贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2279号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周正菁，男，土家族，住贵州省思南县。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人周正菁商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初7397号民事判决;2.改判凯威公司对周正菁无需承担基层设施和公共设施交付时达到使用条件、逾期交房、逾期转移登记等违约责任和承担租金补偿责任。事实和理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误。《商品房预售合同》第22条第3款与第2款的约定是相互矛盾的，第3款是政府提供的格式合同，凯威房开公司必须填写方能备案，不是凯威房开公司的真实意思表示，才导致了与第2款约定相互矛盾。根据民法总则第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故该合同第3款的内容应属无效。2.《商品房预售合同》没有约定关于基础设施和公共设施达到标准的交付期限，事实上本案尚未交付基础设施和公共设施，所以，凯威公司无需承担该部分的违约责任；一审擅自曲解合同条款为约定的交付时间就是商品房交付的时间是错误的。3.周正菁主张的租房补偿金，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，逾期交房违约金和租金标准是一致的，违约金或者损失赔偿金已涵盖租金损失，本案既计算违约金又计算租金补偿，系重复计算，明显违反公平原则。4.周正菁已经丧失了实体权利，因凯威公司与周正菁签订的《关于延期交房的谅解协议》第七条约定“乙方在本协议执行期间承诺严格遵守，不做任何损害甲方形象和声誉的行为，如有违反愿意放弃赔偿等所有权利并承担其个人引发的一切矛盾和责任。”本案中凯威公司严格遵守协议，周正菁不履行谅解协议，导致该案诉至法院，所以其已丧失了实体权利。5.《商品房买卖合同》签订时间晚于交房时间和转移登记时间，周正菁明知不能办理交房和转移登记，仍签订合同，表明其接受不能办理转移登记的事实，所以凯威房开公司不承担违约责任。周正菁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。周正菁向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金300.125元、支付公共服务设施未交付违约金300.125元；2.请求判决被告立即向原告支付逾期交房违约金25，120.46元，之后的违约金计算至实际交房之日止；3.请求判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金21，458.94元，之后的违约金计算至实际交房之日止。4.请求判决被告立即向原告支付租房补偿费15，533.28，之后的补偿费计算至实际交房之日止。一审法院认定事实：2017年1月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2017000016），合同约定：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第4号楼2单元4层2-4-2号房，房屋建筑面积119.05㎡，房屋总价款300，125.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋；水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未约定的期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。当日，双方签订《补充协议》约定的交房时间变更为2016年8月31日前，约定的转移登记时间变更为2016年12月31日前。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款90，125元，并办理了剩余210，000元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，原告完成了自己的付款义务。但被告并未按约定履行交房义务。原被告于2017年10月19日签订《关于延期交房的谅解协议》，双方协议约定将交房日期延至2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿，原被告约定进行装修不是交房。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。一、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金问题。《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件，被告在答辩时称对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定，理由不能成立。现交付条件尚未成就，原告未退房违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为300.13元（300，125元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金300.13元（300，125元×0.001）。二、逾期交房违约金及转移登记违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，法院应当根据上述规定作出是否调减的裁判。然而，审判实践中无论是买受人还是出卖人，对出卖人未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响买受人取得房屋权属证书造成的损失数额均无法举证证明。因此，在损失数额难以确定的情况下，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。本案双方约定时间被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向原告支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告周正箐诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金予以支持，原告周正箐逾期交房违约金时间为2016年9月1日至2018年12月17日的违约金为25，120.46元（300，125元×837天×0.0001）。逾期办理转移手续违约金时间为2017年1月1日至2018年12月17日的违约金为21，458.94元（300，125元×715天×0.0001），被告凯威房开公司提出违约金过高应按万分之零点一计算，不予采纳。三、房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金较为适宜。故原告周正箐主张的从2017年10月1日至2018年12月1日共计14个月的房租补偿金为14，000元，于约有据，予以支持。关于2018年12月18日后的逾期交房违约金、逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，2018年12月2日后租房补贴及考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定判决：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周正菁城市基础设施交付违约金300.13元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金300.13元，共计600.26元；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付周正菁从2016年9月1日至2018年12月17日的逾期交房违约金25，120.46元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周正菁从2017年1月1日至2018年12月17日的逾期转移登记违约金21，458.94元；四、驳回原告周正菁的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人凯威公司提交以下证据：（1）天气预报情况表，拟证明影响施工的高温、5mm以上降水、雷暴天、降雪、凝冻、结冰等天气影响施工共计299天，因天气原因造成延期交房的天数应予扣除，不计算在违约天数内。经质证，上诉人周正菁认为天气原因不属于不可抗力的原因，所以对该证据不认可。本院经审查认为，该份证据虽客观真实，但是其证明内容均属正常天气变化，不属不可抗力情形，故其证明目的本院不予支持。周正菁未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点：一是《商品房预售合同》第22条第3款是否无效；二是基础设施和公共设施是约定了交付期限还是约定附条件交付；三是一审原告主张租房补偿是否有法律依据；四是一审原告是否丧失了实体权利；五是签订合同的时间在约定交付房屋时间之后，凯威公司是否需承担逾期交付办理商品房转移登记和逾期交房违约金。针对争议焦点，评述如下：关于《商品房预售合同》第22条第3款是否无效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，存在以下情形合同无效，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方签订的涉案合同并无上述情形，上诉人提出的双方签订涉案合同第22条第3款并非上诉人真实意思表示的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于城市基础设施和公共服务设施是约定交付期限还是约定附条件的交付的问题，涉案《商品房买卖合同》第十一条明确了交付时间和条件，即出卖人交付商品房的时间是确定的，双方在约定中明确，未按时达到交付条件的，将承担相应的违约责任，故上诉人提出的该项上诉理由不能成立。关于一审原告主张租房补偿是否合法的问题，上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》明确约定凯威房开公司自愿在承担违约金的基础上，另行赔偿对方租房损失，此约定符合因凯威房开公司在较长时间未能履行约定义务已违约，自愿承担较重违约责任以获取对方谅解的实际，不构成上诉人所称的显失公平上诉人该上诉理由本院不予支持。关于被上诉人已丧失实体权利的问题，通过诉讼权保护自己合法权益是法律赋予每位公民的权利，任何人都不能通过任何方式进行剥夺，本案中上诉人行使自己的诉权并无不当，且上诉人未能提供证据证明其已完全履行了《关于延期交房的谅解协议书》约定的合同义务，亦未能提供证据证明被上诉人的行为系非法且损害了上诉人的形象和声誉，上诉人该上诉理由本院不予支持。关于签订合同的时间在约定交付房屋时间之后，凯威公司是否需承担逾期交付办理商品房转移登记违和逾期交房约金的问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。按期交房房屋和办理商品房转移登记文书是房地产开发企业的法定义务，且上诉人未能提供证据证明被上诉人在签订合同时放弃了主张逾期办理商品房转移登记违和逾期交房的权利，故上诉人的该项上诉理由本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由于法无据，故其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1368元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月二十一日法官助理刘于麟书记员汪庆庆