四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异42号 利害关系人：刘朝汉，男，1960年11月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 申请执行人：唐雪鸥，女，1977年2月14日出生，汉族，住成都市高新区。 被执行人：李钊，女，1972年12月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 被执行人：熊建华，男，1961年2月8日出生，汉族，住成都市武侯区。 在本院执行唐雪鸥与李钊、熊建华民间借贷纠纷一案中，利害关系人刘朝汉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘朝汉向本院提出异议请求：将成都市武侯区科华中路2号1栋1单元18楼1804号房屋（以下简称案涉房屋）强制腾退并交与刘朝汉全面行使物权。事实和理由：刘朝汉于2018年12月30日在法院设于淘宝网的司法拍卖平台以123万余元的价格购得案涉房屋，拍卖前法院在公告中介绍“有案外人主张租赁权，租赁情况请买受人自行核实”。法院在拍卖中虽告知了有人主张租赁权，但不能表示承租人有权利主张，法院不能以该条理由进行强制腾退。成都市武侯区人民法院以及成都市中级人民法院已经对案涉房屋上的租赁事实进行了认定，两级法院均认为有关案涉房屋的租赁不存在，租赁合同内容虚假。因此，执行法院应当将案涉房屋予以腾退并交付刘朝汉。 本院查明，2016年1月27日，本院立案受理唐雪鸥与熊建华、李钊、熊峰、熊洲、成都市武侯区桂溪房地产开发公司民间借贷纠纷一案。本院经审理后于2016年10月27日作出（2016）川0191民初2177号民事判决，判决熊建华、李钊向唐雪鸥偿还借款本金496万元及利息并驳回了唐雪鸥的其他诉讼请求。前述判决生效后，唐雪鸥向本院申请强制执行，本院于2017年3月16日立案，案号为（2017）川0191执1246号。在执行过程中，经本院委托，四川大成房地产土地评估有限公司就案涉房屋的价值于2018年5月11日作出四川大成（2018）房字第139号《房地产估价报告》，载明案涉房屋的评估价值为219.95万元；该报告中“需要特别说明事项”载明“据估价人员实地查勘，估价对象在价值时点出租使用，估价委托人未提供估价对象的租赁合同，估价对象的具体租赁信息不详，特提请相关当事人予以关注”。本院于2018年8月22日作出（2017）川0191执1246号执行案件结案通知书，告知唐雪鸥（2016）川0191民初2177号民事判决终结执行。后本院于2018年8月29日恢复对（2016）川0191民初2177号民事判决的执行，案号为（2018）川0191执恢686号。执行过程中，本院2018年12月13日作出《公告》，载明将于2018年12月29日至12月30日对登记在李钊名下的案涉房屋予以拍卖。《公告》中关于“标的物信息”一栏载明“有案外人主张租赁权、租赁情况请买受人自行核实”。2018年12月30日，刘朝汉以1231720元拍得案涉房屋。2019年2月15日，本院作出（2018）川0191执恢686号之四执行裁定，裁定确认拍卖成交、案涉房屋归刘朝汉所有并将案涉房屋过户至刘朝汉名下；当日，本院向成都市不动产登记中心送达了过户裁定及协助执行通知书。 另查明，2019年6月3日，成都市武侯区人民法院（以下简称武侯法院）立案受理刘朝汉与李钊、刘正宪、李杨帆、成都祝乐健康管理有限公司（以下简称祝乐健康公司）排除妨害纠纷一案。刘朝汉以其已经通过法院拍卖的方式取得了案涉房屋的所有权、要求李钊将案涉房屋向其交付、李杨帆以与李钊签订了20年抵债租房合同拒绝搬出等事由，向武侯法院提出了要求判决李杨帆、祝乐健康公司从案涉房屋搬出并支付租金等诉讼请求。关于案涉房屋的租赁情况，武侯法院在审理中认定了如下事实：1、2013年10月26日李钊与李杨帆签署协议，约定李钊承包桂溪建筑公司上锦颐园水电工程，李杨帆给李钊工程项目供应电缆，由于桂溪建筑公司应支付李钊工程款拨付不到位，导致李钊无法给付李杨帆的货款，李杨帆给李钊供应电线货款250万元；双方协商用案涉房屋20年租赁使用权作为抵偿，自2013年11月1日起至2033年10月31日止。2、李钊与刘正宪于2013年7月6日签署协议，约定李钊将案涉房屋出租给刘正宪使用，租房期限从2033年11月1日至2053年10月31日，有效期限为20年；年租金为138240元，交租方式为20年一次支付，共计276.48万元；刘正宪给李钊施工的桂溪建筑公司的项目上锦颐园送管材，共计275万元，由于桂溪建筑公司给李钊项目工程款拨付不到位，导致李钊无法支付刘正宪管材款，将此房20年使用权作为抵偿。 武侯法院经审理认为，李钊、李杨帆、祝乐健康公司提交的证据不足以证明李钊与李杨帆或祝乐健康公司之间就案涉房屋建立了租赁关系，李杨帆、祝乐健康公司对房屋的占有为无权占有。该院遂于2019年8月26日作出（2019）川0107民初6182号民事判决，其中判令李杨帆、祝乐健康公司搬离案涉房屋。李钊、祝乐健康公司不服该判决向成都市中级人民法院（以下简称成都中院）提起上诉，成都中院在二审中查明的事实与武侯法院一审查明的事实一致。