北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15617号上诉人（原审原告）：北京梁氏武术培训中心，住所地北京市朝阳区大洋路******。法定代表人：毛玲，经理。上诉人（原审原告）：北京梁氏武术培训中心通州训练基地，营业场所北京市通州区宋庄镇疃里村委会北150米。负责人：毛玲，经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：梁剑峰，男，1967年12月28日出生，北京梁氏武术培训中心职员,住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：北京市通州区丛林美食城，营业场所北京市通州区宋庄镇疃里新村。经营者：韩燕，董事长。委托诉讼代理人：韩胜嘉，男，1939年7月24日出生，北京市通州区丛林美食城顾问，住北京市通州区。上诉人北京梁氏武术培训中心（以下简称武术培训中心）、北京梁氏武术培训中心通州训练基地（以下简称通州训练基地）与上诉人北京市通州区丛林美食城（以下简称丛林美食城）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初13540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武术培训中心、通州训练基地上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判支持武术培训中心、通州训练基地全部诉讼请求或发回重审。2.一二审诉讼费用由丛林美食城承担。事实和理由：1.一审法院认定租赁合同的解除系武术培训中心、通州训练基地违约所致，属于认定事实不清，适用法律错误。双方签订《房屋租赁合同》后，武术培训中心、通州训练基地一直严格履行合同义务，2012年12月15日，丛林美食城贴出通知，告知涉诉租赁房屋位于拆迁范围，武术培训中心、通州训练基地才知道丛林美食城已经和拆迁部门签订了拆迁补偿协议。此种情况下，武术培训中心、通州训练基地依然愿意向丛林美食城交纳租金，但丛林美食城却拒绝收取；同时基于拆迁事实的存在，房屋随时可能被拆，由此导致武术培训中心、通州训练基地无法正常使用房屋，无法正常经营。2.一审判决认定武术培训中心、通州训练基地无权主张房屋装饰装修及附属物设施补偿款属于认定事实不清、适用法律错误。双方对合同正常履行的“期满”和违约导致的“解除”这两种不同的情形有着清晰和明确的认识，既然双方没有在《租赁合同》第五条第三款中约定违约解除的情形，这就说明该情形被双方明确排除在该条款之外，原判将违约导致合同解除的情形纳入该条款“期满”的含义中，违背了意思自治的原则，没有法律依据；原判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项，认定武术培训中心、通州训练基地无权主张房屋装饰及附属物设施补偿款，其适用前提在于双方对该项内容没有约定且承租人违约，同时“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中出租人将武术培训中心、通州训练基地的装修装饰换做了拆迁补偿款项，显然是利用，而且利用价值范围即为相应的拆迁补偿款项。3.一审判决认定武术培训中心、通州训练基地无权主张新建房屋没有事实和法律依据。武术培训中心、通州训练基地所建的房屋是新建而非扩建，丛林美食城也不能因为武术培训中心、通州训练基地“无权扩建”为由获得该房屋或者建筑材料的所有权。4.一审判决一方面认定了武术培训中心、通州训练基地是涉案标的物的实际使用人、经营人，也认定了武术培训中心、通州训练基地作为实际经营人有权要求分割拆迁补偿，却只判决予以百分之六十的补偿，不足以弥补武术培训中心、通州训练基地的损失，也没有依据。丛林美食城辩称：不同意对方上诉请求。丛林美食城上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由武术培训中心和通州训练基地承担。事实和理由：1.双方在签订合同过程中，约定了房产只能注册美食城的营业执照，只能从事餐饮业，而武术学校在北京没有正规的营业手续，属于违法经营，营业执照也是非法办理；2.