海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民再29号   抗诉机关：海南省人民检察院。   申诉人(原审第三人)：张广荣，男，1958年11月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市。   委托诉讼代理人：张渊军(系张广荣之子),住甘肃省兰州市。   委托诉讼代理人：代军，北京京师（三亚）律师事务所律师。   被申诉人（一审原告、二审上诉人）：王海根，男，1966年7月13日出生，汉族，住山西省忻州市。   委托诉讼代理人：史云岭，山西民典律师事务所律师。   被申诉人（一审原告、二审上诉人）：陈计平，女,1972年11月17日出生，汉族，住山西省太原市。   被申诉人（一审原告、二审上诉人）：王玉林，男，1932年7月22日出生，汉族，住山西省忻州市。   原审被上诉人（一审被告）：海南东兰投资有限公司，住所地海南省三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼****。   法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。   申诉人张广荣与被申诉人王海根、陈计平、王玉林、原审被上诉人海南东兰投资有限公司（简称东兰公司）商品房预约合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2016年12月22日作出(2016)琼0271民初8210号民事判决（简称一审判决），王海根、陈计平、王玉林不服，向三亚市中级人民法院提起上诉。该院于2017年8月30日作出（2017）琼02民终658号民事判决（简称二审判决），已经发生法律效力。张广荣不服，向本院申请再审被驳回后，向检察机关提出申诉。2019年2月1日，海南省人民检察院作出琼检民（行）监[2018]46000000071号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2019年3月4日，本院作出（2019）琼民抗4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年8月2日公开开庭审理本案。海南省人民检察院指派检察官周星江及检察官助理王国胤出庭履行职务。申诉人张广荣的委托诉讼代理人代军、张渊军、被申诉人王海根及其委托诉讼代理人史云岭到庭参加诉讼，被申诉人陈计平、王玉林、原审被上诉人东兰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   海南省人民检察院抗诉认为，二审判决存在认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误的情形。理由如下：一、二审判决认定的基本事实没有证据证明。二审判决认定“王海根与东兰公司负责人魏泽诚协商，4套房一起先行支付500余万元购房款，以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等折抵部分购房款，剩余购房款在东兰公司与王海根签订商品房买卖合同并办理网上备案手续交房时付清”“本案中，王海根在认购书签订后支付了定金30万元，后又于2012年3月22日支付了部分房款，根据双方以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等折抵涉案房屋部分购房款的约定，王海根已基本支付完全部购房款”缺乏证据证明。（一）已生效的三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第4443号民事判决（简称4443号判决）认定，王海根仅是在该案中单方面提出主张，认为应以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等抵扣部分购房款。东兰公司对王海根的这个主张并不认可，对延期付款没有认可。说明双方没有对此协商一致。从王海根与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》看，其中没有同意用赠品抵扣购房款的意思表示。从商业惯例看，该种抵扣方式不符合商品房销售惯例。东兰公司的赠送是有前提条件的。即在王海根依约付清购房款，成立有效的商品房买卖合同关系之后才能获得赠送。因此，本案没有王海根与东兰公司负责人魏泽诚就此进行约定或者协商一致的证据。根据东兰公司负责人魏泽诚2014年3月、10月份在有关公安机关的询问笔录以及其2016年有关法院庭审笔录中的陈述，东兰公司认为王海根逾期付款，已经根据约定视为自动放弃认购、没收定金并将1-3102房屋出售给张广荣，没有同意延期付款。