广东省肇庆市鼎湖区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤1203行初269号原告：黄克明，男，汉族，1961年1月16日出生，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：于秀英，女，汉族，1962年7月6日出生，住广东省肇庆市端州区，系原告黄克明妻子。被告：肇庆市自然资源局。住所地：肇庆市端州区信安六路**。法定代表人：黄勇，该局局长。出庭负责人：苏锦文，该局副局长。委托代理人：孔智影，该局副科长。委托代理人：黄秋实，广东勤思进律师事务所律师。被告：肇庆市人民政府。住所地：肇庆市城中路**。法定代表人：吕玉印，该市市长。出庭负责人：陈家添，该市副市长。委托代理人：罗黎元，肇庆市司法局副局长。委托代理人：江敏，肇庆市司法局主任科员。原告黄克明不服被告肇庆市自然资源局作出的《关于缴交税费的通知》及被告肇庆市人民政府作出的肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》，于2019年6月24日向本院提起行政诉讼。本院于2019年6月26日立案受理后，于2019年7月10日、16日向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月8日、11月14日公开开庭审理了本案。原告黄克明及其委托代理人于秀英，被告肇庆市自然资源局副局长苏锦文、委托代理人孔智影、黄秋实，被告肇庆市人民政府副市长陈家添、委托代理人罗黎元、江敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年3月26日，被告肇庆市自然资源局对原告黄克明作出《关于缴交税费的通知》，载明原告出让位于肇庆市××路××房××13.28平方米土地使用权，要求原告按规定携带土地出让的有关资料到国家税务总局肇庆市端州区税务局缴纳土地出让金62826元。原告不服申请行政复议，被告肇庆市人民政府于2019年6月12日作出肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》，决定维持肇庆市自然资源局于2019年3月26日明作出《关于缴交税费的通知》的具体行政行为。原告黄克明诉称，原告于2006年12月以市场价购买了二手完全产权房的商品房--肇庆市××路××房，取得《房地产权证》。该房1994年竣工，现原告准备出售，但在办理过户手续时，被告要求原告按照2019年土地价格补交土地出让金62826元，否则不予办理房屋转卖手续。原告认为该项补缴土地使用权出让金的法律责任，应该由房屋的原土地受让方和开发商即肇庆市端州区房产管理局承担，被告追缴土地出让金补交对象错误。该房是商品房，权益受国家法律保护。该房由肇庆市端州区房产管理局投资修建，于1994年12月建成，产权人为肇庆市端州区房产管理局。1994年4月28日，其下属肇庆市住宅公司与前任业主梁丽华签署《商品房购销合同》，该《合同》及梁丽华缴税的《广东省契税收据》明确标示了该房屋是商品房而非房改房或其它形式的福利分房。原告持有的《房地产权证》及原告与梁丽华签署的《广东省房地产买卖合同》“说明”第2条指明该房地产是拥有完全产权的商品房，明确载入了土地使用权面积、用途。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房管法》）第四十五条，成为商品房的必要条件之一是“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”，即完全产权的商品房所涉的土地不可能是划拨用地，原告拥有该房的土地使用权得到国家法律确认。《行政复议答复书》中“申请人向梁丽华购买涉案房屋同样只办理了房屋权属登记但并未办理土地登记手续，也并未缴纳土地出让金，因此案涉房屋所涉土地仍为划拨用地”违背了本条法律设定建筑物成为商品房的必要条件，涉案土地应依法确认为：已出让，但需原受让方补办土地使用权出让手续，补缴土地使用权出让金。《行政复议答复书》承认：该房屋的产权人端州区房产管理局直接从国家划拨取得土地使用权，是以划拨方式取得土地使用权的受让方。根据1995年1月1日起施行的《房管法》第三十九条（2009年修订版《房管法》第四十条）规定，该局在未缴纳土地使用权出让金的情况下，于《房管法》己实施之后的1995年4月28日，仍将房地产以商品房属性转让（销售）给梁丽华客户，涉嫌违法，应承担补缴出让金的法律责任。《行政复议答复书》第二（三）条要求“申请人要取得土地使用权必须缴纳土地出让金”违背了本条法律规定的追缴对象。