文书内容江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3200号上诉人（原审原告）：任立新，男，1969年8月15日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：查俊。上诉人（原审被告）：溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城清溪路****。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存。被上诉人（原审被告）：溧阳新时代房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇南大街**。法定代表人：乐红卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊杰。上诉人任立新、上诉人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）与被上诉人溧阳新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任立新上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判万达公司承担自2016年10月1日至2019年2月14日产生的逾期交房违约金120842元；3.改判万达公司承担因逾期支付违约金产生的货币使用利息（以120842元为本金，自2019年2月14日起至实际支付之日止，以年利率4.75%计算）；4.依法判令万达公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、逾期交房违约金的计算时间应为2016年10月1日至2019年2月14日（包括许多业主在几年前就拿到了违约金，而任立新至今一分钱都没拿到补偿），万达公司的工作人员对此做出了承诺。1.在万达公司通知任立新拿房时，口头保证会在正式交付时一并计算相应逾期交房违约金作为补偿。2.在万达公司与原审被告新时代公司达成房产转让协议时，并没有通知任立新。万达公司与新时代公司是在任立新不知情的情况下进行的交接，故协议签订后需要产生3个月的过渡期，不应由任立新承担。而且万达公司与新时代公司的房产转让存在巨大利益，任立新仅仅是消费者，不应由任立新这个无关第三方承担损失。3.万达公司从未向任立新提出要求重新签订合同，故不存在3个月过渡期。4.正式交付日期应当计算至2019年2月14日。在本案中，任立新与新时代公司在2014年12月1日签订房屋买卖合同一份，约定房屋交付日期为2016年9月30日，可是直至2018年1月8日万达公司通知任立新拿房时，案涉房屋仍未能达到交付条件，即案涉房屋并未经过验收。2019年2月14日，任立新接到万达公司发出的可以领取房产证的通知，任立新才知道房屋已经整体通过验收，可以使用。后任立新多次找到万达公司要求解决逾期交付的问题，万达公司不能给予合理的处置方案。故任立新认为逾期交房违约金应根据逾期交付的实际情形来计算，对于任立新而言直至2019年2月14日，任立新才知晓房屋已经通过验收，也才真正用上合格的房屋；就合同本身而言，万达公司不仅有依约建造房屋的义务，还附有通知任立新的义务，本案逾期交付情形在任立新得知房屋整体通过整体验收才终止，万达公司应当承担相应逾期交付违约金。且任立新因为主张案涉违约金聘请律师、支付诉讼费等费用应由万达公司承担。5.在一审判决主文中，法院认定应当扣除3个月过渡期符合合同约定和实际情况。可是实际情况是任立新与万达公司之间不存在任何关于过渡期的约定，也不存在重新签订协议的情形，按照合同约定房屋交付日期为2016年9月30日，相关合同是真实有效的。二、万达公司应承担逾期支付违约金产生的货币使用利息。在多年前，许多业主就拿到了违约金，任立新却没有拿到任何违约金，存在资金占用损失。新时代公司不能因为把资产转移给万达公司就损害消费者的利益，新时代公司、万达公司均应依约履行合同义务，不能因为他们双方的收购行为就让第三方利益受损。三、一审法院不应支持万达公司扣减不可抗力的诉请。不可抗力是万达公司克扣业主违约金的借口，法院依法审查万达公司可以停工14天，但是案涉房产建设周期长，万达公司完全可以在天气好的时候进行加班补回相应停工时间，所以一审法院认定扣减14天不可抗力是不合理的。四、万达公司应当公布其与新时代公司之间的收购协议。任立新都不知道万达公司与新时代公司发生了资产转让，现在要求任立新承担过渡期不合情理。万达公司辩称：1.万达公司从未与任立新签订买卖合同，万达公司不是任立新房屋买卖合同的相对方，因此，不承担任立新主张的违约金。依据合同相对性的原则，应当由新时代公司支付任立新主张的违约金；2.不管赔偿主体是谁，交付时间应当计算至任立新拿房即2018年1月8日止。3.对于利息部分，一审法院适用法律正确，请求驳回。4.关于本案诉讼费用，请法院依法判决。