汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1038号 上诉人（原审被告）：陈琦，女，生于1980年6月26日，汉族，住汉中市汉台区。委托诉讼代理人：柯春艳，陕西兴振业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉中鸿基房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：李跃，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王栋，陕西恒爱律师事务所律师。原审被告：马锐，男，出生于1976年11月2日，住汉中市汉台区，汉族。原审被告：张新瑞，女，出生于1977年6月30日，住汉中市汉台区。上诉人陈琦因与被上诉人汉中鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿基公司”）、原审被告马锐、张新瑞租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区法院（2019）陕0702民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭审理，本案现已审[高峰1]理终结。陈琦上诉请求：1.请求依法撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初1564号民事判决书；2.请求依法将本案发回原审人民法院重审；3.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.本案存在两份《营业房租赁合同》，上诉人持有并履行的是2014年7月1日的《营业房租赁合同》，对被上诉人提交的2014年7月30日的《营业房租赁合同》，上诉人不知情，一审法院在未查清哪一份合同是真实的且哪一份合同是双方实际履行的合同的情况下，贸然以被上诉人提交的《营业房租赁合同》作为认定案件事实的依据，显然属于事实认定错误。应当以双方均认可的2014年7月1日的《营业房租赁合同》作为认定案件事实的依据。2.上诉人在本案中并不存在违约，上诉人一直履行的是2014年7月1日所签订的合同，对于2014年7月30日的《营业房租赁合同》不知情。除免除的2014年至2016年的租金外，上诉人将第四年（2017年）的租金已经通过马锐支付了60万元给被上诉人，并不存在拒不支付第四年租金的情形。就第五年的租金而言，因被上诉人违约在先，上诉人因此未缴纳租金，上诉人不存在违约的情形。按照双方于2014年7月1日签订的《营业房租赁合同》的约定，上诉人应当于2018年6月前将当年租金支付给被上诉人。但在本案中，被上诉人于2017年1月便开始对上诉人所经营的火锅店采取断水断电等不正当方式，导致上诉人无法正常营业，给上诉人带来了重大的经济损失，被上诉人应当对其违约在先的行为承担不利后果。上诉人在本案中不存在违约情形，被上诉人主张违约金无任何事实与法律的依据。汉中鸿基房地产开发有限责任公司辩称，不同意陈琦的上诉请求，原审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。汉中鸿基房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2014年7月30日签订的《营业房租赁合同》，立即将房屋腾退给原告；2.判令被告向原告支付拖欠租金的962907元，并判令被告每月以23992元为基数，向原告支付房屋租金直至腾退完毕之日止；3.判令被告向原告承担违约金10万元；4.[高峰2]依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2014年7月30日，鸿基公司与陈琦、马锐、张新瑞协商签订《营业房租赁合同》，合同主要内容为：被告陈琦、马锐、张新瑞因经营需要租赁原告鸿基公司开发建设的仁和春天小区营业房，建筑面积为621.76平方米；租赁期限为5年，自2014年8月15日起至2019年7月15日止；租金及支付方式：1.租金为35元/平方米/月，按测绘面积计算，年租金261139元，满三年后每年递增5%；2.合同签订后三个工作日内，乙方（陈琦、马锐、张新瑞）支付定金5万元；合同签订二十日内，乙方支付第一年租金，以后每后一年度租金在前一度租期到期前一个月支付甲方（鸿基公司）......合同还约定：甲乙双方中任何一方如未按合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，双方暂约定违约者承担违约金十万元整。合同签订后，鸿基公司将房屋交付给了陈琦、马锐、张新瑞；陈琦、马锐、张新瑞向鸿基公司支付了定金5万元并交纳了第一年租金261139元。合同履行期间，房屋实际由陈琦用于火锅店经营。由于陈琦等没有继续支付后续租金而占用房屋至今，鸿基公司催收租金未果，提起诉讼。审理中，陈琦称向马锐支付了59万元用于交纳租金，但未提交证据证明。陈琦、马锐、张新瑞均同意解除合同交付房屋。另查明，陈琦提交一份2014年7月1日陈琦和马锐与鸿基公司签订的《营业房租赁合同》和“老码头”火锅店股东李某于2014年6月20日向马锐支付的60万元的凭证。