福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 € (2019)闽06民终1574号 上诉人（原审原告）：许瑞米，女，1968年3月12日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：程海，福建三和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:郑顺其，男，1965年7月29日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人:陈豪杰，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原审被告：林国辉，男，1966年11月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。 上诉人许瑞米因与被上诉人郑顺其、原审被告林国辉确认合同无效纠纷一案，不服福建省芗城区人民法院(2018)闽0602民初9431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人许瑞米的委托诉讼代理人程海、被上诉人郑顺其及其委托诉讼代理人陈豪杰、原审被告林国辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 许瑞米上诉请求：撤销原判，改判确认郑顺其与林国辉于2011年12月1日签署的关于南星村诗墩社第七组土地的建筑物1000平方米的《房屋转让合同》系无效合同。事实和理由：一、本案名为买卖，实为借贷。房屋买卖合同只是柯朝顺要求林国辉签字作为借款的变相担保形式。二、本案涉案买卖合同标的物属实质性违章建筑，即违法法律强制性规定的违章建筑，应认定无效。三、涉案房屋买卖合同双方属不同的集体经济组织。林国辉与郑顺其之间的土地买卖的协议违法了法律规定的强制性规定，属无效合同。四、拆迁协调小组的拆迁行为不能使无效的买卖关系变为有效。 郑顺其辩称：对方以名为买卖，实为借贷为由上诉，实属编造，没有证据加以证明。许瑞米也非讼争合同签订主体，对于房款等隶属于合同履行范围内的相关问题不享有诉权。讼争合同系双方真实意思表示，依法成立，且合同已生效履行完毕。违章建筑不影响合同的成立和双方的合意。合同双方系同一村成员。讼争房屋拆迁时，拆迁小组从我方处受理房屋，以我方名义测量、登记等一系列拆迁行为，印证了合同的成立。 林国辉辩称：我没有与郑顺其见面，也没有与其签订任何协议，我没有拿郑顺其任何款项。 许瑞米向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认郑顺其、林国辉于2011年12月1日签署的关于南星村诗墩社第七组土地的建筑物1000平方米的《房屋转让合同》系无效合同；2、本案的诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2005年4月18日，林国辉（乙方）与本村民小组成员林天福、卢金锋、林亚森、林进发、林港池共五户（甲方）签订一份租地协议。协议主要内容如下：甲方五户自有在南星七组，旧飞机场地方（右边林雪波的房子，左边林明顺的房子）该地原来是空地，五户共有，合计1000平方米左右，定于2005年4月份起转包给本小组组员林国辉，用于建房。经双方协商同意，从2005年4月份起这块土地的使用权全部归林国辉所有。林国辉应按当年分地人口数，以每人2000元补偿款一次性付清给各户后，该地归林国辉使用，以后如遇政府征用土地，所有赔偿款和补偿款也全归林国辉，与甲方无关。付各户承包地人数及补偿款数（代表人已签名），其中林天福5人，10000元；卢金锋5人，10000元；林亚森5人，10000元；林进发5人，10000元；林港池5人10000元。芗城区西桥街道南星村第七组在该租地协议盖章并签署特此证明字样，该协议还手写捺印备注：如果政府征用土地，土地补偿款全部归七组所有。协议签订后，林国辉于2006年左右在该土地上建成一幢四层的房屋，该房屋占地面积约1100平方米、总建筑面积4300平方米，水泥钢筋结构。2011年12月1日，林国辉（甲方）与郑顺其（乙方）签订一份《房屋转让合同》，协议内容为：“一、甲方愿意将位于芗城区土地的建筑物1000平方米出让给乙方。土地位置于飞机场，建筑性质为水泥结构。二、乙方愿意付给甲方转让金每平方米肆佰肆拾元整，计人民币肆拾肆万元正。款项已于2011年12月1日付清。三、双方协议以后，这个建筑物的所有权益归属乙方所有。”另漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会在该份合同上有加盖公章（未签署时间及意见）。2011年3月5日，林国辉与柯朝顺（另一案当事人）签订一份《房屋转让合同》，林国辉将位于芗城区土地的建筑物1000平方米出让给柯朝顺。2013年4月22日，林国辉又与柯丽娜（另一案当事人）签订一份《房屋转让合同》，林国辉将位于芗城区土地的建筑物2300平方米出让给柯丽娜。上述两份合同均有漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会加盖公章（未签署时间及意见）。在林国辉与柯丽娜订立转让合同后，林国辉即将整栋建筑物交付给柯朝顺、郑顺其及柯丽娜。2018年5月，上述建筑物被列为漳州市芗城区经十一路及安置房征地拆迁范围。2019年1月12日，柯朝顺、郑顺其已将上述建筑物交付征收实施单位折迁。