上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11475号上诉人(原审被告)：上海众赋铝制品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张志金，总经理。委托诉讼代理人：于四喜，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海敖源木业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李汉忠。委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴祺桢，上海市鹤铭律师事务所律师。原审被告：傅铭，男，1969年12月12日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：于四喜，上海市华荣律师事务所律师。原审被告：张志金，男，1962年9月12日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：于四喜，上海市华荣律师事务所律师。上诉人上海众赋铝制品有限公司(以下简称“众赋公司”)因与被上诉人上海敖源木业有限公司(以下简称“敖源木业”)、原审被告傅铭、张志金房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众赋公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判：驳回敖源木业要求众赋公司支付租金及违约金的一审诉讼请求。事实和理由：众赋公司与敖源木业、上海心光铝制品有限公司(以下简称“心光公司”)就本市嘉定区沪宜公路XXX号房屋内的氧化车间(以下简称“系争房屋”)签订的租赁合同约定，敖源木业及心光公司有义务按照环保要求办理环评工作，确保众赋公司能够正常生产经营。租赁过程中，因心光公司违反环保规定多次受到行政处罚，导致众赋公司在2016年1月之后无法生产经营，被迫搬离系争房屋。综上，众赋公司请求二审法院支持其上诉请求。敖源木业辩称，其只负责出租系争房屋。心光公司与众赋公司之间另存承包协议，即使众赋公司所称的无法经营事由属实，也应向心光公司提出异议，而非以此抗辩不支付租金。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。傅铭、张志金共同述称，其同意众赋公司的上诉请求。敖源木业向一审法院起诉请求：1.确认敖源木业与众赋公司、傅铭、张志金的《租赁合同》到期终止；2.判令傅铭、张志金支付拖欠租金共计人民币(以下币种均为人民币)110.33万元；3.判令傅铭、张志金按照合同约定支付违约金(按照日租金10%每天计算，从2016年10月1日起计算到实际搬离之日止)；4.众赋公司对上述付款义务承担连带责任；一审法院认定事实：敖源木业系位于上海市嘉定区沪宜公路XXX号房屋的产权人。2014年4月22日，敖源木业(出租方、甲方)、心光公司(出租方、乙方)与傅铭、张志金(承租方、丙方)签订一份《租赁合同》，约定甲、乙方将系争房屋出租给丙方。甲方作为该物业的实际产权投资人、使用人，乙方作为管理人与丙方建立租赁关系。租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止，甲、乙双方于2014年5月1日前向丙方交付房屋。年租金为40万元，由甲方负责收取全部租金开具发票和凭证，先付后用，丙方应于合同签订时向甲方支付首期租金20万元，以后每半年支付一次，逾期支付的，每逾期一日，则丙方需按日租金的10%支付违约金。签订本合同时，丙方应向甲方支付租赁保证金5万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由丙方承担的费用外，剩余部分无息归还丙方。合同补充条款约定，乙方的二条手工线和一条自动线归丙方无偿使用，丙方自行增加新的设备；污水排放全部必须经管道排放到污水池，费用由丙方承担；从第四年起租金递增5%，年租金为42万元。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，敖源木业和心光公司按约将氧化车间交付给张志金、傅铭，张志金及傅铭亦按约支付敖源木业保证金5万元。2014年12月26日，众赋公司注册成立，法定代表人为张志金，傅铭为发起人之一。众赋公司成立后，由其实际使用氧化车间，并向敖源木业支付租金。因众赋公司未付清2016年度的租金，敖源木业于2017年2月7日向众赋公司发出《催款函》一份，要求众赋公司必须在2017年2月28日之前结清欠租。2019年3月13日，敖源木业分别向傅铭、张志金及众赋公司发出《通知函》，主要内容为因傅铭、张志金及众赋公司迟延支付租金累计超过7日，其有权按照合同约定解除合同，故此通知到达之日起，2014年4月22日签订的《租赁合同》及《补充协议》即解除等。一审庭审中，众赋公司确认2016年应付租金40万元，已付25万元，尚余15万元未付。但认为承租期间因心光公司一直被行政处罚，导致其从2016年1月开始停产，并于2017年4月全面停业至今，且敖源木业已于2018年将系争房屋另行出租给物流公司。众赋公司为证明其主张提交了《环境违法行为限期整改通知书》及《行政处罚决定书》为证。经质证，敖源木业对上述证据的真实性无异议，但不认可与本案的关联性，认为上述证据只能证明心光公司曾受到过行政处罚，不能成为其拒付租金的依据，并否认将系争房屋另行出租的事实。