广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20361号上诉人（原审原告）:李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：莫观培，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市旭瀛物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路**B附楼**。法定代表人：易丰，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。上诉人李伟文与上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初3853号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭于2019年11月20日进行庭询审理。上诉人李伟文经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，上诉人旭瀛公司法定代表人易丰、委托代理人梁明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟文上诉请求：1.变更一审判决第一项为：旭瀛公司于判决生效之日起10日内，向李伟文支付广州市天河区体育东路13号首层02房2013年1月至2016年11月期间的租金（其中2013年1月的租金按照63700元/月的标准计付，2013年2月至2013年6月的租金按照73500元/月的标准计付，2013年7月至2015年6月的租金按照77175元/月的标准计付，2015年7月至2016年11月期间的租金按照81034元/月的标准计付）；2.变更一审判决第二项为：旭瀛公司于判决生效之日起10日内，向李伟文支付上述第一项中租金的违约金（2013年1月6日至2016年11月30日期间的违约金以当月累计拖欠的租金总数为本金，按每日1%的标准，以当月6日至次月5日的实际天数计付，其中2016年11月6日至2016年11月30日为25天；2016年12月1日之后的违约金，以累计拖欠的租金总数3660978元为本金，按每日1%的标准，从2016年12月1日计至实际付清之日止）；3.一、二审案件受理费均由旭瀛公司承担并迳付给李伟文。事实和理由：一、在本案合同关系中，李伟文的主要权利是利用旭瀛公司的出租人身份及其享有的优先购买权以目标价并实际出资竞买并完全拥有中标物业的所有权（包括收益权），旭瀛公司的主要权利是在完成协助李伟文以目标价竞得物业后收取回报顾问服务费400万元、补偿款约200万元。李伟文的主要权利即旭瀛公司的主要义务，旭瀛公司的主要权利及李伟文的主要义务。一审法院没有考虑双方投资合作的历史过程并从双方主要给付义务的内容入手去判断《协议书》中的“保租条款”的性质，属于对双方合同法律关系的错误定性。二、案涉合同中的“保租条款”的缔约目的是旭瀛公司为了额外获取一份“二手房东”的合作利润，李伟文为了减少自己的投资收益而要求其按原租赁合同交租，属于双方合作投资利润的分配条款，有别于业权人一方提供租赁物（缔约时应当属于业主或有权出租人）、另一方支付租金以获取使用权的租赁合同关系。既然双方将“买卖不破租赁”的相关法律规定作为“保租条款”写进了投资合作合同，“保租条款”就成为了投资合作合同的一部分，诉讼时效应按整份投资合作合同适用2年的普通诉讼时效，不应将“保租条款”从投资合作的《协议书》中单独剥离出来适用1年的特殊诉讼时效。三、一方就《协议书》提起的起诉应视为一方向另一方提出权利主张的行为，另一方的答辩视为另一方的回应及继续磋商，《协议书》的诉讼时效因不断的诉讼而中断，诉讼时效中断效果当然及于《协议书》中的“保租条款”。四、除一审判决第22至23页所列有关权利主张行为（含诉讼）以外，双方还发生以下诉讼，产生诉讼时效中断的效力：2014年李伟文提出（2014）穗天法民四初字第1381号物权确认纠纷一案、2015年李伟文提起（2015）穗天法民四初字第868号房屋买卖合同纠纷案、2018年旭瀛公司提出（2018）粤0106民初25065号案诉讼。五、即使将本案法律关系理解为纯粹的租赁合同适用一年的诉讼时效，但因旭瀛公司从未提供其与中铁南方公司签订的租赁合同，李伟文无法得知其与中铁南方公司租赁合同中的准确租期、租金标准以及交租期限。一审法院仅以2011年12月21日的《合作协议》认定旭瀛公司已提供了其与中铁南方公司的《广州市房屋租赁合同》，明显是相关事实不符，并有违诚实信用原则。后来发生的种种事实也足以说明旭瀛公司并没有将与中铁南方公司的租赁合同提供给李伟文：1.《补充协议》、《补充协议（二）》均没有旭瀛公司盖章，都是由其法定代表人易伟签名，且附件所写的名称《租赁合同》与旭瀛公司在诉讼中被迫提交的《广州市房屋租赁合同》的名称并不相符。2.旭瀛公司绝对不想让李伟文知道其作为二手房东赚取转租利润的具体情况。3.2011年12月21日签订《合作协议》时，李伟文关注的重点是能否以目标价竞买取得物业以及需付给旭瀛公司的佣金数额。