湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终9418号上诉人（原审被告）：周晨光，男，1962年9月5日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：石文娟，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟胜玲，女，1964年8月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：石文娟，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶芳，女，1979年10月28日出生，汉族，住武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：武汉御景房地产代理有限公司南湖分公司，住所地武汉市洪山区珞狮南路**明泽丽湾****18铺。负责人：胡芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周明，该公司店长，男，汉族，1988年7月18日出生，住武汉市青山区，上诉人周晨光、钟胜玲因与被上诉人叶芳、武汉御景房地产代理有限公司南湖分公司（以下简称御景公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周晨光、钟胜玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回叶芳的全部诉讼请求。2.本案的一审、二审诉讼费用由叶芳承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案案由是确认合同效力纠纷，所以本案判断合同效力应当围绕合同条款内容来谈，一审法院认定周晨光、钟胜玲和御景公司“未全面”、“未明确告知”叶芳房屋是否存在采光情况，没有客观标准也没有事实与法律依据。房屋的朝向以及釆光问题客观存在，不会因卖方披露的程度而发生改变。这些通过实地看房，以一个社会大众的普通认知标准可以轻易判断，而叶芳声称的“房屋光线不好，不适合身体抱恙的老人居住”这样的主观目的如果没有被作为合同条件或者成交的基础明文规定在合同内的话，这种特殊的动机和本意并不在合同法保护的范围之内，更不能以这样的条件来苛求约束卖方。2.一审法院既然确认了周晨光及钟胜玲曾向叶芳展示过房屋户型图的事实，那么户型图上都有东西南北的明确标注，依据众所周知的事实以及日常生活经验法则，且叶芳及其配偶也去实地看过房屋，显然在叶芳第一次看房的时候就不可能不知道房屋的朝向。另外，是叶芳与中介直接联系确定的看房时间且是自愿的，即便是傍晚，按照生活常识及交易惯例，也完全可以依据涉案房屋的楼层及楼间距大致判断房屋的采光状况，如果买方特别在意采光问题，签约前应多看几次，与卖方及中介没有任何直接关系。二、一审判决适用法律错误。1.本案不符合重大误解的构成要件。“重大误解”作为可撤销合同的法定理由之一，叶芳要将其想要购买一套适合身体抱恙老人居住采光标准的房屋明确体现在合同条款中,否则无从评价是否存在误解问题。其次，叶芳作出的意思表示必须是因为误解所造成的。按交易惯例、生活常识以及法律规定，叶芳在签约的时候就己经放弃了对涉案房屋在合同以外的其他任何要求。另外，在法律上，一般的误解并不能主张撤销合同，只有对合同的主要内容发生重大误解才可以主张。最后，重大误解要由误解方自己的过错造成的，而不是因为受到对方的欺骗或影响造成的。2.只需要证实周晨光、钟胜玲和御景公司提供过房产证原件以及带叶芳实地看过房，周晨光、钟胜玲和御景公司就己经完成了关于涉案房屋朝向的的举证责任，不需要再提供其他证据予以证明。3.一审判决将合同法关于“欺诈”与“重大误解”条款混为一谈，最后认定符合重大误解的构成要件，适用法律错误。综上，叶芳的行为缺乏诚信与契约精神，法院不应当予以支持。叶芳辩称，一、一审适用法律正确。叶芳一审围绕合同法第五十四条提交了撤销合同的证据。二、住房的朝向和采光是影响房屋价值和使用功能的重要因素。御景公司的虚假要约、含糊用词给叶芳造成错误朝向信息，足以构成对房屋买卖合同的重大误解。三、看房约在傍晚七点不是叶芳确定，叶芳不具备丰富购房经验难以仅凭户型图作出经验判断，且被虚假要约信息误导，在重大误解下签订合同。四、通过图纸判断住房朝向和采光不是众所周知事实或日常生活经验。五、叶芳证据充分，而周晨光、钟胜玲、御景公司没有提交任何证据证明其曾经如实告知房屋朝向采光实情。六、周晨光、钟胜玲、御景公司缺乏契约精神导致诉讼。叶芳在第三天即10月24日中午看房后不久向御景公司提出房屋朝向不好要求协商后，周晨光、钟胜玲要求御景公司不提供电话给叶芳，并立即拉黑叶芳电话，作出明显违背契约精神逃避协商的行为。御景公司辩称，御景公司不同意一审判决。之前御景公司已经带叶芳看过房子，叶芳在网上看到案涉房屋信息后进行了询问，御景公司是和买卖双方协商一致确定的看房时间，看房时御景公司、周晨光、钟胜玲向叶芳介绍过房屋朝向、房屋采光问题，告诉叶芳朝向不是很好。后期叶芳提出房屋采光不好不要买房，御景公司从中进行了协调，并约双方到门店进行了协调但协调不成。叶芳向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销0001572号两份《存量房居间（买卖）合同》；2.诉讼费由周晨光、钟胜玲、御景公司承担。一审法院查明事实：周晨光与钟胜玲系夫妻关系，二人将其共同所有的位于武汉市洪山区珞狮路5507号南湖山庄半岛花园57栋1单元3层3室房屋（以下简称“涉案房屋”）委托御景公司销售。2017年10月，叶芳在看房网上看到御景公司宣传的涉案房屋信息，便联系御景公司看房。2017年10月22日晚上7点御景公司员工周明带叶芳前往现场看房，在看房过程中周明未全面介绍涉案房屋朝向及光照情况，致使叶芳误以为该房屋采光良好。