辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终5076号上诉人（原审原告）：倪淑梅，女，1982年3月25日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：孙世建，辽宁高望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连吉海房地产开发有限公司，住所地辽宁省庄河市延安路二段**。法定代表人：郑吉海，该公司经理。委托诉讼代理人：张俊帅，辽宁环胜律师事务所律师。上诉人倪淑梅因与被上诉人大连吉海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2018）辽0283民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪淑梅上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定案涉小区未能办理权属证书，是因为规划范围内有未动迁住户张宪法，影响规划验收。张宪法房屋产权证现仍然有效，处于未注销状态，其仍享有房屋所有权与土地使用权，现有证据不能证明案涉房屋在合同期限内不能办证责任在被上诉人是错误的。本案审理过程中从未看到未动迁户张宪法的房屋所有权证。关于张宪法是否还享有房屋所有权与土地使用权的问题。根据《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定，“房屋被依法征收的，国有土地使用权证同时收回”。《土地登记办法》第50条规定，“依法收回的国有土地，直接办理注销登记”。第56条规定，“土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止”。所以，不存在张宪法的房屋所有权证与土地使用权证不收回、不注销，就不能通过验收。案涉地块涉及要拆迁的共68户，难道国土部门把68户的房产证和土地证都给收回并注销了么？显然不会的，没有规划验收，不是“证”还存在，而是房屋没有拆除的原因。案涉小区的现实情况是，张宪法没有动迁的情况下，案涉小区照样办理了房屋产权证。从庄河市城乡规划建设局于2018年4月2日出具的《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》载明的内容看，“未办理房屋产权的主要原因是‘阳光100’小区二期规划范围内有一户动迁户（张宪法）未拆迁”，说明未动迁住户不是案涉小区不能办理权属证书的唯一原因，被上诉人还存在其他违约行为。一审法院认定被上诉人没有责任是错误的。案涉房屋逾期办理权属证书，被上诉人是有过错的，是有责任的。被上诉人拆迁是违法的。庭审过程中，被上诉人自认案涉地块系由其自己实施拆迁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定“禁止建设单位参与搬迁活动”。《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定，被上诉人在没有拆迁许可证的情况下，进行案涉地块房屋的拆除，是违法的。案涉房屋逾期办证，主因是被上诉人怠于行使权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27、28条以及《城市房屋拆迁管理条例》第16、17条都明确规定了在有动迁户拒不动迁的情况下，该如何解决、处理。而在本案中，至今近七年时间，在有住户拒绝动迁的情况下，被上诉人从未按照法律规定的途径来解决拒绝动迁问题，而是采用拖延、置之不理的办法来解决被拆迁户索要高价赔偿的问题。只是在住户起诉之后，才着手处理此事。一审判决适用法律错误。我国《合同法》的违约责任归责原则为严格责任原则，而非过错责任原则，除非明确规定为过错原则。只要被上诉人未在合同约定期限内办理权属证书，就是违约。违约方如无证据证明有免责事由，则应依法承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中，对办理权属证书一事，根本没有约定免责事由，被上诉人就应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第15条第3项为格式条款，不应将“如因出卖人的责任”理解为“出卖人有过错”。该条款是被上诉人预先拟定，该条款属于格式条款。法律己明确规定产生争议的格式条款的解决办法，应作出不利于格式条款提供一方的解释。所以该条不能按一审法院与被上诉人的理解为“因出卖人的责任”就是“出卖人有过错”。而应理解为合同一方（购房者）全面履行了合同义务、且没有违约行为存在，但是却出现了违约的结果，那就是另一方也就是被上诉人的原因，而不论是否有过错。不能对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”歪曲理解为有过错为前提。一审法院为了免除被上诉人的责任，认定案涉小区不能及时办理权属证书的原因不在被上诉人，变向认定责任是政府所导致，容易引起群体性事件。本案中，政府确实存有过错，对案涉房屋权属证书的逾期办理是有一定的影响，但不能免除被上诉人的违约责任。大连吉海房地产开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要的理由：关于被上诉人承担逾期办证的违约责任的前提条件的问题，本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条约定，如因出卖人的原因导致逾期办证，出卖人承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致逾期办证，出卖人承担违约责任，因此本案被上诉人承担的违约责任应当是逾期办证，系因被上诉人的原因导致，否则被上诉人不承担违约责任。