4.根据（2012）广铁中法民初字第36号民事判决书第3至第4页，旭瀛公司在起诉中铁南方公司的竞买确权纠纷所提交的9份证据中也没有提交其与中铁南方公司的《租赁合同》作为证据，可看得出一直在刻意隐瞒与中铁南方公司的租赁合同。5.本案一审当庭拆开旭瀛公司拒收的快递查明事实，说明李伟文不知道其与中铁南方公司的租赁合同，否则没有必要再通知旭瀛公司提交租赁合同，也没必要通知其结算租金。6.根据诉讼案件查明的事实，旭瀛公司存在与其关联公司旭星公司串通造假，并出现了中铁南方公司与旭瀛公司、旭星公司签订租赁合同的矛盾。六、旭瀛公司通过声称其与中铁南方公司存在租赁合同，享有优先购买权为由与李伟文“合作”空手赚取了高达615万元的利润，又以向李伟文以及次承租人隐瞒业主变化及其与中铁南方公司的租赁合同的方法，赚取次承租人高额的转租利润却拒不向李伟文支付原始租金。本案按1%每日计算旭瀛公司的违约金还是远远低于旭瀛公司的实际获利，因此不应调整为银行同期贷款利率计算其违约金。旭瀛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法改判为旭瀛公司于判决生效之日起10日内，向李伟文支付广州市天河区体育东路13号首层02房2016年10月至2016年11月期间的租金（租金按照81034元/月的标准计付）；2.判令李伟文支付本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、本案是典型的“买卖不破租赁”关系引起的纠纷，在诉讼双方没有具体约定李伟文从何时开始有权收取租金的情况下，根据法律规定，应按照李伟文自取得涉案房屋不动产权证，所有权发生变动时才有权收取租金，即租金的起算期应自2016年4月12日起算。诉讼双方根本无明确约定转付租金的具体日期，而应按照法律规定认定在房屋所有权转移之日起，收取租金的权利同时转移。诉讼双方于2013年1月5日签订《协议书》，约定了旭瀛公司应按照租赁合同约定，向李伟文足额缴纳租金，但并未约定向李伟文交租的时间。合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见买卖不破租赁的前提是所有权变动，如果房屋所有权尚未发生变化，旭瀛公司跟李伟文就不存在租赁关系，因此也不存在支付租金给李伟文的问题。二、一审判决对于时效认定严重错误，李伟文已丧失主张2016年10月之前租金的胜诉权。1.关于李伟文证据9即2015年9月22日《催收租金通知》及EMS快专递详情单，因其不能收到的过错在于李伟文，因此由李伟文承担不利后果而依法不产生时效中断的法律效力。经一审法院查明，上述邮件被邮政部门作退件处理，并没有证据证明其拒收或邮政送达人员向其人员打过电话。一审法院认为该邮件的邮件地址“广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房”是旭瀛公司的公司注册地址，且附有电话就认为即使退件也是有效的，但双方于2013年1月5日签订的《协议书》第八条约定：“本协议中甲乙双方的地址是相互送达文件的依据，一方向对方地址发出信函即视为送达”。该《协议书》明确载明旭瀛公司的送达地址为：“广州市环市东路339号B附31楼”。那么在双方合同明确约定送达地址的情况下，李伟文将邮件寄往不同的楼层引致退件，不利后果由其自负，也不产生时效中断的效果。2.李伟文通过委托人张文毅向租户董永民送达《通知》不产生时效中断的效果，董永民与旭瀛公司并不是同一民事主体，即使董永民本人认可李伟文通过委托人张文毅向其送达《通知》，没有任何法律规定该事实对旭瀛公司产生了时效中断的法律后果。3.李伟文于2016年12月13日在另案中向一审法院提交《第三人参加诉讼申请书》，也不属于产生时效中断的法定事由。4.李伟文在2017年1月19日提出的3182号诉讼，明显是主张其他权利，依法不产生时效中断的法律效果，否则就应依照“一事不二理”原则驳回李伟文的起诉。根据法律规定李伟文应自房屋所有权发生变动后的2016年4月12日开始才有权向旭瀛公司主张租金，且根据时效规定，李伟文仅有权获得2016年10、11月的租金。李伟文经本院传票传唤，其没有到庭应诉，也没有提出书面答辩意见。旭瀛公司答辩称：一、保租条款并非法律概念。根据一审查明的事实，不存在诉讼时效中断和存在违约金过高的情形。李伟文的上诉基本没有相关事实予以佐证，且事实与本案无关。请求驳回李伟文的上诉请求。李伟文向一审法院起诉请求：1.旭瀛公司立即向李伟文支付2013年1月5日至2016年11月30日期间的租金3660978元以及迟延支付上述期间租金的违约金862020.02元（均以当月租金为本金，按每日1%的标准，自当月6日起计至2016年11月30日止）；2.旭瀛公司向李伟文支付迟延支付2013年1月5日至2016年11月30日期间租金的违约金（以3660978元为本金，按每月1%的标准，自2016年12月1日起计至付清之日止）；3.旭瀛公司承担一审案件诉讼费用。