江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10603号原告：南京九筑雅墅装饰工程有限公司，住所地南京市。法定代表人：苗志斌。委托诉讼代理人：徐艳，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志久，江苏益和律师事务所律师。被告：南京祥云紫金新能源有限公司，住所地南京市。法定代表人：崔东波。委托诉讼代理人：陈锐，北京市中银（南京）律师事务所律师。原告南京九筑雅墅装饰工程有限公司（以下简称九筑雅墅公司）与被告南京祥云紫金新能源有限公司（以下简称祥云紫金公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月22日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告九筑雅墅公司的法定代表人苗志斌及其委托诉讼代理人徐艳、被告祥云紫金公司的委托诉讼代理人陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九筑雅墅公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年5月12日至2019年8月12日期间的租金85050元，2019年8月13日至2019年10月9日期间的占有使用费56454.3元；2.被告支付原告违约金28350元；3.被告支付原告物业费、水电费、空调使用费、室内电费共计10240元。事实和理由：2017年，原、被告签订了房屋转租合同，约定转租期为2017年11月12日至2021年7月19日，被告逾期不支付租金1个月，原告有权书面通知被告解除合同，且被告应按月租金壹倍标准向原告支付违约金，并赔偿原告损失与违约金差额部分。上述合同签订后，被告于2019年5月12日开始欠付租金，原告多次催要均无果。2019年8月12日，原告采取邮寄、张贴的方式向被告发出书面解除通知，告知被告2019年8月12日解除与其之间的房屋转租合同，但被告却仍未及时支付租金并交还房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告祥云紫金公司辩称，1.房屋转租合同存续期间，原告作为承租人屡次迟延向出租人转付租金，导致出租人上门向作为次承租人的被告讨要租金，并导致被告所持电梯卡屡次被停用，被告为此多次与原告法定代表人苗志斌进行交涉，2019年5月6日，在确认租金已经结清、被告放弃押金的情况下，双方正式议定解除房屋转租合同，被告即日迁出，苗志斌为此开具了物资搬运放行条，被告持此条通过物业部门检查迁出租赁房屋；2.房屋转租合同经双方协商一致已于2019年5月6日解除，原告在此情况下于2019年8月12日通过函件主张解除合同，已丧失前提条件；3.被告已于2019年5月6日房屋转租合同协商解除当日迁出，不再占有使用转租房屋，原告主张被告支付合同解除后的租金及占有使用费，缺乏合同依据和事实依据，应予驳回；4.被告在2019年5月6日房屋转租合同解除时已将全部租金支付完毕并搬离，不存在逾期支付房租的违约行为，不应支付违约金；5.原告非涉案房屋的物业公司，也没有代缴物业费等相关费用，无权向被告主张该费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，租赁期限自2016年7月20日起至2021年7月19日止。2017年，原告九筑雅墅公司（转租方、甲方）与被告祥云紫金公司（受转租方、乙方）签订了房屋转租合同，约定甲方将依法承租的南京市，建筑面积206平方米；甲方于2017年10月28日前向乙方交付该房屋，转租期自2017年11月12日起至2021年7月19日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.5元，月租金为27000元，该房屋租金年内不变，自第一年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由原调整比例执行双方在补充条款中约定（年租金递增比例为5%），乙方支付租金的方式为半年付；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、其他等费用由乙方承担，乙方负责支付的费用，计算或分摊办法、支付方式和时间按物业规定时间承担；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金27000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方;乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三日内仍未交付的……（六）乙方逾期不支付租金累计超一个月的等等。该合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告租赁保证金27000元。原告同意被告已支付的租赁保证金与其应付债务进行冲抵。2018年12月13日，原告九筑雅墅公司法定代表人苗志斌出具承诺，载明其承诺涉案房屋房租及时交付，如因房租交付不及时给被告带来使用不便，其承担由此带来的损失折算成天数补偿给被告，被告拖欠房租同样执行每天3‰的滞纳金给出租房主，双方互不相欠。2019年5月6日，被告将涉案房屋内物品搬离，原告法定代表人在普尔特公司出具的物资搬运放行条上签字。苗志斌称由于普尔特公司在原告未签字的情况下不同意被告搬离，被告将搬运车辆停放在车库入口导致拥堵，故其在普尔特公司的要求下签字。被告搬离涉案房屋后未将涉案房屋钥匙及密码返还或告知原告。