上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初26864号原告吴培华，女，1957年9月26日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨燕奎，上海市光明律师事务所律师。委托代理人刘大卫，上海市光明律师事务所律师。被告吴国华，男，1955年10月16日出生，汉族，住上海市。委托代理人吴国强，男，1954年3月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人朱利娜，上海智众律师事务所律师。第三人上海曹杨物业有限公司，住所地上海市。法定代表人陈建伟。委托代理人高伟庆。原告吴培华与被告吴国华、第三人上海曹杨物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴培华及委托代理人杨燕奎、被告吴国华及委托代理人吴国强、朱利娜，第三人上海曹杨物业有限公司的委托代理人高伟庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴培华诉称，原告吴培华与被告吴国华系兄妹关系，第三人为上海市普陀区曹杨五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)之物业管理人。原告及配偶沈雅祥、儿子沈洁自2003年起居住于系争房屋内。2006年1月，原告户籍所在地上海市杨浦区昆明路XXX弄XXX号房屋拆迁，因原告一家三口在本市无他处住房，故属于该房屋之安置对象。在选择安置方式时，被告作为代表选择了货币补偿，按照规定，原告一家三人每人可分得人民币23.6万元(以下币种均为人民币)，共计70.8万元。被告取得昆明路房屋之全部拆迁款后向原告表示将系争房屋出售给原告，购房费用从原告一家所获的拆迁补偿款中抵扣，原告也表示同意，故原被告之间达成了口头协议。原告出于对被告的信任，同时被告也答应原告会尽快去第三人处办理承租人变更手续，故并未要求签订书面合同。后原告也多次催促被告办理系争房屋的变更登记手续，但被告一直以各种借口哄骗原告，拖延办理，致使系争房屋的承租人至今登记于被告名下。被告虽于2016年3月向法院提起诉讼，要求原告迁出系争房屋，但此行为违反了双方关于系争房屋的买卖约定。原告认为，原告一家自2003年居住系争房屋至今，并以自己的拆迁安置款购买了系争房屋，履行了房屋买卖合同中的付款义务，并依法缴纳房屋租金、水电费、保洁保安费等各种费用，双方的合同应当继续履行，故提起本案诉讼，请求判令：1、被告吴国华继续履行和原告之间的合同，协助原告办理将系争房屋承租人变更为原告吴培华的相关手续；2、第三人将系争房屋的承租人变更为原告吴培华；3、本案的诉讼费由被告承担。被告吴国华辩称，原告所称与被告就系争房屋存在买卖合同的观点没有事实依据，原告也无证据证明该口头买卖合同的存在。2003年原告一家所居住的大沽路XXX弄XXX号房屋拆迁时，原告选择了领取拆迁款自行购房的方式。因当时原告多次看房选房，对房源均不满意致未能购房，在拆迁部门要求原告搬离的日期临近前，原告向被告提出将系争房屋借给其一家三口暂住，被告出于兄妹亲情答应了原告的要求，后原告于当年2月搬入系争房屋借住。原告所称的居住期间缴纳的房屋租金系被告委托原告代为交付，其他费用系原告借住期间理应缴纳的费用，原告上述的缴费行为，不能成为房屋买卖合同存在的依据，因为被告从未有过要将系争房屋出售给原告的意思表示。另外，原告所述昆明路房屋拆迁其作为安置对象，其一家应取得安置费70.8万元的说法无事实依据，原告原居住之大沽路房屋于2003年拆迁，2004年原告将一家三口的户籍迁入昆明路房屋挂靠，并不属于当年拆迁政策规定的安置对象，同时生效的拆迁协议补偿条款中也没有出现对原告一家三口作为安置对象进行补偿的内容。综上所述，对原告诉请不同意。第三人上海曹杨物业有限公司陈述，系争房屋由其提供物业服务。系争房屋为不成套公房，煤卫合用，承租人登记为被告。在承租人同意且经过相关交易部门核实的情况下，上述房屋可以就使用权进行交易。系争房屋的租金支付至第三人处，但是原被告哪一方支付第三人不清楚。原被告之间的纠纷系家庭纠纷，第三人不发表意见。经审理查明，系争房屋系不成套公房，四户合用煤卫，1998年4月30日由上海市虹口公安分局增配给被告用于改善居住，在住房调配单上记载，原房屋承租人为被告吴国华，家庭主要成员屠妙英、吴佳艳。新配系争房屋人口为被告一人，且被告为承租人。