湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2941号上诉人（原审被告）：谢根花，女，1984年11月5日出生，汉族，住湖南省耒阳市灶市。委托代理人：谢仪丽，女，1990年2月25日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被上诉人（原审原告）：长沙高岭商贸城有限公司，住所地长沙市开福区秀峰街道兴联路**高岭国际商贸城****交易中心**。法定代表人：范菲。委托代理人：管丹，该公司法务。上诉人谢根花因与被上诉人长沙高岭商贸城有限公司（以下简称高岭商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初8067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢根花的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人高岭商贸公司的诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用；3、认定被上诉人锁门的事实；4、认定被上诉人违约。事实和理由：一审认定事实错误，被上诉人在履行合同中存在违约锁门的行为，且给上诉人造成了损失，应由被上诉人承担。被上诉人未对上诉人进行仓库补贴违约。二、一审程序严重违法。被上诉人邮寄减少诉讼请求申请书后，一审法院应该重新组织开庭，但一审法院没有，严重违反程序。请求二审法院查清事实，公正判决。被上诉人高岭商贸公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。高岭商贸公司的一审诉讼请求：1、谢根花向高岭商贸公司支付拖欠租金13833元；2、谢根花向高岭商贸公司支付所拖欠租金的滞纳金22548元（暂计算至2018年10月31日，每天按拖欠租金的百分之一计算），应付至实际付款之日止；3、谢根花承担本案全部的诉讼费、财产保全费。2018年12月18日高岭商贸公司提交减少诉讼请求申请书，第一项诉请变更为：谢根花向高岭商贸公司支付拖欠租金13731元（2018年2月21日至2018年11月18日）；第二项诉请变更为：谢根花向高岭商贸公司支付所拖欠租金的滞纳金22474.5元（暂计算至2018年10月31日止。每天按拖欠租金的百分之一计算，应付至实际付款之日止）。一审法院经审理查明：2015年11月25日，甲方（高岭商贸公司,下同）与乙方（谢根花，下同）签订《高岭国际商贸城一期1号交易中心商铺租赁合同》（合同号：ＧＬＪＣ-149），谢根花合同载明通讯地址为湖南省耒阳市灶市。合同约定：高岭商贸公司将位于长沙市开福区高岭国际商贸城一期1号交易中心的2028号商铺出租给谢根花，租赁期限自2016年5月21日起至2019年5月20日止。租金的起算期限为2016年5月21日（如有变化，则以高岭商贸公司在该商铺所在地任一公开发行的报纸上公告的开业日期或高岭商贸公司书面通知确定的开业日期为准）。租金共计3073元每月。合同第六条租金约定为：商铺物业管理费、自用水电费标准由《物业管理服务合同》另行约定，不包含在租金中。每三个月为一付租期，每个付租期租金为9219元，谢根花应于合同签订时将第一个付租期的租金9219元支付给高岭商贸公司，以后应于每个计租期结束之日的十日前支付下一计租期的租金。合同第十三条高岭商贸公司管理职权中约定，高岭商贸公司有广告位、广告和招牌的管理职权。合同第十六条广告推广约定，甲方应根据建材城经营情况，整体有计划地开展经营信息发布和广告宣传活动。乙方应按照甲方的要求参与甲方组织的各类广告宣传发布、促销活动、并根据甲方确定的金额承担相关费用。甲方拥有建材城公共区域广告位广告发布和收益权，乙方在建材城公共区域发布广告或张贴宣传品，需事先取得乙方书面批准，并向甲方支付相应的费用。未经甲方的书面同意，乙方不得再建材城设置照片或广告牌，乙方设置的照片或广告牌出现毁损或渗漏现象的，乙方应当在3日内完成维修或更换。合同第二十五条约定：在租赁期限内，该商铺所有权人如出售房屋的，该商铺所有权人或高岭商贸公司须提前二十日通知谢根花。若谢根花行使优先购买权，应在该通知发出后三日内书面告知业主或高岭商贸公司，并在30日内与高岭商贸公司达成相关协议，否则视为谢根花放弃优先购买权。在租赁期限内，如谢根花方放弃优先购买权，该商铺所有权人该商铺转让给第三人，则高岭商贸公司保证本合同内容得到受让人知晓并继续适用受让人。合同第三十四条送达方式第二项约定为邮寄送达：任何一方可按合同首页预留的通讯地址通过中国邮政特快专递形式进行送达。合同第三十五条第一款约定，如谢根花未按照本合同第六条约定向高岭商贸公司支付租金费用，需每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金。2015年11月25日原、谢根花签订《补充协议（一）》，约定租赁期内，甲方同意给付乙方租金五折优惠，商铺月租金折后为1537元每月，租金优惠时间为2016年5月21日至2019年5月20日。