江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4678号上诉人（原审被告）：江苏悦爽工贸有限公司，统一社会信用代码91321324MA1NOA3F9B，住所地江苏省泗洪县车门乡工业集中区。法定代表人：何至敏，该公司经理。委托诉讼代理人：陈茂盛，江苏力豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泗洪山之巅实业有限公司，统一社会信用代码91321324591186221J，住所地江苏省泗洪县车门乡车门街。法定代表人：赵闯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。上诉人江苏悦爽工贸有限公司（以下简称悦爽工贸公司）因与被上诉人泗洪山之巅实业有限公司（以下简称山之巅公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人悦爽工贸公司的上诉请求为：撤销原判，依法予以改判。事实与理由：一、一审判决以悦爽工贸公司存在根本违约为由认定解除合同有误。1．一审判决已认定悦爽工贸公司于2018年1月28日因工作失误支付租金14400元，且山之巅公司经核实后未能发现，说明山之巅公司从未催要租金差额部分。一审法院在山之巅公司未能提供证据证明催要租金差额的情形下，即认定悦爽工贸公司存在根本违约行为不当。2．悦爽工贸公司未支付2018年12月29日之后的租金，是因为直至江苏省泗洪县人民法院工作人员现场勘验涉案厂房时，悦爽工贸公司才知晓厂房被司法查封且即将进入拍卖程序。因山之巅公司在履行合同期间构成根本违约，才导致悦爽工贸公司未支付第三年度的租金，且正是山之巅公司的原因导致涉案厂房被查封才不得已解除租赁合同。二、悦爽工贸公司主张山之巅公司赔偿损失的请求应予支持。涉案厂房因山之巅公司的原因导致被查封，江苏省泗洪县人民法院亦责令悦爽工贸公司于2019年3月25日迁出厂房。正是基于人民法院作出的司法裁定，悦爽工贸公司的租期才提前到期，由此导致悦爽工贸公司没有充分时间筹建厂房，搬迁的生产设备也处于搁置停产状态，故悦爽工贸公司客观上存在停产损失，该损失应由山之巅公司承担。二审期间，悦爽工贸公司将赔偿损失的请求变更为170000元。被上诉人山之巅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由如下：一、关于欠交租金的问题，悦爽工贸公司虽主张因工作人员失误造成欠交2018年度的租金，但其事后发现并未将结欠租金补齐，而是在山之巅公司提起诉讼后仍未自行交纳租金，故悦爽工贸公司以工作失误为由造成欠交租金的理由不能成立。二、关于查封厂房的问题，涉案厂房于2019年3月18日查封，而悦爽工贸公司应于2018年履行交纳第三年度租金的义务。且法院虽在厂房外墙上张贴查封公告，但并未要求其停产停业，故法院查封并未实际影响悦爽工贸公司的生产。现悦爽工贸公司以法院查封导致合同解除为由主张山之巅公司构成违约理由不能成立。三、关于赔偿损失的反诉请求，双方签订的厂房租赁合同在正常履行情况下，悦爽工贸公司对其财产设备有处置的权利，因其违约行为导致合同终止履行，且悦爽工贸公司实际亦未因此而停产，一审法院查明悦爽工贸公司的用电情况亦能证实。悦爽工贸公司作为生产纯净水的企业，其经营具有季节性的特点，旺季用电量较大，但从其用电情况来看，其并未出现停产，故悦爽工贸公司反诉主张赔偿损失缺乏事实和法律依据。山之巅公司向一审法院起诉请求：1．解除山之巅公司与悦爽工贸公司签订的《厂房租赁合同》；2．判令悦爽工贸公司将厂房返还给山之巅公司；3．判令悦爽工贸公司支付欠付的第二年租金129600元及第三年租金（计算至实际搬出之日止）；4．本案诉讼费用由悦爽工贸公司承担。悦爽工贸公司向一审法院反诉请求：1．判令山之巅公司赔偿经济损失合计500000元；2．本案反诉费用由山之巅公司承担。一审法院认定事实：2016年12月28日，山之巅公司（甲方）与悦爽工贸公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定山之巅公司将车门乡工业集中区内一幢三层约3600平方米的厂房租赁给悦爽工贸公司，租期暂定三年，从2016年12月28日至2019年12月28日。