2018年2月7日，许瑞米诉至本院，请求依法判令林国辉与郑顺其双方的房屋买卖关系无效。 一审法院另查，许瑞米与林国辉于1988年12月2日办理结婚登记，系夫妻关系。2018年3月1日，漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会出具一份证明，证明内容如下：兹证明郑顺其，身份证号3506001965××××××××。家庭住址芗城区，属南星村村民。林国辉家庭住址为漳州市芗城区，属南星村村民。本案涉案建筑物所在的土地是南星村集体村民自留用地。2018年2月7日，许瑞米诉至法院，请求判决确认林国辉、郑顺其于2011年12月1日签订的房屋转让合同无效；合同标的44万元；判令郑顺其将上述合同项下的房产（址于漳州市芗城区诗墩“飞机场”房产1000平方米）归还给许瑞米。2018年3月28日，法院作出（2018）闽0602民初1785号民事判决：驳回原告许瑞米的诉讼请求。许瑞米不服提起上诉。2018年9月25日，漳州市中级人民法院以（2018）闽06民终1494号民事裁定书作出裁定：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初1785号民事判决；二、发回漳州市芗城区人民法院重审。 一审法院认为：本案许瑞米系林国辉之妻，其主张本案讼争建筑物系其与林国辉夫妻共同财产，则是与本案有直接的利害关系，故许瑞米作为本案原告起诉，是本案适格主体。因此，郑顺其请求裁定驳回许瑞米的起诉，不予支持。林国辉与郑顺其均系南星村村民，为同一集体经济组织成员，本案涉案建筑物所在的土地为南星村集体村民自留用地，林国辉将在该空地所建的建筑物转让给郑顺其，也报备南星村委会。现许瑞米以其系林国辉之妻，系该讼争建筑物的共有人之身份，请求确认林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同无效。本案林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同是否有效，是原、被告各方所争议的焦点问题。原、被告各自的意见如上述的诉、辩称。 对于林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同的效力问题，法院依据本案的事实情况,《合同法》第五十二条规定合同无效法定情形以及相关法律规定分析判断如下：首先，违章建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立。林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同，所转让的标的物是地上建筑物的一部分，而该建筑物所占用的土地系南星村集体村民自留用地，系林国辉向本村同小组村民租了该空地，并在该地建成一幢四层的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，自留地属于农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，林国辉未经依法批准在南星村集体村民自留用地上建设本案讼争建筑物，该建筑物系为违章建筑。但违章建筑具有合法建筑相同的使用价值，林国辉与郑顺其也是仅就该空地上的建筑物达成交易合意，故林国辉与郑顺其之间房屋转让合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。又本案讼争建筑物已被征地拆迁，讼争建筑物的土地性质已经因征收转为国有土地，且有关该空地的土地补偿款，林国辉在租地建设本案讼争建筑物时已与芗城区西桥街道南星村第七组达成协议：“如果政府征用土地，土地补偿款全部归七组所有”。因此，现林国辉与郑顺其之间房屋转让合同，没有违反有关国家政策和法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他无效情形。其次，在同一农村集体组织内部成员之间转让农村房屋及所在宅基地，法律无禁止规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条的规定，房屋买卖，不仅是建筑物的转让，势必涉及到建筑物所占用土地的使用权转移，考察到本案林国辉是在南星村集体村民自留用地上建设本案讼争建筑物，又将该讼争建筑物的一部分转让给被告郑顺其，显然违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定。但是，应注意到本案林国辉与郑顺其均系南星村村民，为同一集体经济组织成员，根据《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，表明农村房屋及所在宅基地可在一定范围内转让，法律对此无禁止。结合到本案，林国辉将本案讼争建筑物及所在自留地的使用权一并转让给郑顺其，仍然是在南星村集体成员之间转移，更何况本案所转让仅是该地上的建筑物。最后，案涉建筑物所在土地因被征迁已转为国有土地。本案讼争建筑物已被征地拆迁，讼争建筑物的土地性质已经因征收转为国有土地，具备《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定的情形，即经过国家征收程序，讼争建筑物所占用的土地使用权才有可能成为市场交易的标的物。本案林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同中转让标的物即讼争建筑物所涉及的土地在讼争建筑物被征迁后，亦可作为市场交易的标的物。