安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2479号上诉人（原审原告）：霍邱县侨信商贸有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇恒顺大名城**楼**，统一社会信用代码913415220822496188。法定代表人：苏东霞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭健，安徽大别山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：霍邱县尚德饮食文化有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇蓼城路**，统一社会信用代码91341522328030334R。法定代表人：程辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程玉峰，安徽立能律师事务所律师。霍邱县侨信商贸有限公司（以下简称侨信公司）与霍邱县尚德饮食文化有限公司（以下简称尚德公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2019）皖1522民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侨信公司委托诉讼代理人郭健、被上诉人尚德公司委托诉讼代理人程玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侨信公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判尚德公司按照年租金823480元标准自2017年3月21日支付租金至返还房屋时止；2.撤销一审判决第四项，改判尚德公司支付2015年1月1日至2017年12月1日的物业费共计180000元，后续物业费按每月5000元支付至返还房屋时止；3.一、二审诉讼费用由尚德公司承担。事实和理由：一、一审认定合同目的不能实现侨信公司存在过错有误。1、租赁房屋被消防部门查封是尚德公司自身所致，其并无过错。霍邱县公安消防大队霍公消字（2017）第0004号《临时查封决定书》认定尚德公司经营的浴场因自动报警系统和自动喷水灭火系统不能实现正常功能，故对其进行临时查封。2017年3月21日，霍邱县公安消防大队至函黄金海岸洗浴中心《关于黄金海岸洗浴中心所在场所的使用性质的说明》（以下简称《说明》），认为黄金海岸洗浴中心所在场所是恒顺大名城商业广场的人防工程，其使用性质与公共聚集场所性质不一致，应当在取得人防主管部门同意商业开发的批准后，再申报办理公安机关消防机构的行政审批手续。在另一案件重审过程中，霍邱县公安消防大队回函至霍邱县人民法院，告知一审法院对尚德公司经营场所进行查封的原因，并指出《说明》是该大队对某些条文内容的理解，不具有法律文书的效力。本案中，一审法院仍然以《说明》认定黄金海岸浴场被临时查封的原因，并推断其存在过错，明显与事实不符。2、人防工程使用未备案并不影响尚德公司使用，其起诉解除租赁合同是因尚德公司不支付租金所致。首先，按照相关法律、法规的规定，人防工程平时使用证是由承租人向人防部门申请备案登记。其次，尚德公司不能办理人防工程平时使用证是因为尚德公司在装修时改变了主体结构。第三，尚德公司在未取得人防工程平时使用证的情况下使用人防工程，人防部门是明知的，但并未对尚德公司进行处理。第四，在另一案件中，霍邱县人防办工作人员出庭作证证实，如黄金海岸浴场整改到位是可以取得人防工程平时使用证的。人防工程平时使用证的办理与否并不必然导致尚德公司不能使用人防工程，一审法院认定尚德公司在使用人防工程过程中出现致使不能实现合同目的的情形无任何事实依据。二、一审驳回其物业费的诉讼请求无事实依据。租赁合同第六条明确约定尚德公司需承担物业费，并且尚德公司实际也支付了一个月的物业费5000元，一审认定租赁合同未约定物业费由谁承担与事实不符。