山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6624号上诉人（原审被告）：尹玉珍，女，1954年12月10日出生，汉族，住山西省太原市。被上诉人（原审原告）：张锴杰，男，1998年2月7日出生，汉族，山西美印印象图文制作有限公司员工，住山西省。上诉人尹玉珍因与被上诉人张锴杰房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人尹玉珍，被上诉人张锴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹玉珍上诉请求：撤销原判，依法改判不予退还张锴杰房租4900元。事实和理由：一、上诉人于2017年5月4日将市传染病医院6-1-20房屋出租给张锴杰并签订了租房合同和续租合同。合同第七条第（二）项约定“返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用。乙方添置的物品由其自行收回。”合同解除后，张锴杰应尽返还的义务，但张锴杰只交了部分钥匙且房内的大件物品也未搬走。占用房屋长达10月之久。张锴杰没有履行返还手续。张锴杰没有返还房屋，上诉人就不能退租金。请求二审法院依法改判。张锴杰辩称，被上诉人已将承租房屋返还至上诉人，虽然双方之间未签订书面房屋材料，但是根据房屋租赁合同约定被上诉人退房时应交回钥匙、电卡和煤气卡。租房续租合同又约定房屋租赁合同继续有效，故续租期间仍然是用房屋租赁合同中退房的约定。双方均认可被上诉人已退还钥匙、电卡和煤气卡，已完成依约退房的条件。虽然被上诉人在被告处留有物品，但是根据租赁合同的约定，上诉人可以对物品自行处置，故被上诉人已将承租房屋退还至上诉人。请求二审法院维持原判。张锴杰向一审法院起诉请求：1．判令被告退还原告三个半月的房屋租金4900元；2．判令被告退还原告一个月的房屋押金1400元；3．判令被告赔偿原告因提前无理由解除合同给原告造成的经济损失2700元；4．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月4日，原告张锴杰(作为承租方、乙方)与被告尹玉珍(作为甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其名下位于太原市双塔西街传染病医院宿舍6#楼1单元20号的房租出租给原告，房屋用途为普通住宅，租赁期限自2017年5月4日至2018年5月3日止。月租金为1400元，支付方式为半年一付，第一次支付(半年)9800元(含押金)，第二次付款时间为2017年11月3日之前。房屋租赁期间，除取暖费以外的其他费用由原告支付。该合同第七条第(一)项交付约定：《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付。第七条第(二)项返还约定：租赁期满或合同解除后，原告应返还该房屋及其附属设施。原被告双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。原被告双方应结清各自应当承担的费用。第七条第(三)项约定：房屋返还后对于该房屋内原告未经被告同意遗留的物品，被告有权自行处置。第八条约定：原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同，收回该房屋：1．不支付或者不按照约定支付租金的；2．欠缴各项费用达-元的；3．擅自改变该房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．擅自将该房屋转租或合租；6．利用该房屋从事违法活动的；7．擅自更换门锁的。合同第九条约定：租赁期满后，被告在原告完成本合同第七条第(二)项及第八条约定的事项后，返还原告交付的相应押金。在安全提示部分，第4条约定“油烟机和灶具左侧灶头已坏、禁用”。合同尾部下方，写明“退房时应交回：钥匙、电卡、煤气卡”。合同签订后，原告缴纳该租赁期间内上半年房租8400元和押金1400元．2017年10月30日，原告缴纳2017年下半年房租8400元，被告向原告出具收条一张。2018年4月26日，原被告签订《续租合同》，约定：经双方同意，在2017年租房合同的基础上续租壹年。租期为2018年5月3日至2019年5月3日，2017年的押金抵作2018年的押金。如违约，其押金及所有费用概不退还。2017年的租房合同继续有效。2018年5月4日，原告向被告缴纳半年租金8400元，被告向原告出具收条一张。