Apache POI  Windows 用户  2  6  2017-03-21T03:48:00Z  2017-03-21T03:48:00Z  5  946  5396  44  12  6330  12.00             17.55 磅  13.7 磅  2    false  false  false    EN-US  ZH-CN  X-NONE                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:普通表格; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.5pt; mso-bidi-font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-ascii-font-family:Calibri; 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582.5元。另外，根据《北京名都园管理条约，规则合同书》第六条规定：“逾期缴付管理费用的滞纳金为每月1.5%，从给付期限次日起计算至全部管理费用付清为止”，黎志良还应当向凯莱公司支付滞纳金暂定200元，上述费用共计60 782.5元。为维护凯莱公司合法权益，起诉至法院，要求：1.判令黎志良承担物业管理费等费用共计60 582.5元；2.判令黎志良支付违约金200元；3.判令黎志良承担本案诉讼费。庭审中，凯莱公司明确其诉讼请求为：要求黎志良支付2013年11月至2015年12月（26个月）的物业费47 052.72元，2015年10月至2016年3月15日的供暖费6169.5元，2015年10月至2015年12月的车位管理费300元及电费313.65元，2015年11月的冷水费43.68元、污水费16.32元、燃气费357.96元，上述各项费用合计54 253.83元。案件审理过程中，凯莱公司申请撤回对2015年10月至2016年3月15日供暖费的主张。   黎志良在原审法院辩称：北京市顺义区名都园6962号房屋于2013年6月25日登记在黎志良名下，房屋面积为205.65平方米。凯莱公司主张的2013年12月29日之前的费用已过诉讼时效，且黎志良不认可自2015年1月1日起凯莱公司系名都园小区的物业服务企业。关于凯莱公司主张的供暖费、冷水费、污水费，应由第三方收取，凯莱公司无权起诉索要。黎志良在涉诉小区有一个车位，但因双方之间无关于车位费的约定，且收取车位费应经过行政审批，故凯莱公司无权收取车位费；另车位是小区公共区域的一部分，凯莱公司对公共部位收取物业费，再向黎志良收取车位费，属于重复收费，黎志良要求凯莱公司从其收取的费用中将黎志良之前交纳的车位费扣除。经有资质的评估机构评估，凯莱公司的服务不合格，请求法院在核算收费数额的基础上对凯莱公司应收费用的数额进行减免。   原审法院经审理查明：2005年12月30日，名都园第一届业主委员会（以下简称名都园业委会）正式成立。后名都园业委会（甲方）与凯莱公司（乙方）签订《北京名都园物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），甲方选聘乙方作为名都园小区的物业管理服务企业。《合同》第3.1条约定委托管理期限为一年，自2006年9月1日至2007年8月31日；第12.5条约定本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业委会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同的其他条款亦相应顺延。   名都园业委会对凯莱公司的委托管理事项在《合同》4.11条约定：乙方负责向业主/用户收取下列费用：物业管理服务费、能源耗用及相关费（包括水、电、燃气、暖等）、《业主公约》内所列明的其他费用、除上述收费外，其他所有收费标准需经业委会审核同意，审核时效为五天。关于凯莱公司提供物业管理服务内容包括第5.1.5条车辆停放管理，范围包括小区范围以内，业主庭院以外；内容和标准为：小区主要出入口全天有专人值守对来访者进行查询/登记，保证车辆行驶畅通，按照管理需要各现场设有明显标志，设定机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度为20km/h。《合同》5.3条约定由凯莱公司代收代缴各项能源费包括水费（自来水）、污水处理费、热水费、电费、天燃气费的价格，该价格将根据相关部门收费价格的变化做相应调整。另供暖费的价格标准为7.6元/平方米/月。