上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14951号上诉人（原审原告、反诉被告）：周震宇，男，1989年12月12日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张禕辰，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王巍，男，1962年5月31日生，汉族，住上海市闵行区。原审第三人：上海丰柏企业发展有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中兴路127号。法定代表人：周琴。上诉人周震宇因与被上诉人王巍、原审第三人上海丰柏企业发展有限公司（以下简称丰柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24131号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周震宇上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人王巍一审反诉请求，支持上诉人一审本诉请求或将本案发回重审。事实与理由：双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议一》因王巍违约而解除，原判错误认定合同解除时间，且在未查明事实前提下认定双方协商解除及上诉人违约解除，不仅矛盾且缺乏事实与法律依据；原判未就上诉人装修费进行实质性审核，亦未支持，显属错误，应予纠正。被上诉人履约中存在各种根本违约行为，“包括但不限于”签约时隐瞒该租赁场所地址已被进行工商注册的事实；明知上述情形拒不配合办理公司地址迁出，导致上诉人无法申请营业执照；未经上诉人许可将标的房屋出租给案外人等。故请求二审法院支持上诉请求。王巍辩称：不同意上诉请求，请求维持原判。丰柏公司未答辩。周震宇向一审法院提出诉讼请求：1.解除周震宇、王巍签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》；2.王巍返还周震宇房屋租金158,360元和押金108,040元，计266,400元；3.王巍偿付周震宇解除合同违约金108,040元；4.王巍赔偿周震宇装修损失336,000元。王巍向一审法院提出反诉请求：1.没收周震宇的已付押金108,040元；2.周震宇支付王巍租金和押金差价3,700元；3.周震宇支付王巍从2018年7月1日起至2018年9月20日止的空置租金损失144,053.33元；4.周震宇偿付王巍逾期支付租金违约金31,439.64元；5.周震宇赔偿王巍门头恢复费15,040元；6.周震宇支付王巍欠费40,253.66元（含物业费20,256元、垃圾费10,950元、水电费9,047.66元）。一审法院认定事实：2015年，丰柏公司与王巍签订《商铺租赁合同》，约定丰柏公司将上述房屋出租给王巍。2018年3月2日，周震宇、王巍签订《房屋租赁合同》，约定：周震宇向王巍承租坐落于上海市闵行区XX路XX号XX单元部分一楼的房屋（不包括通往二楼走廊过道）用于经营餐饮，面积为222平方米；租赁期限从2018年3月6日起至2021年3月5日止，装修免租期20日，起租日为2018年3月26日；第一年租金为8元每平方米每天，月租金为53,280元，第二年租金为8.5元每平方米每天，月租金为56,610元，第三年同第二年，租金付三押二，先付后用，每期提前15天支付；租赁期满后3日内，周震宇清场返还房屋，逾期清场的，每逾期一日支付当年年租金的0.05%为违约金；未按约定期限全额交付租金超过15日以上，王巍有权解除合同，未经周震宇同意，擅自将房屋再次出租给第三方，周震宇有权解除合同，双方协商一致可解除合同；未如期支付租金及其它应付费用的，按当年年租金的每日0.05%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，应赔偿损失；租赁期限内，周震宇应向王巍支付租金、物业费、垃圾费、水电费、煤气费等费用，物业费每月3,330元，垃圾费每月1,825元，其它费用按实际为准；如需提前终止合同，必须提前3个月通知对方，待双方同意后方可办理解除手续，如王巍违约，除退还相应期限内的房租外，还需支付未到期限房租每日0.05%的违约金，如周震宇违约则无需返还已付租金和押金。2018年3月7日，王巍确认收到周震宇支付的租金和押金计266,400元。2018年3月27日，丰柏公司要求614、622单元租户支付外立面恢复保证金15,040元。2018年4月3日，王巍通过其担任法定代表人的企业向上海A有限公司支付押金10,000元。2018年4月24日，周震宇、王巍双方签订《补充协议一》，约定双方就2018年3月2日签订的《房屋租赁合同》进行补充变更，其中：装修免租期为26日，起租日为2018年4月1日；第一年租金为8元每平方米每天，月租金为54,020元，第二年租金为8.5元每平方米每天，月租金为57,396元，第三年同第二年；在周震宇无违约情况下，租赁期满或双方协议解除后10日内，王巍将押金108,040元返还周震宇；物业费每月为3,376元；如需提前终止合同，必须提前3个月通知对方，待双方同意后方可办理解除手续，如王巍违约，除退还已收房租外，还需赔偿周震宇两个月的租金即108,040元，如周震宇违约则无需返还已付租金和押金。