鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初3005号原告：鞍山宗源物业服务有限公司，住所地：鞍山市高新区千山中路**。法定代表人：金印祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨磊，该公司职工。被告：杜广喜，男，1981年3月24日出生，汉族，现住址：鞍山市千山区。被告：金哲，男，1977年4月12日出生，汉族，现住址：鞍山市铁**。原告鞍山宗源物业服务有限公司（以下简称宗源公司）与被告杜广喜、金哲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案在审理过程中，被告杜广喜向本院提出申请追加金哲为本案被告参加诉讼，经审查，被告杜广喜的申请符合法律规定，本院依法追加金哲作为本案共同被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人及二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费12811元，违约金1981元，其中2017年3月15日-2018年4月30日物业费892元，违约金227元由被告杜广喜承担；2017年5月1日-2018年12月31日物业费11919元，违约金1754元由被告金哲承担，被告杜广喜承担连带责任。2.由被告承担案件受理费。事实与理由：被告系宗源地产业主，该小区由原告提供物业管理服务，根据物业服务合同的约定，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，2.00元/月/平方米，业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月31日前，业主逾期交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担违约金。被告房屋的建筑面积为297.46平方米，欠缴2017年-2018年物业管理费共计12811元，违约金1981元，原告多次催要，被告拒不交纳。为此，原告依法起诉，并请准如所请。被告杜广喜辩称：2017年3月15日-2017年4月30日所欠物业费及违约金本人不同意承担，因为原告服务不到位。2017年5月1日-2018年12月31日房屋租赁给金哲，本人不应承担连带责任及违约金。被告金哲辩称：我与被告杜广喜确实约定了2017年5月1日-2018年12月31日物业费由我承担。但原告物业服务不到位，我不同意交物业费，违约金我也不同意给。经审理查明：原告宗源公司为物业服务公司，被告杜广喜系宗源地产网点业主，网点建筑面积为297.46平方米。2017年1月14日，被告杜广喜与被告金哲签订网点租赁合同，租赁面积297.46平方米，租赁房屋位于鞍山市高新区，租赁期限从2017年5月1日至2022年4月30日止，被告金哲支付承租期内的物业费。另查，原告宗源公司与鞍山市永缙学府业主委员会（以下简称业主委员会）分别于2013年7月、2018年7月签订两份《物业服务合同》，服务期限分别为2013年7月19日至2018年7月18日、2018年7月19日至2021年9月20日，商业物业标准均为每平2元/月。业主逾期未交纳物业费，按照逾期每日万分之五的标准承担滞纳金。缴费时间为每年12月31日前，合同签订后，原告对业主实施了通知停电、下水疏通等物业服务。被告杜广喜自2017年3月15日-2017年4月30日未缴纳物业费。被告金哲自2017年5月1日-2018年12月31日未交纳物业费。上述事实有原、被告当庭陈述、被告杜广喜追加金哲作为本案被告的申请、网点租赁合同在卷为凭，原告提供的证据有：前期物业服务合同、催缴通知、律师函、停电通知照片一组、维修单。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告未提供证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告杜广喜所在小区业主委员会与原告宗源公司签订的两份《物业服务合同》，系该小区业主委员会与原告宗源公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，物业公司向杜广喜所在小区提供物业服务的行为合法有效。原告履行了服务义务后，若业主未按约定交纳物业费，业主应承担向原告支付物业费的违约责任。本案被告杜广喜将案涉网点出租给被告金哲，双方约定房屋租赁期间2017年5月1日至2022年4月30日，由被告金哲承担物业费。本案原告起诉的物业费缴纳时间段为2017年3月15日至2018年12月31日，该时间段与租赁期重合的部分即2017年5月1日至2018年12月31日的物业费，应由被告金哲承担。未重叠部分时间段即2017年2月1日至2017年4月31日的物业费应由被告杜广喜承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，原告物业公司主张被告杜广喜对被告金哲物业费承担连带责任有法律依据。被告杜广喜应对被告金哲支付的物业费承担连带责任的诉请予以支持。经核算被告杜广喜应给付892元（2元/月·平×297.46平×1.5个月=892元），被告金哲应给付11898元（2元/月·平×297.46平×20个月=11898元），故本院对原告宗源公司主张被告杜广喜支付的物业费数额予以确认，鉴于原告宗源公司主张被告金哲支付的物业费数额高于被告金哲应向其支付的物业费数额，故本院对原告主张被告金哲支付过高部分物业费不予支持。关于原告主张被告支付其违约金（自欠费之日起按日万分之五计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的万分之五按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，该约定标准过高，根据法律规定及本案物业公司服务的实际情况，本院对该约定标准不予支持。被告应自起诉之日至判决指定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告欠款违约金为宜。关于被告杜广喜、金哲辩称：物业公司提供的服务不到位而拒交物业费一节，本院认为原告已实际提供物业服务，被告的抗辩不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告杜广喜、金哲该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，第七条“业主与物业的承租人、借用人或者物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，判决如下：一、被告杜广喜于本判决发生法律效力后三十日内给付原告鞍山宗源物业服务有限公司自2017年3月15日至2017年4月30日止的物业费892元及违约金（自2019年8月6日起至判决指定付款之日止，以892元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、被告金哲于本判决发生法律效力后三十日内给付原告鞍山宗源物业服务有限公司自2017年5月1日至2018年12月31日止的物业费11898元及违约金（自2019年8月6日起至判决指定付款之日止，以11898元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息），被告杜广喜对于被告金哲应付的物业费及违约金承担连带给付责任。三、驳回原告鞍山宗源物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费170元（原告已预缴85元），已减半收取85元，由被告杜广喜承担5元，由被告金哲承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一九年十一月四日书记员  刘颂