贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9787号 原告：刘敏，男，1979年9月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：何文俊（特别授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡秋林（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区。统一社会信用代码：91520500722182213U。 法定代表人：吴传明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李有福（特别授权代理），系该公司员工。 原告刘敏与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（以下简称“东润房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何文俊、被告东润房开公司委托诉讼代理人李有福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因其逾期交付商品房的违约金14900.00元（计算方式为：132419.00元为基数，日万分之一的违约金，自2015年9月1日起至被告实际向原告交付房屋之日止）；2、判令被告向原告支付因其逾期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的违约金14000.00元（计算方式为以132419.00元为基数，日万分之一的违约金，自2016年9月30日起至被告实际向原告交付相关文书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告刘敏与被告东润房开公司于2015年6月5日签订《商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买位于毕节市威宁路××西北商贸城南片区××号商铺。该商铺建筑面积为12.38平方米，套内建筑面积7.959平方米。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款，但被告至今仍未按合同约定向原告交付商铺及办理产权证的相关法律文书。原告认为，被告应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条的规定承担违约责任。因此，原告诉至法院，请求判如所诉。 被告东润房开公司答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由是:一、不存在延期交房问题。2015年6月5日答辩人与原告签订商品房买卖合同后，于2015年9月2日与原告签订了商铺租赁协议，并向原告支付了2017年9月1日至2018年8月31日一个年度的租金16550.00元。也就是说，原告的房屋已用于出租并获取了收益，不存在未交房问题，因此，其第一诉求应予驳回。 二、关于合同第二十二条中移交转移登记资料问题，双方对违约责任的承担，只作了一次性违约金选择，而放弃了另外两个违约处理方式的选择，即对“逾期60日后”的违约处理未作选择。当事人双方未作选择，属于“放弃性约定”，放弃，即为“不再追究违约责任”属于最高法关于审理商品房合同纠纷解释第十八条“当事人有特殊约定”的情形。该约定应当是成立的，因为，违约处理条款清晰明了，选择性要求明白无误，且从签合同者来说，对违约条款是十分重视的因此，对清楚明示的条款，用不作选择的方式来表达“放弃”的真实意思，是没有岐义的。从文理逻辑来讲，一个问题中，如有选项要求其下所列各项，是必须作出选择的，不作选择，就是整体放弃，所以，本案中，原告的诉请是单方变更合同的行为。合同一经签订，是具有严肃性和稳定性的，不得单方随意变更，因而，原告的第二诉求应予驳回。本案所涉项目在买受人购房后三、五年内不能办到转移登记手续，买受人是知道的。因为在买受人购房时，答辩人所建房屋未完工，且直到现在也未完工的事实，是人人都知道的事实。房屋建设未完工，不具备验收条件，不能进行竣工验收，拿不到竣工验收合格证，所有买受人，包括本案原告，也是知晓的，这里不存在答辩人隐瞒事实及房屋存在质量问题不能验收的问题。如果原告要选择按日计算违约金的处理，双方就不可能签订商品房买卖合同，因为答辩人明白，三五年内处理好转移登记问题是不可能的，长期的违约是不能承受的。所以，对合同第二十二条第三项“转移登记”中，对逾期60日后，“按下列第项处理”，双方就没有作选择约定，因此，原告的诉求也是应予驳回的。 三、本案所涉房屋历经10余年未建设完成，是因为拆迁工作到2016年才由政府强制完成，而在2016年至今的建设中，又因政府的要求，出现了几次长时间的停工，就在当前，也还是停着工的，到目前为止，总停工时间已达两年，这应视为本案的“不可抗力因素”即不可归责于答辩人的因素，这是一个众所周知的事实，特请法院重视这一事实，并予以采信。 四、本案中的违约，事实上并未给被上诉人造成什么损失，相反，在上诉人无力改变违约状态的情况下，法院对原告的支持，客观上将加快房开企业的破产倒闭，同时也使利用别人的弱点寻求不当利益的行为合法化了，其所形成的结果，是一个无限制的结果，这与法律关于违约金过高，当事人可以诉请法院予以降低的规定也是相冲突的。 关于利用别人弱点寻求利益的问题，在此类案件中是有例证的。七星关区人民法院受理的(2019)黔0502民初6767号案，与本案为同一性质，原告是以“万分之一”要求违约金的，开庭后未判决之前，原告申请撤诉，法院给予了准许，然后，原告另行起诉，案号为(2019)黔0502民初10122号，要求按“金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。这一案例证明，追究违约责任已不是原告的目的，因此，法院应严格按双方的约定审判，不应支持原告的随意性。综上所述，特请法院在查明事实的基础上，在有利于化解矛盾和有利于经济发展的角度，依法驳回原告的诉讼请求。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年6月5日，原告刘敏作为买受人与被告东润房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市威宁路××西北商贸城南××二建区的第B幢4单元66号商品房，建筑面积为12.38平方米；总价款132419.00元，买受人应当在2015年6月5日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年9月1日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2015年9月2日，原告作为甲方、毕节市东润商业运营管理有限公司作为乙方、被告作为丙方签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：“甲方将购买的店铺返租给乙方经营管理，租赁期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止；此商铺前两年租金已返。”因被告一直未办理房屋权属转移登记，原告诉至本院，要求被告支付逾期交房及逾期办理商品房转移登记的违约金。 庭审中，被告表示涉案项目至今未修建完毕，因此目前尚无法取得综合验收备案登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出合同中未对转移登记资料逾期超过60日的违约条款进行选择，应当视为该违约金放弃的抗辩主张。本院认为，《商品房买卖合同》第二十二条对被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过60日的情形，约定如下：“双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”该两条约定在性质上分别属于双方对合同的单方解除情形以及逾期履行合同义务的违约责任的约定，因构成要件及法律后果不同，两者之间并不具有选择关系，即便双方未在合同中对前述两项条款择一选择，亦不表示原告对其依法享有的逾期办证违约责任请求权予以放弃。故对被告提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。现原告主张被告按日万分之一的标准计付违约金，并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的违约金计付标准，故对原告主张按日万分之一的标准计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告在合同中约定原、被告共同申请办理商品房转移登记，而被告现尚不能履行办证义务，故该违约金应从约定日期届满之次日，即2016年10月1日开始，计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。 根据原、被告以及毕节市东润商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》，原告在2015年9月1日时即取得了涉案商品房的使用权利，被告并不存在逾期交房的情形，原告要求被告应当从2015年9月1日起计付逾期交房违约金的诉请无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款132419.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年10月1日起，计算至被告交付完毕办理毕节市威宁路“黔西北商贸城二建区”第B幢4层66号商品房转移登记的有关文书给原告之日止）； 二、驳回原告刘敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费261.00元（已减半收取），由原告刘敏负担130.00元，由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担131.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月一日 书记员  申开旭