黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1370号上诉人（原审原告）:刘咏梅，女，1967年5月31日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：王淑华，黑龙江元辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥芬河市绥芬河镇人民政府，住所地黑龙江省绥芬河市。负责人：王志宏，该镇镇长。委托诉讼代理人：宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。上诉人刘咏梅因与被上诉人绥芬河市绥芬河镇人民政府（以下简称绥芬河镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式进行了审理。上诉人刘咏梅及其委托诉讼代理人王淑华、被上诉人委托诉讼代理人宋亨洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘咏梅上诉请求：请求撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初907号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决应依据《合同法》第九十七条的规定，解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》，双方2007年7月20日签订的《协议书》即应恢复履行。一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》中第九条关于“解除双方原签订的《协议书》的约定”，并不是独立于《房屋买卖协议》的约定，《协议书》和《房屋买卖协议》均是为解决被上诉人占用上诉人房屋北侧墙体建房问题而签订的协议，相互关联，先后承接。上诉人的房屋用于经营洗浴，北侧墙体有锅炉房的房门通道。因被上诉人需占用上诉人房屋北侧墙体建房，上诉人房屋北侧墙体有一楼锅炉房的房门、二楼消防通道房门及三个窗户，被上诉人建房将导致堵塞房门通道、遮光，上诉人无法进入锅炉房，不能使用锅炉，也就不能经营洗浴。因此，被上诉人与上诉人协商签订给上诉人补偿的《协议书》，约定将新建房屋（2.5米）的三层房屋给上诉人，上诉人可以从新建的三层房屋进入上诉人房屋的锅炉房，可以继续经营洗浴，并约定了具体的交房时间为2007年11月15日。直至2009年3月6日，被上诉人的房屋也未建成，不能按约定将三层房屋交付上诉人，导致上诉人房屋的承租人冷传金一直不能经营洗浴而未向上诉人交付房屋租金，给上诉人造成经济损失。为了解决逾期交房的问题，上诉人与被上诉人协商，被上诉人购买上诉人的房屋，被上诉人不再给上诉人补偿，双方签订的《协议书》解除。上诉人同意并与被上诉人签订了《房屋买卖协议》，同时在《房屋买卖协议》第九条中约定原为补偿签订的《协议书》解除。《房屋买卖协议》是为了解决双方相邻建房补偿问题替代《协议书》而签订的，互相关联，且先后承接；二、依据《合同法》第九十七条规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》解除，《房屋买卖协议》中第九条关于“解除双方原签订的《协议书》的约定”亦解除，双方原签订的《协议书》应恢复履行。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，双方签订的《房屋买卖协议》被判决解除，《房屋买卖协议中》第九条约定亦应解除。应根据原《协议书》约定的继续履行，恢复原状。上诉人的请求符合法律规定，应支持上诉人的上诉请求。绥芬河市绥芬河镇人民政府辩称，一、双方于2007年7月20日签订的《协议书》是附生效条件的合同，所附生效条件自始至终都没有成就，因此《协议书》是未生效的合同；二、合同权利义务是对等的，没有履行合同义务，就不能行使合同权利。刘咏梅没有履行《协议书》约定的义务，事实上因《协议书》生效条件未成就而无法履行，因此刘咏梅无权行使取得相关房屋所有权的权利；三、2009年3月6日《房屋买卖协议》第九条的约定，不是针对房屋买卖事宜的约定，而是针对双方此前签订的包括《协议书》在内的所有合同的约定，该条约定是独立的协议，与《房屋买卖协议》的效力和解除无关，上诉人的请求没有事实根据；四、《房屋买卖协议》因刘咏梅故意违约而被法院判决解除。自解除判决生效之日起，镇政府才负有返还房屋的义务，刘咏梅负有返还购房款并赔偿的义务。上诉人关于《房屋买卖协议》解除后《协议书》自动恢复效力的观点，既没有事实根据，也没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求应当予以驳回。