江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5169号上诉人（原审被告）：叶心臻，男，1994年10月12日出生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：无锡华广物业服务有限公司，住所地无锡惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道102号。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：章小颖，江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。上诉人叶心臻因与被上诉人无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶心臻上诉请求：撤销原判，依法改判物业费自2016年4月1日起按《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定的二级标准收取，并免除滞纳金。事实和理由：1.《前期物业服务协议》约定物业管理服务内容包含对房屋共用部位的维护和管理，共用部位包括房屋主体承重结构部位、户外墙面等，故华广物业公司对涉案房屋东墙裂缝负有直接维修责任。2.华广物业公司从未按六级标准提供物业服务，包括未定期公布财务状况，未通过多种形式与业主或使用人进行沟通，未定期检查消防设备，未能保持95%以上的亮灯率，未能保证草坪、灌木、花坛的成活率为95%以上，未能做到门岗主出入口24小时值班看守、至少2人看守、立岗时间不低于8小时等。一审中，其已就上述情况提供照片予以证明，华广物业公司应提供反证证明相关物业服务达到六级标准。3.消防设施是否合格关乎全体业主的人身和财产安全，在物业服务中占有重要地位，一审法院仅扣减8%的物业费不当。4.滞纳金的产生是因为华广物业公司不停更换物业经理、不积极推进与业主的协调导致，对于业主而言唯一能制约物业公司的手段只有暂缓缴纳物业费，故其不应承担滞纳金。被上诉人华广物业公司二审辩称：除一审认定应打折收取物业费外，其对一审法院认定的其他事实无异议，请求驳回上诉、维持原判。华广物业公司向一审法院起诉请求：1.判令叶心臻支付2016年4月1日至2019年3月31日的物业管理费17446元、滞纳金3489元，合计20935元；2.本案诉讼费由叶心臻承担。事实和理由：其为壹方花园小区提供前期物业服务，叶心臻系壹方花园10号301室房屋的业主，但未按约支付该房屋自2016年4月1日至2019年3月31日的物业管理费17446元，并产生了滞纳金3489元。因双方在物业服务协议中约定的滞纳金较高，故调整为按欠缴总额的20%计算。叶心臻一审辩称：其未按期缴纳物业服务费的主要原因是房屋存在质量问题，墙体出现裂缝，华广物业公司至今未予修复。另外，华广物业公司在绿化维护等方面未符合与核定的六级服务收费相匹配的服务标准，特别是消防设施管理不到位，存在安全隐患，要求华广物业公司提供消防设施验收合格及定期检查符合安全要求的相关证据。在华广物业公司为其解决房屋质量问题、服务质量被认可后其愿意支付欠缴的物业服务费。一审法院认定事实如下：叶心臻系壹方花园某室房屋的业主，该房屋建筑面积为176.22平方米。2014年8月31日，华广物业公司与叶心臻签订《前期物业服务协议》，双方约定：华广物业公司提供房屋共用部位、共用设施设备（包括消防设施等）、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目维护、修缮、服务与管理等物业服务；叶心臻首次按半年交纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年交付当期的物业服务费；公共能耗费为0.3元/平方米·月，电梯使用费为0.35元/平方米·月、高层住宅公共物业服务费为2.1元/平方米·月；每次交费时间为每期5日前；叶心臻不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华广物业公司有权要求叶心臻补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。之前，华广物业公司与叶心臻还于2014年5月5日签订了装修管理服务协议。自2016年4月1日起，叶心臻未按约支付物业服务费，经华广物业公司多次催告，叶心臻仍未支付。另查明：2014年7月22日，无锡市物价局向华广物业公司下发关于洛城·壹方花园住宅区前期物业服务费收费的批复，载明：华广物业公司对洛城·壹方花园住宅区按六级物业服务标准，收取每月每平方建筑面积2.1元的物业公共服务费，用于住宅区内的电梯运行维护费、公共能耗费合理分摊，按实收取。一审中，双方一致确认叶心臻于2014年7月向开发商购买了涉案房产，涉案房产交付时间为2014年8月31日，叶心臻实际入住涉案房产时间为2015年年底。双方存在的主要争议：1.叶心臻认为自2016年5、6月开始发现房屋质量问题并提供了相关照片，原因应该是由于房屋的基础不均匀沉降所致，其多次报修后华广物业公司至今未予处理。