北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10600号上诉人（原审被告、反诉原告）：王明涛，男，1969年9月25日出生。委托诉讼代理人：张波，北京市律通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳秋，北京市律通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵焕奇，男，1990年6月18日出生。委托诉讼代理人：潘苏玲，北京市中盾(江门)律师事务所律师。原审第三人：北京格瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑****北厅**。法定代表人：吕红伟，经理。委托诉讼代理人：尚成磊，男，北京格瑞德房地产经纪有限公司业务经理。上诉人王明涛因与被上诉人赵焕奇及原审第三人北京格瑞德房地产经纪有限公司（以下简称格瑞德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初15928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王明涛及其委托诉讼代理人张波、孙艳秋，被上诉人赵焕奇及其委托诉讼代理人潘苏玲，原审第三人格瑞德公司之委托诉讼代理人尚成磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明涛上诉请求：撤销一审判决，驳回赵焕奇的一审诉讼请求，支持我的反诉请求。事实和理由：一审法院认为合同解除时间为2017年8月19日，认定错误。双方合同并未明确约定我负有办理工商注册义务，事实上涉案房屋可以办理工商注册，赵焕奇怠于办理导致遇到政策原因，工商注册未完成。合同解除是因为赵焕奇未按合同约定及时支付租金，我通知赵焕奇解除合同，合同解除时间为2017年10月21日。2.涉案房屋自2017年4月1日至2018年1月19日一直由赵焕奇占有使用，该期间的房租及物业费等应由赵焕奇支付。3.赵焕奇未及时支付房租，我依约提出解除合同，不存在任何过错，一审法院认定合同由于政策原因解除，一审判决我承担损失是错误的。赵焕奇辩称，同意一审判决，不同意王明涛的上诉请求。格瑞德公司述称，同意一审判决，不同意王明涛的上诉请求。赵焕奇向一审法院起诉请求：1.王明涛向赵焕奇退还保证金30000元；2.王明涛向赵焕奇退还租金175000元；3.王明涛向赵焕奇退还物业费6803元、供暖费14740.8元、水费300元、电费850元、污水处理费150元，合计22443.8元；4.王明涛赔偿赵焕奇装修费、装修设计费等装修损失共计123593.5元；5.王明涛向赵焕奇支付违约金35000元。王明涛向一审法院反诉请求：1.确认房屋租赁合同于2017年10月21日解除；2.赵焕奇支付王明涛违约金35000元。一审法院认定事实：2017年3月27日赵焕奇向王明涛妻子并代理人许某转账30000元，当日许某出具《定金收条》载明：“今收到赵焕奇租位于昌平区501号楼（102室）的租房定金人民币30000元整，双方友好协商于：2017年4月1日正式签订租赁合同，租金为人民币350000元每年，付款方式为押一付六。如求租方违约，定金不退。如出租方违约则应该双方退还定金给求租方。”2017年4月1日，王明涛（甲方、出租方）与赵焕奇（乙方、承租方）及北京格瑞德房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于昌平区501号楼4单元2号（4单元102）出租给乙方用于经营，房屋建筑面积约为368.52平方米；乙方承租该房屋用于经营，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方转租。房屋租赁期限为3年，自2017年4月1日起至2020年4月21日止。租金计算日期自2017年4月21日开始，自签订本合同之日起至2017年4月20日为装修期，该期间不计租金；自免租期届满日起每年房屋租金为350000，每两年为一个递增段，每一递增段比该递增段的前一年租金递增5%，如第一年、第二年为一个递增段，年租金为350000元，第三年为一递增段，年租金为367500元。合同第十一条违约责任约定：除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金10%的违约金，同时合同解除。若甲方主动违约（不包括因政策调整、法律、法规变更等原因所造成违约），甲方应赔偿乙方装修损失。合同签订后，王明涛依约向赵焕奇交付涉案房屋，赵焕奇交纳房屋租金175000元，交纳物业费6803元，交纳2017年度至2018年度供暖费14740.8元，交纳水费300元、电费850元、污水处理费150元。房屋交付后，赵焕奇对涉案房屋进行了相应装修，2017年7月31日起，案外人乔某通过微信多次联系许某办理工商登记事宜。2017年8月19日乔某通过微信向许某发送《解除合同通知书》载明：致王明涛，因你我双方及北京格瑞德房地产经纪有限公司于2017年4月1日签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定“甲方（你方）将位于昌平区501号楼4单元2号（102）出租给乙方（我方）用于经营”及“乙方（我方）承租该房屋用于经营”，第六条约定“除双方另有约定外，甲方（你方）及物业有下列情形之一，乙方（我方）有权解除合同；4.严重违反本合同其他条款，使合同无法继续履行的”，第一条约定“除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金20%的违约金，同时合同解除，若甲方主动违约，甲方应赔偿乙方装修损失”。我方于2017年5月起多次向昌平区工商局及下属两个办公点递交工商注册文件材料，工商局一再回复经济适用房无法办理营业执照。你我签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。因你方违反法律规定将不能经营用的房屋出租给我方，导致我方无法经营，合同无法履行，现通知你方解除于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》，承担违约责任，并赔偿损失，《房屋租赁合同》自你方收到本《解除合同通知书》之日起解除。”赵焕奇于2017年9月4日通过短信告知王明涛办理涉案房屋交接手续，王明涛未予办理。