上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初50404号原告(反诉被告)：上海航道物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：卞政明，执行董事。委托诉讼代理人：邬铁军，上海友禾律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海慧静物流有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：谢拥军，总经理。委托诉讼代理人：张毅，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎克研，上海国年律师事务所律师。原告(反诉被告)上海航道物流有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邬铁军及被告委托诉讼代理人张毅、郎克研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海航道物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还上海市浦东新区随塘公路XXX号场地和仓库(0#仓库、2#仓库)、办公室五间、0#仓库内5吨起重机2台和场地上16吨起重机一台；2.判令被告支付租赁场地和仓库的占有使用费，自2014年6月6日起按每月人民币(以下币种相同)130,550元的标准计算至判决生效之日止；3.判令被告支付2016年6月的水电费3,388.60元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年3月21日、6月20日，原告与案外人上海祥运物流有限公司(以下简称祥运公司)分别签订了两份《仓库、场地租赁合同》，约定原告将坐落于上海市浦东新区随塘公路XXX号上的场地4500平方米、0#仓库(3000平方米)，仓库内有五吨单梁起重机两台、办公室五间及增加的2#仓库(1050平方米)租赁给祥运公司，租赁期限分别为2012年4月10日起至2013年4月9日及2012年6月20日起至2013年6月19日止。2012年11月30日，原告同意自2012年12月1日起，原告与案外人祥运公司的上述两份租赁合同转由被告履行，为此，原、被告签订了备忘录。2013年4月1日，上述合同到期前，原、被告重新签订了《仓库、场地租赁合同》。合同签订后，被告却未按约足额支付租金及水电费。故原告诉至法院，诉请如前。被告上海慧静物流有限公司辩称，本案租赁合同无效，0#仓库和2#仓库没有合法建造手续，合同到期后，双方是不定期租赁合同，在没有解除不定期租赁合同前，不存在房屋占用费；原告所诉欠付的租金已过诉讼时效，无权主张；如租赁合同有效，没有超过诉讼时间，租金也应减半计算，不应按照租赁合同约定；原告没有按照租赁合同约定用途交付租赁物，0#仓库和2#仓库是丁类仓库，原告将该仓库作为丙类仓库交付给被告使用；因仓库存在瑕疵，使被告货物始终处于进水、受潜风险中，即使该仓库进行了扩建和相应维修，仍然在下雨天使仓库内货物遭受雨水，原告没有尽到房屋维修义务，尽管被告采取了多种防范措施，仍影响房屋正常使用；因仓库系丁类仓库，被告花费25天进行改造，花费15天对1#仓库和2#仓库进行改造，被告进行消防改造期间不应计算租金；2015年11月10日之后不应支付占有使用费，按照租赁合同约定的交易习惯，原告应提前三个月通知，而原告在没有提前3个月通知的情况下擅自向被告客户发出相应通知，导致被告经营受损。被告上海慧静物流有限公司向本院提出反诉请求：1.要求判令原告支付被告消防改造、建造雨棚及生活用房978,200元(其中消防改造393,200元、建造雨棚485,000元、建造生活用房100,000元)及其利息(按银行同期同档贷款利率计算至实际支付日止)；2.判令原告支付由被告垫付的罚金20,000元及利息(按银行同期同档贷款利率计算至实际支付日止)；3.判令原告赔偿被告货物损失9,010,000元(其中2012年8月2日的货损为6,800,000元；2013年6月25日的货损为2,210,000元)；4.反诉费由原告承担。事实和理由：1、原告提供的仓库不符合合同约定的使用要求，其提供的为丁类仓库，而没有达到合同约定的丙类仓库要求；2、原告至今仍拖欠被告代垫付的消防罚款、消防改造等费用；3、原告提供的仓库缺陷，造成被告巨额货损。