山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9104号上诉人（原审被告、反诉原告）：李宪芬，女，1962年9月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱长军（系李宪芬之女婿），男，1989年6月21日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵衍宝，男，1957年11月30日出生，汉族，住济南市。委诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵兰良，男，1978年8月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王恩义，山东清照律师事务所律师。上诉人李宪芬、赵衍宝因与被上诉人赵兰良租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李宪芬、赵衍宝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由赵兰良承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)本案采信赵兰良提交的资产评估报告属于认定事实错误，适用法律不当。1.一审判决第5页倒数第二行，赵兰良单方委托的评估报告既不是司法部门委托，也不是双方当事人委托，其评估的结果对李宪芬、赵衍宝没有任何效力。本案中无论是政府有关部门下达的文件，还是有关法院的生效判决书都一致认定被评估物属于违法建筑，并且该建筑物也没有经过任何政府主管部门鉴定为合格工程。2019年1月16日，济南市章丘区相公庄街道办事处下发《违章建设限期拆除告知书》，确认赵兰良所建大棚属于违法违章建筑，并责令赵兰良于2019年1月21日前自行拆除。济南市章丘区国土资源局亦在2019年1月14日下发《责令改正违法行为通知书》，责令赵兰良在5日内拆除违法建筑。在这种情况下，赵兰良委托的评估单位却于2019年3月28日作出评估报告，评估结果为46.3万元，这是明显违法的。因为在2019年1月29日之前，被评估物已经被政府命令限期拆除，此时的被评估财产充其量只有出卖废旧钢铁、废旧砖石的价值再减去拆除外运等的费用后的残值，而绝不能按照所谓的成新率71％进行所谓的评估。退一步讲，假设该被评估物没有被政府有关部门命令强拆，双方当事人签订的租赁合同总期限为l0年，赵兰良在通过租赁合同得到了10年使用权的土地上建设房屋，其使用期限也绝不应超过10年。赵兰良建设该被评估物时整个的钢结构厂房对外包工包料才l2.4万元，而单方委托的评估机构评估成625400元，这是不合理的。被评估物本身属于胡搭乱建的违章建筑，而评估机构将该被评估物认定为合法建筑，并称该被评估物资产产权属于赵兰良，实属从根本上认定性质错误。本案中的被评估物不仅属于胡搭乱建的违章建筑，而且其系建立在委托评估人赵兰良对承载该被评估物的土地已经使用了6年，只剩下了4年，该违章建筑已经被政府命令限期拆除，评估结果应当是违法的和无效的。退一步讲，因为本案属于租赁合同，按照法律关于未经出租人同意，承租人不得转租或转让承租物的规定，本案中也根本不存在交易市场上的价格的问题，而本案的评估机构按照被评估物在交易市场上的价格进行评估，也是根本错误的。该评估报告在其第10页第六条第(二)项中所列举的法律法规依据中所指的资产都是合法的资产，其中列举的《中华人民共和国资产评估法》第二十三条第三款明确规定，委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、合法性负责，而本案中被评估物属于违法资产，评估机构实属将违法建筑当成了合法建筑甚至当成了国有资产进行了评估，所以该评估报告实属适用法律错误的违法评估报告。众所周知，我国对有关土地的使用、建筑物的建设及确权等有一系列诸如《中华人民共和国士地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国物权法》等法律和国务院颁布的行政法规的极其严格的规定，这些法律法规中对前述事项规定的都是县级以上有关行政机关才能依法决定，而济南市章丘区相公庄街道东皋西村村民委员会根本无权决定评估物的权属依据，这是明显违法的认定和表述。