河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初3864号原告（反诉被告）：陈昶欣，男，1989年3月16日出生，汉族，无业，现住郑州市。委托诉讼代理人：张丙山，河南海搏律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋跃军，男，1969年1月30日出生，汉族，无业，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：吕兰花，焦作市解放区众恒法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王利珍，女，1989年6月7日出生，汉族，无业，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：吕兰花，焦作市解放区众恒法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陈昶欣与被告宋跃军（反诉原告）、被告王利珍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理，陈昶欣的委托诉讼代理人张丙山，宋跃军、王利珍及二人的委托诉讼代理人吕兰花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈昶欣向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈昶欣与宋跃军、王利珍2015年8月16日签订的房屋租赁合同；2.判令宋跃军、王利珍立即腾出焦作市解放区加禾屯焦博路334号房屋，并将房屋交付给原告；3.判令宋跃军、王利珍按照年租金6000元向原告交付自2019年6月1日至实际腾房之日的房屋租金；4.诉讼费由宋跃军、王利珍承担。事实与理由：2015年8月16日，宋跃军因家庭经营、生活需要，以其儿媳王利珍为承租人与陈昶欣签订房屋租赁合同，陈昶欣将自家所有的坐落于焦作市解放区加禾屯焦博路**的房屋租赁给二人，租赁期限5年，自2016年6月1日起至2021年6月1日起，年租金6000元，租金支付方式为按年结算，每年6月1日前交付给陈昶欣。合同签订后，陈昶欣将房屋交付给对方，对方一次性支付了3年的租金。2019年5月份，陈昶欣得知宋跃军、王利珍将房屋转租给程芳芳，而程芳芳又将部分房屋转租给他人，因转租行为未得到陈昶欣同意，现要求对方腾房，双方产生纠纷。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告宋跃军、王利珍辩称，原告起诉解除租赁合同、返还房屋，被告同意，原告的其他诉请应依法驳回，原告单方要求解除合同并且存在违约行为，并且过错方是原告，现宋跃军、王利珍提出反诉，请求法院依法支持。反诉原告宋跃军、王利珍向本院提出诉讼请求：1.判令陈昶欣支付反诉原告房屋改建费53960元；2.判令陈昶欣返还反诉原告垫付的土地使用费1900元；3.判令陈昶欣支付反诉原告违约金36000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：房屋租赁合同签订后，反诉原告一次性支付了三年的租金18000元，并按合同全面履行了义务。由于房屋老化、房顶漏水，反诉原告进行了改建，预制了地面、墙体，建房工程（砖混钢构）总价53960元。在合同期内，陈昶欣严重违约，将房屋抵押给他人，并于2019年4月开始撵人腾房。为维护自己的合法权益，请求法院依法支持反诉原告的诉请。反诉被告陈昶欣辩称，首先，宋跃军、王利珍的反诉理由与事实不符，涉案房屋房屋不存在漏水的现象，对方也没有对房屋进行改建，更没有建砖混钢构房屋，实际施工项目只有水泥地面、彩钢瓦和门面房换门窗，这一事实既可以现场勘察，也可以从对方提交的《钢结构房屋施工合同》中得以印证。对方主张改建费用53960元来源于《钢结构房屋施工合同》，但该施工合同中，没有处理屋面漏水及改建工程以及砖混钢构工程施工项目。其次，反诉状中称对房屋进行改建与前述施工合同内容不符，具体有以下几点：第一，对方主张的建房结构为砖混钢构而施工合同是钢结构房屋；第二，施工合同反映出房顶彩钢瓦隔热层项目两项，换门窗项目一项，显然这些项目并非建房。