河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终300号上诉人（原审原告）：张爽，女，1988年1月10日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：孙长安，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培填，河南昭惠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州君利置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇新孟公路东侧（孟庄镇政府院内），统一社会信用代码：91410184558346203Q。法定代表人：刘志成，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜成功，河南智言律师事务所律师。上诉人张爽因与被上诉人郑州君利置业有限公司（以下简称“君利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初11347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张爽上诉请求：1.依法撤销新郑市人民法院（2019）豫0184民初11347号民事判决，改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在案涉房屋不符合《商品房买卖合同》附件三约定的交付条件的情形下，认定被上诉人完成交付义务，系属事实认定错误。第一，上诉人认为“经验收合格”系指符合合同双方当事人约定并符合法律规定的相应条件，即“经验收合格”应解释为被上诉人应取得建设、施工、设计、工程监理、勘察五大主体的工程竣工验收意见表，并符合郑州市《郑州市房地产经营开发管理条例》规定取得相关备案，包括但不限于工程竣工验收备案证书等。但被上诉人仅仅取得五大主体验收合格的意见表就将房屋匆匆交付给上诉人，上诉人认为五大主体验收合格系开发商内部及利益关联主体作出的工程竣工验收合格，不具有法定的公示效力和可靠的信赖度。第二，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中附件三约定，上诉人所购房屋上述所列标准均未达到，而一审法院在判决书中未予以认定，应当予以改判或发回重审。二、一审法院在被上诉人消防备案不合格、未取得工程竣工验收备案证的前提下，认定被上诉人已经完成交房义务，系属事实错误，适用法律不正确。第一，一审法院依据相关行政规章及《商品房买卖合同》认定涉案房屋经五大主体验收合格即可交付业主使用，在上诉人提交所在楼层消防栓未安装、小区道路仍在施工等情形下认定符合交房条件，不符合事件真相和法律规定。第二，经向新郑市住建局消防主管机关核实，涉案小区的楼层消防备案为不合格，上诉人申请调查令前去相关机关调取书面材料被一审法院予以拒绝。因此，一审法院在涉案楼层消防备案不合格、公共基础设施未经验收合格的前提下认定被上诉人已经完成房屋交付义务，不符合事实和法律规定。三、被上诉人强制收取有线电视初装费，一审法院驳回上诉人关于请求返还有线电视初装费的诉讼请求，系属事实错误，适用法律不正确。依据郑州市物价局《郑州市住房保障和房地产管理局关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》（郑价公［2010］1号），被上诉人在上诉人不自愿的情形下，强制上诉人交纳本应计入开发成本的有线电视初装费的行为不符合法律规定，应判决被上诉人予以退还。君利公司辩称：一、涉案房屋已于2019年6月27日通过竣工验收,验收结果显示涉案房屋是质量合格房屋，具备合同约定的交付条件。1、上诉人在收到了交房通知后拒不履行接收房屋义务，按合同约定已视为房屋通过上诉人验收并交付。2、上诉人拒绝接收房屋的理由没有法律依据和合同依据，不应当予以支持。法律规定的“商品房经验收合格”，就是指经五大责任主体验收合格。竣工备案证既不是合同约定的房屋交付条件，也不是法律规定的房屋交付条件。上诉人以房屋交付时未取得竣工备案证为由拒绝接收房屋不应予以支持。二、消防验收不是涉案房屋交付的约定条件，也不是法定的涉案房屋交付条件。上诉人所称“向新郑市主管机关核实，涉案小区楼层消防备案为不合格”纯属子虚乌有，肆意捏造。三、上诉人所称的房屋质量瑕疵并不严重影响其对房屋的正常居住使用，上诉人以此为由拒绝接收房屋无法律依据和合同依据，不应当予以支持。四、一审法院驳回上诉人关于返还电视初装费事实认定正确，适用法律正确。由于孟庄镇为乡镇，不属于城市区域，因此配套设施相对不完善。涉案小区为新建，有线电视管网并未象城市一样敷设到位，小区外部有线电视管网敷设不是我方完成的，按政府相关部门要求，此费由用户承担。事实上，我方也已经委托物业将此费用交付给政府指定的第三方单位，该笔费用已经实际支出。现有线电视信号及安装设备已经覆盖整个项目，上诉人作为该有线电视的受益者及使用者无权主张此费用的返还。综上，我方认为，上诉人的上诉请求没有合同依据、事实依据和法律依据，应当予以驳回。张爽向一审法院起诉请求：1.依法判决君利公司以已付房款863970元为基数按日万分之一向张爽支付自2019年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，现暂计算至2019年8月8日为3283.09元；2.依法判决君利公司返还张爽有线电视安装费、工本费共计250元；3.本案诉讼费由君利公司承担。一审法院认定事实：2017年11月24日，君利公司与张爽签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四，《商品房买卖合同》主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房位于孟庄镇新孟公路西侧、耿湖村南侧，房屋总价款863970元。第八条交付期限，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定：三、通知条款，1、出卖人通知买受人，通知形式：书面、公告、手机短信、电子邮件；2、买受人提供的通讯地址或合同记载的通讯地址如发生变化，应3日内书面通知出卖人。否则，出卖人按照合同买受人信息的通讯地址或《商品房买卖合同》上买受人的地址发出书面通知，即视为通知已送达买受人。四、其他约定，2、房屋具备交付条件时，出卖人应当以书面形式、手机短信、电子邮件或其他方式向买受人发出交房通知。买受人应当在收到交房通知后7日内办理房屋验收及交接手续。房屋交付后，与房屋有关的风险、费用等同时转移。买受人迟延接收的，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付。合同签订后，张爽依约向君利公司支付了全部购房款，并交纳了有线电视费240元，工本费10元。2019年6月27日，君利公司组织勘察、设计、监理、施工单位对涉案房屋所在的楼栋进行了竣工验收，并出具了工程竣工验收意见表，工程竣工验收意见表载明“验收组通过验收评议，形成一致意见本工程质量评定为合格”。