天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6007号上诉人（原审被告）：天津南开广益门诊部，住所地天津市南开区西营门大街**。法定代表人：任秀武，主任。委托诉讼代理人：范宏明，天津悦德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任秀武，男，1970年9月4日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：范宏明，天津悦德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜玉喜，男，1973年3月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李群，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人任秀武、天津南开广益门诊部（以下简称广益门诊部）因与被上诉人姜玉喜房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初8707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任秀武、广益门诊部上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人与被上诉人之间为转租关系与事实不符。自2015年10月1日起，广益门诊部在与案外人即天津大愚资产管理有限公司的租赁关系中为实际承租人。姜玉喜辩称，上诉人上诉理由与事实不符，与其所提交的证据不一致。姜玉喜与案外人天津大愚资产管理有限公司的续租合同期限为2015年10月1日至2018年9月30日，任秀武为担保人。一审判决认定事实清楚，请求依法驳回上诉。姜玉喜向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同向原告支付房租差价款210035.95元（2016年7月1日-2018年10月8日期间）。2.本案受理费由二被告负担。一审法院认定事实：天津中川投资有限公司（甲方）与李金娥（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方坐落于天津市南开区.48平方米房屋。甲方对该房屋享有转租权，凭证为授权书。租赁用途为：服饰鞋帽买卖，租赁期内乙方不得擅自改变该房屋用途。租期自2010年7月16日起至2015年9月30日止。除甲乙双方另有其他约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意后方可在租赁期内将该房屋部门或全部转租给他人。姜玉喜代李玉娥在该合同书上签字。2011年6月30日，天津中川投资有限公司（甲方）与姜玉喜（乙方）签订《房屋租赁合同书补充协议》，载明甲乙双方经友好协商，就双方原签订的关于乙方承租甲方凯立科技大厦一层房屋的《房屋租赁合同书》部门条款变更事宜，签订本补充协议。将原合同约定的房屋用途变更为：服饰鞋帽买卖、医药批发零售及门诊医疗。乙方保证在房屋租赁用途改变后，乙方至少股东之一，否则以擅自转租论，甲方有权终止原合同，并追究责任。2011年7月1日，姜玉喜（甲方）与广益门诊部、任秀武（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于天津市南开区商门面租赁给乙方。甲租赁给乙方的房屋建筑面积为420.24平方米。租赁期为4年，自2011年7月1日起至2015年6月30日止。合同有效年度日租金每平方米共计4.4元人民币，年租金共计为674905.44元。同日，姜玉喜、李金娥出具《承诺书》，载明二人由于个人经营上的原因，自愿放弃原先同天津中川投资有限公司签订的租赁合同中关于经营鞋帽类的业务范围改为同任秀武、秦宏共同经营天津南开广益门诊部，姜玉喜、李金娥的股利为同任秀武、秦宏签订的房屋租赁合同的租金减去应向天津中川投资有限公司缴纳的剩余部分，在这四年期间关于房屋产生的一切问题由姜玉喜、李金娥负责。2015年10月8日，天津大愚资产管理有限公司（甲方）与姜玉喜（乙方）签订《房屋续租合同书》，载明甲乙双方达成续租房屋协议，乙方房租的房屋坐落于天津市南开区，房屋面积为420.24平方米（含公摊），续租租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，季度租金为145718元。任秀武为该合同出具《担保承诺函》，载明其自愿作为承租人姜玉喜与天津大愚资产管理有限公司签订的房屋租赁合同的承租方保证担保人。2018年10月12日，天津大愚资产管理有限公司（甲方）与任秀武（乙方）、李金权（丙方、乙方担保方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方天津市南开区部分房屋，房屋建筑面积约420.24平方米，租期自2018年10月1日至2019年3月31日止。2018年11月5日，一审法院受理广益门诊部诉姜玉喜不当得利纠纷一案，广益门诊部要求姜玉喜返还支付的2016年1月1日至2016年6月30日期间的房租差额46016元。一审法院于2018年12月18日作出（2018）津0104民初14231号民事判决驳回广益门诊部的诉讼请求。该判决认定：“可以认定在2011年7月1日至2018年9月30日期间，被告为涉诉房屋的承租人，而被告在该期间内将涉诉房屋转租给原告，原、被告之间签订书面租赁合同的期限为2011年7月1日至2015年6月30日，到期后原、被告未继续签订书面租赁合同，但原告继续使用涉诉房屋。