上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初12372号原告(反诉被告)：茅鑫祥，男，1954年10月11日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：费月园(夫妻关系)，住上海市静安区。被告(反诉原告)：方蕾，女，1982年4月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王建英(母女关系)，住上海市静安区。被告(反诉原告)：徐贇，男，1981年5月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告茅鑫祥与被告方蕾、徐贇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。审理中，方蕾、徐贇提起反诉。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月7日再次公开开庭合并审理本案。茅鑫祥及其委托诉讼代理人费月园、方蕾的委托诉讼代理人王建英、徐贇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅鑫祥向本院提出诉讼请求：1.方蕾、徐贇支付茅鑫祥租金补差，按每月人民币300元(以下币种均为人民币)的标准，自2015年7月1日起算至2016年7月25日止；2.方蕾、徐贇支付茅鑫祥违约金7,000元；3.方蕾、徐贇支付茅鑫祥电费29.28元、煤气费108元；4.方蕾、徐贇赔偿茅鑫祥损失1,286元。事实和理由：茅鑫祥系上海市静安区临汾路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人；2015年7月18日，方蕾、徐贇作为承租方与出租方茅鑫祥签订《房屋居间租借合同》，约定由方蕾、徐贇向茅鑫祥承租系争房屋，租赁期自2015年7月1日起至2018年6月30日；签约前，茅鑫祥要求月租金为3,500元，方蕾承诺在承租期间会对系争房屋内的财物及全新的装修设施设备予以珍惜和爱护，并表示其与徐贇婚后经济较困难，希望茅鑫祥适当降低租金标准；茅鑫祥考虑对方实际情况，在租金一年一付且租期满两年的前提下同意将月租金减少为3,200元，若对方提前退租，则月租金仍按3,500元收取；同时，方蕾又提出要求茅鑫祥暂缓收取押金7,000元，经考虑，茅鑫祥表示同意，并将原租借合同中7,000元押金的约定划去，后为避免产生误解，茅鑫祥提出将原租借合同作废，重新打印新合同后再另行签约，方蕾则表示原租借合同已被扔掉，故不再退还原告；2016年3月，茅鑫祥得知方蕾、徐贇已离婚；2016年3月24日，茅鑫祥联系徐贇支付押金，对方表示没有心情；次月，茅鑫祥再次联系徐贇，对方提出退房；2016年6月，法院组织双方诉前调解，方蕾、徐贇要求返还系争房屋；经茅鑫祥向法院咨询，法院表示相关违约责任必须一并处理，所以茅鑫祥未接收房屋；2016年7月25日，双方交接系争房屋，茅鑫祥发现系争房屋内物品有损坏，维修后支付空调配件450元、大理石台面450元、龙头186元、镜子200元。被告方蕾辩称，租赁合同中约定的押金条款已被划去，应视为双方未约定违约金，故不同意支付违约金；其余意见与徐贇一致。被告徐贇辩称，其认可方蕾签订租赁合同，同意支付电费、煤气费；其于2016年3月24日联系茅鑫祥，口头提出希望于2016年6月解除租赁合同，但双方多次沟通未果；其于2016年6月13日离开系争房屋，当天茅鑫祥不同意收房，故其仅同意按照每月300元的标准支付租金补差至该日，之后的租金补差不应由其承担；租借合同中未约定违约金，故不同意支付；其离开系争房屋时不存在物品损坏，茅鑫祥亦无证据证明损坏系由其造成，故不同意赔偿。反诉原告方蕾、徐贇共同向本院提出反诉请求：茅鑫祥向方蕾、徐贇返还2016年6月16日至30日期间的租金1,600元。事实和理由：茅鑫祥擅自修改合同条款构成违约，方蕾、徐贇有权解除合同；徐贇于2016年6月13日在楼组长的见证下搬离系争房屋，履行了退房义务，茅鑫祥应当返还半个月的租金。反诉被告茅鑫祥辩称，合同是2016年7月25日解除的，其无须返还租金。本院经审理认定事实如下：茅鑫祥系系争房屋权利人，方蕾、徐贇原系夫妻关系。