广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16501号上诉人（原审被告）：刘汉辉，男，1958年11月9日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：雷志容，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡齐好，女，1966年1月22日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：谢昭明，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人刘汉辉因与被上诉人蔡齐好共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘汉辉上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判刘汉辉占广州市海珠区东晓南路南翠二街X号X房95.6％的份额，蔡齐好占广州市海珠区东晓南路南翠二街X号X房4.4％的份额，对广州市海珠区东晓南路南翠二街X号X房进行实物分割；2．由蔡齐好承担本案一、二审全部受理费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清，对房屋的份额确定错误。其一，据刘汉辉陈述，刘汉辉与蔡齐好相识于1998年10月底，相识后一周就一起去买房，2001年才搬入涉案房屋开始同居生活。至2009年，蔡齐好的女儿因怀孕需要被照顾，蔡齐好即搬离了涉案房屋，去与其女儿居住，照顾其女儿及其女儿的小孩。因此，原审法院查明蔡齐好与刘汉辉于1998年开始同居生活，2014年至2015年期间开始分居，显然是错误的。其二，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零三条的规定，虽然涉案房屋共同登记在刘汉辉与蔡齐好名下，也存在一段时间的同居关系，但两人之间并不存在家庭关系，不具有共同共有的基础关系，故对刘汉辉与蔡齐好之间就涉案房屋的共有方式应确定为按份共有。其三，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条的规定，按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。因此，在本案中，对于刘汉辉与蔡齐好关于涉案房屋的份额应按照出资额明确各自的份额。对于涉案房屋，购买的成本包括首付款、税费、公证费、银行贷款本金利息等合计约34万元，蔡齐好仅支付了定金一万元及部分税费五千元，其余的款项均是由刘汉辉支付，故刘汉辉应占涉案房屋95.6％的份额，蔡齐好占涉案房屋4.4％的份额；二、原审判决将导致刘汉辉无家可归，滋生不稳定因素，激化社会矛盾。刘汉辉现是听力一级残疾人，处于单身，无其他房屋可供居住，且刘汉辉的儿子刘威长期远在深圳工作居住，难以照顾刘汉辉的日常生活，拍卖或者变卖案涉房屋会导致刘汉辉无法生存；三、法院应当考虑实物分割的分割方法。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，首先应采用实物分割的方式，而涉案房屋为两房一厅一卫一厨房，完全可以采用刘汉辉与蔡齐好各居住一房，共用客厅、卫生间、厨房的实物分割方式。被上诉人蔡齐好答辩称：不同意刘汉辉的上诉请求。其一，涉案房屋是由蔡齐好支付首付款，双方共同供房而得，并非刘汉辉所称由其支付大部分首付款及全部供房款。蔡齐好在原审提供的涉案物业开发商出具的原始收据可以证明首付款是由蔡齐好支付，刘汉辉提供的证据均不能证明其已支付涉案物业的首付款，其二，涉案物业的购买时间是1998年，当时《中华人民共和国物权法》尚未颁布，依照房产证以及查册证明所示，涉案物业为双方共同共有，故对涉案物业的处理应当依据当时适用的《中华人民共和国民法通则》及相关法律对共同共有财产的处理规定进行处理。其三，刘汉辉所主张的分割方式不现实。蔡齐好与刘汉辉之间的感情已破裂，不可能再居住同一房屋。蔡齐好自1998年开始与刘汉辉同居，直至2014年至2015年期间开始分居，分居原因是刘汉辉不顾蔡齐好的劝解沉迷股市，并盗用蔡齐好的股票账号炒股，对蔡齐好的隐私权以及合法财产权利造成侵害，蔡齐好屡劝刘汉辉不改，导致双方感情破裂而分居。现刘汉辉与蔡齐好处于分居状态，不可能再要求蔡齐好与其继续同居生活。蔡齐好于2018年11月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、依法分割蔡齐好、刘汉辉共同共有的位于广州市海珠区东晓路南翠二街X号X房的房产；2、拍卖位于广州市海珠区东晓路南翠二街X号X房的房产，拍卖所得款的50%归蔡齐好所有；3、诉讼费由刘汉辉承担。原审法院经审理查明：蔡齐好、刘汉辉从1998年开始同居，同年双方以228927.6元价格共同购得涉案房屋。