广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0304民初3039号 原告项菲，女，汉族，1978年9月24日出生，住址深圳市南山区。 委托代理人颜业祺，广东瀛尊律师事务所律师。 委托代理人孙石磊，广东瀛尊律师事务所实习律师。 被告唐良建，男，汉族，1965年5月14日出生，住址深圳市福田区。 被告林丽香，女，汉族，1965年10月29日出生，住址深圳市福田区。 两被告共同委托代理人吕建国，广东联睿律师事务所律师。 原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，两被告提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回两被告的异议。本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年11月2日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜业祺、两被告的委托代理人吕建国到庭参加诉讼。本院现审理终结。 原告诉称：原告与两被告于2015年6月11日签订《房地产买卖合同》一份，合同约定两被告将其名下位于深圳市福田区景田西5栋704房产出售给原告，转让成交价为300万元。合同约定原告在签订合同当天支付定金10万元，两被告作为卖方应在签订合同后十日内自行筹资还清银行按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交给约定的第三方。合同签订后，原告于2015年6月11日（签署合同当日）向两被告支付了定金10万元，根据合同约定，两被告应于2015年6月21日前办妥注销抵押登记手续，然而两被告至今未按照合同约定完成注销抵押登记手续，逾期超过半年以上，根据原被告双方签署的合同第十二条的约定，如卖方逾期履行合同超过15日，买方有权解除合同，并要求卖万支付转让成交价20%的违约金。现两被告逾期超过半年仍拒不履行合同，己构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，请求法院判令：1、解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》；2、两被告向原告返还定金10万元元；3、两被告向原告支付违约金人民币60万元；4、本案所有诉讼费用由两被告承担。 两被告答辩称，一、本案不是一件独立的房屋买卖合同纠纷案，而是从属于龙岗法院在先立案、审理的（2015）深龙法民一初字第1599号民间借贷纠纷案(以下简称“1599号案”)，本案应移送至龙岗法院在其1599号案中一并处理，理由如下：龙岗法院的1599号案为原告黄永鑫诉被告林军、唐良建、林丽香民间借贷合同纠纷，本案中的房屋买卖合同事宜实际就是为龙岗法院1599号案借款的担保，详情是：2014年6月12日林军、唐良建、林丽香向黄永鑫借款400万元，代表黄永鑫经办的是洪跃腾，为了确保借款的归还，当时办了两项保障事项，一是将唐良建、林丽香在本案中的房产作抵押，完成抵押登记的时间是2014年6月17日。二是在2014年6月11日唐良建、林丽香公证委托洪跃腾可以处分该房产。如此的目的有两个，一是通过抵押登记确保该房产不会进行其他的变卖或抵押；二是在唐良建、林丽香、林军不能如期偿还借款时，可以迅速直接变卖该房产用以还债，而本案正是洪跃腾以唐良建和林丽香的代理人的名义在唐、林毫不知情的情况下操弄了本案的房产买卖。可见这实际就是以本案的房产作抵押和变卖的双保险方式对1599号案的民间借贷作担保。根据《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定"当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉"，据此在龙岗法院已经在先立案并正在审理民间借贷合同案的情况下，本案就不再是一件新的案件，而是从属于龙岗法院1599号案，应在龙岗法院1599号案中以民间借贷纠纷综合审理，故本案应移交至龙岗法院在其1599号案中审理，而不应作为新的案件在贵院处理。 二、如果贵院坚持审理、判决，那么被告方提出以下两点意见：1、被告方同意原告的第1项诉讼请求，即同意解除原被告双方所签订的《房地产买卖合同》。2、原告诉讼请求的第2项和第3项不可同时主张。同时，如果原告方仍选择要求被告方按转让成交价的20%支付违约金，那么被告方请求人民法院调整、减少违约金，以按中国人民银行确定的同期贷款利率标准计算违约金为宜。