山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终7621号上诉人（原审被告）：临沂城区开发建设有限公司。住所地临沂市兰山区北城新区临沂商会大厦**楼**。法定代表人:赵光辉,总经理。委托诉讼代理人:曹琪禹,山东上和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:左士杰,男,1982年6月13日生,汉族，住兰山区。上诉人临沂城区开发建设有限公司(以下简称城区开发公司)因与被上诉人左士杰房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初4692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城区开发公司上诉请求：1、请求二审撤销一审判决，发回原审人民法院重审。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人延期交房系由于政府征收拆迁等第三方原因所造成，一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任，与客观实际不符。根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，被上诉人购买的东风东关棚户区改造工程64号楼1单元502东关片区，但由于政府征收拆迁未完成，巿政府规划建设的沂州路电力隧道巿政工程多次出现变更，造成上诉人建设的新东关项目出现部分延期交房，上诉人对此是无法预料和避免的，这是不可抗力导致的交房逾期，上诉人对此没有任何过错，一审法院却认定上诉人承担逾期交房的违约责任，该认定与事实不符，也不符合双方的合同约定，一审法院认定的基本事实不清。2、一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际不符，据此认定计算的违约金数额错误。上诉人和被上诉人双方所签订的《商品房预售合同》第十一条等相关条款，明确约定因买受人原因未及时接受房屋的视为出卖人已向受买人交付了房屋。而根据上诉人在一审中提交的相关证据资料可知，上诉人在通知被上诉人交房后，但被上诉人当时却未接收房屋，2018年12月21日才办理房屋交接手续。但一审法院将双方实际办理交付房屋的时间认定为上诉人的房屋交付时间，该认定与客观实际情况不符，由此计算出的违约金数额也是不准确的。左士杰向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金94920元;二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年3月20日，原告（买受人）左士杰与被告（出卖人）城区开发公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS639463。合同约定，由原告购买被告开发的“东风东关棚户区改造工程”64号楼1单元502号房屋一套，房屋面积171.99平方米，每平方米9770.43元，总价款为1680417元。合同第七条、付款方式及期限约定。买受人支付首付款380417元，商业贷款1300000元。合同第十一条、交付期限。出卖人应当于2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经临沂市建设安全工程质量监督管理处验收合格的商品房交付买受人使用。第十二条：“逾期交付责任除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款本金及利息部分),并自买受人付款之日起,按照4%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比例)的违约金”。合同第二十八条：补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。原、被告于签订商品房预售合同当日又签订补充协议（附件十一）。补充协议第二条：“关于交付入住的补充规定1、合同第十一条交付的解释:双方约定以买受方签署房屋交接单作为出卖人已将符合购房合同约定的商品房交给买受方使用的标志。房屋风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受方。(本合同第十一条第二款约定情形除外)2、出卖人应按照本合同的第十一条约定的交付期限将商品房交付买受人,出卖人也可以2017年12月31日提前将商品房交付给买受人,买受人收房要按照相关规定办理交房手续。”合同签订后，原告以支付现金及商业贷款的方式缴纳房款1680417元。2018年12月21日，原告签订《房屋钥匙签收确认书》和《房屋验收签认表》，房屋于同日交付给原告。后原、被告因逾期交房发生争议，原告诉至法院。一审法院认为，原告左士杰与被告城区开发公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原被告的争议焦点之一为原被告双方约定的交房时间。原告主张在预售合同中已经确定交房日期为2017年5月31日，因此被告应当按照该日期为逾期交房日期起算时间。但是被告抗辩称补充协议约定被告也可以2017年12月31日向原告交房，原告在该协议签字确认视为认可该约定。根据《合同法》第七十七条第一款：当事人协商一致，可以变更合同。原、被告签订的（附件十一）补充协议第二条第2项：“出卖人应按照本合同的第十一条约定的交付期限将商品房交付买受人,出卖人也可以2017年12月31日提前将商品房交付给买受人,买受人收房要按照相关规定办理交房手续”，该协议中关于交付时间的约定已明显晚于合同约定交付时间，却表述为“提前将商品房交付给买受人”，显然与该条中“出卖人应按照本合同的第十一条约定的交付期限将商品房交付买受人”的表述相矛盾，并产生歧意，应系约定不明确。根据《合同法》第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被告仍应按照商品房预售合同中约定的交房日期2017年5月31日向原告交付房屋。现双方均认可房屋交付时间为2018年12月21日，晚于约定交付时间，自2017年6月1日至2018年12月21日共计569天，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告关于“由于市政府规划建设的沂州路电力隧道方涵多次出现变更和延期等第三方的原因,造成答辩人开发建设的新东关项目出现部分延期交房,该延期交房的原因答辩人不能预见和控制,由此产生的延期责任不应由答辩人承担”的辩解，未提供相关证据予以证实，法院不予支持。“根据合同第九条约定：“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比例)的违约金。”，被告应当按照合同约定支付给原告违约金的数额为95592元（1680417元×0.0001×569天），但原告主张94920元，视为对自己权利的放弃，不违反法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告临沂城区开发建设有限公司于本判决生效后十日内支付给原告左士杰逾期交房的违约金94920元；二、驳回原告左士杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086.5元（已减半），由被告临沂城区开发建设有限公司负担。二审查明的事实同一审一致。本院认为，被上诉人左士杰与上诉人城区开发公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的商品房预售合同约定，上诉人应当于2017年5月31日前将涉案房屋交付被上诉人使用，但实际交付时间为2018年12月21日，原审以此计算违约天数569天，并据此计算违约金，并无不当。上诉人主张延期交房系由于政府征收拆迁等第三方原因所造成，上诉人对此是无法预料和避免的，这是不可抗力导致的交房逾期，上诉人对此没有任何过错，但上诉人对此未提供有效证据证实，故其主张的该上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，城区开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2173元，由上诉人临沂城区开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 军审判员 王周华审判员 邵 波二〇一九年十一月十五日书记员 郝连霞