同日，周震宇、王巍与王某签订《补充协议二》，约定周震宇因经营所需借用王巍和王某的营业执照即上海B有限公司的营业执照，使用期限与租赁合同一致，周震宇向王巍支付80,000元的风险保证金，租赁期满或提前协议解除租赁合同的，王巍在10日内返还。上述叁方还就发票、记账费等进行了约定。2018年6月26日，周震宇将租赁场所的两把钥匙交付给王巍，自己则留存一把。嗣后，王巍将租赁场所另行出租给案外人，周震宇发现后提出异议，双方协商未果，以致涉讼。一审另查明，上海B有限公司于2011年6月7日成立，注册地址为上海市闵行区XX路XX号XX、XX单元，法定代表人为王某，股东为王巍。2018年3月16日，周震宇与上海C有限公司签订《装修合同》，约定由上海C有限公司对涉案租赁房屋进行装修并对门头进行了修改，2018年4月15日装修完毕，实付装修款为336,000元，工程内容均为已形成附合的装修。一审再查明，王巍于2019年1月3日一审庭审期间表示同意解除《房屋租赁合同》和《补充协议一》。周震宇、王巍及王某就《补充协议二》另案进行诉讼，案号为（2019）沪0120民初2509号，周震宇要求确认《补充协议二》无效并返还风险保证金80,000元,同时确认曾依《补充协议二》的约定取得上海B有限公司的营业执照,此后已归还。周震宇与王某、上海B有限公司就涉案租赁场所的《转让协议》另案进行诉讼，案号为（2019）沪0120民初12703号，周震宇要求解除与王某签订的《转让协议》并返还转让款100,000元和设备费用22,900元，上海B有限公司则承担连带责任。在一审审理期间，周震宇确认：2018年3月16日进入租赁场所装修，2018年4月15日装修完成，实际经营两周，2018年6月开始办理注册时发现存在问题，无法开办餐厅，双方无法协商一致；2018年6月4日、5日、6日左右停业，2018年6月6日被停水停电，此后未恢复；2018年6月其回家办事，离开后租赁场所无人，确曾交钥匙给王巍，但交钥匙并不意味解除合同，双方曾协商解除合同，但未达成一致意见，约定如营业执照办出即继续履行合同，无法办出则解除合同，不存在同意或要求王巍转租或出租的事实，当时确曾协商过考虑如办不出营业执照将房屋出租，但未说以谁名义出租，也未谈到转让费，不存在委托王巍找下家的事实；2018年7月10日周震宇曾去工商拿号办理注册事宜，2018年9月发现租赁场所被他人装修使用即房屋已出租给案外人，造成周震宇无法使用，相关装修和物品已被拆除处理；王巍未经周震宇同意出租房屋给案外人，且无法办理营业执照，丰柏公司也不同意转租，属王巍违约，故要求解除合同；已付款项为租金158,360元和押金108,040元，计266,400元，其余款项未支付；门头恢复费系王巍与物业的关系，与周震宇无关。王巍确认：周震宇进入租赁场所后于2018年3月开始装修，装修后使用上海B有限公司的营业执照实际经营至2018年6月4日，此后离开租赁场所不辞而别；此前正常经营，不存在停水停电的事实，2018年6月21日，周震宇打电话与王巍协商，要求交钥匙，双方说好将房屋尽快出租，超过3个月未出租由王巍承担损失，谁出租谁拿转让费，具体金额与客户谈，但交钥匙并不意味解除合同，交付钥匙就是要求王巍先将房屋出租以减少损失，交付钥匙就是周震宇要出租房屋而为看房方便，不管谁找下家最终须与王巍签订合同，转让费则由周震宇取得，实际上不存在转让费，也未就转让费达成一致意见；不存在办不出营业执照而离开有事实，周震宇未向王巍提出办理营业执照的事情，王巍与案外人于2018年8月20日协商，2018年9月20日将房屋另行出租即由案外人入驻并收取租金，未告知周震宇，相关装修已被拆除，物品已被清理；2018年7月、8月、9月的租金等费用周震宇还是要付的，大门装修时更换门头，王巍为周震宇垫付押金，经营结束恢复原状后应退还押金；周震宇未按约支付租金，属周震宇违约，故要求解除合同；已付款项为租金158,360元和押金108,040元，计266,400元，其余款项未支付；王巍与丰柏公司的合同期限从2015年8月16日至2021年8月15日，丰柏公司同意转租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据丰柏公司的确认其同意转租，故王巍有权将涉案租赁场所出租给周震宇。根据合同约定，周震宇应先行支付租金162,060元和押金108,040元，但周震宇仅支付租金158,360元和押金108,040元，尚有租金差额3,700元未支付，而2018年6月15日周震宇应支付2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金，然周震宇亦未支付，周震宇显属违约。周震宇认为王巍对租赁场所停水停电，王巍对此不认可，在周震宇未提供充分有效证据佐证的情况下，对此不予认定。而周震宇认为因王巍的原因无法办理营业执照造成周震宇无法经营，然根据《补充协议二》的内容及周震宇的确认，双方曾就营业执照问题达成协议即由周震宇借用上海B有限公司的营业执照，实际也进行了经营，周震宇无证据证明存在经营障碍，因此周震宇认为无法经营依据不足，不予采纳。由于协助办理营业执照属合同附随义务，即使存在无法办理营业执照的情况，也不能对抗合同主义务即支付租金，故对周震宇认为行使不安抗辩权而未付租金的意见不予采纳。关于合同是否解除、何时解除的问题。