贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7934号上诉人（原审被告）：贵州德尔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**。法定代表人：杨凝寒，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴国忠，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗传丽，贵州华顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:贵阳经济技术开发区房屋征收中心，住，住所地贵州省贵阳市花溪区浦江路**/div>法定代表人：刘坚，该中心主任。委托诉讼代理人：杨欢，贵州吉远律师事务所律师。上诉人贵州德尔房地产开发有限公司因与被上诉人贵阳经济技术开发区房屋征收中心房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州德尔房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人依据《安置房屋定购协议书（现房）》主张退还购房款及资金占用损失，但该协议适用的前提在购房过程中，而涉案房屋早在2016年就已交付使用，故购房已经结束，被上诉人无权依据该协议主张购房款。并且上述协议未就资金占用损失进行过任何约定，原判要求上诉人支付资金占用损失没有依据；2、本案系房屋买卖合同纠纷，属合同之债，应适用两年诉讼时效的规定，双方在2012年9月14日签订《安置房屋定购协议书（现房）》，2016年上诉人依约交付房屋给案外人贺其祥使用，如主张权利应当在接收房屋两年内，现上诉人主张权利已过诉讼时效；3、根据（2014）花民初字第2592号民事判决，涉案房屋归贺其祥所有，被上诉人既不是涉案房屋所有权人，也不是合同当事人，其支付购房款的行为实际上是帮案外人贺其祥代付购房款，其并不是本案适格主体，本案应追加案外人贺其祥参加本案诉讼。贵阳经济技术开发区房屋征收中心答辩称：1、双方签订的《安置房屋认购协议书（现房）》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且有法院生效判决确认有效，双方应按协议约定全面履行义务；2、上诉人2016年将涉案房屋交于案外人贺其祥，当时被上诉人未参与交房事宜，故对房屋情况并不知晓，直至2017年6月22日上诉人为结算房款向被上诉人出具安置房明细表，被上诉人才知晓面积存在误差，故诉讼时效应从2017年6月22日开始计算。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施，本案应适用三年的诉讼时效，故本案未过诉讼时效；3、根据合同相对性原则，被上诉人因征收安置工作需要，向上诉人购买房屋用于与案外人进行房屋产权调换，并非上诉人说帮案外人代付购房款，故本案不存在遗漏当事人情况。贵阳经济技术开发区房屋征收中心向一审法院起诉请求：一、判令被告退还原告购房款20335元，以及资金占用利息损失（以中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计算至实际给付之日止）；二、本案诉讼费等所有费用由被告承担。一审法院认定事实，2012年9月14日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《安置房屋认购协议书（现房）》一份，主要载明“甲方因房屋征收安置工作需要，须向乙方定购商品房27套用于与被征收人进行房屋产权调换。乙方以出让方式取得位于贵阳市小河区××路编号××号地块的使用权，乙方在前述地块所建商品房项目名称：汇景苑，房屋状况：现房。乙方提供给甲方的房屋为27套（具体户型、楼层、建筑面积等详见清单），由甲方指定的购房人（即被征收人）自愿选择确定。甲方就27套安置房实际面积的总房款合计为15989950元。基于甲方向乙方定购的房屋全部用于安置被征收人，所以在本合同签订生效后，甲方应将被征收人的人数、所购房屋的单套面积、购房人（即被征收人）姓名等资料以书面形式提供给乙方，乙方根据甲方书面通知与甲方指定的购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合同》。购房人（即被征收人）选定的房屋面积超出甲方应安置面积，超出面积部分的购房款由甲方向购房人（即被征收人）收取后汇入乙方账户，乙方即与购房人（即被征收人）签订《商品房买卖合同》。在购房过程中若购房人（即被征收人）所购房屋超过应安置面积时，按下列方式执行：1、购房人（即被征收人）享有相关安置补助政策的，甲方根据征收补偿安置方案中补助政策，由甲方将该补助以现金方式支付乙方，作为购房人（即被征收人）购买超过应安置面积部分购房款的一部分，如发生退款情况时，乙方应将该部分款项直接退回甲方；2、购房人（即被征收人）不享有相关补助政策的，由购房人（即被征收人）自行支付乙方超过应安置面积部分购房款，如发生退款情况时乙方应将该部分款项退还购房人（即被征收人）。购房人（即被征收人）所购房屋的产权证及相关事宜办理，乙方将按照《商品房买卖合同》相关条款及相关法律、法规执行”。上述协议附《汇景苑房源表》，载明“贺其祥，房号A-2-13-1、A-2-14-1，建筑面积137.04、137.04，房屋单价4150元，房款568716元、568716元”。上述协议签订后，因双方发生争议，本案原告向贵阳市花溪区人民法院起诉被告，并将案外人贺其祥列为该案第三人。贵阳市花溪区人民法院查明：贵阳市经济技术开发区国土资源分局与第三人贺其祥签订《征地房屋安置补偿协议（产权调换）》，载明原告以贵阳市花溪区汇景苑小区A-2-13-1、A-2-14-1号房屋与第三人贺其祥进行产权调换。2012年10月29日，原告通过支票方式支付向具体实施房屋安置事宜的德尔房开小河分公司支付了购房款15989950元。被告按原告的指定将汇景苑小区A-2-13-1、A-2-14-1号房屋交付第三人贺其祥，但至今未与第三人贺其祥签订《商品房买卖合同》。