经审查，该份租赁合同载明的承租人为陈琦和马锐；租赁期限为5年（2014年8月1日至2019年8月1日）；租金与付款方式约定为：房屋租金80元/平方米/月，年租金为596889.6元，采取“租五免三”租赁方式租给承租方使用；合同签订后三个工作日内支付定金5万元，2017年6月底前付清第四年的租金；第五年起每年递增5%，第五年租金在2018年6月底前付清。该份租赁合同的内容除以上约定外，其余内容与鸿基公司提交的2014年7月30日双方协商签订《营业房租赁合同》无异。鸿基公司及马锐、张新瑞均确认双方履行的是2014年7月30日双方签订的《营业房租赁合同》。 一审法院认为，陈琦虽然在宣判前提交的两份证据，证明双方实际履行的是2014年7月1日签订的《营业房租赁合同》，但其既不在限定的时间到庭进行质证，也不能对其余当事人的质证意见给与合理解释。故对其提交的证据的证明目的不予采信。鸿基公司和陈琦、马锐、张新瑞于 2014年7月30日签订的《营业房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人均应按约定履行各自的义务。鸿基公司交付了房屋，被告未按约定支付租金，构成违约，鸿基公司要求支付拖欠的租金并承担违约责任，原审法院予以支持。根据双方租赁合同约定，截止起诉前（2019年3月14日），陈琦、马锐、张新瑞应支付原告租金共计1224046元（2014年8月15日至2017年8月15日应付783417元；2017年8月15日至2018年8月15日应付274196元；2018年8月15日至2019年3月14日应付166433元），扣除已支付的租金及定金共计311139元，尚欠912907元应予以支付。双方自愿解除《营业房租赁合同》，符合法律规定，原审法院予以准许。判决：一、解除原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司与被告陈琦、马锐、张新瑞签订的《营业房租赁合同》。二、由被告陈琦、马锐、张新瑞在判决书生效后30日内将租赁的仁和春天小区营业房交付原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司。三、由被告陈琦在判决书生效后十日内支付原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司租赁费912907元；并以23992元/月为标准继续支付房屋占用期间的费用至房屋腾退之日止。四、由被告马锐、张新瑞对陈琦以上应支付的款项承担连带清偿责任。五、由被告陈琦、马锐、张新瑞在判决书生效后十日内支付原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司违约金10万元。六、驳回原告汉中鸿基房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。二审期间当事人未提交新证据，原审认定的案件事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于，租赁双方履行的合同到底是2014年7月1日签订的《营业房租赁合同》（注：租五免三，年租金596889.6元）还是2014年7月30日签订的《营业房租赁合同》（注：租金一年一交，年租金261139元）。本案中两份合同当事人的签字页都在最后一页，对于签字的真实性上诉人陈琦不持异议，但对于履行有异议，且陈琦认为2014年7月30日签订的合同除最后签字一页真实外，其余部分系鸿基公司擅自更换伪造。首先，陈琦主张2014年6月25日支付租金60万元的证据实际是向马锐的转款，并不能证明是其向鸿基公司支付的租金。且陈琦主张实际履行的2014年7月1日签订的合同中明确约定租金交纳方式为“租五免三”，即前三年免费，第四年租金在2017年6月底前付清，第五年租金在2018年6月底前付清。本案中陈琦声称的支付租金的时间远远早于其所主张的合同约定的缴纳租金的期限，也早于其所主张的租赁合同签订日期，与常理不符。且马锐与陈琦均为承租人，两者之间的支付情况，不能对抗出租人鸿基公司。其次，陈琦没有证据证明2014年7月30日签订的合同除其签字页外系伪造的，并且同为承租人的马锐认可该份租赁合同为真实，与鸿基公司主张履行的合同一致。因此在现有证据下，后签署的合同也应视为对先签署合同的更改，据此原审认定双方实际履行的是2014年7月30日签订的《营业房租赁合同》并判决解除该合同正确。租赁方马锐、张新瑞、陈琦未按合同约定履行义务，理应承担相应的违约责任。[高峰3]综上所述，陈琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审诉讼费用不变。二审案件受理费14488元，由上[高峰4]诉人陈琦负担。本判决为终审判决。审判长  王潇浴                                  审判员   舒 胜                                   审判员  曹建祥二〇一九年十月十一日法官助理    高 峰   书记员  张昕怡 [高峰1]1（案件由来）缺少受理时间，应当写明：案件受理时间，规范写法为：本院于**年**月**日受理此案后。[高峰2]1【纠错提示:】存在不连续序号，请检查【根据和来源:】存在不连续序号，请检查[高峰3]1【纠错提示:】民事诉讼法条款引用有误【根据和来源:】应该引用：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项[高峰4]1（判决主文）在裁判文书尾部案件受理费负担的表述中，应当再次表述一审案件受理费负担情况为宜，正确应为：一审案件受理费（诉讼费）*元。