贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7713号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曾庆，女，1985年6月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年01月05日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年10月9日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司因与被上诉人曾庆商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判或改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务；5、双方签订了《三期精装房改毛坯房补充协议》约定以全产权独立车位对价抵偿延期交付产生的所有违约金，上诉人即便违约也用车位抵偿了，被上诉人不能再主张违约金。曾庆辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力；2、办证时间在合同中有明确约定，不受实际交房时间及其他因素的影响，且上诉人尚不具备取得商品房初始登记的条件，构成违约；3、《补充协议》虽载明违约金累积不超过总房款的1%，但该条款是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的相关规定，该补充条款无效；4、《三期精装房改毛坯房补充协议》仅约定抵销逾期交房违约金，并未抵销逾期办证违约金。曾庆向一审法院起诉请求：1、判令被告按商品房买卖合同约定向原告交付商品房转移登记文书；2、判令被告向原告支付延期交付办理商品房转移登记文书暂计335天产生的违约金21,385.44元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年1月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期商品房。该合同第二十二条第三款（一）约定出卖人承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人在约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付全部已付款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累积最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告曾庆与被告合纵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务；被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，本案原告主张的亦是被告逾期未提供商品房转移登记有关文件的违约责任；关于被告应取得并向原告提供该商品房所有权初始登记有关文书的期限，前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）明确约定为2017年12月30日前，该时间结点是明确的、具体的，不受实际交房时间及其他因素的影响而变化；被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，未向原告提供商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的被告不存在违约的辩解意见，不符合合同的约定，一审法院不予采纳。关于补充合同对违约金的限定是否约束了前面主合同中关于违约金计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即违约金按日应以原告已付购房款372,168元的0.01%为标准，自2017年12月30日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。截止2018年11月30日，逾期提供商品房转移登记的有关文书的天数为335天，故违约金为372,168元×0.01%×335天=12,467.63元。对原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金的意见，不符合合同约定，一审法院不予采纳。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，一审法院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曾庆支付截止至2018年11月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金12,467.63元；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告曾庆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币167元（原告曾庆已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担100元，由原告曾庆负担67元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。本案事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收楼确认书、商品房使用说明书等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。因逾期办证给购房人造成的损失客观存在，一审判决按照合同约定标准计算违约金并无不当。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。另外，上诉人合纵置业公司主张双方当事人在“三期精装房改毛坯房补充协议”中已约定以车位抵偿逾期办证违约金，因该协议明确抵偿的是逾期交房违约金，故本院对此上诉理由不予采信。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用334元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十五日书记员 王 飘