山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1323民初3259号原告：黄家娥，女，1983年9月22日出生，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人:高玉栋，山东华正义律师事务所律师。被告：沂水亿家房地产营销策划有限公司，住所地沂水县翰林华府小区**楼08商铺。法定代表人：郭勋全。被告：郭勋全，男，1978年3月6日出生，汉族，居民，住沂水县。被告：薛巧喜（郭勋全之妻），女，1982年2月9日出生，汉族，居民，住址同上。三被告委托诉讼代理人：冯琳，山东旭志律师事务所律师。原告黄家娥与被告沂水亿家房地产营销策划有限公司、郭勋全、薛巧喜居间合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高玉栋、三被告的委托诉讼代理人冯琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄家娥向本院提出诉讼请求：1.依法调解或判决被告返还原告中介费、房产首付款共计402438元，并承担相应利息损失;2.依法调解或判决被告承担原告装修房产、偿还房贷等产生的经济损失共计57269元；3.诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告沂水亿家房地产营销策划有限公司(以下简称沂水亿家公司)系房产交易中介公司。2018年6月14日，原告将8000元中介费、394438元首付款支付给被告沂水亿家公司，通过其购买沂水天成家园房产一套（23号楼2单元501室），并签订合同一份。此后，原告装修前述房产花费30000元、偿还房贷27269元，但被告沂水亿家公司一直未促成该房产买卖交易。另外，被告郭勋全、薛巧喜系被告沂水亿家公司的股东，对原告的该请求事项应承担连带责任。为此，诉至法院，请求依支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告追加诉讼请求，请求解除原告与被告沂水亿家公司之间的居间合同。三被告辩称：一、原告所诉与事实不符。事实是原告主张的房屋已由郭勋全从原房主刘秀海、李钰处购买，2018年6月14日郭勋全又卖给了原告，并签订了买卖合同，且该房已交付使用，被告方没有违约情节，不存在解除合同情形。因此，合同应继续履行。二、原告自2019年5月份至今一直未偿还贷款，原告系违约，原告应承担合同约定的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告的身份证、被告沂水亿家公司的企业信用信息公示报告，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的婚姻登记信息查询材料一份，拟证明被告郭勋全、薛巧喜系夫妻关系的事实；被告质证认为与本案没有关联性。2、原告提供的房屋买卖合同一份、收据及银联商务转账凭证各两张，拟证明原告与被告沂水亿家公司存在天成家园23号楼2单元501室房产居间合同关系的事实，原告于2018年6月14日向被告沂水亿家公司支付中介费8000元、首付款394438元，从房屋买卖合同中可以看出被告沂水亿家公司并未促成涉案房产的买卖交易,被告沂水亿家公司使用被告郭勋全个人账户进行业务办理；被告质证认为真实性没异议，证明目的有异议，从该份证据中无法显示被告沂水亿家公司没有促成该笔房产的买卖交易，相反该合同双方都已签订且各执一份，房屋也交付使用，从该证据也看不出被告沂水亿家公司使用被告郭勋全的个人账户进行业务办理，该账户系沂水亿家公司公户。3、原告提供的微信截图六张、照片一张及工商银行还款凭证一宗（十七张），拟证明原告自2018年6月份至2019年4月份期间偿还涉案房产房贷共计29744.79元，微信截图与原告提供的证据四中的房屋买卖合同相印证，证实被告沂水亿家公司使用被告郭勋全个人账户进行业务办理的事实；被告质证认为真实性没异议，证明目的有异议，该份证据也显示不出被告沂水亿家公司使用被告郭勋全的账户进行业务办理，从工商银行还款凭证中显示的名称原房主也仅是刘秀海。