广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终16599号上诉人（原审原告）：刘良建，女，汉族，1961年1月21日出生，住广东省肇庆市高新开发区。委托诉讼代理人：陈煌，男，汉族，1957年8月8日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系上诉人刘良建的配偶。被上诉人（原审被告）：郑勇，男，汉族，1984年6月14日出生，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：周佩颖，女，1986年9月8日出生，住广州市白云区。上诉人刘良建因与被上诉人郑勇、周佩颖物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘良建上诉请求：1.撤销一审判决，判令郑勇、周佩颖向刘良建支付2013年10月至2018年12月侵占房屋使用佣金239400元(按三房二厅平均月租3800元×63个月计算)；2.由郑勇、周佩颖承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，误将“房屋使用”变相认定为“收楼入住”。1.《确认书》标题划掉“收楼”二字，即表明不是收楼确认，只是结算水电费等杂费。2.按合同约定，2014年5月31日前交易完成才应为“收楼”日，即收楼的前提是交易完成。在未付清房屋款项即交易未完成之前，不能收楼，此时物权仍归刘良建所有。3.按房屋买卖一般规则和乡风民俗，不付清房款不得收搂。4.《确认书》是因使用人变化而确认水电消费基数和承付人，并非“收楼入住”。当时，刘良建出于善意，根据郑勇、周佩颖急需居住和临产的现状，让其使用。5.购房余款77万元于2018年12月26日才付清，此前物权归刘良建所有，刘良建依法享有处分收益的权利。6.双方明确约定了付款时间，而郑勇、周佩颖首付50万元后，从未履行支付或提存义务，直至2018年12月26日才付清余款77万元，远远超过了履约期限。7.合同的约束时效根本丧失。①2014年2月14日郑勇、周佩颖未依约履行支付房款而向广州仲裁委员会申请过户被驳回(见(2014)穗仲案字第443号裁决书第4页倒9行)；②2016年9月1日郑勇、周佩颖不履行443号裁决的支付提存而向广州中级法院的过户请求被驳回【见(2016)粤01执3273号执行裁定书】；③2014年9月23日广州仲裁委员会作出(2014)穗仲案字第443号裁决书，完全以法律约束合同的履行时效。二、一审法院适法错误。1.一审判决书“本院认定事实”的第3页倒数第2段有关“此后，刘良建与郑勇、周佩颖因合同履行产生矛盾。……最后，双方的纠纷以郑勇、周佩颖胜诉告终。”的内容明显不顾事实，企图将“合同履行”与“物权保护”混为一谈，诱导暗示“一胜百胜，一败百败”逻辑，严重违反“物权原则”，导致审理错误、判决不公。2.一审法院未依据客观事实适用法律。根据《物权法》第二百四十一条规定，本案《房屋买卖合同》约定的最后履行期为2014年5月31日前，因郑勇、周佩颖于2013年10月10日首付之后，从未履行支付和法律裁判的提存事实，故郑勇、周佩颖无法依约获取收楼资格。对郑勇、周佩颖长期非法占有房屋的行为，刘良建有权依据《物权法》第三十七条、第三十九条及第二百四十五条的规定请求损害赔偿。被上诉人郑勇、周佩颖二审答辩称：同意一审判决，一审判决适用法律准确。具体理由如下：1.郑勇、周佩颖在支付50万元购房款，并签署确认书之后接收了涉案房屋，且双方合同第七条明确约定不带租约，故郑勇、周佩颖是基于房屋买卖合同合法占有涉案房屋，并没有侵害刘良建的物权。刘良建以侵权为由主张房屋使用佣金没有法律依据；2.在（2017）粤0111民初10371号、（2018）粤01民终9919号民事判决书中，均对刘良建主张的租金损失不予确认和支持。现在刘良建又以同一事实诉讼，明显违反了一事不再理原则，请求法院驳回。刘良建向一审法院起诉请求判令郑勇、周佩颖：1.向刘良建支付侵占房屋使用佣金239400元（月租3800元×63个月，自2013年10月起至2018年12月止）；2.承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于白云区××号××房，用途为住宅，建筑面积83.7091平方米，原产权人为刘良建。2013年9月30日，刘良建（卖方）与郑勇、周佩颖（共同为买方）通过广州市宜居房地产代理有限公司（经纪方，以下简称宜居地产）居间签订《房屋买卖合同》，约定：卖方以127万元的价格将涉案房屋出售给买方；涉案房屋的交付时间为2013年10月10日之前；交易手续需在2014年5月31日前完成等等。上述合同签订当日，郑勇向刘良建支付定金3万元。2013年10月10日，郑勇向刘良建支付部分首期款47万元。