广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23093号原告（反诉被告）深圳市荣兴礼品有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人雷满荣。被告（反诉原告）邹振汉，男，汉族。委托诉讼代理人李书勇，广东穗江律师事务所律师。原告深圳市荣兴礼品有限公司诉被告邹振汉房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告邹振汉（以下统称“被告”）诉反诉被告深圳市荣兴礼品有限公司房屋租赁合同纠纷二案。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行合并审理。原告法定代表人雷满荣，及被告委托诉讼代理人李书勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年8月1日，租用深圳市龙岗区坪地街道办坪东社区下沙六巷4号二厂房。在租用期间，原告之前与深圳市仁龙印有限公司（邹龙生）用户共同租用二楼卫生间、洗手间各自用一套。被告嘱咐：你们各自搞好卫生。于2016年4月1日，本栋六楼叶老板搬到二楼，被告为了获取更高的租金，把二楼两个卫生间及通道租给了案外人叶老板。在原告要使用卫生间时，却被案外人叶老板娘告知无法使用二楼卫生间，原告要另外寻找卫生间，导致原告的客户及朋友均无法正常使用二楼卫生间。故原告现要求被告退还每月收取二楼卫生间的水费。被告的员工在一楼给印刷机喷油漆、清洗机器时，导致了灰尘及油渍飘到二楼，导致原告无法正常开窗。被告在二楼安装好机器后，需要出售时，经常需要在原告的车间进出，造成原告停工、停产。因原告在2018年9月左右未按约定的时间交付租金，被告则告知原告可以随时搬走。为维护原告的权益，请求依法判令：1、解除原告与被告2018年9月1日签订的房屋租赁合同，并退还厂房押金7200元（人民币，下同）；2、被告退回原告水费720元；3、被告退回原告电损耗费1560元（2018年8月1日至2019年8月30日期间的电损耗费，因收费不合理，每个月收100度电的损耗×1.3元/度）。被告辩称，一、原告诉求被告退还其房屋租赁保证金7200元无事实及法律依据。本案系原告提前单方解除《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），原告违约在先，导致被告的房屋无法在短时间内进行出租，给被告造成了经济损失，且原告在搬离租赁房屋时，并未与被告完成房屋移交手续，拖欠房屋租金，未将租赁房屋恢复原状。根据被告与原告签订的租赁合同第十二条，被告有权没收租赁保证金。现原告诉求被告退还房屋租赁保证金无事实及法律依据。二、原告诉求被告退还其水费720元无事实及法律依据。根据原告与被告签订的房屋租赁合同，原告从2018年9月1日与被告签订的租赁合同，合同第七条约定，每月水费为6元/吨，从原告承租开始，被告每月均按照原告实际的用水量计算其水费，被告在收取水费后，亦向原告开具了收据，原告从未对水费提出过异议。现原告提前单方解除租赁合同，诉求被告退回其2018年8月1日至2019年8月30日期间的水费，无事实及法律依据。三、原告诉求被告退还其电损耗费1560元无事实及法律依据。根据原告与被告签订的房屋租赁合同，原告从2018年9月1日告签订的租赁合同，合同第七条约定，电费标准为1.3元／度，从原告承租开始，被告每月均按照原告实际的用电量计算其电费，被告在收取电费后，亦向原告出具了收据，原告从未对电费提出过异议，现原告提前单方解除租赁合同，诉求被告退回其202018年8月1日至2019年8月30日期间的电损耗费，无事实及法律依据。被告认为，根据深圳市房屋租赁市场的行业规则、惯例，承租人在租赁房屋时，均会向出租人支付一定金额的保证金，其目的也是为了保证合同的顺利履行，以及承租人在出现违约（提前退租、损坏租赁房屋等）时，减少出租人的经济损失。现原告作为承租人，提前单方解除租赁合同，其行为已构成违约，导致被告房屋空置，无法及时出租，并且在搬离后未将房屋恢复原状，给被告造成了相应的经济损失。根据双方签订的合同约定，被告有权没收其租赁保证金，并有权向其主张损害赔偿。原告在本案中要求被告退回其水费及电损耗费亦无事实及法律依据。综上所述，请求法院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称，被告与于2018年9月1日与原告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定，被告将位于龙岗区坪地街道中心社区下沙45号二楼，共计300平方米，出租给原告使用。租期三年，从2018年9月1日至2021年9月1日。租金按照每平方米17元收取，每月租金共计5100元，电梯使用费每月700元。电费1.3元/度，水费为6元/吨。被告交付租赁房屋时，收取租赁保证金7200元，在合同期满后，原告无违约情况的前提下，被告退还租赁保证金。2019年8月30日，原告提前单方解除《房屋租赁合同》，已经违约在先，并在未完成房屋移交手续的情况下，搬离了租赁房屋，至今仍拖欠被告2019年8月1日至2019年8月31日的房屋租金5100元。被告在原告搬离后进入租赁房屋发现，原告并未将房屋恢复原状，租赁房屋地面有大量强力胶水，无法通过常规清扫予以清除污损地面，存在电线裸露等情况。被告只得雇请清洁人员专门打扫，为此，被告支付清洁费用2500元。被告认为，原告提前单方解除《房屋租赁合同》，未将房屋恢复原状，未与被告搬离房屋移交手续的情况下，搬离租赁房屋，其行为已构成违约，按照合同约定，被告有权没收其租赁保证金，并有权要求原告支付因房屋恢复原状，清洁租赁房屋所产生清洁费。