江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣03民终557号上诉人（原审原告）：黄花，女，1982年8月2日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：张天骄，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萍乡市法莱德实业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区工业大道东侧，统一社会信用代码913603010564425028。法定代表人：谢树同，执行董事。委托诉讼代理人：秦诗，湖南精彩律师事务所律师。上诉人黄花因与被上诉人萍乡市法莱德实业有限公司（以下简称法莱德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄花及其委托诉讼代理人张天骄，被上诉人法莱德公司的委托诉讼代理人秦诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄花上诉请求：1.一审判决认定事实、证据采信不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审一切诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，在对证据采信与不采信方面，主观臆断，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。补充协议附件5与补充协议附件4有明显区别，不符合同的要式，双方没有在补充协议附件5的正文下签字盖章，也没有签订日期，只是在骑缝处盖了被上诉人公章，没有法定代表人或其受托人签字，而诱使上诉人在骑缝处签字或捺手印，被上诉人存在商业欺诈行为。而一审法院对上述证据予以采信，系认定实事不清。就《统一经营管理协议》中“全权委托”问题，无具体授权，按民诉法司法解释应为一般代理，经营公司无权承认交房，而一审法院却认为交房合法。被上诉人交房手续清单，只给受托人经营公司，而没有给授权人（上诉人），被上诉人涉嫌商业欺诈，一审法院却怠于查清。《行政处罚决定书》是2017年11月27日由萍乡市建设局做出，原件存放在萍乡市建筑工程质量监督站，该决定书能证明被上诉人出卖的房产在2016年4月30日之前，没有竣工验收合格，存在交房违法，而一审法院却认定不清。就《无房证明》，证明无房时间是2018年5月7日，一审法院却不予采信。根据原合同第八条交房时间为2016年4月30日，合同第十五条“出卖人应当商品房交付使用后365日内，将办理权属登记……”也就是说，被上诉人应在2017年5月1日前办理权属登记。据《无房证明》，此时被上诉人根本没有房产进行权属登记。一审法院不予采信，属故意认定事实不清。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。在本案中，一审法院在解除权期限方面，错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的逾期交房解除期限一年，而不适用第十九条，逾期办理产权证一年退房的规定，属适用法律错误。另外2014年和2019年的规划设计图不一致，属于规划设计变更，根据房屋买卖合同第十条规定，规划设计有变更的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。本案中出卖人并没有书面通知买受人规划设计有过变更，所以买受人有权退房。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。法莱德公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二、1.关于合同附件5效力的问题。首先，根据双方签署的合同，上诉人除在主合同签章处签字外，对合同附件也进行了签字或捺印，上述行为可以充分说明上诉人在签订合同时就知情合同有附件的事实。其次，合同中明确约定合同附件与主合同具有同等法律效力。2.关于统一经营管理协议中办理房屋交接手续的全权委托问题。首先，上诉人与经营管理公司签订的统一经营管理协议系上诉人自愿签署。其次，协议中对于委托办理房屋交接手续（协议第十三条）的约定明确具体，符合全权委托在内容上应该写明委托事项的实质要求，委托合法有效。同时根据上诉人出具的承诺书，承诺将所购房屋交由经营公司经营管理并签订经营管理协议，故法莱德公司根据以上协议和承诺书向经营公司的交付应视为对上诉人的交付，经营公司的接收行为应视为上诉人对该房屋的接收行为，交付有效。3.关于无房证明的证据关联性问题。该证据与上诉人根据合同第九条逾期交付的违约条款请求解除合同、退房款并支付5%违约金的诉讼请求无关联。另无房证明，只能证明上诉人还未对所购房屋办理权属转移登记，并不能证明房屋无法办理权属登记。4.关于一审法院对合同解除权适用法律是否错误的问题。上诉人是以被上诉人逾期交付违反合同第九条并以此请求解除合同、退房款并支付违约金，在合同第九条只对因逾期交房可以行使解除权的情形有约定，对解除权行使的期限无约定的情况下，应适用房屋买卖合同司法解释第十五条规定。5.对案涉合同是否可以适用司法解释十九条逾期办证的规定予以解除的问题。（1）上诉人在二审中提到解除合同应适用逾期办证的司法解释第十九条，属于在一审法院未对其一审诉请所依据的事实和理由予以支持的情况下，变更一审诉请解除合同所依据的事实和理由，属变相的提出了新的诉讼请求。