浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初21736号原告：吴燕，女，1982年1月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：孙宾泽，浙江纵伸律师事务所师。委托诉讼代理人：骆江浩，浙江纵伸律师事务所实习律师。被告：王宇琦，女，1991年9月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告：陈红仙，女，1968年10月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。两被告共同委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。第三人：义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙），经营场所：浙江省义乌市稠城街道诗园小区1幢2号。执行事务合伙人：陈旭勇，男，1986年6月12日出生，汉族，住浙江省青田县海溪乡海溪街25号。原告吴燕诉被告王宇琦、陈红仙合同纠纷一案，本院于2019年11月8日以简易程序立案受理后，依法由审判员穆文好独任审判，于2020年1月13日进行了公开开庭审理。原告吴燕及其委托诉讼代理人孙宾泽，两被告的共同委托诉讼代理人傅正勇及第三人的执行事务合伙人陈旭勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴燕诉请法院判令：一、确认原告与二被告、第三人2019年9月12日签订的《义乌市房地产买卖（居间）合同》于2019年10月30日解除；二、二被告返还原告定金50000元；三、二被告支付原告违约金346000元。事实与理由：2019年9月12日，经第三人介绍，原告与二被告签订了《义乌市房地产买卖（居间）合同》，约定甲方（二被告）将其所有的位于义乌市万元的价格出售给乙方（原告）；当天支付购房定金5万元，9月25日办理不动产所有权的过户手续，在办理不动产权证过户当天支付购房款50万元，2019年10月2日支付房屋余款3万元；其余购房款115万元乙方以银行按揭形式支付；由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证的，逾期超过三十日，乙方有权解除合同；合同还对违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告即按约支付了5万元定金。后因被告陈红仙反悔，导致未能按约办理过户登记手续。2019年10月30日，原告通知二被告及第三人解除案涉合同。综上，原告与二被告及第三人签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，现因二被告原因导致合同解除，二被告应承担相应的违约责任，故起诉。被告王宇琦辩称：被告王宇琦没有委托第三人进行案涉房屋的买卖，也没有经过产权人陈红仙的同意，属无权处分，依据《合同法》第五十一条之规定，本案合同属于无效合同；第二，从产权证及被告王宇琦与原告的聊天记录也可以反映出原告是明知被告王宇琦无处分权而仍与其签订合同，合同无效；第三，被告王宇琦没有收到定金，写过一份收条，但是钱到底有没有付到第三人那里被告王宇琦不清楚，如果付过的，那么这钱因为第三人存在明显的过错，其相应的后果应该由第三人承担；第四，在本案的房屋买卖过程中，第三人存在严重的过错：两被告均没有委托过第三人进行买卖交易；从产权证也可以反映出第三人明知道被告王宇琦没有处分权，忽悠被告王宇琦；第三人作为中介是极不负责的，中介应该承担相应的法律后果。综上，请求驳回原告对被告王宇琦的诉讼请求。被告陈红仙辩称：案涉房屋产权证上虽然载明该房屋是两被告共有，但实际上该房屋属于陈红仙所有，陈红仙从未委托被告王宇琦卖房，也没有委托过第三人，第三人完全是瞎扯。依据《合同法》第五十一条之规定，本案的房屋买卖无效。综上，请求驳回原告对被告陈红仙的诉讼请求。第三人陈述：第三人作为中介方联系到被告王宇琦，问她是否出售案涉房屋，在她同意出售的情况下第三人才帮她做出售介绍的，当时联系到客户后叫她当面谈，被告王宇琦同意过来当面谈。第三人也咨询过她家里父母是否同意出售此房屋，被告王宇琦说全部同意，在此情况下才签订了本案合同，才支付定金。但是定金是第三人帮忙保管，也出具了保管收条给王宇琦，王宇琦也给原告出具了定金收条，这就算是委托了。过户之前房东是同意过户的，过户当天都到场了，但是不配合过户。原告就其诉讼主张向本院提供如下证据：1、《义乌市房地产买卖（居间）合同》一份，证明原、被告及第三人签订案涉购房合同的事实。2、定金收条一份，证明原告按约支付定金的事实。3、原告与被告王宇琦微信聊天记录打印件一份（提供原始载体手机供法院核对）、原告与第三人工作人员微信聊天记录打印件一份（提供原始载体手机供法院核对），共同证明：因被告陈红仙不愿意出售房屋导致案涉购房合同无法正常履行及合同已于2019年10月30日解除的事实。被告王宇琦质证意见：对证据1真实性无异议，对合法性有异议，原告明知产权证上有两个人的名字但仅由被告王宇琦签名出售，被告王宇琦没有处分权，合同无效，合同第五条违反了交易安全，是无效的；对证据2真实性无异议，该款项被告王宇琦没有收到，也不知道第三人有无收到，第三人也知道该合同的状况，第三人也应该将款项返还给原告；对证据3中原告与被告王宇琦的聊天记录真实性无异议，其中可以表明原告明知被告陈红仙是不知情的，是不同意卖的，对证明目的有异议；对原告与第三人的聊天记录不清楚，是否存在恶意串通由法庭查证。被告陈红仙质证意见：对证据1真实性不清楚，被告陈红仙从来没有委托过被告王宇琦、第三人进行买卖，原告也没有证据证明被告陈红仙同意买卖，该合同属于无效合同，从内容上看，合同第五条在没有支付大部分款项的情况下就约定将房屋过户给原告是不安全的，明显是显失公平的条款，因此合同是无效的；对证据2真实性不清楚，据事后了解被告王宇琦也没有收到该定金，第三人是否收到应由原告举证；对证据3中原告与被告王宇琦的聊天记录真实性不清楚，从内容看，原告是明知被告王宇琦无权处分，明知被告陈红仙不同意卖房；对原告与第三人的聊天记录，被告陈红仙认为是原告与第三人恶意串通，对“三性”均无法认同。