昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5585号原告：云南棕皓洗涤集团有限公司。住所：云南省昆明市五华区烟草**路美璟欣城****。法定代表人：刘畅，系公司董事长。委托代理人：辛丽红，系云南佰申律师事务所律师，特别授权代理。被告:云南世博花园酒店有限公司。住所;'>住所：云南省昆明市世博路**v>法定代表人：张文，系公司董事长。委托代理人：高一奡，系云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨瑞英，系云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南棕皓洗涤集团有限公司（以下简称“棕皓洗涤公司”）诉被告云南世博花园酒店有限公司（以下简称“世博酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告云南棕皓洗涤集团有限公司委托代理人辛丽红，被告云南世博花园酒店有限公司委托代理人高一奡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告棕皓洗涤公司诉称：一、依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、依法判决被告返还原告支付的履约保证金57000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由为2018年8月29日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁用途为家政、保洁等洗涤服务。合同约定租期为2018年9月20日至2021年9月19日,每月租金为28550元。原告按照合同约定于2018年9月26日向被告支付57000元履约保证金，并自合同签订之日起按时交纳租金以及物业管理费。原告在办理注册地变更手续时，被工商管理部门告知原告所租赁的地块无产权证明，无法办理。2019年3月15日，原告积极找被告协商解决方案，通过几天的往来函回复，被告非但不友好配合，反而强行要求原告搬离。原告于2019年3月28日与被告办理移交手续，完成搬离。因被告无法提供租赁地的合法产权证明，导致原告无法完成注册地的变更，导致合同目的无法实现，原告有权要求解除合同，故诉至法院。被告世博酒店公司答辩称：双方签订合同的目的，系被告向原告交付案涉租赁物，使原告能合法使用和占有租赁标的物，实现其经济价值和使用价值，并无原告所述需要配合原告完成注册地的变更等约定。关于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，由于原告在《房屋租赁合同》履行过程中存在单方违约行为，致使合同无法履行，现双方经过结算，《房屋租赁合同》已经终止，原、被告双方不再互负权利义务。原告没有法定解除权，其违约也无权行使约定的合同解除权。关于返还原告支付的履约保证金57000元，由于原告因自身原因无法继续租赁标的物，违约在先，给被告造成损失，根据合同第9.3条约定，应当对被告的损失进行赔偿，被告有权对57000元履约保证金予以扣划，不再向原告退还。原告的诉讼请求应当予以驳回，诉讼费应当由其自行承担。原告棕皓洗涤公司为证明其主张向本庭提交如下证据1.公司《营业执照》、《法定代表人身份证明》,证明原告主体资格。2.被告《企业信息表》,证明被告主体适格。3.《房屋租赁合同》、《收据》、《云南增值税普通发票》,共同证明2018年8月29日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为2018年9月20日至2021年9月19日，每月租金为28550元，原告需向被告支付57000元履约保证金；原告于2018年9月26日向被告支付57000元履约保证金；原告共计支付6个月房租，自2018年9月20日至2019年3月20日，未出现拖欠租金的情况。4.原、被告来往函，证明因被告未提供所租赁场所的合法产权证明导致原告无法办理营业执照的注册地变更，原告致函被告要求协商解决，但被告拒绝协商，并拒绝退还履约保证金。5.世博路5号地块《产权证明》，证明被告提供原告用于办理营业执照的产权证明是世博路5号地块的产权证明，而非原告租赁的世博路7号地的产权证明。6.《移交清单》，证明2019年3月28日原告与被告移交租赁地，原告未欠被告房租以及物业费。被告世博酒店公司对原告所提交证据发表如下质证意见：对证据1及证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据3合法性、真实性予以认可，但对其关联性及证明目的不认可，本案中原告诉请的是返还履约保证金，与租金无任何直接关联，根据合同第五条履约保证金的约定，原告应于签订合同之日起3个工作日内向被告支付57000元履约保证金，但原告于2018年9月26日才向被告支付履约保证金，存在迟延支付的行为。对证据4原告出具的函件上原件与复印件印章不一致，存在事后加盖的可能；在该份材料的倒数第四行，原告陈述“考虑到贵公司（被告）能有效监管，我司再支付20000元押金”，反映了在合同履行过程中，原告认可被告诚实信用履行合同，对证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，反而证明因原告的单方违约行为，被告已于2019年3月向原告送达了复函，要求原告撤场。