江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10156号上诉人（原审被告）：钟贵玲。委托诉讼代理人：丁超，江苏谐达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海道创投资咨询有限公司。委托诉讼代理人：尤伟，该公司员工。上诉人钟贵玲因与被上诉人上海道创投资咨询有限公司（以下简称道创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟贵玲上诉请求：撤销原判第二项。事实和理由：案涉房屋因存在违法搭建和地基下挖在2018年7月15日被消防大队查封，导致房屋无法经营的原因是道创公司交付的房屋不合格，道创公司违约导致钟贵玲的合同目的无法实现，钟贵玲不应承担因此产生的租金。道创公司辩称：一审判决存在诸多认定事实不清及认定事实错误之处，请求驳回上诉，发回重审。道创公司向一审法院起诉请求：1.确认道创公司、钟贵玲之间的《租赁合同》及《管理服务合同》解除；2.钟贵玲搬离位于苏州高新区房屋；3.钟贵玲支付道创公司水、电、灭鼠费用21883元；4.钟贵玲支付道创公司违约赔偿金193116元（32186元*6）；5.钟贵玲支付道创公司自2018年8月1日至实际交房之日止的迟延交房赔偿金32186元；6.钟贵玲支付道创公司律师费1万元。后道创公司将第3项诉讼请求变更为要求钟贵玲支付道创公司水、电费22155元，将第5项诉讼请求变更为要求钟贵玲支付自2018年8月1日至实际交房之日止的占有使用费32186元。一审法院认定事实：位于苏州高新区1幢房屋所有权人为苏州高新区狮山城镇发展有限公司（以下简称：狮山公司）。狮山公司与道创公司签订了一份《租赁合同》，道创公司拥有上述房屋乐购生活购物中心的A、B、C、D、E、F、G区域的使用经营权，并可以提供给商户经营。苏州鑫花溪餐饮管理有限公司成立于2011年12月5日，营业期限为2011年12月5日至2021年12月4日，法定代表人为钟贵玲，住所地位于苏州市。高新区狮山忠爱粉餐饮店于2013年7月22日注册登记，类型为个体工商户，经营者为钟贵玲，经营场所位于苏州高新区乐购超市A-3。2008年8月20日，道创公司（甲方）与案外人董广莉（乙方）签订《合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市商铺，合同期限为2008年9月5日至2013年9月4日，乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为花溪王，名称为花溪王牛肉米粉店，乙方必须向消费者明示乙方的名称和商户的编号。关于装修与修缮，第2.5条a款约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意。乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的管理区域进行装修工作。因装修或修缮而引发的乙方或其施工单位应承担的违约金，甲方从装修管理押金中作相应扣除，不足部分乙方应予以补足。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2.5条d款约定：消防设施及空调系统的安装及改建，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方制定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工。其他工程，乙方可自行聘请施工单位施工，但乙方在与其聘请的施工单位签订施工合同之前，须将该施工单位的资质证明文件提交给甲方。乙方不得将其装修附着在消防设施或空调系统上。第2.5条n款约定：本合同期满，乙方必须保证场地具备良好和适于使用的状态及条件（正常磨损除外）。乙方拆除自行添置的设备时，不得损坏房屋结构，并须经甲方验收认可，方可退场。如因乙方违反本项规定导致甲方必须进行修复工作的，乙方应承担甲方为此支出的全部费用。第2.6条a项约定：甲方交付给乙方使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制订的各项标准，若由于乙方的过失造成消防、环境保护、安全用电、用水、使用煤气以及卫生等方面的问题，则一切法律责任及经济责任均由乙方负责。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。董广莉并向道创公司出具《收条》一份，载明收到房产证复印件、消防验收意见书、关于租赁许可的证明。