宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终656号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨晓冬，男，1971年12月16日出生，汉族，个体，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：李健，宁夏永合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:宁夏大众房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路**瑞银财富中心**。 法定代表人：饶占银，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋学峰，宁夏言成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾永刚，男，1982年12月14日出生，汉族，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人杨晓冬因与被上诉人宁夏大众房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2018）宁0181民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭组进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人杨晓冬上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求，改判被上诉人向上诉人退还已付购房款399992，承担违约金800元及房款利息113578元，共计514300元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间形成商品房买卖合同关系的时间是2012年5月22日，被上诉人向上诉人承诺于2012年6月30日之前交付房屋，该内容是双方真实意思表示，合同中签署日期2012年7月2日系被上诉人统一盖章时间，而并非双方真实形成买卖关系的时间。上诉人交款行为可以证明双方建立商品房买卖合同关系的时间是2012年5月22日，原审判决认定双方2012年7月2日签订涉案购房合同与客观事实不符。2、商品房买卖合同第9条注明了交付房屋的时间是2012年6月30日，该条款与合同中被上诉人提供的格式内容交付房屋的条件相矛盾，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。本案是双务合同，双方约定了合同义务履行的先后顺序，由被上诉人先于2012年6月30日前交付房屋，后而上诉人于2012年7月20日付清购房款。一审忽视双方签订合同中约定的合同履行内容，错误判断合同履行过程中守约方和违约方，错误认定违约行为和违约责任，系不当判决。3、双方在商品房买卖合同第九条中没有约定在2012年6月30日交付房屋之日必须支付全部购房款，被上诉人无权要求上诉人在接收房屋之前支付完全全部购房款,一审认定在交房之前应支付全部款项没有事实根据。4、关于房屋是否已备案登记于上诉人名下无有效证据判明，被上诉人提交证据形式及内容不合法，一审法院证据采信错误。5、上诉人与被上诉人在合同约定了卖方逾期交付房屋的违约责任，合同中赋予上诉人解除合同的权利，上诉人已依约解除合同，但原审判决内容剥夺上诉人单方解除合同的权利，违反了当事人意思自治，系错误判决。6、本案中违约方是被上诉人，原审法院对其违约行为已查明但未作任何表述而驳回上诉人的反诉请求，系错误结果。被上诉人未向上诉人交付房屋，上诉人未领取钥匙，但却已查明房屋被使用过，已充分说明被上诉人在履行合同过程中存在违约事实，上诉人购买房屋的合同目的已无法实现。综上，原审判决事实不清，证据不足，错误审查涉案证据和错误认定案件事实，请求二审查明事实依法裁判，驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。 被上诉人宁夏大众房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的商品房买卖合同合法有效，内容明确，不存在上诉人先接收房屋后付房款的情形，合同已经明确约定履行义务的先后顺序，明确约定房屋交付条件是买受人付清房款，上诉人在没有付清房款的情况下，被上诉人有权拒绝交付房屋；2、本案商品房买卖合同系双方真实意思表示，且也是工商行政建设部门监制的合同文本，不存在格式合同和格式条款；3、涉案房屋早已具备了交付条件和交付手续，在上诉人支付剩余房款后，被上诉人即可交付房屋；4.上诉人行驶解除权已经超过1年期限。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审改判支持被上诉人一审全部诉讼请求。 宁夏大众房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.被告杨晓冬向原告大众公司支付购房款38万元；2.被告杨晓冬向原告大众公司支付违约金33174元（按0.05‰计算，2012年7月21日至2017年5月2日），两项共计413174元，按0.05‰计算，自2017年5月3日至实际给付之日期间的违约金；3.本案诉讼费由被告负担。 杨晓冬向一审法院提出反诉请求：1.