广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初3199号原告：黄胜辉，男，1955年1月17日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托诉讼代理人：沈东，广东骏翔律师事务所律师。被告：何红梅，女，1978年7月16日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司，住所地廉江市义政街**内，统一社会信用代码91440881MA4WOMYF2E。法定代表人：刘雄辉，该公司执行董事、经理。被告：刘俊林，男，1996年12月23日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，以上三被告的共同委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。以上三被告的共同委托诉讼代理人：卓慕清，广东尚诺律师事务所律师。原告黄胜辉与被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、刘俊林合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告黄胜辉的委托诉讼代理人沈东到庭参加诉讼；被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、刘俊林的共同委托诉讼代理人欧艳、卓慕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄胜辉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告双倍返还定金4万元给原告；2.判令三被告返还建房款412600元及违约金（自2019年5月14日起每月按1000元计付，直至三被告返还清全部款项之日止）。原告黄胜辉诉称的事实和理由：2017年，原告欲在廉江市区购买房屋，遂找到被告何红梅和被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司，决定在廉江市××××号购买房屋及车库。2017年11月9日，被告何红梅收取了原告交付的定金2万元，并签订《定金收据》。2017年11月14日，原告与三被告签订《大樟村委托建房合同》。签订合同的当日，原告向被告何红梅交付了建房款20万元，2017年12月14日又交付了建房款82600元，2018年2月1日又交付了建房款13万元，被告何红梅共收取了原告的定金2万元，建房款412600元，共432600元。但被告何红梅收取原告的款项后，未能按合同约定的工期18个月即在2019年5月14日前建房完毕并交付房屋给原告，且被告己停止建房。直至原告起诉之日，三被告仍然未能向原告交付房屋，构成根本违约，应按法律法规的规定向原告双倍返还定金，及退回建房款并向原告支付逾期交付房屋的违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、刘俊林辩称，1、被告何红梅不是本案适格被告，是职务行为，不应当承担义务，何红梅是禾辉公司的工作人员，她在与原告及被告刘俊林签署的大樟村委托建房合同是受禾辉公司的授权，是职务行为，与其个人无关；2、禾辉公司仅是中介公司，在本案中起的是居间介绍的作用，也不应该承担责任；3、大樟村委托建房合同约定了超过30个月不能交房则退回委托建房款的期限尚未到期，不符合退款条件，请求驳回原告要求返还建房款的诉讼请求，大樟村委托建房合同第十三条第三款规定，建房中途如停止建房，即签订合同之日起超过30个月不能交房给原告使用的，则退回建房款，本案中双方签订时间是2017年11月14日，到原告起诉的时间2019年8月13日尚未满30个月，所以不符合合同关于退款的条件；4、原告主张双倍返还定金，没有事实和法律依据，请求驳回，定金收据及合同均没有约定定金双倍返还的问题，其次现在不存在定金问题，现在定金已经转化为委托建房款，最后被告不存在违约的行为，合同还在继续履行当中；5、原告主张每月1000元违约金的诉讼请求，也没有事实和法律依据，应予驳回，合同约定的工期约18个月，并不是一个确定的时间，其次该期限也只是工期并非房屋交付的期限，被告停工原因是政府不让建房导致停工，属于不可抗力，不是被告的原因导致的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据并在庭上出示：1.《居民身份证(黄胜辉)》一份(有原件核对)，证明原告的基本信息及诉讼主体适格；2.《居民身份证(何红梅)》一份(没有原件核对)以及《常住人口个人信息表》一份(有原件核对)，证明被告何红梅、刘俊林的基本信息及诉讼主体适格；3.《大樟村委托建房合同》一份(有原件核对)以及图纸三份(有原件核对)，证明原、被告签订建房合同约定相关建房事项；4.《定金收据》一份(有原件核对)，证明原告向被告何红梅交付了定金2万元的事实；5.《收据》三份(有原件核对)以及《客户回单》四份(有原件核对)，证明原告向被告何红梅交付了建房款412600元的事实。经庭审质证，被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、刘俊林对原告提供证据的质证意见如下：对证据1、2、4、5均无异议；对证据3的真实性无异议，对其证明事实有异议。被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、刘俊林向本院提交了以下证据并在庭上出示：《声明书》一份(有原件核对)，证明被告何红梅系廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的员工，其在与原告签署的《大樟村委托建房合同》中的签名及收款等行为均属于职务行为，与其个人无关，因此何红梅不应对此承担责任。