北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13999号上诉人（原审被告）：白丽，女，1983年5月16日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：徐磊，男，1981年1月25日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘彦军，北京市盈科律师事务所律师。上诉人白丽因与被上诉人徐磊租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初19283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白丽上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。我不同意支付违约金3400元，不同意按照每日113元的标准支付房屋占有使用费。同意按每日10元的标准支付房屋占有使用费，在不支付违约金、按每日10元的标准支付房屋占有使用费的前提下同意腾退房屋。事实和理由：1.徐磊于2018年11月在承租人未放弃优先购买权的情况下，擅自决定将房屋出售，影响了房屋的使用性质，危害了我作为租户的利益。徐磊违背房屋租赁约定在先。2.徐磊于2019年9月13日将案涉房屋水表电表拆卸，严重破坏了房屋的使用性质。3.我同意按每日10元标准支付房屋占有使用费是断水断电情况下参考北京市五环外仓库的平均租赁价格标准。4.徐磊在房屋租赁期间有出售房屋的行为，构成违约。徐磊辩称，同意一审判决，不同意白丽的上诉请求和理由。1.我们把房屋挂到中介网站是打算出售，但没有卖出去。2.双方合同于2019年6月30日解除，在我催促了近三个月的情况下白丽仍拒不搬离房屋，我只能找物业采取断水断电措施，是合理的抗辩行为。3.断水断电导致房屋不具备正常租赁条件的情况下，白丽完全可以自己搬走。4.一审中白丽仍然拒绝搬离房屋，其对房屋侵占是恶意的。徐磊向一审法院起诉请求：1、判令白丽向徐磊支付逾期付款违约金3400元；2、判令白丽腾退房屋，恢复原状，向徐磊交接房屋，并判令白丽自2019年7月1日起按照每日113元的标准向徐磊支付房屋使用费直至白丽腾退并向徐磊交接房屋为止；3、判令白丽向徐磊支付拒绝返还房屋导致徐磊无法销售房屋损失10万元；4、判令白丽承担本案诉讼费。诉讼中，徐磊撤回要求白丽将房屋恢复原状的诉讼请求。一审法院认定事实：徐磊系位于房山区××1101房屋的所有权人。2017年5月18日，徐磊（房屋出租方、甲方）与白丽（房屋承租方、乙方）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定，徐磊将上述房屋出租给白丽居住，房屋建筑面积82.65平米；房屋租赁期自2017年5月19日至2018年5月18日；租金2800元/月，按季度支付，支付方式为押一付三；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；乙方未按照约定时间返还房屋的，应按一个月的租金标准支付违约金。合同签订后，双方依约履行。2018年5月16日，徐磊与白丽通过微信沟通续租事宜，双方约定房租（包含车位费）3400元/月，押一付三，“如续租有变化，须提前一个月通知对方”。2019年5月20日，徐磊告知白丽一个月后需要腾房。2019年6月15日，徐磊再次告知白丽最晚6月30日腾房，白丽未提出异议。白丽已将房屋租金交纳至2019年6月30日并支付押金3400元。在租赁期间，徐磊将涉案房屋交由北京链家房地产经纪有限公司作为居间方进行出售，北京链家房地产经纪有限公司多次组织看房，白丽亦曾允诺帮助徐磊于2019年6月30日前出售涉案房屋。2019年9月13日，徐磊对涉案房屋进行了断水断电。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，徐磊与白丽签订的《北京市房屋租赁合同》及续租约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方于2018年5月18日合同到期后未续签书面合同，对续租期限未进行明确约定，应视为不定期租赁，徐磊已按照约定提前一个月告知白丽解除合同，已在合理期限之前通知白丽，且白丽当时未提出异议，法院认定双方租赁合同关系于2019年6月30日解除。合同解除后，白丽继续占有使用涉案房屋已构成违约，应承担违约责任，法院对徐磊要求白丽支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金数额法院参考双方合同履行情况及白丽的违约行为酌情确定。双方合同关系已解除，白丽继续占有使用涉案房屋无事实及法律依据，徐磊要求白丽腾退并向其交付房屋，理由正当，证据充分，法院予以支持，其要求白丽支付占有期间的房屋使用费，亦于法有据，法院亦予以支持，其主张按照每日113元的标准支付，属合理范围，法院予以确认。关于徐磊要求白丽支付拒绝返还房屋导致其无法销售房屋造成的损失的诉讼请求，因其未提供充分证据证明，法院不予支持。白丽辩称的由于徐磊于2019年9月13日对涉案房屋断水断电，所以按每日113元标准支付占有使用费不合理，法院认为，由于白丽在合同解除后无正当理由仍未腾房，徐磊对涉案房屋断水断电属合理抗辩行为，按照每日113元标准支付占有使用费属合理范围，故对该抗辩意见，法院不予采纳。判决：一、白丽于判决生效之日起七日内给付徐磊违约金3400元；二、白丽于判决生效之日起十日内将位于房山区××1101房屋腾退并交付给徐磊；三、白丽按照每日113元的标准支付徐磊自2019年7月1日至判决书第二项实际履行之日止的房屋占有使用费；四、驳回徐磊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，徐磊与白丽签订的《北京市房屋租赁合同》及续租约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方于2018年5月18日合同到期后未续签书面合同，应视为不定期租赁。徐磊可以随时解除合同。现徐磊已按照约定提前一个月告知白丽解除合同，属在合理期限之前通知白丽的情况，且白丽当时未提出异议，应认定双方租赁合同关系于2019年6月30日解除。双方租赁合同关系已解除，白丽无权继续占有使用涉案房屋，徐磊要求白丽腾退房屋及支付占有期间的房屋使用费，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原合同中的相关条款，在双方未明确予以变更的情况下，对双方仍然具有约束力。现白丽拒绝返还房屋的行为已构成违约，应承担违约责任，一审法院参考双方合同履行情况及双方2018年5月16日约定的月租金标准，酌情确定白丽应支付的违约金，并无不当。白丽上诉主张由于徐磊于2019年9月13日对涉案房屋断水断电，所以应按每日10元标准支付占有使用费。因白丽在合同解除后无正当理由拒绝腾房，且白丽仅交纳租金至2019年6月30日，此后亦未再支付相应的使用费。在此情况下，徐磊对涉案房屋断水断电未超出合理范畴。现房屋一直由白丽控制使用，参照双方2018年5月16日约定的3400元/月的租金标准，一审法院判令白丽按照每日113元标准支付占有使用费，属合理范围。白丽上诉主张应按每日10元标准支付占有使用费，依据不足。白丽上诉主张徐磊在房屋租赁期间有出售房屋的行为，构成违约，并以此为由，拒绝返还房屋及支付使用费。因白丽在知晓徐磊出售房屋后，未提出行使优先购买权等主张，甚至曾允诺帮助徐磊于2019年6月30日前出售涉案房屋。同时，徐磊出售房屋没有损害白丽的利益，双方亦未就租赁期间能否出售房屋进行过合同约定。故白丽的前述上诉主张，缺乏依据。综上，白丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由白丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王 云审 判 员 刁久豹二〇一九年十一月二十一日法官助理 云 姣书 记 员 徐维眷