第三人质证意见：对原告的证据均无异议。两被告及第三人均未提供证据。根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认定如下：对原告提供的证据1、2的真实性，被告王宇琦及第三人均无异议，被告陈红仙称不清楚，但其并未举证证明其不真实，故本院对该两份证据的真实性均予以认定；对原告提供的证据3中原告与被告王宇琦的聊天记录，被告王宇琦及第三人对真实性无异议，被告陈红仙称不清楚但未举证证明其不真实，故本院对其真实性予以认定；对原告与第三人工作人员的聊天记录，第三人无异议，两被告称不清楚且有恶意串通的嫌疑，但其并未举证证明，故本院对其真实性、合法性予以认定。根据认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2019年9月12日，在被告陈红仙未到场的情况下，原告（乙方）与被告王宇琦（甲方）及第三人（丙方）签订了《义乌市房地产买卖（居间）合同》一份，其中载明：第一条、原告同意购买两被告坐落于义乌市稠江街道鹏城工业村28幢5单元601室房屋，该房屋所有权人为陈红仙、王宇琦……第二条、双方同意该房屋的成交价为173万元……第四条、双方同意于2019年9月25日之前到相关房产部门办理不动产所有权转移过户手续……由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房款的万分之三向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按合同第八条追究甲方的违约责任；第五条、乙方应在签订合同后在2019年9月12日支付人民币5万元作为定金，定金由丙方代管，丙方向甲方出具代管金收条，甲方应向乙方出具定金收条，双方办理不动产证过户当日，乙方向甲方支付购房款50万元，乙方须于2019年10月2日支付房屋余款3万元；其余购房款115万元乙方以银行按揭形式支付……第八条……若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息率支付），甲方无条件向乙方支付总房款20%的违约金……双方还对其他权利义务进行了约定。该合同落款部分出卖方处有被告王宇琦签名捺印，被告王宇琦还在其名字下方写明“王宇琦代陈红仙”，购买方处有原告吴燕签名捺印，丙方处有第三人公章及陈旭勇签名。合同签订后，原告按约支付了5万元定金，该定金由第三人代管，王宇琦向原告出具定金收条一份，载明王宇琦收到吴燕购房定金5万元。2019年9月25日，因被告陈红仙不愿配合过户，导致未能按约办理过户登记手续。后双方多次沟通未果。2019年10月30日，原告通知被告王宇琦及第三人解除案涉合同。后原告诉来本院。本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉合同有效还是无效？二、如有效，违约责任由谁承担？承担多少？针对第一个争议焦点，原告认为被告王宇琦代被告陈红仙签名系表见代理，本案合同有效；两被告认为被告王宇琦无权代理被告陈红仙签名，且合同第五条显示公平，故合同无效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故两被告以被告王宇琦对案涉房屋没有完全的处分权为由认为合同无效于法无据；关于合同第五条，系当事人的真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，属于有效条款。综上，本院认定案涉合同有效。因被告陈红仙未在案涉合同中签字，原告所举证据也不足以证明王宇琦在案涉合同中书写“王宇琦代陈红仙”的行为系表见代理，故陈红仙不是案涉合同的当事人。根据该合同约定，由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋不动产权证超过三十日，乙方有权解除合同，因卖方未在约定的过户日期（2019年9月25日）配合原告办理过户手续，故原告在2019年10月30日向王宇琦及第三人发出了解除合同的通知符合约定，根据相关规定，该合同自通知到达时解除。故原告诉请本院确认原告与被告王宇琦、第三人2019年9月12日签订的《义乌市房地产买卖（居间）合同》于2019年10月30日解除于法有据，本院予以支持。针对第二个争议焦点，根据规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，如前所述，被告陈红仙不是案涉合同当事人，其不受案涉合同的约束，本案的违约责任应由被告王宇琦承担。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告王宇琦已向原告出具了定金5万元的收条，故原告要求被告王宇琦返还定金5万元于法有据，本院予以支持；对于违约金，原告诉请按双方约定的总房款的20%即346000元计付，被告认为该违约金过高，原告未举证证明王宇琦的行为给原告造成了哪些具体损失，本院认为，在履行本合同过程中，原告支付的购房款为购房定金5万元，因被告违约导致原告产生了相应的资金占用利息损失，在合同解除时房价已上涨，原告预期利益受损，本院酌定被告王宇琦支付原告违约金10万元。终上，原告诉讼请求于法有据部分，本院予以支持；两被告抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴燕与被告王宇琦、第三人义乌市意兴房地产经济服务部（普通合伙）签订的《义乌市房地产买卖（居间）合同》于2019年10月30日解除；二、被告王宇琦于本判决生效后十日内返还原告吴燕定金5万元；三、被告王宇琦于本判决生效后十日内支付原告吴燕违约金10万元。四、驳回原告吴燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由原告吴燕负担1124元、被告王宇琦负担2496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 穆文好二〇二〇年二月十九日代书记员 吴佳佳