陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民终948号 上诉人（一审被告)：陕西祥和置业发展有限公司。住所地：陕西省西安市。 法定代表人：张良，公司总经理。 上诉人（一审被告)：陕西祥和置业发展有限公司安康分公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。 负责人：陈银海，公司经理。 共同委托诉讼代理人：贾国华，陕西普迈律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：文梅芳，女，1962年10月10日出生，汉族，住陕西省紫阳县。 委托诉讼代理人：黄宝丽，北京市康达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天云，北京市康达（西安）律师事务所律师。 上诉人陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）因与被上诉人文梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人祥和公司、祥和安康分公司的共同委托诉讼代理人贾国华、鲁宁娟，被上诉人文梅芳的委托诉讼代理人黄宝丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥和公司、祥和安康分公司共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回文梅芳的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由文梅芳承担。事实和理由：1.一审认定祥和公司、祥和安康分公司与文梅芳签订的《商品房买卖合同》无效违背客观事实和法律规定。（1）祥和公司、祥和安康分公司一审提交的证据能够证明案涉工程的规划设计及对设计的调整均经政府相关部门和专家研究论证，其中包括同意将案涉工程主楼负一楼由车库调整为商铺的规划设计，且明确将该调整纳入到市城建局的规划审批工作中。故将案涉工程地下一层变更为车库和商铺的规划设计已经经过包括市城建局在内的多个政府部门共同审批通过。（2）案涉工程是按照将地下一层建为车库和商铺的设计组织施工的，在建设过程中及交付使用至今，政府部门从未认定该工程属于违法建设或责令停建、改建，反而经验收后由市城乡规划局颁发了竣工规划验收合格证。据此，案涉工程将地下一层改建为车库和商铺的规划设计取得了政府主管部门的事先许可和事后认可，不存在违反《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第三十三条强制性法律规定的情形。（3）一审认定案涉合同无效的证据之一是市城乡规划局作出的安规函（2018）106号复函，但2008年祥和公司、祥和安康分公司向市城建局申请将地下车库部分改建为商铺时，市城乡规划局尚未设立（该部门2009年设立）。城乡规划局的复函仅能说明其没有经手案涉停车泊位数量、停车场变更为商铺的审批，并不等于案涉工程没有经过上述行政审批。（4）案涉工程取得的《规划许可证》和《竣工规划验收合格证》所依据的批准文件、设计文件、设计单位、设计图纸等内容相一致，上述资料均明确显示案涉工程地下一层由车库、商铺构成。市城建局和市城乡规划局在颁发的许可证上均注明“本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力”，即规划设计资料经过了审批部门的审查和通过。现一审判决以设计图纸未加盖主管部门审批章为由，否认案涉工程地下车库变更为商铺已经主管部门审批，与事实不符。（5）案涉合同已在房管部门进行了备案登记，该登记行为是政府对案涉合同合法性的确认，也是对案涉商铺可以进行上市交易的行政许可，且该备案至今有效。（6）已生效的西安铁路运输中院（2017）陕71行终323号行政裁定书认定案涉合同的签订不存在欺诈消费者行为，一审法院以案涉合同签订存在欺诈为由认定合同无效于法无据。2.案涉商品房买卖合同合法有效，合同主要内容已经履行，文梅芳已对商铺经营使用多年，合同目的早已实现。生效的安康市中级人民法院（2016）陕09民终347号等系列民事判决书业已认定祥和公司、祥和安康分公司向产权登记机关提供了办理权属登记的相关资料，并已代收代缴契税、大修基金等，祥和公司、祥和安康分公司的合同义务已全部履行。一审法院在文梅芳未提供任何证据的情况下认定案涉房屋已归还，并判决祥和公司、祥和安康分公司返还购房款，承担购房款的利息及退还契税、维修基金、办证费等错误。3.合同无效必涉及双返，一审法院应向当事人释明合同无效，双方是否增加或变更诉讼请求。而本案一审法院未直接向当事人释明，程序违法，造成祥和公司、祥和安康分公司收回商铺及获得商铺占用费的权利无从主张。4.一审判决认定文梅芳已经将案涉房屋归还，认定本案除两户外将停车位出售给本小区业主外的人，未能首先满足本小区业主的需要，均没有证据证实。 文梅芳答辩称，1.一审判决认定事实清楚。案涉标的是某某国际负一层的房屋，并非某某国际整个项目。从双方提交的证据可以证实案涉房屋规划的是车库而非商铺，行政主管部门也从未对地下停车场变更为商铺进行过审批。2.