江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终3169号 上诉人(原审原告)：高洁梅，女，1981年4月19日出生，汉族，住江苏省淮安经济技术开发区。 委托诉讼代理人：胡勇（系上诉人丈夫），男，1989年8月2日出生，汉族，住江苏省淮安经济技术开发区。 被上诉人(原审被告)：淮安悦达置业有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区小康城****。 法定代表人：李彪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱凤，女，该公司员工。 被上诉人(原审被告)：北京市百达行房地产经纪有限责任公司，，住所地北京市东城区东直门外大街仙**东方银座写字楼**** 法定代表人：葛蕴秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。 上诉人高洁梅因与被上诉人淮安悦达置业有限公司（以下至判决主文前简称悦达置业）、北京市百达行房地产经纪有限责任公司（以下至判决主文前简称百达行公司）返还不当得利纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高洁梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：百达行公司收取上诉人团购费，有违诚实信用。百达行公司没有按照双方签订的《百达行公司定房优惠确认函》（以下简称《确认函》）约定的在合同价上优惠8万元也没有经理特批优惠，《悦达广场住房选房确认单》（以下简称《确认单》）违反诚实信用原则。百达行公司并未将《确认函》交由上诉人一份，上诉人因缺失该有效证据未能及时向政府部门投诉，可见百达行公司故意隐瞒事实真相。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。2016年8月15日住建部还发布了建房函[2016]171号文件，该文件第六条对收取团购费行为予以严厉查处并通报全国，百达行公司依然违反行业规定收取团购费。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人悦达置业辩称，2.4万元不是我公司收取，所以我方不应当返还该款项。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 被上诉人百达行公司辩称：一、一审查明事实清楚，程序合法，认定事实无误，适用法律正确，裁判结果真实合法有效且有效防止了群体纠纷和恶意诉讼的漫延。组织团购服务是为了打开销售，促销让利，短期内帮助房企去库存回笼资金，且承包销售底价不是百达行公司决定的，最终的定价权和决策权是悦达置业行使。《确认单》和《确认函》中的“交2.4万抵8万”的条款并非格式条款，没有加重一方责任，是合同双方等价有偿的优惠团购服务合意的体现；二、本案的举证责任分配和证据采信符合民事诉讼法规定和证据高度盖然性要求。上诉人援引新闻报道、文不对题的《商品房销售管理办法》混淆视线，均不能达到充分意义上的举证责任，应当承担举证不能的法律后果；三、本案法律适用应当遵循上位法的合同效力认定规则。本案不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，上诉人没有提供证据证明遭受欺诈，且上诉人也未主张撤销合同，或者重大误解、显失公平等；四、上诉人的上诉理由杂糅不清，上诉人的合法权益没有明显受到损害却欲追究刑事责任荒诞不经。综上，请求维持一审判决。 高洁梅一审诉讼请求：1、判令百达行公司向高洁梅返还24000元及利息（自2016年8月11日计算至给付之日止，按人民银行同期贷款利率计算）；2、悦达置业承担连带责任；3、百达行公司、悦达置业承担诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2015年11月1日，悦达置业与百达行公司签订《淮安悦达广场全程策划销售代理合同》，约定悦达置业委托百达行公司对淮安悦达广场项目一期进行全程策划及全权独家销售总代理；百达行公司可以代理人的身份与购房客户签订“认购协议书”，并在签订认购协议书时向客户收取24000元定金作为佣金，向客户开具票据，7天内安排购房客户与悦达置业签订《商品房买卖合同》，并支付首付款及办理按揭贷款手续；百达行公司除按约定收取客户的24000元/套定金作为佣金外，不得再向悦达置业收取或截留任何费用。 2016年9月11日，高洁梅与百达行公司签订《确认函》，确认高洁梅选购房号为2#3004室，购房人同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行经纪公司支付本确认函项下的定房优惠团购费；购房人同意在签署本确认函时须向百达行公司支付优惠团购费24000元；购房人凭本确认函及交款收据，即可对认购房源享受“交24000元抵8万元＋经理特批”的优惠；定房优惠团购费并非购房价款的一部分，不冲抵购房价款；购房人7日内未能按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，则取消所有优惠，所选购房源房号打开另行销售，已缴纳意向金不予退还……购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行支付本函项下的定房优惠团购费。该函还确定了其他相关内容。 当日，高洁梅向百达行公司缴纳24000元，百达行经纪公司向高洁梅出具了收据，收据载明交款事由为“悦达广场2#3004电商渠道费”。 同日，高洁梅还与百达行公司签订《确认单》，选购房号为2#3004室房屋，建筑面积111.07㎡，报价总价720546元，报价单价6487元/㎡；优惠明细：交24000元抵8万元+经理特批；成交总价（此房价包含服务费）589450元，成交单价5307.01元/㎡；签约总价（此房价不包含服务费）565450元，签约单价（此房价不包含服务费）5050.93元㎡；购房人缴纳高层24000元定房优惠团购费，并正式选购一套房源后，签署此选房确认单，该房源房号可保留7日，一旦签署，视为购房人已确认选购房号，此房号不可更改；购房人7日内交齐房款并签署正式商品房买卖合同，可享受相应优惠条款。