合同约定租金每年144000元，于签订合同15日内一次性支付，如未按照合同约定时间缴纳房屋租金的，甲方可以单方面解除合同；乙方在租赁期间内购置的一切设备，在合同终止后，乙方自行拆除。租赁期满后，乙方新建建筑物、构筑物可由乙方在一个月内自行拆除，逾期不拆除的，乙方表示放弃，所有权自动归甲方所有。2016年12月4日，悦爽工贸公司依照约定支付租金144000元。2018年1月28日，悦爽工贸公司因工作失误支付租金14400元，山之巅公司在核实后亦未发现少支付129600元。后山之巅公司因未履行江苏省泗洪县人民法院判决文书确定的义务被执行，涉案厂房被查封。2019年3月8日，江苏省泗洪县人民法院发出公告，责令涉案厂房内的人员和物品于2019年3月25日迁出上述厂房，但悦爽工贸公司在该厂房内经营至今。山之巅公司要求悦爽工贸公司支付剩余租金，悦爽工贸公司至今未予支付。2019年4月24日，山之巅公司向悦爽工贸公司发送通知书，通知解除《厂房租赁合同》，要求悦爽工贸公司支付租金并搬出厂房。悦爽工贸公司则反诉要求赔偿损失，双方因而成讼。一审法院归纳本案的争议焦点为：1．双方之间的租赁合同应否解除；2．悦爽工贸公司的欠付租金数额如何认定；3．悦爽工贸公司赔偿损失的请求能否支持。关于第1争议焦点。一审法院认为，山之巅公司与悦爽工贸公司之间的租赁合同依法应予以解除。根据合同约定，悦爽工贸公司应于签订合同15日内支付租金。第二年度的租金虽然因工作失误少支付129600元，但在山之巅公司索要后，悦爽工贸公司至今未予支付，构成根本违约，山之巅公司可以根据合同约定请求解除合同，故一审法院对山之巅公司请求解除双方之间《厂房租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，因合同占有的财产应予以返还，故对山之巅公司请求返还厂房的诉讼请求亦予以支持。悦爽工贸公司认为，造成合同解除的原因系山之巅公司厂房被查封所致，但是从悦爽工贸公司的用电量可以判断，悦爽工贸公司仍在正常生产经营，厂房的查封并未影响其正常使用，故对悦爽工贸公司认为山之巅公司构成根本违约的主张不予采信。关于第2争议焦点。一审法院认为，悦爽工贸公司应按照合同约定支付租金。合同期内第二年度的租金尚欠129600元，悦爽工贸公司应予以支付。对于第三年度的租金，由于悦爽工贸公司仍然使用该厂房，租金应从第三年度租期开始之日，即2018年12月29日计算至实际计算至生效判决确定的合同解除之日。合同解除之后，悦爽工贸公司仍未搬离的，山之巅公司请求参照合同支付租金，一审法院予以支持。故悦爽工贸公司的第三年度租金应从2018年12月29日起，按照394.52元/天（144000元/365天）计算至实际搬离厂房之日止。关于第3争议焦点。一审法院认为，反诉原告应对自己的主张提供证据予以证实。悦爽工贸公司在诉讼过程中，未提供确切的证据证明自己的损失，亦未提供证据证实该损失系由山之巅公司造成，故对悦爽工贸公司的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除山之巅公司与悦爽工贸公司之间的《厂房租赁合同》；二、悦爽工贸公司于判决生效之日起15日内将厂房返还给山之巅公司；三、悦爽工贸公司于判决生效之日起15日内支付山之巅公司租金129600元及第三年度租金（从2018年12月29日起，按照394.52元/天计算至实际搬离厂房之日止）；四、驳回悦爽工贸公司的反诉请求。本诉案件受理费4092元，反诉案件受理费8800元，合计12892元，由悦爽工贸公司负担。二审中，上诉人悦爽工贸公司为证明其上诉主张，向本院提供如下证据：1．2019年9月1日，悦爽工贸公司法定代表人何至敏丈夫孙雷与泗洪县分管工业的雷某通话录音一份。旨在证明悦爽工贸公司已向山之巅公司交付租赁物。2．2019年12月6日，悦爽工贸公司委托诉讼代理人陈茂盛与何至敏的谈话笔录一份。证明目的同上。3．泗洪县新环境卫生服务有限公司分别于2019年4月19日、2019年12月6日出具的收据各一份。旨在证明悦爽工贸公司于2019年8月份搬至泗洪县，与证据1能够相互印证。被上诉人山之巅公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性不予认可，经向通话对象雷某核实，悦爽工贸公司未能提供完整通话录音，该证据也不能证实悦爽工贸公司于2019年9月1日归还厂房的事实，其与本案无关联性。