湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2595号上诉人（原审原告）：黄霞连，女，1986年7月12日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人:冯艳青，广东鹏祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲中泰房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江西路**中泰财富湘江****。法定代表人:李亦武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋开明，湖南百杰律师事务所律师。上诉人黄霞连因与被上诉人株洲中泰房地产开发有限公司(以下称中泰公司)确认合同无效纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月20日公开开庭进行审理。上诉人黄霞连委托诉讼代理人冯艳青与被上诉人中泰公司委托诉讼代理人宋开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄霞连上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由中泰公司承担。事实和理由：一、地下、地下车库要取得所有权证缴纳土地出让金，如果地下车库不单独取得《国有土地使用权证》，使用地上宗地的《国有土地使用权证》，则由于小区宗地的土地使用权已经被该宗地上的全体业主按比例分割，地下，地下车库的所有权应归全体业主所有涉案车位的建设成本是否计入房产价格，应该由中泰公司提供证据予以证明，而不能以中泰公司享有更具有公平合理性而判定地下车库归中泰公司所有。若中泰公司无法提供，则可以认定，车库作为公配设置所发生的费用已经计入商品房的成本，则车库应归全体业主所有。三、原审认为“因涉案车位系在人防部门核定建设的人防地下室内部建设，性质上属于人防车位”，中泰公司作为投资者，对人防车位享有收益权，完全没有事实和法律依据。四、地下、地下车库的使用权不能作为权属交易连与中泰公司签订的车库使用权买卖合同，该使用权属于当事人私自创设的物权种类，违反了物权法定原则，上述买卖合同应认定为无效合同。五、中泰公司向黄霞连实际出售的是车库的所有权，根据法律规定，未取得权属登记的不得转让，涉案车库未取得权属登记进行转让，违反了法律的规定，应认定无效。中泰公司辩称：一、车库属于地下部分，不需要再缴纳土地使用金。本案所涉车库虽然没有进行登记，可是物权法第九条已经规定了不动产物权未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外，本案就属于法律另有规定的情形。二、对涉案车库开发商进行售卖是市场行为，车位价格这部分是受法律保护的，不存在无效的问题。三、关于车位定位的问题。本案车位属于用益物权，车库对外销售是有效的。四、本案不具有合同法规定合同无效的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持，驳回上诉。黄霞连向一审法院起诉请求：1.黄霞连与中泰公司签订的《地下停车位使用权买卖协议书》无效；2.中泰公司返还购买车位款80000元，并从起诉之日起按照10%年利率计算利息至实际返还之日止；3.中泰公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年4月30日，黄霞连（乙方）与中泰公司（甲方）签订一份《地下停车位使用权买卖协议书》（合同号：0900163）约定：“乙方有偿使用甲方D区071号地下停车位，车位使用费总额为119000元整；乙方在签订合同之日起一次性支付所有车位使用费；本地下停车位使用年限与业主所购房屋使用年限等同，使用年限为车位交付后土地使用权剩余年限；乙方受让车位仅作停车专项使用，乙方使用期限不得擅自改变其用途。否则，甲方有权收回该车位，另按该车位总价的10%向甲方支付违约金；乙方受让车位只是使用权，使用权依本协议约定发生转移，所有权归甲方。该车位不办产权证照，本协议期满，无偿归甲方所有……”。后黄霞连与中泰物业公司(甲方)签订了一份《借款协议》，协议载明：“因乙方自愿购买中泰财富湘江项目D区071号车位，因资金不足，向甲方借款109,000元……”。一审法院另查明：中泰公司向黄霞连出具了车位款80000元的收据。“中泰财富湘江”4B区一期（3、5、18栋及地下室）项目系由中泰公司开发和建设。中泰公司于2013年8月5日取得项目所在地块的土地使用权（株国用2013第A4466号）、于2015年1月5日取得该项目的建筑工程施工许可、于2018年1月16日完成该项目的竣工验收备案。株洲市人民防空办公室以株防空建（2015）2号文件核定“中泰财富湘江”二、三期应建设防空地下室11508㎡，其中建设人防面积9750㎡，其余1758㎡缴纳易地建设费进行易地建设。案涉车位由中泰公司投资在该项目的防空地下室内部建成，未计入所属楼栋的共有建筑面积进行分摊。项目地下室负一层平面图载明了建设停车位的数量的停车位的具体位置。规划部门在该图纸上批复同意报建。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，争议焦点为：案涉车位的权属如何认定？