江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9133号上诉人（原审原告）：王孝忠，男，汉族，1959年7月18日出生，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：赵奎奎，男，汉族，1987年8月16日出生，住南京市鼓楼区。原审第三人:王玉蓉，女，汉族，1973年8月12日出生，住南京市建邺区。原审第三人：吴小山，男，汉族，1964年5月12日出生，户籍地南京市鼓楼区。原审第三人：南京恒创商贸有限公司，统一社会信用代码91320116793746389H，住所地南京市江北新区大厂街道新华路**-717。法定代表人：陈婷。上诉人王孝忠因与被上诉人赵奎奎，原审第三人王玉蓉、吴小山、南京恒创商贸有限公司（以下简称恒创公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）（2019）苏0102民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王孝忠上诉请求：1、请求撤销（2019）苏0102民初1313号民事判决书，并改判支持上诉人王孝忠的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。王孝忠与王玉蓉之间存在真实的房屋租赁关系，并且已支付20年的房屋租金。双方租赁关系早于南京市中山北路281号虹桥中心02栋1128A房屋（以下简称案涉房屋）被抵押和查封的时间，其租赁合同关系应受法律保护。首先，王玉蓉已经陈述其因急需资金才以较低的单价，以20年租金一次支付的方式与王孝忠签订房屋租赁合同，并不违背通常交易习惯。其次，案涉房屋被王孝忠使用期间，支付的水电费用等都需要以房主名义缴纳，虽然王孝忠没有提供自2011年以来的缴费凭证，但不能否定王孝忠实际使用租赁物的事实。第三，2011年6月3日，王孝忠在执行案件中的表述，意思是其20年一次性支付租金的形式与王玉蓉签订租赁合同，是出于其融资借款的动机。但双方之间签订了租赁合同，并完成租金交付，双方之间法律关系并非借贷关系。第四，租赁合同中约定“如甲方任何时间退回乙方总租金100万元，乙方无条件解除本合同”，表述的本意是在较短的时间内如果王玉蓉想要解除本租房合同，必须先退还100万元的租金，双方非专业人士，意思表达有歧义并不违反常理。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决。赵奎奎辩称，一审判决正确，上诉人与王玉蓉之间不存在真实的租赁关系，且上诉人仅提供2017年几个月的水电费收据，并未提交自2011年起实际居住使用案涉房屋的证据；租赁合同中关于租金的约定，租赁合同解除的约定，都是明显违背常理。综上，一审判决正确，请求法院驳回上诉，维持原判。王玉蓉、吴小山、恒创公司未提交书面陈述意见。王孝忠向一审法院起诉请求：确认王孝忠对南京市中山北路1128A室房屋享有租赁权。事实和理由：2011年6月3日，王孝忠与王玉蓉就案涉房屋签订租赁合同，王孝忠已按约一次性支付租金并实际使用案涉房屋，合同签订时间先于该房屋抵押及被司法查封的时间，不存在王孝忠与王玉蓉恶意串通的情形。同时，由于王孝忠一次性支付租金，并不存在明显不合理的低价，符合交易习惯。故诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2015年7月17日，玄武法院受理东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产公司）诉王玉蓉、吴小山、恒创公司借款合同纠纷一案，于同年12月28日作出（2015）玄商初字第1054号民事判决书，判决主要内容为：1.王玉蓉、吴小山于本判决生效之日起十日内共同归还东方资产公司借款本金1649999.42元及利息、罚息；2.恒创公司对上述债务向东方资产公司承担连带清偿责任；3.东方资产公司在165万元的范围内就上述债权对王玉蓉名下位于南京市鼓楼区中央路323号910室、中山北路281号1128A室房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权等内容。2016年4月5日，东方资产公司在该判决书生效后向玄武法院申请强制执行，案号为（2016）苏0102执800号；2016年11月29日，该院裁定终结本次执行程序。2018年4月26日，东方公司将上述债权转让给赵奎奎。此后，玄武法院根据赵奎奎申请，裁定变更申请执行人及恢复执行。2018年10月18日，玄武法院依法作出执行裁定及执行公告，裁定拍卖被执行人王玉蓉名下的南京市鼓楼区中山北路281号1128A室，并责令该房屋内居住、使用人员于2018年11月5日迁出等。王孝忠向玄武法院提出执行异议，该院于2018年12月21日作出（2018）苏0102执异268号执行裁定书，裁定驳回王孝忠的异议请求。一审法院另查明，2011年6月3日，王孝忠（乙方）与王玉蓉（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方于2011年6月3日前将南京市中山北路281号虹桥中心02栋1128A房屋出租给乙方，租期自2011年6月3日至2031年6月2日，共计20年；由于甲方资金紧张，房租比市场价便宜且不递增，乙方须一次性付清二十年房租，该房屋年租金5万元，总计100万元，签订合同之日乙方委托张国江以本票支付甲方100万元；乙方有权转租给他人；如甲方任何时候退回乙方总租金100万元，乙方无条件解除本合同等。