尚德公司辩称，1、侨信公司将人防工程出租给其使用，确实造成合同目的无法实现。侨信公司明知人防工程必须办理平时使用证方能使用，而且侨信公司在合同签订前也申请过人防工程平时使用证，但未获得批准。侨信公司隐瞒了这一重要情况，继续与其签订合同，对导致合同解除具有完全过错，应当承担全部责任。2、人防工程使用前必须备案并办理平时使用证，这是法律的明确规定，但侨信公司没有为尚德公司办理此证，存在过错。故侨信公司要求其支付租金，没有依据，应予驳回。3、侨信公司要求其支付物业费，没有依据。尚德公司上诉请求：1.要求维持原判第一、四项，撤销二、三项；2.由侨信公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定案涉三份租赁合同因存在司法解释规定的导致租赁合同无法使用的情形，从而判决解除合同，其没有异议，但在判决合同解除的情况下，仍然判决其支付租金，其坚决不服，因为导致租赁合同解除的全部责任在于侨信公司，侨信公司存在完全过错，不应当判决其继续支付租金。1、一审法院没有查清案涉房屋房主到底是谁，属于事实不清。侨信公司没有取得案涉人民防空工程的所有权和出租权，无权出租案涉房屋。该案经历多次庭审，侨信公司始终没有出示案涉房屋的所有权证书，侨信公司是如何取得案涉房屋所有权及出租权的，出租权取得是否合法，案涉出租的人民防空工程“负一层”房屋所有权属于谁，这些都是应当审查的问题，侨信公司既没有所有权也没有出租权，无权要求支付租金。2、双方签订“负一层”租赁合同时，侨信公司并未取得《人民防空工程平时使用证》，案涉租赁物不具备出租他人使用的条件，而且在签订案涉《租赁合同》之前，侨信公司曾申请办理过《人民防空工程平时使用证》，但霍邱县防空办未予批准，证明侨信公司作为房屋出租方，对于人民防空工程应当先办理平时使用证后才能使用是明知的，侨信公司在明知办不下来的情况下，却为了获取高额租金，将防空工程租给其使用。3、从侨信公司提供的营业执照看，侨信公司仅为一家商贸公司，注册资金仅50万元，经营范围没有房屋出租这一项，从何处得到授权经营起房屋租赁和物业管理业务？4、侨信公司未能提供符合使用条件的房屋，不应要求其支付租金。侨信公司提供的房屋不仅因为是防空工程不能用作开浴场，而且消防不过关，工程质量存在严重问题，多处漏水，直接导致其无法经营最后关门。其提供的短信聊天记录显示，自2015年10月份开始，其就打电话、发信息要求侨信公司解决房屋漏水问题，但侨信公司一直未能解决，石膏顶因漏水被毁，女宾衣柜全部淋坏，地下室漏水又潮湿，重新装修花去20多万元，加上消防问题，其基本没能正常经营，租赁合同自2015年1月开始履行，加上合理的装修期，开业不久即发生严重漏水无法使用，然后是要求解决，侨信公司无法提供有效解决方案，然后停业二次装修，一审法院判决其支付租金，却没有考虑侨信公司违约导致房屋无法使用的客观情况及停业的情况，判决结果显失公正。因漏水造成房屋无法使用期间的房租应当扣除，其为侨信公司垫付的电费也应当扣除。5、一审法院没有委托评估鉴定，程序违法。其在一审中在2018年3月29日提交评估鉴定申请，请求法院对相关损失评估鉴定，但一审法院未予支持，未作处理，请求二审法院委托评估。侨信公司辩称，1、尚德公司与其签订的三份合同，法院认定为合法有效。2、办理人防工程平时使用证的义务不在出租方而在承租方。3、其所提供的房屋是经过验收合格的房屋，从2015年1月开始到2017年3月20日，浴场被消防部门查封，尚德公司已经连续使用2年多时间，不存在所租赁房屋不符合租赁条件的情况。侨信公司向一审法院起诉请求：1.解除其与尚德公司签订的《租赁合同》，判令尚德公司返还房屋；2.判令尚德公司支付租金、物业费共计1964270.70元（暂计至2017年12月31日），后续租金及物业费计算至尚德公司返还房屋之日；3.