大连市沙河口区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0204民初8550号原告：王维，女，汉族，1980年7月10日出生，无职业，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孙殿庆，吉林庆和律师事务所律师。被告：大连昊东房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路****，统一社会信用代码9121020067997533X9。法定代表人：赵润泽，执行董事。委托诉讼代理人：鞠振天，女，该公司职员，住大连市中山区。第三人：龙信建设集团有限公司，住所地海，住所地海门市海门镇北京东路**信用代码91320684138774279B（2/10）。法定代表人：陈祖新，董事长。委托诉讼代理人：刘永彬，北京德和衡（上海）律师事务所律师。第三人：大连鹏坤混凝土制作有限公司，住所地大，住所地大连市金州区三十里堡红果村信用代码：91210246691441031P。法定代表人：张鹏，董事长。委托诉讼代理人：胡海涛，女，该公司办公室主任，住大连市金州区。原告王维与被告大连昊东房地产开发有限公司、第三人龙信建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2018）辽0204民初6857号民事判决，原告王维不服，提出上诉。大连市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）辽02民终4441号民事裁定，撤销本院（2019）辽0204民初8550号民事判决，发回本院重审。本院于同年9月26日立案后，依法另行组成合议庭，追加大连鹏坤混凝土制造有限公司为第三人，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告王维的委托诉讼代理人孙殿庆、被告大连昊东房地产开发有限公司（以下简称昊东公司）的委托诉讼代理人鞠振天、第三人龙信建设集团有限公司（以下简称龙信公司）的委托诉讼代理人刘永彬、第三人大连鹏坤混凝土制造有限公司（以下简称鹏坤公司）的委托诉讼代理人胡海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王维向本院提出诉讼请求：1.昊东公司将大连市沙河口区行政街号景山巷1A号1单元8层2号房屋交付给我；2.昊东公司协助办理该房屋的产权登记手续；3.昊东公司自2015年9月21日起至实际交付之日止，按总房款的日万分之三的标准支付逾期交房违约金719436.9元（暂计至2018年10月15日）及自2017年9月21日起至实际办理完成之日止，按总房款的日万分之一的标准支付逾期办理产权违约金79937.92元（暂计至2018年10月15日），合计799374.82元。事实与理由：2014年11月21日，我与昊东签订了《商品房买卖合同》，我购买昊东公司位于大连市沙河口区行政街号景山巷1A号1单元8层2号房屋，该房屋为预售商品房。合同约定：该商品房单价为每平方米16000元，总价为2190080元，付款方式及期限为一次性付清2190080元整，房屋交付期限为2015年9月20日前。该合同第九条1款（2）项约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”第十五条3款“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为二年，自房屋交付之日起计算，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超出二年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理”合同签订后，昊东公司于2014年12月3日向我出具销售不动产统一发票，发票号码为10301309，金额为2190080元。该《商品房买卖合同》双方均签字盖章，是双方真实意思表示，并符合商品房销售的相关法律、法规规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定的交付时间届满后，我委托他人多次要求交付房屋及办理产权等事宜，但昊东公司却以种种理由推拖，至今未能按合同约定交付房屋。经查询，我所购买的房屋已办理了抵押，现仍在抵押状态，故无法办理交付及在不动产登记中心办理网签及备案，更无法办理产权。昊东公司的行为已严重违反双方的合同约定，已经构成严重违约，侵犯了我的合法权益，并造成了巨大的经济损失。昊东公司辩称，不同意王维的诉讼请求。我公司无义务向王维交付房屋，办理产权手续。