青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2203号上诉人（原审原告）：雷金成，公民身份号码×××，男，汉族，1993年9月25日出生，青海圆必通速递有限公司职工，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海蓝色房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91630105MA756YUK4H，住所地：西宁市城北区海西路25号3号楼2单元2293室。法定代表人：王雷，该公司销售经理。委托诉讼代理人：代国鹏，该公司客户经理。被上诉人（原审被告）：李玉杰，公民身份号码×××，女，汉族，1981年7月8日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：李英杰，公民身份号码×××，男，汉族，1971年10月26日出生，住西宁市。上诉人雷金成因与被上诉人青海蓝色房地产营销策划有限公司（以下简称蓝色公司）、李玉杰、李英杰合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷金成上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判由三被上诉人返还其交付的定金20000元。2.二审诉讼费由李英杰、李玉杰承担。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。雷金成与李玉杰、蓝色公司签订案涉《西宁市存量房买卖居间服务合同》，经蓝色公司介绍，雷金成以480000元购买李玉杰所有的房屋一套，并交付20000元定金。由于雷金成在银行卡透支逾期还款问题无法办理该房屋的银行贷款，买卖双方及蓝色公司三方经友好协商，依法自愿协议解除了合同。李玉杰将案涉房屋另行出售给案外人王×。根据相关法律规定，该20000元不适用定金罚则，三方系友好协商自愿解除了签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，均未违约，一审判决以雷金成个人信用卡逾期还款造成的不良征信未能办理购房贷款构成违约为由驳回雷金成的诉讼请求属适用法律错误，并违背了当事人真实意思表示。综上，请二审法院依法撤销原判并发回重审或改判本案。李英杰、李玉杰共同答辩称，交付20000元属于定金性质，不应退还。雷金成没有按时一次性付款，因雷金成个人信用卡逾期还款造成的不良征信未能办理购房贷款，无法支付房款，雷金成先违约。另外，因为雷金成未能及时按期付清房款，导致李英杰夫妇自己购买房屋时额外承担了一笔本不应承担的费用，给其造成了一定的经济损失，所以，该20000元定金不应退还。蓝色公司答辩称，如果房屋交易成功，房子直接过户给买房人。如果中间出现问题，如个人征信问题银行贷款批不下来，根据中介行业的习惯，定金应该返还给买房人。雷金成向一审法院提起的诉讼请求：1.李英杰、李玉杰及蓝色公司连带返还房屋买卖定金20000元；2.诉讼费由李英杰、李玉杰承担。一审法院审理查明，李玉杰与李英杰系夫妻关系，二人于2012年12月6日登记结婚，位于西宁市××区的不动产（以下简称案涉不动产）系李英杰婚前个人财产。2019年5月19日，李玉杰与雷金成、蓝色公司三方签订《房屋买卖合同》、《房地产居间合同》，《佣金支付协议》，在蓝色公司提供居间服务下，李玉杰将案涉不动产出售给雷金成。《房屋买卖合同》第三条约定房屋成交价款为480000元，雷金成于2019年5月19日前向李玉杰交纳定金20000元；合同签订后按分期付款的方式支付房款：雷金成于2019年5月26日前将首付款130000元交付蓝色公司进行资金监管，并由蓝色公司支付给李玉杰，余款330000元由雷金成在2019年6月14日前在浦发银行通过办理商业贷款支付；合同第四条约定雷金成逾期付款的（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），李玉杰可要求雷金成按下列1、2、3种方式承担违约责任：1.雷金成以未付款项为基数，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，按每日万分之三支付违约金，合同继续履行；2.李玉杰解除合同，并要求雷金成自合同解除通知送达之日起15日内支付该房屋总价款3%的违约金；3.雷金成逾期付款15日以内的，按本条第1种方式承担违约责任，逾期付款超过15天的，按本条第2种方式承担违约责任，逾期3天以内，不计违约责任；合同第五条“产权过户办理”约定双方于2019年6月15日前到房产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，逾期未办理登记，视为合同自动解除，合同解除后，双方可协商是否重新签订合同，如未重新签订合同，按以下方式承担违约责任：1.因李玉杰、雷金成任何一方的原因造成逾期未办理登记手续的，已经收取房款的，应当退还对方，守约方并可以要求违约方承担违约责任，按照总房价的3%支付违约金，该违约方还应当负担本协议项下应当由守约方所承担的居间费；合同第六条约定李玉杰应在2019年10月15日前将上述房屋交付雷金成。