最后，宋跃军、王利珍的反诉请求不能成立，应依法驳回，理由如下：第一，反诉主张的改建费53960元来源于《钢结构房屋施工合同》，但该合同的工程内容共有8项，在这8项中，其中大部分项目根本就没有施工，而所干的内容只是水泥地面和房顶彩钢瓦隔热层及门面房换门，在房顶彩钢瓦隔热层项目中，南边门面房房顶彩钢瓦隔热层3500元（合同工程内容第6项）系上一份租赁合同中发生的，与本次合同无关；第二，我方出租房屋时，是按照当时的房屋状况出租的，租金标准也是按照当时的状况确定的，对方为了自己使用方便进行预制水泥地面和搭设房顶彩钢隔热层及门面房换门窗，受益者是其本人，在没有增加租金的情况下，这些费用应由被答辩人自己承担；第三，对方所谓的改建，从实际施工来看，实为对房屋的装饰装修，这些项目未经出租人同意，所产生的费用不应由出租人承担；第四，退一步讲，即使该费用确实实际发生，也应由承租人自行承担。因本合同是因为承租人转租行为违约导致解除；第五，根据房屋租赁合同的特殊性，在租赁期内会产生水费、电费、燃气费、热力费、物业费、土地使用费等，这些费用都由使用者承担，对方提交的四份结算票据反映的都是租金，既然是租金，就应该是实际使用该租赁物的使用者承担，承租人实际使用租赁物，租金应该由承租人承担；第六，对方提交的结算票据，票号为0301094中的缴款人是陈永鑫，不是承租人，也不是出租人，且双方合同生效时间为2016年6月1日，而租金的交款时间是2016年2月28日，此款项与本合同无关，我方也从来没有委托过对方垫付土地使用费；第七，出租人没有违约行为，自然不应承担违约责任；第八，本合同的解除是因为承租人违约导致，根据最高人民法院的司法解释，装饰装修费用应由承租人承担，自然没有评估的意义和必要，如果进行评估只能是浪费司法资源，评估费应由申请评估一方承担。根据原、被告的诉辩意见，法院归纳争议焦点如下：1.原告要求解除合同、返还房屋是否符合法律规定，应否予以支持；2.原告要求被告按照租金标准支付占房使用费，有无事实及法律依据，应否予以支持；3.被告反诉改建费和土地使用费是否符合法律规定；4.被告主张原告违约并支付违约金，有无事实及法律依据，应否予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈昶欣为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1.房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，原、被告主体适格，租金标准是6000元每年。2.2019年7月29日公安部门对张玉梅的询问笔录，证明被告主体资格适格，以及有转租事实，被告违约。3.2019年7月29日公安部门对程芳芳的询问笔录，证明被告转租的事实，以及转租租金12000元，以及程芳芳再次转租的事实，年租金6000元。被告宋跃军、王利珍对原告陈昶欣提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2、3真实性无异议，指向有异议，关于程芳芳是否再次转租，我方不清楚，我方行为不构成违约，租赁合同未约定承租人不能转租，并且原告对转租的行为并未提出任何异议，依据相关规定，转租未提出异议即视为同意，所以被告不构成违约。关于主体资格，需要原告提供房屋所有权相关证据。被告宋跃军、王利珍为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：1.租赁合同1份，证明改建房屋经过同意，且原告存在违约事实，原告将涉案房屋抵押给他人，且原告违反合同第7条，这也是我方违约金的计算依据，我方按照年租金标准的双倍计算3年违约金。2.借款抵押协议1份、通知1份，系房屋抵押权人崔平原向被告出示，证明原告违约，对房屋权属产生争议，2019年6月9日崔平原将告示贴到了承租房屋的屋外，并且原告指派崔平原将房屋门焊死，导致房屋无法使用，被告多次报警。3.村委会票据4张、证明1份，证明被告替原告垫缴的临街房土地使用费1900元。4.钢结构房屋施工合同1份、收据1份，证明被告对承租房屋及院落进行改建施工的项目，总价是53960元，被告已经支付完毕。原告陈昶欣对被告宋跃军、王利珍提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，质证意见同我方举证意见。对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明我方违约，我方借款是事实，但没有办理抵押登记，仅是口头抵押，法律没有规定租赁期间不允许抵押，崔平原是否骚扰被告，与原告无关。