天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初8338号原告：谢林，男，1982年3月23日出生，汉族，天津市东丽区税务局科员，住天津市河**。委托诉讼代理人：李尤，天津融耀律师事务所律师。被告：天津帝景房地产开发有限公司，住所地天津市河**海河东路与昆仑快速路交口恒景园物业楼。法定代表人：张强，该公司董事长。委托诉讼代理人：只蕊，该公司职员。委托诉讼代理人：杨虹昱，该公司职员。原告谢林与被告天津帝景房地产开发有限公司（以下简称帝景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢林及其委托诉讼代理人李尤,被告帝景公司的委托诉讼代理人只蕊、杨虹昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢林向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告自2018年10月31日起至2019年8月28日止以原告购买房屋已付款合计3683780元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%向原告支付利息损失132585.8元；2.请求法院依法判令被告自2019年8月29日起至向原告实际交付房屋之日止，以原告购买房屋已付款合计3683780元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失；3.请求法院依法判令被告以向原告实际支付房屋之日起计算房屋及其附属设施的保修期限，并自实际交房之日起计算物业费及取暖费的缴费期限；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告陈述第一项诉讼请求按照中国人民银行同期贷款利率主张利息。事实与理由：2016年5月24日原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》一份，合同中约定原告购买坐落于河东区房屋一套，建筑面积129.44平方米，每平方米价格为28495.46元，房屋价款3683780元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同签订后，原告按预定向被告交付购房款3683780元、契税52625.43元，房屋维修基金36837元，房屋所有权登记费80元。2018年10月30日，原告按照被告通知要求前去收房，被告以必须先交纳一年房屋物业服务费、电费、取暖费为由拒绝向原告交付房屋。原告与被告反复交涉未果，最终无法办理收房手续。被告的霸王条款，违法、违约行为导致原告不能收房，影响原告正常入住，使原告遭受了已付款的利息损失、租房费等经济损失。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告对于购置涉诉房屋所应缴纳的全部费用均已支付完毕，被告应按合同第三条约定无条件向原告交付房屋，有关应先交纳物业费及取暖费等才能收房的规定并非合同条款，且订立合同时被告也未向原告进行过口头或书面告知。被告利用其控制房屋的有利地位，设置合同以外的其他交付条件阻碍原告正常履行收房手续，已构成重大违约，应按合同第五条承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，依法将被告诉至法院，望贵院支持原告诉请。帝景公司辩称，被告不存在逾期交房行为，原告知晓合同约定交房日期，被告也已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，且房屋通过了竣工验收，不存在任何合同约定的逾期交房违约行为，被告并未拒绝给原告交付房屋，而被告仅为原告所购房屋的开发商，并非物业提供方，物业公司是否存在要求原告缴纳物业费用，而拒绝交付房屋的事实，与被告无关，双方为独立法人，被告并未作出授权物业公司向原告收取物业费后，才可进行交付房屋的意思表示，对于是否存在物业公司要求原告缴纳物业费，才可收房的情况，非被告授权，即使存在也属于物业公司的第三方行为，非被告意思表示。原告所述被告逾期交房时间计算错误，即使法院认定被告存在逾期交房的事实，但逾期交房的违约金期间，应该按照商品房买卖合同的补充协议第四条约定进行计算，逾期交房违约期间应计算至天津市新建商品房交付使用证下发之日止，且收房既是原告的权利也是原告的义务，原告在本案的诉请中，并未要求被告交付房屋，属于放弃权利，逾期交房违约金也不应该计算至实际交付日，针对原告诉状中要求的报修期限，及物业费、取暖费的交费期限，均应按照合同商品房交付日期计算。根据谢林与帝景公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月24日，谢林与帝景公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定谢林购买被告开发的天津市河东区房屋，房屋价款3683780元，约定2018年10月30日前交付房屋。合同第五条对于逾期交房的约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3、见补充协议第四条。《合同补充协议》四、双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。合同第八条商品房质量及保修责任约定：甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。2018年10月26日，帝景公司取得河东区海河东路与昆仑路交口恒景园10号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审中，谢林认可2018年10月30日收到帝景公司的《天津恒大帝景收楼通知书》，并于当日前往帝景公司收房，由于该份通知书中要求交纳物业费、取暖费、预存电费等项费用，该日谢林未收房。2019年5月17日，帝景公司向谢林邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求谢林5月25日前办理收房手续，该份通知书中不再要求交纳各种费用，且帝景公司当庭表示办理收房手续过程中，亦不再额外收取费用。手机查询邮件信息显示他人代收。谢林不认可收到该邮件，但认可帝景公司邮件的地址和电话是其本人的。2019年9月28日，谢林及帝景公司均认可于当天办理相关收房手续。庭审中，谢林向本院提交调查取证申请，要求调取中国邮政速递物流股份有限公司《收楼通知书》的回执文件，本院出具调查令，后谢林调取了邮件存档底联，上面的收件人和代收人处没有人签字。本院日前审理的业主起诉帝景公司房屋买卖合同案件中，本院曾向案外人金碧物业有限公司天津分公司（简称金碧公司）询问，该公司答复，该公司系帝景公司的自持物业，是恒景园小区的物业管理企业，2018年11月1日系受帝景公司委托，为包括谢林在内的业主办理交房手续，收取相关费用。本院认为，谢林与帝景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应予认定，双方均应依约履行合同。合同第三条约定了交付房屋的时间，并未约定房屋交付时，谢林应支付其他费用的附加条件，案外人金碧公司明确表示系受帝景公司委托于交房日向谢林收取相关费用，此行为显然与合同约定不符，谢林有权拒绝收房，并有权要求帝景公司依约承担违约责任。由于帝景公司向谢林邮寄《敦促收（验）楼通知书》，要求谢林在5月25日前办理收房手续，虽然谢林称未收到该通知书，但是帝景公司按照谢林的地址和电话邮寄，应该视为尽到送达义务。因此，帝景公司的违约时间应从2018年10月31日计算至2019年5月25日，帝景公司应以3683780元为基数，按照银行同期贷款利率计算逾期交房利息。关于谢林主张房屋及设施保修期限应从交房日期开始计算一节，根据《天津市新建商品住宅质量保证书》的内容，涉案房屋的保修期是从2018年10月31日开始计算的，但上述日期谢林非因自身原因未收房，本案认定谢林的收房日期为2019年5月25日，故保证书中的保修期应从2019年5月25日开始计算。关于谢林提出的物业费、取暖费的缴费期限问题，因款项应向不同机构缴纳，且与本案不属同一法律关系，因此，该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津帝景房地产开发有限公司赔偿原告谢林以3683780元为基数的自2018年11月1日至2019年5月25日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、坐落天津市河东区房屋《天津市新建商品住宅质量保证书》中记载的保修期均自2019年5月25日开始计算；三、驳回原告谢林的其他诉讼请求。如果天津帝景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，减半收取计1476元，由被告天津帝景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯爽二〇一九年十一月四日法官助理韩磊书记员王娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。