湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初8856号原告：上海锦日物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区黄兴中路88号平和堂商贸大厦6楼。法定代表人：殷宝林。委托诉讼代理人：关雅芬，女，1983年6月10日出生，汉族，系该公司员工。被告：姚协军，男，1969年7月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：余勇华，男，1976年6月9日出生，汉族，住江西省星子县。原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“上海锦日物业长沙分公司”）与被告姚协军、第三人余勇华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后作出一审判决，上海锦日物业长沙分公司不服向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年6月10日裁定撤销一审判决发回本院重审。本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告上海锦日物业长沙分公司的委托诉讼代理人、被告姚协军到庭参加了诉讼，第三人余勇华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告上海锦日物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：请求判决：1、被告姚协军向上海锦日物业长沙分公司支付拖欠的自2016年8月1日至2017年5月31日物业管理费本金27890.4元，违约金11546.63元，合计为39437.03元；2、姚协军向上海锦日物业长沙分公司支付拖欠自2016年8月26日至2017年1月25日由原告代缴的水电、空调费本金54453.6元，违约金25141.43元，合计为79595.03元；3、本案诉讼费用全部由姚协军承担。事实和理由：2016年7月18日，姚协军与第三人余勇华签订了《场地租赁合同》，承租余勇华名下位于长沙市岳麓区铺面用于经营“绿地一号餐厅”。双方约定，姚协军须在每季度末月25日前缴纳下季度的租金及物业管理费，合同期限为6年。从起租日起，姚协军就不曾向上海锦日物业长沙分公司缴纳过物业管理费及原告为被告代缴的水电、空调费。2017年1月份，姚协军经营不善导致“绿地一号餐厅”关闭停业，上海锦日物业长沙分公司多次催促被告缴纳拖欠的物业管理费、水电费、空调费合计82344元，但姚协军仍拒不缴纳，姚协军的行为严重侵害了原告的合法权益。被告姚协军辩称：一、原告上海锦日物业长沙分公司故意隐瞒部分事实。姚协军并没有拒付物业费及水电空调费的主观恶意，也曾主动与上海锦日物业长沙分公司协商并要求核算数额，但上海锦日物业长沙分公司均予拒绝，导致姚协军缺乏支付依据，无从支付。二、上海锦日物业长沙分公司诉求支付物业费违约金和水电、空调费违约金没有事实、法律依据。姚协军没有拒付相关费用的主观恶意，上海锦日物业长沙分公司存在重大过错，同时对于水电、空调费的违约金，双方亦无任何约定。姚协军与第三人余勇华签订的《场地租赁合同》中明确约定须在每季度末月25日前缴纳下季度的租金及物业费，故姚协军不应承担按月支付物业费的违约金。三、水电、空调等费用计算方式及数额不实。上海锦日物业长沙分公司仅提供部分水电费发票，而未提供其他月份的发票进行核算，有意隐瞒水电费核算依据，应承担举证不利的后果。姚协军于2017年1月份就已将经营的“绿地一号餐厅”关闭，2月份水电公摊费用不应支付，滞纳金更无任何依据。专用电梯费、油烟风机费等，上海锦日物业长沙分公司没有提供任何证据证明，无法核算，应承担举证不利的后果。四、姚协军不应承担被锁门期间物业费。五、姚协军租赁的房屋本身就应当配好电梯正常运行，姚协军不应当承担专业电梯的电费。六、姚协军与余勇华签订协议时，承诺由姚协军负责与物业公司结算物业费，但姚协军并没有认可协议上的数据，余勇华写的数据是物业公司提供的，没有进行核实。