江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4146号上诉人（原审被告）：蒋国富，男，1955年11月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：朱冠五，男，1967年3月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：徐正英，女，1963年1月13日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：辛亚超，江苏辛亚超律师事务所律师。原审第三人：李正奎，男，1955年1月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城经济技术开发区。上诉人蒋国富因与被上诉人朱冠五、徐正英、原审第三人李正奎物权确认纠纷一案，上诉人不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭于2019年10月23日公开开庭进行了审理。上诉人蒋国富的委托诉讼代理人陈昌洋，被上诉人徐正英及其与朱冠五的共同委托诉讼代理人辛亚超到庭参加诉讼，原审第三人李正奎经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋国富上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由朱冠五、徐正英承担。事实和理由：1.案涉房屋系蒋国富于1986年12月19日建成，于1992年1月5日领取了集体土地建设用地使用权登记证，于2010年8月7日办理集体土地使用权证；2.蒋国富与李正奎之间系房屋租赁合同关系，1995年9月22日，蒋国富出具给李正奎的收条载明“收到房款4万元，全部结清合计12万元”，其中并未注明买卖，且蒋国富只收取4万元，其余未收，且案涉房屋价值远不止12万元；3.李正奎与朱冠五、徐正英的房屋买卖合同无效，盐城市盐都区人民检察院（原名盐都县人民检察院，以下简称盐都检察院）无权出售案涉房屋，且出卖价款5.5万元不符合常理；4.盐城市亭湖区新兴镇三英村村民委员会（以下简称三英村委会）虽盖章“同意迁入”，但不能以此认定徐正英为三英村村民，徐正英、朱冠五二人均非三英村村民，无权购买案涉房屋，故其无权要求对案涉房屋确权。朱冠五、徐正英共同辩称，1.蒋国富作为案涉房屋的原权利人已于1995年将房屋出售给李正奎，并且向李正奎移交了土地使用权证、房屋建筑许可证以及出具了收到房款的收据，该收条能证明最后一次付款4万元，时间为1995年9月22日，房款总计12万元已经付清，至此，蒋国富已经丧失了对案涉房屋的权利。2.李正奎涉嫌刑事犯罪的案件处理过程中，案涉房屋被盐城市公安局查封，并保全了与建房有关的证件，在公安局将案件移送给盐都检察院时，关于房屋权利的相关证件一并移交给盐都检察院。因李正奎将要承担的刑事责任包括追缴赃款，因此，李正奎委托妻子张子美在盐都检察院的见证下将房屋出卖给朱冠五，朱冠五通过买受并支付对价已经取得案涉房屋的所有权。3.蒋国富认为徐正英、朱冠五所举证据是伪造的，并且认为其是将房屋出租给李正奎，李正奎无权处分该房屋没有事实依据。蒋国富出卖案涉房屋已有25年，期间并未对房屋实施过任何管理或主张过权利，现其称房屋系出租给李正奎显然与事实不符。4.三英村居委会曾经出具同意徐正英迁入户口的证明，说明已经允许徐正英、朱冠五夫妇使用案涉房屋所在的宅基地，徐正英、朱冠五居住在案涉房屋内亦已有18年。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李正奎未发表陈述意见。朱冠五、徐正英共同向一审法院起诉请求：1.确认朱冠五、徐正英对位于盐城市亭湖区新洋街道三英村2组56号的房屋因买受而享有所有权；2.案件受理费由蒋国富承担。一审法院认定事实：1986年12月29日，蒋国富经批准在原盐城市郊区砌建案涉房屋，1992年1月9日领取了《集体土地建设用地使用权登记证》，后蒋国富将案涉房屋出卖给第三人李正奎，并将《建筑执照》、《集体土地建设用地使用权登记证》等原件交给李正奎。1995年9月22日，蒋国富向李正奎出具了收条一份，载明“收到房款肆万元整，款在95.9.22日全部结清合计12万元。”1999年9月4日，李正奎因涉嫌票据诈骗罪被逮捕。案件侦查期间，李正奎于2001年6月20日委托其妻子张子美向朱冠五出售案涉房屋，2001年7月4日，经盐都检察院见证，张子美与朱冠五签订了《房屋交易协议》，内容有“甲方：张子美，乙方：朱冠武，见证单位：盐都县人民检察院…一、甲方自愿将位于盐城市乙方，甲方请求盐都县检察院将李正奎票据诈骗一案中由盐城市公安局扣押的归李正奎所有的蒋国富的房屋的有关房屋建筑执照及使用权登记证发还给甲方，以便与乙方交易该房屋时房款作为李正奎的退赃款。盐都县检察院同意甲方的申请。二、乙方自愿向甲方购买位于盐城市，乙方自交付购房款后即取得该房屋的产权。三、甲、乙双方经共同协商，一致确认该房屋交易价为5.5万元。该交易价不含乙方重新过户登记所需各项税收等费用…”朱冠五将购房款55000元交给盐都检察院，该院将扣押的蒋国富交给李正奎的《建筑执照》、《集体土地建设用地使用权登记证》、土地证办证费收据交付给朱冠五，朱冠五出具收据，落款处签名为“朱冠武”。