广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初2568号原告：梁康杰，男，汉族，1981年10月27日出生，住广东省吴川市，原告：陈康健，女，汉族，1987年12月30日出生，住广东省吴川市，两原告的共同委托诉讼代理人：莫奕钦，男，广东法博律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李泽如，女，广东法博律师事务所实习律师。被告：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地：广东省吴川市梅录街道麻纺路。统一社会信用代码：914408837848658023。法定代表人：郭玉丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，男，汉族，1958年12月22日出生，住广东省吴川市，推荐单位：吴川市梅录街道办事处。原告梁康杰、陈康健与被告吴川市长鸿基房地产有限公司（以下简称长鸿基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告梁康杰、陈康健的共同委托诉讼代理人莫奕钦，被告的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁康杰、陈康健向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年5月31日起至2018年11月26日止共180天的逾期交房违约金12945元；2.判令被告向原告支付自2018年11月27日起至被告按合同约定的交房标准实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计至2019年8月31日共278天，以719208元为基数按日万分之二计算的违约金为39988元）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年8月22日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于吴川市××路××（××）和悦居4栋2202房，房屋价款为719208元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应在2018年5月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告至今仍未能按合同约定交付房屋给原告，截止2019年8月31日已逾期458天。根据合同第十二条的约定，被告应支付的逾期交房违约金为52933元。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告长鸿基公司辩称：1.被告逾期交楼是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，可依合同约定予以延期。2017年8月22日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：出卖人（即被告）应当在2018年5月30日前向买受人（即原告）交付吴川市××路××（××）和悦居4栋2202房，如因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为，以及因市政工程设施未能及时完工而导致工期延误，出卖人可据实予以延期。2017年10月25日，吴川市公用事业局根据吴川市政府部署对麻纺路进行改造，与广东恒景建设工程有限公司签订了麻纺路改造工程《建设工程施工合同》，麻纺路改造工程起点为被告金牛小区（二期）的楼盘，终点为梅录人民西路全长1053米，该合同计划开工日期为2017年11月2日，计划竣工日期为2018年8月2日，后又签订施工合同补充协议，把施工工期延长至2018年12月31日（即工期共14个月）。由于麻纺路是市区内的道路，其改造工程属于市政工程，而被告开发金牛小区（二期）的楼盘，恰恰位于吴川市梅录麻纺路，麻纺路改造工程导致路面破烂不堪，汽车、人员无法正常通行，道路及供水设施未能及时完工导致金牛小区工程（二期）无法正常施工。由此可见，麻纺路改造的工程限制了金牛小区工程（二期）正常施工，这种限制性不仅属于政府限制性行为，而且由于麻纺路市政工程改造未能及时完工而导致被告逾期交楼，根据合同第十一条第（二）项第（2）、（4）的约定，交楼时间应予以延期。因此，交楼时间应从2018年5月30日再延期14个月（即延期至2019年7月30日）。2.原告已于2018年10月28日收楼，其仍从2018年5月31日计至2019年8月31日，乃至所谓交付房屋之日止的逾期交房违约金显属错误。被告从2016年11月10日起至2019年8月23日止先后办理了《房产面积测绘成果报告书》《住宅工程质量分户验收汇总表》《建设工程质量分户验收汇总表》《人防工程竣工验收备案书》等9项竣工验收事项，原告也于2018年10月28日已签订了《业主收楼确认书》，确认符合约定交楼标准，并同时向湛江市恒悦物业服务有限公司吴川分公司支付了物业管理费，并管理使用和悦居4栋2202房至今，也没有提出房屋质量和其他设备、设施等问题的异议，这充分说明原告对收楼的同意和认可。再加上麻纺路市政改造工程导致延期交楼，原告仍从2018年5月31日计至2019年8月31日，乃至所谓交付房屋之日止的逾期交房违约金显属于理无据，于法不容。