浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初11139号 原告：宁波市海曙城隍庙购物广场物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91330203MA2CJYAH0N。住所地：宁波市海曙区开明街**（3-55）室。 法定代表人：吴大恩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈斌，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康雪萍，浙江同舟律师事务所律师。 被告：宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司，统一社会信用代码9133020031057638X4。住所地：宁波。住所地：宁波市海曙区县学街** 法定代表人：黄四荣，该公司总经理。 原告宁波市海曙城隍庙购物广场物业管理服务有限公司（以下简称城隍庙物业公司）与被告宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司（以下简称明州一三七一公司）物业服务合同纠纷一案，于2019年9月5日诉至本院，本院于同日立案受理。本案依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行审理。原告城隍庙物业公司的委托诉讼代理人康雪萍、被告明州一三七一公司的法定代表人黄四荣到庭参加诉讼。审理期间，双方申请庭外和解但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告城隍庙物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理费及公共部位、公共设施维修费共计82464元及滞纳金16843.27元（2018年物业费的滞纳金自2018年1月1日起按合同约定暂计算至2019年8月15日，2019年物业费的滞纳金自2019年1月1日起按合同约定暂计算至2019年8月15日，实际要求计算至被告履行之日止）。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付2018年的物业管理费及公共部位、公共设施维修费共计41232元。事实和理由：城隍庙商业步行街的物业原由宁波市亚太酒店物业管理有限公司（以下简称亚太公司）管理。2018年10月，亚太公司退管，原告与宁波市城隍庙购物广场美食城业主委员会（以下简称美食城业委会）签订了《物业管理委托合同》，约定物业费按年支付，由原告向业主、非业主使用人收取费用，如业主、非业主使用人未依约支付各项物业管理服务费，则从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金。2019年2月14日，原告前往被告处催收物业费及水电费，被告签收材料但仅支付水电费用，被告拖欠的各项费用至今未付。因而成诉。 被告明州一三七一公司辩称，业委会与原告签订的《物业管理委托服务合同》及亚太公司的债权转让通知书，被告均不知情，至少在缴费通知单签字之前是不知情的，对付款方式的约定也不知情。2018年12月，被告房屋的楼上发生严重漏水，被告与原告沟通过，但原告一直没有处理，直到2019年8月5日才维修好，原告服务有严重缺失。漏水导致被告物业无法正常使用，造成损失，还有后遗症。此外，原告还有很多其他物业服务没有提供，如保安值班、保洁服务都没有提供。为此，被告认为物业费不应再缴纳，要求驳回原告诉请。 经审理，本院认定如下案件事实： 被告系宁波市城隍庙购物广场美食城的业主之一，被告所有的房屋坐落于县学街33号（1-10）（2-7），建筑面积1272.32平方米，共有二层，一层三间店铺，二层四间店铺。宁波市城隍庙购物广场美食城原由亚太公司进行物业管理，该美食城业委会与亚太公司于2016年1月7日签订《物业管理委托合同》一份，约定：物业名称：宁波市城隍庙购物广场美食城；物业类型：商业、办公；建筑面积32146.19平方米；期限三年：2016年1月1日至2018年12月31日；物业费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，涉及原告物业的缴费标准为：物业管理费2.5元/平方米/月，公共部位、共用设施维修费2.4元/平方米/年；缴费时间约定为在下个缴费周期到来前1个月开始缴纳下一年度物业费；等等。 2018年10月，亚太公司退出上述区域的物业管理。原告与该美食城业委会签订《物业管理委托合同》一份，约定的物业管理区域与上述合同相同，委托期限自2018年10月15日至2019年10月14日；涉及原告物业的缴费标准为：物业管理费2.5元/平方米/月，公共部位、公共设施维修费2.5元/平方米/年；缴费期限约定为：物业管理服务费按年缴纳；等等。 