湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1021民初2684号 原告：周爱秀，女，1982年7月20日生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：黄少军，湖南指点律师事务所律师，代理权限系一般代理。 被告：李书新，女，1957年1月28日生，汉族，住湖南省桂阳县。 第三人：桂阳立诚不动产二店，住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海路**。法定代表人：成薇。 原告周爱秀与被告李书新，第三人桂阳立诚不动产二店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周爱秀及其委托诉讼代理人黄少军，被告李书新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周爱秀向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方2019年7月2日签订的《桂阳二手房买卖合同》；2.请求判令被告向原告返还购房款人民币80000元；3.请求判令被告向原告双倍返还定金人民币44000元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告委托桂阳立诚不动产二店出售其在桂阳县北关佳园的4XX号房。双方2019年7月2日签订《桂阳二手房买卖合同》及补充协议，约定总房款25万元，房屋面积50.34平方米，合同签订之日买方（乙方）支付卖方(甲方)2万元购房定金，并且约定甲方与开发商房款纠纷与乙方无关，甲方全部房款将与更名手续办理完成后当日收齐，甲方出售房款总价包含办证所有费用，甲方出售房产价格包括房屋内家电等。2019年6月15日原告交付第三人购房诚意金现金2000元，2019年6月19日原告交付第三人购房定金现金20000元，2019年7月3日原告通过银行转账向第三人交付购房款208000元。第三人将购房定金20000元、购房款80000元及购房诚意金2000元转付给了被告。2019年7月12日第三人通过银行转账返还原告50000元，2019年7月16日第三人通过银行转账返还原告28000元，2019年7月25日第三人通过银行转账返还原告50000元。至今还有房款80000元，定金20000元及购房诚意金2000元未返还原告。经原告多次催告，但是被告一直未能将房屋更名在原告名下。后经了解被告出售的房屋系拆迁补偿房，被告与拆迁开发商签订的拆迁合同约定开发商补偿被告一套房屋，但是被告强行占了两套房屋（一套100平方米、一套50.34平方米)，被告出售给原告的房屋无拆迁补偿合同，也未与开发商签订任何合同，开发商明确表示拒绝更名。综上，被告出售房屋系无权处分的房屋，被告也不能按照双方约定将涉案房屋更名到原告名下。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，向人民法院提起诉讼，请求依法查明案件事实，判如所请。 被告李书新辩称，当时原告看房子的时候被告还在上海，被告不知道原告们具体说了些什么，原告预交予2000元购房诚意金，又交了2万元购房订金，当时被告在上海时并不知道这些，谁也没有告诉被告，是被告回来后才知道这一切（被告大概是6月中旬回桂阳的)，当原告告诉被告时被告还规劝了原告，怎么还没跟房屋主人会面就去交22000元押金呢，要是和被告谈不成，最少原告那2千元诚意金就没得了，对原告稍做了解以后，被告告诉原告这房子还没办证，这房子被告还应付开发商9万元，现在没人管事，曹经国他不想揽这摊子麻烦事，而周贤忠又被公安局拘禁着，政府也是想把北关佳园这摊事调查清楚，再与这2百多户老百生办理证件，政府机关还是为人民着想的。被告与原告一起去开发商那里了解情况，是王经理接待原、被告，王经理实是求事的跟原告说了“北关佳园4XX、4XX号房子均属李书新的”。是详细了解了这些以后原告才与被告签合同的。就在半个月前，被告还邀请原告和原告的律师去被告现在住的家(二建小区）会谈过，被告说原告怕被告办证时不办原告的名字，被告把被告现在住的房子的房产证给原告押着，北关佳园4XX室办证时不是原告的名字，被告这套房子120个平方，就补给原告，当时律师说这要到房管局登记，保证原告到时不以挂失房产证的名义申请补办这套房子的房产证，并冻结它的买卖交易，被告说好，因被告是诚心诚意想把这次交易做好。