广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14051号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市人人乐百货有限公司。法定代表人：余世昌，总经理。委托诉讼代理人：刘向兴，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市木子文化艺术有限公司。法定代表人：李友健，董事长。委托诉讼代理人：张辉辉，广东茂亨律师事务所律师。上诉人深圳市人人乐百货有限公司（以下简称人人乐公司）诉被告深圳市木子文化艺术有限公司（以下简称木子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。人人乐公司上诉请求：1、撤销一审判决第一判项，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费及其他诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由如下：（一）一审法院认定事实错误、适用法律不当，未依法分配举证责任。1.1一审法院认定事实错误。“2017年12月开始，上诉人对涉案东华明珠园商场进行装修，至2018年7月，东华明珠园商场装修工程已覆盖被上诉人承租的商铺并进入整体装修阶段，商场内相关配套设施设备亦停止运行。”“本案中，被上诉人停止及付租金的原因在于上诉人对东华明珠园商场即将进行整体装修，且涉案房产的使用功能已受影响。”一审庭审中，被上诉人述称上诉人于2017年12月份开始要求柜台撤场，2018年2月份开始1至3楼内部装修，商场内的电梯亦停止运转。但被上诉人仅提供了其于2018年7月4日制作的录像为证。一段拍摄于2018年7月4日的录像怎么能径直推断涉案房产于2018年3月份或之前的情况？一审法院认定涉案房产于2018年3月份或之前处于不适租状态，属事实认定错误。1.2—审法院适用法律不当，未依法分配举证责任。“关于被上诉人租金支付问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”按照该条规定，在本案中，被上诉人未充分举证证明涉案房产于2018年3月份或之前处于不适租状态，因此被上诉人无权拒绝履行支付租金的义务。一审法院在适用该规定的情况下，又将涉案房产是否适租的举证责任分配给上诉人，实属错误。“一审法院认为上诉人未举证证明其在装修期间对租赁房产的正常运营提供了必要的设施保障，被上诉人停止支付租金系在该前提下的避免损失扩大的行为，不存在过错，且符合法律规定，应予保护。”被上诉人逾期支付2018年3月份租金已达45天，上诉人依据《租赁合同》第八章第十四条约定，解除与其签订的《租赁合同》，上诉人已经提供证据予以证明被上诉人未支付2018年3月份租金的事实，上诉人已对自己主张的事实及诉讼请求完成举证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被上诉人应当对反驳逾期支付2018年3月份租金所依据的事实提供证据加以证明。在本案中，被上诉人未提交任何证据证明涉案房产在2018年3月份或之前存在不适租的状态，其应当承担举证不利的后果，其拒不支付2018年3月份租金的理由无事实依据，实属违约。在被上诉人未对其拒不支付2018年3月份租金的抗辩事由进行举证的前提下，一审法院将涉案房产是否适租的举证责任分配给上诉人，有违前述法律规定。综上所述，本案的争议焦点应当系被上诉人拒不支付2018年3月份租金的理由是否成立，其是否构成违约，本案应当审查查明的是2018年3月份及之前的事实。因被上诉人未能提供证据予以证明涉案房产于2018年3月份或之前处于不适租状态，其应当承担举证不能的不利后果，被上诉人逾期支付租金无事实和法律依据，上诉人有权解除与其签订的《租赁合同》。（二）一审法院对被上诉人与案外人签订的《合作协议》、《项目合同》的性质认定错误。2.1一审法院遗漏本案部分事实。在一审中，上诉人总共提交了三份被上诉人与案外人签订的转租合同，一审法院在审查时遗漏被上诉人与智力文化传播科技有限公司签订的《项目合同》。2.2被上诉人与案外人签订的《合作协议》、《项目合同》系租赁合同，被上诉人未经上诉人同意转租涉案房产构成违约，上诉人有权解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。(1)被上诉人通过转租行为获利本案中，被上诉人与智力文化传播科技有限公司签订的《项目合同》月租金为10000元；被上诉人与晨育文化传播有限公司签订的《合作协议》租赁面积为340m2，月租金为30600元，即每月90元/m2:被上诉人与吕某签订的《合作协议》租赁面积为118.8m2，月租金为14256元，即每月120元/m2。而上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》租赁面积为1240.4m2，月租金为57590元，即每月46.43元/m2。经对比可知，被上诉人明显通过转租行为获取收益，一审法院认定“被上诉人以合作的方式分摊被上诉人的租金”无事实依据。