因武术学校拖欠租金，租赁合同已经解除；3.对法院调取的《集体土地非住宅房屋搬迁补充协议》我方对内容并不知情；4.租赁合同中明文规定“在租赁期间，乙方如需对房屋进行改动须经甲方书面同意后方能改动，改动费用由乙方承担”；5.丛林美食城的房屋和土地使用权均为韩燕投资，通州区丛林美食城为被搬迁单位，理所应当韩燕为被搬迁人。武术培训中心、通州训练基地辩称：不同意丛林美食城的上诉请求。武术培训中心、通州训练基地向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令丛林美食城向武术培训中心和通州训练基地支付停业停产损失等搬家补助费2565571元、房屋装修及附属物设施补偿款2700000元；2.诉讼费由丛林美食城负担。在审理过程中，武术培训中心、通州训练基地将其诉讼请求进行了变更，明确为：1.依法判令丛林美食城向武术培训中心、通州训练基地支付停产停业损失等综合搬家补助费2565571元（包括搬家补助费79388元、停产停业综合补助费2455808元、移机费30375元）、房屋装修及附属物设施补偿款2700000元、提前搬家奖励费1534880元、新建房屋损失费用200000元，以上各项费用共计7000451元；2.诉讼费、保全费由丛林美食城负担。一审法院认定事实：2014年7月，丛林美食城曾以房屋租赁合同纠纷为案由，将武术培训中心、通州训练基地诉至通州区人民法院，案号（2014）通民初字第12701号。在该案中，丛林美食城提出如下诉讼请求，1.判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年5月27日解除；2.判令武术培训中心、通州训练基地将承租房屋腾空并交还给丛林美食城；3.判令武术培训中心、通州训练基地支付丛林美食城自2013年6月9日至2014年5月27日的房屋租金23.15万元、逾期利息1.5万元（以23.15万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率年6%为标准，暂自2013年6月9日计算至2014年7月8日，实际计算至付款之日止）；4.判令武术培训中心、通州训练基地支付丛林美食城房屋使用费2.72万元（暂自2014年5月28日计算至2014年7月8日，实际计算至房屋腾退并交付丛林美食城之日止）；5.判令武术培训中心、通州训练基地支付丛林美食城供暖费、物业费、水电费53.82万元（暂计算至2014年5月8日，要求支付至实际腾退之日）。在该案中，丛林美食城陈述的事实与理由如下：2009年6月8日，丛林美食城与通州训练基地签订《房屋租赁合同》，将北京市通州区宋庄镇疃里新村的房屋出租给其使用。合同约定：租赁期限为十年，第一年及第二年的年租金为20万元，自第三年起房屋租金增至24万元；租金按年支付，每年6月8日支付下一期租金；租赁期内的水电费、煤气费、电话费等由训练基地按月支付给丛林美食城。合同签订后，丛林美食城依约交付了房屋。根据约定，通州训练基地应于2013年6月8日支付下一租期租金24万元，但至今未付。此外，通州训练基地尚拖欠物业费、水电费等费用。在屡次催要无果后，丛林美食城于2014年5月27日发函解除了双方签订的《房屋租赁合同》。在该案中，武术培训中心、通州训练基地辩称：1.对丛林美食城主张确认合同已经解除事宜不予认可，租赁合同应于2013年2月1日终止，丛林美食城未履行返还多支付租金的义务。2.丛林美食城主张合同解除的原因不认可，当前不具备腾房的条件，因为丛林美食城已签订拆迁补偿协议，且未给承租人拆迁补偿和停产停业损失。3.关于租金、水电费一事，双方曾达成口头协议，在拆迁完毕后一并结算，武术培训中心、通州训练基地收到催款函后积极缴纳租金并与水电公司协商，但丛林美食城拒接电话、短信，由于之前都是以现金的方式缴纳，武术培训中心、通州训练基地交付租金存在困难，且丛林美食城未告知银行账户，武术培训中心、通州训练基地不存在恶意拖欠问题。4.租赁期间存在房屋漏水、地下管道、地下管道等问题，丛林美食城拒绝进行维修等。经审理，该案认定事实如下：丛林美食城系个体工商户，韩燕系经营者。通州训练基地系武术培训中心的下属单位。