甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初4575号 原告：左某，女，1981年6月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业，住甘州，现甘州区 委托诉讼代理人：王某，男，1960年10月25日出生，汉族，河北省武强县人，现住甘州，系原告左某父亲。 被告：甘肃华大房地产开发集团有限公司，住所地：甘肃省张掖市甘州区 法定代表人：雷某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，该公司总经理助理。 原告左某与被告甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称“华大公司”）返还原物纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理。2019年6月14日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审中因案件事实不清，尚需调取相关证据，故本院决定延期审理。2019年8月22日，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告左某委托诉讼代理人王某、被告华大公司委托诉讼代理人马某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告归还原告所属的的位××区房屋；2.请求判令被告承担强占原告房屋期间给原告造成的经济损失15000元；3.请求判令被告将该房屋过户到原告名下；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为：被告返还位于××区的房屋，如不能返还，则由被告支付原告房款514482元。事实与理由：2018年10月8日晚，原告因家中有事，从外地返回位于××区家中，开门时发现钥匙无法正常开锁，观察后发现锁芯被人撬掉并进行了更换。经向华大丰泽园小区物业公司询问得知，是被告华大公司在既未通知原告本人，又未经过原告允许情况下派人单方面将原告家中的门锁撬掉后更换了锁芯，并欲出售此房屋。因不时有人出入看房，使原告家庭财产和未上锁抽屉内的金银首饰、入股收据凭证、欠款条据等大额财产随时处于被盗的危险之中。原告心急如焚，自次日开始向被告华大公司索要房屋，多次索要未果，原告无奈遂向甘州区公安局报案。南街派出所在多方调查取证后立案并找到被告华大公司法定代表人当面协调处理此事，但其以各种理由推诿拒还，至今涉案房屋仍在他人手中，导致原告无家可归而租房居住，给原告造成经济损失。被告作为公司法人，派人撬门换锁，侵占原告合法财产，违法法律规定，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告华大公司辩称，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，故原告无权要求被告返还房屋。涉案房屋系被告华大公司所有，不存在强占的事实，故对原告第二项诉讼请求，被告不予承担。 本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，被告华大公司作为出卖人，张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）一份，约定买受人郭森霖以总价款603839元购买位于××区住宅楼一套（建筑面积为135.39平方米）。合同签订后，被告华大公司向郭森霖出具金额为603839元的收款收据一张。2015年10月22日，张掖市宝隆水电开发有限责任公司以借款人身份向被告华大公司出具金额为4215886元的借支单一份，由张掖市宝隆水电开发有限责任公司现法定代表人郭琨经办，并由其签名、加盖公司印章，借支单载明4215886元的价款构成中包括本案所涉及的房屋价款603839元。 2014年12月12日，被告华大公司作为出卖人，案外人赵子炎作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）一份，约定买受人赵子炎以总价款611963元购买位于××区住宅楼一套（建筑面积135.3平方米），买受人于2014年10月11日首付按揭款251963元，剩余36万元办理银行按揭，张掖市房屋产权交易中心在该合同中加盖“预购商品房合同备案专用章”。合同签订后，双方于2014年12月16日在张掖市不动产登记中心办理了房屋预告信息登记，载明涉案房屋的权利人为赵子炎。后赵子炎以所购房屋作为抵押，向中国银行股份有限公司张掖分行办理了购房抵押贷款，并以中国银行股份有限公司张掖分行作为抵押权人办理了不动产抵押预告登记，抵押金额为36万元，债务履行期限自2014年12月12日至2045年12月12日。但赵子炎至今尚未入住涉案房屋。 另查明，2015年11月18日，肃南裕固族自治县人民法院就申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀与被申请执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司民间借贷纠纷七案作出（2015）肃民执字第109号执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司法定代表人郭森霖所有的位于张掖市××区（建筑面积135.39平方米）房屋一套作价514482元，交付申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀七人的委托代理人杨凤莲抵偿被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司对上述七申请人的债务318037.08元，华大丰泽园B2区5号楼1单元301室（建筑面积135.39平方米）房屋一套的所有权自本裁定送达买受人时起转移；二、申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀七人的委托代理人杨凤莲之女左某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户手续的财产）。”