湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终2482号上诉人（原审被告）：张成，男，汉族，1969年4月3日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：舒适，湖北嘉略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘琴，女，汉族，1974年2月1日出生，住湖北省丹江口市武当山特区。原审被告：重庆和旭餐饮文化有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街****。法定代表人：胡道胜，该公司总经理。上诉人张成因与被上诉人刘琴、原审被告重庆和旭餐饮文化有限公司（下称和旭餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。张成上诉请求：将一审判决的违约金改判为以338688元为本金，自2018年6月10日起按中国人民银行同期贷款利息计算至租金清偿之日止；并判令刘琴向张成返还租房押金3万元。事实与理由：一、2015年8月17日，刘琴收到张成租房押金3万元，既然一审判决解除合同，那么刘琴应当向张成返还租房押金3万元；二、1.在一审判决前，双方合同是否解除尚待裁决，张成的不安抗辩权是否支持不明，计算违约金也应当自判决生效之日起计算；2.欠缴租金282240元属实，但十堰市海洋置业有限公司函告停止支付租金，张成未缴租金，不应归责张成；3.欠缴租金的损失就是利息损失，故该违约金应当按以338688元为本金，自2018年6月10日起按中国人民银行同期贷款利息计算至租金清偿之日止。刘琴辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、张成上诉返还3万元押金请求在一审时未提出，二审应不予审查。刘琴向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁合同；2.判令张成支付刘琴违约金20万元；3.判令张成腾退房屋；4.判令张成自2018年8月9日至2019年8月9日按年租金338688元标准支付房租或房屋占用费，2019年8月10日以后未退房的，按年租金355622元标准支付房租或房屋占用费；5.张成承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月10日，海洋置业公司（甲方）与刘琴（乙方）签订《商用物业租赁合同》。合同约定：甲方将茅箭区北京北路83A“远洋国际”负一层及首层、建筑面积共计530平方米的商业物业房屋出租给乙方，其中首层224平方米，负一层306平方米，租赁期5年；未经甲方书面同意，乙方不得将承租权转让给任何第三方，也不得与任何第三方进行房屋交换使用。2015年8月18日，刘琴（甲方）与张成（乙方）签订《商用物业租赁合同》。合同约定：甲方将上述房屋中的首层224平方米出租给乙方经营胡和记（快餐），租赁期自2015年8月28日至2020年8月9日；第一、二、三年每年租金322560元，第四年租金338688元，第五年租金355622元；租金实行预付制，按年支付，第一年租金须于本合同签字生效当日支付，以后各承租年度租金须于年度起计日前二个月支付；未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由拖欠应付租金，每拖欠一日，乙方须按拖欠金额的百分之一向甲方计缴滞纳金。合同还约定：未征得甲方同意，乙方擅自将房屋承租权转让或租赁给任何第三方，或擅自与任何第三方进行房屋交换使用的，以及乙方逾期不支付租金累计超过30日的，甲方有权单方终止合同，违约方应向守约方支付违约金20万元，并赔偿守约方经济损失。和旭餐饮公司在该合同尾部承租方处签章。上述合同签订后，海洋置业公司在刘琴与张成签订的《转租合同》（该合同中双方权利义务与上述合同不一致）上签章。张成是涉案房屋的实际接受、使用人，截止到2018年7月3日，张成尚欠2018年8月9日以前的租金23085元。此后，在审理过程中，张成付清上述23085元租金，但至今亦未支付下年度租金。2018年5月25日，海洋置业公司向张成、郭青发出《告知函》，以刘琴转租涉案房屋未经过海洋置业公司同意为由，要求张成、郭青三日内与刘琴协商腾退房屋。2018年6月，海洋置业公司以刘琴为被告向一审法院起诉，请求判决解除双方租赁合同等，该案在审理过程中。2018年7月9日，海洋置业公司委托律师向张成、郭青发出《律师函》，表示刘琴未经海洋置业公司同意转租涉案房屋，该行为违反刘琴与海洋置业公司的约定，要求张成、郭青三日内与刘琴协商腾退房屋事宜，否则海洋置业公司将通过诉讼途径维护自身权益。2018年8月3日，海洋置业公司再次向张成发出《告知函》，告知张成停止向刘琴交纳2018年8月9日以后房租，待海洋置业公司与刘琴的诉讼案件结束后，由权利人向张成收取租金。一审法院认为，和旭餐饮公司虽然在刘琴和张成签订的《商用物业租赁合同》上签章，但未实际接受、使用涉案房屋，刘琴向其主张权利不应支持。