2013年4月24日，道创公司（甲方）与钟贵玲签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于苏州市商铺，合同期限为2013年9月5日起至2016年9月4日，乙方在2013年9月5日与甲方现场办理移交手续，甲方提供的场地装修、面积及设施状况以双方移交时清点并记录的移交单（附件二）为准，移交单作为乙方在合同期满交还该场地时的验收依据。附件一《装修与修缮管理规定》第1条约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意，乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的场地进行装修工作。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2条约定：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。2013年5月7日，董广莉与钟贵玲签署了一份《说明》，载明“因鑫花溪餐饮管理有限公司提前收回乐购鑫花溪店的经营权，乐购店从2013年4月1日起，由原来的经营人董广莉承担的相关法律责任、权利和义务，转由钟贵玲负责”。2016年5月18日，道创公司（甲方）与钟贵玲再次签订《租赁合同》及附件，约定乙方向甲方租赁位于苏州市（笔误，双方一致确认为A-3）号商铺，合同期限为2016年9月5日起至2021年9月4日止，合同期内第一年租金为每月15400元，自第二年开始，在上一年度租金水平的基础上增加4.5%，之后年度环比递增依此类推，直至本合同期结束。乙方在2016年9月5日与甲方现场办理移交手续，甲方提供的场地装修、面积及设施状况以双方移交时清点并记录的移交单（附件二）为准，移交单作为乙方在合同期满交还该场地时的验收依据。第9.1条约定：本合同经甲乙双方加盖公章（乙方为个人的，则应由乙方签字或盖章）后生效。补充合同《管理服务合同》中第3.4条约定：水电费用按照乙方自用计量读数计费，计费标准为电费1.3元/度，水费为4元/吨。水电费为甲方代收代付，故甲方仅提供收据。合同期内如遇当地水电价格调整，则上述价格作同比例调整。水电表抄表日为每月15日，乙方或其员工须在甲方抄表时对抄见数予以签字确认。乙方必须在收到甲方的付款清单后3天内，向甲方支付乙方应承担的电费、水费等费用，每延迟一天，乙方须向甲方支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金。第4.5条约定：甲方有权立即解除本合同及《租赁合同》的条件：……b、乙方未在合同约定时间之前向甲方足额支付应付费用，且拖延时间达5天；……d、乙方违反国家法律法规规定，如乙方不及时纠正将可能导致消费者或甲方的利益受损。该类违法行为包括但不限于未在约定的时间内办理营业执照或其他依法应办理的相关证照等。第5.4条第2款约定：双方一致同意，除非本合同及《租赁合同》另有约定，如乙方违反本合同及《租赁合同》（包括附件）中除付款约定以外的其它月底给，则乙方同意：……2）甲方有权解除本合同及《租赁合同》，乙方应立即向甲方支付相当于6个月合同费用的赔偿金，之后按照第六条约定撤离，该赔偿金仅用于赔偿甲方寻求替代交易时所需的人工费、广告费、空置期损失，经双方协商一致后明确此三项损失赔偿额为相当于6个月合同费用。第七条约定，按照附件二所列的联络地址挂号信寄出，寄出邮戳时间后延48小时即视为已送达。第8.1条约定：本合同经甲乙双方加盖公章（乙方为个人的，则由乙方签字或盖章）后生效。附件一《装修与修缮管理规定》第1条约定：为协调商场整体布局，除场地内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修场地或变更原有设施的，须事先经甲方同意，乙方在进场前必须支付装修管理押金，之后方可进入本合同约定的场地进行装修工作。乙方必须按期进场施工、按期完工退场，按图施工。第2条约定：在装修施工动工前必须将装修施工图纸和工程施工方案及效果图提交甲方批准，在获得甲方或甲方授权代理人的同意之前，不得进行任何装修工作。如按规定还应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，并将相关手续完成的复印件提供给甲方后，方可进行装修工作，该报批义务不得因取得甲方的批准而予免除。装修结束后，需经甲方或相关政府职能部门的检验认可，在乙方将竣工图提供给甲方备案后方可营业。