上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11621号上诉人(原审第三人)：田朋举，男，1991年11月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：卢峰，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾子乾，上海申拓律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐欣，女，1976年4月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王青(系徐欣丈夫)，1984年1月16日出生，汉族，住上海市。原审被告：万城金控有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘翠苹。原审第三人：杨晓兰，女，1986年10月27日出生，汉族，住上海市。原审第三人：冯建波，男，1974年8月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：庄禄虔，男，1974年7月21日出生，汉族，住上海市。上诉人田朋举因与被上诉人徐欣及原审被告万城金控有限公司(以下简称“万城公司”)、原审第三人杨晓兰、冯建波房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初7996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田朋举上诉请求：撤销一审判决第七项，驳回徐欣要求田朋举一并迁出的诉讼请求。事实和理由：田朋举与万城公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，应受法律保护。徐欣于2017年1月8日出具经营管理权授权书，确认万城公司对水产西路XXX弄XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋享有出租以及办理工商注册的权利，经营管理权期限为2017年1月9日至2022年1月8日。田朋举与万城公司就水产西路XXX弄XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的租赁合同约定的租赁期限为2018年12月26日至2021年12月25日，该期限符合徐欣授权给万城公司的经营管理期限。徐欣主张田朋举与万城公司签订的租赁合同期限超过了徐欣与万城公司之间租赁合同的期限，与事实不符。田朋举对所租赁的房屋享有的使用权应得到保护。田朋举向万城公司预存的租金虽是分期抵扣，但应视为田朋举支付了部分租金，有意愿和能力继续履约，田朋举的租赁权应该予以保护。徐欣辩称，一审认定事实清楚，符合法律程序。田朋举与万城公司之间的纠纷应当另行主张，田朋举如不按照一审判决从房屋内迁出，需向徐欣支付从2019年4月30日起的房屋租金。万城公司未作述称。杨晓兰未作述称。冯建波述称，冯建波已经按照一审判决迁出租赁房屋。徐欣向一审法院起诉请求：1.判令解除徐欣与万城公司于2017年1月8日签订的房屋租赁合同；2.判令万城公司将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室(共13间)房屋腾空后返还给徐欣，杨晓兰、田朋举、冯建波一并迁出；3.判令万城公司支付徐欣拖欠的2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的租金(按照每月人民币48,636元的标准计算，以下币种均为人民币)；4.判令万城公司于实际返还房屋之日据实结算欠付的水费、电费；5.判令万城公司支付违约金97272元(月租金的2倍)；6.判令万城公司支付逾期支付租金的滞纳金(每日按月租金1%计算即486.36元/天，自2019年2月8日起算至判决生效之日止)。一审法院认定事实：2017年1月8日，出租方徐欣(甲方)与承租方(乙方)万城公司签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋出租给乙方使用；租赁期自2017年1月8日至2019年1月7日；租金每月48,636元；每3个月支付一期，每期支付3个月的租金；具体支付日期及金额如下：第一期于2017年2月8日支付145,908元；……第六期于2018年5月8日支付145,908元；第七期于2018年8月8日支付145,908元；第8期于2018年11月8日支付97,272元；乙方支付给甲方押金40,000元，租赁期限届满，甲方须全额退还乙方；乙方承担合同履行期间发生的水费、电费；如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方全额返还或授权乙方从甲方支付的房屋租金中扣除等。其中，第十条第(二)款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同收回房屋：经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的。