湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3012号上诉人（原审被告）：苏发萍，女，汉族，1976年9月27日出生，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：付鸣，湖北七君律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：枝江市盛世华街商业管理有限公司，统一社会信用代码914205830500076812，住所地枝江市马家店花乔一巷**。法定代表人：刘鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何金涛，湖北楚星律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师。一般授权代理。上诉人苏发萍因与被上诉人枝江市盛世华街商业管理有限公司（以下简称盛世华街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院(2019)鄂0583民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏发萍及其委托诉讼代理人付鸣，被上诉人盛世华街公司的法定代表人刘鑫及委托诉讼代理人何金涛、包宗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏发萍上诉请求：1、请求撤销一审判决中第一项、第二项、第三项、第四项判决内容。2、判决驳回盛世华街公司对苏发萍的起诉或诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定本案法律关系错误。本案表面是房屋租赁纠纷，但其纠纷实质是个人合伙纠纷。本案的租赁物是湖北广泰置业有限公司开发并所有的房产，该公司唯一股东是张山，因此张山是该租赁物的实际控制人及权益享有人。欠付租金的义务人，应是苏发萍和“张山”两人。因此，盛世华街公司只对苏发萍提起诉讼，这是遗漏了“被告人”。二、一审判决内容错误。1、一审判决苏发萍返还租赁房屋是错误的。在张山与苏发萍合伙关系成立且对合伙纠纷应承担责任的情况下，苏发萍就无义务返还租赁房屋（合伙纠纷现尚未判决）。2、一审的第二、第三项判决无意义。“星乐迪”合伙人张山与出租房屋的权益享有人系同一人，当“星乐迪”合伙人之间就使用该出租房屋达成一致意见后，由“星乐迪”支付租金是没有争议的，但绝非是苏发萍个人承担租金。3、一审判决苏发萍支付所谓延迟交纳租金的违约金是错误的。苏发萍在本案中仅是出租房屋使用人“星乐迪”的合伙人之一，张山在合伙体中因怠于对合伙体投资建设项目结算的行为，足以影响了“星乐迪”合伙人之间理清经济关系，从而导致“星乐迪”合伙体交纳房租工作受阻。综上，本案有两个特殊性，一是该出租房屋的实际控制及权益享有人与承租人中的合伙人发生竞合；二是“星乐迪”合伙体的纠纷，是影响“星乐迪”合伙体交纳租金的唯一原因。一审判决撇开“张山”因素片面地认定苏发萍与盛世华街公司之间是单纯的租赁纠纷，还实质性判定了苏发萍与张山的合伙关系解除（返还房屋合伙关系必然解除），同时也必然造成苏发萍巨大经济损失。盛世华街公司辩称，1、苏发萍与盛世华街公司签订有书面的房屋租赁合同，合同上对合同的性质、标的、租赁的期间、租金的支付方式及标准以及合同的解除条件、违约责任等都进行了充分的约定，不管从形式还是从内容上看均为租赁合同。合同签订后，盛世华街公司按照约定交付了出租房屋，苏发萍也支付了合同租赁押金及部分租金。一审认定的法律关系清楚明确。2、苏发萍与张山是否形成合伙关系不影响苏发萍和盛世华街公司之间的租赁合同关系的履行。3、苏发萍与张山是否形成合伙关系以及张山是否拖欠苏发萍诉称的合伙费用是苏发萍内部经营关系，对外不发生法律效力，不能对抗盛世华街公司找苏发萍催要所欠租金以及因苏发萍违约符合合同解除条件而解除合同权利的行使。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苏发萍的上诉请求。