北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10256号上诉人（原审被告）：白静，女，1973年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：方红松，男。被上诉人（原审原告）：北京昊岳富润物业管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路**富润家园**楼**（住宅）。法定代表人：吴宝祥，董事长。委托诉讼代理人：薛景龙，男，北京昊岳富润物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。上诉人白静因与被上诉人北京昊岳富润物业管理有限公司（以下简称昊岳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。白静上诉请求：撤销一审法院判决，驳回昊岳物业公司全部诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1.一审程序违法，白静一审时曾申请管辖权异议，一审法院未告知其申请已经过期，也未通知其按时参加开庭，存在程序违法情形。2.一审判决认定事实不清，认定昊岳物业公司与我之间存在合法的事实物业关系错误。（2016）京01民终2205号的民事判决并没有否定业主大会终止《富润家园前期物业管理服务协议》的决议，交接工作会议纪要明确记载物业交接相关事宜，前述判决只是针对业主委员会没有诉讼要求交接，并不表示昊岳物业公司可以不撤出。业委会与XX1物业、XX2物业签订物业服务合同的事实进一步确定昊岳物业公司与业主之间不再存在物业服务关系，昊岳物业公司的备案已经取消，其强调的停车、供暖等事实服务是法律不认可的。昊岳物业公司的诉讼理由说明其在没有合法委托授权情况下至今霸占着锅炉，一审法院以白静未举证为由不予认定显属错误。3.一审法院适用法律错误。昊岳物业公司存在拒不撤出行为，根据法律规定不应支持其物业费等费用。一审法院不应依照与此案无关的判决来认定不适用相关司法解释。昊岳物业公司辩称，同意一审判决，不同意白静的请求和理由。昊岳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令白静支付昊岳物业公司自2016年5月1日至2018年1月31日的物业管理费4953.9元；2、判令白静支付昊岳物业公司自2016年11月15日至2017年3月15日的供暖费3931.8元；3.判令白静支付昊岳物业公司自2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费3931.8元；4.判令白静支付昊岳物业公司自2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费3931.8元；5.诉讼费由白静负担。一审法院认定事实：白静是涉案房屋的业主，该房屋建筑面积131.06平方米。昊岳物业公司原名称为北京昊岳富润家园物业管理有限公司,于2009年5月4日变更为现名称。2001年9月9日，昊岳物业公司与北京富润房地产开发有限公司签订《富润家园物业委托管理合同》，约定：由昊岳物业公司为富润家园小区提供物业服务；委托管理期限自2001年9月9日至与富润家园业主委员会签订物业管理委托合同时止；物业管理服务费按政府批准的标准向业户收取，中高层住宅每月每平方米建筑面积1.8元，中高层住宅改作办公用房每月每平方米建筑面积3.6元，1#楼裙房商业面积及7#楼商业面积用房每月每平方米建筑面积8元。2003年6月29日，昊岳物业公司与白静签订《富润家园前期物业管理服务协议》，约定：昊岳物业公司为白静提供前期物业服务，自签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米1.8元交纳，同时约定昊岳物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、供暖费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。2010年12月14日，昊岳物业公司取得富润家园的供热运行单位备案登记证。一审庭审中，昊岳物业公司主张其为富润家园小区提供供暖服务，收费标准按照北京市有关供暖收费标准即每建筑平方米30元收取。另查明，富润家园小区已成立北京市海淀区富润家园业主委员会（以下简称富润家园业委会），该业委会于2015年以已决议终止前期物业服务合同、选聘了北京X**物业管理有限公司等为由，起诉昊岳物业公司，要求其撤离富润家园小区，后一审法院作出（2015）海民初字第24225号民事判决书，判决昊岳物业公司于判决生效后10日内自富润家园小区撤离。后昊岳物业公司不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终2205号民事判决书，撤销法院（2015）海民初字第24225号民事判决书，驳回富润家园业委会的诉讼请求。后富润家园业委会不服二审判决，向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院再审审查认为“富润家园小区业主大会表决通过了‘终止前期物业服务合同，签订新的物业服务合同’的决议，但富润家园业委会做出的《富润家园业委会关于选聘新物业公司的决议》，被生效的法院判决撤销。《北京市物业管理办法》第十条规定：‘业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料’。据此，从富润家园全体业主的利益为出发点考量，二审法院认定富润家园业委会主动放弃交接的诉讼请求使撤场的前提条件不能成就，二审法院不宜单独判决昊岳富润公司从小区撤离，并无不妥。关于昊岳富润公司在诉讼中使用伪证的主张，富润家园业委会没有提供充足有效的证据予以证明，本院不予采信。综上，富润家园业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。”，北京市高级人民法院于2017年10月23日作出（2017）京民申64号民事裁定书，裁定驳回富润家园业委会的再审申请。2015年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在法院起诉了吴某、钟某等业主，法院对此分别作出（2015）海民初字第17500号民事判决及（2015）海民初字第17501号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。吴某、钟某不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京01民终577号、（2016）京01民终542号民事判决，驳回上诉，维持原判，其中对于吴某、钟某主张的服务合同已终止的意见，认定因昊岳物业公司一直处于服务状态，其服务期间何时终止没有最终司法认定意见，故对于其该项抗辩不予采纳。2017年，昊岳物业公司针对富润家园小区业主拖欠物业费、供暖费、冷水费、热水费、垃圾消纳费等欠费问题，在法院起诉了张某等业主，法院就此作出（2017）京0108民初8337号民事判决，判决支持了昊岳物业公司的诉讼请求。张某不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）京01民终5718号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“本案的争议焦点问题是昊岳富润公司是否有权收取本案涉及期间的物业费等费用。