广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初508号 原告（反诉被告）：朱延成，男，汉族，1990年5月5日出生，住北海市。 被告（反诉原告）：李孟军，男，汉族，1975年8月17日出生，住北海市海城区。 原告（反诉被告）朱延成与被告（反诉原告）李孟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，本院依法组成由代理审判员钟新友担任审判长，人民陪审员庞茗茜、李石珍参加的合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理，书记员冯伟兰担任法庭记录。原告朱延成、被告李孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱延成诉称：原告于2015年2月18日租用被告李孟军北海大道诚安公寓1栋1单元402的房子，为期一年。2015年12月24日，打传办清查公寓时发现相关传销书籍，导致房子被查封，停水停电，并要求被告与原告在7日内解除合同并共同去打传办解决水电问题。但被告不予配合，导致事情未能解决，直至房屋租赁期限到期后，被告私自将门锁换掉，不与原告联系。为此，原告向法院提起诉讼，请求判决：1.被告偿还房屋租赁押金3000元以及两个月房租3800元；2.本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:房屋租赁合同，证明原告向被告租房的事实。 被告（反诉原告）李孟军辩称：原告要求被告偿还房屋租赁押金及租金没有法律依据，应该予以驳回。押金是对承租人可能造成租赁物的损害以及租金的拖欠等行为的担保，因为原告承租期间，尚有352.66元的水电等物业费用没有依约结清，故该部分欠缴的物业费用应在押金中作相应的扣减；原告违约转租，并利用租赁物进行违法活动，故应依约向被告承担3000元的违约金，该部分费用应当与押金抵消。租金是原告已经占有使用租赁物至合同届满的费用。原告擅自转租并利用租赁物进行违法活动，导致物业停水，是原告的原因导致无法使用房屋的，与被告无关。 被告李孟军同时反诉称：2015年2月18日，反诉人与被反诉人就“诚安公寓1栋1单元402房”签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：反诉人将上述房屋租赁给被告居住，期限自2015年2月18日起至2016年2月17日止，租金每月1900元，按季度支付。租赁期间的水电费由承租人承担。合同同时约定，承租人不得转租，不得利用租赁物进行违法行为，否则出租人有权解除合同，并承担人民币3000元违约金。2015年12月24日，北海市打击传销专业队查实一名为潘琴的人在上述房屋进行传销违法活动，便行文至上述房屋所在的物业管理处，停止了上述房屋的供水供电，被反诉人便以此为由索要其以依约支付的租金，同时拒绝缴纳水电费等物业费用。被反诉人的行为已构成违约。至此，反诉人才得知被反诉人已擅自将上述房屋进行了转租，并利用其进行了违法活动。为此，被告向法院提起反诉，请求判决：1.解除反诉人与被反诉人于2015年2月18日签订的《房屋租赁合同》；2.被反诉人支付反诉人违约金人民币3000元；3.被反诉人支付反诉人欠付电费和物业费合计人民币352.66元；4.被反诉人承担本案的诉讼费用。 反诉原告李孟军在举证期限内提供的证据有：1.《房屋租赁合同》及家私电器清单，证明反诉人与被反诉人之间存在房屋租赁合同关系；2.传销人员居住活动场所暂停供水供电通知书，证明被反诉人转租以及利用租赁物进行违法活动的事实；3.物业缴费通知单和电费清单，证明被反诉人欠缴租赁期间的水电等物业费用；4.授权委托书，证明涉案房屋是由李孟俊授权所有，是委托李孟军出租的。 原告朱延成针对被告李孟军的反诉辩称：反诉原告并没有证据证实反诉被告将房屋转租。关于电费和物业费是反诉原告的原因导致的，是房屋被查封后造成的电费及物业费，房屋被封之前，反诉被告已经去了传销队及相关部门协助解决问题，在2015年12月23日已经将房屋查封，反诉被告已经多次打电话给反诉原告解决问题，但是反诉原告并没有回来解决。反诉被告同意与反诉原告解除租赁合同，但是反诉被告不同意支付违约金。 经过开庭质证，原、被告质证意见如下：被告李孟军对原告举证的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。原告朱延成对被告举证的证据1的三性没有异议；对证据2的真实性、合法性性没有异议，但对证明内容有异议，原告并没有转租和进行违法活动；对证据3的三性没有异议，但是因为房东没有在7天之内出现解决问题，应该由被告承担该费用；对证据4的三性没有异议。 