盛世华街公司向一审法院起诉请求：1、判令自2018年12月31日起解除双方当事人的房屋租赁合同；2、判令苏发萍向盛世华街公司支付自2017年7月1日起至2018年12月31日止的房屋租金27万元；3、判令苏发萍按日548元向盛世华街公司支付自2019年1月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费；4、判令苏发萍向盛世华街公司支付违约金。（自2016年11月1日起以7万元租金为基数按日千分之一计算至付清之日止，2017年7月1日起以10万元租金为基数按日千分之一计算至付清之日止，自2018年7月1日起以10万元租金为基数按日千分之一计算至付清之日止的违约金。其中截止2018年12月31日违约金共计12.66万元），以上合计39.66万元。5、案件受理费由苏发萍负担。一审法院认定事实：2011年8月1日，枝江市恒泰置业有限公司注册成立，2013年10月17日，枝江市恒泰置业有限公司的名称变更为湖北广泰置业有限公司，公司类型为有限责任公司（自然人张山独资），法定代表人张山。2014年6月1日，湖北广泰置业有限公司委托盛世华街公司对“七星﹒新天地”的商铺房屋租赁及物业进行管理，委托的权限为：以盛世华街公司的名义出租商铺房屋，与承租人洽谈、签订并履行租赁合同，开展前期物业管理活动，收取租金及相关费用。2015年，湖北广泰置业有限公司投资开发的枝江市“七星﹒新天地”建设工程竣工验收。2016年9月27日，当事人双方签订商铺租赁及物业管理合同，约定盛世华街公司将枝江市“七星﹒新天地”2020A、2020B号商铺出租给苏发萍使用，苏发萍经营KTV、茶楼，租赁面积2056.5㎡，租赁期限为2016年11月1日至2021年11月1日，免租期为12月，免租期的时间为2017年6月1日至2017年12月1日，2018年6月1日至2018年12月1日，租赁费为35万元/年，在签订本合同时苏发萍一次性支付第一个交租期的租赁费17.5万元，本合同项下租金及费用按半年支付，每半年为一个交租期，苏发萍应当向盛世华街公司支付5万元的保证金，合同中还约定了解除租赁合同的条件及违约责任等。双方在合同上签名盖章。2016年11月1日，双方就租赁的2020A、2020B又分别签订两份商铺租赁和物业管理合同，其中2020A的租赁合同中约定租赁商铺面积1532.5㎡，租赁期限为2016年11月1日至2022年7月1日，免租期为2016年11月1日至2017年7月1日，第一年(2017年7月1日-2018年6月30日)租金20万元，第二年（2018年7月1日-2019年6月30日）租金为20万元，第三年（2019年7月1日-2020年6月30日）租金25万元，第四年（2020年7月1日-2021年6月30日）租金35万元，第五年（2021年7月1日-2022年6月30日）租金40万元。苏发萍在签订本合同时，一次性支付第一个交租期租金10万元，本合同项下租金按半年支付，第二期交租的时间为上一个交租期最后一个月的30日前。苏发萍经营的品牌为星乐迪KTV，经营项目为KTV，合同签订前，苏发萍应支付3万元的履约保证金，本合同项下的进场交付日为2016年11月1日。合同因苏发萍违约而提前终止的，盛世华街公司有权没收合同约定的履约保证金，因盛世华街公司违约而提前终止的，盛世华街公司应当无息双倍返还本合同约定的履约保证金。双方协商一致后，苏发萍经提前90天书面通知盛世华街公司，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担其他违约责任。苏发萍延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，苏发萍应当向盛世华街公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金，延迟超过30日，盛世华街公司有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期内，苏发萍若延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则盛世华街公司有权解除合同。双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，盛世华街公司对苏发萍实际经营状况不承担任何责任。