四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0402民初3710号 原告：刘德勇，男，1962年7月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被告：攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会，住所地四川省攀枝花市**凤凰西街******。 负责人：罗黎明，主任。 被告：攀枝花市宜安物业服务有限责任公司，住，住所地四川省攀枝花市**临亚家园雅仕苑**楼******/div> 法定代表人：陈晓瑜，经理。 委托诉讼代理人：李会玲，女，攀枝花市宜安物业服务有限责任公司员工。 原告刘德勇与被告攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会（以下简称：业委会）、被告攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称：宜安物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告刘德勇，被告业委会主任罗黎明，被告宜安物业的委托诉讼代理人李会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘德勇向本院提出诉讼请求：1.确认业委会与宜安物业2017年7月29日签订的《物业服务合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是攀枝花市东区炳草岗南博湾小区业主。原告认为罗黎明为业委会主任的南博湾业委会成立非法。2018年7月9日，罗黎明为业委会主任的南博湾业委会，把攀枝花市东区南博湾小区业主委员会更名为攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会。2019年5月份，罗黎明为业委会主任的南博湾业委会未经南博湾小区业主投票选举、决定，未召开业主大会，擅自决定与宜安物业签订《物业服务合同》，擅自决定宜安物业管理本小区停车场后的停车场收费分摊比例。依据物权法第七十六条、第七十八条的规定，选聘物业服务企业、决定停车场收取费用的分配比例等与业主有关的重大事项，应经小区业主投票决定。被告未经小区业主投票选举，擅自作出上述决定。原告认为，合同违反了物权法第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，根据合同法第五十二条的规定，《物业服务合同》应为无效。 被告业委会辩称，因之前南博湾小区治理情况糟糕，小区成立了攀枝花市南博湾临时自治委员会，并于2017年7月2日公开罢免了之前的业委会成员。新一届业委会是从攀枝花市南博湾临时自治委员会中产生的。业委会与宜安物业签订《物业服务合同》有188户业主的委托书，并公开招聘的物业公司。有4家物业公司参与竞争，因宜安物业价位要低一点，业委会5个成员一致决定与其签订服务合同，且在小区内进行了公示，公示5天没有异议就与宜安物业签订了《物业服务合同》。综上，合同有效，不同意原告的诉讼请求。 被告宜安物业辩称，2017年7月18日，宜安物业参加了南博湾小区组织的选聘物业企业竞标大会。4家竞标物业企业中由宜安物业中标。同年7月29日，在攀枝花市东区炳草岗街道办事处物业科工作人员的见证下，宜安物业与南博湾自治委员会正式签订了《物业服务合同》。合同合法有效，不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了身份证、房产证、2017年7月29日攀枝花市南博湾临时自治委员会与宜安物业签订的《物业服务合同》、2019年9月2日由攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江街社区居民委员会出具的《证明》、2018年7月23日《关于原南博湾小区业委会更名备案的申请》、2018年7月13日攀枝花日报刊登的《声明》、2019年10月28日四川省卓阳物业服务有限公司出具的《证明》、周晓军2019年10月31日出具的《证明》等证据；被告业委会提交了委托书188张、2019年9月7日通知、2018年8月27日通知、关于电梯维保、维修、大修、换件统一移交给物业公司（物业公司以后车场返点业委会不再收取）意见征求表、2018年7月9日凤凰西街21号8栋9栋业主委员会更名登记资料、2017年8月30日南博湾小区业主委员会备案登记资料本、2017年7月18日南博湾小区招聘物业公司的竞标现场照片2张、2017年7月25日宜安物业中标通知、物业中标通知张贴照片6张等证据；被告宜安物业提交了南博湾投标书、公司简介、2017年7月18日竞标现场照片2张、物业中标通知、物业中标通知张贴照片6张、（2018）川0402民初3550号民事裁定书、（2019）川04民终314号民事裁定书、2017年7月29日签订合同现场照片5张、小区146户业主物业费交纳收据若干、房产证171份、购房合同17份等证据。 对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘德勇居住于四川省攀枝花市东区凤凰西街21号9栋2单元9附8号，系攀枝花市东区南博湾小区业主，为该小区第一届业委会主任。攀枝花市东区南博湾小区共有业主374户（其中住宅371户、商铺3户），小区总建筑面积45000平方米。2017年6月10日，有攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江街社区居民委员会、业委会和三家物业公司参与，小区召开业主大会公开投票选聘物业公司。期间，因部分业主不同意公开选聘物业公司，砸毁了投票箱，会议未能成功选聘物业公司。同年7月18日，经小区188户业主授权成立的南博湾小区临时自治委员会承担了小区物业公司的选聘工作，该188份委托书均载明：“本人同意赵莉、斯昶瑜、罗安连、龙海国、文猛、罗黎明、李鹏、陈燕、游军成为南博湾小区自治委员会成员并代为处理引进物业公司事宜。”同年7月25日，南博湾小区自治委员会从参与竞标的4家物业公司中决定选聘宜安物业，并将物业中标通知予以公示。同年7月29日，攀枝花市南博湾临时自治委员会与宜安物业签订了《物业服务合同》。