黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0221民初3120号原告（反诉被告）：龙江中天市场管理有限公司，地址黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江镇龙江广场********。法定代表人：李欢欢，职务：经理。委托诉讼代理人：姜海洋，男，1970年6月22日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：于海洋，男，1988年1月20日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省龙江县。被告（反诉原告）：陆德志，男，1984年6月12日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。被告（反诉原告）：徐海峰，男，1988年12月20日出生，汉族，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：杨翠菊，女，1969年12月24日出生，汉族，住黑龙江县，原告龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）诉被告陆德志、徐海峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天公司委托诉讼代理人姜海洋、于海洋，被告陆德志、徐海峰及其委托诉讼代理人杨翠菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中天公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付三套私自占用房屋费49,016.56元；2.要求被告支付三套房屋物业费4,395.51元；3.诉讼费由被告负担；4.要求被告给付2014年12月28日至2019年3月21日取暖费。事实和理由：被告陆德志在2014年12月28日租赁原告4号楼002单元109号商铺面积84.12平方米、110号商铺面积91.28平方米、111号商铺97.46平方米，总面积为272.86平方米，均座落在龙江翰沃城市配送中心，租赁期三年，时间从2014年12月28日至2017年12月31日，租赁期间被告陆德志将租赁的三间商铺交给被告徐海峰使用经营。合同到期后通知被告徐海峰，如继续使用4号楼2单元109号、110号、111号商铺，到中天公司办理续租手续。被告徐海峰称家里有事，过几日办理续租手续，直至2019年3月21日其将货物搬离4号楼2单元109号、110号、111号商铺，拖欠使用期间各项费用未付包括租金、物业费。因租赁合同是被告陆德志签订的，所以被告陆德志附有连带关系和责任。为了维护原告的合法权益不受侵害，特申请要求被告支付租金及物业费合计53,411.07元。被告陆德志辩称，2014年末，我在中天公司租的房子，因为特殊原因，我找徐经理沟通问能不能退租，徐经理说保证金15,000元退租不了，于是没办法我就转租给徐海峰。之后徐海峰将15,000元保证金给了我，我把保证金票据给了徐海峰。2017年12月末，徐海峰通知我房屋到期不租了，要求退房，我在外地回不去，让他自己退，他说把钥匙交给中天公司手里。在他租房子和退租之间中天公司没有人通知过我。我不承担租赁费用、物业费和取暖费。被告徐海峰辩称，我从合同到期后，在2017年12月已经将房子退还给中天公司，因此我不应承担房屋占用费和物业费。我到期之前2017年12月末重新租赁中天公司的房子，并且在中天公司退4-2-109、110、111三处商户，并且在当时签订另租合同时候与工作人员还谈论楼梯能否退钱，其工作人员说不退，我又白搭一个楼梯。我是边退原商铺边重新租赁商铺。徐海峰签订合同后与中天公司于海洋又去找徐经理要求退房，并说明楼内垃圾不要了，他方收房即可，徐经理说：“知道了，像这样到期的房子统一处理”。又过了两天，我与孙涛找于海洋要求退房，于海洋又领我和孙涛找的王经理，王经理说：“我收钥匙了，退的时候通知原房主陆德志不通知你了”。我以为房子已经退完了，所以不应该支付租赁费、物业费、取暖费。承担2017年12月31日之前的取暖费，之后的不予支付，因为房屋已退。反诉原告陆德志、徐海峰向本院提出诉讼请求：1.请求被反诉人赔偿反诉原告各种费用28,650元（保证金15,000元、装修补助金13,650元）；2.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2014年12月份，陆德志租赁被反诉人中天公司的三间商铺即4-2-109、110、111号，并签订了三年租赁合同，又交了15,000元保证金，后陆德志因有原因不能开店了，找被反诉人退保证金，被反诉人不同意，所以把此三间商铺转租给了徐海峰，徐海峰把保证金交给了陆德志。在租赁期间，因租面积超过200平方米，每平方米补助50元，共计应补助13,650元，租赁到期后向被反诉索要未果，故提起反诉。反诉被告中天公司辩称，2017年10月15日至2017年12月31日的取暖费并没有结清，因为取暖费、水费、电费结清以后才能办理退租手续。徐海峰与王经理沟通没有说陆德志将房子转给他的事情，我们也没有收到这三间商铺的钥匙，我们有他占房的视频。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日陆德志与中天公司签订了龙江翰沃城综合配送中心4-2号楼109、110、111号商铺租赁合同，中天公司是出租方，陆德志是承租方。