广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16583号上诉人（原审被告）：广州金塬投资发展有限公司，住所广州市白云区嘉禾街望岗大道自编******。法定代表人：曹志豪，职务：经理。委托诉讼代理人：黎火明，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：田媛元，广东一粤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈永平，男，1983年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：吴小曲，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少妍，北京市君泽君（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州金塬投资发展有限公司（以下简称金塬公司）因与被上诉人陈永平租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人金塬公司的委托诉讼代理人黎火明、田媛元，被上诉人陈永平的委托诉讼代理人吴小曲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金塬公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判金塬公司无需向陈永平返还履约保证金6000元、水电押金3000元；2.改判金塬公司无需向陈永平支付装修损失13662.5元；3.一、二审诉讼费由陈永平承担。事实和理由：一、金塬公司于2018年7月20日与陈永平签订《场地租赁合同》当日，已将涉案商铺交给陈永平使用，并约定在陈永平结清所有费用，清场并将商铺交给金塬公司后，金塬公司才将押金退还给陈永平。但陈永平至今未将商铺交还给金塬公司，商铺内还有陈永平的物品，一直占用着商铺，且陈永平还拖欠金塬公司2018年10月至今的租金20000元（暂计至2019年7月31日）、管理费1400元（自2018年12月1日起，暂计至2019年6月31日止）、水电费1812.4元（自2018年12月1日起，暂计至2019年3月1日止）。根据上述约定，在陈永平未结清所有费用以及未清场的情况下，金塬公司无需退还押金。即使要退还押金，也应扣减上述拖欠费用后将剩余部分退还。由于陈永平拖欠的租金金额已经大于一审判决的租金押金及水电押金，故金塬公司无需向陈永平退还押金。二、一审判决认定金塬公司应向陈永平赔偿装修损失13662.5元，属于认定事实错误，证据不足，程序违法，应予以纠正。首先，陈永平未提供任何证据证明是由于金塬公司的原因导致其不能经营，对此应承担举证不能的法律后果，故其主张的装修损失与金塬公司没有因果关系，不应由金塬公司承担；其次，陈永平未经金塬公司同意，也未向有关政府部门申请，擅自对涉案商铺进行装修，陈永平具有重大过错，故装修损失应由陈永平独自承担，与金塬公司无关。一审判决金塬公司承担50%的责任缺乏事实及法律依据；最后，金塬公司对陈永平装修的位置、价格、数量等是持有异议的，且在一审审理中申请了评估，一审判决在未到现场查看装修情况，且未评估装修损失的情况下，仅凭相片就认定金塬公司承担装修损失属于认定事实错误，证据不足，违反法律程序，应予以纠正。综上，请求二审法院予以改判。陈永平答辩称：同意一审判决，不同意金塬公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。首先，金塬公司请求对拖欠租金管理费进行扣减不成立，金塬公司已另案起诉占用租金的诉讼，在该诉讼中明确表示撤回在本案中关于扣减租金管理费的事实，案号为（2019）粤0111民初27059号，已作出一审判决，故该上诉理由不应得到支持。其次，一审判决认定金塬公司向陈永平赔偿装修损失的事实正确，适用法律正确，应予维持，陈永平在一审起诉中已提交证据证明应基于租赁合同对该店铺进行经营购买物品以及装修共计41730元，并提交合同及收款收据，以及现场照片作为证据，一审认定各承担50%的过错责任，一审判决第三项有事实依据，应予维持。2019年3月4日，陈永平向一审法院起诉请求判令：1.确认陈永平、金塬公司双方于2018年7月20日签署的《场地租赁合同》、《经营管理合同》无效；2.金塬公司向陈永平返还已缴付的10000元入场费、6000元履约保证金、3000元水电押金、2666元租金，共计21666元；3.金塬公司赔偿陈永平损失41730元。一审法院经审理查明：2018年4月7日，金塬公司向广东xx药业有限公司承租位于广州市白云区xx路x号一二层。租赁期限自2018年4月7日至2037年4月6日止（共19年）。2018年7月20日，陈永平（乙方，承租人）与金塬公司（甲方，出租人）签订《场地租赁合同》，约定：1、甲方同意将位于东平××路××自××Ｂ5档号物业（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营小吃店使用。2、租赁期限为3年。租赁期限自2018年7月20日起至2021年6月30日止。租金为每月2000元。签订本合同时，乙方须向甲方支付该物业租金（即2018年8月1日至2021年7月31日）租金2000元。乙方应在每月1日至5日，北京时间16:00前向甲方支付下月租金、卫生费及当月水电费等相关费用。双方同意日租金的计算方法（日租金=月租金÷30）。甲、乙双方协定该物业的免租期由2018年7月20日至2018年8月20日。签订合同时，乙方向甲方支付人民币6000元整作为承租该物业的履约保证金。在租赁期内，履约保证金不得当租金抵扣等。同日，金塬公司收取陈永平押金6000元及水电押金3000元、8月20日至8月30日租金和9月租金共计2666元。同日，金塬公司（甲方）与陈永平（乙方）签订《经营管理合同》，约定：甲方的权利和义务：甲方有权依照本合同各项条款对在场经营的商户进行统一管理。乙方的权利义务：乙方有义务履行本合同各项条款，依法守约经营等。陈永平承租涉案商铺后，于2018年7月26日与案外人广州xx装饰设计工程有限公司签订装修合同，对涉案商铺进行装修。双方约定工程总价款为41730元，施工时间自2018年7月28日起至2018年8月8日止，为期12天。根据《收款证明》、收据及微信转账记录显示，陈永平已向广州xx装饰设计工程有限公司支付装修款41730元。