浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初3424号 原告（反诉被告）：李文杰，男，1978年8月7日出生，汉族，住浙江省上虞市。 原告（反诉被告）：夏春梅，女，1979年2月24日，汉族，住浙江省上虞市。 二原告共同委托诉讼代理人：曾鲁翠，北京盈科（金华）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江友邦置业有限公司，住所地浙江省兰溪市云山街道清河路999号。 法定代表人：林香姣，执行董事。 委托诉讼代理人：杨扬，男，1981年6月2日出生，汉族，住兰溪市，系公司员工。 原告（反诉被告）李文杰、夏春梅与被告（反诉原告）浙江友邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。被告（反诉原告）浙江友邦置业有限公司于2019年9月20日提起反诉，本院于同日立案受理。依法由审判员胡琴仙担任审判长，与人民陪审员莫建萍、李绮组成合议庭，于同年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李文杰、夏春梅委托诉讼代理人曾鲁翠、被告（反诉原告）浙江友邦置业有限公司委托诉讼代理人杨扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李文杰、夏春梅诉称，2015年9月7日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告预售的位于浙江省兰溪市黄大仙路兰庭国际公馆7幢1单元1701号房，总房款为1537516元，首付款556839.6元（包括房价首付款477516元、车位73600元、维修基金5723.6元），原告在购房的同时又购买了一个车位73600元（原价80000元，打9.2折），银行贷款为1060000元；根据合同约定，被告应于2016年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，并于2017年12月31日前将房屋权属证书交付给原告，但经原告催告多次，被告仍未履行合同约定义务，根据合同第十条及第十六条的约定，被告应自逾期之日起，按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。因此向法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金148831.55元（每日按已交付房价款万分之一计算从2016年10月1日开始暂算至2019年5月27日，此后按同标准计算至实际履行之日止）；2、判令被告支付逾期交付房屋权属证书违约金78567.07元。（每日按已交付房价款万分之一计算从2018年1月1日开始暂算至2019年5月27日，此后按同标准计算至实际履行之日止）；3、判令被告交付车位一个；4、本案诉讼费由被告承担。 被告浙江友邦置业有限公司答辩称，原、被告于2015年9月7日签订商品房买卖合同，2016年1月6日原告李文杰与中国银行签订了贷款合同，2017年1月至2017年5月原告李文杰有5个月未按约定归还银行贷款。被告在原告李文杰贷款的同时帮原告李文杰担保贷款的义务，因此在中国银行向原告李文杰催促归还的同时向被告催讨归还，之后由被告的员工帮原告李文杰向中国银行归还了贷款33100元。同时原告提到的所有交付给被告的款项全部都是向被告借的，原告李文杰在约定的归还期限内也未归还。因为以上原因在2017年6月28日，被告在兰溪市人民法院起诉原告李文杰归还以上的借款及代原告李文杰归还的5个月的借款【（2017）浙0781民初3738号】，这个起诉也可视为被告通知原告李文杰归还借款的通知。2017年7月14日被告开发的兰庭国际公馆领出房屋竣工验收备案表，具备交付条件，在已经向原告李文杰发出催款通知下，2017年7月20日再次发送短信通知原告李文杰收房并缴清相关费用。原告李文杰一直未予归还上述借款及被告代原告李文杰支付的5个月的按揭贷款，在2015年9月7日双方签订《房屋买卖合同》附件八第4条中约定：买受人如属按揭或公积金贷款付清房款的，在房屋交接前应当办理房屋产权登记等有关解除出卖人对房屋保证责任，由此给出卖人造成损失的由买受人承担（损失包括但不仅限于偿还贷款本息、诉讼费、律师费等），否则一切责任由买受人自负。这个一切责任也就包含了不能按时交付房屋的责任，因为买受人未按约定归还银行贷款。第5条约定：交房前买受人应按产权人登记面积付清房款，及其他费用（含违约金），由于买受人未在交房前付清上述款项，而造成的逾期交房，由买受人承担责任。第十条约定对其他费用进行了说明，然而合同第5条约定的商品房价款，未包含下列费用：1、可视楼宇对讲系统1880元；2、办理产权证的契税、工本费及其他相关费用；3、其他由出卖人代收的费用，此条所有费用原告李文杰均未付清。