乙方在商铺交付后7日内进场装修的，甲方给予乙方12个月的免租优惠（即甲方向乙方免收取2016年5月21日起至2017年5月20日的租金，折合18444元）。按时装修开业奖励为在甲方通知开业的日期当天及之前，乙方按甲方规定完成铺面装修、上样，并经甲方验收合格的，甲方额外给予乙方3个月的免租优惠（折合人民币4611元）。持续经营奖励为乙方商铺在经甲方验收合格并自甲方通知的开业之日起连续12个月内，乙方以及一切按照甲方要求持续正常营业，且无其他任何违规违约情况的，甲方额外给予乙方3个月的免租优惠（折合人民币4611元）。若乙方没有按本条约持续经营的，甲方可以取消本条约定的优惠，优惠政策已兑现的，甲方可以照价追偿。2018年9月12日，高岭商贸公司向谢根花邮寄《催缴欠款函》，要求谢根花在2018年9月15日前交清欠付的全部款项（包括但不限于租金、水电费、暖气费、违约金等）。邮寄地址为湖南省耒阳市灶市街道办事处。谢根花主张邮寄地址与合同预留地址不符。庭审中谢根花申请对滞纳金进行调减。另谢根花主张租赁商铺于2018年11月19日被高岭商贸公司锁门，造成谢根花损失。另，高岭商贸公司提供《委托经营管理合同》一份，载明高岭商贸公司与出租商铺的所有权人签订了委托管理合同，委托期限为8年3个月，自高岭国际商贸城开业之日起开始计算，拟证实高岭商贸公司涉案商铺具有出租权。谢根花对此无异议。一审法院认为，高岭商贸公司、谢根花签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。谢根花应按合同约定履行交付租金的义务。按双方合同约定，每三个月为一付租期，于每个计租期结束之日的十日前支付下一计租期的租金，2018年2月21日至2018年11月18日期间商铺月租金为1537元，故对高岭商贸公司提出的谢根花应付2018年2月21日至2018年11月18日租金共计13731元，一审法院予以支持。双方租赁合同第三十五条第一款约定，如谢根花未按约定向高岭商贸公司支付租金费用，需每天按所拖欠金额的百分之一向高岭商贸公司支付滞纳金，因该滞纳金约定过高，对谢根花提出核减的请求，一审法院予以支持。一审法院酌定滞纳金调整为按年利率24%的标准计算，计算至2018年10月31日，滞纳金共计1480元，此后滞纳金按年利率24%的标准，计算至实际付清之日止。高岭商贸公司答辩中主张的广告宣传、侵犯商誉、仓库补贴、锁门损失等赔偿等问题，因谢根花未就此提出明确诉求并提起反诉，本案中不予审查，谢根花可另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：一、谢根花在本判决书生效之日起十日内向长沙高岭商贸城有限公司支付租金13731元及滞纳金1480元（滞纳金暂计算至2018年10月31日，此后的滞纳金以尚欠租金为基数，按年利率24%的标准，计算至实际付清之日止）；二、驳回长沙高岭商贸城有限公司其他诉讼请求。案件受理费710元，因适用简易程序结案，减半收取355元，由谢根花承担149元，长沙高岭商贸城有限公司承担206元。二审中，上诉人谢根花提交了证据7份，分别是证据1、锁门照片；证据2、证明一份；证据3、被锁商铺的信息表，证明被上诉人锁了我的门；证据4、微信聊天记录，证明我的损失；证据5、法院快递单及减少诉讼请求申请书、传票，证明一审法院程序违法；证据6、被上诉人起诉商户情况表及相关材料，证明被上诉人恶意诉讼和我未享受免租3个月的特权；证据7、广告宣传资料，证明被上诉人未给我们打广告。被上诉人对谢根花的证据的质证意见为：对证据1、2、3、4三性均有异议，该四份证据无法达到证明目的，并且上诉人未在举证期限内提交；对证据5三性无异议，但是对上诉人证明目的有异议，一审诉讼程序合同法；对证据6三性均有异议，无法核实该份证据内容真实性，无法达到证明目的；对证据7三性均有异议，该份证据无法达到上诉人证明目的。证据上诉人的举证、被上诉人的质证，本院认为：上诉人提交的证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，高岭商贸公司与谢根花签订的租赁合同系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，谢根花未按合同约定履行交付租金的义务，故一审判决谢根花支付租金并承担相应违约责任，并无不当。谢根花上诉认为高岭商贸公司未履行广告宣传、提供仓储的义务，应承担违约赔偿责任，但谢根花却未对此提供充分证据予以证明，且在一审中亦未就违约赔偿提起反诉；上诉人谢根花上诉称被上诉人锁门，给上诉人造成了损失等，但上诉人并未提供证据证实该事实。上诉人上诉称一审程序违法的问题，本院认为，被上诉人的减少诉讼请求申请书，仅仅是对起诉状中计算的数据进行了部分的核减，并不改变起诉状中的其他任何事实及理由，无需另行给予举证期限和重新组织开庭，故一审法院程序并不存在违法情形。综上所述，谢根花的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费710元，由上诉人谢根花负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十一月十四日书记员 肖佳敏