湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4285号上诉人（原审原告）：郴州市万家灯火酒店（普通合伙），住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道金都大厦一、二楼。负责人：徐建斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李健美，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州市水电建设公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路36号12栋幼儿园教学楼三楼。法定代表人：胡爱国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙云飞，湖南林邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宗刚，系该公司职工。原审第三人：湖南荣昭房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕子前路22号15幢112-113号。法定代表人：谢朝荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗明生，系该公司总经理。上诉人郴州市万家灯火酒店因与上诉人郴州市水电建设公司及原审第三人湖南荣昭房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。郴州市万家灯火酒店上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判郴州市水电建设公司支付郴州市万家灯火酒店装修损失1041676元和房屋内物品损失235577元；2、郴州市水电建设公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。案涉租赁合同未到期，郴州市水电建设公司单方要求解除合同，理应赔偿装修损失和房屋内物品损失。酒店2000多平方米，装修成本巨大，现提前解除租赁合同，装修价值未充分实现，房屋内物品均为可移动物品，可以再次利用，一审法院认定酒店装修和房屋内物品待经营到期已无价值没有法律依据。当事人因第三人的原因造成违约，应向对方承担违约责任。经一审庭审查明，本案系第三方介入导致郴州市水电建设公司不能保证场地经营权，按照法律规定及约定，郴州市水电建设公司应承担违约责任。参照（2016）最高法民再85号民事裁定书的主旨，承租房屋被非法拆除，其投资建设的房屋以及经营受到损害需要赔偿，可以提起合同或者侵权之诉，因此，郴州市万家灯火酒店的经营损失及损害可以向郴州市水电建设公司主张。郴州市水电建设公司提供的《北湖区查违办强制拆除公告》只能证明通知限期拆违，仅根据该公告不能证明实际拆迁主体，一审法院认定由郴州市万家灯火酒店承担举证责任系认定事实错误，拆迁主体与本案处理没有关联性。本案纠纷产生的原因是郴州市水电建设公司提前解除合同，未保障郴州市万家灯火酒店的经营权，诉讼费应由郴州市水电建设公司承担。综上，郴州市万家灯火酒店主张的各项损失均系实际发生的损失，请求支持。郴州市水电建设公司辩称，（2016）最高法民再85号民事裁定书是承租房屋被非法拆除的案例，本案在租赁物上的建筑物被认定为非法建筑物，是合法拆除，该案例与本案没有关联。其他意见与上诉状意见一致。湖南荣昭房地产开发有限公司陈述：与湖南荣昭房地产开发有限公司无关。郴州市水电建设公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项。第三项，驳回郴州市万家灯火酒店的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由郴州市万家灯火酒店承担。事实和理由：一审法院认定补充协议中“郴州市水电建设公司保证郴州市万家灯火酒店2014年7月20日至2017年7月19日的场地经营使用权”的约定应视为租赁期限的承诺，2016年12月15日终止租赁合同属违约是错误的。该约定是无效条款，本案租赁标的物是合同约定的八亩地闲置空坪，不是经营使用权，经营使用权是政府职能部门批准的范畴，合同中对经营使用权的约定主体资质不符，是无效条款。