浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5075号 上诉人(原审原告)：蒋莉莉，女，1987年12月22日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：葛新俊，浙江五星国泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康斌，浙江五星国泰律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：嵊州市和悦商业经营管理有限公司，住所地嵊州市经济开发区双塔路1888号和悦时代广场商业3#楼，统一社会信用代码91330683MA288GY1X5。 法定代表人：喻敏玉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张涵琛，浙江计然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 上诉人蒋莉莉因与被上诉人嵊州市和悦商业经营管理有限公司（以下简称和悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋莉莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定本案事实不清。蒋莉莉因和悦公司招商时的虚假宣传入户嵊州和悦时代广场，当时和悦公司宣传嵊州和悦时代广场人气旺、人流量集中，是一个值得经营的场所，并承诺广场的经营活动商品折扣不会低于3.8折。但是蒋莉莉经过商铺装修期的试营业发现广场人流量和经营手段并非如和悦公司承诺，为此蒋莉莉多次找到和悦公司管理人，经协商双方变更了双方合同约定的租金支付方式，蒋莉莉履行了支付第一个月的租金，故双方之间的租金支付方式已经改变。蒋莉莉认为合同9.1条是霸王条款，是和悦公司利用其场地优势肆意侵害蒋莉莉商品的利益，该条款不能成为法院认定和悦公司断水、断电行为合法的依据。蒋莉莉依据合同约定向和悦公司缴纳了履约保证金，已经为合同履行提供了金钱上的保障，和悦公司仍要在有效的租赁使用期内通过断水、断电方式，阻止蒋莉莉在有效的租赁使用期内经营。一审认定和悦公司在蒋莉莉经营商铺外设置警戒带的行为是确保蒋莉莉商铺内摆设商品的安全是错误的。由于蒋莉莉商铺是敞开式的，仅仅一条警戒带是不能确保商品安全的，设立警戒带的真实目的是阻止蒋莉莉继续经营。 和悦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2019年5月15日至8月15日为装修免租期，8月15日需要交纳新一期的租金，双方经过协商同意改变租金的支付方式，但是没有改变租金的支付周期。和悦商场是大型购物商场，为了统一管理，因此制定规定，蒋莉莉在签合同时就知道合同条款，不是现在才知道。蒋莉莉离开后和悦公司为了不让顾客随便进入，并不是阻止蒋莉莉继续经营。至于4.1.3条款，明确约定了先付后用的原则，应当在结束期之前15日之内支付新一期的租金，第一期是8月22日支付的，第二期同意蒋莉莉先交一部分，合同约定还是三个月一交，虽然微信上同意蒋莉莉一月一交，但是支付周期是没有改变的。蒋莉莉违反约定没有按期支付租金，暂时采取了断水断电的方式，但是到了9月30日又当面送达了函告，同意恢复其营业状态，但是蒋莉莉自己没有继续履行，从微信聊天记录也可以看出蒋莉莉是一种不积极处理问题的态度，自身的放任导致该结果的发生不能归因于和悦公司。 蒋莉莉向一审法院起诉请求：判令依法解除双方签订的商铺租赁合同和商业管理服务协议，判决和悦公司返还履约保证金、质量保证金和装修保证金43268.74元，判决和悦公司赔偿蒋莉莉商铺损失（装修人工及店内设施损失65000元、员工停工损失5520元合计70520元）。 一审法院查明事实：2019年4月25日，和悦公司（甲方）与蒋莉莉（乙方）就乙方承租出租方甲方位于嵊州市经济开发区双塔路1888号嵊州和悦时代广场第3层编号为【3-333】的商铺签署了《嵊州和悦时代广场商铺租赁合同》与《嵊州和悦时代广场商业管理服务协议》各一份。