文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终2982号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁东，男，1975年11月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：谌霞，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高莉，该公司职员。上诉人袁东因与被上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称“优盛食品城公司”）租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁东上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初1956号民事判决，发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人优盛食品城公司交付案涉租赁房屋后存在严重漏水，严重影响上诉人正常经营，并且在上诉人经营期间擅自拉闸断电导致上诉人无法正常经营，构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿上诉人装修和营业损失。上诉人拒付房租和物业费是行使先履行抗辩权，不构成违约。即使双方均有违约的情况下，违约责任承担比例不当。逾期支付房租的违约金过高。2017年被上诉人拉闸断电后，上诉人无法经营，房屋占用费不应当支付。优盛食品城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。优盛食品城公司向一审法院起诉请求：1、判令解除商铺租赁合同；2、判令袁东支付租金133749元（2017年8月5日之前以8283元/月为基数、2017年8月5日之后以17487元/月为基数，自2017年2月5日起计算至2018年1月31日止）；3、判令袁东支付物业费55675元（自2016年3月1日起计算至2018年1月31日止）；4、判令袁东承担逾期支付租金的违约金210174元（按拖欠金额的日5‰计算，自2017年2月5日起至判决生效之日止，暂计至2018年6月30日）；5、判令袁东承担因违约解除合同的违约金52461元（以3个月的房屋租金计算）；6、本案诉讼费用由袁东承担。袁东向一审法院反诉请求：1、优盛食品城公司返还租赁保证金2万元；2、优盛食品城公司赔偿损失436860元（其中装潢损失暂定35万元、菜品损失36790元、员工遣散补偿金46070元、消防设施安装费用4000元）；3、反诉费用由优盛食品城公司承担。一审法院认定事实：2015年4月8日，优盛食品城公司（甲方）与袁东（乙方）签订《优盛生活广场商铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于镇江市谷阳路68号优盛广场4幢4层0210#—0251#共计28间商铺租赁给乙方经营，乙方经营业态为餐饮，经营品牌为齐齐火锅，该房屋建筑面积约为605.16平方米，并以建筑面积作为租金、物业管理费用的计算依据；租赁期限为6年，自2015年4月15日至2021年4月14日止（2015年4月15日至2015年6月14日为装修免租期）；租金标准：第一、第二租赁年度租金单价均为0.45元/平方米/天，年租金总额为99397元（已扣除半年免租期租金）；第三、第四租赁年度租金单价均为0.95元/平方米/天，年租金总为209839元；第五、第六租赁年度租金单价均为1.01元/平方米/天，年租金总额为223092元；租金压一付三，实行先付租金后使用的原则，乙方应在每三个月起始日前10日内向甲方支付三个月租金，乙方逾期支付租金的应按拖欠金额的日千分之五向甲方支付违约金；乙方在签订租赁合同后三日内向甲方支付7万元作为履约保证金，乙方进场装修完成开业后，此履约保证金中的2万元作为租赁保证金，剩余费用冲抵交租金年度第一季度租金；租赁保证金待在本协议期满时，假如乙方已把本协议规定应付的所有租金及其他款项支付完毕，则待该房屋清点记录完好移交给甲方后，凭甲方签发的《退租清单》在三十日内将上述保证金无息返还；自经营期开始，乙方应向甲方或者甲方委托的第三方缴付物业管理费用为4元/月/平方米，自开业时间起计免除物业管理费6个月，物业费按半年次支付，乙方应在每半年起始日15日前支付；乙方自用的水、电、燃气、通讯等费用自理；甲方应保证出租给乙方的商铺无消防隐患，水、电、照明等公共设施能正常使用；甲方应定期对本广场的公共设施进行维修保养，对出租给乙方的商铺主体结构维修责任由甲方承担；乙方不缴纳、迟延缴纳租金或其他费用累计达30日的，或部分缴纳租金或其他费用，但差额部分未在当期租金或其他费用缴付期限届满后30日内补齐的，甲方有权单方解除本合同；下列情形若有发生，乙方有权单方解除本合同：甲方有其他违约行为，严重影响乙方对租赁物的使用及乙方经营环境的。