湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1164号上诉人（原审被告）：湖北瑞宁商业经营管理有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉路**。法定代表人：林俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄晓森，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周志康，男，1982年1月25日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：郑德露，湖北瀛平惟合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉缤购天地商业经营管理有限公司，，住所地湖北省武汉市江汉区新华西路武汉菱角湖万达广场**第********房法定代表人：叶君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄琦，湖北广众律师事务所律师。上诉人湖北瑞宁商业经营管理有限公司（以下简称瑞宁公司）因与被上诉人周志康、武汉缤购天地商业经营管理有限公司（以下简称缤购公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞宁公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人周志康对上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，瑞宁公司与缤购公司之间系租赁合同关系，一审法院认定双方之间系委托关系错误，缺乏事实依据，瑞宁公司向缤购公司出具委托书，仅是为了缤购公司办理转租商户营业执照、消防验收等手续使用，委托书上载明的事项、内容具体明确，并没有改变瑞宁公司与缤购公司签订的租赁合同内容；2.从本案房屋租赁合同履行的整个过程来看，从瑞宁公司与缤购公司签订租赁合同、缤购公司与商户签订租赁合同、缤购公司统一装饰装修、开业活动筹办、商户要求撤场、到三方协商直至瑞宁公司收回场地等多个环节，可以看出瑞宁公司与缤购公司之间不存在委托关系，除了办理商户营业执照的委托书，没有其他证据可以证明瑞宁公司与缤购公司之间系委托关系；3.周志康装饰装修商铺并未经过瑞宁公司的同意，瑞宁公司亦未参与其中，不应由瑞宁公司承担该装修费用的损失；4.周志康与缤购公司之间的租赁合同无法履行，原因在于缤购公司拖欠了瑞宁公司的租金，缤购公司与瑞宁公司协议解除了双方签订的租赁合同，瑞宁公司不存在责任；5.一审法院根据周志康单方提供的证据，认定其装修损失180000元，未考虑装修装饰残值部分，依据不足。周志康辩称，1.一审法院认定缤购公司与瑞宁公司之间的法律关系事实清楚、证据充分；2.瑞宁公司对周志康进驻商场装修是明知的，亦未提出过异议；3.周志康在本案中没有任何过错，按期交付了租金、押金、水电费等；4.一审诉讼时，周志康已经提供了充足的证据证明了其遭受的损失，双方对证据也进行了质证，应予采信，请求二审法院维持原判。缤购公司辩称，1.缤购公司租赁瑞宁公司的场地，后为了招商的便利，瑞宁公司向缤购公司出具委托书，对外表明双方是委托关系，便于缤购公司商铺招租，周志康等商户据此认定瑞宁公司与缤购公司是委托关系存在事实基础；2.周志康对涉案的商铺进行装修，缤购公司是知情的，并将该情况告知了瑞宁公司，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。周志康向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告缤购公司签订的《缤购天地商铺租赁合同》及两份《补充协议》；2.判令被告瑞宁公司返还租金、押金共计384314元；3.判令被告瑞宁公司赔偿原告装修损失费180000元；4.判令被告瑞宁公司承担停业营业损失（自2015年9月开始按20000元/月的标准计算至解除合同当月）和扣押（禁止进出）货品损失（后附清单）。