河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1623民初4935号原告商水盛华物业管理有限公司，统一社会信用代码91411623581712101Q，住所地商水县周商大道北段（高速公路北侧）。法定代表人罗允文，职务经理。委托代理人胡红强，男，汉族，1991年10月6日生，住河南省商水县。代理权限为一般代理。委托代理律师李永伟，北京安理（郑州）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告张猛，男，汉族，1980年10月3日生，住河南省商水县。被告岑应芳，女，汉族，1983年8月22日生。住商水县。原告商水盛华物业管理有限公司诉被告岑应芳、张猛物业服务合同纠纷一案，于2019年10月10日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告商水盛华物业管理有限公司及其委托代理胡红强、被告张猛到庭参加诉讼，被告岑应芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商水盛华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费1998元，公摊能耗费224元及滞纳金5799元，三项合计8021元（物业费计算至2019年12月31日）。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告岑应芳购买的由商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A12栋4单元601房产，已经于2010年11月10日交房验收，商水源盛房地产开发有限公司与原告签订了物业管理委托合同，将对被告的权利移交给原告行使，同期物业费标准为每平方米0.4元（不含公共区域水电费），随着物业服务成本逐年增高，为了满足园区大多数业主对物业高服务品质的需求，原告依据《国家发展改革委员会文件》，发改价格（2014）2755号文件第6条之规定放开非保障性住房物业服务费，实行市场调查价。公司在对周边物业资费市场充分调研，在园区进行公示，广泛征集广大园区业主意见，于2017年8月1日起住宅，小高层1.20/月㎡，多层0.6元㎡（不含公共区域水电费）。按照新的物业资费标准收缴率达到70%以上后，经融辉城一期业主委员会与商水盛华物业管理有限公司补签融辉城一期物业服务合同，合同第5章13条、14条约定高层住宅，小高层1.20/月㎡/月；多层0.6㎡/月（不含公共区域水电费）。第9章第30条之约定逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金。自2017年8月1日以来，虽然原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费和公摊能耗费。被告拒不缴纳物业管理费用的行为，已经严重侵害了原告和其它业主的利益。被告张猛辩称，被答辩人私自上调物业费的行为违反法律法规；被答辩人提出新的物业资费标准收缴率达到70%以上，不能作为业主或业主大会同意的依据；业主委员会与物业补签的物业服务合同中关于上调物业费的条款无法律效力；被答辩人私自上调物业费缺乏必要的事实和理由；公摊能耗费收费金额不够客观公正；被答辩人要求答辩人支付滞纳金的请求荒谬。被告岑应芳未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告向本院提交的证据有：1、《融辉城前期物业管理服务协议》；2、国家发展和改革委员会文件（发改价格【2014】2755号）以及《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》（豫政〔2015〕35号）；3、周边小区物业费上调情况汇总；4、通告一份及公示凭证照片；5、融辉城一期新标准缴费统计报表；6、物业费预调告示；7、物业费上调征求业主意见及物业费调价流程公示；8、一期业委会关于物价费上调《征询业主意见》告示；9、一期业委会物业服务合同签订公告；10《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号；11、原告获得周口市2017年度物业服务优秀企业、获得周口市2018年度业务服务先进企业；12、本次关于拖欠物业费系列案件共计诉讼25户，经法院庭前调解，目前欠费户已足额缴纳15户。原告以此证明：1、被告岑应芳购买的由商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A12栋4单元601房产，已经于2010年11月10日交房验收，据此，被告享有相应的物业服务，同时也应当承担相应的支付物业管理费等费用的义务。2、国家发改委对物业服务费实施放开服务价格，由市场定价，符合法律规定；原告就物业费上调前对周边小区物业收费标准进行了充分调研，上调物业费收费选择“参照周边，不就高、不就低，中等收费标准”，遵循质价相符原则，上调标准合情、合理。3、原告对上调物业费收费标准情况在社区报刊栏等处进行公示，征询业主的意见，符合原告上调物业费收费标准的程序要求，遵循了公平公开的原则，不存在任何未予标明的费用。4、原告对上调物业费收费标准情况在社区报刊栏等处进行公示，征询业主的意见，符合原告上调物业费收费标准的程序要求，遵循了公平公开的原则，不存在任何未予标明的费用。5、根据融辉城一期业主缴纳物业费的情况显示，（不含他案起诉已调解户数），同意上调后物业收费标准并实际履行的比例达到了70%，符合第四十八条过半数的要求，遵循了合理诚信原则。据此融辉城一期业主委员会（温馨提示已公布一期南、北区各单元）并与原告签订融辉城一期物业服务合同。6、证明建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二组：1、催告通知；2、上门催告张贴照片；3、电话催费记录。原告以此证明：原告以书面的形式催告被告缴纳物业费，但是被告在合理期间内仍未缴纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。