福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2390号 上诉人（原审原告、反诉被告）：章杰，男，1981年9月9日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李武辉，男，1972年9月10日出生，汉族，住福建省南靖县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：卢婧华，女，1973年4月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上列两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：吕丽萍，福建衡评律师事务所执业律师。 上列两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：薛毅辉，福建衡评律师事务所执业律师。 上诉人章杰因与被上诉人李武辉、卢婧华房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 章杰上诉请求：撤销原判第一项，改判李武辉、卢婧华申请房产抵押注销之日章杰无需再向李武辉、卢婧华支付购房款（即针对原判第一项的180000元购房款上诉）。事实和理由：1.我方向中介钟明安支付250000元系经过李武辉、卢婧华同意的，该款项应认定为购房款。我方一审提供证据证明已支付购房款722000元而非472000元，其中就包括支付给中介的250000元。从我方一审提供的转账及通话记录可以看出李武辉、卢婧华同意将该款项转给中介方，该款项应认定为购房款。2.本案中我方已足额支付解押前的购房款，不构成违约，是中介钟明安违约，我方向李武辉、卢婧华支付的12000元系购房款，而非违约金。3.即使法院认定上述250000元不属于购房款，从我方一审提供的通话记录也可看出，李武辉、卢婧华已明确收到了250000元中的30000元，该30000元应予抵扣购房款。 卢婧华、李武辉辩称：1.章杰主张其支付给中介钟明安的250000元系购房款，理由不能成立。我方并未授权或者同意中介代为收取购房款，从章杰一审提供的录音资料里也体现了我方是在发生纠纷后才得知章杰向钟明安转账支付了250000元。章杰自行将该250000元支付给中介，则该款项系其与中介之间的债权债务，不应认定为购房款。2.根据涉案合同约定，章杰应于办理房产抵押注销当日向我方支付第二笔购房款450000元，但章杰迄今仍未足额支付该笔款项，导致双方交易未能依约及时完成，其已构成违约，其支付的12000元属于违约金。3.我方所收到的30000元是中介钟明安返还的190000元定金中的一部分，不包含在章杰支付给中介的250000元之中。 章杰向一审法院起诉请求：1.李武辉、卢婧华立即按照《房产买卖协议书》的约定对芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室房产申请注销抵押，并将该房产办理过户登记手续至章杰名下；2.李武辉、卢婧华自2019年4月1日起向章杰支付每日按1900000元的0.05%计算的违约金。李武辉、卢婧华向一审法院反诉请求：1.章杰支付给李武辉、卢婧华尚欠的首期购房款250000元；2.章杰向李武辉、卢婧华支付自2019年3月21日起每日按1900000元的0.05%计算的违约金。 一审法院认定事实：一、2018年4月19日，李武辉、卢婧华（甲方）与章杰（乙方）签订《房产买卖协议书》，约定（摘要）：1.甲方同意将座落于福建省漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室的房产出售给乙方，建筑面积114.23平方米。2.甲乙双方同意上述房产成交价为人民币（大写）壹佰玖拾万元整，本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）壹拾玖万元整。3.甲乙双方同意，乙方将上述购房款分肆次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：（1）乙方于甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付人民币（大写）肆拾伍万元整；（2）乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付人民币（大写）壹拾肆万元整；（3）乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）壹佰壹拾贰万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际房贷金额小于乙方贷款申请金额，乙方应于收到银行同意房贷金额通知之日起3日内将差额部分直接支付给甲方。