安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终2779号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：邵凯琳，女，1967年10月2日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：汪东辉，安徽环滁律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王琴，女，1985年7月23日出生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：许同书，安徽清流律师事务所律师。上诉人邵凯琳因与上诉人王琴房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2019)皖1102民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵凯琳上诉请求：1.维持一审判决第一项，放弃恢复房屋原状的请求；2.撤销一审判决第二项，改判王琴给付邵凯琳租金从2019年2月1日至2019年7月27日，租金标准按每月9468元标准计算；3.利息按占用资金的年利率6%计算，保证金1万元不应当从租金中退还。事实和理由：2014年1月26日，双方当事人签订了房屋租赁合同，合同约定如王琴违约，则无权收回保证金。同日，双方又签订了补充协议，约定从2016年8月1日起每年房租递增6%。在合同履行过程中，王琴未按合同约定履行支付租金义务，租金按每年9万元支付至2019年1月，从2019年2月1日起未再交纳租金。王琴辩称，案涉房屋从2018年10月31日就对外转租，此时就应当视为交付给邵凯琳。从该日起就不应当支付租金。租金标准不应当按照9468元计算，即便是支付也应当按照双方正常的标准9万元每年标准计算。王琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邵凯琳的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由邵凯琳负担。事实和理由：王琴于2018年10月已明确表示不再租赁案涉房屋，店内物品已撤离，邵凯琳也同意，同时邵凯琳对外张贴出租消息，但拒不接收房屋，故邵凯琳应对2019年2月以后产生的房屋占用费承担责任。邵凯琳辩称，案涉房屋于2019年7月27日在一审法院主持下进行交付。按照合同约定，王琴应当支付租金。保证金因为王琴存在违约行为，按照合同约定不应退还。邵凯琳之前只收取王琴每年9万元的租金至2019年1月31日，主要是基于双方之间的合作关系的考虑，予以部分的减免，不代表放弃按合同约定收取租金的权利。基于王琴于2019年2月1日后不按约定支付租金已经构成违约，邵凯琳不再减免相应的租金费用，依法应当按照合同约定支付相应的租金。邵凯琳向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令王琴恢复房屋原状；3.判令王琴支付邵凯琳租金至房屋交付给邵凯琳时止及租金利息（现每月租金9468元，截止到2019年6月1日共欠付租金37872元，利息从欠付时起按年利率6%计算至还清欠款时止）；4.诉讼费用由王琴承担。王琴向一审法院反诉请求：判令邵凯琳退还房租保证金1万元及利息（利息自2019年2月1日起按年利率6%计算至房租保证金退还王琴时止）并承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2014年1月26日，邵凯琳与王琴签订一份《房屋租赁合同》，邵凯琳将位于滁州市琅琊古道151号商用楼09号毛坯门面房出租给王琴用于经营，合同约定租赁期为八年（自2014年8月1日起至2021年8月1日止），每年租金9万元，租金每年度提前1个月付清。王琴须向邵凯琳交纳房租保证金1万元整，合同结束，归还王琴。王琴应按时缴纳租赁费，如不按时缴纳应付滞纳金，并从保证金扣除，邵凯琳有权终止合同。王琴在使用邵凯琳毛坯门面房期间投入大量的资金装修，王琴可向外转租，收取转让费（须提前告知邵凯琳）。本合同履行期间，除法律法规和本合同约定的情形外，双方均不得中途终止合同。任何违反上述条款的行为均视为违约，若王琴违约，则无权收回保证金，若还不足以弥补损失时，则以实际损失计算。若邵凯琳违约，则以店铺实际损失计算赔偿给王琴。合同还约定了其他事项。同日，双方又补充协议内容，约定从2016年8月1日起每年房租费递增6%。合同签订后，自2014年8月1日起至2018年7月31日双方按每年房屋租金9万元履行。2018年7月20日，王琴给付邵凯琳5万元。2018年10月31日，王琴通过朋友在58同城网上发布该店铺转让信息。期间店铺门上张贴有邵凯琳联系号码的房屋出租信息。双方有转租的意愿由于没有新的承租人承租而未能办理交接解除。2019年5月10日，邵凯琳的丈夫向滁州市公安局琅琊分局琅琊派出所报警称有人欠房租不给，双方都在现场。公安机关告知通过法律途径解决。另查，滁州市琅琊古道151号商用楼09号毛坯门面房属邵凯琳及其子汪维伟共同共有，汪维伟同意邵凯琳办理房屋出租事宜。2019年7月27日，邵凯琳、王琴办理租赁房屋的交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应自觉遵守。双方同意解除合同且在一审审理期间已办理交接，对邵凯琳提出该项诉请予以支持。在合同履行过程中，双方有合同转租的意愿由于没有新的承租人承租而未能办理交接解除，王琴辩称双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月1日解除并交接的依据不足，在交接前的租赁费用由王琴负担，王琴的租房保证金可冲抵占用期间的房租，对王琴要求邵凯琳退还房租保证金1万元的利息诉请不予支持。鉴于双方对2018年7月20日王琴交付5万元有争议，而邵凯琳提交的诉状也认可在合同履行期间均按每年9万元支付至2019年1月份的事实，结合本案酌定占用期间房租费4.4万元，扣除此前多缴纳5000元，以及房租保证金1万元，王琴还应支付房租费2.9万元。对邵凯琳提出的利息等其它诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第二百二十三条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除邵凯琳与王琴于2014年1月26日签订的《房屋租赁合同》；二、王琴于判决生效后十日内给付邵凯琳房租费2.9万元；三、驳回邵凯琳、王琴的其它诉讼请求。案件受理费910元，减半收取455元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由邵凯琳负担50元，由王琴负担430元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，邵凯琳、王琴签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，王琴一直以每年9万元标准交纳租金，邵凯琳已实际接收，且未提出任何异议，故双方以实际行为变更了补充协议约定的从2016年8月1日起每年递增6%的租金标准，故邵凯琳主张从2019年2月1日起按9468元每年租金标准计算的请求，不符合案件事实，本院不予支持。邵凯琳主张租金利息部分，因双方在租赁合同中未作约定，故对其各项请求，不予支持。虽然在租赁期间，邵凯琳、王琴均存在将案涉房屋对外出租的事实，但王琴并未将案涉房屋实际交付邵凯琳，且在合同履行期限内，因此，王琴应当支付从2019年2月1日起至2019年7月27日止期间的租金，王琴认为其不应当交纳该期间租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院也不予支持。王琴虽未及时交纳2019年2月1日起至2019年7月27日止期间的租金，但因邵凯琳、王琴在租赁期间均存在将案涉房屋对外出租的行为，故王琴迟延交纳租金并非单方的违约行为，对邵凯琳主张案涉保证金不应从租金中扣除的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，邵凯琳、王琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人邵凯琳负担275元，上诉人王琴负担300元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇一九年十一月二十一日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。