湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初2123号原告：汤伟，男，汉族，1975年1月3日出生，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：叶俊，湖北车城律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解调解等）。原告：刘光容，女，汉族，1980年3月20日出生，湖北省十堰市人，住湖北省十堰市茅箭区，委托诉讼代理人：叶俊，湖北车城律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解调解等）。被告:十堰市畔山林语小区业主委员会，住所地：十堰市天津路**。法定代表人:邹学国，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:陈乾忠，湖北延兴律师事务所律师，代理权限为：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代签法律文书）。第三人:十堰尚佳物业管理有限公司，，住所地：十堰市张湾区广场居委会田沟巷****法定代表人:吕涛，该公司经理。委托诉讼代理人:陈乾忠，湖北延兴律师事务所律师，代理权限为：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代签法律文书）。原告汤伟、刘光容诉被告十堰市畔山林语小区业主委员会、第三人十堰尚佳物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤伟、刘光容的共同委托代理人叶俊，被告十堰市畔山林语小区业主委员会、第三人十堰尚佳物业管理有限公司及其共同委托代理人陈乾忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤伟、刘光容诉讼请求：1、依法请求被告解聘十堰市澳门花园物业管理有限公司的决定无效和非法，判令撤销该无效和非法决定；2、请求确认被告十堰市畔山林语小区业主委员会未经畔山林语小区业主大会批准、同意、授权，2018年11月5日作出的选聘第三人为畔山林语小区物业管理单位的决定为无效和非法，判令撤销该无效和非法合同；3、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：畔山林语小区是十堰金茂房地产开发有限公司开发建设的大型安居房住宅区，总建筑面积15余万平方米，有近一千多户住户，自竣工伊始畔山林语小区就由十堰市澳门花园物业管理有限公司进行物业管理服务。2018年7月9日，被告十堰市畔山林语小区业主委员会成立，由邹学国担任本届业委会主任。2018年9月，被告十堰市畔山林语小区业主委员会未向原告通知召开业主大会选聘物业事宜，在原告毫不知情的情况下，被告十堰市畔山林语小区业主委员会与第三人签订了畔山林语小区《物业管理委托合同》。同时被告十堰市畔山林语小区业主委员会至今没能向原告等业主公开此次选聘物业的业主大会业主签到表、会议进行情况、大会决议等资料，没有证据表明其拥有业主大会决议（授权）其签订物业服务合同等资料。这些本该由大多数业主行使的重大权利被业委会单方行使，而作为业主的原告却在事后才知情。根据国务院《物业管理条例》第十一条规定“选聘和解聘物业服务企业”应由业主共同决定；第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”而前述事实表明：原告没有参加业主大会共同决定小区选聘物业活动，也没有书面征求原告意见，显然违反了国务院《物业管理条例》，侵害原告作为业主的知情权和表决权。同时根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。综上所述，原告认为被告十堰市畔山林语小区业主委员会擅自与第三人签订合同的决定和行为，是没有经过业主大会决议授权的，其决定侵害了原告知情权和表决权，其行为造成的后果侵害了业主公共利益权，因此请求法院依法判令所请，维护原告的合法权益。被告十堰市畔山林语小区业主委员会辩称，1、确认起诉书双方原告真实意思表示；请求法庭当场电话确认（本人到场的当面确认）2、本案的案由是什么：是确认无效之诉还是撤销之诉，如果是撤销之诉，应当明确是哪一天，哪一个具体决定。3、前期物业放弃参加招标会，是自动终止合同。4、选聘新的物业服务企业是通过业主大会授权，有业主委员会具体实施的。5、选聘新的物业服务企业的是招投标的方式：符合湖北省物业服务和管理条例第47条的规定。6、业主的哪些合法权利受到了侵害，没有证据证明。第三人十堰尚佳物业管理有限公司辩称意见同被告十堰市畔山林语小区业主委员会辩称一致。原告汤伟、刘光容为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、业主不动产登记信息，证明原告业主身份;证据二、十堰市畔山林语小区不动产产权清册，证明十堰市畔山林语小区的业主人数为1245户及专有建筑面积为130959.94平方米;证据三、1、2018年10月22日十堰市畔山林语小区业主委员会物业服务招标文件；2、2018年10月23日评标会签字表。