青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1884号上诉人（原审原告）：张泽花，公民身份号码：×××，住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田成勇，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：池海燕，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海金屋子房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104074589874B。法定代表人：鲁之栋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张正华，该公司法务部员工。上诉人张泽花因与被上诉人田成勇、青海省金屋子房地产经纪有限公司（以下简称金屋子公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张泽花上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张泽花一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由田成勇、金屋子公司承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，损害了张泽花的合法权益。1.原审法院认定涉案房屋系田成勇与其妻张玉梅的夫妻共同财产，对该不动产的处分权人为田成勇和张玉梅二人。田成勇未经不动产共有人张玉梅同意擅自出卖涉案房屋，损害了张玉梅的合法所有权益，属无权处分。该认定明显不符合案件事实。涉案房屋位于西宁市××区，房屋登记在田成勇一人名下，并办理了房屋所有权证和土地使用权证，因此田成勇有权独立处分该财产，其处分该涉案房屋的行为不属于无权处分，而应认定为有权处分。田成勇与张泽花、金屋子公司签订《房地产买卖合同》不需要张玉梅的追认即为有效。2.即使原审法院认定田成勇无权独立处分该涉案房屋，但其行为构成表见代理。对于张泽花而言，其有足够理由相信田成勇出售房屋的行为系与张玉梅商议的结果。第一，田成勇与张玉梅系夫妻关系，一审中二人未提交证据证实田成勇销售房屋的行为存在恶意侵害张玉梅的事实；第二，田成勇与张玉梅在一审中未提交证据证明田成勇与张泽花恶意串通后签订买卖合同，损害其合法权益。因此，田成勇与张泽花签订合同的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，田成勇与张泽花签订的买卖合同应当有效。3.原审法院认定田成勇签订的房屋买卖合同无效属认定事实错误。双方签订的合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种法定情形，故双方签订的合同有效。4.张泽花要求田成勇双倍返还定金的诉求应当得到支持。5.金屋子公司应对张泽花承担连带赔偿责任。二、原审法院适用法律错误。田成勇作为涉案房屋的唯一产权人，有权独立对该房屋的所有权作出处分。双方签订的买卖合同属于有权处分。三、原审判决裁判思路错误。原审在结合本案客观实际的情况下，应当公平公正的考量各方当事人合法权益，且准确适用法律规定，判决解除合同，而非确认合同无效。田成勇答辩称，一、本案中不存在代理及表见代理的法律关系，田成勇作为张玉梅的丈夫，在婚姻存续期间未经张玉梅同意出售夫妻共同共有房屋，系民法上的无权处分行为；二、张泽花在本案中为房屋买受人，但其非善意买受人，首先，张泽花明知田成勇出售房屋是在张玉梅不知情的情况下进行的，且在张泽花看房及签订合同时均选择张玉梅不在家的时间，此事实已在一审庭审及一审判决中认定。其次，张泽花并没有向田成勇支付合理的对价进行涉案房屋的交易，而是低于城北区海西路二手房屋市场价签订房屋买卖合同。张泽花不能认定为民法上的善意买受人。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法解释（三）》第十一条的法律规定，张泽花、田成勇、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同；三、一审法院按照谁主张谁举证的原则，要求张玉梅对其所主张的确认合同无效进行举证，张泽花也依法对其答辩的事实进行举证，完全符合法律规定的举证原则，不存在举证责任分配错误的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张泽花的上诉请求。金屋子公司答辩，一、一审法院认定事实存在错误，损害了金屋子公司的合法权益。