（二）无论是从付款凭证看，还是从王海根本人的表述看，王海根在2012年3月22日以及在此前后都没有对1-3102房再支付房款。在本案二审判决写明的王海根上诉意见中，王海根自认1-3102号房在交付定金后，未付后期房款。王海根因购买1-3101、1-3103、1-3105号房产生纠纷，分别在三亚有关法院形成多起诉讼。在涉及1-3101、1-3103房案件的证据目录中，王海根自认，于2012年3月22日支付给东兰公司的172万元系王海根以陈计平的名义向东兰公司支付的1-3101、1-3103号房购房款。在涉及1-3105号房案件的证据目录中，王海根自认，于2012年3月22日支付给东兰公司的229万元系王海根以陈计平的名义向东兰公司支付的1-3105号房购房款。在涉及1-3105号房案件一审庭审中，王海根对此事实当庭认可。（三）1.关于有三亚市住建局工作人员龙咏刚、黄沫能、周灵作为见证人签名的《关于王海根购新浪国际四套商品房的情况说明》（简称《情况说明》），该证据已经被生效的4443号判决不予采信。该《情况说明》中的三名见证人未出庭作证，东兰公司不予认可，且与其他证据不能相互印证。2.关于三亚南海玉凤物业服务有限公司（简称物业公司）三亚新浪国际公馆物业管理处出具的《证明》，该《证明》没有附带2012年12月东兰公司交房清单，无法核实东兰公司是否将1-3102房正常移交给物业公司，该房当时入住业主的名字是否为王海根，应不予采信。3.2013年7月14日东兰公司负责人魏泽诚发给王海根的手机短信，该短信中没有写明任何房号，与本案无关联，应不予采信。二、二审判决适用法律确有错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，正如前述，从证据看王海根对1-3102房除支付30万元定金后再无依约支付东兰公司任何购房款，故此，王海根与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》因东兰公司没有收受王海根购买1-3102房的购房款而不能认定为商品房买卖合同，且已生效的4443号判决也认为，2012年2月14日，王海根与东兰公司签订的关于1-3102房的《新浪国际公馆认购书》属于商品房预约合同关系，并非商品房销售合同关系。二审判决认为王海根与东兰公司签订的关于1-3102房的《新浪国际公馆认购书》是商品房买卖合同关系属于适用法律错误。综上，提出抗诉，请求再审。   张广荣同意抗诉机关的抗诉意见，结合庭审及代理词，张广荣补充认为，1.本案有新证据，4443号判决于2016年底生效，该生效判决确认了张广荣与东兰公司的正式合同关系，确认王海根与东兰公司的商品房认购书性质为商品房预约合同，王海根可以就预约合同无法继续履行的情况向东兰公司主张相关权益。本案二审判决是后作出的，二审判决认定事实和判决结果均与4443号判决相悖，应予以纠正。2.二审判决所依据的基本事实缺乏证据支持。王海根获得赠品本身没有证据支持。东兰公司对购房赠送的约定是有明确条件的，王海根按约定支付全额购房款方可赠送，但王海根仅支付约定购房款的五分之二，且是逾期支付，不符合赠送条件；赠品折抵房款也没有证据支持。3.张广荣是涉案房产的唯一购房人，且支付了全部购房款330万元。4.物业公司向王海根交付涉案房屋没有事实和法律依据。东兰公司从未向物业公司授权交房，无论物业公司是否真的与王海根办理了交房手续，该交房行为均不具备法律效力。同时经法院多次审理查明，涉案房屋并未竣工验收，未经竣工验收的房屋，根本不存在合法交付的基础。5.王海根对于房款的支付情况在数次庭审过程中陈述自相矛盾，涉嫌伪证。王海根在不同的案件审理中对同一付款情况表述不一，仅从有利于自己的角度出发去表述，涉嫌伪证。   综合代理词及答辩意见，王海根答辩认为，张广荣不享有向检察院申请监督的权利，海南省人民检察院对本案受理并提起抗诉不符合法定条件，请求撤回抗诉或驳回抗诉。具体理由是：1.张广荣在本案中属于由法院通知参加诉讼的无独立请求权的第三人。根据民事诉讼法司法解释的相关规定，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案一二审均未判决张广荣承担民事责任，因此张广荣并不具有对本案申请再审的权利，同样不享有申请检察院监督的权利。2.根据最高人民检察院《人民检察院民事诉讼监督规则》第三十二条，对法院作出的一审民事判决、裁定，当事人依法可以上诉但未提出上诉，而向检察院申请监督的，检察院不予受理的规定，张广荣若具有上诉权没有提起上诉，则其申请监督不应当受理；如果张广荣本就不具有上诉权和申请再审权，那么作为后续程序的申请监督更不应当受理。3.关于实体问题，王海根系1-3102房第一个与东兰公司签约的购买人，东兰公司已经通过新浪国际公馆物业公司将包括涉案房屋在内的四套房交付给王海根，王海根进行装修并使用六年多时间，根据相关法律规定，房屋应归王海根所有。