中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14796号上诉人（原审被告）：郭水有，女，1940年5月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：梁丽贤，女，1971年11月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：陆凯旗，男，1971年3月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍大惠（英文名：DAVIDT.NG），男，1946年11月9日出生，美国国籍，委托诉讼代理人：林少锋，广东华鸿律师事务所律师。原审第三人：伍素琴，女，1928年11月20日出生，美国国籍，原审第三人：伍素玲，女，1943年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人郭水有、梁丽贤、陆凯旗因与被上诉人伍大惠、原审第三人伍素琴、伍素玲物权保护纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭水有、梁丽贤、陆凯旗上诉请求：1.撤销一审判决，驳回伍大惠的全部诉讼请求；2.案件一审、二审的诉讼费用由伍大惠承担。事实和理由：一、梁丽贤与陆凯旗自有住房（一审已查明），并非案涉房屋的长期居住者，故梁丽贤和陆凯旗均不应列为一审被告。二、案涉房屋的实际使用人是郭水有和梁燕雅夫妇，其入住是基于原产权人梁雪的承诺，同时获得伍大惠同意的，而且还有“交换房屋使用权”的约定，是有合理免费入住理由的，故不应交租。郭水有和梁燕雅夫妇与原产权人梁雪是亲姑侄关系，是其在国内唯一血亲，也是其委托的房屋代理人，管理房屋长达数十年之久。梁雪感恩郭水有夫妇代其侍奉母亲之孝义和管理房屋之辛劳，同意其在该房屋的天台自费加建房屋，并赠与了权属。及后郭水有夫妇在1980年因符合政策，得到国家政府部门批准在办理缴款手续后办理产权的《通知书》，于是在依法缴纳相关费用后，获得了加建房的合法权属。后该房却由伍大惠等一直借用。但当郭水有夫妇在2006年要搬回加建房屋居住时，伍大惠却无法交还，并已私自改变用途和外貌。后经协商愿将案涉房屋交换使用，直至把加建房恢复原貌并交还给为止，故郭水有夫妇就合理地入住案涉房屋。协商约定是互换房屋使用权，免付租金，在交换条件结束后才解除约定。所以这十年间，伍大惠从未提及支付租金的要求，郭水有夫妇更是从未缴纳过一分钱。直至本案立案时，伍大惠才第一次提出该要求。郭水有在获知伍大惠单方面违背约定收租后，马上对被占用未归还的自建房屋进行维权，于2017年到铁路法院起诉房管局要求撤销整栋房屋的房产证，原因是其把属于郭水有的自建房权属错列为梁华任名下，而案涉房屋的使用权纠纷就是基于该自建房权属纠纷的。由于双方对案涉房屋的使用权还存在争议，根据《物权法》规定：未经司法裁定的权属不发生效力。在纠纷尚未有司法判定前，伍大惠关于收租的请求不合法规，即使要交租也是在法院对使用权纠纷判令生效方可开始计算。三、伍大惠诉称郭水有夫妇于2007年的入住是欺骗和强入，从未获其同意。但双方于2006年曾签有协商约定书，郭水有夫妇才得以入住，且入住近10年间伍大惠也从未提出异议。1.郭水有夫妇入住时已是70岁老人，无法采用伍大惠所称的暴力强入行为。而伍大惠就住在楼上，随时能制止这种行为。再者，楼下有大铁门封锁，外人是无法进入的。