上诉人在上诉理由中陈述合同第15条的约定属于格式条款，没有法律依据，该合同文本是由国家建设部和工商行政总局联合制定的，充分保护出卖人和买受人的权利，同时也约定双方承担的义务，并非被上诉人单方制定该条款，逃避自己的责任。上诉人主张本案不应当适用上述司法解释第18条的观点没有法律依据，上述司法解释是专门为审理商品房买卖合同而制定的，因此应当按照该解释的规定，认定被上诉人是否应当承担相关责任。关于逾期办证的原因问题，一审中被上诉人提供的庄河市城乡建设规划局作出的《关于解决阳光100小区二期住户办理产权证的意见》中，明确载明未办理房屋产权的主要原因是阳光100小区二期规划范围内有一户动迁户张宪法未拆迁，影响规划建设部门依法对该工程进行规划核实，进而导致未能按期办证，该原因系逾期办证的唯一原因。关于未能如期办证，是否系被上诉人原因导致的问题，被上诉人与庄河市人民政府签订的国有建设用地使用权出让合同中约定，出让土地交付给被上诉人的条件是三通一平，据此可以确定案涉土地内拆迁义务的主体是政府，而不是被上诉人，因此张宪法未如期拆迁不是因为被上诉人的原因导致的。一审法院认定的张宪法房屋的产权证书未注销的问题，该问题属于行政问题，也不是被上诉人的原因导致未注销，因此未能如期办证的原因不是被上诉人的原因导致，被上诉人不应当为此承担违约责任。关于上诉人在上诉理由中提到的，本案容易引起群体性事件的问题，被上诉人认为承担违约责任应当以合同约定和法律规定为依据进行确定，上诉人的权益和被上诉人的权益均应依法得到保护，本案未能如期办证，确是被上诉人之外的政府有关方面的原因导致，被上诉人不应当为第三方的行为买单并承担相关违约责任，否则该违约责任有可能导致被上诉人产生严重的经营困难问题。倪淑梅向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付自2014年11月16日起按已付房款日万分之三计算至实际交付房屋之日(即2014年11月25日)止逾期交房违约金544元；2.请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金自2017年5月23日起，按已付房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息计算至2018年5月23日。一审法院认定事实：2014年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的阳光100小区第6幢3单元3层3号房屋，总房款为201483元。合同第8条约定，交付期限：出卖人应当在2014年11月15日前，将经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、监理、施工和建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：。3、因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期和气候原因及其他非出卖人原因导致的延期。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第15条约定，预购商品房预告登记和产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如不能在规定的期限内取得权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人继续办理产权登记，期限延期至2年。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十六约定：。鉴于本小区购房者人数众多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序在后出现的交付期超过合同约定的交房期限的，不视为甲方逾期交房。上述合同签订后，原告依约付清了房款。2014年11月25日，被告向原告交付了房屋，2018年5月9日，案涉小区所在工程通过综合验收，具备办理产权登记的条件，2018年5月30日，案涉房屋办理了不动产权属登记，证书号为辽20**庄河市不动产权第08011292号。另查，依据庄河市人民政府庄政地字[2010]054号“关于向大连吉海房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复”，庄河市国土资源局于2010年6月21日与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，将位于庄河市(华丰南侧)，宗地编号为[2010]-4号，宗地面积为30152.25平方米土地出让给被告用作商住用地。该合同第六条约定，出让人同意在2010年7月11日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到场地平整达到一平，周围基础设施达到三通。上述合同签订后，被告受让了该宗土地，并对宗地内住户、商户进行动迁，在动迁过程中，有一被动迁户张宪法未能按时动迁。期间，被告开发建设阳光100小区二期住宅小区。2016年10月20日，被告向庄河市城乡规划建设局递交申请，内容为：我公司开发的阳光100小区二期工程在2014年11月20日开始办理入住至今已经2年了，由于一户拆迁户未达成协议导致本工程没有全部完毕，致使不能办理规划验收和综合验收。为避免群体上访事件发生，故申请贵局给予规划和综合验收备案，当否。特此申请。2018年3月29日庄河市房屋征收办公室向庄河市城乡规划建设局出具的“阳光100小区”居民张宪法房屋动迁费用测算一份，核算金额为拟拆迁房屋货币补偿费人民币795076元。