山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终2551号 上诉人（原审被告）：高春祥，男，1944年8月13日出生，汉族，退休工人，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：罗传明，男，1962年4月8日出生，汉族，农民，住址同上，系高春祥女婿。 委托诉讼代理人：黄焕成，山东鲁衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于桂强，男，1978年8月17日出生，汉族，工人，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：周成龙，高唐华光法律服务所法律工作者。 原审被告：高唐县儒房置业有限公司，住所地：山东省高唐县新华书店楼下。 法定代表人：陈延超，公司经纪人。 上诉人高春祥因与被上诉人于桂强、原审被告高唐县儒房置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 高春祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回于桂强的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由于桂强承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应改判或发回重审。一、三方签订的《买卖房屋居间合同》合法有效，双方产生纠纷的原因系于桂强因个人原因违约单方解除合同。1.涉案房屋所在的小区楼房均是高唐人和街道聚兴工贸有限公司对外公开售卖的房屋，高春祥于2007年8月自高唐人和街道聚兴工贸有限公司购买涉案房屋，高春祥己居住长达11年之久，于桂强因自家亲戚在该小区内居住，在对涉案房屋室内状况及房屋产权充分了解后，与高唐县儒房置业有限公司在深夜主动联系高春祥签订房屋买卖合同，并积极支付定金10000元。签订协议后，于桂强因自身原因反悔不再购买涉案房屋，为避免定金罚则，恶意提起本案诉讼。2.《买卖房屋居间合同》是三方自愿签订，是三方真实意思表示，同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。三方签订的《买卖房屋居间合同》符合民法通则、合同法所规定的民事行为有效的条件，自三方签订之日已成立并生效，是否办理物权登记属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，是管理性强制性规定，并不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第十四条所指的效力性强制性规定。因此，涉案房屋买卖合同属于有效合同，一审法院适用法律错误。二、于桂强单方违约，其明确表示不再履行合同，根据《房屋买卖居间合同》约定，定金依法不应返还。1.《买卖房屋居间合同》签订后，于桂强以各种理由不履行合同，事后提起本案诉讼，根据该合同第七条约定，于桂强属于违约，致使合同无法履行，适用定金罚则，于桂强无权要求返还定金，一审法院认定涉案合同无效，进而裁决高春祥返还于桂强定金10000元不当。2.民事活动遵守意思自治和诚实守信原则。于桂强在对涉案房屋充分了解后，主动联系高春祥，并要求签订涉案合同，积极支付10000元定金，涉案房屋并不是高春祥强行卖给于桂强。签订合同后，于桂强不守诚信，单方表示不再购买房屋。一审法院未对涉案房屋的的情况进行充分调查了解，径行认定涉案合同无效，并认定高春祥返还于桂强定金10000元，一审法院间接纵容了于桂强不诚实守信的行为。3.退一步讲，即使依法认定涉案合同无效，亦应充分考虑于桂强的过错。因于桂强的不诚实守信行为，提起本案诉讼，造成高春祥迟延转让房屋，为应诉支出各种费用，于桂强支付的定金10000元亦不应裁决全部返还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，依法改判驳回于桂强的诉讼请求。 被上诉人于桂强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋买卖违反了法律的强制性规定，就应属于无效合同，本案房屋买卖涉及土地性质问题，土地管理法规定集体土地使用权不得转让，因此双方签订的合同为无效合同，高春祥说合同有效是对法律的错误理解，合同法五十二条有明确规定，违反法律的强制性无效，高春祥对法律的解释属于无权解释，是自己的认为而不是法律的含义，本案涉案楼房根本办不了过户，当时高春祥承诺能够办理过户，而事实上并没有办到，违背了诚实信用原则，无法实现合同目的，对于高春祥的上诉应予以驳回。 高唐县儒房置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 于桂强向一审法院起诉请求：1.请求确认于桂强与高春祥签订的房屋买卖居间合同中双方的买卖行为无效；2.高春祥返还定金2万元；3.案件受理费由高春祥负担。 一审法院认定的事实：2019年1月16日于桂强与高春祥在高唐县儒房置业有限公司的中介下签订房屋买卖居间合同一份，约定高春春祥将坐落于高唐县聚兴花苑小区3号楼东数第5单元1层109户及地上储藏室卖与于桂强，房屋价款为36.5万元，于桂强向高春祥支付定金1万元。在合同末尾作了如下补充：“补充协议，经甲、乙双方协商：1.在政策允许该房产可以办理不动产证及过户时，若必需甲方出面办理相关手续，甲方须无条件配合，产生的的所有费用由乙方承担。2.至居委会办理更名相关手续时，产生的所有费用由乙方承担。若该房屋未能办理更名手续，此交易终止，双方不属违约，甲方退还乙方全部金额购房定金，丙方（儒房公司）退还乙方全部金额佣金费。3.此协议为甲、乙双方协商签定，交易完成后再出现任何纠纷均与丙方无关”。 涉案房产坐落于高唐县城市规划区内聚兴花苑小区，系高春祥于2007年8月购自山东高唐人和街道聚兴工贸有限公司，该房产尚未取得权属证书。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他方式将记地产转移给他人和行为。”第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的……”。本案中，根据于桂强、高春祥签订的房屋买卖居间合同补充协议可以看出，买卖双方对于涉案房产未办理权属证书的情况是明知的，即双方在明知涉案房产并未依法登记领取权属证书的情况下仍签订了买卖房屋合同，该买卖房产行为违反了上述法律强制性规定，房屋买卖合同应属无效合同，故于桂强要求确认合同中买卖行为无效及高春祥返还定金之请求应予支持。于桂强要求儒房公司对定金的返还承担连带清偿责任没有事实及法律依据，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第三十七、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、于桂强、高春祥签订的买卖房屋居间合同无效，与之相关的买卖行为无效；二、高春祥于本判决生效后十日内返还于桂强定金款1万元；三、驳回于桂强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由于桂强、高春祥均担。 本院二审中，当事人均未提交新的证据。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋属于小产权房，涉及土地性质，没有权属证书。从法院查明的情况看，双方对此是明知的，只是理解上有误。因涉案房屋买卖系小产权房买卖，违反了法律的强制性规定，故双方签订的涉案房屋买卖合同应为无效合同。因合同无效且双方在买卖过程中均存在过错，不适用定金罚则，一审判令高春祥返还于桂强定金款1万元，并无不当。 综上所述，上诉人高春祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然理由失当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人高春祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇一九年十一月二十二日 法官助理王蕾 书记员姚迪