2009年6月8日，丛林美食城（甲方）与通州训练基地（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该租赁合同约定：甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇疃里新村丛林美食城出租给乙方使用，房屋面积约2600平方米，分三个院。租赁期限为10年，自2009年6月8日至2019年6月8日止。该房屋租金第一年、第二年为20万元，自第三年起，租金为24万元，至合约结束。租金按一年为一期支付，甲方应向乙方开具收款凭证，以后每年的租金交付日期为第一年的合同签订日期。房屋自乙方签订之日起到租约期满迁出之日所产生的水电费、煤气费、电话费、电视收视费均由乙方承担，并按月交纳给甲方。因甲方租赁给乙方的该租赁房屋遭遇国家规划拆迁，甲方应在15日内退还乙方多支付的租金，国家对甲、乙双方的经济赔偿按国家有关规定办理。合同还约定了其他内容。合同签订后，出租人将房屋交付给承租人，现在房屋仍由承租人实际使用。承租人在租赁期间，对房屋进行了部分装修和改造，且承租人向出租人支付了2013年6月8日以前的合同租金。2014年5月20日，出租人向武术培训中心、通州训练基地邮寄送达《催款函》，要求武术培训中心、通州训练基地于2014年5月26日前支付拖欠租金及逾期付款利息，否则于2014年5月27日解除双方之间签订的合同。2014年5月28日，出租人向武术培训中心、通州训练基地邮寄通知函一份，称双方租赁合同于2014年5月27日解除。在该案中，通州区人民法院认为，武术培训中心、通州训练基地逾期未交纳租金，且经出租人催告后仍未履行付款义务，构成违约，现出租人丛林美食城要求解除合同、腾退房屋，理由正当、证据充分，应予支持；同时通州区人民法院在该案中还指出，由于诉争房屋场地已经列入拆迁范围且进行了拆迁评估，故合同解除后地上物的添附价值分割问题可待分割拆迁补偿款时一并解决。该案最终判决：一、解除丛林美食城与通州训练基地于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》；二、武术培训中心、通州训练基地共同将坐落于北京市通州区宋庄镇疃里新村丛林美食城（房屋面积约二千六百平方米）及添附部分腾退给丛林美食城，于判决生效之日起六十日内执行清；三、武术培训中心、通州训练基地共同给付丛林美食城自2013年6月9日至实际腾退之日止的租金及利息，按照每年二十四万元的标准计算租金，按照中国人民银行同期存款基准利率计算租金的利息，均于判决生效之日起六十日内执行清；四、驳回丛林美食城的其他诉讼请求。一审判决后，武术培训中心、通州训练基地不服，提起上诉。2015年6月19日，经审理，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第06152号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查：2015年9月，武术培训中心、通州训练基地曾就本案诉争租赁合同事宜，以房屋租赁合同纠纷为案由，以丛林美食城为被告，诉至通州区人民法院，案号为（2015）通民初字第20233号（一审笔误为（2015）京0112民初20233号）。在该案中，武术培训中心、通州训练基地请求法院判令丛林美食城支付停产停业损失补偿600万元、房屋装修及附属物设施补偿费用270万元、搬家补助费8万元、新建房屋费用20万元，以上各项共计898万元。该案在（2015）三中民终字第06152号民事判决书确定事实的基础上，还调取了涉案租赁房屋及场地所涉及的拆迁档案，拆迁档案显示2013年6月7日，韩燕作为被拆迁人（乙方）与拆迁人北京市通州区宋庄镇人民政府（甲方）签订了《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》，约定因土地开发项目建设，甲方需要搬迁乙方在土地项目范围内的所承租土地上所有的房屋及附属物，正式房屋面积3246.03平方米，其中从事武术培训经营房屋建筑面积为3069.76平方米。经评估，被搬迁房屋重置成新价款为3250212元、附属物2677534元，搬迁补偿款合计5927746元。