浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初3081号 原告：武义县香格里拉酒店，住所地：浙江省武义县城温泉路与武阳路交叉路口。 投资人：马玉华。 委托诉讼代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊惠，浙江今日律师事务所律师。 被告：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市延安路****。 负责人：胡德。 委托诉讼代理人：施金鑫，浙江雷欧律师事务所律师。 第三人：武义温泉假日置业有限公司，住所地：浙，住所地：浙江省武义县城温泉路叉口）。 法定代表人：应济安。 原告武义县香格里拉酒店（以下简称“香格里拉酒店”）与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称“信达资产管理公司浙江省分公司”）、第三人武义温泉假日置业有限公司（以下简称“温泉假日置业公司”）案外人执行异议之诉一案，原告香格里拉酒店于2019年4月15日向本院提起诉讼，本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年6月13日、10月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告香格里拉酒店的委托代理人曾宣龙、陈俊惠、被告信达资产管理公司浙江省分公司的委托诉讼代理人施金鑫到庭参加诉讼，第三人温泉假日置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告香格里拉酒店的委托代理人陈俊惠、被告信达资产管理公司浙江省分公司的委托诉讼代理人施金鑫到庭参加诉讼，第三人温泉假日置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告香格里拉酒店向本院提出诉讼请求：判令香格里拉酒店继续享有与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁使用权，不予腾空。 事实与理由：2019年1月7日，香格里拉酒店在其经营的酒店门口发现永康市人民法院执行案件的（2018）浙0784执3216号腾空公告、查封公告。后经香格里拉酒店了解，中国银行股份有限公司永康市支行（以下简称“中国银行”）诉温泉假日置业公司、浙江华安钢结构有限公司、应文峰、温建安金融借款合同纠纷一案，永康市人民法院作出（2018）浙0784民初461号民事判决，判令由温泉假日置业公司等归还金融借款。中国银行向永康市人民法院申请执行，永康市人民法院对温泉假日置业公司坐落于武义县城温泉路与武阳中路交叉路口的不动产作出查封及（包括实际使用人）腾空的执行决定。 2019年1月14日，香格里拉酒店对被执行人温泉假日置业公司（包括实际使用人）在本公告之后三十日内腾空上述房屋的执行内容提出书面异议。在申请执行异议期间，香格里拉酒店向永康市人民法院提交其营业执照、法定代表人身份证明、租赁合同、武义县人民法院（2018）浙0723民初1761号判决书、补办公章登报声明等证据，并提出了公章鉴定申请书（附公章原件样本二份），积极履行了举证义务。但永康市人民法院以异议人即香格里拉酒店未提供相应的证据证明《承租人声明》系伪造为由，于2019年3月28日作出（2019）浙0784执异24号执行裁定，驳回异议人香格里拉酒店的异议请求。 香格里拉酒店认为，永康市人民法院对该案的基础事实认定有误，适用法律错误。香格里拉酒店与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》，约定温泉假日置业公司将其所有的坐落于武义县城温泉路与武阳中路交叉处“武义温泉假日酒店”的商住楼裙楼一致四层的部分房间及主楼的五至十二层及二十二层至二十三层的部分房间和地下车库（以清单为准，清单是本合同的组成部分）出租给乙方（香格里拉酒店）使用，租赁期限为15年，从2008年5月1日至2023年4月30日止。香格里拉酒店按约支付租金，温泉假日置业公司将上述房产交付给异议人经营至今。 2018年6月，香格里拉酒店与温泉假日置业公司租赁合同诉讼纠纷，武义县人民法院于2018年9月12日作出（2018）浙0723民初1761号判决，判令：一、确认香格里拉酒店与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》有效；二、香格里拉酒店与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》继续履行。 