关于涉诉房屋以赠送折抵房款问题，王海根与魏泽诚各执一词，需结合本案具体情况综合分析。魏泽诚因一房多卖被判刑是王海根第一个报案，魏泽诚对王海根怀恨在心，因此魏泽诚陈述中存在大量不利于王海根的言辞，其陈述与本案其他各方无利害关系的证人证言相比，他人证言的可信度更高。《情况说明》中的三位证人均证实双方在三亚市住建局协商的是四套房而不是两套房，物业公司的《证明》及交房清单也说明王海根陈述更接近事实。王海根付款凭证仅付两套房款是会计填写错误，即使仅付两套房款也并不影响后期双方就房款支付重新达成新的合意及交付四套房的事实。4.二审判决不存在适用法律错误问题。合同的性质主要根据合同内容，而不是后续履行情况。对于内容基本相同的两份认购书，没有理由对合同性质作出不同的认定。抗诉书关于二审判决认定王海根认购书性质适用法律错误的理由没有法律依据。而抗诉书一再引用的4443号判决结果是驳回张广荣的诉讼请求，确定了张广荣对涉诉房屋不再享有权利。综上请求维持二审判决。   再审庭审前，本院专程到三亚监狱就案件中相关证据、事实及抗诉书和二审判决等征求东兰公司法定代表人魏泽诚意见。东兰公司陈述认为，王海根2012年订了四套房，但没有按认购书的约定付房款给东兰公司，已经违约。2013年5月双方到三亚市住建局有过协商，但不是王海根《情况说明》中的内容，认为三位见证人均涉嫌作假证。对于承诺书内容，魏泽诚表示当时答应的是3101、3105房给王海根，但是价格再另外定。因为王海根付款违约，东兰公司已将3102、3103房另外卖掉了。王海根提交的截屏短信内容同样指的也是承诺书中提到的3101、3105号房。东兰公司不认可王海根提交的四套房折价抵顶明细，认为双方从来没有协商过折价抵顶的事。而且认购书同意赠车位、装修、家私家电的前提是王海根按合同约定时间付完全部四套房1210万元购房款才有这个优惠，王海根所谓的折抵是没有道理的。综上，东兰公司认为与王海根最后协商的是3101、3105房，法院把另外两套房判给王海根不对，二审判决让王海根付了501万就拿到四套房，张广荣和另外一位业主却拿不到房不公平，希望判决公平公正。   王海根、陈计平、王玉林一审起诉请求：1.确认三人与东兰公司所签《新浪国际公馆认购书》（1-3102号房）合法有效；2.确认新浪国际公馆1-3102号房归三人所有（后一审庭审中三人将该诉求变更为要求东兰公司继续履行《新浪国际公馆认购书》）；3.东兰公司协助三人办理新浪国际公馆1-3102号房产权证至三人名下；4.诉讼费用由东兰公司承担。   三亚市城郊人民法院经审理查明：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2012年2月14日，王海根与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定：王海根认购东兰公司的新浪国际公馆1-3102号房，建筑面积100.22平方米，套内建筑面积79.21平方米；房屋单价35422.07元/平方米，总价355万元，定金30万元；于2012年2月29日之前补齐总房款的50%即147.5万元，于2012年3月14日付房款的50%即177.5万元，汇入东兰公司指定账户，逾期视为自动放弃认购，所交定金概不退还，东兰公司有权将房屋另行处理；本认购书在买卖双方签字盖章且买受人二日内交纳定金后生效，待双方签订《商品房买卖合同》之日起本认购书自动终止；送家电和地下车位一个，送床上用品，带精装修5000元/平方米的标准，以样板间为准。签订认购书当日，王海根向东兰公司支付认购1-3102号房定金30万元。此后王海根没有向东兰公司支付购房款。张广荣称王海根采取个人强制手段将1-3102号房占有使用。后王海根以东兰公司未签订正式合同为由向该院第一次起诉。后撤诉，于2016年11月9日以王海根、陈计平、王珺名义第二次起诉。王海根与陈计平系夫妻关系，王玉林系王海根的父亲。   另查明，2013年2月24日，张广荣与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定张广荣认购东兰公司开发的位于三亚市××区“新浪国际公馆”的西塔楼1-31O2号房产，房屋总价200万元，2013年3月30日前付60万元，逾期视为放弃任购。协议签订后，张广荣向东兰公司支付了认购房款200万元。   三亚市城郊人民法院一审认为：新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。三亚市所出台的限购政策不属于法律法规的强制性规定，因此，王海根与东兰公司就1-31O2房签订的《新浪国际公馆认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。