湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1447号上诉人（原审被告）：咸宁市咸安区宏商置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区长安大道**。法定代表人：胡素玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹君，男，1990年7月28日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。上诉人咸宁市咸安区宏商置业有限公司（以下简称宏商公司）因与被上诉人邹君委托合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏商公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判宏商公司不支付邹君44,479.34元租金收益；2.判令解除宏商公司与邹君之间的商铺委托租赁协议；3.判令邹君返还宏商公司为其垫付的保险费、物业服务费和超付的租金收益；4.案件受理费由邹君负担。事实和理由：宏商公司经管的邹君的商铺长期空置，没有租金收入向邹君履行代收代付租金义务，因此不应履行支付邹君的商铺空置期间的租金收益的义务。邹君应当返还宏商公司为其垫付的财产保险费、物业服务费和超付的租金收益。宏商公司经营入不敷出，已无法继续履行商铺委托租赁协议，合同目的无法实现，请求解除宏商公司与邹君之间的商铺委托租赁协议。邹君辩称，本人提供的一组证据证明：1.宏商公司受托经管的商铺还在对外出租，没有空置；2.宏商公司已经从商铺租金收益中扣除了物业服务费；3.宏商公司公布的办公地点是咸安区审计局的门面，不是其真实的办公地点。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回宏商公司上诉，维持原判。邹君向一审法院起诉请求：1.判令宏商公司支付邹君商铺租金44,479.34元及其违约金12,283.47元；2.案件受理费由宏商公司负担。一审法院认定事实：2009年9月8日，邹君与宏商公司签订《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件四》，购买宏商公司开发的位于湖北省咸宁市咸安区长安大道17号“巴黎春天”步行街二层E70号商铺，《商品房买卖合同附件四》第三条约定：买受人承诺并保证所购商铺在2021年8月31日前经营使用权及出租权归出卖人或出卖人指定租户所有，买受人同意无条件接受租赁合同中各项条件，否则买受人须立即全部放弃下列第4条中规定的每年租金收益，还须承担不能履行租约导致该商铺承租户要求的一切赔偿责任；第四条约定：在满足上述条件的前提下，出卖人承诺并保证每12个月向买受人代收代付租金收益共21,426元，并分四次支付给买受人，由2009年11月30日起，每三个月的最后一个工作日支付5356元到买受人账户，该商铺的实际租赁租金收入不足本条所约定金额时由出卖人另外补足，实际租金收入超过本条约定金额时，超过部分全部归出卖人或出卖人确定的出租方所有，上述租金收入所涉及的税费由买受人承担，超出该金额的租金收入所涉及的税费由出卖人或出卖人确定的出租方承担。2021年8月31日，在买受人与出卖人交接该商铺时，出卖人一次性向买受人支付代收代付租金收益10,713元；第五条约定：买受人负责所购商铺购买在交房之日至2021年8月31日期间的财产保险（亦可委托出卖人代为购买，费用从买受人应收的租金收益中扣除），并保证该商铺在交付日后至2021年8月31日期间保持交付时的租赁和使用要求，否则，买受人须立即全部放弃上述第4条中规定的每年租金收益，还须承担不能履行租约导致该商铺承租户要求的一切赔偿责任等内容。合同签订后，宏商公司一直依约每三个月向邹君支付租金5356元至2016年8月31日。2017年分三次支付租金7295.33元，剩余租金收益一直未支付，引发本案纠纷。一审归纳本案争议焦点为：1.邹君与宏商公司之间是委托租赁关系还是房屋租赁合同关系；2.邹君的诉讼请求是否有事实和法律依据，邹君是否存在违反合同约定的行为，宏商公司是否应当承担违约责任；3.商铺空置，宏商公司是否应当向邹君支付租金；4.邹君未缴纳物业服务费，宏商公司是否有权拒付租金。关于邹君与宏商公司之间是委托租赁关系还是房屋租赁合同关系的问题。一审法院认为，邹君与宏商公司签订《商品房买卖合同》，将其购买的商铺委托宏商公司租赁管理，双方形成委托关系，而非房屋租赁合同关系。