重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初5032号原告：左永康，男，汉族，1965年10月29日出生，住四川省资中县。委托诉讼代理人：陈龙，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文豪，重庆睿渝律师事务所实习律师。被告：重庆市金庚置业发展有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处北禅小区****，统一社会信用代码915002257093629736。法定代表人：杨耀云，董事长。委托诉讼代理人：杨贵友，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邹礼红，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。被告：杨耀云，男，1952年2月3日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨耀祖，男，系被告杨耀云兄弟。被告：宋大勇，男，1964年9月27日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。第三人：伍永忠，男，1963年4月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告左永康诉重庆市金庚置业发展有限公司(以下简称“金庚公司”)、杨耀云、宋大勇、第三人伍永忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告左永康的特别授权委托诉讼代理人陈龙、委托诉讼代理人周文豪、被告金庚公司特别授权委托诉讼代理人杨贵友、委托诉讼代理人邹礼红、杨耀云特别授权委托诉讼代理人杨耀祖、宋大勇特别授权委托诉讼代理人谭毅忠、第三人伍永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左永康向本院提出诉讼请求：1.判令被告金庚公司为原告办理大足区龙岗街道XX路XXX号房屋的房地产权证书；2.判令三被告向税务等部门缴纳办理请求涉案房屋房地产权证书需要支付的税款等全部费用；3.判令被告按约定向原告支付违约金至被告取得土地房屋登记机构出具的案涉房屋的登记受理单之日止（按照房款的万分之零点五计算，从2016年1月29日暂计算至2019年7月26日，共计51165.1元）；4.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：第三人伍永忠与三被告于2014年6月10日和2015年6月6日分别签订了《股权转让协议》及其补充《协议》，约定第三人将其持有的大足区“XXXX”开发项目的股份及其相关利益出让给宋大勇和杨耀云，三被告同意以被告金庚公司名下的“XXXX”开发项目相关资产作为对价转给第三人伍永忠以获得第三人的转让股份，同时约定了各方履行义务的时间及违约责任等内容。2017年9月5日，第三人与原告达成《以房抵债协议书》。原告为实现《以房抵债协议书》中自己的权利，与本案被告金庚公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告金庚公司据此合同向原告代收了涉案房屋办理房地产权证必须支付的契税和大修基金等费用，并为原告办理了网签。被告金庚公司于2015年11月将涉案房屋交付给原告使用。原告接收房屋后，多次要求金庚公司按约定办理房地产权证，金庚公司都以杨耀云和宋大勇没有支付其应承担的税费为由拒绝办理。原告认为被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告的经济利益并给经营使用带来了极大的障碍。为维护原告的合法权益，现起诉来院，望判如所请。被告金庚公司辩称，宋大勇、杨耀云、伍永忠以金庚公司的名义开发了XXXX项目，2014年6月10日伍永忠退出合伙，三人达成《股权转让协议》，2015年6月6日三方再次签订《协议》对原《股权转让协议》进行完善。伍永忠以每平方米8300元的价格获得原告等人起诉的门市。伍永忠为了获得现金将该七个门市转让给原告等人，要求金庚公司代为原告办理产权手续，金庚公司与原告等人签订了《商品房买卖合同》，该合同对房屋销售的相关事宜进行了约定。