北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15490号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘秀淑，女，1938年4月24日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审被告、反诉原告）：马玉平，女，1963年6月6日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某，女，2010年5月4日出生，住北京市顺义区。法定代理人：龚某（赵某之母），1986年9月22日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵虎（赵某之父），1986年12月17日出生，住北京市顺义区。四上诉人共同委托诉讼代理人：李赛，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王研笙，男，1984年3月31日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。上诉人刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎因与被上诉人王研笙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初20887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎上诉请求：撤销一审判决，请求法院查明事实发回重审或者依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一审判决基于错误的事实做出错误的裁判。我方未收到王研笙付款，《房屋转让合同》系因赵某欠赌债，王研笙为职业放贷人，王研笙自2010年起实际占有房屋不应认定为赵某对房屋所有权的实际交付。向开发商交纳的购房款系我方支付，本案王研笙以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，有存在虚假诉讼的可能。王研笙辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。王研笙向一审法院起诉请求：1.判令刘秀淑、马玉平、赵虎、赵某协助王研笙办理北京市顺义区佳和宜园12号楼某房屋的产权登记手续，将该房屋产权办理至王研笙名下：2.诉讼费用由刘秀淑、马玉平、赵虎、赵某承担。刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎向一审法院反诉请求：1.判令王研笙腾退北京市顺义区佳和宜园小区12号楼某室楼房，返还给刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎；2.本诉和反诉费用由王研笙承担。一审法院认定事实：刘秀淑系赵某之母，马玉平系赵某之妻，赵虎系马玉平和赵某之婚生子，赵某系赵某的孙女。赵某的父亲赵某12012年1月28日因病去世，2012年3月16日注销户口。王研笙系黑龙江省鸡西市恒山区红房委**居民，没有在北京缴纳五年社保记录。2007年，因顺义区奥运项目建设，北京市顺义区马坡镇向阳村涉及拆迁。2007年7月13日，赵某（被拆迁人）与北京市顺义区市政管理委员会（拆迁人）针对向阳村北村街13号宅院签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，该宅院的集体土地建设用地使用证登记在赵某名下，拆迁时家庭人口共登记3人，分别是户主赵某、之妻马玉平、之子赵虎，该宅院拆迁取得拆迁补偿补助款893957元。签订上述协议后，该北村街某号宅院被拆迁。2010年7月4日，赵某作为出卖方（甲方）与买受人（乙方）王研笙、中介方（丙方）北京博爱房地产经纪有限责任公司签订《房屋转让合同》一份，同时在合同列明马玉平、赵虎、赵某为房屋共有产权人，该合同约定：甲乙双方经丙方介绍，经双方友好协商，就甲方向乙方有偿转让拆迁安置房屋一事达成如下协议：经协商同意，乙方决定购买甲方位于北京市顺义区佳和宜园向阳拆迁房，该房屋总建筑面积为75平方米。甲乙双方协定的交易价格为60万元。一、该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未情事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。二、根据双方协商，过户时办理房本的费用由乙方承担，办理过户的费用由乙方承担。三、乙方一次性交齐全部房款60万元。四、此房为回迁安置房屋，此房现为向阳安置房，未分配，房本面积以实际平米数为准，甲、乙双方因暂时办理不了过户手续等，能办理过户手续时，甲方应协助乙方办理，并提供个人手续及资料……十三、附加：自合同签订之日起，甲方不在（再）承担任何费用，一切由乙方承担；合同还约定了其他权利义务。