湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终1233号上诉人（原审原告）：湖北省奥智物业服务有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道**（市工人文化宫**）。法定代表人：黄玲玲，总经理。委托诉讼代理人：聂兵，湖北新天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永波，湖北新天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宁继华，男，1961年5月14日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区。上诉人湖北省奥智物业服务有限公司（以下简称“奥智物业公司”）因与被上诉人宁继华物业服务合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2019）鄂0804民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥智物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判宁继华向奥智物业公司支付2016年2月1日至2017年11月30日止的物业服务费4264元，违约金2474元，合计6738元（计算至2019年6月30日），宁继华支付奥智物业公司律师费3000元或发回重审；二、一、二审诉讼费用由宁继华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为奥智物业公司与荆门市掇刀区白庙街道办事处（以下简称“白庙街办”）签订的前期物业服务合同对宁继华不产生约束力，奥智物业公司以该合同作为依据向宁继华主张物业服务费于法无据属于认定事实错误。奥智物业公司于2016年1月29日与白庙街办签订《北京塝花园前期物业服务合同》，该合同系建设单位委托给荆门市掇刀区人民政府，荆门化工循环产业园管委会委托给白庙街办，白庙街办受建设单位的委托与奥智物业公司签订前期物业合同，对宁继华具有约束力。二、一审法院适用法律错误。建设单位即荆门市城市建设投资有限公司已经通过层层委托的形式委派白庙街办与奥智物业公司签订了前期物业服务合同，然后由村委会通知村民收房，这与普通的商品房买卖具有本质区别，不能适用物业管理条例第二十五条。被上诉人宁继华辩称，奥智物业公司系与行政部门签订物业服务合同，其对奥智物业公司的服务期间及收费标准均不知情，也未见过奥智物业公司的工作人员。涉案小区业主经常丢失财物，奥智物业公司没有为小区提供过物业服务，不应收取物业服务费。奥智物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令宁继华向奥智物业公司支付2016年2月1日至2017年11月30日止的物业费4264元，违约金2474元，合计6738元（计算至2019年6月30日）；二、依法判令宁继华承担奥智物业公司支出的律师费3000元；三、诉讼费用由宁继华承担。一审法院认定事实：案涉物业北京塝花园小区位于白庙街道××村××组，由荆门市城市建设投资有限公司承建开发，该公司以划拨方式取得小区所在土地的使用权。因该小区是为了服务荆门市化工循环产业园发展需要而建设的安置小区，后由掇刀区人民政府统一回购安置给拆迁户。小区尚未办理建设工程竣工验收规划条件核实证明、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、房屋测量报告等相关证明手续，小区业主的不动产分户手续未办理。上述事实，在荆门市自然资源和规划局于2019年8月14日出具的《信访事项告知书》里载明。宁继华于2014年12月29日在《北京塝花园小区入住通知单》上签名，领取了13栋301号及302号房屋（两套房屋的面积共204平方米）的钥匙。宁继华称领取了两套还建房的钥匙，但仅装修入住了一套房屋。2016年1月29日，奥智物业公司与白庙街办签订《北京塝花园前期物业服务合同》，约定白庙街办将案涉物业交由奥智物业公司实行物业管理服务，委托管理的期限自2016年2月1日至2018年1月31日，高层住宅物业服务费0.9元/月/平方米，二次加压费0.05元/月/平方米，对不履行交纳物业服务费的业主和物业使用人，可以采取发律师函和法院诉讼的方式进行催交，对其所发生的一切损失及律师费和诉讼费用由所欠费业主和物业使用人承担。奥智物业公司曾于2017年12月18日在小区内张贴告示，要求业主交纳物业费。宁继华表示入住小区后原由村里安排人员进行物业管理，村里未向业主收取物业费，之后小区内进驻物业公司，没有通知过各业主。奥智物业公司表示在其承接案涉小区物业之前还有一个物业公司入驻进行过物业服务，并认为白庙街办作为政府单位，以建设单位的身份与其签订了合同。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”据此，前期物业服务合同应由建设单位与相关物业公司签订，建设单位还需将前期物业服务的内容在房屋买卖合同中予以约定，前期物业服务合同的相关内容才得以约束各业主。根据本案查明的事实，荆门市城市建设投资有限公司为案涉小区的建设单位，奥智物业公司主张白庙街办系建设单位，并未提供证据予以证明，如若建设单位与物业公司签订前期物业服务合同，虽业主并非以买卖的形式取得案涉房屋，但建设单位仍应就前期物业服务的内容以合同或管理规约的形式与业主进行约定。奥智物业公司未举证证明前期物业服务合同的签订符合上述两个条件，其与白庙街办签订的前期物业服务合同对宁继华不产生约束力，其以该合同作为依据向宁继华主张物业服务费于法无据，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决：驳回原告湖北省奥智物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖北省奥智物业服务有限公司负担。