甲方支付乙方的补助费包括：搬家补助费79388元、停产停业综合补助费2455808元、移机费30375元，若乙方在本协议约定的搬迁期限内完成搬迁，则甲方另行给予乙方提前搬迁奖励费1534880元，甲方应该在乙方将地上物交付给甲方后，将搬迁补偿款、搬迁补助费及提前搬家奖励费等合计10028197元支付给乙方。乙方未按约定期限交付房屋、附属物及地上物的，每延误一天，按搬迁补偿及搬迁补助费金额的万分之一向甲方支付违约金。此外该合同还约定了其他内容。在该案审理过程中，案涉房屋一直由承租人占有使用，通州区人民法院多次释明武术培训中心、通州训练基地，如若其主张案涉房屋的拆迁补偿、补助款项，应积极配合交付案涉房屋给拆迁单位，拆迁单位拆除房屋后将拆迁补偿、补助款项发放给丛林美食城后，武术培训中心、通州训练基地的请求权才具备诉讼基础。但武术培训中心、通州训练基地仍坚持在占据案涉房屋的情况下主张该案的诉讼请求。在该案中，通州区人民法院认为，在生效裁判文书已经判决解除双方之间的房屋租赁合同的情况下，武术培训中心、通州训练基地再继续占有使用案涉房屋，缺乏事实和法律依据；通州区人民法院调取的拆迁协议显示，案涉房屋的确面临拆迁，拆迁款项中也的确存在关于停产停业补助的费用，丛林美食城虽然否认上述协议的真实性，但拆迁协议已经经由拆迁人盖章核验，丛林美食城并未提供充分证据反驳该协议的真实性，故通州区人民法院认为该协议具备相应的证明力；拆迁协议签订时，双方的租赁合同尚未解除，则武术培训中心、通州训练基地以房屋租赁合同纠纷提起诉讼并无不妥；根据拆迁协议，案涉房屋在签订拆迁协议时，绝大部分面积用于武术培训，故补助费中的停产停业综合补助费应在双方之间进行分割。因武术培训中心、通州训练基地对案涉房屋也进行了部分装修及改造，则其亦有权主张关于房屋及附属物的补偿款。但是，通州区人民法院调取的拆迁协议的具体条款内容中的确有部分内容未填写完毕，比如案涉房屋交付拆除期限、拆迁款的发放期限等，故该协议在未执行的情况下，内容存在不确定性。武术培训中心、通州训练基地并非被拆迁人，在相关房屋尚未交付拆迁人拆除的情况下，武术培训中心、通州训练基地要求先行给付拆迁款项，缺乏事实和法律依据。在被拆迁人丛林美食城未取得拆迁款项的情况下，武术培训中心、通州训练基地要求被拆迁人给付其相应的拆迁款项的诉讼请求，依据不足，通州区人民法院难以支持。武术培训中心、通州训练基地可待丛林美食城取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。该案最终判决：驳回武术培训中心、通州训练基地的全部诉讼请求。（2015）通民初字第20233号（一审笔误为（2015）京0112民初20233号）民事判决书已发生法律效力。再查：2018年4月，丛林美食城经营者韩燕以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为案由，以北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）、北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会（以下简称疃里村委会）为被告，诉至通州区人民法院，案号（2018）京0112民初10517号。在该案中，韩燕要求解除丛林美食城与宋庄镇政府、疃里村委会三方签订的《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》。韩燕陈述的事实和理由为：韩燕与宋庄镇政府、疃里村委会于2013年6月7日签署搬迁协议，该协议在签订时由于三方约定不明，至今无法履行。1、第二条关于“搬迁补偿费”的具体数额和执行标准、经营补偿费、停产停业损失费补偿等约定不明，致使合同至今无法实际履行。2、第四条关于“搬迁期限”约定不明，致使合同至今无法实际履行。3、第五条关于“付款方式、期限”及第六条关于“违约责任”等重大核心条款也约定不明，致使合同至今无法实际履行。经审理，该案认定事实如下：2013年6月7日，宋庄镇政府（甲方）（实施单位：疃里村委会）作为搬迁人，韩燕（乙方）作为被搬迁人，签订《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》，约定宋庄镇政府因0202-006、0202-013-01土地开发项目建设，需要对韩燕在该项目范围所有的房屋及附属物进行搬迁。