宁夏回族自治区银川市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）宁01执异256号异议人：赵某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马某，宁夏朔方律师事务所律师。申请执行人：宁夏通都置业有限公司。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：武某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：丁某2，住宁夏回族自治区银川市。被执行人：李某，住宁夏回族自治区银川市。被执行人：蔡某，住宁夏回族自治区银川市。以上二被执行人共同委托诉讼代理人：艾某，北京市中银（银川）律师事务所律师。被执行人：银川华酉森商贸有限公司。法定代表人：李某。本院在执行宁夏通都置业有限公司（以下简称通都置业）申请执行银川华酉森商贸有限公司（以下简称华酉森公司）、李某、蔡某金融借款合同纠纷一案中，异议人赵某对本院的限期搬离通知书提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月18日举行了听证。异议人赵某及其委托诉讼代理人马某，申请执行人宁夏通都置业有限公司的委托诉讼代理人武某、丁某2，被执行人李某、蔡某的委托诉讼代理人艾某参加了听证。现已审查终结。异议人赵某称，请求法院依法撤销对异议人承租的宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区营业房限期搬离的执行行为。事实和理由：2019年8月15日贵院向异议人发出（2018）宁01执402号、584号、648号案件的限期搬离通知书，要求各利害关系人和承租户在收到通知十五日内，迁出财物并搬离上述营业房，逾期法院将强制搬离，造成的损失由利害关系人承担。异议人认为该执行行为严重侵害了其合法权益。一、异议人在法院执行处置之前对涉案房产享有合法的承租权，并实际占有使用。涉案房屋系被执行人李华荣、蔡某所有，通都置业是通过债权转让以物抵债的方式取得的涉案房产。但异议人于2013年9月1日就与被执行人签订了《房屋租赁合同》，约定李华荣、蔡某将其所有的坐落于银川市××区、二号、三号、四号，二楼和三楼摊位，三楼十四号共计六处房产，建筑面积3634.34平方米出租给异议人，用途为服装百货经营。租赁期限为20年，自2013年9月1日起至2033年8月31日止。房屋租金每年80万元，总计1600万元。合同生效后，异议人向李华荣缴纳了150万元履约保证金。为确保租赁关系的真实性，2016年1月6日，异议人与李华荣、蔡某在银川市国信公证处将签订的《房屋租赁合同》进行了公证。异议人按约定支付了房屋租金，并缴纳租赁期间的物业费、水电费等费用。二、根据“买卖不破租赁原则”且通都置业对涉案房产在出租前不享有抵押权的实际情况，异议人的合法租赁关系应当得到保护。被执行人在将涉案房产租赁出异议人时，房产并未设定抵押，不存在买卖不破租赁的例外情况。即便现在涉案房产的所有权人发生了变更，异议人与原产权人签订的《房屋租赁合同》仍应继续对变更后的所有权人发生效力。综上，异议人请求贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，在查明事实的基础上，依法支持异议人的异议请求。申请执行人通都置业称，一、本案异议人赵某提交的合同于2016年1月6日签订，但合同所涉租期起始时间却提前至2013年，明显属于虚构租赁起始时间的虚假合同，其伙同李某签订虚假合同的目的在于恶意对抗抵押以获取不当利益，并损害答辩人的合法权益，该合同为无效合同。1、公证书仅能公证双方租赁合同签字的真实性，不能证明双方存在真实的租赁关系。异议人提交的公证书为签名印鉴属实公证，是指公证机关根据当事人申请，对有关文件的签名、印鉴的真实性予以证明的活动，此种公证不审查合同实体，因此，异议人提交的公证书仅证明能证明双方于2016年1月6日在租赁合同上签字的真实性，不能证明双方实际产生租赁关系。2、异议人主张李某于2013年9月1日向其交付房屋，但2014年抵押权设立前后，兴隆商厦四层的实际经营管理人一直为李某，与异议人主张的事实不符。2014年抵押权设立前后，李某将兴隆商厦四层商铺部分留作自用，部分对外出租，所出租商铺的出租人均为李某，承租人为多个自然人但无异议人赵某。涉案房屋的租金一直由李某收取，物业费由李某交纳，赵某既不是承租人，也不是出租人。3、李某在贷款时已将四层租赁给张旭涛、沈莉、王勇、苏仁强等人，上述租户中没有赵某，说明异议人提交的合同在抵押权设立前并不存在。