安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2400号 上诉人（原审原告、反诉被告）：砀山县明星机动车驾驶员培训学校,住所地安徽省砀山县砀城镇金利大酒店西一公里。 法定代表人：孙有权,该校校长。 委托诉讼代理人：刘新华，安徽张勇律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张红星，男，1967年8月22日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄彩荣，女，1969年5月10日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：贾东峰，安徽贾东峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉第三人）：张丙胜（又名张胜利），男，1966年12月6日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人砀山县明星机动车驾驶员培训学校（以下简称砀山明星驾校）与上诉人张红星、黄彩荣、原审被告张丙胜因土地租赁合同纠纷一案，均不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 砀山明星驾校上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张红星、黄彩荣返还租金172000元，张丙胜负连带责任;2.张红星、黄彩荣、张丙胜承担二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.一审查明张红星、黄彩荣于2017年9月将案涉土地交付于砀山明星驾校，存在严重错误。根据合同约定，合同履行期间开始时间为2018年1月1日，根据合同法规定，合同履行期间，约定了履行时间的，应依据约定确定履行时间。砀山明星驾校在2018年8月交付了租金30000元，根据合同约定，张红星、黄彩荣负有清除租赁土地建筑附属物清理义务，但其怠于履行该义务，建筑附属物由砀山明星驾校自费清理，直至2018年1月1日仍然没有清理结束。此时，砀山明星驾校已经砀山县砀城镇人民政府告知，租赁土地己经被政府征收，不能再从事任何经营活动。在此期间，实际上是砀山明星驾校代张红星、黄彩荣履行合同约定清除建筑附属物义务，不能据此认为是砀山明星驾校在实际使用租赁土地。因此，一审认定2018年9月张红星、黄彩荣己经将案涉土地交付与砀山明星驾校，砀山明星驾校对案涉土地进行了平整活动，视为其已经实际使用了该租赁土地错误。2.一审认为案涉地块于2018年4月中止履行，砀山明星驾校停止使用案涉土地，扣除自2017年9月至2018年4月期间的租金不用退还，认定事实错误。砀山明星驾校一审提交证据证明案涉土地在2014年已经完成政府征收程序，案涉地块属于国有土地，张红星、黄彩荣己经无权处分。自2018年1月1日合同约定的履行起始日以来，砀山明星驾校从未实际使用土地。3.一审认定张丙胜不负连带保证责任，认定事实错误，案涉合同解除的情况下，张红星、黄彩荣负有返还土地租金的义务，而其拒绝返还，张丙胜签字进行担保，理应承担担保责任。综合以上事实，请支持砀山明星驾校的上诉请求。 张红星、黄彩荣辩称，1.张红星、黄彩荣亦认为一审法院认定事实错误，但与砀山明星驾校认识不同。砀山明星驾校认为国家征地时间早于其与张红星、黄彩荣之间签订合同时间，以此证明张红星、黄彩荣无权处置承包地错误。事实上，砀山明星驾校实际使用黄彩荣、张红星承包的土地长达九个月，应认定砀山明星驾校使用该宗土地九个月并扣除时段的土地租金才公平合理；2.张丙胜是否承担连带责任问题，应由张丙胜本人答辩。 张丙胜辩称，其不应承担责任，签订案涉合同时砀山明星驾校称张丙胜中间人即让其签字，张丙胜是作为中间人在该合同上签的字。张红星、黄彩荣已将收到的172000元租金发放到个人了，不同意返还该172000元。 张红星、黄彩荣上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.砀山明星驾校承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，导致错误判决。一审判决认定砀山明星驾校对案涉土地尚未使用期间为8个月错误。张红星、黄彩荣将自己拥有使用权的土地转租给砀山明星驾校使用，该宗地位于砀山县，面积为18000平方米，砀山明星驾校于2017年8月16日预付租金30000元，同年5月10日砀山明星驾校接手并使用了该土地。该事实已经一审法院予以认定。后双方为了规范各自的权利和义务，又于2017年12月8日补签了一份《租地合同》。所以，认定土地的开始使用时间，不能机械的只审查合同签订时间，而应该尊重案件客观事实，审查土地的实际交付时间。因此，砀山明星驾校尚未使用的期间并非8个月，而是3个月，实际使用的期限是9个月（从2017年9月至2018年5月）。