福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初3445号 原告（反诉被告）：南平市西芹供销合作社，住所地福建省南平市延平区西芹镇前溪路**。 法定代表人：魏运荣，主任。 委托诉讼代理人：林汉彬，福建厚安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖娟，福建厚安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张伟峰，男，1979年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，现住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：谢杰亮，福建永烨律师事务所律师。 原告南平市西芹供销合作社（以下简称西芹供销社）与被告张伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告张伟峰于2019年8月12日提起反诉，本院决定与本案合并审理。本院于2019年8月28日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）西芹供销社的委托诉讼代理人肖娟、被告（反诉原告）张伟峰及其委托诉讼代理人谢杰亮到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 西芹供销社向本院提出诉讼请求：1.张伟峰将属于西芹供销社所有的坐落于南平市西芹兴华一路一至二层、西芹兴华一路供销综合楼一层部分的房产腾空并交还给西芹供销社；2.张伟峰向西芹供销社支付自2018年10月1日起按照每月81000元标准计算的滞纳金直至腾空交还房产之日止（暂计至2019年6月30日止，滞纳金为54万元，已扣除张伟峰已支付的189000元）；3.张伟峰继续支付房屋占用期间产生的水电费直至房屋腾空、交还之日止（其中2019年5月至6月的电费为5924元）。在本案审理过程中，西芹供销社将诉讼请求变更为：张伟峰向西芹供销社支付自2018年10月1日起至2019年9月5日止的逾期腾房违约金661500元。事实和理由：2013年5月27日，西芹供销社将名下所有的坐落于南平市西芹兴华一路一至二层、西芹兴华一路供销综合楼一层部分房产出租给张伟峰，双方签订《房屋租赁合同》一份。该合同对租赁范围、期限、用途、租金等进行明确约定。其中，合同第三条约定张伟峰对出租房屋的租赁期限为五年，即自2013年8月1日至2018年7月31日止。第十三条约定：“乙方（即张伟峰）逾期不迁离或不返还出租房屋的，每逾期一日应向甲方（即西芹供销社）支付当年原日租金的3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方可没收保证金，并且可向人民法院提起诉讼。”涉案合同即将到期时，西芹供销社于2018年7月5日向张伟峰发出《关于西芹供销社（现万家超市）超市租赁将期满的函》，书面告知《房屋租赁合同》于2018年7月31日期满，将收回涉案房产等事宜。协调过程中，西芹供销社又给了张伟峰一定宽限时间，但张伟峰对西芹供销社要求腾房的要求却置之不理。涉案合同到期后，根据南平市财政局及南平市供销合作社联合社的要求，西芹供销社的房产拟进行升级改造，福建省供销联社也下文同意拨付30万元资金，但需在2019年度完成升级改造，否则该30万元资金将被收回。为此，西芹供销社已多次要求张伟峰返还涉案房屋。其中，西芹供销社2019年3月8日向张伟峰发出《通知》，要求其于2019年4月8日前做好商品和场所清退工作并返还涉案房屋。西芹供销社于2019年5月15日又向张伟峰发出律师函。但张伟峰均收悉却拒不履行。张伟峰拒不返还涉案房产的行为，已构成违约。西芹供销社自己也要经营超市，张伟峰的违约行为造成了西芹供销社的经营利润损失，同时也造成了西芹供销社无法获得上级下拨的30万元升级改造建设项目补助资金。西芹供销社特提起诉讼。 张伟峰辩称，一、西芹供销社违反诚实信用原则，虚构事实，恶意剥夺张伟峰的优先承租权。2013年，张伟峰通过招投标取得了南平市西芹镇兴华一路一至二层及供销社综合楼一层部分的承租权。双方为此签订了《房屋租赁合同》（此前该超市由张伟峰从案外人处以100万元转让而来）。该合同第十七条约定合同期满后张伟峰享有优先承租权。