上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0116民初9699号原告(反诉被告)：上海衡华新型墙体材料有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王少锦，执行董事。委托代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。委托代理人：汤卫龙，上海汤卫忠律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海华芮实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：章冯，总经理。委托代理人：瞿琼君，上海志君律师事务所律师。原告上海衡华新型墙体材料有限公司诉被告上海华芮实业有限公司以及反诉原告上海华芮实业有限公司(以下统称被告)诉反诉被告上海衡华新型墙体材料有限公司(以下统称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，分别于2016年11月24日、2017年3月1日进行了两次公开开庭审理，原告委托代理人汤卫忠，被告委托代理人瞿琼君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2016年9月2日签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告立即返还租金515000元；3、被告立即返还保证金85833元；4、被告偿付以600833元为本金，自2016年9月3日起至本判决生效之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月2日签订《厂房租赁合同》，约定由被告将坐落于上海市金山区兴坊路XXX号的厂房出租给原告，租赁建筑面积3000平方米，厂房空地使用亩数为13亩。原告根据约定于2016年9月2日和9月3日向被告支付租金515000元、保证金85833元，合计600833元。经原告了解得知，合同约定出租给原告的厂房属违法建筑，双方签订的《厂房租赁合同》依法属无效合同。为此，原告于2016年9月16日致函被告，要求被告如数返还收取的租金和保证金合计600833元。鉴于被告至今未作任何反应，故提起诉讼。被告辩称，不同意原告各项诉讼请求。被告认为合同合法有效，房屋有产权证。2016年9月16日原告的来函，原告单方面提出解除合同，被告认可解除，但原告应当承担相应的违约责任，租金应当扣除违约金及9月2日至16日的租金后返还；保证金因原告提前解除，故不同意返还；利息缺乏事实和法律依据。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告违约金257499元(以三个月租金计算)；2、判令被告不予退还原告保证金85833元；3、反诉费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月2日签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租位于上海市金山区兴坊路XXX号厂房，面积3000平方米。合同另对租金的支付方式及违约责任等作了约定。然原告又于2016年9月16日突然来函称，案涉厂房无产权证，故租赁合同无效，并擅自搬离厂房。被告认为，原告主张合同无效于法无据，案涉厂房有相关权利凭证，租赁合同应属有效，原告之行为已严重违约，故被告提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求，没有事实和法律依据。租赁合同当属无效，合同无效后双方互付返还义务，原告未实际使用案涉厂房，被告收取的六个月租金和一个月保证金应当返还原告。经审理查明，案外人上海太钢实业有限公司(下称太钢公司)系金山区枫泾镇兴坊路XXX号厂房所有权人。2016年3月1日，太钢公司与被告签订《厂房租赁合同书》，约定由太钢公司将金山区兴坊路XXX号的厂房和办公室(宗地面积78018平方米，有房产证36358.95平方米)租赁给被告使用，期限为15年，同时约定被告可以提供厂房给第三人使用。2016年9月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租位于金山区兴坊路XXX号厂房(建筑面积3000平方米)及厂房空地13亩(下称“案涉租赁物”)，期限自2016年9月2日起至2031年6月30日止；租金支付为付六押一，租金每年1,030,000元，每六个月一次支付515,000元；押金为一个月租金85,833元；租赁期间，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金。租赁合同还约定了其他事项。租赁合同签订当日及次日，原告支付被告六个月租金及保证金共计600,833元。同月9日，原告工作人员黄士芹、王成华与被告法定代表人章冯就案涉租赁物的产权证及承租事宜进行协商，但未达成一致意见。同月16日，原告致函被告，称因案涉租赁物无产权证，双方签订的租赁合同应属无效，故要求被告于9月25日前退还租金及保证金600,833元。因双方未达成一致，故涉讼。还查明，除原告外，案外人杭州迪申物流有限公司(下称迪申公司)亦承租了兴坊路XXX号部分厂房。庭审中，原告称，签完租赁合同后，原告未使用，9月6日、7日就提出交涉了，原告承租厂房作为生产经营场所，租的时候有无产权证未核实，但被告说是有产权证的。被告称，案涉租赁物在签完合同后就交给原告了，没有钥匙，当时有装修的人进来过，没过几天双方就起了争议。以上事实，由原告提供的《厂房租赁合同》、网上银行电子回单、退还租金及保证金的函、快递单及查询单、9月9日录音录像资料、被告提供的《厂房租赁合同》、上海市房地产权证、被告与案外人迪申公司间的租赁合同及收据、转账凭证、被告与太钢公司签订的《厂房租赁合同书》、照片以及原、被告当庭陈述、本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，本案中，虽然原、被告以及被告与案外人迪申公司间签订的厂房租赁合同均未明确租赁物的具体位置，但在原告提供的9月9日录音录像中，被告法定代表人章冯已明确了案涉租赁物无产权证，过错方在被告。根据相关法律及司法解释的规定，原、被告间签订的《厂房租赁合同》应属无效，同时，鉴于双方签订合同后几日即起争议，双方并未办理交接手续，原告亦未实际使用案涉租赁物，故被告应当返还原告已付租金及保证金，并支付相应的利息损失。相应地，对于被告之反诉请求，因缺乏依据，本院不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本诉原告上海衡华新型墙体材料有限公司与本诉被告上海华芮实业有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；二、本诉被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告上海衡华新型墙体材料有限公司已付租金515,000元、保证金85,833元，合计600,833元；三、本诉被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告上海衡华新型墙体材料有限公司利息损失(以600,833元为基数，自2016年9月3日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；四、驳回反诉原告上海华芮实业有限公司的全部诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费减半收取3225元，由反诉原告上海华芮实业有限公司承担(已预缴)；本诉受理费减半收取4904元(已预缴)，由本诉被告上海华芮实业有限公司承担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王超二〇一七年三月二十七日书记员  宋骏附：相关法律条文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。