陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书   （2019）陕01民终12251号   上诉人（原审被告）：彭立民，男，1975年10月8日出生，汉族，住河北省晋州市。   委托诉讼代理人：任航，陕西仁和万国律师事务所律师。   委托诉讼代理人：徐垚，陕西仁和万国律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：蒙锐利，女，1980年12月10日出生，汉族，住西安市周至县。   委托诉讼代理人：白雪松，陕西东瑞律师事务所律师。    委托诉讼代理人：王鹏飞，陕西东瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：西安市高新区房。   法定代表人：杨帅，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：姚征荔，男，1997年12月7日出生，汉族，该公司员工，住西安市曲江新区   被上诉人（原审被告）：张奇，男，1986年10月3日出生，蒙古族，住西安市雁塔区。   被上诉人（原审被告）：丁强，男，1992年3月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。   上诉人彭立民因与被上诉人蒙锐利、被上诉人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、被上诉人张奇、被上诉人丁强房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭立民之委托诉讼代理人任航，被上诉人蒙锐利之委托诉讼代理人白雪松、王鹏飞，被上诉人新环境公司之委托诉讼代理人姚征荔，被上诉人张奇到庭参加诉讼。被上诉人丁强经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。   彭立民上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书主文第三项。2、请求依法驳回蒙锐利的诉讼请求或发回重审。3、本案一、二审案件受理费由蒙锐利承担。事实及理由：1、一审法院判决认定蒙锐利、彭立民之间存在2019年1月9日前交房的约定证据不足。2、一审法院判决彭立民支付蒙锐利130800元违约金属于适用法律错误。   蒙锐利辩称，1、彭立民存在违约情形，应当承担违约责任。涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。蒙锐利在一审庭审中提交的微信聊天记录等证据足以证明蒙锐利与彭立民之间的交房时间是2019年1月9日。在合同更名过程中，彭立民没有积极履行配合合同更名的义务。2、一审判决有一处笔误，一审判决第7页第11行中“彭立民及原告配偶郝小龙的联名账户”应为“彭立民及原告配偶郝某某的联名账户”，请求二审法院依法对此予以更正，并判决驳回上诉，维持原判。   新环境公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回彭立民的上诉请求。   张奇辩称，张奇不存在过错，不应承担任何责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回彭立民的上诉请求，维持原判。   丁强经本院合法传唤未到庭。丁强提供了书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   蒙锐利向一审法院起诉请求：1、判令解除蒙锐利与彭立民签订的房屋买卖合同；2、判令彭立民、新环境公司、张奇、丁强返还蒙锐利房款1635000元；3、判令彭立民、新环境公司、张奇、丁强向蒙锐利支付违约金327000元；4、本案诉讼费、律师费、保全费、担保费等相关费用由彭立民、新环境公司、张奇、丁强承担。   一审法院查明，2018年5月15日，甲方彭立民与乙方蒙锐利及丙方新环境公司签订房屋买卖合同，合同约定，甲方自愿将位于西安市曲江新区XX路以南、金花路以南、XX环XX堡XX园XX栋XX的房屋出售给乙方，商品房买卖合同编号为：Y16191130,建筑面积约为104.74平方米；房屋已设定抵押，抵押给农业银行，抵押银行金额约580000元。甲方应于2018年6月9日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于产权过户前15个工作日办理完毕注销抵押登记手续；乙方于2018年5月15日支付甲方购房定金50000元；乙方在甲方把购房合同原件委托给丙方当天支付甲方购房首付款450000元；乙方签订新合同当天支付甲方购房款1135000元;合同签订后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费30000元；甲方在签订本合同后5日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构；上述资料提交贷款服务机构的同时，由丙方留存一份备用；甲乙双方交房时间为乙方签订新合同当天；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。2018年5月15日，甲方彭立民与乙方蒙锐利及丙方新环境公司签订补充协议，协议约定，因不可抗力因素，导致交易无法继续进行，三方选择合同终止，互不违约，签订解约协议。甲丙双方收取乙方的中介费、房款及定金、更名费全部三个工作日内退至乙方。2018年9月4日，甲方彭立民与乙方蒙锐利及丙方丁强、张奇签订补充协议，协议约定房屋总价1635000元整，前期已支付500000元整，本次协议乙方支付甲方808000元整，剩余房款327000元待房屋销户后存入甲乙双方联名账户中，待新合同签订后支付给甲方；甲方无条件配合乙方及丙方办理过户手续，待房产证下发至甲方之后（五日之内）办理过户手续，乙方有优先收房的权利；丙方保证交易房屋真实有效，无任何纠纷，并承担一切法律责任，丙方无条件配合办理双方更名、过户手续，不得拖延；甲方收到房屋百分之八十房款后，需无条件执行本合同条款，直至房屋过户（更名）至乙方名下为止，如果甲方接到过户（更名）通知后超过三天未履约，应向乙方支付总房款20%违约金以及退还全部房款，若甲方超过15个工作日未退还，乙方有权通过法律途径申请对此房屋保全。