安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2698号上诉人（原审原告）：陆正路，男，1975年2月2日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：吴国皓，江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮荟雯，江苏苏博律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：明光市一信置业有限公司，住所地安徽省明光市，统一社会信用代码91341182598672206H（1-1）。法定代表人：洪超，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘旭，安徽曙春律师事务所律师。上诉人陆正路因与被上诉人明光市一信置业有限公司（以下简称一信置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆正路上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由一信置业公司承担。事实和理由：1.双方没有办理房屋交付手续，一信置业公司也没有交付案涉房屋；案涉房屋仍处于没有通水通电的状态。由于一信置业公司迟迟没有交付房屋,陆正路为了减少房屋空置损失，于2018年9月22日带领施工人员进入涉案房屋进行施工。陆正路进场之后发现涉案房屋没有通水通电，陆正路多次与一信置业公司沟通，但一信置业公司始终没有解决通水通电问题，导致陆正路无法正常使用案涉房屋，无法实现合同目的。2.一审法院依据物业公司的证明认定陆正路在装修期间水电能够正常使用不正确。首先，该证据与陆正路提供的物业通知单所证明的事实完全相背。其次，作为案涉房屋的物业管理公司应当知道陆正路在装修期间是否通水通电。再次，陆正路提供的通知与一信置业公司提供的证明，同样为物业公司出具的证据，但两份证据内容南辕北辙。陆正路申请追加物业公司作为第三人参与诉讼，但一审法院未予准许，从而在案件事实不明的情况下作出的判决，实在难以让人信服。3.一信置业公司取得案涉房屋的房产证，并不意味着案涉房屋符合适租条件。虽然《房屋租赁合同》中没有约定案涉房屋需满足通水通电的条件,但通水通电作为房屋租赁的附随义务，是出租人应当承担的法定义务，也是房屋是否满足适租条件的重要评判标准。即使涉案房屋取得了产权证，并不表示案涉房屋通过了相关部门的验收。4.根据涉案《房屋租赁合同》的约定，因一信置业公司原因致使陆正路不能正常使用物业水电设施超过30日，陆正路有权解除合同。同时约定，因一信置业公司违约导致陆正路行使解除权的，一信置业公司应当对陆正路投入款的两倍进行赔付。涉案租赁房屋的水电始终无法正常，远远超过合同约定的30日期限，因此，陆正路有权解除合同并要求一信置业公司赔偿损失。综上，请求支持其上诉请求。一信置业公司辩称，陆正路与一信置业公司在签订房屋租赁合同后已将案涉房屋交付，陆正路没有证据证明一信置业公司交付的房屋不符合合同约定，一信置业公司不存在根本性违约情形。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回陆正路的上诉请求。陆正路向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2.判令一信置业公司向陆正路支付赔偿款40万元；3.本案诉讼费用由一信置业公司承担。一审法院认定事实：原被告于2018年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定由被告明光市一信置业有限公司将其拥有产权的明光市汇金广场嘉山路138-1-5号、138-1-6号、138-1-7号房屋出租给原告陆正路。租赁期限自2018年9月1日起至2033年12月31日止。合同第九条合同的解除第（二）款约定：甲方（被告）有下列情形之一的，除承担相应责任外，乙方（原告）有权解除合同：1.不按约定日期提供房屋超过30日的；2.在合同有效期限内，因甲方原因致使乙方不能正常使用物业水电设施超过30日的。2018年9月8日，原被告针对《房屋租赁合同》签订了《房屋租赁补充协议》，对房屋的租赁期限及租金重新作出约定。2018年9月21日，原告陆正路向被告明光市一信置业有限公司交纳房屋租金12.5万元。一审法院认为，对陆正路主张的诉讼请求及其理由。经查，陆正路提供的微信聊天记录，不能证明案涉房屋没有通水通电的事实；其提供的物业费通知单，也不能证明一信置业公司拖欠案涉房屋物业费的事实；其提供《建设工程设计合同》、《设计费入股合作协议书》均不能证明案涉房屋不适租的事实。一信置业公司出示的明光市永祥物业管理有限公司的证明，证实一信置业公司不欠物业费，陆正路装修期间没有停水断电，水电能够正常使用。