台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4632号原告（反诉被告）：孙小英，女，1931年10月28日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：胡从深，浙江鑫湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李让，浙江鑫湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋显祥，男，1959年3月23日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：冯懿，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋希，浙江利群律师事务所律师。原告孙小英与被告蒋显祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理。被告蒋显祥于2019年10月28日向本院提起反诉，本院于同日立案受理。本案依法由审判员杜鹃适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡从深、被告蒋显祥及其委托诉讼代理人冯懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小英向本院提起诉讼请求：1.请求确认原、被告于2006年7月18日签订的《契据》无效；2.请求判令被告将坐落于台州市椒江区中村××的房屋返还给原告。事实与理由：原告孙小英与案外人林玉琴、林方系母女关系。2006年7月18日，原告孙小英、被告蒋显祥及案外人林玉琴、林方签订《契据》一份，约定：原告因建房需要款项，无力归还借款，愿将其所有的坐落在中村南街口，不动产权证号椒集用（2005）004482号、门牌号××的三层楼房出卖给被告蒋显祥，房屋定价138000元，自出卖之日起，涉案房屋由被告择日居住，永远管理使用。经查，涉案房屋的土地性质为集体所有制。根据相关法律规定，原、被告并非同一集体经济组织成员，原、被告的房屋买卖行为违反了法律、政策的禁止性规定，应属无效，被告应返还涉案房屋。被告蒋显祥辩称，本案所涉房屋买卖情况属实，当时被告老家房屋已倒塌，正好原告在中村的房屋要出售，所以双方就达成了一致意见，确定原告将房屋卖给被告。被告购房后进行了装修，并一直使用至今。被告认为房屋买卖是双方真实意思表示，原告现在要求确认合同无效，显然违背了诚实信用原则。如果因原告的诉请导致房屋买卖合同被确认无效，原告也应赔偿被告各项损失。被告蒋显祥提起反诉称：1.判令原告孙小英返还被告购房款138000元，并赔偿自2006年7月18日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2.判令原告赔偿被告房屋拆迁补偿费229468元；3.判令原告赔偿被告购房安置费等各项费用1253527.52元。事实与理由：2006年7月18日，原、被告签订《契据》一份，载明原告“因自己建房亏款，无力归还债务，为了减轻经济负担，现经与三个女儿协商同意后，愿将座落在中村南街口北起第二间门牌××三层楼房一间出卖与蒋显祥边为业，三面言定卖价值人民币壹拾叁万捌仟元正，其币当即付讫……自卖之日起，此物任凭蒋显祥择日居住，永远管业使用……”。原告女儿林玉琴、林方，女婿张美美在契据上签字确认。《契据》签订后，被告付清购房款138000元，并对案涉房产进行装修一直居住至今。现因案涉房产被政府征收，面临拆迁赔偿，原告在利益面前，背信弃义，幡然毁约，向法院起诉要求确认合同无效、收回房屋。据被告了解，案涉房屋经台州绿心旅游度假区椒江片区工程建设政策处理指挥部评估，房屋拆迁补偿费为229468元。另，案涉房产拆迁可享受安置面积130平方米，安置单价8270元/㎡，车位补助90000元，物业管理费23400元及搬家费、过渡房费、奖励费等共计1253527.52元。原告针对反诉辩称，一、原告对与被告签订《契据》，被告已支付购房款138000元并无异议；二、原告主张合同无效不存在毁约之说；三、被告主张的拆迁补偿款、购房安置费只是评估价，尚未最后确定，且因为《契据》效力问题，拆迁协议至今未签订，原告也未取得上述款项；四、被告反诉主张返还购房款及利息，同时又主张拆迁款并不公平。被告要主张拆迁款，其付出的代价是支付138000元购房款，故两者不应同时返还。