江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5170号上诉人（原审原告）：江苏松凌木业股份有限公司，住所地江苏省常州市武进区横林镇狄坂村。法定代表人：朱凌云，该公司董事长。委托诉讼代理人：沙国伟，博爱星（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何德峰，博爱星（江苏）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐以杰，男，1975年2月17日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：戈双双，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳城北惠民农贸市场有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海北路与南昌路2号交汇处。法定代表人：王晓松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林淮，江苏东域律师事务所律师。上诉人江苏松凌木业股份有限公司（以下简称松凌公司）因与被上诉人徐以杰、沭阳城北惠民农贸市场有限公司（以下简称惠民公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初11507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松凌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持松凌公司的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由徐以杰、惠民公司负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。徐以杰、惠民公司未经松凌公司同意，严重超出合同约定范围占用松凌公司的场地。松凌公司于2015年11月18日与徐以杰签订补充协议，约定徐以杰只能在主马路以西、锅炉房以南、办公楼南面一条马路的北线为临时使用地块，超出部分双方另行协商。一审中双方认可合同范围内的使用面积约50亩，而徐以杰将涉案场地交给惠民公司使用后，惠民公司严重超出合同约定范围使用场地，构成严重违约。2.一审法院适用法律错误。对于不定期租赁合同，松凌公司有权依法解除。一审判决认定涉案合同为不定期租赁合同，又认为“租期之真实意思表示应为较长期限”，一审判决说理自相矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第232条的规定，一审判决剥夺了松凌公司的合同解除权。第一，涉案合同约定的是如果合同解除就从履约保证金中扣除租金，松凌公司将剩余款项返还徐以杰，之所以徐以杰缴纳的履约保证金超过合同约定的租金金额是因为双方约定的租金非常低。松凌公司从事工业开发的，其与徐以杰签订合同时考虑到后期可能随时开发利用该场地，便在合同约定基础上提高了履约保证金数额，目的是为了增加徐以杰拒不搬离的违约成本，故履约保证金高于合同约定的违约金是有其合理的理由和背景的。第二，2015年12月28日的收据载明松凌公司可以随时解除合同，徐以杰、惠民公司应当无条件服从，并由松凌公司退还保证金。因此保证金并非租金，只是双方的履约担保，只要松凌公司提出解除合同，徐以杰、惠民公司就应当同意，并由松凌公司退还多付的保证金。正因为如此，松凌公司才会以较低的价格将涉案场地暂时出租给徐以杰。第三，一审判决认为合同关于租赁期限约定实际属于不明确之约定内容，由此可见一审判决认定案涉合同对于租赁期限是约定不明的，根据《中华人民共和国合同法》第232条规定，出租方依法享有在合理期限内解除合同的权利，该法定权利不应因任何理由被剥夺。3.一审判决认为解除合同将会造成巨大损失不是事实。双方在签订合同时，徐以杰向某公司承诺不搭建固定建筑、不实施地面硬化，现徐以杰、惠民公司违反合同约定搭建固定建筑等，其应当对此承担不利责任。不能因为徐以杰、惠民公司违约搭建了固定建筑，松凌公司就永远收不回拥有合法使用权的土地。既然徐以杰在签订涉案合同时承诺可以无条件服从拆迁，故其应当能够预见到相应的风险，不能以可能会产生的损失来对抗出租人的合法解除权。