浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初5615号 原告（反诉被告）：盛勤俭，男，1960年7月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金明飞、李涵婷，浙江近远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绍兴市越城区东浦街道办事处，住所地绍兴市越城区东浦街道耶溪路621号。 负责人：俞小红，主任。 委托诉讼代理人：胡元长、陈珊珊，浙江越泽律师事务所律师。 原告盛勤俭与被告绍兴市越城区东浦街道办事处（以下简称“东浦街道办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理,适用简易程序审理，被告在举证期限内依法向本院提起反诉，本院受理后，就本诉与反诉合并进行了审理，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2020年1月8日再次公开开庭进行了审理。原告盛勤俭及其委托诉讼代理人金明飞、李涵婷，被告东浦街道办事处之委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告盛勤俭诉称：2014年1月16日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于绍兴市出租给原告，建筑面积为2405.71平方米，租赁期限自2014年1月16日起至2019年1月31日止。合同签订后，原告投入了大量的人力物力财力进行装修装潢，按约履行合同义务。但到2017年4月5日被告书面通知原告无法继续履行合同需提前终止，并提出在终止日期2017年6月30日前处理好一切事宜（包括腾空搬离）。后原、被告就租赁物的装修装潢、搬迁费用及可预期收益进行协商，但未协商一致，原告的损失不断扩大，故导致纠纷发生。综上，原、被告之间的《租赁合同》合法有效，被告要求原告腾空租赁物并进行赔偿系其真实意思表示，但至今未赔偿给原告造成了很大的损失。现原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判令：1、被告赔偿原告装潢及室内外消防附属设施损失450000元（以评估为准），并支付搬迁费、临时安置费、腾空搬迁费481142元（搬迁补助费按60元每平方米、临时安置费按40元每平方米，腾空搬迁费按100元每平方米）；2、被告赔偿原告可预期收益损失1年零3个月300712元；3、退还履约保证金50000元。以上合计1281854元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请变更第一项诉讼请求的损失为521630元；第二项诉讼请求时间为1年零10个月，金额不变。 被告东浦街道办事处辩称：原被告签订的涉案租赁合同，根据约定支付租金是当年1月7日之前，每逾期一天支付违约金500元，违约金将从原告上交的履约保证金中支付。合同第七大点约定了如遇上级部门需要时，原告应无条件服从，并自愿放弃任何经济补偿理由，并且合同自行终止。因此，原告的诉请没有相应合同及法律依据，恳请法庭驳回原告诉讼请求。 同时，反诉诉称：反诉原、被告于2014年1月签订了一份《租赁合同》，约定反诉原告将座落于的建筑面积为2405.71平方米的房屋出租给反诉被告使用。上述租赁合同就租赁期限、租金金额及租金支付方式、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，反诉原告按约将上述房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告未按约支付租金。且经反诉原告多次催讨，反诉被告至今仍未将2017年1月16日起至实际腾退之日即2017年8月30日止的租金结清，故反诉原告有权要求反诉被告立即支付租金并按租赁合同约定支付逾期付款违约金。现为了维护自己的合法权益，故反诉原告提出反诉，请求判令：1、确认反诉原、被告于2014年1月所签订的《租赁合同》已解除；2、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租金144917.12元；3、反诉被告自2017年1月8日起按年利率24%的标准向反诉原告支付逾期支付租金的违约金至租金付清之日止（暂算至2019年7月2日为87433.33元）；4、本案诉讼费由反诉被告承担。暂合计232350.45元。 反诉被告辩称：反诉被告认为双方签订的租赁合同于2017年4月5日反诉原告的通知下发之日终止。