对证据3中的票据真实性有异议，首先票据显示是租金，不是土地使用费，然后票据缴款人既不是原告也不是被告；对证据3中的村委会证明有异议，不符合证据规定的法律形式，没有经办人和负责人签字，而且证明与票据不符。对证据4有异议，原件的真实性无法核实，收据和合同无法核实真实性，从表现形式上属于证人证言，应当出庭作证，其次合同中施工内容一共是8项，所反应的内容是装饰装修，不是改扩建，证明被告反诉改建的事实不成立。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据1-3，能够证实被告承租原告房屋，双方约定租赁价格、租赁期限，以及被告将房屋转租的事实，本院对以上证据予以采信。被告提交的证据1，与原告提交的证据一致，但不能证明被告的证明指向，本院对证据的真实性予以采信；被告提交的证据2，涉案房屋未办理抵押登记，不能证明被告的证明指向，本院仅对证据的真实性予以确认；被告提交的证据3,能够证明被告使用房屋期间垫付土地使用费的事实，本院对该证据予以采信；被告提交的证据4，无法证明付款事实，且原告在现场勘验时主张被告可将装饰装修拆除，故该证据无法证明被告的证明指向。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2015年8月16日，陈昶欣（甲方）与王利珍（乙方）签订房屋租赁合同，约定陈昶欣将位于焦作市解放区加禾屯村焦博路334号房屋租赁给王利珍，房屋租金为每年6000元，租赁期限自2016年6月1日至2021年6月1日。合同第三条约定，在租赁期间，国家如需城市建设需要拆迁，甲方负责返还乙方建房费用，甲方应在合同到期提前3个月通知乙方，出租方不得以任何理由任意调整租金。合同第五条约定，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷。除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如发生上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。合同签订后，房屋实际由宋跃军、王利珍共同使用，被告一次性支付原告三年租金，租金付至2019年6月1日。2019年6月9日，崔平原在涉案房屋门上张贴纸质告示，载明“该房屋已由陈德修的继承人转让给本人崔平原，现通知该房屋所居住的人于2019年6月30日前从该房屋中搬出，如不按时搬出，本人将采取一切措施维护本人权益，其后果由拒绝搬出者承担”。2019年7月29日，张玉梅（系宋跃军妻子）在接受焦作市公安局焦南治安管理服务大队王褚中队民警的询问时，在询问笔录中认可“我老公宋跃军2015年8月16日从陈昶欣那里租赁房屋，租赁这个房子是给我儿子儿媳妇开饭店用的，房屋租赁协议上签字的是我儿媳妇王利珍”，以及“2018年我们将该房屋转租给了两家人，这两家人一家叫连军，另一家姓姬，租金多少钱我就记不清了，是我老公宋跃军跟对方签订的协议”。同日，程芳芳在接受焦作市公安局焦南治安管理服务大队王褚中队的询问时，在询问笔录中认可“我是2017年4月份租赁的房屋，因为南水北调拆迁房屋，我家正好在拆迁范围内，我就租赁到现在的房屋，每年租金12000元，一直租住至今”，“因为房租太高，我就又把多余的房屋租赁给了连军，连军把房租付给我，每年6000元”，以及“把房屋租赁给连军这个事宋跃军知道，我跟他说了”，“我跟我老公姬五旺居住在这里，连军也是跟他媳妇两口人在这里居住”。后因双方产生纠纷，原告以宋跃军、王利珍、程芳芳为被告诉至法院，后在诉讼中原告撤回对程芳芳的起诉以及与程芳芳相关的诉讼请求。另查明，本院组织双方现场勘验，王利珍持钥匙将房屋西侧大门打开，经现场辨认，铁门两侧墙体用砖加高，铁门内侧院子地面硬化为水泥地面，院子上空加盖彩钢瓦棚顶，铁门对面墙体为后期加盖，墙面用水泥粉刷，南北两侧房屋屋顶铺有彩钢瓦，南侧房屋南面临街门窗已更换。原告在勘验现场认可，不要求保留，被告可将自行装饰或加盖的部分拆除，恢复原状。再查明，宋跃军分别于2016年2月28日、2017年1月21日、2018年2月8日、2019年1月26日垫付土地使用费共计1902元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同解除及房屋返还问题：首先，被告在租赁期间存在转租行为，该事实已经由公安部门询问笔录证实；其次，被告主张原告未对转租提出异议，但结合原告本人并不在本地居住生活，以及后期转租纠纷由公安部门调查的情况看，被告转租并未取得原告认可。