故林国辉与郑顺其所签订的房屋转让合同不存在违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定。因此，林国辉与郑顺其所签的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。另许瑞米以林国辉未经其许可私自处分夫妻共有财产系无效的民事行为等由请求确认林国辉与郑顺其所所签订的房屋转让合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是有关物权变动原因与结果区分原则之规定，也表明合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另郑顺其已实际执掌讼争房屋多年，既使从2013年讼争房屋全部交付，至2017年也已近五年。许瑞米与林国辉为夫妻，且共同生活，许瑞米称其不知情，这并不符合生活常理，而在2017年讼争建筑物确定被征迁后，才起诉主张时在2011年其配偶林国辉已将上述房产其中的1000平方米以44万元价格转让给郑顺其的房屋转让合同无效，有违《民法总则》第七条规定的诚信原则。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，本案许瑞米不能以不知晓为由对抗善意第三人即本案被告郑顺其。故瑞米请求法院判令确认两被告于2011年12月1日签署的关于南星村诗墩社第七组土地的建筑物1000平方米的《房屋转让合同》系无效合同的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告许瑞米请求判决确认被告林国辉、被告郑顺其于2011年12月1日签订的房屋转让合同无效的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许瑞米向二审提交新的证据：另案的庭审笔录复印件一份，欲证明林国辉、柯朝顺、郑顺其之间是借贷关系，不是房屋买卖。郑顺其质证认为，真实性、合法性，没有异议，但与本案合同转让没有关联。本案讼争合同明确款项已于2011年12月1日付清，柯朝顺非讼争合同主体，与本案无关联。林国辉质证认为，确有向柯朝顺借120000元，过后还给柯朝顺了，本案合同上的郑顺其这三个字是柯朝顺签的。本院认为，该份庭审笔录只证明林国辉与柯朝顺之间存在借贷关系，与郑顺其不具关联性，且本案讼争合同的第二条明确记载：款项已于2011年12月1日付清。郑顺其事后也认可柯朝顺代签合同的行为。因此，许瑞米认为林国辉、郑顺其之间是借贷关系、不是房屋买卖的主张缺乏依据，不予采信。 对于双方二审争议的事实，本院作出认定如下：林国辉主张其与郑顺其订立的合同，郑顺其的那份有盖章，自己的那份没有盖章。本院认为，该异议不影响本案合同的成立，不予采纳；一审中，郑顺其提供的房屋实地勘丈成果图、搬迁封房验收单等证据，证明其已将涉讼建筑物交付征收实施单位折迁，林国辉认为郑顺其没有将房屋交给拆迁办的主张与客观事实不符，不予采信。至于许瑞米主张村委会证明应当把第几组村民表述完整的异议，本院将在说理部分一并阐述。 本院认为：如前所述，许瑞米主张林国辉、郑顺其之间是借贷关系既缺乏借款凭证，也与双方签订的《房屋转让合同》中约定的内容相互矛盾，其上诉主张房屋买卖合同只是柯朝顺要求林国辉签字作为借款的变相担保形式，该主张缺乏事实依据，亦与法相悖，不予采纳；关于林国辉、郑顺其是否属于同一集体经济组织成员问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三条第三款规定：村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。林国辉、郑顺其虽分属漳州市南星村不同的村民小组，但均属漳州市芗城区村民，漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会出具一份证明：本案涉案建筑物所在的土地是南星村集体村民自留用地。因此，一审认定林国辉、郑顺其属于同一集体经济组织成员正确，许瑞米上诉主张涉案房屋买卖合同双方属不同的集体经济组织的理由不能成立，不予采纳。林国辉在讼争地块上建成的房屋虽未经相关部门批准，但该行为只是违反管理性强制性规定，并未违反效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》等相关法律，并未规定未经批准建设的房屋买卖合同应认定为无效，该建筑物具有一定的使用价值，林国辉将讼争建筑物转让给郑顺其，是在南星村集体成员之间流转，故双方签订的《房屋转让合同》合法有效。而且，该转让行为发生于2011年12月1日，现因面临征迁，许瑞米方提出诉讼，有悖诚实信用原则。许瑞米上诉主张本案涉案买卖合同标的物属违反强制性规定的违章建筑，应认定无效，该主张缺乏法律依据，不予采纳。许瑞米还认为拆迁协调小组的拆迁行为不能使无效的买卖关系变为有效，而一审法院只是认为案涉建筑物所在土地因被征迁已转为国有土地，本案讼争建筑物亦可作为市场交易的标的物，故该上诉主张不能成立，予以驳回。 综上，许瑞米的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费共7900元，由许瑞米负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮明光 审判员  唐志忠 审判员  李 凌 二〇一九年十一月二十一日 书记员  卢 杰