山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终1857号 上诉人（原审原告）：姜雅琴，女，1958年8月18日生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：侯健伟，山东圣义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：由守刚，山东圣义律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：贺广民，男，1977年7月7日出生，汉族，住山东省冠县。 委托诉讼代理人：王士新，山东犀牛工程机械有限公司办公室主任。 委托诉讼代理人：杜冠华，北京京青律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东金冠房地产开发有限公司，住所地：山东省冠县冠城镇振兴西路**。 法定代表人：刘书菊，执行董事兼总经理。 原审第三人：张波，男，1969年9月8日出生，汉族，住山东省冠县。 上诉人姜雅琴、贺广民因与被上诉人山东金冠房地产开发有限公司（简称金冠公司）、原审第三人张波商品房销售合同纠纷一案，不服山东省冠县人民法院（2017）鲁1525民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。金冠公司、张波经本院依法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。 姜雅琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一审诉讼费用由金冠公司承担，二审诉讼费用由贺广民、金冠公司承担。事实和理由：（一）姜雅琴与金冠公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方具有商品房买卖合同关系，并已在房管局备案登记，原审判决认定事实错误。原审判决在认定涉案房屋备案登记在姜雅琴名下、姜雅琴支付购房款173万元(包括另一案件当事人姜行信的购房款)、完成付款义务的基础上，认定“无法确定原告与被告是否签订了购房合同”，不符合常理。若姜雅琴与金冠公司未签订购房合同，姜雅琴不会支付购房款，金冠公司也不会直接将涉案房屋备案登记在姜雅琴名下。因此，原审判决认定事实前后矛盾，认定事实错误。冠县房地产交易管理所对涉案房屋的备案登记有明确详细的记录，涉案房屋是直接备案登记在姜雅琴名下的，并于2008年10月30日确认，明确转备案的仅是商品房买卖合同，姜雅琴也当庭明确表示请求依职权调取相关证据。根据物权法第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故在本案中，姜雅琴的房屋已经备案登记，发生了法律效力，姜雅琴依法应享有房屋所有权。（二）贺广民和金冠公司法定代表人李庆荣签订的《聊城市商品房买卖合同》无效，双方不具有商品房买卖合同关系，未支付购房款，涉案房屋也未交付使用，原审判决认定事实错误。原审中贺广民提交的证据均只有金冠公司当时法定代表人签字，且真实性无法确认，也未加盖公司的公章，且双方在签订购房合同时明知涉案房产已于2004年10月13日出售给姜雅琴，已登记备案在姜雅琴名下，双方纯属于恶意串通损害姜雅琴的利益。因姜雅琴与金冠公司签订的《商品房买卖合同》已备案登记，贺广民与李庆荣签订的合同也就无法登记备案，该合同无效。众所周知，涉案房屋是金冠公司的财产，而非其法定代表人李庆荣的，贺广民仅提交李庆荣签字的协议书、聊城市冠县商品房买卖合同，在未核实签字真实性、存在明显错误的情况下，原审判决就认定贺广民签订了购房合同，交齐了购房款，不符合常理。