福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2619号 上诉人（原审原告）：张国华，男，1982年4月21日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈金敢、凌伟娥，福建律海律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路，统一社会信用代码913503006112527171。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：陈金姐，女，1967年2月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 上诉人张国华因与被上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称“世全公司”）、陈金姐商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张国华上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持张国华的一审诉讼请求。事实和理由：1.世全公司辩称，涉案房屋系莆田市南门企业集团有限公司（以下简称“南门集团”）与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设的。按世全公司该辩解，陈金姐系代理世全公司收取购房款，张国华有理由相信自己交给陈金姐的款项是向世全公司支付的购房款，故涉案89万元就是购房款。一审认定世全公司没有收到购房款不符合客观事实，是错误的。2.张国华与世全公司通过网签方式订立《商品房买卖合同》，双方买卖关系成立。退一万步说，若张国华没有支付购房款，世全公司可向张国华主张权利，但不会因张国华没有付款，从而否定双方买卖关系合法有效，张国华主张办证等诉讼请求仍然能成立，不能因为没有付款驳回其诉求，是错误的。3.涉案房屋是世全公司开发的。张国华于2013年通过陈金姐接收并使用了涉案房屋，特别是张国华通过世全公司缴纳了水电费，这也证实世全公司认可了陈金姐交房的行为，且认同了张国华使用房屋的事实，即世全公司以实际行为认同了涉案房屋出售给张国华。张国华诉求办证等符合事实和法律，依法应予支持。 世全公司辩称：1.世全公司与张国华不存在商品房买卖合同关系，也未收取张国华的购房款，因此，张国华要求世全公司办理产权证及支付违约金没有事实和法律依据。2.张国华是与陈金姐存在房屋买卖关系，涉案楼盘也是由南门集团、蔡国添、陈金姐实际合作开发，办理移交及收取款项都是在张国华、陈金姐和南门集团之间产生的关系。3.张国华与世全公司之间不存在合同关系，一审判决驳回张国华的诉讼请求是正确的，但一审认定双方之间存在商品房买卖合同关系，是错误的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陈金姐未提交书面答辩，也未到庭陈述意见。 张国华向一审法院起诉请求：1.世全公司立即为张国华办理位于莆田市荔城区商品房《不动产权证书》并交付给张国华；2.世全公司、陈金姐支付给张国华自2014年2月1日起至实际办理涉案《不动产权证书》之日止，按购房款424894元的日0.001%计算的逾期办证违约金；3.世全公司、陈金姐对涉案房屋的公共楼道予以装修，并对线路、管道和路灯予以合理布置；4.世全公司、陈金姐对涉案房屋的公共楼道前面的预留窗口予以安置栅栏及安装玻璃；5.世全公司、陈金姐对涉案房屋装置消防设备；6.世全公司、陈金姐将涉案房屋的水、电过户至张国华名下；7.本案诉讼费用由世全公司、陈金姐承担。 一审法院认定事实：2013年7月2日，张国华与陈金姐签订《房屋买卖协议书》，约定：陈金姐将位于世全兴安名城南区11号楼东起第11至12开间店铺上方的地上第八层套房出售给张国华，该房屋建筑面积（含公摊面积）约118.52平方米，双方约定按现状以层计算房屋价款，该房屋总价96万元。付款方式：第一期在签订本合同时，张国华支付购房定金30万元给陈金姐，定金可抵购房款；第二期2013年7月8日前，张国华应再支付购房款300000元，第三期在2013年7月20日前，张国华应在支付购房款29万元，陈金姐安排张国华网签证实商品房买卖合同并备案，其该房产的所有权利及义务随之转移给张国华，产权归张国华所有，按交房约定交给张国华钥匙。该合同第四条约定：……2.本协议作为陈金姐、张国华明确买卖关系的依据，待张国华另与房地产开发商签订正式商品房买卖合同，并进行备案。正式商品房买卖合同签订的房屋售价另行确定，以不高于以政府确定的地段核定指导价为原则，正式商品房买卖合同与本协议约定的房屋为同一房屋，正式商品房买卖合同签订后，除其中的售价、交房手续及付款方式以本协议为准外，其余条款按正式商品房买卖合同执行。该合同第五条约定：1.该房屋产权证办理、水电立户手续由陈金姐负责汇总上报办理，张国华配合，由此所发生的税、费等全部由张国华承担。若张国华在接到陈金姐通知后三个工作日内未按要求交纳，视为张国华违约。……5.本协议待张国华与房地产开发商签订正式商品房买卖合同时自动失效。 2013年7月19日，张国华与世全公司通过网签方式签订合同编号为ＭＦ-2007-01-Ｃ201303925的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房（建筑面积为118.52㎡，商品房用途为成套住宅）出售给张国华，总价款424894元；张国华一次性付款签约当日一次性付清所有购房款；世全公司应在2013年10月31日前交付房屋。附件六：合同补充协议第二条第1款中约定：为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等一切办证应缴费用和提交相关材料，否则出卖人有权不予代为办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担。第2款中约定：出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权相应顺延向买受人交付房屋。另查明，2018年11月15日，张国华就本案向一审法院申请诉前调解。