贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2439号上诉人（原审被告）：曾令会，女，1969年9月17日生，汉族，贵州省福泉市人，现住福泉市。委托诉讼代理人：曾赁胧，男，1965年1月17日生，汉族，贵州省福泉市人，现住福泉市，系曾令会之兄。委托诉讼代理人：王纯剑，贵州望江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董权力，男，1974年2月27日生，汉族，贵州省黄平县人，现住福泉市。被上诉人（原审原告）：李琼，女，1966年4月25日生，汉族，贵州省黄平县人，现住福泉市。上诉人曾令会与被上诉人董权力、李琼租赁合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2019）黔2702民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾令会上诉请求撤销原判，依法改判或将案件发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方当事人确于2011年11月6日签订了《房屋租赁协议》，协议也确实约定了房屋租金的交纳方式，且协议履行前几年也确实按照约定履行。但近几年来在履行协议过程中，由于曾令会经营的宾馆行业不景气，经营困难，董权力、李琼二人是知晓的。于是自2016年底开始，经双方商议，将原来的房租交纳方式由每年交一次变更为分几次交清。也正是因为如此，曾令会才勉强继续维持经营至今。但在此期间，曾令会也未拖欠分毫之前各年的房租。2019年的房租也如双方协商的分几次方式履行，至于分期支付房租的证据，由于多年来都是通过曾令会哥哥曾赁胧的手机微信支付，其更换新手机后，原来的微信支付记录没有适时保存而丢失了，存在客观举证的不能。但如若董权力、李琼二人主张2019年以前的租金均为一次性交纳，其可提供证据证实其主张，显然其二人也未能提供相应的证据。为达到解约的目的，其二人炮制的《告知书》及送达视频，恰好证明其刻意制造曾令会违约的假象，以此达到非法目的。二、一审判决认定的事实存在错误。首先是认定支付的20000元租金为6个月的租金错误，根据双方协议约定，2019年的租金标准是39930元，半年租金就为19965元，而非20000元；其次是认定曾令会从2019年7月起至实际腾退房屋之日，按照3327.5/月计付租金错误。根据双方约定，每一年的租赁期限是上年的11月8日至次年的11月7日，如果20000元已交租金按6个月计算，期间应当是2018年11月8日至2019年5月7日，如果按照判决从2019年7月起执行，则少算董权力、李琼二人的租金6655元，虽后来裁定更正，也改变不了判决粗制滥造的事实。三、一审判决适用法律错误。为保持合同的相对稳定，曾令会签订租期十年的房屋用于经营，目的就是建立在远期回报上。合同不能动辄解除，否则将导致其投资血本无归。一审判决在未查清案件事实的基础上，错误认定曾令会迟延履行主要债务，适用合同解除的规定，解除双方业已履行了八年的合同，其判决错误。董权力、李琼辩称，一、双方签订的租赁协议约定租金支付方式为先付款后用房，按年缴纳，一次付清，如不按时付清，董权力、李琼有权解除合同，收回房屋另租。曾令会没有按约定的期限足额支付租金，董权力、李琼通过书面、口头等多种方式进行了催收，已尽到催告义务，曾令会仍拖延不缴纳租金。曾令会不按时足额交纳租金已构成根本违约。不论是从违约的角度还是按照法律规定经催告后仍未履行的规定讲，董权力、李琼提出解除双方签订的租赁协议符合法律规定。二、曾令会称董权力、李琼已经默认租金支付方式变更为分期支付，但其在一审中未能提供证据证实其主张，该理由不能成立。三、董权力、李琼要求解除合同的事实及理由成立。签合同的目的就是约束当事人按约履行权利义务，督促当事人不得随便违约以及违约应承担的责任。曾令会以经营不善等理由认为不能解除双方签订的《房屋租赁协议》没有事实和法律依据，该理由与其违约行为没有任何关系。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。董权力、李琼向一审法院起诉请求：1、解除董权力、李琼与曾令会于2011年11月6日签订的《房屋租赁协议》，并返还租赁物。2、曾令会支付董权力、李琼租金从2019年5月8日起按照月租金3327.5元计算至实际返还租赁物之日止。3、曾令会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年11月6日，董权力、李琼与曾令会签订《房屋租赁协议》，约定董权力、李琼将其所有的位于福泉市金星小区房屋出租给曾令会使用，租赁时间从2011年11月8日至2021年11月7日止。