对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，当初由于原告承租被告的案涉房屋场地，原告曾与被告协商能否提供世博路5号1栋1到5层的房权证供其办理相应的营业执照登记，考虑到双方存在租赁合同关系，被告好意向原告出具该份材料，但并不能证明合同中有关于被告有义务向原告提供房权证并配合其办理相关公司登记手续的约定。对证据6真实性、合法性、关联性均予以认可，该份移交清单当时一式两份，但由被告送达给原告之后，原告强行扣留没有返还。被告世博酒店公司提交如下证据：1.《房屋租赁合同》、2.《关于世博花园酒店业务综合楼退租事宜》、3.《关于云南棕皓洗涤集团有限公司提前退租酒店业务综合楼的复函》、4.《移交清单》，共同证明原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务，租赁期限为2018年9月20日至2021年9月19日，合同约定凡因原告原因导致协议解除或终止的，原告放弃剩余租金及履约保证金作为违约金，不得要求返还；原告在租赁期限届满前因自身原因单方提出解除协议，按照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告自愿放弃履约保证金作为违约金，故原告要求被告返还履约保证金无法律依据和合同依据。原告棕皓洗涤公司对被告所提交的证据发表如下质证意见：对四份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明内容不予认可。原告按约支付了租金并定期缴纳了相关的物业费用，没有违约行为；由于被告在双方签订租赁合同时未及时告知原告该7号地块没有合法的产权证明，原告在签订租赁合同后办理营业执照的注册地变更手续时，工商部门工作人员告知原告该地块没有合法的产权证，无法办理注册地的变更，被告的违约行为导致合同目的无法实现；被告手上所持有的退租函盖有原告的公章，并不是原告事后加盖；被告没有持有移交清单的原件，但可以证明被告认可双方在2019年3月28日已经完成了房屋及水电费的移交手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告及被告所提交的证据，因相互对真实性均予以认可，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。根据原、被告陈述及证据，本院确认以下案件事实：2018年8月29日，原告棕皓洗涤公司与被告世博酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将世博花园酒店办公区面积为571平方米的区域交由原告使用，租赁用途以原告营业执照登记的经营范围为准；租期为三年，自2018年9月20日至2021年9月19日止；租金为每月28550元，前半年租金按季支付，以后每半年一付；履约保证金为57000元；因承租方原因导致协议解除或终止，履约保证金作为违约金不返还。合同签订后，双方按约移交租赁物，原告于2018年9月26日向被告支付57000元履约保证金，并已交清使用租赁物期间的房屋租金及物业管理费。原告于2019年3月15日致函被告，以出入口被堵、与其他业主有纠纷、无产权证明不能办理注册地址变更等理由，要求退租。双方于2019年3月28日共同签署《移交清单》，确认原告已搬离案涉场地。原告以被告未退还履约保证金为由诉至法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同，未违反法律强制性规定，合法有效。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为三年，原告在租期内主动提出解除合同，违约在先，本不应该享有合同解除权，但基于其以搬离方式明确表示不再履行合同，被告亦认可双方合同已于2019年3月28日实际解除，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法确认案涉《房屋租赁合同》已于2019年3月28日实际解除。关于履约保证金是否应当退还问题，首先合同并未明确约定被告有义务提供房屋权属证明并保证原告顺利办理其营业执照注册地变更手续，其次原告出具的退租函也载明退租原因系经营过程中与其他业主的纠纷，故原告在承租期内提前要求解除合同的情况下，作为违约方无权要求退还履约保证金，本院对其诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、确认原告云南棕皓洗涤集团有限公司与被告云南世博花园酒店有限公司于2018年8月29日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月28日实际解除；二、驳回原告云南棕皓洗涤集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费1225元，由原告云南棕皓洗涤集团有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  史春敏人民陪审员  李继伟二〇一九年十一月十五日书 记 员  张 棵