安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0208民初2756号 原告：何云开，男，1988年8月8日出生，汉族，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：杨帆，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺婷婷，安徽吉和律师事务所律师。 被告：周光明，男，1944年5月3日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区。 被告：周宗桂，女，1971年10月23日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，现住安徽省芜湖市三山区。 共同委托诉讼代理人：陈刚，安徽文理律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：彭益强，安徽文理律师事务所律师。 原告何云开与被告周光明、周宗桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何云开委托诉讼代理人杨帆，被告周光明、周宗桂及其共同委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何云开向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令周光明、周宗桂返还何云开租金及押金4208.5元；3.判令周光明、周宗桂承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月7日，何云开与周宗桂签订《房屋租赁合同》，约定将保定新城三期22栋1702室的住宅房租赁给何云开使用，租赁期限自2019年5月8日至2022年5月7日，期限三年，房屋租金为每年14000元，押金2000元。合同签订后，何云开给付租金及押金合计16000元。2019年9月20日，周光明将涉案房屋租赁给李文清，双方签订了租赁合同，并约定了租赁期限及租金，现该房屋由李文清居住。何云开支付了一年的房租及押金，周光明、周宗桂不予退还剩余房租及押金，遂诉至法院。 周光明、周宗桂共同辩称，1.周宗桂作为周光明的代理人，以周光明的名义与何云开签订《房屋租赁合同》并代收租金和押金，周宗桂不是本案适格被告；2.周光明与何云开《房屋租赁合同》已经解除，双方就押金扣除、租金退还已协商一致，周光明不欠付何云开剩余房屋租金。综上，请求法院驳回何云开全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定如下： 何云开提交证据1.周光明与何云开《房屋租赁合同》，证明双方房屋租赁合同关系及内容；证据2.微信转账记录，证明何云开支付了一年租金及押金；证据3.周光明与李文清《房屋租赁合同》，证明周光明、周宗桂已将案涉房屋转租给他人。周光明、周宗桂对上述证据真实性无异议，本院经审查予以认定。 周光明、周宗桂提交转账凭证，证明周光明已经将剩余房屋租金7700元（按1100元/月×剩余7个月租期）扣除水费188元、物业费280元、电费13元、燃气费60元、中介费1100元，剩余6059元通过周宗桂的微信转账退还何云开，剩余租金已经结算完毕。何云开对真实性无异议，本院予以认定。 周光明、周宗桂申请证人房产中介工作人员何某出庭作证：何云开委托其朋友处理保定新城22栋1702室房屋出租事宜；2019年9月18日，李文清看房并打算租赁房屋，但得知何云开系转租房屋，遂提出要告知房东；房东周光明提出何云开的押金不退才肯与李文清签订合同，何云开朋友点头同意了，周光明遂与李文清签订了合同；李文清提出中介费由何云开出，何云开朋友打电话告诉了何云开，何云开也同意了出中介费，在何云开预交的租金里扣除；周宗桂交纳了何云开欠付的水电等费用；签订合同时，何云开朋友在场，其表示可以完全代理何云开办理转租事宜。结合庭审查明的事实，证人何某的证言能够证明何云开与周光明解除房屋租赁关系、周光明将房屋出租给李文清的过程，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，周光明（出租方）与何云开（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定周光明将其拥有的位于保定新城三期22栋1702室房屋出租给何云开居住使用；租赁期限暂定3年，自2019年5月8日起至2022年5月7日止；房租一年计算一次，次年如续租，提前一个月支付房租；房屋租金14000元一年，何云开另交水电费等押金2000元；何云开承担租赁期内水费、电费、燃气费、物业费等实际使用费用。周光明之女周宗桂在合同落款出租人处签名“周宗桂代”。同日，何云开向周宗桂转账支付一年租金和押金计16000元。 租赁期间内，何云开要求提前退租和转租，征得了周光明的同意后，便委托房产中介招租。2019年9月18日，李文清有意承租案涉房屋，何云开朋友到场办理房屋租赁事宜，并表示其可以完全代理何云开，周光明、周宗桂均到场。周光明提出何云开交纳的押金不予退还，何云开朋友同意后，周光明遂与李文清签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，租期自2019年9月20日至2020年9月19日，租金1100元/月。李文清提出中介费由何云开承担，在其预交的租金里扣除，何云开朋友征得何云开的同意。合同签订后，周宗桂代何云开支付了中介费1100元及其承租房屋期间产生的水费188元、电费13元、燃气费60元和物业费280元。同年9月19日，周宗桂通过微信转账退还何云开剩余租金6059元。案涉房屋现由李文清居住使用。 本院认为，一、周宗桂以周光明的名义与何云开签订《房屋租赁合同》，并代为收取租金和押金、代为退还剩余租金的行为，周光明均予以认可，周宗桂的行为系典型的民事代理，其行为后果对被代理人周光明发生法律效力，周宗桂不是该《房屋租赁合同》的出租方，非本案适格被告，故何云开对周宗桂的诉讼请求，于法无据，不予支持。 二、何云开与周光明签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力。约定租赁期限未届满，何云开提出解除合同，并委托其朋友到场协助周光明与李文清签订合同。至此，何云开与周光明对解除房屋租赁关系已达成一致意见，故双方于2019年5月7日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月18日解除。对何云开提出解除2019年5月7日《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。 三、何云开提出解除租赁合同，系违约行为，给周光明造成一定损失。合同虽未约定承租方违约，押金不予退还，但在退租过程中，周光明提出押金不予退还作为何云开违约的后果，否则不同意解除合同与他人另签合同，该要求得到了何云开的同意。现合同已解除，何云开诉至本院要求退还押金，本院不予支持。何云开辩称其并未授权其朋友承诺押金不予退还和承担中介费用，因与中介从业人员证词相违背，本院不予采信。 四、合同解除后，尚未履行的，终止履行。周光明应返还何云开剩余租期7.5个月的租金8750元（14000元/年÷12个月×7.5个月），扣除何云开承租期间的水费、电费、燃气费、物业费合计541元，以及何云开同意承担的中介费用1100元，即应返还租金7109元。但周光明仅返还了6059元，还应返还何云开租金1050元。周光明主张以1100元/月退还何云开7个月的租金，其计算标准不妥，以本院认定为准。 综上所述，何云开的诉讼请求合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条和《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告周光明于本判决生效后十日内返还原告何云开租金1050元； 二、驳回原告何云开其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告周光明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  胡翠微 二〇一九年十一月二十五日 法官助理吴丹丹 书记员鲁苗苗 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。