在主合同第12条交接里面，约定商品房达到交付条件后，由于买受人原因未能按期交付，双方同意按以下方式处理，其中第2条，交房期届满，买受人未交清房款（包括买受人的按揭款）未划入出卖人账户的及违约金及其他应付款项，本合同继续履行的出卖人有权拒绝买受人办理房屋验收交接手续，交房日期相应顺延至买受人付清款项十日内，顺延期间不视为逾期，而视为买受人未在规定时间内办理交接手续，这个条款对交房日期的变更进行明确。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同关系纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条、第24条、第25条、第26条的规定，这四个条款说明贷款合同和买卖合同是具有连带关系的，买卖关系是贷款合同的基础，而贷款合同和出卖人的利益密切相关，如果贷款合同无效或者受损，出卖人获得的既得利益也随之消失或受损，因此贷款合同的履行直接影响买卖合同的履行。根据合同约定，被告不应承担违约责任。 被告浙江友邦置业有限公司反诉称，2015年9月7日，反诉人与被反诉人签订了《商品房购房合同》，合同约定被反诉人购买反诉人预售的位于浙江省兰溪市兰庭国际公馆小区7幢1单元1701室，总房款为1537516元，首付款477516元，银行贷款1060000元。2017年1月至2017年5月，被反诉人恶意拖欠银行按揭贷款，反诉人代被反诉人向银行偿还五个月的按揭贷款共33100元。经反诉人多次催告并诉讼至法院，被反诉人至今仍未归还。后经反诉人向法院申请强制执行，被反诉人于2019年9月归还部分欠款，执行案件至今未结案。根据合同第十二条及附件八补充协议内容，被反诉人应自交付之日起每日支付已交房款万分之一的违约金给反诉人及承担给反诉人造成的诉讼费、律师费等损失。因此向法院起诉请求：1、判令被反诉人支付逾期收房违约金130842.61元（每日按已交付房价款万分之一计算，从2017年7月11日开始暂算至2019年9月20日，此后按同标准计算至实际履行之日止）；2、判令被反诉人支付违约导致反诉人损失34551.5元（其中一审案件受理费，财产保全费1770.5元，二审案件受理费4781元，一审律师费16000元，二审律师费12000元）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告李文杰、夏春梅辩称，被告的诉讼请求没有事实及法律依据。 双方当事人举证、质证内容如下： 原告（反诉被告）李文杰、夏春梅向本院提交的证据有： 1、二原告身份证复印件、被告营业执照复印件，证明原、被告诉讼主体资格、身份情况。 对该证据，被告（反诉原告）的质证意见为：无异议。 2、商品房买卖合同复印件，证明1、原、被告之间存在商品房买卖关系；2、根据合同第九条的约定，出卖人应在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3、根据合同第十六条的约定，出卖人应在2017年12月31日前将土地、房屋权属证书交付给买受人，逾期超过90日后的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 对该证据，被告（反诉原告）的质证意见为：真实性无异议。对证明目的有异议，合同第九条是对正常履行合同的业主的一个约定，但是合同第12条中已经对相应交房时间进行了一个变更。关于条款第16条，可以根据最高院的说明，预售商品房的可以在双方约定的时间交付产权证，房屋没有交付是不可能办证的。出卖人已经于2016年6月28日发出催款通知，2017年7月20日发出短信通知收房，并不是没有通知，因为原告李文杰未付清款项，被告就没有发出正式通知，而是通过短信。 3、农行银行卡交易明细清单复印件、中国银行国内支付业务付款回单复印件、中国银行卡刷卡凭证复印件2张、个人一手住房贷款合同复印件，证明原告已按合同约定履行付款义务。 对该证据，被告（反诉原告）的质证意见为：无异议。 被告（反诉原告）浙江友邦置业有限公司向本院提交的证据有： 1、被告（反诉原告）营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、原告（反诉被告）身份证复印件，证明原、被告的主体资格。 对该证据，原告（反诉被告）的质证意见为：无异议。 2、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同复印件，证明1、双方存在商品房买卖关系；2、根据合同第第十二条的约定，交房期届满，买受人未付清房款及违约金及其他应付款项，本合同继续履行的，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续，交房日期相应顺延至买受人付清相应款项后10天内，顺延期间不视为逾期，而视为买受人未在规定时间内办理交接手续。由于买受人原因，未能按期交付的，按日向出卖人支付已交付房价款的万分之一的违约金；3、根据合同附件八补充协议内容第4条约定，买受人如属按揭或公积金贷款付清房款的，在房屋交接前应当办理房屋产权登记等有关解除出卖人对房屋保证责任，由此给出卖人造成损失的由买受人承担（损失包括但不仅限于偿还贷款本息、诉讼费、律师费等）否则一切责任由买受人自负。 