四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1902民初88号 原告李大俊，男，生于1962年，汉族，户籍所在地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托代理人蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 原告戚中华（系李大俊之妻），女，生于1968年，汉族，户籍所在地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人李大俊，身份同上。 被告巴中市东兴房地产开发有限公司 法定代表人侯俊国，系该公司总经理。 委托代理人陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。 原告李大俊、戚中华与被告巴中市东兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李大俊、戚中华及其委托代理人蒲德，被告巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）的委托代理人陈刚等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李大俊、戚中华诉称：2009年3月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告正在开发的“蓝湾国际”A2幢二单元七楼一号住房，约定2010年3月1日交付该房于原告，并约定被告应在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，2010年5月14日被告将房屋交付原告，直到2014年12月8日被告才将房屋产权证书交付原告，但至今未给原告办理该商品房国有土地使用证书，无数次的催促，均无结果。综上，请求依法判令被告及时给原告办理国有土地使用权证书并约定承担逾期办理的违约金，违约金按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定计算至被告办理时止；请求依法判令被告立即支付因逾期办理房屋产权证书应承担的违约金人民币35661.07元；本案诉讼费用由被告承担。 被告东兴公司辩称：一、基于对被告东兴公司就房屋买卖同一事实和理由，本案受理前，一审法院已对类似16个案件作出判决，被告东兴公司不服已提起上诉，建议二审判决后再对本案依法进行裁决。二、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。三、合同中明确约定东兴公司代办产权证的行为，因为行政原因，导致产权证不能办理，其过错不在被告。四、原告未获得产权证的原因并非被告东兴公司的违法行为所造成，现原告已获得购买商品房的房屋所有权证。五、被告依法拍得蓝湾国际桑园坝片区土地使用权后已按土地出让合同约定在2010年8月24日前共计向巴中市国土局缴纳土地出让金164710000元，巴中市国土局也给市政公司、东兴公司出具了土地拍卖的出让金已全面缴清的证明，巴中市国土局未按照合同约定和土地管理法的规定向东兴公司颁发国有土地建设用地使用权证，至今由于行政单位的原因导致被告未获得土地使用权的初始登记，从而导致本案原告也无法获得购买商品房的国有土地使用权证。六、根据原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定，明确可以看出被告东兴公司为原告办理房屋产权证的行为系委托代理关系行为，并未提出双方如果存在违约行为的处理方式，属于约定不明。七、假定被告东兴公司在履行合同时存在违约行为，但原告主张的违约金过高，请求人民法院依法进行调整。八、我方认为原告的诉讼请求中的第一项与第二项属于重复主张，违约金相当于损失，与《合同法》和最高人民法院相关的司法解释是相抵触的。 经审理查明：2005年9月9日，四川省巴中市市政工程有限责任公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让金为壹亿贰仟贰佰玖拾万。2008年3月26日，四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司与巴中市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权移交协议》，并约定巴中市国土资源局于2005年9月30日将桑园坝100960平方米国有土地建设使用权现场移交给四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司。庭审中，被告东兴公司陈述其公司于2008年9月加入“蓝湾国际”项目合作开发。 2008年5月7日，巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资有限公司、东兴公司取得巴州区桑园坝的《建设工程规划许可证》。2008年12月8日，三公司取得巴州区桑园坝的《建筑工程施工许可证》。2010年7月29日，被告东兴公司取得了（2010）房预售证第22号《商品房预售许可证》。 2009年3月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同载明：原告购买被告开发的位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢二单元七楼一号房屋一套，房屋单价2050元/㎡，房屋价款为206947元，建筑面积100.95㎡，以按揭贷款作为付款方式。“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2010年3月1前向买受人交付该商品房……。第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2011年3月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2、双方另行协商约定”。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……。（2）买受人同意委托四川省巴中市东兴房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）、买受人有权退房。……。(2)双方另行协商约定。”合同签订后原告交清了房款。 2010年5月14日，原告作为甲方与被告公司作为乙方签订《谅解备忘录》,约定原告不再追究被告公司的违约责任，另行约定于2010年5月14日交房，自接房之日起18个月内办理权属证明。2013年8月15日被告公司为原告购买的房屋办理了房屋所有权证。2014年12月8日，原、被告办理了房屋产权证结算单，载明，房屋产权实际面积101.02㎡，实际总房款为207091元。后因被告巴中市东兴房产公司至今未取得巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢二单元七楼一号房屋所在楼栋的国有土地使用权证，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因双方分歧大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原告的身份证明复印件、被告巴中市东兴房产公司的工商登记档案，《商品房买卖合同》，房屋交接结算单，房屋所有权证，《国有土地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、《国有建设用地使用权移交协议》，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《协议书》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且至今未给原告办理《国有土地使用权证》，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，被告认为原告主张的违约金计算过高请求人民法院适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告主张的违约金本院酌定以实际购房款总价207091元的1/30确定为6903.03元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后90日内为原告李大俊、戚中华办理位于巴中市巴州区桑园坝蓝湾国际A2幢二单元七楼一号房屋的《国有土地使用证》。 二、被告巴中市东兴房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告李大俊、戚中华支付未按期交付房屋产权证书的违约金6903.03元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费690元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 万 明 二〇一七年三月二日 书 记 员 杜珊珊