深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初30948号 原告：深圳市金洲物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区金洲花园金洲**负**，统一社会信用代码91440300760487157M。 法定代表人：柯木河。 委托诉讼代理人：李烨云，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201710424411。 委托诉讼代理人：吴青青，广东卓建律师事务所实习律师。 被告：徐兰，。 被告：周道文，。 委托诉讼代理人：孙明婵，广东百利孚律师事务所律师，执业证号14403201511057453。 委托诉讼代理人：周晓鸿，广东百利孚律师事务所实习律师。 原告深圳市金洲物业管理有限公司（以下简称“金洲物业公司”）与被告徐兰、周道文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金洲物业公司委托诉讼代理人李烨云、两被告共同委托诉讼代理人孙明婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年12月至2018年12月的物业管理费1565元；2、判令被告向原告支付2016年12月至2018年12月的日常专项维修资金237.5元；3、判令被告向原告支付2016年12月至2018年12月的水费1389.2元；4、判令被告向原告支付2016年12月至2018年12月的垃圾处理费246.9元。5、本案诉讼费由被告承担。以上1-4项合计3438.6元。事实和理由：2011年9月1日，金洲花园小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，确定由原告作为金洲花园小区的物业服务企业，物业服务费由原告按每月每平方米建筑面积1元的标准向业主收取。2015年5月20日，原告分公司与深圳市布吉供水有限公司签订的《深圳市城市供水用水合同》，确定由原告分公司就金洲花园业主水费、污水处理费、垃圾处理费进行代收，并向深圳市布吉供水有限公司进行代缴。其中价格标准为水费2.27元/立方米，污水处理费0.9元/立方米，垃圾处理费0.53/立方米。原告作为一家负责任的物业服务企业，一直为金洲花园提供服务至今，且严格履行《物业管理合同》及《深圳市城市供水用水合同》，但是被告作为金洲花园12栋504房业主，自2016年12月开始至今未向原告支付物业管理费及日常专项维修资金，其不仅影响原告的正常营业，且因未按时向原告缴纳日常专项维修资金而致使原告无法完成法定义务。同时，为了维持小区正常供水，被告虽未向原告支付水费、垃圾处理费，但原告仍旧自己垫资向深圳市布吉供水有限公司支付相应费用。综上被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，且违法相关法律法规，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。 两被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告要求原告支付2017年6月15日至2018年12月31日期间的物业管理费及其他费用的诉讼请求。理由：1、原告成为金洲花园的物业管理公司，物业服务合同终止时间是2016年9月30日，2017年6月10日金洲花园业主大会召开并表决通过了授权金洲花园业主委员会聘请物业职业经理人自行管理小区共有物业，并要求金洲花园物业服务公司在表决后三日内撤离的决议，决议通过后第三届业主委员会责令原告撤离金洲花园，基于金洲花园已通过业主大会的合法程序通过自治方案，第三届业主委员会也已委托专业的服务公司及物业职业经理人管理小区，金洲花园的业主于2017年6月15日开始仅需要向金洲花园第三届业主委员会缴纳物业管理费及其他费用。2、第三届业主委员会已要求原告于2017年6月14日前撤离金洲花园，同时已实质履行自管方案，已将保安、清洁、维修等基础物业服务委托专业的物业职业经理人进行管理，被告已依法向第三届业主委员会缴纳了物业服务费，原告于2017年6月15日后未依法退出金洲花园，也无权收取被告物业管理费、维修基金等其他费用。3、2017年6月10日金洲花园业主大会作出金洲物业服务公司在决议后三日撤离的决议，第三届金洲花园业主委员会已依法在金洲花园小区内发布了深圳市罗湖区业主大会表决结果公告，详见被告提供的证据4民事判决书第10页。原告作为原物业服务企业，其公司的注册地及经营地都在金洲花园小区内，已在第一时间依法收到了第三届业主大会的公告通知。