北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15785号上诉人（原审原告）：马文志，男，1961年2月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：樊学峰，北京永绥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张X，男，1953年7月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张京来（张X之子），1979年7月12日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：张XX，女，1953年8月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张京来（张XX之子），1979年7月12日出生，住北京市朝阳区。上诉人马文志因与上诉人张X、张XX房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马文志上诉请求：撤销一审判决，依法改判张X、张XX连带赔偿马文志100万元；本案一、二审诉讼费由张X、张XX负担。事实和理由：现张X、张XX因合同无效获得4套房屋，其市值可能达到1500万元至2000万元，而马文志居无定所；一审法院对于马文志信赖利益损失的赔偿问题上，未全面考虑张X、张XX因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及马文志因房屋现值和原购房价格的差异造成的损失。张X、张XX辩称：不同意马文志的上诉请求和事实理由，坚持我方的上诉请求。张X、张XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马文志一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼请求由马文志负担。事实和理由：一审判决依据双方均认可的《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》中确认的区位补偿价及房屋重置成新价，对马文志应当取得的赔偿补偿予以酌定，系认定基本事实不清；本案中涉案房屋的面积应为130平方米，并非补偿协议所显示的194.56平方米，应当以130平方米计算马文志因合同无效而所获补偿利益；马文志不得因拒绝执行生效判决的违法行为而获利，130平方米的房屋因合同无效而所获补偿利益应当为499645.75元，而非补偿协议显示的782385.41元；一审判决案件受理费的负担没有任何依据。马文志辩称：不同意张X、张XX的上诉请求和事实理由，坚持其上诉请求。马文志向一审法院起诉请求：判决张X、张XX给付我赔偿款1000000元。一审法院认定事实：1、北京市朝阳区平房乡姚家园某号（后统一重新编为某某号，以下均称某某号）宅基地使用权人为张X。张X和张XX于1998年7月6日协议离婚，离婚协议书约定北京市朝阳区平房乡姚家园某号三间住房一所（现姚家园某某号）归张XX所有。1999年11月15日，张XX与马文志签订《房屋出售协议书》一份，内容为：“房屋出售协议书甲方：张XX乙方：马文志双方经协商达成协议购房如下：1、甲方在姚家园某号平房正向壹佰叄拾平方米，由乙方购金额￥壹拾肆万元正。2、经双方同意，在11月30日由乙方搬进所购房屋付现金壹拾肆万元正，乙方约在12月10日前一次性付清。以上经双方达成协议，如有违约，承担法律责任甲方张XX乙方马文志1999年11月15日。”同日，张XX与马文志另签《协议书》一份，内容为：“协议书甲方张XX乙方马文志由乙方购买甲方房屋平房正向130平米，在姚家园某号。乙方在1999年11月15日付定金￥壹万元整。甲方在11月30日把房屋交给乙方。如双方违约，付法律责任甲方张XX乙方马文志证明人张某黄某一九九九年十一月十五日。”上述协议双方均履行完毕。马文志及其家人自此居住于朝阳区平房乡姚家园某某号房屋中。2011年，张X、张XX作为原告，以房屋买卖合同为由将马文志诉至法院，要求确认张XX、马文志签订的《房屋出售协议书》、《协议书》均无效，并要求马文志将北京市朝阳区平房乡姚家园村某某号房屋返还给张XX。法院经审理查明马文志非朝阳区平房乡姚家园村集体经济组织成员，作出（2011）朝民初字第02773号民事判决，内容为：一、张XX与马文志于1999年11月15日签订的《房屋出售协议书》及《协议书》无效；二、马文志于判决生效之日起六十日内将位于北京市朝阳区平房乡姚家园某某号（原某）号的院落及院内房屋腾空交还张XX。马文志上诉后，北京市第二中级人民法院经审理于2012年2月20日作出（2012）二中民终字4587号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案审理中，经张X、张XX申请，法院委托鉴定单位对朝阳区姚家园某某号房屋及宅基地现值进行了评估，评估结果为区位补偿总计348530元、房屋及附属物现值重置成新价151115.75元。该案审理中，经法院释明，马文志未提出合同无效情况下的损失赔偿补偿的反诉。张X、张XX于2012年5月23日向法院申请强制执行，要求马文志腾退x号房屋。2017年12月25日，马文志及其家人被强制带离，上述房屋被交还于张X、张XX。马文志称，在强制执行过程中，其曾多次向张X、张XX及执行法官提出过利益诉求，张X、张XX对此不予认可。