信达资产管理公司浙江省分公司（2018年12月28日依申请变更，变更前为中国银行）向永康市人民法院提交的2016年6月24日的声明书三份，经香格里拉酒店确认，该三份声明书的内容香格里拉酒店从不知悉，所盖的香格里拉酒店的公章为假公章，该三份声明对香格里拉酒店不产生任何效力。香格里拉酒店在庭审过程中已经尽了举证义务，香格里拉酒店公章印模与中国银行提供的《承租人声明》中的公章印模进行比对，凭肉眼即可看出两者之间存在明显不同（后者无数字编码），显然，中国银行提供的证据上香格里拉酒店的印章不是出自香格里拉酒店。 综上所述，香格里拉酒店认为，温泉假日置业公司将已出租给香格里拉酒店的房屋经武义县人民法院判决，合同有效并继续履行，且香格里拉酒店也从未向任何人出具过《承租人声明》，香格里拉酒店的合法承租权应予以保护。 被告信达资产管理公司浙江省分公司答辩称，异议理由与客观事实不符。一、根据《房屋租赁合同》第九条约定涉及到转让出租物的，出租方需要履行提前3个月的告知义务，承租人享有优先购买权，双方对物权变动导致租赁合同终止作出了约定，当然不能排除司法处置导致租赁合同提前终止这种情况，更不能构成租赁合同能够对抗抵押权的条件，所以，香格里拉酒店引用租赁合同的效力来对抗信达资产管理公司浙江省分公司处置涉案抵押物的申请，依据不足。二、香格里拉酒店引用的（2018）浙0723民初1761号判决书也不能构成对抗本案抵押权的法定条件，判决书当中的内容是针对租赁合同的效力及履行，而本案是租赁合同能否对抗抵押权处置的问题。三、信达资产管理公司浙江省分公司向永康市人民法院提交的《承租人声明》是中国银行工作人员在办理贷款抵押登记手续前依法向承租人即香格里拉酒店取得，不存在假公章的情况，如果这个印章不是备案的印章或者不是公安部门刻字中心刻字，也是香格里拉酒店在经营过程中所使用的印章，信达资产管理公司浙江省分公司了解到，香格里拉酒店在经营过程中几经转手，从一开始的余国文转到马玉华，马玉华之后又承包给朱林，侧面能够说明酒店管理使用印章肯定相对混乱，中国银行的信贷人员取得该声明当然更加具有公信力。四、据信达资产管理公司浙江省分公司了解，诉争的租赁权利香格里拉酒店未按约通知出租方温泉假日置业公司，已经实际对外转让，转让给了武义天逸酒店管理有限公司，即香格里拉酒店已事实上不享有其主张的租赁协议，无权主张本案的诉讼标的，根据《房屋租赁合同》第九条的约定，香格里拉酒店已构成违约，故单从合同能否继续履行的角度考虑，香格里拉酒店的主张依法无据。综上，请求驳回香格里拉酒店的诉讼请求。 原告香格里拉酒店为证明其诉请主张，向本院提交了以下证据材料： 1、《房屋租赁合同》、（2018）浙0723民初1761号民事判决书复印件各一份，欲证明香格里拉酒店与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订上述租赁合同，武义县人民法院作出的判决书判定该合同有效，并继续履行的事实。 2-1、鉴定申请书、2016年9月加盖有香格里拉酒店公章的《电梯（扶梯）维修保养合同》、2016年1月19日加盖有香格里拉酒店公章的《维修保养服务协议》原件各一份（系2018年5月2日前使用的印模，现在使用的印模是起诉状上的印模）以及2019年3月19日的EMS国内标准快递寄件人存联原件各一份，欲证明香格里拉酒店在执行异议期间提出鉴定申请，以及香格里拉酒店从开始经营至今的公章使用情况的事实。 2-2、2018年5月2日今日武义报纸原件一份，欲证明之前的印章已通过登报申明作废的事实。 3、武义县公安局刑事侦察大队出具的《受案回执》原件一份，欲证明武义县公安局受理了香格里拉酒店公章被伪造的报案案件的事实。 4、（2019）浙0784执24号执行异议裁定书原件一份，欲证明永康市人民法院驳回了香格里拉酒店的执行异议请求的事实。 5、武义县壶山街道五合印章刻制店出具的证明原件一份，欲证明香格里拉酒店使用的两枚印章都是在五合印章刻制店刻制的事实。 6、武义县旅游行业安全生产现场检查记录、武义县旅游安全生产管理目标责任书、消防安全重点单位消防工作目标责任书、防雷重点单位基本情况登记表原件各一份，欲证明在2016年期间，香格里拉酒店使用公章的情况，与信达资产管理公司浙江省分公司出示的材料上的公章明显示不同的事实。 