河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终5221号上诉人(原审原告):王勇，男，1975年4月3日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：许飞，男，河南阳夏律师事务所律师被上诉人(原审被告)：张兆东，男，汉族，1971年12月6日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张超，河南浩盈律师事务所律师。上诉人王勇因与被上诉人张兆东合作建房合同纠纷一案，不服淮阳县人民法院（2019）豫1626民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王勇及其委托诉讼代理人许飞、被上诉人张兆东及其委托诉讼代理人张超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王勇上诉请求，1、要求依法撤销（2019）豫1626民初521号民事判决书，发回重审或改判；2、一审、二审诉讼费用由张兆东承担。事实与理由：1、本案一审认定协议全部无效，明显不当，因为一审中对于土地出让部分即使无效，但对于上诉人与被上诉人约定的其他约定应为有效。本案，因被上诉人未保障上诉人有出路，导致房屋无法建设，证明被上诉人违约，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失。即使按照一审认定合同无效，上诉人在整个合同过程中并没有任何过错，被上诉人应当存在全部过错，而一审认定上诉人有过错并没有任何证据能够证明。2、上诉人为了建设房屋提前要缴纳电费，上诉人缴纳1万元的电费，也应当属于上诉人的实际损失，而一审不予支持，明显错误。3、上诉人在确定建房后向预制板厂定制该涉案房屋尺寸的水泥板，交纳了20000元的押金，该押金也应当是上诉人的损失，依法应当予以判决。张兆东辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王勇向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《土地合作建房合同书》，2、判令张兆东赔偿王勇建房各项损失100，000元。3、本案诉讼费由张兆东承担。一审法院查明事实：王勇与张兆东于2018年7月12日签订《土地合作建房合同书》，合同主要内容为：甲方：王勇，乙方：张兆东。第一条：建房项目：1.双方合作建房的地块位于机房张庄，土地面积217.98平方米，折合0.326亩地，其中出让土地面积为：（大写）二百一十七点九八平方米，土地性质为：宅基地，地块具体以土地出让合同规定为准。2.现该土地使用权由乙方出让给甲方（出让方为甲方，受让方为乙方）。如乙方按本协议规定顺利拥有该土地使用权用于建房，则甲乙双方按本协议为约定。3.出让方出让给受让人的宗地位于机房张庄，其中出让面积为217.98平方米，本合同项下出让宗地用途为宅基地。第二条：项目规模：1:拟建3层半（七套）住房工程，规划占地217.98平方米，地块位于机房张庄。2：合作方式，乙方提供用地，甲方提供全部建设资金，项目完成后按本协议分配，甲方分得七套，乙方分得一套，产权随甲方所有。出让人同意在2018年7月12日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第规定的土地条件。本合同项下的土地使用权出让年期为永久出让，自出让方向受让方实际支付土地之日起算，原划拨土地使用权补办手续的，出让年期自合同签订之日起算，受让人同意。按照本条款的规定向出让人支付本协议规定的条件。（1）受让人同意在2018年7月28日之前动工建设。（2）受让人在受让宗地进行建设时，有关用水、用电、用气、污水及其他设施通宗地外主管线、用电及电站借口和引入工程应接入工程应按有关规定办理。（3）出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同规定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批。（4）受让人按照合同规定已经支付出让人土地使用权出让金，领取《国有土地使用者》取得出让土地使用权所有权等本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。（5）出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的。应视为违规，受让人在有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而经受让人造成的直接损失。（6）在缔造本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。（7）受让人应当按照本合同约定开发建设。（8）如甲方不按本合同规定履行，赔偿乙方每平方米壹仟元整。本协议订正、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。因履行本协议发生争议，双方协商解决、协商不成，可向所在地人民法院起诉。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字之日起生效，协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开协议内容，本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议，补充协议和本协议具有同等效力。补充：乙方应出路划好给甲方，保证甲方有出路。合同签订后，王勇于2018年11月份左右开始施工，施工不到一个月，因出路通行问题与其邻居未协商成而停建。停建后双方亦协商未果。在审理过程中王勇申请对双方联合建房的地基造价进行评估鉴定。