山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁15民终2706号上诉人（原审被告）：叶传刚，男，1976年9月10日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。上诉人（原审被告）：王娜，女，1979年5月20日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区，系叶传刚之妻。委托诉讼代理人：蒋燕峰，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟玉鹏，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左洪喜，男，1956年3月12日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：左俊兵，男，1990年2月21日出生，汉族，农民，住山东省聊城市，系左洪喜之子。委托诉讼代理人：张连全，聊城东昌法恒法律服务所法律工作者。上诉人叶传刚、王娜因与被上诉人左洪喜房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶传刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回左洪喜的诉讼请求；一、二审诉讼费用由左洪喜承担。事实与理由:一审判决认定事实错误、适用法律错误。一、一审法院认定事实错误。案涉《房屋买卖合同》签订时叶传刚未告知妻子王娜，并且案涉房屋登记为王娜一人,在未征得王娜同意的情况下处分夫妻共同财产,该合同无效。案涉《房屋买卖合同》签订后,于2016年底王娜得知房屋出售后明确表示反对,叶传刚随即将该情况告知左洪喜,并告知左洪喜因王娜不同意出售,房屋不能过户,要求左洪喜另行寻找合适房屋,但左洪喜拒绝,对此造成的后果应由左洪喜承担。二、一审时叶传刚已经证明王娜对出售房屋确不知情的事实,对于叶传刚擅自处分夫妻共同财产,违反了物权法第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、第六项的规定,该合同应认定无效。(一)一审时叶传刚提交了叶传刚手机号接收的银行短信通知，该手机号登记为叶传刚的姓名，由叶传刚使用,因此对于左洪喜支付首付款的事实,王娜未曾接收到短信通知,对此确不知情。(二)案涉房屋属夫妻共同财产,叶传刚在未取得王娜同意及授权的情况下签订合同出售房屋,违反上述法律规定,应属无效合同。综上,一审法院认定事实、适用法律错误,恳请法院依法查明事实,改判驳回左洪喜的诉讼请求。左洪喜辩称，一、作为案涉房屋的共同共有人，对共有财产享有所有权和处分权，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。案涉合同是合法有效的。二、叶传刚声称王娜对房屋出售事宜不知情有违常理。叶传刚在上诉状中自认于2016年底王娜对房屋出售事宜明确反对，即从侧面证明二人对于案涉房屋出售是共同意思表示。那么在叶传刚代王娜签字后并未作出任何形式的明确反对，在房屋交付期间叶传刚也未作出明确反对，在其收到19万元的款项后更未作出如退换房款等行动。以上种种行为足以证明出售房屋是二人的共同意思表示。三、对于案涉合同，左洪喜按照约定先交定金1万元，一个月左右后叶传刚要求交首付款19万元，后又过了一个月将房屋交付左洪喜，左洪喜实际装修入住并居住至今，买卖双方一致在按合同履行，因此应依法认定有效。王娜辩称，对叶传刚上诉无意见。王娜上诉请求：撤销一审判决，驳回左洪喜的诉讼请求；一、二审诉讼费用由左洪喜承担。事实与理由:一审判决认定事实错误、适用法律错误,审理适用的案由亦错误。一、叶传刚属于擅自处分共同共有的案涉房产,《房屋买卖合同》属于无效合同。根据物权法第九十七条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。案涉出售房屋属于重大财产变化,根据以上法律规定,必须由夫妻双方共同处理。但左洪喜与叶传刚签订《房屋买卖合同》,叶传刚并没有得到王娜的书面授权和同意,王娜也未在该买卖合同上签字。因此,可认定叶传刚属于擅自处分夫妻共同财产,违反了婚姻法、物权法的相关规定,属无效合同。二、左洪喜与叶传刚签订的《房屋买卖合同》违反法律规定,依法应认定为无效。(一)按照法律规定,未经其他共有人书面同意的,房屋不得转让。原审法院未用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,导致判决错误。