青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1756号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭顺利，公民身份号码×××，住大通县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码916329007105272374。法定代表人：杨世荣，董事长。委托诉讼代理人：付增科。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。原审第三人：青海中物联物业服务有限公司，统一社会信用代码91632800564934159A。法定代表人：张进义。委托诉讼代理人：郭峻伟。上诉人郭顺利因与被上诉人青海西北房地产开发建设有限公司（以下简称西北房地产公司）、原审第三人青海中物联物业服务有限公司（以下简称中物联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭顺利上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判为驳回西北房地产公司一审诉讼请求，并支持郭顺利的反诉请求。事实与理由：西北房地产公司作为出租人，并未提交涉案房屋的权属证书，一审法院未查清西北房地产公司对涉案房屋是否有权属和出租权，未查清涉案《房屋租赁合同》的效力，涉案房屋属全体业主共有，西北房地产公司对涉案房屋无处分权，其自行出租的行为无效。一审判决并未适用《合同法》第五十二条第四款以及《物权法》第七十三条属于适用法律错误。一审判决违反举证规则。西北房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中物联公司述称，认可郭顺利的上诉请求。西北房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除西北房地产公司、郭顺利于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2.郭顺利、中物联公司立即腾退房屋；3.本案诉讼费由郭顺利负担。一审法院认定事实：西北房地产公司、郭顺利于2019年3月28日签订了《房屋租赁合同》,合同约定西北房地产公司将位于本市××区房屋出租给郭顺利作为便民服务使用,租赁期限为1年,租期至2020年3月28日止,年租金为55498元,其他费用郭顺利自行承担并交纳。合同签订后郭顺利交纳了一年租金55498元和押金5000元。租赁期间郭顺利擅自将租赁房屋转租给中物联公司。一审法院认为：西北房地产公司与郭顺利于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效,该合同约定租赁期限自2019年3月29日至2020年3月28日止,但合同履行期间郭顺利擅自将租赁房屋转租给中物联公司使用,按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给中物联公司。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，中物联公司对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。依此规定,郭顺利未经出租人同意将租赁房屋转租给中物联公司的行为明显违反了法律规定,故西北房地产公司主张解除上述合同的诉求,依法予以支持。郭顺利及中物联公司应在确定的期限内将该租赁房屋交付给西北房地产公司,西北房地产公司应当按照合同约定收取郭顺利已使用期间的租金,未使用期间的租金应退还给郭顺利。另,郭顺利要求确认《房屋租赁合同》无效,西北房地产公司返还租金和押金的反诉请求,因未提供相应证据,郭顺利反诉请求不予支持。遂判决:一、解除西北房地产公司与郭顺利于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》;二、郭顺利及中物联公司于判决生效后十五日内腾退位于本市××区房屋,交付给西北房地产公司;三、郭顺利应给付房屋租赁期间租金(按55498元计算平均每月4625元计算至腾退之日),剩余租金由西北房地产公司退还给；四、驳回郭顺利的反诉请求。经审理查明，2019年3月28日郭顺利与西北房地产公司签订租赁合同约定，西北房地产公司将坐落在港欧东方花园小区5-189-719建筑面积约115.62平方米，租金为40元/平方米/每月出租给郭顺利，西北房地产公司于2019年3月28日将涉案房屋交付郭顺利，租赁期限为2019年3月29日至2020年3月28日止。合同生效后，西北房地产公司将涉案房屋交付郭顺利，郭顺利也按合同的约定履行了支付租赁费55498元的义务。双方在履行合同内容期间，郭顺利未经西北房地产公司许可，擅自将涉案房屋转租于中物联公司。2019年5月6日，西北房地产公司以郭顺利将涉案房屋未经其许可转租于中物联公司为由向郭顺利提出解约收房通知函，要求郭顺利、中物联公司腾退房屋未。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点主要为：1.西北房地产公司、郭顺利签订《房屋租赁合同》的效力问题；2.郭顺利是否已将涉案房屋转租于中物联公司；3.郭顺利要求西北房地产公司返还租金55498元及押金5000元的请求是否应予支持;4.一审法院是否存在适用法律错误的情形。关于郭顺利、西北房地产公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。本院认为，郭顺利、西北房地产公司签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反法律法规的强制性规定，双方具有履行合同的权利能力和行为能力，西北房地产公司将其管理的本案涉案房屋出租给郭顺利不违反法律的禁止性规定，故应确认《房屋租赁合同》有效。关于郭顺利是否将涉案房屋转租中物联公司的问题。二审经核实，郭顺利不认可其已将承租的房屋转租中物联公司，但中物联公司在一审提交了该公司工作人员郭峻伟认可从郭顺利处转租涉案房屋的证据，故应认定为郭顺利已将涉案房屋转租给中物联公司。因此西北房地产公司要求解除与郭顺利签订的租赁合同，不违反法律规定，二审予以确认。关于郭顺利要求西北房地产公司返还租金55498元及押金5000元的请求是否应予支持的问题。本院认为，郭顺利要求西北房地产公司返还租金及押金的数额，应以一审法院认定的以法院确定的郭顺利、中物联公司腾退房屋之日计算，返还租赁费的数额，以郭顺利应给付房屋租赁期间租金(按55498元计算平均每月4625元计算至腾退之日),剩余租金由西北房地产公司退还给郭顺利，西北房地产公司同时退还郭顺利房屋押金5000元。关于一审法院判决是否存在适用法律错误的情形。郭顺利认为，一审法院未考虑《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款以及《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，属于适用法律错误。本院认为，人民法院在审理案件时，根据已查明案件事实而确定适用法律，一审法院在审理本案时适用《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》未违反法律规定，郭顺利的上诉理由不成立，二审应予驳回。综上所述，一审认定部分事实清楚，但对返还郭顺利房屋押金未予认定，二审应予纠正。郭顺利部分上诉理由成立，二审应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项、第二项、第三项规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2183号民事判决第一、第二、第三项，即一、解除青海西北房地产开发建设有限公司与郭顺利于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》;二、郭顺利及第三人青海中物联物业服务有限公司于判决生效后十五日内腾退位于本市××区房屋,交付给青海西北房地产开发建设有限公司;三、郭顺利应给付房屋租赁期间租金(按55498元计算平均每月4625元计算至腾退之日),剩余租金由青海西北房地产开发建设有限公司退还给郭顺利；二、青海西北房地产开发建设有限公司于判决生效后十五日内退还郭顺利房屋押金5000元；三、驳回郭顺利的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费100元由郭顺利负担，一审反诉案件受理费656元，郭顺利负担200元，青海西北房地产开发建设有限公司负担456元；二审案件受理费856元，郭顺利负担400元，青海西北房地产开发建设有限公司负担456元。本判决为终审判决。审 判 长 左志萍审 判 员 张 薇审 判 员 尹菲菲 二〇一九年十一月二十五日法官助理 陕 珊书 记 员 雷 蕾书 记 员 冶秀花附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。