杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初3495号 原告（反诉被告）：杭州德邦家纺有限公司，统一社会信用代码91330109699835692B，住所地杭州市萧山区蜀山街道蜀惠路**。 法定代表人：谢志刚，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳红、李佳佳，浙江博方律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江凯德光伏有限公司，统一社会信用代码91330109721065111H，，住所地浙江省杭州市萧山区蜀山工业园区 法定代表人：傅宗平，总经理。 委托诉讼代理人：朱国兴，浙江臻尚律师事务所律师。 原告杭州德邦家纺有限公司(以下简称“德邦公司”)诉被告浙江凯德光伏有限公司（以下简称“凯德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法由审判员王银燕适用简易程序进行审理。审理期间，被告提出反诉，本院经审查后予以受理。本案于2019年4月8日、5月15日公开开庭进行了审理。原告法定代表人谢志刚和被告委托诉讼代理人朱国兴两次庭审到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人李佳佳第一次庭审到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人李艳红第二次庭审到庭参加诉讼。双方同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理。案经调解未果。本案现已审理终结。 原告德邦公司诉称：2017年3月25日，原告和被告签订《厂房租赁合同》及《补充合同》，约定被告将工业园区内5100平方米厂房及四楼150平方米厂房出租给原告使用，年租金是558800元，并约定合同期内租赁房屋如遇拆迁，由被告全权对外处理，原告的补偿按国家规定。承租后，原告依约缴纳房租，并对房屋进行装修，安装生产设备，利用该房屋进行生产经营。此后，原告承租房屋所在地块被列入征迁范围。原告得知后多次与被告协商拆迁补偿事宜，被告同意向原告分配安置补偿款，但就具体分配份额双方并未达成一致。根据蜀山街道征迁的相关政策，原告应享有安置补偿款是1091259.90元，其中附属物补偿9398元。装修补偿194923元，设备补偿69338.90元，职工生活安置补助费202800元，停产补助614800元（按房屋面积116元/平方米的标准补助，原告承租房屋面积共计5250平方米）。另外，根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条约定：“甲方收取乙方100000元作为押金、租约期满后结清所有费用后无息退还。”原告已于2017年3月24日、2017年6月3日向被告支付房租押金共计100000元，因房屋征迁，原告搬离房屋，但该100000元至今未返还。根据原被告于2017年3月25日签订的《补充合同》，小宿舍每间每月200元，大宿舍每间每月300元，原告支付被告2018年1月到12月的房租共计是44410元，其中多支付8460元。房屋押金及多支付的房租被告应当返还原告。综上，原告起诉要求判决：一、被告支付房屋拆迁补偿款1091259.90元；二、被告返还房屋押金100000元；三、被告返还宿舍房租8460元。 被告凯德公司辩称：第一，承租人因承租房屋被征收而主张权利，不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，也不能根据征收补偿项目名称来确定是否补偿给承租人。关于承租人是否享有征收补偿合同相关权益的问题。1991年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》曾将拆迁房屋的承租人明确为被拆迁人，虽经2001年修改后被拆迁人限定为所有权人，但是后文中对承租人的有关权益仍然有所涉及，如被拆迁人与承租人达不成解除租赁合同的协议只能选择产权置换等。而2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人。整部法规对承租人在征收补偿中的利益均未予涉及和考虑。由此可见，承租人在立法上已非房屋征收补偿的对象。该条例的立法意图在于简化征收补偿法律关系，房屋征收部门仅与所有权人订立征收补偿协议，对于承租人的相关权利，交由所有权人与承租人依据租赁合同约定来处理。在此立法背景下，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，征收补偿合同由国家与所有权人签订，承租人不再是征收补偿法律关系的当事人。合同的权利义务由合同双方基于约定产生，只约束于合同的相对方。因此，根据合同相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样应当遵循合同相对性的原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，补偿项目均指向被征收人。房屋租赁权是债权，而非用益物权，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同的法律关系。因此，承租人因承租房屋被征收而产生的权利应当依据租赁合同约定提出主张。也就是说，出租人与承租人之间的争议应当首先以双方合同约定为解决依据，没有约定的，再依照法律法规处理。本案的《厂房租赁合同》约定承租人的补偿按国家规定，即需要依照法律规定来进行处理。第二，装修和附属物均属被告所有，相应补偿均归属于被告，理由为：1、装修和附属物均为被告装修和增设，属被告所有。