中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终18172号上诉人（原审原告）：范德贵，男，1962年11月14日出生，汉族，住福建省松溪县。委托诉讼代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞金柳（PENGKIMLIEU），女，1972年7月17日出生，澳大利亚公民。原审第三人：彭晓汛，男，1969年2月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人范德贵因与被上诉人庞金柳(PENGKIMLIEU)、原审第三人彭晓汛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人范德贵上诉请求：撤销（2017）粤0105民初9947号判决，改判庞金柳返还广州市海珠区滨江东路××号××房（权证号码014××××8570）租金款3000000元，并承担本案一审受理费、保全费和二审受理费。事实和理由：原审认定范德贵提交的证据不足以证明其已经向庞金柳支付租赁期内的全部租金是错误的。首先，彭晓汛具有合法的公证授权，有权对涉案房屋进行出租、管理及收取租金，并有权办理房屋出售交易的一切手续，收取房屋销售款。其次，范德贵参与了庞金柳与渣打银行的诉讼和解过程，并按庞金柳与渣打银行达成的和解协议着手进行购房款项支付，因中英文名字填错的意外原因款项支付失败被退款、又恰逢庞金柳护照到期诉讼和解因意外而终止。也说明庞金柳知悉范德贵已经支付前期款项，欲按市场价购买房屋，前期支付给彭晓汛的款项抵扣总房价款。范德贵参与渣打银行诉讼和解的事实，表明庞金柳认可收到全部租金。第三，彭晓汛与范德贵签订租赁合同，将房屋交付给范德贵使用长达4年多，范德贵除交纳各项管理费和水电费外，没有再向庞金柳或彭晓汛支付租金。涉案房屋在被法院强制拍卖这期间庞金柳没有再主张任何权利、没有对房屋租金提出任何异议，证明庞金柳完全知悉房屋出租给范德贵。范德贵的证据完全可以证明向庞金柳支付了租赁期内的全部租金的事实。原审多次开庭，每次都有进行公告，诉讼时间超过一年半，庞金柳、彭晓汛拒不出庭，应当按依法承担不利后果。综上，请求二审法院支持范德贵的全部诉讼请求。二审中，范德贵向本院补充意见：虽然其未能在国内查询到庞金柳和彭晓汛的结婚登记，但其知晓两人生育有两个儿子，这两个儿子也在澳大利亚，因为其无法对澳大利亚的婚姻登记状况进行查询。另涉案房屋在2009年12月之前属彭晓汛所有，可能因渣打银行贷款的原因，该房屋于2009年12月就转到庞金柳名下。据此其认为庞柳金、彭晓汛之间可能存在事实婚姻关系，因根据公证委托书，彭晓汛有权处置涉案房屋，如果彭晓汛与庞金柳有夫妻关系，证明彭晓汛的行为构成表见代理。被上诉人庞金柳、原审第三人彭晓汛经本院公告传唤，没有到庭，亦没有向本院提交书面意见。原审法院经审理查明，2011年8月16日，范德贵委托范德成分3次共支付了1500000元给彭晓汛。2012年4月7日，范德贵分25次共支付了1200000元给彭晓汛。2012年8月3日，范德贵支付了2000000元给彭晓汛。2013年9月6日，庞金柳出具《委托书》给彭晓汛和范琦、马棣桦，委托该三名受托人全权代表委托人办理海珠区滨江东路931号3104房的下列事项：一、代为办理上述房屋出售的一切相关手续，在房地产交易所办理卖房交易过户手续并签署有关文件；十、有权出租上述房屋并签署相关手续及租赁合同，对上述房屋进行管理、使用、出租及收取租金；等。2013年9月10日，范德贵（甲方）与彭晓汛（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方出租给甲方的房屋为海珠区滨江东路931号3104房，租赁期限自2013年9月10日至2031年9月10日；每月租金25000元，租金总额为5400000元，甲方一次性付清租金总额给乙方；等。（2016）粤0105执异1号执行裁定书查明：申请执行人渣打银行（中国）有限公司广州分行依据（2013）穗中法民四初字第26号民事调解书申请执行被执行人庞金柳（PENGKIMLIEU）金融借款合同纠纷一案，经广州市中级人民法院指定原审法院执行，案号为：（2014）穗海法执字第2222号。