合同签订后，张伟峰严格履行合同，按时交纳租金。租期届满前，张伟峰要求续租，双方为此进行了多次协商。2018年7月5日，西芹供销社向张伟峰发致函，称房产不再对社会公开招租，由南平市供销社武夷绿色农产品有限公司自营。张伟峰提出异议，西芹供销社便提出与张伟峰进行合作的协商。之后，双方就此事一直在协商过程中，张伟峰仍按原租赁合同履行义务，西芹供销社按月向张伟峰收取房租和电费。2019年3月8日，西芹供销社再次致函张伟峰，称需对超市升级改造，通知张伟峰做好清退工作。由于张伟峰继续租用该场所中，张伟峰告知西芹供销社同意场所升级改造的费用可由张伟峰先行垫付，待双方确定解除合同后，张伟峰将自行清场。2019年5月17日，西芹供销社向张伟峰发出律师函，希望在2019年5月18日将房屋交付给西芹供销社，同时双方做好租金结算和保证金返还的事项。为此，张伟峰也委托律师回函，告知西芹供销社的行为是恶意剥夺张伟峰合同约定的优先承租权，希望双方就优先承租权问题进一步协商解决。张伟峰认为，西芹供销社称房屋需自营，应当是所有人西芹供销社开展业务自行使用。南平市供销社武夷绿色农产品有限公司与西芹供销社是不同的法人，西芹供销社将房产收回给南平市供销社武夷绿色农产品有限公司使用，也是对外出租，因此，西芹供销社所称的自营一说是捏造的。《南平市财政局南平市供销社关于下达2019年“新网工程”和“惠农工程”补助资金的通知》的发文时间是2019年3月21日，但西芹供销社却在2019年3月8日以升级改造为由要求张伟峰清场，因此升级改造的理由也不成立。关于升级改造的事宜双方也协商过，可由张伟峰垫资装修，并不影响资金的利用，根本无需清场改造。西芹供销社系集体企业，应按法律规定合理管理集体财产。西芹供销社声称自营和升级改造却没有相关文件予以证明，明显违反集体财产的管理制度。据此可以认定西芹供销社为了驳回《房屋租赁合同》中张伟峰的优先承租权，虚构事实，编造理由，西芹供销社违反诚实信用原则。二、张伟峰不存在违约行为。双方签订的《房屋租赁合同》约定的期限届满后，西芹供销社继续向张伟峰收取租金，张伟峰也继续使用租赁房屋，双方之间存在是无固定期限的房屋租赁合同关系。在此期间，张伟峰与西芹供销社也在积极协商续租、合作经营超市等一系列问题，也按期缴纳租金，不存在任何违约行为。即使西芹供销社要求解除合同，依照合同约定应当与张伟峰协商。张伟峰经营的超市货物繁多，不是一天或几天能够搬迁完毕，西芹供销社对此是明知的。如双方达成解除合同的合意，西芹供销社也应给予张伟峰合理的腾房时间。现西芹供销社在未与张伟峰协商的情况下，先是发律师函，紧接着向人民法院起诉，其是为达剥夺张伟峰优先承租权的不法目的。因此，本案是西芹供销社违约，张伟峰不存在违约情形。三、《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，应当予以减少。西芹供销社主张按照每月81000元标准计算滞纳金直至交房之日止，没有依据。合同第五条约定的滞纳金是按应交金额的5%计算。第十三条约定的是向甲方支付当年原日租金3倍的滞纳金。第七条约定若违约保证金6万元不予退还。若逾期不迁离火不返还出租屋的情况下，滞纳金应为日租金的15%。根据诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为准，以惩罚性为辅。退一步说，构成违约，且西芹供销社所主张的违约起始从2018年10月1日起显然没有任何依据。况且，张伟峰严格履行合同约定的义务并在2019年7月已退场，未给西芹供销社造成任何的经济损失，西芹供销社主张的违约责任不能成立。综上所述，西芹供销社违约在先，为达到不法目的提起诉讼。张伟峰请求驳回西芹供销社的诉讼请求。 张伟峰向本院提出反诉诉讼请求：1.西芹供销社返还张伟峰保证金6万元；2.西芹供销社赔偿张伟峰经济损失10万元。事实和理由：张伟峰通过招投标取得了南平市西芹镇兴华一路一至二层及供销社综合楼一层部分的承租权。双方于2013年5月27日签订了《房屋租赁合同》。合同生效后，张伟峰依约履行各项义务。合同到期后，张伟峰也依照西芹供销社的通知按月交纳房租，双方形成了是无固定期限的租金合同。之后，张伟峰与西芹供销社就续租或是合作进行了多次协商。但西芹供销社为了达到非法剥夺张伟峰合同约定的优先承租权，明知张伟峰所经营的超市商品繁多，短时间内无法完成搬迁工作，恶意于2019年5月15日向张伟峰发出律师函要求张伟峰腾房并于2019年7月8日恶意提起诉讼。