4.若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期达10日的，对方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十三条约定的违约责任。二、2018年4月19日，卢婧华出具《首期购房款专用收据》，载明：今收到章杰向李武辉、卢婧华购买漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室的首期购房款人民币（大写）壹拾玖万元整。三、2018年12月28日，李武辉、卢婧华出具《首期购房款专用收据》，载明：今收到章杰向李武辉、卢婧华购买漳州市芗城区腾飞路298号御龙天下一期3幢509室的首期购房款人民币（大写）柒万元整；同日，章杰通过建设银行分两笔转账将7万元转入卢婧华银行账户。四、2019年3月20日，李武辉出具收条，载明：收到章杰人民币壹万贰千元整，前期违约金至2019年3月20日；同日，章杰通过建设银行将12000元转入卢婧华账户。五、2019年3月30日，章杰通过建设银行向卢婧华转账20万元，并备注御龙天下一期3栋509室购房款。六、2018年6月30日，章杰通过建设银行向中介钟明安汇款250000元，并备注御龙天下一期3栋509室首付款。七、卢婧华、李武辉于2018年6月8日向章杰发出催告函，通知章杰收到此催告函五日内配合办理银行预审和协助办理银行解押手续，否则将按《房屋买卖协议书》第12条约定，没收定金违约金即人民币壹拾玖万元。该催告函及邮寄单号经福建省漳州市佳信公证处公证。 一审法院认为，本案争议焦点在于：在本案买卖房屋交易中，谁违约？章杰与卢婧华、李武辉签订的《房产买卖协议书》约定：章杰将购房款1900000元分4次支付给卢婧华、李武辉，已支付的190000元定金可冲抵首期购房款，而在具体的付款日期及金额的约定中仅约定了三次付款时间及金额，且三次付款金额加起来总和为1710000元，而该买卖协议书中约定的房产总价款为1900000元，故综合本案买卖协议书条款的约定，应视为190000元的定金属于“分4次付款”的组成部分，对于“已支付的定金可冲抵首期购房款”的约定，应视为该190000元的定金事实上系“分4次支付”中的首期购房款；而章杰于卢婧华、李武辉申请房产抵押注销当日向卢婧华、李武辉支付450000元，系第二次付款，该450000元不包含190000元定金，也就是说章杰应支付给卢婧华、李武辉640000元时才可要求申请房产抵押注销。现章杰直至今日支付给卢婧华、李武辉的款项为472000元（包含12000元的违约金）。至于章杰在庭审中陈述已向房产中介钟明安支付250000元购房款，因章杰并未能充分举证证明该笔款项的支付得到卢婧华、李武辉的授意，故章杰主张其支付给中介的250000元应视为支付给卢婧华、李武辉，不能成立。综上，章杰未足额支付给卢婧华、李武辉购房款，致使卢婧华、李武辉未向银行申请房产抵押注销，故本案系章杰违约。综上，本案《房产买卖协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定合法有效。双方均应按约全面履行协议，章杰未足额支付给卢婧华、李武辉购房款，故章杰要求卢婧华、李武辉立即按照《房产买卖协议书》的约定对涉案房产申请抵押注销，并将该房产过户至章杰名下等诉讼请求，不符合合同的约定，不予支持。鉴于双方均有意愿继续履行本案的《房产买卖协议书》，予以准许。因此，章杰应在卢婧华、李武辉向银行申请房产抵押注销之日，支付给卢婧华、李武辉180000元（即450000元-70000元-200000元）；其余条款，双方继续按本案的《房产买卖协议书》履行。卢婧华、李武辉的上述反诉请求，予以支持。其余反诉请求，不予支持。对于章杰向案外人钟明安支付250000元购房款，因章杰未充分举证证明系得到卢婧华、李武辉的授意，应认定该笔款项属于章杰与钟明安之间的关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李武辉、被告卢婧华应于判决生效之日起十日内向银行申请房产抵押注销，章杰应在申请之日支付给李武辉、卢婧华180000元购房款；二、章杰与卢婧华、李武辉应按照双方签订的《房产买卖协议书》约定，继续履行本案协议；三、驳回章杰的其它诉讼请求；四、驳回李武辉、卢婧华的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费21900元，减半收取计10950元，由章杰负担；反诉受理费5050元，减半收取计2525元，由章杰负担1950元，由李武辉、卢婧华负担575元。 二审中，章杰未提交新的证据。