海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4732号上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区龙昆南路奔龙大厦****。统一社会信用代码914601007425714279。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉嘉，海南至睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）方小川，女，1978年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码:×××。委托诉讼代理人：符传祯，海南颖川律师事务所律师。上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人方小川房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。保发公司上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3002号民事判决，改判驳回方小川的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由方小川承担。事实与理由：一、保发公司已多次通知方小川办理交房，方小川严重违反诚信诉讼原则而否认，一审法院据此认定保发公司未书面通知方小川交房应承担逾期交房责任，认定事实错误。2012年左右，保发公司已通知涉案房屋所在的儒俊雅苑小区全部业主办理房屋交接手续，几乎所有的业主基本都在此期间办理交房并入住。事实上保发公司已于2012年5月31日前多次口头和电话通知方小川来办理交房，但因方小川长期不在海南，以及其担心涉案房屋可能存在逾期办证等原因而拒绝办理交房手续。方小川否认该事实，严重违反诚信诉讼原则。按照常理讲，首先，保发公司作为开发商在房子具备交房条件的情况下都会通知买受人交房。其次，保发公司已通知并与儒俊雅苑小区几乎全部业主办理交房手续，不可能唯独不通知方小川交房。再次，涉案房屋至今闲置在儒俊雅苑小区，并未作为他用。可见，保发公司并无理由不通知交房，而是一直都是希望并催促方小川尽快交房的。二、根据合同约定保发公司没有书面通知方小川交房的义务，一审法院认定保发公司未书面通知方小川交房应承担逾期交房责任，认定事实错误。根据双方签订的《补充协议》第六条约定：“本条中第一款“买受人应在收到该通知之日起30日内”中“通知之日”是指合同第八条中约定的交付使用日（即2012年5月31日前）”，方小川应于2012年6月31日前会同保发公司对涉案房屋进行验收交接。也就是说，双方已经通过签订《补充协议》变更交房方式，由原来保发公司应书面通知方小川交房变更为无需书面通知，而由方小川于2012年6月31前主动会同保发公司办理交房手续。因此，根据《补充协议》约定保发公司没有书面通知交房义务，保发公司没有过错和违约。三、涉案房屋至今未交房方小川亦有过错，其应承担或减轻保发公司相应的逾期交房违约责任。一审法院判决保发公司承担全部逾期交房责任，适用法律错误。本案中，方小川作为商品房买卖合同的买受人同样有义务主动办理交房手续。自双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定的交房时间2012年至今七年之久，即使保发公司没有书面通知方小川办理交房，也不应承担全部的逾期交房违约责任，方小川亦有一定过错亦应承担相应责任或减轻保发公司相应的逾期交房违约责任。综上所述，保发公司已多次口头和电话通知方小川办理交房，根据合同约定保发公司没有另行书面通知方小川交房义务，方小川因自身原因未交房，亦存在过错和违约。因此，逾期交房责任不应由保发公司承担。恳请二审法院依法改判驳回方小川全部诉讼请求。方小川辩称，一、方小川与保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，保发公司将涉案房屋出卖给方小川。保发公司应当自房屋交付之日起730日内为方小川办理房屋权属证书，应当提前30日如实书面告知方小川办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由方小川提供的证件资料，方小川应及时提供。该合同第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买卖人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，方小川依约向保发公司支付了购房款。但保发公司逾期至今未向方小川交付房屋，也没有书面通知方小川提交办理房屋所有权证所需要的资料并办理相关手续协助方小川办理房屋权属登记。保发公司逾期交付合格的房屋及逾期办理房屋权属证书的行为已构成严重违约。二、方小川与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效的。既然双方在合同中对违约责任进行了约定，保发公司违反了合同约定的就应当严格按照双方的约定承担违约责任。三、保发公司作为房地产开发商，明知“儒俊雅苑”项目属于停缓建工程，应当预见到开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险，但其仍与方小川约定交房和办证时间却未能依约履行合同义务，所以应当承担违约责任。四、本案之前的同类、批量案件，一、二审法院生效裁判文书判决确认的事实和判决方小川承担违约责任是完全正确的。保发公司提交的《海口市琼山区人民法院询问笔录》中有保发公司“存在拖拉，一直到现在问题没解决完。”的内容，这正好给保发公司所谓的“立即积极、全面地办理相关手续”予以更有力的反驳。五、海口市规划局的《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》海规函【2015】1115号与《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见》海规函【2015】1819号文件中就明确指出“截止2013年3月，该项目施工进度超过现行控规，与原批建筑方案比较，地上，地上建筑面积较原批建面积增加1813平方米……，超出部分按处置违建有关规定处理”、“儒俊雅苑项目在建设过程中商铺存在加建行为……”。这就证实了，保发公司存在擅自加大地上建筑物面积加盖商铺的违建行为。保发公司违建事实的存在是导致其不能如期办理不动产权证的决定因素。这说明开发商有重大过错。六、对于封闭阳台问题，亦有市民曾拨打过“海口12345”，“海口12345”反馈城市管理执法局的答复：关于封闭露台的问题，根据《海口市违法建筑综合整治工作指挥部办公室查处小区违建专题研究会议纪要》关于对已建成小区内违建的界定:封闭露台只要不改变建筑物外立面，不侵害相邻权或公共利益，一般不认定为违建。辖区中队在处理此类案件过程中，做出的行政决定必须具有合法性、合理性才能保障相对人的合法权益，在我局之前办理此类行政案件过程中，曾认定露台封闭的建设为违法行为，并做出限期拆除决定，后经相对人对此决定提起行政诉讼，法院在审理的过程中，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划分符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法等六章所称专有部分的组成部分。”