海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终3779号上诉人（一审被告）：海南美都实业投资有限公司，住所地海南省海口市滨海大道**，统一社会信用代码914600007300571136。法定代表人：常增彬，董事长。委托诉讼代理人：胡振，海南万理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱济民，海南万理律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄文，男，1957年10月19日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号码×××。委托代理人：王红欣，海南大弘律师事务所律师。上诉人海南美都实业投资有限公司（以下简称美都公司）与被上诉人黄文房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄文上诉请求：1.在维持一审判决第一、三、四项判项的基础上，判决撤销一审判决第二项，改判驳回黄文关于要求美都公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；2.依据改判结果重新确定诉讼双方本案受理费的分担数额。事实与理由：一审判决对本案中关于房屋交付的关键事实未予认定，导致判决错误，应依法予以纠正。美都公司不存在逾期交付房屋的问题。黄文于2017年5月办理收房手续系自身原因所致，无权追究美都公司的所谓“逾期交付房屋”的违约责任。一、本案中，不存在美都公司逾期交房或逾期通知交房的问题。1.正如一审判决所确认，本案诉讼双方在2010年4月8日所签订的《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应在2011年9月1日前依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房取得质监部门初装饰竣工验收合格）”，并且美都公司已经组织相关单位对黄文所购买的上述房屋在内的天海国际1-54别墅等工程进行了验收，并在当年8月取得了海口市建筑质量安全监督站确认工程质量验收合格的监督意见。故，在合同约定的交房期限届至前，黄文所购房屋已达到交房条件。2.黄文从未声称美都公司未履行通知交房的义务，而是认为美都公司“单方设立合同外交付义务，拒绝履行交房义务”。而一审判决认定美都公司“2017年5月24日才通知黄文办理涉案房屋交付手续”，系将美都公司对物业公司的告知日期混淆为通知交房日期，应予纠正。3.一审中美都公司曾出示收寄时间为2012年8月10日，收寄人员为蔡泽天的邮政EMS快递单（单号ES039229491CS）的寄件人留存联，显示在该日由美都公司向黄文在合同中留存的地址寄出“文件”。该文件实为美都公司再次向黄文发出的催促其办理收房、办证手续的通知。从该留存联可见，该EMS确已寄出，而并非一审中黄文所称的无法证明寄出。另一方面鉴于双方在所签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的第一条第七款约定“买受人提供给出卖人的联系地址及电话应准确无误，如有变动，须及时书面通知出卖人。出卖人的有关通知通过邮寄方式向上述地址发送，即视为已履行了法定通知义务”。因本案诉讼双方除此房屋买卖合同关系之外并不存在其他往来，该函件应视为对黄文的通知。但一审判决对该份证据效力未作判断，在既未肯定也未否定其证明力的情况下，就认定美都公司未通知黄文，实属认定事实错误。4.黄文所购别墅在2011年即价值约1300万元，一方面对该房产的交付情况，黄文不可能不闻不问。既然黄文在诉状中声称“美都公司单方设立合同外交付条件，拒绝履行交付义务”，就说明其承认在此之前双方就交房事宜进行过磋商。但对此，一审并未查明事实，而以美都公司向物业发出的配合黄文收房通知的时间，作为美都公司通知黄文办理交付手续的时间，显系认定关键事实错误。二、美都公司不存在设立合同外交付条件，拒绝履行交房义务的情况。黄文未能依约依规履行买受人的义务，迟延收房，无权向美都公司主张任何权利。如前所述，美都公司在合同约定的交付期限届至前，已经具备交房条件，美都公司没有任何必要迟延交付房产。而黄文在诉状中声称“美都公司单方设立合同外交付条件，拒绝履行交付义务”，却不能举出可以说明美都公司是如何以额外条件来拒绝黄文所提出的交付房产要求，从而应对逾期交房负责的证据。相反，黄文向法庭所提交的相关证据，却足以证明正是由于黄文未能依约依规履行买受人的义务，才导致美都公司无法向其交付房产。我国自2008年2月1日实施的建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国财政部令第165号）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”；第三十六条规定“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”。而本案诉讼双方在所签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的第二条“特别约定”中明确规定根据上述的规定：维修资金按房屋建筑面积人民币60元/平米计收，客户自行缴纳后凭交款凭据前来交验房屋。可见，无论是行业管理部门的行政规章，还是合同双方的约定，都明确将黄文缴纳住宅专项维修资金作为房屋交付的前置条件。