海洋置业公司在刘琴和张成签订的《转租合同》上签章，应认定该公司书面同意刘琴转租涉案房屋；即便是海洋置业公司未书面同意刘琴转租，刘琴的转租行为只是构成对海洋置业公司的违约，不影响刘琴与张成签订的《商用物业租赁合同》效力。刘琴与张成签订的《商用物业租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效。根据合同约定，2017年8月10日至2018年8月9日的租金，张成应当在2017年6月10日前支付；2018年8月10日至2019年8月9日的租金，张成应当在2018年6月10日前支付。张成不仅未支付2018年8月10日至2019年8月9日的租金，而且在刘琴起诉时还拖欠有2017年8月10日至2018年8月9日的租金，该行为构成违约，且逾期支付租金超过30日，刘琴主张解除合同符合合同约定，应予支持。合同中对承租方拖欠租金的违约责任有重复约定，既约定有“每拖欠一日，按拖欠金额的百分之一向甲方计缴滞纳金”，还约定有“违约方应向守约方支付违约金20万元，并赔偿守约方经济损失”，无论哪个约定，均明显超出违约行为给相对人造成的损失。因此，刘琴主张张成支付违约金20万元不应支持。拖欠租金的行为给刘琴造成的直接损失是资金被占用的损失，张成承担的违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中违约责任的上限即年利率24%予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决：一、解除刘琴和张成签订的《商用物业租赁合同》，张成于判决生效之日起三十日内向刘琴腾退房屋；二、张成向刘琴支付截止到2019年6月9日的租金282240元及违约金（以338688元为本金，自2018年6月10日起按年利率24%计算至租金清偿之日止），并自2019年6月10日至腾退房屋之日（2019年8月9日前腾退房屋的）按每月28224元向刘琴支付租金（占用费）；2019年8月9日前未腾退房屋的，自2019年8月10日起按每月29635.17元的标准向刘琴支付租金（占用费）；三、驳回刘琴对重庆和旭餐饮文化有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求。以上款项于判决生效后十日内支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6727元，减半收取3363.5元，由刘琴负担363.5元，张成负担3000元，退还刘琴3363.5元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，刘琴与张成签订的《商用物业租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。张成未按合同约定支付房屋租金违约，刘琴有权按照约定解除合同并主张违约金。刘琴与张成约定的违约金20万元，明显高于逾期支付租金给刘琴造成的损失，应当予以调整。原审判决以欠付租金为本金按照年息24%计算利息，张成主张过高，请求二审法院予以调整。本院结合逾期支付租金给刘琴造成的损失及张成迟延支付租金与房主海洋置业公司函告有关等情形，依法将违约金调整为以欠付租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至欠付租金付清之日止。张成上诉的3万元押金返还事项，属于新的诉讼请求，刘琴不同意二审予以审理，张成可另行主张权利。原审判决其他判项，双方均未提出异议，应当视为服从此项判决，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1148号民事判决第一、三项，即“一、解除刘琴和张成签订的《商用物业租赁合同》，张成于判决生效之日起三十日内向刘琴腾退房屋；三、驳回刘琴对重庆和旭餐饮文化有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求”。二、将湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1148号民事判决第二项变更为“张成向刘琴支付截止到2019年6月9日的租金282240元及违约金（以338688元为本金，自2018年6月10日起按人民银行发布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算至租金清偿之日止），并自2019年6月10日至腾退房屋之日（2019年8月9日前腾退房屋的）按每月28224元向刘琴支付租金（占用费）；2019年8月9日前未腾退房屋的，自2019年8月10日起按每月29635.17元的标准向刘琴支付租金（占用费）。”三、驳回刘琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2159元，由刘琴负担1000元，张成负担1159元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 徐恩田二〇一九年十一月六日书记员 李大旭