北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初8473号原告：朱庭蕙，男，1953年12月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被告：栾峰，男，1969年8月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律工作者。被告：北京丰贸投资经营管理有限公司，住所地北京市丰台区东大街**。法定代表人：张达，董事长。委托诉讼代理人：姚文军，北京市营建律师事务所律师。原告朱庭蕙与被告栾峰、北京丰贸投资经营管理有限公司（以下简称丰贸投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱庭蕙及其委托诉讼代理人李平、丰贸投资公司委托诉讼代理人姚文军，栾峰及其委托诉讼代理人宋明博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庭蕙向本院提出诉讼要求：1.判令丰贸投资公司与栾峰于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.诉讼费由丰贸投资公司、栾峰负担。事实和理由：1989年，我进驻丰贸投资公司位于北京市丰台区进行经营活动。商业用房面积为930㎡。在1996年我自筹资金在经报、市区规划，城管等部门，批准同意在原址加盖三层（面积657.7㎡）及后院新建三层楼（面积为642.3㎡）。根据国家政策规定，该建筑产权归北京市丰台区财贸网点规划建设管理处所有，其使用权归北京龙辉采购供应站、朱庭蕙所有。双方在1998年6月24日签订协议，约定北京市丰台区，使用权归北京龙辉采购供应站、朱庭蕙所有。在2018年11月份，我发现丰贸投资公司私下偷偷将此商业用房转租给栾峰。我多次告知丰贸投资公司、栾峰的行为侵犯了我的合法权益，其应终止租赁行为，赔偿我的损失。但是，栾峰多方面进行阻挠，致使我的合法权益一直处于被侵害的状态。栾峰辩称，不同意朱庭蕙的诉讼请求。与丰贸投资公司发生租赁关系的是北京龙辉采购供应站，吊销营业执照不影响主体权利。朱庭蕙主体不适格。朱庭蕙的主张超过诉讼时效。协议中约定使用十年，之后由出租人决定和谁签订合同，不存在侵权。朱庭蕙主张我和丰贸投资公司恶意串通，没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。丰贸投资公司辩称，不同意朱庭蕙的诉讼请求。一、朱庭蕙起诉超过了法定诉讼时效期间。1.我公司于2002年1月30日与北京龙辉采购供应站签订《房屋租赁合同》，北京龙辉采购供应站租赁我公司725㎡，合同期限一年。2.我公司于2003年5月13日与北京龙辉采购供应站签订《房屋租赁合同》，约定北京龙辉采购供应站租赁我公司205㎡，合同期限五年。上述两份合同都是关于商业用房的租赁合同，都是与北京龙辉采购供应站签订的，最迟到2008年5月12日就到期。从2008年至今已有10年时间，朱庭蕙及北京龙辉采购供应站都没有向我公司主张过权利，早已超过了法律规定的诉讼时效期间。二、朱庭蕙主体不适格。从上述合同签订主体来看，甲方是我公司，乙方是北京市龙辉采购供应站，与朱庭蕙没有关系。三、我公司与龙辉供应站合同已经到期履行完毕。从有据可查的合同来看，我公司与龙辉供应站的合同期限最迟已经于2008年5月12日到期。到期后，双方没有签订新的合同。因此双方没有需要继续履行的合同。合同到期后，是否签订合同，与谁签订合同是各方的自由，没有法律强制性。综上所述，我公司与朱庭蕙之间不存在需要继续履行的合同，也不存在没有履行完毕的合同。合同到期后，是否继续签订合同，与谁签订合同是我公司的自由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京博兰特食品工贸集团于2013年12月20日更名为丰贸投资公司。北京丰贸投资经营管理有限公司庆合分公司系丰贸投资公司的分公司。栾峰与朱庭蕙系甥舅关系。