浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终4764号 上诉人（原审原告）：金华骏仕物业服务有限公司，住所地金华市婺城区劳动路**。 法定代表人：杜玮草。 委托诉讼代理人：杜曙光，男，1955年3月17日出生，汉族，住金华市。系公司员工。 被上诉人（原审被告）：金华市红楼美术教育培训中心，住，住所地金华市婺城区玉泉西路**/div> 责任人：吴指挥。 委托诉讼代理人：王海霞，浙江铭瑞律师事务所律师。 上诉人金华骏仕物业服务有限公司因与被上诉人金华市红楼美术教育培训中心侵权责任纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初16919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 金华骏仕物业服务有限公司的上诉请求：撤销原判，依法改判，支持其诉讼请求。事实与理由：原判驳回金华骏仕物业服务有限公司的诉讼请求，其理由是金华骏仕物业服务有限公司与房产所有人的使用权转让合同被法院解除，故金华骏仕物业服务有限公司失去出租的法律基础依据。然而，原判已经查明，该合同被解除的时间为2015年9月25日，金华骏仕物业服务有限公司缴纳该房产使用费的时间至判决生效日（2018年9月1日），即2018年9月1日之前，金华骏仕物业服务有限公司虽非依据合同却仍被生效判决认可事实合法占有该房产，因此，该房产的孳息（租金）理应归骏仕物业公司所有。其次，金华市红楼美术教育培训中心占有使用该房产的起始时间为金华骏仕物业服务有限公司与金华市城建开发有限公司合同未解除之前，金华市红楼美术教育培训中心与金华骏仕物业服务有限公司之间的法律关系及缴纳租金（使用费）的义务，法律应当维护。金华市红楼美术教育培训中心从未提出解除这种法律关系，法院亦不能越权解除。第三，金华市红楼美术教育培训中心没有任何理由无偿使用该房产。按照原判，金华市红楼美术教育培训中心无需支付给金华骏仕物业服务有限公司的租金（使用费），也无需给房产所有人支付费用（因为此费用的支付义务人是金华骏仕物业服务有限公司），原判客观上起了侵权行为合法化的保护伞，无偿占用使用他人财产被法院以法律肯定，社会后果极坏。第四，珠海市凯宏物业管理有限公司作为柳湖花园物业服务企业，有权收取金华市红楼美术教育培训中心物业服务费用，开具的发票是物业费发票，故不能证明珠海市凯宏物业管理有限公司收取金华市红楼美术教育培训中心的租金，且即使珠海市凯宏物业管理有限公司收取租金也是金华市红楼美术教育培训中心自愿赠予或交错了对象，更不能因为金华市红楼美术教育培训中心缴纳物业费就可以无偿占用使用金华骏仕物业服务有限公司合法经营管理的房屋。第五，若珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司确实向金华市红楼美术教育培训中心非法收取，本应该属于金华骏仕物业服务有限公司所有的租金（本案讼争标的），则应追加其为本案第三人，原审法院遗漏了当事人，应该发回重审。 金华市红楼美术教育培训中心答辩称：一、生效判决已确认金华骏仕物业服务有限公司与金华城建开发有限公司房屋租赁合同自2015年9月25日解除，而金华市红楼美术教育培训中心的租赁期是2017年2月1日至2020年1月30日，因此，金华骏仕物业服务有限公司无权向金华市红楼美术教育培训中心主张权利。二、金华市红楼美术教育培训中心并非无偿使用租赁房屋，其与柳湖花园小区业主委员会和珠海凯宏物业管理有限公司金华分公司签订合同并支付租金才使用的。三、金华市红楼美术教育培训中心是通过柳湖花园小区业主委员会和珠海凯宏物业管理有限公司了解相关情况后承租房屋的，在本案之前并不清楚金华骏仕物业服务有限公司与柳湖花园小区业主委员会、珠海凯宏物业管理有限公司金华分公司之间存在的矛盾。金华骏仕物业服务有限公司也没有在出租房屋所在的小区设立办公室，在金华市红楼美术教育培训中心于2016年12月1日取得租赁房屋并进行装修期间，金华骏仕物业服务有限公司也没有提出过异议，直至本案起诉，金华市红楼美术教育培训中心才知道租赁纠纷。四、因为金华骏仕物业服务有限公司提起的诉讼导致金华市红楼美术教育培训中心无法正常使用租赁房屋导致的损失，金华市红楼美术教育培训中心保留主张损失赔偿的权利。五、关于租赁房屋的使用面积及租赁单价，金华骏仕物业服务有限公司系按一楼的单价予以主张的，但涉案的租赁房屋在二楼，与一楼的面积及单价均存在明显的差异，应按实际使用的面积进行计算。