湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1184号上诉人（原审被告）：吴有良，男，1965年9月25日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：刘杨，湖北昭楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：咸宁润通物业服务有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇隽水大道**。法定代表人：王延楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：方奇，通城县石南法律服务所法律工作者。上诉人吴有良因与被上诉人咸宁润通物业服务有限公司（以下简称咸宁润通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴有良上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.若不支持第一项上诉请求，改判降低上诉人承担的物业费。事实和理由：1.一审没有对本案建设单位交付给上诉人的物业是否符合交付条件进行调查认定，导致本案可能遗漏了当事人，即建设单位咸宁市宇通房地产开发有限公司；2.被上诉人主张其物业费收费标准经过了相关行政单位的批准，但未提供证据证明；3.建设单位选聘物业企业应该招投标，否则会损害社会公共利益；4.被上诉人在合同的履行过程中严重违约，没有达到约定的物业服务内容和质量要求，并对小区消防、监控等公共设施无法正常使用的情况有违约责任和严重过错。咸宁润通物业公司辩称，1.本案为物业服务合同纠纷，当事人为物业服务提供方和业主，并未遗漏当事人；2.物业服务收费标准经过了物价部门的批准，是有依据的；3.上诉人所依据的物业管理条例是管理性规定，并不是效力性强制性规定，并不损害国家利益，不应理解为导致合同无效的效力性强制性规定；4.合同约定的服务和质量未达标不是被上诉人的原因造成，主要是小区开发商的相关基础设施没有完成，该责任不应该由被上诉人承担，被上诉人已尽到了物业服务的义务。咸宁润通物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴有良支付咸宁润通物业公司物业管理费2737.92元；2.判令吴有良按前期物业管理服务协议第八条第四款规定支付咸宁润通物业公司违约金；3.本案诉讼费用由吴有良承担。一审法院认定事实：2017年8月14日咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部与咸宁润通物业公司签订地质花园物业管理委托合同，委托咸宁润通物业公司对通城县地质花园进行物业管理，合同约定物业管理的主要内容有：房屋建筑共用部位（楼面、梁、柱、内外墙体的基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体、共用设施设备（屋面防水、防雷、上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、电梯、配电系统、监控设施、楼内消防设施设备）的维修、养护、管理和运行服务；物业实际管理区域内市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；法律和政策规定的物业管理公司管理工作的其他事项。合同还约定委托管理期限自2017年8月30日起至本小区（商品房销售完成90%后）业主委员会成立之日止；物业服务费由业主按建筑面积交纳，标准以物价局核定和与业主约定为准，小区未完工前的标准为：电梯住宅1元/月/平方米，其他住宅0.5元/月/平方米；于交房次日起收缴物业费。吴有良系通城县地质花园2栋702室房屋（电梯房）的业主，房屋建筑面积114.08平方米，于2015年10月入住该小区，自2017年8月30日咸宁润通物业公司承接通城县地质花园物业后一直未交纳物业服务费，亦未与咸宁润通物业公司签订前期物业管理服务协议。咸宁润通物业公司于2019年3月28日向吴有良发出了物业费催收函，要求其交纳自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2737.92元（标准1元/月/平方米，按年收取）。通城县地质花园小区规划建房4栋，现已建成交付3栋，尚有一栋在建，部分场地因施工被隔围，小区的消防设施尚未完善，电子监控设备未移交物业公司。庭审中，吴有良提交了照片8张、手机录像3份，其中地质花园服务中心照片一张，该照片只能证明物业办公室存在白天关门的情况，但不能证明物业公司无人上班；但结合该物业公司陈述因小区后期尚处于建设阶段，建设单位尚未配备物业管理用房，办公主要在门卫室，由此可看出物业公司在物业管理工作方式上存在不够规范之处；其中小区住宅楼门禁入口处照片三张，该照片只能证明小区存在业主因装修临时周转水泥的情况以及住宅楼前有车辆停放；其中两栋住宅楼间道路照片一张，该地域系小区后期建设施工场地与毗邻住宅之间的通道，不属于物业管理区域范围；其中小区内路面照片一张，因小区后期尚处于建设阶段，该公共场地只用混凝土打底，尚未完全铺设，雨天路面积水的情况存在；其中小区大门照片一张，只能证明小区入口电子栅栏处于打开状态；但结合该物业公司陈述电子栅栏系蓝牙设备系统，因部分业主未交物业服务费，其车辆未录入识别系统，栅栏白天就开着，由此可看出物业公司在处理问题的方法上存在欠妥之处，但部分业主长期拒不交纳物业服务费也确属事实；其中小区2栋楼门口及门厅内的手机录像各一份，虽显示门厅电梯口旁停放有摩托车及门禁被用木板卡住未关，但不能排除人为摆拍，不足以证明物业公司对摩托车停放疏于管理和门禁系统无法使用，反而可以看出所拍摄区域清洁卫生状况尚可；其中小区门卫室录像一份，不能看出当晚门卫在睡觉，也不能证明门卫没有实行24小时值班，但物业公司承认根据多数业主的要求在门卫室放张床让值班人员晚上休息一下，由此可看出物业公司在严格执行门卫值班制度上存在瑕疵。吴有良还提交了地质花园部分业主出具的证明，该证据不符合书面证言的形式要求，且证人未到庭作证，一审法院对其证据效力不予认定。一审另查明：通城县地质花园的建设单位系咸宁市宇通房地产开发有限公司，咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部于2016年5月27日经工商注册登记成立，负责人为王先明。咸宁润通物业公司于2017年8月17日经工商注册登记成立。