另，众赋公司、傅铭、张志金明确表示承租期间未新增过设备，氧化车间内无己物品，敖源木业可自由处置。据此，敖源木业向法院申请撤回要求众赋公司、傅铭、张志金支付房屋使用费及将氧化车间内物品清空后搬离的诉讼请求。一审审理过程中，心光公司向法院出具《情况说明》一份，表示其虽然作为合同的乙方出现在本案系争的《租赁合同》中，但鉴于该厂房的所有权人是敖源木业，并由敖源木业负责该房屋的出租、收取租金等相关事宜；其在本案的租赁关系中，没有实际的权利义务，故没有作为诉讼主体参与本次诉讼。一审法院认为，虽然本案的房屋租赁合同起初系由傅铭、张志金与敖源木业、心光公司签订，然在众赋公司成立后，张志金担任公司法定代表人，傅铭亦是发起人之一。可见，傅铭、张志金签约的目的是为了众赋公司生产经营之用，傅铭、张志金行使的系代表众赋公司签约的行为，且众赋公司成立后一直在涉案租赁厂房内生产经营，亦由其向敖源木业支付租金，故法院认定涉案租赁合同的承租方实际为众赋公司，傅铭、张志金不应承担租赁合同项下的合同义务。《租赁合同》约定的租赁期限已于2019年4月30日届满，故该租赁合同已到期终止。租期内承租人应按约支付租金，众赋公司拖欠租金不付，显属违约，理应承担相应的违约责任。现敖源木业诉请的租金金额未超过合同约定，法院予以确认。众赋公司主张敖源木业于2018年将系争房屋另行出租，敖源木业予以否认，众赋公司亦未提交证据予以证明，法院对此不予采信。关于逾期付款违约金，虽合同约定的日租金10%的标准显属过高，众赋公司要求予以调整，然敖源木业主张的计算方式尚属合理，故法院酌情确定违约金为11万元。至于众赋公司辩称因敖源木业、心光公司存在违约行为导致其无法继续履行合同的主张，众赋公司未提供充分证据予以证明，法院难以采信。合同终止后，众赋公司交纳的租赁保证金应予返还。一审审理中，敖源木业申请撤回要求众赋公司、傅铭、张志金支付房屋使用费及将氧化车间内物品清空后搬离的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，于法不悖，法院予以准许。一审法院作出判决：一、上海众赋铝制品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海敖源木业有限公司支付截至2019年4月30日的租金110.33万元；二、上海众赋铝制品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海敖源木业有限公司支付逾期付款违约金11万元；三、上海敖源木业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海众赋铝制品有限公司返还租赁保证金5万元；四、上海敖源木业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，敖源木业提供五张照片，以证明系争房屋内仍堆存了众赋公司的遗留物品。众赋公司及傅铭、张志金表示，绝大部分都是心光公司的机器设备，只有小部分是其自行购买更换的设备。敖源木业另经核实，自2017年5月起，系争房屋未产生水电费用。本院认为，众赋公司称其于2017年4月即停产并搬离系争房屋，且停产是因对方未履行合同义务所致，故无需支付租金。敖源木业对于众赋公司停产时间无异议，但认为系争房屋内仍堆积物品，其仍应支付租金。本院认为，众赋公司自2016年即拖欠租金，显属违约，应当承担相应的合同责任。其虽称已提前搬离房屋，但并未与敖源木业办理交接手续；且根据二审查明的事实，系争房屋内仍有众赋公司的遗留物品，以致敖源木业无法利用系争房屋，显然给敖源木业造成了相关损失。故本院对众赋公司有关无需支付租金及违约金之抗辩，不予采纳。但纵观本案，在众赋公司早已欠付租金情况下，敖源木业却自2017年2月7日发出《催款函》后，时隔两年才于2019年3月13日再次发出《解除函》，期间没有采取任何有效措施防止损失的扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由此，本院根据具体案情，将众赋公司应支付的租金及逾期付款违约金予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12580号民事判决第三项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12580号民事判决第一、二、四项；三、上海众赋铝制品有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海敖源木业有限公司支付截至2019年4月30日的租金70万元；四、上海众赋铝制品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海敖源木业有限公司支付逾期付款违约金7万元；五、上海敖源木业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7,365元、二审案件受理费人民币14,730元，均由上海众赋铝制品有限公司、上海敖源木业有限公司各半负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 彭 辰审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年二月十七日书记员 吴是佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……