广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终563号上诉人（原审被告）：邓美连，女，1984年5月27日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：广州市裕升物业管理有限公司，住所地:广州市花都区狮岭镇狮岭大道西102号之四。法定代表人：吴奕云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。上诉人邓美连因与被上诉人广州市裕升物业管理有限公司（以下简称裕升公司）排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7523号民事判决，向本院提起上诉。经双方当事人申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。邓美连上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回裕升公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审查明事实不清。一审法院应当依法查明2011年1月13日王志杭与何浪签订的《房屋租赁合同》中与邓美连的合作关系。邓美连对涉案房屋被法院查封并不知情，同时与原业主签订新租赁合同。二、裕升公司于2019年5月24日才收到广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书，而邓美连与原业主王志杭签订的租赁合同时间为2016年12月16日，《房屋租赁合同》期限是2017年5月1日至2020年4月30日，邓美连是在不知情的情况下签订的合同，邓美连与王志杭签订的租赁合同时间与《房屋租赁合同》约定期限时间早于（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书作出的时间，故邓美连与王志杭签订的合同仍应在有效期内。综上，请求二审法院支持邓美连的上诉请求。诉讼过程中，邓美连增加其上诉请求：判决在2020年1月20日起不需要支付占用费至将场地交还给裕升公司。事实与理由：由于现处于新型冠状病毒疫情期间，自2020年1月20日钟南山院士提出该病毒可人传人后，根据政府的规定，涉案场地全部封闭暂停营业，无法对外经营，因此也无收入来源支付租金，根据法律规定，请求免除涉案场地租金至疫情结束。裕升公司二审答辩称：不同意邓美连的上诉请求，一审判决认定事实正确，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。裕升公司于2019年7月3日向一审法院起诉请求：1．邓美连立即将广州市花都区花山镇两龙路42号房屋首层商铺清空，并交还裕升公司；2．邓美连向裕升公司支付房屋使用费，房屋使用费按18400元/月计算，自2019年5月23日起计算至邓美连交还房屋之日止，暂计至2019年6月22日，为18400元；3．诉讼费用由邓美连承担。一审法院认定事实：位于广州市花都区花山镇两龙路42号的房地产原登记在王志杭名下，建筑面积6458.17平方米，于2015年12月11日抵押给平安银行股份有限公司广州分行，并于2016年3月11日被一审法院查封。广州市天河区人民法院于2019年3月11日上午10时至2019年3月12日上午10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖上述房产并发布拍卖公告，在《拍卖标的调查情况表》拍卖现状中明确注明“房产首层有租约，租赁面积约465平方米，租赁期为2017年5月1日至2022年4月30日，每月租金为18400元，每两年收取一次。其他楼层租赁情况不详。”2019年5月23日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书，载明：一审法院依法裁定拍卖被执行人王志杭名下有的位于广州市都区花山镇两龙路42号的房产，经公开拍卖，2019年3月12日由竞买人广州市裕升物业管理有限公司（组织机构代码：91440101MA5CM7BM6F）以人民币21804332元价格买受。并作出裁定：一、解除对被执行人王志杭名下所有的位于广州市花都区花山镇两龙路42号的查封；二、被执行人王志杭名下所有的位于广州市花都区花山镇两龙路42号的房产归买受人广州市裕升物业管理有限公司（组织机代码：91440101MA5CM7BM6F）所有；三、买受人广州市裕升物业管理有限公司（组织机构代码：91440101MA5CM7BM6F）可持本裁定书到房管部门及税务部门办理位于广州市花山镇两龙路42号的产权过户登记的相关手续；四、注销位于广州市花都区花山镇两龙路42号的原产权证及抵押权证。买受人裕升公司于2019年5月24日收到该裁定书。另查明，2011年1月13日，王志杭与何浪就位于花山镇××、××楼共1200平方米房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2011年1月15日至2017年5月1日等。2016年12月16日，王志杭与邓美连就位于广州市花都区两龙路42号首层商铺约465平方米签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日，每月租金18400元，每二年收取一次，先交款后使用等。一审法院认为：裕升公司通过拍卖的方式竞得位于广州市花都区花山镇两龙路42号的房地产，是该房产的合法权属人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。邓美连主张其自2011年1月15日时就承租使用涉案房屋至今，但其提供的2011年1月13日签订的《房屋租赁合同》却是王志杭与何浪所签，邓美连也并未提交其与何浪为合作关系的证据。邓美连与王志杭签订租赁合同日期均晚于涉案房产抵押及法院查封日期，故裕升公司要求邓美连腾空并交还涉案房产给裕升公司的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。但法院在拍卖涉案房产时，已明确告知房产的租赁情况，故裕升公司诉请邓美连立即腾空并交付不妥，应给予其合理搬迁时间。裕升公司主张按照邓美连与王志杭签订的房屋租赁合同标准收取房屋使用费，因邓美连没有异议，一审法院予以支持。（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书于2019年5月24日发生法律效力，故使用费日期应自2019年5月24日起算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，一审法院于2019年9月17日作出判决：一、被告邓美连于本判决发生法律效力之日起六十日内腾空位于广州市花都区花山镇两龙路42号首层商铺房产，并将该首层商铺房产交还给原告广州市裕升物业管理有限公司；二、被告邓美连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市裕升物业管理有限公司支付自2019年5月24日起至迁出之日止的房屋占有使用费（按照每月18400元的标准计算）；三、驳回原告广州市裕升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告邓美连负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对邓美连的上诉请求与裕升公司的答辩意见，分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定及一审法院查明的事实，涉案房屋于2015年12月11日设定抵押并于2016年3月11日被法院查封。裕升公司通过拍卖的方式竞得涉案房屋，是涉案房屋的合法权属人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。邓美连主张其自2011年1月15日起与何浪合作承租使用涉案房屋至今，但其并未提交充分证据予以证实，且其与王志杭签订租赁合同的日期均晚于涉案房屋抵押和查封日期。依据上述法律规定，一审法院对裕升公司要求邓美连腾空交还涉案房屋予以支持，并给予邓美连合理的搬迁期限并无不当，本院予以维持。一审诉讼中，邓美连对裕升公司主张按照其与王志杭签订的租赁合同约定的租金标准计付房屋使用费并无异议。故一审判决邓美连按照每月18400元，自（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书生效之日起计付房屋使用费并无不妥，本院予以维持。邓美连上诉主张因新型冠状病毒疫情的影响，要求自2020年1月20日起无需支付占用费至将场地交还给裕升公司。本案邓美连因占有使用了涉案房屋，在其未腾空交还涉案房屋给裕升公司前，其应向裕升公司支付占有使用涉案房屋的对价，即占有使用费，其应积极履行腾空交还义务，更不因新型冠状病毒疫情而获得无偿使用的权利，故本院不予支持。综上所述，邓美连的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由邓美连负担260元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年二月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