安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1503民初5982号 原告：六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园，住所地六安市裕安区韩摆渡镇马家庵居委会。 法定代表人：刘丽，该幼儿园园长。 委托诉讼代理人：杨会洲，安徽晟成律师事务所律师。 被告：六安市裕安区韩摆渡镇中心学校，住所地六安市裕安区韩摆渡镇马家庵居委会，统一社会信用代码12341403486220192N。 法定代表人：郑文松，该校校长。 委托诉讼代理人：朱家萍，安徽皋兴律师事务所律师。 原告六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园（以下简称“马家庵幼儿园”）诉被告六安市裕安区韩摆渡镇中心学校（以下简称“韩摆渡镇中心学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园的诉讼代理人杨会洲、被告六安市裕安区韩摆渡镇中心学校法定代表人郑文松、诉讼代理人朱家萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马家庵幼儿园向本院提出诉讼请求：1.退回剩余房租款24667元；2.支付资产损失费209581.91元；3.支付提前搬迁的搬迁费5000元；4.支付拆迁周转费5336元（667元/月*8个月）。 事实与理由：，原、被告签订《关于董台小学校舍出租的合同》（以下简称《合同》），约定被告将废弃的董台小学校舍出租给原告开办幼儿园，租期9年，每年租金8000元。合同签订后，原告按照约定付清了租金。2019年1月，被告通知称幼儿园需要拆迁。2019年4月，原告被迫在位于裕安区韩摆渡镇马家庵居委会国际星城小区购买了800平方米房屋继续办学，，新学校开学。被告行为构成违约，应当退回所收的部分租金并赔偿原告各项损失。拆迁前，被告私下对原告所受损失进行评估鉴定，鉴定损失费为209581.91元。现校舍拆除，使得应当支付给原告的损失费用降低，原告保留重新申请鉴定的权利及请求被告赔偿经营损失等权利。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告韩摆渡镇中心学校辩称，1.原、被告签订的《合同》及合同履行情况属实；2.被告解除《合同》是因为裕安区政府实施学前教育三年行动计划，需要对原教育设施进行改扩建，建设公办幼儿园，这也是双方合同约定的收回房屋的条件；3.被告在政府建设计划批准后及时通知了原告，并与原告就幼儿园搬迁事宜进行了充分沟通，给其充分时间落实幼儿园新校舍等。原告对政府落实公办幼儿园计划及被告提前收回租赁房屋的行为给予充分的理解，并提前做好了幼儿园用房的购买，保障了2019年9月1日新学期幼儿入学工作的顺利进行，因此新学期幼儿入学未受到任何影响；4.被告并未违约，不应当承担违约责任。双方签订的合同已约定，若被告实施学前三年教育计划，需将学校改建为公办幼儿园，被告可分步实施改扩建工程，并同时执行对校舍处置的新规定。现被告落实区政府学前教育三年计划，是双方约定的可提前收回房屋的情形，并不是被告违反合同约定，因而不构成违约；5.原告诉请要求被告支付资产损失209581.91元没有依据，（1）双方在签订合同时已考虑到原告兴办学前教育公益事业及政府可能随时收回校舍的风险，校舍租金偏低，17间校舍及院落，每年租金仅8000元，月租金仅为666.67元；（2）因校舍按政府要求建立公办幼儿园，必须拆除重建，为明确原校舍状况，被告对学校原固定资产包括原告租赁期的投入进行了清查评估，但这并不代表被告应当赔偿原告，鉴定只是反映校舍资产的情况；况且该资产被告收回后并非利用获利或收益，原告在签订合时也已能预见投资风险；（3）校舍进行必要的装修及改造是原告经营所需，且已利用了六年，故合同终止时必须自行承担一切费用；6.原告诉请要求提前搬迁费及拆迁周转费用也没有依据，本案系房屋租赁合同纠纷而非拆迁补偿纠纷，纠纷解决依据的是双方签订的房屋租赁合同，原告的该诉请不能得到支持。综上，被告仅认可原告请求退回房租款24667元，其他均不认可，被告请求法院依法驳回其诉请。 本院经审理查明事实如下：2013年9月16日，原告马家庵幼儿园作为乙方与被告韩摆渡镇中心学校作为甲方签订《合同》一份，约定“韩摆渡镇中心学校已将原董台小学并入陆集小学，为支持社会兴办学前教育公益事业，经镇中心学校研究同意，现将原董台小学校舍对外出租。一、甲方要求：1.对外出租校舍17间，校园院落，厕所等仅限于幼儿园教育事业，不得改变用途，不得开展违背国家法律法规的活动。2.不得擅自改变校舍结构。乙方确因需要对校舍进行装潢或建水泥地坪，甲方不承担任何经济责任，即使合同到期，甲方收回校舍时，甲方也不承担任何经济补偿。…5.校舍出租期为九年，期满之后，在同等租金的前提下，乙方可优先租用。若甲方实施学前三年教育规划，需将此校改建为公办幼儿园，但不得影响幼儿正常学习，改扩建工程应分步实施，北侧房屋先实施，南侧房屋在北侧房屋建成之后再改扩建南侧房屋。二、乙方承诺：…7.