黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民终724号上诉人（一审被告、反诉原告）：刘志民，男，1960年9月10日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：鸡西市广居房屋开发有限公司，住所地：黑龙江省鸡西市鸡冠区南山路**。法定代表人：陈双友，董事长。委托诉讼代理人：牛静，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘成杰，男，该公司法律顾问。上诉人刘志民因与被上诉人鸡西市广居房屋开发有限公司（以下简称广居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初894号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘志民、被上诉人鸡西市广居房屋开发有限公司委托诉讼代理人牛静.刘成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志民的上诉请求：一、撤销鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初894号民事判决，查清事实，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、一审、二审所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，判决被上诉人在未给上诉人办理房屋产权登记过程中没有过错，证据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据上述法律规定并结合本案，上诉人认为：首先，上诉人于2012年6月7日与被上诉人签订了房屋买卖合同并将房屋交付给上诉人使用，直至2019年起诉前未能给上诉人办理房屋所有权证书，该行为明显超过了自房屋交付之日起90日为买受人办理房屋权属证书的法律规定；其次，被上诉人主张2012年8月就已经办理完成各项竣工验收手续，并向工程质量监督部门申请竣工验收备案，直至2016年12月27日鸡西市工程质量监督站为被上诉人出具了竣工工程备案证，2017年1月3日可以办理不动产登记。如果推定被上诉人的主张属实，那么究竟是什么原因导致验收备案手续耗时4年才完成，这足以影响本案结果的事实一审法院并未查明。因此，认定被上诉人在未按时为上诉人办理房屋登记手续方面不具有过错证据不足。第三，依据《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据上述法律规定，即便是被上诉人未按时为买受人办理房屋产权登记手续，有工程质量监督部门的因素存在，那么，被上诉人仍要承担违约责任。而且本案中，被上诉人主张工程质量监督部门一直拖延不予办理备案手续，但是从提交备案手续至取得工程备案证的4年时间里，被上诉人并没有积极督促备案部门及时办理，也没有向上级主管部门和有权监督部门反映逾期办理的事实，更没有向包括上诉人在内的买受人说明不能在法定期限内办理房屋产权登记的原因。因此，被上诉人在未能按时办理房屋权属登记存在严重过错，依法应当承担违约责任。综上所述，一审认定事实不清，证据不足，恳求二审法院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人广居公司辩称：广居公司不存在违约行为，广居公司于2012年8月10日全部办理完产权登记所需要的手续，报送到政府相关部门，2013年10月因发生了其他楼房燃气爆炸事件，导致全市停止办理燃气验收的业务。直至2016年12月27日才对广居公司提出的申请进行了验收。2017年2月广居公司得到了产权部门的通知后及时通知了各业主前去办理产权证照。2018年9月28日广居公司又在鸡西日报刊登了通知。故广居公司不应承担赔偿责任。广居公司（一审原告反诉被告）向一审法院起诉请求：刘志民给付购房款45万元。事实和理由：2012年6月7日，刘志民以1211100元价格向广居公司购买了学林雅苑13号门市，以288900元价格购买了学林雅苑地下10号车库。2015年9月21日，双方协商将10号车库更换成16号、21号车库，刘志民补交5万元。上述门市及车库刘志民共拖欠购房款45万元。刘志民（一审被告反诉原告）向一审法院反诉请求：要求广居公司赔偿13号门市67个月的延期办证损失391224元。事实和理由：2012年6月7日，双方签订《商品房认购协议书》及《学林雅苑车库认购协议》，刘志民向广居公司购买了由其开发的学林雅苑综合楼13号门市及地下10号车库，总价款150万元，刘志民支付了110万元，广居公司交付了门市及车库，但至今刘志民未能取得产权证照，广居公司未能在法律规定的期限内办理权属证照，应当承担违约赔偿责任。