事实上，郭水有夫妇于2006年就同伍大惠协商好的，之后也办理了水电煤等生活必须设施的报批和缴费手续，花费数万元装修房屋，约半年后才入住（见一审证据），期间伍大惠既没有提出异议，也没有报警处理。伍大惠于2003年已获继承权，没有其允许，郭水有夫妇无法在案涉房屋居住长达十年之久。2.伍大惠称曾于2009年发出过律师函一事，实属虚假。该函既无盖公章，也无伍大惠签名，更无送达时间，且有多处涂改情况，绝非正规文书，应是事后捏造；况且在第一份律师函送达不成功的情况下，直至2015年10月才有第二份律师函，同样也是无签收文件，也属事后补办，更证明伍大惠从未提出过郭水有夫妇搬离的要求。3.伍大惠只提及郭水有夫妇2007年入住时间，却刻意不提2006年郭水有夫妇与之协商办理房屋入住的事情，目的就是隐瞒双方曾于2006年确实签过互换房屋使用的协议书的事实。4.同一用户只能办理一个扣费账号，而郭水有提前半年就办理了水电等缴费账号，可见是得到伍大惠同意了郭水有夫妇入住的；5.伍大惠借出房屋时之所以存在既没收房屋保证金，也没收水电保证金等保障措施，更是出借两间房屋长达十年之久等不合常理的行为，是因为郭水有夫妇的加建房被伍大惠占用。伍大惠是有保障的，案涉房屋是互换使用的。综合上述证据，能证实伍大惠与郭水有夫妇确曾有过房屋交换使用，而且是免付租金的约定和事实。四、伍大惠之所以长达十年都不敢提出收租，现在才要收房租和追讨租金，是因为郭水有掌握了伍大惠可能不是原产权人梁雪儿子及其继承不合法的证据，并于2013-2014年期间出示过原产权人梁雪的多封家信和照片，表明原产权人有两个儿子，并无女儿，与伍大惠自述的其母有一个儿子，两个女儿的情况不一致。伍大惠辩称是其母亲年老书信写错而已，至于相片中人确为其本人，只是幼年所照与现今变化大，待其回美国取来母亲遗照等物品加以佐证。但于2015年11月间伍大惠趁郭水有和梁燕雅回乡养病不在广州之时，委托律师及同伙强行入室非法搬空财物，导致包括上述《换房协议书》和家书、相片等证据和其他有价值的物件全部灭失，造成死无对证的局面。【该违法行为已被裁定为侵权行为。案号为（2016）粤0104民初4578号】。故伍大惠于2016年1月对另一房屋（本案房屋）采用法律途径起诉收房。五、郭水有既是亲人身份，也是委托代理人身份，与原产权人梁雪之间是有偿委托关系，对案涉房屋享有部分使用权和所有权是基于与原产权人梁雪之间的房屋对价，而非租客身份，本就不应该交租的。且其更是肩负祭祀祖先的任务的，在几十年管理期间是出钱出力修葺和维护房屋的，是该近百年历史的旧房屋得以保存至今的有功之人。六、一审判决认定一楼房屋使用面积是99平方是错误的。99平方仅为基建面积，天台和楼梯等公共面积为16平方，不是郭水有夫妇占用，实际应为83平方。伍大惠辩称：一、梁丽贤与陆凯旗在一审当中自称拥有100多平方房屋，却长期霸占伍大惠依法继承所得的案涉的广州市越秀区禺东一路1号一楼东房产，具有故意非法占用的侵权行为。而且依据该处房产的水、电费用可知，该房产有人长期居住且用水、电量较大，若非对方长期居住使用，房屋的水电费用是不会长期产生的。一审当中对方亦承认一楼东边房屋是被梁丽贤与陆凯旗及其子女从2007年起长期侵占使用的事实。而二楼西边房屋也是被郭水有从2007年起长期侵占使用。二、对方在上诉状当中所称案涉房屋的实际使用人是郭水有和梁燕雅，其入住时获得伍大惠同意，而且双方还有“互换房屋使用权”约定，因此不存在免费使用的说法。案涉房屋原权属人系伍大惠的母亲梁华任（曾用名：梁雪），伍大惠经广州市越秀区人民法院依法审理并作出（2013）穗越法民一初第3733号民事判决取得案涉房屋继承权。