广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终22826号上诉人（原审被告）：郑丐锋，男，1978年8月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：孙勇，广东任高扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州庚宏鞋材有限公司（以下简称庚宏公司），住所地广东省广州市从化区太平镇平中公路xx村xx队xx号。法定代表人：林昭凤，该公司经理。委托诉讼代理人：梁志铭、隆崇东，广东金山石律师事务所律师。原审被告：陈继周，男，1976年4月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。上诉人郑丐锋因与被上诉人庚宏公司、原审被告陈继周房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郑丐锋的委托诉讼代理人孙勇及被上诉人庚宏公司的委托诉讼代理人隆崇东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑丐锋上诉请求：撤销一审判决，发回重审，诉讼费由庚宏公司承担。事实和理由：1、一审法院仅凭庚宏公司未提交资料的行为即断定涉案房屋没有房产证或报建资料有欠妥当。2、本案与涉案房屋出租人谢岗经济社有利害关系，应追加其为第三人。3、一审判决一方面认定合同无效，另一方面判令郑丐锋支付租金，自相矛盾；一审判决只要求郑丐锋单方返还财产，而对于不能搬走的设备、设施未予折价补偿，对郑丐锋不公平；一审判决郑丐锋承担一半庚宏公司支付的律师费，在合同无效的情形下欠缺依据。庚宏公司辩称：1、一审判决确认涉案合同无效，符合本案实际情况。2、郑丐锋要求追加谢岗经济社为本案第三人，既不符合合同相对性原则，也不符合不告不理的司法原则。3、一审判决郑丐锋向庚宏公司支付自2019年5月1日起至7月30日止尚欠的3000元租金实际上是涉案房屋的占有使用费。4、一审判决依据过错承担原则酌定郑丐锋承担21000元律师费中的10000元，有理有据公平公正。陈继周经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年7月11日，庚宏公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除庚宏公司与郑丐锋、陈继周订立的《房屋租赁契约书》，判决郑丐锋、陈继周腾出广州市从化区太平镇平中公路xx村xx队xx号内承租厂房交还庚宏公司；2、判决郑丐锋、陈继周向庚宏公司支付拖欠的2019年2月至6月租金合共64500元（其中2019年2月至4月为37500元、2019年5月至6月为27000元）并支付违约金（按照人民银行同期贷款利率计算至付款之日止）；3、判决郑丐锋、陈继周向庚宏公司支付厂房占有使用费，占有使用费按照450元/日计算，从本案受理之日起计至厂房交付庚宏公司之日止；4、判决郑丐锋、陈继周支付庚宏公司的律师费21000元并承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，庚宏公司变更第二、第三项诉讼请求为：2、判决郑丐锋、陈继周向庚宏公司支付2019年5月7月尚欠的租金3000元；3、判决郑丐锋、陈继周向庚宏公司支付厂房占有使用费，占有使用费按照450元/日计算，从2019年8月1日起计至厂房交付庚宏公司之日止。一审法院认定事实：2014年1月30日，庚宏公司与案外人太平镇xx村谢岗经济社签订了一份《厂房租约合同》，该合同约定庚宏公司承租案外人太平镇xx村谢岗经济社位于广州市从化区太平镇xx村xx队xx号（平中公路左边）的厂房，租约期限自2014年8月1日起至2024年7月31日止，共十年整。2017年1月23日，庚宏公司与郑丐锋、陈继周签订了一份《房屋租赁契约书》，该合同约定郑丐锋、陈继周郑丐锋、陈继周承租庚宏公司位于广州市从化区太平镇xx村xx队平中公路xx号内的厂房，租赁期限从2017年1月23日起至2024年7月31日止，租金从2017年3月1日起至2019年4月30日每月为12500元，从2019年5月起至2024年7月31日每月为13500元，租金应于每月10号之前缴纳；合同第十五条约定郑丐锋、陈继周若有违约事情，致损害庚宏公司之权益时愿听从庚宏公司方赔偿损害，如庚宏公司方因涉诉讼所缴纳之诉讼费，律师费用，均应由郑丐锋、陈继周方负责赔偿；合同第十六条约定庚宏公司与郑丐锋、陈继周双方遵守本契约各条项之规定，如有违背任何条款时，庚宏公司方得随时解约收回产房，因此郑丐锋、陈继周所受之损失甲方概不负责”。一审又查，庚宏公司向一审法院提交了一份《欠租情况说明》并附有微信聊天截图，主要载明2018年7月至2019年4月庚宏公司向郑丐锋、陈继周催收租金的具体情况。一审又查，庚宏公司向一审法院提交了一份《委托合同》及发票两张，主要载明庚宏公司为涉案纠纷聘请律师并支付律师代理费21000元。一审再查，郑丐锋、陈继周向一审法院提交了微信聊天记录截图及银行转账截图，主要载明郑丐锋、陈继周于2019年7月16日向庚宏公司支付2019年2-5月的厂房租金50000元，于2019年7月26日向庚宏公司支付2019年6-7月的厂房租金25000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下几个问题：一、关于庚宏公司要求解除与郑丐锋、陈继周签订的《房屋租赁契约书》的问题在一审庭审中，庚宏公司确认涉案租赁厂房无不动产权证，且截止一审辩论终结前，庚宏公司亦未提交涉案租赁厂房的相关报建手续或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同及未经主管部门批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效,故本案中庚宏公司与郑丐锋、陈继周签订的《房屋租赁契约书》为无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，本案所涉合同自始无效，不存在合同的解除问题，因此，对于庚宏公司要求解除与郑丐锋、陈继周签订的《房屋租赁契约书》的诉求，于法无据，不予支持。