北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终13335号上诉人（原审原告）：北京正道嘉华物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南窑村******。法定代表人：汤大钢，董事长。委托诉讼代理人：叶钰华，男，北京正道嘉华物业管理有限公司员工。上诉人（原审原告）：北京南窑尚号投资有限公司，住所地，住所地北京市丰台区南窑村**iv>法定代表人：汤大钢，董事长。委托诉讼代理人：史红芳，女，北京南窑尚号投资有限公司员工。上诉人（原审被告）：北京家美满帆国际物业管理有限公司，住所地，住所地北京市海淀区田村路****京皖睿祥酒店**211iv>法定代表人：林赞静，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，北京家美满帆国际物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：陈荣胜，北京伯彦律师事务所律师。上诉人北京正道嘉华物业管理有限公司、北京南窑尚号投资有限公司与上诉人北京家美满帆国际物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初37785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京正道嘉华物业管理有限公司及北京南窑尚号投资有限公司法定代表人汤大钢，上诉人北京家美满帆国际物业管理有限公司之委托诉讼代理人李伟、陈荣胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京正道嘉华物业管理有限公司（下称正道嘉华公司）、北京南窑尚号投资有限公司（下称南窑尚号公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判北京家美满帆国际物业管理有限公司（下称家美满帆公司）支付2016年12月20日至2018年11月30日的租金5424594元；2.本案诉讼费由家美满帆公司负担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。1.“作为房屋出租方，保证案涉房屋的水电供应系其基本义务，虽然案涉房屋断电系由北京市万利特轻工机械厂（下称万利特厂）所为，但正道嘉华公司和南窑尚号公司亦构成违约”的认定属于事实认定错误。我方与家美满帆公司于2011年8月20日签订的《租赁合同》第一条第4款约定：“甲方（我方）指定暖、水、电的接口，乙方（家美满帆公司）自行负责暖、水、电的安装入户工作，并承担全部费用”。2011年8月20日，我方与家美满帆公司代表人李立好签订的《补充协议》第一条约定：“电由乙方（家美满帆公司）到租赁物西侧变压器房接入，乙方承担产生的相应费用”。依据前述约定，我方供电的义务仅为提供变压器房接口，接口之外部分的供电系统的建设及维护均由家美满帆公司自行负责，而与我方无关。在《租赁合同》履行期间，我方始终完整有效的履行约定义务。我方曾出租部分房屋给案外人用于经营七天酒店，该酒店直至2018年11月30日才停业，从未发生供电问题。七天酒店的持续正常营业，有效证明了家美满帆公司被断电的原因系其自身经营行为被列入北京市人民政府的整治范围，与我方无任何关系，更不存在我方未履行供电义务的情况。故一审法院在家美满帆公司无具体证据证明我方未履行义务的情况下，错误认定我方构成违约，实属事实认定错误。立足于错误的事实认定基础，一审法院判决将家美满帆公司需支付的租金标准“酌情”确定为双方约定的租金标准的十分之一亦是错误的，理应被撤销。2.“解除时间法院确认为正道嘉华公司和南窑尚号公司收到另案起诉书之日即2019年3月5日”的认定属于事实认定错误。2017年9月13日，北京市丰台区人民政府印发了《北京市丰台区房屋征收暂停办理事项公告》（丰征办字【2017】第04号），明确将《租赁合同》所约定的租赁物列入拆迁范围。《租赁合同》第十三条第6款约定：“在合同期内，出现下列情形合同解除，且双方互不承担赔偿及违约责任：（1)经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（2)租赁物依法、依政策被列入拆迁范围；（3)…”。综上，2017年9月13日《北京市丰台区房屋征收暂停办理事项公告》（丰征办字【2017】第04号）公布后，《租赁合同》及其《补充协议》解除。二、家美满帆公司应支付2016年12月20日至2018年11月30日对应的租金及房屋占有使用费。《租赁合同》及其《补充协议》于2017年9月13日解除后，双方权利义务终止，双方互不承担赔偿及违约责任。在此基础上，家美满帆公司应支付从2016年12月20日至2018年11月30日期间的租金及房屋占有使用费。综上，请求二审法院查明事实后，撤销一审判决并依法改判支持我方诉讼请求。家美满帆公司辩称，不同意正道嘉华公司和南窑尚号公司的上诉请求。双方签订的租赁协议包含改扩建，原房屋是厂房，不具有使用功能，我公司改扩建的目的是公寓出租，正道嘉华公司、南窑尚号公司对此十分清楚，同时3号院内有多家承租人改建。2016年11月11日停电之后，导致租赁目的无法实现，不应继续缴纳租金。另外，正道嘉华公司、南窑尚号公司没有受到实际损失，根据我们双方签订的协议及对方与产权人签订的协议，我公司的租金就完全覆盖了对方向产权方缴纳的租金。故我公司不应交纳2016年11月11日之后的房租，而且2016年11月11日之后租户都清理完毕，我公司都停业了。