该评估报告在其第l5页第九条中明确声明，在评估过程中，评估人员遵循以下评估假设条件，该评估报告第16页第4项中明确声明，假定本次经济行为的相关当事方没有任何违反国家法律、法规行为，而本案中已经有大量的证据足以证明该假设条件根本就不成立，该评估报告不能当成合法有效的证据。评估机构为了撇清责任，让赵兰良出具了一份《资产评估委托方承诺函》，从本案中前述事实足以看出，赵兰良已经违反了该承诺函中的第l、3、4、6项的规定，因此导致评估机构出具了违法的评估报告。赵兰良和评估机构签署了一份《资产评估委托合同》，从本案中前述事实足以看出，赵兰良已经违反了该合同中的第二条最后一段、第三条第(一)项第3目等的规定，评估机构违反了该合同第三条第(二)项第l目等的规定，因此导致评估机构出具了违法的评估报告。赵兰良的违法建筑被责令拆除，此违法建筑的损失赔偿问题并非缔约过失责任的分摊问题，对方的损失并非李宪芬、赵衍宝行为所致，不能要求李宪芬、赵衍宝承担赔偿责任。章丘区国土资源局的房屋违法责令整改通知书的下发，直接导致赵兰良所建大棚无法使用，而并非合同无效导致赵兰良产生损失。赵兰良在李宪芬、赵衍宝场地上建造大棚属于擅自建造行为，李宪芬、赵衍宝并无任何过错，李宪芬、赵衍宝场地上原本就有厂房和办公室存在，李宪芬、赵衍宝并不知道对方建造额外大棚，也从未允诺对方可以非法建造大棚。2.一审判决第5页第二段所认定的事实不正确，没有证据予以支持。赵兰良提供的所谓厂房南侧的棚子价值的证据，只是一张小条，既无证人出庭作证，小条上也无证人的手印，足以让人怀疑此证据是赵兰良私自伪造的虚假证据，法庭不应采信。3.发达锻造厂的院墙自始至终存在，赵兰良是在原院墙的基础上擅自加盖的大棚，赵兰良一方面承认李宪芬、赵衍宝院墙存在，但另一方面又宣称院墙已经全部坍塌的说法，前后矛盾，在无任何事实依据和证人证言的情况下，法院不应采信赵兰良的口头说辞。4.关于李宪芬、赵衍宝要求赵兰良将发达锻造厂土地擅自转租给宋昭军所得的6.5万元归还给李宪芬、赵衍宝。赵兰良在占用发达锻造厂土地期间，擅自转租土地给第三方使用，收取1年的租赁费归个人所有，此收入本应归李宪芬、赵衍宝所有，故申请赵兰良归还6.5万元。赵兰良在未缴纳任何土地使用费的情况下，利用李宪芬、赵衍宝所有的发达锻造厂土地牟利。根据济南市章丘区人民法院(2018)鲁0181民初4863号民事判决确定的事实，2018年6月赵兰良将涉案厂房转租宋昭军，租赁期限自2018年6月1日至2019年6月1日，期限一年，租金l3万元。赵兰良只是口头辩称已经将租金全部返还给宋昭军，但既无银行转账记录，又无宋昭军本人出庭作证，赵兰良的辩称只是空谈。赵兰良宣称宋昭军在2018年7月1日即已全部搬离与事实不符，宋昭军是于2018年年底才将所有大件机器设备搬出。5.根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定．没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。赵兰良擅自转租李宪芬、赵衍宝场地给宋昭军，擅自利用李宪芬、赵衍宝场地牟利6.5万元。此占地使用费属于不当得利。6.赵兰良未恢复占用地原状，应赔偿李宪芬、赵衍宝代为恢复产生2400元费用。在法院责令对方恢复原样之后，赵兰良对于法院的责令置若罔闻，李宪芬、赵衍宝在不得已的情况下，才雇佣本村建筑人员搭建铁皮堵住西侧门窗，铁皮每平方米40元，25米长、2.4米高，共花费2400元，有建筑人员出具的结算证明为证，且一审法官到现场勘察时也已经见到。二、本案一审判决适用法律不当。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十三条，承租人未经出租人同意扩建产生的费用，由承租人负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十三条、第十四条，都表示建筑损失指的是承租人扩建发生的费用。2.赵兰良在已经接到政府的强令拆除被评估物、已经超出了政府命令拆除的最后期限的基础上，又单方面委托评估机构对该被评估物进行所谓的评估，被委托的评估机构无视该被评估物没有任何的合法的土地使用、建筑物建设的合法手续，该建筑物纯属粗制滥造的违章建筑，从没被任何政府部门验收合格，并且在其选定的评估基准日早已被政府明令拆除。