安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0208民初2593号 原告：芜湖三山欢乐商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖安置小区**的**、5#、6#楼北40#、41#门面房。统一社会信用代码91340208MA2MXHP57L。 法定代表人：黄昕珩，总经理。 委托诉讼代理人：江林，男，该公司员工。 被告：杨先贵，男，1957年2月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司与被告杨先贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司委托诉讼代理人江林到庭参加诉讼，被告杨先贵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《拓佳·欢乐街房屋租赁合同》；2.判令被告腾让房屋，将房屋返还给原告；3.判令被告支付租金11359元（从2018年12月13日至2019年9月16日，剩余租金按25416元／年标准计算至实际腾让之日止）、违约金2726元（原告自行调整按照欠付租金24%暂计至2019年9月16日，并计算至清偿之日止）；4.判令被告所缴纳的履约保证金6354元不予退还；5.判令被告向原告继续支付免租期租金6354元（被告违约取消免租期3个月，3个月×30元×70.6㎡）。事实与理由：2016年12月29日，原、被告双方协商签订《拓佳·欢乐街房屋租赁合同》,合同约定：被告承租原告位于安徽省芜湖市三山区房屋,面积经双方共同测算并认可约70.6㎡（含公摊）;租赁期限为自2016年12月29日起至2019年12月28日止,自2016年9月29日至2016年12月28日为免租期;2016年12月29日起至2017年12月28日租金为25416元、2017年12月29日起至2018年12月28日租金为25416元,依次类推至合同期满;被告应于合同签订之日向原告一次性支付履约保证金6354元以及装修保证金1000元,如被告有违约行为或造成对租赁房屋部分或全部损坏,需赔偿原告实际损失或违约金的,原告有权从履约保证金中扣除,不足部分被告应另行赔偿;如被告未能按时一次性足额支付租金、保证金、水电费、装修保证金、物业管理费的，则应当按照1000元／天的标准向原告支付违约金；如果未支付或未如约足额支付上述费用单独或累计达30天及以上的,原告有权单方面解除合同,保证金不予退还。合同签订后,原告依约将案涉房屋于2016年10月14日交付给被告,但被告自2018年12月13日开始拖欠房屋租金,仅向原告支付部分租金5938元,剩余租金迟迟未能按照约定支付,原告催要未果，故诉至法院。 被告杨先贵未作答辩。 本院经审理认定的事实如下：2016年12月29日，原、被告双方协商签订《拓佳·欢乐街房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于安徽省芜湖市三山区房屋,面积经双方共同测算并认可约70.6㎡（含公摊）;租赁期限为三年（2016年12月29日起至2019年12月28日）,另给予免租赁费用期限为三个月（自2016年9月29日至2016年12月28日），若被告在免租期内或免租期后提前退租，免租期均予取消，被告须按年租金标准向原告支付免租期内租金;自2016年12月29日起计算租金，标准为25416元／年（70.6㎡×30元／㎡×12个月）；租金支付方式为，被告于合同签订之日支付第一年租金25416元、履约保证金6354元、装修保证金1000元，共32770元，以后房屋租金均按年且提前一个月支付；被告于合同签订之日向原告支付履约保证金，用于被告安全使用房屋及履行合同的保证，在租赁期间不得冲抵租金，被告有违约行为或造成对租赁房屋部分或全部损坏,需赔偿原告实际损失或违约金的,原告有权从履约保证金中扣除,不足部分被告应另行赔偿;如被告未能按时一次性足额支付租金、保证金、水电费、物业管理费、装修保证金的，则应当按照1000元／天的标准向原告支付违约金；如果未支付或未如约支付上述费用单独或累计达30天及以上的,原告有权单方面解除合同,保证金不予退还；房屋具体交付时间原告有权根据实际情况调整，最终以双方签署的《房屋交接单》为准，若《房屋交接单》记载的时间与约定的交付时间不一致，则本合同租期、支付时间等也随《房屋交接单》记载时间做相应调整，免租期自房屋正式交付之日开始计算。合同签订后,原告于2016年10月14日将案涉房屋交付给被告并由被告在《房屋交接单》上签字确认，被告向原告支付部分租金、6354元履约保证金和1000元的装修保证金。自2018年12月13日起被告未再足额支付租金，仅向原告支付租金5938元，原告遂诉至法院。 原告提交的证据材料，本院经审查后均予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《拓佳·欢乐街房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。依据合同约定，免租期间及租赁时间根据房屋实际情况进行调整，案涉房屋的实际交付时间为2016年10月14日，故免租期间及租赁期间相应调整为2016年10月14日至2017年1月13日、2017年1月14日至2020年1月13日。原告于2016年10月14日向被告交付租赁房屋后被告占用使用至今，被告应于2018年12月13日前向原告支付第三年租金25416元，但其仅支付第三年租金5938元，剩余租金至今未付，显已违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除合同、返还位于安徽省芜湖市三山区房屋以及要求被告给付租金的诉讼请求，本院予以支持，具体认定如下：原告认可被告向其交纳了1000元装修保证金但无证据证明已经向被告退还该款，应在诉请中予以扣减，认定被告应支付自2018年12月13日至2019年9月16日租金金额为12419.94元（25416元／年÷365天×278天-5938元-1000元），原告主张该期间租金11359元系对自己权利的处分，本院予以支持，2019年9月17日起至实际腾让房屋之日止的租金及房屋占用费按25416元／年标准计算；关于违约金，虽然被告确属违约，但原告在主张收取被告6354元履行保证金不予以返还的同时又主张违约金，明显过高，考虑因被告违约可能给原告所造成的损失，对原告主张收取6354元履行保证金不予以返还的诉讼请求予以支持，对其主张违约金的诉讼请求不予支持；原告要求被告继续支付免租期租金6354元（3个月×30元×70.6㎡），但根据合同约定只有在被告提前退租的情形下原告方可主张该款，被告并未提前退租，故原告主张无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司与被告杨先贵于2016年12月29日签订的《拓佳·欢乐街房屋租赁合同》； 二、被告杨先贵于本判决生效之日起十日内将位于安徽省芜湖市三山区房屋腾让、返还给原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司； 三、被告杨先贵于本判决生效之日起十日内向原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司支付自2018年12月13日至2019年9月16日租金11359元，并按25416元/年标准支付自2019年9月17日起至实际腾让房屋之日止的租金及房屋占用费； 四、原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司收取被告杨先贵履约保证金6354元不予退还； 五、驳回原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取853元，由原告芜湖三山欢乐商业管理有限公司负担53元，被告杨先贵负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  刘玲玲 二〇一九年十一月十三日 书记员  鲍 洁