新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5489号原告：关素云，女，1975年5月28日出生，汉族，中国石油迎宾东路加油站职员，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：陈酩壬，新疆德洋律师事务所律师。被告：张子玉，男，1992年8月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。被告：张新民，男，1964年8月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。第三人：中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部，住所地：乌鲁木齐市天山区人民路1号。负责人：傅卫峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。原告关素云与被告张子玉、张新民、第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建设银行新疆分行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用普通程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告关素云及委托诉讼代理人陈酩壬到庭参加诉讼。被告张子玉、张新民及第三人建设银行新疆分行营业部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告关素云向本院提出诉讼请求：1.判令支持原告代二被告向第三人偿还剩余贷款；2.判令原告代二被告向第三人偿还剩余贷款后第三人对案涉房屋的抵押权消灭，并办理抵押权注销登记；3.判令二被告在案涉房屋抵押权注销登记后协助原告办理案涉房屋的不动产权过户手续；4.依法判令二被告向原告支付违约金163000元；5.判令二被告返还原告为其向第三人代为清偿的所有款项；6.本案的诉讼费费由被告承担。事实和理由：2018年11月9日，原告通过新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴经纪公司）与二被告签订《房产转让合同书》。合同约定：二被告将其所有的位于乌鲁木齐高新技术产业开发区金域华府二期1幢1单元301号房屋出售给原告，房款总计815000元，原告应于2018年11月9日支付第一期购房款765000元，过户当日支付第二期购房款5万元，二被告应在合同签订后三十日内办理房屋过户手续。此外，双方还对房屋的交付及违约责任进行了约定。2018年11月9日，原告依约向被告支付第一期购房款合计765000元，并接收房屋居住使用，但二被告并未按合同约定协助原告办理不动产过户手续，并拒接原告电话无法联系。事后原告得知案涉房屋在第三人处办理了抵押贷款，中兴经纪公司也未告知原告此事，原告遂诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张子玉、张新民未到庭也未提交书面答辩意见。第三人建设银行新疆分行营业部未到庭，但向本院提交书面答辩状辩称，1.原告如代二被告向第三人偿还剩余贷款，涉及借款合同中借款主体变更的法律问题，即合同义务主体发生变更。根据《中华人民共和国合同法》的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过借款合同的权利人的同意才可。原告以诉讼请求的方式要求受诉法院判决第三人同意无任何法律依据。2.第三人与二被告之间存在《借款合同》关系，是为了保证债权的实现。该债权设定了物权担保，抵押人为本案的二被告。如果支持原告的诉讼请求，原告代二被告偿还第三人的贷款，势必破坏了第三人与二被告之间《借款合同》的相对性，同时还会导致借款人与抵押人的分离，使第三人享有的抵押权存在不确定性。3.本案原告将与二被告之间的房屋买卖合同关系以及第三人与二被告之间的《借款合同》关系一并进行诉讼，违反了法律规定，应当分案处理。综上，原告主张支持原告代二被告向第三人偿还剩余贷款及贷款清偿后办理抵押权的注销登记”的诉请没有任何事实与法律依据，请求依法驳回上述诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月9日，原告关素云（乙方）与被告张子玉（甲方）签订《房产转让合同书》，合同约定：甲方将其合法拥有的位于乌鲁木齐市新市区转让给乙方。房产证号：ＹＳ××30，建筑面积90.09平米。双方协商转让总价格815000元，办理房产转让过户手续应缴纳的所有税费均由乙方承担。房款支付：第一次于2018年11月9日以内支付房价的765000元，过户当日支付房价的5万元。乙方向甲方支付定金5万元，合同签订后，乙方违约，定金不予退还，甲方违约，应向乙方支付两倍的定金。本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续。在2018年11月9日以前将该房屋交付给乙方。违约责任：甲方逾期交付房屋或未在约定时间内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理过户手续的，乙方可扣付房款的20%；本合同签订后，房产交易过户手续已办理，乙方中途毁约，甲方收取的定金不退或可扣已交房款的20%。其他：1.甲乙双方同意将定金转为首付款。2.甲方确保此房屋能正常交易，无任何债权债务纠纷，反之，三个工作日内退还乙方全部房款……。合同签订当日，原告支付被告张子玉房款75万元，代被告张子玉支付中兴经纪公司佣金1.5万元。被告张子玉向原告出具首付款76.5万元的《收条》，并将房屋交付原告。但被告张子玉迟迟未协助原告办理产权过户。2019年3月19日，被告张子玉向原告出具《承诺书》，承诺：于2019年3月25日去万科房产公司领取万科金域华府二期1号楼301室房产证并马上配合还款解押及后续过户相关事宜，若不能遵守承诺，否则关素云房款5万元不予支付本人。但被告一直未履行上述承诺，原告自2019年5月至12月代被告张子玉偿还第三人贷款本金及利息合计26,034.21元。另，案涉房产系被告张新民、张子玉2013年11月21日从案外人新疆金域房地产有限公司购置，总金额765,888元。首付325,888元，其余房款44万元向第三人申请贷款。2013年12月28日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心对案涉房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为二被告。2018年12月17日，二被告取得案涉房屋不动产权证书，权利人为二被告。被告张新民在2019年3月18日出具过一份《委托书》，将案涉房屋买卖所有相关手续委托给张子玉办理。以上事实有《房产转让合同书》、汇款业务回单、《收条》、《承诺书》、个人贷款还款凭证、不动产权证书复印件、《委托书》等以及庭审笔录存卷为证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案二被告在原告支付房价款76.5万元后，未按合同约定期限协助原告办理过户手续，应当继续履行协助过户义务并承担违约责任。对原告主张二被告在房屋抵押权注销后协助原告办理不动产过户手续及支付违约金163,000元（815,000元×20%）的请求，本院均予以支持。原告主张二被告返还代为清偿第三人款项，本案原告代为清偿的法律事实尚未发生且清偿数额不明，故本院在该案中不予处理，原告可在涤除权行使后另行提出诉讼。二被告未到庭视为放弃对本案抗辩的权利。综上依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告关素云于本判决生效之日起十日内代被告张子玉、张新民向第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部清偿剩余按揭贷款并承担相关费用，具体金额以第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部在原告关素云清偿当日核实金额为准；二、被告张子玉、张新民及第三人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部在原告关素云代为清偿后十日内协助办理位于乌鲁木齐高新技术产业开发区金域华府二期1幢1单元301号房屋的抵押登记注销手续；三、被告张子玉、张新民在乌鲁木齐高新技术产业开发区金域华府二期1幢1单元301号房屋的抵押登记注销后十日内协助原告关素云办理该房屋不动产权过户登记手续；四、被告张子玉、张新民于本判决生效之日起十日内支付原告关素云违约金163,000元。上述义务，逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案案件受理费3,560元（原告已预交），均由二被告负担，在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 萌人民陪审员  陈卫平人民陪审员  周丽玲二〇二〇年二月二十五日书 记 员  张钟月