故被告提起反诉，诉请如前。原告上海航道物流有限公司辩称，三份租赁合同均没有约定原告提供的仓库为丙类仓库，被告是查看现状后租赁的仓库用于存放纸浆；消防部门的行政处罚是基于被告在使用仓库期间发生安全隐患，没有限期整改，责任在于被告，不应由原告承担；被告自2012年12月1日起自祥运公司处受让仓库使用权，但并没有受让祥运公司的债权，故被告无权主张2012年12月1日之前祥运公司的债权；祥运公司于2012年4月24日、2012年10月18日搭建了雨棚和房屋费用，被告无权主张；被告若需改建或自行搭建，必须经原告认可，被告退出后，物业所有权归原告所有；被告主张的仓库缺陷导致货损无依据，双方租赁合同第4条约定，合同签订后，甲方视为乙方全部接收物业状况，即使有缺陷，也是明知或应当知道；被告也没有证据证明损失的存在及实际承担损失的情况、因果关系；如被告在2012年8月知道仓库漏水，更应充分注意、谨慎使用，及时止损，因此造成的损失由其自行承担；被告主张的货损也没有经过业主代表授权，其与物流代理方的赔偿协议主体不适格，且被告主张之赔偿超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年3月21日，原告作为出租方(甲方)，案外人祥运公司作为承租方(乙方)，双方签订《仓库、场地租赁合同》一份，合同约定租赁标的物为：外高桥船舶基地(浦东新区随塘公路XXX号)场地4500平方米，0#仓库(3000平方米)，仓库内有五吨单梁起重机两台及办公室5间(场地门卫一楼)。租赁期限自2012年4月10日起至2013年4月9日。租赁费为仓库0.70元/㎡，场地租费0.30元/㎡，总租金1,260,000元。支付方式为：先付后租，按季预付，每季度315,000元，合同经双方签字盖章且乙方将第一季度租金预付到位后生效，以后应在本年5月、8月、11月20日前预付第二、三、四季度租金；乙方应按时交付租费，逾期支付的，每逾期一天，则另需按欠付租费的万分之五支付滞纳金；如乙方逾期一个月未付费，甲方有权视作乙方违约，可收回仓库、场地使用权，并可终止本合同，由此产生的损失和责任，由乙方承担。合同第四条约定：1、甲方将租赁物业移交乙方使用后，日常使用和管理所发生的费用(包括水、电、维修保养、仓库修补、单梁起重机维修等)由乙方承担；2、合同期内，甲方的仓库、办公楼等物业及其设施如发生损坏，乙方应负责修复，并承担修理费用；……6、乙方如需在场地上进行改建或自行搭建房屋必须得到甲方认可，并且必须取得消防认可。乙方退租后，物业所有权归甲方所有。2012年4月，祥运公司在租赁场地之外外高桥基地生活区内自行搭建两层房屋一幢，未办理建造手续，被告陈述上述生活用房建造成本10万元。2012年6月20日，原告与祥运公司另签订《仓库、场地租赁合同》一份，合同约定租赁标的物为外高桥船舶基地(浦东新区随塘公路XXX号)2#仓库(1050平方米)，租赁期限自2012年6月20日起至2013年6月19日止，租赁费为0.80元/㎡，总租金306,600元；支付方式为先付后租，按季预付，每季度76,650元，合同经双方签字盖章且乙方将第一季度租金预付到位后生效，以后应在本年9月、12月、2013年3月20日前预付第二、三、四季度租金；乙方应按时交付租费，逾期支付的，每逾期一天，则另需按欠付租费的万分之五支付滞纳金；如乙方逾期一个月未付费，甲方有权视作乙方违约，可收回仓库、场地使用权，并可终止本合同，由此产生的损失和责任，由乙方承担。合同第四条约定：1、甲方将租赁物业移交乙方使用后，日常使用和管理所发生的费用(包括水、电、维修保养、仓库修补、单梁起重机维修等)由乙方承担；2、合同期内，甲方的仓库、办公楼等物业及其设施如发生损坏，乙方应负责修复，并承担修理费用；……6、乙方如需在场地上进行改建或自行搭建房屋必须得到甲方认可，并且必须取得消防认可。乙方退租后，物业所有权归甲方所有。2012年10月，被告与案外人上海存达彩钢结构有限公司签订《雨蓬承包合同》，在租赁场地上新建雨蓬858平方米，约定工程总价为16万元。2012年11月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《备忘录》一份，约定：甲方与祥运公司于2012年3月21日及6月20日签订的两份《码头、场地租赁合同》，由于业务需要，祥运公司自2012年12月起不再承租相关场地仓库，乙方自愿继承所有原祥运公司物流业务，并继续履行与甲方的合同，承诺原合同所有相关一切责任义务及原合同相关债务转由乙方承担，乙方自2012年12月1日起开始履行相关义务。