海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6936号原告：三亚致远物业服务有限公司，住所地海南省三亚市光明路金海湾花园阳光****。法定代表人：蔡智，该公司总经理。委托诉讼代理人：林跃华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：罗于贤，三亚市天涯法律事务所法律工作者，三亚市物业管理协会推荐。被告：张志强，男，汉族，1987年1月17日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：张文学，北京大成（海口）律师事务所律师。原告三亚致远物业服务有限公司（以下简称：致远公司）与被告张志强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告致远公司的委托诉讼代理人林跃华、罗于贤，被告张志强的委托诉讼代理人张文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致远公司向本院提出诉讼请求：1.判令张志强向致远公司支付拖欠的费用30334.9元（其中包括：物业管理费7907.8元、停车费20640元、水费1787.1元）；2.判令张志强向致远公司支付违约金21416.48元（计算方式：按《前期物业管理服务协议》第八条第四项约定为从逾期之日起以拖欠费用为基数按每天千分之五计算滞纳金，致远公司调低违约金为从逾期之日起以拖欠费用为基数每天万分之六暂计算违约金至2019年4月15日止，详见违约金计算表，但违约金实际应计算至欠费付清之日止）；3.本案诉讼费由张志强承担。事实与理由：致远公司于2009年1月与三亚集源房地产开发有限公司就其开发的南枫悦海度假小区签订了《前期物业管理委托合同》，并在2009年南枫悦海度假小区竣工交付使用起开始对南枫悦海度假小区进行物业管理服务，同时和张志强签订了《前期物业管理服务协议》。2017年南枫悦海度假小区业主委员会成立后，致远公司又于2017年2月与南枫悦海度假小区业主委员会签订了《南枫悦海度假小区物业服务合同》，并一直服务至2019年3月1日合同期满。致远公司按上述三份合同及协议规定的事项，尽职尽责地为张志强提供了物业管理服务，但张志强却不履行上述合同和协议约定的缴费义务，从2011年1月起至2019年2月，拖欠致远公司费用30334.9元，其中物业管理费7907.8元、停车费20640元、水费1787.1元。虽经致远公司多次电话和书面催告，但张志强仍拒不缴费，为维护致远公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张志强辩称，一、致远公司要求张志强给付拖欠的物业管理费、停车费的主张以超出法定的诉讼时效期间，对超出部分应不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案致远公司与张志强签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费、停车费均按月交纳，交纳费用的时间为接到通知单5日内。因此，诉讼时效期间应当自张志强未交纳物业费、停车费的第一个月末开始计算，即物业服务费自2015年1月31日计算，停车费至2013年1月31日计算。至致远公司起诉之日张志强从未收到过物业服务费和停车费的催收通知，不存在诉讼时效的中止中断情形。致远公司起诉状的落款日期为2016年5月27日应确定为致远公司主张权利的日期，因此，致远公司要求张志强给付2016年5月前的物业管理费、停车费的主张均已超出诉讼时效期间，应不予支持，驳回其诉讼请求。2致远公司没有按照合同约定对小区进行管理，未采取有效措施防范和规避张志强及小区其他业主的经济损失，因此张志强无需支付物业管理费、停车费和其他费用。涉案南枫悦海度假小区3栋806房虽然登记在张志强名下，但是交付之日起一直由其哥哥张志刚居住，张志强和其父亲也居住在该小区1栋1203房，此情况致远公司应当是知道并认可的。2012年12月31日，居住在小区****的业主张志刚家中被入室盗窃，被盗现金及财物达七万余元。失主报案后公安机关展开侦查，却因小区监控设备损坏或图像模糊，无法提供有价值线索，导致此案至今没有侦破，失主的经济损失无法挽回。事后张志刚找到小区物业的负责人佟继双和公司经理蔡智，要求物业公司承担相应的赔偿责任。致远公司的法定代表人蔡智表示，物业公司不能拿现金赔偿，可以免收张志刚居住的3栋806房的物业费和其家中两辆车的停车费，什么时候需要交纳再通知张志刚，以此作为对张志刚家中被盗经济损失的补偿，这项口头约定也一直在履行。致远公司起诉前，张志强及张志刚从未收到物业公司的催缴通知，家里的车辆也一直在小区自由出入。2015年12月19日、20日，连续两天南枫悦海度假小区业主的三十余辆车被不明身份的人划伤。被划车辆包括张志刚新买的奔驰车和奥迪A4敞篷车，还有其父亲的本田雅阁，此事海南多家新闻媒体进行了报道，但再次因为小区物业巡逻无人发现，监控录像损坏无法提供有价值线索而未能侦破，为小区业主挽回经济损失。