综上所述，麻纺路市政改造工程导致延期交楼，根据合同的约定可据实予以延期至2019年7月30日，况且原告已于2018年10月28日收楼并缴交物业管理费，原告仍请求判令被告支付逾期交房违约金于理无据，于法不容，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017022220），约定：被告（出卖人）将其开发的位于吴川市××路××（××）和悦居4栋22层2202房（以下简称涉讼房屋）出售给原告（买受人），总价款719208元；该商品房已由吴川市房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0520170016号。该合同第三章对商品房计价和付款约定：买受人应当于2017年7月31日前支付首期房价款299208元，占全部房价款的42%；余款420000元以申请贷款方式支付。该合同第四章对商品房的交付条件等约定：出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，且应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房交付时还应具备正常居住使用所必需的设施设备。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付日期届满，买受人不办理交接手续的，视为自动交付。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误；（3）非因出卖人原因一周内停水、停电超过8小时或大雨、暴雨等导致工期受影响的；（4）因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的；（5）买受人未向出卖方全额支付房款的（包括买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，以及用担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时），出卖人有权延期交房。合同第十二条对逾期交付房屋作如下约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1、（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0．5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。合同签订后，原告于2017年8月22日向被告支付首期房款299208元，并于2018年10月15日通过银行贷款的方式向被告支付余下房款420000元。另查明：被告为从事房地产开发经营、房屋出租、土地租赁等项目的有限责任公司。涉案楼盘位于吴川市梅录街道麻纺路，工程名称吴川市金牛小区（二期）和悦居（1栋、2栋、3栋、4栋）。2015年7月8日，被告将该工程发包给吴川市建设工程公司建设，建设工期为1095天，自2015年8月1日至2018年7月31日。被告先后办理了《房产面积测绘成果报告书》《住宅工程质量分户验收汇总表》《建设工程质量分户验收汇总表》《人防工程竣工验收备案书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等竣工验收事项，并于2018年10月28日将涉讼房屋交付给原告，原告于当日签订了《业主收楼确认书》，同时向湛江市恒悦物业服务有限公司吴川分公司支付了三个月的物业管理费420元。又查明，吴川市梅录街道麻纺路是吴川市城区主要道路，呈东西走向，连接沿江路与人民西路等交通主干，金牛小区主要位于该路南侧。麻纺路是金牛小区出行主要通道，但并非唯一通道。为对麻纺路进行升级改造，2017年10月25日，吴川市公用事业局将吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程发包给广东恒景建设工程有限公司建设。根据吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司双方签订的《合同协议书》约定，工程计划竣工日期为2018年8月2日。后因故，双方又于2018年7月18日签订《吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程施工合同补充协议》，一致同意将施工工期延长至2018年12月31日。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》时涉讼房屋为预售商品房，故原、被告就涉讼房屋形成了商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点主要是：1.被告逾期交房是否需要承担违约责任；2.原告请求被告支付违约金是否有法律依据。关于第一个焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的约定，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付商品房，但直到2018年10月28日才将商品房交付给原告使用，其逾期交房已成事实。被告主张其未能按照协议约定的期限交付房屋，主要原因是吴川市麻纺路等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，被告据此可以延期交房。本院认为，吴川市麻纺路作为金牛小区出行主要通道，该路段的升级改造必然对小区建设造成影响；但该路段的升级改造是小区周围环境完善的重要内容，作为格式合同的提供方，被告理应预见到修路对楼盘建设的影响，并将该因素纳入约定交楼日期的考虑范围。