山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3657号上诉人（原审原告）：王怀起（曾用名王怀启），男，1937年8月10日出生，汉族，滕州市第七中学退休教师，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：王德营，系王怀起之子，住滕州市。被上诉人（原审被告）：李德国，男，1967年10月28日出生，汉族，农民，住山东省滕州市。被上诉人（原审被告）：冯绪银，男，1965年11月7日出生，汉族，农民，住山东省滕州市。上诉人王怀起因与被上诉人李德国、冯绪银建设用地使用权纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6728号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王怀起上诉请求：1.撤销山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6728号民事判决；查明事实后改判滕国用（2001）第0467号《国有土地使用证》所确认的建设土地使用权以及该范围内的土地上所建房屋归上诉人所有；2.本案案件受理费等诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人作为滕州市第七中学教职工，按照原滕州市土地矿产管理局作出的滕土征字（1995）第42号《关于滕州市第七中学等五个单位划拨国有土地使用权的批复》文件及滕州市第七中学的规定，交纳了征地款，分得了本案争议地块的土地使用权并依法取得《中华人民共和国国有土地使用证》。上诉人取得本案争议地块的土地使用权完全符合法律和政策的规定，而上诉人取得该土地使用权的最终目的是学校替教职工建造教职工住房宿舍，是为自己建造房屋居住。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”。因此上诉人在该范围土地上的用益物权应该受到法律保护。原审法院认定被上诉人通过合同方式取得涉案房屋这一事实是错误的。滕州市城郊梁场建筑队及负责人梁学鸿无权出售，被上诉人无权购买本案争议地块范围内的土地上所建房屋，双方签订的《购房协议书》自始无效，而不是效力待定，不是滕州市第七中学原校长签名就可以追认的。滕州市城郊梁场建筑队只是受滕州市第七中学委托建造涉案房屋，即便在上诉人没有向自己单位滕州市第七中学交纳建房款的情况下，其也无权将涉案房屋另售他人。滕州市第七中学作为建设方在没有履行相关程序的前提下也无权将属于上诉人的购买职工宿舍的资格随意剥夺。两被上诉人并非滕州市第七中学教职工，无权购买单位福利性集资建房，本案争议土地范围内地上的房屋系滕州市第七中学委托滕州市城郊梁场建筑队在为上诉人分配好的土地范围内为上诉人所建造，具有专属性质，被上诉人无权购买。因此滕州市城郊梁场建筑队及负责人梁学鸿应返还两被上诉人购房款，所建房屋应当返还上诉人，所欠建设工程款可以由滕州市城郊梁场建筑队向上诉人主张支付。被上诉人在上诉人所拥有的国有土地使用权的土地上居住构成侵权。两被上诉人没有合法的依据，仅向无权处分人支付少量包含国家福利性质的购房款，就将本属于上诉人的房屋占有、使用，侵犯了上诉人的国有土地使用权及地上物的占有、使用权，两被上诉人应当将地上房屋返还并进行损害赔偿。最后，原审法院无视中院已经认定的“上诉人对争议的土地享有合法的建设用地使用权”这一铁的事实，等于否定滕州市人民政府、滕州市国土资源局为上诉人确认颁发滕国用（2001）第0467号《国有土地使用证》，导致本案多次判决无法息诉。原审法院只考虑被上诉人已对涉案房屋占有、使用多年，却不分析被上诉人为什么至今无法取得土地使用权及房屋所有权登记（不动产权登记）。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。依法取得了滕国用（2001）第0467号《国有土地使用证》，是合法有效的。上诉人为涉案房屋建设用地的使用权人。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条明确规定建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，涉案房屋系滕州市第七中学为给上诉人作宿舍而委托滕州市城郊梁场建筑队建造的，建成后该房屋属于上诉人所有。