海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2029号上诉人（原审被告）：儋州恒大滨海投资有限公司，住所地儋州市白马井镇滨海新区恒大金碧天下综合楼****。法定代表人：林凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻江，该公司职员。委托诉讼代理人：郭健伟，海南海大平正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷国林，男，1950年4月13日出生，汉族，住河南省南乐县。被上诉人（原审原告）：杨旋，女，1985年11月15日出生，汉族，海南省文昌市潭牛镇大庙村委会莲塘村。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁紫茗，海南法立信律师事务所律师。上诉人儋州恒大滨海投资有限公司（以下简称恒大滨海公司）因与被上诉人谷国林、杨旋商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒大滨海公司上诉请求：1.请求撤销一审判决（2019)琼9003民初1223号，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定未能办证原因有误。首先，除完税证明、过户税收证明书外，上诉人已在合同约定的期限内提交全部具备相关部门规定的申请办证的材料，并积极履行办证义务，并不构成违约。其次，上诉人有证据证明迟延取得完税证明、过户税收证明书的原因在税务机关。上诉人已于2013年8月30日向税务局缴纳涉案房屋契税，而税务机关直至2017年8月28日才开具完税证明，并至今未开具过户税收证明书，因税务局无法开具房地产过户税收证明书导致迟延办理不动产登记。二、一审法院认定的办证起算时间有误。按照合同约定，办理产权登记期限为实际收楼即2014年10月4日之次日起算，540天内，即2016年3月27日前，一审法院认定为2016年3月24日不符合合同约定。三、因税务机关导致延误办证期间，不应计算违约金。儋州市税务机关由于内部系统问题无法及时出具证明，属于产权登记机关的责任，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。由于税务机关延误出具相关税收证明导致的延误办证，由上诉人承担违约金既违反合同约定亦明显不公平。四、一审法院适用法律错误，违约金计算标准违反合同约定，与法院认定的双方签订的合同合法有效相矛盾。首先，违约金的本质为补偿性而并非惩罚性。被上诉人房屋已正常交付使用，并未给被上诉人造成损失，被上诉人更未对其损失进行举证。其次，被上诉人主张的违约金不符合合同约定。根据《合同》附件四第十一条第3款，出卖人未能在约定时间内办妥产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%支付违约金。最后，法院调整后的违约金标准已严重超出其实际损失、不符合合同约定且不公平，因为开发商逾期办证是向整栋楼甚至整个项目业主赔付，违约赔偿将非常高，严重可导致企业破产，所以用不同的赔偿标准进行约定有其必要性跟合理性。另，一审法院未追加儋州市税务局参加诉讼导致关键事实未查清。上诉人在合同约定期限内已履行完毕全部办证义务，涉案房屋产权登记已办理完毕。谷国林、杨旋答辩称，一、上诉人将未办理产权证的责任归结于税务系统升级，与客观事实不符且缺乏证据。上诉人没有缴纳其自身应缴纳的税费，因此税务局无法开具房产办理变更登记所需的完税证明，进而无法办理产权证。上诉人没有提交任何税务局签收涉案三户业主的办证材料的证明，因此无法证明上诉人在规定的时间内提交了办证资料。税务机关在长达五年的时间都无法办理完税证明明显与事实不符，即使存在这种情况，上诉人也应采取积极的措施要求税务机关向儋州市房管局及不动产登记处出示情况说明，而不能放任办证期限无限延长，上诉人在无法办证的期限内也没有对业主进行交代或说明。二、一审法院根据“公平原则”，并结合法律规定调整双方约定的违约金，是符合合同交易双方公平公正的体现。上诉人没有在约定的期限内办妥产权证书，应当承担违约责任。被上诉人早就付完房屋全款，上诉人未在规定期限内为被上诉人办理产权证，导致被上诉人无法享有物权处分的权利，被上诉人却仅能以每年不足500元的违约金约束上诉人，明显不对等，应以开发商约定购房者的同等违约责任即万分之一计算违约金。谷国林、杨旋向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令恒大滨海公司立即为谷国林、杨旋办理房地产产权权属证书。二、请求人民法院依法判令恒大滨海公司向谷国林、杨旋赔偿恒大滨海公司实际办理房屋产权权属证书之日止的逾期办证违约金(从2016年3月23日起暂计算至2019年1月31日为90821元人民币)。三、本案的诉讼费用由恒大滨海公司承担。一审法院认定事实:谷国林、杨旋、恒大滨海公司于2012年11月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定，谷国林、杨旋购买恒大滨海公司开发的儋州·恒大金碧天下一期第243幢2203号房，面积为89.48平方米，房屋总价款为445652元。