被告信达资产管理公司浙江省分公司的质证意见：对证据1中《房屋租赁合同》的关联性、证明目的均有异议，该份租赁合同不能对抗信达资产管理公司浙江省分公司实现抵押权的处置程序，同时从《房屋租赁合同》第九条的约定，香格里拉酒店自身也已经明显实施了违反合同约定的转让合同权利的行为，实际上已不享有本案主张的权利；对判决书的关联性有异议，不能证明香格里拉酒店可以对抗信达资产管理公司浙江省分公司实现担保物权的处置程序。对证据2中鉴定申请书、快递单的三性均无异议；对《电梯（扶梯）维修保养合同》、《维修保养服务协议》的三性均有异议，即使真实，亦不能排除香格里拉酒店使用多枚印章的事实；对报纸的真实性无异议，对证明目的有异议，据了解，香格里拉酒店多手转让，并且产生纠纷，导致印章多次更换，说明香格里拉酒店使用多枚印章的事实。对证据3的真实性无异议，但《受案回执》不代表公安机关已对香格里拉酒店主张的伪造印章的事实进行立案侦察以及侦察情况。对证据4的三性均无异议。对证明5的关联性有异议，不能排除香格里拉酒店使用多枚印章的事实。对证据6，信达资产管理公司浙江省分公司认为香格里拉酒店本身存在使用多枚印章的情况，故对真实性，信达资产管理公司浙江省分公司无法确认；同时，上述证据中香格里拉酒店公章的样式与《承租人声明》中所加盖印章的样式不一致，该点系能够比对说明的；另，因香格里拉酒店在承租期间，诸如承包、转租、经营权转让都是事实，现该酒店亦非其本身在经营，故香格里拉酒店没有出具《承租人声明》的举证责任应当在香格里拉酒店一方，该证据的合法性、证明力均不足以否定《承租人声明》的证明力。 被告信达资产管理公司浙江省分公司为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料： A、《承租人声明》复印件三份，欲证明香格里拉酒店在声明中承诺借款逾期，租赁权自愿放弃的事实。 B、企业信用信息公示报告及地图打印件各一份，欲证明香格里拉酒店的现经营地址是武义天逸酒店管理有限公司的注册地址，涉案房屋实际是武义天逸酒店管理有限公司经营使用的事实。 C、永康市人民法院执行局对马玉华所作的执行询问笔录复印件一份，欲证明香格里拉酒店的经营权已经发生转让，根据《房屋租赁合同》约定，香格里拉酒店不再享有对抗抵押权的权利的事实。 原告香格里拉酒店的质证意见：对证据A的三性均有异议，香格里拉酒店从未出具过声明，三份声明中所加盖的公章均没有编号，系伪造的。对证据B中企业信用信息公示报告的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，本案租赁使用权一直在香格里拉酒店手中，仅能证明该企业的登记地址与香格里拉酒店的地址是同一个，但还有其他公司登记在该大楼里，不能证明租赁使用权已异主；对地图的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明租赁使用权已异主。对证据C，马玉华在笔录中陈述“永康法院在2019年1月份就已通知我们腾空，我已经无法继续经营武义县香格里拉酒店”的意思是如果永康市人民法院强制要求香格里拉酒店腾空，则酒店就无法继续经营的意思，但是，马玉华并未表示同意主动腾空酒店及放弃酒店租赁优先权的保护；马玉华虽在笔录中陈述“武义县香格里拉酒店我已经通过给我的债权人经营的方式，将获得的经营收入给我的债权人抵债”，但是香格里拉酒店的法定代表人从始至今一直都是马玉华，酒店的产权从未发生变更，马玉华将酒店的经营权发包给徐震通等人，只是内部承包，并非经营权转让，故香格里拉酒店并未违反《房屋租赁合同》的约定，其仍享有租赁合同的优先保护权；马玉华虽在笔录中陈述“2018年5月开始，我把武义县香格里拉酒店出租给金书砚经营”，但是香格里拉酒店与武义温泉假日置业有限公司的租赁合同并未约定不能将酒店的经营权出租，出租行为并非经营权转让，香格里拉酒店并没有违约；故该证据无法证明信达资产管理公司浙江省分公司拟证明的内容。 本院认证意见：一、对香格里拉酒店提供的证据1《房屋租赁合同》及（2018）浙0723民初1761号民事判决书、证据2-2今日武义报纸、证据3《受案回执》、证据4（2019）浙0784执异24号执行异议裁定书予以确认。对证据2-1中鉴定申请书、EMS国内标准快递寄件人联，与本案无关，本院不予确认。对《电梯（扶梯）维修保养合同》、《维修保养服务协议》及证据5武义县壶山街道五合印章刻制店出具的证明的真实性，本院无法确认。对证据6，因上述证据均系在公务部门形成，故本院对上述证据的真实性予以确认。