大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初15772号原告:大连金地物业管理有限公司，统一社会信用代码912102115944472713，住所地大连市甘井子区惠丰路********。法定代表人：刘涛，系副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，女，系该公司员工，住址大连市中山区。被告：孙永长，男，1986年7月24日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连金地物业管理有限公司与被告孙永长物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵雷，被告孙永长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠物业费3,914.82元（2017年10月1日至2019年6月30日）。事实与理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境项目的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为金地艺境项目的全体业主提供物业服务，物业服务收费标准为2.1元/平方米/月。被告系案涉小区业主。原告按合同约定向被告提供了物业服务，但截至2019年6月30日，被告已累计欠缴物业费用达3,914.82元（2017年10月1日至2019年6月30日）。该期间原告多次书面或口头向被告催交物业费，但被告至今仍未交纳，原告遂诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、消防问题。1、消防手动报警器从地下室至顶层均不好用，多次反映无人管理。2、烟感报警器从地下室至顶层均不好用，多次反映无人管理。3、消防烟感报警器拆除后无人修复。4、原告没有定期组织消防报警设备测试，导致报警设备无法正常使用，业主生命安全无法保证。5、消防报警设备电源关闭形同虚设。6、消火栓未定期组织检查更换。7、消火栓无水源。8、消火栓损坏无人维修、更换。二、安全问题。1、楼梯间感应灯损坏或电源关闭，楼梯间漆黑，照明严重不足，无法保证紧急疏散要求。2、小区大门损坏一星期无人维修，形同虚设。3、小区本是无车小区，但送餐摩托车在小区人行路上行使，老人、孩子安全难以保证。4、单元门把手损坏无人维修。5、单元门无法上锁，业主安全难以保证。6、小区人行路灯多处不亮，一年多无人维修，晚间小区漆黑。7、小区北侧电线杆歪斜，电线混乱，业主安全无法保证。8、地、地下室铁门柜维修不到位时掉土块伤及行人。9、夏季大雨地下车库进水淹车，物业排水不及时，业主急用车找物业，物业经理还要动手殴打业主。10、地、地下车库防洪不到位主车辆无法停进地下车库。三、环境问题。1、楼道走廊垃圾一月无人清扫。2、绿化不到位，大面积种植土外露，大风天气扬尘，枯死的植被不及时补种更换。3、小区东小门经常损坏，今年3月栏杆少一根至今无人维修，人员可随时进出小区，且无保安看守。4、健身器材损坏无人维修，业主健身容易受伤。24小时便民自安装至今无法正常使用。5、地、地下室库地面大面积损坏无人维修。6、车库车位锁损坏无人维修。7、电梯广告未经业主同意，广告费未公示。8、楼栋停水停电时，有老人孩子的家庭急用水找物业帮助，物业无人理睬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2014年12月29日，大连金地艺境小区的建设单位大连天意房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同显示被告为甘井子区博艺园********房屋的买受人，同时，《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定“买受人同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由大连金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。2016年9月22日，被告对建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》的内容予以确认、文件予以签收。该合同约定物业费为高层住宅按每月2.1元/平方米收取。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告系大连市甘井子区博艺园29号1单元11层2号房屋的业主，该房屋建筑面积88.77平方米。被告自2017年10月1日起至2019年6月30日止未交纳物业费。本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《前期物业服务合同》及庭审笔录在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，以及与被告之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和被告对《前期物业服务合同》内容的确认与签收行为，对原、被告具有约束力。原告作为案涉小区的物业服务单位，应当按照合同的约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业费。本案中，原告以《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务合同》为据，向被告主张自2017年10月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3,914.82元，依据充分，本院予以支持。被告的辩驳主张，未提交相关证据予以佐证，无法证明原告存在重大服务瑕疵，物业公司对小区环境及设施的管理和维护是一个持续性的履行过程，且物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来实现的，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，故被告以原告提供的服务存在瑕疵或不到位为由，拒绝交纳物业费，于法无据，本院不予采纳。但原告应加强与被告的沟通，对于能够确定的具体问题作出有针对性的检讨和整改。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告孙永长于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告大连金地物业管理有限公司支付拖欠的自2017年10月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3,914.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 张 健二〇一九年十一月二十七日书记员 刘婷婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。