湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3301号上诉人（原审原告）：朱志明，男，1980年8月12出生，汉族，现住湖南省涟源市。上诉人（原审原告）：陈红喜，女，1980年3月18日出生，汉族，现住湖南省涟源市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：唐慧，湖南金州律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郑远民，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南绿地金融城置业有限公司，住所地为长沙市开福区清水塘街道芙蓉中路绿地中心****。法定代表人：黄薪，董事兼总经理。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。原审第三人：长沙绿地商业管理有限公司，住所地，住所地为长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路**绿地中央广场****iv>法定代表人：黄薪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人朱志明、陈红喜因与被上诉人湖南绿地金融城置业有限公司（以下简称绿地置业公司）、原审第三人长沙绿地商业管理有限公司（以下简称绿地商业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初6422号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人朱志明、陈红喜上诉请求：一、请求撤销长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初6422号民事判决，依法改判：1、解除上诉人朱志明、陈红喜与被上诉人绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、由被上诉人绿地置业公司支付上诉人朱志明、陈红喜费用：购房款4548512元+租金1200000元；契税、印花费、公证费、产权登记证等费用212417.78元；已支付的银行贷款利息：456042.08（此利息暂计算的时间是2015年1月至2018年9月15日，后续贷款利息计算至被上诉人绿地置业公司退还上诉人朱志明、陈红喜全部购房款，与银行解除抵押合同止实际产生的利息）；3、由被上诉人绿地置业公司赔偿上诉人朱志明、陈红喜经济损失：购房款资金占用利息864217元，商铺增值利益4912392元，逾期交房违约金90970元，二、由被上诉人绿地置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人绿地置业公司向上诉人朱志明、陈红喜交付的位于绿地中心裙房305号商铺（以下简称305号商铺）实测面积为91.81㎡左右，与《长沙市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）约定的面积125.86㎡，相差34.05㎡，面积差异达到27%，明显超过法定的3%的差异比。2、商品房买卖合同第八条关于面积确认与面积差异处理的约定，属于格式合同中的格式条款。3、绿地置业公司向上诉人朱志明、陈红喜交房时并未向朱志明、陈红喜及其受托人告知其面积差异的事实，直至2018年7月24日，绿地置业公司才发出告知函告知面积变更情况，且涉案305号商铺的面积差异属于规划设计变更导致的结果，应适用商品房买卖合同第十二条原则处理，朱志明、陈红喜有权解除合同并有权要求退还全部房款并赔偿朱志明、陈红喜经济损失。一审法院认定依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的“有约定”的处理原则，属于适用法律错误。请求撤销原判决，解除合同并依法改判。被上诉人绿地置业公司答辩称：1、商品房买卖合同第八条约定双方同意面积差异按照多退少补原则处理，合同应继续履行；2、本案中的规划设计变更，不影响买受人商品房质量或使用功能，不应解除合同。上诉人要求解除合同及赔偿经济损失毫无依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人绿地商业公司陈述：同意被上诉人绿地置业公司的答辩意见。朱志明、陈红喜向一审法院起诉请求：一、判令解除朱志明、陈红喜与绿地置业公司签署的《长沙市商品房买卖合同》；二、判令绿地置业公司退还朱志明、陈红喜为购房直接支付的费用：1、直接支付的房款：4548512元；2、朱志明、陈红喜为购房直接支付的契税、印花费、公证费、产权登记证等：共212417.78元；3、已支付的银行贷款利息：456042.08元（此利息暂计算至2015年1月-2018年9月15日，后续贷款利息计算至绿地置业公司退还朱志明、陈红喜全部房款，朱志明、陈红喜与银行解除抵押合同止实际产生的利息）；三、判令绿地置业公司承担朱志明、陈红喜的经济损失：1、房款利息：4548512元×4.75%×4=864217元（本利息按银行同期贷款利息4.75%标准，暂计算2014年10月30日至2018年10月30日，后续利息计算至绿地置业公司退还全部房款为止）；2、房屋增值利益：4548512元×108%=4912392元；3、房屋租金利息：1209098元（按每年403033元，暂计算至2016年1月至2018年12月31日）；4、逾期交房违约金：4548512×2%=90970元；四、判令本案全部诉讼费用由绿地置业公司承担。