山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4219号 上诉人（原审被告）：马海建，男，1977年7月28日出生，汉族，淄博市中级人民法院工作人员，现住淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：宋扬，女，1977年5月2日出生，汉族，淄川区交通局工作人员，现住淄博市张店区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王志元，山东圣德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘芬，女，1987年12月24日出生，汉族，淄博绿通燃气公司工作人员，现住淄博市淄川区。 被上诉人（原审原告）：刘晴，男，1984年9月8日出生，汉族，淄川区政府工作人员，现住淄博市淄川区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋波，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 上诉人马海建、宋扬因与被上诉人刘晴、刘芬房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2019）鲁0302民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马海建、宋扬的共同委托诉讼代理人王志元，被上诉人刘芬及其与被上诉人刘晴的共同委托诉讼代理人宋波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马海建、宋扬上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回两被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定认定两上诉人与两被上诉人依据双方真实意愿签订的《房屋买卖协议》为无效合同，属于认定事实不清，适用法律错误。第一，涉案房产没有办理登记是交易双方在自愿平等协商的基础上达成的合意，并不违反法律的有关强制性的效力规定，应当按照双方真实意愿确定本案的法律关系，保证交易的稳定性和交易的诚信性。现实中，对未办理登记的房产进行交易的事例不胜枚举。第二，涉案房产不属于违章建筑。根据涉案楼房的竣工验收合格证明，本案争议的房产并没有被行政主管部门认定为违章建筑，因为违章建筑是无法获得验收合格证的。并且，就争议的房产，两上诉人是单独缴纳的房款和税金，两上诉人对房产拥有合法的处分权和收益权。第三，涉案房产和其楼下的房屋结构均系单门独户，均可单独使用且互不影响，两上诉人有权对两套房屋分开单独处分。第四，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定属于典型的管理性规范而非效力性规范，不能依据该条款作出效力有无的法律认定。第五，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同订立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。就涉案房产，当事人双方自愿依据真实意思表示订立了买卖协议，两上诉人已经交付了房产，两被上诉人已经支付了房款，合同已经实际履行，是否办理房产登记不影响合同的效力。第六，两上诉人和两被上诉人已经就房屋的面积、方位、附属物、房产产权登记现状、房产能否登记及邻里关系等涉及实体权利的各事项均作出了详尽且明确的约定，不存在合同法第五十二条关于合同无效的各种情形。第七，至起诉时，两被上诉人已经长期占有、使用、收益涉案交易房产，上诉人也基于所签订的合同，放弃了与其他潜在交易主体的市场交易机会。两被上诉人在合同实际履行很长一段时间后，诉求确认合同无效，违背公平公正的基本民事法律原则。综上所述，一审判决认定案件事实不清，适用法律错误，请求查清事实，依法改判。 刘芬、刘晴辩称，第一，在本案中，合同交易标的即涉诉房屋，是否具有合法性是法律对涉案合同效力评判的唯一标准。根据一审所查明的事实和证据可以明确证实，涉诉房屋系占用消防通道所形成的、没有任何规划手续的违章建筑物，并且也存在严重的权属纠纷。涉案合同的交易标的根本就不具有合法性。涉诉房屋也根本不具有作为居住房屋的基本属性。第二，涉诉房屋没有取得规划许可等任何合法手续，不是合法的建筑物。根据我国的法律，依法不允许交易，涉案合同显系无效合同。第三，涉诉房屋是占用消防通道所形成的构筑物，其严重违反了中华人民共和国消防法的相关规定。根据一审中被上诉人提交的所在小区物业公司的告知书，消防支队出具的责令限期改正通知书以及消防支队出具的说明，可以明确证明涉诉房屋系占用消防疏散通道所形成的构筑物。上诉人向被上诉人出售房屋的合同行为，违反了消防法的强制性规定，严重侵害了国家、集体和社会公共利益。涉诉合同依法属于无效合同。第四，根据最高人民法院印发的关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见的通知第16条“如果强制性规范规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生，即绝对损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效”。