此外，李玉杰和雷金成与蓝色公司签订居间服务合同，对居间费用金额、支付期限，居间服务的内容等事项进行了约定。合同签订当日，雷金成按合同约定向蓝色公司支付购房定金20000元，后蓝色公司向李玉杰转交了上述款项。一审法院另查明，庭审中李英杰表示，其委托妻子李玉杰出售案涉房产，对将房屋出售给雷金成的事实知情且认可。雷金成为办理购房贷款及不动产过户，2019年5月25日雷金成与李英杰签订《青海省二手房买卖合同》，合同约定由李英杰将案涉房产出售给了雷金成。后因雷金成个人信用卡逾期还款造成的不良征信，雷金成未能办理购房贷款，无法支付房款。2019年6月11日，双方在西宁市房产交易管理部门申请解除资金的监管协议，同时口头约定解除雷金成与李英杰签订的房屋买卖合同，双方对已付定金20000元如何处置没有明确约定。一审法院认为，李玉杰受其夫李英杰的委托，与雷金成签订的房屋买卖协议，以及雷金成与李英杰签订的《青海省二手房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的权利、义务。李玉杰受委托与雷金成签订的房屋买卖合同，产生的法律后果均由委托人李英杰承受。雷金成因信用卡逾期还款的征信不良，未能办理银行贷款支付房屋价款，致使合同目的无法实现而解除，合同的解除是因雷金成一方的责任。双方解除房屋买卖合同时，对已付定金20000元如何处置没有明确约定，应适用法律规定。雷金成与李玉杰签订的《房屋买卖合同》第三条约定了合同定金为20000元；第四条又约定了违约金及具体计算方式，即“雷金成逾期付款的（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），李玉杰可要求雷金成按下列1、2、3种方式承担违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因双方既约定违约金，又约定定金的，现李英杰选择适用定金条款，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，雷金成作为定金给付一方，因其原因未能履行合同继续支付房款，致使合同解除，无权要求返还定金。综上所述，雷金成主张李玉杰与李英杰、蓝色公司连带返还定金20000元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：驳回雷金成的诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由雷金成负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明事实中，关于定金20000元系在案涉《西宁市存量房买卖居间服务合同》中进行了约定，而非雷金成与李英杰签订的《青海二手房买卖合同》，对此节事实予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。二审另查明，2019年6月12日，李英杰与案外人王×签订《青海省二手房买卖合同》，将案涉房屋作价460000万出售给了王×，王×当日向西宁市房地产交易服务中心资金监管账户转入购房款140000元，其后办理了房屋贷款320000元。本院认为，案涉《西宁市存量房买卖居间服务合同》，第四条“逾期付款违约责任”明确约定“乙方（雷金成）逾期付款的（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），甲方（李玉杰）可要求乙方按下列第1、2、3种方式承担违约责任”，根据这一条款可知，案涉房屋的买受人雷金成承担合同违约责任的前提不包括银行贷款造成的房款给付不能，因此，不管雷金成是因为什么而导致银行贷款无法办理，根据这一条款的约定，其都无需承担违约责任。且根据查明的事实，在约定的付款期限即2019年6月14日届满前，双方经协商后解除了相关合同，李英杰于当月12日又将案涉房屋另行出售，并收到了房款。综上，雷金成在其与李英杰、李玉杰夫妻二人的房屋买卖过程中并未违反合同约定，不存在需要承担违约责任的行为，故由李玉杰收取的20000元定金，应当予以返还。李英杰、李玉杰亦未能提供证据证明其因为雷金成的违约行为而遭受损失，因此其不予退还定金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，雷金成的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初4125号民事判决；二、李英杰、李玉杰于本判决生效之日起十日内返还雷金成20000元；三、驳回雷金成的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，由李英杰、李玉杰负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 任 宁审判员 林建平 二○二○年二月十日书记员 马晓瑞附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。