一审判决适用法律正确。一审法院认为祥和公司、祥和安康分公司私自将车库变更为商铺，未经相关行政主管部门审批，违反法律强制性规定，同时亦构成了欺诈，进而认定案涉《商品房买卖合同》无效是正确的。3.一审判决在认定合同无效后，判决祥和公司、祥和安康分公司退还购房款、赔付相关费用符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定。因祥和公司、祥和安康分公司的过错行为导致合同无效，给文梅芳造成了巨大的经济损失，一审仅判决祥和公司、祥和安康分公司支付购房款利息，远不能弥补文梅芳的损失，祥和公司、祥和安康分公司还应该承担一倍房款的赔偿。为了不增加诉累，文梅芳对此没有上诉。4.祥和公司、祥和安康分公司未依据约定向产权部门提交办理产权证所需的全部文件，佐证了其将车库变更为商铺未获审批的事实。祥和公司、祥和安康分公司未获得规划变更手续，没有履行合同报备义务，致使文梅芳的合同目的不能实现。5.某某国际的停车位远远不能满足小区业主的需要，祥和公司、祥和安康分公司私自将车库变更为商铺，必将涉及某某国际其他业主的维权问题。6.某某国际负一层的商铺由于构造和安全问题无法使用，文梅芳并未占用该房屋，房屋一直在祥和公司、祥和安康分公司掌控之下，不存在返还的问题。7.关于一审程序问题，法官“释明”并非法律规定的强制性义务，一审法院已经向祥和公司、祥和安康分公司进行了释明，不存在程序违法的问题。 文梅芳向一审法院起诉请求：1.解除文梅芳与祥和公司、祥和安康分公司合同关系；2.祥和公司、祥和安康分公司返还文梅芳已支付的全部购房款301070元；3.祥和公司、祥和安康分公司以购房款301070元为基数，按照同期同类银行贷款利率的双倍向文梅芳支付自付款之日至实际返还全部购房款之日的利息；4.祥和公司、祥和安康分公司赔付文梅芳契税损失4516元、办证费128元、维修基金2834元、安装玻璃门费用1200元；5.本案诉讼费由祥和公司、祥和安康分公司承担。一审中，文梅芳以与本案相关的事项发生了变化为由申请将本案诉讼请求变更为：1.依法确认文梅芳与祥和公司、祥和安康分公司签订的商品房买卖合同无效；2.祥和公司、祥和安康分公司向文梅芳返还全部购房款301070元，并以301070元为基数，判决祥和公司、祥和安康分公司按照同期同类银行贷款利率的双倍向文梅芳支付自付款之日起至实际返还全部购房款之日的利息损失；3.判令祥和公司、祥和安康分公司赔偿文梅芳一倍的赔偿金301070元、契税损失4516元、办证费128元、维修基金2834元、安装玻璃门费用1200元；4.由祥和公司、祥和安康分公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年11月30日，文梅芳与祥和安康分公司签订了《商品房买卖合同》，约定：文梅芳向祥和安康分公司购买位于汉滨区XX路XX号某某国际XX楼XX层XX号商铺，建筑面积35.42平方米，单价8500元每平方米，合计总额为301070元，付款方式为分期付款；该商品房项目建设依据的建设工程规划许可证号为200XXXX号，施工许可证号为20XX-XX号，商品房预售许可证号为2008房预售字第XX号，用途为商业；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了祥和安康分公司的合同专用章及祥和公司法定代表人张良的个人印章，并有文梅芳的签名及捺印。文梅芳于2010年11月21日向祥和安康分公司支付10000元，2010年11月30日向祥和安康分公司支付291070元，并向其交纳了办证费128元、维修基金2834元，契税4516元，后祥和安康分公司向文梅芳交付了房屋。因该房屋一直未办理所有权证，黄某某等业主遂诉至一审法院，请求判令祥和公司、祥和安康分公司立即为其办理房屋所有权证，并向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失15000元，承担该案诉讼费用。2016年2月1日一审法院作出（2015）汉滨民初字第01513号等系列民事判决书，以地下负一楼目前尚不具备办证条件，判决驳回黄某某等业主的诉讼请求。黄某某不服，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日作出（2016）陕09民终347号等系列民事判决书，认为“现已查明，祥和安康分公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，能否办理房屋所有权证是行政部门的行政审批行为，一审认为案涉房屋目前不具备办理房屋所有权证的条件不当。依据查明的事实，造成案涉房屋所有权证至今无法办理的原因不明”，判决驳回上诉，维持原判。 2016年9月1日，某某国际负一楼部分业主代表陈某某、黄某某向安康市房产管理局及安康市城乡建设局提交了一份《关于某某国际负一楼是否可以做商铺销售的咨询》。2016年9月13日，安康市房产管理局向某某国际负一楼业主作出安房函（2016）15号《关于某某国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复的内容为：一、2008年12月房管局受理陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业”）房屋预售申请以及该公司提供的编号200XXXX号建设工程规划许可证和20XX-XX建筑施工许可证、会议纪要、施工图纸等申请资料，总建筑面积4万平方米。