湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0322民初1603号原告：南大忠，男，汉族，1973年8月4日出生，湖北省郧西县人，居民，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：靳家维，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。被告：十堰高度房地产开发有限公司，住所地十堰市车站路**。法定代表人：梁霞运，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘裴，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨敏，男，系该公司员工。原告南大忠与被告十堰高度房地产开发有限公司﹙以下简称高度公司﹚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南大忠及其委托诉讼代理人靳家维、被告高度公司的委托诉讼代理人刘裴、杨敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南大忠向本院提出诉讼请求：1、依法判决高度公司支付因提前收回租赁房屋应承担的违约金242653.50元；2、诉讼费用由高度公司全部承担。在本案审理中，南大忠变更第1项诉讼请求为判决高度公司支付因房屋存在漏水不能使用以及其提前收回租赁房屋应承担的违约金242653.50元。事实和理由：2013年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其开发的位于郧西滨河东路财富公馆地面一层、二层门面出租给原告使用，租期五年，自2013年6月21日起到2018年5月31日止；一层每平米每月20元，二层每平米15元。合同签订后，原告按约支付房租，并花费200余万元对门面进行装修装潢，投资共计1200万元经营家用电器。但是被告严重违反诚实信用原则，将建设工程特别是消防未验收合格的门面交给原告使用。自2013年9月至2016年元月期间，该门面房屋多次发生严重渗漏水事故，致使原告根本无法正常使用，电器属于特殊经营，由于漏水造成电线电路多次短路毁损，出现漏电事故一度中断营业，造成原告装修装潢及电器商品经营严重损失。一楼铺面南端在合同签订时被告承诺两个月内硬化铺路面，但是一直到2016年7月仍未将合格铺面交付使用，导致原告顾客长期不能正常行走通过，经营非常不便利。原告多次向被告反映，要求彻底维修和更换及赔偿损失，被告多次口头答应都未实际解决，且消防水管破裂多次发生大型漏水事故，这种情况都是被告不诚信对此租赁物未经过严格消防和整体房屋验收所造成的。原告担心再次出现严重漏水渗水，实在是无法再使用此铺面，经与被告协商被告同意把消防管漏水修好后再付房租，并同意先扣除50000元作为漏水家电赔偿损失。被告虽也多次口头答应对于漏水渗水造成的铺面和损害的电器维修并答应从房租中扣除，但实际上被告一直不予解决。2016年8月被告通知解除合同，实际上原告自2016年6月起，因被告擅自停水停电原告已经无法正常经营，随后原告对被告提出回执函和告知函，要求被告赔偿由于被告不诚信造成的所有经营经济损失，被告未作任何答复，因为停水停电原告处于停业状态，停止了该房屋的使用，同意解除合同，后原告腾出了租赁物，交还了房屋钥匙，并向被告送交了同意解除合同要求被告返还房租赔偿损失的告知函，并告知从发解除函之日起原告就不再有经营和看管义务。综上，被告将不合格、不安全的租赁物交给原告使用，大量漏水、喷水事故致使原告无法正常使用，其行为违反了合同法第42条2款和合同法52条第5款的规定，同时被告还违反《房屋租赁合同》第8条的约定，提前收回租赁物，被告上述行为给原告造成严重经营损失，故提出上述诉讼请求。高度公司辩称：被告行使合同解除权，提前收回租赁物系在原告欠付巨额租金的情况下，按照合同约定及法定程序行使的，被告不存在违约。关于原告主张的房屋存在漏水事故造成的损失的问题，已经在（2017）鄂3022民初1302号民事案件庭审调查中认定与被告不存在因果关系，原告在此案中再次提出此诉讼请求，明显属于重复诉讼。综上，原告要求被告承担违约金缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院认定事实如下：2013年6月1日，南大忠与高度公司签订房屋租赁合同，合同约定：高度公司将其所有的位于郧西滨河东路财富公馆，地面房产物业现状全框架一、二层房屋出租给南大忠用于经营久一家用电器，租期五年（自2013年6月21日起至2018年5月31日止）。租期满三年后从第一个月起，租金在上年基础上上调8%，以后年度以此类推，租金一年一交，南大忠应于租赁合同签订之日一次性付清第一笔租金及5万元履约保证金，后续租金应在上一租期到期前45日内支付下一年租金。