上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初1329号原告（反诉被告）：高国官。委托诉讼代理人：高彩霞（系原告高国官之女），住同原告高国官。委托诉讼代理人：申雨颖，上海理帅律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱校适。被告（反诉原告）：姚琳丽。两被告委托诉讼代理人：高杰，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。原告高国官与被告朱校适、姚琳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告朱校适、姚琳丽诉反诉被告高国官房屋买卖合同纠纷一案，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人高彩霞、申雨颖、被告委托诉讼代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高国官向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月8日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令被告支付赔偿金人民币（下同）200,000元；3、判令被告支付违约金1,750元（2016年11月16日起至2016年11月23日的逾期付款违约金）。事实和理由：2016年8月14日，原、被告双方签订了《房地产买卖居间协议》。9月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告将自己名下的坐落于上海市奉贤区新柘东路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，房款总额1,000,000元。合同签订后，原告积极履行合同义务。截止2016年9月11日，原告共收到被告两笔房款，合计500,000元（含定金50,000元）。合同约定被告通过银行贷款方式向原告支付余款500,000元。但截止合同约定的过户日期为止，被告并没有按照约定向原告支付房款。三、四个月期间，原告多次催促被告办理贷款事宜，均拖延。依照合同的约定，原告可以行使解除权并向被告追究违约损失及赔偿，故原告诉讼来院。被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽针对本诉辩称，不同意原告的本诉诉讼请求。1、原告提出的解除理由不充分，没有法定或者约定的解除权。被告没有违约，原告没有解除权。事实上，原、被告双方没有办理过户手续，是原告的行为造成的，被告催促原告配合，但原告没有配合，原告应承担相应的违约责任，被告希望合同继续履行。2、原告没有合同解除权，无权主张赔偿金。3、原告认为被告贷款延期了7天，被告同意支付七天的逾期违约金。同时，被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告高国官继续履行2016年9月11日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告支付延期过户违约金，按已付房款500,000元的万分之五每日，自2016年11月24日起至实际履行过户之日。事实与理由：2016年8月14日，双方签订关于买卖位于上海市奉贤区新柘东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》，居间协议约定该房屋总房款为1,030,000。8月20日双方签订《买卖合同之补充协议》，将该房屋总房款调整为1,040,000元。2016年11月23日，反诉原告朱校适、姚琳丽收到银行通知，其购房贷款已获审批通过。朱校适、姚琳丽当日即告知高国官请其配合于2016年11月24日办理房屋过户手续，但高国官拒绝配合。后朱校适、姚琳丽又于2016年11月25日、26日、30日分别向高国官出具催告函，要求高国官配合办理该房屋过户手续，但高国官至今仍拒绝配合办理，故反诉原告诉讼来院。庭审中，被告（反诉原告）针对第一项诉讼请求作出说明，要求反诉被告高国官继续履行的内容是协助办理过户手续及交付房屋。原告（反诉被告）高国官针对反诉辩称，请求驳回朱校适、姚琳丽的反诉诉讼请求。1、高国官不存在违约行为，朱校适、姚琳丽没有证据证明高国官存在违约行为。2、朱校适、姚琳丽贷款获批的时间是2016年11月24日，根据合同约定，是朱校适、姚琳丽构成违约。2016年1月14日，朱校适、姚琳丽向高国官以微信的方式提出一周宽限期，高国官默许一周后2016年11月20日再次联系朱校适、姚琳丽，朱校适、姚琳丽的贷款仍未获批，高国官表明房屋不卖了，所以朱校适、姚琳丽的违约行为已构成房屋买卖合同9.3条合同解除的条件，被告的反诉诉讼请求没有法定的依据，请求法庭驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另，本院于2017年3月2日至中国邮政储蓄银行股份有限公司上海金山区支行进行调查并制作谈话笔录一份，该谈话笔录载明：朱校适、姚琳丽已与该行签订《个人消费贷款及担保合同》，该合同的有效期限至谈话笔录当天还剩二个月有效期限。如到期后，朱校适、姚琳丽可以重新申请审批，只要姚琳丽、朱校适申请贷款的情况不变，比如工作情况、贷款额度等没有变化，一般都可以审批通过。