吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民再51号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)刘洋，男，汉族，1992年10月3日出生，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人刘致国，乾安县安字镇造字村村民委员会推荐。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）陈德忠，男，汉族,1970年10月12日出生,，现住松原市乾安县。委托诉讼代理人高迎春，吉林泉商律师事务所律师。再审申请人刘洋因与被申请人陈德忠房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）吉07民终239号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2019年8月22日作出（2019）吉民申2166号民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。再审申请人刘洋及其委托代理人刘致国、被申请人陈德忠及其委托代理人高迎春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原一审法院认定事实：2017年4月4日，刘洋为乙方、陈德忠为甲方签订《门市房出租合同》，刘洋租用陈德忠位于农业技术推广站处面积为266平方米的门市房，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，租金每年65,000元，租金一年一交，提前一个月随行就市交下一年租金，如到期不交租金合同终止乙方搬离此房。由于门市房前修路，2017年5月份刘洋陆续搬离此房屋，并将房屋的钥匙交付给陈德忠。陈德忠于2017年10月份将此房屋出租他人。现刘洋根据《门市房出租合同》第十条约定，在乙方租用房屋期间如有特殊情况如房屋拆迁、转让等甲方退还乙方剩余月份的租金。陈德忠于2017年10月15日前将该房屋转让他人，要求陈德忠退还剩余租期房租13,540元。陈德忠称，刘洋将房屋钥匙交给陈德忠，明确表示不再租用，说明刘洋以其行为方式不再履行合同并自动放弃了两个半月的使用权。刘洋搬离出租房屋，并将房屋的钥匙交付给陈德忠，表明其以实际行为不再履行《门市房出租合同》，故对陈德忠的抗辩意见予以采纳。陈德忠以刘洋未交纳房租为由，要求刘洋支付租金，刘洋抗辩称，我方已将租金全额支付，在2017年4月4日房租已经全部支付完毕才签订的《门市房出租合同》，根据刘洋、陈德忠在《门市房出租合同》中关于租金交付的约定，可见刘洋已将租金交付给陈德忠，故对刘洋的抗辩意见予以采纳。一审法院认为，刘洋以自己的实际行为不再履行《门市房出租合同》，继而又向陈德忠主张返还剩余租期租金无诉讼请求权基础，故对其诉讼请求不予支持。刘洋已将租金交付给陈德忠，陈德忠向刘洋主张房屋租金也无诉讼请求权基础，故对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，判决：一、驳回刘洋的诉讼请求。二、驳回陈德忠的反诉请求。陈德忠不服，提出上诉。上诉请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求即判令刘洋给付房租65,000元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据举证责任分配，被上诉人应当提交其交付租金的证据，因为上诉人每年收被上诉人租金时，都会给被上诉人出具收据，现在被上诉人拿不出来收款收据，证明不了其已经向上诉人支付了2017年房租，而且上诉人索要房屋租赁费用一事，因双方发生争吵惊动了派出所。上诉人提出的反诉应当得到保护。希望二审法院支持上诉人请求，改判刘洋立即给付租金65,000元。在二审审理中，上诉人陈德忠提交了证据1收据一枚，证明刘洋搬走后房屋出租给石玉岭，上诉人收到房租后会出具收据。证据2乾安县公安局宇宙派出所出具的情况说明，证明2017年10月24日上诉人找刘洋讨要房租与刘洋发生争吵，刘洋报警。被上诉人刘洋认为上述证据不能证明刘洋拖欠房屋租金的事实。另查明，刘洋从2013年开始租用陈德忠门市房，2013年-2016年房屋租金均是在上一年年末交付下年租金，双方对2016年前租金没有争议。刘洋于2017年8月至9月陆续搬离上诉人房屋，10月将钥匙交还上诉人。其他事实与一审查明事实一致。二审法院认为，上诉人陈德忠与刘洋在2017年4月4日签订的《门市房出租合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。陈德忠依约交付房屋，刘洋应当支付租金。双方认可2017年10月后，刘洋搬离房屋，陈德忠另行出租他人，解除租赁合同没有异议，故刘洋实际租用9个月。