庭审中，朱志明、陈红喜增加一项诉讼请求，主张绿地置业公司赔偿律师费80000元及公证费1500元，合计81500元，另在朱志明、陈红喜代理词中还增加了第三项诉讼请求中的房款利息数额，从456042.08元（利息从2015年1月15日暂算至2018年9月15日）变更为470731.86元（利息从2015年1月15日暂算至2018年11月15日），合计增加赔偿数额为378268.78元。一审法院查明，2014年10月8日，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签署《绿地中心商品房定购协议》（以下简称“定购协议”），约定朱志明、陈红喜定购位于绿地中心商业裙楼3层305号的商铺（以下简称“绿地裙楼305号”），面积125.86㎡，房屋单价531819元／㎡，房屋总价6773659元，朱志明、陈红喜享受特批85折，折后总价5757610元，折后单价45746.15元／㎡，返租后总价4548512元，返租后单价36139元／㎡,于2014年10月30日前付50%房款，契税和物业维修基金于2014年12月31日前付清，朱志明、陈红喜支付了100000元的定金。2014年10月30日，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订合同编号为20130536305号的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“商品房买卖合同”）。朱志明、陈红喜购买位于开福区，建筑面积125.86㎡，单价36139.46元／㎡，总计4548512元。绿地置业公司应当自2015年12月31日前，将符合合同约定标准的商品房交付给朱志明、陈红喜，逾期交房超过180日，朱志明、陈红喜有权解除合同，绿地置业公司按已付款的2%支付违约金。关于面积差异处理：双方约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，双方同意按照多退少补原则处理面积差异。出卖人承诺按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知朱志明、陈红喜：（1）商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……，买受人有权在通知收到之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。同时，附件四（绿地中心《长沙市商品房买卖合同》补充协议）第二条（关于面积确认及面积差异处理）还约定，在房屋交付时，商品房的图纸及产权建筑面积、公共建筑、本项目规划、景观及配套设施等以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，买受人对此不持异议，如有更改，出卖人不另行通知，若买受人根据本合同关于面积误差的约定有权选择退房的，买受人须在本合同约定的交房期满之日起15日内向出卖人提出退房要求，逾期未书面提出退房要求的，视为买受人不退房，双方按本合同约定结算房价款，买受人应在办理房屋交付手续前与出卖人签订面积差异结算协议，并结清相关房价款。产权面积少于合同约定面积，依约出卖人应当退还多收的购房款的，应在买受人书面通知到达之日起三十日内足额退还买受人多交的房款，否则，出卖人应按同期银行贷款利率向买受人支付违约金。双方还对口头承诺、宣传资料、样板房进行特别约定，本合同签订前出卖人发布的广告及提供的宣传资料、销售手册等所载内容在本合同签订时可能已做部分调整和改进，若与实物不符或与本合同内容有抵触或未作约定的，以实物和本合同约定的内容为准。另外，还特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，除广告内容已符合要约规定外，其他不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。合同签订后，朱志明、陈红喜于2015年9月28日授权案外人湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿商业公司”）全权经营管理朱志明、陈红喜购买的绿地裙楼305号商铺，绿地置业公司作担保人，授权委托期限从2015年9月28日至委托经营管理期限结束之日。之后，代管人发生变更，朱志明、陈红喜又于2017年8月27日授权第三人长沙绿地商用产业投资管理有限公司（以下简称“绿地投资公司”）全权经营管理朱志明、陈红喜购买的位于绿地裙楼305号商铺，绿地置业公司作担保人，授权委托期限从2016年1月1日至2025年12月31日止。