安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2896号 上诉人（原审原告）：魏晋（曾用名魏进），男，1967年3月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：李丽，女，1968年10月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 两上诉人共同的委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团安徽有限公司宿州分公司，住所地安徽省宿州市胜利路**，统一社会信用代码913413000713923235J(1-1) 法定代表人：束扬文，该分公司经理。 委托诉讼代理人：朱叶，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人魏晋、李丽因与被上诉人中国移动通信集团安徽有限公司宿州分公司（以下简称中国移动宿州分公司）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，没有新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏晋、李丽上诉请求:撤销原审判决，依法改判支持魏晋、李丽原审诉讼请求，一、二审费用由中国移动宿州分公司承担。事实与理由:一、案涉双方存在非法转让的情形。在房地一体的格局下，农村私房买卖中买房人名义上是买房实质上是买地，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，转让损害社会公共利益、违反法律法规的强制性规定而无效。魏晋转让房屋给中国移动宿州分公司，实质上造成非集体经济组织成员的中国移动宿州分公司通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，导致村民委员会对该宅基地行使所有权造成障碍，导致集体所有权落空。二、原审认定不存在合同无效的情形属于事实认定错误。无效合同自始无效、不得以已经实际履行而变成有效合同。一审法院认定双方签订买卖合同以后已经办理房屋过户登记，中国移动宿州分公司已经实际取得涉案房屋的所有权，从而认定内容有效且双方均已实际履行，认定不存在合同无效的情形属于事实认定错误。一审法院认为涉案合同已经实际履行，涉案房屋产权已经变更登记，从而认定买卖合同有效，于法无据。不动产管理行政登记行为并非不动产买卖合同效力的构成要件，一旦买卖合同无效就会导致不动产管理行政登记行为被撤销。三、一审法院认定案涉买卖行为合法有效属于适用法律错误。宅基地的所有权属于农民集体，且任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。1、根据《宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。2、中国移动宿州分公司的注册所在地是宿州市胜利路359号，其不是魏晋所在的集体经济组织成员，双方签订的《桃沟营业部房屋购买合同》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。3、案涉合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十一条、第六十三条、第六十四条的相关规定。4、涉案合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十二条规定、第一百五十三条相关规定。5、根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十三条的规定:城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。6、《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十九条第二款规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效；第二十条规定，在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。7、农村房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此案涉合同应当认定为无效。四、一审关于举证责任适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。原审法院判决认定魏晋一审提供的证据达不到其证明目的是错误的，本案中主张合同成立并生效的举证责任在于中国移动宿州分公司。综上，本案中案涉双方签订的房屋购买合同属于农村房屋买卖合同，虽然并未明确买卖宅基地，但是根据物权法“地;地随房走&rdquo原则，该房屋买卖合同在处分诉争房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。本案中国移动宿州分公司属于城镇的法人，在农村买房没有办理土地使用权变更手续，违反了法律禁止转让宅基地的规定，涉案合同无效，因此魏晋的上诉理由成立。 中国移动宿州分公司辩称，本案关键性问题中国移动宿州分公司取得物权通过买卖转让，案涉双方于2007年12月签订的房屋买卖合同，房屋产权证也是可以转让的房屋，且已经办理过户，该行为不存在违反法律强制性规定情形。魏晋提出违反相关法律规定，其局限于该土地使用权系集体所有，集体所有证上第二页有依法转让的字样。另，房屋的坐落位置是是桃沟街，是商住房，从性质上就可以转让，魏晋的上诉属于片面理解、引用土地管理法等法律规定。中国移动宿州分公司合理信赖了魏晋的房产可以转让，且根据审判实践乡镇的门面房也可以交易。