福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2780号 上诉人（原审原告）：林阿华，女，1965年8月16日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上诉人（原审原告）：林木常，男，1964年7月11日出生，汉族，住福建省漳浦县，系林阿华的丈夫。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈乾金，福建闽隆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建锦溪房地产开发有限公司，住所地福建省漳浦县旧镇镇迎宾大道**海西如意城，统一社会信用代码91350623611068784N。 法定代表人：方德华，总经理。 委托诉讼代理人：赵两煌，福建道周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小娟，福建道周律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄雪连，女，1987年3月24日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人林阿华、林木常因与被上诉人锦溪房地产公司（以下简称锦溪房地产公司）、黄雪连商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2019)闽0623民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林木常及其委托诉讼代理人陈乾金、被上诉人锦溪房地产公司的委托诉讼代理人邱小娟、被上诉人黄雪连的委托诉讼代理人李顺跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林阿华、林木常上诉请求：撤销原判，改判支持林阿华、林木常的原审诉讼请求。事实与理由：一、原判认定的法律关系混乱，适用法律错误。二、原判认定“林阿华与黄雪连之间的账目往来，锦溪房地产公司不知情”，据此判决锦溪房地产公司不承担责任，无法律依据。三、林木常系本案当事人，享有本案的权利和义务，原判认定林木常非合同当事人，不具有该合同约定的权利和义务，无法律依据。四、原判认定房屋购买款存在错误。五、一审判决程序违法。上诉人在一审中申请将黄雪连追加为第三人，但一审将其列为共同被告，又判决驳回上诉人诉讼请求，程序违法。 锦溪房地产公司辩称，原审认定事实和适用法律正确，林阿华、林木常付给黄雪连的30000元属购房介绍费，与锦溪房地产公司无关，林阿华、林木常应向黄雪连主张。 黄雪连辩称，林阿华、林木常付给黄雪连的30000元属购房介绍费，是基于黄雪连等人为林阿华、林木常提供房源信息的居间服务行为，与黄雪连的职务行为无关。林阿华、林木常在近二年后反悔要求索回该款，违反契约精神，应予驳回。 林阿华、林木常向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令锦溪房地产公司立即向林阿华、林木常支付购房款30000元及支付从2017年7月25日至2019年6月17日止按月利率2%计算的资金占用费13660元，合计43660元；2.判令锦溪房地产公司自2019年6月18日起至还清30000元购房款之日止按月利率2%计算向林阿华、林木常支付资金占用费。 一审法院认定事实如下：林阿华、林木常系夫妻关系。2017年6月19日，林阿华欲向锦溪房地产公司购买商品房，并向锦溪房地产公司置业顾问黄雪连咨询。刚好黄雪连接待的另一个客户李向阳（案外人）因不符合办理按揭贷款条件，便向林阿华推荐李向阳退订的址在福建省漳浦县商品房，双方签订《海西如意城商品房定购协议》（以下简称协议），约定该商品房建筑面积114.53平方米，定购单价为每平方米4143.59元，总价款为474565元，林阿华应支付定购金22000元。 由于退订客户李向阳已向锦溪房地产公司支付定金22000元，经锦溪房地产公司与林阿华协商，林阿华应支付定金22000元直接付还给李向阳，锦溪房地产公司不再退还李向阳定金。2017年7月25日，林阿华通过刷卡二次依次向锦溪房地产公司支付款项82565元、15789元，合计120354元，用于支付首期款82565元、专项维修基金8590元、办证费80元、契税7119元。之后，林阿华用林木常农村信用联社银行卡向黄雪连的中国银行卡62×××82转账52000元。锦溪房地产公司开具收款收据五张给林阿华收执，载明收取林阿华购房定金22000元、首期款82565元、专项维修金8590元、契税7119元、不动产权证登记费80元，合计120354元。2017年7月26日，黄雪连向李向阳转账22000元用于归还李向阳定金。