湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0821民初1639号 原告：慈利县芙蓉实业有限责任公司。住所地慈利县零阳镇慈姑路117号。 法定代表人：王新民，总经理。 委托诉讼代理人：潘华，男，1963年5月8日出生，汉族，住慈利县。该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨平宇，湖南慈姑律师事务所律师。 被告：刘敏，男，1975年4月6日出生，土家族，居民，住慈利县。 委托诉讼代理人：姚军，湖南天门律师事务所律师。 第三人：戴辉，男，1982年10月24日出生，汉族，居民，住慈利县。 第三人：刘湘盛，男，1963年9月5日出生，土家族，居民，住慈利县江垭林场二工区。 第三人：李秀月，女，1979年9月25日出生，土家族，居民，住慈利县。 第三人：胡强，男，1975年9月12日出生，土家族，居民，住慈利县。 第三人：饶国清，男，1958年5月23日出生，汉族，居民，住慈利县。 原告慈利县芙蓉实业有限责任公司（以下简称“慈利芙蓉实业公司”）与被告刘敏、第三人戴辉、刘湘盛、李秀月、胡强、饶国清租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案，2019年11月7日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告慈利芙蓉实业公司的委托诉讼代理人潘华、杨平宇、被告刘敏及其委托诉讼代理人姚军、第三人戴辉、刘湘盛、李秀月到庭参加了诉讼，第三人胡强、饶国清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告慈利芙蓉实业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金921700元；3、判令被告支付原告延迟履约金105000元；4、判令被告支付原告违约金（计算至租金支付完毕时止）。事实和理由：2015年12月31日，被告刘敏以其持股的慈利一鸣建筑装饰公司名义与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告位于慈利县商贸建材城“芙蓉超市城东店”二楼整层房屋及一楼一间门面，用于建材经营。约定租期六年，租金第一年为328000元，此后每年递增5%，合同签订之日支付半年租金，半年期限届满之日支付第二个半年租金，以此类推。逾期未支付租金，每延迟一天，加收延迟履约金100元/天，并向原告支付相当于日租金两倍的违约金。合同签订后一直由被告实际履行并支付租金，被告持股的慈利一鸣建筑装饰公司未实际履行合同，也未支付租金，且该公司于2016年11月29日解散注销，被告未告知原告。截止2019年6月，被告共给原告支付租金430000元，尚欠原告租金795000元未付，后原告多次向被告催讨，被告以原告未全面履行合同而拒付。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉求。 被告刘敏辩称：1、原告诉称事实与双方争议部分不符，原告诉称的租赁位置为慈利县商贸建材城芙蓉超市城东店二楼整层房屋及一楼一间门面，还应当包括二楼窗外一楼门头的广告位；原告没有实际履行合同，至今未能将双方约定的二楼窗外及一楼门头广告位交付被告使用；2、因原告未按合同履行，被告行使先履行抗辩权，亦未及时将全部租金支付给原告；3、原告的违约行为给被告造成重大经济损失，在抵扣所欠原告的租金后，被告再另案起诉向原告索赔。 第三人戴辉辩称：戴辉在与被告刘敏签订合同前，被告刘敏承诺给第三人广告位没有兑现；第三人承租的门面漏水，导致门面吊顶、木地板损失，也一直没有解决。原、被告终止合同，需要赔偿第三人损失。 第三人刘湘盛辩称：刘湘盛交纳了几年的租金，因为消防通道一直没有解决，导致第三人承租的门面一直没有开业，要求被告刘敏赔偿第三人的装修损失、经营损失。 第三人李秀月辩称：李秀月反映的消防通道问题一直没有得到解决，要求被告刘敏赔偿损失。 