甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8335号原告（反诉被告）刘立志。委托诉讼代理人宋彩艳，甘肃得舍律师事务所律师。被告（反诉原告）王建光。委托诉讼代理人赵文卿，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人李荣，甘肃合睿律师事务所律师。原告（反诉被告）刘立志与被告（反诉原告）王建光租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，被告王建光以原告未按约履行相关协议为由提起反诉，本院合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘立志的委托诉讼代理人宋彩艳，被告王建光的委托诉讼代理人赵文卿、李荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘立志向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》已解除；2、被告立即向原告腾交城关区房屋；3、依法判令被告向原告按照每月129800元的标准支付自2019年7月15日起至房屋腾交之日止的房屋占有使用费；4、判令被告支付占用期间的物业费；5、案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2017年11月15日签订《写字楼租赁合同》，于2018年9月25日签订《写字楼租赁合同补充协议》。合同约定被告承租原告所有的位于城关区，面积2360平方米，2018年3月1日至2020年2月28日租金为：55／平方米每月，自2020年3月1日起每年递增5%。合同第八条乙方责任二中明确约定本合同约定租赁期内，因乙方原因不能继续履行合同，或拖欠租金十五日以上，甲方有权解除合同。《写字楼租赁合同补充协议》将租金交纳方式“乙方以半年付方式提前三十日支付下一年度的半年租金”变更为乙方第一期交纳八个月租金（2018年3月1日至2018年10月31日）以后每期租金乙方仍以半年方式提前三十日向甲方交纳半年租金。即每年4月15日和10月15日前向甲方交纳半年租金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋。但被告不按约定履行交纳租金义务，同时存在擅自转租涉案房屋的行为。原告多次发出《催费通知书》，被告仍未交纳房租。2019年5月15日原告委托律师向被告发出《解除合同律师函》，解除与被告之间签订的写字楼租用合同。原告诉至法院，请求判如所请。被告王建光辩称并反诉称，原、被告双方签订了《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》。但在履行过程中,原告未按照合同约定和口头约定为被告解决两个固定停车位以及西入口大门的更换和通道清理问题。2019年4月30日，被告将租金403560元转账至原告名下兰州银行卡内。后被告在2019年6月4日又将剩余房租403560元转入原告的兰州银行卡内却被退回。2019年7月2日，被告再次将403560元转入原告的兰州银行卡内仍被退回。2019年7月3日，被告便将该403560元转入原告名下上海浦东发展银行卡内。现被告已将全部半年房租交给原告，被告已履行合同约定支付租金的义务，租金之所以未被收取，并不归责于被告。原告发律师函解除合同，不符合《合同法》相关规定。双方订立该房屋租赁期限为十年，被告前期已投入装修费、宣传费、招生费等大笔费用。截止8月已有456名学生报名且正常开学。如果提前解除合同将会导致在校学生无法完成学业。故请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，同时请求人民法院判令双方签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》继续履行，判令原告承担本案诉讼费。原告刘立志针对被告王建光的反诉辩称，在合同履行过程中，被告多次违约，原告已于2019年5月15日发出《解除合同律师函》，被告已签收了该《解除合同通知书》，双方的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》于2019年5月15日已实际解除。被告未按合同约定按时向原告交纳房屋租金并且擅自转租涉案商铺，已根本违约，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，原告将其名下位于兰州市城关区、面积2360平方米的写字楼（以下简称涉案房屋）出租给被告使用。双方约定：租赁期限自2017年11月16日至2028年2月28日，2017年11月16日至2018年2月28日为装修免租期，并免除房屋采暖费，水电费由乙方自理；2018年3月1日至2020年2月28日每月租金为55元／平方米（即每月租金为129800元），自2020年3月1日起每年递增5%。