《厂房租赁合同》第五条约定“经甲方书面同意后，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修、改善或增设他物”，即原告的装修、改善或增设他物须经被告书面同意方可实施，而被告从未同意原告对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，更遑论书面同意，足以证明原告未曾对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，故征迁评估时的装修和附属物均属被告所有。虽说评估报告中有出现原告的名称，但只是对评估的装修的位置的描述，而并非对装修的所有权的描述。2、即使原告未经被告同意擅自对租赁房屋进行了装修、改善或增设他物，相应的补偿也应归属于被告。《厂房租赁合同》第五条约定“租赁期届满后，对租赁房屋的装修、改善或增设他物的处理方法为：增设的设施、设备归乙方，固定装修等其他无偿归甲方所有，或经甲方书面同意后，由乙方自行拆除。”本案为遇政府拆迁，双方互不承担违约责任，相当于租赁期届满，按合同约定，除非经被告书面同意并由原告自行拆除，否则固定装修等其他无偿归被告所有，所以即使原告未经被告同意擅自对租赁房屋进行了装修、改善或增设他物，相应的补偿也应归属于被告。3、即使没有装修和附属物，被告仍可按一定的标准获得补偿。根据《蜀山街道企事业单位土地房屋征收补偿安置实施细则》第四条规定“1、企业办公用房装修按总面积的10%计算，不足1000元/平方米，按照1000元/平方米计算，最高封顶1200元/平方米。2、企业厂房装修按建筑面积：最低为200元/平方米计算”，可见即使没有装修和附属物，被告仍可按一定的标准获得补偿，如企业办公用房，零装修和最豪华的装修差额最多只有200元/平方米。所以即使原告有对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，对被告取得装修和附属物补偿的贡献度极小，将该部分补偿转移给原告对被告而言是极不公平的。第三、原告拖延搬迁达四个月之久，不应取得设备补偿费和职工生活安置补助费。设备补偿费包括可搬迁的设备补偿费和不可搬迁的设备补偿费，本案因政府征收出租房屋导致租赁合同不能履行，承租人的确会有设备上的损失，客观上需要获得适当的设备补偿费。同时承租人需要解散安置工人，会产生职工安置方面的损失，并且及时搬迁需要承租人的积极配合，因搬迁需要，征收部门确实给予了被告相应的设备补偿费和职工生活安置补助费。在下达通知时，被告当时也是同意把这部分费用补偿给原告的，前提是原告必须按照征收人的要求及时腾退房屋，也就是这些费用用来换取原告配合腾退房屋。但在本案中，征迁人通知要求是在2018年8月31日前完成搬迁，而原告为向被告施加压力拒不搬迁，一直拖到2018年12月31日才完成搬迁。原告作为承租人拖延搬迁达4个月之久，已经有违设备补偿费和职工生活安置补助费换取承租人积极配合及时搬迁的初衷。根据《蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书》的约定，60%的补偿款的取得须以搬迁为条件。原告拖延搬迁4个月直接造成了被告延迟4个月取得60%的补偿款，60%的补偿款是55244889.60元，按照年利率6%来计算，原告的拒不腾退房屋的行为已经给被告造成了1104897.80元的损失，所以原告不应取得设备补偿费和职工生活安置补助费。第四，停业损失费是针对作为房屋所有人即被告的补偿，而非针对承租人。租赁房屋被征收后至重新置业期间，房屋所有人存在租金损失。且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿，停产停业损失系对因拆迁而产生的经营损失的补偿。租赁房屋并非普通住宅，现被告因拆迁而不能通过出租而继续获取租金收益，相应经营损失为必然，所以停业损失费是针对作为房屋所有人即被告的补偿，而非针对承租人。有关这个问题，查阅了浙江省的所有相关判例，裁判观点也非常明确，这个补偿均是对房屋所有权人的补偿，而不是针对承租人的补偿。征收过程中征收人确向被告告知该项费用是专门针对被告的补偿，原告是没有份的，被告厂房的承租人也不只原告一个承租户，被告是按照蜀山街道即征收人的意见处理。故原告的该项诉请，被告无论如何都不可能同意的，因为一旦同意，其他承租人都要向被告主张。第五，针对原告要求返还100000元的押金，如果按照租赁合同的约定，押金应该返还，但本案中原告在政府部门多次通知腾房搬迁的情况下，一直拒绝搬迁腾退，坚持做钉子户。在这种情况下已经违反了房屋租赁合同的约定，属于违约，在原告违约的情况下，被告有权不予退还押金。第六，原告诉讼不诚信。被告向原告收取的房租、水电费都是先开收据，过段时间原告把款项打到被告账户。被告把收据开给原告并不代表着被告收到了这笔钱，而是拿给原告去审核，然后原告按照财务流程审批后把钱打给被告。所以，不是被告要返还原告租金，而是原告还有很大一部分水电费没有支付给被告。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告凯德公司诉称：2017年3月25日，双方签订《厂房租赁合同》和《补充合同》各一份，租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，《厂房租赁合同》的年租金为550800元，《补充合同》的年租金是8000元，合计年租金为558800元。租金为先付后用，每半年支付，每期均提前一个月支付。合同签订后，反诉被告支付租金至2018年9月15日，以后的租金未曾支付。因政府拆迁，2018年4月23日，反诉原告（乙方）与蜀山街道城中村改造征迁指挥部（甲方）签订《蜀山街道城中村改造工商业企业征迁补偿协议书》一份，总补偿金额92074816元。