海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4751号上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区龙昆南路奔龙大厦****。统一社会信用代码914601007425714279。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉嘉，海南至睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张崇涛，男，1987年4月28日出生，汉族，住海口市琼山区儒俊区儒俊雅苑**楼****，公民身份号码：6228231987********。委托诉讼代理人：符传祯，海南颖川律师事务所律师。上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人张崇涛房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。保发公司上诉请求：1撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3006号民事判决，依法改判驳回张崇涛的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张崇涛承担。事实与理由：一、本案有证据证明涉案项目因政府原因被重新处置，2015年6月1日前无法办理涉案项目相关手续。而一审法院没有认定政府政策免责事由，判决保发公司应承担逾期办证违约责任，严重错误。本案中，保发公司开发和销售涉案项目时“五证”齐全，因琼山区住建局违规批准复工的政府原因，导致涉案项目2012年4月被海口市相关政府部门责令暂停和要求重新处置。涉案项目因政府原因在2012年4月被重新处置，之后因政府部门“处置工作的进展不尽如人意，仍然存在时序滞后、效率不高、主动意识不强、多部门联动不够、实质性处置措施难以有效落实等问题”原因，直到2015年6月1日才明确项目重新处置的工作流程。该重新处置工作流程确定后，保发公司已经立即按照重新处置的工作流程要求重新全面积极地办理了儒俊雅苑项目的一系列手续，于2016年7月15日取得了涉案项目的复工核验通知书。所以因政府原因和政府有关部门在审核相关手续过程中影响涉案房产办证时间纯属政府政策原因，因此造成保发公司逾期办证，保发公司应免责。二、2015年6月1日政府明确重新处置工作流程后，保发公司已按照政府部门要求积极办理了一系列手续，但因历史遗留问题和业主原因导致无法通过规划核验手续，从而造成无法办理涉案房产权属证书，该责任不应由保发公司承担；一审法院不顾本案证据证明事实，千方百计寻找理由为业主开脱责任，将责任全部归咎于保发公司，毫无任何道理可言，似有不将保发公司置于破产倒闭不肯罢休。一审法院查明的事实证明，儒俊雅苑项目无法办理规划验收的原因：一是地上1栋9层楼（该栋楼原琼山市早在上世纪九十年代即在本项目开发前就已经发证给琼山香料厂）的历史遗留问题，海口市规划局琼山分局也明确不属于保发公司原因，需由市政府统一解决；二是超容问题；三是业主违法建设问题。可见，目前造成儒俊雅苑无法通过规划验收的原因是因业主违法改扩建原因和不属于保发公司造成的地上原有的一栋9层楼历史遗留问题造成。然而，一审判决在明知因业主违法建设的原因和历史遗留问题（原琼山香料厂的1栋9层楼）造成无法办理规划核验手续的情况下，不但不让业主承担责任，反而将责任全部归咎于保发公司，严重违背事实和违背公平原则，具体如下：（1）一审判决称，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响保发公司办证的主要原因或唯一原因，而判决保发公司承担逾期办证责任。一审法院查明业主违建确实影响涉案项目办证，却不据此免责，明显是以业主的过错让保发公司来承担后果。而事实上，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，这就是影响保发公司办证的主要原因。所以，业主未全部拆除违建的情况下，不应由保发公司承担逾期办证责任。（2）对于地上现有的1栋9层楼问题。事实是，在项目建设前，原琼山县政府已将该1栋9层楼核发了房产证给琼山香料厂，保发公司在建设涉案项目时，没有任何政府部门告知该1栋9层楼存在任何问题，并且保发公司建设涉案项目规划设计图纸已经政府部门审查通过，如果“儒俊雅苑”建设手续不符合规划要求，政府也不可能批建。现在项目取得复工手续后规划核验时规划部门才提出所谓的“不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理”。连政府主管部门在此之前从未注意、提示、要求过，直至取得复工手续后才提出这个问题，这不是保发公司的过错。可见，该1栋9层楼造成“儒俊雅苑”项目无法通过规划核验之一，纯属政府部门内部工作出现问题所致，根本不是保发公司所能预料的情况。