河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1623民初5020号原告：陈某，女，汉族，1971年12月15日出生，住商水县。原告：姚某某，男，汉族，1974年5月8日出生，住商水县。二原告共同委托代理人：许元昭，河南碧轩律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张某某，男，汉族，1962年12月5日出生，住商水县。被告：张某某，女，汉族，1962年5月14日出生，住商水县。二被告共同委托代理人：刘新征，河南睿东律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：刘某某，男，汉，1978年6月28日出生，住商水县。原告陈某、姚某某诉被告张某某、张某某，第三人刘某某执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年10月14日向本院提起诉讼，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈某、姚某某、共同委托代理人许元昭、被告张某某、张某某的委托代理人刘新征到庭参加诉讼，第三人刘某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。原告陈某、姚某某向本院提出诉讼请求：依法判令解封原告所有的位于商水县××路××北门面房40-4-1-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间。事实与理由：被告与第三人借款合同纠纷一案，贵院作出（2019)豫1623执1159号执行裁定，并于2019年7月8日向商水县房地产管理中心送达协助执行通知书，查封第三人名下位于商水县××路××北门面房40-4-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间。2007年3月19日，原告姚某某与第三人刘某某签订房地产买卖合同，刘某某将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第五间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给原告姚某某，双方就该买卖合同在商水县公证处进行了公证，因刘某某所出售房屋与另一间在同一个房屋所有权证上，暂时无法办理房屋所有权过户手续。2006年元月25日，刘某某将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第六间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给袁保华，2010年5月1日，袁保华又将该房屋作价12万元出售给原告陈某，虽然因国家政策原因暂时无法办理房屋所有权过户手续，但原告对贵院所查封的房屋是拥有完全所有权额，因此，法院查封原告所有的房屋是错误的。原告依法提出书面的执行异议申请后，贵院于2019年9月24日送达（2019)豫1623执异48号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。现原告依法提起执行异议之诉，请求贵院在核对房屋实际所有人后，依法解封原告所有的房屋。被告张某某、张瑞莲辩称：一、法院查封的涉案房产所有权人系本案第三人刘某某，与二原告并无关联。根据《物权法》第9条之规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。2019年7月，商水县人民法院依法查封了第三人刘某某名下的商水县健康路西段路北40-4-1-1-5两间房产，该房产依法登记的所有权人为本案第三人刘某某，商水县人民法院对涉案房产的查封合法有效。二、原告对《房屋买卖合同》进行公证，不产生物权变动的效力。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。而根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，”而该房屋至今仍登记在刘某某名下，房屋买卖合同虽经公证处公证，但是没有正式办理过户手续的，仍然是出卖方的财产，不产生物权变动的效力。因此，被申请人刘某某仍是本案不动产的合法所有权人，原告的请求不能成立。三、原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议规定）的规定，不能够排除对涉案房产的执行。根据《执行异议规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，认定异议成立必须满足上述四个条件，且其权利能够排除执行的而对于本案：首先，即使双方房屋买卖协议为真，但买卖协议自2006年及2007年签订后，该协议并未实际履行，该房屋仍登记在第三人刘某某名下，表明原告陈某、姚某某并不期待办理房屋过户登记取得房屋所有权。由此可知，原告陈某、姚某某对该房屋未办理房屋过户登记是因其自身原因所致；因此，本案并不符合上述法律规定，原告陈某、姚某某依据该规定要求排除执行的理由并不能成立。综上，为依法维护答辩人张某某、张瑞莲的合法权益，请求依法驳回原告陈某、姚某某的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有，第一组证据：1，二原告户口本一份；2，姚某某与刘某某的买卖合同、收条、公证书各一份；3，陈某与袁保华的买卖合同、收条、转账凭证各一份；4，袁保华证言一份（附身份证复印件）；5，房产证一份。证明原被告系夫妻关系，诉争的两间房子分别是2007年和2010年两次购买的两间房子在一个房产证上；第二组证据：证人冯某出庭作证以及营业执照一份。