录音中所称“都搬清了”不属实，现厂房内还有悦爽工贸公司安装的货梯、防盗窗未搬，其所述的井、变压器并不在厂房内。该录音也无法证明悦爽工贸公司交还厂房的时间、方式和接收人，因录音形成于上诉期间，故不具有证明效力。对证据2的真实性、关联性均不予认可，其所述不属实，无法达到悦爽工贸公司的证明目的。悦爽工贸公司主张的170000元损失与山之巅公司无关，即便未提前解除合同，该费用在合同到期后也应由其自行负担，更何况涉案合同解除是因悦爽工贸公司未按时支付租金的违约行为导致，由此产生的一切后果均应由其自负。悦爽工贸公司对于其违约在先、查封在后对其生产未造成影响是予以认可的，山之巅公司提供的用电记录也能证实悦爽工贸公司一直生产的事实。山之巅公司对证据3未予质证。本院对上述证据认证如下：山之巅公司对证据1中通话对象雷某声音的真实性未持异议，但认为录音内容不完整，结合录音内容不足以证明悦爽工贸公司已向山之巅公司交付租赁物，故本院对其证据效力不予确认。证据2属于悦爽工贸公司的单方陈述，在无其他充分证据佐证的情形下，不足以作为单独认定事实的依据，故本院对其证据效力不予确认。鉴于证据3系复印件，悦爽工贸公司未能提供证据原件供本院核对，本院对其真实性无法确认，对其证据效力亦不予认定。鉴于双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1．山之巅公司行使合同解除权的理由能否成立；2．山之巅公司要求悦爽工贸公司给付欠付租金的理由能否成立；3．悦爽工贸公司要求山之巅公司赔偿损失170000元的理由能否成立。关于第1争议焦点。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍未履行义务，出租人依法享有解除权。本案中，悦爽工贸公司按约支付第一年度的租金，双方对此并无异议，但针对第二年度租金，悦爽工贸公司因工作失误少付129600元，在山之巅公司催要后无正当理由至今未付，其行为构成根本违约，故山之巅公司主张行使合同解除权有充分事实依据，亦符合法律规定，本院予以支持。悦爽工贸公司抗辩称双方合同解除是因承租厂房被查封所致，鉴于涉案厂房法院于2019年3月份查封，此时涉案厂房第二年度租期已届满，其拒绝补交第二年度租金缺乏正当事由。至于涉案厂房被查封是否影响悦爽工贸公司的生产经营问题，原审中山之巅公司已提供悦爽工贸公司的电费缴费单以及矿泉水成品等证据，能够证明查封期间未影响悦爽工贸公司的正常生产经营。悦爽工贸公司对此虽不予认可，但既未能提供充分反驳证据，亦未能作出合理解释，故悦爽工贸公司抗辩称合同解除系山之巅公司违约所致理由不能成立，本院不予采纳。关于第2争议焦点。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。本案中，双方签订的租赁合同对第二、三年度的租金支付期限约定不明，则悦爽工贸公司应于每届满一年时按约定标准支付租金。据此，一审法院确定悦爽工贸公司应付租金数额以及合同解除后的房屋占用费有事实和法律依据，本院予以确认。二审中，悦爽工贸公司称其已向山之巅公司返还租赁厂房，山之巅公司对此不予认可，悦爽工贸公司既未能明确返还租赁物的时间、方式、接收人等，亦未能提供充分证据加以证实，本院不予采信。故悦爽工贸公司以租赁物已返还为由拒付租金的理由不能成立，本院不予采纳。关于第3争议焦点。本院认为，承租人主张出租人承担赔偿责任的前提是出租人违反权利瑕疵担保义务，导致承租人无法实现合同目的并因此遭受损失。本案中，悦爽工贸公司主张因山之巅公司违约导致合同无法继续履行，基于本院对第1争议焦点的评述，该理由不能成立，本院不再赘述。其次，悦爽工贸公司主张山之巅公司赔偿损失170000元，在本院指定期限内亦未能提供损失明细及求偿依据，故其对此应承担举证不能的法律后果。鉴于悦爽工贸公司的赔偿主张缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，上诉人悦爽工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人江苏悦爽工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年二月二十日书记员  赵媛媛