在该案中，双方当事人分别提交了诉争搬迁协议，版本相同，但填写内容不一致；韩燕当庭认可宋庄镇政府提交协议的真实性，但其称，该份协议原件没有交至韩燕手中。韩燕提交的搬迁协议除签字或盖章、日期外的主文中，只填写有搬迁补偿款、搬迁补助费及提前搬家奖励费合计10028197元。经审理，通州区人民法院认为，诉争《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》系双方真实意思表示，该协议虽有部分内容没有填写，但该协议不违反法律强制性规定，应属合法有效。最终判决：驳回韩燕的全部诉讼请求。该案一审判决后，韩燕不服提起上诉。2018年7月31日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终9294号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年1月4日，丛林美食城经营者韩燕再次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为案由，以宋庄镇政府、疃里村委会为被告，诉至通州区人民法院，案号（2019）京0112民初643号。2019年4月，该案在审理过程中，该案双方当事人达成韩燕向宋庄镇政府交付诉争标的物，宋庄镇政府支付三方于2013年6月7日所签订之《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》约定款项的意见，后韩燕撤诉，宋庄镇政府亦撤回反诉。2019年4月9日，通州区人民法院银行账户收到宋庄镇政府支付的10028197元，2019年4月29日，韩燕领走该笔款项中的4762626元（余款因遭到法院采取保全措施而被冻结，未能领取）。经核实，本文所述之《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》均为同一份协议，该《集体土地非住宅房屋搬迁补偿协议》（以下简称搬迁协议）约定之待拆迁标的物与本案双方诉争租赁标的物一致。四查：本案诉争房屋租赁合同中载明的乙方当事人为案外人廊坊东方大学城梁氏武术学校，乙方签字代表人为梁剑锋，亦加盖廊坊东方大学城梁氏武术学校印章。2011年12月9日，丛林美食城与通州训练基地签订《变更说明》一份，约定将合同乙方承租人由案外人廊坊东方大学城梁氏武术学校变更为通州训练基地。经审查，涉案诉争房屋租赁合同还约定以下主要内容：第五条房屋交付与返还“1……2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋租赁合同》上签字盖章。甲乙双方结清各自应承担的费用。3、乙方经甲方书面同意对房屋改造的设施期满后不再恢复原样，按改造后的状态无偿交付甲方。”第八条不可抗力和例外“1……2、因国家政策致使乙方不能再继续使用甲方场地，乙方应提前45日通知甲方。因国家政策致使甲方不能继续将房屋租给乙方，甲方应提前45日通知乙方，出现以上情况，甲方应在合约终止日起十五天内返还乙方多支付的租金。3、因甲方租赁给乙方的房屋遭遇国家规划拆迁，甲方应在15日内退还乙方多支付的租金，国家对甲、乙双方的经济赔偿按国家有关规定办理。”第九条违约责任“1、甲方如提前解除合同，应承担由此给乙方造成的经济损失。乙方无正当理由提前解除合同，乙方应承担给甲方造成的经济损失。2、乙方应按时交付租金，如拖延交付租金，甲方有权立即收回房屋。”在审理过程中，武术培训中心、通州训练基地向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结丛林美食城名下银行存款共计5265571元或其他同等价值财产，并为此提供了担保。经审查，一审法院认为武术培训中心、通州训练基地的保全申请符合法律规定，裁定准予采取保全措施。在审理过程中，一审法院就通州训练基地、丛林美食城于2011年12月9日签订之《变更说明》及诉争房屋租赁合同的相关事宜向案外人廊坊东方大学城梁氏武术学校进行询问、核实。