第十一条约定，乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金额1%收取滞纳金；因第十条第(二)款原因导致双方解除本合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按届时月租金的2倍向甲方支付违约金。同年11月7日，双方签订补充协议，主要约定租期更改为2017年1月8日至2020年1月7日，增加一个月免租期；免租期对应租金从原合同中第八期中扣除，第八期租金付款金额变更为48,636元；第九期至第十二期租金均为145908元。一审审理中，双方一致确认物业费由徐欣承担。2017年1月8日，徐欣出具经营管理权授权书，主要内容是徐欣确认万城公司对水产西路XXX弄XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋享有出租，可以办理工商注册的权力，经营管理权期限为2017年1月9日至2022年1月8日，在此期间届满之时，如果万城公司与其他第三方签署的该标的房屋租赁合同约定租赁期限尚未届满，徐欣同意将万城公司将该标的房屋的经营管理权顺延至第三方租赁期限届满为止，但该等顺延最长不得超过上述经营管理权期限到期日起一年。上述协议签订后，万城公司向徐欣支付了押金40,000元，并将房屋分别转租给了他人。2018年11月16日，万城公司支付了租金48,636元。2019年1月3日，万城公司代徐欣支付了2018年7月至2018年12月期间的物业费51,169.8元。2019年2月11日，王青发微信给万城公司要求万城公司支付租金。同年2月27日，王青再次发微信给万城公司的何总催讨租金。万城公司的何总回复表示收到。2019年3月29日，徐欣向各租户发告知函，主要内容为：万城公司应于2019年2月8日之前支付房屋租金，徐欣于2019年2月11日开始不断催讨，至今未收到租金，并发现万城公司将房屋转租给了第三方租客，部分租客向万城公司支付了押金并预付了1-36个月不等的租金，且万城公司签出的合同期限已超过了其与徐欣签订的合同期限，构成严重违约，徐欣已起诉，为免产生更多损失，在未判决之前请不要再向万城公司支付房租。一审另查明，根据杨晓兰与万城公司签订的租赁合同，杨晓兰承租了XXX、XXX室房屋，租期2018年8月14日至2022年8月13日，2018年8月14日至2020年8月13日租金为每月6,938元。一审审理中，杨晓兰表示，因徐欣与万城公司的纠纷，接到徐欣通知已停止向万城公司支付租金，现租金未付，徐欣说等诉讼结束后再处理。根据冯建波与万城公司签订的两份租赁合同，冯建波承租了XXX(南)室、XXX室房屋，XXX(南)室房屋的租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，2019年1月1日至2020年12月31日每月租金为2,955元；XXX室房屋的租期自2019年1月1日至2022年11月31日，2019年1月1日至2020年12月31日每月租金10,600元。2018年12月18日，冯建波另与万城公司签订补充协议，约定租期2019年1月1日至2021年12月31日；冯建波一次性预存租金100,000元，每季度租金中扣除8,334元作为预存租金的冲抵部分，直至冲抵完预存款为止；万城公司赠送价值50,000元的加油卡，分12期领取等。一审审理中，冯建波表示，因徐欣与万城公司的纠纷，接到徐欣通知停止向万城公司支付租金，租金付至2019年3月31日。一审审理中，徐欣表示，房屋被万城公司重新编了室号，冯建波实际承租的为XXX室、XXX室房屋。根据田朋举与万城公司签订的租赁合同，田朋举承租了XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，租期2018年12月26日至2021年12月25日，2018年12月26日至2019年12月25日租金为每月29,298元。田朋举另与万城公司签订了补充协议，约定田朋举一次性预存房租200,000元，分36个月平均使用，每个月抵用房租5,556元；万城公司提供宝马牌汽车壹辆作为礼品等。一审审理中，田朋举表示，因徐欣与万城公司的纠纷，接到徐欣通知停止向万城公司支付租金，租金付至2019年3月31日。徐欣表示，其他系争房屋也有相关实际承租人，但不要求在本案中追加其他实际承租人参加诉讼，相关清腾事宜由徐欣自行协商解决。关于租金支付情况。一审庭审中，万城公司表示，租金付至2019年3月7日，之后租金未再支付。后万城公司明确补充协议约定增加的免租期在第八期租金中扣除，第八期租金应付48,636元，对应租期是2018年11月8日至2019年2月7日，万城公司于2018年11月16日支付了48,636元，后万城公司又于2019年1月3日代付了物业费51,169.8元，用于冲抵第九期2019年2月8日起的租金，冲抵后与徐欣目前主张的租金起算时间基本相当。徐欣表示，万城公司最后一次支付租金是2018年11月16日支付了48,636元，支付的应是第八期2018年11月8日至2019年1月7日期间的租金，根据补充协议免去一个月的租金，因此只收了48,636元。第九期租金应是2019年1月8日至2019年4月7日期间的租金，同意应付租金中扣除万城公司代付的物业费51,169.8元，现主张自2019年3月8日起的租金及使用费，未主张部分放弃。徐欣另表示，同意将押金40,000元退还给万城公司。