上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15297号原告：叶子芳，女，1954年6月29日出生，住台湾台北市。委托诉讼代理人：闵健麟、黄毅，上海市锦天城律师事务所律师。被告：侯政宏，男，1951年10月22日出生，住台湾台北市。委托诉讼代理人：吴克明，上海住珈律师事务所律师。被告：张虹，女，1968年7月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：马海燕，孙洪林，上海市申房律师事务所律师。原告叶子芳与被告侯政宏、张虹房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2015年12月7日以(2015)虹民三(民)初字第1252号民事判决书作出一审判决。张虹不服，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院审理后，以原审法院判决认定事实不清为由，于2016年6月30日以(2016)沪02民终485号民事裁定书，裁定：撤销上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1252号民事判决，发回上海市虹口区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闵健麟，被告侯政宏的委托代理人吴克明，被告张虹的委托代理人马海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶子芳向本院提出诉讼请求：1、确认侯政宏与张虹之间关于上海市四平路XXX号XXX、XXX室房产(以下简称系争房屋)的买卖合同无效；2、张虹协助将系争房屋产权返还至侯政宏名下。事实和理由：2015年年初，原告在配合其丈夫侯政宏办理上海市四平路XXX号XXX-XXX室房产交易手续时偶然得知，原属于原告和侯政宏夫妻共同财产并登记于侯政宏名下的系争房屋竟然转至被告张虹名下。后经调查得知，1997年侯政宏在未经原告书面同意的情况下，擅自通过名为买卖实为赠与的方式，将该房屋的权利人变更为张虹。两被告之间无偿转让系争房屋的行为侵害了原告的利益。故起诉。被告侯政宏辩称，同意原告的全部诉讼请求。原告和侯政宏于1975年结婚，至今仍是夫妻。系争房屋是在1992年至1993年间和1603、1604室一起购买的，购房款都是原告出的。因原告长期居住台湾，故购房的相关手续由侯政宏办理，该两套房屋产权均办理在侯政宏名下。张虹与侯政宏之间存在婚外情。张虹向侯政宏索要系争房屋，侯政宏就于1997年将系争房屋产权过户给了张虹，名为买卖，实为赠与，签订房屋买卖合同系为办理过户需要。张虹没有支付过房款，其知道侯政宏已婚，也知道系争房屋过户没有征得原告同意。被告张虹辩称，张虹和侯政宏之间并无不正当关系，只是通过打球结识。双方之间就系争房屋签订的买卖合同是真实有效的，张虹支付过房款，因为结清后已经办理了过户，所以未让侯政宏出具收条。购房距今时间太久，现已找不到付款凭证。张虹当时在新加坡从事房地产销售工作，有能力支付购房款。系争房屋原登记在侯政宏一人名下，张虹购房时并不知晓侯政宏的婚姻情况。双方的房屋买卖合同载明，侯政宏保证房屋权属清楚，若发生产权纠纷，概由侯政宏负责清理并承担民事责任。张虹因信赖不动产登记信息及合同条款而与侯政宏交易房屋是完全正当、合理、合法的，张虹也有理由相信侯政宏有处分系争房屋的权利，不需要征得原告的同意。张虹属于善意取得。张虹在该房内居住至今已有18年之久。原告提起本案诉讼破坏了交易的稳定性。系争房屋在18年里房价飙涨，原告和侯政宏为谋取夫妻共同利益最大化，恶意串通进行虚假诉讼。不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，叶子芳与侯政宏系夫妻，于1975年在台湾登记结婚。1991年8月，侯政宏(乙方)向上海时代房产发展有限公司购买了上海市四平路XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋(建筑面积350.3平方米)，所有权登记在侯政宏名下。《房屋买卖契约》上约定“房屋基地及底层园地属于国家所有，仅供乙方使用，土地使用费按国家规定由乙方支付。”在侯政宏取得的房产证上，“使用国有土地摘要”一栏的内容为空白。之后，该处房屋被分割成1603-1604室(建筑面积137.06平方米)及1605-1606室(即系争房屋，建筑面积213.28平方米)两套房屋。1997年3月14日，侯政宏与张虹到上海市公证处(现为上海市东方公证处)办理公证，内容为侯政宏将系争房屋无偿赠送给张虹。在公证处所做的谈话笔录中，侯政宏称张虹的大伯母是其亲戚，张虹家房屋较小，所以将系争房屋赠送给张虹。公证人员询问侯政宏赠与房屋其太太是否同意，侯政宏表示其与太太已于1994年在台湾离婚，离婚时分割财产没有包括上海的房产，房屋是离婚前买的，但太太不知道有买房的事情，如果太太知道后主张权利，由其全权负责处理，与受赠人无关。同日，侯政宏又出具了一份公证委托书，委托案外人杜宏伟办理赠与系争房屋给张虹的相关手续。1997年4月15日，侯政宏和张虹又以受赠人无力承担税费为由，申请撤回了赠与公证。1997年4月16日，侯政宏(甲方)与张虹(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将系争房屋及其附属设施出售给乙方，成交价为120万元；乙方于本合同签订之日起向甲方支付30万元，其余90万元在过户后一次付清；双方同意本合同经房地产交易管理部门批准过户后，甲方于1997年5月10日前将上述房屋交付给乙方；甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方所造成的经济损失，由甲方负责赔偿；上述房屋买卖在办理过户手续时所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。