北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10131号上诉人（原审原告）：赵秀兰，女，1938年7月7日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨万洪（赵秀兰之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京同力物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区永丰乡亮甲店新村玉华园**楼。法定代表人：徐立岩，总经理。委托诉讼代理人：陈领聪，女，该公司职员。委托诉讼代理人：郝小刚，男，该公司职员。上诉人赵秀兰因与被上诉人北京同力物业管理有限责任公司（以下简称同力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵秀兰之委托代理人杨万洪，被上诉人同力物业公司之委托诉讼代理人陈领聪、郝小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秀兰上诉请求：1.同力物业公司把5个洞（5个门）封上，把承重墙恢复原状；2.恢复24小时热水供应；3.拆除在绿地上违法建的二层小楼，恢复绿地的原貌；4.恢复设专人对自行车棚的管理；5.同力物业公司赔偿赵秀兰2.5万元经济损失；6.本案诉讼费用由同力物业公司承担。事实和理由：我是2016年10月9日起诉，一审法院改成了2017年1月20日，我起诉时还是业主。我买的房子还是同力物业公司。我们反对开墙打洞是符合政策的，写了13封信阻止这个事，一审法院丢了我18年写的13封信，邮局给我开的邮寄单法院弄丢了。一审判了三年，严重违法。买房时有24小时热水，现在停了。我要求同力物业公司赔我2.5万元，因为他违法了，他们没有答复我们，他煽动我们没法住要赔偿我们，伪造了事实说我向上反映要把承重墙拆了，煽动业主恨我们，要按照滞纳金的规定罚物业。同理物业公司辩称，同意一审判决，不同意赵秀兰的请求和理由。赵秀兰向一审法院起诉请求：1、请求法院判令同力物业公司恢复位于北京市海淀区XXX园X楼X层312号和412号在承重墙上所打的5个洞（5个门）；2、恢复《物业管理合同》中规定的24小时热水供应；3、恢复设专人对自行车棚的管理；4、拆除在绿地上违法建的二层小楼，恢复绿地的原貌；5、请求法院判令同力物业公司返还赵秀兰以其他名目收取的2.5万元；6、请求同力物业公司赔偿赵秀兰2.5万元经济损失；7、本案诉讼费用由同力物业公司承担。一审法院认定事实：赵秀兰原系北京市海淀区XXX园******房屋权利人。1998年5月25日，甲方赵秀兰与乙方同力物业公司签订《物业管理合同书》，双方约定如下：乙方管理项目小区物业规划红线内的公用设施和附属建筑（化粪池、存车棚、停车场）维修，养护管理。甲方的权利：有权依据物业本体的公用设施状况，建议乙方及时维修；有权要求乙方对社区内各种违章行为予以制止、纠正、处罚；有权对社区管理的有关事宜向乙方提出质询，并有权得到明确答复，对乙方的违约行为向政府主管部门投诉。甲方的义务：按本协议书有关条款支付物业管理费，公共维修基金以及其它各项费用。乙方的权力：对小区的房屋建筑公共部位及共用设施设备进行维修养护管理；根据北京市居住小区物业管理收费标准，收取各项费用，以保证物业处于完好；制止或处罚违反社区管理规定的违章行为。乙方的义务：接受甲方的投诉与质询，五日内给予及时处理或明确答复。为保证小区正常管理，根据国家有关规定，甲方应缴纳如下费用：物业管理费，代收代缴费用。违约责任，乙方有下列行为之一的，甲方有权向乙方或向政府有关部门投诉，若给甲方利益造成损害应承担赔偿责任：房屋及公用设施、设备修缮不及时的；擅自改变公用设施用途的；其他不履行物业管理合同所规定的义务的。甲方如确认乙方未根据本居住管理协议提供应尽的管理与服务，应书面通知乙方，乙方在三日内给予明确答复并提出改进措施，否则乙方承担违约责任。在乙方维修养护施工中，因违反操作规程造成甲方经济损失的，由乙方负责赔偿。甲方进行室内装修如违反市政府有关房屋装饰装修的管理规定以及乙方管理措施的，乙方有权按其有关条款处理。甲方应按时交纳各项应付费用，若甲方无故拖欠应缴费用，乙方有权采取以下措施追索欠款：超过缴款期限，每天加收各项费用总和1%的滞纳金，累计收取。逾90天仍不交纳的，乙方终止提供公共服务，待甲方交清欠费，滞纳金及措施费后，恢复服务。通知房地产管理部门及其他有关部门，在欠交的管理费、滞纳金未全部缴清前该物业的业主不得转让产权。2016年11月1日，赵秀兰向同力物业公司出具《委托书》，内容如下：XX园X楼322室业主赵秀兰委托同力物业公司办理更名手续，自愿按物业管理合同的约定缴纳工本费及滞纳金。2016年11月1日，原房屋产权人（卖方）赵秀兰与现房屋产权人（买方）王忠云签订《声明书》一份，内容如下：买方和卖方自愿委托同力物业公司协助办理更名手续。卖方有责任告诉买方有关房屋最初的建筑结构、设备、面积等实际情况。卖方所得收益由房屋产权人自觉向地方税务机关申报纳税。在办理更名手续时，买方应仔细查看房屋原图纸，如果发现有结构拆改、设备拆改、面积增加等行为，有权拒绝办理此房屋的更名手续。如果买卖双方自愿放弃上述责任，所产生的一切后果，由买卖双方共同承担。