广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终9961号上诉人（原审原告）：周靖扬，男，1993年8月10日出生，瑶族，住广东省东莞市。委托代理人：彭雅怡，女，1993年12月25日出生，住广东省东莞市，系上诉人的妻子。被上诉人（原审被告）：东莞市桃源商住建造有限公司，住所地：广东省东莞市松山湖**，统一社会信用代码：91441900778302763N。法定代表人：卢成通，该公司经理。委托代理人：康世为，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人：赖小红，广东赋诚律师事务所律师。上诉人周靖扬因与被上诉人东莞市桃源商住建造有限公司（以下简称桃源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初35025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周靖扬向原审法院起诉请求：1.桃源公司向周靖扬支付违约金55131.37元；2.桃源公司承担本案全部诉讼费用。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回周靖扬的诉讼请求。本案受理费1178.28元，由周靖扬负担（已预交）。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初35025号民事判决。周靖扬上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判桃源公司向周靖扬支付违约金55131.37元；3.桃源公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.桃源公司主张“不动产登记制度的实施致不动产登记流程变长系本案成因”没有证据支撑，一审判决仍然采纳其意见，属于认定事实错误；2.桃源公司开展测绘、权籍调查和办理确权登记等工作所耗时间应归责于其自身（详见上诉状）。东莞市鸿泰测绘有限公司于2017年5月3日开始实测，至2017年8月3日出具实测报告书，耗时3个月。因桃源公司与东莞市鸿泰测绘有限公司是民事合同关系，东莞市鸿泰测绘有限公司用时过长，应认定为桃源公司的过失，理应承担违约责住。东莞市鸿泰测绘有限公司是桃源公司的合作方，按照合同相对性的原则，不能由周靖扬来承担东莞市鸿泰测绘有限公司延误时间造成的损失，应由桃源公司承担。2018年10月11日，房管局受理商品房首次登记业务，2018年10月31日，房管局审结商品房首次登记业务，耗时仅20日，说明房管局在资料齐全的情况下，20日是完全能够办理好的。桃源公司虽然于2017年11月2日和2018年3月底两次提交权籍调查资料，但第一次因违建而被退件，第二次因案涉项目存在跨宗地及规划不对应问题，仅完成部分权籍调查，可以说桃源公司两次提交的资料都是不符合要求的，期间耗时也应计入办证期限内。3.设若一审判决认定桃源公司“没有拖延办理或者环节之间时间较长的情形”，则应当释明在2017年4月16日交付房屋至2018年12月6日周靖扬取得不动产权证的598日内，哪些时间段不应归责于桃源公司，哪些时间段应归责于桃源公司，如应归责于桃源公司的时间段超过360日，则桃源公司必然应当承担违约责任。而一审判决仅以“交付之后，即开展测绘工作，随后进行权籍调查和办理确权登记。期间时间跨度比较长，也涉及到不动产登记制度实体的具体政策性问题，但整个过程中被告没有拖延办理或者环节之间时间较长的情形”而认定桃源公司无责，属于未全面认定本案时间责任分配问题。4.本案系由于桃源公司存在拖延，导致周靖扬在合同期限内未能取得不动产权证。（1）在东莞市××资源局松山湖片区直属分局对东莞市第一人民法院《关于（2018）粤1971民初28042号案件的复函》及《关于（2018）粤1971民初35025号案件的复函》中，均提到案涉小区项目存在“国土红线、规划红线和现状开发三线互不匹配、相互交错的复杂状况”和“该项目用地存在跨宗地及规划不对应等问题”。上述复函内容由东莞市××资源局松山湖片区直属分局作出，具有法定公信效力。桃源公司作为本案案涉小区项目的开发商，对于“三线不匹配、相互交错”具有不可推卸的责任。在前述《关于（2018）粤1971民初28042号案件的复函》中提到，案涉小区“联排别墅部分存在大量私自改扩建等违规行为”。桃源公司作为本案案涉小区项目的开发商，对于业主改扩建等违规行为具有监督和管理职责，其完全可以提前采取合理、合法的必要手段以制止改扩建等违规行为。