依据《城市商品房预售管理办法》等政策法规，剔除返还原产权单位面积后，房管局给祥和置业颁发了“安房预（销）售字（2008）第XX号”预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。二、按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。房管局许可证预售面积37100平方米。因车库也属于商业范畴，其预售范围包括了负一楼车库。三、至于祥和公司出售商业用房的车库作为商铺出售，与预售本身并不冲突，不属于行政许可决定事项，属于民事合同关系，建议通过司法途径解决。后业主张某某（某某国际XX幢XX层XX号商铺业主）以该回复侵害其合法权益为由，向安康铁路运输法院提起诉讼请求依法撤销该回复。安康铁路运输法院作出（2016）陕7101行初76号行政裁定书，以该回复是信访回复，对张某某的合法权益不产生实际影响，并不必然导致张某某与祥和安康分公司发生民事合同关系，与张某某没有法律上的利害关系，裁定驳回张某某的起诉。张某某不服提出上诉，西安铁路运输中级法院于2017年7月18日作出（2017）陕71行终323号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 另查明，2007年12月29日安康市建设局根据安康市发改委安发改投资（2007）445号文件精神，作出安建规发（2007）60号《关于安康XX大厦（影剧院）工程的规划准建批复》，同意安康市影剧院和祥和公司在安康城区大桥路市国土局确权的（91）字第28XX号宗地范围内联合开发建设安康XX大厦（影剧院）工程。批复载明：该工程总占地面积3991平方米，总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场三项工程，其中：（1）影剧院工程，临大桥路，框架4层（局部5层），建筑面积2900平方米；（2）商场（办公）及高层住宅工程，临兴安中路，主体层数24层，1-3层为商场，4-24层为办公、住宅，总建筑面积31196平方米；（3）地下停车场工程，停车泊位42辆，建筑面积3991平方米。 2007年12月19日，祥和安康分公司向主管部门提交《关于安康市XX大厦建设项目的调整意见》，该意见第四条为“为安全起见，XX大厦主楼负一楼调整为商场，剧场负一层设置为停车场，必须保证32个停车位的要求”。2008年1月9日，安康市政府召开会议，就安康XX大厦项目规划设计方案局部调整设计问题进行了专项研究，并制作安康XX大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录，备忘录载明：“一、同意安康XX大厦项目规划设计剧场局部设计调整意见”。 2008年3月3日，安康市建设局向安康市影剧院和祥和公司颁发了编号200XXXX号《建设工程规划许可证》，该规划许可证载明：建设项目名称由安康XX大厦（影剧院）更名为安康XX大厦（某某国际），建设规模38087平方米，附件为安建规发（2007）60号批复，面积增加1913平方米。该许可证加盖“安康市建设局规划审批专章”。2008年4月长安大学设计研究院完成施工图纸，其中关于地下一层平面图显示，该楼层包括地下车库部分、商场和设备用房三个部分，其中商场面积1563平方米、设备用房692平方米、车库部分面积1200平方米（停车位25辆）。2008年11月27日，安康市城乡建设局向祥和公司颁发编号20XX-XX的《建设工程施工许可证》，该施工许可证载明：工程名称XX大厦（某某国际），建设规模40000㎡，二十四层，合同价格6801.07万元，设计单位长安大学设计研究院。2008年12月30日，安康市房产管理局向祥和安康分公司颁发安房预（销）售字（2008）第（XX）号《安康市商品房预（销）售许可证》，内容为：项目名称为安康XX大厦（某某国际），允许销售商品房楼号1#楼24层，2#楼12层，建筑面积37100㎡（备注：含商业用房总面积37100㎡），房屋套数260套。 2014年11月26日，安康市房产管理局发出关于祥和安康分公司申请座落于安康市XX路XX号房屋（某某国际）所有权登记的《安康市城关镇房屋所有权申报登记公告》，该公告载明：房屋总层数25层，设计用途多功能，土地使用权人为祥和安康分公司，土地证号安国用（09）第33**，四至以土地证为准。2015年9月16日，安康市精正房地产测绘公司依据安康市演艺影视公司和祥和安康分公司的委托，对座落于XX路XX号的房屋进行房屋登记测量，其测量结论为：该商住楼为框架结构，地下**、地上**共**，建筑面积42672.78平方米（其中含地下室面积3774.27平方米，剧院面积3604.02平方米），已按实际面积入库。 2016年6月16日，安康市房产管理局房屋产权产籍所出具《证明》，证明某某国际项目于2008年办理预售许可，预售许可面积37100平方米，该项目预售合同备案515份，其中含负一楼合同备案41份。 还查明，祥和安康分公司于2008年1月29日向市人民防空办公室缴纳了人防工程易地建设费。