但是原告及伍永忠未按约定完善房屋购房款和税款的交纳等手续。为此，金庚公司不能给予原告办理房屋产权手续。原告的诉讼请求不成立。1.原告与金庚公司签订《商品房买卖合同》后，原告未按合同约定向金庚公司交纳购房款，也无人交纳应由金庚公司承担的国家税金；2.原告与伍永忠在2017年9月5日签订了《以物抵债协议》，但伍永忠已于2017年2月8日与安某某签订了《债权转让协议》，将宋大勇、杨耀云、伍永忠于2014年6月10日签订的《股权转让协议》、2015年6月6日三方签订的《协议》中，伍永忠享有的全部权利（包含原告等人购买的七个门市在内）转让给了安某某。因此，原告等人所购门市所有权人是伍永忠还是安某某未予落实，伍永忠重复转让，金庚公司不可能重复履行。原告未向金庚公司支付购房款，按照商品房买卖合同13条第4项第一点约定，金庚公司未违约不承担违约责任。综上，原告要求金庚公司为其办理房屋产权证的理由不能成立，请法院驳回其诉讼请求。被告宋大勇辩称，1.被告金庚公司与原告签订涉案房屋《商品房买卖合同》的行为，应属于《股权转让协议》第3条第8项约定的物业出售；2.原告应该明知第三人伍永忠与被告金庚公司签订的《股权转让协议》约定的内容，且受该份协议的约束，原告或第三人伍永忠应承担涉案房屋的所有税费；3.在原告或第三人将涉案房屋所有税费承担之前，被告享有不安抗辩权；4.延迟办理涉案房屋产权责任不在被告，被告不应当承担延迟办证违约金，关于产权登记仅在《重庆市商品房买卖合同》第十三条有约定，《股权转让协议》和《协议》均无约定，约定的办证主体为甲乙双方，而不只是金庚公司一方，更不是宋大勇。原告没有证据证明委托了金庚公司办证，故金庚公司不具备单独办证的主体资格，原告也没有在约定的7日内将办证所需资料提供给金庚公司。被告早在2015年12月22日就取得了房屋备案登记，从此具备办证条件，但原告一直不到金庚公司共同办理产权证，也不向金庚公司提供办证资料和交纳所有税费。相反，宋大勇、金庚公司还通过手机短信、委托律师发函等方式催告原告限期到金庚公司办理产权证未果，故延期办证责任不在被告，被告不应承担相应违约金；5.被告宋大勇不负有办理房屋产权证的合同义务及法定义务，宋大勇不是商品房买卖合同关系的相对人，不受该合同约束，也不是《以物抵债协议书》的相对方，也不受该合同约束，原告与第三人单方给宋大勇设定义务的行为，对宋大勇不产生法律效力。办证的义务根据原告与金庚公司签订的合同，应该由原告和金庚公司共同向有关部门申请，与宋大勇无关；6.即使原告要求被告承担延迟办证的理由成立，但部分的诉讼时效已经届满，原告最多只能主张730天或1095天的延迟办证违约金；7.违约金的计算标准及计算依据没有事实及法律依据。原告并未举示已付款项的银行流水，且网签合同不是正式的商品房买卖合同，仅仅是预告登记，未经有关部门备案登记，故原告不能按照网签合同约定计算延迟办证违约金。综上，恳请法院驳回原告对宋大勇的所有诉讼请求。被告杨耀云答辩意见同于宋大勇。第三人伍永忠辩称，伍永忠将自己享有处分权的房屋抵给左永康，以抵偿欠其的到期借款，为此，双方签订了《以房抵债协议书》，其中明确约定左永康需要与金庚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，但不需要向其支付房款，只需要依法承担购房者应当支付的部分契税和物业专项维修资金；属于开发商承担的相关税费应由宋大勇、杨耀云、金庚公司承担，否则，乙方可以依法要求金庚公司及甲方、宋大勇、杨耀云承担责任。所以作为购房人，左永康知道自己承当承担的税范围，不包括开发商应当承担的税费，因为该条还明确属于开发商承担的相应税费应由宋大勇、杨耀云、金庚公司承担。综上，同意原告的诉讼请求。经审理查明，宋大勇、杨耀云、伍永忠合伙投资开发了位于重庆市大足区龙岗街道XX路的“XXXX”房地产开发项目，投资比例为：伍永忠40%、宋大勇32%、杨耀云28%。金庚公司是一房地产开发企业,“XXXX”房地产开发项目以金庚置业公司的名义开发。2014年6月10日，伍永忠（出让方）与宋大勇、杨耀云（受让方）签订《股权转让协议》，约定：……2.以税后3300万元的价格将伍永忠18.5%的股份转让给杨耀云持有，21.5%的股份转让给宋大勇持有；3.出让方取得3300万元收益的方式为：（1）用“XXXX”项目中的一二期商业门市作价支付，商业门市的平均单价为8300元/平方米……出让方获得的物业在2015年12月30日前不得低于本协议约定的价格出售，否则不予办理相关手续（以销售合同为准）。