贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7704号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马红丽，女，1972年6月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年01月05日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年10月9日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人马红丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判或改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务；5、双方签订了《三期精装房改毛坯房补充协议》约定以全产权独立车位对价抵偿延期交付产生的所有违约金，上诉人即便违约也用车位抵偿了，被上诉人不能再主张违约金。马红丽辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力；2、办证时间在合同中有明确约定，不受实际交房时间及其他因素的影响，且上诉人尚不具备取得商品房初始登记的条件，构成违约；3、《补充协议》虽载明违约金累积不超过总房款的1%，但该条款是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的相关规定，该补充条款无效；4、《三期精装房改毛坯房补充协议》仅约定抵销逾期交房违约金，并未抵销逾期办证违约金。马红丽向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付逾期办理产权证违约金17797.41元（暂计至2018年11月30日）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年2月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区××利海××春天××商品房××套，总价款531266元，并通过首付和银行按揭支付房款给被告。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的转移登记，被告应于2017年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移的，自约定日期起按日向原告支付交房款0.01﹪违约金。现被告未给原告办理商品房转移登记，原告要求被告支付未办理商品房转移登记的违约金，诉至一审法院，诉请如前所述。另查明，本案原告马红丽系涉案房屋购买人，共有人为胡海森、胡浩楠，胡海森、胡浩楠已表示放弃本案参诉，由原告马红丽行使其诉权。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述及提供的证据，有原告的身份证复印件和被告的工商信息，有《商品房买卖合同》、购房收据、借款合同等在卷佐证，并经庭审核实、质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告马红丽与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人之一，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期向原告办理商品房转移登记的义务，被告应在2017年12月30日前给原告办理商品房转移登记，现已逾期，被告已构成违约，应承担违约责任。违约金从2017年12月31日至2018年11月30日，按日应以原告已付购房款的0.01%为标准计算，即违约金为531266×0.01%×335天=17797.41元，故原告的诉讼请求合法，一审法院予以支持。关于被告提出应当至买受人实际收房之日起两年内为买受人办理转移登记手续的辩解，经审查，双方对办理商品房转移已明确为2017年12月30日前，被告的辩解无合同约定，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告马红丽支付截止至2018年11月30日前的逾期办理商品房转移登记的违约金人民币17797.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币245元，减半收取人民币122元（原告马红丽已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。本案事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、购房收据、借款合同等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。另外，上诉人合纵置业公司主张双方当事人在“三期精装房改毛坯房补充协议”中已约定以车位抵偿逾期办证违约金，因该协议明确抵偿的是逾期交房违约金，故本院对此上诉理由不予采信。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十五日书记员 王 飘