根据《壹品窑鸡造价表》的内容显示：1、电路布线价格为4140元；2、一组10平方线路布线价格为2815元；3、电箱开关价格为1495元；4、铝扣板天花价格为2790元；5、扇灰价格为3240元；6、广告招牌价格为2885元；7、广告发光字价格为2885元；8、轻钢龙骨隔墙价格为2700元；9、广告布遮帘价格为435元；10、给水、排水价格为1040元；14、双盘洗菜盘价格为895元；16、不锈钢架价格为465元；20、收银台价格为665元；21、垃圾清运、车费为875元；11、烤箱价格为6555元；12、冰箱价格为1895元；13、柜式冰箱价格为2155元；15、保温炉价格为1185元；17、电池炉价格为385元；18、电饭煲价格为185元；19、电烤炉价格为2045元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局查询涉案商铺的产权及报建手续，该局复函一审法院称暂未查到涉案商铺《建设工程规划许可证》信息，暂无产权登记记录。一审庭审中，陈永平自认其将租金交付至2018年10月。一审法院认为：鉴于涉案商铺无合法的报建手续，属于违法建筑，陈永平、金塬公司就涉案商铺所签订的《场地租赁合同》属于无效合同，陈永平主张确认该《场地租赁合同》无效的诉请一审法院予以支持。关于《经营管理合同》是否也属无效的问题，一审法院认为，《经营管理合同》与《场地租赁合同》属于不同的独立合同，并不存在主从合同关系。两者调整的法律关系不同，前者调整的是金塬公司提供管理服务、陈永平依约经营的关系，后者调整的是金塬公司提供涉案商铺、陈永平支付占有使用费的关系，《场地租赁合同》的无效并不必然导致《经营管理合同》的无效。由于该《经营管理合同》是双方真实意思表示，内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，该《经营管理合同》合法有效，现陈永平主张确认《经营管理合同》无效的诉请于法无据，一审法院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，金塬公司应将收取的履约保证金6000元及水电押金3000元返还给陈永平。对于陈永平主张返还入场费10000元的诉请，因其未提供证据证实已向金塬公司支付该笔款项，且金塬公司亦不予确认收到该笔入场费，故陈永平主张入场费的诉请一审法院不予支持。关于陈永平主张退还租金的诉请，结合陈永平、金塬公司庭审时的陈述，签订合同当日即2018年7月20日，金塬公司已经涉案商铺交给陈永平使用，陈永平于2018年9月30日之后不再使用涉案商铺，但至今并未办理交接手续，陈永平自2018年10月至今并未再向金塬公司支付过占有使用费。因陈永平于2018年8月20日至8月30日及2018年9月期间占有使用涉案商铺，理应支付该期间的占有使用费，现陈永平主张金塬公司返还该笔占有使用费的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于陈永平主张金塬公司赔偿损失41730元的诉请，一审法院认为，鉴于《壹品窑鸡造价表》中11烤箱、12冰箱、13柜式冰箱、15保温炉、17电池炉、18电饭煲、19电烤炉属于未形成附合的可移动物品，陈永平可自行移走再次利用，故陈永平主张上述物品装修损失的诉请一审法院不予支持。《壹品窑鸡造价表》中其余装修项目属于形成附合不可移动，或者虽可移动但无法再次使用的，故该部分的装修损失应由陈永平、金塬公司按过错承担相应的责任。陈永平作出承租人对涉案商铺的合法性未尽到审慎的审查义务，金塬公司作为出租人未提供合法的租赁物进行出租，双方均存在过错，应各自承担50%的过错责任。庭审中，陈永平称涉案商铺于2018年8月8日装修完工，后因无法办理营业执照并未经营。一审法院结合照片等证据可知，涉案商铺装修尚新，暂未发现使用痕迹，且装修使用时间较短，基本未产生损耗，涉案商铺的装修现值损失为27325元（1、电路布线价格为4140元；2、一组10平方线路布线价格为2815元；3、电箱开关价格为1495元；4、铝扣板天花价格为2790元；5、扇灰价格为3240元；6、广告招牌价格为2885元；7、广告发光字价格为2885元；8、轻钢龙骨隔墙价格为2700元；9、广告布遮帘价格为435元；10、给水、排水价格为1040元；14、双盘洗菜盘价格为895元；16、不锈钢架价格为465元；20、收银台价格为665元；21、垃圾清运、车费为875元）为宜。综上，金塬公司应赔偿陈永平装修损失13662.5元（27325元÷2），对于陈永平主张超出的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年6月28日作出如下判决：一、确认陈永平与金塬公司于2018年7月20日签订的《场地租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，金塬公司向陈永平返还履约保证金6000元、水电押金3000元，共计9000元；三、自本判决生效之日起三日内，金塬公司向陈永平赔偿装修损失13662.5元；四、驳回陈永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费692.5元，由陈永平负担444.95元，由金塬公司负担247.55元并于本判决生效之日起三日向一审法院缴纳。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，金塬公司表示由于金塬公司已另案起诉陈永平欠付租金，故对于第一项上诉理由不再坚持。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对金塬公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于陈永平主张的涉案房屋装修损失的认定问题。涉案《场地租赁合同》因租赁物无合法报建手续，故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定该合同无效正确。金塬公司作为出租人，明知该租赁物未有合法报建手续而出租，陈永平作为承租人未尽到审慎的审查义务，均存在过错，故一审法院综合双方的过错程度，认定双方应各自承担50%责任，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，一审法院根据陈永平提供的《壹品窑鸡造价表》、现场照片等证据，结合本案的实际情况，认为涉案房屋装修使用时间较短，基本未产生损耗，认定涉案商铺的装修现值损失为27325元，并依据上述法律规定，判处金塬公司赔偿陈永平装修损失13662.5元（27325元的50%），并无不当，本院予以维持。综上，金塬公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366.56元，由广州金塬投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十一月二十二日书记员  张 旭周凡舒