广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23779号上诉人（原审被告）：梁燕欢，女，1958年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市芳村区。委托诉讼代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市林森环保科技发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地南路西塱麦村北约55号B一区10街16、17号。法定代表人：罗海威，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。上诉人梁燕欢因与被上诉人广州市林森环保科技发展有限公司（以下简称林森公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁燕欢上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林森公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由林森公司承担。事实及理由如下：一、一审判决认定双方约定《场地租赁合同》的租赁用途为非农用是错误的。1.案涉场地位于广州市荔湾区的广州花卉博览园侧，虽为农用地，但不是传统意义上的农耕地，而是经营花卉园艺场地的生产经营用地，不能因此否定其农业属性。2.梁燕欢通过政府的三资交易平台，与权属方广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社（以下简称海北经济联社）签订《荔湾区经济联社农用地租赁合同》取得承租权，该合同中明确约定，保证租赁期内仅用于农业农用生产经营活动，本案双方在签署案涉合同前对此是知悉的且梁燕欢已将《荔湾区经济联社农用地租赁合同》的复印件交给林森公司。3.案涉场地出租前本身就有地面构筑物，梁燕欢提供的照片可以证实，且《场地租赁合同》中的约定也说明出租场地原本就有构筑物。4.该认定与案涉场地所在地区签订租赁合同的习惯不符。二、一审判决认定《场地租赁合同》为无效合同是错误的。1.双方对案涉场地的租赁用途并非约定为非农用途，没有违反相关法律法规。2.梁燕欢提供的照片可以证实案涉场地原本就是有构筑物和硬底化地面，林森公司承租后自行对案涉场地进行了装修升级。三、一审判决认定梁燕欢对合同无效存在过错，需承担林森公司50%的损失是错误的。首先，双方在签订《场地租赁合同》时，不可能不知道案涉场地的用途，且梁燕欢已向林森公司提供了《荔湾区经济联社农用地租赁合同》。其次，《场地租赁合同》中已明确约定林森公司要合法使用场地，不得随意改动，要接受政府部门的管理，故应由林森公司自行承担责任。四、一审判决认定梁燕欢对林森公司赔偿经济损失是错误的。1.在案涉场地违章被拆前，林森公司已将装修材料拆走，城管拆除时仅是对硬底化地面进行拆除，并未对现场装修材料进行拆除或损坏。且根据林森公司提供的明细可知，合计16万多元的材料都是可以重复利用的。2.林森公司提供的损失依据缺乏真实性、合法性、关联性及有效性。3.一审法院在没有到现场勘查及核查林森公司提交的票据的情况下，按价值的80%计算没有法律依据。五、一审判决程序违法。梁燕欢在一审庭后提供了案涉场地业主出具的证明，也针对林森公司第二次提供的证据提供书面质证意见，但一审判决遗漏，也未作任何分析说明，且将案涉场地认定为归广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社（以下简称龙溪经济联社）所有，属于认定事实错误，程序违法。综上，请求支持其上诉请求。被上诉人林森公司二审辩称：一、一审法院对《场地租赁合同》无效的认定正确，但对于判决由林森公司承担50%的损失不认可，应判决由梁燕欢承担全部损失。林森公司在签订合同过程中已经履行了应有的注意义务，过错在于梁燕欢，林森公司是受到梁燕欢的误导才认为可以在场地上搭建仓库，现仓库被拆，林森公司是最直接的受害者。二、一审判决对林森公司的经济损失认定错误，造成的直接损失为640990元，并非一审认定的512792元。综上，请求驳回梁燕欢的上诉请求，依法判决。林森公司于2019年8月8日向一审法院起诉请求：1.判令梁燕欢向林森公司赔偿损失共640990元；2.