第7条约定：消防设施及空调系统的安装及改建，除非征得甲方书面同意，否则只能由甲方制定的施工单位按照经甲方和政府主管机关批准的图纸和工程施工方案施工。第10条约定：未经甲方书面同意，乙方无权对场地（包括但不限于墙壁、天花板、结构、承重、外观及公共区域）进行改建、变动或分割，否则，甲方有权向乙方索赔，乙方应承担恢复原状所需的全部费用。附件二《基本信息》中载明乙方的联络地址为江苏省苏州市工业园区天域花园8幢107室，电话为138××××3569。附件三《乙方提供的资质证明》中载明：1.身份证复印件（乙方为企业的，提供法定代表人身份证复印件）；2.营业执照副本复印件；3.税务登记证复印件；4.组织机构代码证复印件；5.法定代表授权委托书；6.国内外代理商的代理资格及授权的协议或证明；7.注册商标证书；8.卫生许可证；9.专利权证书或专利权授权证明；10.其他必要的文件，如消防环保等相关政府部门的批件复印件、竣工图等。附件四《安全承诺书》第3条载明：未经甲方同意，不对房屋进行乱拆、乱改、乱搭、乱建、超负荷使用房屋或堵塞消防通道。附件五《管理规定》第2.1条a款约定：乙方承诺该管理区域的主要经营品牌为鑫花溪，店铺名称为鑫花溪牛肉粉，主要营业范围是牛肉粉、小吃、米饭等。第2.2条b款约定：乙方必须向消费者明示乙方的名称和商户的编号。《签订合同注意事项告知书》中第11条载明：公司委托以个人名义签订合同的，公司须以担保人身份签章并承担担保责任。2018年6月20日，苏州高新区狮山街道办事处向狮山公司发出了《行政提示单》，载明“你公司在玉山路99号1幢内的搭建未经审批，按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，特向你公司提示：请立即停止经营活动，并恢复原状，否则将承担一切法律后果”。2018年7月15日，苏州市虎丘区公安消防大队对钟贵玲开办的高新区狮山忠爱粉餐饮店发出了《临时查封决定书》，载明“我大队于2018年7月14日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全……根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：位于苏州高新区乐购超市A-3的高新区狮山忠爱粉餐饮店整体，查封面积约200平方米。查封期限：2018年7月14日19时至2018年8月13日19时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚……”案涉店面员工许锦都于同日签收。2018年7月25日，道创公司向钟贵玲发出《关于要求贵店拆除装修隔层等的通知》，载明“我司于2018年7月25日接到产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司及狮山街道的通知：责令贵店于8月3日前拆除装修隔层等至符合规定要求。请您立即执行上述指令，否则您将承担相应的不利后果。规定近期按照消防大队临时查封决定书的意见进行整改，上周高新区狮山城镇建设发展有限公司也积极配合并提供了贵店申报消防所需的材料，但是7月24日高新区狮山城镇建设发展有限公司王尧明董事长向我公司说明，目前该公司不同意贵店因消防整改而增加的烟感接入原有消防系统。”钟贵玲于2018年8月27日签收。2018年7月29日，道创公司向钟贵玲发出《关于要求您在限期内拆除未经审批的搭建、填平地面、恢复原状的通知》，载明“我司于2018年7月28日接到产权方高新区狮山城镇建设发展有限公司发来的通知及狮山街道的行政提示单复印件，按照通知要求，现要求您于8月3日前拆除您店铺内的未经审批的搭建、8月15日前填平地面、恢复原状。请您立即执行上述指令，否则我公司将有权解除与您的合同，并积极配合政府相关部门及高新区狮山城镇建设发展有限公司采取强制拆除、查封等措施，由此产生的一切后果均由您承担。”钟贵玲于2018年10月9日签收。2018年7月31日，道创公司向钟贵玲发出一份《解约通知》，载明“按照合同约定，您应当于2018年7月25日前向我公司支付下一期的合同费用，逾期超过5天将会被解除合同并追究违约责任，但是您直至2018年7月31日仍未支付。根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我公司特此通知您，我公司解除与您签订的合同，您的合同于2018年8月1日起终止。合同终止后，根据合同约定：1.您所有在场地上的物品应在2018年8月1日前搬离，所有未搬离的物品均将被视为抛弃物而不受保护，您还需要承担我公司为清理上述物品而产生的费用。2.