由尚德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月20日、3月20日、10月17日，侨信公司与尚德公司分别签订《租赁合同》三份，合同约定，出租方（甲方）为侨信公司，承租方（乙方）为尚德公司；该租赁房产座落于霍邱县蓼城路1号恒顺大名城1#、2#楼的港澳国际购物广场，租赁面积分别为一楼40平方米、负一层3416平方米、负一层286平方米；在不改变原租赁物结构及不破坏租赁物主体承重墙的情况下，甲方允许承租方装修或添加相应设施或设备；租赁用途为甲方同意乙方将租赁物用于经营浴场及与之相配套的复合式经营；租赁期限分别为2014年5月1日至2017年5月1日、其中2014年4月1日至5月1日为免租期（一楼），2015年1月1日至2025年12月31日（负一层3416平方米），2015年1月1日至2023年12月31日（负一层286平方米）；租金及支付为：2014年3月20日一楼40平方米合同租金按年支付并于每年4月15日前交纳、年租金72000元，负一层3416平方米合同租金按年支付并于每年12月10日前交纳、年租金700000元，10月17日负一层286平方米合同租金按年支付并于每年12月15日前交纳、年租金51480元；及违约责任、争议解决方式等。合同签订后，尚德公司对租赁房屋进行装饰装修，进行安装，购买设备、设施、用品、用具等，并在租赁房屋开办黄金海岸洗浴中心，进行实际经营。2017年3月21日，霍邱县公安消防大队对上述房屋进行消防安全检查时、对建筑物的使用性质和规模进行核查，并认定黄金海岸洗浴中心所在场所是恒顺大名城商业广场的人防工程、其使用性质与现在公众聚集场所性质不一致，应当在取得人防主管部门同意商业开发的批准后、再申报办理公安机关消防机构的行政审批手续，并对黄金海岸洗浴中心予以查封。2017年4月11日，尚德公司向该院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同、侨信公司赔偿尚德公司损失13086827.4元。2018年4月2日，该院作出（2018）皖1522民初1982号民事判决书，判决解除双方于2014年3月20日、3月20日、10月17日签订的《租赁合同》三份，侨信公司赔偿尚德公司装饰装修部分损失6117844.28元的70%、即4282491元，赔偿尚德公司安装部分损失560379.39元的70%、即392265.57元，赔偿尚德公司设备部分损失2548621.96元的70%、即1784035.37元（对博文房地产评估造价集团有限公司京博鉴字（2017）AHLA第005号工程造价司法鉴定意见书中注明的可移动并有使用价值的设备部分，即第10、13、14、15、16、17、19、20、21、22、23、25、26、28、29、30、33、34、35、36、38、45、46、47、48、49、50、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62项共38项设备由尚德公司自行收回），驳回尚德公司其他诉讼请求。宣判后，尚德公司、侨信公司均不服，依法提起上诉。2018年6月27日，安徽省六安市中级人民法院作出(2018)皖15民终916号民事裁定书，将该案发回重审。该院重审后，于2018年10月31日作出（2018）皖1522民初3445号民事判决书，判决侨信公司赔偿尚德公司装饰装修部分损失6117844.28元的50%、即3058922.14元，赔偿尚德公司安装部分损失560379.39元的50%、即280189.70元，赔偿尚德公司设备部分损失2548621.96元的50%、即1274310.98元（对博文房地产评估造价集团有限公司京博鉴字（2017）AHLA第005号工程造价司法鉴定意见书中注明的可移动并有使用价值的设备部分，即第10、13、14、15、16、17、19、20、21、22、23、25、26、28、29、30、33、34、35、36、38、45、46、47、48、49、50、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61、62项共38项设备由尚德公司自行收回），驳回尚德公司其他诉讼请求。