湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终19号上诉人（原审原告）：杨佳，男，1968年6月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：岳阳金碧置业有限公司。住所地：岳阳经济技术开发区巴陵东路与金凤桥南路交汇处（恒大绿洲综合楼一楼）。法定代表人：彭璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：李作，女，系该公司员工。上诉人杨佳因与被上诉人岳阳金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨佳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由金碧公司赔偿商铺损失91872元；2、一二审诉讼费由金碧公司负担。事实与理由：1、现已查明案涉商铺与102房屋之间有一未到顶部隔板的事实，且102商铺承租人在装修中直接在公共部位用石膏龙骨架做成墙体，危及相邻方，侵害了上诉人101商铺权益，造成该商铺无法使用和出租。2、墙体的性质是两铺之间的公共部分，本案中存在不需要约定的情况，且《房屋买卖合同》亦有约定，只是在装修过程中被拆除，事后恢复由金碧公司恢复是约定俗成的普通做法。金碧公司辩称：1、案涉房屋系带租出售，杨佳收房时清楚房屋的现状；2、杨佳认可房屋的现状，杨佳在购房之初对房屋无墙体的现状清楚并接受，说明杨佳以实际行为改变了合同约定的收房条件；3、金碧公司不存在侵害行为，杨佳要求赔偿租金损失无事实和法律依据。杨佳向一审法院起诉请求：1、判令金碧公司赔偿杨佳房屋租金损失91872元；2、判决杨佳退铺，金碧公司返还购房款308922元及利息157882元（年息10%的复利计算），并承担购房款一倍的赔偿责任，合计775726元；3、由金碧公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实，2015年3月14日，杨佳与金碧公司签订《商品房买卖合同》一份。主要内容有：杨佳购买金碧公司开发的位于求索西路与云梦路交汇处恒大名都第016幢01层101号房，该商品房用途为商业，层高5.2米，建筑面积40.58平方米，套内建筑面积24.47平方米，单价7459.78元，总金额302718元。第六条付款方式及期限，2015年3月16日前支付房款叁拾万贰仟柒佰壹拾捌元整（￥：302718元）。第八条交付期限，出卖人应当在2015年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的商品房交付买受人使用。合同对墙身交楼标准约定为实墙为混合砂浆抹灰。签订合同后，杨佳付清购房款。2015年4月21日，金碧公司向杨佳交付上述房产，杨佳在物业公司办理了相关手续。金碧公司2016年4月22日向杨佳出具购房发票。杨佳购买101号房屋之前，金碧公司已将101号至105号房屋整体打通，于2014年3月25日整体出租给案外人张雪华，并签订了《房屋租赁合同》。租赁期间2014年4月1日至2017年3月31日止。杨佳在购买101号房屋时，现场查看了房屋现状，知晓金碧公司已经打通至105号房屋整体出租的情况。自2014年8月开始，杨佳即参照金碧公司与张雪华签订的《房屋租赁合同》向张雪华收取租金。2016年7月，承租户张雪华退租，房屋空置至今。2017年1月，101-102号房隔墙之间被建一未到顶隔板。杨佳庭审中陈述，金碧公司未按出售时口头承诺的承租户退租后砌起公共墙，同时地下一层安置锅炉房，要求解除与金碧公司的《商品房买卖合同》。2019年9月27日，一审法院组织双方进行现场勘查。杨佳所购得的恒大影城101号房屋，101-102房屋之间有一未到顶部隔板，房屋顶端可见一黑色中央空调管道。一审法院认为，杨佳、金碧公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法、有效的民事法律行为，双方均应按照协议的约定，适时、全面履行各自的义务。杨佳依合同约定支付全部购房款，金碧公司交付的商品房应当符合合同约定。杨佳主张101号承租户退租后，金碧公司未将101号房屋与102房屋之间的公共墙体砌建起来，出售时未告知地下负一层设置锅炉房，存在公共安全、损害公共利益，要求解除合同。一审法院认为，杨佳在购房之前，现场查看了所购房屋的现状，已经知悉房屋当时与102号房屋之间没有墙体，处于打通后整体出租状态。其在购房后次月即办理收房手续，在购房之初对房屋没有墙体的现状是认可并接受的，说明杨佳以实际行为改变了合同约定的收房条件。