而且第三届业主委员会也依法向原告直接送达责令其撤离的通知，然而原告不予以理会甚至撕毁相关通知，详见被告提供的证据15。由于直接送达无果，第三届业主委员会又向金洲花园小区管辖部门、东湖街道办事处、深圳市罗湖区住房和建设局等部门寻求帮助，帮助第三届业主委员会处理原告撤离退出金洲花园小区相关事项。因此原告拒绝退出、移交，自2017年6月15日起也无权以存在所谓的事实物业服务关系要求业主支付物业管理费及其他费用。4、原告与深圳市布吉供水有限公司签署的城市供水用电合同，是基于其为金洲花园的物业服务企业，其签署时间为2015年5月20日。根据合同第24条约定，合同期限为两年，2017年5月19日届满。2017年6月10日金洲花园业主大会决议要求原告撤离，金洲花园基本用水情况已经发生变化，原告应当告知深圳市布吉供水用电公司。然而原告为了达到利用控制供水供电威胁金洲花园业主，不撤离不退出金洲花园的目的，原告并没有告知深圳市布吉供水有限公司，深圳市布吉供水有限公司根据该合同要求原告继续缴纳水费、垃圾处理费等，其不利后果应该由原告自行承担。另外原告已于2017年6月14日被依法撤离退出金洲花园，原告代收代缴水费、污水垃圾处理费是物业合同的延伸权利，原告依法被撤离退出金洲花园以后，原告无权代收代缴，金洲花园业主也不同意代收代缴，现原告以金洲花园物业服务合同关系请求金洲花园业主缴纳2017年6月15日至2018年12月31日期间的水费，污水处理费没有任何法律依据，其行为属于无因管理，不属于服务合同纠纷，应另行立案处理。综上所述金洲花园业主已通过业主大会的合法程序，通过了自治方案，且第三届业主委员会已依法委托了专业服务公司及物业职业经理人管理小区，金洲花园业主于2017年6月15日起仅需要向第三届业主委员会缴纳物业管理费及其他费用，原告无权强制收取被告任何费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。 本院经审理认定事实如下： 一、两被告为深圳市罗湖区金洲花园12栋1座504房业主，房屋建筑面积为62.61平方米。上述金洲花园的建设单位系深圳市金洲房地产开发有限公司。2011年9月1日，深圳市金洲房地产开发有限公司与原告金洲物业公司签订《物业管理合同》，约定合同期限为五年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止，物业服务费为每月每平米1元。2015年5月20日，原告与案外人深圳市布吉供水有限公司签订《深圳市城市供水用水合同》，合同约定由原告代为收取金洲花园的水费、垃圾处理费、污水处理费，其中水费为2.27元/立方米，污水处理费为0.9元/立方米，垃圾处理费为0.53元/立方米。 二、2016年9月12日，深圳市罗湖区金洲花园第三届业主委员会备案成立，任期三年。2017年6月11日，金洲花园第三届业主委员会发布《业主大会表决结果公告》，内容包括：深圳市罗湖区金洲花园业主大会于2017年5月9日至5月16日召开，根据业主大会投票结果，通过三项决议，其中第一项决议为“同意授权金洲花园业主委员会聘请物业职业经理人,自行管理小区共有物业,包括外包保安、清洁、维修等基础物业服务（如同意本议题，即视同授权业主委员会与金洲物业服务公司进行交接，并要求该物业公司在业主大会作出此项决议后3天内撤离）”。 三、罗湖区东湖街道办事处分别于2017年7月4日、2018年1月22日、2018年12月20日发出《关于敦促做好金洲花园物业管理交接相关事宜的函》、《关于处理金洲花园物业管理纠纷工作会议纪要》、《关于调解金洲花园物业管理纠纷工作会议纪要》，深圳市罗湖区住房和建设局于2018年6月25日向原告出具《物业管理区域安全防范应急预案备案回执》，2018年5月13日罗湖区东湖街道办事处出具《事实在管情况说明》。原告主张金洲花园在2019年之前一直由其进行物业服务，并且得到了相关行政部门的确认。 四、原告提交了交纳水费的发票及交纳垃圾处理费的发票，证明2017年1月至2018年12月期间金洲花园小区的水费及污水处理费、垃圾处理费已由原告代缴，其中2017年1月至7月期间的水费单价为每立方米2.27元，从2017年8月开始水费单价调整为每立方米2.63元。 五、原告主张被告拖欠2016年12月至2018年12月期间的物业管理费1565元、日常专项维修资金237.5元、水费1389.2元及垃圾处理费246.9元。 六、金洲花园业主刘文慧、杨红燕向本院起诉深圳市罗湖区金洲花园第三届业主委员会，请求撤销金洲花园业委会于2017年6月11日公告的深圳市罗湖区金洲花园业主大会表决结果第1项。本院就此作出（2017）粤0303民初13245号民事判决，认定刘文慧、杨红燕主张第一项决议内容违反法律规定的理由不成立，据此驳回了其诉讼请求。