家美满帆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回正道嘉华公司和南窑尚号公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由正道嘉华公司、南窑尚号公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《租赁合同》及《补充协议》为有效合同，没有事实和法律依据。首先，一审法院未正确区分案涉租赁房屋既包含合法建筑物又包含违法建筑物的事实，错误认定租赁协议整体有效。签订合同时仅1296m2属于合法建筑，另外加建的9958.41m2并无规划许可。我公司与正道嘉华公司、南窑尚号公司虽约定对租赁房屋进行改建、扩建，但并未取得建设工程规划许可证。根据《北京市城市规划条例》第三十二条的规定，我公司对已取得房屋产权证书的租赁房屋部分(证载面积1296m2)为有效合同不持异议，但双方约定加建、扩建的面积9958.41m2因未取得建设规划许可证，依法应认定为该部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，上述两部分租赁房屋明确可区分，合同无效部分不影响其他部分合同的效力。其次，一审法院错误认定案涉房屋系经主管部门批准建设，导致对合同有效性认定错误。(一）采信未经核实的内部文件作为认定案涉房屋合法性的证据。一审法院依据房屋拆迁过程中被拆迁人即房屋产权单位中铁建置业有限公司单方委托的房地产评估机构作出的《房地产估价报告》附件，即丰重办会【2017】9号《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》，认定丰台区重大项目领导小组议定事项具有法律效力，即该领导小组“原则同意由区国资委依据1984年1月颁布的《中华人民共和国城市规划条例》之时间节点，依法界定建筑是否属于违法建筑后，出具权属证明文件，合法建筑按照实际测绘面积进行评估”。对该证据，我公司提出如下异议：1.该证据为国家机关或临时机构内部文件，由被拆迁人单方提供，证据来源的合法性和真实性存疑，法院应予调查核实。2.丰台区重大项目领导小组办公室的性质和权限。丰台区重大项目领导小组成员单位和成立依据我们不得而知，我公司根据丰台区住房和城乡建设委员会网上公开的信息《丰台区重大项目领导小组办公室工作职责》，了解到该机构的职责仅限于重大项目计划、协调有关部门推进重大项目的前期工作、审批及建设中的重大问题，并为建设单位提供服务，无权对法定事项进行认定或指定其他机关或机构越权办理。3.被指定机关丰台区国资委无权认定违法建筑还是合法建筑。根据北京市人民政府网站信息公开专栏提供的信息，丰台区国资委非建设行政主管部门，无权认定国有企业房屋建筑的合法性，其出具的《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》对本案不具有任何证明效力。4.丰台区重大项目领导小组办公室和丰台区国资委认定合法建筑的法律依据《中华人民共和国城市规划条例》（1984年）已于1990年4月1日被国务院明令废止。如果案涉房屋的建筑时间是在1984年以前，尚且可以认为属于历史遗留问题，勉强适用该法规。但本案房屋租赁合同签订于2011年，改扩建工程开始于2011年8月，而上述法规在当时早已经废止，依据该法规做出的法律文件当然不具有任何法律效力。对一个建设于2011年的建筑物继续适用已废止21年的法规，一审法院适用法律明显错误。5.一审开庭时正道嘉华公司、南窑尚号公司也明确说明，是为了开具发票需要，丰台区国资委才出具了《关于万利特厂南窑三号房屋权属证明的函》，且名头中虽有“权属证明”字样，但是文中内容根本没有“确认南窑三号院属于合法建筑”的字样，仅提到依据事实测绘面积进行评估。国资委有权决定南窑3号院是按实际建筑面积补偿还是按照有证面积补偿，但是一审法院无权依据该函件反推加建、改扩建面积属于合法建筑，更不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。(二）只有城市规划和管理部门有权认定房屋建设的合法性。对双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的效力，在无建设规划部门的认定下，应认定为1296m2的部分有效，9958.41m2的部分无效。二、一审法院既然已经认定违约责任应由正道嘉华公司、南窑尚号公司承担，就不应判决我公司向正道嘉华公司、南窑尚号公司支付2016年12月20日至2018年11月30日期间的租金542459.4元。一审法院已确认2016年11月11日因涉案房屋被万利特厂断电后无法正常使用，而作为房屋出租方的正道嘉华公司、南窑尚号公司保障水电供应系其基本义务，故正道嘉华公司、南窑尚号公司构成违约。因其违约，致使我公司被迫与所有租户解约，并支付了违约金，且致使可期待利益的丧失。因正道嘉华公司、南窑尚号公司违约致使涉案房屋无法使用，故不应向其支付租金。综上，一审法院在未向建设工程行政主管部门核实的情况下，仅依据丰台区国资委的函件即认定合同有效是错误的，严重损害了我公司的合法权益，请求二审法院撤销一审判决第一项并依法改判驳回正道嘉华公司、南窑尚号公司的诉讼请求。正道嘉华公司、南窑尚号公司辩称，合同目的无法实现不是我方造成的，是第三方造成的，家美满帆公司应该追究第三方侵权责任。家美满帆公司称其交纳的租金能够覆盖我方给产权人的租金，这是商业行为，不是对方少交租金的理由。另公寓清退不是我方要求的，公寓清退是第三方的行为，根据租赁合同第二条的约定，由此造成的损失家美满帆公司应该找第三方追偿。