即使102号房屋再由金碧公司对外出租，砌建101号与102号房屋之间的公共墙体也是可修复的范围，非金碧公司交付的房屋质量问题，也不属法定或合同约定的可解除合同的情形。双方签订的合同当中亦未有承租户退租后，由金碧公司方为杨佳方砌建墙体的约定。现杨佳以金碧公司未按照口头约定在承租户退租后为其砌墙为由要求解除合同，无事实和法律依据，不予支持。另杨佳主张购房时，金碧公司隐瞒了在101号房屋地下层设置了锅炉房为由，要求退铺（解除合同）。该院认为，锅炉房属整栋房屋共用设备，不属于杨佳购房的房屋主体结构。如金碧公司违规放置锅炉，给杨佳造成相应影响，系其它法律关系引发的纠纷，杨佳作为业主可另行主张权利。但据此要求解除双方签订的《房屋买卖合同》于法无据。故杨佳要求退铺（解除合同）和赔偿相应损失的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决驳回杨佳的全部诉讼请求。案件受理费6238元，由杨佳负担。二审期间，杨佳提供了如下证据：1、消防监督检查记录、杨佳于2019年12月12日向岳阳市人民政府的投诉及市消防救援支队对金碧公司作出的行政处罚，拟证明锅炉房不应建在案涉门面之下，金碧公司签订合同之前隐瞒了该事实，锅炉房对其购买和使用造成了重大影响；2、杨佳于2017年10月21日在网上向岳阳市公安局的投诉及岳阳市公安局的回复，拟证明其一直在维权；3、岳阳市东源机电仪表有限公司于2016年9月12日对恒大影城101房东发出的通知，拟证明101房因下面有锅炉房造成了损失；4、杨佳于2019年7月9日在网上向湖南省人民政府对锅炉房设置的咨询及湖南省住房城乡建设厅的回复，拟证明其一直在维权；5、金碧公司于2017年12月28日对案涉铺面业主的回函，拟证明其一直在维权。经质证，金碧公司认为杨佳提供的证据与杨佳主张赔偿租金的请求无关。金碧公司二审期间未提供证据。上述证据能否实现杨佳的证明目的，本院将在下文说理部分进行分析认定。本院二审查明，1、杨佳发现101房下面是锅炉房后多次向政府及政府有关部门反映及投诉。2019年12月12日杨佳向岳阳市应急管理局书面投诉了违规设置燃气锅炉房。该燃气锅炉消防隐患主管部门岳阳市消防支队于2019年12月16日到现场对该锅炉安全隐患进行核查，并责令锅炉使用方停止使用该燃气锅炉，尽快搬迁。金碧公司向本院回复，所涉燃气锅炉房已于2019年12月停用，目前处于计划搬迁状态。另应业主要求计划于3月底前修复墙体。杨佳相邻102商铺的产权人为王群。2、原承租人支付给杨佳的租金为2552元／月，杨佳一审起诉主张的租金损失91872元为2016年7月至2019年7月共三年的租金损失。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：杨佳要求金碧公司赔偿租金损失有无法律依据。燃气锅炉消防隐患主管部门岳阳市消防支队于2019年12月16日到现场对101房下面安置的锅炉安全隐患进行核查，并责令锅炉使用方停止使用该燃气锅炉，尽快搬迁。该事实足以说明101房下面安置的燃气锅炉不符合消防规定，存在安全隐患，会影响作为经营性用房的101房出租。故杨佳二审提供的证据可以实现其关于101房下面安置的燃气锅炉不符合规定，影响其出租的证明目的，本院对杨佳提供的证据予以采信。但房屋能否出租受供求关系、地段环境、交通条件、装修状况等诸多因素影响，即使101房下面没有安置燃气锅炉，也不排除存在一段时期闲置，不能出租的可能性。且本案杨佳并未提供证据证明原101房的承租人系因101房下面安置了燃气锅炉这一原因而退租，也未提供证据证明101房后续不能出租均系因101房下面安置的燃气锅炉或公共墙存在缺陷所致，故本院对杨佳要求金碧公司赔偿房屋租金损失91872元的诉讼请求予以部分支持，本院酌情支持其租金损失40000元。综上，杨佳要求金碧公司承担租金损失的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。本案一审虽认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初6001号民事判决；二、由岳阳金碧置业有限公司在本判决生效后15日内赔偿杨佳租金损失40000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨佳的其他诉讼请求。一审案件受理费6238元，由杨佳负担5238元，由岳阳金碧置业有限公司负担1000元。二审案件受理费2096元，由杨佳负担996元，由岳阳金碧置业有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年二月二十一日书记员  陆丽波