建设、监理、施工单位针对涉案房屋出具了《住宅工程质量分户验收合格证书》。君利公司出具了《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》。后君利公司向张爽邮寄了房屋交付通知书，通知张爽于2019年7月5日到新郑市××镇××大道与××处南300米浩创梧桐印象办理房屋交付手续。张爽知悉收房时间和地点后，以房屋没有经过消防验收和竣工验收合格为由，拒绝收房。双方为此发生纠纷，张爽诉至一审法院，请求处理。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、收据、工程竣工验收意见表、住宅工程质量分户验收合格证书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书及本案庭审笔录等予以证明。一审法院认为，君利公司与张爽签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于君利公司是否应延期交房的问题。君利公司主张由于政府对环境治理需要，涉案房屋的建造工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延，但政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，君利公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对君利公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。君利公司应按合同约定于2019年6月30日前将涉案房屋交付张爽。关于君利公司是否已经交付涉案房屋的问题。本案中，张爽主张商品房验收合格为取得竣工备案表和消防验收备案，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未经竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工验收合格的唯一标准。《商品房买卖合同》中并未将消防验收备案和取得竣工备案表约定为房屋交付的条件，君利公司提供的《工程竣工验收意见表》、《住宅工程质量分户验收合格证书》显示涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格，且君利公司提供有《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》，故涉案房屋已经符合合同约定的交房条件。君利公司依照《商品房买卖合同》上载明的地址向张爽邮寄了《房屋交付通知书》，通知张爽于2019年7月5日收房，已经履行了交房通知义务。张爽知悉收房时间和地点后，拒绝接收涉案房屋，根据合同约定，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付，故《房屋交付通知书》确定的交付日期（2019年7月5日）应视为君利公司的交房日期。关于君利公司应当支付的违约金数额问题。君利公司应按合同约定于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付给张爽，而君利公司却于2019年7月5日交付房屋，逾期交房5日，故君利公司应按照合同约定按日向张爽支付已交付房价款万分之0.5的违约金，故君利公司应就其逾期交房行为向张爽支付违约金215.99元（863970元×5×0.005%），对张爽主张的超出部分的违约金，一审法院不予支持。关于君利公司是否应当返还有线电视安装费及工本费的问题。张爽与君利公司在《商品房买卖合同》中并未对有线电视安装费的负担作出约定，张爽所称的豫郑2008-52号文件《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目》的通知中取消的是有线电视播放许可证费和卫星电视收视管理费，而非有线电视安装费及工本费，故张爽要求君利公司返还有线电视安装费及工本费共计250元，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：一、被告郑州君利置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张爽违约金215.99元；二、驳回原告张爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州君利置业有限公司负担。本院二审期间，张爽提交网页打印件一份，拟证明被上诉人关于涉案项目于2019年12月16日才进行消防备案，之前不具备交房条件。君利公司称，该证据与本案没有关联性。涉案房屋并不属于消防法律规定的必须进行消防验收的范围，不能把消防验收作为交房的条件，法律也未将消防验收设定为涉案房屋的交付条件。君利公司提交新郑市住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案抽查合格通知书照片打印件一份，拟证明涉案小区在消防抽查验收中验收合格。张爽认为，该证据能够证明2019年12月16日之前涉案项目没有经过消防备案验收合格，不具备交房条件。本院经审查认为，双方当事人于二审所提交的证据，与本案关联性不强，故本院均不予采纳。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中双方当事人所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋交付的条件是“该商品房经验收合格”；君利公司向张爽发出房屋交付通知书时，案涉房屋已经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格；根据张爽所举证据，不足以认定君利公司向其发出房屋交付通知书时，案涉房屋交付使用不符合双方合同约定或违反了国家法律、行政法规的禁止性规定，故一审法院认定君利公司已经履行了交房通知义务、《房屋交付通知书》确定的交付日期（2019年7月5日）应视为君利公司的交房日期，并无不当。关于有线电视初装费及工本费问题。根据张爽所举证据，不足以认定君利公司所收取的有线电视初装费及工本费违反了双方合同约定，或者当地人民政府已经将有线电视初装费及工本费纳入城市配套费向开发商征收、开发商新建房屋成本中已经纳入有线电视初装费及工本费，或者君利公司向其收取有线电视初装费及工本费的行为已经由相关行政机关认定为违法。故综上，张爽请求人民法院判决君利公司向其返还有线电视初装费及工本费共计250元，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人张爽的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张爽负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年二月二十七日书记员  白雪岩