第三人胡强、饶国清未答辩，亦未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告慈利芙蓉实业公司提交的2份《房屋租赁合同》、《房屋转租同意书》、5份收款收据、7份企业信用信息资料、慈利一鸣建筑装饰公司注销清算报告等证据；对被告刘敏提交的《房屋租赁合同》、承租房屋外景照片等证据，相对方均无实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的6张照片证据，被告刘敏对其真实性无异议，对其证明目的有异议；第三人刘湘盛、戴辉、李秀月对其真实性提出异议，本院认为该组证据未载明拍摄时间、地点，不符合证据规则的形式要件，对该组证据本院不予采信；2、被告提交的承租房屋二楼内部照片证据，原告对其三性及证明目的均有异议，第三人刘湘盛、戴辉、李秀月均无异议，本院认为该组证据未载明拍摄时间、地点、来源方式，不符合证据规则的形式要件，对该组证据本院不予采信；3、被告提交的《终止房屋租赁合同的申请》及微信聊天截图证据，原告对其三性及证明目的均有异议，第三人刘湘盛、戴辉、李秀月均无异议，本院认为该组证据不符合证据的形式要件，对该组证据本院不予采信；4、被告提交的7份《商铺租赁协议》及《解除协议》证据，原告对该组证据的关联性及证明目的提出异议，第三人刘湘盛、戴辉、李秀月均无异议，本院认为该组证据客观真实，且与本案有关，对该组证据本院予以采信。 第三人戴辉、李秀月、刘湘盛、胡强、饶国清未向本院提交证据。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月27日，原告慈利芙蓉实业公司与澧县中顺华联世纪百货有限责任公司（以下简称“澧县中顺华联世纪百货公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定：“出租方（甲方）澧县中顺华联世纪百货公司；承租方（乙方）慈利芙蓉实业公司；……甲方出租给乙方的门面位于慈利县城东慈利商贸建材城内、门面编号为：A区三栋1、2层，建筑面积为2638.69平方米；……双方约定该门面租赁期共十年，自2013年12月28日起至2023年12月27日止；……未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租合同”。2015年10月20日，澧县中顺华联世纪百货公司授权慈利分公司出具《房屋转租同意书》，同意慈利芙蓉实业公司将其承租的位于慈利县商贸建材城壹号楼“芙蓉超市城东店”二楼整层及一楼一间门面房屋转租给慈利一鸣建筑装饰公司用于家具建材经营。2015年12月31日，原告慈利芙蓉实业公司与慈利县一鸣建筑装饰工程有限公司（以下简称“慈利一鸣建筑装饰公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定：“出租方（甲方）慈利芙蓉实业公司，承租方（乙方）慈利一鸣建筑装饰公司；……甲方位于慈利县商贸建材城壹号楼二楼暨“芙蓉超市城东店”二楼整层、一楼门面一个（作为一楼到二楼的通道）、二楼窗外、一楼门头的广告位（以下称房屋），甲方将该房屋转租给乙方须征得原出租人（产权人）的同意。……租期陆年，自本合同签订之日起至2021年12月31日止；本合同签订后第一个租赁年度的租金为叁拾贰万捌仟元，此后每年递增5%，暨第二年度叁拾肆万伍仟元，第三年度叁拾陆万贰仟元，第四年度叁拾捌万元，第五年度叁拾玖万玖仟元，第六年度肆拾壹万玖仟元整。每年租金分两次支付，即签订本合同之日交付半年租金，半年租期届满之日，交付当年第二个半年租金，以此类推。超过租金交付之日5个工作日未付租金，每延迟一天，加收延迟履约金100元/天。甲方收取租金应开具收据。本合同签订时，乙方应向甲方交付履约保证金10000元；……有下列情形之一的，合同解除：（1）乙方延迟支付租金及各项费用达10天以上……（3）未经甲方同意，乙方擅自转租租赁房屋；……因以上情形解除合同，有权解除合同的一方应向对方发出书面通知，自通知到达对方时，本合同解除，合同解除后，具有过错的一方应向对方赔偿损失，无过错方不向对方赔偿损失……乙方延期交付租金或各项费用，每延迟一日向甲方支付相当于日租金两倍的违约金”。合同签订后，被告刘敏分五次（2015年10月29日、2017年5月8日、10月17日、12月27日及2018年4月13日）向原告慈利芙蓉实业公司交纳了43万元租金；2016年、2017年，被告刘敏分别与第三人戴辉、刘湘盛、李秀月、胡强、饶国清签订《商铺租赁协议》，将其承租的慈利商贸建材城（芙蓉超市二楼）的部分商铺分租给第三人戴辉、刘湘盛、李秀月、胡强、饶国清。2018年12月31日，被告刘敏与第三人戴辉、刘湘盛、胡强签订《解除协议》，解除了双方所签的《商铺租赁合同》。 另查明，2014年3月21日，慈利一鸣建筑装饰公司登记成立，经营范围为房屋室内装饰装修服务、建筑材料（不含硅酮胶）、家具销售，公司股东有刘敏、张友民。2016年7月19日，慈利一鸣建筑装饰公司召开股东会决议解散并成立清算组于2016年7月20日开始对公司进行清算，截止2016年11月24日清算结束，公司股东张友民、刘敏承诺今后若发生关于慈利一鸣建筑装饰公司债权债务问题一律由公司股东负责，并由公司股东承担责任。