天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初4807号原告：马驰萍，女，1982年10月2日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：张晓燕，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚永强，天津得安律师事务所律师。被告：周军玲，女，1959年1月6日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：曹蕊（周军玲之女），女，住天津市河**。委托诉讼代理人：綦春治，天津法政牛津（北京）律师事务所律师。被告：曹炳辉，男，1958年12月1日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：曹蕊（曹炳辉之女），女，住天津市河**。委托诉讼代理人：綦春治，天津法政牛津（北京）律师事务所律师。被告：天津房之天下房地产经纪有限公司，住所地天津市河**铁东路街迎贤道**。法定代表人：马琳，总经理。委托诉讼代理人：韩绪，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚茹，天津法政牛津律师事务所律师。原告马驰萍与被告周军玲、曹炳辉及天津房之天下房地产经纪有限公司（以下简称：房之天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马驰萍及其委托诉讼代理人张晓燕、尚永强，被告周军玲及其委托诉讼代理人曹蕊、綦春治，被告曹炳辉的委托诉讼代理人曹蕊、綦春治，被告房之天下公司的委托诉讼代理人韩绪、王亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马驰萍向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告周军玲签订的房屋买卖合同无效；2.请求判令被告周军玲、曹炳辉返还原告购房款120000元；3.请求判令被告周军玲、曹炳辉向原告支付违约金20000元；4.请求判令被告周军玲、曹炳辉赔偿原告损失90000元；5.请求判令被告房之天下公司就前四项诉讼请求承担连带责任；6.要求被告房之天下公司返还中介费1200元；7.本案诉讼费、公告费、保全费、评估费、律师费等由三被告承担。事实和理由：2017年8月20日，原告经被告房之天下公司居间介绍与被告周军玲签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以120000元的价格购买周军玲所有的位于天津市河北区京津房管站门前××号大院外的房屋，房屋面积为64平方米。合同签订后，原告向周军玲支付了120000元购房款，周军玲向原告交付了房屋，此后原告对房屋进行了装修，原告与周军玲多次沟通办理房屋过户手续均未果。2019年3月，政府部门下发强制拆除的通知，原告才知道所购房屋为违章建筑，现房屋已被强制拆除，原告因此遭受重大损失，因此原告有权要求周军玲返还购房款、支付违约金并赔偿损失。被告曹炳辉系周军玲的配偶，该房屋系周军玲与曹炳辉的夫妻共同财产，因此周军玲出售房屋的行为应视为夫妻共同处分的行为，由此产生的违约责任应属于双方共同责任。被告房之天下公司作为专业的房地产经纪公司，向原告提供了违章建筑，且房之天下公司在销售房屋的过程中未签订专门的经纪合同，不仅存在重大的违约行为，且存在与周军玲合谋欺诈原告的行为，理应对周军玲的行为承担连带责任。综上，因三被告的违法及违约行为导致原告遭受了重大损失，原告有权要求各被告承担赔偿责任，故原告起诉来院，望判如所请。被告周军玲辩称，不同意原告的诉讼请求。原告是在完全知晓诉争房屋系违章建筑的前提下，与周军玲进行房屋买卖交易，并想以此房屋达到其快速赚钱的目的。周军玲在房屋交易过程中已经明确告知原告诉争房屋没有产权手续，而且从诉争房屋坐落的位置也能看出，原告应当知晓诉争房屋的产权情况。原告曾先后在被告房之天下公司和德佑房地产经纪公司工作过，从事的都是房地产中介工作，对于房屋的市场价格非常清楚，对于明显低于市场价格的诉争房屋，其产权情况原告也应当了解。从《房屋买卖合同》中仅写明房屋坐落地点为13号大院外，没有写门牌号的这一情况也看出原、被告和书写合同的人都非常清楚房屋的情况。