《新浪国际公馆认购书》是王海根与东兰公司签订的，虽然王海根与陈计平系夫妻关系，王玉林系王海根的父亲，并且王海根是通过其妻子陈计平银行账户转账支付购房款，但不因此改变《新浪国际公馆认购书》订立一方实际是王海根，也不因此《新浪国际公馆认购书》订立一方由王海根转变为王玉林。故王海根、陈计平主张认购的房屋是其为王玉林购买，王玉林是《新浪国际公馆认购书》的购买人，与事实不符，该院不予确认。《新浪国际公馆认购书》的购买人应认定为王海根。因此，王海根诉求确认与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》合法有效，该院予以支持。   关于王海根诉求继续履行《新浪国际公馆认购书》是否成立问题。由于认购协议约定王海根逾期付款则视为自动放弃认购，东兰公司有权将房屋另行处理。协议约定最后一期付款时间为2012年3月14日，付款总额应达到355万元。但王海根仅付定金30万元，其余款项未再支付。可见王海根在认购协议履行中确实已违约，东兰公司主张王海根违约成立，该院予以认定。因此，东兰公司不同意王海根诉求继续履行《新浪国际公馆认购书》的理由成立，该院予以采纳，对王海根要求继续履行该协议的诉求予以驳回。   关于王海根诉求涉案1-31O2房产权的过户登记是否成立问题。鉴于涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案1-31O2房办理产权过户手续的条件尚未成就。况且王海根在履行《新浪国际公馆认购书》中已违约，东兰公司不同意继续履行，双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，王海根主张将涉案1-31O2房产过户至其名下没有合法依据。因此，王海根诉求东兰公司协助将涉案1-31O2房过户至其名下，该院不予支持。   综上，判决:一、确认王海根与东兰公司于2012年2月14日签订的《新浪国际公馆认购书》（涉1-31O2房）合法有效；二、驳回王海根、陈计平、王玉林的其他诉讼请求。案件受理费35200元（王海根已预缴），由东兰公司负担。   王海根、陈计平、王玉林不服一审判决，向三亚市中级人民法院提起上诉。   三亚市中级人民法院二审认定，2012年2月14日，王海根与东兰公司签订四份《新浪国际公馆认购书》，约定王海根认购东兰公司开发建设的新浪国际公馆1-3101、3102、3103、3105号共4套房，总房款共计1210万元。其中涉案的1-3102号房总价355万元，定金30万元；王海根于2012年2月29日之前补齐总房款的50%即147.5万元，于2012年3月14日付房款的50%即177.5万元，汇入东兰公司指定账户，逾期视为自动放弃认购，所交定金概不退还，东兰公司有权将房屋另行处理；认购书在买卖双方签字盖章且买受人二日内交纳定金后生效，待双方签订商品房买卖合同之日起本认购书自动终止；送家电和车位一个，带精装修5000元/平方米的标准，以样板间为准。签订认购书当日，王海根向东兰公司支付1-3102号房定金30万元。后王海根与东兰公司负责人魏泽诚协商，4套房一起先行支付500余万元购房款，以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等折抵部分购房款，剩余购房款在东兰公司与王海根签订商品房买卖合同并办理网上备案手续交房时付清。截止2012年3月22日，王海根4套房已支付房款共计501万元。2013年2月24日，东兰公司与张广荣签订一份《商品房买卖合同》，约定东兰公司将涉案的1-31O2号房产出售给张广荣。合同签订后，张广荣向东兰公司支付了购房款200万元。   二审法院认为，《新浪国际公馆认购书》由王海根与东兰公司签订，陈计平、王玉林不是《新浪国际公馆认购书》的合同相对人，王海根、陈计平、王玉林之间的约定对东兰公司没有法律约束力。因此，对陈计平、王玉林的上诉请求，该院不予支持。王海根是否为王玉林代购房屋可另行解决。   （一）关于东兰公司与王海根签订的《新浪国际公馆认购书》的性质及效力问题。新浪国际公馆项目已取得商品房预售许可证，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。王海根与东兰公司就涉案房屋签订的《新浪国际公馆认购书》系双方的真实意思表示，虽然不符合三亚市出台的限购政策，但该政策并不属于法律法规的强制性规定，因此，该认购书并未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。王海根与东兰公司在认购书中就涉案房屋的面积、单价、总价、定金、付款时间等事项均进行了详细约定，东兰公司在认购书签订后，收取了王海根交付的定金以及购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。因此，王海根与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》为合法有效的商品房买卖合同。