河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民初3776号原告：田俊峰，男，汉族，1976年3月11日出生，住太康县。委托诉讼代理人：李激平，河南助盈律师事务所律师。原告：符红梅，女，汉族，1979年10月10日出生，住太康县（系原告田俊峰妻子）。被告：扶沟县苏氏房屋中介有限公司文化路分公司。统一信用代码：91411621MA45W0FGXC。住所地：扶沟县文化东路丹桂华庭****商铺。负责人：尚盼盼，职务：总经理。被告：扶沟县苏氏房屋中介有限公司。统一信用代码：91411621MA40NGQ41L。住所地：扶沟县城关镇文化西路南侧。法定代表人：尚盼盼，职务：总经理。上列二被告的共同委托诉讼代理人：李尚磊，河南扶正律师事务所律师。被告：刘英丽，女，汉族，1972年6月10日出生，住扶沟县。被告：王占军，男，汉族，1972年10月21日出生，住扶沟县（系被告刘英丽丈夫）。原告田俊峰与被告扶沟县苏氏房屋中介有限公司文化路分公司（以下简称扶沟苏氏中介公司文化路分公司）、扶沟县苏氏房屋中介有限公司（以下简称扶沟苏氏中介公司）、刘英丽确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序。本案审理中，原告田俊峰申请追加符红梅作为原告、王占军作为被告参加诉讼，本院予以准许，并依法通知符红梅、王占军参加本案诉讼。于2019年10月28日、2019年11月25日两次公开开庭进行了审理。原告田俊峰及其委托诉讼代理人李激平、原告符红梅、被告扶沟苏氏中介公司文化路分公司与扶沟苏氏中介公司的共同委托诉讼代理人李尚磊、被告刘英丽到庭参加了诉讼，被告王占军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田俊峰、符红梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司、刘英丽、王占军与田俊峰、符红梅签订的宅基地转让合同无效及刘英丽、王占军与田俊峰签订的房屋买卖定金合同无效；二、请求判令扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司、刘英丽、王占军偿还田俊峰购房款52万元；三、请求判令扶沟苏氏中介公司文化路分公司给付田俊峰房屋中介费用5,000元；四、请求判令被告承担本案的诉讼费及保全费。事实及理由：2019年8月22日，扶沟苏氏中介公司文化路分公司与田俊峰协商签订位于扶沟县××行政村××组房屋的《房屋买卖定金合同》、《宅基地转让合同》，2019年8月22日，田俊峰向扶沟苏氏中介公司和刘英丽转账3万元用于购房款的定金，2019年8月24日，田俊峰通过银行转账向扶沟苏氏中介公司文化路分公司交付购房款49万元。2019年8月24日，田俊峰向扶沟苏氏中介公司文化路分公司转账5,000元用于支付购买房屋的中介费用。签订合同后田俊峰得知，刘英丽、王占军在与田俊峰、符红梅签订位于扶沟县××行政村××组的合同时，刘英丽、王占军没有“五证”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；也没有“二书”《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因此扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司以及刘英丽、王占军的出售行为无效，原、被告所签订的《房屋买卖定金合同》和《宅基地转让合同》属无效合同，双方的附属中介介绍协议应当无效。之后田俊峰得知，扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司、刘英丽、王占军出卖该集体房屋所有权的行为和转让该房屋的集体土地使用权的行为违法，而田俊峰、符红梅均不知情。扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司辩称，1、扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司认为田俊峰与刘英丽签订的房屋定金合同及宅基地转让合同，是双方的真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，依法应当认定为有效合同。田俊峰要求确认买卖合同无效不符合法律规定，该合同签订时，田俊峰对刘英丽的房屋及宅基非常清楚，也了解土地的性质，刘英丽并没有对田俊峰进行隐瞒。既然双方签订合同是真实意思表示，田俊峰要求确认买卖合同无效无法律依据。2、本案应当以解除合同为案由。3、扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司只是田俊峰与刘英丽的介绍人和经手人，按照合同约定及双方的真实意思表示收取的费用，扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司无义务和法律上的规定承担连带赔偿责任。4、扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司并不是出售方，该房屋也不是扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司的房屋，扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司只是按照公司的职责进行介绍和经手该房屋的买卖，在法律上并没有承担连带责任的义务。