宣判后，尚德公司、侨信公司又均不服，依法提起上诉。2019年7月8日，安徽省六安市中级人民法院作出(2018)皖15民终35号民事判决书，并以该案应当属于合同解除范畴、尚德公司一再变更诉讼请求并最终诉请确认合同无效缺乏法律依据为由，判决撤销本院（2018）皖1522民初3445号民事判决，驳回尚德公司的诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点有:1、本案租赁合同的性质、效力如何认定，合同是否应该解除；2、若双方之间签订的租赁合同应该解除，双方之间约定的租金如何确定。关于焦点1，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任；且当事人协商一致，可以解除合同。本案中，侨信公司与尚德公司分别于2014年3月20日、3月20日、10月17日签订三份《租赁合同》，该租赁标的物取得建设规划许可证，且通过竣工验收，该合同并没有违反法律强制性规定，应合法有效。但由于涉案的租赁标的物有部分系人防工程，在合同履行时出现了致使双方签订的合同最终目的均不能实现的情形，现侨信公司诉请解除合同，尚德公司在答辩中也同意解除该租赁合同，故侨信公司该项诉请，该院依法予以支持。关于焦点2，侨信公司诉请认为尚德公司不按期交纳房屋租赁费构成根本违约，应承担相应民事责任，尚德公司抗辩认为该该房屋系人防工程，在没有办理批准使用手续情况下不能出租，且该房屋已被消防部门依法查封致使合同无法履行，侨信公司应承担违约责任并赔偿相应损失(已另案诉讼)。经查，根据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”。国家人民防空办公室《人民防空工程平时开发利用管理办法》第七条规定“租赁使用人民防空工程实行合同管理制度。使用单位应当与工程隶属单位依法订立书面合同”，第八条规定“人民防空工程平时开发利用实行备案登记制度。使用单位在与工程隶属单位签订《人民防空工程租赁使用合同》后5日内到工程所在地人民防空主管部门备案登记……”。第九条规定“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程”；同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。从上述规定可以看出，《人民防空工程租赁使用合同》实行备案登记制度。本案中，涉案人防工程未取得《人防工程平时使用证》，双方签订的《租赁合同》亦未到当地人防管理部门备案，合同也未约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件，但双方已经实际履行了部分合同，对已实际履行的部分应该按照合同的约定，即在涉案租赁标的物在查封之前尚德公司应该按照合同约定给付租金，在查封之后由于双方合同的最终目的不能实现，双方也没能协商一致，致使该租赁标的物长期处在闲置状态，该院根据当时签订合同时各自过错，并结合本案实际酌定减轻尚德公司50％的房屋租赁费，即至2017年3月21日前租金为：一楼40平方米的租金为72000元/年÷365天/年×1055天＝208109.59元、负一层3416平方米的租金为700000元/年÷365天/年×810天＝1553424.66元、负一层286平方米的租金为51480元/年÷365天/年×810天＝114243.29元，合计为1875777.54元，扣除尚德公司已付租金600000元及侨信公司扣留尚德公司缴纳保证金100000元合计700000元后，尚德公司尚应支付租金共计1175777.54元；2017年3月21日后租金基数按411740元《(72000+700000+51480)×50％》计算至交房止；关于侨信公司诉请尚德公司偿还物业费，因双方在三份租赁合同中均未明确注明物业费由谁承担，故对侨信公司该项诉请，该院不予支持。