亚太公司于2018年10月16日出具《物业费债权转让通知书》，通知对象为被告，通知内容为其已将被告拖欠的物业费、共有部位和共用设施日常维修费债权转让给原告，通知被告将上述拖欠款项向原告支付。 2018年12月7日被告向原告发函，提出以下问题：一、未收到过任何信息关于由亚太公司更换为原告的通知；二、被告房产位于县学街33号一至二层的三间商铺，由于目前房屋漏水严重，曾多次与原告提出尽快解决漏水问题，但至今未给出解决方案。由于漏水长时间未处理，被告房产装修受损严重，无法正常使用，要求在收函三日内解决漏水问题。原告于2018年12月11日回函，提出要求被告缴纳物业服务费，对于漏水问题提出涉及3楼轻轨公司房产维修问题，所以迟迟无法解决，会在被告缴纳物业费的情况下尽快给出维修方案并落实。 2019年2月14日，原告至被告处催讨物业费等各项费用，并向被告出具缴费通知单，载明：自2018年1月1日至2019年2月12日已产生以下水电及物业费用要求缴纳，其中综合服务费2.5元/平方米/月，日常维修费0.2元/平方米/月，建筑面积1272.7平方米，1-12月应付综合服务费38181元、日常维修费3054元，18.9.12-19.2.12水费392元、电费12131元。被告的工作人员予以签收，之后被告支付了水费及电费，但未支付物业管理费及公共设施维修费。 2019年8月8日，原告委托律师发函向被告催讨2018年及2019年两个年度的物业管理费及公共部位、公共设施维修费共计82464元。 另查明，原告与宁波新日月酒店物业股份有限公司签订《劳务派遣协议》，约定案涉物业服务区域内的保安、保洁、客服、工程服务由宁波新日月酒店物业股份有限公司提供。 审理中，双方认可被告物业所在房屋的三楼房屋楼顶发生漏水，2019年8月5日原告通过专业维修公司对漏水区域进行维修处理，具体为对三楼楼顶和墙面重新做了防水。被告认可在维修后未再漏水。被告陈述亚太公司服务期间没有漏水情况，安保也在提供，故对亚太公司提供服务的2018年1月至10月期间的物业费用无异议。 以上事实，由原告提供的《物业管理委托合同》一份、《债权转让通知书》一份、催款通知单一份、律师函一份、亚太公司物业管理合同一份、物业费明细一份、不动产登记信息一份、劳务派遣协议一份、考勤表一组，被告提供的告知函一份、回函一份、照片一组及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：2018年度的物业服务费及公共部位、公共设施维修费是否应予以扣减。首先，被告对2018年1月-10月亚太公司管理期间的物业费及公共部位、公共设施维修费无异议。被告提出其不知晓亚太公司将债权转让给原告，但从本案实际情况看，被告在2019年12月已经明知原告对城隍庙商业步行街区域的物业开展了物业管理，2019年2月，原告向被告催讨时被告也明确知晓物业费由原告收取，且原告通过起诉方式通知被告债权转让事宜也符合相关规定。为此，本院认为亚太公司将被告拖欠的物业管理费及公共部位、公共设施维修费转让给原告，已经对被告发生法律效力，被告应当向原告支付该期间的物业管理费及公共部位、公共设施维修费。其次，关于2018年度原告接管之后的物业服务费及公共部位、公共设施维修费，本院认为，原告已提供证据证明其向被告所在物业管理区域提供了物业服务，被告主张原告未能提供安保服务等，缺乏相应依据。关于被告提出的漏水问题，被告于2018年12月7日发函给原告，原告在几日内即予以回复，原告亦与被告一起查看漏水现场；因漏水涉及三楼房屋业主的相关权利、义务，故应给予原告查明漏水原因、查明是否物业服务合同约定的维修范围、安排维修方案等问题的合理处置时间。本院认为，2018年12月底之前应属原告合理处置时间范围内，因此2018年10月原告接管之后至2018年12月期间的物业服务费及公共部位、公共设施维修费不应予以扣减。被告对物业费及公共部位、公共设施维修费的计算方式无异议，故本院对原告诉请的2018年度物业服务费及公共部位、公共设施维修费共计41232元予以支持。审理中，原告撤回滞纳金及2019年度物业费及公共部位、公共设施维修费的诉请，系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波市海曙城隍庙购物广场物业管理服务有限公司2018年度物业管理服务费及公共部位、公共设施维修费共计41232元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费831元，减半收取计415.5元，由被告宁波明州一三七一城隍商业经营管理负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 ?本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  俞 洁 二〇一九年十一月八日 代书记员  应锦姣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。