《合作协议》、《项目合同》的内容皆系租赁合同的实质条款及约定被上诉人与案外人签订的《合作协议》（两份）、《项目合同》对租赁位置、租赁期限、租金、租赁保证金、水电费作出了约定，双方围绕租赁的事实约定明晰的权利义务，合同通篇的核心字眼就是“租赁”，《合作协议》、《项目合同》显然是租赁合同，被上诉人转租行为证据确凿，有事实依据。综上所述，被上诉人逾期支付2018年3月份租金违反合同约定，其未经过上诉人同意私自转租涉案房产，被上诉人的前述行为已构成违约，上诉人解除与被上诉人签订的《租赁合同》及其《补充协议》有事实和法律依据，上诉人的上诉请求应得到贵院支持。（三）深圳市晨育文化传播有限公司与被上诉人的关系是合作关系，被上诉人在与晨育文化传播有限公司在深圳有近七个营业点合作，但是深圳市晨育文化传播有限公司有拖欠行为，然后涉案的龙华点碰上上诉人的装修，深圳市晨育文化传播有限公司找到理由拖付租金，从2017年7月开始拖付，被上诉人从2017年9月开始就向深圳市晨育文化传播有限公司追讨，最后龙华区人民法院一审判决驳回深圳市晨育文化传播有限公司的诉讼请求，被上诉人提起反诉要求将押金抵租金。从以上被上诉人的表述可知被上诉人自身也认为深圳市晨育文化传播有限公司拖欠其款项的性质为租金，被上诉人与晨育文化传播有限公司签订的所谓合作协议性质应当为转租合同，被上诉人未经上诉人的允许转租涉案房屋，上诉人有权解除与其签订的租赁合同。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，特此上诉，请求依法判决。木子公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。人人乐公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年2月24日签订的《租赁合同》及其《补充协议》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金，自2018年3月起按照每月60469.5元租金标准，计算至被告实际交还租赁场所给原告之日止，暂计至2018年7月为302347.5元；3、判令被告向原告支付拖欠的2018年3月至2018年5月水电费共计1108.8元；4、判令被告向原告支付经营管理费，自2018年3月起按照每月2658元的标准，计算至被告实际交还租赁场所给原告之日止，暂计至2018年7月止为13290元；5、判令被告向原告支付逾期支付租金、水电费、经营管理费违约金，自2018年2月26日按照每月3%的违约金计算标准，计算至被告实际付清款项之日止，暂计至2018年7月31日共计28409.67元；6、判令原告无须返还被告租赁保证金115180元；7、判令被告立即清退租赁场所并归还给原告；8、判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日期间租金172770元；9、本案诉讼费由被告负担。木子公司向一审法院反诉请求：在原告装修完成后，继续原、被告于2016年2月24日签订的《租赁合同》的履行。一审法院认定事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区建设东路南侧东华明珠园商场X楼X边X房，建筑面积1240.4平方米，实用面积886平方米。涉案东华明珠园商场已办理不动产登记，权利人为案外人深圳市XX物业发展有限公司。2010年8月3日，原告与案外人深圳市XX物业发展有限公司签订租赁协议，由深圳市XX物业发展有限公司将东华明珠园商场负二层至第四层出租给原告经营、使用。二、2016年2月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》约定，乙方将涉案房产出租予甲方经营“童心飞扬”儿童教育品牌专柜，租赁期限自2016年1月1日至2023年12月31日止，起租日期为2016年4月1日；租金结算方式为固定租金制，合同签订后三个工作日内，甲方须向乙方缴交不低于3个月租金作为履约保证金，美容院、儿童乐园、健身房、美容美发及预售卡的合同需交纳4个月租金作为履约保证金；合同生效后，该履约保证金自动转为本合同租赁保证金，如因甲方原因未正式履约，该履约保证金不予退还；租赁保证金及水电费保证金在合同有效期内不计利息；租赁期未结束，甲方擅自撤场，甲方所缴纳的租赁保证金将不予退回；租赁保证金在合同期满半年后扣除各项费用后无息返还甲方；合同第八章第十四条约定，甲方拖欠应交费用达45天或者拖欠应交费用超过租赁保证金的情况下，乙方有权解除合同，甲方已支付的租赁保证金不予退还，并有权要求甲方承担每月每平方米100-200元的违约金，并限期整改；合同第十章第一条约定，合同生效后，如甲乙双方或任何一方认为合同中条款需要补充或修改，可由双方协商，在取得一致意见后，方可修改或变更。合同还对营销、商场管理、专柜装修、物业管理、消防安全等事宜进行了约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》对租金、管理费等费用进行了明确。