刘咏梅向一审法院起诉请求：一、判令绥芬河镇政府履行协议向刘咏梅交付新建楼房（北海社区办公及活动用房）自南向北2.5米（净面积）的两层房屋（东西宽度按所建房宽度）；二、判令绥芬河镇政府赔偿因未建第三层房屋，未能按约定向刘咏梅交付第三层房屋给刘咏梅造成的房屋差价损失183250元；三、请求判令绥芬河镇政府支付逾期交房违约金184708元（自2007年11月15日至2009年3月6日，按年租金110000元的1.3倍即每年143000元计算）；四、诉讼费由绥芬河镇政府承担。一审法院认定事实：刘咏梅与绥芬河镇政府于2007年7月20日签订“协议书”。该协议书约定：一、甲方（绥芬河镇政府）沿乙方（刘咏梅）所有的二层楼房北侧外墙修建北海社区办公及活动用房。建成后，乙方有偿享有新建楼房自南向北2.5米（净面积），东西按所建房宽度的三层房屋所有权。甲方负责此部分的主体框架结构施工，乙方自行负责该部分的内部施工；二、除本协议第一条规定的内容外，乙方不得提出其他任何补偿要求；三、……甲方应于2007年11月15日前将房屋交付给乙方，如逾期一天甲方需赔偿乙方损失3000元；四、乙方需在此工程财政决算报告出来后，乙方或乙方委托代理人收到甲方书面通知后10日内，将房款按财政决算造价及三楼遮光、墙体补偿费1万元一次性交付甲方，逾期不交者，甲方无偿收回乙方所用房屋,同时，甲方应于收付房款后两个月内协助乙方办理完毕房屋产权证照，由于政府其他部门原因导致期限延误除外,甲方承担土地出让金，其余规费按规定由双方各自承担；五、甲方须保证在10月15日前一楼主体完毕，乙方可以安装锅炉,否则，甲方按日支付乙方违约金1000元。2009年3月6日，刘咏梅、绥芬河镇政府签订“房屋买卖协议”，约定绥芬河镇政府购买刘咏梅位于绥芬河市嘎丽娅路林业局后院的房屋。“房屋买卖协议”第九条约定“在签订本合同之前，甲、乙双方所签订所有合同均告解除，任何一方不得要求任何一方承担违约责任或者任何补偿”。2019年1月2日，绥芬河镇政府以案涉房屋设定抵押贷款无法取得房屋所有权不能实现合同目的为由,诉至绥芬河市人民法院要求解除房屋买卖协议、返还购房款并承担违约责任。16号民事判决书认定，绥芬河镇政府与刘咏梅于2009年3月6日签订的房屋买卖协议有效，但是刘咏梅未按约定期限配合绥芬河镇政府办理房屋产权和土地使用权过户的相关事宜，并将案涉房屋办理了抵押贷款，其行为构成违约，绥芬河镇政府依据该房屋买卖协议取得房屋所有权的目的无法实现，遂判决解除该协议（于该判决生效之日解除）。该判决于2019年4月30日生效。绥芬河镇政府现已在绥芬河镇政府所有的房屋北侧建起二层楼房用于北海社区办公，其自称未办理房屋产权证照，而且在法院审理期间亦未出示任何建房手续。一审法院认为，本案争议的焦点为：刘咏梅、绥芬河镇政府于2009年3月6日签订的“房屋买卖协议”被解除后，是否会因该协议的解除而自然恢复双方于2007年7月20日签订的“协议书”。刘咏梅、绥芬河镇政府于2009年3月6日签订的“房屋买卖协议”被生效判决认定为有效合同，该协议第九条的约定亦为有效，因刘咏梅将案涉房屋抵押贷款，不能办理房屋产权过户手续，导致房屋买卖协议被解除，过错在刘咏梅。房屋买卖协议解除，不等同于无效，在房屋买卖协议被解除前双方约定的条款是有效的。依据“房屋买卖协议”第九条“在签订本合同之前，甲、乙双方所签订所有合同均告解除，任何一方不得要求任何一方承担违约责任或者任何补偿”，其时已经对在签订房屋买卖协议之前双方所签订的所有合同予以解除。该条款并未涉及买卖房屋的具体事项，在房屋买卖协议解除后，并不必然恢复2007年7月20日签订的“协议书”之内容。“协议书”未因“房屋买卖协议”的解除而自然恢复效力，刘咏梅依据“协议书”的约定要求绥芬河镇政府交付新建楼房2.5米长度两层房屋、房屋差价损失183250元、逾期交房屋违约金184708元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。刘咏梅可按相邻关系向绥芬河镇政府主张相应的民事权利。判决：驳回刘咏梅诉讼请求。案件受理费7269.37元，由刘咏梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是2009年签订的“房屋买卖协议”被解除后，是否应恢复履行2007年签订的“协议书”。2007年签订的“协议书”为前合同，2009年签订的“房屋买卖协议”为后合同，后合同约定：“在签订本合同之前，甲乙双方所签订所有合同均告解除，任何一方不得要求任何一方承担违约责任或者任何补偿”。此条款是对前合同的解除。虽然后合同被判决解除，但该条款是有效的而非无效的，不能因后合同的解除而同时解除该条款。双方应依后合同内容确定各自的权利义务关系以及相应的违约责任。上诉人认为后合同解除后应恢复履行原合同的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刘咏梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7269元，由上诉人刘咏梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 刘 洋二〇一九年十一月十二日法官助理 孙 驰书 记 员 王 巍