江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2018号 上诉人（原审被告）：徐丽丽，女，1989年2月1日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：江苓华，江苏禾东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陈海专，男，1984年8月23日生，汉族，住启东市。 上诉人徐丽丽因与被上诉人陈海专房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐丽丽上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：本案不属于房屋买卖合同纠纷，而是抵押借款纠纷。2018年6月，徐丽丽因生活需要向案外人杨英杰借款65万元，以案涉的启东市汇龙镇南郊家园定销房拆迁证（面积68平方米）作为抵押，之后，徐丽丽陆续还款。后因案外人杨英杰急需现金，要求徐丽丽归还全部借款，徐丽丽无力偿还，故杨英杰向徐丽丽介绍陈海专。2018年10月25日，徐丽丽将案涉拆迁证抵押给陈海专，贷款金额为45万，利息按月利率6%计算。同日，陈海专向徐丽丽银行转账45万元，转账成功后，徐丽丽立即分两笔取出现金共计45万元，其中42万元用于向杨英杰还款，另一笔3万元中的27000元作为当扣利息交付给陈海专。之后，徐丽丽每月向陈海专支付利息27000元，共支付了3个月。本案中，虽然双方签订了《购买定销房拆迁证协议书》，但双方之间并没有拆迁证买卖的合意，一审认定双方为房屋买卖合同纠纷错误。退一步讲，即使《购买定销房拆迁证协议书》成立，协议显示的拆迁证转让面积为68平方米，一审判决将面积为146.18平方米的房屋过户至陈海专名下也是错误的。 陈海专未答辩。 陈海专向一审法院起诉请求：1.判令徐丽丽将启东市拆迁安置房过户到陈海专名下。2.判令徐丽丽给付违约金50万元。3.本案诉讼费由徐丽丽负担。 一审法院认定事实：徐丽丽是拆迁户。2017年11月11日，启东市土地储备中心向徐丽丽出具《2017年度建设村区域内被搬迁户安置房选房确认单》。确认徐丽丽享有位于汇龙镇江西侧，南郊村，编号为32－1号，面积为68平方米的房屋购买权（以下简称68平方米拆迁证）。2018年10月25日，以徐丽丽为转让方（甲方），以陈海专为受让方（乙方），订立《购买定销房拆迁证协议书》，约定甲方自愿将其名下“68平方米拆迁证”有偿转让给乙方。即甲方将其名下位于启东市，面积68平方米及车库的购买权以45万元转让给乙方。在该房屋办理所有权手续时，甲方必须无条件及时协助乙方办理好相关手续，所涉费用由乙方自理。合同还约定“甲乙双方均不得违反本协议之条款，如违反上述任何一条约定，违反方必须支付另一方违约金五十万元人民币”。合同还就其他事项作了约定。 合同订立后，陈海专于当日以中国建设银行个人活期账户交易方式向徐丽丽支付45万元，徐丽丽向陈海专出具了收条：“收条今收到陈海专购买本人拆迁证68平方米，位于南郊村的定销房拆迁证定金人民币大写肆拾伍万元整。收款人：徐丽丽日期2018年10月25日”。同日，徐丽丽就案涉房屋事项全权委托陈海专：1.《2017年度建设村区域内被搬迁户安置房选房确认单》与房屋开发商订立购房合同。2.缴纳所购房产的房款，领取房屋钥匙。3.缴纳相关税费，办理并领取上述不动产证，并在启东市公证处办理了公证书。徐丽丽向陈海专交付了《2017年度建设村区域内被搬迁户安置房选房确认单》等。 2018年12月4日，徐丽丽至陈海专处以拆迁证增加面积为由，暂时借用案涉《2017年度建设村区域内被搬迁户安置房选房确认单》，并向陈海专出具书证“今徐丽丽320681198902010622到陈海专处借用本人卖于陈海专位于南郊村68㎡，用于拆迁证增面积，待一切手续完善后，新拆迁证拿到后再还给陈海专.徐丽丽3206811989020106222018.12.4”。徐丽丽拿到拆迁证后，自行与开发商启东市保障房建设投资有限公司交涉。以263557.60元购得启东市南郊家园31幢701室面积146.18平方米及车库12.85平方米（31号楼－36号车库）。同时交纳相关费用11578.5元（1.装修保证金2000元；2.物业费、建筑垃圾清运费、信报费1179元；3.天然气、有线电视分时电表、电子门、电卡费用4745元；4.物业维修基金3654.5元，小计11578.5元），连同房款计275136.1元。 陈海专得悉后向徐丽丽交涉未果，遂向一审法院起诉。 审理中，徐丽丽坚称，陈海专、徐丽丽之间仅是抵押贷款关系，并且陈海专收取徐丽丽三个月利息81000元（每月27000元），对此，陈海专认可仅收取因徐丽丽增补面积的“好处费”27000万元。徐丽丽提供了27000元支付宝转账记录，另两笔以现金交付，陈海专否认。 