江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终7566号上诉人（原审原告）：王士群，男，1954年8月8日生，汉族，南京北回归线网络技术有限公司工作人员，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：耿金兴，男，1958年11月10日生，汉族，南京北回归线网络技术有限公司法定代表人,住南京市。被上诉人（原审被告）：杨乐强，男，1939年2月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：郑彰彰，女，1938年9月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人王士群因与被上诉人杨乐强、郑彰彰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王士群上诉请求：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院(2019)苏0106民初120号民事判决，发回重审或依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，归责不当。1、看房签约时，卖方（杨乐强、郑彰彰）特意选在了晚上，且避开了变电站和煤气站，致使买方当天根本就没有发现这些设施。这也是之后发现上述设施随即提出问题的由来。2、王士群与杨乐强、郑彰彰所签的房屋买卖合同中，对周围环境并没有相关约定，而变电站和煤气站对房屋环境乃至人体安全健康有重大影响。3、一审把证明“杨乐强、郑彰彰承诺该房屋周围无上述设施”的举证责任分配给王士群不当。杨乐强、郑彰彰是房主，对房屋的周边环境、设施熟知，应负举证义务，且应该举证己告知王士群有关房屋周边环境和设施的相关证据。二、一审法院忽略重要事实，致该判决显失公正。在编号为“0001447”的《居间服务合同》及编号为“0001867”的《南京市存量房买卖合同》中，都有“未经三方签字盖章的口头、书面承诺对合同进行变更的，均不产生效力”（《居间服务合同》第七条），“双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”（《南京市存量房买卖合同》第十二条）的约定。房屋买卖合同是要式合同，对合同进行任何变更或补充，依法都要求以书面形式来进行，如果要解除或终止合同，更应以书面形式来完成。一审法院在判决书中只字未提，显然是对该重大事实有意忽略，从而对事实进行误判。三、一审法院认为“在合同签订后己无再行思考是否继续购买的权利”错误。本案中，因卖方没有告知相关房屋的周围环境或设施（变压器和煤气站），致买方对该房屋的状况存在重大误解，依法可以对该买卖合同行使撤销权。“再行思考是否继续购买”恰恰是对该房屋状况以及是否继续购买的再认知或再确认，是对撤销权使用的一种延伸，更何况如果放弃购买，是对合同的重大变更或解除，需三方（买方、卖方、中介方）签订书面协议或合同。综上，请二审法院依法查明事实，并做出公正裁判。杨乐强、郑彰彰辩称，一、签约前，王士群和夫人、女儿在中介人员的陪同下白天来看过房，不存在引领买方避开煤气站和变电站的问题。签约是在中介孙店长的安排下，在Q房产会议室签的，到签约时为止，其和王士群只接触过两次，气氛融洽，王士群在谈判中没有提包括煤气站和变电站的任何问题。二、不履行合同的人是王士群，2016年元月8日签约，直到2016年3月8日其去找中介孙店长，其间多次催促中介和王士群，王士群均没答复。其又多次找孙店长，孙店长建议去王士群家沟通，王士群在家中明确回答说不买了，从王家回来的路上，孙店长说此次交易到此结束，房价涨得太快，让其明天来中介处拿土地证和房产证。2016年3月11日，王士群又给其来了封信，说因为煤气站和变压站的问题房子不买了。到了2016年12月9日签约几乎整整一年，王士群来信说合同继续履行而只付5万元定金，涉案房产直到2016年3月17日才另行售出，与王士群签订的合同时间整整延后了68天，当时正是房价疯涨时，其系卖房换房，因为王士群的违约、房价的上涨，其损失40多万元。王士群向一审法院提出诉讼请求：1.杨乐强、郑彰彰向王士群返还购房定金5万元；2.诉讼费由杨乐强、郑彰彰承担。一审法院认定事实如下：2016年1月8日，双方在南京云房源软件服务有限公司的居间服务下签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定杨乐强、郑彰彰向王士群出售位于南京市鼓楼区的房屋，总价250万元；王士群于合同签订日向杨乐强、郑彰彰支付定金5万元；首付款143万元于贷款审批后6个工作日内支付（解交资金监管账户）；另外100万元通过贷款的方式支付，且王士群应于2016年1月16日前与银行签订借款合同；尾款2万元在房屋交付时自行交割。合同签订后，王士群向杨乐强、郑彰彰支付了定金5万元。