正道嘉华公司、南窑尚号公司向一审法院起诉请求：1、判令家美满帆公司向正道嘉华公司、南窑尚号公司支付2016年12月20日至2018年4月1日期间的租金341.2054万元；2、判令家美满帆公司向正道嘉华公司、南窑尚号公司支付违约金280.2388万元；3、判令家美满帆公司向正道嘉华公司、南窑尚号公司支付2018年4月2日至2019年4月1日期间的房屋占有使用费，按照每日7698.87元计算；4、诉讼费由家美满帆公司负担。一审法院认定事实如下：万利特厂系南窑村**房屋的所有权人，其持有的房屋所有权证证号为京房权证丰集字第XXXX号，该房产证中登记的房屋包含建筑面积共计4216㎡的平房16幢（幢号为1-11、13-17）和建筑面积为621.2㎡的楼房一幢（幢号为12），建筑总面积为4837.2㎡。2012年8月15日，万利特厂（甲方）与正道嘉华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在南窑村3号的全部厂地约12072平方米及全部厂房、建筑面积约7306平方米，出租给乙方作经营使用；本合同涉及院落和房屋租赁期限为十年，即从2012年10月1日起至2022年9月30日止；甲方负责向乙方提供为正当合法经营目的而办理相关证照手续所需的相关权属证明或其他书面材料；乙方需要对租赁房屋及内部设施进行装修改造时，须向甲方提出书面申请并附方案图纸，经甲方同意并办理有关手续后方可施工；所需装修、改造资金全部由乙方承担，合同期满或终止租用后所装修改造的房屋及设施不动产部分产权归甲方所有、乙方应完整无损将不动产移交甲方，动产部分归乙方所有；乙方不得将租赁房屋整体转租第三方，如与第三方联营合作，须事前30天向甲方提出书面申请，经甲方同意并就联营合作收益分配等问题协商签订“补充协议”后方可实施，否则乙方应承担违约责任；房屋因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；因政府市政建设等不属于甲方原因而需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任；租赁期内因第三方拆改引起的损失赔偿与土地和房产主体所有权和使用权相关的赔偿部分归甲方所得，与乙方添置物及经营损失相关的赔偿部分归乙方所得；因上述原因而终止合同时，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同中另对租金、违约责任等内容进行了约定。2013年3月28日，万利特厂（甲方）与正道嘉华公司（乙方）、南窑尚号公司（丙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙、丙三方共同确认：自本协议签订之日起，甲乙双方于2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》中的承租主体（即‘乙方’）正式变更为丙方。自本协议签订之日起，所有涉及承租方的权利和义务均由丙方承担；丙方作为南窑村3号院的管理单位，在法律允许范围内对南窑村3号院内的房屋租赁使用履行甲乙双方2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利和义务；本协议自各方签章之日起生效，本协议生效后，即作为甲乙双方于2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，具同等法律效力。”2011年8月20日，正道嘉华公司（甲方）与家美满帆公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“第一条租赁物的基本情况1、位置：南窑3号院A座、B座内；2、面积：2444㎡；3、租赁物状况：甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方经认真观察和深入了解，同意按租赁物及配套设施的现状进行承租（具体状况以平面图、配套设施设备清单、照片为准）；4、甲方指定暖、水、电的接口，乙方自行负责暖、水、电的安装入户工作，并承担全部费用；5、就有线电视、宽带、电话等其他附属设施，双方另行协商并签订补充协议。第二条租赁用途1、允许乙方可在国家法律允许的范围内自主决定经营项目，但不得经营（含：餐饮、食品百货、水站、美容美发）与甲方相竞争的经营项目，也不得经营包括KTV、洗浴、电玩、网吧、按摩、足疗等依法需要特别审批的特种行业；2、承租期内，若乙方欲改变租赁用途，则应提前三个月征得甲方书面同意，否则以违约论。第三条租赁期限1、租赁期为捌年，自2011年8月20日起，至2019年8月19日止；2、自本合同生效之日起的头四个月为免租期；3、本合同期满后乙方欲续租的，则应在本合同期届满6个月前以书面形式通知甲方，同等条件下乙方有优先续租权。第四条租金及付款方式1、租金标准：本合同项下的租金为阶段性浮动式租金，具体标准为：⑴前二年的租金标准为：2.6元/平方米/天，即年租金为2287584元；⑵自第三年起，租金标准每两年递增7%。