通城县地质花园在由咸宁润通物业公司承接物业前，系由通城县地质花园物业管理服务中心进行物业管理，该中心未经工商登记，且与咸宁润通物业公司无关联。吴有良与通城县地质花园物业管理服务中心签订过前期物业管理服务协议。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部与咸宁润通物业公司签订的地质花园物业管理委托合同，系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，该合同的效力及于通城县地质花园小区全体业主。咸宁润通物业公司作为咸宁市宇通房地产开发有限公司选聘的前期物业管理单位，对通城县地质花园小区提供了物业管理服务，吴有良作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向咸宁润通物业公司支付物业服务费。此外，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条规定属于管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。关于吴有良所提出的拒交物业服务费的抗辩意见，一审法院认为，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，吴有良所提交的证明咸宁润通物业公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，未能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度；至于小区存在公共场所路面尚未完全铺设、消防设施尚未完善，电子监控设备未移交物业公司等问题，系建设单位的职责范围，业主不能以建设单位遗留问题为由对物业服务公司提出的物业服务费请求权进行抗辩。吴有良等小区部分业主拒付物业服务费的行为，不仅损害了咸宁润通物业公司的利益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害。涉案地质花园物业管理委托合同中约定物业服务费由业主按建筑面积交纳，电梯住宅1元/月/平方米，于交房次日起收缴物业费；且本县各物业小区（包括通城县地质花园小区）业主交纳物业服务费均系按一年一付实行，据此，对于咸宁润通物业服务有限公司主张吴有良支付自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2737.92元的请求，一审法院予以支持。至于咸宁润通物业公司主张吴有良支付违约金的请求，因涉案地质花园物业管理委托合同中没有约定违约金，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、吴有良在本判决生效后十日内给付咸宁润通物业服务有限公司自2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2737.92元；二、驳回咸宁润通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由咸宁润通物业服务有限公司负担25元，吴有良负担25元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴有良提交了一份咸宁问政栏目组对地质花园小区消防问题的答复，拟证明地质花园小区存在多处消防隐患，且该小区未经消防验收，属于禁止投入使用的物业。被上诉人咸宁润通物业公司质证认为，消防验收为开发商应完成的义务，与物业公司无关。本院经审查认为，该证据为复印件，未注明其合法来源，不能证明其真实性。且对于该小区是否经过消防验收，应该由专门的消防机构予以认定，对该证据的证明效力本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，发生纠纷的主体为物业服务企业与业主。咸宁润通物业公司依照与咸宁市宇通房地产开发有限公司地质花园项目部签订的前期物业服务合同，为地质花园小区提供物业服务，该合同对业主具有约束力，吴有良应履行向咸宁润通物业公司支付物业服务费用的义务。吴有良诉称应由建设单位承担小区前期物业服务相关义务，本案遗漏当事人咸宁市宇通房地产开发有限公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业服务收费标准的问题，咸宁润通物业公司提供了通城县物价局出具的《关于“地质花园”住宅小区商住楼一期物业管理服务费临时标准的复函》，该局同意按照1.0元/平方米的价格执行综合管理服务费。咸宁润通物业公司依照前期物业服务合同的约定，并按照通城县物价局核定的价格标准收取物业服务费用合理合规。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”依照上述规定，即使咸宁市宇通房地产开发有限公司违反规定未通过招投标的方式选聘咸宁润通物业公司作为物业服务企业，也只能由行政机关给予该公司相应处理，并不因此导致双方签订的物业服务合同无效。因此，该行为并未违反法律、行政法规中关于合同效力性强制性规定，因而涉案合同不应当认定无效。对于吴有良认为咸宁润通物业公司在合同履行过程中严重违约，应当承担相应责任的上诉理由，本院不予支持，理由有三：首先，从吴有良提供的相关证据来看，并不能认定咸宁润通物业公司存在根本违约。对该理由一审判决已经进行了详细阐述，本院不再赘述。且从本院工作人员现场勘查情况来看，，地质花园小区视频监控运行正常小区安保工作正常进行，足以可见咸宁润通物业公司已基本履行了物业管理义务。其次，即使咸宁润通物业公司存在违约行为，也不能成为业主可以拒交物业服务费用的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律规定的权利范围内行使相应的请求权，不能因此拒绝交纳物业服务费用。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”咸宁润通物业公司向吴有良提供了物业服务，吴有良认为物业服务质量存在严重问题，但物业服务合同中并未约定吴有良可以此为由拒付或少付物业服务费用。吴有良认为应不付或少付物业服务费用的上诉理由，缺乏充分的法律依据。综上所述，吴有良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴有良负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇一九年十一月五日法官助理杨锐书记员董才森附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；