湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初2668号原告：宜昌市庆和翔物业服务有限公司(以下简称庆和翔物业公司，统一社会信用代码：91420506573742079K)。住所地：宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：杨舟，庆和翔物业公司董事长。委托诉讼代理人：王勇、张琴，宜昌市利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：李全英，女，1980年12月26日出生汉族，住宜昌市夷陵区。原告庆和翔物业公司与被告李全英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法由审判员石华适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告庆和翔物业公司的委托代理人王勇、被告李全英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庆和翔物业公司诉称：2012年12月25日，原告通过招投标方式从宜昌金狮置业有限公司处受托，对“平湖国际”提供物业管理服务，并与其签订《“平湖国际”前期物业管理服务合同》。2018年3月5日，宜昌市夷陵区平湖国际小区业委会成立。2018年7月12日，经业主大会授权，宜昌市夷陵区平湖国际小区业委会(甲方)代表全体业主与原告(乙方)签订《物业服务合同》。根据合同约定，每年6月份之前业主需交纳本年度下半年的物业费，业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经乙方书面催交，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额3‰比例向乙方支付违约金。自被告办理入住宜昌市夷陵区平湖国际小区后，原告一直依约履行相关义务，依法依约对小区实施规范的物业管理。但是被告从2016年7月1日至2019年12月31日共计拖欠物业费6897.20元。原告多次以各种形式向被告催要拖欠的物业费，而被告以各种理由拒绝付款。原告于2019年5月12日委托宜昌市利民法律服务所向被告发出催缴物业费催告函，催告函中明确告知被告拖欠物业费的时间、金额、缴纳物业费的联系人、违约责任等内容，但是被告对原告的催款行为，不理不睬，置若罔闻，至今未支付任何费用。故请求法院判令：1、判令被告支付拖欠的物业费6897.20元；2、由被告支付违约金1903.60元(自2019年5月12日起至2019年8月12日止：6897.20元×3‰×92天)；3、本案诉讼费由被告承担。被告李全英辩称：由于楼下住户开私房菜馆，油烟经过同一个烟道，菜馆用的猛火灶，导致我家做饭家里必须打开抽油烟机和空气净化器，造成不必要的电费开支，且窗纱被油烟污染后需每年更换。同时菜馆经营中通宵麻将，也影响了邻居的正常休息。煤气罐从电梯运送，存在安全隐患。之前曾给物业反映情况，物业说私房菜馆也是物业的服务对象，不能干涉，存在物业公司维护楼下菜馆经营的嫌疑。无奈，我们多户业主向相关部门投诉后，经过联合执法，现私房菜馆的营业执照取缔，但没有最终处罚结果。综上所述，被告延迟交纳物业费是因为原告没有解决好楼下私房菜馆的经营问题，未提供标准服务，所以被告拒绝交纳物业费。经审理查明：宜昌市庆和翔物业服务有限公司经营范围是具有物业服务项目的法人单位。2018年7月12日，原告与平湖国际小区业主委员会签订《平湖国际小区物业服务合同》一份。协议书约定：约定该业主委员会委托原告对平湖国际小区实行物业管理，委托管理期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；高层住宅房屋的物业服务费按1.2元/㎡/月交纳，商业住宅为2元／平方米*月交纳；业主按年度交纳物业服务费，每次交费的时间为上年度缴费期满过后的三个月内；经书面催缴，业主仍不能按时足额交纳物业管理费的，每日应当按欠费金额3‰比例支付违约金。2012年12月27日，金狮置业公司与被告李全英签订《商品房买卖合同》。约定李全英购买该公司开发的平湖国际小区B栋1-2-1803号住房1套(建筑面积136.85㎡)，总价值697715元，扣除首付款后，余款48.8万元通过银行按揭贷款方式支付。