原审判决认定田成勇对涉案房产无权处分与案件事实不符，张玉梅提交的房屋所有权证及土地使用权证所登记的所有权人均为田成勇一人，且金屋子公司作为专业的房屋中介公司，对于所居间的房屋资质均以相应证件上载明的为准，为避免纠纷在《房地产买卖合同》第一条第七款中约定房屋产权可以用于交易的保证条款，而一审法院却认定合同无效错误；二、原审法院适用法律错误。根据上诉人提供的证据显示田成勇是该房屋的唯一产权人，不适用于一审法院适用的法律，不存在合同无效的情形，一审法院认为签订合同没有征得张玉梅的意见不合理，认定金屋子公司存在重大过错是错误的。根据合同法第425条规定，房产中介公司的法律地位属于居间人地位，提供虚假情况是需要承担赔偿责任或连带赔偿责任。本次居间行为已经尽到了相应的责任和义务，并不存在原审法院所言的存在重大过错，更不应当承担因合同无效而给金屋子公司带来的损失。综上，原审法院判令合同无效的判决损害了金屋子公司的合法权益，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，认定买卖合同有效，并驳回张泽花要求金屋子公司连带承担双倍返还定金及承担诉讼费的请求。张泽花向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除田成勇、张泽花与金屋子公司签订的《房地产买卖合同》；2.判令田成勇双倍返还张泽花已付定金15万元整，金屋子公司承担连带返还责任；3.本案诉讼费由田成勇与金屋子公司承担。一审法院认定事实如下：田成勇与其妻张玉梅于1983年1月14日登记结婚。双方于2004年6月14日参加房改，购得西宁市城北区海西路11号3号楼131室、建筑面积138.52平方米房屋一套，该房屋所有权登记于田成勇一人名下，并办理宁房权证北（私）字第XXXX号房屋所有权证、宁国用（2006）第G-28606号国有土地使用权证。双方再无其他房产。2019年1月29日，田成勇电话联系金屋子公司工作人员到其家中看房，估计西宁市城北区海西路11号3号楼131室房屋价格。在看房过程中，金屋子公司工作人员拍摄了屋内状况，向田成勇了解了该房屋的建筑面积、口头询问了夫妻关系等情况，田成勇向金屋子公司提供了房屋所有权证和国有土地使用权证。当日下午，金屋子公司工作人员带买房人张泽花到田成勇家看房，双方初步商定房屋售价。2019年1月30日，甲方（卖方）田成勇、乙方（买方）张泽花、丙方（中介方）金屋子公司三方签订编号1900106《房地产买卖合同》，约定如下条款“第一条权属情况：1.房地产地址：××区；2.建筑面积：约为138.52平方米……甲方保证对该房地产享有完整所有权或已取得所有产权人的同意，能完全支配及处理，且并未侵犯任何第三方之合法权益。否则，甲方须承担相应的法律责任；乙方确认已实地查看该房地产并查阅产权资料，对该房地产之位置、户型、朝向、楼层、装修、周边环境等自然属性及权属善均无异议。第二条成交价款：甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为￥875000元（此成交价包含该房地产所有楼款及甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用，包括但不限于装修款、物业维修基金、水电开户费等；合同填写面积若与实际面积存在差异，合同应继续履行，成交价款不变）。第三条付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方支付￥75000元作为购房定金（首次支付房款时自动转化为房款的一部分），并按照以下第1种方式付款及办理产权转移手续：1.现金付款及产权转移（1）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付第一期房款（含定金）；（2）乙方应于本合同签订后2019年2月22日前向甲方支付剩余房款（大写捌拾万元整）；（3）甲方双方应于本合同签订后∕日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记……第五条税费缴交：1.甲乙双方按以下第（1）种方式缴付税费（1）按政府规定各付各税……第六条中介服务费用：1.因丙方依法促成本合同签订，甲方双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）；（2）乙方应向丙方支付中介服务费￥13125元（大写：壹万叁仟壹佰贰拾伍元）……”。同时该合同约定丙方义务、违约责任、争议解决、送达约定、附则条款、补充约定，田成勇在甲方（卖方）处签名并捺手印、张泽花在乙方（买方）处签名并捺手印、丙方（中介方）处由金屋子公司经纪人签名并加盖公司印章。合同签订当日，即2019年1月30日，田成勇与张泽花签订《西宁市存量房交易税费信息告知书》。