被告在《行政复议答复书》第二（三）条中引用有关条文强调“划拨土地使用权的转让必须以依法缴纳土地出让金为前提”，恰恰说明端州区房产管理局1995年4月28日的售房行为，还违反了1995年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、1992年3月8日实施的《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条的规定。《房管法》第三十二条的规定，并非规定缴交土地使用权出让金的法律责任也随房屋的转让而转移。事实上依据《房管法》第四十条规定，缴交出让金的法律责任是不允许转移的，涉案缴费必须在1995年4月28日房屋的转让前履行并完成。《行政复议决定书》认为：缴交土地使用权出让金的法律责任，也随房屋所有权的流转而转移到原告，“被申请人对黄克明作出《通知》符合规定”，跨越1995年4月28日缴费的时间节点将缴费责任转移至原告，是与法律相违背的。《房管法》第四十二条的规定，前任业主梁丽华在向住宅公司购买及原告在向梁丽华购买该房产时，购房合同中均没有载明以后缴纳土地使用权出让金需由购方负责的义务。缴纳土地使用权出让金的法律责任和义务没有流转，仍停留在端州区房产管理局。商品房价格构成包括：1、土地使用权取得费；2、住宅开发成本；3、住宅开发期间费用；4、开发商及前业主的利润；5、税金；6、住宅差价。前任业主梁丽华以商品房的形式和价格向肇庆市住宅公司购买了该房的房地产，而肇庆市住宅公司明知该房地产未缴纳土地出让金，还以商品房的形式与价格将房屋售予梁丽华，而且并未在《商品房购销合同》中说明，致使梁丽华在不知情的情况下购买该商品房，支付了土地使用权取得费，应属欺诈行为。根据《民法通则》第五十八条第三款，即使存在缴纳土地使用权出让金的义务随买卖关系流转至梁丽华的事实，也属无效民事行为。端州区房产管理局逃避缴纳土地使用权出让金，至今尚未缴交，违法在先，应依据《房管法》第六十七条的规定，勒令其补缴土地使用权出让金。原告以商品房属性和价格购买该房地产，手续齐备，程序合法，支付购房款中包括了土地使用权取得费，不再应承担补缴土地使用权出让金的法律责任。被告《关于缴纳税费的通知》的内容，以及《行政复议决定书》认为“正是因为该房原所有权人没有缴纳土地出让金，致使涉案土地仍处于划拨状态，被申请人要求受让人黄克明缴纳土地使用权出让金本身并无不妥”，违反了《房管法》第四十五条、第四十条、第四十二条、第六十七条法规。被告依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条发出的《一般缴款书》，按2019年的土地价款补缴巨额出让金适用法律错误。首先是追缴对象错误，应该责令端州区房产管理局缴纳土地使用权出让金。其次，多年来，被告未向土地使用权的受让方端州区房管局追缴出让金，也未向房地产权人说明出让金欠缴情况，应承担失职的法律责任。再次，追缴的土地使用权出让金是1995年欠缴的，受让方本应该依法在1995年4月28日之前办理土地使用权出让金并缴款，土地出让年限也从1995年之前开始计时，因此，应按1995年的标定地价计算出让金，依据《房管法》第六十七条追缴或并处罚款，不应以现时的标定地价计算。为此，原告特向法院起诉，请求：1、撤销被告肇庆市自然资源局于2019年3月26日作出的《关于缴交税费的通知》，并准予办理房产交易相关手续；2、撤销被告肇庆市人民政府于2019年6月12日作出的《行政复议决定书》；3、本案诉讼费用由被告承担。原告黄克明向法庭提交了下列证据：1、肇庆市人民政府《行政复议决定书》；2、行政复议答复书；3、关于缴交税费的通知；4、一般缴款书；5、商品房（房改房）土地分摊核算表；6、计费通知书；7、端州区房产管理局登高路三巷28号《产权权属证明书》；8、肇庆市住宅公司与梁丽华签署的商品房购销合同；9、梁丽华购房交税的的广东省契税收据；10、原告与梁丽华签署的的广东省房地产买卖合同；11、房地产权证。被告肇庆市自然资源局辩称，一、原告要求准予办理房地产交易相关手续的诉讼请求不符合《行政诉讼法》第四十九条的规定，对该项请求应驳回起诉。(一）《行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实根据……”《最高人民法院关于适用的解释》第六十八条对“具体诉讼请求”进行了明确规定。而原告第一项诉讼请求中，要求准予办理房地产交易相关手续显然并不符合具体诉讼请求的要求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定，对不符合行政诉讼法第四十九条规定又已经立案的，应当裁定驳回起诉。(二）本案中，原告向被告递交的申请事项是补缴土地出让金，而不是不动产转移登记，被告对原告房地产交易事宜也没有作出具体行政行为，因此，原告的该项诉讼请求本身并不符合立案条件也缺乏事实依据；二、被告是征收土地出让金的适格行政机关，是作出案涉《关于缴交税费的通知》的适格主体。