山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3026号 上诉人（原审被告）：周桂芬，女，1967年5月11日出生，汉族，居民，住泰安市。 委托诉讼代理人：徐西武（系周桂芬配偶），住泰安市。 被上诉人（原审原告）：泰安市星月物业管理有限公司，住所地泰安市宝龙城市广场B1-1040。 法定代表人：朱洪丽，总经理。 委托诉讼代理人：黄龙，山东一山律师事务所律师。 上诉人周桂芬因与被上诉人泰安市星月物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周桂芬上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.一、二审诉讼费由泰安市星月物业管理有限公司负担。事实和理由：一、泰安宝龙国际社区的现有物业公司是山东国安物业管理有限公司，单位物业费为0.9元，是由五家物业公司参与公开招投标而来，过程是公开透明的。该物业公司对小区内违章建筑进行了拆除，更换门禁，安装摄像头，粉刷小区大门及周围建筑物，使小区的生活环境上了一个台阶，业主给新物业公司缴纳十个月的物业管理费，免费得到三个门禁卡，车辆通行也不用买卡。这些物业服务都是泰安市星月物业管理有限公司没有提供的，相比之下，一审判决确定的物业费标准有失公允。二、泰安市星月物业管理有限公司未能履行合同约定的管理服务事项。房屋、楼梯间漏雨、渗水，至今不给维修。房屋北面水池和水沟、管道未清洁疏通，本来美化环境的小桥流水成了臭水沟、臭水池。消防门北侧房屋上建筑物坠落多年，无人维修。小区内公共绿化区域被人改成了水泥地、停车位。进出的小路经常被车辆堵塞，难以进出。小区楼房没有楼牌号，给送外卖和快递带来很多麻烦。房屋北面在夏天时，蛙叫震天，晚上无法休息。三、房屋质量存在问题，没有质量检验报告，楼是歪的，多处漏水、渗水。房屋至今未办理房产证，与泰安市星月物业管理有限公司不制止违章建筑有关。四、泰安市星月物业管理有限公司与业主存在纠纷，2018年夏天有一次将小区门口堵塞，车辆不让进入。泰安市星月物业管理有限公司系2013年11月5日注册成立，2014年2月10日与山东宝龙实业发展有限公司签订合同，有理由怀疑两公司之间的关系。 泰安市星月物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 泰安市星月物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决周桂芬支付给泰安市星月物业管理有限公司物业服务费17406元；2.案件受理费由周桂芬负担。 一审法院认定事实：2014年2月10日，山东宝龙实业发展有限公司（委托方、甲方）与泰安市星月物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》一份，约定:物业名称：泰安宝龙国际社区；物业类型：商业、住宅；委托管理事项：物业共用部分的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间走廊通道、门厅等；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备等；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的辩护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；乙方负责房屋外观干净整洁，设备运行随时保持正常，绿化100%成活，经常除草除虫等。该合同还约定了物业管理服务质量标准等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1.5元/㎡/月。业主购买的车库停车位管理费为1.5元/㎡/月。业主应于交房之日起交交纳物业服务费用。物业管理服务费用按季交纳，业主或物业使用人应按规定资费时间履行交纳义务。本合同期限自2014年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。泰安市星月物业管理有限公司于2014年3月1日入驻涉案小区提供物业管理服务，2019年3、4月份与新的物业管理公司交接后撤离涉案小区。另查明，周桂芬与山东宝龙实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案社区的第3幢3层04号房，建筑面积为176.3平方米。该房周桂芬已入住。2008年11月20日，周桂芬与山东宝龙实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买第22幢04号房，该商品房用途为车库，建筑面积25.28平方米。还查明，泰安市星月物业管理有限公司自2014年3月1日起入驻泰安宝龙国际社区为该小区提供物业管理服务。周桂芬自2014年3月1日起未向泰安市星月物业管理有限公司交纳过物业管理服务费。