贺广民提交的借条显示“筹款”“2006年7月17日”而《聊城市商品房买卖合同》显示“2009年3月24日”在未提交金冠公司财务交易明细的情况下，原审判决仅根据贾立新的邮政储蓄存折和证人证言、贺广民亲兄弟贺广华的证据，认定金冠公司收到了贺广民的200万元，且为购房款，不符合法律逻辑。贺广民仅提交2009年5月1日的房屋租赁合同，租期一年，未提交任何有权使用涉案房屋的证明、任何涉案房屋的交房证明，在无法确认贺广民有权出租房屋情况下，原审判决认定涉案房屋已于2009年5月1日交付使用，不符合法律逻辑，缺乏证据证明，等同于承认占有即所有，否认非法转租、非法侵入住宅等违法犯罪行为的存在。故原审判决认定涉案房产归贺广民所有实属认定事实错误。（三）原审判决适用法律错误。原审判决在认定事实错误、证据错误的情况下，认为李庆荣的表见代表行为有效，确认不动产权属不属于人民法院受理民事诉讼的范围，实属适用法律错误。原审判决根据合同法第五十条的规定，认定李庆荣的代表行为有效，金冠公司收到了贺广民的购房款，无视法条限于法定代表人超越权限订立合同，且相对人知道或者应当知道其超越权限的除外，贺广民知道或者应当知道签订购房合同应与开发商签订，即金冠公司，所以不属于该条规定的情形，贺广民未与金冠公司签订购房合同，购房合同无效，未支付购房款。在涉案房屋已登记备案在姜雅琴名下，姜雅琴已完成全部付款义务的前提下，原审法院还认可贺广民与金冠公司法定代表人李庆荣签订的商品房买卖合同成立，体现了金冠公司的意愿，确属对涉案房屋的事实认定错误。在错误事实的基础上，并依据合同法第五十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出了驳回姜雅琴的诉讼请求也是错误的。根据合同法第六十条、物权法等有关法律规定，结合涉案商品房买卖合同关系，请求金冠公司协助办理不动产权证，合法有据，但涉案房屋部分已被拆迁补偿，客观上已经无法办理不动产权证，姜雅琴请求确认涉案房屋所有权归本人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第28条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，法律明确规定不动产的确认属于民事诉讼。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，支持姜雅琴的上诉请求。二审期间，姜雅琴补充上诉意见：一审程序错误，一审中姜雅琴并没有将贺广民列为第三人，是法院依职权追加还是贺广民个人申请，法院没有通知；一审开庭前，法院也没有向姜雅琴送达第三人起诉状，剥夺了姜雅琴的答辩权利，违反了民事诉讼法有关规定。 贺广民针对姜雅琴的上诉辩称：首先对补充上诉意见进行答辩，一审中贺广民作为有独立请求权的第三人向一审法院申请参加本案庭审，经一审法院允许，并且在一审审理中姜雅琴一方对此没有异议，有一审笔录为证；一审程序符合法律规定，姜雅琴的意见没有法律依据。其它意见同本人上诉状意见。 贺广民上诉请求：撤销一审判决中对于姜雅琴交齐了购房款、涉案两套房屋(B201、B501)转为登记备案在姜雅琴名下的认定，撤销原审判决中对于贺广民请求确认涉案房屋归贺广民所有的不予受理认定，改判涉案房屋归贺广民所有。上诉费由姜雅琴承担。事实和理由：（一）一审判决认定姜雅琴交齐了购房款，是根本错误的。姜雅琴主张交房款的证明，一是案外人象山养生堂药品连锁有限公司（以下简称象山养生堂公司）转给金冠公司108万元的电汇凭证复印件，该两份汇款凭证的汇款用途明明记载“注册用”，与姜雅琴无关，与姜雅琴主张买房无关，与本案无关；二是案外人夏艳汇款给案外人韩某30万元的业务凭证复印件，不能证明与姜雅琴及其买房有关；三是姜雅琴转给案外人韩某35万元的业务凭证复印件，并非转给金冠公司，与本案无关；上述三种汇款凭证复印件，无法排除象山养生堂公司与金冠公司之间、夏艳与韩某之间、姜雅琴与韩某个人之间存在经济来往的事实，不能得出属于姜雅琴交付涉案房屋购房款的结论。