湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0202民初1962号 原告：湖北爱佳物业服务有限公司，住所地黄石市黄石港区明珠花园**，统一社会信用代码：91420200550659678D。 法定代表人：陈同举，执行董事。 委托诉讼代理人：闵建明，员工。 委托诉讼代理人：李欣，湖北易圣律师事务所律师。 被告：芦晓红。 被告：蔡鹏。 委托诉讼代理人：芦晓红（系被告蔡鹏之妻）。 原告湖北爱佳物业服务有限公司与被告芦晓红、蔡鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北爱佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人闵建明及李欣、被告芦晓红及被告蔡鹏的委托诉讼代理人芦晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法判令二被告向原告立即支付拖欠的物业综合服务费5148元（按照每月每平方2元的标准，从2017年11月22日起暂计至2019年7月31日止共21个月）；2、依法判令二被告支付逾期支付物业综合服务费的违约金1006.95元（按照所欠物业服务费5148元的日万分之五标准，从2017年12月1日起暂计算至2019年8月12日），并从2019年8月13日起直至付清所欠物业综合服务费止，按照所欠物业服务费5148元的日万分之五标准计算违约金；3、依法判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月和2018年5月，原告分别与湖北恒大置业有限公司（下称恒大公司）签订《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同》补充协议和《黄石市前期物业服务合同》，约定由原告为案涉物业“恒大·锦绣磁湖”提供综合管理服务，服务期限到2020年8月。2016年11月22日，二被告对恒大·锦绣磁湖2栋1单元2101号房屋进行了验收，该房屋建筑面积128.70平方米，二被告成为该小区业主。同日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，协议第四条物业服务费用第二、三款约定高层住宅按建筑面积以2元/月/平方米收取，每月应缴257.40元，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，且协议第九条违约责任约定，未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交服务费的万分之五交纳违约金。协议签订后，原告按照协议履行物业管理服务义务，例如装修管理、电梯日常检测等。被告仅支付了2016年11月至2017年10月一年的物业综合管理服务费后，自2017年11月至2019年7月的物业综合管理服务费5148元被告一直拒缴。被告欠缴后原告以多种形式进行催收，被告至今未支付，截止2019年8月12日产生逾期支付违约金1006.95元。综上，原告特诉至法院，请求判如所请。 两被告辩称，1、对原告提出的三项诉讼请求均不认可。两被告与恒大公司于2014年12月28日签订的购房合同中，物业管理协议在附件5，属于捆绑合同，此协议中原告没有签字或盖章，住房属于期房，于2016年10月1日在没有验收合格的情况下开发商通过欺骗手段通知业主收房，当时被告对于房屋是否验收不知情，要求原告提供房屋验收报告，原告不提供。2019年开发商通知业主办理产权证书时，被告才知道验收日期为2019年。根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条和《黄石市物业服务收费管理实施细则》中第九条明确规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用。因此，被告认为物业服务协议违反了有关规定。前期物业费也就是2019年1月份之前的物业费由建设单位恒大公司承担。原告应该退还被告2016年11月22日交的3089元的物业费，原告起诉被告没有法律上的依据。2、原告管理不专业、服务差、态度恶劣，按2元每月每平方米收取物业费与其在小区管理和服务的内容质量上不符合，收费过高，违反了《黄石市物业服务收费管理实施细则》中的物业服务收费标准。电梯经常发生故障，维护保养不积极，威胁业主生命安全，经常有业主反映被关电梯；购房款合同约定的绿化率25.05%不达标，原告责任心不强，有大面积黄土裸露，杂草丛生，违反了《物业管理服务质量》第三条第五款；没有老年人活动室，儿童活动区域狭小，不安全，小区公共面积小；面向市区的西北大门不开放，不方便业主进出，多次交涉未果；西南大门（小区正门）对面是加油站和十字形路口，车流量大，人多，遇紧急情况不安全，没有张贴告示和应急部署行动方案及消防演习及措施，没有标识应急通道；消防通道不畅通，道路凹凸，大门长期关闭；随意打和拆电梯间公共窗户，影响小区容貌和整洁及业主生命安全；阻挠业主成立业主委员会，至今没有协助业主选出广大业主的业主委员会；管理混乱，小区东门电动车进出不方便，没有升降栏杆，没有门卫安保人员，随意乱停放的摩托车对本小区的老人小孩造成人身威胁，车棚少，充电装置少且落后，有偷费行为，投币充电而不是扫码充电；大部分业主门铃至今未安装，被告就是其中之一；业主进出不方便，人脸识别系统和可视电话门铃物业不予办理，多次交涉未果；小区2018年及2019年部分照片及业主聊天群可以反映原告未履行职责；业主办理房产证向原告要资料时，不提供确权书，处处刁难；小区地表有停车位，物业禁止车辆进入，不投入安全安保人员，无法做到人车分流；路灯坏了不能及时维修，墙砖脱落不解决，三栋2单元1楼被大粪淹没，，地下水道堵塞长达近一个月才清扫臭味严重影响楼上隔壁的生活。综上所述，结合《黄石市物业服务收费管理实施细则》，广大业主强烈反映原告收费太高，拒绝交费，只愿意按1.2元每月每平方米交纳物业费。请求人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的入伙通知书、《前期物业服务协议》，均系被告签字，对其真实性本院予以确认；装修申请表、装修竣工检查申请表、电梯定期检验报告、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、黄石市电梯设备日常维修保养记录本、工资表，能够证明原告提供物业服务的事实，本院予以采信；《关于“恒大·锦绣磁湖”小区前期物业服务收费及机动车停放服务费标准的申请报告》，黄石市物价局已经备案，本院予以采信。