同日，张泽花将人民币75000元交给金屋子公司工作人员，该工作人员代田成勇书写内容为“今收到张泽花购买城北区海西路11号3号楼1单元131室房屋定金柒万伍仟元整”的收条一份，田成勇在该收条“收款人”处签名并捺手印。金屋子公司将此款中15000元留下作为田成勇中介服务费（13125元）和预交过户费（1875元），陪同田成勇将其余人民币60000元存入田成勇名下中国建设银行账户。张泽花亦于当日向金屋子公司交纳人民币10000元作为购房中介费。2019年2月初，田成勇之妻张玉梅发现田成勇与张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》后，知道田成勇擅自处分夫妻共同财产，遂与张泽花、金屋子公司协商解除合同事宜无果，张玉梅作为原告，以田成勇、张泽花、金屋子公司作为被告，于2019年3月4日向本院提起诉讼，要求确认田成勇、张泽花、金屋子公司订立的房地产买卖合同无效，一审法院依法立案受理，案号为（2019）青0105民初1322号。2019年3月6日，张泽花作为原告，以田成勇、金屋子公司作为被告，向一审法院提起诉讼，要求解除田成勇、张泽花、金屋子公司签订的《房地产买卖合同》，田成勇双倍返还定金15万元，金屋子公司承担连带返还责任。一审法院立案受理。一审法院认为，案涉房屋系田成勇与其妻张玉梅的夫妻共同共有财产，对该不动产的处分权人为田成勇和张玉梅二人。田成勇未经不动产共有人张玉梅同意，即擅自出卖案涉房屋，损害了张玉梅的合法所有权益，属无权处分。张玉梅对田成勇的处分行为不予追认，并提起诉讼，在此情况下，应认定合同无效。关于本案纠纷合同效力的认定，在（2019）青0105民初1322号案件中已做详细阐明，本案中不再赘述。人民法院在审理案件中，如发现当事人主张的民事行为效力与查明认定的案件事实不一致的，应当向当事人告知变更诉讼请求。本案中张泽花诉求解除合同，一审法院审理后认为合同无效，因田成勇之妻张玉梅已在本案立案之前提起确认合同无效之诉，本案中无需再向各方释明。一审法院认为，解除合同以合同合法有效为前提，双倍返还定金以合同合法有效和对方违约为前提，本案中合同被确认无效，张泽花诉讼请求的基础不存在，张泽花要求解除合同、田成勇双倍返还定金、以及金屋子公司承担连带返还责任的诉讼请求不能成立，不予支持。金屋子公司作为专业不动产中介机构，其防范风险能力高于买卖双方，但其在提供中介服务时未征求不动产共有人张玉梅的意见，急于促成合同签订，对本次纠纷的发生具有重大过错，其主张合同合法有效的意见同样不能成立。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，本案中田成勇在收条确认收到75000元，庭审查明其中15000元是向金屋子公司交纳的中介费（13125元）和预交过户费（1875元），田成勇应当向张泽花返还75000元。合同无效的其他法律后果，各方当事人在本案中均未提出诉求，本案中未尽事宜可另行解决。遂判决：一.田成勇于判决生效后十日内日返还张泽花款项75000元。二.驳回张泽花的其他诉讼请求。本案诉讼费1650元，由张泽花、田成勇、金屋子公司各负担550元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实张泽花除了对其将75000元交给金屋子公司工作人员此节有异议外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系张玉梅与田成勇在婚姻存续期间参加房改所得，为夫妻共同财产，对该不动产的处分权人为田成勇和张玉梅。田成勇未经不动产共有人张玉梅同意擅自出卖案涉房屋，损害了张玉梅的合法权益，属无权处分。张玉梅对田成勇的处分行为不予追认，应认定合同无效。本院在审理张泽花与张玉梅、田成勇、金屋子公司确认合同无效一案中认为，张泽花与田成勇、金屋子公司签订的合同无效，本案张泽花上诉请求要求解除合同。解除合同须以合同有效为前提，双倍返还定金更要以合同有效和对方违约为前提，本案中合同被确认无效，张泽花诉讼请求的基础不存在，其主张解除合同、田成勇双倍返还定金及金屋子公司承担连带返还责任的上诉请求均不能成立，本院不予支持。金屋子公司主张合同合法有效的抗辩意见亦不能成立。合同无效后，因该合同取得的财产双方应当予以返还，一审判决田成勇返还张泽花75000元正确，应予维持。综上，张泽花的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由张泽花负担。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 李宏宁审判员 李 娟 二〇一九年十一月二十日书记员 张 媛附：本案所适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。