4、原告提供的装修款协议书一份，拟证明原告经沂水天源物业有限公司同意后原告对涉案房产进行了装修的事实；被告质证认为因原告主张的甲方沂水天源物业未到庭无法证实其真实性，且从该证据看出原告已经使用管理该房屋，因此进一步证实该笔房屋买卖合同已经促成。5、原告提供的郭勋全名下中国农业银行银行卡交易明细清单一份，拟证明被告沂水亿家公司经常使用被告郭勋全个人账户办理公司业务，存在公司与股东财产混同的情形；被告质证认为交易明细清单无异议，证明目的有异议，该份证据没有显示郭勋全的个人账户，显示的是原房主刘秀海账户，因此不存在原告主张的沂水亿家公司与股东财产混同的情形。6、原告提供的民事裁定书一份，拟证明原告因本案所涉纠纷支付保全费3020元的事实；被告质证认为真实性无异议，因该合同达不到合同解除的法定的或约定的条件，因此该费用应由原告自行承担。7、三被告提供的房屋买卖合同一份，拟证明2018年5月22日被告郭勋全从原房主刘秀海、李钰手中购买涉案房屋的事实；原告质证认为因刘秀海、李钰未到庭无法核实真实性，即使该合同真实，与原告提供的证据2中的房屋买卖合同相比较可看出被告沂水亿家公司及郭勋全在原告购买涉案房产时隐瞒了已从原房主处购得涉案房产的事实。8、三被告提供的收到条一份，拟证明在2018年5月22日被告郭勋全向刘秀海支付首付款324438元；原告质证认为因刘秀海、李钰未到庭无法核实真实性，与原告提供的证据5中的流水相比较可看出，被告郭勋全与刘秀海自2018年3月至2018年5月期间存在相互转账的事实，且2018年5月22日被告郭勋全仅向刘秀海支付24438元，足以证实该收到条具有真实性。9、三被告提供的原告书写的收到条一份，拟证明在2018年6月14日原告与被告签订合同当日房屋交付及相关单据等材料交付的凭证，证明该房屋已根据合同约定完成交付；原告质证认为真实性无异议，但原告收到该证据中的材料不足以证实涉案房产买卖的成立（涉案房产原房产至今未在买卖合同中签字确认）。10、依原告申请，依法调取的被告沂水亿家公司的流水情况。原告质证无异议，认为从该流水可看出被告沂水亿家公司与郭勋全之间转账频繁以证实存在股东与公司财产混同的事实；被告质证认为真实性没有异议，但该证据只能证实沂水亿家公司的银行流水情况，并不能证实出现公司财产与股东财产混同情形。11、依原告申请，本院依法委托临沂金桥通达资产评估事务所对涉案房屋的装修价值进行评估，临沂金桥通达资产评估事务所作出评估报告。原告质证认为对该评估报告无异议，客观公正、合法有效，应以该结论作为原告装修价值的判定依据；被告质证认为，有异议，该证据可以证实被告已经将房屋交付给原告且原告已实际居住并租赁给他人使用，因此不存在解除合同的情形，更不应支持原告的诉讼请求。经本院审查，证据1系沂水县档案馆档案查询的结婚登记审查处理结果，客观真实、合法有效、与本案有关联，本院予以确认；证据2、3、5、6、9、10，双方对其真实性无异议，且该五份证据均按法定方式取得，形式符合法律规定，能够证明本案的待证事实，对证明内容的异议不影响其在本案中作为证据使用，本院对该五份证据的证据效力和证明力予以确认，但其证明内容应结合其他证据予以综合认定；证据4、7、8，是真实的、合法的，对本案的待证事实有证明力，本院予以确认。证据11，为本院依法定程序委托有资质的鉴定机构作出的评估报告，符合证据的客观性、合法性及关联性，且被告无证据证明鉴定机构或鉴定人员无鉴定资格等情形，对该证据本院予以确认。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日，原告黄家娥向被告沂水亿家房地产营销策划有限公司支付中介费8000元欲购买楼房一套。同日，原告黄家娥作为乙方，刘秀海、李钰作为甲方，被告沂水亿家公司作为丙方（监管机构）签订了《房屋买卖合同》一份。约定：所售房屋位于天成家园23(W)号楼2单元501室，总金额为850000元，签订本协议后乙方向甲方先行支付首付款414438元，剩余银行贷款435562.7元，由乙方按照甲方名字每月16日还房屋贷款2479元。还款方式为由甲方将每月还款金额转入中介方账户内，还款银行为（农业银行，郭勋全），还款卡号为62×××78。签订本协议时乙方向甲方先行支付414438元，乙方从中扣除20000元作为办理不动产证的保证金，实际支付394438元，在双方办理过户签字之后确保过户之前没有任何前款和其他费用后，当日还清20000元监管资金。