2019年1月10日，张X作为被腾退人（乙方）与北京市朝阳区平房乡绿化隔离地区腾退工作委员会（甲方）签订了《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》，约定甲方因绿化隔离带项目建设，需要乙方腾退规划范围内的姚家园村某某号；乙方在腾退范围内居住正式住宅房屋10间，建筑面积194.56平方米，用地面积194.56平方米；乙方现有在册人口3人，应安置人口4人，分别是产权人张X，之子张京来，之孙张某1，之儿媳包琳某；应安置面积180平方米；本次规划范围内被腾退房屋基准地价为1900元/建筑平方米，基准房价为800元/建筑平方米，容积修正系数为0.99，房屋重置成新价以北京华正房地产土地评估有限公司评估结果为准，乙方房屋的区位补偿价共计521615.36元，房屋重置成新价256878.85元，以上拆迁补偿款合计778494.21元；甲方应支付乙方腾退补助费共计3891.2元，包括搬家补助费3891.2元。拆迁腾退补偿款共计782385.41元；乙方定向安置在姚家园东里7号院小区9号楼1单元xx（88.7平方米）、xxx（88.7平方米）和xxxx（88.7平方米），原房屋腾退补偿补助总款与定向安置房款及预交购房款相互抵消后，乙方支付甲方差价款人民币174826.09元；同日，张X作为乙方和北京市朝阳区平房乡绿化隔离地区腾退工作委员会又签订了《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》一份，约定张X之前妻张XX，应安置面积45平方米，乙方定向安置在姚家园东里8号院小区3号楼1单元x号，定向安置房面积为56.4平方米，总价款为218044.8元，乙方应支付甲方差价款人民币218044.8元。审理中，张X和张XX确认，上述两份《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》均已履行，安置房均已取得。平房绿化隔离地区建设房屋腾退安置办法及补充规定第十七条第（二）款规定，被腾退人现有实际人口的确定：1、具有平房乡常住户口并长期居住的；2、原户口在腾退范围内的现役军人、在校学生、正在服刑的劳改、劳教人员；3、被腾退人的配偶、子女为北京市户口，由于工作或学习原因，户口本在本户，并在本户长期居住，且在本市其他地区没有正式住房的，可计入现有实际人口；4、已享受一次绿化隔离带地区拆迁安置政策的人员不计入现有人口数；第二十条“安置面积的确定”：（一）同一宅基地上的被腾退人必须一并进行腾退补偿、定向安置；（二）以被腾退人的现有实际人口为基数，按照每人45平方米（建筑面积）计算安置面积。计算公式：45平方米×人口数＝应安置面积；（六）购买集体或个人出售的住宅（符合规划手续）的被腾退人，其安置原则不超过原住房面积部分按照二类价格购买，超出面积部门按照三类价格购买。一审法院认为，马文志与张XX签订的《房屋出售协议书》及《协议书》无效以后，马文志作为买受人，有权就无效后的损失及赔偿问题提起诉讼。本案争议的第一个问题是马文志提起本次诉讼是否超过法律规定的诉讼时效期间。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，马文志于2017年12月被强制腾退，其在被强制腾退以前，仍实际占有、使用买卖标的物，结合其提交的证据可以认定，至本案起诉之时，诉讼时效并未超过，故对张X、张XX该项抗辩意见法院不予采纳。本案争议的第二个问题，是合理的损失的确定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，出卖人张XX明知其所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任。法院根据双方均认可的《平房乡绿化隔离带腾退安置补偿协议》中确认的区位补偿价及房屋重置成新价，对马文志应当取得的赔偿补偿予以酌情确定。马文志非平房乡居民，结合腾退政策，其无法取得被安置人的资格，故其主张在确定补偿数额时考虑安置房相关利益的意见缺乏根据，法院不予采纳。据此，原审法院于2019年9月判决如下：一、张X、张XX于判决生效后十日内赔偿马文志损失六十二万二千元；二、驳回马文志的其他诉讼请求。如张X、张XX未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由马文志负担4550元（已交纳）；由张X、张XX负担9250元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，根据已经查明的事实，本案二审争议焦点在于双方所签合同无效后，马文志作为买受人的损失如何确定。根据拆迁协议中关于区位补偿款、房屋重置成新价的确认，以及双方各自过错程度，原审法院依照诚实信用原则，酌予确定张X、张XX的赔偿数额，并无不当。关于安置房屋，经查，2011年双方即因合同效力存在争议，提起确认合同无效之诉，2012年张X、张XX即申请法院强制执行要求马文志腾退xx号房屋，2017年马文志被强制腾退，2019年1月张X作为被腾退人与拆迁方签订相关拆迁安置腾退补偿协议，安置人口均为张X及其家人。原审法院结合马文志的户籍情况、腾退拆迁协议签订主体、在册人口情况以及当地拆迁安置政策，判决驳回马文志主张关于安置房屋利益的相关诉讼请求，处理适当，本院予以维持。综上所述，马文志、张X、张XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由马文志负担13800元（已交纳），由张X、张XX负担13800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月十九日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