约2014年至2015年期间，双方开始分居。现蔡齐好以双方感情不合，双方对涉案房屋分割问题协商无果为由，提起本案诉讼。原审诉讼中，蔡齐好、刘汉辉确认对涉案房屋系共同共有。另据房管部门核发的房地产权证记载，涉案房屋由蔡齐好、刘汉辉共有，建筑面积63.6836平方米。上述房屋结构是两房一厅一厨房一厕所，现由刘汉辉在居住使用。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，蔡齐好作为涉案房屋的共有人，有权要求对共有的涉案房屋请求分割。关于如何分割的问题。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：共有人可以协同确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。蔡齐好、刘汉辉虽没有办理结婚登记手续，但自1998年开始蔡齐好、刘汉辉同居共同生活20多年，涉案房屋为两人同居时共同购买，双方对各自应占份额没有明确约定，期间刘汉辉就此也没有提出权利主张，而本案中蔡齐好、刘汉辉均确认涉案房屋是共同共有，据此认定对涉案房屋由蔡齐好、刘汉辉各占50%。对刘汉辉抗辩其应分得95.6%份额的意见，不予采纳。涉案房屋建筑面积仅为63.6836平方米的两房一厅一厨房一厕所结构，无论从物理属性及经济价值来看，均不适宜以实物分割方式进行分割，且现蔡齐好、刘汉辉感情不合，也缺乏共同使用涉案房屋的基础。至于作价补偿方式，刘汉辉已明确表示无能力支付补偿款。因此，为解决双方纠纷，对蔡齐好要求以拍卖、变卖方式对涉案房屋予以分割的请求予以采纳，按双方所占涉案房屋的份额对拍卖、变卖取得的价款予以分割。综上所述，原审法院依照最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第九十条及《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，于2019年4月30日判决如下：在本判决生效之日起30日内，刘汉辉协助蔡齐好申请拍卖或变卖海珠区东晓路南翠二街X号X房房屋，所得款项由蔡齐好、刘汉辉各占50%。本案受理费20100元，由蔡齐好、刘汉辉各负担一半。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。另查明：原审庭审中，双方均确认涉案房屋为双方共同共有。蔡齐好在原审中提交的《楼宇按揭合同》显示由双方作为借款人共同与中国建设银行广州市分行签订合同就购买涉案房屋申请按揭贷款160000元。刘汉辉表示对该《楼宇按揭合同》的真实性无异议。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，涉案房屋的产权份额应如何确定；其二，涉案房屋应如何进行分割。关于涉案房屋的产权份额应如何确定的问题。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第九十条规定，“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”本案中，涉案房屋已由房管部门登记为双方共有，其中并未注明双方各自占有的份额，双方在原审中均确认房屋属于双方共同共有，且刘汉辉与蔡齐好之间虽不存在婚姻关系，但曾经长期共同居住生活，并在同居期间共同购买涉案房屋，故原审认定涉案房屋属于双方共同共有并无不当，本院予以确认。双方虽主张首期款大部分由己方支付，但均未提供充分证据予以证明，而按揭贷款系以双方名义共同申请，依据现有证据无法确定双方对涉案房屋的具体出资金额及贡献大小，故原审认定涉案房屋由刘汉辉与蔡齐好各占有50%的份额并无不当，可予维持。综上，刘汉辉以涉案房屋属于双方按份共有，且大部分购房款系由其支付为由，上诉请求判决其占涉案房屋的95.6%的份额，依据不充分，本院不予采纳。关于涉案房屋应如何进行分割的问题。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，涉案房屋的现格局为两房一厅一厨一厕，且刘汉辉与蔡齐好之间的同居关系已无法维系，缺乏继续共同使用涉案房屋的基础，如进行实物分割，则既会降低涉案房屋的使用价值，又会对双方的使用造成不便。鉴于双方对一方持有房屋，另一方支付补偿款的分割方式无法达成一致意见，参照前述法律规定，原审判决由双方对拍卖或变卖涉案房屋后的所得价款进行分割，合理合法，可予维持。刘汉辉上诉请求改判对涉案房屋进行实物分割，缺乏充分理据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人刘汉辉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20100元，由上诉人刘汉辉负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十八日书记员  王文杰