山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初5890号原告（申请执行人）:任爱霞，女，1970年10月27日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：崔振省，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。被告（执行案外人）：寇增玉，男，1976年1月26日出生，汉族，住寿光市。委托诉讼代理人：王军，山东鲁祥律师事务所律师。被告（被执行人）：寿光市万友房地产开发有限公司，住所地：寿光市圣城街道前朴里村。法定代表人：寇增泉，总经理。原告任爱霞与被告寇增玉、寿光市万友房地产开发有限公司（以下简称万友公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任爱霞的委托诉讼代理人崔振省、被告寇增玉的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，被告万友公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告任爱霞向本院提出诉讼请求：依法判令准许对寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺的执行。事实和理由：2018年3月30日，青州市人民法院（2018）鲁0781民初1014号对原告任爱霞与被告寿光市万友房地产开发有限公司、寇增泉、张秀花民间借贷纠纷一案作出民事判决：一、被告寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花于本判决生效之日起十日内归还原告任爱霞借款本金20453760元、借款利息8887240.24元（利息已计至2018年1月7日，此后以20453760元为基数，自2017年1月8日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花互负连带清偿责任。2019年下旬案外人寇增玉对执行标的提出书面异议。青州市人民法院于2019年10月23日作出(2019)鲁0781执异181号执行异议裁定：中止本院（2018）鲁0781民初1014号民事判决书的执行，解除对寿光市万友房地产开发有限公司名下位于寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺的查封。被告寇增玉在听证过程中提交的证据：证据一、圣地茶博花卉城购房协议书一份；证据二、潍坊市万友房地产开发有限公司房屋诚意金收款收据三份，编号为NO0949890和编号为NO0166456的两份收据；证据三、装修合同一份，和本案无关联；证据四、圣地茶博花卉城商铺租赁合同三份，真实性无法确认。原告对被告寇增玉在听证过程中提交的证据已质证如下：被告寇增玉提供的协议书没有明确所购买房屋房号，没有合同双方的权利义务等合同必备内容，不是法律规定的房屋买卖合同，只是一份购房意向书；证据二只是用以证明案外人有优先购房资格，该笔款项既非购房定金也非购房款2018年7月23号注有“房款”的收款收据真实性无法确认，且申请执行人任爱霞于2018年2月2日已经将涉案房屋查封，对案外人提交收据上的该笔费用也不予认可。从收费票据内容看不出和本案的关联性，同时根据交易习惯和相关法律规定，申请人应当提交银行转账明细清单；证据三、四真实性无法确认，同时和本案无关联。综上，被告寇增玉第一没有合法有效的房屋买卖合同，只有一份购房意向书；第二，没有缴纳购房款银行转行明细等合法证据，仅有无法证明真实性的收款收据，而且是购房定金而非购房款。被告寇增强还应当提供所支付购房定金的来源，同时法院应当查明被告寿光市万友房地产开发有限公司对该笔资金的交付下账情况，入账后营业税是否缴纳等情况，如无法证明以上事实，则不能认定涉案购房款已支付；第三，在人民法院查封之前没有合法有效的证据证明已占有该不动产；第四，涉案房屋已于2014年10月17日已经在房管局做了网签备案，足以证明被告对办理过户登记没有依法查明涉案房屋不能办理存在完全过错。请求准许执行寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺的执行。被告寇增玉辩称，在人民法院查封之前，两被告已签订的合法有效的书面购房协议；在人民法院查封之前，被告寇增玉已合法占有该房屋；案外人寇增玉已支付了大部分房款，剩余房款已按人民法院的指定履行；未办理过户手续，并非是被告寇增玉自身原因造成的，基于以上四点，被告寇增玉就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，原告的诉求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告万友公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的(2018)鲁0781民初1014号民事判决书、寿光市房产服务中心档案查询明细、（2019）鲁0781执异181号执行裁定书及送达回证、青州市人民法院协助执行通知书，被告寇增玉经质证对真实性无异议。