河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终16740号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱慧丽，女，汉族，1982年3月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏保超，河南善德律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘树华，河南善德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南和谐置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第八大街**金沙湖会所**。法定代表人：李鲁坡,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张云涛，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭万，河南国基律师事务所实习律师。上诉人朱慧丽因与被上诉人河南和谐置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。朱慧丽的委托诉讼代理人苏保超、潘树华与河南和谐置业有限公司的委托诉讼代理人张云涛、郭万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱慧丽上诉请求：一、依法改判一审判决第一项“合同损失以3330000元为基数，按月息1%，自2016年6月2日起计算至实际付清之日止）”为“合同损失以3330000元为基数，按日万分之一，自2016年7月1日起计算至实际付清之日止”;二、依法撤销一审判决第三项，改判支持上诉人一审的反诉请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决合同损失以3330000元为基数，自2016年6月2日起按月息1％计算，缺乏事实与法律依据，且显失公平，依法应当予以改判。合同损失应依照合同约定按日万分之一的标准计算。依据上诉人朱慧丽与被上诉人河南和谐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，逾期付款的，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件四中第三条约定买受人应当于2016年6月30日前支付首付款3334569元。该《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。因此，逾期付款3330000元的损失应当依照合同约定按日万分之一的标准自2016年7月1日起计算。原审判决合同损失以3330000元为基数，自2016年6月2日起按月息1％计算，缺乏事实与法律依据，显失公平，依法应当予以改判。二、原审程序中，河南和谐置业有限公司未以情势变更为由向原审人民法院请求变更原合同，原审人民法院直接适用情势变更原则，认定双方合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同对于河南和谐置业有限公司显失公平，故不再继续适用原合同确定违约金，违反人民法院中立裁判立场，显失公正，适用法律错误。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更不同于不可抗力的不能履行，情势变更是可以继续履行，只是继续履行十分困难并导致明显的不公平或者不能实现合同目的的后果，情势变更不是法定的免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，同时授予人民法院公平裁量权。原审程序中，河南和谐置业有限公司没有举示证据证明继续履行合同会对其显失公平。河南和谐置业有限公司在知晓郑州市房管局、郑州市不动产登记中心部门职能调整房屋登记政策发生变化后，并未援引该情势变更请求人民法院变更合同。原审中河南和谐置业有限公司未以情势变更为由请求人民法院变更合同，原审法院主动适用情势变更原则，直接认定不再继续适用原合同关于逾期办理初始登记违约金条款，免除河南和谐置业有限公司的违约责任，属于适用法律错误，显失公平。情势变更不是法定的免责事由，其本质是法律赋予当事人的一种请求权，同时授予人民法院公平裁量权。即使政府职能部门的调整构成情势变更，在合同当事人不能协商变更合同的情况下，也应由合同当事人请求人民法院变更合同，由人民法院根据实际情况确定是否准许。当事人未提出变更合同的请求，人民法院作为居中裁判者直接适用情势变更原则的行为，违反法院中立立场，有失偏颇，裁判结果更显失公正。三、原判决驳回上诉人的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法应当予以撤销。上诉人主张逾期办理初始登记违约金的反诉请求符合合同约定，有充分的事实和法律依据，依法应当予以支持上诉人朱慧丽与被上诉人河南和谐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2017年2月28日（房屋交付使用后60日）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，出卖人在约定期限内未报送上述申报材料或报送材料不齐全被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付已付总房款的万分之一的违约金。虽然政府部门职能调整导致房屋登记政策发生变化，初始登记变更为首次登记。