福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0982民初2738号 原告：陈惠珍，女，1951年10月9日出生，汉族，无业，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：黄茂顶、江希新，福建坤广律师事务所律师。 被告：卓丽娜，女，1975年8月8日出生，汉族，经商，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：廖云坚、王宇凌，福建惠尔（福鼎）律师事务所律师。 第三人：施丽娜（曾用名施雪芳），女，1976年10月14日出生，汉族，无业，户籍地福鼎市，现住福鼎市。 原告陈惠珍与被告卓丽娜、第三人施丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈惠珍及其委托诉讼代理人黄茂顶、江希新、被告委托诉讼代理人廖云坚、王宇凌、第三人施丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈惠珍向本院提出诉讼请求：判令卓丽娜支付陈惠珍购房款2860000元及资金占用期间的利息（利息以购房款2860000元为基数，按年利率6%，自2017年11月15日计算至实际给付之日止，暂计至起诉之日为：305589元）。事实与理由：2017年10月20日，陈惠珍与施丽娜到福鼎市公证处办理委托公证，委托施丽娜出售坐落于福鼎市房屋。2017年11月10日，施丽娜以陈惠珍的名义与卓丽娜签订《2017房屋买卖合同协议书》，约定以2860000元价格将上述房屋出售给卓丽娜；同时约定卓丽娜支付首付款后（合同也没有明确首付款金额），甲方积极配合卓丽娜办理有关房产过户手续，待房产过户到卓丽娜名下之时，卓丽娜应向陈惠珍付清全部房款余额。2018年6月初，卓丽娜向1楼店面承租方收取房租时（年租金150000元），陈惠珍才知道房屋被卖事宜。通过询问施丽娜才得知，卓丽娜以2860000元（低于市场价1000000元）的价格购得上述房产，并于2017年11月14日办理了产权登记。而后，陈惠珍要求卓丽娜支付购房款，卓丽娜以支付给施丽娜为由，拒不向陈惠珍支付。为维护自身合法权益，陈惠珍遂诉至本院。 卓丽娜辩称，卓丽娜对于陈惠珍与施丽娜办理委托公证，委托施丽娜出售案涉房屋，施丽娜以陈惠珍的名义与卓丽娜签订《2017房屋买卖合同协议书》，约定以2,860,000元价格将上述房屋出售给卓丽娜，双方于2017年11月14日办理了产权登记的事实均无异议。但基于公证书的公信力及陈惠珍与施丽娜之间系母女关系，卓丽娜足以相信施丽娜有权以陈惠珍的名义处分房产并代收购房款。卓丽娜已全部履行购房款的支付义务，其中2017年10月、11月期间，卓丽娜陆续通过银行转账方式向施丽娜支付了购房款共计2,200,000元；2017年9月施丽娜向卓丽娜累计借款300,000元，卓丽娜受让案外人李彬对施丽娜享有的350,000元债权，施丽娜对卓丽娜共负有650,000元债务，双方同意待房屋所有权变更登记完成后，将650,000元借款转为购房款；同时双方将租金10,000元用于抵扣购房款。此外，卓丽娜以合理的市场价格受让案涉房屋，不存在与第三人恶意串通的情形。 施丽娜述称，施丽娜对于其与陈惠珍办理委托公证，委托施丽娜出售案涉房屋，施丽娜以陈惠珍的名义与卓丽娜签订《2017房屋买卖合同协议书》，约定以2,860,000元价格将上述房屋出售给卓丽娜，双方于2017年11月14日办理了产权登记的事实均无异议。但施丽娜实际上收到购房款2,200,000元，其中卓丽娜支付的100,000元，扣除1,500元利息，剩余98,500元作为购房款定金。施丽娜总共欠案外人李彬借款550,000元，该借款直接在购房款里扣除。施丽娜并未收到卓丽娜以现金方式支付的200,000元。此外，陈惠珍并未委托施丽娜代收购房款，其在收到购房款后也未转给陈惠珍，案涉房屋买卖及办理过户登记均未告知陈惠珍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于双方签订《2017房屋买卖合同协议书》后，卓丽娜是否已履行了支付所有款项义务的问题。陈惠珍提供《公证书》《2017房屋买卖合同协议书》、不动产权证书，以此证明陈惠珍公证委托施丽娜出售案涉房屋，但未委托其代为收取购房款。施丽娜以陈惠珍名义与卓丽娜签订《2017房屋买卖合同协议书》，并已办理房屋过户登记手续，但卓丽娜未按合同约定支付购房款2,860,000元。卓丽娜质证认为，其已支付全部购房款，并提供银行交易明细和买卖收据，以此证明其于2017年10月、11月期间，其陆续通过银行转账方式向施丽娜支付了购房款共计2,200,000元，施丽娜对卓丽娜共负有650,000元债务，双方同意将650,000元借款转为购房款，同时双方将租金10,000元用于抵扣购房款。庭审过程中，施丽娜对收到购房款2,200,000元并无异议，其尚欠卓丽娜650,000元借款用于抵扣购房款，但并未收到卓丽娜以现金方式支付的200,000元。本院认为，陈惠珍与施丽娜系母女关系，陈惠珍委托施丽娜办理案涉房屋出售事宜并予以公证。施丽娜作为陈惠珍的授权代理人与卓丽娜签订的《2017房屋买卖合同协议书》，协议约定“待房产过户到乙方名下之时，乙方（卓丽娜）应向甲方（陈惠珍）付清全部房款余额”，双方并未明确指定收款账户，陈惠珍对施丽娜将案涉房屋出售给卓丽娜并办理产权登记的事实并无异议，对此本院予以认定。