（3）关于涉案项目超容问题。保发公司在项目取得复工手续前早已经通过缴纳增建罚款和缴清增加容积率地价款予以解决，这根本不是涉案项目未能办理规划验收的原因。综上所述，保发公司开发建设和销售儒俊雅苑项目房产过程中没有过错，政府2012年4月责令暂停涉案项目纯属政策原因，又因政府2015年6月1日才明确原琼山县（市）批建的29个项目重新处置的工作流程，导致从2012年4月起至2015年6月1日期间保发公司根本无法办理任何手续。在政府明确29个项目重新处置的工作流程后，保发公司已经积极办理儒俊雅苑的一系列手续，但因业主违法改扩建的原因和与保发公司没有任何关系的1栋9层楼的历史遗留问题造成无法办理规划核验，从而造成无法办理房产证的责任不应由保发公司承担。请求二审法院查明事实，撤销原判决，依法改判驳回张崇涛全部诉讼请求。张崇涛辩称，一、张崇涛与保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，保发公司将涉案房屋出卖给张崇涛。保发公司应当自房屋交付之日起730日内为张崇涛办理房屋权属证书，应当提前30日如实书面告知张崇涛办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由张崇涛提供的证件资料，张崇涛应及时提供。该合同第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买卖人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，张崇涛依约向保发公司支付了购房款。但保发公司逾期至今未向张崇涛交付房屋，也没有书面通知张崇涛提交办理房屋所有权证所需要的资料并办理相关手续协助张崇涛办理房屋权属登记。保发公司逾期交付合格的房屋及逾期办理房屋权属证书的行为已构成严重违约。二、张崇涛与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效的。既然双方在合同中对违约责任进行了约定，保发公司违反了合同约定的就应当严格按照双方的约定承担违约责任。三、保发公司作为房地产开发商，明知“儒俊雅苑”项目属于停缓建工程，应当预见到开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险，但其仍与张崇涛约定交房和办证时间却未能依约履行合同义务，所以应当承担违约责任。四、本案之前的同类、批量案件，一、二审法院生效裁判文书判决确认的事实和判决保发公司承担违约责任是完全正确的。保发公司提交的《海口市琼山区人民法院询问笔录》中有保发公司“存在拖拉，一直到现在问题没解决完。”的内容，这正好给保发公司所谓的“立即积极、全面地办理相关手续”予以更有力的反驳。五、海口市规划局的《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》海规函【2015】1115号与《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见》海规函【2015】1819号文件中就明确指出“截止2013年3月，该项目施工进度超过现行控规，与原批建筑方案比较，地上，地上建筑面积较原批建面积增加1813平方米……，超出部分按处置违建有关规定处理”、“儒俊雅苑项目在建设过程中商铺存在加建行为……”。这就证实了，保发公司存在擅自加大地上建筑物面积加盖商铺的违建行为。保发公司违建事实的存在是导致其不能如期办理不动产权证的决定因素。这说明开发商有重大过错。六、另外对于封闭阳台问题，亦有市民曾拨打过“海口12345”，“海口12345”反馈城市管理执法局的答复：关于封闭露台的问题，根据《海口市违法建筑综合整治工作指挥部办公室查处小区违建专题研究会议纪要》关于对已建成小区内违建的界定:封闭露台只要不改变建筑物外立面，不侵害相邻权或公共利益，一般不认定为违建。辖区中队在处理此类案件过程中，做出的行政决定必须具有合法性、合理性才能保障相对人的合法权益，在我局之前办理此类行政案件过程中，曾认定露台封闭的建设为违法行为，并做出限期拆除决定，后经相对人对此决定提起行政诉讼，法院在审理的过程中，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划分符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法等六章所称专有部分的组成部分。”等相关法律法规，撤销我局做出的行政决定，支持相对人的诉讼请求。因此，辖区中队在此件处理过程中，依法依规进行处理。从上述“海口12345”反馈中可以看出，封闭阳台并不是违建，更不是因这个原因不能办理产权证书，而决定性原因是被告作为开发商存在的大量违建问题。并且在一审同审的十六起案件中，有近一半的原审原告和原审被告的《海口市商品房买卖合同》中附加的房型图纸（房屋平台图）上都注明了“封闭阳台”文字和图纸，这就足以说明了开发商在建造和出卖房屋时就已经自己对房屋的设计建造了封闭阳台，所以封闭阳台问题不管够不够成违建都是归咎于开发商的责任。