福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0526民初4815号 原告：李志毅，1973年5月25日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。 委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 被告：陈少雄，男，1984年10月3出生，汉族，福建省德化县人，住德化县龙浔镇埔林48号。现住德化县。 被告：黄旭雯，女，1989年1月18日出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 被告：林建瓯，男，1975年2月24出生，汉族，福建省德化县人，住德化县。 原告李志毅与被告陈少雄、黄旭雯、林建瓯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月9立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志毅及其委托诉讼代理人黄**锋、被告黄旭雯的委托诉讼代理人张剑平、被告林建瓯到庭参加诉讼。被告陈少雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志毅向本院提出诉讼请求：1.判令陈少雄、黄旭雯向李志毅偿还垫付款235864.51元及利息（自起诉日起至还款日止按年利率6%计算）；2.判令林建瓯对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：李志毅与林建瓯系同学关系。林建瓯于2015年11月2日以资金周转为由向李志毅借款200万元，后林建瓯未能依约还款。经协商，陈少雄、黄旭雯将其所有的位于德化县王厝山瓷都·阳光名城A区2幢-1、1、2、3层A2-8房产转让给李志毅，其中部分抵林建瓯所欠1441710元借款[已于（2016）闽0526民初2171号另案处理]。2015年12月3日，经协商，陈少雄与李志毅及林建瓯签订《协议书》，约定李志毅以3605727元向陈少雄、黄旭雯购买上述房产，林建瓯作为担保人在协议书上签字确认。现双方已依约办理产权过户手续，但陈少雄、黄旭雯在履行协议及办理过户手续过程中，未按约定交纳相关税费，致使李志毅代其垫付未结贷款35429.03元、营业税197138.48元、物业费3297元等共计235864.51元。该代垫费用系因履行《协议书》而发生的，林建瓯作为担保人，应对陈少雄、黄旭雯上述欠款承担连带责任。依照已生效的（2016）闽0526民初2171号民事判决书认定这笔代垫费用与民间借贷不属同一法律关系，故另行主张权利。 黄旭雯辩称，答辩人未与李志毅约定办理房产过户的费用及物业费、未结贷款等款项由答辩人承担，李志毅的诉求无事实和法律依据，诉讼请求不能成立。理由：1.李志毅据以起诉的《协议书》并无答辩人签名，该协议书约定“办理过户手续过程中各自应交的税收和费用各自承担”、“本协议订立以前应承担和交纳的各种费用和款项（包括水、电、物业等）由乙方（陈少雄）承担，本协议订立后由甲方（李志毅）承担”等条款对答辩人无约束力，且物业费属于订立协议后产生的，依协议应由李志毅承担；2.尽管李志毅与答辩人为了办理房产过户于2015年12月4日签订《存量房买卖合同》，且该合同有约定买卖双方有关税费的承担，但该合同仅是为了办理房产过户签订的，双方买卖并不是以该合同作为履行依据，而是以陈少雄与李志毅于2015年12月3日签订的《协议书》为依据，且该《协议书》第八条明确约定“甲乙在办理房产过户时所签订的有关协议和资料与本协议有抵触的，以本协议为准”；3.答辩人未与李志毅约定未结贷款由答辩人承担，李志毅要求答辩人承担该款项无依据。 林建瓯辩称，答辩人不是本案适格当事人，李志毅主张答辩人承担保证责任，事实错误，应驳回其诉讼请求。理由：1.李志毅受让涉讼房屋及办理产权登记的依据是其与黄旭雯签订的《德化县存量房买卖合同》，而非与陈少雄及答辩人签订的《协议书》。