本合同因单方依法解除而终止，对方收到解除通知日为终止日，合同终止后，甲方无须对乙方装修进行任何补偿，乙方须在合同终止日后十个工作日撤场并将房屋交付甲方，若乙方未能及时将设施完好的房屋及时交付给甲方，乙方应按原日租金的两倍乘以实际天数向甲方支付违约金；合同期内若因一方过失导致合同解除，违约方应向守约方支付三个月房屋租金作为违约金。2015年6月5日，优盛食品城公司与袁东签订《租赁房屋交付表》，载明：双方认可并同意该商铺已按照双方签订的租赁合同约定之条件于2015年6月5日交付，交付商铺包含附属设施如下：门窗齐全、消防设施齐全、电箱一只、水表一只。2016年6月1日、2016年7月2日、2016年11月30日，袁东向优盛食品城公司发函反映房屋漏水严重问题。2016年12月16日，优盛食品城公司复函表示“有漏水点滴水但并不影响其经营”并将安排人员再次维修，同时向袁东催收欠付租金和物业费。2017年1月24日，优盛食品城公司（甲方）与袁东（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方同意因迟延交付房屋而免租期顺延，即2015年6月5日房屋交付，2015年8月5日计算租金（已免除2个月装修期）；甲方同意由于房屋交付延迟而开业时间延迟，物业费自2016年3月1日起算（已免除6个月）；甲方同意：双方协商后乙方负责修补的门厅漏水费用1000元由甲方承担；乙方保证按合同正常缴纳租金、物业费等相关费用。2017年4月25日、2017年6月2日、2017年8月2日、2017年8月28日，优盛食品城公司向袁东多次发函催收租金和物业费。2017年10月15日、2017年10月16日，优盛食品城公司对案涉房屋进行断电。2017年10月20日，袁东向优盛食品城公司发函称“请贵司接函后立即恢复供电，否则本人因贵司的违法违约行为导致无法继续经营而解除合同，届时解除合同的书面通知不再另行邮寄”。2017年10月22日，优盛食品城公司再次发函要求袁东限期缴纳租金和物业费。在审理过程中，双方确认涉案房屋存在包厢墙体霉斑等现象，但对于该现象的成因双方存有异议。经袁东申请，一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对案涉商铺渗水原因进行鉴定，但因袁东未能缴纳鉴定费而被退回。租赁房屋过程中，袁东向优盛食品城公司交纳租赁保证金20000元，支付租金共计168000元（含履约保证金转抵50000元），租金付至2017年4月，物业费未交纳。另查明，优盛食品城公司并非涉案商铺所有权人，其系通过与优盛生活广场商铺业主签订委托经营协议的方式取得位于涉案商铺的租赁经营权。2017年10月30日，优盛食品城公司曾向一审法院提起诉讼要求解除与袁东之间的商铺租赁合同，袁东于2017年11月9日收到优盛食品城公司的起诉状，并于2018年1月31日将涉案商铺返还给优盛食品城公司。后该案优盛食品城公司撤回起诉。审理过程中，优盛食品城公司向一审法院申请将逾期支付租金违约金计算标准变更为：自2018年2月1日起以租金133749元为基数按年利率24%计算至实际给付之日止。一审法院认为，优盛食品城公司与袁东签订的《优盛生活广场商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行承租方与出租方的权利义务。关于袁东暂停支付房租的行为性质认定。袁东抗辩其拒付租金的理由系案涉房屋漏水而优盛食品城公司一直未能予以修复，一审法院认为，根据双方于2017年1月24日签订的《补充协议》约定，双方已对此前出现的房屋漏水问题进行了修复，袁东也承诺正常缴纳此后的租金、物业费等相关费用。至于袁东辩称《补充协议》签订之后出现的房屋渗漏水问题，其既未能提供证据证明系房屋本身质量问题所导致，也未能提供证据证明房屋渗漏水造成的实际损失，故袁东以优盛食品城公司未提供符合约定用途的租赁物为由拒付房租的行为不构成合理抗辩，其未依约支付租金构成违约，应承担违约责任。关于合同解除的原因。