另，赵秀兰与王忠云于同日另行签订《声明书》一份，内容如下：XX园X楼322室业主赵秀兰自愿将此房以总价贰佰叁拾伍万元更名给王忠云。买卖双方委托同力物业公司办更名手续。2016年11月1日，同力物业公司向赵秀兰出具《收据》一张，内容如下：今收到芳16-332交来其它人民币贰万伍仟元整。庭审中，同力物业公司认可双方于2016年11月办理房屋过户手续的时候已经全部结清物业费、供暖费以及滞纳金，其中物业费及供暖费共收取25000元，滞纳金收取25000元。另，赵秀兰主张在其居住期间，经同力物业公司批准楼上及楼下住户曾有在承重墙上打洞、开门的行为，且同力物业公司私自停了24小时热水供应，私自停止自行车管理服务，并违法带头在绿化地盖二层小楼出租从中牟利，为证明上述主张向法院提交了照片、沟通信函为证。同力物业公司对通知、照片真实性认可，否认收到信函，并主张物业公司已经通知相关业主恢复所打的洞，我方只有通知的权利，没有执法的权利；小区24小时热水的安装不符合国家的规定，被海淀区卫生局责令停止，所以只能停止供应24小时热水；自行车车棚的管理不属于物业职责范围，属于特约服务，不是物业必须管理维护的公用设施；我方已经给相关政府部门打过报告希望政府协助将占地的违法建筑拆除，但是物业没有执法权。一审法院认为，赵秀兰与同力物业公司签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应据此履行。本案中，赵秀兰于2016年11月1日已将涉案房屋出售给案外人王忠云，并且向同力物业公司出具委托书办理房屋更名手续，故涉案房屋的权利人已变更为王忠云，赵秀兰已非小区业主的身份，现赵秀兰以小区业主的身份要求同力物业公司恢复位于北京市海淀区XXX园X楼X层312号和412号在承重墙上所打的5个洞（5个门）、恢复《物业管理合同》中规定的24小时热水供应、恢复设专人对自行车棚的管理、拆除在绿地上违法建的二层小楼，恢复绿地的原貌的请求，于法无据，法院不予支持。庭审中，同力物业公司认可收取了赵秀兰2.5万元，同力物业公司主张该笔费用系滞纳金，且提交了赵秀兰出具的《委托书》，虽委托书中赵秀兰承诺自愿按物业管理合同的约定交纳工本费及滞纳金，但依据同力物业公司向赵秀兰出具的《收据》，仅载明交来“其它”字样，并未写明系滞纳金的性质，现依据双方签订的《物业管理合同书》，业主应缴纳费用中并未约定有“其它”项收费，故同力物业公司此项收费无相应依据，现赵秀兰诉请退还该笔费用，于法有据，法院予以支持。关于物业费及供暖费一节，虽赵秀兰主张同力物业公司在合同履行过程中存在多项物业服务不达标的情形，但未就其主张提供充分证据，且赵秀兰已经向同力物业公司交纳物业费及供暖费的行为，可以视为其对同力物业公司提供物业及供暖服务的认可，故法院对其主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京同力物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还赵秀兰二万五千元；二、驳回赵秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，同力物业公司没有提交新证据。赵秀兰提交了同力物业公司于2016年11月1日出具的收据一张，用以证明赵秀兰向同力物业公司交纳了1999年至2003年的中修费，同力物业公司就应该修房子。同力物业公司发表质证意见称，对该证据没有意见，我们收了中修费，我们应该修房子。本院认证意见如下：双方当事人对该证据均认可，本院确认同力物业公司收取了赵秀兰1999年至2003年的中修费。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本案一审审判流程管理信息表上载明，收到诉状日期为2017年1月20日，立案日期为2017年1月20日。赵秀兰一审提交的民事起诉状落款日期为2016年10月9日。本院认为，赵秀兰已经将涉案房屋出售，其并非小区业主，其与同力物业公司之间的物业服务合同已经终止。赵秀兰要求同力物业公司把5个洞（5个门）封上、恢复热水、恢复绿地、恢复设自行车棚的管理之诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵秀兰要求同力物业公司赔偿损失2.5万元，但其未能举证证明同力物业公司给其造成了损失，应承担举证不能的不利后果，其该项请求本院不予支持。自2015年5月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第二条第一款规定，对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。赵秀兰主张其于2016年10月9日起诉，但其未能提供人民法院收到其诉状并注明收到日期的书面凭证，仅有其起诉状落款日期支持其该项主张。赵秀兰未能提供充分证据证明其主张，本院对其该项主张不予采信。关于审理期间过长的问题，经本院审查，一审确实存在审理期间过长的问题，但审理期间过长并非改判或发回的法定事由，一审法院应加强审限管理。综上所述，赵秀兰之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由赵秀兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 丁少芃二〇一九年十一月二十日法官助理 朱龙臻书 记 员 周 玮