北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初8951号原告：王双玉，女，1985年6月18日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：蔡胜荣（王双玉之夫），男，1981年9月8日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：中铁十六局集团第四工程有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路2号。法定代表人：刘小刚，董事长。委托诉讼代理人：商亮，男，1981年1月11日出生，满族，该公司职员，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：宫贵银，男，1963年4月14日出生，汉族，该公司职员，住北京市怀柔区。被告：北京北控物业管理有限责任公司怀柔分公司，住所地北京市怀柔区滨湖小区50号101室。负责人：吴维刚，经理。委托诉讼代理人：徐鑫磊，北京庄元律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗娅兰，北京庄元律师事务所律师。原告王双玉与被告中铁十六局集团第四工程有限公司（以下称中铁十六局第四公司）、北京北控物业管理有限责任公司怀柔分公司（以下称北控物业怀柔分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王双玉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告物品损失50300元；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告是怀柔区怡安园×号楼（原×号楼）×单元×室的业主。2015年7月26日，原告与被告中铁十六局第四公司下属企业中铁十六局集团第四工程有限公司物业管理中心签订了物业管理协议。2019年，在原告不知情的情况下，怡安园小区的物业服务实际提供者变更为被告北控物业怀柔分公司。自2019年8月1日起，怀柔区连续多日降雨，而二被告没有采取任何防汛措施，造成本小区多栋居民楼地下室进水。原告所在的×号楼地下室进水深度高达68厘米，导致原告临时存放在地下储物间内的电子仪器设备被水浸泡而报废。事后原告曾多次找而被告协商此事，二被告均以各种理由推脱。中铁十六局第四公司辩称，中铁十六局属国资委直属股份公司，依据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》要求，将涉案小区物业服务交给北京北控物业管理有限责任公司管理。2018年12月，我公司与北京北控物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，依据合同相对性，我公司并不是本案的适格主体，故不同意原告的诉讼请求。北控物业怀柔分公司辩称，第一，诉争损害系由暴雨自然灾害、城市排水系统设施功能不足以及涉案建筑设计存在缺陷等三种不可预见的情形综合作用所致，原因不在于我公司。暴雨发生时我公司积极参与抢险、求助，但本次灾情确实严重，并非我公司之力可抗。而且物业服务标准应与物业管理费用相对等，不应对我公司的物业服务过度苛求。第二，原告诉称地下储物间属于违法建筑，与我公司不存在物业服务合同关系，我公司对此无保管义务。原告违法存放物品，且未尽到消除危险责任和合理注意义务，故违法建设及内部存放物的灭失、毁损风险不应得到法律保护，应由原告自行承担。第三，原告未举证证明对诉争财产享有财产权利，以及财产损害、损害与受水浸泡之间存在因果关系，故其诉讼请求依据不足。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中铁十六局集团第四工程有限公司物业管理中心（甲方）与王双玉（乙方，由王春明代签）就怡安园小区新建楼房×储物间签订了《怡安园小区新建楼房储物间（地下室）使用管理协议》（签订时间不详）。该协议约定：1、地下室为公共人防设施、公共空间，甲方为了乙方储物方便，允许乙方暂时使用地下室，地下室产权归甲方所有。……；14、乙方使用的储物间（地下室）不在甲方保修、维修范围内，储物间（地下室）内的各种管道等设施为公共设施，当出现故障时，乙方必须无条件让维修人员进入维修，并为维修人员让出维修作业空间；15、乙方调离中铁十六局集团四公司时，储物间（地下室）连同住户房一起交回中铁十六局集团四公司，乙方所交纳的储物间（地下室）建设费由中铁十六局集团四公司无息退还乙方；16、乙方在严格履行本协议的同时，必须遵守《中铁十六局集团第四工程有限公司物业管理规定》和切实履行《居住小区物业管理协议》。2018年12月31日，中铁十六局第四公司（甲方）与北京北控物业管理有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北京市怀柔区庙城镇怡安园小区的公共物业委托乙方管理；物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他委托事项。