且在一审中案外人象山养生堂公司、夏艳、韩某均未出庭质证，故在此情况下一审认定姜雅琴交齐购房款，没有任何证据支持，是错误的。（二）一审判决认定，涉案房屋转为登记备案在姜雅琴名下是错误的。1.姜雅琴没有买卖合同、没有转让合同、根本不存在涉案房屋的转让。一审中已经查明，姜雅琴没有转让合同原件，其提交的“合同”是第三人张波与金冠公司的《商品房买卖合同》的复印件。且姜雅琴承认与第三人张波根本不认识，没有发生涉案房屋转让的事实；证明一审认定“涉案房屋转为登记备案在姜雅琴名下”是不成立的。2.姜雅琴主张涉案房屋转让，与法相悖。姜雅琴提交的所谓房管局备案说明，不符合房屋登记管理规定，没有任何房屋转让备案材料，不符合《房屋登记办法》第11条规定。涉案房屋没有房产证、转让未经张波知情、且2003年至2009年3月17日期间在建设银行抵押，姜雅琴主张的转让不符合物权法第20条第1款、物权法司法解释一第4条、《山东省商品房销售条例》第32条、《城市房地产管理法》第37条、民法通则若干意见第175条、担保法第49条之规定，姜雅琴主张的在抵押期间转让是无效的。3.姜雅琴提交的合同备案，存在篡改合同档案行为，已涉嫌违法犯罪。姜雅琴主张在第三人张波买卖合同的基础上添加、涂改、转让给自己的，与事实不符，且己涉嫌违法犯罪行为。法院已经查明，姜雅琴提交的对张波买卖合同转让系复印件，在原件的合同封面上，有人为添加涂改的痕迹，且封面上添加涂改处未加盖房管局的公章，纯属人为篡改档案的违法犯罪行为，该行为已被举报，房管局正在追究责任人，准备移交纪委和公安局进行依法查处。所以，一审判决认定涉案房屋已经转让登记备案在姜雅琴名下，与事实不符，没有证据支持，与法律相违背，是错误的。（三）张波为涉案房屋挂名人，与金冠公司不存在真实房屋买卖交易，张波与金冠公司的涉案房屋买卖合同应属无效。庭审已查明，金冠公司认可为套取银行贷款暂时以张波等人挂名，挂名人张波未实际支付涉案房屋购房款；从贺广民举证的金冠公司记账明细可证明，自2004年1月至2008年12月，涉案房屋贷款均由金冠公司偿还，且均记录在公司支出账册上。买房人张波等人的银行贷款由卖房人来偿还，不合情理。这进而证明，金冠公司以张波等人挂名套取银行贷款的事实是存在的。张波在冠县人民法院第820、821号案件中的答辩状自认未购买过商业房屋、未签过合同、未偿还购房贷款、未支付过剩余购房款的事实，并已声明退房，同意撤销备案。结合贺广民提交举证的最高人民法院公报2013年第12期案例即《原告徐大税房地产开发有限公司诉被告王志强商品房预售合同纠纷案》，裁判摘要中载明，“房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《合同法》第52条第三项之规定，应当认定合同无效”。本案应借鉴参照该判决书，即应当认定金冠公司与张波等挂名人签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金，应当认定张波与金冠公司的房屋买卖合同无效。（四）贺广民为涉案房屋的所有人。一审已经查明贺广民在2006年7月7日交房款50万元、7月17日交房款150万元，于2009年3月17日贺广民一次性替张波等偿还涉案房屋在内的九套房剩余银行贷款共计424311.95元，有个人贷款还款凭证为证。证明贺广民支付了涉案房屋的全部购房款共计2424311.95元；金冠公司与贺广民签订了涉案房屋的买卖合同。金冠公司于2009年5月1日履行了涉案房屋交付给贺广民的义务，贺广民已实际入住使用至今有十余年的历史；贺广民是涉案房屋的真实物权人，事实清楚，证据充分，符合物权法及其他法律法规规定，应当依法支持。贺广民的诉讼请求符合民事案由规定，属于民事审理范围，贺广民审的请求是“依法确认涉案房屋归贺广民所有”，符合《民事案由规定》中的“所有权确认纠纷”案由，属于本案审理范围，应当依法审理。