上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初540号原告：胡某某，男，1982年2月24日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。原告：刘某，男，1983年5月5日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。原告：聂某某，男，1981年6月19日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。三原告共同委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：周娱寅，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：越某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨某某，董事长。委托诉讼代理人：张勃，上海市申达律师事务所律师。被告：上某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人吴某某。原告胡某某、刘某、聂某某诉被告越某1、被告上某1(下称“满某某”)间土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2016年3月14日公开开庭进行审理，原告胡某某、聂某某及三原告共同委托诉讼代理人梁绍淳、周娱寅、被告越某2委托诉讼代理人张勃、被告满某某法定代表人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某、刘某、聂某某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告越某2签订的《场地租赁合同》于2015年5月18日解除；2、被告越某2退还三原告保证金2万元；3、被告越某2返还三原告六个月租金11.5万元；4、被告越某1赔偿原告施工损失339,880元；5、被告满某某对被告越某2的上述债务承担连带责任。事实与理由：2014年11月17日，原告与被告越某2签订《场地租赁合同》，约定原告租赁被告位于上某2内场地(被告公司从西南向西北方向至压泥浆桶地止)用于开设足球场，租赁期限自2014年11月17日至2019年11月16日，免租期为1个月，保证金为2万元，前三年的租金标准为23万元/年；同时，被告越某2应保证出租场地合法性，发生纠纷的，由被告越某1负责处理。2014年11月19日，原告向被告支付保证金2万元及半年租金115,000元。此后，原告委托案外人对租赁场地进行足球场改造施工，施工期间，被告满某某告知原告其对涉案租赁场地享有合法使用的权利，并多次阻扰原告施工。原告将此事通报被告越某1，要求越某2妥善处理，但被告越某1至今仍未解决。原告认为，被告越某1将涉案租赁场地交由被告满某某使用，未确保原告对该租赁场地享有合法使用的权利，客观上导致原告无法按照《场地租赁合同》的约定使用场地建造足球场，造成原告巨额财产损失，被告越某2的行为构成违约。为维护自身合法权益，故原告涉诉。被告越某1辩称，不同意原告的所有诉讼请求。一、在原告与我方签订租赁合同之前，原告已经和被告满某某先行签订了过一份关于相同地块的租赁合同，原告进场施工时被我方发现，我方提出异议并告知原告被告满某某系向我方承租的厂房，其无权转租场地。之后，原告重新与我方签订租赁合同。因此，原告对于被告满某某的存在事先知晓，由于原告自身过错没有搞清楚场地的权利人才导致之后被告满某某的阻扰，原告自身过错应当予以考虑。二、我方从未阻扰过原告，目前场地已经基本完工，原告建造的水泥场地、栏杆都在，场地处于空置状态，合同可以继续履行。被告满某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、涉案的土地是农业用地，原告与越某1之间的合同应该是无效的；二、原告起先是和我方签的租赁合同，之后，越某1提出异议要求原告重新与其签订，原告认为越某1是大房东，就直接与越某1签了合同，我方与原告的合同双方就口头解除了。但是，被告越某1与我方签订的《厂房租赁合同》中包含了涉案场地，我方可以使用该场地，越某1又将场地出租给原告影响了我方的使用，因此，我方向原告提出异议，要求停止施工，告知其需要等两被告间的诉讼完结后再继续施工。原告为证明其诉讼请求，依法提交了《场地租赁合同》、两被告间《厂房租赁合同》、公安报警记录、原告与案外人签订的《协议书》、《合同书》以及付款凭证、原告的银行卡明细账、律师函及其邮寄凭证等，被告越某1对《场地租赁合同》、《厂房租赁合同》、公安报警记录、律师函及其邮寄凭证认可，确认收到原告已付租金11.5万元，对于其他证据及款项无法确认；被告满某某对《场地租赁合同》、《厂房租赁合同》予以确认，认可收到保证金2万元，其余证据未予认可。被告越某1为证明其抗辩意见，提交了江桥五四村委会的证明、村委会及上海丽某公司的证明、嘉定区房屋土地管理局证明、被告满某某的承诺书、《厂房租赁合同》为证，对于以上证据原告未提异议；被告满某某对承诺书、《厂房租赁合同》表示认可，其余证据表示无法确认真实性。