2003年原告吴培华、配偶沈雅祥、及子沈洁共同居住的上海市大沽路XXX弄XXX号房屋被拆迁，同年原告一家搬入系争房屋居住。原告支付了2003年至2014年期间的房屋租金、保安保洁费及水电费等生活费用。被告支付了2015年及2016年的房屋租金及保安保洁费。2006年1月22日被告吴国华作为被拆迁人，与拆迁人上海宝地杨浦房地产开发有限公司、拆迁实施单位上海鑫马城市建设服务有限公司就上海市昆明路XXX弄XXX号统客房屋签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告选择货币补偿的补偿安置方法，双方就拆迁房屋的补偿标准、补偿费用的构成等内容也作了约定，除去协议首部出现了被告吴国华的字样外，协议中未对该房屋的具体安置对象作出明确约定。在与该拆迁协议相关的住房配售单中载明新住房受配人为吴国华，家庭主要成员为屠妙英、吴嘉良、吴培华、沈雅祥、沈洁、吴佳艳。2016年4月1日被告向本院提起(2016)沪0107民初7580号民事诉讼，要求本案原告一家搬离系争房屋，之后撤回起诉。原告于2016年11月03日向本院提起本案诉讼，要求判决如其诉请。庭审中，原告申请证人史某某出庭作证，该证人到庭陈述其和原被告均认识，2015年8月左右听原告说原被告双方就系争房屋交易的事情达成过口头一致，但具体细节证人不清楚。之后证人至被告家中进行调解，被告曾表示过同意将房屋出售给原告，但要求原告补偿30万元，后调解未成功。原告另申请证人顾某某出庭，该证人陈述其为原被告的母亲，系争房屋原系被告借给原告一家居住的，昆明路房屋拆迁后就将系争房屋给原告了，因为被告未向原告支付过昆明路房屋的拆迁款，而证人认为昆明路房屋拆迁原告一家三口是有拆迁份额的，大约可以获得60万元左右。原告对两位证人的证言均认可，被告则对证人的资格及作证的内容均予以否认。就拆迁款抵扣房款的事实，原告表示昆明路房屋拆迁时，房屋内有原被告等六人的户口，被告将拆迁情况对原告隐瞒，称拿了120万元，表示可将系争房屋抵扣拆迁款，系争房屋当时市场价也仅20万元左右，但至今双方也未进行过结算。本案审理期间，原被告均确认原被告之母亲沙虹路房屋拆迁后，被告取得上海市海鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，原告取得上海市海鸣路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，但原告称2016年3月与配偶沈雅祥离婚，房屋已归男方所有。以上事实有上海市租用居住公房凭证、住房调配单、房租租金账单、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、民事起诉状及庭审笔录、上海市商品房出售合同、证人证言及原被告当庭陈述等证据为证。本院认为，本案之争议焦点在于原被告关于系争房屋之口头买卖合同是否成立，对此本院认为民事合同的订立应当符合法律规定，可以书面形式，也可以口头形式或其他形式。同时法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。故在无书面合同的情况下，本案原告应就双方对系争房屋的买卖关系的主体、价款、履行时间、违约责任等作了约定且合同成立进行举证证明。现原告主张存在拆迁时原告一家享有权利且被告表示可以用拆迁款抵房款，以及被告口头表示同意出售房屋等事实，但分析原告就上述事实提供的证据，原告认为其享有昆明路房屋的拆迁利益，既没有被告认可的证明材料，也没有任何法律行为对此说法加以证明，同时其所述的以拆迁款抵扣房款又没有具体的方案。考虑到原被告之间存在亲属关系，原告能够居住使用系争房屋并非只有房屋买卖这一唯一的、排他的方式取得。因此，现有的证据不足以证明原告所述的房屋转让的事实能够有效成立在原告提供的证据不够充分的情况下，对原告要求被告履行合同及第三人协助办理承租人变更登记手续等诉讼请求均无法支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：对原告吴培华的诉讼请求均不予支持。本案受理费人民币11800元，减半收取，计人民币5900元，由原告吴培华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 飞二〇一七年三月二十日书记员 郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。