裁定书作出之前即2015年11月16日，申请执行人的委托诉讼代理人杨凤莲及其女左某共同出具收条一张，载明“收到肃南县法院交来合同编号为××××的《商品房买卖合同》原件一份以及金额为603839元的收款收据（票号××××）一张”。同时，郭森霖向杨凤莲交付了涉案房屋钥匙，但双方至今未办理房屋产权过户手续。另外，张掖市宝隆水电开发有限责任公司与陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀民间借贷纠纷七案在执行过程中，双方自愿达成协议，张掖市宝隆水电开发有限责任公司法定代表人郭森霖将涉案房屋作价514482元交付申请人委托诉讼代理人杨凤莲抵偿申请人的债务318037.08元，杨凤莲于2016年2月28日前支付余款196444.92元，并以杨凤莲的丈夫王某名下一套房产作担保。（2015）肃民执字第109号执行裁定书作出后，杨凤莲向肃南裕固族自治县人民法院交付了房屋余款196444.92元。 2018年11月17日10时许，王某向甘州区公安局南街派出所报案，称其于2018年10月7日晚前往位于××园住房（涉案房屋）之时，发现涉案房屋门锁锁芯被人更换。经甘州区公安局南街派出所初步调查了解，涉案房屋门锁锁芯系被告华大公司员工臧德军更换。2018年11月30日，甘州区公安局南街派出所向王某送达受案回执一份，告知其报称的非法侵入住宅一案已受理。2019年1月23日，该所作出终止案件调查决定书，认为因王某住宅被他人非法侵入一案具有未发现违法事实的情形，故决定终止调查。 再查明，被告华大公司与张掖市宝隆水电开发有限责任公司之间素有经济往来，华大公司因张掖市宝隆水电开发有限责任公司下欠其借款，故将张掖市宝隆水电开发有限责任公司诉至张掖市中级人民法院，该案审理过程中，华大公司申请撤回要求张掖市宝隆水电开发有限责任公司偿还借款8581275元和4215886元的诉讼请求，经张掖市中级人民法院主持调解，于2016年8月5日作出（2016）甘07民初6号民事调解书，调解协议如下：“张掖市宝隆水电开发有限责任公司欠张掖市华大房地产开发有限责任公司借款270万元，于2016年10月30日前一次性清偿。” 还查明：张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖与现任法定代表人郭琨系父子关系，郭琨在甘州区公安局南街派出所向其所做的调查笔录中陈述，张掖市宝隆水电开发有限责任公司通过向被告华大公司出具金额为4215886元的借支单向被告华大公司出借了包括涉案房屋在内的8套住宅楼用于出售，同时被告华大公司向其公司出具了8套房屋的房款收款收据及售房合同，因其公司并未实际向被告华大公司支付房款，故包括涉案房屋在内的8套房屋已由被告华大公司收回。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及原告提交的肃南裕固族自治县人民法院（2015）肃民执字第109号执行裁定书复印件、张掖市甘州区公安局南街派出所受案回执、张掖市中级人民法院（2016）甘07民初6号民事调解书复印件、被告华大公司与案外人郭森霖签订的《商品房买卖合同》、收款收据、高层费用计算单、2018年10月5日《房屋租赁合同》复印件、2019年5月30日《房屋租赁合同》复印件各一份；被告提交的被告华大公司与案外人赵子炎签订的《商品房买卖合同》、借支单复印件各一份；本院依职权调取的不动产登记在线查询回执一份、肃南县人民法院执行笔录四份、（2015）肃民执字第109号执行裁定书一份、送达回证两份、收条（收到商品房买卖合同及收款收据）一份、结案审批表一份、申请执行人申报表及收条一份、诉讼费收据两份、协助执行通知书及送达回证一份、解除房屋冻结通知书一份、本院依职权向案外人顾文宏所做的调查笔录一份、甘州区公安局南街派出所卷内受案登记表、受案回执、终止案件调查决定书、王某、雷某、郭琨、臧德军调查笔录各一份在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告左某依据肃南裕固族自治县人民法院（2015）肃民执字第109号执行裁定书主张其系涉案房屋所有权人，要求被告华大公司返还涉案房屋，如不能返还，则由被告支付原告房屋折价款514482元。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，返还原物请求权的构成要件为：1.享有返还原物请求权的权利人为物权人；2.须有他人无权占有动产或不动产的事实；3.相对人须为现在的无权占有人。故综合各方当事人诉辩理由，本案的争议焦点为：1.原告左某是否系涉案房屋所有权人；2.原告左某与被告华大公司之间是否存在房屋买卖合同关系。就上述争议问题，本院分析认定如下: 第1围绕涉案房屋存在的房屋买卖合同以及相应的合同效力问题。根据原、被告陈述一致的事实能够确认在涉案不动产的开发建设工程中，被告华大公司系相关行政审批机关确定的建设方，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋所有权，建造人因此取得该房屋的所有权，该物权取得方式为原始取得，不以登记作为取得不动产所有权的要件，故本案被告华大公司出资开发建设涉案住宅楼，其为住宅楼建造人，自住宅楼建成后，其取得所有权。