《嵊州和悦时代广场商铺租赁合同》约定：租赁期限为【1】个租赁年度，自【2019】年【5】月【15】日起至【2020】年【5】月【14】日止。双方确认，该商铺的交付日暂定为【2019】年【5】月【15】日，乙方应于交付日前往商场办理该商铺的验收交接手续，并签署相应的商铺交付确认文件。自该商铺交付之日起，乙方享有【3】个月的装修免租期。装修免租期内，乙方无需承担租金，但仍需按本合同的约定交纳商业管理费、垃圾清运费、水、电（含电损0）、燃气等能源费用及本合同项下的其他应付费用。租赁期间，乙方按照以下方式来支付商铺租金：按先付后用原则，租赁期间，每3个月为一个支付期，乙方应在每一个支付期结束前【15】日足额支付下一个支付期的固定租金，但首期租金乙方应于双签约后7日内一次性全额支付给甲方。按照先付后用原则，乙方应于本合同签订后7日内向甲方支付首期租金，首期租金为【3】个月的租金【3】个月的物业管理费及【／】个月的市场推广费之和，合计人民币【34903.13】元。履约保证金合计人民币【23268.75】元，乙方应于本合同签订之日起【7】日内向甲方支付该履约保证金。租赁期间，甲方有权直接从履约保证金中扣除本合同约定的乙方应付租金、相关费用、违约金及赔偿金（包括但不限于乙方原因导致任何其他索赔而产生的赔偿金）等款项。但甲方应当在扣除后书面通知乙方，乙方有义务在接到甲方要求补足履约保证金的通知后【7】日内予以补足，否则，每逾期一日，乙方应按欠费金额的【5‰】向甲方支付延期付款的违约金。乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用。如乙方逾期3日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司有权直接暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）。乙方同意，如乙方欠付租金、商业管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该商铺的乙方商品、货物及设施设备不得转移出该商铺，否则甲方有权采取必要措施制止，且无须对乙方承担任何责任，且甲方有权留置该等财产，以处分所得价款优先受偿。合同签订后，蒋莉莉向和悦公司交纳了履约保证金、质量保证金、装修保证金合计43268.74元。2019年8月7日，蒋莉莉与和悦公司的蓝总微信聊天中对前二个月租金的支付方式由合同约定的每3个月一交的方式改为1个月一交的方式。2019年8月15日，蒋莉莉向和悦公司支付了第1个月的租金。2019年8月22日，因蒋莉莉缴纳了第一个月的房租和物业费，和悦公司开具蒋莉莉相应的发票。蒋莉莉第2个月的租金按照合同约定应当在第1个月支付期结束前【15】日即2019年8月31日前足额交纳。而蒋莉莉认为第2个月的租金可以在2019年9月14日前交纳，其未在2019年8月31日前向和悦公司交纳第2个月的租金。2019年9月4日，和悦公司对蒋莉莉所租商铺断电，由于如蒋莉莉所租之类的商铺在和悦时代广场呈敞开式布局，为安全起见，和悦公司作为蒋莉莉所租商铺的商业经营管理公司在蒋莉莉所租商铺外设置了警戒带。2019年9月30日，和悦公司发送蒋莉莉通知函，函载明：截止2019年9月30日止，蒋莉莉仍拖欠租金6463.54元，物业费5170.83元，滞纳金360.67元，合计11995.04元，请于接通知三日内付清上述款项。虽然蒋莉莉持续处于违约状态，根据合同的相关约定，和悦公司有权停止供电，但为减少蒋莉莉损失，和悦公司决定于2019年10月1日恢复供电，望在接到通知后安排好人员，做好正常营运，并按约提前支付下一阶段的租金及其他费用。该通知函于当日送达蒋莉莉。之后，和悦公司依通知函的载明时间恢复对蒋莉莉所租商铺的供电。 一审法院认为，蒋莉莉系基于法定解除的事宜提出合同解除权的诉讼请求。蒋莉莉提出合同解除权能否成就的关键在于本案是否存在《合同法》第九十四条的情形。蒋莉莉据以支持其诉讼请求的理由为和悦公司对其经营的商铺断水、断电、设置警戒带等行为强制蒋莉莉停止营业，损害其合法权益。