等相关法律法规，撤销我局做出的行政决定，支持相对人的诉讼请求。因此，辖区中队在此件处理过程中，依法依规进行处理。从上述“海口12345”反馈中可以看出，封闭阳台并不是违建，更不是因这个原因不能办理产权证书，而决定性原因是保发公司作为开发商存在的大量违建问题。并且在一审同审的十六起案件中，有近一半的原审原告和原审被告的《海口市商品房买卖合同》中附加的房型图纸（房屋平台图）上都注明了“封闭阳台”文字和图纸，这就足以说明了开发商在建造和出卖房屋时就已经自己对房屋的设计建造了封闭阳台，所以封闭阳台问题不管够不够成违建都是归咎于开发商的责任。七、此前一二审法院曾两次对同类批量案件作出的生效裁判文书均认定保发公司的违约事实，并判决保发公司支付百分之五十及全部的违约金。其中在生效的（2016）琼01民终2827号民事判决书中表述：如保发公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。又在生效的（2017）琼0107民初2588号民事判决书中表述：“根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日作出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至2017年5月26日开庭审理时被告仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免。”于是2017年的案件琼山法院判决原审被告承担了百分之百的责任。这是生效判决在综合考虑保发公司及政府方面的情况，而做出的判决。在本案中，对于保发公司逾期交房，方小川没有任何过错，保发公司作为开发商应当将合格（符合国家标准、行业标准）的房产依约交付给方小川。另，在本案中也没有出现新的证据推翻原已生效判决认定的事实的情况下，一审法院作出判决保发公司承担逾期交房支付违约金是正确的。综上，保发公司的上诉没有事实和法律依据，应依法驳回。方小川向一审法院起诉请求：1.判决保发公司向方小川支付逾期交房违约金66677.26元(计算方法如下：1.以已付房款536854元为本金从2012年6月1日计至2012年8月31日止,共计90日，按每日万分之零点三的标准计付为1449.5元;2.以已付房款536854元为本金从2012年9月1日起暂计至2019年5月31日,共计2430日，按每日万分之零点五的标准计付为65227.76元，实际计至保发公司将房屋交付给方小川之日止）；2.判决保发公司向方小川支付逾期办证违约金195951.71元（计算方法如下:以已付房款536854元为本金从2014年6月1日起暂计至2019年5月31日,共计1825日，按每日万分之二的标准计付为195951.71元,实际计至保发公司给方小川办理不动产权证之日止;3.本案涉及的诉讼费用由保发公司负担。一审法院认定事实：2011年9月2日，方小川、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。《海口市商品房买卖合同》主要约定内容如下：一、保发公司将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”4号楼5层5B2房出售给方小川。二、房屋建筑面积共89.06平方米，每平方米6028元，总金额536854元；保发公司同意方小川选择一次性付款，详见补充协议第四条。三、保发公司应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付方小川使用，但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，保发公司可据实予以延期：1.因不可抗力且保发公司在事实发生之日起30日内告知方小川的；2.因政府原因导致的延期，保发公司在发生之日起30日内，向方小川提供相关的政府部门书面证明资料，保发公司无须为该延期负任何责任，也无须对方小川补偿任何费用。四、商品房达到交付使用条件后，保发公司应当在合同约定的交付日7日前，书面通知方小川办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。方小川在收到该通知之日起15日内，会同保发公司对房屋进行验收交接。在双方验收交接时，保发公司应当向方小川出示约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。五、保发公司未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，方小川有权要求保发公司每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，方小川有权单方面解除合同。方小川要求继续履行合同的，合同继续履行，保发公司按逾期日数每日向方小川支付已付房价款万分之0.5的违约金。六、保发公司应自房屋交付之日起730日内为方小川办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知方小川办理权属证书需要由方小川提供的证件资料。《补充协议》部分条款约定内容如下：第四条约定，方小川选择一次性付款方式，须于签订《海口市商品房买卖合同》的当日付清全部购房款536854元；第八条约定，在方小川交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助方小川办理房地产权属登记；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及《补充协议》签订后，方小川支付全额购房款536854元，保发公司向方小川开具发票。2012年10月8日，方小川丈夫符春扬在《儒俊雅苑置业表》上签字，表上主要登记涉案房产基本信息、交房时需要支付的各项办证费用、办理银行按揭所需费用和室内配套所需费用，共计12640元。当日，方小川向保发公司交付前述“代收缴费用”12640元。2012年10月10日，方小川缴纳涉案房屋契税5100.11元。方小川至今未收房，保发公司亦未协助方小川办理涉案房产的产权证。另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下、地下室的《商品房预售许可证》期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。一审法院认为：方小川、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。故上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。方小川已依约支付全部购房款，保发公司亦应依约向方小川交付房屋。至一审庭审前，保发公司仍未向方小川交付房屋。