文书内容江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3196号上诉人（原审被告、反诉原告）：王乐，男，1990年12月25日出生，汉族，住陕西省西安市周至县。上诉人（原审被告、反诉原告）：高湘，女，1993年2月2日出生，汉族，住江苏省常州市新**。两上诉人共同委托诉讼代理人：王奋斗（系王乐伯父），住陕西省西安市碑林区太白北路**。两上诉人共同委托诉讼代理人：张玉来（系由常州市新桥镇朱家弄村民委员会、周至县四屯镇南辛庄村民委员会推荐），男，，住陕西省西安市新城区被上诉人（原审原告、反诉被告）：晏北海，男，1989年5月3日出生，汉族，住江苏省常州市新**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈洁，女，1990年4月28日出生，汉族，住江苏省常州市新**。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张有志。上诉人王乐、高湘因与被上诉人晏北海、陈洁房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王乐、高湘上诉请求：改判王乐、高湘无需承担晏北海、陈洁律师费15000元；改判晏北海、陈洁返还王乐、高湘定金2万元。事实和理由：一、一审判决由王乐、高湘向晏北海、陈洁承担律师费15000元认定事实错误，适用法律错误。王乐、高湘与晏北海、陈洁签订的《房屋买卖合同书》明确约定适用定金罚则，王乐、高湘已经交纳定金2万元，依照法律规定，定金与违约金不能同时主张。晏北海、陈洁违背法律规定，在收取定金的情况下主张违约金，该部分诉讼请求在一审法院判决中被驳回，晏北海、陈洁的滥诉行为产生律师费应当由其自行承担。晏北海、陈洁在没有损失的情况下，以虚假事实主张损失费20万元，亦被一审驳回，该恶意诉讼产生的滥诉费也应当由其自行承担。二、王乐、高湘一审反诉请求返还的2万元定金，一审法院反诉驳回，与事实不符，二审法院应予纠正。根据常州市人民政府颁布的（2017）56号《关于加强全市房地产市场调控工作的意见》第4条明确规定：新购买房屋（包括二手房），取得房产证后满两年方可上市交易。涉案房屋不足两年，晏北海、陈洁将法律禁止交易的房屋，对王乐、高湘隐瞒事实真相，向王乐、高湘出售，晏北海、陈洁应当承担全部过错责任，应当依法返还王乐、高湘的定金2万元。晏北海、陈洁辩称，对于一审判决要求王乐、高湘承担15000元律师费合法有据，因为双方的房屋买卖合同明确约定了由违约方承担对方维权的律师费等费用，而且应当是承担3万元的律师费，一审酌情判决王乐、高湘承担15000元，已经对王乐、高湘予以照顾，王乐、高湘该部分上诉理由，毫无道理。对于王乐、高湘的违约行为，王乐、高湘也无权主张返还定金2万元，按理其违约责任应当按照141万的日万分之三计算，或者按照定金计算。本案合同的定金约定是28万元，而不是2万元，因为中介在写按照定金罚则计算违约金其实是选择按照较重的责任来承担，以维护交易的顺利进行，但王乐、高湘未能支付剩余26万元定金，才导致按照较轻的结果承担违约责任。本案一审判决已经对王乐、高湘十分有利，其上诉理由没有道理，请求二审法院予以驳回。晏北海、陈洁向一审法院起诉请求：1.继续履行晏北海、陈洁与王乐、高湘签订的《房地产买卖居间合同》，判令王乐、高湘立即支付购房首付款27万元、定金26万元并按时支付其他购房款；2.王乐、高湘支付违约金14805元（违约金以房地产成交价格141万元为基数按日万分之三从2018年10月31日起暂计至2018年12月5日，实际应计算至履行完毕之日止）；3.王乐、高湘赔偿晏北海、陈洁律师费3万元；4.本案诉讼费用由王乐、高湘承担。一审中，晏北海、陈洁变更诉讼请求为：1.解除双方之间签订的《房地产买卖居间合同》；2.王乐、高湘支付晏北海、陈洁违约金55836元（违约金以房地产成交价格141万元为基数按日万分之三从2018年10月31日起暂计至诉讼请求变更之日，实际应计算至合同解除之日止）；3.王乐、高湘赔偿晏北海、陈洁因根本违约给晏北海、陈洁造成的房屋差价损失20万元；4.王乐、高湘赔偿晏北海、陈洁律师费3万元；5.本案诉讼费由王乐、高湘承担。王乐、高湘向一审法院提出反诉请求：1.晏北海、陈洁返还收取王乐、高湘的2万元定金；2.本案的损失费用由晏北海、陈洁承担。一审法院认定事实：晏北海、陈洁于2015年5月19日与常州绿洲置业有限公司就常州市新北区白马公寓13幢甲单元3202室的房屋签订商品房买卖合同。该房屋的不动产权登记日期为2017年5月22日，登记为晏北海、陈洁共同共有。2017年4月8日，常州市人民政府颁布《常州市政府办公室关于加强全市房地产市场调控工作的意见》,第四条规定，新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准。2018年9月23日，晏北海与王乐、高湘签订《房地产买卖居间合同》一份，合同载明甲方（出售方）为晏北海、陈洁，乙方（购买方）为高湘、王乐，丙方（居间方）为新北区新桥颉房房产信息咨询服务部。合同约定，甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋建筑面积89.46㎡，产权人晏北海、陈洁，房权证号00×**1；房屋有抵押、未出租；成交价格为141万元；乙方在本合同签订同时支付给甲方购房定金2万元；办理资金监管手续时，乙方支付房款1万元到资金监管专用账户，向选择的贷款银行申请商业贷款85万元；甲方产权转移登记过户前需还银行贷款时，乙方支付房款27万元至甲方贷款银行账户，直接用于甲方还贷；中介工作人员在“其他支付方式”一栏手写“乙方于2018年10月30日前追加定金贰拾陆万元（260000）给甲方，甲方将房屋交付给乙方。