陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1162号 上诉人（原审原告）：封丽娟，女，汉族，生于1980年9月14日，住略阳县。委托诉讼代理人：郭志壮，略阳县磷化社区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：何明华，女，汉族，生于1965年5月12日，住略阳县。委托诉讼代理人：卢飞，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝贤，陕西锐博律师事务所实习律师。上诉人封丽娟因与被上诉人何明华房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省略阳县人民法院(2019)陕0727民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人封丽娟上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，予以改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，认定证据错误。1、一审认定转让费系被上诉人经营大事利专营店时装修所产生的费用，并认定上诉人承租后使用了大事利皮鞋专卖店招牌属于认定事实不清，转让费应当退还；2、一审认为上诉人与被上诉人解除合同属违约行为审理不清，合同属于双方协商解除；二、一审驳回上诉人在一审中的诉讼请求法律适用错误，显失公平。被上诉人何明华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求及事实理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、双方之间不止是租赁合同关系，合同约定的租金是相对于房屋出租而言，而转让费是双方在合同中补充约定的，针对的包括但不限于店铺装修、经营资质、经营品牌等内容，上诉人认为“使用了大事利皮鞋专卖店的事实认定不清”的理由不能成立；二、上诉人事实上的确存在违约行为。《房屋租赁合同》约定租赁期限五年，租期未到上诉人不愿意继续承租，答辩人接收房屋是为了避免损失扩大，并不是同意解除租赁合同而接收；三、不管是按照法律规定还是合同约定，答辩人本不应返还保证金。但答辩人本着解决纠纷的诚意表示愿意退还其保证金，至今没有追究上诉人违约责任。封丽娟向一审法院起诉请求：一、依法判决被告退还收取原告的转让费28000元、保证金5000元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告封丽娟与被告何明华签订了《房屋租赁合同》，合同约定年租金为65000元，租赁期从2018年4月1日起至2023年3月31日止。签订合同时被告收取了原告一年的房屋租赁费及5000元保证金。因被告原经营大事利皮鞋专卖店，应厂家要求将店面装修，租赁时与原告签订补充协议，收取了原告28000元的转让费。原告租赁该门面房经营期间继续使用大事利的招牌，店里出售的商品系大事利皮鞋的品牌及其他品牌。经营了一年时间，原告与被告协商减少房租，被告不同意降低房租，双方未达成一致意见。原告于2019年2月27日，书写一份本人自愿与2019年3月31日将大事利门面房交予房东条据，2019年3月31日原告向被告出具一份“解除房屋租赁合同告知书”要求解除租赁合同，被告在告知书上签字。后原告将租赁房屋交还给被告。一审法院认为，本案争议焦点：转让费、保证金是否应该退还给原告。原、被告 2018年4月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定期限五年，双方已履行了合同，该合同为有效合同。在房屋租赁合同上双方达成补充协议：甲方（被告）收取乙方（原告）转让费28000元，说明原告对被告收取转让费没有异议。并且租赁合同中并未约定解除合同后应退还转让费。转让费系被告经营大事利皮鞋专卖店时，按大事利厂家要求对房屋进行的装修费用，原告租赁该房屋时使用了该装修房屋，并使用了大事利皮鞋专卖店招牌。《房屋租赁合同》第七条第2项约定：如乙方（原告）确需提前解除租赁，须提前三个月通知甲方（被告）。2019年2月27日，原告与被告协商解除合同，双方未达成一致意见，2019年3月31日原告向被告送达解除房屋租赁合同告知书，被告在该告知书上签字，双方并没有协商一致解除合同，不符合《房屋租赁合同》第七条第2项的约定，故原告解除合同行为属违约行为，原告要求返还转让费于法无据，法院不予支持。被告辩解要求驳回返还转让费诉讼请求的理由于法有据，法院予以支持。租赁合同约定租赁期限为5年，原告租赁房屋一年后单方要求解除合同，并将租赁房屋交还给被告，租赁合同实际已经解除，根据合同履行实际情况，被告理应退还租赁保证金，被告辩解不予退还保证金理由，法院不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理部分法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决，一、被告何明华在本判决生效后五日内退还给原告封丽娟保证金5000元；二、驳回原告封丽娟要求被告何明华退还转让费28000元的诉讼请求。一审案件受理费630元，减半收取315元，由原告封丽娟承担290元，被告何明华负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。上诉人封丽娟提交证据包括：1、汉中大事利经营店门头照片一张； 2、其他品牌女鞋发货单三张；3、大事利皮鞋销售单四张。以上证据主要证实被上诉人店面装修与大事利品牌不一致，其并非大事利品牌加盟商，上诉人经营的也并非大事利品牌女鞋，只是租赁房屋时使用了原有门头，被上诉人何明华前期欠大事利品牌商货款且用营业执照贷款10万元，导致上诉人接手后无法重新办理营业执照。经质证，被上诉人对上述证据均提出异议不予认可，认为一审已经查明上诉人经营期间不仅经营大事利品牌女鞋，也经营其他品牌女鞋。贷款与本案无关，且不影响上诉人办理营业执照。同时认为以上证据恰好证实了上诉人经营期间继续使用大事利品牌销售产品的事实。本院对上诉人提交证据中2、3的真实性予以确认，但因不能达到上诉人的证明目的，故对其证明目的不予采信。二审经审理，查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案现争议焦点即：28000元转让费是否应予退还。本案中，双方签订租赁合同时达成给付28000元转让费的补充协议，该协议系双方自愿达成，合法有效。依据房屋租赁市场惯例及商业习惯，转让费一般包含房屋装饰装修费用、原房屋使用人在该房屋经营形成的商业价值、原经营权的让渡等多种不同性质的费用。本案中双方在协议中并未明确该28000元具体构成及性质，依据已查明案件事实，该费用中既包含了一定的原品牌经营使用费，也包括被上诉人装饰装修费用。上诉人在支付该费用后，继续经营包含大事利品牌在内的女鞋，也实际使用店面门头包括店内装修，现上诉人称其并未使用“大事利”品牌、未使用原房屋装修的上诉理由与查明案件事实不符，本院不予支持。双方租赁合同约定租期五年，在仅履行一年且被上诉人并无违约的情况下，上诉人基于自身原因无法继续履行提出解除合同，上诉人的行为系对租赁合同约定内容的违反，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。现上诉人作为合同违约方，要求被上诉人退还转让费无法律依据，一审未支持其退还请求并无不当，本院予以维持。综上，上诉人封丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人封丽娟负担。本判决为终审判决。 审  判  长  刘兴平                     审  判  员  李小艳                     审  判  员  陈耀斌                    二○一九年九月十七日                     法 官 助 理 李  晓                     书  记  员  王希萌