辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2667号上诉人（原审被告）徐东廉，女，1956年10月11日出生，壮族，住盖州市。委托诉讼代理人：高生权，盖州市明镜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）董洪宇，女，1984年03月24日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：全尚科，辽宁哲明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王金良，男，1969年08月12日出生，汉族，住盖州市。上诉人徐东廉与被上诉人董洪宇、王金良因案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院(2019)辽0881民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人徐东廉及其委托诉讼代理人高生权、被上诉人董洪宇的委托诉讼代理人全尚科到庭参加诉讼。被上诉人王金良经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐东廉上诉请求：一，撤销原审判决，依法改判；二，案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：董洪宇与王金良的房屋买卖合同未经登记，不发生物权效力，且没有提供证据证明已交付房款及房款的资金来源，房屋买卖未真实交易，房屋买卖合同无效。被上诉人董洪宇辩称：答辩人在2014年7月18日就购买了王金良名下的位于鲅鱼圈区门市，并于当天签订买卖合同，交付了购房款85万元，该事实有王金良和当时在场人孙某予以证实。答辩人购买房屋后经营旅馆已在法院查封的数年前签订买卖合同占有使用房屋，交纳全部购房款。答辩人在购买房屋后因王金良到外地打工，并且让答辩人找到开发商协商办理产权证，在可以办理后回来配合办理过户手续，期间答辩人多次找到开发商，但开发商拒绝出具该房屋的单户许可证，致使答辩人无法办理过户登记。答辩人对房屋未过户无任何过错。答辩人有记忆障碍，第一次庭审只是凭印象陈述取款经过，之后找到取款记录，不存在伪造。被上诉人王金良未到庭参与答辩。被上诉人董洪宇在一审法院诉讼请求：1.请求撤销盖州市人民法院（2018）辽0881执异48号执行裁定书；2.确认营口市鲅鱼圈区门市的所有权归原告，总房款捌拾伍万元整；3.诉讼费用被告负担。一审法院认定的事实：徐东廉与王金良借款合同纠纷一案，本院于2016年4月1日作出（2016）辽0881民初957号民事调解书，王金良偿还徐东廉借款144万元及利息。徐东廉申请诉前保全，本院于2016年1月21日作出了（2016）辽0881财保3号民事裁定书，查封、冻结了被告王金良在营口市北海新区管理委员会的工程款210万元，冻结期限为一年。依据（2016）辽0881民初957号民事调解书，本院于2017年4月20日将被执行人名下的位于营口市鲅鱼圈区门市进行查封。董洪宇对该查封提出书面异议。本院作出（2018）辽0881执异48号执行裁定书，认为案外人虽占有使用该房屋，但没有证据表明未办理过户登记是有其他原因的，因买受人自身原因未办理过户登记的本院不予支持，裁定驳回异议申请。董洪宇不服该执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。另查，2014年7月18日，甲方王金良、刘彩凤与乙方董洪宇签订“门市房买卖协议”，载明：“一、甲乙双方自愿将坐落在营口市鲅鱼圈区红旗家园A区11#-2号门市，房屋建筑面积235.25平方米卖给董洪宇，房款总计85万元。二、乙方一次性将总房款付清，甲方负责配合办理更名等一切手续，所涉及到的费用均由乙方承担。三、甲方保证该房屋在交接时没有一切产权纠纷和债权债务纠纷，如签约或交接后，发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，一切均由甲方负责承担，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。”董洪宇和王金良均称现金一次性交付购房款85万元，并有证人孙某出庭作证证明董洪宇交纳现金85万元房款给王金良。协议签订后，董洪宇接收了该房屋。董洪宇于2013年7月开始经营佳悦快捷旅馆，经营地址为鲅鱼圈区红旗家园****楼**门市。2015年5月份，董洪宇将购买的2号门市装修，与原来所有的3号门市打通后，走2号门市房门，共同用来经营旅馆。提供装修合同及交纳水电费明细证明装修并占有使用房屋。董洪宇提供营口经济技术开发区红旗实业有限公司出具的“证明”，证明董洪宇购买该房产并做旅馆经营至今，在使用期间曾多次找我公司申请协助办理更名手续及不动产产权证书。因该小区尚不能办理产权登记，致使该房产无法过户至董洪宇名下。徐东廉提供的王金良所有的争议门市房产权证号为00×**6号。本院到营口市国土资源局鲅鱼圈区不动产登记中心调取的王金良争议门市房不动产权证书号为0014225号。一审法院认为：本案的争议焦点问题应为董洪宇对于涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。首先，董洪宇与王金良签订的“门市房买卖协议”系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定。其次，董洪宇是否实际合法占有案涉房屋。董洪宇接收门市后，对该门市进行了装修并用于经营快捷旅馆，提供了水电费明细，上述证据足以证明董洪宇已实现对案涉房屋的实际有效控制及对房屋行使了占有，且在案涉房屋查封之前。因此，本院认为董洪宇在法院查封之前对案涉房屋实际合法占有。第三，案涉房屋约定房屋价款85万元，王金良与董洪宇共同确认现金一次性交付，并有证人孙某出庭作证。因此，董洪宇已支付了案涉房屋的全部价款。第四，董洪宇购买门市后，多次找到营口经济技术开发区红旗实业有限公司要求办理过户，但该小区尚不能办理房照，王金良答辩中亦称“开发商通知什么时候可办理过户可以配合，后我到外地打工没回来办理房产证，导致房屋不能过户至董洪宇名下。”故案涉房屋虽未办理过户手续但并非董洪宇的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”董洪宇与王金良之间有合法的门市房买卖协议及实际合法的房屋买卖关系存在，并支付全部购房价款，且在法院查封之前已经实际占有、使用案涉房屋。因此，董洪宇对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利。故对董洪宇符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行营口市鲅鱼圈区门市，本院（2018）辽0881执异48号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费12300元，由第三人王金良负担。二审中，上诉人提供一份其合伙人李艳和王金良前妻刘彩凤通话录音，欲证明王金良与董洪宇之间签订的房屋买卖合同是无效的，上面刘彩凤不是其本人签字。被上诉人董洪宇质证，对于该份录音不予认可。由于被上诉人董洪宇不认可，刘彩凤本人在录音中明确表示拒绝出庭接受质证，且刘彩凤系王金良前妻对本案有利害关系，本院不予采信。被上诉人董洪宇提供其在北京医院的病志，欲证明董洪宇有短期记忆障碍疾病，导致其在庭审中陈述前后矛盾。上诉人质证，对该份证据不予认可。本案争议的事实，本院认定与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人董洪宇与第三人王金良签订的案涉房屋买卖合同是否真实有效、实际履行，能否排除人民法院对该房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”董洪宇与王金良、刘彩凤于2014年7月18日对案涉房屋签订“门市房买卖协议”，并占有使用，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。而法院对案涉房屋查封的时间为2017年4月20日，即董洪宇在法院查封之前就已经签订合法有效的房屋买卖合同，并合法占有案涉房屋。董洪宇与王金良共同确认房款已一次性支付现金85万元，并有证人孙某出庭作证。至于案涉房屋没有办理过户，系开放商原因导致无法办理过户。故董洪宇对案涉房屋所享有的权利具备排除法院强制执行的条件，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐东廉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人徐东廉负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  段建勇审判员  盖世非二〇一九年十一月二十五日法官助理赵婷婷书记员王晓宇