湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2720号上诉人（原审被告）：宜昌市夷陵区京都御林中医医院,个体工商户，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道**。统一社会信用代码92420506MA49UGJE50。经营者：肖小兵，男，汉族，1972年12月1日出生，公民身份号码4209841972********，宜昌市夷陵区京都御林中医医院负责人，住宜昌市夷陵区金都御林**。委托诉讼代理人：罗传红，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌合田物业有限责任公司，，住所地宜昌市西陵区云集路**统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄德新，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：肖小兵，男，汉族，1972年12月1日出生，住宜昌市夷陵区。原审被告：陈媛，女，汉族，1970年12月13日出生，公民身份号码42272119+7012031229，住宜昌市夷陵区。上诉人宜昌市夷陵区京都御林中医医院（以下简称京都御林中医医院）因与被上诉人宜昌合田物业有限责任公司（以下简称合田物业公司）及原审被告肖小兵、陈媛物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人京都御林中医医院的委托诉讼代理人罗传红，被上诉人合田物业公司的委托诉讼代理人黄德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京都御林中医医院上诉请求：请求二审法院对本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院判决上诉人对于租赁房屋的物业费承担连带责任适用法律错误。根据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，业主和承租人对物业服务费承担连带责任的前提条件是“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的”，京都御林中医医院在租赁肖小兵、陈媛的房屋时，没有约定物业费用由承租人承担，一审法院判决上诉人与业主承担连带责任，系法律适用错误。二、上诉人没有享受物业的任何服务，不应承担物业费。上诉人租赁的肖小兵和陈媛的房屋为门面房，面朝公路，与小区的空间完全分开，门前的地面由上诉人自己雇请人员进行清扫，垃圾按照医疗垃圾的处理办法进行雇请专业的医疗垃圾处理公司处理，日常少量的生活垃圾直接放入门前街道上的垃圾桶，由环卫工清运；水无需加压，水电费用直接向水电部门缴纳，被上诉人没有代交过；被上诉人在服务京都御林小区期间，对公用管网进行维修由我们自己承担费用。因此，我们没有享受被上诉人的任何服务，包括公共区城的服务在内。根据权利和义务对等的原则，被上诉人只能向享受服务的业主收取物业服务费，我们没有享受任何服务，不应交纳物业费。三、被上诉人没有按照物业服务合同的约定履行服务义务，一审法院判决全额物业费不合理。根据被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》和与业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，被上诉人有对共用设施和设备进行管理的义务，有对共用部位和相关场地的清洁，雨污水管清理的义务，对公共绿化的养护和管理，有制止违反物业管理制度和《业主临时公约》行为的义务等。合同对物业服务的质量作出了具体的约定，被上诉人承接小区后并没有接照《前期物业服务合同》和《物业服务合同》的约定全面正确的履行合同义务，被上诉人没有履行物业服务合同义务的主要表现在；（一）对共用部位怠于维修管理。我们租赁的刘唯东的房屋，因该房顶的伸缩缝渗水，每逢雨天，雨水流到室内，导致负一楼王盼的房屋渗水，在王盼起诉我们排除妨碍纠纷一案中，一审法官、二审法官和双方当事人及其代理人都到现场进行查看，认定京都御林中医医院经营用房的范围中多处渗水，房屋的楼面、墙面、地、地面都有明水作为物业公司，按照合同约定，对于公用部位有维修、管理的义务，被上诉人没有履行该义务，导致上诉人卷入诉讼之中。（二）疏于安全防范。物业公司对安全疏于管理，外来人员可以自由随意出入小区，没有询问登记。同时，没有在夜间进行安全巡逻，正是物业公司对安全疏于管理，致使上诉人医院内发生盗窃，报警后至今没有破案。（三）疏于交通秩序的管理。上诉人房屋门前小区道路上经常有车辆乱停乱放，在道路准予收费之前，被上诉人为收费，还派人指挥车辆，停止付费后，对车辆停放未派人疏导、指挥。(四）对绿化没有进行养护。