贵阳市花溪区人民法院作出（2014）花民初字第2592号民事判决书，判决：确认原告与被告签订的《安置房屋认购协议书（现房）》合法有效；贵阳市花溪区汇景苑小区A-2-13-1、A-2-14-1号房屋归第三人贺其祥所有；原告与被告协助第三人贺其祥办理将贵阳市花溪区汇景苑小区A-2-13-1、A-2-14-1号房屋登记在第三人贺其祥名下的房屋产权证。贵阳市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）黔01民终4600号民事判决书，维持贵阳市花溪区人民法院判决。该判决书已生效。2017年6月22日，被告出具《汇景苑安置房明细》，载明：A-2-13-1、A-2-14-1号房屋；预测安置面积137.04、137.04；实测安置面积134.59、134.59；面积差2.45、2.45；总价补差10168、10168；是否签订合同：未签；已入住。A-2-13-1号房屋现登记于案外人贺其祥名下，A-2-14-1号房屋现登记于案外人杨恩宪、陈坤名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持……价款已经支付的，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应当予以支持”的规定，原、被告签订的《安置房屋认购协议书（现房）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，该协议亦被贵阳市花溪区人民法院生效法律文书确认有效，各方均应严格按合同约定履行义务。本案原告从被告处购房房屋与案外人贺其祥的房屋进行产权调换，原告已向被告支付购房款，虽生效法律文书确认房屋产权证应登记于案外人贺其祥名下，但案外人贺其祥并未与被告签订有任何合同，双方未发生资金往来，购房补差亦是由甲方代为收取汇入乙方账户，根据合同的相对性原则及《安置房屋认购协议书（现房）》“在购房过程中若购房人（即被征收人）所购房屋超过应安置面积时，按下列方式执行：1、购房人（即被征收人）享有相关安置补助政策的，甲方根据征收补偿安置方案中补助政策，由甲方将该补助以现金方式支付乙方，作为购房人（即被征收人）购买超过应安置面积部分购房款的一部分，如发生退款情况时，乙方应将该部分款项直接退回甲方”的约定，现原告购买自被告的汇景苑小区A-2-13-1、A-2-14-1号房屋现实测安置面积均为134.59平方米，与预测安置面积137.04平方米均误差2.45平方米，被告已支付的超出实测面积的购房款，应当退还原告，故对于原告要求被告退还原告购房款20335元（4150元×2.45平方米×2）的诉请，于法有据，一审法院予以支持。对于被告的提出的原告主体不适格及诉讼时效已过的辩称，被告对其提出的抗辩未提供证据予以证明，且2017年6月22日被告向原告出具的包含了诉争房屋面积差额、房屋价款差额的《汇景苑安置房明细》，系其对合同交易相对方进一步确认的意思表示，其前后意思表示明显矛盾，且无法做出合理解释，该《汇景苑安置房明细》亦为房屋买卖双方对买卖标的的结算，因此应自2017年6月22日起计算房屋价款差额的诉讼时效，至原告起诉时并未超过法律规定的期间，故对于被告的辩称，一审法院均不予采信。对于原告主张自起诉之日计算的资金占用损失，因被告交付的房屋实测面积小于预测面积，被告在2017年6月22日已明知该事实，仍未退还原告的购房款，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,一审法院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从2019年4月18日起计算至实际退还之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心已支付的购房款20335元并支付资金占用损失（资金占用损失按照中国人民银行同期存款利率标准计算，以20335元为基数，从2019年4月18日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告贵阳经济技术开发区房屋征收中心其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取154元，由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告)。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，《安置房屋定购协议书（现房）》是本案上诉人与被上诉人签订，上诉人是出卖人，被上诉人是买受人，根据合同相对性，被上诉人有权依据上述协议条款向上诉人主张权利，故被上诉人是本案的适格主体，并且本院（2016）黔01民终4583号民事判决已经认定涉案购房款由被上诉人直接支付给贵州德尔房地产开发有限公司小河分公司，该分公司作为上诉人的下设机构，其收到购房款的情形应视为上诉人收到此款，故现被上诉人以实测面积与预测面积存在误差为由主张上诉人退还多收的购房款既符合协议约定，也符合法律规定。贺其祥不是购房款的交纳义务人，也非协议一方当事人，上诉人要求追加贺其祥参加本案诉讼的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于诉讼时效问题，上诉人2016年将涉案房屋交给贺其祥使用，当时被上诉人对房屋情况并不知晓，故而无从主张面积误差产生的购房款，故上诉人要求从2016年计算诉讼时效的理由不能成立。被上诉人直至2017年6月22日，方从加盖有贵州德尔房地产开发有限公司公章的安置房明细表上知晓房屋存在面积误差的事实，其向法院提起诉讼并未超过诉讼时效，故对上诉人关于本案已过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由上诉人贵州德尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邓禹雨审判员 符黎音二〇一九年十一月十八日书记员 范梦诚