湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3067号上诉人（原审被告）：宜昌市康龙大厦物业有限公司，统一社会信用代码914205007641103063，住所地宜昌东山开发区深圳路。法定代表人：但一兵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李伟廷，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李晓丹，男，1957年1月13日出生，汉族，住宜昌市。被上诉人（原审原告）：李彪，男，1985年12月25日出生，汉族，住宜昌市。委托诉讼代理人：李晓丹，系李彪之父,特别授权代理。上诉人宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称康龙公司）因与被上诉人李晓丹、李彪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人康龙公司的委托诉讼代理人李伟廷，被上诉人李晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康龙公司上诉请求：1、请求撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初544号民事判决书第一项判决内容，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院虽然对违约金进行了调减，但违约金的标准仍然过高，请二审法院考虑本案客观因素，予以调减。1、庭审查明，自2005年开始，上诉人与被上诉人进行合作，被上诉人将自有分割式商铺委托给上诉人经营，从2005年至2018年长达10余年的合作期间，上诉人都能及时足额向被上诉人支付收益，但受物业老化、管理成本增加、市场环境的影响，近两年确实无力承担被上诉人的固定收益，虽然在法理上被上诉人不用承担此种经营不善的风险，但综合考虑上诉人以往的履约行为和现实状况，过高的违约金不利于问题最终化解。2、在宜昌，类似于康龙家居广场产权性质（产权分割式商铺，四至界限不明，俗称“瓷砖铺”）的商场，均是历史遗留产物，也是地方政府的老大难，涉案康龙家居广场商铺面积约24000㎡，其中有18000余㎡系上诉人自持，6000㎡系190余位业主持有，单个铺位的平均面积30㎡，上诉人苦心经营10余年，即便是商铺空场，没有租出去，上诉人仍然依照合作协议，向其支付收益。综上，请求二审法院依法调减违约金。3、一审判决双方合同于2019年4月15日解除，但判决合同解除后仍适用原合同租金标准支付租金缺乏事实和法律依据。被上诉人李晓丹、李彪辩称，一审法院判决的违约金标准已经很低，远低于双方的合同约定，上诉人康龙公司从2016年开始不认真履行合同，基本上没有按期按月给被上诉人支付租金，康龙公司一直失信于被上诉人。关于2019年4月15日以后的租金，上诉人实际仍在占用商铺，理应给付租金。李晓丹、李彪向一审法院起诉请求：1.判令康龙公司支付所欠李晓丹、李彪12个月的商铺租金10677元及滞纳金5338.5元，共计人民币16015.5元；2.解除双方2015年7月27日签订的《不动产合作经营合同》腾退商铺交还给李晓丹、李彪；3.请求判令康龙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李晓丹、李彪从原产权所有人××处××新区城东大道××广场××号商铺产权，2015年7月27日，李晓丹、李彪（甲方）与康龙公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其H60号商铺（建筑面积26.84平方米）委托乙方经营管理，期限5年，即自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为889.75元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第七条约定合同期满后，若双方不再合作，双方办理商铺交接手续，交付标准为在不破坏房屋主体结构的情况下，按该商铺承租人最后撤场时的格局交换，逾期未交付商铺的，每逾期一日，按本合同每日收益额的2倍承担逾期交付的违约责任。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额的50%向甲方承担违约责任。”合同第九条第3项还约定，经双方同意，合同自动解除，双方均不承担责任。一审同时查明，合同签订后，李晓丹、李彪依约将商铺交康龙公司经营管理，康龙公司每月向对方支付固定收益，但从2018年4月（不含当月）开始，后续收益康龙公司一直未支付。经双方核对，扣完房产税、印花税等税费后，康龙公司每月按782.09元标准向李晓丹、李彪支付收益。截止李晓丹、李彪向法院提起诉讼之日，即2019年4月15日（不含当月），康龙公司累计欠付收益额为8602.99元。一审法院认为，李晓丹、李彪将其拥有产权的商铺交康龙公司统一经营管理，康龙公司按月支付收益，双方签订了《不动产合作经营合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应依约履行。康龙公司在合同期内自2018年5月开始，未向李晓丹、李彪支付收益，构成违约，应承担违约责任。关于收益额的标准，合同约定由康龙公司对国家规定的税费代征代缴，双方均予以认可，对李晓丹、李彪的每月收益额按税后标准予以支持。