2018年1月1日，北京丰贸投资经营管理有限公司庆合分公司（出租方，甲方）与栾峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（2018版）》（合同编号：116），约定甲方将位于丰台区出租给乙方，房屋占地面积1572.3㎡，建筑面积1572.3㎡，租赁用途为物业、餐饮。租期三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。现朱庭蕙主张其系涉案房屋的使用权人，丰贸投资公司擅自将房屋出租给栾峰，侵犯了其合法权益，要求确认上述租赁合同无效。朱庭蕙为证明其系涉案房屋使用权人，向本院提交1996年4月20日《报备申请》、1997年10月12日《协议书》、1997年11月12日《函复》、1998年6月12日《合作协议》、1998年6月24日《协议书》、2002年1月30日协议书两份、2003年5月13日房屋租赁协议等证据原件。1996年4月20日，申请人北京龙辉采购供应站、朱庭蕙向北京博兰特食品工贸集团出具《报备申请》，载明：为适应市场经济发展的需要，扩大经营范围，加大经营场所，搞活市场经济，经我站与市区有关部门洽谈协商，同意在北京市丰台区（我站租赁贵集团经营场地）加盖三层及后院新建三层楼。现将报批手续转与贵集团，请贵集团批准。前楼加盖及后院新建、报批手续及建筑费用由我站自行承担，加盖及新建由我站（朱庭蕙）长期使用，产权归贵集团所有，交纳使用费按国家有关规定办理执行。左下方载明：同意，由石景玉同志协助办理，金震并盖有北京博兰特食品工贸集团公章。1997年10月12日，甲方：北京博兰特食品工贸集团与乙方：北京龙辉采购供应站、朱庭蕙签订《协议书》，约定双方就有关新建、扩建商业用房内三层框架结构和轻体房屋约1300平方米左右的商业用房。经协商达成如下协议（暂行）：一、新建、扩建商业用房验收前，按双方在丰台区财贸网点规划建设管理处或博兰特食品工贸集团所签协议规定的全部内容执行。验收后有关房屋使用办法按新协议执行。二、新建、扩建商业用房面积（三层框架房面积642.3㎡、轻体房面积657.7㎡，共计约1300㎡）。该房屋的产权归丰台区财贸网点规划建设管理处，使用权归北京龙辉采购供应站、朱庭蕙所有。三、新建、扩建商业用房使用后，出现任何问题（如规划等方面由双方协商解决，双方须按达成的协议执行）。四、本协议一式四份，双方各执二份。1997年11月12日，北京市丰台区财贸网点规划建设管理处出具《函复》载明，北京龙辉采购供应站、朱庭蕙：来函悉知，反应的情况及实际问题函复如下：1.根据我处与你站及朱庭蕙签订的合作使用协议书，该商业用房建筑产权归北京市丰台区财贸网点规划建设管理处，使用权归北京龙辉采购供应站、朱庭蕙。（原蔬菜公司205㎡、原副食公司725㎡，共计930㎡，后院新建三层楼面积642.3㎡，原址加盖三层面积657.7㎡，已交由北京博兰特食品工贸集团管理使用）。你站、朱庭蕙已与北京博兰特食品工贸集团签订的租赁使用协议书，双方须按照协议内容执行。2.关于在原址加盖三层建筑，根据实际情况，北京市丰台区财贸网点规划建设管理处委派监理肖燕刚同志监督协助，配合你站、朱庭蕙尽快完善施工验收等问题（按照北京铁路局建筑设计院出具的设计蓝图）。3.在使用期内，因经营需要对房屋建筑进行装修改造时，须书面向北京市丰台区财贸网点规划建设管理处或北京博兰特食品工贸集团书面报告。经同意后，方可施工。1998年6月12日，甲方北京市丰台区财贸网点规划建设管理处与乙方北京龙辉采购供应站、朱庭蕙签订《合作协议》约定，根据双方核检验收商业用房（原蔬菜61号面积205㎡、副食725㎡，计930㎡；原址加盖面积657.7㎡，新建后院三层面积642.3㎡，面积共计2230㎡，并贯通合为一体。其中已办理产权面积1572.3㎡，待办理产权面积642.3㎡，）就租赁原商业用房和长期使用原址加盖、新建、扩建商业用房等合作相关事宜，协议如下：一、甲方拥有房屋土地使用权，并同意乙方自筹资金双方合作建房（原址加盖、新建、扩建）。合建审批手续已办理，并办理了房屋所有权证。甲方拥有房屋产权，并委派肖燕刚同志为房屋安全联络员；乙方拥有房屋长期使用权及租赁权。二、乙方原址加盖、新建、扩建房屋免费使用10年，从第11年起向甲方缴纳房屋使用费（另签订协议书）。三、甲方委托北京博兰特食品工贸集团负责管理收取原商业用房租金及原址加盖、新建、扩建商业用房使用费（另签订协议书）。