同日签订的2020B租赁合同中约定租赁面积为653㎡，租赁期限为2016年11月1日至2022年7月1日，免租期为2016年11月1日至2017年7月1日，租金为每年14万元不变，签订合同时苏发萍一次性交纳第一个租期的租金7万元，履约保证金为2万元，其他内容与2020A合同约定一致。2016年9月5日，苏发萍向盛世华街公司交纳5万元的商铺保证金。2016年9月29日，苏发萍向盛世华街公司交纳5万元的租金，2017年3月4日，苏发萍再次向盛世华街公司交纳5万元的租金。2017年1月18日，湖北广泰置业有限公司与枝江金润源建设投资控股集团有限公司（以下简称金润源公司）签订《资产收购协议书》，约定将“七星﹒新天地”的部分商铺出售给金润源公司。湖北广泰置业有限公司出售给金润源公司的商铺中包含了租赁给苏发萍的2020B号商铺。2017年7月19日，盛世华街公司将卖给金润源公司商铺中已收取的租金和押金移交给金润源公司，其中包含苏发萍租赁的2020B号商铺的租金7万元（截止2017年12月31日）和押金2万元。对于移交租金7万元和押金2万元给金润源公司，苏发萍称对此不知情，盛世华街公司也没有向一审法庭提供已通知苏发萍的相应证据。双方签订商铺租赁合同后，盛世华街公司交付了租赁物（包含2020A、2020B），苏发萍接手后进行了装修，一直经营星乐迪KTV至今。双方对于2020B租赁房屋的移交时间存在争议，盛世华街公司称是2016年11月1日移交，因为合同中明确约定了交付日期，苏发萍称是2017年3月才交付2020B的房屋。2018年11月28日，盛世华街公司向苏发萍发出《催收租金函》，要求苏发萍五日内向盛世华街公司缴纳下欠的租金。2018年12月5日，盛世华街公司向苏发萍发出《解除租赁合同通知书》，注明苏发萍欠缴盛世华街公司截止2018年12月31日的租金27万元，经催收后苏发萍拒绝交付租金，通知苏发萍从2018年12月31日起双方解除租赁合同，要求苏发萍于解除租赁合同后15日内返还盛世华街公司租赁房屋。苏发萍于2018年12月26日书面回复：2017年张山与苏发萍约定合伙经营星乐迪KTV，以50万元购买KTV10%的股份，张山于2017年3月支付20万元的装修款、空调款，余下的30万元尚未支付。2017年9月，经张山与苏发萍协商，苏发萍用应向盛世华街公司交纳的租金27万元抵扣张山应支付的合伙入股款30万元。盛世华街公司对于抵扣租金一事不予认可。苏发萍既不交纳租金也不返还租赁物，盛世华街公司为此诉至法院。本案在一审审理过程中，苏发萍认为盛世华街公司提供的苏发萍放弃优先购买权（2020B商铺）承诺书上的签名不是其本人签名，申请对承诺书上的签名和捺印的真伪进行司法鉴定。一审法院认为，盛世华街公司虽然不是本案争议租赁商铺的产权所有权人，但该争议商铺的所有权人湖北广泰置业有限公司书面授权盛世华街公司以盛世华街公司的名义签订和履行商铺租赁合同、开展前期物业管理、收取租金及相关费用。后盛世华街公司根据湖北广泰置业有限公司的授权用盛世华街公司的名义与苏发萍签订商铺租赁合同，合同明确约定了租赁标的物、押金、租金、期限、违约责任等，盛世华街公司按合同约定交付了租赁房屋，苏发萍向盛世华街公司缴纳了合同约定的押金和部分租金，实际接受盛世华街公司交付的租赁房屋装修后一直经营至今，双方之间形成房屋租赁合同关系。盛世华街公司提供的2014年6月出具给盛世华街公司的授权委托书系湖北广泰置业有限公司一审庭审后补充出具，说明湖北广泰置业有限公司对盛世华街公司之前的委托租赁商铺等行为予以认可，并不影响苏发萍在租赁合同中对盛世华街公司或湖北广泰置业有限公司享有的权利和义务，故苏发萍称盛世华街公司签订合同时没有得到授权，双方签订的租赁合同无效的辩解，应不予采信。苏发萍称双方之间系合伙关系，因苏发萍没有提供相应的证据予以证实，且合同中明确约定双方系租赁合同关系，不产生合伙关系，其辩解应不予采信。苏发萍与湖北广泰置业有限公司的法定代表人张山（独资股东）之间是否为合伙关系，与本案没有关联性，张山不是本案必须的共同诉讼当事人，故苏发萍要求追加张山为本案共同被告的请求，应不予支持。双方于2016年9月27日签订了一份商铺租赁合同，约定苏发萍向盛世华街公司租赁位于“七星﹒新天地”的2020A、2020B号商铺，后双方于2016年11月1日又签订了两份合同，分别就“七星﹒新天地”的2020A、2020B号商铺签订租赁合同，前后两次签订的租赁合同中双方均在合同上签名盖章，前后两次的合同均是双方的真实意思表示，后面签订的合同应是对原签订合同的变更（包括租赁房屋分开、租期、租金数额、面积、免租期等），双方应按后签订的租赁合同履行。