李某将涉案房产分别向永宁联社及文萃支行抵押，其中向永宁联社抵押的面积为1389.83㎡的3号、4号营业房，由李某整体出租给张旭涛；向文萃支行抵押的1、2号营业房，部分留作自用，部分向沈莉、王勇、苏仁强等人出租，银行的贷款档案中没有赵某的租赁合同，说明该租赁合同在抵押权设立之前并不存在。4、异议人与李某签订的长期租赁合同租金金额明显过低，双方签订的合同为虚假合同。异议人与李某签订的20年期租赁合同租金共计1600万元，租赁面积3636.34㎡，折算租金为220元/㎡/年，而李某向黄河银行抵押时提交的租赁合同的平均租金为1500元/㎡/年，二者相差六倍。李某与赵某以明显不合理的低价签订20年的租赁合同，其目的为对抗抵押权，该合同系虚假合同。5、异议人提交的租赁合同租期超出产权证9年时间，并且约定提前付清租金，违背市场规律及交易习惯，为虚假合同。按照交易习惯，长期租赁合同通常会约定按年支付租金并逐年提高房租，李某以明显低于市场价格的租金金额与赵某签订20年期租赁合同，并且20年中还有9年超出产权期限，明显违背交易习惯，其真实目的与租赁无关，系为了对抗抵押，串通损害抵押权人利益。6、2014年抵押权设立之前，异议人与李某不存在真实的租赁关系，抵押后是双方否建立真实租赁关系，是否实际履行租赁合同，均无法对抗申请执行人。异议人提交的租赁合同签订于2016年1月6日，根据第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。不论李某是否与异议人真实履行该租赁合同，异议人主张承租权都没有法律依据。综上，异议人提交的长期租赁合同真实性无法认定，租赁合同是否履行无法核实，租金金额明显过低，租赁内容违背交易习惯及市场规律，系双方当事人恶意串通，对抗抵押权的实现，损害抵押权人利益的行为，该合同为无效合同，异议人无权对抗在先设立的抵押权，更无权由此提起执行异议。二、异议人赵某提出的异议事实不足以排除执行，其异议应当不予支持，贵院于2019年8月15日发出的（2018）宁01执402号、587号、678号限期搬离通知书适用法律正确，程序正当，应当予以维持。1、异议人对涉案房产的所有权没有争议，其执行异议应当不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”贵院对赵某提出的执行异议应当不予支持。2、异议人赵某与被执行人李某恶意串通伪造长期租赁合同，以明显不合理的低价承租涉案房产，阻止法院移交，其请求不应支持。3、贵院（2018）宁01执402号、587号、678号限期搬离通知书适用法律正确，程序正当，应当予以维持。综上，异议人赵某所提异议不能成立，应当予以驳回。被执行人李华荣、蔡某称，租赁关系确实存在，我们对异议人的异议申请无异议。本院查明，永宁县农村信用合作联社（以下简称永宁联社）与华酉森公司、李某、蔡某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）宁01民初499号民事判决书，判决：一、被告华酉森公司于本判决生效之日起十日内偿还原告永宁联社借款本金2100万元、利息3608456.29元（利息暂计算至2017年6月21日），并支付自2017年6月22日起至本判决确定的给付之日止的利息（利率按照流动资金借款合同的约定执行）；二、被告李某、蔡某对上述第一项确定的债务承担连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、如被告华酉森公司未能按照判决第一项履行还款义务，原告永宁联社可以对被告李某名下位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区字第2014007778号）及对应的土地使用权（证号银国用2008第02388号）、位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区字第**）及对应的土地使用权（证号银国用2010第07966号）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。上述判决生效后，因被告未按照判决确定的期限履行还款义务，原告永宁联社向本院申请强制执行。本院于2018年7月14日立案执行。2018年7月18日，本院作出（2018）宁01执402号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人华酉森公司、李某、蔡某的银行存款24865471.29元及利息、迟延履行期间的债务利息（暂未计算）；二、若被执行人华酉森公司、李某、蔡某的银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押其相应价值的财产。