广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22894号上诉人（原审原告）：戚茂乐，男，1988年4月28日出生，汉族，身份证住址广西陆川县。上诉人（原审原告）：李惠，女，1992年12月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路559号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。上诉人戚茂乐、上诉人李惠因与被上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。戚茂乐、李惠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判元邦公司逾期交楼违约金比例为每日合同总价的万分之三，即赔偿金额：523949元×477天×3/10000＝74977元；2.改判元邦公司向戚茂乐、李惠返还团购电商优惠金30000元以及所产生的利息（利息建议按中国人民银行同期同类贷款逾期利率，即按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%）的标准计算，自2017年3月26日计算至实际支付日为止；3.判令元邦公司向戚茂乐、李惠赔偿因擅自更改房屋结构的费用3万元；如3万元协商不成，戚茂乐、李惠要求解除合同，元邦公司需退还戚茂乐、李惠己支付房价款并支付利息(利息以我方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)，同时按该商品房总价款的10％向我方支付违约金，违约金不足以补偿我方实际损失的，元邦公司应补偿差额。事实和理由：一、一审判决未完全查清事实真相，错误认定事实，适用法律错误。一审法院认定“原告与广东元邦房地产开发有限公司(下称：元邦公司)签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定”是错误的。1.一审法院忽略了《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件一至七是元邦公司提供的格式合同，其对买卖各方关于违约时的违约金的标准相差巨大，严重不对等，过分弱化了买方的权利，并且加重了买方的责任，免除了卖方的责任；双方违约成本不对等，卖方违约金比例严重低于买方违约金比例，有违合同订立的公平性原则。元邦公司提供的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件一至七是其为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《合同法》第39条、第40条规定，该条款无效。2.《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件一至七关于对买卖各方违约的违约金标准是严重不对等的。该合同第十条对买方逾期付款的违约责任约定：如果乙方(买方)逾期付款，甲方(卖方)有权要求乙方每日按未付房款的0.05％的标准支付违约金；第十四条对于卖方延期交房的违约责任约定：(1)逾期不超过180日(含)的，甲方(卖方)应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之目止，每日按总房价款的0.003％的标准向乙方(买方)支付违约金，本合同进行履行；(2)逾期超过180日，不超过365日(含)的，甲方(卖方)每日按总房价款的0.005％的标准向乙方(买方)支付违约金，本合同继续履行；(3)逾期超过365日，不超过730日(含)的，甲方(卖方)每日按总房价款的0.008％的标准向乙方(买方)支付违约金，本合同继续履行。房屋买卖合同约定买方逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05％，而卖方逾期履行交房的违约金标准则为每日按总房价款的0.003％、0.005％以及0.008％，卖方逾期交房违约金比例明显低于买方违约金比例，且远低于同时期银行贷款利率。卖方逾期交房的违约责任和买方逾期付款的违约责任两者严重不对等，显然违背《合同法》第五条规定的公平原则，应适当调高卖方逾期履行交房义务的违约金标准。3.元邦公司利用优势以及利用戚茂乐、李惠没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。4.卖方违约比例过低容易诱发经济学上的道德风险，不利于市场有序合理交易。5.戚茂乐、李惠提交了近几年来同本案一样有不平等违约金诉求的中级法院终审案件结果，判决结果从0.001.64%到0.005%，都高于同期同档次贷款基准利率。由于房屋价值巨大，一般购房者均通过金融机构借贷购房，因此，我方要求违约金提高至0.003%每日是取其中间值，没有超过中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍，双方权益平等，符合民法上的公平原则，也没有违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定。综上，一审判决以合同约定作为计算延期交房的违约金标准是不合理、不公平且侵害公民合法权益的，根据公平、合理、平等的原则，故请求法院支持将元邦公司的违约金提高至每日按总价的0.003%标准支付，赔偿金额523949×477天×3/10000=74977元。二、一审法院认定“关于戚茂乐、李惠请求返还3万元电商优惠金，根据戚茂乐、李惠提交的收据显示收取该3万元款项的并非元邦公司，也无证据证明该笔款项最终由元邦公司收取，故戚茂乐、李惠要求元邦公司返还该笔款项，依据不足，本院不予支持。”是错误的。1.签约认购书和2017年3月26日支付团购优惠金当日，经手人签字均为元邦的销售毕某某，且经手人并没有告知是支付给广州市宜某源广告公司（以下简称宜某源公司）的，也没有说明元邦公司与宜某源公司的关系，签约的全程只有毕某某一个人与戚茂乐、李惠接触，也没有出现过宜某源公司的相关人员，作为消费者是不能分清毕某某到底是属于哪个公司的，元邦公司及宜某源公司理应对团购优惠金3万元负责。