三方于授权当日签订了《委托经营管理合同》，约定朱志明、陈红喜将绿地裙楼305号商铺委托第三人绿地投资公司管理与经营，第三人绿地投资公司有权办理房屋验收及交接手续，对外招租、与租户签订租约，代为收取租金，解除租约等与该物业经营管理有关的一切事项。朱志明、陈红喜与第三人还约定，委托代管期限为十年，分两个阶段，在项目交付后前三年（即2016年1月1日至2018年12月31日期间），朱志明、陈红喜免收物业租金，物业在此三年期间由第三人管理经营，第三人无需向朱志明、陈红喜支付任何费用，朱志明、陈红喜无需承担任何税费，在项目交付后七年，绿地置业公司向朱志明、陈红喜交付租金403033元/年。2018年7月24日，绿地置业公司向朱志明、陈红喜发送一份《关于面积确认及面积差异处理通知》，告知朱志明、陈红喜涉案商铺的建筑面积经实测为91.81㎡，与合同约定面积存在差异，根据合同第八条约定，双方同意按照多退少补原则处理面积差异。朱志明、陈红喜于2018年8月7日向绿地置业公司送达一份《退房申请书》，内容为朱志明、陈红喜在收到绿地置业公司《关于面积确认及面积差异处理通知》后已于2018年7月30日到绿地置业公司处协商用其他商铺替代或退房事宜，考虑到绿地置业公司未作答复，朱志明、陈红喜申请退房，退款以及赔偿损失。为此，朱志明、陈红喜与绿地置业公司未达成一致意见，故酿至纠纷。已查明，为购买涉案商铺，朱志明、陈红喜分别于2014年10月30日、2014年11月24日支付购房款合计4548512元，支付契税及印花税184214.78元，专项维修基金15103元，抵押登记费、公证费、国土证以及产权登记证等费用合计212417.78元。朱志明、陈红喜还向一审法院提交绿地置业公司制作的宣传广告，内含“10年收租绿地坐收7%年收益”，“商铺价值，年均涨幅达27%”等标语，朱志明、陈红喜还于2018年11月13日对长沙绿地中心商铺宣传网页进行截屏公证，办理了证据保全，拟证明该商铺价格上涨，绿地中心目前在售30-80㎡商铺30000元起。还查明，朱志明、陈红喜称之所以解除合同，依据的是绿地置业公司单方面将建筑面积从125.86㎡变更为91.81㎡，属于设计变更问题，合同目的实现不了，构成根本性违约，故解除合同，要求绿地置业公司退还房款并赔偿经济损失。朱志明、陈红喜还提交了一份2016年6月27日的房屋验收单及房屋交接单，但房屋交接单上只有“交房资格认证”上有签字，其他交房流程处均未签字或盖公章确认，在“房屋验收单”上也载明“水电未通、墙未粉刷、公共部位未装修、公共卫生间未装修、网络未通、电梯未通”等内容记录。庭审中，朱志明、陈红喜新增一项诉讼请求，主张绿地置业公司赔偿律师费80000元及公证费1500元，合计81500元，并在朱志明、陈红喜提交的代理词中还增加了第三项诉讼请求中的房款利息数额，从原456042.08元（利息从2015年1月15日暂算至2018年9月15日）变更为470731.86元（利息从2015年1月15日暂算至2018年11月15日），合计增加的赔偿数额为378268.78元。经一审法院书面通知补交诉讼费，朱志明、陈红喜未在规定期限内补交相应诉讼费用，故对朱志明、陈红喜新增的诉讼请求以及增加的赔偿数额，一审法院不予处理。一审法院认为，一、关于合同编号为20130536305号《长沙市商品房买卖合同》的效力认定问题。本案焦点问题是绿地置业公司向朱志明、陈红喜交付面积误差为34.05㎡的商铺是否构成违约，该《长沙市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（含附件四-绿地中心《长沙市商品房买卖合同》补充协议），是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。合同约定建筑面积为125.86㎡，经实测，建筑面积为91.81㎡，误差34.05㎡，朱志明、陈红喜与绿地置业公司对此一致认可。朱志明、陈红喜与绿地置业公司的主要分歧点在于朱志明、陈红喜认为面积误差属于设计变更问题，合同目的实现不了，构成根本性违约，绿地置业公司认为合同有明确约定，按照多退少补原则处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。在本案中，合同明确约定面积差异按多退少补原则处理，朱志明、陈红喜称该合同为格式合同，但朱志明、陈红喜作为具有民事行为能力的成年人，购买商铺负有审慎义务，应当知晓合同的重要条款内容，朱志明、陈红喜签字认可上述合同中关于面积差异处理的约定，同意采取多退少补原则处理面积差异，且朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的补充协议对面积误差也进行约定，如朱志明、陈红喜对面积误差选择退房的，朱志明、陈红喜须在2015年12月31日起（即本合同约定的交房期满之日）15日内向绿地置业公司提出退房要求，逾期未书面提出退房要求的，视为朱志明、陈红喜不退房，双方按本合同约定结算房价款，产权面积少于合同约定面积，绿地置业公司应当退还多收的购房款。