七、此前一二审法院曾两次对同类批量案件作出的生效裁判文书均认定保发公司的违约事实，并判决保发公司支付百分之五十及全部的违约金。其中在生效的（2016）琼01民终2827号民事判决书中表述：如保发公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。又在生效的（2017）琼0107民初2588号民事判决书中表述：“根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日作出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至2017年5月26日开庭审理时被告仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免。”于是2017年的案件琼山法院判决原审被告承担了百分之百的责任。这是生效判决在综合考虑保发公司及政府方面的情况，而做出的判决。在本案中，对于保发公司逾期交房，张崇涛没有任何过错，保发公司作为开发商应当将合格（符合国家标准、行业标准）的房产依约交付给张崇涛。另，在本案中也没有出现新的证据推翻（同类批量案件）原已生效判决认定的事实的情况下，一审法院作出判决保发公司承担逾期交房支付违约金是正确的。综上，保发公司提出上诉的行为，没有事实根据，也没有法律依据，恳请二审法院依法驳回。张崇涛向一审法院起诉请求：1.判令保发公司向张崇涛支付逾期办理房屋产权证违约金83841.81元（违约金计算：574259×730日×0.2‰∕日，即以已付房款574259元为本金从2017年5月27日起暂计至2019年5月26日，直至保发公司为张崇涛办理不动产权证之日止，按每日万分之二的标准计付)）；2.本案全部诉讼费用由保发公司承担。一审法院认定事实：2011年7月31日，张崇涛、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。《海口市商品房买卖合同》主要约定内容如下：一、保发公司将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”4号楼12层12B2房出售给张崇涛；二、房屋建筑面积共89.06平方米，每平方米6448元，总金额574259元；保发公司同意张崇涛选择其他方式付款，详见补充协议第四条；三、保发公司应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张崇涛使用；四、保发公司应自房屋交付之日起730日内为张崇涛办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知张崇涛办理权属证书需要由张崇涛提供的证件资料，若因保发公司原因致使张崇涛不能在约定期限内取得房地产权属证书，保发公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向张崇涛支付违约金，逾期360日以上的，张崇涛有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》部分条款约定内容如下：第四条约定，张崇涛须于签订合同之日起十日内付清首期房价款174259元，余款40万元申请银行按揭支付；第八条约定，在张崇涛交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助张崇涛办理房地产权属登记，如因张崇涛原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，保发公司不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因保发公司责任，张崇涛不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即张崇涛不退房，保发公司按房屋总价款万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及《补充协议》签订后，张崇涛付清了全部购房款574259元。2012年8月20日，保发公司将涉案房屋交付给张崇涛装修使用。另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下、地下室的《商品房预售许可证》期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。2018年2月26日，海口市琼山区城市管理行政执法局作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2、严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日起七日内自行改正，恢复原状。