本案中上诉人向被上诉人出售占用消防通道所形成的没有取得规划手续的建筑的行为，严重违反了消防法、物权法、城乡规划法、城市房地产管理法等多项法律的明确规定，涉案合同依法属于合同法52条所规定之无效合同。第五，涉诉房屋存在严重的权属纠纷，根据本案二审期间，淄博市公安局淄川分局城南派出所（涉诉房屋辖区派出所）2019年12月11日出具的出警说明可以清楚证实涉诉房屋与他人存在严重的产权纠纷，上诉人将涉诉房产出售于被上诉人，给被上诉人的正常生活造成了严重困扰和重大经济损失。被上诉人直至今日根本就不曾正常使用过涉诉房产，被上诉人的合同目的根本不能实现。上诉人对此应当承担全部责任。综上，涉诉房屋系占用消防通道所形成的、没有任何规划手续的违章构筑物，并且存在严重的权属纠纷，涉诉房屋根本就不具有作为居住房屋的基本属性。因此涉诉房屋买卖协议书，违反了我国多项法律行政法规的强制规定，严重侵害国家集体和社会公共利益，依法属于无效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，请求二审法院依法予以维持。 刘芬、刘晴向一审法院起诉请求：1.判令两原告与两被告2018年5月25日签订的房屋买卖协议书无效；2.判令两被告返还两原告购房款390000元，并支付自2018年5月26日起，以购房款390000元为基数，按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日的利息；3.判令两被告赔偿两原告损失18958元；4.本案诉讼费用由两被告负担。 一审法院认定事实：2018年5月25日，两被告（甲方）与两原告（乙方）签订房屋买卖协议书一份，约定：甲方通过单位集资建房方式取得所有权的淄川颐泽花园小区丁香苑1号楼2单元12层1201户住宅房屋一套，建筑面积79平方米，含车位一个、储藏室一个，由于客观原因无法办理房产证、土地证、契证在内的房屋权属证书；乙方已经全面了解并知悉了该房产的证件情况及邻里关系现状，自愿以成交价390000元购买该房产，并认可一次性全额支付购房款项方式。合同签订同日，原告刘芬向被告宋扬转账支付390000元。原告将房屋交付给被告，被告宋扬将加盖淄川区交通运输局公章的收款收据五份交付给原告刘芬。2018年6月20日，淄博市公安消防支队淄川区大队向淄川颐泽花园小区物业淄博怡宁物业管理有限公司下发川公消限字〔2018〕第324号责令限期改正通知书，因颐泽花园丁香苑1号楼2单元1101号堵塞疏散通道，责令该公司于2018年6月27日前改正。就该通知，淄博市公安消防支队淄川区大队于2019年7月24日作出说明：“2018年6月20日，大队现场核查发现，颐泽花园丁香苑1号楼2单元楼顶消防疏散通道被堵塞。经调查，该住宅楼约在2013年度竣工，根据《高层民用建筑设计防火规范》（2001年版）（2015年5月1日废止）6.1.1.2每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，且从第十层起每层相邻单位设有连通阳台或凹廊的单元式住宅之规定，判定为堵塞安全疏散通道。检查后，于2018年6月20日下发《责令限期改正通知书》（川公消限字〔2018〕第324号）。” 另查明，涉案房产所在的颐泽花园丁香苑1号楼，建设单位为淄博颐泽房地产有限公司，该楼规划为商住楼，总层数为11层，3至11层住宅建筑面积均为143.28平方米。涉案房产位于该楼2单元东户11层楼上。该处房屋入户后，入户门正对的是一间阳光房、阳光房右边为三间房屋和一个卫生间。被告系向宋扬单位淄川区交通运输局分期交款购得该单元1101号房产与涉案房产，1101号房产在出售涉案房产前已另售于他人。 一审法院认为，本案原、被告双方争议的焦点为：原、被告双方于2018年5月25日签订的房屋买卖协议书的效力问题。涉案房屋不能办理产权。办理产权的前提是该房屋必须是经过行政规划许可建造的，从原告提交的规划许可证、商品房预售许可申请表、楼盘表、竣工规划验收合格证申请表照片、建设工程竣工规划核实合格证照片来看，涉案房屋并不计入规划许可的楼层。对于涉案房屋无法办理权属证书这一点，原、被告双方在房屋买卖协议书中均确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”第三十九条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，涉案房屋没有权属证书，不得转让，原、被告双方签订的合同违反了法律的强制性规定，应被确认为无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当将收取的390000元购房款返还给原告。至于原告请求的利息问题，双方均知道涉案房屋未办理房产证、土地证、契证在内的房屋权属证书的原因，仍然达成转让交易行为，应当认定双方均有过错，应当各自承担与其过错程度相应的民事责任。故一审法院从2018年5月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算相应利息。原告要求被告赔偿因装修支付的费用18958元，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第二款规定，判决：一、刘芬、刘晴与马海建、宋扬于2018年5月25日签订房屋买卖协议书无效；二、马海建、宋扬于判决生效之日起十日内返还刘芬、刘晴购房款390000元；三、马海建、宋扬于判决生效之日起十日内支付刘芬、刘晴自2018年5月26日起，以390000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算的利息损失；四、驳回刘芬、刘晴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7434元，由马海建、宋扬负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马海建、宋扬提交已生效的民事判决书复印件两份，证明一审判决适用房地产管理法第三十八条第六项认定涉案房屋买卖合同无效，违背事实、违背法律。