姚协军只认可与物业公司的纠纷由姚协军处理，并不代表认可物业费金额。第三人余勇华书面述称：2016年7月18日，余勇华与被告姚协军签订了《场地租赁合同》，由姚协军承租余勇华位于长沙市岳麓区的房屋，并约定由姚协军在每季度末月25日前向上海锦日物业长沙分公司缴纳下季度的物业管理费。之后，由于姚协军经营不善，无力继续租赁该房屋，余勇华与姚协军于2017年5月31日签订了《和解协议》，约定姚协军负责向上海锦日物业长沙分公司缴纳该房屋的物业管理费27890.4元（暂算至2017年5月30日）、水电空调费54851元（暂算至2017年2月底）。原告上海锦日物业长沙分公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《长沙绿地中央广场前期物业管理服务合同》，证明上海锦日物业长沙分公司与余勇华之间存在合法有效的物业管理服务合同法律关系。证据二、《场地租赁合同》，证明余勇华与姚协军明确约定由姚协军向原告缴纳物业管理费用。证据三、《和解协议》、贾晓波与姚协军的微信聊天截屏、绿地一号应付费用明细表、违约金明细表、物业服务费及水费、电费、空调费计费方法，证明姚协军拖欠上海锦日物业长沙分公司物业服务费、水费、电费、空调费合计82741.4元及违约金27850.85元。证据四、《长沙市城市供用水合同》，证明供水公司已委托上海锦日物业长沙分公司向姚协军收取水费，逾期交纳水费须按逾付金额每日支付千分之三的违约金。证据五、《供用电合同》，证明供电公司已委托上海锦日物业长沙分公司向被告收取电费；逾期交纳电费按欠交额的千分之二、跨年度欠费部分每日按欠交额的千分之三交纳违约金。证据六、上海锦日物业长沙分公司代缴水费、电费、空调费的发票（9张），证明上海锦日物业长沙分公司已为姚协军代缴水费、电费、空调费共计54453.60元。证据七、《业主手册》，证明上海锦日物业长沙分公司的收费标准合法有据，要求姚协军缴纳物业管理费及代缴的水电空调等费用合法有据。证据八、绿地一号应付水电费用、物业费、违约金明细表及公共能耗分摊核算方法，证明姚协军一直拖欠上海锦日物业长沙分公司物业管理费及代缴的水费、电费、空调费等相关费用合计83312.4元，拖欠违约金33129.86元。证据九、商业裙楼各分户水电分摊明细、中央空调计费单、绿地一号餐厅水电抄表及结算明细，证明上海锦日物业长沙分公司主张的水、电、空调等费用数额属实，核算有据。证据十、民事判决书，证明上海锦日物业长沙分公司锁门行为的侵权法律关系已另案处理，本案中不应重复处理。证据十一、余勇华的民事答辩状，证明姚协军对公摊水费、电费的十二级计算方式没有提出任何异议。证据十二、原一审庭审笔录，证明专用电梯是按照姚协军要求运行，姚协军从未缴纳过物业管理费及水电空调费等费用。证据十三、长沙永合利餐饮管理有限公司和衡阳红牛装饰有限公司物业管理费及公摊水费、电费的发票，证明：1、姚协军公摊水费、电费是一个客观存在的事实；2、公摊水费、电费的收费标准及计算方式均是统一的，上海锦日物业长沙分公司不存在对被上诉人多收费、乱收费的情况。证据十四、公摊水费、电费的计算方式，证明上海锦日物业长沙分公司关于公摊水费、电费的收费标准及计算方式都是符合国家标准的。被告姚协军就原告上海锦日物业长沙分公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但是姚协军与余勇华在合同中约定每季度末在25号之前交付物业费，故姚协军不应承担违约金。关于证据三，对和解协议的真实性、证明目的无异议，但姚协军对拖欠的物业管理费、水电空调费用金额不认可；对聊天截屏的真实性无异议，对其证明目的有异议，姚协军对拖欠的物业管理费、水电空调费用金额不认可；对绿地一号应付费用明细表的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系上海锦日物业长沙分公司单方做出，姚协军并没有签字认可，且没有辅助证据证明，存在很大的弄虚作假的空间；滞纳金的计算缺乏事实和法律依据；上海锦日物业长沙分公司擅自将姚协军承租房屋上锁关闭的物业费，即2017年2月21日至2017年5月31日共计100天的物业费，姚协军不应支付。