2015年12月4日前涉讼房屋登记在黄旭雯名下，陈少雄没有权利将房屋卖给李志毅，故李志毅与黄旭雯于2015年12月4日签订《德化县存量房买卖合同》，双方据此办理了涉讼房屋过户登记手续。李志毅主张答辩人承担保证责任，没有依据；2.根据担保法第二十六条的规定，因协议书中双方未约定保证期限，故答辩人的保证期限自2015年12月3日起至2016年5月2日止。李志毅直至2016年12月9日才向法院起诉要求答辩人承担保证责任，保证期限已过，故答辩人不用承担保证责任。 陈少雄未作答辩，也未提交任何证据材料。 本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，李志毅（甲方）与陈少雄（乙方）签订《协议书》一份，林建瓯作为担保人在《协议书》上签名摁印。协议书约定乙方将位于德化县王厝山瓷都·阳光名城A区2幢-1、1、2、3层A2-8房产以3605727元的价格转让给甲方。其中，扣除乙方银行抵押贷款尚欠的2164017元，其余的1441710元抵扣林建瓯于2015年11月2日向甲方借款的200万元。协议书第三条约定“……本协议订立后，信用社的贷款本息由甲方负责”、第四条“……本协议订立以前该房产应承担和交纳的各种费用和款项（包括水、电、物业等）由乙方承担，本协议订立后由甲方承担”等。2015年12月4日，黄旭雯与李志毅签订《德化县存量房买卖合同》一份，合同约定黄旭雯将涉诉房屋以130万元的价格转让给李志毅。其中合同第八条第一款约定“……按有关规定，卖方需付税费：（1）营业税及附加……”、第五款约定“买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费等费用，并经双方签字确认。”合同签订后，李志毅于当天通过福建省农村信用社向黄旭雯汇款两次，金额分别为2164017.59元及35429.03元，该两笔汇款用于偿还涉诉房屋的银行贷款。双方遂办理产权过户手续。2015年12月25日，李志毅以黄旭雯的名义缴纳营业税、个人所得税等共计197138.48元。2015年11月2日，厦门市永升隆物业管理有限公司德化分公司向黄旭雯发出《2015年下半年缴费通知单》，通知单显示，涉讼房屋尚欠2015年12月份前物业费共计3297元。2016年6月27日德化县法院立案受理李志毅与林建瓯、方丽娥、陈少雄、黄旭雯民间借贷纠纷一案，随后本院作出（2016）闽0526民初2171号民事判决书，林建瓯、方丽娥不服判决，上诉到泉州中院，林建瓯、方丽娥因未及时缴交上诉费，泉州中院作出（2016）闽05民终5047号民事裁定，裁定本案按林建瓯、方丽娥自动撤回上诉处理，已于2016年12月7日发生法律效力。另查明，陈少雄与黄旭雯于2011年3月16日办理结婚登记，2013年7月10日办理离婚登记。涉讼房产属于黄旭雯个人婚前财产，且产权人为黄旭雯。 上述事实，有李志毅提供的（2016）闽0526民初2171号民事判决书、（2016）闽05民终5047号民事裁定书、法律文书生效证明、《协议书》、《2015下半年缴费通知单》、《税收完税证明》、《税费缴纳凭证》、《存量房买卖合同》、《结婚登记审查处理表》、《离婚登记审查处理表》各一份，贷款还款凭证、汇款单据各二份及李志毅、黄旭雯、林建瓯陈述记录在案的法庭笔录等为据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议的焦点在于：1.未结贷款、营业税、物业费等款项该由谁承担；2.林建瓯是否应承担保证责任。 李志毅认为，1.未结贷款、营业税、物业费等款项该由陈少雄、黄旭雯承担。理由：①李志毅与陈少雄于2015年12月3日签订《协议书》一份，该协议书明确约定了涉讼房屋转让时的价款，同时约定了双方各自应交的税费，且未结贷款、营业税、物业费均产生于协议书签订之后，按协议书约定，上述款项应由陈少雄承担；②本案构成表见代理，黄旭雯应对本案承担共同偿付责任。