物业费：2元／每平米每月，采暖费：7元／每平米，电费：1.10元／度，水费：4.25元／吨；租金交纳方式：乙方以半年付方式提前三十日支付下一年度的半年租金；甲乙双方签订本合同后，三日内乙方应向甲方交纳押金15万元整，本租赁合同履行完毕，租赁关系解除时，若乙方和物业无经济纠纷，并对本写字楼结构等未造成损害，所交纳的押金全额退还；在合同履行期间，该写字楼只供乙方自己使用，乙方无权转让或转租该写字楼；本合同约定租赁期内，因乙方原因不能继续履行合同，或拖欠支付租金十五日以上，甲方有权解除合同；乙方所交纳的押金作为补充甲方因合同未履行完毕所造成的经济损失，甲方不予退还。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。2018年9月25日，原、被告就上述房屋签订《写字楼租赁合同补充协议》，约定：将原合同中租金的交纳方式“乙方以半年方式提前三十日支付下一年度半年租金”变更为乙方第一期交纳八个月租金（2018年3月1日至2018年10月31日），以后每期租金乙方仍以半年方式提前三十日向甲方交纳半年租金。即每年度4月15日和10月15日前向甲方交纳半年租金。2018年10月24日，原告向被告发出催费通知书，要求被告收到该催费通知书后3日内补交所拖欠的房租及物业费。2018年10月31日，被告向原告发出申请，申请延期交付房屋租金等费用。后被告向原告付清该期租金。2019年4月29日，原告向被告发出催费通知书，要求被告于2019年4月30日前向原告交纳6个月房租778800元及物业费28320元。2019年4月30日，被告向原告转账支付403650元。2019年5月15日，原告委托甘肃善业律师事务所向被告发出律师函，以被告拖欠租金超过15日，通知被告自收到函件之日起解除双方写字楼租用合同。被告于2019年5月16日收到该律师函。2019年6月4日，被告向原告兰州银行账户转账支付403560元，原告将该款退回被告账户；2019年7月2日，被告又向原告兰州银行账户转账支付403560元，原告又将该款退回被告账户；2019年7月3日，被告向原告上海浦东发展银行账户转账支付403560元，原告将该款退至被告的合作伙伴李立新的账户，并附言退中山林校区房租款。另，根据原、被告签订的《写字楼租赁合同》约定，涉案房屋半年的租金及物业费合计807120元。本院认为，双方当事人之间存在的主要争议焦点是：双方所签订的租赁合同所约定的解除条件是否已成就。本院认为，原告与被告签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》，被告应于每年4月15日前交纳当年5月1日至10月31日的房租，每年10月15日前交纳当年11月1日至次年4月30日的房租；被告拖欠租金十五日以上，原告有权解除合同。本案中，被告未按约定期限及标准向原告支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金及物业费，且逾期超过15天以上，原告以律师函通知形式解除《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》符合合同约定及法律规定，对原告要求确认《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》已解除的请求，本院予以支持。被告主张原告未按约为被告解决两个固定停车位以及西入口大门的更换和通道清理问题，被告未提交证据证明双方对此有约定及如何约定，对该辩称本院不予采纳，对被告要求继续履行《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》的反诉请求，本院不予支持。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告作为房屋承租人，在合同解除后，其继续使用涉案房屋再无事实及法律依据，故其应当将涉案房屋腾交给原告，本院对原告要求被告腾交涉案房屋的诉讼请求予以支持。被告于2019年4月30日向原告转账的403560元，系向原告交纳2019年5月1日至2019年7月31日的房租及物业费，合同解除后，被告实际占有使用涉案房屋，其应当按照合同约定的每月129800元的租金标准向原告支付自2019年8月1日起至房屋腾交之日止的房屋占有使用费，对原告要求被告按照每月129800元的标准支付自2019年7月15日起至房屋腾交之日止的房屋占有使用费的主张，本院予以部分支持。同上，被告应向原告支付自2019年8月1日起至房屋腾交之日止的物业费。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘立志与被告王建光签订的《写字楼租赁合同》及《写字楼租赁合同补充协议》于2019年5月16日解除；二、被告王建光于本判决生效后十五日内向原告刘立志腾交位于兰州市城关区房屋（合同约定面积为2360平方米）；三、被告王建光于本判决生效之日起十五日内向原告刘立志支付自2019年8月1日至房屋实际腾交之日的占有使用费（占有使用费的计算标准为每月129800元）；四、被告王建光于本判决生效之日起十五日内向原告刘立志支付自2019年8月1日至房屋实际腾交之日的物业费（物业管理费的计算标准为每平方米每月2元）；五、驳回被告王建光的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元（已减半），由被告王建光承担；反诉案件受理费50元，由被告王建光承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  瞿梅二〇一九年十一月四日书记员  陈琳