惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2473号原告：惠州大亚湾花**实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区惠风三路17号TCL科技大厦9楼。法定代表人：潘军。委托代理人：张曦，广东华商律师事务所律师。委托代理人：陈琼，该公司员工。被告：胡兰，女，汉族，1981年6月7日出生，住址：湖北省随州市。委托代理人：潘宏成，湖北天赋律师事务所律师。原告惠州大亚湾花**实业有限公司诉被告胡兰商品房预售合同纠纷一案，本院2016年10月26日立案受理后，依法由审判员罗亚鸼担任审判长与审判员曾日华、薛银标组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张曦、陈琼到庭参加诉讼,被告胡兰及委托代理人潘宏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月13日，被告胡兰与原告签订了《广东省商品房买卖合同》及相关附件,约定由被告购买原告开发的位于惠州××头××大道中××花样××花园××房，总房款为人民币325000元，需于2012年9月13日前付清首付款人民币105000元，余款人民币220000元于2012年9月20日前以银行按揭贷款。被告在签署《广东省商品房买卖合同》后，共计向原告支付房款人民币105000元，尚有房款人民币220000元未支付，亦未办理银行按揭。原告多次通知被告履行合同约定的义务，被告均置之不理。按双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第3款约定：买受人未按买卖合同约定的时间依时支付应付之房款及提供个人相应资料，逾期超过三十日的，则视为买受人自动放弃对其所购买商品房之权利，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付相当于买卖合同总价款20%的违约金。被告未履行合同约定的相关义务，严重违反了双方的合同约定，给原告造成了较大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：一、判令解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件；二、判令被告向原告支付违约金65000元；三、判令被告协助原告办理解除涉案房产的预告登记；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告向法庭提交的证据有：证据一，《商品房买卖合同》及附件，证明原、被告已就购房事宜协商一致并签署书面合同对双方的权利义务予以约定；证据二，关于缴纳购房款的通知及快递单，证明被告未按合同约定及时支付所有房款，原告依照合同约定要求被告继续支付并通知被告；证据三，解除合同通知书及快递单，证明原告已通知被告解除合同。被告辩称：想继续履行合同。因银行按揭没有办理下来。一、我方认为原告行使合同解除权已超过法律规定的期限，已不能单方解除合同；我方没有收到一次性支付房款的通知；我方没有收到解除合同的通知；根据法律的规定合同的解除权为1年期限，原告应于2013年9月21日行使合同解除权；我方已支付首期款，已经履行了合同的主要义务，原告的合同目的已经达到，不应解除合同。二、我方认为我方没有违约行为不应该承担违约责任；银行按揭贷款没有办理下来，原因和结果我方均不清楚。若清楚没有办理下来，我方不会购买涉案房屋；我方认为补充协议应属无效，不应该适用补充协议的条款，加重了我方的责任，免去了原告的某些义务，是违背法律规定的。三、原告请求的违约金过高，即使我方应承担违约责任，原告请求的违约金明显超过法律规定的标准。被告向法庭提交的证据有：证据一，被告身份证复印件，证明被告的身份信息及诉讼主体资格；证据二，《商品房买卖合同》，证明被告在2012年9月13日与原告签订《商品房买卖合同》，付款方式为总房款的30%即105000元于2012年9月13日已付清。余额70%即220000元是以银行按揭贷款支付，不是一次性支付；证据三，建设银行开户记录，证明被告按照原告要求提交了办理银行按揭贷款所需要的全部资料并支付相关费用后，在2013年8月19日根据原告的工作人员的安排，在建设银行开设银行账户（62×××94），用于办理所购房屋按揭贷款；证据四，原告收款收据五份，证明原告已收到被告购房款105000元、维修基金4078元、契税9750元、装修费4500元、签约费813元，共计124141元。经审理查明：2012年9月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州××头××大道中××花样××花园××房，建筑面积67.97平方米，合同总价款为325000元。二、付款方式，被告采取银行按揭贷款的支付方式，需于2012年9月13日前付清首付款人民币105000元，余款人民币220000元于2012年9月20日前以银行按揭贷款。三、逾期付款的违约责任，被告如逾期付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；原告应于2014年6月30日将涉案商品房交付；合同还就其他事项进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，对合同的相关条款进行了补充约定，其中第三条第一项约定：买受人采取银行按揭贷款方式付款的，实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准。买受人自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款风险。如果买受人在签订买卖合同之日起60日内未能获得银行贷款，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款；……买受人逾期不支付的，按约定承担逾期付款的违约责任。被告金合同签订后，被告支付了首期款105000元，余款未付。2016年6月27日原告以快递的方式向被告在合同中预留的地址邮寄“关于缴纳购房款的通知”，要求被告在2016年7月27日前支付220000元。庭后原告提交邮寄回执,查明邮寄地址写错被快递公司以原址查无此人退回快件；2016年9月24日原告以同样方式邮寄“解除《商品房买卖合同》的通知”。庭后原告提交邮寄回执,查明快递公司以电话方式通知被告,被告拒收。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据、关于缴纳购房款的通知、解除合同通知书、快递单等证据在卷证实，予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的义务。本案被告选择首付加银行按揭方式支付房款，放款时间及数额应由银行决定，故双方约定余额220000元于2012年9月20日前以银行按揭贷款的内容，应理解为被告提供办理银行按揭贷款资料的时间，而不是实际付款时间，所以原、被告双方对于房款220000元的支付时间并无约定。在被告未能办理银行贷款的情况下，原告应及时通知被告变更付款方式并给予被告一定的时间准备房款，原告向法庭提供了快递单(内容是关于缴纳购房款的通知)，因邮寄地址写错被快递公司以原址查无此人退回快件,被告亦否认有收到，对该证据本院不予采信。后原告邮寄“解除《商品房买卖合同》的通知”，内容未涉及变更付款方式。庭后原告提交邮寄回执,查明快递公司以电话方式通知被告,被告拒收。因此，原告主张被告逾期付款仍应通知被告变更付款方式并给予被告一定的时间准备房款的理由充分，本院予以支持。原告请求解除合同的证据不足、理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1425元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长  罗亚鸼审判员  曾日华审判员  薛银标二〇一七年三月二十一日书记员  丘志伟