黄旭雯和陈少雄原是夫妻，2013年黄旭雯和陈少雄离婚，本案涉讼房屋系黄旭雯婚前个人财产。2015年12月3日李志毅和陈少雄签订协议书时，黄旭雯虽未在协议书上签字，但陈少雄在签订协议书时明确表示有经过黄旭雯同意，且在12月4日去办理房产过户手续时，黄旭雯有与李志毅订立一份《存量房买卖合同》，并与李志毅共同办理过户手续，应视为黄旭雯已追认陈少雄的无权代理行为。另在办理过户手续过程中，李志毅是代黄旭雯偿付银行按揭贷款、税收和物业费，上述费用应由黄旭雯承担；2.林建瓯应承担保证责任。理由：林建瓯主张已超过担保期限，但协议书中未约定代垫费用何时偿付，因此应以李志毅向陈少雄、黄旭雯追索时开始算起，故本案不存在担保期限过期的问题。李志毅为证实其主张，向本院提供如下证据：1.（2016）闽0526民初2171号民事判决书、（2016）闽05民终5047号民事裁定书、法律文书生效证明各一份。证明李志毅与陈少雄、黄旭雯、林建瓯之间的房屋买卖属另一法律关系，故需另案起诉；2.《协议书》一份，证明黄旭雯委托陈少雄将其所有的址在德化县王厝山瓷都·阳光名城A区A2-8房产出售给李志毅，林建瓯亦在担保人处签字摁印；3.贷款还款凭证及汇款单据各两份。证明李志毅替黄旭雯支付偿还信用社贷款的款项分别为2164017.59元及35429.03元；4.《2015下半年缴费通知单》一份。证明涉讼房屋转让前物业费3297元（业主黄旭雯）也由李志毅垫交；5.营业税发票（闽地征01198474）及银行汇款单据各一份。证明黄旭雯、陈少雄及林建瓯称没钱交营业税及个人所得税等共计197138.48元，让李志毅先代垫；6.《德化县存量房买卖合同》一份。证明黄旭雯与李志毅房屋买卖的事实；7.《结婚登记审查处理表》、《离婚登记审查处理表》各一份。证明黄旭雯与陈少雄的结婚及离婚时间。黄旭雯质证认为：1.（2016）闽0526民初2171号民事判决书、（2016）闽05民终5047号民事裁定书、法律文书生效证明真实性无异议，但判决书确定的款项及内容，黄旭雯不清楚，且判决书没有认定黄旭雯需要承担的责任；2.《协议书》真实性无异议，但该份《协议书》没有黄旭雯签名，黄旭雯亦没有委托陈少雄将房产卖给李志毅，黄旭雯非该《协议书》相对方；3.贷款还款凭证及汇款单据系李志毅与陈少雄的往来，根据陈少雄与李志毅的约定，银行款项都是由李志毅承担，因此李志毅要求黄旭雯承担没有依据；4.《2015下半年缴费通知单》真实性有异议，该份通知单没有签名及盖章，且无法证实该款项由李志毅缴交；5.营业税发票及银行汇款单据真实性无异议，但该费用不应由黄旭雯承担；6.《德化县存量房买卖合同》真实性无异议，但该份合同是为了过户使用，双方的约定不是以这份合同为依据；7.《结婚登记审查处理表》、《离婚登记审查处理表》真实性无异议。 黄旭雯认为，未结贷款、营业税、物业费等款项该由陈少雄个人承担。理由：1.在陈少雄和李志毅签订《协议书》时黄旭雯与陈少雄已离婚，本案涉讼房屋系黄旭雯个人所有，作为房屋所有人，黄旭雯并未在《协议书》上签名。《协议书》只对李志毅和陈少雄有约束力。《存量房买卖合同》的签订仅仅是为了办理过户使用，但并未根据里面的条款执行；2.物业费，李志毅提供的通知单，并未显示这笔费用已由李志毅缴交，且未载明2015年12月3日前的物业费是否应由陈少雄承担，通知单未载明是2015年12月前的费用，只有载明2015年，理解存在异议。且李志毅和黄旭雯没有约定；3.关于未结贷款35429.03元，根据《协议书》约定，未结贷款应由李志毅负担。而并不是根据协议书签订的时间即2015年12月3日为时间截点，该约定仅为李志毅和陈少雄的约定，和黄旭雯无关。黄旭雯只是办理过户，其他事项一律不清楚，因此应驳回对黄旭雯的诉讼请求。 林建瓯的意见与答辩意见一致。 