内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1426号 原告：鄂尔多斯市天照服务集团有限公司，统一社会信用代码911506026959328236。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：杨某，鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙某，公民身份号码×××，蒙古族，1982年2月28日出生，该公司法律顾问，现住鄂尔多斯市。 被告：刘某，公民身份号码×××，女，现住鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：邬某，公民身份号码×××，住址同上，系刘某丈夫。 原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司（以下简称天照公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天照公司的委托诉讼代理人杨某，被告刘某及其委托诉讼代理人邬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天照公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2015年11月12日至2016年11月11日期间所欠的物业费2979元；2、判令被告支付原告违约金4825元，两项共计7804元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年11月12日与俊士名门小区业主委员会，根据《物业管理条例》第十五条第一款第二项之规定，签订了《物业服务合同》。合同约定服务期限为两年，收费标准为商业2.3元/月/平方米，在本物业进驻满两个月后开始收取物业费，业主或使用人应在本合同履行期内按年交纳。同时《物业服务合同》第二条，对物业服务内容进行了约定。经业主委员会就原告的各项服务对该小区业主的满意度进行调查，业主的满意率达90%之高，说明原告的各项服务均完成。根据《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定和《物业服务合同》第10条，业主应该根据《鄂尔多斯市物业管理暂行办法》第33条之规定，严格履行缴费义务，不得以任何理由拒缴物业服务费。被告应当从2016年1月12日交纳2015年11月12日至2016年11月11日的物业服务费，但至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。《物业服务合同》第七章违约责任第二十四条之规定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，自逾期之日起应向原告支付总面积千分之三的违约金。同时引用了《鄂尔多斯市物业管理暂行办法》第四章第三十三条，自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金，最高额不超过应交物业服务费的总额。综上所述，被告未按时足额交纳物业服务费应承担违约责任，支付违约金。 原告天照公司就其诉讼主张向法庭提交如下证据： 一、物业服务合同一份，证明业主委员会与原告天照公司签订合同，并按照合同内容应当履行双方的权利和义务，第八条约定物业服务费为住宅2.1元/月/平方米，商业2.3元/月/平方米；第二十四条约定，业主未能按照足额交纳物业费的引用《鄂尔多斯市物业管理暂行办法》第三十三条之规定自逾期之日起按日加收千分之三的违约金； 二、骏仕名门小区物业服务的评价一份，证明原告天照公司的服务好，业主评价高； 三、证明一份，证明原告天照公司在骏仕名门小区物业服务期间于2015年1月13日，对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通； 四、证明一份，证明原告天照公司在骏仕名门小区服务期间于2016年2月22日，对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通； 五、证明一份，证明原告天照公司在服务期间于2015年1月11日，对骏仕名门小区底商排污管道进行过疏通； 六、证明一份，证明原告天照公司在服务期间于2015年1月11日，对骏仕名门小区排污管道进行过疏通； 七、康巴什区公用事业管理局收据一支，证明原告天照公司雇佣公用事业局排污车辆于2015年1月13日，对骏仕名门小区底商排污管道化粪池进行清理疏通的费用； 八、康巴什区公用事业管理局收据一支，证明原告天照公司雇佣公用事业管理局排污车辆于2016年2月22日，对骏仕名门小区底商排污管道化粪池进行清理疏通的费用； 九、照片两张，证明骏仕名门小区底商是迎街面的，物业服务合同没有约定迎街面的门前绿化、垃圾清扫清运、地面维修由物业企业服务和管理； 十、照片两张，证明底商后墙迎小区开设门、窗，原告天照公司为底商做安全保卫工作和垃圾清运工作； 十一、公示一份、图片一张，证明2014年11月20日原告天照公司向业主公示过物业公司简介、物业服务合同、服务内容、服务标准、收费标准等内容； 十二、公示一份、图片一张，证明2016年2月18日向业主公示过物业公司简介、物业服务合同、服务内容、服务标准、收费标准等内容； 十三、录音光盘一张，证明从录音光盘中能证实云军民向郝建忠自家的排污管道给其疏通过，也证实云军民未给骏仕名门小区底商疏通过公用下水管道。 被告刘某辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由1、骏仕名门小区业委会与原告天照公司签订的物业合同不包括对商铺的服务，被告不应当交物业费；2、原告未向被告提供物业服务；3、原告对服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况未进行公示；4、违约金请求超过物业费的数额，且根据物业服务合同第二十四条，业主未按时足额交纳物业费，自逾期之日起应支付总面积千分之三的违约金，请求法院驳回原告违约金的诉讼请求；5、鄂尔多斯市中级人民法院对骏仕名门商铺4A-1011和4A-1012业主关于物业费纠纷一案作出终审判决，被告作为同一栋商铺的业主，原告再次起诉，法院应当裁定驳回起诉，被告应当承担诉讼费用。 