在五年固定合同期限内，出租方提前收回租赁房屋或承租方提前退租，均处以当年房屋租金的50%的违约金。若南大忠存在未按期支付租金及其它费用等第三十八条规定的情形之一，构成违约，高度公司有权提前终止本合同，并要求南大忠支付违约金。合同签订后南大忠即对承租房屋进行施工装修，从事家电经营。2013年6月至2015年1月南大忠向高度公司支付部分租金。2015年6月5日，高度公司开发的郧西滨河东路财富公馆﹙包含涉案房屋﹚1-4号楼建设工程经十堰市公安消防支队验收合格。期间，南大忠以房屋未经消防验收、漏水影响其经营并给其造成损失等为由，拒交部分房租。高度公司多次与南大忠磋商，并催交房屋租金。2016年6月14日高度公司书面通知南大忠未按约定先支付租金，且约定的应交金额与实交金额相差200000元，决定次日对南大忠经营的久一电器商铺采取停水停电措施，损失自负，交纳房租后恢复供水供电。南大忠仍未向高度公司足额支付租金。高度公司采取了停水停电措施，并于2016年8月3日再次向南大忠发出租金催缴通知：“明确房租截止2016年7月20日尚欠房屋租金共计353709元，因商铺楼层渗水等问题，可预留5万元待渗水问题处理妥当后再缴纳，余款303709元请于本月15日前一次性缴清，逾期交清，按合同第三十八条约定构成违约，后果自负。”此后，南大忠没再支付高度公司租金。高度公司分别于2016年8月16日、8月24日向南大忠发出律师函和解除合同告知函,通知到达之日即生效。南大忠收到解除合同告知函未提出异议，也没及时向高度公司腾房交付。2017年7月，高度公司以南大忠拖欠租金为由向本院提起诉讼，本院作出（2017）鄂0322民初1151号民事判决，认定“合同约定南大忠逾期不支付租赁费，高度公司有权要求解除合同和支付违约金，该约定不违反法律规定，高度公司于2016年8月24日向南大忠发出解除合同告知函，南大忠收到后未提出异议，双方租赁合同于2016年8月24日解除”，并判决南大忠向高度公司支付租金、违约金及房屋占用期间损失。高度公司、南大忠均不服提起上诉，十堰市中级人民法院作出（2018）鄂03民终994号民事判决，驳回上诉，维持原判。南大忠对（2018）鄂03民终994号民事判决不服申请再审，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民申195号民事裁定，驳回了其再审申请。另查明，在本院审理（2017）鄂0322民初1151号一案期间，南大忠向本院起诉高度公司，要求高度公司赔偿因漏水造成家电商品损失、因提前终止合同造成的装修装潢损失，返还所承租房屋因门面前路面没硬化致使承租房屋不能使用面积所涉的租金以及负担该案诉讼费、鉴定费。本院作出（2017）鄂0322民初1302号民事判决后，高度公司不服提出上诉，湖北省十堰市中级人民法院作出（2019）鄂03民终832号民事裁定，撤销本院该民事判决，发回重审。本院经重新审理后，作出（2019）鄂0322民初889号民事判决，南大忠、高度公司均不服提起上诉，目前该案尚未审结。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。已生效的（2017）鄂0322民初1151号民事判决，认定“合同约定南大忠逾期不支付租赁费，高度公司有权要求解除合同和支付违约金，该约定不违反法律规定，高度公司于2016年8月24日向南大忠发出解除合同告知函，南大忠收到后未提出异议，双方租赁合同于2016年8月24日解除”。故高度公司提前收回租赁房屋，符合法律规定和合同约定，不存在违约，南大忠据此主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方在房屋租赁合同中未对门前路面硬化事项进行约定，房屋租赁合同第八条的违约金仅针对提前收回、退租的情形，就房屋渗、漏水问题双方在该合同没有设定违约金条款，而南大忠就房屋渗、漏水问题也在（2019）鄂0322民初889号一案中提出要求高度公司赔偿因损失的主张，现南大忠针对房屋渗、漏水、门前路面未硬化等问题，依据合同第八条要求高度公司承担违约金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予以支持。综上，对南大忠要求高度公司支付因其房屋存在漏水不能使用以及其提前收回租赁房屋应承担的违约金242653.50元的诉讼请求，缺乏依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南大忠的诉讼请求。案件受理费减半收取计款2470元，由原告南大忠负担。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  许丽平二〇一九年十一月一日书记员  黄林学