张广荣述称王海根违约，东兰公司依法解除了合同关系，没有事实依据，该院不予采信。   （二）关于东兰公司是否应继续履行与王海根签订的《新浪国际公馆认购书》的问题。本案中，王海根在认购书签订后支付了定金30万元，后又于2012年3月22日支付了部分房款，根据双方以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等折抵涉案房屋部分购房款的约定，王海根已基本支付完全部购房款。2013年2月24日，东兰公司又与张广荣就涉案房屋签订《新浪国际公馆认购书》，该合同为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同。在两份合同均有效但都未办理过户登记的情况下，由于王海根签订合同在先，已履行完毕合同义务。因此，涉案房屋所有权应属于王海根所有，东兰公司应继续履行与王海根签订的《新浪国际公馆认购书》。张广荣对东兰公司依法享有债权请求权，不能对抗王海根依法取得物权的效力，其基于与东兰公司的房屋买卖合同关系而产生的债权纠纷，可另行主张权利。   （三）关于东兰公司是否应协助王海根办理过户手续的问题。王海根与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》为合法有效合同，双方应按合同约定如实地履行自己的义务。王海根已按合同约定交付了购房款，且房屋已交付王海根使用，东兰公司应当在合理期限内为王海根办理房屋过户手续。目前涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，无法办理过户的原因并非由王海根造成。因此，东兰公司应协助王海根办理涉案房屋的过户手续。   综上，王海根的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，遂改判：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、东兰公司继续履行与王海根2012年2月14日签订的《新浪国际公馆认购书》（1-3102号房）；四、东兰公司于判决生效后三十日内协助王海根办理新浪国际公馆1-3102号房的房地产权证书；五、驳回陈计平、王玉林的上诉请求。一审案件受理费35200元（王海根已预缴），由东兰公司负担，退还给王海根35200元；二审案件受理费35200元（王海根已预缴），由东兰公司负担，退还给王海根35200元。   再审中，对二审判决认定的事实，张广荣有以下异议：1.认定张广荣向东兰公司支付3102房购房款200万元错误，主张实际支付购房款330万元。2.认定“王海根与东兰公司负责人魏泽诚协商，4套房一起先行支付500余万元购房款，以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等折抵部分购房款，剩余购房款在东兰公司与王海根签订商品房买卖合同并办理网上备案手续交房时付清”错误，认为魏泽诚多份讯问笔录和询问笔录均否认有这个事实。王海根认为一审判决认定“王海根向东兰公司支付认购1-3102号房定金30万元，此后王海根没有向东兰公司支付购房款”有异议，认为这个事实与二审判决认定事实相矛盾。其余事实，各方当事人无异议。   再审中，各方均未提交新证据。   再审中，抗诉机关提供4443号判决作为新证据支持抗诉意见。对4443号判决，王海根质证认可4443号判决的真实性，但认为该判决的结果是驳回张广荣的诉讼请求，对于抗诉书引用4443号判决中内容和观点不认可，比如对4443号判决认定王海根和东兰公司签订认购书的性质是商品房预约合同的性质有异议，另外对4443号判决认定王海根只支付3102房30万元定金没有支付剩余房款也不认可，虽然4443号判决有法律效力，但不代表判决所认定的内容是正确的，按照法律规定有相反证据足以推翻生效裁判文书的，原判决认定的事实可以改判。张广荣质证认可4443号判决的真实性，认为4443号判决虽然驳回张广荣诉讼请求，但理由是涉案房屋办理产权过户手续的条件尚未成就，且张广荣购买的3102号房属于改变规划的房屋尚未获准变更。但该判决书确认了张广荣与东兰公司之间是商品房买卖合同关系，而王海根与东兰公司之间是商品房预约合同关系，并认为王海根可以就预约合同无法继续履行的情况向东兰公司主张相关权益。   根据抗诉书线索，本院依职权调取下列新证据：1.证人龙咏刚、黄沫能、周灵询问笔录。三人均认可《情况说明》上三人签名的真实性，也均承认《情况说明》中的内容系王海根事先打印好后交与三人签名。周灵完全同意《情况说明》的内容。龙咏刚、黄沫能认可2013年5月、6月间两人曾代表三亚市住建局就王海根与东兰公司购房一事进行协调，表示当时双方曾达成承诺书，但对于《情况说明》中提到的具体房号，两人表示签名时肯定记不住房号，具体房号是根据王海根提交的认购书来确认的。