（2）本案中，双方在合同中对于逾期办证已有明确约定，即对于合同履行过程中可能发生逾期办证的情形上诉人在合同签订时已经预见，且自愿选择不解除合同，不退房，按万分之一计算违约金的违约责任承担方式。且第十九规定的情形是无法办理权属登记，而不是未能办理，尚未办理。据了解，本案涉诉房屋不存在上诉人所称的无法办理权属登记、获得房屋所有权的合同目的无法实现的情况。6.关于上诉人提出的规划设计变更问题。首先，上诉人在二审中提供的规划设计图纸是属于开发商还未建设的二期项目地块的规划图，与本案涉诉房屋所在地块的规划设计无关联性。其次，对涉诉房屋的规划、设计，双方在合同附件5中明确说明小区平面布局及相关配套以最终规划部门批准、实施为准，并且规划设计在项目建设中根据实际情况发生变更调整，完全属于正常现象。再者，即使开发商存在规划、设计的变更，但上诉人并没有举证证明该变更属于合同第十条约定的影响房屋质量和使用功能的变更。因此，上诉人无权以此为由请求退房。黄花向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告双方签订的《萍乡市商品房买卖合同》；2.请求判令被告向原告退还购房款173575元并支付违约金8678.75元（按5%），共计182253.75元；3.请求判令被告支付原告从2015年1月6日暂计算至2019年5月6日（52个月，年利率6.785%）现金占用利息51033.94元，后期利息从2019年5月6日起，至退还完购房款时止，按同期银行贷款利率上浮15%支付利息；4.请求判令被告支付原告三年租金46140元；5.本案一切诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月6日，原告黄花与经营公司签订了《统一经营管理协议》，双方约定原告将其预计于2016年4月30日取得的法莱德国际生活广场项目10幢2层226号商铺全权委托经营公司对外租赁经营，行使统一经营管理权。原告委托经营公司策划推广时间为3年，自2016年4月30日至2019年4月30日。原告在策划推广期内将该物业使用权无偿提供给经营公司。为保证该物业的如期投入运营，原告全权委托经营公司与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。同日，原告向被告出具《承诺书》承诺：为建立和培养法莱德国际生活广场统一的商业氛围，原告同意将所购房屋交由经营公司经营管理并签订经营管理协议。且被告因此给予了原告购买房屋款优惠46140元，原告同意如未签经营管理协议或不履行经营管理协议约定的，将承担相应违约责任。2015年1月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该商品房坐落于江西省萍乡市萍乡经济开发区工业大道东侧，法莱德国际生活广场第10幢2层226号房，建筑面积22.82平方米，每平方米7606.266元，总金额173575元，付款方式为一次性付款。签订合同时付至总房款100%即173575元。被告应当在2016年4月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，被告逾期交房不超过30日的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的万分之三向原告支付违约金。被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件与合同具有同等法律效力。附件五合同补充协议第六条约定，小区平面布局以最终规划及相关配套部门批准、实施为准。甲方（被告）所做的样板房、模型、展示板、宣传广告中的具体内容如经双方同意载入本合同的视为约定，未载入本合同的仅作为一般参考资料，对此买受人已明确认可。未经甲方书面授权，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效；附件五合同补充协议第七条约定，买卖双方的往来函件均采用书面形式。邮件自寄出邮局加盖邮戳之日起满五日视为送达；买受人任何一位有关该房屋的一切行为以及意思表示，均代表买受人全体人员的意思表示。附件五合同补充协议第九条约定，买受人解除合同的应先解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则出卖人有权不解除该合同且不退还全部已付房款。合同解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门已经收取的其他与该商品房相关的款项。合同还就其他事项进行了约定。原告按约向被告支付了购房款173575元。被告于2016年4月20日向原告邮寄文件资料。被告于2016年4月26日向原告出具了房屋的购房款发票。被告于2016年8月15日与经营公司签署了一份交房表并附交房商铺明细表并将涉案房产交付给了经营公司。该文件陈述，我公司（被告）项目“法莱德国际生活广场”项目1#楼、10#楼于2016年8月取得竣工验收，依据与业主签订的商品房买卖合同约定，应于2016年4月30日将“商品房经验收合格”交付使用，由于业主与经营公司签订了统一经营管理协议，依据统一经营管理协议第十二条约定：“为保证该物业如期投入运营，业主全权委托经营公司与开发商办理交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性”。现由我公司（被告）与经营公司办理交房手续，手续内容如下：法莱德公司与经营公司交房的商铺包含业主已经签订商品房买卖合同的及经营管理协议的（委托管理三年）的所有商铺。