一审法院函询安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）该工程是否人防工程，安康市住房和城乡建设局回函：经核实，陕西祥和置业发展有限公司开发的安康XX大厦项目（2019年经市文化文物局同意更名为“安康XX大厦（某某国际）”于2007年已在原安康市城乡建设局缴纳了人防工程易地建设费，负一层不是人防工程。 2018年3月9日，一审法院致函安康市城乡建设规划局对案涉地下停车场的车位数量变更、地、地下负**变更为商场是否进行审批进行了了解局于2018年4月3日作出安规函（2018）106号《关于某某国际项目（原影剧院项目）有关问题的复函》，载明：“原安康市城乡建设局批复总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地、地下停车场工程中：地：地下停车场工程停车泊位42辆筑面积3991平方米。2011年4月17日我局组织验收时，当时地下停车场工程建筑面积3991平方米，满足审批的地下停车泊位数量。据此规划验收合格证载明：地：地下停车场建筑面积3991平方米局从未对该项目地下停车场工程停车泊位数量进行过变更审批，也从未对地下停车场变更为商场进行过审批，地，地下停车场工程以商铺形式出售不属于我局职能&rdquo一审法院在审理中函询安康市不动产登记中心不能办证的理由，市不动产中心以安不动产中函［2019］10号回函：安康市XX大厦工程（某某国际）办证属于新建房屋首次登记，登记原则是“依申请登记”的原则，即新建小区的房地产开发公司必须向登记机构提交办理小区总证和业主分证的申请，登记机构方可受理小区业主的办证事宜。依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范》和《不动产登记条例细则》的有关规定，新建小区办理不动产权证书办证程序为先办理小区总证再办理业主分证。办理总证需开发公司提交：小区的立项、用地、规划、人防、房屋竣工验收报告、房产测绘报告、宗地测绘报告等审批文件资质；办理分证需开发公司提交：小区业主的个人详细相关资料，缴纳相关税费票据，开发公司和业主的共同申请，截止目前我中心未收到开发公司提交某某国际小区办证申请等相关资料。按照《不动产登记操作规范》中受理条件规定：申请人提交合法、齐备、符合登记要求的登记资料，登记部门予以受理；申请人提交登记资料不齐或者不符合登记要求，登记部门不予受理。黄某某等21户业主申请办理的第一幢负一层“商铺”产权属于安康市XX大厦（某某国际）的地下停车场工程范围，该工程能否办理不动产权证，需要开发公司和城乡规划部门解决以下几个问题：一是开发公司和安康影剧院共同协商解决工程建筑共用分割分摊面积分配比例，便于房屋测绘部门进行房屋共用面积分摊；二是市住房和城乡规划部门对安康市XX大厦（某某国际）工程的超建部分建筑和该工程第一幢负一层建筑的合法性和是否符合规划进行认定。建筑工程合法、符合规划，登记部门受理；三是开发公司按照登记原则、程序及时申请提交合法齐备的资料。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：关于焦点一，商品房买卖合同的效力。本案中存在以下影响合同效力的因素： 1．地下车库是否在预售许可范围之内。2016年9月13日，安康市房产管理局向某某国际负一楼业主作出安房函（2016）15号《关于某某国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复载明：“一、2008年12月房管局受理陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业”）房屋预售申请以及该公司提供的编号200XXXX号建设工程规划许可证和20XX-XX建筑施工许可证、会议纪要、施工图纸等申请资料，总建筑面积4万平方米，依据《城市商品房预售管理办法》等政策法规，剔除返还原产权单位面积后，房管局给祥和置业颁发了“安房预（销）售字（2008）第XX号”预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。二、按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。房管局许可证预售面积37100平方米。因车库也属于商业范畴，其预售范围包括了负一楼车库”。房管局已经明确地下负一层车库属于预售范围，故应当认定某某国际负一楼属于预售范围，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定认定合同无效。 2．某某国际负一层系对城市地下空间的开发和利用，是否人防工程以及对合同效力的影响。一审法院就此向市人民防空办公室进行了了解，该办表示该工程并非人防工程，且已经缴纳了人防工程易地建设费，故某某国际负一层虽系对城市地下空间的开发和利用，但并非人防工程，对合同效力没有影响。 3．地下车库变更为商铺并以商铺形式出售是否经过主管部门批准。（1）地）地下车库变商场是否经过规划审批此，规划局的答复中已经明确“我局从未对该项目地下停车场工程停车泊位数量进行过变更审批，也从未对地下停车场变更为商场进行过审批，地，地下停车场工程以商铺形式出售不属于我局职能&rdquo（2）地）地下车库以商铺形式出售是否需要进行审批否进行过审批。