上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0108民初2868号原告(反诉被告)盛鹤敏，女，1958年9月28日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)曹盛琳，女，1985年9月27日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)单云亮，男，1981年9月16日出生，汉族，住上海市静安区。以上三原告共同委托代理人王玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上三原告共同委托代理人杨晓慧，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海天晖房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人赵允良。委托代理人王剑。被告上海天祥投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人赵允良。以上两被告共同委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告盛鹤敏、曹盛琳、单云亮诉被告上海天晖房地产开发有限公司(以下简称天晖公司)、上海天祥投资管理有限公司(以下简称天祥公司)商品房预售合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2016年3月4日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本案依法适用简易程序，当事人合意延长简易程序适用期间。后因案情需要，转为普通程序，依法组成合议庭。审理中，被告天晖公司提起反诉。本案于2016年3月28日、2016年11月30日公开开庭进行了审理，原告曹盛琳及三原告共同委托代理人王玮、杨晓慧、被告天晖公司的委托代理人王剑及两被告共同委托代理人张骥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛鹤敏、曹盛琳、单云亮共同诉称，2013年10月14日，原告与天晖公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向天晖公司购买本市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价为人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)，定于2014年11月30日前交付房屋。如未在约定期限内交付房屋，应按已付房款的日万分之二计算违约金，违约金自约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。被告保证在取得《交付使用许可证》后180天办妥房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证。签约后，天晖公司未在约定时间交付，直至2014年12月13日才通知原告交付，也未按约定提前7天采用挂号信方式通知，共计延迟交付20天，应支付违约金2.572万元。关于延迟办理小产证，天晖公司在2014年12月13日取得交付许可证，应在2015年6月11日取得大产证，30天内应办理交接，但直至2015年9月12日方才办理交接，致使原告延迟办理小产证，构成违约。原告有90天时间办理小产证，只要在该期间办理都符合约定。大产证迟延必然导致办理小产证迟延，原告要求违约金按延迟办出大产证93天计算，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(按6个月贷款利率上浮50%)，计13.7623万元。关于人车分流，销售广告应当视为合同内容，如有违反应承担违约责任。购房时，天晖公司对外宣传小区人车分流，人车分流对房屋价格产生重要影响。小区现有7个地上车位位于小区内部，使用该车位将无法实现人车分流，而不使用则达不到车位最低配比要求。正因如此，天晖公司将原定价20万元的地下车位哄抬至35万元，谋取极大的额外利益。原告参考变更规划的违约责任(即按房屋总价款的1％计算)，被告应承担由此给原告造成的损失6.43万元。天晖公司系一人有限公司，天祥公司如不能证明天晖公司的财产完全独立于其财产的，应对以上债务承担连带赔偿责任。原告请求法院判令：1、天晖公司支付原告迟延交付房屋的违约金2.572万元；2、天晖公司支付原告迟延办理小产证的违约金13.7623万元；3、天晖公司承担未履行人车分流承诺的违约责任6.43万元；4、天祥公司对上述债务承担连带赔偿责任；5、诉讼费由两被告承担。被告天晖公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、对于第一项诉请，根据补充条款约定，如原告逾期付款，则交付时间相应顺延。