2、支付时间：每半年一付，具体支付情况如下：第1期金额为1143792元，对应的租赁期间为2011年8月20日至2012年6月19日，支付时间为2011年8月20日；第2期金额为1143792元，对应的租赁期间为2012年6月20日至2012年12月19日，支付时间为2012年6月20日；第3期金额为1143792元，对应的租赁期间为2012年12月20日至2013年6月19日，支付时间为2012年12月20日；第4期金额为1143792元，对应的租赁期间为2013年6月20日至2013年12月19日，支付时间为2013年6月20日；第5期金额为1223857元，对应的租赁期间为2013年12月20日至2014年6月19日，支付时间为2013年12月20日；第6期金额为1223857元，对应的租赁期间为2014年6月20日至2014年12月19日，支付时间为2014年6月20日；第7期金额为1223857元，对应的租赁期间为2014年12月20日至2015年6月19日，支付时间为2014年12月20日；第8期金额为1223857元，对应的租赁期间为2015年6月20日至2015年12月19日，支付时间为2015年6月20日；第9期金额为1309527元，对应的租赁期间为2015年12月20日至2016年6月19日，支付时间为2015年12月20日；第10期金额为1309527元，对应的租赁期间为2016年6月20日至2016年12月19日，支付时间为2016年6月20日；第11期金额为1309527元，对应的租赁期间为2016年12月20日至2017年6月19日，支付时间为2016年12月20日；第12期金额为1309527元，对应的租赁期间为2017年6月20日至2017年12月19日，支付时间为2017年6月20日；第13期金额为1401194元，对应的租赁期间为2017年12月20日至2018年6月19日，支付时间为2017年12月20日；第14期金额为1401194元，对应的租赁期间为2018年6月20日至2018年12月19日，支付时间为2018年6月20日；第15期金额为1401194元，对应的租赁期间为2018年12月20日至2019年6月19日，支付时间为2018年12月20日；第16期金额为1401194元，对应的租赁期间为2019年6月20日至2019年8月19日，支付时间为2019年6月20日。3、支付方式：现金或支票；4、在租赁期间如遇市场变化，甲乙双方可另行协商变更租金。第五条履约保证金1、乙方应于本协议签订之日向甲方交纳20万元作为履约保证金；2、该保证金为确保乙方全面履行合同义务之用，即：⑴本合同履行期限届满或由于其他原因而提前终止合同的，若乙方没有出现违约或其他侵害甲方利益的行为，则该保证金不计利息予以全额返还；⑵若乙方出现违约或其他侵害甲方利益的行为，则甲方有权依约扣除乙方应当支付的相应金额，后将余额不计利息返还；⑶若该保证金不足以弥补甲方损失的，则甲方有权扣除全部保证金，并就不足部分向乙方另行主张赔偿。第六条租赁期间的相关费用1、乙方应向甲方交纳水电费，具体标准为：水7元/吨，电1.1元/度；如遇政府部门上调水电费，则按新标准执行；2、垃圾外运费由乙方自行向环卫部门交纳；3、热水、供暖、有线电视、宽带等其他费用双方根据情况另行协商；4、在租赁期内，若发生政府机关或其他部门征收本合同未列出，但与使用该房屋有关的其他收费项目，均由乙方独立承担。第七条租赁物的交付及返还1、甲方应于本合同签订后尽快将房屋交付给乙方，具体交付时间视前期清理进度而定，但至迟不得超过本合同签订日起_日；2、甲方在交付房屋时应填写《配套设施设备清单》，并交由双方签字确认；3、租赁期届满或由于其他原因而提前终止合同的，乙方应在到期后三日内返还该租赁物及附属设备，结清各自应当承担的费用，承租期内乙方的装修物、添附物、翻扩建物均无偿归甲方所有，乙方不得拆除损坏。第八条租赁物的改造、维护管理及责任承担1、经甲方书面同意，乙方在不损坏、不改变租赁物主体结构的前提下，可以对租赁物进行改造，包括进行装修、添附、改扩建，但乙方应提前三个月进行书面申报，并提交改造方案、图纸、造价预算等，征得甲方书面同意后方可动工；甲方有权对具体的整改问题，包括装修、添附、改扩建制订相应标准，乙方必须遵守；改造过程所发生的所有费用及责任均由乙方独立承担；合同期届满后或因其他原因提前终止合同的，该装修物、添附物、翻扩建物无偿归甲方所有，乙方不得拆除（如有需要，双方可就具体的整改问题，双方另行签订补充协议）。……第十条甲方的其他权利义务1、甲方有权按期收取租金。2、承租期内，非因乙方原因和不可抗力提前终止合同的，甲方不得将本租赁物再行出租给第三方。3、甲方有义务为乙方提供办理相关证照所需的权属证明，相关费用由乙方承担。……7、甲方有权在合同期届满或因其他原因提前终止合同的情况下，对于乙方完成的装修物、添附物、翻扩建物无偿收回，乙方不得破坏和拆除。8、法律法规规定的其他权利义务。第十一条乙方的其他权利义务1、乙方指定李立好为其唯一代表，不得变更，甲方所有履约行为也只针对李立好，乙方应于签约当日向甲方交付李立好身份证复印件一份，并提供其在京详细住址。……12、乙方如需对租赁物进行装修、添附、改扩建应提前三个月进行书面申报，并提交方案、图纸、造价预算等，征得甲方书面同意后方可动工；合同期届满后或因其他原因提前终止合同的，该装修物、添附物、翻扩建物无偿归甲方所有，乙方不得拆除。……第十二条关于拆迁问题1、在租赁期内，如遇国家征地而发生拆迁事件，就拆迁款按下列方式处理：⑴合同签订之日起头两年乙方租赁面积所有拆迁赔偿款归乙方；⑵第三年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款70%归乙方；⑶第四年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款50%归乙方；⑷第五年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款30%归乙方；⑸第六年起乙方租赁面积所有拆迁赔偿款10%归乙方；⑹第七年起不给予赔偿，合同到期乙方无条件腾退房产，不动产产权、使用经营权归甲方，乙方不得破坏、拆除所建房屋，无条件交给甲方。