《备忘录》签订后，被告自2012年12月1日起承受祥运公司原租赁合同权利义务。2013年2月，被告与案外人上海存达彩钢结构有限公司签订《场蓬搭建安装施工协议》，在租赁场地上新建雨蓬约1300平方米，雨水沟50米，约定工程总价为32.5万元。2013年3月4日，上海市水上公安消防支队向原告发出《行政处罚决定书》，内容为：你单位于2013年2月6日在上海市随塘路XXX号的丁类仓库存放丙类物品，改变建筑物用途不符合消防安全要求，决定给予上海航道物流有限公司罚款贰万元的处罚。之后，被告向上海市水上公安消防支队代为缴纳了该笔罚款。2013年3月、2013年4月，被告分别与案外人上海环昱建筑消防工程有限公司、上海海锐消防设备工程有限公司签订《消防改造工程合同》，对仓库内进行消防改造施工，2013年3月合同约定工程总价为28万元，2013年4月合同约定工程造价按时结算。被告陈述上述工程造价为393,200元，其提供了向案外人郭某某的收条共计37.32万元，并提供农业银行的无卡存款凭证共计7万元。2013年4月1日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订《仓库、场地租赁合同》一份，合同约定租赁标地物为：外高桥基地0#仓库(3000㎡，仓库内有5吨起重机2台)；外高桥基地2#仓库(1050㎡)；场地4500㎡(含场地上起重机16T一台，含慧静自建雨棚2座、场地需预留出1#、2#仓库进出通道)；办公室5间(场地门卫1楼)，上述物业位于浦东新区随塘公路XXX号上海市航道物流公司外高桥基地内。租赁用途为：仓库及雨棚只能用于存放木浆，场地只能用作堆放或集装箱拆装箱业务使用。租赁期限自2013年4月10日至2014年4月9日止(共12个月)。其中0#仓库、场地及办公室租期为2013年4月10日至2014年4月9日(共12个月)，2#仓库为2013年6月20日至2014年4月9日止(共293天)。租赁费：延续双方原有2012年签署的合同，租赁费单价及总价计算如下：1、外高桥基地0#仓库(3000㎡)按0.70元/㎡计算，3000*0.7*365＝766,500元/年；场地4500/㎡按0.30元/㎡计算，4500*0.3*365＝492,750元/年，766500%2B492750＝1,259,250元/年；2、外高桥基地2#仓库(1050㎡)按0.80元/㎡计算，1050*0.8*293＝246,120元/年，为便于计算，实际费用合计1,505,910元，本合同合计租金按此金额计算，先付后租，按季开票，按月支付；每月5日支付租金，租金按当月9日至下月9日计算，即2013年4月、5月支付105,000元，2013年6月支付120,960元，2013年7月至2014年4月共9个月每月支付130,550元。乙方应按时交付租费，逾期支付的，每逾期一日，则另需按欠付租费的万分之五支付滞纳金，如乙方逾期一个月未付租费，甲方有权视作乙方违约，甲方有权行使停水、停电、停止甲方车辆进出或终止合同的一切权力，直至收回仓库、场地使用权，并可终止本合同，由此产生的损失和责任，由乙方承担。水费：按8元/㎡计收，电费按1.55元/KW·h计收，按月结清。合同第四条约定：1、合同签订后，甲方视为乙方接受全部物业及状态；2、合同期内，甲方的仓库、办公楼等物业及其设施日常使用和管理所发生的费用(包括水、电、维修保养、仓库修补、场地修补、起重机等机械设备年检维修)由乙方承担，所有设备如发生损坏，乙方应负责修复，并承担修理费用。如因房屋整体结构老化等原因需要进行维修，相关费用由甲方承担。……6、乙方如需在租赁区域内进行改建或自行搭建房屋必须得到甲方认可，并且必须取得消防认可。乙方退租后，物业所有权归甲方所有。2013年7月31日，被告向原告出具《付款承诺及还款计划》，内容为：截止至2013年7月31日，被告实际欠原告款项合计955,859.85元，其中包含原告已开票额531,788.35元以及合同期满后实际的使用费424,071.50元。同时自2013年8月1日起继续使用原租赁仓库每月再支付租金130,550元等内容。