贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10718号 原告：曾祺，男，汉族，1988年1月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨江洪（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩，系该公司员工。 原告曾祺诉被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称“大众房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨江洪，被告大众房开公司委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾祺向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金51110.00元（该违约金从2015年7月1日起以原告已支付购房款477672.00元为基数，按日万分之一的标准支付至被告实际向原告交付涉案商品房之日2018年6月5日止）；2、判令被告立即为原告办理位于毕节××××区“大众国际”一单元二十六层06号房（房号为1-2606号）房屋的不动产登记权属证书并交给原告；3、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金（该违约金从2017年1月27日以原告已付购房款477672.00元为基数，按日万分之三的标准支付至被告实际提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止)；4、本案所涉诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：2014年12月16日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-476），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××××区大众国际一单元二十六层06号房，房号为1-2606号；建筑面积为127.35平方米；该商品房按套计算总价款为477672.00元。出卖人应当在2015年6月30日之前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。但被告直到2018年6月5日才将涉案房屋交付给原告，同时，被告并未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，故原告诉至法院。 被告大众房开公司辩称，一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因被答辩人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定上诉人应承担违约金，也应考虑被上诉人未遭受实际损失而予以调整。三、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。综上，请求贵院查明事实，分清责任后作出公平的判决。另外补充：对2018年6月5日将涉案房屋交付原告无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，原告作为买受人与被告大众房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节××××区中山路大众国际第一单元二十六层06号房，房号为1-2606；建筑面积127.35平方米；总房款477672.00元，买受人应当在2014年12月15日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告依约向大众房开公司支付了购房款477672.00元，但被告并未按约定向原告交付涉案商品房，直至2018年6月5日原告才实际取得该房屋的使用权利。 另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2015年6月30日前向原告交付涉案商品房，但被告直至2018年6月5日才向原告交付涉案商品房，原告主张被告以已付房款477672.00元为基数，按日万分之一计付逾期交房违约金，有合同约定，本院予以支持，该违约金应从2015年7月1日起计算至2018年6月5日，共计1070天，计算为477672.00元×0.01%×1070天=51110.90元，故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持51110.90元。 被告承诺2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之三承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之三违约金的诉讼请求，本院予以支持。该违约金应从约定日期届满之次日，即2017年1月27日开始计付。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告主张违约系因第三人原因造成的抗辩意见不成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾祺逾期交房的违约金51110.90元； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾祺逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以477672.00元为基数，按日0.03%的标准从2017年1月27日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 三、驳回原告曾祺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费664.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月一日 书记员  周 猷