2018年5月15日，彭立民出具收条一张，内容为“今收到蒙锐利（身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX）XX堡XX小区XX栋XX单元XX室，购房定金人民币总计伍万元整（50000元）”。2018年5月17日，彭立民出具收条一张，内容为“今收到蒙锐利（身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX）XX堡XX小区XX栋XX单元XX室，购房款人民币总计肆拾伍万元整（450000元）”。同日，蒙锐利的配偶郝某某向彭立民转账450000元。2018年9月4日，郝某某向彭立民分别转账500000元、308000元，共计808000元。同日，彭立民出具收据一份，收据显示蒙锐利支付购房款808000元。2018年9月18日，郝某某与彭立民在中国银行办理户名为郝某某、彭立民的存折一张，由郝某某向该存折存入327000元。2019年2月22日，陕西东瑞律师事务所向蒙锐利出具发票一张，发票显示律师服务费为50000元。2019年3月14日，天安财产保险股份有限公司西安中心支公司向蒙锐利出具发票一张，发票显示的诉讼财产保全责任保险服务费为4800元。另查明，蒙锐利与案外人郝某某系夫妻关系。   一审法院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，但因涉案房屋尚未办理产权登记，不具备交易的条件，且彭立民同意解除房屋买卖合同，故蒙锐利要求彭立民解除房屋买卖合同的诉请，依法予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，彭立民应当向蒙锐利返还购房款，但因彭立民实际收到蒙锐利的房款金额为1308000元，其余327000元存于彭立民及蒙锐利配偶郝小龙的联名账户，并非彭立民实际占有，故蒙锐利要求彭立民向其退还购房款1635000元的诉请，依法予以支持1308000元。需要指出的是，虽然彭立民并未实际占有联名账户里的327000元，但因该账户里款项的支配需要彭立民的配合，故彭立民应配合彭立民的配偶提取该笔款项。至于蒙锐利要求新环境公司及张奇、丁强向其返还房款一节，因该房款并非该三人收取，故该诉请依法不予支持。因蒙锐利与彭立民签订的合同约定的购房款1135000元（部分房款）的支付时间是乙方（蒙锐利）签订新合同当天，但实际上，蒙锐利至今尚未签订新合同，但蒙锐利于2018年9月4日前已向彭立民支付房款共计1308000元，并于2018年9月18日办理联名账户存入327000元，蒙锐利与彭立民实际上对该合同进行了变更。庭审中，蒙锐利称“蒙锐利与彭立民约定2019年1月9日前向其交房，但彭立民未按照约定向蒙锐利交付房屋”，新环境公司认可确实有该约定，结合前述蒙锐利向彭立民支付房款时间的变更，足以相信蒙锐利与彭立民存在2019年1月9日前向其交房的约定，因此，依法认定彭立民存在违约行为，但因涉案房屋未办理不动产权登记致使合同无法继续履行，在合同签订时蒙锐利与彭立民均知晓该事实，双方均存在过错，故蒙锐利要求彭立民向其支付违约金327000元的诉请，酌定为130800元。因违约金足以弥补蒙锐利的损失，故蒙锐利要求彭立民向其支付律师费50000元及担保费4800元的诉请，依法不予支持。因合同签订时蒙锐利知晓涉案房屋未办理不动产权登记，蒙锐利与新环境公司均存在过错，过错程度相当，故蒙锐利要求新环境公司向其支付违约金、律师费、担保费的诉请，依法不予支持。至于蒙锐利要求张奇、丁强向其支付违约金、律师费、担保费的诉请，于法无据，依法不予支持。至于蒙锐利与新环境公司的其他纠纷可另案诉讼。需要指出的是，新环境公司明知涉案房屋未办理不动产证登记证，仍然向蒙锐利与彭立民提供居间服务，并促成本次交易的行为违反行业规则，其工作人员缺乏职业道德，以后在居间服务过程中应加以改正。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒙锐利与被告彭立民签订的房屋买卖合同。二、被告彭立民于本判决生效之日起十日内向原告蒙锐利退还房款1308000元。三、被告彭立民于本判决生效之日起十日内向原告蒙锐利支付违约金130800元。四、驳回原告蒙锐利其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22934元、保全费5000元，由被告彭立民承担。因原告蒙锐利已预交，被告彭立民并上述款项支付给原告蒙锐利。     本院二审期间，双方当事人均未提供新证据，且同时表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。蒙锐利配偶名字为郝某某。   本院认为， 本案二审争议焦的为，彭立民是否应向蒙锐利支付违约金130800元。本案中，购房款为1635000元。蒙锐利与彭立民签订合同约定的购房款1135000元（部分房款）的支付时间是乙方（蒙锐利）签订新合同当天。但实际上，蒙锐利至今尚未签订新合同，但蒙锐利已于2018年9月4日前已向彭立民支付房款共计1308000元，并于2018年9月18日将剩余327000元存入双方设立的联名账户。由此可见，在合同履行中，蒙锐利与彭立民实际上对该合同进行了变更。蒙锐利称，彭立民领取涉案房屋钥匙后，在2019年1月4日，带着蒙锐利、新环境公司一起到涉案房屋查看，双方约定在2019年1月9日前交付房屋。彭立民承认其带领蒙锐利、新环境公司于2019年1月一起去查看了房屋，但具体日期其已记不清楚。新环境公司认可蒙锐利上述陈述属实。一审法院结合当事人陈述、交易习惯及全案事实等，认定蒙锐利和彭立民之间存在2019年1月9日前交房的约定符合民事诉讼证据规则，彭立民存在违约行为。彭立民和蒙锐利在房屋买卖合同中约定，违约方应按照房屋总价款的20%向守约方支付违约金（即327000元）。一审法院以涉案房屋未办理不动产登记致使合同无法履行，在合同签订时蒙锐利和彭立民均知晓该事实，双方均存在过错为由，酌定彭立民向蒙锐利支付130800元违约金并无不妥，故本院对彭立民的上诉请求不予支持。     综上所述，彭立民的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2916元，由彭立民负担。   本判决为终审判决。                              审 判 长王吉利   审判员任    蕾    审判员蒋    瑜     二0一九年十一月日     书 记 员周媛媛                                1