对证据四、证据五的真实性无异议，对其关联性有异议，达不到原告的证明目的。对证据六的真实性无异议，但达不到上海锦日物业长沙分公司的证明目的，该证据并不能证明上海锦日物业长沙分公司缴纳的水电费为姚协军应该缴纳的，需要上海锦日物业长沙分公司就该笔水电费到底是为谁缴纳的进行说明；该证据中并没有空调费的缴纳数据，上海锦日物业长沙分公司计算空调费的计算依据不清楚；上海锦日物业长沙分公司仅仅提供部分水电费发票，并未提供其他月份的发票，有意隐瞒水电费的核算依据。对证据七的真实性无异议，对其证明目的有异议，姚协军没有与上海锦日物业长沙分公司签订业主手册，上海锦日物业长沙分公司也从未向姚协军出具过业主手册，姚协军与余勇华约定的是按季度缴费，并非按月缴费。对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，上海锦日物业长沙分公司没有提供相关票据进行核算。对证据九的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据均为上海锦日物业长沙分公司单方提供，没有提供票据予以核对，姚协军不予认可。对证据十的真实性无异议，对其证明目的有异议，姚协军认为不属于重复处理。对证据十一余勇华的答辩意见有异议，上海锦日物业长沙分公司认为姚协军没有交纳物业费，就将门锁了，所以姚协军没有再向余勇华交租金。房屋是余勇华的，姚协军没有再继续租房屋是因为上海锦日物业长沙分公司锁门，并不是姚协军经营不善。余勇华写的物业费的金额系上海锦日物业长沙分公司提供，没有进行核对，姚协军不予认可。对证据十二无异议。对证据十三的真实性无异议，对其证明目的有异议。该证据不能证明针对姚协军的公摊水电费标准及计算方式。对证据十四的计算方法不认可。被告姚协军为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、公证书两份，证明姚协军曾主动与上海锦日物业长沙分公司协商解决物业费，上海锦日物业长沙分公司未经姚协军允许也未通知姚协军的情况下，就对租赁物上锁。证据二、缴费通知单、物业管理费用催缴通知单、绿地一号应付费用明细，证明上海锦日物业长沙分公司提供的物业管理费用及水电空调费用数额计算存在巨大差异和随意性。原告上海锦日物业长沙分公司就被告姚协军提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，达不到姚协军的证明目的。关于证据二，对缴费通知单的真实性、合法性有异议，没有加盖上海锦日物业长沙分公司公章；对绿地一号应付费用明细的真实性无异议，其中的物业管理费是因为计算期间不同，所以数额不同；绿地一号应付费用明细中看不出有差异，都是八万余元，只是加了违约金；对于物业管理费用催缴通知单的真实性无异议，是上海锦日物业长沙分公司出具的，数额也无差异，只计算到了2月份，之后还有几个月没有计算。第三人余勇华未到庭质证，亦未提交证据。综合当事人的举证、质证意见，并经审查，本院就当事人提交的证据作如下认证：（一）关于上海锦日物业长沙分公司提交的证据：1、证据一、二、三、七、十、十二，真实合法，与本案相关联，予以采信。2、证据四、五、六、十三，与本案直接关联性不足，不予采信。3、证据八、九与本案其他证据能够相互印证，且与本案相关联，予以采信。4、证据十一、十四均系当事人陈述意见，本院将结合佐证证据在审理查明中予以综合认定。（二）关于姚协军提交的证据：1、证据一，本院予以采信。2、证据二中的《缴费通知单》没有加盖出具单位公章，真实性无法确认，故不予采信。3、证据二中的《物业管理费用催缴通知单》、《绿地一号应付费用明细》，上海锦日物业长沙分公司对其真实性不持异议，且与本案相关联，本院予以采信。综合当事人陈述及经庭审质证认证的证据，本院确认如下事实：原告上海锦日物业长沙分公司系上海锦日物业管理有限公司在长沙设立的分公司，并对外履行上海锦日物业管理有限公司所签订的物业服务合同。2013年3月1日，上海锦日物业管理有限公司（乙方）与绿地地产集团长沙置业有限公司（甲方）签订《长沙绿地中央广场前期物业管理服务合同》（以下简称《物业合同》）一份，约定甲方委托乙方对绿地中央广场写字楼及商业区进行物业管理服务。