上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）沪02民终1413号 上诉人(原审被告)：上海众缘投资咨询有限公司，住所地上海市。 法定代表人：陈学富，执行董事。 委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：上海朗悦酒店物业管理有限公司，住所地上海市。 法定代表人：任伟民，董事长。 委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。 上诉人上海众缘投资咨询有限公司(以下简称“众缘公司”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初10112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年1月4日，案外人上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称“特诺达公司”，甲方)与众缘公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将位于上海市沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)建筑面积7,586.81平方米的系争营业场所出租给乙方，三楼屋顶花园免费给乙方作为酒店公寓活动及配套商业使用；租赁期限八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，甲方于2015年1月10日前交付，免租装潢期至2015年5月31日止；第1－2年的每年租金为人民币(以下币种均为人民币)2,492,268元，每年物业费为276,920元，乙方向上海朗悦酒店物业管理有限公司(以下简称“朗悦公司”)交付押金615,936元；乙方于2015年5月20日前支付第一期租金623,067元、物业费69,230元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期支付的，按实际未付租金天数计算，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；物业费汇入朗悦公司；本公司物业属朗悦公司管理，乙方同意按月支付水电费，于每月5日之前向朗悦公司交纳，并以到账日为准等。 2015年1月20日，上述双方当事人又签订《租赁合同》，主要约定，甲方将位于上海市沪太路XXX号1－2层商场(部分)建筑面积8,760平方米的系争营业场所出租给乙方，租赁期限八年，自2015年9月1日起至2023年1月31日，甲方于2015年2月1日前交付，免租装潢期至2015年8月31日止；第1－2年的每年租金为7,673,760元，每年物业费为639,480元，乙方向朗悦公司交付押金1,918,440元；乙方于2015年8月20日前支付第一期租金1,918,440元、物业费159,870元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；物业费汇入朗悦公司；本公司物业属朗悦公司管理，乙方同意按月支付水电费，于每月5日之前向朗悦公司交纳，并以到账日为准等。合同签订后，众缘公司除支付押金2,534,376元以外，未向朗悦公司支付物业费。 现朗悦公司涉讼，要求众缘公司支付2015年6月1日至2016年7月31日的物业管理费909,263.33元、违约金72,104.88元等。 原审法院审理中，朗悦公司向法院提某电费确认单，证明向众缘公司交付系争房屋的事实，并表示，按照合同约定，2015年9月1日到2016年7月31日1－2层物业费586,190元，2015年6月1日至2016年7月31日3－5层物业费323,073.33元，共计909,263.33元。众缘公司对电费确认单不予确认，并表示，2015年3月27日交付1－2层，2015年5月1日交付3－5层，交房逾期，物业费的起算日期应当顺延。 众缘公司则向法院提某以下证据：1、上海熙凯实业有限公司(以下简称“熙凯公司”)与朗悦公司签订的电梯保养合同及支付凭证，证明本案双方当事人之间没有物业服务合同关系，否则熙凯公司不会另外与朗悦公司签订电梯保养合同；2、熙凯公司与上海智杰保洁服务有限公司签订的星雨城时代广场公共区域清洁卫生服务外包合同、商场劳务派遣协议、工作联系单、招商银行转账汇款电子回单，证明实际上清洁服务、安保服务都是由案外人提某，并非由朗悦公司提某。朗悦公司表示，上述证据1即使是真实的，不代表其与众缘公司之间没有物业服务合同关系，电梯保养部分也可以在物业服务合同之外另行特别约定；证据2真实性无法核实，众缘公司或者是其次承租人因自身经营所需委托的保洁、安保服务，与朗悦公司提某的物业服务是两个概念，众缘公司对其经营区域另行聘请保洁、保安，朗悦公司对大楼、设备、通道、停车场等整个区域提某服务，两者并不矛盾。 原审法院审理后认为，特诺达公司与众缘公司签订的《租赁合同》中，明确约定系争物业属朗悦公司管理，并约定众缘公司向朗悦公司直接支付物业费、水电费以及物业费的标准，且朗悦公司实际对整个区域进行物业管理，双方之间已成立物业服务合同关系。众缘公司虽提某证据证明与朗悦公司另行存在电梯保养合同关系，与上海智杰保洁服务有限公司存在保洁、保安服务关系，但并不能排除朗悦公司对整个区域提某物业服务的事实。众缘公司关于双方之间没有物业服务合同关系的抗辩意见，不予采纳。朗悦公司已提某物业服务，众缘公司应按合同约定支付物业费，朗悦公司要求众缘公司支付物业费的请求，应予支持。众缘公司关于交房逾期应顺延物业费的起算日期的诉称，因其提出的实际交房日期均在免租期内，朗悦公司计算物业费的起算日，众缘公司已经在实际使用系争房屋，故应向朗悦公司支付物业费。合同约定逾期付款滞纳金的条款写明，按实际未付租金天数计算，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金。该条款明显是约定逾期支付租金的违约责任，不适用逾期支付物业费，而双方没有另行签订书面合同，朗悦公司据此主张违约金的请求，缺乏合同依据，不予支持。 原审法院据此作出判决：一、上海众缘投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内，向上海朗悦酒店物业管理有限公司支付截至2016年7月31日的物业费909,263.33元；二、上海朗悦酒店物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。 原审判决后，上诉人众缘公司不服，向本院提起上诉称：其未与被上诉人朗悦公司签署过物业服务合同，双方没有对物业服务的内容和标准进行约定。上诉人接收系争房屋后，转租给了熙凯公司，该公司自行委托了保洁公司、保安公司，进行了物业服务，没有接受被上诉人提某的保洁、保安等物业服务。且熙凯公司接受电梯维修保养服务时，还另行向被上诉人支付了相关费用。原审法院审理中，被上诉人未举证其提某了物业服务，其曾收取了有关停车费，故上诉人认为其未提某物业服务，上诉人无需支付物业管理费。据此，上诉人认为，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉请。 被上诉人朗悦公司辩称：其系对系争房屋所在的整个区域的物业进行了实际管理服务，收取的停车费与物业费无关联性。电梯保养费用也与本案的物业服务无关联，且涉及他人。由于被上诉人提某了物业服务管理，上诉人众缘公司应支付费用。据此，被上诉人认为原审判决正确，应予维持。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。由于被上诉人朗悦公司对包括双方争议物业所在的区域，提某物业管理服务。上诉人在其与案外人之间的租赁合同中，明确约定承租人应向被上诉人支付物业管理费用。而且，上诉人众缘公司现亦无足够证据证明，被上诉人朗悦公司对于双方争议的物业，不存在物业管理服务合同关系。故原审法院关于上诉人应按相关合同和约定支付物业费的主张，本院予以认同。至于上诉人另行主张的有关电梯保养，以及案外人自行委托的保洁、保安等服务，因无法排除被上诉人未履行物业管理服务的事实，原审法院不予采纳，并无不当。上诉人的上诉诉请，因缺乏足够的事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,893元，由上诉人上海众缘投资咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 法官助理薛凤来 审判长 吴 俊 审判员 徐 庆 审判员 张志煜 二〇一七年三月二十一日 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……