海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1822号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，现住所地海南省屯昌县屯城镇美林湖国际度假社区。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张绍君，女，1958年12月24日出生，汉族，住山东省龙口市。 委托诉讼代理人：慕更福，男，1960年1月4日出生，汉族，住山东省龙口市，系被上诉人的丈夫。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人张绍君商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实和理由：一审判决上诉人逾期交房并承担违约金27493.76元属于认定事实错误。2012年上诉人以公司内部优惠价将自行开发的美林湖国际社区3栋504房分配给公司会计吴越，2013年6月30日吴越接受了经验收合格的该房，2014年6月吴越将该房转让给被上诉人，被上诉人将购房款直接支付给了吴越，遂吴越将房屋交给被上诉人使用。为了方便被上诉人办证的需要，上诉人与被上诉人于2014年6月30日签订了《商品房买卖合同》并出具发票，但被上诉人并没有支付购房款，双方没有发生真实的交易，而是在签订合同前，被上诉人将购房款支付给了吴越。吴越还清银行贷款于2014年6月10日与银行办理了结算，6月11日办理了房产抵押贷款注销登记，7月1日上诉人为被上诉人办理了预售登记。本案中，上诉人根本不存在逾期交房问题，签订合同、出具发票，完全是为了方便被上诉人办证，因此一审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金27493.76元，属于认定事实错误，应予撤销。综上，被上诉人的主张明显缺乏事实根据和法律依据，一审判决第一项明显错误，请求二审法院纠正一审判决错误，依法支持上诉人的上诉请求。 张绍君辩称，一审判决合情合理合法。被上诉人要求上诉人给付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。商品房的合格，不仅仅是建设单位会同设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收检查、外观项目及资料核查，评定商品房工程质量是否合格。商品房作为商品，其质量需经地方质量监督机构核定为合格或优良。被上诉人在一审中提供的证据《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》中第一条“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格”，这才是该商品房经验收合格交付买受人使用的必须条件。所以上诉人在2013年6月30日到2015年1月28日之间交付的商品房无县质检部门验收合格凭据，不符合合同约定而违约。一审判决上诉人于判决生效之日起十五日内向被上诉人支付逾期交房违约金是正确的，请求二审法院驳回上诉人的该项请求。 张绍君向一审法院起诉请求：1.判令被告全款支付逾期交房违约金27493.76元；2.判令被告全款支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，如继续违约，则继续承担违约责任；3.由被告承担本案件受理费。 一审法院认定事实：慕更福、原告张绍君（俩为夫妻关系）与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0017244），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第3幢5层504号房以总价365123元出售给他们，建筑面积为85.15平方米，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品……。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”该合同补充协议第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”慕更福、张绍君与被告签订《商品房买卖合同》后，2014年6月11日，原告一次性付清了全部房款365123元，同时被告向原告出具了购房款发票。2015年3月10日慕更福向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年6月11日至2015年5月10日期间的物业管理费1533元。根据一审法院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决确定的事实，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；美林湖国际社区第17栋楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至本案开庭前，原告尚未向被告缴交代收办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费，被告也没有将办理权属登记相关资料报送产权登记机关备案。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题。一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告未提交专门的证据证明具体的交房时间，但提交了2015年3月10日慕更福向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年6月11日至2015年5月10日期间的物业管理费1533元。据此可认定为被告2014年6月11日已给原告交房。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”即附件五补充协议第1条中，“……甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书……”，原告2014年6月11日入住至2015年6月6日满360工作日，诉讼时效起算时间应为2015年6月7日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2015年6月7日至2017年6月6日，超过2017年6月6日原告未主张权利则超过诉讼时效。但一审法院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，不予支持。二、关于逾期交房违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2013年10月1日前向原告交付房屋使用。本案原告未提交证据证明具体的交房时间，但提交了2015年3月10日慕更福向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2014年6月11日至2015年5月10日期间的物业管理费1533元。据此可认定为被告2014年6月11日已给原告交房，交房逾期251天（从2013年10月2日起至2014年6月11日止）。根据合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”违约金计算为：365123元×251天×0.0003/天＝27493.76元。故原告请求支付逾期交房违约金27493.76元，予以支持。三、关于逾期办证违约责任的问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”即附件五补充协议第1条中，“……甲方在该商品房交付，乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书……”。至本案开庭前，原告没有证据证明已向被告缴交代收办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。根据合同约定，原告先缴交代收税费后被告才办理房屋产权证书，原告未向被告缴交代收税费已构成违约，应当承担违约责任。故原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，没有事实和法律依据，不予支持，应予以驳回。综上所述，本案原告诉讼请求中，原告请求被告支付逾期交房违约金27493.76元，予以支持；原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金10953.69元，并限期向产权登记机关提交办理房屋所有权证登记所需的材料，没有事实和法律依据，不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张绍君支付逾期交房违约金27493.76元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张绍君的其他诉讼请求。案件受理费761.18元，由原告张绍君负担544.24元（已缴73.8元，补缴470.45元），由被告海南美丰不动产有限公司负担216.94元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1.《竣工验收书》，证明在合同期限内，案涉3#楼验收合格，按照合同约定已具备交房条件。2.《银行业务处理凭证》，证明吴越已结清以案涉房屋抵押向银行申请的贷款，结清的原因是被上诉人将房款交付给了吴越。3.《房产抵押注销登记申请》，证明吴越在结清银行贷款后注销抵押。4.《房产预售登记表》，证明被上诉人受让吴越的案涉房屋，原吴越房产抵押贷款登记注销，上诉人为了被上诉人方便办证，协助其做了预售登记。5.《解除购房合同协议》，证明房子是先卖给吴越的，由吴越单方申请解除协议，上诉人没有盖章。6.《购房合同》，合同的签订时间是2014年6月30日，在付款之后，案涉房屋是二手房，公司出具合同的原因是为被上诉人办证。经质证，被上诉人对证据1、4的真实性、合法性和关联性没有异议，本院对该两份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。被上诉人对证据2和3的真实性不予认可。因上诉人无法提供原件，故本院对其真实性不予确认。被上诉人对证据5的真实性不予认可。因该份证据系吴越单方面出具，且吴越并非案涉合同的相对方，故本院对该份证据不予采纳。被上诉人对证据6的真实性、合法性和关联性没有异议，本院对真实性、合法性和关联性均予以确认。但被上诉人对证明内容有异议，认为该份合同上约定的交房日期与被上诉人在一审时提交的合同中约定的交房日期不一致。上诉人在一审中对被上诉人提供的合同没有提出异议，应视为其认可合同上载明的交房日期。上诉人在二审中提出该份证据，结合上诉人于2014年6月11日向被上诉人出具购房款发票的事实，而该份证据载明的交房日期和签订日期则是2014年6月30日，明显不符合常理。综上，本院对证据6的证明内容不予采纳。 一审判决认定事实“其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”有误，本院予以纠正为“其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方（买受人）委托甲方（出卖人）代为办理房屋产权证书，办证发生的税费，依照国家规定的比例数额，由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金”。除此之外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人是否存在逾期交房，是否应向被上诉人支付逾期交房违约金。 本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2013年10月1日前交付案涉房屋。而本案被上诉人的收房时间是2014年6月11日，上诉人已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。一审法院以被上诉人已交付房价款为基数，根据逾期天数，按日万分之三计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，美丰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费487.34元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇一九年十一月十五日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。