江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初8477号原告：南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区人民东路**泰恒华府**楼**。负责人：秦建林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海宁、刘喜，江苏云港律师事务所律师。被告：董某，男，1964年9月20日出生，汉族，住连云港海州区。委托诉讼代理人：刘志玉，连云港市秉公法律咨询服务中心法律工作者。原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一物业公司）与被告董某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天一物业公司的委托诉讼代理人李海宁、被告董某的委托诉讼代理人刘志玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业费18624元（暂计算至2019年9月30日）；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告系海州区人民东路222号泰恒华府小区的前期物业服务公司。2010年10月1日被告接收了其购买的泰恒华府2幢1901室房屋，建筑面积为203.19㎡，向原告缴纳了3年的物业费用，即至2013年9月30日。至2019年9月30日，被告拖欠原告该房屋物业费、电梯运行费、公共能耗费6年，共计18624元。原告多次向被告催缴该费用无果，故诉至法院。被告董某辩称，原告诉求缺乏事实和法律依据。1、原告诉讼主体错误。原告（乙方）与连云港恒泰房地产开发有限公司（甲方）签订的《前期物业管理合同》约定，因甲方与购房业主的合同纠纷，或因房屋施工质量问题导致购房业主拒交物业服务费的，由甲方承担。被告购买的房屋多处有质量问题，导致被告未交纳的物业服务费应由开发商承担。2、原告收取公共能耗费属于重复收费，该费用已包含在物业管理费中。3、原告服务小区属于二级服务，收费标准是每平米每月收取0.45至0.7元，该收费标准从2019年10月1日起施行，原告从2009年开始就每平方米每月收取0.8元，属于乱收费。4、原告未依法书面催交，请求不支持原告起诉。5、2019年7月17日，原告向海州区法院起诉被告，2019年8月20日在31号法庭公开开庭，庭后原告申请撤诉，2019年8月29日法院作出（2019）苏0706民初6414号民事裁定书，原告在无新证据的情况下，重复起诉。现原告又以相同的事实和理由，增加3个月诉讼标的向法院重复起诉，违反法律规定，请求依法裁定驳回原告起诉。6、原告与本小区业委会未签订服务合同，诉讼主体不适格。7、原告与开发商签订的前期物业合同无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了前期物业管理合同、物业费收费备案通知、房屋登记信息、住户信息表复印件及承诺书、公共能耗代收代缴表、电费缴费明细表、水费缴费明细表、发票、催交通知打印件、照片，被告提交了商品房买卖合同、住宅质量保证书、房屋照片、民事起诉状、民事裁定书等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告董某及案外人陈家凤系海州区人民东路**楼**房屋所有权人，房屋建筑面积203.19平方米。原告（乙方）与连云港泰恒房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业管理合同，约定：甲方选聘乙方对泰恒华府小区提供前期物业管理服务，合同期限自物业交付之日起至成立业主大会，由业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅0.8元/月/平方米，电梯使用费0.35元/月/平方米；服务费不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用、代收代交的公共能耗费、电梯使用费、停车费、停车管理服务费；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和300元代收代缴的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示）；物业服务费用按年交纳，业主应在每年9月份之前履行交纳义务；公共能耗分摊费用及其他费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按实际发生金额数分摊；2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按实际发生金额数分摊；3、电梯运行电费由所有使用业主按实际发生金额数分摊；4、二次加压供水水泵电费由被供水业主按用水量分摊。被告董某自2013年10月1日起至2019年9月30日止，未支付物业服务费、电梯使用费、公共能耗费。经书面催交，被告仍未交纳上述费用。本院认为，连云港泰恒房地产开发有限公司与原告天一物业公司签订的《前期物业管理合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对小区业主具有约束力。被告董某作为小区业主，应按约定支付物业服务费用。原告主张2013年10月1日至2019年9月30日期间物业服务费、电梯使用费、公共能耗费，结合原告的诉讼请求，被告欠付物业服务费11703.74元（0.8元/月/平方米×203.19平方米×72个月）、电梯使用费5120.39元（0.35/月/平方米×203.19平方米×72个月）、公共能耗费1800元（300÷12×72），综合本案实际，物业服务费依法酌情按80%由被告向原告缴纳，被告应当缴纳的物业服务费为9363元（11703.74元×80%），以上共计16283.39元（9363元+5120.39元+1800元），被告应给付原告。被告抗辩本案系重复起诉，应裁定驳回起诉，本院认为，因前次诉讼原告申请撤诉，本案并无实际审理结果，原告再次起诉不违反法律规定，对被告的该意见，本院不予采纳。被告抗辩称公共能耗费系重复收费，但原告向本院提交了相关缴费明细及缴费发票，且合同中就公共能耗费的收取亦进行了相关内容约定，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩房屋质量有问题，应由开发商承担给付物业费责任，但原告承担的系物业保修责任，被告亦称原告对此进行了维修服务，被告已实际接收并长期居住，且未提供证据证实其向开发商主张相关房屋质量问题，故对于被告该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董某于本判决生效之日起十日内给付原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司16283.39元；二、驳回原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，由原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司负担58元，被告董某负担208元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇一九年十一月十九日法官助理 唐静娴书 记 员 孔祥云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-003637