据此，合同及附件四（补充协议）对面积误差引发的争议进行了明确约定，朱志明、陈红喜未提供证据证明其在规定期限内申请退房，故面积误差应依据合同约定按照多退少补原则进行处理，因朱志明、陈红喜购买涉案商铺的单价为36139.46元/㎡，面积误差34.05㎡，故绿地置业公司应退还朱志明、陈红喜的购房面积差价款为1230549元（36139.46元/㎡×34.05㎡）。朱志明、陈红喜诉称合同目的实现不了，经查，朱志明、陈红喜先后于2015年9月28日、2017年8月27日委托案外人道顿商业公司、第三人绿地投资公司代管经营该涉案商铺，同意代管人对外招租，签订租约等，委托代管期限为十年，项目交付后前三年（2016年1月1日至2018年12月31日期间），朱志明、陈红喜免收物业租金，此三年期间由第三人管理经营，项目交付后七年，绿地置业公司向朱志明、陈红喜交付租金403033元/年。可见，朱志明、陈红喜委托第三人绿地投资公司代管经营涉案商铺，收取定额租金，并未影响到朱志明、陈红喜合同目的的实现，朱志明、陈红喜的抗辩事由不能成立。考虑到朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，朱志明、陈红喜已支付对价购房款，绿地置业公司也交付了涉案商铺，合同义务已相互履行，现朱志明、陈红喜委托的第三人绿地投资公司代管经营，并对外招租涉案商铺用于经营，根据合同自治原则，也为保护物的最大效用，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》应当继续有效履行，不宜解除更为妥当。对朱志明、陈红喜主张解除合同的诉求，一审法院不予支持；二、关于朱志明、陈红喜主张退还已付购房款4548512元，根据前文所述，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，绿地置业公司应当按照合同约定向朱志明、陈红喜返还因面积误差产生的差价款1230549元，故对朱志明、陈红喜主张绿地置业公司退还朱志明、陈红喜差价款1230549元的诉求，一审法院予以支持，对朱志明、陈红喜超出诉求部分，一审法院不予支持；三、关于朱志明、陈红喜主张为购房直接支付的契税、印花费、公证费、产权登记证等共计212417.78元，根据前文所述，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除，故未有该项损失，对朱志明、陈红喜的该项诉求，一审法院不予支持；四、关于朱志明、陈红喜主张赔偿已支付的银行贷款利息456042.08元（此利息从2015年1月15日暂算至2018年9月15日，后续贷款利息算至绿地置业公司退还朱志明、陈红喜全部房款，朱志明、陈红喜与银行解除抵押合同止实际产生的利息），根据前文所述，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除，故未有该项损失，对朱志明、陈红喜的该项诉求，一审法院不予支持；五、关于朱志明、陈红喜主张绿地置业公司赔偿房款占用利息864217元（4548512元×4.75%×4年，本利息是按照银行同期贷款利息4.75%标准，暂从2014年10月30日算至2018年10月30日，后续利息计算至绿地置业公司退还全部房款为止），考虑到朱志明、陈红喜先后于2014年10月30日、2014年11月24日支付了商铺购房款合计4548512元，而绿地置业公司交付的商铺面积误差有34.05㎡，需退还朱志明、陈红喜的购房差价款1230549元，故绿地置业公司对朱志明、陈红喜的房款占用确会造成一定的利息损失，朱志明、陈红喜主张房款占用利息按照银行同期贷款利息4.75%的标准计算，系朱志明、陈红喜自主处分自己的权利，未违反法律规定与合同约定，一审法院予以认可。故对朱志明、陈红喜主张的房款占用利息，一审法院酌情认定绿地置业公司以差价款1230549元为基数，从2014年11月24日起按照银行同期贷款利息4.75%的标准算至2018年10月30日的房款占用利息为229961元，此后房款占用利息从2018年10月31日起按照4.75%/年的标准向朱志明、陈红喜支付至购房差价款全部付清为止；六、关于朱志明、陈红喜主张绿地置业公司赔偿商铺增值利益4912392元（4548512元×108%，预期利益是按每年27%的增长率计算得来），根据前文所述，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除，且《长沙市商品房买卖合同》对宣传资料进行了约定，广告及宣传资料、销售手册等仅作参考，除广告内容已符合要约规定外，其他不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。故未有该项损失，对朱志明、陈红喜的该项诉求，一审法院不予支持；七、关于朱志明、陈红喜主张绿地置业公司赔偿商铺租金利息1209098元（按每年租金403033元，暂从2016年1月1日算至2018年12月31日），根据前文所述，朱志明、陈红喜与绿地置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》继续履行，不宜解除。