请您在2018年8月3日前将您的装修全部拆除并恢复原状。3.根据合同约定，您每逾期交还房屋一天，需要向我公司支付5倍的日合同费用。4.合同终止日前，您尚未支付的合同费用、水电费等仍应支付。5.由于您的违约行为造成合同终止，履约保证金将按照合同不予退还，同时我公司保留进一步索赔的权利。”道创公司并向钟贵玲发出一份《关于水电费的通知》，载明钟贵玲应支付水电费21883元。钟贵玲于2018年10月9日签收。2018年8月13日，苏州市虎丘区公安消防大队再次对钟贵玲开办的高新区狮山忠爱粉餐饮店发出了《临时查封决定书》，载明“我大队于2018年8月13日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：搭建隔层未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，不及时消除可能威胁公共安全……根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：位于苏州高新区乐购超市A-3的高新区狮山忠爱粉餐饮店整体，查封面积约200平方米。查封期限：2018年8月13日19时至2018年9月12日19时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚……”案涉店面员工陈英伟于同日签收。2018年8月13日，钟贵玲向道创公司发出《律师函》一份，载明“江苏谐达律师事务所接受委托人苏州鑫花溪餐饮管理有限公司（下称委托人）的委托，参与委托人房屋租赁合同的有关法律事务……贵司在《租赁合同》中承诺贵司交付于委托人使用的场地均经过政府有关部门认可，符合政府制订的各项标准，能够用于正常经营。基于此，委托人才与贵司签订《租赁合同》，并在期满后续租期。2017年10月，经贵司同意，委托人对承租店铺又重新装修，为此费用支出约120余万元。委托人重新装修，在通过贵司的认可后重新经营，直至2018年7月18日。2018年7月，委托人突然收到贵司转发给委托人的《行政提示单》，要求委托人停止经营，恢复原状。此时，委托人才得知，贵司在2013年9月将该店铺交付委托人时，该店铺装修隔层以及地基下沉部分均不符合政府相关规定，消防亦不合格……在本次事件处理完毕之前，委托人暂停向贵司支付一切费用。”道创公司于2018年8月14日签收。2018年8月16日，案涉房屋搭建的隔层被拆除，苏州市虎丘区公安消防大队未对案涉房屋继续查封。2018年8月19日，道创公司向钟贵玲发出一份《关于解约并请您将物品搬离、交清费用、拆除装修并恢复交还场地的通知》，载明“由于您以自己的行为表明不履行支付应付费用的义务，未按照合同要求支付合同费用，未支付2018年6月15日至2018年7月15日的水电费等原因，我公司已根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定自2018年8月1日起解除与您签订的合同。解约通知也早已于2018年8月1日以挂号信的方式向您寄出，但您至今仍未将您的所有物品搬离并交清费用，故我公司再次通知您：1.由于您未能按照合同约定在合同被解除日2018年8月1日之前将场地上的物品搬离，也没有及时向新区消防大队说明，我公司已于2018年7月26日正式发函，要求您按照狮山街道办事处的指示对您店内存在的未经审批的搭建予以拆除、以及您的合同已被解除等情况，高新区消防大队于2018年8月16日以您为当事人，对您之前承租的店铺进行了查封，请您立即向消防大队如实反映情况、申请解封并将所有物品搬离之后，将您的装修全部拆除并恢复原状，交清所有应付费用，将场地及钥匙交还我公司。2.按照合同约定，您每逾期交还房屋一天需要向我公司支付5倍的日合同费用即5×1058.17=5290.85元每天。即便消防部门对您进行临时查封处理，亦不能免除您的支付义务，特此再此提醒。3.根据法律规定，如果您放任损失扩大，或者由于您的行为导致我公司无法采取适当措施防止损失的扩大，则相关所有责任均由您承担。4.尽快向我公司付清水电费等合计21887元，并按照每延迟一天向我公司支付应付款项千分之三的滞纳赔偿金，即每迟延一天支付65.66元的滞纳赔偿金。5.您原承租场地内的编号为040、041的两个烟感已长时间处于无响应、信号丢失的状态，之前我公司已多次要求您修复，但至今仍未修复，请您尽快修复，否则如导致火灾报警系统、主板损坏、消防罚款等损失将全部由您承担。6.按照合同第五条违约责任与赔偿金的约定，由于您的违约行为导致合同被解除，您需向我公司支付相当于六个月合同费用的赔偿金，如果该赔偿金不足以弥补公司的损失，则您仍须继续承担赔偿责任。