案件上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2018年5月4日作出（2018）粤03民终3507号民事判决，认为刘文慧、杨红燕的上诉请求不成立，驳回上诉，维持原判。被告据此主张原告已于2017年6月15日被依法撤离金洲花园小区。 七、罗湖区东湖街道办事处于2017年7月4日发出《关于敦促做好金洲花园物业管理交接相关事宜的函》、于2017年7月18日发出《关于对的复函》、于2019年3月8日发出《关于要求金洲花园管理处尽快退出金洲花园物业管理区域的函》，金洲花园第三届业主委员会于2017年7月12日发出《关于请求罗湖区住建局依法责令金洲物业撤出金洲花园的函》，深圳市盐田区人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤0308行初2216号行政判决，罗湖区住房和建设局于2019年1月23日向原告发出《责令限期退出通知书》。被告主张以上证据证明原告未按金洲花园业主大会决议要求及时退出金洲花园，金洲花园业委会向罗湖区东湖街道办事处及罗湖区住房和建设局申请责令原告退出金洲花园。罗湖区东湖街道办事处及罗湖区住房和建设局也作出了责令原告退出金洲花园管理的决定。 八、被告另提交了《物业管理项目经理外包委托合同》、《金洲花园小区物业设备设施管理专项服务分包合同》、《清洁服务承包合同书》，主张上述证据证明金洲花园业委会已经实际执行业主自治方案，实际履行物业管理服务，业主仅需向金洲花园业委会交纳物业管理费，原告无权收取被告的物业管理费。 九、庭审中，原告明确其于2019年春节后仅管理深圳市金洲房地产公司自有物业，已经不再为金洲花园提供物业服务。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点在于原告是否有权继续收取2017年6月15日之后的物业管理费等费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，原告金洲物业公司签订的《物业管理合同》已于2016年9月30日到期且金洲花园第三届业主委员会已于2017年6月11日发布《业主大会表决结果公告》，公告决议要求原告在业主大会作出决议后3天内撤离。金洲花园第三届业主委员会作出的上述公告决议系有效决议，因此，原告应依照决议于2017年6月15日前退出金洲花园的物业管理工作。原告关于其事实上从事了金洲花园物业管理并有权收取管理费的意见不符合法律规定，本院不予采纳。原告主张金洲花园第三届业主委员会从未向其提出过退出金洲花园的要求，与事实不符，本院不予采信。 对于原告退出之前即2016年12月1日至2017年6月14日期间的物业管理费404.81元（62.6元/月×6＋62.6元/月÷30天×14天），原告要求被告支付，有事实和法律依据，本院予以支持。金洲花园业主委员会并未与深圳市布吉供水有限公司签订新的供水合同，原告实际代被告支付了2016年12月至2018年12月期间的水费1389.2元及垃圾处理费246.9元，原告要求被告予以支付，有事实和法律依据，本院予以支持。原告已经退出涉案金洲花园小区的管理，原告已不再承担代为收取专项维修资金职责。原告要求被告继续向其支付2016年12月至2018年12月期间的日常专项维修资金237.5元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告徐兰、周道文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金洲物业管理有限公司支付2016年12月1日至2017年6月14日期间的物业管理费404.81元； 二、被告徐兰、周道文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金洲物业管理有限公司支付2016年12月至2018年12月的水费1389.2元； 三、被告徐兰、周道文应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金洲物业管理有限公司支付2016年12月至2018年12月的垃圾处理费246.9元； 四、驳回原告深圳市金洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担10元，由被告负担15元；上述诉讼费已由原告预交，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  李乾 二〇一九年十一月七日 本件与原本核对无异 尹丹荔 书记员 柏榕楠