双方还约定：甲方刘秀海、李钰从今天算起已经把山东省沂水县天成家园W号楼2单元501室房产卖给黄家娥。本合同自甲乙双方签字之日起生效。原告黄家娥及代理人牛纪青在乙方处签字捺印，被告沂水亿家公司作为（丙方）监管机构方处盖章，甲方处空白，刘秀海、李钰未签字捺印。同日，被告沂水亿家公司向原告出具收据一份，载明：交款单位黄家娥，收款方式刷卡，人民币叁拾玖万肆仟肆佰叁拾捌元，￥394438.00，收款事由天成家园23-2-301首付款。同日，原告黄家娥为被告沂水亿家公司出具收到条一张，载明：今收到维修资金单据一张、太阳能带锯一张、首付款单据三张、沙款单据一张、定金单据一张、开口费等单据3张、房屋验收交接表一张、房屋认购协议一张、物业费收取协议一张、预售合同一份，身份证明5份，住宅说明书2本，天成物业手册3本，共计：24份。原告黄家娥在收到人处签字捺印，被告沂水亿家公司在经手人处盖章。被告沂水亿家公司将房屋交付给原告黄家娥后，原告对涉案房屋进行了装修。经原告申请，本院依法委托临沂金桥通达资产评估事务所对涉案房屋的装修价值进行评估，经评估，涉案房屋的装修价值为19583元,原告缴纳鉴定费2000元。原告黄家娥自2018年6月开始偿还涉案房屋的贷款至2019年4月，共计29744.79元（含2018年10月偿还的两次）。其中2018年7月至10月的还贷，原告通过微信转账给被告郭勋全，由被告郭勋全代为偿还。2018年10月至2019年4月的还贷，原告到银行进行的柜台还贷。因被告沂水亿家公司一直未促成刘秀海、李钰在《房屋买卖合同》上签字捺印，原告多次催签未果，形成诉讼。另查明，2018年5月22日，被告郭勋全作为甲方与作为乙方的刘秀海、李钰签订了《房屋买卖合同》一份，约定：刘秀海、李钰将位于天成家园W号楼2单元501室卖给被告郭勋全，房屋总金额为780000元，签订本协议后7日内被告郭勋全向刘秀海、李钰支付首付款344438元，剩余银行贷款435562.70元由被告郭勋全按照刘秀海、李钰名字进行每月16日还房屋贷款2479元。刘秀海、李钰收款后出具付款凭证及房屋所有资料交被告郭勋全持有。由于房产证没有办理，无法正常过户，先行支付部分资金，待后期房产证办理下来，刘秀海、李钰配合被告郭勋全办理房产过户手续。签订本协议时被告郭勋全向刘秀海、李钰先行支付344438元，刘秀海、李钰从中扣除20000元作为办理不动产证的保证金，在双方办理过户签字之后确保过户之前没有任何前款和其他费用后，当日还清20000元监管资金。同日，刘秀海为被告郭勋全出具收到条一份，载明：今收到郭勋全房款324438元，人民币大写叁拾贰万肆仟肆佰叁拾捌元整。天成家园W号楼2单元501室首付款。刘秀海在收到条上签字捺印。再查明，被告沂水亿家公司系有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为郭勋全，注册资本100万元，成立日期2016年12月20日，，住所地沂水县翰林华府小区**楼08商铺经营范围：房地产营销策划，二手房交易，房地产信息咨询服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展活动）。股东为郭勋全、薛巧喜。被告郭勋全、薛巧喜系夫妻关系。被告沂水亿家公司与被告郭勋全之间资金转账频繁，且转账数额较大。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告沂水亿家公司向原告报告房屋买卖的机会，原告向被告沂水亿家公司支付了中介费8000元，双方之间的居间合同成立且生效。本案的争议焦点为：1.原告黄家娥与被告沂水亿家公司之间的居间合同是否可以解除；2.如若可以解除，三被告是否都应承担责任，如何承担责任。1.关于原告黄家娥与被告沂水亿家公司之间的居间合同是否可以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同法规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告沂水亿家公司作为居间人，一直未能促成刘秀海、李钰在与原告的《房屋买卖合同》中签字，该合同未能成立。