(二)案涉房屋还未依法登记领取权属证书,不得进行转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，在本案中,叶传刚并未取得王娜的书面同意,另案涉房屋还未依法登记领取权属证书，转让该房屋违反了上述第四项、第六项的规定,应认定合同无效。(三)、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”本案中案涉房屋属于夫妻共有财产,按照物权法规定属于夫妻共同共有,依据上述规定叶传刚处分夫妻共有的财产并未经过王娜的同意,应当认定其行为无效,故应认定左洪喜与叶传刚签订的房屋买卖合同无效。三、王娜对叶传刚出售房屋、左洪喜交付首付款均不知情，得知后也明确表示反对,左洪喜明知房屋登记在王娜一人名下，在王娜未授权的情况下仍与叶传刚签订合同,其行为不具有“善意”,一审法院对此未予认定。(一)一审时叶传刚提交了其银行卡短信通知一份,并且接收短信通知的手机号登记在叶传刚名下,王娜的手机从未收到过支付“首付款”的短信通知,王娜对左洪喜支付所谓“首付款”确实不知情,左洪喜与叶传刚的行为侵犯了王娜的合法权益。(二)左洪喜的行为不构成“善意取得”。2016年9月11日签订的《房屋买卖合同》中,仅有叶传刚签名,左洪喜在明知案涉房屋登记在王娜个人名下的情况下,仍与叶传刚一个人签订合同，没有尽到最基本的谨慎审查义务,不构成“善意取得”;在王娜得知叶传刚出售房屋后,即明确表示反对,叶传刚也立即向左洪喜表明该情况,但左洪喜明知王娜拒绝出售房屋的情况下,仍坚持要求履行合同,其购买行为具有恶意。(三)左洪喜以儿子左俊兵结婚用房为由,坚持要求履行合同。但至今接近三年未使用案涉房屋。左洪喜明知房屋不能过户,在长达三年未入住的情况下又以种种理由要求履行合同,也可看出其购买行为不具有善意。四、原审法院认定本案案由为房屋买卖合同纠纷错误,本案案由应为确认合同有效纠纷。左洪喜的一审诉讼请求为:“确认原、被告签订的房屋买卖协议有效”系确认合同效力纠纷二级案由下的三级案由确认合同有效纠纷,原审法院确定的房屋买卖合同纠纷明显错误,请二审法院依法纠证。综上,一审判决认定事实、适用法律错误,恳请法院依法查明事实,依法改判驳回左洪喜的一审诉讼请求。左洪喜辩称，一、叶传刚并非擅自处分案涉房屋。相反,王娜系主动出售案涉房屋,对房屋出售事宜非常清楚。叶传刚、左洪喜于2015年下半年,携带三个孩子去鑫源房屋服务公司要求该公司将其挂出对外出售。也正是通过该公司介绍,左洪喜与叶传刚之间按当时的正常市场价格签订了房屋买卖合同。二、叶传刚适用法律错误,即使未经共有人同意擅自处分共有人的共同财产,所签订的合同不发生物权效力,并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。三、王娜声称自己对房屋出售事宜不知情有违常理。房屋买卖是在其夫妻关系存续期间签订,并且王娜在上诉状中自认于2016年9月11日签订房屋买卖合同时就得知了房屋出售事宜。那么在叶传刚代其在房屋买卖合同上签字后并未作出任何形式的明确反对,在房屋交付期间也未作出明确反对,在其收到19万元的款项后更未作出如退还房款等行动。以上种种行为足以证明王娜是知情并同意的,因此房屋买卖合同合法有效。四、案涉房屋于2017年上半年就具备了办理不动产产权证条件,只是叶传刚期间一直推脱不予配合,致使未办理过户手续。因此,左洪喜、叶传刚之间签订的房屋买卖合同符合市场交易习惯,应依法认定为有效。综上所述,叶传刚基于房价上涨,不尊重市场规律,肆意违背合同约定,丧失诚信原则,藐视法律规则,于情于理于法所不耻，那么法律威严何在?市场秩序何在?因此,案涉房屋买卖合同合法有效,理应得到法律保护!叶传刚辩称，对王娜上诉无意见。左洪喜向一审法院起诉请求：1.确认左洪喜、叶传刚签订的房屋买卖协议有效；2.本案诉讼费及其他费用由叶传刚、王娜承担。一审法院认定事实：2016年9月11日，左洪喜与叶传刚签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方（甲方）叶传刚自愿出售位于聊城市嘉明经济开发区的房地产给买方（乙方）左洪喜；房屋总价款376000元；乙方在合同签订时支付定金10000元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在银行签字时乙方再向甲方支付人民币156000元作为首付，剩余房款220000元在甲乙双方办理完过户手续之后，乙方所贷房款由银行一次性向甲方支付，若乙方银行贷款未获批准，甲方须将所收房款含定金在三日内不计息退还乙方；甲方在收到首付款之日起十日内将房屋腾出交与乙方，并结清水、电、物业、燃气、有线电视、通讯等相关杂费；若甲方未按时交付使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息；甲方保证上述房地产权属清楚、合法，若发生与出售房地产有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责解决，并承担民事责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；过户时所产生的一切税费均由乙方承担，房屋中介及代办产权过户手续费由乙方承担；若交易过程中乙方违约应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已付购房款额（不计息）返还给乙方，但乙方所交定金不予退还，若甲方违约，应自违约日起三日内将乙方所付购房款（不计息）及定金的双倍返还给乙方，同时所产生的中介费由甲方承担。