江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5071号上诉人（原审被告）：董永生，男，1986年9月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审被告）：**，女，1990年1月22日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：万泰首，北京市盈科(南通)律师事务所。二上诉人共同委托诉讼代理人：薛飞，北京市盈科(南通)律师事务所。被上诉人（原审原告）：宿迁市三江物业管理有限公司，统一社会信用代码91321302673037940Y，住所地江苏省宿迁市楚苑四组。法定代表人：殷实，该公司总经理。上诉人董永生、**因与被上诉人宿迁市三江物业管理有限公司（以下简称三江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董永生、**的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回三江物业公司的原审诉讼请求。事实与理由：一、董永生、**并非本案适格被告，一审判决董永生、**承担物业费及违约金没有事实和法律依据。1．三江物业公司主张的物业费及违约金期限为2013年11月20日至2018年8月20日，但根据涉案房产的拍卖公告可知，截至2018年8月22日为止，涉案房屋的权利人并非董永生、**，故董永生、**并非本案适格被告。2．自2013年12月15日起，案外人周某已经将涉案房产租赁给案外人宿迁市佳宏酒店有限公司（以下简称佳宏酒店），并签订住所（营业场所）租赁合同。该租赁合同第八条第8款明确约定：“交房之前周某应负责结清出租房屋的有关费用（包括水电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业服务费）。”该租赁合同第九条第6款亦约定：“佳宏酒店应负责缴纳出租房租赁期限内所发生的费用（包括水电费、煤气费、电话费、闭路电视收视费、卫生费、物业管理费）。”结合上述约定说明缴纳涉案房产物业管理费的义务主体应为案外人周某、佳宏酒店，而并非董永生、**。3．拍卖公告中所记载内容，诸如“其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”、“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决”，一审法院即认定董永生、**应对业主宜兴房产公司拖欠的物业服务费承担清偿责任，属于对南京市建邺区人民法院（以下简称建邺区法院）公告内容的曲解。建邺区法院公告内容只是表明须由董永生、**负责解决物业费问题，并未要求董永生、**直接承担物业费。同时公告内容也明确“未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决”，但是租赁合同明确约定缴费义务人为案外人周某及佳宏酒店，故董永生、**不应承担涉案房产的物业费及违约金。二、一审法院未予准许追加第三人参加诉讼，故其审理程序违法。因涉案房产物业费的缴纳义务人为案外人周某及佳宏酒店，原审中董永生、**已申请追加其为第三人参加诉讼，但一审法院未予准许，属程序违法，故而造成判决错误。被上诉人三江物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：一、董永生、**竞买建邺区法院拍卖时，拍卖公告明确约定物业费由董永生、**承担，故其竞买成功至过户后应承担物业费。二、原审中双方当事人已分别举证、质证，相关意见均已记录在案，具有真实性、合法性、关联性，能够作为认定案件事实的依据。三江物业公司向一审法院起诉请求：1．判令董永生、**支付物业服务费268991.5元（1.5元/㎡*3146.1㎡*57个月，2013年11月17日至2018年8月20日）及滞纳金（以尚欠物业服务费为基数，按月息2分的标准，自2013年11月17日起计算至实际给付之日止，截至2018年8月19日为122594元）；2．本案诉讼费用由董永生、**承担。一审法院认定事实：案外人甲方宜兴怡丰房地产开发有限公司（以下简称宜兴房产公司，宿迁市宿豫区豫江大厦开发建设单位）与乙方三江物业公司签订《物业服务委托协议》一份，约定：1、甲方将豫江大厦委托于乙方管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等养护和管理等。2、前期物业管理服务以不低于《宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准》三级标准服务等。3、房屋由乙方按建筑面积0.45元/平方米向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积1.5元/平方米向业主或物业使用人收取，按年一次收取……空置房的管理服务费，按有关部门的文件执行。4、业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理服务费的，按以下几项处理：（1）从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金……2013年11月17日起至本案庭审时，涉案房屋由三江物业公司提供物业服务。