对宏商公司答辩的该项理由予以采纳。关于邹君的诉讼请求是否有事实和法律依据和邹君是否存在违反合同约定的行为，以及宏商公司是否应当承担违约责任的问题。一审法院认为，邹君与宏商公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务，宏商公司未依合同附件四的约定向邹君支付商铺租金，显属违约，故对邹君要求宏商公司支付到期租金收益44,479.34元的诉讼请求予以支持。根据合同约定，邹君负有交纳财产保险费、税费等义务，但邹君未履行该义务，故而存在违约行为，邹君应当向相关部门交纳应交纳的费用。由于双方对于违约责任无约定，邹君对其所受到的经济损失没有提交证据证明，且邹君在合同履行过程中亦存在违约行为，当事人双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，故对邹君要求宏商公司支付违约金的诉讼请求不予支持。关于邹君的商铺空置，宏商公司是否应当向邹君支付租金的问题。一审法院认为，邹君与宏商公司签订的《商品房买卖合同》约定，邹君将其所购商铺委托宏商公司租赁管理，宏商公司定期向邹君支付租金，该商铺实际出租的租金收入不足所约定金额时由出卖人另外补足，实际租金收入超过约定金额时，超过部分归出卖人或出卖人确定的出租方所有，因此商铺无论是否空置，宏商公司均应依约向邹君支付租金。关于邹君未缴纳物业服务费，宏商公司是否有权拒付租金的问题。一审法院认为，邹君对其所购商铺负有交纳物业服务费的义务，但邹君未交纳物业服务费的行为并没有导致商铺无法正常使用而使宏商公司不能履行租约，何况宏商公司可以在商铺租金中扣除物业服务费进行代缴，因此宏商公司无权拒付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、限咸宁市咸安区宏商置业有限公司于判决生效之日起十日内向邹君支付2019年2月21日前的租金收益44,479.34元；二、驳回邹君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，减半收取610元，由邹君负担110元，宏商公司负担500元。二审中，邹君提交了一组证据：1.宏商公司公布的与“巴黎春天”步行街商铺业主联系工作的手机短信，拟证明宏商公司受托经管的商铺还在对外出租，没有空置；2.咸宁市中信物业管理有限公司出具的《收据》，拟证明宏商公司委托该物业公司扣缴了2013年至2014年度的物业服务费；3.咸安区审计局的门面照片，拟证明宏商公司公布的办公地点不是其真实的办公地点。宏商公司对该组证据的真实性没有异议，但认为该组证据不能达到邹君的证明目的。本院认为，该组证据与宏商公司应当按照其与邹君签订的《商品房买卖合同附件四》的约定向邹君支付租金收益之间没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宏商公司是取得了房地产综合开发和商品房销售、租赁资质具有相应民事行为能力的营利法人，邹君是具有完全民事行为能力的自然人。邹君与宏商公司签订《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件四》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当秉持诚实，恪守承诺，按照约定全面履行自己的义务。本案中，宏商公司没有按照其与邹君签订的《商品房买卖合同附件四》的约定向邹君支付商铺租金收益引发本案纠纷，应当承担全部责任。一审判决宏商公司向邹君支付商铺租金收益，符合合同约定，并无不当。宏商公司以其受托经管的邹君的商铺长期空置没有租金收入向邹君履行代收代付租金义务为由，要求不支付邹君的商铺空置期间的租金收益，没有合同依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。宏商公司要求邹君返还为其垫付的财产保险费、物业服务费和超付的租金收益以及要求解除其与邹君之间的商铺委托租赁协议，系与本案不同的民事法律关系和独立的诉讼请求，但宏商公司在一审中并未提出反诉。因此，该上诉请求不属于本案的审理范围。综上所述，宏商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由咸宁市咸安区宏商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月二十五日书记员 董才森附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；