证明证人是原告买袁保华房子的见证人，诉争的两间房子多年来一直由原告占有使用，开办门诊，证人曾在2010年同原告一起到房管部门询问过，办证部门答复因房屋与土地权利不一致不能过户；第三组证据、不予登记告知书一份，法律规定链接一份。证明诉争房子从买卖之日到今天，因土地于房屋权利不一致不能过户，不是原告自身过错造成的；第四组证据：执行裁定书一份。证明原告提起执行异议之诉程序合法，房屋买卖交付是在法院查封之前。被告对原告提交的质证意见是，对第一组证据：户口本真实性与证明目的无异议。对买卖合同以及公证书真实性无异议，对证明目的有异议，该买卖合同并不产生物权变动的法律效力，只能说明第三人刘某某作为买卖合同的出卖人，更应该履行合同约定的义务，因为合同标的被法院执行，造成第三人刘某某合同履行不能，刘某某应当依法承担对原告的违约责任。对公证书，首先该公证书系对合同双方民事法律行为真实性予以证明，并不产生物权变动的效力。对于原告陈某与袁保华签订的房屋买卖合同，对该房屋买卖合同的真实性无法核实，袁保华也不是本案的第三人，该合同达不到原告的证明目的。对袁保华的证言，证人本人应当出庭作证，仅仅提供证言，其真实性无法核实，不符合民事诉讼法关于证言的合法形式。对房产证，对其真实性无异议，该房产证恰恰说明涉案房屋登记在第三人刘某某名下，刘某某对涉案房产享有合法所有权；对第二组证据：关于证人冯某出庭作证，该证人证言与本案并无关联，证人仅仅能够说明第三人刘某某以及袁保华作为买卖合同的出卖方，其应该履行合同的义务，但因为合同标的被本院执行，造成刘某某以及袁保华履行不能，二人应该承担对二原告的违约责任，不产生物权变动效力。关于营业执照，该营业执照和本案并无关联，不能证明涉案房产的所有权为二原告所有，该营业执照与本案并无关联，不能证明涉案房产的合法所有权为二原告；对第三组证据：不予登记告知书，首先该不予登记告知书形成时间为2019年11月1日，是在本院对涉案房产进行查封后，而不是2007年合同签订当时，自2007年双方签订买卖合同至2019年11月1日中间长达12年时间，二原告一直未办理房屋变更登记，从不予登记告知书可以看出二原告并不期待办理房屋变更登记，取得涉案房屋所有权。关于法律规定，城市房屋权威登记管理办法以及房屋登记办法，该两部行政法规已经被住建部明文废止，不再进行使用，对于不动产登记条例，该不动产登记条例恰恰说明不动产以变更登记为准，二原告房屋买卖合同以及公证书并不产生物权变动的法律效力。对第四组证据：执行裁定书，首先该执行裁定书已经依法驳回二原告对涉案房产的执行异议申请，且该执行异议裁定书中也已经明确说明二原告对涉案房产不享有合法所有权，本院对涉案房产的查封合法有效。被告未向本院提交任何证据材料。经审理查明：二被告与第三人刘某某借款合同纠纷一案，经商水县人民法院判决并进入执行程序后，法院作出（2019)豫1623执1159号执行裁定，并于2019年7月8日向商水县房地产管理中心送达协助执行通知书，查封第三人刘某某名下位于商水县××路××北门面房40-4-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间。本案二原告认为，在2007年3月19日，原告姚某某与第三人刘某某签订房地产买卖合同，刘某某将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第五间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给原告姚某某，双方就该买卖合同在商水县公证处进行了公证，因刘某某所出售房屋与另一间在同一个房屋所有权证上，暂时无法办理房屋所有权过户手续。2006年1月25日，刘某某将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第六间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给袁保华，2010年5月1日，袁保华又将该房屋作价12万元出售给原告陈某，虽然因国家政策原因暂时无法办理房屋所有权过户手续，但原告对法院所查封的房屋是拥有完全所有权额，据此，认为法院查封涉案房屋是错误的。并向法院提出书面的执行异议申请，商水县人民法院于2019年9月24日作出（2019)豫1623执异48号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。二原告对驳回了执行异议申请不服，故提起民事诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为：原告陈某、姚某某与第三人房屋转让行为发生在法院查封之前，且原告就所购房产已支付了相应价款，并已实际占有使用，双方所签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效并受到法律保护。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告在购买房屋后，也到房产部门进行了过户办理，但因房屋与土地权利不一致不能过户，房产部门也出具了相关证明，可见未能过户并非是本案原告的过错。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零四条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：解除对原告陈某、姚某某所有的位于商水县健康路西段路北门面房40-4-1-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间房屋的查封。案件受理费100元，由被告张某某、张某某负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  胡海山审判员  张桂梅审判员  訾连国二〇一九年十一月二十二日书记员  王凯茵