海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2007号   再审申请人（一审被告，二审上诉人）：海南中平房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区金盘路**三青花苑**商住楼**商铺**，统一社会信用代码914600007088710399。   法定代表人：沈敏，总经理。   委托诉讼代理人：王思民，海南瑞来律师事务所律师。   被申请人（一审原告，二审被上诉人）：魏盘娥，女，汉族，1957年1月13日出生，住北京市海淀区，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：陈虎，海南问源律师事务所律师。   二审被上诉人（一审被告）：海南苏鑫投资发展有限公司，住所地海，住所地海口市金盘路**三青家苑**楼**铺面60000000263000。   法定代表人：张海华，董事长。   二审被上诉人（一审被告）：海口江南小额贷款有限公司，住所地海口市金，住所地海口市金盘路**三青家苑**铺面码91460100589269140Ｕ。   法定代表人：张海华，董事长。   再审申请人海南中平房地产开发有限公司（以下简称中平公司）因与被申请人魏盘娥及二审被上诉人（一审被告）海南苏鑫投资发展有限公司（以下简称苏鑫公司）、二审被上诉人（一审被告）海口江南小额贷款有限公司（以下简称江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2019）琼01民终761号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   中平公司申请再审称，（一）二审判决适用法律错误，程序违法。1.以房抵债合同较之于一般的房屋买卖合同在合同的成立和生效要件上有其本质的区别。以房抵债系原债权债务人合意以物抵偿旧债转化为新的合同之债，达成合意之时，房屋权属尚未完成过户登记的情况下，新的合同之债未履行完毕，此时债务人与债权人仅是达成代物清偿的合意而并未进行代物清偿的法律行为，因此在此阶段新债与旧债处于并存的法律状态，以房抵债合同虽成立，但并未生效，在完成产权过户登记之后，旧债消灭，以房抵债合同方可具备法律效力。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十七条：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持”，明确了以房抵债协议属实践性合同及其生效要件，需完成产权转移才可具备法律效力。结合最高院关于“以房抵债”案件审理的意见和最高院指导案例的相关规定：“在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求”和“当以房抵债协议已经在事实上或者法律上履行不能时，一方当事人表面上请求确认协议效力的，实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议，人民法院不予支持”。2.在二审阶段中平公司已向海口市中级人民法院提交《解除海口市商品房买卖合同及撤销备案的确认书》（以下简称《解除合同确认书》）、（2018）琼0106执恢935号执行裁定书、（2018）琼0106执恢503号之二执行裁定书、（2018）琼0106执恢936号执行裁定书、（2018）琼0106执恢934号执行裁定书等新证据，用于证实中平公司与江南公司、苏鑫公司达成执行和解清结债务，并由苏鑫公司配合撤销备案，返还涉案八套房产的事实。此时通过二审的新证据已经足以证实原苏鑫公司与魏盘娥所签订的《以房抵债协议》八套房产所依据的上游法律关系即苏鑫公司与魏的《房屋买卖合同》已经解除，用于抵债的八套房产苏鑫公司已经无法再行向魏盘娥交付并办理产权登记。二审法院明知有新证据情况下，仍未向当事人释明其可以主张继续履行原借款协议，忽略新发生的法律事实与二审中的新证据，错误将以房抵债的法律行为视作一般房屋买卖合同之债，在二审判决仍适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》来定性原告被告苏鑫公司与被申请人魏盘娥系房屋买卖合同关系，未能正确理解以物抵债行为法律转化的要件为物的权属变更完成后，抵债行为才可成立，否则应向债权人释明继续履行旧债法律关系，而非继续履行新债的法律关系的裁判规则，存在程序违法，法律适用错误。（二）一、二审法院认定事实错误。较为明显之处系江南公司与魏盘娥2012年10月16日至2015年1月20日期间陆续有多笔转款共计300万元，双方于2014年7月9日才签订借款协议，其后又将备案在苏鑫公司的房产用于抵债，存在恶意串通，转移财产的故意，因在抵债之时苏鑫公司已经有多起被诉案件及被执行案件，且苏鑫公司营业执照已经吊销，一、二审法院对该债权的真实性与抵债经过未审慎查明，属认定事实缺乏证据。（三）依据《以房抵债协议》第三条“违约责任”第一项：“如本协议签订七日内，甲方不予交付房产或不予配合乙方办理房屋变更预售手续，并无法变更预售到乙方名下的，该抵债协议不予执行。乙方有权向甲方和丙方继续追索三百万人民币债务。”的约定，根据合同法第四十五条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。《以房抵债协议》解除条件成就，该协议已自动解除。一、二审判决仍确认《以房抵债协议》合法有效，属认定事实不清，适用法律错误。   魏盘娥未向本院提交书面意见。   江南公司、苏鑫公司未向本院提交书面意见。   本院经审查认为，(一)关于魏盘娥与苏鑫公司、江南公司签订的《以房抵债协议》的效力问题。根据一、二审及本院再审查明事实,魏盘娥与苏鑫公司、江南公司于2016年1月18日签订的《以房抵债协议》，是当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订的协议，系魏盘娥与苏鑫公司、江南公司自愿达成且协议内容是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，而且生效的海口海事法院（2018）琼72执异3号执行裁定书也确认了其效力，因此，该《以房抵债协议》合法有效。对于中平公司主张中平公司和苏鑫公司签订了《解除合同确认书》,证明《以房抵债协议》依据的苏鑫公司和中平公司签订的房屋买卖合同已经解除，《以房抵债协议》实际上已经无法履行的意见,本院认为，中平公司提交的《解除合同确认书》是2018年12月15日签订的，《以房抵债协议》是2016年1月18日签订的，后面形成的协议不能影响之前协议的效力。况且，中平公司与苏鑫公司签订的《解除合同确认书》解除的是中平公司和苏鑫公司的房屋买卖合同，而不是本案《以房抵债协议》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，《以房抵债协议》是否履行以及能否继续履行并非是认定《以房抵债协议》无效的依据，如果《以房抵债协议》不能履行，当事人可以要求解除，不能因此否认《以房抵债协议》的效力。因此，中平公司申请再审的证据和理由均不充分，本院不予支持。（二）关于《以房抵债协议》是否已经自动解除，失去效力的问题。对于中平公司依据《以房抵债协议》第三条“违约责任”第一项：“如本协议签订七日内，甲方不予交付房产或不予配合乙方办理房屋变更预售手续，并无法变更预售到乙方名下的，该抵债协议不予执行。乙方有权向甲方和丙方继续追索三百万人民币债务。”的约定，认为《以房抵债协议》解除条件成就，协议已自动解除的意见，本院认为，中平公司主张《以房抵债协议》自动解除正说明《以房抵债协议》是有效的，因为无效的协议不存在解除的问题。从本案证据来看，魏盘娥提供了涉案房屋所在小区天骅物业公司的收费单据和涉案房屋现场图片，证明涉案八套房屋苏鑫公司实际上已经交付给魏盘娥，且魏盘娥已经装修。因此该协议附条件解除条款并未成就，中平公司的此项再审理由亦不能成立。   综上，案涉《以房抵债协议》合法有效，中平公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回海南中平房地产开发有限公司的再审申请。   审 判 长 黄胜春   审 判 员 邢 君   审 判 员 李静云     二○一九年十一月二十八日   法官助理 钟 坤   书 记 员 翟 晶   附：适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。