上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初67798号原告：葛台生，男，1949年2月24日生，住台湾省台北市。委托诉讼代理人：魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。被告：顿付霞，女，1977年1月8日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：于明军(系被告顿付霞丈夫)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。原告葛台生与被告顿付霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛台生的委托诉讼代理人魏峰，被告顿付霞的委托诉讼代理人于明军、温浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛台生向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年7月10日签订的上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋、上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月31日解除；2.判令被告协助原告注销以上《上海市房屋买卖合同》的网上备案登记手续；3.判令被告按照总房款人民币(以下币种相同)405万元的日万分之二的标准向原告支付10个工作日的赔偿金11,340元；4.判令被告向原告支付总房价405万元的5%计算的违约金202,500元；5.判令被告按照中国人民银行公布的2015年9月20日的人民币对美元的中间价611.69与以上房屋买卖合同网上备案实际注销之日的人民币对美元的中间价汇率价差，向原告偿付人民币2,882,470元兑换美元所产生的汇率损失(按照2016年7月18日的人民币对美元的中间价669.61计算，汇率损失暂计算至2016年7月18日为272,936.72元)；6.判令被告向原告返还上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋、上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室房屋；7.判令被告向原告支付房屋使用费(按照每日每平方米3元的标准，自2015年7月10日起至实际返还房屋之日止)。事实和理由：2015年6月30日，原告委托案外人王某某与被告签订《房屋买卖意向金协议》，约定原告以405万元的价格将两套系争房屋(2205室房屋建筑面积为109.16平方米，2206室房屋建筑面积为116.70平方米)出售给被告，并约定合同价款为2,032,740元，装修补偿款为2,017,260元，双方应于20个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》并于当日支付首付款50万元；原告同意被告贷款支付原告第二期房价款100万元；被告应于过户当日支付原告第三期房价款232,740元；待交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证后3个工作日内办理交房，同时被告支付原告尾款30万元；被告应于7月30日前以现金或本票方式支付原告装修补偿款2,017,260元，到期之后若被告仍无法按时支付给原告装修补偿款，则双方自行协商，互不违约。2015年7月10日，原、被告就两套系争房屋分别签订了《上海市房地产买卖合同》，两份合同均约定过户日期为2015年8月20日之前，若被告未按照合同约定付款的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之二的赔偿金，并继续履行合同，如逾期超过10个工作日的，原告有权单方解除合同，原告因此单方解除合同的，应当通知被告，被告承担违约责任，除需支付10个工作日的赔偿金外，还需向原告支付相当于总房价款5%的违约金。2205室房屋合同约定的房价为982,440元，首付款为25万元，贷款金额为49万元，过户当日应付款为92,440元，交房当日应付款为15万元。2206室房屋合同约定首付款为25万元，贷款金额为51万元，过户当日应付款为140,300元，交房当日应付款为15万元。当日，双方还签署一份《补充协议》，约定备案合同价为2,032,740元，另有装修补偿款2,017,260元，被告应于2015年7月30日前支付，到期之后若被告仍然无法支付，双方自行协商，互不违约。