（五）县政府公示确定，涉案房屋为贺广民所有，政府的行政公文具有法律效力。2017年4月24日，冠县住房和城乡建设局张贴涉案房屋征收补偿公告，公告确认，B201号房屋、B501号房屋所有人为贺广民；公告期截止2017年4月28日，公告期间未有人提出任何异议。拆迁公告是政府因建设规划需要而张贴的文书，告知该区域应规划，需要被拆迁，是国家城建主管部门发布的具有法律效力的行政公文，因此，该政府公文已确定涉案房屋的所有人为贺广民。综上，本案真相为：姜雅琴没有交付购房款、没有签订房屋买卖合同、没有签订房屋转让合同，以不正当手段涂改、篡改合同档案，试图以“空手套白狼”的把戏抢占涉案房屋。请求二审法院查清案件事实，依法公正判决。 姜雅琴针对贺广民的上诉辩称：（一）案外人象山养生堂公司转给金冠公司108万的电汇凭证是原件，两份汇款凭证的汇款用途记载为“注册用”是金冠公司要求的，象山养生堂公司不是金冠公司股东，也无证据证明与金冠公司有经济往来，且已证明该款为姜雅琴个人资金，用来购买涉案房屋，在金冠公司确实收到汇款的情况下，不影响姜雅琴支付购房款的效力。（二）金冠公司具有出售涉案房屋给姜雅琴的真实意思表示，根据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，办理商品房预售合同登记备案手续是开发企业单方行为，结合本案冠县房管局备案的涉案房屋销售明细及相关备注，姜雅琴为涉案房屋购买人，金冠公司以实际行为及结果表示将涉案房屋出售给姜雅琴，双方具有涉案房屋买卖的真实意思表示，证人韩某的证言佐证，金冠公司与姜雅琴签订了涉案房屋买卖合同，但在办理房产证时保留在金冠公司，被公司收回。因此足以认定双方应按照登记备案的合同履行，姜雅琴在支付全部购房款的情况下，涉案房屋归姜雅琴所有；（三）无证据证明贺广民与金冠公司具有涉案房屋的买卖合同关系，贺广民提交的涉案房屋买卖合同真实性无法确定，存在以下问题:合同制式与登记备案的合同不一致，合同关键内容被涂改；合同中房屋面积与实际不符，与冠县房屋征收补偿安置协议不符；合同应盖章而未盖章，其法定代表人签字真实性无法确定；合同应备案而未备案且与备案的合同内容冲突；合同应与金冠公司签订，法定代表人签字属于超越职权，违反了商品房买卖的交易习惯。（四）关于行政机关对涉案房屋的备案问题。本案当事人贺广民向冠县人民法院提起行政诉讼，冠县人民法院下达（2017）鲁1525行初17号行政裁定书，该裁定书是生效的裁定书，该裁定书已经认定涉案房屋的备案与本案当事人贺广民无利害关系，该裁定书已经对备案问题做出了明确裁决；（五）贺广民签订商品房买卖合同的目的是为了贺广华实现债权，没有支付对价，获得房屋产权的合意，本案贺广民也没有证据证明向其交付了房屋，根据贺广民与金冠公司签订的房屋买卖合同，对交付房屋的条件和交付的规定，贺广民未向法庭提供任何证据，因此不存在交付问题，双方之间不属于购房行为；（六）金冠公司法定代表人李庆荣没有加盖公司公章，用个人签字签订商品房买卖合同违反交易习惯，是双方恶意串通结果，现在李庆荣因涉嫌诈骗罪已经被公安机关实施了强制措施，本案中金冠公司的借条是由李庆荣签字和贾立新签字的一张借据，该借条没有金冠公司公章，不能证明金冠公司已收到上述款项，不能代表双方真实意思表示；（七）贺广华与金冠公司之间的法律关系为民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理民间借贷款项是否转化为购房款。