2.新浪国际公馆物业管理处工作人员邹丽叶询问笔录。证明原审中该物业管理处向法院出具的《证明》内容和加盖公章的真实性以及房屋占有使用情况。3.新浪国际公馆物业管理处提交的《新浪国际公馆在售房号》表（简称《在售房号》表）及王海根3102房入伙协议各一份，证明王海根系新浪国际公馆业主，王海根于2013年7月19日入住涉案房屋。4.魏泽诚询问笔录。内容如前东兰公司陈述意见。对上述新证据，张广荣质证认为：对邹丽叶询问笔录的三性没有异议，对其证明内容有异议。根据邹丽叶笔录其从2016年3月才到物业公司工作，对于此前的事实应该是不知道、不清楚的，所有有关交接情况的证明是不真实的，没有证明效力。对于物业公司提供的三份入伙协议及《在售房号》表三性不予确认。《在售房号》表没有东兰公司公章，也无授权委托书，且文不对题，不能证明东兰公司曾经委托物业公司代办房屋交接手续。物业公司关于房屋交接方面的证明都不具备法律效力。而王海根签的三份入伙协议中涉及到3102房的收费协议明显有涂改痕迹，对证据的证明效力不予认可，三份协议不能证明由开发商把房子交接给王海根。关于龙咏刚、黄沫能询问笔录，对证据三性予以认可，但对其证明内容有异议。认为房产的交易情况应当是通过签协议然后到交易中心去备案或者过户才能够产生法律效力，房产交易中心工作人员个人证明交易情况是不具备效力的，两人承认该次信访没有任何信访资料，且两人的陈述与魏泽诚陈述完全背离，不能够证明承诺书内容。对魏泽诚笔录的三性和证明内容予以认可，认为魏泽诚笔录与案件中发生的一系列包括公安机关的讯问笔录、4443号案件笔录以及其他事实等高度一致能够形成完整的证据链，证明3102房没有卖给王海根，同时也证明王海根签订的合同只是一个预约的合同，证明二审判决认定用赠送的车位装修等折抵700多万元既没有事实依据也没有法律依据。本案3102房各方证据均显示王海根只付30万元后分文未付，而张广荣签订协议后全款支付330万元，魏泽诚作为东兰公司法定代表人，其陈述的效力远远高于其他第三者，魏泽诚的询问笔录充分说明3102房应该属于张广荣而不属于王海根。王海根质证认为，认可邹丽叶笔录的三性，尽管她是2016年3月以后才到物业公司工作，但三份入伙协议及《在售房号》表都是客观存在的，物业公司作为与本案无利害关系的中立方，没必要为本案故意制造虚假材料和提供虚假证明。认可龙咏刚、黄沫能笔录，该笔录能够证明本案双方发生争议后调解的过程，两人作为公职人员比一般人更清楚作证意味着什么以及可能承担的法律责任，在没有足够证据证明公职人员所做是伪证情况下不能轻易得出上述二人所做笔录对张广荣不利就认为涉嫌作伪证。不认可魏泽诚笔录，认为魏泽诚作为东兰公司法定代表人，一房多卖就是他造成的，而且魏泽诚被追究刑事责任就是因为王海根报案才东窗事发，魏泽诚对王海根是怀恨在心的，这点从魏泽诚否认所有中立作证方的笔录就可看出。本案中立方所做证言的效力明显高于作为利害关系人魏泽诚所作证明，对魏泽诚证言应不予认可。   对再审中的新证据，本院认为，4443号判决、新浪国际公馆物业管理处提交的《在售房号》表、王海根3102房入伙协议在二审判决前已客观存在，不属于再审新证据，但因与本案所审理的事实相关，为全面查清事实，对上述证据予以采纳。其余对相关当事人的询问笔录均系二审庭审结束后才形成的证据，属于再审新证据。对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述新证据中，新浪国际公馆物业管理处提交的证人证言及《在售房号》表，物业公司称是2012年12月开发商向其司移交的交房清单。因东兰公司未加盖公章也不予认可，《在售房号》表与交房清单名称不相符，又询问笔录中该物业公司工作人员邹丽叶系2016年3月以后才到该公司工作，其所述《在售房号》表就是交房清单一事系从他人处听说，属于传来证据，且与案件直接当事人东兰公司法定代表人魏泽诚笔录相矛盾，而邹丽叶也称该清单主要用于联系业主收取物业管理费，故对《在售房号》表就是交房清单的主张和邹丽叶笔录，无其他证据证明，本院不予采纳。关于《情况说明》中三位见证人证言。龙咏刚、黄沫能、周灵三人证言能证明《情况说明》中三亚市住建局曾调解王海根与东兰公司购房纠纷以及双方曾达成承诺书一事，但对于承诺书内容，尤其是《情况说明》中魏泽诚承诺办理手续的具体房号，龙咏刚、黄沫能称由于记忆原因签名时并不确定，具体房号系根据王海根提供的认购书核对。因此两人对承诺书内容的证明并不确定，二位见证人证言证明力不足。周灵虽能证明《情况说明》内容属实，但周灵因与王海根系朋友关系，其证言证明力较弱，又其所述事实与案件直接当事人东兰公司法定代表人魏泽诚笔录相矛盾，且无其他证据证明，故对三位见证人证言本院不予认定。   