因政策原因，自1949年新中国成立后，人民政府接管属于华侨房产的案涉房屋，当时伍大惠的外婆经政府允许亦只能居住在三楼一个单元房间内，至2001年经申请，政府才将案涉房屋发还给伍大惠的母亲，所以对方所称郭水有和梁燕雅受原房屋权属人梁雪委托代为管理案涉房屋达数十年是完全没有事实的胡编乱造。当时是政府接管案涉房屋，即使作为原房屋权属人的梁华任亦无权委托任何人（包括郭水有和梁燕雅）代为管理。因此对方诉称梁华任为感恩郭水有和梁燕雅对其母亲的侍奉及代管房产的辛劳同意其在房屋天台自行出资建房并赠与权属，实属无稽之谈。政府接管房产不可能未经政府同意即可任意加建物业，而且案涉房屋兴建至今上百年，随意加建会对楼房结构性安全产生破坏，对方所述明显不合常理。退一万步讲，一审当中对方只是提供政府对天台违建房屋的处罚基建款单，是否由郭水有夫妻出资加建并没有提交相关的证据证明。对方所称互换对等面积房屋居住使用明显不公平，按常理伍大惠也不可能应允。此外，梁华任在上世纪90年代末，通过居住在国内的伍素玲得知政府允许通过申请发还代管的侨房后，经申请才最终取得发还房产，其后更委托伍素玲及其丈夫卢世安代为管理案涉房屋以及要求郭水有交还旧房契，但遭拒绝。而伍大惠因曾作为美国航空防御工作人员身份不被允许回国，直至2012年才首次回国（通过伍大惠旧护照的入境印章可以证明）。2013年，伍大惠回国时曾向梁丽贤、陆凯旗当面主张权利，并就其无理侵占使用房屋要求对方立即搬离并支付房屋使用费用，但对方编造谎言，百般抵赖并拒绝支付。另据伍素玲向一审法院提交的曾于2008年委托律师向对方寄交要求其即时交还霸占的房产并缴纳房屋使用费的律师函，后因房屋产权人去世而继承人当时仍未继承房产，所以才未通过法院起诉要求对方清退被占用的房产。因此伍大惠是多次向对方主张权利，但是对方根本置之不理，现时更胡编乱造所谓的“互换房产使用权”约定故无需缴纳使用费之说，若非通过法院诉讼，伍大惠想要收回案涉房屋可谓遥遥无期。三、对方称双方曾签有协议所以才得以入住，且入住后近10年，伍大惠也没有提出过异议。伍大惠已在前述当中列举种种事实予以反驳，而且伍大惠向伍素玲及卢世安了解得知，2007年当时是郭水有在串通当时二楼西住户取得钥匙强行入住，根本没有提前与作为原房屋权属人梁华任的委托人协商或取得同意。在实施违法占用二楼西房屋后，郭水有更编造亲戚回国需借用一楼东房屋暂住的谎言，在骗取房屋门匙后交由梁丽贤长期居住使用。对于对方认为其能办理房屋水电费划扣即证明取得房屋权属人或委托人的同意，这个说法亦是有违常识。因当时供水、供电部门管理不完善，对方只是为案涉房屋申请办理水、电费的银行扣费(而非申请开通供水供电)，根本不需要房屋权属人前往协助办理，因此即使在未取得房屋权属人同意的情况下，对方是可以私自办理银行扣费的，这不能表明其得到房屋权属人同意免费入住使用。四、郭水有在上诉当中认为案涉房屋是双方的共同祖屋，表明其为霸占伍大惠的房产已经完全背离客观事实。案涉房产原权属人就是梁华任本人，与郭水有的辈分完全不同，何来共同祖屋之说，梁华任其后曾委托伍素玲、卢世安代管案涉房屋并出示委托书要求郭水有搬离三楼，当时也是通过法院诉讼才令其清退(至今郭水有及梁丽贤的户籍仍登记在案涉房屋**)，通过上述事实可知，对方是以所谓的有功者自居而强行霸占房屋使用的。五、对于对方认为一审判决认定其一楼房屋使用面积是99平方米是错误的，应按套内使用面积计算的讲法，伍大惠并不认同。公共区域作为实际使用部分，与套内部分构成一个不可分割的整体，所以一审法院在查明事实后在对方使用一楼房屋的面积计算上是合法合理的，应予以维持。