浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初7668号 原告：沈颖，女，1974年4月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王卫兴，喻磊，浙江越光律师事务所律师。 被告：阮志凤，女，1969年4月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王萍，浙江元培律师事务所律师。 第三人：徐军旗，女，1977年11月10日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 本院于2019年1月16日立案受理原告沈颖与被告阮志凤合同纠纷一案，于2019年3月14日作出（2019）浙0603民初941号民事判决书，被告阮志凤不服，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2019年7月1日作出（2019）浙06民终1549号民事裁定书，裁定如下：一、撤销浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初941号民事判决；二、本案发回浙江省绍兴市柯桥区人民法院重审，本院据此于2019年7月15日立案，另行组成合议庭，并根据原告申请通知徐军旗为本案第三人参加诉讼，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。因本案需以（2019）浙0603行初85号其他行政行为一案的审理结果为依据，本案于2019年9月2日裁定中止诉讼，中止情形消失后，恢复诉讼，并于2019年11月7日再次公开开庭进行了审理，原告沈颖的委托诉讼代理人喻磊、王卫兴，被告阮志凤（第一次）及其委托诉讼代理人王萍、第三人徐军旗、证人王某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈颖向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法解除双方于2013年12月9日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》（以下简称《协议书》）；2.判令被告立即返还已支付的营业房转让款230万元，赔偿利息损失49万元（230万元自2013年12月26日起暂计算至2019年12月26日止，按中国人民银行贷款基准利率年4.9%计算，具体计算至款清日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月9日，被告以原承租者的身份与原告签订一份《协议书》，约定由被告将其所承租的中国轻纺城港越坯布交易区三区1楼486号一间营业房转让给原告承租，转让价为230万元，签约时原告先付给被告转让定金30万元；双方初定于2013年12月26日前去办理过户手续余款付清等。嗣后，原告于2013年12月9日支付给被告定金30万元，2013年12月26日支付给被告余款200万元。但原告付清全部转让款后，被告既未为原告办理过户手续，又未将营业房交付给原告。后经原告了解，上述转让给原告的486号营业房已不复存在，所签订的转让协议已履行不能。且被告并非是上述营业房的原承租者，承租期也自2009年12月31日届满。后原告多次与被告交涉均未果。为维护原告自身的合法权益，现诉诸你院，望判如所请。 被告阮志凤辩称，1.原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护，且在签订该协议之后，原告己经依约支付了全额的转让款，被告在收到转让款之后，已将其与第三人徐军旗的转让协议书原件、中国轻纺城坯布交易市场（现更名为中国轻纺城港越路纺织品市场，以下简称港越路市场）出具给徐军旗的营业房租赁证等办理续租手续所需要的材料均交付给了原告，被告已依约履行了义务。根据绍兴柯桥中国轻纺城港越路纺织品市场有限公司（以下简称港越路市场公司）出具的《中国轻纺城港越路纺织品市场》规划图纸，486号营业房明确存在，且在2018年12月19日港越路市场经改造完毕后发布营业房续租收费公告，被告及第三人立即通知原告前往办理转让手续。现港越路市场公司以及原承租人徐军旗均愿意随时配合原告办理转让及续租手续，因此，原、被告之间签订的《协议书》的合同目的可以实现，不存在解除事由。2.现港越路市场公司出具的《中国轻纺城港越路纺织品市场》规划图纸中明确标识了案涉营业房即486号的所在地，且目前已恢复原状，已具备随时续租的条件并且已通过消防竣工验收备案，不存在解除事由。3.被告与原告签订协议时，并未采取欺诈、胁迫等手段迫使沈颖签订《协议书》。案涉房屋建于1995年，在1995年的规划图纸中明确标注案涉486号营业房的位置，且在2000年前，案涉486号营业房一直存在。2000年起，原市场（现港越路市场）统一规划，划出一部分区域经营酒店，案涉486号营业房临时被列入了酒店的经营范围，故自2000年起，案涉486号营业房被拆除，暂时归作酒店的大堂使用。2010年11月，经有关部门批准，对市场进行改造。双方签订协议的时间为2013年12月9日，也就是说，双方在签订协议时，案涉营业房正处于改建中，协议签订时，港越路市场已处于改造关闭状态，故双方明知此时案涉486号营业房现状仍属于酒店大堂的一部分。沈颖在签订案涉转让协议时，已充分考虑到案涉486号营业房的现状及自己对市场的判断，理应对自己的投资风险有所估量，更何况，现在港越路市场已将案涉486号营业房在原址上重新整改后恢复原状，且港越路市场公司也明确通知可随时办理续租手续，并不影响沈颖租赁案涉486号营业房。综上，被告阮志凤认为，被告与原告签订的《协议书》合同目的可以实现，第三人及港越路市场公司均愿意随时配合原告办理相关转让及续租手续，且案涉486号营业房已通过消防竣工验收备案，因此，原告主张解除合同的诉请与法相悖，望法院查明案件事实，维护被告的合法权益。 第三人徐军旗述称，我愿意配合办理过户手续，需要我出面签字的，我愿意出面去签字。