湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1255号原告：欧阳万强，男，瑶族，1981年7月3日出生，住湖南省江永县。原告：蒋海燕，女，瑶族，1983年2月1日出生，住湖南省江永县。系原告欧阳万强的妻子。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。原告欧阳万强、蒋海燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋海燕，被告江永鸿泰置业发展有限公司法定代表人李康及其委托诉讼代理人李真万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳万强、蒋海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房的违约金67782元（388885×0.03%×581天）；2、判令被告擅自变更房屋规划、设计，没有预留空调外机机位的违约责任，向原告支付违约金5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月18日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同总金额为388885元。按照合同约定，原告于2016年3月21日支付首付款118885元，剩下270000元以公积金贷款的方式支付，被告代办公积金贷款。原告在交付首付款后7日内将申请公积金贷款所需的全部资料提交给了被告，房款已付清给被告。合同约定交房日期为2016年12月28日前，但被告于2018年7月31日才向原告交付房屋。在房屋交付前，被告没有以书面或短信方式通知原告收房。被告逾期交房共计581天，按约定应向原告支付违约金67782元。依据合同所附的房屋图纸，客厅阳台应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在未告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的空调机位，影响了原告对房屋的使用。综上，原、被告双方签订《商品房预售合同》，被告不按照合同约定履行义务，严重违约。为维护原告的合法权益不受侵害，特诉至法院，请求人民法院支持原告诉请。被告江永鸿泰置业发展有限公司当庭向本院提交书面答辩状，并反诉称：1、依法判令二反诉被告支付面积补差款11514元；2、反诉费用由二反诉被告负担。关于原告本诉答辩意见，一、原告诉请被告支付逾期交房违约金67782元依法不能成立；1、被告开发的涉案房屋已经于2017年3月开始交房，多次通知原告收房，原告也到现场查看了房屋，但原告以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，拒不签署房屋交接确认书，迟至2018年7月31日才补签，依合同约定，买受人应在通知之日起7天内办理房屋交接手续，否则，视为买受人已在交付期限前已收到交房通知，视为出卖人在规定交房期限交房，并由买受人承担由此带来的责任；2、被告延期交房有正当理由，双方合同约定，如遇特殊原因可延期交付使用，但不得超过90天。事实上，被告在开发建设中首先是遇到长时间的雨水天气，工地上的11千伏高压线政府相关部门不能及时搬迁，不仅严重影响工程进度，且电力部门还下发了停工通知书，造成全面停工。被告遇到了合同约定可以延期交房的情形，理应可以延期交房。二、双方合同约定的违约金比例过高，应以同地段同类房屋租金损失的130%为标准，应调整为房款的万分之一。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，约定违约金过高的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；另原告于2016年12月28日至收房期间从未催告或通知被告交房，放任损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于反诉原告反诉的意见，反诉被告应当支付反诉人购房款11514元，《房产实测报告》实测面积148.14平方米，购房合同暂约定面积143.88平方米。反诉被告须补面积差款11514元，该实测面积于2017年7月24日出具，反诉被告一直拖延至今未付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的结婚证、《万佳名城商品房预售合同》、预售合同附件一、《万佳名城房屋交接确认书》、首付款收据、公积金还款流水、契税发票、补交房款收据；被告提交的请求报告、危及电力设施安全通知书、气象资料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据及本案庭审记录，本院确认如下案件事实:原告欧阳万强与原告蒋海燕系夫妻。被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2016年3月18日，原告欧阳万强、蒋海燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告欧阳万强、蒋海燕购买被告开发的位于万佳名城小区第2栋7层705号房，建筑面积143.88㎡，2702.84元／㎡，合计总金额388885元；被告江永鸿泰置业发展有限公司应当在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告欧阳万强、蒋海燕；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付房屋之日止按已交房款万分之三支付违约金；原告逾期未向被告支付购房款，亦有相同的违约责任约定。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图在《商品房预售合同》签订前已经被取消了2-Ｑ轴空调搁板。合同签订后，原告于2016年3月21日向被告支付了购房首付款118885元，并于2017年1月9日申请按揭贷款获得批准，被告依照合同约定收到了原告申请的按揭贷款270000元。2017年4月5日江永万佳名城一期2＃楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年7月31日，原告欧阳万强签署了万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋705号房，江永万佳名城一期1＃2＃楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。2018年8月1日，因原告所购万佳名城住宅小区2栋705号房屋面积差，原告向被告补交购房款11514元。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目工程无法施工；2015年1月1日至2017年3月28日期间，本县中雨、大雨、暴雨合计雨日164天，导致被告延误工期。本院认为，原告欧阳万强、蒋海燕与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。原告欧阳万强、蒋海燕于2016年3月21日向被告支付购房款首付款118885元，剩余27万元已由被告为原告代办，向银行申请按揭贷款，并于2017年1月9日放款到账，作为购买人依约履行了付款义务。被告应当按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告欧阳万强、蒋海燕。虽预售合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告不能提供证据证明被告已经通知原告收房的事实，故对被告认为原告以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋的抗辩，本院不予采纳；本院因此确定被告交房时间为原告欧阳万强签署房屋交接确认书的时间，即2018年7月31日，被告实际延期交房580天（2016年12月29日-2018年7月31日）。本案所争议的焦点：逾期交房的违约金是否应当依法进行调整、逾期交房时间以及按照什么标准计算问题。被告依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定认为,原告应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；本案系房屋买卖合同纠纷，如期交付房屋是被告的合同义务，因此采取适当措施防止损失扩大的积极因素及主动性均应由被告承担责任，故被告认为原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该规定是适用没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案原、被告双方在《商品房预售合同》中已经明确约定互负对等的违约责任，且双方约定赔付的违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚；同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案中，被告主张调减违约金，提交的相关证据并非逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的依据，不能证明其违约行为对原告造成的损失远低于双方合同约定的违约金，且双方约定的相互违约金均为每日万分之三，折合为每月0.9%，与同期银行贷款利率相近，不属于约定违约金过高的情形，故原告起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据，本院对被告要求调减违约金为每日万分之一的抗辩主张不予支持。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致延误工期。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款日万分之三的标准支付逾期交房违约金，本院予以支持，但也应当按合同约定扣除被告因故延误的90天。原告诉请的违约金具体计算以388885元为基数，自2016年12月29日计算至2018年7月31日，扣减90天，共计逾期交房490天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告欧阳万强、蒋海燕逾期交房违约金为388885元×0.0003×490天=57166.1元。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按签订《商品房预售合同》时提供的附图预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，违反了合同约定，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，酌情由被告支付原告违约金2000元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，因被告逾期提出反诉，故本案诉讼中不予审理，但被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳万强、蒋海燕迟延交房违约金57166.1元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告欧阳万强、蒋海燕补偿取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板设计费用2000元；三、驳回原告欧阳万强、蒋海燕的其他诉讼请求。案件受理费1620元，减半收取810元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担660元，原告欧阳万强、蒋海燕负担150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  黄占远二〇一九年十一月六日书记员  李秋艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。