湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11237号上诉人（原审原告）：中建地产（武汉）有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区红旗村中建汤逊湖壹号**高层沿街商业4-1。法定代表人：罗志高，公司执行董事。委托诉讼代理人：王小锋，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：马志斌，男，1963年3月5日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市江夏区。上诉人中建地产（武汉）有限公司（以下简称中建公司）因与被上诉人马志斌商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中建公司上诉请求：一、撤销原判，改判马志斌支付逾期付款违约金33577.5元（2016年10月18日至2017男4月20日为363万元×0.00005×185日）；二、本案一、二审诉讼费由马志斌承担。事实与理由：第一、马志斌在2016年10月14日并未构成逾期付款，其仍可以选择现金支付、银行贷款等方式付清房屋尾款；此时中建公司尚无权解除合同，双方也没必要重新约定付款期限。第二、马志斌在逾期付款后选择继续履行合同，经中建公司同意，该合同继续履行，并非属于履行期限不明确。在双方选择继续履行合同的情形下，合同约定的按揭贷款到账时间对双方当然具有约束力，并非属于履行期限不明确。第三、双方继续履行合同不应视为变更了付款期限，且继续履行合同与支付违约金两者并不冲突;一审判决驳回中建公司的诉讼请求，违反合同约定和法律规定，应予撤销。按照该合同约定，无论是选择解除合同还是继续履行合同，中建公司都有权要求马志斌按合同约定支付逾期付款违约金。一审法院在双方合同约定明确的情况下未依照合同判决，而是径行判决驳回中建公司的诉讼请求，属于适用法律错误。中建公司接受房价款并不视为其同意变更付款期限，其仍然有权主张逾期付款违约金。第四、马志斌作为房屋买受人，按时支付房价款系其基本义务;中建公司按照商品房交易的商业惯例提供按揭银行供马志斌选择，不应因此而承担马志斌贷款不能或贷款延期的责任。在因马志斌自身原因未通过该行审批后，中建公司又积极协助马志斌向交通银行申请贷款并作为担保人，最终促成该笔贷款获批。中建公司的这一行为符合商品房交易的商业惯例，不但并无不妥，而且让马志斌从中受益。马志斌不但成功购买了房屋，而且大大缩短了其逾期付款时间。第五、一审判决在马志斌是否构成逾期付款上，摇摆不定、自相矛盾。一方面，一审判决认为马志斌不构成逾期付款，理由是“双方以实际行为变更了购房余款的支付期限”；另一方面，一审判决又认定“购房余款逾期支付不能完全归责于马志斌”（第6页倒数第5行）前后观点摇摆不定、自相矛盾。马志斌辩称：第一、涉案房屋虽然超过90天的付款期限要支付滞纳金，但是也约定贷款必须要到指定银行办理，当时办理贷款找中国银行，中国银行没有批准，后来去交通银行办理，只用31天就批准了。第二、我提供给中国银行和交通银行的手续都是一样完整的材料，所以超过付款时间不是我的责任。第三、贷款都是由中建公司担保和抵押的，我没有办法去其他银行贷款。第四、银行贷款的钱是直接支付给中建公司的，没有经过我的手，所以我不存在逾期的条件。第五、在30天银行贷款没有审批的时候，中建公司就应该通知我商量解决办法，且其直接通知我到交通银行去办理贷款，其当时是可以解除合同的，但是没有解除。第六、中建公司的销售人员表示该条款一般都没有适用。第七、在中国银行大概有五六户都没有通过贷款，并不是只有我一个，但是中建公司只起诉了我。第八、因房屋存在质量问题，我就起诉了中建公司，中建公司为了报复我才提起的现在的诉讼。中建公司向一审法院起诉请求：1、判令马志斌立即向中建公司支付逾期付款违约金33577.5元（2016年10月18日至2017年4月20日为363万元×0.00005×185日）；2、本案诉讼费用由马志斌承担。一审法院经审理查明，2016年9月17日，中建公司（出卖人）与马志斌（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定如下主要内容：马志斌购买中建·汤逊湖壹号一期二第V—45[幢]1—2层1号房一套，建筑面积共236.86平方米，商品房总价款人民币5197253元。双方约定除商品房首付款外，其余价款办理贷款。此外，合同还对面积确认、交房期限及条件等事项作出了约定。该合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任中约定：“(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的。经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。”同时，双方在合同附件六中合同补充协议关于付款方式、期限及费用约定：“2、买受人选择按揭付款方式时：买受人的按揭贷款应在签订合同后30日内全额到达出卖人帐户，或者买受人提供已于此日前与银行签订按揭协议的证明，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任（此处首期款已含定金）。