高洁梅及百达行经纪公司销售经理、置业顾问签字确认。 2016年9月13日，高洁梅与悦达置业签订《商品房买卖合同》，约定高洁梅购买悦达置业开发的悦达翔宇国际商业广场2幢3004号房屋，建筑面积111.07㎡，总房款565450元。合同签订后，高洁梅及悦达置业各自履行了相关义务。 2019年4月19日，高洁梅向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 一审审理中，对于百达行公司所向高洁梅开具的24000元收款收据中载明的“电商渠道费”，其表示所收款项为优惠团购费，“电商渠道费”是旧的说法，与优惠团购费在本质上相似。高洁梅表示不知道所收费用的用途，其一直认为是定金。百达行公司表示其已告知收费的事由，在确认函中也载明“购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务”，高洁梅作为完全民事行为能力人不应违背诚信，在购房后倒打一耙，说什么都不知道。 一审法院认为，本案主要争议焦点是高洁梅主张百达行返还不当得利能否成立。高洁梅与百达行公司签订的《确认单》及《确认函》依法成立，所作约定不违反有关法律、法规的强制性规定。当事人应依约定行使权利并履行相关义务。 关于高洁梅主张百达行公司收取的24000元无法律或合同依据，为不当得利应予返还。一审法院认为，首先，高洁梅未能举证证明百达行公司所收取的费用存在违反相关法律规定的情形，虽然国家或地方政府相关部门，对有关商品房销售制定了规范性文件，但相关规定仅是相关部门的规章或地方性规定，并不能作为认定合同效力的依据。 其次，高洁梅作为完全民事行为能力人，应当知晓与百达行公司所签订的《确认单》及《确认函》约定的相关事项，且确认函中载明“购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务”，高洁梅不可能不知道其所交纳的24000元就是确认单及确认函中约定的费用。同时，经百达行公司提供服务，高洁梅与悦达置业签订了《商品房买卖合同》并顺利履行，高洁梅通过百达行提供的服务及签订确认单、确认函，实现了签订合同并购房的目的。 综上，百达行公司所收取高洁梅的24000元，基于其与高洁梅之间存在的购房服务以及签订的上述《确认单》及《确认函》的约定。而高洁梅主张返还不当得利，无事实依据，也不符合民法通则第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定。高洁梅从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。其诉讼主张，无事实和法律依据，依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，作出一审判决：驳回高洁梅的全部诉讼请求。一审案件受理费400元，减半收取200元，由高洁梅负担。 二审中，上诉人提供一张与涉案房屋同期销售的悦达翔宇国际商业广场3号楼1905室的发票照片的打印件，证明同期销售的房屋比涉案房屋的合同价还要便宜，上诉人没有享受到百达行公司所说的优惠。悦达置业质证称，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，打印件中两张发票的时间不一致，每套房源的价格都是不一样的，不能以发票上房屋的价格去比较涉案房屋的价格。百达行公司质证称，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，商品住宅是特定物不是法律意义的种类物，其户型、楼层、朝向等要素均是唯一、确定的，因此商品房销售时遵循一房一价的制度，对外销售时也是随行就市，具体楼层的不同而拥有不同的市场价格合情合理合法。 本院对上诉人提交证据的认证意见：对该份打印件的真实性、合法性、关联性均不予认可，不作为认定本案事实的依据。 本院经审理确认一审法院查明事实。 本院认为，关于百达行公司应否返还高洁梅24000元的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”高洁梅主张百达行公司收取团购费的约定违反《商品房销售管理办法》及建房函[2016]171号文件的规定，但《商品房销售管理办法》及建房函[2016]171号文件为部门规章，不能作为认定合同效力的依据。高洁梅并无证据证明《确认单》及《确认函》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故高洁梅与百达行公司签订的《确认单》及《确认函》并未违反我国法律、法规的强制性规定，应依法成立，属有效合同。高洁梅及百达行公司应依《确认单》及《确认函》的约定行使权利及履行义务。《确认函》中载明“定房优惠团购费并非购房价款的一部分，不充抵购房价款”、“购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行支付本确认函项下的定房优惠团购费”，高洁梅在《确认函》上签字确认，其作为完全民事行为能力人，应当知晓其所交纳的24000元即为《确认单》与《确认函》中约定的费用。经百达行公司提供相关服务，高洁梅与悦达置业签订《商品房买卖合同》并顺利履行。百达行公司已按照《确认单》及《确认函》的相关约定履行自己的义务。故百达行公司取得24000元是基于其与高洁梅签订的《确认单》及《确认函》的有效约定，高洁梅主张百达行公司返还24000元的主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人高洁梅的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费400元，由上诉人高洁梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 东 新 审 判 员 张 兆 宇 审 判 员 邹 艳 萍 二〇一九年十一月一日 法官助理 周  丹 书 记 员 呼延嫄嫄