案涉合同成立但未生效，王维并未向我公司支付房款，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，我公司之所以与王维签订《商品房买卖合同》并出具发票的目的是为了待收到龙信公司的通知后，为其办理过户手续。王维无权以商品房买卖合同为依据向我公司主张违约金。我公司已将案涉房屋抵给龙信公司，但龙信公司并未向我公司出具等额工程款发票，依据合同法的规定，债务人对让予人的抗辩，可以向受让人主张，我公司基于同时履行抗辩权，不能为王维办理相关手续。我公司基于龙信公司的申请与王维签订合同并出具发票，后又基于龙信公司通知停止为王维办理产权转移登记相关手续。我公司不是王维权利义务相对方主体，王维不应当向我公司主张权利。龙信公司述称，不同意王维的诉讼请求。我公司将案涉房屋抵给鹏坤公司，在以房抵货款协议签订后，鹏坤公司一直没有履行协议约定向我公司供货，因此我公司有权通知昊东停止为王维办理产权过户手续。此外，按照法律规定，以房抵债、以物抵债属于代物清偿，在当事人签订以物抵债协议之后，还要将抵债房屋交付并办理产权转移手续。在本案中，昊东公司与我公司签订的抵债协议及我公司与鹏坤公司签订的抵债协议均没有进行房屋交付和办理房屋产权转移手续。因此，上述两份抵债协议并没有发生法律效力。王维与昊东公司签订的商品房买卖合同只是为了办理案涉房屋产权过户登记手续，双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，王维的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到法庭支持。鹏坤公司述称，我公司现已不经营，人员变动较大，与本案相关的证据因时间久远已查找不到，具体情况不清楚。经审理查明，案涉房屋位于星海国府第3幢1单元8层2号，行政街号为大连市沙河口区景山巷1A号1单元8层2号。根据大连市不动产登记中心于2018年12月4日出具的查询结果，案涉房屋无合同备案信息，案涉房屋于2017年1月10日被本院因另案查封。王维陈述其于2019年2月20日至不动产登记中心查询，案涉房屋仍处于查封状态，本次庭审期间，案涉房屋仍然处于查封状态。2014年11月21日，王维与昊东公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，王维购买昊东公司开发的大连市沙河口区景山巷1A号1单元8层2号商品房，房屋建筑面积为136.88平方米，单价为每平方米16000元，总房款为2190080元。合同第六条付款方式及期限约定，一次性付清2190080元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构不申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。合同还约定了双方的其他权利义务。2014年12月3日，昊东公司向王维出具销售不动产统一发票，金额为2190080元。另查，2014年11月12日，昊东公司与龙信公司签订《以房抵款协议》，协议约定，昊东公司将位于大连市沙河口区景宾巷1号星海国府项目3号楼1单元802号房屋（建筑面积136.88㎡）以单价每平方米16000元抵顶应付龙信公司的工程款2190080元。龙信公司或其推荐购得此房的购房者，承诺本协议签订之日起关于此房的一切经济纠纷与昊东公司无关，不得向昊东公司提出退房、换房或索取其他赔偿等要求，否则由此给昊东公司造成的一切损失均由龙信公司承担赔偿责任。协议还约定了双方的其他权利义务。2014年11月21日，龙信公司与鹏坤公司签订《以房抵付货款协议书》，协议约定，龙信公司将位于星海国府的3号楼1单元802号房屋一套作价合计人民币2190080元抵顶鹏坤公司混凝土款。龙信公司把本房屋抵付鹏坤公司，鹏坤抵给王维（女，身份证号：2201021980********）所产生的经济纠纷与龙信公司无关。协议还约定了双方的其他权利义务。2014年11月21日，龙信公司向与昊东公司出具办理房屋销售申请，内容为：为履行我公司与贵公司签订的以房抵款协议，现有王维（居民身份证号码：2201021980********）到贵公司办理“星海国府”项目3号楼1-802号（建筑面积约136.88平方米）的房产手续，请贵司先予办理该商品房买卖合同等相关手续，并在我公司与房产受让权益人完成相关债务结算支付手续后，以书面通知告知贵公司，然后再为王维办理房屋权属登记等相关手续。2015年8月6日，龙信公司向昊东公司出具通知，内容为，2014年11月21日，我公司向贵公司提出书面申请：“请贵司先予办理该商品房买卖合同等相关手续，并在我公司与房产受让权益人完成相关债务结算支付手续后，以书面通知告知贵公司，然后再为王维办理房屋权属登记等相关手续。”现因我公司与受让权益人“大连鹏坤混凝土制造有限公司”签订的《以房抵货款协议书》约定将星海国府3号楼1单元802号房屋抵付王维，而大连鹏坤混凝土制造有限公司并没有按约履行向我公司供应商品混凝土的义务，由此双方协议书约定的权益和义务均没有履行。