广东省恩平市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0785民初1217号 原告：罗婉珊，女，汉族，住址：广东省中山市。 委托诉讼代理人：陈文龙，广东衡德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧金龙，广东衡德律师事务所律师。 被告：刘杰钊，男，汉族，住址：广东省江门市蓬江区。 被告：刘栋宇，男，汉族，住址：广东省江门市蓬江区，与被告刘杰钊是父子关系。 第三人：恒大地产集团恩平有限公司，住所地：恩平市良西镇良西圩良龙东路9号。 法定代表人：甘燕萍。 委托诉讼代理人：陈宇杰，该公司员工。 原告罗婉珊与被告刘杰钊、刘栋宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，根据原告的申请，追加恒大地产集团恩平有限公司（以下简称恒大公司）为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈文龙到庭参加诉讼，被告刘杰钊、刘栋宇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人恒大公司员工陈宇杰到庭诉讼。本案现已审理终结。 原告罗婉珊向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告刘杰钊签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求被告刘杰钊在取得恩平市良西镇泉都大道东1号恒大泉都清泉六街07号房地产权属证书之日起60日内将该房地产过户登记至原告名下；3.请求被告刘杰钊、被告刘栋宇承担本案诉讼费、保全费、执行费。事实与理由：2012年12月7日，被告刘杰钊向恒大公司购买了位于恩平市良西镇泉都清泉六街07号的房地产，并办理了商品房预售登记。之后，在朋友介绍之下，被告刘杰钊、被告刘栋宇同意以168万元（含税）将涉案房产出卖给原告。在原告依约支付全部购房款后，原告与两被告签订涉案《房屋买卖合同》，并约定2016年7月28日完成上述房地产过户登记的所有手续。但至本案起诉之日，两被告仍未在合同约定时间内完成过户登记手续，虽然原告持有涉案房产钥匙，但仍未取得产权登记证（包括但不限于土地使用权证、房地产权证），原告对涉案房产仍不享有法律规定的所有权权利。鉴于此，为保障原告合法权益，原告特提起本案诉讼，请求法院予以裁准。 原告对其主张提供了以下证据:1.《房屋买卖合同》复印件，证明双方的商品房买卖合同关系；2.收款人为刘栋宇的交通银行个人（电汇）凭条，证明被告刘栋宇已经收到款项168万。补充证据一：1.《商品房买卖合同》复印件，证明被告向恒大公司购买涉案房产；2.物业费发票、物业费缴费存根复印件，证明原告对涉案别墅已经合法使用；3、补交办证资料通知书复印件，证明涉诉的别墅与恒大公司有直接的利害关系，应列其为本案第三人；4.契税税收完税证明、契税缴税存根复印件，证明原告已就涉案别墅缴纳交易契税。补充证据二：1.常住人口个人信息表复印件，证明被告刘栋宇与被告刘杰钊为父子关系；2.不动产登记信息证明复印件，证明被告个人财产已被另案查封、冻结，近期内有重大负债，其履约能力已严重受到影响；3.江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703执保533号民事裁定书复印件，证明被告其他财产已被另案查封，冻结其个人财产，近期内有重大负债，其履约能力已严重受到影响；4.关于领取《不动产权证》的通知复印件，证明涉案房屋为被告所有，被告应当根据双方的买卖合同负有向原告办理涉案房屋过户义务；5.原告罗婉珊与江志毅的结婚证复印件，证明原告以夫妻共同财产支付购房款。 被告刘杰钊、刘栋宇在举证期间内没有提供证据，也没有出庭应诉及答辩。 第三人恒大地产集团恩平有限公司述称：被告刘杰钊确在我公司购买了涉案别墅，但被告刘杰钊把涉案别墅转卖给原告罗婉珊，我公司不知情。 恒大公司向本院提供了登记在被告刘杰钊名下的房产证复印件，证明涉案别墅办理了房产证，该房产证现在第三人恒大公司处保管。 本院经审理查明，2012年12月7日，被告刘杰钊与第三人恒大公司签订了《商品房买卖合同》，由被告刘杰钊以1474627元购买恒大公司开发的坐落于恩平市良西镇泉都大道东1号恒大泉都清泉6街7号别墅。合同签订后，被告刘杰钊依约向第三人恒大公司支付了全部购房款，但未办理房产证。2013年6月18日，被告刘杰钊将涉案别墅以1680000元（含税费）的价格卖给原告罗婉珊。当日，由原告罗婉珊的丈夫江志毅从交通银行中山分行小榄支行把1680000元购房款汇给被告刘栋宇。因需缴纳契税才能办理房产证，2016年7月28日，原告罗婉珊、被告刘杰钊到恩平市地方税务局办理缴纳契税手续，当日，两人签订《房屋买卖合同》，该合同载明了以下内容：“甲方刘杰钊、刘栋宇，乙方江志毅、罗婉珊，双方就恒大泉都清泉6街7号商品房（合同编号：2012127000607）的商品房买卖关系订立协议，1.甲方以人民币168万元（含税费）卖给乙方；2.乙方已于2013年6月18日付清上述购房款；3.甲方已将房产钥匙交付给乙方，双方定于2016年7月28日完善所有房屋契证过户事宜”。但合同中仅有原告罗婉珊和被告刘杰钊两人分别作为乙方和甲方签名。后原告罗婉珊要求被告刘杰钊协助办理过户手续未果，而诉至法院，并提出上述请求。 另查明，涉案别墅已经由原告罗婉珊管理。2016年11月4日，第三人恒大公司为被告刘杰钊领回了涉案别墅的房产证。 本院认为，被告刘杰钊把涉案别墅卖给原告罗婉珊，因被告刘杰钊未尽义务帮助原告罗婉珊办理房屋过户手续而产生纠纷，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。原告罗婉珊与被告刘杰钊的房屋买卖是否有效是本案争议的焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定和根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案别墅的买卖是由对涉案别墅没有处分权的被告刘栋宇与原告罗婉珊商定，上述款项由被告刘栋宇收取，但事后得到涉案别墅所有权人被告刘杰钊的追认，并与原告罗婉珊签订了《房屋买卖合同》，且双方签订的《房屋买卖合同》没有违反有关法律规定，该合同应认定为有效。因此，原告罗婉珊请求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，理由充分，证据充足，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，协助办理涉案别墅过户手续是卖方的法定附随义务。因此，被告刘杰钊应按约定履行协助原告罗婉珊办理涉案别墅过户登记手续的义务，从而转移该房屋的所有权。原告罗婉珊请求被告刘杰钊将涉案别墅过户登记在原告罗婉珊名下，其理由充分，本院也予以支持。但涉案别墅的房产证取得已经超过了60日，原告请求被告刘杰钊在取得房产证之日起60日内将涉案别墅过户到原告罗婉珊名下，已无执行的可能，故本院可酌情另定协助履行义务的时间。 被告刘杰钊、刘栋宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法审理本案。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告罗婉珊与被告刘杰钊签订的《房屋买卖合同》有效； 被告刘杰钊在本判决生效之日起三十日内协助原告罗婉珊办理恩平市良西镇泉都大道东1号恒大泉都清泉6街7号房屋过户登记至原告罗婉珊名下的相关手续。 驳回原告罗婉珊其他诉讼请求。 本案受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由被告刘杰钊负担。 如不服本判决，双方可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。 审 判 长  何华明 审 判 员  吴艺童 人民陪审员  吴番长 二Ο二Ο一七年三月二十二日 书记员莫博文