新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵08民终772号 上诉人（原审被告）：新疆金屋源房地产开发有限公司，住所地石河子市北泉镇锦绣花园****。 法定代表人：朱丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘震，新疆双信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兰美君，女，1964年5月25日出生，住石河子市。 上诉人新疆金屋源房地产开发有限公司（以下简称金屋源公司）因与被上诉人兰美君房屋买卖合同纠纷一案,不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金屋源公司的委托诉讼代理人刘震，被上诉人兰美君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金屋源公司上诉请求：撤销（2019）兵9001民初2979号民事判决第一项，改判上诉人按被上诉人已付房款的万分之一承担违约金，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决上诉人承担1万元的违约金没有法律依据。我国违约金适用填平规则，被上诉人购买的系住宅房非商服房，且上诉人按时交房，当时虽未办理房产证，但被上诉人已享有支配权、使用权，被上诉人不存在实际损失，其索要违约金不符合法律规定。即使认定上诉人的违约给被上诉人造成损失，也应按双方签订的《石河子商品房买卖合同》中约定的按被上诉人已付房款的万分之一承担违约金。 兰美君答辩称，被上诉人已按双方签订的《石河子商品房买卖合同》支付房款，上诉人应当按合同约定办理房产证。上诉人未按合同约定办理房产证，侵犯了被上诉人的合法利益，构成违约应当支付违约金。请求驳回上诉人的上诉请求。 兰美君向一审法院请求：1.依法确认原、被告签订的《石河子商品房买卖合同》第十五条无效；2.判令被告立即给予原告办理产权手续；3.依法判令被告未依法给原告办理产权手续应付违约金32603.79元（316798元÷12个月×4.75%×26个月，2016年10月-2019年3月）；4.该案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月14日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《石河子商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的北泉镇×栋×号，合同价款316798元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约交纳了房款317771.20元，被告于2016年10月18日将房屋交付原告。2018年12月22日，被告将原告所有的北泉镇×栋×号不动产权证办理完毕。 一审法院认为：依法成立的合同,对当事人均有约束力,当事人应当按照约定全面、诚实履行自己的义务,违反合同约定的当事人一方,应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《石河子商品房买卖合同》系双方真实意思表示,又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。故对原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同第15条无效，该院不予支持。 原告已按合同约定履行付款义务,被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房以及协助原告取得房屋所有权证义务。因被告已为涉案房屋办理了不动产权证，故对原告要求被告办理产权证书的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,被告未按照合同约定的时间向原告交付产权证书，被告应承担合同约定的违约责任。该院认为,被告作为房屋出卖方最基本的义务是,交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人,房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准。原、被告双方之所以约定逾期办证违约金,亦是为保障原告能及时取得房屋所有权的重大权利,被告未能及时将房屋所有权转移给原告,侵犯原告该项权益,必然会对原告造成一定损害,且被告亦未提供逾期办证违约金约定缺乏公平性的相应证据。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”该院酌情确定被告向原告支付逾期办理房产证违约金为10000元。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百一十九条规定,判决： 一、被告新疆金屋源房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告兰美君违约金10000元； 二、驳回原告兰美君的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取308元（原告已交纳），由原告自行负担283元，由被告新疆金屋源房地产开发有限公司负担25元，与前款同期给付原告兰美君。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否向被上诉人支付违约金及数额如何确定。 根据查明的事实，上诉人将北泉镇×栋×号商品房一套出售给被上诉人，被上诉人支付购房款，上诉人交付了房屋，双方的房屋买卖合同合法有效。双方签订的合同约定上诉人负有为被上诉人协助办理产权证书的义务，并约定了办理房屋所有权登记的期限，上诉人未在约定期限内履行该义务构成违约，应当承担违约责任。因被上诉人对未办理房屋产权证书导致其损失未提交相应的证据，一审法院综合考虑合同的履行情况、上诉人的过错程度及被上诉人的逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由金屋源公司支付违约金10000元，于法有据，并无不当。上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人新疆金屋源房地产开发有限公司负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长 范 晓 审判员 杨新宝 审判员 商 栋 二〇一九年十一月十九日 书记员 陈 丽