朱志明、陈红喜与第三人签订的《委托经营管理合同》明确约定项目交付后前三年（即2016年1月1日至2018年12月31日期间），朱志明、陈红喜免收物业租金，物业在此三年期间由第三人管理经营，第三人无需向朱志明、陈红喜支付任何费用，故未有该项损失，对朱志明、陈红喜的该项诉求，一审法院不予支持；八、关于朱志明、陈红喜主张绿地置业公司支付逾期交房违约金90970元（4548512元×2%）。朱志明、陈红喜于2015年9月28日授权案外人道顿商业公司代办房屋验收及交接手续，对外招租、签订租约，代收租金等物业事项，案外人道顿商业公司已于2015年9月28日与朱志明、陈红喜签订《委托经营管理协议》，代为管理经营该涉案商铺。朱志明、陈红喜虽提供了房屋验收单及房屋交接单，但内容不全，也没有经绿地置业公司的盖章确认，不足以证明绿地置业公司存在逾期交房的违约事实，故对朱志明、陈红喜的该项诉求，一审法院不予支持；九、关于朱志明、陈红喜主张绿地置业公司赔偿律师费80000元及公证费1500元，合计81500元。该项诉求是朱志明、陈红喜在一审庭审中新增的诉讼请求，经一审法院书面通知补交诉讼费后，朱志明、陈红喜未在规定期限内补交相应诉讼费用，故对朱志明、陈红喜新增的该项诉讼请求，一审法院不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南绿地金融城置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱志明、陈红喜返还购房差价款1230549元；二、湖南绿地金融城置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱志明、陈红喜支付房款占用利息229961元（从2014年11月24日起按照银行同期贷款利息4.75%的标准算至2018年10月30日止），此后的房款占用利息以1230549元为基数，从2018年10月31日起按照4.75%/年的标准向朱志明、陈红喜支付至购房差价款全部付清为止；三、驳回朱志明、陈红喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费95562元，因适用简易程序减半收取47781元，由朱志明、陈红喜承担42105元，湖南绿地金融城置业有限公司承担5676元。本案二审中朱志明、陈红喜向本院提交以下9份证据：证据1，绿地置业公司于2015年10月13日向长沙市城乡规划局申请办理绿地中心T2栋及中心商业裙楼报建图变更的报告，证据2，长沙市城乡规划局来文办理反馈意见单，证据3，长沙市城乡规划局报建图审批意见告知书，以上3份证据拟证明绿地置业公司因项目建设及销售要求，申请中心商业裙楼报建施工图变更，长沙市城乡规划局办理中确认，房屋面积实勘报告与报建图存在差异，其中中心裙房减少1887.74平方米，案涉门面就在中心裙房范围内。证据4，湖南省建筑设计院设计联络函，拟证明湖南省建筑设计院确认绿地中心商业裙楼报建图变更的事实。证据5，长沙市城乡规划局核发建规【建】字第2建【2013】0118号、建设工程规划许可证，证据6，建设工程规划审批单，以上两份证据拟共同证明报建施工图是建设工程许可证的组成部分，施工图纸不得随意变更，施工图纸的变更均属于规划设计变更的范围。证据7，长沙市房地产测绘队提供的房屋分层分户平面图，系双方签订的案涉门面买卖合同的附件，是规划变更前的图纸，与规划设计变更后重大差异。证据8，T2办公及中心裙房三层平面图（变更前），证据9，中心裙房三层平面图（变更后），以上3份证据拟共同证明2015年10月中心裙房3楼施工平面图存在重大规划设计变更，朱志明、陈红喜所购物业305房屋签署合同时，与设计变更后的面积存在重大差异。被上诉人绿地置业公司与原审第三人共同发表质证意见为：对上诉人提交的该9份证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性均有异议。1、合同约定面积为预测面积，交付面积为实测面积。当面积发生一定差异时，其原因不外乎为规划设计的变更。本案面积差异的原因，其实在一审已经查明为规划设计的变更；2、对面积差异的处理，法律有明确规定，合同有明确约定，请求严格按照法律规定及合同约定处理；3、朱志明、陈红喜委托道顿商业公司收房时，对面积差异是知情的。因商铺的长度未变，宽度减少了两米多，收房时不可能不知道该情形。既然知道该情形仍然收房，表明朱志明、陈红喜在收房时是接受面积差异的；4、朱志明、陈红喜现在要求退房的原因，其实是商铺的市场行情发生了变化，该原因不应得到支持；5、因为涉案房屋是委托第三人经营管理，委托期限自2016年1月1日至2025年12月31日，朱志明、陈红喜如要求退房，也会影响到承租户的经营。根据各方当事人的举证、质证，本院认证如下：涉案305号商铺面积变更的主要原因是绿地置业公司于2015年10月申请了涉案T2栋及中心商业裙楼的规划设计变更，设计变更前后，涉案305号商铺的宽度减少了2.2m，导致面积减少34.08m2。另查明，2018年5月22日，绿地投资公司变更公司名称为长沙绿地商业管理有限公司，即本案原审第三人。本案二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、朱志明、陈红喜是否有解除合同的权利。