关于违约金，双方合同有明确约定，一是每逾期一日，康龙公司按月固定收益额的0.5‰向李晓丹、李彪支付违约金，该标准未超过法律规定标准，双方均无异议，予以支持；二是逾期6个月未支付的，康龙公司按未支付收益额的50%支付违约金，对此，康龙公司认为标准过高，请求法院依法予以调减。我国违约金的性质体现为以损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”李晓丹、李彪在庭审中并未提交其产生损失的相关证据，康龙公司欠付收益使李晓丹、李彪产生利息损失，一审法院按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍予以支持。关于解除合同并返还商铺，李晓丹、李彪认为康龙公司长期未能支付收益，符合解除合同的条件，康龙公司当庭同意自李晓丹、李彪起诉之日起解除合同，对此予以认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李晓丹、李彪认为康龙公司解除合同后应当付清商铺返还前的全部收益，对此予以支持，康龙公司应按双方合同约定的税后月收益额，赔偿解除合同后实际占用商铺期间李晓丹、李彪的损失。关于商铺返还交付的标准、时间，双方合同第七条有明确约定，一审予以认可，双方应依约履行，逾期交付的承担约定的违约责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内向李晓丹、李彪支付2018年5月至2019年3月期间的商铺收益共计8602.99元，并以税后月收益额782.09元为基数，分别按日0.5‰（782.09元×0.5‰＝0.39元）和中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、李晓丹、李彪与宜昌市康龙大厦物业有限公司于2015年7月27日签订的《不动产合作经营合同》于2019年4月15日解除；三、宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内将康龙家居广场四层H60号商铺腾退并返还给李晓丹、李彪，并按税后月收益额782.09元标准，向李晓丹、李彪支付自2019年4月至实际返还之日止的商铺占用期间的损失。如未按期交付商铺的，每逾期一日，宜昌市康龙大厦物业有限公司按日收益额的2倍（782.09元÷30天×2）向李晓丹、李彪支付逾期交付违约金；四、驳回李晓丹、李彪的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（减半收取，李晓丹、李彪已预交），由宜昌市康龙大厦物业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、康龙公司逾期付款违约金的标准问题；2、合同解除后康龙公司未腾退房屋的情况下是否仍应按照租金标准支付房屋占有使用费。一、关于康龙公司逾期付款违约金的标准问题。康龙公司认为一审法院认定的违约金标准过高，应当调减，理由为康龙公司在10余年的合作期间，均能足额向业主支付房屋固定收益，近一年来受物业老化、管理成本增加、市场环境影响，造成给付不及时，且案涉商铺系产权分割式商铺，四至界限不明，属于历史遗留产物，应当根据客观情况，调减违约金。根据已查明的事实，2015年本案双方当事人签订的《不动产合作经营合同》约定“乙方（即康龙公司）逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额的50%向甲方承担违约责任。”一审法院已经根据案涉商铺经营的实际情况及双方提交的证据，将违约金调减为“以税后月收益额782.09元为基数，分别按日0.5‰（782.09元×0.5‰＝0.39元）和中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金”，康龙公司辩称的客观经营情况属商业风险范围，一审法院根据客观情况酌情考量，符合法律规定，故本院对康龙公司的该上诉请求不能支持。二、关于合同解除后康龙公司未腾退房屋的情况下是否仍应按照租金标准支付房屋占有使用费。一审诉讼过程中，康龙公司对李晓丹、李彪请求解除双方的租赁合同并无异议，故一审法院判决解除李晓丹、李彪与康龙公司于2015年7月27日签订的《不动产合作经营合同》于2019年4月15日解除，但判决后康龙公司未实际腾退房屋，且向本院提起上诉，故康龙公司仍应当参照双方合同约定的租金标准向李晓丹、李彪支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的商铺占有使用费。康龙公司认为李晓丹、李彪的商铺门面没有四至，没有出租，处于空置状态，不存在腾退问题，故不应当支付房屋占有使用费，康龙公司对该主张未提供任何证据予以证明，且明显与合同第七条约定的“合同期满后，若双方不再合作，双方办理商铺交接手续，交付标准为在不破坏房屋主体结构的情况下，按该商铺承租人最后撤场时的格局交换，逾期未交付商铺的，每逾期一日，按本合同每日收益额的2倍承担逾期交付的违约责任。”内容相矛盾，本院对康龙公司的该上诉意见不予支持。综上所述，宜昌市康龙大厦物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌市康龙大厦物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇一九年十一月二十一日书记员 熊芳园