伍素玲、伍素琴述称，陈述意见与伍大惠的意见一致。伍大惠向一审法院起诉请求：1.郭水有、梁丽贤和陆凯旗立即搬离广州市越秀区德政北路禺东一路1号东边1楼房屋并交还给伍大惠；2.郭水有、梁丽贤和陆凯旗向伍大惠支付广州市越秀区德政北路禺东一路1号东边1楼房屋自2013年10月27日至实际搬离交房之日止的房屋使用费117000元（暂以每月4500元标准计算，实际费用以价格评估机构作出的房屋使用费评估数额为准）；3.郭水有、梁丽贤和陆凯旗向伍大惠支付广州市越秀区禺东一路1号西边202、203房以及西边二楼房屋内公共区域从2013年10月27日至2015年11月20日止的房屋使用费43200元（暂以每月1800元标准计算，实际费用以价格评估机构作出的房屋使用费评估数额为准）；4.案件诉讼费用由郭水有、梁丽贤和陆凯旗负担。伍素玲、伍素琴向一审法院述称：案涉房屋产权清晰，伍大惠和伍素玲、伍素琴之间就案涉房屋已经达成了协议，案件的相关事实和权利义务都非常清楚。伍素玲、伍素琴同意伍大惠的诉讼请求。一审法院认定事实：案涉房屋即广州市东山区禺东一路1号房屋，三层，梁雪于1954年8月12日取得该房屋的房地产所有证。因梁雪久居海外，房屋一直由梁雪的母亲杜某某及梁丽贤、郭水有一家人居住。1999年3月1日，梁雪因遗失上述房地产证，委托伍素玲、卢世安向房管部门补办房地产权证，同时申请将产权人名字由梁雪更名为梁华任，并提交了公证文书、身份证复印件等材料。2000年3月9日，经房管部门核准登记，案涉房屋登记权属人由梁雪更名为梁华任，并对加建部分房屋进行了产权登记，房屋楼层数登记为3-1/2层。2002年11月13日，梁华任将房屋四楼赠与伍素玲、伍素琴（各占二分之一），梁华任拥有房屋一、二、三楼所有权。2003年8月11日，因梁华任、伍素玲、伍素琴申请，房管部门核准登记并颁发了粤房地证字第**《房地产权证》。其记载，广州市东山区禺东一路1号房屋，钢筋混凝土和混合结构，3-2/3层，建基面积191.57平方米，建筑面积705.823平方米。所有权人：梁华任、伍素琴（四楼1/2）、伍素玲（四楼1/2）。该《房地产权证》附有房地产平面附图，附图以虚线将每层房屋分为东西两个部分，每层共有三个天井，东西两个部分各有一个天井，共用一个天井；每层的三个天井面积合计12.6096平方米。另外，2000年7月18日，梁华任签订《委托书》，委托伍素玲、卢世安等代理案涉房屋管理等。梁华任于2003年去世，伍大惠为梁华任之子。一审法院于2015年2月11日作出的（2013）穗越法民一初字第3733号民事判决书判令：广州市禺东一路1号1-3楼房屋产权由伍大惠、伍素玲、伍素琴共同继承，其中伍大惠占有八分之六份额，伍素玲、伍素琴各占八分之一份额。该判决于2015年4月4日发生法律效力。伍大惠（甲方）以及伍素琴（乙方）、伍素玲（丙方）于2015年8月22日签订《协议书》。其约定，三方基于平等自愿、诚实信用的原则，并在依法履行一审法院作出的（2013）穗越法民一初字第3733号民事判决书内容基础上，就广州市越秀区禺东一路1号1-3楼房屋具体继承划分份额达成如下一致协定：1.位于广州市越秀区禺东一路1号首层东、西两间房屋及二楼东、西两间房屋（合共4间房屋）全部产权由甲方继承所得；2.位于广州市越秀区禺东一路1号三楼西边房屋50%产权份额由甲方继承所得，余下50%产权份额由乙、丙双方平均等额（即25%份额）继承所得；3.位于广州市越秀区禺东一路1号三楼东边房屋50%产权份额由乙方继承所得，该房屋余下的50%产权份额由丙方继承所得；4.