二审查明的事实，除认定“张广荣向东兰公司支付了认房购房款200万元”以及“王海根与东兰公司负责人魏泽诚协商，4套房一起先行支付500余万元购房款，以原赠送的精装修、地、地下车位电家私等折抵部分购房款，剩余购房款在东兰公司与王海根签订商品房买卖合同并办理网上备案手续交房时付清”外，其余事实，本院予以确认。   再审另查明，2014年11月17日，张广荣以东兰公司、王海根为被告，向一审法院起诉，请求：1.判令东兰公司将新浪国际公馆1-3102号房交付给其使用；2.判令东兰公司协助其将房屋产权过户至其名下。一审法院经审理后于2016年12月22日作出4443号判决，驳回张广荣的全部诉讼请求，该判决已经发生法律效力。在该案审理过程中，东兰公司辩称：1-3102房确实先由王海根认购了，但他交了30万元的定金后就没有继续支付剩余购房款，所以涉案房屋又卖给了张广荣，张广荣已经支付完全部购房款330万元，这套房子东兰公司同意卖给张广荣，不同意给王海根，东兰公司也从未向王海根交付过1-3102房。该生效判决查明如下事实，（1-3102房）张广荣主张实际购房款总额为330万元，除了认购书上约定的200万元，另外还按照东兰公司法定代表人魏泽诚的意思向案外人颜某支付了130万元。东兰公司对此予以认可，也认可张广荣已经付清购房款。涉案房屋于2013年7月19日由王海根接收使用至今。王海根主张买房时东兰公司承诺向其赠送车位、装修、家私家电，后这些东西都未实际赠送，该部分物品的价值应当冲抵购房款。东兰公司认为，一开始王海根一次性向东兰公司认购了4套房屋，所以给了王海根优惠价并有赠送，后因王海根支付部分款项后无法联系上，东兰公司有权将其他房屋另售他人，因此，1-3102确实是出售给张广荣，而不是王海根，只认可1-3105房是卖给王海根的，王海根继续购房也不再享有优惠价和赠送。王海根对此不认可，并提供了一份由王海根向三亚市公安局经侦大队出具的《情况说明》，用于证明东兰公司的法定代表人魏泽诚曾承诺愿意将4套房屋继续备案给王海根，并按认购时约定装修、家电家私等配齐。该《情况说明》上还有三名见证人签名。东兰公司对该《情况说明》内容不认可。王海根还辩称不继续付款是基于改变规划后的不安履行抗辩。东兰公司法定代表人魏泽诚在庭审中陈述，新浪国际公馆的房屋存在原规划为复式上下层的房屋改为上下独立两套房屋进行出售的情况。经与三亚市规划局现场核查，东、西塔楼均存在原规划为复式上下层的房屋改为上下独立两套房屋进行出售的情况，即原3101房、3102房为复式，现被改为3101、3102、3201、3202四套房屋；原3203房、3205房为复式，现被改为3203、3205、3301、3302四套房屋。本案中，张广荣购买的1-3102房原系复式下层，属于改变规划的房屋，改变后的规划尚未重新获得批准。该判决意见主要如下：张广荣已经付清全部购房款，与东兰公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。王海根仅支付了30万元的定金后便未再继续支付剩余购房款。王海根所提供的《情况说明》不予采信，对王海根要求抵扣房款的主张不予支持。王海根与东兰公司之间的认购书仍属于商品房预约合同关系，并非商品房销售合同关系。王海根可以就预约合同无法继续履行的情况向东兰公司主张相关权益。因涉案房屋办理产权过户手续的条件未成就，张广荣诉求东兰公司向其交付涉案房屋，并协助将涉案房屋过户至其名下，不予支持，遂判决驳回张广荣的全部诉讼请求。   本院认为，本案的争议焦点是：1.东兰公司与王海根签订的1-3102房《新浪国际公馆认购书》的性质及效力；2.东兰公司是否应继续履行与王海根签订的1-3102房《新浪国际公馆认购书》；3.东兰公司是否应协助王海根办理涉案房屋过户手续；4.关于张广荣的诉讼地位问题。   （1关于东兰公司与王海根签订的1-3102房《新浪国际公馆认购书》的性质及效力问题。   王海根与东兰公司就1-31O2房签订的《新浪国际公馆认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。但王海根签订认购书，仅支付了30万元的定金后便未再继续支付剩余购房款。王海根所提供的《情况说明》是由其单方自行向三亚市公安局经侦大队所作的陈述材料，并未有东兰公司的签章确认，东兰公司法定代表人魏泽诚在多个诉讼、多次审理中均不认可该陈述内容，《情况说明》上三位见证人虽能证明《情况说明》中三亚市住建局曾调解王海根与东兰公司购房纠纷以及双方曾达成承诺书一事，但对于承诺书内容，尤其是《情况说明》中魏泽诚承诺办理手续的具体房号，龙咏刚、黄沫能称由于记忆原因签名时并不确定，具体房号系根据王海根提供的认购书核对。因此两人对承诺书内容并不确定，二位见证人证言证明力不足。周灵虽能证明《情况说明》内容属实，但因周灵与王海根系朋友关系，其证言证明力较弱，且无其他证据证明，而已生效的三亚城郊人民法院4443号判决亦未采信《情况说明》，因此本院对该份《情况说明》不予采信。