广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23429号上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路21号南座。负责人：黄少珊，该行行长。委托诉讼代理人：李鑑辉，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区新发房地产开发公司，住所地广州市花都区新华街新花街xx号。法定代表人：梁锦明，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺天华，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）因与被上诉人广州市花都区新发房地产开发公司（以下简称新发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人农商银行花都支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判支持农商银行花都支行一审诉讼请求，即判决新发公司向农商银行花都支行支付逾期办理不动产证的违约金（以已付购房款646820元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日倒推三年起计至产权登记机关核发房屋不动产权证书之日止，暂计至起诉之日为116428元）；3.由新发公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院适用法律错误，未依法合理分配举证责任，在新发公司没有提供证据证明其已履行适当办证义务的情况下，错误认定新发公司无需承担逾期办证违约责任。涉案房屋何时具备办证条件，提供办证费用，农商银行花都支行无从得知，新发公司未举证证明其已经履行通知义务，也未举证证明通知了农商银行花都支行办证资料、办证费用的事实。二、一审法院适用法律错误，在查明新发公司不履行办证合同义务的情况下，未依照法律规定判决新发公司承担逾期办证的违约责任。三、一审法院认定事实不清，未查明涉讼商铺的实际建筑面积与涉讼合同约定面积不符，导致其判决农商银行花都支行应付购房款金额有误。被上诉人新发公司二审答辩称：不同意农商银行花都支行的上诉主张，请求驳回上诉，维持原判。农商银行花都支行于2019年2月21日诉至一审法院，请求判令：1.新发公司立即办理位于广州市花都区新华街新花街xx号开发区内华富楼首层商铺xx房的不动产权证书并将该证交付给农商银行花都支行；2.新发公司向农商银行花都支行支付逾期办理不动产权证的违约金（以已付购房款646820元为基数，按年利率6%的标准，自起诉之日倒推三年起计至产权登记机关核发房屋不动产权证书之日止，暂计至起诉之日为116428元）；3.本案诉讼费用由新发公司承担。一审法院经审理查明：农商银行花都支行的前身是花都市农村信用合作联社，后企业改制变更为现名称。新发公司原名称为花都市新发房地产开发公司，后变更为现名称。1998年2月25日，花都市新发房地产开发公司作为甲方（出售单位），花都市农村信用合作联社作为乙方（购买单位），双方签订《买商品房合同》，约定甲方将座落在花都市新华镇新花街15号开发区内的华富楼首层商铺08号出售给乙方。一、本商品房建筑为框架结构，楼高九层，本单元建筑面积55.14平方米，总价为716820元。二、乙方应在签订本合同七天内付第一期款646820元给甲方，剩余房款7万元正在办好房产证时付清。四、本商品房为现楼。五、甲方代办房产证，房产证费用按政府有关规定计算，可代乙方办理农转非或自理粮户口，其费用按政府有关收费由乙方支付。合同并对其他事项进行了约定。1998年2月26日，花都市农村信用合作社联合社向花都市新发房地产开发公司支付首期购房款646820元，花都市新发房地产开发公司将涉讼商铺交付给花都市农村信用合作社联合社使用至今。新发公司至今未为农商银行花都支行办妥涉讼商铺的不动产权属证书，农商银行花都支行遂提起本案诉讼。涉讼商铺现仍确权在新发公司名下，登记地址为广州市花都区新华镇新花街xx号xxx商铺。一审诉讼中，农商银行花都支行、新发公司均同意对购房余款70000元在本案中一并进行处理。一审法院认为：农商银行花都支行与新发公司就涉讼商铺的买卖所签订的《买商品房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，农商银行花都支行已按照约定支付首期购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。虽然双方合同中没有约定办理权属证书的具体时间，但已明确约定由新发公司代办房产证，在农商银行花都支行已按约定支付相应购房款的情况下，新发公司作为出卖人，负有为农商银行花都支行办理涉讼商铺不动产权证的义务。农商银行花都支行请求新发公司办理并交付涉讼商铺不动产权证书合法合理，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金，合同并没有约定办证的时间及逾期办证的违约责任，但约定“甲方代办房产证，房产证费用按政府有关规定计算”，本案中，农商银行花都支行并未进一步举证证明其已向新发公司提交办证所需的相关资料，也没有举证证明其已交纳办证所需的相关费用，对其要求新发公司支付逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。根据合同约定，购房余款70000元在办妥权属证时付清，一审诉讼中双方也同意对购房余款在本案中一并进行处理，为减轻双方诉累，一审法院对该款一并进行处理，农商银行花都支行应于新发公司办妥涉讼商铺不动产权证之后向新发公司支付购房余款70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月10日判决如下：一、广州市花都区新发房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为广州农村商业银行股份有限公司花都支行办理位于广州市花都区新华镇新花街xx号xxx商铺的不动产权属证书；二、广州农村商业银行股份有限公司花都支行于广州市花都区新发房地产开发公司办妥上述商铺不动产权属证书之日起15日内，向广州市花都区新发房地产开发公司支付购房款余款70000元；三、驳回广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。一审案件受理费2628.6元，由广州农村商业银行股份有限公司花都支行负担2528.6元，广州市花都区新发房地产开发公司负担100元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定农商银行花都支行与新发公司就涉讼商铺的买卖所签订的《买商品房合同》合法有效，新发公司应于限期内为农商银行花都支行办理涉讼商铺不动产权属证书，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对农商银行花都支行的上诉主张，认定如下：农商银行花都支行上诉主张应由新发公司承担涉讼商铺逾期办证违约金的问题。首先，双方合同约定“甲方（新发公司）代办房产证，房产证费用按政府有关规定计算”，但未约定办证时间及逾期办证的违约责任，涉讼商铺早已登记在新发公司名下，且在长达十几年的时间，农商银行花都支行亦未能提供证据证明系因新发公司的原因导致其未取得涉案房屋产权证。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，农商银行花都支行并无证据证明其在提起本案诉讼之前，已向新发公司提交办证所需的相关资料和办证费用，也无证据证明其曾向新发公司主张过及时履行代为办证的义务。因此，一审法院综合具体案情，认定农商银行花都支行诉请新发公司支付逾期办证违约金，缺乏依据，并无不妥。对于购房余款的问题，双方明确约定应于办妥房产证时付清购房余款70000元，一审法院为减少当事人诉累，一并判决，公平合理。农商银行花都支行上诉主张因涉讼商铺存在面积减少，新发公司应返还面积差价款，双方可待不动产权证办妥后，循法律途径据实结算，农商银行花都支行称不应支付购房余款70000元，理据不足。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人农商银行花都支行的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2528.60元，由上诉人广州农村商业银行股份有限公司花都支行负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年二月二十七日书记员  莫善友