至于尚德公司辩称侨信公司租金计算不正确等意见，该院予以采纳；但其辩称侨信公司出租的负一层四周向室内漏水造成尚德公司被迫停业维修及财产损失、应扣除5个月租金并赔偿相关损失等意见，因所举证据不足，该院不予采纳。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国人民防空法》第二十六条，参照国家人民防空办公室《人民防空工程平时开发利用管理办法》第七条、第八条、第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除霍邱县侨信商贸有限公司与霍邱县尚德饮食文化有限公司于2014年3月20日、3月20日、10月17日签订的《租赁合同》三份，霍邱县尚德饮食文化有限公司返还霍邱县侨信商贸有限公司上述合同涉及的房屋，于本判决生效后十日内履行；二、霍邱县尚德饮食文化有限公司偿还霍邱县侨信商贸有限公司2017年3月21日前租金1154853元，于本判决生效后十日内一次性付清；三、霍邱县尚德饮食文化有限公司偿还霍邱县侨信商贸有限公司2017年3月21日后租金（自2017年3月22日起至本判决生效之日止，按823480元/年的50%、即411740元/年计算），本判决生效后十日内一次性付清；四、驳回霍邱县侨信商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22478元，由霍邱县侨信商贸有限公司负担7284元，霍邱县尚德饮食文化有限公司负担15194元。本院二审期间，侨信公司提供了如下证据：证据一、《临时查封决定书》复印件一份，证明：2017年3月20日，消防部门对尚德公司经营场所进行临时查封，查封原因为尚德公司对租赁房产装修后，导致消防系统部分不能实现正常功能，存在火灾隐患；证据二、《回函》复印件一份，证明：1、尚德公司被临时查封的原因是火灾自动报警系统和自动喷火灭火系统不能实现正常功能，不及时消除将严重威胁公共安全；2、消防部门未将人防部门的批准文件作为申办公众聚集场所消防许可手续的前置条件，该大队之前出具的《关于黄金海岸洗浴中心所在场所的使用性质的说明》不具有法律效力；证据三、恒顺大名城1、2号楼地下室平时平面图、地下室战时平面图、一层平面图，证明：尚德公司租赁使用的一层40平米商铺原设计中没有电梯井；证据四、一层接待大厅消火栓及喷淋平面布置图、浴场地下室走道排烟平面布置图、浴场地下室消火栓及喷淋平面布置图，证明：1、尚德公司委托安徽海越建设工程有限公司对所租赁房屋进行了施工设计；2、尚德公司装修时对地下室和一层主体结构进行了改动，增加了电梯井，导致不能办理人防工程平时使用证。尚德公司质证意见为：证据一，三性无异议，证明目的有异议，临时查封确实是因为消防系统存在隐患，但是查封后发现人防工程没有办理平时使用证，所以消防大队没有允许继续营业；证据二，三性均有异议，内容不具有真实性，该份回函讲到“我大队开展核查了解，尚德公司相关负责人表示鉴于现实情况暂不考虑恢复营业”，此根本不符合事实，没有任何人向其了解过任何情况，请求二审法院到霍邱县消防大队调查该份回函的提供人及调查人员的名单，必要的话申请消防大队主要负责人到庭接受质询。该份回函与前面两份函件内容完全相反，不是霍邱县消防大队所出具；证据三，真实性无异议，原来确实没有电梯，但是案涉的人防工程在其租赁之前，曾出租给喜来乐公司，是喜来乐公司打的电梯井，破坏了原房屋结构，电梯井不是其所开设；证据四，真实性无异议，电梯井在其租赁前就有，因为一楼只有40平方，是接待大厅，喜来乐公司租赁房屋用来开超市，所以需要通向负一楼的电梯，其开浴场也需要电梯，侨信公司在其租赁前没有告知前期开电梯井违法的情况。