江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3414号上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司,住所地南通市崇川区。法定代表人：沈丽华。委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏健行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈泳,女,1978年10月3日生，汉族,住南通市。委托诉讼代理人：陈萍，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原审被告：沈丽华，男，1981年3月24日生，汉族，住南通市崇川区。上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）因与被上诉人陈泳、原审被告沈丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帝冠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，迟延交房系南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）在工程完工后拒绝配合办理房屋竣工验收手续所致，帝冠公司不存在根本性违约，也无过错，还遭受了巨大经济损失，帝冠公司已起诉南通四建要求立即配合办理竣工验收。一审法院未考量帝冠公司履行不能的背景，亦未兼顾帝冠公司无过错等事实因素，判决结果违反公平原则。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，违约金不得高于实际损失的1.3倍，买房人的实际损失应以同地段同类房屋租金标准确定。本案中即使帝冠公司延期交房构成违约，根据帝冠公司委托评估机构对城山隐花苑同地段同类房屋租金标准进行的评估，买房人的实际损失仅在1.5万元到3万元之间，即使计算1.3倍也在2万元到4万元之间。一审法院按购房款的日万分之五计算违约金过分高于实际损失，依法应予减少。3.帝冠公司在一审中已经申请对同地段同类房屋租金标准进行鉴定但未被准许，帝冠公司还提交了多家中介机构关于同类房屋租赁信息的网络截屏以证明违约金过高，但一审法院认定帝冠公司抗辩“异常困难”和违约金过高均未提供充分证据佐证与庭审情况不符，剥夺了帝冠公司申请鉴定的权利，也忽视了客观真实的网络截屏证据，判决理由不能成立。4.陈泳存在逾期付款的情形，依据合同约定应承担逾期付款违约金，应当在本案中对双方的违约责任进行抵销。陈泳一审诉讼请求：一、判令被告帝冠公司立即支付自2018年1月1日起至2018年10月25日止（计298天）的迟延交房违约金350150元（以房屋总价2350000元为基数按每日万分之五计算）；二、判令被告沈丽华对被告帝冠公司的上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定以下事实：2016年10月，原告（买方）与被告帝冠公司（卖方）就位于南通市崇川区，城山路西）的城山隐花苑5幢3层305号房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定了如下事项：1、总价2350000元，于签约之日支付定金5万元，于2016年10月20日前支付首付款，同时按揭付清余款；2、买方逾期付款的，逾期30日内的按逾期应付款的日万分之五支付违约金，逾期超过30日的卖方可解除合同并向买方主张累计应付款5%的违约金或不解除合同而按逾期应付款的日万分之八向买方主张违约金；3、房屋交付应符合如下条件：一是取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是取得房屋测绘报告，三是买方已付清全部房款；4、卖方应当在2017年12月31日前向买方交付房屋，施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的，卖方可以据实延期交房；5、卖方逾期交房的，逾期30日内的应按已付房款总额的日万分之五支付违约金（自前述交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止），逾期超过30日的买方可解除合同或不解除合同而按已付房款总额的日万分之五向卖方主张违约金。2016年10月18日、11月8日、2017年2月16日，被告帝冠公司先后向原告开具了71万元、23万元、141万元（贷款）的房款发票，合计2350000元。2018年10月22日，被告帝冠公司发出《交房告知函》，通知业主于当月25日至28日前往指定地点办理房屋交接手续。当月24日，南通市行政审批局就案涉房地产项目向被告帝冠公司颁发了竣工验收备案证明。次日，南通市房产管理测绘队针对城山隐花苑1-16幢出具了《房屋面积测算技术报告》。另查明：被告帝冠公司系一人有限责任公司，股东即被告沈丽华。南通酬勤联合会计师事务所于2018年5月10日出具《专项审计报告》，其上载明：我所参照《中国注册会计师审计准则》对帝冠公司2014年7月22日至2018年4月30日期间股东与公司之间的往来情况进行了专项审计。审计过程中，我所结合公司实际情况，实施了包括核实存量资产、审核相关证据、询证、抽查会计记录、找相关人员了解内控等必要程序，结论是审计报告在所有重大方面公允地反映帝冠公司在上述期间内股东与公司之间不存在往来情况。诉讼中，被告提交了《补充协议》用以证明原告放弃向被告主张逾期交房违约责任的事实，后又撤回了该份证据及相应抗辩主张。一审法院认为：案涉《商品房买卖合同（预售）》（含附件）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告帝冠公司应当按约及时履行交房义务，但其直至2018年10月25日才取得合同约定的有关文件，已经构成迟延违约，原告主张的迟延期间2018年1月1日至2018年10月25日（计298天）成立，被告依约应当支付违约金350150元（2350000×0.0005×298）。针对被告的抗辩意见，一审法院认为：第一，被告抗辩“异常困难”未提供证据证明，即便是施工方原因造成被告迟延交房，根据合同相对性规则，被告仍应向原告承担违约责任；第二，被告提出违约金过高的抗辩并提供了相关证据，但一审法院注意到双方约定的逾期交房违约金并未超过法定标准，碍难采纳；第三，原告已付清合同约定的全部房款，即便存在逾期付款也未迟至2018年1月1日，不影响原告向被告主张该日期之后的迟延履行责任；第四，被告沈丽华辩称其个人财产与帝冠公司财产并不混同，提供了初步证据予以佐证，而原告未能提出反驳证据，故其对沈丽华的诉请一审法院不予支持。此外，被告就《补充协议》不予举证，系其对自身权利的处分，一审法院据在案证据在查明事实的基础上依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、南通帝冠置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付陈泳违约金350150元。二、驳回陈泳其他诉讼请求。本案受理费人民币6553元、保全费人民币1170元，合计人民币7723元，由被告南通帝冠置业有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方应当按约履行。双方在合同中约定如帝冠公司逾期交房按已付房款总额的日万分之五计算违约金，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，亦合法有效，对双方均有约束力，陈泳据此主张违约金符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是双方商品房买卖合同中未约定违约金数额及损失赔偿计算方法时违约金或损失赔偿额的确定方法，不适用本案双方约定有明确合法的违约金计算条款的情形；该司法解释第十六条所规定的违约金是否过高的情形，所涉损失亦不仅仅是指房租损失，帝冠公司对违约金过高的主张承担举证责任，其仅以房租作为确定“损失”的标准不能成立。帝冠公司称逾期交房是南通四建不配合办理竣工验收手续所致，本院认为，案涉合同相对方是帝冠公司和陈泳，即使施工方原因造成帝冠公司迟延交房，根据合同相对性规则，亦不能免除帝冠公司因逾期交房所应承担的违约责任。至于上诉人帝冠公司提出的被上诉人存在逾期付款情形，主张对违约责任进行抵销的问题，由于帝冠公司在本案中未举证证明陈泳存在逾期交付房款的情形，对帝冠公司要求将双方违约金进行折抵的主张法院不予支持。如帝冠公司确有证据证明陈泳存在违约需承担违约责任，可依法另行处理。综上，帝冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6553元，由上诉人南通帝冠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇一九年十一月十五日书记员 陈 宁