郴州市万家灯火酒店在租赁物上建设了一批建筑物用于餐饮服务，但未依法取得相应的合法经营使用权，在政府多次主导下予以强制拆除，依据《城市房屋拆迁管理条例》第22条，违章建筑不予补偿，造成此后果的责任是郴州市万家灯火酒店，郴州市水电建设公司终止租赁行为系不可抗力造成，不属于违约。一审法院根据郴州市餐饮协会出具的情况说明和郴州市万家灯火酒店香花路店及餐饮市场情况，酌定营业损失40万元是错误的。无证据证明餐饮协会的主体资质及出具的说明，餐饮协会不是法定主管部门，亦不是司法鉴定机构，数据真伪难辨。即便是真实的，强拆时间是2016年，2014年的数据也无参考价值。一审法院未对“郴州市万家灯火酒店经营香花路店时间及餐饮市场情况”内容予以释明，酌定营业损失40万元没有事实依据和法律依据。郴州市万家灯火酒店诉请营业损失、装修损失、房屋内物品损失合为一个诉求：赔偿经济损失2074497.3元，一审法院认定无证据证明拆除酒店是郴州市水电建设公司实施，应不予支持装修损失和房屋内物品损失，既然诉求为一个整体，所谓的营业损失亦不予支持。郴州市万家灯火酒店辩称，一审法院认定郴州市水电建设公司终止租赁关系属违约，应赔偿损失和退还未到期期间的租金，认定事实清楚，并无不当。双方签订的合同约定郴州市万家灯火酒店租赁的场地为仓库、闲置空坪，合同条款多处表述为“房屋及其附属设施”，因此租赁场地有一部分是已经建好的合法建筑，并不全是闲置空坪搭建的临时建筑，因此租赁的场地和临时搭建的建筑都有合法手续。租赁关系基于意思自治产生，并不需要有关部门特许经营，租赁合同中关于保障经营使用权的约定合法有效。郴州市水电建设公司私下与湖南荣昭房地产开发有限公司签订拆迁补偿合同，不告知拆除时间，导致财产无法及时转移，造成巨额经济损失，其行为违反合同约定及法律规定。违章建筑被拆除不予补偿的规定不适用于本案，本案租赁合同关系与拆迁关系不是一个法律关系，主体也不相同。就算是政府拆迁行为，也是双方之前就已经预见，并作出了特别约定，并不是不可抗力造成的违约。造成的损失远远不止40万元，郴州市万家灯火酒店提交的营业收入不仅有餐饮协会的证明，还有纳税凭证，数据客观真实。至于只提供了2014年的纳税凭证，是因财物未及时搬离，全部被掩埋，郴州市万家灯火酒店提供了初步证据证实房屋内财产，未超出市场价值，符合生活常理，应当支持。郴州市万家灯火酒店诉请经济损失包含多项，且一一列明，具体明确，符合法律规定。湖南荣昭房地产开发有限公司陈述：与湖南荣昭房地产开发有限公司无关。郴州市万家灯火酒店向一审法院起诉请求:1、判令郴州市水电建设公司退还郴州市万家灯火酒店租金120750元。2、判令郴州市水电建设公司赔偿郴州市万家灯火酒店经济损失2074497.3元（其中营业损失797244.3元，装修损失1041676元，房屋内物品损失235577元）。3、判令湖南荣昭房地产开发有限公司在欠付郴州市水电建设公司的补偿款金额范围内对上述第2项承担连带责任。4、本案受理费和保全费等全部诉讼费用由郴州市水电建设公司承担。5、郴州市水电建设公司承担郴州市万家灯火酒店律师费52000元、财产保全保险费4400元，合计56400元。一审法院认定事实:一、2011年2月20日，郴州市万家灯火酒店与郴州市水电建设公司签订一份租赁合同，约定：郴州市万家灯火酒店承租郴州市水电建设公司位于郴州市部分仓库和八亩地闲置空坪；租赁期限：2011年7月20日起至2017年7月19日，至签订合同之日起顺延五个月为装修期（此期间不收租金）；郴州市水电建设公司协助郴州市万家灯火酒店处理与政府各职能部门与之有关的事务；后三年即2014年7月20日至2017年7月19日，如因政府的需要将土地征用作规划用地，郴州市水电建设公司不承担任何赔偿责任及费用…等等。合同签订后，郴州市万家灯火酒店在租赁场地建设临时用房开办万家灯火酒店香花路店。双方依约履行合同义务。2014年7月14日，双方签订《租赁合同》补充协议，约定：合同租金从2014年7月20日起至2017年7月19日止计算，租赁时间、收费标准按原合同不变，共计621000元一次性付清给郴州市水电建设公司；郴州市水电建设公司保证郴州市万家灯火酒店2014年7月20日起至2017年7月19日的场地经营使用权，如有违约，郴州市水电建设公司负责赔偿郴州市万家灯火酒店损失，补充协议期满（至2017年7月19日），郴州市万家灯火酒店无条件清坪退出。