合同约定了租赁用途、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任及其他事项等合同条款。合同签订后，陆德志交纳了三间商铺保证金共计15,000元。陆德志于2015年初将房屋转租给了徐海峰，徐海峰将保证金15,000元交给了陆德志。2017年12月30日租期届满后，陆德志未办理房屋退租手续。徐海峰于2019年3月21日将屋内物品搬离，腾空了该房屋。同等地段商铺月租赁标准：2018年1月1日至2018年12月31日为12元/平方米；2019年1月1日至2019年3月21日为13.2元/平方米。物业费为1.1元/平方米。该三间商铺的2015年至2016年度的取暖费9,227.24元中天公司已支付；2018年10月15日至2019年3月21日取暖费至今没有交纳。以上事实有原、被告当庭陈述，龙江翰沃城综合配送中心商铺租赁合同书、视频资料、票据等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于转租的问题，陆德志辨称，其将该房屋转租给徐海峰时，已通知中天公司相关人员，但未举证证明，其与徐海峰之间也没有约定对转租后权利义务的处理，亦未到中天变更房屋租赁合同的主体。中天公司诉称，是在租期届满前才知道房屋被转租，但其在起诉前的合理期间内并未对转租一事提出异议，故应认定其应当知道承租人已转租。根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故应认定原租赁合同继续有效。陆德志与徐海峰均在原租赁合同到期后，均未与中天公司重新或续签合同，中天公司也未行使合同约定的权利，应认定为双方对原合同的默认；关于徐海峰是否占房的问题，徐海峰辩称，其已于租期届满前退还了该房屋，但中天公司提供的视频资料显示，2019年3月19日、21日仍有工人将租赁房屋内的商品等装车后运出，当日徐海峰的自家轿车也停留在房屋门前。徐海峰虽称车是他的，门是谁打开的他不知道，显然与常理不符。徐海峰如不继续承租，应按照合同约定办理退房手续。虽然其主张未经营，但房屋内存放的商品及办公设备，导致了出租方无法收回房屋，故应认定徐海峰占用该房屋，时间应从2018年1月1日起至2019年3月21日实际搬离时止；关于占房费用及物业费的问题，虽然双方没有续签租赁合同，原合同也未对占用房屋的费用标准进行约定，故应参照相同地段房屋的租金及物业费标准予以计算；关于陆德志、徐海峰反诉中天公司应退还保证金及装修补助金的问题，庭审中，经双方核算，中天公司按约定扣除陆德志应交的2015年至2016年度的取暖费9,227.24元后，余款5,722.76元中天公司应予以返还。陆德志、徐海峰未提供证据予以证明装修补助金的存在及给付条件，中天公司对此不予以认可，故陆德志、徐海峰应承担举证不利的法律后果；租赁合同中，承租人应按照合同约定，履行交纳租赁期间相关费用的义务，如不能即构成违约，因此而产生的损失应由其承担。因中天公司非该房屋的供热单位，该房屋所欠的2016年度以后的取暖费，其亦未实际垫付，故其作为诉讼主体不适格。综上所述，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负责有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。徐海峰作为次承租人，在中天公司要求其支付占房使用费时其理应给付。经核算，逾期腾房占有使用费用为49,016.57元（其中：2018年1月1日至2018年12月31日为12元/㎡×12个月×272.86㎡=39,291.84元；2019年1月1日至2019年3月21日为13.2元/㎡×2个月21天×272.86㎡=9,724.72元）；物业费4412.46元（2018年1月1日至2019年3月21日为1.1元/㎡×272.86㎡×14个月21天），中天公司请求物业费4394.54在合理的范围内，本院予以确认；陆德志作为原合同的签订主体，虽在转租房屋时未经出租方中天公司同意而转租房屋，其行为存在过错，但中天公司在知道转租后未按合同约定采取相应措施，亦存在过错，故对中天公司主张陆德志承担连带责任的请求不予支持；因中天公司并非供热单位，其作取暖费的诉讼主体不适格，应予以驳回；陆德志、徐海峰保证金的反诉请求，应在扣除中天公司支付的取暖费后，予以支持。但其主张的装修补助金因缺乏证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）项、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告徐海峰给付原告龙江中天市场管理有限公司房屋占用费49,016.57元、物业费4,394.51元，两项合计53,411.08元；二、反诉被告龙江中天市场管理有限公司返还反诉原告徐海峰保证金余款5,722.76元；三、以上两项相抵后，被告徐海峰于本判决生效之日起十日内再给付原告龙江中天市场管理有限公司47,688.32元；四、驳回原告龙江中天市场管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陆德志、徐海峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,135减半收取567.50元，由被告徐海峰负担。反诉费516.50元减半收取258.25元，由反诉被告龙江中天市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  沙庆岭二〇一九年十一月十八日书记员  杨梦轶