天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初4599号原告：天津市泰岳置业发展有限公司，住所地天津市开发区第一大街翠园公寓**楼**。法定代表人：邹宗岳，总经理。委托诉讼代理人：刘立，北京德恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳妮，北京德恒（天津）律师事务所律师。被告：乔晓燕，女，1968年10月16日出生，汉族，户籍地天津市南开区，现住天津市南开区。委托诉讼代理人：宋振东，天津张盈律师事务所律师。第三人：天津天下物业发展有限公司，注，注册地天津开发区恂园小区**楼**/div>法定代表人：汤文敏。原告天津市泰岳置业发展有限公司（以下简称泰岳公司）与被告乔晓燕、第三人天津天下物业发展有限公司（以下简称天下物业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰岳公司法定代表人邹宗岳及诉讼代理人宋佳妮、刘立，被告乔晓燕及委托诉讼代理人宋振东到庭参加诉讼,第三人天下物业经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告泰岳公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认天津天下物业发展有限公司以原告名义与被告签订的天津市和平区房屋《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：天津市和平区吉林路26号商住楼系原告开发建设的商品房。1999年9月，原告由天津开发区泰斗房地产开发有限公司（以下简称泰斗公司）更名为现名称。1999年11月，第三人在原告不知情的情况下，使用泰斗公司的《营业执照》、《房地产开发企业资质证》等手续，从天津市房地产产权市场管理处（下称市产权处）取得吉林路26号项目的泰斗公司名下的商品房销售许可证，编号为“（1999）津房权售字第××号”（下称274号证）,该证核发后一直被第三人把持。2000年2月，原告得知274号证已被天下物业以泰斗公司名义领取，向南开区法院起诉返还泰斗公司的印章和证照（包括销售许可证）。2000年2月18日，原告以274号证遗失为由，向市产权处申请补办商品房销售许可证。市产权处依照规定审查并经发布274号证遗失公告后，于2000年4月4日向原告补发了吉林路26号项目销售许可证，编号为“（1999）津房权售字第××号”，同时注明“（补发）”（下称274号补发证）,其中所列销售单位变更为泰岳公司。后市产权处的李勇、李建华等人未认真履行职责，违反法定的行政处罚程序，违法将核发给原告的274号补发证予以注销，并允许天下物业公司继续持有己被登报作废的274号证并对外销售房屋。在2000年3月至12月第三人违法持有274号证期间（有相关刑事判决认定）,第三人利用其掌控的泰斗公司的印章、营业执照和274号证，以泰斗公司为出卖人与被告签订《天津市商品房买卖合同》，将诉争房屋卖予被告。办理备案后，被告办理了银行贷款，款项给付第三人。后被告未按期归还贷款，银行已诉讼。现诉争房屋仍在原告控制中，原告未收到房款。原告曾在河西法院对市产权处和市房管局提起有关销售许可证的行政诉讼（两个案件）,经河西区人民法院和第二中级人民法院两级法院审理，天津市第二中级人民法院作出（2003）二中行终字第11、12号行政判决，撤销市房管局作出的注销274号补发证的通知、撤销市房管局在《天津日报》刊登注销274号补发证的公告、确认市产权处对274号证进行年检换证的具体行政行为违法。2018年9月，天津市河西区人民检察院对李勇（原市产权处常务副处长）、李建华（市产权处商品房科科长）、傅俊勇（商品房科科员）以涉嫌玩忽职守罪提起公诉，经河西法院审理后，作出（2018）津0103刑初483号刑事判决，认定三人行为构成玩忽职守罪，并判处了刑罚。并认定三人的行为造成了银行为吉林路26号项目提供的按揭贷款无法收回贷款本金，其中包含本案被告所贷款项在内，总金额达251万余元，造成公共财产重大损失。综上所述，原告认为第三人在明知泰斗公司名称变更下，仍以泰斗公司为出卖人与被告签订《商品房买卖合同》，其行为存在明显过错。被告作为合同当事人，无任何积极实现合同目的的行为。274号证系市产权处违法核发，自始无效，有相关判决认定（合同法第五十二条及最高院解释第二条的规定）。