湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2827民初573号原告：李国文，男，生于1963年10月2日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，原告：江平，女，生于1963年5月15日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，二原告的委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师。被告：陈亚琼，女，生于1969年1月18日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，被告：龚正荣，女，生于1969年4月12日，苗族，湖北省来凤县人，来凤县室。被告：伍红霞，女，生于1970年12月9日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，委托诉讼代理人：唐宏林，男，生于1968年11月19日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，系被告伍红霞之夫。委托诉讼代理人：杨槐，男，生于1968年7月10日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县，系被告伍红霞同事。原告李国文、江平与被告陈亚琼、龚正荣、伍红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月10日立案受理后，依法组成由审判员尤珍春担任审判长，与审判员杨克昌、人民陪审员陈龙福参加评议的合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告江平及原告李国文、江平的委托诉讼代理人金鹏，被告龚正荣，被告伍红霞的委托诉讼代理人唐宏林、杨槐到庭参加诉讼，被告陈亚琼因外出下落不明，经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国文、江平向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告立即向原告支付购房款385000元；2、请求判令三被告向原告支付违约金200000元；3、请求判令三被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：2017年4月6日，原、被告签订《房屋买房合同》，约定：原告将其位于本县翔凤镇××房屋××层，房屋所有权证号字第00012917，以349万元的价格转让给三被告；被告向原告支付首期购房款249万元，协议签订后按不动产权证过户日期为准一年内被告付清余下的购房款100万元，如未按期支付，承担20万元违约金。合同签订后，被告支付首期购房款，并于2017年4月21日办理完毕过户手续，被告又陆续支付购房款615000元，尚欠385000元至今未付。综上，被告未在合同约定的时限内支付完毕购房款，已构成违约，故原告为了维护自身合法权益，诉诸法院，请求依法判令被告立即向原告支付所欠购房款及违约金。被告陈亚琼未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状。被告龚正荣辩称，我买房子的钱已经给完了，我没有欠原告的钱，我们房子分户了的。被告伍红霞辩称，原告起诉要求三被告支付38.5万元的购房款及20万元违约金没有事实及法律依据。三被告共同购买原告位于翔凤镇276号房屋的事实是存在的，对此我无异议。三被告购买原告房屋后，对购房款进行了划分，即按合同总价各自向原告分别承担33.3%，各自向原告支付购房款。购房款分次支付，第一次支付10万元，第二次支付188万元，第三次支付2万元，第四次支付49万元。也就是三被告给原告支付了200万元后，双方到房产登记部门补办理了产权过户。之后，三被告又给原告支付了49万元，下欠原告100万元，在购房前约定这100万元要一年后才付款。付款期到后，三被告共同对100万元进行划分，各自承担，即我与龚正荣付了55万元，差原告10万元，陈亚琼欠原告35万元，龚正荣的款项已支付完毕。这时我给原告出具10万元借条，按年利率36%向原告支付利息，至此，我认为原、被告之间的房屋买卖合同已经全部履行完毕。当原告接受被告给原告出具借条收取利息的那一刻起，本案由房屋买卖合同关系转化为民间借贷关系，所以，原告的诉讼主张无事实及法律依据。同样，原告主张三被告向原告支付违约金20万元无事实及法律依据。鉴于以上事实，本案案由应为民间借贷纠纷解决为宜。我在为原告出具借条后，按10万元标的向原告支付了五个月的利息，银行转账了三个月，我只应给原告购房款3万元。本案虽由同一事项引起的，但分别由各自承担不同责任，本案不是同案关系，应分别进行处理。原告将三被告作为共同被告来共同承担已经处分的债，是没有法律依据的。请求法庭依法驳回原告对我的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了如下证据，二原告向本院提交了二原告的身份证复印件及三被告的户籍证明复印件、房屋买卖合同复印件、不动产登记结果查询证明、唐宏、陈亚琼各自出具的欠条。