2018年9月6日，案外人宜兴房产公司出具情况说明，陈述：三江物业公司自2013年11月17日接到宜兴房产公司通知进入宿豫区豫江大厦实施物业服务至今。上述房屋2013年11月17日至2018年8月19日物业服务费为268991.55元（1.5元/㎡*3146.1㎡*57个月）。自2014年起三江物业公司曾多次向宜兴房产公司索要物业服务费及滞纳金，因宜兴房产公司经济困难，每年虽都承诺解决但没有支付任何费用。一审另查明：2016年8月，建邺区法院在申请人凌飞、陈溧红与被执行人无锡市通惠置业有限公司、宜兴房产公司、陶少清民间借贷纠纷一案执行中，裁定查封宜兴房产公司名下豫江大厦401-413、501-513、9-1至9-22不动产。2018年6月，建邺区法院通过淘宝网站对上述房屋进行公开拍卖，公示的《竞买公告》（即《拍卖公告》）中载明：……七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，其可能存在的物业服务费、水、电等欠费均由买受人承担；税款按照相关法律规定由买卖双方各自负担…公示的《标的物介绍》中载明:……4、水费、电费及物业情况：如有物业管理，存在各种可能欠费，请自行了解，均由买受人负担……《网络竞价成功确认书》中载明：在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款，办理相关手续。2018年6月22日，董永生竞买成功。2018年8月21日，上述房屋转移登记到董永生、**名下，面积合计3141.2平方米，用途为批发零售用途，商业、金融、信息。2018年9月13日，三江物业公司向董永生、**邮寄《律师函》，催要上述房屋物业服务费等。2018年9月14日，董永生、**收到该函件。后三江物业公司索要上述物业服务费未果，双方故而成讼。一审法院认为，宜兴房产公司与三江物业公司签订的《物业服务委托协议》依法成立、合法有效，对双方当事人及全体业主具有约束力。三江物业公司应当按照合同有效约定，提供物业管理服务，小区业主也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。根据司法拍卖公告等约定，董永生、**对三江物业公司的业主即宜兴房产公司拖欠的物业服务费承担清偿责任。故三江物业公司主张董永生、**给付物业服务费于法有据，应予以支持，但计算的面积应调整为3141.2平方米，即268573元（3141.2平方米*1.5元/平方米*57个月，取整）。关于三江物业公司主张的滞纳金，其性质应为违约金，结合《物业服务委托协议》及拍卖公告等内容，三江物业公司的主张并不违反法律规定，但计算方式中的面积应调整为3141.2平方米，计算基数应调整为应支付物业服务费数额。故董永生、**应向三江物业公司支付的违约金为，截至2018年8月19日合计为122390元（见附件），此后以268573元为基数，按月利率2%的标准，计算至实际支付之日止。董永生、**辩称诉讼时效问题，与宜兴房产公司自认情况不符，一审法院不予采信。董永生、**主张物业服务费的缴纳主体是案外人周某和佳宏酒店及追加其为第三人的问题没有依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：董永生、**于判决发生法律效力之日起三日内给付三江物业公司物业服务费268573元及违约金（截至2018年8月19日合计为122390元，此后以268573元为基数，按月利率2%的标准，计算至实际支付之日止）。案件受理费10150元，由董永生、**负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：董永生、**是否为本案的适格被告，应否承担三江物业公司主张的物业费及违约金。本院认为，根据物业服务合同的约定，向物业公司及时交纳物业服务费是业主应履行的基本义务。本案中，董永生、**作为买受人在竞得讼争房产时已知悉拍品现状、竞拍须知、竞拍公告等内容，故其在明知并自愿接受拍卖标的现状的情况下，通过竞拍而取得讼争房屋产权，理应根据拍卖特别告知条款载明的内容履行自身义务，故三江物业公司有权要求董永生、**支付原业主宜兴房产公司拖欠的物业服务费及违约金。董永生、**虽非讼争房产最初的业主，但其通过淘宝网司法拍卖平台竞得讼争房产并取得所有权后，已成为讼争房产的业主，同样也受原物业服务合同的约束。鉴于司法拍卖公告、竞拍须知明确标注“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决”、“如有物业管理，存在各种可能欠费，请自行了解，均由买受人负担”等字样，故董永生、**应对原业主所拖欠的物业服务费及违约金承担清偿责任，董永生、**辩称其并非本案适格被告的理由不能成立，本院不予采纳。董永生、**另以本案应追加案外人参加诉讼为由主张一审程序违法，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人董永生、**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10150元，由上诉人董永生、**负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年二月二十日书记员  孙 帆