尚德公司提交如下证据：证据一、霍邱县公安消防大队《关于黄金海岸洗浴中心所在场所的使用性质的说明》、查封决定书、封条、霍邱县公安消防大队霍公函[2018]2号文件，证明：1、侨信公司出租给其的场所是恒顺大名城商业广场的人防工程，使用性质与现在公众聚集场所性质不一致，被霍邱县公安消防大队查封；2、其于2017年3月20日被查封之后就没有恢复经营，不应当再计算租金，此前也没有正常经营，判决其全额支付租金显失公平，因为侨信公司没有提供符合使用条件的房屋；证据二、关于开发利用人防工程审批表、关于开发利用恒顺大名城人防工程的承诺、霍邱县侨信物业服务有限公司企业法人营业执照、侨信公司企业法人营业执照、霍邱县人民政府住建局《关于大名城人防工程使用情况的说明》，证明：1、在其与侨信公司签订合同时，侨信公司与霍邱县侨信物业服务有限公司法定代表人和股东均为姚金渠与林进南，侨信公司于2015年5月13日变更法定代表人；2、侨信公司之前申请办理过人防工程平时使用证而未或批准，侨信公司明知出租的人防工程因主体结构原因不能办理人防工程平时使用证，侨信公司隐瞒了这一关键事实，仍然将房屋出租给其使用，存在明显过错，其不应当支付租金，且侨信公司对于其损失还应承担全部赔偿责任；3、申请办理人防工程平时使用证的主体是侨信公司，侨信公司曾经申请过，只是未获批准。侨信公司应当将这一情况及时向其告知，以避免损失扩大。但侨信公司没有这样做，侨信公司未能履行合同义务，导致其不能正常经营，侨信公司要求支付租金的诉请应当驳回；证据三，霍邱县人民防空办《关于停止恒顺大名城施工的通知》、侨信公司现场负责人朱少杰的笔录、违法现场照片、霍邱县住建局人防审批股股长白素涛的调查笔录、庭审作证笔录各一份，证明：1、侨信公司早在2014年9月份即被霍邱县人防办责令停工，侨信公司隐瞒事实，为了获取租金将房屋出租给其使用，不顾其死活，对于其损失存在完全过错，应当承担全部赔偿责任；2、人防工程平时使用证的申请办理主体是侨信公司，侨信公司未能履行合同义务，造成合同不能履行，不应当要求其支付租金；证据四，《安徽省人防工程施工图审查报告》、霍邱县公安消防大队《建设工程消防验收意见书》，证明：侨信公司出租给其的场所是恒顺大名城1号、2号楼人防工程地下室，平时只能当地下车库使用，且恒顺大名城1号、2号楼申请消防验收时仅对地上16层部分进行消防验收，验收意见只能证明地上部分消防验收合格，不能证明其与侨信公司签订合同时恒顺大名城1号楼负一层一次消防审批合格；证据五、平面图一份，证明：在其租赁前，人防工程的东北角就已经有了电梯井，不是其开的电梯井。侨信公司质证意见为：证据一，霍邱县公安消防大队《关于黄金海岸洗浴中心所在场所的使用性质的说明》真实性不持异议，合法性持有异议，从消防大队给一审法院的回函来看，已经明确讲到未将人防部门批准文件作为公众场所许可的前置条件，且回函中明确这一份使用性质的说明不具有法律效力；对查封决定书、封条三性不持异议；霍邱县公安消防大队霍公函[2018]2号文件的真实性不持异议，对合法性有异议；证据二，真实性不持异议，但关联性有异议，审批表及承诺书的承诺单位均是霍邱县侨信物业服务有限公司，与其是两个独立的公司，物业公司申请并不代表其去申请，且审批表中也不能看出物业公司申请的具体时间；证据三，停止施工的通知的三性不持异议，该通知是送达给尚德公司的；对于朱少杰的笔录的真实性不持异议，朱少杰代表的是物业公司，不代表侨信公司，另朱少杰的笔录可以反映出装修是为了开浴场；现场照片的真实性不持异议，该照片可以看出违法的是一层东北角开了一个电梯井；白素涛的调查笔录的真实性不持异议，但该笔录可以看出尚德公司改造如果符合设计是可以取得人防工程平时使用证的；庭审作证笔录，喜来乐公司曾经申请过人防工程平时使用证，如果喜来乐公司在一层开了电梯井，是不可能取得使用证的，故电梯井不可能是喜来乐公司开的；证据四，真实性不持异议，证明目的有异议，恒顺大名城1号楼、2号楼是经过相关部门综合验收的，另案中其提供的相应证据可以证实；证据五，真实性不持异议，这个图看不出来是大名城1号、2号楼的结构图，如果是合法的施工图纸应当由相关机构进行审图确认。本院对双方对真实性无异议的证据的真实性予以认定，对相关证据的证明目的将结合其他证据予以综合认定。本院对一审查明的基本事实予以认定。本院认为，二审期间，侨信公司、尚德公司对于合同解除不持争议，现争议的主要是租金应如何计算问题。对此，本院分析如下：一、2017年3月20日前的租金如何计算问题。