山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终256号上诉人（原审原告）：银丰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵良，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑斐，男，1984年7月19日出生，汉族，个体业主，住济南市。上诉人银丰物业管理有限公司（以下简称银丰物业公司）因与被上诉人郑斐物业服务合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。银丰物业公司上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7600号民事判决书；2.依法改判郑斐支付2018年7月1日至2019年3月13日期间物业费10940.83元、滞纳金10575.33元（截止2019年6月30日）共计21516.16元；3.本案一、二审诉讼费用由郑斐承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，依法应予纠正。(一)一审法院以当前的现场勘验情况，推定过去的事实，相关认定缺乏客观性、关联性、合法性，不能成立。另外，现场勘验事项零星片面，未能客观准确反映物业服务情况，据此所做的认定有误。首先，银丰物业公司诉请的是2018年7月1日起至2019年3月13日物业服务费，而一审法院于2019年10月29日进行现场勘验，并以当日勘验情况认定2018年7月1日至2019年3月13日期间的物业服务质量未达到标准，明显缺乏客观性、关联性、合法性，相关认定不能成立。其次，涉案物业服务合同内容多达11项，包括“物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；公共区域环境卫生的维护；公共绿化的养护和管理；车辆管理服务；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；装饰装修管理服务；物业档案及物业服务档案保管；社区文化管理服务”等。一审法院所勘验事项的“个别建筑垃圾未清运、部分绿化未重植、个别雨箅子损坏未更换”，仅属物业服务的少量内容。一审法院依据该少量物业服务内容存在的瑕疵，径行认定银丰物业公司未完全履行物业服务义务，属于以点概面、主观臆测，有失客观公允。再次，一审法院现场勘验及事实推定，有违物业服务的特点及生活常理。物业企业依照物业服务合同进行的服务，具有一定频次和周期，并非24小时不间断清运、不间断维修。因此，仅凭2019年10月29日的现场勘验不足以也不应当认定银丰物业公司未完全履行物业服务义务，否则对于物业服务企业而言即是过度苛责，既不公平也不合理。(二)一审法院无故扩大了银丰物业公司的物业服务责任范围，违背客观事实情况。首先，建筑垃圾清运事项及收费，并非涉案物业服务合同内容，而是额外服务事项。根据《银丰唐郡牡丹园房屋装修管理协议》，业主装修时需要另行交纳建筑垃圾清运费用。由此，以个别建筑垃圾未清运为依据减少物业服务费，既不符合事实情况，也在逻辑上不成立。其次，郑斐提出的类似绿化、井箅子等问题，部分属于开发商的修理范围，部分属于业主损坏需要处理，均非银丰物业公司的合同义务。另，银丰物业公司已积极进行了协调处理，如对施工单位下达工作联系单、通知业主进行维修等，已经履行了自身义务。二、一审判决适用法律不当，应予纠正。首先，一审法院现场勘验程序不当。一方面，勘验时间短暂、仓促，且勘验事项并不全面。一审判决所称的现场勘验，仅是在开庭当天下午3点半左右休庭，休庭期间至涉案小区察看，除去路途往返时间，实际查看时间仅几分钟、范围仅限于小区北门往南主路、内容仅限于个别建筑垃圾未清运、部分绿化未重植、个别雨箅子损坏未更换情况，而未对物业服务内容进行全面察看，并不能全面反映银丰物业公司的物业服务情况。另一方面，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第80条规定，勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人、参加人签名或盖章。一审法院未制作笔录，剥夺了银丰物业公司的辩论权利。其次，银丰物业管理有限公司不存在重大瑕疵，一审法院酌减50%的物业服务费缺乏法律依据。再次，一审法院减少50%物业服务费，违背理性和公共道德。会形成负面影响和破窗效应，最终造成物业企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平。郑斐辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。银丰物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令郑斐支付物业费10940.83元、滞纳金10575.33元（截止2019年6月30日）共计21516.16元；2.本案诉讼费用由郑斐承担。一审法院认定事实：银丰物业公司系从事物业管理及相关业务咨询、会议服务、房屋租赁等业务的公司，该公司受济南银丰唐冶房地产开发有限公司的委托，被聘为银丰唐郡牡丹园项目前期物业管理服务的企业，为业主提供物业管理服务，郑斐系银丰唐郡牡丹园17号楼1单元101室业主，该房屋建筑面积为368.56平方米。2017年11月15日，郑斐作为甲方与作为乙方的银丰物业公司签订《银丰唐郡牡丹园前期物业服务协议》一份，协议中约定：第一条物业管理服务内容依据《山东省物业管理条例》及《济南市物业管理办法》的相关要求，提供如下服务：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施的运行、维护和管理；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆管理服务；6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务……第三条双方的权利义务一、甲方的权利义务……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……4、依据本协议及《临时管理规约》向乙方按时交纳物业服务费用、代收代缴费用及其他费用；二、乙方的权利义务1、依据本协议，对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通服务项目进行维护、服务与管理（依法应由专业经营单位负责的除外）；……6、依据本协议向甲方收取物业管理服务费及其他费用，对不按时交纳物业管理服务费及其他费用的，有权进行依法追缴……第四条物业服务管理服务费用的计收一、物业服务费由甲方按照其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层：2.35元/月.