另查，王明涛授权许某办理涉案房屋的租赁事宜，许某在前期磋商、签订合同及后续履行中全程参与，赵焕奇主张案外人乔某系与其合伙，其授权乔某处理合同事宜，王明涛对此不予认可，但双方微信和短信记录显示，乔某与许某多次通过微信或短信协商合同履行及后续解除事宜。本案在审理过程中，经当事人申请法院随机确认并委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋内除空调、柜子、桌椅之外的装饰装修价值进行评估。2018年3月19日，该机构出具《资产评估报告》，意见为，涉案房屋内除空调、柜子、桌椅之外的装饰装修价值的评估值为58330元。（注含人工费，不含设计费）。赵焕奇提交淘宝交易记录证明其购买桌子、卡座、空调等共花费23700元。赵焕奇提交《室内设计合同》、转账记录、设计图纸，主张其为装修房屋花费设计费30000元，赵焕奇提交《收据》及转账记录证明其花费保洁费1200元。2018年1月19日，在法院组织下，赵焕奇、王明涛就涉案房屋进行了交接，水表显示36.4立方米，电费8.33元。庭审中，赵焕奇称涉案房屋为经济适用房不能办理营业执照，王明涛认可其曾承诺房屋可以办理营业执照，但主张双方房屋租赁合同没有明确约定王明涛有义务为赵焕奇办理营业执照，王明涛认可双方共同前往工商局办理注册登记时，被告知涉案房屋不能办理营业执照，但主张并非因其自身过错导致。案件审理过程中，法院通过走访工商登记部门，调查涉案房屋办理工商登记情况，了解到涉案房屋虽存在行政管理限制，确因政策原因于2017年7月至9月暂不能办理工商登记手续。一审法院认为，赵焕奇、王明涛、格瑞德公司签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方均应依约履行。因不可抗力不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定涉案房屋用于经营，涉案房屋应当具备办理营业执照的条件。双方均认可在合同履行过程中，得知房屋不能办理营业执照，虽在法庭调查过程中显示，不能办理营业执照的情形具有一定的区间性，但考虑到当事人基于当时实际情况的判断，主张房屋不能实现合同目的请求解除合同有事实依据。故赵焕奇有权行使合同解除权，合同解除之日为赵焕奇方向王明涛方发送解除合同通知书之日即2017年8月19日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵焕奇主张王明涛退还保证金的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。赵焕奇请求退还物业费、供暖费、水电费、污水处理费中的合理部分法院予以支持。因不可归责于双方的事由不能实现合同目的，法院对于租赁期间的租金损失及装修损失结合本案合同实际履行情况，当事人过错程度等因素，结合公平责任予以分担。赵焕奇主张各项装修损失中，除评估报告载明的相关装饰装修价值外，其购买空调、卡座、桌子，支付装修设计费、保洁费等损失均有相应证据支持，法院予以认定。赵焕奇、王明涛均主张违约金，因本案系因不可归责于双方当事人原因导致合同解除，法院对违约金请求不予支持。同时，针对王明涛的相应反诉诉讼请求，因赵焕奇已行使合同解除权，故其要求确认合同于2017年10月21日解除的反诉诉讼请求，法院以合同实际解除时间予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认王明涛、赵焕奇、北京格瑞德房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月19日解除；二、王明涛于本判决生效之日起七日内退还赵焕奇保证金30000元；二、王明涛于本判决生效之日起七日内退还赵焕奇房屋租金120000元；三、王明涛于本判决生效之日起七日内退还赵焕奇物业费、供暖费、污水处理费13432元、水费218.4元、电费8.33元，以上共计13658.73元；四、王明涛于本判决生效之日起七日内补偿赵焕奇各项损失80000元；五、驳回赵焕奇的其他诉讼请求；六、驳回王明涛的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵焕奇、王明涛、格瑞德公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。符合法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。1.能够办理营业执照应当是订立《房屋租赁合同》的基础。合同中约定赵焕奇承租涉案房屋用于经营，没有营业执照时难以实际经营，且王明涛认可其曾经承诺房屋可以办理营业执照，故能够办理营业执照应当是订立《房屋租赁合同》的基础。2.本案中由于政策限制，涉案房屋在2017年7月至9月不能办理工商登记，导致《房屋租赁合同》无法履行，当事人有权解除合同。2017年8月19日，赵焕奇方向王明涛方发送过《解除合同通知书》，该通知发生合同解除的法律效力。3.合同解除权属形成权，一经送达即发生合同解除的效力。即使事后消除了合同解除的事由，亦不影响解除合同通知书发生合同解除的法律效果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.不能办理工商登记手续具有暂时性，本案合同解除不能归责于合同各方，各方均不承担违约责任。王明涛上诉要求赵焕奇支付违约金35000元，无事实和法律依据，应不予支持。2.赵焕奇要求王明涛退还保证金，具备事实和法律依据，应予支持。3.物业费、供暖费、水电费、污水处理费，一审法院根据合同解除时间和实际使用情况等，认定王明涛应予退还的金额公平合理，本院不再变更。4.关于赵焕奇主张王明涛应退还租金。一审法院根据合同实际履行情况、各方过错程度等因素，结合公平责任予以分担，确定的赵焕奇应承担的租金数额并无不当，本院不再变更。5.关于赵焕奇主张的装修费、装修设计费等装修损失，一审法院依据《资产评估报告》、赵焕奇提供的购买空调、卡座、桌子的付款凭证及装修设计费、保洁费，酌情认定王明涛另行补偿赵焕奇各项损失共计80000元，亦无不当，本院不再变更。综上所述，王明涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9097.5元，由王明涛负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  王爱红审 判 员  辛 荣二〇一九年十一月二十一日法官助理  王志栋书 记 员  杨梓薇