北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13788号上诉人（原审被告）：张晓婵，女，1987年9月6日出生，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：郭楠楠，北京速执律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勇，男，1979年7月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王建新，北京济桓律师事务所律师。上诉人张晓婵因与被上诉人李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12876号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。张晓婵的委托诉讼代理人郭楠楠，李勇的委托诉讼代理人王建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张晓婵上诉请求：1、请求判决撤销（2019）京0112民初12876号民事判决书第一、二项；2、请求判决张晓婵与李勇于2018年3月28日签订的《租赁合同》于2018年11月24日解除；3、请求判决李勇返还房屋押金37613元；4、本案一、二审诉讼费用均由李勇承担。事实与理由：一、案涉合同已于2018年11月24日解除，一审判决认定的合同解除时间错误，适用法律错误。2018年11月15日-18日之间，张晓婵公司员工将涉案房屋钥匙交接给李勇，24日，张晓婵公司员工在涉案房屋房门张贴解除租赁合同的通知，并于当日从涉案房屋搬出。同时，张晓婵通过微信、电话方式通知中介公司搬出事宜，要求解除与李勇的《租赁合同》。李勇主张水电费及空调费截止日期是2018年11月，之后未产生水电费，亦可证明张晓婵已于2018年11月以后未实际使用涉案房屋，印证张晓婵已于2018年11月24日搬出涉案房屋之事实。张晓婵已于2018年11月24日明确通知李勇不再继续履行涉案《租赁合同》，并要求解除该合同，《租赁合同》的合同目的已无法实现，李勇在收到解除合同通知后三个月内未向法院提起诉讼，涉案《租赁合同》已于2018年11月24日解除。二、一审判决张晓婵支付李勇损失赔偿金，超出李勇诉讼请求，违反民事诉讼“不告不理”原则，违反民事诉讼法的相关规定，应予以撤销。本案中李勇的诉讼请求中未要求损失赔偿金，一审法院判决张晓婵赔偿李勇损失赔偿金，超出李勇的诉讼请求，应予以撤销。三、涉案《租赁合同》无免租期的租金条款，张晓婵无义务支付李勇免租期的租金，一审判决认定免租期租金事实错误。四、无合法证据证明水、电、空调费、取暖费存在，一审判决认定水、电、空调费、取暖费事实错误。李勇只提供了收据，无具体明细和发票。涉案房屋于2018年11月15日起供暖，张晓婵于2018年11月24日搬出，即使需要支付供暖费也应仅支付10天的费用，而不应支付全年供暖费。五、一审判决漏判房屋押金，请求二审判决李勇返还张晓婵房屋押金37613元。《租赁合同》解除后，李勇未返还张晓婵涉案房屋押金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，望法院查明事实，依法改判，以维护张晓婵的合法权益。李勇辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审中张晓婵并未就押金问题提起反诉，所以房屋押金不在本案审理范围之内。且因张晓婵存在违约情况，李勇已经按照双方合同约定，将此项作为违约金予以抵扣，故不再退还张晓婵。张晓婵的上诉理由于法无据，李勇不予认可。二、李勇不予认可涉案《租赁合同》的解除日期是2018年11月24日。2019年3月23日，张晓婵搬离涉案房屋，截至2019年3月23日，双方也没有解除《租赁合同》。涉案《租赁合同》解除日期应该是李勇向一审法院提交起诉状之日。三、关于赔偿金。李勇一审起诉时主张的适用名词是房屋租金以及合同解除后的房屋占用使用费。一审法院适用的名称是损失赔偿金，且是酌定数额，一审法院判决的赔偿金数额小于李勇房屋占有使用费的诉讼主张，不存在违反“不告不理”原则的问题，一审法院未超出诉讼请求判决。四、关于免租期是否支付租金的问题。双方签订涉案《租赁合同》之初，明确约定免租期1个月，涉案房屋租赁期限是5年。李勇是因为涉案房屋租赁时间较长才约定了免租期。张晓婵仅租用不到1年时间，严重侵害了李勇的权益，所以李勇主张了免租期费用，且一审法院未全额支持。