2016年3月8日，杨乐强与中介服务人员一起至王士群家对买卖房屋事宜进行过一次沟通。杨乐强、郑彰彰在庭审中向一审法院提供了一份沟通记录，记录载明王士群不同意购买本案所涉房屋，但王士群对该记录的真实性，不予确认，并称当日仅是双方磋商的过程，并未明确其不同意继续买房。2016年3月15日，王士群向杨乐强寄送了一份名称为《致杨老先生的函》,该函件的内容为：“由于房屋中介公司未能如实介绍房源情况，由于我想买的房子与煤气站水平距离太近，不符合安全规定，明显存在安全隐患，迫使我无奈地暂先放弃购房计划，被刻意隐瞒的安全隐患是我暂先放弃购房的主要原因……3月8日下午孙店长带您来找我，我们三人之间的对话，不论谁的讲话，倘若精神与法律法规相悖都一律无效”。杨乐强、郑彰彰在收到该函后于2016年3月17日将涉案房屋另售他人。2016年12月下旬，王士群又向杨乐强寄送了一份《催告函》，要求杨乐强继续履行《居间服务合同》和《南京市存量房买卖合同》，并要求杨乐强在收到该函后三个工作日内对其进行回复，否则将视为对方对该函的内容无异议。杨乐强和郑彰彰在收到该函后未回复。王士群称：其曾与银行签订了合同，但是因为其他原因，银行没有批贷；2016年3月8日，其并未明确告知杨乐强、郑彰彰不买了，而是告知杨乐强、郑彰彰因其发现了变电站、煤气站，所以考虑是否继续买房，至2016年12月份其考虑好后决定继续买房，所以向杨乐强发送了催告函。一审法院认为，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王士群与杨乐强、郑彰彰签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性和效力性规定，故合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应依法履行自己的义务。王士群主张杨乐强、郑彰彰隐瞒了房屋周围存在变电站、煤气站的事实，但双方买卖的房屋系现房，房屋的位置、结构以及周围设施、环境等均系客观存在的，杨乐强、郑彰彰作为卖房人很难对此予以隐瞒，王士群作为买房人完全可以通过调查发现上述缺陷。另外，双方在签订买卖合同时对房屋周边的环境进行明确约定，且王士群亦未提供证据证明杨乐强、郑彰彰承诺该房屋周围无上述设施，故一审法院对王士群主张的杨乐强、郑彰彰隐瞒房屋状况的事实，不予认定。关于违约金问题。首先，王士群虽辩称其在发现变电站、煤气站后一直在考虑是否继续购买，但是因双方之间的合同合法有效，故其在合同签订后已无再行思考是否继续购买的权利，而应积极履行付款义务，而其并未提供证据证明其积极履行了该义务，故其行为违反了合同约定，构成违约。其次，因王士群在2016年3月15日通过函件明确告知杨乐强、郑彰彰其“放弃购房”，其在该函中虽未提出解除房屋买卖中介合同，但该行为已构成根本违约，此后其虽又发函要求对方继续履行合同，但该函已不具有撤回原意思表示的法律效力，故杨乐强、郑彰彰将房屋另售他人的行为，并不违反法律规定。因王士群于2016年3月份拒绝购买房屋的行为，违反了合同约定，故其主张杨乐强、郑彰彰向其返还定金5万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回王士群的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取为525，由王士群承担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人王士群与被上诉人杨乐强、郑彰彰签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人王士群未能提供证据证明其积极履行了签订借款合同、办理贷款审批等合同义务，违反了合同约定构成违约。且上诉人王士群在2016年3月15日通过函件明确告知被上诉人杨乐强、郑彰彰“放弃购房”，该行为已构成根本违约。上诉人王士群关于如果放弃购买房屋，是对合同的重大变更或解除，三方要签订书面协议或合同来实现的主张，没有法律依据，本院不予支持。上诉人王士群又主张被上诉人杨乐强、郑彰彰隐瞒了房屋周围存在变电站、煤气站的事实，但其未能提供证据予以证明，没有事实依据，本院不予支持。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。上诉人王士群拒绝购买房屋的行为，不履行合同约定构成根本违约，故其主张被上诉人杨乐强、郑彰彰向其返还定金5万元，没有事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。综上，上诉人王士群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王士群负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十一月十五日书记员  孙雪松