河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2256号上诉人（原审被告）：衡水达仑商业管理有限公司，住所地衡水市前进大街999号。法定代表人：曾安松，执行董事。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，公司员工。委托诉讼代理人：付丙涛，河北中衡诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董志刚，男，1971年12月26日出生，汉族，住衡水市桃城区。原审第三人：衡水达仑房地产开发有限公司，住所地衡水市前进北大街999号。法定代表人：包日带，总经理。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，公司员工。上诉人衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑商业管理公司）因与被上诉人董志刚、原审第三人衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称达仑房地产公司）服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达仑商业管理公司的委托诉讼代理人付丙涛、曾晋雯、被上诉人董志刚、第三人达仑房地产公司的委托诉讼代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达仑商业管理公司上诉请求：请求依法撤销衡水市桃城区人民法院(2018)冀102民初5194号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、开具发票是被上诉人法定义务，被上诉人应当按照合同约定提供发票。被上诉人系商铺的出租者，开具发票本身就是出租人的法定义务，并且上诉人与被上诉人签订的合同中对租金开具发票的出具有明确的约定，租金发票的出具是合同的附随义务，一审法院认为不属于本案审理范围，明显错误，理应改判。2、一审法院依据被上诉人提交的广告宣传页中显示的前三年租金收益为固定收益，为总房价的22%，推断被上诉人缴纳的购房款为双方约定的购房合同总价款的78%，明显认定事实错误。在一审中第三人提交了其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、收据等均能够证实购房合同总价款为333930元。一审法院将合同约定的购房价格认定为423913.01元没有事实根据和法律依据，也与上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营合同》约定的内容相矛盾，应以《商品房买卖合同》约定价格作为计算第四年租金的依据。因此一审法院判定向被上诉人支付第四年租金30521.73元明显认定事实错误，第四年租金应为23991元。综上所述，一审错误认定事实，导致适用法律错误，为此请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。董志刚答辩称，1、我与上诉人只签有《商铺委托经营合同书》一份，合同中未见上诉人所称开具发票的内容。2、一审法院依事实确认前三年租金固定收益为总房价款的22%，收据实交款是总房价款的78%认定符合事实。一审法院依法确认我的总房款为423913.01元正确，我的第四年租金为30521.73元正确。扣除上诉人已经支付的第四年租金1066.38元后，上诉人应再付给我20455.36元。3、上诉人所称前三年免费使用与事实不一致，前三年租金固定收益抵付了22%的购房价款，不属于免费使用。请求法院驳回上诉，维持原判。达仑房地产公司陈述称，被上诉人提交的我公司的房款并不包括折扣及购房时的九九折或九七折等以及前三年租金的折扣，所交房款为商品房买卖合同标注房款，我公司未多收取折扣部分。因此该部分不应作为实际房款的一部分。董志刚向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按购房全款支付全额租金34,234.67元；2、依法判令被告赔偿10%的违约金；3、请求法院指令被告与原告代表协商一个双方都能接受的协议替代有争议的原签合同及协议，共同做好市场达到双赢。4、依法判令被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月原告自第三人达仑房地产公司购买了位于九州博览城17幢1层109号商铺一间，并交纳购房款321,593元，后补交面积差额11,614.29元。后原告与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同约定，原告委托被告达仑商业管理公司经营管理位于衡水市××大街北段××九州国际博览城一期17幢1层109号商铺，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第四年乙方支付给甲方年租金（人民币）：购房合同总价的8%；支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间。第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。另查明，根据第三人的庭审陈述及原告提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认，原告在购买案涉商铺时，第三人与原告已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，该款项抵顶了案涉商铺部分房款，除去补交的面积差额原告交纳款项321,593元为房款的78%。综上，原告购买案涉房屋之初实际交纳房款321,593元，总房款为412,298.72元，后补交11,614.29元，总房款变更为423,913.01元。原被告一致认可被告公司已经支付原告第四年租金数额为10,066.38元。一审法院认为，原告自第三人达仑房地产公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》，委托被告达仑商业管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第四年租金支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间，现原告要求被告给付该租金应予支持。一、关于租金数额，《商铺委托经营合同》中约定第四年租金为购房合同总价的8%，原告称购房合同总价应系其实际缴纳款项与前三年租金之和；被告称购房合同总价系原告实际缴纳款项，双方对该条约定产生分歧，因该条款系被告单方作出，故应作出对原告有利的解释；且根据第三人的庭审陈述及原告提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认前三年租金为总房价的22%，该款项在原告购买案涉商铺时已抵顶了其中部分房款，说明前三年租金已提前履行，应视为原告已交纳的购房款，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款的8%，即33,913.04元（423,913.01元＊8%）。因双方在合同中已确定按照9：1分成，故被告应支付原告的租金为30,521.73元，扣除被告已向原告支付的第四年租金10,066.38元，被告仍应向原告支付第四年租金20,455.36元。因双方在合同中已确定按照9：1分成，原告现不同意按此比例分成，无事实及法律依据，本院不予确认。二、关于税费缴纳，依法纳税是纳税义务人的法定义务，这是行政法规范的内容，被告将租金支付原告后，原告是否纳税不属于本案的审理范围，不应将原告纳税作为被告支付租金的先决条件。三、关于被告是否应向原告支付违约金，原、被告签订的《商铺委托经营合同》并未约定逾期交纳租金时被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。判决：一、被告衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告董志刚支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金20,455.36元；二、驳回原告董志刚其他诉讼请求。案件受理费减半收取计346元，由被告衡水达仑商业管理有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法纳税是每一个公民的光荣义务，租户在收取租金后应当纳税，但是否纳税属于税务机关依法监管的内容，是否出具税票不应成为是否支付租金的条件。达仑商业管理公司对商户收取的租金履行代缴税的义务后，可向商户追偿。关于前三年租金抵顶22%房款以及总房款如何计算问题。双方当事人在同类其他案件中已经达成一致意见，总房款的计算方式已经被生效的法律文书所确认，一审法院对该问题的认定合理合法，本院予以采信。达仑商业管理公司主张应当按照商户实缴购房款的数额作为总房款计算租金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，衡水达仑商业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由上诉人衡水达仑商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  李春蕾审判员  王江丰二〇二〇年二月五日书记员  怡艳平