故本案情况符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，望判如所请。被告乔晓燕辩称：不同意原告诉请。第一，原告诉争合同系有效合同。1.泰斗公司、第三人、被告均具备签署《天津市商品房买卖合同》的合法主体资格。泰斗公司系诉争房屋开发单位，并持有《商品房销售许可证》；被告具有购买房屋的主体资格，购买系其真实意思表示，后因自身经济状况发生变化及原告开发情况变化（合同约定2000年11月30日前交付房屋，2001年9月被告逾期还款时还没有交房迹象）而未能继续履行借款合同，但不影响其真实购买的意思表示。2.泰斗公司与被告、第三人间的《天津市商品房买卖合同》是在平等、自愿、诚实信用的基础上签署的。3.泰斗公司与第三人签署有《协议书》和《独家买断销售代理合同》，合法有效。天津市第一中级人民法院(2014)一中民二终字第0135号民事判决书和天津市高级人民法院（2015）津高民申字第0412号民事裁定书显示，泰斗公司与第三人在1999年2月16日和1999年7月8日签订了《协议书》和《独家买断销售代理合同》（主要内容：第三人买断天津市和平区吉林路26号项目销售物业，由第三人全权办理项目的一切事宜，原告提供相关文件、印章、发票、合同等全部证印）。原告曾通过诉讼途径要求确认上述两份合同无效被驳回。4.《天津市商品房买卖合同》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。第二，本案中，被告签署《天津市商品房买卖合同》后，如约履行了相应义务。本案中原告（原泰斗公司）未如约履行交房义务（合约约定于2000年11月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告），已严重违约，应承担违约责任。第三，需要说明，1.原告名称的变更系原告内部事务，被告不知情，也与被告签署《天津市商品房买卖合同》无关。2.原告在签署《天津市商品房买卖合同》时，原告是持有商品房销售许可证的，其后期商品房销售许可证效力的变动与被告签署的《天津市商品房买卖合同》无关。第三人天下物业未到庭，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的案件事实，本院认定如下：本案诉争的房屋坐落于天津市和平区，原告系项目开发商。原告原名称为天津开发区泰斗房地产开发有限公司，1999年9月变更为现名称。“……泰岳公司前身泰斗公司与……天下公司原系同一个法定代表人，并在同一处办公，其下属科室及工作人员亦为共同管理、交叉使用……”【天津市第一中级人民法院（2001）一中民终字第293号民事判决书】。本案诉争的《天津市商品房买卖合同》显示签订于2000年2月18日；销售许可证号为（1999）津房权售字274号；卖方为天津开发区泰斗房地产开发有限公司，委托代理人为天下物业，买方为乔晓燕；交房时间为2000年11月30日；付款时间及方式为1999年12月30日前付191000元，余款285000元作按揭。该房屋已交付契税，并办理抵押。第三人依据与原告签订的《协议书》、《独家买断销售代理合同》作为代理人出售诉争的房屋。原告主张为第三人在另案诉讼期间利用控制泰斗公司公章的便利私自加盖的。但是天津市高级人民法院（2015）津高民申字第0412号民事裁定书认定，“……《协议书》、《独家买断销售代理合同》的落款时间为1999年7月8日，泰岳置业公司对泰斗公司加盖的公章的真实性无异议……虽然泰岳置业公司现在主张泰斗公司的公章是在双方产生矛盾后，天下物业公司在另案诉讼期间利用控制泰斗公司公章的便利私自加盖的，但是泰岳置业公司对此并不能提供充分的证据予以证明……”针对（1999）津房权售字第××号《天津市商品房销售许可证》（以下简称274号销售许可证），原告主张为1999年第三人持有已作废的泰斗公司的营业执照取得。2000年原告到天津市房地产产权市场管理处（以下简称市产权处）以许可证原件遗失为由申请登报声明274号销售许可证作废，后市产权处向原告发放274号销售许可证（补发）。后第三人持274号销售许可证向主管部门反馈该证未丢失，市产权处注销了274号销售许可证（补发），并在2000年11月10日向第三人办理了274号销售许可证年检手续。为此，2002年原告起诉市产权处诉，要求确认市产权处对274号销许予以年检换证的具体行政行为违法，并请求判令向原告办理销许。经两审终审，最终认定“被告天津市房地产产权市场管理处2000年11月3日对‘1999年津房权售字第××号’《天津市商品房销售许可证》进行年检换证的具体行政行为违法”。