2.一审法院向广州市花都区住房和城乡建设局发函询问涉案房屋的预售备案价为558830.22元，实际成交价是523949元，戚茂乐、李惠认为其并没有享受到3万抵10万的优惠的，如果享受到优惠，那么合同价格应该是458830.22元，而《认购书》及《广州市商品房买卖合同(预售)》上也没有注明优惠详细，且宜某源公司在销售的整个过程中均没有出现过，也没有给戚茂乐、李惠提供过任何议价行为，也没有签署过任何优惠协议书等行为。3.根据《商品房销售管理办法》第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。根据收据显示，宜某源公司收取的3万元费用为团购费，是为佣金以外的其他费用，实属违法收入，不当得利。同时，宜某源公司在收取此3万元时并未开具正式发票，违背税收相关管理办法。结合元邦公司卖房总价开具的52万元来看，存在利用另外收取团购费的名义增加购房支出，增加公众买房负担，有回避税收的嫌疑。戚茂乐、李惠认为元邦公司及宜某源公司属于没有合法根据，通过优惠购房的形式额外收取房款，取得不当得利3万元。三、戚茂乐、李惠与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》第4页第四条规定：该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混泥土结构；建筑物地上层数为28层，地下层数为2层。实际情况是元邦公司擅自变更规划设计，将地下2层加建l层，变成地下3层的主体结构。戚茂乐、李惠认为元邦公司违反双方当事人在合同中关于地下总层数的约定，该行为会导致房屋主体结构的刚性、稳定性变差，存在倒塌的风险隐患，使用环境、生活舒适度、居住条件、生活质量严重下降，房屋价值相对下降，给戚茂乐、李惠造成很大的困扰，元邦公司此行为亦违反了《合同法》第60条、第107条、第113条以及《商品房销售管理办法》第24条的规定。综上，3万元赔偿金按照70年产权来衡量，相当于每日才1.17元还没有考虑通货膨胀的影响，停车费都不够，确实不多。四、元邦公司属于过错方，一审、二审诉讼费理应让其承担。综上所述，一审判决未查明部分事实，认定事实错误，适用法律错误，根据《民事诉讼法》相关法律规定，戚茂乐、李惠特提出上诉，恳请二审法院依法审理，支持戚茂乐、李惠的所有上诉请求。元邦公司辩称：我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，戚茂乐、李惠的上诉请求不成立，请求驳回戚茂乐、李惠的上诉请求，维持原判。另外，由于戚茂乐、李惠在上诉请求第三项增加了独立的诉讼请求，我方认为其在二审增加诉讼请求违反诉讼法的相关规定，我方也不同意就该项诉请在本案中一并处理。戚茂乐、李惠于2019年5月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.元邦公司支付戚茂乐、李惠逾期交房违约金133345元（2017年12月31日起至2019年5月24日止）（总房款523949元×0.05%×509天）；2.返还团购电商优惠金30000元；3.诉讼费由元邦公司承担。一审法院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区某某村、某某大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年3月26日，元邦公司（出卖人、发展商）与戚茂乐、李惠（买受人、认购方）签订《【某某花园】认购书》，第二条约定，买受人自愿认购由出卖人开发的下列商品房：花都区XXX【某某花园】F9-XXX单元，出卖人同意在该物业定价原价738417元的基础上给予买受人特惠价折扣优惠计收，即该物业总成交价为523949元，认购书并约定了其他事宜。2017年5月20日，元邦公司（甲方、卖方）与戚茂乐、李惠（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区xxx号（xxx号）x房，总金额为523949元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(2)逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(3)逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，戚茂乐、李惠向元邦公司付清了合同约定的全部房价款。2018年6月26日，涉案小区的燃气工程取得了《竣工报告》。涉案小区的《客户受电工程竣工检验意见书》显示，2018年1月2日，涉案小区的受电工程质量符合国家及电力行业验收标准，供电部门出具查验合格的意见。2018年9月13日，涉案小区取得自来水永久使用报装证明书。2018年11月7日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局出具涉案小区符合通邮设施设置方式设置标准信报箱，可予通邮的意见。2018年11月16日，涉案房屋所在的楼栋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年4月19日，戚茂乐、李惠收到了元邦公司催促收楼的通知书，其上载明，戚茂乐、李惠，阁下所购买的商品房已经具备交楼条件，请您在收到此信后3天内交齐物业维修基金后来办理收楼手续，通知书并载明了收楼所需要的具体材料等，戚茂乐、李惠陈述其收到收楼通知书后，前往收楼发现有质量问题，要求元邦公司进行整改。2019年5月24日，戚茂乐、李惠签收了涉案房屋的钥匙。一审庭审中，戚茂乐、李惠陈述，签订合同时我方在合同侧面签字盖手指模，我方与元邦公司签订《商品房买卖合同》之后，元邦公司将合同拿走，半年之后才通知我方拿合同，我方怀疑合同有更换、变更的可能性，怀疑对方有将合同条款变更为不公平的情况，元邦公司利用了优势和我方没有经验，所以构成显失公平。