被告刘某就其辩称意见向法庭提交商铺外围照片四张，证明商铺是临街面的，绿化、道路场地等是由市政管理，停车、巡逻商铺是在临街的，由街道派出所负责，商铺前都是公共区域。 庭审质证中，原告对被告提供的证据的真实性不认可，证明问题不认可，因为该证据看不出是涉案小区，门前服务不属于原告的服务范围，但是底商属于骏仕名门小区，自来水管道、排污管道等一切公共设备均与骏仕名门小区的公共设施设备连接，另底商的后墙向小区开设的门、窗，其安全保卫工作均由物业公司负担。被告对原告提供的证据一真实性认可，对其内容认可；对证据二，从公章上看应该是真实的，但业主委员会是否对小区业主及商铺业主进行调查不清楚，提出质疑；对证据三不认可，因为图片未显示时间，也不能证明是涉案商铺的下水道；对证据四、五不认可，因为张文强、辛文莲是原告天照公司的职工，而且照片未显示时间，不能证明是涉案商铺的下水道；对证据六不认可，因为未显示时间，不能证明是涉案商铺的下水道；对证据七的真实性认可，对证明问题不认可，因为不能证明是给商铺排污所用；对证据八的真实性认可，对证明问题不认可，因为疏通管道并未显示是给商铺疏通；对证据九认可；对证据十的真实性不认可，涉案商铺没有后门，不存在垃圾清理；对证据十一、十二的真实性不清楚，公示栏是在骏仕名门内公示，商铺外看不到，而且公示栏具体是否在骏仕名门小区里不清楚；对证据十三不认可。经本院审查认为，原告证据一、二、七、八、九、十及被告证据，形式来源合法，与本案有关联性，本院予以确认；原告证据三、四、五、六，因证人无正当理由未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予确认；原告证据十一、十二，公示为原告单独制作，没有业主委员会或业主确认签字，公示栏的具体位置、公示材料的张贴及图片拍摄时间均不明，本院不予确认；原告证据十三，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 经审理查明，被告刘某系康巴什区骏仕名门小区**商铺产权所有人，房产用途为商业，房屋面积为107.92平方米。 2015年11月12日，原告天照公司与康巴什新区骏仕名门小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定原告为康巴什区骏仕名门小区提供物业管理服务，服务期限从2015年11月12日至2016年11月11日，收费标准为商业2.3元/月/平方米；物业使用人应在合同履行期每年三个月内开始交纳全年费用；未能按时足额交纳物业服务费的，自逾期之日起应支付总面积千分之三的违约金。 被告刘某未向原告天照公司交纳从2015年11月12日至2016年11月11日的物业服务费。 另查明，原告天照公司在与业主委员会签订合同期间，于2015年1月13日、2016年2月22日雇佣康巴什区公用事业管理局污水车对底商排污管道化粪池进行清理疏通。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告辩称物业合同不包括对商铺的服务，原告未向被告提供物业服务，但根据《中华人民共和国物权法》，建筑物区分所有权中并未区分住宅不动产与商业不动产，故两种不同用途的不动产均享有建筑物共有部分的共有权。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。不得以放弃权利不履行义务。建筑物共有部分因物业服务而受益，而原告天照公司提供的证据也能够显示其已提供了物业服务，故作为权利人及受益人的底商业主理应承担由此产生的费用。关于物业服务合同中约定的物业服务费标准，根据国家发展改革委、建设部所制定的《物业服务收费明码标价规定》及《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条之规定，物业管理企业向业主提供服务，应当实行明码标价，将物业服务合同约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式等信息在物业服务区域内显著位置公示。本案中，原告天照公司并未就该物业服务费的收费标准、收费方式进行公示，本院对物业服务合同所约定的标准酌情认定为1.3元/月/平方米，对原告主张的违约金本院不予支持。被告还辩称，法院已对原告起诉骏仕名门商铺4A-1011和4A-1012业主的物业服务合同纠纷一案，作出判决，被告作为同一栋商铺的业主，原告再次起诉，法院应当裁定驳回起诉，但本案当事人、诉讼标的、诉讼请求与上述案件并不相同，不构成重复起诉，故上述辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、《内蒙古自治区物业管理条例》第十一条、第二十二条、第四十九条第一款（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告刘某于本判决生效之日起三日内支付原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司从2015年11月12日起至2016年11月11日止的物业服务费1683.55元； 二、驳回原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告刘某负担。 本判决为终审判决。 审判员 庆达玛尼 二〇一九年十一月六日 书记员 吉日嘎拉 法条链接： 《中华人民共和国物权法》 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 《内蒙古自治区物业管理条例》 第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，旗县级人民政府物业行政主管部门或者苏木乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十九条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示： （二）物业服务合同约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务合同为抗辩理由的，人民法院不予支持。