一审法院认定，2012年6月7日，广居公司与刘志民签订《商品房认购协议书》及《学林雅苑车库认购协议》，刘志民向广居公司购买学林雅苑综合楼13号门市及地下10号车库，其中13号门市价款为1211100元，首付80万元，余款411100元于2012年7月20日前支付。10号车库价款为288900元，首付2万元，余款268900元于2012年7月20日前支付。刘志民于2012年6月7日交纳了10万元，于2012年8月8日交纳了20万元，于2012年9月29日交纳了80万元，上述门市及车库刘志民共计交纳110万元，尚欠40万元。广居公司分别于2012年6月7日、2012年9月29日将10号车库及13号门市交付给刘志民。2015年9月21日，双方协商将10号库变更成16号、21号车位，购房款增加5万元，刘志民为广居公司出具了45万元的欠据一份，注明“等房照办完后交款”。双方未约定办理产权证照的期限。2012年8月，广居公司办理完成各项竣工验收手续，并向工程质量监督部门申请竣工验收备案。2016年12月27日，鸡西市工程质量监督站为广居公司出具了竣工工程备案证。同日，广居公司向鸡西市商品房预售管理办公室提交了初始登记资料。2017年1月3日，该办公室将不动产登记工作转至产权和不动产证照办理机构。2017年3月27日，广居公司在小区内粘贴公告，通知各业主办理产权证照事宜。2018年9月28日，广居公司又在鸡西日报刊登了办证通知。一审法院认为，合同双方当事人均应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。广居公司已按约定交付了门市及车库，刘志民未按约定支付剩余购房款，其在欠据中自行注明的交款条件并未经广居公司同意，对广居公司不产生约束力，故其行为已构成违约，应当承担继续支付购房款的违约责任。对于刘志民的反诉请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。基于上述规定，出卖人承担违约责任的前提条件是买受人未能取得属权证书是由于出卖人的原因导致，也就是出卖人存在过错。本案中，广居公司于2012年8月就已办理完成各项竣工验收手续，并向工程质量监督部门申请竣工验收备案。直至2016年12月27日工程质量监督部门才为广居公司出具了竣工工程备案证。广居公司在取得竣工工程备案证后及时向房屋产权管理部门送交了相关材料。在通过审核后，又及时通知了小区业主。因此，导致刘志民未能按期办理产权证照的原因并非广居公司所造成，广居公司也不具有过错。综上，本院对广居公司的诉讼请求予以支持，对刘志民的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决：一、被告刘志民于本判决生效之日起三日内给付原告鸡西市广居房屋开发有限公司购房款45万元；二、驳回反诉原告刘志民的反诉请求。本诉案件受理费8050元，减半收取计4025元，由被告刘志民负担。反诉案件受理费3584元，由反诉原告刘志民负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，关于上诉人刘志民未按约定支付剩余购房款，其在欠据中自行注明的交款条件并未经广居公司同意，因该欠据是被上诉人在一审时提交的，该欠据一直在被上诉人处保管，没有证据证明被上诉人在收到此欠据时，对该份证据内容提出异议应视为对欠据的内容认可。一审法院认为对广居公司不产生约束力虽然不当，但刘志民应当承担继续支付购房款的责任。由于本案中，广居公司于2012年8月就已办理完成各项竣工验收手续，并向工程质量监督部门申请竣工验收备案。直至2016年12月27日工程质量监督部门才为广居公司出具了竣工工程备案证。广居公司在取得竣工工程备案证后及时向房屋产权管理部门送交了相关材料。在通过审核后，又及时通知了小区业主。因此，导致刘志民未能按期办理产权证照的原因并非广居公司所造成，广居公司也不具有过错。广居公司于2012年8月就已办理完成各项竣工验收手续，并向工程质量监督部门申请竣工验收备案。直至2016年12月27日工程质量监督部门才为广居公司出具了竣工工程备案证。广居公司在取得竣工工程备案证后及时向房屋产权管理部门送交了相关材料。在通过审核后，又及时通知了小区业主。因此，导致刘志民未能按期办理产权证照的原因并非广居公司所造成，广居公司也不具有过错。综上，一审法院对广居公司的诉讼请求予以支持，对刘志民的反诉请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人刘志民的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11634.00元，由上诉人刘志民负担。本判决为终审判决。审判长  王大力审判员  武建明审判员  刘兆宇二〇一九年十一月二十日书记员  赵婧珺书记员  张启蒙