乙方无故拖欠租金及使用费，一次性向甲方偿付违约金五千元（另签订相关协议）。四、甲方不得干涉乙方自主合法经营活动，涉及污染、扰民经营项目必须经有关部门审核批准并报甲方备案，否则发生问题乙方责任自负。五、在使用期内，必须做到防火、防盗、安全生产，认真执行当地政府及有关部门相关规定，独立承担民事责任。六、房屋结构主体大修费用由甲方负责（消防、上下水路、电路等）；小修费用由乙方负责（日常维护）。七、甲方不得将房屋转租、转借、转让或挪作他用。如违约，乙方有权追究甲方违约责任与赔偿责任，赔偿标准按照国家有关政策赔偿。八、乙方在房屋长期使用及租赁中遇到不可抗拒因素可自行转让，并签订转让协议书报甲方备案。九、房屋如遇到国家拆迁等相关问题，赔偿按两部分进行赔偿，即土地归甲方所有进行赔偿；；地上物房屋归乙方所有进行赔偿赔偿标准按照国家相关政策执行。十、本合作协议，一式二份，甲方执一份、乙方执行一份。本协议盖章确认后，即具有法律效力。如有纠纷可协商解决或到丰台区人民法院提起诉讼。1998年6月24日，甲方北京博兰特食品工贸集团与乙方北京龙辉采购供应站、朱庭蕙签订《协议书》，约定甲乙双方经协商，依据北京市丰台区财贸网点规划建设管理处与乙方签订的商业用房使用权协议，就丰台区19号楼后院改扩建、自建房租赁事宜，达成如下协议：一、甲方同意乙方租赁的北京市丰台区商业用房，建筑面积930㎡（原蔬菜公司205㎡、副食品公司725㎡）按原租赁协议继续执行。二、甲方同意乙方自建房按北京市丰台区财贸网点规划建设管理处与乙方签订的商业用房使用权协议执行（按政府有关规定执行）。三、乙方自建房屋的所有权为北京市丰台区财贸网点规划建设管理处所有，使用权归北京龙辉采购供应站、朱庭蕙所有。四、乙方自建房屋免费使用10年，从11年起前五年每年1万元，以后每年3万元向甲方缴纳。五、乙方自建房屋使用权时间内，甲方无权对该房外租、外借等，无权干涉乙方对房屋的支配及使用。六、乙方自建房使用的水、电、供暖、维修费用，均由乙方负担。七、在协议执行期内遇到国家不可抗力因素造成的损失，任何一方不能向对方提出经济赔偿。八、本协议未尽事宜，双方另行协商解决。九、本协议一式六份，双方各执三份。2002年1月30日，北京博兰特食品工贸集团（甲方）与北京龙辉采购供应站（乙方）签订《房屋租赁协议》，甲方同意将位于丰台区出租给乙方，建筑面积725㎡，租期一年，自2002年1月1日至2002年12月31日。同日，双方再次签订《协议书》约定，乙方共欠甲方租金795000元，乙方定于2002年12月10日前还款不少于200000元，2003年12月10日前还款不少于300000元，2004年12月10日前将余款还清。乙方在2002年12月10日前，如未能履行还款给甲方不少于200000元，愿将自建房（后二楼、后三楼及顶层轻体房）的全部使用权转让给甲方两年零六个月，时间自2003年1月1日至2005年6月31日。乙方在2003年12月10日前，如未能履行还款给甲方不少于300000元，愿将自建房（后二楼、后三楼及顶层轻体房）的全部使用权转让给甲方两年，时间自2004年1月1日至2005年12月31日。乙方在2004年12月10日前，如未能将剩余欠款全部还清，愿将自建房（后二楼、后三楼及顶层轻体房）的全部使用权转让给甲方一年，时间自2005年1月1日至2005年12月31日。乙方在交给甲方自建房使用权的时间内，无权对该房使用、联营、外租、外借、抵押、转让等，无权干预甲方对该房的支配及使用。如有承租户，租金收入归甲方。乙方签订的任何协议，视同无效协议。2003年5月13日，北京博兰特桥北商贸中心（甲方）与北京龙辉采购供应站（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于丰台区房屋出租给乙方，建筑面积205㎡，租赁期自2003年5月13日至2008年5月12日。丰贸投资公司、栾峰对2002年1月30日两份协议及2003年5月13日协议书真实性均认可，不认可证明目的，对其他证据真实性均不予认可。称三份协议乙方均为北京龙辉采购供应站，不是朱庭蕙，故朱庭蕙不是适格主体。2004年5月30日，北京大红门亮驿商城（原北京龙辉采购供应站）、法定代表人朱庭蕙出具《变更申请》载明，北京博兰特食品工贸集团：北京龙辉采购供应站根据形势需要，拟扩大经营范围。