河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3616号上诉人（原审原告）：韩胜利，男，1977年2月16日生，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：胡建平，河南以德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢广群，男，1972年2月12日生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：关道德，信阳市平桥区平桥街道法律服务所法律工作者。上诉人韩胜利因与被上诉人卢广群房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩胜利及其委托诉讼代理人胡建平，被上诉人卢广群的委托诉讼代理人关道德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩胜利上诉请求：1、撤销信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2571号民事判决，依法予以改判或是发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。一、被上诉人在未取得土地使用权证等相关建房手续情况下建房，并将该房屋买卖，已违反法律的强制性规定，因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应属无效合同。2014年4月6日，被上诉人在未取得土地使用权证、规划许可证、建筑施工许可证的情况下私自建房，并将该房屋出售给被上诉人。直至原审判决前，也未提供向建房手续及房屋产权证，无论是根据《土地管理法》还是《城市房地产管理法》的相关规定，均违反法律强制性规定，因此双方之间的房屋买卖合同应当判定无效。二、被上诉人以委建名义非法买卖房屋，以合法形式掩盖非法目的，合同应当无效。被上诉人在未经相关行政许可及未取得相关产权的情况下，为牟取利益、规避法律的非法目的，与上诉人签订《委建合同》，企图掩盖非法买卖房屋的事实，因此双方之间的合同应当确定无效。三、原审法院采信的重要证据未经质证，程序违法。2019年7月16日长台乡国土资源所出具的一份《证明》，未经当庭质证，原审法院予以采信并作为定案证据，程序违法。四、原审法院漏判诉讼请求。上诉人在一审诉讼请求除要求认定合同无效外，还要求被上诉人返还财产的诉讼请求，但原审法院仅对合同效力作出认定，并未对上诉人返还财产的诉讼请求进行认定及作出判决。卢广群辩称，上诉人的上诉理由和事实不能成立。一、上诉人和被上诉人签订的是委建合同，上诉人委托被上诉人在其政府规划的宅基地上建房，被上诉人只是负责施工建设，上诉人和被上诉人在委建合同中的权利义务很清楚。二、上诉人委托被上诉人所建房屋系政府批准的新农村建设工程，并非上诉人所称的违章建房。三、上诉人是完全民事行为能力人，签订委建合同是在平等自愿基础上签订的，并未违反法律强制性规定，且被上诉人已全部履行合同义务，目前上诉人还欠购房款11万元。上诉人起诉的目的在于逃避债务，因此上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求。韩胜利向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告返还已付购房款135000元，并按同期银行贷款利率支付2014年4月6日至全部清偿之日利息；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月6日，原、被告签署一份甲方为原告韩胜利，乙方为被告卢广群的《委建合同》一份。该合同约定甲方所建房屋位于杨庙新型农村三期工程，楼栋排列顺序：从南边往北数A、B、C、D栋，楼号排列顺序：从西往东数1、2、3……20号，所委建房屋位于D东3号（注从西向东数第三户），该房总委建款为大写贰拾叁万伍仟元整，（￥235000元），此房属普通砖混结构。该委建合同同时约定了付款方式及期限、逾期付款的违约责任、甲方所建房屋装饰、设备标准、保修责任等。合同签订当日，原告韩胜利即交付被告卢广群房款135000元，被告卢广群为其出具收据一份。2019年3月，原告以被告所建房屋用地为农村集体所有地及该房屋又被被告出售给第三人为由诉至本院。另，2019年7月16日长台关乡国土资源所出具证明称“长台关乡杨庙村新农村建设三期工程用地开工前用地性质为建设预留地（耕地），符合长台关乡土地利用总体规划，第二次全国土地调查后为建设用地”。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；本案中，该《委建合同》的双方当事人即原、被告均系完全民事行为能力人，合同上双方当事人均签字确认，系双方真实意思表示一致的结果，对该合同的真实性本院予以认可。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故该《委建合同》自原、被告签字时已成立。原告称原、被告签订该合同时房屋已经建成，且该委建合同中记录房屋的详细内容具备了买卖合同的内容，因此该合同为房屋买卖合同，而非委建合同的意见，本院予以认可。但原告称涉案标的房屋在集体土地上建造，违反法律规定而要求确认该合同无效的请求，经长台关乡国土资源所证明涉案房屋所处土地为建设用地，故对原告要求确认合同无效的请求，本院不予支持。至于原告称2019年初被告又将涉案标的房屋出售给第三人的主张，亦未能提供证据予以证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、第五十二条的规定，判决：驳回原告韩胜利的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告韩胜利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人韩胜利提交录音一份，证明卢广群在2019年把房屋卖给王友军，目前该房屋已经由王友军装修入住；提交房屋照片五张，证明卢广群卖给韩胜利的房屋已被王友军占有居住。被上诉人卢广群质证称，上诉人提供的证据和本案无关联系，其诉请的是合同效力，但举证属于侵权纠纷，同时，也没有证据证明卢广群和第三人签订合同买卖房屋，卢广群并未出售房屋，上诉人提供的证据和本案没有关联性。对于信阳市长台关乡国土资源所出具《证明》，上诉人韩胜利质证称，该证据不具有合法性，农村土地转变为建设用地必须经过相应程序，该证明称第二次全国普查后为建设用地，证明该土地认为耕地，说明卢广群所建房屋的土地并非建设用地。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，根据本案查明事实，上诉人韩胜利和被上诉人卢广群于2014年4月6日签订《委建合同》时该房屋已经建成，且《委建合同》具备房屋买卖合同的内容，因此该《委建合同》实为房屋买卖合同，原审已经认定，本院予以确认。虽然信阳市长台关乡国土资源所出具《证明》称房屋占地在开工前为建设预留地（耕地），第二次全国土地调查后为建设用地。但由于该《证明》既没有出具证明的人员或单位负责人签字确认，证明内容也没有任何证据予以证实，因此该《证明》本院不予采信。同时，即使该《证明》为真，但由于本案《委建合同》所涉房屋至今未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，也未取得房屋销售许可，因此被上诉人卢广群出售房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，该《委建合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于本案《委建合同》无效，因此被上诉人卢广群应当退还上诉人韩胜利已付购房款135000元，上诉人韩胜利也不得再就《委建合同》所涉房屋主张权利。关于韩胜利诉请的利息问题，由于韩胜利明知本案所涉房屋没有任何合法手续而仍然购买，其自身存在过错，且韩胜利也未按照合同约定付款，因此韩胜利应当自己承担相应的损失，故其要求卢广群支付利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，韩胜利的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初2571号民事判决；二、确认上诉人韩胜利和被上诉人卢广群于2014年4月6日签订的《委建合同》无效；三、被上诉人卢广群于本判决生效之日起十五日内返还上诉人韩胜利已付购房款135000元；四、驳回上诉人卢广群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各3000元，均由被上诉人卢广群承担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年十一月二十五日书记员 李鸿杰