位于广州市越秀区禺东一路1号1-3楼的楼梯、过道等楼内公共地方由甲方继承八分之六产权份额，由乙、丙方各继承八分之一产权份额，但各方不得无故阻挠、妨碍对方及居住人员正常使用、通行上述公共场地；四楼天台及公共部分各方具体份额日后另议；5.位于广州市越秀区禺东一路1号1-3楼房屋外墙由对应房屋继承人所有等。伍大惠提供了该协议书与复印件一致的原件核对；庭审中，伍大惠及伍素琴、伍素玲均确认该《协议书》系伍大惠、伍素琴和伍素玲真实意思表示，认可其三性。另查明：2009年4月24日，案涉房屋管业代理人伍素玲委托律师向梁丽贤张贴发出《律师函》，称2007年5月梁丽贤在伍素玲毫不知情的情况下搬入案涉房屋首层（商业性质，107平方米）和二楼（35平方米）入住使用，房屋业主梁华任与梁丽贤等不存在任何租赁关系，通知梁丽贤等腾空交还房屋并支付自2007年6月18日起的房屋使用费等。一审庭审中，伍大惠与郭水有、梁丽贤、陆凯旗一致确认，案涉的广州市越秀区德政北路禺东一路1号房屋共三层，每层分东西两套间，两个套间的建筑面积完全一样，东西每个套间里面又划分为2、3个房间；案涉房屋房地产平面附图中间以虚线将房屋分为东西两个部分，其中标注天井是作为通风用途，并不能居住使用；东边一楼房屋建筑面积为99平方米，郭水有、梁丽贤、陆凯旗自2007年5月居住使用至今，从未向伍大惠支付过该房屋的租金或占有使用费。一审庭审中，伍大惠及伍素琴、伍素玲陈述称，郭水有、梁丽贤、陆凯旗占用案涉的广州市越秀区德政北路禺东一路1号西边202、203房，202房建筑面积12平方米，203房建筑面积15平方米，其厨房、厕所、走廊等公共区域建筑面积合计26平方米；前述面积是伍大惠和伍素琴、伍素玲通过丈量得出的大约数字。郭水有、梁丽贤、陆凯旗陈述称，其自2013年10月27日至2015年11月20日只是占用了禺东一路1号西边二楼的一个房间而不是两个房间，该房间的具体面积不清楚。梁丽贤系郭水有女儿，陆凯旗系梁丽贤配偶。一审庭审中，郭水有、梁丽贤、陆凯旗陈述称，梁丽贤、陆凯旗在广州市辖区内有一套100平方米左右的住房，郭水有名下在广州市辖区内没有住房。另查明：郭水有、梁丽贤因不服广州市国土资源和规划委员会颁发的粤房房地证字第**房地产权证》，于2017年3月17日提起行政诉讼，请求判令该房地产权证无效并撤销该证。广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初998号行政判决书，判令驳回郭水有、梁丽贤的诉讼请求。梁丽贤、郭水有不服该判决，提起上诉。广州铁路运输中级法院作出（2017）粤71行终2104号行政裁定书，裁定撤销广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初998号行政判决；驳回郭水有、梁丽贤的起诉。一审法院认为：案涉房屋1-3楼房屋产权经法院生效判决判令由伍大惠、伍素玲、伍素琴共同继承，其中伍大惠占有八分之六份额，伍素玲、伍素琴各占八分之一份额。伍大惠、伍素玲、伍素琴在此前提下于2015年8月22日签订《协议书》，约定案涉房屋一楼、二楼房屋产权全部由伍大惠继承。因此，伍大惠作为房屋的现产权人以及继承人，其要求郭水有、梁丽贤、陆凯旗将案涉房屋东边1楼房屋腾空交还并支付相应占有使用费的诉请，合法合理，一审法院予以支持。