该案在原审过程中，广州市中级人民法院于2013年7月15日裁定查封了庞金柳（PENGKIMLIEU）位于广州市海珠区滨江东路××号××房（权证号码：014××××8570）的房产。2015年7月8日，原审法院作出（2014）穗海法执字第2222-1号执行裁定书，裁定继续查封上述房产。因案外人范德贵主张承租上述房屋，原审法院于2015年6月18日发出《通知书》，通知范德贵“你向本院主张是上述房屋的承租人，并提交了2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》，请求在上述房屋居住至租赁期结束。经查，上述房屋本院于2013年7月15日已经查封，在法院已查封的财产上设定的有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。人民法院可以依据申请执行人的申请或依职权解除其占有或排除其妨碍。故你的主张本院不予确认……”，并于同日的执行笔录中告知将对房屋依法涤除妨碍行为。据查询时间为2014年10月14日的房地产登记簿查册表记载，广州市海珠区滨江东路××号××房产权人为被执行人庞金柳（PENGKIMLIEU），建筑面积384.2951平方米。并于2010年1月5日登记抵押权，权利人为渣打银行（中国）有限公司广州分行；于2013年7月15日被广州市中级人民法院以（2013）穗中法民四初字第26号民事裁定书查封。据原审法院调取执行卷宗，2014年11月4日，原审法院执行人员到涉案房屋处调查的问话笔录中，自称广州莱佛士物业服务有限公司的工作人员陈述：涉案房屋的业主一直无在房屋居住，在2014年3月之前都是出租的，2014年3月法院张贴文件后，租户就走了。2014年3月前的物管、水电都是租户交的，租户搬走后，2014年至今的物管费及水电费都是无交的。至今该房应该都无人居住的。异议人范德贵向原审法院提交了：1．涉案房屋房产证复印件；2．经广州公证处公证与（2013）悉领认字第0003938号《委托书》原本相符的委托书复印件；3．落款日期为2013年9月10日、甲方（承租方）范德贵、乙方（出租方）彭晓汛的《房屋租赁合同》复印件；4．付款方为汇美景台B栋3104庞金柳的管理费、车位管理费、水费发票；5．交易日期2012年8月3日范德贵转账2000000元给收款人彭晓汛的转账凭证复印件、范德贵转账给收款人广州金晟融资担保有限公司的转账凭证复印件、交易日期2012年4月7日范德贵转账22笔共1053000元给收款人彭晓汛的银行流水复印件，均无摘要或备注。原审另查，2017年9月27日，原审法院作出（2016）粤0105执恢706号执行裁定书，裁定准买受人俞秀英以5178107元购买位于广州市海珠区滨江东路××号××房；等。2017年11月，俞秀英向原审法院提起诉讼，要求范德贵搬离广州市海珠区滨江东路××号××房房屋等。2017年12月10日，范德贵（乙方）与俞秀英（甲方）签订《协议书》，约定甲方支付乙方88000元，乙方于收到甲方上述款项同时，搬离广州市滨江东路931号3104房，锁匙交给甲方，保证室内设施完备，并提前办好物管处放行手续，结清居住期间的所有费用，不得再就广州市滨江东路931号3104房有任何异议；等。范德贵表示其于2017年12月10日将房屋交还给俞秀英。范德贵于2017年11月1日提起诉讼。诉讼中，范德贵向原审法院申请财产保全，原审法院查封、冻结、扣押了被申请人庞金柳在原审法院（2014）穗海法执字第2222号，即（2016）粤0105执恢706号执行案中的执行得款。范德贵就其主张，还向原审法院提交了以下证据：1、物业费、车位管理费发票，证明2014年2月17日范德贵缴纳房屋2013年1月至2014年3月的物业费和车位管理费，2014年12月10日范德贵缴纳房屋2014年4月至2014年12月的物业费和车位管理费。2、招商银行户口历史交易明细表，证明2017年12月9日向房屋所在的物业管理公司缴纳物业管理费等费用11857.2元。3、民生银行账户对账单，证明根据庞金柳与渣打银行的和解协议，范德贵2013年12月17日代为支付《调解书》第一条第五项的款项603965.25元到庞金柳账户，由渣打银行扣划，但因为“户名误”，该款于2013年12月19日退回。