对该证据，原告（反诉被告）的质证意见为：真实性合法性关联性均无异议，对证明目的第2、3点有异议：一、房款是由首付款和按揭款组成，因此原告李文杰已经付清房款；二、根据商品房买卖合同第9条的约定，如果是被告认为可以延期交房，根据合同第九条约定只有三种情况可以实现延期交房，所以被告不存在延期交房的依据；三、被告一直提出原告李文杰没有付清其他应付款项，但是根据合同第12条的约定，明确交房期届满，原告李文杰没有付清房款、违约金等的才能顺延，但是到今天为止，被告还没有交付房屋，所以并不适用该条款来达成被告认为可以延期交房的依据，原告李文杰只要付清房屋总款即可；四、被告代偿的5个月的按揭款33100元。这是原告李文杰、被告与中国银行之间的代偿行为，如果被告认为有损失可以单独向原告李文杰主张；五、原告李文杰在本诉中也提出附件八的第四条补充条款是格式条款，是一个无效条款。 3、兰庭国际公馆竣工验收备案表，证明兰庭国际公馆经验收具备交付条件的事实。 对该证据，原告（反诉被告）的质证意见为：真实性无法核实，由法院核实，但是对于证明目的有异议，从备案表中可以看出，备案的日期应该是在2017年1月11日，这份证据只能证明工程目前只是通过了5方验收，并不代表已经达到了验收条件，根据合同第5条的约定要具备四个条件，也就是说商品房要达到交付条件不仅仅只有竣工验收备案表。 4、兰庭国际公馆选房申请单及通过短信送达通知，证明被告（反诉原告）已通过原告（反诉被告）填写的联系电话送达交付通知的事实。 对该证据，原告（反诉被告）的质证意见为：对申请单无异议，对短信送达通知的真实性合法性关联性均有异议，根据合同第12条的约定，涉案的房屋在达到交付条件之后，应书面通知买受人办理交付手续。 5、兰溪市人民法院交纳诉讼费用通知及付款凭证，证明原告（反诉被告）给被告（反诉原告）造成诉讼费用损失的事实。 6、起诉李文杰、夏春梅借款纠纷案件律师费付款凭证及发票，证明原告（反诉被告）给被告（反诉原告）造成律师费损失的事实。 7、浙江省兰溪市人民法院民事判决书及金华市中级人民法院民事判决书，证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）借钱买房不予归还及被告（反诉原告）代原告（反诉被告）归还五个月银行按揭的事实。 对该三组证据，原告（反诉被告）的质证意见为：对关联性有异议。该三份证据中被告支付的诉讼费和律师费与本案无关，通过证明的内容可以看出这是被告与原告李文杰借款合同产生的各项费用，所以被告支付的费用并不是因为主张银行按揭产生的费用，即使其中有部分是主张银行按揭，如果按比例，原告李文杰也仅仅是承担一部分。 8、交房收费表，证明原告李文杰未按约定付清相关费用。 对该证据，原告（反诉被告）的质证意见为：应该是交房期届满后才交付相关费用，现在被告并没有交付房屋，所以不存在原告李文杰没有付清相关费用。 针对上述举证和质证意见，本院对原告（反诉被告）提交的证据予以认定，并确认其证明力；对被告（反诉原告）提交的证据1、2、3予以认定，并确认其证明力，对证据4、5、6、7、8的真实性予以认定。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：二原告（反诉被告）为夫妻。2015年9月7日，以二原告（反诉二被告）为共同买受人，与被告（反诉原告）签订了一份《浙江省商品房买卖合同》（2008年版）。合同约定买卖标的房为兰庭国际公馆小区7幢1单元1701室（含阁楼），总价为1537516元。合同第九条约定房屋交付期限2016年9月30日前，并约定了几项交付的条件，其中第1项“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”，第2项“取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”，同时约定“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等规定，采取某项行政措施或因重大技术问题导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过二个月。3、因政府行为等出卖人不能控制的因素，非因出卖人的原因（但不包括施工企业延误工期）导致交付延期”。第十条逾期交房的违约责任中，约定违约金按照已收总房款每日万分之一计算。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同附件八补充协议内容第2条约定“买受人采用银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购买商品房的，房产证和土地使用权证、他项权证等委托出卖人代办（买受人实现权利的全部费用买受人支付），否则，造成一切法律后果均由买受人承担（包括买受人为实现权利的全部费用）”，第4条约定“买受人如属按揭或公积金付清房款的，在房屋交接前应当办理房屋产权登记等有关解除出卖人对房屋保证责任，由此给出卖人造成损失的由买受人承担（损失包括但不限于偿还贷款本息、诉讼费、律师费等）否则一切责任由买受人自负”，第5条约定“交房前，买受人应按产权登记面积付清房款及其他费用（含违约金）。