对于被告提交的向青州法院账户转入剩余房款4元的银行转账凭证一份，原告经质证无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对于被告提交的购房协议书一份、收款收据三份、装修合同一份、租赁合同三份、购电数据一宗，原告均不认可；本院经审查认为，因原告称其三份收款收据中载明的款项均系现金交付，无其他证据佐证其实际交纳了购房款，亦未提交租金交纳证据，本院对上述证据真实性难以确定，对于原告所主张的房款交付事实及房屋占有事实亦难以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在原告任爱霞诉被告万友公司、寇增泉、张秀花民间借贷纠纷一案中，本院作出(2018)鲁0781民初1014号民事裁定，于2018年2月2日查封了包含寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺在内的房屋多套，查封期限为2018年2月2日至2021年2月1日。2018年3月30日，本院作出(2018)鲁0781民初1014号民事判决，认定了自2014年5月至2015年11月期间，被告万友公司多次向原告任爱霞借款的事实，并判令被告万友公司、张秀花偿还原告借款本金20453760元并支付利息。后原告任爱霞申请执行，案号为（2019）鲁0781执66号。在执行××茶××花卉××楼××号商铺的过程中，案外人也即本案被告寇增玉向本院提出执行异议，本院于2019年10月23日作出（2019）鲁0781执异181号执行裁定，裁定中止对寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺的执行并解除查封，原告任爱霞不服，于法定期限内向本院提起本案诉讼。同时查明，原告任爱霞与被告万友公司曾就涉案寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺签订商品房买卖合同，涉案房屋于2014年10月17日网签备案登记于原告任爱霞名下，作为民间借贷关系的担保。另查明，被告寇增玉提交其作为乙方，被告万友公司作为甲方，双方于2012年12月23日签订的圣地茶博花卉城购房协议书一份，主要内容为：“持本协议书可参加圣地茶博花卉城沿街沿街商业的选铺活动及相应优惠，乙方自愿选择圣地茶博花卉城3号楼沿街商铺一套，购房款首期20万元，付款方式为第一次付款5万元，于2012年12月24日前交清，二次付款15万元，于2013年1月7日前交清，尾款待双方明确总房款后7个工作日内缴清，未按期交款则视为自动放弃，房号不再保留，甲方可自行买卖，原先已支付款项30个工作日内全额无息退还，尾款计算以测绘部门实际测绘为准，多退少补，计算公式为：实际测绘面积*单价-已付款项=尾款，乙方遵守甲方制定的购房程序与安排。”被告寇增玉提交民加盖寿光市万友房地产开发有限公司财务专用章的收据两份，时间分别为2012年12月23日、2013年2月5日，金额分别为50000元和85000元，收款项目仅列明为诚意金。被告寇增玉另提交了加盖寿光市万友房地产开发有限公司财务专用章的收据一份，时间为2018年7月23日，收款项目为3#18号房款，金额为80000元。被告寇增玉主张涉案房产的面积实际为47.15平方米，单价4560元/平方米，价款总计215004元，其已支付215000元，余款4元被告寇增玉已按本院的指定打入本院账户。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据上述规定，本案中，原告任爱霞的诉讼请求是否应当得到支持，应视被告寇增玉是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益而定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告寇增玉与被告万友公司签订的购房协议书中仅写明是选择圣地茶博花卉城3号楼沿街商铺一套，未明确约定是购买哪一套房屋、未写明房屋面积、单价、房屋总价款等，不具备买卖合同的主要内容；对于房款的交付问题，被告寇增玉主张系现金交付，亦未提供充分证据；涉案房屋系商铺，并非用于居住，故综合上述分析，被告寇增玉所提交的证据不符合上述法律规定，不能证明其对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋应准许执行。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：准许执行寿光市圣地茶博花卉城东区3号楼18号商铺。案件受理费4525.06元，由被告寇增玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。本院（2019）鲁0781执异181号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  冀迎磊人民陪审员  孟祥吉人民陪审员  郭庆滨二〇二〇年二月十四日书 记 员  铁继华