我公司保留采取进一步措施向贵公司提出索赔的权。”钟贵玲于2018年9月4日签收。2019年1月7日，一审法院组织双方当事人至案涉房屋进行交接，道创公司的委托诉讼代理人朱晨儿以及钟贵玲两名工作人员孟朋、王志猛，钟贵玲的委托诉讼代理人丁超及钟贵玲的五名工人均在现场。钟贵玲现场请专业开锁匠打开了案涉房屋的门，钟贵玲拆除并搬走了品牌为美的的三台空调内机、三台空调外机、大的不锈钢吊柜一个、小的不锈钢吊柜一个、储物柜一个、绿色柜子一个、吧台一个、热水器一台、门一扇、不锈钢灶台一个。因钟贵玲无相应工具，故未拆除墙面的一个架子、一段木质墙裙、一个玻璃护栏，另西侧墙面上一根电线处于断开状态。现场抄表的水表的读数为4591，电表的读数为7793。对此，道创公司认为，虽然钟贵玲拆除物品并搬离了案涉房屋，但地表未恢复原状，西侧墙面电线未接入烟感，下水管道不通，所以拒绝接收房屋。后道创公司于2019年2月11日将案涉房屋挂牌招租。一审另查明，2018年8月28日道创公司与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由该所委派律师代理案涉诉讼，律师费1万元。2018年8月31日，道创公司向该所支付了包含本案在内的四个案件的律师费4万元。2018年10月16日，该所向道创公司开具了金额为1万元的律师费发票。一审中，关于隔层的搭建时间和搭建人，道创公司称是钟贵玲在承租案涉房屋后几个月进行了下挖和搭建，后又称董广莉承租时进行了搭建，但没有下挖，后又称搭建行为是钟贵玲在2016年9月5日之后的数月进行的；钟贵玲称在其与道创公司签订租赁合同之前，案外人董广莉已经与道创公司签订了租赁合同，其后来于2013年承租案涉房屋时，案涉房屋内地面已经被下挖，中间已经搭建了隔层，道创公司交付的房屋是已经装修完成可以正常营业的店铺，对于道创公司将房屋交付给董广莉时是否存在下挖何搭建不清楚，钟贵玲承租房屋后继续经营牛肉米粉店，直到2016年底钟贵玲对案涉房屋进行了翻修，在翻修之前钟贵玲未对案涉房屋进行过装修，翻修是在原有基础上进行的，没有改变原有结构，没有进行下挖和搭建，翻修时向道创公司提交了相应手续并向道创公司缴纳了装修押金，装修结束后道创公司将押金返还给了钟贵玲，并提交了道创公司出具的落款时间为2016年12月17日的装修押金收据。道创公司代理人提供了道创公司法定代表人儿子尤伟的联系方式，称其是道创公司的实际负责人，承办人当场拨打尤伟电话，尤伟称在钟贵玲承租案涉房屋之前是董广莉和钟贵玲共同承租的，房屋在交给董广莉时没有下挖和搭建，后来董广莉承租后房屋装修是承租人董广莉的事情，与其无关，相关手续是董广莉办的，搭建和下挖的具体形成时间记不清楚了。一审中，关于隔层被拆除的经过，道创公司称2018年8月16日，钟贵玲自行将房屋内部设施拆除，并请道创公司见证，但房屋并未交付给道创公司，由钟贵玲一直控制房屋，后来钟贵玲上了锁，拆除了隔层，填平了地表，里面的桌子、椅子、锅碗瓢盆等厨房用品当天就不在了，但是灶台、空调、热水器、箱式排烟风机、油烟净化器、墙上的架子没有搬走，其认为其于2018年8月1日已经向钟贵玲发出了解除合同的通知书，并要求钟贵玲拆除装修，恢复原状，将物品归还，但钟贵玲并没有将装修全部拆除，也没有将物品搬走把商铺归还，其已经发出了解除通知，明确了不同意继续履行合同；钟贵玲称当天是由道创公司喊了工人将隔层以及墙面的装修拆除，里面的桌子、椅子、锅碗瓢盆是钟贵玲在当天拿走的，因为道创公司要把装修拆掉，还要回填下挖的地基，如果钟贵玲不拿走这些物品将会造成更大的损失，后道创公司强行接管并实际控制了案涉房屋，不知道谁上了锁，但是钟贵玲没有上锁，其认为双方关于合同如何履行一直未达成一致意见，后来道创公司拆除了隔层，在道创公司拆除隔层之日案涉房屋已经交还给了道创公司。一审中，道创公司称2018年7月15日抄表时钟贵玲店员在场，但是没有证据证明；道创公司认为电费是1.3元每度，水费是4.8元每吨，电费的计算方式为7793-7244=549度，549度*1.3元/度*30倍=21411元，水费的计算方式为4591-4436=155吨，155吨*4.8元/吨=744元，合同约定如遇当地价格调整，对上述价格按比例调整，合同期间因为政府水费价格调整，调整为4.8元/吨，并提交了一份《关于苏新区自来水价格调整的通知》，载明非居民生活用水为4.15元每立方米；钟贵玲对于计算方式无异议，但认为电费应按1元每度计算，水费按照4元每吨计算。