且上述行政规章中更明确规定了作为开发商不得在买受人未缴纳维修资金前将房屋交付给买受人，否则应予纠正并予以行政处罚。事实上，从黄文所提供的证据可见，黄文是在2017年5月19日才缴纳了住宅专项维修资金人民币31751.4元。此后，双方遂于5月24日正式办理了房屋交接手续。显然，正是由于黄文未能依约依规履行买受人的义务，才导致迟延收房，其无权向美都公司主张任何权利。综上，黄文的诉讼请求，无事实和法律依据。一审判决对本案中关于房屋交付的关键事实未予认定，导致判决错误，应依法予以纠正。请求在维持一审判决第一、三、四项判项的基础上，判决撤销该判决第二项，改判驳回黄文关于要求美都公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。被上诉人黄文答辩称：一、美都公司逾期交房事实清楚、证据确凿。按照《商品房买卖合同》第八条约定，美都公司应当在2011年9月1日前交付黄文所购房屋，但交付期限届满时，美都公司以种种理由拒绝履行交房义务。直至2017年5月24日，美都公司方通知物业公司向黄文交房。一审判决美都公司逾期交房已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担违约责任，向黄文支付逾期交房违约金认定事实清楚、证据确实充分。二、美都公司上诉以黄文未履行买受人义务（交纳维修基金）作为其免责理由，没有任何事实依据，该上诉理由不成立。首先，签订《商品房买卖合同》是双方的真实的意思表示，黄文依约支付了购房款。基于以上事实，双方所签订《商品房买卖合同》合法有效应受法律保护。美都公司未及时履行合同约定的向黄文交付房屋以及办理产权登记义务，违反诚实信用，应当按照法律以及合同约定承担违约责任。其次，黄文在美都公司通知交房之时，即2017年5月24日完成了相关手续。黄文办理交房手续包括交纳各种费用的时间正是按照美都公司告知交房的实际时间办理，现美都公司却以黄文未履行买受人义务为由狡辩，实属因果倒置，将其怠于履行交房义务的责任推卸给买受人。综上，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求依法维持原判、驳回美都公司全部上诉请求，判令美都公司履行合同约定和法律规定的产权登记义务，承担相应的法律责任。黄文向一审法院起诉请求：1.判令美都公司立即将海口市滨海大道189-1号泰达·天海国际-V5型别墅51栋的房屋所有权证[证号：海口市房权证海房字第（2016）海口市不动产权第HK3902**]变更登记至黄文名下；2.判令美都公司向黄文支付逾期交房违约金2122675.5元（以已付房款12864684元为基数，自2015年11月21日起按每日万分之三计算至2017年5月24日止，共计550天）；3.判决美都公司向黄文支付逾期办证违约金4695660元（以12864684元为基数，自2017年11月24日起按每日千分之一计算至2018年11月24日止）；4.本案诉讼费、保全费由美都公司承担。一审法院认定事实：2009年5月9日，黄文预订美都公司投资建设的海口市××道泰达·天海国际别墅，并交纳诚意金20万元。2010年3月24日，黄文与美都公司签订《认购协议书》，约定黄文购买泰达·天海国际-V5型别墅51栋01室，并交纳定金10万元。2010年4月8日，黄文与美都公司签订《商品房买卖合同》，约定美都公司将泰达·天海国际-V5型别墅51栋01室以12864684元的价格出售给黄文，定金10万元，首付款6334684元须于2010年4月8日前付清，余款643元按揭贷款支付。合同第八条约定，美都公司应于2011年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得质监部门装饰竣工验收合格（单项验收合格证），并符合合同约定的商品房交付给黄文。合同第九条约定，逾期交房超过30日后，黄文要求继续履行合同的，合同继续履行，美都公司按日以已交付房价款的万分之三向黄文支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，美都公司应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条规定，美都公司应在商品房交付使用后180天日内，将办理权属登记需由美都公司提供的资料报产权登记机关备案。如因美都公司的责任，黄文不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，黄文不退房，美都公司按已付房价款的0.3%支付违约金。有权解除合同。合同签订后，黄文于2010年4月12日向美都公司支付了首期购房款6434684元。2010年6月7日，黄文与美都公司签订《补充协议》，约定变更首付款比例，黄文向美都公司支付了增加首付款45万元。同日，黄文向美都公司支付了45万元。2010年10月19日，黄文通过银行按揭向美都公司支付剩余房款598万元。美都公司分别为黄文开具了三张总额12864684元的发票。2011年5月及8月，黄文分别缴纳了有线电视安装费及燃气安装费。2011年8月11日，海口市建设工程质量安全监督站向海口市规划局出具工程质量监督意见称：泰达·天海国际1#-54#别墅、一号会所工程，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组对工程完成设计和合同约定的建筑工程质量进行了验收，验收结论为：该工程的施工质量符合施工质量验收规范合格标准。经我站监督，同意验收组质量验收结论。