海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9030民初829号 原告：周士森，男，1985年4月29日出生（公民身份号码：×××），汉族。 被告：严居能，男，1972年10月6日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省文昌市。 原告周士森与被告严居能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，由审判员依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周士森到庭参加诉讼，被告严居能经本院依法传唤未到庭参加诉讼活动，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告周士森向本院提出的诉讼请求：1、判令被告严居能交付原告周士森2019年5月和6月的租金6000元；2、判令被告严居能将损坏原告周士森的两间铺面墙面修好；3、判令被告严居能单方违约将赔偿违约金10000元给原告；4、判令被告交清水电费、卫生费大约500元，以上费用共计16500元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告严居能2018年7月6日租原告周士森位于××县，签订的租期是2021年7月6日，现被告提前违约，要求原告退还10000元押金，被告现在还拖欠原告5月份房租2000元和6月份房租4000元，被告在2019年6月底就告知原告不租了，但是被告在2019年7月19日才把他的东西搬出来，原告就房租问题多次与被告协商未果，现起诉至法院，请求判如所请。 被告严居能庭后提交如下书面答辩意见：1、原、被告于2018年7月8日签订的《铺面租赁合同》是事实；2、2019年4月经双方口头协商，被告改为单独租赁一楼铺面，约定租赁日期从2019年5月开始，租金为3000元/月，被告已付5月份租金1000元给原告，接着双方口头协商解除租赁合同，租赁期限至2019年5月止，被告提出从10000元保证金中扣除尚欠的2000元租金退还剩余的保证金给被告，原告拒绝退还，才至于拖欠原告租金2000元并非是6000元，租赁合同在履行期限内被告并未有违约和过错行为；3、原告的第2、3、4项诉求于法无据，原告没有证据证明被告有违约客观事实存在，原告应承担举证不能的法律后果，被告缴付电费都是以微信支付的方式缴付，不存在拖欠电费。综上，原告应从10000元保证金中扣除租金2000元，将剩余的8000元保证金退还给被告。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、书证《铺面租赁合同》，拟证明原、被告双方签订了租赁合同； 2、书证照片一组，拟证明被告在交房时未按照合同约定保持房屋整洁。 被告为支持其答辩意见，庭后向本院提交如下证据：书证微信聊天记录及转账记录，拟证明被告未拖欠水电费的事实。 被告未到庭，对原告提交的证据未质证。 对原、被告提交的证据本院认证如下：原告提交的证据1、2，该证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据微信聊天记录及转账记录，经原告质证没有异议，该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于××县共计200平方米，出租给被告，租赁期限自2018年7月6日起至2021年7月6日止，每月租金为5000元。合同签订时，被告向原告支付了保证金10000元和一个月的租金5000元。2019年5月，被告向原告提出单独租赁一楼铺面，不再租赁2楼，但原告不同意。被告2019年5月付原告租金3000元，2019年6月付租金1000元，尚欠租金6000元。2019年7月被告将租赁的房屋返还原告。现双方因租金和保证金问题引发纠纷，经多次协商未果，原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应依约行使权利并履行义务。现租赁合同期限未满，被告终止履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。本案中，原、被告为了确保合同的履行，在订立合同时被告向原告交付了合同履约保证金10000元。但双方在合同中未约定如有违约事实发生保证金如何处理的问题，合同中也未约定有解决违约及违约金的条款，原告未能举证证明被告终止履行合同给其造成的具体损失，现原告主张要求被告赔偿违约金10000元，本院不予支持。考虑到双方签订的租赁合同履行期限未满，被告终止履行，给原告造成一定的损失，本院酌情支持违约金2000元。被告于2019年7月已将租赁房屋腾出并返还原告，原告已接收，双方签订的房屋租赁合同已解除。被告作为承租人，在使用原告的房屋期间，应当按时足额缴纳租金，被告未足额缴纳租金，现原告主张要求被告支付尚欠的租金6000元，本院予以支持。被告辩称，2019年4月经双方口头协商，被告改为单独租赁一楼铺面，约定租赁日期从2019年5月开始，租金为3000元/月，被告已付5月份租金1000元给原告，接着双方口头协商解除租赁合同，租赁期限至2019年5月止。原告应从10000元保证金中扣除租金2000元，将剩余的8000元保证金退还给被告。因被告未提供任何证据加以证明，且原告不予认可，对被告辩解本院不支持。原告主张被告将损坏两间铺面的墙面进行修缮，因原告未能提供被告在使用租赁房屋期间房屋毁坏的有效证据予以证明，该项主张本院不予支持。原告主张被告交付尚欠的水电费、卫生费大约500元的请求，因原告未能提供证据加以佐证，本院不予支持。被告严居能经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的举证、质证的权利，由此造成的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1被告严居能于本判决生效之日起十日内给付原告周士森租金6000元（其中2019年5月租金2000元，2019年6月租金4000元）。 2被告严居能于本判决生效之日起十日内支付原告周士森违约金2000元。 3驳回原告周士森的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元（原告周士森已预交），由原告周士森负担50元，被告严居能负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  盘文京 二〇一九年十一月二十七日 书记员  李 博 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。