北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13714号上诉人（原审被告）：张华林，男，1951年11月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王侃，北京天江律师事务所律师被上诉人（原审原告）：吴福珍，女，1975年5月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭静，北京福和律师事务所律师。上诉人张华林因与被上诉人吴福珍合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初22504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华林的上诉请求为：撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴福珍原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：张华林因要报销供暖费，所以才在其配偶柳媛生的房屋所有权证上添加了自己的名字，并无丧失购房资格的主观故意；其次，吴福珍在生效判决中已明确选择定金罚则来弥补损失，故不应再适用赔偿损失的原则；双方约定房屋成交价格为52万元，家具、家电、装饰、装修等配套设施作价88万元，故吴福珍主张的房屋差价损失并不存在，且该房屋仍由吴福珍占有使用，故吴福珍并无损失发生，我同意按定金罚则补偿吴福珍。吴福珍辩称，我同意原审判决结果，不同意张华林的上诉请求、事实和理由。吴福珍向一审法院起诉请求：1、张华林向吴福珍支付房价差额48.28万元；2、诉讼费由张华林承担。一审法院认定事实：一、与本案相关联案件：张华林曾以房屋买卖合同纠纷案由起诉吴福珍，要求解除双方于2017年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；吴福珍返还定金10万元。吴福珍在该案中提出反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；张华林赔偿吴福珍经济损失50万元。法院于2018年8月30日作出（2017）京0115民初10986号民事判决书。10986号判决审理查明事实：2017年3月18日，经链家公司居间，吴福珍（出卖人）与张华林（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为大兴区203（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积为34.8平方米，该房屋规划设计用途为办公，该房屋性质为商品房；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为52万元。经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为88万元；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人……关于逾期付款责任的约定：逾期在15日内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，吴福珍（甲方，出卖方）、张华林（乙方，买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订补充协议，协议约定：第一条，成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为140万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分（1）乙方于2017年3月18日将第一笔定金人民币2万元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2017年3月22日将第二笔定金8万元以自行划转的方式支付甲方……4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年5月15日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第四条，违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日期十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，吴福珍（甲方、出卖人）、张华林（乙方、买受人）与丙方（居间方）链家公司签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费3万元。同日，吴福珍（甲方）、张华林（乙方）与丙方（服务方）北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。张华林分别于2017年3月18日、2017年3月20日向吴福珍支付定金2万元、8万元，吴福珍认可共收到定金10万元。另查，张华林与柳媛生系夫妻关系。经法院出具调查令，查询北京房屋交易权属信息查询系统，朝阳区1207于2017年1月9日登记在柳媛生名下，朝阳区1212于2017年1月9日登记在柳媛生名下，于2017年4月1日登记在张华林、柳媛生名下，二人共同共有。2017年4月24日张华林的购房资格核验单显示，张华林核验未通过，居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定。法院向北京市住房和城乡建设委员会就关于商业办公类项目买卖合同纠纷案中有关问题发函，北京市住房和城乡建设委员会复函内容为：《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条，已销售的，即2017年3月26日（含）前已完成网签的商办项目，可继续办理产权登记手续。取得产权证后，再次上市交易时，合法登记的企事业单位、社会组织及个人均可购买。个人（含京籍、非京籍）购买此类商办类项目申请时点同时满足下列两个条件：1、名下在京无住房和商办类房产，申请购买时点前已转出的不计入个人名下；2、在京连续五年缴纳社会保险或个人所得税。“个人”的审核范围是购房人本人。庭审中，关于实际损失部分，吴福珍陈述其主张损失的主要依据是根据双方签订的买卖合同的约定，涉案房屋的价格是140万元，现在的市场价格是85-90万元，价格下跌50万元，故主张50万元的经济损失。10986号判决认为：张华林与吴福珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。