元邦公司对此不予确认，并陈述，元邦公司并未更换合同任何条款，合同中第14条第2款关于元邦公司违约责任约定与关于戚茂乐、李惠的违约责任约定一致，不存在不对等的情况。一审诉讼中，一审法院向广州市花都区住房和城乡建设局发函询问涉案房屋的预售备案价，该局向一审法院复函称，经查，狮岭镇某某大道某某小区xxx号x房的预售备案价为558830.22元。另查明，2017年3月，广州市宜某源广告有限公司向戚茂乐、李惠出具了收据，载明，戚茂乐、李惠交来某某3万抵10万团购优惠金。对此戚茂乐、李惠陈述，在2017年3月26日签订认购书完成之后，元邦公司的销售人员毕某某向我方提出了要交电商费的问题，告知我方是行业的规则，如果我方不支付该费用就无法买房子，该认购书上也未写明团购优惠金享受了什么优惠，只是说认购书的第2条。我方通过POS机支付的团购优惠金，收款人及收据均是广州宜某源广告公司，经手人毕某某签字，而且认购书和团购优惠金都是一个人经手的。我方认为我方没有享受到相应的优惠，只是变相要我方的钱，关于团购优惠金双方并未签订书面的协议。元邦公司陈述，广州宜某源广告公司是元邦公司一个合作的商品房推销公司，元邦公司给推销公司优惠，优惠的事项在合同第2条有确认，戚茂乐、李惠将款项支付给广州宜某源广告公司，经手人是毕某某，在认购书上的经手人也是毕某某，毕某某在认购书上签字是确认该客户是由其推荐购买房屋，同时按照戚茂乐、李惠交付的团购优惠金给予相应的优惠予以确认，具体体现在认购书第2条，所以团购优惠已经给予戚茂乐、李惠，毕某某并非我方员工，该团购优惠金与我方没有关联性。一审法院认为：戚茂乐、李惠与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。戚茂乐、李惠怀疑元邦公司更换合同导致合同约定显示公平，对此戚茂乐、李惠并未举证证明，故一审法院对戚茂乐、李惠的陈述不予采纳。戚茂乐、李惠已经付清了房价款，元邦公司应当按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付戚茂乐、李惠使用，元邦公司逾期交楼应当承担逾期交楼的违约责任，关于逾期交楼违约金的截止日期，元邦公司于2019年4月19日发出收楼通知书，通知戚茂乐、李惠收到后3天内办理收楼手续，戚茂乐、李惠认为此时房屋有质量问题因此未收楼，元邦公司通知收楼之日涉案房屋已经满足交付条件，戚茂乐、李惠提出的问题属于质量保修的范围，故逾期交楼违约金应当计算至2019年4月22日止，违约金应当以合同约定的房价款523949元为基数，按每日0.008%的标准，从2018年1月1日计至2019年4月22日，共计19993.89元（523949元×0.00008×477天），戚茂乐、李惠认为应当按照日万分之五的标准计算逾期交楼违约金，依据不足，一审法院不予采纳。戚茂乐、李惠要求元邦公司支付19993.89元违约金，合理有据，一审法院予以支持。戚茂乐、李惠诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。关于戚茂乐、李惠请求返还3万元电商优惠金，根据戚茂乐、李惠提交的收据显示收取该3万元款项的并非元邦公司，也无证据证明该笔款项最终由元邦公司收取，故戚茂乐、李惠要求元邦公司返还该笔款项，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年8月23日作出如下判决：一、广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向戚茂乐、李惠支付逾期交楼违约金19993.89元；二、驳回戚茂乐、李惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1783元，由戚茂乐、李惠负担1565元，由广东元邦房地产开发有限公司负担218元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：戚茂乐、李惠本案中要求调整逾期交房违约金计算标准以及要求元邦公司返还电商优惠金的主张应否予以支持。关于逾期交房违约金调整的问题。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》已对元邦公司逾期交房违约金标准作出约定，该约定对合同双方当事人均有约束力。在元邦公司逾期交房的情况下，一审法院依《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定，判决元邦公司承担违约金，处理有据。本案不是逾期付款违约金争议，戚茂乐、李惠以合同中约定的逾期付款违约金内容主张第十四条逾期交房违约金约定无效，并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条有关提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，其所提相关上诉理由并不充分。戚茂乐、李惠主张合同约定的违约金低于逾期交房造成的损失，但本案诉讼中并未就损失内容提供充分证据予以证明，故其上诉要求本案逾期交房违约金标准调整为每日按照合同总价的万分之三，本院不予支持。关于返还3万元电商优惠金的问题。已查明事实表明，收取该3万元电商优惠金的是广州宜某源广告公司，并非元邦公司，且戚茂乐、李惠与元邦公司签订的《【某某花园】认购书》也显示出卖人同意在该物业定价原价738417元的基础上给予买受人特惠价折扣优惠计收物业总成交价为523949元，戚茂乐、李惠在实际购房后，以未享受优惠为由主张元邦公司应予以返还，于法无据，一审据此驳回该项主张，并无不当，应予维持。戚茂乐、李惠要求元邦公司赔偿因擅自更改房屋结构的费用30000元的主张，属于二审程序中增加的独立的诉讼请求，现元邦公司明确表示不同意在本案中予以调处，本案不予处理。综上所述，戚茂乐、李惠上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由戚茂乐、李惠负担。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年二月十九日书记员  陈婷婷郭蔚琳