成都中院经审理后认为，刘朝汉系在法院司法拍卖中通过购买的方式取得了案涉房屋的所有权，李杨帆、祝乐健康公司占有使用案涉房屋不移交引发的腾退争议应当通过执行程序予以解决，不属于民事案件的受理范围。成都中院于2019年11月18日作出（2019）川01民终18595号之三民事裁定，裁定撤销（2019）川0107民初6182号民事判决，驳回刘朝汉的起诉。 后刘朝汉向本院申请对案涉房屋予以强制腾退，本院于2019年12月12日作出（2017）川0191执1246号《通知书》，载明对案涉房屋不应强制腾退。 再查明，2013年7月6日，李钊（出租方，甲方）与刘正宪（承租方，乙方）签订《房屋出租合同》。《房屋出租合同》约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用；租房从2033年11月1日起至2053年10月31日止，有效期为20年；年租金为138240元，交租方式为二十年一次支付。《房屋出租合同》中的“注明”载明：刘正宪给李钊施工的桂溪建筑公司的项目上锦颐园送管材，共计人民币275万元；由于桂溪建筑公司给李钊项目工程款拨付不到位，导致李钊无法支付管材款，用案涉房屋二十年使用权作为抵偿。 2013年10月26日，李杨帆（甲方）与李钊（乙方）签订《协议书》。《协议书》约定：乙方承包桂溪建筑公司上锦颐园水电工程，甲方给乙方工程项目部供应电线，由于桂溪建筑公司应支付李钊工程款拨付不到位，导致李钊无法给付李杨帆的货款；甲方给乙方供应电线货款共计人民币2500000元；双方达成协议用李钊所购买的案涉房屋20年的租赁使用权作为抵偿，自2013年11月1日起至2033年10月31日止；20年使用权根据市场租赁价共计2467600元，余款32400元必须在一个月内付清，所欠李杨帆货款250万元就此结清。 2013年11月1日，李钊（出租方，甲方）与李杨帆（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》。《房屋出租协议》约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用；租房从2013年11月1日起至2033年10月31日止，有效期为20年；租金为40元每平方米，缴租方式为一次性支付，人民币2457600元、押金10000元。《房屋出租协议》中的“注明”载明：李钊上锦颐园工地项目欠李杨帆电线款共计250万元，由于多次催收李钊都无钱支付，愿用此房租赁使用权20年作为抵偿。 本院认为，从当事人提交的证据资料来看，李钊因拖欠李杨帆的电线货款和拖欠刘正宪的管材货款，因李钊无力支付相关的货款，其便与李杨帆、刘正宪签订了案涉房屋的租赁合同。在两份租赁合同中均约定李钊将案涉房屋的租金用以抵偿其拖欠的李杨帆和刘正宪的货款；其中李杨帆对案涉房屋的租赁使用时间为2013年11月1日起至2033年10月31日、刘正宪对案涉房屋的租赁使用时间为2033年11月1日起至2053年10月31日。两份租赁合同中约定的货款产生在租赁合同签订之前，签订租赁合同的目的系李钊以案涉房屋40年的使用权来抵偿其所拖欠的李杨帆与刘正宪的货款，即两份租赁合同实质是以租金抵偿债务的合同。此其一。 其二，结合上述对两份租赁合同内容的认定，本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人以取得房屋的使用权为缔约目的，出租人以收取租金为缔约目的。本案中的《房屋出租合同》《协议书》以及《房屋出租协议》是债务人以其房屋使用权抵偿所欠货款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故李钊与刘正宪签订的《房屋出租合同》及其与李杨帆签订的《协议书》《房屋出租协议》实质为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。李杨帆基于其与李钊签订的《协议书》《房屋出租协议》以及刘正宪基于其与李钊签订的《房屋出租合同》而对案涉房屋所享有的权利并不能排除本院的强制执行。 其三，本院在执行（2016）川0191民初2177号民事判决过程中，将李钊名下的案涉房屋予以拍卖并由刘朝汉竞得案涉房屋。虽然李钊就案涉房屋与刘正宪签订签订了《房屋出租合同》、与李杨帆签订了《协议书》《房屋出租协议》，结合上文分析，李杨帆、刘正宪对案涉房屋所享有的权利并不能排除本院的强制执行，即执行中并不存在依法不能移交案涉房屋的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”之规定，案涉房屋的占有人应当将案涉房屋移交给买受人刘朝汉。因此，买受人刘朝汉提出的要求对案涉房屋强制腾退的请求，符合法律规定。本院针对刘朝汉提出的强制腾退申请作出的（2017）川0191执1246号通知，缺乏法律依据，应当予以撤销。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十六条第一款、第十七条第二项之规定，裁定如下： 撤销本院2019年12月12日作出（2017）川0191执1246号通知。 利害关系人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十日内向成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  张雨潇