福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2383号 上诉人（原审原告）：黄庆祝，男，1969年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄玉玲，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 上诉人黄庆祝因与被上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄庆祝的委托诉讼代理人许东、庄玉玲、被上诉人金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄庆祝上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄庆祝的全部诉讼请求。事实和理由： 一、一审法院遗漏认定本案合同中关于交房的三个条件，即取得项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告及金石公司交房时需向黄庆祝提供讼争商品房的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中，金石公司直至2018年11月26日才取得竣工验收备案证明，其他两个约定交房条件至今仍未取得。金石公司逾期交房已远超90天，黄庆祝有权据此提出退房。 二、金石公司既未提供有效气象台证明、台风信息，也未提供合法有效的监理日记、施工日志，一审法院认定受台风影响金石公司可以顺延交房36天错误。 三、本案合同解除并不以借款合同解除为前提，况且，本案合同补充协议第十六条第三款约定属“格式条款”，且不合理加重了黄庆祝的责任。一审法院根据上述条款认定黄庆祝行使解除权的条件未成就属认定及适用法律错误； 四、《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》在双方签订合同之时就已被粘贴在金石公司售楼处，且销售人员也明确向黄庆祝展示了该决议的具体内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定，该决议及其他案涉宣传广告应视为金石公司对黄庆祝购买讼争商品房的承诺。一审法院认定黄庆祝不能以《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》为据解除合同错误。 金石公司辩称：一、讼争商品房于2017年7月27日经建设单位依法组织的勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收为合格，于2018年1月29日经龙海市公安消防大队消防验收为合格，故此时讼争商品房已达到安全使用条件。测绘报告和竣工验收备案证明并非交房法定条件，对黄庆祝实际装修居住及安全使用不会造成任何影响，一审法院对讼争商品房交付条件认定正确。 二、根据本案合同约定，遇六级以上台风天气，属无法预见的不可抗力因素，交房时间可以相应顺延。气象报告资料来源于漳州市气象局,具有真实性，一审法院据此扣除台风天数，顺延交房期限正确。 三、即使本案已满足合同解除条件，黄庆祝以逾期交房为由起诉请求解除合同也已超过法定解除权行使期限，其解除权已消灭。 四、本案合同补充协议第十六条第三款约定系双方真实意思表示，不属“格式合同”，其后第十八条约定也肯定了其效力。一审法院根据本案合同补充协议第十六条第三款约定，以黄庆祝未先行与贷款机构解除贷款关系，认定其行使解除权的条件未成就正确。 五、黄庆祝所提供的《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》来源不明，且未正式对外公开，也未针对具体对象，不是本案合同组成部分，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定认定为要约,不能作为解除本案合同的依据。 黄庆祝向一审法院起诉请求：一、解除黄庆祝、金石公司双方于2016年6月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、金石公司立即向黄庆祝返还已支付的购房款268320元；三、金石公司立即向黄庆祝支付逾期交房违约金53664元；四、金石公司立即向黄庆祝支付利息暂计37653.49元（以购房总价268320元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.9%计息，自黄庆祝实际付款之日起，即2016年6月29日起计至金石公司实际付款之日止，暂计至起诉之日即2019年4月26日）实际应支付至判决作出之日；以上款项暂合计359637.5元。 一审法院认定事实：2016年6月27日，黄庆祝与金石公司签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定：黄庆祝向金石公司购买位于龙海市滨海康桥2＃楼1716号商品房，总价款268320元。合同第七条约定：买受人应于2016年6月29日前支付首期房价款138320元，余款130000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（下称建行开发区支行）申请贷款支付。合同第九条约定：该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.具体详见本合同补充协议第六条约定。合同第十一条约定：出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照确认违约当日的中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按全部房价款的20%向买受人支付违约金。