重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1428号上诉人（原审被告）：陈廷怀，男，1974年10月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：余江华，重庆天森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊学博，男，1983年6月26日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。上诉人陈廷怀因与被上诉人熊学博租赁合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2019）渝0230民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人陈廷怀及其委托诉讼代理人余江华，被上诉人熊学博及其委托诉讼代理人文绍波到庭参加了询问。本案现已审理终结。上诉人陈廷怀上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回熊学博的诉讼请求，并确认案涉租赁合同已于2019年3月31日期满解除。事实和理由：1.因租赁房屋周边环境发生重大变化等原因导致陈廷怀经营的凯莱宾馆亏损严重，租赁目的不能实现，也无法继续履行，陈廷怀在2019年2月起就告知熊学博，在2019年3月31日该年度合同期满后解除合同，后期合同不再履行。特别是双方的2019年3月10日的微信记录显示双方就提前解除租赁合同达成了一致意见，本案租赁合同在2019年3月31日期满后解除。故本案的租赁合同已经解除，2.案涉合同第四条约定，以后每年先交租金后使用，以此类推。陈廷怀在应预交租金前的2-3月份就多次明确告知熊学博，陈廷怀从2019年4月1日起不再租赁房屋和交纳租金，熊学博也知晓并明确表示同意。陈廷怀从2019年4月1日起没有再使用案涉租赁房屋，并已经通知熊学博在2019年4月1日来接房被拒绝。陈廷怀现已拆除、变卖了宾馆空调、电视等相应设施设备和遣散了员工、停止宾馆营业，熊学博拒绝接房导致租赁房屋被闲置的责任应由其承担，故陈廷怀不应支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止该年度的租金及以后的租金。被上诉人熊学博辩称，1.要求解除合同是陈廷怀在微信和说明通知中所称，但双方没有就解除合同达成一致意见。陈廷怀书面通知熊学博去协商租赁合同的事情，但没有通知解除合同。根据合同约定，只有守约方才享有对违约方的解除权。熊学博并未违约，陈廷怀不享有解除权。陈廷怀至今未将租赁房屋交给熊学博，案涉合同不存在履行不能问题。2.陈廷怀二审请求确认案涉租赁合同已于2019年3月31日期满解除，不属二审审理范围。熊学博向一审法院起诉请求：判决陈廷怀继续履行案涉租赁合同并支付第七年租金24万元、违约金10万元。一审法院认定事实：2013年3月11日，何海灵作为甲方与熊学博作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将己有的位于丰都县平都大道(农资公司移动楼)的一层楼按房屋现状出租给乙方使用；租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日，如需续租，乙方应在租期届满前两月与甲方协商达成书面协议，同等条件下乙方享有优先租赁权；每年租金分别为16万元、16万元、17万元、18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元；签订合同时，乙方向甲方支付第一年租金，乙方在第二年租赁期开始前一个月支付第二年租金，后每年先交租金后使用，以此类推；……乙方在承租期间若遇房屋搬迁、危房改造等政府行为，造成乙方不能正常经营和装修、装饰损失，甲方不承担责任，政府若有对乙方前述项目的赔偿款则归乙方所有；……一方违约应支付守约方违约金10万元，守约方有权解除合同；本合同签字生效后，乙方向甲方缴纳水电气保证金1万元，合同终止时进行结算；协议一式四份，甲乙各执两份，自签字或盖章生效；钥匙、水电气卡在3月20日前交付。同月23日，熊学博作为甲方与陈廷怀作为乙方就租赁前述房屋签订《房屋租赁合同》约定，每年租金分别为18万元、19万元、20万元、21万元、22万元、23万元、24万元、25万、26万元、27万元；钥匙、水电气卡在4月1日前交付；其余内容与前述合同一致。同日，熊学博收取陈廷怀房屋租赁订金1万元。后各方均按照合同约定履行。2019年2月，陈廷怀通过微信请求熊学博向何海灵协商减少租金；同年3月至4月初，陈廷怀通过微信与熊学博多次协商解除合同，但双方未能达成一致意见。同年3月22日、25日，熊学博向何海灵交付第七年租金21万元。同年4月3日，陈廷怀向熊学博邮寄《关于要求解除的函》，告知由于公交车站的设置导致经营发生重大亏损，其多次通过电话微信与熊学博协商解除事宜，现再次通知熊学博于收到函件之日起3日内与其协商解除合同相关事宜，逾期视为熊学博同意解除合同。次日，熊学博微信回复收到上述函件，并表示不同意解除合同，且要求陈廷怀继续履行合同、支付租金并承担违约责任。现租赁物仍由陈廷怀保管。2019年4月，熊学博诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，熊学博与陈廷怀签订的租赁合同系双方真实意思表示，各方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：1、双方合同是否继续履行及合同义务承担。2、违约责任如何确定。