大众公司向杨晓冬退还购房款399922元，支付违约金800元、银行贷款利息113578元（自2012年7月30日至反诉之日即2017年7月6日），三项共计514300元；2.本案反诉费由大众公司负担。 一审法院认定事实：2012年7月5日，大众公司与杨晓冬在灵武市大众锦龙商业广场售楼部签订《灵武市商品房买卖合同》。合同约定：杨晓冬向大众公司购买H幢32号商品房，房屋建筑面积121.92平方米，总价778093元；买受人于本合同签订之日付清首付款398093元，余款38万元于2012年7月20日之前付清；买受人逾期付款的违约责任为：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；非住宅交付使用条件为：1、该商品房经过房地产开发项目竣工验收；2、该商品房取得《建筑工程竣工验收备案表》；3、该商品房取得交付使用批准文件；4、买受人按期付清全款”；出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，应当电话或书面或报纸通知买受人办理交付手续。合同还约定了其他内容。 一审另查明，大众公司于2011年6月9日取得涉案房屋的商品房预售许可证，于2011年10月28日取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，涉案房屋在签订买卖合同时已具备交付条件。杨晓冬于合同签订前2012年5月22日向大众公司支付购房款2万元；于合同签订当日2012年7月5日支付购房款378093元，下欠购房款38万元至今未付。涉案房屋于2012年在灵武市房屋产权登记部门备案登记在杨晓冬名下。杨晓冬尚未领取房屋钥匙，房屋已被使用过及涉案房屋大门张贴出售及联系人电话字样。 一审法院认为，大众公司与杨晓冬签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。涉案房屋属于非住宅，合同约定的非住宅交付条件除取得交付使用审批文件外，还应当包括买受人按期付清全款，杨晓冬尚欠购房款38万元事实清楚，且大众公司已于2011年10月28日取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，涉案房屋在签订买卖合同时已具备交付条件。2012年涉案房屋在灵武市房屋产权登记部门备案登记在杨晓冬名下，依据上述事实和法律规定，大众公司应当在杨晓冬交付房款后，再交付房屋更符合法律规定和交易习惯及双方签订合同的目的，故对大众公司主张杨晓冬支付购房款38万元的诉讼请求，应予支持。合同约定余款38万元于2012年7月20日之前付清，本案中大众公司明知杨晓冬在2012年7月21日已构成逾期付款，却于2017年6月5日才向杨晓冬主张权利，致使涉案房屋空置近五年未加以合理利用，且涉案房屋在交付杨晓冬使用前已由他人进行使用，对此大众公司存在过错，故对大众公司主张杨晓冬支付违约金的诉讼请求，不予支持。杨晓冬辩解涉案房屋应当先交房后付款，合同约定的交房日期之所以早于合同签订日期，是因为涉案房屋属于2012年6月30日的交房区段，合同约定的交付条件是否成就决定了房屋能否交付，故杨晓冬的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。杨晓冬于2017年6月14日向大众公司发出的解除合同通知书，超过法律规定行使解除权的时间，其解除权已经消灭，杨晓冬向大众公司发出的解除通知系单方行为，不产生解除合同的效力。杨晓冬认为合同已解除缺乏事实和法律依据，故对杨晓冬主张大众公司退还已付购房款并承担违约金、利息的反诉请求，不予支持。大众公司辩解因杨晓冬尚未付清购房尾款导致涉案房屋迟延交付的抗辩理由成立，法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院》第十五条之规定，判决：一、被告杨晓冬于本判决生效后五日内向原告宁夏大众房地产开发有限公司支付购房款38万元；二、驳回原告宁夏大众房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨晓冬的诉讼请求。案件受理费7498元，由被告杨晓冬负担6896元，原告宁夏大众房地产开发有限公司负担602元。反诉案件受理费8943元，减半收取4471.5元，由反诉原告杨晓冬负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案中上诉人主张解除与被上诉人之间的房屋买卖合同、退还购房款并由被上诉人承担违约责任。双方在房屋买卖合同中约定“房屋余款付清时间为2012年7月20日，房屋交付时间为2012年6月30日”，同时又约定房屋交付条件之一为“买受人按期付清全款”，合同中对房屋交付时余款付清时间约定前后矛盾，视为双方对房屋交付条件约定不明，应以商品房买卖中的交易习惯及惯例认定买受人负有在2012年7月20日前付清房屋余款先履行义务。本案中上诉人未支付下余购房屋，其主张解除合同，已超过法定合同解除权行使期限，被上诉人亦明确不同意解除双方间的房屋买卖合同，一审驳回上诉人的反诉请求符合法规定。上诉人的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2986元，由上诉人杨晓冬负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年四月九日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。