即使被告主张，其在签订合同时已经充分考虑到上述因素，只是由于政府修路延期这一不可控因素才造成无法按期交楼；但修路延期既不符合《商品房买卖合同》第十一条所约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”的情形，也不符合“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”情形。理由是：《商品房买卖合同》第十一条所指的“政府限制性行为”应理解为政府依职权作出的影响楼房正常施工的行政行为，是以政府机关的意志表现出来的行为。涉案吴川市麻纺路改造工程虽然是以政府部门的名义发包推进的，但被告未能举证由于该工程的推进，政府曾作出影响被告正常施工的行政行为（比如限令暂停或暂缓施工的公告或命令），而且以政府名义进行道路改造并不必然导致周边楼盘停工，因此，被告主张是因政府限制性行为导致工期延误的主张，理据不足，本院不予采纳。而《商品房买卖合同》第十一条约定的“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”可以延期的情形也不成就被告可以延期交楼的理由。因为条文中所述的“市政设施”应理解为供应小区业主正常生活所必需的生活配套设施，比如供水、供电等设施，小区周边道路改造虽然对小区业主的正常生活有严重影响，但并不在上述条文所列举之中，作为格式合同的制定方不应将限制或免除己方责任的条款作扩大化解释。综上，作为格式合同的提供方，被告在订约时，对于预售房产的交付日期较购房者在信息上处于优势地位，被告不应因其不审慎或虚假的承诺致对方可期待的依赖利益受损。因此，被告逾期交房已构成违约。关于原告请求被告支付违约金是否有法律依据的问题。原告作为买受人，在约定期限内已向被告支付了全部购房款，依约履行了合同义务，原告对延迟交房不存在任何责任与过错。被告作为出卖人未能按合同约定的日期交付商品房，且没有免责事由，应承担逾期交房的违约责任。由于双方在《商品房买卖合同》中已就逾期交房违约金的计算标准进行约定，故逾期交房违约金的认定主要是违约金的起算时间和截止时间的问题。原告认为，双方在《商品房买卖合同》中已就交房标准进行了约定，原告虽然于2018年10月28日签下了《业主收楼确认书》，但由于被告到目前为止还无法取得建设工程竣工验收备案证明文件，故被告交付的商品房并未达到验收标准，原告是被迫收楼，故逾期交房违约金的截止时间应计至被告将符合验收标准的商品房实际交付之日止。被告认为，原告签订《业主收楼确认书》并交付物业管理费后，已实际使用和管理了涉讼房屋，此后并没有对房屋质量和其他设备提出异议，视为对房屋符合交付标准的确认。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，商品房未经验收或验收不合格的，不得投入使用。涉案房屋在被告提出交付请求时尚未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，既未达到合同约定的交付标准，也不符合上述法律有关规定，原告本可依法拒收。然而，原告选择了签字确认同意收房，即接受交付的事实客观存在，据此可合理推定原告对房屋在交付时存在的瑕疵予以接受，原告亦未举证证明涉案房屋对其实际造成了不利影响或损害。而且，被告已办理了《房产面积测绘成果报告书》《住宅工程质量分户验收汇总表》《建设工程质量分户验收汇总表》《人防工程竣工验收备案书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等竣工验收事项，结合该楼盘已大部分收楼，甚至已入住的情况来看，涉讼商品房显然已竣工，并处于正在验收阶段。原、被告双方在《商品房买卖合同》中关于商品房交付验收标准的约定是合同双方意思自治的体现，原告签署《业主收楼确认书》也是对自己权利处分的重要体现。商品房预售合同约定逾期交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，被告逾期交房虽然是事实，但其在逾期后已实际交付了房屋，原告在接受交付、实际占有和使用房屋的情况下又提出支付收楼后的逾期交房违约金的请求，其理据不足。被告逾期交房的逾期天数为150天，未超过180日，因此，逾期违约金的截止日期应计算至实际交付房屋之日（2018年10月28日）止。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，逾期在180日之内，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，计算期限为自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止；逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。故被告延期交房给原告造成的违约金应为10788.12元（719208元×150天×0.01％），原告主张的超额违约金，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告吴川市长鸿基房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告梁康杰、陈康健支付逾期交房违约金合计10788.12元。二、驳回原告梁康杰、陈康健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费561.66元，由被告吴川市长鸿基房地产有限公司负担34.85元，由原告梁康杰、陈康健负担526.81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈春佩二〇一九年十一月二十五日法官助理魏燕玲书记员欧洁附：相关的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。