经庭审质证，原告对被告何红梅、廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司、刘俊林提供证据的质证意见如下：对证据的真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，本案中被告禾辉公司、何红梅是有相互利益关系的，被告禾辉公司不能仅仅以声明的形式作出声明就认定何红梅的行为属于职务行为，从原告提交的证据可以看出，原告是通过汇款的形式把建房款汇入被告何红梅的个人账户，而不是汇入禾辉公司的账户，可以明显看出本案中何红梅与禾辉公司是合作或合伙的行为，而不是公司与员工的行为。根据当事人陈述和经当事人质证无异议的证据，本院认定事实如下：2017年11月14日，原告黄胜辉（作为委托建房方，甲方）与被告刘俊林（作为承建方代表人，乙方）、何红梅（作为廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司中介方代表人）签订《大樟村委托建房合同》，合同主要载明：建房地址坐落于广东省××××号；甲方等28户委托建房者在上述地块上拟建一幢15层（一梯两户，每层2套）的楼房；首层基底面积198平方米；乙方包工包料，具体做到：外墙四周使用红砖，水泥使用合格或名牌水泥，钢材使用出厂的合格产品或名钢材；工程合同工期约18月，从签订合同后计算；甲方委托乙方建房，面积135平方米，委托建房总价款（含小车库）为人民币465000元，另外国家征收税费每平方米约人民币370元（以实际发生金额为准）；建好基础付委托建房款人民币220000元，建好夹层付人民币50000元，建主体付委托建房款人民币150000元，交房付委托建房款人民币45000元；电梯维修基金人民币3000元，交房付清；一楼小车库出售收入款用来建一楼和夹层；建筑材料由乙方包工包料；甲乙丙三方约定，乙方如果超过合同工期的交房时间，超过一个月，乙方按每月人民币1000元违约金支付给甲方；甲方在没有付清全部委托建房款给乙方之前，甲方不得对自己委托乙方建的房进行装修、出租、居住、转让等；如甲方超过甲、乙、丙三方约定的建房交款时间，乙方和丙方有权对甲方委托乙方建的房另作处理，并不退回甲方己交给乙方和丙方的全部委托建房款建；甲、乙、丙三方自签订合同当天起，如果甲方放弃委托乙方建房的建房权，乙方和丙方不退回甲方己交给乙方和丙方的委托建房款；如果乙方和丙方未经甲方同意，把甲方委托乙方建房的套房转给第三者，则乙方和丙方必须按甲方己交给的委托建房款双倍赔偿给甲方；建房中如中途停止建房（即签订合同之日起超过30个月不能交房给甲方使用，则乙方和丙方退还甲方已交的委托建房款）；合同自甲、乙、丙三方签订之日起生效。原告作为甲方、被告刘俊林作为乙方、被告何红梅作为丙方在合同上签名、捺手印，合同落款日期为2017年11月14日。庭审中，原告主张其已于2017年11月9日向被告何红梅交付定金20000元，于2017年11月14日向被告何红梅交付委托建房款200000元，于2017年12月14日向被告何红梅转账支付委托建房款82600元，于2018年2月1日向被告何红梅交付委托建房款130000元，三被告确认被告何红梅已收到原告交付的定金20000元及建房款412600元（200000元+82600元+130000元），被告何红梅已将上述款项转交被告刘俊林。另查明，被告廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司出具《声明书》载明“何红梅（公民身份号码：）系本公司员工，其在与原告签署的《大樟村委托建房合同》中的签名及在履行该合同过程中的收款或其他行为，均系本公司授权行使，为职务行为，与其个人无关”。后因双方产生纠纷，原告诉至本院请求处理。本院认为，原、被告签订的《大樟村委托建房合同》是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，合同对当事人具有法律约束力。原告主张被告返还购房款并双倍返还定金及支付违约金，被告抗辩期限未到无需退还购房款无需双倍返还定金无需支付违约金。原告主张的主要依据是被告未能按合同约定的工期18个月内建房完毕并交付房屋且已停止建房而构成根本违约，被告则主要抗辩合同约定超过30个月不能交房则退回委托建房款的期限尚未到期。双方签订的《大樟村委托建房合同》明确约定“工程合同工期约18月，从签订本合同后计算；建房中如中途停止建房（即签订合同之日起超过30个月不能交房给甲方使用，则乙方和丙方退还甲方已交的委托建房款）”，合同约定的工期约18个月，并不是一个确定的时间，此外该期限也只是工期并非房屋交付的期限，同时，合同约定超过30个月不能交房则退回委托建房款，至今30个月的期限尚未届满，双方签订的合同尚在履行当中，此外，《定金收据》《大樟村委托建房合同》均没有关于定金双倍返还的约定，现原告主张被告未能按合同约定的工期18个月内建房完毕并交付房屋而构成根本违约的理由不能成立，其主张被告返还购房款并支付违约金也没有任何依据，故此，本院对原告的以上请求不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告黄胜辉的诉讼请求。案件受理费4045元，由原告黄胜辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  梁海云二〇一九年十一月四日书记员  姜丽婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。