2015年7月，茅鑫祥(出租方，甲方)与方蕾、徐贇(承租方，乙方)签订《房屋居间租借合同》，约定：甲方同意将系争房屋及其设施租赁给乙方，租赁期自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金为每月3,500元，为支持年轻人创业甲方同意给予乙方减免为每月3,200元，但必须租满三年，否则不予优惠仍为每月3,500元结算；如租期结算时不满半个月按半月结算，超过半月不满一月按一月结算，乙方以每年一次叁万捌仟肆佰元整(金额为手写)支付；乙方在租赁期内使用该房屋所产生的有关费用均由乙方全部承担，如水、电、天然气、有线电视、网络等费用；为保证本租房合同的全面履行，在签订本租房合同时，乙方应支付给甲方履约保证金，其保证金为二个月的租金计柒仟元整的押金，其押金不计利息，租房合同终止时，退还乙方；如乙方不履行租房合同，则该押金不予返还作为对甲方的补偿金，若甲方不履行租房合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方壹个月的租金费用作为因租房造成的损失；如设备不能正常使用或由于乙方使用不当造成设备不能使用或损坏应第一时间通知甲方，请甲方一起配合修复到能正常使用，其发生的费用按发生的缘由如是合理使用劳损造成的将由甲方承担，反之全由乙方支付；租赁期内，甲乙双方不得解除本租房合同，乙方若遇特殊情况须解除时，须以书面形式提前三个月通知甲方，在结清租赁期内产生的水、电、天然气、有线电视、网络等各项费用后且不得收回押金，其押金作为支付给甲方的违约金，且租金不予优惠；如甲方要提前收回房屋同样须以书面形式提前三个月告知乙方并仍以优惠价格结算退回租金余款和押金。上述合同中“但必须租满三年”被手写改为“两年”，“柒仟元整”被划去，上述两处修改均由茅鑫祥签字确认。上述合同尾部乙方签名处仅有方蕾一人签名。嗣后，方蕾、徐贇向茅鑫祥支付38,400元，系争房屋由徐贇实际居住使用。2016年4月26日，徐贇向茅鑫祥出具书面退房方案，双方协商未达成一致。2016年5月11日，茅鑫祥向本院递交起诉状，要求解除租赁合同，方蕾、徐贇搬离系争房屋等，本院组织双方进行诉前调解。徐贇向茅鑫祥提出于2016年6月13日交接系争房屋，但茅鑫祥未同意，徐贇自行搬离系争房屋。2016年7月25日，原告与被告徐贇办理房屋交接。审理中，茅鑫祥提供《房屋居间租借合同》一份，上述合同中，“但必须租满贰年”、“叁万捌仟肆佰元整”均为打印，“柒仟元整”未划去。茅鑫祥表示应以上述合同的约定为准，方蕾、徐贇则对上述合同的真实性不予认可。以上事实，由茅鑫祥提供的上海市房地产权证、《房屋居间租借合同》、通讯记录、微信记录、情况说明、照片、发票，徐贇提供的《房屋居间租借合同》、照片、退租方案、短信记录、视频、截图以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的租赁合同合法有效，当事人均应恪守履行。徐贇于2016年4月26日提出退房方案，应视为其书面通知茅鑫祥提前解除租赁合同。按照合同约定，方蕾、徐贇须补足租金差价并支付违约金。同时，在茅鑫祥已向法院起诉要求方蕾、徐贇搬离系争房屋且徐贇主动要求交付房屋的情况下，双方的合同关系事实上已经解除，茅鑫祥应及时与对方办理房屋交接手续。现茅鑫祥怠于办理相关手续，扩大的损失应由其自行承担。鉴于合同约定租期结算时不满半个月按半个月结算，故方蕾、徐贇应承担租金差价至2016年6月15日，共计3,450元。方蕾、徐贇虽未实际支付押金，但茅鑫祥参考押金标准主张违约金，不高于法定标准，可予准许。关于电费和燃气费，方蕾、徐贇同意支付，本院不再赘述理由。关于系争房屋内设施物品损失，茅鑫祥并无证据证明损失系方蕾、徐贇在租赁系争房屋过程中不当使用造成，本院难以支持茅鑫祥的该项诉请。关于反诉请求，如前所述，方蕾、徐贇应承担租金至2016年6月15日，故茅鑫祥应返还对方半个月租金1,600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、被告方蕾、徐贇应于本判决生效之日起十日内支付原告茅鑫祥租金差价3,450元；二、被告方蕾、徐贇应于本判决生效之日起十日内支付原告茅鑫祥违约金7,000元；三、被告方蕾、徐贇应于本判决生效之日起十日内支付原告茅鑫祥电费29.28元、煤气费108元；四、反诉被告茅鑫祥应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告方蕾、徐贇租金1,600元；五、驳回原告茅鑫祥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元(原告茅鑫祥已预缴)，反诉案件受理费25元(反诉原告方蕾、徐贇已预缴)，由原告茅鑫祥负担25元，被告方蕾、徐贇负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  周建萍二〇一七年三月二十日书 记 员  方 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。