……第十三条违约责任……2、乙方应按时向甲方交纳租金，如有延误，则应按本期应纳租金5%/日的标准向甲方交纳滞纳金；拖延10日以上（包括10日），则应按本期应纳租金10%/日的标准向甲方交纳滞纳金；拖延30日以上的（包括30日），甲方有权单方解除合同，乙方除补齐应纳租金无条件腾退之外，还应另外向甲方支付违约金，违约金的具体标准为：全年应纳租金的总额。……6、在合同期内，出现下列情形合同解除，且双方互不承担赔偿及违约责任：⑴经甲乙双方协商一致，可以解除合同；⑵租赁物依法、依政策被列入拆迁范围；⑶因地震等不可抗力致使合同无法继续履行。第十四条争议的解决本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，甲、乙双方应提交本合同的签订地、履行地北京市丰台区人民法院诉讼解决。第十五条通知和送达1、甲、乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料均以扉页所列明的地址为准，一方如果迁址或者变更联系方式，应当在三日内书面通知对方；2、通过传真方式通知的，在发出传真时视为送达，以邮寄通知的，挂号寄出或者投邮即视为送达；以邮件通知的，邮件发出时即视为送达。第十六条其他1、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。2、本合同列明的附件均为本合同不可分割之部分，与本合同条款具备同等法律效力。3、本合同壹式两份，自双方签字盖章之日起生效，甲乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。”上述《租赁合同》后附有承租场地平面示意图和甲方原有建筑物照片，示意图制作时间为2011年7月15日，图中共有三处阴影部分，其中标有“A座”的阴影部分右侧载有文字说明“阴影部分为乙方所租赁面积（套内）36m×36m=1296㎡”；标有“B座”的阴影部分右侧载有文字说明“阴影部分为乙方所租赁面积（套内）14.57m×54.1m=788.23㎡”；标有“A座”和“B座”的两块阴影部分之间另有一细长条状阴影，左侧载有文字说明“阴影部分为乙方所租赁空地6m×60m=360㎡”。示意图右下方另有一处文字说明，内容为“乙方共租赁三处面积为360+1296+788.23=2444.23㎡”。庭审中，家美满帆公司主张A座位于万利特厂持有的京房权证丰集字第XX**房屋所有权证中记载的9幢房屋（证载建筑面积为2417㎡）处，对此正道嘉华公司、南窑尚号公司不予认可，家美满帆公司亦未提供其他证据予以佐证。2011年8月20日，正道嘉华公司与家美满帆公司签订《补充协议》一份，约定：“1、甲方负责暖、水接口到乙方租赁物外墙，甲方承担产生的相应费用。电由乙方到租赁物西侧变压器房接入，乙方承担产生的相应费用。2、合同签订，甲方同意乙方就租赁物改扩建，原则上在合同免租期内完成，未能如期完成，甲乙方就工程整体进度另行约定竣工时间。3、甲方同意乙方在租赁物内改扩建4层楼房，因为甲方原因导致租赁物未能按照4层建成，每少建一层每平方米租金就少算0.6元。4、每层建筑净高度不超过2.5米。建筑标准乙方必须保证能够安全使用。建筑导致的安全事故乙方承担全部责任。5、甲方不向乙方收取乙方租赁范围的物业费。6、合同期截止时间至2019年8月30日止。7、本协议与租赁合同具有同等的法律效力。和租赁合同有冲突的以本协议为准。”2011年8月31日，正道嘉华公司与家美满帆公司签订《施工现场安全管理和安全责任协议书》，约定了施工时间及现场施工人员、车辆的管理、施工安全管理、安全责任等内容，并约定本责任协议书作为原合同附件，与原合同具有同等法律效力，与原合同有冲突的以本协议书为准。2011年11月2日，正道嘉华公司与家美满帆公司签订《补充协议》一份，约定：“1、原合同2444平米5天租金合计31772元。2、AB库之间360平米加半层，租金360平米*0.5元/2=90元，合计年租金32850元。3、以上所列租金按原合同约定条款，约定日期缴纳。即：租金支付时间为每半年一付，具体支付情况如下：第1期金额为32311元，对应的租赁期间为2011年8月20日至2011年6月19日，支付时间为2011年8月20日；第2期金额为32311元，对应的租赁期间为2012年6月20日至2012年12月19日，支付时间为2012年6月20日；第3期金额为32311元，对应的租赁期间为2012年12月20日至2013年6月19日，支付时间为2012年12月20日；第4期金额为32311元，对应的租赁期间为2013年6月20日至2013年12月19日，支付时间为2013年6月20日；第5期金额为34572.77元，对应的租赁期间为2013年12月20日至2014年6月19日，支付时间为2013年12月20日；第6期金额为34572.77元，对应的租赁期间为2014年6月20日至2014年12月19日，支付时间为2014年6月20日；第7期金额为34572.77元，对应的租赁期间为2014年12月20日至2015年6月19日，支付时间为2014年12月20日；第8期金额为34572.77元，对应的租赁期间为2015年6月20日至2015年12月19日，支付时间为2015年6月20日；第9期金额为36992.86元，对应的租赁期间为2015年12月20日至2016年6月19日，支付时间为2015年12月20日；第10期金额为36992.86元，对应的租赁期间为2016年6月20日至2016年12月19日，支付时间为2016年6月20日；第11期金额为36992.86元，对应的租赁期间为2016年12月20日至2017年6月19日，支付时间为2016年12月20日；第12期金额为36992.86元，对应的租赁期间为2017年6月20日至2017年12月19日，支付时间为2017年6月20日；第13期金额为39582.36元，对应的租赁期间为2017年12月20日至2018年6月19日，支付时间为2017年12月20日；第14期金额为39582.36元，对应的租赁期间为2018年6月20日至2018年12月19日，支付时间为2018年6月20日；第15期金额为39582.36元，对应的租赁期间为2018年12月20日至2019年6月19日，支付时间为2018年12月20日；第16期金额为13194.12元，对应的租赁期间为2019年6月20日至2019年8月19日，支付时间为2019年6月20日。