合同尾部买方、卖方签字处分别由叶传刚、左洪喜签名、捺印，“卖方共有人”处叶传刚签有“代王娜”。合同签订后，左洪喜按约定交纳定金10000元，并于2016年11月8日自其子左俊兵账户向王娜62×××89号账户转款190000元，叶传刚于同日代王娜出具收条一份。被告亦于约定的交房日期2个月后将房屋交付左洪喜，左洪喜之子左俊兵进行装修后搬入入住至今。后左洪喜要求叶传刚办理房屋过户手续，叶传刚以王娜不知情、不同意出售房屋为由拒绝办理。另查明：叶传刚、王娜于2003年结婚，2010年以王娜的名义购买案涉房屋，二人均认可该房屋为夫妻共同财产，并认可该房屋的不动产登记手续已基本办理完毕，仅需等待领证。法院审理期间，叶传刚明确表明其出售涉案房屋不是为了离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产。以上事实，有房屋买卖合同、银行转账凭证、收条、商品房买卖合同、专项维修资金凭证、销售不动产统一发票及当事人陈述等予以证实，法院予以确认。一审法院认为：叶传刚辩称案涉王娜名下银行卡由其使用并由出卡行向其发送交易短信通知，而其仅提交了2019年3月份的通知及2018年2月12日至9月21日的相关银行历史明细清单，不能达到王娜对房屋买卖不知情的证明目的，法院不予采信。并且《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”该款所述处理权应理解为处分权，亦即夫妻双方对于共有财产有平等的处分权。换言之，对于夫妻共有财产，丈夫可以处分，妻子也可以处分，双方的处分权是平等的，除非叶传刚有损害王娜的故意，亦即为了离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产，方可认定其与左洪喜签订的房屋买卖合同无效，而叶传刚并无此故意。故而，左洪喜与叶传刚签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：原告左洪喜与被告叶传刚于2016年9月11日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费50元，由被告叶传刚、王娜负担。二审中，左洪喜提交嘉明派出所出具的证明一份，拟证明与叶传刚、王娜就案涉房产发生过纠纷。王娜质证称，对该证据真实性无异议，该证据证明了王娜本人确实没有出卖房屋的意思表示，房屋买卖合同系其丈夫叶传刚在隐瞒王娜的情况下与左洪喜签订了房屋买卖合同，不是王娜的真实意思表示，在此基础上王娜亲自去其所有的房屋处向左洪喜说明情况，过程中双方发生争执，该证据更加说明王娜对房屋没有处分的意思表示，叶传刚不能对该房屋进行私下买卖。叶传刚质证称，对该证据无意见。本院认为：叶传刚与王娜系夫妻关系，叶传刚与左洪喜通过房屋中介认识并交易，案涉房屋买卖合同签订后，左洪喜将首付款项转入王娜银行卡，叶传刚代王娜签字；后左洪喜进行房屋装修并实际占有，以便用于其子结婚，期间叶传刚、王娜并未书面解除买卖合同；参照时间相近位置相近房屋的买卖价格，能够认定本案讼争房屋的转让价格是合理价格，综合以上事实能够认定左洪喜为善意，出卖房屋为叶传刚、王娜之共同意思表示，不存在合同无效或可撤销情形。叶传刚、王娜主张叶传刚出卖房屋是无权处分，本院认为，叶传刚签字是代王娜所签，购房款转入的是王娜的账户，鉴于二人系夫妻关系，左洪喜作为普通购房者，有理由相信叶传刚具有代理权、出售房屋是二人的共同意思表示。为了维护交易秩序，保护善意的第三人，应当认定合同有效。上诉人主张案涉房屋因未办理权属证书，案涉合同无效。本院认为，办理权属证书是上诉人的义务，其出卖不符合房地产管理法规定的房屋是违法行为，其不能从违法行为中获益，且其亦未提交不能办理权属证书的相关证据，故对其该主张不予采信。综上所述，叶传刚、王娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人叶传刚、王娜负担。本判决为终审判决。审判长  郭召勇审判员  孔繁奎审判员  孙久强二〇一九年十一月十二日法官助理李志新书记员肖天一