协议书约定，首期40%的补偿款在协议签订后一个月之内支付，第二期30%在属乙方的机器设备等拆除搬离、承租户腾退工作后的10个工作日内支付，第三期30%在将土地（包括房屋、附属物等）按现状移交给甲方，经甲方验收，认可出具证明后的10个工作日内支付。搬离腾退的时间要求为征迁协议签订后三个月内。因反诉被告到期拒不搬离腾退，2018年8月7日，杭州市萧山区人民政府蜀山街道办事处向反诉原告下达《关于加快企业腾房通知》，再次通知反诉原告加快腾房，并限反诉原告在2018年8月31日前必须完成腾房，若未在规定期限内腾房的，将取消奖励并采取其他措施。反诉原告随即将《关于加快企业腾房通知》在收到当天送达给反诉被告，但反诉被告仍拒不搬离腾退，导致反诉原告迟迟未能取得60%的补偿款55244889.60元，在政府部门的强大压力下，反诉被告于2018年12月23日向反诉原告递交了《退房通知书》，承诺在2018年12月31日退房。仅按《关于加快企业腾房通知》上必须腾房的日期和反诉被告《退房通知书》上承诺腾房的日期保守计算，反诉被告逾期拒不搬离的时间超过了4个月，按年利率6%计算，给反诉原告造成的利息损失为1104897.80元。按《退房通知书》上承诺腾房的日期，2018年9月15日至2018年12月31日期间，反诉被告仍在使用租赁房屋，应按《厂房租赁合同》和《补充合同》的约定向反诉原告支付租金及电费。综上，反诉被告明知其不配合搬离腾退会给反诉原告造成重大损失，仍以此要挟反诉原告，使反诉原告蒙受重大损失，也给国家的拆迁工作带来巨大损失，是为恶意违约，应承担支付租金及赔偿反诉原告损失的民事责任。故反诉原告提起反诉，要求判决：一、反诉被告支付2018年9月15日至2018年12月31日的租金173550元及电费30086元，合计203636元；二、反诉被告赔偿因拖延搬迁对反诉原告造成的征收补偿款利息损失1104897.80元。审理中，反诉原告变更第二项诉讼请求为要求反诉被告赔偿拖延搬迁对反诉原告造成的征收补偿款利息损失552448.90元（27622444.80元×6%÷12个月×4个月） 反诉被告德邦公司辩称：第一，反诉被告认可尚有部分的水电费没有交，但是反诉原告需拿出凭证，双方需对账，如果对账无误的，反诉被告同意支付。第二，反诉原告主张的利息损失没有事实和法律依据。1、根据《厂房租赁合同》第14条第5项的约定，双方并没有约定在拆迁后承租人需无条件马上搬离，也没有任何约定搬迁的时间。2、搬离需要合理的时间，2018年8月7日的通知要求在24天内完成搬迁腾房时间完全不合理。此外，反诉被告也多次向反诉原告以及街道明确告知需要合理的搬迁时间。3、反诉被告多次联系反诉原告以及街道，得到的反馈是8月底不一定走，9月份又通知不搬了，10月份街道回复说没钱，得到的反馈均是暂不用腾房。4、2018年9月和10月，反诉原告厂区内仍有6家企业没有搬离，截止到2019年2月，仍有企业在正常经营生产，所以反诉原告主张的利息损失反诉被告不予认可。第三，173550元的房租反诉被告是以现金形式支付的，一般情况下反诉被告不会现金支付，因为按合同约定是半年支付一次房租，但因反诉原告以为房子要拆迁了，所以在反诉被告第二次支付房租173550元时就把房租退给反诉被告。后来，在8月份，反诉被告又支付一次，反诉原告又把款项退回。大概在9月或10月，反诉被告为了保证不违约，第三次把173550元的现金送到反诉原告的办公室。当时反诉被告向反诉原告要收据，因当时可能反诉原告的老板娘比较忙，说过两天给反诉被告送过来，所以一直到大概2019年2月，由反诉原告委托人把收据送给反诉被告，所以，反诉原告陈述没有收到房租，反诉被告完全不认可。 原告（反诉被告）德邦公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、厂房租赁合同和补充合同一份，证明原被告存在房屋租赁关系的事实。 2、关于加快企业腾房通知一份，证明原告所承租厂房被依法征迁的事实。 3、关于完善蜀山街道企事业单位土地房屋征收补偿安置实施细则的通知、蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书、浙江凯德光伏有限公司征迁评估报告（包括附属物补偿、装修补偿、机器设备清查明细表）各一份，证明原告主张金额的赔偿标准。 4、收据二张，证明被告收取原告100000元押金的事实。 5、房租水电费收据四张，证明被告超出约定金额标准向原告收取租金的事实。 6、德邦家纺厂房装修铝合金、泡沫板施工证明一份、汇款单一组、涂其云身份证复印件一份、德邦家纺厂房装修木材供货说明一份、张晓庆身份证复印件一份、营业执照一份，销售单一组，德邦公司一楼照片装修情况图片一组和德邦公司二楼照片装修情况图片一组，共同证明附属物补偿价格表、装修补偿价格表中德邦公司位置的附属物为原告搭建，装修为本诉原告投入，相应补偿款应归原告所有。 7、2018年10月份电费9月份水费明细、2018年10月份电费9月份水费计算表、宿舍电表抄表记录（10）月份电表抄表数、凯德公司电表抄表记录、2018年10月水费票据、发票、2018年10月电费发票、2018年12月电费、11月水费明细、2019年1月电费2018年12月水费明细，共同证明原告腾房时尚有其他承租人未完成腾房，原告并非最后一家搬迁租户。 8、原告支付租金的明细一组，证明原告在2017年3月24日至2019年1月15日期间支付的租金情况。 经质证，被告认为，对证据1无异议。对证据2的真实性、证明对象无异议，确实是被告出具通知原告的，可以证明原告所承租的厂房被依法征迁的事实。要说明的是，腾退时间按照蜀山街道的要求在签约后三个月内腾房，签约时间是2018年4月23日，按照街道要求必须在2018年7月23日之前腾房，当时原告向被告出具了情况说明，情况说明中原告要求四个月腾房时间，原告于2018年5月4日出具，原告要求2018年9月4日腾房。另外，在腾房通知之前，2018年8月7日，被告就发过一份《关于加快企业腾房的通知》，原告有选择性提供了最后一份通知。