湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1202执异7号案外人：杨芳，女，1966年5月1日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。申请执行人：湖南泰阳律师事务所，住所地怀化市鹤城区南环路600号，统一社会信用代码：31430000448200123E。法定代表人：黄民毅。被执行人：怀化中房房地产开发公司，住所地怀化市鹤城区人民东路138号，组织机构代码：18377955-4。法定代表人：贺方明。本院在执行申请执行人湖南泰阳律师事务所与被执行人怀化中房房地产开发公司法律服务合同纠纷一案中，案外人杨芳对本院（2017）湘1202执1453-1号执行裁定查封被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场房屋不服，向本院提出书面异议，认为该房产分别系案外人所有，请求本院中止对上述财产的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人杨芳称：2009年11月27日，怀化市中房房地产开发公司富程国际项目部要把我位于人民东路综合楼三套住房拆迁并原地安置。考虑到城市发展需要，案外人于当日在麻阳锦江泉股份有限公司办公司与怀化市中房房地产开发公司院内改造项目部代表人贺方明签署了三套住房的《住房拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，暂定置换房号为：15X1号（D）、15X2号（E）、15X3号（F）三套住房。2013年1月25日，案外人现场看房，发现申请人改变了之前户型设计，导致现房的户型不正多个斜三角，经协商，案外人只选了15X3号住房，其他两套住房换到了商业写字楼的8X1号、8X2号、8X3号、8X4号、8X5号5间写字楼。因单价和面积差异，通过折算双方一致同意我补付怀化市中房房地产开发公司富程国际项目部105000元。案外人于当日支付到位。从2009年11月27日至今，案外人一直关注该项目的进展，也一直在催问何时能办两证，得到的回答总是快了。2013年7月份，案外人把办两证的身份证等相关资料交给当时的售楼处主管人员，用于办理网签。2019年7月5日，案外人从贺方明处得知，本人置换的商业写字楼8X1、8X2、8X3于2016年被申请执行人湖南泰阳律师事务所的案件查封，并已进入执行阶段。被执行人查封的房屋属于案外人的安置房，且案外人全额补足了差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：‘拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。’最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办(2011)442号第10条规定：被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。根据上述司法解释和会议纪要的规定，案外人安置房不应被查封贺执行。因此，请求贵院中止富程国际项目8X1、8X2、8X3写字楼的执行及解除该房屋的查封。案外人杨芳为支持其请求，提交了以下证据：《住房拆迁安置补偿协议》复印件、《补充协议》复印件、中国银行进账单、收据、怀化中房房地产开发公司文件、证明、报告、富程国际项目实物及货币安置信息表、关于杨芳拆迁安置房的说明、房屋拆迁许可证、关于调整部分保障性工程建设任务与建设项目的通知等，拟证明被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场8X1、8X2、8X3房屋实际上属于安置房，归安置户所有的事实。本院查明，申请执行人湖南泰阳律师事务所与被执行人怀化中房房地产开发公司法律服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）湘1202民初2542号之一民事裁定，保全查封了被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场1-13、8X1、8X2、8X3等房屋13套（该部分房产目前以怀化市鹤城区建设综合开发公司名义登记）。2019年10月22日，本院作出（2017）湘1202执1453-1号执行裁定继续查封被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场1-13、8X1、8X2、8X3等房屋13套。另查明：2009年11月27日，怀化市中房房地产开发公司院内改造项目部与案外人杨芳签订住房拆迁安置补偿协议，约定乙方现有住房三套，位于人民东路,面积分别为108.65平方米、81.34平方米、81.34平方米，产权人为杨芳，甲方按1:1.3的标准置换给乙方新建住房三套，房号为15X1、15X2、15X3。如安置房屋面积超出原住房面积，由乙方按市场价补足给甲方，如面积不足，不足部分由甲方按市场价补足给乙方。2010年10月19日，怀化市房产管理局向怀化中房房地产开发有限公司颁发房屋拆迁许可证（怀拆许（2010）第008号），项目为：中房富程国际广场。2012年10月8日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅联合发文关于调整部分保障性安居工程建设任务与建设项目的通知，明确富程国际项目为棚户区改造项目，项目地点为怀化市人民东路138号，总户数186户，实物安置186户，面积为17261。2013年1月25日，怀化中房房地产开发公司富程国际项目部与案外人杨芳签订补充协议，约定：2009年11月27日双方签订的“住房拆迁安置补偿协议”中601号原始面积为108.65平方米住房，以1:1.3的比例置换甲方的1506号面积为126.92平方米住房，甲方补偿给乙方14.33平方米的差价：47289元。2009年11月27日双方签订的“住房拆迁安置补偿协议”中的602、603号面积为162.68平方米的住房，以1:1.2以上的比例置换甲方的前栋商业写字楼8楼的39、40、41、42、43号写字楼5间，乙方应补偿甲方49.8平方米的差价183264元.经甲乙双方协商同意前两项相抵后，甲方同意乙方实际支付甲方人民币105000元。同日，怀化中房房地产开发有限公司富程国际项目出具收到杨芳交来购写字楼A8-39、40、41、42、43号房房款105000元的收据。2020年1月16日，怀化中房房地产开发公司出具关于杨芳拆迁安置房的说明：由于拆迁合同签订自编房号与市房产局编制房号不同，经当事人协商在2013年1月25日另行签订补偿协议，确定两种安置方式：将拆迁合同协议中三套住房其中一套用富程国际项目B栋1506号房屋予以安置；拆迁合同协议中另外两套住房以富程国际项目A栋第8层的8-39、8-40、8-41、8-42、8-43号作为杨芳的拆迁安置房。签订补偿协议的公章为怀化中房房地产开发公司富程国际项目部，代表人为熊贵怀。因当时富程国际项目管理是怀化中房房地产开发公司富程项目部，熊贵怀是负责项目的财务和拆迁遗留问题的处理工作。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，拆迁人怀化中房房地产开发公司与被拆迁人杨芳在本院查封之前已经签订了拆迁补偿安置协议，怀化中房房地产开发公司富程项目部已完成对案外人杨芳位于怀化市鹤城区人民东路22号601、602、603房屋的拆迁，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确执行执行标的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对案外人杨芳提出中止执行的异议请求应当予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场839、840、841房屋（预售证许可号为怀房售许字2011第0019号）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵振华审判员  沈玉权审判员  孙跃斌二〇二〇年二月十八日书记员  瞿剑光