五、李勇作为涉案房屋承租人，也是涉案房屋的转租人，其向产权单位支付水电空调费，产权单位向李勇出具了相应收据，一审法院认可李勇提供的证据，并无不当。实际使用了房屋，不可能不产生水电费，张晓婵也没有提供证据证明其没有使用水电燃气等费用。李勇向一审法院起诉请求：1.判令双方于2018年3月28日签订的《租赁合同》于2019年3月4日解除；2.判令张晓婵支付李勇至2019年3月4日的租金共计184665.3元，包含未付租金154574.9元及免租期租金30090.4元；3.判令张晓婵支付李勇自2019年3月5日至2019年3月23日止的房屋使用费，按每月37613元计算，共计23821.57元；4.判令张晓婵赔偿李勇中介费30090.4元；5.判令张晓婵支付李勇水费、电费、空调费、采暖费共计33876元；6.判令张晓婵支付李勇违约金1403元；7.判令张晓婵承担李勇律师费2万元；8.诉讼费、保全费由张晓婵承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，李勇作为出租人（甲方）与张晓婵作为承租人（乙方）及案外人北京一方新辉企业管理有限公司作为居间人（丙方）的居间下，签订《租赁合同》。合同主要内容有：1.甲方将位于北京市通州区×××二层，建筑面积310平方米的房屋出租给乙方办公使用。2.房屋租赁期为五年，自2018年4月30日至2023年3月29日；免租期为30天，自2018年3月30日至2018年4月29日，乙方在免租期内免付租金及物业管理费，但需缴纳水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。3.租金标准为每月37613元，支付方式为押一付三，自2018年10月30日以后付款方式为押一付六，押金及首期租金共150452元于签约后2日内支付，其余各期租金的支付时间分别为2018年7月24日、2018年10月24日……4.本合同签订后并且甲方收到押金和首期租金，甲方应向丙方支付37613元作为佣金。5.乙方不按照约定支付租金达7日，要求提前解除合同的，或欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。乙方应按押金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每日租金的5‰标准向甲方支付滞纳金。2018年4月10日，张晓婵通过手机转账向李勇支付房屋押金及租金共计140452元。2018年11月17日、2018年11月21日，张晓婵分别向李勇转账70000元和50000元。除上述款项外，李勇认可张晓婵于合同签订当日，通过微信向其支付10000元。本案审理过程中，张晓婵称其于2018年11月24日已搬出案涉房屋，并通知李勇解除租赁合同。为证明其主张，张晓婵向法院提交了其张贴在案涉房屋房门之上的“解除合同通知”照片，并申请证人马某、闫某出庭作证。证人马某称，其曾受雇于张晓婵，并在案涉房屋内工作，负责张晓婵拟设立的公司的筹备工作；因张晓婵拟设立的公司无法办理营业执照，遂决定退租，由其负责与李勇交涉退租事宜；其与李勇交涉未果，后张晓婵于2018年11月24日搬出案涉房屋，但未与李勇办理交接。证人闫某称，其亦曾受雇于张晓婵，在案涉房屋内工作；2018年11月24日，张晓婵让其在案涉房屋房门上张贴解除租赁合同的通知；张晓婵当日从案涉房屋搬出，但仍有物品遗留在案涉房屋内。李勇对上述证据及证人证言均不予认可。张晓婵另提交其与其聘用的保洁人员、其拟设立的公司员工“高二丹”、中介公司职员“刘超”的微信聊天记录，用以证明其于2018年11月24日从案涉房屋搬出。李勇对以上证据均不予认可。张晓婵另提交与中介公司工作人员“刘超”的谈话录音，用以证明李勇知晓其于2018年11月从案涉房屋搬出。李勇对该证据亦不予认可。本案审理过程中，为证明张晓婵欠付水、电、空调、取暖等费用，李勇向法院提交了收据若干。其中，编号为0064082的收据载明，今收到“二层”交来的水电费、空调费（2018年4月-2018年11月）21476元，收款时间为2019年3月21日，收款单位公章处加盖了“通州区西关清真寺民主管理委员会”印章；编号为0653353的收据载明，今收到李勇2018-2019年西关清真寺二层暖气费12400元整，收款时间为2019年2月25日，收款单位公章处加盖了“北京市通州区伊斯兰教协会”财务专用章。张晓婵对上述证据均不予认可。