云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1065号上诉人（原审被告）：周明燕，女，1976年7月6日生，云南省景谷傣族彝族自治县人，现住云南省景谷傣族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司。住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：罗跃辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨威，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人周明燕因与被上诉人普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司（以下简称满福物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县人民法院（2019）云0824民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周明燕上诉请求:1.请求依法撤销景谷县人民法院(2019)云0824民初693号民事判决书；2.一、二审诉讼费由满福物业承担。事实和理由：一、满福物业服务管理不到位，满福物业未尽物业管理职责。1.满福物业每户收取热水供应太阳能钱1950元，但实际满福物业只在每幢楼安装一台太阳能，试想每幢楼50户以上的住户，热水供应怎么满足住户？这一点，满福物业根本做不到，也是景谷金时代花园二期业主反映最多最强烈的一个问题。2.满福物业管理脏、乱、差。脏，小区卫生不整洁，垃圾遍布每个角落，无人清理。乱，小区内车子乱停乱放，偷盗现象严重，自行车、摩托车丢失也无法查找，停放的车辆被刮擦也得不到解决。差，监控设备陈旧落后，小区临街烧烤摊深夜人声嘈杂、划拳声、争吵声、打架声严重影响业主休息。3.小区内房屋顶层漏雨水严重，经多次向满福物业反映，都一直未得以解决，以致房屋受到不同程度损坏。二、周明燕不应当交纳2014年2月28日至2017年10月28日的物业管理服务费。1.满福物业是以提供服务管理为前提，权利与义务应当是一致的，也是相对等的。只有尽到了管理职责的义务，才能够享受到收取管理费的权利。但满福物业根本没有尽到管理职责，谈何收费。2.满福物业没有相关的物业收费依据和物价收费文件，也不根据自己管理的类别收取物业管理费。3.满福物业违规向业主收取公共车位上的停车费。4.满福物业与周明燕签订的《物业服务合同》期限自2012年3月1日起至2015年2月28日止，之后双方未再继续签订，未形成合同权利义务关系。双方的地位是平等，不应存在强行提供服务。综上所述，一审法院判决事实不清，证据不足，判决显失公平公正，请二审法院撤销一审判决，驳回满福物业诉讼请求。满福物业的辩称：一、满福物业作为一审原告于一审庭审活动中提交的证据:《物业前期管理服务合同》、《物业服务合同》、金时代二期业主委员会关于终止《物业前期管理服务合同》的通知，已经能够证实以下事实：2011年4月11日，满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司签订《物业前期管理服务合同》，景谷金时代房地产开发有限公司将景谷金时代花园小区二期的物业委托给满福物业管理，合同期限自景谷金时代房地产开发有限公司交房至业主委员会与满福物业签订物业管理服务合同生效时止，2017年10月28日金时代二期业主委员会与满福物业终止了《物业前期管理服务合同》，故一审法院认定事实清楚。二、关于物业管理服务费一审法院计算并无不当。1.满福物业于2011年4月11日与景谷金时代房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同约定0.6元/月/平方米收取物业管理服务费；垃圾代运费是按景谷县人民政府公告第1号中的收费标准来收取的，故一审判决中关于物业管理服务费的计算并无不当。2.满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司签订的《物业前期管理服务合同》是至2017年10月28终止的，故此期间该合同对周明燕有约束力。3.太阳能是开发商安装的，不属于本案的法律关系。综上所述，满福物业已履行合同中约定的义务，故周明燕应履行交纳物业服务费的义务，满福物业认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回周明燕的上诉请求，维持原判。满福物业向一审法院起诉请求：1.判令周明燕给付拖欠的物业管理服务费1819元；2.案件受理费由周明燕承担。一审法院认定事实：2011年4月11日满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司订立《前期物业委托合同》，景谷金时代房地产开发有限公司将景谷金时代花园小区二期的物业委托满福物业，物业服务费为住宅0.6元/平方米/每月，商铺0.9元/平方米/月。周明燕购买景谷金时代花园小区二期2栋1单元602室住宅，面积77.73平方米。2012年3月1日，满福物业与周明燕签订《物业服务合同》，约定满福物业为周明燕提供物业服务，周明燕按住宅0.50元/平方米/月交纳物业管理服务费，合同约定期限为2012年3月1日至2015年2月28日止。至2015年3月1日合同到期后，满福物业与周明燕双方未签订新的《物业服务合同》，景谷金时代花园小区二期的物业管理服务仍由满福物业在管理服务，至2017年10月28日景谷县金时代二期业主委员会与满福物业终止了《物业前期管理服务合同》。周明燕未交纳2014年8月2日至2017年10月28日物业管理服务费1510.55元（77.73平方米×0.5元/月×38个月零26天）。一审法院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。满福物业与周明燕签订《物业服务合同》，合同约定的履行期限为2012年3月1日至2015年2月28日止，虽然合同履行期限届满后双方未签订新的《物业服务合同》，但仍由满福物业为周明燕提供物业服务，周明燕事实上享受了满福物业的物业管理服务并因此受惠，在满福物业与周明燕之间已构成事实上物业管理关系，故周明燕应当履行交纳物业服务管理费的义务。物业管理费应按满福物业与周明燕双方签订的《物业服务合同》约定0.50元/平方米/月计算，故物业管理费一审法院以1510.55元予以支持。对周明燕的前述辩称太阳安装问题，属另外一个法律关系，不能在本案中一并处理；对周明燕提出的其余前述辩称，因其提供的证据不能证实，故一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、由周明燕于本判决生效后十日内支付普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司2014年8月2日至2017年10月28日物业管理服务费1510.55元。二、驳回普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由周明燕承担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，纠正一审法院认定事实：1.2011年4月11日满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司订立《物业前期管理服务合同》；2.2012年7月2日，满福物业与周明燕签订《物业服务合同》。其余事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，满福物业与周明燕于2012年7月2日签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，满福物业有义务提供物业服务，周明燕有义务交纳物业管理服务费。根据“金时代二期业主委员会关于终止《物业前期管理服务合同》的通知”，可判定满福物业终止对景谷金时代花园小区二期物业服务的时间系2017年10月28日。周明燕虽在2015年2月28日之后没有与满福物业签订《物业服务合同》，但其一直居住在景谷金时代花园小区二期，作为该小区的业主，周明燕实际上享受了满福物业提供的物业服务，应交纳满福物业管理期间的物业管理服务费。依据双方当事人的自认，周明燕交纳了截止2014年8月1日的物业管理服务费，故一审判决周明燕支付满福物业2014年8月2日至2017年10月28日物业管理服务费1510.55元（77.73平方米×0.5元/月×38个月零26天）并无不当，本院予以支持。对于周明燕上诉称满福物业服务管理不到位，未尽到管理职责的主张。本院认为，周明燕对满福物业提供的服务不满，可以通过向物业公司提出意见和建议，要求其限期整改，或通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式解决，不能以此作为拒缴物业管理服务费的理由，故对周明燕的上诉主张，本院不予支持。因本案属于物业服务合同纠纷，太阳能安装问题属另一个法律关系，周明燕可另行主张权利。综上所述，周明燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周明燕负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇一九年十一月十九日法官助理付梦瑶书记员鲁明锋