2016年9月13日安康市房产管理局向某某国际负一楼业主作出安房函（2016）15号《关于某某国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复载明“至于祥和公司出售商业用房的车库作为商铺出售，与预售本身并不冲突，不属于行政许可决定事项，属于民事合同关系，建议通过司法途径解决”。《城乡规划法》第三十三条规定，“城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续”。安康市城乡规划局已经表示，从未对地下停车场变更为商场进行过审批，故应当认定该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，认定合同无效。祥和安康分公司提出地下车库变更为商铺已经过主管部门审批，但其提供的图纸仅为设计图纸，其上并未加盖主管部门的审批章，祥和安康分公司亦未提供印证证据，故不能证实祥和安康分公司的主张。 4.商品房买卖合同是否无效。首先，本案中祥和公司、祥和安康分公司故意隐瞒出售给文梅芳的商铺实际规划审批为地下车库的事实，且已经取得的商品房预售许可证明也是批准预售的3991平方米地下车库，并非商铺，祥和公司、祥和安康分公司在订立合同时存在欺诈情形，损害文梅芳合法权益；其次，祥和公司、祥和安康分公司未经过城乡规划主管部门的审批将“地;地下车库&rdquo更为“商铺”，违反了《城乡规划法》第四十三条规定，违反法律强制性规定，属于合同法第五十二条第五款的情形，合同应为无效；最后根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而本案祥和公司、祥和安康分公司除两户外将停车位出售给本小区业主外的人，未能首先满足本小区业主的需要，损害其他业主合法权益。故文梅芳与祥和安康分公司签订的《商品房买卖合同》无效。 关于焦点二，祥和安康分公司收取文梅芳的购房款是否应双倍返还，文梅芳要求祥和公司、祥和安康分公司返还全部购房款及办证费用、维修基金能否支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”文梅芳与祥和公司、祥和安康分公司所签订《商品房买卖合同》无效，祥和公司、祥和安康分公司应返还全部购房款及办证费用、维修基金。文梅芳要求祥和公司、祥和安康分公司双倍返还购房款，因无法律依据，祥和公司、祥和安康分公司应当按照中国人民银行同期同类贷款利率承担利息至清偿之日。我国《公司法》第14条第1款规定:“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”由此可知，分公司不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司承担。依据我国《民法总则》第74条规定，分支机构以自己的名义从事民事行为产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案由祥和安康分公司在其管理的财产范围内承担清偿责任，不足以承担的由祥和公司承担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十二条的规定，祥和安康分公司虽不具备法人资格，但其系依法设立并领取营业执照的法人分支机构，且有独立的财产。文梅芳与祥和公司、祥和安康分公司签订的《房屋买卖合同》无效，文梅芳已将取得的房屋归还祥和公司、祥和安康分公司。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条、第四十三条之规定，判决：一、文梅芳与祥和安康分公司于2010年11月30日签订的《商品房买卖合同》无效；二、由祥和安康分公司在其管理的财产范围内返还文梅芳购房款301070元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担其中10000元自2010年11月21日至付清之日的利息，291070元自2010年11月30日至付清之日的利息。不足以承担的，由祥和公司承担清偿责任；三、祥和安康分公司在其管理的财产范围内返还文梅芳办证费128元、维修基金2834元、契税4516元。不足以承担的，由祥和公司承担清偿责任；以上二、三项限判决生效后三十日内履行完毕；四、驳回文梅芳的其他诉讼请求。案件受理费5964元，由祥和公司、祥和安康分公司共同承担。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人有争议的证据，本院认定如下： 祥和公司、祥和安康分公司提交了三组证据：1.2007年12月19日祥和安康分公司向主管部门提交的《关于安康市XX大厦建设项目的调整意见》；2.2008年1月9日《安康XX大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录》；3.2019年4月26日《催办通知书》，拟证明：安康市不动产登记局就案涉项目包括负一层，要求公司补交资料，向市城乡规划局补办超建面积的手续及向自然局补办超容积率需补交的土地出让金的手续；明确祥和公司和影剧院业主产权的分割问题。