安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖01民再125号 上诉人（原审被告、申请执行人）：何金胜，男，1968年10月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：何宏有，男，1968年10月16日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县，现住安徽省合肥市瑶海区，系何金胜哥哥。 被上诉人（原审原告、案外人）：杨洋，男，1979年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，现住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：魏林军，安徽国运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，安徽国运律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：徐庆杰，男，1974年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原审第三人（被执行人）：任德玉，女，1977年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原审第三人（被执行人）：崔贤收，男，1974年9月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原审第三人（被执行人）：安徽扬子江文化传播有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区三十头镇魏武路和三元路交叉口，组织机构代码76081669-4。 法定代表人：崔贤收，总经理。 上诉人何金胜因与被上诉人杨洋、原审第三人徐庆杰、任德玉、崔贤收、安徽扬子江文化传播有限责任公司（以下简称扬子江公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民再2号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何金胜提出上诉请求：1.撤销合肥市瑶海区法院（2019）皖0102民再2号民事判决中第一、二、三项判决内容，请求发回重审或者依法改判；2.案件诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人依据瑶海法院执行裁定书及协助执行通知书，将任德玉名下涉案房产已转至上诉人名下，现已执行完毕，执行行为合法有效。2.一审判决违反了《物权法》关于不动产须依法登记才产生物权效力的规定。3.杨洋与任德玉、徐庆杰签署的房屋买卖合同不具有物权效力，仅具有债权效力，杨洋应向任德玉、徐庆杰主张债权。 杨洋辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1.杨洋与徐庆杰、任德玉签订的房屋买卖合同合法有效，杨洋是涉案房屋的所有权人，从一审中杨洋提交的证据可以看出，在人民法院查封涉案房屋之前，杨洋已经与第三人签订了房屋买卖合同，且签订时间发生在借款发生之前，不存在恶意串通嫌疑，房屋买卖合同合法有效，任德玉也认可房屋买卖、交付情况，因此房屋应当属于杨洋所有。2.在法院查封涉案房屋之前，杨洋已经支付了全部的购房款，对房屋进行了实际占有和使用，由于政府的资料不全导致房产证未能及时办理，所以根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，何金胜申请执行的案件不能执行本案的涉案房产。3.本案上诉人所取得的房产证不具有合法性，不能证明房屋所有权归上诉人所有。本案是审理案外人执行异议之诉，审查的是涉案房产执行前的归属情况，上诉人一审提交的房产证是一审法院基于错误判决所产生的，不能证明房产的所有权情况。 原审第三人徐庆杰、任德玉、崔贤收、扬子江公司未陈述意见。 杨洋于2016年4月15日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.立即终止对位于合肥市瑶海区房屋的强制执行程序并解除相应的强制措施；2.确认杨洋与徐庆杰、任德玉于2009年3月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，位于合肥市瑶海区房屋产权归杨洋所有；3.徐庆杰、任德玉立即协助和配合杨洋办理上述房产的过户登记手续；4.诉讼费用由何金胜负担。一审法院于2016年12月15日作出（2016）皖0102民初2685号民事判决，驳回杨洋的诉讼请求。 杨洋向一审法院提出申诉，请求：1.撤销（2016）皖0102民初2685号民事判决；2.撤销（2016）皖0102执异5号及（2013）瑶执字第02285－2号执行裁定书，中止对安徽省合肥市瑶海区房产全部执行强制程序，判决不得执行该房产；3.确认杨洋与徐庆杰、任德玉签订的房屋买卖合同合法有效，并确认位于安徽省合肥市瑶海区所有权归杨洋所有；4.何金胜、徐庆杰、任德玉立即协助配合杨洋办理产权过户登记手续。 经一审法院院长提交审判委员会讨论，认为原审判决确有错误，于2019年2月22日作出（2019）皖0102民监4号民事裁定，再审本案。 一审法院再审认定案件事实：2008年7月17日，徐庆杰与合肥新站综合开发试验区管委会建设发展局签订《合肥市住宅房屋拆迁安置协议书》，约定拆除徐庆杰位于站塘村优胜组房屋建筑面积60平方米，拟安置面积60平方米等。2008年12月25日，合肥新站综合开发试验区管委会向任德玉（徐庆杰之妻）交付东升花园7幢902室房屋，建筑面积62.01平方米。 2009年3月28日，杨洋（乙方）与徐庆杰、任德玉（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋交易价格按建筑面积计价，该房屋建筑面积62平方米，2766.13元/平方米，总价171500元，如房产证所载建筑面积小于62平方米，则甲方应按面积差向乙方返还已付购房款；如房产证所载面积大于62平方米，则超出部分无偿转归乙方所有。