广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1902号上诉人（原审原告）：苏泽雨，男，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：王敏婷，广东易之堃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何文权，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人:朱绍敏，广东法行律师事务所律师。上诉人苏泽雨、上诉人何文权因排除妨害纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏泽雨上诉请求：1.确认苏泽雨依据清城区人民法院（2018）粤1802执恢248号之一裁定书，从2018年11月6日开始取得涉案商铺的所有权，并改判何文权从2018年11月6日开始向苏泽雨支付商铺租金；2.判决何文权按苏泽雨出租给他人的租金15000元一个月或按同等位置的商铺租金计算何文权应支付给苏泽雨的租金；3.判决何文权赔偿苏泽雨20000元定金损失。事实和理由：一、清城区人民法院（2018）粤1802执恢248号之一裁定书确认，涉案商铺从2018年11月6日起归苏泽雨所有，根据物权法第28条规定，苏泽雨对该商铺的收益权也从2018年11月6日开始。何文权作为涉案房屋的优先购买人，明知商铺已经拍卖成交为苏泽雨所有，商铺已不再属于原房东，仍然恶意地把租金给原房东。请求二审法院依法改判何文权从2018年11月6日开始支付租金给苏泽雨。二、一审法院对何文权应支付给苏泽雨的租金，参照何文权和原房东的合同是没有法律依据的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，原审法院以法律明确规定对苏泽雨不具有约束力的合同作为参照，显然不当。按照市场价格，涉案商铺100平方米每月只租8200元，也明显不合理。三、因何文权多次拒绝返还商铺给苏泽雨，导致苏泽雨与他人签订的涉案商铺合同无法履行，苏泽雨因此损失的合同违约金20000元，应由何文权赔偿。上诉人何文权辩称，苏泽雨所称的损失20000元不应支持。上诉人何文权上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回苏泽雨的诉讼请求。事实和理由：一、何文权有权继续承租讼争物业的事实。何文权早于2009年已与原业权人签订《租赁合同》，后原合同到期而再续签新合同，涉案的房屋在2016年由原所有权人谢*勤办理了抵押登记，何文权并非是在2016年8月份才租赁的，在原所有权人办理抵押登记之前，何文权就一直租赁使用该房屋，双方之间的租赁关系一直延续着。二、何文权有权继续承租讼争物业的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“所有权变动后的合同效力租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，虽然苏泽雨通过拍卖取得涉案房屋，但是该房屋的所有权发生变动并不影响何文权与原房屋所有权人谢*勤对于涉案房屋的租赁合同关系。而且，合同法作为上位法，其效力亦高于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的相关规定。至于《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押物己出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”，何文权的租赁关系从2009年开始延续至今，期间并没有出现任何的中断、终止，双方的租赁关系发生在抵押登记前，不受抵押权的影响。三、解除租赁关系对何文权极不公平并会造成极大经济损失。苏泽雨要求何文权大幅加租，否则以取消租赁关系来要挟，如此的违反诚信而令到何文权前期的装修、亏本经营、重新安置等的损失巨大。上诉人苏泽雨辩称，合同法第二百二十九条并不适用于本案，本案不是普通的租赁关系，而是在抵押期间发生的租赁关系，即使双方在抵押发生之前有签订过合同，但是在抵押期间、2017年7月31日合同已经到期，在原合同没有到期、抵押发生之后，双方重新签了一份新合同，损害竞买人权益，不具有法律效力。上诉人苏泽雨向一审法院起诉请求：1、判令何文权立即将清远市××××、128商铺交给苏泽雨；2、判令何文权从2018年11月6号开始支付苏泽雨每月租金13650元；3、判令何文权负担所有诉讼费用。庭审中，苏泽雨变更第二项中2018年11月6日至2019年3月18日止的每月租金按13650元支付，2019年3月19日起每月租金按15000元计算至何文权将房屋交还给苏泽雨止；另增加一项诉求：要求何文权赔偿损失20000元。一审法院认定事实：2016年5月6日，案外人王*将其名下位于清远市××××、128铺抵押给了广东清远农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2022年5月5日。2016年8月1日，案外人谢*勤与何文权签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给何文权，约定租赁期限为2016年8月1日至2026年7月31日，每月租金为8000元，从2017年8月1日起租金每年递增100元至期满，何文权已交租金至2019年1月14日。2017年6月21日，一审法院出具（2017）粤1802民初1417号民事判决书，确认广东清远农村商业银行股份有限公司对涉案商铺享有优先受偿权。