湖南省娄底市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘13执异187号案外人：石文菊，女，1990年7月26日出生，侗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。案外人：陈杰，男，1986年10月24日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托代理人：钟保贵，湖南博言律师事务所律师。申请人（原告）：龚梦龙，男，汉族，1965年3月28日出生，现住湖南省涟源市。被申请人（被告）：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路**。法定代表人：邱杰浪。被申请人（被告）：湖南金鼎控股集团有限公司，住，住所地湖南省娄底市乐坪西街**/div>法定代表人：邱月雄。被申请人（被告）：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住，住所地娄底市涟源市伏口镇良响村/div>执行事务合伙人：龙飞。被申请人（被告）：邱月雄，男，汉族，1961年7月27日生，住湖南省涟源市。在本院执行申请人龚梦龙对被申请人湖南中茂房地产开发有限公司（以下简称中茂公司）、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称金鼎集团）、涟源市伏口镇谢家冲煤矿（以下简称伏口煤矿）、邱月雄财产保全一案中，案外人石文菊、陈杰对本院查封中茂公司开发的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场2幢4层433号房产（以下简称案涉房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人石文菊、陈杰申请异议称，在娄底市中级人民法院查封案涉房产之前，其已与中茂公司签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该房产，已支付购买该房产的全部价款，未办理过户登记并非其自身原因导致，其对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。其与中茂公司签订了合法有效的商品房买卖合同，约定中茂公司将案涉房产出卖给案外人，案涉房产属于已处分的房产，况且案外人已依约支付了全部价款，对于已处分的房产不得实施查封，娄底市中级人民法院查封案涉房产的行为违反了湖南省高级人民法院（以下简称省高院）2017年11月15日作出的（2017）湘执复155号执行裁定。请求解除对案涉房产的查封，并中止执行。申请人龚梦龙辩称，案外人提交的湖南增值税普通发票出票单位是被执行人中茂公司，与本案存在直接利害关系，无相应的支付价款的银行流水或汇款凭单等证据予以佐证的情况下，不可以采信为本案证明确已支付购房价款的证据；税收缴款书及湖南省物业专项维修资金专用收据即使是真实的，因本案案涉房产设有抵押，未征得抵押权人华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托）同意且未依法提存销售房产价款的情况下，在本案查封前其房产买卖合同尚不能确定为合法有效，该缴款书不可采信作为本案证据；银行交易清单均不能反映出其本方户名，又不能证明该清单的本方户名是收款人中茂公司或案外人（付款人）的证据，同时，该交易清单中注明的对方户名所反映的收款人或汇款人长沙华秀投资管理有限公司等均既不是案涉房产销售商中茂公司，又不是本案案外人，且无证据证明这些公司是中茂公司委托或指定的收款人，也无证据证明这些公司是案外人委托的汇款人，交易清单注明的每笔汇款的用途不明，因此，这些交易清单所反映的事实均与本案无关联性，不能作为认定本案案涉房产确已支付价款的事实依据。本院查明，本院在审理原告龚梦龙与被告中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，本院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂公司开发建设的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场包括案涉房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，向本院提出书面异议。本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司该裁定书不服，向省高院申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，本院依照省高院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂公司向本院提出书面异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议。省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。另查明，2017年5月22日，案外人石文菊、陈杰与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中约定：案外人以542001元的价格购买案涉房产；明示案涉房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融信托，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。同日，案外人与湖南中茂城商业管理有限公司（以下简称中茂商业公司）签订《商铺委托经营管理合同》，其中约定：案外人购买的案涉房产全权委托中茂商业公司代表案外人与开发商办理验收交房手续并进行商业管理和经营使用，中茂商业公司按本合同决定向案外人支付相应收益。还查明，中茂公司与华融信托于2015年11月24日签订抵押合同（编号为华融信托【2015】信托第307号-抵2号），中茂公司以红星中茂商业广场房产项目包括案涉房产在内已经设定在建建筑物抵押，抵押华融信托主债权本金7.419899亿元，抵押登记日期为2016年5月16日。本院认为，人民法院在执行中依法可以查封被执行人名下的不动产等财产，本院对中茂公司开发的红星中茂商业广场房产进行查封并无不当。案外人石文菊、陈杰提出，在娄底市中级人民法院查封案涉房产之前，其已与中茂公司签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该房产，已支付购买该房产的全部价款，未办理过户登记并非其自身原因导致，其对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。经查，中茂公司名下中茂商业广场房产包含案涉房产在内的项目资产已抵押给华融信托，在本院保全查封前，该案涉房产尚未办理预告备案登记。案外人与中茂公司之间的商品房买卖合同文本记载双方签订合同的时间为本院查封案涉房产之前，但没有充分证据证明中茂公司对案涉房产出售已征得抵押权人的同意，前述商品房买卖合同在本院查封案涉房产前尚不能确定为合法有效。案外人提交的《商铺委托经营管理合同》《商铺交付授权委托书》、中茂商业广场商铺验收交接表等证据材料显示案外人对案涉房产进行占有，但根据前述商品房买卖合同条款，案涉房产约定的交付条件为“验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准”，中茂商业广场商铺验收交接表记载的“案涉房产验收合格，达到交付条件”的情况，没有经法定机构竣工验收的相关材料佐证，故不足以证明案外人占有的合法性。前述商品房买卖合同文本约定的事项显示，案外人事前明知案涉房产已设定抵押，但仅在中茂公司“保证已征得抵押权人同意”的前提下即签订合同，且在合同中还有“如未在约定期限办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任”的意思约定，可见案外人在与中茂公司签订购房合同时，就案涉房产可能有到期不能过户的情况已有风险预见及处置方案，故案外人对案涉房产未能过户登记且被他人申请保全查封，亦有其自身原因。综上，案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形，其提出的该异议理由不能成立，本院不予采纳。案外人石文菊、陈杰另提出，其与中茂公司签订了合法有效的商品房买卖合同，约定中茂公司将案涉房产出卖给案外人，案涉房产属于已处分的房产，况且案外人已依约支付了全部价款，对于已处分的房产不得实施查封，娄底市中级人民法院查封案涉房产的行为违反了省高院2017年11月15日作出的（2017）湘执复155号执行规定。经查，在本院查封前，案涉房产并没有在法定不动产登记部门办理合同备案登记，不属于法定已处分财产的范围，本院对案涉房产进行查封并无不当，符合省高院（2017）湘执复155号执行裁定的要求。案外人提出的该异议理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人石文菊、陈杰的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 曾 兴审判员 陈 辉审判员 张菖青二〇一九年十一月二十五日书记员 禹 迪附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。