2013年9月3日，美都公司取得涉案房屋的房屋所有权证[证号：海口市房房权证海房字第（2016）海口市不动产权第HK3902**。2017年5月19日，黄文向海口市住房和城乡建设局缴纳了住宅专项维修资金。2017年5月24日，美都公司通知物业公司向黄文交付涉案房屋。同日，黄文向税务部门缴纳了房屋的契税。至黄文向一审法院提起诉讼前，美都公司尚未将涉案房屋过户至黄文名下。黄文因双方纠纷于2019年1月4日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：一、关于美都公司是否应将涉案房屋的房屋所有权证变更登记至黄文名下的问题。黄文与美都公司于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，内容合法，属于有效合同，应受法律的保护。双方应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，美都公司应在商品房交付使用后180天日内，将办理权属登记需由美都公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，黄文已依约向美都公司支付了全部购房款，履行了合同义务。美都公司虽然已于2013年9月3日取得涉案房屋所有权证，但至黄文向一审法院提起诉讼前，美都公司仍未将涉房屋所有权证变更登记至黄文名下，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，黄文的此项诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。二、关于美都公司是否应向黄文支付逾期交房违约金的问题。根据黄文与美都公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，美都公司应当书面通知黄文办理交付手续。本案中，虽然涉案项目已于2011年8月已通过竣工验收，符合交付条件，但美都公司并未根据合同第十一的约定向黄文发出书面交房通知，要求黄文在2011年9月1日前办理房屋交付手续。2017年5月24日，美都公司才通知黄文办理涉案房屋的交付手续，因此，造成逾期交付房屋的责任在于美都公司，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。黄文主张从2015年11月21日起按每日万分之三计算至2017年5月24日（共计550天）的违约金，一审法院予以照准。违约金为2122672.86元（12864684元×0.0003/天×550天），黄文计算违约金有误，应予纠正。美都公司关于黄文未及时缴纳住宅专项维修资金造成美都公司迟延交付房屋的抗辩，理由不成立，一审法院不予采纳。三、关于逾期办证违约金的计算标准是否应当予以调整的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，美都公司应在商品房交付使用后180天日内，将办理权属登记需由美都公司提供的资料报产权登记机关备案。如因美都公司的责任，黄文不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，黄文不退房，美都公司按黄文已付房价款的0.3%支付违约金。如前所述，美都公司存在逾期办证的行为，应承担支付违约金的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”本案中，黄文与美都公司对逾期办证的违约金计算标准已进行了约定，即美都公司按黄文已付房价款的0.3%支付违约金，违约金为38594元（12864684元0.3%）。现黄文主张将违约金计算标准调整为按每日千分之一计算，由于黄文并未举证证明美都公司逾期办证给其造成的实际损失超过双方约定的金额，因此，一审法院对逾期办证违约金的计算标准不予调整。黄文主张逾期办证违约金超出一审法院前述认定数额部分的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。美都公司于2017年5月24日才通知黄文办理房屋交付手续，而黄文已于2019年1月4日向一审法院提起诉讼，故黄文主张逾期办证违约金的请求并未超过诉讼时效。美都公司关于逾期办证的违约金已超过诉讼时效的抗辩，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、海南美都实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于海口市××道泰达·天海国际-V5型别墅51栋的房屋所有权证[证号：海口市房权房权证海房字第（2016）海口市不动产权第HK3902**更登记至黄文名下；二、海南美都实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄文支付逾期交房违约金2122672.86元；三、海南美都实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向黄文支付逾期办证违约金38594元；四、驳回黄文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139898元，由黄文负担33576元，海南美都实业投资有限公司负担106322元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院审理查明：美都公司与黄文签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“自出卖人发出通知之日起10日内，买受人未能及时办理交接手续，则该商品房视为已交付给买受人，并从该日起买受人应按物业管理约定自愿承担相关费用及相应的法律责任。”