同年，原告起诉市产权处及天津市房地产管理局，要求确认市产权处要求泰岳公司交回274号销许（补发）进行重新审核；天津市房地产管理局注销274号销许（补发）具体行政行为违法。经两审终审，最终认定，撤销天津市房地产管理局2000年4月14日作出的房权（2000）103号《关于注销“（1999）年津房权售字第××号（补发）”（天津市商品房销售许可证）的通知》；撤销天津市房地产管理局2000年4月17日在《天津日报》刊登的内容为“注销天津市泰岳置业发展有限公司房权售字（1999）274号（补发）《天津市商品房销售许可证》。此证自颁发之日起无效。”的《天津市房地产管理局公告》。2018年12月18日，天津市河西区人民法院作出（2018）津0103刑初483号民事判决书，在该判决书中认定，“1999年11月，天下物业公司员工在泰斗公司法定代表人邹某某不知情的情况下，使用泰斗公司的《营业执照》、《房地产开发企业资质证》等手续，以境内外销售的名义向市产权处申请吉林路项目的商品房销售许可……该证核发后一直被天下物业公司持有……2000年2月，泰岳公司法定代表人邹某某得知274号证已被天下物业公司员工以泰斗公司名义领取，遂于同年2月18日以274号证遗失为由，向市产权处申请补办商品房销售许可证……市产权处于2000年4月4日，向泰岳公司补发了吉林路项目的销售许可证……2000年11月，天下物业公司员工持已登报声明作废的274号证至市产权处申请年检……为274号证办理年检换证手续。天下物业公司在违法持有274号证期间，凭该销售许可对外销售吉林路项目，并在天津市和平区房管局产权市场科办理相关房产销售合同备案、契税缴纳手续……截至2002年初，吉林路项目全部商品房、底商均已被天下物业公司凭274号证销售或做销售合同备案……”最终认定案外人李勇、李建华、傅俊勇均犯玩忽职守罪。另查，中国建设银行天津市分行和平支行曾起诉乔晓燕与天下物业，要求解除与乔晓燕签订的个人住房抵押借款合同；要求乔晓燕与天下物业给付剩余本金270306.3元及实际还款日的利息及逾期还款期间的罚息，如不能还款依法处置抵押房屋。2003年4月3日天津市和平区人民法院作出（2002）和民初字第2827号民事判决书，判决，“一、原、被告所签订的《个人住房（抵押）借款合同》予以解除；二、判决生效之日起3日内，被告乔晓燕一次给付原告全部剩余借款本金270306.30元及至判决生效之日的利息、罚息，逾期不付除给付迟延履行金外，原告有权对乔晓燕抵押的天津市和平区吉林路26号2-801商品房依法折价拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿，其价款超过原告债权数额的部分归乔晓燕所有，不足部分仍由其负责清偿，被告天津天下物业发展有限公司对不足部分承担连带偿还责任……”本院认为，本案争议焦点集中于原告诉请的请求权基础是否符合法律的相关规定。原告关于诉争合同涉及的274号商品房销售许可证系违法取得，自始无效，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定无效的主张，本院认为，根据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”在本案中，诉争的买卖合同签订时，涉及的吉林路项目已符合申领商品房预售许可证的条件，并取得了销售许可证，现原告主张该274号销售许可证自始无效，但涉及的相关行政案件判决中未予以认定。故原告诉请本院认为证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，缺席判决如下：驳回原告天津市泰岳置业发展有限公司全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，由原告天津市泰岳置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  迟雪涛审 判 员  傅美兰人民陪审员  高 琳二〇一九年十一月二十九日书 记 员  杨 倩附：本裁判文书所依据法律条文的具体规定《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和、地点和方式iv>（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。