河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终21884号上诉人（原审被告）：河南六顺置业有限公司，住所地郑州市玉凤路沈庄新城社区**楼**。法定代表人：赵云飞。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊，女，汉族，1979年2月7日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张长青，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，河南国基律师事务所实习律师。原审被告：赵云飞，男，汉族，1988年9月12日出生，住河南省平顶山市汝州市。原审被告：李智彬，男，汉族，1990年8月12日出生，住河南省商丘市民权县。原审被告：马晓琳，女，汉族。住河南省洛阳市宜阳县。上诉人河南六顺置业有限公司因与被上诉人刘俊及原审被告赵云飞、李智彬、马晓琳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南六顺置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州市金水区人民法院(2019)豫0105民初26609号民事判决，并依法改判上诉人不再向被上诉人刘俊支付违约金。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人刘俊承担。事实和理由：一、上诉人已向被上诉人刘俊赔偿购房损失340610元，且赔偿数额已达到购房款的40%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，上诉人已赔偿的购房损失已过分高于造成的损失，一审判决上诉人再次向被上诉人刘俊支付购房款30%的违约金无事实及法律依据。二、一审法院认为“上诉人明知自己开发的是拆迁安置房，但向被上诉人刘俊隐瞒该事实”无事实依据。被上诉人刘俊在民事起诉状中未提及不知涉案房产为拆迁安置房的事实，一审庭审中未提供证据证明上诉人向其隐瞒涉案房产为拆迁安置房的情况。同时，被上诉人刘俊在购房时也未要求上诉人提供相关证件，未尽到审查义务，未了解相关的购房政策。三、上诉人是在被上诉人刘俊的胁迫下签订的《协议》及《还款协议》，但一审法院不顾上诉人被胁迫的事实，依然认定双方签订的《还款协议》合法有效，并判令上诉人再次支付购房款30%的违约金，属于事实认定错误。刘俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2019年5月30日，答辩人与被答辩人所签订的《还款协议书》是对被答辩人多次违约后的一种约束，也是对再次违约后应当弥补给答辩人损失的约定，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，各方均应按照还款协议书的内容履行义务。被答辩人逾期20天退还款项的行为，违反了诚实信用原则，违反了还款协议书中第一条的约定，理应按照协议约定承担违约金，一审判决其承担违约责任，于法有据。二、被答辩人上诉认为，其已支付过340610元购房损失，且赔偿数额达到购房款的40%，已过分高于法律规定的30%，不应再次承担违约责任，没有事实和法律依据。首先，被答辩人混淆了相关事实。2014年3月4日，答辩人已按照约定交纳了全额的购房款751524元，因被答辩人的原因不能按时交房，在答辩人多次催要房屋的情况下，2018年9月22日，被答辩人要求答辩人补交10万元的购房款后给予调换房屋，至此答辩人已按照商品房的价格全额交纳了购房款851524元。后因被答辩人的原因导致再次不能交付房屋，而被答辩人当时的态度是“要么退钱给你补偿点利息，要么就等到有房的时候再说”，答辩人在万般无奈的情况下，2019年4月25日，与被答辩人签订了退款协议，该协议中的340610元应当是被答辩人因最终不能交房而支付给答辩人2014年3月至2019年4月的利息，而非被答辩人所称的违约金。其次，2019年4月25日，答辩人与被答辩人签订的退款协议，因被答辩人的原因再次不能履行，于是双方于2019年5月30日再次签订了还款协议，约定如被答辩人再次违约应当向答辩人赔付总房款的30%的违约金。该份还款协议中的违约金条款既是独立的也是对被答辩人义务的重新约定。一审法院判决被答辩人承担违约责任的依据即为2019年5月30日签订的还款协议,是基于被答辩人不能按照约定退还款项，而应承担的违约金，该违约金与上述退房损失并不冲突。最后，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。此条已明确，衡量违约金的基础为实际损失，包括直接损失和预期可得利益，答辩人的损失不止是购房款自2014年至2019年产生的利息，还包括五年来郑州房价接近3倍的增长及各种各样的购房限制条件，费时费力换房、退房、一次次催款产生的差旅费、误工费和为取得郑州一套房屋的心路历程等等，这些损失是巨大、惨重的。一审判决依据还款协议约定，要求其承担违约责任，有事实及法律依据。三、无论是2014年双方签订的房屋买卖合同还是2018年补签的房屋买卖合同，关于房屋的面积及单价约定均是固定的。根据当时的房价、合同承诺产权证的办理及市场客观情况均可直观地反映出房屋的属性为商品房而非拆迁安置房。被答辩人上诉理由第二条中，“答辩人未要求被答辩人提供相关证件”，将房屋买卖时卖方应尽的告知义务，强加到买方身上，以此来否认自身隐瞒房屋真实情况的行为，实属颠倒黑白，更加没有法理、法律依据。四、被答辩人所称还款协议是在欺诈胁迫的情形下所签订，没有事实及法律依据。市场经济是信用经济，合同法奉行合同自由原则，诚实信用原则，依合同义务履行原则，各方当事人均应当严格按照约定全面履行自己的义务。自2014年3月至2019年8月，被答辩人屡次失信，先隐瞒自身未取得任何开发手续，是拆迁安置房的情况，仍承诺答辩人按时交房、按时办证，后因自身原因无法交房，协商换房后，又将房屋交付给他人，再次失信，后要求答辩人退房，答辩人无奈之下只得与其签订退房退款协议，在此种情形下，被答辩人仍不按时退还答辩人的房款，咄咄逼人。被答辩人作为市场经济的主体，严重背离了诚实信用原则，无奈之下答辩人只得从洛阳赶来，要求被答辩人正常退还购房款。被答辩人将答辩人按照双方协议约定要回属于自己的血汗钱的行为，定性为欺诈、胁迫、黑恶势力，实属颠倒黑白。另，如被答辩人认为该协议是在欺诈、胁迫的情形下签订，应当及时行使法定的撤销权，但被答辩人依然按照协议约定，退还房款，以自身的实际行动来证明其是认可该协议的。且该份协议并未侵害国家利益，不属于被答辩人所称的合同无效的情形。