2013年10月18日，被告向原告再次出具《付款承诺及还款计划》，内容为：截止2013年10月8日，被告实际欠原告仓库及场地租金1,202,019.25元，承诺自2013年10月9日起至2014年4月8日合同期满止，保证按合同规定在每月5日前支付当月租赁费130,550元的前提下，每月15日前再行归还20万元欠款等内容。2013年12月16日、2014年2月10日、2014年5月7日、2014年5月16日、2014年12月25日、2015年3月17日，被告签收了原告出具的《催款通知书》。2015年5月13日，被告向原告出具《付款承诺书》，内容为：由于被告原因造成拖欠原告近3个月(2015年3月至5月)租金37万余元(不含2014年欠款)，被告承诺于2015年6月6日前支付40万元，逾期不付将视作被告违约，场地、水电等租赁服务即时终止，被告承担一切违约责任和损失。2015年9月8日，被告向原告发出律师函，向原告主张2012年的货损赔付，并提出2013年6月因隔壁1号仓库原因致0号仓库冒水，从而发生货损，提出解决方案。2015年11月3日，原告向被告发出《关于再次催告返还有关物业的函》，内容为：原告曾于2015年9月25日发函要求被告于2015年10月15日前返还占用物业，但被告未返还，故再次要求被告于2015年11月10日前清空所占物业。庭审中，原告陈述，如法院认定双方存在不定期租赁合同，则要求主张解除双方的不定期租赁合同；对被告主张的消防墙、雨棚、生活用房的建造合同所确定的价格真实性无异议，被告实际支付的金额予以确认，但被告实际支付金额与合同金额不一致，认可其实际支付金额，被告主张的货物已搬走，其不同意进行鉴定；被告则提出对消防墙、雨棚、生活用房及货损等进行评估，但陈述大部分货物已搬走。本院认为，双方就随塘公路XXX号场地及仓库、五间办公室等签订的租赁合同，因仓库、办公室等建筑物无合法建造手续，故双方就仓库及办公室等建筑物建立的租赁关系无效，其余租赁标的物的租赁合同关系有效。至于仓库的种类应为丁类或丙类仓库，双方合同中并未体现，本院对被告对仓库种类的辩解意见不予采信。现双方于2013年4月签订的《仓库、场地租赁合同》到期后，并未签订新的租赁合同，但被告继续使用租赁标的物，原告仍收取租金，就租赁合同有效部分租赁标的物之租赁关系转为不定期租赁。现被告未按约支付租金，就该部分租赁标的物原告要求解除不定期租赁关系，本院予以准许。基于合同无效的返还后果及合同解除的返还义务，被告应将上述租赁标的物返还给原告。至于涉及租赁标的物为仓库、办公室等无合法建造手续之租赁关系无效部分，合同无效系至始无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相应规定，对该部分房屋使用费可参照合同约定的租金标准。故对原告要求被告按每月130,550元标准支付租金及使用费，本院予以准许。至于被告要求减少租金及使用费金额的辩解意见，本院认为，根据合同约定，租赁标的物的维修义务由被告承担，如房屋整体结构老化等原因需要进行维修，相关费用由原告承担。根据被告举证的情况，即使其陈述2013年6月大雨至仓库漏水属实，但并未举证该漏水系应属原告承担维修费用之房屋结构老化等原因造成，且其亦未在漏水发生的合理期间向原告主张要求认定漏水原因，虽2015年9月律师函中对此提及，但其原因陈述为1号仓库积水导致，由于其怠于行使权利，现货物已大部分搬走，现场状态无法还原，由此导致后果应由其自行承担；更何况，根据被告向原告出具的付款承诺书、还款计划及签收的催款通知等书面函件，即使2013年6月下雨对其使用仓库造成一定影响，但其在2013年7月、10月的函件中均未提出索赔或减少租金的主张，反而承诺仍按每月130,550元的标准继续支付租金，故现被告再以上述理由主张减少租金，本院不予采纳。至于被告主张消防改造期间的租金不应收取的辩解意见，鉴于双方合同中对此并未约定，本院亦不予采纳。至于被告辩解原告应提前三个月通知的辩解意见，根据合同中对逾期付款违约责任的约定，其应对逾期支付租金的后果将导致无法继续使用租赁标的物有充分预期，且其向原告出具的2015年5月13日《付款承诺书》中亦对此作了相应承诺，故被告主张2015年11月10日之后不付租金的辩解意见，本院不予采纳。现双方对租金及使用费的起算时间及水电费金额无异议，本院予以确认。