广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终970号 上诉人（一审被告）：林国成，男，1970年6月2日出生，汉族，住广西北海市海城区。 上诉人（一审被告）：罗秀群，女，1976年8月16日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：林国成，系罗秀群的丈夫。 被上诉人（一审原告）：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司，住所地北海市上海路中**星海名城******，统一社会信用代码：91450502687775557D。 法定代表人：林勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵万虎，广西先导联合律师事务所律师。 一审第三人：北海市广源房地产开发有限公司，住，住所地北海市上海路中**星海名城一社会信用代码：91450500695395570P。 法定代表人：陈开宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈春英，广西仁学律师事务所律师。 上诉人林国成、罗秀群因与被上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（简称和黄物业公司），一审第三人北海市广源房地产开发有限公司（简称广源房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林国成、罗秀群上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不须支付电梯电费、电梯维护费、用水增压电费和垃圾处理费，其他物业费用自2017年12月28日开始计算应付费用，不须支付物业费用的违约金。事实和理由：一审判决认定《前期物业管理服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定错误；一审判决上诉人全额支付物业费及违约金错误。 和黄物业公司辩称：被上诉人已经按照合同约定为上诉人提供物业管理服务，上诉人没有按照合同约定交纳相关物业费，已构成违约，一审判决上诉人违约、支付物业费和违约金正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 广源房地产公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 和黄物业公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2016年12月起至2018年2月28日止的各项物业管理费用共计2857元以及因拖欠物业管理费用产生的违约金4494.52元（违约金：按欠费总额日千分之三计，暂从2016年12月计至2018年12月31日，以后另计）。 一审法院判决：一、被告林国成、罗秀群共同支付2016年12月至2018年2月28日期间的物业服务费、水费、垃圾处理费、电梯电费、绿化用水和公共路灯公摊费、电梯维护费、增压费共计2857元给原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司；二、被告林国成、罗秀群共同支付违约金249.70元及之后违约金（以2857元为基数，按年利率6%，自2019年1月1日起计至实际清偿之日止）给原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司；三、驳回原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据，对一审判决认定的事实均无异议。本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。本院二审另查明:上诉人与一审第三人之间的《商品房买卖合同》约定案涉商品房交付时该商品房应当符合“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，案涉房屋于2017年12月28日取得《竣工验收备案表》，一审第三人于2016年7月22日交付该商品房给上诉人时未取得建设工程竣工验收备案证明文件；上诉人于2017年10月8日入住该房屋。 本院认为，对用户依法停水、停电是水电主管部门的权力，案涉《前期物业管理服务协议》第八条第四款关于被上诉人有权采取停水、停电的手段催交有关费用，严重侵犯上诉人的基本生存权利，该约定无效。第四条第二款代收垃圾处理费的约定未经环卫部门授权没有生效。不违反国家法律、法规禁止性规定的《前期物业管理服务协议》条款合法有效。上诉人与一审第三人之间的《商品房买卖合同》约定案涉商品房交付时该商品房应当符合“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的条件，案涉商品房于2017年12月28日取得《竣工验收备案表》，一审第三人于2016年7月22日交付该商品房给上诉人时并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，上诉人应当自入住该商品房当月即2017年10月起，向被上诉人支付物业服务费用；上诉人主张从2017年12月28日案涉商品房取得《竣工验收备案表》起计收应付费用，本院不予支持；一审判决上诉人自2016年12月起支付物业费用给被上诉人不当，本院予以纠正。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，在没有供水、供电单位授权的情况下，被上诉人无权收取水费、电费。被上诉人请求上诉人向其支付水费589.70元，上诉人没有提出异议，是对其权利的处分。案涉《前期物业管理服务协议》对电梯电费的收取没有明确约定，被上诉人也没有提供证据证明案涉商品房电梯电费实际发生的用电量和费用，被上诉人请求上诉人向其支付该费用缺乏合同依据、事实依据和法律依据，本院不予支持。众所周知新购买的电梯存在至少一年的免费保修期，被上诉人与一审第三人均未提供证据证明案涉商品房使用电梯的保修期，本院酌情认定案涉电梯的免费保修期自2016年7月22日案涉商品房交付之日起计算至2017年7月一年，上诉人2017年10月入住案涉商品房时案涉电梯的免费保修期已经届满，上诉人主张不须支付电梯维护费，本院不予支持。案涉《前期物业管理服务协议》对用水增压电费（含增压设备维护费）的收取有明确约定，上诉人主张不须支付用水增压电费，本院不予支持。被上诉人没有提供证据证明环卫部门授权其代收垃圾处理费，其请求上诉人向其支付代收的垃圾处理费缺乏依据，本院不予支持。案涉《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，被上诉人先提供物业服务，上诉人后支付物业费用，在被上诉人向上诉人收取其尚未提供物业服务的2016年12月份前的用水增压电费以及未经环卫部门授权代收的垃圾处理费、《前期物业管理服务协议》没有约定的电梯电费的情况下，上诉人依法行使履行抗辩权拒绝被上诉人乱收费，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，不构成违约，一审法院判决上诉人支付违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，林国成、罗秀群的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《物业管理条例》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初657号民事判决第二、三项； 二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初657号民事判决第一项为:上诉人林国成、罗秀群于本案判决发生法律效力之日起十日内共同支付2017年10月至2018年2月28日期间的物业服务费（按购房合同标注的建筑面积每月每平方米0.9元计）、公共绿化及清洁用水公摊费（按每户每月2元）、公共照明用电公摊费（按每户每月7元）、电梯维护费（按每户每月30元）、用水增压电费（按每户每月20元）、水费589.70元给被上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司； 三、驳回给被上诉人玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元（和黄物业公司已向一审法院预交），由和黄物业公司负担20元，由林国成、罗秀群共同负担5元（在履行上述给付金钱义务时一并付清给黄物业公司）；二审案件受理费50元（林国成、罗秀群已向本院预交），由林国成、罗秀群负担15元，由和黄物业公司负担35元（在履行上述给付金钱义务时扣减）。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 何能媛 审 判 员 文庆强 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 陈 孜 书 记 员 龙财新