根据上述无异议的证据，以及各方当事人的当庭陈述，本院确认如下事实：涉案嘉定区江桥镇高潮路XXX弄XXX号(或58号)(临)地块系被告越某2自嘉某某(下称“五四村委会”)承租而来，土地性质为村集体所有的农业用地。被告越某2经五四村委会同意在该地块建造了厂房，并将部分厂房出租给了被告满某某，租期2014年8月至2016年8月，两被告同时约定车间之外的场地、绿化、石材堆放地不在乙方(满某某)承租物之内，但可正常使用，如乙方需对场地、绿化、石材堆放地做任何改变，必须向甲方(越某1)提出书面申请且需得到甲方的书面同意。2014年10月28日，被告满某某与三原告签署《厂房租赁合同》一份，约定被告满某某将涉案地块的西场地，约3000平方米出租给三原告，租期自2014年11月至2017年11月，保证金2万元。合同签订后，三原告支付被告满某某保证金2万元，并进场准备施工。被告越某1发现后，随即找到三原告称被告满某某无权出租该场地，越某1才是该场地的实际权利人，并出示了相关证明材料，要求三原告与其签约。2014年11月17日，三原告就相同地块重新与被告越某1签订《场地租赁合同》，约定租期为2014年11月至2019年11月，前三年租金为69万元，保证金为2万元，被告越某1给予三原告一个月建设免租期；场地为毛坯地，由乙方(三原告)负责平整及拆除场地上原告建筑物，租赁用途为足球场；甲方(被告越某1)应保证出租场地合法性，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方处理。合同签订后，三原告支付被告越某1半年租金11.5万元，并出资对土地进行了平整、浇筑混凝土、建造外围护栏等。在此期间，被告满某某多次以其对场地享有使用权为由，阻止三原告施工最终导致施工停滞，期间，三原告曾将此事告知被告越某1要求处理，但被告越某1迟迟未予解决。2015年5月，三原告委托律师向被告越某1发出《律师函》，认为被告越某1未确保原告对租赁场地享有合法权利，导致原告无法正常使用场地，故提出解除租赁合同，被告越某1退还已付款项，并赔偿损失40万元。被告越某1收到后，未予书面回复亦未退款。故原告涉诉。另查，1、2015年，被告越某1将被告满某某诉至法院，诉请要求解除与被告满某某之间的《厂房租赁合同》、被告满某某搬离涉案厂房及场地等等，该案中，满某某提出反诉，要求确认租赁合同无效、越某1退还租金及保证金并赔偿其损失。该案经上海市第二中级人民法院作(2015)沪二中民二(民)终字第3226号二审终审民事判决书判令，确认两被告间签订的《厂房租赁合同》无效、被告满某某搬离涉案厂房等等。2、庭审中，原告与被告满某某一致确认双方此前签订的租赁合同已经口头解除。本院认为，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案土地系集体农业用地，被告越某2将该土地出租用于建造足球场，改变了土地用途，违反了土地管理法的规定，故其与三原告签订的《场地租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告越某1已经收取的租金11.5万元应当返还原告。鉴于本案租赁标的物为空地，该空地位于被告越某1厂房周边，且三原告尚在施工时即因两被告间关于该场地的使用权争议导致停工，三原告尚未实际使用涉案场地，该地块仍处于出租人越某1的实际控制中，故场地返还已无需另行判明；关于保证金2万元，被告满某某收取该款后，其与三原告间的合同并未实际履行，被告满某某理应返还原告2万元。关于原告施工损失339,880元，应当根据三原告与被告越某1对于导致合同无效各自的过错程度进行分担。被告越某1作为出租人，明知土地系集体农业用地，不得用于工业建设和商业运营，仍将土地出租给三原告用于建造足球场，对此应负主要责任，原告作为承租人也应对标的物是否合法尽到注意义务，结合双方的过错程度，本院酌定被告越某2承担三原告的上述损失的70%，即237,916元。鉴于合同的相对性，被告满某某并非合同相对方，原告要求被告满多承担连带责任缺乏法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告胡某某、刘某、聂某某与被告越某1公司于2014年11月17日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告越某1公司应于本判决生效之日起十日内返还原告胡某某、刘某、聂某某已付租金115,000元；三、被告上某1应于本判决生效之日起十日内返还原告胡某某、刘某、聂某某保证金20,000元；四、被告越某1公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡某某、刘某、聂某某施工损失237,916元；五、驳回原告胡某某、刘某、聂某某其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,423.2元，减半收取4,211.6元，由三原告负担904.23元，由被告越某1公司负担3,131.06元，由被告上某1负担177.31元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一七年三月三十日书记员  杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。