2018年4月2日庄河市城乡规划建设局作出《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》，内容为：庄河市人民政府：苏长忠副市长2018年3月16日主持召开由庄河市城乡规划建设局、庄河市房屋征收办公室、庄河市办事处、庄河市信访局参加的信访工作会议，专题研究如何解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权问题。多年来给业户子女落户、上学、出国等等带来一定影响，为此多次到市政府群访。未办理房屋产权的主要原因是“阳光100”小区二期规划范围内有一户动迁户(张宪法)未拆迁，影响规划建设部门依法依规对该工程进行规划核实；《中华人民共和国城乡规划法》相关条款规定，建设项目未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不得进行竣工验收备案，建设单位也就无法办理房屋产权。项目两年前就通过了消防验收、环保验收等单项验收，通过规划核实后即可办理项目竣工验收备案和业户房屋产权。提出如下意见：一、按照房屋征收办公室(依据我市现行货币补偿标准)核算金额，由吉海房地产公司将拟拆迁房屋货币补偿费人民币795076元打到规划建设局指定的账户上，作为完成后续拆迁补偿的保证金；同时由吉海房地产公司按拟拆迁房屋产权面积(104.96m2)3倍提供现房房源3套(见明细)抵押给市规划建设局，由市规划建设局负责办理相关抵押手续。二、庄河市房屋征收办公室、庄河市办事处要继续督办大连吉海房地产开发有限公司该项目的后续拆迁工作，争取尽快解决拆迁户张宪法拆迁补偿问题(被拆迁户张宪法与开发企业签订拆迁补偿协议后，由规划建设局和市房屋征收办公室共同处理开发企业前期抵押的房屋和拆迁保证金等相关事宜)。三、大连吉海房地产开发有限公司要尽快完成“阳光100”二期工程竣工验收备案所需要的其他材料。四、上述工作完成以后，规划建设局将在第一时间内完成“阳光100”二期工程的规划核实和竣工验收备案工作，使383户业户早日进入办理房屋产权环节。2018年4月17日被告向庄河市城乡建设规划局出具承诺书一份，承诺按照庄河市棚户区改造货币补偿标准，将795076元和“阳光100”小区的3套商品房，作为张宪法以后货币回迁或房屋回迁的保证。同日，被告与庄河市城乡建设规划局签订合同书一份，内容为：甲、乙双方为了解决阳光100小区二期383户办理产权的事宜，就动迁户张宪法动迁一事按庄河市人民政府会议备忘录要求签订如下协议：一、乙方将795076元现金存入甲方指定的账户为此户货币动迁的保证金，同时将3套商品房(房屋为阳光100小区4#-1-1201、8#-1-103、8#-1-203共306.44平方米)作为张宪法以后达成动迁协议的备用房，由甲方在市不动产中心进行封存。二、。被告于同日将保证金795076元汇入庄河市城乡规划建设局指定的账户。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点是被告对未能在合同规定的期限内向原告交付房屋及办理权属证书，是否应当承担违约责任，对于未能按期交付房屋是否应该承担违约责任，一审法院认为：依合同约定，被告应于2014年11月15日前向原告交付案涉房屋，而被告实际交付房屋的时间为2014年11月25日，故原告应当自2014年11月16日起知道其权利受到侵害，其应在诉讼时效期间内主张权利，现原告未向法院提供证据。证实其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，故其该项诉讼请求已过法定的诉讼时效期间，不予支持。关于未能在合同约定的期限内办理房屋权属证书，被告是否应承担违约责任的问题。根据《关于解决“阳光100”小区二期住户办理房屋产权证的意见》内容，案涉房屋未能在合同约定的期限内办理权属证书的主要原因系“阳光100”小区二期规划范围内有一户动迁户(张宪法)未拆迁，影响了规划建设部门依法依规对该工程进行规划核实所致。故案涉小区规划范围内的动迁户张宪法仍享有其对未动迁的房屋的房屋所有权及房屋所占土地范围内的土地使用权，因此依现有证据不能证明造成案涉房屋在合同约定期限内不能办理权属证书的责任在被告，被告不应承担违约责任，故对原告该项诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回原告倪淑梅的诉讼请求。案件受理费75元，由原告负担。本院二审期间,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人在二审中表示其不再向被上诉人主张逾期交房的违约责任。本院审理的另一同类案件[（2019）辽02民终4793号，贺长江诉吉海公司]查明，张宪法于1992年11月9日领取坐落于庄河市单层房屋的房产执照，所有权证号为1999008232，该房产执照数据状态为“现势”。在庄河市不动产登记中心未查询到该房屋所在土地的土地使用权证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。双方签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人在二审中表示其不再向被上诉人主张逾期交房的违约责任，是其对自身权益的处分，且不损害他人利益，本院予以照准。由于被上诉人存在逾期办理产权登记的事实是双方不争的事实。上诉人主张因被上诉人未按照合同约定办理产权登记应承担逾期办证违约金；被上诉人主张其与庄河市国土资源局签订的土地出让合同约定的土地交付条件是三通一平，因政府部门交付的土地上有一户（张宪法）没有动迁完成，案涉土地内拆迁义务的主体是政府，而不是被上诉人，张宪法未如期拆迁不是因为被上诉人的原因导致的，张宪法房屋的产权证书未注销，也不是被上诉人的原因导致未注销，未能如期办证的原因不是被上诉人的原因导致，被上诉人不应承担逾期办证违约责任。综合双方当事人的诉辩主张，本案焦点问题为：被上诉人是否应承担逾期办证的违约责任。