四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初1852号 原告：张正琼，女，生于1972年5月7日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：王仕贵，四川万盛行律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：雷丽娜，四川万盛行律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川百庆实业有限公司。住所地隆昌市金鹅镇白塔路二段**，统一社会信用代码915110287090009645。 法定代表人：王刚，总经理。 委托诉讼代理人：罗晨，女，1988年7月12日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县，系被告员工，一般授权代理。 委托诉讼代理人：刘锡坤，男，1991年3月17日出生，汉族，住四川省资中县，系被告法务，一般授权代理。 原告张正琼与被告四川百庆实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理。原告张正琼及其委托诉讼代理人王仕贵、被告四川百庆实业有限公司的委托诉讼代理人罗晨、刘锡坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张正琼向本院提出诉讼请求：1.要求被告限期为原告办理不动产权证书并交付原告；2.被告从2018年6月15日起至办理不动产权证书之日止，每日按购房款的万分之五计算，向原告支付违约金；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：被告系百庆·尚西国际住宅小区的开发商。原告在被告处购买位于合江县合江镇贵妃西路百庆尚西国际A区3幢1单元第18层1-18-1802号房屋。原被告双方于2015年10月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款597833元，其中合同第四条抵押情况第二项明确载明适用商品房分摊的土地使用权设定抵押，合同第二十条产权登记第（二）项转移登记第二款：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起530日取得房屋所有权证书的，双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续”。原告按合同约定缴纳了购房款和契税，被告于2016年12月31日将上述房屋交付给原告居住使用至今，但迟迟未为原告办理不动产权证书，原告多次要求被告均未果，故提起诉讼。 被告四川百庆实业有限公司辩称，原告要求被告办证及交付的请求无意见；原告要求被告承担违约金无合同依据，合同第二十条约定原告未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方应协商解决，由被告继续为原告办理产权证书，根据该约定，被告不存在违约行为，且双方也未约定违约责任；即使被告要承担违约责任，原告要求的起始时间计算有误，每日万分之五的标准过高，不符合商品房买卖合同司法解释相关规定；针对律师费的承担，合同中没有明确的律师费承担的条款，补充协议中第十八条有关其他经济损失也并不当然指律师费，原告律师费是否支付、支付多少是原告个人行为，即便是损失也是原告自行扩大的损失，即使被告存在迟延办证的行为，也与原告是否支付律师费，支付多少律师费没有必然关系，故律师费应由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。结合原被告提交的证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：被告原系四川百庆物业集团有限公司，后更名为四川百庆实业有限公司，系合江县合江镇贵妃西路百庆.尚西国际住宅小区的开发商。2015年10月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的位于合江县合江镇贵妃西路百庆.尚西国际A区3幢1单元第18层1-18-1802号房屋。合同约定，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司合江县支行，抵押登记部门为合江县国土资源局，抵押登记日期为2013年7月2日；房屋总价款为597833元，付款方式为一次性付款；房屋交付时间为2016年12月31日前；逾期交房违约金每日按已交房款万分之五计算；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续。同日，双方签订《商品房买卖合同》附件补充协议，针对合同部分条款进行补充约定。补充协议第十八条第1款载明，在合同及本协议履行过程中，若出卖人和买受人发生争议应协商解决；在协商解决无效的情况下，任何一方均可向不动产所在地人民法院提起诉讼，并由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失。合同签订后，原告于2016年1月26日向被告全额支付房款597833元，同时交纳契税8070.75元。2016年11月30日，被告向原告收取不动产工本费80元、地、地籍测绘费300元016年12月31日，被告向原告交付房屋。 2019年4月9日，原告与四川万盛行律师事务所签订法律事务委托合同，就本案诉讼进行委托，代理费为5000元，并于2019年6月27日开具增值税发票。 另查明，案涉房屋所在土地为合国用（2013）第012061号土地，该宗土地由被告为四川源庆丰投资有限公司贷款设定抵押，该地块的抵押贷款为2500万元，贷款期限为2013年10月31日至2021年4月1日。贷款于2019年8月1日归还结清，办理解押手续。被告于2019年10月12日完成原告所购房屋的权属转移登记，将案涉房屋转移登记至原告名下，现原告已取得不动产权证（产权证号：川（20**）合江县不动产权第0027812号）。 上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、收款收据、销售不动产统一发票、泸州市商业银行现金缴款单、法律事务委托合同、四川增值税普通发票、不动产权证、中国农业银行股份有限公司合江支行答复函等在卷为据，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约支付了房款、契税及办理产权证的相关费用，已全面履行了合同约定的义务。被告虽按约向原告交付房屋，但按合同约定，被告还应将原告所购房屋的所有权转移登记至原告名下。