上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初27398号原告：苏醒甦，女，1952年6月9日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：洪举，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏某。被告：林存棋，男，1971年5月2日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：陈丽珍，女，1972年8月20日出生，汉族，住上海市闵行区。原告苏醒甦与被告林存棋、被告陈丽珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏醒甦及其委托诉讼代理人洪举、苏鑫陆，被告林存棋、被告陈丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏醒甦向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年8月29日解除；2．要求被告双倍返还原告购房定金合计100,000元(人民币，下同)。事实和理由：原告于2016年8月15日在案外人上海某房屋服务有限公司居间下与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市闵行区绿梅二村XXX号XXX室房屋出售给原告，总房款人民币2,030,000元。同日双方又签订了《告知书》，约定原、被告双方于2016年8月20日前至中介处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》。然被告未按双方约定时间签署网络备案版《上海市房地产买卖合同》。后双方再次约定于8月22日签署合同，但因被告没有带好房产证原件及相关文件导致无法签约。被告答应于8月23日带好相关文件正式签约，然8月23日被告并未前往中介处履行签约义务，原告及中介方多次电话未果。8月29日双方再次协商签约，被告提出房屋价格需在2,030,000元的价格上增加30,000元。被告曾于2016年8月15日及8月23日均承诺带原件来，但8月29日仍未提供相关原件且拒绝签约。原告认为双方所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，被告理应按合同约定履行义务，但被告的违约行为已经严重危害了原告的合法权益，故为维护原告合法权益，提起诉讼。被告林存棋、被告陈丽珍共同辩称，2016年9月4日原告发函给两被告要求合同解除，9月9日被告回函同意解除，故双方之间的合同于2016年9月9日解除。原告在签订合同时知晓被告存在1,000,000元的抵押贷款且产证在他人处无法取回，中介的告知书第三条以及产调信息均清楚写明。然在2016年8月19日的录音中，原告没有说到过需要这些材料。双方因为被告入住问题，没有签订合同。如果一开始原告要求被告提供各类原件，被告就不会收取定金，也不会以合同约定的价格出售房屋。双方约定2016年11月13日之前注销涉案房屋上的抵押，然而8月24日原告要求被告当着原告的面马上还掉借款并注销抵押。因为被告于2016年8月21日在金山区另外购买了房屋并约定了付款，故被告做不到在2016年8月24日前还清抵押借款并注销抵押登记。这个情况被告也告诉过原告。协商中，原告同意补被告30,000元，故被告在2016年8月29日再次与原告见面。2016年8月29日在中介处，原告要被告提供各种原件，被告无法提供，原告当场反悔，系原告违约不肯签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，故被告不同意原告的第二项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两被告系上海市闵行区绿梅二村XXX号XXX室房屋的产权利人。该房屋上存在抵押权人王某的抵押登记，债权数额1,000,000元。2016年8月15日，原告苏醒甦(买受人、乙方)与被告陈丽珍、被告林存棋(出卖人、甲方)就上海市闵行区绿梅二村XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为2,030,000元。甲、乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，1、甲方应于2016年11月20日之前，办妥还贷及抵押登记注销手续，如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。付款方式：1、乙方于签约当日，支付甲方房款20,000元整；2、乙方于2016年8月16日之前，支付甲方房款30,000元；3、乙方于2016年9月5日之前，支付甲方房款1,050,000元；4、乙方于2016年11月13日之前，支付甲方房款300,000元；5、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付甲方房款610,000元；6、乙方于甲方办妥房屋户口迁出手续后2日内，支付甲方房款20,000元。