泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2498号 上诉人（原审原告）：孙钦正，男，1987年7月12日出生，汉族，肥城市交警二中队职工，住肥城市。 委托诉讼代理人：刘秋平，女，1962年9月10日出生，汉族，百货大楼退休职工，住肥城市，系上诉人孙钦正之母。 委托诉讼代理人：杜兆东，山东鸿翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市润和置业有限公司。住所地：肥城市高新区技术开发区。 诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。 负责人：陈兴国。 委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。 上诉人孙钦正与被上诉人泰安市润和置业有限公司破产债权确认纠纷一案，不服肥城市人民法院（2019）鲁0983民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙钦正上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房产已进行了房屋预告登记，对涉案房产已经享有一定的物权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定及相关理解与适用的解读精神，在被上诉人进入破产程序后，上诉人依法有权要求被上诉人及其破产管理人继续履行房屋买卖合同，一审适用法律不当。二、被上诉人破产管理人的行为于法无据，依法不发生法律效力。破产管理人与债务人不是同一主体，破产管理人的权限受企业破产法及司法解释的限制。被上诉人破产管理人出的债权具审查意见书（初审）没有引用企业破产法第18条，而一审法院却认定破产管理人适用该条款。该18条适用的前提是债务人与对方当事人均未履行完毕的合同，而本案中，上诉人已足额交付购房款，付款义务已经完成。破产管理人解除商品房买卖合同的行为是撤销已经达成的债务清偿行为，与企业破产法第32条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第15条的规定相悖。三、上诉人具有真实的购房意图，属于消费行为。上诉人为了购买该房屋，抵押贷款交足房款，且每月偿还银行贷款。 泰安市润和置业有限公司辩称，1、上诉人所诉房屋，系被上诉人抵偿李敏民间借贷债权所用。2012年2月23日，泰安市中级人民法院作出（2011）泰民一初字第66号判决书，判令被上诉人偿还李敏借款本息。后在案件执行阶段，李敏与被上诉人签订协议，约定以包含本案所诉房屋在内的共计5套商品房抵偿债务。因此本案所诉《商品房买卖合同》，系代物清偿协议，被上诉人所建商品房并不具备交房条件亦未实际交房，该代物清偿协议并未实际履行，被上诉人管理人经核查已依法解除商品房买卖合同。并按照基础的民间借贷法律关系计算确认了李敏的债权。本案房屋所对应的债务也纳入其中。本案所诉商品房买卖合同，其目的是为了清偿债务，不是为了居住，不属于消费者购房，其所涉债务不应享有优先权。被上诉人所出具的《商品房买卖合同》是为了履行与李敏之间的以房抵债约定，上诉人不是涉案房屋的实际权利人，不得就合同向被上诉人主张权利。2、上诉人所主张的诉讼请求并不适用被上诉人现状，被上诉人已于2017年11月15日进入破产重整程序，现在并不具备交房能力，上诉人单纯主张被上诉人履行交房义务，并不能直接有效地解决双方之间的纠纷，也不利于被上诉人重整程序的推进，上诉人应当变更诉求，明确债权数额及性质。 孙钦正向一审法院起诉请求：1、判令被告将位于肥城市交付给原告；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年2月至2011年9月，被告向李敏借款353300元，2011年10月29日甄桂荣等十四人将对被告享有的债权2655374元转让给李敏。李敏将被告以民间借贷为由诉至泰安市中级人民法院，泰安市中级人民法院于2012年2月23日作出（2011）泰民一初字第66号民事判决书，判决被告于该判决生效之日起十日内偿还李敏借款本金2938224元及利息453798.48元。在执行过程中双方达成执行和解协议，被告将其名下的部分房产采取以物抵债的方式网签给了李敏，其中被告将涉案房屋与原告孙钦正于2013年5月30日签订的第1305300005号《商品房买卖合同》。孙刚、刘秋平与原告孙钦正作为共同借款人，被告作为担保人，与中国工商银行股份有限公司肥城支行签订个人购房借款/担保合同，中国工商银行股份有限公司肥城支行于2013年7月5日出具个人借款凭证，借款金额为15万元，原告孙钦正同意将该借款转入被告账户。因被告暂无可供执行财产，泰安市中级人民法院于2017年4月19日作出（2012）泰执字第62恢1号执行裁定书，裁定终结泰安市中级人民法院（2011）泰民一初字第66号民事判决书的本次执行程序。2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告破产重整。原告孙钦正和案外人雷茂泉、雷茂秀、李敏到被告管理人处申报债权，被告管理人于2018年12月6日出具债权审查意见（复审）债权申报编号：482，复审意见如下：1、解除被告与李敏及与李敏指定的孙钦正和案外人雷茂秀、雷茂泉签订的第1305140031、1305300005、1406180001、1406270041、1406280001号《商品房买卖合同》；2、确认债权金额为4974685.51元；3、债权类型为普通债权。原告于2019年1月30日诉来一审法院，一审法院于2019年2月11日作出（2019）鲁0983民初984号民事裁定书，因原告未按时交纳诉讼费一审法院裁定按撤诉处理。原告于2019年2月22日再次将被告诉至一审法院，案经开庭审理，因原被告各执己见，致调解未果。一审法院认为，原告孙钦正与泰安市润和置业有限公司于2013年5月30日签订的第1305300005号《商品房买卖合同》是以消灭因借贷关系产生的金钱债务为目的，而涉案房产的交付、登记仅为以物抵债的实际履行方式，其与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案中，原告孙钦正所享有的权利属性仍为债权，无任何物权属性。在被告泰安市润和置业有限公司进入破产程序后，原告孙钦正应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定行使权利。据此，原告孙钦正对涉案房产不享有所有权。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”被告泰安市润和置业有限公司未向原告孙钦正交付涉案房产并履行过户手续，根据上述法律规定，泰安市润和置业有限公司管理人亦有权决定是否解除涉案《商品房买卖合同》，而本案泰安市润和置业有限公司管理人已明确解除涉案《商品房买卖合同》，故原告的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决：驳回原告孙钦正的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙钦正负担。 二审中，当事人没有提供新证据。涉案房屋在2013年6月9日办理了预购商品房预告登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同是为了履行与案外人李敏之间的以房抵债约定，借款不足房款部分，上诉人通过现金及银行贷款支付。通过上述事实可以认定双方的商品房买卖合同实质上是为消灭因借贷关系产生的金钱债务，系以房抵债行为。商品房买卖合同签订后，涉案房屋至今仍属于在建工程，不具备交付条件，被上诉人亦不能履行抵债房屋的物权转移手续，双方以房抵债协议并未实际履行，涉案房产所有权仍归属于被上诉人。虽然涉案商品房办理了预购商品房预告登记，但预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力。现被上诉人进入破产重整程序，其管理人经审查决定不再继续履行涉案商品房买卖合同不违反法律规定，上诉人要求交付房屋于法无据，一审判令驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，孙钦正的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙钦正负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 峰 审判员 梁丽梅 审判员 张 萍 二〇一九年十一月二十七日 书记员 张甜甜