我公司（被告）已于2016年4月30日前交付至经营公司使用（并通知业主），经营公司2016年5月1日起开始对外进行招商。案涉房屋于2017年11月8日取得工程竣工验收报告。2017年11月27日，萍乡市建设局对被告开发建设的法莱德国际生活广场项目未组织竣工验收就交付使用的行为给予行政处罚。案涉房屋于2018年11月23日取得竣工验收备案表，于2018年11月26日取得竣工验收备案证。另查明，法莱德国际生活广场项目于2014年7月31日取得建设用地规划许可证。案涉房屋所在的法莱德国际生活广场第10幢于2014年12月10日取得商品房预售许可证。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。双方当事人均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。原告已按照合同约定履行支付房款的义务，被告应按约定向原告交付案涉房屋，否则应当承担相应违约责任。关于房屋交付的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”可见我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。但是，判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人的意思自治行为予以干预。根据本案实际情况，违反上述规范并不必然损害国家、集体利益和社会公共利益，故上述规范应为管理性强制性规范而非效力性强制性规范，违反了管理性强制性规范的法律行为并不必然导致法律行为无效。本案中，原告与经营公司签订了统一经营管理协议，约定“为保证该物业如期投入运营，原告全权委托第三方经营管理公司与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。”同日原告还向被告出具承诺书，承诺将所购房屋交由经营公司经营管理并签订经营管理协议，鉴于被告先期对法莱德国际生活广场（含承诺人所购房屋）进行了策划推广，且因承诺人同意委托管理给予了承诺人购买房屋价款优惠46140元。承诺人同意“若购房后承诺人未签管理协议或未完全履行管理协议约定的，承诺人在收到贵司（被告）补缴房款通知后10日内向贵司（被告）补交房屋先期推广费及购房优惠款合计46140元，逾期补足的每日承担欠缴金额1%的违约金”。综合以上文件，应当认定原、被告均认可经营公司有权代表原告接收房屋。故被告向经营公司的交付行为应视为对该房屋的交付行为，经营公司的接收行为应视为代表原告对该房屋的接收行为。关于交付时间。经营公司与被告于2016年8月15日签署了交房表及交房商铺明细表（含原告所购商铺），交房表中陈述被告已于2016年4月30日前交付给该公司使用（并通知业主），由该公司2016年5月1日起开始对外招商。但被告没有提供在2016年4月30日前的实际交付证据，故交付日期应认定为2016年8月15日。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应当在2016年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的商品房交付原告使用。因此，虽然被告在2016年8月15日将未经竣工验收合格的房屋交付给原告授权的第三方公司的行为为有效的交付使用行为，但被告所交付使用的房屋未经竣工验收合格，未达到合同约定的交付条件，因此应认定被告违约并应承担合同约定的违约责任直至交付符合约定的房屋为止。根据合同约定，被告逾期交房逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房款的万分之三向原告支付违约金。由于在该约定中“逾期交房”包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋竣工验收合格逾期。因此被告于2016年8月15日实际交付了未经竣工验收合格的房屋，被告存在“逾期交房”第一个层面的违约又存在其所交付的房屋未经验收合格逾期违约。关于如何理解“经验收合格”，除合同法、建筑法对于建设工程经验收合格才可交付使用作出法律规定外，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”这些法规规定了建设项目竣工验收不仅包含工程质量验收，还包含其他各项验收项目，且必须到住建部门办理备案并获得批准才能允许交付使用。这里的备案即指的是《商品房竣工验收备案证》。根据以上规定，开发商只有取得了建设行政管理部门颁发的竣工验收备案证，才具备合同约定的经验收合格的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。本案中，原、被告根据合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，首先必须符合法律规定，其交付标准不得低于法定交付条件，况且住建部和工商总局制定《商品房买卖合同》范本的初衷就是为了保护购房者，加强对商品房开发企业的管理，不可能将商品房交付的标准定义为开发商组织的质量专项验收合格。本案以被告取得《竣工验收备案证》的时间为被告的完全交付时间。被告逾期交房的期间应从2016年5月1日起开始计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年4月30日之前履行交付义务，但被告逾期未履行交付义务，2016年8月15日才向原告委托的经营公司交付未经竣工验收合格的房屋，直至2018年11月26日才取得《竣工验收备案证》，被告的行为已构成违约。