且在看房后的涉案房屋买卖事宜商谈过程中，周晨光、钟胜玲、御景公司均未明确告知叶芳涉案房屋是否存在采光问题。2017年10月23日，各方签订《存量房居间（买卖）合同》，约定叶芳以物业总楼价人民币210万元向周晨光、钟胜玲购买涉案房屋，御景公司系经纪方。另在合同附件中约定定金为人民币10万元。同日，叶芳向周晨光、钟胜玲方银行账户转账5万元定金，并备注“定金”。2017年10月24日13时左右，叶芳携父母第二次到涉案房屋看房时，发现房屋存在采光问题，客厅饭厅光线昏暗，即使在白天室内也需要开灯，考虑到父母身体抱恙，涉案房屋不适宜老人居住，遂于2017年10月26日向周晨光发送短信，载明：2017年10月23日签的0001572两份关于南湖山庄半岛花园57栋1单元3层3室的存量房居间买卖合同，因2017年10月24日中午第二次看房时，发现正午时间房屋采光朝向不好，不是满意的住房。所签两份合同有重大误解，现叶芳行使该房屋买卖合同的撤销权，周晨光和钟胜玲退还定金。但周晨光、钟胜玲并未回应该信息。一审法院认为，本案中，叶芳根据与各方约定，第一次看房是晚上7点，根据常识判断此时间点并不具备观察房屋朝向、周边环境的条件，进而难以判断涉案房屋的光照情况。关于周晨光、钟胜玲辩称合同有明确约定：“本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。”但合同并未就房屋朝向及采光问题进行约定，对该事实的认定仍要结合合同签订前各方磋商内容综合考虑。而御景公司作为涉案房屋买卖的居间方，在网站发布的关于房屋朝向的虚假信息，其员工带叶芳现场看房时，也未能如实告知房屋朝向情况；周晨光及钟胜玲亦仅向叶芳展示房屋户型图，结合生活经验判断，仅凭户型图难以判断房屋朝向及整体采光状况。且在签约之前的商谈中，周晨光、钟胜玲、御景公司均未明确告知叶芳涉案房屋是否存在采光问题，造成叶芳对涉案房屋的朝向及采光问题产生误解，而该误解的有无足以影响叶芳决定是否购买该房屋，因此属重大误解，关于周晨光、钟胜玲、御景公司辩称其已明确告知叶芳房屋朝向，因其未提供相应证据予以证明，不予采纳。关于周晨光、钟胜玲提出的叶芳定金不应予以返还及叶芳应偿还其买卖机会丧失产生的损失，因其未提出反诉请求，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院撤销；当事人一方因重大误解订立的合同，有权请求法院撤销。叶芳根据上述规定要求撤销案涉合同，一审法院认为，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。纵观本案，周晨光、钟胜玲、御景公司并无证据证明其在宣传、看房和签订房屋买卖合同过程中，向叶芳如实准确地交代房屋的朝向、采光问题，导致叶芳购房时产生错误认识，符合重大误解的构成要件，叶芳主张撤销与周晨光、钟胜玲、御景公司之间于2017年10月23日签订的《存量房居间（买卖）合同》，于法有据，且未超过一年除斥期间，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条之规定，判决：撤销叶芳与周晨光、钟胜玲及御景公司于2017年10月23日签订的两份《存量房居间（买卖）合同》（业务编号：0001572）。本案案件受理费100元，由周晨光、钟胜玲负担60元，御景公司负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周晨光、钟胜玲提交了在中介登记时御景公司拍摄的案涉房屋的七张房屋照片，拟证明案涉房屋的采光符合正常国家标准，无需对采光进行特别披露。经质证，叶芳对照片的真实性无异议，但认为照片是开灯拍摄的，不能达到周晨光、钟胜玲的证明目的；御景公司对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。叶芳提交了如下证据：证据一，2017年8月14日在房产局打印的叶芳的房产信息，拟证明当时叶芳名下无房，不具备买房经验。证据二，2017年10月24日前后的天气预报查询信息，拟证明第二次看房的天气情况。经质证，周晨光、钟胜玲认为该两份证据与本案无关，不能达到证明目的，御景公司认为证据一是真实的，证据二与本案无关。本院对证据一的真实性予以认定，对证据二的真实性不予认定。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，周晨光、钟胜玲称其在出售房屋时已告知叶芳，讼争房屋在早上八九点到中午十二点是有太阳的，主卧只有夏天有太阳。本院认为，叶芳是否因重大误解订立合同，是本案的主要争议焦点。结合本案各方当事人的陈述，在叶芳看房的中午13时左右，讼争房屋确实存在采光问题，而在叶芳晚19时看房时，该采光问题确实无法发现，另外，虽然房屋产权证附图上会标明房屋朝向，但结合日常生活经验，一般人仅凭户型图较难对房屋朝向有直观认识，遑论整体采光状况。而从房屋交易过程来看，2017年10月22日晚7时叶芳看房，10月23日各方签订《存量房居间（买卖）合同》，叶芳支付了5万元定金，10月24日13时叶芳携父母看房发现采光问题，10月26日叶芳向周晨光、钟胜玲发送短信，要求撤销合同。前述房屋交易过程说明，房屋采光问题，对于叶芳是否购买讼争房屋，具有较为重大的影响。现周晨光、钟胜玲、御景公司并无证据证明其在宣传、看房和签订房屋买卖合同过程中如实准确地向叶芳告知了房屋的采光状况，一审法院基于《中华人民共和国合同法》第五十四条关于重大误解的相关规定，撤销涉案《存量房居间（买卖）合同》，并无不当。综上所述，周晨光、钟胜玲的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周晨光、钟胜玲负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十一月六日法官助理杜文书记员杜文