根本不应该也不可能进行市场交易的事实，竟然将从法律上已经被政府强令拆除了的建筑物认定为能从事市场交易的建筑物，违反了法律以及事实。赵兰良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵兰良向一审法院起诉请求：判令李宪芬、赵衍宝赔偿损失277798.90元及返还租赁费6.6万元，计343798.90元，诉讼费用由李宪芬、赵衍宝承担。后赵兰良放弃对返还租赁费6.6万元的诉讼请求。李宪芬、赵衍宝向一审法院反诉请求：1.要求赵兰良赔偿原发达锻造厂土地占用费22000元（2018年6月1日至2019年5月31日止）。2.要求赵兰良将擅自转租给宋昭军所得不当得利占地使用费6.5万元（2018年6月1日至2018年12月31日止）返还给李宪芬、赵衍宝。3.要求赵兰良赔偿未恢复占用地原状，由李宪芬、赵衍宝代为恢复，产生的2500元费用。4.本案涉诉费用由赵兰良承担。一审法院认定事实：1、涉案厂房、土地原由章丘市发达锻造厂占有、使用，后因债权债务关系归赵兰玉、赵衍宝占有、使用。因系用集体农业用地建厂，属违法占地，被土管部门清查后，章丘市土地管理局于1996年8月30日下文要求该厂补办土地使用手续，需要补办手续的土地为本村非耕地900平方米，但实际占地3069平方米。2、2011年元月1日，章丘市相公庄镇（现为济南市章丘区相公庄街道办事处）东皋西村村民委员会与赵兰玉、赵衍宝签订土地承包合同书一份，赵兰玉、赵衍宝承包该村非耕地一块，南北长93米、东西宽33米（3069平方米，约4.6亩），承包期限为2011年元月30日至2044年元月30日，共计33年，承包费为3万元。实际签此合同前，赵兰玉、赵衍宝在该土地上已建厂房并经营多年。2011年1月3日，赵兰玉、赵衍宝交纳承包费3万元。3、赵兰玉、李宪芬系夫妻关系。赵兰玉于2012年7月5日去世。4、2013年6月，李宪芬、赵衍宝将涉案厂房出租给赵兰良，包括办公室四间，100千瓦变电器一台，配电室一间，闲置厂地一块。租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月30日，为期10年。租赁费每年22000元，一年一交。厂内设施包括：100千瓦变电器一台，机井一眼，潜水泵一台。到期后，乙方赵兰良所修建的建筑物，归乙方支配所有。5、赵兰良承租涉案厂房后，征得李宪芬、赵衍宝同意，在厂内建造车间一处。6、2018年6月，赵兰良将涉案厂房转租于宋昭军，租赁期限自2018年6月1日至2019年6月1日，期限一年，租金13万元。2018年7月4日，李宪芬、赵衍宝至一审法院起诉赵兰良，以赵兰良不经过出租人同意将涉案厂房转租于他人，要求：1、判令解除李宪芬、赵衍宝与赵兰良签订的租赁合同，赵兰良将承租的厂房、场地及其他租赁物交还李宪芬、赵衍宝；2、判令赵兰良按合同约定支付自2018年6月1日至解除合同之日的租金（每天60.27元）。一审法院经审理后，于2018年11月12日作出（2018）鲁0181民初4863号民事判决书，判决结果为：一、赵兰良于判决生效之日起10日内返还李宪芬、赵衍宝原章丘市发达锻造厂名下的厂房（办公室四间、配电室一间）、场地及其他租赁物（100千瓦变电器一台、机井一眼、潜水泵一台）。二、驳回李宪芬、赵衍宝的其他诉讼请求。宣判后，赵兰良不服上诉至济南市中级人民法院，后撤回上诉。该判决书目前已生效。7、经赵兰良委托，2019年3月28日，济南誉鲁资产评估有限公司作出“济南市章丘区相公庄街道办事处东皋西村赵兰良拟核实资产价值事宜涉及的部分资产价值资产评估报告”，评估基准日为2019年1月29日，该报告载明，被评估单位主要资产包括轻钢结构厂房、简易棚、迎壁、花池等。建成时间为2013年，全部资产位于济南市章丘区相公庄街道东皋西村。资产价值评估结果为：46.3万元。本次评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2019年1月29日起至2020年1月28日止。