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金华骏仕物业服务公司向一审法院起诉请求：一、金华市红楼美术教育培训中心立即支付非法侵占期间（2016年12月1日至2017年11月30日）的租金94458元，租金参照同幢房产其他租赁者的价格12元/㎡每月；二、赔偿非法侵占期间给金华骏仕物业服务有限公司造成的损失（按照应付租金数额每月赔偿2%）；3、由金华市红楼美术教育培训中心承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2003年6月18日，金华市城建开发有限公司和浙江恒兴房地产有限公司签订《协议书》，由浙江恒兴房地产有限公司管理经营金华市柳湖花园小区属于国有部分的房产，其中第三条第1项约定，柳湖花园小区公建配套用房约2.3万平方米，包括地下室及人防工程、车库、商业用房如农贸市场、商业用房，租期自2005年1月1日至2044年12月31日40年，第1个10年，每年租金40万元，第二个10年，每年租金45万元，第三个10年，每年租金50万元，第四个10年，每年租金60万元。2006年12月13日双方签订的《补充协议书》，将双方的委托经营有偿使用关系，从40年延长到70年。在合同附件中亦明确了柳湖花园物业管理用房的面积及处所。2005年6月18日，上述合同双方在金华骏仕物业服务有限公司出具的《证明》上盖章确认：“柳湖花园的公建配套用房产权归金华市城建开发有限公司所有，由金华市城建开发有限公司委托浙江恒兴房地产有限公司管理并经营，浙江恒兴房地产有限公司委托本公司（金华骏仕物业服务有限公司）管理并经营。”2016年12月8日，金华市红楼美术教育培训中心与金华市婺城区柳湖花园小区业主委员会、珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司签订《房屋租赁合同》，约定业主委员会将柳湖花园农贸市场二楼西侧（面积450平方米）出租给金华市红楼美术教育培训中心使用，租金每年54000元，租期3年。2016年12月14日，金华市红楼美术教育培训中心将第一年租金54000元支付给了珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司。另查明，金华市城建开发有限公司因与浙江恒兴房地产有限公司房屋租赁合同纠纷于2015年9月25日向一审法院提起诉讼，请求解除双方于2003年6月18日《协议书》、2006年12月13日《补充协议书》并腾空返还房屋，并支付租金。一审法院于2017年12月28日作出一审判决，确认金华市城建开发有限公司因与浙江恒兴房地产有限公司2003年6月18日《协议书》、2006年12月13日《补充协议书》有关房屋租赁内容无效，并由浙江恒兴房地产有限公司支付占有使用费至判决生效之日止。2018年8月21日，金华市中级人民法院作出二审判决，撤销一审判决，金华市城建开发有限公司与浙江恒兴房地产有限公司2003年6月18日签订的《协议书》第三条第1项及2006年12月13日签订《补充协议书》自2015年9月25日起解除，并由浙江恒兴房地产有限公司按年租金45万元支付至判决生效之日。 一审法院认为：根据现有证据，金华骏仕物业服务有限公司对涉案房产的经营管理权来源于2005年6月18日浙江恒兴房地产有限公司在金华骏仕物业服务有限公司出具的《证明》上盖章授权，而浙江恒兴房地产有限公司对涉案房产的经营管理权源自金华市城建开发有限公司与浙江恒兴房地产有限公司2003年6月18日签订的《协议书》第三条第1项及2006年12月13日签订《补充协议书》，而该2003年6月18日《协议书》第三条第1项及2006年12月13日《补充协议书》经人民法院生效判决自2015年9月25日起解除。金华骏仕物业服务有限公司无权向被告主张2016年12月1日至2017年11月30日间的租金损失，故金华骏仕物业服务有限公司的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：驳回金华骏仕物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1081元（减半收取），由金华骏仕物业服务有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据生效判决，浙江恒兴房地产有限公司据以从金华市城建开发有限公司取得案涉房产经营管理权的协议自2015年9月25日起解除。据此，从该日起，基于浙江恒兴房地产有限公司授权的金华骏仕物业服务有限公司也不再享有案涉房产的经营管理权。故无论浙江恒兴房地产有限公司是否向金华市城建开发有限公司缴纳了合同解除之日起的房产使用费，都不能阻碍金华骏仕物业有限公司选择向合法的有实际经营管理权的出租方承租案涉房屋，并履行缴纳租金或使用费的义务，而无需向金华骏仕物业有限公司承担相应义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，金华骏仕物业有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2161元，由上诉人金华骏仕物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇一九年十一月十一日 代书记员  张青青