一审法院认定事实：李伟文提供的作为出租人/甲方的南方公司与作为承租人/乙方的旭瀛公司于2008年10月22日签订的《租赁合同1》（复印件）约定：第二条甲方同意将首层02房出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积为280平方米……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限为2008年11月1日至2016年11月30日；……2011年7月1日至2013年6月30日的月租金额为73500元，2013年7月1日至2015年6月30日的月租金额为77175元，2015年7月1日至2016年11月30日的月租金额为81034元；……租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行划帐或支票付款方式缴付租金给甲方；……第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；……第八条其他约定：……4.甲方同意乙方分租，乙方有权单方与租户签订《租赁合同》，并每三个月向甲方报送《物业分租情况表》；但不同意整体转租，如需转租须经甲方书面同意等条款。旭瀛公司对《租赁合同1》（复印件）的真实性无异议。2012年12月18日，铁路中院就（2012）广铁中法民初字第36号李伟文旭瀛公司诉旭瀛公司南方公司、第三人李伟文房屋买卖合同纠纷一案作出36号判决书。旭瀛公司的诉讼请求如下：南方公司立即将首层02房及202房的所有权按照约定过户到旭瀛公司及李伟文名下。36号判决书查明以下（包括但不限于）事实：2011年12月31日，南方公司向旭瀛公司发出《邀请函》告知其拟出售首层02房及202房，有意竞买者须于2011年12月20日前将3200万元保证金存入南方公司的指定账户；2012年1月17日，南方公司发布《体育东房地产交易规则》，该规则规定参加竞买人员的资格为在收到业主邀请函规定或与承租人合同约定的响应期限内缴纳了3200万元保证金的单位或个人（含联合购买）；该规则确认了参加竞买的意向购买人为两家，其中一家为现租赁户；同时要求若竞买人与交保证金人不一致，则竞买人与打款人员均应同时到场，并提供有关双方关系的证明文件，业主方主持人现场确认双方关系；……但成交价不得低于业主宣布的该房地产3400万元的底价；2011年12月29日，旭瀛公司以李伟文的名义向南方公司支付购买首层02房及202房的保证金3200万元；同年12月30日，旭瀛公司向南方公司发出《关于交纳保证金的通知函》，明确由李伟文将旭瀛公司购买首层02房及202房的保证金3200万元转账到南方公司；2012年1月20日，……在现场另一竞买人广州市易得宝投资咨询有限公司退出竞买，旭瀛公司在竞买活动主持人的要求下加价一万元，以3401万元报价竞得首层02房及202房等事实。36号判决书判决如下：“李伟文旭瀛公司在本判决生效之日起十日内将购房余款201万元支付给旭瀛公司南方公司。旭瀛公司南方公司在收到余款之后将首层02房过户到第三人李伟文名下；202房过户到李伟文旭瀛公司名下……”。36号判决书已于2013年1月4日发生法律效力。一审法院于2019年6月21日向广州市房地产档案馆查询并打印的首层02房房产登记号为2008登记字9021180的《广州市不动产登记查册表》的“来函摘要”一栏显示：铁路中院于2013年9月11日通知房地产管理部门将首层02房过户至李伟文名下。2013年1月5日，作为甲方的旭瀛公司与作为乙方的李伟文签订《协议书》，约定：首层02房及202房是甲乙双方合作购得的物业……第一条甲乙双方同意不再执行2012年1月20日签订的《合作协议》；第二条甲方同意将首层02房及202房物业全部转到乙方名下，应付的购房尾款由乙方支付，乙方另以现金支付甲方615万元；具体支付方式如下：在收到原业主通知缴纳购房尾款之后，办理交易过户之前，乙方向甲方账户支付315万元，甲方在收到乙方款后，三天内协同乙方办理一切交易过户手续，在乙方收到缴纳交易税费通知后，将余款300万元支付给甲方；第三条双方同意不再成立合作公司对首层02房及202房进行经营，但乙方必须保证甲方与原业主签订的租赁合同继续履行至合同期满，在租赁期内，乙方不得以任何理由非法终止合同，损害甲方的合法利益，否则乙方应承担因此造成甲方的一切损失，甲方应按照《租赁合同1》约定，向乙方足额缴纳租金；……第八条本协议中甲乙双方的地址（注：甲方为广州市环市东路339号B附31楼；乙方为广州市荔湾路78号自编6号二楼）是相互送达文件的依据，一方向对方地址发出信函即视为送达等条款。李伟文称其在《协议书》签订后已向南方公司支付了购房余款201万元，并提供了南方公司于2013年1月10日出具的收到李伟文201万元的《中铁二十五局集团统一收据》予以证明。2015年9月22日，李伟文采用EMS全球邮政特快专递方式，以旭瀛公司的原法定代表人易伟为收件人（同时填写电话/手机）、以旭瀛公司为收件人公司名称、以“广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房”为收件人地址，邮寄了其于当天作出的致旭瀛公司的《催收租金通知》（其中包括：首层02房所有权归本人李伟文所有……鉴于旭瀛公司声称已经与原业主南方公司有租赁关系……然而旭瀛公司一直使用首层02房至今，却未依协议的约定向本人李伟文支付租金；……请旭瀛公司在接到本通知5个工作日内，向李伟文提交《租赁合同1》原件，以及旭瀛公司向南方公司缴纳最后一期租金的相关收据或发票，与本人李伟文结算和支付旭瀛公司租赁首层02房从2013年1月5日至今的相应租金等内容）。