浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初8417号 原告：绍兴市基础设施建设投资有限公司，住所地绍兴市金丰大厦****。 法定代表人：黄国平。 委托诉讼代理人：詹志成，浙江点金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐萍，浙江点金律师事务所律师。 被告：宋有根，男，1970年5月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：鲁超，男，1991年2月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金萍，浙江亿旺律师事务所律师。 原告绍兴市基础设施建设投资有限公司（以下简称基建公司）与被告宋有根、鲁超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理。依法适用简易程序进行审理，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐萍、被告宋有根、被告鲁超委托代理人金萍到庭参加庭审，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即从府山直街109号房屋中腾退，并将房屋返还给原告；二、依法判令被告鲁超支付自2019年5月25日起至实际付清之日止按照年租金8.2万元的标准计算房屋占有使用费，被告宋有根承担连带责任；三、依法判令本案履约保证金原告无需退还；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月25日，原告与被告宋有根就府山直街109号房屋签订租赁合同，约定被告租赁涉案房屋，租期为三年，自2016年5月25日起至2019年5月24日止，年租金41000元，半年一付，先付后用，于每年4月24日、9月24日支付。2017年9月29日，被告宋有根因其个人原因将涉案房屋转租给被告鲁超，并承诺若因此发生纠纷由其承担一切经济损失。租赁期满后，原告多次催讨两被告及时返还涉案房屋，但两被告未能及时腾退并返还涉案房屋。原告认为，原、被告双方主体适格，意思表示真实，双方的租赁合同合法有效，合同到期后，被告应当及时腾空并返还涉案房屋，然被告未能及时返还房屋的行为侵害了原告的合法权益，为此提起诉讼，望判如所请。 被告宋有根辩称：被告宋有根跟被告鲁超的合同到2019年5月24日到期，已在工商登记处备案。鲁超不腾退，被告也没办法。被告宋有根跟鲁超的合同到期了，宋有根跟原告的合同也是到期了的。 被告鲁超辩称：1、被告宋有根跟被告鲁超之间的租赁合同，就是关于绍兴市越城区的租赁合同实际的租赁期限是2017年10月24日到2022年10月23日，租赁期为5年，当时并没有告知他跟原告的租赁期限是只有到2019年5月24日，所以被告鲁超完全不清楚原告跟被告宋有根之间的情况。被告鲁超认为本案涉及到的房屋租赁期限并没有到期。2、被告鲁超因为向宋有根支付的房屋租赁费用已经到2019年5月24日，如果说需要鲁超承担房屋占有使用费的话，应当以年租金4.1万元的标准计算，而不是原告所称按年租金8.2万元的标准计算。3、关于履约保证金，鲁超向宋有根已经支付了2万元的押金。如果法院认为要解除合同，需要被告腾退房屋的话，那么该2万元的押金应当由宋有根归还给鲁超，且应当承担宋有根欺骗鲁超房屋腾退的一系列损失，被告鲁超将另案起诉。 经审理查明，2015年5月26日，原告基建公司（原绍兴市街景综合开发有限公司）与被告宋有根签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将位于绍兴市越城区房屋出租给被告宋有根，租赁期限为3年，自2016年5月25日起至2019年5月24日止，三年总租金为123000元，每年租金为41000元。租金实行半年一付，先付后用，2016年起每半年的租赁费20500元在每年的4月24日、9月24日前支付。上期租赁保证金30000元自动转入本起租赁合同，作为本期的租赁保证金，租赁期满，被告缴清所有相关费用后且无违约的情况下，原告在腾空房屋后5个工作日内将履约保证金退还被告。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，原告向被告宋有根交付了案涉房屋，被告宋有根向原告支付租金至2019年5月24日。2017年9月5日，被告宋有根与被告鲁超签订《租赁合同》1份，约定宋有根将上述房屋转租给鲁超，租赁期限为1.5年，自2017年9月5日起至2019年5月24日止，每月租金为5600元，租金支付方式为半年提前一个月支付。