浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初6547号 原告（反诉被告）：邦帮实业投资（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道五常大道153号。 法定代表人：张建方，董事长。 委托诉讼代理人：武晓宇，浙江北鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李健，男，1980年11月14日出生，汉族，住新疆石河子市。 委托诉讼代理人：吕继雷、张玉，浙江六和律师事务所律师。 原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司（下称邦帮公司）与被告（反诉原告）李健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理，依法适用简易程序审理。审理中，李健提出反诉，本院合并审理。本院于2019年5月22日第一次开庭审理本案，邦帮公司的委托诉讼代理人武晓宇，李健及其委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2019年8月30日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年12月2日再次公开开庭进行了审理。邦帮公司的委托诉讼代理人武晓宇，李健的委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邦帮公司提起诉讼，请求判令：1.解除双方的租赁合同，并要求李健支付2019年2月28日起至合同解除之日的租金；2.李健支付合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；3.李健支付2018年5月28日至2019年2月27日租金人民币103615元；4.李健支付2018年5月28日至2019年2月27日物业费人民币23270.4元；5.李健支付2018年12月17日前所欠水电费5081.83元；6.李健支付逾期支付租金、物业费所产生的滞纳金共计人民币29032.79元（按照日万分之八计算，从2018年5月28日至2019年2月27日，共计275天，欠费共计人民币131697.2元）7.李健承担本案的诉讼费用。审理中，邦帮公司当庭变更第1项诉讼请求为判令解除双方的租赁合同，变更第3项诉讼请求为判令李健支付2018年5月28日至2019年1月10日租金人民币84929.22元；变更第6项诉讼请求为判令李健支付逾期支付租金的滞纳金共计人民币10259.34元（按照日万分之八计算，暂从2018年5月28日计至2019年1月10日，实际计至履行之日止）。并撤回第4、5项诉讼请求。 邦帮公司起诉的事实和理由：2018年1月12日，邦帮公司与李健签订房屋租赁合同，邦帮公司将西溪乐天城3幢2层210商铺（建筑面积129.28平方米）出租给李健经营花果山新疆风味餐厅，租赁期限为2018年3月15日至2022年3月14日，前两年的租金为146280元每年，第3年、第4年为每年155056.8元，租金的支付方式：首期支付3个月租金36570元，且应该在2018年1月15日之前支付给邦帮公司。之后租金按3个月为一期支付一次，先付后使用，每期租金提前一个月支付。租期内物业费每月每平方米20元，每三个月支付一次，每次支付7756.8元。合同第12条乙方违约责任约定“拖欠房租的，乙方应按应付未付租金的日万分之八向甲方支付滞纳金”“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，则乙方应按应付未付费用日万分之八向甲方支付滞纳金”。对于拖欠的租金，邦帮公司多次向李健催讨，但是李健一直拖欠未付。按照合同法和本合同的相关约定，李健已经违约，邦帮公司有权利按照约定追究李健的违约责任。 李健答辩称，一、邦帮公司主张租金及占用费不能成立。邦帮公司主张2019年2月28日起至合同解除之日的租金，而邦帮公司是在2019年1月8日发出解除合同通知的，这样主张前后矛盾。租赁合同相关情况事实为，邦帮公司及其关联公司为西溪乐天城业主及商场招商运营管理人，李健经邦帮公司招商进驻西溪乐天城。2018年1月12日签订《房屋租赁合同》一份，尤其是在合同3.2条约定尤其是在《房屋租赁合同》第3.2条约定，“甲方运营的乐天城整体开业时间暂定为2018年1月25日，实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准”。关于租赁期限在该合同3.3条也进行了约定“2017年10月30日至2021年2月1日（注：如开业时间作调整，则合同期限也作相应调整，以甲方盖章的书面通知为准。具体装修进场以甲方的书面通知为准”。合同7.1条还规定“甲方保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的标准”。同时再由公司运营人员在微信里也多次强调上述约定，如2017年10月19日，租户问免租期多少，答复为免租期两个月，租户又问从什么时候算起，答复为总体开业计算租金。2018年3月30日，租户问提前多久通知，邦帮公司罗飞腾回答以书面通知为主，一般提前半个月会通知。