北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14572号上诉人（原审被告）：吴鹏飞，男，1988年1月4日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：朱震宇，男，广东康景物业服务有限公司北京分公司公司员工。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司公司员工。上诉人吴鹏飞因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初18524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴鹏飞上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判驳回康景物业公司的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由康景物业公司承担。主要事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1．购房过程、入住及维修；2．保安和保洁年龄偏大，私设摊位，不符合五星级服务标准；3．物业费并非根据物价涨跌情况进行调整过；4．物业人员服务一贯带有欺骗性，与这种不诚实企业打交道，严重侵害了吴鹏飞及广大业主的合法权益，并给吴鹏飞造成不利影响，现恳请法院支持吴鹏飞的请求，依法判令康景物业公司降低价格，物业费作为对业主的生活及精神损失补偿。补充：1．屋里漏水严重，导致吴鹏飞的家具、壁纸损坏，损坏费用应由康景物业公司赔付，但其拒不维修。2．收房后门口空调外机保护栏松动，每天晚上刮风的时候会来回撞击墙壁，严重影响吴鹏飞的生活质量，并且给在楼下行走的吴鹏飞和小区业主带来了严重的安全隐患。吴鹏飞因物业服务不达标而不交物业费或者说要物业给吴鹏飞一个说法。康景物业公司辩称，同意一审判决，不同意吴鹏飞的上诉请求。康景物业公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令吴鹏飞支付自2017年7月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费6966元；2．判令吴鹏飞支付违约金696．6元（按欠费金额10%计算），以上两项共计7662．6元；3．诉讼费由吴鹏飞承担。一审法院认定事实：康景物业公司系北京市通州区XX小区的物业服务公司，吴鹏飞系XX小区305室（以下简称“305室”）的业主。2016年10月26日，吴鹏飞（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业名称：珠江四季中心；类型：商业；坐落位置：13号楼2单元305室；建筑面积：64．51平方米。第五条：物业管理服务费用（一）甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积住宅每月每平方米3．6元收取物业服务费；（三）物业管理服务费用在本协议约定的服务范围内采取承包方式，费用标准可以根据物价涨跌情况进行适当调整；（四）每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按第五条（一）款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。第十一条：违约责任（一）甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的违约金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。一审庭审中，吴鹏飞称房屋存在质量问题，提交入室门口瓷砖裂开、房屋漏水、柜子内发霉照片予以证明，并称物业公司知道其家房屋存在质量问题，提交承诺书空白模板、物业员工草拟的协议书予以证明。康景物业公司对吴鹏飞提交的证据有予以认可，表示吴鹏飞家确实存在房屋质量问题，户门以内问题在维保期内由开发商承保维修，物业多次协调业主上报维修，至今无果，吴鹏飞要求物业公司承诺维修后不再出现问题，但这个没法保证。经核实，吴鹏飞未支付康景物业公司2017年7月1日起至2019年12月31日止的物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。康景物业公司与吴鹏飞签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。康景物业公司作为物业服务企业对吴鹏飞所居住的小区提供物业服务，吴鹏飞理应交纳相应的物业服务费用。现康景物业公司要求吴鹏飞给付物业费理由正当、证据充分，其主张金额未超过应当支付金额，故本院予以支持；对于康景物业公司要求吴鹏飞给付违约金的诉讼请求，因吴鹏飞并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。对于吴鹏飞辩称房屋存在质量问题的答辩意见，不构成其不交纳物业费的理由，与本案不属同一法律关系，其可另行起诉解决。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴鹏飞给付广东康景物业服务有限公司北京分公司2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费6966元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。吴鹏飞提交照片一张，证明305室的外机空调护栏脱落，小区物业服务存在安全隐患。康景物业公司对吴鹏飞二审中提交的新证据发表质证意见称，认可照片真实性，吴鹏飞说的安全隐患问题应该是近期才发生的，之前没有。康景物业公司只能请高空作业的人员从楼顶高空作业，重新施工进行绑实。康景物业公司提交下列证据：证据1保洁集中清理卫生照片，用以证明保洁在提供服务；证据2保洁培训照片，用以证明康景物业公司对员工进行定期培训；证据3保安形象照片用以证明康景物业公司对于保安有严格管理；证据4物业全体员工集中清理卫生照片，用以证明物业员工定期进行大扫除；证据5消防演练照片，用以证明康景物业公司定期进行消防演练；证据6整改通知书照片，证明康景物业公司对于餐馆乱倒垃圾行为有管理；证据7小区安装电动自行车设备照片，用以证明康景物业公司提供电动自行车充电设备；证据8小区张贴电动车禁止上楼标识，用以证明康景物业公司尽到了管理义务，但是物业没有执法权；证据9小区物业费备案截图，用以证明物业费标准在建委有备案；证据10电动自行车充电位置横幅，用以证明康景物业公司对电动自行车充电有管理；证据11电动自行车停放充电加强火灾防范公告图，用以证明康景物业公司负责张贴了电动车充电引起的危害；证据12停车场备案颁证复印件，用以证明本小区停车场是商业项目原有配套设施；证据13垃圾清运合同，用以证明小区垃圾有正规厂家及时清运；证据14XX审计报告（2018年度），用以证明康景物业公司2018年全年的物业费收入及多种经营收入；证据15溢香阁餐厨垃圾清运合同，证明溢香阁跟马驹桥镇政府是签过合同的，证明餐馆往小区垃圾桶里倒垃圾不是物业授权行为。吴鹏飞针对康景物业公司二审中提交的证据发表质证意见称，对于康景物业公司提交的证据8真实性、证明目的认可，其余证据均不认可。对当事人二审中提交的证据本院认定如下：对吴鹏飞提交的照片的真实性予以确认。对康景物业公司提交的证据8的真实性、证明目的予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，吴鹏飞与康景物业公司于2016年10月26日签订的《前期物业服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，该合同不违反国家法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。康景物业公司依照合同约定向吴鹏飞提供了物业服务，吴鹏飞实际接受了康景物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。吴鹏飞对《前期物业服务协议》收费标准的异议依据不足，故本院对其该项主张不予采信。一审法院核算的物业费金额无误，本院予以维持。吴鹏飞上诉称康景物业公司提供的物业服务不达标，并以此为由主张不应交纳物业费或降低价格，对此本院认为，吴鹏飞提交的证据不足以证明其主张的全部问题，不足以证明康景物业公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差距，且吴鹏飞所主张的物业服务不达标亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。吴鹏飞以此为由要求减免物业服务费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吴鹏飞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴鹏飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  张清波审 判 员  杜丽霞审 判 员  胡新华审 判 员  刘 茵二〇一九年十一月五日法官助理  张海洋法官助理  王 菲书 记 员  高明晓书 记 员  徐 曼