广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17806号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州华垦实业有限公司。住所地：广州市白云区石井金围东路**。法定代表人：吴雪丽，董事长。委托诉讼代理人：张娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市东围物业管理有限公司。住所地：广州市白云区黄金围东路自编**。法定代表人：江耀宏，总经理。委托诉讼代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑞雪，广东百科律师事务所律师。上诉人广州华垦实业有限公司（以下简称华垦公司）因与被上诉人广州市东围物业管理有限公司（以下简称东围公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华垦公司上诉请求：一、撤销广州市白云区人民法院作出的(2019)粤0111民初8097号民事判决书；二、判令被上诉人向上诉人交还《租赁合同》(华垦2015014号)项下租赁场地，并结清自2018年7月1日起至实际交还场地之日的场地占有使用费(占有使用费标准按照2018年广州市住房和城乡建设局公布的租金价格计算，11元/㎡。占用面积：8667平方米，每月场地占有使用费为95337元)；三、由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院错误认定“租期未在2018年6月30日届满，而是延期到2020年6月30日才到期”，认定事实和适用法律均存在严重错误，导致错误判决。具体如下：一、一审判决认为“判断《租赁合同》是否于2018年6月30日到期的标准为原被告是否发生重大改变”属于混淆概念。租赁期限届满后，当事人续租，涉及两个问题，一是要不要续租？二是有没有续租。要不要续租？能不能续租？要先看有无合同依据，解决的是条件、依据的问题。有没有续租？要看是否双方都同意续租，是否构成要约、承诺，是否意思表示一致、成立新的租赁合同关系。一审判决审查的“是否发生重大改变”，属于续租条件的问题。以续租条件，来认定是否已经续租，显然是混淆概念，缘木求鱼。退一步讲，即便是合同约定的续租条件完全成就，出租人有义务续租、但就是不同意续租，那涉及的也是违约的问题，而不是续租是否成立的问题。二、一审判决无视上诉人不续租、要求交还场地的明示行为，反而以“默认”为由，认为存在租赁关系，是置基本法律事实于不顾的主观臆断。租赁合同期限届满前，上诉人已向被上诉人送达《关于租赁合同期满后交还租赁场地的通知》，明确通知不续租、要求交还场地。期限届满后，上诉人又多次通过口头和书面送达的方式，告知不续租、敦促交还场地。被上诉人接到通知后，书面复函不同意不续租，这也是双方没有就续租达成一致意见的证据。由于被上诉人拒不交还场地，上诉人在要求退场的同时，一直没有放弃追索占有使用费。对于被上诉人支付至上诉人账户的费用，上诉人开具了占有使用费发票，既避免了国有资产、国有权益的损失扩大，也进一步确认了被上诉人违法占用场地的事实。占用费的问题，既是双方在本案的争议，其争议本身也证明双方没有就续租达成一致意见。如此证据充分确实的明示不续租、没有续租的行为，如此重大的争议和分歧，一审法院有什么理由“视为”“默认”存在租赁关系？《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。该条规定将“出租人没有提出异议”规定为不作为默示，与本案中上诉人明示异议完全不同。三、一审判决片面看待续租的条件，置上诉人的意志于不顾，将续租关系强加于上诉人根据租赁合同的约定，是否续租，至少要考虑两个因素：一是“双方无重大改变”，二是“可续租”。前者是客观因素，是前置条件。后者是主观因素，是决定条件，同时也是当事人的合同权利，即：无论客观因素如何，当事人双方都有续租、或不续租的权利。“无重大改变”是续约的必要条件，但不是充分条件。即便“无重大改变”，双方也只是“可续租”，不是“应续租”，也不是“即为续租”“视为续租”。是否续租，最终还是看当事人的主观愿望和意思表示，租赁合同将是否续租的权利，充分给予了合同当事人，没有约定任何情况下当事人有续租的义务。正如被上诉人所言，上诉人作为基层国有企业，受上级单位和国资监管行政机关的监管。另一方面，任何企业的经营过程、经营决策，特别是未来的经营方案，都存在不确定性。双方签订合同时已经对续租的不确定性进行了充分交流，在合同中也对续租的不确定性作出了明确约定，对是否续租约定了充分的自主权。被上诉人是在明确知悉且认可续租的不确定性的基础上，在签订合同时，签订“可续租”条款的。一审判决仅以“是否发生重大改变”的片面认识，即罔顾“可续租”的合同自主权，罔顾上诉人明示的不续租，将续租强加于上诉人，实在有违民事法律平等、自愿的基本原则。四、上诉人不续租，符合合同约定，也符合国资监管要求。2017年6月，广州市人民政府办公厅印发《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》(穗府办函[2017]147号，2017年6月29日实施，以下简称《指导意见》)。