浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初5195号 原告（案外人）：徐伟，男，1978年1月13日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：傅宝祥、沈立波，浙江萧和律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄连爱，女，1977年10月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：苏小为，浙江金道律师事务所律师。 被告（被执行人）：任峰，男，1979年2月1日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 被告（被执行人）：高赛红，女，1979年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 第三人：任雪江，男，1951年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 第三人：王金梅，女，1954年4月24日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 上述第三人的共同委托诉讼代理人：任峰，系父母子女关系。 第三人：刘艳霞，女，1981年1月16日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。 第三人：任某，女，2014年3月7日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 法定代理人：刘艳霞，系其母亲。 原告徐伟与被告黄连爱、任峰、高赛红案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告徐伟的委托诉讼代理人傅宝祥、沈立波，被告黄连爱及其委托诉讼代理人苏小为，被告任峰到庭参加诉讼，被告高赛红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。因本案标的涉及户内其他人员，本院于2019年2月20日通知任雪江、王金梅、刘艳霞、任某作为本案的第三人参加诉讼，并于2019年6月5日公开开庭进行审理，原告徐伟的委托诉讼代理人傅宝祥、沈立波，被告黄连爱及其委托诉讼代理人苏小为均到庭参加诉讼，被告任峰、高赛红及第三人任雪江、王金梅、任某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，第三人刘艳霞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。因送达上存在瑕疵，本院再次于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告徐伟的委托诉讼代理人傅宝祥、沈立波，被告黄连爱及其委托诉讼代理人苏小为均到庭参加诉讼，被告任峰、高赛红及第三人任雪江、王金梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，第三人刘艳霞、任某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐伟向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于杭州市滨江区房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月26日，原告与被告任峰及刘艳霞、任某签订房屋买卖合同一份，约定三人将位于杭州市滨江区的房屋卖给原告，转让价款为135万元，同时还就付款方式、交房方式、违约责任及权属登记作了约定。原告按约于合同签订当日将全部购房款支付给被告任峰，任峰也于当日出具了已收到原告房屋转让款135万元的收条，并将房屋交付给原告，原告对房屋进行装修并一直居住使用至今。由于任峰、刘艳霞、任某未按约为原告办理房屋登记手续，原告于2018年5月对任峰、刘艳霞、任某提起了房屋买卖合同纠纷之诉，在诉讼中得知案涉房屋已被查封，原告撤诉后提出了执行异议，被法院驳回后原告不服，认为案涉房屋为原告所有，因保全查封妨碍了原告进行过户登记，为此提出了案外人异议之诉。 被告黄连爱辩称，一、根据本案的情况及原告提供的证据，房屋买卖合同的真实性、合法性无法确认。1.案涉房屋的申购人员为任雪江、王金梅、任某，与买卖合同的出卖方不一致，且案涉房屋也未登记在任峰、刘艳霞名下，法院查封房屋后，任峰曾以其女儿任某的名义提出过保全异议，被法院驳回。2.