中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民再88号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：李凡，女，1985年2月27日出生，香港永久性居民，住中华人民共和国香港特别行政区。委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区车站路****。法定代表人：杨利，董事长、总经理。委托诉讼代理人：肖宝华，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼刚，男，1983年1月30日出生，北京通州房地产开发有限责任公司职员，身份证住址：北京市通州区。申诉人李凡与被申诉人北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，北京市通州区人民法院于2016年7月29日作出（2016）京0112民初7384号民事判决。双方当事人均不服，分别向本院提起上诉。本院于2016年10月10日作出（2016）京03民终10147号民事判决。后李凡仍不服，向检察机关申请抗诉。北京市人民检察院于2019年5月24日作出京检民监[2019]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2019年6月26日作出(2019)京民抗25号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。申诉人李凡及其委托诉讼代理人刘安艺，被申诉人通开公司之委托诉讼代理人肖宝华到庭参加诉讼。北京市人民检察院指派北京市检察院第三分院检察官段萍、检察官助理张威依法出庭执行职务。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为：北京市第三中级人民法院（2016）京03民终10147号民事判决认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，理由如下：一、通开公司公布的拆迁政策和其在庭审中的陈述能够证明，在被拆迁人选择优惠购买由拆迁人提供的商品房作为拆迁补偿方式的情况下，李凡对所购买房屋居室的数量具有任意选择权。《帅府小区二期（三标段）拆迁计划及拆迁方案》中对被拆迁人选择房屋的套数和价格作出明确规定但对房屋具体的居室数量及面积未作强制性规定。通开公司在原审中亦陈述：“房屋居室的确定是由通开公司和被拆迁人协商的，根据面积、人口来确定的，由被拆迁人自由选择，和被拆迁房屋无关。”故，根据上述证据能够证明李凡作为被拆迁人在选择房屋局室数量时具有任意选择权。二、李凡与通开公司对《拆迁补偿协议》第二项居室数量的约定存在分歧，在无其他证据证明李凡选择房屋为一居室的情况下，（2016）京03民终10147号民事判决通过对比横线长短和倾斜度的方式将：“一”认定为一居室，认定事实缺乏证据证明适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案中，《拆迁补偿协议》由通开公司书写。经本院审查，“帅府小区拆迁安置”项目中，被拆迁人与拆迁人通开公司因纠纷提起诉讼共有30余件，通过调取其他被拆迁人与通开公司签订的《拆迁补偿协议》，能够认定通开公司在书写过程中用阿拉伯数字和中文大写数字来表述数字，用“一”来表示无该项内容的约定，是通开公司的一般性书写习惯。在李某、赵某的案件中，也均未将“一”认定为“壹”，而是认定为“任意”。其次，在李凡签订的《拆迁补偿协议》中虽然第二项中的“一”较为短平，但通过对比李凡提供曹某《拆迁补偿协议》作为对比，通开公司亦书写短平的“一”代表任意和不做具体约定。第三，在户型和居室数量均不确定的情况下，李凡选择任意居室等将来选房时再作出具体决定更符合常理。综上所述，北京市第三中级人民法院（2016）京03民终10147号民事判决认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第二百零八条第一款、第二百零九条第一款的规定，向你院提出抗诉，请依法再审。李凡申诉称：一、协议约定的回迁安置房的居室应是任意，不是一居室。二、法院应当判决对方履行配合协助选房的义务。综上，同意检察院的抗诉意见。被申诉人通开公司答辩称：不同意检察院的意见，因为检察院的抗诉意见中有多处认定事实错误，不能作为定案依据，请求维持生效判决。李凡在一审法院起诉时的请求：1.依法判令通开公司继续履行《拆迁补偿协议》，协助李凡选房，并向李凡交付所选房屋；2.判令通开公司向李凡交付的回迁安置房以2009年相同或近似地理位置的商品房每平方米的均价确定购房款数额；3.