广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤01民终22337号 上诉人（原审被告）：李瑞荣，男，1965年12月29日出生，汉族，住广州市白云区。 上诉人（原审被告）：梁玉英，女，1966年2月3日出生，汉族，住广州市越秀区，兼李瑞荣的委托诉讼代理人。 被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。 法定代表人：秦少瑜，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。 上诉人李瑞荣、梁玉英因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0104民初9141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人李瑞荣、梁玉英上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.判令李瑞荣、梁玉英与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》无效；3.判令建设单位广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）承担因违规返租涉案商铺所产生的所有不利后果；4.本案一审、二审诉讼费用由迪佳公司以及因诉讼引起的公证费用承担。事实和理由：（一）从李瑞荣、梁玉英提交的涉案商场3157、3095、4054号的独立商铺电表图片，可以断定电表生产时间为2011年1月。而涉案商场申报消防验收时间为2010年9月29日，消防验收合格时间是2011年2月1日，即此时涉案商场800多个商铺的独立电表还没有生产，所以，一审认定涉案商场以商铺间隔的形式通过消防验收是根本不可能的。电表安装是涉案商场竣工验收、消防验收以及业主收铺的前提条件。在涉案商场系列案件的一审、二审判决全部定义为现铺销售，业主已收铺，是不可能发生的事实。（二）依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，康创公司应就涉案商场是否竣工、是否为现铺以及是否履行交付义务承担举证责任。上述证据关系到涉案商场物业管理服务条件是否成就。因此，法院应根据李瑞荣、梁玉英提交的《现场勘验申请》、《司法审计申请》、《追加第三人申请》，实施现场勘验、司法审计、追加康创公司，查明康创公司在2010年1月1日至2010年9月29日期间，是否投入资金实施涉案商场改建工程以及上述举证事项。而从2019年4月17日业主现场维权的录音录像及照片，足以证明涉案商场没有实施管理工作，现场脏、乱、差，且涉案商铺2010年时不是现铺销售，更没有按图纸施工，涉案商场现时还没有竣工，同时，也证实涉案商场的物业管理服务条件并不成就。（三）《关于政府信息公开申请的答复》（越建水政公复［2019］x号）的信息公开显示，涉案商场一至四层商铺整体改建工程没有《建设工程许可》，迪佳公司在涉案商场系列案件中提供的《三至四层消防栓平面图》竣工图现时竣工时间为2011年3月，而涉案商场申报消防验收时间是2010年9月29日，迪佳公司的上述行为不符合《建设工程消防监督管理规定》第二十四条以及《建设工程消防验收或竣工验收消防备案抽查申报材料》关于先由工程竣工图，后申报消防验收等规定，且迪佳公司提供的竣工图在广州市房地产交易登记中心、广州市政务服务中心、越秀区公安消防部门都查无此图，迪佳公司证据造假，涉案商场没有施工许可、没有按图施工、没有竣工、没有竣工验收消防备案，说明涉案商场的物业管理服务条件不成就。（四）涉案商场整体面积为11038.36平方米，但迪佳公司与康创公司恶意串通，在对商场室内改建梯间及手扶梯工程的改建中，并未根据《建设工程消防监督管理规定》依法依规申报，使涉案商场多年来一直无法合格合法交付。迪佳公司为达到长期占用涉案商铺目的，还编作现铺买卖的虚假案情，妨碍司法，进行恶意诉讼，侵害李瑞荣、梁玉英的合法权益。此外，根据《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，迪佳公司应提供会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计报告，以便审查是否涉案商场全体业主都已缴纳商铺物业管理费，如存在没有被起诉的业主也没有缴纳物业管理费，这说明涉案商场的物业管理服务条件并不成就。（五）涉案《商铺买卖合同》、《金利壹号商铺使用权移交确认书》均是返租方式销售未竣工商铺，并没有业主真正签名收铺，有关现铺销售、业主已收铺的认定与事实不符。且在涉案商场销售的广告中就有四楼是世界酒类银行、VIP会所、24小时恒温酒窖的字样，证明涉案商场不是间隔形式的现铺销售。直到今天业主都没有间隔形式的现铺可收。（六）迪佳公司未依照其与李瑞荣、梁玉英签订的《金利壹号消防安全责任协议书》第一条第一款约定，督促、检查康创公司合法、合规建设施工，办理竣工验收、消防验收，失职、失责。李瑞荣、梁玉英提供的证人证言已证明了涉案商场于2014年下半年的改建施工违规违法、没有竣工图及竣工验收。迪佳公司隐瞒事实真相、弄虚作假，接手不合格、不合法、没有竣工的违规违法违建商铺的管理，其行为本身违法，不应受到法律保护。 被上诉人迪佳公司二审辩称，李瑞荣、梁玉英的上诉请求第2、3项以及因诉讼引起的惩罚金和公证费用不属于本案的审理范围。涉案商场不存在违法建设问题，李瑞荣、梁玉英已经合法申领了涉案商铺的房产证，没有证据证明因为涉案商场存在消防未验收而不能开业的情况。本案物业管理的法律关系已经在2018年经越秀区人民法院以及广州市中级人民法院审查过，在生效的法律文书中已经审理查明的事实可以作为本案认定事实的依据，因此，本案不存在李瑞荣、梁玉英所陈述的商场未经消防验收的问题，不存在物业费收取条件未成就的问题，请求驳回李瑞荣、梁玉英的上诉请求。 