上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终895号上诉人(原审被告)：陈柯迪，男，1989年12月13日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：彭琨，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张一帆，男，1988年7月20日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。上诉人陈柯迪因与被上诉人张一帆房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初10628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈柯迪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张一帆的一审诉请。事实与理由：一、张一帆拒付租金的事实有待查清。首先，张一帆是租赁合同被解除的责任人之一，同时是现实的受益人。陈某某明确同意陈柯迪转租，2018年3月30日其到店是催收租金而非封店,同时张一帆一直未支付房租,如果是对陈柯迪的代理身份有怀疑,在陈某某3月30日催讨时,也没有选择把钱支付给陈某某。张一帆刻意拖欠房租到4月10日以后,造成我方被解除租赁合同的严重后果。其次，张一帆与陈某某于4月18日迅速达成了新的长期租赁协议,涉嫌合谋损害我方承租利益,张一帆的经营实现了无缝对接,没有遭受一天的损失,是本案的受益人。二、转让费是双方合意的结果,不应返还。首先,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条：下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。本案中，7万元的店铺转让费正是这一领域或行业的交易习惯。其次店铺转让费是陈柯迪将自己的承租权利让渡于张一帆,这一合同目的已经实现,而且没有受损,即便张一帆刻意扩大了损失,但最终还是从中获利。退还转让费有违公平正义。被上诉人张一帆发表书面意见称，同意一审判决，请求予以维持。张一帆向一审法院起诉，要求判令：1、陈柯迪返还商铺转让费7万元；2、陈柯迪赔偿装修损失20万元。一审法院认定事实如下：2017年5月27日，案外人陈某某(甲方、出租方)与陈柯迪(乙方、承租方)签订商铺租赁合同一份，约定由甲方将上海市嘉定区鹤旋路XXX弄XXX号房屋(下称“系争商铺”)一楼出租给乙方，租赁期限从2017年6月16日至2019年3月15日，月租金21,000元，首期租金63,000元乙方在签订本合同三个工作日内支付给甲方，第二次租金交付日为2017年9月20日。乙方应在每三个月的10日前支付下期租金。乙方未按时向甲方支付所有应付款项，属于乙方违约，每逾期一天乙方除应按合同约定支付相应款项外，还应按日租金的0.5倍乘以逾期天数向甲方支付违约金，逾期超过15天仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同，并不返还已收取的租赁保证金。2017年12月29日，案外人黄某某(甲方、出租方)与张一帆(乙方、承租方)签订租赁合同一份，约定由甲方将系争商铺出租给乙方，商铺面积为55平方米，乙方承租用于经营饮品(一夫茶)，租赁期限从2018年1月1日至2019年2月28日。每月租金21,000元，租金先付后用，每三个月结算一次。租赁保证金按三个月租金计算。合同还约定：甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金。甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。同日，陈柯迪(转让方、甲方)、张一帆(受让方、乙方)、黄某某(二房东、丙方)三方签订店铺转让协议书，约定甲、乙、丙三方经友好协商，丙方同意的情况下，就店铺转让事宜达成如下协议：一、丙方同意甲方将自己位于鹤旋路XXX号的店铺(原为卤人甲)转让给乙方使用，建筑面积为55平方米。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、丙方与甲方已签订租赁合同，租期到2017年12月31日止，年(此处系笔误，应为“月”)租金为21,000元，租金每三个月交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。四、转让后店铺现有的装修装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方。五、乙方在2017年12月29日一次性向甲方支付转让费共计7万元。此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，相关费用由乙方负责。乙方接手前该店铺所有的一切债权债务，均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。