综上所述，被告主张没有逾期交付的辩解理由不能成立，本院不予支持。原告是否丧失合同解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”解除权人长期不行使解除权，一方面表明其怠于管理权利，另一方面非解除权人基于解除权人长期默示不作为而产生合理信赖。合理期限行使解除权，可以规制权利滥用、平衡双方合同利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告约定逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，但没有约定合同解除权行使期限，被告亦未向原告进行催告，在此种情况下，根据《商品房解释》的规定，合同解除权应在解除权发生之日起1年内行使。根据合同约定，合同解除权发生之日应为2016年5月31日，即行使合同解除权应从2016年5月31日起至2017年5月30日止的期间内行使。没有证据证明原告按合同约定的方式在此期间行使了合同解除权，故本院认定原告的合同解除权已经消灭。案涉房屋在2016年8月15日已由原告委托的第三方公司接收并统一经营管理，第三方公司已实际占有案涉房屋达二年以上，现原告要求解除合同，废止既有的合同关系，既不符合《商品房解释》的有关规定，又势必产生恢复原状破坏现存状态等后果，也达不到物尽其用的效果。故本院对原告主张解除合同的诉请不予支持，对其主张返还购房款、支付购房款5%违约金、支付现金占用利息及后期利息的请求亦不予支持，但原告仍然享有依约向被告主张因逾期交付等产生的违约金的权利。被告关于原告已经丧失请求合同解除权的主张符合本案实际情况，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付三年统一经营管理商铺租金的问题。根据原告与经营公司签订的《统一经营管理协议》约定：原告委托经营公司策划推广时间为3年，至2019年4月30日止。原告将策划推广期内该物业（案涉商铺）的使用权无偿提供给经营公司。故被告非《统一经营管理协议》的相对方，原告亦没有证据证明双方存在房屋租赁合同关系，被告没有向原告支付三年统一经营管理商铺租金的合同义务。且被告因原告同意将所购房屋交由经营公司经营管理并签订经营管理协议以原告出具给被告承诺书为条件，给予了原告购买房屋价款优惠46140元。因此，原告请求被告支付三年统一经营管理商铺租金的诉讼请求没有法律依据和事实根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告黄花的诉讼请求。本案受理费5491元，减半收取为2745.5元，财产保全费1917元，合计4662.5元，由原告黄花负担。本院二审期间，上诉人提交了证据1.行政处罚决定书一份，拟证明2017年11月27日被上诉人受到过行政处罚。证据2.建设工程规划许可证一份，拟证明案涉3号楼、7号楼和8号楼没有取得建设工程规划许可证，其他楼房均已取得。证据3.工程质量监督报告、工程竣工验收报告各一份，拟证明在合同约定的交房时间，房屋工程还达不到竣工验收合格的要求，不符合交房的条件。证据4.规划设计图两份，拟证明2014年和2019年规划设计存在变更。经质证，被上诉人认为对证据1的真实性、合法性无异议，证明目的和关联性有异议，行政处罚决定书在内容上并没有写明是对涉诉房屋所进行的行政处罚。对于证据2的证明目的和关联性有异议，本案涉诉房屋所在的是2号楼、1号楼、9号楼、10号楼、11号楼，且涉诉房屋所在的楼栋都是取得了规划许可证。对于证据3的真实性、合法性，关联性无异议，证明目的有异议，该证据恰巧证明了被上诉人在2017年11月8日经五方验收合格，符合合同约定的经验收合格的交付使用条件。虽在合同约定的交付时间，交付的是未经验收合格的房屋，但仅存在交付的瑕疵问题，不影响交付行为的有效性。对证据4的关联性与证明目的均有异议，其所提交的规划设计变更图纸并不能反映是属于合同第十条约定的影响到买受人所购商品房质量或使用功能发生了规划设计的变更。本院经审查认为，上诉人提交的证据1能够证明萍乡市建设局对被上诉人开发建设的法莱德国际生活广场项目未组织竣工验收就交付使用的行为给予行政处罚的事实；证据2与本案无关联；对证据3的真实性、合法性依法予以确认；证据4达不到上诉人的证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人黄花与法莱德公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，原审认定上述合同合法有效正确。综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人黄花在一审中请求解除案涉房屋买卖合同、退还房款、支付购房款5%违约金及资金占用利息等诉讼主张有无事实和法律依据。首先，关于上诉人提出案涉合同附件五合同补充协议的效力问题。根据双方当事人自愿签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力；第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效，因上诉人在合同附件上亦有签名或捺手印，在上诉人并未提供证据证明法莱德公司存在诱使或欺诈行为的情况下，一审法院对补充协议附件五的效力予以认定并无不当。