郭水有、梁丽贤、陆凯旗认为案涉房屋原产权人梁雪借给其居住使用以及其得到伍大惠许可入住房屋至今并以此为由拒绝腾空交房和支付相应租金、占用使用费的抗辩主张，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于相应的租金标准或占用使用费标准，以房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算。关于郭水有、梁丽贤、陆凯旗占用案涉的禺东一路1号西边二楼房屋具体房间以及占用的面积，伍大惠并未提供证据予以证明，其应当依法承担举证不能的不利法律后果。根据郭水有、梁丽贤、陆凯旗陈述，其只是占用案涉的禺东一路1号西边二楼一个房间而不是两个房间，具体房号及使用面积不详，一审法院对郭水有、梁丽贤、陆凯旗只是占用一个房间的陈述予以采信。至于该占用房间的具体面积，根据伍大惠陈述，西边二楼202、203房的建筑面积分别为12平方米、15平方米。由于郭水有、梁丽贤、陆凯旗早已搬离该房西边二楼房屋且其占用具体房间不明确，因而无法通过现场勘查予以核实。经对比核算，伍大惠关于西边二楼每个房间建筑面积的陈述并没有超过案涉房屋房地产权证及其平面附图记载的相关内容，一审法院予以采信；据此，一审法院对郭水有、梁丽贤、陆凯旗占用案涉禺东一路1号西边二楼一个房间的建筑面积按12平方米计算。至于伍大惠称郭水有、梁丽贤、陆凯旗占用西边二楼房屋厨房、厕所、走廊等公共区域面积的陈述，由于其并未提供证据证明该公共区域的面积以及郭水有、梁丽贤、陆凯旗对该公共区域具体使用情况，依法应承担举证不能的不利法律后果，对其陈述一审法院不予采纳。综上，一审法院对于郭水有、梁丽贤、陆凯旗占用案涉的禺东一路1号西边二楼房屋情况采信郭水有、梁丽贤、陆凯旗的陈述，郭水有、梁丽贤、陆凯旗只是占用了其中一个房间，该房间的建筑面积以12平方米计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起15日内，梁丽贤、郭水有、陆凯旗及其同住人员将广州市越秀区禺东一路1号一楼东边房屋腾空交还给伍大惠；二、自判决发生法律效力之日起15日内，梁丽贤、郭水有、陆凯旗向伍大惠支付广州市越秀区德政北路禺东一路1号东边1楼房屋自2013年10月27日起至判决生效之日止的占有使用费（前述占有使用费以建筑面积99平方米按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算）；自判决发生法律效力之次日起至梁丽贤、郭水有、陆凯旗及其同住人员实际腾空交还房屋之日止的占有使用费，由梁丽贤、郭水有、陆凯旗按照前述标准逐月向伍大惠支付；三、自判决发生法律效力之日起15日内，梁丽贤、郭水有、陆凯旗向伍大惠支付广州市越秀区德政北路禺东一路1号西边房屋自2013年10月27日至2015年11月20日的占有使用费（前述占有使用费以建筑面积12平方米按照房管部门发布的同期同地段同类广州市房屋租金参考价标准计算）；四、驳回伍大惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3604元，由伍大惠负担756元，梁丽贤、郭水有、陆凯旗负担2848元。本院二审期间，郭水有、梁丽贤、陆凯旗向本院提交了如下证据：1.《家书》一，拟证明郭水有对案涉房屋拥有所有权。2.《司法鉴定意见书》，根据鉴定为同一人书写的《家书》二，拟证明郭水有对案涉房屋拥有所有权。3.荟雅苑服务中心出具的《证明》，上载：兹有陆凯旗男士，梁丽贤女士为天河北路253号1401房（B座1401房）业主，2009年购买至2016年居住在天河北路253号1401房（B座1401房）。4.