首次登记是办理转移登记实现买受人购房目的的前提，因此被上诉人仍应依该合同约定履行首次登记资料的报送义务。被上诉人未提供证据证明其在合同约定的时间内将需要由其提供的办理房屋权属首次登记的资料报送房地产行政主管部门。依据上诉人朱慧丽委托诉讼代理人从郑州市不动产登记中心经开分中心调取的《不动产登记申请审批表》载明，被上诉人河南和谐置业有限公司于2018年12月7日才将需要由其提供的办理房屋权属首次登记的资料报送郑州经济技术开发区不动产登记中心。因此，被上诉人未在合同约定的时间履行报送义务，应当承担相应的违约责任，上诉人的反诉请求符合合同约定，有充分的事实和法律依据，应当予以支持。综上，对于合同损失，应当以3330000元为基数，按日万分之一的标准自2016年7月1日起计算。被上诉人河南和谐置业有限公司未行使请求权，原审人民法院直接适用情势变更原则，显示公正，适用法律不当。上诉人朱慧丽依据其与被上诉人河南和谐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定主张逾期办理初始登记违约金，有事实和法律依据，依法应当予以支持。请二审法院查清事实，正确适用法律，作出一个合理公正的判决。河南和谐置业有限公司辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律依据正确。朱慧丽并未在2016年6月2日前足额支付给河南和谐置业有限公司3334559元首付款，其行为已违反合同义务，应承担相应的违约责任。朱慧丽仅向河南和谐置业有限公司支付了4559元后，尚欠河南和谐置业有限公司3330000元未付。对此事实河南和谐置业有限公司与朱慧丽双方无异议。河南和谐置业有限公司主张朱慧丽自2016年6月2日起按月息2％计算逾期损失为市场营销主体的经济损失，符合现代市场规律。一审法院适用自由裁量权，将河南和谐置业有限公司主张的月息2%酌定按月息1％计算，自2016年6月2日起计算至实际付清之日。理由正当，河南和谐置业有限公司无异议。二、原审案件事实中，发生了法定情势变更情形。若继续履行合同则对河南和谐置业有限公司显失公平。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，该客观情况是当事人在签订合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形，故不应再使用原合同确定违约金，是符合相关法律规定的。三、原审法院认定情势变更情形产生，符合案件事实，朱慧丽的反诉请求理由不足，缺乏法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律依据正确。请二审法院依法维持原审判决，维护河南和谐置业有限公司合法权益。河南和谐置业有限公司向一审法院起诉请求：1．判令朱慧丽支付河南和谐置业有限公司《商品房买卖合同J16002530932》购房款3330000元、利息及违约金1229880元（暂计算至2019年1月3日，自2019年1月4日起以3330000元为基数月息2％计算至实际付清之日止）；律师费200000元；2．判令朱慧丽支付银行按揭代偿193274.90元及违约金5273.48元，两项共计4985428.38元；3．本案诉讼所产生的诉讼费、保全费、担保费由朱慧丽承担。诉讼中，河南和谐置业有限公司撤回其诉讼请求的第2项。朱慧丽向本院提出反诉请求：1．判令河南和谐置业有限公司向朱慧丽支付逾期取得商品房初始登记违约金510907.98元（自2017年3月1日至2018年12月17日，按日以已付房款7764559元的万分之一计算）；2．本案的诉讼费用均由河南和谐置业有限公司负担。一审法院认定事实：2016年6月30日河南和谐置业有限公司与朱慧丽签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，朱慧丽购买位于郑州经济技术开发区××大街××房屋××套，合同价款11094559元，其中首付款为3334559元，其余房款7760000元采用商业贷款方式支付，由朱慧丽与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款／担保合同》，朱慧丽向工商银行贷款7760000元，河南和谐置业有限公司为其提供连带责任保证等。合同附件四中第三条约定买受人应当于2016年6月30日前支付首付款3334559元，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人在收到告知函之日起3日内向出卖人支付代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；第六条约定出卖人应当在2017年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，出卖人未在约定时限内报送上述申报材料或报送资料不齐被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付已付总房款万分之一的违约金等。2016年7月29日，朱慧丽与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，借款抵押物为郑州经济技术开发区经开第八大街1号D1幢1-4层107号房屋，河南和谐置业有限公司为保证人。合同约定贷款金额为7760000元，贷款期限为2016年7月29日起至2046年7月29日止。诉讼中，双方确认朱慧丽已经向河南和谐置业有限公司支付购房首付款4559元，首付款尚欠3330000元未支付给河南和谐置业有限公司。