《物业合同》第七十八条中约定：商业区物业管理服务费（按建筑面积计算）为3月/㎡/月；套内能耗由业主或租赁户承担；物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月的10日前，逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补齐并从逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，按其约定交纳，但业主应将此约定送上海锦日物业备案并负连带缴纳责任。2016年7月18日，被告姚协军（乙方）与第三人余勇华（甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定姚协军承租余勇华名下位于长沙市岳麓区铺用于经营“绿地一号餐厅”。《场地租赁合同》第二章第1条约定：甲方移交场地之日为2016年8月1日，甲方同意给予乙方一个月的免租装修期，免租装修期内不计租金，但乙方需支付实际发生的物业管理费、能源费、清洁费等其他费用，并履行合同中相关的义务。《场地租赁合同》中关于租金支付方式中约定：按照本合同的租金计费标准，采取先交后租的方式按每季度支付租金，乙方须在每季度末月25日前缴纳下季度的租金及物业管理费，由甲方或者甲方委托的物业管理公司开具的缴款清单，乙方须在三日内缴纳，如逾期交付，乙方同意支付甲方每日2‰的滞纳金。2017年1月，“绿地一号餐厅”因经营不善关门停业。2017年2月21日，上海锦日物业长沙分公司以姚协军拖欠物业管理费为由将该房屋上锁，并张贴一张《物业管理费用催缴通知单》，内容为：“鉴于贵公司欠费额度较大，同时为防止外人随意进入餐厅撤离（物品），物业公司对餐厅大门进行了上锁管理，如贵餐厅需要进行物品撤离或看房，可联系物业公司工作人员陈主管进行开锁，联系电话……”。2017年5月31日，姚协军（乙方）与余勇华（甲方）签订《和解协议》一份。《和解协议》第五条约定：乙方保证物业管理费、水电空调费82741.4元（包含物业管理费暂算至2017年5月30日27890.4元、水电空调费暂算至2017年2月底54851元，暂共计82741.4元）由乙方负责缴纳，并保证甲方在2017年6月2日之前得到物业管理公司的上述物业管理相关费用已缴纳完毕的确认文书，乙方自行解决与物业公司之间的纠纷，甲方提供力所能及的便利。2017年6月，姚协军以上海锦日物业长沙分公司为被告，并以财产损害赔偿为由，向本院提起诉讼，请求：1、判决上海锦日物业长沙分公司赔偿姚协军经济损失193200元（含租金损失、与业主解除租赁合同产生的违约金、律师费、差旅费、证据保全公证费等）；2、判决上海锦日物业长沙分公司侵占姚协军房屋期间的物业费及其他公摊费用予以免除，其中物业费9296.8元，其他据实计算。本院一审判决上海锦日物业长沙分公司赔偿姚协军租金损失50000元，驳回姚协军的其他诉讼请求。关于姚协军主张免除部分物业管理费等费用的诉请，本院一审认为与该案不是同一法律关系，且上海锦日物业长沙分公司已经另案起诉，故予以驳回。上海锦日物业长沙分公司对本院一审判决不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院终审改判上海锦日物业长沙分公司赔偿姚协军租金损失25000元。该案生效判决认定：上海锦日物业长沙分公司为催促姚协军缴纳拖欠的物业管理费等费用，将姚协军的门面上锁，该行为确对姚协军的租赁权构成了不正当限制，构成了对姚协军租赁权的侵犯。另查，1、姚协军在本案诉讼过程中认可：（1）物业费的计算标准为：每月3元/㎡×929.68㎡；（2）室内电费18365元；（3）水费（电子表）3269元；（4）专用电梯按照姚协军要求运行；（5）姚协军从未向上海锦日物业长沙分公司缴纳过物业管理费及水电、空调等费用。2、2017年2月20日，上海锦日物业长沙分公司工作人员向姚协军发送过《绿地一号欠费明细》，望姚协军尽快结算核算至2月底的相关费用，姚协军回复“总费用5万可以了难不”，上海锦日物业长沙分公司工作人员回复“我这里没这么大权限”。2017年2月21日，上海锦日物业长沙分公司工作人员与姚协军继续微信沟通无果。