据此，《房屋租赁合同》生效后，张伟峰没有违约行为，合同第七条约定张伟峰向西芹供销社交纳保证金6万元，西芹供销社应当返还。现张伟峰的超市的搬迁工作已完成。因西芹供销社违约行为造成张伟峰装修狂、营业损失、因辞退员工的经济赔偿等各项损失实际超出了100万元，西芹供销社应予赔偿。张伟峰特提起反诉。 西芹供销社辩称，一、2013年5月27日，张伟峰与西芹供销社签订了一份《房屋租赁合同》，明确约定租赁期限为五年，即自2013年8月1日至2018年7月31日止。该合同即将届满前，西芹供销社于2018年7月5日向张伟峰发出书面通知不再对外出租、要求收回涉案房产。同时，西芹供销社准备《南平市西芹供销超市升级改造建设项目》申报材料，拟将涉案房产进行升级改造，后于2019年3月21日得到批准并下拨30万元资金。2019年3月至6月期间，西芹供销社数次要求张伟峰将房产腾空返还，期间书面通知高达四次。期间，不论是张伟峰交纳占用费的行为还是双方商谈项目合作事宜，都不能改变《房屋租赁合同》已经终止的事实，双方并没有形成建立无固定期限的租赁合同的一致意思表示。故自2018年8月1日起张伟峰对涉案房产系无权占有。二、西芹供销社有权没收张伟峰支付的保证金6万元。张伟峰逾期腾房逾期返还涉案房产属事实，其行为已违反《房屋租赁合同》的约定。根据《房屋租赁合同》第十三条约定：“乙方（即张伟峰）应于租赁期届满之日迁离出租房屋，并将其返还甲方（即西芹供销社）……乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方可没收保证金，并且可向人民法院提起诉讼。……”故张伟峰要求返还保证金没有事实依据。三、张伟峰要求赔偿损失没有事实依据。关于装修部分。在双方签订的《房屋租赁合同》第九条第（二）款约定：“……租赁期满后或因乙方责任（如未按期支付房租等）造成合同终止的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修或扩建的部分（不动资产），乙方不得擅自拆走或毁坏，也不能作价给甲方，应经甲方验收合格后退出并由甲方退还保证金。”显而易见，张伟峰支付的装修款无权要求西芹供销社赔偿。关于营业损失和辞退员工的损失部分。《房屋租赁合同》对租赁期限是明确约定，即将到期前，西芹供销社还以通知方式提醒张伟峰。而后，鉴于双方之前履约顺利，还宽限时间给张伟峰让其腾房（故起诉从2018年10月1日主张违约金），至于张伟峰逾期腾房以及该行为是否给其造成损失都应当由其个人承担后果。张伟峰也没有提供相关证据证明其各项损失，也没有能证明是西芹供销社造成损失的证据。综上所述，张伟峰的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.西芹供销社提交的《2019年福建省新农村现代流通服务网络工程专项资金申报材料》一份、《南平市财政局南平市供销社关于下达2019年“新网工程”和“惠农工程”补助资金的通知》一份。该证据来源真实，对涉案租赁房屋需升级改造建设的事实具有证明力，予以采信。2.张伟峰提交的会议录音记录一份。西芹供销社对该录音的真实性无异议。该证据与本案租赁房屋事实具有关联性，本院予以采信。3.张伟峰提交的照片一组。该照片拍摄于涉案租赁房屋，对于张伟峰对其超市进行清仓处理的事实具有证明力，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月27日，西芹供销社（合同甲方）与张伟峰（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，西芹供销社将其名下的涉案房屋出租给张伟峰。该合同主要约定：第二条租赁范围：甲方将坐落于南平市西芹兴华一路一至二层、西芹兴华一路供销综合楼一层部分房屋（现万佳超市、视康眼睛租赁）出租给乙方使用。建筑面积约800平方米。第三条租赁期限：乙方租用出租房屋的期限为五年，即自2013年8月1日至2018年7月31日止。第四条租赁用途：乙方可将出租房屋作日用品超市用途。第五条租赁金额：第一年至第三年租金即为竞租成交价每月27000元，第四年租金在上年基础上上浮10%，即每月29700元，第五年租金在上年基础上上浮10%，即每月32670元。租金由承租人按月缴纳给甲方，乙方保证在每个月的五日前交纳租金。