辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民终1750号上诉人（原审被告）：铁岭益龙房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区柴河街卧龙馨园**，X-101、102、103、201#。法定代表人：左丽贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李安，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：才满，女，1990年11月7日出生，汉族，住铁岭市银州区。被上诉人（原审原告）：安琦，男，1992年1月10日出生，汉族，住铁岭市银州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈思宇，北京大成(沈阳)律师事务所律师。原审原告才满、安琦诉原审被告铁岭益龙房地产开发有限公司(以下简称益龙开发公司)商品房预售合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院于2018年12月17日作出（2018）辽1202民初2462号民事判决，益龙开发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日作出（2019）辽12民终367号民事裁定，发回原审法院重审。该院于2019年9月6日作出（2019）辽1202民初2295号民事判决，益龙开发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。经阅卷并于2019年11月5日对上诉人益龙开发公司的法定代表人左丽贤及其委托诉讼代理人李安、被上诉人才满、安琦及其共同委托诉讼代理人陈思宇进行了询问。本案现已审理终结。益龙开发公司上诉请求：请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以增加面积为由要求返还定金理由不成立。一审依据上诉人不能在2019年3月31日交付房屋为由，判决返还定金20万元缺乏事实和法律依据。争议楼房不能交付是因为合作方的资质问题，致使工程没有完工。才满、安琦共同辩称，一审没有以增加面积为由判令返还定金，我方对一审认定的铁岭文勇测绘公司出具的实测报告不认可。由于上诉人存在违约行为导致双方没有签订买卖合同，该工程长期停工，已成烂尾楼，我方有理由相信该项目已无法交付。一审判决正确，请求维持原判。才满、安琦向一审法院起诉请求：一、由被告返还原告购房定金20万元，并从收款之日第二天起由被告支付占用期间的利息，按人民银行同期贷款利率计算；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月23日，原告才满、安琦为购买被告益龙开发公司出售的红豆杉庄4号楼2单元402、502室，向被告益龙开发公司交付了定金20万元，被告益龙开发公司给二原告出具收款收据一张，载明[交款人：安琦、才满；金额：贰拾万元整(￥200，000.00元)；收款事由：红豆杉庄4号楼2单元402、502室房屋定金；181.65m2×5836元]。并约定待被告取得商品房预售许之后，双方签订商品房买卖合同。2018年6月5日，取得房屋预售许可证后，被告要求与原告签订商品房买卖合同(合同约定出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房)并告知原告，其所预定的商品房的面积预测为197.39平方米。原告以所购买的房屋面积(197.39平方米)超出其所交付定金的房屋面积(181.65平方米)为由，拒绝签订商品房买卖合同，并要求被告退回定金。本案涉诉房屋尚未竣工验收。另查明：被告在铁岭市不动产登记中心备案的本案诉争房屋的预测面积为197.21平方米。2019年3月23日，铁岭市文勇测绘服务有限公司出具《房产测绘报告》，载明：红豆杉庄4号楼2单元402、502室，实测面积为181.92平方米，该报告经铁岭市住房和城乡建设局盖章确认。一审法院认为，二原告在预定被告的房屋时，原、被告双方已就所购房屋的房号、面积及价格进行了约定。现二原告以在签订商品房买卖合同时，其欲购买房屋的面积为197.39平方米，超出所定房屋面积的3%，要求被告退还其所交付的定金20万元的请求，因该面积为预测面积，而被告提供的实测面积为181.92平方米，并未超出所定房屋面积的3%，故二原告以此理由要求被告退还其所交付的定金的请求本院不予支持。但被告提供的《商品房买卖合同》明确于2019年3月31日前向买受人交付该商品房而未交付，现涉诉房屋至今仍未竣工验收，被告亦无法确定交付时间，原告以此为由要求解除合同关系，退还定金的请求，符合《合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”合同的法定解除条件及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，对二原告要求退还定金的请求予以支持。关于原告要求被告承担利息一节，因原告对没有签订《商品房买卖合同》无过错，故被告应自原告交付定金之日起至退还全部定金之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率承担定金的利息。对被告辩称本案涉案房屋开发建设主体为铁岭市鑫惠保障房开发建设有限公司且涉案房屋最终以该公司的名义出售，本公司只是为该公司代收保证金，本案应该追加该公司参加诉讼一节，因被告在收取二原告定金时并未告知二原告所预购房屋为铁岭市鑫惠保障房开发建设有限公司开发及被告公司为该公司代收保证金一事，故依据合同相对性原则，对被告的此项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款(当事人对自己提出的主张，有责任提供证据)，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项[有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的]、第一百零七条(当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任)，法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条(出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人)，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条(当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明诉请主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果)的规定，判决如下：被告铁岭益龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还原告才满、安琦购房定金人民币20万元，同时给付自2017年9月24日起至全部退还定金之日止的利息(按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元(原告预交)，由被告铁岭益龙房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有依法提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二被上诉人在预订涉案房屋时与上诉人就房屋位置、面积、价格等进行了约定，上诉人向二被上诉人收取了房屋定金20万元。二被上诉人认为上诉人提供的商品房买卖预售合同中出卖人并非上诉人，且涉案房屋面积与约定的不符，双方未能签订涉案房屋的商品房买卖预售合同。该合同中明确了约定的交付涉案时间为2019年3月31日，但该房屋至今未能竣工验收，上诉人亦不能确定交付时间，因上诉人原因双方未能签订商品房买卖合同，上诉人应当将定金20万元返还给二被上诉人。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人铁岭益龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 贾春红审判员 李喜岩二〇一九年十一月十九日法官助理张芃书记员蒋厦