安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2486号上诉人（原审被告）：肥西桃花繁华新园幼儿园。法定代表人：王业梅，负责人。委托诉讼代理人：冯磊，该幼儿园员工。被上诉人（原审原告）：芜湖宜居置业发展有限公司。法定代表人：沈世跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶新伯，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人肥西桃花繁华新园幼儿园（以下简称桃花繁华幼儿园）因与被上诉人芜湖宜居置业发展有限公司（以下简称宜居置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。桃花繁华幼儿园上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回宜居置业公司全部诉请；2.本案一、二审诉讼费由宜居置业公司负担。事实和理由：1.一审法院未能查明本案事实。宜居置业公司交付的房屋不符合双方的约定，房屋无产权证，也没有经过初始登记，系产权不明晰，无法办理办园许可证，致使桃花繁华幼儿园的租赁目的无法实现。此事实是本案租赁合同履行过程中最为重要的一环，一审法院却在未能查明此事实的基础上，对本案草率判决。2.一审法院查明的部分事实认定有误。一审中双方对桃花繁华幼儿园缴纳的二十万拍卖保证金转换为租赁保证金无异议。《房屋租赁合同》中明确约定可以用保证金抵扣欠付的租金，但是一审法院却判令不予先行抵扣，明显认定有误。3.一审法院确定的利息计算有误。双方在签订的《房屋租赁合同》中并无欠付租金利息的约定，故对利息的主张不应得到支持，即便考虑有利息损失，也应从立案之日起计算，不应肆意扩大双方的意思表示，而原审法院针对利息的认定明显不符合事实与法律。宜居置业公司辩称，一、案涉房屋是宜居公司所购买，经国有资产管理委员会批准对外出租，桃花繁华幼儿园系经过招拍挂程序竞拍承租案涉房屋，该房屋的产权是明晰的。其上诉称因案涉房屋产权不明导致其无法办理办园许可证，但在一审中其已向法院提交了幼儿园的办园许可证，故其称因产权不明导致无法办理办园许可证是不能成立的。二、桃花繁华幼儿园缴纳的20万元是合同履约保证金，合同至今仍在继续履行，该保证金不能轻易的就用于冲抵房屋租金。三、桃花繁华幼儿园称一审法院确定的利息有误，其上诉理由也不能成立。双方对于支付租金的时间节点是有明确约定的，而桃花繁华幼儿园没有按照双方所约定的时间节点向宜居置业公司支付房屋租金，根据相关法律规定应当支付相关利息损失。故请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉请求。宜居置业公司向一审法院起诉请求：1.判决桃花繁华幼儿园支付宜居置业公司2018年9月1日至2019年8月31日期间房屋租金901380元及自2018年9月1日起至实际付款之日止逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年2月28日的利息为19605元）；2.判决桃花繁华幼儿园承担宜居置业公司实现债权律师费33000元；3.判决桃花繁华幼儿园承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月23日，芜湖市国有资产管理委员会以国资经（2017）15号文件批复同意芜湖宜居投资（集团）有限公司对外公开挂牌出租宜居春水湾、宜居香城湾配套幼儿园用房。2017年5月3日，宜居置业公司委托安徽长江产权交易所发布《宜居春水湾小区配套幼儿园用房挂牌出租公告》（以下简称《公告》），公开对外挂牌出租宜居春水湾小区配套幼儿园，挂牌公告中明确租赁期限为5年，房屋建筑面积为3013.31㎡，五年期租金为1366837元，自《房屋租赁合同》生效之日起5个工作日内，承租方交纳的交易保证金（如承租方未支付交易服务费，则为扣除承租方应支付的交易服务费后的余款）自动转为《房租租赁合同》约定租金的一部分。2017年5月22日，桃花繁华幼儿园向安徽长江产权交易所有限公司交纳保证金200000元后参与竞标，竞标成功后于2017年6月7日与宜居置业公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.宜居置业公司将位于芜湖经济技术开发区宜居春水湾小区南大门住宅出入口东侧的配套幼儿园用房出租给桃花繁华幼儿园，租赁面积3013.31㎡，租期为五年（自2017年9月1日至2022年8月31日），租金为4506900元。2.租金按合同年度支付，每个合同年度的租金为本合同约定租赁年限总租金的平均值即901380元，第一个合同年度租金自本合同生效之日起5个工作日内，由承租方支付至安徽长江产权交易所有限公司指定账户，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前1个月内支付至出租方指定账户，先付租金后使用；在签订本合同后，桃花繁华幼儿园在安徽长江产权交易所有限公司报名时交纳的交易保证金200000元（如未支付交易服务费，则为扣除承租方应支付的交易服务费后的余款）自动转为本合同约定租金的一部分。