其中第一年到第三年租金为2750元/月，第四年到第六年租金为3025元/月，第七年至第八年租金为3327.5元/月，第九年到第十年租金为3660.25元/月，租金支付方式为先付款，后用房，按年缴纳，一次付清。必须提前一个月交清下年全年的房租，乙方在按时交清房租的前提下，甲方无权干涉乙方的正常经营活动，如不按时交清，甲方有权解除合同，收回房屋另租，乙方在解除合同的通知后，十日内应主动拆除家具，家电及各种设备、设施、逾期不拆除，甲方有权处理。且不作任何补偿。合同签订后，董权力、李琼将房屋交付给曾令会使用。2019年的租金曾令会已支付2万元，余款至今未支付，董权力、李琼遂诉至法院，请求法院判决支持其如前诉请。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据双方签订的《房屋租赁协议》中租金支付方式为先付款，后用房的约定,曾令会应提前一个月缴纳下一年度租金，2019年的租金应当在2018年12月前缴纳完毕。本案中，曾令会至今未按照合同约定完全履行完毕支付租金的义务。在庭审中，曾令会辩称董权力、李琼已经默认租金支付方式变更为分期支付，但未向法院提交证据予以证明，且董权力、李琼对此不予认可，故曾令会的该项抗辩意见不予支持。曾令会未按照合同约定履行缴纳租金的义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”规定，董权力、李琼要求解除双方签订房屋租赁协议的请求，予以支持。另根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，由于曾令会已经支付租金20000元，按照双方签订协议，系6个月租金，合同解除后，董权力、李琼要求按照约定租金方式支付腾退房屋之前的房租，予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除董权力、李琼与曾令会于2011年11月6日签订的《房屋租赁协议》，曾令会于判决生效之日起十日内腾退租赁的房屋并返还董权力、李琼。二、曾令会从2019年5月起至实际腾退所租赁房屋返还给董权力、李琼之日按照租金3327.5元/月计付租金。三、驳回董权力、李琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由曾令会承担。二审中，曾令会向本院提交微信转账记录叁份及董权力发送的银行卡图片一份，证明曾令会与董权力、李琼经协商达成口头协议对一次性支付租金的方式进行了变更。董权力、李琼质证对真实性无异议，但对证明目的不认可，认为双方并没有达成口头协议，而是董权力、李琼一直在向曾令会催缴租金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，对于双方租赁合同关于租金按年交纳，先缴后用的约定，双方当事人表示认可，本院予以确认。双方当事人争议的是双方是否曾达成变更租金交纳方式的新协议的问题。为此曾令会还要求董权力、李琼二人提供此前全为一次性交纳的证据。对此本院认为，协议应为双方当事人的意思合意，由要约和承诺所构成。本案中，曾令会主张双方已对租金的给付方式形成新的协议，仅提供微信转账记录及董权力发送的银行卡图片，该证据仅能证明其支付租金的时间及数额，在无其他证据佐证的情况下，并不足以证明双方已达成变更支付方式的新协议。同理，二审中，曾令会向本院申请调取董权力银行流水清单亦仅能证明租金支付时间及数额，且其可提供己方相应的转账记录或存款记录，故对该申请本院不予准许。合同履行过程中，当事人一方未完全按照双方的书面约定履行义务，只能说明其行为是对业已达成协议的违反，即便对方当事人对此予以一定的容忍，也不能得出双方已依其所为达成新协议的结论。故对曾令会关于2016年底，其已与董权力、李琼二人就租金的交纳方式达成分期支付的新协议，因曾令会提供的证据不足以达到其证明目的，且董权力、李琼二人对此予以否认，故其主张本院不予支持。本案中，根据双方当事人的约定，董权力、李琼二人作为出租方，其合同义务是提供符合约定的房屋供承租方曾令会占用并使用；作为承租方，曾令会的主要合同义务是根据合同约定，按时足额交纳租金，但根据现有证据，其并未依双方的约定按时足额交纳相应的租金，经催告后，仍未履行，其行为已构成对双方约定的违反。故一审判决根据合同法关于守约方行使解除权的规定，以曾令会迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行为由，支持董权力、李琼二人的解约请求，在没有解除权行使阻却事由的情况下，该认定符合法律规定。综上所述，曾令会的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由曾令会负担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  熊元伦审判员  倪 安二〇一九年十一月十一日法官助理裘文昕书记员齐雯