被告华大公司作为所有权人就涉案房屋分别于2014年3月26日、2014年12月12日与张掖市宝隆水电开发有限责任公司原法定代表人郭森霖、赵子炎签订《商品房买卖合同》各一份，均系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?cpal?/?javascript:void(0);?)》第十五条(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?cpal?/?javascript:void(0);?)规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为，不动产物权是否办理登记手续不影响合同效力，上述两份《商品房买卖合同》均属有效合同，且买受人基于生效合同享有债权、物权期待权等合法权益。另外，在（2015）肃民执字第109号执行案件过程中，申请执行人与被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司达成协议，由张掖市宝隆水电开发有限责任公司法定代表人郭森霖将涉案房屋作价514482元交付杨凤莲抵偿申请人债务318037.08元，并将涉案房屋过户于杨凤莲之女左某名下，由杨凤莲支付余款196444.92元，由此，双方就涉案房屋形成房屋买卖法律关系，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，双方之间达成的房屋买卖合同仍属有效合同。 第2现涉案房屋所有权人是否系原告左某的问题。涉案房屋自2014年至2015年期间存在多次买卖交易，现就涉案房屋产权转移情况分析如下：首先，被告华大公司与张掖市宝隆水电开发有限责任公司于2014年3月26日签订《商品房买卖合同》后，虽被告华大公司向其出具了收款收据，但根据被告华大公司及张掖市宝隆水电开发有限责任公司现法定代表人郭琨陈述，双方均认可张掖市宝隆水电开发有限责任公司并未实际支付涉案房款，其以出具借支单形式向被告出借包括涉案房屋在内的8套商品房用于出售，后因上述房屋并未售出，被告华大公司收回了房屋，故该《商品房买卖合同》并未实际履行，张掖市宝隆水电开发有限责任公司并非涉案房屋所有权人。其次，被告华大公司与赵子炎于2014年12月12日签订《商品房买卖合同》后，双方于2014年12月16日在张掖市不动产登记中心办理了房屋预告信息登记。且赵子炎以涉案房屋作为抵押，向中国银行股份有限公司张掖分行办理了购房抵押贷款，并以中国银行股份有限公司张掖分行作为抵押权人办理了不动产抵押预告登记。根据本院依职权调取的不动产查询通知书，现涉案房屋仍登记于案外人赵子炎名下。最后，申请执行人陈少杰、杨文年、李艳、张海、曹宝龄、赵志平、徐生秀与被执行人张掖市宝隆水电开发有限责任公司民间借贷纠纷七案，肃南裕固族自治县人民法院根据双方协议于2015年11月18日作出（2015）肃民执字第109号执行裁定书，裁定将涉案房屋作价514482元交付申请执行人的委托诉讼代理人杨凤莲抵偿被执行人对上述七位申请人的债务318037.08元，涉案房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移，杨凤莲之女左某可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本院认为，登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件，（2015）肃民执字第109号执行裁定书作出之前，涉案房屋产权已于2014年12月16日登记在案外人赵子炎名下，该房屋的权利人为赵子炎，且赵子炎以该房屋作为抵押办理了购房抵押贷款，并以中国银行股份有限公司张掖分行为抵押权人办理了不动产抵押预告登记，而原告左某自（2015）肃民执字第109号执行裁定书作出至今，尚未办理涉案房屋产权过户登记手续，故涉案房屋产权并未发生转移。综上，根据本院查明的事实，原告提供的证据尚不足以证明其系涉案房屋所有权人，其无权主张返还涉案房屋，故对其要求被告返还涉案房屋，承担占有涉案房屋期间的经济损失以及协助其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 第3关于原告主张如不能返还涉案房屋，则要求被告支付房款514482元的诉讼请求，本院认为，该项诉请若成立则基于两种情形，即原告依据涉案房屋所有权人的身份要求被告承担赔偿责任；原告依据房屋买卖合同要求被告承担违约责任。根据前文所述，原告并非涉案房屋所有权人，故其不能依此主张权利。对于原告能否要求被告承担违约责任，本院认为，合同相对性要求合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只对自主自愿签订合同的双方当事人有约束力。根据本案已查明的事实，原告左某与被告华大公司之间就涉案房屋并不存在买卖合同关系，故被告华大公司并无返还房款的合同义务。综上，原告要求被告华大公司支付房款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?cpal?/?javascript:void(0);?)、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告左某的诉讼请求。 案件受理费9095元，由原告左某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芳 审 判 员  徐 毅 人民陪审员  李多福 二〇一九年十一月六日 法官 助理  丁 瑛 书 记 员  张志强