基于上述事实及理由，答辩人认为被答辩人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，故请求二审法院在审理后，驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原判。原审被告赵云飞、李智彬、马晓琳未到庭应诉，亦未提交陈述意见。刘俊向一审法院起诉请求：一、判令被告河南六顺置业有限公司支付原告违约金共计360308.4元；二、判令被告河南六顺置业有限公司支付原告律师费8000元；三、判令被告赵云飞、李智彬、马晓琳对上述债务承担连带清偿责任；四、判令被告承担本案的诉讼费等费用。一审法院认定事实：1、2014年3月4日，原告刘俊与被告河南六顺置业有限公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：原告购买该公司开发的房屋一套，原告于2014年3月4日前一次性付清购房款751524元，被告于2014年12月31日前向原告交付房屋。原告已将全部购房款751524元支付该公司，但该公司未按合同约定向原告交付房屋。经双方协商，该公司同意为原告换房。2、2018年9月22日，原告与被告河南六顺置业有限公司签订《购房合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的郑州市万通国际花园1号楼3层308号房屋，总价款851524元；合同签订当日，原告付清购房款851524元；被告于2018年12月30日前向原告交付房屋。之后，原告向该公司补交购房款以及房屋维修基金共计108894元，但被告仍未按期交付房屋。3、经双方协商，2019年4月25日，原告与被告河南六顺置业有限公司就退房事宜签订《协议》一份，主要约定：该公司全部退还原告交纳的购房款851524元和维修基金8894元，同时，再补偿原告利息和损失计款340610元，以上共计1201028元；此协议签订三日内退给原告10万元，5月15日，再付10万元，5月20日，再付10万元，剩余款项901028元在2019年5月25日前陆续退清。之后，被告未按上述协议约定向原告退款。4、2019年5月30日，原告和被告河南六顺置业有限公司及担保人赵云飞、李智彬、马晓琳签订《还款协议书》，约定：双方于2019年4月25日签订的退款协议，该公司应付原告1201028元，已付290000元，剩余911028元因公司资金紧张未能按期退清款项，经双方协商，该公司承诺自2019年5月30日至2019年7月13日，每日下午18时之前付给原告退房款2万元，期限45天；如该公司违约，赔付原告总退房款的30%；注：如双方在协议期间产生纠纷，所有的诉讼费、律师费由该公司承担。被告河南六顺置业有限公司在该协议上盖章，原告及担保人赵云飞、李智彬、马晓琳在协议上签字并摁手印。5、上述款项被告河南六顺置业有限公司已支付原告，但未按《还款协议》约定的时间支付，庭审中，双方认可逾期20天。6、原告因本次诉讼支出律师代理费8000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则是合同法的一项基本原则，是整个民法领域的“帝王条款”，要求当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实守信，在追求自己利益的同时，不损害他人和社会利益，正当行使权利和履行义务。被告河南六顺置业有限公司明知自己开发的是拆迁安置房，但向原告隐瞒该事实，原告于2014年3月4日签订《房屋买卖合同》，在原告按照约定一次性向该公司付清购房款后，该公司未按合同约定向原告交付房屋。后经双方协商，该公司同意为原告换房。双方又于2018年9月22日签订《购房合同》，但被告仍未按期交付房屋。在原告购房的合同目的无法实现后，双方就退房事宜于2019年4月25日签订《协议》，但被告未按该协议约定向原告退款。被告河南六顺置业有限公司的上述行为，严重违背了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。2019年5月30日，原告和被告河南六顺置业有限公司及担保人赵云飞、李智彬、马晓琳签订的《还款协议书》，是各方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉履行合同义务。该公司虽已将应退款项退回原告，但双方均认可河南六顺置业有限公司逾期20天，该公司逾期付款的行为系违约行为，按照《还款协议书》约定，应支付原告全部退房款即860518元的30%作为违约金。被告河南六顺置业有限公司应支付原告违约金258155.4元。原告要求被告支付违约金360308.4元过高，超出部分一审法院不予支持。该《还款协议书》还约定：“如双方在协议期间产生纠纷，所有的诉讼费、律师费由该公司承担。”原告因本次诉讼支出律师代理费8000元，故原告要求被告河南六顺置业有限公司支付原告律师费8000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。该《还款协议书》对担保人的担保方式没有约定，按照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告赵云飞、李智彬、马晓琳应按连带责任保证承担保证责任，故原告要求其对上述债务承担连带清偿责任的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称理由不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南六顺置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘俊违约金258155.4元及律师费8000元。二、被告赵云飞、李智彬、马晓琳对本判决第一项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3412元，由原告刘俊负担766元，被告河南六顺置业有限公司负担2646元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院根据本案已查明的事实，认定上诉人的一系列违约行为，严重违背了诚实信用原则，侵害了被上诉人的合法权益，认定事实清楚，适用法律正确。经审查，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求因无事实和法律依据而不能成立。综上所述，河南六顺置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3412元，由上诉人河南六顺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十八日书记员  王玉霞