上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初33486号原告：翁子香。委托诉讼代理人：周安安，上海刁骅律师事务所律师。被告：上海金盛家居市场经营管理有限公司。法定代表人：王德斌，董事长。被告：上海春申汽配市场有限公司。法定代表人：王德斌，董事长。上述两列被告的共同委托诉讼代理人：付先来，男。原告翁子香与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称“金盛公司”)、上海春申汽配市场有限公司(以下简称“春申公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周安安及两被告的共同委托诉讼代理人付先来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁子香向本院提出诉讼请求：1、被告金盛公司向原告支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的商铺租金人民币(币种下同)72,062元；2、两被告共同向原告返还位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺(以下简称涉案商铺)；3、被告金盛公司向原告支付违约金30,000元；4、被告春申公司就上述被告金盛公司承担的租金、违约金承担连带保证责任。审理中，原告变更第1项诉请为“被告金盛公司向原告支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的商铺租金68,386.84元(已扣除税费)”，变更第4项诉讼请求为“被告春申公司就上述被告金盛公司承担的租金、违约金承担一般保证责任”。事实和理由：2016年8月13日，原告从案外人朱某2处受让了涉案商铺，并约定涉案商铺从2015年1月1日起的租金归原告所有和收取。后涉案商铺的产权于2016年11月被核准登记至原告名下。关于涉案商铺的转让事宜，原告于2016年10月9日通知了被告，原告与朱某2亦至被告处办理了相应的交接手续，被告的工作人员张某某给原告办理了银行卡的变更。依据朱某2与被告金盛公司于2007年12月13日签订的《商铺租赁合同》约定，被告金盛公司作为涉案商铺的承租人应按约支付租金，逾期超过三个月，出租方有权解除合同并向被告金盛公司追索200,000元的违约金。然在租期内，被告金盛公司经常拖欠租金。2016年1月12日，被告金盛公司向广大业主出具了《金盛国际家居商铺租赁合同租金支付承诺书》，承诺在2016年5月30日前付清2015年全年的租金。2016年6月15日，被告春申公司也书面确认对金盛公司的债务承担一般保证担保。但之后两位被告未按约履行，仍然拖欠自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金。故原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。被告金盛公司、春申公司共同辩称，对于原告主张的第1项诉请，被告对原告主张的欠付租金的期间及金额均无异议。该期间的租金支付给原告，被告也无异议。对于第2项诉讼请求，虽然租赁合同已经到期，涉案商铺也已空置，被告亦未再继续对外收取租金，但由于政府原因，故被告暂时不能同意向原告返还涉案商铺。如果要返还的话，原告主张要求两位被告共同返还，被告均无异议。对于第3项诉讼请求，被告同意支付违约金，但认为原告主张的违约金金额过高，应调整至5,000元比较合理。对于第4项诉讼请求，被告春申公司无异议。本院经审理认定事实如下：2007年12月13日，案外人朱某1代朱某2(出租方，签约甲方)与被告金盛公司(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M20-101-05.双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段的租金。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。在实际履行合同过程中，被告金盛公司一直租赁使用涉案房屋，然却长期拖延支付租金。2016年1月12日，被告金盛公司出具《租金支付承诺书》，承诺内容如下：“1、2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2、在2016年5月30日前业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。”2016年6月15日，两被告共同出具《支付欠租承诺担保书》，内容如下：鉴于金盛公司与金盛家居20、21、22、23、24、25、26、27(除31、32号已收回除外)28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41等每栋中01-32号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期。金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司(包括以金盛家居在建二期工程)以公司全部资产予以一般保证担保，且担保人未经被欠租业主同意，不得转让任何担保义务，另外，若春申公司出现转让情形，则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束，承担本担保书项下全部法律责任。2016年8月，案外人朱某1代朱某2(签约甲方)、案外人雷某某代原告翁子香(签约乙方)签订《定金协议》，约定甲方将涉案商铺产权转让给乙方，转让总价款500,000元，过户时所有产生的税费均由乙方承担；产权过户时间为2016年9月30日前；甲方于2016年9月30日前将涉案房屋交付乙方；涉案房屋带租约买卖，乙方知晓并认可，从2015年1月1日开始租金归乙方所有和收取；2016年9月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。前述协议签订后，买卖双方又签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了涉案商铺的转让过户手续。2016年11月28日，原告取得涉案房屋的产权。2016年10月9日，原告翁子香与案外人朱某2共同至被告处签订《业主银行卡号变更协议》，该协议记载：因20-05号商铺原业主朱某2商铺买卖原因，现将银行卡信息变更为翁子香，变更后2015年1月1日至2016年12月31日租金由被告公司汇至现业主卡号中，一切经济纠纷由原业主承担，本公司不承担任何后果。被告公司的工作人员张某某作为经办人在该协议上签字。现因被告金盛公司已支付租金至2014年底，2015年1月1日起的租金至今未付。原告经多次催讨未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的案外人朱某2与被告金盛公司签订的《商铺租赁合同》、《租金支付承诺书》、《支付欠租承诺担保书》、定金协议、不动产权证、《业主银行卡号变更协议》、交通银行客户交易清单以及原、被告的当庭陈述等证实。审理中，本院于2017年2月10日下午16时45分左右通过《商铺租赁合同》上记载的朱某2的联系电话XXXXXXXXXXX与朱某2取得联系，电话中本院告知朱某2本案相关情况，询问朱某2是否同意原告向被告主张逾期支付租金的违约金，朱某2表示同意。本院认为，案外人朱某1代朱某2与被告金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。对于收取租金的主体，本院认为，租赁期间内，朱某2将涉案商铺产权转让给原告翁子香，并约定从2015年1月1日开始租金归原告翁子香所有和收取，该债权的转让亦告知了被告，故原告要求被告金盛公司向其支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。对于收取违约金的主体，根据朱某2在电话中向本院陈述意见以及被告金盛公司答辩意见，原告要求被告金盛公司向其支付违约金，于法有据，本院予以支持。但具体的违约金金额，本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，被告金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即构成实质性违约，应承担200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现原告自愿将违约金金额调整为30,000元，此系原告自行处分诉讼权利，且该金额尚属合理，本院予以准许。对于原告要求被告春申公司对被告金盛公司的前述债务(租金及违约金)承担一般保证责任的诉讼请求，符合被告春申公司出具的《支付欠租承诺担保书》记载的承诺内容，被告春申公司对此诉请亦表示同意，故本院予以支持。鉴于《商铺租赁合同》中所记载的租期已届满，故原告要求两位被告共同向原告返还涉案商铺，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁子香自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金72,062元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告翁子香违约金30,000元;三、被告上海春申汽配市场有限公司对被告上海金盛家居市场经营管理有限公司承担的上述债务承担一般保证责任；四、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告翁子香返还上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室XXX号商铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,170.62元，由被告上海金盛家居市场经营管理有限公司、上海春申汽配市场有限公司共同负担(两位被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接给付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一七年三月十日书 记 员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。