中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂01执异983号 案外人：冯怡林，男， 申请执行人：睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited），住所地：毛里求斯共和国，Suite110,10thFloor,EbeneHeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius。 法定代表人：HeerdayeJugbandhan，该公司董事。 被执行人：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地武汉市阳逻经济开发区平江路西。 法定代表人：钱树雄，该公司总经理。 被执行人：湖北金森建设集团有限公司，住所地武汉市新洲区涨渡湖农场沐家泾/栋**。 法定代表人：钱树双，该公司董事长。 被执行人：钱树雄，男， 本院在执行睿恩亚洲四号有限公司与武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称鸿翔公司）、湖北金森建设集团有限公司（以下简称金森公司）、钱树雄借款合同纠纷一案中，案外人冯怡林对本院查封鸿翔公司名下位于武汉市新洲区阳逻街平江西路南（吴家田段）1栋31-32层**室的房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人冯怡林称，其已于2016年5月6日同鸿翔公司签订了商品房买卖合同，且在合同签订当日付清案涉房屋全部房款50万元，现已入住该房屋。据此，案外人请求撤销（2017）鄂01执1668号执行裁定书，解除对案涉房产的查封。案外人提交了《武汉市商品房买卖（样本）合同》、《收据》、《武汉鸿翔物业管理有限公司收款收据》等证据。 本院查明，华渝（天津）投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称华渝投资）与鸿翔公司、金森公司、钱树雄及第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出(2017)鄂01民初2124号民事判决书，判决主要内容如下：1、鸿翔公司于本判决生效后十五日内向华渝投资偿付借款本金3050万元，并承付该款截至2017年5月19日的逾期罚息2667249.37元，以及按年利率24%计付欠款3050万元自2017年5月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息；2、华渝投资对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在上述第1项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿；[抵押他项权证编号分别为武房期新字第20****540号及武新他项（2012）第**0号]；3、金森公司、钱树雄在上述第1项所确认鸿翔公司的债务以各自《保证协议》所约定的担保范围为限承担连带清偿责任；4、各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人鸿翔公司追偿；5、驳回华渝投资其他诉讼请求。 上述判决载明，本院经审理查明，2012年8月27日及同年8月31日，“武汉市新洲区住房保障和房屋管理局及武汉市新洲区国土资源和规划局分别颁发编号武房期新字第201****540号《武汉市期房抵押证明》及编号武新他项（2012）第**0号《土地他项权证》。其中，《武汉市期房抵押证明》记载，期房种类为在建工程，期房坐落于新洲区平江西路南（吴家田段）弘源国际公寓，抵押人为鸿翔公司，抵押权人为华渝投资，抵押范围为新洲区平江西路南（吴家田段）弘源国际公寓建筑面积46232.88平方米，用地面积2650.21平方米，土地证号为武新国用（2006）第更0**号等。《土地他项权证》记载，土地他项权利人为华渝投资，义务人为鸿翔公司，土地位于新洲区阳逻街平江西路南（吴家田段），使用权面积2650.21平方米，土地类型及性质为商服、住宅出让用地等。2012年9月4日，华渝投资向鸿翔公司汇付借款5000万元。” 判决生效后，鸿翔公司、金森公司、钱树雄未履行生效判决确定的法律义务，华渝投资向本院申请强制执行，2017年11月6日本院以（2017）鄂01执1668号立案执行。2017年11月13日，本院分别向各被执行人邮寄送达了执行通知书和财产报告令。2017年12月14日，本院作出（2017）鄂01执1668号执行裁定，裁定：冻结（扣划）被执行人鸿翔公司、金森公司、钱树雄银行账户存款共计人民币3800万元。如存款不足，查封（扣押、提取）其相应价值的其他财产。2018年1月15日，本院向新洲区不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知书,请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的武新国用（2006）第更0**号、武新国用（2014）第补0**号土地使用权；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。经向新洲区不动产登记中心查询后，执行员在送达回证上记载：本案是首封，但有抵押，抵押权人是工行新洲支行，抵押价值一千五百万元。同日，本院向新洲区房管局送达上述裁定及协助执行通知书,请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的新120***063等427套房产（详见武汉市新洲区不动产交易管理所提交的合同备案号清单）；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。案涉房产在查封范围之内。 2019年6月27日，本院作出（2019）鄂01执异342号执行裁定书，裁定变更睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited）为（2017）鄂01执1668号执行案件的申请执行人。 另查明，2017年出卖人鸿翔公司与买受人冯怡林签订《武汉市商品房买卖（样本）合同》（合同编号：新12****597），约定：出卖人以出让方式取得位于新洲区阳逻街平江西路南（吴家田段）、编号为01*地块的土地使用权，面积24309平方米，规划用途为商业及住宅用地，土地使用年限自2004年08月23日至2074年08月23日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设水映澜湾（弘源国际公寓）商品房。《国有土地使用证》编号：武新国用（2006）第更0**号。买受人所购商品房为上述项目中的第1幢/单元31-32层**号房。该商品房用途为商住，建筑面积共93.02平方米，总金额为500000元。出卖人应当在2017年12月30日前将案涉商品房交付买受人使用。鸿翔公司于2017年5月6日开具《收据》载明，交款单位：冯怡林，收款事由：1-3*-*层1*号购房款，人民币：500000元。2017年5月14日，武汉鸿翔物业管理有限公司开具《收款收据》载明，冯怡林支付1-3***装修押金、垃圾费等费用共计2729元。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对房屋享有的权利优于抵押权。本案中，案涉房屋用途为商住，具有居住功能，案外人系购买房屋的消费者，且已支付全部购房款，参照上述规定其享有的权利可以对抗本案在建工程的抵押权人。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与鸿翔公司签订《武汉市商品房买卖（样本）合同》；且在查封之前案外人已实际占有该不动产，并已支付全部房款。未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。另，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋及项下占用的土地享有的权利能够排除执行。 最后，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对武汉鸿翔地产集团有限公司名下位于武汉市新洲区平江西路南（吴家田段）1栋31-32层**室的房屋及项下土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 谌 玲 审判员 李淑红 审判员 周 浩 二〇一九年十一月六日 法官助理马春燕 书记员王雪