如因买受人提供的按揭资料不合格或买受人征信状况异常导致按揭银行不能为买受人提供按揭贷款，出卖人有权单方解除本合同。3、买受人选择分期付款方式时：买受人逾期付款的按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。买受人未付清全款前，出卖人有权不进行房屋交付及产权证的办理。”合同签订前马志斌已于2016年9月17日前向中建公司支付定金10万元，合同签订当日又支付首付款1467253元，合计为1567253元，其余购房款363万元按约定通过银行贷款支付。在合同签订当日，马志斌经中建公司置业顾问推荐向中国银行武汉民主路支行申请363万元购房贷款并按要求提交个人相关资料，并办理了申请贷款等相关手续。2016年10月14日，经呈报中国银行湖北省分行审核，其贷款未能通过审批。后马志斌又按照中建公司的通知，向交通银行武汉东湖新技术开发区支行申请购房贷款。2017年3月9日，马志斌作为借款人、交通银行湖北省分行作为贷款人、中建公司作为担保人签订《个人房产抵押贷款合同》。该合同约定，贷款金额为363万元，贷款用途为中建·汤逊湖壹号一期二第V—45[幢]1—2层1号房购房款；贷款支付方式为贷款人受托支付，即借款人委托贷款人在贷款发放后将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至中建公司在中国银行武汉武昌支行的银行账户。2017年4月20日，交通银行湖北省分行按贷款合同约定直接将贷款转入中建公司银行账户。2017年4月26日，中建公司向马志斌开具5197253元的增值税普通发票。后中建公司通知马志斌收房，同时双方办理交房手续。马志斌在收房后发现涉案房屋存在漏水等质量问题，要求中建公司维修未果于2019年5月28日已向一审法院提起民事诉讼，该案在另案诉讼中。2019年6月21日，中建公司则以马志斌逾期支付购房款构成违约为由诉至一审法院。一审法院认为，中建公司与马志斌签订的《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当依照合同约定行使权利、履行义务。本案中，马志斌与中建公司在合同中约定，除首付款外剩余购房款363万元通过银行贷款支付。马志斌于签订合同当日2016年9月17日即已向中建公司置业顾问推荐的中国银行武昌民主路支行提交了相关资料申请办理个人购房贷款手续，2016年10月14日，在马志斌未能取得该银行贷款不能按约定支付购房余款时中建公司并未行使合同解除权，后又通知马志斌向交通银行申请贷款，但双方对具体付款期限并未重新约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。2017年3月9日中建公司作为担保人在马志斌与交通银行的《个人房产抵押贷款合同》盖章，2017年4月20日交通银行直接将贷款转至中建公司账户，后中建公司在向马志斌交付房屋时也未对付款时间提出异议，以上可以视为中建公司对马志斌履行付款义务的认可，双方以实际行为变更了购房余款的支付期限。综上所述，马志斌先后两次均通过中建公司置业顾问推荐的相关银行提交审批资料申请办理贷款相关手续，所申请购房贷款已在“必要的准备时间”内履行完毕，因此购房余款逾期支付不能完全归责于马志斌，马志斌在本案不应承担逾期付款的违约责任，故中建公司请求马志斌支付逾期付款违约金的理由不充分，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第四项、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回中建地产（武汉）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费640元，减半收取320元，由中建地产（武汉）有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，本案中马志斌是否违约并承担违约责任。中建公司与马志斌签订《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽然上述合同补充条款中约定：“2、买受人选择按揭付款方式时：买受人的按揭贷款应在签订合同后30日内全额到达出卖人帐户，或者买受人提供已于此日前与银行签订按揭协议的证明，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任（此处首期款已含定金）……”。因马志斌在签订合同后即向中建公司推荐的中国银行武昌民主路支行提交了相关贷款手续，该行对马志斌的贷款申请予以审查未能审批通过并非马志斌存在过错。马志斌在贷款未果后立即向中建公司反映，双方经协商后，马志斌即向中建公司推荐的交通银行申请贷款并获通过，中建公司在收到房款后即向马志斌交付房屋，并未对付款时间提出异议。从上述事实看，马志斌与中建公司协商变更贷款银行可视为双方对付款时间重新进行了约定，因此，本案中马志斌不构成违约，中建公司要求马志斌承担违约责任的请求本院不予支持。综上所述，中建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由中建地产（武汉）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十一月二十六日书记员  余文婷