一、关于诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(javascript:SLC(291593,0))〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定：民法总则(javascript:SLC(291593,0))施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(javascript:SLC(167199,0))规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(javascript:SLC(291593,0))关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则(javascript:SLC(291593,0))施行前，民法通则(javascript:SLC(167199,0))规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(javascript:SLC(291593,0))关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上诉规定，方小川主张2015年10月1日（含当日）以前的违约金在2017年10月1日时已超过民法通则规定的二年诉讼时效。方小川于2019年4月26日向一审法院起诉，2015年10月2日至2016年4月25日的诉讼请求已经超过三年诉讼时效。2016年4月26日开始产生的违约金未超过民法总则规定的三年诉讼时效。二、关于保发公司是否逾期交房，是否应承担逾期交房的违约责任。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目以及此后保发公司继续申请办理相关手续的事实，但保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题。保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张交房时间不受合同的约束以及其不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。保发公司明知儒俊雅苑项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与方小川约定交房时间却未能依约履行合同义务，故其应承担相应的民事责任。合同约定保发公司应于2012年5月31日前交付房屋，且应在合同约定的交付日7日前书面通知方小川办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。方小川至今未收房，保发公司未举证证明其曾书面通知方小川收房。因此，一审法院认定保发公司存在逾期交房的事实,应承担逾期交房的责任。合同约定保发公司应于2012年5月31日前交付房屋，保发公司至今未履行交付义务，故应从2012年6月1日起承担预期交房的违约金责任，又因2016年4月25日前的违约金已超过诉讼时效，故一审法院只支持2016年4月26日起的违约金。由于具体交房时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2019年6月24日。2016年4月26日至2019年6月24日的违约金以购房款536854元为本金按日万分之零点五即0.05‰计算为31003.32元（536854元×0.05‰×1155日）。方小川主张超过部分，一审法院不予支持。三、关于方小川主张保发公司支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据。关于办证时间，《补充协议》第八条约定“方小川交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助方小川办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，一审法院参照房地产行业一般交易习惯确定保发公司为方小川办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。但保发公司至今未交房，故办证期限尚未起算，方小川要求保发公司支付逾期办证违约金没有事实根据。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(javascript:SLC(291593,0))〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、限保发公司于本判决生效之日起十日内向方小川支付自2016年4月26日至2019年6月24日止的逾期交房违约金31003.32元；二、驳回方小川其他诉讼请求。案件受理费2620元，由方小川负担2320元，保发公司负担300元。二审中，保发公司提交如下证据：1.国内挂号信函收据；2.交房通知书。证明公司已通知方小川办理交房手续，方小川不来办理，逾期交房责任在方小川，一审法院判决公司承担逾期交房责任显失公平。方小川对上述二份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议。上述证据方小川没有收到，也不能排除保发公司在2019年8月10日以前存在违约的事实。方小川是因保发公司未出示房屋验收合格的证明才未收房。本院对保发公司提交的二份证据的真实性、合法性予以确认，对证明内容不予确认。方小川无新证据提交。二审查明，保发公司与方小川签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条第一款约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起15日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理”。保发公司与方小川签订的《补充协议》第六条对合同第九条补充约定：“本条中第一款“买受人应在收到该通知之日起30日内”中“通知之日”是指合同第八条中约定的交付使用日（即2012年5月31日前）”。另查明，保发公司于2019年8月10日向方小川邮寄交房通知书。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于保发公司是否应向方小川支付逾期交房违约金的问题。保发公司主张涉案房屋至今未交付的根本原因在于方小川，理由是双方已经通过签订《补充协议》第六条变更原《海口市商品房买卖合同》第九条第一款约定的交房方式，由原来保发公司应书面通知方小川交房变更为无需书面通知，而由方小川于2012年6月31日前主动会同保发公司办理交房手续。但从本案查明的事实看，首先保发公司与方小川签订的《海口市商品房买卖合同》第九条第一款中只有“买受人应在收到该通知之日起15日内”并无“买受人应在收到该通知之日起30日内”这一约定。其次，即便将“买受人应在收到该通知之日起30日内”的“通知之日”变更为“2012年5月31日前”，但第九条第一款中约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件”并没有取消，故保发公司仍应依约书面通知方小川。保发公司主张双方已变更交房方式没有事实依据，本院不予采纳。此外保发公司与方小川在合同中约定交付的是经验收合格的商品房，在保发公司未举证证明涉案房屋已经验收合格的情况下，方小川不收房并未违反合同约定。一审法院判决保发公司支付自2016年4月26日至2019年6月24日止的逾期交房违约金并无不当，应予维持。综上，保发公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5240元，由保发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 泽审 判 员 符玉梅审 判 员 谢焕怡 二〇一九年十一月二十七日法官助理 覃 文书 记 员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；