黄连爱与任峰、高赛红的房屋买卖合同案件经过一审、二审，目前已生效进入执行程序，在执行异议中原告也无法提供其资金来源的依据及支付购房款的凭证。现任峰违反常理的出庭，一口咬定已经支付房款，但对如何支付，原告与任峰均含糊其辞，前后不一，原告提供的第三方蔡重阳与任峰、刘艳霞的房屋买卖意向书及10万元收据、莫云江的借据，恰恰可以证明任峰通过签署多份买卖合同，即以房抵债协议试图逃避债务的事实。二、退一万步说，即使原告与任峰、刘艳霞、任某签署过房屋买卖合同，未办理过户登记手续，原告也存在过错。案涉房屋于2017年1月登记在杭州市滨江区多层住宅建设管理中心名下，原告作为任峰同村的拆迁户，对案涉房屋的状况、登记是非常清楚的，原告不但在房屋未登记在任峰、刘艳霞名下时签署房屋买卖合同，也未让其他共有人确认出售房屋事宜，在房屋查封前，原告有充分的时间办理过户手续，因此，原告自身拖延办理造成房屋被查封，存在重大过错。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告任峰辩称，房子是因债务问题，故任峰和后面的妻子刘艳霞决定卖给徐伟的，任峰和徐伟是本村的，徐伟有钱，也有这个能力，那些逼债的人来讨钱，徐伟当时是先给任峰担保几个月，用房子作抵押，如果到时不还，房子就卖给徐伟，由徐伟来还债。后来徐伟把债全还了，这些债有50万、30万的，具体是谁不清楚，因为借钱都是有介绍人，借条没有还给任峰，是由徐伟在处理的。任峰与徐伟签订了房屋买卖合同属实，收条是任峰写的，合同上签字是任峰和刘艳霞自己签的，买房的相关手续材料应该都在徐伟处，房子也交给徐伟了。因为当时不能过户，任峰也一直在外，2018年徐伟来联系他过户，但刘艳霞在哪里，任峰也不知道，后来房屋被法院查封。 被告高赛红，第三人任雪江、王金梅、刘艳霞、任某均未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证和质证，被告任峰、高赛红，第三人任雪江、王金梅、刘艳霞、任某未到庭放弃质证权利。对不动产权属信息查询记录、执行裁定书、申购查询资料、离婚协议书、离婚证，原告与被告黄连爱均无异议，本院予以确认。对原告提供的房屋转让合同、收条、房屋租赁合同、水电费缴费明细及凭证，黄连爱有异议，对买卖关系不予认可，对房款的支付不予认可。本院认为，任峰在第一次庭审中认可了合同中签名及收条的出具情况，本院对其形式真实性予以确认。对原告提供的房屋买卖意向书、收据，黄连爱对三性均不予认可，本院经向当事人核实后，对其真实性本院予以确认。对于借据，黄连爱对三性均不予认可，本院认为，任峰认可有欠债，但不知道具体债务人是谁，该借据上虽有任峰签名，但都没有相关的支付凭证，结合徐伟、任峰的陈述及本案的实际情况，经与出借人核实，本院对徐伟替任峰还债的事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：任雪江、王金梅系任峰父母，任峰与高赛红原系夫妻，并生育一女任杭欣。后任峰与高赛红离婚，任杭欣由高赛红抚养，高赛红单独立户。任峰于2012年8月23日与刘艳霞登记结婚，又生育一女任某。2018年5月23日，任峰与刘艳霞离婚，任某由刘艳霞负责抚养。 任雪江户为拆迁安置户，该户申购人员为任雪江、王金梅、任峰、任某，申购安置面积240平方米，其中货币安置50平方米（2012年5月完成）；实物安置房屋两套：2015年安置迎春北苑1幢2单元102室（产权证登记权利人为任雪江、王金梅，已卖），面积122.36平方米；2016年安置缤纷北苑8幢1单元101室，82.68平方米，2017年1月24日登记在杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心（以下简称建管中心）名下，即案涉房屋。 高赛红户申购人员为高赛红、任杭欣，安置面积140平方米，实物安置房屋二套：迎春南苑7幢2单元1402室；迎春南苑11幢1单元102室（已卖）。目前高赛红、任杭欣、任雪江、王金梅居住在迎春南苑7幢2单元1402室中，任峰离家在外。 2017年6月21日，本院受理了黄连爱诉高赛红、任峰房屋买卖合同纠纷一案，审理期间，黄连爱申请财产保全，本院于2017年7月7日作出（2017）浙0108民初3265号民事裁定，查封了位于案涉房屋，即缤纷北苑8幢1单元101室，查封期限为2017年7月7日至2020年7月6日。本院经审理查明：2013年3月4日，高赛红、任峰与黄连爱签订了《房屋转让合同》，将上述迎春南苑11幢1单元102室出售给黄连爱，总价90万元，约定先付50万，过户后付剩余款项。黄连爱支付50万房款后，高赛红出具收条，并向黄连爱交付了房屋，黄连爱一直出租使用。2017年1月17日，该房屋办理了产权登记，为高赛红、任杭欣按份共有。2017年4月11日，高赛红、任杭欣作为出卖人与案外人彭蛟龙签订《房屋转让合同》，将该房屋以185万的价格出让，当月28日，彭蛟龙登记为该房屋的所有权人，并将房屋出租他人使用。