一审法院认定事实：2014年6月12日甲方被告瑞宁公司与乙方被告缤购公司签订《协议书》，约定甲方将中辉（咸宁）国际广场一层约5600平方米包租给乙方，租赁期限从2014年7月1日至2020年2月28日，且甲方同意乙方将租赁物转租，转租期限不得超过合同约定的租赁期限，转租部分的运营管理工作由乙方负责，前两年租金为63元/平方米，协议签订7工作日内，乙方支付甲方本租赁物协议保证金1000000元，首次3个月租金乙方应于本租赁物整体开业7日前支付给甲方，该保证金1000000元转为租金押金，乙方未能在双方约定的时间及条件开业，保证金甲方不予退回，乙方并无条件交还场地。2014年6月17日被告瑞宁公司开具收据收取被告缤购公司合同保证金1000000元。2014年6月25日被告缤购公司转账1000000元至被告瑞宁公司账户。2014年9月17日被告缤购公司致被告瑞宁公司《工作联系函》，内容为：目前，我BinGo天地前期招商工作进展顺利，项目楼层整体装修设计工作也已完成。15日，我方已经开始启动内场装修施工。根据双方合作的框架意见，BinGo天地项目年底12月试营业，为确保项目的顺利开业，以下事项请贵方予以协调完成。……3.商户门面装修在即，为保证商户合法正常经营，我方需配合商户办理工商经营执照、消防检验等相关手续，请贵公司提供委托我方经营授权书、物业产权方合法证明。2014年11月26日被告瑞宁公司向被告缤购公司提供《委托授权书》，列明委托方：瑞宁公司，受托方：缤购公司，委托内容如下：根据双方合作协议，我方已将中辉国际广场一楼整体经营权委托武汉缤购天地商业经营管理有限公司，并同意武汉缤购天地商业经营管理有限公司配合租赁商户办理工商营业证照相关法定义务所需相关材料报备。2015年1月13日出租方甲方被告缤购公司与承租方乙方原告签订《缤购天地商铺租赁合同》及《补充协议》，双方在签订合同、补充协议时，被告缤购公司向原告出示了被告瑞宁公司向被告缤购公司提供的《委托授权书》原件，并将《委托授权书》复印件提交给了原告，其中《缤购天地商铺租赁合同》约定：租赁商铺位于咸宁市温泉区中辉国际广场一层缤购天地A009号，该物业面积212.52平方米；乙方租赁该商铺只能用于经营（商品种类）服饰和Topfeeling（商品品牌）；租赁期限：2014年12月24日至2019年12月23日。免租期从2014年12月24日起至2015年7月23日共210天；第一年租金：自起租日起至2015年12月23日，每月每平方米（套内面积）为人民币138元，月租金合计29328元。《补充协议》约定：1.商铺号A025、A026、A0257、A049、A050全部招商完成并进驻营业，全场开业达到70%以上，方可正式营业；2.自2014年12月24日揭牌仪式开始，到缤购天地达到正式开业标准而对外正式开业之日止，这段时间为试营业期，甲方免收乙方租金，另外根据此试营业期的时长，甲方额外补偿相同天数的免租期给乙方，作为甲方对乙方的支持，补偿的免租期从正式开业之日起执行，原合同第二条、第三条所注的租赁期、起租日，以及免租期和相应期限标准顺延。2015年5月20日甲方被告缤购公司与乙方原告再次签订《补充协议》约定：1.后期商场招商中影响乙方商户无法正常营业或封场，应给予乙方相关经济赔偿；2.后期商场招商中，如有新进场品牌商户的优惠政策条件，本商户也享有同等政策。上述合同和补充协议签订后，原告向被告缤购公司支付了租金379314元。在日常商铺经营过程中，原告承租店铺所产生的电费、广告安装费均由被告瑞宁公司收取。合同签订后，原告按约向被告缤购公司交纳了装修保证金5000元、租金379314元。随后，原告按照服装品牌公司的装修图纸要求聘请湖北国力建筑工程有限公司进场装修，花费装修费用180000元，最终达到二被告要求的2014年12月24日前完成装修，并于2014年12月24日和中辉商场开始整体试营业。2015年10月13日，被告瑞宁公司向中辉国际广场一楼所有商铺（包括原告）发出《通告》，内容如下：因缤购公司违反与我司签订《协议书》，我司已于2015年9月5日向其发出了（2015）101号工作联系函解除了前述协议书。