小区内的绿化地带，有部分被业主常年种植蔬菜，被上诉人没有制止和清理；有的绿化部分杂草丛生，小区内的垃圾没有及时清除。（五）小区脏乱差。小区乱打乱建的现象存在，大量的水表箱生锈，被上诉人并没有向自来水公司反映，进行维护保养或更换，致使小区环境脏乱差。对于被上诉人没有履行合同的事实，上诉人在一审中提供了视频资料、照片足以证实，一审法院以仅提供照片是错误的。同时，无论是一审法院，还是其他法院，对物业公司没有履行合同义务，判决按照比例减收物业费的案件大量存在，而一审法院判决全额支付，明显不合理，助涨物业服务企业不认真履行物业服务合同、敷衍塞责的现象，使单个业主的合法权利不能得到保障。四、一审法院支持的物业费用标准不合理。根据前期物业服务合同第六条的规定，物业费包括公用设施的日常运行和维护费用，包含电梯的运行费用，在物业费实行政府指导价时，我区的三级物业的标准为多层0.35元/㎡，电梯0.5元/㎡，物业费合计为0.85元/㎡，物业服务费实行市场调节价后，都是参照上述标准适当浮动。而我们的房屋在一楼，无需使用电梯，原国家住建部门曾答复一楼不支付电梯费，现也有部分地方法规明确规定（如大连、扬州），没有地下室的一楼无需交纳电梯费，物业服务合同对我们却按照1元/㎡的标准收取，一审法院按照该标准判决，明显不合理。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面存在错误。根据《民事诉讼法》第164条的规定，特提起上诉，请如前所述，请依法裁判。合田物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。原审被告肖小兵、陈媛二审没有提交陈述意见。合田物业公司向一审法院诉讼请求：1、判令京都御林中医医院向合田物业公司支付2013年1月至2019年3月期间拖欠的物业服务费62998.2元；2、判令京都御林中医医院向合田物业公司支付2013年1月至2019年3月的违约金18899.5元；3、判令肖小兵、陈媛对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4、京都御林中医医院、肖小兵、陈媛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年8月，肖小兵、陈媛购买了位于小溪塔街办夷兴大道24号金都御林小区的商业门面，建筑面积为253.74平方米，二人在购买的该门面开办经营京都御林中医医院。2007年4月22日，合田物业公司与宜昌金科置业有限公司签订《金都御林前期物业服务合同》，约定由合田物业公司为金都御林小区提供物业服务，物业服务期限自2007年4月22日起，至首届业主大会并成立业主委员会后的过渡期二个月止；合同期满，业主大会未选聘新的物业管理企业时，本合同期限自然延长有效；合同约定商业（办公）物业服务费为0.8元/月.平方米；合同还对服务内容与质量及违约责任等事项做了具体约定；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每日欠费额2%的标准支付违约金。2017年7月1日，合田物业公司与夷陵区金都御林小区业主委员会签订了《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，物业服务费为商业物业1.0元/平方米.月；未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠费额的日千分之三的标准支付违约金。合田物业公司在合同签订后一直为金都御林小区提供物业服务至今，被告从2013年1月起一直未交纳物业服务费，截止2019年3月31日被告经营的253.74平方米的门面欠物业服务费金额为16290.09元。合田物业公司向京都御林中医医院、肖小兵、陈媛催收未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。另查明，肖小兵为经营京都御林中医医院，另外租赁了金都御林小区业主刘唯东的房屋，双方在租赁合同中约定租赁面积为1397.6平方米，租赁期限自2014年1月1日至2023年1月31日。合同签订后，肖小兵、陈媛向刘唯东交纳了租金。合田物业公司在本次诉讼中起诉京都御林中医医院、肖小兵、陈媛共欠物业服务费62998.2元，包含物业公司估算的京都御林中医医院、肖小兵、陈媛所租赁经营的门面727.54平方米计算而来。一审法院认为：合田物业公司与宜昌金科置业有限公司签订的《金都御林前期物业服务合同》、合田物业公司与夷陵区金都御林小区业主委员会签订的《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合田物业公司作为服务方为小区提供了各项物业服务，京都御林中医医院、肖小兵、陈媛作为房屋使用人实际获取了物业服务带来的便利，理应按合同约定向合田物业公司支付物业服务费。