陕西省靖边县人民法院民事判决书             （2019）陕0824民初 154号 原告（反诉被告）:陕西新华发行集团靖边县新华书店有限责任公司。 住所地：靖边县XX路XX段XX号。 法定代表人：高军，该公司经理。 委托诉讼代理人：董彦琳，陕西秦靖律师事务所律师。 被告（反诉原告）:朱文武，男，1954年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇XX居XX组。身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。 被告（反诉原告）：黄建瑞，女，1959年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇XX居XX组。身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：万世祥，靖边县148法律服务所法律工作者。 被告：黄金瑞，女，1955年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇XX居XX组。 原告（反诉被告）陕西新华发行集团靖边县新华书店有限责任公司（以下简称：新华书店）与被告黄金瑞、被告（反诉原告）朱文武、黄建瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，原告申请撤出对被告黄金瑞的起诉，经审查，原告申请符合法律规定。朱文武、黄建瑞于2019年3月27日提起反诉，经审查，其反诉符合法律规定，本案依法适用普通程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。新华书店委托诉讼代理人董彦琳及朱文武、黄建瑞及其共同委托诉讼代理人万世祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新华书店向本院提出诉讼请求： 1、依法判令被告继续履行与原告签订的《新华书店大厦二楼租赁合同》，至2021年8月1日合同期限届满止；2、判令被告支付原告从2016年8月1日到2019年8月1日期间的租赁费40万元；3、判令支付原告违约金2万元；4、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：解除原告与被告朱文武、靖边县瑞鑫网吧于2016年5月10日签订的《新华大厦二楼租赁合同书》，并放弃第3项诉讼请求。事实与理由：2016年5月10日，原告将位于靖边县张家畔镇XX街XX店XX号XX大厦二楼，整租被告经营网吧，双方签订《新华大厦二楼租赁合同》。合同约定，被告在租赁经营期间，不得转租和用于其他经营项目。如需装修变动等需经原告同意。租赁期限五年，从2016年8月1日至2021年8月1日，每年租金15万元。租金支付分为：第一年租金支付在合同签订之日付5万元，余款10万元在同年8月10日前一次付清；从第二年起 ，每年租金必须提前一个月一次付清。合同签订后，原告全面履行合同义务，被告只付原告5万元，下欠到期租赁费40万元不予支付。被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼。朱文武、黄建瑞辩称，被告不存在支付该租赁费，相反应当赔偿被告损失。合同第一条约定，租期5年，从2016年8月1日起至2021年8月1日止。自己仅经营了19个月，为何要支付5年的租金；合同第七条约定，原告提供水电气及消防通道畅通。可是原告并未提供消防通道，因消防通道被职能监管部门多次下达停业整顿，被告多次向原告反映，原告置之不理；三楼漏水、漏粪便，造成二楼顶棚和多台机器烧毁；2018年4月29日联合检查组因无消防通道责令停业，致使合同无法履行，故请求解除合同。  朱文武、黄建瑞向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项直接经济损失费396656元；2、判令反诉被告支付反诉原告因通道堵死，无法搬出的大型设施设备折价125100元；3、本案的反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月10日，反诉原告与反诉被告达成口头协议，由反诉原告预交反诉被告5万元房租，反诉被告将新华大厦二楼的房子整租给反诉原告开网吧，答应让出三个月的装修试营业期，并口头约定与其他租赁户发生纠纷由出租房负责协调解决。同年8月1日正式签订合同。合同第七条约定出租房给我方提供水、电、气及消防通道畅通。事实上在租赁后不久，三楼的承租方就强行将原有的6米消防通道割出前半部分，租赁给意尔康经营门市，后半部分改为其家灶房。反诉原告反映给反诉被告，其不予理睬。2016年6月18日，网吧开业，6月22日晚，三楼大面积漏水，造成装潢的顶棚浸湿，汇报后反诉被告并未处理。