根据租赁合同约定，承租人不缴纳、迟延缴纳租金或其他费用累计达30日的，或部分缴纳租金或其他费用，但差额部分未在当期租金或其他费用缴付期限届满后30日内补齐的，出租人有权单方解除本合同；出租方有违约行为严重影响承租人对租赁物的使用及承租人经营环境的，承租人有权单方解除合同。本案中，袁东作为承租人一方，负有按时足额缴纳租金的合同义务，其长期拖欠2017年4月之后的租金及整个租赁期间的物业费，经优盛食品城公司多次催要后仍不缴纳，优盛食品城公司依约有权行使单方解除权。优盛食品城公司作为出租人一方，负有保障租赁物正常使用（包含水、电正常供应）的合同义务，其对案涉房屋进行擅自断电，亦构成违约，但鉴于断电目的系为了向袁东催要租金和物业费，且断电时间较短，客观上未对袁东的经营行为造成根本性影响，优盛食品城公司的短期断电行为尚不构成根本违约，因此不符合双方约定的承租人单方解除权行使条件。综上，本案合同解除的原因系袁东长期拖欠租金、物业费用的违约行为所造成。关于合同解除的时点。根据相关法律规定，当事人行使合同约定解除权时，合同自解除通知到达相对方时解除。本案中，优盛食品城公司于2017年10月30日向法院提起诉讼要求解除与袁东之间的商铺租赁合同，袁东于2017年11月9日收到优盛食品城公司的起诉状，因优盛食品城公司在该案起诉前未通知袁东解除合同，解除通知应于袁东收到起诉状之日时到达，故一审法院确认双方于2017年11月9日解除《优盛生活广场商铺租赁合同》及《补充协议》。关于本诉的第二项诉讼请求，因合同提前解除，案涉商铺租金期限计算至2017年11月9日，根据合同约定，袁东尚欠该期间租金86129元，但鉴于优盛食品城公司曾于2017年10月15日、16日对案涉房屋擅自断电，客观上造成袁东租赁商铺的使用障碍，要求袁东全额支付显失公平，故一审法院结合上述因素对合同履行造成的影响、袁东欠付租金数额及双方过错程度，对上述租金依法酌减为84929元。2017年11月10日至2018年1月31日期间，袁东实际占用使用案涉商铺，关于占用使用费，根据合同约定应按原日租金的两倍乘以实际天数计算，现优盛食品城公司仅按原日租金计算主张47620元，系其自身权利处分，且减轻袁东依约应承担的商铺占用使用责任，并无不当，一审法院予以支持。关于本诉的第三项诉讼请求，根据租赁合同约定，袁东应向优盛食品城公司支付物业管理费，故对优盛食品城公司要求袁东支付自2016年3月1日起至2018年1月31日止的物业费55675元，一审法院予以支持。关于本诉的第四项诉讼请求，现袁东逾期支付租金和物业费，造成优盛食品城公司损失，袁东理应依约承担相应违约金。根据法律规定，违约金过分高于损失的，可根据当事人的请求予以调整。双方合同约定逾期付款违约金为日5‰，明显偏高，一审法院结合袁东的过错程度、优盛食品城公司的实际损失及其违约金变更请求，依法调整为自2018年2月1日起以欠付租金和占用使用费共计132549元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止。关于本诉的第五项诉讼请求，现因袁东违约导致合同提前解除，客观上造成优盛食品城公司房屋空置损失，优盛食品城公司依约要求袁东支付解除合同违约金即三个月房屋租金损失52461元（17487元/月×3月），一审法院予以支持。关于反诉的第一项诉讼请求，现租赁合同提前解除，袁东已将案涉房屋清点完好移交给优盛食品城公司，故对袁东要求优盛食品城公司返还租赁保证金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于反诉的第二项诉讼请求中的各项损失：1、装修损失费，根据双方约定，合同因单方依法解除而终止的，出租人无需对承租人装修进行任何补偿，现因承租人袁东违约导致合同解除，袁东要求出租人优盛食品城公司赔偿装修损失，依据不足，一审法院不予支持；2、菜品损失，袁东未能提供充分有效证据证明该损失大小，且已通过酌减租金的方式对优盛食品城公司的断电行为给袁东造成的损失予以弥补，故对该菜品损失的赔偿请求，不予支持；3、员工遣散补偿金，本案系因袁东违约导致合同解除，袁东主张该损失于法无据，不予支持；4、消防设施安装费，袁东于案涉商铺交付时已确认相关消防设施齐全，其安装的内部烟感线路系其经营火锅业态所需，相关费用应由其自行承担，故对该项损失的赔偿请求，不予支持。一审法院判决：一、确认镇江优盛食品商城经营管理有限公司与袁东签订的《优盛生活广场商铺租赁合同》及《补充协议》于2017年11月9日解除。