况且搭建的固定建筑可随时拆除并重新安装，并不会产生巨大损失。徐以杰辩称：1.双方于2015年9月19日签订的租赁合同合法有效，根据合同约定，具体用地亩数以实际用地为准，故涉案合同并未约定具体的用地亩数，惠民公司实际使用的亩数为50亩，并未超出合同约定的范围。2.双方在合同中并未对租金的支付作出约定，仅是约定租金从保证金中扣除，徐以杰、惠民公司已经超额支付了保证金，该保证金足以用来支付租金。双方约定每亩1000元的租金价格并不低，松凌公司的土地一直是荒地，大部分的厂房设备都被松凌公司拆走了。3.双方在合同中虽未明确约定租赁期限，但约定了合同解除的条件，即政府进行拆迁时徐以杰将无条件搬走，现松凌公司要求解除合同无事实和法律依据，松凌公司的上诉理由不能成立。惠民公司辩称：同徐以杰答辩意见一致，松凌公司就本案纠纷反复诉讼，系滥用诉权，其主张不应得到支持。松凌公司向一审法院提出诉讼请求：解除松凌公司与徐以杰签订的租赁合同，徐以杰向某公司返还租赁场地；徐以杰、惠民公司向某公司支付按市场价计算的租金1000000元（自2015年9月19日至起诉之日的租金，按250000元/年计算），诉讼费用由徐以杰、松凌公司负担。事实与理由：2015年9月19日，松凌公司与徐以杰签订租赁合同，约定徐以杰租用松凌公司位于沭阳县城北厂区内的闲置土地，租用时间直至拆迁。2015年11月18日，松凌公司与徐以杰签订补充协议，约定徐以杰只能在主马路以西、锅炉房以南、办公楼南面一条马路的北线为临时使用地块，超出部分另行商量。合同签订后，徐以杰将案涉土地交由惠民公司使用，惠民公司在使用过程中，严重超出合同约定的范围，非法占有松凌公司的土地，构成严重违约。一审法院审理查明：松凌公司于2002年12月5日成立，注册资本50000000元，朱凌云任董事长，系法定代表人，朱产松任公司董事兼总经理。2003年2月26日，松凌公司通过出让方式取得沭城镇南昌路北、人武部靶场东、长庄路西、沂南小河南地段土地使用权。惠民公司于2016年8月1日成立，徐以杰系惠民公司的隐名股东。2015年9月19日，朱产松经手与徐以杰签订租赁合同。合同约定：甲方朱产松，乙方徐以杰，经双方友好协商，现对沭阳松凌木业公司城北厂区内闲置土地租用达成如下协议：1.乙方一次性缴纳十万元人民币给甲方，作为履约保证金；2.甲方按每年1000元每亩的价格租给乙方作临时马路市场疏导点，具体用地亩数以实际用地为准。租用合同时间，直至拆迁；3.如遇拆迁征地，乙方必须服从政府安排不给甲方带来任何麻烦，并在甲方规定时间内退出；4.如遇拆迁双方提前终止合同，租金按天计算，租金从保证金中一次性扣除并多退少补；5.此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。本协议签字后立即生效。同日，徐以杰给付保证金10万元，由朱产松出具收据。2015年11月18日，朱产松与徐以杰签订协议一份。协议载明：甲方：沭阳华东化工厂、朱产松，乙方徐以杰，根据双方在2015年9月19日签订的合同双方重申：乙方今后任何情况只能由乙方本人来与甲方商量一切事宜，不能有其他所谓的股东或者合伙人；甲方只允许乙方在主马路以西、锅炉房以南、办公楼南面一条马路的北线为临时使用地块，超过部分，乙方应与甲方另行商量，并应取得书面承诺书为准；如甲方遇拆迁、开发，要求乙方退出甲方厂区乙方无条件服从，并不能向甲方要求任何损失、补偿；以上所签协议与原签协议同等生效。2015年12月28日，朱产松向徐以杰出具收据。收据载明：今收到徐以杰化工厂场地如本人要开发涉及到搬迁，徐以杰应无条件服从保证金人民币叁拾伍万元整，如徐以杰按时离开，不提任何要求，朱产松返回保证金。以前收据作废（2015年11月24日的收据），收款人朱产松。2016年7月18日，朱产松向徐以杰出具收据。收据载明：今收到徐以杰菜场搬迁保证金伍万元整，徐以杰菜场无条件服从搬迁，该款退还徐以杰。收款人朱产松。徐以杰将租赁土地交由惠民公司使用，建设多栋彩钢瓦大棚、临时活动用房。2017年8月，松凌公司以惠民公司为被告向沭阳县人民法院提起诉讼，沭阳县人民法院依法追加徐以杰为第三人参加诉讼。该案松凌公司主张系沭阳县沭城街道南昌路北、人民部靶场东、长庄路西、沂南小河南侧土地使用权人。