林和街华新社区居委会《证明》，上载：梁丽贤、陆凯旗，地址：广州市天河区华康街****，目前为止居住于此，特此证明；户口簿；房屋产权证；紫荆社区居委会《证明》，上载：陆凯旗、陆嘉杰，双方户籍于2011年2月14日从越秀区光塔路迁入天河区天河北路****，2012年4月5日前往越秀区德政北路416号，这期间在天河北路253号1401房居住；郭水有出具的《使用及担责声明书》，上载：本人郭水有，……我解放前便入住广州市越秀区禺东一路1号房屋，至今仍旧居住着，为图方便我以女儿梁丽贤的名义缴交水电费及办理相关手续，所以，因居住该房屋而产生的一切费用都由我承担，与梁丽贤、陆凯旗等无关……；拟共同证明陆凯旗、梁丽贤另有房屋居住，并不在案涉房屋居住。伍大惠向本院提交了广州铁路运输中级法院（2017）粤71行终2104号行政裁定书，证明案涉房屋从原产权人取得产权到政府代管，以及2000年3月取得房产证的事实，证明案涉房屋长期作为经租房，作为产权人梁华任是无权处分的。对于郭水有、梁丽贤、陆凯旗提交的证据，伍大惠发表如下质证意见：对《家书》《司法鉴定书》三性不予确认；对荟雅苑服务中心出具的《证明》、林和街华新社区居委会《证明》无法核实，两份证明之间有矛盾，陆凯旗和梁丽贤的真实居住情况无法体现；对户口簿的真户口簿的真实性予以确认，关；对房屋产权证真实性不予确认，与本案无关；紫荆社区居委会《证明》不能反映与本案有关联，只能显示户口的迁离户口的迁离情况，梁丽贤、陆凯旗侵占的情况；对《使用及担责声明书》三性均不予确认。对于伍大惠提交的证据，郭水有、梁丽贤、陆凯旗共同发表质证意见称对三性予以确认，但对证明内容不予确认。经审理，一审查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，2016年12月6日，郭水有、梁丽贤、陆凯旗在一审法院第一次开庭中确认，案涉房屋东边一楼房屋一直是郭水有、梁丽贤、陆凯旗一家在居住使用；而在一审法院询问郭水有、梁丽贤、陆凯旗在广州市是否自有产权住房时，郭水有、梁丽贤、陆凯旗陈述：“陆凯旗名下在天河区天府路有一套100平方米的房屋，刚办理过户登记手续。郭水有和梁丽贤名下没有自有产权住房。郭水有一直住在禺××××楼西边房屋。陆凯旗和梁丽贤住在一楼。”此外，双方于2018年6月12日一审法院的询问笔录中均确认郭水有、梁丽贤、陆凯旗仍在继续占用一楼东边房屋，且根据房产证载明，该房屋的建筑面积为99平方米。2016年4月8日，郭水有、梁丽贤向一审法院起诉，请求伍大惠及其委托诉讼代理人林少锋、伍素琴、伍素玲立即归还或赔偿郭水有、梁丽贤被抄走家中价值98万元的财物。为证明其主张，郭水有、梁丽贤自行制作《损失财物清单》，其中并未列明有《换房协议书》。另查明，1995年9月9日，梁雪到中国驻美大使馆办理公证，授权伍素玲、卢世安全权办理案涉房屋产权手续收回己用事宜，署名处为“梁华任”；2000年7月18日，梁雪又以“梁华任”名义到中国驻美大使馆办理《委托书》公证，该《委托书》载明，梁华任委托伍素玲、卢世安代为办理案涉房屋有关手续，包括：1.签订房屋租赁协议代收租金及交税项；2.向当地法院提出诉讼要求；3.签订因征地拆迁的协议；4.与房屋管理有关的一切事项。本院认为，因伍大惠系美国国籍，本案为涉外物权保护纠纷，应按照涉外民事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，本案属涉外不动产物权纠纷，故应适用不动产所在地法律即我国法律，一审法院适用我国法律处理本案纠纷正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一、梁丽贤、陆凯旗是否本案适格被告；二、郭水有、梁丽贤、陆凯旗是否有权使用案涉房屋以及是否需要给付占有使用费；三、案涉房屋使用面积的问题。