且根据被告方提供的被告郭勋全与刘秀海、李钰签订的房屋买卖合同及收到条等证据可以确认，在原告与被告沂水亿家公司形成居间关系前，被告沂水亿家公司法人郭勋全同刘秀海、李钰的房屋买卖合同已签订生效，该合同约定涉案房屋归被告郭勋全所有，致使被告沂水亿家公司不能实现促成原告与刘秀海、李钰成立房屋买卖合同的目的。故，原告可以解除与被告沂水亿家公司之间的居间合同。2.关于如若可以解除，三被告是否都应承担责任，如何承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。……公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告沂水亿家公司及其股东被告郭勋全、薛巧喜在与原告黄家娥从事居间业务过程中，公司与股东之间界限模糊、转账频繁，且在本院依法调取的被告沂水亿家公司的银行账户里只有少量资金，被告沂水亿家公司失去了独立承担责任的基础。被告郭勋全、薛巧喜作为公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告沂水亿家公司返还房屋首付款及已还房贷，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告沂水亿家公司隐瞒被告郭勋全与刘秀海、李钰订立买卖合同的重要事实，损害了原告的利益，被告沂水亿家公司不得要求报酬并承担损害赔偿责任。原告要求被告沂水亿家公司返还中介费8000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付中介费、房产首付款（共计402438元）的相应利息，可按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自原告付款之日起至被告实际给付之日止。原告要求被告赔偿涉案房屋的装修损失，应以本院依法委托的鉴定价值19583元及鉴定费2000元为准。原告在其涉案房屋买卖合同成立生效前对涉案房屋进行装修，对其损失存在过错，本院对原告涉案房屋的装修损失酌情支持10000元。综上，解除原告黄家娥与被告沂水亿家公司之间的居间合同;被告沂水亿家公司返还原告支付的中介费8000元；被告沂水亿家公司返还原告支付的房屋首付款394438元及已付房贷29744.79元；被告沂水亿家公司返还原告利息损失（以402438元为基数，自2018年6月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；被告沂水亿家公司返还原告的房屋装修损失10000元;被告郭勋全、薛巧喜对上述款项承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，第四十四条，第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告黄家娥与被告沂水亿家房地产营销策划有限公司之间的居间合同；二、被告沂水亿家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄家娥支付的中介费8000元；三、被告沂水亿家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄家娥支付的房屋首付款394438元及已付房贷29744.79元；四、被告沂水亿家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄家娥支付的中介费及房屋首付款的利息损失（以402438元为基数，自2018年6月14日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；五、被告沂水亿家房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄家娥的房屋装修损失10000元；六、被告郭勋全、薛巧喜对上述第二、三、四、五项承担连带清偿责任；七、驳回原告黄家娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8196元，保全费3020元,由被告沂水亿家房地产营销策划有限公司、郭勋全、薛巧喜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 焦 利审判员 张润波审判员 曹磊磊法官助理刘庆玮二〇一九年十一月七日书记员 赵 燕