浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初11622号 原告（案外人）：陈文者，男，1969年5月14日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：蔡云蕾，浙江云邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江瑞安农村商业银行股份有限公司安阳支行，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道**。 负责人：杨晓龙。 委托诉讼代理人：吴立开，男，系该公司员工。 被告（被执行人）：陈长兴，男，1963年4月30日出生，汉族，住瑞安市。 原告陈文者与被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司安阳支行【以下简称瑞安农商行安阳支行】、被告陈长兴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈文者及其委托诉讼代理人蔡云蕾、被告瑞安农商行安阳支行的委托诉讼代理人吴立开到庭参加诉讼，被告陈长兴经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。 原告陈文者向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于瑞安市楼房【房屋所有权证瑞房权字第××号、集体土地建设用地使用证瑞集建（97）字第××号】的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.确认原告与被告陈长兴于2000年12月16日签订的关于瑞安市楼房的房屋买卖合同有效，并确认上述房屋归原告所有。3.被告陈长兴立即协助原告办理上述房屋的不动产权证过户变更登记手续。4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更第四项诉讼请求为：本案诉讼费由原告自行承担。事实与理由：2000年12月16日，被告陈长兴与原告陈文者经中介钱某介绍，被告陈长兴（其妻在场同意）愿以自有的位于瑞安市楼房【房屋所有权证瑞房权字第××号、集体土地建设用地使用证瑞集建（97）字第××号】作价138000元出卖给原告所有，购房款由原告当面付清。双方为恐日后口说无凭、节外生枝，便在阁一村干部倪某、陈某的见证下，由陈权光代笔，达成《房屋出卖杜绝契》，同时被告陈长兴将上述房屋的房屋权证、土地权证一并交给原告保管。嗣后，原告入住此屋至今近20年，这一点已成为阁巷一村众所周知的事实，但由于原告所购买的涉案房屋系农村集体土地，原告系平阳县人，并非被告陈长兴的同村村民，一时不能办理过户登记手续，因此过户手续延误至今。后该房屋被贵院查封，2019年8月12日原告向贵院提出执行异议，被贵院予以驳回。综上，原告认为，原告于2000年12月16日与被告陈长兴签订的《房屋出卖杜绝契》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。被告陈长兴应当协助原告办理不动产权过户变更登记手续。原告根据双方签订的合同取得的上述房屋属于原告的合法财产，应受法律的保护。 被告瑞安农商行安阳支行辩称，原告提供的房屋买卖合同所涉房产和产权证上的房产严重不符，被告陈长兴在取得涉案房屋房产证和土地证后，双方签订的房屋出卖杜绝契却没有注明产权证号，房产证上的地址和房屋出卖杜绝契上房产的地址不一致，土地证上东邻和房屋出卖杜绝契上的东至户名不一致，不能证明原告于2000年买受的房产即涉案查封房产。原告提供的房屋出卖杜绝契上，陈长兴的签字不是其本人所签，也没有陈长兴妻子签字，涉案杜绝契不是当事人真实意思表示，属无效协议。根据相关规定，农村房屋不能向非本村集体人员出卖，所以原告和陈长兴的房屋买卖不受法律保护。原告虽然在订立合同后以现金付清全部购房款，但是没有提供任何证据证明，因此原告所称付清全部购房款没有证据支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈长兴未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的房屋出卖杜绝契，拟证明涉案房屋已于2000年出卖给原告，并由原告居住使用的事实。被告瑞安农商行安阳支行质证认为房屋出卖杜绝契上陈长兴的签字不是其本人签字，无效非法，也不能证明系陈长兴的房屋。 原告提供的2017年以来的水电费收据、银行缴款记录，拟证明陈文者已实际占有使用涉案房屋的事实。被告瑞安农商行安阳支行质证认为前述材料均是2017年之后的缴费记录，涉案房屋于2013年已经被查封，不能证明房屋在查封之前已经被原告合法占有。 原告申请证人倪某、陈某、钱某到庭作证，拟证明原告向陈长兴购房涉案房屋并已占有使用的事实。