上诉人因某些原因没能及时支付购房款只是形成债权纠纷，该债权不能对抗上诉人应享有的所有权。因国有土地的所有权属于国家，上诉人取得的国有土地使用权无处分权，故被称为限制物权，但限制物权具有优于所有权的效力。上诉人对自己取得的建设用地使用权依法享有占有、使用、收益的权利，并且没有任何法律及法理规定限制物权必须以占有标的物为主要内容，否则不具有排他效力。所以原审法院分析研究定限物权与本案裁判依据没有关联性。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李德国、冯绪银未进行答辩。王怀起向一审法院起诉请求：确认双方诉争的土地使用权（滕国用2001字第0467号和地上建筑物归原告所有，由原告对该土地上的建筑物现值评估作价适当补偿被告。一审法院认定事实：1993年滕州市第七中学计划征地由教职工自筹资金建教职工宿舍。第七中学抽调由当时任该中学总务主任的张学超具体负责，办理相关手续。1993年7月3日滕州市第七中学收王怀启征地款3000元，次日收王怀启征地款8000元，并分别向原告出具了收据，加盖了山东省滕州市第七中学总务处公章及收款人“张学超”私章，该收据上写明“收款单位领导人赵福启”。原告交纳征地款后，张学超为原告指定了具体的地基位置。1993年11月14日山东省滕州市第七中学（甲方）（负责人赵福起、张开和）与滕州市城郊梁场建筑队（乙方）（代表梁学鸿）签订建房合同书，约定甲方委托乙方在梁场村西建教工宿舍60位，合同第3条工程造价：一切工料及其他费（税）总造价为21,000元（后附表）；合同第5条付款方式约定为：开工至上板付工程总造价的60%，此款2年付清。1995年11月11日滕州市土地矿产管理局做出滕土征字（1995）第12号文件，“滕州市土地矿产管理局关于滕州市第七中学等五个单位划拨国有土地使用权的批复”，征用城郊乡梁场村耕地1750㎡（折合2.625亩），同时将该宗土地使用权划拨给滕州市第七中学，用于学校教职工宿舍建设。滕州市城郊梁场建筑队将上列教职工宿舍建好后，王怀起未交纳建房款。2000年1月6日梁学鸿与冯绪银签订购房协议书，内容为：城郊乡梁场新村梁学鸿现有房屋两间（位于梁场新村最后处，面积7米乘以15米（包括院、屋）），冯绪银付清全部房款后，房屋使用权归冯绪银其中含水、路。并有中介两人签名。当日，滕州市城郊梁场建筑队向冯绪银出具了现金收入单，收冯绪银买房屋两间交款28,000元，并加盖其建筑队公章及梁学鸿私章。2000年12月12日梁场建筑队（队长梁学鸿）（甲方）与李德国（乙方）签订卖（购）房合同，约定甲方将座落于梁场新村5米路东后排西头房屋两间（建筑面积7*9=63平方米，土地面积7*15=105㎡、包括院西水泥路面、院南下水道、自来水等）以32,000元价格卖于李德国，建房手续（土地使用权证、房屋确权证等）由乙方付款，甲方出面办理齐全，证明人赵福启（七中校长）、梁学启、李兴明等亦在双方合同上签名。同日，李德国交纳了购房款32,000元，滕州市城郊梁场建筑队向李德国出具了现金收入单，并加盖该建筑队公章及梁学鸿私章。2001年2月20日滕州市东郭镇教育委员会向滕州市土管局出具信函，说明梁场村耕地建教职工宿舍，已分别将105平方米宅基地分配给冯绪银、李德国，请予以办理土地证等相关手续。同年4月李德国、冯绪银分别取得了滕国用（2001）字第0266号、0267号国有土地使用权证；2001年8月王怀起（启）取得了滕国用（2001）字第0467号国有土地使用权证。其东邻为王怀起，西侧、南侧为生活路，北侧为空地。2005年9月30日滕州市人民政府作出滕政字[2005]73号“关于同意没收李德国、冯绪银、赵连全、侯程等四户《国有土地使用权》的批复，”同意市国土资源局依法定程序没收李德国、冯绪银持有的滕国用[2001]字第0266号、0267号和赵连全、侯程持有的滕国用[2001]字第01165号、01160号《国有土地使用权》。2007年4月13日王怀起以李德国、冯绪银在其享有土地使用权的土地上建房，侵犯了其合法权益为由诉至一审法院，要求被告返还其宅基地并恢复原状等。