陕西省靖边县人民法院民事判决书                              (2018)陕0824民初1398号  原告：雷锦梅，女，1973年3月15日生，汉族，，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人:白海余，男，陕西辅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏，男，陕西辅衡律师事务所律师。被告：武利，男，1981423身份信息不详。第三人：郑斌，男，1981年6月10日生，汉族，住陕西省靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：张霞霞，女，1979年2月18日生，汉族，住陕西省靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。    原告雷锦梅与被告武利、第三人郑斌、张霞霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白海余、李鹏到庭参加了诉讼，被告武利、第三人郑斌、张霞霞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告雷锦梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对靖边县XX大厦XX座XX层XX号房屋（预售证号：007775）执行。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月25日，原告与第三人郑斌签订了房屋买卖合同书，将第三人名下登记的位于靖边县XX大厦XX座XX层XX号XX房，土地编号为：靖某某（2010）第D12（房产预告登记号为007775）的房屋一套卖给原告。当时双方在合同中约定：总房款价为65万元，付款方式为一次性付清。原告在双方签订合同时就一次性以现金的形式全额支付了上述款项。合同签订后，第三人郑斌将上述房屋交予原告管理。原告接手后，随即到物业处交纳了物业管理费9800元、大修基金39997元，并对该房屋进行了装修（其中改水电用料1500元、做防水工料1000元、两项工资1000元；沙子、水泥、石子用料1800元加工资1500元；换窗子1500元；防盗网1200元；门3200元；地板23500元加工钱6000元，共计104297元）。后第三人郑斌未能按照房屋买卖合同的约定到银行交纳房屋按揭款，导致银行将房产开发商的款项扣除，房地产开发商又将第三人郑斌起诉至人民法院。后经原告调查得知，现第三人郑斌又因民间借贷纠纷被他人起诉并且已将该房屋采取了查封的保全措施。综上所述，原告认为，原告与第三人郑斌之间签订的房屋买卖合同合法有效，在贵院对该房屋被查封前，原告已向第三人支付了全部的房屋价款，且该房屋早已实际交付给原告，原告一直占用至今，故原告已实际取得了该房屋的所有权，且由于第三人未按照合同的约定打款，致使未能办理过户登记手续，其并非由于买受人的原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告所购买的房产全部符合以上要件，故应当认定原告的权利能够排除执行，而贵院作出的（2015）靖民保字第00099号民事裁定书显然侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告武利未到庭答辩。第三人张霞霞未到庭答辩。第三人郑斌未到庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审，对原告提供的五组证据，因该证据真实、合法、与案件具有关联性，对该证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，原告雷锦梅（受买方）与第三人郑斌、张霞霞（出卖方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：郑斌、张霞霞以65万元的价格将其二人所有的明珠大厦A座1201室房产出卖给原告雷锦梅，银行按揭贷款由郑斌、张霞霞负责偿还，合同并就其他事项进行了约定。合同签订后,郑斌、张霞霞将房屋交付给了原告，并将房屋预告登记证书交付给了原告。此后原告对房屋进行了装修,现该房屋由原告一直占有使用。因第三人郑斌、张霞霞拖欠了2012年、2013年、2014年的物业费，原告雷锦梅将2012年、2013年、2014年的物业费予以补交，此后的物业费一直均由原告雷锦梅缴纳。另查明，第三人郑斌、张霞霞与原告雷锦梅签订《房屋买卖合同》后，其二人并未按照约定按期偿还银行按揭贷款，中国农业银行靖边县支行于2015年9月30日将房地产开发公司榆林市中亚房地产开发有限公司的质保金扣划277236.94元，用以偿还郑斌、张霞霞的按揭贷款。后原告雷锦梅与榆林市中亚房地产开发有限公司达成协议，由原告雷锦梅占有、使用房屋，银行扣划的277236.94元质保金由原告代替第三人郑斌、张霞霞偿还28万元，原告雷锦梅已经支付了24万元，剩余4万元在办理房产证后付清。原告雷锦梅支付房屋价款的方式为债权抵偿。又查明，2015年12月28日，武利以追偿权纠纷将郑斌、张霞霞诉至靖边县人民法院，2015年12月28日，靖边县人民法院作出的（2015）靖民保字第00099号民事裁定书，对郑斌名下位于靖边县XX路南侧、XX路XX幢XX室（房产预告证号：007775）予以了保全。 2016年7月30日，该追偿权纠纷的判决书作出，判决书生效后，在执行过程中，2017年12月15日，靖边县人民法院作出（2017）陕0824执583号民事裁定书，继续查封了郑斌名下位于靖边县XX路南侧、XX路XX幢XX室（房产预告证号：007775）房产，原告雷锦梅对执行标的提出了书面异议，靖边县法院于2018年2月5作出（2018）陕0824执异7号执行裁定书，驳回了原告雷锦梅的异议申请，故原告提起案外人执行异议之诉。本院认为,本案为案外人执行异议之诉，其焦点为案外人即本案原告就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告雷锦梅与第三人郑斌、张霞霞在法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同且以该房屋折抵第三人账务，且第三人将房屋交付给原告，房屋交付给原告后，原告对房屋进行了装修，原告也实际占有了该房屋。其未办理房产变更登记是因涉案房产在银行有按揭贷款，对此原告并无过错。故原告雷锦梅对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，原告雷锦梅请求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。被告武利、第三人郑斌、张霞霞经传票传唤未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对靖边县XX大厦XX座XX层XX号房屋（预售证号：007775）执行。  案件受理费100元，由被告武利负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  长    姬登峰                            审  判  员    樊  勃                            代理审判员    李  波                              二0一九年十月二十八日                       书  记  员    张田田   1