为证明其已缴纳中介费，李勇提交了编号为3202020的收据一张，该收据载明，今收到通州区清真寺二层交来房屋中介费37613元，收款时间为2018年4月4日，收款单位公章处加盖了“北京一方新辉企业管理有限公司”财务专用章。为证明其因本案诉讼支出了律师费，李勇提交了编号为83052244的增值税普通发票一张，该发票载明购买方为李勇、销售方为北京济桓律师事务所、服务名称为鉴证咨询服务&代理费、金额为20000元。张晓婵对上述证据均不予认可。此外，李勇称张晓婵于2019年3月23日才将案涉房屋内的物品清空，并提交照片若干予以证明，张晓婵对此不予认可。李勇称其于2019年3月23日确认张晓婵将案涉房屋腾空后，于2019年3月26日将案涉房屋出租给了案外人田鹏，并提交《租赁合同》予以证明，张晓婵对此亦不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李勇与张晓婵签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，李勇和张晓婵均应依约履行合同义务。张晓婵在合同期内无正当理由，单方通知李勇解除合同，其行为缺乏法律及合同依据，不产生解除合同的法律效力。李勇请求法院确认双方签订的《租赁合同》已于2019年3月4日解除，理由为其于当天向法院提交诉状。张晓婵未依约履行缴纳租金的义务，已构成违约，李勇根据合同约定享有解除权。但根据合同法的相关规定，当事人行使约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而李勇向法院递交诉状这一诉讼行为并不等同于向合同相对方行使合同解除权。因此，李勇关于确认双方于2018年3月28日签订的租赁合同于2019年3月4日解除的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。但根据双方签订的《租赁合同》，在张晓婵违约的情况下，李勇确有权解除合同，现李勇已明确作出解除合同的意思表示，《租赁合同》应予解除。张晓婵称其与李勇沟通解约事宜未果，于2018年11月24日从案涉房屋搬出。李勇认可双方曾就提前解约进行过沟通，但不认可张晓婵主张的搬出案涉房屋的时间。但李勇提交的水电费收据表明，张晓婵承租的房屋自2018年12月起未再产生水电费用，由此可以认定张晓婵于2018年12月之后确实未再实际使用案涉房屋。即便案涉房屋内仍遗留部分张晓婵的物品，但张晓婵的行为已表明其不愿继续履行合同，而张晓婵的合同义务从性质上来说又不宜强制履行，因此双方签订的《租赁合同》的合同目的已无法实现。张晓婵拖欠租金并拒绝履行租赁合同确给李勇造成损失，除应缴纳欠付租金外还应当承担赔偿损失的违约责任，但同时李勇作为守约方也负有减少损失扩大的义务。张晓婵未提供充分证据证明其向李勇提出解除合同并搬出案涉房屋的具体时间；李勇虽主张张晓婵实际使用案涉房屋至2019年3月23日，但其所提供的证据亦不充分。法院根据案涉房屋的水电使用情况确认张晓婵实际使用案涉房屋至2018年11月30日。因此，在不计算免租期的情况下，张晓婵实际使用案涉房屋的时间为2018年4月30日至2018年11月30日。该时间段产生的租金为263291元。根据双方的举证情况及所作陈述，张晓婵实际交付的定金、房屋押金及租金共计270452元，扣除房屋押金外，实际已交付的房屋租金为232839元。故张晓婵欠付租金为30452元。张晓婵无法律及合同依据单方解除合同必然会使李勇蒙受损失；同时，李勇虽为守约方，亦应负有减少损失扩大的义务。因此，法院综合考虑合同的剩余租期、案涉房屋再行租赁的成本以及张晓婵的过错程度，酌情确定李勇的损失数额为三个月的租金，即112839元。此外，双方在《租赁合同》中约定了免租期条款，现李勇主张，其之所以同意免除张晓婵一个月的租金主要是考虑到合同期长达五年，现因张晓婵违约，张晓婵应按照实际履行合同的时间所占合同期限的比例承担免租期的租金。张晓婵虽不同意李勇的上述主张，但未提出充分的抗辩意见。对此，法院认为，张晓婵单方解除合同，确使李勇在合同洽商过程中以让渡免租期租金为代价所获得的利益受损，李勇的上述主张具有合理性，张晓婵应赔偿李勇相应的免租期租金损失；李勇主张的免租期租金损失30030.4元，并无不当，法院予以支持。李勇主张张晓婵在使用案涉房屋期间欠付水、电、空调及取暖费，并提交了相关票据予以证明，张晓婵虽不认可，但未提出相反证据予以证明，故其应当支付李勇垫付的上述费用，共计33876元。李勇主张张晓婵应支付滞纳金1403元。