第6.1条约定，经合同甲乙双方同意，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积，根据乙方（凯莱公司）的缴费通知，在不迟于每月月底交纳，其中别墅为8元/建筑平方米/月，公寓为8.8元/建筑平方米/月。第7.1条约定：乙方按照国家规定按照管理处实际财务状况，逐项分步退还管理费按金、暖气按金、水电按金、电话费按金，对没有按时付费的业主以上所列按金可用于抵扣所欠款项。第13.9条约定本合同一式四份，甲乙双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。《合同》签订后，凯莱公司依约为名都园小区提供物业管理服务。   名都园小区的开发建设单位北京名都房地产开发有限公司（以下简称名都房地产公司，委托人）与凯莱公司（受托人）签订授权委托书，名都房地产公司委托凯莱公司对其所拥有位于北京市顺义区后沙峪白辛庄名都园公寓地下车位提供管理服务，委托人不收取任何费用，也无须向受托人支付代理费；若受托人根据其对名都园公寓地下车位提供管理、服务的实际需要自行决定向车位使用人收取的车位管理费用与委托人无关。委托期限为与车位使用人赠与使用时间一致。此后，凯莱公司按每月100元的标准向公寓地下车位的使用人收取车位管理费。   黎志良购买名都园6962号房屋，该房屋于2013年6月25日登记于黎志良名下，房屋建筑面积为205.65㎡，房屋性质系公寓。黎志良于2013年7月20日办理入住。开发商另赠送黎志良一个地下车位的使用权。   凯莱公司提交名都园水/天燃气/电表记录表证明黎志良在欠费期间使用的能源数量，黎志良认可该记录表的真实性。对于电费、水费、煤气费，黎志良同意按照发改委规定的标准缴纳。   黎志良自2013年7月至2015年9月每月向凯莱公司交纳车位管理费100元。对凯莱公司主张的2015年10月至12月的车位管理费，黎志良以答辩意见不同意交纳。关于黎志良所述凯莱公司收取车位管理费构成重复收费的问题，凯莱公司解释《合同》约定的车辆停放管理是指地上车位的管理，就地下车位而言，凯莱公司提供管理服务的内容是立进出口的标盘、栏杆、监控、卫生及停车秩序的管理，与合同约定的车辆停放管理不是同一内容。   黎志良购买上述房屋后，共向凯莱公司交纳53 269.98元，其中2013年8月2日通过交通银行账户向凯莱公司账号为 ×××的账户付款8330元，系交纳的按金。凯莱公司不同意以按金抵扣黎志良应交纳的各项费用。根据凯莱公司提供的黎志良的交费费用明细表，黎志良自入住后已交纳物业费（截至2013年11月，其中2013年11月交物业费720.45元，尚欠1089.27元）、车位管理费（截至2015年9月）、电费（截至2015年9月）、冷水费（截至2015年9月）、污水费（截止2015年9月）、燃气费（截至2015年9月）合计12 275.03元。   黎志良认为根据《合同》第13.9条约定，因合同只有乙方的签字没有甲方的签字，所以并未生效。   名都园业委会单方委托评估公司北京安达智业物业服务评估监理有限公司对名都园小区的物业服务质量进行评估，评估基准日为2015年7月13日，评估报告的有效期自评估基准日起二年，评估结论为该项目物业服务质量未达到物业服务合同约定的服务标准。凯莱公司对该评估的质证意见为：1.黎志良提交的评估机构的营业执照、组织机构代码及备案证均为复印件，真实性无法核实，无法证明作出物业服务质量的评估的公司北京安达智业物业服务评估监理公司具有评估物业服务质量的资格；2.该评估系名都园业委会单方委托，并未通过招投标或者摇号的程序选定，所作出的评估结论缺乏客观性；3.根据民事诉讼法司法解释的规定，单位出具的证据，不仅要求盖有单位公章，而且要由单位负责人签字，但是黎志良提交的评估报告既无单位盖章更无负责人签字，不具有证据效力；4.评估的内容缺乏全面性，评估的物业服务质量应当包括名都园园区整体的物业服务质量，是对物业服务质量的整体评估，而不是对物业服务中的一部分内容进行评估，且黎志良提交的证据无法显示其评估范围、评估科目、评估程序、评估原则等方面的内容，缺乏客观性；5.作出评估的依据缺乏客观性，全凭业主对物业服务质量的主管感受，即满意与否，就做出对凯莱公司不利的物业服务质量评估报告，显然缺乏客观性。   2015年11月4日，北京市天房市政工程管理中心（以下简称天房市政中心，甲方）与凯莱公司（乙方）签订《供暖及收费协议》，约定甲方为乙方提供供暖服务，乙方向甲方按时足额缴纳供暖费用，经双方协商同意，2015-2016年度供暖费单价为每平方米30元。   关于诉讼时效，凯莱公司曾于2015年11月14日向法院提起过诉讼，要求黎志良向其支付物业费等各项费用。   原审法院认定上述事实有：庭审笔录、证明信、《北京名都园物业管理服务委托合同》、房屋所有权证等在案佐证。   原审法院判决认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。