湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初12771号原告：黎开阔，男，1983年1月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘燕，湖南凯威律师事务所律师。被告：李燕，女，1951年11月24日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：章卡西，湖南和润律师事务所律师。第三人：郭昱良，男，1977年10月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段**万家丽国际****。法定代表人：秦帅辉，总经理。委托诉讼代理人：陈琼英，女，1991年7月13日出生，汉族，住湖南省蓝山县，系湖南中环地产顾问有限公司员工。委托诉讼代理人：李旺，女，1988年1月5日出生，汉族，住湖南省双峰县，系湖南中环地产顾问有限公司员工。第三人：黎杰，男，1975年4月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。第三人：秦全，男，1981年11月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。第三人：秦超，女，1983年3月26日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。原告黎开阔与被告李燕、第三人郭昱良、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，被告李燕认为黎杰、秦全、秦超与本案有法律上的利害关系，要求黎杰、秦全、秦超、作为本案第三人参加诉讼，本院依法通知黎杰、秦全、秦超作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，分别于2019年7月12日、2019年8月23日公开开庭进行了审理。2019年7月12日，原告黎开阔及其委托诉讼代理人刘燕、被告李燕的委托诉讼代理人章卡西、第三人中环公司的委托诉讼代理人李旺、第三人黎杰的委托诉讼代理人解孜晟到庭参加诉讼，第三人郭昱良、秦全、秦超未到庭参加诉讼。2019年8月23日，原告黎开阔及其委托诉讼代理人刘燕、被告李燕的委托诉讼代理人章卡西、第三人中环公司的委托诉讼代理人李旺、第三人黎杰的委托诉讼代理人解孜晟到庭参加诉讼，第三人郭昱良、秦全、秦超未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎开阔向本院提出诉讼请求：1、确认黎开阔与李燕签订的编号为ＳＦ1809280《房地产买卖居间合同》合法有效；2、判令李燕继续履行ＳＦ1809280《房地产买卖居间合同》并为黎开阔办理房屋所有权转移登记手续；3、判令李燕支付黎开阔违约金442000元。4、判令由李燕承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月16日、17日，黎开阔与李燕、田真真签订了合同编号分别为ＳＦ1809280、ＳＦ1809282、ＳＦ1809281三份《房地产买卖居间合同》，购买李燕所有的雨花区，及田真真所有的雨花区。合同约定：房屋成交价分别为221万元、224万元、420.8万元，支付方式均为银行按揭贷款，卖方房屋产权抵押，卖方自行赎楼。三套房屋黎开阔共支付购房款657.3万元，此款中黎开阔支付李燕购房款246万元，黎开阔的付款义务已履行完毕。李燕将自有的长沙市雨花区德馨园小高层109号商铺和芙蓉区车站路089号朝阳11栋102Ｅ商铺两处房产作为履约担保。2017年12月20日，李燕又将出售给黎开阔的雨花区红星村欧家湾组******通过湖南财富拍卖公司拍卖给秦全等人。鉴于李燕已严重违约，现黎开阔要求李燕继续履行ＳＦ1809280《房地产买卖居间合同》并于本判决生效后立即为黎开阔办理房屋所有权转移手续，李燕还应当按合同约定支付违约金。被告李燕辩称：1、认可黎开阔与李燕签订的SF1809280《房地产买卖居间合同》，合同上黎开阔要求李燕将房屋过户到指定第三人名下，当时李燕以为第三人是黎开阔的近亲属，李燕就同意了；2、李燕未与秦全、秦超签订《房屋买卖合同》；3、黎开阔与秦全、秦超设立了共同账户作为购房款交付的账户；4、李燕曾经在长沙市芙蓉区人民法院起诉黎开阔，要求解除合同，并要求黎开阔承担违约责任。第三人中环公司述称：2017年12月16日、17日，买方黎开阔与卖方李燕、田真真通过长沙市雨花区乐盈房产中介服务部签订合同编号SF1809280、SF1809282、SF1809281三份《房地产买卖居间合同》，双方在执行合同过程中因房款价格产生分歧导致合同一直未履行下去，后2018年12月中环公司收到买方黎开阔诉卖方李燕、田真真的诉状材料后才知道卖方与秦全、秦超就房产另行签订买卖合同，买卖双方因此产生了纠纷。第三人黎杰述称：黎开阔与李燕、田真真签订的合同的效力请法院予以认定。黎杰没有取得李燕、田真真的授权，以李燕、田真真的名义与秦全、秦超签订的房屋买卖合同系无权处分，该合同的效力以及法律后果不影响到本案的处理；黎杰与秦超、秦全签订的合同，相应的权利义务理应由黎杰承受。黎开阔与李燕、田真真的房屋买卖合同合法有效，不违反其真实意思表示。第三人郭昱良、秦全、秦超未作述称，本院视为其放弃答辩、举证及质证等权利。经审理查明，2017年12月16日，李燕（甲方）与黎开阔（乙方）、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部（丙方、以下简称乐盈服务部）、中环公司（丁方）签订编号为ＳＦ1809280、ＳＦ1809282的《房地产买卖居间合同》，编号为ＳＦ1809280的合同约定：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组******出卖给乙方，房屋权证编号71××74，建筑面积216.46平方米，该房屋成交价格为221万元，乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金5万元；甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，乙方申请按揭贷款金额为110万元，甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