青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2061号上诉人(原审被告)：张生福，公民身份号码：×××，住青海省格尔木市。被上诉人(原审原告)：青海商道投资管理有限公司，统一社会信用代码：9163010367918954XY。法定代表人：方兴善。委托诉讼代理人：程东民、张永忠，青海竞帆律师事务所律师。上诉人张生福因与被上诉人青海商道投资管理有限公司（以下简称商道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张生福上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由商道公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，2018年4月1日张生福与商道公司签订《铺面租赁合同》，租赁期限自2018年4月1日-2019年3月31日，合同签订后，租户孟庆祖向张生福交付了商铺及钥匙，张生福向商道公司交付了租金。张生福使用该房屋经营生意，后因生意不好，2018年12月张生福向商道公司负责人表示租期届满后不再续租，商道公司负责人表示同意。故双方租赁合同已经解除，房屋由谁占用与张生福无关，占用期间的租金亦不应由张生福承担。综上，一审判决认定张生福占用房屋并判决张生福支付占用费错误，应予纠正。商道公司辩称，商道公司与张生福自2018年签订租赁合同后，商道公司将店铺出租给张生福使用，租期届满后张生福占用商铺至今未腾退，故一审判决张生福腾退房屋并支付占用费正确，应予维持。张生福的上诉请求无事实依据，应予驳回。商道公司向一审法院起诉请求：1.张生福腾退位于西宁巿人民街市××街铺面（建筑面积22.79平方米）；2.张生福支付商道公司2019年4月1日至2019年7月15日期间的房屋占有使用费7976.5元，2019年7月16日之后的房屋占有使用费计算至铺面实际腾退之日止；3.张生福按照合同约定支付商道公司违约金15953元；4.本案诉讼费由张生福承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，商道公司（甲方）与张生福（乙方）签订《铺面租赁合同》，合同约定：“商道公司将西宁巿人民街市场4-20号1楼临街铺面（建筑面积22.79平方米）租给张生福作商业使用，租期一年，从2018年4月1日至2019年3月31日止；合同到期前，如乙方续租，提前三个月向甲方书面申请。租赁期内，乙方的租金为100元／㎡／月，年租金27348元，年租金分两次交纳，每半年付13674元。乙方向甲方交付履约保证金1000元。合同终止履行或者乙方违约被解除时，甲方不对乙方做任何装修及经营补偿。甲方在2018年3月30日将铺面交付乙方。乙方在租赁期限届满之日或者租赁合同解除之日起五日内腾退租赁铺面并向甲方交还，如超过一个月仍未腾退铺面的，甲方有权自行处理，产生的相关费用乙方承担。乙方逾期不向甲方交还租赁铺面的，乙方应按年租金标准和实际占用期间向甲方支付占用费，且每逾期一日按每日占用费的2倍向甲方支付违约金”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张生福于2018年5月3日向商道公司交纳押金1000元，同日，张生福向商道公司交纳2018年4月1日至9月30日的房屋租金13674元，商道公司将合同约定的铺面交付张生福使用。2019年3月30日合同约定的租赁期限届满后，张生福未续租上述铺面，也未向商道公司腾退并交还所租赁的铺面。张生福至今未向商道公司交纳2019年4月1日至2019年7月17日期间的房屋占有使用费7976.5元（年租金27348元÷12个月×3.5个月）。商道公司至今未向张生福退还押金1000元。一审法院认为，商道公司与张生福于2018年4月1日签订的《铺面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。该合同约定的租赁届满期限为2019年3月31日，故合同约定的双方的权利义务在2019年3月31日租赁期限届满时终止。合同终止后，张生福未续租涉案铺面房，商道公司有权收回租赁铺面，现张生福未腾退租赁铺面，其应予以腾退，故对商道公司要求张生福腾退人民街市××街铺面（建筑面积22.79平方米）的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋租赁期限届满后，张生福继续占有铺面而未向商道公司腾退并交还，其应当支付占有铺面的实际费用，且对该费用应参照原合同的租赁价格确认，张生福应当支付该费用，故对商道公司要求张生福支付2019年4月1日至2019年7月17日期间的房屋实际占有使用费7976.5元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。对张生福已交付押金1000元，商道公司应当退还，但从便利角度考虑，该押金与房屋占有使用费折抵，折抵后未支付的房屋占有使用费6976.5元仍由张生福支付。商道公司主张的2019年7月18日之后的房屋占有使用费，由于张生福至今仍在占有租赁房屋又未缴纳房屋占有使用费，何时腾退房屋不能确定，但张生福占有租赁房屋期间的房屋占有使用费，应当继续支付，并计算至其实际腾退房屋之日止，每天的房屋占有使用费按74.93元（年租金27348元÷365天）计算。关于商道公司主张的违约金，因《铺面租赁合同》约定的租赁期限届满后，商道公司已主张了张生福未腾退房屋给其造成的损失即房屋占有使用费，且商道公司未提交因张生福未腾退房屋给其造成其他损失的相关证据，故根据公平原则，对商道公司主张的违约金一审法院不予支持。张生福经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。遂判决如下：一、张生福于本判决发生法律效力之日起十日内向商道公司腾退人民街市××街铺面（建筑面积22.79平方米）。二、张生福于本判决发生法律效力后十日内向商道公司给付自2019年4月1日至2019年7月17日期间的房屋实际占有使用费6976.5元。三、张生福给付商道公司自2019年7月18日起人民街市××街铺面实际腾退之日止的每日按74.93元计算的房屋占有使用费。四、驳回商道公司的其他诉讼请求。案件受理费142元（商道公司已预交），减半收取71元，由张生福负担（此款随同上述款项一并给付）。本院二审期间，张生福向本院提交与李强的微信聊天记录截图，拟证明：李强是商道公司的经理，张生福告知李强自己不再续租案涉房屋，故张生福不应承担房屋占用费。商道公司质证认为，对上述证据的关联性不认可，李强并非商道公司经理。本院认为，因张生福对李强与商道公司之间的关联性并未举证证明，故该微信聊天截图与本案缺乏关联性，本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，对双方当事人无异议的事实本院予以确认。另查明，案涉商铺至今仍在经营使用，并未腾退。本院认为，张生福与商道公司签订的《铺面租赁合同》约定的租赁期限届满后，张生福作为承租人，如不再续租房屋，应依照合同约定向出租人商道公司腾退并交付房屋。根据本案查明的事实，案涉房屋现在仍在经营使用中，张生福亦自认租赁期限届满后并未向商道公司交付并腾退房屋，故张生福应当承担无权占有期间产生的房屋占用费。对于张生福辩称其已经向商道公司表示不再续租，商道公司应根据合同约定，自行处理房屋内物品的理由是否成立的问题，本院认为，合同虽对租赁期限届满后超过一个月承租人仍未腾退铺面的出租人有权自行处理有约定，但本案中，张生福在租赁期限届满后并未将房屋钥匙交还商道公司，而是将房屋交由第三人继续占有、使用、经营，在房屋内物品权属不明且商道公司无房屋钥匙的情况下，商道公司无法依据合同约定自行腾退房屋。故张生福抗辩称商道公司可自行腾退房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上，张生福的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由张生福负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵甲宁审 判 员 李 娟审 判 员 王 鹏 二〇一九年十一月二十五日法官助理 王 珊书 记 员 宋鑫艳 附:本案所适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。