辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9616号上诉人（原审原告）：鞠岩，女，1987年5月27日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：鞠钰（系上诉人父亲），男，1958年2月8日出生，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：黄哲，辽宁法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连莱茵海岸度假村有限公司，住所地辽宁省大连市金州区大魏家镇前石村。统一社会信用代码91210213773031458X。法定代表人：牟云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王皓璇、刘博韬，均系辽宁恒信律师事务所律师。上诉人鞠岩因与被上诉人大连莱茵海岸度假村有限公司（以下简称“莱茵海岸公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鞠岩的委托诉讼代理人鞠钰、黄哲，被上诉人莱茵海岸公司的委托诉讼代理人王皓璇、刘博韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鞠岩上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人擅自更改商品房买卖合同中约定的结构形式，将合同中约定的“框剪”结构，变更为“框架”结构，且从未将该设计变更通知过上诉人，上诉人有权依据法律规定，解除合同。一审庭审中，被上诉人明确承认该房屋实际为“框架”结构，目前该房屋已建成，被上诉人已经无法将合同中约定的“框剪”结构的房屋交付给上诉人，其行为已经构成根本违约。首先，本案该房屋实际为“框架”结构这一事实，被上诉人作为开发建设单位，从该房屋建成至今，从未将该变更事实告知过上诉人，上诉人是从2019年1月14日，向金普新区档案馆申请调取该房屋的《工程竣工验收报告》才得知的，随后上诉人即于2019年1月18日向金州区人民法院提起诉讼，要求解除合同，并未超出法律规定以及合同约定的解除权的行使期限；其次，“框架”结构和“框剪”结构在受力形式、结构稳定性、施工工艺上存在很大的差异，是影响消费者选择房屋的主要因素之一；再次，“框剪”结构的建造成本也大大高于“框架”结构，“框剪”结构安全系数更高。被上诉人未按照合同约定向上诉人交付房屋，也未将设计更变这一事实告知上诉人，已经严重违反合同约定，按照法律规定，要求解除合同，合理合法，理应予以支持。二、被上诉人从未将有关案涉项目的任何规划调整告知过上诉人。首先，在上诉人购买房屋之后，根据《政府信息公开告知书》（2019-7-3）可知：莱茵海岸项目于2008年10月20日和2010年7月16日，先后两次分别修改了“修建性详细规划”，该两次修改被上诉人均未告知过上诉人。其次，即使是在《半岛晨报》上公告，被上诉人也未告知规划更正的具体内容，上诉人至今也未弄清该《半岛晨报》的中所述的规划调整具体的是指什么，是否是当事人约定的影响商品房质量和使用功能的规划变更，即上诉人即便是采用公告的方式通知，也未告知当事人变更的具体内容，就更不用说上诉人是接受还是不接受了。再次，一审法院认为原告代理人鞠钰填写的《业主对规划调整的反馈意见表》（以下简称《意见表》），是对《半岛晨报》中公告内容的同意文件，这是不正确的。1、《意见表》是上诉人针对被上诉人在修建外墙面时，关于是否同意改为干挂理石这一施工工艺做法的意见反馈，根本不是针对《半岛晨报》公告内容的意见反馈。上诉人书写内容为“我的房子一楼二楼原来是瓷砖，现已改为干挂理石，第一，目前1、2楼建筑面积已增加，而我的住房面积没有增加，另外，同是一栋房，一、二层特别漂亮，而三、四楼相比之下，特别失色，我希望三、四层也应当一视同仁，外墙应加装瓷砖或外挂理石，如果不能满足我的要求我不能接受，这样的做法我不能接受，有关政府已经批准生效的规划我接受”，这是针对被上诉人擅自将外墙面改为干挂理石，上诉人不同意，要求按照政府批准生效的原外墙面层规划设计方案进行施工。一审判决断章取义为“…有关政府已经批准变更的规划我接受”，显然与事实不符，应予以纠正。三、从签订购房合同至今11年的时间，被上诉人允诺兴建的案涉项目规划范围内的相关设施至今未建，且目前已无兴建的可能，上诉人签订合同的目的无法实现，已经达到法定的解除条件，应当予以解除。莱茵海岸公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、案涉房屋已经验收合格，不存在主体结构质量问题，不影响正常居住及使用功能，上诉人主张解除合同不具备法定或约定的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款明确规定，商品房买卖合同的法定解除条件是主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用。即便案涉房屋存在框剪结构变更为框架结构的情况，但案涉房屋于2010年9月17日取得了竣工验收备案表，已经竣工验收合格，不存在质量问题，不影响上诉人的正常居住与使用，不构成根本违约，上诉人不享有合同的法定解除权。