一审中，双方均确认房屋租金为每个月32186元，2018年6月15日之前的水电费已经缴清，之后的水电费钟贵玲未交过；钟贵玲于2018年6月19日向道创公司支付了2018年7月5日2018年8月4日的租金及物业费32186元，向道创公司支付了2018年5月15日至2018年6月15日的水电费19773元，之后钟贵玲未向道创公司支付过其他费用；钟贵玲提出其向道创公司交纳了保证金66000元，并提交了保证金收据，要求在本案中一并处理，道创公司认为保证金为61600元，但在一审法院规定的举证期限内未提交任何证据予以证明。一审中，钟贵玲提交了案涉店铺缴纳租金、管理费的电子回单及收据，电子回单显示付款人为钟贵红，收据显示交款单位为钟贵玲，钟贵玲提交了购买物品的合同、请款单、申购单、采购单、报价单、明细、收款收据、送货单、发票等证据，抬头部分显示单位为苏州鑫花溪餐饮管理有限公司。以上事实，由道创公司提交的租赁合同、管理服务合同、营业执照、说明、狮山街道行政提示单、拆除通知函、解约通知函、解约并要求搬离通知函、临时查封决定书、委托代理合同、房产证信息、照片、消防大队的消防监督结果网络公示记录截屏，钟贵玲提交的营业执照、收据、银行转账凭证、合同、请款单、申购单、采购单、报价单、明细、收款收据、送货单、发票、邮寄面单、快递签收记录、律师函、道创公司与董广莉签订的合同，一审法院调取的查封决定书、送达回证、申请进入临时查封区域进行整改书、消防监督检查记录、授权委托书、许锦都身份证复印件、案涉店铺查封前后的照片、工作备忘、现场交接的笔录、现场交接的照片以及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点有三个：一是钟贵玲是否是本案适格主体，二是案涉房屋的下挖和搭建形成于钟贵玲承租房屋之前还是之后，三是道创公司是否享有合同解除权。关于争议焦点一：一审法院认为，《租赁合同》及补充合同系道创公司与钟贵玲签订，由钟贵玲在合同上签字，合同附件《签订合同注意事项告知书》中第11条约定“公司委托以个人名义签订合同的，公司须以担保人身份签章并承担担保责任”，但苏州鑫花溪餐饮管理有限公司并未在合同上盖章，故合同的相对人应为钟贵玲。关于钟贵玲认为其不是合同相对人，其是苏州鑫花溪餐饮管理有限公司的法定代表人，其签字是履行职务行为的意见，一审法院认为，承租案涉房屋后将房屋是用于经营苏州鑫花溪餐饮管理有限公司还是经营高新区狮山忠爱粉餐饮店并不影响钟贵玲作为承租方的合同相对人的身份，钟贵玲提交的缴纳租金、管理费、水电费的电子回单以及收据上并未显示支付账户为苏州鑫花溪餐饮管理有限公司或者高新区狮山忠爱粉餐饮店，收据上显示交款单位为钟贵玲，钟贵玲提交的合同、请款单、申购单、采购单、报价单、明细、收款收据、送货单、发票等证据虽然抬头上显示是苏州鑫花溪餐饮管理有限公司，但上述证据仅是店铺在实际经营过程中采买物品的经过，不能证实与道创公司签订租赁合同的相对人是谁，故对钟贵玲该意见一审法院不予采纳。综上，一审法院认为，钟贵玲是本案适格被告。关于争议焦点二：一审法院认为，首先，道创公司认为搭建和下挖是由钟贵玲实施的，其应提供相应证据予以证明，但道创公司未提供证据予以证明。其次，对于搭建和下挖的经过，道创公司先称是钟贵玲搭建和下挖的，是钟贵玲在承租案涉房屋后几个月进行了下挖和搭建，后又称董广莉承租时进行了搭建，但没有下挖，后又称搭建行为是钟贵玲在2016年9月5日之后的数月进行的。假设道创公司陈述的钟贵玲在承租案涉房屋后几个月进行了下挖和搭建属实，道创公司与钟贵玲最早于2013年4月24日签订了《租赁合同》，则搭建应发生于2013年左右，这与道创公司陈述的搭建时间在2016年9月5日之后以及董广莉承租时进行了搭建但没有下挖的情况互相矛盾，道创公司关于搭建人和搭建时间的陈述自相矛盾，不合常理。道创公司的实际负责人尤伟又称房屋在交给董广莉后房屋装修是承租人董广莉的事情，与其无关，相关手续是董广莉办的，搭建和下挖的具体形成时间记不清楚了，语焉不详。此时，道创公司的陈述可信度存疑。再次，钟贵玲称其自道创公司处承租案涉房屋时即存在搭建和下挖，并非其所搭建和下挖的，其承租房屋后继续经营牛肉米粉店，直到2016年底对案涉房屋进行了翻修，翻修是在原有基础上进行的，没有改变原有结构，没有进行下挖和搭建，翻修时向道创公司提交了相应手续并向道创公司缴纳了装修押金，装修结束后道创公司将押金返还给了钟贵玲，并提交了道创公司出具的落款时间为2016年12月17日的装修押金收据。综上，道创公司未举证证明案涉房屋的搭建系由钟贵玲进行的以及搭建的具体时间，道创公司应承担举证不能的后果，一审法院推定本案的搭建系在钟贵玲承租案涉房屋之前就已经存在。