上述合同及签订后，原告于2015年7月10日提前将两套房屋交付给被告使用，但被告由于自身原因未能及时办出贷款也未在约定的过户日前补足房款，原告表示了相当的耐心，同时告知因被告逾期付款行为将会导致原告的汇率损失，但直至2016年5月，被告仍未付清购房款，原告无奈于2016年3月7日通过王某某微信告知被告不再出售房屋，于2016年5月27日向被告发出了解除双方买卖合同的函件，被告于2016年5月31日签收了该函件，双方合同即已解除。原告表示，合同解除后，愿意退还被告已付购房款，但已付购房款要先行与被告应承担的违约责任相抵扣。被告顿付霞辩称，对原告所述合同签订事实及相关合同内容无异议，但认为：被告原先只想向原告购买一套房屋，经原告劝说才购买了两套房屋，所以双方就装修补偿款约定了宽松的付款期，被告按约支付了50万元首付，于2015年9月6日支付了832,740元房款，于2015年9月23日办妥了贷款并通知原告办理过户，但原告提出要先支付装修补偿款才同意办理过户，致使过户未成，此后被告积极筹款，于2016年5月以被告丈夫名义办妥了信用贷款，具备了支付装修补偿款的能力，但原告又提出要加价35万元，被告未予同意。原告并非于2015年7月10日当天将房屋交付给被告，而是在之后过了一二十天才交房。因此被告并不构成违约，原告没有合同解除权，不同意原告的诉讼请求。另外，被告已经将房屋钥匙寄还给原告，并未实际使用房屋，现在只是留有几个玻璃瓶在房屋内，故不同意承担房屋使用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的买卖合同签订事实及相关合同内容、首付款付款事实、原告向被告发送合同解除函的事实，本院予以确认。对于双方存在争议的事实，本院认定如下：1.关于房款支付。被告的递交的收款收据能够证明被告实际付款情况情况为2015年7月10日支付50万元、2015年9月6日支付832,740元，本院予以确认。原告在庭审中表示收取的房款中部分已经用于支付中介方、税费等，但这并不影响对原告收取房款数额的认定。2.关于房屋交付。原告庭审中递交的钥匙收条能够证实2015年7月10日原告将两套系争房屋交付给被告使用，本院予以确认。被告称当天只是签署了收条，未实际领取钥匙，与证据证明的事实不符，且被告也未提交相反证据，本院不予采纳。3.关于2015年9月被告是否通知原告办理房屋过户。被告称在2015年9月贷款审批通过后即通知原告办理过户，就此仅递交了贷款合同，未能提供通知原告办理过户的相关证据，而原告则否认被告曾通知原告办理过户，因此本院对被告所述曾通知原告办理过户之事实不予认定。4.关于被告与王某某微信记录的真实性，本院于诉讼中通知王某某核对了手机微信原始记录，被告也认可与原告之间存在微信往来，但未提供与王某某微信记录相反的证据，故本院对王某某微信记录的真实性予以确认，即原告在2015年年末、2016年年初多次通过代理人王某某催促被告付款，并于2016年3月7日通知被告“交易只能停止，房子不卖了”。5.关于房屋返还。虽然被告辩称已经将房屋钥匙归还给原告，但并未就此提供证据，而且被告也承认尚有物品遗留在房屋内，故本院对于被告所述已经归还房屋的事实不予认定。6.关于2016年5月被告筹措装修补偿款事宜。被告提供了2016年5月17日于明军、于明霞为借款人与招商银行签订的个人贷款借款合同，内容为两位借款人向招商银行申请小微抵押贷款78万元，以及2016年6月2日以被告名义向原告发出的继续履行合同的函，以证明被告已经筹齐装修补偿款并要求原告继续履行合同。由于上述借款合同的借款人并非被告，加之该借款合同形成时间为原告发出合同解除通知之后，故该事实与本案缺乏关联性，本院不予认定。本院另查明，原、被告就两套系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》第六条均约定，双方应于2015年8月20日之前共同向房地产交易中心办理过户手续，并均在合同附件三约定，被告应于合同签订后3个工作日内申请办理备案合同项下的贷款，并且双方应在贷款审核通过后10个工作日内(不得超过合同第六条)约定的期限办理过户。两套房屋的备案合同补充条款(一)均约定，若被告贷款未通过或额度不足的，被告应在过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。审理中，应原告申请，本院委托司法鉴定机构就两套系争房屋的租金市场价进行评估，评估机构的鉴定意见为两套房屋2015年7月10日的租金市场价为每平方米每日2.05元。原告认可鉴定意见。被告认为鉴定意见与实际不符，系争房屋租金的市场价应为每日每平方米0.80元。因被告仅是陈述意见，未提供足以推翻鉴定意见的证据，故本院对被告意见不予采纳，并以司法鉴定意见作为认定系争房屋租金市场价的依据。本院认为，原、被告就两套系争房屋所签订的买卖合同系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。