苏发萍称后签订的合同是受骗帮忙所签，其只认可前面签订的合同，因其没有提供证据证实后签订的合同是受骗帮忙所签，其辩解应不予采信。苏发萍于2016年9月5日向盛世华街公司缴纳5万元的保证金，是缴纳2020A、2020B两个商铺的租赁保证金。2016年9月29日，苏发萍缴纳的5万元租金，也是2020A、2020B两个商铺的租金。2016年11月1日，盛世华街公司与苏发萍就2020A、2020B分别签订两个租赁合同，变更了原租赁合同。2016年11月1日签订的2020A商铺租赁合同中约定，苏发萍应在签订合同前缴纳保证金3万元，签订合同时一次性缴纳10万元的租金，苏发萍之前已缴纳5万元租金，2017年3月4日苏发萍缴纳的5万元租金，应认定为缴纳2020A商铺的租金，按合同约定完成了第一个交租期的租金，因为2017年1月，湖北广泰置业有限公司将2020B商铺已出售给案外人金润源公司。后盛世华街公司将苏发萍缴纳租金中的7万元作为2020B商铺的租金移交给金润源公司，是盛世华街公司与金润源公司之间的行为，盛世华街公司移交租金后没有通知苏发萍也没有得到苏发萍的认可，故盛世华街公司向案外人移交租金与苏发萍没有关联性，苏发萍已向盛世华街公司缴纳租金10万元。合同中约定租金按半年度支付，每半年为一个交租期。苏发萍于2016年9月4日、2017年3月4日分两次缴纳第一个交租期的租金10万元，第二期租金10万元的缴付时间应为2017年12月30日前，第三期租金10万元（2018年7月1日至2018年12月31日）的时间缴付应为2018年6月30日前，以此类推。双方在合同中明确约定，苏发萍延迟超过30日缴纳租金及其他费用的，盛世华街公司有权单方解除合同。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。苏发萍延迟缴纳租金已超过30日，盛世华街公司根据合同约定有权解除双方的租赁合同。盛世华街公司2018年12月5日向苏发萍发出解除合同的通知，明确告知从2018年12月31日解除合同，苏发萍于2018年12月26日书面回复，说明苏发萍收到了盛世华街公司要求解除合同的通知，双方之间的租赁合同于2018年12月31日解除。解除租赁合同后，苏发萍应返还盛世华街公司租赁物，故盛世华街公司要求法院确认双方之间的商铺租赁合同自2018年12月31日起解除，苏发萍返还租赁商铺2020A的诉讼请求，应予以支持。苏发萍在回复函中要求用案外人张山欠苏发萍的合伙股金抵扣租金，这是苏发萍要求行使抵销权。法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。张山是湖北广泰置业有限公司的独资股东兼法定代表人，苏发萍陈述与其合伙的是张山，要求抵销的是张山的个人债务，张山个人与湖北广泰置业有限公司是两个不同的法律主体，本案中的租赁商铺是湖北广泰置业有限公司所有，苏发萍要求抵销的不是湖北广泰置业有限公司的债务，而是张山的个人债务，且张山的债务是否属实也不属于本案审查范畴，故苏发萍要求用张山欠苏发萍的合伙股金抵扣租金的辩解，应不予采信。苏发萍称盛世华街公司延迟交房，要求盛世华街公司延迟免租期，因苏发萍提供的证据不足以证实盛世华街公司延期交房，故苏发萍要求延迟免租期计算时间的辩解，应不予采信。湖北广泰置业有限公司于2017年1月18日将2020B商铺卖给案外人金润源公司后，苏发萍一直在使用租赁的2020B商铺，其没有提供2020B商铺买卖后导致其对租赁物不能使用的证据，苏发萍称湖北广泰置业有限公司在其不知情的情况下将2020B商铺卖与案外人，影响了其承租权益的辩解，应不予采信。因为苏发萍对于2020B商铺是否享有优先购买权，不是本案的审查范围，故苏发萍申请对放弃优先购买权承诺书上其签名的真伪进行司法鉴定，应不予准许。本案中盛世华街公司只向苏发萍主张2020A商铺的租金和相关权益，故盛世华街公司要求苏发萍支付截止2018年12月31日2020A商铺租金的诉讼请求，应予以支持。双方解除租赁合同后，苏发萍应返还盛世华街公司租赁物，苏发萍没有返还盛世华街公司租赁物，继续占有期间应当支付占用费，占用费的标准按原租赁合同约定的标准计算，盛世华街公司要求苏发萍按548元/日（20万元/年）的标准支付从2019年1月1日至房屋返还之日止的资金占用费，没有超过合同约定的标准，应予以支持。