新时代公司述称：一审法院查明事实正确，适用法律正确。请求依法驳回任立新的上诉请求。万达公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判由被上诉人新时代公司赔偿违约金；2.即便由万达公司赔偿违约金，违约金的计算截止时间应为2018年1月8日，同时扣除62天工期延误天数；3.本案一、二审诉讼费用由任立新、新时代公司承担。事实与理由：一、万达公司与任立新之间，不存在房屋买卖合同关系。合同编号SDXC10036号《商品房买卖合同》的买卖双方系任立新和新时代公司，万达公司并非该份房屋买卖合同的签订主体，合同中相关的权利义务由其双方约定，与万达公司无关。在签订合同之后，新时代公司按照合同约定己经全额收取了房款。因此，依据合同的相对性原则，合同约定的出卖人逾期交房的违约责任应当由新时代公司承担。二、《资产转让协议》是万达公司与新时代公司之间的普通的资产收购和转让，任立新与新时代公司之间的房屋买卖合同关系并不因此协议而消失。万达公司与新时代公司签订的《资产转让协议》并不发生《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》规定的承继效力，万达公司与新时代公司之间不存在吸收、合并、分立等情形，所以万达公司并没有承继案涉合同的项下义务。而依据协议5.4条约定，万达公司原则上同意承继的是建设工程的相关合同或者协议，本案是房屋买卖合同关系，并不在5.4条的约定之中。另外，协议1.2条对资产转让的范围也进行了约定，新时代公司已经销售、已经查封的房屋不在资产转让的范围之内，所以即便有承继关系，在未转让的范围之内，万达公司也不会发生承继的效力。因此，任立新与新时代公司之间的买卖合同关系并没有消失，新时代公司应按照合同约定赔付违约金。三、退一万步讲，即便万达公司应当赔偿任立新违约金，但是违约金的计算截止时间应为2018年1月8日；同时，另行扣除62天的工期延误天数。1.任立新于2018年1月8日已经拿房，当时房屋已经达成了正常使用条件，道路、水、电、绿化等均可交付使用，这是任立新对房屋达到交付条件的认可，所以，违约金的计算起止时间应为2017年1月1日至2018年1月8日。2.《房屋买卖合同》第十一条明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人的；2.若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延。”对此，万达公司提供了工期延误情况汇总表以及相关政府文件予以证明，该工期延误的62天属于合同第十一条约定的情况。一审法院没有了解案件背后的真实情况，没有认真分析研究合同约定的条款内容，草率做出错误判决。工期延误情况并不是仅仅发生在合同签订的期限内，从建房工程的整体来看，房屋是持续建造的，并不是在合同签订之后建造的，一审判决未扣除工期延误的天数是不符合事实和常理的，违约天数理应另行扣除62天。任立新辩称：对于万达公司的各项上诉请求均不予认可。对于一审法院认定由万达公司承担相应的违约责任予以认可。对于一审判决的违约金、利息和诉讼费具体数字存在异议。新时代公司辩称：一审法院查明事实正确，适用法律正确。请求依法驳回万达公司的上诉请求。任立新向一审法院起诉请求：1、依法判令万达公司支付逾期交付房屋的违约金120842元（以已经支付的房款930268.8元为本金，按照每日万分之1.5的利息自2016年10月1日至2019年2月14日止）；2、依法判令万达公司、新时代公司承担逾期支付违约金产生的货币使用利息（以120842元为本金，自2019年2月14日起至实际支付之日止，以年利率4.75%进行计算）；3、判令新时代公司对上述违约金承担连带付款责任；4、依法判令万达公司、新时代公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月1日，新时代公司作为出卖人与任立新作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：SDXC10036号)，双方约定任立新购买位于时代新城一区3#幢1单元1604号房屋，建筑面积共120.11平方米，商品房单价为每平方米7760元，房屋总金额932054元，房屋交付时间为2016年9月30日之前。合同第十一条约定“。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3、如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋。”合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同签订后，任立新向新时代公司支付了全部房款，其中402054元房款新时代公司开具了发票，剩余530000元以任立新贷款的形式已实际发放至新时代公司。