对证据3，其中对实施细则的真实性无异议，关联性有异议。实施细则中明确被征收人为被告，并非原告，原告是不能按照实施细则来主张其在拆迁中的权利，原告只能根据与被告签订的《厂房租赁合同》主张权利。要说明的是，实施细则第3页第4条也明确了装修物、附属物实施细则，不装修是按1000元/平方米的装修补偿，装修最豪华封顶是1200元/平方米。原告对租赁房屋擅自装修，原告对被告取得相应装修方面的补偿贡献度极小。第9页第5条也规定了协议签订后一个月内支付40%尾款，各项手续履行完毕经审核无异后支付，也证明了被告的答辩以及反诉中提到的因为原告拖延搬迁拒不腾房导致被告迟延取得拆迁补偿款造成重大的利息损失。对协议书的真实性无异议，但与原告的证明对象之间不具有关联性，根据合同相对性原则，这份协议书只是约束被告与征迁人，原告是不能按照这份协议书的金额、补偿项目来主张其享有的拆迁权利，不具有关联性。对报告的真实性无异议，关联性有异议，评估单位不具有认定权属的职责，只是对附属物、装修所处的位置进行标明，只是标明位置，与原告的主张不具有关联性。对清查明细表的真实性无异议，本来原告能够按照征迁人的要求按时腾退房屋，被告原来打算将款项支付给原告的。对证据4无异议，确实支付押金100000元。在正常情况下押金应予退还，但本案中原告是钉子户，给被告造成重大损失，根据合同约定，押金不应返还。对证据5的真实性无异议，但不具有关联性，补充协议约定与收款收据上有一定差额，差额是合同履行过程中双方协议变更的，因为租金的上涨随物价的上涨同步上涨，当时双方协商作了变更，体现的结果是在收款收据中，当时原告也是认可的，也是按照这个金额在交的，如果当时原告不认可价格上涨，原告完全可以拒绝支付。原告同意支付视为其认可宿舍租金上涨。对证据6，其中，证明的性质属于证人证言，证人未到庭，无法核实真实性。如果真是涂其云装修的，经被告核实，原告确实对承租房屋把原来的装修拆掉，再重新增设了一部分，已在被告提交的材料中列明。就关联性而言，从材料清单、汇款凭证金额上，可以看出这么点的装修材料仅仅是30000元的装修金额，对于总的租赁面积5000多平方米，这点材料只做一点点的隔断，原告只是在原来的装修基础上改装了一下。如果是真实的，也只能证明原告进行了改装，并不能证明原告主张的评估报告中的装修是原告做的，大部分装修是以前老的装修，小部分是原告将老的装修拆掉后自己再添置了一部分。对证据一楼、二楼装修情况图片的真实性无异议，部分照片确实是原告所做的，有部分不是原告做的，具体被告在上面作出标记。一楼装修情况图片中第5个图就不是原告做的，1至4个图是原告做的。照片2、3、4时原告做的，照片5中的泡沫板是16米长，是原来仓库的隔断区中间有一个门，照片6不是房1、房2的位置，是房3的位置，在评估报告中是没有的。对证据7，虽系复印件，真实性无异议，但关联性有异议，比如反诉中提到水电费发生在11月份，开票日期是2019年2月28日，原告签收的日期是2019年3月2日，电费和水费是先用后付，中间存在二到三个月时间差。对证据8，第1笔至第16笔，双方是一致的，对真实性无异议，可以反映出双方对于租金支付的做法，除了第1笔作为定金性质的50000元在合同签订之前一天现金支付的，其余第2笔到第16笔都是银行转帐的，原告是知道被告的银行帐户。原告陈述最后一笔是现金付的是不符合常理的，包括租金的支付、退回全部都是银行转帐的，凡是有收据、银行转账凭证的都是在开具收据之后再付款，没有一笔是先付款再开收据的。收款收据签字是为了要求原告确认收据上面的金额。对第17笔有异议，实际情况是被告开了收款收据要求原告付款，在2019年1月15日时，双方争议很大，原告又向被告主张大金额的债权，原告反而给被告173550元的现金不符合常理。 经审查，本院认为，对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据5的真实性予以认定，但原告待证事实不予认定，其中4楼11间宿舍实际收取的房租虽高于合同约定，但双方以实际履行更改了宿舍房租。对证据6涉及原告租赁房屋后进行装修的事实予以认定。对证据7的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据8，结合被告提供的证据8，除2018年9月至12月涉及的租金173550元双方存有争议外，其余租金已付的事实予以认定。 被告（反诉原告）凯德公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、蜀山街道城中村改造工商业企业征迁补偿协议书一份，证明55244889.60元的支付必须以被征迁人机器设备搬离和承租户腾退为支付条件。 2、关于加快企业腾房的通知一份，证明原告到期拒不搬离腾退，按照规定必须在7月23日前要腾退，因为没有按照征迁人的要求，故征迁人向被告发送了通知，被告将该通知转发给原告，原告也予以签收，2018年的8月7日，被告转通知原告必须在2018年的8月31日前完成腾退。 3、退房通知书一份，证明原告承诺于2018年12月31日前退房；2018年12月23日原告肯定还没有退房；原告的态度是没有得到他的确认前是不得拆迁的，其无理干扰政府拆迁要挟被告，说明原告是钉子户，拒不搬离腾退。 4、房租收据四张（复印件，原告代表人签字），证明2018年9月14日起至2018年12月31日止的租金173550元的事实。 5、电费发票二张（复印件，原告法定代表人及其妻子签字），证明原告在承租房屋期间欠交电费30086元，已被原告所确认。 6、关于搬迁时间等方面的诉求说明一份，系2018年5月4日原告向被告出具，证明按原告自己的要求，也应在2018年9月25日腾退。 