浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4493号 上诉人（原审被告、反诉原告）：章佩芬，女，1964年2月21日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司。住所地：宁波市高新区江南路**〈1-8〉〈2-12〉。 法定代表人：杨振，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍明女，浙江欧硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。 上诉人章佩芬因与被上诉人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（以下简称百胜经纪公司）居间合同纠纷一案，不服宁波高新技术产业开发区人民法院（2019）浙0291民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 章佩芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回百胜经纪公司的诉讼请求，并支持章佩芬的反诉请求。事实和理由：章佩芬在合同履行过程中没有违约，事实是章佩芬于2018年6月2日到达百胜经纪公司，但购房者当天没有来，百胜经纪公司未按合同约定在一天内签订正式合同的约定，故章佩芬不存在违约行为，百胜经纪公司存在违约行为，百胜经纪公司应赔偿章佩芬违约金9900元。 百胜经纪公司辩称：章佩芬委托百胜经纪公司出售房屋的委托期限为2018年4月16日至2018年7月17日，2018年6月2日百胜经纪公司已经替章佩芬找到了购房意向客户，因章佩芬和意向客户无法就首付事宜达成一致意见最终未签合同，之后百胜经纪公司在委托期限内另外寻找到意向客户，并向章佩芬发送短信，但章佩芬未按通知时间到场，故百胜经纪公司不存在违约行为，章佩芬存在违约行为。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 百胜经纪公司向一审法院起诉请求：章佩芬支付百胜经纪公司违约赔偿金9900元，章佩芬向一审法院反诉请求：百胜经纪公司支付章佩芬居间服务费违约金9900元。 一审法院事实认定如下：2018年4月16日，章佩芬（甲方）与百胜经纪公司（乙方）签订《限时销售委托协议》一份，协议约定：1.甲方同意独家委托乙方居间出售宁波市江东科技园区芙蓉路38弄22号604室的房地产，并保证不再自行或委托第三方出售；2.双方商定此房的委托代理出售价格为999900元整，如乙方与客户协定的价格不低于此价格时，乙方可以直接代理甲方收取客户的购房定金，若低于此价格必须事先征得甲方的书面同意，房屋交易所涉的税费承担方式为客户承担；3.委托期限自2018年4月16日至2018年7月17日止，在签订本协议时甲方将该房屋的相关产权证书交乙方保管，乙方出具保管凭证；4.在委托期限内，乙方如未能成功销售该房屋，则乙方于2018年7月18日前赔偿甲方3000元；5.甲方居间服务费的收取标准为9900元；6.协议履行期间，甲方不得以任何理由提高此房最低代理出售价格，在乙方寻找到相关客户后，甲方不得以任何理由推托交易，须在1天（含）内到乙方公司总部签订正式的房屋转让合同，否则乙方有权向甲方提出违约赔偿，赔偿金额为房屋总价的1%，当乙方依据本协议第三条直接代理甲方收取客户定金后，若因甲方或其共有人、任何第三方的原因不能签订正式转让合同，由此产生的相关责任由甲方承担。章佩芬在合同末尾又手写“甲方承诺玖拾玖万元整到手”字样。此后，百胜经纪公司为章佩芬寻找目标客户。2018年5月21日，章佩芬提出搜房网上登1010000元，并承诺客户诚心要的话价格可以调整一点。2018年6月2日晚上，百胜经纪公司通知章佩芬到店签合同，章佩芬到店，但意向客户直至晚上22时仍未到店。另，2018年6月2日，百胜经纪公司寻找到一名意向客户，愿意以1000000元购入诉争房产，并与百胜经纪公司签订了《房屋买卖居间协议》，其中首付款370000元在2018年7月2日前支付，余款在银行贷款房贷后三个工作日内支付，在2018年6月2日前支付意向金30000元。该客户已在2018年6月2日缴纳意向金。2018年6月3日，百胜经纪公司又召集章佩芬与意向买家到店签合同，各方均到场，但章佩芬以首付时间太长等为由最终未签合同，当日下午，章佩芬向百胜经纪公司提出“付好定金三天内去房产交易所办理过户手续，首付在过户手续前付完”，无法接受首付一个月付或半个月付。