河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6290号上诉人（原审原告）：苟小萍，女，1945年12月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王浩德，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，北京元合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴浩，1970年10月10日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：王浩德，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，北京元合律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴真治，男，1975年6月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王浩德，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，北京元合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董雪勇，男，1974年3月23日出生，汉族，住河南省柘城县。原审第三人：中国中丝集团有限公司（原中国丝绸进出口总公司），住所地北京市东城区北河沿大街105号，统一社会信用代码911100001000055979。法定代表人：张曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：林景锋，男，1974年10月4日出生，汉族，户籍所在地北京市大兴区，现住北京市大兴区，该公司员工。上诉人苟小萍、吴浩、吴真治因与被上诉人董雪勇，原审第三人中国中丝集团有限公司（以下简称中丝集团公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苟小萍、吴浩、吴真治上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除对北京市东城区××大街××楼××号房产的查封，停止对该房屋评估、拍卖等一切执行行为。二、判令董雪勇承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实和适用法律错误，吴国金在购买案涉房屋时经过中华人民共和国对外贸易经济合作部批准，符合当时法律法规政策以及《中国丝绸进出口总公司1997年度向职工出售公有住宅实施办法》。房改房是单位职工以成本价或标准价购买公有住房以实现享受国家福利待遇的行为，受益人不仅仅是职工个人，还包括职工的配偶及全体家庭成员。为能够购买案涉白桥苑的房屋，吴国金将单位分配的另外两套住房交还给了中丝集团公司，且其配偶苟小萍的单位没有再给苟小萍出售新的住房。吴国金购买案涉房屋前，经过中丝集团公司当时的上级主管部门外经贸部的审批，经批准后吴国金与中丝集团公司签订了购房合同、支付了购房款，中丝集团公司实际向吴国金交付了房屋。出售案涉房屋多年后，国家才出台了有关房改房面积标准的政策。本着“法不溯及既往”的原则，后续任何关于房改房标准的法规政策都不应该用于剥夺吴国金及苟小萍、吴浩、吴真治对于该房屋的权利。相关政策出台后，也并未否定此前出售房产的行为，中丝集团公司也无权收回案涉房产，实际上中丝集团公司及任何国家有关部门也从未要求收回案涉房产。在购买案涉房屋之时，《中华人民共和国物权法》还没有出台，当时国家对于房产的管理制度与现在有很大的不同。案涉房屋目前虽登记在中丝集团公司名下，但已于1998年出售给吴国金，由吴国金及其家人一直在此居住使用。因此，即使未进行登记，苟小萍、吴浩、吴真治对案涉房屋基于合法持续占有这个事实，已享有事实物权，是案涉房屋的真正所有权人。而且吴国金一家实际支付购房款、实际占有案涉房产并享有事实物权，并不因苟小萍、吴浩、吴真治是否还有其他房产、是否有其他可用于居住的房屋而改变。二、吴国金从1998年起就合法持续占有案涉房屋，苟小萍、吴浩、吴真治对房屋的事实物权足以排除强制执行。苟小萍、吴浩、吴真治也提供了北京华美丽庭物业管理有限公司证明，证明自1999年10月入住，吴国金一家一直在此居住，并按时交纳物业费、暖气费及水电等各项费用。现在即使因为中丝集团公司的原因导致《公有住宅楼房买卖合同》丢失，结合吴国金支付购房款、持续在此居住、中丝集团公司从未向苟小萍、吴浩、吴真治主张过任何权利等事实及证据，可以证明中丝集团公司将案涉房屋出售给了吴国金，房屋产权本应转移登记到吴国金名下，因历史遗留问题却仍登记在中丝集团公司名下，不能脱离上述具体缘由及已实际签署购房合同、支付购房款且吴国金全家已占有使用多年的事实。三、案涉房屋没有办理权属转移登记并非苟小萍、吴浩、吴真治的原因。