2016年8月，惠民公司擅自在该土地上建设大量简易房等用于企业经营，损害松凌公司权益，请求判令惠民公司搬离场地，并拆除建设在松凌公司土地上钢结构彩钢瓦大棚、场地南侧香蕉房7间、场地西侧水果区彩钢瓦活动房36间及场地东侧主马路两侧钢结构门面房139间。沭阳县人民法院于2018年1月20日作出（2017）苏1322民初12669号民事判决，判决驳回松凌公司的诉讼请求。松凌公司不服提出上诉。沭阳县人民法院认为朱产松对外就松凌公司经营管理事宜作出的民事行为，认定可以代表松凌公司，案涉租赁合同的法律后果由松凌公司承担；徐以杰与朱产松签订租赁协议后取得案涉土地使用权，惠民公司因其股东徐以杰租赁案涉土地并交由其使用而取得案涉土地的占有、使用权；松凌公司主张拆除的房屋面积较大，并非短时间可以建成。松凌公司未提供证据证明其在上述房屋建设过程中曾向惠民公司提出过异议，大面积拆除相关房屋，也将造成社会资源的极大浪费，并作出（2018）苏13民终1809号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，松凌公司向徐以杰通过EMS邮寄关于解除2015年9月19日租赁合同及退还场地的通知，因多次投递家中无人被退回。本案在审理过程中，松凌公司认可租赁合同范围内的土地约为50亩，徐以杰、惠民公司认可实际使用土地50亩。一审法院认为，本案的争议焦点：松凌公司有无权利要求解除合同及要求徐以杰、惠民公司返还场地；松凌公司要求徐以杰、惠民公司按市场价支付租金1000000元能否成立。本案中，朱产松系松凌公司总经理、股东、董事，其对外就松凌公司的经营管理事宜作出的民事行为，应认定可以代表松凌公司，其就松凌公司享有土地使用权的土地对外签订租赁合同，行为后果由松凌公司承担。松凌公司与徐以杰之间形成租赁合同关系。关于租赁时间，合同约定直至拆迁，而拆迁是一种事实状态，拆迁何时发生、是否能发生都是合同当事人不能确定的，即拆迁是民事法律行为的条件，而不是协议终止期限，故合同关于租赁期限约定实际属于不明确之约定内容。合同当事人就租赁期限问题应协商重新进行补充约定，如果协议不成，应按照租赁合同的有关条款和交易习惯来确定租赁期限，如果仍不能确定的，视为不定期租赁。鉴于松凌公司与徐以杰在并无动迁消息前提下将租期约定为至拆迁时止，约定虽并无确切租期届满时间，但不可否认合同当事人签订合同时就租期之真实意思表示应为较长期限。根据双方约定，履约保证金为100000元，土地每年每亩租金为1000元，租金从保证金中扣除。松凌公司认可合同范围内的土地为50亩，徐以杰认可使用土地50亩，徐以杰合同内承租土地的租金为每年50000元。徐以杰2015－2016年共向某公司缴纳了500000元的保证金，按租赁合同约定租金计算，够其使用十年。在实际履行过程中，徐以杰在租赁初期将案涉土地交由惠民公司使用，惠民公司在使用过程中建设了多栋彩钢瓦大棚、临时活动用房。上述房屋面积较大，并非较短时间可以建成。松凌公司实际收取徐以杰超出合同约定的保证金，也未就徐以杰的土地使用情况提出异议。如果松凌公司随意解除合同，将造成大量损失。关于朱产松与徐以杰2015年11月8日签订的协议，从内容来看该协议系对2015年9月19日签订的协议的补充。鉴于朱产松系松凌公司的股东、董事兼总经理，可以认定系朱产松代表松凌公司与徐以杰签订的合同。该协议约定了土地的使用范围，对于超出范围使用土地约定双方商量。双方约定收取的履约保证金为100000元，在实际履行过程中惠民公司存在大量建设临时用房的情况，在此情况下朱产松要求保证金交纳至500000元，朱产松对于徐以杰、惠民公司使用案涉土地的情况明知，其现以松凌公司超范围使用土地要求解除合同的理由不成立。综上，在现有情况下，松凌公司要求解除合同的理由不成立，对其要求解除合同、返还租赁场地的诉讼请求，不予支持。案涉合同约定了租金标准，松凌公司要求按市场价格1000000元给付租金无事实及法律依据。双方对于租金给付的时间未作约定，现实际租赁期限已达四年以上，应在每届满一年时支付当年租金。双方约定租金从保证金中予以扣减，故每届满一年的租金从徐以杰已交付的保证金中予以扣减。对松凌公司要求徐以杰、惠民公司给付租金的诉讼请求，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回江苏松凌公司股份有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由江苏松凌公司股份有限公司负担。