倪某到庭陈述，当时他是阁一村村委会书记，由于农村房屋买卖习惯上都要村干部到场见证和村里盖章，所以在双方谈好价格后，写房屋卖契时，他有在场，当时还有村调解主任陈某在场，房屋出卖杜绝契是真实的，购房款十几万是现金交付的。陈某到庭陈述，房屋买卖双方先自行谈好价格，然后买受方当场交付了购房款，出卖方交付了房产证和土地证，他们再在房屋出卖杜绝契盖个村委会调解章，买卖是真实的。钱某到庭陈述，他是涉案房屋的介绍人，陈长兴将阁一村振兴西路的房屋出卖给了陈文者，价格是138000元，此前东邻房屋被出卖。 原告对三位证人证言没有异议，认为能综合反映涉案房屋买卖的客观事实。被告瑞安农商行安阳支行质证认为三证人证言相互矛盾，不能证明待证事实：倪某陈述签订杜绝契时陈长兴一人在场，陈文者也在场，但陈文者陈述其本人不在场；倪某陈述签了合同后陈文者就住进去了，但是陈文者说是房子买过来下半年才住一下。陈某可能年纪比较大，只记得去盖章，具体内容也不清楚，不能证明原告所要证明的事实。钱某与原告有亲戚关系，他说房子有付定金，余款在签合同时付清，但是前两位证人都没说到，且杜绝契上说是当日付清的。 本院综合认证认为，原告提供的房屋出卖杜绝契经在场人即证人倪某、陈某、钱某到庭作证确认其真实，且有入住缴纳水电费记录和涉案房产证、土地使用权证在手佐证，前述证据能够相互印证，本院予以采信。至于被告瑞安农商行安阳支行认为三证人证言存在矛盾，系因时间久远，对细节处记忆上难免出现模糊，其言词中出现不一致不影响对基本事实的认定。 经审理查明，经钱某牵头介绍，被告陈长兴自愿将坐落于瑞安市的一间四层房屋作价138000元出卖给原告陈文者。2000年12月16日，在阁一村村干部倪某、陈某见证下，由陈权光代笔，原告陈文者委托其父亲与陈长兴签订了一份房屋出卖杜绝契，载明“房屋出卖尽契立字人：陈长兴有四层楼房壹间，坐落在××，坐北朝南、东靠陈余弟以墙中为界，南至振兴大街，西靠黄庆喜以墙中为界，北至以村规划小路为界，上透天空桥梁瓦片，下至地皮及一切卖尽，陈长兴夫妻在场自愿，同意将此房卖给陈文者为实业使用，现经双方当事人面议房屋出卖价计人民币壹拾叁万捌仟元整，现金当面付清。恐怕日后口出无凭，节外生枝，特立此卖尽契为据，即日双方签字生效。”当场陈文者方向陈长兴缴纳了全部购房款，陈长兴向陈文者方交付了房产证和土地使用权证。此后不久，原告陈文者方接管了前述房屋。涉案房屋于1996年6月取得所有权证，证号为瑞房权字第××号，权利人为陈长兴；1997年5月取得集体土地建设用地使用证，证号为瑞集建(97)字第××号，土地使用者为陈长兴。因原告系平阳县万全镇岙斗村人，非前述房屋所在地村民，受政策限制，过户手续一直不能办理。 另查明，本院在执行（2013）温瑞执民字第4733号瑞安农商行安阳支行与浙江海诺机械有限公司等人金融借款合同纠纷一案中，于2018年4月9日查封了涉案房屋。此前因另案于2013年始对涉案房屋进行多次查封，但查封期限迄今均已届满。原告于2019年8月12日向本院提起执行异议，本院于2019年9月3日裁定驳回。原告于2019年9月18日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告陈文者与被告陈长兴在本院查封涉案房屋之前经协商达成房屋出卖杜绝契，系双方真实意思表示，该契约也没有违反法律的强制性禁止性规定，合法有效。被告瑞安农商行安阳支行认为合同非法无效的意见不能成立。原告按约定支付了全部购房款，也已合法占有涉案房屋。至于涉案房屋迄今未能办理过户手续，系政策限制所致，非原告自身消极不行使登记权利。综上，原告要求对其购买的涉案房屋停止执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，本院予以支持。房屋出卖杜绝契有效，但在尚未办理涉案房屋过户手续之前，原告享有的是请求办理过户手续的合同债权和对涉案房屋的物权期待权，并不享有物权，原告要求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。原告要求被告陈长兴协助办理过户手续之诉讼请求，不属于本案执行异议之诉审理范围，本案不予处理，原告可另案解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告陈文者与被告陈长兴于2000年12月16日达成的房屋出卖杜绝契合法有效； 二、不得执行坐落于瑞安市[证号：瑞房权字第××号]房屋； 三、驳回原告陈文者的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告陈文者自愿负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2018）浙0381执异241号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  蔡丽雅 二〇一九年十一月一日 代书 记员  许彬彬