山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终6797号 上诉人（原审被告）：尹婷，女，1984年1月15日出生，汉族，住山东省郯城县。 被上诉人（原审原告）：王桂平，男，1981年5月5日出生，汉族，住山东省郯城县。 委托诉讼代理人：孙秀娟，山东浩冉律师事务所律师。 上诉人尹婷因与被上诉人王桂平房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹婷上诉请求：1.撤销山东省郯城县人民法院（2019）鲁1322民初2172号民事判决，改判驳回王桂平的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王桂平承担。事实和理由：1.现行法律对商铺转租中的“转让费”没有强制性规定。尹婷向王桂平收取转让费是基于其在使用商铺时投入了巨额装修装饰费用，结合对涉案商铺的位置、人脉、经营前景等多方面因素，与王桂平达成的合意。一审中，尹婷抗辩称“已投入近15万，才刚用一年半，签约后是你（指王桂平）砸的，要我退，就把给毁掉的恢复”等等，一审判决以此断章取义的认定“本人（指尹婷）主张该转让费就是装修装饰费剩余价值的拆款”，且认定王桂平也不可能赞同该主张，最后认定“之所以付我转让费，是上诉人（此处应指被上诉人王桂平）认为待期满后仍可转租给他人，同样可以收取转让费”。对此，尹婷是赞同的，“转让费”是转租人的一项特定权益，无需原房主的授权，交付转让费的一方同样可以另行转租并收取转让费，但需要双方合意才能实现。对此，尹婷、王桂平、一审法院对王桂平所支付的转让费的理解是一致的。但一审判决认定王桂平对给付该转让费存在“重大误解”，且未阐述究竟是怎么误解的及其理由，似乎是想表达“当初对方付转让费时是没什么误解的，因为现在没能续租或同样收取转让费，就构成了重大误解”，这意味着无论哪个商户，只要支付了转让费而后期未能再同样收到转让费，就构成重大误解，就必须退还。对此，尹婷认为，到期能否同样收到转让费，那是商业运行上的事，现实中有人支付几十万转让费后经营不到半年就垮或赚的，都属正常；假如未能收到下家的转让费，那也是当初主观认识上的过失过错，是其自身经商经验及法律素养方面的“过于自信和疏忽大意”所致。法律对重大误解的构成要件有严格限定，明确规定不能将行为人现实中的一般误解或重大过失认定为“重大误解”。且王桂平支付转让费时，对性质没有误解。如王桂平将转让费误解成租金或押金而错误给付，才构成法律意义上的“性质上的重大误解”；如租期是2年，王桂平经营半年后合意解除，转让费可以适当退，但事实上王桂平与尹婷及王宝所签的两份合同期限皆为半年，到期后，尹婷就无需退还转让费。尹婷与王宝对涉案房屋的租期均只有半年，也不可能诱导“到期后，保证你续租或同样收取别人转让费”，既没有约定也不符合逻辑。王桂平实际使用房屋半年，再让尹婷将转让费返还，不符合常理。王桂平在起诉状及庭审中主张的都是“解除合同，返还剩余期限的房租及转让费”，直至期满也从未以“重大误解”主张撤销之诉，依据不告不理的民诉原则，对王桂平的主张不应当支持。即使构成“重大误解”，也已经过了三个月的除斥期间。2.一审判决依据案外人王营利与二房主王宝所签订合同，认定尹婷“无权转租”。对此，尹婷坚持一审中的答辩意见，即依据合同相对性，王莹利只可主张王宝违约，不该主张尹婷违约，同样王桂平也可主张王宝违约，更不该主张尹婷违约，因为尹婷在此转租中无任何过错，且王桂平拿着别人的合同来诉尹婷违约，主体不适格，理应裁定驳回。综上，本案所涉的转让费，是双方在自愿平等基础上自愿约定的，合乎情理法，并无不当。一审法院事实认定错误，王桂平并不构成“重大误解”，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决并驳回王桂平的诉讼请求。 王桂平辩称，1.尹婷未经王莹利同意，擅自转租所承租的房屋，导致王桂平在使用该租赁的房屋时，王莹利关闭房门、收回房屋，使王桂平无法正常经营，造成了很大的损失。2.尹婷收取房屋转让费77000元，没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，由于尹婷无权转租承租的房屋，其收取的转让费理应返还。并且尹婷在转租时告诉王桂平，该房屋可以继续使用，也可以转租并收取转让费，基于尹婷的诱导，使王桂平对转让费产生了重大误解。3.一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 王桂平向一审法院起诉请求：1.判令尹婷返还剩余房屋租赁费及转让费等损失共计10万元；2.诉讼费用由尹婷承担。 一审法院认定事实：2017年6月1日，案外人王宝与案外人王莹利签订房屋租赁合同，约定由王宝租赁王莹利所有的位于郯城县商铺，面积为238平方米，租赁期限二年，自2017年6月1日至2019年5月31日，租金第一年为44000元，第二年为48000元。尹婷从王宝处转租一楼使用，王宝使用楼上，租赁期限至2019年5月31日。2019年1月2日，王桂平见到尹婷在商铺上张贴的出租转让的广告后，与尹婷联系并经协商，由王桂平从尹婷手中转租该涉案商铺，租赁期限自2019年1月2日至6月前，王桂平向尹婷支付了租赁费15000元、转让费77000元，尹婷为王桂平出具租房合同，内容为：自2019年1月2日至6月前，到期房租到期，到期房租和王宝交结，剩余房¥15000元、转让费¥77000元，总¥92000元，尹婷，2019年1月2日。合同签订后，尹婷将该房屋腾空交付给王桂平，王桂平利用该商铺经销水产品。2019年2月春节后，房主王莹利以未经其本人同意他人无权转租其房屋，从未授权任何人收取转让费为由让王桂平退还房屋，并建议王桂平报警处理。王桂平与尹婷协商未果，向一审法院提起诉讼。王桂平虽与尹婷发生纠纷，但涉案房屋由王桂平一直租用至租赁期满。