关于争议焦点三：道创公司认为其享有解除权的理由是，第一，钟贵玲应当于2018年7月25日前支付下一期即2018年8月5日止2018年9月4日的合同费用，但钟贵玲未按照合同约定支付。第二，钟贵玲拖欠道创公司水、电费用。第三，钟贵玲在承租房屋期间擅自对案涉房屋进行下挖、搭建，对房屋造成了损害，且被消防大队查封，损害了道创公司利益。一审法院认为，关于第一个理由，道创公司作为出租人理应将符合法律法规以及消防要求的房屋出租给钟贵玲，但道创公司在将案涉房屋出租给钟贵玲时房屋系存在违法搭建和下挖，该违法搭建不符合消防要求，直接导致案涉房屋于2018年7月15日被消防大队查封，案涉房屋系因道创公司的原因导致无法使用，钟贵玲行使不安抗辩权，拒绝向道创公司交纳之后的合同费用符合法律规定，故道创公司依据该理由解除合同不成立。关于第二个理由，按照合同约定，抄表时需要双方当场核对，但道创公司未提供证据证明其在抄表时钟贵玲人员在场，道创公司即便后来向钟贵玲发出了缴纳水电费的通知，该数额也未经过钟贵玲的确认，故钟贵玲有权拒绝缴纳道创公司所称的水电费金额，故道创公司依据该理由解除合同不成立。关于第三个理由，因案涉房屋的搭建、下挖均非在钟贵玲承租期间实施，故钟贵玲无需对房屋的搭建、下挖向道创公司承担责任，且案涉房屋被查封系因搭建的隔层未设置相应的消防设施，也非系钟贵玲原因所致，故道创公司无权以此要求解除合同。综上，道创公司没有合同解除权。故对道创公司要求钟贵玲支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于合同解除的时间点，因案涉房屋于2018年7月15日被消防大队查封，二层搭建于2018年8月16日被拆除，房屋内的桌子、椅子、锅碗瓢盆等物品均由钟贵玲搬走，道创公司称二层搭建是钟贵玲拆除的，钟贵玲称二层搭建是道创公司拆除的，之后由道创公司控制房屋，钟贵玲认为隔层被拆除之日房屋已经交接给了道创公司，但双方均未提供证据予以证明，直至2019年1月7日，一审法院组织双方当事人至案涉房屋进行交接，钟贵玲拆除并搬走了品牌为美的的三台空调内机、三台空调外机、大的不锈钢吊柜一个、小的不锈钢吊柜一个、储物柜一个、绿色柜子一个、吧台一个、热水器一台、门一扇、不锈钢灶台一个。一审法院认为，2018年8月16日，案涉房屋的二层搭建被拆除、地表被填平、钟贵玲移走了大部分物品，双方的合同已经处于事实上不能继续履行的状态，后一审法院于2019年1月7日组织双方进行了交接，虽然道创公司不同意接受房屋，但实际上道创公司已经将案涉房屋收回并重新挂牌招租，故双方的租赁合同属于不能继续履行而产生了终止效果，故双方签订的房屋租赁合同及管理服务合同于2019年1月7日终止。关于占有使用费，因合同于2019年1月7日终止，故钟贵玲应向道创公司支付2018年8月5日至2019年1月7日期间的租金164149元【32186*（5+3/30）】，扣除钟贵玲交纳的保证金66000元，钟贵玲还应支付道创公司房租98149元（164149-66000）。因钟贵玲已经搬离案涉房屋，故对于道创公司要求钟贵玲搬离案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于道创公司所称的地表未恢复原状、西侧墙面电线未接入烟感、下水管道不通等问题以及钟贵玲未拆除墙面的一个架子、一段木质墙裙、一个玻璃护栏等问题，双方可另案解决，本案不予理涉。关于水费和电费，道创公司认为电费是1.3元每度，水费是4.8元每吨，电费的计算方式为7793-7244=549度，549度*1.3元/度*30倍=21411元，水费的计算方式为4591-4436=155吨，155吨*4.8元/吨=744元，合同约定如遇当地价格调整，对上述价格按比例调整，合同期间因为政府水费价格调整，调整为4.8元/吨；钟贵玲对于计算方式无异议，但认为电费应按1元每度计算，水费按照4元每吨计算。一审法院认为，《管理服务合同》约定电费为1.3元/度，水费为4元/吨，如遇当地水电价格调整，则上述价格作同比例调整，因《关于苏新区自来水价格调整的通知》中载明的非居民生活用水为4.15元每立方米，道创公司未举证证明双方约定的水费为4.8元/吨，故水费应按照4.15元每吨计算，钟贵玲未举证证明双方另行约定电费应按照1元每度计算，故电费应按照合同约定的1.3元每度计算。故钟贵玲结欠道创公司水费为643.25元（155*4.15），钟贵玲结欠道创公司电费为21411元（549*1.3*30），水电费共计22054.25元。