山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5935号上诉人（原审原告）：济宁鸿泰置业有限公司，统一社会信用代码：91370828782307911E，住所地山东省金乡县金城东路47号。法定代表人：吕立锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：武亚宁，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏彬，男，1967年9月21日出生，汉族，农民，住山东省金乡县。上诉人济宁鸿泰置业有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人苏彬合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院(2018)鲁0828民初4405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：1、依法改判被上诉人以6000000元为基数按银行同期贷款利率的4倍支付从2016年1月1日起至6000000元全部支付完毕止的利息（截止到2019年1月1日暂计4320000元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人应当支付上诉人利息。《合作开发房地产合同书》第七条第二款约定：“乙方若未如期支付甲方收益款，半年内按照银行同期贷款利息四倍计息。”该约定依法合法有效，双方应当执行。双方之所以在《合作开发房地产合同书》第七条第二款后面部分又约定：“超过半年，如还未能履约，乙方向甲方支付总投价款的30%（土地价款加建设总工程款等于总投资款）作为违约金”，显然是双方对被上诉人不能如期在半年内支付的6000000元情形的惩罚措施。由于涉案金宜佳大厦都是被上诉人方投资，故上诉人方无法提供建设总工程款数额；进而导致上诉人无法提供总投资款数额。这说明，该责任在于被上诉人，而不是上诉人。上诉人认为，即使上诉人不能提供总投资款数额，则一审法院可以按举证不能不支持超过半年的惩罚违约金，但对上诉人与被上诉人已经明确约定的基础利息应当支持。苏彬未作答辩。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1、判令被告苏彬按照《合作开发房地产合同书》的约定向原告支付6000000元及违约金4320000元(违约金以600万元为基数，按照银行同期贷款利率的四倍从2016年1月1日起计算至2019年1月1日为4320000元，2019年1月1日之后的违约金计算至被告实际付清所欠600万元之日止)；2、判令被告苏彬履行《合作开发房地产合同书》第二条第2款、第四条第(二)款第1项约定的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月12日，原告鸿泰公司（甲方）与被告苏彬（乙方）签订《合作开发房地产合同书》。合同主要内容为：根据中华人民共和国合同法、公司法，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好协商，就合作开发建设位于千寿湖壹号小区内写字楼工程项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。第一条、土地及其项目概况1、项目名称双方本次合作开发的项目暂定名称为“千寿湖壹号写字楼”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准（以下简称“本项目”）。2、项目位置本项目占用的土地位于千寿湖壹号小区内东北角，具体坐标以规划部门及甲乙共同在附件确定范围（千寿湖小区地下一层平时平面图建施—04）。3、项目规划内容本项目用地规划指标根据金乡县规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目建设指标。第二条、合作方式1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地，但不参与项目开发建设和销售。2、乙方提供本项目除土地地价之外的全部开发建设资金及税费，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。3、乙方承担项目销售费用。销售费用包括广告费用、委托销售代理费及其他为销售房屋而支出的费用。第三条、合作前提和税费承担1、截止2014年11月8日，甲方原欠乙方借款本息760万元，甲方用名下的建设用地（位置：位于千寿湖壹号小区内东北角）抵偿给乙方，甲方欠乙方的债务消灭，由甲方收回给乙方出具的借据，乙方用此建设用地开发建设。乙方开发建设收益税后再支付给甲方660万元。2、乙方开发建设的所有收益除了应支付给甲方的660万元收益款外，全部归乙方所有，并独立销售、收益等全部所有权。甲方对乙方除有权要求支付660万元款项外，甲方对乙方的开发建设不享有任何权利。3、对660万元的支付方式：于本合同签订之日起七日内，乙方向甲方支付60万元，合同签订之日起七个月内向甲方支付三百万元，剩余款待工程封顶全额支付完成。4、乙方在开发建设过程中，经甲方账户的款项，甲方应无条件支付给乙方，不得影响乙方使用，否则，甲方应向乙方赔偿该使用款项银行贷款利率的3倍赔偿责任。5、对乙方开发建设过程中，甲方应配合乙方办理开发的房地产办理验收、销售、备案、登记、变更等手续和证件。7、甲乙双方各自的债权债务各自承担。第四条、双方责任（一）甲方责任1、甲方协助乙方办理本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续。确保项目顺利完成开发建设。所需费用由乙方承担。2、甲方应为所售房屋办理房屋产权证提供相关手续和便利。（二）乙方责任1、乙方按照本合同的约定如期投入项目建设所需的全部资金及税费，保证建设工程按时按质完成。2、乙方负责场地清理，场地平整等。