在本案中具有借贷关系的是贺广华与金冠公司，而贺广民为本案当事人，并没有提交有关债权转让的相关证据，根据《中华人民共和国总则》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，第三人与金冠公司签订合同后的十年里，没有要求金冠公司到行政机关备案，现在在行政机关的备案系统中查询到涉案房屋的所有权人是姜雅琴，可以确定贺广民与金冠公司都知道涉案房产已于2004年9月27日进行了备案、后又转备姜雅琴名下的事实，由此可以看出贺广民并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅仅是为其哥哥贺广华提供借款担保，金冠公司与贺广民之间构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同为虚假意思表示，其真实意思是担保借款；（八）贺广华与金冠公司之间发生的借贷关系发生于2006年7月17日，贺广民与金冠公司签订商品方买卖合同的时间为2009年3月24日，贺广华不是涉案房产的购买人，不可能两年前的借款，两年后变为贺广民的购房款，所谓200万购房款的说法是贺广民对法庭做出的虚假陈述。 姜雅琴向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理冠县北环路北侧（火车站广场东邻）原名为“金冠再就业园区”、现名为“金冠商铺”的B2幢B201号房屋、B5幢B501号房屋的不动产权证或确认其权属归原告。2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2003年5月15日和2003年6月20日，姜雅琴通过象山养生堂公司向金冠公司汇款80万元、28万元，共计108万元。2003年8月24日，姜雅琴向金冠公司股东韩某汇款35万元（韩某代替金冠公司收款）。2003年9月2日、9月3日，姜雅琴委托象山养生堂公司人员夏艳向韩某汇款15万元、15万元（韩某代替金冠公司收款）。上述款项合计173万元，包括另一案件当事人姜行信的购房款。 涉案的两套房屋（B201号、B501号）于2004年9月27日登记备案在张波名下，后转为登记备案在姜雅琴名下。何时转的登记备案，冠县房地产交易管理所出具的销售明细和备案说明中均无记载，无法确定。 2006年7月7日，贺广民向金冠公司出纳贾立新的个人账户转款50万元，2006年7月17日转款150万元，金冠公司法定代表人李庆荣均确认收到。2009年3月17日，贺广民通过其本人账户还清了张波名下5套房屋（包含B201号、B501号）的剩余银行贷款。2009年3月24日，贺广民与李庆荣签订房屋买卖合同两份。2009年5月1日，金冠公司按合同约定将涉案房屋交付给贺广民使用。 2017年7月，原告姜雅琴诉至一审法院。现涉案房屋中的一套已被拆迁。 一审法院认为：本案的争议焦点是姜雅琴和贺广民谁享有涉案房屋的所有权。姜雅琴和贺广民都缴齐了购房款，都有获得房屋所有权的期望权，但金冠公司最终将房屋交付给了贺广民，视为合同已实际履行，体现了金冠公司的意愿，这种履行是合法履行，应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。先行合法占有房屋具有公示与公信作用。至本案起诉日，贺广民已使用该房屋8年。在这8年中，没有证据表明姜雅琴主张过交付房屋、办理不动产权证等权利。这种情况下，金冠公司在客观上已经不可能将房屋交付给姜雅琴，所以姜雅琴请求金冠公司协助其办理不动产权证的诉求，法院不予支持。另外，确认不动产权属，属于行政管理机关的职权，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，所以姜雅琴和贺广民均请求确认涉案房屋的权属，法院均予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项的规定，判决如下：驳回原告姜雅琴的诉讼请求。案件受理费6142元，由原告姜雅琴负担。 二审中，贺广民提交证据《中国建设银行电汇凭证回单》一份，载明：2004年4月16日，金冠公司向象山养生堂公司汇款200万元，汇款用途为“往来款”，韩某签署“同意付”的文字。