上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初706号原告(反诉被告)：白先德，男，1978年12月19日出生，汉族，住江苏省。原告(反诉被告)：马丹丹，女，1983年11月4日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：白先德(系原告马丹丹丈夫。被告(反诉原告)：乔建英，女，1968年1月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：唐新东，男，1971年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被告(两反诉原告)共同委托诉讼代理人：徐波，上海陆兵律师事务所律师。原告(反诉被告)白先德、马丹丹与被告(反诉原告)乔建英、唐新东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告乔建英、唐新东向本院提起反诉，本院依法将反诉与本诉合并审理，并于2017年1月23日、2月20日、3月15日三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)白先德，被告(反诉原告)乔建英、唐新东及两被告共同委托诉讼代理人徐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白先德、马丹丹向本院提出诉讼请求：1.被告乔建英、唐新东返还原告多付的购房款人民币(币种下同)40,000元；2.被告乔建英、唐新东支付原告代付的物业费850元。事实与理由：两原告与被告乔建英签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告乔建英将其房屋以1,100,000元的价格出售给两原告。双方在办理过户当天，被告向原告借款40,000元，并声明待原告申请的银行按揭贷款发放到被告账户后，再将40,000元归还原告。原告按被告的要求多支付了40,000元，但原告申请的贷款发放给被告后，被告拒不归还，故诉至法院。审理中，原告增加一项诉请：要求被告支付房屋内线路改装费用2,000元，理由是被告在交房前将房屋内的电线线路、插座等全部拆除，致原告需另行付款进行安装。被告乔建英、唐新东辩称，不同意原告的第1、第3项诉请，同意原告的第2项诉请。事实与理由：被告唐新东与两原告于2016年7月23日签订居间协议，约定被告乔建英将其房屋以1,100,000元(首付330,000元、银行按揭贷款770,000元)出售给两原告。协议签订后，因房价上涨，2016年9月10日双方在派出所进行过协调，未达成一致意见；次日，原告白先德打电话给被告唐新东的妻子鞠某某，同意在原房价基础上多支付被告75,000元，第一笔35,000元在双方签订网签合同及贷款合同时支付，第二笔40,000元于办理过户当天支付，被告也表示接受。故原告在过户当天支付给被告的40,000元系双方约定的房价款，不应返还。原告看房时，该房屋内的电线线路、插座等早已被盗，原告是接受该状况的，被告此后并未改变过屋内设施状况。反诉原告乔建英、唐新东提出反诉诉请：反诉被告白先德、马丹丹支付35,000元购房款。事实与理由：反诉被告在与反诉原告签订居间协议后，同意多支付反诉原告75,000元房款，并于双方签订网签合同时支付35,000元，过户当天支付了40,000元。但反诉原告在房屋过户后收到原告申请的按揭贷款为735,000元，比双方约定的贷款支付金额770,000元少了35,000元，故要求反诉被告支付35,000元房款。反诉被告白先德、马丹丹辩称，不同意反诉原告的诉请。其从未同意多支付反诉原告房款，2016年9月10日双方在派出所就未协商成功，次日白先德打电话给唐新东的妻子鞠某某，说好就按原协议的价格履行；签订网签合同当日支付的35,000元是因为其贷款金额比原约定的770,000元少了35,000元，故立即另行用现金补足。原告围绕诉讼请求提交了：《购房定金和居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、抵押借款合同、致估价委托人函、收据、转账凭证、按揭贷款借款凭证、原告与中介陈某的短信记录。被告的质证意见：居间协议上明确约定银行贷款支付770,000元；过户当天40,000元收据上写的是“房款”而非借款；对《上海市房地产买卖合同》的真实性无法确认；根据短信记录，原告曾将中介工作人员陈某的部分信息删除；对其余证据真实性均无异议。反诉原告围绕反诉诉请，申请中介方工作人员陈某、沈茂盛、被告唐新东的妻子鞠某某作为证人出庭作证；提交了被告乔建英的银行账户交易明细、中介陈某与原告的完整短信记录。原告不认可证人证言；短信记录能证明原告一直要求按书面合同的房价来交易，未同意过提高房价；对银行交易明细没有异议。根据原被告的诉辩称意见、举证质证情况，本院确认如下事实：2016年7月，被告唐新东作为被告乔建英的代理人，与两原告签订《购房定金和居间协议》，同年9月，被告乔建英与两原告签订《上海市房地产买卖合同》。以上协议及合同中约定：被告乔建英将其房屋以1,100,000元出售给两原告，原告自行支付330,000元，余款770,000元通过银行贷款支付。