3、乙方负责本项目方案的设计，…。乙方设计必须依从甲方的本小区的整体规划设计方案，报政府主管部门审批，报建获得批准后应尽快完成施工设计。4、乙方负责组织工程的各项竣工验收，…。6、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结算工程款，甲方负责监督。7、乙方负责按质按量按时建设完工。第五条、开发计划和周期本项目的开发周期为16个月（自正式施工图下达之日起计算），因乙方原因不能按时完成，乙方应向甲方缴纳违约金，按照甲方提供建设用地价款的千分之五每天计算（甲方建设用地款781万元）。第六条、特别约定2、本项目的所有对外营销广告由乙方设计、制作和发布。第七条、违约责任1、甲、乙双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不履行合同义务、或履行合同义务不符合约定的，应向守约方承担违约责任。2、乙方若未如期支付甲方收益款，半年内按银行同期贷款利息四倍计息。超过半年，如还未能履约，乙方向甲方支付总投资价款的30%（土地价款加建设总工程款等于总投资款）作为违约金。3、如甲乙双方不能按合同约定履行义务，应向对方支付总投资额30%的违约金。2014年11月13日，被告向原告出具欠据一份，载明：“欠据欠济宁鸿泰置业有限公司人民币陆佰万元整￥6000000.00苏彬（签名并捺手印）2014年11月13号”。2015年6月10日，被告向原告支付660万中的60万元。原告时任法人代表孙超出具收条一份，内容为：“今收到苏彬现金陆拾万元整孙超（签名并捺手印）2015.6.10”。案涉金宜佳大厦建设项目尚未竣工验收。被告提交金乡县国土资源局与原告鸿泰公司签订的《成交确认书》（《成交确认书》载明：2010年12月16日，原告竞得编号2010﹣32地块的国有建设用地所有权，竞得地块总面积39288.2平方米，成交总价款为5303.9万元；竞得人持本《成交确认书》办理立项、规划、环评等有关手续），以证明：原告竞得土地价格为89.9万元每亩，而原告抵偿给苏彬的土地价格为460万元每亩，明显高于市场价格，显失公平。原告质证称，案涉金宜佳大厦项目土地包含在原告竞得的2010﹣32地块中，是原告竞得土地整体项目的一部分，在评估金宜佳大厦项目土地价值时应置于整个项目中进行评价，涉及立项、规划、环评等非常复杂的内容，如果金宜佳大厦项目不在规划之内，那么整个小区的容积率及公摊均会产生巨大影响，并且金宜佳大厦项目属于商业用地，而商业用地本身就比居住用地的价格高，因此被告的证明观点不能成立。在本案诉讼过程中，被告苏彬提出反诉，请求：1、依法撤销《合作开发房地产合同书》中与苏彬支付给鸿泰公司660万元税后收益约定相关的第三条第1款、第2款、第3款、第五条、第七条第1款、第2款内容；2、判令鸿泰公司返还苏彬已经支付的660万元中的60万元；3、判令鸿泰公司返还苏彬严重超出实际地价部分的300万元；4、判令鸿泰公司支付苏彬截止到2019年1月18日的各项经济损失7337544.8元，今后的损失以25427924元为基数按月息2分计算。苏彬在本院指定期限内未交纳案件受理费。苏彬诉鸿泰公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，苏彬诉请鸿泰公司按照《合作开发房地产合同书》第三条第4、5项约定履行义务，并返还售房款38万元。本院于2018年7月3日作出（2018）鲁0828民初2119号民事判决书，认为，双方签订的《合作开发房地产合同书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同第三条第1项明确约定“乙方开发建设收益税后再支付给甲方660万元”，该约定内容应理解为附条件的，所附条件为“收益税后”。双方合作开发的建设项目截止目前仍在建设中，正是大量需用资金的时候，基本未产生收益，“收益税后”的条件尚未成就，因此，该合同第三条第3项约定的付款方式与第三条第1项“乙方开发建设收益税后再支付给甲方660万元”的约定相矛盾，双方所签订的付款方式条款对苏彬显失公平。鸿泰公司以苏彬未缴纳税费及未支付约定的款项扣押苏彬38万元，拒不履行合同约定的第4、5项义务的理由不足。判决鸿泰公司自判决生效之日起立即履行《合作开发房地产合同书》第三条第4项、第5项约定的义务并返还苏彬售房款38万元。鸿泰公司不服（2018）鲁0828民初2119号民事判决，提起上诉。济宁市中级人民法院于2018年11月12日作出(2018)鲁08民终4271号民事判决，认为，双方于2014年11月12日签订了《合作开发房地产合同书》，约定合作开发“千寿湖壹号写字楼”，该合同加盖了鸿泰公司的公章，并由苏彬签字确认，故该合同系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务；现苏彬诉请要求鸿泰公司全面履行其义务，鸿泰公司主张苏彬未能按照合同约定支付其660万元的款项，存在违约行为，但鸿泰公司既未提出反诉，亦未主张要求解除合同，故在双方未解除该合同的情况下，双方均应当依据合同继续履行各自的义务。故苏彬要求鸿泰公司继续履行双方签订的《合作开发房地产合同书》约定的义务，符合法律规定，本院依法予以支持。关于合同第三条第1项约定“乙方开发建设收益税后再支付给甲方660万元”如何理解的问题，在认定合同效力的前提下，应严格按照本案合作开发房地产合同约定的全部内容予以认定，在合同约定付款方式的情况下，不应再行认定第三条第一项为附条件条款。二审判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告鸿泰公司、被告苏彬于2014年11月12日签订了《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发“千寿湖壹号写字楼”，明确了双方的权利义务，该合同加盖了原告的公章，被告签字确认，系双方当事人的真实意思表示。