四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终71号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王宇，女，1988年1月31日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张明,四川长源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜宾市运输总公司市中心分公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南城城巷路23号。 负责人：黄玉林，经理。 委托诉讼代理人：董虹飞，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许剑，宜宾市翠屏区大众法律服务所法律工作者。 上诉人王宇因与宜宾市运输总公司市中心分公司（以下简称宜宾市运输总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初字919号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王宇上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初919号民事判决；2.判令宜宾市运输总公司承担单方面违约解除承包协议的赔偿责任，支付上诉人对厂房、办公室用房，生活及办公设施建设的投资费用300000元，场坝路面水泥硬化投资费用损失100000元，厂房及生活设施维修及翻修费用损失200000元，机器设备搬迁、安装、调试的费用损失；3.由宜宾市运输总公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.2013年11月1日《承包协议书》、2018年5月16日《协议书》及宜宾市运输总公司出具的《告知书》、《通知》均证明王宇与印刷厂之间为内部承包关系，一审认定为租赁合同纠纷错误；2.宜宾市运输总公司一年国有土地使用税约每平方米2元，1000平米为19000元，在王宇承包印刷厂后已按承包协议正常缴付的情况下，以调整租金的名义将国有土地使用税提高至30元每平米，严重违反了土地使用税是国家法定的原则；3.2017年7月13日印刷厂的年检工商营业执照上显示，印刷厂的负责人为王宇，该印刷厂的承包经营期限是长期，被上诉人应为明知。2013年11月1日签订的《承包协议》及2018年5月16日签订的《协议书》均充分证明，在长期经营过程中，只有在国家建设需征用拆除房屋时，承包协议才终止，或者是王宇不履行支付承包金及还款义务时才无条件搬离；4.王宇对其父亲王建平在2013年11月去世前承包期间所负127000元的承包债务费，并无法定的偿还义务，王宇也是为了替父亲清偿所欠承包费才与宜宾市运输总公司建立继续承包关系的。2018年5月16日王宇与宜宾市运输总公司签订的《协议书》第二条约定“从2018年6月5日起，王宇每月还款3500元，计划于8年内（2026年）完清”该条约确认了两层含义：第一、2013年11月总承包协议应继续履行，第二，基于履行的目的是王宇为了承包还债，若宜宾市运输总公司单方终止承包，王宇对王建平承包期间所欠债务，同样也不应承担清楚义务。 被上诉人宜宾市运输总公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 宜宾市运输总公司起诉请求：1.请求判令解除双方的承包租赁关系；并将位于宜宾市叙州区的厂房（办公用房）及场坝腾空后交还宜宾市运输总公司；2.判令王宇立即清偿所欠的承包租赁费，土地使用税等共计304616元（截止到2018年5月），另增加2019年1月计算至2019年7月30日期间所产生的实际租赁费及土地税金，租赁费按30元／平方米计算，土地使用费不变；3.诉讼费用由王宇承担。 王宇反诉请求：1.宜宾市运输总公司承担单方面违约解除承包协议的赔偿责任，其中办公用房、生活及设施建设投资费用300000元，场坝路面水泥硬化投资费用损失100000元，厂房及生活设施维修及翻修的费用200000元，机具设备搬迁、安装、调试的费用损失510000元；2.宜宾市运输总公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。 一审法院审理查明，2001年6月1日起，王宇父亲王建平与宜宾市运输总公司签订承包经营协议书，约定王建平承包经营宜宾市运输总公司印刷厂。2013年王建平因病去世后，王宇开始接管宜宾市运输总公司印刷厂。