安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7361号上诉人（原审被告）：倪承沛，男，1929年5月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈联珍，女，1955年12月27日出生，汉族，住上海市普陀区，系倪承沛之妻。被上诉人（原审原告）：蔡晓晖，男，1979年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：段慧传，北京市法大律师事务所律师。上诉人倪承沛因与被上诉人蔡晓晖房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初7948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪承沛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡晓晖的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定《存量房买卖合同》有效错误。倪承沛签订合同时已经告知蔡晓晖案正因案涉房屋与子女进行诉讼。《中华人民共和国合同法》第151条规定，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担责任。一审法院（2017）皖0102民初1370号民事判决认定事实及判决正确。2.案涉房屋为倪承沛与子女共有，其他共有人未在合同上签字，合同效力待定。同时该合同违反法律强制性规定，是无效合同。倪承沛依法只需返还3万元定金。倪承沛年老体弱，生活困难不能自理，一审判决倪承沛双倍返还定金、支付违约金126420元、负担受理费1855元，合计188245元，没有法律依据，超出倪承沛经济所能承受范围。3.《中华人民共和国合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金在性质上属于违约金，具有预付违约金的性质，双方只能选择适用违约金和定金，一审判决违反法律规定。4.2016年7月4日双方到合肥市瑶海区不动产登记中心办理过户登记时，才知道房屋已被法院查封，无法办理过户。倪承沛对此没有过错。此时倪承沛提出退还定金，但蔡晓晖未同意，蔡晓晖未采取合理措施避免损失扩大，不得就损失扩大部分要求赔偿。5.一审法院认定双方签订的《补充协议》是《存量房买卖合同》的从合同，认定错误。签订合同时，房产中介先拟好补充协议，而把《存量房买卖合同》一笔带过。倪承沛是在房产中介拟好补充协议并保证不会产生纠纷的情况下签字。补充协议与合同不一致时，应当以补充协议为准。对于违约责任的认定，也应当按照补充协议的约定作出认定。6.一审法院认定蔡晓晖承担40％的责任，倪承沛承担60％的责任，认定错误。按照事实情况，中介应承担50%责任，蔡晓晖承担40%责任，本人承担10%的责任。7.一审评估的时间与法院委托时间不一致，评估方法违反法律规定，存在造假行为，不应采信评估报告。蔡晓晖辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。蔡晓晖向一审法院起诉请求：1.判决解除蔡晓晖于倪承沛签订的《存量房买卖合同》；2.判决倪承沛向蔡晓晖双倍返还定金人民币60000元；3.判决倪承沛向蔡晓晖赔偿损失暂计人民币60000元。一审法院认定事实：倪承沛与倪民、倪兵对位于合肥市瑶海区全椒路樱花园2#楼301室的房屋（产权证号：合肥市房权证东字第**）发生产权争议，并于2016年3月22日向该院提起诉讼。在上述案件审理期间，倪承沛为出售涉案房屋，与蔡晓晖于2016年4月22日达成购买房屋的意向，倪承沛亦将该房产存在析产纠纷的事实告知蔡晓晖。经安徽宝慧房地产销售代理有限公司居间，蔡晓晖于2016年4月23日与倪承沛签订《存量房买卖合同》，约定倪承沛将坐落在合肥市樱花园小区2#楼301室（权属证号：东字第××号）住宅转让予蔡晓晖，转让价款840000元，并约定在此合同签订之后的38日内由双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；蔡晓晖于2016年5月31日前将人民币840000元（含定金）存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续,倪承沛确保此房屋任何产权纠纷，符合交易条件。双方在签订的《补充协议》第三条中约定：“甲乙双方协商一致，因此房处于处理前妻及子女的分割析产中，故具体时间不确定，甲乙双方的过户暂定于2016年5月31日前。”为保证合同履行，蔡晓晖向倪承沛支付30000元定金，倪承沛于2016年5月8日出具《定金收条》。以上合同签订后，蔡晓晖、倪承沛并未在2016年5月31日前办理过户手续。2016年6月27日，该院因倪承沛与倪民、倪兵析产纠纷一案而作出（2016）皖0102民初1883号民事裁定书，将涉案房屋查封。2016年7月4日，蔡晓晖、倪承沛至合肥市房地产管理部门办理房屋过户及税费缴纳等事项时，因涉案房屋已被查封而无法交易。倪承沛与倪民、倪兵析产纠纷一案经该院主持调解，双方达成协议，将原登记于倪承沛名下的合肥市瑶海区全椒路樱花园2#楼301室房屋转归倪承沛、倪民、倪兵按份共有，倪承沛占50%，倪民、倪兵各占25%；倪承沛于2016年12月20日前协助倪民、倪兵办理产权变更登记手续，上述协议内容由该院2016年9月19日作出的（2016）皖0102民初1883号调解书予以确认。其后，该院于2017年3月9日裁定解除对涉案房屋的查封并过户至倪承沛、倪民、倪兵名下，该裁定已执行完毕。