辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4401号上诉人（原审被告）：海城市响堂区兴华汽车修配厂。住所地：海城市响堂管理区河家居委会。投资人：王云华，该厂厂长。上诉人（原审被告）：王云华，男，1972年2月25日出生，汉族。住址：海城市。上诉人（原审被告）：张辉，女，1977年5月1日出生，汉族。住址：海城市。被上诉人（原审原告）：汪文举，男，1986年10月15日出生，汉族。住址：海城市。委托诉讼代理人：白冰，辽宁明岳律师事务所律师。上诉人海城市响堂区兴华汽车修配厂（以下简称兴华汽修厂）、王云华、张辉因与被上诉人汪文举买卖合同纠纷一案，不服海城市人民法院(2019)辽0381民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴华汽修厂、王云华、张辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汪文举诉讼请求，并由其承担上诉费。事实和理由：1、从《房屋及场地出售协议书》第二条、第四条约定的履行顺序看，汪文举履行付款（余款40万元）是2018年12月31日前，王云华只要在2019年4月1日前交付房屋就符合协议约定，汪文举负有先履行义务是明确的，关于王云华退还已收租金的时间在协议中并未约定，但该义务必然发生在交付房屋之后，因为退回租金必须以交付房屋的时间为计算依据。依据合同法第六十七条规定，因汪文举未履行义务，王云华作为后履行一方有权拒绝汪文举要求履行。2、证人证言仅证明原租房户未倒房的事实，该事实的发生与汪文举未履行付款义务存在必然的因果关系，因为汪文举未先履行付款义务，王云华有权拒绝履行之后的义务。证人证言亦未证明汪文举存在合同法第六十八条的法定情形，一审判决认为汪文举行使不安抗辩权证据不足。3、一审未对汪文举返还租金的诉讼请求进行审理，其未出示相关证据，一审判决王云华返还租金不合法。汪文举辩称，同意一审判决，请求驳回上诉。汪文举向一审法院起诉请求：1、判令兴华汽修厂、王云华、张辉立即履行合同义务，交付全部房屋及场地给汪文举；履行工商登记变更手续；支付给汪文举租金70866.03元并承担违约责任；2、诉讼费用由兴华汽修厂、王云华、张辉承担。一审法院认定事实：王云华系兴华汽修厂的法定代表人。2018年9月20日，汪文举（乙方）与兴华汽修厂、王云华（甲方）签订《房屋及场地出售协议书》，甲方落款处有王云华、张辉签字。该协议书约定买卖房屋及场地的位置、面积，价款以及支付时间，土地交接时间以及租金处置、租户搬离时间等。再查，协议签订后汪文举已经支付给王云华土地转让费220万元，余款40万元按照协议约定应于2018年12月31日前给付，至今未支付。根据协议约定原来土地上的租户由兴华汽修厂、王云华处理，应于2019年4月1前搬离，至今未搬离；协议约定兴华汽修厂、王云华收取的租金负责返还给汪文举，尚未返还。另查，2018年10月13日，汪文举向河家社区居民委员会就该案涉及的土地的位置交纳土地补偿款24万元，河家社区居民委员会出具付款人为王云华的收据一份。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”的规定，汪文举与兴华汽修厂、王云华之间签订的《房屋及场地出售协议书》对双方有约束力，双方应根据协议履行各自的义务。该案的争议焦点是汪文举尚未支付余款40万元属性问题。汪文举坚持是因兴华汽修厂、王云华预期违约其行使不安抗辩权，兴华汽修厂、王云华抗辩根据协议约定甲方应先支付余款，其享有先履行抗辩权。该案中，汪文举提供证人证言证明在走访中得知承租人不能按期倒房，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。同时根据《房屋及场地出售协议书》第四条“该土地甲方负责办理居委会同意出售手续。原来土地上租房户由甲方处理。双方定于2018年9月20日进行接收。交接前土地及房屋的债权债务归甲方所有，交接后，土地及房屋的债权债务归乙方所有。原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离。甲方已经收取的租金负责退给乙方”，兴华汽修厂、王云华负责原来土地上租房户的处理，应于2019年4月1日前搬离，汪文举得知兴华汽修厂、王云华不能让租户于2019年4月1日前搬离，故没有支付余款。目前，尚有两租户没有搬离。根据证人证言以及场地现状仍有两户未倒房的现状，该院对汪文举中止给付余款系行使不安抗辩权的主张予以采信。关于汪文举主张兴华汽修厂、王云华、张辉立即履行合同义务，交付全部房屋及场地给汪文举，有事实和法律依据，该院予以支持。关于汪文举主张兴华汽修厂履行工商登记变更手续。兴华汽修厂、王云华辩称愿意配合汪文举变更工商登记手续，是因汪文举未支付价款违约在先。对此，该院认可汪文举中止给付余款系行使不安抗辩权的主张，同时为实现双方之间签订《房屋及场地出售协议书》的合同目的，该院对汪文举的该诉请予以支持。关于汪文举主张兴华汽修厂、王云华、张辉支付给汪文举租金70866.03元。根据汪文举提供的证据，该院在证据部分已经论述，对其中四项予以采信。