2013年11月，宜宾市运输总公司印刷厂（甲方）与王宇（乙方）签订《承包协议书》，约定：“承包期为三年，即从2013年11月1日至2016年10月31日；之前承包人王建平在2001年6月至2007年5月工拖欠甲方承包金127000元由王宇负责完清……，乙方所承包的房屋土地面积为956.71平方米，每年按实代国家向乙方收取土地使用税19134.20元。因乙方承包金低于市场价格，所以承包期间房屋维修一律由乙方负责，乙方如因生产需要改变房屋结构，须征得甲方同意方可实施。承包期满如需续约，双方另行协商，如终止合同或不续约，乙方必须将房屋完好地交还甲方。”2016年10月31日到期后，双方未再签订新的承包租赁协议。2018年1月12日，宜宾市运输总公司向王宇送达《告知书》，通知王宇于2018年1月31日前完清所欠费用，完清费用后再行协商续签协议事宜，如到期未完清所欠费用请自行搬离，将于2018年2月收回印刷厂房屋。2018年5月16日，宜宾市运输总公司（甲方）与王宇（乙方）双方签订《协议书》，载明：“乙方于2013年1月1日承租甲方位于宜宾市翠屏区作为其厂房和办公房使用（面积：956.71平方米），该协议期为三年，于2016年1月1日已经到期，到期后，双方未签订新的协议。原协议履行期间约定：乙方向甲方缴纳费用为：1.从2013年1月1日起向甲方交纳每月承包金1500元（于当月10日前完清）；2.每年土地使用税19134.20元（我司代扣代缴）；3.乙方父亲王建平生前拖欠甲方承包金127000元。5年来乙方应该向甲方缴纳的相关费用总额为320171元（该费用未算2018年土地使用税），而乙方至今仅向甲方支付了9000元，总共拖欠甲方311171元。由于乙方长期拖欠甲方相关费用故至今未续约。甲方同意乙方从2018年6月起按照以下计划还款：1.乙方于每月5日前完清当月费用1500元（该费用暂定3个月，3个月之后双方重新协商相关协议条款，协议达成双方签订新的协议；如未达成新协议，除本协议第2条还款规定条款继续执行外其他约定一律自行终止，同时乙方自行搬离长江大道69号的厂房和办公用房，甲方不承担任何费用）；每年土地使用税19134.20元于当年12月20日之前完清，以上费用保证不拖欠；2.乙方欠款311171元从2018年6月5日起，每月还款3500元，计划于8年内（2026）完清；3.如未按时归还，乙方同意每天按逾期金额千分之一支付违约金；4.在此还款期间，乙方再次出现无法按时缴纳当月费用以及未按照约定偿还欠款及利息的相关情况，甲方可要求乙方立即搬离并可要求乙方提前清偿所欠费用及相关利息；5.乙方本人承诺：若不按上述第1和第2条协议期限按时交纳相关费用以及欠款，愿意无条件搬离甲方位于长江大道69号的厂房和办公用房，同时愿承担一切法律责任和赔偿甲方的所有经济损失。” 2018年10月23日、2018年11月2日，宜宾市运输总公司分别书面通知王宇，要求其于2018年10月30日前签订完善租赁协议，如不再租赁，请于2018年11月15日前完清水电以及欠租等费用后腾空房屋退还宜宾市运输总公司。到期后，因双方对房屋租赁费未达成一致意见致未签订新的协议。 从2018年5月23日起至2019年8月29日期间，王宇交付了从2018年6月至2019年8月期间共计15个月，每月租赁费1500元，共计22500元；王宇偿还了从2018年6月至2019年8月期间共计15个月，每月3500元，共计52500元。 一审法院审理认为，宜宾市运输总公司与王宇签订的《承包协议书》、《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，其合同合法有效。合同签订后，王宇将宜宾市运输总公司的房屋占有使用，理应按合同约定支付租赁费。2016年10月31日租赁期满后，双方未再签订新的租赁协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，双方之间应仍然按照《承包协议书》的约定执行，但租赁期限为不定期。2018年5月16日，双方再次签订《协议书》，对之前的租赁费用进行结算后确定欠宜宾市运输总公司费用311171元（未包括2018年土地使用税）并拟定还款计划，同时约定了解除双方之间合同的条件。至今为止，双方未签订新的协议，根据《协议书》的约定，解除合同条件已达成，故对宜宾市运输总公司要求解除与王宇签订的租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。因《协议书》同时约定，解除合同后，王宇自行搬离案涉厂房且宜宾市运输总公司不承担任何费用，故对宜宾市运输总公司要求王宇将位于宜宾市叙州区的厂房（办公用房）及场坝腾空后交还的诉讼请求，法院依法予以支持，对王宇要求宜宾市运输总公司承担单方面违约解除承包协议的赔偿责任，其中办公用房、生活及设施建设投资费用300000元，场坝路面水泥硬化投资费用损失100000元，厂房及生活设施维修及翻修的费用200000元，机具设备搬迁、安装、调试的费用损失510000元的诉讼请求，法院依法不予支持。 