2018年3月6日，本院作出（2017）浙0108民初3265号民事判决：解除黄连爱与高赛红、任峰签订的《房屋转让合同》；高赛红、任峰返还黄连爱购房款50万元，赔偿黄连爱损失145万元，支付评估费6875元。宣判后，高赛红、任峰不服上诉，2018年6月13日，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终2765号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，黄连爱于2018年8月22日向本院申请强制执行，案号为（2018）浙0108执2166号，执行过程中双方于2018年12月14日达成和解协议，2018年12月19日，本院裁定终结了本案的执行，现高赛红和任峰已支付黄连爱50万元。 2016年7月26日，任峰、刘艳霞、任某（甲方）与徐伟（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方坐落于杭州市滨江区房屋转让给乙方，即案涉房屋，转让价格135万元；付款方式：本合同签订之日起1天内，乙方一次性将购房款支付给任峰；自本合同签订之日起15天内，甲方将房屋交付给乙方；自本合同生效之日起，乙方应在90天内向房屋权属登记机关申请办理权属转移登记手续，甲方应当给予协助。合同签订后，任峰于2016年7月26日向徐伟出具了收条，载明：“今收到徐伟的房屋转让款（现金共计1350000元），此款系购买缤纷北苑8幢1单元101室。”该135万转让款包含了徐伟代任峰支付的初始购房款，对于剩余款项的支付，徐伟代偿债务的方式、金额等，任峰、徐伟在庭审过程中说法不一。徐伟在签订合同当日收房后装修使用至今。 后因房屋一直未过户，2018年6月12日，徐伟向本院起诉任峰、刘艳霞、任某的房屋买卖合同纠纷一案，在审理中发现案涉房屋被查封而撤诉。2018年9月3日，徐伟向本院提出执行异议，本院于2018年9月18日作出（2018）浙0108执异61号执行裁定：驳回徐伟的异议。徐伟收到裁定书后不服，向本院提出异议之诉。 另查明：徐伟与任峰系同村、同学，因任峰在外欠债，2016年5月22日，任峰曾与蔡重阳（经核实为某医院医生）签订案涉房屋的《房屋买卖意向书》，并收取了定金10万元，因案涉房屋当时无法办理三证，任峰又急需钱还债，为此与徐伟协商，由徐伟帮任峰还债，任峰将案涉房屋卖给徐伟。于是徐伟与蔡重阳、任峰经过协商解除了意向书，由徐伟支付了蔡重阳12万元。 任峰与刘艳霞于2018年5月23日在杭州市滨江区民政局登记离婚，离婚协议约定婚生女任某由刘艳霞负责抚养，任峰不承担抚养费；共同房产缤纷北苑8幢1单元101室已转让卖掉，离婚前的所有债权债务由任峰承担。 在本院作出财产保全裁定查封案涉房屋后，任某曾提出了保全异议，本院于2017年8月27日作出（2017）浙0108执异24号裁定，驳回了任某的异议申请，任某收到裁定后未再起诉。 本院认为，案涉房屋暂登记在建管中心名下，根据任雪江户的安置人口、分配等情况，案涉房屋及货币安置的50平方米为任某、任峰的安置份额，本院依申请查封案涉房屋并无不当。现徐伟作为案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见只有同时满足该四个条件，买受人对不动产享有物权期待权，才可以排除强制执行。本案中，刘艳霞与任峰将房屋转让给徐伟，并签订房屋转让合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，其真实性本院予以确认。徐伟虽然对案涉房屋占有使用至今，但徐伟至今未能提供足以证明其已全额支付135万元购房款的凭证及相关证据，仅凭收条无法确定已付清购房款，因此，徐伟应承担举证不能的后果，不能对抗善意第三人。关于过户手续，案涉房屋在2017年1月办理了初始登记，具备了办理过户登记手续的条件，至2017年7月法院查封，徐伟主张找不到任峰、何艳霞，根据任峰的陈述存在可能，黄连爱认为徐伟存在过错，依据不足，本院不予采纳。综上，徐伟所提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有物权期待权，其要求停止执行的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告徐伟的全部诉讼请求。 案件受理费16950元，由原告徐伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘 文 人民陪审员  郑国强 人民陪审员  张 锋 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  陆泽钥