关于梁丽贤、陆凯旗是否系本案适格被告的问题。梁丽贤、陆凯旗上诉主张其自有住房，并于二审期间提交证据拟证明其并未长期居住在案涉房屋，故不应被列为本案被告。对该争议问题，应审查案涉房屋的占有使用情况而非仅审查陆凯旗、梁丽贤的居住情况。经查明，郭水有、梁丽贤、陆凯旗在一审开庭过程中均确认占有使用案涉房屋，且梁丽贤、陆凯旗住在案涉房屋一楼，直至2018年6月12日一审法院询问中，梁丽贤、陆凯旗仍承认继续占用一楼东边房屋，结合郭水有、梁丽贤在（2018）粤01民终5610号物权保护纠纷一案答辩意见中确认自2007年起至2018年答辩之日止一直居住案涉房屋、伍大惠一审提交证据显示截至2015年12月案涉房屋水费的结算户名仍为郭水有及梁丽贤，且至今为止尚未有证据显示郭水有、梁丽贤、陆凯旗与伍大惠办理案涉房屋交接手续等事实，梁丽贤、陆凯旗提交证据不足以证明案涉房屋不再处于郭水有、梁丽贤、陆凯旗的占有使用状态，故一审法院将梁丽贤、陆凯旗列为被告并无不当，本院予以确认。关于郭水有、梁丽贤、陆凯旗是否有权使用案涉房屋以及是否需要给付占有使用费的问题。郭水有主张其入住系获得原产权人梁雪及伍大惠同意的，其与伍大惠之间存在“互换房屋使用权”。本院认为，首先，郭水有提供的数封书信是否梁雪所书尚存疑惑，其提供的《司法鉴定意见书》仅证明数封书信的书写人为同一人，但无法证明书写该些书信的人为梁雪。其次，经查，梁雪分别于1995年9月9日及2000年7月18日在我国驻美大使馆办理了公证手续，授权伍素玲、卢世安全权办理案涉房屋的“产权手续收回己用”及管理案涉房屋一切事项，足以证明梁雪作为案涉房屋的原产权人明确表达收回案涉房屋的意愿。第三，郭水有主张其于2006年曾与伍大惠协商约定双方互换房屋使用，但并未提供证据证明，根据一审法院查明，伍大惠系于2015年方取得案涉房屋的八分之六产权，在此之前既非房屋产权所有人，亦非授权委托管理人，郭水有主张2006年就与伍大惠约定互换房屋使用权有悖常理。综上，郭水有、梁丽贤、陆凯旗关于其对涉案房屋有合理使用权，故无需支付使用费的上诉主张不能成立。一审判决其三人向伍大惠支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于案涉房屋一楼使用面积的问题。双方在一审对案涉房屋一楼东边部分均确认建筑面积为99平方米，主张应扣除天台和楼梯等公共面积并无依据，本院对该主张不予支持；一审法院按照房产证记载之面积计算相关占有使用费并无不当，本院予以维持。关于郭水有、梁丽贤、陆凯旗称已就案涉房屋东边地下房屋、西边二楼房屋及四楼加建房屋向一审法院提起居住权和所有权之诉，故向本院提出中止本案审理的申请。本院经审查，郭水有、梁丽贤、陆凯旗的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的法定情形，故对其申请本院不予同意。综上所述，郭水有、梁丽贤、陆凯旗的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2848元,由郭水有、梁丽贤、陆凯旗负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  张明艳审判员  罗 毅二〇一九年十一月二十七日书记员  陈蕴琦刘嘉欣