2018年6月4日，百胜经纪公司告知章佩芬客户已答应“定金付好，三天内办理手续，办理手续前签合同，付首付款”的条件，并约请章佩芬在当日下午18时到店里签署合同，章佩芬明确回复“好的”，双方经协商最终将时间定在19时15分至19时30分。当日18时51分，章佩芬向百胜经纪公司提出“明天去过户”的要求，百胜经纪公司答复“你要什么时候签合同都可以，客户在你跟客户当面说好吧”，此后章佩芬并未在约定时间前往百胜经纪公司处签合同。2018年7月2日，百胜经纪公司又向章佩芬发送短信，告知已有客户愿意以符合合同约定的价格购买，特通知其于2018年7月3日晚上7时30分到店签署房屋买卖合同，但章佩芬仍未到场。章佩芬在庭审中确认，上述房屋最终通过百胜经纪公司（另外的业务员）于2019年4月出售他人。 一审法院认为，双方提供的证据足以证明双方存在居间合同法律关系。章佩芬主张《限时销售委托协议》第十一条约定“协议履行期间，甲方不得以任何理由提高此房最低代理出售价格，在乙方寻找到相关客户后，甲方不得以任何理由推托交易，须在1天（含）内到乙方公司总部签订正式的房屋转让合同，否则乙方有权向甲方提出违约赔偿，赔偿金额为房屋总价的1%”无效。该院认为，在独家委托、限时销售的居间合同情况下，居间方需投入比一般居间服务更大的销售精力，因此，上述条款之目的在于防止卖家临时提价或反悔，对于保障居间方利益、购买方利益具有一定必要性、合理性。但是，由于双方签订的《限时销售委托协议》仅约定了房屋总价，而未约定房款支付期限这一对房屋买卖影响重大的条件，该协议第十一条中“不得以任何理由推托交易”部分则限制了出售方对交易条件的选择权，显失公平，故对交易有重大影响的理由应属于拒绝交易的正当理由，这才符合民法上自愿、公平的原则。事实上，当章佩芬提出“三日内付首付”的付款条件时，百胜经纪公司也按照委托人章佩芬的意愿进行了撮合，并最终提供了符合委托人要求的交易机会，但章佩芬并未按照约定时间签订房屋买卖合同，此后，百胜经纪公司又于2018年7月催促委托人签合同，章佩芬仍未签订，百胜经纪公司已尽到居间人的勤勉义务，而委托人章佩芬的拒绝已超出了合理理由的范畴，故认定章佩芬的行为已构成违约，按照约定应支付房屋总价的1%的违约金，故百胜经纪公司要求被告章佩芬支付违约金9900元的诉请，于法有据，该院予以支持。委托人章佩芬以其行为表明不接受百胜经纪公司在该案居间合同项下的服务，故其以百胜经纪公司未在三个月内兑现服务承诺为由要求赔偿损失9900元的诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决：一、章佩芬于本判决生效后五日内向百胜经纪公司支付违约金9900元；二、驳回章佩芬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由章佩芬负担。反诉费50元，减半收取25元，由章佩芬负担。 本案二审期间，章佩芬和百胜经纪公司均未向法院提交新的证据。 本院经审理，认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据章佩芬与百胜经纪公司签订的《限时销售委托协议》，章佩芬委托百胜经纪公司销售房屋的时间为2018年4月16日至2018年7月17日，在该期限内若百胜经纪公司不能以合同约定的价格销售案涉房屋，则需要赔偿章佩芬3000元违约金，但若百胜经纪公司找到意向客户，则章佩芬应配合百胜经纪公司签订房屋买卖合同。2018年6月2日百胜经纪公司曾找到意向客户，但双方因对首付款不能达成一致意见，最终未能签约。之后百胜经纪公司再次替章佩芬找到客户，并就定金、首付款、过户手续等事项告知章佩芬，并约章佩芬于2018年6月4日签订合同，章佩芬回复“好的”，但之后章佩芬并未在约定时间到百胜经纪公司签约。2018年7月2日，百胜经纪公司再次向章佩芬发送短信，告知章佩芬有客户愿意以符合合同约定的价格购买案涉房屋，但章佩芬仍未到场签约。本院认为，百胜经纪公司在委托期限内多次向章佩芬告知有意向客户购买案涉房产，其已经向章佩芬提供了合理的交易机会，但章佩芬并未按照约定时间签订合同，也未提出合理的拒绝理由，一审法院认定章佩芬的行为构成违约并无不当，百胜经纪公司有权要求章佩芬按照合同约定支付违约金，章佩芬关于其不存在违约行为及百胜经纪公司因违约需要支付违约金的主张本院难以支持。 综上，章佩芬的上诉请求不能成立。一审法院事实认定清楚，使用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人章佩芬负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  徐京波 审判员  徐梦梦 审判员  梅亚琴 二〇一九年十一月十五日 书记员  汤李燕