然而，根据《租赁合同》的违约责任条款，在张晓婵延迟支付租金达7日或者欠缴各项费用达2000元的情况下，李勇有权单方解除合同，并按押金的100%向张晓婵收取违约金；只有在张晓婵不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，张晓婵才需要按照每日租金5‰的标准支付滞纳金。本案中，张晓婵的违约行为已达到合同约定的解除合同的条件，尤其是在李勇未退还押金的情况下，其无权再要求适用滞纳金条款。故对于其该项请求，法院不予支持。李勇主张张晓婵应赔偿其支付的中介费以及因本案诉讼产生的律师费，但因缺乏法律依据，对于其上述诉讼请求，法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李勇与张晓婵于2018年3月28日签订的《租赁合同》于判决生效之日起解除；二、张晓婵于判决生效之日起七日内给付李勇房屋租金30452元，损失赔偿金142869.4元，水、电、空调、取暖费用33876元，以上共计207197.4元；三、驳回李勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李勇与张晓婵签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。根据查明的事实，张晓婵在合同期内无正当理由，单方通知李勇解除合同，其行为缺乏法律及合同依据，不产生解除合同的法律效力，故张晓婵关于涉案《租赁合同》应于2018年11月24日其发出解除租赁合同通知之日起解除的上诉主张，于法无据，本院不予采信。根据查明事实，张晓婵未依约履行缴纳租金义务，构成违约。根据涉案《租赁合同》第九条约定，张晓婵不按照约定支付租金达7日，或欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。因此，李勇有权主张解除涉案《租赁合同》，故双方签订的《租赁合同》应予解除。关于押金的问题。根据双方《租赁合同》约定，乙方不按照约定支付租金达7日，要求提前解除合同的，或欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。乙方应按押金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。根据上述约定，因张晓婵未依约履行缴纳租金的义务，已构成违约，故其所交纳的押金应作为违约金予以扣除，张晓婵上诉主张李勇退还房屋押金，于法无据，本院不予支持。关于欠付租金的问题。双方对于张晓婵实际搬离涉案房屋的时间存在争议。一审法院根据涉案房屋的水电使用情况及双方提交的证据，确认张晓婵应当支付涉案房屋租金至2018年11月30日，并无不当。在不计算免租期租金的情况下，张晓婵应当支付涉案房屋2018年4月30日至2018年11月30日期间的租金共计263291元。张晓婵实际交纳的押金及租金数额为270452元，但因其交纳的押金37613元因其违约行为应作为违约金予以扣除，故张晓婵欠付租金数额为30452元。关于租金损失的问题。一审中，李勇起诉要求张晓婵支付因违约解除合同所欠付的租金及房屋使用费，一审法院综合考虑双方《租赁合同》的剩余租期、涉案房屋再行租赁的成本以及张晓婵的过错程度，酌情确定李勇的租金损失数额为三个月租金112839元并无不当。张晓婵所提一审法院判令其给付李勇损失赔偿金，超出李勇诉讼请求的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。关于免租期租金损失，因双方合同期长达五年，现因张晓婵违约导致合同解除，故一审法院酌情确定张晓婵应按照实际履行合同的时间所占合同期限的比例承担免租期的租金损失30030.4元，并无不当。张晓婵主张其不应支付李勇租金损失和免租期租金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于欠付的水、电、空调及取暖费，李勇主张张晓婵在使用案涉房屋期间欠付水、电、空调及取暖费等费用，并提交了相关票据予以证明，张晓婵虽不认可，但未提出相反证据予以证明，故一审法院判决张晓婵支付李勇垫付的上述费用共计33876元，亦无不当。综上所述，张晓婵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由张晓婵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 王 黎审 判 员 邢 军二〇一九年十一月二十二日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明