判令梁燕欢承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2018年5月22日，出租方（甲方）梁燕欢与承租方（乙方）林森公司签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区XX大道XX大道侧XX号场地租赁给乙方使用，出租面积为2000平方米，出租金额为每月25元/平方米；租赁期限为12年，自2018年6月16日起至2030年6月16日止；（第五条第1款）乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用场地，不得从事违法乱纪活动；（第五条第4款）在租赁期内，要接受政府有关部门的管理，如场地需要拆迁，必须按期搬迁完毕（甲方需提前三个月通知乙方，且甲方需补偿乙方一个月租金）；（第六条第8款）租赁期满或合同终止后，所有建设实体及装修、水电管线等设施，即无偿归属甲方所有，未征得甲方同意，乙方不得拆走，如有拆走或损毁，应负责赔偿，等等。上述合同签订后，林森公司对案涉场地进行了地面硬化，并建筑一层仓库等以作堆放环保材料及销售之用。2018年11月26日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处在案涉场地张贴《告知书》，告知场地当事人在花博园××大道南侧、××道东侧地块涉嫌违法占地搭建棚房并硬底化地面，请在2018年11月27日前自行整改，逾期不整改，将在2018年11月28日由区执法部门强制拆除，等等。现案涉场地上的仓库等建筑物已被拆除，硬底化地面已被铲除，案涉场地空置状态。另据一审法院生效判决（2018）粤0103民初3040号民事判决书查明事实：广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、花博大道两边花卉博览园地块是龙溪经济联社所有的集体土地。林森公司为证明损失金额共计640990元，提供了银行转账明细、收款收据、订货单、送货单、报价单及《办公室装修合同协议书》等证据。上述单据没有注明付款人，部分单据没有盖章。上述费用主要包括空地地面硬化施工费、土建及室内装修材料费（空调主机材料费80000元、鱼缸材料费3500元）、人工费。支付方式为银行转账涉及金额503981元。梁燕欢对上述证据不予确认。一审法院认为：案涉租赁合同没有约定租赁场地的用途，一审法院按照合同有关条款对此予以确定。该合同第六条第8款约定：“租赁期满或合同终止后，所有建设实体及装修、水电管线等设施，即无偿归属甲方所有……”，即合同双方是预计案涉场地会有建设实体及装修等，案涉场地将用于非农建设。故一审法院确定案涉合同指向的场地约定用途为非农用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉《场地租赁合同》项下的土地为集体所有的农用地，梁燕欢将案涉场地出租给林森公司作非农业用途，林森公司承租后将地面硬底化，在该土地上建设仓库堆放材料并对外销售，违反了土地管理法上述关于集体土地不得出租用于非农建设的强制性规定，故案涉《场地租赁合同》为无效合同。因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。梁燕欢作为土地的出租人，其理应清楚知道土地的性质及土地的使用情况，其将农用地出租给林森公司用于非农建设，存在过错。林森公司作为承租人，在签订案涉《场地租赁合同》时，对案涉场地的土地性质、产权情况未尽到基本的审慎义务，且没有就建设仓库等建筑物合法报建，其对合同的无效及建筑物被强拆亦存在过错。根据公平合理原则，林森公司的损失应由林森公司、梁燕欢各承担50%。关于林森公司的损失金额，林森公司提交的收款收据、报价单、送货单等单据虽没有注明付款人且部分单据没有盖章，空调、鱼缸等属于非固定装修林森公司也完全可以搬走，但案涉场地面积较大，林森公司对案涉场地进行地面硬化并建筑一层仓库等必然会导致建筑成本的支出，且林森公司提交的相关装修合同及银行转账凭证等证据也显示林森公司有正常的装修支出，一审法院酌情认可林森公司主张的上述损失的80%，酌定林森公司损失为512792元。故梁燕欢应向林森公司赔偿损失512792元的50%即256396元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年10月24日作出如下判决：在本判决发生法律效力之日起三十日内，梁燕欢向林森公司赔偿损失256396元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5105元，由林森公司负担2532元，由梁燕欢负担2573元。