通开公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实如下：李凡原有坐落于北京市通州区小后街X号的平房（以下简称X号房屋）一处，房屋产权性质为私产，建筑面积为13.9平方米。2009年7月，通开公司获得了帅府小区二期（二标段）项目建设拆迁许可证，并于同年7月8日张贴了北京市房屋拆迁公告，李凡所有的X号房屋被列入拆迁范围。2009年8月2日，李凡作为被拆迁人（乙方）与通开公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，协议第二条“补偿安置方式及金额”项下约定李凡可选择货币补偿或优惠购买拆迁人提供的商品房，货币补偿内容为：“经北京金地房地产评估有限公司评估，本区域基准价格为8209元／平方米，被拆迁房屋基准价补偿款为172941元，重置价补偿款为6779元（含附属物）。”李凡自愿选择优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿方式，即“乙方购买帅府小区回迁商品房一居室一套，所购楼房面积中13.9平方米内按市场价8.8折计算；13.9平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.3折计算、在30平方米以外部分面积按市场价计算。”协议第二条第2款约定：“所购买的商品房按上述优惠计算购房款后，与基准价补偿款在签订购楼合同时多退少补。如中途决定不买，可退还基准价补偿款但不计利息（扣除已发放的周转费）。”双方同时就李凡可享受重置价补偿款、搬家补助费、提前搬家奖励费和移机费等各项补助费共计107923元、周转费1500元／月等进行了约定。双方均认可上述协议系由通开公司提供的格式文本。协议签订后，李凡向通开公司腾退交付了X号房屋，通开公司则向李凡支付了各项补助费共计107923元，并按每月1500元的标准向李凡支付房屋周转费至今。协议签订次日，通开公司向李凡出具金额为172941元的收据一张，载明收款项目为帅府回购楼“暂存款”。2014年8月28日，通开公司发布《公告》，载明：“经北京市住房和城乡建设委员会批准，金帅府家园项目预售均价为27800元／㎡。我公司取得预售许可证后，经公司研究决定，于2014年8月28日至8月30日对帅府商品房回购户开盘售房，对接帅府二期商品房回购户销售均价为25650元／㎡（27000元／㎡的基础上给予95折团购优惠），再按照与商品房回购户签订的北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议的约定折扣购房，选房后在2014年9月30日前签订商品房预售合同。”包括李凡在内的回迁居民因对公告载明的回迁房购买价格不认可与通开公司产生争议，双方未就回迁房购买签订商品房预售合同，通开公司亦未向李凡交付房屋。李凡等人为此多次向有关部门信访投诉反映问题。一审法院审理过程中，就协议第二条约定“所购楼房面积中13.9平方米内按市场价8.8折计算；13.9平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.3折计算，在30平方米以外部分面积按市场价计算”中“市场价”的理解问题双方产生分歧，李凡主张应按照协议签订当时的市场价确定，并表示同意按照协议约定的“本区域基准价格”即每平方米8209元确定安置房购买价格；通开公司对此不予认可，坚持主张按照《公告》载明价格出售安置房。同时，双方共同确认房屋在协议签订时的市场价为每平方米8209元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中李凡与通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。李凡依照协议约定按期向通开公司腾退交付了被拆迁房屋，故通开公司本应依约向李凡交付回迁安置房，但随后双方因安置房价格如何确定即协议约定的“市场价”应如何理解的问题产生争议，该争议是本案争议焦点，对此，该院认为：第一，从双方法律关系来看，本案双方系拆迁人与被拆迁人的法律关系，由被拆迁人以“优惠”价格购买安置房以改善生活居住条件是我国进行拆迁并出台相应政策法规之本意。但若将协议约定的“市场价”理解为现今已成倍增长的市场价，则会发生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情况，这不仅严重损及被拆迁人利益，亦显然与我国拆迁政策法规原有之意背道而驰；第二，从协议具体内容来看，协议签订后通开公司即向李凡出具了“暂存款”收据，双方在协议中明确约定该款项在签订购房合同时多退少补，故应视为李凡已在协议签订后即向通开公司支付了部分购房款，按照通常理解，房款支付当时购房价格应已经确定，即当时的市场价格，通开公司以部分房款已支付数年后的市场价主张购房款显与常理不符；同时，协议仅对通开公司应向李凡交付安置房进行了约定，而对于交付期限未作任何限制，现距李凡签约交房已近7年，通开公司至今未向李凡交付回迁房，且其所付周转费亦未随市场行情增长，现将房价上涨、不及时交付安置房的风险悉数负于李凡之身显失公平；第三，从格式条款的提供角度理解，法院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。