从事情发展经过来看：2014年3月20日、2014年10月17日，侨信公司与尚德公司签订了案涉租赁物的租赁合同；2015年1月“黄金海岸洗浴中心”开始营业；2017年3月20日，霍邱县公安消防大队向尚德公司下达《临时查封决定书》，“黄金海岸洗浴中心”停业；2017年4月11日，尚德公司向一审法院提起诉讼，案涉租赁物被闲置。由此经过可以看出，虽然双方的合同未到人民防空主管部门办理备案，案涉人防工程也未取得《人防工程平时使用证》，但在2017年3月20日前，此并未影响尚德公司的实际使用。故对于2017年3月20日前的租金，尚德公司应按合同约定予以支付。但根据在卷的微信聊天记录显示，尚德公司因负一层漏水问题与出租方相关人员进行了沟通，在要求解决未果的情况下，尚德公司为应对漏水问题自行采取了相应的措施。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定精神，本院认为尚德公司要求扣减租金具有合理性。综合本案实际情况，本院酌定扣减100000元租金。至于尚德公司提出的因为漏水造成损失并要求鉴定等，因未在本案中提起反诉，本院不予支持。二、2017年3月20日后的租金如何计算问题。案涉合同第七章“甲方保证及责任”第7.2条约定“乙方应自行办理经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，包括向乙方提供办理报批所需的所有相关文件，图纸、资料等”虽然该条开头书写的是“乙方”，但因该条系第七章“甲方保证及责任”下的条款，且结合“包括向乙方提供……”的约定，可以确定该条系对甲方即侨信公司责任的约定。根据该条约定，侨信公司应办理因经营、设计、装修所需的或可能发生的规划、消防及其他国家规定的申请报批手续。结合2014年9月25日人防办对朱少杰做行政执法调查笔录、白素涛在接受法院调查及出庭作证时陈述的“未与尚德公司接触过，主要是侨信物业的朱少杰向我们提出申请”、以及霍邱县住房和城乡建设（人防办）出具的“关于大名城人防工程使用情况的说明”所记载的“侨信公司曾于2014年6月份申请办理大名城人防工程平时使用证”的情况，本院认为尚德公司所持的案涉人防工程平时使用证由侨信公司负责办理的意见，具有合理性。因为相关申请及接受调查时间均在侨信公司与尚德公司签订前两份合同后负一层租期开始之前，且明确指明用途为开设洗浴中心，如侨信公司不负有办理人防工程平时使用证的义务，物业公司根本无需以其名义作出承诺并提出申请，而可要求尚德公司自行申请办理，就如曾经的喜来乐公司就是以其自己的名义申办了人防工程平时使用证一样。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。根据霍邱县住房和城乡建设（人防办）出具的《关于大名城人防工程使用情况的说明》所载的“侨信公司曾于2014年6月份申请办理大名城人防工程平时使用证，用于经营洗浴中心用，但因主体结构原因未予办理平时使用证”，及白素涛作证时陈述的“我们要求请相关专家论证以及专业的图纸审核，及人防专业设计院设计，按照图纸施工后具备人防工程整体使用防护功能后才能批准”的意见可知，如果按照人防部门的要求整改存在的主体结构问题后，案涉人防工程能够办理人防工程平时使用证。诉讼中，侨信公司与尚德公司均认可所谓的主体结构问题是一层东北角开设的电梯井，但对该电梯井是谁施工的双方各执一词。虽然侨信公司提供了设计图及喜来乐公司的《人防工程平时使用证》，以证明租赁物在出租给尚德公司前一楼东北角并没有电梯井。对此，本院分析认为，由于喜来乐公司的《人防工程平时使用证》批准时间是2012年10月20日，但案涉合同签订于2014年3月之后，不能排除在此期间改造施工的可能性。结合朱少杰在调查笔录中所作的“我们施工就改变一处，也就是现在浴池进水的水管道穿*时改变的，还有一处是我买负一楼时原来就有的”陈述看，本院认为尚德公司所持的电梯井非其施工的意见，具有可信性，本院予以采信。侨信公司在合同约定应负责办理国家规定的报批手续且其物业公司已递交相关手续但主管部门认为存在问题需要整改的情况下，应积极整改或要求尚德公司配合整改。