江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终2732号 上诉人（原审原告）：淮安利祥商业管理有限公司。 法定代表人：宗成祥。 委托诉讼代理人：程瑾。 委托诉讼代理人：吴昊。 被上诉人（原审被告）：孙加欢。 被上诉人（原审被告）：石恒。 上诉人淮安利祥商业管理有限公司（以下简称淮安利祥）因与被上诉人清浦区伯爵娱乐会所（以下简称伯爵会所）、石恒房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 淮安利祥上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、根据《房屋租赁及物业管理协议》约定，根据涉案房屋楼层和面积可以认定涉案房屋包含在《房屋租赁及物业管理协议》内，上诉人至今对涉案房屋享有租赁权，包括转租权，利佳房产公司无权也无法再将涉案房屋免费提供给伯爵会所使用；2、利佳房产公司出具的情况说明违反了《房屋租赁及物业管理协议》约定，不具有真实性；利佳房产公司出具的情况说明作为单方陈述，证明力不如《房屋租赁及物业管理协议》约定内容，且没有任何其他证据佐证利佳房产公司情况说明中的内容；3、2016年2月5日租赁合同并非双方当事人的真实意思表示，该份协议仅仅是为伯爵会所办理工商登记所签；4、即便租赁合同、租赁合同解除协议是双方真实意思表示，也可以认定上诉人与伯爵会所是转租法律关系的合同相对人，伯爵会所应当向上诉人返还房屋并支付占用费用；5、上诉人实际代收伯爵会所电费，印证了电费票据的真实性。 孙加欢辩称，1、即使按照协议，也是淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳房产公司）违约，与我们无关；2、关于水电费，淮安利祥在现场相当于物业公司，向他们交水电费很正常；3、至于租期，第一次庭审已经提交关于解除协议的书面材料，是在免租期内解除，不产生任何费用；4、伯爵会所现已注销登记。 石恒未作答辩。 淮安利祥向一审法院起诉请求：1、被告伯爵会所支付原告租金4107264元（算至起诉之日2019年1月4日）及逾期付款（租金）损失（以4107264元为基数，从起诉之日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际给付之日止），被告石恒对上述债务承担连带清偿责任；2、解除原告与被告之间的租赁合同，并判令被告伯爵会所按照原租金标准支付房屋占有使用费（从解除之次日2019年1月5日起算至实际返还租赁房屋之日止），被告石恒对上述债务承担连带清偿责任；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年2月29日，利佳房产公司（甲方）与淮安美力富齐商业经营管理有限公司（以下简称美力富齐公司）（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于淮安市河南东路28号房屋一层、二层、五层、顶层（球形）全部及三层、四层部分出租给乙方作商业使用，乙方拥有租赁经营权和转租权，租赁期限自2012年3月1日起至2021年12月31日止。此外，双方还就房屋的交付时间、交付履行方式、租金的给付、双方的权利义务等进行了约定。2013年10月，利佳房产公司以美力富齐公司没有按期足额支付租金，诉至淮安市中级人民法院要求解除合同、返还房屋并给付租金等。淮安市中级人民法院于2014年4月判决解除租赁合同、返还房屋并给付租金等。美力富齐公司不服一审判决向江苏省高级人民法院提出上诉，江苏省高级人民法院于2015年4月作出终审判决，维持了一审法院解除合同、返还房屋等判决，撤销和变更一审其他部分判决。 2015年12月17日，利佳房产公司（甲方）与原告淮安利祥（乙方）签订《房屋租赁及物业管理协议》，约定甲方将上述房屋中的一层、二层及五层按现状全部出租给乙方作商业使用，甲方对上述房屋拥有合法产权。乙方在签订本合同后有权以自己的名义在合同约定范围内，全权独家进行招商、招租（转租）、经营管理及使用，全权独立与商户或业主签订租赁合同；租赁期限自2015年5月1日至2023年4月30日；协议第四条关于租金及支付方式第二款及第四款约定，租金每6个月为一个支付周期，乙方将租金汇入甲方指定帐户；协议第六条关于房屋装璜及维修约定，由乙方负责履行建筑物、通道公共区域及附属设施设备的大修、更换和日常保养、维修。协议还约定甲方指定陈宁作为协议签后甲方的代表，负责和乙方联系。协议还约定了违约责任等其他相关条款。 2016年2月5日，原告淮安利祥（甲方、出租方）与被告伯爵会所经营者孙加欢（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将江苏省淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内壹层A1号及A2号单元出租给乙方作商业使用，甲方提供的出租房屋的建筑面积约2046平方米。租赁期限为2016年2月5日至2022年2月4日止，年租金为肆拾伍万元。付款方式为每叁个月付一次，提前十五日付清。关于甲方的权利义务：1、甲方同意在租赁起始日后给予乙方租赁免租期365天（即2016年2月5日至2017年2月4日）。