陕西省富县人民法院   民事判决书     (2019)陕0628民初750号     原告（反诉被告）：张树珍，女，1967年2月14日出生，汉族，甘泉县村民，附近，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：祁登利，（系张树珍丈夫），附近。   委托诉讼代理人：王惟圣、王永强，（实习律师），陕西树众律师事务所律师。   被告（反诉原告）：王飞，男，1989年9月4日出生，富县居民，住富县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告（反诉被告）与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人祁登利、王惟圣、王永强，被告（反诉原告）王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）张树珍向本院提出诉讼请求：1、王飞赔偿张树珍营业损失，以王飞侵权期间张树珍营业损失鉴定结果为准（约为2018年4月9日至2019年4月10日每日2000元）；2、王飞返还张树珍装修及空调、桌椅、灶具等设备；3、案件受理费、营业损失鉴定费由王飞承担。事实和理由：张树珍与王飞于2016年6月1日签订门面房租赁合同，合同中约定王飞向张树珍出租位于富县XX街XX巷XX楼的房屋，租赁期限自2016年6月1日至2019年6月1日，租金每年70000元，一年一付。合同签订后，张树珍加盟秦皇岛天创食品有限公司壹石壹锅小火锅，加盟费60000元，装修花费452690元，按照合同约定，张树珍支付了王飞从2016年6月1日至2017年6月1日的房租70000元，2017年6月1日张树珍向王飞支付了25000元房租，由于资金紧张张树珍请求王飞宽限时日，2018年4月9日左右，由于张树珍受伤住院，暂时歇业，王飞在没有与张树珍协商的情况下，擅自更换锁子，致使张树珍无法进入正常营业，截止目前，王飞仍实际控制租赁房屋，给张树珍造成巨额营业损失（毛收入2000元左右/天）。从2018年4月9日至2019年4月10王飞擅自锁门，应当赔偿张树珍营业损失及加盟费，同时返还张树珍所购置的空调、桌椅、灶具等设备。张树珍认可下欠王飞房屋租金45000元、水电费9000元。   被告（反诉原告）王飞辩称，张树珍在租赁房屋后仅按期交了2016年6月1日至2017年6月1日的房屋租金70000元，2017年6月2日至2018年6月1日的房屋租金仅支付了25000元。2018年4月份王飞发现张树珍火锅店已锁门多天，2018年4月8日张树珍微信王飞明确说让王飞将门锁到6月份以抵清房租。后王飞多次联系张树珍未果，王飞将租赁房屋锁至2018年6月底，之后王飞将张树珍房屋内的设备等以10000元价格出售，于2019年5月1日又将该房屋另行出租。至2019年5月1日张树珍共下欠王飞房屋租金109000元、水电费10500元。王飞并提出以下反诉请求：1、张树珍支付王飞房屋租金109000元，水电费10500元，合计119500元；2、张树珍承担反诉费。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张树珍提供的第一组证据租赁合同，王飞提供的第一组证据微信聊天记录、通话记录、短信记录，双方均对对方提供证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张树珍第二组证据营业记账流水，系张树珍单方自行制作，其真实性无法核实，不予采信；张树珍第三组证据中门面房装修、设备、进货单据，无正式票据，其真实性无法核实，不予采信；张树珍第四组证据王飞出租房屋照片及租赁房屋时屋内照片，真实合法，本院予以确认。王飞提供的第二组证据欠条，张树珍质证认为欠条出具人名字系“张某某”与张树珍真实姓名不符，经审核张树珍提供的第三组证据中欠条出具人也系“张某某”，可与该组证据相印证，故对张树珍的质证意见不予采纳，对该证据予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，张树珍与王飞签订门面房租赁合同，约定王飞将富县XX街XX巷XX号二楼房屋出租给张树珍，租赁期限自2016年6月1日至2019年6月1日，租金70000元/年，房租一年一付，提前半个月支付。合同签订后，张树珍支付了王飞70000元房租后对承租房屋进行装修，并购置设备用于经营壹石壹锅回转小火锅。2017年6月1日张树珍向王飞支付25000元房租，剩余房租经王飞多次催要未果。约2018年2月份张树珍关门停业，2018年4月8日张树珍与案外人协议77000元转让壹石壹锅回转小火锅未果后，让王飞锁门至6月。2018年4月9日王飞更换租赁房屋门锁并微信通知了张树珍。后王飞单方将张树珍承租房屋内设备出售，于2019年5月1日将该房屋另行出租。   本院认为，张树珍与王飞之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行义务、行使权利。张树珍在履行合同过程中迟延履行给付租金的主要义务，经王飞催告后在合理期限内仍未履行，王飞可以依法解除双方之间签订的房屋租赁合同，王飞于2018年4月9日通知张树珍更换门锁，视为王飞通知张树珍解除双方之间签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同于2018年4月9日解除。因张树珍违约导致合同解除，故张树珍请求王飞赔偿锁门期间的营业损失，于法无据，不予支持。张树珍与王某某已形成附合的装饰装修物的处理约定不明，且本案系因承租人张树珍违约导致合同解除，故对其请求出租人王飞赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的请求，不予支持。对未形成附合的装饰装修物，承租人张树珍可以拆除，出租人王飞未通知承租人张树珍拆除，将房屋另行出租，应当赔偿承租人张树珍损失。原被告之间的房屋租赁合同解除不影响原告对租赁房屋内设备享有的占有、使用、处分的权利，王飞未经张树珍同意将张树珍房屋内设备进行处分，侵犯了张树珍的财产权，应当予以赔偿。故根据原被告的述称及经营小火锅所必须用的设备等因素，本院酌定王飞赔偿张树珍对未形成附合的装饰装修物及各种设备款50000元。王飞请求张树珍支付房屋租金109000元，因原被告双方之间的租赁合同已于2018年4月9日解除，故张树珍仅需支付租赁期间的房屋租金，经计算，张树珍共欠王飞房屋租金34888元。王飞请求张树珍支付租赁期间10500元水电费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院》第十条、第十一条第、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）王飞于本判决生效之日起15日内赔偿原告（反诉被告）张树珍50000元；   二、原告（反诉被告）张树珍于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）王飞房屋租金34888元、水电费10500元；    三、驳回原告（反诉被告）张树珍的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）王飞的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1050元，由被告（反诉原告）王飞负担。反诉案件受理费450元，由原告（反诉被告）张树珍负担450元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。         审判长 任晓刚                        人民陪审员 薛银昌   人民陪审员 呼怀军       二〇一九年十一月六日     法官助理 王余   书 记员 吕秀杰     附适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》    第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：     （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；     （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；     （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；     （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；     （五）法律规定的其他情形。   第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。     法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   《最高人民法院》   第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。   第十一条第承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。        1