协议签订后，郴州市万家灯火酒店继续承租场地开办酒店，并于2014年7月21日向郴州市水电建设公司交付三年租金621000元。二、2016年12月15日，郴州市水电建设公司向郴州市万家灯火酒店发出“关于终止租赁合同的告知书”内容为“根据北湖区人民政府拆违“百日攻坚”的通知要求，限定我公司八亩地方万家灯火大酒店在2016年12月15日前对违章建筑进行拆除。为此，请你店按通知要求予以配合，做好清退工作。我公司2011年2月20日与万家灯火大酒店签订的租赁合同在2016年12月15日终止。”2016年12月29日，万家灯火酒店香花路店被拆除。三、郴州市餐饮协会于2017年7月12日出具了“关于郴州市万家灯火酒店营业收入情况说明”，内容为“郴州市万家灯火酒店是一家普通合伙企业，成立于2008年11月25日，主要经营：中餐制售，凉菜销售，住宿；预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方奶粉）零售。该单位提供的数据显示2014年度总营业收入为12084191元，年度总费用支出为9350782元，含缴纳税金为689766元，利润为22.62%，净利润为2733409元”。四、庭审中，郴州市水电建设公司陈述，拆除万家灯火酒店非其单位实施；郴州市万家灯火酒店亦未举证证明拆除万家灯火酒店系郴州市水电建设公司实施。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。郴州市万家灯火酒店与郴州市水电建设公司签订的租赁合同和《租赁合同》补充协议，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》补充协议“郴州市水电建设公司保证郴州市万家灯火酒店2014年7月20日起至2017年7月19日的场地经营使用权，如有违约，郴州市水电建设公司负责赔偿郴州市万家灯火酒店损失”的约定应视为郴州市水电建设公司给予郴州市万家灯火酒店租赁期限的承诺。郴州市水电建设公司于2017年12月15日终止租赁，其行为属违约，应赔偿郴州市万家灯火酒店损失和退还未到期期间的租金。根据郴州市餐饮协会出具的“关于郴州市万家灯火酒店营业收入情况说明”和郴州市万家灯火酒店经营香花路店时间及餐饮市场情况，酌定郴州市万家灯火酒店营业损失400000元。郴州市水电建设公司应退还郴州市万家灯火酒店2016年12月16日至2017年7月19日期间的租金为：621000÷3×215÷365=121931.51元，故郴州市万家灯火酒店要求郴州市水电建设公司退还租金120750元的诉讼请求，予以支持。酒店装修和房屋内物品待经营到期已无价值，且无证据证明拆除万家灯火酒店系郴州市水电建设公司实施。故郴州市万家灯火酒店要求郴州市水电建设公司赔偿装修损失和房屋内物品损失的诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市水电建设公司赔偿原告郴州市万家灯火酒店损失400000元；二、被告郴州市水电建设公司退还原告郴州市万家灯火酒店租金120750元；三、上述一、二项合计，被告郴州市水电建设公司支付原告郴州市万家灯火酒店520750元，限被告在本判决生效后十日内付清；四、驳回原告郴州市万家灯火酒店的其他诉讼请求。如被告郴州市水电建设公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24362元，减半收取12181元，财产保全费5000元，合计17181元，由原告郴州市万家灯火酒店13106元，由被告郴州市水电建设公司负担4075元”。二审期间，郴州市万家灯火酒店提交了一份郴州市建设委员会建筑许可执照，拟证明郴州市万家灯火酒店承租的案涉房屋部分有合法手续，并不是违章建筑。郴州市水电建设公司质证认为，真实性无异议，关联性有异议，工程名称写的是办公楼，本案涉及的租赁物是空坪，两者没有关联性。湖南荣昭房地产开发有限公司质证认为，与该公司无关。本院认证认为：该证据不属于案涉租赁物，与本案缺乏关联性，亦不足以证明郴州市万家灯火酒店拟证明方向，故本院不予采信。除郴州市万家灯火酒店认为没有收到告知书，案涉建筑物是郴州市水电建设公司拆除的，郴州市水电建设公司则认为是郴州市北湖区人民政府拆除的外，各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。当事人对案涉《租赁合同》及其补充协议的效力和郴州市水电建设公司退还郴州市万家灯火酒店租金120750元均无异议。