出让方分得的物业出售时涉及的费税由购买方承担……6.出让方获取全部收益的时间为2016年12月31日前，如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方按物业价值金额承担每月3%的违约金。2015年6月6日，金庚公司、杨耀云、宋大勇（甲方）与伍永忠（乙方）签订《协议》，对《股权转让协议》予以补充，双方在《协议》中约定：1.根据《股权转让协议》的约定，甲方于2015年6月提前全部履行了用现金和房产作价支付完乙方股权转让的全部收益；2.因《股权转让协议》签订后有约690平方米的地下车位未建设，乙方同意在分得地下车位中减除4个作为修建成本，乙方实际分得车位62个；3.……伍永忠二期分取的门市为141#（9000元/平方米）、153#（7000元/平方米）、155#（7000元/平方米）、157#（7500元/平方米）、159#负1和2（7500元/平方米）、159#负3（6000元/平方米）……6.伍永忠获取收益中分得的房产、车位，甲方不得变卖和抵押，待该房产达到办理产权证书时按《股权转让协议》的相关条款办理相关手续……。2015年12月16日，涉案房屋所在的XXXX二期3、4栋完成竣工验收，2015年12月22日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年11月24日，依据XXXX门市置业预售表，左永康向金庚公司交纳了代收费39017元（含契税、转让手续费、印花税、测绘费、转让登记费、大修基金、工本费等），金庚公司出具了《收据》。2015年12月25日，左永康与金庚公司正式达成涉案房屋的买卖合意，约定将涉案房屋（建筑面积146.04平方米，单价5500元/平方米，套内建筑面积142.82平方米，单价5624元/平方米）作价803220元出售给左永康，付款方式为签合同时一次性付款。约定金庚公司应当在2015年12月30日前依法将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付左永康使用……预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由乙方委托甲方办理的，乙方应在7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。因甲方的责任，逾期取得登记受理单超过180日的，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。2015年12月25日，在大足区国土资源和房屋管理局办理了商品房期房买卖预备案登记，同时，涉案房屋实际交房给左永康，现已装修入住。2017年2月8日，伍永忠将其在《股权转让协议》及其补充《协议》中享有的权利全部让与安某某，包括但不限于车位所有权等全部权利，并签订了《债权转让协议》。经向安某某核实，伍永忠转让给安某某的债权中不包含涉案房屋。2017年9月5日，甲方伍永忠与乙方左永康签订《以房抵债协议书》，约定甲方以自己享有处分权的还在金庚公司名下的房屋（含涉案房屋在内的三个门市）抵偿欠付乙方的借款1609190元，确认乙方需与金庚公司达成买卖合同，但不需要向其支付房款，只需要依法承担购房者应当支付部分契税和物业专项维修资金；属于开发商承担的相关税费应由宋大勇、杨耀云、金庚公司承担，否则，乙方可以依法要求金庚公司及甲方、宋大勇、杨耀云承担责任。甲方有协助乙方获得约定房屋房地产权证的义务。2019年4月26日，金庚公司向伍永忠发出《房产证办理通知》，载明因伍永忠已将涉案房屋销售给了左永康，并签订了网签合同，该项目早已达到办证条件，请伍永忠立即通知包括原告左永康在内的购买人于2019年5月7日前到金庚公司提供办理房产证所需相关手续，并完清所涉及的国家费税后由我公司全部负责搬离房屋登记备案办证。诉讼过程中，金庚公司自述目前为原告办理房地产权证书的障碍在于原告未付购房款和应由开发商承担的税费。