四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终22号 上诉人（原审被告）：周成柱，男，1975年10月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审被告）：王春艳，女，1984年2月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审原告）:宜宾善诚物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践，总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：余业英，女，该公司职工。 上诉人周成柱、王春艳因与被上诉人宜宾善诚物业管理有限公司（以下简称善诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 周成柱、王春艳上诉请求：撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2019号民事判决，驳回善诚物业公司的诉讼请求。事实和理由：善诚物业公司提供给龙凤苑小区的物业服务严重不到位，7角每平米的物业服务费虽不是最低标准，但服务是最差的一家公司，是善诚物业公司违约。针对善诚物业公司提出的物业服务费，可以酌情考虑，但违约金不应支付。善诚物业公司在小区停车收费，导致小区业主与保安经常发生冲突，这种收费不合法。 善诚物业公司答辩称，1.我公司与龙凤苑业委会签订了《委托物业服务合同》，已经履行了四年。但周成柱、王春艳至今未交纳任何物业服务费，周成柱、王春艳长期不尽义务只享受权利，是对我公司和其他交费业主合法权利的严重侵害。物业服务合同属于公共服务合同，仅针对公共区域的设施设备提供相应的服务。个别业主不应当以物业公司提供的服务不符合自己个体的要求，就全面否定物业公司的整体服务。我公司已履行了合同约定的义务，周成柱、王春艳应当缴纳物业服务费和违约金；2.我公司与龙凤苑小区业委会签订的《委托物业服务合同》第二章第十条、第五章第六条及补充约定中有对小区交通和车辆管理的明确约定，我公司受业委会的委托进行车辆和交通管理，于法有据。应驳回周成柱、王春艳的上诉请求。 善诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求判令周成柱、王春艳支付2015年1月至2018年12月物业服务费2931元、垃圾处理费240元，违约金10156元，共计13327元；2.本案诉讼费用由周成柱、王春艳承担。 一审法院认定事实：周成柱、王春艳是四川省宜宾市叙州区南岸街道龙凤苑小区14幢3单元2楼1号住宅业主，其住宅面积为88.81平方米。2015年1月1日，宜宾市原翠屏区龙凤苑小区业主委员会与善诚物业公司签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费：2015-1-1至2015-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，物业服务费：2015-1-1至2015-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，认定事实如下：周成柱、王春艳是四川省宜宾市叙州区南岸街道龙凤苑小区14幢3单元2楼1号住宅业主，其住宅面积为88.81平方米。2015年1月1日，宜宾市原翠屏区龙凤苑小区业主委员会与善诚物业公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费：2015-1-1至2015-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，物业服务费：2015-1-1至2015-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，周成柱、王春艳未缴纳2015年1月至2018年12月的物业服务费。现善诚物业公司诉来法院,并提出如上诉讼请求。 另查明，善诚物业公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，善诚物业公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对周成柱、王春艳具有约束力。现善诚物业公司请求周成柱、王春艳支付从2015年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费和垃圾处置费诉请，于法有据，予以支持。周成柱、王春艳无正当理由未出庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，故对善诚物业公司主张的物业费一审法院核准为2930.73元（即2015年1月至2015年6月的物业费319.72元即0.6元/平方米/月×6月×88.81平方米；2015年7月至2018年12月的物业费2611.01元即0.7元/平方米/月×42月×88.81平方米）和垃圾处置费240元（5元/户/月×48月）。关于善诚物业公司诉请的违约金10156元，因善诚物业公司选择适用违约金条款，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，且善诚物业公司在提供物业服务过程中，也未能按照合同约定全面履行义务，故一审法院调整违约金为879.22元（2930.73×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：周成柱、王春艳向宜宾善诚物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业管理费2930.73元、垃圾处置费480元以及违约金879.22元，共计4289.95元，于本判决生效之日起十日内付清。如果周成柱、王春艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元（已依法减半收取），由周成柱、王春艳负担。 二审中，周成柱、王春艳向本院提交了25张照片和业主微信群的聊天记录。拟证明善诚物业公司服务不合格。善诚物业公司质证称，该证据不是新证据，且照片中的垃圾是建筑垃圾而非生活垃圾，但我公司也请人进行了清理。业委会组织的满意度测评中，我公司综合得分85分，已超过70分的得分标准。 本院认证意见：周成柱、王春艳在二审中提供的证据并非新证据，是其在一审中能够提供的证据，且该证据不能证明善诚物业公司的服务未达到《委托物业服务合同》约定的标准，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：周成柱、王春艳应否按约定支付善诚物业公司物业服务费和违约金。 本案中，审查周成柱、王春艳应否按约定支付善诚物业公司物业服务费和违约金，需审查善诚物业公司的服务是否存在严重违约情形。周成柱、王春艳称善诚物业公司的服务不合格，垃圾未清扫、员工年龄偏大等问题，双方应严格依照《委托物业服务合同》的约定来确定权责利的边界。周成柱、王春艳未能提供充分的证据证明善诚物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规确定的义务，应由其承担举证不能的法律后果，一审法院根据本案实际，已调低了违约金。故周成柱、王春艳称善诚物业公司履行义务不合格，不应当支付物业服务费和违约金的上诉理由不能成立。本院不予支持。因其经一审法院传票经传唤无正当理由拒不到庭，其在二审中主张善诚物业公司违约并退还停车费的上诉请求，本院在二审中不予审查，若周成柱、王春艳有充分的证据证明物业服务企业存在严重违约情形的，可另案向善诚物业公司主张违约责任。 综上所述，上诉人周成柱、王春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周成柱、王春艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈西苓 审 判 员 郭美宏 审 判 员 聂华竟 二〇二〇年二月十日 法官助理 梅兴艳 书 记 员 牟岑雪