刘芬、刘晴质证称，上诉人提交的民事判决书与本案无关，根据最高人民法院的相关司法解释，法院作出的判决书只对判决书所载明的案件具备效力，对其他案件不具有任何法律效力，我国并不是实行判例法的司法制度，况且本案中导致合同无效的事实，也并不是上诉人所主张的唯一理由。刘芬、刘晴提交淄博市公安局淄川分局城南派出所2019年12月11日出具的出警说明一份，证明其第五项答辩意见，证明涉诉房屋存在严重的权属纠纷，被上诉人至今未曾使用涉诉房产。马海建、宋扬对证据的真实性无异议，第一，该份证据虽然出具时间是2019年12月11日，但该出警证明所载明的出警情况实际发生于一审诉讼之前，因此上诉人认为该证据不属于民事诉讼法所规定的新证据，因在一审没有出示，不能作为二审认定案件事实依据；第二，淄博市公安局淄川分局城南派出所无权认定房屋权属是否存在纠纷，该证明不能客观证实涉案房屋属于权属有争议的房产，不能对抗上诉人在一审诉讼过程中所提交的相关房屋购置手续以及上诉人与被上诉人之间双方真实意思表达的买卖合同；第三，该份出警证明已明确双方即本案的被上诉人刘晴和案外人贾万明通过法律程序进行确权，在相关的民事法律确权程序无生效判决确认事实的情况下，该出警证明与本案无任何关联性。本院经审查，两上诉人提交的民事判决书系复印件，与本案当事人、案情不同，故对上述证据在本案中的证明效力不予采信。对被上诉人提交的出警证明的真实性予以确认，该证据证明刘晴与案外人因涉案房屋发生纠纷而报警，但不足以证明被上诉人关于案涉房屋存在权属争议，案涉房屋买卖协议书无效的主张。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为案涉双方签订的房屋买卖协议书的效力问题。被上诉人主张案涉房屋买卖协议书无效的的主要理由为案涉房屋买卖协议书违反《中华人 民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、第六十四条，《中华人民共和国消防法》第二十八条以及《中华人民共和国物权法》第二条、第五条的规定，从而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，主张案涉房屋买卖协议书无效。对此，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，被上诉人据以主张合同无效的法律规定中，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是对房地产不得转让情形的规定；《中华人民共和国城乡规划法》第四十条是对工程建设必须办理建设工程规划许可证的规定，第四十三条是对建设单位变更规划条件的规定，第六十四条是对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设由相应行政主管部门进行处理的规定；《中华人民共和国消防法》第二十八条是就民事主体对消防设施、器材以及疏散通道等不得为相关行为的禁止性规定，上述规定均系管理性强制性规定，被上诉人依据上述法律条款主张案涉房屋买卖合同无效于法无据。而《中华人民共和国物权法》第二条是对物权法调整范围的规定，第五条是对物权法定原则的规定，被上诉人以物权法的上述规定作为主张案涉房屋买卖协议书无效的理由亦不能成立。被上诉人还主张案涉房屋系占用消防疏散通道所形成的构筑物，系违章建筑，该房屋的交易损害社会公共利益，并以此依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“损害社会公共利益”的规定主张合同无效，但被上诉人并未提供证据证明其关于案涉房屋系占用消防疏散通道形成的构筑物的主张，消防部门的责令限期改正通知书记载的是颐泽花园丁香苑1号楼2单元1101堵塞疏散通道，并非案涉房屋，也并未认定案涉房屋系占用消防疏散通道的违章建筑，且违章建筑的认定是规划行政管理部门的职责,被上诉人并未提交规划行政管理部门已将案涉房屋认定为违章建筑的证据，故被上诉人以此主张合同无效亦无事实及法律依据。综上，案涉《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，被上诉人未提供证据证明该协议书存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，应为有效合同，一审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定认定案涉房屋买卖协议书无效适用法律错误，本院予以更正。 综上所述，上诉人马海建、宋扬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销淄博市淄川区人民法院（2019）鲁0302民初1470号民事判决； 二、驳回被上诉人刘芬、刘晴的诉讼请求。 一审案件受理费7434元，二审案件受理费7150元，均由被上诉人刘芬、刘晴负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  李灵福 审判员  王 娜 二〇二〇年二月二十日 书记员  徐 钊