本院认定如下事实：2016年8月14日，高国官与朱校适签订《房地产买卖居间协议》附《房屋买卖合同》一份，约定：高国官将位于上海市奉贤区新柘东路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给朱校适；建筑面积112.49平方米；房屋总价款1,030,000元；朱校适应于签订示范合同当日向高国官支付首付房款（含已付定金）500,000元；朱校适通过银行贷款方式支付第二期房款500,000元，朱校适应于签订示范合同后七日内向银行申请贷款，高国官应积极配合办理并提供所需材料；双方应当于高国官收到除尾款外的全部款项后七日内对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由高国官交付给朱校适；朱校适在房屋交接完成后当日向高国官支付尾款30,000元。2016年8月20日，高国官与朱校适签订《房屋买卖合同之补充协议》一份，约定：经双方协商一致，朱校适追加10,000元，于交付房屋尾款时支付；在原约定家电家具设施的基础上，高国官多带走小房间的空调一台；双方协商一致，若双方任何一方违约，则可按照总房款1,040,000元的20%向守约方支付；若协议与买卖合同发生冲突，以此条款为准，原合同的其他条款保持不变。2016年9月8日，高国官与朱校适、姚琳丽签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定高国官将上述房屋出售给朱校适、姚琳丽；房屋价款为1,000,000元；双方确认于2016年11月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；朱校适、姚琳丽逾期付款或未按约定期限过户的，每逾期一日应按逾期部分万分之五向高国官支付违约金，直至实际履行之日，自逾期之日起，高国官有权催告朱校适、姚琳丽履行，在高国官催告的宽限期届满后朱校适、姚琳丽仍未履行的，高国官有权以书面形式解除本合同，并要求朱校适、姚琳丽赔偿总房价款的20%；本合同签订后，朱校适、姚琳丽已支付的定金50,000元转为部分首期房价款，待双方签订本合同当日，朱校适、姚琳丽再向高国官支付部分首期房价款450,000元；朱校适、姚琳丽通过贷款方式向高国官支付第二期房价款500,000元；朱校适、姚琳丽应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若朱校适、姚琳丽的贷款申请未在过户前获得足额批准，朱校适、姚琳丽应当在过户当日以现金形式向高国官补足；高国官应于收到银行贷款后三日内，将该房地产交付给朱校适、姚琳丽。2016年9月11日，高国官与朱校适、姚琳丽签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：本次房屋交易市集成交价为1,040,000元，买卖合同价为1000000元，差额40,000元为房屋尾款；朱校适、姚琳丽应于交房当日支付尾款40,000元；本次房地产交易产生的税、费均由朱校适、姚琳丽承担。朱校适于2016年8月20日向高国官支付购房款50,000元，由高国官出具收款收据。朱校适于2016年9月11日向高国官支付购房款450,000元，由高国官出具收款收据。另查明，高国官在系争房屋的买卖过程中，均由其女儿即本案高国官的委托诉讼代理人高彩霞出面进行联系。2016年10月12日，高彩霞收到贷款银行通知，高国官因他案，被上海市奉贤区人民法院作为被执行人，故银行要求高国官提供执行完毕的证明。上海市奉贤区人民法院于2016年10月18日出具《证明》一份，载明被执行人高国官已履行了全部义务，案件已执行完毕。后高彩霞将该《证明》提供给贷款银行。2016年11月24日，朱校适、姚琳丽与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海金山区支行签订《个人消费贷款及担保合同》一份，约定：朱校适、姚琳丽向该行申请金额为500,000元的贷款，用于购买系争房屋；借款人朱校适、姚琳丽授权贷款人将贷款发放至姚琳丽的账户，并授权贷款人将贷款资金从上述姚琳丽的账户划付至高国官账户。又查明，2016年10月8日高彩霞通过微信方式向姚琳丽催促银行贷款尽快办理。2016年11月14日，高彩霞通过微信方式与姚琳丽联系。高彩霞称：“刚我问小孙他说还要一个礼拜，等贷款合同下来了，我要求你们过户办加急，不然这个要等到什么时候，我自己买了房子还等着这边过户呢，而且我十二月很忙，没有空。”姚琳丽称：“我的材料并没有晚交，他是一级级审，最后要的我老公的收入证明，他要之后我就立即给了；银行说是因为你们房子有官司，所以才拖了这么久；这个银行确实太慢，我也很着急，我会一直催他，咱们再等几天好吗？应该就一周内了。贷款批下来咱们立马就能过户了。”高彩霞称：“你找的这家银行本来就慢，九月十号签的合同本来以为十月长假过后就能办过户了，结果12号他通知我不行，然后我解决好十七号就把证明单子拿给他了。你们房子买好到现在已经涨了那么多钱了，但是连贷款合同都没下来，关键是你找的这家银行太慢了。我问了银行人员，他们说我家没有征信问题，在一般银行里法院里的那个事不会作为贷款问题去处理，就因为你找的储蓄银行，害我们现在接力贷都没法贷。问题是我等不下去了，等了够久了，中间我也没催过你们，我的时间都等掉了。”2016年11月20日，高彩霞以微信方式联系姚琳丽。高彩霞称：“合同上面写的是11月15日之前，现在已经超出那么长时间了。如果你不加急，耽误了我们那么长时间，导致我买的房没法做接力贷，我要追究你们的责任的。房子我不卖了，你不用再跟我说了。”2016年11月23日，姚琳丽通过微信方式与高彩霞联系。姚琳丽称：“今天晚上收到银行通知，我的贷款已经批复，我要求明天就可以过户。”高彩霞对该微信没有回复。2016年11月23日，高彩霞向朱校适、姚琳丽发送《通知书》一份，载明：根据双方合同约定，若朱校适、姚琳丽的贷款申请未在过户前获得足额批准，朱校适、姚琳丽应当在过户当日以现金形式补足，而双方约定过户时间是2016年11月15日，故朱校适、姚琳丽逾期未向高国官足额支付房款，已构成违约；特书面通知朱校适、姚琳丽，双方签订的《上海市房地产买卖合同》于朱校适、姚琳丽接到本函当日解除；请朱校适、姚琳丽书面提供账号，高国官将于接到账号后两日内将已收房款（扣除赔偿款200,000元、违约金1,750元后）转账退还。