安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2306号上诉人（原审被告）：宋恩来，男，1984年12月16日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王少恒，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖中央城物业管理运营有限公司，住所地安徽省芜湖，统一社会信用代码91340200094821925X（1-1）。法定代表人：潘欣，经理。委托诉讼代理人：陶振，安徽银佳律师事务所律师。上诉人宋恩来因与被上诉人芜湖中央城物业管理运营有限公司（以下称中央城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋恩来上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回中央城物业公司诉请；2.本案一、二审诉讼费由中央城物业公司负担。事实和理由：1.一审法院判决解除上诉人宋恩来与中央城物业公司签订的《中央城财富街写字楼租赁协议》认定事实不清，适用法律错误。宋恩来与中央城物业公司签订的租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，并不存在解除租赁协议的情形。本案中，上诉人宋恩来于2019年4月25日向被上诉人中央城物业公司交纳了相应租金及物业费，但在2019年5月15日，宋恩来再向中央城物业公司交纳租金及物业费时被拒收，且中央城物业公司没有向宋恩来发出解除《租赁协议》的书面通知。因此，《租赁协议》并未解除。2.一审法院判决宋恩来腾空位于芜湖市弋江区花津南路“中央城财富街”27栋第1301-1309号写字楼、一次性支付中央城物业公司2019年5月21日起至实际腾空之日止按23元/月/平方米的标准计算的占有使用费、不予返还宋恩来租赁保证金50000元、宋恩来支付中央城物业公司实现债权费用4000元，无事实依据及法律依据。首先，双方签订的《租赁协议》合法有效且不存在解除租赁协议的情形，协议应继续履行。其次，一审判决要求宋恩承担中央城物业公司实现债权费用4000元及不予退还保证金50000元依据是《租赁协议》第11.1条之约定，而该约定的前提是租赁协议在解除的情形并实际解除，但实际情况双方之间的协议并未解除。中央城物业公司辩称，宋恩来自租期开始时就违约，拖欠租金，其早就失去了信任，中央城物业公司不仅向其发出律师函通知解除租赁合同，并且起诉至法院，要求解除租赁协议。宋恩来在2019年4月25日交纳的租金及物业费就是前期拖欠的费用，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回宋恩来的上诉请求。中央城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租赁协议》；2.判令宋恩来腾空其租赁的“中央城?财富街”27栋第1301-1319号写字楼；3.判令宋恩来立即向中央城物业公司支付自2019年2月21日起至实际腾空之日止的租金暂计36630.72元（暂计算至2019年4月20日）；4.判令宋恩来立即向中央城物业公司支付自2018年11月21日起至实际腾空之日止的物业服务费暂计11148.48元（暂计算至2019年4月20日）；5.判令宋恩来以拖欠租金和物业服务费为基数，从逾期付款之日（2019年2月21日）起按照月利率2%支付至实际给付之日止的滞纳金（暂计算至2019年3月27日为1082.99元）；6.判令宋恩来支付的租赁保证金50000元不予退还；7.判令宋恩来承担实现债权费用4000元；8.判令宋恩来承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市弋江区花津南路的“中央城财富街”**第**写字楼系由安徽安兴杰成房地产开发有限公司所有。2014年3月20日，安徽安兴杰成房地产开发有限公司（甲方）与中央城物业公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方委托乙方对含27栋第1301-1319号写字楼在内的总建筑面积为146749.78平方米的中央城财富街项目整体运营管理；甲方委托乙方经营管理的物业，在不妨碍甲方对外销售或有效处置的前提下，则乙方有权采取包括并不仅限于自用自营、联营、转租、转借、调换使用等方式，自主进行经营管理，乙方并有权获得相关收益，自行承担盈亏；委托经营管理期限为5年，自2014年3月25日起至2019年3月24日止。后中央城物业公司与安徽安兴杰成房地产开发有限公司续签了该合同，委托经营管理期限为5年，自2019年3月25日起至2024年3月24日止。2017年5月5日，中央城物业公司（甲方）与宋恩来（乙方）签订《中央城财富街写字楼租赁协议》一份，约定甲方将位于安徽省芜湖市弋江区花津南路“中央城财富街”27栋第1301-1319号写字楼（以下简称“写字楼”）租赁给乙方经营使用；租赁面积796.32平方米，以《房屋买卖协议》约定的面积为准；租赁期限为八年，租赁期限自实际交付日开始，即自2017年5月21日开始，至2025年5月20日结束；租金按建筑面积为计价标准，第一年租赁年度租金标准为人民币23元/月/平方米，年度租金总额为164838.24元整（租赁时间为2017年5月21日-2018年5月20日；其中2017年5月21日到2017年8月20日为免租期）；第二年租赁年度租金标准为人民币23元/月/平方米，年度租金总额为164838.24元整（租赁时间为2018年5月21日-2019年5月20日；其中2018年5月21日到2018年8月20日为免租期）；第三年租赁年度租金标准为人民币23元/月/平方米，年度租金总额为219