双方签订的《地下停车位使用权买卖协议书》是否存在无效情形？关于权属认定。一审法院认为，中泰公司享有车位的所有权，有权对车位使用权进行转让。首先，中泰公司取得了《国有土地使用权证》，其修建地下室并在地下室建造停车位经过了规划部门批准同意，后经过住建部门批准取得建筑工程施工许可证，并完成了竣工验收备案，故应认定中泰公司对地下车位所在土地享有使用权，且该建造行为属于合法建造行为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”、第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”之规定，中泰公司作为建设用地使用权人和合法建造人，对在地下室建造的包括停车位在内的附属设施享有较为完整的所有权。虽按现有政策对该物权不予登记，但并不影响中泰公司通过合法建造这一事实行为取得物权。其次，因案涉车位系在人防部门核定建设的人防地下室内部建造，性质上属于人防车位，隶属于人防工程，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，中泰公司作为投资者，对该人防车位享有使用、收益权。人民防空法的相关规定是针对人防工程的使用和管理，而非针对人防工程的权属，与物权法规定并不冲突，并不影响人防地下车位的权属认定。再次，地下，地下停车位系由中泰公司独资建设入共有建筑面积分摊给全体购房业主，现无证据证明业主为建造车位支付了相应的对价，按照权利和义务对等的原则确定相应权利归中泰公司享有更具公平合理性。关于合同效力。一审法院认为，本案转让合同系双方当事人出于真实意思表示自愿订立，中泰公司作为车位所有权人转让车位使用权不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条所指的无权处分行为，也未违反其他法律和行政法规的强制性规定，故该合同不存在无效的情形，应予认定合法有效。综上所述，黄霞连所提“中泰公司无权转让停车位使用权”的诉讼理由不能成立，一审法院对其所提“确认合同无效并返还车位款”的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第七十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄霞连的全部诉讼请求。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由黄霞连负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。二审争议焦点为：1.案涉车位的权属如何认定；2.《地下停车位使用权买卖协议书》的效力如何认定。对上述争议焦点，本院评述如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，本案中，中泰公司建设地下室停车场经过了规划部门批准同意，后经住建部门批准取得建筑工程施工许可证，并完成了工程竣工验收备案，该建设行为属于合法建造行为，其物权自合法建造行为成就时即产生。对于车位的产权归属问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，本案中的地下室停车位具有构造上的独立性和利用上的独立性，符合专有部分实质要件。对于“能够登记”不能片面理解为已经实际进行了登记，由于我国登记制度不完善，有的地方登记机构对房屋之外的部分不进行登记，没有实际登记的，还要看是否符合上述司法解释规定的前两项实质要件，符合两项实质要件的，仍然应认定为专有部分或专有部分的组成部分。本案的地下场停车位符合专有部分的实质要件，虽因政策原因未予登记，但仍应认定属于物权法第六章所称的专有部分，而不是业主的共有部分。并且，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，对于建筑区划内经规划批准建设的停车位的归属，由开发商与购房人通过出售、附赠或者出租等方式约定，没有约定的，停车位的所有权应归开发商所有。因此，本案地下室停车位的所有权应归中泰公司，未经登记不影响基于合法建造行为的所有权的取得，中泰公司对涉案停车位依法享有占有、使用、收益、处分的权利。黄霞连关于地下车库归全体业主所有及涉案停车位使用权不能交易的上诉理由依据不足，本院不予支持。对于黄霞连主张的涉案车位建设成本是否计入房产价格的问题，由于房产价格的定价是市场行为，价格根据市场环境上下波动，车位建设成本是否计入房产价格与车位产权的归属没有关联。此外，黄霞连主张当事人所签订的《地下停车位使用权买卖协议书》无效，但并未提交证据证明该协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，故对于黄霞连的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人黄霞连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由黄霞连承担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇一九年十一月二十二日法官助理黄洪波书记员汪晶