第七条担保方式：乙方与甲方签订《房屋租赁合同》时，乙方应向甲方交纳6万元作为确保履行合同的保证金（保证金不计息）。待合同顺利履行完毕，保证金退还给乙方；若违约，则保证金不予返还。第九条房屋修缮与使用（二）本合同有效期内，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的出面同意后方可施工，如需政府有关部门批准的，乙方应按有关规定办理。擅自改变装修，乙方必须在十二日内恢复原样。租赁期满后或因乙方责任（如未按期支付租金等）造成合同终止的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修或扩建的部分（不动资产），乙方不得擅自拆走或毁坏，也不能作价给甲方，应经甲方验收合格后退出并由甲方退还保证金。第十三条乙方应于租赁期届满之日迁离出租房屋，并将其返还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。同时结清应当由乙方承担的各项费用，在结清费用后甲方向乙方返还保证金。乙方逾期不迁离或不返还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付当年原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方可没收保证金，并且可向人民法院提起诉讼。诉讼请求，甲方有权停止为乙方提供配套服务，包括水、电供应等。第十五条甲、乙双方中任一方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。第十七条（一）租赁期满合同自然终止。若甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。 合同签订后，西芹供销社将涉案房屋交付张伟峰使用，张伟峰向西芹供销社支付了保证金6万元。租赁期间内，张伟峰每月均按27000的标准向西芹供销社交纳了当月租金，并交纳了当月的水电费。 2018年7月5日，西芹供销社向张伟峰发出一份《关于西芹供销社（现万家超市）超市租赁将期满的函》，载明：“西芹镇兴华一路供销综合楼一层房产（现万家超市、视康眼睛租赁）超市租赁五年期限（自2013年8月1日至2018年7月31日止）将于2018年7月31日届满。经南平市供销社领导班子研究决定，该房产不再对社会公开招租，由南平市供销社武夷绿色农产品有限公司自营。根据2013年5月27日我社与你签订的房屋租赁合同规定，现特发函告知，希望贵方按合同规定于2018年7月31日期满前，做好商品促销等准备工作，届时顺利完成交接事宜。”张伟峰于当日收到该函。2019年3月8日，西芹供销社向张伟峰发出一份《通知》，载明：“你与南平市西芹供销合作社签订的兴华一路15号万佳超市房屋租赁合同已于2018年7月31日到期，现根据南平市供销社的发展要求，需对原超市进行升级改造，合同约定是：合同期满自然终止，甲方提前一个月通知你（即从2019年3月8日至2019年4月8日）。请你收到通知做好商品和场地清退工作，交付我社。特此通知。”张伟峰于当日签收该通知后，继续在涉案租赁房屋经营。2019年5月15日，西芹供销社委托福建厚安律师事务所向张伟峰发出一份《律师函》，告知张伟峰于2019年5月18日腾空房屋交付西芹供销社，同时双方做好租金结算租金结算和保证金返还的事项；如逾期未腾空房屋交付，西芹供销社将于2019年5月20日采取停电停水的强制措施；2019年5月20日之后仍未交付租赁房屋，西芹供销社将采取强制搬迁或诉讼方式主张权利。同年5月17日，张伟峰签收了该律师函后，继续在涉案租赁房屋经营。2019年6月11日，西芹供销社再次向张伟峰发出一份《关于西芹供销社原万佳超市停水停电的通知》，载明：“2019年度西芹供销社原万佳超市升级改造计划时间已过半，工程实施迫在眉睫，你们久拖清偿时间已严重影响财政资金使用工程实施进度，计划店内商品货物清偿结止时间2019年6月10日已到期，为确保超市升级改造项目顺利实施，我社要求你们在2019年6月11-13日期间关门抓紧整理清空剩余商品货物，2019年6月11日起超市范围将全面停水停电。”张伟峰于同日收到该通知。