平方米；别墅：3.52元/月.平方米……物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年末月20日前交纳下一个半年物业服务费用……第七条违约责任乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任。二、甲方违反本协议，使乙方未达到管理服务质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方承担相应的法律责任。三、甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费总额的3‰交纳滞纳金……。该协议签订当日，郑斐签署了银丰唐郡牡丹园入住会签单接收涉案房屋，且入住会签单上载明“物业费自2018年1月1日起计”。开庭审理过程中，经现场勘验，涉案小区内存有多处建筑垃圾未清运、部分绿化植物死亡未重植、部门雨箅子损坏未更换的现状。包括郑斐在内的涉案小区业主对上述情况提出异议并要求银丰物业公司予以整改，银丰物业公司以存在的问题属开发商负责及并非物业服务质量问题为由拖延整改未解决。郑斐对银丰物业公司提供的物业服务质量不满，拒绝按照前期物业服务协议的约定支付2018年7月1日起至2019年3月13日的物业费。双方协商未果，为此引起诉讼。另查明，郑斐欠缴物业费的计算方式为：月度物业费3.52元/月/平方米×368.56平方米≈1297.33元，自2018年7月至2019年3月13日计8个月零13天，费用合计1297.33元×8个月＋1297.33元÷30天×13天＝10940.81元；一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业对房屋及配套设施、设备和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。银丰物业公司与郑斐签订的前期物业服务协议，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，银丰物业公司应当根据前期物业服务协议的约定，对涉案小区内的卫生及公共设施进行及时、完善的维护。通过现场勘验，涉案小区内存在多处建筑垃圾未清运、部分绿化植物死亡未重植、部门雨箅子损坏未更换等问题，由此可以看出银丰物业公司未完全履行物业服务义务，其提供的物业服务质量标准未能达到双方签订的前期物业服务协议的标准，应适当减少所收取的物业费用，故对银丰物业公司要求按照物业服务协议标准缴纳物业服务费的诉讼请求，不予支持。根据现场勘验情况及银丰物业公司提供物业服务的质量标准，酌定减少50%的物业服务费用。对于银丰物业公司主张的滞纳金，因银丰物业公司与郑斐就涉案小区物业费的支付标准及金额存在争议，银丰物业公司所提供的物业服务确存在问题，故该项费用的产生郑斐并无过错。对银丰物业公司要求郑斐承担滞纳金的诉讼请求，不予支持。对于银丰物业公司提出的绿化、雨箅子等问题部分属于开发商修理范围，部分属于业主本身损坏需要处理，和物业公司的服务质量无关及建筑垃圾清运属于独立于物业服务费的辩解理由，因物业服务公司承担着维护小区公共环境的义务，即便上述问题属于开发商或业主需要承担的责任，银丰物业公司亦应尽到提示、催促、协调义务，但在本案中，银丰物业公司未能按照物业服务协议及一般物业服务质量标准履行上述义务，故对于银丰物业公司的该项辩解理由，不予采信。对于郑斐主张的涉案小区未达到交付条件而向业主交房，损害了其自身利益，因房屋是否达到交付条件与物业服务不属于同一法律关系，故对于该项辩解理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限郑斐于该判决生效之日起十日内支付银丰物业管理有限公司物业费5470元；二、驳回银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元，银丰物业公司负担126元，郑斐负担43元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。银丰物业公司向法庭提交照片一宗，证明涉案物业小区在照片拍摄时所产生的建筑垃圾是由业主违规装修、违规清倒所致，郑斐在建筑垃圾产生之后，集中进行清运。郑斐质证认为，照片上的垃圾，都是小区业主自己清理的，不是银丰物业公司清运的。本院认为，上述证据不能证实银丰物业公司完成服务义务，对上述证据本院不予采信。二审审理查明，郑斐2019年3月14日之后的物业费已经全部缴纳。其余事实同一审审理查明一致。本院认为，一审法院在诉讼中对现场进行查勘，并认定银丰物业公司服务存在一定瑕疵，对该认定结论一审法院在庭审中征询了双方当事人意见，双方当事人庭审中明确表示对认定结论没有异议，银丰物业公司主张一审法院没有制作勘验笔录影响了当事人质证权利与事实不符。一审法院在诉讼中进行现场查勘，虽然查勘时间与银丰物业公司主张的缴费时间不一致，但银丰物业公司没有就物业服务质量变化进行举证，且二审中银丰物业公司陈述一直按照同一标准进行服务，一审法院依据诉讼中查勘事实确认双方争议期间的服务质量对银丰物业公司并无不当。《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。银丰物业公司主张郑斐提出的类似绿化、井箅子等问题部分属于开发商的修理范围的意见本院不予支持。银丰物业公司主张一审法院酌减物业费会导致物业企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，但银丰物业公司未举证物业服务的收入支出账目，且郑斐已经支付2019年之后的物业服务费用，一审判决仅是对双方之前的物业费用的裁决，并不影响双方当事人按照约定履行物业服务合同，对银丰物业公司该意见本院不予采信。综上所述，银丰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人银丰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年二月十三日书记员  朱 茜