证明十堰市畔山林语小区业主委员会选聘十堰尚佳物业管理有限公司签订物业服务合同，未召开业主大会，程序违法。到场表决的业主仅有十堰市畔山林语小区业主委员会成员和一名业主代表，其他是居委会工作人员。严重违反法律规定，同时侵害了广大业主的知情权和决定权;证据四、1、2018年9月22日业主大会决议；2、《畔山林语小区更换物业签字确认表》38页；3、十堰市畔山林语小区业主登记表、身份证复印件、购房合同140份、与《畔山林语小区更换物业签字确认表》中对应业主姓名不一致；4、业主证人证言32份，表明《畔山林语小区更换物业签字确认表》中对应业主姓名不一致；4、业主证人证言32份，表明《畔山林语小区更换物业签字确认表》中业主签名不是本人所签；证明1、有140户业主与《畔山林语小区更换物业签字确认表》中对应业主姓名不一致；2、在《畔山林语小区更换物业签字确认表》中32户业主签名不是本人所签；3、更换小区物业公司未达到业主大会“双过半”要求即表决人数占小区业主总人数过半及表决面积占专有建筑总面积过半。《畔山林语小区更换物业签字确认表》38页中，有785户签名，其中重复签名4户，同一房子重复表决8户，与小区业主信息不一致140户，伪造签名50户（证人证言32户、起诉业主18户），共无效签名202户，未达到更换小区物业的法定条件；4、违反了《物权法》第七十六条，侵犯了业主的知情权及表决权；5、违反法律的强制性规定，侵害了广大业主的正当权益。被告十堰市畔山林语小区业主委员会针对原告汤伟、刘光容的证据质证发表如下质证意见。对证据一有异议，其中有两户的户主信息不一致；对证据二有异议，总建筑面积和总人数是不对的，面积应该是12万平方米，户数应该是900多户；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，这个招标的方式是授权业主委员会招标的，是符合法律程序的；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，证据跟备案的证据是不一致的，不能达到证明目的，跟本案没有关联性。签字是集体行为，我们都张贴公示了，所有的业主都看过了，7天内可以提交异议，公示之后，没有人提出异议，过了公示期，在提，就没有意义了。第三人十堰尚佳物业管理有限公司的质证意见和被告十堰市畔山林语小区业主委员会质证意见一致。被告十堰市畔山林语小区业主委员会为支持其抗辩向本院提交如下证据：证据一、茅房地字（2018）08号批复（2018年7月9日）证明业主委员会是合法成立的；证据二、召开业主大会公告（2018年9月13日）、公示图片，证明我们通知全体业主召开第二次业主大会，对业主是否满意；证据三、第二次业主大会决议（2018年9月22日）、会议现场图片，证明业主大会授权十堰市畔山林语小区业主委员会进行签字确认，对前期物业，授权十堰市畔山林语小区业主委员会会选聘新的物业，授权十堰市畔山林语小区业主委员会与选聘新的物业签订物业服务和合同；证据四、业主签字确认表（9月22日至9月26日）、张贴公示图片，证明业主签字之后，经过公示，公示期间，没有业主提出异议；证据五、业主签字统计结果公示、图片、铁三处社区盖章，证明不满意的人数及专有面积都超过了50%；证据六、招聘物业管理公司公告（2018年10月15日），证明我们是通过网上和张贴，向社会公开发布信息，畔山林语小区通过招投标的方式选聘新的物业，邀请社会上所有的物业公司来参加；证据七、徐明军（澳门物业经理）微信截图，证明前期物业经理徐明军也接到了招聘物业的公告，前期物业也报名了参加招标，但是前期物业中途弃标；证据八、招标会照片、物业招标结果公示（2018年10月28日）、张贴公示照片，证明选聘新的物业是经过招投标的方式，评标的结果也经过了公示，而且，在法定时间内，没有业主提出异议；证据九、选聘十堰尚佳物业管理有限公司决定（2018年11月4日）证明招投标的结果是十堰尚佳物业管理有限公司作为我们选聘为新的物业服务单位；证据十、物业招标结果说明（2018年11月5日）、张贴公示图片，证明我们把十堰尚佳物业管理有限公司向全体业主告知了，没有业主提出异议，同时要求前期物业退出畔山林语小区；证据十一、中标通知书，证明我们依照招投标法律向十堰尚佳物业管理有限公司发出中标通知书，要求十堰尚佳物业管理有限公司与十堰市畔山林语小区及时签订合同；证据十二、十堰市畔山林语小区物业管理委托合同及补充合同，证明十堰市畔山林语小区业主委员会与十堰尚佳物业管理有限公司签订的物业管理合同合法有效；证据十三、房管局对堰市澳门花园物业管理有限公司的行政处罚，证明房管局经过行政审查，认为选聘新的物业及行为合法有效，责令前期物业及时退出，并对其进行了处罚；证据十四、茅箭区武当路街办情况说明，证明前期物业故意不退出，多次上访，认为这个签字行为是合法有效的；原告汤伟、刘光容针对被告十堰市畔山林语小区业主委员会提交的证据质证意见如下：对证据一无异议；对证据二有异议，召开业主大会应该提前15天通知业主，照片也是复印件，无法核实是否对该公告进行告示；对证据三有异议，1、9月22日召开业主大会不符合法定15天的期限，没有达到15天。