上述邮件被邮政部门作退件处理。旭瀛公司确认上述邮件的收件人联系电话和地址正确，但称其没有收到上述邮件，并以李伟文未能举证证明其拒收邮件为由抗辩称上述邮件因被退件而不产生诉讼时效中断的效力。2016年4月12日，原广州市国土资源和规划委员会核发了首层02房的《不动产权证书》，载明：首层02房的权利人为李伟文，房屋（建筑面积）为294.95平方米，房屋所有权取得方式为判决等内容。2016年5月12日，张文毅以“新业主代理人”的身份（注：李伟文称张文毅是其代理人）作出致首层02房各承租户的《通知》，其中包括：首层02房于2012年1月20日通过拍卖已易主为李伟文……新业主于2016年4月取得新《不动产权证书》……原业主南方公司与原承租单位旭瀛公司的租赁首层02房的租赁合同早已到期，不再存在租赁关系；新业主郑重提请各承租户不要再向旭瀛公司交纳租金，以免造成大家经济上的损失……现请各承租户带齐原有的租赁手续，于2016年5月15日在承租人经营场地处由新业主和各位确认在首层02房经营的有效手续证明等内容。李伟文在本案中称其直接向董永民送达《通知》并将《通知》张贴于现场。旭瀛公司表示其没有收到《通知》，也不确认《通知》曾张贴于首层02房。另，李伟文在第二次庭审中提交以下证据：1.于2016年12月1日自制的首层02房情况汇总[其中包括：首层02房（由东往西）自编1号的次承租人为中国国旅（广东）国际旅行社股份有限公司（以下简称国旅广东公司）（承租面积为80平方米；租期为2011年12月11日至2016年11月30日）；自编2号的次承租人为广州美静美容客服有限公司（承租面积为52平方米；租期为2014年4月10日至2016年11月30日）；自编3号的次承租人为清真化隆牛肉面（兰州拉面）（承租面积约20平方米；没有签合同）；自编4号的次承租人为董永民（金潮香牛肉火锅）（承租面积为75平方米；租期为2008年12月至2016年11月30日）；自编5号的次承租人为广州市海王星辰医药连锁有限公司（以下简称海王公司）（承租面积为100平方米；租期为2009年6月16日至2016年11月30日）等内容]，用于证明李伟文一直向旭瀛公司转租首层02房的次承租人了解、接洽、协商租赁事宜，没有消极对待自身权利。2.张文毅于2016年10月28日分别作出的致国旅广东公司、海王公司的《关于体育东路13号首层02房业权人变更的函》及上述函件的送达资料（均未能出示原件），用于证明李伟文以多种方式主张权利，一直与旭瀛公司转租首层02房的次承租人了解、协商租赁事宜。3.张文毅于2016年11月25日作出的致国旅广东公司的《告知函》及上述函件的送达资料（均未能出示原件），证明内容与证据2一致。4.作为出租人/甲方的旭瀛公司与作为承租人/乙方的海王公司签订的首层02房自编五号的《广州市房屋租赁合同》（共2份；均未能出示原件）和《租赁合同补充协议》（未能出示原件），用于证明在李伟文继受首层02房的出租权利期间，旭瀛公司将首层02房转租给其他人收取更多租金获利。5.《广州市天河区体育东路13号首层02房商铺移交书》（共5份；均已出示原件）和《体育东13号电表移交》（已出示原件），用于证明张文毅受李伟文的委托处理首层02房的相关事宜，张文毅于2016年12月6日与旭瀛公司的副经理顾海元签署首层02房自编1号、2号、3号、4号、5号商铺移交书等文件。旭瀛公司以李伟文逾期举证且未说明理由为由，拒绝对上述证据发表质证意见；并称在其与南方公司的租期届满之后，其已于2016年12月将首层02房交还给李伟文，但李伟文从未向其主张租金；李伟文称其曾向次承租人主张权利没有证据原件支持；李伟文消极对待自身权利非常明显，其关于诉讼时效的抗辩成立。另，李伟文和旭瀛公司均称李伟文在2016年11月30日之前没有向首层02房的次承租人收取租金或占有使用费。旭瀛公司未能举证证明其已向李伟文或其他人支付首层02房2013年1月5日至2016年11月30日期间的租金。2016年9月29日，一审法院受理旭瀛公司诉董永民租赁合同纠纷一案（即17244号案）。旭瀛公司提出以下诉讼请求：1.解除旭瀛公司与董永民于2013年11月19日签订的《租赁合同2》；……4.董永民向旭瀛公司支付拖欠的2015年11月19日至2016年12月12日的租金；……在17244号案审理中，李伟文于2016年12月13日向一审法院提交《第三人参加诉讼申请书》，请求事项如下：1.准许、通知李伟文作为有独立请求权的第三人参加17244号案诉讼；2.判令董永民向李伟文支付首层02房自2016年3月至12月10日的占用费，旭瀛公司对此承担连带清偿责任；3.判令旭瀛公司向李伟文支付其已向董永民收取的2013年11月19日至2016年2月18日的租金及利息，董永民对此承担连带清偿责任；4.