二、对信达资产管理公司浙江省分公司提交的证据A《承租人声明》，经香格里拉酒店质证后对真实性提出异议，认为在上述声明中所加盖的香格里拉酒店的公章系伪造的，并在庭审中申请对公章的真实性进行鉴定，本院认为，因信达资产管理公司浙江省分公司并无证据证明香格里拉酒店同时使用多枚公章，而香格里拉酒店于同一时期在不同公务部门使用的公章与《承租人声明》中所加盖的香格里拉酒店的公章明显不同，故本院认为，本案公章没有鉴定的必要，不同意香格里拉酒店的鉴定申请，并对三份《承租人声明》的真实性不予确认。对证据B企业信用信息公示报告及地图及证据C执行询问笔录，本院认为上述证据无法证明香格里拉酒店的经营权已经发生转让，且即使香格里拉酒店存在违反《房屋租赁合同》约定的违约行为，亦不当然排除其享有的对抗抵押权的权利。 经审理，本院认定事实如下：香格里拉酒店与温泉假日置业公司于2007年4月25日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：温泉假日置业公司将坐落在武义县城温泉路与武阳中路交叉处“武义温泉假日酒店”的商住楼群楼一至四层的部分房间及主楼的五至十二层及二十二层至二十三层的部分房间和地下车库出租给香格里拉酒店使用（具体的房间间数、面积以附件中的平面图、立体图、清单为准，清单为合同的组成部分）；房屋为毛坯房，由香格里拉酒店自行装修；租赁期限15年，自2008年5月1日至2023年4月30日；租金：2008年5月1日至2018年4月30日每年150万元，2018年5月1日至2023年4月30日每年180万元；租金的交纳方式及期限为每年的4月30日前付清，先交租金后使用。合同还对租金发票的出具、税款的负担、房屋的使用范围、用水、用电、转让等事项进行了约定。2018年4月，双方产生纠纷，香格里拉酒店于2018年6月1日向武义县人民法院起诉，请求确认双方于2007年4月25日签订的租赁合同合法有效，温泉假日置业公司继续履行合同。2018年9月12日，武义县人民法院作出（2018）浙0723民初1761号民事判决书，判决确认双方于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行。 本院在审理中国银行股份有限公司永康市支行与浙江华安钢结构有限公司、温泉假日置业公司、应文峰、温建安金融借款合同纠纷一案中，因中国银行股份有限公司永康市支行申请诉讼保全，本院于2018年1月31日作出（2018）浙0784民初461号民事裁定书，裁定查封温泉假日置业公司所有的坐落于武义县县城温泉路与武阳中路交叉口的不动产【房产证号：房权证武字第××、02××43、02××44、02××51、02××52号，土地证号：武国用（2007）第003371、003373、003374号、武国用（2008）第003109-0031**】，即案涉不动产，并于2018年2月7日查封了上述不动产。后本院于2018年2月12日作出（2018）浙0784民初461号民事判决书，认定以下事实：（1）2014年9月29日，中国银行股份有限公司永康市支行与温泉假日置业公司签订了编号为“永康2014年人抵字8919号”的最高额抵押合同一份，约定温泉假日置业公司自愿以其所有的不动产【房产证号：房权证武字第××、02××43、02××44号，土土地证号：武国用（2007）第003371号、武国用（2008）第003109-003150号】为浙江华安钢结构有限公司自2014年9月29日至2017年9月**期间在中国银行股份有限公司永康市支行处办理约定的各类业务所形成的债务提供担保，担保的最高本金余额为4804.77万元整，担保方式为最高额抵押，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，并办理了抵押登记；（2）2016年5月10日，中国银行股份有限公司永康市支行与温泉假日置业公司签订了编号为“永康2016年人抵字0201号”的最高额抵押合同一份，约定温泉假日置业公司自愿以其所有的不动产【房产证号：房权证武字第××、02××52号，土土地证号：武国用（2007）第003373、003374号】为浙江华安钢结构有限公司自2016年5月10日至2019年5月**期间在中国银行股份有限公司永康市支行处办理约定的各类业务所形成的债务提供担保，担保的最高本金余额为4009.4万元整，担保方式为最高额抵押，担保范围为合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，并办理了抵押登记。