云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终160号上诉人（原审被告）保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌路中央名门小区9—D101号。统一社会信用代码：915305025577805695。法定代表人王笑一，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人张健萍，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）王树梅，女，1978年6月20日生，汉族，云南省保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人左文明，男，王树梅之夫。代理权限为特别授权。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司(以下简称坤泰公司)因与被上诉人王树梅商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初5862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人坤泰公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人王树梅一审诉讼请求。理由是：被上诉人王树梅主张的逾期交房、逾期办证违约金均属于债权请求权，受诉讼时效的约束，一审认定为不动产物权争议错误。合同约定交房时间为2015年12月31日前，自2016年1月1日起开始计算诉讼时效，上诉人于2019年9月27日起诉，已超过3年。2、关于办理产权证书，上诉人并非办证主体，只负有协助义务，不应承担违约责任。被上诉人王树梅答辩称，1、人民法院判决应适用法律法规和司法解释，而不适用会议纪要。2、本案合同标的是房产，对物权的主张不存在诉讼时效。3、《商品房购销合同》约定的上诉人的义务尚未履行完毕，不存在诉讼时效。4、相关办证资料被上诉人于2019年4月提交完毕，双方之间的《商品房购销合同》未终止。上诉人未按合同约定履行办证义务，其主张只有协助义务，不应承担违约责任的理由不符合合同约定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告王树梅一审诉讼请求是：1、判令被告办理不动产权证书；2、支付逾期交房违约金和办理不动产权证书违约金27917.45元；3、承担本案诉讼费用。原审法院经审理确认的本案事实是：被告保山坤泰公司以出让方式取得位于隆阳区住宅用地的使用权，国有土地使用权证号为：隆国用（2010）第03658号，建设工程规划许可证为：建字第530501201400087号，被告用于开发商品房，项目名称为坤泰·驿路名门，商品房预售许可证号为：预许保字（2014-22）号。2015年1月23日，原告与被告签订了《商品房购销合同》和《补充协议》，约定：原告购买的商品房为13幢第1单元10层1002号套房，合同编号为：坤泰·驿路名门（2015）年（13-1-1002），房屋参考套内建筑面积93.78㎡（含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积价格），参考建筑面积113.01㎡，价款总额338804元；原告于2015年1月23日支付被告首付款108804元，余款230000元，由原告办理银行按揭贷款支付；被告于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合约定的该商品房交付原告；原告如未按本合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天房款总额乘以万分之五向被告支付违约金，合同继续履行，如原告逾期30天后仍未付清全部房款，被告有权解除本合同，并由原告向被告支付合同总价款10%的违约金，本合同所涉及的房屋，被告有权另行处理；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天房款总额乘以万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，按原告已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金,合同继续履行；如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成被告交房延迟的，交房时间相应顺延，被告可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任；商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面通知、电话通知形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；按合同约定时间，被告未能按期交房，逾期60天内，免除被告相关责任，逾期60天后，按每日50元违约金支付给原告；如原告在通知的期限满60日内，仍未办理房屋交接手续，原告承担所购房地产的物业管理费和产生的其他费用等，并按每日50元违约金支付给被告；被告按国家规定程序为原告办理该套房屋产权登记手续，原告须向被告提供完整有效的办理产权登记所需资料并承担办证涉及的税金、维修基金和产生的所有费用。