2016年11月，三楼卫生间漏水，导致砸坏两台一体机并将粪便漏在上网顾客头上。同年8月，反诉被告无故给反诉原告停水一周。9月份三楼两次漏水，淹没配电房，导致烧毁两台稳压器、一套主交换机，被迫停业三天。2018年4月29日，因未落实消防通道，被县XX组勒令停业。每次向反诉被告反映以上问题，反诉被告不予处理。故反诉原告向人民法院提出反诉。新华书店对朱文武、黄建瑞反诉辩称，反诉被告合法所有的位于靖边县XX街XX店XX号XX大厦，建有安全、畅通的消防通道。 2016年5月10日，反诉被告将新华书店1号新华大厦二楼房屋租赁给反诉原告经营靖边县瑞鑫网吧(以下简称：瑞鑫网吧），并签订《新华大厦二楼租赁合同》。该二楼房屋有畅通的消防通道四处，分别位于一楼东边营业正门通道一个、一楼南边进门建筑有通道三处，西南、西北各一处步梯，电梯一处。并非消防通道不畅通。反诉原告从2016年5月10日起，经营瑞鑫网吧至今，私自将1号新华大厦通往一至五楼通道的一楼东边正门（重要营业通道门）上铁锁封门，不仅对自己的安全通行造成隐患，同时，也严重影响1号新华大厦三、四、五楼“新华宾馆”的经营者及地下自助业务的安全通行。由于反诉原告擅自封堵一楼东边的正门，给新华宾馆的经营者的安全通行造成隐患。为此，新华宾馆的经营者曾多次向所辖的公安消防部门举报反诉原告封堵消防通道的不法行为。而职能部门对反诉原告出的整改、改正等通知，是因为反诉原告在经营期间因未落实实名上网制度，消防部门给予反诉原告违反未落实实名上网制度进行的行政处罚。反诉原告为对抗支付租金，擅自停业，至今将1号新华大厦一楼东边正门营业通道上铁锁封门，还借口消防通道不畅而停业。新华宾馆的经营者自2016年3月5日经营1号新华大厦三、四、五楼至今，共有过一次下水管道两处给反诉原告经营的该二层房顶渗出水印，没有滴水痕迹，没有给反诉原告经营的二楼网吧造成任何财物损坏。综上，反诉原告私自将1号新华大厦一至五楼共同使用安全通道的一楼东边正门的重要营业通道门，用铁锁将门锁死，其行为严重违法。对于1号新华大厦存在安全隐患的法律责任，应由反诉原告承担。反诉原告自称经营19个月停止经营，属于反诉原告擅自停止经营的行为，其责任应当由其自负，故所提出的反诉请求应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的第一组证据中《（靖）公安局消防（科）建筑工程消防验收意见书》，该证据能证明该房屋在验收时符合消防要求 ，故对该证据的该证明目的予以采信。对原告提交的第四组证据中照片6张，因该证据为现场拍摄取得，且来源合同，与案件具有关联性，予以认定。对原告提交的第五组证据：证人证言，因被告有异议，且证人未到庭作证，不予认定。对原告提交的第六组证据，对其证明被告并未因消防通道堵死被责令停业等处罚的事实予以采信。对反诉原告提交的证据中证明租赁房屋因消防通道不畅其经营至2018年4月的事实予以确认，对其证明租赁房屋通道被堵死致其停业的事实不予采信。对反诉原告提交的第四组证据中发生过漏水事实予以确认，对其提交的损失证据，因对漏水程度及其否存在因果关系无相关证据佐证，且其未申请鉴定，故对其损失数额不予认定。 对反诉原告提交的第五组证据，因被告承租的房屋，原告后院西侧被加盖了铁皮房及门道后加装了安全门、门道口安装了旋转门，对被告放置在原告后院一台发电机及承租房屋二楼安装的空调外挂机搬卸造成了一定的障碍的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日，原告新华书店与被告朱文武、瑞鑫网吧签订《新华大厦二楼租赁合同书》，合同约定：原告将位于靖边县张家畔镇XX街XX店XX号XX大厦二楼整体出租给被告经营网吧，租赁期限：从2016年8月1日起至2021年8月1日止。共计5年。租赁费及付款方式：租赁费每年15万元，第一年租金在生效之日交5万元，8月1日一次性付清。第二年起每年租赁费必须提前一个月一次性付清。合同第七条约定：“甲方提供乙方水、电、气及消防通道畅通，乙方使用的电费、水费由乙方自己承担，取暖费由乙方自行解决”。合同签订后，原告将出租房屋交付被告，被告交付原告租金5万元。对2016年8月1日至2017年8月1日所欠租金10万元及2017年8月1日至2019年8月1日期间租金30万元未交纳，原告涉诉。另查明，2016年8月5日，靖边县XX大队XX网吧下达靖公消限字（2016）第00109号《责令限期改正通知书》，存在问题第三项为：消防通道不畅通。而本院为查明案件事实，与靖边县XX大队XX座谈：涉案房屋后院西侧因加盖的铁皮房致通道变窄且通道口安装了外开安全门是造成其消防不畅原因。对该存在问题，双方一直协商，但至今未整改。2017年7月4日，靖边县文化市场综合执法局对被告租赁房屋进行了安全检查，其记录为：限于2017年7月15日作出立即清理机房杂物的整改要求。