2015年3月24日，新时代公司（甲方）与万达公司（乙方）签订《资产转让协议》，双方约定将包括案涉房屋所在小区的项目资产（包括国有土地使用权、全部地上建筑物、构筑物、附着物、、地下构筑物以及相配套的附属工程和附属设备设施以及项目开发建设取得的批准和许可等全部权益一次性转让给乙方。协议第5.4条约定“转让项目所涉建设工程的相关合同或者协议，乙方原则上同意承继，特殊情况，各方协商解决”。2018年1月8日，任立新拿到案涉房屋钥匙，万达公司向任立新开具增值税普通发票载明房款为930268.8元。2018年7月2日，溧阳市住房和城乡建设委员会向万达公司出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2018年第011号），载明“你公司开发建设的西城花园一区、二区项目一区（1幢-3幢，5幢-10幢）、二区（1幢-3幢，5幢-12幢）（公安编号），已办理房屋建筑工程竣工验收备案，市规划、国土、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案”。一审另查明，法院在审理王勇、邹金花与溧阳市万达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案时，王勇、邹金花曾在庭审时提出“原来和新时代房地产开发有限公司签的合同在2016年9月30日交房，溧阳万达房地产开发公司要求改签合同，改到2016年12月30日，已经延长了三个月，开发商当时没有给出任何理由，如果不延期就不签，导致无法贷款”。另根据相关合同显示，万达公司在接手新时代公司开发的房屋后，房屋交付时间顺延三个月。一审审理中，法院将本案的争议焦点归纳如下：1、本案讼争的房屋买卖合同的相对方是谁？对于该合同的权利义务是由万达公司、新时代公司共同享有承担，还是单独承担？2、任立新是否有权主张货币使用利息？3、对于任立新主张的逾期交付房屋的违约金是否有相关事实依据和法律依据？一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。对本案的争议焦点法院认定如下：关于第一个争议焦点，首先，关于案涉房屋买卖合同关系的义务主体，虽然房屋买卖合同是任立新与新时代公司签订，且任立新也向新时代公司履行了支付房款的义务，但根据资产转让协议，万达公司成为案涉房屋在内的商品房开发商，同时结合万达公司向任立新开具发票、通知任立新领房及办理产权证等事实行为，案涉房屋买卖合同的交付房屋等后续附随义务应由万达公司承担。至于万达公司与新时代公司就案涉房屋权利义务具体争议事项属于内部问题，不影响任立新向其主张权利。其次，关于新时代公司是否承担连带责任，任立新要求新时代公司承担责任的请求权基础是《消费者权益保护法》第40条，根据该条规定，消费者因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。据此，该条系调整因商品缺陷导致消费者人身、财产损害的情形下，赋予消费者可以选择向销售者或者生产者主张赔偿的权利，并未明确规定消费者和生产者应当承担连带责任，故任立新以此事实理由主张新时代公司承担连带责任于法无据，法院不予支持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，违约金在双方没有明确约定为惩罚性违约金的前提下，其性质应为补偿性违约金，即以实际损失为限，约定的违约金高于造成损失的，可以请求降低；约定的违约金低于造成的损失的，可以请求增加，增加后，当事人又要求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，根据房屋买卖合同约定，在逾期交付房屋达到一定条件下，任立新有权按照每日万分之1.5要求违约方承担违约金，在此情况下，任立新再主张因逾期交付违约金产生的货币使用利息损失，于约于法无据，故任立新要求万达公司承担逾期支付违约金的货币使用利息的诉讼请求不能成立。关于第三个争议焦点，首先，关于违约金的计算的起止时间点。本案中，任立新与新时代公司房屋买卖合同的签订日期为2014年12月1日，合同约定的房屋交付时间为2016年9月30日，如前所述，万达公司在此期间与新时代公司签订了资产转让协议，同时结合万达公司在政府指导下介入接手新时代烂尾生意的背景以及法院审理的其他同类型案件等实际情况，万达公司主张房屋交付时间顺延3个月符合合同约定及实际情况，法院予以确认，即案涉房屋交付时间应为2016年12月31日。任立新在诉状中自认于2018年1月8日拿到房屋钥匙，但认为未达到合同约定的交付条件，另根据万达公司提供的商品房交付使用备案通知书，可以认定案涉房屋于2018年7月2日达到交付条件，故任立新主张逾期交房的违约金应计算至2018年7月2日。其次，关于是否应扣除相应天数，万达公司抗辩扣除天数的抗辩权基础是《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。故万达公司主张扣除的天数应在迟延履行之前且属于不可抗力。如前所述，案涉房屋交付时间应为2016年12月31日。