双方采用固定租金制方式由甲方自行收银，甲方于每月25日前（法定节假日须提前），向乙方缴纳下期租金和相关费用，逾期不交按3%/天收取违约金，逾期30天按甲方单方放弃合作处理，乙方有权扣押甲方所有物品并扣除全部保证金后终止合同；租金每年递增幅度为5%；2016年4月1日至2017年12月31日期间每月租金57590元；2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金60469.5元……2023年1月1日至2023年12月31日期间每月租金77176.1元；装修免租期为2016年1月1日至2016年3月31日，共计90天，因甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期，乙方有权单方从甲方租赁保证金中扣除免租期租金；经营管理费为每月2658元。上述《租赁合同》、《补充协议》签订后，原告将涉案房产交付被告占有、使用，被告向原告支付了租赁保证金115180元。2016年4月起至2018年2月25日，被告均按时足额向原告支付租金。2018年3月起，被告未向原告支付租金。三、2018年3月3日，被告向原告提交《申请》一份，由原告员工张某签收。《申请》内容载明：“因为人人乐百货商场整体的调整，从12月份开始已经严重影响到我们的经营，因为我们教育培训特点，学生都是一次缴一个学期也就是半年的费用，时间上正是明年上半年课程缴费的高峰期，家长都不再缴费，已缴的也有好多要求退费，损失非常惨重……鉴于调整期的不确定性，也充分考虑双方的利益，在调整期前期（2017.12-2018.2）我司原租赁场地已经全额交租，我司特申请从2018年3月开始停业，至商场调整完成后我们一起重新开业，停业期间停止交租，调整完成后重新按合同交租。”四、2018年5月15日，原告向被告邮寄《解除租赁合同的通知书》，告知被告因其逾期支付租金2018年3月份租金已达45天，根据双方合同约定及合同法的相关规定，解除双方之间签订的租赁合同。根据原告提交的邮单及查询信息，原告于2018年5月15日向地址“深圳市福田区XX路XX号XX大厦X楼”邮寄该函件，载明的收件人为“李某”，该邮件于2018年5月16日由“同事”签收。一审庭审中，被告对原告提交该邮件的证明内容不予认可，并主张其在收到该函件前后均以书面形式向原告作出解释，且在收到函件前已向原告发出关于无法正常经营的通知，原告口头上同意了被告的停业待装要求。五、2018年5月22日，被告向原告邮寄《联系函》，告知原告因其自2017年11月突然停止商场的运营开始大规模专柜撤场及装修，给被告的少儿教育事宜造成重大安全隐患并阻塞了承租位置的安全通行，导致被告无法继续经营，为此，被告于2018年3月3日致函协商停租停业事宜，原告工作人员口头承诺同意被告的建议，在原告未提供有效书面答复的情形下，依据惯例视为原告完全同意被告建议处理双方房屋租赁关系，待装修完毕后依据原合同顺延的期限履行。根据被告提交的邮单及查询信息，被告于2018年5月22日向地址“深圳市龙华区东环一路与建设路交汇处”邮寄该函件，载明的收件人为“张某”，该邮件于2018年5月23日由“服务台小张”签收。2018年6月5日及2018年6月14日，被告分别向地址“深圳市龙华区东环一路与建设路交汇处”邮寄《告知函》及《联系函》，告知原告，被告将继续履行合同等相关事宜。其中，《告知函》由张某本人签收，《联系函》则投递至代理站。一审庭审中，原告对上述《联系函》及《告知函》的证明内容不予认可，并主张原告已于2018年5月15日向被告送达解除租赁合同的通知，双方的租赁关系已经解除。六、一审庭审中，原告述称涉案商场于2018年5月下旬进入整体装修阶段，商场内部有部分商铺仍在经营，涉案房产所在3楼整体未动工。被告则述称原告于2017年12月份开始要求柜台撤场，2018年2月份开始1至3楼内部装修，商场内的电梯亦停止运转。被告为证明涉案商场的装修现状向法庭提交了其于2018年7月4日制作的现场录像为证。原告对该录像的真实性、合法性、关联性不予认可，并主张该录像制作时间为2018年7月，被告不能以该时间录制的现场情况推断之前经营期间的装修情况，更不能以此拒付租金。经一审法院审查，该录像资料显示涉案商场三楼商铺处于撤场状态，大部分场所已经空置，扶手电梯已经停止运行，有正常的照明，安全通道标识显示可正常使用。七、一审庭审中，原告提交了被告与案外人深圳市晨育文化传播有限公司、吕某分别签订的《合作协议》为证，以证明被告未经原告同意转租涉案房产。被告对原告提供该证据的真实性认可，但对关联性及证明目的不予认可，并称其经营模式系与各个培训机构合作经营，其与案外人不存在转租行为。经一审法院审查，《合作协议》内容载明了“出租人”、“承租人”及“租期”等文字，而合同内容则主要围绕儿童培训项目合作等。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于涉案合同履行过程中的过错责任应当如何认定。一审法院认为，涉案合同履行过程中，原告作为出租人存在明显过错，理由如下：其一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，根据涉案《租赁合同》，原告对被告承租涉案房产用于经营儿童教育的相关情况知情。原告作为出租人，应在租赁期间保持涉案房产符合约定的用途，以满足被告经营儿童教育的基本需求。2017年12月开始，原告对涉案东华明珠园商场进行装修，至2018年7月，东华明珠园商场装修工程已覆盖被告承租的商铺并进入整体装修阶段，商场内相关配套设施设备亦停止运行。根据生活常理，具有一定规模的商场内小商铺或专柜的经济价值很大程度依赖于该商场的配套设施及整体运营，原告对东华明珠园商场实施整体装修并暂停配套设备的运行势必对被告的正常经营造成影响。