南博湾小区自治委员会成员赵莉、斯昶瑜、罗安连、龙海国、文猛、罗黎明、李鹏、陈燕、游军在合同落款“甲方”处签名，宜安物业法定代表人在“乙方”处签名并加盖公司印章。该《物业服务合同》约定：攀枝花市南博湾临时自治委员会委托宜安物业为南博湾小区提供物业管理服务；委托管理期限2017年7月29日起至2019年6月30日止；物业管理费住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓0.9元/平方米·月交纳，商铺和写字办公楼为1.5元/平方米·月交纳；小区内车辆占用公共场地实行有偿使用，仅收取的车辆场地占用费，不得高于有权核定部门规定的现行标准每辆每月收取150元，甲方占30%提成，乙方占70%提成；等等。之后，因南博湾小区第一届业委会成员已于同年7月2日被罢免，攀枝花市东区炳草岗街道办事处望江街社区居民委员会决定选举新一届业委会，并于同年8月27日组织小区业主召开了业主大会，经选举产生了由罗黎明、陈燕、庞庆芬、斯昶瑜、李鹏组成的新一届业委会，由罗黎明担任业委会主任。2018年7月，新一届业委会将业委会的名称由攀枝花市东区南博湾小区业主委员会变更为攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会，并在《物业服务合同》上补盖了“攀枝花市东区凤凰西街21号8栋9栋业主委员会”印章。同年8月，因小区电梯老化，业委会向小区业主征求意见，建议由宜安物业承担维修、维保及大修和换件费用，补偿费用由业委会收取的停车场返点费来弥补。小区共计228户业主在意见征求表上签名同意上述方案。同年9月18日，刘德勇诉至本院，请求撤销《物业服务合同》。经审查本院作出（2018）川0402民初3550号民事裁定书，裁定驳回了刘德勇的起诉。刘德勇不服裁定提起上诉。攀枝花市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）川04民终314号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2019年9月25日，刘德勇起诉来院，请求判如诉请。 同时查明，本案《物业服务合同》签订后，除出具委托书的188户业主（建筑面积19078.31平方米）外，另有146户业主（建筑面积15713.82平方米）按照合同约定履行了交纳物业费的义务；现该《物业服务合同》已到期，业委会与宜安物业已续签物业服务合同。 本院认为，本案为确认合同无效纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，具有上述五项情形之一的，应当确认为合同无效。 案涉待确认合同为物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案经审理查明，南博湾临时自治委员会在选聘物业服务企业时，持有188户业主的授权委托书，虽然总人数过半数，但该188户业主专有部分没有达到建筑物总面积的一半以上。 对此，本院认为，业委会属于业主团体自治管理性质的组织，是沟通业主和物业服务企业的桥梁，代表和维护业主的合法权益，是全体业主集中意志的代表者，受业主委托代表业主行使权利，如无委托或委托不符合法律规定则应为无代理权。法律规定，如果代理人无代理权，意味着被代理人并无承担代理行为后果的意思表示。因此，代理行为的后果并不能直接由被代理人承担，应由被代理人予以决定是否承担代理行为的后果，故被代理人据此依法享有追认权。而追认意思表示，可以明示，也可以默示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认，即为默示的追认意思表示。具体到本案中，无论是临时自治委员会，还是业委会，其代表小区业主意愿决定重大事项，均须依法进行。虽然临时自治委员会在选聘物业服务企业时没有达到“双过半”的法律规定，但经审理同时查明，除188户业主以外，还有146户业主（建筑面积15713.82平方米）在《物业服务合同》签订之前虽未授权，但其以自觉交纳物业费实际履行合同的行为表明其对南博湾临时自治委员会与宜安物业之间签订的《物业服务合同》的追认，该追认行为符合法律规定。因上述自愿追认行为，《物业服务合同》实际达到了“双过半”的法律规定，符合物权法第七十六条的立法目的，本院对此予以确认。同时，新一届业委会在该《物业服务合同》上补盖印章的行为，依法亦视为业委会对合同的追认，且业委会也因其追认行为而加入进合同中，实际替代临时自治委员会而成为了合同一方相对人。 原告依据物权法第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定主张无效，因本案系效力确认纠纷，并非撤销之诉，且原告所提撤销之诉已被法院生效裁定予以驳回，故此主张本院不予支持。 原告依据的《物业管理条例》第十一条、第十二条及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定。因《物业管理条例》第十一条、第十二条与物权法第七十六条的规定一致，本院不再赘述；同时，《物业管理条例》第十二条还规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，并非必须召开业主大会。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”该《业主大会和业主委员会指导规则》系部门规章，并非法律强制性规定。小区在第一届业委会成员被罢免，新一届业委会成员尚未选举产生时，经过半数以上的业主同意成立临时自治委员会，临时自治委员会未召开业主大会，而是采用书面征求意见的形式选聘物业服务企业，该形式为行政法规所认可，为法律所不禁止，本院依法予以确认。原告关于自治委员会非法且其选聘物业服务企业未召开业主大会不合法的主张，不能成立。 综上所述，案涉《物业服务合同》不具有合同法第五十二条规定的无效情形，合同应为合法、有效。原告的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回刘德勇的诉讼请求。 案件受理费100元减半收取计50元，由刘德勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  李心竹 二〇一九年十一月六日 书记员  黎圆李