谷国林、杨旋根据合同约定，已将购房款445652元全部支付给恒大滨海公司。根据合同约定，若谷国林、杨旋逾期付款，恒大滨海公司同意继续履行的，则由谷国林、杨旋按日向恒大滨海公司支付逾期应付款万分之一的违约金。恒大滨海公司应于2014年9月30日前将房屋交付谷国林、杨旋使用，逾期交房合同继续履行时，则按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由恒大滨海公司按日向谷国林、杨旋支付已付房款的万分之一计算违约金。根据合同约定，恒大滨海公司应于商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为谷国林、杨旋办妥房地产权属证书，且以2014年9月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，逾期办证，则按每年已付房款的0.1%支付违约金。恒大滨海公司于2014年10月4日向谷国林、杨旋交付涉案商品房，后因谷国林、杨旋、恒大滨海公司未能对逾期办证的违约金协商一致，谷国林、杨旋遂向一审法院提起诉讼，引发本诉。一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。谷国林、杨旋、恒大滨海公司对商品房的买卖达成合意而签订商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认为合法有效。本案的争议焦点为:一、恒大滨海公司能否直接为谷国林、杨旋办理涉案商品房的权属证书；二、恒大滨海公司是否承担逾期办证的违约责任；三、逾期办证违约金的计算。1对于恒大滨海公司能否直接为谷国林、杨旋办理涉案商品房的权属证书的问题。因办理房屋权属证书系不动产行政主管部门的行政职权，故恒大滨海公司抗辩其非行政机关，无权直接办理涉案商品房权属证书的理由成立，一审法院予以采纳，但不能免除恒大滨海公司作为涉案商品房的出卖人应及时向不动产行政主管部门提交办理涉案商品房所需要的相应材料的责任。考虑到实际情况，恒大滨海公司应自判决生效之日起30日内向不动产行政主管部门提交办理相应不动产权证所需要的材料为宜。2对于恒大滨海公司是否承担逾期办证的违约责任的问题。虽然恒大滨海公司抗辩称系因税务机关的系统升级未能开具完税证明，才导致涉案商品房的产权证未能如约办妥。但因涉案商品房自2014年10月4日交付使用后，至今已逾4年有余，严重超出约定的交付日后的540天内办证时间，恒大滨海公司将未能办妥产权证的原因归于税务机关系统升级，显然不符合常理，一审法院不予采纳。现恒大滨海公司超出合同约定的交付日后540天内未办妥涉案商品房的产权证，显属违约，故谷国林、杨旋请求恒大滨海公司承担逾期办证的违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。3对于逾期办证违约金的计算的问题。虽然谷国林、杨旋、恒大滨海公司的商品房买卖合同约定逾期办证的违约金每年按已付房款的0.1%计算，但因该违约金明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现谷国林、杨旋要求增加违约金的理由成立，一审法院予以支持。对于违约金调整的标准问题。虽然谷国林、杨旋主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定增加本案的违约金，但因适用本司法解释规定的前提为合同没有约定违约金或损失数额难以确定，而本案有合同约定的逾期办证违约金，故不应适用本司法解释的规定。因谷国林、杨旋、恒大滨海公司所签订的商品房买卖合同中有约定逾期付款，则由谷国林、杨旋按日向恒大滨海公司支付逾期应付款万分之一的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，在谷国林、杨旋未能举证证明其因恒大滨海公司逾期办证违约造成实际损失的情况下，应从合同订立中权利义务的公平原则予以确定。在谷国林、杨旋逾期付款应按日以未付款项的万分之一支付违约金的情况下，根据公平原则，恒大滨海公司逾期办证也应以按日按已付房款的万分之一计算为宜。因合同约定的办证起算点为2014年9月30日的次日即2014年10月1日，故恒大滨海公司应向谷国林、杨旋支付的逾期办证违约金应自2016年3月24日(扣除合同约定的540天内办理产权证时间)起至恒大滨海公司向儋州市不动产行政主管部门提交办理儋州·恒大金碧天下一期第243幢2203号房相应不动产证所需要的全部材料之日止，以445652元为本金按日万分之一向谷国林、杨旋支付逾期办证违约金。因此，对于谷国林、杨旋主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的请求，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、儋州恒大滨海投资有限公司应自判决生效之日起30日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助谷国林、杨旋办理房屋不动产登记手续。