天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2116号上诉人（原审被告）：杨文秀，女，1952年10月29日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘颖，女，1981年7月14日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘金翠，女，1979年2月24日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建凤，女，1975年1月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李兴军，天津众航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀春，男，1974年6月3日出生，汉族，天津市蓟县万启盛建筑材料加工厂业务员，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李兴军，天津众航律师事务所律师。上诉人杨文秀、潘颖、潘金翠因与被上诉人王建凤、王秀春房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初24206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。杨文秀、潘颖、潘金翠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：营房村的房屋为上诉人杨文秀与丈夫潘世福（2011年去世）于1984年在村集体分配的宅基地上自建房屋，其中上诉人杨文秀、潘颖的户口至今仍登记在诉争房屋。2001年，上诉人一家搬至津南区居住，诉争房屋闲置。此后，上诉人杨文秀丈夫潘世福将案涉房屋交二被上诉人使用。2018年6月，三上诉人以借用房屋返还为由起诉二被上诉人要求返还案涉房屋。庭审中，被上诉人举证2003年1月19日王秀春与潘世福签订的房屋买卖协议。因潘世福已于2011年去世，上诉人无法核实该协议“潘世福”是否为本人所签，故撤回起诉。上诉人认为，即便上述房屋买卖协议为真，根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定为无效协议。王建凤、王秀春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王建凤、王秀春向一审法院起诉请求：一、要求三被告因房屋买卖合同无效赔偿两原告房屋货币补偿301960元、按期搬迁奖励费15000元、一次性搬迁补偿费1000元、过渡安置费14400元、空调移机费400元，共计332760元；二、诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2003年1月19日，王秀春与潘世福签订协议，内容为“新城镇营房村潘世福的房出售给本镇社员王秀春，房屋款已付清，房屋东、西、南、北尺寸按现在原状。此后双方不发生任何关系。”杨文秀与潘世福原系夫妻关系，潘世福与潘金翠、潘颖系父女关系。王秀春与王建凤系夫妻关系，户籍地均为天津市滨海新区。2018年11月2日，杨文秀、潘金翠、潘颖作为原告起诉王秀春、王建凤返还原物纠纷，一审法院作出（2018）津0116民初33522号民事判决，确认上述协议无效，杨文秀、潘金翠、潘颖返还购房款10000元，王秀春、王建凤返还案涉房屋。一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。王秀春与潘世福签订的关于案涉房屋的买卖协议已经生效判决认定无效，并各自返还因该合同取得的财产，但因房屋升值等因素，当时的购房款10000元现在已远远无法购买同类房屋，原告主张其因此受到损失，一审法院予以采信。二原告要求三被告赔偿相应损失，理由正当，一审法院予以支持。但基于原告对于合同无效同样存在过错，故关于损失的责任比例，一审法院综合考虑确定为75%。关于损失的数额一节，原告主张按照《房屋拆迁补偿确认书》确定的75.49平方米计算，该标准符合实际情况，并且与被告选择的“实物安置”所能取得的至少90平方米房屋相比，并未损害被告的利益，故一审法院予以采信。原告主张参照《新城镇农村城市化二期（新城村、营房村、梁子村）补偿安置办法》每平方米5000元的标准计算，该标准符合该地域周边市场价格，一审法院亦予以采信。综上，虽然案涉房屋目前尚未拆迁，但该房屋所在的营房村已列入拆迁计划，且客观上拆迁部门正在按照拆迁计划进行拆迁中，一审法院酌情参照《房屋拆迁补偿确认书》及《新城镇农村城市化二期（新城村、营房村、梁子村）补偿安置办法》确定二原告损失为283087.5元。关于原告要求被告支付的按期搬迁奖励费15000元、一次性搬迁补偿费1000元、过渡安置费14400元、空调移机费400元，因上述费用系拆迁过程中拆迁人支付给房屋所有人的款项，现拆迁行为尚未发生，且二原告并非房屋所有人，因此无权要求被告支付上述费用，对该诉讼请求，一审法院不予支持。关于上述赔偿款项支付的节点，因（2018）津0116民初33522号民事判决书确定的返还案涉房屋的义务，二原告仍未履行，该行为导致三被告尚未与拆迁单位签订拆迁补偿协议，尚未取得拆迁补偿权益。一审法院对于二原告逾期不履行生效裁判文书确定义务的行为提出批评，并酌情确定三被告于二原告将案涉房屋返还之日起三十日内给付上述赔偿款，以督促各方积极履行各自的义务。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院判决：一、被告杨文秀、潘金翠、潘颖赔偿原告王秀春、王建凤损失283087.5元（于二原告将坐落于天津市滨海新区房屋返还给三被告之日起三十日内给付）。二、驳回原告王秀春、王建凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6291.4元，由原告王建凤、王秀春负担939.4元，由被告杨文秀、潘颖、潘金翠负担5352元。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案因房屋买卖合同纠纷成讼。本案的争议焦点为上诉人对于被上诉人因买卖房屋合同被认定无效所引起的损失是否应予赔偿，一审确定的赔偿比例及数额是否符合法律规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特有权利,享有者的身份必须是本集体的成员,非本集体经济组织成员无权享有或变相取得。本案中，二被上诉人王建凤、王秀春非该集体经济组织成员,不具备该宅基地上房屋的取得条件。因此,一审法院认定双方签订的房屋买卖协议无效是正确的。依照《中华人民共和国合同法》第58条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，二被上诉人王建凤、王秀春要求三上诉人赔偿相应损失，依据充分应予以支持。鉴于二被上诉人王建凤、王秀春对于合同无效同样存在过错，故一审法院综合考虑确定三上诉人对于二被上诉人的赔偿责任比例为75%客观公正。对于赔偿数额的确定，一审法院结合本案涉案所在的营房村已列入拆迁计划，且客观上拆迁部门正在按照拆迁计划进行拆迁中的客观情况，从有利于当事人诉讼和节约诉讼成本减少当事人的诉累的角度出发，参照《房屋拆迁补偿确认书》及《新城镇农村城市化二期（新城村、营房村、梁子村）补偿安置办法》确定二被上诉人的损失为283087.5元，符合本案的实际情况。综上所述，杨文秀、潘颖、潘金翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5546元，由上诉人杨文秀、潘颖、潘金翠负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十一月二十八日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……