《房屋买卖合同》最后一页末尾原告手写内容的中心意思是如果诉争房屋拆迁，周军玲不得向原告主张任何权利，从这一点也可以看出，原告对该房屋的产权性质非常了解，如果是正常过户的房屋，原告不会在合同中增加这一段，原告为防止周军玲向其索要拆迁款的意图非常明显。另外，自周军玲将诉争房屋腾空交予原告之日起，原告从未因办理房屋过户手续联系过周军玲。如果最终认定合同无效，周军玲要求房之天下公司退还其交纳的中介费20000元。其他答辩意见同被告房之天下公司的意见一致。被告曹炳辉辩称，答辩意见同被告周军玲的意见一致。被告房之天下公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主张的欺诈等事由不存在，原告在购买房屋时，被告周军玲和房之天下公司均已向原告明确告知了诉争房屋无证无照的情况，而且从房屋价款上也可以看出该情况，原告作为多年从事房地产经纪的中介人员对诉争房屋的产权性质也是了解的，因此双方在签订合同时，原告对于诉争房屋无证无照的情况是明确知晓的，房之天下公司不存在欺诈行为。双方签订的合同真实有效，双方自愿达成买卖的合意，合同签订后周军玲也已将诉争房屋交予原告，之后房屋被拆除与三被告无关。原告诉称诉争房屋系违章建筑，房之天下公司认为在签订合同时该房屋并不是违章建筑，因为房屋是否是违章建筑是由相关部门确认的，该房屋只能称为是无证无照的房屋。原告是多年从事房地产经纪的中介人员，签订合同的目的就是为了通过低价购买无证无照的房屋，以待拆迁时获取超额利益作为回报，这点从双方所签合同最后一页，原告亲笔书写的备注中可以看出。房之天下公司认为，原告为了获取超额利益，在明知房屋无证无照的情况下仍然购买，因此产生的风险应由原告自行承担，不能因原告未获得超额收益，就把损失转嫁到三被告头上，这是不公平的。本院经审理认定事实如下：被告周军玲和曹炳辉系夫妻关系。2017年8月，经被告房之天下公司居间介绍，原告马驰萍（乙方）与被告周军玲（甲方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落天津市河北区京津房管站门前××号大院外的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋，该房屋面积64平方米，房屋成交价格为120000元。同时，合同最后补充约定：“今周军玲与马驰萍自签订本合同起，自周军玲将座落于天津市河北区京津房管站门前××号大院外的房屋腾空之日起，此房屋一切相关事宜与周军玲毫无关系，周军玲不得以任何理由任何借口来向马驰萍谈及一切关于该房屋的任何事宜，且周军玲保证腾房之日之前不得有任何与该房屋有关的任何纠纷、矛盾，否则一切责任由周军玲全权承担马驰萍的所有损失。”2017年8月20日，周军玲为原告出具了《收据》一张，载明原告支付周军玲房屋定金30000元。当日，周军玲将该笔款项中的20000元支付给被告房之天下公司作为中介费。2017年8月21日，房之天下公司为原告出具收据，载明原告支付房之天下公司中介费1200元。2017年9月11日，周军玲将诉争房屋腾空交付原告，当日原告以现金方式交付周军玲剩余房款90000元，自此诉争房屋一直由原告居住使用。庭审中，原告称其取得诉争房屋后对房屋进行了装修，共计花费76640元，但并未提供具有装修资质的单位出具的装修费发票作为佐证。2019年3月14日，河北区人民政府铁东路街道办事处对外张贴了《通知》，载明凡在河北区、志成新村范围内搭建违章建筑、私自乱圈乱占、堆放杂物的相对人和使用人，务必于2019年3月20日24时前自行改正、腾清、清理完毕，逾期将由河北区人民政府铁东路街道办事处组织相关部门依法予以拆除、清理。2019年3月25日，诉争房屋被相关部门依法拆除。原告提交案外人王鹏承租北辰区北辰西道北侧荣翠园6号楼××号房屋的《房屋租赁合同》和交费凭证复印件，想要以此证实在诉争房屋被拆除后，原告和其家人委托亲属王鹏代其承租其他房屋居住，产生了租金和中介费的支出。另外，原告提交了《委托合同》和律师费代理费发票复印件，以此证实其因本案诉讼花费律师费10000元。庭审中，原、被告均认可诉争房屋系违章建筑，没有取得过房屋所有权证等相关登记材料。原告向本院提交申请调取了铁东路派出所对原、被告制作的询问笔录，其中2019年3月28日该所对原告的询问笔录中原告自认其在购买诉争房屋时明知房屋没有房本。另外，原告自认其曾从事房地产中介工作多年，直至2019年2月才因怀孕辞职。