现双方均同意解除合同，法院不持异议。本案的争议焦点在于现张华林无购房资格是受北京市商办类项目限购新政影响还是因其个人行为所导致。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于商业办公类项目买卖合同纠纷案中有关问题的复函》中明确“个人的审核范围是购房人本人”，即京籍购房人本人名下在京无住房和商办类房产在新政出台后仍具有购房资格。本案中，张华林虽与柳媛生系夫妻关系，2017年1月9日，朝阳区12层1207、1212两套房产皆登记在柳媛生一人名下。此时，张华林仍具有购房资格。2017年4月1日，朝阳区1212变更登记至张华林与柳媛生两人名下。此时，张华林不再具有购房资格。综上所述，张华林的个人行为导致其在与吴福珍的合同履行期间从无住房到有住房，进而丧失了购房资格，致使买卖合同不能继续履行。故张华林系违约一方，应当承担违约责任或赔偿损失。吴福珍虽要求张华林赔偿损失，但未在法院要求的七日内提交鉴定申请，其提交的证据亦不足以证明其损失的确定金额，故吴福珍要求张华林赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。吴福珍可在其确定损失具体金额之后，另行诉讼解决。大兴法院于2018年8月30日作出（2017）京0115民初10986号民事判决书，判决：1、解除张华林与吴福珍于2017年3月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、驳回张华林的其他诉讼请求；3、驳回吴福珍的其他反诉请求。双方均未提出上诉，该判决书已生效。二、本案审理查明的相关事实本案审理查明的事实与10986号判决审理查明事实一致。本案审理中，吴福珍申请对涉案房屋现在的市场价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院随机选定，由北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司进行本案评估鉴定。该公司于2019年8月1日作出估价报告：房地单价为26357元/平方米，房地总价91.72万元，估价时点为2019年7月24日。在鉴定异议期内，吴福珍与张华林均未对鉴定结论提出异议。鉴定费4586元，已由吴福珍垫付。因定金罚则与违约金或实际损失一般不能并列主张，对此，吴福珍当庭表示对于张华林已支付的定金10万元，同意在其主张的房屋差价损失中予以抵扣，并称：根据合同法第107条规定，赔偿损失和继续履行都是我方的选择，我方现在选择对方赔偿损失，在上个案子中，我方作为被告，在答辩中要求张华林赔偿损失，之所以在上个案子中不选择定金罚则，而选择赔偿实际损失，是因为定金远低于我方实际损失。张华林称：根据合同法、担保法等相关法律的基本原则及规定，各方在没有明确约定的情况下，如一方违约给对方造成损失应承担相应的损失赔偿责任，而在各方当事人明确约定了违约责任的承担方式时，应按照当事人的约定处理，同时相关法律也规定了当事人约定的责任承担方式及其适用规则，结合本案的事实，首先双方已明确的约定了定金形式或违约金形式的违约责任处理方式，所以应按照约定适用，而不应忽略合同的约定直接适用在没有约定情况下的损失赔偿部分。双方约定的责任承担方式中，包括定金、违约金形式，根据之前的判决内容及最终结果所设定的权利义务，包括吴福珍在之前审理过程中的答辩意见，可以明确的认定，吴福珍在违约责任的承担形式中选择了定金罚则即定金不予退还，我方因此已承担了相关的责任。根据合同内容及约定，本案中涉及的定金并非解约定金而是正常的履约定金，因此定金、违约金应择一适用，所以在吴福珍已选择定金罚则的情况下，不应再适用违约金责任，包括在违约金责任下的根据实际损失要求提高违约金的权利。定金一词系专有的法律名词，其自身本就包含了特有的法律含义，具有自身的法律适用规则，其适用应严格按照法律规定和合同约定予以执行，超出法律规定的，不应适用，所以我方认为根据双方的约定和已经发生的事实，对方很明确的在上个案件之中，选择了定金适用规则，再提出损失赔偿之诉，是没有法律依据的。一审法院认为，已生效判决已认定张华林的个人行为导致其在与吴福珍的合同履行期间从无住房到有住房，进而丧失购房资格，致使买卖合同不能继续履行。张华林系违约一方，应当承担违约责任或赔偿责任。故，对于吴福珍要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，符合相关法律规定，法院予以支持。对于吴福珍主张的房屋差价损失48.28万元，有鉴定结论予以佐证，可以作为本案的参考依据，但考虑到估价时点并非合同解除之时及涉案房屋存在价格波动的情况，法院根据公平原则，从本案实际情况综合考虑，酌予支持35万元，扣除吴福珍同意抵扣的已收取张华林支付的定金10万元后，剩余还应赔偿25万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决:一、张华林于判决生效之日起十日内赔偿吴福珍房屋差价损失250000元；二、驳回吴福珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，张华林在2017年4月1日将名字登记在柳媛生房屋名下后，并未报销供暖费。本院认为，已生效判决已认定张华林的个人行为导致其在与吴福珍的合同履行期间从无住房到有住房，进而丧失购房资格，致使买卖合同不能继续履行。张华林系违约一方，应当承担违约责任或赔偿责任。张华林在本案审理过程中，亦未能提供证据推翻已生效判决认定的事实，张华林上诉所持其没有丧失购房资格主观故意的理由，亦无证据支持，且不能改变其违反合同约定的事实，故本院对其该项上诉理由，因无事实依据，不予采纳。张华林的违约行为造成吴福珍未能按约定价格出售房屋的结果，导致吴福珍的房屋出售价格下降，产生了实际损失，吴福珍要求张华林赔偿房屋差价损失，符合相关法律规定。原审法院参考鉴定结论，考虑估价时点并非合同解除之时及涉案房屋存在价格波动的情况，根据公平原则，酌情考虑赔偿35万元并无不当。扣除吴福珍同意抵扣的已收取张华林支付的定金10万元后，剩余还应赔偿25万元。张华林称吴福珍选择了定金罚则弥补损失及房屋价格为52万元的上诉理由，均无事实依据，本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，张华林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6798元，由张华林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  王金龙审判员  霍翠玲二〇一九年十一月二十六日书记员  孙辰姝