北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9754号上诉人（原审被告）：张建军（兼刘艳云委托诉讼代理人），男，1970年2月19日出生。委托诉讼代理人：牛乔，北京法铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，1976年11月20日出生。委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：戎某，男，1972年5月7日出生。委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行，住所地北京市西城区月坛北街**月坛大厦**首层。负责人：李欣鹏，行长。委托诉讼代理人：范文卓，女，中国农业银行股份有限公司北京西城支行职员。委托诉讼代理人：王帅，女，中国农业银行股份有限公司北京市分行职员。原审第三人：刘艳云，女，1969年9月4日出生。上诉人张建军因与被上诉人王某、戎某、中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行，原审第三人刘艳云合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2018)京0107民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建军上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回王某的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王某、戎某承担。事实与理由：1、张建军持有本人名下的《房屋所有权证》，一审法院在没有书面借名买房合同的前提下，仅凭2016年11月戎某与张建军的录音和王某借房后使用房产的证据，将北京市石景山区602室房屋（以下简称诉争房屋）直接判给王某，致使张建军直接损失首付款86570元、房屋归还的贷款5.6万元（2017年1月至2019年7月）和房屋现价值600余万元。2、借名买房必须要有书面的借名买房合同或协议，其它确佐和严格的证据，据此才能否定物权法和《房屋所有权证》房屋所有权人的权利，判决借名买房成立，本案违背上述基本规则。3、2004年12月28日诉争房屋收房之前，全部购房原始资料和手续都由张建军保管和持有。首付款系张建军交付，有张建军持有的交款原始票据为证。一审法院对张建军提交的证据没有做任何回应。王某归还的贷款是房租，装修房产是因为其长期使用或借用。4、张建军于2004年12月28日收房后将诉争房屋租借给戎某结婚使用。王某与戎某离婚时注明无财产争议，夫妻共有财产中并未涉及诉争房屋。一审判决剥夺了张建军的房屋所有权。5、一审程序违法，本案借名买房是戎某向张建军之间的借名，王某作为本案原告主体不适格。6、诉争房屋是特定的经济适用住房，戎某与王某没有购买此类房屋的资格，故诉争房屋为张建军所有。王某辩称，同意一审判决，不同意张建军的上诉请求。张建军的上诉理由没有事实依据，本案从2017年第一次起诉至今三年了，作为王某在2017年就系统的提交了证据，张建军有充分的时间了解证据了解事实。王某与张建军之间确实存在借名买房的合同关系，没有书面合同是因为多年好朋友关系，又是商业伙伴，从15年前交8万元首付购买房屋，花费16万元装修添附设备，十几年来一直由王某还贷，再结合通话录音综合能反映出双方确实存在借名买房法律关系。业主验房单的原件一直由王某持有，业主的联系电话是王某的电话，在起诉前戎某也多次向张建军表明该房屋是归王某所有，是王某购买。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。戎某辩称，同意一审判决，不同意张建军的上诉请求，张建军在上诉状中罗列的事实没有根据，上诉请求也没有法律依据。王某、戎某与张建军达成了借名买房合意，这个合意期间是在戎某与王某婚姻关系存续期间，财产是王某、戎某共同共有，离婚后王某有权处分自己财产，王某在本案中有权起诉。依据民事诉讼法概然性规则，本案虽然没有签订书面借名买房合同，但是有大量的证据显示出该借名买房与房屋实质所有权人为王某和戎某是客观事实。中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行辩称，同意一审判决，双方的纠纷我们并不知情，我们与双方没有直接法律关系，我行的贷款本息提前结清可以出具解押手续，如果不是张建军本人结清需要法院明确。刘艳云述称，其意见与张建军意见一致。王某向一审法院起诉请求：1、判令张建军、刘艳云与中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行协助王某办理诉争房屋的剩余贷款清偿手续及该房产的解抵押手续，还贷费用由王某负担；2、张建军、刘艳云于第一项诉讼请求履行完毕之日起三日内配合王某将诉争房屋所有权转移登记至王某名下。一审法院认定事实：王某与戎某原系夫妻关系，二人于2002年6月14日登记结婚。2005年4月25日，二人经北京市石景山区人民法院调解离婚。张建军与刘艳云系夫妻关系，二人于2006年8月2日登记结婚。2004年2月16日，张建军与北京建工集团有限责任公司（以下简称：建工集团）签订《商品房买卖合同》，购买了诉争房屋，房屋性质为经济适用房，建筑面积为110.79平方米，房屋总价款为416570元，其中首付款86570元。2004年3月18日，张建军与中国农业银行北京市西城区支行签订《个人住房按揭合同》，贷款330000元。2008年7月24日，诉争房屋登记于张建军名下。关于房屋首付款系谁交纳的问题双方各执一词，根据双方提供的证据及当事人在历次庭审中的陈述首付款系现金交纳无疑，王某提供2004年2月12日宣化煤炭经贸有限公司出具的现金支票一张，该支票上有戎某个人签章，取款金额为100000元，张建军对此表示其系宣化煤炭经贸有限公司的法定代表人，该笔钱是不是当时取得张建军表示不清楚。诉争房屋购买后，王某按月偿还购房贷款至2016年12月，2017年1月，张建军将还贷账户更换。庭审中，张建军认可王某一直偿还贷款，但主张王某系以偿还贷款方式支付房屋租金。对此，王某不予认可。2004年12月29日，王某办理了房屋入住手续，现王某持有业主验房单。入住时，诉争房屋系毛坯房，由王某对房屋进行装修并居住至今，期间交纳了水电费、燃气费、供暖费、物业费、有线电视费等相关费用。对房屋装修和费用交纳，张建军予以认可。