续租租期到期之前，原告搬离该承租房屋，并向被告返还承租房屋的钥匙、电卡和煤气用卡。原告返还钥匙、电卡和煤气用卡时，原告未结清其承租期内的水、电、煤气等费用，原告的折叠床、木床和柜子也未从承租房屋内搬出，承租房屋存在损害。一审法院认为，根据原告的诉讼主张，原告行使请求权的基础为双方存在租赁合同关系，对合同订立和生效的事实原告应当承担举证责任，根据已认定事实，被告对案涉不动产享有物权，原被告之间签订的《房屋租赁合同》和《续租合同》均成立，审理中尚无证据显示上述两份租赁合同违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方依据合同各自享有权利并应当履行义务。在租赁合同履行过程中，被告要求收回承租房屋、原告向其返还承租房屋及房屋钥匙、电卡和煤气卡，双方以各自的行为表明就合同解除达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，《房屋租赁合同》和《续租合同》解除。关于原告是否已经将承租房屋返还至被告，虽然原被告之间未签订书面房屋交接材料，但是根据《房屋租赁合同》约定，原告退房时应交回钥匙、电卡和煤气卡，《续租合同》又约定《房屋租赁合同》继续有效，故续租期间仍然适用《房屋租赁合同》中对退房的约定。原被告均认可原告已经退还钥匙、电卡和煤气卡，已完成约定退房的条件，虽然原告在被告处留有物品，但是根据租赁合同的约定，被告可以对原告留有的物品自行处置，故原告已将承租房屋退还至被告。关于退房时间，原告称记不清楚具体退房日期、也未提供证据证明退房时间，被告认可原告退房时间为2018年7月20日，故本院认定退房时间为2018年7月20日。关于被告是否应当返还原告多支付的租金，原告将承租房屋于2018年7月20日退还至被告，但其已经将房租交付至2018年11月3日，多支付2018年7月21日至2018年11月3日(共105天)的房租为4900元。现租赁合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故被告应向原告退还房租4900元。关于被告是否应向原告退还押金1400元，根据租赁合同约定，押金退还的条件为原告完成合同第七条第(二)项和第八条约定的事项，但原告认可其返还房屋时未结清电费、煤气费等费用，在租赁期间内更换了钥匙，房屋存在损坏，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求．”原告未能完成其退还房屋负有的结清费用等义务，被告的先履行义务抗辩权成立，故本院对原告要求被告退还押金的请求不予支持。且被告已经就房屋损害维修赔偿等事宜另案提起诉讼，原告可待另案解决后再另行处理押金返还事宜。关于原告主张被告赔偿经济损失2700元，原告未提供证据予以证明，故本院对该项请求不予支持。关于被告要求原告在合同解除后没有腾空房屋应支付房屋占用费、对房屋的损害部分应承担维修费、保洁费等费用，其没有在本案中提出反诉，且根据关联案件，被告已经就租赁房屋赔偿、房屋占用等事宜另案在本院提起诉讼，本院也已受理，故本院对被告的该项主张不做处理。判决：一、被告尹玉珍于本判决生效之日起十五日内退还原告张锴杰房租4900元；二、驳回原告张锴杰的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人尹玉珍与被上诉人张锴杰之间争议的焦点为租赁合同解除后张锴杰多支付的租金是否应予返还。庭审中上诉人认可被上诉人于2018年7月20日退还了钥匙、电卡和煤气卡，故应认定退房时间为2018年7月20日。基于张锴杰已将房屋租金付至2018年11月3日，故2018年7月21日至2018年11月3日（共105天）的房租4900元。上诉人应当返还被上诉人。关于上诉人主张屋内一直被张锴杰的大件物品占用，房屋未返还的上诉意见，根据《房屋租赁合同》第七条第三项“房屋返还后对于该房屋内被上诉人未经上诉人同意遗留的物品，上诉人有权自行处置。”的约定，屋内张锴杰的大件物品上诉人可自行处置，不影响房屋的返还。故上诉人的上诉意见无事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，尹玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由尹玉珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年十一月六日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