经研究决定，将北京龙辉采购供应站变更为北京大红门亮驿商城。有关一切事宜由北京大红门亮驿商城接洽。法定代表人不变。2004年6月20日，朱庭蕙、北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称亮驿商城）向丰贸投资公司暨刘峰经理提交《变更申请》，载明根据新形势下的工作需要，提高工作效力，统一经营管理。特向贵公司（集团）申请将原承租方北京大红门亮驿商城有限责任公司、朱庭蕙与贵集团下属两个分公司签订的租赁协议（北京丰贸投资经营管理有限公司长云分公司及北京丰贸投资经营管理有限公司庆合分公司）更改为一个公司签署租赁协议（主体）。因朱庭蕙在患病期间，有关租赁事项（双方所签合同内容不变）由栾峰同志作为联络员办理。2008年5月13日，北京博兰特桥北商贸中心（甲方）与亮驿商城（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方合法产权的北京市丰台区12号建筑面积205㎡，租赁期限5年自2008年5月13日至2013年5月12日。乙方由栾峰签字，盖有亮驿商城合同专用章。另查，北京龙辉采购供应站于1988年8月24日注册成立，系集体所有制企业，朱庭蕙为法定代表人，2003年11月5日被吊销营业执照。2009年3月1日，该公司向本院出具《情况说明》载明，贵院审理的朱庭蕙诉栾峰、丰贸投资公司合同纠纷一案中，涉及丰台区商业用房，该商业用房的加建部分系本站与朱庭蕙共同享有长期使用权。因该加建部门系由朱庭蕙筹措资金并最终承担了所有建房债务，且本站已经被吊销营业执照。故本站对该加建部分房屋的长期使用权一并转归朱庭蕙，由朱庭蕙单独行驶。经调取北京市盛丰顺业投资经营有限责任公司工商资料显示，北京市丰台区机构编制委员会于1990年4月4日（1990）丰编发字第35号《关于核批全区各级各类事业单位机构和人员编制的通知》载明“其中财贸网点规划建设管理处事业编制21人……”。1992年6月12日，财贸网点规划建设管理处更名为丰台区商业网点规划建设管理处。后丰台区商业网点规划建设管理处组建改制为北京市裕丰投资经营公司。位于丰台区登记在北京市裕丰投资经营公司名下。北京市裕丰投资经营公司现更名为北京市盛丰顺业投资经营有限责任公司，丰贸投资公司系其唯一股东。庭审中，栾峰主张朱庭蕙对其承租房屋早就知情，并提交以其担任法定代表人的北京诚达益通信息技术咨询中心与丰贸投资公司庆合分公司于2014年5月13日签订的《房屋租赁合同》予以佐证。朱庭蕙对此不予认可，称其生病后，由栾峰负责涉案房屋租赁事宜，租赁费一直由其子朱磊账号向丰贸投资公司交纳，栾峰按时将收取下家的租金上交给朱庭蕙，栾峰以其名下公司签订合同并不知情，因栾峰不再向其上交租金他才知道房屋被转租给栾峰，并提交其子朱磊银行交易明细予以佐证。栾峰认可一直通过朱磊账号交纳丰贸投资公司租赁费，但表示朱磊是其公司会计。丰贸投资公司表示只要有人交纳租金即收取，不管交纳人是谁。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，通过多份协议书可确认朱庭蕙及北京龙辉采购供应站取得了涉案房屋的长期使用权，丰贸投资公司及栾峰对此均知情。丰贸投资公司及栾峰在未经权利人同意情况下，擅自就涉案房屋签订房屋租赁合同，侵犯了朱庭蕙及北京龙辉采购供应站的权益，该租赁合同应为无效合同。现北京龙辉采购供应站同意由朱庭蕙代其行使权利，本院不持异议。丰贸投资公司及栾峰对朱庭蕙提交的多份协议书原件不予认可，但未提交相应证据证明其主张，故对此本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：北京丰贸投资经营管理有限公司与栾峰于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费70元，由北京丰贸投资经营管理有限公司负担35元，由栾峰负担35元（均于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  綦宗霞人民陪审员  卢桂萍人民陪审员  胡津芳二〇一九年十一月二十五日书 记 员  卢文婷