4、调解书和电子邮件截图，证明渣打银行的代理人周律师和庞金柳的代理人马生（公证书上的马棣桦）邮件往来截图，双方达成《调解书》的内容后，范德贵代为支付603965.25元后，渣打银行同意调解撤案解除查封，再由范德贵支付按揭款和办理过户手续。原审诉讼中，范德贵表示：1、从2011年开始，范德贵想购买涉案房屋，但因为庞金柳将涉案房屋抵押给渣打银行，庞金柳经常居住在外国，所以由彭晓汛代理，范德贵陆续支付了款项，并与渣打银行协商由范德贵付款解押，但是因为庞金柳来往国内的时间不合，最后达成一致时庞金柳的护照又过期，因此将原购房款转为租金，而庞金柳和彭晓汛也答应会抓紧办理解押过户手续。从2015年后，庞金柳和彭晓汛就无法联系，导致涉案房屋被渣打银行申请执行强制拍卖。2、范德贵不认识庞金柳，只认识彭晓汛，大概是在2011年通过做生意认识彭晓汛的，当时是彭晓汛要借钱，但范德贵认识彭晓汛不久，所以彭晓汛在2012年底拿了房产证给范德贵。后来渣打银行起诉庞金柳，彭晓汛也没有钱还，所以范德贵打算购买涉案房屋。范德贵没有给过钱庞金柳，和彭晓汛除了5400000元外没有其他经济往来。根据庞金柳与渣打银行的和解协议，范德贵在2013年12月17日代为支付《调解书》第一条第五项的款项到庞金柳账户，因庞金柳的户名是英文名字，范德贵汇款时习惯写庞金柳的中文名称，所以户名对不上汇款不成功。第二次再汇款的时候发现庞金柳的护照快过期，担心庞金柳护照过期无法办理房产过户手续，所以没有继续汇款。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，范德贵主张其承租庞金柳(PENGKIMLIEU)的房屋并已向庞金柳(PENGKIMLIEU)支付了租赁期内的全部租金，但根据范德贵的陈述，范德贵主张的已付租金实际是范德贵出借给第三人的借款，出借的时间在2011年8月-2012年8月间，而庞金柳出具委托书给彭晓汛、彭晓汛和范德贵签订《房屋租赁合同》的时间均在2013年9月，无证据证明庞金柳追认彭晓汛所收取的借款为范德贵向庞金柳支付的房屋租金。范德贵主张彭晓汛是庞金柳的配偶，亦未能提供证据予以证明。因此，范德贵提交的证据并不足以证明其已向庞金柳支付了租赁期内的全部租金的事实。故对范德贵要求庞金柳返还租金款3000000元的诉讼请求，原审法院不予支持。判决：驳回范德贵的诉讼请求。一审案件诉讼费35800元（其中受理费30800元和财产保全费5000元），由范德贵负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，原告渣打银行（中国）有限公司广州分行（以下简称渣打银行，委托代理律师王赞、周小鸣）与被告庞金柳（委托代理人马棣桦、范琦）金融借款纠纷一案，双方自愿达成和解协议，本院于2013年12月16日出具(2013)穗中法民四初字第26号民事调解书。其中第一条第五款为：“被告庞金柳承诺，在签订本调解书后3个工作日之内向原告支付本条第2、4项款项，即人民币陆拾万零叁仟玖佰陆拾伍元贰角伍分（小写：603965.25元）。……”第三条为：“被告承诺，只要被告违反调解书任意一条或一项的约定，或未按期偿还任一款项的，原告可依据本调解书立即向广州市中级人民法院申请强制执行被告拖欠的全部借款本金及利息、罚息，该全部借款本金及利息、罚息以被告偿还全部欠款之日时原告出具的《逾期利息计算表》所记载的金额为准。另外，本案的案件受理费、保全费和律师费由被告承担。原告有权对拍卖、变卖位于广州市海珠区滨江东路××号××房所得的价款进行优先受偿。”本院查明的事实与原审查明的事实一致。二审中，范德贵向本院陈述：1.其坚持认为涉案的5400000元租金已全部支付给彭晓汛，但其确认有证据证实的已支付款项金额为4700000元，余款700000元因其个人原因无法提交证据或转账记录予以证实。2.其确认其与彭晓汛之间实际是借款关系，但双方没有就上述借款转为租金进行过书面约定，只是口头约定。2.其是2013年9月由彭晓汛带领入住涉案房屋，当时由范德贵的小舅子、外甥女及员工共五、六人居住使用，后因其与执行买受人俞秀英签订和解协议后于2017年12月10日搬离涉案房屋。3.其并不认识庞金柳，其也没有证据证实彭晓汛、庞金柳是夫妻关系。4.