落款甲方签字处有赵某、马玉平手写签名及捺印，乙方签字为王研笙手写签名捺印，丙方北京博爱房地产经纪有限责任公司加盖公章。王研笙称签订该合同当日，赵某、马玉平即为王研笙出具了收条，并提交该收条原件一份予以证明。收条内容为：今收到王研笙购买顺义区佳和宜园拆迁房屋款60万元，其中定金12万元。落款收款人有赵某、马玉平手写签名及捺印，2010年7月4日。对此，马玉平否认其签署过上述合同及收条，认为上述材料中的签名及手印均非马玉平所写所按。2010年9月24日，赵某为办理回迁房购房手续签署了《优惠商品房选房确认单》，其中编号为0000718的选房确认单记载所选购房屋地址为佳和宜园12号楼某号房，选购该房占用指标人有赵某的优惠面积指标45平米，马玉平的优惠面积指标30.92平方米，该房屋建筑面积为75.92平方米，其中以优惠价购买的建筑面积为75.92平方米，优惠建筑面积单价为2140元/建筑平方米，共计162468.8元，折合装修减款后总房款共计158969元。当日，北京顺义新城建设开发有限公司就涉诉房屋为赵某出具了房款158969元的发票一张。赵某选购该套回迁房后即将所有有关该房屋的材料及房屋均交付给了王研笙。王研笙于2010年9月24日验收房屋并收房，后对房屋进行了装修并居住至今。2011年2月，北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号），其中“(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”2011年6月26日，赵某与涉诉房屋的开发商北京顺义新城建设开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》并进行了网上签约。2014年4月24日，该房屋产权登记在了赵某名下，取得房屋产权证书，登记的房屋坐落为顺义区佳和宜园12号楼某号。赵某亦将上述《北京市商品房现房买卖合同》及产权证书的原件交付给了王研笙。后赵某去世，王研笙无法办理产权过户手续，故以诉称事由提起本案诉讼。王研笙开具的派出所证明显示赵某是2016年1月1日死亡，刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎主张是2015年12月31日死亡。王研笙称涉诉房屋自2010年9月24日起，所有的费用均是其支付的，包括向开发商缴纳的购房款158969元，并于同日缴纳的专项维修资金3179元、垃圾费30元、物业费1093元、公摊电费50元、供暖费1252.6元以及此后的水、电、气、暖、有线电视等，另外还有装修花费，该房屋有关的所有票据、凭证、合同、证书等材料原件也均由王研笙持有，签订合同、去开发商处选房时马玉平均在场，对于涉诉房屋的买卖情况其均知情并也签字确认了，签订合同当时还有中介人员在场，但现在也联系不上了；签订合同时还没有选房，所以只确定了平米数和价款，60万元钱款是一次性支付的，定金含在里面，收条是按照赵某、马玉平要求写的，待实际回迁后确定的具体房屋，向开发商交纳的钱款不在该60万元里，实际最后支出是758969元，选定的涉诉房屋只用了马玉平和赵某的平米数，不涉及其他人，选房入住均是王研笙参与完成的；赵某是2015年拿到产权证的，是赵某、王研笙的妻子共同取的，可以看出赵某是自愿卖房的，王研笙因为打架服刑所以一直没有过户，王研笙的妻子也找过赵某，赵某意思是等王研笙出来再过户，后王研笙还没出狱，赵某就去世了，王研笙是2016年11月3日出狱的，联系赵某家人协助过户但是不配合。王研笙提交选房单、房屋验收单、房款发票、开发商出具的销售专用收据、专项维修资金缴费单、电费收据、垃圾物业费收据、北京市商品房现房买卖合同、契税核定通知书、登记费收据、业主手册、业主装修手册、装修工程施工合同、装修费收据、水电气卡及缴费票据、有线电视申请表和服务协议及缴费凭证、供水合同、供暖合同及缴费收据、房产证（以上均为原件）予以证明。对此，刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎称房屋验收单不认可，没有公章，不清楚来源，也看不清楚业主签字，房款和维修基金均是赵某通过其妹夫张自明打卡交付的，其他费用也是赵某出的，交款人写王研笙的收据与本案无关，王研笙在涉诉房屋居住，所以物业费、垃圾费、公摊费应由其承担，业主手册和装修材料均不认可，不清楚装修情况无法确认，房屋交付时为毛坯房，赵某一家没有进行装修。刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎称选房当天就收房了，收房后王研笙就去了，把开发商给的材料都抢走了，说赵某欠他们的钱，赵某确实欠他们钱，赵某什么都没有说，之后赵某就带着王研笙去看房了，马玉平生气就走了，具体欠多少钱不清楚；2007年赵某开始玩牌，欠了赌债，拆迁款都输了，回迁了三套房，赵某父母买了一套75平米的，剩下的平米数都给赵某用于还债了，还有一个90平米赵虎名下的也用来还债了，房是按照优惠单价2100元/米左右买的，再以8000元/米左右卖的，所得款项都用于偿还赵某赌债的债权人了，这两套均是正常买卖，涉诉房屋是剩下的最后一套；因为赵某脾气暴躁，马玉平很多事情不知道，都是赵某做主，赵某欠赌债，王研笙借给赵某钱偿还了赌债，赵某也是比较感激对方，赵某没有要卖房的意思，赵某临终时说他欠王研笙40万元，房屋没有实际交易，只是让王研笙住，有钱了就把该房还要赎回来，所以我方出的购房款也没有向王研笙要，合同写60万元是因为有利息。刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎提交证据如下：1、村委会证明原件两份，证明涉诉房屋是赵某交的款，物业费一直是向阳村村委会缴纳至物业，赵某生前玩牌，输了很多钱，村里都知道。2、张自明中国建设银行的交易明细原件四张，证明涉诉回迁房的房款158969元及专项维修基金3179元，共计162148元是刷的张自明的卡，通过POS机支付，当时赵某、张自明都在，马玉平也在。3、向阳村村民刘某、董某的证人证言，赵某生前经常与他们在一起，证明赵某生前有赌博行为，并且借钱还不上才让别人住在自己房子里，等还完钱还要拿回房子。董某到庭表示证人不认识王研笙，与对方是朋友关系，证人证明的是在和刘辉、赵某聊天时，赵某说过关于佳和宜园小区房子的事，赵某欠别人钱，没钱还，别人住着他的房子，把钱还完，别人把房还给他，但具体哪套房不知道，也没说债权人是谁；赵某有几套回迁房不清楚，也不清楚怎么欠的别人钱，和别人是否有协议也不清楚，不知道赵某回迁房的使用情况；该小区的物业费是大队交纳，钱的来源是村民，具体也不清楚。证人刘某到庭并表示证人和王研笙认识，一起吃过饭，与对方是一个村的，证人证明的是赵某赌博，证人当司机拉着赵某去赌博，时间记不清楚了，在场人也不知道，我开车拉他去是免费的；不清楚赵某回迁房的情况，吃饭的时候听说赵某管王研笙借过钱，当时王研笙不在场，具体多少记不清了，应该是几十万，赵某也没还，借钱的用途是还赌债，距今有五六年了，具体时间记不清了，王研笙是否向赵某主张还款不清楚，赵某没钱，我认为他没还钱；吃饭说借钱的事，董某在场，没开始喝酒；一起开车出去玩，在车上赵某也跟证人提过他管王研笙借钱的事；董某也知道赵某赌博，我们老在一起；赵某在佳和宜园有几套房以及是否还管别人借过钱不清楚；不知道赵某和王研笙借钱是否有协议，也不清楚赵某和别人借钱还不上怎么办；赵某去世之前还赌博；证人的曾用名叫刘辉；不清楚赵某怎么处理房子。对于刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎陈述的涉诉房屋交易是因偿还赌债的情况，王研笙不认可，且缺乏证据支持，如还清赌债，不应再交纳房款，王研笙在涉诉房屋居住十年，没有任何人提异议，对方的解释不合理，也不认可对方主张的借贷关系，如是借贷也不应我方交纳房款、物业费等款项。对于提交的证据，王研笙的质证意见为：证据1不认可，公章无异议，但是不认可内容，第一年物业费是王研笙交的，有收据为证，之后没有缴纳服务费经咨询物业公司答复是整个小区的拆迁户不用缴纳物业费，可能是村委会代缴；关于赵某玩牌的证明，村委会无法对其出具的内容承担责任，与本案无关；证据2真实性认可，证明目的不认可，当天交房款时王研笙的妻子万某在场，王研笙不在场，不认识张自明，他是否在场不清楚，张自明与本案无关，该银行明细单上没有显示对方账户信息，无法确认款项去处，房款是王研笙交纳的，因为带的现金，开发商要求刷POS机，所以赵某刷的卡，刷的谁的卡不清楚，刷卡之后王研笙就把房款现金给赵某了，并陪同赵某到北京农商银行存到赵某的名下了，签订合同后钱均是王研笙支付，赵某不可能再付钱；证据3证人证言真实性、关联性、证明目的均不认可，董某说听赵某借别人钱，刘某也说了赵某借别人钱，但是具体情况董某全都不知道，但是刘某说了王研笙的名字，说了赌债，两个人都在场，为什么一个人知道，另外一个不知道，说明有提前告知，刘某对于追问具体情况又模棱两可，刘某证明的内容与本案无关，其对涉案房屋不清楚，对于赌博情况也不知道，两个证人陈述不清，所以真实性不认可。一审审理中，马玉平申请对涉诉2010年7月4日《房屋转让合同》及《收条》落款处马玉平签名及捺印是否为马玉平本人签名及捺印申请笔迹鉴定。经摇号确定鉴定机构为北京长城司法鉴定所，该所回复《说明函》表示指纹鉴定书痕迹类鉴定，已超出该所鉴定范围，故无法进行鉴定，建议变更鉴定委托事项或重新选择鉴定机构。经再次摇号后确定鉴定机构为法大法庭科学技术鉴定研究所，该鉴定机构最终出具了《情况说明》和《司法鉴定意见书》各一份。《情况说明》记载：……“马玉平”的手印进行鉴定，经审查相关材料，两份检材中被鉴定的指印均由于中心花纹缺失、大部分纹线模糊，不具备检验条件，而无法受理。