后申请执行人黄河银行将本案债权转让给通都置业，经通都置业申请，本院于2019年5月8日作出（2018）宁01执402号之二执行裁定书，裁定变更通都置业为本案的申请执行人。因被执行人未履行付款义务，本院依法对被执行人李华荣名下提供抵押的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区字第2014007778号）及对应的土地使用权（证号银国用2008第02388号）、四层3号营业房（银房权证兴庆区字第XXXX号）及对应的土地使用权（证号银国用2010第07966号）进行了评估拍卖。经两次公开司法网络拍卖均因无人参加竞买而流拍。申请执行人通都置业同意以第二次拍卖保留价15552405.80元接受上述房产以物抵债。本院于2019年5月20日作出（2018）宁01执402号之三执行裁定书，裁定解除上述房产的查封并将该房产作价15552405.80元交付申请执行人通都置业抵顶债务，并协助申请执行人通都置业办理了上述房产的产权过户手续。2019年8月15日，本院作出并张贴（2018）宁01执402号、584号、678号限期搬离通知书，内容为：“利害关系人、各承租户：本院受理的宁夏通都置业有限公司申请执行李某、蔡某、华酉森公司、国巨公司、李建明等金融借款合同纠纷系列案件，本院已对被执行人李华荣名下位于银川市××区整层营业房及对应的国有土地使用权进行了评估拍卖，因无人参加竞买而流拍。申请执行人通都置业同意以第二次拍卖保留价接受以物抵债。本院依法将上述房产交付给申请执行人通都置业抵顶部分债务，现上述房产归通都置业所有。鉴于上述情况，为保障各方当事人的合法权益，便于本院执行，现通知如下：限各利害关系人、各租赁户在收到本通知之日起十五日内，迁出财物并搬离上述场地，逾期未搬离，本院将强制搬离并迁出财物，造成损失的，由利害关系人自行承担”。为此，异议人赵某向本院提出执行异议。还查明，2016年1月6日，被执行人李某、蔡某和异议人赵某签订了一份《房屋租赁合同》，约定将其名下坐落于银川市××区、二号、三号、四号房产、二楼和三楼摊位、三楼十四号房产共计总建筑面积3636.34平米的6处房产租赁给异议人赵某用于服装百货经营，租赁期限自2013年9月1日至2033年8月31日共计20年，租金为每年80万元，20年共计1600万元整。赵某于合同签订时分四次付清租金，2013年9月31日前付302万元，2014年1月31日前付210万元，2015年4月31日前付500万元，2016年4月31日前付588万元。合同还约定房屋租赁合同生效后，承租人赵某向出租人交付150万元作为履约保证金，合同期满后退还。承租方将租赁费用和保证金打入出租方李华荣的个人帐户或者现金方式付清。房屋物业费由承租方负责交付。租赁期间，承租方可将房屋转让租给第三方合法使用，但不得对房屋进行破坏损毁。上述租赁合同签订当日，异议人与被执行人在银川市国信公证处对该份合同进行了公证，并由银川市国信公证处出具（2016）宁银国信证字第90号公证书。被执行人李某分别于2013年4月20日、2013年9月18日、2014年1月13日、2015年4月20日、2016年4月28日向异议人赵某出具收到押金及租金150万元、302万元整、210万元、500万元、588万元的收条四张。听证过程中异议人赵某向本院提交了2013年4月12日至2016年4月9日的银行转账凭证15份，欲证实异议人付清了合同约定的全部租金。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。之规定，本案中，异议人赵某向法院提交的经过公证的《房屋租赁合同》时间在涉案房屋办理抵押登记之后，且异议人提交的交付租金的银行付款凭证等证据亦不足以证实其将合同约定的全部租金支付给作为不动产所有人的被执行人李某并实际占有使用。异议人的异议请求不符合上述法律规定，不应适用“买卖不破租赁”原则，本院所发限期搬离通知符合法律规定，异议人赵某的主张不能排除执行，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人赵某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  乔 强审 判 员  虞 东人民陪审员  陈淑芳二〇一九年十月二十四日书 记 员  张丽媛附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。