浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初10784号 原告：深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道曲屯村。 负责人：谢新华。 委托诉讼代理人：李芳丽，浙江德凡律师事务所律师。 被告：蒋永兴，男，1977年11月25日出生，汉族，户籍地绍兴市柯桥区，现住绍兴市。 原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司与被告蒋永兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李芳丽、被告蒋永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2015年2月至2019年6月物业费人民币5517.3元；2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业费用之日止，截止2019年6月12日应支付滞纳金2269.99元;3、请求判令被告支付原告运行能耗费675.34元（暂计算至2018年12月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《前期物业管理协议》，全面委托原告对其购买的“亲亲家园景墨坊7-202”住宅（建筑面积86.75m2）进行物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每平方米1.2元/月的标向原告缴纳物业管理费，每季度首月10日前履行缴纳义务。若逾期缴纳，应交管理服务费总额万分之五的滞纳金。协议生效后原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告蒋永兴辩称：我们家厨房和卫生间外天井的这些违章建筑在搭建时我多次向物业进行反映投诉（第一次是101室搭设玻璃天棚，第二次是201室浇筑水泥地面），搭建过程中物业是知道的，但无采取有效措施制止他们的行为，违反了物业管理协议中对房屋共同设施等项目精心维护和管理的规定。物业让我交物业费的前一年我就向物业投诉了。之前我是交物业费的，一交就交一年。我在微信群里拍了好几次照片反映，但物业不作为。 对当事人无异议的证据，即原告提供的前期物业管理协议1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供计算清单1份，要求证明滞纳金计算。被告经质证对计算清单不知道原告算得对不对，由法院依法处理。本院对证据的真实性予以认定。 2、原告提供EMS快递单、催告单、照片1组，要求证明原告已对相应物业费进行催告的事实。被告经质证对2018年10月份的催告单看到过，2019年10月17日的催告单没见过。本院对证据的真实性予以认定。 3、原告提供情况说明1份、照片打印件2张、装修违章通知书拍照件4份、报事处理单1份，要求证明景墨坊7-201违章搭建处理情况。经质证被告认为原告提供的只是他们自己的文字叙述，并无城管的处理回复意见，不予采纳、不予认可。关于照片中2018年7月24日城管拆除违建，是整个绍兴地区的违章拆除，而且只拆除了201室在过道上伸缩门，对其余违建并未采取措施，认为原告没有将违章建筑的全部内容反映给城管部门。2014年被告已经进行投诉，被告拖欠物业费在先不成立。原告报事处理进展记载与事实不符，原告一直说没有强拆权利，但有在违章建筑搭设前阻止的责任和义务，明显是没有尽到全力阻止的责任。本院对证据的真实性予以认定。 4、原告提供运行能耗费明细1份、亲亲家园公摊公示14份，要求证明运行能耗费计算。被告经质证对楼层系数如何计算，商业公区、小区内电子广告、商家的牛奶冰箱等所产生的电费由谁承担存有疑问，对原告提供所有公摊费用质疑。本院对证据的真实性予以认定。 5、被告提供照片打印件8份、2019年5月1日业主群微信聊天记录1份，要求证明厨房卫生间对出的违建，搭建过程中物业是知道的，物业违反协议在前，其才不交物业费的，其多次反映房屋渗漏问题，物业也不给其解决。原告经质证认为关于微信上所说外墙渗漏，被告室内漏水已经修好，楼道单元也已经粉刷过，原告对漏水问题在维修，一部分已经维修好。关于违建照片，真实性无异议，关联性有异议，本案是物业管理服务合同，被告提供的楼道违建属于执法部门的执法行为，原告已将问题反映给执法部门，执法部门也拆除一部分违建，原告已依约履行职责。本院对证据的真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告系绍兴袍江新区亲亲家园小区的物业服务单位，被告为该小区景墨坊7幢202室业主，房屋面积86.75平方米。原、被告签订《前期物业管理协议》，其中《前期物业管理协议》第三条物业管理服务费第一项约定：高层住宅的物业服务管理费按照每平方米1.2元/月计。第三项约定：物业管理服务费按年交纳，甲方（被告）在入住时一次性缴纳一年的物业管理服务费，第二年起每季度首月10日前履行缴纳当季物业管理费……，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。第九条违约责任第四项约定：……，乙方（原告）有权要求甲方补交并从逾期之日起按日万分之五缴纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼……。原告曾以书面形式向被告催讨物业费，现被告尚欠2015年2月至2019年6月的物业费未付，故成讼。 另查明，原告曾两次向景墨坊7-201张贴装修违章通知书，并处理过被告投诉景墨坊7-201违章建筑事宜。 本院认为，原、被告签订《前期物业管理协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约对被告所居住的小区进行了物业服务，履行了合同义务，被告作为涉案物业的业主，其在一定程度上享受了原告提供的安保、卫生等物业服务，故应当向原告支付物业服务费。被告辩称违章建筑的问题，系其他业主的行为，物业公司应尽劝阻的义务，但无执法、强制权，原告可向有关主管部门反映，不能以物业公司不作为为由免交物业费。被告未按合同约定向原告交纳物业服务费的行为已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付欠付物业服务费及滞纳金，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张的能耗费，因其未提供明确依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告蒋永兴支付给原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司2015年2月起至2019年6月的物业服务费5517.3元及该款自2015年1月11日起至实际付清日止按日万分之五计算的滞纳金，于本判决生效之日起一个月内履行； 二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告蒋永兴负担，于本判决生效之日起七日内结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  傅莹莹 二〇二〇年二月三日 法官助理郭婷婷 书记员郭颖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。