周桂芬主张泰安市星月物业管理有限公司未按合同约定尽到合同约定的义务，周桂芬居住的楼房存在质量问题及安全隐患，小区存在乱搭乱建现象等问题，周桂芬多次反映，泰安市星月物业管理有限公司均未给予解决。因泰安市星月物业管理有限公司曾在一审法院起诉涉案小区其他业主物业服务合同纠纷案件，一审法院于2018年6月1日到涉案泰安宝龙国际社区进行了现场勘验，在场业主均反映：消防通道乱停车；公共绿地乱占乱建；私建停车位、物业管理不善；公共绿化、公共小亭子乱占；物业对乱占乱建现象疏于管理。但泰安市星月物业管理有限公司的工作人员对业主反映的情况其中“物业对乱占乱建现象疏于管理”不予认可。一审法院认为，泰安市星月物业管理有限公司与山东宝龙实业发展有限公司签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，该合同对包括周桂芬在内的小区全体业主均具有约束力。双方均应按照《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》约定全面履行各自的义务。泰安市星月物业管理有限公司自2014年3月1日起入驻涉案小区为该小区提供物业服务，现涉案小区已选聘新的物业管理公司，泰安市星月物业管理有限公司已于2019年3、4月份撤离该小区，周桂芬自2014年3月1日起至2019年1月31日未向泰安市星月物业管理有限公司交纳过物业管理费。泰安市星月物业管理有限公司主张周桂芬未按约定支付物业管理费，周桂芬辩称泰安市星月物业管理有限公司物业服务不到位、收费不合理、楼房存在质量问题等。根据双方提交的证据及一审法院在其他案件中的现场勘验情况，能够认定泰安市星月物业管理有限公司并未完全按照合同约定履行管理职责，泰安市星月物业管理有限公司就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，根据公平公正的原理，一审法院酌情调整物业管理费标准，调整为按1.2元/㎡/月收取。双方均认可按周桂芬与山东宝龙实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》中载明的房屋面积176.3平方米、车库面积为25.28平方米。2014年3月1日至2019年1月31日物业管理费应为14271.86元【（176.3+25.28）㎡×1.2元/㎡/月×59月】。综上所述，周桂芬应支付泰安市星月物业管理有限公司2014年3月1日至2019年1月31日的物业服务费14271.86元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：周桂芬于本判决生效之日起五日内支付泰安市星月物业管理有限公司2014年3月1日至2019年1月31日的物业服务费14271.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117.58元，由周桂芬负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周桂芬提交如下新证据：证据一、照片一宗；证据二、山东国安物业管理有限公司的物业收费单据、资质说明；证据三、泰安市星月物业管理有限公司的资质说明。以上证据综合证明泰安市星月物业管理有限公司按每月1.2元收取物业服务费不合理。泰安市星月物业管理有限公司质证称，周桂芬提交的部分证据在一审中已经提交过，其与新物业公司的缴费收据以及资质证明与本案无关，其提交的泰安市星月物业管理有限公司的资质可以证明该公司的资质是在相关部门备案过的，符合提供物业服务的条件，周桂芬理应支付物业费。本院对周桂芬提交的新证据的真实性予以采信。泰安市星月物业管理有限公司未提交新证据。综上，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人对于2014年3月1日至2019年1月31日存在物业服务关系和周桂芬未向泰安市星月物业管理有限公司交纳过物业管理费的事实均无异议，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点问题是一审判决确认周桂芬应按1.2元/㎡/月缴纳物业服务费是否合理。根据山东宝龙实业发展有限公司与泰安市星月物业管理有限公司签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》约定，周桂芬所在小区的原物业服务费标准为1.5元/㎡/月，鉴于泰安市星月物业管理有限公司提供的物业服务存在未按约定提供服务、楼房存在质量问题等情形，一审判决酌情调整物业服务费标准为1.2元/㎡/月，并且泰安市星月物业管理有限公司与该小区内其他多名业主的物业服务纠纷已经作出了生效判决，收费标准均调整为1.2元/㎡/月，因此，一审判决对本案物业服务费标准的调整方式符合法律规定和本案实际情况，依法应予维持。 综上所述，周桂芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费235.16元，由周桂芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇一九年十一月二十一日 书记员  李丹丹