湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0202民初1966号 原告：湖北爱佳物业服务有限公司，住所地黄石市黄石港区明珠花园**，统一社会信用代码：91420200550659678D。 法定代表人：陈同举，执行董事。 委托诉讼代理人：李欣，湖北易圣律师事务所律师。 被告：杜学武。 委托诉讼代理人：胡绪武，大冶还地桥镇法律服务所法律工作者。 原告湖北爱佳物业服务有限公司与被告杜学武物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北爱佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人李欣、被告杜学武及其委托诉讼代理人胡绪武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法判令被告向原告立即支付拖欠的物业综合服务费8400.04元（按照每月每平方2元的标准，从2017年10月1日起暂计至2019年7月31日止共22个月）；2、依法判令被告支付逾期支付物业综合服务费的违约金1773.93元（按照所欠物业服务费8400.04元的日万分之五标准，从2017年10月1日起暂计算至2019年8月12日），并从2019年8月13日起直至付清所欠物业综合服务费止，按照所欠物业服务费8400.04元的日万分之五标准计算违约金；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月和2018年5月，原告分别与湖北恒大置业有限公司（下称恒大公司）签订《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同》补充协议和《黄石市前期物业服务合同》，约定由原告为案涉物业“恒大·锦绣磁湖”提供综合管理服务，服务期限到2020年8月。2016年10月2日，被告对恒大·锦绣磁湖1栋2单元1903号房屋进行了验收，该房屋建筑面积190.91平方米，被告成为该小区业主。同日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，协议第四条物业服务费用第二、三款约定高层住宅按建筑面积以2元/月/平方米收取，每月应缴381.82元，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，且协议第九条违约责任约定，未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交服务费的万分之五交纳违约金。协议签订后，原告按照协议履行物业管理服务义务，例如装修管理、电梯日常检测等。被告仅支付了2016年10月至2017年9月一年的物业综合管理服务费后，自2017年10月至2019年7月的物业综合管理服务费8400.04元被告一直拒缴。被告欠缴后原告以多种形式进行催收，被告至今未支付，截止2019年8月12日产生逾期支付违约金1773.93元。综上，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1、原告主体不适格，遗漏了主体。原告所诉的是依《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同》，而该合同是恒大公司与被告签订，主体是遗漏的诉讼当事人即恒大公司，并非原告。2、恒大公司与被告订立《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同》，其内容本身违反法律规定，前期服务费用应由恒大公司承担。该合同是真实的，但内容违反了法律规定，恒大公司的恒大·锦绣磁湖项目虽说向被告进行了房屋出售，进行交付，但交付时并没有提供房屋竣工验收手续，而该房屋实际是2019年1月28日才进行房屋竣工验收备案的。恒大公司向被告在2016年9月26日下达交付通知，并由原告在2016年10月2日收取了物业服务费其本身是不合法。根据相关法律规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费。建设单位恒大公司所建项目并没有竣工验收，不具有交付条件，前期物业服务费用应由建设单位恒大公司承担。3、物业费未按规定执行，收费无依据。依据相关法律规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。而在订立合同前，并非依《湖北省物业服务和管理条例》、《黄石市物业服务收费管理实施细则》规定价格收费，物业服务合同的约定明显高于上述规定。4、原告所收取的物业费应退回，更谈不上要求被告交付物业费，原告收取的物业费及滞纳金诉求应予驳回。依据上述事实和法律规定，未达竣工验收前，不应向被告收取前期物业服务，前期物业应由建设单位承担，原告应将收取的物业费退回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的《黄石市前期物业服务合同》、《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同补充协议》能够证明本案客观事实，本院予以采信；房屋验收表、《前期物业服务协议》，均系被告签字，对其真实性本院予以确认；业主手册能够证明本院客观事实，本院予以采信；装修申请表、装修竣工检查申请表、电梯定期检验报告、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、黄石市电梯设备日常维修保养记录本、工资表，能够证明原告提供物业服务的事实，本院予以采信；增值税普通发票能够证明被告交纳物业费的事实，本院予以采信；费用收缴通知单及照片，能够证明原告向被告催收物业费的事实，本院予以采信；《关于“恒大·锦绣磁湖”小区前期物业服务收费及机动车停放服务费标准的申请报告》，黄石市物价局已经备案，本院予以采信。