北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14905号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩飞，男，1973年11月12日出生，汉族，无业，住北京市通州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：贾明利，女，1979年11月1日出生，汉族，天津盘龙谷文化发展有限公司职员，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：艾付山（贾明利之夫），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。上诉人韩飞与上诉人贾明利房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初11589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩飞上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，并改判支持韩飞一审诉讼请求，或发回重审；2.诉讼费由贾明利承担。事实和理由：一、贾明利存在明显恶意违约情形，导致合同无法履行。双方自2018年9月15日签订合同，约定2018年12月5日支付首付款。双方签约时真实意思表示为贾明利先付首付款，韩飞再办理房屋解押手续。签约时，对于625万元的交易合同，韩飞仅收取贾明利10万元定金，期间房价一直下滑，贾明利以解押为借口拒绝支付首付款，并恶意拖延时间，多次企图要回定金，在提出按照550万元交易遭到拒绝后，于2019年1月6日购买了其他房屋。故贾明利存在恶意违约情形，应支付韩飞按照合同约定的逾期应付款20％的违约金。二、一审法院在未考虑韩飞实际损失、贾明利恶意违约的过错等情况下酌情确定违约金20万元，明显过低且有违公平原则。贾明利给韩飞造成的实际损失严重，高于20万元。房屋差价损失约95万元。双方签署合同金额为625万元，目前涉案房屋市场价为530万元左右，房屋差价损失约为95万元。韩飞系同时出售涉案房屋和燕郊房屋两处房产，由于贾明利的违约行为，两处房产均无法按期解押。韩飞为此分别向高利贷公司借款140万元，向银行借款360万元。故贾明利违约行为导致韩飞的其他直接损失，包括过桥垫资利息、涉案房屋多付利息、燕郊房屋多付利息、总房款625万元的预期利息收益损失，本案诉讼律师费、本案诉讼费合计167882.28元。贾明利的违约行为打破了韩飞原本家庭的长短期规划，给韩飞的生活造成了重大影响和损失。三、一审判决书于2019年5月31日出具后，三个月后才寄给韩飞，韩飞于2019年9月19日收到判决书。送达时间明显不合理，导致韩飞至今无法出售房产，且持续承受房价下跌的损失。贾明利答辩并上诉称，不同意韩飞的上诉意见，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判韩飞向贾明利双倍返还定金20万元；本案一、二审诉讼费用由韩飞承担。事实和理由：一、买受人贾明利支付购房款的条件不具备。双方合同约定2018年12月9日内办理公积金贷款面签手续，面签当日支付首付款。由于出卖人韩飞未在此前完成出售房屋的解押手续，公积金贷款无法受理和审批，面签未能办理，因此买受人贾明利支付购房首付款的条件不具备。二、一审认定贾明利违约法律适用错误。本案中，双方约定面签当日买受人支付首付款，根据生活常识，应当理解为，面签行为完成，买受人贾明利支付首付款。双方就购房首付款的支付及办理面签均负有同时履行的义务，所以一审认定买受人贾明利应当先履行付款义务法律适用错误。根据贾明利提交的证据，韩飞先明确表示不履行合同，贾明利有权拒绝继续履行。韩飞辩称，不同意贾明利的上诉意见，坚持韩飞的上诉意见。韩飞向一审法院起诉请求：1.判令解除韩飞、贾明利双方于2018年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议；2.判令贾明利支付韩飞违约金123万元；3.判令本案诉讼费由贾明利承担。贾明利反诉请求：1.判令确认贾明利与韩飞2018年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月21日解除；2.判令韩飞向贾明利双倍返还定金20万元；3.判令韩飞赔偿贾明利经济损失65000元；4.本案诉讼费用由被韩飞承担。一审法院认定事实如下：2018年9月15日，韩飞（出卖人）与贾明利（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称为房屋买卖合同）、《补充协议》以及《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定韩飞将其名下的位于北京市通州区某小区733号房屋（以下简称为733室）出卖给贾明利，成交价格为625万元，定金10万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币600000元整。733室已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2016年4月。该合同附件二关于付款方式及期限具体约定为：“第一条，该房屋成交价格为人民币6250000元整。