2、乙方租赁期满，对租赁场所所有不可移动的设施设备、装饰装潢需无偿移交甲方，归甲方所有。关于乙方的权利义务：1、乙方需提供经营所需的一应证照后方可从事经营活动。2、乙方在经营期间内需服从……。7、乙方所经营的活动场所在协议期间……。此外，双方还就违约责任等进行了约定。 2016年2月24日，被告伯爵会所经淮安工商行政管理局清浦分局核准成立，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为孙加欢，经营场所为淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块台北CITY不夜城内壹层**及**单元。经营范围为KTV服务、预包装食品零售。后孙加欢将伯爵会所交由被告石恒实际经营。 2016年3月15日，原告淮安利祥（甲方、出租方）与被告伯爵会所经营者孙加欢（乙方、承租方）签订《租赁合同解除协议》，约定：一、甲方同意将甲乙双方所签订的，关于淮安市清浦区环城东路西侧文化宫地块“台北CITY不夜城”内壹层A1号及A2号单元出租给乙方作商业使用的租赁合同解除。二、从协议生效之日起乙方应立即将承租期内所产生的水电费用一次性付清，不得以任何理由推脱。三、由于乙方是在双方约定的免租期内解除合同，经双方友好协商，乙方无需向甲方支付房屋租金。四、解除生效日期为2016年3月20日。 2019年2月23日，利佳房产公司出具情况说明一份，内容为：“淮安市河南东路28号系我公司物业，我公司自愿将一层中部分房屋免费提供给伯爵会所使用。我公司在将上述房屋租赁给淮安利祥时已明确，伯爵会所使用的房屋面积不包含在出租面积中，在结算租金时扣除相应面积，淮安利祥也明确将不向伯爵会所收取租金”。 一审法院认为，本案双方争议焦点在于原告淮安利祥与被告伯爵会所之间是否存在合法、有效的租赁合同关系。根据庭审查明的事实，原告淮安利祥与被告伯爵会所经营者孙加欢于2016年2月5日签订《租赁合同》，双方建立租赁合同关系，但双方又于2016年3月15日签订了《租赁合同解除协议》，解除了上述租赁合同关系，双方租赁关系已于2016年3月20日解除。同时根据租赁房屋业主利佳房产公司出具的情况说明，伯爵会所所使用的房屋系其免费提供给伯爵会所使用，故原告淮安利祥起诉被告伯爵会所支付租金以及未返还租赁物产生的房屋占用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：驳回原告淮安利祥商业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费39440元，保全费5000元，共计44440元，由原告淮安利祥商业管理有限公司负担。 上诉人淮安利祥为证明其主张，向本院提交（2017）苏0812民初4202号民事判决书一份，证明该判决书法院查明部分对于上诉人陈述的相关事实有所反映。 被上诉人孙加欢质证认为：88酒吧改造成伯爵会所时孙加欣刚从北京退役回来，即2014年年底之前孙加欣都不在淮安，更没有经营。孙加欣当时在现场监督工程，没有将88酒吧给孙加欣的事实。 被上诉人石恒未作质证。 被上诉人孙加欢为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2019年3月26日注销登记通知书一份，证明伯爵会所已经被注销；2、2016年1月15日承诺书一份，证明伯爵会所有责任由石恒承担，与孙加欢无关。 上诉人淮安利祥质证称，1、对注销登记通知书真实性无异议。注销时经营业主并未履行清算责任，应当承担相关债务的偿还责任；2、对承诺书的真实性无法核实，即使是真实的也只是石恒与孙加欢之间内部规定，根据法律规定，石恒与孙加欢应当连带承担相应法律责任。石恒与孙加欢2016年1月15日之前就已经开始利用涉案房屋经营88酒吧。 被上诉人石恒未作质证。 本院认为，上诉人淮安利祥所举判决书，被上诉人孙加欢所举注销登记通知书具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用；被上诉人孙加欢所举承诺书与本案处理无关联性，不作为本案证据使用。 本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。 二审另查明：伯爵会所于2019年3月26日注销登记。 本院认为，伯爵会所于2019年3月26日注销登记，本院依法变更经营者孙加欢为本案当事人。2016年2月5日租赁合同已于2016年3月15日解除，上诉人无权依据该租赁合同向被上诉人主张租金。利佳房产公司作为房屋所有权人自愿将房屋免费提供给伯爵会所使用，伯爵会所基于利佳房产公司对所有权的处分有权使用涉案场地，即便按照上诉人所称，2016年2月5日租赁合同、2016年3月15日租赁合同解除协议不是其真实意思表示，因上诉人与被上诉人并未签订书面租赁合同，上诉人亦无权要求被上诉人直接向其给付租金。 综上所述，淮安利祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39440元，由上诉人淮安利祥商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈加雷 审 判 员 张桂林 审 判 员 丁 然 二〇一九年十一月一日 法官助理 李 萍 书 记 员 徐 海