根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第二条规定，国有土地使用权出让收入是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，其中包括：转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。第三条规定，市、县财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理工作，市、县国土资源管理部门具体负责土地出让收入征收工作。被告作为肇庆市国土资源管理部门，负责土地出让金收入的征收工作，是向原告出具《关于缴交税费的通知》的适格主体；三、被告向原告出具案涉《关于缴交税费的通知》认定事实清楚，符合相关法律法规及规章的规定。(一)肇庆市××路××房坐落土地在建设时是划拨用地，该房屋虽进行交易，但并未办理土地使用权转移登记，至今未缴纳土地出让金。1、根据材料显示，肇庆市××路××房（房产证号：粤房地证字第**）原系肇庆市端州区房产管理局因旧房改造所建住宅楼，该建设用地并未办理土地出让手续。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条的规定，通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权均为划拨土地使用权，因此，案涉房屋坐落的宗地属划拨用地。2、原告于2006年与梁丽华就肇庆市××路××房签订《房地产买卖合同》，而梁丽华在1995年向端州区房管局下属肇庆市住宅公司购买该房屋时，办理了房屋权属登记，并未办理土地登记手续，也并未缴纳土地出让金。2006年，原告向梁丽华购买案涉房屋后办理了房屋权属登记但并未办理土地登记手续，也没有缴纳土地出让金或补办土地出让手续。(二）原告主动向被告申请补缴土地出让金，原告是补缴土地出让金的适格主体。1、本案实际属于历史遗留问题，广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三条第（二）款对此明确进行了规定：“合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的杈利主体不一致，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人巳故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。属划拨用地的，当事人应先按当地规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。”原告虽然已经办理取得房地产权证，但没有同步办理土地使用证转移，因此，原告可向被告申请补缴土地出让金、补办出让手续后申请办理不动产登记手续，因此，原告也是补缴土地出让金的适格主体。2、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条规定，划拨土地使用权的转让必须以依法缴纳土地出让金为前提，而《国有土地使用权出让收支管理办法》第七条也明确规定由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入，因此，原告作为土地使用权的受让方依法缴纳土地出让金并无不妥。(三）被告依法计收原告应补缴的土地出让金《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”据此，被告根据《肇庆市人民政府关于公布肇庆市端州区基准地价的通知》肇府函〔2018〕992号确定的基准地价核定的标定地价，并按标定地价的45%计收出让金是合法的；四、被告向原告出具的案涉《关于缴交税费的通知》符合法定程序。被告出具的《关于缴交税费的通知》及相关资料符合《国有土地使用权出让收支管理办法》第七条规定的：1、按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书”，由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入；2、缴款通知材料中明确供应土地的面积、土地出让收入总额以及依法分期缴纳地方国库的具体数额和时限等。而且，土地出让金的交纳义务主体是土地使用权受让方即原告，因此，被告在收到原告提交的申请后，向原告出具相关缴款通知材料，包括一般缴款书、商品房（房改房）土地分摊核算表、计费通知单等程序合法；五、在行政复议程序中，被告依法进行答复，复议机关作出的行政复议决定查明事实清楚，程序合法，适用法律正确。