贺广民拟证明金冠公司和象山养生堂公司有经济来往，与一审中姜雅琴主张象山养生堂公司向金冠公司汇款用途是“注册用”相吻合，证明姜雅琴不存在向金冠公司缴纳购房款的事实，在一审中姜雅琴一方主张由象山养生堂公司向金冠公司汇款173万，金冠公司于2004年4月16日已足额返还给象山养生堂公司200万元，证明姜雅琴交购房款是不成立的。 姜雅琴对上述证据的质证意见是：贺广民提交的电汇凭证是金冠公司归还的象山养生堂公司借款，不包括姜雅琴提交的委托象山养生堂公司向金冠公司支付的涉案房屋购房款108万元，庭后经姜雅琴向象山养生堂公司核实后将提交向金冠公司另汇200万的凭证。另外，该份证据应为金冠公司财务人员保管的财务凭证，本案贺广民既不是金冠公司股东也不是工作人员，如何取得该证据，应当向法庭说明证据合法来源。根据最高人民法院关于民事诉讼法的解释，单位提交证据应由单位负责人制作人签名盖章并加盖公章，贺广民所提供的证据不符合最高院的解释规定，不能作为认定事实的依据。 贺广民对该证据来源的解释是：该财务凭证以及其他财务凭证均是金冠公司法定代表人李庆荣在2009年给贺广民的，因为李庆荣当时解释公司公章被另一股东控制，无法在合同上盖章，为了证明包括涉案房屋在内的共9套房屋属于贺广民购买、所有，李庆荣将涉案房屋贷款的以及金冠公司偿还贷款的凭证均交付贺广民，来保证贺广民对涉案房屋具有所有权的凭证。 二审中，姜雅琴申请证人韩某出庭作证，其证言内容包括：我是金冠公司股东，职务是总经理，公司是2001年-2002年左右成立的，我负责招商引资。最早时候，股东有三个人：李庆荣、成召、王向东。我来的时候公司已经存在了，2004年王向东把股份转给了我，我就成了股东。李庆荣没有出资，他是干股。我招商引资进来以后，我做的金冠广场。我和姜雅琴是朋友关系，我借象山养生堂的钱去开发金冠广场，做好了以后卖房子很难卖，我叫了象山的人来买了很多房子。我不认识贺广民，没有向山东人筹过款。姜雅琴、姜行信付清了购房款，他们两个没有拿回去合同，把合同留在了公司，去房管局办理登记。签房产买卖合同，一个房子一份合同。登记了以后交付给他们了，但是他们是宁波来的，是要租给人家的，他们把房子交给我来出租。贺广民提交的这份汇款凭证与购房款没有关系，这份电汇凭证是我本人签字，这个汇款是金冠公司归还象山养生堂的借款，借款是在公司成立后1-2年借的。账都结清了以后，我们赚的钱都分了。最后还剩几套房子，李庆荣拿这几套房子去建设银行抵押贷款，当时我还是股东。公司2014年已经转给李庆荣了，包括我在内三个股东都转给李庆荣了。没有抵押贷款。 贺广民对韩某证言的质证意见是：1.该证人与姜雅琴有利害关系，并且在一审中和姜雅琴之间存在经济来往，有经济利益，因此该证人证言不能作为认定案件事实的依据；2.该证人所称未向山东人筹款证明贺广民交的是购房款，不是筹款；3.该证人所称一个房子只签一份合同，与实际不符，一般房屋买卖合同一式三份，证明金冠公司与姜雅琴没有签订商品房买卖合同；4.涉案房屋已于2003年登记在挂名人张波名下，并且已于2003年12月份在冠县建设银行每套房子抵押贷款79000元，证明当时不存在把张波的房子再卖给姜雅琴；5.一审中贺广民提交的金冠公司于2004年1月份-2008年12月份偿还涉案房屋银行贷款的财务凭证，上面均有韩某签字，证明韩某明知道涉案房屋已经进行了抵押贷款，而且是金冠公司为套取贷款而签订的买卖合同；6.韩某证明金冠公司与象山养生堂存在着多笔经济往来，由此证明姜雅琴主张的象山养生堂公司借给金冠公司的款项不属于姜雅琴的购房款；7.涉案房屋已于2009年5月1日由金冠公司销售经理林红松亲自交给贺广民，证明韩某所称的交房给姜雅琴是不属实的，并且贺广民使用、占用、装修、管理该房屋至今已经11年，中间姜雅琴没有向贺广民主张过一次权利。 