浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初2871号 原告：蔡优凤，女，1954年10月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：黄孝军，浙江东创律师事务所律师。 被告：蔡临生，男，1959年10月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：黄冬兰，女，1963年2月28日出生，汉族，住浙江省临海市。 第三人：仇云逸，男，1991年3月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 第三人：钟学军，女，1961年4月13日出生，汉族，住浙江省临海市。 上述两个第三人的委托诉讼代理人：郭顺长，浙江易美律师事务所律师。 原告蔡优凤与被告蔡临生、黄冬兰、第三人仇云逸、钟学军排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月18日立案。2019年5月17日，本院作出（2019）浙1082民初2871号民事裁定：中止本案审理。2019年11月11日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡优凤及其委托诉讼代理人黄孝军、被告蔡临生、被告黄冬兰、第三人仇云逸和第三人钟学军两人的委托诉讼代理人郭顺长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡优凤向本院提出诉讼请求：一、蔡临生、黄冬兰为蔡优凤腾退临海市营业房。二、蔡临生、黄冬兰向原告支付自2019年4月1日至实际腾退之日的使用费（每月按2500元）。事实与理由：蔡优凤于2018年7月3日向第三人钟学军、仇云逸购买了位于临海市营业房。后双方办理了产权转户手续，2018年7月5日原告取得该营业房产权证。蔡临生、黄冬兰系夫妻。被告蔡临生与第三人曾于2016年签订房屋租赁协议。房屋租期至2017年3月31日，两被告在该营业房开设棋牌室。原告购买后多次要求被告腾退上述营业房。但被告拒绝腾退。并经古城派出所多次调解未果，故原告提起诉讼。 蔡临生、黄冬兰辩称，第一，蔡临生已经向税务部门检举了蔡优凤及第三人的偷税漏税问题，税务部门已经受理交办了，所以该买卖合同可能因为违法被撤销，目前该涉案房屋处于无主物的情况，蔡临生是代为保管。第二，支付2500元每月占有使用费不合理，蔡临生既然作为代为保管，应当由蔡优凤支付保管费，而不是蔡临生支付使用费。而且一直以来，蔡临生与第三人之间都是5000元一年的租金，蔡临生也是按照这个标准进行支付的。因此，要求驳回诉讼请求。 第三人答辩称，双方的确在2016年签订过房屋租赁协议，2018年该涉案房屋已经出售给蔡优凤，双方之间的买卖合同是有效的，被告蔡临生、黄冬兰应当腾退房屋，并且按照2500元一个月支付占有使用费。 当事人围绕诉讼请求和主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 经本院生效判决（2019）浙1082民初3786号民事判决书确认如下事实：蔡临生、黄冬兰系夫妻关系，仇云逸与钟学军系母子关系。临海市古城街道巾山小区公建2号楼第八间房屋原系仇云逸所有，由钟学军负责出租等事项。2005开始，蔡临生、黄冬兰租用该房屋经营棋牌服务。2010年3月19日，钟学军与蔡临生曾签订租房协议书。2015年4月1日，钟学军与蔡临生签订房屋协议补充书，约定钟学军租给蔡临生营业房一间，蔡临生拆除该营业房内阁楼，租期满后由蔡临生负责装回阁楼恢复原样，蔡临生付给钟学军阁楼押金2500元，房屋租赁期满蔡临生装回阁楼后，钟学军归还押金。此后，蔡临生支付押金2500元。2016年3月31日，双方又签订房屋租赁协议，约定蔡临生租用涉案房屋，租期自2016年4月1日到2017年3月31日，年租金为5000元，并约定了其他事项。此后，双方未签订书面租赁协议，口头约定按2016年签订的房屋租赁协议继续履行。2017年3月30日，钟学军出具收条，载明收到蔡临生2017年4月1日至2018年3月30日房租5000元；2018年4月4日，蔡临生向钟学军支付2018年4月1日至2019年3月30日房租5000元。2018年7月3日，仇云逸、钟学军、蔡优凤通过临海市时代房产中介所介绍，签订房屋买卖合同。2018年7月4日，仇云逸、钟学军、蔡优凤至临海市国土资源局办理了不动产登记手续。2018年7月，蔡优凤曾向蔡临生、黄冬兰告知其已受让涉案房屋。2019年3月31日，4月8日、4月10日，因蔡优凤要求蔡临生、黄冬兰腾空涉案房屋产生纠纷，临海市古城街道人民调解委员会三次组织蔡优凤、蔡临生、钟学军进行调解无果。2019年4月18日，蔡优凤以蔡临生、黄冬兰为被告向本院提起排除妨碍纠纷诉讼。 另查明，涉案房屋原登记地址为临海市古城街道巾山小区公建2号楼，现登记地址为临海市（不动产权证号：浙【2018】临海市不动产权第**）。 2019年5月16日，蔡临生、黄冬兰向本院提起房屋租赁合同纠纷，本院作出（2019）浙1082民初3786号民事判决：驳回蔡临生、黄冬兰的诉讼请求。后，蔡临生、黄冬兰向台州市中级人民法院提起上诉，台州市中级人民法院作出（2019）浙10民终2006号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人在解除合同前应当在合理期限内通知承租人。租赁期间届满,承租人应返还租赁物。本案被告长期租赁第三人房屋且在2016年签订过房屋租赁合同,但双方后续未签订书面租赁合同,也未明确约定租赁期限,双方的租赁合同应视为不定期租赁。第三人与被告之间的口头租赁合同不违反法律规定,应为有效,双方均应依约履行。在本案被告最近一次交款使用租赁房屋期限届满前,原告蔡优凤依照其与第三人签订的《房屋买卖合同》以及涉案房屋产权登记取得了涉案房屋的所有权。原告蔡优凤在最后一次交款使用租赁房屋期限届满后，要求收回涉案房屋。被告最后一次缴纳房租后使用期限为2018年4月1日-2019年3月31日，故，该房屋租赁协议已于租房期限到期后（即2019年3月31日）解除。被告蔡临生、黄冬兰继续占用租赁房屋没有任何法律依据,应当予以腾退,原告蔡优凤请求判令被告腾出租赁房屋的的诉请符合事实,于法有据,本院予以支持，但应给予被告蔡临生、黄冬兰合理的搬离期限。原告主张被告按每月2500元标准支付自2019年4月1日至腾出之前的房屋占有使用费,因在租赁合同解除后,被告蔡临生、黄冬兰占有租赁房屋已无法律及事实依据,其占用房屋期间应当支付相应的的占有使用费，但原告主张的支付标准无法律依据,故对于原告主张的占有使用费,本院参照被告与第三人约定的租赁价格（年租金5000元）确定占有使用费为每月416.67元（5000元/12月）。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定,判决如下: 一、被告蔡临生、黄冬兰于本判决生效后三十日内将位于临海市（不动产权证号：浙【201：浙【2018】临海市不动产权第**原告蔡优凤； 二、被告蔡临生、黄冬兰于本判决生效后三十日内支付房屋占有使用费（按416.67元/月计算，从2019年4月1日起计算至被告实际腾退上述房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蔡临生、黄冬兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  朱 玛 二〇一九年十一月二十七日 代书记员  许佳宁