其中固定资产-房屋建筑物评估明细表载明，1、钢结构厂房，结构：钢结构，建筑年月：2013年1月1日，建筑面积：962.90平方米，原值：625400元，成新率：71%，净值：444034元；2、围墙及迎壁、花池，结构：砖混，建筑年月：2013年1月1日，建筑面积：122.79平方米，原值：24300元，成新率：71%，净值：17253元；3、简易棚，结构：钢结构，建筑年月：2013年1月1日，建筑面积：49.02平方米，原值：5032.92元，成新率：34%，净值：1711.19元。8、2019年1月14日，济南市章丘区国土资源局给赵兰良发“责令改正违法行为通知书”，通知赵兰良在东皋西村东靖路北所建厂不符合土地规划和相关土地利用法规，责令其五日内改正。同日，济南市章丘区相公庄街道办事处给赵兰良发“违章建设限期拆除告知书”一份，让其于2019年1月19日之前将所建违章建筑拆除。9、涉案钢结构厂房在东侧南首，有东西长5.4米、南北长3米，计16.2平方米的面积系在高树亮场地上。则该部份价值为：444034/962.9*16.2=7470.47元。10、简易棚，赵兰良在诉前已拆除，赵兰良自认卖该简易棚拆除的废旧材料500元。对该500元一审法院认定系简易棚的残值。11、2019年6月25日，赵兰良与田维金签订拆迁协议书一份，约定涉案钢结构厂房由田维金进行拆除，总价款21500元。后该拆迁协议改为“钢构车间买卖合同”，价款仍为21500元。该21500元一审法院认定为系涉案钢结构厂房的残值。一审法院认为，本案本诉部分，首先应解决对涉案租赁合同有无法律效力的认定。李宪芬、赵衍宝与赵兰良所签租赁合同，因原发达锻造厂所租用的系村里的农业用地，并无建设用地批准手续，亦无建筑工程规划许可证，李宪芬、赵衍宝将涉案原发达锻造厂的厂房及院落出租于赵兰良，应认定为系无效行为，所签订的租赁合同亦为无效合同。其次应解决合同无效导致承租者赵兰良的损失由谁承担的问题。我国合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担。”本案中，赵兰良租赁涉案房屋场地后，在闲置场地上建设钢结构车间，事前曾征得李宪芬、赵衍宝同意，且未办理合法建设手续，故对赵兰良的经济损失双方应按过错负担。经审理查明，该闲置场地系村里的农用集体土地，根据土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故李宪芬、赵衍宝作为本案合同一方主体，将农业集体用地出租于赵兰良建设厂房作工业用地使用，对于赵兰良的经济损失应承担部分民事责任。而赵兰良对于所租赁土地是农业用地还是集体建设用地失于考察，在建设厂房前也没有至相关职能部门办理建设手续，亦具有过错。综合本案中双方的过错程度，双方可按5：5的比例对承租者的经济损失承担民事责任。第三，关于赵兰良的经济损失数额的认定。1、关于评估报告的有效性问题。赵兰良提交的评估报告系由有资质的评估机构出具，李宪芬、赵衍宝虽不认可，但未提出重新鉴定申请。评估报告中认定赵兰良所建筑厂房等建筑物建成年月为2013年1月1日，比实际建成时间要早半年以上，因为赵兰良租用涉案厂房院落是在2013年6月，系租用后建盖的车间，但评估报告如此认定降低了建筑物的成新率，对李宪芬、赵衍宝反而有利。故对该评估报告一审法院确认有效。2、赵兰良被评估的资产包括轻钢结构厂房、简易棚、围墙、迎壁、花池，（1）迎壁、花池非用于工业建设，赵兰良承租时亦带有围墙，故围墙、迎壁、花池不应在李宪芬、赵衍宝赔偿损失之列。（2）钢结构厂房价值，应减去该厂房建在高树亮土地上16.2平方米的价值，即444034元-7470.47元=436563.53元，还应减去该车间的残值，即436563.53元-21500元（残值）=415063.53元。（3）简易棚的净值为：1711.19元-500元（残值）=1211.19元。综上，赵兰良的经济损失为：415063.53元+1211.19元=416274.72元。李宪芬、赵衍宝应赔偿赵兰良的一半经济损失，即416274.72元/2=208137.36。反诉部分，第一项反诉请求，李宪芬、赵衍宝主张赵兰良赔偿土地占用费22000元，因涉案赵兰良所建钢结构厂至今仍未拆除，仍旧占用着李宪芬、赵衍宝的场地，故李宪芬、赵衍宝按双方之间的租赁价格主张一年的土地占用费，一审法院依法予以支持。