案外人廊坊东方大学城梁氏武术学校表示：廊坊东方大学城梁氏武术学校与武术培训中心、通州训练基地存在合作关系，认可涉案《变更说明》的真实性，对该情况亦清楚的知悉，当时因思虑不周而未加盖廊坊东方大学城梁氏武术学校印章；清楚的知悉武术培训中心、通州训练基地与丛林美食城的诉争纠纷，认可武术培训中心、通州训练基地的主张，对此没有异议。在审理过程中，双方就合同第五条第三款“乙方经甲方书面同意对房屋改造的设施期满后不再恢复原样，按改造后的状态无偿交付甲方”内容的解读，存有分歧。武术培训中心、通州训练基地认为：1.丛林美食城与拆迁人签订拆迁协议时间为2013年6月7日，双方的租赁合同当时尚未解除；2.双方租赁合同系经法院判决被解除，且二审判决作出时间为2015年6月19日，故双方租赁合同解除时间应以该日为准；3.该条款约定的是“期满后”，应当指合同自然履行届满，诉争租赁合同自然履行届满时间应为2019年6月8日，双方所签订之租赁合同系经法院判决解除，并非自然履行期满，故该情况不同于约定的“期满后”，不应适用该条款；4.该条款还约定了一个限定条件“书面同意”，即非经丛林美食城书面同意的添附不在此列，该部分不应适用该条款；5.适用该条款，显然违背公平原则，将导致武术培训中心、通州训练基地的投资无偿归丛林美食城所有；6.根据合同第八条第三款的规定，如遇拆迁，国家对甲、乙双方的补偿按国家规定办理，即是双方对拆迁补偿的约定，相关补偿款应当在双方之间进行分配；7.（2015）通民初字第20233号民事判决书亦明确了武术培训中心、通州训练基地有权主张补偿款，现相关补偿款已发放到位，故武术培训中心、通州训练基地诉请理应得到支持；综上搬迁协议中约定的附属物费用应全部归属于武术培训中心、通州训练基地所有，且无需通过另行评估计算（武术培训中心、通州训练基地亦不申请就此进行评估鉴定）。丛林美食城认为：根据该条款规定，尤其是因武术培训中心、通州训练基地违约而导致双方租赁合同被解除的情况下，涉案诉争房屋及相关添附应当无偿交付丛林美食城，丛林美食城对此无需支付任何补偿。在审理过程中，武术培训中心、通州训练基地认可，经丛林美食城申请强制执行，武术培训中心、通州训练基地大约于2017年8月（具体时间记不清楚）被强制自涉案诉争房屋及场地内腾退、迁出，但武术培训中心、通州训练基地不愿意履行腾退义务的原因在补偿事宜未能达成一致。丛林美食城认可涉案房屋系其申请强制执行方取回实际控制权，时间约为2017年6月；后丛林美食城于2019年4月25日将涉案房屋及场地交付拆迁人宋庄镇政府控制。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对合同各方当事人具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明之事实，武术培训中心的下属单位通州训练基地与丛林美食城签订房屋租赁合同，约定自丛林美食城处租赁使用涉案诉争房屋及场地。后经人民法院生效判决解除双方签订的房屋租赁合同，且生效判决认定因承租人逾期拒不支付租金而构成违约，出租人当然可以依法解除合同。现武术培训中心、通州训练基地诉至一审法院，主张根据双方之间的租赁合同，结合搬迁协议之内容，其应享有相关补偿款项，要求丛林美食城支付相关款项，对此丛林美食城不予认可。综合本案查明的事实，一审法院分析如下：第一、关于拆迁补偿款项及所涉及搬迁协议。根据查明的事实及过往案件信息，丛林美食城对于所涉及的搬迁协议即该协议确定款项、数额均持有一定异议。但是，根据生效裁判文书确定的结果，所涉及之搬迁协议已被认定为合法有效，另结合丛林美食城经营者韩燕与拆迁人达成的付款（且搬迁协议所约定之款项事实支付、收取）与交付房屋方案以及相关诉讼结果，故诉争房屋及土地之拆迁补偿款方案应以搬迁协议约定的内容为准，本案诉争相关款项的分割亦应以此为基础。第二、经审查，搬迁协议约定了被搬迁房屋重置成新价、附属物补偿款、搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费、提前搬迁奖励费等多项内容。关于武术培训中心、通州训练基地主张应归属其所有的房屋装饰装修及附属物设施补偿款，丛林美食城不予认可。武术培训中心、通州训练基地主张的该部分款项对应搬迁协议中约定内容应为附属物补偿款，该笔款项的归属，关键在于对房屋租赁合同第五条第三款的认定及相关法律的适用。