经查和悦公司确有一段时间对蒋莉莉所租商铺进行断电的情况，同时为确保蒋莉莉商铺内摆设商品的安全起见，和悦公司有在蒋莉莉经营的商铺外设置警戒带的行为，而和悦公司采取上述措施的缘由是蒋莉莉未按合同约定的支付方式，如期向和悦公司支付租金之故，即蒋莉莉违约在先，和悦公司采取上述措施也是根据合同约定所为。据此，该院认定和悦公司在本案双方纠纷发生进程中并无违约行为。故蒋莉莉要求解除双方签订的商铺租赁合同和商业管理服务协议的诉讼请求，与法不符，该院不予支持。至于蒋莉莉要求和悦公司返还履约保证金、质量保证金和装修保证金，以及要求和悦公司赔偿商铺的装修人工及店内设施损失、员工停工损失等诉讼请求的成立，均有赖于蒋莉莉前项合同解除权诉讼请求的成就，而蒋莉莉对其主张的合同解除权诉请举证不能，故后续请求也无事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回蒋莉莉的诉讼请求。案件受理费2576元，减半收取1288元，由蒋莉莉负担，款限该判决发生法律效力后十日向该院缴纳。 二审中，蒋莉莉向本院提交了证据1.销售合同和收款收据复印件，以证明蒋莉莉对本案店铺装修支付的实际费用；证据2.银行转载记录，以证明蒋莉莉于8月9日支付了租金；证据3.员工工资转账记录一份，以证明停止营业后蒋莉莉向员工合计支付6952元。经质证，和悦公司对证据1的真实性有异议，且与本案无关；对证据2的真实性没有异议，对于第一个月租金已经支付无异议；对证据3的真实性有异议，转账内容不足以证明是支付工资。 经审查，本院对证据2予以确认，对于证据1、3均不予认定，理由在裁判意见中阐述。 和悦公司未向本院提交新的证据。 本院经审理，二审查明的事实除蒋莉莉于2019年8月9日向和悦公司支付了第1个月的租金外，其余事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，本案双方二审的争议焦点是和悦公司有无构成根本违约，蒋莉莉能否要求解除合同并要求返还保证金、赔偿相关损失。首先，根据双方签订的商铺租赁合同第4.1.3条关于租金支付方式和支付时间的约定，“乙方（即蒋莉莉）应在每一个支付期结束前15日足额支付下一个支付期的固定租金”，同时双方协商后约定前两个月租金改为一个月一交，蒋莉莉认为根据合同该条约定，其应于2019年9月14日之前15日内支付第二个月的租金，而和悦公司则认为根据该约定蒋莉莉应于2019年8月31日之前支付第二个月的租金，即在2019年9月14日的15日之前支付。从合同约定条款看，确存在歧义，可作上述两种理解，鉴于和悦公司是商铺租赁合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出对和悦公司不利的解释，故本院对蒋莉莉的该项主张予以采纳，也即蒋莉莉应当于2019年9月14日之前支付第二个月的租金。其次，和悦公司于2019年9月4日对蒋莉莉租赁的店铺采取断水、断电措施，显然违反合同约定，但根据蒋莉莉并未在2019年9月14日之前支付第二个月的租金，也未在和悦公司2019年9月30日通知缴纳租金并同意恢复供电后积极采取补救措施，且讼争租赁商铺为开放式商铺，即使和悦公司设置警戒线，也不影响蒋莉莉进入商铺开展经营，故根据和悦公司断水、断电持续的时间以及设置警戒线的影响程度，结合双方约定的租赁期限和租赁用途等合同内容，和悦公司的违约程度尚不构成根本性违约，蒋莉莉据此主张解除商铺租赁合同本院不予采纳。最后，基于蒋莉莉主张合同解除不能成立，其要求返还保证金并赔偿损失的诉讼请求依法不予支持，蒋莉莉在二审中提交的证据1、3用于证明其损失，本院据此在本案中不予认定。 综上所述，蒋莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判决结果正确，仍可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2576元，由蒋莉莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 韦 玮 二〇二〇年二月十七日 书记员 张青炀