在本案审理过程中，经本院多次与被告协调，被告于2019年10月12日完成了房屋权属的转移登记。至此，被告已履行了所有权转移登记的合同义务，则原告要求被告办理不动产权证书并交付的诉讼请求，因被告已履行完毕，该项诉求已无须列入判决项。 双方的主要争议在于被告是否迟延办理不动产权证，是否构成违约以及违约金（损失）的计算，律师服务费应如何承担等问题。 关于违约问题的认定。被告认为双方在合同第二十条中明确约定原告未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方友好协商解决，由被告继续办理房屋权属转移登记手续，该约定系特别约定，即被告未在2018年6月14日前办理权属转移登记，并不构成违约。本院认为，双方在合同中约定办理权属转移登记的时间为交付房屋之日起530日内即2018年6月14日前（交房之日为2016年12月31日），说明双方对房屋权属转移登记约定了明确的办理时限，被告即应按约定时限履行办理权属转移登记的义务。被告于2019年10月12日完成房屋权属的转移登记，已明显超过合同约定的时限，其迟延办证的事实成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。因此，被告已构成违约。虽合同中还载明有逾期协商解决，继续办理的约定，但此前已经约定由被告办理产权转移登记，该义务为被告当然应当履行的合同义务，逾期未办理后，约定与否，被告都应继续办理；其次，该约定仅是解决办证义务承续的问题，该条内容不具有是否违约、违约责任承担确认和变更的属性，更非免责条款，既然仅是解决办证人义务承接问题，在没有改变办证义务主体，又不涉及违约确认和违约责任的承担问题下，该条约定不能够认定为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特殊约定的除外”所指的除外情形。因此，该约定内容并没有免除被告逾期办证的违约责任，被告认为合同中有特别约定，不构成违约的辩解意见不能成立，本院不予采纳。被告还认为未能办理转移登记系因案涉房所在土地抵押。本院认为，合同中确实明确了土地抵押的事实，根据本院查明的情况，抵押贷款的期限自2013年10月31日至2021年4月1日。但是，原、被告约定的办理产权转移登记的时限为房屋交付后530日内，约定较长的办理时限说明被告在与原告签订《商品房买卖合同》时已对土地抵押与办理转移登记之间的冲突进行了充分评估，即被告有在该期限内解除土地抵押并办理产权转移登记的能力，从审理过程中被告已提前还款并解除了土地抵押的事实也可以说明这一点，故不能以土地抵押对抗自己设定的应当履行的合同义务。因此，被告的该项辩解意见亦不能成立，本院不予采纳。综上，被告因未能在其约定的交房之日起530日内办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任。 关于违约金的确定。本院认为，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照年利率6%标准确定。本案中，被告于2016年12月31日交房，双方约定的产权转移登记时限为530日，故原告诉请违约金的起算时间为2018年6月15日，符合违约金起算时间。合同没有约定逾期办理转移登记的违约金计算方式，根据本案具体情况，本院认为，本案违约金的计算需要综合案件有关事实和违约情形等综合予以判断。案件审理过程中，本院通过矛盾纠纷化解机制采取了多种方式化解当事人之间争议，包括管辖权异议的撤回、协调抵押设定的及时解除等事项，被告也积极配合采取了相关措施。本案审理过程中在敦促义务人依法全面履行义务和保护权利人合法权利（不动产权利证书在本院判决作出前已核准颁发）两个方面，取得了良好的实际效果。根据合同法关于违约金的规定精神，违约金主要为填补守约方损失为主、惩罚性为辅的性质，在原告没有提出具体损失证据的情况下，本院依据合同公平原则适用条件、逾期办证权利人利益受损状况、违约方违约行为程度、违约行为产生后果的排除结果等因素，酌定确定违约损失按照年利率2%的标准计算，符合本案实际情况，也可以达到当事人利益衡平效果。原告在诉讼中主张按照合同第十三条规定处理，即出卖人未在期限内取得有关权证并交付，虽然已经交付房屋，但不是完整的房屋交付，应适用逾期交房合同条款处理。因合同第十三条约定的是逾期交房责任，故适用以买受人已交付房价款按日万分之5计算违约金。本院认为，原告主张违约金计算适用合同第十三条逾期交房责任的理由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定精神，本案案涉房屋已于2016年12月31日交付，原告主张以逾期交房责任条款计算违约金的理由于法无据，本院依法不予支持。原告要求计算至被告通知领取不动产权证书的时间，权属转移登记与不动产权证书的办理，系行政部门范畴，被告的义务在于提交所需资料，故转移登记和不动产权证书的完成，非被告所能控制。本案中，从转移登记时间以及原告所称领取证书的通知时间差来看，尚属合理时间范围，且原告也未提交证据证明被告有故意拖延原告领取证书的时间，故违约时间应截止至转移登记时间。原告已交房款597833元，房屋权属转移登记的时间为2019年10月12日，则被告逾期天数为485天。据此，被告因逾期办理转移登记应承担的违约金为15887.62元（597833元×2%×485÷365）。 关于律师服务费。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，依据的是原被告签订的补充协议第十八条第1款，但该款没有明确的律师费约定，该款中“由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失”的约定并不当然包括律师费损失；原告支付的律师费属原告提起诉讼自愿产生的诉讼成本，不属于本案合同履行过程中产生的必要的直接损失。综上，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 据此，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川百庆实业有限公司于本判决生效后十日内向原告张正琼支付逾期办理不动产权证的违约金15887.62元。 二、驳回原告张正琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费297元，由被告四川百庆实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于泸州市中级人民法院。 审判长  王建容 审判员  张 洪 审判员  吴 宏 二〇一九年十一月二十七日 书记员  林 娟