2016年8月15日，原、被告签订了《告知书》，其中第2条第(2)项约定，根据上海市房地产登记簿显示，该房屋存在抵押信息，抵押权人为王某，为个人抵押，欠款金额为1,000,000元整，甲方应于乙方支付第四笔房款前5个工作日内与抵押权人商约还款日期，并将抵押权人王某确定的还款日期通知乙方，售房人、买受人双方应于确定的还款日期同时前往抵押权人处办理还款手续，买受人将还款款项直接转入抵押权人指定的售房人还款账户，若买受人还款款项不足归还甲方欠款的，售房人应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如售房人提前归还欠款，需要支付违约金或者利息，则该违约金或者利息由售房人自行承担。售房人应于办妥还款手续后当日办理抵押登记注销手续。第3条约定，该房屋存在个人抵押信息，且该房地产的产权证在抵押权人王雪冬处。(1)买受人于签约当日支付售房人20,000元整；(2)买受人于2016年8月6日之前支付售房人30,000元整；(3)买受人于2016年9月5日之前支付售房人1,050,000元整。上述三笔款项并非用于提前注销该房屋的个人抵押，本公司已全面告知买受人在个人抵押注销之前支付大笔房款且并非用于抵押注销的全部风险(包括审税、过户、办贷款等流程的无法进行)，买受人对此知晓并同意继续购买该房屋。第4条约定，售房人与买受人约定，于2016年8月20日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。2016年8月15日，原告苏醒甦向被告陈丽珍支付20,000元，被告陈丽珍出具收据确认收取了房款20,000元；2016年8月22日，原告苏醒甦向被告陈丽珍支付30,000元，被告陈丽珍出具收据确认收取了房款30,000元。2016年8月24日，原告苏醒甦出具关于房屋买卖协商的通知函，载明：关于购买莘凌路绿梅二村XXX号XXX室房产，购房人苏醒甦本着协商沟通、解决问题的初衷，向卖方陈丽珍、林存棋，向太平洋房产中介(莘谭路XXX号)即上海太平洋房屋服务有限公司发出此通知函：由于莘凌路绿梅二村XXX号XXX室房产产权存在民间个人抵押，买房草签房屋买卖合同时并没有被如实告知此关键事宜，所以买方对房款支付的流程和实际用途提出质疑。买方首付所支付的大量房款应实际用于房屋抵押状况的撤销，房款的安全性应得到保障，待房产抵押状况撤销之后，房屋恢复可交易状态，房产证能作为交易凭证，房屋买卖的安全性方可得到保障。购房人现提出以下要求：1、签订正式房屋买卖合同时，应有四方到场，购房人苏醒甦、卖方陈丽珍、林存棋，房产抵押权人王某，房产中介(上海太平洋房屋服务有限公司)。各方到场后，应提供房产交易相关文件(房产证原件，房产抵押合同原件，房产抵押合同公证书，房屋户口本，买卖双方和抵押权人的身份证原件)，确认无误，留存复印件，方可商讨买卖合同细则。2、购房人、卖方和房产抵押权人王某，应当面商讨确认房产抵押权撤销的具体方案、流程，和相应的购房付款和还款撤销抵押的方式，买房人苏醒甦提出以下两套方案：①买方首付房款1,100,000元(包括已付50,000元定金)时，其中700,000元应由第三方(律师事务所)保管至之后300,000元房款支付时，一并用于房产抵押权撤销的还款1,000,000元，同时取回房产证交给房产中介保管，同时办理抵押撤销手续，之后继续进行交易流程。②买方首付房款1,400,000元(包括已付50,000元定金)时，其中1,000,000元直接用于房产抵押权撤销，同时取回房产证交给房产中介保管，同时办理抵押撤销手续，之后继续进行交易流程。以上两条房产抵押权撤销方案实际操作时，买方付款给卖方和卖方还款给抵押权人，应在同一天内相互监督的情况下完成付款，保证上房产抵押权能够实际撤销。3、如果卖方不能接受以上两条要求和两条付款方案，买方希望和卖方协商解除房屋买卖草签合同，并立刻退回房款定金50,000元……。2016年8月27日，原告苏醒甦分别向案外人上海某房屋服务有限公司以及两被告寄送关于购绿梅二村XXX号XXX室房产的致函，载明：……双方约定8月22日某房屋服务有限公司(莘潭路XXX号莘潭店)签署网上上海市房地产买卖正式合同。8月22日双方及中介业务人员贺某在太平洋房屋中介公司莘潭路XXX号莘谭门店见面，因贵方未带好房产证原件及相关文件，致使无法履行签约。贵方签应8月23日带好文件来(莘潭路XXX号莘潭店)门店继续履约。然而8月23日贵方未来。经太平洋房屋中介公司和我方(买方苏醒甦)多次电话催见，但贵方(卖方林存棋、陈丽珍)至8月26日仍未出现，也不予回答。鉴于此，今向贵方(卖方林存棋、陈丽珍)书面致函要求如下：1、请于8月30日前或收到本函文2日内，贵方(卖方林存棋、陈丽珍)请到(莘谭路XXX号莘谭店)门店一起履行签订正式合同手续。2、请携带好卖方林存棋、陈丽珍的房产证原件、身份证原件、借款合同原件、户口本原件及相关文件……。两被告于2016年8月28日签收该函件。2016年8月30日，被告向原告发送关于房屋买卖的通知函，载明：关于购买莘凌路绿梅二村XXX号XXX室房产，买方苏醒甦，卖方林存棋、陈丽珍于2016年8月15日在某房屋服务有限公司(莘谭路店X号)莘谭店签定了上海市房地产买卖合同，该合同上已有明确的约定，卖方认为是合法有效的，希望买方按该合同约定执行。如果买方执意违约不履行义务，卖方将依据约定追究违约责任。2016年9月4日，原告向两被告发出告知函，载明：……1、我方正式解除双方于2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》及于此相关的所有相关协议/合同/文件。