因为原告方并没有举证证明因被告方违约对其造成了多少的实际损失，事实上原告方也并未因此遭受任何的实际损失，故合同约定的违约金显然过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，为此被告方请求人民法院在判决时调整、减少违约金。金钱有价，友情无价，最后还是希望双方诚心诚意地调解解决本案。 本院经审理查明，2014年6月11日，两被告出具一份经深圳市龙岗公证处公证的《委托书》，两被告委托梁秀丽、洪跃腾作为代理人，在2014年6月11日至2016年12月30日期间，就两被告拥有的深圳市福田区景田西5栋704房产，可单独以两被告名义办理如下事项：转卖房产，签署《房地产买卖合同》；办理抵押登记；办理赎楼手续等。2015年6月11日，原告（买方）与两被告（卖方）的委托代理人洪跃腾签订《房地产买卖合同》，约定：两被告将位于深圳市福田区景田西5栋704单位（以下简称“涉案房产”）转让给原告；转让成交价格为300万元，定金为10万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，剩余楼款通过银行按揭方式付款；卖方的房地产产权处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起十日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。合同第十六条备注，合同各条约定与本条不一致的，以本条为准；合同第三条中首期款监管时间以卖方赎出房产证并注销抵押登记为前提，该前提满足后，买方需在三个工作日内完成首期款监管；若发生纠纷，则违约方应赔偿对方处理该纠纷支出的诉讼费、担保费、评估费、律师费等一切费用。 当天，原告向被告唐良建账户转入购房定金10万元，唐良建向原告开具了定金收据。签订合同后，两被告未按合同约定的期限办理赎楼手续，注销抵押。2015年12月8日，被告唐良建向原告及案外人陈林承诺“在下周六（2015年12月18日）以前将陈林先生、项菲女士的买房违约金款人民币600000元还清；如周三（12月16日）付不了以上款项，承诺按购房款的违约金20%支付赔偿。” 另查，本案起诉状已于2016年6月1日送达给了两被告。案外人黄永鑫在深圳市龙岗区人民法院对两被告以民间借贷纠纷为由提起诉讼，案号为（2015）深龙法民一初字第1599号。黄永鑫诉称两被告向其借款，并以两被告名下的涉案房产作为借款的担保，之后两被告一直未偿还借款，因此起诉要求两被告偿还借款500万元，并支付借款的利息。两被告提供的该案证据显示，《借款合同》是出借人黄永鑫与借款人唐良建、林丽香、林军签订，借款是从周明巧账户付至唐良建账户，唐良建等借款人还款也未付至洪跃腾或本案原告账户。 本院认为，原告与两被告之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。被告在合同签订后一直未办理涉案房产的抵押注销手续，逾期履行该义务超过了十五日，已构成违约，原告依约享有合同解除权。原告要求解除合同的起诉状于2016年6月1日送达两被告，双方之间的房屋买卖合同关系于2016年6月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还定金10万元，被告支付违约金60万元，有合同和法律依据，本院予以支持。双方签订合同后，深圳的商品房交易价格大幅上涨，被告辩称原告没有损失，合同约定的违约金过高应予调低，与事实不符，本院予以驳回。两被告辩称双方之间不是真实的房屋买卖合同关系，本案的《房地产买卖合同》实质是为黄永鑫的借款提供担保，但两被告提供的（2015）深龙法民一初字第1599号一案的证据与本案没有关联，没有证据证明本案原告有参与黄永鑫的借款出借、抵押事实，故两被告的辩称依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下： 一、确认原告项菲与两被告唐良建、林丽香之间的《房地产买卖合同》于2016年6月1日解除； 二、被告唐良建应在本判决生效之日起10日内向原告项菲返还购房定金10万元； 三、被告唐良建、林丽香应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告项菲支付违约金60万元。 如两被告未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费10800元、保全费4020元（原告预交），由两被告负担10800元； 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 员 吴    颂 人民陪审员 杨  海  涛 人民陪审员 唐    琪 二〇一七年三月七日 书 记 员 刘智枫（代）