(2018)鲁08民终4271号民事判决书确认了《合作开发房地产合同书》的效力，并认为，在合同约定付款方式的情况下，不应再行认定“乙方开发建设收益税后再支付给甲方660万元”为附条件条款。并且，原、被告已实际履行了该合同。因此，该合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告陈述金宜佳大厦工程于2015年12月底完成主体封顶，被告对此未予否认，故对金宜佳大厦工程于2015年12月底完成主体封顶的事实予以确认。被告于2014年11月13日向原告支付60万元后，未按照《合作开发房地产合同书》约定的时间向原告支付剩余的600万元，事实清楚。原告要求被告支付600万元并履行《合作开发房地产合同书》第二条第2款、第四条第（二）款第1项约定的义务，予以支持。《合作开发房地产合同书》第七条约定，“违约责任1、甲、乙双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不履行合同义务、或履行合同义务不符合约定的，应向守约方承担违约责任。2、乙方若未如期支付甲方收益款，半年内按银行同期贷款利息四倍计息。超过半年，如还未能履约，乙方向甲方支付总投资价款的30%（土地价款加建设总工程款等于总投资款）作为违约金。3、如甲乙双方不能按合同约定履行义务，应向对方支付总投资额30%的违约金。”原告要求被告以600万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍支付违约金，依据的是合同第七条第2款乙方半年内未能履约情形下的约定；被告欠付原告600万元已超过半年，原告理应按照第七条第2款乙方超过半年未能履约情形下的约定请求违约金，而原告未举证证明“总投资价款”的数额，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告提出反诉后，在指定期限内未交纳案件受理费，视为其撤回反诉。被告辩称原告乘人之危，以欺诈、胁迫的手段使被告在违背真实意思的情况下订立《合作开发房地产合同书》，合同约定的支付原告660万元税后收益的相关条款显失公平，应驳回原告的诉讼请求等，但未能提交充分有效的证据加以证实，对被告的抗辩主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告苏彬于判决生效之日起十日内支付原告济宁鸿泰置业有限公司6000000元；二、被告苏彬继续履行《合作开发房地产合同》第二条第2款、第四条第（二）款第1项约定的义务。三、驳回原告济宁鸿泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83720元，财产保全费5000元，合计88720元，由原告济宁鸿泰置业有限公司负担37149元，被告苏彬负担51581元。本院二审期间各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：苏彬是否应向鸿泰公司支付涉案600万元收益款的违约金，该600万元收益款的违约金是否应从2016年1月1日起至支付600万元收益款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。关于上述600万元收益款的违约金，鸿泰公司（甲方）与苏彬（乙方）签订的《合作开发房地产合同书》第七条约定：“违约责任1、甲、乙双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不履行合同义务、或履行合同义务不符合约定的，应向守约方承担违约责任。2、乙方若未如期支付甲方收益款，半年内按银行同期贷款利息四倍计息。超过半年，如还未能履约，乙方向甲方支付总投资价款的30%（土地价款加建设总工程款等于总投资款）作为违约金。……”根据上述约定，如苏彬未按合同约定支付660万收益款，在半年内应按照银行同期贷款利息四倍计息支付违约金；如超过半年仍未支付应按照涉案工程总投资价款的30%支付违约金。上述两种约定均为关于苏彬未按约定支付收益款的违约金计算方法，约定超过半年仍未履约按照涉案工程总投资价款的30%支付违约金，明显具有惩罚性，对于是否选择该惩罚性的违约金计算方法，鸿泰公司具有选择权。一审时，鸿泰公司的诉讼请求系要求苏彬按照合同约定的银行同期贷款利息的四倍计算自2016年1月1日起至实际支付之日支付的600万收益款的违约金，其并未选择按照涉案工程总投资价款的30%计算违约金，系对自身权利的处分，并不违反法律规定和合同约定，故一审法院以其未举证证明总投资价款的数额为由，对其要求违约金的诉讼请求不予支持不当，本院依法予以纠正。根据鸿泰公司与苏彬的合同约定及鸿泰公司的诉讼请求，鸿泰公司要求自2016年1月1日起至实际支付之日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算600万收益款的违约金，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，济宁鸿泰置业有限公司的上诉请求成立，本院依法予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省金乡县人民法院(2018)鲁0828民初4405号民事判决第三项；二、维持山东省金乡县人民法院(2018)鲁0828民初4405号民事判决第一项、第二项；三、苏彬自2016年1月1日起至实际支付济宁鸿泰置业有限公司6000000元收益款之日止，以6000000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付济宁鸿泰置业有限公司违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83720元，财产保全费5000元，合计88720元，由苏彬负担。二审案件受理费41360元，由苏彬负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  张 芳审判员  史宝磊二〇二〇年二月十日书记员  宋 颖