同年6月19日，西芹供销社又向张伟峰发出一份《关于西芹供销社原万佳超市停水停电的通知》，载明：“2019年度西芹供销社原万佳超市升级改造计划时间已过半，工程实施迫在眉睫，你们久拖清偿时间已严重影响财政资金使用工程实施进度，计划店内商品货物清偿结止时间2019年6月10日已到期，为确保超市升级改造项目顺利实施，我社要求你们在2019年6月11-13日期间关门抓紧整理清空剩余商品货物。你一拖再拖，今天再次通知你于2019年6月19日全部清空剩余商品货物，晚上起超市范围将全面停水停电，若2019年6月20日还未清空，我社将采取强制措施搬迁，期间造成的损失全部由你超市承担。特此通知。”张伟峰于同日收到该通知。 2018年8月至2019年4月期间，西芹供销社每月先向张伟峰开具承包费27000元和水电费的《南平市供销社系统收款凭单》，张伟峰再将相应金额转账支付给西芹供销社。张伟峰于2019年7月22日向西芹供销社转账54000元，作为2019年5月和2019年6月的租金（占用费）。张伟峰于2019年5月27日至2019年6月10日期间对涉案房屋内经营的超市进行清仓甩卖。西芹供销社于2019年7月8日向本院提起诉讼。2019年7月10日左右，张伟峰通知西芹供销社可于2019年7月31日接收房屋，但西芹供销社未接收。在本案审理过程中，本院于2019年9月6日组织双方当事人对涉案租赁房屋进行返还交接。张伟峰将涉案租赁房屋交还给西芹供销社，并交清了水电费。 另查明，西芹供销社于2018年12月21日向南平市财政局、南平市供销合作社联合社递交《2019年福建省新农村现代物流服务网络工程专项资金申报材料》，对南平市西芹供销超市（即涉案租赁房屋）升级改造建设项目申请专项资金。2019年3月21日，南平市财政局、南平市供销合作社联合社下发南财（企）指﹝2019﹞8号《南平市财政局南平市供销社关于下达2019年“新网工程”和“惠农工程”补助资金的通知》，向西芹供销社申请的南平市西芹供销超市升级改造建设项目下拨补助资金30万元。 本院认为，西芹供销社与张伟峰签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方建立房屋租赁合同关系。双方在租赁期间内均已按照合同约定全面履行了自己的义务。本案争议焦点为：一、租赁期间届满后，双方是否建立不定期租赁合同关系；二、西芹供销社是否侵犯张伟峰的优先承租权；三、西芹供销社收取的保证金6万元是否应返还张伟峰；四、张伟峰是否应当向西芹供销社支付2018年10月1日至2019年9月5日的逾期腾房违约金及逾期腾房违约金数额；五、西芹供销社是否应当赔偿张伟峰装修款、营业损失、因辞退员工的经济损失等各项损失10万元。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年7月31日届满，西芹供销社于2018年7月5日函告张伟峰，明确在租赁期间届满时要将租赁房屋收回。张伟峰在租赁期间届满后仍继续使用租赁房屋，西芹供销社对此提出异议，并分别于2019年3月8日、2019年5月15日、2019年6月11日、2019年6月19日通过发通知和律师函的方式要求收回租赁房屋。因此，西芹供销社没有与张伟峰继续缔结租赁合同的意思表示，双方在租赁期间届满后未建立不定期租赁合同关系。西芹供销社在租赁期间届满后每月向张伟峰收取的27000元，西芹供销社明确因张伟峰一直占用讼争房屋，故向张伟峰收取房屋占用费。西芹供销社向张伟峰收取该项费用的行为，不能视为其同意张伟峰继续使用租赁房屋。张伟峰主张双方在租赁期间届满后建立不定期租赁合同关系，依据不足，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。《房屋租赁合同》第十七条第一款约定：“租赁期满合同自然终止。若甲方（即西芹供销社）在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方（即张伟峰）享有优先承租权。”本案中，西芹供销社在2018年7月5日的《关于西芹供销社（现万家超市）超市租赁将期满的函》中明确，经南平市供销社领导班子研究决定，涉案租赁房屋不再对社会公开招租，由南平市供销社武夷绿色农产品有限公司自营。西芹供销社在2019年3月8日的《通知》亦明确，根据南平市供销社的发展要求，需对原超市进行升级改造。西芹供销社提供的《2019年福建省新农村现代物流服务网络工程专项资金申报材料》和《南平市财政局南平市供销社关于下达2019年“新网工程”和“惠农工程”补助资金的通知》，可以证明西芹供销社拟对涉案租赁房屋进行升级改造。