原告于2016年7月31日前共计支付被告乔建英330,000元，在签订《上海市房地产买卖合同》当天，原告向被告乔建英支付35,000元；在2016年10月20日办理过户手续时，原告再向被告乔建英支付40,000元；2016年11月16日，被告乔建英收到银行发放的贷款735,000元。本案本诉及反诉的争议焦点：双方是否在签订《购房定金和居间协议》后，约定原告需多支付75,000元房款。本院对该争点分析如下：一、证人陈某在被告乔建英收到银行贷款后第四天即向原告发送短信要求补付35,000元，与被告乔建英关于收到贷款后发现少了35,000元即要求中介催讨的陈述相符。陈某发送的短信内容为：“小白，我现在真的很为难，你让我不要管这件事，房东一天到晚给我打电话，你贷款少的那三万五千块要让我负责，你让我该怎么办？”“小白，做为中介方我们不偏袒任何一方，当初这七万五千的房屋补偿款都是经过你们双方协商的，等于说也是经过你跟你老婆同意才定下的，……”。二、证人陈某、鞠某某的陈述与被告乔建英主张的事实基本吻合。证人陈某陈述，2016年9月10日原被告在派出所协调不成后，原告后来打电话给陈某，说已经与鞠某某谈好，多付75,000元房款，办公积金贷款时付35,000元，过户时再付40,000元；证人鞠某某陈述，双方在派出所协调不成后，大概过了两天，原告打电话给鞠某某，说能不能协商，鞠某某提出了75,000元，原告说最后过户时支付，鞠某某未同意，要求此后两次见面签字办手续时分两次支付，原告也同意了。三、对法庭当庭临时提出的问题，被告方与未到庭准备的中介工作人员陈某的陈述基本一致。第二次庭审中，法庭向被告发问，发现贷款少了35,000元后有无向原告催讨，被告陈述，在收到贷款后两天左右，两被告与鞠某某一同到中介公司，要求中介向原告催讨35,000元，中介说，此前已经和原告联系过，原告不同意付，原告还说要拿回之前给被告的40,000元。本院立即当庭拨打中介工作人员陈某的电话，陈某陈述，大概在被告收到贷款后两三天，两被告和被告乔建英的儿媳妇到中介公司，大概谈了个把小时，陈某告知两被告，其已经和原告联系过，原告让其不要管这件事了。四、原告白先德陈述被告向其借款40,000元，但其既未要求被告出具借条，也不知道被告借款用途，甚至未能说清出借的动机，该陈述不合常理。五、证人鞠某某、陈某出庭作证时，在两证人陈述的与原告对话内容与原告的陈述完全不一致时，原告竟然放弃这一当庭对质的机会，未向两名证人发问，亦不符合常理。综上，本院认为，双方在签订《购房定金和居间协议》后，确曾约定原告需多支付75,000元房款。对被告唐新东的主体资格，本院认为，本案房屋买卖合同关系的相对方为原告白先德、马丹丹与被告乔建英，故本案因履行房屋买卖合同产生的法律责任应由两原告与被告乔建英承担，被告唐新东并非适格主体。对原告的第一项诉请，合同法规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案原告于过户当天向被告乔建英支付40,000元，系履行给付购房款的义务，并非向被告提供借款的行为，故对原告的该诉请，本院不予支持。对原告的第二项诉请，民事诉讼法规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告乔建英承认原告的诉讼请求，系其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以照准。对原告的第三项诉请，民事诉讼法司法解释规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告主张被告乔建英未按此前看房时的状态交付房屋，但其未能举证证明其看房时的房屋状态，故原告关于被告改变了房屋状态的主张，本院不予采纳，对本项诉请，本院不予支持。对反诉原告乔建英的诉请，合同法规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。如履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，根据本院查明的事实，双方在签订《购房定金和居间协议》后，确曾约定反诉被告需在原合同价基础上，另行支付75,000元，并于双方签订《上海市房地产买卖合同》及办理贷款手续时支付35,000元，过户时支付40,000元。后反诉被告也确按该口头约定支付了75,000元，但因过户后实际发放给反诉原告的贷款金额不足，故差额35,000元仍应由反诉被告白先德、马丹丹支付。故对反诉原告乔建英的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告乔建英于本判决生效之日起十日内支付原告白先德、马丹丹垫付的物业费850元；二、驳回原告白先德、马丹丹其余诉讼请求；三、反诉被告白先德、马丹丹于本判决生效之日起十日内支付反诉原告购房款35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费821元(原告已预交)，减半收取计410.50元，反诉受理费337.50元(被告已预交)，以上费用由原告白先德、马丹丹负担739元，由被告乔建英负担9元。原告应负之款，于本判决生效之日起七日内交本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇二〇一七年三月十七日书记员  朱 婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。