2017年7月26日，林阿华与锦溪房地产公司签订编号为350623010001032017010026的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定林阿华向锦溪房地产公司购买址在福建省漳浦县地块）4号楼1103号商品房，合同单价、总价均与协议相同，合同还约定林阿华应于2017年7月26日前支付首期款104565元，余款370000元办理银行按揭。 一审法院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。锦溪房地产公司与林阿华于2017年6月19日签订《海西如意城商品房订购协议》、2017年7月26日签订的编号为350623010001032017010026的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。林木常非合同一方当事人，不具有该合同约定的权利义务。合同签订后，林阿华依照约定向锦溪房地产公司支付首期购房款、专项维修金、不动产权证登记费、契税等共计120354元符合合同规定，锦溪房地产公司收取款项与出具的票据面额总额相同，账目清楚明了，没有多收取林阿华合同约定外其他款项，且林阿华与黄雪连之间的账目往来，锦溪房地产公司不知情，在本院给予释明是否变更诉讼请求后，林阿华、林木常仍坚持原诉讼请求及理由，因此，林阿华、林木常请求判决锦溪房地产公司退还多收取30000元购房款没有事实依据，应予以驳回。而林阿华直接汇入黄雪连的个人账户52000元除转交李向阳22000元外，余额30000元不排除林阿华与黄雪连之间存在其他经济往来关系，与本案不属于同一法律关系，可另行处理。综上所述，林木常、林阿华的诉讼请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回林木常、林阿华的诉讼请求。一审案件受理费891.5元，减半收取446元由林木常、林阿华负担。 二审诉讼中，双方当事人未提交新的证据。 二审查明,一审判决认定“林阿华通过刷卡二次依次向锦溪房地产公司支付款项82565元、15789元，合计120354元”有误，应纠正为“合计98354元”，一审判决认定的其他事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 本院认为，锦溪房地产公司与林阿华签订《海西如意城商品房订购协议》、《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。林木常并非该合同当事人，原审据此认定林木常不具有该合同约定的权利义务，符合合同相对性原则，并无不当，林阿华、林木常主张原审认定存在错误，不能成立。本案购房合同签订后，林阿华依约向锦溪房地产公司支付首期购房款、专项维修金、不动产权证登记费、契税等共计120354元，符合合同约定，且锦溪房地产公司收取的款项与其出具的票据面额一致，不存在多收取林阿华合同约定之外的其他款项。林阿华作为具有完全民事行为能力的人，在向锦溪房地产公司购买商品房时，对自己已付款是否与锦溪房地产公司出具的票据面额一致，应清楚明了。而且，本案购房合同还约定林阿华支付首期款104565元后，余款370000元应由林阿华办理银行按揭，林阿华也据此办理了银行按揭，因此，林阿华对自己支付的购房款，不应存在因误解而多支付给开发商的问题，其应清楚另付给黄雪连的30000元不属于购房款。本案锦溪房地产公司制定的《客户管理制度》规定：售房人员不得以任何形式向客户收取其他费用，客户所有款项应当及时汇入公司专项账户，不私设账户、不收支、不挪用。黄雪连作为锦溪房地产公司的售房人员，在介绍林阿华买房时，利用其个人银行帐户私自收取林阿华、林木常购房款之外的30000元，超出了黄雪连职务行为的范围，属于个人行为，其法律后果应由个人承担，林阿华、林木常主张锦溪房地产公司应承担该还款义务，缺乏事实和法律依据，不能成立，林阿华、林木常应向黄雪连主张该权利。一审诉讼中，原审法院在追加黄雪连作为被告的情况下，已向林阿华、林木常释明是否变更诉讼请求，但林阿华、林木常仍坚持原诉讼请求，未对黄雪连提出诉讼请求，据此原审判决驳回林阿华、林木常的诉讼请求并无不当，林阿华、林木常主张原审将黄雪连列为共同被告，又判决驳回其诉讼请求，程序违法，不能成立。本案讼争的30000元属林阿华与黄雪连之间的经济往来，与本案不属于同一法律关系，林阿华可另行处理。 综上所述，林阿华、林木常的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费891.5元，由上诉人林阿华、林木常负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月二十八日 法官助理杨国栋 书记员邹晓倩