本院认为，本案当事人就姚协军欠缴上海锦日物业长沙分公司物业管理、水电等费用的事实无争议，本案当事人的争议焦点为：一、欠缴物业管理费及水电、空调费金额的认定问题；二、违约责任的承担问题。一、关于欠缴物业管理费及水电、空调费金额的认定问题（一）关于欠缴物业管理费金额的认定首先，本案原、被告双方当事人对物业管理费的收费标准为每月3元/㎡×929.68㎡，以及被告姚协军一直未向原告上海锦日物业长沙分公司缴纳过物业管理费等事实无争议，本院予以确认。其次，经另案生效判决认定，上海锦日物业长沙分公司为催促姚协军缴纳拖欠的物业管理费等费用，于2017年2月21日将姚协军的门面上锁的行为，对姚协军的租赁权构成了不正当限制，侵犯了姚协军的租赁权，且姚协军自此时起亦未享受物业服务，故本院认为姚协军应当承担的物业管理费应当计至2017年2月21日。第三，根据姚协军与第三人余勇华签订的《场地租赁合同》约定，自场地移交之日，即2016年8月1日起，姚协军需支付实际发生的物业管理费、能源费、清洁费等其他费用。综上，本院确认姚协军应缴物业管理金额为18826元（3元/㎡/月×929.68㎡×6个月＋3元/㎡/月×929.68㎡÷28天×21天）。（二）关于欠缴水电、空调费金额的认定首先，根据被告姚协军与第三人余勇华签订的《和解协议》约定：“乙方保证物业管理费、水电空调费82741.4元（包含物业管理费暂算至2017年5月30日27890.4元、水电空调费暂算至2017年2月底54851元，暂共计82741.4元）由乙方负责缴纳，并保证甲方在2017年6月2日之前得到物业管理公司的上述物业管理相关费用已缴纳完毕的确认文书”，可以看出，姚协军在与余勇华就解除房屋租赁合同达成《和解协议》时，已经对于涉案房屋的物业管理费、水电空调费的欠缴事实及金额进行了确认，并明确了缴纳主体；其次，上海锦日物业长沙分公司提交的佐证姚协军应向其缴纳水电、空调费金额的证据与姚协军与余勇华签订在《和解协议》中确认的事实基本吻合，且与姚协军提交的其与上海锦日物业长沙分公司工作人员的微信聊天记录等亦能相互印证；第三，上海锦日物业长沙分公司主张的水电、空调费只计算至其在姚协军承租使用房屋上加锁前的2017年1月25日，属于合理范围；第四，姚协军就其关于欠缴费用计算方式的抗辩意见未提交充分的相反证据予以佐证。综上，本院认为上海锦日物业长沙分公司关于水电、空调等费用诉请的本金金额，理据充分，本院予以支持。二、关于违约责任的承担问题虽然姚协军确实存在欠缴物业管理费及水电、空调费的违约行为，但是，第一，姚协军与余勇华之间约定的违约责任与上海锦日物业长沙分公司与业主之间约定的违约责任不一致，且上海锦日物业长沙分公司亦未提交充分证据证明姚协军知晓其与业主、与相关收费机构约定的违约责任，故无法确认上海锦日物业长沙分公司与姚协军之间就违约责任有明确的约定；第二，如前所述，另案生效判决认定上海锦日物业长沙分公司催缴欠费的方式亦对姚协军的权益构成了侵害并造成了损失。综上，本院对上海锦日物业长沙分公司主张的违约金诉请均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》二百四十条之规定，判决如下：一、限被告姚协军于本判决生效之日起十日内向原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司支付物业管理费18826元；二、限被告姚协军于本判决生效之日起十日内向原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司支付水电、空调费共计54453.6元；三、驳回原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2681元，由原告上海锦日物业管理有限公司长沙分公司负担1340.5元，被告姚协军负担1340.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  张伟红人民陪审员  张利纯二〇二〇年二月三日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。