上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初10217号原告：上海环东企业发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区川北公路XXX号。法定代表人：赵惠良，总经理。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。被告：上海新浦电线电缆有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区三灶路XXX号。法定代表人：秦根明，董事长。被告：秦根明，男，1962年12月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海环东企业发展有限公司(以下简称环东公司)与被告上海新浦电线电缆有限公司(以下简称新浦公司)、秦根明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环东公司的委托诉讼代理人金国泉，被告秦根明(暨被告新浦公司的法定代表人)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环东公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告新浦公司的房屋租赁关系终止；2.判令被告新浦公司迁出租赁房屋，腾空并交还给原告；3.判令被告新浦公司支付所欠房屋租金，截至2016年12月31日为人民币(以下币种相同)2,217,100元，自2017年1月1日起按年租金268,000元的标准计算至实际返还之日止)；4.被告秦根明对上述第3项付款义务承担连带责任。事实和理由：原、被告自2003年起建立租赁关系，2014年6月签订书面租赁合同，租期自2014年7月1日至2015年6月30日止，年租金为268,000元。合同签订后，新浦公司使用房屋，租期届满后，双方口头约定继续使用该房屋。2015年11月3日，双方签署租金收缴情况核对单，明确截至2015年12月31日，被告欠原告租金1,949,100元。2016年度，被告未支付任何款项。因被告欠付租金，故原告起诉。因租赁合同约定被告秦根明承担连带保证责任，故提出上述诉讼请求。被告新浦公司辩称，对原告所述租赁事实、欠租金额无异议，但欠付租金可与以下三笔款项相抵扣：1.2003年双方签署过补充协议，约定若原告收回房屋，应补偿被告223,000元，从租金中扣除；2.租赁房屋中有三栋房屋系被告出资建造，投资584,696元，可与租金抵扣；3.根据2003年补充协议，企业免税60%归于被告，但被告于2005年10月31日将1,292,863元上交给张江集体资产投资经营管理有限公司，当时村领导同意该笔款项抵扣租金。新浦公司仍在继续经营，不同意解除合同。故不同意原告的全部诉讼请求。被告秦根明辩称，租赁合同系原告方出具，被告签约时未看合同条款，涉案房屋由新浦公司租赁使用，秦根明不同意承担保证责任。本院根据双方庭审时递交的证据以及当事人的当庭陈述，认定事实如下：本案租赁房屋(以下简称系争房屋)坐落门牌号为上海市浦东新区三灶路XXX号，房产证记载地址为上海市浦东新区孙桥镇桥弄村三灶队，共8栋房屋，登记的总建筑面积为2,138.72平方米，登记的权利人为原告环东公司，房地产权登记日期为2000年，登记的房屋竣工日期为1986年，所有权来源为新建，不动产备注信息为“集转”。2003年开始，原告与被告新浦公司就系争房屋建立了租赁关系，原告为出租人，新浦公司为承租人。2014年6月18日，原告(甲方)与被告新浦公司(乙方)就系争房屋及附属场地签订书面《房屋租赁合同》，约定租期1年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为268,000元，乙方必须在每年6月30日前支付当年租金，先付后用。合同第13-1条约定，本合同乙方的义务和责任，由乙方法定代表人作为担保人，承担连带的担保责任，其担保的期限为本合同解除或终止之日起的两年内有效。被告秦根明亦在合同落款签名。2015年11月3日，原告环东公司与被告秦根明签署《环东村租金收缴情况核对确认单》，确认截至2015年12月31日，新浦公司共欠原告租金1,949,100元。此后新浦公司仍未支付租金，原告遂起诉。审理中，两被告还递交了下列证据：1.秦根明与浦东新区张江镇环东中心村委员会于2003年签订的《上海浦东新区申隆综合厂转制协议书》，证明两被告系通过集体企业改制的方式取得了系争房屋中原来设立的集体企业，并将其改制为新浦公司。该转制协议第4条约定房屋等不动产由集体收回后，租赁给改制后的企业有偿使用(签订租赁协议)。2.2003年秦根明与环东公司签订的《补充协议》，证明环东公司需补偿秦根明223,000元购厂款，在2003年租金中抵扣，以及企业免税等事宜。3.上海张江集体资产投资经营管理有限公司收据及相应支票存根，证明2005年新浦公司缴纳了国家扶持金1,292,863元。4.蔡文祥、谢茂康、曹景清出具的书面证言，证明1992年、1993年该三人曾承建了上海新浦电线电缆厂厂房，由秦根明支付了承建费共计584,696元。原告认可上述企业转制的事实，但认为：1.补充协议所涉223,000元购厂款抵扣租金一事，原、被告在2015年结算租金时已经抵扣；2.关于房屋建造款一事，房屋建造发生在企业改制之前，改制时已就此做出处理，租赁期内不存在个人建房，也不存在建房款抵扣租金的问题；3.改制后的企业取消了福利性质，129万元的扶持金由集体收回，与本案租赁无关。本院认为，原告环东公司与新浦公司就系争房屋及附属场地建立的租赁关系合法有效，因双方书面租赁合同约定的租赁期限届满(2015年6月30日)后未再签订书面合同，故此日期之后双方之间的租赁关系为不定期租赁，双方均可随时主张终止合同。原告起诉要求终止与被告新浦公司的租赁关系并要求被告返还租赁房屋及场地具有合同及法律依据，依法予以支持。双方2015年11月3日就租金进行了结算，被告新浦公司对欠付租金金额亦无异议，原告要求新浦公司支付拖欠租金(合同终止后至租赁房屋场地归还之日为使用费)，具有事实及法律依据，依法予以支持。至于被告新浦公司所述三笔费用抵扣租金事宜，关于新造厂房费用，系发生在企业改制之前，改制协议对此已经做出处理；购厂款抵扣的是2003年的房屋租金，也在双方2015年核对租金之前，在结算租金时应已处理，因此被告新浦公司关于房屋租金中应扣除上述两笔款项的答辩意见不予采纳。至于被告新浦公司所述129万余元国家扶持金抵扣租金的答辩意见，因被告方的证据并未体现出该款项与本案租赁存在关联，故对于新浦公司的此项答辩意见亦不予采纳。至于原告要求秦根明就新浦公司的租金债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院认为，原、被告2014年签订的租赁合同仅约定了一年租期，原告并未举证证明秦根明需就该一年租金之外的新浦公司其他租金债务承担连带保证责任，故本院认定秦根明只需要就2014年7月1日至2015年6月30日的租金债务268,000元负连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、解除原告上海环东企业发展有限公司与被告上海新浦电线电缆有限公司就上海市浦东新区三灶路XXX号房屋及附属场地建立的租赁合同关系；二、被告上海新浦电线电缆有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上述第一项房屋及场地腾空并返还给原告上海环东企业发展有限公司；三、被告上海新浦电线电缆有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海环东企业发展有限公司房屋租金及使用费(截至2016年12月31日为2,217,100元，自2017年1月1日起按年租金268,000元的标准计算至实际返还租赁房屋及场地之日止)；四、被告秦根明就上述第三项中被告上海新浦电线电缆有限公司所负2014年7月1日至2015年6月30日的租金债务268,000元向原告上海环东企业发展有限公司承担连带责任；五、驳回原告上海环东企业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,536元，减半收取计12,268元，由被告上海新浦电线电缆有限公司负担9,608元，被告上海新浦电线电缆有限公司与被告秦根明共同负担2,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一七年三月三十一日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。