另在《补充协议》第七条约定：“在办理好房屋所有权证后，出卖人将根据该商品房所涉及的土地使用权大证是否便于分割和所在小区的开发程度及时将有关办证资料交国土部门备案和办证。如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金；若因政府或相关部门以及买受人等非出卖人原因所造成的无法办证的，则出卖人不承担相关责任”。商品房购销合同及补充协议签订后，2015年2月13日，被告对该合同办理了备案登记。原告于2015年2月6日支付被告首付款108804元，另于2015年3月19日向银行贷款230000元交付给了被告。被告承建的该商品房直到2016年9月22日才验收合格，符合交房条件，原告于2017年2月15日接收了该商品房，当日，被告代收取了原告契税和专项维修基金等费用，另于2019年4月9日代收取了原告办理产权登记费用，被告至今未能替原告办理房地产权属证书。原告以被告违反合同约定，要求被告办理所购商品房的产权证书，并承担逾期交房和逾期办理房地产权属证书的违约金。原审认为，原告与被告签订该商品房购销合同前，被告依法取得了用地使用权，并办理了商品房预售许可证，原告与被告签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应合法有效，双方应继续履行合同中约定的义务。被告交付原告房屋后，至今未办理给原告该房屋的权利证书，原告要求被告履行办理房地产权利证书义务的请求成立，原审予以支持。关于被告是否存在逾期交房问题，双方合同约定的交房日期为2015年12月31日前，而在法院审理的同类型案件中，确认了被告承建的房品房经验收合格，符合交房条件时间为“2016年9月22日，并对双方合同中约定的‘市政工程施工不属于被告方的免责范围’”均作了事实认定，原告实际于2017年2月15日接收了该商品房，故被告存在逾期交房的事实，应承担逾期交房的违约责任。逾期交房违约金应自2016年1月1日起计算至2016年9月22日止，原告的该请求成立，原审予以支持。按合同“逾期交房30天内，按每天房款总额乘以万分之五支付违约金，逾期30天后，按原告已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金”之规定，被告应支付原告逾期交房违约金26223.43元（338804元×30天×5?+338804元×208天×0.03%)。原告主张逾期办证违约金，在双方签订的《补充协议》第七条约定“如因出卖人的原因无法办证的，则出卖人向买受人按总房款的00.5%支付违约金。”原告在交付被告办理房地产证书的相关费用后，被告至今未能办理给原告房地产证书，被告仍存在逾期办证行为，被告应承担逾期办证的违约责任。由于双方在起草补充协议时，对约定的违约金比例印刷为“00.5%”，是0.5%还是0.05%，在小数点的定位上不符合百分比表述，如理解为0.05%，则违约金仅为169.40元,不符合常理，应理解为0.5%较合理。故被告应支付原告逾期办证违约金1694.02元(338804元×0.5%)。原告的该请求成立。被告辩称无法办理房地产权证书，系因地类用途与规划建设内容有冲突所致，责任在被告一方，与原告无关的意见不予采纳。另被告称本案已超过诉讼时效，被告于2019年4月9日收取了原告办理产权登记的相关费用，且本案系因不动产物权而产生争议，根据《物权法》的规定，不动产物权不受诉讼时效限制，故被告的该辩解也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内，按双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定，替原告王树梅办理13-1-1002号房地产的权利证书。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王树梅逾期交房违约金26223.43元。三、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王树梅逾期办理房地产权证书违约金1694.02元。二审中各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、王树梅的起诉是否已超过诉讼时效？2、办理产权证是否是坤泰公司的合同义务，坤泰公司是否承担逾期办证违约责任？双方均未向本院提交新的证据。本院认为，坤泰公司于2016年9月22日符合交房条件是生效判决已经确认的事实，本案当事人约定交房时间是2015年12月31日，因坤泰公司逾期交房，其行为已构成违约，该违约事实一直延续至2016年9月22日，诉讼时效从2016年9月23日开始计算，而非双方约定的交房期限次日开始计算。王树梅于2019年9月10日起诉要求坤泰公司支付逾期交房违约金，虽属于债权请求权，但并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，王树梅的起诉依法受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故开发商为买受人办理产权证并非履行简单的协助义务，而是其合同主要义务。双方对逾期办证违约金进行了约定，坤泰公司即应按约定支付逾期办证违约金，且该约定违约金并不过高，坤泰公司不承担责任的理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由上诉人坤泰公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 明审判员 张 燕审判员 茶晓皎二〇二〇年二月二十日书记员 王山果