湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初5768号原告:中国工商银行股份有限公司长沙岳麓山支行,住所地长沙市岳麓区高新开发区火炬城Ｍ7-1-2。负责人:倪立。委托诉讼代理人：李陈赞，男，1963年12月4日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系原告公司员工。委托诉讼代理人：阳茜，湖南恒昌律师事务所律师。被告:李立云，女，1978年10月19日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：湖南燎原房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区宝粮西路**综合楼**,统一社会信用代码：91430122666325290H。法定代表人：李华英。委托诉讼代理人：刘英，女，1983年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告公司员工。原告中国工商银行股份有限公司长沙岳麓山支行（以下简称工商银行岳麓山支行）与被告李立云、湖南燎原房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行岳麓山支行的委托诉讼代理人阳茜、被告湖南燎原房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼，被告李立云经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告工商银行岳麓山支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告李立云签订的编号为Ａ:2015岳麓山一手房湖南000576住房《个人购房借款／担保合同》未履行部分的借贷关系,未到期贷款提前到期;二、判令被告李立云偿还本金308577.42元,借款利息11692.57元,本息合计人民币320269.99元（利息暂计至2019年1月28日,此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）;三、判令被告李立云承担原告为实现上述债权所支付的按标的总额5%计提的律师代理费人民币16014元;以上两项合计336283.99元;四、判令原告对被告李立云向原告提供抵押的位于长沙市望城区产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权;五、判令被告湖南燎原房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任;六、判令上述被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。事实与理由：原告与被告李立云于2015年7月30日签订的编号为Ａ:2015岳麓山一手房湖南000576住房《个人购房借款／担保合同》。双方约定:原告向被告李立云发放贷款人民币33万元整,借款期限22年（即自2015年11月12日至2037年11月12日止）。上述合同生效后,我行依约履行了放款义务,但被告李立云未依约履行还款义务,截止2019年1月28日止,被告已连续拖欠9期,累计拖欠9期，拖欠本金7179.80元,拖欠利息11692.57元。合同第十四条约定:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的,贷款人有权解除借款合同;要求借款人限期纠正违约行为;宣布借款合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用;要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。另合同第十七条约定贷款人为实现借款合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为确保上述合同的履行,合同约定被告李立云以其位于长沙市望城区设定抵押担保，抵押担保范围包括:本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。另,被告湖南燎原房地产开发有限公司自愿为上述债务承担阶段性连带担保责任,并在保证人一栏处签名。保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人的保证责任自正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除,但保证人湖南燎原房地产开发有限公司尚未将他项权证书交予贷款人收执,故保证人湖南燎原房地产开发有限公司对李立云该债务承担连带担保责任。综上所述,被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益,为依约维护原告的合法权益,特诉诸法院,望判如所请。被告李立云未作答辩。被告湖南燎原房地产开发有限公司辩称,起诉属实，承担连带保证责任后对被告李立云享有追偿权。原告工商银行岳麓山支行就其诉请向本院提交了证据，被告湖南燎原房地产开发有限公司未提交证据，被告李立云本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。本院认为原告提交的《个人购房借款/担保合同》、《个人贷款支付凭证》、内容能够互相印证，来源、形式合法，本院予以采信；《预购商品房抵押权预告登记》，本院对该证据予以确认；对《个人贷款对账单》本院认为，依其内容为原告关于被告付款及利息的陈述，在被告未提交付款凭据的情况下，关于被告欠付的金额依现有证据予以认定；对《委托代理合同》、《票据》，本院对该证据予以采信。经审理查明：2015年7月30日，被告李立云因购房需借款，与原告工商银行岳麓山支行签订编号Ａ：2015岳麓山一手房湖南000576住房《个人购房借款／担保合同》，约定被告李立云向原告工商银行岳麓山支行贷款33万元，期限为264个月。本合同项下的贷款用于购买坐落于望城县星城镇马桥河村18栋2205号的房屋，建筑面积为127.86平方米。本笔贷款的担保方式为保证、抵押。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算；借款人未按合同约定日期包括被宣布提前到期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定为在本合同第四条约定利率的基础上加收50%确定。保证人承担保证责任的范围为：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人约债务免除保证责任，具体为本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；贷款人可以采宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。被告李立云自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为望城县星城镇马桥河村山水蓝天住宅小区二期17＃18＃栋的房屋，建筑面积为127.86平方米。该合同对争议的解决亦做了约定。原告在该合同贷款人处盖章，被告李立云在借款人处签名，被告湖南燎原房地产开发有限公司在保证人处盖章。2015年11月12日，原告工商银行岳麓山支行向被告李立云支付33万元贷款。贷款期间，被告李立云未按期归还贷款本息，截止至2019年1月21日，被告李立云拖欠原告本金308577.42元、利息11692.57元。原告催要未果，遂成本诉。另查明，1、原告工商银行岳麓山支行与湖南恒昌律师事务所签订《委托代理协议》，并开具了湖南增值税普通发票，价税合计为16014元；2、本案所涉房屋办理了抵押预告登记；3、截止至2019年1月2日，被告李立云已经连续九期未按时、足额还款。本院认为：原告工商银行岳麓山支行被告李立云、湖南燎原房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，内容合法，双方间的借贷关系成立且有效。被告李立云未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约且达到原告主张贷款本息提前到期、合同解除的条件，被告李立云应承担违约责任。对原告主张被告李立云偿还全部借款本息予以支持。合同关于利息的约定合法，原告就罚息主张按约定的年利率上浮50%收取，亦不违反法律规定，予以支持。关于原告工商银行岳麓山支行提出对涉诉房产（望城县星城镇马桥河村山水蓝天住宅小区二期17＃18＃栋）（权证号21××**）上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工商银行岳麓山支行作为涉诉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告工商银行岳麓山支行诉请就该房产实现优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因被告李立云未依约归还贷款本息，被告湖南燎原房地产开发有限公司作为保证人在保证期间内应对上述债务承担连带清偿责任，被告湖南燎原房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李立云追偿。原告主张的律师费为双方约定由被告应担之债务，且该费用未超过法定标准，对原告该项诉请，亦予以支持。原告诉请的其他费用，未提交证据证实，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司长沙岳麓山支行不属与被告李立云、湖南燎原房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本息提前到期；二、限被告李立云于本判决生效之日起三日内给付原告中国工商银行股份有限公司长沙岳麓山支行本金308577.12元，利息11692.57元（暂计算至2019年1月21日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率顺延照计至被告实际付清之日止），律师费16014元；三、被告湖南燎原房地产开发有限公司对被告李立云的上述债务承担连带担保责任（被告湖南燎原房地产开发有限公司履行担保责任后，有权向被告李立云追偿）；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司长沙岳麓山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6344元，公告费560元，合计6904元，由被告李立云、湖南燎原房地产开发有限公司共同负担（此款原告已垫付，由被告李立云、湖南燎原房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 辉人民陪审员  陈凤莲人民陪审员  谭芳铭二〇一九年十一月二十五日法官助理林青曼书记员解秋阳