综上，致远公司未能履行法定职责和合同约定的义务，导致小区业主遭受巨大的经济损失，事后又口头承诺免除张志强的物业管理费和停车费。因此张志强无需再向其缴纳各项费用。3致远公司要求张志强支付违约金没有事实根据和法律依据。首先，在涉案的3栋806房实际业主，即张志强的哥哥张志刚家中被盗后，致远公司的法定代表人蔡智和该小区物业的负责人佟继双均承诺免收3栋806房业主的物业费、停车费等相关费用，此后也没有任何人向张志强或3栋806房的业主催收过，因此并不存在张志强违约的问题，也就无需支付违约金。其次，致远公司与开发单位及小区业主委员会签订的物业服务合同中只约定了逾期不交纳物业管理费需交滞纳金，而没有约定欠交车位使用费如何处理，因为业主欠交车位使用费，物业门卫可以拒绝欠费的车辆出入，不存在欠费的可能。因此《前期物业服务管理服务协议》第八条第四项的“有关费用”也就不包括车位使用费及停车费，故要求张志强支付所谓的违约金没有依据。综上，致远公司没有按照物业服务合同的约定认真履行职责，对小区进行规范有效的管理，给张志强及小区业主造成了巨大的经济损失，且其主张已经超过诉讼时效期间，因此张志强无需向其支付未缴纳的物业管理费和停车费，更无需承担所谓的“违约金”，请求法院依法驳回致远公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：致远公司系南枫悦海度假小区物业服务企业。致远公司与三亚集源房地产开发有限公司于2009年1月18日签订《前期物业管理委托合同》，约定三亚集源房地产开发有限公司委托致远公司实行物业管理，致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。张志强于2009年5月13日与致远公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：致远公司对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理；依据本协议向张志强收取物业管理费用；张志强交纳费用时间为接到通知单五日内；张志强不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致远公司有权要求张志强补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金；小区内如发生恶性案件（如盗窃案、车辆损坏、丢失等），可按法律程序明确物业公司责任。合同签订后，张志强向致远公司交纳物业管理费。南枫悦海度假小区之后成立业主委员会，2017年2月20日，南枫悦海度假小区业主委员会与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，约定：致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括本物业小区共用部分的维修、养护和管理，共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共部位及庭院内的绿地、花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理，维护小区公共秩序，巡视、门岗执勤，进一步完善物业档案管理，房屋自用部位、自用设备的维修可以委托致远物业实施，规劝制止业主、使用人违反《南枫悦海度假小区管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；委托管理期限为二年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止；物业管理费用依照三亚市物价局的批复，住，住宅房屋按业主房产建筑面积每平方米1元向业主或物业使用人收取，商业及办公用房按业主房产建筑面积每月每平方米2.3元向业主或物业使用人收取，车位费，小汽车120元/月，电动车辆30元/月，小车每次临时3月，过夜5元；业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费，从逾期之日起按照每天千分之一交纳滞纳金。2019年2月24日，致远公司到该小区3栋806房张贴法律意见书及欠费通知书，告知张志强于2015年1月至2019年2月共拖欠物业管理费7907.8元、水电费1787.1元、停车费20640元，还应支付物业管理费违约金6051.15元、停车费违约金27453.6元。庭审过程中，致远公司确认其主张的物业管理费自2015年1月起按每月158.2元计算至2019年2月，两辆车的停车费均自2013年1月起按每辆120元/月计算至2019年2月，水费自2014年3月按3.22元计算至2019年2月，张志强对物业管理费及停车费的单价及起算时间均无异议，但辩称其未交纳物业管理费和停车费的理由系因3栋806房于2012年12月末被盗，致远物业与其协商免除了物业管理费和停车费，且已过诉讼时效，对欠付水费的时间无异议，金额核对无误后同意交纳。