新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新01民终4495号 上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市高新区（新市区）龙庭·华清园业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 负责人：梁海忠，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张一峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京健坤投资集团有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：赵伟国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄劲雄，新疆仕诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京冠华伟业科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：李德玉，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：新疆德克士食品开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：常盛林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阎翠莉，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：叶海涛，男，该公司工作人员。 上诉人乌鲁木齐市高新区（新市区）龙庭·华清园业主委员会（以下简称龙庭·华清园业委会）因与被上诉人北京健坤投资集团有限公司（以下简称北京健坤投资公司）、北京冠华伟业科技发展有限公司（以下简称北京冠华伟业公司）、新疆德克士食品开发有限公司（以下简称新疆德克士公司）所有权确认纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人龙庭·华清园业委会的委托诉讼代理人张一峰，被上诉人北京健坤投资公司的委托诉讼代理人黄劲雄、北京冠华伟业公司的法定代表人李德玉、新疆德克士公司的委托诉讼代理人阎翠莉、叶海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙庭·华清园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判确认乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路118号龙庭·华清园幼儿园·会所1层会所01室（以下简称涉案房屋）归龙庭·华清园小区全体业主共有。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。2011年7月25日，新疆健坤房地产开发有限责任公司（以下简称健坤房产公司）因没有建设涉案小区北侧二层公建，为了通过规划验收，给乌鲁木齐城乡规划管理局出具了《物业用房配置证明》，将涉案房屋1楼前室作为物业办公用房（面积约150平方米）。健坤房产公司出具《物业用房配置证明》的行为是对规划设计的变更和涉案房产用于物业配置用房的确认，而非只是将会所一楼临时用于物业服务用房。乌鲁木齐市城乡规划管理局于2016年2月25日出具的答复函及规划意见中再次对上述变更行为进行了确认。原规划设计中的北侧二层公建至今没有建设，涉案房屋一直用于物业服务用房，健坤房产公司在2014年10月注销前，将涉案房产以每平方米3,950元的低价转让给关联企业北京冠华伟业公司的行为属于欺诈。健坤房产公司现已被注销，北侧二层公建不可能在投资建设，致使涉案小区物业没有物业服务用房，给小区业主生活造成极大不便及利益损失。新疆德克士公司明知涉案房屋作为物业用房的情况下，仍与北京冠华伟业公司签订买卖合同，存在恶意串通的情形，损害了全体业主的利益；2．一审判决适用法律错误。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。2003年3月28日实施的《乌鲁木齐物业管理条例》第四十三条规定：“物业建设单位按照房屋建筑面积3‰提供物业管理用房，按照4‰提供物业管理经营用房，作为物业管理专用房屋。物业管理专用房屋和其他配套设施纳入建设项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。物业管理专用房屋产权属于全体业主，不得转让。物业建设单位在办理产权证时予以分割登记”。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。根据我方提供的证据，涉案房屋应当属于健坤房产公司为小区提供的物业用房，依法属于全体业主共有。请求二审法院支持我方的上诉请求。 北京健坤投资公司辩称，不同意龙庭·华清园业委会上诉请求。涉案房屋不属于公建房和物业服务用房，可以依法进行转让。请求驳回上诉，维持原判。 北京冠华伟业公司辩称，不同意龙庭·华清园业委会上诉请求。我公司合法取得涉案房屋并合法转让给新疆德克士公司。请求驳回上诉，维持原判。 新疆德克士公司辩称，不同意龙庭·华清园业委会上诉请求。我公司合法取得涉案房屋的所有权。请求驳回上诉，维持原判。 龙庭·华清园业委会向一审法院提出诉讼请求：请求确认涉案房屋归龙庭·华清园小区全体业主共有。 一审法院认定事实：北京健坤投资公司于2005年9月出资设立健坤房产公司，后经股东决定解散于2014年10月注销健坤房产公司。 2006年11月，健坤房产公司开发建设龙庭·华清园住宅小区的幼儿园、会所取得建设工程规划许可证，规划许可证编号2006000685-2，证载栋数为1栋、建设规模3164平方米、层数为地上三层、结构为砖混。 2011年7月25日，健坤房产公司出具《物业服务用房配置证明》一份，内容为：新疆健坤置业有限公司于2007年6月正式对龙庭·华清园小区一期办理入住手续，同年12月健坤房地产公司为物业公司配置了物业用房，配房位置龙庭·华清园小区会所一楼前室作为物业办公用房（约150平方米），特此证明。 健坤房产公司（出卖人）与北京冠华伟业投资管理有限公司（买受人）签订编号为YS00032847、房屋代码为115272的商品房现房买卖合同，合同约定该商品房的用途为幼儿园、属砖混结构、建筑层数地上3层、预测建筑面积3248.81平方米、单价3,950元、总金额12,832,799.50元，合同约定付款方式及期限为合同签订之日分三次付清房款至2014年1月31日前付清。