双方合同解除后，苏发萍缴纳的2020A商铺的保证金3万元也应予以退还。双方在合同中约定了延迟缴纳租金的违约金，但合同中约定按未缴纳金额的日1‰计算违约金过高，应调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七之规定，判决：一、枝江市盛世华街商业管理有限公司与苏发萍于2016年11月1日签订的商铺租赁合同（2020A）于2018年12月31日解除，苏发萍于本判决生效之日起三十日内将租赁的位于枝江市“七星﹒新天地”的2020A商铺返还给枝江市盛世华街商业管理有限公司；二、苏发萍于本判决生效之日起十五日内支付枝江市盛世华街商业管理有限公司租金20万元（截止2018年12月31日）；三、苏发萍于本判决生效之日起十五日内支付枝江市盛世华街商业管理有限公司租赁商铺从2019年1月1日起至返还租赁商铺时止的占用费（按20万元/年计算）；四、苏发萍于本判决生效之日起十五日内支付枝江市盛世华街商业管理有限公司延迟交纳租金的违约金，其中10万元从2018年1月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，10万元从2018年7月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；五、枝江市盛世华街商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还苏发萍租赁房屋保证金3万元；六、驳回枝江市盛世华街商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3625元，由枝江市盛世华街商业管理有限公司负担1475元，由苏发萍负担2150元。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：盛世华街公司与苏发萍之间的房屋租赁行为是否应视为苏发萍与张山之间的合伙经营事项。对于苏发萍的上诉请求及理由，本院认为不能予以支持，具体理由如下：首先，苏发萍与张山之间的合伙关系是否成立在截至二审庭审结束时尚无定论。苏发萍称其与张山之间存在合伙关系，虽然其提供了枝江市人民法院（2019）鄂0583民初800号民事判决以图证明其观点，但由于该案目前仍在二审中，因此上述判决并未生效，尚不能据此证实张山与苏发萍之间存在合伙关系。并且，即使上述判决已经生效，根据其判决结果，也仅仅是“确认苏发萍与张山共同投资经营‘枝江市星乐迪歌厅’合伙关系成立”，并未对张山在枝江市星乐迪歌厅投资的资金占多少份额以及双方合伙关系破裂后的清算问题作出认定，更未明确合伙经营事项中是否包含案涉房屋租赁行为。其次，退而言之，即使苏发萍与张山之间存在合伙关系，本案中委托盛世华街公司将案涉商铺对外出租的委托人为湖北广泰置业有限公司，虽然苏发萍称“湖北广泰置业有限公司为一人有限责任公司，张山为湖北广泰置业有限公司的独资股东，张山完全掌控湖北广泰置业有限公司”，但湖北广泰置业有限公司、张山均非本案当事人，如要在本案中审查湖北广泰置业有限公司是否存在公司人格与股东人格混同，进而审查公司是否具有独立意思和独立财产等情况，就已明显超出了本案房屋租赁合同纠纷所应审查的案件事实范围。因此，根据现有确定的事实，不能将委托盛世华街公司对外出租案涉商铺的委托人认定为张山，更不能将盛世华街公司与苏发萍之间的房屋租赁行为视作苏发萍与张山之间合伙经营的事项。最后，即使本案中不将案涉房屋租赁行为视作苏发萍与张山的合伙经营事项，也未对苏发萍的民事权益造成实质性影响。由于苏发萍已对其与张山之间的合伙协议纠纷提起另案诉讼，如果其认为张山在合伙经营中存在怠于对合伙体投资建设项目结算等行为，均可依法另行主张权利。综上，如果苏发萍与张山之间存在合伙经营行为，亦应属与本案无涉的另一法律关系，本院对苏发萍的上诉理由不予采纳。综上所述，苏发萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7250元，由苏发萍负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十一月十四日书记员 余 丹