吴国金于1998年与中丝集团公司签订《公有住宅楼房买卖合同》后，签署版本的合同就一直交由中丝集团公司办理房产证之用。2008年中丝集团公司还出具证明，证明案涉房屋房产证正在办理过程中。苟小萍、吴浩、吴真治之所以没有能够及时办理房产证，并非苟小萍、吴浩、吴真治的原因，而是开发商北京建信实业股份有限公司的原因造成的，能否办理房产证并非苟小萍、吴浩、吴真治所能左右的情形。苟小萍、吴浩、吴真治也曾多次督促中丝集团公司尽快办理房产证，均由于开发商的原因迟迟无法办理。最终由北京市政府牵头，组织各有关部门及法院才得以解决部分问题。作为央企的一名员工，在上级主管部门外贸部批复同意出售住房后，吴国金才与中丝集团公司签订合同、支付购房款等后续事宜，此类重大事项员工的决定能力极弱，针对本事项员工个人已尽到了当时能够做到的审查义务。且董雪勇也未能举证证明苟小萍、吴浩、吴真治对此具有过错，原审法院认定苟小萍、吴浩、吴真治存在一定过错与事实不符，认定明显错误。四、原审法院认定吴国金未足额缴纳购房款属严重事实认定错误。案涉房产的出售事项及具体出售价格都是经过经贸部批复同意的，中丝集团公司作为央企，在当时出售公有住房过程中是严格按照国家规定及批复进行的，所有售房款均进入指定的专用账户。苟小萍、吴浩、吴真治也已提交了缴纳购房款相应的收据，中丝集团公司当庭也承认吴国金一家足额缴纳了购房款，买卖双方对购房款足额缴纳事实均无异议。同时，本案是因中丝集团公司作为被执行人的一起执行案件所引发，而现在争议的案涉房产购买时间是1998年，这20年中我国法律法规发生了巨大的变化，各项规章制度逐渐完善。不能用现在的标准去评判20年前的行为，不能只看到案涉房产登记在中丝集团公司名下，就简单直接的认定房子可以被强制执行，应充分考虑其特殊性，保障人民群众的合法财产权益不受损害。董雪勇辩称，苟小萍、吴浩、吴真治没有合法的买卖合同，其当时已分配了一套176.08平方米的房屋，案涉房屋已经严重超标，故无法办理房产证。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回苟小萍、吴浩、吴真治的上诉，维持原判。中丝集团公司述称，因为档案管理不善，当时所有的档案全部丢失，1998年苟小萍、吴浩、吴真治取得了两套房屋的使用权，当时没有统一的职级标准，只要把本单位分房的标准、方案报上级单位批准即可，是否超标的标准是中央房改办2000年制定的。苟小萍、吴浩、吴真治向一审法院起诉请求：一、判决解除对北京市东城区××大街××楼××号房产的查封，停止对该房屋评估、拍卖等一切执行行为（当庭变更为：依法判决停止对北京市东城区××大街××楼××号房产的执行）；二、本案诉讼费用及相关费用由董雪勇承担。一审法院认定事实：中丝集团公司原系中国丝绸进出口总公司。董雪勇诉案外人于雷、中建海西建设有限公司、中国中丝集团海南公司及中丝集团公司借款合同纠纷一案中，一审法院于2018年9月17日作出（2018）豫1424民初1122号民事判决书，判决：“一、中丝集团公司海南公司于判决生效之日起十日内清偿董雪勇利息8469088元……；三、中丝集团公司在其对中丝集团公司海南公司增资范围内对判决第一项承担清偿责任；……。”后中丝集团公司对该判决不服提出上诉，商丘市中级人民法院作出（2018）豫14民终4483号民事判决书，判决：“一、维持河南省柘城县人民法院（2018）豫1424民初1122号民事判决书第一、二、四项……；二、中丝集团公司对中丝集团公司海南公司所负判决第一项确定的债务，在18000万元增资范围内承担补充赔偿责任。”该判决书生效后，董雪勇向一审法院提出执行申请，在执行过程中，该院于2019年3月13日作出（2018）豫1424执286号之一执行裁定书，裁定查封中丝集团公司名下的分别位于北京市东城区××大街××楼××102（单元号：110101013002GB00241F00010005；证书号：X京房权证东字第××号）、位于北京市东城区××大街××楼××401（单元号：110101013002GB00241F00010010；证书号：X京房权证东字第××号）、位于北京市东城区××大街××楼××601（单元号：110101013002GB00241F00010014；证书号：X京房权证东字第××号）、位于北京市东城区××大街××楼××1301（单元号：110101013002GB00241F00020052；证书号：X京房权证东字第××号）的房产。苟小萍、吴浩、吴真治在执行过程中作为案外人向一审法院提出执行异议，该院于2019年7月4日作出（2019）豫1424执异45号执行裁定书，裁定驳回了苟小萍、吴浩、吴真治的异议请求，苟小萍、吴浩、吴真治因不服该裁定而提起本案诉讼。苟小萍系吴国金之妻，吴浩、吴真治系吴国金之子，吴国金已于2011年9月25日去世。1997年12月份中丝集团公司与北京建信实业股份有限公司房地产第四开发部签订购房合同，购买白桥大街44套房产。