4、外墙的粉刷及色调由甲方统一安排，费用乙方承担。5、乙方保证按照国家规定的房屋施工标准施工和使用。6、房屋施工和使用过程中发生的一切安全事故由乙方全权承担民事、刑事责任，并承担一切赔偿或补偿责任。甲方不承担任何责任及连带责任。7、本补充协议和原合同具有同等法律效力。”庭审中，正道嘉华公司、南窑尚号公司、家美满帆公司一致确认家美满帆公司应交纳的每期租金均为《租赁合同》第四条第2款约定的金额与上述《补充协议》第3条约定的金额之和。《租赁合同》签订后，正道嘉华公司将附图中载明的A座、B座房屋交付给家美满帆公司，交付时A座、B座均如作为合同附件的照片所示，为一层房屋框架（无门窗），后家美满帆公司将A座、B座均扩建为四层楼房，并在A、B座中间的360㎡空地位置加建四层楼房（此处第三层加盖了夹层），但均未办理房屋建设的相关批准手续。合同履行期间，正道嘉华公司多次向家美满帆公司发送交纳供暖费的通知，通知中载明的面积均为2号楼2单元5270.76㎡，3号楼1单元5983.65㎡。庭审中，正道嘉华公司、家美满帆公司一致确认通知中的“2号楼2单元”为A座，“3号楼1单元”为B座，该楼号系由正道嘉华公司自行编制。另，正道嘉华公司认可系按照实际建筑面积向家美满帆公司收取供暖费。2016年11月10日，万利特厂在南窑村3号院内张贴《通告》，载明：“根据中共中央《京津冀协同发展规划纲要》及北京市‘十三五’规划纲要指示精神，推进京津冀协同发展，有序疏解非首都功能，调整经济结构和空间结构，严控人口规模，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《北京市房屋租赁管理若干规定》等法律法规，拟对所属出租大院进行关停和整治。南窑3号出租大院违反规划使用性质，擅自改变房间结构，违规出租住人，存在严重安全隐患。区政府多次检查、督促，并于2016年10月27日张贴腾退公告。为消除安全隐患，保证人民生命财产安全，将于2016年11月11日对此处出租大院房屋采取断电、拆除户门及违法隔断等措施进行清理整治。请各租户提前做好搬离准备，保管好个人贵重物品，逾期未搬离一切损失自负。现予以公告！”2016年11月11日，万利特厂对南窑村3号院采取了断电措施。庭审中，家美满帆公司主张其承租的房屋用于经营公寓，自2012年2月开始按间出租，一共456间房屋，基本处于满房状态；正道嘉华公司、南窑尚号公司认可家美满帆公司将承租房屋用于经营公寓对外出租且平时基本满房，但表示不清楚房屋具体间数。南窑村3号院断电后，公寓租户陆续搬离。南窑村3号院位于北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目范围内。2017年12月15日，北京东华天业房地产评估有限公司出具京东华估（2017）字第1036-1号《房地产估价报告》，载明：估价委托人：中铁建置业有限公司。估价目的：为委托方与被搬迁人确定被搬迁房屋价值的补偿提供依据，评估被搬迁房屋市场价值。估价对象：1、名称：“北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目”规划红线范围内万利特厂（托管单位：北京丰贸投资经营管理有限公司）所拥有的国有土地上工业用途房地产；2、坐落：丰台区南窑村3号；3、范围：本次评估范围为建筑面积为32589.07平方米的房屋（包含装修及附属物）及12073.14平方米的国有土地使用权面积，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；4、规模：依据委托方提供的《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》丰重办会【2017】9号、《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》及《测绘成果图》文件确定此次估价对象建筑面积按实测建筑面积，即建筑面积为32589.07平方米；依据《国有土地使用证》【丰国用（96）字第000397号】、【丰国用（96）字第000398号】，确定国有土地使用权面积为12073.14平方米；5、用途：房屋用途为工交，土地用途为工业；6、权属：房屋所有权人及国有土地使用权人为万利特厂，土地使用权性质国有土地使用权，土地使用权类型为划拨，共有情况为单独所有。价值时点：2017年5月23日。估价方法：成本法。估价对象房地产市场价值：总评估值为513985464元，评估单价为15772元/平方米，其中房地产评估值为499679842元，装修、设备及附属物评估值为14305622元。房屋重置成本：平均单价为1895元/平方米。上述评估报告附件1为丰重办会【2017】9号《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》（《关于定向安置房销售价格审核工作流程等问题会议纪要》），其中载明：“2017年4月，实施主体对项目改造范围内北京丰贸投资经营有限公司（以下简称‘丰贸公司’）所属4家子公司开展测绘、评估等相关前期工作，因所属子公司均为计划经济时期老企业，托管合并重组次数较多，部分企业相关房屋产权、土地证件及建设资料不全，或证载面积与实际测绘面积存在较大差异。