本案中，原告未举证证明其在实施装修前已向被告履行了相关告知义务，由此可以认定，原告在明知东华明珠园商场即将进行整体装修的情况下，始终未与被告协商租赁场所使用事宜，反而是作为承租人的被告在积极与之协商合同履行的变更，且提出了明确的变更方案。同时，在原告员工收取被告提交的关于变更合同的申请后，被告有理由相信原告将依照合同关于条款变更之约定与其协商合同变更事宜，但原告一直未书面答复被告，而是径直向被告发出解除合同通知，其行为已明确表示不履行涉案合同，存在明显过错且构成违约。其二，关于被告租金支付问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行……一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告停止支付租金的原因在于原告对东华明珠园商场即将进行整体装修，且涉案房产的使用功能已受影响。原告未举证证明其在装修期间对租赁房产的正常运营提供了必要的设施保障，被告停止支付租金系在该前提下的避免损失扩大的行为，不存在过错，且符合法律规定，应予保护。原告以被告未支付2018年2月以后的租金为由要求被告承担违约责任理由不足。其三，关于原告主张的被告未经同意转租问题。涉案合同关于被告承租涉案房产用途约定为经营“童心飞扬”儿童教育品牌专柜。根据原告提交的被告与案外人深圳市晨育文化传播有限公司及吕某签订的《合作协议》内容可知，被告与案外人订立协议的目的在于合作经营与儿童教育相关事务，并以合作的方式分摊被告的租金及运营成本，未超出涉案合同约定的房产用途，不构成转租。虽然《合作协议》中载明了“出租人”及“承租人”的字样，但该表述不影响当事人关于合作经营的真实意思表示，亦不影响合同性质的认定。原告关于被告未经同意转租涉案房产构成违约之主张缺乏事实依据，法院不予采纳。综上，原告作为出租人，在涉案合同履行过程中存在明显过错，其所提起的本案诉求缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。关于合同继续履行问题。被告反诉继续履行合同的条件在于东华明珠园商场装修工程完成后对原合同约定的租赁期限予以顺延，该租期顺延之意思表示应理解为对涉案合同关于租赁期限条款的变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同；法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原告之行为已明确表示其不予变更原合同条款，故，被告关于合同变更之诉求缺乏必要的前提，其诉请在涉案装修工程完成后对原《租赁合同》约定的租赁期限予以顺延后继续履行缺乏法律依据，法院不予支持。被告可另循法律途径维护其合法权益。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回原告深圳市人人乐百货有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告深圳市木子文化艺术有限公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费人民币5066元，由原告负担；反诉受理费人民币50元，由被告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，木子公司述称人人乐公司于2017年11月、12月开始装修，人人乐公司于2017年12月完成撤场，外墙脚手架于2018年3月、4月搭建。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点是谁违约在先，也即人人乐公司的装修是否构成了单方违约。关于人人乐公司开始装修的时间，木子公司在二审称人人乐公司于2017年11月、12月开始装修，人人乐公司于2017年12月完成撤场，外墙脚手架于2018年3月、4月搭建。人人乐公司针对木子公司二审中的上述陈述未能作出明确的否定。而人人乐公司是开展装修的一方，掌握装修合同、在物业管理处的装修登记等可以容易地证明确切装修时间的证据，但其未能提交相应的证据证明装修时间。相反，木子公司于2018年3月3日向人人乐公司递交了一份《申请》，有人人乐公司员工签收，《申请》载明“因为人人乐百货商场整体的调整，从12月份开始已经严重影响到我们的经营”，与木子公司的陈述相印证，而人人乐公司收到该《申请》后，并未及时对《申请》的内容进行否认，故可以采信木子公司所述的人人乐公司于2017年12月开始装修。木子公司向人人乐公司租赁部分场地经营，人人乐公司的整体装修行为改变了原租赁合同签订的场地条件，对木子公司的经营必然构成影响，构成了违约，故人人乐公司属在先违约的一方，一审认定其请求木子公司承担违约责任理由足，并无不当。人人乐公司上诉称木子公司未经同意转租，但缺乏相应的证据，一审作了详细论述，本院予以认同。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10131元，由上诉人深圳市人人乐百货有限公司负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二〇年二月二十一日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。