魏晋起诉案涉合同无效是因为房屋买卖后魏晋一直是租用该房屋经营经中国移动宿州分公司授权的店，因为经营到期中国移动宿州分公司采取邀标竞标方式开展经营，魏晋为了获得经营权提起诉讼，诉讼目的不可取。综上，中国移动宿州分公司取得房屋系合法取得并合法登记，应驳回上诉，维持原判。 魏晋、李丽向一审法院起诉请求：1、确认2007年12月18日签订的《桃沟营业部房屋买卖合同》无效；2、中国移动宿州分公司承担一审诉讼费。 一审法院认定事实：魏晋与李丽系夫妻关系。涉案房屋在房产局查档得知，魏晋申请私有房屋所有权登记，该土地性质为“集体”，土地证号&ldq**;建设用地许可证0707”，于2007年10月25日取得房产证，并且于1995年10月30日取得了建设用地许可证。2007年12月8日魏晋与中国移动宿州分公司签订了《桃沟营业部房屋购买合同》，约定购买魏进位于的房屋一处，该处房屋占地面积154平方米，土地性质为集体土地，建筑面积为165.75平方米，总价款334000元。双方约定交付日期、违约责任等，该合同第十六条约定“买受人的房屋仅作为移动公司使用”。2008年1月15日，中国移动宿州分公司依法缴纳7000元税款，办理了产权登记，并取得丘（地）号为31000000的房屋产权证。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案魏晋、李丽认为其与中国移动宿州分公司签订的《桃沟营业部房屋购买合同》违反法律行政法规的强制性规定而无效，但其提供的证据达不到其证明目的。双方签订买卖合同后已经办理房屋过户登记，中国移动宿州分公司已实际取得涉案房屋所有权，签订合同主体合法，内容有效且双方均已实际履行，不存在合同无效的情形。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册核发证书，确认建设用地使用权。第六十三条规定，农民集体所有的土地，使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该块土地已经确认为建设用地使用权，不存在非法转让的情形，双方签订的合同并未违反法律的强制性规定。综上，对于魏晋、李丽的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回魏晋、李丽的诉讼请求。案件受理费80元，由魏晋、李丽负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2007年12月8日魏晋与中国移动宿州分公司签订《桃沟营业部房屋购买合同》的首部为……买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议。第一条项目建设依据第一项规定，出卖人以集体土地方式取得位于隔壁的地块的土地使用权。第四条规定，计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述方式计算该房屋价款：1、按套计算，总金额（人民币）叁拾叁万肆仟元整（含税），不含房屋买卖所涉及到的所有手续费、过户费、办理国有土地出让等费用，出卖人负责协助公司办理买卖中所发生的相关手续和发票。2、办理房屋产权和土地转让等其他费用由移动公司承担。2008年1月15日，中国移动宿州分公司依法缴纳7000元税款，税目为买房。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、魏晋、李丽请求确认案涉合同无效能否成立；二、一审对本案举证责任分配是否不当。 一、关于魏晋、李丽请求确认案涉合同无效能否成立的问题 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，双方签订《桃沟营业部房屋购买合同》的首部约定双方系买卖房屋，第一条约定证明出卖方以集体土地方式取得案涉地块土地使用权，第四条约定证明中国移动宿州分公司支付的款项系房屋买卖的款项，不包括办理土地出让的款项。中国移动宿州分公司依法缴纳的税款系买房税款，后，所办理的房地产权证书并未载明案涉土地为国有，魏晋、李丽也未提供该宗土地变为国有土地的证据，说明案涉土地为集体所有的性质没有改变。虽然中国移动宿州分公司在购买房屋的同时也享有了房屋所在土地的集体建设用地使用权，但案涉集体土地使用权的转让并不引起案涉土地所有权的变更后果。双方就案涉房屋买卖及土地使用权的约定并未违反法律的强制性规定，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。一审认定双方签订的合同有效并无不当。魏晋、李丽请求确认案涉房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于一审对本案举证责任分配是否不当的问题 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。案涉合同是否成立并生效，双方无异议，并不存在中国移动宿州分公司应举证证明案涉合同成立及生效的问题。魏晋、李丽主张案涉合同存在无效情形，应对自己提出的该主张提供证据予以证明，其举证不能应承担不利后果，一审法院认定魏晋、李丽提供的证据达不到其证明案涉房屋买卖合同无效的目的并非举证责任分配不当。魏晋、李丽以证明合同成立及生效责任分配的规定作为一审分配其承担证明合同无效的依据，上诉提出一审适用法律不当的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，魏晋、李丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人魏晋、李丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇一九年十一月二十九日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。