对当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与被告抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 位于北海市的房屋所有权属于案外人李孟俊。2015年1月1日，李孟俊授权委托被告李孟军就北海市北海大道诚安公寓1栋1单元402号房屋租赁事宜，代为物色承租人并与承租人签订房屋租赁合同；代为与承租人结算租金、违约金、押金、赔偿金等相关费用。2015年2月18日，原告朱延成（乙方）与被告李孟军（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告朱延成租赁北海市北海大道诚安公寓1栋1单元402号房屋，租赁期限从2015年2月18日起至2016年2月17日止，月租金为1900元，按季度支付；合同签订之日，乙方需向甲方交纳押金3000元，合同期满后，房屋及室内家具电器无损坏且付清所有一切费用时，甲方应将押金全额无息退还给乙方。并约定若乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，或者利用该房屋进行违法等一切活动，损害公共利益的，甲方有权终止合同，收回房屋；租赁期间，与房屋有关的水电费、物业费等由乙方负责；甲、乙双方如有一方未履行此合同约定的有关条款，单方违约单方负责，违约方负责赔偿对方违约金3000元。《房屋租赁合同》签订后，被告李孟军依约将房屋交付给原告使用，原告朱延成亦已约向被告支付了押金3000元，并已交纳租金至2016年2月17日。 另查明，北海市打击传销专业队于2015年12月23日对位于海城区诚安公寓1-1-402号的出租屋进行检查，发现该出租屋居住有传销人员潘琴，并于同日出具传销人员居住活动场所暂停供水供电通知书，暂停对该房屋供水供电。 再查明，北海顾家物业服务有限公司诚安公寓服务处分别于2016年1月10日、2016年2月14日出具物业缴费通知单，案涉房屋产生物业费167.5元、139.2元。2015年12月5日至2016年2月1日期间产生电费45.96元。 本院认为，原告朱延成与被告李孟军签订《房屋租赁合同》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。被告李孟军已按约定将房屋交付给原告使用，原告朱延成应当按照合同约定使用案涉房屋。原告朱延成在租赁期间，容许案外人潘琴在案涉房屋中居住并进行传销违法行为，其行为已构成违约，按照《房屋租赁合同》第三条、第六条的约定，李孟军有权解除合同并且要求朱延成按照约定承担违约责任，该租赁合同也已期满，双方未再续签，故反诉原告李孟军请求解除双方于2015年2月18日签订的《房屋租赁合同》及反诉被告朱延成支付违约金3000元，合理有据，本院予以支持。公安机关打击传销违法活动暂停供电供水，造成原告朱延成无法居住，过错在于原告朱延成，由此产生的损失应由原告朱延成自行承担，原告朱延成请求被告李孟军返还两个月的租金，本院不予支持。对于产生的物业费、电费352.66元亦应当由原告朱延成承担，反诉原告李孟军请求反诉被告朱延成支付物业费、电费352.66元，本院予以支持；关于押金问题，租赁合同已期满，被告李孟军已清点接收了房屋里的家具和电器，并无损坏，且原告朱延成已依约支付完全部租金，按照《房屋租赁合同》的约定，原告结清物业费后，被告应将押金退还给原告。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下: 一、解除原告朱延成与被告李孟军于2015年2月18日签订的《房屋租赁合同》 二、被告李孟军退还原告朱延成押金3000元； 三、反诉被告朱延成向反诉原告李孟军支付违约金3000元； 四、反诉被告朱延成支付反诉原告李孟军物业费352.66元。 本诉案件受理费50元，由原告朱延成承担，反诉案件受理费50元，由被告李孟军负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费50元或反诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟新友 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  李石珍 二〇一七年三月十七日 书 记 员  冯伟兰 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。