另外，《商品房买卖合同》补充协议中第4条约定：买受人有权解除《合同》时，应在解除权发生之日起15日内提出书面退房申请并送达给出卖人，否则，视为买受人放弃退房要求。《合同》第十条约定的情形除外。第6条约定，该《合同》第十条所称的“规划、设计”，双方约定仅指买受人所购房屋的平面结构设计方案。该条规划变更和设计变更要求解除合同的情形，出卖人未书面通知买受人的，买受人有权在接受房屋15日内解除该《合同》，否则视为接受。退一步讲，即上诉人享有合同解除权，也因超过合同约定的解除权行使期限而消灭，上诉人不得再依据约定主张解除合同。二、上诉人已经认可规划变更，不得再以规划设计变更为由主张解除合同。根据原审时被上诉人提交的相关证据，案涉房屋的规划调整已经过大连金州新区规划局审批，且规划调整之初，被上诉人于2010年8月5日在《半岛晨报》上刊登了《关于签署或退房的确定函》，告知上诉人规划调整事宜，上诉人代理人亦填写了《业主对规划调整的反馈意见表》，明确表示接受有关政府已经批准变更的规划。本案中被上诉人已于2010年签订补充协议二向上诉人发出交房通知，且补充协议二中明确约定上诉人无正当理由拒绝接收房屋视为房屋已经交付，现在上诉人至今仍然没有真正接收房屋。鞠岩向一审法院起诉请求：1、解除双方于2008年6月28日签订的商品房买卖合同；2、要求被告返还购房款人民币2,118,531元，及购房款法定孳息(从交款之日到款项全部返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3、要求被告承担违约金794,400元(从2008年12月31日至今止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)及办理贷款费用96,000元；4、要求被告承担损害赔偿金200万；5、由被告承担诉讼费、诉前保全等相关费用、评估费、鉴定费、证人费。一审法院认定事实：原告鞠岩与被告大连莱茵海岸度假村有限公司于2008年6月28日签订《商品房买卖合同》和《补充协议(住宅)》(以下简称《补充协议一》)，《商品房买卖合同》约定被告将房号为金州区大魏家街道莱茵海岸蓝牌号2第B-5栋3-3跃4二号房屋出卖给原告，面积228.29平方米，价款2,118,531元。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋结构为“框剪”结构，并对案涉房屋的内部装修及配套设施进行了约定。合同签订后，根据《商品房买卖合同》第六条约定：“首付号流款638,531元于2008年6月28日付清，余款1,480,000元商贷，于合同备案后，15日内办理完毕”，原告按约定支付了首付并办理了按揭贷款。案涉项目建设阶段经过大连金州新区规划局金州规划局审批调整了规划。规划调整之初，被告于2010年8月5日在《半岛晨报》上刊登《关于签署或退房的确定函》，告知规划调整事宜，并组织业主进行了意见反馈，原告代理人鞠钰填写了《业主对规划调整的反馈意见表》，表示“……有关政府已经批准变更的规划我接受。”原告于2010年8月12日与被告签订《补充协议(二)》(以下简称《补充协议(二)》)，其中第二条约定“……买受人应按照书面通知和报纸公告的日期自行到公告指定的地点办理房屋交接手续，领取房屋钥匙。买受人未在书面通知或报纸公告指定的日期内办理房屋交接手续的，视为出卖人已经履行了交付义务。”被告于2010年8月12日向原告发出《入住交房通知书》，与原告约定2010年9月10日办理交房手续。同时，被告于2010年8月18日在《半岛晨报》上刊登《关于大连莱茵海岸度假村有限公司一期房屋交房的公告》，面向所有业主对交房事宜进行了公告。2010年9月10日交房时，原告以案涉房屋的内部装修等与《商品房买卖合同》的约定不符为由，拒绝接收房屋。2010年9月17日，案涉房屋通过竣工验收合格获得《竣工验收备案表》，《竣工验收备案表》中显示案涉房屋为“框架”结构。原告在庭审过程中提出7项鉴定申请：1、从2008年12月31日至2019年1月18日间同地段同类房屋的平均租金进行评估；2、从2008年6月28日至2019年1月18日，同地段同类房屋的涨价幅度进行评估(本项目除外)；3、从2008年6月28日至2019年1月18日金州区房价的平均涨幅进行评估；4、2008年6月28日同地段同类房屋的当日价格和金州区当日平均房价进行评估(本项目除外)；5、2019年1月18日同地段同类房屋的当天价格和金州区当日平均房价进行评估(本项目除外)6、对案涉房屋按“框剪”结构标准鉴定被告交付的房屋是“框架”结构是否合格。7、申请对方晓雪的字迹进行鉴定，鉴定“车库证明”是方晓雪本人所书写与商品房买卖合同中的手写部分均出自方晓雪同一人。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉《商品房买卖合同》是否应予解除的问题。本案合同是否应当解除，关键在于是否达到商品房买卖合同的法定解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条款已明确规定商品房买卖合同法定的解除条件是房屋因主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主体结构经检验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用。