陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕05民初190号 原告（执行案外人）：于江生，男，汉族，1965年12月25日出生，农民。 委托诉讼代理人：千楠，陕西众致律师事务所律师。 被告（申请执行人）：临渭区航海小额贷款有限责任公司。 法定代表人：周少锋，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张福善，男，1957年5月27日出生，汉族，系临渭区航海小额贷款公司员工。 委托诉讼代理人：张建平，陕西渭临律师事务所律师。 第三人（被执行人）：白水县德洪建筑安装有限责任公司。 法定代表人：吴德洪，系该公司董事长。 第三人（被执行人）：吴德洪，男，汉族，1951年2月12日出生。 第三人（被执行人）：郑国红，女，汉族，1966年3月16日出生，系吴德洪之妻。 第三人（被执行人）：吴晓娜，女，汉族，1984年10月21日出生，系吴德洪之女。 以上四名第三人共同委托诉讼代理人：张海军，白水县城关法律服务所法律工作者。 原告于江生与被告临渭区航海小额贷款有限责任公司（简称航海公司）、第三人白水县德洪建筑安装有限责任公司（简称德洪公司）、吴德洪、郑国红、吴晓娜执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于江生的委托诉讼代理人千楠、被告航海公司的委托诉讼代理人张福善、张建平、第三人德洪公司、吴德洪、郑国红、吴晓娜的共同委托诉讼代理人张海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于江生向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）陕05执异63号执行裁定书；2、中止（2018）陕05执20号执行裁定的执行，解除对原告所购买房产的查封；3、确认白水县国际商务大厦负一层84.7平方米的商铺为原告所有；4、判令被告协助原告办理上述房产的过户事宜；5、判令被告承担案件诉讼费。事实和理由：2013年5月13日，原告认购了第三人德洪公司开发的84.7平方米的商铺，认购后原告向德洪公司全额支付了138万元购房款。2014年春节前德洪公司将上述商铺交付给原告，至此，原告与德洪公司之间关于商铺的买卖关系成立。后原告将商铺租赁给天天乐商贸有限公司开办超市，从商铺交付之日起原告一直占有并使用该商铺。德洪公司将商铺交付给原告后，因德洪公司的原因未能办理过户手续。在2014年9月，第三人德洪公司向被告航海公司贷款，以其开发的白水县国际商务大厦的负1-2层作为抵押，但未告知原告。在法院执行查封该商铺时，原告才知晓该情形。 综上，原告在人民法院查封该商铺之前就已经与第三人德洪公司形成商铺买卖合同关系，且已经支付了全部房款并实际占有，因第三人的原因未能办理房产过户，故原告请求中止执行程序，并确认原告对上述房产的所有权。 被告航海公司辩称，一、德洪公司无开发资质，也没有销售和预售文件，不具备商品房销售资格；二、原告没有提交任何购买证据，原告与德洪公司未签订书面购买合同；三、航海公司在放款前，办理了合法的抵押登记手续，现在执行涉诉商铺是依据生效的法律文书，没有侵犯任何人的合法权益；四、原告诉讼主张没有任何事实和法律依据，应该依法驳回其诉讼请求。 第三人德洪公司、吴德洪、吴晓娜、郑国红述称，涉诉房产是2010年德洪建筑安装总公司进行开发的，后总公司更名为现公司。在开挖地基的时候已经将原来设计的负一层部分出售给原告。2014年由于资金链断裂，德洪公司向航海公司贷款1200万元，并用负一、二层做抵押，也是以德洪公司的名义签订的抵押合同，在办理他项权的时候，航海公司派其人员刘哲参与办理。工程完工后，德洪公司将负一层整体出租给天天乐超市，并签订了三方协议，三方协议也提供给了被告航海公司，明确了大约250平方米已经出售给他人的事实。于江生的商铺整体出租给天天乐超市，租金在天天乐超市的总租金里包含。涉诉房产目前现状是整体没有土地使用证。将商铺卖给原告是事实，抵押给航海公司也是事实。执行过程已经评估完结，负一层2700万元，负二层1100万元，德洪公司认为评估价格太低，已经提出评估异议书。执行房产价值远大于航海公司的借款，希望法庭综合考虑处理本案。 根据原、被告诉辩观点及第三人陈述意见，本院归纳本案的争议焦点：原告于江生对位于白水县国际商务大厦负一层84.7平方米的商铺是否享有排除强制执行的民事权益。 针对本院归纳的争议焦点，为支持其诉讼主张，原告于江生提交如下证据： 证据一、德洪公司与白水县天天乐商贸有限责任签订的《商场租赁合同》一份。证明涉诉商铺2500平方米由德洪公司整体出租给天天乐商贸有限责任公司，其中含有原告于江生购买的商铺。 证据二：2013年5月13日编号为NO.8832044的收款收据。