湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1081民初1755号原告：袁霄华，男，1991年10月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：陈高华，湖南轩辕律师事务所律师。被告：龙林峰，男，1982年7月2日出生，汉族，住湖南省新田县。被告：黄姣，女，1987年8月15日出生，汉族，住湖南省宁远县。原告袁霄华与被告龙林峰、黄姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁霄华的委托诉讼代理人陈高华到庭参加诉讼，被告龙林峰、黄姣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁霄华向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2．判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，被告龙林峰在限定期限内办理解除该房屋抵押，协助办理产权变更至原告名下；3．判令被告因逾期履行合同义务支付原告违约赔偿金5万元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告龙林峰与被告黄姣系夫妻关系。2016年8月24日，原、被告通过资兴宜居房产中介签订了《房屋买卖合同》及“补充协议”。合同约定：卖方（被告）将其单独所有的位于资兴市旺角龙庭21栋601房（房产证为5栋1-××1）的一套房产出卖给原告（买方）总房价39.6万元，合同签订后，原告支付定金5万元，该房产出证后，买方再支付首期款9.6万元至监管账户，再办理银行贷款。补充协议约定：在2016年8月31日前，买方向卖方支付房款共计支付房款10万元，卖方收到钱后，即将该房产交付给买方使用，同时约定违约条款，如卖方未按约定每月按时还贷、赎回房产证、协助买方办理银行按揭、并办理过户手续，则属于卖方违约，卖方需按房产成交价每日万分之二支付违约金给买方，如逾期履行义务超过30天，则按买方已经支付的房款双倍偿还给买方。合同及协议签订后，当日原告就支付了被告5万元，8月26日再次支付了5万元，原告并于2016年8月26日住进该房产内。该房产于2017年4月19日办理好了房产证{湘（2017）资兴市不动产权第××号，现抵押在资兴建设银行}。原告多次要求被告按约定出资赎回房产证，解除抵押后办理过户手续，但被告龙林峰收到原告的款项后，没有继续履行合同的意愿，也未按期归还该房的按揭贷款，原告在居住期间代为支付按揭及费用3万余元。被告的违约行为致使原告至今无法取得产权，应承担违约责任，因此，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告龙林峰、黄姣未予答辩，亦未向本院提交证据。原告向本院提交了两被告的结婚证复印件、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同附件》、房产证复印件、银行转账凭条、龙林峰欠款对账单，本院对原告提交的证据三性均予以认定。根据本院认定的证据及原告的当庭陈述，经审理认定事实如下：2011年8月23日，被告龙林峰在资兴市联兴房地产开发有限责任公司购买了位于资兴市东江迎宾路东江旺角龙庭5栋1-××1号商品房（以下简称涉案房产），并办理了银行按揭贷款，贷款金额为200000元。2016年8月24日，两被告与原告签订《房屋买卖合同》，被告将涉案房产以总价396000元卖给原告，约定付款方式为按揭付款，首付款为96000元，卖方在产权证出证后壹拾日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，如卖方未按合同约定履行义务，买方有权要求以转让成交价为基数按日万分之贰支付违约金并继续履行合同。同日，原告与两被告签订《补充协议》，约定买方于合同签订当日向卖方支付50000元，于2016年8月31日前支付50000元，卖方收到100000元后将涉案房产交付给买方；并约定了卖方还清银行贷款、赎回房产证、协助办理过户等义务，如卖方违约需按成交价的日万分之贰支付违约金。合同签订后，原告通过银行转账的方式于2016年8月24日向被告龙林峰支付50000元，于同年8月26日向被告龙林峰支付50000元，被告收到房屋首付款后将涉案房产交付给了原告。2017年3月24日，原告与被告龙林峰签订《房屋买卖合同附件》，约定涉案房产在办理出不动产证件后，双方到银行将贷款支付给银行，其中卖方自行筹资不低于80000元，买方支付给卖方90000元，在赎证后三个工作日内买卖双方须办理过户事宜，任何一方违约须赔偿已付房款的双倍给对方。2017年4月19日，涉案房产办理了不动产权证，不动产权证号为（2017）资兴市不动产权第××号，所有权人登记为被告龙林峰。尔后，被告未按约定履行偿还银行贷款、赎回不动产权证并为原告办理不动产权过户等义务，故原告起诉至法院，请求判如所请。另查明：1．被告龙林峰未按期偿还银行的按揭贷款，截止到2019年3月份欠交房屋按揭贷款56023.08元，其中原告代为支付22449元，资兴市联兴房地产开发有限责任公司作为保证人代为支付33574.08元；2．被告龙林峰与被告黄姣于2014年7月29日办理结婚登记，两被告现已离婚；3．原告与被告签订《房屋买卖合同》时，未经过抵押权人的书面同意。庭审中，原告明确表示愿意自行筹资偿还银行贷款，解除涉案房产的抵押。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否应当得到支持。原告与两被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律的强制性规定，因此，应当认定为该合同真实、有效，对原、被告双方均具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代位清偿债务消灭抵押权的除外”，该条规定系对抵押财产物权变动作出的限制性规定。本案中，原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时虽未取得抵押权人的书面同意，但原告明确表示愿意自行筹资偿还银行贷款以消灭抵押权，因此，在原告单方或者原、被告双方共同偿还了银行的贷款之后，涉案房产可以办理解除抵押及产权变更手续。对于原告主张的违约金，因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖合同附件》均约定了违约条款，被告未按照双方的约定履行偿还银行贷款、赎回不动产权证并为原告办理不动产权过户等义务，明显违反了双方的合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。原告主张的违约金50000元低于双方合同的约定，系原告对自己诉讼权利的处分，本院依法予以支持。另外，涉案房产虽系被告龙林峰于婚前购买并以个人名义办理按揭贷款和产权证，但《房屋买卖合同》、《补充协议》系两被告共同与原告签订，根据合同相对性原则，被告黄姣应当与被告龙林峰共同承担支付原告50000元违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告袁霄华与被告龙林峰、黄姣于2016年8月24日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告龙林峰在本判决生效之日起十五日内办理解除（2017）资兴市不动产权第××号房屋的抵押手续，并协助原告袁霄华办理过户手续；三、被告龙林峰、黄姣于本判决生效之日起十五日内共同支付原告袁霄华违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，公告费560元，合计1610元，由被告龙林峰、黄姣负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  王飞燕审 判 员  李政英人民陪审员  李 钰二〇二〇年二月十一日书 记 员  任彩霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。