事实上，现在港越路市场公司的营业房过户不需要原承租人到场，只要提供合同、发票和租赁证就可以过户，我转让给原告她们的521号营业房就是这样操作的，她们并没有来叫我，市场公司也给她们过户了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中国轻纺城坯布交易市场建于1995年，案涉营业房位于该市场的三区一楼486号，2000年业主单位因建造亚太大酒店，将该营业房与其他几间营业房一起改造为酒店大堂，2010年11月9日，中国轻纺城建设管理委员会办公室作出（2010）3号《中国轻纺城联席会议纪要》，主要内容，一、为确保柯北新坯布市场繁荣隆市，明确港越路原中国轻纺城坯布交易市场名称取消，该市场改造工程名称定为亚太纺织品市场改造工程，经营品种待工程改造完成后，根据轻纺城市场实际，按照划行归市要求再行确定。同时，会议要求浙江亚太集团公司在年底前关闭原中国轻纺城坯布交易市场。二、（略）。2011年3月28日，第三人徐军旗与中国轻纺城坯布交易市场签订《中国轻纺城坯布交易市场营业房租赁协议书》一份，约定甲方（指中国轻纺城坯布交易市场，出租者）将位于营业房壹间租赁给乙方（指徐军旗，承租者），租期自2008年2月1日起至2009年12月31日。2013年10月17日，第三人徐军旗（合同称原承租者，简称甲方）、被告（合同称新承租者，简称乙方）签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：甲方自愿将所承租的中国轻纺城港越路市场交易区三区壹楼486号壹间营业房转让给乙方承租，转让价格200万元，办理过户费用由乙方承担等，该协议书订立后至今双方并未办理过户手续。2013年12月9日，被告（合同称原承租者，简称甲方）与原告（合同称新承租者，简称乙方）签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：甲方自愿将所承租的中国轻纺城港越坯布交易区三区壹楼486号壹间营业房转让给乙方承租，转让价格230万元，办理过户费用由乙方承担；签约时乙方先付甲方转让定金30万元，双方永不反悔（若甲方反悔，所收乙方定金需双倍返还，乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有）；双方初定于2013年12月26日前余款付清。过户之前该营业房的一切债权，债务均由甲方负责，与乙方无关；交房日期为市场统一交房时（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方，详见清单）。交房之前该营业房的（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由甲方负责交清；原甲方与产权单位就该营业房所签订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存等。上述合同订立之后，原告先于2013年12月9日向被告支付定金30万元，后于2013年12月26日向被告支付转让款200万元，合计230万元。2018年12月19日，港越路市场公司等单位在案涉营业房所在的原市场改造完毕后发出《关于绍兴市柯桥区中国轻纺城港越路纺织品市场营业房续租收费的公告》，其内容载明：要求中国轻纺城港越路纺织品市场（即原中国轻纺城坯布交易市场）营业房承租人前来办理该市场一楼和二楼营业房的续租收费手续，但第三人接到通知后迄今并未与出租人办理新的续租手续。原告遂于2019年1月16日向本院提起诉讼，酿成纠纷。 2019年2月18日，港越路市场公司出具一份致486号营业房承租户的函件，其内容载明：“根据2010年中国轻纺城建设管理委员会会议纪要，明确原中国轻纺城坯布交易市场名称取消，该市场改造工程暂定为亚太纺织品市场改造工程；2008年2月1日至2009年12月30日，原坯布市场与486号承租户签订承租协议，为了尽快完成市场改造，2010年坯布市场全面腾空，我公司停办了营业房转让转租的各项手续；现市场改造于2018年完工，新市场名称定为绍兴柯桥中国轻纺城港越路纺织品市场，并于2018年12月24日起开始续租收费，签订新的租赁协议；486号承租户继续享有同等价格的优先承租权，我公司认可之前486号营业房所有的转租行为和协议，请抓紧时间办理相关手续。” 2019年2月19日，港越路市场公司出具一份致徐军旗的函件，称“你的486号营业房已恢复，可前来办理续租手续。” 另认定，根据亚太纺织品市场改造工程的设计平面图内容显示，原中国轻纺城坯布交易市场三区一楼486号营业房所在区域在改造之后的使用功能已不再标识为商铺，该区域东侧为防火卷帘，南侧为电梯。在港越路市场公司发出续租收费公告之后，上述区域又被改建成为商铺，其编号为486号。业主单位办理该“486号”的《建设工程消防设计备案情况登记表》的日期为2019年6月3日，办理《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》的日期为2019年6月24日。2019年7月5日，本院受理原告与被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局、第三人绍兴柯桥亚太房地产有限公司其他行政行为一案，原告诉请撤销被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局作出的上述备案时间为2019年6月24日、工程名称为亚太纺织品市场三区一楼486号营业房装修改造工程的建设工程竣工验收消防备案登记。本院经审查认为，案涉登记表作为他案证据是否对原告权益产生影响并不导致原告与案涉登记表即被诉行政行为产生利害关系，且原告在庭审中亦陈述案涉登记表所记载的486号营业房系由货梯通道改建而成，与原告购买承租权为“486”号营业房并无关联。因此，原告与案涉备案登记行为不具有利害关系，起诉主体不适格，其起诉不符合法定条件，依法应予驳回。据此于2019年10月8日作出（2019）浙0603行初85号行政裁定书，裁定驳回原告的起诉，该裁定现已生效。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。