山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终2910号 上诉人（原审原告）：宋秀珍，女，1948年9月9日出生，居民,住肥城市。 委托诉讼代理人：吕英，女，1974年10月06日出生，居民，住泰安市泰山区。 被上诉人（原审被告）：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城高新技术开发区。 诉讼代表人：陈兴国，泰安市润和置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。 上诉人宋秀珍因与被上诉人泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）破产债权确认纠纷一案，不服肥城市人民法院（2018）鲁0983民初5743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋秀珍上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.请求本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间存在真实、合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格依约履行各自义务。上诉人已履行完毕合同义务，即依约向被上诉人支付了购房款，被上诉人应依约交付房产，否则应承担相应违约责任。上诉人与被上诉人无任何民间借贷关系，除本案所涉买卖合同关系外无其他法律关系。因此，并无一审判决认定的“该《商品房买卖合同》的签订是以消灭因借贷关系产生的金钱债务为目的。”的情形。另，上诉人有充足证据证实共支付购房款611,764元，被上诉人并无相反证据推翻该主张，因此宋秀珍与泰安润和置业有限公司签订的第130705007号《商品房买卖合同》属于消费者购房，所购房屋系为儿子所购买用来居住，其名下无住房，且全部购房款均应为优先债权。故被上诉人的债权审查意见是错误的，理应予以纠正。综上所述，望二审法院纠正一审判决的错误，予以改判，切实维护上诉人合法权利。上诉人后增加诉讼请求：撤销一审判决，改判宋秀珍与泰安润和置业有限公司签订的商品房买卖合同属于消费者购房，或者发回重审。增加上诉理由：第一，宋秀珍要求被上诉人提交2012年的财务账册，宋秀珍是2012年支付的42万元房款，而被上诉人只提供了2013年账册，不提供2012年的，属于故意隐瞒事实。第二，宋秀珍要求被上诉人提供认定宋秀珍有借债关系的合同、收据等证据来证实宋秀珍与泰安润和置业有限公司之间存在借债关系，认定宋秀珍以房抵债必须提供这些法律依据。第三，被上诉人提供的接待笔录作为证据不符合法律要求。接待笔录格式不符合法律要求，基本要素不齐全，接待人身份、接待地点、接待人联系方式、接待事由、问询内容都不明确，接待人本人没有签字。笔录中并没有内容涉及到是本案的房屋债权关系。修改部分无宋秀珍本人手印确认，内容与事实不符，笔录提供的是复印件。 润和公司辩称，上诉人所诉商品房买卖合同，系代物清偿协议，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，最终能否产生清偿效力须以物权变动为要件，换言之，在该代物清偿未履行前，原债权债务并不消灭。本案中上诉人与被上诉人虽达成以房抵债的合意，但被上诉人所建商品房尚属在建工程，不具备交房条件，亦未实际交房，该代物清偿并未实际履行，原债权的性质仍为基于民间借贷关系生成的普通债权。既然原债权债务关系并未消灭，商品房买卖关系中的付款义务上诉人并未完全履行，依照破产法第十八条规定，被上诉人管理人有权解除合同，按照基础债权债务法律关系认定债权。上诉人所诉债权不具有消费者购房的特点，不能享有优先权。上诉人虽然实际支付过部分房款，但不及全部价款的一半，其权利不具有排他性。 宋秀珍向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与泰安市润和置业有限公司2013年7月5日签订的商品房买卖合同为合法合同；2.判决确认686,764元（其中房款为611,764元，违约金75,000元）的债权为优先债权；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2012年9月23日宋秀珍申请了被告VIP会员卡，2013年7月5日，宋秀珍与被告签订编号为第1307050007号商品房买卖合同一份，约定主房屋为C幢2单元401及1076号储藏室。交付期限及条件为该商品房经验收合格。2013年7月9日被告出具收据一份，载明：交款单位宋秀珍，收款方式转账及现金，金额为611,764元，收款事由房款。后被告将该套房屋网签在宋秀珍名下。2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告破产重整。2017年12月4日被告破产管理人工作人员对本案原告作出接待笔录一份，宋秀珍签字确认，内容为：“2013年7月9日购买润和房子，房款一次性付清，其中通过许振杰之前欠款42万元，该欠款系我之前借给许振杰个人的款项，签订房屋买卖合同时欠条原件公司已收回，剩余房款是现金方式支付的，房子已经网签。”2018年11月14日，被告管理人作出债权申报编号486号复审债权审查确认书，复审意见如下：1、宋秀珍与润和置业签订的第1307050007号商品房买卖合同系以房抵债行为，非消费者购房，且未办理物权转移手续，以房抵债行为履行完毕，依据相关法律法规依法解除第1307050007号商品房买卖合同，债权金额按照基础实际法律关系予以确认；2、申报数额本金611,764元，确认数额591,764元；3、债权类型：优先债权及普通债权，其中优先债权金额为171,764元，普通债权金额为420,000元。原告诉来一审法院，案经开庭审理，因原被告各执己见，致调解未果。 一审法院认为，宋秀珍与泰安市润和置业有限公司签订的合同编号为第1307050007号《商品房买卖合同》不存在法律、行政法规所规定的无效情形，应为有效。该《商品房买卖合同》的签订是以消灭因借贷关系产生的金钱债务为目的，而涉案房产的交付、登记仅为以物抵债的实际履行方式，其与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债合同并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案中，宋秀珍所享有的权利属性仍为债权，无任何物权属性。在泰安市润和置业有限公司进入破产程序后，宋秀珍应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定行使权利。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”泰安市润和置业有限公司未向宋秀珍交付涉案房产并履行过户手续，根据上述法律规定，泰安市润和置业有限公司管理人亦有权决定是否解除涉案《商品房买卖合同》，而本案泰安市润和置业有限公司管理人已明确解除涉案《商品房买卖合同》。现泰安市润和置业有限公司进入破产重整程序，泰安市润和置业有限公司管理人经审查作出债权申报编号486号复审债权审查确认书，不违反相关法律规定，故原告的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。综上，判决如下：驳回原告宋秀珍的诉讼请求。案件受理费5333元，由原告宋秀珍负担。 本院查明事实与原审法院查明事实相一致。 本院认为，关于上诉人宋秀珍对被上诉人泰安润和置业有限公司享有42万元是否应当确认为普通债权，该42万元款项，宋秀珍已经在接待笔录中自认系因原借款关系而产生，结合其他证据及当事人陈述，原审判决认定事实并无不当。因此，此42万元债权情形与支付购房款购房存在根本不同，实系以房抵债。由于被上诉人泰安市润和置业有限公司所建房屋并未竣工，泰安市润和置业有限公司未向宋秀珍交付商品房并办理用于抵债的房屋的物权转移手续，该以房抵债协议泰安市润和置业有限公司方并未实际履行。现泰安市润和置业有限公司进入破产重整程序，泰安市润和置业有限公司管理人经审查决定解除涉案《商品房买卖合同》，按普通债权认定上诉人的该部分债权数额，不违反相关法律规定。经审判委员会研究，合议庭合议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10666元，由上诉人宋秀珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 峰 审判员 梁丽梅 审判员 张 萍 二〇一九年十一月二十七日 书记员 王 琳