为证明己方主张，徐欣另向法院提交了与万城公司相关人员的微信往来记录，其中与万城公司何总的微信往来显示，2019年2月27日，王青向万城公司催讨租金，万城公司表示年前垫付了五万元物业费，还有十几万余款，争取一周内分两次支付，最近周转不开。同年3月7日，王青再次催讨租金。同年3月15日，万城公司表示今明两天付租。同年3月18日，王青通过微信向万城公司发解约协议。之后，双方就相关解约事宜进行了磋商。万城公司对上述微信往来不予确认。一审法院认为，徐欣与万城公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守。双方一致确认应于2019年2月8日前付下一期三个月租金145,908元。根据已查明的事实，除已垫付的物业费51,169.8元外，万城公司未再向徐欣支付租金，已构成违约。根据涉案租赁合同约定，万城公司经催告后7日内仍不按约支付租金的，徐欣有权解除合同、收回房屋。现徐欣主张解约，符合合同约定，可予准许。万城公司于2019年4月30日收到本案诉状副本，故确认涉案租赁合同于2019年4月30日解除。万城公司抗辩认为未付租金是因为徐欣不同意物业费抵扣租金。一审法院认为，按约付租是房屋租赁合同中承租方的主要义务，万城公司已垫付的物业费可另向徐欣主张，不能据此拒付租金，况且在扣除物业费后万城公司仍尚有9万余元租金经徐欣多次催讨后未付，故上述抗辩意见，不予采纳。房屋租赁合同解除后，万城公司应将系争的十三间房屋返还给徐欣，杨晓兰、田朋举、冯建波作为次承租人，应一并腾退并迁出，万城公司应于实际返还房屋之日据实结清水电费用。冯建波、田朋举认为万城公司与徐欣是代理关系，依据不足，不予采纳。根据涉案租赁合同及补充协议的约定，结合双方陈述来看，万城公司未支付2019年1月8日起的租金，现双方确认自2018年3月8日起未付租金，可见双方均已将万城公司已垫付的物业费5万余元予以抵扣，故徐欣要求万城公司支付自2018年3月8日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，予以准许。使用费标准参照涉案租赁合同约定的租金标准计算。关于逾期支付租金的滞纳金，根据约定，万城公司未按照约定支付租金的，每延迟1日，徐欣可按月租金1%收取滞纳金。万城公司认为滞纳金约定标准过高，认为应按月租金的日万分之一点七五的标准计算。根据诚实信用和公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度及守约方实际损失等因素，酌情确认万城公司按每日50元的标准，向徐欣支付自2019年2月9日起算至判决生效之日止的逾期付租滞纳金。关于解约违约金，根据约定，因第十条第(二)款原因导致双方解除本合同的，由万城公司按届时月租金的2倍支付违约金。现徐欣要求万城公司支付违约金97,272元，符合合同约定，且并未畸高，予以准许。关于押金，徐欣同意向万城公司返还押金，予以认可。徐欣只追加了八间房屋的次承租人参加本案诉讼，明确不追加其他五间房屋的次承租人，并表示相关事宜及后果由徐欣自行处理并承担。杨晓兰经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。判决：一、徐欣与万城金控有限公司就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年4月30日解除；二、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内，向徐欣返还上述房屋，并于实际返还之日据实结清水电费；三、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内，向徐欣支付自2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费(按月租金48,636元的标准计算)；四、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内，向徐欣支付自2019年2月9日起至判决生效之日止的滞纳金(按每日50元的标准计算)；五、万城金控有限公司于判决生效之日起十日内，向徐欣支付违约金97,272元；六、徐欣于判决生效之日起十日内，向万城金控有限公司返还押金40,000元；七、杨晓兰、田朋举、冯建波于判决生效之日起十日内，从上述房屋内腾退并迁出；八、驳回徐欣的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，因万城公司未按约支付租金，且经催告后7日内仍未按约支付，徐欣根据双方租赁合同约定行使解除权，一审予以支持，并确认徐欣与万城公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年4月30日解除，并无不当。合同解除后，万城公司应当返还租赁房屋，田朋举作为次承租人，应一并腾退并迁出其所租赁的房屋，田朋举上诉以其与万城公司之间存在的合同关系为由不同意迁出房屋，无事实与法律依据，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人田朋举负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年二月十四日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……