且系反诉原告自身原因通知导致反诉被告无法继续履行该租赁合同。对于拖欠的租金问题，反诉被告确实有部分租金未交的情况，但并非反诉被告本意。2016年年底的时候，反诉原告就口头通知反诉被告，租赁房屋可能要提前腾退，对于要交的租金暂时不收，等具体情况确认后再说。2017年4月5日反诉原告发通知说要终止合同，反诉原告说相关租金和赔偿到时一并再说。2017年1月16日至2017年4月5日是应交租金期限，但尚欠付的。对于违约金主张，反诉被告认为不能成立。基于前述协商事实，不交租金并非反诉被告本意，双方在协商，且本案一直在诉讼协商，反诉原告领导变动多种情况一直未能妥善处理。 本院经审查认定：2014年1月，东浦街道办事处（甲方,原为绍兴市东浦镇人民政府）与盛勤俭签订《租赁合同》一份，其中载明：一、租赁物的坐落、面积等情况。1、甲方将租赁物出租给乙方承租使用，建筑面积2405.71平方米（其中一楼为：307.07平方米；二楼为：453.8平方米；三楼1644.84平方米）。2、上述租赁物位于，具体坐落位置详见本合同所附平面图。二、租赁期限、用途。1、租赁期限自2014年1月16日起到2019年1月31日止。2、乙方承诺，乙方承租该租赁物仅作为其经营场地使用，自行办理相关法定手续。三、每年租金及其付款方式和付款日期。1、前三年每年租金一楼为120元/年·㎡，计人民币36848.40元，二楼、三楼为70元/年·㎡，计人民币146904.8元，合计183753.20元；第四、五年每年租金一楼为140元/年·㎡,计人民币42989.8元，二楼、三楼为90元/年·㎡，小计人民币188877.60元，合计为231867.40元；第六年每年租金一楼为140元/年·㎡，计人民币44874.28元，二楼、三楼为90元/年·㎡，计人民币197157.17元，合计242031.45元。2、每年租金的支付时间为当年的1月7日前。每逾期一天，支付违约金500元，依次类推；违约金将从乙方上缴的履约保证金中支付。四、履约保证金额度及其上交时间：乙方必须将履行保证金5万元一次性上交给甲方，上缴时间为协议签订之日；本协议终止后7日内，甲方将不计息的剩余履约保证金本金归还给乙方。七、乙方在租赁期间，要加强对转租单位（人）的日常监管，包括安全生产、劳资纠纷、环境卫生保洁等，正确处理好与转租单位（人）的关系，如遇上级部门需要时，乙方应无条件服从，并自愿放弃任何经济补偿理由，甲方也不作任何的经济补偿，而且自行终止本租赁合同。十一、违约责任。2、乙方的违约责任。（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按每日500元的标准向甲方支付违约金。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，盛勤俭已支付履约保证金5万元。 2017年4月5日，东浦街道办事处曾向盛勤俭发送通知一份，载明：因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要，本单位与你签订的原两份租赁合同已无法继承履行需要提前终止，终止日期是2017年6月30日。请你接到本通知后尽快通知到实际使用人，并在终止日期前处理好一切事宜（包括腾空搬离），同时将原租赁物按原貌交还给东浦镇人民政府。终止事宜按原两份租赁合同中相关条款执行。 另查明，绍兴市越城区小城镇环境综合整治行动领导小组办公室曾于2016年11月18日向区小城镇环境综合整治行动小组各成员单位发出《关于明确小城镇综合整治工作任务的通知》，其中载明：为扎实高效地推进小城镇环境综合整治工作，进一步明确工作职责，明晰完成时限，根据区委区政府《关于印发的通知》（越委办[2016]129号）文件精神，对整治行动的主要工作任务进行了分工明确。请各单位根据任务职责，尽快启动整治工作，尽快制订整治计划。附件中《越城区小城镇综合环境整治行动任务表》第27项整治项目为：推进特色小镇建设，完成时间为：2018年8月底前，要求为：由各镇根据区总体规划，制订落实推进计划，于2016年12月20日前报区整治办。 又查明，庭审中，盛勤俭认为涉案租赁合同的解除时间为2017年4月5日，实际腾退时间为2017年6月30日；东浦街道办事处认为涉案租赁合同的解除时间为2017年6月30日，盛勤俭实际于2017年8月30日腾退。 再查明，东浦街道办事处出租给盛勤俭的涉案房屋系毛坯，盛勤俭陈述涉案房屋确实大部分用于转租，但系其装修后进行转租。 东浦街道办事处陈述曾要求浙江经纬房地产评估有限公司绍兴分公司对涉案房屋内的装修进行登记及价格预估，但未正式委托该公司进行价格评估并出具评估报告。