案涉小区目前出现“联排别墅部分存在大量私自改扩建等违规行为”正是由于桃源公司监督管理不力导致的，桃源公司对这一现状具有不可推卸的责任。5.不动产登记制度实施的具体政策性问题不足以对抗360日的期限。2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》颁布实施，客观上部分改变了原有的不动产登记制度，但并非完全改变。新政与旧政之间仍具有高度的重合性，且东莞市不动产登记行政管理机关早已发布具体操作指引，并不是桃源公司在一审时答辩所称的“相关的衔接工作并无具体指引”。且桃源公司提交的证据亦无法证明新政对其办证义务足以延期360日。桃源公司作为专业的房地产开发企业，对于房地产行业的法律法规及新政出台风向应十分清楚且能够快速适应。新政的出台，是桃源公司可以预见、可以避免、可以克服的因素，不应当成为桃源公司延期的理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的期限是交付使用之日起90日，说明最高人民法院认为通常情况下，买受人应于交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，最高人民法院认为90日是合理的，且符合我国房地产市场现状。且在本案中，2018年10月11日，房管局受理商品房首次登记业务，2018年10月31日，房管局审结商品房首次登记业务，期间耗时仅20日，说明房管局在资料齐全的情况下，20日是完全能够办理好的。虽说民事行为以意思自治为原则，在周靖扬与桃源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的期限是360日，本案应以360日为限来判断桃源公司是否逾期。360日较之90日而言，在数字上是4倍，在时间上则为9个月；而较之20日而言，更是悬殊巨大。在这样一个期限较长、给与桃源公司宽容度较高的时间维度内，桃源公司作为一个成立至今已超过14年，开发过锦绣山河一期、二期、三期等项目的资深房地产开发商，应完全能在360日完成办证义务。即便新政的出台客观上导致了办证时限延长，但将这一因素放之于360日这样一个远超出法定时限的时间内进行考量，也完全可能克服，不应出现逾期的现象。6.2017年11月2日，桃源公司首次提交权籍调查资料，但因桃源公司对改扩建行为监管不力，导致被退件。2018年3月底，桃源公司再次提交权籍调查资料，房管局虽于2018年6月5日完成项目部分的权籍调查，但仍发现“该项目用地存在跨宗地及规划不对应等问题”。桃源公司两次提交权籍调查资料都是不符合房管局要求的，而正是由于桃源公司对案涉项目小区违规开发导致三线不匹配、相互交错以及对改扩建等违规行为监管不力造成的。不能以其提交不符合要求的权籍调查资料时间节点来中断其办证期限，更不能以此认定桃源公司在“积极的履行义务”。被上诉人桃源公司二审未在法定期限内提出答辩意见。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。基于双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为:桃源公司应否向周靖扬支付逾期办证违约金。根据本案查明的事实，在2017年4月16日案涉房屋交付使用之前，所在项目既已完成竣工验收备案。之后的同年5月3日测绘公司进行实测，同年10月13日实测报告备案，同年12月1日开展权籍调查和不动产测量，房屋权属登记在一步步推进之中。原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日颁布实施，向不动产登记机关申请办理产权登记增加了不动产权籍调查、不动产测量环节，增加环节在双方当事人签订合同时是无法预见的，属于政策变化问题。2017年11月2日桃源公司提交权籍调查资料，因项目存在业主违建问题，作退件处理。2018年12月6日，周靖扬取得案涉房屋不动产登记证书，超出双方约定的时间约8个月。但若由桃源公司承担因权籍调查、政策变动及业主违建而额外延长的办证时间的违约后果，明显不公平。原审法院据此未支持周靖扬要求支付逾期办证违约金的请求，并无不当，应予支持。综上所述，周靖扬的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1178.28元，由上诉人周靖扬负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇一九年十一月一日书记员  安燕玲谢爱玲