证明原告与第三人德洪公司形成事实上的商铺买卖合同关系，原告已全额支付购买商铺价款138万元。 被告航海公司为支持自己的主张，提交如下证据： 证据组一：航海公司信用代码、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书、受委托人身份证复印件。证明被告的主体资格合法。 证据组二：具有强制执行效力的债权文书公证书一份、《授信合同》一份、《最高额抵押合同》一份、评估报告书一份、公司股东会议决议书一份、白办房他证一份、白国用（2011）第000021号证书一份、白水房权证股份制第9638号证书一份。证明被告航海公司与本案第三人德洪公司签订合法授信和抵押合同，航海公司合法的取得了房屋他项权证书。 证据组三：具有强制执行效力的债权文书公证书、借款担保书、借款借据、中国工商银行转账凭证、收款证明及承诺、借款公司的承诺书。证明被告航海公司依据授信合同，给第三人德洪公司发放了500万贷款。 证据组四：具有强制执行效力的债权文书公证书、借款担保书、借款借据、中国工商银行转账业务凭证、收款证明及承诺、借款公司的承诺书。证明被告航海公司依据授信合同，给第三人德洪公司发放了300万贷款。 证据组五：具有强制执行效力的债权文书公证书、借款担保书、借款借据、中国工商银行转账业务凭证、收款证明及承诺、借款公司的承诺书。证明被告航海公司依据授信合同，给第三人德洪公司发放了400万贷款. 证据组六：（2017）渭临证执字第103号执行证书、渭南市中级人民法院（2018）陕05执20号执行裁定书、渭南市中级人民法院（2018）陕05执20号之一执行裁定书。证明本案第三人德洪公司未能按期归还借款，被告航海公司已经申请法院强制执行主张权益。 证据七（庭审中提交）：德洪公司与航海公司及天天乐商贸公司签订的三方协议。证明德洪公司是涉案房产的所有权人。 第三人提交证据如下：德洪公司与白水县天天乐商贸有限责任签订的《商场租赁合同》一份。证明在抵押之前，德洪公司已经将部分房产出售给原告。 各方当事人对以上证据进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认。根据各方当事人的陈述及举证、质证意见、本院认定案件事实如下： 2013年5月13日，德洪公司向于江生出具收款收据一份，收据载明：今收到于江生负一层商铺款；西北角、坐北面南；人民币138万元。约2014年春节前，德洪公司将其开发的白水县国际商务大厦负一层整体出租给天天乐商贸有限公司开办超市。2014年9月，德洪公司因资金紧张将国际商务大厦负一层、负二层商场整体抵押给临渭区航海小额贷款公司办理贷款。贷款到期后，因德洪公司未能按期还款，航海公司向本院申请执行。本院根据渭南市临渭区公证处（2017）渭临证执字第103号执行证书，作出了（2018）陕05执20号执行裁定，裁定查封德洪公司名下坐落于陕西省白水县人民路中段东侧的房产，产权证号为：白水房权证股份制字第9638号（本案涉诉执行标的），查封期限为三年。原告提出书面异议，本院作出（2018）陕05执异63号裁定书，裁定驳回原告于江生的执行异议申请。原告于江生向本院提出执行异议之诉。 本院认为：案外人对执行标的提出异议，案外人应当举证其与执行标的之间物权权利关系，即案外人应当对执行标的享有物权或者排他性的预期物权权利，案外人实现预期物权应当没有法律上的障碍。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于江生主张其出资138万元购买德洪公司开发的房产即白水县国际商务大厦负一层商铺84.7平方米，但德洪公司与原告于江生并未签订书面买卖合同，更无法确认买卖合同是否合法有效问题；再则，德洪公司属于建筑性质企业，其不具有商品房开发资质，即使与买受人签订买卖合同，也属合同无效情形；在合同无效的情形下，买受人无法取得房产的物权登记。关于支付购房价款问题，原告于江生仅提供收款收据一份，138万元属于巨额资金，在没有其他证据印证的情况下，本院对购房款的支付事实亦不确信。关于涉诉商铺的占有问题，原告于江生主张德洪公司将所购买的商铺已经实际交付，但本案缺乏原告占有的事实证据。根据本案的基本事实，参照上述法律规定，原告于江生对涉案执行标的不享有物权或者预期物权权利，故对原告以其为涉案房产所有人为由要求排除执行的诉讼请求不予支持，对其提出确认所有权之诉亦不支持。原告于江生提出的解除查封、撤销执行裁定、协助办理过户之诉，不属执行异议之诉案件的审理范围，本案不予涉及。 综上，为了维护当事人的合法权益，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告于江生的诉讼请求。 案件受理费17220元，由原告于江生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  张敏娟 二〇一九年十一月一日 （院印）书记员刘元元