综上，原告以被告转租行为构成违约，提出解除合同并要求被告返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于租金支付问题：首先，原、被告均认可涉案房屋租金支付至2019年6月1日，而崔平原在涉案房屋门外张贴腾房告示时间为2019年6月9日；其次，原告认可其与崔平原之间存在债务纠纷，且口头约定了抵押，但由于并未办理抵押登记，因此在抵押权未设立的情况下，崔平原主张其对涉案房屋享有权利没有法律依据，尽管该纠纷在法律上并不影响被告占有、使用涉案房屋的权利，但从情理上讲，崔平原的腾房告示对被告使用房屋形成了困扰，该种困扰系原告的债务纠纷引起的；最后，尽管目前被告仍控制房屋钥匙，但根据现场勘查情况，涉案房屋已经空置无人，因此在被告并未实际使用收益的情况下，原告要求被告支付房屋租金有违公平原则。综上，本院认为，二被告应当支付原告2019年6月1日至2019年6月9日共计9天的房屋租金147.95元（6000÷365×9=147.95），原告主张超出部分，本院不予支持。关于改建费问题：首先，根据双方合同第八条有“房屋改建已经过甲方同意”的内容，因此被告关于房屋的装饰装修行为应当认定为经过原告同意；其次，根据现场勘验情况，原告对院墙的垒高、彩钢瓦的铺设、地面和墙面的硬化较为简单粗糙，所形成的空间更适用于仓储而非居住生活，因此不宜认定为对房屋的改建扩建，更应认定为对涉案房屋的装饰装修；再次，原告按照当时的房屋原状确定的年租金标准为6000元，而被告对房屋进行装饰装修后更加利于其本人的使用，且在后续的转租过程中程芳芳以年租金12000元价格承租，因此被告已经从其自己的装饰装修行为中获利，此时要求原告支付改建费用有违诚实信用原则；最后，根据法律规定，承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，结合原告在现场勘验时要求被告将所加设部分拆除，恢复原状。因此被告在返还房屋时可自行将其加盖的部分拆除，但不应损坏房屋的原有部分。综上，被告反诉要求支付改建费的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于垫付的土地使用费问题：首先，原告将房屋出租给被告，应当保证产权明晰，其中既包括房屋权属明晰，也应当包括土地权属明晰。其次，被告在使用房屋期间，应村委会要求缴纳土地使用费，系因涉案房屋占用了部分村集体用地，因此土地使用费的垫付系代原告所为。故被告反诉要求原告返还其垫付的土地使用费1900元符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题：本案合同解除根本原因在于被告未经出租人同意转租，原告尽管与他人存在债务纠纷，但由于并未办理抵押登记，因此债权人崔平原无权直接对涉案房屋主张权利，该行为并不足以影响被告对涉案房屋的占有、使用，因此原告与他人的债务纠纷并不构成违约，被告要求原告支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除陈昶欣、王利珍2015年8月16日签订的《房屋租赁合同》；二、宋跃军、王利珍应于本判决生效后十日内将位于焦作市解放区加禾屯焦博路334号房屋返还陈昶欣；三、宋跃军、王利珍应于本判决生效后十日内支付陈昶欣房屋使用费147.95元；四、陈昶欣应于本判决生效后十日内返还宋跃军、王利珍垫付的土地使用费1900元；五、驳回陈昶欣的其他诉讼请求；六、驳回宋跃军、王利珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费250元，由被告宋跃军、王利珍负担150元，由原告陈昶欣负担100元，暂由原告垫付，待执行时一并付清。本案反诉案件受理费1048.5元，由被告宋跃军、王利珍负担1023.5元，由原告陈昶欣负担25元，暂由被告垫付，待执行时一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 陈 娟二〇一九年十一月六日书记员 侯静芳附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。