综合本案实际，一审法院判定武术培训中心、通州训练基地该项主张无事实基础，于法无据，应于驳回。具体分析如下：1、房屋租赁合同第五条第三款约定承租人经甲方书面同意而进行的改造在期满后不再恢复原样，无偿交付甲方，可知双方在订立涉案合同时对于承租人的改造事宜存在沟通，且较为慎重，明确约定了书面同意字样。2、虽然纵览合同全文，未明确约定非经出租人同意或非经出租人书面同意，承租人不得擅自进行装修、改造的内容，但是根据举重以明轻的道理，应当推定非经出租人同意，承租人不得进行其他装修改造或建设，即使存在非经出租人同意的装饰装修、改造等亦应当参照该条款执行，武术培训中心、通州训练基地有关非经出租人同意而装饰装修的答辩意见，一审法院不予采纳。3、诉争合同条款并未明确界定“期满”的具体含义，没有明确将承租人违约导致合同解除的情形纳入其中，但是根据立法精神以及诚实守信原则，因承租人违约导致合同解除的，应当被认为符合该条对于“期满”规定；如果在承租人违约被解除合同的情况下，反而支持其取得相关添附补偿款，与诚实守信原则相违背，亦存在变相鼓励违约之嫌，显然不足取。4、根据该条款的规定，双方事实上是对合同期满后装修残值处理的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，由此亦可得知武术培训中心、通州训练基地的该项主张于法无据。综上，关于武术培训中心、通州训练基地要求丛林美食城支付房屋装饰装修及附属物设施补偿款的诉讼请求，依据不足，于法无据，一审法院不予支持。第三、关于武术培训中心、通州训练基地要求丛林美食城支付新建房屋费用的诉讼请求，依据前述第二点分析，亦应无偿交付丛林美食城。即使依据武术培训中心、通州训练基地之意见，新建房屋属于未经书面许可部分，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”由此亦可知武术培训中心、通州训练基地的该主张于法无据，一审法院不予支持。第四、关于武术培训中心、通州训练基地主张的搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费、提前搬迁奖励费，综合本案查明的情况，一审法院认为武术培训中心、通州训练基地要求取得相关款项的请求，于法有据，应予支持，但是其要求全额取得相关款项依据不足，具体数额以一审法院核准数额为准。具体分析如下：1、根据查明的事实，本案双方签订了房屋租赁合同，且事实上进行了履行，且至丛林美食城与拆迁人签订搬迁协议时仍在履行过程中，直至后诉争租赁合同经人民法院判决解除，在此之前，武术培训中心、通州训练基地事实上系涉案标的物的实际使用人、经营人。2、根据生效判决解除涉案诉争房屋租赁合同的时间、搬迁协议签订的时间，可以确定在涉案房屋租赁合同解除前，丛林美食城已经与拆迁人签订协议，达成一致，故诉争标的物在该阶段已经进入拆迁阶段，根据诉争合同第八条第三款规定，相关拆迁补偿款项应当予以分配，武术培训中心、通州训练基地作为实际经营人当然有权要求分割拆迁款项中给予实际经营人的补偿。3、为合理利用社会资源，实现其社会价值，国家鼓励相关权益人将自有或代为持有资产有偿或无偿提供给第三方使用；相关实际使用人为实际利用相关设施，会产生一定的投入及费用，国家在进行拆迁时势必对相关实际经营人造成影响，故，相关补偿必然有实际经营人的份额。4、根据搬迁协议，武术培训中心、通州训练基地系诉争场地的实际经营人；但是需要明确指出的是，出租人投资兴建房屋、附属设施以及将相关设施予以出租的一连贯行为，包括了投资行为及出租行为等，本身亦是一种经营行为，故丛林美食城亦应当享有经营人身份，进而有权取得相应款项。5、关于相关款项的分配及比例，一审法院认为，应当综合各方的经营规模、投资比例、实际经营人的租赁使用面积与标的物总面积的比例、合同期限及履行期限、腾退时间等因素综合考虑；一审法院综合本案实际情况，酌情确定由承租人即武术培训中心、通州训练基地取得搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费三项费用的百分之六十，由丛林美食城取得该三项补偿款的百分之四十；关于提前搬迁奖励费的分配事宜，根据查明的事实，虽然丛林美食城在搬迁协议签订数年后方将标的物交付拆迁人（涉案标的物迟滞交付的原因在于双方之间及丛林美食城与拆迁人之间未能就相关事宜达成全面协议），但拆迁人事实上仍然按照原签订之搬迁协议将该项费用实际支付，故该项费用实际存在，进而应当在本案双方当事人之间予以分配；一审法院综合实际情况亦酌情确定由承租人即武术培训中心、通州训练基地取得提前搬迁奖励费的百分之六十，由丛林美食城取得该项补偿款的百分之四十。