本院经审理查明以下事实： 2018年9月20日，一审法院就原告贺广民与被告冠县住房和城乡建设局、第三人金冠公司、张波、姜行信、姜雅琴房屋行政登记一案作出（2017）鲁1525行初17号行政裁定，认定：2004年9月27日，被告冠县住房和城乡建设局依据第三人张波与金冠公司签订的B区B001号、B101号、B201号、B401号、B501号房屋五份《金冠广场商品房买卖合同》进行了商品房备案登记，将以上5套房屋登记在第三人张波名下。2006年7月17日，第三人金冠公司法定代表人李庆荣签订了一份说明事由为“贺广华筹款”的借条，金额为人民币200万元。2008年10月30日，第三人张波将其名下涉案5套房屋分别转让备案登记在第三人姜行信、姜雅琴名下，但被告及第三人未提交转让登记的相关证据材料。第三人金冠公司对张波名下自2004年1月始至2008年12月15日期间的银行贷款予以了偿还。2009年1月19日，第三人金冠公司与贺广民签订协议书一份，协议书内容为“购房款乙方已于2006年7月7日交50万元，2006年7月17日交150万元。包括涉案5套房屋在内的9套房屋自签订协议之日起，所有权归贺广民。”；2009年3月17日，原告贺广民以尾号为10868的付款账号为借款人张波的贷款账户还款5次，金额分别为47144.41元、47188.18元、47140.62元、47145.35元、47145.35元。2009年3月24日，第三人金冠公司的法定代表人李庆荣与原告贺广民在金冠售楼处签订了《聊城市冠县商品房买卖合同》，将金冠商铺中的B区B001号、B101号、B201号、B401号、B501号房屋出售给原告贺广民，并于2009年5月1日交付其使用。2017年8月22日，原告贺广民在冠县房屋权属产权交易中心查询到涉案房屋已于2004年9月27日备案登记在第三人张波名下。 该行政裁定认为，关于原告贺广民是否具备本案原告的主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。本案中，原被双方于2009年3月24日签订了5套房屋的《聊城市冠县商品房买卖合同》，而被告冠县住房和城乡建设局在对涉案5套房屋进行初始登记的时间为2004年9月27日，此时张波已取得所涉房屋的所有权，因此原告贺广民与被告冠县住房和城乡建设局为第三人张波办理房屋产权登记的行为并无利害关系，其不具备原告的主体资格。另外，双方的争议集中于涉案房屋的备案登记转让给第三人姜行信、姜雅琴的行为上，与原告贺广民的诉求即“撤销2004年9月27日被告作出的登记于第三人张波名下的房屋备案”并不一致，原告虽对涉案房屋的权属及转移登记行为进行了主张，但并不属于本案的审理范围，原告贺广民若主张对所涉房屋的权能，可另行起诉。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十九条第（一）项之规定，裁定：驳回原告贺广民的起诉。案件受理费50元，由原告贺广民负担。 贺广民不服上述行政裁定，向本院提起上诉。该案在审理过程中，贺广民以原审裁定已查清了案件事实、诉讼目的已达到为由，于2019年1月17日向本院提出撤回上诉与一审起诉的申请。本院于当日作出（2019）鲁15行终17号行政裁定，一、准许上诉人贺广民撤回上诉；二、准许上诉人贺广民撤回一审起诉；三、撤销冠县人民法院作出的（2017）鲁1525行初17号行政裁定。 2019年1月17日，贺广民为原告，以张波、姜雅琴为被告，向冠县人民法院提起经济适用房转让合同纠纷之诉。2019年4月16日，贺广民向冠县人民法院提出撤诉申请，该院于4月18日作出（2019）鲁1525民初821号民事裁定，准许贺广民撤回起诉。在该案审理过程中，张波于2019年3月12日答辩称：“一、我是柳林棉厂职工，现已下岗13年了，我不是金冠的职工，和金冠公司无任何关系。