黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7685号上诉人（原审原告）：黑龙江荣邦置地有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区远东大街东侧。法定代表人：王儒明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵丽敏,黑龙江林大人文律师事务所律师。委托诉讼代理人：金霞，黑龙江林大人文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晋慧，女，1982年6月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：齐炳华，黑龙江福峰律师事务所律师。上诉人黑龙江荣邦置地有限公司(以下简称荣邦公司)因与被上诉人李晋慧房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。荣邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持荣邦公司的诉讼请求。事实与理由：一、租赁合同期满，承租人在未与出租人办理房屋交接手续及腾退房屋前，并不当然产生租赁合同解除的法律后果。双方虽未续签租赁合同，但李晋慧未通知荣邦公司解除合同。且从荣邦公司提供的案涉房屋现状照片显示，房屋内尚有李晋慧的桌、椅、床等家具设施，挂有李晋慧学校的牌匾、房门也上锁。以上事实足以证明李晋慧继续占有案涉房屋。在荣邦公司也未提出异议情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方之间形成不定期租赁关系。一审法院仅凭李晋慧常年未能经营即否认其占有案涉房屋及双方存在租赁关系的事实，明显不当。另，李晋慧的公司在最初租赁合同期间也未经营。二、荣邦公司如存在怠于行使作为承租人权利的行为，并不会影响双方之间基础法律关系及租赁关系的认定。一审法院以荣邦公司就在案涉房屋的隔壁作为承租人长期不行使出租人权利的行为，不符合常理，认为双方之间形成不定期租赁关系缺乏事实依据，系适用法律错误。1.一审法院混淆了法律权利与法律义务的概念。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”收取租金系出租人的权利并非义务，权利人怠于行使权利的法律后果，并不会影响和改变双方之间的基础法律关系的性质。2.荣邦公司开发的案涉小区商品房大部分已销售完毕，售楼处仅有少数员工做后续收尾工作。且售楼处与案涉房屋距离远近的问题与本案并无关联性，不能作为法院审判的依据。李晋慧辩称：一审认定事实清楚，请求驳回荣邦公司的上诉，维持一审判决。事实与理由：荣邦公司与李晋慧签订的是为期两年的租赁合同，李晋慧已按约定履行了合同义务，包括支付两年的租金，交付装修押金、水电费押金等，双方不存在不定期租赁关系。本案事实是，案涉合同签订后，李晋慧对租赁的房屋进行装修。在装修完毕后，因房屋漏水等质量问题导致李晋慧装修的房屋受损，包括电脑、桌椅等相关财产受到损失，导致李晋慧不能正常营业。李晋慧与荣邦公司当时的负责人孙巍协商，要求荣邦公司给予赔偿，当时孙巍同意解除双方的租赁合同，并同意给付李晋慧赔偿款共计26万元。后荣邦公司负责人孙巍不知去向，导致李晋慧的权利无法实现。李晋慧保留向荣邦公司主张赔偿的权利。荣邦公司向一审法院起诉请求：1.解除荣邦公司、李晋慧双方的租赁关系；2.李晋慧将涉案房屋腾退并交付给荣邦公司；3.李晋慧给付占用使用费共计97916元（暂算至2019年4月17日，之后费用按租金标准给付至李晋慧实际腾退房屋之日）；4.判令李晋慧给付滞纳金34500元（暂算至2019年4月17日，之后费用按同样标准计算至李晋慧实际给付之日）。一审法院认定事实：荣邦公司与李晋慧于2013年签订《商铺租赁合同》，约定由李晋慧承租荣邦公司位于哈尔滨市利民开发区欣盛路与远东二大街交汇处B16-9号商铺，用于经营。租期二年，租赁期从2013年4月18日起至2015年5月17日止，租金为25000元/年。合同签订后，李晋慧于2013年4月19日缴纳了水费1000元，装修押金5000元，电费押金1000元，房屋租金50000元并于2013年4月22日缴纳物业费7549元。合同到期后，双方并未对该房屋续签合同。后荣邦公司以双方形成不定期租赁合同为由，向一审法院提起诉讼，要求李晋慧支付租金及违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。荣邦公司、李晋慧双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,应认定为合法有效。租赁合同到期后，承租人继续占有使用租赁房屋，且出租人无异议的,双方才形成不定期租赁关系。本案中，租赁合同已于2015年5月17日到期，荣邦公司未能提供李晋慧仍然继续占有使用该房屋的证据，且案涉房屋租赁合同已经届满四年有余，作为一个开发企业，一个仍在经营的民事主体，其售楼处就设在案涉房屋的隔壁，在长达四年的期间却从未向李晋慧主张过任何租赁费用，明显不符合常理。从现场的照片亦能看出，案涉房屋积尘渗漏十分严重，长年无人使用的痕迹十分明显。荣邦公司所述双方形成不定期租赁关系，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。故对荣邦公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回荣邦公司的全部诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院另查明：李晋慧在案涉房屋中还有桌椅板凳、办公用品等物品未搬离。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。本案中，根据当事人陈述，双方在履行案涉租赁合同过程中，就存在争议。而案涉租赁合同履行期满后，双方未就续租问题进行协商，没有证据证明荣邦公司在长达4年多的时间里曾主张过租赁费，李晋慧也未实际在案涉房屋中进行经营。通过照片证据可以证实案涉房屋长期无人使用、处于空置状态。上述事实不符合续租的交易习惯与合同目的，不能以此认定双方达成了不定期租赁的意思表示，不能推定双方形成不定期租赁法律关系。而李晋慧在案涉房屋中有物品未清空与荣邦公司参照原合同主张租金及滞纳金之间并不构成一组合理与完整的对价。因此，一审法院驳回荣邦公司解除不定期租赁关系以及给付租赁费和滞纳金的主张并无不当。根据双方当事人陈述及一审的照片证据可以证实，李晋慧在案涉房屋内还有桌椅板凳等物品未清理，该情况的产生双方均有责任。如前所述，该物品的清理与否虽不能导致不定期租赁法律关系的产生，但却是租赁合同履行中一方应尽的附随义务或后合同义务。即租赁期届满后，承租人应将物品搬离，及时返还租赁物。而出租人也应积极督促、及时主张并予以配合。因此，荣邦公司要求李晋慧将涉案房屋腾退并交付，有事实和法律依据，一审驳回该请求不当，本院予以纠正。综上所述，荣邦公司的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2505号民事判决；二、李晋慧于本判决生效之日起五日内将其存放在哈尔滨市利民开发区欣盛路与远东二大街交汇处B16-9号商铺内的桌椅板凳、办公用品等物品搬离，向黑龙江荣邦置地有限公司交付腾退后的房屋。三、驳回黑龙江荣邦置地有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费2948元，减半收取1474元，由黑龙江荣邦置地有限公司负担；二审案件受理费2948元，由黑龙江荣邦置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十一月十九日书记员  周小倩