四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川34民终1005号 上诉人（原审被告）：马黑伍孜，女，1993年11月出生，彝族，住四川省美姑县新区。 被上诉人（原审原告）：的金古，女，1976年8月出生，彝族，住四川省美姑县。 上诉人马黑伍孜与的金古房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省美姑县人民法院(2019)川3436民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人马黑伍孜上诉请求：1、撤销原判，判决驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审认定事实不清。本案基本事实。上诉人与被上诉人是朋友关系，被上诉人找到上诉人提出在上诉人公公所有房屋上修建二楼，建好后出租给被上诉人用作舞蹈室，上诉人提出无资金情况下，被上诉人提出由其提前支付72000元的租金用作建房费用，建成后冲抵3年租金。上诉人同意后双方签订房屋租赁合同。被上诉人支付款项后，上诉人组织人员进行修建，按照被上诉人的设计要求施工，由被上述人监督，因被上诉人原因导致房屋修建未完成，双方商量后顺延，上诉人另行支出3万元装修费用。原审未对本案基本事实加以调查认定作出判决。原审仅对合同内容及客观情形作了认定，该案有别于普通房屋租赁合同纠纷，72000元既是作为3年租金的冲抵，也是作为案涉房屋的修建资金，被上诉人在合同签订及施工期间对此予以认定。房屋的修建按照被上诉人的意愿，因被上诉人的原因工期延后，房屋修建完成后被上诉人拒绝接手。而一审法院仅对合同内容作出认定及租赁房屋最终客观事实情况确认，未对前述事实作出认定作出判决，事实不清。一审法院未对上诉人提交的录音证据不予采信，但上诉人认为，该证据能够印证被上诉人在房屋修建及装修过程中具有重大过错。二、根据前述基本事实，被上诉人系本案重大过错方，其应承担本案修建费用及装饰装修损失等费用，一审法院适用法律错误裁判不公。一审引用合同法五十八条却未确定被上诉人过错情形，也未明确其过错及给上诉人造成的经济损失便判决由上诉人退还其72000元裁判不公。被上诉人对租赁房屋的形成具有重大过错，其自认违约的行为也表明其具有重大过错，上诉人并无过错，应当由过错方承担全部费用损失，不应当判决上诉人退还被上诉人72000元。三、本案中被上诉人给上诉人造成了巨大损失，应当予以赔偿。案涉房屋按照被上诉人要求修建完成，对上诉人没有利用价值，无法享有任何法律权利，为满足被上诉人要求，上诉人向他人借款进行装饰装修产生重大损失。故，一审裁判不公，被上诉人作为唯一重大过错方，其应当承担双方全部损失，因其过错给上诉人造成的重大损失，其应当予以赔偿。 被上诉人的金古辩称：上诉人称与被上诉人是朋友关系不是事实，租房的时候上诉人的房子就是门窗没有安装，其他的都是安装好了的。上诉人称因被上诉人原因导致房屋停工不是事实。上诉人称房子装修好了被上诉人不要不是事实，是因为上诉人一直没有按照约定的时间装修好房屋，导致被上诉人的舞蹈班延误招生，上诉人房屋装修好的时候，被上诉人已经招生完了。最后要求上诉人退还72000元，根据银行利息支付利息，支付一审诉讼费，还有损失5000元。 的金古向一审法院起诉请求：1．判令被告退还原告三年房租费72000.00元（柒万贰仟元）；要求被告按银行同期贷款利率支付原告利息；要求被告支付原告违约金10000.00元（壹万元）。2．由被告承当本案诉讼费。 一审法院认定的事实：原告的金古与被告马黑伍孜于2018年11月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定“……二、租期：自2019年1月1日起至2022年1月1日止，租贷时间为5年。租金：人民币2000元/1月（大写）贰仟元。……”。原告租赁涉案房屋是预计用作舞蹈室。合同签订后，原告多次向被告支付了三年该涉案房屋租金，共计72000.00元。涉案房屋未交付使用。 另根据庭审查明，涉案房屋系被告在其公公的房屋房顶上自行搭建的自建房，该房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得房屋所有权证。 一审法院认为：依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中，被告马黑伍孜将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给原告的金古，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中原、被告签订的合同系无效合同，原告已向被告支付了72000.00元租金，但原告未实际占有使用涉案房屋，被告应退还原告已支付的72000.00元。因此，原告的金古要求被告马黑伍孜退还三年房屋租金72000.00元的诉讼请求，一审法院予以支持。但原告的金古要求被告马黑伍孜按银行同期贷款利率支付利息和支付违约金的诉讼请求于法无据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决一、被告马黑伍孜于本判决书生效之日起十五日内一次性退还原告的金古72000.00元；二、驳回原告的金古的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本案当事人争议的焦点是：本案被上诉人是否具有重大过错，是否应当对上诉人的损失承担责任？ 本院认为，上诉人主张被上诉人在本案中具有重大过错，因此，对被上诉人提前支付的72000元租金不应当退还，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。从本案查明的事实来看，案涉房屋为上诉人在其公公的房屋房顶自行修建的自建房，该房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证。上诉人将未取得规划许可证和房屋所有权证的房屋用于出租存在过错，被上诉人在未了解案涉房屋是否取得建设工程规划许可证的情况下租赁该房屋同样存在过错，双方的各自过错程度相当。上诉人称是因被上诉人要求而修建案涉房屋，因此，被上诉人存在重大过错，但未向本院提供证据予以证明，按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，上诉人的该项理由本院不予采纳。双方签订的合同无效后，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方因该合同取得的财产应当予以返还，因双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案被上诉人提前支付72000元房租给上诉人，此款上诉人因案涉合同而取得，依法应当退还被上诉人。本案，双方过错程度相当，上诉人未举证证明其因被上诉人的重大过错而遭受的损失，因此，本案双方当事人并无其他损失存在，故，上诉人的上诉理由不成立本院不予支持。 综上所述，马黑伍孜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元由上诉人马黑伍孜负担。 本判决为终审判决。 审判长  董永亮 审判员  刘志涛 审判员  杨发蓉 二〇一九年十一月十九日 书记员  沈晓林