2.一审判决未支持张红星、黄彩荣的反诉错误。《租地合同》第一条约定：租地面积为18000平方米左右；第三条约定：甲方（张红星、黄彩荣）有义务把该块土地上的建筑附属物清理，交由乙方（砀山明星驾校）时为平整净地；合同第八条约定：在租赁期限内如遇拆迁或遇政府征收等不可抗力原因，导致不能继续经营的，拆迁补偿新建附属物归乙方所有，如乙方硬化水泥路面，补偿水泥面归甲、乙双方所有，各占50%，如乙方不再硬化水泥路面，补偿水泥路面归甲方所有。所谓“硬化水泥路面”是重新铺设新水泥路面或修补原有水泥路面的意思。由于案涉土地前身是砖瓦窑场，期间按照政府对环保的要求，其场地均改造成了水泥路面。砀山明星驾校承租该宗土地后，没有任何新铺和修补水泥路，其为了自身需要，挖掘了张红星、黄彩荣现有水泥路面计7830平方米，按本次国家征收价每平方米45元计算，价值为352350元（7830米×45元＝352350元）。一审张红星、黄彩荣己经递交了相关证据，一审判决对砀山明星驾校挖掘水泥路面的事实也予以认定。因此，张红星、黄彩荣的请求应予支持。 砀山明星驾校辩称，1.砀山明星驾校没有实际使用该租赁土地。案涉合同不属于履行期限不明的情形。根据合同约定，履行期间开始的时间为2018年1月1日，张红星、黄彩荣负有租赁土地建筑附属物清理义务。砀山明星驾校在2017年8月交付了30000元租金，但张红星、黄彩荣怠于履行该义务，由砀山明星驾校自费清理建筑附属物，至2018年1月1日仍然没有清理结束。此时，砀山明星驾校被告知租赁土地已经被政府征收，不能从事任何经营活动。因此一审认定张红星、黄彩荣2018年9月已将案涉土地交付砀山明星驾校错误。2.张红星、黄彩荣要求砀山明星驾校赔偿其损失352350元没有事实和法律依据。合同约定张红星、黄彩荣对案涉土地上的建筑物等附属物平整及土地交付义务，但未约定原有水泥地坪禁止破坏或者损毁赔偿，故砀山明星驾校代其履行合同义务，减轻其经济支出，其属于获益方。砀山明星驾校系合理利用土地，并没有违反合同约定。张红星、黄彩荣已经获得政府经济补偿，没有证据证明其遭受任何经济损失。 张丙胜述称，张红星、黄彩荣的上诉应该成立。 砀山明星驾校向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租地合同》；2.张红星、黄彩荣返还砀山明星驾校租金172000元，张丙胜承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由张红星、黄彩荣承担。 张红星、黄彩荣向一审法院反诉请求：判令砀山明星驾校赔偿张红星、黄彩荣经济损失309350元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：砀山明星驾校系依法登记设立的从事二级普通机动车驾驶员培训的企业法人。黄彩荣与张红星系夫妻关系，同属砀山县的村集体经济组织成员。案涉所租赁的土地位于砀山县，（其中部分土地）原系张红星、黄彩荣租赁的其同村承包户的，用于建窑厂之用。后由于闲置，转租给砀山明星驾校。2017年8月份，砀山明星驾校欲租赁案涉土地用于办理驾驶员培训场所使用，经与黄彩荣协商，初步达成协议。2017年8月16日，砀山明星驾校付给黄彩荣案涉土地租金预付款（定金）30000元。黄彩荣收款后，未对案涉土地进行平整，即于2017年9月交付给了砀山明星驾校。砀山明星驾校接收后，根据其需要自行对案涉租赁土地进行场地平整。2017年12月8日，黄彩荣、张红星（甲方）与砀山明星驾校补签订土地租赁合同，甲方将其租赁的位于砀山县的土地约18000平方米转出租给乙方使用，约定：租赁期限10年，自2018年1月1日至2027年12月31日，租金每年6000元／亩。甲方承诺合同所涉租赁土地拥有合法的使用权并有权出租给乙方，如有违反，甲方将所收的租金全部退还并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失。甲方有义务把该块土地上的建筑附属物清理，交由乙方时为平整净地。乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。如因国家各部门不让使用，由乙方单方解决，甲方不承担乙方任何损失。如因甲方原因导致乙方未能进入该场地经营，甲方应向乙方付总租金20%的违约金。如逾期超过20日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付总租金100%的违约金。在租赁期限内，如遇拆迁或遇政府征收等不可抗拒原因，导致不能继续经营的，拆迁补偿地面新建附属物归乙方所有。如乙方硬化水泥地面，补偿水泥地面归甲乙双方所有，各占50%。如乙方不再硬化水泥地面，补偿水泥地面归甲方所有。本合同自双方签字之日起生效。黄彩荣在该合同下方签了自己的名字并加按了手印，同时代替张红星签了名字。