2018年4月27日，租户问试营业算不算房租，罗飞腾回答预警预缴日期以商管部出具正式函件为主要依据。合同7.1条还约定“甲方保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的标准。”但是在合同签订后，也就是在2018年1月15日，邦帮公司向李健交付房屋时，李健当即发现房屋存在基础设施无法正常运营使用，没有预留空调机位，造成李健装修加大成本及难度。另外，双方签订合同时邦帮公司明知李健承租此房屋是用于经营餐饮业，最基础的配套设施，燃气管道至今未通，造成李健根本不能正常经营。合同签订后又因邦帮公司招商经营能力不足，截至目前乐天城仍有大量商铺未能出租或经营，市场冷清，人气低迷，李健的餐厅经营一直处于亏损状态。因邦帮公司经营的乐天城存在一系列严重问题，虽然邦帮公司在诉状中声称按照2018年5月28日开始计算租金，实际上截至目前也没有达到合同约定的整体开业条件。况且在《房屋租赁合同》第3.2条约定“……，实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准”，截止目前李健也没有收到邦帮公司的书面通知，更没有在显著位置张贴书面公告。因此，既然没有正式营业，就不应支付租金，这是双方明确的约定，应当受到保护。2019年1月8日邦帮公司给李健发了解除合同通知，尤其是2019年1月10日，邦帮公司强行停水停电。造成李健店铺内的食品、肉类等变质、毁损。租赁房屋实际上在2019年1月10日已经被邦帮公司控制，不存在占用费的问题。 二、关于滞纳金的主张也不能成立，应予以驳回。如果正常按照合同约定整体开业，且邦帮公司发出书面通知的情况下，邦帮公司也应分段收取租金，如果违约也是分段计算滞纳金。更何况本案中涉及的房屋根本没有正常开业，一直处于试营业状态，既然不能计算租金，那就根本不能计算滞纳金。 三、既然邦帮公司已经在2019年1月8日发出解除合同通知，就已经违法解除租赁合同，应当赔偿被告装修损失。实际上乐天城试营业至今，仍有大量的电梯、通道灯及其他设施无法正常使用，市场内存在大量违反法律法规的违章建筑与设施，致使消防至今未能达到国家规定的标准，更为严重的是2018年11月份，本案涉及的物业市场内竟然发生火灾，消防栓内竟然没有水，险些酿成大祸，但邦帮公司在场人员却不让报警，因为邦帮公司明知消防没有达到全部验收合格标准，如果报警，肯定会受到严厉的处罚。如果邦帮公司认为消防已经达标，依据民事诉讼证据规则，该证据属于邦帮公司掌握，如邦帮公司拒不提供证明其涉案房屋全部消防经验合格的证据，就应当承担不利后果。但是邦帮公司却在2019年1月8日发出解除合同通知违法解除租赁合同，李健认为，邦帮公司未能全面、适当履行自己招商运营及市场的义务，导致市场管理混乱、市场冷清，又违反合同约定单方要求解除合同，且至今未能按照合同约定整体开业，故恳请法院依法查明事实后判决驳回起诉讼请求。 李健提起反诉，请求判令：1.邦帮公司赔偿李健装修费用及厨房设备、空调等损失319715元；2.因反诉产生的费用由邦帮公司承担。 李健提起反诉的事实和理由：邦帮公司及其关联公司为西溪乐天城业主及商场招商运营管理人，李健经邦帮公司招商进驻西溪乐天城。2018年1月12日李健（作为乙方）与邦帮公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于西溪乐天城3幢2层210号商铺出租给李健用于经营餐饮业。关于租赁期限及开业时间等进行了约定。尤其是在《房屋租赁合同》第3.2条约定，“甲方运营的乐天城整体开业时间暂定为2018年1月25日，实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准”。关于租赁期限在该合同3.3条也进行了约定“2017年10月30日至2021年2月1日（注：如开业时间作调整，则合同期限也作相应调整，以甲方盖章的书面通知为准。具体装修进场以甲方的书面通知为准”。合同7.1条还规定“甲方保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的标准”。 在合同签订后，也就是在2018年1月15日，邦帮公司向李健交付房屋时，李健当即发现房屋存在基础设施无法正常运营使用，没有预留空调机位，造成李健装修加大成本及难度。另外，双方签订合同时邦帮公司明知李健承租此房屋是用于经营餐饮业，最基础的配套设施，燃气管道至今未通，造成李健根本不能正常经营。合同签订后又因邦帮公司招商经营能力不足，截至目前乐天城仍有大量商铺未能出租或经营，市场冷清，人气低迷，李健的餐厅经营一直处于亏损状态。尤其是在2019年1月10日，邦帮公司却强行停水停电。造成李健店铺内的食品、肉类等变质、毁损。 因邦帮公司经营的乐天城存在上述一系列严重问题，虽然邦帮公司在诉状中按照2018年5月28日开始计算租金，实际上截至目前也没有达到合同约定的整体开业条件。乐天城试营业至今，仍然有大量的电梯、通道灯及其他设施无法正常使用，市场内存在大量违反法律法规的违章建筑与设施，致使消防至今未能达到国家规定的标准。在2019年11月22日，市场违章建筑着火，且当时消防栓没有水，严重影响到承租人的人身以及财产安全。因邦帮公司经营的乐天城存在上述一系列严重问题，造成目前乐天城市场一直无法整体开业。邦帮公司反而以李健延期支付租金为借口违法解除合同。 