对宜宾市运输总公司主张的费用，2018年5月16日，经双方结算，王宇欠宜宾市运输总公司311171元，双方约定“如未达成新协议，除本协议第2条还款规定条款继续执行外其他约定一律自行终止，同时乙方自行搬离长江大道69号的厂房和办公用房，甲方不承担任何费用；每年土地使用税19134.20元于当年12月20日之前完清，以上费用保证不拖欠。2、乙方欠款311171元从2018年6月5日起，每月还款3500元，计划于8年内（2026）完清”，经查，从约定至今，双方未签订新的协议，但王宇一直按照第2条的约定按时足额履行还款3500元，对于该条还款的约定，王宇并未违约，故双方约定的债务并未到期，所以，宜宾市运输总公司此时主张王宇支付该笔欠款，于法无据，法院不予支持。 另2018年土地使用税，宜宾市运输总公司主张15945元，法院依法予以认可，王宇应及时支付宜宾市运输总公司；2019年1月至7月的土地使用税为11161.62元（19134.20元/年÷12月7月），因双方约定于当年12月20日前完清，现在履行时间未到，宜宾市运输总公司此时主张该笔费用，于法无据，法院依法不予支持。 对宜宾市运输总公司主张的2019年1月至7月租赁费按30元／平方米计算，因双方并未达成新的协议，故对此诉请，法院不予认可，确认为1500元／月，共计10500元。王宇已经按1500元／月的标准支付到了2019年8月，多支付了1500元，依法予以抵扣王宇应支付的2018年土地税15945元，还欠14445元。综上，对宜宾市运输总公司合理的诉讼请求，法院依法予以支持；对王宇的反诉请求，于法无据，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、解除宜宾市运输总公司市中心分公司与王宇2013年11月1日签订的《承包协议书》；二、王宇在本判决发生法律效力后三十日内将租赁的位于宜宾市翠屏区厂房及办公用房（面积：956.71平方米）腾退交付宜宾市运输总公司市中心分公司；三、王宇在本判决发生法律效力后三十日内支付宜宾市运输总公司市中心分公司2018年土地使用税14445元；四、驳回宜宾市运输总公司市中心分公司的其他诉讼请求；五、驳回王宇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2935元，反诉案件受理费4900元，合计7835元，由宜宾市运输总公司市中心分公司负担2788元，由王宇负担5047元。 二审审理中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.本案是承包租赁合同还是房屋租赁合同纠纷；2.被上诉方能否单方解除协议，是否需要对上诉人进行相应的损失赔偿。 针对争议焦点一，本案是承包租赁合同还是房屋租赁合同的问题。2018年5月16日，王宇与宜宾市运输总公司签订的《协议书》中明确约定：“王宇于2013年1月1日承租甲方位于宜宾市翠屏区作为其厂房和办公用房适用（面积：956.71平方米），该协议期为三年”，该协议系双方真实意思表示，双方应根据合同履行各自义务。根据该协议约定，宜宾市运输总公司的合同义务是提供房屋供王宇使用，王宇的合同义务是向宜宾市运输总公司支付相应费用。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”规定，一审法院认定本案系房屋租赁合同关系并无不当。 针对争议焦点二，宜宾市运输总公司能否单方解除协议，是否需要对王宇进行相应的损失赔偿。2018年5月16日，宜宾市运输总公司与王宇签订的《协议书》对之前的租赁费用进行了结算，并拟定了还款计划，同时约定“3个月之后双方重新协商相关协议条款…如未达成新协议，除本协议第2条还款规定条款继续执行外其他约定一律自行终止，同时王宇自行搬离长江大道69号的厂房和办公用房，宜宾市运输总公司不承担任何费用。”依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，因宜宾市运输总公司与王宇在3个月之后并未达成新的协议，宜宾市运输总公司有权按照双方签订的《协议书》约定，要求王宇搬离房屋。上诉人王宇要求被上诉人宜宾市运输总公司支付损失赔偿款，该请求不符合双方合同约定，对其上诉理由，本院不予支持。 综上所述，王宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9144元，由上诉人王宇承担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 聂华竟 二〇二〇年二月十一日 书记员 牟岑雪