合同签订后，砀山明星驾校于2017年12月13日通过中国建设银行转付给黄彩荣租金142000元，连同前述交付的30000元，合计172000元，其中10000元系2017年交付案涉土地至当年年底的租金，其中的162000元系2018年全年的租金。2018年4月，砀山县人民政府对案涉土地实施征收措施，用于建设项目的开工建设。砀山明星驾校即停止了场地平整等筹建相关设施的活动，交出了案涉租赁土地，案涉合同因此中止履行。另查明，案涉土地于2014年4月25日即被安徽省人民政府批准为建设用地。砀山县人民政府于2014年5月12日公布了案涉地块的征收补偿方案并予以公告。案涉土地被征收后，征收机关亦对张红星、黄彩荣等原土地承包户进行了补偿。张红星、黄彩荣主张案涉土地上原有的水泥地坪被砀山明星驾校平整土地时挖掘毁坏7830平方米以及损失309350元，砀山明星驾校否认，张红星、黄彩荣未向本院提交相关有效证据。上述案件事实，有案涉租地合同、收款收条、银行客户交易明细清单、皖政地（2014）401号建设用地批复文件、案涉土地现场照片及当事人、委托诉讼代理人的陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，案涉协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。合同签订后，黄彩荣将案涉土地交付给了砀山明星驾校，履行了交付租赁土地的合同义务。案涉协议履行过程中，因案涉土地被政府实施征收导致该租赁合同无法再继续履行，属客观不能继续履行，非合同当事人的违约行为造成。因此，砀山明星驾校要求解除案涉土地租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持；合同当事人所遭受的损失，由各方当事人自行负担。关于砀山明星驾校已经交付的土地租金应否退还的问题。审理认为，案涉租地协议达成后，张红星、黄彩荣将案涉土地实际交付给了砀山明星驾校，履行了交付租赁物的义务，砀山明星驾校接收案涉土地后进行了平整等活动，视为其已经实际使用了该租赁土地，其应按照约定支付租金。案涉地块于2018年4月被政府实施征收措施，视为案涉合同至2018年4月中止履行，砀山明星驾校停止使用案涉土地。该实际使用（或占用）期间的土地租赁费用不应退还，余下尚未使用期间8个月租金108000元（162000元÷12×8），依据公平原则及诚实信用原则，张红星、黄彩荣应退还给砀山明星驾校。砀山明星驾校要求张红星、黄彩荣退还172000元租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。张丙胜虽在案涉土地租赁合同下方以担保人的身份签了名字，但因案涉合同非债权债务协议，其担保的范围并未明确系案涉合同履行过程中的债务负担问题。因此，砀山明星驾校要求张丙胜对前述款项负连带给付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。张红星、黄彩荣不同意退还的前述抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。关于张红星、黄彩荣反诉要求砀山明星驾校赔偿经济损失309350元的问题。审理认为，案涉土地租赁合同系双方当事人自愿协商订立，并自愿履行。从合同约定的条款内容来看，案涉地块上的建筑等附属物根据承租人的需要应予清除平整，并且张红星、黄彩荣负有清除建筑等附属物及平整土地交付的合同约定义务。案涉合同中亦未约定案涉地块中原有水泥地坪禁止破坏或损毁赔偿的相应条款。即：案涉协议中，张红星、黄彩荣对案涉转租地块上的原有水泥地坪在随土地交付承租人后，对其清除与否持放任或默许承租人任意处分的态度，亦未排除承租人根据其需要时对前述水泥地坪进行清除、平整的权利。张红星、黄彩荣将案涉土地交付后，砀山明星驾校根据其使用目的进行的土地平整，视为其为实现合同目的对案涉所租赁土地的合理利用，其于案涉土地平整过程中根据需要对原有水泥地坪的处分（毁损）不违反合同的约定。案涉地块被政府征收，张红星、黄彩荣已获得了相应的征地补偿。故，张红星、黄彩荣主张砀山明星驾校损坏其水泥地坪7830平方米，要求砀山明星驾校赔偿的诉讼请求，因缺乏相关事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除张红星、黄彩荣与砀山明星驾驶校于2017年12月8日签订的《租地合同》；二、张红星、黄彩荣于判决生效后十日内退还砀山明星驾驶校土地租金108000元；三、驳回砀山明星驾驶校的其他诉讼请求；四、驳回张红星、黄彩荣的反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1870元，由张红星、黄彩荣负担1000元，砀山明星驾驶校负担870元；反诉费2970元，由张红星、黄彩荣负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张红星、黄彩荣提交如下证据：1.