湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初573号原告：长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区浏阳河大道588号红橡华园1栋1701房。法定代表人：易幸，总经理。委托代理人：秦亚夫，湖南金瑞律师事务所律师。被告：梁红虎男，1967年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人：资道仁，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：彭俊，湖南金州律师事务所实习律师。原告长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司（以下简称芙蓉城投公司）与被告梁红虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告芙蓉城投公司的委托代理人秦亚夫、被告梁红虎的委托代理人资道仁和彭俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芙蓉城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁红虎立即向芙蓉城投公司支付拖欠的房屋租金357100元，并按日千分之五的标准支付逾期付款违约金至实际给付之日止（该款暂计算至2019年12月31日为408879.51元），该两项暂计算为765979.51元；2.判令梁红虎承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，芙蓉城投公司将位于长沙市芙蓉区岸风光带商业服务中心的房屋（以下简称案涉房屋）交付给梁红虎使用，双方在2018年1月5日签订了《房屋租赁合同》。该合同对案涉房屋租金的支付时间、逾期支付租金的违约责任等事项进行了明确的约定。梁红虎在支付了2018年度的租金后便未再支付任何费用，经芙蓉城投公司多次催促，其仍未履行合同义务。原告芙蓉城投公司向本院提交的证据有：1.《房屋租赁合同》；2.《浏阳河东岸风光带功能房交房表》。被告梁红虎辩称：芙蓉城投公司没有履行保持租赁物符合约定用途的合同义务，梁红虎有权向芙蓉城投公司主张同时履行抗辩权，拒绝支付案涉房屋不能正常使用期间（从2018年9月起至国家电网建设工程的围挡设施被完全拆除之日止）的租金，也无须承担逾期付款违约金，即使梁红虎违约，芙蓉城投公司没有履行减损义务，应自行承担由此扩大的损失。案涉房屋周边被围挡用于国家电网建设属于不可抗力因素，梁红虎因不可抗力不能履行合同，应当部分或全部免除责任。受到国家电网建设的影响，梁红虎难以对案涉房屋进行使用和收益，并遭受严重的经济损失，梁红虎签订合同的主要目的无法实现，应相应减免租金。芙蓉城投公司提供的《房屋租赁合同》中存在大量免除自己责任、加重对方责任的格式条款，且芙蓉城投公司没有对格式条款尽到合理提示和说明义务，该条款应当无效。被告梁红虎向本院提交的证据有：1.保证金的银行转账记录；2.物业管理费的银行转账记录；3.现场照片；4.《长沙市浏阳河东岸风景带商业服务中心减租报告》及附图。对原告芙蓉城投公司、被告梁红虎围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2018年1月5日，芙蓉城投公司与梁红虎签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，梁红虎向芙蓉城投公司租赁其所有的案涉房屋（建筑面积1526.07平方米）用于经营文化展示及办公，租赁期限为6年，自房屋交付日起计算，第一年年租金为357100元，第二年年租金357100元，第三年年租金为499941元，第四年年租金为524938元，第五年年租金为551184元，第六年年租金为578744元，梁红虎应根据“先付后用”的原则，于每个季度开始前十日内向芙蓉城投公司支付该季度的房屋租金，梁红虎未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向芙蓉城投公司支付逾期付款违约金，直至付清租金及其他费用之日止。在合同履行期间，芙蓉城投公司已按约定履行向梁红虎交付案涉房屋的合同义务，梁红虎未依约支付2019年四个季度的房屋租金，经芙蓉城投公司多次催促，其仍未支付。另查明，自2018年9月起，案涉房屋所处区域道路被围挡进行国家电网建设施工，致使案涉房屋与主干道路的通道被封堵，无法正常通行。本院认为，芙蓉城投公司与梁红虎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依合同约定履行各自的合同义务。在合同履行期间，梁红虎未按合同约定向芙蓉城投公司支付2019年四个季度的房屋租金，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的违约责任。芙蓉城投公司诉请梁红虎支付所欠租金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。违约金是否过高的判断标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，芙蓉城投公司并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额，而拖欠租金所造成的损失最通常的表现为利息损失。故本案双方约定按每日千分之五支付逾期付款违约金显然过分高于实际损失，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准。因合同约定支付房屋租金的时间为每个季度开始后的前十日内，故付款违约金应从每一季度应付房屋租金的最后截止日起计算至实际付清时止。梁红虎辩称芙蓉城投公司没有履行保持案涉房屋符合约定用途的合同义务，案涉房屋所处区域道路被围挡进行国家电网建设施工，应当部分或者全部免除梁红虎支付房屋租金的责任。芙蓉城投公司对案涉房屋区域进行国家电网建设施工围挡的事实没有异议，根据本案查明的事实，国家电网建设进行围挡施工具有一定的不可抗力性质，对案涉房屋的租赁用途造成一定影响，应部分免除梁红虎支付租金的责任，根据公平原则酌定部分免除2019年年租金的百分之三十即107130元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，梁红虎向长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司支付房屋租金249970元及违约金（自2019年1月、4月、7月、10月的11日起分别计算至实际付清时止，分别以每一季度房屋租金62492.5为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11460元，因适用简易程序减半收取5730元，由长沙市芙蓉城市建设投资集团有限公司负担1719元，由梁红虎负担4011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年二月二十六日法官助理李家成书记员周磊附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。