李健认为，邦帮公司未能全面、适当履行自己招商运营及市场管理的义务，导致市场管理混乱、市场冷清，又违反合同约定单方要求解除合同，给李健造成了包括房屋装修费在内的经济损失，应当依法予以赔偿。 邦帮公司就反诉部分答辩称，2018年5月1日正式营业，已通知商户，商场开业时有宣传，李健认为商场没有正式营业，有违常理，且李健认为商场不具备开业条件，并没有提供的相应证据予以证明。赔偿责任的前提是存在过错，本案邦帮公司不属于违法解除合同是因为李健长期拖欠租金、水电、物业费用，是李健违约在先，所以李健要求邦帮公司承担赔偿责任没有依据。 邦帮公司、李健围绕本诉、反诉请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，结合双方质证意见，本院认为，本诉部分：邦帮公司提交的证据1〔租赁合同〕，被告对真实性无异议，本院予以确认。反诉部分：李健提供的证据1〔租赁合同〕，符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证；证据2〔光碟及微信聊天记录等〕，邦帮公司对真实性无异议，故本院根据其所载内容认定本案相关事实；证据3〔装饰工程合同书〕，系原件，且李健经营商铺确实需要进行装修，故本院予以确认；证据4〔转账记录〕，与证据3能相互印证，本院对向贾军虎转账部分予以确认，其他转账因无法核实用途及收款人情况，本院不予确认。邦帮公司提供的证据1〔乐天城商户微信群聊天记录打印件〕，经核对属实，本院对其所载相关内容予以确认；证据2〔装修费交款凭证〕、证据3〔装修申请表〕，符合证据原则，本院予以确认；证据4〔2018年4月30日、2018年5月1日试营业图片〕，李健对真实性认可，本院予以确认；证据5〔租户签收表（开业半周年庆通知）〕，证据6〔半年庆乐天城X口碑营销方案〕、证据7〔半年庆乐天城X口碑-物料领取登记表〕，符合证据三性原则，本院予以确认；证据8〔合策传媒4.21-4.27广告发布统计〕、证据9〔合策传媒2018年4.28-5.4广告发布统计〕、证据10〔合策传媒2018年4.21-4.27电梯电视刊播报告〕、证据11〔合策传媒2018年4.21-4.27、4.28-5.4媒体发布检测〕，李健均不予认可，因该些证据均为复印件，不符合证据形式要求，本院不予确认。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2018年1月12日邦帮公司（作为甲方）与李健（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于西溪乐天城3幢2层3-210号商铺（建筑面积129.28平方米）出租给李健用于经营花果山新疆风味餐厅品牌。甲方运营的乐天城整体开业时间暂定为2018年3月25日，实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准；租赁期限为2018年3月15日至2022年3月14日，租金标准为3.1元/天/平方米，第一年、第二年的租金为146280元每年，第3年、第4年为每年155056.8元；租金的支付方式：首期支付3个月租金36570元，乙方应在2018年1月15日之前支付给甲方，之后租金按3个月为一期支付一次，先付后使用，每期租金提前一个月支付；乙方应在签订合同后7个工作日内，交纳24380元作为履约保证金；租赁期间，因乙方存在违约行为或欠缴费用的，甲方有权从保证金中扣除；租赁期满或提前终止时，甲方无息退还保证金；甲方保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求；合同的变更、解除和终止：乙方逾期不缴纳各项约定费用，并在甲方催告后仍未缴纳的，甲方有权解除合同；拖欠房租的，乙方应按应付未付租金每日万分之八向甲方支付滞纳金；合同项下的各种通知或各种通讯联系可按如下三种方式通知：1.按照合同载明的通讯地址以信函方式送达对方；2.按照合同载明的联系方式以电传方式送达对方；3.按照合同载明的通讯地址以专程送达方式送达对方。其他约定：经营免租期15天。双方还对其他权利义务进行约定。合同签订后，李健交纳履约保证金24380元。 邦帮公司有乐天城地上一至四层局部的消防安全检查合格证。 李健于2018年3月27日向杭州道勤商业管理有限公司提出装修申请，装修时间为2018年3月27日至2018年5月27日。并交纳装修保证金2585元（装修竣工经验收合格，无装修违规现象，无息退还）、建筑垃圾清运费1939元（此费不退还）、消防水费500元（此费不退还）。 合同签订后，李健曾与邦帮公司“李吉强”通过微信沟通，“李吉强”称“燃气要年后，公共管道在施工”“有些是用电的”“具体费用要问天然气公司，余杭港华”“具体费用看你需要的量”。 在名为“乐天城商户群”的微信群中，乐天城的工作人员回复承租人“预警收缴日期以商管部出具的正式函件为主要依据”。双方确认，乐天城4.29-5.1为试营业期。乐天城2018年10月曾举办半周年庆活动。乐天城在2018年11月份曾发生一次火灾。 邦帮公司于2019年1月8日向李健发出《解除合同通知函》，通知双方签订的租赁合同于李健收到通知之日起解除，并要求李健返还商铺、支付租金等费用，并告知将于2019年1月10日起终止一切服务（包含水、电）。