7、厂房租赁合同二份（与之前租户回音必集团有限公司的合同，复印件），附属物和装修价格明细一份，手绘图（系被告管理人员裴某所绘）一份，照片一组（拍摄于原告腾退后），证明原告承租房屋的装修情况，原告承租之前也是有装修的，被告之前租给回音必集团有限公司，原告进场后按照自己的需要对装修进行了改动，原告装修上去的部分在原告腾房时已经拆走了，拆走的部分相当于原告自己装修的部分，厂房内原先就有的装修原告基本没有拆。 8、租金支付情况表一份，证明原告支付租金及被告开具收据的情况。 9、水电费情况表、转帐记录、增值税发票一组，证明原告全部已付的都是通过银行转帐的方式支付的水电费，2018年12月25日的15204元和2019年的2月28日的14882元的两笔未付清，但在发票复印件中以签字确认尚欠的金额。 10、电表抄表记录和水费计算表一组，证明2018年10、11月、12月原告的电费、水费情况。 经质证，原告认为，对证据1的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，原告对于拆迁办与被告之间的关于征迁以腾退为条件该项约定内容不清楚，该协议书包含了附属装修物装修补偿、设备搬迁费、停产停业损失等，也同时明确在租赁场地是存在多家租户，并且在手写部分也明确原告的设备补偿款、人员安置费三块费用。对证据2的真实性、合法性无异议，要说明的是，街道办事处在2018年8月份发出的通知要求在8月底前完成腾房工作，但原告认为需要合理的腾房时间，并且在8月27日已作出相应的回函要求合理的腾房时间。对证据3的真实性无异议，需要说明的是，该通知书在法院调解阶段原告向被告提交的材料，并且也在2018年年底已经完成腾房工作。对证据4的真实性无异议，恰恰说明原告已支付租金的事实。对证据5，只能说明原告收到该发票的事实，但认为金额双方需要对账。对证据6，在2018年5月份时，拆迁的时间并没有确定，说明书中也明确被告并未明确拆迁时间，并且原告强调需要预留4个月的搬迁时间，此外，双方对于拆迁的补偿标准也并没有进行协商。对证据7，厂房租赁合同的真实性由法院核实，但无法达到被告的证明对象。租赁合同的用途是库房，库房是不可能存在很多的办公隔断，按照原告陈述，一楼原来只有一间办公室，其他的都是原告进场后装修的，那一间办公室原告不需要就将其拆除了，故现场不存在遗留原装修的情况，二楼都是原告根据需要进行装修的。如果该证据属实，恰恰可以证明原租户作为库房是不需要隔断装修的。对示意图的真实性、合法性无异议，但证明对象不予认可。对照片的真实性予以认可，但无法达到被告的证明对象，原告搬离之后房屋在被告的控制下，被告房屋做了什么改动和拆除原告不清楚，照片恰恰可以说明原告生产车间的二楼是根据需要作出特殊处理的，所以隔墙不可能是被告做的，关于砖墙是漏评的，是遗漏评给原告的，具体的照片位置由原告本人向法庭指出。手绘示意图系被告单方制作的计算说明，对真实性、合法性、关联性不予认可，与客观事实不符，原告对区域的划分尤其是二楼与现场是无法对应起来的，也更不要说由此计算得出的面积。一楼原有的办公室在原告进场后进行拆平了，再由原告进行隔墙。现场做铝合金隔断有3个工人，做了42天，人工费就有40000元多，一个工人一天大概300元左右，而且涂某对现场有无遗留墙、高柜的情况都是清楚的。不管被告计算的多么细，但对于现场区域的划分就是错的。评估报告已对租户的装修进行了区分。原告也认可吊顶、花岗岩、低柜是被告的。对证据8无异议，被告开收据的时间和将收据交给原告的时间都不一致，都要滞后好几天。对证据9的真实性无异议，但被告未说明水电费的计算明细。对证据10的真实性无异议，但对其证明对象有异议，该证据恰好能证明在原告腾房后尚有其他承租人及被告自身未完成腾房，原告并非最后一家搬迁租户。被告迟延收到征迁补偿款与原告无关，其无权向原告主张征迁补偿款利息损失。 经审查，本院认为，对被告提供的证据1的真实性、合法性予以认定，但第二期补偿款即总补偿的30%并未以实际腾退为支付条件，且第二期补偿款实际也已在2018年7月发放。对证据2的真实性、合法性予以认定，可以证明蜀山街道办事处要求各企业征迁户在8月31日前完成腾退的事实。对证据3的真实性、合法性予以认定，可以证明原告承诺在12月31日前腾退的事实。对证据4、证据5、证据6的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据7涉及原告承租前被告的厂房原来有装修的事实予以认定。对证据8，除2018年9月至12月涉及的租金173550元双方存有争议外，其余租金已付的事实予以认定。对证据9、证据10的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年3月25日，原告凯德公司与被告德邦公司签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：被告将位于萧山区工业区内的实用面积为5100平方米的厂房出租给原告；租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，被告收取原告100000元作为押金，租约期满结清所有费用后无息退回；年租金550800元，先付后用，租金每半年一付，每期均提前一个月支付，首期租金在2017年6月1日内付清；经被告书面同意后，被告允许原告对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，相关审批手续由原告负责，并承担费用。装修、改善或增设他物的范围是：隔断、装修及办公和生产设备，不能毁坏现有墙体结构。如有毁坏，需经被告书面同意，若有损坏，原告负责修复，并保证其完整性。租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：增设的设施、设备归原告，固定装修等其他无偿归被告所有或者经被告书面同意后，由原告自行拆除；合同期内，租赁房屋遇政府拆迁，双方均不承担违约责任，由被告全权对外处理，原告的补偿按照国家规定。