迪佳公司于2019年2月20日向一审法院起诉请求：李瑞荣、梁玉英向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4524.94元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。 一审法院认定事实：2010年10月23日，李瑞荣、梁玉英（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定买受人向出卖人购买位于广州市x路x号铺，商铺合同约定建筑面积10.5132平方米，其中套内建筑面积5.4510平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.0622平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为308888元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。 2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：x路x号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。 2011年8月30日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）与李瑞荣、梁玉英（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》，其中约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积10.5132平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为168元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费。5.物业服务费收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。 2011年8月30日，李瑞荣、梁玉英（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》，其中约定：甲、丙双方就广州市x路x号“金利壹号”层3073号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，其中载明：鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。2014年8月30日后，康创公司没有继续对涉案商铺所在楼层进行统一经营。 2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉李瑞荣、梁玉英要求李瑞荣、梁玉英支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费6384元（每月按168元的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5395号民事判决书，查明涉案商铺建筑面积10.7226平方米，登记时间为2012年8月24日，并认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……迪佳公司与李瑞荣、梁玉英于2011年8月30日签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，李瑞荣、梁玉英逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以李瑞荣、梁玉英实际收楼之日起计收物业服务费。根据迪佳公司与李瑞荣、梁玉英原和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，李瑞荣、梁玉英已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由李瑞荣、梁玉英缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与李瑞荣、梁玉英仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、李瑞荣、梁玉英是迪佳公司的同一相对方。李瑞荣、梁玉英是涉案商铺的产权人，且目前无证据表明李瑞荣、梁玉英与康创公司已达成自2014年8月31日起继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故迪佳公司作为涉案商铺的物业管理方，要求作为产权人的李瑞荣、梁玉英支付自2014年9月1日起的物业管理费、物业费保证金、水电费周转金并无不妥……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李瑞荣、梁玉英向迪佳公司支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（按每月168元计付）。逾期支付的，每日按所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费之日止等。判后李瑞荣、梁玉英不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）粤01民终22727号二审判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。 迪佳公司为证明其已书面通知李瑞荣、梁玉英上调物业费至每月30元每平方米，向本院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为李瑞荣、梁玉英，邮寄地址为广州市大金钟路39号1503房，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“本人收”。