杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5476号 原告：中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行，营业场所：浙江省杭州市庆春路188号。 负责人：张超尔，该支行行长。 委托诉讼代理人：张晓樱、李莘，该支行员工。 被告：叶定雷，男，1990年6月29日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现羁押于浙江省长湖监狱。 被告：叶德访，男，1966年8月20日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县。 被告：应粉蝶，女，1969年12月14日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县。 被告：杭州天祥房地产有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区紫轩******，实际经营地：浙江省杭州市下城区仙林桥直街3号仙林大厦。 法定代表人：刘强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶劲松，浙江天册律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行（以下简称工行庆春路支行）与被告叶定雷、叶德访、应粉蝶、杭州天祥房地产有限公司（以下简称天祥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日在浙江省长湖监狱公开开庭进行了审理。原告工行庆春路支行的委托诉讼代理人张晓樱、李莘、被告叶定雷、被告天祥公司的委托诉讼代理人叶劲松到庭参加诉讼，被告叶德访、应粉蝶经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行庆春路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶定雷、叶德访、应粉蝶归还原告贷款本金4052175.15元、利息380414.43元（暂计算至2019年8月20日），及自2019年8月21日起按借款合同约定和人民银行规定另行计付至本息还清时止的利息、罚息、复利等；2.被告天祥公司对上述款项承担连带保证责任；3.原告对位于杭州市上城区产处置所得享有抵押优先受偿权；4.四被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。审理过程中，原告明确第1项诉讼请求中的利息380414.43元由利息343286.99元、罚息37127.44元组成。事实和理由：2016年5月24日，原告与叶定雷、天祥公司签订合同号为01202000052016一手贷0000354的《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为412万元，期限360个月，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率执行。上述借款由被告叶定雷所有的位于杭州市上城区产提供抵押担保，并办理了抵押预登记手续，同时被告叶德访、应粉蝶出具了共同还款承诺书对被告叶定雷的借款承担共同还款责任。被告天祥公司对上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2016年5月25日发放贷款412万元，贷款到期日为2046年5月25日。现因被告叶定雷涉刑事案件，原告依据合同第十四条约定已宣布该合同项下贷款提前到期，截至2019年8月21日，被告叶定雷仍未归还贷款本息，被告叶德访、应粉蝶未承担共同还款责任，被告天祥公司亦未承担相应保证责任，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望依法判如所请。 被告叶定雷对原告诉称的事实和理由无异议。 被告天祥公司辩称，1.被告天祥公司为被告叶定雷购买案涉钱江御府商品房向原告申请按揭贷款提供的仅是阶段性连带责任担保。双方签订商品房买卖合同后，被告天祥公司已收妥被告叶定雷全部房价款。2.案涉商品房早已于2017年5月如期建成，通过竣工验收备案，具备交付、办证条件，被告天祥公司已全部履行了阶段性连带责任担保的义务。案涉商品房已可以办理抵押登记，但由于被告叶定雷涉刑，案涉商品房自2017年2月起被建德市公安局查封，导致原告无法及时办理抵押登记和领取他项权证，但均非原告和被告天祥公司的原因和责任。3.根据被告叶定雷生效刑事判决书确定内容以及目前人民法院对案涉商品房的处置，已经确认了原告对案涉商品房享有抵押优先受偿权的主张，也进一步表明了被告天祥公司应相应免除阶段性连带担保责任之义务。综上，被告天祥公司已履行案涉商品房的阶段性连带担保责任，在原告依法已确定享有对案涉商品房行使抵押优先权的前提下，无须也不应再由被告天祥公司继续承担阶段性连带责任担保，以此避免各方的责任重复、前后矛盾。 被告叶德访、应粉蝶未作答辩。 本院经审理查明的事实与原告诉称的一致，另补充事实如下：案涉《个人购房借款/担保合同》第五十四条约定，保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。10.2条“阶段性连带责任保证”约定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天内或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权登记预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天内或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续……如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。第30.3条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 杭州市中级人民法院（2017）浙01刑初127号刑事判决书对案涉抵押房屋作为赃物的处置意见为：依法拍卖，追缴扣除抵押贷款的余款。 本院认为，原告与被告叶定雷签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，诚实履行各自义务。被告叶定雷在借款期限内未能按约还本付息，被告叶德访、应粉蝶未履行共同还款义务，其行为均已构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此要求提前收回未到期的贷款本金并自被告叶定雷逾期之日起计收罚息，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告叶定雷自愿以所购房屋作为抵押物为案涉贷款提供抵押担保，相关抵押约定合法有效，且已依法办理抵押权预告登记，故在被告叶定雷未能归还债务的情况下，原告作为抵押权人对抵押物依法享有优先受偿权。关于被告天祥公司的保证责任问题。根据《个人购房借款/担保合同》第10.2条、第20.2条、第五十四条的约定，被告天祥公司免除阶段性连带责任保证的条件尚未成就，故原告主张被告天祥公司对案涉债务承担连带责任保证于法有据，本院予以支持。原告的各项诉讼请求具有事实及法律依据，本院均予以支持。被告叶德访、应粉蝶未到庭应诉，系放弃抗辩权，相应不利法律后果应自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告叶定雷、叶德访、应粉蝶于判决生效后十日内归还原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行借款本金4052175.15元； 二、被告叶定雷、叶德访、应粉蝶于判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行利息343286.99元、罚息37127.44元（利息、罚息暂计算至2019年8月20日，此后利息、罚息、复利按照案涉合同约定另计至实际履行之日止）； 三、若被告叶定雷、叶德访、应粉蝶不按期履行上述第一、二项债务，则原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行有权就被告叶定雷所有的坐落于杭州市上城区钱江御府5幢1202室【房屋他项权证：杭房他证字第××号】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、被告杭州天祥房地产有限公司对上述第一、二项中被告叶定雷的债务承担连带清偿责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42261元，减半收取21130.5元，财产保全申请费5000元，合计26130.5元，由被告叶定雷、叶德访、应粉蝶、杭州天祥房地产有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告叶定雷、叶德访、应粉蝶、杭州天祥房地产有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审判员  施丹薇 二〇一九年十一月二十二日 书记员  刘 迎