根据二审查明的事实可知：2015年10月，绿地置业公司申请规划设计变更，且最终得到规划部门的批准。根据案涉合同第十二条关于规划、设计变更的约定：“出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）……，买受人有权在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未做出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同……”。从本案证据看，绿地置业公司与朱志明、陈红喜于2014年10月30日签订商品房买卖合同后，没有证据证明其在2015年10月申请规划设计变更后书面通知了朱志明、陈红喜。另，绿地置业公司交付涉案305商铺时，也没有证据证明其向朱志明、陈红喜明确告知了涉案305号商铺存在34.08m2面积差异的基本事实，直至2018年7月24日才以告知函的形式通知朱志明、陈红喜。故朱志明、陈红喜有权依据合同第十二条之规定要求解除合同。二、合同解除后的退赔问题。1、关于上诉人主张退还已购房款4548512元，上述费用为上诉人已经直接支付的购房款，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》解除后，上诉人主张被上诉人退还4548512元购房款，本院予以支持；2、关于上诉人主张为购房直接支付的契税、印花税、维修基金、公证费、产权登记证等共计212417.78元，本院认为，关于专项维修基金和契税、印花税、财产保险基本保险费等，应按国家有关规定办理，本案对此不予处理。对于绿地置业公司出具收据收取的办理国土证、产权登记证费1000元和抵押登记费750元，共计1750元，应由绿地置业公司予以退还；3、关于上诉人主张赔偿已支付的银行贷款利息532693.46元（此利息从2015年1月15日暂算至2019年8月15日，后续贷款利息算至被上诉人退还上诉人全部购房款，上诉人与银行解除抵押合同止实际产生的利息），上述费用为上诉人为购房直接支付的费用，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》解除后，对于上诉人要求被上诉人退还上诉人已经支付的银行贷款利息的该项诉求，本院予以支持；4、关于上诉人主张被上诉人赔偿购房款占有利息864217元，考虑到上诉人先后于2014年10月30日支付首付款2278512元、2014年11月24日从银行贷款支付2270000元，即支付了全部商铺购房款合计4548512元的基本事实，故对上诉人主张的购房款占用利息损失，本院综合考虑本案中被上诉人的过错责任，酌情以上诉人于2014年10月30日支付的购房首付款2278512元为基数，从2014年10月30日起按照7.125%的利率标准（即银行同期贷款利息4.75%加50%）计算至被上诉人向上诉人退还全部购房款为止；对上诉人诉请的要求被上诉人赔偿商铺租金、商铺增值利益以及逾期交房违约金等因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初6422号民事判决；二、解除朱志明、陈红喜与湖南绿地金融城置业有限公司于2014年10月30日签署的《长沙市商品房买卖合同》；三、湖南绿地金融城置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还朱志明、陈红喜直接支付的购房款4548512元；四、湖南绿地金融城置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还朱志明、陈红喜直接支付的国土证、产权登记证费和抵押登记等费用共计1750元；五、湖南绿地金融城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向朱志明、陈红喜支付朱志明、陈红喜已实际支付的银行贷款利息532693.46元，此利息暂计算至2015年1月-2018年8月15日止，后续贷款利息按贷款银行实际计取的利息为准计算至湖南绿地金融城置业有限公司退还朱志明、陈红喜全部购房款止；六、湖南绿地金融城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向朱志明、陈红喜支付以朱志明、陈红喜直接支付的首付款2278512元为基数从2014年10月30日起按7.125%的利率标准计算的房款占用利息至湖南绿地金融城置业有限公司退还朱志明、陈红喜全部购房款止；七、驳回朱志明、陈红喜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费47781元，由上诉人朱志明、陈红喜承担23891元，被上诉人湖南绿地金融城置业有限公司承担23890元。二审案件受理费95562元，由上诉人朱志明、陈红喜负担47781元，由被上诉人湖南绿地金融城置业有限公司负担47781元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十一月八日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。