2018年1月11日，该执法局再次对该租赁房屋进行安全检查，其记录为：限于2018年1月13日1、立即整改安全通道门的开间；2立即安装进网先锋整改的要求。2018年2月7日，靖边县公安局作出公（网）限字（2018）第6号责令限期整改通知书，其内容为：2018年2月7日对瑞鑫网吧进行检查，发现存在未落实实名制制度的违法行为，限在2018年2月10日前整改完毕。2018年4月9日，被告经营的该网吧停止营业。同年5月，被告朱文武以其租赁房屋因消防通道堵死网吧无法营业与原告负责人协商未果。此后该网吧一直停业至今。又查明，2016年6月22日晚，原告房屋三楼漏水，造成反诉原告租赁房屋其装潢的顶棚浸湿。2016年9月，三楼漏水致反诉原告租赁房屋的配电房漏水。再查明，被告朱文武与黄建瑞系夫妻关系，瑞新网吧在工商行政部门登记为黄建瑞独资企业。 本院认为，双方签订的《新华大厦二楼租赁合同》，系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，真实有效，双方应按照合同约定如实履行各自义务。原告将出租房屋交给被告，被告应按合同约定支付租赁费，但被告承租房屋后对2016年8月1日至2017年8月1日期间租赁费只履行了5万元，对2017年8月1日以后租赁费一直未履行。虽靖边县XX大队在2016年8月5日因该房屋消防不畅下达《责令限期改正通知书》，但被告实际经营至2018年4月，故对2016年8月1日至2018年5月1日期间的租赁费被告应予支付。而根据本院与靖边县XX大队座谈，涉案房屋后院西侧因加盖的铁皮房致通道变窄且通道口安装了外开安全门是造成其消防不畅原因，且该消防大队下达的只是限期整改通知，并非责令停业。因被告就此问题向原告进行了反映，但双方一直未能整改、解决，瑞鑫网吧处于停业状态，对此双方均有过错，故对原告主张的后续租赁费及反诉原告主张的相关损失按公平原则应由各自承担为宜。关于反诉原告诉请因通道堵死，反诉被告赔偿其无法搬出的大型设施设备折价125100元的反诉请求。首先，因其提交的证据不能证明通道被堵死的事实。其次，请求折价赔偿其125100元无事实及法律依据，故对该反诉请求本院不予支持。关于被告放置在原告院内一台发电机及出租房屋二楼三台空调外挂机的搬卸，因一楼出口处被安装了防盗门及旋转门，应由原告予以配合。另外，关于反诉原告主张其在租赁期间，租赁房屋多次大面积漏水、多次停水造成其损失问题。反诉原告租赁房屋在租赁期间虽有漏水事实，但其对损失程度及损害后果无相关证据佐证，对损失数额无法确定，故对其该反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告陕西新华发行集团靖边县新华书店有限责任公司与被告朱文武、靖边县瑞鑫网吧于2016年5月10日签订的《新华大厦二楼租赁合同书》；二、 由被告朱文武、黄建瑞于本判决生效后十五日内支付原告陕西新华发行集团靖边县新华书店有限责任公司房屋租赁费21.25万元；三、由被告朱文武、黄建瑞于本判决生效后十五日内将其承租房屋内的物品搬离并腾空后将承租房屋交付原告陕西新华发行集团靖边县新华书店有限责任公司，并对被告放置在原告院内一台发电机及在出租房屋二楼三台空调外挂机由原告配合被告搬运出涉案房屋院外（搬运费用由原告承担，拆卸空调外挂机费用由被告承担）；四、驳回原告陕西新华发行集团靖边县新华书店有限责任公司及反诉原告朱文武、黄建瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 7600元，反诉费9018元，由朱文武、黄建瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                 审 判 长   姬登峰                              审 判 员   樊  勃   审 判 员   艾  婷                              二〇一九年十月十五日                        书 记 员   贺炳瑞 20190824154481954210612XXXXXXXXXXXXXXX1959827612XXXXXXXXXXXXXXX14820191820193272201681201871402016510120168120218115500001000008105000040520168120218119520184291396656212510032016510581620166186222016118910201842912016510120165101112016351111668198201651012016812021815155815125100201651040760090181