不动产登记局的催告函中没有提到负一层没有经过规划设计变更的问题，负一层原来设计的时候是车库，但在办理规划手续的时候已经变更为商铺，不存在再次变更问题。 经当庭质证，文梅芳认为证据1是祥和公司单方制作的，没有相关行政部门的签收审批，不能作为变更手续的依据，且根据市城乡规划局下发规划许可证附件，截止2007年12月29日负一层已经被规划为车库，而非规划前已经变更为商铺。证据2没有签字和公章，不具有合法性。对证据3的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。 本案经审查认为，祥和公司、祥和安康分公司提交的证据1、证据2虽然在一审中并未提交，但一审法院对两份证据载明的事实已经予以认定，文梅芳对该证据涉及的两节事实并无异议，故予以采信；祥和公司、祥和安康分公司提交的证据3与本案争议的合同效力问题不具有关联性，故不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》是否无效；二、若案涉合同无效，祥和公司、祥和安康分公司应否向文梅芳返还购房款、支付利息并赔偿相关费用。 关于焦点一，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，文梅芳与祥和安康分公司自愿协商签订《商品房买卖合同》，约定文梅芳购买祥和安康分公司位于汉滨区XX路XX号某某国际XX层商铺。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。本院认为，文梅芳主张合同无效的理由不能成立，具体从以下几方面分析： 首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定及《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，当事人之间签订的合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，但是该强制性规定不导致合同无效的除外。《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”该条明确了建设单位变更规划应经相应行政部门进行审批的程序。从规范对象上讲，该条规范的是建设单位的建设行为；从规范性质上讲，该条是为了加强城乡规划管理，实现国家对城乡规划区内建设行为的有效管理。但《城乡规划法》第六十四条同时规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，其法律后果是对建设行为进行相应行政处罚。故《城乡规划法》第四十三条的规定并非效力性强制性规定，文梅芳主张案涉《商品房买卖合同》因违反该条强制性规定而无效的理由不能成立。一审法院认定案涉合同因违反《城乡规划法》第四十三条的强制性规定而无效，属于适用法律错误。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定，一方以欺诈手段订立的合同只有在损害国家利益时才能被认定为无效。故文梅芳主张案涉《商品房买卖合同》签订过程中祥和安康分公司存在欺诈，案涉合同无效的理由亦不能成立。一审法院认为祥和公司、祥和安康分公司故意隐瞒出售的商铺实际规划审批为地下车库的事实，存在欺诈情形，案涉合同因损害文梅芳的合法权益而无效，属于适用法律错误。 最后，根据《中华人民共和国物权法》第一条规定，该法设立目的是明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。该法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条对建筑区划内车位和车库作出明确规定，目的是为了解决一些小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题。现行法律并没有规定当事人签订的商品房买卖合同违反《中华人民共和国物权法》第七十四条将导致合同无效的后果。因此，一审法院认为祥和公司、祥和安康分公司未能首先满足本小区业主的需要，将车位出售给本小区业主之外的人，损害了其他业主合法权益，违反《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，故案涉《商品房买卖合同》无效，属于适用法律错误。 关于焦点二，如前所述，文梅芳与祥和公司、祥和安康分公司签订的案涉《商品房买卖合同》并不存在法定无效情形，故其要求祥和公司、祥和安康分公司基于合同无效而返还购房款、支付利息并赔偿相关费用的请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，祥和公司、祥和安康分公司的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初998号民事判决； 二、驳回文梅芳的诉讼请求。 一审案件受理费5964元，二审案件受理费5964元，均由文梅芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇一九年十一月十三日 书记员 马晓敏 1