后，案涉房屋一直由朱冠五、徐正英及其家人居住使用至今。2018年11月20日，盐都检察院控申科向一审法院出具《告知函》，对朱冠五购买房屋的事实作了说明。一审另查明：2010年8月17日盐城市国土资源管理局向蒋国富发放了案涉房屋编号为亭湖集用（2010）第600353号的《集体土地使用权证》，该证系蒋国富以1992年1月5日领取的《集体土地建设用地使用权登记证》原件申请领取，而蒋国富交给李正奎的《集体土地建设用地使用权登记证》登记时间为1992年1月9日。2008年7月15日，徐正英向三英村员会、盐城市公安局亭湖区分局新兴派出所申请将户口迁移到三英村。2008年7月16日，三英村委会盖章“同意迁入”，但徐正英未到相关部门办理户口迁移手续。蒋国富家庭的户口已迁移至盐城市亭湖区。一审法院认为：同一集体经济组织的成员可以购买本村的房屋。一、本案中蒋国富将其所砌建的房屋出卖给第三人李正奎，同时将《建筑执照》、《集体土地使用权登记证》交给李正奎，即意味着蒋国富已经让与其原享有的集体土地使用权。二、朱冠五、徐正英从李正奎处购得案涉房屋并实际居住至今，其占有使用的行为是善意的。徐正英于2008年7月16日打报告申请将户口迁移至案涉房屋所在地的新兴镇三英村，三英村村民委员会盖章“同意迁入”，该意思表示应认定三英村村民委员会认可徐正英户为该村村民，成为三英村集体经济组织成员，因此，徐正英户可享有该集体经济组织成员应有的福利，包括集体土地使用权的福利。故朱冠五、徐正英买受房屋的行为合法有效。三、关于蒋国富辩称其主体不适格及其与李正奎之间是房屋租赁关系的问题，因蒋国富未能提供其与李正奎之间系房屋租赁关系的证据，一审法院不予采信。因蒋国富与朱冠五、徐正英系案涉房屋的前后实际使用人，且蒋国富又办理了集体土地使用权证，双方存在着利益诉争的关系，主体适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地法》第六十二条第四款，《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：位于盐城市亭湖区的房屋归朱冠五、徐正英所有。案件受理费9800元，由蒋国富负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，案涉房屋仍由徐正英、朱冠五居住使用，因拆迁已停水、停电。二审中，蒋国富称其与盐城鑫城拆迁公司就案涉房屋已签订拆迁补偿协议。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于李正奎与朱冠五之间的房屋买卖合同效力如何认定的问题。本院认为，1.《土地管理法》第六十二条第一款规定的农村宅基地一户一宅，系为保护农民的居住生存权。蒋国富已非农村身份，且在市区有住宅，李正奎亦非本村村民，且另有住所，而朱冠五、徐正英虽非本村村民，但二人并无其他住房，相较而言，当原权利人与现居住人均非本村村民时，现居住使用房屋的农民朱冠五、徐正英显然更需要案涉房屋作为生活保障。2.案涉房屋并非蒋国富直接出售给朱冠五，而是在盐都检察院的主持见证下由李正奎出卖给朱冠五。朱冠五对李正奎享有案涉房屋权利所依据的第一手买卖合同的效力并不知情，而朱冠五与李正奎之间的房屋买卖合同有盐都检察院的见证，朱冠五足以相信检察院主持买卖房屋的合法性及有效性，相信其与徐正英应当能够办理户籍迁入三英村的手续以及办理相应房屋产权证，朱冠五系善意买受人，其在案涉房屋买卖过程中并无过错。3.《土地管理法》第六十二条第六款规定，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”案涉房屋原权利人蒋国富户籍迁入市区，并出卖了原宅基地上房屋，其以自己的行为表明，已无须享受农民身份的宅基地权利保障。而案涉房屋现已签订拆迁补偿协议，蒋国富原享有的宅基地经济价值权利，可在拆迁中直接实现，并同时丧失宅基地使用权。4.当前形势下，国家鼓励农村探索宅基地制度改革，在农村土地“三权分置”体系下，农村宅基地所有权、资格权、使用权分离，在原权利人蒋国富已经失去农民身份并在市区有住所后，其对宅基地的使用权应不再属于土地管理法强制保护的范围，在此情形下，蒋国富可以将其土地使用权转让以获取收益，故虽然在朱冠五签订案涉签订合同时，朱冠五、徐正英并非本村村民，但在现行法规政策下，不宜认定朱冠五购买案涉房屋的合同无效。综上，本院认定朱冠五与李正奎之间的房屋交易协议系合法有效的合同，一审法院确认案涉房屋归朱冠五、徐正英并无不妥。关于蒋国富提出其与李正奎之间系房屋租赁合同关系的上诉理由。经查，蒋国富与李正奎之间虽未签订书面房屋买卖合同，但结合李正奎的陈述、蒋国富出具给李正奎的收条所载明的“房款”内容，以及蒋国富将案涉房屋建造手续均交付给李正奎的行为来看，足以证明蒋国富与李正奎之间系房屋买卖合同关系。蒋国富虽称其与李正奎之间系房屋租赁合同关系，与查明的事实不符，故蒋国富提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，蒋国富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人蒋国富负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年二月十二日书记员 施凯钰