昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初6934号原告：刘桂仙，女，1972年1月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赧秀香，云南圣达法律服务所律师，特别授权代理。原告：龚刘雨豪，男，1993年11月26日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赧秀香，云南圣达法律服务所律师，特别授权代理。被告：汤琼华，女，1958年12月28日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：宋惠颖，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：邓从勇，男，1958年3月10日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：邓璐瑶，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓磊，男，1985年7月30日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：邓璐瑶，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告刘桂仙、龚刘雨豪诉被告汤琼华、邓磊、邓从勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告刘桂仙及其委托诉讼代理人赧秀香，被告汤琼华的委托诉讼代理人徐东升、宋惠颖，被告邓从勇、邓磊的委托诉讼代理人邓璐瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂仙、龚刘雨豪向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2018年3月17日签订的《房地产买卖合同》；2、请求判令三被告立即返还购房款600000元及违约金人民币204000元，合计：804000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月17日签订《房地产买卖合同》，其主要内容为：一、甲方（即被告）将其座落于葡萄街区天宇广场C栋2103号房屋，面积为：120.79平方米，出售给乙方（即原告）；二、经甲、乙双方协商，出售的上述房屋成交价为人民币1020000元，（大写：壹佰零贰万元整，付款方式：①2018年3月17日支付定金壹拾万元整。②等水、电全通后一次支付购房款陆拾万元整（包含定金在内）；三、乙方付清全部房款时，甲方把有关房地产的一切手续交给乙方，且房屋和周围的一切设施完好无损地交给乙方。四、违约责任：合同经双方签字后，任何一方不得违约，否则，违约方应向守约方支付房屋成交价的20%违约金。五、双方约定的其它事项：③在2018年农历12月31日支付叁拾贰万元整。④办产权的费用由乙方支付。⑤维修基金房东（甲方）支付。⑥房东帮忙登记一个车位。⑦拿到产权证一次付清尾款壹拾万元整。原告刘桂仙依照合同约定于2018年3月17日、2018年4月13日通过其丈夫龚恩明（现已病故）银行卡转账至被告汤琼华及其儿子邓磊银行账户上共计人民币600000元。被告将该涉诉房屋的钥匙全部移交给原告。但8月份被告称不愿继续履行合同，被告将涉诉房屋的门锁更换，并通知物管不让原告进行装修。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告汤琼华辩称，1、针对原告的第一项诉讼请求，涉案房屋为被告汤琼华、邓磊、邓从勇三人共同共有，被告汤琼华没有完整的所有权，汤琼华一人与原告签订了房屋买卖合同，在没有得到其他权利人追认的情况下，合同效力待定，其他两位共有权人在2018年8月知晓买卖行为后明确表示拒绝追认，被告汤琼华在另外两位共有权人不知情的情况下将房屋出卖给原告，损害了其他共有权人的权利，违反了法律、行政法规的强制性规定。根据合同法第52条相关规定，本合同属于无效合同，故不存在解除合同的问题。2、针对原告第二项诉讼请求，原告已付的购房款并非是60万元，实际交付的购房款是599800元，我方认为承担违约责任的前提有两个，一是合同有效，另一个是一方违约，如果现在合同无效，违约责任条款自然不能使用，另外按照合同约定原告拿到产权证后一次性付清尾款，原告付清全部款项时，被告把房地产权的一切手续以及房屋周围的设施一切完好无损的交给原告，现在涉案房屋没有拿到产权证，原告也没有付清全款，按照合同约定还没有达到被告向原告交付房屋的条件，被告不存在违约的行为。针对原告的第三项诉讼请求，请求法院依法裁判。被告邓从勇、邓磊辩称，对于第一项诉讼请求解除合同，我方认为原告并不是与两被告签订的合同，两被告不是本案适格的诉讼主体，不应当起诉我方来解除合同。对于第二项返还购房款的诉讼请求，两被告均未收到两原告支付的任何购房款，因此不应当起诉两被告进行返还。第三项诉讼请求，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的收条，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合本案证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年3月17日，原告刘桂仙、龚刘雨豪与被告汤琼华签订《房地产买卖合同》，约定被告汤琼华自愿将座落于葡萄街区天宇广场C栋2103号房屋出售给二原告，房屋面积120.79平方米，房屋价款为1020000元，购房款的付款方式为：2018年3月17日支付定金100000元；水、电全通后一次支付购房款600000元（包括定金在内）；2018年农历12月30日支付320000元；拿到产权证一次性付清尾款100000元。另约定原告付清全款时，被告汤琼华把有关房地产的一切手续及房屋和周围的一切设施完好无损地交给原告方。合同经双方签字后，任何一方不得违约，否则，违约方应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。经审查，被告汤琼华于2018年3月17日出具《收条》一张，载明：“今收到龚恩明买天宇广场C栋2103号房订金10万元。收款人汤琼华，2018年3月17日”。被告汤琼华于2018年4月13日出具《收条》一张，载明：“今收到龚恩明购房款人民币500000元。收款人汤琼华，2018年4月13日。”另查明，龚恩明和刘桂仙于1992年10月2日登记结婚，龚恩明于2018年8月17日死亡。再查，涉案房屋系回迁安置房，汤琼华、邓磊、邓从勇为该房屋共有人。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，三被告对其涉案房屋没有约定为按份共有或者共同共有，但因三被告之间具有家庭关系，应视为共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告汤琼华未经其他共同共有人同意而转让该房屋，系无权处分，而其他共同共有人又不予追认，因此二原告与被告汤琼华签订的《房地产买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二原告与被告汤琼华签订的合同无效，被告汤琼华应当返还二原告购房款及订金600000元。又因无效的合同自始没有法律约束力，故对于原告主张的违约金本院不予支持，但考虑到被告汤琼华的行为确实给原告造成一定的损失，加之原告在签订合同时没有仔细审查涉案房屋的所有权权属情况，没有尽到审慎义务，故本院酌情支持被告汤琼华向二原告支付以600000元为本金从2018年4月13日起至2019年6月12日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告刘桂仙、龚刘雨豪与被告汤琼华于2018年3月17日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告汤琼华于本判决生效之日起十日内向原告刘桂仙、龚刘雨豪返还购房款600000元；三、被告汤琼华于本判决生效之日起十日内向原告刘桂仙、龚刘雨豪支付以600000元为本金从2018年4月13日起至2019年6月12日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；四、驳回原告刘桂仙、龚刘雨豪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11840元，由原告刘桂仙、龚刘雨豪承担人民币2556元，被告汤琼华承担人民币9284元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  张文彬人民陪审员  李春燕二〇一九年十一月六日法官助理王涛书记员杨璐