审理中，陈海专撤回了要求徐丽丽支付50万元违约金的请求。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈海专、徐丽丽签订的《购买定销房拆迁证协议书》，不违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应受其约束并依法履行义务。陈海专已按约支付购买房屋的权利。现涉案房屋交房、办理房屋过户手续已成就。故陈海专要求徐丽丽履行双方于2018年10月25日签订的《购买定销房拆迁证协议书》，初始产权登记后协助陈海专将启东市南郊家园31幢701室面积146.18平方米+车库12.85平方米的房屋（31号楼－36号车库）过户于陈海专名下的请求法院予以支持。已由徐丽丽向开发商交纳的房款及相关费用亦由陈海专返还徐丽丽。 关于陈海专主张的违约金50万元，因陈海专在本案中撤回，法院对此不再理涉。 关于徐丽丽提出其与陈海专之间是抵押贷款关系显然证据不足不能成立。 关于陈海专收取徐丽丽27000元费用，因徐丽丽通过交涉增大案涉房屋面积，受益人系陈海专，应由陈海专返还徐丽丽符合公平原则。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，一审法院判决:一、徐丽丽于判决发生法律效力之日起十五日内办理将启东市拆迁安置房过户到其本人名下，所涉税费由陈海专负担。二、徐丽丽在启东市拆迁安置房登记其名下十五日内向陈海专提供办理该房屋产权过户登记所需资料，并协助陈海专办理产权过户手续于陈海专名下，办理过户所涉税费由陈海专负担。三、陈海专给付徐丽丽购房款及相关费用275136.1元。四、陈海专返还徐丽丽27000元。上述第三、四项相加，陈海专给付徐丽丽302136.1元，限陈海专于判决生效后三十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，依法减半收取6650元、保全费5000元，合计11650元（陈海专已预交），由陈海专负担5050元，徐丽丽负担6600元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定。陈海专与徐丽丽于2018年10月25日签订《购买定销房拆迁证协议书》，同日，陈海专向徐丽丽支付45万元。徐丽丽于2018年10月25日向陈海专出具委托书并办理公证，委托书中载明“全权委托陈海专以我的名义办理以下事项：1.与房屋开发商订立购房合同；2.缴纳所购房产的房款，领取房屋钥匙，办理交房手续……”。但在2018年12月4日，徐丽丽又向陈海专出具借条，载明“今徐丽丽到陈海专处借用本人卖于陈海专位于南郊村68㎡用于拆迁证增面积，待一切手续完善后，新拆迁证拿到后再还给陈海专”。在拆迁证买卖中，增加面积、选房、拿房关系到购买人的切身利益。若按照陈海专陈述双方是拆迁证买卖关系，则在徐丽丽已将拆迁证原件、拆迁安置合同等交予陈海专，又向陈海专出具特别授权的公证委托书情况下，陈海专应自行办理拿房、交款的各种手续，或者在徐丽丽配合下一起办理，方符合常理，但本案的实际情况却是徐丽丽向陈海专借走拆迁材料，由徐丽丽办理增加面积、选房、交款、拿房的各种手续，不符合拆迁证买卖的一般交易习惯。关于徐丽丽向陈海专转账的27000元，本院认为，在当前的房地产行情下，通过增加面积获得的房产增值收益远远高于购买拆迁证支出的成本，加之各种手续的办理离不开被拆迁人的配合，故拆迁证购买人往往处于被动地位，出卖人则居于主动地位。面积增补的利益是由购买人享有，出卖人没有因此获益，故陈海专称徐丽丽向其支付的27000元是“增补面积好处费”显然有违常理，不能成立。综合上述分析，本院认为，徐丽丽主张双方签订《购买定销房拆迁证协议书》是陈海专向其出借45万元的担保更具合理性。因《购买定销房拆迁证协议书》并非双方真实的买卖意思表示，实质上是借款45万元的担保，故《购买定销房拆迁证协议书》应属无效，陈海专依据该协议书要求徐丽丽办理过户不应支持。陈海专可依据双方真实的法律关系依法另行主张权利。徐丽丽明知双方为借款关系，仍签订《购买定销房拆迁证协议书》作为掩盖借款担保的形式，对本起纠纷的产生亦有过错，本院酌情判决二审案件受理费由其自行负担。 综上，一审判决认定事实、适用法律均有错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销启东市人民法院（2019）苏0681民初778号民事判决； 二、驳回陈海专的全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取6650元，保全费5000元，合计11650元，由陈海专负担；二审案件受理费13300元，由徐丽丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年二月二十一日 书记员  邱晴