北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13754号上诉人（原审被告）：北京安佳鼎盛房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山东流水路**院9383。法定代表人：李海，总经理。委托诉讼代理人：王保文，男，北京安佳鼎盛房地产经纪有限公司员工，住河北省大名县。被上诉人（原审原告）：胡骁斐，男，1990年11月24日出生，汉族，北京华盛康科技发展有限公司员工，住北京市丰台区。上诉人北京安佳鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称安佳鼎盛公司）因与被上诉人胡骁斐房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初23824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人安佳鼎盛公司之委托诉讼代理人王保文、被上诉人胡骁斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安佳鼎盛公司上诉请求：撤销一审判决中关于违约金和利息的内容，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。我公司提前收回北京市丰台区合顺家园小区1号楼1单元1401室(以下简称涉案房屋)是因为该房屋所有权人提前收房所致，故根据合同约定我公司不承担违约责任。胡骁斐辩称，同意一审判决，不同意安佳鼎盛公司的上诉请求。合同约定出租方提前收回房屋须提前1个月通知我，但安佳鼎盛公司仅提前15天左右通知的我，另外合同第七条第五款系免除出租方责任的格式条款，其在签订时并未依法律规定提示我注意，且我搬离涉案房屋并非是双方协商一致后自愿搬离，而是迫于现实无奈搬离，安佳鼎盛公司违约情节清晰。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。胡骁斐向一审法院起诉请求：1.判令安佳鼎盛公司退还1个月零4天的房租6234元、卫生费68元、照明费9.32元；2.判令安佳鼎盛公司退还押金5500元；3.判令安佳鼎盛公司支付违约金11000元；4.判令安佳鼎盛公司按照中国人民银行同期贷款利息支付占有上述各项费用的利息，自2019年4月9日计算至实际支付之日；5.诉讼费由安佳鼎盛公司承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，安佳鼎盛公司（出租方、甲方）与胡骁斐（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定：第一条房屋基本情况甲方提供乙方承租的涉案房屋，合计建筑面积82平方米，租与乙方居住使用。第二条租赁期1.租赁期为12个月，自2018年5月14日至2019年5月13日止。第三条租金及支付方式1.经双方协商一致，该房屋租金每月为人民币5500元，即人民币伍仟伍佰元整。2.租金采取押1付6的方式缴纳。并提前一个月续交下次房租。即每次交房租日期：2018年5月10日，2018年10月10日。第七条违约责任……2.租赁期间，甲方未经乙方同意收回房屋，甲方应在收回房屋时前1个月通知乙方，并向乙方支付本合同规定月租金额两倍的违约金。……5.因不可抗力因素造成或法律、法规政策的变动，及房屋所有人需提前收回房屋的，双方均不视为违约，并不承担其他民事责任。甲方应足额退还乙方剩余房租和押金。……7.如甲方特殊原因不能将此房租给乙方，需提前15日通知乙方寻找其他住房，甲方不承担任何违约责任。《补充协议》约定：公司指定账户：62155902000********工商银行（公益桥支行），开户名：贾昌平。胡骁斐于2018年5月4日向安佳鼎盛公司交付6个月房租33000元、押金5500元及卫生费730元、照明费100元，共计39330元，安佳鼎盛公司向胡骁斐出具收据。2018年10月9日，胡骁斐以手机银行转账方式向安佳鼎盛公司指定账户支付房租33000元。后因安佳鼎盛公司称涉案房屋产权人要收回该房屋，要求胡骁斐提前搬离。胡骁斐于2019年4月9日搬离1401室，安佳鼎盛公司员工刘洪波出具房屋验收完毕、交接钥匙及燃气卡的交接单。另，安佳鼎盛公司经一审法院合法传唤，未出庭应诉。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安佳鼎盛公司与胡骁斐签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年5月14日至2019年5月13日，胡骁斐应安佳鼎盛公司的要求提前于2019年4月9日搬离。