李健已收到该通知。双方均确认租赁合同于2019年1月10日解除。2019年1月10日，李健曾试图将店铺内食材、设备等相关物品搬走，但因商城阻止未果。 在装修过程中，李健与邦帮公司曾就屋顶漏水、电线裸露等装修等问题进行过沟通协调。同时，因李健要求开通的燃气方量及相邻商铺需要的燃气方量的总量大于乐天城该位置燃气管道的荷载量，燃气公司一直未给李健及相邻商铺开通燃气，李健曾就该问题向商城反映要求协调解决，但至2019年1月10日，该问题一直未得到解决。 李健与贾军虎于2018年2月1日签订《装饰工程合同书》一份，约定贾军虎对涉案商铺进行装修，预算总造价250000元，李健称，该合同约定的装修是硬装（即附合物）。合同签订后，李健（及其妻子）通过支付宝等方式陆续向贾军虎转账195400元。审理中，本院曾到现场对装修情况及店铺现状进行查看，可见涉案店铺装修尚可、已进行过营业、燃气尚未开通、已停水停电，店铺内尚有厨房设备、桌椅等部分可移动物品未搬走。 本院认为，邦帮公司与李健签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行权利义务。关于本诉部分，邦帮公司与李健均确认双方合同于2019年1月10日解除，故对于邦帮公司解除合同的诉讼请求，本院予以确认。双方约定整体开业开始计算租金，合同载明“实际开业时间以甲方书面通知或书面公告时间为准”，根据案涉证据及双方陈述，邦帮公司曾在商户微信群告知商城开业时间，李健亦在该微信群中，在微信已经成为重要通讯工具的情况下，通过微信群发布通知可以认为已经尽到了通知义务。且根据在案事实，邦帮公司曾于2018年10月举办半周年庆活动，结合上述事实可知邦帮公司要求李健支付自2018年5月28日起至2019年1月10日的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。因自2019年1月10日起，邦帮公司已对涉案店铺停水停电，李健已失去对店铺的使用权，在李健试图搬出店铺内物品时遭到了商城的阻止，占用非李健有意为之，故邦帮公司要求李健支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。因在合同履行过程中，邦帮公司亦存在过错，也是造成李健未按时支付租金的原因，故邦帮公司关于滞纳金的诉讼请求，本院不再支持。 反诉部分，庭审中，邦帮公司与李健均确认双方合同于2019年1月10日解除，本院予以确认。关于赔偿问题，根据在案证据可见，邦帮公司明知李健租赁房屋是用于经营餐饮，且同一位置有多家餐饮店铺，均需使用煤气，但其提供的煤气管道却不能满足李健及附近商铺其他承租人的使用需求，导致李健经营受到较大影响，在李健要求解决的情况下，至合同解除时也未能妥善解决天然气管道问题。邦帮公司对合同的解除存在过错，在合同解除后对李健的装修损失应承担一定的赔偿责任。李健在签订合同时未对所需燃气方量提出明确的要求与约定，自身亦存在过错，也应承担相应的责任。法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。李健主张邦帮公司赔偿装修费、桌椅、厨房设备、油烟机、履约保证金、装修保证金等共计319715元。上述款项中，装修保证金是李健交与杭州道勤商业管理有限公司的，与本案无关，本院不予处理；李健所主张的桌椅、厨房设备、油烟机等均未形成附合，李健可自行拆走使用。综上，本院综合考虑合同性质、双方过错程度、店铺实际装修情况、使用时间等因素，酌情确定由邦帮公司赔偿李健损失100000元，并退回履约保证金23800元。李健的其他反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司与被告（反诉原告）李健于2018年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除； 二、被告（反诉原告）李健支付原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司租金84929.22元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司赔偿被告（反诉原告）李健损失100000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司退还被告（反诉原告）李健履约保证金23800元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司其他的本诉请求； 六、驳回被告（反诉原告）李健其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2180元，由原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司负担235元，由被告（反诉原告）李健负担1945元；反诉案件受理费3048元，由原告（反诉被告）邦帮实业投资（杭州）有限公司负担1180元，由被告（反诉原告）李健负担1868元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 王 孟 人民陪审员 李 华 人民陪审员 李明达 二〇二〇年二月三日 书 记 员 钱 玲 -14- -15-