针对被告反诉之主张，对其要求原告支付雨棚及生活用房的搭建费用及利息的主张，本院认为，雨棚与生活用房虽由被告及祥运公司搭建，但被告承受的原祥运公司与原告之租赁合同约定退租后自行搭建的物业归原告所有，而原、被告于2013年4月签订的租赁合同中将雨棚作为原告的出租标的物列入其中，并约定了雨棚的用途，表明双方已通过书面的形式对雨棚的归属作出了确认；从另一方面阐述，即使双方对雨棚及生活用房归属未作约定，但基于生活用房系搭建于场地之外的生活区，系被告为自用而搭建，被告要求原告赔偿无合同依据，亦于法无据；而雨棚系搭建于场地之上，双方就场地部分的租赁合同有效，现合同约定的租期已届满，双方之不定期租赁关系亦解除，根据合同约定，被告之搭建物亦应归原告所有。故被告主张原告赔偿雨棚及生活用房的搭建费用，本院不予支持。至于被告主张的消防改造费用，基于消防改造系基于使用仓库而进行，而仓库部分的租赁关系无效，故由此产生的费用由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失，由本院根据原、被告举证情况、双方过错程度、合同履行情况等因素综合考虑，酌定由原告分担8万元。被告要求原告承担相应的利息，于法无据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告支付被告垫付的罚金2万元，因该部分行政处罚被处罚人为原告，而实际确由被告支付，在双方对此并无特别约定的情况下，应由被处罚人承担，故对被告该反诉请求，本院予以支持，但对罚金利息，双方并未对此约定，本院不予支持。至于被告反诉要求的货损，因2012年8月的货损发生于案外人祥运公司租赁期间，而货损的赔偿请求权作为独立的请求权，该诉讼权利并不转让给被告，故被告要求原告赔偿于法无据。至于被告主张的2013年6月的货损赔偿，根据本院前述分析，被告就该部分的货损主张赔偿，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海航道物流有限公司与被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司就上海市浦东新区随塘公路XXX号内由被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司承租的0#仓库(3000平方米)、2#仓库(1050平方米)及五间办公室等无合法建造手续的建筑物部分达成的租赁合同关系无效；就上述地址内场地(4500平方米)、5吨起重机2台(0#仓库内)、16吨起重机1台(场地上)达成的不定期租赁合同关系解除；二、被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区随塘公路XXX号上述无合法建造手续的建筑物及场地、5吨起重机2台(0#仓库内)、16吨起重机1台(场地上)返还给原告(反诉被告)上海航道物流有限公司；三、被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海航道物流有限公司自2014年6月6日起的租金及使用费(按每月130,550元标准)计算至本判决生效之日止；四、被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海航道物流有限公司水电费3,388.60元；五、原告(反诉被告)上海航道物流有限公司本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司垫付罚金2万元；六、原告(反诉被告)上海航道物流有限公司本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司消防改造费8万元；七、驳回被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,721元，由原告(反诉被告)上海航道物流有限公司负担6,180元，被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司负担18,541元；反诉案件受理费40,924.50元，由原告(反诉被告)上海航道物流有限公司负担1,150元，被告(反诉原告)上海慧静物流有限公司负担39,774.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  周 箐人民陪审员  颜兰兰二〇一七年三月二十日书 记 员  刘 畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。