胡骁斐要求安佳鼎盛公司退还预交房租、卫生费、照明费、押金及占有上述各项费用的利息的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持，但胡骁斐对预交房租的金额计算有误，法院予以纠正。对于胡骁斐主张的违约金，根据双方签订的《房屋租赁合同》，安佳鼎盛公司应在收回房屋前1个月通知胡骁斐。安佳鼎盛公司未能做到提前1个月告知。合同虽约定“如甲方特殊原因不能将此房租给乙方，需提前15日通知乙方寻找其他住房，甲方不承担任何违约责任。”但安佳鼎盛公司未提交证据证明其提前收回房屋系因特殊原因，若将提前收回房屋的原因均视为存在特殊原因，则有悖于公平与诚信原则。此外，双方亦约定“因不可抗力因素造成或法律、法规政策的变动，及房屋所有人需提前收回房屋的，双方均不视为违约，并不承担其他民事责任。甲方应足额退还乙方剩余房租和押金。”但法院认为，房屋所有人提前收回房屋的情形并不能导致前款“甲方应在收回房屋时前1个月通知乙方”的约定无效。故安佳鼎盛公司仍应遵守该款之约定在收回房屋前1个月通知胡骁斐。需要指出的是，安佳鼎盛公司主张提前搬走是胡骁斐同意的，但从胡骁斐搬出1401室后又立即另寻他房，并于当月向法院提起诉讼要求安佳鼎盛公司支付违约金等行为，可以认定其提前搬走的真实意思表示是意在妥善处理双方矛盾，并非无继续租住的需求而同意搬出。故法院认定安佳鼎盛公司存在违约行为，应支付胡骁斐月租金额两倍的违约金。安佳鼎盛公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、北京安佳鼎盛房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付胡骁斐房租6148元、卫生费68元、照明费9.32元、押金5500元、违约金11000元，共计22725.32元。二、北京安佳鼎盛房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付胡骁斐利息，利息以22725.32元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二○一九年四月九日起计算至实际付清之日止。三、驳回胡骁斐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。安佳鼎盛公司认可双方所签《房屋租赁合同》为其提供的针对所有租户的格式合同。安佳鼎盛公司称涉案房屋产权人系案外人，双方就涉案房屋签订委托出租合同，涉案房屋产权人委托安佳鼎盛公司对外出租涉案房屋，但安佳鼎盛公司未向法院提供其与涉案房屋产权人之间签订的委托出租合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因双方当事人对于一审判决安佳鼎盛公司支付胡骁斐房租、卫生费、照明费及押金的数额并无争议，本院就此不再赘述。以下仅就双方争议的安佳鼎盛公司是否应当承担违约责任的问题进行分析认定。双方所签《房屋租赁合同》第七条违约责任中第二、第五及第七款是并列条款，并不存在相互排斥的效力。现安佳鼎盛公司持涉案房屋产权人要求提前收回房屋的理由要求提前解除胡骁斐与其的合同、胡骁斐搬离涉案房屋。胡骁斐同意解除合同，但并未同意免除安佳鼎盛公司的违约责任，并在搬离涉案房屋后随即提起本案诉讼，更是表明了其对双方解除合同之后处理善后事宜的态度。而安佳鼎盛公司认可双方所签《房屋租赁合同》系格式条款，该合同的第七条第五款，把产权人提前收回房屋，这一在委托出租合同中通常会被视为出租人违约，承租人可以向产权人追究违约责任的情形，约定为免除其违约责任的情形，明显不利于胡骁斐。安佳鼎盛公司作为出租人应当负有就此向胡骁斐明示的义务，但其并未提供证据证实其履行了该项义务。且此项约定也不能导致《房屋租赁合同》第七条第二款安佳鼎盛公司应当提前1个月履行通知义务的约定无效。现安佳鼎盛公司并无证据证明其履行了提前1个月通知的义务，其所持提前解除合同的理由也不符合第七条第五款约定的“特殊原因”。故一审判决认定安佳鼎盛公司应承担违约责任，支付违约金11000元，是适当的。至于胡骁斐主张的利息是否应当得到支持。因安佳鼎盛公司违约提前解除合同，胡骁斐已经给予积极配合，按照其要求及时腾退了涉案房屋。即便双方对于安佳鼎盛公司是否应当承担违约责任存在分歧，安佳鼎盛公司也应及时将剩余房租、押金返还胡骁斐，因其不仅拒绝承担违约责任，也没有及时退还上述相关费用，胡骁斐才起诉本案。现胡骁斐要求安佳鼎盛公司支付利息，系为了保护自己的合法权益不受侵害，理由充足，应当得到支持。综上所述，安佳鼎盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由北京安佳鼎盛房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 董建中审 判 员 白 松审 判 员 刁久豹二〇一九年十一月十三日法官助理 张增彬书 记 员 韩 铮