同时，该民事判决书判决：一、由浙江华安钢结构有限公司归还中国银行股份有限公司永康市支行借款本金5728万元及利息、罚息、复利（其中利息自2017年9月21日起按年利率4.3935%计算至2018年1月11日止，罚息自2018年1月12日起按年利率6.59025%计算至款清之日止，复利以所欠利息为基数按年利率6.59025%计算至款清之日止，判决之后如遇中国人民银行贷款基准利率调整，利率按《流动资金借款合同》第四条中第1-（2）款约定进行调整）；二、由浙江华安钢结构有限公司支付中国银行股份有限公司永康市支行为实现本案债权所支出的律师代理费8万元；上述第一、二项款项限本判决生效之日起十五日履行完毕。三、由中国银行股份有限公司永康市支行对温泉假日置业公司所有的坐落于武义县交叉口）的不动产【房产证号：房权证武字第××、02××43、02××44号，土土地证号：武国用（2007）第003371号、武国用（2008）第003109-003150号】变价后所得价款就上述第一、二项判决确定款项在最高本金余额4804.**元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用范围内和案件受理费、保全费283266元享有优先受偿权。四、由中国银行股份有限公司永康市支行对温泉假日置业公司所有的坐落于武义县交叉口）的不动产【房产证号：房权证武字第××、02××52号，土土地证号：武国用（2007）第003373、003374号】就上述第一、二项判决确定款项在最高本金余额4009.4元及相应利息、罚息、复利、实现债权费用范围内和案件受理费、保全费236375元享有优先受偿权。五、由应文峰、温建安对上述第一、二项判决确定款项在保证担保的最高本金余额5728万元及其相应的利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内和案件受理费、保全费337695元承担连带清偿责任。上述民事判决生效后进入执行程序，因被告执行人未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，本院拟对案涉不动产进行司法处置，并粘贴了查封公告及腾空公告。在执行过程中，申请执行人中国银行股份有限公司永康市支行于2018年12月28日依申请变更为信达资产管理公司浙江省分公司。 后香格里拉酒店向本院提出书面异议，请求驳回信达资产管理公司浙江省分公司要求其（包括实际使用人）腾空涉案不动产的请求，确保其承租期限至2023年4月30日止。本院于2019年3月13日受理该异议，并于2019年3月28日作出（2019）浙0784执异24号执行裁定书，裁定驳回香格里拉酒店的异议请求。2019年4月15日，香格里拉酒店向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，2019年4月30日，香格里拉酒店向本院账号汇入2020年案涉房屋租金180万元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，香格里拉酒店请求执行案涉房产时对其租赁权予以保护，并已提供证据证明在案涉房产抵押登记前已签订真实合法有效的书面租赁合同、已合法占有使用案涉房产，并已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情，故香格里拉酒店对本案所涉执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。综上，香格里拉酒店的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。信达资产管理公司浙江省分公司的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告武义县香格里拉酒店对其与第三人武义温泉假日置业有限公司于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》中约定的房产在2008年5月1日至2023年4月30日期间的租赁权； 二、在前述期间，不得对上述《房屋租赁合同》中约定的租赁房产实施强制迁出（腾空）的执行行为。 本案案件受理费62200元，由被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。 审 判 长  朱蓓蕾 人民陪审员  张苏琴 人民陪审员  夏官庭 二〇一九年十一月五日 代书 记员  陈珩俐