双方在办理网上合同备案手续时将房屋价格拆分为转让价和装修补偿款，该拆分不影响法院对房屋真实交易价格的认定，本案房屋买卖的转让价应根据双方真实意思认定为405万元。本案主要争议焦点在于：1.被告是否构成逾期付款(所谓装修补偿款部分)；2.原告是否有权据此解除合同；3.被告是否需要承担违约责任。关于上述前两项争议焦点，本院认为，对双方2015年7月10日所签订补充协议第2条关于所谓装修补偿款的支付条款进行文义解释，可得出三层意思：1.2015年7月30日只是双方暂定的一个付款日期，若该日之前未能付款，被告不构成逾期付款；2.若被告在该日之前未能付款，双方应协商确定付款日期，但是如果协商不成该如何处理，双方未作约定；3.若被告未能于该日之前付款，不需要承担违约责任。由此可见，双方并未就所谓装修补偿款约定明确的付款日期，属于履行期限约定不明。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的履行时间，同时考虑到买卖合同为双务合同，原告在要求被告履行付款义务时，自己也要履行相应的过户和交房义务。不过从本案查明的事实看，原告早已将房屋交付给被告，在过户期限届满后，亦多次催促被告履行付款义务，并不存在原告不履行己方义务的情况。因此，被告应在原告催告后的合理期限内履行支付所谓装修补偿款的合同义务。然而被告在原告多次催促下，直至2016年3月之前都未能筹齐所谓装修补偿款，此时与买卖合同约定的过户日期相隔已半年有余，显然超出了合理期限，被告构成逾期付款。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，因此原告据此提出解除合同并撤销两套房屋买卖合同网上备案登记手续的诉讼请求依法予以支持，原告2016年3月7日通过代理人发送给被告的微信“交易停止，房子不卖了”包含了解除合同的意思表示，应当认定合同已于该日解除。这里需要补充说明的是，被告虽然办理备案合同所涉贷款也存在迟延，但由于原告在被告该笔贷款审批通过(2015年9月)之前并未提出解除合同，故依据诚实信用原则，被告该笔贷款于2015年9月审批通过后，原告不能再以逾期支付该部分款项为由提出解除合同，故本案判决不考虑两套房屋备案合同所涉贷款迟延支付的问题。关于上述第3项争议焦点，本院认为，由于双方在合同中就迟延支付所谓装修补偿款约定了免责条款，原告若发现被告确无付款能力，可以选择给予被告宽限期，也可以选择解除合同，但无论作何选择，原告皆不能追究被告逾期支付该笔款项的违约责任，因此对于原告提出的要求被告支付违约金及赔偿汇率损失的诉讼请求本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还，故原告应将已收取被告的购房款归还给被告，被告则应当将房屋归还给原告。同时，由于原告早在2015年7月10日即提前将房屋交付给被告使用，被告还应当向原告支付房屋使用费，标准可参照司法鉴定机构的鉴定意见确定，根据系争房屋建筑面积计算为每日463元，期限自2015年7月10日起自实际返还房屋之日止，原告相关诉讼请求予以支持。房屋交付给被告后，即由被告实际控制，其是否实际使用房屋以及如何使用房屋并不影响房屋使用费的负担，被告关于未实际使用房屋故不需要承担房屋使用费的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第(四)项、第九十四条第(三)项、第九十七条的规定，判决如下：一、原告葛台生与被告顿付霞于2015年7月10日就上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室、2206室两套房屋建立的买卖合同关系于2016年3月7日解除，被告顿付霞应于本判决生效之日起七日内协助原告葛台生办理撤销上述两套房屋买卖合同网上备案登记的手续；二、被告顿付霞应于本判决生效之日起七日内将上海市浦东新区马吉路XXX号XXX室、2206室两套房屋归还给原告葛台生；三、被告顿付霞应于本判决生效之日起七日内给付原告葛台生房屋使用费(按每日463元的标准，自2015年7月10日起计算至实际归还上述房屋之日止)；四、原告葛台生应于本判决生效之日起七日内返还被告顿付霞购房款1,332,740元。五、驳回原告葛台生的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,899元，由原告葛台生负担4,565元，被告顿付霞负担4,334元；鉴定费2,000元，由原告葛台生负担800元，被告顿付霞负担1,200元。如不服本判决，原告葛台生可在判决书送达之日起三十日内，被告顿付霞可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一代理审判员  陈长福人民陪审员  曹 璐二〇一七年三月三十一日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。