被告在2019年4月19日收到肇庆市人民政府发来的《行政复议答复通知书》后，于2019年4月28日依法提交了《行政复议答复通知书》和相关证据，肇庆市人民政府于2019年6月12日作出《行政复议决定书》并进行送达，该行政复议决定查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。综上，被告是作出《关于缴交税费的通知》的适格主体，案涉《关于缴交税费的通知》在实体上和程序上均符合相关法律规定，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求并依法维持被告作出的行政行为以及肇庆市人民政府作出的《行政复议决定书》。被告肇庆市自然资源局向法庭提交了以下证据：1、肇庆市房管局房屋安全鉴定书；2、广东省固定资产投资（自筹）项目前期工作或新开工计划申请表；3、自筹基建（更新改造）项目申请表【设计任务书】；4、委托书；5、房产档案；6、红线图，；7、商品房购销合同；8、广东省契税收据；9、广东省肇庆市端州区转让（销售）房地产收入发票；10、广东省房地产买卖合同；11、契税完税证；12、中华人民共和国税收通用完税证；13、房地产权证；14、肇庆市不动产登记申请表，15承诺书；16、宗地图，17、房地产买卖合同；18、商品房购销合同；19、关于缴交税费的通知；20、一般缴款书（收据）；21、商品房（房改房）土地分摊核算表；22、计费通知单；23、行政复议答复通知书；24、行政复议申请材料；25；行政复议书及证据清单；26，行政复议决定书；27、肇府函【2019】992号文；28、法律法规及文件依据。被告肇庆市人民政府辩称，一、被告作出肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》是履行法定职责的行为，符合行政复议法的有关规定。《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款规定：“对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。”黄克明以肇庆市自然资源局作为被申请人向被告申请行政复议，被告作为肇庆市自然资源局的本级地方人民政府，在收到黄克明的行政复议申请后，依法作出行政复议决定是履行法定职责，符合行政复议法的有关规定；二、肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，处理适当。(一）被告作出肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》程序合法。黄克明对肇庆市自然资源局于2019年3月26日作出《关于缴交税费的通知》的具体行政行为不服，于2019年4月15日向被告申请行政复议，被告依法于当日受理。被告行政复议机构于2019年4月19日向市自然资源局送达《行政复议答复通知书》。肇庆市自然资源局于2019年4月28日向被告提交了《行政复议答复书》及相关证据、依据材料。2019年6月3日，被告行政复议机构开庭听取了当事人意见。2019年6月12日，被告作出肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》，并于2019年6月20日将行政复议决定书送达到黄克明。被告上述作出行政复议决定的整个过程符合行政复议法的有关规定。(二）肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》认定事实清楚，理由充分，适用依据正确，处理适当。被告肇庆市自然资源局向法庭提交了以下证据：1、肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》；2、原告提交的行政复议申请材料；3、行政复议申请收件回执；4、行政复议答复书、证据清单及相关证据材料、收件回执；5、行政复议庭审签到表及庭审笔录；6、行政复议答复通知书、送达材料通知书、开庭通知书等；7、送达回证、邮政快递单及查询结果；8、法律依据：中华人民共和国行政复议法。经审理查明，位于肇庆市××路××房于1994年12月建成，原系肇庆市端州区房产管理局因旧房改造所建住宅楼，该建设用地未办理土地出让手续。1995年4月28日，梁丽华与肇庆市住宅公司签订《商品房购销合同》，梁丽华购买肇庆市××路××房，并支付了购房款及相关契税。2016年12月31日，原告黄克明与梁丽华签订《房地产买卖合同》，向梁丽华购买肇庆市××路××房，并办理了粤房地证字第**《房地产权证》。2019年3月25日，原告黄克明向被告肇庆市自然资源局提交材料申请补缴土地出让金和办理不动产登记手续。2019年3月26日，被告肇庆市自然资源局向原告黄克明作出《关于缴交税费的通知》，载明：“黄克明：凡涉及土地使用权出让，必须核缴土地相关税费。