黑龙江省哈尔滨市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑01执异318号案外人：王文跃，男，1986年12月8日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区,委托诉讼代理人：王文涛，男，1984年10月2日出生，汉族，住吉林省扶余县。申请执行人：中国农业银行股份有限公司哈尔滨汇金支行，住所地哈尔滨市道里区红砖街**。负责人：李清波，行长。委托诉讼代理人：姜东，黑龙江率航律师事务所律师。委托诉讼代理人：任贺鹏，黑龙江率航律师事务所律师。被执行人：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区人和街副**法定代表人：杜非，董事长。委托诉讼代理人：崔嵩涛，黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司法律顾问。本院在执行中国农业银行股份有限公司哈尔滨汇金支行（以下简称农行汇金支行）申请执行黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）借款合同纠纷一案中，案外人王文跃于2019年5月15日对本院查封的坐落于哈尔滨市南岗区跃进乡红旗村尤家屯（鸿朗花园）一期7栋1层5号房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王文跃称，其于2018年6月8日向原房主侯玛俐购买案涉房产（使用面积为62.20平方米），支付价款23.1万元，双方签订了房屋买卖协议，并在地泰公司办理更名手续。案涉房产于2007年11月6日交付给原房主侯玛俐后一直由侯玛俐使用，王文跃从侯玛俐处购买后实际占有使用案涉房产。因地泰公司的原因，案涉房产一直不能办理产权证照。王文跃在2017年得知案涉房产具备办理产权证照条件时，知悉案涉房产已于2009年被黑龙江省哈尔滨市中级人民法院查封，后被续封。经过查询得知，案涉房产于2007年6月20日被地泰公司在农行汇金支行抵押贷款，贷款导致案涉房产被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因王文跃在购买案涉房产中并无任何过错，且已付清全部购房款，地泰，地泰公司也将案涉房产实际交付给其本人房产属于人民法院不得查封的房产。地泰。地泰公司卖房并交付案涉房产后案涉房产抵押向银行贷款，其行为已构成诈骗，不属于民事调整范畴。银行在地泰公司未取得房屋产权证照和实际调查抵押房产使用占有的情况下，放贷给地泰公司，双方属于恶意串通，侵害银行和购房人的合法权益，放贷银行不但有过错，甚至构成犯罪。王文跃举证如下：证据一、2004年4月24日侯玛俐与地泰公司签订的商品房买卖合同，支付房屋价款23.1万元。2018年4月8日王文跃与侯玛俐签订的买房协议。2018年6月8日，在地泰公司办理更名，地泰，地泰公司在原有合同及交款凭据上变更并加盖了地泰公司公章04年10月24日，往来资金结算票据一份。2007年11月6日原房主进户证明一份。拟证明：对案涉房产已支付了全部购房款，案涉房产买卖合同关系成立。证据二、热费票据3张（2008年至2011年）物业费2张（2013年至2018年、2018年至2019年）、2019年水费清账单一张、2019年1月16日电费1张。拟证明：其对案涉房屋已经实际占有居住。申请执行人农行汇金支行称，一、其享有经过法院判决认定的担保物权，优于案外人的合同之债，法院依法查封正确。案涉房产设定抵押的时间是2007年6月29日，是其与地泰公司依法在房产登记部门备案后设定，（2008）哈民三初字第139号判决书已认定抵押权合法有效。农行汇金支行对案涉抵押物享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，应当驳回案外人请求解除案涉房产查封的申请。第二、案外人王文跃与地泰公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第三条明确约定“该商品房的用途为商服”，即其所购买的商品房不是用于居住，且案外人王文跃未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。三、案外人王文跃实际购房时间为2018年6月8日，而案涉房产办理抵押登记的日期为2007年6月29日，执行法院对案涉房产的查封日期为2008年8月26日，双方签订合同日期晚于法院对案涉房屋查封日期或抵押登记日期，且自2009年9月29日、9月30日和10月1日法院在报纸上公示了查封房屋，王文跃提供的商品房合同签订时间是2018年4月8日，房款交款时间是2018年4月8日，王文跃从侯玛俐处购买房屋的时间均在抵押和查封之后。以上事实足以证明案外人王文跃对签订合同和未办理过户登记手续具有过错，所以，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“没有过错”的规定，其解除查封的申请不应得到法院的支持。四、地泰、地泰公司在案涉房产抵押前即2007年5月20日泰公司存在100笔个人金融虚假贷款，地泰，地泰公司承诺提供的所有案涉房产系“未售的房产”，案外人申请异议的案件应为抵押后出售，申请法院对案涉异议案件所涉房屋买卖合同、交房款票据等所有证据材料的形成时间进行鉴定。综上，案外人王文跃的权利不能够排除执行，请求法院依法驳回案外人申请解除查封的执行异议。被执行人地泰公司称，一、其与农行汇金支行的贷款发生于2007年6月20日，贷款期限为一个月，至2007年7月20日止，该笔贷款是短期贷款，当时是倒贷。在倒贷过程中由于工作失误，原房主是于2004年4月24日购买案涉房产在先，对后期抵押和查封不知情，因此该案涉房屋应解除查封。二、因该笔贷款已经是不良，债权人归财政部，农行汇金支行目前只是托管，地泰，地泰公司现正与托管单位及财政部商谈将该不良资产打包回购就解决了农行汇金支行的执行问题。本院查明，该案件的执行依据是（2008）哈民三初字第139号判决书。内容：一、地泰、地泰公司于判决生效之日立即给付农行汇金支行借款本金22,090,000元；二、地泰、地泰公司于判决生效之日起十日内给付农行汇金支行借款利息2,449,950元（截止2008年7月20日），2008年7月21日以后的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止；三、如到期不能偿还，可以本案所涉抵押物被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司所有的座落于哈尔滨市××跃进乡××、××、××、××、××栋部分房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款受偿。如果地泰公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼期间，本院依据农行汇金支行的申请，于2008年8月26日对包括案涉房产在内的118套房屋予以了查封。地泰。地泰公司在向农行汇金支行贷款时将案涉房产作为贷款的抵押担保在哈尔滨市房产住宅局办理抵押登记房产系哈房南他字第07003010410号房屋他项权证中记载的118套抵押房产中的一套。因（2008）哈民三初字第139号判决书生效后，地泰，地泰公司未履行给付义务汇金支行申请执行。在执行期间，本院对案涉房产进行了续查封。本院认为，对执行异议审查属于形式上的审查，因案涉房产已办理抵押登记，房屋他项权利人为农行汇金支行，且生效的（2008）哈民三初字第139号民事判决已判令包括案涉房产在内的118套房屋在地泰公司不能偿还借款本金、利息时将优先受偿。现王文跃不能提供案涉房产抵押无效的证据，地泰，地泰公司亦未向农行汇金支行偿还借款本金及利息《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，王文跃异议请求解除对案涉房产的查封不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第一款第（一）项、第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人王文跃的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王怀宇审判员  丁剑峰审判员  宋 阳二〇一九年十一月二十五日书记员  房 雷