合同补充协议第八条约定：如发生以下情形，出卖人有权据实延期交房：1.不可抗力因素，包括但不限于：火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力；2.非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；3.为配合政府法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工；4.施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位证明为准；5.气象原因｛24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）｝……。合同补充协议第十六条第三款约定：买受人解除合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。合同补充协议第十八条第三款约定：本补充协议作为主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等法律效力。若本补充协议内容与主合同有相抵触之处，以本补充协议约定为准。合同签订后，黄庆祝支付金石公司购房首付款138320元，并在建行开发区支行办理个人贷款130000元支付金石公司。 漳州龙海.滨海康桥（下称滨海康桥）2#楼工程于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内页资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队（下称龙海消防）初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海消防于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向黄庆祝合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其办理交房手续。该交房通知于2018年3月25日被签收。讼争商品房至今未办理交房手续。黄庆祝未与建行开发区支行解除借款合同关系。 一审法院认为：本案合同虽约定讼争商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但讼争商品房已经竣工验收和消防验收合格，是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响买受人安全使用讼争商品房；供水、供电、燃气等配套设施及消防管道布局若存在不完善之处，则属质量瑕疵问题。以上均不能成为黄庆祝拒绝收房的理由。金石公司所提供气象报告为漳州市华风气象科技服务有限公司（下称华风公司）出具，漳州市气象局出具的证明显示该公司气象资料来源于漳州市气象局，故对该气象报告真实性应予认可。根据该气象报告，双方签订合同后至合同约定交房期限，该期间台风警报天气共计36天，故金石公司可以据此顺延交房36天；约定交房期限由2017年12月31日顺延至2018年2月5日。除此之外，金石公司还主张降雨超过50毫米情形可以顺延交房，但其既应证明存在足以影响施工的气象原因，亦应证明该情形已实际影响到施工。对此，金石公司虽提供施工日志、监理日志加以佐证，但金石公司此前在陈改霞与金石公司商品房预售合同纠纷等系列案件中提交的施工日志、监理日志上均无记录人及负责人签名，而此次提交的同一份施工日志、监理日志上则有记录人及负责人签名，同一份证据前后内容有出入，其真实性无法认定，无法印证该气象原因已实际影响到讼争工程施工，故其应承担举证不能的不利后果。关于中考情形问题。中考系金石公司在签订合同前可以预见因素，其在约定交房期限时就应考虑该因素，且合同并无明确约定中考可以作为顺延交房情形，故金石公司主张该因素可以作为顺延交房情形，应不予采纳。据此，金石公司未能在约定期限届满前交付符合约定条件的讼争商品房，已构成违约，逾期交房天数应自2018年2月6日起算。金石公司于2018年3月22日向黄庆祝邮寄《交房通知书》，通知其办理交房手续，因黄庆祝于2018年3月25日已签收该通知书,故本案中金石公司逾期交房天数计算应截至2018年3月25日；应认定金石公司逾期交房未超过90日。黄庆祝虽提供《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》，但并未举证证明该决议已对外公开，其应承担举证不能的不利后果，黄庆祝不能据此解除合同。 综上，本案《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方应依约全面履行。本案中，金石公司逾期交房并未超过90日，且黄庆祝也未根据《补充协议》第十六条第三款约定，与建行开发区支行解除借款合同关系,故黄庆祝行使解除权的条件尚未成就，其请求解除本案合同，应不予支持。黄庆祝其他诉讼请求均以解除本案合同为前提，因其前提不成立，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回黄庆祝的诉讼请求。案件受理费6694.5元，由黄庆祝负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 二审中，黄庆祝提出本案遗漏认定项目竣工验收备案时间、讼争商品房是否获得面积实测报告以及在约定讼争商品房交付前金石公司是否有向业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的事实。