特此说明。《司法鉴定意见书》的鉴定意见为：检材1（房屋转让合同）第2页“甲方签字”处和检材2（收条）中的“马玉平”签名与样本中的“马玉平”签名是同一人书写。马玉平为此预交鉴定费21000元。对于上述鉴定机构出具的说明及意见，王研笙予以认可；刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎认可真实性，马玉平称其没有收到现金，字是她签的，也没有看内容。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王研笙与赵某、马玉平于2010年7月4日签订《房屋转让合同》，并由赵某、马玉平出具房款收条一份，虽马玉平否认系其签署，但经鉴定机构笔迹鉴定结论，可以确认该合同及收条系王研笙与赵某、马玉平共同签署。虽该合同签订时尚未选定具体回迁房，但是结合后续选房、交付使用、房屋相关材料的原始凭证均陆续由赵某交付王研笙以及房屋的实际使用情况，可以确认双方已经通过一系列的事实行为确认了上述转让合同的标的即是顺义区佳和宜园12号楼某房屋。现该房屋登记在赵某名下，根据双方合同约定，赵某应将涉诉房屋过户至王研笙名下。虽王研笙是非京籍且没有五年以上在京缴纳社保的记录，但因双方针对涉诉某房屋达成房屋买卖合同关系是在2011年北京出台限购政策之前，故王研笙仍可以进行涉诉房屋的交易，因赵某已过世，故王研笙请求刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎继续履行合同，协助王研笙办理该房屋的产权过户手续，有事实和法律依据，法院予以支持。虽刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎否认该房屋系真实买卖关系，但是未能提供充足的证据证明，故对刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎的意见一审法院不予采纳，对于刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎要求腾退房屋的反诉请求，因缺乏依据，故法院不予支持。据此，一审法院判决：一、刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎于判决生效之日起七日内协助王研笙办理涉诉顺义区佳和宜园12号楼某房屋的产权过户手续；二、驳回刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎的诉讼请求。本诉案件受理费九千八百元，由刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎负担，于判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四千九百元，由刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎负担（已交纳）。鉴定费二万一千元，由刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎负担（已交纳）。二审中，四上诉人提交录音两份，证明赵某曾因打牌赌博从王研笙处借钱，马银虎是买卖合同见证人，涉案房屋马银虎并未看到60万房款，但知道赵某欠王研笙赌债。王研笙对两份录音均不认可，认为其与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点是赵某与王研笙是否存在房屋买卖关系。对此，四上诉人主张双方不存在房屋买卖关系，赵某系因为欠王研笙赌债，故将房屋交王研笙使用，并未出卖房屋。但四上诉人所提交的证据难以形成证据链条。王研笙与赵某、马玉平于2010年7月4日签订《房屋转让合同》，并由赵某、马玉平出具房款收条一份，虽马玉平否认系其签署，但经鉴定机构笔迹鉴定结论，可以确认该合同及收条系王研笙与赵某、马玉平共同签署。结合王研笙提供证据证明其自房屋交付后即行装修入住，并一直占有，四上诉人在此期间并未提供充分证据证明就该房屋曾与王研笙或其家属协商或提出异议。综合本案现有证据，四上诉人的上诉主张缺乏相应的证据支持，本院不予采信。关于四上诉人要求法院通知马银虎出庭的请求，本院认为，赵某、马玉平出具的房款收条已经过鉴定，系赵某、马玉平共同签署。马银虎是否作为中介机构人员，是否看到房款交付的情况并不足以否认房款收条的真实性。故对于四上诉人的请求，本院不予准许。综上所述，刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由刘秀淑、马玉平、赵某、赵虎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月十四日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