在上述协议落款处，黄某某手写注明：“本人已知晓以上协议，甲乙双方经过协商，若后期产生纠纷，本人不负任何责任。”签约后，张一帆向黄某某支付租赁保证金63,000元及2018年1-3月租金63,000元，向陈柯迪支付转让费7万元。此后，张一帆未再向陈柯迪或黄某某支付过任何费用。2018年3月下旬，陈某某向陈柯迪催缴租金，未果。2018年4月11日，陈某某在系争商铺张贴告示，称因陈柯迪欠付租金及擅自转租，要求解除合同并要求陈柯迪支付所欠租金，陈某某还向张一帆表示如陈柯迪再不支付租金，将采取封店措施等。2018年4月18日，陈某某与张一帆就系争商铺签订了租期3年的租赁合同，目前该租赁合同仍在履行当中。2018年4月19日，陈某某于将上述告示邮寄到南通陈柯迪家中。本案审理中，陈某某陈述：系争商铺由其向房东严睿峻租来，其中一半是自己开服装店，一半租给陈柯迪。前期和陈柯迪联系，后来陈柯迪说要去南通，叫另一个合伙人黄某某和其联系。因陈柯迪表示生意不好做不下去，其同意陈柯迪找下家把店铺转让出去，但是不能收取转让费。陈柯迪和张一帆签完合同后，其才知道陈柯迪已经转让并且收取了张一帆的转让费。如果陈柯迪能够按约支付租金，其不反对陈柯迪把店铺转给张一帆。一审法院庭审中，张一帆与陈柯迪一致确认，转让费7万元系转让在系争商铺经营租赁的权利。张一帆为证明其装修损失，提供了装修合同、转账凭证等，发生日期均在2018年1月至2月期间。张一帆另陈述，在与陈某某就系争商铺签订租赁合同后，并未重新进行装修。一审法院又查明，张一帆向一审法院另案起诉黄某某【案号：(2018)沪0114民初10627号】，要求黄某某退还押金63,000元及2018年1至3月租金的一半31,500元。该案审理中，陈柯迪、黄某某表示：店铺转让协议书上只有陈柯迪取得7万元转让费为真实内容，其他内容包括黄某某作为二房东等都是格式条款内容，黄某某只是陈柯迪的代理人，由陈柯迪授权其和张一帆签订租赁合同。张一帆经一审法院释明后仍坚持以黄某某作为被告主张返还商铺租金及押金等合同权利。该案判决后，黄某某不服提出上诉，上海市第二中级人民法院于2019年6月作出(2019)沪02民终3655号民事判决书，认定系争商铺由陈柯迪自陈某某处租赁而来，张一帆所签租赁合同的正常履行有赖于陈柯迪与陈某某的租赁合同的正常履行。因陈柯迪逾期支付陈某某租金，致陈某某行使合同解除权，必然导致张一帆与黄某某签订的租赁合同无法履行。一审法院认为，黄某某在与张一帆签订租赁合同时以及陈柯迪、张一帆、黄某某三方签订店铺转让协议书时，陈柯迪、黄某某均未如实告知张一帆两者之间系委托关系的真实情况。实际情况系陈柯迪将其从陈某某处承租的系争商铺转租给张一帆，除收取租金外，还向张一帆收取转让费7万元。该转让费7万元，张一帆与陈柯迪一致确认，仅指转让在系争商铺经营租赁的权利，而不包括其他任何设施设备等。那么，在陈柯迪与张一帆的租赁期间内，陈柯迪应当保障张一帆有权在系争商铺内正常经营，不得受到非因张一帆原因引起的干扰。然而，因陈柯迪逾期支付陈某某租金，陈某某于2018年4月11日便在系争商铺张贴告示，要求解除与陈柯迪间的租赁关系，同时向张一帆表示如陈柯迪再不支付租金，将采取封店措施等。在此情况下，张一帆与陈某某于当月18日就系争商铺另行签订了租赁合同。张一帆与陈柯迪间租赁合同不能履行，系因陈柯迪逾期支付陈某某租金所致，对此(2019)沪02民终3655号民事判决书已有认定，考虑到张一帆与陈柯迪建立租赁关系后的实际经营期限，本院酌定陈柯迪退还转让费5万元。至于装修损失，张一帆提供的装修合同、转账凭证等，发生日期均在2018年1月至2月期间，显然系在与黄某某签订租赁合同后为经营所进行，而在其与陈某某另行签约后并未重新装修，故对该请求法院不予支持。一审法院判决：一、陈柯迪应于判决生效之日起十日内退还张一帆转让费5万元；二、对张一帆的其他诉讼请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，就陈柯迪与陈某某之间的租赁合同关系而言，并不以张一帆先向黄某某支付租金为前提。陈柯迪上诉所称张一帆与陈某某之间合谋损害其利益的上诉理由，缺乏证据证明，本院不予采信。2018年3月下旬，陈某某已向陈柯迪催缴租金，陈柯迪应依照其与陈某某之间的合同约定按时支付租金。因陈柯迪未及时支付租金，陈某某要求解除合同，符合合同约定，该解除权已有法院生效判决确认。因此，张一帆亦丧失系争商铺租赁经营的权利。虽然此后张一帆与陈某某另行达成租赁合同，该合同并非因陈柯迪转让所得，而系新的商业租赁合同。张一帆继续经营系争商铺也是基于新的租赁合同的履行。因陈柯迪未能按照合同约定保障张一帆在系争商铺的经营租赁的权利，其所收取的转让费应适当返还。一审法院酌情确定的金额较为合理，本院予以认同。综上所述，上诉人陈柯迪的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,033元，由上诉人陈柯迪负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年二月二十一日书记员 高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……