该合同第四条约定，物业服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。第五条约定，本合同期限自甲乙双方签订本协议之日起，至业主大会与物业公司所签订的新的《物业服务合同》生效之日，本合同自动终止。第十条约定，本区域执行的住宅物业服务标准为《北京市住宅物业服务标准》二级标准。合同签订后，涉案小区物业服务实际由北控物业怀柔分公司提供。自2019年8月初，本市怀柔区连续多日降雨。2019年8月4日晚至5日，怀柔区气象台发布暴雨红色预警，所辖庙城镇出现大暴雨天气，降雨量达200毫米，S308怀长路怀柔段怀河桥下路面积水严重，造成道路双向阻断。北控物业怀柔分公司组织人员在怡安园小区地下室入口处放置防汛沙袋，降雨最终造成该小区地下室进水受淹。降雨停止后，北控物业怀柔分公司组织人员抽取地下室的积水，并对受淹区域进行消杀。本次灾害事故中，王双玉存放在怡安园小区地下室中的物品被水浸泡。在本案第一次庭审中，王双玉对北控物业怀柔分公司提供的《防汛值班表》（标注证据3和证据4），所摄有关提升泵设置、雨水篦子清掏、防汛沙袋摆放等照片（标注证据5）以及诉争物品摆放照片（标注证据25）不予认可，对其他21项证据予以认可（详见证据目录）。后王双玉又向本院提交了书面质证意见，其上载明“其对证据2（怡安园小区防汛物资储备清单）、证据3、证据4、证据5、证据19和证据25不予认可”。在本案第二次庭审中，王双玉对北控物业怀柔分公司提供的北京市国资委、财政局文件（京国资发[2017]15号）的真实性无异议，但不认可“与违法建设有关的法律责任由移交单位承担”的证明目的。北控物业怀柔分公司对王双玉提供的证据发表如下意见：《怡安园小区新建楼房储物间（地下室）使用管理协议》违法相关法律法规，王双玉使用涉案地下室属于违法行为，我公司与王双玉就违建储物间之间不存在物业服务合同关系；照片显示尚未淹没马路牙，未能反映该小区整体水深，灾害严重时小区地面整体水深应在30厘米左右；物业中心微信群聊记录仅为部分业主的部分意见，未能反映此次灾害全貌，对我公司的服务评价并不客观。我公司通过微信群告知业主我公司积极抢险的相关情况，进行了安全提示，积极响应业主诉求，亦能证明我公司履行了相应合同义务；仅受损设备照片无法认定王双玉系合法权利人、受水浸泡前是否完好以及是否因本次水灾导致损坏；王双玉提供怀柔2019年8月份的天气预报可证明其应当知晓雨情，理应负有合理注意和防范义务，应对自身行为负责。另查，北京市住宅物业服务二级标准（摘录）为：设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志；雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施等。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据本案现有证据和双方诉辩意见，中铁十六局第四公司在与北京北控物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务合同》后，实际交由北控物业怀柔分公司为王双玉所在小区提供物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，不违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，故该合同对王双玉具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为北控物业怀柔分公司是否尽到了相应的物业服务合同义务。根据《前期物业服务合同》约定，北控物业怀柔分公司对涉案小区的物业服务等级为二级，强降水等极端天气前后应当进行检查并落实防范措施等。本院认为，怀柔区气象台发布暴雨红色预警，彼时降雨量之大，怡安园小区所在庙城镇属受灾严重地区。根据当事人的陈述和北控物业怀柔分公司提供的照片所示，降雨时市政排水设施出现倒灌，无法正常排水，从而影响了怡安园小区的排水，最终造成地下室进水受淹。综合本案现有证据，可以认定本次地下室受淹并非北控物业怀柔分公司日常维修、养护和管理所能克服避免。暴雨灾害后，政府部门调集各方力量抢险救灾，北控物业怀柔分公司亦配合相关部门对该小区受淹区域进行抽水抢险。综上，根据本案客观情况和现有证据，王双玉主张北控物业怀柔分公司存在违约事实的理由不能成立，故本院不予采纳。而王双玉作为完全民事行为能力人，对自行存放在由自己管理的地下储物间内的物品负有保管义务。此次受灾前，本区已连续多日降雨，且区气象台适时发布了暴雨红色预警，王双玉对雨情知晓或应当知晓，但并未采取妥善措施防止所存放的物品受淹，对因此产生的损害后果应当自行负担。故对王双玉之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王双玉的诉讼请求。案件受理费563元，由王双玉负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二〇年二月二十日法官助理 李 康书 记 员 李 雪