二、关于庚宏公司要求郑丐锋、陈继周腾空并交还涉案租赁厂房给庚宏公司的问题因庚宏公司与郑丐锋、陈继周之间的房屋租赁合同无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应予以返还”的规定，郑丐锋、陈继周应将涉案方厂房返还给庚宏公司，但因考虑到郑丐锋、陈继周的厂房实际搬迁的情况，酌定郑丐锋、陈继周搬迁的期限定为本判决发生法律效力之日起90日内。三、关于庚宏公司要求郑丐锋、陈继周支付拖欠的租金、房屋占有使用费的问题根据《最高人民法院》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庚宏公司与郑丐锋、陈继周签订的涉案合同为无效合同，但郑丐锋、陈继周在使用涉案租赁厂房期间仍需支付场地占用费。庚宏公司与郑丐锋、陈继周均确认自2019年5月1日起至2019年7月30日止，郑丐锋、陈继周尚欠的厂房使用费为3000元，故对于庚宏公司要求郑丐锋、陈继周支付自2019年5月1日起至2019年7月30日止尚欠的租金3000元的诉求，予以支持。从2019年8月1日起至郑丐锋、陈继周实际腾退涉案厂房之日止的房屋占有使用费，应参照涉案双方合同对于租金标准的约定，合同约定租金从2019年5月起至2024年7月31日为每月为13500元，故庚宏公司要求郑丐锋、陈继周从2019年8月1日起计至涉案租赁厂房实际交付庚宏公司之日止，按照450元/日的标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。四、关于庚宏公司要求郑丐锋、陈继周支付本案律师费的问题虽庚宏公司与郑丐锋、陈继周之间的租赁合同属于无效的合同，但合同中双方对于产生纠纷后的律师费有相关条款的约定，涉案租赁合同无效的法律后果的产生，庚宏公司与郑丐锋、陈继周均存在过错。因此，对庚宏公司主张的律师费酌定为10000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院》规定第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年9月19日作出判决如下：一、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起10日内共同支付自2019年5月1日起至2019年7月30日止尚欠的租金3000元给原告广州庚宏鞋材有限公司；二、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起90日内腾退位于广州市从化区太平镇xx村xx队平中公路xx号内的厂房给原告；三、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起10日内共同支付房屋占有使用费（房屋占有使用费，按照450元/日的标准，从2019年8月1日起计至被告郑丐锋、陈继周实际腾退位于广州市从化区太平镇xx村xx队平中公路xx号内的厂房给原告之日止）给原告广州庚宏鞋材有限公司；四、被告郑丐锋、陈继周自本判决发生法律效力之日起10日内支付律师费10000元给原告广州庚宏鞋材有限公司；五、驳回原告广州庚宏鞋材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告广州庚宏鞋材有限公司负担3100元,被告郑丐锋、陈继周共同负担1800元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人庚宏公司在一审庭审中承认其出租的涉案厂房没有产权证，其亦未能在一审法院指定的期限内提供涉案厂房的合法报建手续或建设工程规划许可证，故一审判决根据《最高人民法院》第二条、第三条规定，认定被上诉人庚宏公司与上诉人郑丐锋、原审被告陈继周签订的涉案《房屋租赁契约书》为无效合同正确。上述涉案合同为无效合同，但上诉人郑丐锋、原审被告陈继周在使用涉案厂房期间仍需支付场地占用费，故一审判决对于被上诉人庚宏公司要求上诉人郑丐锋、原审被告陈继周支付自2019年5月1日起至2019年7月30日止尚欠的厂房占有使用费3000元的诉求予以支持正确。一审判决第一项中的“租金”实为厂房占有使用费。虽然涉案《房屋租赁契约书》属于无效的合同，但本案纠纷是因上诉人郑丐锋、原审被告陈继周拖欠涉案厂房占有使用费所致，一审判决在认定被上诉人庚宏公司与上诉人郑丐锋、原审被告陈继周对涉案租赁合同无效的法律后果的产生均存在过错的情况下，对被上诉人庚宏公司主张的律师费酌定为10000元符合公平合理原则，本院予以维持。涉案《房屋租赁契约书》的合同相对方是被上诉人庚宏公司与上诉人郑丐锋、原审被告陈继周，且如前所述，本案纠纷是因上诉人郑丐锋、原审被告陈继周拖欠涉案厂房占有使用费所致，故上诉人郑丐锋关于应追加案外人太平镇xx村谢岗经济社为第三人参与本案诉讼的上诉意见并无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人郑丐锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人郑丐锋负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年二月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