你（单位）出让位于肇庆市××路××房××13.28平方米土地使用权，请按规定携带土地出让的有关资料到国家税务总局肇庆市端州区税务局办理……”2019年3月28日，肇庆市自然资源局向黄克明作出《计费通知单》，记载：“黄克明办理位于肇庆市××路××房的土地分摊面积：13.28m2土地使用杈变更手续，收费如下：土地出让金62826元。”原告黄克明不服，于2019年4月15日申请行政复议，肇庆市人民政府当日依法受理该申请。2019年4月19日，肇庆市人民政府向肇庆市自然资源局送达《行政复议答复通知书》。2019年4月28日，肇庆市自然资源局向肇庆市人民政府提交《行政复议答复书》及相关证据、依据材料。2019年6月3日，肇庆市人民政府召开行政复议庭审听取了双方当事人的意见。2019年6月12日，肇庆市人民政府作出肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》，决定维持肇庆市自然资源局于2019年3月26日作出的《关于缴交税费的通知》，并于2019年6月20日、6月21日将该复议决定书分别送达给黄克明、肇庆市自然资源局。另查明，肇庆市××路××房坐落土地在建设时属划拨用地，至今未办理土地使用权转移登记和未缴纳土地出让金。本院认为，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》第三条第四款：“市、县财政部门具体负责土地出让收支管理和征收管理工作，市、县国土资源管理部门具体负责土地出让收入征收工作。”的规定，被告肇庆市自然资源局是负责肇庆市辖区范围内的土地出让金收入征收工作的管理部门，是本案的适格被告。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款：“对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。”的规定，肇庆市人民政府是肇庆市自然资源局本级人民政府，有权根据原告的申请，履行法定的行政复议职权，也是本案的适格被告。本案中，原告黄克明于2019年3月25日向被告肇庆市自然资源局提交肇庆市不动产登记申请表，申请补缴土地出让金和办理不动产登记手续，根据广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三条第（二）款：“合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证书，但没有同步办理土地使用证转移，房屋、土地权属证书的杈利主体不一致，当事人持房屋所有权属证书和土地使用证共同申请不动产登记的（若房屋所有权人或原土地使用权人已故，由其合法继承人代为申请），不动产登记机构应予以受理，经调查核实，注销原土地使用证，办理房屋、土地权利主体一致的建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。属划拨用地的，当事人应先按当地规定转为出让用地、补缴土地出让金及相关税费后，再申请办理不动产登记手续。”的规定，由于原告黄克明的肇庆市××路××房坐落的宗地属划拨用地，至今尚未缴纳土地出让金，被告肇庆市自然资源局根据原告黄克明的申请于2019年3月26日作出《关于缴交税费的通知》，告知原告黄克明凡涉及土地使用权出让必须核缴土地相关税费，并无不妥，被告肇庆市自然资源局作出的《关于缴交税费的通知》认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。被告肇庆市人民政府于2019年4月15日收到原告黄克明的行政复议申请后当日立案受理，于2019年4月19日向肇庆市自然资源局送达《行政复议答复通知书》，并于2019年6月3日召开行政复议庭审听取了双方当事人的意见。2019年6月12日，肇庆市人民政府作出肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》，并于2019年6月20日、6月21日将该复议决定书送达给双方当事人。被告肇庆市人民政府作出的《行政复议决定书》认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。综上所述，被告肇庆市自然资源局作出的《关于缴交税费的通知》和被告肇庆市人民政府作出的肇府行复〔2019〕26号《行政复议决定书》，事实认定清楚，适用法律法规正确，程序合法。原告黄克明请求撤销《关于缴交税费的通知》和《行政复议决定书》，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决如下：驳回原告黄克明的诉讼请求。案件受理费50元，由原告黄克明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  伍钜雄审 判 员  谢凤兰人民陪审员  苏活民二〇一九年十一月二十五日书 记 员  戴谨维