黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑10民终1286号 上诉人（原审原告）：刘甜甜，女，1989年4月18日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。 委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：高玉珠，女，1963年3月10日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。 委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。 原审第三人:石井军，男，1947年12月19日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。 原审第三人:许长来，男，1955年11月26日出生，汉族，住黑龙江省东宁市。 原审第三人：东宁市信诚房地产开发有限公司，住所地黑龙江省东宁市。 法定代表人：刘文广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振林，男，该公司工作人员。 上诉人刘甜甜因与被上诉人高玉珠、原审第三人石井军、许长来、东宁市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初115号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘甜甜委托诉讼代理人廖代龙、被上诉人高玉珠委托诉讼代理人董久震、原审第三人许长来、信诚公司到庭参加诉讼，原审第三人石井军经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘甜甜上诉请求：请求撤销黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初115号民事判决；发回重审或依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.2012年6月石井军开发绿百合新区，因缺少施工资金，将案涉房屋以13万元出售给许长来。因小区无电无供暖，无法居住，由许长来做库房，2012年9月许长来将房屋简装后出租至2016年11月，2016年12月1日许长来将房屋出售给刘甜甜；2.石井军私刻信诚公司公章，将绿百合新区40余套房屋预告登记在高玉珠名下，石井军已被东宁法院判刑；3.东宁法院的执行查封基于预告登记，该登记是不合法的，应尊重事实，维护购买人的权益。抵账的时间应以发票合同为准。 高玉珠辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应依法驳回上诉请求。 石井军未答辩。 许长来述称，2012年6月份给石井军打水泥地面。2012年7月8日用现金13万元买楼，2012年9月将房子租给徐薇当库房使用，每年租金1000元。到了2014年有水电供暖等费用后，租金为每年4000元，所以形成了两份合同。2014年出租到2016年，2016年12月1日以13万价格卖给了刘甜甜。 信诚公司述称，因为石井军私刻公章刑事犯罪做的预告登记是违法的，法院查封应当无效。石井军在房产局的预告登记没有征得信诚公司同意，信诚公司不知道，是通过税务局才知道的。 刘甜甜向一审法院起诉请求：1.要求确认东宁镇绿百合新区住宅楼2单元403室系原告刘甜甜出资购买并享有权利；2.停止对该房屋的执行；3.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：石井军挂靠信诚公司开发建设东宁市东宁镇绿百合新区住宅楼。2012年因石井军欠许长来垫付的工程款和其他款项，石井军与许长来协商用案涉东宁镇绿百合小区2单元403室房屋抵顶欠款，但双方对房屋抵顶欠款的金额没有进行结算。因石井军欠高玉珠借款，2012年11月28日，依据高玉珠的财产保全申请，东宁法院作出（2012）东立保字第56号裁定，查封了案涉房屋。2014年11月3日，石井军以东宁镇绿百合小区售楼处的名义与许长来签订案涉房屋的商品房买卖合同并出具收据，填写的合同日期为2012年7月8日，房屋价款为13万元。许长来将案涉房屋对外出租至2016年11月。2016年12月1日，许长来将案涉房屋以13万元的价格出售给刘甜甜。2017年1月4日，东宁法院立案受理申请人高玉珠与被执行人石井军民间借贷纠纷一案的执行案件。在执行过程中，于2018年9月17日作出（2017）黑1024执22号评估、拍卖预告，决定对案涉房屋东宁镇绿百合新区住宅楼2单元403室进行评估、拍卖。刘甜甜提出案外人执行异议后，东宁法院作出（2018）黑1024执异85号执行裁定，驳回刘甜甜异议请求，刘甜甜不服，提出案外人执行异议之诉。一审认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的关键问题是刘甜甜的权利主张是否能够阻却本院对案涉房屋东宁市东宁镇绿百合新区2单元403室的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从提供的证据和各方当事人的质证意见，以及调查的事实看，石井军和许长来之间对于案涉房屋系以物抵债关系，但双方对于以物抵债的金额没有确定，法院查封房屋的时间为2012年11月份，双方以物抵债的行为实际发生在2014年11月份，倒签合同时间为2012年7月8日，石井军明知法院已将案涉房屋查封，仍然与许长来签订商品房买卖合同，石井军与许长来之间的以物抵债行为没有进行结算，房屋的抵债价格低于市场价格，许长来对于案涉房屋未构成善意取得。因许长来未取得案涉房屋，其将案涉房屋出售给刘甜甜，刘甜甜虽占有使用该房屋，但亦不能取得案涉房屋的权属，刘甜甜不享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行案涉房屋的请求，不予支持。依照《最高人民法院办理执行查封、扣押、冻结的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回刘甜甜的诉讼请求。案件受理费3460元，由刘甜甜承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.许长来提交房屋租赁合同一份。意在证明：从买了房子之后就出租，当库房使用，已占有。刘甜甜质证认为：对证据形式要件没有异议，能够证实在2012年9月3日，许长来已经将案涉的房屋出租给了徐薇，在2012年9月3日前，许长来已经实际占有案涉房屋，与一审认定事实存在差异，一审认定许长来占有房屋的时间是2014年11月3日。能够证实许长来占有房屋的时间早于查封时间。高玉珠质证认为：对该份证据有异议，该证据不是新证据。石井军与许长来在2014年11月份才达成以房抵债，许长来并没有获得房屋所有权，而且双方在一审庭审时陈述并明确，房屋价款存在着多退少补的情况，因此该证据是伪造的。在一审时石井军认可房屋交付时间是2013年末，此之前没有交付房屋，因此不存在该房屋出租情况。通过此份合同与一审时刘甜甜所提交的证据三能够看出，这两份合同租赁的时间明显差异，当庭提交的合同租赁时间是2012年9月30日，租期2年，而在一审时提交的合同租期是从2014年11月5日开始，租期2年。在这两份合同中能够看出在2014年9月30日至2014年11月5日明显有两个月的空余时间。而许长来及刘甜甜陈述是一直租赁的，其中有两个月的空闲时间，所以这两份合同在做的时候是有问题的是虚假的。信诚公司对证据无异议。2.信诚公司提交东宁市人民法院（2012）东刑初字第192号刑事判决书。意在证明：石井军借用信诚公司的资质在房产局做预告登记，私刻信诚公司公章。刘甜甜质证认为：对形式要件没有异议。高玉珠质证认为：对证据的形式要件无异议，石井军确实因私刻公章被刑事羁押，在羁押的时候高玉珠向法院提出了财产保全申请，依法查封了诉争房屋。许长来对证据无异议。本院认为，房屋租赁合同为许长来与案外人徐薇签订，无法确认合同内容及签订时间的真实性；刑事判决书与本案的争议焦点无关联性，因此对以上两份证据均不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致 本案的争议焦点是：许长来以及刘甜甜是否有排除执行的民事权利。 本院认为：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，符合以上全部条件，方存在排除执行的民事权利。就本案来看，首先，石井军与许长来系以房抵债关系，以房抵债并未进行结算，因此不能视为已全部支付价款；其次，案涉房屋查封时间为2012年11月28日，石井军与许长来签订的买卖合同时间是在查封后，倒签合同日期为2012年7月8日。所以，许长来不完全具备以上条件，不具有排除执行的权利，其将房屋出售给刘甜甜，刘甜甜亦不具有排除执行的权利。 综上所述，上诉人刘甜甜的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人刘甜甜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇一九年十一月十一日 法官助理 孙 驰 书 记 员 刘 宇 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。