结合当事人的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点主要是：1.本案原告要求解除《协议书》的理由是否成立？2.《协议书》解除后的法律后果应如何处理？现分述如下： 关于焦点一，首先，应当明确的是本案系一起租赁权转让引发的合同纠纷。所谓租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。我国合同法未规定租赁权的转让，因租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。依此，经合同另一方即出租人同意的租赁权转让是合法转让，未经出租人同意的租赁权转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人而言，转让合同系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的效力性强制规定，应属有效。故本案原、被告间签订的《协议书》应属有效。其次，如上所述，本案并不是一般的房屋租赁合同纠纷，而是因租赁权转让引起的合同纠纷，本案中，被告阮志凤负有双重交付义务，既要将合同标的物交付给原告使用、收益，亦要使原告取得承租人的地位，标志是由原告与出租人签订新的租赁合同。然本案事实表明，无论是第三人与中国轻纺城坯布交易市场签订的《中国轻纺城坯布交易市场营业房租赁协议书》，还是第三人与被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，抑或原、被告签订的《协议书》，三者约定的合同标的物均指的是位于营业房壹间，亦即本案合同标的物是1995年市场建成后标识为486号的商铺，2000年因业主单位将市场部分营业房改建为亚太大酒店，合同标的物即486号营业房在这次改建中与其他几间营业房一起被改造为酒店大堂而不复存在，2010年市场升级改造开始到2018年市场改造完毕，案涉营业房并没有复原，其所在区域的使用功能不再标识为商铺，而是电梯候梯厅，被告客观上无法履行交付合同标的物的义务，构成违约，在原告据此理由于2019年1月16日起诉后，上述区域目前又被改建成标识为“486”的商铺，因被告未提供证据证明业主单位此次改建已获规划和城建部门的审批同意，且《建设工程消防设计备案情况登记表》《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》备注栏亦记载“所在建筑改变使用性质或者功能用途依法应当取得有关部门批准，住建部门（消防机构）的受理和审批情况不作为其同意改变使用性质或者功能用途的依据。”故《建设工程消防设计备案情况登记表》《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》不能代替审批手续，该改建行为不具有合法性，改建后标识为“486”的商铺与合同约定的标的物不能混为一谈。其三，原告的合同目的是取得案涉营业房的租赁权，然本案事实表明，被告在收取转让款之后迄今，案涉营业房的租赁权仍登记于第三人徐军旗的名下，并未完成所谓的“过户”登记，结合港越路市场公司发布的公告以及该公司出具的函件，该公司作为出租人仅同意由徐军旗办理续租收费手续，并没有表明由原告办理续租手续。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告基于其合同目的不能实现要求解除合同的诉求，符合上述第（四）项规定的合同解除情形，原告要求解除《协议书》的诉讼请求，其理由成立，本院予以支持，具体解除日期以被告在原审中收到起诉状副本之日即2019年1月19日为准。被告辩称现港越路市场公司出具的《中国轻纺城港越路纺织品市场》规划图纸中明确标识了案涉营业房即486号的所在地，且目前已恢复原状，已具备随时续租的条件并且已通过消防竣工验收备案，原告的合同目的可以实现，不存在解除事由，与本案查证事实不符，本院不予采信。第三人徐军旗虽愿意配合办理过户手续，但因本案不存在协议继续履行的客观条件，故不影响本院对被告违约行为的认定。 关于焦点二，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，原告已支付给被告转让款230万元，在合同解除之后，被告理应返还上述转让款。原告另主张赔偿上述款项的利息损失，因被告占有转让款230万元直接导致原告资金占用损失，故该利息诉求系原告合理损失范围，本院予以支持。结合原告交付资金的事实，其主张的利息计息标准，起讫时间均无不当，本院予以支持。原告同时要求被告双倍返还定金60万元，因原告在原审中已变更诉讼请求，即其第二项诉讼请求变更为要求被告返还转让款230万元并赔偿利息损失，现在重审中又提出双倍返还定金的主张，实质是增加诉讼请求，不符合法律规定，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定，判决如下： 一、自2019年1月19日起解除原告沈颖与被告阮志凤于2013年12月9日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》； 二、被告阮志凤应返还给原告沈颖营业房转让款2,300,000元，并偿付该款自2013年12月26日起至本判决确定履行日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率（以年利率4.9%为限）计算的利息，均限于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29,120元(原告预交31,520元)，由被告阮志凤负担，限于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  周国鑫 审 判 员  魏勤华 人民陪审员  丁国定 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  钱 芸 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。