所有房款均以银行转账方式支付，自行交接房款的风险丙方已告知甲乙双方，如出现风险由甲乙双方自行承担”。合同约定，甲乙双方于2019年2月28日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款（公积金放款承诺书）2个工作日内，甲乙双方办理产权转移登记手续。合同第七条手写部分约定“甲乙双方一致协商同意违约适用定金罚则”。合同第十七条约定，违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。合同尾部，晏北海在甲方处签字，高湘、王乐在乙方处签字并捺印，“新北区新桥颉房房产信息咨询服务部”在丙方处盖章。同日，双方还签订了《权证代办合同》一份，该合同处的丙方由常州市常居房地产营销策划有限公司（以下简称常居公司）盖章，其余署名与前述合同相同。合同签订后，王乐、高湘向晏北海支付了2万元定金，晏北海出具了收条。2017年10月，王乐、高湘向一审法院提起诉讼，将晏北海、陈洁、常居公司列为被告，要求解除双方签订的合同，并要求晏北海、陈洁返还定金2万元，事实与理由部分主要内容为前述常州市人民政府关于取得产权证未满2年不得上市交易的规定。后王乐、高湘撤回起诉。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王乐、高湘作为完全民事行为能力人，在作出购买房屋的重大决定时，应当尽到谨慎的注意义务，充分了解所购房屋的不动产权登记情况、购房政策等相关事宜，并知晓自己签名行为的法律后果，其未能举证证明合同签订过程中存在欺诈的事实，故对其因欺诈导致合同无效的辩解意见，法院不予采纳。王乐、高湘辩称的重大误解、显失公平、行使不安抗辩权的理由，均不符合法律规定的相应情形，法院不予采纳。虽然在合同签订时，案涉房屋领取产权证的时间尚不满两年，但依照合同法的相关规定，并不足以影响本案合同的效力，双方的合同因不违反法律、行政法规的强制性规定，仍属合法有效的合同。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。合同签订时房屋虽不符合办理不动产权转移登记手续的条件，但合同中已经约定了较长的履行期限，并非不能实现合同目的；至于购房款支付给谁，也可以通过合理方式予以解决，故对王乐、高湘关于合同无法履行的辩解意见，法院不予采纳。因王乐、高湘明确表示不再购买案涉房屋并提起诉讼要求返还定金，其行为已构成违约，应当承担相应的责任。晏北海、陈洁诉请要求解除合同，王乐、高湘亦表示不再继续履行合同，故对晏北海、陈洁要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。合同中明确约定适用定金罚则，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，故对晏北海、陈洁要求王乐、高湘支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于房屋差价损失，晏北海、陈洁提交的证据不足以证明房屋价格明显下跌；合同签订后的较短时间内，王乐、高湘即已提出不再履行合同，该时间段内也未发生房价短期内大跌的情形；在明知王乐、高湘违约后，晏北海、陈洁应当采取适当措施防止损失的扩大。综合上述几点，晏北海、陈洁要求赔偿房屋差价损失20万元的诉讼请求，因缺乏事实依据，法院不予支持。双方在合同中明确约定了违约方应承担守约方支出的包含律师费在内的维权合理费用，故法院对律师费予以支持，但具体数额，本院综合考量合同的具体情况，根据公平合理的原则，确定为15000元。王乐、高湘作为违约方，无权要求返还定金，故对其要求返还定金的反诉请求，法院不予支持。判决：一、解除晏北海与王乐、高湘签订的《房地产买卖居间合同》；二、王乐、高湘于判决发生法律效力之日起十日内向晏北海支付律师费15000元；三、驳回晏北海、陈洁的其他诉讼请求；四、驳回反诉王乐、高湘的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17894元（该款晏北海、陈洁已预交），由晏北海、陈洁负担2894元，由王乐、高湘负担15000元。反诉案件受理费150元（该款王乐、高湘已预交），由王乐、高湘负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，涉案的《房地产买卖居间合同》系晏北海、陈洁与王乐、高湘自愿签订的，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定自觉履行各自的义务。王乐、高湘认为涉案房屋上市交易违反了常州市人民政府颁布的（2017）56号《关于加强全市房地产市场调控工作的意见》的相关规定，但该文件不属于法律及行政法规，故不影响合同的效力。因该文件第四条仅是规定了新购买房屋（包括二手住房）上市交易的时间，并未禁止该房屋交易，而本案《房地产买卖居间合同》中对房屋产权过户时间也作了延后的约定，故王乐、高湘以该文件作为拒绝履行合同义务的理由于法无据，本院不予支持。因王乐、高湘的违约行为，致使晏北海、陈洁提起本案诉讼，一审法院依据合同约定确定晏北海、陈洁不予返还定金2万元及酌情由王乐、高湘承担晏北海、陈洁的律师费15000元并无不当。综上，王乐、高湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由王乐、高湘负担。本判决为终审判决。审判长  卢文忠审判员  王 莹审判员  袁海燕二〇一九年十一月二十一日书记员  邹 静