依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故应认定至2018年10月1日原告以承租人身份直接与涉诉房屋管理人签订租赁合同前，原、被告仍延续原租赁合同关系，原告应依原、被告之间租赁合同的约定履行给付租金的义务。原告虽在2015年10月1日至2018年9月30日期间以通过被告转交或直接交付的方式按照每平方米3.8元/日的标准给付大愚公司租金，但依据三方所签订的续租协议，原告该给付行为是以担保人身份履行了被告应向大愚公司履行的合同义务，基于租赁合同相对性以及公平原则，原告该给付行为并不能导致原告直接与大愚公司成立租赁合同关系，亦不能导致原、被告之间的租赁合同归于消灭。对于原告所述的“股利”，原、被告均已认可该“股利”实际为原、被告之间房屋转租合同的租金减去被告应向中川公司缴纳的房租差额，且被告在事实上并非原告公司的实际股东，故该《承诺书》所载的原告向被告支付“股利”，系原、被告之间的通谋虚伪表示，根据民法基本原理，双方当事人通谋所为的虚伪意思表示，在当事人之间发生绝对无效的法律后果，双方应按照真实意思表示进行民事法律行为，故原告以超过该《承诺书》约定的履行期为由主张其给付被告46016元没有合法根据，一审法院不予采信。广益门诊部不服判决提起上诉，本院作出（2019）津01民终1082号终审判决，驳回上诉，维持原判。2018年11月12日，一审法院受理任秀武与姜玉喜房屋租赁合同一案，任秀武请求法院判令姜玉喜向其返还押金56242.12元。该案中，任秀武主张：2011年7月1日，任秀武与姜玉喜签订《房屋租赁合同书》，租期自2011年7月1日至2015年6月30日。一审法院作出（2018）津0104民初14078号民事判决，判令姜玉喜将押金退还任秀武。该生效判决认定：“2011年7月1日，任秀武与姜玉喜签订《房屋租赁合同书》，约定姜玉喜将位于天津市南开区商门面租赁给任秀武，房屋建筑面积420.24平方米，姜玉喜同意任秀武所租房屋作为经营用。租赁期自2011年7月1日起至2015年6月30日止……”。一审法院认为，本案争议焦点为：一是被告任秀武是否是2011年7月1日签订的《房屋租赁合同书》的当事人；二是被告主张2015年10月1日之后任秀武成为与天津大愚资产管理有限公司之间房屋租赁合同的实际承租人是否成立；三是原告主张2018年10月1日至2018年10月8日期间的房租差价款是否有事实依据。首先，任秀武在（2018）津0104民初14078号案件中是以2011年7月1日签订的《房屋租赁合同书》的承租人身份向出租人姜玉喜主张相关权利的，法院生效判决对任秀武和姜玉喜之间的房屋租赁合同关系也进行了确认。因此，即使任秀武是以广益门诊部法定代表人的身份在《房屋租赁合同书》落款处签名，其之后也以行为表示自愿加入到与姜玉喜之间的房屋租赁合同关系中，这一点从任秀武个人为天津大愚资产管理有限公司与姜玉喜之间的《房屋续租合同书》提供担保一节也可得到印证。其次，在天津大愚资产管理有限公司、姜玉喜、任秀武三方签订的《房屋续租合同书》中非常明确载明了任秀武作为担保人的地位，任秀武又出具的《担保承诺函》也印证了这一事实。故对于天津大愚资产管理有限公司来说，任秀武的身份并非承租人，广益门诊部和任秀武仍能占有使用涉案房屋依据的是姜玉喜将涉案房屋转租的事实。至于任秀武抗辩与姜玉喜系合作关系，所谓房租差价款实际是向姜玉喜支付的“股利”一节，（2018）津0104民初14231号民事判决已作出论述，本案不再分析。最后，无论是从天津大愚资产管理有限公司、姜玉喜、任秀武签订的《房屋续租合同书》还是天津大愚资产管理有限公司与任秀武、李金权签订的《房屋租赁合同书》上载明的租赁期限看，原、被告之间转租合同的租赁期至2018年9月30日已经届满，姜玉喜主张2018年10月1日至2018年10月8日期间的房租差价款缺乏事实依据，一审法院不予支持。综合以上分析，2016年7月1日至2018年9月30日（27个月）期间原、二被告之间仍然存在转租合同关系，二被告仍应按照承诺约定向原告支付房租差价款，经核算为207075.24元。一审法院判决：一、被告天津南开广益门诊部、任秀武于本判决生效之日起十日内向原告姜玉喜给付2016年7月1日至2018年9月30日期间的房租差价款207075.24元；二、驳回原告姜玉喜的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4451元，减半收取计2225.5元，由原告负担25.5元，由二被告负担2200元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为，二上诉人与被上诉人的法律关系。依据一审法院审理查明及生效判决认定的事实，姜玉喜与天津大愚资产管理公司系房屋租赁合同关系，姜玉喜将涉案房屋承租后转租于二上诉人，转租利益为收取租金差价，关于房屋产生的问题由姜玉喜及案外人负责。据此，从合同的主体、权利义务内容及履行情况分析均符合租赁合同的特征，一审法院认定姜玉喜与二上诉人系房屋租赁关系，事实和法律依据充足，上诉人主张其与姜玉喜系合作经营关系，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人任秀武、广益门诊部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4406.13元，由任秀武、天津南开广益门诊部负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇一九年十一月二十七日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……