李全英购房后，支付物业费至2015年12月31日，自2016年1月1日起再未交纳物业费。为此，宜昌市利民法律服务所接受庆和翔物业公司的委托，于2019年5月10日向李全英发出《催告函》，现李全英自收到《催告函》之日起5日内向物业公司支付拖欠的物业费等各项费用。但李全英没有履行，故庆和翔物业公司遂于2019年8月14日诉至本院，请求判令：1、判令被告支付拖欠的物业费7882.50元；2、由被告支付违约金2176元(自2019年5月12日起至2019年8月12日止：7882.50元×3‰×92天)；3、本案诉讼费由被告承担。同时查明：2015年4月25日，李全英与周文武签订《房屋买卖合同》，以价值61万元经前述房屋出卖给周文武。周文武支付定金和首付款15万元后，因李全英尚欠银行贷款45万余元不能先行偿还，导致周文武没有支付购房余款，双方也未能办理房屋过户手续。在此期间，郭军因与杨孟昌借款人(李全英父亲)、担保人李全英、郑世海民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月2日作出(2015)鄂夷陵民初字第01920号《民事调解书》，确认由杨孟昌于同年11月6日前偿还郭军借款15万元并承担利息，李全英、郑世海承担连带清偿责任。后因李全英未按合同约定偿还银行贷款，导致建设银行夷陵支行于2016年8月80日从金狮置业公司银行保证金账户一次性扣划46万余元，用于抵偿李全英欠付的银行贷款本息。金狮置业公司遂诉至本院，本院于2017年3月13日作出(2016)鄂0506民初2220号《民事调解书》。确认李全英于2017年8月13日前一次性偿还金狮置业公司为其代偿的银行贷款本息465751.71元及利息、承担违约金，金狮置业公司对李全英所有的B栋1-2-1803号住房享有优先受偿权。前述两案进入执行程序后，湖北省宜昌市中级人民法院于2018年9月7日作出(2018)鄂05执监66号《执行裁定书》，裁定将申请执行人金狮置业公司与被执行人李全英商品房买卖合同纠纷一案指定由湖北省秭归县人民法院执行。秭归县人民法院经过执行，于2019年9月对李全英的上述房屋予以拍卖，拍卖款用于清偿所欠金狮置业公司债务。同时，申请执行人郭军(代理人黄亮)、被执行人杨孟昌于2019年10月31日在本院的主持下达成执行和解协议，以拍卖款163995元全部清偿所欠郭军债务。上述事实，有原告庆和翔物业公司提供的企业法人营业执照、法人代表证明，《“平湖国际”前期物业管理服务合同》，《平湖国际小区物业服务合同》，《催告函》、2015年缴费发票、欠费明细；有本院调取的李全英涉及民事诉讼、民事执行的相关材料；以及原告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告所在小区平湖国际小区业主委员会与原告签订的《平湖国际小区物业服务合同》依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中原告履行了合同义务，对小区进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。被告从2016年1月1日开始拖欠物业服务费不付，虽然《平湖国际小区物业服务合同》约定的缴费方式为“业主按年度交纳物业服务费”，但被告位于“平湖国际”小区的房屋已经人民法院拍卖偿还债务，其欠付物业费的期间应从2016年1月1日起至2019年9月31日止计算，即所欠庆和翔物业公司物业费为7389.90元(136.85㎡×1.2元/㎡×45月)。虽然被告未按时交纳物业费已构成违约，理应承担违约责任，但考虑到被告自购房后，多次与他人发生诉讼、执行纠纷，又丧失了住房的所有权的实际情况，故本院对原告主张的违约金不予支持。由于被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告李全英在本判决生效后10日内给付原告宜昌市庆和翔物业服务有限公司物业管理费7389.90元。二、驳回原告宜昌市庆和翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(减半收取)25.50元，由被告李全英负担(庆和翔物业公司已预交，应由李全英在履行本判决确定义务时一并支付给庆和翔物业公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 石 华二〇一九年十一月十一日书记员 屈珊珊