……本案中，依据当事人提交的生效判决可知，小区业主以侵犯业主共同管理权为由要求撤销富润业委会2014年11月1日作出的《富润嘉园业委会关于选聘新物业公司的决议》的诉讼请求业已获得法院的支持。因此，在小区业委会首先没有完成法律所规定的前提条件下，不能认为昊岳富润公司有拒绝退出、移交的事实存在，从而不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定。据此，张某的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”2017年，北京X**物业管理有限公司以合同纠纷为由在法院起诉了富润家园业委会，要求解除其与富润家园业委会签订的《富润家园物业服务合同》，并要求富润家园业委会赔偿其46185元。法院于2018年7月19日作出（2017）京0108民初39728号民事判决，判决解除双方于2015年5月签订的《富润家园物业服务合同》，驳回北京X**物业管理有限公司其他诉讼请求。后北京X**物业管理有限公司不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）京01民终9861号民事判决，驳回上诉，维持原判。该二审判决认定“在富润家园业委会经过积极努力予以配合的情况下，XX1物业公司最终仍未能进驻小区。”2018年1月30日，北京市海淀区人民政府学院路街道办事处居民科、区房管局物业科、第五房管所、北京市海淀区富润家园业主委员会、昊岳物业公司、北京X**物业管理有限责任公司、富润家园社区居委会共同签署《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》，主要内容为：XX2物业受富润家园业委会委托与昊岳物业定于2018年1月31日上午9:00进行交接，富润家园业委会见证。一审庭审中，昊岳物业公司陈述称其已按照该会议纪要于2018年1月31日办理了富润家园小区的物业交接，但小区的供暖服务仍由昊岳物业公司提供。另查明，白静经该院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案白静经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。昊岳物业公司与北京富润房地产开发有限公司签订的《富润家园物业委托管理合同》，约定富润家园小区由昊岳物业公司提供服务管理服务。昊岳物业公司与白静签订的《富润家园前期物业管理服务协议》，约定由昊岳物业公司为白静提供前期物业服务。上述协议均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依照约定履行各自的义务。昊岳物业公司为白静涉案房屋所在小区提供了物业及供暖服务，白静作为业主应当向昊岳物业公司支付相应的物业费及供暖费。其次，根据物业服务及供暖服务的自身特点及行业发展历程，实务中存在大量物业公司或供暖公司虽未与业主签订书面合同，但实际为业主提供物业或供暖服务的现象，为保障双方权利义务的均衡，应当认定实际提供服务的公司与业主之间形成事实上的物业服务或供暖服务关系，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，昊岳物业公司与白静签订的《富润家园前期物业管理服务协议》虽约定昊岳物业公司的服务期限自签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，但根据相关生效判决的认定及《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》可知，昊岳物业公司实际为富润家园小区提供物业服务至2018年1月31日，且生效判决认定昊岳物业公司并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的物业服务企业拒绝退出、移交之情形。故，根据该院现有证据应当认定昊岳物业公司与白静之间存在合法的事实物业服务关系。关于供暖服务一节，根据本案现有证据亦应认定昊岳物业公司有权依据其实际提供供暖服务的事实向白静收取相应的供暖费用。综上，昊岳物业公司要求白静支付自2016年5月1日至2018年1月31日期间物业管理费及自2016年11月15日至2019年3月15日期间供暖费的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。白静经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，该院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1.白静于判决生效后7日内向昊岳物业公司支付2016年5月1日至2018年1月31日期间的物业管理费4953.9元；2.白静于本判决生效后七日内向昊岳物业公司支付2016年11月15日至2019年3月15日期间供暖费11795.4元。本院二审期间，白静提交了富润家园小区业主大会决议等复印件材料，用以证明其上诉主张。昊岳物业公司对此不予认可，称材料都不是新证据。本院认为，上述材料均是复印件，本院不予采信，而且该材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是昊岳物业公司是否有权收取本案涉及期间的物业费、供暖费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。白静上诉认为昊岳物业公司存在拒不撤出行为，就此本院认为，在小区业委会首先没有完成法律所规定的依法交接前提条件下，不能认为昊岳物业公司有拒绝退出、移交的事实存在。且《海淀区学院路街道办事处富润家园物业交接工作协调会会议纪要》也可证明，昊岳物业公司实际为富润家园小区提供物业服务至2018年1月31日。故对白静主张昊岳物业公司存在拒不撤出行为，应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定不支持昊岳物业公司物业费的主张，本院不予支持。对白静关于双方不存在事实物业关系的主张，本院亦不予以支持。关于供暖费一节，结合昊岳物业公司提交的北京市供热运行单位备案登记证所载供热区域及交费通知，可以认定昊岳物业公司为白静所在楼宇提供供热服务。白静应当交纳供暖费用。一审法院认定白静交纳供暖费并无不当。关于一审法院诉讼程序违法问题，白静称其于2019年7月18日收到开庭传票，并于2019年8月5日向一审法院提交了管辖权异议申请。本院认为白静提出管辖权异议的申请时间已超过法定答辩期，应视为一审法院有管辖权，一审法院处理并无不妥。白静主张在其申请不成立的情况下一审法院有义务通知白静按时出庭，本院认为该主张缺乏法律依据，一审法院已合法传唤白静参加诉讼，不存在程序违法问题。综上所述，白静的上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费218元，由白静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  白 云审 判 员  李春华二〇一九年十一月二十六日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