且涉案《房屋租赁合同》没有约定涉案房屋水电改造由一信置业公司负责。综上，陆正路提供的证据均不能证明案涉房屋没有通水通电、一信置业公司拖欠案涉房屋物业费以及案涉房屋不适租，导致陆正路对案涉房屋无法装修的事实。据此，不能认定一信置业公司有违约行为。故陆正路主张的诉讼请求及其理由，无事实依据，不予支持。对陆正路在庭后请求依法追加明光市永祥物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼的意见，经查，本案中，双方诉争的诉讼标的，明光市永祥物业管理有限公司没有独立请求权，且本案处理结果同明光市永祥物业管理有限公司也没有法律上的利害关系。据此，明光市永祥物业管理有限公司不符合第三人的法定条件。故陆正路请求依法追加明光市永祥物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼的意见，无事实和法律依据，不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陆正路提供的证据不能证明一信置业公司有违约行为，因此，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》应当继续履行，一信置业公司依法不应承担民事责任。故陆正路的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陆正路的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由陆正路负担。二审中，一信置业公司提交产证证书三份，证明涉案房屋已取得产权登记证书。陆正路质证认为，真实性无异议，但权利人不是一信置业公司，且登记时间在双方签订租赁合同之后。本院认证意见为，陆正路对真实性无异议，且认可系涉案房屋的产权证，故对该证据的证明目的予以确认。二审查明，涉案房屋已取得产权登记证书。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》是否应当予以解除。2018年8月25日、2018年9月8日，陆正路与一信置业公司分别签订涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。陆正路上诉认为一信置业公司未交付案涉房屋，但从陆正路提供的证据可以证明其已对涉案房屋进行了部分装修，陆正路亦认可其对涉案房屋进行了部分装修，且涉案《房屋租赁补充协议》系依据房屋交付实际情况而签订。故陆正路上诉称一信置业公司未交付案涉房屋与事实不符，其以一信置业公司未交付案涉房屋为由，要求解除涉案合同的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。陆正路上诉称涉案房屋没有通水通电，其无法正常使用案涉房屋，合同目的无法实现，要求解除涉案合同。《城市房地产权属登记管理办法》第十六规定，新建的房屋，申请人应当提交房屋竣工验收资料等有关证明文件。涉案房屋已取得产权登记证书，依据上述规定，涉案房屋应当已通过竣工验收，故涉案房屋应当是通水通电符合交付使用条件，且涉案《房屋租赁补充协议》系双方依据涉案房屋交付实际情况而签订，并延长了免租期及降低了租金标准。现陆正路以涉案房屋未通水通电，要求解除涉案合同的上诉请求，无事实和法律依据，对其该上诉主张，本院不予支持。陆正路上诉认为，涉案租赁房屋的水电始终无法正常使用，已远远超过合同约定的30日期限，依据合同约定，陆正路可以解除涉案租赁合同。因涉案《房屋租赁合同》约定，如果因一信置业公司原因致使陆正路不能正常使用物业水电设施超过30日，陆正路才享有合同解除权。但陆正路提供的证据并不能证明系一信置业公司原因致使其不能正常使用物业水电设施，且物业公司提供的证明载明陆正路装修期间水电能够正常使用，由于陆正路对供电容量有特殊需要，要求对原有线路进行调整、改造。因此，陆正路不能正常使用物业水电设施并不是一信置业公司的原因造成。故陆正路该上诉理由亦不能成立，对其该上诉主张，本院亦不予支持。陆正路上诉认为其申请追加明光市永祥物业管理有限公司作为第三人参加诉讼，一审未予准许，程序违法。因明光市永祥物业管理有限公司对本案的诉讼标的无独立请求权，且对本案处理结果也无法律上的利害关系，一审未予准许明光市永祥物业管理有限公司作为第三人参加诉讼并无不当。综上所述，陆正路的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人陆正路负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年十一月十三日书记员  魏 雅二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。