王海根主张以赠送的车库、装修和家私家电价值抵扣购房款，东兰公司不认可，也不愿意继续将该房屋出售王海根，且表示王海根若要继续购房也不再享受优惠价和赠送，也即王海根与东兰公司之间就继续购买1-3102房的正式合同内容未能达成一致，故对于王海根要求抵扣房款的主张不予支持。因此，王海根与东兰公司之间的认购书属于商品房预约合同关系，并非商品房销售合同关系。二审判决认定为商品房买卖合同关系及确定本案案由为商品房销售合同纠纷有误，本院予以纠正，本案案由应为商品房预约合同纠纷。   （二）关于东兰公司是否应继续履行与王海根签订的1-3102房《新浪国际公馆认购书》的问题。如前所述，王海根与东兰公司之间的认购书属于商品房预约合同关系，由于认购协议约定王海根逾期付款则视为自动放弃认购，东兰公司有权将房屋另行处理。协议约定最后一期付款时间为2012年3月14日，付款总额应达到355万元。但王海根仅付定金30万元，其余款项未再支付。可见王海根在认购协议履行中确已违约，东兰公司主张王海根违约成立，本院予以认定。因此，东兰公司不同意王海根诉求继续履行《新浪国际公馆认购书》的理由成立，本院予以采纳，对王海根要求继续履行该协议的诉求本院不予支持。因涉案房屋东兰公司已经正式出售给张广荣，王海根可以就预约合同无法继续履行的情况向东兰公司主张相关权益。   （三）关于东兰公司是否应协助王海根办理涉案房屋过户手续的问题。如前所述王海根在履行涉案1-3102房《新浪国际公馆认购书》中已违约，东兰公司不同意继续履行，并已经将房屋另行出售给张广荣，且张广荣已经支付涉案1-3102房全部购房款，王海根主张将涉案1-31O2房产权过户至其名下没有合法依据。因此，王海根诉求东兰公司协助将涉案1-31O2房过户至其名下，本院不予支持。   窗体顶端   （四）关于张广荣的诉讼地位问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”《关于适用的解释》第八十一条规定“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”所谓无独立请求权第三人，是指对原告、被告双方争议的诉讼标的没有独立的请求权，但案件的处理结果可能与其有法律上的利害关系，为维护自己利益而参加到原告、被告已经开始的诉讼中进行诉讼的人。结合本案，形式上张广荣是无独立请求权第三人，但实际上张广荣对涉案1-3102房是有独立请求权的。从查明的事实看，本案与张广荣另行提起诉讼的以东兰公司与王海根为被告的4443号案件，两个案件诉讼标的相同，在一审法院本是可以合并审理的，考虑到两案实际已经分别立案、分别审理并分别作出判决，不宜再从程序上将两案合并。东兰公司一房两卖，两案诉讼标的同一，因此张广荣在案件中是有独立请求权的，应视为有独立请求权第三人，故张广荣不服二审判决，既有权申请再审，亦有权申请检察院监督，其主体适格。另一方面，本案东兰公司系法定代表人魏泽诚一人股东的有限责任公司，在魏泽诚已经因犯罪被判处无期徒刑，其民事权利的行使受到极大限制的情况下，张广荣作为第三人，只有允许其发表意见、举证质证包括申请抗诉监督，才能使各方当事人意见充分表达，也更有利于法院查清案件事实，故检察机关提起抗诉符合法律规定。王海根关于此点的反驳理由不能成立，不予采纳。   综上，抗诉意见有理，予以支持。二审判决认定事实部分不清、适用法律错误，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，可予以维持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   1撤销三亚市中级人民法院（2017）琼02民终658号民事判决；   2维持三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初8210号民事判决。   一、二审案件受理费共计70400元（王海根已预缴），由海南东兰投资有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 夏 艳   审 判 员 吴浩云   审 判 员 郑 船     二〇一九年十一月二十日   法官助理 方亚菲   书 记 员 文晨旭     [盖章位置]   附相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》   若干问题的解释（二）   第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件   适用法律若干问题的解释》   第5商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。   第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。