诉争协议系通开公司所提供之格式文本，协议中对于“市场价”的判断时点无任何定语约束，现市场价较之协议签订之时已大幅增长，故应对此做不利于通开公司的理解；第四，从合同约定不明的法律后果来看，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。双方均同意按照“本区域基准价格”即每平方米8209元确定合同签订时的市场价，故亦应按照每平方米8209元的价格标准确定李凡回迁房价格。综上，一审法院认为，双方所签订之拆迁补偿协议约定的“市场价”应按合同签订当时的市场价理解，双方已就合同签订当时的市场价为8209元达成一致意见，法院不持异议。对于李凡要求通开公司协助其选房并交付所选房屋之诉求，因诉争拆迁补偿协议未就回迁房具体面积、楼层、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故李凡该诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，判决如下：1、李凡与北京通州房地产开发有限责任公司按照每平方米人民币八千二百零九元的安置房购买价格履行双方于二〇〇九年八月二日所签订的《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》；2、驳回李凡的其他诉讼请求。李凡上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判支持李凡一审的第一项诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用全部由通开公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。李凡认为，一审法院认定“乙方购买帅府小区回迁商品房一居室一套”是错误的。李凡在一审中主张该处应为“/居室一套”，该误认是由于通开公司书写不规范造成的，该“/”被书写的既短又偏平，这种书写现象不但在李凡本人的协议中多处存在，在其他人的协议也是屡屡出现，普遍存在。“/”书写的像“一”。所以，不能仅凭直观判断，而不考虑此种将“/”书写的既短又平的现象在多份协议中普遍存在的事实，也没有要求通开公司提供其掌握的另一份协议进行对比，就直接认定是“一居室一套”是错误的。通开公司在一审的庭审中承认帅府拆迁安置商品房的居室和房屋面积，不是按照被拆迁房屋的面积和人口确定的，回迁商品房的居室和房屋面积是由李凡任选的。所以《拆迁协议》中关于“/居室一套”就应该是具有“任选”之意。李凡在一审中明确表示要选择“三居室”，一审法院应该在事实认定中明确将“/”认定为“任选”或是“三居室”，而不应该把“/居室一套”这种有争议的关键事实搁置不理。单就选房这一行为来看，无论是以选房单的形式，还是以签订安置房购买协议的形式确定具体房屋，都是通过李凡依据《拆迁协议》的约定单方行使选房权利的结果，而不是李凡与通开公司协商一致进行约定的结果。一审法院对于李凡要求通开公司协助选房，并交付所选房屋的诉求，因诉争《拆迁协议》未就回迁房具体价格、面积、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故李凡该诉求被认定为不属于人民法院受理民事诉讼的范围是错误的。首先，从我国关于拆迁安置补偿协议的实际履行和交易习惯上来看，选房这个行为《拆迁协议》的履行中是一项非常重要的给付义务，其关系到拆迁安置补偿协议能否顺利履行，以及合同目的能否实现。所以，李凡在一审的诉讼请求中提出要求通开公司协助配合选房，既有事实依据，也有法律依据。其次，如果把选房看做是《拆迁协议》的附随义务，同样该项附随义务也直接影响到拆迁安置补偿能否顺利履行，以及合同目的能否实现。所谓附随义务就是在法律无明文规定，当事人又无明确约定的情况下，为保护相对方的利益和稳定交易秩序，当事人依据诚实信用原则所应负担的义务。在合同履行过程中，为使合同能够圆满实现，或保护债权人其他权益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外的义务。也就是说，合同的附随义务，是合同义务的扩张，是合同当事人按照约定全面履行给付义务的同时，必须履行通知、减损、协助、保密等与合同有关的其他义务。附随义务的形成，其理论基础为诚实信用原则。