海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初3995号原告：苏祥道，男，1972年8月26日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省万宁市。委托诉讼代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所专职律师。被告：刘国菊，女，1961年11月22日出生（公民身份号码：×××），汉族，现下落不明。被告：刘明田，男，1971年3月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现下落不明。原告苏祥道诉被告刘国菊、刘明田房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，因刘国菊、刘明田下落不明，本院于2019年7月4日至同年9月2日对其公告送达，并于2019年9月20日公开开庭进行审理。原告苏祥道及其委托诉讼代理人谢勇杰到庭参加诉讼，被告刘国菊、刘明田经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。原告苏祥道向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘国菊与被告刘明田签订的《房屋销售合同》无效；2、判决原告与被告刘国菊签订的《转让协议》无效；3、判决被告刘国菊向原告返还购房款人民币15万元，利息暂计至起诉之日为人民币66958.96元（实际利息以15万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年8月3日起计算至被告归还款项之日止）；4、被告刘明田对第三项诉求与被告刘国菊承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2010年4月23日，被告刘国菊与被告刘明田签订《房屋销售合同》，以21.6万元购买被告刘明田开发的位于三亚市××镇房屋。2011年8月3日，被告刘国菊将《房屋销售合同》的权利和义务以15万元的价格转让给原告，因××镇××村房屋系违法建筑被强制拆除，故《房屋销售合同》、《转让协议》无效，最终无法履行。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法予以支持。被告刘国菊、刘明田均未作答辩。原告苏祥道为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《房屋销售合同》，用于证明被告刘国菊与被告刘明田签订合同，以及合同无效的事实。2、《转让协议》，用于证明被告刘国菊将房屋销售合同的权利义务一并转让与原告的事实。3、《收条》，用于证明被告刘国菊收到原告权利义务转让款的事实。4、三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4645号民事判决书、三亚市中级人民法院（2016）琼02民终1369号民事判决书、海南省高级人民法院（2017）琼民申277号民事裁定书各一份，用于证明案件的基本事实。原告当庭提交证据5、收款收据，用于证明原告所有的收款收据原件都被收回，这一份是替代的收款收据，证明原告付款的事实。因原告所举证据1《房屋销售合同》中载明的购房人并非本案当事人，与本案不具有关联性，故对于证据1的真实性、合法性、关联性和证明目的本院不予采纳。原告就证据2-5向本院提交证据原件进行核对，结合当庭查明的事实，本院对于原告所举证据2-5的真实性、合法性、关联性和证明目的均予以采信。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于三亚市××镇，所用土地为××村宅基地。2010年2月21日，苏祥道与刘明田签订一份《房屋销售合同》，约定，苏祥道支付23.6万元用于购买刘明田开发的“××”的房子。同年4月23日，刘国菊与刘明田签订一份《房屋销售合同》，约定，刘国菊以21.6万元的价格购买刘明田开发的“××”的房子。后因“××”属于违法建筑的“小产权房”于2011年3月份已被政府依法拆除。2011年8月3日，刘国菊将其向刘明田支付的21.6万元房款债权转给苏祥道，并签订一份《转让协议》，约定：刘国菊同意把原购置原××房屋合同及收据（此合同含金额为216000元）转让与苏祥道，刘国菊愿以此合同及收据以转让折减方式按现金15万元的价格转让给苏祥道。协议落款处有刘国菊的签名和手印，苏祥道的签名。刘国菊于协议签订当日出具收条，确认已收到转让款15万元的事实。同日苏祥道与案外人海南众和置业有限公司（以下简称众和公司）签订一份《委托建房意向书》，约定：苏祥道委托众和公司建设位于三亚市××路房。意向书签订后，苏祥道、刘明田和案外人众和公司通过协商后，刘明田、众和公司同意将苏祥道购买的“××”购房款转为支付“××小区”的购房款，并于2011年9月6日向苏祥道出具了收取前期开发费45.2万元（含刘国菊因购买涉案房屋所花费的21.6万元）的收据并注明该款的来源。经查，××小区因未取得商品房预售许可证，原告苏祥道以与众和公司签订的《委托建房意向书》无效为由向本院提起诉讼，经一审、二审后，三亚市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）琼02民终1369号民事判决书，判决认定：用于冲抵房款的45.2万元属于刘国菊、苏祥道与刘明田之间的债权债务，以众和公司并未实际取得用于冲抵房款的45.2万元为由，驳回原告对众和公司就该笔款项的主张。最终判决原告苏祥道与众和公司于2011年8月3日签订的《委托建房意向书》无效。该判决作出后，原告不服提起再审，海南省高级人民法院于2017年12月4日作出（2017）琼民申277号民事裁定书，驳回原告的再审申请，中院判决已发生法律效力。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，被告刘明田在农村集体土地上建造的涉案房屋，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。因此，被告刘国菊与被告刘明田于2010年4月23日就涉案小产权房签订的《房屋销售合同》虽系双方真实意思表示，但其内容违反了法律法规的强制性规定，该协议应认定为无效协议。原告关于要求确认二被告签订的《房屋销售合同》无效的主张，于法有据，本院予以支持。被告刘国菊取得涉案小产权房后再次将该房屋转让于原告并签订的《转让协议》，因该协议同样违反法律法规的强制性规定，亦属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案房屋因系违法建筑已被政府强制拆除，故原告无需再向被告刘国菊返还房屋。对于已付转让款，本院认为原告在购买涉案房屋时，明知涉案房屋所使用的土地为农村集体建设用地，也知悉涉案房屋价格明显低于三亚市房地产市场的正常价格，且其在购买房屋时，涉案房屋已被拆除，原告自身对本次房屋的转让行为存在一定的过错，应承担相应的过错责任。基于涉案房屋并未实际交付，本院认定被告刘国菊应承担80%的责任，原告承担20%的责任，故被告刘国菊应返还原告购房款12万元（15万元×80%）。对于原告利息的主张，于法无据，本院不予支持。因被告刘明田并非转让合同的相对方，亦非转让款的实际收款人，故对于本案转让款不承担返还义务，原告关于要求被告刘明田与被告刘国菊承担连带清偿责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：1确认被告刘国菊与被告刘明田于2010年4月23日签订的《房屋销售合同》无效；2确认原告苏祥道与被告刘国菊于2011年8月3日签订的《转让协议》无效；3被告刘国菊应于本判决生效之日起十日内向原告苏祥道返还转让款12万元；4驳回原告苏祥道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4554元，公告费390元，共计4944元，由原告苏祥道负担2209元，由被告刘国菊负担2735元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈孟灿人民陪审员 吉丽鸳人民陪审员 林 丽 二○一九年十一月六日书 记 员 陈俊瑾附相关法律条文：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。中华人民共和国土地管理法第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。