二、2003年，我亲姨找我用我的身份证买房，因为我没有贷款，用我的名字好办贷款手续，出于亲情，我不好拒绝，来冠县，金冠公司的会计贾立新领着我到银行、房管所办的手续，买房我也没有出一分钱，也没人给我房子。三、我不认识姜行信和姜雅琴这两个人，和他们没有任何关系，也更没有办理过任何转让手续。四、我不认识贺广民，2017年的时候我姨兄弟李勇领着几个人来找我，让我签一份转让协议，李勇说贺广民已经把房款还完，并且已经把房子装修完，出租了七八年，已经领了七八年租金了，因为房子是我的名字，必须转让给贺广民，他们才能办理房产证。因为让我买房的是我亲姨，转让协议是我姨兄弟，他们是亲娘俩，所以我就签了协议。当时他们都说，不用我承担任何责任，现在他们又起诉我，我感觉我是上当受骗，签协议是他们的圈套，贺广民是和金冠公司签的协议，他把钱给了金冠公司，贺广民是房屋的实际控制人，签完协议以后，贺广民让我赔300万，他纯粹是骗人坑人，买房子贺广民没给我一分钱，金冠公司也没给我一分钱，现在起诉我让我赔300万，纯属无理取闹”。 2019年3月5日，贺广民以有独立请求权的第三人申请参加本案一审民事诉讼，同时请求法院依法通知张波以无独立请求权的第三人身份参加诉讼。 2019年3月26日，一审法院公开开庭审理了本案。姜雅琴的委托诉讼代理人、贺广民及其委托代理人到庭参加诉讼，金冠公司、张波未参加诉讼。 本院二审查明的其它事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于一审程序问题，贺广民于2019年3月5日以有独立请求权的第三人申请参加诉讼后，在此后3月26日开庭审理时双方就相关证据进行了质证，并进行了辩论，不能认定一审法院剥夺了姜雅琴的答辩权利。对姜雅琴提出的一审程序违法的补充上诉理由，本院不予采信。 关于金冠公司与姜雅琴、贺广民之间的房屋买卖合同问题。本院认为，张波在（2019）鲁1525民初821号案件中的答辩内容具有可信性，即张波只是名义上的购房人，其本人并没有实际购房及贷款，金冠公司存在以他人名义抵押房屋、套取贷款的嫌疑。韩某是金冠公司的股东，其与姜雅琴系朋友关系，在金冠公司的经营过程中，二人存在着经济上往来的事实可以认定。姜雅琴主张其购房系通过象山养生堂公司转账、房屋买卖合同系在张波的合同上注明“转姜雅琴”；据此可见，姜雅琴与金冠公司在购房款的交付及房屋买卖合同的签订方面均具有不规范性。李庆荣是金冠公司的股东及法定代表人，其与贺广民签订房屋买卖合同，但没有加盖公司印章，房屋买卖合同亦存在不规范的情况，但结合贺广民偿还房屋银行贷款等事实，可以认定贺广民与金冠公司之间亦存在着事实上的房屋买卖合同关系。一审法院结合双方均存在不规范情况的实际，认定姜雅琴与贺广民都缴齐了购房款，都有获得房屋所有权的期待权，并无不当。对姜雅琴和贺广民均上诉称对方未向金冠公司支付购房款、房屋买卖合同无效的主张，本院均不予采信。 在两个房屋买卖合同关系均有效的情况下，金冠公司将房屋交付给了贺广民，应认定系其向贺广民履行了合同义务。至姜雅琴一审起诉之日，贺广民已使用房屋八年。虽然姜雅琴申请出庭的证人韩某陈述“他们把房子交给我来出租”，但并未提供房屋由其向外出租的任何证据；相反，贺广民一审中提交了租赁合同，能够证明其为房屋的出租人。故姜雅琴要求金冠公司向其交付房屋的请求在客观上已不能实现，姜雅琴可向金冠公司另行主张合同不能履行的违约责任。 关于贺广民上诉要求确认案涉房屋归其所有问题，一审认为确认不动产权属属于行政管理机关的职权，判决驳回其该项请求并无不当。 综上所述，姜雅琴、贺广民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6142元，由姜雅琴、贺广民各自负担3071元。 本判决为终审判决。 审判长 张 炜 审判员 孔繁奎 审判员 郭召勇 二〇一九年十一月十一日 法官助理杜宏伟 书记员刘剑