二、儋州恒大滨海投资有限公司应于判决生效之日起十日内向谷国林、杨旋支付逾期协助办理权属证书的违约金（以445652元为本金，自2016年3月24日起至儋州恒大滨海投资有限公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门之日止，按日万分之一计算）。三、驳回谷国林、杨旋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2071元（谷国林、杨旋已预缴），由负担371元，儋州恒大滨海投资有限公司负担1700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒大滨海公司提交证据一、《国家税务总局儋州市水务局关于儋州恒大滨海投资有限公司857户业主房地产过户业务涉税情况的函》（儋税函[2019]41号），证明因税务机关的原因无法开具房地产过户税收证明书；证据二、涉案房产产权及他项权证，证明2019年4月25日，在一审判决之前涉案房产产权证已经办理完毕；证据三、《纳税证明》，证明从2013年至2018年，上诉人从未有欠税行为，也无其他税收违规行为，包括营业税、土地税等上诉人每年都有提交；证据四、《关于金税三期工程省级应用集中优化版应用系统上线及新旧系统切换的公告》，证明税务机关更换新系统，无法出具过户税收证明书是上诉人无法预料的。被上诉人质证认为：对证据一的真实性不予确认，对证明目的不认可；对证据二的三性予以认可，涉案房屋于2019年4月25日已经办好房产证；对证据三和证据四、认为已超过二审举证期限，证据三无原件核实，对其真实性和证明目的不予认可，对证据四真实性认可，但与上诉人逾期办证没有关联。本院认证意见为，证据一上诉人提交原件予以核对，且已与税务局进行核实，对该证据真实性予以确认，但对上诉人主张的证明力不予认可，相反，该证据可以证明虽然因系统问题无法打印房地产过户税收证明书，但可以通过向不动产登记中心开具函件的形式解决该问题，并不影响不动产登记的办理；证据二有原件核对，被上诉人予以认可，对该证据真实性予以确认；证据三与办理过户不动产登记没有关联，对该证据关联性不予确认；证据四真实性予以认可，但对系统升级税务局有方法应对，对该证据证明力不予确认。因涉案房屋不动产登记证明已办理完毕，本院依法向儋州市不动产登记中心调取上诉人为被上诉人办理房屋登记申请审批表，该表证明2019年4月24日上诉人提交的材料符合办理房屋产权登记要件。被上诉人对该证据证明力没有异议，上诉人虽对该证据证明的时间有异议，但未能提供证据予以推翻。本院对该证据证明上诉人向儋州市不动产登记中心提交办理房屋产权证全部资料的时间予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。另查明，2019年4月19日，国家税务总局儋州市税务局向儋州市不动产登记中心出具《国家税务总局儋州市税务局关于儋州恒大滨海投资有限公司857户业主房地产过户业务涉税情况的函》称，“儋州恒大滨海投资有限公司恒大金碧天下和恒大名都赖家碧等857户业主向我局申请开具房地产过户税收证明书，由于更换系统，数据无法传送到新系统，现无法开具房地产过户税收证明书，根据申请人提交的申请材料，其已办结相关涉税事项，特以此函为证。请贵单位协助办理相关过户手续。”上诉人已于2019年4月24日将办理房屋权属登记所需的全部资料交齐至房地产行政主管部门，房地产行政主管部门于当月为被上诉人办理了案涉房屋不动产权证书。本院认为，根据二审查明事实，上诉人已于2019年4月24日将办理房屋权属登记所需的全部资料交齐至房地产行政主管部门，且被上诉人的不动产登记证明已办理完毕，故被上诉人的一审第一项诉讼请求上诉人实际已履行完毕，对于该诉讼请求，本院不予支持；一审法院判令上诉人继续履行向房地产行政主管部门交付办证资料有误，二审予以纠正。本案二审争议焦点为：一、上诉人逾期办理房产证是否应当承担违约责任；二、如承担违约责任，应以何种标准计算违约金。关于上诉人逾期办理房产证是否应当承担违约责任的问题。本案上诉人与被上诉人2012年11月签订的《商品房买卖合同》约定自房屋交付540天内办理产权证，但上诉人直至2019年4月24日才将办理房屋权属登记所需的全部资料交齐至房地产行政主管部门，严重超出合同约定的办理房屋产权证的期限，上诉人是否应承担违约责任关键在于其逾期提交办证资料是否存在免责事由。合同的履行过程中，当事人存在法律规定或合同约定的免责事由的，不承担违约责任。所谓免责事由，指法律规定或合同约定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的情形。上诉人上诉称除完税证明、过户税收证明书外，已在合同约定的期限内提交其他的申请办证材料，因税务机关的原因无法及时出具完税证明和房地产过户税收证明书，导致逾期办证非上诉人原因，故其不应承担违约责任。