鉴于我司已与缤购公司不存在合同关系，且正在采取相关措施维护合同权益。为将解除合同带来的不良影响降到最低，特告知缤购天地的全体商户如下事项：请缤购公司的全体商户在本通告发布之日起3日内清空所属店铺内物品并交还场地。逾期，我司将依法依约自行采取措施收回租赁场地，并视未搬离物品为商户的遗弃物。随后，被告瑞宁公司对中辉国际广场一楼开始封场，原告因被告瑞宁公司的封场行为彻底关门停业。为了将损失尽量减少，原告于2016年4月19日向一审法院提出申请，请求先予执行，将被告瑞宁公司扣押的物品（服装）予以返还给原告退回品牌公司，法院依法采取先予执行措施，原告将上述物品（服装）返还给了品牌公司。一审法院同时查明：被告缤购公司在与其他多个商户签订《缤购天地商铺租赁合同》时，亦出示了被告瑞宁公司向被告缤购公司提供的《授权委托书》原件，并将《委托授权书》复印件提交给了其他多个商户。原告在案件审理过程中向一审法院提出了先予执行的申请，一审法院采取了先予执行措施，原告的衣服已经退回品牌公司，剩余的物品已经拍照留存，原告刻录成了光盘，原、被告均无异议，动产部分物品被告已返还给原告。一审法院认为，2014年6月12日甲方被告瑞宁公司与乙方被告缤购公司签订《协议书》，约定甲方将中辉（咸宁）国际广场一层约5600平方米包租给乙方，说明被告瑞宁公司与被告缤购公司存在租赁合同关系，但在签订租赁协议书之后的2014年11月26日被告瑞宁公司应被告缤购公司的函告，向被告缤购公司提供了《委托授权书》，明确中辉国际广场一楼整体经营权委托被告缤购公司，并同意武汉缤购天地商业经营管理有限公司配合租赁商户办理工商营业证照相关法定义务所需相关材料报备，说明之前两被告系租赁合同关系，提供《委托授权书》后便变成了委托关系，特别是向原告及其他承租户出具《委托授权书》后，原告及其他承租户知道、认可的是被告瑞宁公司与被告缤购公司的委托关系，并不知道他们之间的租赁合同关系，故就本案而言应认定被告瑞宁公司与被告缤购公司系委托关系，被告缤购公司只是受被告瑞宁公司的委托处理中辉国际广场一楼整体经营，被告缤购公司处理中辉国际广场一楼整体经营的法律后果应由被告瑞宁公司承担。受托人被告缤购公司以自己的名义与原告签订的《缤购天地商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，合法有效，受法律保护。该合同及补充协议依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定约束的是原告与被告瑞宁公司。原告在签订合同后履行了相关合同义务，并没有违约行为。原告足额缴纳了租金和押金，遵守被告缤购公司、瑞宁公司对其日常的管理和费用的收取，在受托人被告缤购公司和委托人被告瑞宁公司均未与原告解除《缤购天地商铺租赁合同》和两份《补充协议》之前，被告瑞宁公司的封场行为致使《缤购天地商铺租赁合同》和两份《补充协议》实际无法履行，故原告要求解除《缤购天地商铺租赁合同》和两份《补充协议》的诉请，予以支持。受托人被告缤购公司以自己的名义与原告签订的《补充协议》约定，缤购天地开业率未达到70%属于试营业期间，免收商铺租金。因此，缤购天地开业率何时达到70%，受托人被告缤购公司或委托人被告瑞宁公司应当何时开始收取原告租金以及原告应交纳租金的具体数额等相关事实的举证责任在被告缤购公司、被告瑞宁公司。被告缤购公司、被告瑞宁公司对此均未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。原告主张的缤购天地开业率一直未达到70%，一直处于试营业期间，从未正式开业的理由，予以支持。根据双方签订的《补充协议》约定，该试营业期间原告可免交租金，原告主张被告瑞宁公司应全额返还租金、押金共计384314元予以支持。根据受托人被告缤购公司以自己的名义与原告签订的《缤购天地商铺租赁合同》中约定的有偿租赁期限5年，装修费用180000元按5年分摊折旧，每年折旧36000元，原告已使用商铺一年，故对原告要求被告瑞宁公司赔偿装修损失180000元的诉请，予以支持。被告瑞宁公司赔偿原告装修损失144000元。