即使如其所述，电梯井是尚德公司施工，那么根据合同约定“乙方在不改变原租赁物结构及不破坏租赁物主体承重墙的情况下，甲方允许承租方装修或添加相应设施或设备”，侨信公司也有充分的依据要求尚德公司恢复原状进而顺利办理人防工程平时使用证。诉讼中，侨信公司并无证据证明其在主管部门责令停止施工后要求尚德公司进行了整改而尚德公司拒不进行整改。故侨信公司对于案涉租赁物的使用不符合法律规定、案涉合同的履行存在不确定因素、双方纠纷的引发具有过错。就尚德公司而言，签订合同时，其理应对房屋的性质进行审查，应当认识到案涉工程属于人防工程，应办理相关证照（此从聊天记录中可以体现），在未拿到相关证照且施工过程中人防部门曾要求施工单位停止施工的情况下，应积极敦促侨信公司或配合侨信公司进行整改。后在洗浴中心被查封且收到所谓的《关于黄金海岸洗浴中心所在场所的使用性质的说明》后，虽暂停经营无可厚非，但如上所述，人防工程并非禁止平时使用，案涉人防工程平时使用证的欠缺亦并非不能补救。而尚德公司在被消防大队查封后，并未对火灾隐患进行整改，也未再就人防工程平时使用证的办理与侨信公司进行过沟通、协商，而是选择直接提起合同无效要求赔偿之诉，诉讼中对于合同有效、无效的态度又摇摆不定，拉长了诉讼周期，致使案涉房屋一直未归还给侨信公司，故对此期间产生的租金（占用费）尚德公司应予支付。考虑到双方的过错并结合本案实际情况，一审法院酌定减轻尚德公司50%的房屋租赁费，并无不当。关于物业费，双方合同中约定的提前终止合同中包含有“乙方逾期支付租金、水电费、物业费等应付款”，结合侨信公司持有2015年1月12日霍邱县侨信物业服务有限公司开具的“元月份物业费5000元”的收据，而尚德公司未能举证证明其与霍邱县侨信物业服务有限公司签订过物业服务合同；一审中，侨信公司陈述霍邱县侨信物业服务有限公司属于侨信公司，二审中尚德公司亦提供证据证明侨信公司与霍邱县侨信物业服务有限公司的法定代表人、股东相同，故本院对于侨信公司向尚德公司主张物业费予以支持。但2017年3月21日起洗浴中心已停止营业，案涉房屋处于闲置状态，故物业费只应计算至2017年3月20日。经计算，物业费合计128333元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省霍邱县人民法院（2018）皖1522民初1186号民事判决第一、三项，即一、解除霍邱县侨信商贸有限公司与霍邱县尚德饮食文化有限公司于2014年3月20日、3月20日、10月17日签订的《租赁合同》三份，霍邱县尚德饮食文化有限公司返还霍邱县侨信商贸有限公司上述合同涉及的房屋，于本判决生效后十日内履行；三、霍邱县尚德饮食文化有限公司偿还霍邱县侨信商贸有限公司2017年3月21日后租金（自2017年3月22日起至本判决生效之日止，按823480元/年的50%、即411740元/年计算），本判决生效后十日内一次性付清；二、撤销安徽省霍邱县人民法院（2018）皖1522民初1186号民事判决第四项，即四、驳回霍邱县侨信商贸有限公司其他诉讼请求。三、变更安徽省霍邱县人民法院（2018）皖1522民初1186号民事判决第二项为：霍邱县尚德饮食文化有限公司支付霍邱县侨信商贸有限公司2017年3月21日前租金1054853元，于本判决生效后十日内一次性付清；四、霍邱县尚德饮食文化有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付霍邱县侨信商贸有限公司物业费128333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费24183元，由霍邱县侨信商贸有限公司负担11000元，霍邱县尚德饮食文化有限公司负担13183元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十一月二十日书记员 邵 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。