上述事实，有《股权转让协议》、《协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《以房抵债协议》、房产证办理通知、XXXX门市置业预售表、收据、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《债权转让协议》及当事人的陈述等证据在卷为证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与金庚公司达成涉案房屋的买卖合意后，进行了网签、代收税费等实际履行行为，金庚公司也告知伍永忠通知原告办理房地产权证，该买卖合意系双方真实意思表示，本院对其内容和效力予以确认。结合原告要求被告金庚公司办理涉案房屋房地产权证，并要求支付截止被告取得土地房屋登记机构登记受理单之日止的违约金的主张，原告的诉讼目的在于要求被告金庚公司履行约定义务，协助原告取得涉案房屋登记受理单，并支付逾期取得登记受理单的违约金。现就本案争议归纳并分析如下：一、左永康是否支付购房款803220元。2014年6月10日,伍永忠、宋大勇、杨耀云三人签订《股权转让协议》，约定伍永忠在XXXX项目获得税后利润3300万元，用“XXXX”项目中的一二期商业门市等(含涉案房屋)作价支付，伍永忠获得了涉案房屋的相关权益，金庚公司作为开发公司在《股权转让协议》盖章确认；2015年6月6日,杨耀云、宋大勇、金庚公司与伍永忠签订《协议》,对前述《股权转让协议》的内容进行了补充，确认伍永忠获得了涉案房屋的相关权益,待涉案房屋达到办理产权证书时按《股权转让协议》的相关条款（以销售合同为准）办理相关手续。综上，第三人伍永忠通过《股权转让协议》、《协议》获得了涉案房屋相关权益。之后，左永康与金庚公司达成涉案房屋的买卖合意，约定将涉案房屋出售给左永康，购房款共计803220元，2017年9月5日，伍永忠与左永康签订《以房抵债协议书》，约定伍永忠以自己享有相关权益的还在金庚公司名下的涉案房屋抵偿欠左永康的借款，视为对金庚公司的前述销售行为的认可，并以其对涉案房屋所享有的权益抵偿了对左永康的债务803220元，结合金庚公司办理网签、实际交房和通知办证等行为，可以认定左永康已经按照约定对涉案房屋的全部购房款进行了结算，无须再支付购房款；二、被告金庚公司关于伍永忠将涉案房屋相关权益，通过《债权转让协议》转让给案外人安某某，涉及重复转让的辩解是否成立的问题。本院认为，《债权转让协议》并未明确约定包括涉案房屋，且经本院向安某某确认，涉案房屋并不在其所受让的债权范围内，故对金庚公司前述辩解不予采纳；三、关于原告请求判令三被告向税务等部门缴纳办理涉案房屋房地产权证书需要支付的税费的问题。税收的征收对象与金额，属于行政机关的职权管辖范围，不属于法院民事案件受理范围，本院不作处理，被告杨耀云、宋大勇据此主张的不安抗辩权也不成立。同时，2015年12月16日，涉案房屋已完成竣工验收，2015年12月22日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,已符合办理房地产权证的条件，金庚公司也已向左永康代收了部分税费，且在诉讼中未提出、也没有证据显示左永康有办证所需资料尚未提供。综上，依据约定，金庚公司应协助原告，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理涉案房屋房地产权证的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。四、关于金庚公司是否应承担逾期办证违约金的问题。因原告与金庚公司约定支付逾期办证违约金的时间为卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，故本案原告要求被告承担逾期办证违约金的主张尚不符合法定条件，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、由被告重庆市金庚置业发展有限公司于本判决生效后十日内向重庆市大足区国土资源和房屋管理局提交办理原告左永康所购买的位于重庆市大足区龙岗街道XX路XXX号房屋产权登记的相关资料，并取得重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具的《登记受理单》；二、驳回原告左永康的其他诉讼请求。被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，减半收取计540元，由被告重庆市金庚置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓美玲二〇一九年十一月七日书记员  谈 玲