四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1325民初3388号 原告：庞秦川，男，汉族，生于1988年12月5日，住四川省西充县。 原告：马玉清，女，汉族，生于1988年8月11日，住四川省西充县。 二原告委托诉讼代理人：马庆江，西充县晋城法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人：吴丹，男，汉族，1974年3月15日出生，住成都市青羊区，系公司员工。 委托诉讼代理人：胥睿祺，女，汉族，生于1990年1月6日，住拉萨市堆龙德庆区，系公司员工。 原告庞秦川、马玉清与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告庞秦川、马玉清的委托诉讼代理人马庆江，被告相如公司的委托诉讼代理人吴丹、胥睿祺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告庞秦川、马玉清向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告办理商品房不动产权登记证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记违约金8775元；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属证明书的违约金20115元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位西充县号时代公馆3幢2单元第7层2-7-1号住房一套，总价款270000元，商品房交付时间为2015年11月30日之前。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方均同意按照下列第1种方式处理：1、。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。；转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实际取得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后原告按照约定缴清房款并缴纳了契税等办证相关费用，但被告未按合同约定进行初始登记和转移登记，于2018年5月25日才办理初始登记，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告相如公司辩称，原告有违约行为，被告不应该承担全部责任，原告有不履行义务的行为和金额，被告不能全部承担。合同约定业主办完所有手续、交齐所有房款契税的手续费用后720日后才开始计算违约金。庭审后，被告提交补充意见认为，原告主张初始登记违约责任显失公平，初始登记、转移登记都是为了给业主办理权属证书，即使初始登记逾期，只要没有导致业主办理转移登记逾期，就不会给业主造成损害，且原告没有提交证据证明初始登记逾期造成了何种损失，且原告主张的违约金过高，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“。原告购买被告经批准修建时代公馆3幢2单元第7层2-7-1号住房一套，总价款270000元，商品房交付时间为2015年11月30日之前。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金”。2015年12月1日，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“。购房款总额270000元（含已付定金20000元），买受人在签订《商品房买卖合同》的当日一次性支付该商品房的首付款108000元，其余房款162000元买受人在合同签订后三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。”协议签订后，原告向被告支付了购房款、契税、维修基金、办证费用。2016年1月8日，原告向被告提交办理不动产证的授权委托书。2018年5月25日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋所在楼栋进行了初始登记。2018年6月13日，被告在时代公馆张贴承诺书：“时代公馆各位业主：我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和税费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕。办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。”被告至今未为原告办理不动产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原告认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订时间在《商品房买卖合同》之前，不具有效力，没有法律依据，对该主张不予采纳。本案争议焦点：初始登记违约金及转移登记违约金。本院认为，被告没有按照约定的期限办理初始登记及转移登记，构成违约，被告认为原告主张的违约金过高不应支持，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，且被告在原告提交授权委托手续后，在合同约定期限内为原告办理了转移登记，违约程度轻，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算，为270000元×0.5%=1350元。关于转移登记违约金的计算期间，按照双方补充协议的约定应当从原告向被告提交办证委托手续、缴齐相应费用后的720日内办理转移登记，本案原告2016年1月8日向被告提交办证委托书，故违约期间应从该日期开始计算720日即被告至迟应于2017年12月28日为原告办理转移登记，本院酌定转移登记违约金以购房款为基数从2017年12月29日起按日万分之零点八计算至原告主张的2019年7月16日止，转移登记违约金为：270000元×0.00008×564天=12182.40元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告庞秦川、马玉清办理位于西充县晋城镇环城大道时代公馆3幢2单元第7层2-7-1号房屋的不动产权证； 二、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告庞秦川、马玉清初始登记违约金1350元； 三、限被告四川相如房地产开发有限公司于本本判决发生法律效力之日起十日内支付原告庞秦川、马玉清转移登记违约金12182.40元； 四、驳回原告庞秦川、马玉清其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费261元（原告已预交），原告庞秦川、马玉清负担101元、被告四川相如房地产开发有限公司负担160元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李开志 二〇一九年十一月十二日 书记员  郑 敏