二审争议的焦点为郴州市万家灯火酒店的损失该如何计算，造成其损失的责任主体该如何认定。关于郴州市万家灯火酒店主张的损失计算问题。首先，郴州市餐饮协会既不是国家法定的企业营业收入认定部门，也不是适格的司法鉴定部门，其出具的《关于郴州市万家灯火酒店营业收入情况说明》依法不能采信。其次，郴州市万家灯火酒店提交的《税收缴款书》载明：纳税人的地址系郴州市七里大道21号金都大厦一、二楼，缴款时间为2014年2月至2015年1月间，而郴州市万家灯火酒店在郴州市区不仅有香花路店，在本市南岭大道和青年大道均有门店，其《税收缴款书》对香花路店而言缺乏唯一性。第三，案涉房屋装修和屋内物品损失只是郴州市万家灯火酒店自制的清单，无其他证据佐证，又不为郴州市水电建设公司所认可，不符合证据规则要求。故郴州市万家灯火酒店主张的经济损失无证据确定其具体价值，依法应承担举证不能的不利后果。关于郴州市万家灯火酒店经济损失的承担问题。案涉《租赁合同》约定“租赁物名称：郴州市水电建设公司八亩地闲置空坪”，“租赁范围：公司八亩地闲置空坪”。双方职责中约定“甲方（注：指郴州市水电建设公司，下同）只负责出租仓库、闲置空坪，并协助处理好周边各种关系。除此以外所发生的各种费用及纠纷概不负责”，“甲方协助乙方（注：指郴州市万家灯火酒店，下同）处理与政府各职能部门与之有关的事务”。乙方职责“（3）乙方利用所承租场地进行违法活动或转租他人，拖欠租金两个月以上甲方可单方面解除合同，乙方无条件退出。（4）后三年，二零一四年七月二十日至二零一七年七月十九日如因政府的需要将土地征用作规划用地，甲方不承担任何赔偿责任及费用”。而郴州市万家灯火酒店至今未提交依法办理的可在所承租空坪及仓库改变其土地和房屋用途，自行建造建筑物，并将其装修改造经营餐饮服务的手续，显属违反相关行政管理法律法规，郴州市水电建设公司依约可以单方面解除合同。同时案涉场地已由政府纳入棚户区改造规划，其建筑物也已拆除，故依法也应解除案涉合同及其补充协议。郴州市万家灯火酒店因其自建的建筑物被郴州市北湖区人民政府认定为违法建筑并被强拆，其装修损失和屋内财产损失应依法自行承担。2014年7月14日，双方根据合同条款第八条‘未尽事宜，双方协商解决’之规定，签订了《租赁合同补充协议》，其内容再次明确了“租赁物名称”和“租赁范围”系郴州市水电建设公司的八亩地闲置空坪；除变更合同后三年租金收费标准按原标准不变即每年不再按原年租递增百分之五和明确一次性付清外，还约定“甲方保证乙方2014年7月20日起至2017年7月19日的场地经营使用权，如有违约，甲方负责赔偿乙方损失。本补充协议期满乙方无条件清坪退出。”可见双方的补充协议所要解决的是主合同中的“未尽事宜”，双方补充的保证“场地经营权”条款内容并不明确具体，不足以构成对主合同已明确的“如因政府的需要将土地征用作规划用地，甲方不承担任何赔偿责任及费用”条款的明确变更和否定。故依照《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，郴州市万家灯火酒店主张郴州市水电建设公司赔偿其因案涉土地被政府规划改造，其建筑物因违章被强拆所造成损失的诉请没有合同依据，本院不予支持。综上所述，郴州市万家灯火酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。郴州市水电建设公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4440号民事判决；二、解除郴州市水电建设公司与郴州市万家灯火酒店签订的《租赁合同》及其补充协议；三、郴州市水电建设公司于本判决生效之日起十日内退还郴州市万家灯火酒店租金120750元；四、驳回郴州市万家灯火酒店的其他诉讼请求。如郴州市水电建设公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12181元，财产保全费5000元，合计17181元，由郴州市万家灯火酒店负担15831元，郴州市水电建设公司负担1350元；二审案件受理费23595元，由郴州市万家灯火酒店负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波二〇二〇年二月二十一日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。