2018年5月17日，一审法院在另案中依据保发公司申请到海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，第一，主要原因是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；第二，该项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；第三，该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身存在超容问题，该问题也是待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。且2017年8月28日保发公司第一次申请规划验收后由于材料不齐，自己申请退档；2018年1月16日再次申请规划验收，经规划局告知其存在的问题后，让其协调整改，但是保发公司存在拖拉现象，至今尚未解决上述问题。因保发公司未按约为张崇涛办理房屋权属证书，张崇涛曾于2017年4月18日向法院提起诉讼，要求保发公司支付迟延办理房屋产权证的违约金，一审法院于2017年7月14日作出（2017）琼0107民初2438号民事判决，判决保发公司支付原告2014年7月7日至2017年5月26日止的逾期办证违约金68336.82元。前述判决已发生法律效力。涉案房屋仍未办理产权证，张崇涛遂提起本案诉讼。一审法院认为，张崇涛、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。故上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。张崇涛已支付全部购房款，保发公司应依约协助张崇涛办理房产权属登记。至庭审前，涉案房屋仍未办理产权证。关于保发公司是否逾期办证，是否应承担逾期办证的违约责任。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张办证时间不受合同关于交房之日起730日内的约束以及其不应承担相应逾期办证的违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。此外，保发公司称在政府明确处置29个项目的工作流程后，因业主违建导致其无法办理项目规划验收及房产证，经一审法院到海口市规划局琼山分局调查了解，儒俊雅苑项目至庭审前未能办理规划验收的主要原因还是项目存有其他问题导致，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响保发公司办证的主要原因或唯一原因。因此，一审法院认定保发公司存在逾期办证的事实。目前业主的违建行为不足以作为保发公司逾期为张崇涛办理房产证的免责原因，如待其他影响规划核验的问题解决后，业主仍未配合相关执法部门进行处理导致规划核验无法通过，进而影响房产证的办理，该抗辩意见才能成立。另，保发公司至今无法通过规划验收的主要原因还是在于项目用地内的原琼山香料厂的1栋9层楼是否可以纳入儒俊雅苑的实建面积，虽然保发公司抗辩该问题在政府处置29个项目时未一并进行处理，并非是其所造成的。但在保发公司开发建设时该栋9层楼早已存在，保发公司在项目规划建设时，应当对项目用地上的非建设单位所有的附着物或建筑物应有充分的了解并有审查核实义务，但保发公司未采取积极的措施进行风险防范，待项目规划核验未能通过时，保发公司才去处理该问题且处理不及时，以致现今规划核验无法通过、房屋产权登记仍无法办理等一系列后果的产生。但考虑到张崇涛向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付张崇涛，保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，鉴于政府有关部门在审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定影响，综合保发公司的履约情况及履约能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，一审法院酌定被告承担合同约定违约金50%的责任。此外，保发公司抗辩称张崇涛未依约付清办理房产证所需的款项及资料，因此保发公司不存在逾期办证的违约责任。但合同明确约定，保发公司作为开发商应当提前30日书面告知张崇涛所需的办证资料，保发公司尚未履行书面通知义务，且根据一审法院上述认定的事实，涉案小区无法办证的原因并非张崇涛未交清办证费用或资料，故一审法院对保发公司该抗辩意见不予采信。一审法院已判决保发公司向张崇涛支付2014年7月20日至2017年5月26日期间的逾期办证违约金，现保发公司仍未为张崇涛办理产权证书，故其应当继续承担违约责任，向张崇涛支付2017年5月27日后的违约金。因具体办证时间尚不能确定，本案违约金计算至庭审之日即2019年6月24日。