经原审法院委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司评估，该公司于2019年7月19日作出周瑞财评字[2019]0122号价格评估报告书，该报告书载明：本次评估标的为王勇与张兆东联合建房的地基造价，该评估标的位淮阳××机房张村村，建房地基为砖混结构，东西长17.1米，南北长10.5米，面积179.55米。标的评估值为人民币：伍万陆仟玖佰壹拾柒元整（RMB:56917.00元）。该评估报告于2019年7月29日送达给双方。在庭审中张兆东提出由于评估张兆东所得评估结果的依据材料不全，同时也没有评估过程和评估结论依据展开的详细叙述，直接得出的评估结果不符合本案的实际情况，需鉴定人出庭详述情况的申请。另查明，该案所涉土地张兆东之父张克彬于1990年10月6日办理了——集建（）字第0732号《集体土地建设用地使用证》。该证载明：土地使用者张克彬，地址王店乡叶楼机张一队，用地面积0.326亩，用途宅基地，四至东路，西张庆友，南路，北路。一审法院认为，本案所渉土地系农村集体土地，且该宗建设用地的使用权系张兆东之父拥有。双方所签订的《土地合作建房合同书》内容，不单单是联合建房，还包括土地出让。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地的使用权进行转让时，需满足一下四点：1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；2、转让人与受让人同为本村村民；3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。本案双方不是同一村民，且王勇系城镇居民，张兆东将其父亲拥有的宅基地出让给王勇，不符合上述法律规定的转让条件，双方之间的出让土地行为违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，双方签订的《土地合作联合建房合同书》应属无效合同。无效的合同自始不具有法律约束力。故王勇要求解除合同的请求以及张兆东要求继续履行合同的请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先本案双方所签订的合同违反了法律的强制性规定，对此双方都存在过错；其次张兆东明知本案所涉土地的使用权不在自己名下而与他人签订合同，应承担主要过错责任，但王勇在此次纠纷中亦有一定的责任。再者，所建地基系不能返还的财产，且系双方协商所建，以后对张兆东将有使用价值，故王勇基于合同所受的损失应由张兆东按折价的70%的责任赔偿给王勇。因周口瑞丰财物咨询服务有限公司系经双方选择同意的鉴定评估机构，且经原审法院委托，其作出的周瑞财评字[2019]0122号价格评估报告书，程序合法，其评估结论符合事实，对该评估报告书予以采信。对张兆东在庭审中才提出的要求鉴定人出庭详述情况的申请，予以驳回。对王勇要求张兆东承担的评估费用因未提供发票，不能支持，其他诉讼请求因无法律依据，予以驳回。综上所述，张兆东应赔偿王勇经济损失56917×70%=39841.9元。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：张兆东于判决生效之日起十日内赔偿损失39841.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由王勇承担550元、张兆东承担600元。本案二审期间，上诉人王勇提交1、河南省电费统一收据一份，证明上诉人为履行双方的合同，向电业部门交纳电费，该电费也应为上诉人的损失，应由被上诉人张兆东承担。被上诉人张兆东质证意见，该电费收据不属于新证据，因该电费收据用户名为上诉人，也不能证明该电费用于了涉案工程。2、王店乡农村宅基地建房申请审批表一份，证明上诉人建设房屋时，被上诉人张兆东对土地具有使用权，上诉人王勇不存在过错。被上诉人张兆东质证意见，该审批表不能证明土地的归属问题，且不属于新证据。本院认为，上诉人王勇提交的河南省电费统一收据客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采纳。上诉人提交的王店乡农村宅基地建房申请审批表，无法核实其真实性，本院不予采纳。本院查明的其它事实与一审相同。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，上诉人与被上诉人签订的的《土地合作建房合同书》违反了法律的强制性规定，应属无效合同，故上诉人诉称的双方签订的合同应为有效合同的理由不能成立，本院不予支持。因对涉案合同双方都存在过错，原审法院根据双方的过错程度，判决被上诉人张兆东应承担主要过错责任，上诉人王勇承担次要责任，并让上诉人王勇基于合同所受的损失由张兆东按折价的70%的责任赔偿给王勇，经二审审查并无不当。原审法院已对上诉人王勇的部分损失已作出价格评估报告，上诉人王勇二审提交的为建设该房屋所缴纳的电费亦应为上诉人王勇基于合同所受的损失，被上诉人张兆东应承担赔偿责任，上诉人王勇诉称的其他损失因上诉人王勇不能提交有效证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人王勇部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更淮阳县人民法院（2019）豫1626民初521号民事判决主文为：张兆东于判决生效之日起十日内赔偿王勇损失45921.4元（56917元+8685元）X70%。二、驳回王勇的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由王勇承担550元、张兆东承担600元。二审案件受理费550元，由王勇承担200元、张兆东承担350元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  李玉杰二〇一九年十一月二十七日法官助理石磊书记员潘克宇