卓丽娜提供银行交易明细证明其通过银行汇款方式向施丽娜支付款项2,200,000元，该款支付在施丽娜接受公证之后，陈惠珍并未提供证据证明该款项系卓丽娜与施丽娜其他款项，应认定为支付购房款，且施丽娜对收到购房款2,200,000元并无异议，对此本院予以认定。卓丽娜在书面答辩中确认案涉650,000元系施丽娜尚欠卓丽娜的借款用于抵偿的事实，而庭审中未提供证据予以推翻，且施丽娜也确认650,000元系结欠债务予以抵扣，对此本院予以认定。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，认定行为人的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；三是相对人主观上须为善意且无过失。在本案中，陈惠珍虽并未明确授权施丽娜代为收取购房款即施丽娜没有代理权，但卓丽娜基于陈惠珍与施丽娜系母女关系且又是委托房屋买卖的代理人，自协商至办理产权变更均由施丽娜实施决定，致使卓丽娜有理由相信施丽娜作为代理人有权代收购房款。同时在买卖合同中也未约定款项支付指定账户，陈惠珍也未提供证据证明授权施丽娜支付账户，因此卓丽娜向施丽娜转账支付款项系善意且无过失，且陈惠珍在卓丽娜于2018年5月收取店面租金时知道案涉房屋买卖事实和支付款项后，也未向卓丽娜主张支付购房款，故认定施丽娜代收购房款的行为构成表见代理。陈惠珍与卓丽娜之间并不存在债权债务关系，卓丽娜将受托人施丽娜结欠债务65,000元抵偿购房款需经权利人陈惠珍同意，卓丽娜未提供证据证明其抵偿购房款已经陈惠珍同意，且陈惠珍事后对案涉借款650,000元抵扣购房款的行为不予追认，故卓丽娜、施丽娜无权将案涉借款650,000元用于抵扣购房款。卓丽娜购买案涉房屋并办理产权登记后，将房屋部分租赁给施丽娜，庭审过程中陈惠珍也认可其实际居住于该房屋，并对租金10,000元的事实未提出异议，故本院对租金10,000元用于抵扣购房款予以认定。因此本院认定卓丽娜已向陈惠珍实际支付购房款2,210,000元，尚余650,000元未支付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈惠珍与施丽娜系母女关系。2017年10月20日，陈惠珍出具一份《委托书》并进行公证，委托施丽娜代为办理坐落于福鼎市房屋的出售手续，并签署上述房屋的买卖合同及相关协议、文件，办理房屋买卖合同备案；代为办理上述房屋《不动产权证书》的权属转移登记手续，并签署与房地产交易相关的法律文件。2017年11月10日，施丽娜作为代理人以陈惠珍的名义与卓丽娜签订《2017房屋买卖合同协议书》，约定：1.陈惠珍自愿将坐落于福鼎市房屋出卖给卓丽娜；2.上述房地产及附属建筑物总价款为2860000元；3.待房产过户到卓丽娜名下之时，卓丽娜应向陈惠珍付清全部房款余额。2017年11月14日，双方办理了房屋权属转移登记手续，卓丽娜取得上述房屋的所有权。卓丽娜分别于2017年10月20日、2017年10月26日、2017年11月10日、2017年11月17日、2017年11月24日通过银行转账方式向施丽娜支付购房款300000元、480000元、1000000元、200000元、220000元，共计2200000元。卓丽娜购买上述房屋并办理权属转移登记后，将房屋部分租赁给施丽娜，陈惠珍也实际居住于租赁房屋中。2017年11月31日至2018年5月31日期间，施丽娜、陈惠珍应向卓丽娜支付租金10000元，卓丽娜自愿将该租金用于抵扣购房款。卓丽娜尚余650000元购房款未支付，陈惠珍遂诉至本院。 本院认为，陈惠珍委托施丽娜与卓丽娜签订的《2017房屋买卖合同协议书》，系双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。施丽娜作为陈惠珍委托人已依法办理不动产权登记过户手续，并以回租形式使用案涉房屋，应视为陈惠珍已交付案涉房屋，其已履行合同约定的义务，卓丽娜未按照双方约定履行支付全部购房款义务，应承担违约责任。卓丽娜尚欠陈惠珍购房款650,000元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。 综上所述，陈惠珍主张卓丽娜支付购房款2,860,000元，因卓丽娜已实际支付购房款2,210,000元，尚欠购房款650,000元，故本院对主张支付结欠650,000元予以支持，其余部分不予支持。陈惠珍主张卓丽娜按年利率6%支付资金占用期间的利息，不符合法律规定，本院将计息标准调整为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率。卓丽娜以其已实际向陈惠珍支付购房款2,210,000元的抗辩，理由充分，本院予以采信。卓丽娜抗辩其将施丽娜所欠的借款650,000元用于抵扣购房款，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、被告卓丽娜应于本判决生效之日起十日内偿还原告陈惠珍购房款650,000元及逾期付款利息（自2017年11月15日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 二、驳回原告陈惠珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，由原告陈惠珍负担2340元，被告卓丽娜负担7,960元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  李 威 人民陪审员  李德锐 人民陪审员  谢 林 二〇一九年十一月十五日 法官助理叶丽宁 书记员谢英娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -8-