涉案《委托书》中与彭晓汛同为庞金柳的受委托人范琦是其儿子，代理人认为可能是其不信任彭晓汛而要求其子同作为受委托人，而另一受委托人马棣桦是中国光大银行职员和中间人，马棣桦与范琦曾经是同事，而彭晓汛信任马棣桦，所以马棣桦也是受委托人。其未其子范琦作为庞金柳的受委托人、包括有权收取租金作出合理解释。5.其确认没有与渣打银行就庞金柳的贷款纠纷达成过和解协议。其曾于2013年12月17日向庞金柳的渣打银行账户汇款603965.25元，但因汇款时写的是庞金柳的中文姓名而该账户实际为英文名称导致汇款不成功。后其担心因庞金柳的护照快过期而无法办理涉案房屋的过户手续，所以其未继续向庞金柳的账户汇款。6.其主张退回的3000000元租金是已扣除2013年9月至2017年12月期间已使用的租金余额，该数额是其酌情主张的金额。7.其确认原审法院对本案的管辖及适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被上诉人庞金柳是澳大利亚公民，故本案属于涉外民事纠纷，应按照涉外案件审理。因涉案房屋位于广东省广州市海珠区滨江东路××号××房，范德贵向彭晓汛支付涉案款项的行为亦发生在广州市，且范德贵表示对原审法院管辖及适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法无异议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于范德贵主张已向庞金柳支付租赁期内全部租金是否成立、其诉讼请求应否支持的问题。首先，从数额上看，范德贵仅提交向彭晓汛转账支付4700000元款项的证据，并没有提交余款700000元的支付依据，与涉案《房屋租赁合同》所约定的5400000元租金数额不符。其次，从支付时间看，范德贵与彭晓汛签订《房屋租赁合同》的时间在2013年9月，那么范德贵支付租金的时间理应与该时间相近。而范德贵在本案中的转账时间为2011年8月至2012年8月，但双方对此并未在房屋租赁合同中予以确认，显然不合常理。第三，从款项性质看，范德贵自述涉案款项实际是其出借给彭晓汛的借款，并称因其与庞金柳达成涉案房屋的买卖约定而向彭晓汛交付的购房款，后又称庞金柳的护照过期无法办理过户又上述借款转为租金，但范德贵未提交充分证据足以证实庞金柳收取过涉案租金或确认彭晓汛收取的款项系涉案租金。第四，从授权权限看，范德贵提交的《委托书》并未载明庞金柳对彭晓汛在签署委托书之前收取范德贵所支付款项的行为的追认或授权。且范德贵自述其不认识庞金柳，而范琦又是其子，但其对范琦与彭晓汛、马棣桦同为庞金柳对有关涉案房屋事宜的受委托人未能作出合理解释。本院认为，根据该委托书不足以证实彭晓汛在2011年至2013年期间的收款行为是代表庞金柳向范德贵收取涉案租金的行为。第五，范德贵在一、二审期间虽主张彭晓汛与庞金柳为夫妻关系，但其始终未提交证据予以证实，其主张彭晓汛的收款行为构成表见代理、视为庞金柳已收取涉案租金，缺乏依据。另本院作出的（2013）穗中法民四初字第26号民事调解书证实范琦、马棣桦也是依据涉案的同一份《委托书》而作为庞金柳的委托代理人代表庞金柳与渣打银行达成调解，且范德贵已确认其并未与渣打银行达成协议，故范德贵主张其参与庞金柳与渣打银行之间的借款纠纷调解与事实不符，而范德贵向庞金柳的账户汇款因账户名称不符而被退回，并不能反映庞金柳的主观意愿，不足以证实庞金柳已追认范德贵之前向彭晓汛支付的款项已转为本案租金。因此，范德贵主张其已向庞金柳支付5400000元的租金，要求庞金柳返还租金款3000000元，理据不足，本院不予支持。综上，原审法院根据范德贵的诉称和提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，范德贵既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对范德贵的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人范德贵负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 徐玉宝审判员 王碧玉二〇二〇年二月十九日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