784.32元整（租赁时间为2019年5月21日-2020年5月20日）；租金支付按先租后用的原则，租金每三个月为一期支付一次；乙方应于实际交付日当日向甲方交纳首期3个月的租金，以后每期租金提前10日交纳，以此类推；承租期间，因乙方使用、经营租赁写字楼所发生的全部费用均由乙方自行承担，包括但不限于财富街物业管理费；本协议签署后五个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，计人民币50000元；协议生效后，因乙方违约导致甲方解除本协议的，租赁保证金甲方不予退还；乙方超过15天（含15天）仍未向甲方足额支付租金及各项乙方因经营和使用所产生的相关费用或本协议约定应由乙方承担的费用的，甲方有权单方面解除本协议，收回房屋，没收乙方所交保证金，乙方将被视为已自动放弃租赁写字楼内乙方的设备设施及装修的所有权，且乙方须承担甲方各项实现债权的费用；协议履行期限内乙方未按本协议约定支付各项费用（含财富街物业费等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之5‰/天的滞纳金；甲方在乙方违约的情况下接受租金或其他款项的情形，不视为甲方放弃追究乙方违约的权利。2017年5月5日，中央城物业公司（甲方）与宋恩来（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由甲方为乙方提供前期物业管理服务，写字楼管理服务费1.8元/月/平方米，相关能耗费1元/月/平方米；物业费按半年交纳，业主应在每半年的第一个月10日内履行交纳义务。上述协议签订后，宋恩来支付了50000元保证金，中央城物业公司将涉案写字楼交付宋恩来使用至今。宋恩来租赁写字楼期间，多次发生未按时交纳房租的现象。现因宋恩来又未按时交纳自2019年2月21日起的租金及自2018年11月21日起的物业费，故成讼。一审法院另查明，中央城物业公司起诉后，宋恩来于2019年4月25日向中央城物业公司交纳租金54946.08元（2019年2月21日-2019年5月20日），交纳物业服务费7166.9元及能耗费3981.6元（2018年11月21日-2019年4月20日）。后宋恩来欲向中央城物业公司交纳下期租金及物业费时，中央城物业公司明确表示不予接收。中央城物业公司为实现债权支付律师费4000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中央城物业公司与宋恩来签订《中央城财富街写字楼租赁协议》及《前期物业管理服务协议》各一份，系双方真实意思表示，双方均应按协议约定全面履行自己的义务，中央城物业公司依约将涉案写字楼交付宋恩来使用至今，宋恩来理应在协议约定的时间内支付租金及物业费。《中央城财富街写字楼租赁协议》约定乙方（本案宋恩来）超过15天（含15天）仍未向甲方（本案中央城物业公司）足额支付租金及各项乙方因经营和使用所产生的相关费用或本协议约定应由乙方承担的费用的，甲方有权单方面解除本协议，收回房屋，没收乙方所交保证金，乙方将被视为已自动放弃租赁写字楼内乙方的设备设施及装修的所有权，且乙方须承担甲方各项实现债权的费用。现因宋恩来超过15日未向中央城物业公司足额支付租金及物业费，中央城物业公司据此要求解除已签订的《中央城财富街写字楼租赁协议》并要求宋恩来腾空涉案写字楼、承担实现债权费用4000元及不予退还保证金5万元，法院予以支持。中央城物业公司起诉后，宋恩来已于2019年4月25日补齐2019年2月21日至2019年5月20日期间的租金及2018年11月21日至2019年4月20日期间的物业费，且宋恩来向中央城物业公司交纳下期租金及物业费时，中央城物业公司明确表示不予接收，考虑到本案中双方实际损失情况，兼顾公平原则，故对中央城物业公司要求宋恩来支付滞纳金的诉请，法院不予支持。针对宋恩来其他辩解意见，因无事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、解除芜湖中央城物业管理运营有限公司与宋恩来于2017年5月5日签订的《中央城财富街写字楼租赁协议》；二、宋恩来于本判决生效之日起十日内一次性支付芜湖中央城物业管理运营有限公司2019年5月21日起至实际腾空之日止按23元/月/平方米的标准计算的房屋租金、占有使用费及2019年4月21日起至实际腾空之日止按2.8元/月/平方米的标准计算的物业费、能耗费；三、宋恩来于本判决生效之日起三十日内腾空位于芜湖市弋江区花津南路“中央城财富街”27栋第1301-1319号写字楼；四、芜湖中央城物业管理运营有限公司不予返还宋恩来租赁保证金50000元；五、宋恩来于本判决生效之日起十日内支付芜湖中央城物业管理运营有限公司实现债权费用4000元；六、驳回芜湖中央城物业管理运营有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中央城物业公司与宋恩来签订的《中央城财富街写字楼租赁协议》及《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应依约全面履行相应义务。现因宋恩来未能依约及时足额支付租金及物业费，中央城物业公司据此诉请解除租赁协议并要求宋恩来腾让案涉房屋，系行使协议所赋予的权利，一审法院依法予以支持并无不当。宋恩来上述称不存在解除租赁协议的情形，与事实不符，本院对其主张不予采信。综上所述，宋恩来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由宋恩来负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇一九年十一月二十六日法官助理张录书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。