根据《指导意见》，广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2018年3月21日作出《关于印发的通知》(穗国资规[2018]5号，以下简称《通知》)，针对各监管企业物业经营管理不规范问题，集中时间和力量，对企业开展物业经营管理不规范问题开展“百日整改活动”，主要整改范围为自2011年11月4日至2018年2月28日所签订租赁合同。根据《指导意见》和《通知》，如果诉争场地在2018年6月租期届满后继续出租，应当进入指定交易场所公开招租。按照租赁合同“可续租”条款直接续租，是无法执行的。鉴于这些情况，在租期届满前，上诉人根据市政府的新出台的规范性文件和国资委的监管措施要求，决定不续租，符合合同约定，也符合监管要求。五、一审判决冲击了税收和国资监管制度，形成国有资产流失的风险。一审判决先是无视强迫上诉人不同意续签合同、主张并追究被上诉人违法占用责任的意见，主观臆断双方存在租赁关系，进而依据其主观臆断的租赁关系，判令上诉人开具租金发票。该判决将直接导致上诉人就同一笔收入在已经开具占用费发票的情况下，且该占用费发票是增值税专用发票，还要开具一份租金增值税专用发票，违反了我国税收法律的基本制度。一审判决无视上诉人根据合同约定和监管要求作出的不续租决定，以主观臆断强迫上诉人续租，直接冲击了国资监管行政主管部门对国有企业的监管，客观上促成和维护了被上诉人对国有资产的非法占有，同时，客观上也形成了被上诉人可能进一步获取非法利益、造成国有资产流失的风险。东围公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意华垦公司的上诉请求。东围公司于2019年4月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、华垦公司依照租赁合同约定，向东围公司开具2018年6月1日至今（暂计至2019年3月1日）的租金发票；二、华垦公司承担本案诉讼费。华垦公司提起反诉，请求：一、东围公司向华垦公司返还《租赁合同》项下的租赁场地，并结清自2018年7月1日起至东围公司实际交还场地之日止的占有使用费（占有使用费标准按照2018年广州市住房和城乡建设局公布的租金金额计算，11元/㎡，占用面积8667平方米，每月场地占有使用费为95337元，扣除东围公司已支付的场地占有使用费，目前尚有614923.65元场地占有使用费未支付，暂计至2019年5月）；二、判令东围公司承担本案的反诉费用。一审法院经审理查明：2015年7月10日，东围公司（乙方）与华垦公司（甲方）签订《租赁合同》（合同编号：华垦2015014号），约定：一、租赁地点：广州市白云区xxx路（以下简称涉案场地）。租赁土地面积：8667平方米。三、使用场地期限：乙方租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止。租用期满，甲乙双方无重大改变，在原有租金基础增加30%的情况下可续租2年。续租期满后如甲方仍将场所出租，在同等条件下优先租给乙方，双方另行签订合同。四、租金、押金，租金交纳时间：1、租金：每月土地租金为：30334.5元。乙方每月共计向甲方支付租金30334.5元。3、租金交纳时间：乙方应在本协议生效后每月15日之前以现金或支票的付款方式缴付租金给甲方。2018年3月29日，华垦公司向东围公司发出《关于租赁合同期满后交还租赁场地的通知》，载明：你方在2015年7月10日签订的《租赁合同》将于2018年6月30日合同期满，我司不再续租。请你方于2018年6月30日交还场地，并做好与我司的场地交接手续。2018年5月29日，东围公司向华垦公司发出《不同意广州华垦实业有限公司在双方无重大改变时不按约续租＜租赁合同＞的回函》，内容为：双方约定合同租期为五年，具体按照三年租期后无重大改变，租金上涨30%自动续租两年的形式确定。现并无重大改变的合同事由，我司亦同意按该条的约定自动续租2年，请贵司按照合同约定履行。我司在所承租的土地上，自建物业及附属设施达7000多平方米，总价值已高达2400万元，承租期间管理井然有序，给贵司带来了经济效益。在双方均无重大改变，贵司单方决定不续租，要求我方交还场地，违反《租赁合同》约定。我司不同意贵司单方不续租的决定，我司要求贵司按合同约定自动续租2年。2019年2月28日，华垦公司向东围公司发出《限期整改通知书》，内容为：经检查，你单位存在下列问题：桥西物流仓库通道严重阻塞，部分货物堆放较高。灭火器数量不足，要求悬挂有吊线的悬挂式自动干粉灭火器。现就你单位出现的上述问题限2019年3月18日前整改完毕达到法律法规和标准规定的要求并将整改情况书面汇报给公司安全办公室。逾期不整改或达不到要求的，给予停水停电处理，情节严重的给予解除租赁合约处理。2019年3月1日，华垦公司向东围公司发出《通知》，内容为：我司与你方签订的《租赁合同》已于2018年6月30日解除，自合同解除至今你方仍占有使用我司场地。1、尽快交还原租赁合同项下的场地及超范围占用的场地，结清场地占有使用费并与我司办妥交接手续；2、在场地占有使用期间所产生的一切安全责任事故均由你方承担。