为维护被告的权益，请求依法判令：1、被告向原告支付租赁房屋清洁费2500元；2、被告向原告支付2019年8月1日至2019年8月30日的房屋租金5100元；3、被告向原告支付2019年8月1日至2019年8月30日的电梯使用费700元；4、被告有权没收原告租赁保证金7200元；5、本案诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，被告的反诉请求称其雇请了清洁工清扫涉案房屋，并花费了清洁费的主张不属实。原告在搬离厂房之前已经与涉案小区的清洁工黄礼华沟通好，在原告搬离厂房后，由其自行清洁，并可用清洁后的工厂废品折抵清洁工资。原告在2019年7月31日即搬完大型物品，并有货拉拉叫车的订单为证，请法庭依法支持原告的诉讼请求，并驳回被告反诉请求。经审理查明，2018年9月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于深圳市龙岗区坪地街道中心社区下沙45号二楼的房屋，建筑面积为300平方米用来个体经营；租赁期限为2018年9月1日起至2021年9月1日止；每月租金5100元，厂房客梯和货梯费每月租金为700元，电费为1.3元/度，水费为6元/吨；被告交付租赁房屋时，可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金7200元；房租费拖欠超过10天，被告有权收回双方合同，原告在租房期内违约，被告不退回保证金。原告向被告提交了《房屋租赁合同》及《房租、水、电费（专用）收据》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，并交付了2018年1月-7月的房租、水、电费。被告称对上述证据的真实性认可，该《房屋租赁合同》第12条明确约定，原告在租房期内违约的，被告不退回保证金，并且该房屋租赁合同的第五条、第六条、第七条，均对租赁期限及房屋租金、水电费等进行了明确约定，现原告提交的房屋租赁发票，截止时间为2019年7月12日，而根据原告在起诉状中陈述其在2019年8月30日搬离，因此2019年8月份的租金被告尚未收到。同时原告在搬离涉案的租赁房屋时，并没有与被告完成房屋交接。被告因原告单方提前违约导致租赁房屋空置，产生了相应的经济损失，被告在本案中已提起反诉。另查，原告向本院提交了一份《货拉拉运输单》，显示原告于2019年7月30日联系了货拉拉运输公司将其机器及产品等搬离了涉案房屋。被告向本院反诉称原告需向被告支付2019年8月1日至2019年8月31日的房屋租金5100元、电梯使用费700元及房屋清洁费2500元，并向本院提交了《照片》及《收款收据及身份证复印件》为证。其中，原告搬离租赁房屋后的现场照片，证明原告未将租赁房屋恢复原状，租赁房屋地面有大量的强力胶、水、地面存在污损，有大量的电线裸露的情况。《收款收据及身份证复印件》，证明被告为将租赁房屋恢复原状，支付了清洁费用2500元。原告在庭审时则称，对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可，上述照片系被告伪造的。又查，涉案房屋无相应的产权登记记录，未取得建设工程规划许可证，亦无政府职能部门相关报建批准手续，已申报为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。本院认为，关于原、被告2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》是否有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告至今无法向本院提交涉案区域的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件，根据上述规定，涉案的《房屋租赁合同》应属无效，故本院依法确认原、被告2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》无效。因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，故被告依法应将原告交纳的租赁保证金7200元予以退还。关于原告请求的退回水费及电损耗费的诉求，根据举证责任原则，原告应向本院提交相关证据证明其主张，但原告未提交任何证据证明该损失的存在及具体金额，故，本院依法不予支持。关于涉案房屋2019年8月1日至2019年8月30日期间的占有使用费及电梯使用费。原告向本院提交的《货拉拉运输单》显示，原告于2019年7月30日已通过货拉拉运输公司运输机器及产品搬离了涉案房屋。故被告反诉请求原告支付2019年8月1日至2019年8月30日期间的占有使用费及电梯使用费无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于被告反诉请求涉案房屋清洁费。被告向本院提交的《照片》无法显示照片中的场地为原告租赁的厂房，及确系原告搬离前所造成的。同上，《收款收据》亦无法证明被告确因打扫涉案房屋而支出2500元的清洁费，被告的诉求无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市荣兴礼品有限公司与被告（反诉原告）邹振汉于2018年9月1日签订的位于深圳市龙岗区坪地街道中心社区下沙45号二楼的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）邹振汉于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）深圳市荣兴礼品有限公司租赁保证金人民币7200元；三、驳回本诉原告深圳市荣兴礼品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邹振汉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币25元，由原告深圳市荣兴礼品有限公司承担人民币6元，由被告邹振汉承担人民币19元；反诉案件受理费人民币95元，由被告邹振汉承担。本判决为终审判决。审判员  黄丽仲二〇一九年十一月十五日书记员  凌含芳