本院认为，虽然存在于2013年缴纳被上诉人契税后税务机关2017年8月才出具契税完税发票，以及2019年4月税务机关认可由于更换系统无法出具房地产过户税收证明书的事实，但根据上诉人提交的证据《海南省儋州市地方税务局关于儋州恒大滨海投资有限公司15户业主申请房地产过户业务涉税情况的函》（儋州地税函[2018]25号）、《国家税务总局儋州市税务局关于儋州恒大滨海投资有限公司857户业主房地产过户业务涉税情况的函》（儋税函[2019]41号），证明税务机关虽因更换系统无法开具房地产过户税收证明书，但可根据上诉人提交的申请，以向不动产登记中心发函的形式说明相关涉税情况，与房地产过户税收证明书有同样的效果，并不影响不动产登记的办理。上诉人于2018年亦以该方法为案外的部分业主办理了不动产登记证书，而上诉人却直至2019年才向税务机关申请出具函为本案被上诉人办理不动产登记证书，充分证明了上诉人主观上存在怠于履行合同义务的过错，其把责任归结于税务机关于法无据。故上诉人称因税务机关无法开具房地产过户税收证明书导致迟延办理不动产登记证书，没有事实依据，本院不予支持。上诉人逾期提交办理被上诉人房屋不动产产权登记资料，没有法律规定或合同约定的免责事由，应承担违约责任。一审认定上诉人应承担逾期办证的违约责任得当，本院予以维持。关于应以何种标准计算违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第3款约定：出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该约定系双方在自愿平等的基础上做出的真实意思表示，且不违反国家相关法律法规的规定，应当认定为有效，当事人双方应当遵循。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现损失确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约，适当履行，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。被上诉人以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条为依据起诉请求对合同中约定的违约金进行调整。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本条的适用情形应是合同没有约定违约金，本案中，双方在《商品房买卖合同补充协议》中对逾期办证的违约金进行了明确约定，故该法律规定并不适用于本案；其次，根据上述司法解释第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，若认为约定的违约金过低请求调高应当以违约造成的损失来确定违约金数额。本案中，涉案房屋已经交付被上诉人使用，被上诉人请求对约定的违约金进行调整，但未能举证证明因延迟办理房产证造成的具体损失数额，亦应当承担举证不能的不利法律后果。且考虑到“房子是用来住的，不是用来炒的”的社会公德，国家亦明确反对炒房行为，在被上诉人已经占有使用案涉房屋的情况下，其主张调高约定的逾期办证违约金计算标准缺乏依据，本院不予支持，双方应当按照合同约定标准计算逾期办证违约金。一审法院误把逾期付款行为与逾期办证行为视为相同责任不当，将违约金标准调整至按已付购房款的日万分之一计算没有法律依据，违背双方当事人在合同中真实意思的约定，本院予以纠正。根据查明事实，合同约定的办理权属证书的起算点为商品房交付使用之次日即2014年10月5日，办证期限为540日，故上诉人逾期办证的违约金应自2016年3月28日开始计算，至将办理房屋权属登记所需的全部资料交齐至房地产行政主管部门前一日即2019年4月23日止，共计1121天，按照案涉商品房买卖合同约定计算违约金标准即每年按已付房款445652元的0.1%计算违约金，故上诉人应向被上诉人支付的违约金数额为1368.7元（445652×0.1%÷365×1121）。上诉人上诉主张违约金应按合同约定计算于法有据，本院予以支持。综上，恒大滨海公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销海南省儋州市人民法院(2019)琼9003民初1223号民事判决；二、儋州恒大滨海投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向谷国林、杨旋支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金1368.7元；三、驳回谷国林、杨旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2071元，由儋州恒大滨海投资有限公司负担50元，由谷国林、杨旋负担2021元（谷国林、杨旋已预缴案件受理费2071元，退回其50元）；二审案件受理费2071元，由儋州恒大滨海投资有限公司负担50元，由谷国林、杨旋负担2021元（儋州恒大滨海投资有限公司已预缴案件受理费2071元，退回其2021元）。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二○一九年十一月二十九日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）