2019年4月24日，东围公司向华垦公司发出开具2018年6月份至今租金项目增值税发票的函。根据东围公司提交的《广州农村商业银行客户电子回单》的内容显示，东围公司按30334.5元/月的租金标准向华垦公司支付涉案场地2018年7月租金，东围公司按租赁合同的约定在原有租金基础上增加30%即39434.85元/月（30334.5元/月+30334.5元/月×30%）向华垦公司支付涉案场地2018年8月-2019年4月期间的租金。庭审中，华垦公司出示的《发票联》显示，华垦公司已按30334.5元/月的租金标准向东围公司开具2018年7月至2019年4月期间的占有使用费发票。一审法院曾向广州市白云区国土资源和规划局查询涉案场地的土地性质。2019年5月16日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函一审法院，称该地块2015年-2017年土地利用现状大部分为城市（建设用地），小部分为坑塘水面（农用地）。没有查到该地块的土地登记信息。东围公司、华垦公司均确认承租的涉案场地为土地，系国有建设用地。一审法院认为：东围公司、华垦公司围绕涉案场地即国有建设用地所签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。本案争议的焦点为案涉《租赁合同》在2018年6月30日之后有无租期届满，根据《租赁合同》第三条之约定：租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止。租用期满，甲乙双方无重大改变，在原有租金基础增加30%的情况下可续租2年。续租期满后如甲方仍将场所出租，在同等条件下优先租给乙方，双方另行签订合同。由此可知，判断《租赁合同》是否于2018年6月30日到期的标准为东围公司、华垦公司是否发生重大改变。若东围公司、华垦公司有一方发生重大改变，《租赁合同》于2018年6月30日到期，反之亦然。结合本案现有证据，华垦公司曾分别于2018年3月29日及2019年3月1日向东围公司发出要求收回涉案场地的《通知》，并于2019年2月28日向东围公司发出《限期整改通知书》，东围公司亦分别于2018年5月29日及2019年4月24日向华垦公司发出不同意交还涉案场地及要求华垦公司开具2018年6月至今租金项目增值税发票的《函》，上述证据均未显示东围公司、华垦公司任何一方存在重大改变，且根据2019年2月28日《限期整改通知书》及《广州农村商业银行客户电子回单》，华垦公司并未提出因其存在重大改变需要收回涉案场地，且东围公司已按合同约定在原有租金基础上增加30%的标准向华垦公司支付2018年8月-2019年4月期间的租金，华垦公司亦收取该租金，视为华垦公司以行为予以默认东围公司、华垦公司之间存在租赁关系。综合上述分析，东围公司、华垦公司之间并未出现重大变更，故东围公司、华垦公司之间的租期并未在2018年6月30日届满，而是延期到2020年6月30日才到期。现华垦公司反诉称案涉《租赁合同》已于2018年6月30日到期，东围公司应将涉案场地返还给华垦公司的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。鉴于东围公司亦按照《租赁合同》约定的租金标准即39434.85元/月向华垦公司支付2018年8月-2019年4月期间的租金，华垦公司反诉要求其按照同地段2018年广州市住房和城乡建设局公布的租金价格按11元/月/㎡，占用面积8667平方米，即95337元/月的租金标准支付，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。考虑到东围公司并未按《租赁合同》约定足额支付2018年7月的租金，故东围公司应向华垦公司支付2018年7月拖欠的租金9100.35元（39434.85元/月-30334.5元/月）。关于东围公司主张华垦公司根据东围公司支付的租金开具2018年6月至2019年3月期间的租金发票的诉请，因该诉请合法合理，并未违反东围公司、华垦公司之间的约定，亦未违反法律规章，故对东围公司该诉请一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月30日作出一审判决：一、自本判决生效之日起六十日内，广州华垦实业有限公司向广州市东围物业管理有限公司开具2018年6月至7月的租金发票，金额为60669元（30334.5元/月×2个月）；二、自本判决生效之日起六十日内，广州华垦实业有限公司向广州市东围物业管理有限公司开具2018年8月至2019年3月的租金发票，金额为315478.8元（39434.85元/月×8个月）；三、自本判决生效之日起五日内，广州市东围物业管理有限公司向广州华垦实业有限公司支付拖欠的2018年7月租金9100.35元；四、驳回广州华垦实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由广州华垦实业有限公司承担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。