广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4865号上诉人（原审被告）：中山市永超物业管理有限公司，住所地广东省中山市神湾镇海港村环岛路**金港湾花园****商铺之一，统一社会信用代码914420000524252549。法定代表人：莫伟彬，经理。委托诉讼代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卓克初（CHEOK，HAKCHO），男，1968年4月15日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门特别行政区。被上诉人（原审原告）：陈楠（CHAN，NAM），女，1970年11月28日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。原审第三人：中山市协力房地产发展有限公司，住所，住所地广东省中山市神湾镇海港村环岛路**div>法定代表人：黄华超。上诉人中山市永超物业管理有限公司（以下简称永超公司）因与被上诉人卓克初（CHEOK，HAKCHO）、陈楠（CHAN，NAM）及原审第三人中山市协力房地产发展有限公司（以下简称协力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永超公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卓克初、陈楠的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、其与卓克初、陈楠签订的商铺租赁协议已于2016年8月3日解除，一审法院忽略该重要事实，作出了错误的判决。2016年7月26日，其因实际承租人协力公司的经营状况出现问题，特意发函告知卓克初、陈楠该事实，并明确表示其与卓克初、陈楠签订的商铺租赁协议已无法履行，要求解除、终止该协议，并要求卓克初、陈楠在接到函件后到金港湾花园物业管理处办理相关收房手续。卓克初、陈楠于2016年8月3日收到上述函件后未提出任何意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述商铺租赁协议已于2016年8月3日解除，卓克初、陈楠主张其后的租金没有法律依据；二、其并非涉案商铺的实际承租人，也从未使用涉案商铺，卓克初、陈楠应向协力公司追讨租金。被上诉人卓克初、陈楠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、永超公司指责一审法院忽略重要事实，但实际上该事实已记录在案，并记载在民事判决书第5页“认定事实”之中，一审法院已在民事判决书第6页第3段中对此问题进行充分论述，并无遗漏；二、永超公司无权单方解除合同。永超公司曾于2016年7月26日寄送知会函向其提出终止租赁合同，但这只是永超公司单方面的意思表示，不满足改变合同状态所需要的两愿条件；三、其没有义务屈从于永超公司的无理要求。永超公司要求其在短短三天之内办理手续，但这是永超公司的无理要求，没有合同及法律依据；四、永超公司的再邀约已被其默示拒绝。永超公司当时曾请求改变原租赁协议的合同状态，这属于再邀约，但其当时已通过默示方式拒绝该再邀约；五、其保留对永超公司追究刑事责任的权利，永超公司长期故意拖欠租金，造成其经济上重大的损害，永超公司必须承担因违约而造成的一切损失。原审第三人协力公司未作陈述。被上诉人卓克初、陈楠向一审法院起诉请求：永超公司向其支付2016年4月至2018年3月的租金109152元。一审法院认定事实：2013年7月16日，卓克初与协力公司签订协议书，约定由卓克初购买位于中山市××港湾花园××号商铺，成交总价909680元，协议书还约定了其他内容。2013年8月26日，卓克初、陈楠（买受人）与协力公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由卓克初、陈楠购买由协力公司开发的位于神××镇海××路××港湾花园××商铺［现为中山市××镇海××路××花园91卡，不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第00××30号、粤（2016）中山市不动产权第00××31号］，建筑面积109.6平方米，房款总价454840元，合同还约定了其他权利义务。2013年8月19日，卓克初、陈楠（出租人）与永超公司（承租人）签订商铺租赁协议，约定卓克初、陈楠将位于中山市××·××港湾花园××号商铺租赁给永超公司使用；租赁期共180个月；租金每月交纳一次，于当月25日前交清；2013年9月25日起至2023年8月25日止（共120个月）每月租金为4548元，租赁协议还约定了其他权利义务。永超公司抗辩称卓克初、陈楠与协力公司签订的商品房买卖合同中有约定返租，属于无效合同，卓克初、陈楠对此说法予以否认并称租赁协议系其与永超公司签订的独立合同，合同的履行主体系永超公司，而非协力公司，永超公司与协力公司是否存在关联关系或其他关系，卓克初、陈楠不清楚，永超公司与协力公司之间的关系属于其他法律关系，与本案无关，亦不影响本案租赁协议的效力。永超公司称，卓克初、陈楠是知道协力公司安排永超公司与其签订租赁协议及两家公司之间的关系，在其未收到租金时也是致电协力公司或者到协力公司询问租金情况的，但均未举证证明。