贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6136号上诉人（原审原告）：郑应江，男，1980年9月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：令狐赟子，女，1991年8月3日出生，彝族，系郑应江之妻，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目**团负****楼。法定代表人：张智，该公司总经理。委托代理人:李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市白云区。上诉人郑应江与上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称：中天城投公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑应江上诉请求：撤销原判，支持其一审提出的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。理由是，双方的《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式文本，所约定的违约金标准过低，应当按照租金标准调整。原审认为双方在合同中约定的标准一致，不予调整违反法律规定。租金损失系被上诉人违约造成上诉人的可期待利益损失，应当赔偿。中天城投公司答辩称，答辩人于2016年5月31日履行了通知义务，是上诉人没有及时收房。合同约定的违约金标准是双方真实意思表示，且上诉人没有提供产生实际损失的依据，不应当调整违约金标准。上诉人中天城投公司上诉请求：撤销原判第一项，改判中天城投公司向郑应江支付违约金3248.79元。理由是，原审认定收房时间为2016年6月18日是错误的，一审庭审中，中天城投公司已经提交证据证明于2016年5月31日通过邮寄方式通知郑应江收房，该方式符合双方合同约定，郑应江没有收房的责任不应当由中天城投公司承担。郑应江答辩称，答辩人没有收到邮件，也查不到物流信息，邮寄单没有答辩人签字，对中天城投公司的主张不予认可。原审原告郑应江一审提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金16510元；2、本案诉讼费用由被告承担。原审经审理查明，2015年5月14日，原告郑应江作为买受人与被告中天城投公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于云岩区渔安安井片区未来方舟第E6组团负5层9号房，房屋总价款为1082930元，付款方式为合同签订之日原告支付首期房款582930元，余款50万元以银行按揭方式支付。合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；”第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足地十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、取得《商品房住房交付使用备案证书》。”第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1（1）逾期在90日之内（该时限应不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件……”附件十二补充协议第十七条约定“1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前合同当事人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担……（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；（3）对于房屋交付，出卖人可以邮寄信件的形式发布通知，在交房通知送达买受人之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。合同签订当日，原告向被告支付购房首期款582930元，于同年8月29日贷款向被告支付余款50万元。2016年6月18日，原告向案外人中天城投集团物业管理有限公司支付涉案商铺的物业管理费。庭审中，原告表示涉案房屋自收房至今仍未出租。原审认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按合同约定履行各自义务。双方约定交房时间为2016年4月30日前，被告未按约向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于违约金标准，原告主张按2014年三类地段租金标准进行计算，一审认为，租金系可期待利益，即间接性损失，并非原告直接损失，且双方对违约金标准已进行约定，双方所互负违约标准一致，根据权利义务对等原则，违约金标准无调整必要，故对违约金标准，按双方约定的日万分之一计算。对于违约金计算截点，根据合同补充协议第十七条第1款第（3）项约定，交房时间以通知确定的交付时间为交房时间，但被告并未提交其所邮寄给原告的通知以明确交房时间，亦未提交其他证据佐证，且庭审中被告亦未对原告主张收房时间2016年6月18日提出异议，故对于收房时间，以原告自认2016年6月18日确认。综上，根据双方合同第十三条约定，被告应支付原告违约金金额为5198.064元（1082930×48天×万分之一/天），在此范围内予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑应江逾期交房违约金5198.064元；二、驳回原告郑应江的其余诉讼请求。案件受理费106元（已减半收取），由原告负担72.6元（已预交），由被告负担33.4元（该款原告已预交）。二审中，中天城投公司提交了《收房通知书》，拟证明该公司于2016年5月31日通知了郑应江收房，通知方式符合合同约定，逾期交房违约金应当计算至当日而非6月18日。郑应江质证称没有收到该通知，而且按照合同约定的时间，交房时间最早也应当是6月18日。其余事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中，郑应江与中天城投公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。双方均应当按照合同约定履行各自义务。合同中，约定了出卖人中天城投公司应当交付房屋的时间为2016年4月30日，但中天城投公司并没有在约定时间内通知郑应江收房，则其构成违约，应当承担相应的违约责任。针对上诉人郑应江提出要求调整违约金标准的问题，本院认为，违约金具有预定性和惩罚性，双方在合同中约定的违约金标准是对未来违约方进行惩罚的事先约定，是双方协商一致的结果，除非能够证明该标准明显不足以弥补守约方损失的情况下，可以申请调整，否则，仍然应当受合同的约束。由于房屋租赁行为系市场行为，受市场影响，郑应江在一审提交的《2014年贵阳市房屋租赁市场指导价》是政府对对应地段房屋租赁价格的参考标准，而非所有房屋均应当按照该标准支付租金。同样，受市场影响，房屋还存在不能出租的可能性，正如郑应江所述，案涉房屋自2016年6月18日交付后，其至今没有成功出租，所以，租金损失并非买受人产生的必然损失，郑应江要求参照租金标准调整违约金无法律依据和事实依据，原审按照双方约定的标准判令中天城投公司支付违约金并无不当，故对上诉人郑应江的上诉请求，本院不予支持。针对中天城投公司的上诉主张，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定了通知的方式“出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”，该内容表示的意思为：信件“寄出”即视为通知到达。一审中，中天城投公司提交了ＥＭＳ单，该快递单注明了郑应江在《商品房买卖合同》中提供的地址以及邮件的内容为“收房通知书”，加盖的邮戳时间为2016年5月31日，此时，房屋已经达到交付条件，故按照双方合同的约定，交付时间应当确定为2016年5月31日，二审中，中天城投公司提交的《收房通知书》与快递单中载明的内容相互印证，应当作为定案依据。对于郑应江提出没有签收快递单的主张，因双方并非以“签收”快递单作为通知到达的标准，故不予支持。原审以郑应江认可收房的时间（2016年6月18日）作为违约金的截止时间不当，本院予以纠正，对中天城投公司的该上诉主张，予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6343号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6343号民事判决的第一项为：中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑应江逾期交房违约金3248.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费156元，由郑应江负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 邓禹雨审判员 符黎音二０一九年十一月十一日书记员 唐正艳