同年11月29日，慈利一鸣建筑装饰公司注销。 本院认为：澧县中顺华联世纪百货公司将房屋租赁给原告慈利芙蓉实业公司，双方的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效；原告慈利芙蓉实业公司将其承租的部分房屋转租给慈利一鸣建筑装饰公司使用也系双方真实意思表示，澧县中顺华联世纪百货公司对上述转租行为表示同意并授权其慈利分公司出具了《房屋转租同意书》，因此，原告慈利芙蓉实业公司与慈利一鸣建筑装饰公司间的转租行为在原、被告的租期范围内合法有效，各方均应按约履行。现慈利一鸣建筑装饰公司已经注销，该公司的债权债务由公司股东刘敏、张友民承担；经本院庭审释明，原告慈利芙蓉实业公司明确表示只起诉股东刘敏，原告的主张是对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以采纳，故本案租赁合同的相对方为慈利芙蓉实业公司与刘敏。被告刘敏未按合同约定按时足额交纳租金，构成违约，应承担违约责任，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、并要求被告刘敏支付拖欠租金、延迟履约金、违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持；根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告慈利芙蓉实业公司应按约向被告刘敏随房交付租赁房屋的外墙面、一楼门头的广告位，但原告未能实际交付，致使被告未能对租赁房屋外墙面、一楼门头广告位进行使用，原告的履约行为中存在瑕疵，被告可相应少交租金，根据被告使用了租赁房屋外墙面、一楼门头广告位对其商业经营可能产生的影响和作用，本院酌情确定被告按照租赁时间及双方约定的租金给付标准、期限给原告支付70%的租金，扣除被告已支付的43万元，被告仍需支付56.05万元［（32.8+34.5+36.2+38）×0.7-43］；原告要求被告支付延迟履约金、违约金符合双方合同约定，但被告刘敏实际上一直未按照合同约定按时足额交纳租金，原告慈利芙蓉实业公司均给予了谅解和期限宽延，因此，本院确定被告刘敏迟延交纳租金的起始日期为2018年4月14日，依合同约定，被告刘敏自2018年4月19日起应按合同约定支付租金迟延履约金和违约金；被告刘敏将其所租赁的房屋转租给第三人，虽未取得原告的书面同意，但转租事实成立已经超过六个月，原告未提出实质性异议，涉案房屋的所有权人对再转租事实也未提出实质性异议，因此，不影响原、被告之间租赁合同的效力；第三人与被告之间可能存在的纠纷，应通过另案处理。关于被告刘敏要求行使先履行抗辩权，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告刘敏应于合同签订之日交付半年租金，半年租期届满之日，支付当年第2个半年租金，据此类推，而原告应在合同签订后7日内向被告交付房屋，因此，原、被告双方约定的履行顺序是先交租后交房，原告未完全按合同约定给被告交付租赁物，但未影响合同的实际履行，所以，被告刘敏提出原告慈利芙蓉实业公司未按约定完全交付租赁房屋，构成违约，应承担先履行完全交付租赁房屋的合同义务，无合同及法律依据，被告刘敏据此行使先履行抗辩权拒付租金，不符合法律规定，本院不予支持；被告刘敏迟延履行缴纳租金的主要合同义务，其无权主张先行解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告慈利县芙蓉实业有限责任公司与被告刘敏于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月1日起解除； 二、被告刘敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告慈利县芙蓉实业有限责任公司支付租金56.05万元，并自2018年4月19日起按照双方所签《房屋租赁合同》约定的标准给原告支付延迟履约金和违约金至合同解除之日止； 三、驳回原告慈利县芙蓉实业有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费14040.3元，由被告刘敏全部承担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  李黎斌 人民陪审员  周再满 人民陪审员  黎昌平 二〇二〇年二月三日 书 记 员  朱 月 援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。