河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2230号上诉人（原审原告、申请执行人）：河南锦源建设有限公司，住所地河南省郑州市郑州矿区七里岗街**。法定代表人：邓文朴，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帅，河南言理律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳永选，河南言理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：何喜梅，女，汉族，1967年8月15日出生，住河南省漯河市召陵区。被上诉人（原审被告、执行案外人）：张代琴，女，汉族，1968年7月19日出生，住广州市花都区新华街府侧巷****。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何继纲，河南开瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：漯河银海置业有限公司，，住所地河南省漯河市召陵区财政局**法定代表人：李秋红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王慧敏，河南可速律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗顺，该公司员工。上诉人河南锦源建设有限公司（以下简称锦源公司）与被上诉人何喜梅、张代琴、漯河银海置业有限公司（以下简称银海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人锦源公司的委托诉讼代理人靳永选、被上诉人何喜梅、张代琴的共同委托诉讼代理人何继纲、被上诉人银海公司的委托诉讼代理人王慧敏及苗顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦源公司上诉请求：1、依法撤销(2019)豫1104民初2018号民事判决，改判继续执行上诉人对银海公司名下位于漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号商铺的首次查封申请，发回重审；2、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、《购房协议》最终是否被解除应当以终审判决为依据，本案应当中止审理，待何喜梅、张代琴与银海公司解除权纠纷一案审结后再另行处理。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款至第四款的情形必须同时满足，买受人才享有排除对涉案房屋的执行的权利。一审法院在何喜梅、张代琴未同时满足第二十八条第一款至第四款情形的情况下，认定其对涉案房屋享有排除执行的权利，属于法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十八条第一款至第四款的情形必须同时满足，买受人才享有排除对涉案房屋的执行的权利。1、何喜梅、张代琴在涉案房屋2018年5月24日查封前并未与银海公司签订正式的商品房合同，也没有办理网签、备案、预告登记，根据物权法的规定，只有买受人签订了正式的商品房合同并办理预告登记，才对外具有对抗效力。虽然其与银海公司已签订了《购房协议》，该《购房协议》只是购房意向书，显然不符合上述规定的形式要求，况且该《购房协议》银海公司已于2019年4月2日通知何喜梅、张代琴解除。2、涉案房屋自始至终没有交付给何喜梅、张代琴使用，何喜梅、张代琴一审中也认可该事实。3、何喜梅、张代琴虽然提交了与银海公司签订《购房协议》、银海公司出具的收到200万元购房款的《收据》，但其应当提交却未提交其向银海公司支付200万元购房款的转账或取款凭证，不能证明其向银海公司支付200万元购房款的真实性，更不排除其与银海公司相互串通、出示虚假证据妨害执行的可能性。故何喜梅、张代琴不具备同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款至第四款的情形，其对涉案房屋不享有排除执行的权利。三、上诉人作为涉案房屋建设工程的总承包方，对涉案房屋的具有优先受偿权，即使何喜梅、张代琴与银海公司债权债务关系成立，也是普通债权，并不能对抗上诉人享有优先受偿权。何喜梅、张代琴辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应维持一审判决。银海公司辩称没有异议。锦源公司向一审法院起诉请求：1、请求继续执行锦源公司对银海公司名下位于漯河市召陵区黄河路银海林溪湾小区1号楼101号商铺的首次查封申请。2、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：因锦源公司与银海公司建设工程施工合同纠纷一案，召陵区人民法院依锦源公司财产保全申请，于2018年5月24日作出（2018）豫1104民初1687号民事裁定书（转入执行后作出2018豫11**执保26号裁定书），查封了银海公司开发的银海林溪湾小区1号楼101号房屋在内的房产。何喜梅、张代琴提出异议后，召陵区人民法院作出（2019）豫1104执异4号执行裁定书，以在涉案商铺查封之前，何喜梅、张代琴已购买了该商铺并已支付大部分房款并同意将剩余房款按照法院要求交付保全，且该商铺未办理过户手续非买受人原因等为由，解除对银海林溪湾小区1号楼101号房屋的查封。2016年1月27日张代琴、何喜梅（乙方）与银海公司（甲方）签订购房协议两份，约定乙方购买银海林溪湾1栋101南2南3室商铺一套，商铺面积753平方米（304.47平方米+448.53平方米），商铺综合单价0.5万元，总价格共计376.5万元，约定交房时间为2016年12月31日。协议中还约定乙方在签订本合同时需要交纳房款共计200万元，剩余房款在甲方通知乙方办理手续前补齐。甲方在取得《竣工验收报告》及设计变更后，通知乙方按照本协议书所约定之单价与甲方按照实际测算面积办理正式购房手续，据实结算。张代琴、何喜梅交纳房款200万元，银海公司出具收据两份，上加盖有银海公司财务专用章。2019年4月30日漯河市房产交易处出具证明显示召陵区黄河路银海林溪湾1#楼101号房屋预测绘面积为780.99平方米。银海公司于2019年4月2日向张代琴、何喜梅发出解除《购房协议》通知书，通知解除2016年1月27日双方签订的《购房协议》。何喜梅、张代琴对银海公司提起诉讼，该房屋买卖合同纠纷一案,召陵区人民法院已作出（2019）豫1104民初1272号民事判决书，认定银海公司行使解除权的行为无效，判决：1、银海公司于2019年4月2日作出的解除购房协议的行为无效。2、银海公司于本判决生效后十日内向何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助锦源公司何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。剩余房款190.495万元，锦源公司何喜梅、张代琴应于实际交付房屋之日当天付清（若房屋实际面积与预测绘面积不一致，则依据协议约定单价按照房屋实际面积据实结算剩余房款）。3、驳回何喜梅、张代琴其它诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”何喜梅、张代琴为证明与银海公司存在真实的房屋买卖法律行为，提供了《购房协议》、收款收据，该购房协议书已经具备商品房买卖的主要要件，应为商品房买卖合同。且召陵区人民法院作出的（2019）豫1104民初1272号民事判决书，已认定银海公司行使解除权的行为无效，所以何喜梅、张代琴与银海公司之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，不影响合同效力，何喜梅、张代琴应为本案诉争房屋实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，召陵区人民法院扣押涉案房屋的时间是2018年5月24日，何喜梅、张代琴已在召陵区人民法院扣押之前2016年1月27日签订了买卖合同，支付了大部分房款，且召陵区人民法院作出（2019）豫1104民初1272号民事判决书，已认定银海公司行使解除权的行为无效，判决银海公司向何喜梅、张代琴交付银海林溪湾小区1号楼101号房屋，并协助锦源公司何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。综上，应解除对银海林溪湾小区1号楼101号房屋的查封，锦源公司执行异议请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告河南锦源建设有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。二审各方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，1、关于购房协议是否被解除问题。已经生效的漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决书及本院（2019）豫11民终2237号民事判决书已认定银海公司解除购房协议的行为无效，所以何喜梅、张代琴与银海公司之间的房屋买卖合同行为合法、有效。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，已经生效的召陵区人民法院（2019）豫1104民初1272号民事判决书认定，何喜梅、张代琴已在召陵区人民法院2018年5月24日扣押涉案房屋之前，于2016年1月27日与银海公司签订了购房协议，且已支付了大部分房款，且该判决判令银海公司向何喜梅、张代琴交付涉案房屋，并协助何喜梅、张代琴办理房屋产权登记。故锦源公司上诉称何喜梅、张代琴与银海公司之间的购房协议已解除，诉请继续执行对涉案房屋的查封本院不予支持。综上所述，锦源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南锦源建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇一九年十一月八日书记员 卫鸣晓