广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21503号上诉人（原审被告）：何锡伟，男，1943年11月4日出生，汉族，身份住址：广州市海珠区被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局。住所地：广州市荔湾区信义路**。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人何锡伟因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5830号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何锡伟，被上诉人荔湾区住建局的委托诉讼代理人黄启鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何锡伟上诉请求：1.撤销一审判决，驳回荔湾区住建局全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由荔湾区住建局承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审法院不应按照市场最高价作为缴纳房屋使用费的标准，应当按照房屋评估的标准缴纳使用费。荔湾区住建局辩称：同意一审判决处理，不同意何锡伟的上诉请求。一审法院要求何锡伟按照每月4114元的标准支付房屋占用费合法合理。荔湾区住建局已经与中标人签订新的租赁合同，因为何锡伟拒不交还房屋的行为造成荔湾区住建局的损失，另一方面何锡伟已签署《非住宅公开招租同意书》，何锡伟未按照同意书的规定交还涉案房屋，且荔湾区住建局曾发出解除租赁关系的通知告知何锡伟如果其未能在2018年12月31日之前腾空交还房屋，就应当以每月4114元的标准向荔湾区住建局支付房屋占用费，因此，何锡伟依约交还涉案房屋就不会增加其负担。荔湾区住建局于2019年7月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.要求确认荔湾区住建局、何锡伟双方就广州市荔湾区十八甫路xxx层房屋的不定期租赁关系已于2018年12月21日解除；2.要求何锡伟及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.要求何锡伟按照每月4114元的标准，向荔湾区住建局支付自2019年4月1日起至何锡伟及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年4月1日起暂计算至起诉之日为12342元）；4.本案诉讼费用由何锡伟承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区十八甫路xxx层（以下简称涉案房屋）属于广州市房地产管理局的经租房，该房屋委托广州市荔湾区房管局管理。2009年9月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与何锡伟（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积37.4平方米；租赁期限为2009年9月1日至2011年8月31日，月租金额为￥1870元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方向甲方缴纳3740元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效等。广州市荔湾区土地房屋管理所在甲方委托代理人处盖章，何锡伟在乙方处签名。该租赁合同于2009年9月10日办理登记备案。合同签订后，荔湾区住建局、何锡伟依约履行。2011年8月31日合同期限届满后，双方没有就涉案房屋续签合同，何锡伟继续按照《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租金标准支付租金。一审庭审中双方确认，何锡伟已经按照原合同租金标准支付涉案房屋费用到2019年7月。2017年12月26日，何锡伟向荔湾区住建局和广州市荔湾区土地房屋管理所发出《关于非住宅公开拍租的复函》，载明：关于《非住宅公开招租告知函》收悉，本人承租贵局（所）十八甫路xxx层房屋，现由本人同合作伙伴作办公使用。经与合作伙伴商议同意贵局拍租，但必须保障或补偿以下几项权益或损失：一、当年本人承租该场地初期，由于楼上住户阻扰，以致于交空租达三年时间，业务损失达50万元，必须由新的承租人补偿返还；二、十八甫路xxx层房屋年久失修，本人在租赁使用期间，经征得贵局（所）同意，多次维修共18多万元，如拍租出去，须由新的承租人补偿我司维修投入。2017年12月27日，何锡伟签署《非住宅公开招租同意书》，载明：广州市荔湾区住房和建设局，你局就位于十八甫xxx层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。我方承诺如下，1.若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认之日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费；2.若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2018年12月7日，涉案房屋出租项目通过广州产权交易所以公开市场方式交易，达成《成交确认书》。出租方广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方代理人）、承租方曾祥爱及交易机构广州产权交易所共同确认该出租项目成交价格为人民币￥4114元/月/总面积，每月租金为人民币4114元。2018年12月19日，荔湾区住建局通过邮政快递向涉案房屋地址邮寄《解除租赁关系的通知》。该通知明确，涉案房屋已通过公开竞租由另一承租人获取承租和使用的权利，要求解除荔湾区住建局与何锡伟就涉案房屋的租赁关系，何锡伟及共同使用人腾空交还房屋；何锡伟若未能在2018年12月31日腾空交还涉案房屋的，从2019年1月1日起按照公开招租的竞拍成交价每月4114元缴纳有偿使用金。何锡伟于2018年12月21日签收上述邮件。一审庭审中，关于何锡伟的《关于非住宅公开拍租的复函》，荔湾区住建局认为何锡伟要求新的承租人补偿何锡伟的损失，是何锡伟与新的承租人之间的追偿关系，与其无关；该复函落款时间是2017年12月26日，而何锡伟签署同意《非住宅公开招租同意书》的时间是2017年12月27日，从时间上讲，显然《非住宅公开招租同意书》是何锡伟最新的意思表示。何锡伟称，其在长期使用涉案商铺中，投入了大量的装修和维修费用，腾退将使其产生经济损失。何锡伟还确认，涉案房屋由其自己使用。