关于争议焦点一：双方关于合同解除权的约定为若一方违约，守约方有权解除合同，熊学博在本案中并无违约行为，陈廷怀虽多次与熊学博协商合同解除事宜，但双方并未就合同解除达成一致意见，故陈廷怀并不具有合同解除权；陈廷怀举示的微信聊天记录截屏表明，其早已明知熊学博系向案外人租用标的物后再予以转租，各方均约定了交付租金的时间为每年三月，其在租金交付期限届满后未交租金且向熊学博邮寄合同解除函，该行为明显违约且应当认定为非善意。陈廷怀辩称政府修建公交车站致旅馆客源减少系情势变更，与一般主体理解的法律意义上的情势变更情形并不相符，不属于情势变更。熊学博已经依约向房屋所有权人交付了第七年的租金，其已经对租赁物享有了处分权，陈廷怀应当依约支付租金。另需说明的是，因双方签订的合同系分期履行合同，现熊学博主张的是期限届满部分的租金支付，陈廷怀应当对期限届满部分予以支付，剩余未履行部分的合同解除问题，其可依法另行主张。综上，对熊学博要求陈廷怀继续履行合同并支付租金24万元的诉讼主张，予以支持。关于争议焦点二：陈廷怀虽存在明显的违约行为，但结合双方之前良好的履约情况及曾协商过合同解除事宜的情形，同时考量陈廷怀延期交付租金的违约行为导致的损害后果，加之陈廷怀亦要求对违约金予以调减，故调减违约金为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、陈廷怀在判决发生法律效力后10日内向熊学博支付租金24万元及违约金1万元；二、驳回熊学博的其余诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈廷怀举示证据如下：第一组：双方的微信截屏拟证明，双方在2019年3月10日就提前解除租赁合同达成了一致意见；第二组：1.丰都县六六再生资源有限公司的《营业执照》、《回收便条》、《废旧金属收购治安登记》；2.水表照片、《水费发票》、《水量信息》；3.《电费发票》、电表照片；4.《天然气发票》、天然气表照片；5.凯莱宾馆大门、楼梯、通道、各房间的照片；6.丰都县城市管理局通知照片，改组拟证明陈廷怀现已拆除、变卖了宾馆空调、电视等相应设施设备。熊学博举示证据如下：一审法院根据熊学博在一审判决作出后申请诉讼保全而作出的《立案受理通知书》、《执行裁定书》（（2019）渝0230执保249号）及熊学博交纳诉讼保全申请费的《银行缴款凭证》，上述证据拟证明，熊学博在一审判决作出后申请了诉讼保全，并缴纳诉讼保全申请费1820元应由陈廷怀。熊学博对陈廷怀举示证据的质证意见是：1.认可双方微信截屏的真实性，但双方并未对解除租赁合同达成一致，陈廷怀的函也是去协商解除合同，不是提出解除合同。2.陈廷怀拆除、变卖了宾馆空调、电视等相应设施设备与熊学博无关。陈廷怀认可熊学博举示的证据的法律效力。本院审查认为，陈廷怀、熊学博在二审中举示的证据均具有真实性、关联性、合法性，可作为认定案件的依据，但证明目的应结合本案其他证据综合认定。综合熊学博、陈廷怀在一、二审的陈述、答辩及其提交的相关证据，本院对本案的案件事实认定如下：熊学博在一审判决作出后的2019年8月7日向一审法院申请诉讼保全，并缴纳诉讼保全申请费1820元。一审法院作出（2019）渝0230执保249号《执行裁定书》裁定：对陈廷怀在中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡中梁山支行62284804782XXXXXXXX账户的存款26万元予以冻结；对熊学博在重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行27010101250XXXXXXX账户的存款10万元予以冻结。本院对一审认定的其他案件事实予以确认。本院认为，陈廷怀在一审中并未提起反诉请求确认案涉租赁合同已于2019年3月31日期满解除，陈廷怀在二审中请求确认案涉租赁合同已于2019年3月31日期满解除不属二审审理范围，陈廷怀可另案处理。熊学博在一审中请求陈廷怀继续履行2019年4月1日至2023年3月31日的案涉租赁合同，一审仅判决陈廷怀继续履行2019年4月1日至2020年3月31日的案涉租赁合同，即陈廷怀向熊学博支付第7年的租金和违约金，对2020年4月1日至2023年3月31日的案涉租赁合同是否履行未明确，并判决驳回熊学博的其他诉讼请求，确有不当，鉴于熊学博对此并未提起上诉，根据不告不理及二审应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，本案双方当事人争议的焦点是：陈廷怀是否应向熊学博支付2019年4月1日至2020年3月31日的案涉租赁合同的租金和违约金。双方的微信截屏显示，熊学博在2019年3月10日同意陈廷怀在做完该月后将租赁房屋交还给熊学博，但双方当时并未对解除案涉租赁合同的相关法律后果进行协商，同时，陈廷怀在2019年3月21日微信告知熊学博，陈廷怀再找何海灵要求降低租金，在2019年4月1日微信告知熊学博，要求解除合同，随即又微信告知熊学博要求由陈廷怀等几个股东再权衡再说，熊学博予以同意。熊学博在2019年4月4日微信告知陈廷怀，熊学博收到陈廷怀要求解除合同的函，不同意解除合同，并要求陈廷怀继续履行合同及支付第7年的租金和违约责任。上述事实表明，双方对是否解除案涉租赁合同进行过协商，但未能达成一致，陈廷怀主张双方已协商一致解除案涉租赁合同与查明的事实不符。同时，案涉租赁合同合法有效现仍未解除，租赁房屋仍在陈廷怀处，陈廷怀未按租赁合同支付租金的行为构成违约，应当依法承担违约责任。一审判决陈廷怀向熊学博支付2019年4月1日至2020年3月31日的案涉租赁合同的租金和相应违约金，并无不当。综上，上诉人陈廷怀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，诉讼保全申请费1820元，共计8220元，由上诉人陈廷怀负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  陈江平审 判 员  项江陵二〇一九年十一月六日法官助理  孙 琳书 记 员  敖 艳