5、二原告在诉状中称无五证二书，并不符合私人房屋之间的买卖，二原告所提到的五证二书只是对商品房的约束，而不是私人房屋买卖的约束。综上，应当依法驳回田俊峰、符红梅的诉讼请求。刘英丽辩称，1、买房是二原告情愿购买的，签订合同时二原告也没什么意见。合同已经签订过，刘英丽不同意返还购房款。2、关于买卖合同无效，刘英丽认为双方已经签字捺手印，不应当属于无效合同。二原告如果不想要房，可以通过中介退房。3、在中介公司签订合同时，王占军通过视频授权刘英丽代王占军在合同签了王占军的名字。签订合同前也是中介公司与王占军协商后，经王占军同意才签订的合同。王占军缺席未提交答辩意见。田俊峰、符红梅为证明其抗辩主张，依法提交如下证据：2019年8月22日，四被告与二原告签订位于扶沟县××行政村××组房屋的《房屋买卖定金合同》、《宅基地转让合同》各一份及扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司、刘英丽收二原告525,000元的收据、凭证。证明目的：1、二原告在签订合同后向扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司转账3万元用于购房抵房款的定金，二原告在2019年8月24日通过银行转账给付扶沟苏氏中介公司文化路分公司购房款49万元。2、二原告在2019年8月24日向扶沟苏氏中介公司文化路分公司转账5,000元，用于支付中介费用。3、四被告出卖该集体土地上所建房屋所有权的行为和转让该房屋的集体土地使用权的行为违法。四被告应给付二原告购房款52万元，扶沟苏氏中介公司文化路分公司应当偿还二原告中介费用5,000元。扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司的质证意见为：对二原告提交证据的真实性无异议。但是从二原告提供的该组证据可以明确看出，二原告在房屋交易时对涉案房屋的买卖是没有任何异议的，该房屋买卖是二原告的真实意思表示。从二原告交付购房款及按照合同约定给付中介费用，更能证明二原告在该房屋买卖交易时没有任何异议，从合同内容能够看出二原告对该房屋是集体土地是明确知情的，现二原告对该协议反悔，足以证明二原告在本案中具有重大过错，不能证明本案的合同应该予以解除。从定金合同和宅基地转让合同可以明确看出，扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司只是中介方，并不是本案的出卖方。本案购房款52万元，中介方已经按照合同约定支付给刘英丽51万元，刘英丽向中介方交付中介费1万元。刘英丽的质证意见为：对证据真实性及证明目的均无异议。扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：其公司向刘英丽支付本案购房款的微信转账二笔和银行转账三笔，共计51万元的转账记录。证明目的：扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司向刘英丽转账51万元购房款，另外1万元是中介费用。二原告及刘英丽对扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及本院确认的证据，本院查明以下案件事实：经扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏房屋中介公司居间联系，并提供订立合同的媒介服务，田俊峰（买方）与刘英丽（卖方）于2018年8月22日签订房屋买卖定金合同一份，合同主要约定：一、卖方所转让房产坐落于扶沟县城××队，成交价总房款52万元，二、本合同签订时，买方向卖方支付定金3万元，卖方需向买方出示定金收据……五、违约处理：买卖方将定金2万元交给苏氏房产保管。田俊峰、刘英丽在该合同上签名，扶沟苏氏房屋中介公司在中介方加盖了公章。2019年8月22日，刘英丽出具收据一份，内容为“收据，今收到田俊峰定金人民币壹万元整，系付李堂前跨张四组王占军、刘英丽”。同日，扶沟苏氏中介公司向田俊峰出具收据一份，内容为“收据，今收到田俊峰定金李堂四组人民币贰万元整，系付卖方刘英丽定金”。2019年8月24日，王占军、刘英丽（甲方、卖方）与田俊峰、符红梅（乙方、买方）签订宅基地转让合同一份，合同主要约定：“一、甲方同意将位于城郊乡李堂村四组面积301㎡的土地使用权依52万元的价格有偿出让给乙方……四、转让价格为52万元，乙方一次性向甲方支付52万元”。刘英丽、田俊峰、符红梅在该合同上签名，合同上王占军的签名系经王占军同意后由刘英丽代签。2019年8月24日，田俊峰向扶沟苏氏中介公司文化路分公司账户汇款49万元，扶沟苏氏中介公司文化路分公司向田俊峰出具收据一份，内容为“收据，兹收到田俊峰交来李堂购房款人民币49万元”。2019年8月24日，田俊峰又向扶沟苏氏中介公司文化路分公司员工陈玉洁微信转账5000元，用于支付中介费用。2019年8月22日，扶沟苏氏中介公司文化路分公司分两笔向刘英丽微信转帐2万元，2019年8月24日，扶沟苏氏中介公司文化路分公司分三笔向刘英丽指定的王占营、王柏祥的账户转款49万元，转款用途注明为李堂小院房款。