由于买受人未在交房前付清上述款项而造成的逾期交房由买受人承担责任”，第10条约定“原合同第五条约定的商品房价款，未包含下列费用：1可视楼宇对讲系统1880元；2办理产权证的契税、工本费及其他相关费用；3其他由出卖人代收的费用”。在合同签订之后的2015年9月7日和10日，二原告（反诉二被告）向被告（反诉原告）支付了标的房的三笔款项合计556839.60元（房屋首付款477516元、车位款73600元、物业维修基金5723.60），并依约办理按揭贷款支付了剩余房屋价款1060000元。2017年7月14日，涉案房屋建设工程通过竣工验收备案登记。2017年7月20日被告（反诉原告）通过短信平台发送内容为“[友邦置业]尊敬的业主您好：您购买的兰庭国际公馆物业已具备交房条件，请在收到短信内容后前来清河路997号办理交房手续。浙江友邦置业有限公司”于二原告（反诉二被告）。 另在2016年1月6日，原告李文杰（反诉被告）办理按揭贷款时，被告（反诉原告）作为连带责任保证人在贷款合同上签字盖章。2017年1月至2017年5月，因原告李文杰（反诉被告）未能按时归还贷款，被告（反诉原告）代偿了五个月贷款共计33100元。 本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务，不履行或履行违反约定应承担相应的责任。对合同条款有争议的，应当按照合同使用词句、交易目的、交易习惯以及诚实信用原则确定条款的真实意思。本案根据合同第九条约定，标的房约定的交付日期为2016年9月30日前，出卖人可以延期交付的条件为：1、双方协议同意变更合同；2、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等规定，采取某项行政措施或因重大技术问题导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过二个月；4、因政府行为等出卖人不能控制的因素，非因出卖人的原因（但不包括施工企业延误工期）导致交付延期。根据合同第十二条约定，不视为延期交付的条件是：交房期届满，买受人未付清房款（包括买受人的银行按揭划入出卖人银行账户的）及违约金（若有）及其他应付款项，本合同继续履行的，交房日期相应顺延至买受人付清相应款项后10天内，顺延期间不视为逾期。显然在二原告（反诉被告）已付清全部房款后，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未付清其代偿的按揭款及契税、商品房预告登记费等相关款项为由而拒不交付房屋，不符合双方合同约定的延期交付的条件。另根据合同第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而被告（反诉原告）仅于2017年7月20日以短信通知原告（反诉被告）办理交房手续，不符合双方约定的办理交房手续的通知方式。故本院对原告李文杰、夏春梅要求被告支付逾期交房违约金的诉请本院予以支持。原告李文杰、夏春梅要求被告支付逾期交付房屋权属证书违约金无法律和事实依据，本院不予支持。原告李文杰、夏春梅称已支付其购买车库的款项，要求被告交付车库，被告对此予以认可，同意交付车库，故对该诉讼请求本院予以支持。 针对反诉部分，本院认为反诉原告一直未向反诉被告发出办理交房手续的书面通知，致使反诉被告无从收房，更谈不上逾期收房，反诉原告的诉讼请求无法律和事实依据，故对反诉原告的诉讼请求本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江友邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李文杰、夏春梅逾期交房违约金148831.55元（自2016年10月1日起暂算至2019年5月27日止，此后按合同约定计算至实际履行之日止）。 二、被告浙江友邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李文杰、夏春梅交付车库一个。 三、驳回原告李文杰、夏春梅的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告浙江友邦置业有限公司的诉讼请求。 未按上述期限履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5815元，保全费1770元，共计7585元，由原告李文杰、夏春梅负担1697元，由被告浙江友邦置业有限公司负担5888元；反诉案件受理费3607元，由反诉原告浙江友邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡琴仙 人民陪审员  莫建萍 人民陪审员  李 绮 二〇二〇年一月十七日 代书 记员  方颖之