1997年7月10日，张虹与上海市房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定由张虹补交9,598美元(可按汇率支付人民币)的土地使用权出让金，获得系争房屋对应地块70年的土地使用权。土地使用权出让金收据记载缴款人张虹，缴款金额为人民币79,586.62元。1997年8月7日，系争房屋权利人过户至张虹名下，记载所有权来源为“买卖”；同时土地权利人登记为张虹，记载取得方式为“土地使用权出让”，使用期限为“1997-8-5至2067-8-4止”。此后张虹在系争房屋居住至今。办理系争房屋产权过户所涉契税、印花税、手续费和登记费的付款票据由张虹持有并保管。本案审理中，张虹表示其支付房款系分批从银行取款后以现金支付，但时间太久，未留有收据，也无法提供银行取款凭证，公证资料中记载的受托人杜宏伟系协助双方交易的中介，办公证赠与是因为中介建议以此避税，后发现无法避税就撤回了公证。法院在本案审理中找到杜宏伟作了调查。杜宏伟表示，其并非中介，当时是朋友找他帮侯政宏和张虹办理公证事宜，因其认识公证员，但时间太久，双方真实目的是买卖还是赠与已经记不清了，办完公证手续之后就再未与二人联系，也没有参与过两人的买卖和转让等事宜。上述事实，有原告提供的户籍腾本、结婚证明书、结婚公证书、1603-1606室房屋买卖契约、1603-1606室房屋所有权证、系争房屋的买卖合同及产权调取信息、1603-1604室房屋的买卖合同及产权调取信息、上海市公安局虹口分局四川北路派出所出具的地址变更证明，被告张虹提供的契税申报表、契税收据、印花税票报销专用凭证、行政事业性收费通用收据、报纸、国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金收据，法院调取的公证材料、调查笔录，以及双方当事人陈述等证据为证。本院认为，系争房屋为叶子芳和侯政宏于婚后购买，是两人的夫妻共同财产。侯政宏未经叶子芳同意，以签订房屋买卖合同的形式将系争房屋的所有权转让给张虹，属于无权处分。现争议焦点在于侯政宏向张虹转让房屋所有权系真实的买卖，还是以买卖为名行赠与之实。前者则张虹可能构成善意取得，后者则叶子芳存在返还原物请求权。根据本案查明的事实，虽然系争房屋所有权转让存在买卖合同的外观，但张虹未能提供任何付款凭证或购房款来源的证据。张虹辩称因时间久远未能保存，但其能完好地保存同样时间久远的缴付税费凭证，却未能保存金额远大于税费的购房款支付凭证，显然不符合常理。且侯政宏与张虹曾办理过赠与公证，表达过赠与的意思表示，而张虹所称的交易中介人员，也在法院调查中表示其只是带着双方办理了赠与公证事宜，并非中介。综上所述，应认为支持双方为赠与关系的证据更占据优势。故本院认定张虹与侯政宏之间的房屋买卖合同系为掩盖真实赠与关系的虚伪意思表示，应属无效。张虹取得系争房屋所有权并未支付对价，不构成善意取得，叶子芳作为该房屋的共同共有人，享有原物返还请求权。然而，侯政宏在1991年购买系争房屋时，合同专门约定其应另行支付土地使用费，但本案中侯政宏未提供证据证明其曾缴纳该费用，当时房产证上应记载土地使用权信息的部分也是空白。至侯政宏向张虹转让系争房屋时，系张虹直接与上海市房屋土地管理局签订国有土地使用权出让合同，支付土地出让金，取得了该房屋的建设用地使用权。侯政宏辩称土地出让金是其缴纳，无证据可以证明，本院不予采纳。现系争房屋的土地状况登记信息记载的土地使用权来源是“土地使用权出让”，与房屋权利来源的“买卖”区别明显，而70年土地使用期限也是自张虹登记为权利人始。由此可见，张虹对系争房屋当前对应的建设用地使用权并非受让自侯政宏，而是从政府相关部门直接受让取得。故张虹是系争房屋当前建设用地使用权的合法权利人，叶子芳对房屋的原物返还请求权并不能直接及于该土地权利。根据现行法律的规定，房屋所有权与其建设用地使用权必须合一在同一权利人名下。本案中，叶子芳对系争房屋所有权存在原物返还请求权，而张虹则拥有该房屋的建设用地使用权，形成了房地分离的情况。根据“房随地走、地随房走”的法律规则，只能由一方取得完整的房地权利。综合考量系争房屋的房地权属登记现状、将近20年来的居住使用状况、当事人双方的居住情况、无权处分的过错责任等因素，本院酌情确定系争房屋的房地权利应统一由张虹取得为宜。故叶子芳要求将系争房屋产权返还至侯政宏名下的诉请，本院无法支持。叶子芳因丧失房屋共有权而遭受的损失，可另行向相关责任人、受益人请求赔偿或补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条之规定，判决如下：一、被告侯政宏与被告张虹就上海市四平路XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费15,600元，由被告侯政宏、张虹各半负担；财产保全费5,000元，由被告侯政宏、张虹各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 高 行 玮审 判 员 尹   灿人民陪审员 毛 济 平二〇一七年三月一日书 记 员 顾逸、薛莉附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……2、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。