浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初8543号 原告（反诉被告）：石桂香，女，1963年9月28日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：张黎红，浙江盛久律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会，住所地嵊州市鹿山街道小砩村。 负责人：赵忠昌，村主任。 被告（反诉原告）：嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社，住所地嵊州市鹿山街道小砩村。 法定代表人：赵忠昌，社长。 以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：汪晓波，浙江三惟律师事务所律师。 原告（反诉被告）石桂香与被告（反诉原告）嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张黎红，被告（反诉原告）嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社的委托诉讼代理人汪晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石桂香向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与两被告签订的办公房屋买卖合同无效。2.依法判令两被告返还原告购房款351000元；3.判决两被告赔偿原告因协议无效造成的经济损失250000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月28日，原告通过招标的方式与被告签订了办公房屋买卖合同，合同约定将被告所有的坐落于嵊州市的办公房五间以351000元的价格转让给原告，原告按约支付了房款。2018年7月，房屋被政府拆迁。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告非被告集体经济组织成员，故房屋买卖合同无效。因合同无效，两被告应返还原告购房款351000元。两被告系宅基地使用权人，明知涉案房屋为农村房屋不能向非同村村民转让，造成买卖协议无效两被告负有主要过错责任，使原告丧失了原先本可利用该笔资金与其他人另定同类合同的机会，后来涉案房屋又被政府拆迁，故两被告应赔偿原告损失250000元。 被告嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社共同答辩称：关于合同效力由法院依法认定。如果法院认定合同无效，对于原告的第2项诉讼请求，被告认为依据合同法关于合同无效的规定应该双返还，即被告返还购房款，原告返还房屋，如果原告不能返还房屋的，那么应当折价或者按规定补偿。对于原告的第3项诉讼请求，没有任何证据支持，被告认为是不成立的。 反诉原告嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1.依法判令反诉被告赔偿原告房屋损失351000元；2.反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告收到诉讼材料后认为，合同如确认无效，则法律规定因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现反诉原告交付给反诉被告的房屋已经被反诉被告擅自拆除，导致已经不能返还，故反诉被告应当补偿反诉原告房屋损失351000元。 反诉被告石桂香答辩称，事实上反诉被告购买的主要是集体土地的地基，上面的房屋本身就是危房，是不能使用的。部分房屋是在购买后的第二年自行倒塌的，留下完整的那部分是被政府拆迁掉的。反诉被告按约定支付了351000元的转让款之后，这笔钱一直是由反诉原告在操作使用，但是反诉原告交付了这些房子之后，反诉被告一直没有使用过这些房子，且这些房子是没法使用的，所以反诉原告的主张没有法律依据，反诉被告不予赔偿。 双方为证明其主张，向法院提交了以下证据: 石桂香提供了办公房屋买卖合同、招标公告、转让款收据、会议记录、集体土地使用证等证据，嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社对其真实性没有异议，本院将该组证据作为认定案件事实的证据予以收集。 嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社提供了卫星图片一张，证明涉案房屋的原状，被告质证认为从该图片上看不清楚房子，也看不出是什么时候拍的。本院认为，单从该图片看不出房屋的具体地理坐落位置，也看不清楚房屋的面貌，故对该证据本院不予采纳。 根据前述采信的证据及庭审中查明的情况，本院查明事实：原嵊州市鹿山街道三联村村民委员会发出落款时间为2009年3月2日公告一份，载明：经鹿山街道三联（潭头）村讨论决定，以招标方式出卖办公楼地块（现平房五间）总面积约280平方米，现采用公开、公正的方式面向社会招标，投标价30万元起底，以价高者为中标，投标时间为2009年3月28日上午9点等内容。2009年3月18日，原嵊州市鹿山街道三联村的党员、村民代表召开会议，对涉案房屋的招标事宜进行了讨论。2009年3月28日，原告以351000元中标。当日原嵊州市鹿山街道三联村村民委员会、原嵊州市鹿山街道三联村经济合作社（甲方）与原告（乙方）签订《办公房屋买卖合同》一份，约定了甲方同意将自有的座落于嵊州市的办公房屋（现平房五间，建筑面积为161.4平方米，占地面积为276.4平方米）卖给乙方，交易价格为351000元，房屋所占有的土地（包括围墙等）所有权属于集体，乙方取得上述房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用税及其他有关费用，甲方不再负担任何费用等内容。当天原告支付了351000元价款，原嵊州市鹿山街道三联村经济合作社向原告出具了收据一份，并将涉案房屋的集体土地使用证一本交给原告，证号为嵊州集用（2003）字第1-5919号，用途为办公室，使用权类型为批准拨用宅基地。 另查明，因村级组织合并，原嵊州市鹿山街道三联村已并入嵊州市鹿山街道小砩村，原告非嵊州市鹿山街道小砩村村集体组织成员。 本院认为，原告与原嵊州市鹿山街道三联村村民委员会、原嵊州市鹿山街道三联村经济合作社签订的合同虽名为办公房屋买卖合同，但根据原嵊州市鹿山街道三联村村民委员会发布的招标公告的内容及合同约定的由原告取得涉案房屋占有的土地的使用权并实际向原告交付集体土地使用权证等情况，结合房屋的实际价值及合同的交易价格，均可证实双方之间实为一并转让了涉案房屋占有的集体土地使用权，另根据房地一体原则，也不可能仅出售房屋而不转移涉案房屋的土地使用权，故本院认定双方签订的办公房屋买卖合同的标的包括了涉案的土地使用权。涉案的集体土地使用证载明该地块的性质为宅基地，根据土地管理法等法律和国家有关规定，宅基地不得转让给非本集体经济组织成员，故该合同应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因原嵊州市鹿山街道三联村已并入嵊州市鹿山街道小砩村，故原嵊州市鹿山街道三联村村民委员会、原嵊州市鹿山街道三联村经济合作社在涉案合同中的权利义务应由被告承继，被告应当返还原告支付的价款351000元，而原告应当返还被告涉案的房屋及地块。鉴于涉案房屋交付时的状况及部分房屋系由被告依照政府要求拆除且被告占有使用原告的资金多年的事实，本院对被告要求原告因不能返还房屋进行赔偿的反诉请求不再予以支持。对于原告主张的因丧失了原先本可利用该笔资金与其他人另定同类合同的机会造成的损失，因其没有提供相应的证据，由其自负不利后果，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原嵊州市鹿山街道三联村村民委员会、原嵊州市鹿山街道三联村经济合作社与石桂香于2009年3月28日签订的《办公房屋买卖合同》无效。 二、嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社返还石桂香价款351000元，款限于本判决发生法律效力之日起三十日内付清。 三、驳回石桂香的其余诉讼请求。 四、驳回嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社的反诉请求。 案件受理费9810元，减半收取计4905元，由原告石桂香负担2060元，由被告嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社负担2845元。反诉案件受理费6566元，减半收取计3283元，由反诉原告嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社负担。前述嵊州市鹿山街道小砩村村民委员会、嵊州市鹿山街道小砩村股份经济合作社应负担的受理费限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 吴 校 军 二〇二〇年二月十日 书记员 月茗（代）