福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0182民初3153号 原告：福州旺地置业有限公司，住所地福州市长乐区古槐镇中街村新宁路**富丽华府。 法定代表人：袁玉惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：俞建明、魏垂健，福建青翰律师事务所执业律师。 被告：陈灯强，男，1982年9月21日出生，汉族，住福州市长乐区。 被告：覃燕妮，女，1986年12月25日出生，汉族，住广西桂平市。 原告福州旺地置业有限公司（以下简称旺地公司）与被告陈灯强、覃燕妮商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告旺地公司的委托诉讼代理人俞建明、魏垂健到庭参加诉讼，被告陈灯强、覃燕妮经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺地公司向本院提出诉讼请求：1、解除旺地公司与陈灯强、覃燕妮签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＣＬ预售201403625号）；2、陈灯强、覃燕妮协助旺地公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：ＣＬ预售201403625号）登记备案注销手续及商品房预告登记注销手续（预告登记证号：航房预ＣＬ购字第××号）；3、陈灯强、覃燕妮返还旺地公司代为支付的银行按揭款40147.38元（截止2019年6月27日）；4、陈灯强、覃燕妮向旺地公司支付合同违约金32560.69元（暂算至2019年7月2日）；5、陈灯强、覃燕妮向旺地公司返还房产、《商品房买卖合同》（合同编号：ＣＬ预售201403625号）、预告登记证及购房发票；6、陈灯强、覃燕妮向旺地公司支付本案律师代理费3万元。诉讼过程中，旺地公司撤回第5项诉讼请求。事实与理由：2014年8月8日，旺地公司与陈灯强、覃燕妮签订《商品房买卖合同》，约定陈灯强、覃燕妮向旺地公司购买由其开发的位于长乐区南侧富丽华府Ａ区5幢3层303单元房屋，购房总价为570254元，其中180254元于合同签订当日前支付，余款390000元通过办理银行按揭贷款方式支付。2014年9月19日，陈灯强、覃燕妮与中国建设银行长乐支行签订《个人住房借款合同》，约定陈灯强与覃燕妮向中国建设银行长乐支行贷款390000元，旺地公司为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。后陈灯强与覃燕妮未能及时偿还按揭贷款，导致旺地公司账户金额被银行强制扣划，且实际扣款金额已达合同约定解除条件。故旺地公司诉至法院。 陈灯强与覃燕妮均未作答辩。 旺地公司围绕诉讼请求依法提交了购房发票、商品房买卖合同、个人住房借款合同、欠贷明细及个人贷款还款凭证、委托代理协议、律师费付款凭证及发票等证据。陈灯强与覃燕妮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院对旺地公司提交的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年8月8日，旺地公司（出卖人）与陈灯强、覃燕妮（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＣＬ预售201403625号），主要约定：陈灯强、覃燕妮向旺地公司购买由其开发的位于长乐区南侧富丽华府Ａ区5幢303单元，购房总价为570254元，其中180254元于合同签订当日前支付，余款390000元通过办理银行按揭贷款方式支付；买受人需及时偿还银行月供房款，若发生欠款而由出卖人代买受人垫付了按揭月供的，则买受人须在垫付之日起5日内偿还出卖人的代垫款，否则从垫付之日起买受人应按代垫款的日万分之五的比例向出卖人支付违约金；若出卖人为买受人垫付的按揭贷款本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除合同；因买受人原因致使合同解除，出卖人有权没收买受人购房合同总价款5%外，买受人还应赔偿出卖人因解除合同而遭受的损失以及因此所产生的费用（包括但不限于律师费...）。 2014年9月19日，陈灯强、覃燕妮与中国建设银行长乐支行签订《个人住房借款合同》，约定陈灯强与覃燕妮向中国建设银行长乐支行贷款390000元，旺地公司为该笔贷款承担阶段性连带担保责任。后因陈灯强、覃燕妮未及时偿还按揭房款，导致旺地公司分别于2018年6月29日被中国建设银行长乐支行扣款11232.29元、2018年9月30日被扣款7243.25元、2018年12月29日被扣款7225.65元、2019年3月29日被扣款7221.76元、2019年6月27日被扣款7224.43元，以上合计被扣款40147.38元，用以偿还陈灯强、覃燕妮欠付的按揭房款。2019年7月4日，旺地公司以其代垫款项已超按揭总金额10%，陈灯强与覃燕妮构成根本性违约为由诉至本院。 另查明，陈灯强与覃燕妮于2014年8月26日为案涉房屋办理预告登记证，证件号为：航房预ＣＬ购字第××号；旺地公司为本次诉讼支出律师代理费30000元。 本院认为，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求解除商品房买卖合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，中国建设银行长乐支行作为担保权人没有提出诉讼请求，本院仅处理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷。旺地公司与陈灯强、覃燕妮之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。 关于解除合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，若出卖人为买受人垫付的按揭贷款本息累计金额超过按揭总金额的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除合同。因陈灯强、覃燕妮未依约向中国建设银行长乐支行偿还按揭房款，导致作为陈灯强、覃燕妮与贷款银行之间借款合同的阶段性连带责任保证人即旺地公司被扣款40147.38元，且扣款总额已经超出按揭总金额的10%，合同约定的解除条件成就，旺地公司诉请解除合同，应予支持。 关于注销合同登记备案手续、注销房屋预告登记手续及支付合同解除违约金与律师代理费等问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。旺地公司诉请陈灯强与覃燕妮协助办理注销合同登记备案手续及房屋预告登记手续，可予支持。合同解除的原因归结于陈灯强与覃燕妮违约，故合同解除产生的损失，两人应予赔偿。双方约定，因买受人原因致使合同解除，出卖人有权没收买受人购房合同总价款5%外，买受人还应赔偿出卖人因解除合同而遭受的损失以及因此所产生的费用（包括但不限于律师费...），故旺地公司诉请两人按合同总价款570254元的5%比例支付合同解除违约金28512.7元，并赔偿律师代理费30000元，符合合同约定，可予支持。 关于代垫款项及其违约金问题。旺地公司分别于2018年6月29日被中国建设银行长乐支行扣款11232.29元、2018年9月30日被扣款7243.25元、2018年12月29日被扣款7225.65元、2019年3月29日被扣款7221.76元、2019年6月27日被扣款7224.43元，以上合计40147.38元，陈灯强与覃燕妮应予偿还。除合同解除违约金外，旺地公司另主张陈灯强与覃燕妮支付逾期偿还代垫款项违约金属加重负担，有失公平，本院不予支持。诉讼过程中，旺地公司撤回要求陈灯强与覃燕妮返还房屋、合同、发票及预告登记证等诉请，不违反法律规定，可予照准。陈灯强与覃燕妮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福州旺地置业有限公司与陈灯强、覃燕妮于2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》（编号：CL预售201403625号）。 二、陈灯强、覃燕妮应于本判决生效后十日内协助福州旺地置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：ＣＬ预售201403625号）登记备案注销以及长乐市古槐镇新宁路南侧富丽华府Ａ区5幢3层303单元房屋（编号：航房预ＣＬ购字第××号）预告登记注销等手续。 三、陈灯强、覃燕妮应于本判决生效后十日内向福州旺地置业有限公司支付合同解除违约金28512.7元及律师代理费30000元。 四、陈灯强、覃燕妮应于本判决生效后十日内向福州旺地置业有限公司偿还代垫款40147.38元。 五、驳回福州旺地置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15870元，由福州旺地置业有限公司负担50元，陈灯强与覃燕妮负担15820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林学章 人民陪审员  陈 榕 人民陪审员  陈 静 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  陈 玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -3-