对上述证据被告称收到调价通知，但不认可迪佳公司的调价行为。 李瑞荣、梁玉英为证明其主张，向一审法院提交证据如下：1、广州市国土资源和规划委员会于2018年12月14日出具的《依申请公开政府信息答复书》中的穗规建证【2011】x号《建设工程规划许可证》及其附图、附件，证明基于2011年9月9日的“室内改建梯间及手扶梯工程”的改建事实，涉案商场被联为一个整体面积为11038.36平方米的大型人员密集场所，改建后没有再次通过消防验收合格；2、广州市越秀区建设和水务局出具的越建水政公复【2019】x号《关于政府信息公开申请的答复》的附件编号为xxxx的《建设工程施工许可证》，证明涉案商场已改建为一个整体面积为11038.36平方米的大型人员密集场所，1-4层格子商铺的改建工程没有按规定申请领取施工许可证，涉案格子商铺建设违规；3、三至四层消防栓平面图、迪佳公司在二审期间提交的证据材料清单以及《建设工程消防验收或竣工验收消防备案抽查申报材料》，证明竣工图章显示的编制日期2011年3月晚于申报消防验收的日期2010年9月29日，不符合申报材料的规定，迪佳公司涉嫌证据造假；4、广州市房地产交易中心于2015年4月6日出具的穗房交登群字【2015】x号《信访事项告知函》载明消防验收是分割后是否允许投入使用的条件，与产权登记无关，证明消防验收合格不是分割产权的前提条件；5、照片若干张，证明涉案商场没有竣工，没有实施管理工作，现场脏乱差；6、涉案商铺的电表图片2张，证明涉案商场申报消防验收时间是2010年9月29日，而此时涉案商铺的电表还未在生产商赛澳科技有限公司生产、检验合格出厂；7、涉案商场公共停车场图片2张，证明迪佳公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营损害全体业主权益；8、涉案商场系列案其他业主的证人证言。迪佳公司对证据1、2真实性合法性无异议，但与本案无关，该证据表明涉案商场有依法履行报建手续，不存在李瑞荣、梁玉英陈述的违法建设的情况；对证据3真实性无异议，但该证据可以证明涉案商场消防验收的情况，不存在李瑞荣、梁玉英陈述的涉案商场消防不合格不能开业的情况；对证据4、5，不予确认；对证据6认为拍摄时间地点不明确，且与本案无关；对证据7确认照片拍摄地点处于涉案商场红线范围内，但拍摄时间不明确，且与本案无关；对证据8证人未出庭，不予确认。李瑞荣、梁玉英为证明其主张，庭后向一审法院补充提交证据如下：1、迪佳公司与李瑞荣、梁玉英于2011年8月30日签订的《金利壹号消防安全责任协议书》，证明迪佳公司未履行消防安全责任；2、电表图片若干张，证明申报消防验收时涉案商铺的电表尚未生产、检验合格出厂；3、（2018）粤广广州第xx、xx号公证书中保存的网页内容；4、现场图片若干张，证明现场图片与迪佳公司提供的竣工图不符，涉案商场没有竣工，且涉案商场没有实施管理工作，现场脏乱差；5、涉案商场销售广告图片，证明涉案商场不是“现铺”，业主无“现铺”可收；6、李瑞荣、梁玉英委托广东增法律师事务所于2019年5月29日向广东康创投资有限公司发出的律师函两份，内容为贵司仍未按约定向李瑞荣、梁玉英交还商铺已严重违约，督促该公司自接函之日起三天内复函并按合同约定向李瑞荣、梁玉英交付该商铺等。迪佳公司质证称上述证据是李瑞荣、梁玉英在法庭辩论终结之后提交，已超过举证期间，对上述证据均不予认可。 一审法院认为，针对此前包括迪佳公司与李瑞荣、梁玉英在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，现李瑞荣、梁玉英未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。李瑞荣、梁玉英提出迪佳公司未遵守消防安全责任书的有关规定以及迪佳公司将公共用地用作停车场并收取停车费违反有关规定的抗辩意见亦不能成为其拒绝缴纳物业管理费的理由，故一审法院对该答辩意见不予接纳。李瑞荣、梁玉英签订《商铺买卖合同》后，将商铺移交给康创公司使用，在此期间办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现李瑞荣、梁玉英以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，一审法院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，关于李瑞荣、梁玉英与迪佳公司涉及交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，李瑞荣、梁玉英可另行主张。 李瑞荣、梁玉英与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。李瑞荣、梁玉英主张迪佳公司系由康创公司指定，不符合法律规定，且为格式合同，要求认定合同无效，一审法院不予支持。 至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，迪佳公司与李瑞荣、梁玉英签订的《金利壹号前期物业服务协议》协议第四条第一款第五项约定，物业服务收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，李瑞荣、梁玉英应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。