同时，被告宋有根向原告出具《保证书》1份，载明：本人宋有根因家中有事，无法经营府山直街109号营业房，现转租给鲁超，领营业执照需请绍兴市街景办开发有限公司为合同盖章，若因引起经济纠纷与贵公司无关，本人承担一切经济纠纷。上述合同签订后，被告宋有根向被告鲁超交付案涉房屋。 2019年2月15日，原告向被告宋有根发送《关于府山直接109号资产收回通知函》，载明：贵方租赁的由我公司管理的府山直街109号房产，将于2019年5月24日到期。我公司拟将对该处房产面向社会进行公开拍卖。根据原合同第八条款约定，租赁期满收回房产，不再续租。2019年6月10日，原告再次向被告宋有根发送《关于府山直街109号资产收回的函》，载明：您于2015年5月26日租赁的由我司管理的府山直街109号资产，已于2019年5月24日正式到期。2017年9月29日，您因个人原因需转租给第三方，向基建公司提交保证书，申请盖章用于转租后领营业执照，同时承诺若引起经济纠纷由您本人承担一切后果。该处资产由基建公司委托我司全权行使产权人的权利和义务，现我司再次函告，基建公司盖章仅用于租赁期内转租后办理营业执照，现租期已到期，请您在收到本函之日起1个月内完成腾空，逾期未腾退的，我司将通过法律程序，追究相关违约责任。同日，原告向被告鲁超发送《关于府山直街109号资产收回的告知函》，载明：2017年9月，宋有根因个人原因，向基建公司提交保证书，申请将其租赁的府山直街109号资产转租给您。现该处资产由基建公司委托我司全权行使产权人的权利和义务，故我司特函告，宋有根租赁的府山直街109号资产已于2019年5月24日正式到期。此前，我司多次致电对方并于2019年2月函告对方关于到期腾退事宜。另基建公司盖章仅用于租赁期内转租后办理营业执照，请您尽快与宋有根协商一致，配合我司完成上述资产的腾退工作。因二被告未在2019年5月24日后向原告腾退上述房屋，为此原告诉至本院。 诉讼中，被告鲁超于2019年10月23日向原告腾退案涉房屋。 以上事实由原告提交的工商变更登记情况复印件、企业信息打印件各1份、房产证、土地证各1份、房屋租赁合同1份、保证书1份、房屋转租协议、宋有根与鲁超的租赁合同各1份、授权委托书1份、2019年2月15日关于府山直街109号资产收回通知函、挂号信回函各1份、2019年6月10日关于府山直街109号资产收回的告知函1份、2019年6月10日关于府山直街109号资产收回的告知函、EMS快递面单、EMS快递面单送达情况各1份，被告鲁超提供的租赁合同1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院对上述证据真实性予以认定。 本院认为，原告基建公司与被告宋有根之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据合同约定，案涉房屋租赁期限自2016年5月25日至2019年5月24日，上述租赁期限到期后，原告与被告宋有根未达成续租协议。关于原告要求被告腾退并返还案涉房屋的请求，因诉讼中被告鲁超已将上述房屋腾退给原告，故对该项诉讼请求本院不再处理。关于原告主张的房屋占有使用费，因被告宋有根将案涉房屋转租给被告鲁超，案涉房屋由鲁超实际使用。根据二被告向原告提供的房屋租赁合同载明租赁期限至2019年5月24日，上述租赁期限届满后，被告无权继续占用房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，符合法律规定。但原告主张按年租金82000元标准缺乏相应的依据，本院根据原租金标准酌情调整为按每年41000元计算。根据被告鲁超实际腾退案涉房屋的时间，本院确定占有使用费为16961.64元。关于原告要求被告宋有根承担连带责任的诉讼请求，根据被告宋有根出具的《保证书》内容，其意思表示为对因转租引起的原告方的经济纠纷承担责任，而不能看出其有对被告鲁超的债务承担连带责任的意思表示，故该项诉请依据不足，本院不予支持。关于原告主张履约保证金不予退还的诉讼请求，因被告宋有根不存在原、被告合同中约定的履约保证金不予退还的情形，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告鲁超应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市基础设施建设投资有限公司支付房屋占有使用费16961.64元； 二、驳回原告绍兴市基础设施建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取40元，由被告鲁超负担，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 钦 二〇一九年十一月二十二日 书记员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。