原告第二、三笔付款分别延迟2天、93天，交房日期也应延后，故被告没有逾期交房的违约事实。如法院认定被告逾期交房，逾期天数也应以实际交房日期为准。双方于2014年9月14日办理交房手续，逾期天数为13天，总房款应以实际总房价XXXXXXX.87元为准。2、对于第二项诉请，根据合同约定，被告应在2015年6月11日前取得大产证，2015年10月11日前办理过户手续。被告实际在2015年8月26日取得大产证，双方于2015年9月12日签订房屋交接书，原告于2015年9月21日领取了办理小产证的所有资料，已具备了在2015年10月11日前办理过户手续的条件，故原告没有延迟办理小产证的事实。3、合同中被告未有人车分流的承诺以及承担相应责任的约定。小区地下车库出入口均在柳营路门口，业主车辆可以直接进入地下车库，无需进入小区道路。小区地上共有14个车位，靠近地下车库的7个车位通过隔离带的方式，车辆可不驶入小区主要道路。靠近变电箱的7个地上车位仅供特种车辆临时使用，小区车位符合规范指标要求及宣传手册提及的人车分流建筑规划。人车分流仅为管理概念，通过物业管理，小区完全可以做到人车分流，但无地下停车位的业主不赞成人车分流。被告天祥公司辩称，不同意原告的诉请，两被告独立经营，经营范围、管理人员均不同，不存在资产混同的情形。反诉原告天晖公司诉称，根据合同约定，反诉被告未按约定时间付款，两笔付款分别延迟2天、93天，应支付违约金，违约金按未付款额的日万分之二计算。被告并未指定贷款银行，因反诉被告是接力贷，导致贷款延迟。预告登记是银行放贷的依据，不影响银行审批。反诉原告从未放弃主张违约金，曾发函向原告催讨。反诉原告请求法院判令：1、反诉被告支付逾期付款违约金83992元；2、反诉费由反诉被告承担。反诉被告盛鹤敏、曹盛琳、单云亮共同辩称，不同意反诉原告的诉请。第二笔房款延迟2天，可能是银行转账的问题。450万元贷款未按时支付是反诉原告的原因，反诉原告利用自己的优势地位指定贷款银行。反诉原告给予反诉被告的贷款期限为45天，按正常流程无法按期支付。预告登记时间晚于合同约定的贷款支付时间，导致贷款银行无法发放贷款。反诉诉请已过诉讼时效，且反诉原告在结算面积差时未扣除违约金，视为放弃主张违约金的权利。经审理查明，天晖公司系一人有限责任公司(法人独资)，股东为天祥公司。2013年10月14日，天晖公司(甲方)与原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定XXXXXXX元，甲方定于2014年11月30日前交付房屋。甲方如未在约定期限内交付房屋，应当支付违约金，违约金按已付房款的日万分之二计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。乙方如未在约定期限内付款，应当支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。房屋符合约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付手续，交付的标志为通知交房挂号信到达。甲方取得大产权证后30日内，双方签署《房屋交接书》。签署《房屋交接书》之日起90天内，双方向闸北区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领小产证。本合同生效之日起90日内，双方共同向房地产登记机构办理预告登记，一方逾期不配合办理的，另一方有权单方办理。附件一约定：乙方在签约之日支付120万元作为首付款，2013年10月31日前支付730172元，2013年12月14日前支付450万元，以商业贷款方式支付。乙方于签约当日提供完备的贷款资料并办妥相关手续，否则视为乙方延迟付款，承担违约责任。如因乙方原因导致乙方不能获得贷款的，乙方应于付款期限内将未付房款一次性支付给甲方，否则承担违约责任。补充条款一约定：被告变更小区规划设计的，应在规划部门批准之日起10天内通知乙方，甲方未征得乙方同意变更小区平面布局且对乙方造成不利影响的，如不能恢复的，甲方应支付已付房款1％的违约金。房屋交付条件为：甲方取得《住宅交付使用许可证》，甲方保证在取得《住宅交付使用许可证》180天内办妥房地产初始登记手续，取得大产证。乙方未能按合同规定付清房款或其他应付款项，则交付日期相应顺延并由乙方承担违约责任。双方同意由乙方办理小产证，甲方提供必要的配合。2013年11月2日，原告支付购房款730172元，2014年3月17日贷款450万元转入天晖公司帐户。2014年12月13日，天晖公司取得《新建住宅交付使用许可证》。次日，原告与天晖公司签订《房屋交付流程表》，并办理了退面积补偿款手续。2015年8月26日，天晖公司取得大产证。2015年9月12日，原告与天晖公司签订《房屋交接书》，确认总价款为XXXXXXX.87元。2015年9月21日，原告领取了办理小产证的资料。2015年12月10日，天晖公司发函给原告，催讨逾期付款违约金。挂号信分别寄至系争房屋及原告在商品房预售合同上所留地址，送达回执显示为逾期退还及客户要求改退。原告表示，原住房已出售，未收到信函。