确认旭瀛公司与董永民之间的租赁行为无效等。一审法院于2016年12月20日告知李伟文如下：17244号案审理的是旭瀛公司与董永民之间的租赁合同关系，无须追加李伟文作为第三人参加诉讼，李伟文可另寻其他法律途径解决等内容。17244号案查明董永民于2016年12月12日将其向旭瀛公司承租的04单位直接交还给李伟文。一审法院作出17244号判决书后，董永民不服，向广州中院提起上诉，广州中院以（2017）粤01民终13935号案立案。广州中院经审查，确认一审法院查明的事实；董永民在二审期间提交的其中一份证据显示首层02房新业主李伟文的代理人于2016年5月12日通知董永民不要再向旭瀛公司缴纳租金。广州中院于2017年10月9日作出13935号判决书，认定李伟文2016年4月12日取得首层02房产权证产生的物权变动，也不构成董永民与旭瀛公司租赁合同权利义务关系的终止，李伟文基于房屋权利所有人所提主张，不能成为董永民停止支付租金的正当抗辩。2017年1月19日，一审法院受理李伟文诉旭瀛公司、董永民物权保护纠纷一案（即3182号案）。李伟文提出以下诉讼请求：1.旭瀛公司、董永民共同向李伟文赔偿2013年11月19日至2016年12月12日期间侵占李伟文房屋的房屋占用费1236432元（房屋占用费参照旭瀛公司、董永民约定的租金标准计算）；2.旭瀛公司、董永民共同向李伟文支付上述房屋占用费的利息（按中国人民银行同期贷款利率的标准计付；详见房屋占用费本金及银行利息计算表）；3.本案受理费由旭瀛公司、董永民共同承担。董永民的答辩意见包括：李伟文于2016年通知其不要向旭瀛公司交纳租金，并在2016年5月12日向其送达书面通知及材料；其于2016年12月12日将其向旭瀛公司承租的房屋交还给李伟文等内容。一审法院经审理后于2018年1月16日作出3182号判决书，查明：“……2008年11月1日，广东旭星实业开发有限公司（出租人、甲方）与董永民（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在天河区体育东路13号首层01-04（自编）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为75平方米，租赁期限为2008年12月19日至2013年12月18日，每月租金为15000元等。……据李伟文向一审法院提交的《合作协议》（复印件）显示，2011年12月21日，旭瀛公司（甲方）与李伟文（乙方）签订该协议，约定：首层02房及202房现由甲方承租经营，因业主拟将上述物业出售，甲方依法应享有优先购买权，乙方愿意通过甲方以实现优先购买权的合作方式购买该物业，并明确约定上述物业是乙方购买，全部权利义务均归乙方享有和承担；乙方承诺如成功购买该物业后，原租赁合同仍继续有效执行，并在原租赁期内不得以任何理由单方解除合同；附件1为租赁合同等。但李伟文称签订该《合作协议》时旭瀛公司并未向其提供、出示相关租赁合同，其仅知旭瀛公司为首层02房的承租人，但不清楚旭瀛公司、南方公司有关首层02房租赁期限、租金标准的约定。……2013年11月19日，旭瀛公司（甲方/出租人）与董永民（乙方/承租人）签订《租赁合同2》，约定：甲方同意将04单位出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约110平方米；租赁期为2013年11月19日至2016年12月30日，其中……2015年11月19日至2016年12月30日每月租金为35280元……董永民确认其在收到《通知》（注：即本案中张文毅于2016年5月12日作出的上述《通知》）后，因旭瀛公司无法向其提交转租证明，故未再向旭瀛公司交纳租金。2016年9月29日，旭瀛公司向一审法院提起17244号案诉讼，要求董永民交还04单位，清偿04单位的租金、水电费并承担逾期交纳租金的违约责任等。……一审法院后于2017年3月30日作出17244号判决书，判令董永民向旭瀛公司支付04单位2015年11月19日至2016年11月30日的租金、迟延支付该期间租金的违约金；……因董永民不服上述判决，上诉至广州中院，广州中院于2017年10月9日作出13935号判决书，驳回上诉，维持原判。现李伟文以旭瀛公司隐瞒旭瀛公司与南方公司签订的《租赁合同1》，未经李伟文同意非法出租04单位牟利；董永民未尽审查义务而向旭瀛公司承租04单位；主张旭瀛公司、董永民构成了共同侵权，要求旭瀛公司、董永民向其赔偿侵占04单位期间可得的租金损失及利息损失等。对此，旭瀛公司称其系依据与南方公司签订的《租赁合同1》向董永民出租04单位，不存在侵权的事实；但确认2013年1月5日签订《协议书》后未向李伟文支付过旭瀛公司、南方公司签订的《租赁合同1》约定的租金，且认为李伟文如作为04单位业主要求旭瀛公司承担违约责任，应另循法律途径解决。