一审庭审中，张国华自认陈金姐于2013年7月30日将涉案房屋的钥匙交付给张国华、涉案房屋的水表账户已登记在其名下；世全公司自认涉案房屋尚未办理竣工验收和消防验收手续；张国华、世全公司均自认：涉案房屋的电表账户登记在世全公司名下。 一审法院认为，张国华与世全公司通过网签方式约定《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。世全公司辩称张国华未将购房款支付给世全公司，世全公司未收到张国华支付的购房款，且张国华也未能举证证实其已向世全公司付清了涉案商品房的购房款，故对世全公司的上述辩解意见予以采信，现张国华向世全公司提出的相关诉讼请求没有事实依据，不予支持。因陈金姐并非《商品房买卖合同》的相对人，且张国华与陈金姐签订的《房屋买卖协议书》并未对本案诉讼请求所涉及的内容进行明确约定，故张国华提出的第二项至第六项诉讼请求中关于请求陈金姐承担相关责任没有事实依据，不予支持。世全公司辩称涉案的世全兴安名城南区11#楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，且上述《商品房买卖合同》系由世全公司签订，故一审法院对该辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回张国华的诉讼请求。案件受理费100元，由张国华负担。 本院二审期间，张国华、世全公司、陈金姐均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，张国华没有异议。世全公司对“2015年10月30日……《商品房买卖合同（预售）》”有异议，认为双方并没有签订商品房买卖合同，只是把信息录入网签系统；世全公司对一审法院认定的其他事实没有异议。因陈金姐未提起上诉，二审期间经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，且对一审法院认定的事实也没有提出书面异议，故对一审法院认定的张国华、世全公司双方均无异议的事实，本院予以确认。对世全公司有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 本院认为，张国华购买涉案房屋并向陈金姐支付了全部购房款，一审中双方对该事实均无异议，本院予以确认。根据张国华一审提供的网签的《商品房买卖合同》可以证实，张国华与世全公司的《商品房买卖合同》经过网签系统确认。虽然世全公司没有在合同中签字或盖章，但涉案房屋系以世全公司名义开发，且合同办理了网签手续，世全公司一审中也承认其在办证和备案手续中予以配合，结合涉案房屋已经交付给张国华占有、使用的事实，应认定世全公司认可张国华购买涉案房屋的事实。在张国华与陈金姐签订的《房屋买卖协议书》中，双方明确约定房屋产权证办理、水电立户由甲方即陈金姐负责汇总上报办理，但陈金姐至今仍未办理产权证，故涉案房屋应由陈金姐一并申请办理产权证并由陈金姐承担逾期办证违约责任。虽然双方在《房屋买卖协议书》中约定，该协议书在签订正式商品房买卖合同时自动失效，但作为陈金姐主要义务之一的办证条款，陈金姐仍应按照该约定履行，否则有违诚信原则及公平原则。因张国华没有诉求由陈金姐办理产权证，只要求陈金姐承担逾期办证违约责任，故本案逾期办证违约责任应由陈金姐承担。对于违约金，张国华要求从《商品房买卖合同》约定的交房三个月后开始按照《商品房买卖合同》约定的购房款总额的日0.001%计算，该要求合情合理，本院予以支持。考虑到公平原则及违约金性质，本院酌情确定违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即424894元×30%=127468.2元。对于世全公司是否负有办证的义务，因张国华没有委托世全公司办证，也没有将契税等办证费用预交给世全公司，故世全公司没有办证义务。张国华要求由世全公司也承担逾期办证违约责任，于法无据，本院不予支持。由于涉案房屋系由世全公司名义开发，故世全公司应承担提供相应材料等协助义务。世全公司在一审中陈述：涉案房屋是南门集团和陈金姐一起开发的；世全公司与南门集团合作有关款项还未结清，还有争议。因此，世全公司与陈金姐、南门集团之间如果存在纠纷，应由三者自行协商处理，世全公司及陈金姐不能以此作为免除各自在本案中应承担相应义务的理由。对于水表账户，张国华在一审庭审中自认已登记在其名下，故其一审诉求将水表账户过户至其名下，已无必要。对于电表账户，张国华及世全公司均承认登记在世全公司名下，故张国华一审诉求将电表账户过户至其名下，于法有据，应予支持。对于张国华一审诉求第三点、第四点、第五点，张国华已接收房屋并居住多年，应认定其接收房屋时就认可房屋及房屋周边设施的建设情况，现其提出该三项要求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，张国华上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初342号民事判决； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应在张国华申请办理坐落于莆田市城厢区商品房权属转移登记的《不动产权证书》之日起三十日内协助张国华办理，并提供必要的证明文件； 三、陈金姐应在本判决生效之日起十日内支付给张国华以424894元为基数自2014年2月1日起至坐落于莆田市城厢区商品房权属证书登记至张国华名下之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为127468.2元； 四、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向相关部门申请办理坐落于莆田市城厢区商品房电表账户转移登记至张国华名下的手续，张国华应当予以必要的配合； 五、驳回张国华的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费100元，由陈金姐负担；二审案件受理费100元，由陈金姐负担。 本判决为终审判决。 审判长  林炳荣 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一九年十一月二十一日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12-