在租赁期间内，上级政府部门对该校舍处置有新规定，按上级新规定执行，甲方按期租金收取费用，但租期内房租不再上涨。三、每年租金为8000元，九年为一租期，自签订合同之日起，乙方分两次付清租金，第一次付三年（2013年9月7日至2016年9月16日），第二次付六年（2016年9月17日至2022年9月16日）……”原告于2013年9月18日、2016年9月16日分两次将九年租金合计72000元付清。2019年1月5日，被告向原告发出《关于终止原董台小学出租合同的通知》，原告接收。2019年4月20日，被告委托舒城安泰资产评估事务所对马家庵幼儿园设施（详见资产清查评估明细表）进行评估，评估价值为209581.91元。2019年4月5日，原告购买国际星城B7区A10栋三层311、312、313号商铺，用于开办幼儿园。2019年8月，原告完成搬迁，承租房屋归还被告。2019年9月，原告新开办的幼儿园正式开学。现原董台小学校舍已拆除。原、被告就合同提前解除造成的损失多次进行协商调解未果，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 另查明，六安市裕安区教育局于2019年1月3日发文《关于韩摆渡镇中心幼儿园建设的通知》裕教函[2019]1号，要求韩摆渡镇中心学校进一步解决群众子女入园难，落实政府民生工程，切实推动安徽省第三期学前教育三年行动计划，落实中央预算内资金项目，将韩摆渡镇中心幼儿园列入2019年建设计划，原董台小学闲置校舍立即拆除，前期工作等要在2019年2月底前完成。 以上事实，有原、被告提供证据予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告的提前收回房屋的行为是否构成违约？被告抗辩称为落实区政府学前教育三年计划才提前解除租赁合同，是双方约定的可提前收回房屋的情形，因而不构成违约。但依法成立的合同对双方当事人均有约束力，《合同》中被告承诺第5条明确约定“校舍出租期为九年，期满之后，在同等租金的前提下，乙方可优先租用”，且原告已按合同约定付清九年租金，现原告承租期未满，被告解除合同，明显违反合同约定，已构成违约。被告该项抗辩主张，本院不予支持。2.被告应如何承担违约责任？原、被告签订的《合同》中未约定违约责任如何承担，但从《合同》中被告承诺第5条“若甲方实施学前三年教育规划，需将此校改建为公办幼儿园，但不得影响幼儿正常学习，改扩建工程应分步实施，北侧房屋先实施，南侧房屋在北侧房屋建成之后再改扩建南侧房屋”、原告承诺第7条约定“在租赁期间内，上级政府部门对该校舍处置有新规定，按上级新规定执行”，可看出，原告在签订《合同》时对其承租的标的物有清楚的认识，该承租房屋为原董台小学闲置校舍，系国有资产，被告为支持社会兴办学前教育公益事业，故出租给原告开办幼儿园，但该校舍随时有因政策变化而进行重新处置的可能，原告对该风险有一定的预期，故可相应减少被告承担违约责任的比例。原告诉称被告应退回剩余房租款24667元、支付资产损失费209581.91元、提前搬迁的搬迁费5000元、拆迁周转费5336元，但被告于2019年1月3日收到六安市裕安区教育局《关于韩摆渡镇中心幼儿园建设的通知》后，立即通知原告解除合同，原告于2019年4月重新购买房屋开办幼儿园，2019年9月1日正式开学，被告提前解除合同的行为并未对原告的经营产生实质影响；且原告对承租房屋进行装潢、改建系其开办幼儿园所必要的投资，已投入使用6年。综上，被告提前解除合同的行为构成违约，应承担违约损失赔偿责任。本案的违约损失金额应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告应返还剩余房租款24667元（667元/月*37个月）、赔偿原告装潢等损失的70%即146707.34元（209581.91元*70%），对于提前搬迁的搬迁费5000元、拆迁周转费5336元，无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、被告六安市裕安区韩摆渡镇中心学校于本判决生效之日起十日内退还原告六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园房租款24667元； 二、被告六安市裕安区韩摆渡镇中心学校于本判决生效之日起十日内赔偿原告六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园违约损失146707.34元； 三、驳回原告六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4970元，减半收取2485元，由原告六安市裕安区韩摆渡镇马家庵幼儿园负担620元，由被告六安市裕安区韩摆渡镇中心学校负担1865元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  胡婷婷 二〇一九年十一月二十五日 书记员  杨岑岑 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。