名都园业委会与凯莱公司签订的《北京名都园物业管理服务委托合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。因此，合同双方当事人在合同上签字或盖章均能发生合同生效的法律后果。委托合同的双方均已在合同上盖章，故该合同已生效。黎志良以业委会未在合同上签字为由主张合同不生效，法院不予采信。   关于委托合同的期限，根据合同第3.1条及12.5条的约定，合同期限届满后，只要业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，视为业委会续聘凯莱公司，合同的终止日期自动顺延。凯莱公司至2015年仍为涉诉小区提供物业服务，故黎志良应缴纳2015年的物业费。   为证明凯莱公司提供的物业服务不合格，黎志良提交业委会单方委托评估机构所作出的《物业服务质量评估报告摘要》作为证据，但该评估系业委会单方委托，且评估的内容不完整，法院难以据此认定凯莱公司提供的物业服务不合格。但从评估所述的内容来看，凯莱公司为小区提供物业服务时存在小区路面不够平整完好，绿地不够整洁、垃圾桶周边堆放杂物等情形，上述情况与法院现场核查的情况基本一致。凯莱公司收取较高标准的物业费，按照权利义务对等原则亦应提供较高标准的物业服务，实现质价统一，但从本案整体情况来看，凯莱公司提供的物业服务确有部分瑕疵，故法院对黎志良应缴纳的2015年的物业费予以酌减。   关于凯莱公司主张的地下车位管理费，因凯莱公司根据小区开发建设单位名都房地产公司的委托为小区公寓地下停车场提供管理服务，黎志良使用地下停车位即实际接受了凯莱公司提供的管理服务，且根据《合同》上约定的凯莱公司提供物业服务所包括的停车管理服务的内容显然不包括对地下停车位的维护和管理，因此凯莱公司收取地下停车位的管理费用并不构成重复收费。且黎志良自购买房屋后也一直向凯莱公司交纳地下停车场管理费用，对于凯莱公司要求黎志良支付2015年10月至12月停车管理费的诉讼请求法院予以支持。   对于各项能源费和供暖费，《合同》明确约定由凯莱公司向业主代收代缴，根据黎志良确认的能源使用量，凯莱公司关于水、电、燃气费及供暖费的各项主张法院予以支持。   关于黎志良要求从所交按金中抵扣其应交各项费用，法院认为名都园业委会与凯莱公司在物业管理服务委托合同中就各项按金的交纳、管理、退还和使用进行了相应的约定，在凯莱公司明确表示不同意从按金中抵扣应交费用的情况下，考虑到现凯莱公司、黎志良之间的物业服务关系是否已经解除尚未有人民法院生效判决确认的情况下，法院对黎志良的该项要求不予支持。   综合上述分析，法院确认黎志良应向凯莱公司交纳2013年11月至2015年12月物业费合计45 246.44元，2015年10月至12月车位管理费300元，2015年10月至12月电费313.65元，2015年11月冷水费43.68元，污水费16.32元，燃气费357.96元，上述合计46 278.05元。因黎志良自入住后合计已付44 939.98元，不足部分仍应给付给凯莱公司。关于凯莱公司主张的违约金，因《北京名都园物业管理服务委托合同》并无相应的约定，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、黎志良于本判决生效之日起七日内给付北京凯莱物业管理有限公司物业费（截至二〇一五年十二月）、车位管理费（截至二〇一五年十二月）、电费（截至二〇一五年十二月）、冷水费（截至二〇一五年十一月）、污水费（截至二〇一五年十一月）、燃气费（截至二〇一五年十一月）合计一万三千六百一十三元；二、驳回北京凯莱物业管理有限公司其他诉讼请求。   本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。   本院认为：凯莱公司上诉，主要认为原审法院对各项费用的计算错误，并且对黎志良交纳的费用进行了重复扣减。从凯莱公司的诉讼请求来看，其主张的费用仅为一部分费用，其将黎志良交纳的费用直接进行了抵扣；但从双方提供的证据来看，对于黎志良已经交纳的费用，双方没有明确属于哪部分费用，故凯莱公司主张抵扣的意见，原审法院未予采纳；原审法院根据凯莱公司主张的费用，扣减掉黎志良已经交纳的费用，处理并无不当。对于凯莱公司未主张的部分，其可另行解决，不属于本案的处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1003元，由北京凯莱物业管理有限公司负担（已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长  解学锋   审判员  杜丽霞   审判员  田璐   二○一七年三月十四日   法官助理  矫冰玉   书记员  温宇辰