二审期间，徐以杰提供了新的证据。徐以杰提供的证据为：（2018）苏民申5021号民事裁定书一份。拟证明：松凌公司的诉讼请求已经被三级法院驳回，其现又以同样的诉讼请求起诉徐以杰，应当适用一事不再理。松凌公司质证称：对该份证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。该份裁定书显示松凌公司在另一个案件中系以排除妨害为案由起诉要求惠民公司排除妨害，而本案松凌公司的诉讼请求是解除合同，两个案件的案由、诉讼请求及事实与理由完全不同，不能适用一事不再理。另外，该裁定书第二页载明松凌公司与徐以杰除了签署案涉租赁合同还存在一份协议，且该份协议明确约定了案涉土地使用范围，故徐以杰关于合同仅约定以实际使用亩数为准，不存在具体适用范围的陈述与事实不符。惠民公司质证称：对该份证据予以认可。本院认证意见为：对于该份裁定的真实性予以认可，该裁定显示的案由为排除妨害纠纷，与本案诉讼标的不同，故不能适用一事不再理原则，该份证据不能达到徐以杰的证明目的，本院依法不予采信。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.松凌公司是否有权要求解除合同，并要求徐以杰、惠民公司返还场地；2.松凌公司要求徐以杰、惠民公司支付涉案场地1000000元租金的主张是否成立。关于第一争议焦点。首先，松凌公司主张徐以杰、惠民公司严重超出涉案租赁合同约定的面积使用涉案场地，构成严重违约，松凌公司有权解除该租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，松凌公司未能举证证明涉案合同符合上述法定的解除条件，故对其该项主张不予支持。其次，松凌公司主张涉案租赁合同系不定期租赁合同，其有权随时解除。本案中，松凌公司与徐以杰在涉案租赁合同中约定拆迁及松凌公司开发为合同解除的条件，因拆迁及松凌公司开发不是将来必然发生的事实，应视为双方对合同租赁期限约定不明，故涉案租赁合同系附解除条件的租赁合同，且为不定期租赁合同。即便如此，因双方在签订涉案租赁合同时当地并无动迁消息，松凌公司未能提供证据证明其短期内有业务开发需要，另结合松凌公司在二审中关于涉案场地内仅有一名松凌公司员工留守的陈述，本院认为，松凌公司在与徐以杰签订涉案租赁合同时，双方均有长期租赁的意思表示。结合本案事实，双方在合同中约定租金为每亩1000元且从履约保证金中扣除，松凌公司在2015年至2016年期间从徐以杰处共收取了500000元的履约保证金，即便如松凌公司在一审中所述除合同约定范围内的50亩外，惠民公司还另外占用了涉案场地21558平方米（约为32.3亩），徐以杰、惠民公司缴纳的保证金数额亦足以支付涉案场地六年的租金。另外，惠民公司于2016年在涉案租赁场地建设了多栋彩钢瓦大棚及临时活动用房，在此情况下，松凌公司仍然从徐以杰处收取履约保证金至500000元。松凌公司称其对惠民公司使用场地情况并不知晓，其增加保证金数额系为加大惠民公司拒绝搬迁的违约成本。因松凌公司在庭审中称双方在合同签订时已对涉案场地使用范围作出明确约定且约定用途为临时疏散点，若如其所述，松凌公司在涉案租赁场地范围和用途均无变化的情况下就增加至四倍的保证金与常理不符，对松凌公司的该项辩称本院依法不予采信。综合分析比较双方当事人的陈述及举证质证情况等，本院认为，松凌公司在2016年7月18日收取履约保证金时对徐以杰、惠民公司使用涉案场地的状况知晓，故其在已收取的履约保证金数额所对应的租期内无权要求解除合同，亦无权要求徐以杰、惠民公司返还涉案场地。关于第二争议焦点。松凌公司要求徐以杰、惠民公司按照市场价支付涉案场地租金共计1000000元，因松凌公司与徐以杰在涉案租赁合同中约定每亩为1000元，故其无权要求徐以杰、惠民公司按照其他标准向其支付租金，对其该项主张，本院依法不予支持。综上所述，上诉人松凌公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由江苏松凌公司股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年二月二十八日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利