二、袁东于判决生效后十日内给付镇江优盛食品商城经营管理有限公司租金和占用使用费共计132549元，并支付逾期付款违约金36797元（计算至2019年7月12日），2019年7月13日起至实际给付之日止以132549元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算。三、袁东于判决生效后十日内给付镇江优盛食品商城经营管理有限公司物业费55675元。四、袁东于判决生效后十日内给付镇江优盛食品商城经营管理有限公司解除合同违约金52461元。五、镇江优盛食品商城经营管理有限公司于判决生效后十日内返还袁东租赁保证金20000元。六、驳回镇江优盛食品商城经营管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回袁东的其他诉讼请求。本院二审期间，袁东向本院提供其对优盛食品城公司物业人员陈雷、李润生的两份谈话笔录，拟证明涉案商铺存在漏水现象，对自己的经营产生影响；优盛食品城公司质证认为袁东提供的谈话笔录无证明力，证人应当出庭作证。优盛食品城公司向本院提供涉案工程竣工验收证明书，拟证明涉案工程合格；袁东质证认为，优盛食品城公司提供的证据只能证明涉案工程进行竣工验收，并不能证明在验收四年后不存在漏水的质量问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方租赁合同约定，承租方不缴纳、迟延缴纳租金或其他费用累计达30日的，或部分缴纳租金或其他费用，但差额部分未在当期租金或其他费用缴付期限届满后30日内补齐的，甲方有权单方解除本合同。袁东作为承租方自2017年4月份后一直拖欠租金，远远超过合同规定延迟缴纳租金30日的约定。根据合同约定优盛食品城公司有权单方解除合同，袁东拖欠租金的行为，构成根本违约。故一审判决袁东支付租金、物业费以及延迟支付租金的违约金，并无不当。关于延迟支付租金违约金的数额，根据合同约定逾期交房租金的违约金为每日5‰，违约金明显过高，一审法院酌情调整为按年利率24%计算，并无不当。双方合同解除后，至2018年1月，袁东实际占有该案涉房屋，一审法院判决其支付占用使用费，并无不当。关于房屋漏水和拉闸断电是否构成根本违约。根据双方于2017年1月24日签订的《补充协议》约定，双方已对此前出现的房屋漏水问题进行了修复，袁东也承诺正常缴纳此后的租金、物业费等相关费用。现袁东未提供证据证明该协议签订后存在漏水影响其正常经营。一审法院认为，房屋漏水没构成根本违约，并无不当。鉴于一审中，袁东申请对房屋漏水情况进行鉴定，但是其未在规定的期限内缴纳鉴定费，导致鉴定被退回，视为其对该权利的放弃。二审中重新申请鉴定，不符合法律规定，本院不予允许。优盛食品城公司作为出租房，其擅自对案涉房屋进行断电，实属不当，构成违约，但鉴于断电目的系为了向袁东催要租金和物业费，且断电时间较短，客观上未对袁东的经营行为造成根本性影响，故该行为尚不构成根本违约。综上所述，双方租赁合同解除的根本原因，是袁东未按照合同约定支付租金，导致合同目的无法实现。故一审法院不支持其装修、菜品等损失的反诉主张，并无不当。虽然袁东违约导致合同解除，但是考虑到整个优盛食品商城的实际经营状况，绝大部分商铺处于空置状态。合同解除后，对于优盛食品城公司实际损失影响不大，并且在租赁合同履行过程中，优盛食品城公司也存在拉闸断电的违约行为。继续按照合同约定让袁东承担解除合同违约金（即三个月房屋租金）对于承租方袁东，有失公平，本院依法予以调整。综上所述，上诉人袁东的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，一审判决部分适用法律不当，本院依法予以调整。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初1956号民事判决第一、二、三、五、六、七项；二、撤销镇江经济开发区人民法院（2018）苏1191民初1956号民事判决第四项。一审本诉案件受理费5127元，由镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担1127元，袁东负担4000元，一审反诉案件受理费4076元，由袁东负担；二审案件受理费8153元，由镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担2153元，袁东负担6000元。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  李守斌审 判 员  谢 铭二〇一九年十一月十九日法官助理  赵银亭书 记 员  周旻晶