同日，郑勇与刘良建及宜居地产签订《确认书》，买卖双方就涉案房屋的交付使用作出如下确认：管理费、水费、电费、有线（数字）电视使用费卖方均已结算至2013年10月10日，涉案房屋的交付使用日期为2013年10月10日。之后，郑勇、周佩颖收楼入住了涉案房屋。此后，刘良建与郑勇、周佩颖因合同履行产生矛盾。期间，双方先后通过仲裁、诉讼相互主张权利。其中，刘良建的主张为撤销或解除合同；郑勇、周佩颖的主张为继续履行合同。最后，双方的纠纷以郑勇、周佩颖胜诉告终。一审法院认为，根据物权法关于占有的相关规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。在房屋买卖合同中，卖方基于出卖的目的向买方交付房屋，则买方因此合法占有房屋。若房屋买卖合同中未约定买方在接收房屋后仍须支付房屋占有使用费或租金，则卖方向买方主张上述费用没有依据。在本案中，郑勇、周佩颖基于房屋买卖合同合法占有涉案房屋，并未侵害刘良建的物权。因此，刘良建主张郑勇、周佩颖侵害其物权，须支付房屋使用佣金（房屋占有使用费），没有事实、法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年5月30日判决驳回刘良建的全部诉讼请求。一审案件受理费4879元，由刘良建负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，郑勇、周佩颖表示对一审查明事实无异议；刘良建表示：1.对一审判决第3页倒数第二行的“胜诉告终”四个字有异议，认为没有讲明郑勇、周佩颖应支付使用费；2.对一审判决第3页倒数第三段中的房屋交付日期为2013年10月10日有异议，认为当天签的确认书只是确认日常费用的收据。刘良建当时已将该确认书标题中“收楼”二字划去，证明该确认书并不是对交楼时间的确认。实际上郑勇、周佩颖从2013年10月1日就开始占用房屋。一审遗漏查明2014年5月31日交易履行完毕才能交付房屋的事实。对其余查明事实，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。二审另查明，一、据广州仲裁委员会出具的（2014）穗仲案字第443号《裁决书》第16页记载如下内容：在两申请人（郑勇、周佩颖）提交的《确认书》中，双方明确约定了涉案房屋的管理费、水电费等费用的结算，《确认书》中还写明：涉案房屋的交付使用时间为2013年10月10日，该《确认书》经被申请人（刘良建）与两申请人确认，中介方宜居地产签字确认，交付时间符合合同约定，故涉案房屋在2013年10月10日已实际交付给两申请人使用，不属于违约占用。二、从一审法院作出的（2017）粤0111民初10371号民事判决书，及本院作出的（2018）粤01民终9919号民事判决书内容看，刘良建要求解除双方于2013年9月30日签订的《房屋买卖合同》，并要求郑勇、周佩颖搬出房屋，赔偿占用房屋期间的租金等损失的诉讼请求，均被法院判令驳回。三、经本院询问，郑勇、周佩颖表示因刘良建不配合，其是通过法院强制执行办理了涉案房屋的过户登记手续。刘良建则表示因法院未要求其配合过户，故其不清楚涉案房屋的过户时间及现产权情况。本院认为，对双方争议的房屋使用费负担问题。首先，从现有证据及查明事实可知，郑勇、周佩颖是在与刘良建签订有关涉案房屋的买卖合同，并依约支付首期款，且与刘良建签署了《确认书》后入住涉案房屋至今，即郑勇、周佩颖入住涉案房屋是基于双方之间的房屋买卖合同关系，且经刘良建同意，不属于侵犯刘良建物权的行为。对于刘良建有关郑勇、周佩颖从2013年10月1日起占用涉案房屋的上诉主张，郑勇、周佩颖予以否认，刘良建对此亦无举证证明，本院不予采信。虽然刘良建划掉了《确认书》标题中的“收楼”二字，但该确认书中明确载明涉案房屋交付使用日期为2013年10月10日，且该日期亦与双方合同第六条有关“卖方于2013年10月10日之前交楼给买方使用”的约定相符，故刘良建认为该确认书并非交楼确认，仅为确认水电等消费数据的意见，与事实不符，本院不予采纳。其次，双方并未在合同中约定作为买方的郑勇、周佩颖需向刘良建支付房屋占用费，而从双方纠纷发生过程、申请仲裁及前案诸多诉讼的情况来看，涉案房屋未能在合同约定的期限内完成付款、过户等交易，并非郑勇、周佩颖单方责任。故此，刘良建以郑勇、周佩颖侵害其物权为由，主张郑勇、周佩颖支付房屋使用佣金或房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘良建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4879元，由刘良建负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十一月二十六日书记员 张冰玲李逸丹