双方争议的焦点是尹婷收取王桂平转让费77000元，是转租房屋装修价值的折款，还是仅仅指尹婷转让给王桂平房屋收取的特定的转让费。一审法院认为，尹婷将其租赁的商铺转租给王桂平使用，虽然未征求房屋所有权人王莹利的同意，依照法律规定，双方之间房屋转租合同无效，但房屋所有权人王莹利虽然对王桂平、尹婷之间转租行为提出异议，但实质上并未收回该房屋，王桂平实际使用房屋至租赁期满，故王桂平请求尹婷返还15000元租赁费，理由不充分，一审法院不予支持。双方主要争议的焦点是尹婷收取王桂平77000元转让费是何种性质的费用。尹婷主张收取王桂平的77000元转让费是其装修该房屋产生的费用在转让给王桂平时，剩余价值的折款，为装修装饰费用。但从双方陈述的转让的商铺的面积、租赁期限、装饰项目及成本、王桂平租赁房屋目的等情况看，涉案的房屋为一楼一间商铺，尹婷从王宝手中转租的期限为二年，装饰房屋后已经使用一年半，剩余租期仅为半年，即使是装修折款，二年的装修费用在转让时仅剩半年时间，却按一半折款收取，王桂平作为经商盈利的个体工商户，不会不计算其成本的，况且，王桂平在使用该商铺时，尹婷腾空了房屋，并未留下办公用品及设备，仅剩下壁纸、吊顶、木地板，尹婷的装饰对王桂平经营水产品无利用价值，因而，基于上述事实，王桂平仅租赁半年仍按装饰费用150000元一半折77000元交付给尹婷，这不符合正常人的思维逻辑。反之，王桂平基于尹婷的诱导，认为商铺租赁期满后仍可以转租给他人，同样可以收取他人转让费的判断，是符合常理的，二人关于77000元转让费性质的陈述，王桂平陈述比较客观真实，一审法院确认尹婷收取王桂平的77000元转让费，是指王桂平对商铺具有再次转租权利，因转租而获取他人特定的利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院予以撤销。本案王桂平对尹婷转租收取77000元行为存在重大误解，王桂平有权请求撤销并请求尹婷返还，故王桂平请求尹婷返还77000元转让费，符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十七条的规定，判决：一、尹婷于判决生效之日起五日内返还给王桂平转让费77000元；二、驳回王桂平其他部分诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由王桂平负担287元，尹婷负担863元。 二审中，当事人没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王桂平在一审中陈述称，王莹利在2019年2月份告知其不能续租也不得另行转让，尹婷在本案审理过程中未主张王桂平知道该事项的时间，故，本院认定王桂平于2019年2月份知道涉案房屋不能续租或转租。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，合同的一方当事人可以请求人民法院撤销因重大误解订立的合同。本案中，王桂平与尹婷在租房合同中同时约定了房租和转让费，其中房租是对房屋使用权转让的对价，王桂平在接收房屋后，可以使用房屋作为商铺进行经营以取得收益，转让费系商铺经营权转让的对价，现王桂平在受让该经营权时存在重大误解，要求尹婷返还转让费的，应予支持。尹婷主张，王桂平在一审中未主张重大误解，一审法院不应当以重大误解为由作出判决。人民法院对当事人的主张，应当以当事人的意思表示作出认定，而非以当事人在起诉状或其他诉讼材料中的文字表述作出认定。王桂平虽然在起诉状和其他诉讼材料中没有明确写明“重大误解”四个字，但其在起诉状中事实与理由的部分、一、二审庭审陈述，都明确表示出了其对合同签订存在重大误解的意思。一审判决以重大误解为由判决尹婷返还77000元转让费并没有超出王桂平的主张。故，尹婷主张的一审判决超出王桂平主张的上诉理由不成立，本院不予支持。尹婷主张，王桂平在支付转让费时对转让费的性质没有误解，则在没有续租或转租另行收取转让费时也不存在误解，即使存在误解，也是一般误解，不构成“重大误解”。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，这种情况的出现，是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的。本案中，转让费是转让经营权的对价，王桂平在交付转让费时有续租继续经营、或转让经营权另行收取转让费的认知，否则不会在租期仅有六个月的情况下交付远高于租金的转让费，而实际情况是王桂平既不能续租，也不能转租，其认知与实际情况不一致，构成“误解”，这一误解并不是对转让费的性质的误解，而是其对转让费的认知与真实情况是否一致的误解。对于该“误解”是否重大的问题，根据《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十一条的规定，王桂平交付77000元转让费，远高于房租，对其造成了较大损失，构成“重大”误解。故，尹婷主张的王桂平没有误解或不构成重大误解的上诉理由不成立，本院不予支持。重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。王桂平在2019年2月份知道其不能续租或转租，于2019年3月29日起诉，未超过三个月的除斥期间。故，尹婷主张本案已超过三个月的除斥期间的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，尹婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1725元，由上诉人尹婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 法官助理王靖斌 二〇一九年十一月八日 书记员  孙 云