重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)渝0113民初891号 原告：贺心玙，女，2004年11月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 法定代理人：贺炜（原告贺心玙之父），男，1967年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：徐建成，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。 被告:重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。 法定代表人:张谊生，董事长。 委托诉讼代理人：满增堂，男，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。 被告：张鑫，男，1975年2月22日出生，汉族，住重庆市巴南区。 原告贺心玙与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）、张鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺心玙法定代理人贺炜及委托诉讼代理人徐建成与被告典雅公司委托诉讼代理人满增堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺心玙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告典雅公司立即与原告签订《商品房买卖合同》并将该合同交付给原告；2、判令被告典雅公司立即向原告交付重庆市巴南区龙海大道3号13幢1-22、1-23号房款等额（3800000元）的不动产发票；3、请求判令被告典雅公司将《商品房买卖合同》进行备案登记，并立即为原告办理房屋产权证；4、判令重庆市巴南区龙海大道3号13幢1-22、1-23号商业门面属原告所有；5、被告典雅公司向原告支付违约金760000元。事实和理由：2014年9月23日，原告与被告典雅公司签订《典雅商铺认购协议书》，约定被告典雅公司以3800000元的价格将其开发的位于重庆市巴南区龙海大道3号13幢1-22、1-23号商业门面（以下简称1-22、1-23号门面）出售给原告，虽然签订协议时原告知晓该门面已设抵押，但被告承诺会解押。嗣后，原告向被告支付1-22、1-23号门面购房款共3800000元，被告典雅公司亦将两个门面交付原告使用。因被告典雅公司未能及时解除抵押，亦未与原告签订商品房买卖合同，故诉请如上。庭审中，原告自愿撤回对被告张鑫的起诉。 被告典雅公司辩称，其确已收到原告交付的3800000元购房款，愿意协助原告贺心玙履行义务，但目前公司经营困难，暂无法履行该义务。原告主张的违约金没有依据，请求驳回原告的该项诉讼请求。 经审理查明，2014年9月23日，原告贺心玙与被告典雅公司签订《典雅商铺认购协议书》，约定被告典雅公司将其开发建设的位于重庆市巴南区龙海大道3号13幢1-22和1-23门面出售给原告，面积为112.36平方米，单价为33820元/m2，总价为3800000元，同时约定了付款方式、付款时间和争议解决方法及违约责任等事项。同日，原告贺心玙向被告典雅公司缴纳1000000元，被告典雅公司出具了收据，载明收款事由为“典雅龙海大道3号13幢1-22、1-23号定金”。同年10月20日，原告贺心玙向被告典雅公司缴纳2800000元，被告典雅公司出具了收据，载明收款事由为“典雅龙海大道3号13幢1-22、1-23号门面房款”。2014年12月24日，被告典雅公司出据《承诺书》，承诺其于2015年2月13日向重庆市巴南区土地房屋权属登记中心申办1-22、1-23号门面的房地产权证。2015年11月9日，原告贺心玙与被告典雅公司签订《关于典雅商铺认购协议书的补充协议》，协议载明“由于甲方（被告典雅公司）无法按期解除该房产（1-22、1-23号门面）抵押，导致甲方不能按约定和乙方（原告贺心玙）签订《商品房买卖合同》并办理房屋产权权属登记，现双方就该房产购买达成如下补偿协议……1、甲方应于2016年6月30日前到房屋权属登记机关为乙方办理房屋权属登记，使购房人取得房地产权证……4、若乙方放弃购买该房产，解除《典雅商铺认购协议书》的相关协议，甲方应于2016年7月30日前退还乙方全部购房款及相关费用。甲方如未按本协议履行义务愿支付乙方购房款20%的违约金和购房款30%的赔偿金”，协议同时载明原告贺心玙依约付清了全部房款。 另查明，2014年2月27日，被告典雅公司与中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）签订《重庆市房地产抵押合同》（2014抵押第02271100260），约定被告典雅公司将1-22、1-23号门面抵押给中信银行重庆分行，抵押期限为2014年2月26日至2015年8月25日，并办理了备案登记。