2、大会决议没有会议记录，也没有业主授权和表决。照片没有时间，也不能证明是十堰市畔山林语小区业主本人；对证据四真实性不予认可，1、签字表标题是更换物业签字表。2、业主签字表中，有部分业主没有签字，不是业主的也在这个上面签字了。3、重复签字。对照片真实性有异议，照片没有时间，反映的内容也不能证明是签字表。签字表也没有相应的业主大会的记录及表决；对证据五有异议，照片同证据四质证意见，照片的内容没有对业主的人数进行统计，没有建筑总面积进行统计，关于公示盖章关联性有异议，仅仅是对堰市澳门花园物业管理有限公司满意度和质量的统计，并不能证明统计数双过半；对证据六有异议，没有业主大会授权和决议，十堰市畔山林语小区业主委员会单方通过招投标方式，不符合法律规定；对证据七关联性有异议，跟本案没有关系；对证据八有异议，照片上没有时间，照片无法反映出参加招标会人员，招标会也没有业主大会授权和表决。十堰市畔山林语小区业主委员会招标没有业主大会授权和决议，也没有相应的会议记录予以证实，公告也没有公告的时间；对证据九有异议，十堰市畔山林语小区业主委员会选聘新的物业公司没有业主大会的授权和表决，也没有法律规定的双过半的证据；对证据十有异议，质证意见同证据九。也无法证实是否通知了；对证据十一有异议，质证意见同证据九；对证据十二有异议，没有经过业主的授权和表决，委托合同是无效的；对证据十三有异议，是复印件，跟本案没有关联性；对证据十四有异议，是复印件，无法核实真实性。不能证明签字是合法有效的，情况说明内容没有反应出十堰市畔山林语小区业主人数以及相应的建筑面积。第三人十堰尚佳物业管理有限公司对被告提交的证据均无异议。第三人十堰尚佳物业管理有限公司为支持其抗辩向本院提交如下证据：证据一、招聘物业管理公司公告（2018年10月15日）证明通过网上我们接到了公告，我们到了畔山林语小区，也拿到了这个公告。证据二、招标会照片、物业招标结果公示（2018年10月29日）张贴公示照片，证明十堰尚佳物业管理有限公司依法参加了招标会。证据三、中标通知书，我们参加招标会之后，接到了中标通知书，通知我们去签订物业合同。证据四、十堰尚佳物业管理有限公司物业管理委托合同及补充合同，证明我们签订的物业服务合同合法有效。原告汤伟、刘光容针对第三人十堰尚佳物业管理有限公司提交的证据质证意见如下：对证据一有异议，没有业主大会授权和决议；对证据二有异议，照片反映不出拍摄的时间，没有业主代表参加；对证据三有异议，质证意见同证据一、二；对证据四有异议，没有经过法定流程经过表决，没有证据证明十堰尚佳物业管理有限公司符合双过半的流程。被告十堰市畔山林语小区业主委员对第三人提交的证据均无异议。经审理查明：2010年7月6日、2013年11月21日，十堰市金茂房地产开发有限公司分别与十堰市澳门花园物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，十堰市金茂房地产开发有限公司将位于十堰市武当街办22号畔山林语一期、二期前期物业委托给十堰市澳门花园物业管理有限公司管理。2013年11月21日，十堰市金茂房地产开发有限公司与十堰市澳门花园物业管理有限公司签订《畔山林语二期物业服务补充协议》，约定双方续订物业服务合同，自双方签字之日起至小区业主大会选聘物业提供服务时终止。2018年7月9日，被告十堰市畔山林语小区业主委员会成立。十堰市茅箭区房地产管理局茅房地字【2018】08号批复，准予备案。2018年9月13日，被告十堰市畔山林语小区业主委员会向小区内全体业主发出业主大会公告，公告内容为“畔山林语小区全体业主：小区业主委员会已经成立并通过房管局和茅箭区（武当路）街道办批复备案。根据《湖北省物业管理和服务条例》，前期地产公司与小区物业签订的服务合同已终止，小区业主对这几年的物业服务质量很不满意。定于2018年9月22日下午5点整在喷泉广场召开小区全体业主大会，对现场澳门花园物业公司的去、留进行签字表决，请本小区房产户主或具有房产资质的业主现场签字表决，下一步考虑采取公开竞聘招标物业服务公司。”2018年10月15日，被告十堰市畔山林语小区业主委员会发出招聘物业管理公司公告，2018年10月28日，被告十堰市畔山林语小区业主委员会发出小区物业招标结果公示，2018年11月5日，被告十堰市畔山林语小区业主委员会与第三人十堰尚佳物业管理有限公司签订《畔山林语小区物业管理合同》，选聘第三人十堰尚佳物业管理有限公司提供物业服务。后因原告诉至法院，认为被告十堰市畔山林语小区业主委员会至今没能向原告等业主公开此次选聘物业的业主大会业主签到表、会议进行情况、大会决议等资料，没有证据表明其拥有业主大会决议（授权）其签订物业服务合同等资料，被告未召开业主大会进行双过半投票表决确定物业管理企业。