解除抵押后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三人方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交接给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用）由甲方承担；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；其他约定事项为：1、甲方产权抵押银行，乙方自愿出资70万元替甲方赎楼，不足部分由甲方自筹，赎楼前，乙方同意甲方不须办理此房赎楼过户委托公证至丙方名下，因此产生的风险由甲乙自行承担；2、甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；3、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；4、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭所需资料提供至丙方；5、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房过户、按揭相关手续。合同还对其他事项进行了约定。编号为ＳＦ1809282的房地产买卖居间合同约定：甲方及产权共有人同意，将其合法拥有的、坐落、坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组******出卖给乙方价格为224万元，房屋权证编号71××75，建筑面积219.34平方米；乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金5万元；甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款，乙方申请按揭贷款金额为110万元，甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解抵押后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交接给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等相关费用）由甲方承担；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格20%的违约金；其他约定事项为：1、甲方产权抵押银行，乙方自愿出资替甲方赎楼（出资额为赎楼所需资金的百分之三十），不足部分甲方自筹，赎楼前，甲乙双方协商一致甲方不须办理赎楼过户相关委托公证至丙方名下，因此产生的风险由双方自行承担；2甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；3、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；4、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭所需资料提供至丙方；5、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房过户，按揭相关手续；6、备注条款第1条变更为甲方自行赎楼，因此产生的费用由甲方自行承担。李燕在两份合同甲方处签名并捺手印，黎开阔在两份合同乙方处签名并捺手印，乐盈服务部在两份合同丙方处加盖单位公章，中环公司在两份合同丁方处加盖单位公章。同日，李燕、黎开阔出具一份《声明书》，声明书载明：标的房产长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102，《房地产买卖居间合同》编号Ｓ1809280，因标的房产有部分银行贷款尚未还清，产权人无力还贷，买方自愿以部分房款计70万元为产权人还贷赎楼，居间方已告知买卖双方交易流程及付款方式，并已对双方作风险提示，买卖双方均已了解并自愿按约定流程进行，相应资金风险由双方自行承担，居间方仅提供协助配合办理赎楼手续。2017年12月16日，黎开阔向李燕给付了长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋102室、103室的购房定金共计10万元，李燕向黎开阔出具了两张收条。2018年1月2日，黎开阔向李燕支付首付款70万元，李燕出具一张《收条》，收条载明：今收到黎开阔交来购长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋102、103号门面首付款70万元。黎杰应黎开阔指示于2018年1月2日至2018年1月13日共计向李燕的银行账户转款共计161万元，卢炼应黎开阔指示于2018年1月4日向李燕的银行账户转款5万元，以上黎开阔向李燕合计支付246万元。李燕认可黎开阔向其支付购房款共计246万元。2017年12月24日，黎杰以李燕、田真真的代理人名义（甲方）与秦全、秦超（乙方）签订编号为1700092的《房屋买卖合同》，合同约定房产坐落于长沙市雨花区门面，房产证号为长房权证雨花字第××、71××74、71××75，房屋在中信银行有抵押贷款，并已出租，房屋总价款1258万元，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，秦全往与黎开阔的联名账户支付了240万元，秦全向黎杰支付了40万元，秦全于2018年1月8日向李燕支付50万元、于2018年2月4日向李燕支付70万元。之后，因涉案门面权属未能登记至秦全、秦超名下。秦全、高文辉夫妇与秦超、陈秀东夫妇遂向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，2018年12月26日，长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初5757号判决，判决如下：1、解除秦全、秦超与黎杰以李燕、田真真代理人的名义于2017年12月24日签订的编号为1700092的《房屋买卖合同》；2、黎开阔于本判决生效后7日内返还秦全、秦超购房款400万元；3、黎开阔于本判决生效后7日内支付秦全、秦超违约金40万元；4、驳回秦全、高文辉、秦超、陈秀东的其他诉讼请求。