京都御林中医医院、肖小兵、陈媛辩称合田物业公司没有按照合同约定提供服务，物业服务合同纠纷中对服务质量问题是否构成重大违约的举证责任由服务接收方即京都御林中医医院、肖小兵、陈媛承担，因京都御林中医医院、肖小兵、陈媛仅提供照片不足以证明合田物业公司的服务存在重大瑕疵，如果允许业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会导致物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，故对该抗辩理由一审法院不予采信。合田物业公司与宜昌金科置业有限公司签订的《金都御林前期物业服务合同》系针对金都御林小区物业服务的一般性约定，在无特别约定的情况下，金都御林小区的业主均应受此合同的约束；2017年7月1日，合田物业公司与夷陵区金都御林小区业主委员会签订了《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》，该合同对全体业主均有约束力，故肖小兵、陈媛从2013年1月起应分别按照合同约定的服务费标准交纳物业服务费，肖小兵、陈媛作为业主所购买的门面面积为253.74平方米，截止2019年3月31日应交物业服务费为16290.09元，故对合田物业公司主张的该部分物业服务费一审法院予以支持。合田物业公司主张京都御林中医医院、肖小兵、陈媛另外欠交的物业服务费46708.11元，系肖小兵租赁其他业主门面的面积727.54平方米计算而来，对该部分物业服务费合田物业公司应向适格主体主张权利，一审法院在本案中不予支持。合田物业公司主张违约金18899.5元，因合田物业公司的服务存在一定瑕疵，京都御林中医医院、肖小兵、陈媛并非恶意拖欠物业服务费，故对于该项请求一审法院不予支持。合田物业公司请求被告肖小兵、陈媛承担连带责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，肖小兵、陈媛系实际业主，应对物业服务费承担连带清偿责任，对该项请求一审法院予以支持。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宜昌市夷陵区京都御林中医医院于本判决生效后立即向宜昌合田物业有限责任公司支付自2013年1月至2019年3月止的物业服务费16290.09元。二、肖小兵、陈媛对上述第一项支付义务承担连带清偿责任。三、驳回宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元（减半收取），由宜昌市夷陵区京都御林中医医院、肖小兵、陈媛负担（该费用已由宜昌合田物业有限责任公司预交，由京都御林中医医院、肖小兵、陈媛在履行判决确定的给付义务时一并转付宜昌合田物业有限责任公司）。二审期间，上诉人京都御林中医医院向本院提交了其下水道维修的收据和明细。本院组织当事人进行了质证，经过审查认为该组证据的形成时间至迟为2018年10月27日，但京都御林中医医院于一审程序中未向人民法院作为证据提交，不属于一审庭审结束后新发现的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项的规定，本院不予采纳。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，京都御林中医医院未能提交证据证明合田物业公司存在严重违约情形，现有证据仅可证实合田物业存在一定的履约瑕疵，该瑕疵不足以成为业主、物业使用人拒交物业费的理由。京都御林中医医院使用的案涉253.74平方米房屋属于金都御林小区整体组成部分，合田物业公司所提供物业服务及于小区整体，维护了小区的整体秩序、环境，京都御林中医医院亦从中受益。京都御林中医医院关于其未享受物业服务的上诉理由与事实不符，本院不予采信。京都御林中医医院作为案涉253.74平方米房屋的使用人，系物业服务合同的实际当事人，享受了合田物业公司提供的物业服务，根据权利义务相一致原则，其应按物业服务合同约定的标准向合田物业公司支付物业费。同时，《金都御林前期物业服务合同》、《宜昌市夷陵区金都御林小区物业服务合同》对于物业费计算标准有明确约定，京都御林中医医院作为前述物业服务合同约定小区物业的使用者，一审法院判决其按照物业服务合同约定的物业费计算标准交纳物业费，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。另，一审法院判决原审被告肖小兵、陈媛承担连带清偿责任，其二人收到一审判决书后，未提出上诉，视为其二人已认可一审判决，京都御林中医医院对一审法院判决肖小兵、陈媛承担连带清偿责任的异议，本院不予支持。综上所述，上诉人宜昌市夷陵区京都御林中医医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207元，由宜昌市夷陵区京都御林中医医院负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十一月十四日法官助理张俊保书记员张萍