房屋更名，没这说法，纯属病语，整栋楼200多户人家都没办证，并非被告一户未办，政府统一办证时，要按物业管理处的电脑记录，哪个人是哪个房号，很清楚，而且是周贤忠与物业管理确定好的，可到物业管理处调资料。原本也说原告押2万元办证，有微信通话记录，既然押2万元用来办好证再付给被告，就不存在现在更名一说，再说被告都没办证，怎有更改一说，前面原、被告一直是这样认为，所以才签下了合同，并付了被告十万元款，补充合同是后来签的。在这些事情办理期间已在物业管理处更了名，现物业管理处4XX是周爱秀的名字，被告也已经联系好天燃气安装，也在供电公司拿了证明，更改周爱秀的用电户证明。 第三人桂阳立诚不动产二店辩称，定金是被告李书新知情的，第三人没有其他意见。 本院经审理认定事实如下：被告李书新委托第三人桂阳立诚不动产二店出售其位于桂阳县北关佳园4XX号房产。原告在桂阳立诚不动产二店看到广告后便与桂阳立诚不动产二店的工作人员联系有意购买，原告于2019年6月15日向第三人交付购房诚意金2000元，2019年6月19日原告向第三人交购房定金20000元。2019年7月2日，经三方协商一致被告李书新与原告周爱秀签订《桂阳二手房买卖合同》，约定原告购买被告拥有的座落在桂阳县北关佳园A栋4XX号房，建筑面积为50.34平方米。该房产总价250000元人民币，合同签订之日，原告向被告支付20000元作为购房定金。原、被告同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款230000元，剩余房款20000元于产权交割完毕当日付给被告。第三人桂阳立诚不动产二店作为见证人在该合同中盖章。2019月7月3日，原告通过银行转账方式向第三人转账购房款208000元。随后第三人将购房定金20000元，购房款80000元及购房诚意金2000元转给了被告李书新。原告交付首付款230000元后，便要求被告与第三人办理房屋过户手续，但原、被告在房产开发商处协商更名无果，便要求被告和第三人退款。2019年7月16日第三人通过银行转账向原告返还购房款50000元，2019年7月16日第三人通过银行转账向原告返还购房款28000元，2019年7月25日第三人通过银行转账向原告返还购房款50000元。至此，被告还有80000元购房款，定金20000元及购房诚意金2000元未退还。2019年8月30日，原、被告双方协商又签订《补偿协议》，双方约定：一、被告李书新承诺房产证办理有任何房款纠纷与乙方无关，属被告李书新与原开发商之间的经济纠纷，无论多退少补均由被告承担。二、房款支付时间为：更名手续办理完支付甲方部分房款，后续水电过户并结清已产生费用全部支付，房款总额为250000元，剩余20000元于不动产到手后付清。第三人桂阳立诚不动产二店作为见证人在该协议中盖章。至今，被告仍无法办理涉案房屋的过户手续或者更名手续，原告遂向本院起诉。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。被告李书新虽然辩称桂阳县北关佳园A栋4XX号房为其所有，但被告没有证据证明该房屋是购买房产开发商的还是属于拆迁补偿房，且被告与原告一起找开发商为涉案房屋更换所有人时，房产开发商无法办理，被告应属无权处分涉案房产。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，原、被告签订的《桂阳县二手房买卖合同》应属无效合同，被告应当返还收取的购房款、定金及购房诚意金。因《桂阳县二手房买卖合同》无效，在该合同约定的定金条款也应当无效，故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告李书新于本判决生效之日起十五日内返还原告周爱秀购房款80000元，购房定金20000元，购房诚意金2000元，共计102000元； 二、驳回原告周爱秀的其他诉讼请求。 案件受理费2780元，减半收取计1390元，由被告李书新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李柏旺 二〇一九年十一月十九日 法官助理 曾俊喆 书 记 员 邓 文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。