对扣押货品损失因一审法院已经采取先予执行措施，原告的衣服已经退回品牌公司，剩余的物品已经拍照留存，原告刻录成了光盘，原、被告均无异议，动产部分物品被告已返还给原告，对原告要求被告瑞宁公司承担停业损失、货品损失的诉请，基于原告实际经营的损失没有直接证据予以认定，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第九十八条、第三百九十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除受托人被告武汉缤购天地商业经营管理有限公司以自己的名义与原告周志康签订的《缤购天地商铺租赁合同》及两份《补充协议》；二、被告湖北瑞宁商业经营管理有限公司返还原告周志康租金、装修保证金384314元；三、被告湖北瑞宁商业经营管理有限公司赔偿原告周志康装修损失144000元；四、驳回原告周志康的其他诉讼请求。上述二、三项限被告湖北瑞宁商业经营管理有限公司在本判决生效后15日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10843元，财产保全费3520元，合计14363元，由原告周志康负担1780元，由被告湖北瑞宁商业经营管理有限公司负担12583元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，瑞宁公司是否应返还周志康租金、装修保证金及赔偿其装修损失，应从以下两方面予以综合考量：一、涉案房屋由瑞宁公司占有、使用及收益，瑞宁公司于2014年6月12日与缤购公司签订《协议书》，约定将中辉（咸宁）国际广场一层约5600平方米包租给缤购公司，并同意缤购公司将租赁物转租，转租期限不得超过合同约定的租赁期限。2014年11月26日，瑞宁公司向缤购公司出具了《委托授权书》，列明了委托方为瑞宁公司，受托方为缤购公司，委托内容为：“根据双方合作协议，我方已将中辉国际广场一楼整体经营权委托武汉缤购天地商业经营管理有限公司，并同意武汉缤购天地商业经营管理有限公司配合租赁商户办理工商营业证照相关法定义务所需相关材料报备。”诉讼中，瑞宁公司亦认可出具该委托授权书是为了方便缤购公司商铺招租，在商铺招租过程中，缤购公司向租赁商户出具了该《委托授权书》，进而与租赁商户签订租赁合同及办理相应的手续。《授权委托书》系瑞宁公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，瑞宁公司应承担因出具该授权委托书可能产生的法律后果。该委托书中载明了瑞宁公司将其商场一楼整体经营权委托给缤购公司的内容，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，周志康虽然与缤购公司签订了租赁合同，但该租赁合同的内容亦直接约束瑞宁公司。二、周志康与缤购公司签订租赁合同后，瑞宁公司以缤购公司未按约支付租金为由，以自己名义，向周志康等租赁商户发出《通告》，要求租赁商户在通告发布之日起3日内清空所属店铺内物品并交还场地。后因商户未交还场地，瑞宁公司对中辉国际广场一楼进行封场，进而导致周志康等商户彻底停业。因瑞宁公司并未提供证据证明周志康违约、存在符合合同解除的情形，则瑞宁公司单方解除租赁合同的行为势必造成周志康的损失，瑞宁公司作出上述行为产生的相应法律后果亦应由瑞宁公司承担。缤购公司是否违约，瑞宁公司可以另行主张权利，瑞宁公司以缤购公司违约为由对周志康的损失请求予以抗辩，缺乏事实依据与法律依据，一审法院在结合合同的实际履行情况下，对周志康装修费用180000元进行了折旧，认定该装修损失为144000元，较为恰当，本院继续予以认定。瑞宁公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，瑞宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10843元，由湖北瑞宁商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇一九年十一月十一日书记员  杨 锐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；