当日，原告和被告又签订《补充合同》，主要约定：被告提供的宿舍，小宿舍每间200元/月，大宿舍每间300元/月；四楼厂房面积150平方米，年房租8000元。 在租赁合同履行过程中，案涉租赁厂房涉及被征迁，被告与蜀山街道城中村改造征迁指挥部于2018年4月23日签订《蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书》，拆迁补偿及奖励费用约定：（一）房屋、土地、附属物、装修补偿合计78062932.20元，其中有权证房屋补偿39597042元、无权证房屋补偿 4403235.20元、附属物补偿2857493元、装修补偿9416660元、土地补偿21788502元；（二）设备2774451.90元，其中可搬迁补偿1342873.90元，不可搬迁补偿1431578元；（三）停业损失费2374636元；（四）职工安置补助费111600元，其中参加养老保险的职工补偿86400元、未参加养老保险的职工补偿25200元；（五）奖励4352551元；（六）其他补偿57188元，以上总计92074816元。首期付款在本协议签订后1个月内支付总补偿金额的40%，此款被告必须用于企业职工安置和释放土地、房屋等他项权利，被告须在付款当日办理好上述土地、房屋使用权证的注销变更手续，并将注销证明交给征迁指挥部；第二期付款在被告完成国有土地使用权证、房产证注销变更手续，且开始实施收储范围内属于被告的机器设备等拆除搬离、承租户腾退工作后，征迁指挥部在10个工作日内支付总补偿款金额的30%；第三期付款在被告完成收储范围内属于被告的机器设备等拆除搬迁、承租户腾退及水、电、气等销户并办理腾房法定手续，并将土地（包括房屋、附属物等）按现状移交给征迁指挥部，经征迁指挥部验收认可出具证明后，在10个工作日一次性付清剩余30%补偿款及奖励款。另外，征迁补偿协议书中载明：“德邦设备69338.90元，人员安置202800元”。 2018年5月4日，原告向被告发出《关于搬迁时间等方面的诉求说明》，内容为：“自4月16日贵公司召集的凯德光伏厂区内的出租企业的拆迁情况说明会上获悉：该厂区预计在6月底进行搬迁，但是具体的时间无法确定。据此情况，我公司特对拆迁搬迁事情书面说明如下事项：1、请明确具体的拆迁时间。2、请明确具体的涉及我企业的拆迁补偿标准，以便我公司有时间进行核实和比对。3、由于我公司从事外贸出口业务，到目前为止订单生产量已经预排到9月25日，根据目前的生产实际情况，我们要求从双方确定搬迁方案后必须预留4个月的拆迁准备时间，如果没有4个月的搬迁准备（包括新厂房的装修，机器调试，新员工的招聘等工作），必然会造成生产延误，由此可能会带来巨额的货期延迟损失和赔偿。（具体的订单合同贵公司如果需要我们可以提供）如果没有此时间预留所造成的额外损失，我公司将会向贵公司申讨。请贵公司务必把我们作为出租企业的诉求反映给政府相应部门。” 2018年8月7日，杭州市萧山区人民政府蜀山街道办事处向各企业征迁户发出《关于加快企业腾房通知》，内容为：“在广大企业征迁户的支持配合下，朝阳工业园区“退二进三”项目涉及的企业已于4月底完成签约，按照三个月完成腾房的要求，现再次通知：请还未腾房的企业加快腾房，并在2018年8月31日前完成腾房工作。未在规定期限内腾房的，将取消相应奖励，并采取其他措施，望贵企业能从大局出发，算好经济账，尽早腾房，确保自身经济利益最大化，确保“退二进三”项目顺利推进。” 2018年10月22日，被告向原告等各承租户发出《关于加快企业腾房通知》，内容为：“各承租户：根据萧山区办事处2018年8月7日关于加快企业腾房通知精神。为响应政府征迁工作，我司再次通知各企业，请在2018年10月31日完成腾房工作，望大家能从全局出发，尽快腾出。” 原告在收到腾退通知后，陆续处理订单、找新厂房等工作，从2018年12月1日开始搬迁，12月23日，原告向被告出具《退房通知书》，内容为：“贵公司要求及拆迁办通知，我公司决定于2018年12月31日前搬出我公司向贵司租的厂房，请贵司知晓并予以确认！在拆迁补偿（涉及我公司部分）没有得到我公司同意确认前，该厂房不得拆迁，由此所产生的法律责任我司将予以追究！”至12月31日前原告搬离腾退完毕。另外，被告厂区的其他租赁户也陆续在12月31日之前腾退完毕。 关于被告领取拆迁补偿款的情况，查明如下：2018年5月22日领取总补偿金额的40%即36829926.40元，2018年7月17日领取总补偿金额的30%即27622444.80元，剩余款项在2019年3月28日领取。关于拆迁补偿费用中，原告和被告确认属于原告的补偿费用为：职工安置补助费202800元、设备搬迁费69338.90元，双方有争议的是：附属物补偿、装修补偿、停业损失费。 关于押金、租金支付情况，查明如下：2017年3月24日双方签订《厂房租赁合同》前，原告现金支付押金50000元，被告于当日出具收据一份。2017年6月2日，原告通过银行转账支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金100000元，被告于当日出具收据一份。2017年6月3日，原告通过银行转账支付2017年7月1日至12月30日的租金175400元和押金50000元，被告于当日出具收据一份。2017年9月11日，被告向原告出具宿舍房租15300元的收据，摘要为“4楼11间×200×6个月=13200元（2017年7月1日—2017年12月30日），1楼食堂103#，1×350×6个月=2100元（2017年7月1日—2017年12月30日）”，后原告于2017年10月14日通过银行转账支付15300元。2017年12月5日，被告向原告出具房租275400元收据，摘要为“2018年1月1日至2018年6月30日止，食堂差额5000元请一起付清！”，后原告于2017年12月7日通过银行转账支付275400元。