黎开阔对该判决不服，并提出了上诉，2019年7月16日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终4358号判决，认定秦全根据黎杰提供的李燕的个人信息和账户向李燕支付了购房款120万元，秦全向李燕支付购房款的行为，应当视为是按照黎开阔的指示所支付，李燕亦认可收到了秦全支付的购房款120万元，因此黎开阔对黎杰与秦全、秦超签订涉案房屋买卖合同是知情的，该买卖合同的责任应由黎开阔承担，李燕和黎杰收到秦全的购房款应当由黎开阔负责返还，黎开阔返还李燕收取的该笔款项后可在黎开阔与李燕之间的房屋买卖合同纠纷中予以解决。长沙市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。另查明，长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室（权证号71××**）现更名为长沙市雨花区香樟路460号德馨园Ａ区15栋102（权证号71××**）。该房屋无抵押登记。长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋103室未注销抵押登记。再查明，本案在审理过程中，2019年1月22日，李燕向本院申请卢炼作为本案第三人参加诉讼。2019年4月9日，李燕向本院申请撤回卢炼作为本案第三人参加诉讼。本院认为，黎开阔与李燕对于涉案的长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室签订的ＳＦ1809280《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。因李燕将房屋出卖给黎开阔，黎开阔在自己尚未取得房屋所有权或处分权时，又将房屋转卖给秦全、秦超，导致秦全、秦超无法办理涉案房屋的不动产转移登记，黎开阔与秦全、秦超之间买卖合同目的无法实现的事实，并不妨碍李燕依据与黎开阔签订的房地产买卖居间合同中所享有权利的实现，也不影响李燕与黎开阔签订的房地产买卖居间合同的履行。合同签订后，黎开阔向李燕支付了长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室、103室的购房款246万元。此外，秦全向李燕支付的120万元购房款，经长沙市中级人民法院认定为秦全系按照黎开阔的指示所支付，黎开阔向李燕返还该笔款项后，可在黎开阔与李燕的房屋买卖合同纠纷中解决。故该笔120万元应认定为黎开阔向李燕支付的购房款。以上黎开阔向李燕支付长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室、103室的购房款共计366万元。黎开阔与李燕约定长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室成交价格为221万元，103室成交价格为224万元，两套房屋成交价格共计445万元。黎开阔向李燕支付的366万元购房款，双方未明确区分每笔款项支付所对应的房屋，黎开阔主张366万元中的221万元系支付长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室的购房款，该房屋的购房款已全部付清，剩余145万元系支付长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋103室的购房款。因102室无抵押登记，符合房屋过户条件，而103室至今仍未注销抵押登记，无法过户，故应以黎开阔的主张为准。李燕与黎开阔约定甲、乙双方需于银行审批通过并甲方赎楼解除抵押后十个工作日内办理过户手续，李燕收到全部购房款后两日内将房屋交接给黎开阔。现长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室已无抵押登记，黎开阔支付了该房屋的全部购房款221万元，已履行完毕合同约定的支付购房款的义务，李燕应按照合同约定将长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋102室过户至黎开阔名下。黎开阔要求李燕继续履行ＳＦ1809280号房地产买卖居间合同，为黎开阔办理长沙市雨花区）的不动产登记手续，于法有据，本院予以支持。李燕未按照合同约定将长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区102室过户至黎开阔或黎开阔指定的第三人名下，李燕已构成违约，应承担相应的违约责任。黎开阔与李燕约定双方任何一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于合同成交价格20%的违约金。黎开阔与李燕约定的违约金的标准过高，本院依法将违约金的标准酌情调整为合同成交价格的10%，黎开阔要求李燕支付违约金442000元（2210000×20%），本院对违约金在221000元（2210000×10%）的范围内予以支持，对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黎开阔与被告李燕于2017年12月16日签订的SF1809280《房地产买卖居间合同》合法、有效；二、被告李燕应于本判决生效后三十日内，将办理原告黎开阔所购买的位于长沙市雨花区，权证号：71××74）不动产权属证书所需的所有材料提交至长沙市不动产登记机构，协助原告黎开阔办理此房屋的不动产登记；三、被告李燕应于本判决生效后十日内向原告黎开阔支付违约金221000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告黎开阔的其他诉讼请求。案件受理费7930元、财产保全费5000元，合计12930元，由原告黎开阔负担6465元，被告李燕负担6465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  张建景人民陪审员  熊慧玲人民陪审员  谢灿阳二〇一九年十一月二十二日法官助理张彬书记员涂屿幡附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。