会议议定：鉴于丰贸公司及其所属子公司为区国资委下属企业，原则同意由区国资委依据1984年1月颁布实施的《中华人民共和国城市规划条例》之时间节点，依法界定建筑是否属于违法建筑后，出具权属证明文件，合法建筑按照实际测绘面积进行评估。”附件2为丰台区国资委于2017年11月2日出具的《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》，载明：“中铁建置业有限公司：丰贸公司是丰台区国有企业，万利特厂为丰贸公司托管企业。该企业丰台区南窑村3号网点证载土地面积12073.14平方米（证载或国资委台账记录），依据丰重办会【2017】9号文，请贵司核实后，并依据事实测绘面积进行评估。”附件5为京房房权证丰集字第XX**屋所有权证。附件6为《测绘成果图》，图中载有建筑面积不等的16幢房屋，关于家美满帆公司承租房屋的幢号及面积，双方均表示无法确认，但双方一致认可家美满帆公司最初承租及其后加建、扩建的面积均包含在上述评估报告中载明的实测建筑面积32589.07㎡范围内。2018年3月1日，南窑尚号公司以租赁合同纠纷为由将万利特厂诉至北京市第二中级人民法院，主张万利特公司向其支付南窑村3号院25570平方米拆迁房产价值赔偿和该院整体装修及附属设施设备赔偿、停产停业赔偿、搬迁费等共计16000万元。2018年10月26日，北京市第二中级人民法院出具（2018）京02民初55号《民事调解书》，载明双方达成的调解协议如下：“一、万利特厂应向南窑尚号公司支付的投资拆迁补偿款总额为150873701.45元，万利特厂无需就该款向南窑尚号公司出具正式发票；二、南窑尚号公司需于2018年11月30日前将北京市丰台区永外宋家庄南窑村3号整个院落连同地上建筑物、构筑物、附属物及设备设施全部腾空交还万利特厂，并结清水电费，逾期未腾退视为南窑尚号公司放弃对所遗全部财产的权利，所遗全部构筑物、附属物、设备设施及物品任由万利特厂处置；三、万利特厂应于2018年10月31日前先行向南窑尚号公司支付上述投资拆迁补偿款总额150873701.45元中的20000000元；四、如南窑尚号公司于2018年11月30日前履行了腾退义务，则万利特厂应于双方完成交接后3个工作日内再行向南窑尚号公司支付上述投资拆迁补偿款中的40000000元，并于收到开发商支付的相应款项之日起7个工作日内向南窑尚号公司支付剩余90873701.45元；若万利特厂未按照上述约定支付相应款项，则每迟延1日须按照未支付金额的3‰的标准向南窑尚号公司支付违约金；五、如南窑尚号公司至2018年11月30日未能履行腾退义务，应自2018年12月1日起，按照每日60000元的标准向万利特厂支付违约金；如南窑尚号公司至2018年12月29日仍未履行腾退义务，则每迟延1日应按照南窑尚号公司应得投资拆迁补偿款总额150873701.45元的5‰计算违约金，违约金由万利特厂自剩余未付款项中予以扣除；六、诉讼费420900元由南窑尚号公司承担（已交纳）；七、双方就履行案涉2012年8月15日签订的《房屋租赁合同》、2013年3月28日签订的《补充协议》及相关协议产生的全部纠纷就此了结，再无其他争议。”庭审中，南窑尚号公司明确表示已于2018年11月将南窑村3号院交付万利特厂。2018年12月，南窑村3号院内B座房屋和360㎡空地上加建的房屋被拆除。2019年4月，A座房屋被拆除。在案涉房屋断电后，家美满帆公司并未将承租房屋交还正道嘉华公司、南窑尚号公司，直至房屋被拆除。李立好曾签字确认南窑村3号院指定联络邮箱为Ny3hllh@sina.com。2018年3月29日、3月30日、3月31日，正道嘉华公司、南窑尚号公司分别向上述指定邮箱发送《有关北京南窑村三号院催收租金的通知》一份，向家美满帆公司催收2016年12月20日至2018年6月19日期间的租金4020248元。2018年4月2日，正道嘉华公司、南窑尚号公司向上述指定邮箱发送《有关北京南窑村三号院解除合同的通知》一份，通知载明：“家美满帆公司、李立好先生：根据我公司和贵方签订的合同约定，贵方拖欠2016年12月20日至2018年6月19日的租金共计4020248元人民币，我公司多次催收，贵方一直置之不理租金也不予交纳。故此，我公司将按照合同约定和贵方解除合同。并向法院起诉贵方，维护我公司的合法权益。正道嘉华公司、南窑尚号公司”。庭审中，正道嘉华公司、南窑尚号公司据此主张双方之间签订的租赁合同已于2018年4月2日解除。另，家美满帆公司已向正道嘉华公司、南窑尚号公司支付租金至2016年12月19日。2019年1月7日，家美满帆公司将正道嘉华公司、南窑尚号公司及其法定代表人汤大钢诉至法院，诉讼请求如下：1、确认《租赁合同》及《补充协议》中的1296㎡部分有效、9958.41㎡部分无效；2、确认《租赁合同》及《补充协议》有效部分于2019年1月7日解除；3、诉请正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢共同退还履约保证金20万元、公关管理费147995元、消防烟感工程款127400元、2016年11月11日至12月19日期间的房屋租金284265元；4、诉请正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢共同赔偿经营损失1500万元；5、诉请正道嘉华公司、南窑尚号公司、汤大钢共同返还拆迁补偿利益22317487元。