双方同意以现金付款方式、分两次付款，并约定在2009年4月10日前，支付购房款160000元，剩余房款11500元，在甲方协助乙方办妥房产证后当日会给甲方。甲方应于收到乙方首次购房款之日起当日内将交易房产全部交付给乙方居住使用等。 2009年4月7日，杨洋向徐庆杰交付购房款160000元，徐庆杰向杨洋出具收条。2009年6月7日，杨洋向徐庆杰支付剩余购房款11500元，徐庆杰向杨洋出具收条，并注明房款已全部付清。 2009年11月30日，杨洋就案涉房屋向合肥有线电视宽带网络有限公司申请开户，购买套餐主机基本收视费等业务。 2011年1月13日，杨洋与中国电信股份有限公司合肥分公司签订《宽带用户终端租赁协议》1份，约定在案涉房屋内租赁使用电信宽带无线猫等。 2012年7月19日，何金胜向一审法院提出财产保全请求，一审法院作出（2012）瑶民一初字第03140号民事裁定。2012年7月27日，一审法院向合肥市房地产管理局包河分局发出《协助执行通知书》，查封了任德玉名下位于合肥市瑶海区房屋一套（产权证号：合郊0501**），查封期限一年。 之后，一审法院在执行（2013）瑶执字第02280号案件过程中，办理了拍卖案涉房屋的相关手续，杨洋遂提出执行异议，要求解除查封并停止对上述房产的执行。 2019年1月15日，案涉房屋依据一审法院（2013）瑶执字第02280号协助执行通知书登记在何金胜名下，房屋建筑面积62.01平方米。 2019年3月27日，东升花园管理处，在小区内张贴通知，告知七号楼房产证已下，要求各位业主带身份证件到物业办公室开取证明领取房产证。 一审法院再审认为：本案系执行异议之诉，审查的是案外人对执行标的是否享足以排除强制执行的民事权益。本案的执行标的是位于安徽省合肥市瑶海区房屋，虽然在财产保全及执行过程中查封的是位于合肥市瑶海区房产（产权证号：合郊0501**），但该房屋被拆迁，采取的是产权调换形式安置，存在物权的转化。至于是否向案涉房屋实际控制人送达相关查封手续，是属于执行行为问题，不属于本案审理范畴。同时，本案的执行标的是案涉房屋，并不是拆迁前的房屋。故原审判决以两者非同一标的，查封效力并不当然及于后者为由，驳回杨洋的诉讼请求，显然未回应杨洋主张要求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，应属错误，依法应予纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨洋在查封前已签订房屋买卖合同，支付全部购房款，且实际占有使用案涉房屋，未能过户的原因系政府就安置房屋迟迟不符合办证条件所致，杨洋要求停止对案涉房屋的执行并要求确认对该房屋享有所有权之请求，符合法律规定，依法应予支持。根据相关规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行，执行异议裁定失效。故对杨洋要求撤销（2016）皖0102执异5号及（2013）瑶执字第02285－2号执行裁定书的诉讼请求，依法不予支持。至于杨洋所主张的要求判令徐庆杰、任德玉履行过户登记手续之请求，因本案系执行异议之诉，审查的是杨洋对执行标的是否享足以排除强制执行的民事权益，其主张第三人履行合同义务，没有法律依据，依法不予支持。 案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销（2016）皖0102民初2685号民事判决；二、解除对安徽省合肥市瑶海区房屋的司法查封措施，停止上述执行案件中对系争房屋的处分；三、确认杨洋享有位于安徽省合肥市瑶海区房屋所有权；四、驳回杨洋其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费1600元，由何金胜负担。 二审中，上诉人何金胜提供了如下证据：第一组，水电费缴纳发票及过户凭证，证明涉案房屋已经过户完毕；第二组，任德玉房产证复印件，证明杨洋在与任德玉签订房屋买卖协议时，任德玉并未取得房屋产权，买卖无效；第三组，合肥市瑶海区人民法院裁定书，证明何金胜是通过合法程序取得涉案房屋，且合法过户；第四组，用电申请书，证明用电过户情况；第五组，协助执行通知书，证明瑶海法院已于2015年向包河区房管局和瑶海区站塘居委会下达执行通知书，程序合法；第六组，拆迁安置协议，证明任德玉、徐庆杰签订买卖合同时只有拆迁安置协议，并无房产证，故买卖合同无效；第七组，瑶海法院（2012）瑶民一初字第03140号民事判决书，证明此案执行有根有据、合法有效；第八组，合肥市供电局低压表装拆工作单，证明涉案房屋已经合法过户至何金胜名下，并得到供电局的电表安装。 被上诉人杨洋针对上述证据质证如下：本案审理的是案外人执行异议之诉，要审查的是法院执行前房屋的买卖和所有权情况，故上诉人提交的证据基本上都是执行之后的材料，我们认为这些材料与本案无关联性，且有些材料是基于错误判决所产生的，相应的民事判决应被撤销，再审正在进行中，故上诉人的证据均无法达到其证明目的。 对上诉人何金胜二审提交的证据，其与本案审理的案外人执行异议之诉争议焦点无关，故本院不予采纳。 经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨洋与徐庆杰、任德玉早在2009年即已签订合法有效的书面房屋买卖合同，且双方已履行了交付房款和房屋的合同义务，该事实发生在涉案房屋被查封之前，且杨洋实际使用房屋至今，未能办理过户登记的原因并非在于杨洋，故本案符合上述司法解释第二十八条的规定，杨洋对涉案房屋享有的权利可以排除针对任德玉和徐庆杰的执行行为。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人何金胜负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 思 审判员 王亚明 审判员 李 鸿 二〇一九年十一月二十八日 书记员 付旋璇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……