本院二审中，上诉人奥智物业公司提交了四组证据：证据一、掇刀北京塝小区第一期（第一批）还建房及附属建筑移交协议，拟证明荆门市城市建设投资有限公司2014年12月4日将北京塝小区第一期移交给荆门市掇刀区人民政府，并约定物业管理由荆门市掇刀区人民政府负责的事实；证据二、荆门化工循环产业园管委会发文送审单，拟证明荆门化工循环产业园管委会2015年12月9日将北京塝小区第一期移交给白庙街办，并约定物业管理由白庙街办负责的事实；证据三、北京塝物业管理交接协议（四方协议），拟证明荆门化工循环产业园管委会、白庙街办、奥智物业公司2016年1月29日就北京塝小区的物业由奥智物业公司管理达成一致，并办理交接手续的事实；证据四、荆门市北京塝花园小区一期1#、2#、3#、4#、11#、12#、13#、14#楼建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案小区已于2015年竣工验收合格。被上诉人宁继华质证认为，无论是移交给掇刀区人民政府还是白庙街办，其均不知情。奥智物业公司与谁签订合同，就应向谁主张物业费，其不应向奥智物业公司交纳物业费。本院的认证意见为：该四组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，均可达到其证明目的，故均予以采信。本院经审理查明，2014年12月4日，荆门市城市建设投资公司（2017年6月2日更名为“荆门市城市建设投资有限公司”）与荆门市掇刀区人民政府签订《掇刀北京塝小区第一期（第一批）还建房及附属建筑移交协议》，约定自该协议签订并移交还建房钥匙之日起，荆门市掇刀区人民政府全面接管还建小区的管理和维护。2015年12月9日，荆门化工循环产业园管理委员会将掇刀北京塝小区第一期（第一批）还建房及附属建筑移交给白庙街办，并由白庙街办全面接管还建小区的管理和维护。2016年1月29日，荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、奥智物业公司、白庙街办签订《北京塝物业管理交接协议》，约定荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、白庙街办将北京塝花园小区含前期物业服务所有资料在内的资产移交给奥智物业公司，奥智物业公司自交接之日起对北京塝花园小区行使物业管理服务职责。另查明，1.涉案的北京塝花园小区13号楼于2015年2月10日经竣工验收合格。2.白庙街办（甲方）与奥智物业公司（乙方）签订的《北京塝花园前期物业服务合同》第四十五条约定：“由于本小区是掇刀区还建小区，存在一定的特殊性，所以，乙方与第三方另签订补充协议，甲方作为知情方和监督方也必须在补充协议上签字，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力”。一审查明的其他案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、奥智物业公司是否系涉案小区前期物业服务的提供主体；二、宁继华是否应向奥智物业公司支付物业费等费用。一、关于奥智物业公司是否系涉案小区前期物业服务提供主体的问题。本院认为，奥智物业公司不是涉案小区前期物业服务的提供主体。理由如下：其一，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”白庙街办虽与奥智物业公司签订《北京塝花园前期物业服务合同》，但白庙街办并非涉案小区的建设单位，故其并不符合签订前期物业服务合同的主体条件。其二，荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、奥智物业公司、白庙街办于2016年1月29日签订的《北京塝物业管理交接协议》约定荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、白庙街办将北京塝花园小区含前期物业服务所有资料在内的资产移交给奥智物业公司，可证实在奥智物业公司提供物业服务前，已有物业服务主体提供过前期物业服务。另外，奥智物业公司与宁继华在一审中均认可在奥智物业公司提供物业服务前，已有物业服务主体提供过物业服务。其三，《北京塝花园前期物业服务合同》签订于2016年1月29日，而宁继华早已于2014年12月29日收房。通常情况下，前期物业服务合同应签订于业主收房时间之前，故该合同不符合前期物业服务合同签订的时间条件。综上，白庙街办与奥智物业公司签订的《北京塝花园前期物业服务合同》虽名为前期物业服务合同，但实为普通的物业服务合同，奥智物业公司并非涉案小区前期物业服务的提供主体。二、关于宁继华是否应向奥智物业公司支付物业费等费用的问题。本院认为，宁继华不应向奥智物业公司支付物业费等费用。理由如下：其一，白庙街办与奥智物业公司签订的《北京塝花园前期物业服务合同》并非前期物业服务合同，奥智物业公司亦未举证证实其或白庙街办在该合同订立时曾得到过宁继华的认可，且宁继华至今亦未追认该合同，故该合同对宁继华并无约束力。其二，白庙街办（甲方）与奥智物业公司（乙方）签订的《北京塝花园前期物业服务合同》第四十五条约定：“由于本小区是掇刀区还建小区，存在一定的特殊性，所以，乙方与第三方另签订补充协议，甲方作为知情方和监督方也必须在补充协议上签字，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力”。奥智物业公司并未举证证实其与宁继华或可代理、代表宁继华的相应主体签订过补充协议或其他物业服务协议，故奥智物业公司并未与宁继华就物业服务事宜达成过合意。其三，奥智物业公司虽认为其已为宁继华提供了物业服务，但其并未举证证实宁继华系自愿接受其物业服务；亦未举证证实在《北京塝花园前期物业服务合同》对宁继华并无约束力的情形下，宁继华应按何种标准支付物业服务费用。综上，奥智物业公司主张宁继华向其支付物业费、违约金及律师费等费用，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。综上所述，上诉人奥智物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖北省奥智物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨红艳审判员  罗艳红审判员  董菁菁二〇一九年十一月二十八日书记员  陈锦书