诚实信用原则起源于罗马法中的诚信契约和诚信诉讼，在现代民法中，诚信原则被奉为民法的最高原则，有“帝王条款”、“超级调整规范”之称。为了平衡当事人的利益，维护法的公平正义精神，当合同所约定的内容不能通过合同解释的方法加以明确时，法官应依诚信原则，对合同义务予以扩张，以补充合同内容，使合同当事人的合同利益和人身、财产安全得到周全保护。诚信原则偏重于以社会利益为本位，弥补了合同自由原则以个人利益为本位而引发的不正当行为，或造成当事人事实上的不平等等市场经济的负面影响，达到平衡当事人的利益，维护法律的公平正义精神的目的，它是道德价值在法律上的具体化。诚信原则是附随义务的理论基础，附随义务是诚信原则在合同法领域的一种具体表现形式。据此，李凡认为“选房”无论是作为《拆迁协议》中的一项重要的给付义务，还是作为《拆迁协议》中的附随义务都是有法律依据的，而一审法院将“选房”认定为不属于人民法院受理民事诉讼的范围，是错误的。李凡认为，依据《拆迁协议》约定的居室情况，李凡行使选房的权力，通开公司必须履行协助选房的义务，而不得为选房限定条件、设置障碍，或加以阻挠。没有选房就不会有确定的面积及坐落。如果，通过选房有确定的房屋面积及坐落，法院是可以作出交房判决的，一审法院将选房与交房混为一谈予以驳回，是错误的。二、一审法院适用法律错误。法院引用《合同法》第八条、第四十一条、第六十二第二项固然没有错误，但是，没有依据《合同法》第六十条作出判决。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”也正是基于此，一审法院又错误的依据《民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，作出驳回李凡一审提出的关于要求通开公司协助选房并交付房屋之诉求。综上，李凡认为“选房”无论是属于《合同法》第六十条中所规定的“协助”义务，还是属于《拆迁协议》履行中的附随义务，都应当受到法律的保护，并且应当得到法院的支持。通开公司辩称，给付之诉和确认之诉不应该在同一个案件中审理，不同意李凡的上诉请求。本院二审期间，通开公司围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1.北京市住房和城乡建设委员会之商品房预售资金监管系统网页打印件1份，用以证明帅府小区的精装修造价为3000元每平方米，该价格已经过北京市住房和城乡建设委员会审批同意；证据2.日期为2009年7月21日的《专家鉴定意见书》1份，用以证明帅府小区项目标准房地产价格为9659元每建筑平方米，标准重置价为1450元每建筑平方米，二者相减得出基本价格8209元每建筑平方米，因此8209元仅为土地的价格，并不包含房屋的建筑安装成本。李凡二审期间未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李凡针对通开公司提交的2份新的证据发表质证意见如下：认可2份证据的真实性，但不认可证明目的，主张通开公司拆迁时承诺的就是8209元每平方米，拆迁公开信中也为8209元每平方米，故通开公司主张的9659元每平方米没有依据。此外，从2009年拆迁至今，通开公司从未提及装修费问题，李凡认为商品房价格中已经包含装修费。本院认为，李凡认可通开公司二审中提交2份证据的真实性，本院不持异议，对上述2份证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以综合评断。二审庭审中，双方对于《拆迁补偿协议》第二条“补偿安置方式及金额”项下第2款中的约定存有争议。该条款约定：“乙方购买帅府小区回迁商品房一居室一套”。李凡认为该条款所载的并非是“一”居室，而是“／”居室，其母亲在签订协议时要求加长斜线避免误解，但被通开公司工作人员以“一不是这么写的”为由拒绝修改，在目前唯一选择一居室的张宝海签订的拆迁补偿协议中，书写为“壹居室”。本院认为，从书写的字体看，“一”居室之“一”较为短平，与该协议中书写的其他／线差别较为明显，该协议有李凡母亲签字确认，其虽主张其母亲在签订协议时要求加长协议避免误解而被拒绝，但并未提供相关证据，张宝海签订的拆迁协议与本案不具有关联性，故本院认定双方在协议中约定的即为一居室。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点之一为涉案《拆迁补偿协议》约定的“市场价”应如何理解。李凡主张，市场价应为《拆迁补偿协议》约定的“本区域基准价格”8209元每平方米；通开公司则主张市场价应当为2014年的市场价，即使按照2009年的市场价，也应增加标准重置价及装修费用。当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示。探究当事人内在的真实意思表示，涉及对合同条款如何解释。