被告向本院提交的证据有：张猛与融辉城一期业主委员会苏主任的通话记录，以此证明原告私自上调物业费业主委员会积极反对。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：被告岑应芳、张猛系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城A12栋4单元601室的业主，房屋面积为114.64平方米，并于2010年11月10日交房验收。二被告与商水源盛房地产开发有限公司签订了交房手续。2017年7月11日，融辉城业主委员会在所在小区发布告示，内容为：“尊敬的一期广大业主：针对盛华物业公司物业费资费标准上调一事，业委会在未能与全体业主取得共识的情况下，不能擅自与盛华物业签订物业管理服务合同。业委会定于2017年7月17日、7月18日两日的早上：5：00-9：00、晚上18：-20：00点将分班、组分别在小区的四个大门口广泛征询广大业主的意见，请大家积极配合，按时踊跃填写《征询意见表》，如不能亲临现场者，请通过网络投票（群号：20188052业委会指定QQ群），表达自己真是的意愿！如不在规定时间内填写，将视同默认多数业主的意见！填表地点：南区：东、西大门北区：南、北大门填表时间：2017年7月17、18日（早上5：00-9：00晚上：18：00-20：00）融辉城业主委员会2017年7月11日。”2018年11月28日，融辉城一期业主委员会在小区发布告知书一份，内容为：“告知书融辉是我家，和谐、文明、友善、诚信、管理靠大家！融辉城一期业委会温馨提示，一期广大业主自2017年8月1号融辉集团物业服务中心推行物业新资费（多层0.6元/平方、高层1.2元/平方）以来，数据显示业主交费率70%；业委会现将广大业主交费情况以每栋楼为单位，逐单元张贴业主交费信息，望一期广大业主对号自查，业委会期待业主们自查后心声，以便业委会后期规范化管理。融辉城一期业主委员会电话：182××******2018.11.28。”告知书后附每栋楼各个单元业主交费信息。2018年12月18日，融辉城一期业主委员会又在小区发布公告一份，内容为：“融辉城一期业主：鉴于业委会2018年11月28日温馨提示广大业主新资费情况（温馨提示已公布一期南、北区各单元），截止今天，一期业主缴费率70%以上数据真实有效，已无任何异议。为了保障70%以上业主的利益，按照缴费业主的意愿，一期业委会拟定于2019年元月份开始签订新的物业服务合同，以合同的方式制约物业服务，提高物业服务水准！希望广大业主们给予充分理解与支持。特此公告融辉城一期业主委员会2018年12月16日一期业委会服务电话：182××******。”2019年1月1日，融辉城一期业主委员会代表与原告签订融辉城一期物业服务合同一份。合同第十三条约定，通过近两年来物业公司与广大业主的密切配合，和睦相处，大部分业主为提升物业服务品质，提高设备设施的完好率，提高物业员工的福利待遇，已经原有的物业资费标准提升至多层住宅：0.60元/月.平方米、高层住宅：1.20元/平方米、（不包含公共区域水电费）进行交费，迄今收费率已达70%以上。第十四条规定，本物业管理区域物业管理费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米、高层住宅：1.20元/平方米、（不包含公共区域水电费）；高层住宅一层不再享受8折优惠。被告岑应芳、张猛的物业费交至2017年7月30日，公摊能耗费交至2017年6月30日。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。结合本案，原告盛华物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案，该小区业主委员会多次在小区内张贴公告告知业主，且调整后的物业收费标准也已经过公告及催收，虽然该小区在物业费涨价之初未签订融辉城一期物业服务合同，但截止至2019年1月1日，涉案小区业主中70%的业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案，其调价行为本院认定合法。本案小区已成立业主大会，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区超过70%的业主已经同意物业调整方案并实际交纳了调价后的物业管理费，应视为物业服务合同的内容发生变更，商水盛华物业管理有限公司按调整后收费标准每平方米0.6元向岑应芳、张猛主张物业费，本院予以支持。被告在2017年8月1日之后的物业费应按调整后的价格每平方米0.6元交纳。对被告张猛辩称原告物业费涨价违反法律规定的理由不予支持。原告要求被告按照日收取千分之三的滞纳金，本院审查后认为，原被告双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，对原告要求的违约金结合实际情况,应调整为年利率24%。被告张猛、岑应芳应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为1995.2元（114.64平方米×0.6元×29个月，从2017年8月1日计算至2019年12月31日），公摊能耗费用224元（24个月×9.33元，自2017年7月1日起至2019年6月30日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张猛、岑应芳于本判决生效后十日内支付给原告商水盛华物业管理有限公司物业服务费、公摊能耗费用2219.2元及违约金（物业服务费计算至2019年12月31日，公摊能耗费计算至2019年6月30日，违约金从张猛、岑应芳实际违约之日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24%收取）。二、驳回原告商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告岑应芳、张猛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  黄素静二〇一九年十一月五日书记员  王嘉骏