关于第二项反诉请求，第一，赵兰良擅自将涉案场地厂房转租于第三人宋昭军，只是李宪芬、赵衍宝起诉赵兰良解除租赁合同的原因，李宪芬、赵衍宝并无获得转租款6.5万元的法律依据，第二，赵兰良于2018年6月1日将涉案厂房、场地转租于宋昭军，同年7月4日李宪芬、赵衍宝即起诉赵兰良解除租赁合同，宋昭军遂与赵兰良解除转租合同搬离涉案厂房，赵兰良是否获得转租款6.5万元，对此赵兰良称已退还宋昭军，而李宪芬、赵衍宝亦无证据可证实赵兰良一直保有该6.5万元转租款。关于第三项反诉请求，李宪芬、赵衍宝没有提供证据予以证实，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、李宪芬、赵衍宝于判决生效之日起10日内赔偿赵兰良经济损失208137.36元。二、赵兰良于判决生效之日起10日内支付李宪芬、赵衍宝原发达锻造厂土地占用费22000元。三、驳回李宪芬、赵衍宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2733元，由赵兰良负担733元，李宪芬、赵衍宝负担2000元；反诉案件受理费1019元，由李宪芬、赵衍宝负担700元，赵兰良负担319元。二审中，李宪芬、赵衍宝向法庭提交了两份证据。证据一，济南市章丘区人民法院（2015）章商初字第2521号民事判决书、韩保仁与赵兰良的施工合同，拟证实涉案车间建造的成本是124000元。证据二，孙迎义出具的收到条，拟证实封堵门窗铁皮的造价是2400元。证据三，济南市章丘区相公庄街道东皋西村村民委员会出具的证明，拟证实出租时水泥地面已经存在，后来又被评估。赵兰良质证称，对证据一的真实性没有异议，但是此判决所证实的是施工的主体结构，对于附属部分是不在此合同范围之内的。对证据二不予认可，一审法官已到现场进行了勘验，判决的基础也是依据现场情况作出了判决。对证据三不予认可，不符合证据规则的要求，没有经办人签字，只是加盖了公章。本院认为，关于赵兰良经济损失数额的认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担。上述规定明确经济损失数额的认定应为扩建造价费用，一审法院采信赵兰良提交的评估报告中经济损失数额是市场交易价格不当。二审中，根据李宪芬、赵衍宝提交的济南市章丘区人民法院（2015）章商初字第2521号民事判决以及韩保仁与赵兰良的施工合同，涉案车间建造成本是124000元，因赵兰良已经拆除钢构车间，获得残值价款21500元，故赵兰良经济损失数额应为102500元，按照一审法院确立的5:5责任比例，李宪芬、赵衍宝应赔偿赵兰良经济损失51250元。关于简易棚、围墙、影壁等工程的造价费用，赵兰良未提交证据予以证实，本院不予支持。关于赵兰良是否应返还转租款。因李宪芬、赵衍宝并非转租合同的一方当事人，且李宪芬、赵衍宝并未提交证据证实赵兰良确已获得转租款，李宪芬、赵衍宝要求赵兰良退还转租款于法无据。故，一审法院对李宪芬、赵衍宝的该项主张不予支持并无不当。关于李宪芬、赵衍宝主张的代赵兰良恢复原状产生的2500元费用问题。李宪芬、赵衍宝虽提交孙迎义出具的收到条，但该收到条并非正式发票，且赵兰良不予认可，故对于李宪芬、赵衍宝的该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初3284号民事判决第二项；二、撤销济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初3284号民事判决第三项以及案件受理费负担部分；三、变更济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初3284号民事判决第一项为：李宪芬、赵衍宝于本判决生效之日起10日内赔偿赵兰良经济损失51250元；四、驳回赵兰良的其他诉讼请求；五、驳回李宪芬、赵衍宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2733元，由赵兰良负担2213元，李宪芬、赵衍宝负担520元；反诉案件受理费1019元，由李宪芬、赵衍宝负担769元，赵兰良负担250元。二审案件受理费7504元，由赵兰良负担5824元，李宪芬、赵衍宝负担1680元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十一月十四日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