中华人民共和国对外贸易经济合作部于1998年5月12日作出[1998]外经贸计财基函字第289号批复，同意《中国丝绸进出口总公司1997年度向职工出售公有住宅楼房实施办法》，其中该批复第三项内容为：“待办产权的房屋，应在规定时间内取得房屋所有权证书，或由有关管理部门予以确权后，方可出售。”另《中国丝绸进出口总公司1997年度向职工出售公有住宅楼房实施办法》第二项内容为：“……，产权手续不完备的公司产权房，待办妥手续后逐步出售。”第三项内容：“本次出售的公有住宅楼房的地理位置和建筑面积：白桥苑，44套，6608平方米……。”第八项内容为：“职工购买现住房的数量标准，参照国务院和北京市人民政府有关规定加以确定。”吴国金作为中丝集团公司的职工，为购买中丝集团公司出售的位于北京市东城区××大街××楼××号房屋，分别于1998年7月31日向中丝集团公司交付定金59414.49元和四项费用6090.49元（共计65504.98元）、于1998年12月12日向中丝集团公司交付74210元购房款、于1998年12月22日从吴国金住房公积金账户抵扣购房款14900元，后中丝集团公司在未取得产权证或经有关部门确权的情况下于1998年12月份将该房屋交付给吴国金，吴国金及其家人将该房屋装修后于1999年10月份起居住使用至今，并按时交纳物业费、水电暖等各项费用，因不符合现有房改政策至今未办理该房屋的产权转移登记手续，该房产自2014年3月3日起至今一直登记在中丝集团公司名下（权证号：X京房权证东字第××号；面积：124.43㎡；现登记信息：有效权证）。另吴国金于1998年从中丝集团公司处购买的另一套公有住宅楼房（位于北京市东城区××大街××楼××）占用至今，该房产于2014年3月11日登记在中丝集团公司名下（权证号：X京房权证东字第××号；面积：176.08㎡；现登记信息：失效权证），后按照房改政策和标准，吴国金从中丝集团公司处办理该房产的转移登记手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案中，首先，案涉房屋虽由苟小萍、吴浩、吴真治占有使用至今，但苟小萍、吴浩、吴真治与中丝集团公司对其提出的双方已于1998年签订了案涉房屋的书面买卖合同、后因办理产权转移登记手续交由中丝集团公司保管过程中不慎丢失的意见并未提供充分证据予以证明，且中丝集团公司于2014年从其前身公司办理包括案涉房屋在内的多套房屋产权变更登记后，凡是符合当时房改政策并经批准的房屋已与原房屋分配使用人或其合法继承人签订了房屋买卖合同，并办理产权转移登记手续，但由于苟小萍、吴浩、吴真治按现有房改政策已从中丝集团公司购买了另套公有住宅楼房，案涉房屋因面积超标而不符合房改政策，本案苟小萍、吴浩、吴真治与中丝集团公司因此亦未就案涉房屋签订房屋买卖合同；其次，苟小萍、吴浩、吴真治提供的中华人民共和国对外贸易经济合作部[1998]外经贸计财基函字第289号批复、《中国丝绸进出口总司1997年度向职工出售公有住宅楼房实施办法》、购房款收据、物业证明以及中丝集团公司证明等，仅能说明中丝集团公司曾于1998年出售案涉房屋时已经相关部门审批同意及吴国金缴纳购房款后与其家人居住使用案涉房屋的事实，不能说明吴国金已按当时国家政策及中丝集团公司公有住宅楼房实施办法足额缴纳了购房款并签订书面买卖合同的事实；第三，案涉房屋现虽有苟小萍、吴浩、吴真治居住使用，但并不存在苟小萍、吴浩、吴真治名下无其他可用于居住的房屋的情形；第四，苟小萍、吴浩、吴真治虽主张吴国金作为中丝集团公司职工购买案涉房屋，但该购买行为并不符合中华人民共和国对外贸易经济合作部[1998]外经贸计财基函字第289号批复及《中国丝绸进出口总司1997年度向职工出售公有住宅楼房实施办法》中关于“待售房屋先办理产权证或经有关部门确权后等手续完备的情况下方可出售”的相关规定，且吴国金作为苟小萍、吴浩、吴真治主张的案涉房屋购买人对该房屋当时是否能办理产权转移登记手续未尽到相应的谨慎审查义务，存在一定的过错；最后，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋已自2014年3月3日起至今一直变更登记在中丝集团公司名下，因不符合现有房改政策，中丝集团公司未与苟小萍、吴浩、吴真治签订房屋买卖合同，更未办理产权转移登记手续，因此，案涉房屋的实际所有权人系中丝集团公司，并非苟小萍、吴浩、吴真治。综上，苟小萍、吴浩、吴真治提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体民事权益，故一审法院对苟小萍、吴浩、吴真治诉请依法不予支持；对苟小萍、吴浩、吴真治要求董雪勇承担诉讼费用及相关费用的诉请，于法无据，不予支持。对中丝集团公司当庭提出的诉讼主体地位变更问题，由于其明确表示并不反对案外人执行异议，且苟小萍、吴浩、吴真治和董雪勇对此均无异议，故该院依法当庭将中丝集团公司由本案“被告”变更为本案“第三人”。另中丝集团公司当庭提出的本案管辖权异议问题，根据民诉法相关规定，本案案由系执行异议之诉，一审法院作为执行法院对本案具有管辖权，且中丝集团公司提出管辖权异议亦非在提交答辩状期间，故该院已当庭示明对其该项意见不予采纳。