山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终135号上诉人（原审被告）：张立庆，男，1974年3月11日出生，汉族，住山东省齐河县。被上诉人（原审原告）：滕振，男，1982年12月22日出生，汉族，住山东省齐河县。上诉人张立庆因与被上诉人滕振租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。张立庆上诉请求：1.撤销山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初3328号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由滕振承担。事实及理由:1.本案应当追加房屋出租人宋德金作为第三人参加诉讼，案涉房屋的转租及协议的解除都与其息息相关，与本案有直接的利害关系，其应当承担相应的责任。2.一审判决部分事实认定不清。张立庆最后一次离开案涉房屋是2019年7月28日，而当时滕振仍在使用中。滕振具体搬离房屋的时间或现在是否还在使用，张立庆均不清楚，一审法院也未查明。3.滕振享有继续租赁案涉房屋的权利，其不再租赁放弃权利是自愿行为，再向张立庆主张退还房租无法律依据。4.张立庆从未逼迫滕振搬离租赁房屋。张立庆宁可自己五百多万元的设备被野蛮拆除，也未答应第三人宋德金让张立庆拆除滕振设备的要求，更未对滕振有过停水停电的行为。租赁大院变压器的钥匙由滕振掌握，后期第三人宋德金更换了大门钥匙，除了张立庆无钥匙外，滕振与宋德金均有大门钥匙，出入方便、自由，只有张立庆出入受限，非常艰难。5.本案中张立庆无任何主观过错，且是最大的受害者，直接损失500多万元。张立庆停止履约源于宋德金的不法侵害，属于不能预见不能避免并不能克服的客观情况，不应当承担侵权责任。滕振应向真正的侵害人宋德金主张权利，包括继续租赁房屋或要求其依法承担相应的赔偿责任。滕振辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。滕振向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《厂房租赁合同》，张立庆退还滕振租金6万元；2.判令张立庆赔偿滕振经济损失242120元；3.诉讼费由张立庆承担。庭审中，滕振放弃了第二项诉讼请求。一审法院认定事实:2016年9月11日，张立庆（乙方）与宋德金（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，将齐河县华店乡宋庄村厂房及土地租赁给乙方使用，面积约33300平方米。另在该租赁合同第五条约定：“甲方将厂房土地出租给乙方使用，合同期内，在不拖欠甲方年度租金的情况下，乙方享有转租和分租的权利，但必须由乙方承担全部责任。……”2018年9月7日，张立庆（甲方）与滕振（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，将齐河县华店乡宋庄村山东北冰洋啤酒有限公司院内厂房租赁给乙方使用，面积约700平方米，该租赁标的系宋德金出租标的的一部分。另在该租赁合同第十二条中约定：“如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。”并约定年租金6万元，且2018年9月1日至2019年8月31日的一年租金已付清。2018年11月，国土部门下达整改通知，限期恢复涉案土地原用途，将现有生产设备等全部清理。滕振称其于2019年2月25日向市场监督管理局提出停产申请，并于当日停止了对该租赁房屋的使用。张立庆称2019年2月28日滕振因无证经营被市场监督管理局查封。2019年4月30日，张立庆与宋德金签订《搬迁协议》一份，约定张立庆积极配合整改搬迁，并约定：“因洪福源饮料厂滕振是由乙方（张立庆）引进，现还未搬迁，整改不到位，乙方必须积极协调，乙方若与滕振存在经济纠纷，乙方自行处理。”协议签订后，张立庆搬离所租赁的厂房，滕振所租厂房亦发生停水、停电。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因此，滕振转租行为是基于承租人张立庆与出租人宋德金的原租赁协议，滕振与张立庆签订的《厂房租赁合同》系张立庆取得转租权后行使的转租权利，且该转租行为是三方当事人张立庆、宋德金、滕振均知晓的，是当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，故该转租租赁合同有效，一审法院依法予以认定。依据上述规定，承租人张立庆与出租人宋德金的原租赁协议解除，滕振与承租人张立庆的转租租赁合同当然解除。本案中，因国土部门于2018年11月下达整改通知恢复涉案房屋所占土地原用途，张立庆与宋德金于2019年4月30日签订《搬迁协议》终止了原租赁合同。基于这一事实，滕振与张立庆签订的转租租赁合同亦无法履行，自然终止。因此，滕振主张解除双方签订的《厂房租赁合同》事实成立，一审法院确认双方租赁合同于2019年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，滕振实际租期为2018年9月1日至2019年4月30日共8个月，因租赁合同中租金的多少与租期的长短具有对等性，故实际应承担的租金为8/12年租金即4万元。在滕振实际承租8个月厂房的情况下，其主张张立庆退还一年租金没有事实基础与法律依据，一审法院确认滕振应支付2018年9月1日至2019年4月30日8个月租金4万元，张立庆应退还滕振4个月租金即2万元。庭审中，滕振对赔偿损失的诉讼请求变更为另行主张，是其对诉讼权利的自行处分，一审法院予以支持，故在本案中不再对损失赔偿进行审理，滕振可就此项主张另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十二条规定，判决：一、张立庆于本判决生效后七日内一次性退还滕振租金2万元；二、驳回滕振的其他诉讼请求。案件受理费2916元（已减半收取），由滕振负担1944元，张立庆负担972元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张立庆提交录音录像一份，证明滕振在厂房搬走的时间，6月24日滕振的东西还在厂房内。滕振对张立庆提交的录音录像不予认可，主张厂房内搭建的隔断及仓储房都已协商卖给宋德金了，因还未做评估，所以屋内存放的还有物品。2019年孩子因上学在厂房居住过，但现在已经不在厂房居住，仅存放一些生活物品。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，2018年9月7日《厂房租赁合同》的签订双方为张立庆与滕振，并没有宋德金，根据合同相对性原理，张立庆与滕振因履行该合同产生的纠纷与宋德金无关，本案无需追加宋德金为第三人参加诉讼。其次，因《厂房租赁合同》中约定“如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除”，案涉租赁标的因违反使用用途被行政主管部门勒令整改，合同目的已无法实现，且张立庆也与宋德金签订了搬迁协议，同意不再租赁，故滕振与张立庆签订的《厂房租赁合同》亦无法履行，依约依法都应解除。一审法院对此认定正确，本院予以支持。张立庆主张滕振并未搬离租赁房屋，仍在租赁使用，但并无充分证据证明，本院不予支持。最后，因案涉合同已经解除，且没有归责于双方当事人的事由，一审法院根据滕振支付的租赁费与实际租赁期限，酌情判令张立庆退还2万元租金符合民法的诚信原则，合情合理，本院予以支持。至于张立庆主张的其是受害者、直接损失500多万元等，其既没有提供相关证据，也与本案无关联性，本院不予支持。综上所述，张立庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张立庆负担。本判决为终审判决。审判长 郑   卫   华审判员 高红梅审判员**二〇二〇年二月十二日书记员 陈   世   悦