案件反诉费4974.6元，由广州市东围物业管理有限公司承担73.62元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由广州华垦实业有限公司承担4900.98元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，华垦公司提交三份证据材料：1.《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函〔2017〕147号）。2.《关于印发〈市国资委监管企业物业经营管理不规范问题整改工作方案〉的通知》（穗国资规〔2018〕5号），拟证明华垦公司根据市政府新出台的规范性文件和国资委的监管措施要求，决定不续租。3.2018年6月开具的发票，拟证明华垦公司已向东围公司开具了2018年6月的发票。东围公司表示上述证据材料1-2形成时间均在一审立案之日前，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条所规定的二审新证据，该监管规定从内容上看并未涉及案涉租赁合同及案涉场地，与本案无关联性。在本案二审前，华垦公司从未向东围公司提及也未出示过。对证据材料3的真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可。二审诉讼中，华垦公司主张本案出现租赁合同约定的“重大改变”是上述两份政府部门文件所提公开招租要求。（穗府办函〔2017〕147号）文，其中规定国有企业物业出租应采取公开招租方式进行，合同期满或提前终止后应重新公开招租；位于广州市**（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区）以外及其他区域的房产（含地下建筑物）超过1000平方米或土地超过2000平方米的物业，应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租。（穗国资规〔2018〕5号）文，要求对照穗府办〔2011〕46号、穗府办〔2017〕147号，对各监管企业自2011年11月4日至2018年2月28日所涉及的不规范管理物业出租项目进行整改。另查，华垦公司已向东围公司出具2018年6月30334.5元的租金发票。2018年8月至2019年4月期间，东围公司按39434.85元/月支付费用，华垦公司是以30334.5元占有使用费名称开具的发票。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：华垦公司本案主张收回租赁场地、结清占有使用费的主张是否支持。依华垦公司与东围公司2015年7月10日所签《租赁合同》的约定，在2018年6月30日租赁期满双方无重大改变情况下可续租2年，并未约定2年续租期间双方必须签订租赁合同。东围公司已按合同约定在原有租金基础上增加30%的标准向华垦公司支付2018年8月-2019年4月期间的租金，华垦公司亦予收取该租金，一审判决认定双方当事人存在租赁关系，并无不当。华垦公司本案所提2018年6月30日租赁期满后有权不予续租的主张，与其所签合同约定不符，当不予支持。事实上，华垦公司虽于2018年3月29日向东围公司发出《关于租赁合同期满后交还租赁场地的通知》，但该通知并未明确不再续租是因为出现重大改变情况，且在东围公司2018年5月29日发出《不同意广州华垦实业有限公司在双方无重大改变时不按约续租＜租赁合同＞的回函》后，华垦公司并未采取积极措施予以回应。华垦公司在2019年3月1日向东围公司发出《通知》之前，还于2019年2月28日发出《限期整改通知书》，要求进行消防安全整改，对双方已存在的租赁关系予以认可。本案诉讼中，华垦公司以政府部门文件内容主张出现租赁合同约定的“重大改变”，但涉案《租赁合同》于2015年7月10日签订，华垦公司并未提出充分依据表明涉案标的物的出租属于政府文件所规定出租不规范需要整改、租赁合同应予提前终止的情形。据此，华垦公司主张其司决定不再续租符合合同约定，要求收回租赁场地并结清占有使用费，本院不予支持。因为华垦公司已向东围公司出具2018年6月30334.5元的租金发票，本案不再处理。在东围公司补足2018年7月租金9100.35元后，华垦公司应依39434.85元/月向东围公司开具2018年7月至2019年3月期间的租金发票。为此，本院对一审判决第一、二项内容进行纠正。综上所述，华垦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8097号民事判决第三、四项及案件受理费负担的决定；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8097号民事判决第一、二项为：自本判决生效之日起六十日内，广州华垦实业有限公司向广州市东围物业管理有限公司开具2018年7月至2019年3月的租金发票，金额为39434.85元/月。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9949.24元，由广州华垦实业有限公司负担。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十一月二十八日书记员  熊盈颖吴敏玲