一审另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。一审法院于2019年9月4日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向一审法院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内无相关主体向一审法院登记、申请。一审法院认为:荔湾区住建局、何锡伟签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2011年8月31日期限届满，双方之间没有就涉案房屋续签合同，但何锡伟仍向荔湾区住建局支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，荔湾区住建局、何锡伟在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾区住建局可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。本案中，何锡伟已经清楚荔湾区住建局要对涉案商铺公开招租，并表示要参与投标；在案外人已经竞得涉案商铺租赁项目情况下，荔湾区住建局要求解除与何锡伟的租赁关系，并给予何锡伟合理的腾房期，其解除合同的依据正当，可予支持。何锡伟于2018年12月21日收到荔湾区住建局的解除租赁关系通知，双方的租赁关系于该日期解除，一审法院对此予以确认。何锡伟及共同使用人应当将涉案房屋腾空交还给荔湾区住建局，但应当给予何锡伟合理的腾空期限，一审法院确定该期限为30日。对于房屋占用费问题，虽然合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”，但何锡伟已向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，知道荔湾区住建局的公开招租方式招租，现在荔湾区住建局主张的房屋占用费即招租的成交价格4114元/月实质为荔湾区住建局未能收回房屋的损失，何锡伟如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加何锡伟负担，因此，荔湾区住建局要求按4114元/月收取房屋占用费，予以支持。依法律规定，荔湾区住建局解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，前述腾空期内的房屋占用费何锡伟可按原租金标准缴纳。荔湾区住建局的房屋占用费应当依其主张的自2019年4月1日起计至何锡伟及共同使用人实际腾空房屋之日止，2019年4月按照1870元/月标准计算，2019年5月1日起按照4114元/月标准计算。何锡伟已按原租金标准支付的费用可予相应抵扣。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年9月27日作出一审判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与何锡伟关于广州市荔湾区十八甫路xxx层的房屋租赁关系于2018年12月21日解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，何锡伟（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区十八甫路xxx层房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自判决发生法律效力之日起十五日内，何锡伟按4114元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2019年5月1日起至何锡伟实际搬迁之日止的房屋占用费（何锡伟已交2019年5月至7月房屋费用5610元可予相应抵扣）；四、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由何锡伟负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间，何锡伟向本院提交以下材料作为新证据，《关于广州市荔湾区华贵路xxx铺等100处物业出租的公告》，拟证明：公告中序号第69号的评估价是2057元，因此以每月4114元计算房屋占用费并不合理。荔湾区住建局质证认为：对该证据的真实性予以认可，关联性不予认可。双方的租赁关系已经于2018年12月21日解除，何锡伟继续占用涉案房屋的行为已经构成非法占有，侵犯荔湾区住建局的物权，荔湾区住建局有权要求何锡伟赔偿因此造成的损失。评估价只是作为公开招租挂牌的底价，涉案商铺的实际价格应当以最终的成交价为准，该成交价也应当作为何锡伟支付房屋占用费的依据。荔湾区住建局提起本案诉讼之前已经善意向何锡伟发出解除通知，若何锡伟未能依约搬离房屋，就应当按照每月4114元支付房屋占用费，何锡伟在收到解除通知之后也没有提出异议，因此何锡伟应当承担相应的法律后果。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：涉案商铺占有使用费的标准应如何确定。荔湾区住建局与何锡伟签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定租赁期为2009年9月1日至2011年8月31日止，合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但是何锡伟仍然使用涉案商铺，荔湾区住建局继续收取租金，故双方已经形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。荔湾区住建局要求何锡伟腾空交还涉案商铺，合法有理，一审法院所作处理并无不当。基于本案的实际情况，荔湾区住建局已向何锡伟告知涉案商铺公开招租，何锡伟亦签署《非住宅公开招租同意书》承诺如未能中标或者未参与投标的情况下，同意将涉案商铺腾空交还荔湾区住建局。在案外人已中标获得涉案商铺的承租权的情况下，荔湾区住建局发出《解除租赁关系的通知》要求何锡伟腾空交还商铺，何锡伟并未履行《非住宅公开招租同意书》所作承诺腾空交还涉案商铺，导致荔湾区住建局无法将涉案商铺交付给案外人，损害荔湾区住建局出租权益，荔湾区住建局主张何锡伟按照出租项目成交价的标准支付房屋占用费，具有合理依据，一审法院予以支持，并无不当。何锡伟上诉主张应以评估价而不应以中标价认定房屋占用费标准，理据不足，本院不予采纳。综上所述，何锡伟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人何锡伟负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十一月二十六日书记员 冯冠豪郭丽淳