根据周震宇、王巍的确认，周震宇于2018年6月初将租赁场所关闭后离开，双方曾协商解除事宜，但未达成一致意见，2018年6月26日周震宇将租赁场所的两把钥匙交付给王巍，自己则留存一把，在双方均不确认当时约定解除的情况下，王巍陈述当时交付钥匙就是表示双方约定周震宇委托王巍将租赁场所由王巍出面另行出租以减少损失更具有合理性，周震宇认为王巍擅自将租赁场所另行出租无依据。根据王巍的确认至2018年9月20日，王巍与案外人达成租赁协议并由案外人入驻并收取租金，王巍未将此情况及时通知周震宇，周震宇发现后双方发生矛盾，直至2019年1月3日一审庭审期间双方达成解除《房屋租赁合同》和《补充协议一》的一致意见，即该日周震宇、王巍之间的租赁合同关系解除。由于系周震宇违约而解除，王巍无需返还已付租金和押金，周震宇则应支付至2018年9月19日止的尚欠租金和物业费等。同样由于周震宇违约导致合同解除，周震宇要求王巍偿付解除合同违约金和赔偿装修损失无依据，不予支持。针对王巍要求周震宇偿付逾期支付租金违约金的问题，根据合同约定系按当年年租金的每日0.05%计算，该计算标准明显过高，应予酌情调整，调整至12,000元。同时根据合同约定，王巍结欠周震宇物业费20,256元和垃圾费10,950元事实清楚，证据确凿，予以支持。王巍要求周震宇支付水电费和门头恢复费依据不足，难以采纳。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十条之规定，于二〇一九年八月五日作出判决：一、驳回周震宇的诉讼请求；二、确认周震宇与王巍签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》于2019年1月3日解除；三、周震宇于判决生效之日起十日内支付王巍从2018年4月1日起至2018年6月30日止的租金差额3,700元；四、周震宇于判决生效之日起十日内支付王巍从2018年7月1日起至2018年9月19日止的租金142,253元；五、周震宇于判决生效之日起十日内偿付王巍逾期支付租金违约金12,000元；六、周震宇于判决生效之日起十日内支付王巍物业费20,256元；七、周震宇于判决生效之日起十日内支付王巍垃圾费10,950元；八、驳回王巍的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,904元，由周震宇负担。反诉案件受理费3,219元，由王巍负担340元，周震宇负担2,879元。二审期间，双方未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人周震宇与被上诉人王巍签订的《房屋租赁合同》《补充协议一》系双方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查本案租约履行期间，承租人周震宇按约应于2018年6月15日前支付2018年7月起的租金，但其一直未履行；周震宇于2018年6月初将租赁场所关闭后离开，期间，双方曾协商具体解除事宜但未果；当月26日，周震宇将租赁场所的两把钥匙交付王巍（自己留存一把）。2018年9月20日，王巍与案外人达成租赁协议并实际履行，因出租人王巍未及时通知周震宇，形成本案纠纷。一审诉讼中，周震宇请求解约，王巍答辩同意解约，本案上诉争议焦点在于何者应承担合同解除责任及解约时间的确定。根据查明事实，上诉人周震宇作为承租人按约应于2018年6月15日前支付2018年7月起的租金，但其一直未履行，又未有合法抗辩理由，按约被上诉人王巍作为出租人已具备解约权，即周震宇欠租行为构成实质性违约，此为其一。其次，本院注意到，其后双方协商具体解约条件未果，上诉人周震宇关闭租赁场所离开并（除自己留存一把外）将两把钥匙交还被上诉人王巍，即便王巍未即时行使解约形成权，但双方已进入停业、离场，即解约条件磋商阶段。应该认为，在现有证据条件下，原判认定交付钥匙表示双方确认周震宇委托王巍将租赁场所由王巍出面另行出租（以减少损失）确有合理性。必须指出，即使上述履行行为之委托另行出租合意不成立，王巍作为出租人在标的房屋管理、控制权利即占有部分转移（收回）情况下另行出租，实际减小损失亦属合理减损，该行为不属“擅自转租”，周震宇据之主张本案租约解除依据不足。另关于营业执照办理问题，所谓王巍隐瞒并拒不配合周震宇办理营业执照等显无证据佐证，正如原判所指出，实际该等问题双方已在《补充协议二》中达成一致，周震宇该主张事实依法不能构成出租人王巍履行违约，上述主张本院不能采纳。其三，周震宇与王巍在一审庭审之2019年1月3日同意解除《房屋租赁合同》《补充协议一》，但解除理由均坚持主张对方违约导致解约，故本案解约法定原因显然并非双方合意形成；出租人王巍合同履行期间未提出解约通知，本应以本案一审反诉状副本送达确定解约日期，考虑到该日期晚于上述日期，可以上述日期确定为合同解除日，但解约原因如上系承租人周震宇欠租违约。关于标的房屋装修等因属承租人违约解约，出租人亦未同意利用，本案不能支持。其余部分原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，周震宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结论正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,904元，由上诉人周震宇负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年二月十日书记员  黄 白附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……