关于律师费，合同中约定了律师费的负担问题，一审法院结合具体案情，酌定钟贵玲支付道创公司律师费2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、上海道创投资咨询有限公司与钟贵玲于2016年5月18日签订的《租赁合同》、《管理服务合同》于2019年1月7日终止。二、钟贵玲于判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司房租98149元。三、钟贵玲于判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司水、电费共计22054.25元。四、钟贵玲于判决生效之日起十日内支付上海道创投资咨询有限公司律师费2000元。一审案件受理费5158元，由上海道创投资咨询有限公司负担2707元，由钟贵玲负担2451元。二审中，道创公司提交高新区狮山乐驰美容美发店、高新区狮山笨笨妈串香店的临时查封决定书和同意解除临时查封决定书各一份，证明消防查封原因是未设置火灾自动报警系统及自动喷水灭火系统，而非装修搭建结构本身存在安全隐患。同时期在同一商场因相同理由被临时查封的高新区狮山乐驰美容美发店、高新区狮山笨笨妈串香店，按照要求完成喷淋和烟感安装后，在搭建没有拆除的情况下获得了消防大队的解封批准。故钟贵玲不能行使不安抗辩权，拒绝支付租金等费用，一审判决认为钟贵玲拒付合同费用，道创公司没有合同解除权是错误的。钟贵玲质证称，该证据与本案无关，本案中二层搭建系道创公司完成，二层搭建的火灾报警系统等相应配套安全设施也应由道创公司完成，道创公司应承担全部责任。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：钟贵玲应否向道创公司支付2018年8月5日至2019年1月7日的租金。钟贵玲主张因道创公司交付的案涉房屋存在违法搭建和地基下挖，导致案涉房屋被消防大队查封，其在被查封后就已不能正常使用案涉房屋，故不应向道创公司支付相应期间的租金。对此本院认为，首先，钟贵玲与道创公司的租赁合同虽因不能继续履行于2019年1月7日终止，但案涉房屋自2018年7月14日19时起就因搭建隔层未设置自动报警系统及自动喷水灭火系统被临时查封，后该搭建又于2018年8月16日被拆除，故钟贵玲在2018年7月15日至2019年1月7日期间不能正常使用案涉房屋。其次，一审判决推定本案搭建系在钟贵玲承租案涉房屋之前就已经存在，道创公司未就此提出上诉，应视为对一审判决的认可，故案涉房屋因搭建隔层被查封的责任不能归咎于钟贵玲。综上，因不能归咎于钟贵玲的原因导致钟贵玲在2018年7月15日至2019年1月7日期间不能正常使用案涉房屋，钟贵玲不应承担该期间的房屋租金，故对于道创公司要求钟贵玲支付2018年8月1日至实际交房之日止占有使用费的主张，本院不予支持。因钟贵玲已支付截至2018年8月4日的租金且未在本案中反诉要求道创公司返还2018年7月15日至2018年8月4日的租金，本院在本案中暂不予处理。因钟贵玲要求将其支付道创公司的66000元保证金在本案中一并处理，故道创公司应返还钟贵玲保证金66000元。与钟贵玲应支付道创公司的水、电费22054.25元及律师费2000元折抵后，道创公司还应返还钟贵玲41945.75元。道创公司还主张一审判决认定事实不清，请求驳回上诉、发回重审，但道创公司在法定期间内并未提出上诉，本院对此不予理涉。综上所述，钟贵玲的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4879号民事判决第一、三、四项；二、撤销苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4879号民事判决第二项及案件受理费负担部分；三、上海道创投资咨询有限公司应返还钟贵玲保证金66000元，与苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4879号民事判决第三、四项中钟贵玲应支付上海道创投资咨询有限公司的水、电费22054.25元及律师费2000元折抵后，上海道创投资咨询有限公司还应返还钟贵玲41945.75元；四、驳回上海道创投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5158元，由上海道创投资咨询有限公司负担4757元，由钟贵玲负担401元。二审案件受理费2253.72元，由上海道创投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇二〇年二月二十八日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。