以上价格包括房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修。付款方式及期限为：1、买受人于2018年9月16日向出卖人支付购房定金人民币100000元整；2、买受人于面签当日向出卖人支付购房首付款人民币4120000元整；3、资金监管131万元，户口押金100000元；4、买受人于办理完户口迁出、物业交割手续当日向出卖人支付房款人民币20000元；5、剩余房款人民币600000整买受人公积金管理中心支付给出卖人。第二条：一、买卖双方协商一致，自本合同签订之日起2018年12月9日内办理贷款面签手续；出卖人应及时、适当履行对买受人申请贷款的协助义务，包括但不限于协助贷款面签、评估、提供相应贷款资料等。二、买卖双方约定：自该房屋办理注销抵押登记且买受人贷款获得公积金管理中心批准后十个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。三、买卖合同中与本附件及补充协议相抵触的内容以本附件及补充协议约定为准。”同时，双方当日签订的《补充协议》中通过手书形式载明：“出卖人应在2019年1月5日完成解押，最晚于2019年1月15日完成解押。”上述协议签订后，贾明利按照约定将定金10万元交付给韩飞。其后，韩飞拟用贾明利交付之首付款提前清偿中信银行之贷款，以解除733室之抵押登记。但于合同约定的首付款付款日期“面签当日”即2018年12月9日前，双方意识到733室的在先抵押登记未解除不能办理新的贷款面签手续，合同履行因此陷入僵局。2018年12月4日至12月8日，双方就此事补充协商，拟变更首付款付款方式并签订新的补充协议，但双方就补充协议之具体条文、措辞表述等内容产生争议，未能最终达成一致，原定2018年12月9日的贷款面签亦未能进行。其后，双方关于合同履行事宜继续进行协商，但仍未能达成一致。2019年1月6日，贾明利于同小区另行购买房屋一套，2019年1月22日办理网签备案，成交价格583万元。2019年1月19日，贾明利起草《北京市存量房屋买卖合同解除协议》一份，内容为：“甲方韩飞，乙方贾明利。甲乙双方于2018年9月15日签订北京市存量房屋买卖合同，以下简称“原合同”。居间服务公司及乙方于2018年12月8日即12月20日多次要求甲方履行解押义务，甲方拒绝执行。由于所涉房屋未在2019年1月15日完成解押手续并且甲方明确表示不会履行解押义务，现乙方提出解除合同。根据原合同第十条第1款，甲方应自改解除协议送达之日起7日内退还乙方已付款，并按银行同期贷款利率付给利息。超过7日，乙方有权提起诉讼。”2019年1月20日，贾明利将该解除协议发送给韩飞，韩飞于2019年1月21日签收。2019年3月11日，韩飞另筹资金清偿债务，解除了733室的抵押登记。2019年4月，韩飞向一审法院提交诉状，要求解除合同，是为本案。在本案审理过程中，对于合同约定的“买受人于面签当日向出卖人支付购房首付款……自本合同签订之日起2018年12月9日内办理贷款面签手续”，韩飞认为，应理解为贾明利应于2018年12月9日支付首付款，不以面签成功为前提。且合同约定面签当日即2018年12月9日支付首付款，同时约定韩飞应在2019年1月15日解抵押，根据协议精神，应是贾明利先付首付款，后解抵押。贾明利未按约支付首付款属于违约。而贾明利则认为，2018年12月9日支付首付款需以面签成功为前提，因韩飞未能解除733室之抵押登记，导致新的贷款面签无法进行，付款条件不成就，且合同中并未约定需要贾明利先支付首付款用于韩飞的解押行为，韩飞未能办理解除抵押登记的行为属于违约。一审法院认为，韩飞、贾明利双方于2018年9月15日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格依约履行。本案的争议焦点为韩飞办理房屋解除抵押手续与贾明利支付首付款的先后履行顺序。一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议且未能补充协商一致的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，综合确定该条款的真实意思。韩飞、贾明利双方在合同第二条约定，买卖双方应于2018年12月9日办理贷款面签手续，在合同第一条约定，买受人应在面签当日向出卖人支付购房首付款，在合同补充协议中约定，出卖人应在2019年1月5日完成解押，最晚于2019年1月15日完成解押。从双方当时约定的内容可以看出，双方的真实意思表示是，出卖人应在2018年12月9日办理面签，并在面签当日支付首付款，而出卖人解除抵押日期是2019年1月5日至2019年1月15日之前，即，当事人约定买受人支付购房首付款的日期在先，出卖人完成解押手续的日期在后。虽然，当事人未意识到房屋未解除抵押登记是无法办理面签的，且实际上2018年12月9日案涉房屋也未成功办理面签，但当事人并未将成功办理面签约定为买受人支付购房首付款的条件，故买受人应先履行支付购房首付款的义务。此外，实践中的多数交易习惯亦是先由买受人支付购房首付款，后由出卖人办理解除抵押登记手续。因此，一审法院认为，从履行合同的先后时间来看，贾明利支付首付款的义务在先，而韩飞办理解除抵押登记手续的义务在后，故贾明利未支付首付款的行为已构成违约，韩飞因贾明利违约在先而未如期办理解除抵押登记手续的行为并无不当。