华广物业公司未提供其曾对此作出过相关处理的证据，同时认为房屋质量存在问题与其主张物业服务费无关。2.叶心臻认为华广物业公司在绿化维护等方面未符合与核定的六级服务收费相匹配的服务标准，特别是消防设施管理不到位，存在安全隐患，并提供了消防设施缺失等照片。华广物业公司认为叶心臻提供的照片真实性无法确认，且无法达到其证明目的。但华广物业公司未提供其物业管理服务区内消防设施验收合格及其在本案主张的物业管理服务期间内消防设施始终通过相关管理部门定期检查合格的证据。以上事实，有前期物业服务协议、装修管理服务协议、费用催缴通知单、洛城·壹方花园住宅区前期物业服务费收费的批复、房屋登记簿证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。双方一致确认叶心臻自2016年4月1日至2019年3月31日未按约支付物业服务费，法院予以确认。现华广物业公司要求叶心臻立即支付拖欠的物业服务费及滞纳金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。因华广物业公司未提供证据证明其在叶心臻反映房屋存在质量问题后曾自行进行修复或联系相关责任人进行修复，应当认定其未尽到应尽的管理服务义务；叶心臻提供的证据虽不能充分确凿证明华广物业公司在绿化、消防设施等维护管理上始终存在瑕疵或未尽到管理服务义务，但华广物业公司至判决作出前仍未提供其物业管理服务区内消防设施验收合格且在其本案主张的物业管理服务期间内消防设施始终通过相关管理部门定期检查合格的证据，而消防设施的合格与否关乎全体业主的人身和财产安全。因此，根据双方约定的物业管理服务项目数量及华广物业公司在管理服务过程中存在的瑕疵和不足程度，法院认为酌情扣减8%的物业服务费较为公平合理；但叶心臻拒缴全部物业服务费无事实和法律依据，故对其应缴部分的物业服务费仍应支付相应的滞纳金。据此，叶心臻在上述缴费期间内应付物业服务费确定为16050元（2.75元/平方米·月×176.22平方米×36月）×92%，滞纳金确定为3210元（16050元×20%）；法院对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、叶心臻于判决发生法律效力之日起十日内向华广物业公司支付自2016年4月1日至2019年3月31日的物业服务费16050元、滞纳金3210元，合计19260元；二、驳回华广物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费324元，由华广物业公司负担26元、叶心臻负担298元。该款已由华广物业公司预交，其同意叶心臻应负担部分直接向其支付，无需法院退回，故叶心臻于判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的298元直接支付给华广物业公司。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，叶心臻提供视频光盘，拍摄时间为2019年10月至11月，证明华广物业公司在消防、绿化、门岗设置、亮灯率、环卫设施设置等方面未达到六级服务标准。华广物业公司质证称：对该视频的真实性无法确认，且不属于新证据，拍摄时间仅涉及到相近的几个时间点，而非连续的过程，无法达到证明目的。二审中，华广物业公司称，涉案房产开发公司曾派人对叶心臻反映的问题进行过维修。叶心臻称，是有人断断续续来维修过，但维修的是某室，没有对其房屋进行过维修；也对外墙进行了防水处理，但表面上看效果不好，内外墙均有裂缝。华广物业公司则认为，房屋质量问题的维修责任不在物业公司，既然有人曾去维修，说明物业公司已经尽到了及时联系与处理的义务。上述事实，有视频光盘及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：华广物业公司按六级物业服务标准收取物业费系由无锡市物价局核定批复，叶心臻上诉认为未达六级标准，但其提交的视频系其在一审判决后拍摄，与本案华广物业公司主张的物业费不在一个期间内，不具有证明此前物业服务情况的证明效力，故本院对此不予采信。叶心臻还提出其居住的房屋存在质量问题，但交纳物业费系基于物业公司提供的物业服务，而房屋质量存在问题属于开发商的原因，且二审中叶心臻也陈述曾有人对建筑物外墙防水和其他住户的房屋裂缝进行过维修，说明物业公司已将相关情况反映给开发商，故叶心臻以此为由要求减免物业费，于法无据，本院不予采纳。此外，鉴于华广物业公司在物业服务过程中存在的瑕疵，一审法院已酌情扣减8%的物业费，该扣减比例在合理范围内，本院予以确认。物业费在形式上体现为物业服务企业提供物业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，故业主与物业公司均应秉持诚实信用原则，共同维护小区的各项秩序。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281.5元，由上诉人叶心臻负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年二月十七日书记员  窦 玥