天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初116号原告：鼎德物业（天津）有限公司，住所地天津南开区卫津南路星城35号楼306室。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：董翔，该公司员工。委托诉讼代理人：张译丹，该公司员工。被告：史秀芹，女，1975年12月28日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：朱连柱，男，1964年1月26日，汉族，住天津市南开区。原告鼎德物业（天津）有限公司与被告史秀芹物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎德物业（天津）有限公司的委托诉讼代理人董翔、张译丹，被告史秀芹的委托诉讼代理人朱连柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎德物业（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告交纳自2014年12月1日至2015年12月31日所欠的物业管理服务费1664.72元;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与天津市南开区风荷东园业主会于2014年12月1日签订了天津市住宅物业服务合同。原告于2014年12月1日进驻风荷东园小区，依据合同约定提供物业管理服务，并提供了小区公共部位的保洁保安服务及设施设备的维护与保养，履行了合同约定的应尽义务。自原告进驻天津市南开区风荷东园小区以来，物业管理服务费收缴率达到91%，而被告没有按照合同约定交纳物业管理服务费。按照每月每平方米0.8元，房屋建筑面积160.07平方米计算，被告每月应交纳物业管理服务费128.05元。按照合同第六条第五项第一款的约定，被告应于每月月初5日交纳物业管理服务费。自2014年12月1日至2015年12月31日，被告累计欠交物业费1664.72元。被告的行为违反合同约定，故诉至法院。被告史秀芹辩称，原告没有尽到应尽的职责，半夜家中被盗，自己的两辆汽车被划，小区垃圾无人清理。2016年的物业费我都交了，原告聘用的荣经理承诺我2016之前欠交的物业费可以不交，为此没有拖欠过任何费用。综上，被告不同意向原告交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告系有工商资质的从事物业管理服务的企业，被告系天津市南开区风荷东园的业主，该小区已成立业主委员会。原告于2014年12月1日与天津市南开区风荷东园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》。但原告未取得有关部门颁发的物业管理资质，该物业合同亦未在管理部门备案。原告于2014年12月1日进驻风荷东园小区，依据合同约定原告提供该小区物业管理服务。期限自2014年12月3日至2017年2月3日之日终止。该合同约定住宅房屋的物业管理服务费用一层按建筑面积每月每平方米0.80元，二层及以上按建筑面积每月每平方米1.00元，由业主于每月月初5日内交纳；被告住宅在上述合同约定的物业服务范围之内，房屋建筑面积为160.07平方米，被告每月按该合同应交纳物业管理费为128.05元，自2014年12月1日至2015年12月31日，被告未向原告交纳物业服务费，累计拖欠1664.72元。另查，经调取天津市不动产登记簿查询证明，被告是所诉房屋的产权人，是欠交原告物业费的业主。上述事实，有当事人的当庭陈述及相关证据佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第三十二条的规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”原告在本案起诉前也未能提供确切的证据证明其取得物业管理资质，应视为其未取得相应的物业管理资质。原告与涉案小区业委会在签订《天津市住宅物业服务合同》时，未取得物业管理资质，违反了法律的强制性规定，合同应归于无效。在签订上述《天津市住宅物业服务合同》时，原告对自身没有取得物业管理资质的情况是明知的，涉案小区业委会也未对原告管理资质问题履行必要的审查义务，故导致合同无效，原告与涉案小区业委会均负有过错，应当各自承担相应的责任。关于物业管理费的问题，虽涉案的《天津市住宅物业服务合同》无效，但如前查明的事实，原告已实际为被告提供了物业管理服务，被告也实际享受了该物业服务，基于公平原则，被告应参照合同约定的物业管理费标准向原告支付物业管理费。基于此，原告要求被告给付所欠物业服务费，本院予以支持；同时鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，小区物业管理服务尚存在不到位的现象，应酌情减免被告应交物业服务费的30%。关于被告辩称原告聘用的荣经理承诺其不用交纳2016年之前所欠物业费一节，被告所提供的证据无法证实，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、《物业管理条例》第三十二条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告史秀芹给付原告鼎德物业（天津）有限公司自2014年12月1日至2015年12月31日的物业管理服务费1664.72元的70%，计1165.30元；二、驳回原告鼎德物业（天津）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告史秀芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘金刚二〇一七年三月三十一日书记员  金红双附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。