董永民亦称其系与旭瀛公司签订《租赁合同2》承租04单位，不存在侵权的故意与事实”等事实，认定：“……李伟文自南方公司处购得04单位后，已承诺保证旭瀛公司与南方公司签订的租赁合同继续履行至合同期满；虽李伟文辩称其并不知悉旭瀛公司与南方公司签订的《租赁合同1》的具体内容，包括租期、租金金额等；但就旭瀛公司现提交的其与南方公司签订的《租赁合同1》来看，该租赁合同客观存在，李伟文亦确认《租赁合同1》的真实性；且根据‘买卖不破租赁’之规定，李伟文作为04单位的买受人，应受《租赁合同1》的约束；故此，旭瀛公司在《租赁合同1》约定的租赁期内即2008年11月1日至2016年11月30日期间分租首层02房即向董永民出租04单位，并不构成侵权；董永民在该期间承租使用04单位，亦有其合同依据，不构成侵权。但就旭瀛公司与董永民于2013年11月19日签订的《租赁合同2》来看，显然双方约定的租赁期为2013年11月19日至2016年12月30日，超出了《租赁合同1》约定的租赁期限……旭瀛公司与董永民约定04单位由董永民在2016年12月1日至12月30日期间承租使用，应属无效。……故旭瀛公司负有在2016年11月30日租赁期满后将04单位交还李伟文的合同义务。但因李伟文系根据侵权法律关系提起本案诉讼，故在一审法院已认定董永民与旭瀛公司有关董永民在2016年12月1日至12月30日期间承租使用04单位的约定无效的情况下，董永民在2016年12月1日至12月12日期间实际占用使用04单位缺乏依据，构成侵权；李伟文要求董永民支付04单位2016年12月1日至12月12日的占用使用费，有其事实及法律依据，一审法院予以支持；且该占用使用费按照旭瀛公司与董永民约定的同期租金标准35280元/月计算，并无不妥，一审法院亦予支持；……如前述，因旭瀛公司在2016年11月30日以前系有权出租04单位，董永民系有权使用04单位，故对李伟文基于侵权法律关系要求旭瀛公司、董永民赔偿2016年11月30日以前04单位的占有使用费及利息的诉讼请求，因缺乏依据，一审法院均不予支持。但李伟文可依据《租赁合同1》另循合法途径解决”，判决如下：“一、旭瀛公司董永民自本判决发生法律效力之日起10日内向李伟文李伟文支付04单位2016年12月1日至12月12日的占用使用费13656.77元；二、驳回李伟文的其他诉讼请求”。判后，各方当事人均未上诉。一审法院认为，已于2013年1月4日发生法律效力的36号判决书已判决旭瀛公司在判决书生效之日起十日内（即2013年1月14日前）将购房余款201万元支付给南方公司，南方公司在收到余款之后将首层02房过户到李伟文名下。此后，李伟文与旭瀛公司于2013年1月5日签订《协议书》，约定应付的购房尾款由李伟文支付以及李伟文必须保证旭瀛公司与南方公司签订的租赁合同继续履行至合同期满，旭瀛公司应按照《租赁合同1》约定向李伟文足额交纳租金等条款。上述《协议书》中关于首层02房的相关约定合法有效。2013年1月10日，南方公司开具了收到李伟文201万元的《中铁二十五局集团统一收据》，至此，李伟文已履行完毕36号判决书和上述《协议书》确定的付款义务，其有权以出租人的身份从2013年1月10日起（含当日）依据《租赁合同1》向旭瀛公司主张首层02房的租金。李伟文主张从2013年1月5日开始计付租金，依据不足，一审法院不予支持。上述《协议书》属于李伟文与旭瀛公司的内部约定，而首层02房的权利人直至2016年4月12日才登记为李伟文是产生对外公示效力，并不影响上述内部约定的履行。依据《租赁合同1》的约定，旭瀛公司应于每月第5日前支付首层02房的每月租金。旭瀛公司未能举证证明其已支付2013年1月10日至2016年11月30日期间的租金，构成违约，李伟文主张旭瀛公司按照《租赁合同1》约定的月租金额的标准支付上述期间的租金，旭瀛公司则抗辩称李伟文的诉讼请求已超过诉讼时效。对此，一审法院认为，上述期间每月租金的诉讼时效应从当月6日开始计算。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；《中华人民共和国民法总则》施行前，《中华人民共和国民法通则》规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。1.李伟文提供的其最早主张首层02房租金权利的有效证据为其于2015年9月22日邮寄的致旭瀛公司的《催收租金通知》，上述证据产生诉讼时效中断的法律效力，但截止至2014年9月之前（含当月）的租金已超过一年诉讼时效（注：2014年9月租金的诉讼时效从2014年9月6日起算，于2015年9月5日届满）。2.李伟文提供的其委托张文毅于2016年5月12日作出的致首层02房各承租户的《通知》，李伟文称其已直接向董永民送达《通知》并将《通知》张贴于现场。旭瀛公司则称其没有收到上述《通知》，且不确认上述《通知》张贴于现场。李伟文在其于2015年9月22日向旭瀛公司邮寄上述《催收租金通知》后仍未能收到旭瀛公司支付的首层02房租金的情况下，自行与首层02房的次承租人交涉并在现场张贴上述《通知》符合常理，结合17244号案和3182号案的审理情况可知李伟文确实已于2016年5月12日将上述《通知》送达给董永民，因此，一审法院采信李伟文上述陈述。李伟文虽未将上述《通知》送达给旭瀛公司，但由上可知，李伟文并未怠于主张首层02房的租金，因此，一审法院认定李伟文上述行为亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。