2018年10月25日，一审法院通过委托淘宝网司法拍卖平台拍卖涉案商铺。2018年11月6日，一审法院作出（2018）粤1802执恢248号之一执行裁定书，裁定确认苏泽雨以2936620元的最高竞价得涉案商铺；苏泽雨可持该裁定书到登记机构办理权属过户登记手续。2019年1月2日，苏泽雨与案外人签订《租赁合同》，出租涉案商铺，约定租赁期为2019年3月20日至2024年3月19日；每月租金15000元，在签订合同十天内支付租赁定金20000元。另查明，案外人谢*勤与王*原为夫妻关系。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。本案争议焦点为：一、涉案商铺是否应当返还给苏泽雨；二、苏泽雨主张的赔偿损失请求是否应该得到支持。对于第一个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，何文权与相对人就涉案商铺设立租赁关系之前，涉案商铺已被办理了抵押登记；而一审法院依法裁定涉案商铺作价给苏泽雨也是对抵押权的实现，所以苏泽雨不受买卖不破租赁的约束。何文权不能要求继续承租涉案商铺，苏泽雨请求返还涉案商铺的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，何文权拒不交还涉案商铺的行为，损害了苏泽雨对涉案商铺占有、使用、收益等的合法权利，苏泽雨要求赔偿损失的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。房屋占用期间的费用，应从何文权未支付租金之日即2019年1月15日起计算至实际返还涉案商铺之日止；房屋占用期间费用的计算标准，涉案商铺是商业用房，其收益的主要表现形式为用于出租所得的租金，事实上涉案商铺亦一直用于出租，苏泽雨要求按其新签订的租赁合同标准计算，但由于该合同尚未实际履行，可参照何文权之前签订的租赁合同的租金计算，按合同约定直至起诉之日起租金为每月8200元，故损失应从2019年1月15日起按每月8200元计算至实际返还涉案商铺之日止。对于苏泽雨主张的20000元违约金，因尚未实际发生，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年3月18日作出判决：一、何文权于判决生效之日起十五日内将位于清远市新城东十号区××、××号商铺返还给苏泽雨；二、何文权于判决生效之日起十五日内向苏泽雨支付清远市新城东十号区十号楼首层127、128号商铺的占用费（从2019年1月15日起按每月8200元计算至实际返还涉案商铺之日止）；三、驳回苏泽雨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为238元，由何文权负担。本院二审期间，上诉人苏泽雨提交一组证据：2009年7月28日签订的租赁合同，拟证明新合同每月的租金比原合同减少了6000多元，原合同没有到期就提前签订新合同，原合同每年租金递增10%，新合同每年只增加100元，说明何文权与原房东串通签订虚假合同损害竞买人的权益。上诉人何文权质证称，不属于新证据，该合同是2009年签订的，不能作为本案判案的依据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案商铺应否返还给苏泽雨；二、苏泽雨主张的租金应按何种标准计算以及其主张的20000元违约金应否予以支持。关于第一个焦点问题。经一审法院审理查明，案外人谢*勤与何文权于2016年8月1日签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给何文权经营。而涉案商铺办理抵押登记的时间为2016年5月6日。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，由于何文权与相对人就涉案商铺设立租赁关系之前，涉案商铺已被办理了抵押登记，因此，何文权与案外人的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。一审法院判令何文权返还涉案商铺给苏泽雨并无不当。何文权认为在2009年就已经对涉案商铺使用经营至今，缺乏法律及事实依据，对其该项上诉请求，应不予支持。关于第二个焦点问题。本案中，何文权拒不交还涉案商铺的行为，损害了苏泽雨对涉案商铺占有、使用、收益等的合法权利，苏泽雨的损失主要表现为房屋被占用期间的费用。依照《中华人民共和物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，苏泽雨并未提供涉案商铺的权属证明，因此，其主张何文权从2018年11月6日开始向苏泽雨支付商铺租金缺乏法律及事实依据。经一审法院审理查明，何文权已交租金至2019年1月14日，涉案商铺是商业用房，其收益的主要表现形式为出租所得的租金。因此，一审法院参照何文权之前签订的租赁合同的标准，从2019年1月15日起计算至实际返还商铺之日止并无不当。关于苏泽雨主张的20000元违约金问题。由于苏泽雨并未提供证据证实其主张的20000元违约金已经实际发生，根据“谁主张、谁举证”的举证规定，苏泽雨应承担举证不能的法律后果，对其该项主张，应不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由苏泽雨负担476元,何文权负担476元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月四日书记员  梁家惠书记员  梁琳培附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。