江苏省句容市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）句民初字第2406号 原告（反诉被告）：南京能高科技发展有限公司，住所地南京市江宁区东山街道泉水社区五组。 法定代表人：汪华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄萍，江苏容熙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏班尼家居有限公司，住所地句容市黄梅镇黄梅冯岗工业区21号。 法定代表人：张建国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑玉平，江苏民中律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京能高科技发展有限公司与被告（反诉原告）江苏班尼家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理，后因案情复杂，依法由审判员颜盛、人民陪审员**喜、张云云三人组成合议庭于2016年5月30日、10月20日、12月6日、2017年3月16日四次公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄萍、被告委托代理人郑玉平四次开庭均到庭参加诉讼，被告法定代表人三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告116831.3元[具体包括押金30000元、税款62561.53元（房产税和承建税）、电费税款22297.47元、水费税款1990.3元]以及赔偿原告违约金128543.76元（与第一份合同的租金差价，由法院酌情认定），合计245375.06元。事实和理由：2012年7月12日原、被告双方就原告承租被告所有的厂房签订厂房租赁合同一分，约定原告自2012年8月10日起承租被告的厂房，至2016年8月10日结束。双方对其他事项还进行了约定。后因被告提供厂房内供水、供电不能满足原告生产需要，直至2012年10月才进行生产。根据合同约定起租时间应以此时间为准。后被告以原告拖延支付租金为由，于2014年8月22日向原告发函要求解除合同。原告系劳动密集型生产企业撤离不便。后经协商，双方于2014年8月10日签订厂房租赁合同（续）一份，但2015年8月19日被告又发函给原告要求被告撤离厂区。原告被迫撤离，造成巨大损失。 被告辩称，原告起诉被告房屋租赁的起诉理由没有事实和法律依据。首先，原告与被告于2012年7月12日签订厂房租赁合同一份，租赁从2012年8月10日至2016年8月10日，在2014年因原告延迟交付租金，违反租赁合同第三条第二项之约定，被告通过口头及发送律师函的形式解除了该合同，原告当时没有提出任何异议，而是通过与被告协商达成了厂房租赁合同（续），厂房租赁合同（续）是双方协商一致达成的，并经双方签字确认，并不存在原告在诉状中所称；其次，关于原告诉状中所称的供水和供电问题，其所诉称与事实不符，第一份合同双方履行了两年，第二份合同原、被告也实际履行了一年，在这两份合同中对水电没有特别约定，只是要求厂区内水电畅通，原告在2012年签订第一份合同之前也对该厂区进行了实地查看，当时没有提出任何异议，在2014年签订第二份租赁合同时，也没有提出任何异议，其在2015年6月19日向被告发送的退租厂房函中明确表示原告是由于公司的经营形式和产品转型而退租，并对被告在原告租期内给予的支持表示感谢，上述种种证据表明实际的租赁情况与原告在诉状中所称的情形是完全不一致的。从诉讼时效上来讲，原告因水电事宜等提出租赁纠纷诉讼，也过了法律的诉讼时效。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告将反诉原告所有的厂区恢复原状；2.判令反诉被告赔偿反诉原告自2015年8月10日至2016年初的房租损失142800元；3.本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由如下：反诉原告与反诉被告于2012年7月12日签订厂房租赁合同一份，租期自2012年8月10日至2016年8月10日。2014年8因反诉被告延迟交付租赁，违约合同约定，反诉原告要求解除合同。后双方协商签订厂房租赁合同（续）。后由于反诉被告未及时撤离厂区给反诉原告造成了一定的损失，现起诉法院，要求反诉被告赔偿损失。 反诉被告辩称，反诉被告与反诉原告于2012年7月12日签订的厂房租赁合同约定的每平米价款5元，但是在该合同履行两年不到，反诉原告即发律师函给反诉被告，要求反诉被告搬离。