2015年2月6日，中信银行重庆分行向巴南区土地房屋权属登记中心出具函，表明其同意解除包括1-22、1-23号门面在内的抵押合同号（2014）抵押第02271100260号上的全部房屋。同日，被告典雅公司与中信银行重庆分行签订《重庆市房地产抵押合同》（2015抵押第02061100151），约定被告典雅公司将1-22、1-23号门面抵押给中信银行重庆分行，抵押期限为2015年2月6日至2016年2月6日，并办理了备案登记。2015年10月28日，中信银行重庆分行向巴南区土地房屋权属登记中心出具《解押函》，表明其同意解除包括1-23号门面在内的8套房屋。2015年10月15日，被告典雅公司与哈尔滨银行股份有限公司重庆分行签订《个人贷款抵押合同》，约定被告典雅公司将1-23号门面抵押给该银行。庭审中，原被告均陈述1-22、1-23号门面仍处于抵押状态中，被告典雅公司已将上述门面交付给原告使用。庭审中，原告自愿撤回对被告张鑫的起诉。 上述事实，有原告贺心玙提交的《典雅商铺认购协议书》、《关于典雅商铺认购协议书的补充协议》、《承诺书》、收据、《抵押合同》、《前期物业服务协议》，双方当事人的到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，原告贺心玙与被告典雅公司签订的《典雅商铺认购协议书》及《关于典雅商铺认购协议书的补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行。针对原告的诉讼请求，本院分别评述如下：一、原告贺心玙要求与被告典雅公司签订正式的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，在未签订正式的房地产买卖合同及办理过户登记之前，被告典雅公司既有和原告贺心玙签订正式房屋买卖合同的权利，也有不和原告贺心玙签订正式房屋买卖合同的权利，法院不能以判决强制要求被告典雅公司和原告贺心玙签订正式的房屋买卖合同，故本院对原告要求与被告典雅公司签订商品房买卖合同并将之交付给原告的诉讼请求不予支持。且原告与被告典雅公司签订的《典雅商铺认购协议书》列明了双方当事人的名称、所售房屋基本状况、价款、付款方式和付款时间以及争议解决方法和违约责任等商品房买卖合同的主要内容，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，故本院对原告要求与被告典雅公司签订商品房买卖合同并将之交付给原告的诉讼请求不予支持。二、原告要求将商品房买卖合同进行备案登记并办理房屋产权证，经庭审查明，1-22、1-23号门面上设立的抵押权尚未解除，房屋登记机关对房屋所有权转移登记不予办理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，原告贺心玙要求办理房屋产权证存在客观履行不能的情形，故本院对原告要求将商品房买卖合同进行备案登记并办理房屋产权证的诉讼请求不予支持。三、关于原告要求判令上述门面属原告所有的诉讼请求，因1-22、1-23号门面房地产权证上登记的权利人仍为被告典雅公司，按照《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭……未经登记，不发生效力”的规定，即原告贺心玙在未办理1-22、1-23号门面过户手续的情况下，并未取得该房屋的所有权，故本院对原告要求判令上述门面属原告所有的诉讼请求不予支持。四、原告要求被告典雅公司交付其购买1-22、1-23号门面购房款的不动产发票，因双方并无关于交付购房发票的合同约定，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。五、关于原告要求被告典雅公司支付760000元违约金的诉讼请求，根据双方签订的《关于典雅商铺认购协议书的补充协议》的约定，被告典雅公司应于2016年6月30日前到房屋权属登记机关为原告贺心玙办理房屋权属登记，被告典雅公司至今没有为原告贺心玙办理房屋权属登记，系违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金”的规定，被告典雅公司应按双方约定支付购房款20%的违约金给原告贺心玙，故本院对原告要求被告典雅公司支付760000元违约金的诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条第（一）项和第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条和第十七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告重庆典雅房地产开发集团有限公司支付原告贺心玙违约金760000元； 二、驳回原告贺心玙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费11400元，本院减半收取5700元，由被告重庆典雅房地产开发集团有限公司负担，原告贺心玙预交的诉讼费，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡静 二〇一七年三月三日 书记员  丁璐