被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表能够证明本案客观事实，本院予以采信；《黄石市商品房买卖合同》附件五，虽首部甲方处文字载明系原告，甲方处并无签字或盖章，该份合同与本案不具有关联性，本院不予采信；微信聊天记录截图不能证明本案客观事实，本院不予采信；照片27张均系被告所在小区，对其真实性本院予以确认；房屋产权证明系复印件，且有明显涂改痕迹，本院不予采信；（2019）鄂0202民初87号民事判决与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月22日，恒大公司向原告发出一份《入伙通知书》，内容为：现有恒大·锦绣磁湖2号楼1单元2101号房业主芦晓红、蔡鹏（房屋面积：128.70平方米），前往贵处办理收房手续，请予以热情接待。同日，原告与被告芦晓红签订一份《前期物业服务协议》，约定：协议当事人为原告、被告芦晓红；前期物业服务是指通知交房之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；被告房屋位于恒大·锦绣磁湖2栋1单元2101号房，建筑面积126.81平方米；原告对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、安全防范、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；从开发商购房合同中约定交房日期的次日开始交费，交费周期为预收一年，以后每6个月预收一次，交费时间为每半年第一个月的上旬；高层住宅按建筑面积以每月每平方米2元收取；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的万分之五交纳违约金。合同签订后，被告领取房屋钥匙，在房屋验收表上签字，并交纳2016年11月22日至2017年11月21日的物业服务费3733元。被告于2017年5月入住。该小区的相关配套设施设备尚不完善，部分公共面积黄土裸露，车辆随意停放，外墙被人为破坏原告亦未及时制止。被告自2017年11月22日起未继续交纳物业服务费，原告多次向被告书面催缴物业服务费均未果，双方故而成讼。 另查明，2017年3月22日，恒大公司与原告签订一份《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同补充协议》，约定：物业管理区域包括恒大锦绣磁湖1栋、2栋、3栋住宅区域及地下车库、小区内道路、水景、景观、绿化、设施设备房等；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、装饰装修管理服务等；高层住宅按2元/月/平方米收费；业主应于开发商通知收房之日次月1日起交纳物业服务费用；协议期限自2016年12月1日至2017年4月30日止；协议有效期内，业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止，恒大公司停止支付特约服务费。2018年5月19日，恒大公司与原告又签订一份《黄石市前期物业服务合同》，约定：高层住宅按2元/月/平方米收费；业主应当按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用；合同期限自2017年8月13日起至2020年8月12日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对各自的权利义务进行了相关约定。 再查明，恒大·锦绣磁湖2号楼建设单位系恒大公司，竣工验收日期2016年9月26日，于2019年1月27日报送备案，于2019年1月28日备案登记。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。原、被告双方均应按约履行各自的义务。原告履行了合同约定提供物业管理服务义务，两被告享受了原告提供的服务，应当按照合同的约定交纳物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。两被告经原告书面催交，仍未补交，故原告要求两被告补交2017年11月22日起至2019年7月31日止的物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。经计算，2017年11月22日起至2019年7月31日止的物业管理服务费应为5156.94元（126.81平方米×2元/平方米×20个月+126.81平方米×2元/平方米÷30天×10天），原告仅主张5148元，系对自己民事权利的自由处分行为，本院予以确认。两被告辩称，依据《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款之规定（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用），应从2019年1月28日起支付物业服务费。因该商品房是否达到交付条件，系建设单位与两被告之间的房屋买卖合同关系，属于另一法律关系，本案不宜一并审理。且若建设单位交付给两被告的房屋不符合交付条件，两被告可向建设单位另行主张权利。故两被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。两被告辩称原告收费标准过高，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。原告主张两被告给付违约金的诉讼请求，因原告物业服务方面存在不到位的问题，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芦晓红、蔡鹏于本判决生效后五日内给付原告湖北爱佳物业服务有限公司物业综合服务费5148元。 二、驳回原告湖北爱佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告芦晓红、蔡鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告芦晓红、蔡鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审判员  刘青青 二〇一九年十一月九日 书记员  余安娜