对此，本院分析如下：从土地动迁责任主体看，被上诉人在诉讼中自认案涉土地上的动迁工作应由其自行动迁完成，从被上诉人提交的庄河市人民政府土地批件《关于向大连吉海房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权的批复》第一条载明“案涉土地出让金为每平方米1.66元，总额为50000元人民币”，由此可以看出，政府部门收取的案涉土地出让金之所以如此之低，正如被上诉人所言并自认的案涉土地上的动迁工作由其自行完成，既然动迁工作应由被上诉人自行完成，则被上诉人则为动迁的义务人，不能只享受交纳较低土地出让金的利益，而不承担相应的义务，案涉土地上存在未动迁的情形，其责任应由被上诉人自行承担，由此而产生的不利后果亦应由被上诉人承担，即因动迁影响办理产权证而导致的违约行为应由被上诉人自行承担违约责任。从合同约定的免责条件看，被上诉人与庄河市国土资源局于2010年6月21日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，被上诉人在签订土地出让合同时即知道案涉土地上存在动迁户需要动迁，且被上诉人在诉讼中自认案涉土地系其自行动迁。而上诉人与被上诉人于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》，比被上诉人签订的前述土地出让合同晚4年之久，上诉人与被上诉人双方在签订前述商品房买卖合同时，被上诉人明知其开发的案涉小区尚有动迁户未能动迁可能会影响案涉房屋办理竣工验收，从而影响办理产权登记，即可能无法按照合同约定的时间办理产权登记。但被上诉人仍与上诉人约定办证期间为“被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如不能在规定的期限内取得权属证书，被上诉人继续办理产权登记，期限延期至2年”，且双方当事人未在合同中约定因动迁未完成可以作为逾期办证的免责条件。从动迁利益取舍看，本院审理的另案[（2019）辽02民终4793号，贺长江诉吉海公司]查明，张宪法的房屋在房屋登记管理部门没有查询到有土地使用权证存在，由此表明，虽然张宪法的房屋有所有权证但没有土地使用权证，在被上诉人取得案涉小区开发权的同一土地上，不存在一物二权的问题，即同一土地上不存在两个土地使用权，既然同一土地上没有同时存在两个用益物权，那么张宪法的房屋能否拆迁以及什么时间拆迁，仅仅是张宪法与房屋拆迁人即被上诉人能否就拆迁补偿条件达成一致的问题，仅仅是双方在拆迁利益上的取舍问题，被上诉人作为动迁人有义务积极采取措施，尽快动迁张宪法的房屋，但从现有的证据看，即便存在被上诉人主张因张宪法未动迁而影响办理产权证的情形，但从被上诉人取得案涉土地进行开发至上诉人提起本案诉讼之日2018年2月5日，近七年时间，在明知有住户拒绝动迁的情况下，被上诉人未提交充分证据证明其采取了积极有效的措施,包括按照法律规定的途径来解决拒绝动迁问题。被上诉人因考虑自身利益的取舍而给其带来的不利益，应由其自行承担责任。此外，即使如被上诉人所述，非其原因导致规划验收延迟，但经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、监理、施工和建设单位出具验收报告亦是工程备案及房屋取得初始登记的先决条件。被上诉人未能提交充分证据证明设计、监理、施工和建设单位出具验收报告的时间在合同约定的办证期限内。虽然被上诉人在一审诉讼中提交了案涉工程的竣工验收备案表，但该备案表仅表明政府相关部门于2018年5月9日颁发了此备案表，未载明竣工验收时间。故被上诉人未能证明其在合同约定办证期限内已取得了除规划验收外的其他验收手续，即使依照被上诉人主张，非其原因导致规划验收延迟，被上诉人亦不能免责。综上，上诉人主张被上诉人应承担逾期办理产权登记的违约责任，有事实根据和法律依据，应予支持。双方关于办理产权登记的约定为，被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如不能在规定的期限内取得权属证书，双方同意上诉人不退房，被上诉人继续办理产权登记，期限延期至2年。但双方在合同中没有约定逾期办证违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限或者合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人主张自2017年5月23日起计算违约金未违反合同约定，由于案涉小区于2018年5月9日即具备办理产权登记的条件，因此，违约金截止日期应计算至2018年5月9日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，上诉人的主张，合理部分，于法有据，予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。综上所述，倪淑梅的上诉请求，合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销庄河市人民法院（2018）辽0283民初1177号民事判决；二、大连吉海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付倪淑梅逾期办证违约金（以购房款201483元为基数，自2017年5月23日起至2018年5月9日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、驳回倪吉梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由大连吉海房地产开发有限公司负担；二审案件受理费75元,由大连吉海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  王 亮审判员  季 烨二〇一九年十一月二十七日书记员  王丽秋