湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10662号上诉人（原审原告）：刘卉，女，1973年11月30日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：林莉，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉朗诗置业有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道**与龙阳湖南路交叉口朗诗绿色街区物业中心。法定代表人：张捷，总经理。委托诉讼代理人：张萌、陈颖，湖北博观律师事务所律师。上诉人刘卉因与被上诉人武汉朗诗置业有限公司（以下简称朗诗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘卉上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院认定本案的争议焦点为朗诗公司超出备案价售房的行为是否违反了法律法规的强制性规定是错误的，并以此判驳上诉人诉请，有违公平正义原则，也造成了恶劣的社会影响。2、购房人与开发商地位不对等，作为购房人的上诉人在购房当时无法获取商品房的备案价，只能基于对房产管理部门制订备案价监管机制的信任和通过选择知名开发商来确定购房方向。无法识别被上诉人在网络上大肆广告宣传、发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬物价、诱骗消费者争购的价格欺诈行为。行政部门对被上诉人构成价格欺诈已作出了认定，被上诉人依法应承担责任，请二审支持上诉人的上诉请求。朗诗公司辩称，1、上诉人和被上诉人的房屋买卖行为是市场行为，房屋销售价格是市场调节价，系双方自主协商确定。购房属大金额支出、商品房价格公开透明，上诉人购房是经过了解过市场价格并经过慎重考虑后作出的决定，合同约定的房屋价格上诉人是认可的，不存在欺诈、重大误解或显失公平；2、超出备案价销售房屋违反的是行政措施，而非法律法规强制性规定。在政府部门的备案价格是2011年，购买房屋是2014年，房屋价格明显上涨，被上诉人缺少重新备案环节，并非违法行为，更不是价格违法，房管局也只是认定被上诉人违反行政措施；3、被上诉人采取积极措施化解矛盾并为自己的疏忽付出沉重代价，上诉人的诉请对被上诉人不公平并会带来更大的矛盾，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘卉向一审法院起诉请求：1、判令朗诗公司退还刘卉支付高于备案价的购房差价款118,604.52元；2、判令朗诗公司赔偿刘卉多缴纳契税的经济损失4,744.18元；3、判令朗诗公司赔偿刘卉贷款利息差额12,717.05元；4、判令朗诗公司赔偿上述三项差额的利息损失49,596.87元（暂计算至2019年2月止，最终按朗诗公司实际支付之日止计算该项损失）；5、本案诉讼费由朗诗公司承担。一审法院认定事实：2014年7月13日，刘卉与朗诗公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：“刘卉购买朗诗公司开发的位于汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交叉口的武汉朗诗绿色街区第9幢19层1917号房；该商品房的用途为公寓式酒店，不属于政府定价的商品房；该商品房建筑面积45.53平方米，单价为每平方米13,120.98元，总金额为597,398元；刘卉按贷款方式付款；朗诗公司应当在2013年12月31日前将符合条件的商品房交付给刘卉使用。”2014年8月4日，刘卉与中国建设银行股份有限公司湖北省分行就涉案房屋签订了一份个人住房（商业用房）借款合同，约定刘卉向银行借款200,000元，借款期限为120个月，贷款利率采用浮动利率形式，初次核定年利率为7.86%。2014年8月14日，朗诗公司向刘卉出具销售不动产发票，发票金额为597,398元。2014年12月25日，刘卉为涉案房屋缴纳了契税23,895.92元。2016年4月29日，刘卉提前还清上述贷款。一审另查明：涉案房屋所在的9号楼于2011年12月28日取得预售许可证（武房开预售[2011]611号），2013年10月8日取得竣工验收备案证。涉案房屋预售备案价格为10,516元/平方米，总价为479,214元。2018年9月3日，武汉市住房保障与房屋管理局向刘卉出具《关于刘卉反映朗诗绿色街区项目销售问题的处理意见书》，意见书主要载明：“针对开发企业超备案价销售的违规行为，我局于2018年5月11日下达了《整改通知书》并给予信用信息扣分处理，责令开发企业退还购房人，并要求其与业主妥善化解矛盾。目前开发企业已承诺退还超出备案价部分的款项……”一审法院认为：本案的争议焦点为朗诗公司超出备案价售房的行为是否违反了法律法规的强制性规定。第一，刘卉、朗诗公司签订的《商品房买卖合同》对房屋的座落、面积、价格、用途等内容进行了约定，虽然商品房销售价格高于备案价，但该备案价刘卉可在签订合同及付款前通过公开的途径查询，朗诗公司并未利用刘卉在获取交易信息上的弱势地位，采用欺骗或误导方式诱骗刘卉完成涉案房屋的买卖行为。商品房的买卖相对于购房者而言，系生活中的重大决策和投资行为，刘卉应当保持合理的注意义务，签订合同前充分考虑各种影响房屋买卖的情况和因素，结合刘卉诉状中“2018年初从其他业主处得知房屋的购房价高于备案价”的表述进行分析，刘卉并未在签订商品房买卖合同时对销售价格产生质疑，进而不与朗诗公司完成交易。故一审法院认定朗诗公司在与刘卉签订商品房买卖合同时并未实施价格欺诈行为，商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同约定对双方均具有约束力；第二，根据《中华人民共和国价格法》第十九条的规定：“政府指导价、政府定价的定价权和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。”，商品房并未列入上述定价目录。具体到本案，商品房买卖合同已明确约定涉案房屋不属于政府定价房，其价格实行的是市场调节价；第三，根据国家发改委制定的《商品房销售明码标价规定》第九条：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”以及住建部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关预售制度有关问题的通知》中的“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”规定，朗诗公司超出备案价的销售行为违反了上述部门规章或政策性文件的管理性规定，而并非违反了法律法规的效力性强制性规定，故刘卉主张朗诗公司违反了《中华人民共和国价格法》第四十一条的规定而要求朗诗公司退还超出备案价的差价并赔偿损失的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回刘卉的诉讼请求。本案案件受理费4,013元，减半收取2,006.50元，由刘卉负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点为：案涉房屋的销售价格与备案价不符，是否构成欺诈？朗诗公司应否为此返还购房差价款、多缴纳的契税及贷款利息差额等？刘卉、朗诗公司《商品房买卖合同》签订前，有关房屋的位置、面积、价格等信息是公开的，市场上亦存在同类商品。且作为生活中的重大决策和投资行为，刘卉在签订合同前会了解和参考房屋市场价格等各种影响房屋买卖的情况和因素，故案涉《商品房买卖合同》是双方基于真实意思表示自愿签订，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同》载明案涉房屋不属于政府定价的商品房，现双方已履约完毕，刘卉以商品房销售价格高于备案价为由，主张朗诗公司构成欺诈并要求返还购房差价款、多缴纳的契税及贷款利息差额等，没有事实及法律依据，本院不予支持。朗诗公司商品房销售价格高于备案价，违反了行政管理规定，行政部门根据刘卉的反映作出了相关处理，双方可在此基础上依法解决争议。综上所述，上诉人刘卉的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,013元，由上诉人刘卉负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇一九年十一月二十八日法官助理严洁书记员陈佳佳