河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21690号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街**怡商花园售楼部****。法定代表人：张金送，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：郝艳红，女，1969年12月31日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司(以下简称怡商公司)因与被上诉人郝艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26593号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡商公司上诉请求：1、一审判决怡商公司按购房款(4882040元)的日0.06‰向郝艳红支付违约金(暂计算至2019年6月14日已高达314305.74元)，违约金标准明显过高，请求二审法院依法公平判决，改判由怡商公司给予郝艳红适当补偿；2、一审判决认定的违约金计算起、止点错误，请求二审法院依法改判;3、本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥；4、本案一、二审诉讼费用由郝艳红承担。事实与理由：一、怡商公司逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且怡商公司一直积极办理并主动采取了补偿措施，郝艳红也并没有因怡商公司未办理初始登记产生任何实际损失，一审法院判决怡商公司承担的违约金过高，请求二审法院依法改判由怡商公司给予郝艳红适当补偿。二、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自郝艳红向怡商公司提交书面转移登记申请书届满15日起计算。三、目前本案所涉项目产权登记资料已由怡商公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门于2019年9月5日受理并开始实测，怡商公司已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，因此本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。四、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。被上诉人郝艳红辩称：一、一审法院判决怡商公司承担违约责任符合法律规定，并对违约金标准已进行了调整。二、怡商公司对郝艳红的补贴系其履行合同的行为，与怡商公司应承担的违约责任没有关系。三、怡商公司刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。四、怡商公司请求违约金应在2019年9月5日终止计算和支付没事实和法律依据。五、一审判决怡商公司自2016年9月7日起支付违约金符合客观情况，且类似系列案件已由郑州市中级人民法院做出终审判决。郝艳红认为一审判决的违约金标准过低，但基于快速解决纠纷并未上诉。怡商公司的上诉请求不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。郝艳红向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2015年8月31日起至实际履行日止），暂计704967元（2015年8月31日起至2019年8月15日止，共计1444天）；2、判令被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年12月21日原被告签订商品房买卖合同一份（合同编号为：D130××××****），合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××楼××号房屋，总价为4882040元;房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2013年12月21日、2014年6月10日原告向被告支付房款共计4882040元，并由被告出具销售不动产统一发票。2015年8月1日，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。该院受理后，经多次调解未果。以上有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、被告提交的交付清单、当事人陈述及庭审笔录予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房款的义务，出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称已提交了房屋产权登记需要备案的相关资料并已受理，但未提供相关证据予以证明，该院不予认定，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金704967元（暂计算自2015年8月31日至2019年8月15日止）的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告及时向原告方交付了房屋，原告方予以接收，并实际占有使用，被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素在内，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，关于被告提出的诉讼时效问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起三年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2015年8月30日前，且2015年8月31日至2016年9月6日期间的违约金已经超过三年的诉讼时效期间（原告于2019年9月6日起诉），故关于原告诉请的被告支付原告违约金704967元的诉讼请求,部分不符合合同约定，且目前初始登记已改为首次登记，该院酌情确定被告自2016年9月7日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止，按购房款的日0.06‰向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料的违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州怡商置业有限公司于判决生效之日起十日内按购房款4882040元的日0.06‰向原告郝艳红支付自2016年9月7日起至被告郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止的违约金；二、驳回原告郝艳红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425元，由原告郝艳红负担2171元，被告郑州怡商置业有限公司负担3254元。本院二审期间，怡商公司提交郑州市郑房测绘队2019年9月5日向怡商公司出具的《房产测绘收件回单》、《房产测量通知》，证明：本案所涉项目产权登记资料已由怡商公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已于2019年9月5日受理并开始实测，怡商公司已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条1第一项的资料报送义务，即将产权登记资料报送至房管局，本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。郝艳红对上述证据发表以下意见：该证据与本案没有关联性，该证据仅能证明怡商公司委托了相关机构进行房地产实测，并非不动产登记机关出具的书面受理通知书，不能够证明怡商公司按照合同约定向相关部门提交了房屋权属初始登记的资料或者是该资料已被相关部门受理。依照有效证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，郝艳红与怡商公司于2013年12月21日签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》约定，怡商公司应当在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局，但截止一审开庭之日怡商公司仍未办理完成房屋权属登记手续，怡商公司构成违约，其应承担违约责任。考虑到本案实际情况，一审法院已将违约金标准由0.01%调整为0.06‰，酌情降低的违约金标准适当，怡商公司认为一审判决违约标准过高，要求给予郝艳红适当补偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。二审中，怡商公司提交的《房产测绘收件回单》、《房产测量通知》并不足以证明其向相关部门报送涉案商品房权属首次登记资料并被受理的时间，故本院不予采信。综上所述，怡商公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5425元，由上诉人郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十六日书记员 田宇恒