这些本该由大多数业主行使的重大权利被十堰市畔山林语小区业主委员会单方行使，造成原告没有参加业主大会共同决定小区选聘物业活动，也没有书面征求原告的意见，侵害原告作为业主的知情权和表决权，被告十堰市畔山林语小区业主委员会擅自与第三人签订合同的决定和行为，是没有经过业主大会决议授权的，其决定侵害了原告知情权和表决权，其行为造成的后果侵害了业主公共利益权。本案在审理过程中，认为此案的争议焦点为选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是否应由业主共同决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也就是说“双过半问题”。后在法庭示明后，原被告双方均补正材料。经法庭再次审理查明，十堰市畔山林语小区共有小区总户数1248户，其中有产权1245户，3户为物业用房，已在十堰市物业管理办公室和十堰市房屋产权交易中心备案，没有产权；小区总建筑面积121088平方米，其中住宅117367.8平方米，垃圾转运站30平方米，物业管理338平方米，居委会270平方米，底层商业2231.8平方米，架空停车850.4平方米，业主签字同意更换物业777户，不同意更换物业5户，未签字、未入户和未售出共计468户，同意更换物业的达（777÷1245）62.41%，业主签字同意更换物业777户总面积为73387.7平方米，73387.7平方米占小区总建筑面积121088平方米的（73387.7÷121088）60.61%。同时查明原告汤伟、刘光容等在本院起诉的26户，占十堰市畔山林语小区的建筑面积2613.31平方米，且2613.31平方米占小区总建筑面积121088平方米的（2613.31÷121088）2.16%。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告作为十堰市畔山林语小区业主，以业主委员会作出的决定侵害其自己权利为由诉至法院，符合法律规定。原告作为业主享有业主撤销权的诉权，主体适格。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项和第二款规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，被告十堰市畔山林语小区业主委员会于2018年10月发布的物业服务招标文件中，显示出十堰市畔山林语小区物业总服务面积121088平方米，小区内住户有1248户，住宅面积117367.8平米，商业面积2231.8平米，车位592个；由于十堰市畔山林语小区业主在决定是否更换物业业主的签字时，同意更换业主为62.41%，且专有部分占建筑物总面积的60.61%的业主且已同意更换物业。原告在诉讼中提出有785户签名，其中重复签名4户，同一房子重复表决8户，与小区业主信息不一致140户，伪造签名50户（证人证言32户、起诉业主18户），共无效签名202户，未达到更换小区物业的法定条件，但在庭审中没有对此类证据予以说明和证明，故此本院不予采信。原告上述理由仅能证明向本院起诉的38户业主（其中12户业主已撤诉），加之统计中的5户业主不同意更换物业，不能证明不同意更换物业的人数达到过半。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项和第二款规定和相关证据证实，第三人十堰尚佳物业管理有限公司是经过被告十堰市畔山林语小区业主委员会公开招标选聘第三人十堰尚佳物业管理有限公司为其提供物业服务。故本院认为，被告十堰市畔山林语小区业主委员会作出的解聘十堰市澳门花园物业管理有限公司的决定，是符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的，选聘第三人十堰尚佳物业管理有限公司为其提供物业服务是被告十堰市畔山林语小区业主委员会通过公开招标决定的，对业主具有约束力。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告汤伟、刘光容请求被告解聘十堰市澳门花园物业管理有限公司的决定无效和非法，判令撤销该无效和非法决定的诉讼请求；二、驳回原告汤伟、刘光容请求确认被告十堰市畔山林语小区业主委员会未经畔山林语小区业主大会批准、同意、授权，2018年11月5日作出的选聘第三人为十堰市畔山林语小区物业管理单位的决定为无效和非法，判令撤销该无效和非法合同被告十堰市畔山林语小区业主委员会解聘十堰市澳门花园物业管理有限公司的决定无效，并予以撤销该决定的诉讼请求；案件受理费80元减半收取40元，由原告汤伟、刘光容承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：农业银行十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地；地址：十堰市浙江路**诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  耿明军二〇一九年十一月十八日书记员  张 弛附录：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。