山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终5759号 上诉人（原审被告）：青岛正沃实业有限公司，住所地青岛市即墨区环秀办事处大韩村**。 法定代表人：崔峰科，董事长。 委托诉讼代理人：韩鸿恩，北京天稳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈正修，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙云涛，男，1970年2月17日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人青岛正沃实业有限公司（以下简称正沃公司）因与被上诉人孙云涛商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2018)鲁0282民初10963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人正沃公司的委托诉讼代理人韩鸿恩，被上诉人孙云涛到庭参加了诉讼，现已审理终结。 正沃公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙云涛的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由孙云涛承担。事实和理由：1.正沃公司按合同约定交房时间通知孙云涛接收房屋，孙云涛也当庭确认收到该交房通知，并确认多次找正沃公司维修涉案房屋几处渗漏情况。正沃公司没有任何违约行为，不应承担逾期交房违约金。根据双方签订《补充协议》第八条第三款约定“双方同意给予甲方180天的宽展期”，据此涉案房屋交付时间延至2016年12月31日。2016年12月25日，正沃公司书面通知孙云涛于2016年12月31日接收房屋，孙云涛也当庭确认收到该交房通知，并确认多次找正沃公司维修涉案房屋几处渗漏情况，以房屋渗漏没有解决好为由，拒绝接收房屋。2.正沃公司书面通知孙云涛接收房屋时，涉案房屋已通过单体验收，只是因临近春节，即墨市规划局对报备的涉案80多万平方米房屋验收资料太多，直到2017年3月17日正沃公司才收到即墨市规划局下发《建设工程单体验收意见书》，但不影响涉案房屋的交付。 孙云涛答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决，驳回正沃公司的上诉请求。 孙云涛向一审法院起诉请求：1、判令正沃公司继续履行合同约定的交房义务，立即交房。2、判令正沃公司给付孙云涛逾期交房违约金61355元（从2018年10月1日至2019年2月28日止）；3、诉讼费用由正沃公司承担。 一审法院认定的证据及事实： 2015年7月28日，正沃公司（甲方）作为卖方与孙云涛（乙方）作为买方签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：1、房屋位置：第二条、乙方向甲方购买即墨市嵩山三路7号《佳源都市3.1期》78号楼单元x层x层户。2、房屋价款：第三条、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为14900元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为4063230元。3、交房时间：第十一条、甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。4、交房条件：合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交付的房屋已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。5、违约责任：第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。逾期超过一天，乙方有权选择第贰种方案追究甲方责任：贰、以补充协议第八条约定执行。补充条款第八条第三款约定:“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）经双方同意给予甲方180日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，孙云涛于2015年7月28日将首付款1633230元支付给正沃公司，于2015年7月30日将银行按揭贷款2430000元打入正沃公司账户，正沃公司并向孙云涛出具2份收据予以确认，正沃公司开发的房屋至今未能交付。 另查明，正沃公司于2016年12月25日，向孙云涛发送EMS邮件，邮寄《交房通知书》1份，主张涉案房屋已符合交付条件，并定于2016年12月30日，双方进行交接房屋。孙云涛收到《交房通知书》后，认为正沃公司所交房屋不符合《青岛市商品房预售合同》第十条第二款的约定拒绝接受。2017年3月17日原即墨市规划局出具即规单验字DTYS201703001号《建设工程规划单体验收意见书》1份，该意见书主要内容为：“经核实，该工程符合规划许可要求。本意见书仅作为规划单体验收意见，不作为办理入户、产权登记、营业执照等手续的依据”。 庭审中，孙云涛于正沃公司均认可孙云涛已付清房款。