扶沟苏氏中介公司与扶沟苏氏中介公司文化路分公司的经营范围均为：房屋买卖、出租、转让、代理过户。扶沟苏氏中介公司文化路分公司系扶沟苏氏中介公司的分公司，但两个公司的经济分别独立核算。本案合同签订后，扶沟苏氏中介公司文化路分公司收取田俊峰、符红梅中介报酬5000元，收取王占军、刘英丽中介报酬10000元。合同签订后，刘英丽将涉案宅基的集体土地建设用地使用证、河南省村镇建筑许可证、村镇规划用地许可证及房屋钥匙交付给田俊峰、符红梅，随后，田俊峰、符红梅更换了房屋门锁，并砍伐了院内栽种的果树9棵，在挖下水道时，田俊峰、符红梅与涉案宅基的邻居发生纠纷。涉案宅基的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为王占军，地址为城郊乡李堂村**，用途为个人住宅。1991年4月份，王占军办理有河南省村镇建筑许可证及村镇规划用地许可证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。王占军、刘英丽作为宅基地使用权人依法对其名下集体所有的土地享有占有和使用的权利，但其宅基地的所有权仍属于农民集体所有。根据土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以王占军、刘英丽将其宅基地使用权转让给本集体经济组织成员之外的田俊峰、符红梅占有、使用的行为，违反了土地管理法的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因王占军、刘英丽将其宅基地使用权转让给田俊峰、符红梅占有、使用的行为，违反了土地管理法的强制性规定。故田俊峰、符红梅与王占军、刘英丽签订的宅基地转让合同应属无效合同。因双方签订的主合同宅基地转让合同无效，田俊峰与刘英丽签订的房屋买卖定金合同作为从合同，也应属无效合同。因买卖双方签订的宅基地转让合同无效，依据该合同取得的财产，应当予以返还。在签订宅基地转让合同时，田俊峰、符红梅与王占军、刘英丽均应明知涉案宅基地为农民集体所有的土地，不能转让、买卖。对签订宅基地转让合同，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。田俊峰、符红梅应承担返还王占军、刘英丽宅基地、房屋及交付的宅基证、许可证的责任，刘英丽、王占军应承担返还田俊峰、符红梅购买房屋及宅基地价款的责任。田俊峰、符红梅在合同签订后，砍伐了涉案宅基上的9棵果树，田俊峰、符红梅应承担向王占军、刘英丽赔偿果树价款的责任。因王占军、刘英丽未提供证据证明该9棵果树的价值，且该9棵果树现已不存在，不具备鉴定条件，对该9棵果树的价值本院按田俊峰、符红梅认可的2000元计算。根据本案查明的事实及证据，田俊峰、符红梅、王占军、刘英丽与扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司之间，应属居间合同关系，田俊峰、符红梅与王占军、刘英丽签订的合同无效后，扶沟苏氏中介公司文化路分公司收取的中介报酬应退还给田俊峰、符红梅及王占军、刘英丽。因扶沟苏氏中介公司文化路分公司收取王占军、刘英丽的中介费1万元，系直接从涉案合同价款中扣除，该1万元应由扶沟苏氏中介公司文化路分公司直接向田俊峰、符红梅返还，王占军、刘英丽对已收取的价款51万元应承担返还责任。因扶沟苏氏中介公司文化路分公司作为中介公司收取田俊峰、符红梅涉案价款52万元后，已将51万元转给刘英丽及刘英丽指定的帐户，故扶沟苏氏中介公司文化路分公司不应承担返还涉案价款的责任。对田俊峰、符红梅要求扶沟苏氏中介公司文化路分公司、扶沟苏氏中介公司偿还52万元价款的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、第四百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告田俊峰、符红梅与被告王占军、刘英丽于2019年8月24日签订的宅基地转让合同为无效合同；二、确认原告田俊峰、符红梅与被告王占军、刘英丽于2019年8月22日签订的房屋买卖定金合同为无效合同；三、原告田俊峰、符红梅于判决生效后十日内将位于扶沟县城郊乡李堂四组户名为王占军的集体土地建设用地使用证、河南省村镇建筑许可证、河南省村镇规划用地许可证、宅基地及房屋的钥匙交付给被告刘英丽、王占军；四、被告王占军、刘英丽于判决生效后十日内返还原告田俊峰、符红梅宅基地及房屋价款510000元；五、原告田俊峰、符红梅于判决生效后十日内向被告刘英丽、王占军支付果树赔偿款2000元；六、被告扶沟县苏氏房屋中介有限公司文化路分公司于判决生效后十日内返还原告田俊峰、符红梅中介价款15000元；七、驳回原告田俊峰、符红梅的其他诉讼请求。上述四、五项折抵后，被告王占军、刘英丽应返还原告田俊峰、符红梅的价款为508000元；如被告未按指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9050元、财产保全申请费3145元，由原告田俊峰、符红梅与被告王占军、刘英丽各负担6097.5元（二被告负担部分先由二原告垫付，待执行时一并支付）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  马新富审 判 员  罗红艳人民陪审员  王文娟二〇一九年十一月二十七日书 记 员  方 强