反诉被告被迫接受反诉原告的要求，将厂房的租金从每平米5元直接涨至8元，所以我方认为反诉原告是恶意违约，反诉原告应当承担相应的违约责任；反诉被告搬离反诉原告的厂区时，未造成任何破坏，因此反诉被告不应给付反诉原告任何补偿。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的申请函原件和复印件各一份，拟证明被告出租给原告使用的厂区内自来水供水不能满足生产需要。被告对上述证据认为申请函原件没有被告公章，申请函复印件虽有被告复印公章，对其真实性有异议，均不予认可。本院认为申请函系原告单方出具，申请函复印件被告不认可，故对上述证据本院不予确认。2.原告提交的土地使用税纳税申请表复印件两份，拟证明原告承担的应由原告承担的费用。被告认为该证据系复印件不予认可。本院认为原告提交的证据系复印件且被告对该证据不认可，故本院对该证据不予确认。3.原告提交的句容市宇航仓储有限公司出具的证明一份、原告与被告句容市宇航仓储有限公司租赁协议一份、电子回单六份，拟证明原告于2015年6月份搬入句容市宇航仓储有限公司。被告认为该证据与本案无关联，不能证明原告搬离被告的厂房。本院认为上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。4.被告提交的退出厂房函复印件一份、配电工程概算书复印件一份、证明复印件一份、收据复印件一份，拟证明原告租赁期间被告并无违约之处。原告认为上述证据为复印件对其真实性有异议不予认可。本院认为被告提交的上述证据均为复印件且原告不认可，故本院不予确认。5.被告提交照片和打印件三十九张，拟证明被告撤离后造成原告设施破坏的情况。原告认为该照片内容无法确认，不予认可。审理中本院要求被告提交拍摄器材，被告称拍摄手机已遗失。本院认为该照片拍摄时间无法确认，故不予确认。6.被告提交电费发票、银行转账凭证复印件各一份，拟证明原告长期未撤出厂区及后撤出厂区将设施破坏不能对外招租迫不得已申请停电，后将厂区出租后恢复用电的事实。原告认为上述证据真实性无法确认。本院认为被告提交的证据系复印件，原告亦不认可，本院不予确认。根据原、被告提交的证据及相关当庭陈述，本院确认案件事实如下：2012年7月12日，原告下属句容分公司与被告签订厂房租赁合同一份，双方约定：由被告将其坐落于句容市黄梅镇冯岗工业集中区建筑面积为3570.66平方米厂房租赁给原告下属句容分公司经营；租赁期限自2012年8月10日至2016年8月10日止，年租金为214239.6元，被告收取的房租为净收入，政府部门收取税收（如租赁税）由原告自理；租金为半年一付，支付日期应提前壹月向被告支付，原告不得拖欠租金，若拖欠被告方有权终止合同。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方按约履行合同。2014年8月19日，原告汇给被告租金（2014年8月10至2015年2月10日）107119.8元。2014年8月20日，被告认为租金应于2014年7月10日前交纳，遂向原告发函解除厂房租赁合同。后原告下属句容分公司与被告双方重新签订厂房租赁合同（续）一份，双方约定：由被告将其坐落于句容市黄梅镇冯岗工业集中区建筑面积为3570.66平方米厂房租赁给原告下属句容分公司经营；厂房租赁自2014年8月10日起至2015年8月10日止；年租金为342720元；租金为半年一付，支付日期应提交壹月向被告支付，原告不得拖欠租金，若拖欠被告方有权终止合同；资产押金为叁万元。双方还约定：“甲方收取的房租是甲方净收入。政府部门的税收：①土地使用税甲乙双方各付一半②房产税16240元③房产租赁部//元④房产营业税//元均由乙方支付。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原、被告双方履行合同。合同期限届满后，原告未搬离租赁的厂房。2015年8月19日，被告发律师函给原告，要求原告于2015年8月25日前搬离，并将主张房屋占有使用费（自合同届满之日至实际搬离之日），对承租房屋恢复原状并赔偿造成损失，房屋押金不予退还。后原告搬离承租房屋。原告于2015年12月29日向本院起诉，要求判如所请。审理中，被告提起反诉，要求判如所请。 另查明，原告于2013年8月5日汇给被告税款24705元，2014年1月22日汇给被告税款20472.35元，2014年10月24日汇给被告税款7148元，2015年1月27日汇给被告税款14296.11元（该税款原告庭审中表述为2014年7月－12月土地使用款6176.25元、房产税8119.85元）。 还查明，原告所支付电费均是其直接汇入供电公司。2015年9月，涉案厂房电费为1695.46元。 