2019年3月5日，该案起诉书被送达正道嘉华公司、南窑尚号公司和汤大钢。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，家美满帆公司与正道嘉华公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，虽然双方均未举证证明合同中约定的租赁物系合法建设的房屋，后家美满帆公司对房屋进行加建和扩建亦未办理房屋建设的相关批准手续，但根据丰重办会【2017】9号《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》和丰台区国资委于2017年11月2日出具的《关于万利特厂南窑村三号房屋权属证明的函》所载内容，有权部门已将南窑村3号院内全部房屋的权属予以确认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，家美满帆公司与正道嘉华公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》应属有效，双方均应遵照履行。南窑尚号公司参与了上述合同的履行，与正道嘉华公司作为共同出租人享有合同权利、承担合同义务。《租赁合同》签订后，家美满帆公司依照双方约定对承租房屋进行了加建和扩建，并依照双方约定的租金标准向正道嘉华公司、南窑尚号公司支付了截至2016年12月19日止的租金。2016年11月11日，案涉房屋被万利特厂断电。综合本案证据可知，断电原因为包括案涉房屋在内的南窑村3号院被列入北京市丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目范围内。作为房屋出租方，保证案涉房屋的水电供应系其基本义务，虽然案涉房屋被断电系由万利特厂所为，但正道嘉华公司和南窑尚号公司亦构成违约，此时家美满帆公司有正当理由拒绝支付后续租金。虽然家美满帆公司未依约支付后续租金，但正道嘉华公司和南窑尚号公司并不因此享有合同解除权，其主张租赁合同于2018年4月2日解除于法无据。根据租赁合同第十三条第6款之约定内容“在合同期内，出现下列情形合同解除，且双方互不承担赔偿及违约责任：⑴经甲乙双方协商一致，可以解除合同；⑵租赁物依法、依政策被列入拆迁范围；⑶因地震等不可抗力致使合同无法继续履行。”，因在合同履行期内案涉房屋被列入拆迁范围，故家美满帆公司有权解除租赁合同及补充协议，解除时间法院确认为正道嘉华公司和南窑尚号公司收到另案起诉书之日即2019年3月5日。因家美满帆公司一直未将案涉房屋予以腾退，故应向正道嘉华公司和南窑尚号公司支付租金，直至南窑尚号公司与万利特厂达成的调解协议中约定的南窑尚号公司将南窑村3号院予以腾退之日，即2018年11月30日。关于租金的标准，考虑案涉房屋已被停电、不具备正常使用的条件，法院将租金标准酌情确定为双方约定的租金标准的十分之一。据此计算，家美满帆公司应向正道嘉华公司和南窑尚号公司支付2016年12月20日至2018年11月30日期间的租金542459.4元。正道嘉华公司、南窑尚号公司主张家美满帆公司向其支付占有使用费的诉讼请求于法无据，法院不予支持。关于正道嘉华公司、南窑尚号公司主张的违约金，根据租赁合同第十三条第6款之约定内容，租赁物依法被列入拆迁范围时，双方互不承担赔偿及违约责任，故正道嘉华公司、南窑尚号公司向家美满帆公司主张违约金亦于法无据，法院亦不予支持。据此，一审法院于2019年8月判决：一、北京家美满帆国际物业管理有限公司于判决生效后七日内向北京正道嘉华物业管理有限公司和北京南窑尚号投资有限公司支付租金542459.4元。二、驳回北京正道嘉华物业管理有限公司和北京南窑尚号投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，家美满帆公司与正道嘉华公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。南窑尚号公司参与了上述合同的履行，与正道嘉华公司作为共同出租人享有合同权利、承担合同义务。合同履行过程中，产权人万利特厂对案涉房屋进行断电。正道嘉华公司虽未直接干涉家美满帆公司的正常经营，但其作为出租人应保障家美满帆公司能正常使用承租房屋，因正道嘉华公司未履行合同义务，造成家美满帆公司无法正常经营，其不作为的行为亦构成违约。因正道嘉华公司违约在先，家美满帆公司未再继续支付租金事出有由，故正道嘉华公司要求家美满帆公司承担违约责任，依据不足，本院不予支持。关于租金标准，2016年11月11日之后，涉案房屋被断电，不具备正常的使用条件，原审法院酌情确定家美满帆公司按租赁合同约定租金标准的十分之一交纳租金，本院对此不持异议。正道嘉华公司、南窑尚号公司上诉要求家美满帆公司仍按原租金标准交纳租金，因正道嘉华公司未能保障案涉房屋正常经营，房屋的使用功能明显受限，正道嘉华公司对此存在过错，故本院对其该项上诉意见不予采纳。案涉房屋被列入拆迁范围，但家美满帆公司一直拒绝案涉房屋予以腾退，原审法院确认其租金交至南窑尚号公司与万利特厂达成的调解协议中约定的南窑尚号公司将南窑村3号院予以腾退之日，即2018年11月30日，本院对此亦不持异议。综上所述，正道嘉华公司、南窑尚号公司、家美满帆公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55082元，由北京正道嘉华物业管理有限公司、北京南窑尚号投资有限公司负担45857元（已交纳），由北京家美满帆国际物业管理有限公司负担9225元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