其次，关于上诉人提出的《统一经营管理协议》中委托办理房屋交接手续能否认定全权委托经营管理公司办理交房手续的问题。本案中，上诉人与经营公司签订的《统一经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的协议。《统一经营管理协议》第十二条约定，为保证该物业如期投入运营，上诉人全权委托经营管理公司与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。同时上诉人还向法莱德公司出具了承诺书，承诺同意将所购房屋交由经营管理公司管理并签订经营管理协议。因此，一审法院根据上述材料认定双方当事人均认可经营管理公司有权代表上诉人接收房屋，法莱德公司向经营管理公司的交付行为应视为对案涉房屋的交付行为认定正确，本院亦予认同。关于上诉人提出法莱德公司在未经竣工验收合格的情况下交房行为无效的意见。我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果开发商将尚未竣工验收合格的房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又分为管理性的禁止性规范和效力性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。在本案中，要判断法莱德公司未组织竣工验收就交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；(二)验收不合格，擅自交付使用的；(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”因此，从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产开发商将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用;而且从行为后果上看，房地产开发商如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，法莱德公司将未经竣工验收合格的房屋交付使用虽然违反了法律的禁止性规定，对此相关行政部门亦作出了行政处罚，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此一审法院认定法莱德公司在2016年8月15日将未经竣工验收合格的房屋交付给上诉人授权的第三方经营管理公司的行为应视为对案涉房屋的实际交付使用行为并无不当。但同时需要指出的是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定，出卖人应当在2016年4月30日前将经验收合格的房屋交付使用。从该约定看，法莱德公司将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋验收合格。因此，法莱德公司在2016年8月15日才将房屋交付给上诉人委托授权的第三方经营管理公司统一经营管理，且所交付使用的房屋未经验收合格，应承担相应的违约责任。因上诉人在诉讼请求中未明确主张房屋逾期交付所产生的违约责任。对此，双方当事人可另行作出处理。关于上诉人是否已经丧失合同解除权及一审对合同解除权适用法律是否正确的问题。合同解除权，是指合同当事人可以解除合同的权利。行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，合同的解除权应当及时行使，以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素，法律规定了解除权行使的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。但双方当事人没有对解除权行使期限作出约定，而不享有解除权的法莱德公司也未催告，所以享有解除权的上诉人应在解除权发生之日起一年内行使解除权。而上诉人在诉讼中并未提供证据证明其按合同约定的方式在解除权发生之日起1年内行使了合同解除权，故一审法院依据上述法律规定认定上诉人的合同解除权已经消灭适用法律并无不当。关于上诉人提出本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定予以解除案涉合同的意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条文规定的解除情形是指合同因出卖人违约，已经无法履行或者没有履行的必要，如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。在本案中，并未有证据显示案涉房屋无法办理房屋所有权登记，且双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故上诉人提出本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条逾期办理产权证一年可解除合同并退房的规定无事实和法律依据，本院不予支持。另外，因上诉人在一审中的其他诉讼请求包括主张返还购房款、支付购房款5%违约金、支付现金占用利息等请求均以解除合同为前提，一审法院对此未予支持，并无不当。综上，上诉人黄花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5491元，由上诉人黄花负担。本判决为终审判决。审判长  黄红建审判员  阳 涛审判员  周金颉二〇一九年十一月七日书记员  杨安琪