对上述事实，本院分析、认定如下： 因讼争商品房竣工验收备案和面积实测报告并不影响讼争商品房实际交付，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》只有在黄庆祝实际接收讼争商品房时，金石公司才有出示并提供义务，而本案中并不具备这一时机，故上述事实的认定，对本案实体处理无实质影响。有鉴于此，上述事实本院不予补充认定。 另查明：《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》载明：热烈庆祝国家发改委批复建设厦漳城际铁路环线，漳州-港尾-厦门（R3线）率先于2016年开工，2020年通车，滨海康桥就在港尾站。滨海康桥邀您共享买房发财巨大红利。若2016年未开工，2020年未通车，购房者可选择退房，并获得由金石公司对已交房款每年10%的红利补贴，购房者退房选择权于2020年终止。金石公司（加盖公章）。2015年11月26日。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下四个争议焦点：一、关于讼争商品房何时符合交付条件问题；二、关于华风公司所出具气象报告能否作为本案顺延交房依据问题；三、本案合同补充协议第十六条第三款效力问题；四、《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》是否构成要约并可作为黄庆祝解除本案合同依据问题。 一、关于讼争商品房何时符合交付条件问题 本案《商品房买卖合同》第九条虽约定讼争商品房交付时需取得项目竣工验收备案证明、房屋测绘报告，但讼争商品房已分别于2017年7月27日、2018年1月29日经竣工验收、消防验收为合格，故根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规，应认定至2018年1月29日讼争商品房已符合法定交付条件。因讼争商品房是否取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告并不影响黄庆祝正常安全居住使用，故未取得上述文件不能作为黄庆祝拒绝收房的理由。因金石公司通知交房时讼争商品房已符合法定交付条件,且未超过90日,故应认定本案合同约定解除条件尚未成就。至于黄庆祝所提讼争商品房《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》问题，因该文件属黄庆祝接收讼争商品房时才能主张的权利，故对上述认定无实质影响。黄庆祝主张金石公司通知交房时讼争商品房不符合交付条件，其逾期交房已超过90日，与事实与法不符，理由不能成立。 二、关于华风公司所出具气象报告能否作为本案顺延交房依据问题 根据漳州市气象局所出具证明，华风公司所出具气象报告的气象资料来源于漳州市气象局，故该气象报告的真实性可以认定并作为本案定案依据。黄庆祝主张华风公司所出具气象报告不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。 三、本案合同补充协议第十六条第三款效力问题 本案合同补充协议第十六条第三款约定：“买受人解除（商品房买卖）合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系。”但能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，买受人需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生资金成本也必然由买受人承担，明显不符合常理。故该约定既加重买受人一方负担，又限制买受人主要权利，考虑该格式合同及条款是由金石公司提供，虽本案合同补充协议第十八条及落款处也有提到双方已阅读、协商、金石公司已作了说明与提醒等内容，但具体到本案合同补充协议第十六条第三款内容未见醒目标识，并不能证明金石公司已对该条款尽到充分说明、提醒的义务。故依法应认定本案合同补充协议第十六条第三款约定无效；一审法院根据《补充协议》第十六条第三款约定认定黄庆祝行使解除权的条件未成就属适用法律错误。黄庆祝主张《补充协议》第十六条第三款约定无效、不能以此作为提前解除《商品房买卖合同》条件，有事实和法律依据，理由可以成立。 四、《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》是否构成要约并可作为黄庆祝解除本案合同依据问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从内容上分析，“决议”所涉允诺并非针对商品房开发规划范围内的房屋及设施，依法不能视为合同内容。从形式上分析，《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》名为“决议”，即使有决议内容，仍然要通过一定方式的外化才能形成销售广告和宣传资料，但黄庆祝并未提供该决议有对外公开的证据，且该决议在系列案件中仅有一张原件，证据来源不清。故对《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》真实性及拟证明事项应不予认定。黄庆祝主张《关于购买滨海康桥稳定获利的决议》构成要约并可作为黄庆祝解除本案合同的依据，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，黄庆祝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6694.5元，由黄庆祝负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月十三日 法官助理黄兴 书记员卢杰