庭审中原、被告双方一致确认原告已搬离涉案房屋，原告主张其于2015年8月中旬搬离，被告则认为原告实际于2015年12月22日搬离。 本院认为，原告下属句容分公司与被告于2012年7月12日签订厂房租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定应为合法有效。双方应按合同履行各自义务，原告在履行中未按合同约定时间交付租金，被告发函解除合同。原、被告双方重新签订厂房租赁合同（续）一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。合法有效的合同，原、被告双方应按约定履行各自义务。一、关于本诉部分。现原告主张被告提供厂区内水、电不能满足其生产需求，实际起租日期应以满足其生产需要的条件日期（2012年10月）为准，其在2014年8月19日交纳下一期租金并未违反合同中提前一个月交租金的约定，因此双方订立的厂房租赁合同（续）约定租金与原合同的差价应当返还给原告。首先，原、被告双方订立的厂房租赁合同中关于水、电的约定为“厂区水电通畅”，原告并无证据证明被告违反此项约定。其次，原、被告在长达两年期间内亦未对起租时间进行过调整。再次，原告并未提供证据证明原、被告双方重新签订的厂房租赁合同（续）系被告胁迫所签。故本院对原告此项请求不予支持。原告还主张要求被告返还资产押金30000元、租赁税款62561.53元、电费税款22279.47元、水费税款1990.3元。关于资产押金30000元是否退还在反诉主张中阐述。关于租赁税款。根据双方签订的厂房租赁合同中约定“甲方收到的房租是甲方净收入。政府部门收取税款（如租赁款）由乙方自理。”故原告自2012年8月10日至2014年8月10日所缴税款应由其承担，且在实际履行中原告已交纳该费用未提出异议。根据双方签订厂房租赁合同（续）中约定“甲方收取的房租是甲方净收入。政府部门的税收：①土地使用税甲乙双方各付一半②房产税16240元，均由乙方支付。”和原告陈述2015年1月27日交2014年7月－12月土地使用税6176.25元，房产税8119.85元，原告所交的2014年7月－12月税费并未超出合同约定，相反少交半年房产税。故原告要求被告退还租赁税款的请求，本院不予支持。原告主张返还水、电税费，该请求与法无据，本院不予支持。二、关于反诉部分。反诉原告主张要求反诉被告将厂区恢复原状，但反诉原告提交证据无法证明其主张且涉案房屋在反诉被告搬离后已出租给他人，无法确认损害是否发生在反诉被告承租期间，故本院对反诉原告此项主张不予支持，本诉原告要求返还押金3万元的请求，本院予以支持。反诉原告主张房租损失。根据双方签订的厂房租赁合同（续）约定，租赁期限届满之日为2015年8月10日。审理中，反诉被告陈述其在8月中旬搬离，与其提交句容市宇航仓储有限公司证明2015年6月搬入句容市宇航仓储有限公司相矛盾，该证明不能证明反诉被告全部资产从反诉原告搬离的事实，且反诉原告于2015年8月19日发函给反诉被告要求其在8月25日前搬离。显然反诉被告并未按合同约定时间搬离涉案厂房。根据2015年9月电费数额以及反诉被告未提交向反诉原告交付涉案厂房的证据，本院酌情认定反诉被告占用涉案厂房时间为2015年8月11日至2015年10月1日。故反诉被告应当支付2015年8月11日至2015年10月1日的房屋使用费。根据双方约定年租金342720元计算每天租金为938.96元，反诉被告应当支付房屋使用费为46948元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏班尼家居有限公司于本判决生效后十日内返还原告南京能高科技发展有限公司资产押金30000元。 二、驳回原告南京能高科技发展有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告南京能高科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告江苏班尼家居有限公司房屋使用费46948元。 四、驳回反诉原告江苏班尼家居有限公司的其他诉讼请求。 五、第一、三项可相互抵充。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4980元，由原告南京能高科技发展有限公司负担4430元，由被告江苏班尼家居有限公司负担550元。反诉案件受理费1578元，由反诉原告负担974元，由反诉被告负担604元。（两项相抵，反诉被告应于本判决生效后十日内将其负担的54元给付反诉原告） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  颜 盛 人民陪审员  张云云 人民陪审员  **喜 二〇一七年三月二十二日 书 记 员  万小玲