为维护我公司合法权益，我公司现通知贵公司停止为王维办理房屋产权转移、登记等相关手续。再查，2011年，辽宁省锦州市中级人民法院受理了原告锦州华中汽车销售服务有限公司与被告张鹏、被告鹏坤公司分期付款买卖合同一案，2012年5月31日作出（2011）锦民一初字第00046号民事判决书，判决：一、被告张鹏于本判决生效后十五日内给付原告锦州华中汽车销售服务有限公司购买车辆余款人民币7975137.24元；二、被告张鹏于本判决生效后十五日内给付原告锦州华中汽车销售服务有限公司违约金人民币2392541.17元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、被告大连鹏坤混凝土制造有限公司就本判决第一、二项承担连带保证责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。辽宁省高级人民法院部分改判后，锦州华中汽车销售服务有限公司申请法院强制执行。在执行过程中，锦州华中汽车销售服务有限公司与张鹏、鹏坤公司签订《执行和解协议》，双方约定，一、被执行人给付申请执行人执行款项共计人民币捌佰伍拾万元整，被执行人已给付现金贰佰捌拾万元整，尚欠伍佰柒拾万元整。二、因被执行人资金紧张，无现金给付，用昊东公司开发的星海国府小区的商品房屋三套抵顶欠款，具体明细如下：1.星海国府小区一栋一单元16层1号房间，建筑面积：112.19平方米，平方米单价：16401.44元，总金额为：1840078元；2.星海国府小区一栋一单元17层1号房间，建筑面积：112.19平方米，平方米单价：16488.44元，总金额为：1849838元；3.星海国府小区三栋一单元8层2号房间，建筑面积：136.88平方米，平方米单价：16000元，总金额为：2190080元。三、上述三套房屋价款合计伍佰捌拾柒万玖佰玖拾陆元整，超出部分为179996元，申请执行人用三台车冲抵，具体明细为……。五、被执行人已将上述三套房屋的购房合同、购房发票交付申请执行人，申请执行人已实际接受（三套房屋的购房人申请执行人暂时落名王维，身份证号码：2201021980********）。协议还约定了双方的其他权利义务。2015年6月8日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2015）锦执一恢字第00007号执行裁定书，内容为：本院在执行申请执行人锦州华中汽车销售服务有限公司与被执行人、大连鹏坤混凝土制造有限公司、张鹏关于辽宁省高级人民法院（2013）辽民二终字第4号民事判决书一案中，双方自动达成执行和解协议，且已按协议履行完毕，现申请执行人申请终结执行本案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项的规定，裁定如下：终结辽宁省高级人民法院（2013）辽民二终字第4号民事判决书的执行。本裁定送达后即发生法律效力。上述事实，有王维提供的起诉状、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、辽宁省锦州市中级人民法院（2011）锦民一初字第00046号民事判决书、《执行和解协议》、辽宁省锦州市中级人民法院（2015）锦执一恢字第00007号执行裁定书，昊东公司提供的《以房抵款协议》、办理房屋销售申请、通知、《以房抵债协议》《以房抵付货款协议书》、办理房屋销售申请、通知、本院调取的查询结果双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，王维的诉讼请求是请求法院判令昊东公司交付房屋并协助办理过户手续，其实质系请求法院确认案涉房屋系其所有。最高人民法院《关于人民法院立案、审判和执行工作协调运行的意见》中规定：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案案涉房屋在诉讼前已被本院因另案查封，在执行过程中，王维对执行标的有异议，应当按照民诉法第二百二十七条的规定向执行法院提出执行异议，不应请求法院判令昊东公司交付房屋并协助办理过户手续。故王维的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。基于该请求基础之上的逾期交房违约金及逾期办证违约金本院亦不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款规定，裁定如下：驳回原告王维的起诉。案件受理费11794元（王维已预交），退回王维11794元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张文峰人民陪审员  刘 佳人民陪审员  张丽华二〇一九年十一月六日书 记 员  呼燕妮