江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初1413号原告：苏登云，女，1952年9月29日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：董昊，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：黄存忠，男，1963年6月7日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告苏登云与被告黄存忠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏登云的委托诉讼代理人董昊、被告黄存忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏登云向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2006年11月14日签订的《房屋买卖定金协议》合法有效；2、判令被告将位于南京市栖霞区房屋所有权转移登记至原告名下；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年11月14日，原告与被告签署《房屋买卖协议书》一份，约定被告将位于南京市栖霞区房屋出售给原告，成交价为24万元，同时约定被告应无条件配合原告办理房产的转让过户手续。合同签订后，原告依约向被告支付22万元购房款。现案涉房屋已具备办理所有权过户登记手续的条件，而原被告双方就此多次协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。被告黄存忠辩称，因案涉房屋系经济适用房，原被告签订的房屋买卖协议是无效协议，同意返还原告22万元购房款，但不同意赔偿原告房屋差价损失。在原告购房后没多久，被告就找过原告通知其房屋卖不起来，要求退款给原告，但原告一直没有同意，要求退还其32万元，被告没有答应，故双方一直拖到现在。案涉房屋一直由原告对外出租，装修是为了出租，故也不存在装修损失。本院经审理认定事实如下：2003年10月20日，被告黄存忠作为申购人提交南京市低收入家庭购买经济适用住房申请表，表中列明：配偶为段某，同住家庭成员还包括两人的女儿和黄存忠父亲，两人均为无业，现住房为承租的50平方米房屋；当地街道办事处审核意见为申请人提供的家庭成员基本情况、家庭收入、住房状况属实；区房改办初审意见为经审查、公示，申请家庭符合购买经济适用住房条件，同意报市房改办审批。2005年1月10日，南京市住房制度改革办公室向黄存忠家庭作出经济适用住房购买通知书，载明经审核同意其家庭购买坐落于百水芊城的经济适用住房1套，建筑面积为80平方米左右。2006年4月4日，黄存忠与南京栖霞建设股份有限公司签订经济适用住房买卖契约，约定黄存忠向该公司购买坐落于本市栖霞区的经济适用住房（以下简称案涉房屋），建筑面积为83平方米，同年10月该房屋所有权登记在黄存忠1人名下。2006年10月14日，原告苏登云与被告黄存忠签订《房屋买卖定金协议》（以下简称案涉协议），约定黄存忠将案涉房屋作价24万元出售给苏登云，苏登云先预付购房定金1万元，于2006年12月底前支付21万元，余款2万元待案涉房屋过户至苏登云名下后付清，同时黄存忠将房屋和钥匙交给苏登云。协议签订后，苏登云向黄存忠支付购房款22万元（含定金1万元），黄存忠于2006年12月底将案涉房屋交付给苏登云，苏登云收房后对房屋进行了装修。苏登云认为案涉房屋已满五年，但黄存忠一直未协助其办理过户登记手续，故诉至法院。在本案审理过程中，案外人段某以苏登云、黄存忠为被告诉至本院，请求判令：依法确认两被告就栖霞区某某城某某坊X幢X单元XXX室于2006年10月14日签订的《房屋买卖定金协议》无效。因本案需以该案的审理结果为依据，故本案中止审理。本院经过审理后确认案涉房屋系以黄存忠名义，因其家庭属于低收入家庭而为其家庭申购的经济适用住房，而非拆迁安置房，案涉房屋属于《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所调整的范围，该规定明确经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。因此，拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如违反则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。据此，本院于2018年9月10日作出（2018）苏0113民初2621号民事判决书，判决：黄存忠、苏登云关于栖霞区某某城某某坊X幢X单元XXX室房屋于2006年10月14日所签订的《房屋买卖定金协议》无效。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。2018年11月15日，本院恢复本案审理。原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告返还原告购房款22万元；2、判令被告按照房屋市场价值与原成交价的差额部分赔偿原告损失1585001元；3、判令被告赔偿原告装修款50000元；4、被告承担本案诉讼费用。因双方对案涉房屋的市场价值无法达成一致意见，原告于2019年1月11日向本院提出申请，要求对案涉房屋的市场价值进行评估。本院遂委托南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司对案涉房屋进行了评估鉴定，南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司于2019年10月15日出具房地产估价报告，最终确定案涉房屋于价值时点2019年9月17日满足全部假设和限制条件下的房地产市场价值总价为185.38万元，单价为22335元/㎡。苏登云为此支付评估费14700元。庭审中，苏登云和黄存忠均认可该份房地产估价报告，苏登云根据案涉房屋的评估价值，明确差额损失为1633800元。另查明，被告黄存忠与案外人段某原系夫妻，双方于2005年12月离婚，两人在离婚时约定：大女儿归黄存忠抚养，二女儿归段某抚养，案涉房屋归段某和二女儿所有。经查，段某名下现无不动产登记信息，黄存忠名下现只有案涉房屋的不动产登记信息。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，苏登云与黄存忠签订的关于案涉房屋的《房屋买卖定金协议》已由生效判决被确认无效，故该房屋买卖定金协议自始没有法律效力，黄存忠因该协议取得的22万元购房款应当予以返还，故对原告要求被告返还22万元的诉讼请求，本院予以支持。被告黄存忠作为案涉房屋的申购人，在明知案涉房屋是因其家庭属于低收入家庭而为其家庭申购的经济适用住房，且与段某离婚时已约定房屋归属的情况下，仍然对外出售案涉房屋，主观上存在明显过错，应承担合同无效的主要责任；原告作为买房人，在购房时对房屋的产权归属、性质等未尽到合理审慎义务，应承担合同无效的次要责任。结合本案事实，本院酌定苏登云承担20%的责任，黄存忠承担80%的责任。本院参照房地产估价报告中案涉房屋的评估价值185.38万元与双方所签协议中约定的房屋售价24万元之间的差额，确定被告按照80%的责任比例赔偿原告房屋差价损失1291040元（〈185.38万元-24万元〉×80%），其余损失由原告自行承担。对于原告主张的装修损失5万元，因南京天健勤业房地产土地资产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告中确定的案涉房屋的市场价值是综合房屋于价值时点的区位状况、实物状况和权益状况为估价前提的，其中实物状况已包含装饰装修情况，故原告再主张装修损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告黄存忠于本判决生效之日起10日内返还原告苏登云购房款220000元；二、被告黄存忠于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏登云房屋差价损失1291040元；三、驳回原告苏登云的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费21495元，减半收取10747元，保全费1720元，合计12467元，由原告苏登云负担2493元，被告黄存忠负担9974元，被告黄存忠于本判决生效之日起十日内将9974元交付本院（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××61），逾期不交本院将依法移送强制执行。评估费14700元，由原告苏登云负担2940元，被告黄存忠负担11760元（此款原告苏登云已缴纳，被告黄存忠于本判决生效之日起10日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 陈 培二〇一九年十一月二十一日书记员 吴菲菲