同日，王玉蓉收到张国江出具的100万元的本票。一审法院再查明，根据不动产登记资料记载：案涉房屋系王玉蓉所有，建筑面积为93.92平方米，规划用途为办公；案涉房屋的的抵押登记时间为2011年9月6日，首次被法院司法查封登记时间为2013年12月10日。一审中，王孝忠陈述其与张国江系业务关系，存在经济往来，与王玉蓉之间没有经济往来，仅是房屋租赁关系，当时月租金大概在6000-7000元左右，由于一次性支付才降低租金；王玉蓉陈述其虽与王孝忠认识，但在与王孝忠签订租赁合同之前，与王孝忠并无经济往来，与张国江也无经济往来，当时月租金在7500元左右，由于缺钱，要求王孝忠一次性支付租金，所以才降低租金价格。王孝忠为证明其已实际承租使用案涉房屋，提供2017年11月物业公司出具的发票，该发票载明2017年7月至9月的水、电费金额及2017年7月至2018年6月的物业费金额，但王孝忠未提供自2011年6月起的缴纳水、电费及物业费的相关证据，王孝忠陈述其承租案涉房屋后就用于自己经营活动，后因至外地曾转租一段时间。经质证，赵奎奎不予认可；王玉蓉表示签订租赁合同后就将案涉房屋交付给王孝忠。赵奎奎为反驳王孝忠与王玉蓉不存在租赁关系，提供玄武法院（2016）苏0102执800号执行案件中的谈话笔录，该笔录反映王孝忠向玄武法院陈述2011年6月3日借款给王玉蓉100万元，为保证王玉蓉按期还款，与其签订房屋租赁协议。经质证，王孝忠对笔录的真实性予以认可，王玉蓉仍坚持认为其与王孝忠是租赁关系。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此，出租人的缔约目的是为了取得租金，承租人的缔约目的是为了取得租赁物的占有、使用。王孝忠与王玉蓉签订的房屋租赁合同符合法律规定的形式要件，但并非合同当事人的真实意思表示，主要理由是：1.双方合同约定的租赁期限为二十年，月租金明显低于市场价格，且约定租金一次性支付，虽然王孝忠与第三人均表示因一次性支付才降低月租金价格，但合同期限条款、租金条款及支付方式不符合通常的房屋租赁交易习惯；2.从交付案涉房屋时间来看，虽然案涉合同签订时间早于案涉房屋设定抵押及司法查封时间，但王孝忠仅提供2017年以后的有关交纳物业费及水电费的发票，无法证明之前已实际占有使用；3.该院在（2016）苏0102执800号执行案件中，王孝忠已明确表述在2011年6月3日出借给王玉蓉100万元，签订租赁合同实质为保证借款按期归还；4.案涉合同中约定“如甲方任何时候退回乙方总租金100万元，乙方无条件解除本合同”，在明显低于市场价格出租情况下，租赁期间将全额退回租金作为约定解除合同的条件，显然有悖常理。综上所述，该院认为王孝忠与王玉蓉之间虽然签订案涉房屋的租赁合同，但双方之间未形成真实有效的租赁关系，王孝忠对案涉房屋不享有租赁权。故王孝忠主张确认对案涉房屋享有租赁权，证据及法律依据均不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回王孝忠的诉讼请求。案件受理费10300元及公告费（凭票据实结算），由王孝忠负担。二审中，各方当事人未提交新证据，且对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定,上诉人主张其对案涉房屋享有阻却执行的实体权益,应举证证明以下事实:1、上诉人与原审第三人王玉蓉就案涉房屋已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同;2、上诉人在案涉房屋抵押、查封前已经实际占有使用案涉房屋;3、上诉人已经按约支付了租金。结合本案事实，分析如下：第一，关于上诉人主张其与与原审第三人王玉蓉就案涉房屋已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同以及是否按约支付了租金的问题。从形式上看，上诉人主张的案涉租赁合同在案涉房屋设立抵押登记之前签订，合同内容也符合合同的形式要件，合同双方确认王孝忠已按约一次性支付租金100万元，但从一、二审查证来看，双方合同约定的租赁期限长达二十年，在此期间的租金标准是固定的，且约定租金一次性支付，该合同的期限条款、租金条款及支付方式均不符合通常的房屋租赁交易习惯；在（2016）苏0102执800号执行案件及二审询问过程中，王孝忠已明确表述在2011年6月3日出借给原审第三人王玉蓉100万元，签订租赁合同实质为保证借款按期归还；案涉合同中约定“如甲方任何时候退回乙方总租金100万元，乙方无条件解除本合同”，在租赁期内，双方约定将全额退回租金作为随时解除合同的条件，可见，租赁合同并非双方真实意思表示，100万元性质实为借款，而非上诉人按约支付的租金。故对上诉人关于在抵押、查封前签订合法有效的租赁合同并按约支付了租金的主张，本院不予支持。第二,关于上诉人在案涉房屋抵押、查封前是否已经实际占有使用案涉房屋问题。王孝忠主张在签订租赁合同后就实际居住案涉房屋，但仅提供2017年以后有关交纳物业费及水电费的发票，且该证据发生在案涉房屋被抵押、查封之后，不能证明其在案涉房屋抵押、查封前已经实际占有使用案涉房屋。因此，对上诉人关于其自租赁合同签订之日起便实际居住于案涉房屋中的主张，本院不予认可。综上所述，王孝忠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人王孝忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 迟红宁审 判 员 黄建东审 判 员 金 鑫二〇一九年十一月六日法官助理 赵 琛书 记 员 李 好