3.在17244号案审理中，李伟文于2016年12月13日向一审法院提交《第三人参加诉讼申请书》，申请作为有独立请求权的第三人参加17244号案的诉讼，并提出判令董永民向李伟文支付2016年3月起至12月10日的占用费且旭瀛公司对此承担连带清偿责任及旭瀛公司向李伟文支付旭瀛公司已向董永民收取的2013年11月19日至2016年2月18日的租金和利息且董永民对此承担连带清偿责任等请求。李伟文上述行为亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。4.2017年1月19日，李伟文提起3182号诉讼，提出判令旭瀛公司、董永民共同赔偿自2013年11月19日至2016年12月12日期间侵占房屋的占用费损失及利息损失。董永民虽是以物权保护之诉提起3182号案的诉讼，但其目的均是为了取得首层02房的收益，因此，一审法院认定李伟文上述行为亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。5.一审法院于2018年1月16日对3182号案作出判决之后，李伟文于2018年2月11日提起本案诉讼，其主张的首层02房2014年10月至2016年11月期间的租金没有超过诉讼时效。综上，一审法院认定，旭瀛公司应向李伟文支付2014年10月至2016年11月期间的租金，其中，2014年10月至2015年6月期间的租金按照77175元/月的标准计付，2015年7月至2016年11月期间的租金按照81034元/月的标准计付。对于李伟文主张的超过上述金额部分的租金，一审法院均不予支持。关于李伟文主张旭瀛公司支付迟延支付上述租金的违约金问题。如前所述，旭瀛公司应于每月第5日前支付首层02房的每月租金，否则，应从当月6日开始支付迟延支付当月租金的违约金。按日计付的迟延支付每月租金的违约金应以按月形成的每个独立债权分别单独适用诉讼时效，因此，迟延支付每月租金的违约金的诉讼时效亦应从当月6日起依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定计算。从查明的事实可知，李伟文在本案诉讼之前从未向旭瀛公司主张迟延支付租金的违约金，因此，李伟文主张的迟延支付2013年1月至2016年9月期间租金的违约金均已超过一年诉讼时效（注：迟延支付2016年9月租金的违约金的诉讼时效从2016年9月6日开始计算，于2017年9月5日届满）。至于迟延支付2016年10、11月租金的违约金，适用三年诉讼时效，因此，旭瀛公司需向李伟文支付迟延支付2016年10、11月租金的违约金。上述违约金均应以当月租金81034元为本金，从当月6日计至实际支付之日止。李伟文主张按照每日1%的标准计付上述违约金，符合《租赁合同1》的第七条第1款的约定，旭瀛公司则抗辩称上述违约金计付标准过高，考虑到上述违约金计付标准过高，一审法院从公平原则出发，将上述违约金调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付，且迟延支付各月租金的违约金总额均以不超过当月租金本金81034元为限。对于李伟文主张的超过上述金额部分的违约金，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市旭瀛物业管理有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内，向李伟文支付广州市天河区体育东路13号首层02房2014年10月至2016年11月期间的租金（其中，2014年10月至2015年6月期间的租金按照77175元/月的标准计付，2015年7月至2016年11月期间的租金按照81034元/月的标准计付）；二、广州市旭瀛物业管理有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内，向李伟文支付迟延支付上址房屋2016年10月、11月租金的违约金（均以81034元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，从当月6日计至实际支付之日止；迟延支付各月租金的违约金总额均以不超过81034元为限）；三、驳回李伟文的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40280元，由李伟文负担16770元，广州市旭瀛物业管理有限公司负担23510元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。李伟文经本院传票传唤，其无正当理由拒不到庭，应按自动撤回上诉处理，本院对其上诉请求不予审查。二审争议焦点是：一、涉案租金应从何时起计算。二、涉案租金在2016年10月之前是否已经超过诉讼时效期间？关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”广州铁路运输中级法院于2012年12月18日作出（2012）广铁中法民初字第36号民事判决，判决旭瀛公司在判决书生效之日起十日内（即2013年1月14日前）将购房余款201万元支付给南方公司，南方公司在收到余款之后将首层02房过户到李伟文名下。