安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0602民初1703号原告：中国建设银行股份有限公司淮北市分行，住所地安徽省淮北市古城路**。统一社会信用代码91340600150825833Y（1-1）。负责人：李辉，该行行长。委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨大相，安徽龙兴律师事务所律师。被告：贾运动。被告：安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司，住，住所地安徽省淮北市淮海中路**一社会信用代码91340600150820805X。法定代表人：王越峰，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司淮北市分行（以下简称建行淮北分行）诉被告贾运动、安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司（以下简称安徽房地产集团淮北公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行淮北分行委托诉讼代理人林飞到庭参加诉讼。被告贾运动、安徽房地产集团淮北公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令贾运动偿还建行淮北分行借款本金108464.59元、利息9897.49元、罚息3504.58元（利息、罚息均计算至2019年5月20日，之后至欠款还清之日止的数额按借款合同的约定另行计算）；判令安徽房地产集团淮北公司对上述债务承担连带责任；2、请求以抵押物安徽省濉溪县101省道东侧青阜线西侧省房·濉河庭院B5#107室（濉房预2013字第004659号）拍卖、变卖的价值优先受偿；3、本案的诉讼费、律师费3500元由被告承担。贾运动、安徽房地产集团淮北公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院查明的事实：一、2013年8月8日，建行淮北分行（债权人、乙方）与安徽房地产集团淮北公司（保证人、甲方）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定本最高额保证所担保的债权是指自2013年8月8日至2016年8月8日期间，因乙方向债务人（指因购置坐落于安徽省濉溪县101省道东侧“濉河庭院”B3-B10#、C1-C6楼项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、送达费、公告费、律师费等），最高额保证项下担保责任的最高限额为叁仟捌佰万元整，保证方式为连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日等；二、2013年10月16日，建行淮北分行与贾运动签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，贾运动向建行淮北分行申请贷款15万元用于购买安徽房地产集团淮北公司出售的位于安徽省濉溪县101省道东侧青阜线西侧省房·濉河庭院B5#107房屋，期限120个月，按月等额本息偿还贷款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；罚息利率按上述贷款利率加收50%确定，贷款方式为受托支付至借款人指定的账户，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）由借款人承担等；三、贾运动以上述合同项下所购位于安徽省濉溪县101省道东侧青阜线西侧省房·濉河庭院B5#107房屋向建行淮北分行提供抵押担保。2013年11月20日，双方办理了房屋预抵登记证明（濉房预2013字第004659号），预告登记权利人为建行淮北分行；四、后建行淮北分行向贾运动指定账户发放贷款15万元；贾运动贷款后，多次出现逾期，2018年7月25日之后没有正常还款，一直逾期。截止2019年5月20日，贾运动尚欠建行淮北分行借款本金108464.59元、利息9897.49元、罚息3504.58元；五、建行淮北分行为实现债权支出律师代理费3500元。本院认为：建行淮北分行与贾运动签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，建行淮北分行已经按照借款合同的约定向贾运动提供了借款，贾运动取得贷款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应承担相应责任；违约行为已成就合同约定的建行淮北分行宣布贷款全部到期的条件。建行淮北分行要求贾运动提前偿还下余的借款本息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于建行淮北分行请求按照抵押合同的约定对抵押物行使优先受偿权问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。建行淮北分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，建行淮北分行对处理预抵押登记的房屋所得价款并不享有优先受偿权。故建行淮北分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权，没有法律依据，本院不予支持。安徽房地产集团淮北公司为贾运动与建行淮北分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提供阶段性保证担保，担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，建行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，安徽房地产集团淮北公司应对上述债务承担连带保证责任。安徽房地产集团淮北公司承担保证后，有权向贾运动追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贾运动偿还中国建设银行股份有限公司淮北市分行借款本金108464.59元、利息9897.49元、罚息3504.58元（计算至2019年5月20日），之后的利息按照借款合同约定的计息标准计算至借款付清之日止；二、贾运动支付中国建设银行股份有限公司淮北市分行律师费3500元；上述一、二两项于于本判决生效之日起10日内付清；三、安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司对上述款项承担连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向贾运动追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司淮北市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2807元，公告费780元，均由贾运动、安徽省房地产综合开发集团公司淮北市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  李跃文审 判 员  安 静人民陪审员  韩会芹二〇一九年十一月七日法官助理王波书记员唐婧附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。