综合万达公司提供的证据以及任立新的质证意见，法院对万达公司主张的扣除天数情况认定如下：1、对于中考、高考期间工期延误天数，2014年6天在合同签订之前；2015年的6天、2016年的6天虽在合同签订之后房屋交付之前，但中、高考时间每年相对固定，万达公司作为专业的房地产开发企业，应当有所预见并提前做好准备，不符合不可抗力情形；2017年的6天在逾期交付之后，故对万达公司主张中、高考期间扣除24天，法院不予支持。2、对于国家公祭日工期延误天数，万达公司仅提供2017年相关文件，但2017年的3天在逾期交付房屋之后，对2015年3天、2016年3天并未提供文件予以证明，万达公司认为政府每年都会发文，但国家公祭日期间对环境的管控也要根据当时的空气情况进行判定，并不一定每年都要对建筑工地采取停工措施，故对万达公司主张国家公祭日期间扣除9天，法院不予支持。3、对于文明城市检查延误天数，2016年的2天符合不可抗力情形且在逾期之前，符合扣除条件，法院予以支持，2017年的2天因在逾期之后，法院不予支持。4、对于台风暴雨，万达公司主张的2015年4天、2016年5天在逾期之前，且符合不可抗力情形，法院予以支持。5、对于高温天气，万达公司主张的2天在逾期之后，法院不予支持。6、对于G20峰会，万达公司主张扣除3天符合不可抗力情形且在逾期之前，法院予以支持。7、对于特大暴雪，万达公司主张的7天在逾期之后，法院不予支持。8、对于大气污染，万达公司主张的4天在逾期之后，法院不予支持。综上，万达公司主张的违约金天数应扣除14天。最后，法院认定违约金金额为76329元（930268.8×0.00015×547），扣除14天的合理误工损失1954元（930268.8×0.00015×14），即74375元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、溧阳市万达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向任立新支付违约金74375元；二、驳回任立新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1359元（减半收取），由溧阳市万达房地产开发有限公司负担836元，任立新负担523元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2014年12月1日新时代公司与任立新签订的商品房买卖合同第十一条关于交付期限、交付条件、交付手续条款规定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成（因季节因素可顺延，但最迟应在半年内实施到位）；5、2013年7月1日之后交付的商品房，须取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。本案在二审中的争议焦点为：1、承担责任的主体；2、计算逾期交付房屋违约金的起止日期及扣除天数；3、是否应计算逾期交付违约金的利息损失。关于争议焦点1，本院认为，根据万达公司与新时代公司之间签订的资产转让协议，万达公司与新时代公司之间存在债权债务概括转移的法律关系。根据协议第5.4条约定“转让项目所涉建设工程的相关合同或者协议，乙方原则上同意承继，特殊情况，各方协商解决”的内容，结合任立新与新时代公司之间的商品房预售合同法律关系，以及后续万达公司向任立新开具发票、交付商品房等一系列行为，本院认定新时代公司已将案涉商品房预售合同义务转让给万达公司，而任立新在一审诉讼过程中对于该债务转让予以同意，故一审判决万达公司作为承担相应违约责任的主体，并无不当。关于争议焦点2，本院认为，第一，关于逾期交付房屋违约金的起算日期，一审法院结合万达公司在政府指导下介入接手新时代烂尾生意的背景以及法院审理的其他同类型案件等实际情况，基于公平原则和便于统一处理的考虑，扣除三个月过渡期限，将应当交付的起算日期确定为2016年12月30日，并无不当；第二，关于最终交付日期，一审法院依据合同约定的交付条件，以商品房交付使用备案通知书（确认案涉房屋建筑工程竣工验收备案）出具的日期2018年7月2日为准，并无不当。第三，关于万达公司主张的由于不可抗力所造成延误的扣除天数，一审判决依据合同约定予以扣除，并无不当。对于万达公司抗辩还应另行扣除62天的主张依据不足，一审法院未予采信并无不当。关于争议焦点3，本院认为，任立新主张逾期交付房屋违约金的利息损失并无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人任立新、万达公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2717元，由任立新负担1058元，由万达公司负担1659元。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  王 莹二○一九年十一月二十日书记员  朱羲玲