河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11711号原告：杨二晓，男，1973年5月28日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：靳永选，河南言理律师事务所律师。被告：河南泽辰置业有限公司，住所地河南省新郑市孟庄镇双湖大道南侧**，统一社会信用代码91410184396236000Y。法定代表人：钟志奎。原告杨二晓与被告河南泽辰置业有限公司（以下简称泽辰置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨二晓的委托诉讼代理人靳永选到庭参加诉讼。被告泽辰置业经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨二晓向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001778481）；2.判令泽辰置业退还购房款673906元及维修基金5841元，合计679747元；3.判令泽辰置业赔偿其损失92521.12元（以679747元为基数，按同期贷款利率4.9%从2017年1月25日暂计算至起诉之日；后续损失继续计算至实际清偿之日）；4.判令泽辰置业支付合同违约金12804.21元；5.本案诉讼费用由泽辰置业承担。事实和理由：2016年12月份，杨二晓看到广告宣传，得知泽辰置业开发的东鑫·凯旋城项目有楼盘正在销售，项目位于新郑市孟庄镇双湖大道南、东鑫公司东。2017年1月12日，杨二晓看房后购买了该项目东鑫·凯旋城5幢楼1单元28层2802号住房一套，并于同日签订了《商品房买卖合同》（合同编号17001778481），约定“总价款673906元，交房期限2018年12月30日”等。杨二晓依约于2017年1月25日前支付了全部购房款673906元及维修基金5841元。但该项目因烂尾停工至今仍未竣工，已超过交房期限多大10个月，且该项目无任何复工迹象。依《商品房买卖合同》第九条及相关法律规定，杨二晓有权解除《商品房买卖合同》，并要求泽辰置业退还已付购房款、维修基金及支付合同违约金，并赔偿因泽辰置业违约给杨二晓造成的实际损失。泽辰置业未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，泽辰置业（××）和杨二晓（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号17001778481），合同约定的主要内容为：杨二晓购买泽辰置业开发的位于新郑市孟庄镇双湖大道南、东鑫公司东东鑫·凯旋城5幢1单元28层2802号商品房，建筑面积为89.87平方米；房屋总价款673906元，支付方式为2017年1月12日支付首付款134906元，剩余房款539000元由杨二晓于2017年2月12日以商业贷款方式支付；交付期限中约定××应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过50mm及六级以上大风造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；为配合政府法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定造成无法正常施工；除本合同规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，等等。双方在该合同附件四合同补充协议中对未尽事项还进行了补偿约定。合同签订后，杨二晓按照约定向泽辰置业支付了购房首付款134906元。2017年1月24日，杨二晓作为借款人和抵押人、泽辰置业作为保证人与贷款人郑州银行股份有限公司花园路小微支行签订编号为01120170010172171《个人贷款合同》一份，合同主要约定，1、杨二晓向贷款人借款539000元用于购买个人住房，期限240个月，从2017年1月24日起至2037年1月24日止，按月等额本金还款偿还贷款本息；2、以杨二晓位于新郑市孟庄镇双湖大道南、东鑫公司东东鑫·凯旋城5号楼1单元28层2802号商品房作为抵押，并由泽辰置业对该笔借款承担阶段性连带保证责任；保证期间为本合同签署之日起至抵押人已就抵押物设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日毕，连带责任保证范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、罚息及复利）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；3、本合同的贷款利率按照人民银行公布的基准利率4.9%下浮10%执行，执行贷款年率4.41%；4、借款人授权贷款人将该笔借款划入泽辰置业指定的银行账户内，等等。合同签订后，郑州银行股份有限公司花园路小微支行依约为杨二晓发放了个人住房贷款539000元。同日，杨二晓将该539000元通过郑州银行股份有限公司支付给泽辰置业。杨二晓依约偿还贷款本息至今。2017年2月9日，杨二晓向泽辰置业支付了涉案房屋的维修基金5841元。2018年6月12日，杨二晓与郑州银行股份有限公司花园路小微支行补充签订《新郑市预购商品房抵押合同》。但目前东鑫·凯旋城项目处于停工状态，涉案房屋至今无法交付，杨二晓遂诉至本院请求处理。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；泽辰置业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃。泽辰置业与杨二晓签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。杨二晓与泽辰置业在合同中约定泽辰置业应当于2018年12月31日前将验收合格并符合合同约定条件的商品房交付给杨二晓使用,但截至杨二晓起诉时,涉案小区建设项目尚未完工，泽辰置业逾期交房已近11个月,根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定,杨二晓有权要求解除涉案《商品房买卖合同》。因此,杨二晓现以泽辰置业逾期交房为由提出解除双方之间的《商品房买卖合同》,符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，杨二晓要求泽辰置业返还已付的673906元购房款和5841元维修基金,于法有据,本院予以支持。关于违约金的问题。本案是泽辰置业逾期交房,导致杨二晓提出解除涉案《商品房买卖合同》,杨二晓要求泽辰置业支付违约金,符合合同约定，但具体数额应按照合同约定的杨二晓累计已付款的1%计算，即6739.06元，超出合同约定部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,双方当事人约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。就本案当事人签订的商品房买卖合同而言,杨二晓购买泽辰置业开发建设的房屋并按照约定支付了全部购房款,泽辰置业不能按合同约定交付房屋,导致双方解除合同,杨二晓要求泽辰置业支付的实际损失实际上是由于泽辰置业占用杨二晓资金而导致杨二晓产生的利息损失,故杨二晓请求按照中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算其实际损失，有事实和法律依据,但具体数额应结合杨二晓实际支付日期依法计算。综上所述，泽辰置业诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨二晓与被告河南泽辰置业有限公司于2017年1月12日签订的编号为17001778481的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利义务终止履行。二、被告河南泽辰置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告杨二晓支付的购房款673906元、维修基金5841元，合计679747元。三、被告河南泽辰置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杨二晓违约金6739.06元和利息损失（以673906元为基数按照年利率4.9%从2017年1月25日起计算至2017年2月8日止，以679747元为基数从2017年2月9日起计算至实际付清之日止）。四、驳回原告杨二晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11651元，减半收取5826元，由河南泽辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  赵西璞二〇一九年十一月二十九日代理书记员  李家俞