致远公司在庭审中确认南枫悦海度假小区3栋806房于2012年12月31日被盗的事实，且陈述该小区的监控设备于2015年开始损坏，致远公司于2015年6月9日向三亚市物业信息和白蚁防治中心申请启用南枫悦海度假小区住宅专项维修基金，但因故未申请成功，直至致远公司撤场时监控设备仍未修复，在此期间南枫悦海度假小区确有发生过停放车辆被刮事件。南海网亦对该事件于2015年12月21日进行了报道。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业管理费。致远公司作为南枫悦海度假小区的物业管理公司，在南枫悦海度假小区未设立业主委员会之前，与三亚集源房地产开发有限公司及张志强分别签订《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》，在南枫悦海度假小区业主委员会成立之后，与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，前述两份前期物业服务合同及协议即告终止。该《南枫悦海度假小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对张志强具有约束力，双方应依约全面履行该合同。本案的争议焦点为：一、关于张志强是否应向致远公司支付物业管理费、停车费、水费及滞纳金的问题。二、致远公司的诉请是否已过诉讼时效的问题。一、张志强是否应向致远公司支付物业管理费、停车费、水费及滞纳金的问题。关于物业管理费。张志强辩称3栋806房于2012年12月末被盗，故致远公司与其口头沟通协商不再收取其物业管理费，以赔偿其损失，致远公司予以否认，且张志强于2014年仍然交纳该年度的物业管理费，应视为双方未就物业管理费抵扣问题达成一致，另致远物业确实按合同约定提供了物业服务，故张志强仍应向致远公司交纳自2015年1月起至2019年2月期间的物业管理费7910元（158.2元×50个月）。关于致远公司要求张志强支付滞纳金之诉请，物业服务的完善需要物业公司和包括张志强在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，因南枫悦海度假小区监控长期损坏及管理存在疏漏的情形，导致该小区发生入户盗窃、停放车辆被刮事件，因此在致远公司与包括张志强在内的诸多业主因物业服务合同的履行等方面产生意见分歧，张志强并非恶意拖欠物业费的情况下，对致远公司要求计收滞纳金的主张，本院酌情不予支持。关于停车费。张志强亦辩称3栋806房于2012年12月末被盗，故致远公司与其口头沟通协商也不再收取其停车费，以赔偿其损失，致远公司虽也予以否认，但该期间小区门岗亦有人工操作遥控停车杆，后改为电子停车杆，致远公司亦认可该房屋确实发生被盗事件，后若无致远公司许可，张志强的两辆车辆在自2013年1月至2019年2月长达六年多时间内可自由进出小区未经阻拦或从未被要求过交纳停车费，有悖常理，因此可以认定致远公司认可以停车费抵扣盗窃损失的事实，故对张志强的抗辩理由，本院予以采纳，致远公司主张张志强应向其支付2013年1月至2019年2月期间的停车费及拖欠的滞纳金，没有事实根据，本院不予支持。关于水费。张志强对欠交水费的时间和事实予以认可，但对欠交的金额有异议。致远公司系受有关部门或单位的委托，提供水费代收代缴服务。致远公司根据其抄表记录主张张志强支付水费，符合法规规定，应予支持，故对致远公司诉求张志强支付自2014年3月至2019年2月期间的水费1787.1元，本院予以支持。二、致远公司的诉请是否已过诉讼时效的问题。致远公司虽张贴催交公告，催交公告中载明拖欠物业管理费、停车费、水费及滞纳金的业主姓名及房号，但张贴时间为2019年2月24日，致远公司未能举证证明其在此之前有向张志强或3栋806房实际使用权人催交过相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。致远公司未提供证据证明其已向张志强或3栋806房实际使用权人发过书面催告，故对致远公司诉求张志强支付2015年1月至2016年2月期间的物业管理费，本院不予支持，该期间的物业管理费应不再支付，张志强应向致远公司支付自2016年3月至2019年2月期间的物业管理费5695.2元（158.2元×36个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1被告张志强自本判决生效之日起十日内向原告三亚致远物业服务有限公司支付物业管理费5695.2元、水费1787.1元，共计7482.3元；2驳回原告三亚致远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计546元（原告三亚致远物业服务有限公司已预交），由被告张志强负担79元，原告三亚致远物业服务有限公司负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 蒋 倩 二○一九年十一月十二日书记员 陆理卫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。