3.桃花繁华幼儿园承诺出租标的用于开办幼儿园时，自行办理开办幼儿园所需的所有合法审批手续，自行承担费用。4.本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、仲裁费、律师费等全部费用。5.合同自双方法定代表人或授权代表签字、盖章之日起生效。一审法院另查明，2015年1月21日，芜湖市公安消防支队出具一份《建设工程消防验收意见书》，评定宜居春水湾小区12#-19#、S2楼等建设工程消防验收合格。桃花繁华幼儿园承租物业后，对房屋进行了装修，2018年12月25日，芜湖市公安消防支队出具一份《建设工程消防验收意见书》，评定芜湖春水湾幼儿园（S2楼）内装修建设工程消防验收合格。2019年5月15日，芜湖经济技术开发区社会事业局批复同意设立“芜湖春水湾幼儿园”。另，2019年3月14日，宜居置业公司与安徽纬纶律师事务所签订一份《委托代理合同》，为本案诉讼事宜支付律师代理费33000元。一审法院认为，宜居置业公司与桃花繁华幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当遵循诚实信用原则切实履行各自的义务。在宜居置业公司向桃花繁华幼儿园交付租赁房屋后，桃花繁华幼儿园应按照合同约定支付租金，桃花繁华幼儿园拒付租金的行为已经违反合同约定，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对宜居置业公司要求桃花繁华幼儿园支付租金901380元的诉讼请求予以支持。桃花繁华幼儿园辩称其向安徽长江产权交易所有限公司交纳的200000元保证金应冲抵部分租金，因《公告》及《房屋租赁合同》均明确约定“交易保证金200000元（如乙方未支付交易服务费，则为扣除乙方应支付的交易服务费后的余款）自动转为本合同约定租金的一部分”，桃花繁华幼儿园并未举证其已向安徽产权交易所有限公司支付了多少金额的交易服务费，故该200000元保证金在本案中不予扣除，待桃花繁华幼儿园与安徽长江产权交易所有限公司结算完毕后，可在下期租金中予以抵扣。桃花繁华幼儿园辩称房屋登记产权不明，致使其不能及时办理办学许可证且案涉房屋在出租时没有经过消防验收等，上述意见与事实不符，均不予采纳。宜居置业公司主张按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年9月1日起至实际付款之日止的逾期利息，对此，桃花繁华幼儿园辩称合同对逾期付款利息并未约定。因合同明确约定第一个合同年度租金自本合同生效之日起5个工作日内由桃花繁华幼儿园支付至安徽长江产权交易所有限公司，而合同已于2017年6月7日生效，故桃花繁华幼儿园应于2017年6月12日前支付租金，宜居置业公司主张按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年9月1日至实际付款之日的逾期利息不违反法律规定，予以支持。宜居置业公司主张律师代理费33000元，案涉《房屋租赁合同》中约定本合同争议处理过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的差旅费、调查取证费、诉讼费、仲裁费、律师费等全部费用。宜居置业公司与安徽纬纶律师事务所签订的委托代理合同合法有效，且该律师事务所律师已作为案件的诉讼代理人参与诉讼，该费用为必将产生的费用，法院结合案件实际情况，参照《安徽省律师服务收费标准》对宜居置业公司主张的律师代理费33000元予以支持。判决：一、肥西桃花繁华新园幼儿园于判决生效之日起十日内向芜湖宜居置业发展有限公司支付租金901380元，并支付以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年9月1日起至实际付款之日止的逾期利息；二、肥西桃花繁华新园幼儿园于判决生效之日起十日内向芜湖宜居置业发展有限公司支付律师代理费33000元。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另，本案在二审审理过程中，桃花繁华幼儿园表示对案涉房屋产权不持异议。本院认为，租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，本案中宜居置业公司作为案涉房屋的出租方，已依约履行相应的交付义务，而桃花繁华幼儿园未能依约支付租金，显属违约，一审法院依法判令桃花繁华幼儿园向宜居置业公司支付租金及相应利息并无不当。至于桃花繁华幼儿园因何原因未能及时办理相关开园手续及办学性质均与宜居置业公司无关。另，桃花繁华幼儿园交纳的交易保证金20万元，因其未举证证明已向安徽长江产权交易所有限公司支付交易服务费的具体数额，故该20万元保证金不应在租金中直接予以抵扣。综上所述，肥西桃花繁华新园幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13340元，由肥西桃花繁华新园幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十一月二十八日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。