2018年1月9日，被告向原告出具宿舍、食堂房租10170元的收据，摘要为“4楼11间，9小×260×3个月，2大×350×3个月，食堂103：350×3个月，2018年3月30日止”，后原告于2018年1月26日通过银行转账支付10170元。2018年4月29日，被告通过银行转账支付4楼食堂2017年7月1日至2018年6月30日止的房租8000元，该笔租金的收据被告已于2017年7月28日开具。2018年3月30日，原告通过网银转账支付宿舍房租11990元，但该笔租金被告未出具收据。2018年5月22日，被告通过银行转账支付房租9334元，但被告于5月23日退回。2018年5月28日，原告通过网银转账向被告支付房租275400元，但被告于5月31日退回房租252450元，收取22950元作为半个月租金，被告的意思为给原告半个月腾退时间。2018年5月31日，原告通过银行转账支付房租10950元，但被告于6月4日退回。2018年7月4日，原告通过银行转账再次支付房租252450元，但被告于8月9日退回160600元，收取91850元作为两个月租金，被告的意思为继续给原告两个月的腾退时间。2018年10月10日，被告向原告开具宿舍房租10950元的收据，摘要为“4楼11间，2大×350×3个月=2100，9小×260×3个月=7020，食堂103：350×3个月=1050,308：3×260=780，2018年9月30日止”。当日，被告还开具了2018年5月1日至2018年9月30日的食堂房租3330元的收据。后原告于10月15日通过网银转账支付被告宿舍房租10950元和食堂房租3330元。2019年1月15日，被告开具了四份收据，分别为2018年9月、10月房租68800元；11月和12月房租91800元；2018年10月1日至12月31日食堂房租2000元；4楼11间宿舍、食堂房租10950元（2大×350×3个月=2100，9小×260×3个月=7020，食堂103：350×3个月=1050，308：3×260=780），合计金额173550元。原告主张该四份收据涉及的173550元于2018年10月份通过现金已支付，被告抗辩未收到现金。 本院认为：本案争议焦点之一为原告主张被告向其支付拆迁补偿款1091259.90元有无依据，包括附属物补偿9398元、装修补偿194923元、设备搬迁补偿69338.90元、职工安置补偿费202800元和停业损失费614800元。第一，关于设备搬迁补偿69338.90元、职工安置补偿费202800元，根据《蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书》中载明的内容，以及结合原告和被告的陈述，其中涉及原告的设备搬迁补偿69338.90元和职工安置补偿费202800元应由原告享有，被告以原告迟延腾退为由主张该两笔补偿款不支付给原告，缺乏依据，本院不予采纳，原告要求被告支付设备搬迁补偿69338.90元、职工安置补偿费202800元的诉请，本院予以支持。第二，关于附属物补偿9398元和装修补偿194923元，根据双方提供的证据和陈述，可以确认的事实为案涉租赁厂房在原告租赁前已存在部分装修，原告租赁后又投入资金进行了部分装修。《附属物补偿价格表》中登记在原告位置的房2一层彩钢夹芯板围护、二层彩钢夹芯板围护双方虽主张系各自装修，但均未提供充分证据。《装修补偿价格表》中登记在原告位置的房2一层装修和二层装修，原告陈述均系其装修，被告的陈述其中原告部分装修的铝合金隔断、普通固定高柜和原告装修的嵌花背景所涉及的补偿款73036元属于原告，其余补偿属于被告。针对以上附属物补偿9398元和装修补偿194923元，在双方各执一词，但均未能提供足以反驳对方的证据的情况下，本院基于双方对房2一层、二层的附属物、装修均有贡献但又无法具体区分的事实，酌情认定原告租赁的房2一层、二层的附属物补偿9398元、装修补偿194923元由双方各半享有，即被告应向原告支付附属物补偿、装修补偿合计102160.50元。第三、关于原告主张的停业损失费问题，停业损失费即《关于完善的通知》（蜀办[2018]20号）中的临时安置补助费和停产补助费，停业损失费系根据拆迁评估报告中确认的房屋面积20471㎡，按照116元/㎡计算，总金额为2374636元。根据相关拆迁政策，停业损失费的补贴标准系基于案涉厂房性质为非住宅、被拆迁人为企业所得税纳税人而确定的，系补贴给被拆迁人的，与原告承租厂房的行为并无直接关联。即便被告自己不生产经营，其出租厂房的行为也是一种经营行为。被告作为被拆迁人，基于其所有的厂房获得的停产损失费与原告等租户的生产经营并不存在直接的关联。加之原告和被告之间的房屋租赁合同对停业损失的归属也未作出相关约定。因此，原告要求被告支付停业损失费614800元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 本案争议焦点二为原告要求被告返还多收的房租8460元有无依据。原告和被告签订的《补充合同》中约定小宿舍每间200元/月，大宿舍每间300元/月。2017年7月至12月，原告按照每间200元/月支付了11间宿舍的房租13200元。但从2018年1月1日起，被告调整小宿舍房租为每间260元/月，大宿舍为每间350元/月，为此，被告向原告开具的2018年1月至3月的宿舍房租收据和2018年7月至9月的宿舍房租收据中均载明为“小宿舍260元×3个月，大宿舍350元×3个月”，原告也按小宿舍每间260元/月、大宿舍每间350元/月的标准向陆续向被告支付2018年1月至9月三个季度的宿舍房租。由此可见，原告对被告调整宿舍房租是知晓的，且以实际支付的履行行为认可了被告调整后的房租收费标准。