贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2336号上诉人(一审被告):贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地贵州省凯里市文化南路**。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙志成，男，苗族，户籍所在地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：龙有英，女，苗族，户籍所在地贵州省凯里市，现住贵州省凯里市。被上诉人共同委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业公司”）因与被上诉人龙志成、龙有英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。中建伟业公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初3549号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《确认书》合法有效，双方在签订前已经进行了充分协商，被上诉人在签订《确认书》时已得到充分提示，且该《确认书》无违反《合同法》关于合同无效的情形。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于“四通费”的约定由被上诉人承担是合法有效的。该约定是双方当事人自愿的，且被上诉人已缴纳了上述费用，说明了被上诉人对签订的内容和缴纳“四通费”是认可的，合同内容也得到了充分提示；同时该约定未违反法律法规，所以双方应予遵守。3.涉案的“四通费”是由国家企事业单位实施的行政事业性收费行为，不是上诉人收取的，上诉人仅起代收代付作用。是否退还“四通费”不应由上诉人承担，被上诉人应通过行政诉讼或直接向收取单位申请退还的方式向申请单位主张，被上诉人通过民事诉讼向上诉人主张返还“四通费”缺乏法律依据。龙志成、龙有英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《确认书》属上诉人提供的格式合同，未尽到提示义务。且该《确认书》约定内容免除上诉人的责任、排除被上诉人的权利，所以《确认书》无效。上诉人收取的“四通费”无法律依据，因商品房建设成本已包含了“四通费”。被上诉人将“四通费”转嫁由上诉人承担是基于双方签订的《商品房买卖合同》，所以应通过民事诉讼向上诉人主张退还“四通费”。龙志成、龙有英向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，并协助办理商品房转移登记；2、被告退还违规收取的四通费4220元（包括水、电开户费各520元、电视、燃气开户费各980元和2200元）；3、被告支付逾期交房的违约金5894元（483，123元×122天×0.0001）；4、被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金（暂计2019年3月31日）30,436元（483,123元×21个月×30天×0.0001）。一审法院认定事实：2016年3月9日，二原告与被告（原名称为黔东南苗族侗州自治州中兴房地产开发公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016002228），合同约定：二原告购买被告开发的位于凯里市××大道××号“中兴廊桥水岸”1栋11层11-1号房屋，建筑面积138.15m2，总价款483,123元，交房时间为2016年6月28日前，被告承诺于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，被告按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”。合同签订后，二原告以缴纳97，123元首付款、银行按揭386，000元的方式，向被告支付了全部房价款483，123元。2016年10月28日，被告向二原告收取水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元。同日，二原告签署《入伙手续书》，被告向二原告交付该商品房。另查明，被告中建伟业房开提交一份《确认书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017265的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。甲方（盖章）：中建伟业房开（公司公章）乙方（签字）：龙志成签订时间：2019.1.22”。庭审中，原告方认可以该《确认书》签订的时间为收到被告移交办理转移登记有关文书的时间，认为该《确认书》虽然成立，但不具有法律效力，理由如下：1.《确认书》不是《商品房买卖合同》、《补充协议》的有效组成部分，因为双方没有经过平等协商且原告至今未收到该《确认书》的原件或复印件。2.该《确认书》系被告为了反复使用事先拟定，其让原告签署时未就“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的免责条款进行充分说明和加以重点提示，违反《合同法》第39条的规定，同时所约定的互不负违约责任，也违反《合同法》第40条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定。3.该《确认书》上仅有部分共有人签名，没有其他共有人的签字追认，对其他共有人不具有约束力。共有人之一签字行为也不符合表见代理，表见代理形成的基础是发生在签订合同过程中，而本案仅涉及到移交办理产权转移登记相关文书，被告未就存在的违约行为与原告进行过协商，也未得到其他未签字共有人的追认。4.被告现交付的相关文书有《不动产权证书》、《新建商品房转移一次告知单》、《不动产权属登记申请书》、《个人缴存房屋专项维修资金申请表》，该《确认书》不是移交办理产权登记必备的有关文书。5.被告认为该《确认书》格式合同涉及的免责事项包括逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任，该单方解释也不具有法律效力。如果认定合法有效，被告将以此为由免除对尚在保修期间内的房屋质量维修义务，不但有违公平原则，同时也损害原告的财产权利。一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，合同合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。关于原告龙志成与被告于2019年1月22日签订的《确认书》的效力问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，而被告提交的《确认书》载明签订时间为2019年1月22日，此时被告已经违约，《确认书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除二原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《确认书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《确认书》中约定的免除违约内容应当无效，二原告的该项诉请，予以支持。被告的辩解意见不能成立，不予采纳。《确认书》签订时间可认定为被告向二原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交房违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交房，逾期则按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，二原告于2016年10月28日接房，逾期时间122天，违约金为5894元（483，123元×122天×0.0001），二原告该项诉请于法于约有据，计算正确，予以支持。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，逾期则按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，二原告于2019年1月22日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间661天，现二原告主张逾期时间630天，违约金30，436元（483，123元×630天×0.0001），系其对自己权利的处分，予以准许，故二原告该项诉请于法于约有据，予以支持。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故二原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，予以支持。被告的辩解意见不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定判决：一、原告龙志成与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年1月22日签订的《确认书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告龙志成、龙有英交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙志成、龙有英逾期交房违约金5894元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙志成、龙有英逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金30，436元。本院二审期间，上诉人中建伟业公司提交以下证据：（1）照片，拟证明确认书（协议书）合法来源，双方同意签署协议的根本原因是“廊桥水岸”品质远超同类楼盘。（2）付款凭证、记账凭证、《商品房买卖合同》（新版本）、《商品房买卖合同》(涉案版本)。拟证明水、电、燃气、闭路电视开户费没有列入上诉人成本，所以《商品房买卖合同》约定的总房价不包括水、电、燃气、闭路电视开户费是合理，客观上也没有“加重对方责任，排除对方主要权利，免除自己责任”的故意。（3）（2018）黔0111民初1836号民事判决书，拟证明“四通费”在主合同和补充协议均有约定，该约定合法有效。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据均非新的证据，依法不应采纳。同时，证据（1）未能证明上诉人的证明目的；证据（2）恰好证明上诉人收取了“四通费”的违法行为，故对其证明目的不予认同。证据（3）是其他法院判决，我国并非判例法国家，不能以该判决书作为评判标准。本院经审查认为，证据（1）、（3）与本案无关联性；证据（2）未能证明上诉人的证明目的，均不能作为本案证据采信。二审期间被上诉人未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是双方签订的《确认书》是否合法有效；二是《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法有效。针对争议焦点，分述如下：一、关于双方签订的《确认书》是否合法有效的问题。被上诉人在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与上诉人签订了《确认书》是事实，在签订该《确认书》前上诉人已存在了违约行为，其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求被上诉人签订，且是对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，应系被告单方制作的格式合同。同时《确认书》载明“双方互不负违约责任”，在该案中，根据上诉人所举证据不能得出被上诉人存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是上诉人为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。上诉人亦未能提供证据证明《确认书》是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，《确认书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法的问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。上述规定虽不属法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”所保护法益价值取向一致。虽双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重相对人责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月五日法官助理刘于麟书记员蒋诚宵