约定备注条款，并约定备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准，备注条款第五项为：原告按揭首付3成，过户当天付首期款给被告，人民币330000元。《惠州市二手房买卖及居间服务合同》下方附有格式《收据》载明被告方收到定金40000元。2016年4月20日，被告出具《收据》载明收到50000元。在房屋交易过程中，原告申请了银行贷款，被告认为原告申请贷款时间过长，双方通过微信多次沟通，被告要求原告于2016年6月30日前办理好贷款审批。经原告申请，本院调查取证，中国邮政储蓄银行股份有限公司博罗县支行回复称已经于2016年6月27日同意原告申请的贷款。原告亦于当天将《个人消费贷款审查审批表》通过微信发送给被告。原告于2016年8月6日向被告发出《催告函》要求被告继续履行合同，被告于2016年8月8日向原告发出了《因买方违约导致解除合同通知函》要求解除合同。另查，原、被告于2016年3月19日共同在《二手楼买卖标准流程指引》上签名确认。上述事实，有《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、收据、微信记录、《个人消费贷款审查审批表》、《二手楼买卖标准流程指引》及当事人陈述在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式、内容均未违反相关法律法规，合法有效，合同当事人均应按照协议内容履行。原告已经按照合同约定支付了定金50000元，其中10000元作为交房保证金交由居间方托管，被告已经出具了收据，原告支付定金的行为未违反合同约定。被告以原告仅支付定金40000元，未足额支付定金为由主张原告违约的抗辩理由，本院不予采纳。原告已经向银行申请按揭贷款，在被告给予的最后期限内，原告申请贷款的银行已经同意了贷款，原告亦及时告知了被告，原告并未违反双方的约定。《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第四条虽然约定原告须于2016年5月1日之前支付除定金之外的首期款450000元，但合同第十六条备注条款第五项为：原告按揭首付3成，过户当天付首期款给被告，人民币330000元。且双方约定备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准，即被告以原告未按期支付首期款450000元为抗辩理由，本院不予采纳。综上，原告均是按照合同的约定及双方在履行合同过程中的磋商意见进行履行，并未存在违约行为，被告提出解除合同的理由不成立，现被告不履行合同，原告要求被告按照合同第十二条承担违约责任，符合法律规定。合同第十二条既约定了定金又约定了违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原告主张被告承担违约金符合法律规定，被告应按照合同约定承担合同转让总价款20%的违约金，即254000元（1270000元×20）。被告承担的违约金即是对原告不能达成合同目的损失的弥补，原告主张被告还需承担其他损失部分，本院不予支持。被告主张原告违约并要求原告承担违约责任，并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告（反诉原告）苏艺华应在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）陈丽珍支付违约金254000元。二、驳回原告（反诉被告）陈丽珍的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）苏艺华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6354元，减半收取为3177元（原告预交3177元），由被告苏艺华负担2383元，原告陈丽珍负担794元。反诉费2255元（被告预交2255元），由被告苏艺华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  欧阳琳二〇一七年三月十三日书记员  李 鸟