一审期间，蔡晓晖向该院提出鉴定申请，请求对涉案房屋在2016年4月23日至2016年10月7日期间的增值部分进行评估。该院委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司做出鉴定，确定涉案房屋截至2016年7月30日的参考价值为105.07万元，截至2016年10月7日的参考价值为112.44万元。蔡晓晖认为倪承沛有过错，应承担给蔡晓晖蔡晓晖造成损失的主要责任，变更赔偿损失的数额为17.064万元，计算方式为（112.44万元-84万元）×60%=17.064万元。一审法院认为，蔡晓晖、倪承沛订立《存量房买卖合同》均由本人签订，系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方签订的《补充协议》作为主合同《存量房买卖合同》的从合同，未违反主合同的订立精神，依法成立并生效，该院予以确认，双方应按照约定履行合同义务。因涉案房屋涉及产权纠纷，倪承沛在履行合同期间丧失涉案房屋处分权，致使合同目的无法实现，该院对双方签订的《存量房买卖合同》依法予以解除。双方签订《存量房买卖合同》、《补充协议》后，蔡晓晖实际支付定金30000元，该院予以确认，倪承沛未能按照合同约定向蔡晓晖交付房屋，应承担相应的违约责任，对已接受的定金予以双倍返还。关于蔡晓晖对2016年4月23日至2016年10月7日期间因涉案房屋增值而造成的损害赔偿的主张，因双方在签订《存量房买卖合同》、《补充协议》时均知悉涉案房屋涉及产权纠纷，应当预见双方所签订的以上合同的目的有不能实现之风险，双方均有过错，应承担相应比例的责任。双方在2016年7月4日未能办理房屋过户手续，该院酌情认定截至2016年7月30日为蔡晓晖另行寻觅房源做替代安排、防止损失扩大的合理期限，截至此时因倪承沛违约而造成的损失，按照2016年7月30日涉案房屋估价1050700元与《存量房买卖合同》约定的涉案房屋价款840000元的差额为基数进行计算。根据公平原则，该院认定对于该部分损失蔡晓晖应当承担40%的责任、倪承沛承担60%的责任，据此，倪承沛应支付损害赔偿金126420元；因蔡晓晖已于2016年7月4日知悉涉案房屋已被查封无法交易，实际已无法继续履行房屋买卖合同，但蔡晓晖怠于保障自身权利，并未采取适当措施防止损失扩大，对于2016年7月30日至2016年10月7日期间因涉案房屋增值而给蔡晓晖造成的损失的主张，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除蔡晓晖、倪承沛签订的关于合肥市瑶海区全椒路樱花园2#楼301室房屋的《存量房买卖合同》；二、倪承沛于判决书生效之日起十日内向蔡晓晖双倍返还定金60000元；三、倪承沛于判决书生效之日起十日内向蔡晓晖支付损害赔偿金126420元；四、驳回蔡晓晖的其他诉讼请求。案件受理费3710元，减半收取1855，由倪承沛负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，倪承沛与蔡晓晖签订《存量房买卖合同》及《补充协议》时，房屋登记在倪承沛名下。合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。其后案涉房屋变更登记为倪承沛、倪民、倪兵共有，不影响合同及补充协议的效力。倪承沛关于合同效力待定、违反法律强制性规定无效及应以补充协议为准的主张，本院不予采纳。倪承沛在补充协议中承诺，无论发生什么情况，房屋都会出售给蔡晓晖，否则视为违约。故倪承沛在合同履行期间将房屋变更登记为与倪民、倪兵按份共有，未能履行合同义务，存在违约行为，具有一定过错。其主张依据合同法第一百五十一条规定，不承担权利瑕疵担保责任，不能成立，本院不予支持。蔡晓晖在签订合同时即知道倪承沛与家人因房屋发生纠纷，然蔡晓晖未能合理预见风险，径行与倪承沛签订合同，亦具有一定过错。一审法院以经法定程序评估的2016年7月30日的房屋价值为依据，综合本案事实，结合公平原则，认定房屋差价损失由蔡晓晖承担40%的责任，由倪承沛承担60%的责任，其中已经考虑了蔡晓晖未采取适当措施防止损失扩大应承担的责任，一审法院所作认定并无不当。鉴于一审法院已判决定金双倍返还，故倪承沛应当承担的损害赔偿金126420元中，应当扣除30000元，倪承沛尚应赔偿96420元。一审法院未予扣除不当，本院予以纠正。综上，倪承沛的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初7948号民事判决第一项、第二项，即：解除蔡晓晖、倪承沛签订的关于合肥市瑶海区全椒路樱花园2#楼301室房屋的《存量房买卖合同》；倪承沛于本判决生效之日起十日内向蔡晓晖双倍返还定金60000元；二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初7948号民事判决第四项；三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初7948号民事判决第三项为：倪承沛于本判决生效之日起十日内向蔡晓晖支付损害赔偿金96420元；四、驳回蔡晓晖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3710元，减半收取1855，由蔡晓晖负担440元，倪承沛负担1415元；二审案件受理费2700元，由蔡晓晖负担640元，倪承沛负担2060元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十一月一日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。