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回苟小萍、吴浩、吴真治的诉讼请求。案件受理费89419元，由苟小萍、吴浩、吴真治负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苟小萍、吴浩、吴真治提供的证据一《专家论证法律意见书》属个人法学观点，并非法定证据种类，本院不予采信；（2017）最高法民再355号民事判决书、（2016）最高法民申3634号民事裁定书为已生效的裁判文书，对该两份裁判文书的真实性予以确认，但达不到苟小萍、吴浩、吴真治的证明目的。证据二吴真治、石蕾不动产登记信息查询结果告知单，加盖有北京市城区不动产登记事务中心不动产登记资料查询专用章，对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明：中丝集团公司所称的（2000）36号文，应为2000年2月21日国务院机关事务管理局中共中央直属机关事务管理局印发的《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》。案涉北京市东城区××大街××楼××401房屋竣工时间为1999年5月30日，2011年7月29日登记在中国丝绸进出口总公司名下（权证号：X京房权证东字第××号），由于中国丝绸进出口总公司更名为中丝集团公司，2014年2月27日进行了更名登记，上述房屋变更登记在中丝集团公司名下（权证号：X京房权证东字第××号）。另查明，吴国金作为中丝集团公司的职工，支付购房款并对案涉房屋占有使用至今，原审对“不能说明吴国金已按当时国家政策及中丝集团公司公有住宅楼房实施办法足额缴纳了购房款”的认定依据不足，应予纠正。其余事实与一审认定事实相一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，与苟小萍、吴浩、吴真治在北京市东城区人民法院提起的所有权确认纠纷，系两种独立类型的纠纷，因案涉房屋登记在中丝集团公司名下，苟小萍、吴浩、吴真治是否享有足以排除强制执行的民事权益，需要认定当事人就案涉房屋是否享有物权期待权。苟小萍、吴浩、吴真治举证的证据能够证明支付购房款并对案涉房屋占有使用至今，但关于未及时办理物权变动的原因，中丝集团公司称“案涉房产严重超标，不符合房改政策，因此不能进行房改，不能办理产权证”，故案涉房屋不能办理房产过户登记，是由于政策限制，而中丝集团公司所称的（2000）36号文为2000年2月21日印发，案涉房屋是1998年购买，1999年5月30日竣工，苟小萍、吴浩、吴真治对房改政策应是明知的，且其按房改政策已从中丝集团公司购买了另套公有住宅楼房并于2014年3月11日办理了过户登记，对违反该政策所产生的法律后果亦应当有合理的预判，在此情况下，案涉房屋不能办理过户登记，属客观不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”是能办而未办，非买受人原因造成，与本案有本质区别，因此苟小萍、吴浩、吴真治对案涉房屋不享有物权期待权。衡量当事人对案涉标的是否能够排除强制执行，根据执行异议之诉的相关法律规定，仅需认定当事人对案涉标的是否享有物权期待权，物权确认纠纷的胜诉与否，并不影响本案物权期待权的认定，相反本案物权期待权能否排除执行，也不影响另案物权确认纠纷胜诉后，权利人可持生效判决阻却执行，因此苟小萍、吴浩、吴真治以北京市东城区人民法院已受理其提起的所有权确认纠纷为由，申请本案中止审理的理由不符合法律规定，本院不予准许。第二，苟小萍、吴浩、吴真治称，和中丝集团公司于1998年签订了案涉房屋的买卖合同、后因办理产权转移登记手续交由中丝集团公司保管过程中不慎丢失，中丝集团公司亦称由于档案管理不善，当时所有的档案全部丢失，但其双方均未举证证明。后中丝集团公司又称2014年和符合房改政策的购房户重新签订合同，不符合房改政策的没有重新签订合同，案涉房屋的所有权为公司所有，苟小萍、吴浩、吴真治有占有使用权。第三，2019年6月21日《听证笔录》中苟小萍、吴浩、吴真治称“补足相关费用就可以房改”，这与（2000）36号文的相关规定相一致，亦能证明苟小萍、吴浩、吴真治对房改政策是明知的。第四，1997年12月中丝集团公司与北京建信实业股份有限公司房地产第四开发部签订《购房合同》，1999年5月30日案涉房屋竣工，2011年7月29日登记在中国丝绸进出口总公司名下（权证号：X京房权证东字第××号），苟小萍、吴浩、吴真治称未及时办理房产证，是开发商北京建信实业股份有限公司的原因造成，但未提供证据予以证明。综上所述，苟小萍、吴浩、吴真治的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89419元，由上诉人苟小萍、吴浩、吴真治负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  曹燚森审判员  闫文超二〇二〇年二月二十六日书记员  李登攀