一审法院另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）中第十条中关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同》为河南和谐置业有限公司和朱慧丽双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，而朱慧丽并未在2016年6月2日前足额支付原告3334559元首付款，其行为已经违反合同付款义务，应承担相应的违约责任；朱慧丽仅向河南和谐置业有限公司支付了4559元后，尚欠3330000元未付，现河南和谐置业有限公司诉求朱慧丽支付3330000元首付款的请求，理由正当，一审法院予以支持。关于逾期损失，由于朱慧丽逾期付款确系违约，应当承担相应的违约责任。河南和谐置业有限公司主张朱慧丽自2016年6月2日起按月息2％计算逾期损失（含利息和违约金），该逾期损失计算标准远超合同约定的日万分之一计算标准，该标准计算数额过高；结合本案实际情况，一审法院酌定河南和谐置业有限公司合同损失自2016年6月2日起按月息1％计算至实际付清之日。关于律师费及财产保全担保费，本案合同中未约定，河南和谐置业有限公司主张该两项费用，无事实依据，一审法院不予支持。关于朱慧丽反诉河南和谐置业有限公司向其支付逾期取得商品房初始登记违约金问题。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。双方合同履行期间产生了情势变更，若继续履行合同对于河南和谐置业有限公司显失公平，故不再继续适用原合同确定违约金，符合相关法律规定。朱慧丽要求河南和谐置业有限公司支付逾期提交初始登记材料的违约金，理由不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1％，自2016年6月2日计算至实际付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱慧丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46467元，反诉案件受理费4455元及案件申请费5000元，以上合计55922元，由朱慧丽负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，河南和谐置业有限公司与朱慧丽应当按照合同约定履行自己的义务。该合同附件四中第三条约定买受人应当于2016年6月30日前支付首付款3334559元，朱慧丽仅向河南和谐置业有限公司支付了4559元后，尚欠3330000元未付。朱慧丽并未在2016年6月30日前足额支付河南和谐置业有限公司首付款，其行为已经违反合同付款义务，应承担相应的违约责任。河南和谐置业有限公司主张朱慧丽自2016年6月2日起按月息2％计算逾期损失（含利息和违约金），该逾期损失计算标准数额过高；结合本案实际情况，一审法院酌定河南和谐置业有限公司合同损失自2016年6月2日起按月息1％计算至实际付清之日，因合同约定朱慧丽应在2016年6月30日前足额支付河南和谐置业有限公司首付款，故此，合同损失应以3330000元为基数，按月息1％自2016年7月1日计算至实际付清之日止；一审判决合同损失自2016年6月2日起计算至实际付清之日存在笔误，应予以纠正。朱慧丽上诉称合同损失应依照合同约定按日万分之一的标准计算，一审法院不应酌定合同损失按照月息1％的标准计算，因朱慧丽并未按时支付相应款项，违反合同付款义务，应承担相应的违约责任，一审法院判令朱慧丽支付首付款及包含利息和违约金的合同损失并无不妥。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记，双方当事人合同约定的河南和谐置业有限公司应当在2017年2月28日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，因相关行政管理部门职责调整发生变化而不能履行。在此情况下，一审法院对朱慧丽要求河南和谐置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持，不违反合同的约定与法律的规定，并无不当。综上所述，朱慧丽的上诉请求部分成立，一审判决认定部分事实不清，但适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第二、三项；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4958号民事判决第一项“被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1％，自2016年6月2日计算至实际付清之日止）；”为“被告（反诉原告）朱慧丽于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南和谐置业有限公司支付购房首付款3330000元及合同损失（合同损失以3330000元为基数，按月息1％，自2016年7月1日计算至实际付清之日止）。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46467元，反诉案件受理费4455元及案件申请费5000元，以上合计55922元，由朱慧丽负担52485元，由河南和谐置业有限公司负担3437元；二审案件受理费14540元，由朱慧丽负担13908元，由河南和谐置业有限公司负担632元。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 周 金审判员 张晶晶二〇一九年十一月六日书记员 陈明真