孙云涛主张于2018年8月31日找正沃公司要求交房事宜，正沃公司主张于2018年8月10日双方协商交房事宜。 对于有争议的事实，一审法院认定如下：1、对于合同约定的计付延期交房违约金的起止时间。2、对于计付延期交房违约金的计算标准。孙云涛主张以预售合同第十二条的规定，以交付房款的日万分之一计算，正沃公司主张按照补充条款第八条第三款规定“双方同意给予甲方180天的宽展期”，计算违约金。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。孙云涛与正沃公司签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定履行义务。正沃公司未在约定的时间内交付房屋且至今未能交付，已构成违约，应承担违约责任。本案中，涉案合同第十一条约定的交房日期为2016年5月31日前，而实际至今未能交付房屋，正沃公司逾期交房应当根据合同第十二条规定支付逾期交房违约金。正沃公司主张孙云涛已选择了第贰种方案即补充协议第八条第三款规定，孙云涛给予正沃公司180天的宽展期，宽展期内正沃公司无需承担违约责任；孙云涛对此予以否认。涉案合同第十二条约定，“乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任”，按照一般理解该条赋予乙方即孙云涛选择的权利，现孙云涛明确表示不选择第二种方案，且正沃公司明显超过180天宽限期，至今未能交付房屋。故，对正沃公司的该主张，一审法院不予采信。孙云涛要求正沃公司支付以总房款4063230元为基数，按照总房款日万分之一，从2016年6月1日起至2019年2月28日止（共计1003天）逾期交房违约金为407541.97元（4063230元×1003天×0.01%）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于正沃公司抗辩，2016年12月25日向孙云涛发送EMS邮件，告知其2016年12月30日交房，违约金不应该计算至2019年2月28日的问题。一审法院认为，根据正沃公司与孙云涛签订的《青岛市商品房预售合同》第十条的约定，涉案房屋的交付条件是房屋已经通过单体竣工验收，正沃公司提交《建设工程规划单体验收意见书》，证明涉案房屋于2017年3月17日才通过单体楼规划验收。因此，正沃公司主张2016年12月25日符合交房条件显然与事实不符，一审法院不予采纳。关于孙云涛与正沃公司认可2018年8月份进行协商交房问题。虽然孙云涛主张时间为2018年8月31日，正沃公司主张时间为2018年8月10日，但由于涉案房屋至今未能交付，所以此时间节点不能作为认定计算违约金截止计算的节点。因此，对正沃公司的上述抗辩理由，因缺乏证据支持，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、青岛正沃实业有限公司于判决生效后三十日内向孙云涛交付涉案房屋；二、青岛正沃实业有限公司于判决生效之日后十日内偿付孙云涛逾期交房违约金407541.97元（4063230元×1003天×0.01%）。案件受理费7413元，由青岛正沃实业有限公司负担。 二审中，双方于2019年7月对涉案房屋进行了交接。孙云涛表示其自愿放弃自2019年3月1日至房屋交接之日的逾期交房违约金，不再向正沃公司主张。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，正沃公司与孙云涛于2015年7月28日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，孙云涛已依约支付购房款，其作为购房者已完成其主要合同义务，正沃公司作为开发商亦应依约交付房屋。根据双方合同约定，正沃公司应于2016年5月31日前将合同约定房屋交付给孙云涛，交付的房屋应通过单体竣工验收。正沃公司主张，其于2016年12月25日书面通知孙云涛接收房屋，但孙云涛未接收，故正沃公司不应承担逾期交房违约金。本院认为，正沃公司于2016年12月25日向孙云涛发送交房通知时，涉案房屋并未通过单体竣工验收，直至2017年3月17日，原即墨市规划局才出具《建设工程规划单体验收意见书》，故正沃公司向孙云涛发送交房通知时涉案房屋不符合合同约定的交房条件，孙云涛有权拒绝接收房屋。正沃公司在涉案房屋取得单体验收手续后并未向孙云涛发送交房通知，直至孙云涛提本案诉讼，正沃公司也未交付房屋，正沃公司依约应承担逾期交房责任。正沃公司主张，根据双方签订《补充协议》第八条第三款约定“双方同意给予甲方180天的宽展期”，据此涉案房屋交付时间延至2016年12月31日，一审法院在计算逾期交房违约金时未将该180天的宽展期予以扣除。对此，本院认为，二审中，孙云涛已表示自愿放弃自2019年3月1日至2019年7月的逾期交房违约金，不再向正沃公司主张，且正沃公司在合同履行中具有过错，故本院对正沃公司的上述主张不予支持。一审法院依据双方合同约定，判令正沃公司支付孙云涛逾期交房违约金407541.97元，判决正确，本院予以支持。 综上，上诉人正沃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7524元，由上诉人青岛正沃实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十一月二十一日 书记员  张 旭 书记员  王庆光