浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3845号 上诉人（原审被告）：强勇，男，1962年10月25日出生，汉族，住宁波市北仑区。 被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司。住所地：宁波市北仑区新碶黄山路****2.3.**。 负责人：陈江，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：罗金，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人强勇因与被上诉人中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司（以下简称邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2019）浙0206民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 强勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邮政公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决对双方租赁合同第2、4款约定内容中“在租赁期内如遇政府拆迁等不可抗拒因素，本合同自然终止，租金按实收取，多退少补，双方互不承担责任”理解有误。强勇于2018年11月13日向邮政公司提出办理腾空搬迁手续，并当面交予邮政公司主要领导人手上，有录像为据，因此邮政公司应按照合同约定退还给强勇49天的租金，以及6000元的租房押金。至于房租费、水电费发票等事项，因政府所涉及补偿款问题由拆迁办根据政策相关规定办理。二、强勇已于2018年2月16日以短信方式向邮政公司租房主管领导姚志萍要求支付一月、二月的房租费，姚志萍当时回电告知强勇不用支付，等领导通知了再付。此外，邮政公司于3月开始对红联5家店面租户实施停水停电，其该行为已使所租房屋失去了最基本的居住功能。因此一审判决强勇支付房屋占有使用费以及违约金，不公平。三、邮政公司在一审法院第二次庭审辩论结束前均没有提出变更或增加诉讼请求，故一审法院审判程序违法。 邮政公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邮政公司向一审法院起诉请求：1.判令强勇立即腾退位于的房屋（房屋内装修设施、设备、遗留物归邮政公司所有），返还给邮政公司；2.判令强勇支付房屋占用费6590元、水电费0元，合计6590元（房屋占用费暂算至2019年2月13日，实际应计算至腾退之日），违约金每逾期一日按当月租金的10%支付。后于2019年6月13日，邮政公司向一审法院提出申请变更诉讼请求为：1.判令强勇立即腾退位于的房屋，返还给邮政公司；2.判令强勇支付房屋占用费6590元（房屋占用费以年租金39535.65元为计算基数，从2019年1月1日起算，暂算至2019年2月28日，计59天，实际应计算至腾退之日），违约金每逾期一日按当月租金的10%支付（违约金按每天329.46元计算，从2019年1月1日起算，实际应计算至腾退之日）。 一审法院认定事实：强勇自多年前开始向邮政公司租赁位于的房屋。2015年12月24日，邮政公司与强勇签订《房屋资产租赁合同》一份，约定：强勇向邮政公司租赁上述房屋，租期三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金按年支付，首期租金35860元，租金每年调整一次，在上年租金基础上上调5%；在租赁期内如遇政府拆迁等不可抗力因素，本合同自然终止，租金按实收取，多退少补，双方互不承担责任；租赁期届满，强勇应在届满当日内搬迁完毕并于次日将房屋交回邮政公司，每逾期一日，按当月租金的10%支付违约金，超过一个月的邮政公司有权停水停电，并强制强勇搬离，一切损失由强勇承担。后上述房屋被列入轨道交通2号线二期红联段项目征收范围，根据房屋征收部门公告，该项目腾空期限为2018年11月13日至2019年5月11日止。邮政公司于2018年8月17日函告强勇到期不再续租，租赁期限届满后，强勇未腾退上述房屋，邮政公司又委托律师于2019年2月15日发送《律师函》，再次要求强勇腾退房屋，上述函件强勇均已收到。现上述租赁房屋仍由强勇占有使用。 一审法院认为，邮政公司与强勇之间就讼争房屋形成的房屋租赁合同关系成立并合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。强勇关于案涉合同系格式化的霸王合同故其内容无效的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采信。