卢婧华、李武辉提交《购房定金代管收款收据》一份、《承诺书》一份，欲证明卢婧华、李武辉向中介钟明安收取的30000元系钟明安归还的本案购房定金，该30000元并非章杰支付给钟明安的250000元中的部分款项。章杰质证称：证据的真实性无法确认，并且承诺书中体现的是归还定金50000元，与章杰所主张的30000元之间的关联性无法确认。对卢婧华、李武辉提交证据本院认证如下：该两份证据仅能证明钟明安代为保管购房定金及承诺返还定金的事实，所记载的数额与卢婧华、李武辉收取的30000元不相符，与该款项的关联性无法确定，依法不予采纳。 双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明如下事实：1.二审调查中章杰确认，其将涉案合同约定的购房定金190000元支付给中介钟明安。2.二审调查中卢婧华、李武辉确认，其于2018年12月向中介钟明安收取30000元。 本院认为，章杰与卢婧华、李武辉于2018年4月19日签订《房产买卖协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、章杰支付给钟明安的250000元应否认定为本案购房款；二、章杰是否构成违约，其支付给卢婧华、李武辉的12000元性质如何认定；三、卢婧华、李武辉向钟明安收取的30000元可否抵扣购房款。 关于章杰支付给钟明安的250000元应否认定为本案购房款的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案涉案合同约定，章杰应分次向卢婧华、李武辉支付购房款项，合同中并未约定中介方有权代为收取购房款。因此，章杰主张支付给钟明安的该250000元系本案购房款，其应举证证明卢婧华、李武辉对其将购房款支付给钟明安是知情并同意的。但根据一审中章杰提交的录音材料等证据看，均无法证明其向钟明安付款的行为事先得到了卢婧华、李武辉的同意或授权。据此，章杰关于其向钟明安付款系经过三方协商的主张缺乏证据支持，该250000元款项不应认定为本案购房款，可由章杰与钟明安另行处理。 关于章杰是否构成违约，其支付给卢婧华、李武辉的12000元性质如何认定的问题。虽然涉案合同仅约定章杰于申请房产抵押注销当日向卢婧华、李武辉支付450000元而未约定具体付款时间，但根据双方后续的履行行为看，双方实际是按照章杰先行支付450000元解押款，而后卢婧华、李武辉申请房产抵押注销的顺序进行履行，该履行顺序也符合房屋买卖的一般交易习惯。因此，章杰未能及时付清上述450000元解押款项，导致本案交易未能依涉案合同的约定于2018年7月按时完成，应认定章杰构成违约。并且从章杰二审的陈述看，该款项系其按卢婧华、李武辉的要求所支付的违约金。据此，一审将章杰向卢婧华、李武辉支付的12000元认定为违约金，符合客观事实及双方当事人的意思表示，并无不当。章杰上诉主张该12000元应认定为购房款，与事实不符，不予采纳。此外需要明确的是，涉案《房产买卖协议书》虽为一份合同，但实质上包含了卢婧华、李武辉与章杰之间的房屋买卖合同以及中奇房产（中介）与买卖双方之间的居间合同两个合同关系。根据合同的相对性，在房屋买卖合同关系中，合同主体仅为章杰与卢婧华、李武辉双方，无论章杰是否由于中介钟明安的行为而未能及时付清约定的款项，均不影响对其在房屋买卖合同中构成违约的认定。章杰关于其不构成违约而是中介违约的上诉主张与合同法规定不符，不予采纳。 关于卢婧华、李武辉向钟明安收取的30000元应否抵扣购房款的问题。本案中，章杰与卢婧华、李武辉双方对于该30000元款项的性质主张不一：章杰主张该30000元系其支付给钟明安的250000元的一部分，应抵扣相应的购房款；卢婧华、李武辉则主张该30000元系钟明安返还的190000元定金中的一部分，不能用于抵扣章杰应支付的第二笔450000元解押款。根据二审查明的事实，章杰并未将涉案合同约定的190000元定金直接支付给卢婧华、李武辉，而是支付给了钟明安，则该30000元款项的性质就存在两种可能性：即钟明安向卢婧华、李武辉返还部分定金或者钟明安将收取章杰250000元中的一部分转支付给卢婧华、李武辉。同样根据上述“谁主张，谁举证”的原则，章杰主张该30000元系其所支付的250000元的一部分，其应举证证明钟明安向卢婧华、李武辉返还该30000元时，就款项性质作了明确的说明或约定，但章杰所提交的证据不足以证明该事实，依法应承担举证不能的法律责任。故章杰关于该30000元应抵扣本案购房款的上诉主张缺乏证据支持，不予采纳。 综上，章杰的上诉主张，理由均不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由章杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮明光 审判员  陈天明 审判员  陈春生 二〇一九年十一月二十二日 法官助理黄兴 书记员马晓斌 -10-