后该公司于2017年4月27日作出房屋拆迁（装修及附属物）价格评估表（二），载明：卡努纺织品有限公司装修重置总额189518元，结合成新率（0.85）总额161090元；绍兴市伟通泥浆运输有限公司装修重置总额352127元，结合成新率（0.85）总额299308元，附属物总额4548元，合计303856元；一层7号装修重置总额13821元，结合成新率（0.85）总额11748元；一层8号装修重置总额21665元，结合成新率（0.85）总额18415元，附属物总额400元；一层9号装修重置总额3526元，结合成新率（0.85）总额2997元，附属物总额200元；一层14号装修重置总额27440元，结合成新率（0.85）总额23324元。附属物部分系拆装费。综上，装修重置总额共计608097元，附属物拆装物共计5148元。 以上事实，由原告（反诉被告）盛勤俭提供的租赁合同1份、东浦镇人民政府通知复印件2份、拆迁政策1份、价格评估表6份、履约保证金发票1份，被告（反诉原告）东浦街道办事处提供的租赁合同1份、证明1份、通知和EMS邮寄单各1份、民事起诉状1份、通知1份、任务表1份、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证1组，以及原、被告庭审陈述予以证实。原告盛勤俭提供的情况说明1份，因该情况说明实质系证人证言，证人应出庭作证，故该证据形式上不符合证据要件，故本院不予认定；被告东浦街道办事处提供的电费明细打印件1份，本院认为不能直接达到其证明目的。 本院认为，原告（反诉被告）盛勤俭与被告（反诉原告）东浦街道办事处签订的《租赁合同》,系双方真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。 对于本诉部分，原告盛勤俭诉请被告赔偿其装修及附属物损失，而被告认为租赁合同中约定“如遇上级部门需要时，乙方应无条件服从，并自愿放弃任何经济补偿理由，甲方也不作任何的经济补偿，而且自行终止本租赁合同”，故被告无需进行赔偿。本院认为，被告提出原告有拖欠租金、改变约定的租赁用途等违约行为故被告本就可以解除合同，但合同解除应具体考量双方当事人在解除当下的本意。本案中，被告东浦街道办事处曾于2017年4月5日通知原告“因行政体制调整和小城镇环境综合整治省级样板镇创建需要”故需提前终止与原告签订的租赁合同，终止时间为2017年6月30日，原告当时亦表示同意，故本院确定租赁合同已经双方当事人协商一致解除，且解除时间为2017年6月30日。被告虽然提供了通知、任务表，欲证明被告当时提前终止合同确系依据绍兴市越城区小城镇环境综合整治行动领导小组办公室要求的推进特色小镇建设的任务，但是本院认为被告提供的证据并不能直接反映当时涉案房屋系涉及整治项目需收回而被告向领导小组办公室进行了报送或备案，且被告在庭审中陈述其收回涉案房屋后由被告下属部门在办公使用，故本院认为被告要求提前终止合同不应认定系属于合同中约定的“如遇上级部门需要”的情形，故对被告关于不作任何经济补偿的辩称不予以采信。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告赔偿装修及附属物损失，本院认为因被告无法提供合理的解除依据，虽然原告亦存在欠付租金的情况，但当时涉案租赁合同的解除过错方在被告，故被告应对原告的装修及附属物损失进行赔偿。被告东浦街道办事处辩称涉案房屋大部分由原告进行出租，现原告无法提供证据证明装修由其出资故不应予以赔偿。本院认为，涉案房屋被告出租给原告时系毛坯，且在合同终止时房屋实际存在装修，虽然原告大部分予以转租，但现原告陈述系其装修好后再进行转租，被告亦未提供证据证明原告陈述虚假，故装修应视为系原告所有，对被告上述辩称意见本院不予采信。《最高人民法院的解释》第十一条第（二）项规定，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。浙江经纬房地产评估有限公司作出的涉案房屋装修评估价值（重置总额）为608097元，同时考虑成新率为0.85作出了最终评估总额，亦对附属物拆装费进行了评估共计5148元。被告辩称并未正式委托经纬评估公司进行价格评估并出具评估报告，上述评估报告不能作为认定依据，本院认为，被告陈述当时确曾要求经纬评估公司帮忙就涉案房屋的装修及附属物进行过物品、数量登记及价格预估以便与原告在协商时有所参考，在因被告方提前终止合同收回房屋的情况下，当时由被告委托的评估公司出具的价格评估表具有较高的证明效力，且在目前房屋已经改变合同解除当时原状的情况下，客观上无法对当时的装修及附属物进行重新评估，故本院对上述价格评估表予以认定。