2013年11月11日，健坤房产公司向北京冠华伟业投资管理有限公司开具幼儿园房款12,832,799.50元发票。后北京冠华伟业投资管理有限公司名称变更为北京冠华伟业公司。2015年11月5日，龙庭·华清园幼儿园·会所3层会所01室建筑面积449.66m2及涉案房屋登记的房屋所有权人为北京冠华伟业公司。 北京冠华伟业公司将龙庭·华清园幼儿园·会所转让于新疆德克士公司，房款发票载明的开票时间为2015年12月15日、建筑面积3125.24m2、单价7,000元、总金额21,876,680元。2016年1月7日，龙庭·华清园幼儿园·会所3层会所01室建筑面积449.66m2及涉案房屋登记的房屋所有权人为新疆德克士公司。在不动产登记部门备案的房产转让合同中3层会所01室转让价格为3,147,620元、涉案房屋转让价格为2,707,670元，房款均为合同签订之日起分2次在2015年11月30内以转账方式支付完毕，房屋交付期限均为2015年11月30日前。 2016年2月25日，乌鲁木齐市城乡规划管理局乌城规函［2016］104号答复函对龙庭·华清园全体业主诉求信予以回复。同年5月30日的乌城规［2016］118号《关于乌鲁木齐市龙庭·华清园物业用房问题的规划意见》中载明有“2006年，当时并无法律、法规要求规划行政主管部门在公建范围内标明物业管理用房的位置及面积，在规划管理中明确小区整体配建指标即可，经查小区投入使用后，建设单位新疆健坤房地产开发有限公司在小区会所内提供了小区物业服务用房，小区会所属公共建筑部分，并一直使用至今”，“针对尚未建设的北侧二层公建楼……应由建设单位申请后我局依法按规定作出规划许可”，“鉴于目前小区业主委员会反映房地产开发企业健坤房产公司已注销的情况，如情况属实，我局建议由辖区政府和物业主管部门据此提出妥善处理意见，我局予以积极配合，早日解决该小区物业用房事宜”。 一审法院认为，居住区公共服务设施也称配套公建，是指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品房配套修建的各种公用建筑，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公用设施建筑。会所一般指为住宅区居民提供娱乐休闲的场所，就建筑物性质而言不属于配套公建的范畴，但由于开发商往往将不同类型的配套公建集中在会所修建，于是会所往往又与配套公建联系在一起，龙庭·华清园小区会所与配套公建幼儿园规划建设即为同一栋楼。物业服务用房专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑，属于社区服务类型的配套公建，本案龙庭·华清园小区物业服务用房未单独规划建设，且当时规划的小区北侧二层公建楼未建设，健坤房产公司配置小区会所一层前室约150平方米作为物业服务用房。 《物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。 本案争议焦点是龙庭·华清园业委会主张的涉案房屋是否为物业服务用房而归业主共有。从该小区幼儿园、会所的规划建设以及产权登记情况来看，涉案房屋非上述《物权法》第七十三条规定的其他公用设施，更非物业服务用房。该幼儿园·会所一层前室约150平方米曾作为物业服务用房，但无证据证明业主与开发商商品房买卖合同约定该1层会所01室或者该幼儿园·会所整体的产权归属，也无证据证明涉案房屋或者该幼儿园·会所整体被列入小区公摊面积范围。该幼儿园·会所由开发商按国家及地方的规定配套建设，未明确产权归属，则基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，产权归开发商，其有权处分。龙庭·华清园业委会的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回乌鲁木齐市高新区（新市区）龙庭·华清园业主委员会的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。本院对一审判决查明的事实及所依据的证据予以确认。 本院认为，双方当事人因涉案房屋的所有权归属问题产生争议。本案的争议焦点为：龙庭·华清园业委会主张涉案房屋属于物业服务用房并归全体业主共有的诉请是否能够成立。龙庭·华清园业委会上诉认为涉案房屋属于物业服务用房，应当属于该小区全体业主共有。对此本院分析认为，本案中，涉案房屋的不动产权现登记于新疆德克士公司名下，龙庭·华清园业委会作为对涉案房屋主张权利的原告，否定新疆德克士公司对涉案房屋享有的登记物权，应当承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。涉案房屋是否属于物业服务用房，是判断房屋权属的关键问题。根据庭审调查及当事人陈述证实，涉案房屋在建设规划许可手续中的载明内容用途为会所、幼儿园，并非物业服务用房，同时，从涉案房屋的权属登记证书中亦无法反映涉案房屋为物业服务用房的特殊性质。涉案小区的建设方健坤房产公司曾于2007年12月将涉案房屋一层前室约150平方米的房屋交由小区前期物业公司作为物业服务用房使用，龙庭·华清园业委会认为该行为应视为对规划设计的变更及物业服务用房的确认，对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房屋权属及用途的变更应当依照法律规定进行登记，未经登记不产生效力，同时，北京健坤投资公司亦不认可将涉案房屋部分面积交由前期物业公司使用的行为属于变更规划、将房屋用途确认为物业服务用房，北京冠华伟业公司与健坤房产公司、北京冠华伟业公司与新疆德克士公司分别转让涉案房屋时，涉案房屋的权属登记清晰，并无权属争议，且转让时已支付了合理对价并办理了不动产转移登记，符合善意取得的情形。结合以上事实及证据，龙庭·华清园业委会不能证实涉案房屋的用途属于小区物业服务用房，其认为涉案房屋应属于物业服务用房并归全体业主共有的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，龙庭·华清园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,800元（龙庭·华清园业委会已预交），由龙庭·华清园业委会负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯  宁 审判员 卫  杨 审判员 焦  玉 二〇二〇年二月五日 书记员 瓦热思江