被告提交的《黄石市商品房买卖合同》附件五，甲方明确载明系原告，但原告并未在甲方处盖章，而是由恒大公司在甲方处盖章，该份合同与本案不具有关联性，本院不予采信；房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表能够证明本案客观事实，本院予以采信；收据能够证明被告交纳物业服务费的事实，对其真实性本院予以确认；照片27张均系被告所在小区，对其真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月2日，恒大公司向原告发出一份《入伙通知书》，内容为：现有恒大·锦绣磁湖1号楼2单元1903号房业主杜学武（房屋面积：190.91平方米），前往贵处办理收房手续，请予以热情接待。同日，原、被告签订一份《前期物业服务协议》，约定：协议当事人为原、被告；前期物业服务是指通知交房之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；被告房屋位于恒大·锦绣磁湖1栋2单元1903号房，建筑面积190.91平方米；原告对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、安全防范、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；从开发商购房合同中约定交房日期的次日开始交费，交费周期为预收一年，以后每6个月预收一次，交费时间为每半年第一个月的上旬；高层住宅按建筑面积以每月每平方米2元收取；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的万分之五交纳违约金。合同签订后，被告领取房屋钥匙，在房屋验收表上签字，并交纳2016年10月1日至2017年10月1日的物业服务费4581元。被告于2017年1月入住。该小区的相关配套设施设备尚不完善，部分公共面积黄土裸露，车辆随意停放，外墙被人为破坏原告亦未及时制止。被告自2017年10月1日起未继续交纳物业服务费，原告多次向被告书面催缴物业服务费均未果，双方故而成讼。 另查明，2017年3月22日，恒大公司与原告签订一份《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同补充协议》，约定：物业管理区域包括恒大锦绣磁湖1栋、2栋、3栋住宅区域及地下车库、小区内道路、水景、景观、绿化、设施设备房等；在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、装饰装修管理服务等；高层住宅按2元/月/平方米收费；业主应于开发商通知收房之日次月1日起交纳物业服务费用；协议期限自2016年12月1日至2017年4月30日止；协议有效期内，业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止，恒大公司停止支付特约服务费。2018年5月19日，恒大公司与原告又签订一份《黄石市前期物业服务合同》，约定：高层住宅按2元/月/平方米收费；业主应当按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用；合同期限自2017年8月13日起至2020年8月12日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对各自的权利义务进行了相关约定。 再查明，恒大·锦绣磁湖2号楼建设单位系恒大公司，竣工验收日期2016年9月26日，于2019年1月27日报送备案，于2019年1月28日备案登记。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。原、被告双方均应按约履行各自的义务。原告履行了合同约定提供物业管理服务义务，被告享受了原告提供的服务，应当按照合同的约定交纳物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告经原告书面催交，仍未补交，故原告要求被告补交2017年10月1日起至2019年7月31日止共22个月的物业管理服务费8400.04元（190.91平方米×2元/平方米×22个月）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，依据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款之规定（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用），应从2019年1月28日起支付物业服务费。因该商品房是否达到交付条件，系建设单位与被告之间的房屋买卖合同关系，属于另一法律关系，本案不宜一并审理。且若建设单位交付给被告的房屋不符合交付条件，被告可向建设单位另行主张权利。故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。被告辩称原告收费标准过高，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。原告主张被告给付违约金的诉讼请求，因原告物业服务方面存在不到位的问题，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杜学武于本判决生效后五日内给付原告湖北爱佳物业服务有限公司物业综合服务费8400.04元。 二、驳回原告湖北爱佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告杜学武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27元（已减半收取），由被告杜学武负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审判员  刘青青 二〇一九年十一月九日 书记员  余安娜