自2018年9月20日至2019年4月1日共计193天，故兴华汽修厂、王云华、张辉应给付汪文举承租人王群的租金为30000元/年÷365天×193天=15863.01元；承租人高振江实际收租金为每年30000元，兴华汽修厂、王云华、张辉应给付汪文举承租人高振江的租金15863.01元；兴华汽修厂、王云华、张辉应给付汪文举承租人经营轮胎的租金24000元/年÷365天×193天=12690.41元；兴华汽修厂、王云华、张辉应给付汪文举承租人王东的租金为33000元/年÷365天×193天=17449.31元，以上合计61865.74元。关于王云华代理人李洪涛抗辩，协议约定我方应当将收取的租金退给汪文举，但是该义务的履行双方没有约定履行期限，什么时间履行应当由我方自主选择，只要时间合理就可以。根据双方签订的协议约定“原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离。甲方已经收取的租金负责退给乙方”，该院认为租户搬离时，兴华汽修厂、王云华、张辉应将租金返还汪文举，对此抗辩该院不予采信。关于汪文举主张兴华汽修厂、王云华、张辉承担违约责任一节。因汪文举未提供证据证明其因兴华汽修厂、王云华、张辉违约遭受的损失，该院不予支持。关于汪文举未付兴华汽修厂、王云华、张辉40万余款一节。兴华汽修厂、王云华抗辩汪文举应先履行支付余款，因汪文举主张行使不安抗辩权且提供证人证明，故该院对兴华汽修厂、王云华的抗辩不予采信。该案中，兴华汽修厂、王云华、张辉未提出反诉，兴华汽修厂、王云华、张辉可就余款另行提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、兴华汽修厂、王云华、张辉于判决生效十日内交付《房屋及场地出售协议书》约定的全部房屋及场地给汪文举；二、兴华汽修厂、王云华、张辉于判决生效十日内返还汪文举租金61865.74元；三、兴华汽修厂、王云华、张辉于判决生效十日内配合汪文举变更兴华汽修厂工商登记手续；四、驳回汪文举其他诉讼请求。案件受理费786元，由汪文举承担100元，由兴华汽修厂、王云华、张辉承担686元。此款汪文举已垫付，兴华汽修厂、王云华、张辉在履行判决实际的给付义务时，加付686元给汪文举。如兴华汽修厂、王云华、张辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，汪文举提交的证据有《买卖附加协议》一份，欲以证明王文华与租户之间存在债务纠纷，其中租户金龙电焊（王群）在2019年4月1日不能倒房，王云华不能交付房屋。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。兴华汽修厂、王云华、张辉认为，对该证据的真实性没有异议，是其本人书写。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汪文举与兴华汽修厂、王云华、张辉签订的《房屋及场地出售协议书》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按协议履行各自义务。关于兴华汽修厂、王云华、张辉上诉称按照协议书约定，汪文举应先履行付款义务一节。在汪文举向兴华汽修厂、王云华支付了220万元合同款后，经汪文举及其提供的证人谢延平走访租户了解，有租房户称与王云华有债务关系，2019年4月1日前不能搬离房子，而至汪文举2019年6月11日起诉时，仍有两租户未搬离案涉场地的事实存在。《房屋及场地出售协议书》第四条约定“该土地甲方负责办理居委会同意出售手续。原来土地上租房户由甲方处理。双方定于2018年9月20日进行接收。交接前土地及房屋的债权债务归甲方所有，交接后，土地及房屋的债权债务归乙方所有。原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离。甲方已经收取的租金负责退给乙方”，可知，王云华未在约定的时间2018年9月20日将房屋及土地交付给汪文举，至今仍有两户出租的房屋未收回，兴华汽修厂、王云华、张辉违约在先。结合汪文举二审提交的王云华与其签订《买卖附加协议》的约定，“甲方（王云华）签署其余租户均为2019年4月1日到期，因甲方（王云华）债务问题造成各租户到期未搬出，甲方（王云华）按违约处理”，亦证明王云华违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，在兴华汽修厂、王云华、张辉违约在先的情况下,汪文举停止付款,其行为是在行使不安抗辩权,不构成违约。至于汪文举尚欠合同余款40万元，兴华汽修厂、王云华、张辉应在履行合同约定的义务后向汪文举主张权利。故对兴华汽修厂、王云华、张辉提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于兴华汽修厂、王云华、张辉上诉称汪文举未提供证据，不应返还租金一节。一审中，汪文举提供了四份租房协议及收据，能够证明王云华将场地房屋对外出租的事实，根据上述证据可以认定租金的数额。按照《房屋及场地出售协议书》第四条约定“原来租房户最晚于2019年4月1日前搬离。甲方已经收取的租金负责退给乙方”的内容，一审判决返还租金的数额并无不当。故对兴华汽修厂、王云华、张辉提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，兴华汽修厂、王云华、张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1347元，由上诉人海城市响堂区兴华汽车修配厂、王云华、张辉负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇一九年十一月二十七日书记员  王 娇