合同附件四《合同补充协议》第一条（三）第7点约定：“买受人提供给出卖人的联系地址及电话应准确无误，如有变动，须及时书面通知出卖人。出卖人的有关通知通过邮寄方式向上述地址发送，即视为已履行了法定通知义务。”合同附件四《合同补充协议》第二条约定：“根据建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》第165号及海南省建设厅、财政厅《关于转发建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉的通知》（琼建住房〔2008〕63号）规定：维修资金按房屋建筑面积人民币60元/㎡计收，客户自行缴纳后凭交款凭据前来交验房屋。”另查，黄文在《商品房买卖合同》中载明的地址为“海口市××路”，载明的联系电话为“138XX******”。美都公司于2012年8月10日通过EMS邮政特快专递向黄文邮寄文件，邮单上载明的收件人黄文的地址与电话与《商品房买卖合同》中载明的黄文的地址与电话一致，邮单上还载明内件品名为“文件”、重量为“0.1千克”、费用总计为“￥20”、收寄人员签名为“蔡泽天”。再查，泰达·天海国际别墅的部分业主于2013年9月以后已陆续办理了所购别墅的房产证。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：美都公司是否构成向黄文逾期交房，应否向黄文支付逾期交房违约金。本案中，美都公司主张，美都公司在2011年8月11日涉案别墅具备合同约定的交付条件后就电话通知黄文收房，但黄文一直未收房，美都公司在2012年8月10日又向黄文寄出收房通知以催促黄文收房，系黄文自身原因未及时收房；而黄文主张，美都公司在2011年9月1日合同约定的交房期限届满时以种种理由拒绝履行交房义务，直至2017年5月24日美都公司才通知物业公司向黄文交房，美都公司已构成逾期交房。对此，本院认为，其一，由于涉案别墅工程已于2011年8月11日经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，符合了双方《商品房买卖合同》约定的交房条件，且在2013年9月3日美都公司取得涉案别墅小区的房产证后部分业主已于当年陆续办理了所购别墅的房产证，故黄文主张美都公司在涉案别墅符合交房条件后几年来一直未通知黄文收房不合常理；同时，黄文称美都公司一直单方设立合同外交付条件，但未能作出合理说明也未能举证证明。其二，按照合同附件四《合同补充协议》第二条的约定，黄文需先缴纳住宅专项维修资金才能办理交房手续，由于2017年5月19日黄文才缴纳住宅专项维修资金，故2017年5月24日美都公司才通知物业公司向黄文交房；同时，该通知是美都公司向物业公司发出的办理交房通知，不能以该通知时间作为美都公司通知黄文办理收房手续的时间，因为美都公司通知黄文办理收房手续的时间必然早于黄文缴纳住宅专项维修资金的时间。其三，美都公司主张2011年9月1日合同约定的交房时间前已通知黄文收房，但未能举证证明；美都公司举证于2012年8月10日通过EMS邮政特快专递向黄文邮寄文件，基于此时黄文的房款早已全部缴清且涉案别墅早已符合交房条件，美都公司主张向黄文寄出的文件系收房通知符合常理，并且黄文也未能合理说明或举证证明美都公司所寄文件并非收房通知，故本院认定美都公司已于2012年8月10日通过EMS邮政特快专递向黄文寄出收房通知；虽然由于年限已久无法查询该邮件送达详情，但由于邮单上载明收件人黄文的地址与电话与《商品房买卖合同》中载明黄文的地址与电话一致，根据合同附件四《合同补充协议》第一条（三）第7点的约定，视为美都公司已有效通知黄文收房；再结合《商品房买卖合同》第十一条“自出卖人发出通知之日起10日内，买受人未能及时办理交接手续，则该商品房视为已交付给买受人”的约定，本院认定在2012年8月20日涉案别墅视为已交付给黄文。综合上述分析，本院认定美都公司构成向黄文逾期交房，逾期交房期间为2011年9月1日至2012年8月20日（共计355天），但因黄文对于该部分期间的逾期交房违约金基于诉讼时效原因并未提出诉请，诉请的系自2015年11月21日至2017年5月24日止的逾期交房违约金，故黄文诉请的逾期交房违约金不成立，本院不予支持，一审法院对黄文诉请的逾期交房违约金予以支持有误，本院予以纠正。综上所述，美都公司关于不应支付逾期交房违约金的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初24号民事判决第一项、第三项；二、撤销海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初24号民事判决第二项、第四项；三、驳回黄文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费139898元，由黄文负担40678元，海南美都实业投资有限公司负担99220元；二审案件受理费23782元，由黄文负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 杨 曦审判员 范 晨 二〇一九年十一月二十二日书记员 李 晶速录员黄晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。