本院认为，2015年12月3日、2015年12月4日，李志毅分别与陈少雄、林建瓯和黄旭雯签订的《协议书》、《德化县存量房买卖合同》，上述两份合同所涉及的房屋系登记在黄旭雯名下，即黄旭雯为涉讼房屋的所有权人，且不属于其与陈少雄夫妻关系存续期间的共同财产，故陈少雄在与李志毅签订《协议书》时对涉讼房屋并不具有处分权，且事后黄旭雯并未对陈少雄的行为进行追认，故陈少雄出售涉讼房屋的行为应认定为无权处分，该份《协议书》因陈少雄未取得所有权人黄旭雯追认，而导致合同中关于房屋买卖部分的约定成立但未生效。而黄旭雯与李志毅签订的《德化县存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容均未违反法律规定，故该份合同合法有效，对合同双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。关于李志毅垫付的未结贷款35429.03元、营业税197138.48元、物业费3297元等款项应由谁承担的问题。虽然黄旭雯与李志毅签订的《德化县存量房买卖合同》约定的房屋金额为1300000元，但李志毅于2015年12月4日汇入黄旭雯的账户2199446.62元（2164017.59元+35429.03元），且均为偿还信用卡贷款，汇款后黄旭雯与李志毅共同办理了产权过户手续，故应认定合同实际履行的标的为2199446.62元。因此李志毅汇款的行为是在履行其与黄旭雯签订的《德化县存量房买卖合同》，双方应按该份合同确定各自的权利义务。在无证据证实35429.03元属于黄旭雯应偿还信用社贷款的情况下，该款应认定为购房款，因此，李志毅要求黄旭雯偿还垫付款35429.03元的请求，理由不能成立，不予支持。关于李志毅要求黄旭雯偿还代为垫付物业费3297元的请求，因合同第五条约定“买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气、等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理费等费用，并经双方签字确认”，根据李志毅提供的《2015年下半年缴费通知单》可知，2015年12月前涉讼房屋（业主为黄旭雯）尚欠物业费为3297元，而李志毅与黄旭雯签订买卖合同的时间为2015年12月4日，双方进而办理房屋产权过户手续，故根据该条款的约定，物业费应由黄旭雯负担，但李志毅提供的该份证据，却无法证明李志毅代为垫付了物业费3297元的事实，故应承担举证不能的法律后果，该项诉讼请求不予支持。关于李志毅要求黄旭雯偿还代为垫付营业税197138.48元的请求，因合同第八条约定“1、买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：卖方承担：（1）营业税及附加….”，根据该条约定，营业税197138.48元应由黄旭雯负担，因此，该项请求具有合同和法律依据，本院予以支持。李志毅要求陈少雄承担共同偿还责任的诉讼请求，因李志毅与陈少雄之间签订的协议书并未实际履行，且李志毅并未将购房款打入陈少雄的账户，故李志毅的该项请求，本院不予支持。关于林建瓯是否需承担保证责任的问题。如前所述，李志毅支付购房款的行为是在履行其与黄旭雯签订的《德化县存量房买卖合同》，而林建瓯所担保的《协议书》并未实际履行，故林建瓯无需承担保证责任。综上，李志毅的诉讼请求，本院予以部分支持。陈少雄经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、黄旭雯应予本判决生效之日起十五日内向李志毅偿还垫付款197138.48元及利息（自2016年12月9日起至还款日止按年利率6%计算）； 二、驳回李志毅的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4838元，由李志毅负担838元，由黄旭雯负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  颜鸣宙 人民陪审员  梁碧霞 人民陪审员  陈丽蓉 二〇一七年三月六日 书 记 员  林精腾 附：一、相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。