2016年7月26日，永超公司向卓克初、陈楠邮寄知会函，载明商铺租赁协议系协力公司以永超公司（协力公司与永超公司的股东均为黄华超及陈婉妮）的名义签订的，协力公司于2013年9月起支付租金，该返租款一直由黄华超及陈婉妮安排支付并记账到协力公司账目中，永超公司仅代协力公司签订协议而已，且案涉商铺从未转移给永超公司使用，现协力公司法人兼股东黄华超、陈婉妮已失联，协力公司实际已停止运作，租金已停止支付。永超公司与卓克初、陈楠签订的租赁协议实际上亦无法履行，现知会卓克初、陈楠租赁协议正式终止。请其收到知会函三天内到金湾花园物业管理处办理相关收房手续。2018年6月1日，永超公司称中山市公安局神湾分局封存了协力公司所有财务账册，因此申请一审法院向公安部门调取，一审法院调取到了协力公司自2014年1月至2016年3月向卓克初、陈楠支付租金的财务凭证，该记账凭证载明：核算单位：中山市协力房地产发展有限公司；摘要：返租金，卓克初；借方金额4548元，并有相应的转账记录，汇款人均为个人。卓克初、陈楠认为其收到的租金是由个人账户转入的，即使核算单位记载为协力公司，亦无法确认与协力公司有关，属于永超公司支付的租金。永超公司确认该记账凭证是协力公司财务账册的一部分，目前协力公司的所有账册由神湾公安分局封存，至于协力公司内部账目应由会计审计机构判断，不应由法院判断。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。卓克初、陈楠与永超公司签订的商铺租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。永超公司抗辩称其是代替协力公司与卓克初、陈楠签订的房屋租赁合同，由协力公司实际履行了合同义务，因此不应由其负担合同责任，根据合同相对性原理，永超公司与卓克初、陈楠是案涉房屋租赁合同的缔约主体，虽然房屋租金是由协力公司交付，但不能由此推定其为房屋租赁合同的当事人。永超公司称案涉房屋由协力公司实际进行出租，其只是进行物业管理，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。卓克初、陈楠作为出租人负有交付房屋及保证房屋符合基本的使用要求等合同义务，至于房屋由谁实际使用、租金由谁实际交付是承租人永超公司的权利及义务，无法由此判断协力公司是基于何种关系为永超公司向卓克初、陈楠交付租金，但作为房屋租赁合同的相对方，永超公司作为承租人，仍然负有向卓克初、陈楠交付租金的义务，卓克初、陈楠自2016年5月未再收到房屋租金，综上所述，其主张永超公司支付2016年4月至2018年3月租金109152元（4548元/月×24个月）的诉求，理据充分，予以支持。协力公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决：永超公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向卓克初、陈楠支付2016年4月至2018年3月的租金109152元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2483元（卓克初、陈楠已预交），由永超公司负担（永超公司于一审判决发生法律效力起七日内迳付卓克初、陈楠）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉澳房屋租赁合同纠纷，虽然双方当事人在签订商铺租赁协议时没有对解决纠纷所适用的法律进行约定，但因上述商铺租赁协议的签订地及履行地均在内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。本案的争议焦点为永超公司是否为涉案商铺的承租人以及涉案的商铺租赁协议是否已于2016年8月3日解除等问题。首先，关于永超公司是否为涉案商铺承租人的问题。本案中，永超公司以承租人的名义与卓克初、陈楠签订涉案商铺租赁协议，所以，一审法院认定永超公司是涉案商铺的承租人并无不当，本院予以维持。至于永超公司有没有实际使用涉案商铺、租金由谁支付等则不影响永超公司作为房屋租赁合同主体享有权利和履行义务。永超公司称卓克初、陈楠应向协力公司追讨租金的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于涉案的商铺租赁协议是否已于2016年8月3日解除的问题。本案中，永超公司上诉主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，涉案的商铺租赁协议已于2016年8月3日解除。但《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”的规定，显然是指在履行期限届满之前一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以依法解除合同的情形，而不是指明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的一方当事人可以依法解除合同。所以，在卓克初、陈楠不同意解除涉案商铺租赁协议的情况下，永超公司单方向卓克初、陈楠寄送知会函表明其不再履行上述协议的行为不发生解除合同的法律效力。因此，永超公司称涉案商铺租赁协议已于2016年8月3日解除的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人永超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2483元（上诉人永超公司已预交），由上诉人永超公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  张 荣二〇一九年十一月五日书记员  刘丽云