双方合同中虽约定“在租赁期内如遇政府拆迁等不可抗拒因素，本合同自然终止”，但该条款适用的前提应是房屋在租赁期内因遇政府拆迁而无法继续使用。本案中，房屋征收部门公告确定的腾空截止时间是2019年5月11日，《私有住宅房屋征收货币补偿协议》中也约定邮政公司在2019年5月11日前搬迁腾空，故政府拆迁并未影响本案租赁合同的正常履行，强勇主张合同在2018年11月13日已自然终止的理由不成立。租赁期限届满后，强勇理应立即腾退租赁房屋，现逾期未腾退，构成违约，理应承担相应的违约责任。强勇称邮政公司未应其要求办理腾空搬迁手续，从强勇提供的答辩状和声明函的内容以及强勇的庭审陈述来看，主要是指邮政公司未支付相应的拆迁补偿款，但强勇不能以此为由不予腾退返还房屋。强勇若要求邮政公司给予相应赔偿，因其未提起反诉，一审法院已当庭释明强勇可依法另行主张。综上，邮政公司要求强勇腾退租赁房屋的诉请，合法有据，予以支持。对于逾期腾退房屋的违约责任，双方在合同中已经进行约定，即每逾期一日按当月租金的10%支付违约金，邮政公司在此基础上又主张房屋占有使用费，系重复主张，不予支持。另上述违约金约定标准过高，结合本案实际情况，参照原合同所约定的2018年的租金标准上浮30%酌情对违约金进行调整。根据邮政公司与房屋征收部门签订的补偿协议，邮政公司应于2019年5月11日前搬迁腾空案涉房屋，故上述违约金应计算至2019年5月11日止。综上，强勇应支付的违约金为18446元（35860×105%×105%×130%÷365×131）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，作出判决：一、强勇应于判决发生法律效力之日起七日内将位于北仑区的房屋腾退返还给中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司；二、强勇应于判决发生法律效力之日起七日内支付中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司违约金18446元；三、驳回中国邮政集团公司宁波市北仑区分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费261元，减半收取130.50元，由强勇负担。 二审中，强勇向本院提供了以下证据：1.短信截屏，拟证明其曾向邮政公司要求支付租金，故无须支付违约金；2.私有住宅房屋拆迁补偿协议，拟证明拆迁有腾空期，应该支付给强勇的补偿款未支付；3.租赁合同，拟证明依据该合同2.4条约定，遇到拆迁，合同自然终止，故相关拆迁补偿款应当按照合同约定支付给强勇。邮政公司对此质证认为，对于证1、2，均不予认可，邮政公司在此之前已通知强勇合同到期后不再续租，对于证3真实性认可，但对强勇的证明目的不予认可。 邮政公司未向本院提供新的证据。 本院认为，对于证1，虽然从短信内容来看，强勇曾表示要求支付2019年1月、2月房租费，但短信接收人姚志萍并未拒绝强勇的要求，故对强勇的证明内容本院不予采信；对于证2、3，本案双方所讼争的是双方间房屋租赁合同期满后腾退房屋以及支付违约金等，并未涉及拆迁补偿，且强勇也未提起反诉，故对该两份证据，本院不予认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，邮政公司曾于2018年8月17日函告强勇，租赁合同到期后不再续租，而该份函件强勇也认可已收到，故于2018年12月31日，租赁期间届满，强勇应当返还租赁物，但强勇至今仍占用涉案租赁房屋，故邮政公司要求其立即腾退，于法有据，强勇的这部分上诉请求，不予支持。因涉案租赁合同已到期，且无续租的可能性，而强勇至今仍占用涉案租赁房屋，其应当支付邮政公司房屋占有使用费，故强勇以邮政公司停水停电为由要求不支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于强勇所诉要求邮政公司退还其租金、押金以及支付补偿款等，因其未在一审审理中提起反诉，本院不作审理。至于邮政公司的诉讼请求系于一审法院2019年6月13日开庭时予以明确陈述，故对强勇的这一上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人强勇的上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费261元，由上诉人强勇负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长  周 娜 审 判 员  曹 炜 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年十一月十九日 代书记员  贺婷婷