综上，原告主张附属物拆装费损失5148元，因确系原告方实际损失，本院予以支持；但原告主张的实际装修损失根据前述法律规定，不应直接从成新率考虑，而应结合其房屋租赁合同解除时间及租赁期间综合予以判定，截止双方合同解除之日即2017年6月30日，原告实际使用该房屋时间为41.5个月，合同约定的租赁期限为60.5个月，尚有19个月未履行，故本院确定原告因合同解除造成的装修损失应为190972.6元（608097元÷60.5月×19月），加上拆装费，合计为196120.6元；原告主张被告支付搬迁费、临时安置费、腾空搬迁费，因原告未提供证据证明双方解除合同是由于拆迁引起且被告在租赁期间获得了拆迁安置款项，故原告的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持；原告诉请被告赔偿可预期收益损失，因原告未举证证明具体损失，缺乏事实及法律依据，故本院亦不予支持。因合同已经终止，故根据合同约定，本院对原告要求被告返还履约保证金5万元的诉请予以支持。 对于反诉部分，反诉原告东浦街道办事处要求确认租赁合同已经解除，本院前述已进行了分析，故于该诉请依法予以支持。反诉原告同时诉请反诉被告盛勤俭支付欠付租金，因反诉被告未支付2017年1月16日开始的租金，故对该诉请本院予以支持。反诉原告认为反诉被告实际腾退之日为2017年8月30日，而反诉被告则认为其实际腾退之日为2017年6月30日。本院认为，在租赁关系中，应由承租方举证具体腾退交接的时间，现反诉被告未提供证据证明其陈述的腾退时间，故本院以反诉原告认可的腾退时间即2017年8月30日为准。因合同系于2017年6月30日解除，故现反诉原告主张反诉被告支付2017年1月16日至2017年6月29日的租金本院依法予以支持；反诉原告同时诉请反诉被告支付2017年6月30日至8月30日的租金，实质系房屋占有使用费，本院亦予以支持。经核算，上述期间款项合计144917.12元（231867.4元÷12个月×7.5个月）。反诉原告还主张反诉被告支付欠付款项自2017年1月8日起按年利率24%标准计算的违约金。本院认为，反诉被告认为并非有意拖欠租金，系因为反诉原告要求提前终止合同，双方一直在就租金、装修搬迁等费用进行协商，但反诉被告无法举证证明反诉原告曾同意暂不支付租金，故对反诉原告要求支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持。但反诉原告主张的违约金标准过高，考虑到实际损失，本院酌情确定反诉被告应支付欠付款项自2017年1月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及上述款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市越城区东浦街道办事处应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告盛勤俭装修及附属物损失196120.6元，并返还原告履约保证金5万元； 二、反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处与反诉被告盛勤俭于2014年1月签订的《租赁合同》于2017年6月30日解除； 三、反诉被告盛勤俭应于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处租金及占有使用费144917.12元，并支付上述款项自2017年1月8日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，以及上述款项自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息； 四、驳回原告盛勤俭的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉本诉部分案件受理费16981元，由原告盛勤俭负担13893元，被告绍兴市越城区东浦街道办事处负担3088元；本案反诉案件受理费4786元，由反诉原告绍兴市越城区东浦街道办事处负担1801元，反诉被告盛勤俭负担2985元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵晓岑 人民陪审员  管国忠 人民陪审员  程巧燕 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  严莺飞 ? 法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。