关于韩飞请求判令解除韩飞、贾明利双方于2018年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，贾明利同意解除，一审法院对此不持异议。关于韩飞请求判令贾明利支付韩飞违约金123万元的诉讼请求，一审法院认为，因贾明利逾期支付购房首付款的行为已构成违约，故韩飞有权向贾明利主张违约金，但贾明利认为韩飞主张的违约金数额过高，要求一审法院依法予以调整，故一审法院根据韩飞的实际损失情况、贾明利的违约情形，依法予以调整，一审法院酌情确定贾明利向韩飞支付违约金数额为20万元，对韩飞主张的过高部分不予支持。关于贾明利反诉请求确认韩飞、贾明利于2018年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年1月21日解除的诉讼请求，因一审法院认为系因贾明利违约在先，韩飞未按时办理解除抵押登记手续的行为并无不当，故贾明利并不享有合同解除权，其向韩飞发送的解除合同的通知并不发生合同解除的效力，故一审法院不予支持。关于贾明利反诉请求韩飞双倍返还定金20万元的诉讼请求，因一审法院认为系因贾明利违约在先，故其主张双倍返还定金并无法律依据，但贾明利已支付的定金10万元，因合同业已解除，韩飞应予以退回。关于贾明利请求判令韩飞赔偿经济损失65000元的诉讼请求，亦无法律依据和合同依据，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除韩飞与贾明利于2018年9月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、贾明利赔偿韩飞违约金200000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、韩飞退还贾明利已收取的定金100000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回韩飞的其他诉讼请求；五、驳回贾明利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，韩飞向本院提交以下证据：1.链家手机app显示的涉案小区及周边小区的成交记录，证明涉案房屋价格目前已经跌至每平米41500-43500元之间。2.涉案房屋2019年11月5日的评估报告，证明涉案房屋截至2019年11月5日已经下跌至每平米41060元。证据3至5，为韩飞另一燕郊房屋买卖协议及补充协议、中国银行还款流水明细清单、燕郊房屋贷款结清证明凭证，证明因贾明利未支付首付款，韩飞解押另一处房产并产生了实际的损失。本院经审查认为，关于证据1和2系韩飞提交的有关涉案房屋目前价值的相关证据，不能证明韩飞在一审起诉要求解除房屋买卖合同时涉案房屋价值，故无法证明韩飞的证明目的。关于证据3至5，本院认为，韩飞与贾明利就涉案房屋首付款的用途并未进行明确约定，上述证据系韩飞另一房产的相关解押情况，与本案没有关联性。韩飞提交的上述证据均不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于“新的证据”的规定，故本院对其不予采信。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于贾明利是否应承担违约责任以及违约金数额的认定问题。根据韩飞、贾明利双方约定的支付首付款及办理房屋解除抵押手续办理期限，贾明利应在面签当日支付首付款，韩飞最晚应于2019年1月15日完成解押。虽然韩飞、贾明利未能如约在2018年12月9日前成功办理面签手续，但由于双方并未明确约定是在进行面签之前支付首付款抑或在完成面签后支付首付款，根据交易习惯和办理面签手续所需材料，双方关于首付款支付时间的约定内容应理解为贾明利支付首付款的期限为2018年12月9日前。一审法院据此确认贾明利支付首付款的义务在先，而韩飞办理解除抵押登记手续的义务在后并无不当。贾明利未支付首付款的行为已构成违约，应承担违约责任。贾明利上诉主张其系行使同时履行抗辩权不能成立，本院不予支持。关于违约金数额，韩飞上诉主张20万元明显过低且有违公平原则。对此，本院认为，关于违约金数额的认定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。关于韩飞所主张的房屋差价损失，应当考虑守约方未采取合理措施不当扩大的损失，守约方取得利益需要支出的必要交易成本、守约方的合同履行情况等因素。韩飞一审起诉请求判令解除双方签订的房屋买卖合同，起诉状副本送达贾明利的时间即为双方合同解除时间，确定违约损害赔偿的时间点应当以该时间点为准。该时点之后的损失部分属于扩大的损失部分，应当排除在韩飞可得利益损失的范围之外。韩飞另一燕郊房产无法按期解押所产生的利息损失和垫资损失等不属于因贾明利违约所造成的实际损失。一审法院根据韩飞的实际损失情况、贾明利的违约情形，对于违约金数额依法予以调整，经核算，一审法院酌情确定贾明利向韩飞支付违约金数额为20万元并无不当。综上所述，韩飞、贾明利的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21070元，由韩飞负担16770元（已交纳），由贾明利负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十一月十九日法官助理 赵 霄法官助理 李 惠书 记 员 李星月