湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5546号 原告：曹广，男，汉族，1986年12月22日出生。 原告：周生艳，女，汉族，1988年12月24日生。 委托诉讼代理人：翟叶叶，女，湖南民海律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，系公司员工。 原告曹广、周生艳与被告怀化市大汉置业有限公司(以下简称大汉置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告曹广、周生艳委托诉讼代理人翟叶叶，被告大汉置业公司委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曹广、周生艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金人民币20000元，及已交付房款万分之一的违约金即每天人民币41.1900元，从2017年1月1日算至2017年2月17日（47天），为人民币1935.93元，共计人民币21，935.93元；二、判令被告支付逾期办证违约金按已交付房款万分之一的违约金即每天人民币41.1900元从2019年2月17日暂算至2019年9月6日（201天），为人民币8279.19元（2019年9月6日之后的逾期办证违约金继续按每天人民币41.1900元算至原告实际拿到房屋产权证之日止)；三、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订《商品房团购协议》，约定团购被告拟修建的"大汉龙城·电信智能小区"。约定：交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。合同签订后，被告不能根据前述协议按期交房，双方于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月27日原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第*幢*号房，总金额411900元。被告应当于2016年12月31日前将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任。第十八条约定了房屋产权证办理时间，截止至今，被告仍不具备交房条件未按约定向原告交付房屋，同时未为原告办理房屋产权证，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。 被告大汉置业公司辩称，一、答辩人不应支付被答辩人请求的逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当在交房前缴清房屋专项维修资金，《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由乙方自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户”；第十三条“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。二、答辩人所售房屋达到交付条件，已经通知被答辩人办理收房手续，不应承担逾期交房违约金。答辩人在2016年12月23日已通知被答辩人办理入伙手续，履行了告知义务，所售房屋2017年2月17日已经办理房屋交付手续，达到双方约定的交房条件，答辩人不应再承担逾期交房违约责任。办证违约金，办证时间是从交房以后的730日起算，且由原告向被告申请并办理授权委托才具备办证的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证和辩论。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 朱敏系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，朱敏将其团购指标转给了曹广、周生艳（本案原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，被告承诺在2016年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付给员工。合同签订后，被告不能根据前述协议按期交房。双方再次签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按被告与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。 2015年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第*幢*号住宅一套，总金额为411900元；被告应在2016年12月31日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，被告按每日万分之一向原告支付已交房款的违约金。《商品房买卖合同》第十八条第二款约定被告应在商品房交付使用后的730日内办妥原告的房屋所有权证；第三款第二项约定了被告逾期办证的违约责任。（即应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。）同日，原告与被告签订了《补充协议》，将商品房交付条件约定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格,该合同还约定，由于原告未付清购房款、维修资金等，被告有权拒绝交付商品房。 合同签订后，原告按约支付了购房款，于2016年12月26日缴纳了维修基金，原告于2017年2月17日接收涉案房屋。 本院认为，原告曹广、周生艳虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工朱敏的团购指标，被告于2015年11月27日与原告签订《商品房买卖合同》，并收取了原告购房款，被告的行为证明已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》，该两份协议系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，被告应按合同约定的时间向原告交付房屋，但被告违反约定未按期交房，依据《团购补充协议》的约定，原告请求被告支付2万元逾期交房补偿金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前将取得《竣工验收表》的商品房交付给原告，而双方签订的补充协议改变了交房条件，故本院确认该房经四方验收合格且经消防验收合格后即具备交房条件。原告于2017年2月17日接收涉案房屋，视为原告默认该涉案房屋达到交付条件。被告逾期交房构成违约，被告的违约期限为2017年1月1日至2017年2月17日，以每日总房款的日万分之一计算违约金为1935.93元（411900元×0.1‰×47天）本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》第十八条约定，被告应当在交房后730个日内为原告办好房产证与土地使用权证。被告向原告交房的时间系2017年2月17日，被告应当在2019年2月17日之前为原告办好房产证与土地使用权证。被告至今未将办理好涉案房屋的所有权证明，构成违约。原告的违约金应从2019年2月17日起至交证之日止按总房款的日万分之一（411900元×0.1‰=41.19元）计算。 被告辩称原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以延期交房不承担违约责任，本院认为，被告也不是收取专项维修基金和税费的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件，且因《商品房买卖合同》及《补充协议》并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告曹广、周生艳逾期交房补偿金人民币20000元以及违约金人民币1935.93元，总计人民币21935.93元。 二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告曹广、周生艳逾期办证违约金，从2019年2月17日起至交房屋产权证之日止。（按41.19元/天计算） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、案件受理费556元，依法减半收取278元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年十一月一日 代理书记员  袁 婷