另查，原告在庭审中提交了津建办[2019]19号《市住房城乡建设委关于发布天津市2018年居住房屋市场租金水平的通知》，并自认诉争房屋所属版块为建昌道版块，多层住宅的租金水平为28元/月/建筑平方米。上述事实，有当事人提交、申请本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人意思表示一致，可以依法订立合同，但是合同不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。本案中，诉争房屋并未取得合法的房屋产权登记手续，且被政府有关部门认定为违章建筑予以强制拆除，因此原告马驰萍与被告周军玲买卖违章建筑的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周军玲明知诉争房屋没有合法产权，依然将其出售，存在过错，而原告作为买房人和房地产经纪行业从业人员，在明知诉争房屋没有合法产权的情况下依然购买，亦存在过错。关于原告主张的返还购房款120000元一节，《房屋买卖合同》无效后，因该合同取得的购房款应当依法返还，但因诉争房屋已实际交付原告使用，依据公平原则，原告应支付一定的使用费，虽然河北区并无平房租金指导意见，但根据常理平房的租金水平应低于多层住宅，故本院酌定诉争房屋的使用费标准以1500元/月为宜，自2017年9月11日原告接收房屋至2019年3月25日房屋被拆除，共产生房屋使用费27725.81元（1500元/月×18个月+1500元/月/31天×15天），该款项应在周军玲返还原告的购房款中扣除，因此周军玲应返还原告92274.19元（120000元-27725.81元）。由于合同无效，涉案房屋应予返还，但由于房屋已经被强制拆除，故不再存在返还问题。关于原告主张的违约金20000元一节，因《房屋买卖合同》无效，双方在该合同中关于违约责任的约定也属无效，其该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的装修损失、律师费和租金损失共计90000元一节，其中对于装修损失部分，由于原告提交的装修合同、费用收据和收条等证据均非具有装修资质的公司出具的，也非正式发票，不能证明其为装修诉争房屋实际花费的数额，且原告自认对诉争房屋装修后由其居住使用，现在诉争房屋已经被拆除，原告亦未提交证据证明在房屋拆除时装修所剩残值的具体金额，故对原告主张的装修损失本院不予支持；对于律师费部分，由于《房屋买卖合同》系无效合同，且聘请律师系原告的自主选择，并非诉讼必然会产生的费用，故本院不予支持；对于租金损失部分，由于原告提交的租赁合同系案外人签订的，不能认定系原告租赁并使用，故本院不予支持。关于原告主张被告房之天下公司返还中介费1200元一节，因房之天下公司明知诉争房屋没有产权登记仍提供居间服务，其对合同无效一事存在过错，故应当将已收取的原告中介费1200元退还原告。庭审中，周军玲亦要求房之天下公司返还其交纳的中介费20000元，理由同前，本院亦予以支持。就原告要求房之天下公司对周军玲返还购房款承担连带责任一节，于法无据，本院不予支持。另外，虽然被告曹炳辉在庭审中辩称其并未参与诉争房屋买卖过程，但因周军玲与曹炳辉系夫妻关系，周军玲出售诉争房屋的行为应视为夫妻共同的处分行为，故周军玲应返还的购房款系夫妻共同债务，曹炳辉应承担连带给付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、原告马驰萍与被告周军玲签订的《房屋买卖合同》无效；二、本判决生效后十日内，被告周军玲、曹炳辉共同返还原告马驰萍购房款92274.19元（已扣除房屋使用费27725.81元）；三、本判决生效后十日内，被告天津房之天下房地产经纪有限公司返还原告马驰萍中介费1200元、返还被告周军玲中介费20000元；四、驳回原告马驰萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，由原告马驰萍负担1227元，由被告周军玲、曹炳辉共同负担951元，由被告天津房之天下房地产经纪有限公司负担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇一九年十一月十四日法官助理张晓爽书记员穆媛附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。