经二审审理，梁燕欢对一审查明的案涉地块的产权归属问题有异议，其认为案涉地块应认定为归属于海北经济联社所有，而非龙溪经济联社。林森公司则认为案涉地块属于海北经济联社所有。双方对一审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。二审中，梁燕欢提交两份证据。证据1为2015年拍摄的三张现场照片，拟证明案涉场地原来就有上盖物，林森公司承租后对案涉场地的上盖物进行改扩建，由此造成被政府部门拆除。证据2为EMS快递单及证明，拟证明梁燕欢在一审时提交了案涉场地的产权人海北经济联社出具的证明，证明梁燕欢可以转租案涉场地，但若要建设临时建筑需向相关部门报批，也证明一审判决查明案涉场地的产权人是龙溪经济联社是错误的。而根据梁燕欢与海北经济联社签订的租赁合同也可证明案涉场地的产权人是海北经济联社，而非龙溪经济联社。林森公司承租后，应当按照规定向相关部门进行报建。林森公司对此质证如下：1.该两份材料不属于二审新证据。从该照片材料所形成的时间来看均是在2015年，而本案承租期是2018年始，因此无法确认该组照片所显示的是否属于案涉租赁场地上的建筑物。2.即使有证据显示该组照片所显示的就是案涉场地原有上盖物，但这也只能证明梁燕欢提供的场地及租赁物误导了林森公司以为案涉场地及建筑物可用于非农用途以及可用于经营，也证明了梁燕欢对于案涉租赁合同无效需承担全部或超过50%以上的责任。3.林森公司在进行建设场地施工时，梁燕欢对此情况是完全知情的，假设该组证据成立的情况下，林森公司对原有建筑物进行改建、拆迁、硬化地面等，根据常理和常识，若拆除了原有的建筑物和进行装修，肯定要经过出租人的同意。据当事人反映，案涉场地的施工情况如下：在承租案涉场地之前，梁燕欢有向林森公司作出承诺称可以用于建设、硬化地面以及用于经营、销售等，且承诺该区域普遍存在建设、硬化地面、商业经营的情况，即使政府要拆迁，其作为村书记的夫人可提前告知林森公司相应的情况。在林森公司对案涉建筑物进行施工的情况下，梁燕欢也有在现场指挥，而进行硬化地面的施工队也是梁燕欢引荐的。事后，在林森公司接到政府部门要求拆违时，林森公司也有与梁燕欢就拆迁一事进行磋商，但双方并未达成一致合意。故梁燕欢对于林森公司对案涉场地进行装修、硬化地面等施工行为都是知情的。4.一审庭审时，林森公司向一审法院提出申请要求法院依职权调取梁燕欢与村委签订的土地租赁合同，以便查明案涉土地的性质以及梁燕欢是否有权利转租，以及是否有权利允许林森公司对案涉场地进行加建等建设行为，但一审法院答复称法院无需调取，已经有类似的判决证明该合同是否有效。5.EMS快递单和证明也不属于二审新证据，并且该证明因梁燕欢身份的特殊性而丧失证明效力，该证明的内容属于追认梁燕欢对案涉场地的转租权，但不能否认其作为集体用地不能用于搭建临时建筑物等经营用途，该证明不能起到否认合同无效的证明力。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：案涉租赁合同未明确约定租赁场地的用途，一审法院按合同有关条款确定案涉合同指向的场地约定用途为非农用途，合理有据，本院予以维持。梁燕欢将案涉的集体所有的农用地出租给林森公司作非农业用途，林森公司承租后亦在土地上进行非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于集体土地不得出租用于非农建设的强制性规定，一审法院据此认定案涉《场地租赁合同》为无效合同，合法有据，本院予以维持。在案涉《场地租赁合同》为无效合同的情况下，一审法院基于双方对合同无效及建筑物被强拆等的过错程度，根据公平合理原则认定林森公司的损失应由梁燕欢、林森公司各承担50%，并无不当，本院予以维持。关于林森公司的损失数额，一审法院结合林森公司对案涉场地进行地面硬化并建筑一层仓库等事实及林森公司提交的相关装修合同、转账凭证等证据认定林森公司有正常的建筑成本支出，并考虑空调、鱼缸等属于非固定装修林森公司可以搬走等情况，酌定林森公司损失为512792元，并据此判决梁燕欢应向林森公司赔偿损失512792元的50%即256396元，亦无不当，本院予以维持。综上所述，梁燕欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5146元，由梁燕欢负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年二月十二日书记员 冯 韵彭诗敏