综上，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定本案事实如下：原告孙小英系台州市椒江区村民。1999年5月31日，案外人林阳明与原告孙小英提起农村私人建房用地呈报表，申请拆除原来老屋一间，在规划位置新建一间。案外人毛官满原系孙小英女婿，毛官满的妻子林玉娟（孙小英的女儿）于1987年1月19日死亡后，毛官满与林玉娟唯一儿子林阳明于2004年5月21日意外死亡。因坐落于台州市椒江区葭沚街道中村××的三层楼房是以孙小英、林阳明名义批准新建，考虑到新建房屋是在毛官满部分出资购买的老屋基础上建造，双方于2006年4月29日，经台州市椒江区葭沚街道人民调解委员会调解，达成调解协议书，确定该三层楼房所有权归孙小英所有，双方并通过公证协议解除了扶养关系。被告蒋显祥系临海市村民。2006年7月18日，原告孙小英、案外人林玉琴、林芳作为截断契人出具《契据》一份，载明：原告因建房亏款，无力归还债务，为了减轻经济负担，现经与三个女儿协商同意后，愿将自己坐落在中村南街口北起第二间门牌××三层楼房一间出卖与被告蒋显祥，确定卖价138000元。自出卖之日起，此屋任凭蒋显祥择日居住，永远管业使用，永不取赎，永不翻悔。契据下方并载明，今后房屋拆建，由孙小英方报批，归蒋显祥自行新建。《契据》上并有四人作为中证人签字。2005年8月5日取得的土地使用权证号为椒集用（2005）第004482号，土地使用权人系孙小英。2006年10月8日发放的涉案房屋门牌证显示户主姓名系蒋显祥。涉案房屋由蒋显祥使用至今。因台州市建设总体规划需要，涉案房屋被纳入拆迁范围，台州绿心旅游度假区椒江片区工程建设政策处理指挥部对涉案房屋拆迁补偿进行了初步评估，相应补偿款尚未发放。以上事实有原告提供的《契据》、不动产登记情况查询结果证明书、农村私人建房用地呈报表、公证书、解除扶养关系协议书、土地使用权证、调解协议书，被告提供的门牌证、证明、房屋征收评估明细表、房屋征收签约后预估算赔偿价格清单、拆迁补偿安置实施方案、补偿标准等证据及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，本案本诉的争议焦点是原、被告之间签订的《契据》是否有效。根据审理查明事实，涉案房屋坐落于台州市椒江区，涉案房屋所在土地属于该村农村集体所有土地，而被告蒋显祥的户籍所在地在临海市，原、被告并非同一集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案所涉房屋买卖合同应为无效。关于房屋买卖合同无效后的法律后果问题，本院认为，房屋买卖合同无效后，被告应将房屋返还给原告，但本案所涉房屋已纳入拆迁区域，并初步进行了拆迁评估，该房屋返还给原告并无意义，故对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。关于被告主张的反诉请求，本院认为，涉案房屋已纳入拆迁区域，该房屋的价值已体现在拆迁补偿上，被告既已主张拆迁补偿，其另要求原告返还购房款的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于拆迁补偿，原告主张房屋拆迁补偿费和购房安置费两方面，首先，原、被告并未与拆迁管理部门签订相关合同，涉案房屋拆迁能取得多少拆迁补偿并不明确；其次，关于拆迁安置政策，经本院走访拆迁管理部门得知，目前拆迁安置以置换宅基地为原则，但将来政策如何确定尚无定论，因此至涉案房屋实际拆迁之日，具体安置政策如何并不明确。故被告反诉原告赔偿各项拆迁补偿费及购房安置费缺乏计算依据，本院不予支持。双方对拆迁补偿款、安置利益的分配，应在各项拆迁费用及政策确定后，根据双方的过错责任来确定。综上，原告孙小英诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告蒋显祥的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙小英与被告蒋显祥于2006年7月18日签订的《契据》无效；二、驳回原告孙小英的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告蒋显祥的反诉请求。本诉案件受理费1530元（已减半），由原告孙小英负担1071元，由被告蒋显祥负担459元；反诉案件受理费9695元（已减半），由被告蒋显祥负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇二〇年二月三日代书记员  张志列