刘洋陈述在2017年1月1日左右交付48,000元和4月4日交付17,000元，已将租金65,000元全部给付陈德忠，仅提交双方电话录音及整理笔录，因该录音及整理的笔录反映的内容不能清楚证明举证方要证明的事实，因此不能证明刘洋已按合同约定履行了交付租金义务。另外，根据双方的陈述对此前合同约定租金的履行方式与刘洋陈述其给付2017年租金的方式亦不相符，其辩解按照合同约定已在上一年交齐租金的履行方式证明自己已不欠租金的理由不能成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，刘洋的辩解理由，不能成立。陈德忠主张刘洋给付租金65,000元与事实不符，应保护租期9个月的租金48,750元。故上诉人的上诉主张本院部分予以支持。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，应依法改判。判决：一、维持乾安县人民法院（2017）吉0723民初2968号民事判决第一项,即“驳回刘洋的诉讼请求”。二、撤销乾安县人民法院（2017）吉0723民初2968号民事判决第二项,即“驳回陈德忠的诉讼请求”。三、刘洋于本判决生效后立即给付陈德忠房屋租金48,750元。四、驳回陈德忠的其他诉讼请求。刘洋申请再审称，原判认定事实错误。1、刘洋与陈德忠原为师徒关系，刘洋自陈德忠处承兑店铺，自承兑店铺后每年交付租金均是现金交易，陈德忠从未给刘洋出具过收条。2016年年末因刘洋手头现金不足,仅给付4.8万元租金,后将租金确定为6.5万元，刘洋在2017年4月4日又付剩余租金1.7万元后签订了房屋租赁合同,合同条款本身也足以证明刘洋已将租金交纳。2、刘洋在一审中提交的通话录音足以证明6.5万元已交纳完毕。3、二审法院采用“自由心证”的方式要求双方发誓，据以认定刘洋没有交纳房租，按照陈德忠的誓言内容可以推断出，一个用自己亲人发誓而不是用自身发誓的人是不值得被相信的。被申请人陈德忠辩称，1、租金是否全部缴纳，被申请人提交的录音范本中，陈德忠说你少给我一万元，再审裁定中认为租金没有全部缴纳。2、关于租金是否缴纳的问题一审庭审并未播放原始载体，是否有删减无法证实，根据录音笔录最后一句话为孙雪所说，如没有删减意味着孙雪粗暴挂断电话，而前一句陈德忠所说“你能不能听我说话”，意味着陈德忠对该事有话要说，根据民事诉讼规则录音证明的证明力被采纳有两个条件，一是有其他证据佐证，二是无疑点或者与视听材料核对无误的复制件，而一审中并未播放该载体，对该复制件不能单独作为认定案件事实的依据及房租是否给付的证据。3、给付房租不符合双方交易习惯，根据一审二审庭审笔录刘洋陈述4.8万元租金于2017年1月份交付，但交付租金后双方既没签订合同也没有索要收据等凭证，不符合之前的交易习惯。4、根据刘洋在一审庭审笔录中称2017年5月1日搬离涉案房屋在他处经营，房屋处于闲置状态，如房租已缴纳，刘洋应及早索要剩余租金，有闲置房屋又在别处经营不符合常理。综上，关于房租是否缴纳是再审申请人的举证责任，其并未对房租缴纳进行举证，应承担举证不利的责任。本院经再审审理查明的事实与原一审法院查明的事实相一致。在本院再审审理过程中，被申请人提交两份书证：一份是在国家企业信用信息公示系统网上打印出来的工商登记信息，用以证明刘洋在2017年4月20日之前就已经准备变更地址，并于2017年4月20日在新址注册经营；另一份是2018年夏天陈德忠拍摄的涉案房屋照片一张，拟证明修路的事实，影响店铺生意。同时，被申请人申请证人张建明出庭作证，证人称曾两次陪同被申请人去刘洋那讨要房租，证明刘洋没有交纳房租。本院认为，本案争议的焦点是再审申请人刘洋是否交纳的了房屋租金。刘洋承租陈德忠的房屋已多年，按照双方在《门市房出租合同》中关于“租金一年一交，提前一个月随行就市交下一年租金，如到期不交租金合同终止乙方搬离此房”的约定，刘洋应于2016年12月份交纳2017年租金，在刘洋已迟交数月房租的情况下，陈德忠仍于2017年4月4日与刘洋签订了出租合同，显然违背常理。在刘洋提交的2017年10月17日其妻子与陈德忠的通话录音中，陈德忠只说少给1万元，并未否认刘洋已交纳2017年房租一事。被申请人提供的两份书证所证实的内容，均发生在合同签订之后，且刘洋此时亦未搬离此房屋，无法证实刘洋未交纳租金，故陈德忠关于刘洋未交纳租金的主张本院不予支持。证人张建明的证言因刘洋予以否认，且无其他证据予以佐证其证实的内容，本院不予采信。综合本案在案证据，足以认定刘洋已将租金交付给陈德忠。刘洋搬离该出租房屋，并非合同约定的及陈德忠违约情形所致，故无权请求陈德忠返还剩余租期租金。本院二审判决认定事实错误，应予撤销。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）吉07民终239号民事判决；二、维持乾安县人民法院（2017）吉0723民初2968号民事。一审案件受理费120元，由再审申请人刘洋负担。反诉费、二审案件受理费各1,425元，由被申请人陈德忠负担。本判决为终审判决。审判长  郑长波审判员  任凤丽审判员  张晓辉二〇一九年十一月十五日书记员  卢 雪