浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0782执异160号 案外人黄逸民，男，1979年10月24日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人吴汝伟，浙江商城天马律师事务所律师。 申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所：安吉县溪龙乡黄杜村。 执行事务合伙人：杭州黑石金融服务外包有限公司（委派代表：庄雁）。 委托代理人郜文仲、徐梦，系申请执行人公司员工。 被执行人义乌市恒升线带有限公司，住所地：义乌市义东工业园区。 法定代表人骆樟财。 被执行人义乌市福卡罗针织有限公司，住所地：义乌市廿三里义东工业园区。 法定代表人黄国荣。 被执行人骆樟财，男，1952年7月7日出生，汉族，住义乌市。 被执行人李兰翠，女，1954年1月27日出生，汉族，住义乌市。 被执行人黄国荣，男，1988年12月4日出生，汉族，住义乌市。 被执行人黄晓东，男，1977年8月21日出生，汉族，住义乌市。 被执行人骆巧琴，女，1979年5月4日出生，汉族，住义乌市。 被执行人何军民，男，1964年5月13日出生，汉族，住义乌市。 被执行人陈建，女，1963年5月29日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）与被执行人义乌市恒升线带有限公司、义乌市福卡罗针织有限公司、骆樟财、李兰翠、黄国荣、黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人黄逸民对执行义乌市福田街道东傅宅二区1幢2单元601室【不动产权证书号：浙（2019）义乌市不动产权第0020215号】、1501室【不动产权证书号：浙（2019）义乌市不动产权第0020212号】、1502室【不动产权证书号：浙（2019）义乌市不动产权第0020213号】的房地产（以下简称涉案三处房地产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄逸民称，义乌市福卡罗针织有限公司向金华银行义乌分行营业部贷款本金496万元，由案外人及黄国荣、黄春桂、杨祥云提供担保。2017年7月1日贷款到期，义乌市福卡罗针织有限公司无力偿还贷款。2017年9月28日由案外人代偿归还贷款本息5247741.06元。黄春桂、黄国荣系义乌市福卡罗针织有限公司股东。2015年5月8日，案外人与被执行人黄国荣及黄春桂达成协议，被执行人因无力偿还贷款，由案外人代偿，旧村改造房产归案外人所有。2017年9月24日，案外人与被执行人黄国荣签订补充协议，被执行人将涉案三处房地产转让给案外人，转让价450万元，由案外人将转让款汇入义乌市福卡罗针织有限公司的账号内，用于归还银行贷款等相关规定。因此案外人已经取得了涉案三处房地产的所有权。现请求停止拍卖涉案三处房地产并解除查封。 申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）称，案外人主张涉案房地产所有权为其所有不成立。1、案外人购买无产权登记房产，本身存在较大风险，该风险应由买受人承担。2、根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房地产至今仍登记在被执行人黄国荣名下，买受人与被执行人黄国荣签订的房屋买卖合同应为债权纠纷，义乌市人民法院应对涉案房地产继续执行。3、涉案房地产于2019年4月份办理产权证，已符合过户条件，本案于同年7月份对涉案房地产采取的查封措施。故涉案房地产自符合过户条件之日起，既存在一房二卖、抵押、过户等重大风险，至同年7月份买受人仍未办理过户，买受人有重大过错。4、涉案房地产在本案执行依据（2017）浙0782民初3593号民事判决生效时尚未办出产权证，申请执行人无法申请法院对上述房地产采取查封措施，诉中亦无法提起保全，且本异议案的《房屋买卖合同》签订时间及房款打款时间均在本案判决后。就本案申请执行人无法规避房产在办证前房屋买卖的风险。被执行人用此方法来规避法院后期的执行，致使债权人在无任何过错的情况下无法实现债权，不应当成立。5、案外人黄逸民至今未实际占有涉案房地产，且房款支付给了第三人做其他用途，并未实际支付给黄国荣。案外人与黄国荣签订《房屋买卖合同》效力问题有待法院认定。综上，请法院依法裁决。 本院查明，2017年7月10日，本院对原告安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）诉被告义乌市恒升线带有限公司、义乌市福卡罗针织有限公司、骆樟财、李兰翠、黄国荣、黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建金融不良债权追偿纠纷一案作出（2017）浙0782民初3593号民事判决：一、被告义乌市恒升线带有限公司于本判决生效后十五日内归还原告安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）借款本金4299377.79元并支付利息（计算至2016年2月29日为304902.39元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、被告义乌市福卡罗针织有限公司，骆樟财、李兰翠，黄国荣，黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43634元，由各被告负担。判决生效后各被告未履行。原告于2019年7月1日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年7月12日，本院作出（2019）浙0782执7384号之一执行裁定，查封涉案三处房地产等财产。2019年9月24日，本院作出（2019）浙0782执7384号之二执行裁定，拍卖涉案三处房地产等财产。 案外人黄逸民提供协议书、《房屋买卖合同》、贷款还款回单联复印件各一份，贷款利息凭证回单联复印件二份，上述材料显示，2015年5月8日，案外人黄逸民（甲方）与被执行人义乌市福卡罗针织有限公司、黄国荣及黄春桂（乙方）、担保人杨祥云签订《协议书》一份，约定义乌市福卡罗针织有限公司（法人代表：黄国荣）在金华银行贷款人民币500万元，该笔贷款由义乌市牛伯商贸有限公司（法人代表：黄逸民）提供担保。现因义乌市福卡罗针织有限公司经营困难，如该笔贷款在协议签订之日起一年内无法归还，乙方将黄国荣黄春桂在义乌东傅宅村旧村改造中所得的五套房子（含配套店面）给甲方处理。乙方无条件配合，否则乙方除归还本金处，还需支付甲方违约金500万元，该协议由杨祥云承担担保责任等内容。2017年9月26日，案外人黄逸民（乙方）与被执行人黄国荣（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方在东傅宅高层有108平方的套间，现甲方自愿将坐落于义乌市稠城街道东傅宅村高层3个套间转让给乙方。1幢2单元601号、1501号、1502号。三个套间转让款合计为450万元。付款方式为由乙方支付至账户为义乌市福卡罗针织有限公司开具于金华银行义乌分行营业部账户等内容。2017年9月28日，案外人黄逸民归还借款人义乌市福卡罗针织有限公司在金华银行义乌分行营业部的借款本金、利息共计5247741.06元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人对涉案三处房地产主张所有权，请求本院解除查封能否获得支持，关键看其提供的证据是否能证明其请求同时具备上述四个条件。案外人黄逸民提供的证据不足以证明其已实际占有涉案三处房地产，故案外人的异议理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回黄逸民的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  邹欣荣 人民陪审员  陈明亮 二〇一九年十一月六日 书 记 员  蒋彩萍