2016年1月28日，系争房屋产权登记至原告名下，建筑面积149.1平方米。《建筑工程规划、土地综合验收测量成果汇总表》载明，小区规划核准机动车停车位地上为14个、地下为107个，实测地上为14个、地下为113个。审理中，原告提供系争房屋销售广告单，广告单上表述：通过围合式布局和人车分流的建筑规划，营造闹中取静的生活氛围。以上事实，由商品房预售合同、银行凭证、销售广告单、交付许可证、交接清单、验收测量成果汇总表、产权信息、工商信息及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与天晖公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，当属有效，当事人应按约定行使权利、履行义务。原告向天晖公司购买系争房屋，根据预售合同约定，天晖公司应于2014年11月30日前交付房屋，但双方直至2014年12月14日方才办理交房手续，对此天晖公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定违约金按已付房款的日万分之二计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，故天晖公司应按原告已付房款支付14天的违约金。原告认为，天晖公司未提前7天以挂号信方式通知原告办理交房手续，这7天时间也要求计算在延迟交付的时间内。天晖公司虽未提前7天通知原告，但原告已实际于2014年12月14日接收房屋，再要求天晖公司多承担7天的违约金，理由不足，本院难以支持。天晖公司要求按最终房价款计算违约金，与合同约定不符，本院亦不予采纳。根据预售合同约定，天晖公司取得《住宅交付使用许可证》180天内取得大产证，取得大产证后30天内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90天内原告申领小产证。天晖公司于2014年12月13日取得《新建住宅交付使用许可证》，按约定应于2015年6月11日前取得大产证，但实际于2015年8月26日取得大产证，2015年9月12日与原告签订《房屋交接书》，2015年9月21日原告领取了办理小产证的资料。天晖公司虽然延迟取得大产证，但合同对于逾期取得大产证的违约责任并无约定，且关系到业主的切身权益的是小产证的办理。按合同约定小产证由原告负责办理，原告已于2015年9月21日领取了办理小产证所需资料，在期限届满前已满足申领小产证的条件。原告再坚持要求天晖公司承担逾期办理小产证的违约责任，无事实依据，本院不予支持。关于人车分流的问题，小区规划核准机动车停车位地上为14个，实际建造亦为14个，天晖公司对地上车位的施工符合设计规划要求，且通过竣工验收。买卖双方在预售合同中虽未对人车分流作出特别约定，但在销售广告单中确有人车分流的表述，应视为要约。小区14个地上车位中的7个车位位于小区内部，车辆在使用该车位时势必需驶入小区地面道路，将无法实现人车分流。天晖公司违反约定，理应承担相应的违约责任，鉴于合同对此并无约定，结合本案的实际情况，本院酌情确定违约金为3000元。根据公司法的相关规定，天晖公司系一人有限责任公司，作为股东的天祥公司对公司财产独立于股东财产负有证明责任，天祥公司对此未能提供证据，理应对天晖公司的债务承担连带责任。关于逾期付款的问题，鉴于天晖公司在合同履行过程中确实存在违约情节，本院从平衡双方利益角度考虑，对于反诉诉请不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海天晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内给付原告(反诉被告)盛鹤敏、曹盛琳、单云亮逾期交房违约金18004.48元；二、被告(反诉原告)上海天晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内给付原告(反诉被告)盛鹤敏、曹盛琳、单云亮违约金3000元；三、被告上海天祥投资管理有限公司对被告(反诉原告)上海天晖房地产开发有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；四、原告(反诉被告)盛鹤敏、曹盛琳、单云亮其余的诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海天晖房地产开发有限公司的诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费4714.65元(原告已预缴)，反诉案件受理费949.9元(反诉原告已预缴)，由被告(反诉原告)上海天晖房地产开发有限公司、被告上海天祥投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡韶华审 判 员  施鲁檬人民陪审员  周建萍二〇一七年三月二十七日书 记 员  鲍舒婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。