张建军提供房屋所有权证、建筑业不动产和转让资产专用发票、商品房买卖合同、个人住房按揭合同、收条、契税专用收缴书、北京市住房专项维修基金专用收据、收据、牡丹卡、异地储蓄专用取款凭证、翠谷景园经济适用房销售宣传册、装饰装修流程及注意事项、居民治安消防安全责任书、欢迎辞、户型图、住宅或配套质量保证书、住宅使用说明书、保险页专用发票、个人办理抵押贷款房屋保险保险单（副本）、债权转让协议书、委托代办协议书、办理房屋所有权证委托及收费凭证、收件单、划款扣款授权书、发票、欢迎辞、个人消费贷款借款借据等证据证明诉争房屋系张建军的个人合法财产，并非王某所称的借名买房。2016年12月18日，张建军委托律师向王某发送律师函，要求王某立即将诉争房屋归还和腾退，且向房屋大门上张贴上述律师函。经询问，王某表示因办理房屋产权证书因而所有的与房屋有关的手续均交付张建军，张建军对此不予认可。经查，2016年底，戎某与张建军电话通话过程中，戎某多次陈述借名购买诉争房屋相关话语，张建军对于借名购房未明确予以否定，同时表述：“戎：我当时是借你的指标买的？张：我当时说了。”，“老戎，咱俩当时怎么说的呀？你要结婚你先用，是吧，指标你先，因为你说你要结婚了”，“戎：我觉得咱们这么做人真的做的是有问题，人穷志不能短你知道吗？张：人穷志就短，这事”。经查，2017年2月10日，原告王某诉被告张建军、第三人刘艳云合同纠纷一案，（2017）京0107民初3127号民事判决书支持了原告王某的诉讼请求，被告张建军不服上诉至北京市第一中级人民法院，（2017）京01民终5932号民事裁定书以认定事实不清发回重审。2017年11月21日，该案发回重审后重新立案，原告王某于2017年12月13日撤诉。2018年1月18日，原告王某与被告张建军、第三人戎某、第三人中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行、第三人刘艳云合同纠纷一案又重新立案。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点为王某与张建军之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管王某与张建军之间并没有书面约定，但诉争房屋根据查明的事实系由王某出资购买，并一直由王某占有使用并进行了装修，诉争房屋存在按揭贷款且房屋贷款一直由王某负责偿还，购买诉争房屋的原始票据及装修票据均由王某持有，虽然房屋产权证书未在王某处保管，结合双方的证据及当庭陈述，法院认为因房屋买卖合同系张建军签订故后来由其办理房屋产权证书并由其持有房屋产权证书符合一般常理，因而房屋产权证书未在王某处亦有合理解释。综上，法院认定王某与张建军之间存在借名买房关系，对张建军提出的房屋系借给王某居住使用，由王某偿还房屋贷款系抵扣房屋租金的抗辩意见不予采纳。本案中，诉争房屋虽系经济适用房，但购房合同系2008年4月11日之前签订，且现已具备上市交易条件，故双方借名购房约定应属有效，张建军应当将诉争房屋过户登记至王某名下，法院对此项诉讼请求予以支持。因诉争房屋存在银行贷款的情形，故在王某表示能够提前还清全部贷款的情况下，鉴于张建军、刘艳云系夫妻关系，法院认为双方应该配合王某办理银行还款、解除抵押的义务，中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行表示只要偿还贷款就能够解除抵押，故法院对王某要求张建军、刘艳云及中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行协助其办理银行还款、解除抵押的请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、张建军、刘艳云、中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行于本判决生效后立即配合王某到房屋权属登记机关办理位于北京市石景山区602号房屋的剩余贷款清偿手续及房屋解抵押手续，还贷和解抵押费用由王某负担，具体数额以相关机构核算为准；二、张建军、刘艳云于本判决书主文第一项履行完毕后三日内持相关手续前往房屋权属登记机关将位于北京市石景山区602号房屋所有权转移登记至王某名下。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张建军提交如下证据：证据一、北京博爱医院诊断证明书，证明张建军有口吃，所以说话磕绊，一着急话是说不出来的，不是因为心虚；证据二、2017年5月13日张建军和戎某的通话录音，证明张建军对借名买房一直不认可。王某不认可证据一的关联性和证明目的，不认可证据二的证明目的。戎某不认可证据一，证据一是医生根据他的陈述做的证明，不是客观证据，不认可证据二的证明目的。中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行表示证据证明事项与其无关，不发表意见。刘艳云的质证意见同张建军意见一致。二审中，王某、戎某、中国农业银行股份有限公司北京月坛大厦支行未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，戎某二审期间提交了2016年11月24日、2016年11月28日戎某与张建军通话录音的原始手机载体，经庭审播放录音，张建军认可视听资料真实性，与其之前收到的光盘复制件一致，不认可证明目的。录音中，戎某多次询问首付款及其他款项是张建军支付的吗，张建军未予以回复。张建军表示王某偿还的贷款可以还给她，与之前表述王某偿还的贷款为向其支付的租金相矛盾。经询问，张建军表示购房之前知晓王某与戎某系夫妻关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。根据本案查明的事实，王某出资购买诉争房屋，并一直由王某占有使用并进行了装修，王某负责偿还诉争房屋的按揭贷款，购买诉争房屋的现金支票及装修票据均由王某持有，购买房屋之时，张建军知晓王某与戎某系夫妻关系，诉争房屋系用于双方婚后居住使用，故结合本案事实，王某、戎某与张建军构成借名买房法律关系，现诉争房屋已具备过户条件，故王某有权要求张建军将诉争房屋过户至其名下，现戎某同意将诉争房屋过户至王某名下，本院不持异议。综上所述，张建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张建军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘国俊审 判 员  刘 磊二〇一九年十一月二十七日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