2017年5月27日至2019年6月24日的违约金以购房款574259元为本金按日万分之二的50%计算为43586.26元（574259元×0.2‰×50%×759日）。张崇涛主张超过部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、限保发公司于本判决生效之日起十日内向张崇涛支付自2017年5月27日至2019年6月24日止的逾期办证违约金43586.26元；二、驳回张崇涛的其他诉讼请求。案件受理费948元（张崇涛已预交），由张崇涛负担474元，保发公司负担474元。本院二审期间，保发公司提交如下证据：1.关于儒俊雅苑项目规划核实的意见【海资规[2019]7854号】；2.海口市建设工程规划批前公示牌照片；3.白蚁防治工程竣工备案证明【房白蚁竣备[2011]第95号】；4.建设工程消防设计备案抽查告知书【海公消设告[2011]第0129号】；5.关于对儒俊雅苑绿地规划验收的审核意见【海政容园验[2012]第95号】；6.海口市建设项目园林绿化工程设计报建审批意见【海政容园设[2012]第164号】；7.防雷装置竣工验收核准书【海气雷验字[2012]第112号】；8.防雷装置验收合格证【海气雷验NO：[2012]112-1号】；9.防雷装置验收合格证【海气雷验NO：[2012]112-2号】；10.涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书【海国安验字[2012]第242号】；11.关于儒俊雅苑项目人防核实意见函【海人防办[2018]131号】；12.关于儒俊雅苑项目竣工环境保护验收意见的函【海环审[2018]248号】；13.关于儒俊雅苑节水设施竣工预验收的意见【海水节验函[2019]63号】；共同证明：保发公司一直积极办理涉案项目房产证所需的各项手续过程中，海口市自然资源和规划局于2019年5月17日对儒俊雅苑项目进行规划核实批前公示，因儒俊雅苑小区部分业主对项目按现状验收提出异议，导致无法办理规划验收等手续，造成延误办理房产证，由此造成的责任与保发公司无关；保发公司对儒俊雅苑项目已办理各项验收手续，海口市自然资源和规划局已同意对儒俊雅苑项目按现状验收，并于2019年9月19日进行规划核实批前公示，该公示期满无异议，涉案项目房产证正在办理中。张崇涛对保发公司的证据质证意见如下：对证据4的真实性有异议，对除了证据4以外的其他所谓证据的文本的真实性没有异议。对所有证据的关联性和证明内容有异议。所有证据不能否认保发公司违约的事实，该证据并不属于新证据，并且该证据也没有在一审法院和二审法院制作的法律文书《举证通知书》规定的时间内提交，对此购房者有异议，并且该证据也不能推翻原已生效判决所认定的开发商违约的事实。张崇涛没有新证据提交。二审查明：2018年10月11日，海口市人民防空办公室同意保发公司办理儒俊雅苑项目办理人防工程竣工验收备案手续。2019年6月26日，海口市水务局经研究同意儒俊雅苑项目通过节水设施竣工预验收。2019年9月1日，海口市自然资源局和规划局要求保发公司对业主做好解释工作，统一认识。该局将严格按照市政府的批示内容“项目经公示无异议后按现状建设情况对该项目启动规划核实，因原住宅楼未拆除导致地块容积率的增加，开发单位应按规定完善土地增容手续后申领规划核实意见书”的要求，对该项目开展规划核实工作。此外，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于保发公司是否应向张崇涛支付逾期办证违约金的问题。从本案查明的事实看，保发公司确实存在违反双方合同约定，未能依约办理房屋产权证的情况，依法应向张崇涛支付逾期办证违约金。保发公司上诉主张“儒俊雅苑”项目未能通过规划验收手续，无法办理房屋产权证的责任完全在于政府和业主。但根据海口市规划局琼山分局对“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因的答复，未能验收的原因主要是有政府遗留处置项目尚待处理、项目本身超容积率以及大部分业主违法封闭阳台、违法改建等问题的存在。故保发公司的上述主张，证据不充分，本院不予采纳。一审法院考虑到保发公司已向张崇涛交付房屋、保发公司在履行合同过程中亦积极采取补救措施等实际情况，且逾期办证的责任不能完全归咎于保发公司，若让保发公司完全承担逾期办证的违约责任，有违公平原则，故一审法院按照张崇涛第一次起诉时判决的违约金标准，酌定保发公司应继续承担合同约定违约金50%的责任并无不当，本院予以维持。综上，保发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由上诉人海南保发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 泽审 判 员 符玉梅审 判 员 谢焕怡 二〇一九年十一月二十九日法官助理 汪婉璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。窗体底端