砀山县砀城镇侯楼社区居民委员会出具证明一份及当地村民联合签字的材料，以证明本案案涉的土地国家实际征收的时间是2018年5月；同时证明在一审卷宗中砀山明星驾校从砀山县土管局调取的一组材料中有众多村民的签字，但村民对此不知情，案涉土地实际征收时间不是明星驾校所述的时间。2.照片一组共9张，前4张证明砀山明星驾校与张红星、黄彩荣签订的土地租用合同时土地的现状，以证明双方合同约定是清理的地上附着物不是水泥地坪；后五张照片证明张红星、黄彩荣在一审中反诉的地坪被挖掘前和挖掘后的情况。3.租金发放清单3页，以证明张红星、黄彩荣已将土地租金发放给各出租农户。4.申请证人闫某、张某出庭作证，闫某证言以证明砀山明星驾校租赁其挖掘机挖掘案涉土地地坪；张红玲的证言以证明系其帮助砀山明星驾校联系挖掘机清理案涉土地上的围墙等附属物。砀山明星驾校质证认为，证据1砀山县砀城镇侯楼社区居民委员会证明的出具时间早于一审判决作出时间，且张红星、黄彩荣系该社区居民，材料内容不真实，不能作为有效证据使用；部分村民的签名，不能作为有效证据使用，没有附有签名人员的身份信息，是否是本人签字无法核实，该证据的效力显然低于砀山明星驾校在一审中从国土部门调取的相关证据的效力。证据2照片不能反映拍摄时间、地点，亦不能证明是在案涉土地上进行清理。证据3无法核实张红星、黄彩荣是否发放租金，即使其发放租金，也与砀山明星驾校没有关系。证据4证人闫某所证明的事实不清，其所参与清理附属物及挖水泥地面只是预估，没有进行详细测量，也没有科学依据，其证言不能作为认定事实的依据；证人张某当庭承认参加了一审旁听，其证言不能作为有效的证据使用。本院认证意见为，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本案结合全案证据予以综合评判。 经二审审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。砀山明星驾校交付租金及自行清理建筑附属物及张红星、黄彩荣未予以阻止等行为均表明双方早在2017年8月已经就案涉土地租赁事宜达成了合意，双方已经就履行案涉合同进行相应准备，张红星、黄彩荣在2017年9月至2018年1月1日，已经丧失了该期间的土地出租利益，该利益系其实际损失，故一审认定砀山明星驾校自2017年9月开始使用案涉土地适当。砀山明星驾校关于其自行清理建筑附属物，“至2018年1月1日仍然没有清理结束”表明其在2018年1月1日前已经实际占有使用案涉土地，故其主张一审认定张红星、黄彩荣于2017年9月将案涉土地交付给砀山明星驾校、其没有实际使用土地的上诉理由没有事实依据，也与自认的事实相互矛盾，本院不予采信。 虽安徽省人民政府作出同意对案涉土地进行征收的批复作出时间为2014年4月25日，砀山县人民政府对案涉土地公告征收方案的时间为2014年5月12日，但上述批复也载明“征地补偿费用不到位，不得强行使用被征收土地”，且砀山明星驾校也未提供土地所有权人或土地使用权人已经实际取得土地补偿款等相应费用的证据，故一审法院认定案涉合同于2018年4月即政府实施征收措施时终止履行、砀山明星驾校停止使用案涉土地并无不当。砀山明星驾校及张红星、黄彩荣关于一审认定砀山明星驾校使用案涉土地时间错误的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。 根据双方合同约定，案涉土地面积约为18000平方米，张红星、黄彩荣主张该宗土地全部为水泥地坪，因砀山明星驾校毁坏其地坪（水泥路面）7830平方米，导致土地征收单位补偿费用减少，给其造成损失352350元，并要求砀山明星驾校予以赔偿。根据张红星、黄彩荣的主张，土地征收单位应按水泥地坪标准补偿的面积应为10170平方米，但其提供的征地附属物补偿表载明：素混场地29米×60.54米×45元/平方米为79004元，即其被征收单位按照45元/平方米标准补偿的水泥地坪为1755.66平方米，根据其主张，未按该标准予以补偿的面积应为16244.34平方米，与张红星、黄彩荣所述砀山明星驾校所毁坏的地坪7830平方米并不相符，其主张的损失352350元亦无从得出，且砀山明星驾校为实现其合同目的而对案涉土地进行清理，系合理利用该宗土地，并未损害张红星、黄彩荣的利益，也未增加其负担，故张红星、黄彩荣要求砀山明星驾校赔偿其损失352350元没有事实依据。一审法院未支持其反诉请求并无不当。另，张丙胜仅在案涉合同担保人处签字，其系何方担保人及担保内容均不清楚，故砀山明星驾校要求张丙胜承担连带责任无事实和法律依据。 综上所述，砀山明星驾校及张红星、黄彩荣的上诉请求均不能成立，均予以驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13420元，由砀山县明星机动车驾驶员培训学校3740元，由张红星、黄彩荣负担9680元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇一九年十一月八日 书记员  夏春秋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。