据此，一审法院于2019年10月判决：一、北京市通州区丛林美食城给付北京梁氏武术培训中心、北京梁氏武术培训中心通州训练基地搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费、提前搬迁奖励费等损失共计4100451元的百分之六十即2460270.6元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京梁氏武术培训中心、北京梁氏武术培训中心通州训练基地的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京市通州区丛林美食城负担，于判决生效之日起七日内交纳。案件受理费24329元，由北京梁氏武术培训中心、北京梁氏武术培训中心通州训练基地负担15780元（已交纳），由北京市通州区丛林美食城负担8549元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，丛林美食城提交《北京市电影学院非住宅搬迁补偿方案》，证明武术培训中心、通州训练基地不是被拆迁人；提交企业住所证明，证明地和房是丛林美食城的。武术培训中心、通州训练基地对该份证据不予认可。武术培训中心、通州训练基地提交一份短信记录及《通知》，证明是丛林美食城违约。丛林美食城对该份证据不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，因此合法有效，对双方当事人均有约束力。《房屋租赁合同》第五条第三款中约定了承租人经甲方书面同意而进行的改造在期满后不再恢复原样，无偿交付甲方。合同条款中虽未对“期满”进行明确界定，但根据已查明的事实，因承租人武术培训中心、通州训练基地拒不支付租金的行为构成违约而导致合同解除，在此情况下，将“期满”理解为包含承租人违约导致的合同解除更加符合立法精神和诚实守信原则。因此一审法院综合考虑合同约定内容、双方履行情况未支持武术培训中心、通州训练基地要求丛林美食城支付房屋装饰装修及附属物设施补偿款的诉讼请求，并无不当。关于武术培训中心、通州训练基地要求丛林美食城支付新建房屋费用的诉讼请求，属于未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，亦应当由承租人自行负担。原审法院据此判令驳回武术培训中心、通州训练基地要求丛林美食城支付新建房屋费用的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。本案中，根据生效裁判文书认定，拆迁补偿协议为合法有效，且拆迁补偿协议约定之款项已实际支付，丛林美食城亦收取，本案中诉争款项应以此为基础。本案丛林美食城与拆迁人签订搬迁协议时，当事双方的房屋租赁合同正在履行中，武术培训中心、通州训练基地属于涉案标的的实际使用人、经营人，依据诉争合同有权要求分割拆迁款项中基于实际经营人的补偿。同时考虑出租人的投资兴建房屋设施及出租行为亦应视为经营行为，有权获得相应拆迁补偿款项，原审法院根据本案上述实际情况，酌予确定承租人即武术培训中心、通州训练基地取得搬家补助费、停产停业综合补助费、移机费和提前搬迁奖励费的百分之六十，由丛林美食城取得该四项补偿款的百分之四十，并无不当，本院予以维持。综上所述，武术培训中心、通州训练基地、丛林美食城的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67803元，由北京梁氏武术培训中心、北京梁氏武术培训中心通州训练基地负担43121元（已交纳），由北京市通州区丛林美食城负担24682元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月十五日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