被告龚正荣向本院提交了电话录音资料。被告伍红霞向本院提交了转账记录六份、手机银行转账记录三份、聊天记录一份。被告陈亚琼未向本院提交证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有异议的证据，本院结合本案案情及证据的三性原则综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，二原告作为卖方（甲方）与三被告作为买方（乙方）签订房屋买卖合同，载明：“……第一条房屋的基本情况甲方房屋坐落于解放路××号；位于第壹至肆层，共全部（套）（间），房屋结构为砖混，建筑面积871.42平方米，房屋所有权证号字第00012917。第二条价格。该房屋售价为叁佰肆拾玖万元整。第三条付款期间、方式。乙方向甲方支付贰佰肆拾玖万元人民币用于偿还银行贷款，从银行取出该房屋的房产证、土地使用证由乙方保管。本协议签订后按不动产产权证过户日期为准一年内乙方付清余下的购房款壹佰万元人民币给甲方，如未按期支付每年承担贰拾万元违约金。……第五条关于产权过户登记的约定甲乙双方签订本协议后六日内甲方必须配合或授权乙方办理该房屋产权过户手续。……”。合同签订后，三被告给二原告支付购房款249万元。2017年4月21日，二原告协助三被告办理了位于来××××号的房屋所有权转让手续，不动产证书号为鄂（2017）来凤县不动产权第0000481号，产权为被告伍红霞、龚正荣、陈亚琼及案外人唐宏林（伍红霞之夫）、周涛五人按份共有，之后三被告又陆续支付了55万元，尚欠45万元。2018年5月2日，二原告与三被告商议，由被告伍红霞向二原告出具一张10万元借条，被告陈亚琼向二原告出具一张35万元借条，内容是：“借到江平现金人民币叁拾伍万元正（350000.00）借款人陈亚琼，2018、5、2号”，被告龚正荣已给原告付清自己应该承担的房款，就未给二原告出具借条。借条签订后，被告伍红霞按月息3%从2018年6月2日起至2018年10月11日止支付给原告利息15000元，2018年11月5日被告伍红霞委托其丈夫唐宏林给二原告偿还了50000元，2018年11月2日，被告伍红霞委托其丈夫唐宏林给原告江平出具了一张借条，内容是：“经借到江平现金人民币伍万元整（50000.00），借款人：唐宏林。”唐宏林收回了2018年5月2日出具的借条。之后没有支付利息。被告伍红霞称后来又给二原告偿还本金20000元，原告认可收到伍红霞还款15000元，被告伍红霞没有提交相关证据，故本院确认伍红霞实际还欠二原告35000元；被告陈亚琼已按月息3%向二原告支付2018年6月、7月、8月的利息，未偿还本金。本院认为，二原告与三被告签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，二原告与三被告之间的房屋买卖合同关系成立。房屋买卖合同签订后，三被告按照约定支付了购房款249万，剩余100万元购房款双方约定自不动产产权证过户日期后一年内付清，即2018年4月22日前付清。截至2018年5月2日前三被告仍有45万元购房款未向二原告支付，二原告与三被告协商，由被告伍红霞、陈亚琼出具借条，约定了利息，并得到二原告的认可，这一行为应当视为双方就买卖房屋所欠的款项进行了结算，支付利息的约定应当视为违约责任的约定，此时二原告未依据双方签订的房屋买卖合同约定向三被告主张违约责任，而同意被告陈亚琼、伍红霞以出具借条的方式支付购房款和利息，视为二原告放弃要求三被告承担原《房屋买卖合同》的违约责任。现二原告向本院起诉要求三被告支付违约金20万元无事实及法律依据，本院不予支持。二原告收取了被告陈亚琼偿还的部分利息，及被告伍红霞偿还的部分本金及利息，亦协助三被告在房产部门办理了过户手续。双方之间的房屋买卖合同已履行完毕。原告认可被告伍红霞、陈亚琼分别欠其购房款35000元、350000元。原告要求被告龚正荣支付买卖房款的请求，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告伍红霞、陈亚琼支付购房款385000元的请求，本院应予支持。但应当按照二被告各自给二原告出具的借条约定的数额支付。双方约定按照年利率36%支付利息，超过法律规定，本院不予支持，但可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，利息按年利率24%给付，二被告原已经支付的利息，系二被告自愿给付，本院不予追究。被告陈亚琼经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告伍红霞支付原告李国文、江平购房款35000元，利息按年利率24%计算从2018年11月2日起至本金偿还完毕时至。二、被告陈亚琼支付原告李国文、江平购房款350000元，利息按年利率24%计算从2018年9月2日起至本金偿还完毕时至。三、驳回原告李国文、江平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元，由原告李国文、江平负担900元，被告陈亚琼负担7900元，被告伍红霞负担850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  尤珍春审 判 员  杨克昌人民陪审员  陈龙福二〇一九年十一月一日法官助理熊蕾书记员陈芳