被告于2010年9月17日已经取得了房屋建筑工程竣工验收备案表，证明了案涉房屋主体结构质量合格。原告主张合同约定的房屋结构为“框剪”而实际为“框架”、案涉项目规划变更、案涉房屋的内部装修及配套设施不符合合同约定等均不能证明房屋的主体结构存在不能交付的质量问题或严重影响正常居住使用的情形，故原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求事实与法律依据不足，一审法院不予支持，其相应的要求被告返还购房款及利息等损失的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议是否具有格式条款无效的情形。意思自治原则是民法的基本原则之一，也是合同法的一项基本原则，在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，合同能完全体现当事人自己的意志，任何单位和个人不得非法干涉。住建部提供的《商品房买卖合同》范本是为了方便买卖双方达成合意制作的格式文本，而非为了限制当事人的意思自治，若当事人之间有新的合意，以合意为准。原告与被告基于意思自治对《商品房买卖合同》的格式内容有所选择和修改，受法律保护。原、被告其后签订的《补充协议一》《补充协议(二)》系进一步明确权利义务关系，是对《商品房买卖合同》的补充，和《商品房买卖合同》具有同等效力，是双方基于各自利益最大化的选择，受法律保护。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议一》《补充协议(二)》不属于《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，原告主张的《商品房买卖合同》及补充协议有关格式条款无效的理由不能成立，一审法院不予采纳。关于原告要求被告承担违约金及损害赔偿金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为被告存在房屋结构变更、开发项目规划变更、房屋内部装修及配套设施不符合合同约定等违约行为，可以按照法律规定及合同约定要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告并未要求被告因违约行为而应承担相应的违约责任，而是主张解除《商品房买卖合同》，因未达到商品房买卖合同的法定解除条件，因而其相应的要求被告承担违约金及损害赔偿金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告申请鉴定问题，因原告申请七项鉴定的事项与本案待证事实无关联性或者对证明待证事实无意义，为防止浪费司法资源，减少当事人诉讼负累，根据民事诉讼法司法解释的规定，故对原告的申请鉴定，一审法院不予以准许。据此，一审法院判决：驳回原告鞠岩的诉讼请求。案件受理费23,780元、保全费5000元，合计28,780元(原告已预交)，由原告鞠岩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：第一组证据：2008年11月编制的，上诉人于2019年9月20日调取的B5＃楼竣工图-《材料做法表》、《南北立面图》，拟证明:1、案涉房屋竣工图中的外墙面做法，《材料做法表》中描述为“涂料面层”和“面砖面层”两个整体概述做法；《南北立面图》中描述了具体做法的部位，1-31轴立面(南立面)，1、2层及2层以上局部为米黄色文化石，屋顶处局部有浅褐色玻纤瓦，这些做法证明上诉人在做出《业主对划调整的反意见表》时案涉房屋已经安装的“干挂石材”做法与批准的规划设计做法不符；2、上诉人在《业主对规划调整的反馈意见表》中的意见主要是对案涉房屋当时外墙面做法的意见，上诉人回复的“有关政府已经批准生效的规划我接受”的意见，其所接受的内容是指外墙面做法的生效规划，即指本组证据所示的内容。第二组证据：莱茵海岸3号2单元3跃4层1号《商品房买卖合同》和购房发票（复印件），拟证明：在房地产市场价格大幅上涨的情况下，案涉小区现今的售房价格仅为每平方米5，300元，大大低于上诉人每平方米9,280元的购买价格，说明娱乐设施的建设对案涉小区的房屋价格有重大影响，相关设施至今末建，上诉人的购房目的无法实现。被上诉人对第一组证据真实性无异议，但不认可待证事项；对第二组证据真实性不予认可。本院经审查认为，依据第一组证据无法证明上诉人在《业主对规划调整的反馈意见表》中表示的接受政府已经批准生效规划的具体内容，上诉人在该反馈意见表中接受的具体内容应依据该反馈意见表上载明的全部内容综合分析，故对第一组证据不予采信；第二组证据为复印件，被上诉人不认可其真实性，故本院不予采信，但从该组证据的待证事实上可以反映出上诉人表示案涉小区房屋现价低于上诉人购买时的房屋价格。对一审查明的事实本院二审予以确认。另查，上诉人于2008年6月28日向被上诉人支付首付款638,531元，银行贷款1,480,000元到被上诉人账户时间为2008年7月24日。上诉人办理贷款费用为96,000元。