四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12672号 上诉人（原审原告）：刘佳，女，1981年6月19日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：龙丹，女，系该公司员工。 上诉人刘佳因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民2953民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘佳上诉请求：撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初2953号民事判决的第二项，发回重审或改判中德世纪公司立即向刘佳支付逾期交房违约金53010元（以购房款1060202元为基数，自2015年5月1日起，每日万分之三，暂计算至2018年9月30日，最终计算至房屋办理完成规划验收合格和面积实测报告之日止，总额不超过已付房款的5%）。事实和理由：1.刘佳与中德世纪公司在《商品房买卖合同》第十条中约定了附条件的违约金条款，出卖人实际交付房屋后，即可行使该违约金的请求权，关于“商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”不属于明确有约定期限，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，中德世纪公司一审庭审中明确表示其不履行义务，故诉讼时效应从2019年3月22日起计算。2.刘佳在收房时，因中德世纪公司交房条件不满足双方约定，该房未实际交付，此过程中，中德世纪公司未表示不履行逾期交房违约责任，且买受人要求出卖人交付房屋的权利自2015年5月1日至2018年5月18日，持续受到损害，则诉讼时效应当从损害终了之日起算；即使以一审法院认定的收房当日即2016年4月12日作为商品房实际交付之日起计算诉讼时效，诉讼时效也尚在有效期内。3.2018年4月4日，中德世纪公司在刘佳与其他业主主张权利时，明确表示愿按照合同履行逾期违约责任，故根据民法总则第一百九十五条第二项之规定，诉讼时效应重新计算。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误且程序不当，应依法予以纠正。 中德世纪公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。 刘佳向一审法院起诉请求：1.判令中德世纪公司向刘佳支付逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金53010元。（以购房款1060202元为基数，自2015年5月1日起，每日万分之三计算至房屋办理完成规划验收合格证和面积实测报告之日止，总额不超过已付房款的5%）；2.判令中德世纪公司立即向刘佳支付逾期办理初始产权登记的违约金（以购房款1060202元为基数，自2016年5月1日起，每日万分之一计算至实际取得房屋所在楼栋初始权属登记之日止）。 一审法院认定事实：刘佳向中德世纪公司支付购房款1060202元，购买中德世纪公司开发的成都高新区房屋，双方约定：中德世纪公司应当在2015年4月30日前向刘佳交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。逾期交付超过60日后，刘佳有权退房。刘佳要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德世纪公司按日计算向刘佳支付全部已付款万分之三的违约金，但由中德世纪公司承担的违约赔偿责任总金额不超过刘佳已付房价款的5%。中德世纪公司应当在2016年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能取得，刘佳不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向刘佳支付已付房款万分之一的违约金。 2016年4月12日，刘佳接收房屋，但中德世纪公司直到2018年5月18日、6月3日、8月14日才分别取得案涉房屋的规划合格证、面积实测报告以及初始登记。 一审法院认为：本案争议焦点为：1、刘佳主张逾期交房违约金的诉讼时效期间是否已经届满，2、约定的逾期办理初始登记违约金是否过高。 关于争议焦点一，一审法院认为：诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德世纪公司未在约定期限2015年4月30日前交房，刘佳于次日即2015年5月1日即知道其权利受到损害，故应从该日起算诉讼时效期间，截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，刘佳主张逾期交房违约金应适用二年诉讼时效期间，且已经届满，故一审法院对其要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二，一审法院认为：该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始登记对于购房人的重要性，同时考虑违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起十日内向刘佳支付逾期办理初始登记违约金88632.89元（按照106.0202元/日自2016年5月1日计算至2018年8月14日）;二、驳回刘佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1615，由刘佳负担415元，中德世纪公司负担1200元。 二审中，刘佳提交了以下证据：1.案涉房屋交接流程表复印件，拟证明刘佳并未在交接表上签字。2.2018年4月初到市信访办维权的照片复印件，拟证明刘佳向中德世纪公司主张过相应权利。 中德世纪公司质证认为，刘佳在一审庭审中已认可于2016年4月12日收房的事实房屋交接流程复印表是否有签字，不能否认收房事实。照片系复印件，对该照片的真实性、合法性、关联性不予认可。上述证据均不能达到刘佳向中德世纪公司主张过权利中德世纪公司也同意给付违约金的证明目的。 本院经审查认为，1、刘佳在一审庭审中已认可于2016年4月12日实际接受房屋，其提交的房屋交接流程表不能达到其证明目的，本院不予采信。2、诉讼时效系法律事实，当事人必须采取法律规定的行为才能发生诉讼时效中断的法律后果。在中德世纪公司对照片复印件的真实性、合法性均不认可且刘佳亦不能提交照片原始载体的情形之下，该照片显示的时间不明确、图片内容不明确，刘佳主张该图片形成时间为诉讼时效届满后，该证据不能达到证明中德世纪公司做出了同意向刘佳给付本案诉讼涉及的逾期交房违约金的意思表示，故本院对上述证据不予采信。 本院经二审审理查明事实与一审法院一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人刘佳的上诉请求和被上诉人中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：刘佳主张中德世纪公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效。对此本院认定如下： 首先，关于逾期交房违约金的诉讼时效期的认定问题。本院认为，第一，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。根据合同约定，中德世纪公司应当交付案涉房屋的时间为2015年4月30日之前。故超过该日中德世纪公司未交付房屋，则刘佳应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德世纪公司主张继续履行和逾期交房违约金。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2015年5月1日起算。截至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，主张逾期交房违约金应适用二年诉讼时效期间，且已经届满，故本院对其要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 其次，关于约定违约金给付条件与诉讼时效认定的问题。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故刘佳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1125元，由刘佳负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月十日 书记员 王朝阳