2、请贵方于2016年9月6日将已支付定金人民币50,000元返还我方，具体返还至我方银行账户：……。2016年9月9日，两被告向原告发出告知函，载明：……鉴于此，我方函告你方：1.我方同意你方于2016年9月4日的发函，双方正式解除2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》。2.我方按合同约定50,000元的定金没收，并保留追究房价款20%的权利……。”该函后以“客户拒收”为由退回至两被告处。另查明，2016年8月19日的谈话录音内容显示，因为被告方搬进了涉讼房屋居住，且被告方要求延后交房时间，引起双方争议，最终达成一致意见，由被告方将房屋另行出售，另行出售后收取他人定金后将原告的定金退还原告。2016年8月23日谈话录音显示，原告根据被告方要求提前付款以涤除抵押，但因被告要求原告另行支付提前还款违约金15,000元致双方未能协商一致。2016年8月29日谈话录音显示，因为被告始终未能提供产证的原件、抵押合同，双方未能协商网签合同时间。对于上述没有争议的事实与证据，由原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、告知书，原告提供的收据、谈话录音、关于房屋买卖协商的通知函、关于购绿梅二村XXX号XXX室房产的致函及邮寄凭证、告知函及邮寄凭证、上海市房地产登记簿，被告提供的谈话录音、微信记录、关于房屋买卖的通知函及微信记录、解除告知函等证据及当事人的陈述予以证实。至于被告提供的房地产居间受托方买卖合同及收据，与本案无关联，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，因买卖双方对于涉讼房屋上的个人抵押的还款发生争议，多次协商未能达成共识，原告于2016年9月4日向两被告寄送告知函明确提出解除双方之间的房屋买卖合同，被告方于同年9月9日发函表达了解除房屋买卖合同的意思表示，原、被告在庭审过程中亦一致同意房屋买卖合同于2016年9月9日解除，故本院确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月9日解除。本案所涉房屋买卖合同解除的主要原因在于涉讼房屋上存在1,000,000元的个人抵押登记不能妥善处理，双方均认为抵押登记未能妥善处理的责任在对方，应由对方承担赔偿责任。对此，本院认为，本案涉讼房屋上存在1,000,000元的个人抵押登记，该个人抵押数额巨大，约占房屋总价的50%。虽原、被告签署的告知书上记载了该1,000,000元的债务，并对该债务的清偿做出了安排，但该还款安排明显对原告不利，结合《上海市房地产买卖合同》的补充条款与告知书上的抵押内容的不一致，原告陈述告知书的签署是中介将很多材料混杂在一起让其签字，故其当场并未发现涉讼房屋上的抵押是个人借款的抵押，实际其于2016年8月22日拉取产调信息时才发现了该借款抵押登记的情况。原告的解释与原、被告双方后续的谈话录音内容相符，本院予以采信。在原告发现个人抵押登记并向被告提出异议后，被告方始终未能提供个人抵押合同亦未能明确欠款金额及具体的还款计划。在这种情况下，原告对交易的安全性产生犹疑实属合理，为降低风险，原告多次就提前归还抵押借款并涤除抵押登记以消除过户的障碍与被告进行磋商，然最终双方未能达成一致意见致合同解除，该责任并不能归咎于原告。被告虽未能提供继续履行合同的担保，但在整个合同履行中不存在过错，故无需就合同的解除承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张定金责任，但根据担保法的规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。就本案而言，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定签约当日支付房款20,000元，2016年8月16日支付房款30,000元，相应的收款收据上显示的该两笔款项系房款。故本案原告已支付的50,000元应当为房款，而非定金，本院予以调整，被告就该50,000元房款负返还义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告苏醒甦与被告林存棋、被告陈丽珍就上海市闵行区绿梅二村XXX号XXX室房屋于2016年8月15日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月9日解除；二、被告林存棋、被告陈丽珍于本判决生效之日起十日内向原告苏醒甦返还房款50,000元；三、驳回原告苏醒甦其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1,150元，由原告负担、被告各半负担，被告林存棋、被告陈丽珍负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告苏醒甦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一七年三月十日书记员  董琪华附：相关法律条文第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。