该判决于2013年1月4日发生法律效力。2013年1月10日，南方公司开具了收到李伟文201万元的《中铁二十五局集团统一收据》，至此，李伟文已履行完毕36号民事判决书确定的付款义务，李伟文此时即取得首层02房的物权。该物权系法院作出的法律文书生效后引起的物权变动，可以不经登记或直接交付即产生物权变动的法律后果。故一审法院认定李伟文有权以出租人的身份从2013年1月10日起（含当日）依据《租赁合同1》向旭瀛公司主张首层02房的租金，并无不当。对于旭瀛公司上诉提出应根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，按照李伟文自取得涉案房屋不动产权证所有权发生变动时才有权收取租金的意见，本院认为，物权法第三十一条是对未经登记取得的不动产物权进行处分的限制性规定，而非物权取得的规定。根据第三十一条的规定，对未经登记取得的不动产物权进行处分时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生法律效力。该条所要求的登记，是对物权取得人进一步处分不动产物权的要求。而李伟文取得涉案房屋物权后，其将房屋出租给旭瀛公司，依法并不需要办理登记。因此，李伟文依生效判决取得涉案房屋后，其无需登记，即可要求旭瀛公司根据合同约定支付相应的租金。关于焦点二。2013年1月5日，作为甲方的旭瀛公司与作为乙方的李伟文签订的《协议书》第八条约定：“本协议中甲乙双方的地址是相互送达文件的依据，一方向对方地址发出信函即视为送达。”虽然该《协议书》首页记载旭瀛公司住所地为广州市环市东路**B附**，但该从《协议书》第八条约定的内容看，所约定的“甲乙双方的地址”并非特指该《协议书》首页记载旭瀛公司住所。旭瀛公司上诉主张双方在合同中明确约定送达地址是“广州市环市东路339号B附31楼”，依据不足，本院不予采纳。在《协议书》约定不明的情况下，李伟文既可以向旭瀛公司的营业执照登记的地址是广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房送达文件，也可以按照协议首页地址广州市环市东路339号B附31楼送达文件。2015年9月22日，李伟文采用EMS全球邮政特快专递方式，以旭瀛公司的原法定代表人易伟为收件人（同时填写电话/手机）、以旭瀛公司为收件人公司名称、以“广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房”为收件人地址，邮寄了其于当天作出的致旭瀛公司的《催收租金通知》，旭瀛公司确认该邮件的收件人联系电话和地址正确，却称未收到上述邮件。根据上述《协议书》第八条的约定，双方的地址是相互送达文件的依据，一方向对方地址发出信函即视为送达，故李伟文按照旭瀛公司的营业地址广州市越秀区环市东路339号B附楼33A房邮寄《催收租金通知》，即视为李伟文已经向旭瀛公司送达该通知。因李伟文已于2015年9月22日要求旭瀛公司缴纳租金，产生诉讼时效中断的法律效力。虽未有证据证明李伟文将张文毅于2016年5月12日作出致首层02房各承租户的《通知》送达给旭瀛公司，但李伟文于2015年9月22日向旭瀛公司邮寄上述《催收租金通知》后，仍未能收到旭瀛公司支付的首层02房租金，李伟文主张其自行与首层02房的次承租人交涉并在现场张贴《通知》，符合日常生活经验。且根据17244号案和3182号案的审理情况可知，李伟文确实已于2016年5月12日将上述《通知》送达给董永民，故一审法院对李伟文的陈述予以采信，并无不当。李伟文在邮寄通知旭瀛公司缴纳租金，旭瀛公司不作回应也不缴纳的情况下，李伟文通过现场张贴《通知》的形式主张首层02房的租金，亦产生中断2014年10月之后（含当月）租金的诉讼时效的法律效力。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。李伟文于2016年12月13日向一审法院提交《第三人参加诉讼申请书》，申请作为有独立请求权的第三人参加17244号案的诉讼，及于2017年1月19日提起3182号诉讼，是主张权利的一种方式，目的均是为了取得首层02房的收益，故一审法院认定李伟文的上述行为导致诉讼时效中断，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，李伟文经本院传票传唤，其无正当理由拒不到庭，应按自动撤回上诉处理。旭瀛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、按上诉人李伟文自动撤回上诉处理；二、驳回上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费34991元，由上诉人李伟文负担13000元，上诉人广州市旭瀛物业管理有限公司负担21991元。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十一月二十八日书记员  戴巧利周蓓