另查明，李德国、冯绪银与其邻居赵连全、侯程购买的房屋自西向东均紧相邻，李德国、冯绪银购买的房屋座落于王怀起持有的《国有土地使用权证》的土地上。两被告购房后均增建了二层及配房，现仍对该房屋占有、居住。一审法院认为，1993年11月14日山东省滕州市第七中学与滕州市城郊梁场建筑队签订建房合同书，约定滕州市第七中学委托梁场建筑队在梁场村西建教工宿舍60位。则梁场建筑队履行完建房合同后，滕州市第七中学负有向梁场建筑队支付工程款的义务。在此纠纷中，梁场建筑队对教职工宿舍施工完毕后，因王怀起未交纳建房款，由梁场建筑队将分配给王怀起的地基上的房屋分别出卖给李德国、冯绪银，双方签订的买卖协议中滕州七中的校长赵福启作为“见证人”签名。两被告分别支付了相应的购房款，并对所购房屋已占有、使用多年。由此可以认定滕州七中对梁场建筑队处分所建房屋的行为是认可的，两被告所支付的购房款的价值与当时的市场价值是基本持平的，可以认定为支付了合理的对价。2001年4月李德国、冯绪银分别取得了滕国用（2001）字第0266号、0267号国有土地使用权证，但2005年9月30日滕州市人民政府作出滕政字[2005]73号批复，两被告所取得的国有土地使用权证被没收但不影响李德国、冯绪银通过合同方式合法取得案涉房屋这一事实的认定。原告系于2001年8月取得了滕国用（2001）字第0467号国有土地使用权证，但被告当时已对该土地使用权上的房屋占有、使用。本案的焦点问题是：在李德国、冯绪银合法占有案涉房屋的情形下，原告凭后取得的建设用地使用权可否享有物权的排他效力。具体到本案，就是原告的诉讼请求应否得到支持。一审法院认为，原告的诉讼请求依法不予支持。理由如下：原告拥有的是建设用地使用权，属于定限物权的一种，定限物权以占有标的物为主要内容。本案查明的事实足以认定原告从未占有过该土地，原告虽持有土地使用权证，但不具有排他的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，在本案中，王怀起虽拥有滕国用（2001）字第0467号国有土地使用权证，但该土地使用权上的房屋并非原告建造，原告亦未交纳建房款，且被告对其上建筑物以合理价格受让并居住至今，在没有相反证据证明该涉案土地上建造的房屋权属应归属原告的情形下，原告的诉请无法律依据。综上，本案经一审法院审判委员会讨论，对原告要求确认双方诉争的土地使用权（滕国用（2001）字第0467号）和地上建筑物归原告所有并由原告对地上建筑物现值评估作价补偿被告的诉讼请求，无事实法律依据，一审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定。判决：驳回原告王怀起的诉讼请求。案件受理费150元，由原告王怀起负担。二审诉讼中，各方当事人均未提交新证据。对于原审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于王怀起上诉主张是否成立问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。就本案而言，王怀起持有涉案土地的《国有土地使用权证》，根据上述法律规定可以认定其对涉案土地享有使用权，其该项主张成立，应予支持。关于其主张两被上诉人房屋归其所有的问题。根据一、二审查明的事实，王怀起于2001年9月取得《国有土地使用权证》时，被上诉人李德国、冯绪银已对涉案土地上所建造的房屋占有使用多年，且两被上诉人当时已支付了合理对价且善意无过错。故对于王怀起主张涉案土地上建造的房屋归其所有证据并不充分。综上，王怀起的上诉理由部分成立，上诉请求予以部分支持，原判适用法律错误，二审予以改判。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6728号民事判决；二、王怀起对滕国用（2001）字第0467号项下的土地享有使用权；三、驳回王怀起的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由王怀起负担75元，由李德国、冯绪银负担75元；二审案件受理费150元，由王怀起负担75元，由李德国、冯绪银负担75元。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  李 莹审判员  孙 晓二〇一九年十一月二十三日书记员  张 宇