双方关于2018年1月至9月的宿舍房租已经履行完毕，现原告以被告多收宿舍房租为由要求被告返还房租差价的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 本案争议焦点三为原告有无支付2018年9月15日至12月31日的租金173550元。原告主张已支付租金的依据是被告于2019年1月15日开具的四张收据，金额分别为2018年10月至12月的宿舍及食堂103、308的房租10950元、2018年10月1日至12月31日的食堂房租2000元、2018年9月和10月房租68800元、2018年11月和12月房租91800元。本院认为，原告仅以该四张收据不足以证明其已支付租金173550元，理由如下：1、被告虽开具了四份收据，但根据双方之前的交易惯例，双方之间多次存在先开收据后付款的方式，故被告开具收据不等于原告已支付租金。2、除了押金50000元外，原告一直是通过银行转账支付租金的，在2018年下半年双方因腾退事宜已产生矛盾的情况下，原告陈述其于2018年10月以现金方式支付租金173550元，但又没有让被告当场出具收款收据，这明显不符合生活常理，也不符合双方的交易习惯。3、2018年10月份之前，街道及被告已通知各承租人腾退，在被要求腾退的情况下，原告能使用租赁物至何时是不确定的，按照常理，原告也不需要提前支付至12月份的租金。综上，现原告仅以四份收据不足以证明其已支付了租金173550元。承上分析，结合查明的事实，原告已支付2018年9月15日前的厂房租金和9月30日前的宿舍食堂租金，自2018年9月16日起的厂房租金、自10月1日起的宿舍、食堂租金未付。原告至2019年12月底前腾退完毕，理应支付12月30日前租金，但考虑到原告腾退的原因是遇政府拆迁，征迁补偿协议和政府发布的腾房通知一般也给予三个月的腾房时间，况且原告腾退确实也需要合理的时间，包括处理订单、找新厂房、组织搬迁、调试机器、安置员工等。在政府已补偿被告停业损失费及各种奖励的情况下，为公平起见，被告理应按照征迁补偿协议和政府的腾房通知的要求给予原告等承租人合理的腾退时间，腾退期间的租金应当减免。本院基于征迁人给予的腾退时间，结合原告的腾退要求、实际腾退情况等因素，酌情认定给予原告三个月腾退时间，即原告向被告补交2018年9月16日至30日的半个月租金22950元，2018年10月至12月作为给予原告的合理腾退时间，被告主张该期间的租金，本院不予支持。 本案争议焦点四为原告未付电费的金额以及押金返还问题。双方之间的租赁合同因遇到征迁而解除，合同解除后，原告应结清水电费。被告提供两份增值税专用发票及电表抄表记录、水电费计算表，原告对其真实性也无异议，故被告主张原告支付未付的电费30086元的诉讼请求，本院予以支持。另外，合同解除后，被告应当返还原告押金100000元。 本案争议焦点五为被告要求原告因拖延搬迁造成的利息损失552448.90元有无依据。案涉租赁房屋被征迁后，被告及原告在合理腾退时间内负有及时腾退的义务。从征迁补偿协议和原告向被告提交的《关于搬迁时间等方面的诉求说明》来看，一是当时腾退时间是不明确的，二是原告也有配合腾退的意思表示的，但要求给予4个月的腾退时间。之后，根据蜀山街道发出的《关于加快企业腾房通知》，要求各企业征迁户在2018年8月31日前腾退，根据被告发出的《关于加快企业腾房通知》，要求原告等承租户在2018年10月31日前腾退，但原告迟至2018年12月底才腾退完毕，原告确实存在迟延腾退的情况。但是，一方面，被告厂房内的承租户不止原告一户，根据被告提供的电表、水费记录，其他承租户也是在9月至12月陆续腾退的。另外，除了原告等承租人负有腾退义务外，被告自身也负有及时腾退义务。另一方面，蜀山街道至2019年3月发放第三期补偿款的原因是多方面的，并不能证明完全因原告于12月底迟延腾退而导致补偿款存在迟延发放。故被告按照第三期补偿款的金额主张原告赔偿补偿款利息损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上分析，原告要求被告支付职工安置补助费202800元、设备搬迁费69338.90元、附属物补偿、装修补偿102160.50元的诉讼请求，本院予以支持，合计补偿款374299.40元，原告要求被告返还押金100000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的其余补偿款和返还宿舍房租的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付租金22950元和电费30086元的诉讼请求，本院予以支持，其余反诉要求支付租金和赔偿利息损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、浙江凯德光伏有限公司在本判决生效后十日内支付杭州德邦家纺有限公司职工安置补助费202800元、设备搬迁费69338.90元、附属物补偿、装修补偿102160.50元，合计补偿款374299.40元。 二、浙江凯德光伏有限公司在本判决生效后十日内返还杭州德邦家纺有限公司押金100000元。 三、杭州德邦家纺有限公司在本判决生效后十日内支付浙江凯德光伏有限公司租金22950元。 四、杭州德邦家纺有限公司在本判决生效后十日内支付浙江凯德光伏有限公司电费30086元。 五、驳回杭州德邦家纺有限公司其余诉讼请求。 六、驳回浙江凯德光伏有限公司其余反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15598元，减半收取7799元，由浙江凯德光伏有限公司负担4207，由杭州德邦家纺有限公司负担3592元。反诉案件受理费减半收取8289元，由杭州德邦家纺有限公司负担563元，浙江凯德光伏有限公司负担7726元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇一年十一月二十七日 书记员  徐丽芳