上述事实有业经当事人举证质证的《招商银行个人贷款借款借据》、《个人按揭贷款代收代缴费用清单》及历次笔录在卷为凭，应予确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的房屋结构为“框剪”结构，但案涉房屋所在楼宇的《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》载明的结构类型均为“框架”结构，而交付符合合同约定的主体结构为“框剪”的房屋是被上诉人的主要合同债务，现被上诉人不能履行该主要合同债务，上诉人诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》符合上述法律规定，应予支持。关于被上诉人主张案涉房屋已经竣工验收合格，不存在质量问题，不影响上诉人的正常居住与使用，被上诉人不构成根本违约，上诉人不享有法定解除权一节，如前文所述，本院认定案涉《商品房买卖合同》应予解除的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条，而被上诉人此节所述主张来源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十二条、第十三条关于房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用可以解除合同的相关规定。案涉《商品房买卖合同》不应适用上述《解释》的规定予以解除，但并不影响该合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除的情形，且案涉房屋虽然经过竣工验收合格，但《工程竣工验收报告》载明的结构类型为“框架”，被上诉人并未提供出案涉房屋作为“框剪”结构已经被验收合格的证据。故被上诉人的该项主张不能产生有效抗辩的法律后果。关于被上诉人主张上诉人即便享有合同解除权，也因超过合同约定的解除权行使期限而消灭，上诉人不得再依据约定主张解除合同一节，本院认为，上诉人请求解除合同的事由为法定解除，上文中对案涉《商品房买卖合同》符合合同解除的法定情形已经进行了论述，而被上诉人该项主张的合同依据为双方关于约定解除权行使期限的约定，不适用于法定解除的情形，故被上诉人该项主张本院不予支持。关于被上诉人主张上诉人已经认可规划变更，不得再以规划设计变更为由主张解除合同一节，本院认为案涉《商品房买卖合同》符合被上诉人不能履行交付“框剪”结构房屋这一合同主要债务的法定解除事由，对于案涉房屋主体结构的规划设计是否经历了由“框剪”到“框架”的调整过程，被上诉人并未举证证明，且被上诉人二审中明确陈述其并未向上诉人告知过案涉房屋由“框剪”结构变更为“框架”结构，故被上诉人此项主张不能成立。综上，双方于2008年6月28日签订的《商品房买卖合同》因被上诉人不能履行主要债务而应予解除。被上诉人应向上诉人返还购房款2,118,531元及利息。其中以638,531元为基数，自2008年6月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以1,480,000元为基数，自2008年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被上诉人还应赔偿上诉人办理贷款费用96,000元。关于上诉人一审中诉请的第三项诉讼请求794,400元违约金，上诉人明确表示系其2008年12月31日至今的房租损失。本院认为，二审中上诉人亦明确表示无论是对外出租损失还是上诉人在外租房损失其都没有实际产生，且案涉《商品房买卖合同》已经解除并退回购房款及相应利息，本院已经对上诉人的损失予以综合考虑，上诉人再主张房租损失没有事实和法律依据，不予支持。关于上诉人一审中诉请的第四项诉讼请求赔偿金200万，上诉人并未明确表述该笔款项诉请依据，从上诉人一审时提出的鉴定申请事项分析，该项诉请的依据应为同地段同类房屋（本项目除外）的涨价差额，但上诉人也表示案涉房屋所在小区与其购买时相比房价下跌，本院认为不能以同地段其他项目房屋更不能以金州区房屋作为比对标准，一审未准予上诉人鉴定申请并无不当，上诉人此项诉请没有事实和法律依据，应予驳回。鞠岩的上诉请求部分成立，对成立部分的上诉请求应予以支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初876号民事判决；二、解除鞠岩与大连莱茵海岸度假村有限公司于2008年6月28日签订的《商品房买卖合同》；三、大连莱茵海岸度假村有限公司于本判决生效之日起十五日内向鞠岩返还购房款2,118,531元及利息（其中以638,531元为基数，自2008年6月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以1,480,000元为基数，自2008年7月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、大连莱茵海岸度假村有限公司于本判决生效之日起十五日内向鞠岩支付办理贷款费用96,000元；五、驳回鞠岩其他诉讼请求。一审案件受理费23,780元、保全费5000元，合计28,780元（原审原告已预付），由原审原告鞠岩负担16,056元，由原审被告大连莱茵海岸度假村有限公司负担12,724元；二审案件受理费47,560元（上诉人已预付），由上诉人鞠岩负担26,533元，由被上诉人大连莱茵海岸度假村有限公司负担21,027元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 孙利颖审判员 季 烨二〇二〇年二月十三日书记员 宋 敏