李瑞荣、梁玉英没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求李瑞荣、梁玉英支付违约金的诉讼请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年7月31日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，李瑞荣、梁玉英向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积10.7226平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回迪佳公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由迪佳公司负担25元，由李瑞荣、梁玉英负担25元。 经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 二审中，李瑞荣、梁玉英提供如下证据：1.测绘地理信息技术服务报告、2.原判例及系列案答辩状假证，证据1-2拟证明根据广州市房地产测绘院回复梁玉英的测绘地理信息技术服务报告：“东风西路132号333房曾于2011年8月25日以测字xxxx案测绘出图，该案是根据委托人现场指界及实地界址界钉为界实测出图。”证明涉案商场在2011年8月25日产权分割测绘时1~4层并不存在实体间隔，广州市房地产测绘院明确更有测绘现场照片可供法院去函调取，迪佳公司在原判例及系列案庭审过程中提供的竣工时间为2011年3月的涉案商场《竣工图》及《答辩状》实为假证及与事实不符的证词。3.(2019)粤0104民初34561号开庭传票及庭审记录，拟证明2019年9月24日，贾伟平等9位业主诉迪佳公司物业服务合同纠纷案[(2019)粤0104民初34561号]中，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到过涉案商场的建设单位康创公司按照《物业管理条例（2007年修订）》第二十九条规定应当移交的资料，即(2019)粤0104民初34561号案自始所涉物业没有办理物业承接验收手续，不具备物业管理服务的条件，因此，迪佳公司不能依据《金利壹号前期物业服务协议》收取物业管理服务费。4.《广州市越秀区房屋管理局越房公开［2019］x号》，拟证明迪佳公司并没有在房产管理局物业主管部门备案，取得对涉案商场该物业区域的管理权，迪佳公司作为涉案商场前期物业管理的主体资格也因此不合法。迪佳公司采用欺诈的行为骗取李瑞荣、梁玉英签订的《金利壹号前期物业服务协议》应属无效合同。5.涉案商场建设单位康创公司交水费发票单，拟证明迪佳公司在原判例及系列案庭审过程中提供。在2017年7月12日之前，涉案商场的水费都是由建设单位康创公司向涉案商场所属的物业管理公司广东宏德科技物业有限公司缴交的，而并非李瑞荣、梁玉英缴交涉案商场水费。迪佳公司无权对涉案商场该物业区域有管理权、也没有对该物业区域开展实质性的管理工作。迪佳公司质证称，证据1的真实性、合法性予以确认，但不能证明李瑞荣、梁玉英所主张的证明内容，与本案没有关联性。涉案商铺已经申领了合法的产权证。证据2的真实性无法确认，没有任何的签名和盖章，与本案也没有关联性，不能证明李瑞荣、梁玉英所主张的证明内容。证据3的真实性、合法性予以确认，但证明内容不能证明李瑞荣、梁玉英所主张的证明内容，不能说明不符合物业管理服务的条件且没有办理物业承接验收手续。证据4因为李瑞荣、梁玉英没有出示原件，对证据4的真实性无法确认，由法院核实，关联性不予确认，与李瑞荣、梁玉英主张的内容不存在关联，涉案物业是属于商业性质，物业服务协议备案不应当影响物业服务协议的合法性和有效性。证据5虽然李瑞荣、梁玉英没有出示原件，但代理人在另案中有核实过，发票的真实性予以确认，但与本案没有关联，这是康创公司向其他公司支付的污水处理费，与本案没有任何关联。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，应审理李瑞荣、梁玉英与迪佳公司之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于梁彦与康创公司之间关于交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理，李瑞荣、梁玉英可另行主张。 迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对李瑞荣、梁玉英具有约束力。李瑞荣、梁玉英与迪佳公司签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。李瑞荣、梁玉英二审主张该合同无效，理由不成立，本院不予支持。李瑞荣、梁玉英与迪佳公司签订物业服务协议后，于2011年8月30日与迪佳公司、康创公司三方签订了商铺使用权移交确认书，确认收铺并将商铺移交给康创公司使用，在此期间，办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现李瑞荣、梁玉英以没有收铺、消防不合格等为由，拒不缴交物业管理费，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。且涉案物业涉及的业主与迪佳公司之间的物业服务纠纷，已经生效判决认定处理。李瑞荣、梁玉英主张迪佳公司未尽物业服务职责，但举证不足，且与生效判决认定不符，本院不予支持。至于李瑞荣、梁玉英主张的康创公司因违规返租应承担涉案商铺所产生的所有不利后果，迪佳公司收取物业费的条件没有成就的问题，其实质属于李瑞荣、梁玉英与康创公司之间的交铺纠纷，应另案处理。本案纠纷中，迪佳公司履行了物业服务协议约定的义务，要求李瑞荣、梁玉英缴交物业管理费，符合公平原则。李瑞荣、梁玉英缴交物业管理费产生的损失，可在其与康创公司的买卖合同纠纷中予以主张。李瑞荣、梁玉英二审提供的证据不足以支持其诉求，本院不予采纳。 综上所述，上诉人李瑞荣、梁玉英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人李瑞荣、梁玉英负担。 本判决为终审判决。 审判长 余 盾 审判员 张 怡 审判员 李 静 二〇二〇年二月十日 书记员 李志康 谢金泽