2019年8月12日，原告委托律师向被告发送律师函，载明鉴于被告自2019年5月12日开始拖欠租金，原告书面通知被告于2019年8月12日解除双方签订的房屋转租合同，被告在收到函件之日起2日内将承租的涉案房屋交还原告，并付清拖欠的租金，办理退租手续。被告予以拒收。审理中，经法院释明，原、被告双方原商定于2019年9月28日交接房屋，因物业费等费用承担问题产生争议未能办理，后双方于2019年10月9日就涉案房屋办理了交接手续。另查明，2019年3月11日，原告法定代表人苗志斌通过微信询问被告工作人员李萍5月份是否继续使用涉案房屋，如不使用要恢复原状，其将给朋友用。被告工作人员未明确回复，仅询问是否要租给别人。苗志斌回复称有朋友想用，其问问，你们继续使用，我回话人家。2019年4月，被告工作人员李萍向原告法定代表人苗志斌提出将退场，苗志斌回复称“你们退场时通知我，我三月份问你们是否续租，你没明确告诉我，我朋友要用的，现在通知我不续租，耽误我的出租”。2019年4月30日，苗志斌向李萍发送微信称祥云紫金公司在合同期内不租了，原始结构和装修被拆除和调整的地方必须要恢复，至于其他事项再议。普尔特公司越洋国际商务中心物业管理处向原告发送的缴款通知书载明截止2019年10月9日，涉案房屋应缴纳物业费6736元、公摊水电费1211元、空调基础使用费2150元、室内电费143元，合计10240元。2019年5月11日之前的租金已支付完毕。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告九筑雅墅公司与被告祥云紫金公司就涉案房屋签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租金及占有使用费问题。本案中，原、被告双方对房屋转租合同解除均无异议，本院对此予以确认。双方争议的是房屋转租合同解除时间，被告称双方已于2019年5月6日协商解除，原告对此不予认可，由于被告提交的现有证据不足以证明双方已就合同于2019年5月6日解除达成一致意见，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。原告称其依据合同约定于2019年8月12日向被告发送了解除函，告知双方的房屋转租合同于2019年8月12日解除，由于当事人一方依据法律规定或合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中原告邮寄给被告的解除通知被拒收，并未有效送达被告，不能依据该通知送达时间作为认定合同解除的时间，但原告向被告发送解除通知的行为应视为其亦同意解除双方签订的房屋转租合同，故双方签订的房屋转租合同应于2019年8月12日解除。原告要求被告支付2019年5月12日至2019年8月12日期间的租金85050元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告虽已搬离涉案房屋，但并未将涉案房屋返还原告，直至2019年10月9日双方才办理交接手续，原告要求被告继续支付2019年8月13日至2019年10月9日期间的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。对于占有使用费的数额，原告主张参照原转租合同约定标准予以支付，本院结合房屋使用情况及房屋交接情况，对2019年8月13日至2019年10月9日期间的占有使用费酌定为50000元。关于违约金问题。被告在租赁期限内提前解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付违约金28350元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告同意被告支付的租赁保证金与其应付债务进行冲抵，故被告已支付的租赁保证金27000元与违约金冲抵后，被告还应支付1350元。关于物业费、公摊水电费、空调基础使用费、室内电费问题。由于房屋转租合同约定该费用应由被告承担，被告在与原告退租交接前应结清相关费用，现双方就涉案房屋已办理交接，被告尚未缴纳上述费用，原告主张被告支付该费用，并不违反合同约定，本院予以支持，故被告应支付原告物业费6736元、公摊水电费1211元、空调基础使用费2150元、室内电费143元，合计10240元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京祥云紫金新能源有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京九筑雅墅装饰工程有限公司2019年5月12日至2019年8月12日期间的租金85050元、2019年8月13日至2019年10月9日期间的房屋占有使用费50000元，合计135050元；二、被告南京祥云紫金新能源有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京九筑雅墅装饰工程有限公司违约金28350元（该款项与被告缴纳的租赁保证金冲抵后，还应支付1350元）；三、被告南京祥云紫金新能源有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京九筑雅墅装饰工程有限公司物业费6736元、公摊水电费1211元、空调基础使用费2150元、室内电费143元，合计10240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2568元，减半收取计1284元，保全费1120元，合计2404元，由被告南京祥云紫金新能源有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十一月十九日书记员  陈 悦履行告知书