对合同进行解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。关于是否应按照2014年的市场价履行《拆迁补偿协议》。对此本院认为，双方签订的是《拆迁补偿协议》，该协议的目的在于使被拆迁人以“优惠”价格购买回迁安置房以改善生活居住条件，若将该“市场价”理解为拆迁数年后增长数倍的市场价，则会产生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情形，且双方于2009年签订《拆迁补偿协议》，而通开公司至今尚未向李凡交付房屋，若以2014年的市场价格确定购房价格，显然有违签订该协议的目的并显失公平。协议签订次日，李凡向通开公司支付了回购房屋的暂存款，通开公司认可该款项为李凡支付的部分购房款，因此以当时的市场价确定购房款方符合常理。关于是否应在2009年区域基准价基础上增加装修费用3000元每平方米及标准重置价1450元每平方米。对此本院认为《拆迁补偿协议》未约定装修费用，而通开公司二审中提交的北京市住房和城乡建设委员会之商品房预售资金监管系统网页打印件仅表明其于2014年向北京市住建委申报的帅府小区的精装修造价为3000元每平方米，无法证明通开公司与李凡签订《拆迁补偿协议》时约定的购房价格中不包含装修费用及房屋的实际装修价格，故对该份证据的关联性与证明目的本院不予采信。对通开公司提出的增加装修费用的上诉请求，本院不予支持。关于标准重置价，本院认为，《拆迁补偿协议》并未约定被拆迁人购买回迁商品房的价格应包含标准重置价及2009年标准重置价的具体数额，通开公司亦无证据证明在《拆迁补偿协议》签订前曾向被拆迁人送达过《专家鉴定意见书》，且其在一审中同意按照“本区域基准价格”即8209元每平方米确定合同签订时的市场价，其在二审中提出应增加标准重置价1450元每平方米，依据不足，本院不予支持。本案二审期间的争议焦点之二为李凡要求通开公司协助其选房并交付所选房屋之诉求是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。本院认为，因诉争拆迁补偿协议未就回迁房具体面积、楼层、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故李凡该诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，通开公司、李凡的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审查明事实与原一、二审法院查明事实一致。在本次再审期间，双方当事人对于购买回迁安置房的价格是8209元每平方米没有异议。同时，双方当事人还认可李凡的香港永久性居民身份不影响其购买回迁安置房。再审中，李凡向本院提交了北京市建设委员会的网页打印件3张，用以证明通开公司还有四居室的事实，四居室应当纳入选房范围。通开公司对上述证据的真实性、目的性、关联性均不认可。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院再审认为：首先，关于双方当事人对于涉案回迁安置房应选居室间数的争议，应从双方当事人签订的涉案合同上的内容结合当地拆迁方案进行分析确认，其他人签订合同的内容不能作为本案的定案依据。从双方当事人签订的合同上书写的回迁安置房居室间数处的短横“一”与被拆除房屋间数处的短横“一”相近，而双方对被拆除房屋间数并无异议。且涉案合同上表示未约定的地方均采用长斜横。故原审法院认定涉案回迁安置房为一居室并无不当。李凡主张涉案回迁安置房应选居室间数应为任意缺乏事实依据，本院难以支持。其次，关于李凡主张通开公司应当配合其选房的问题，根据涉案合同的约定，双方当事人应当依法履约。现因双方当事人对于回迁安置房居室间数和购买回迁安置房价格方面产生争议而无法继续履行拆迁补偿协议约定的内容，故原审法院在确定了回迁安置房的购买价格和居室间数的前提下，认定通开公司应按涉案合同约定的每平方米人民币8209元的安置房购买价格履行合同，认定事实清楚，处理结果并无不当，本院二审予以维持是正确的。最后，关于选房的其它具体问题，并非涉案合同约定的内容，故对于涉案回迁安置房的具体面积、楼层、坐落位置等内容，本院不予评述。综上所述，原二审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当。李凡的申诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：维持本院（2016）京03民终10147号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  赵 晖审 判 员  韩 静审 判 员  孙颖颖二〇一九年十一月二十一日法官助理  詹晓莉书 记 员  王 思