因此，本案不存在西芹供销社对讼争房屋对外出租。张伟峰主张西芹供销社非法剥夺其优先承租权，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。《房屋租赁合同》第十三条约定：乙方应于租赁期届满之日迁离出租房屋，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付当年原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方可没收保证金，并且可向人民法院提起诉讼。根据该条约定，张伟峰逾期腾空返还租赁房屋时，西芹供销社有权没收保证金。本案租赁期间届满后，张伟峰未及时向西芹供销社返还房屋，西芹供销社有权没收保证金6万元。故张伟峰主张西芹供销社返还保证金6万元的反诉诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。《房屋租赁合同》第十三条约定：乙方应于租赁期届满之日迁离出租房屋，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付当年原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方可没收保证金，并且可向人民法院提起诉讼。根据该条约定，张伟峰逾期腾空返还租赁房屋时，需向西芹供销社支付每逾期一日按当年日租金3倍计算的滞纳金（即违约金）。关于逾期腾房违约金的起止时间。张伟峰在合同期限届满后即占用租赁房屋，则逾期腾房违约金的起算时间为2018年8月1日。西芹供销社主张从2018年10月1日起算，本院予以支持。张伟峰于2019年7月10日左右通知西芹供销社于2019年7月31日接收房屋，西芹供销社未予接收，则逾期腾房违约金的截止时间应当为2019年7月31日。西芹供销社主张计算至2019年9月5日，本院不予支持。关于逾期腾房违约金的计算标准。张伟峰认为《房屋租赁合同》所约定的违约金标准过高，并主张予以下调。在张伟峰占用租赁房屋期间，西芹供销社每月事先向张伟峰开具承包费（即占用费）27000元的《南平市供销社系统收款凭单》，张伟峰再将相应金额转账支付给西芹供销社。鉴于每月的占用费数额均是由西芹供销社按照双方在合同期间内实际履行的每月27000元的标准确定，本院亦依照该标准确定逾期腾房违约金为每月27000元。张伟峰已向西芹供销社支付2018年10月1日至2019年6月30日期间按每月27000元标准的逾期腾房违约金，则其还需向西芹供销社支付2019年7月份的逾期腾房违约金27000元。故本院对西芹供销社主张的逾期腾房违约金中超出27000元的部分不予支持，对于张伟峰主张不予支付逾期腾房违约金的抗辩意见不予采纳。 关于第五个争议焦点。《房屋租赁合同》第九条约定，租赁期满后或因乙方责任（如未按期支付租金等）造成合同终止的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修或扩建的部分（不动资产），乙方不得擅自拆走或毁坏，也不能作价给甲方，应经甲方验收合格后退出并由甲方退还保证金。本案中，本院组织双方于2019年9月6日进行租赁房屋交接前，张伟峰已将租赁房屋内的物品搬离。因张伟峰逾期腾房，其作为违约方主张西芹供销社赔偿装修损失，缺乏合同依据和法律依据。同理，张伟峰作为违约方主张的营业损失和因辞退员工的经济损失，亦缺乏法律依据。故本院对张伟峰主张西芹供销社赔偿经济损失10万元的反诉诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张伟峰于本判决生效之日起五日内向南平市西芹供销合作社支付逾期腾房违约金27000元； 二、驳回南平市西芹供销合作社的其他诉讼请求； 三、驳回张伟峰的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9259.20元，减半收取计4629.60元，由南平市西芹供销合作社负担4400.60元，由张伟峰负担229元。反诉案件受理费1750元，由张伟峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇一九年十一月六日 法官助理张玉萍 书记员刘欢 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。