该《通知书》朱校适、姚琳丽于2016年11月24日收到。2016年11月25日，朱校适、姚琳丽向高国官发送《房屋过户催告函》一份，载明：银行在审批贷款的过程中发现，系争房屋存在法律纠纷，产权人高国官有被告法院强制执行的记录，银行需要你方提供相应材料，贷款因此于2016年11月23日审核通过；朱校适、姚琳丽已于2016年11月23日及25日分别短信告知您，贷款审核通过，请配合过户，现再次告知，朱校适、姚琳丽随时可以过户，请配合立即过户。该《房屋过户催告函》高国官收到。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》附《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同之补充协议》、《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案双方争议焦点为朱校适、姚琳丽延期办出贷款审批手续是否违约，高国官是否具有合同解除权。本院认为，朱校适、姚琳丽未能在《上海市房地产买卖合同》所约定的过户时间前获得贷款审批，确实存在违约。但首先根据双方提供的证据，高国官在贷款申请过程中亦因法院执行问题而需要补充提交相关证明。其次，高彩霞在双方约定的过户时间前一天，与姚琳丽联系过程中，曾表示知晓贷款还需要一周才能办出，同时表示要求等贷款合同下来，由朱校适、姚琳丽一方办理过户的加急手续，证明高国官一方对贷款延迟一周审批通过予以认可。再次，根据双方《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）款的约定，朱校适、姚琳丽逾期付款或未按约定期限过户的，自逾期之日起，高国官有权催告履行，在催告的宽限期届满后仍未履行的，高国官才有权以书面形式解除合同。现根据高国官在庭审中的确认，高国官在2016年11月15日期限到期后，未向朱校适、姚琳丽催告，也未给予宽限期，故高国官直接于2016年11月23日向朱校适、姚琳丽发送解除合同的通知，并不符合双方合同的约定，也没有法定的依据，故对高国官要求确认双方的买卖合同解除的诉讼请求，本院不予支持。同理，对高国官要求朱校适、姚琳丽支付赔偿金200,000元的诉讼请求，本院亦不予支持。对于高国官称其代理人高彩霞于2016年11月14日与姚琳丽的微信联系中，姚琳丽自认在一周内办出贷款审批，可视为高国官给予朱校适、姚琳丽一方的宽限期的意见，本院认为，当日尚未到过户期限，且高彩霞并未明确宽限的期限，故并不符合上述合同约定的条件，本院对高国官该意见不予采信。按照双方合同的约定，对于朱校适、姚琳丽逾期办出贷款审批的行为，高国官有权要求按逾期部分的日万分之五主张违约金，故对高国官要求朱校适、姚琳丽支付违约金2,000元的诉讼请求，本院依法予以支持。高国官该诉讼请求计算方法正确，但计算错误，本院依法进行更正。现朱校适、姚琳丽已获得贷款审核通过并通知高国官告协助过户；朱校适、姚琳丽在庭审中亦表示，若银行贷款未能发放至高国官处，则同意以现金方式补足剩余购房款，并已将购房尾款40,000元付至本院代管款账户。故朱校适、姚琳丽要求高国官继续履行合同，协助办理系争房屋产权过户手续并交付房屋的反诉诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于朱校适、姚琳丽要求高国官支付逾期过户的违约金的反诉诉讼请求，本院认为，朱校适、姚琳丽逾期办出贷款审批手续导致未能在双方合同约定的期限完成过户，违约在先，该违约行为虽不导致双方买卖合同的解除，但导致双方就房屋买卖合同的继续履行产生争议，且高国官亦及时向本院提起诉讼解决双方争议，故朱校适、姚琳丽的该项反诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）高国官逾期过户的违约金人民币2,000元。二、原告（反诉被告）高国官于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽办理位于上海市奉贤区新柘东路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。三、被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽于本判决生效之日起六十日内以银行贷款方式支付原告（反诉被告）高国官购房款人民币500,000元；若银行贷款无法在前述期限内支付给原告（反诉被告）高国官，则被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽应当在逾期之日起十日内以现金方式支付该人民币500,000元。四、原告（反诉被告）高国官于收到上述购房款人民币500,000元后三日内将上述房屋交付被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽。五、被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽于上述房屋交付之日支付原告（反诉被告）高国官购房尾款人民币40,000元。六、对原告（反诉被告）高国官的其余诉讼请求不予支持。七、对被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,322元，减半收取，计人民币2,161元，由被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽负担。反诉案件受理费197元，由被告（反诉原告）朱校适、姚琳丽负担。案件财产保全费人民币5,000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年三月三十一日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。