江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初9784号 原告（反诉被告）：杨伟权，男，1962年11月7日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：张世锋，江苏谢满林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高杰，男，1982年8月12日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：张从林，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华明，江苏刘洪律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）杨伟权与被告（反诉原告）高杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨伟权及其委托诉讼代理人张世锋、被告（反诉原告）高杰及其委托诉讼代理人张从林、陈华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伟权向本院提出诉讼请求：1.解除杨伟权与高杰2017年8月12日签订的房屋租赁合同；2.高杰腾空并返还杨伟权南京市；3.高杰支付杨伟权2017年8月15日至2019年7月11日期间的房租769500元；4.高杰支付杨伟权违约金420000元。事实和理由：2017年8月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告杨伟权将位于南京市，租赁期限自2017年8月15日起至2027年10月30日止，其中2017年8月15日至2017年10月30日作为免费装修期，并约定租金第一年为660000元，于2017年11月1日前付200000元，余款460000元于2018年4月30日前付清，第二年租金为660000元，于2018年10月1日前付清，第三年租金为693000元，同时还约定如承租方逾期交付房租的，每逾期一日，向出租方支付违约金每日1000元，支付金额逾期一个月的，出租方有权单方解除合同、收回房屋。合同签订后至今，被告高杰只向原告杨伟权支付了房租490000元，尚有剩余房租769500元未支付，已明显构成违约，为维护自身权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告高杰辩称，1.被告高杰同意解除合同，但合同解除系因原告杨伟权违约导致，故被告在解除合同同时，仍然追究原告的违约责任；2.被告同意返还房屋，由于涉案房屋已经进行装潢，被告要求原、被告双方对被告装潢投入的损失进行评估确定后再返还；3.被告已支付房租660000元，第一年房租已全部付清，且2017年8月15日至2017年10月30日为免租期，不应计算租金；4.合同约定的逾期支付租金的违约金标准过高，该约定应为无效，请求法院予以调整；5.被告未再继续支付房租的根本原因是原告出租给被告的房屋消防设施损坏严重，无法通过开办宾馆的消防验收要求，故原告交付被告的房屋不符合经营宾馆的需要，无法开展经营；6.涉案房屋产权人是范晓燕，原告仅是代理人，无权提起诉讼，故本案原告主体不适格，请求法院依法判决驳回原告诉讼请求或裁定驳回起诉。 反诉原告高杰向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告双方于2017年8月12日签订的房屋租赁合同；2.反诉被告杨伟权返还反诉原告高杰房屋租金660000元；3.反诉被告杨伟权支付反诉原告违约金100000元；4.反诉被告杨伟权赔偿反诉原告高杰装修损失3500000元、经营损失230000元，合计3730000元。事实和理由：2017年8月12日，反诉原、被告双方签订房屋租赁合同，约定杨伟权将位于南京市，租赁期限10年。上述合同签订后，反诉原告高杰陆续投入了大量资金对上述房屋按照宾馆的标准进行装修装潢，并陆续向反诉被告支付了房租660000元。2018年8月20日左右，高杰发现涉案房屋消防控制中心和消防水箱均已损坏，消防用水根本无法保障，这必将造成宾馆装潢好后无法通过消防验收，也无法合法经营。后反诉原告高杰与涉案房屋产权人范晓燕的丈夫多次交涉消防问题。2019年4月13日，反诉被告承诺消防问题一个月内解决，并要求反诉原告装潢不要停。2019年5月31日，反诉被告又告知反诉原告消防问题其无法解决，要求反诉原告自行解决，故双方发生了争吵，反诉原告再次停工，不敢继续装潢。综上，反诉原告承租涉案房屋用途是经营宾馆，反诉被告交付的房屋消防设施严重损坏，必将造成装潢好的宾馆无法取得消防验收及备案证书，无法合法经营，其行为已构成严重违约，导致反诉原告完全不能实现合同目的，并给反诉原告造成巨大损失，故高杰提起反诉。 反诉被告杨伟权辩称，1.反诉被告同意解除双方签订的房屋租赁合同；2.反诉原告拖欠房屋租金，其行为构成严重违约，最终导致合同解除，而反诉被告不存在违约行为，不应返还租金，且反诉原告支付的租金数额为490000元，并非660000元；3.反诉被告不存在违约行为，不应支付违约金及赔偿损失，且反诉被告对反诉原告主张的损失数额不予认可。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：南京市.32平方米）登记的所有权人为范晓燕，用途为商业。 2017年5月20日，范晓燕出具委托书，载明涉案房屋的全部过户、出租、装修等相关事宜全权交由杨伟权代理。 2017年8月12日，杨伟权（出租方）与高杰（承租方）签订房屋租赁合同，约定杨伟权将涉案房屋出租给高杰，租赁用途为商务宾馆，租赁期限自2017年8月15日至2027年10月30日止，2017年8月15日至2017年10月30日为承租方的免费装修期，租金第一年为660000元，于2017年11月1日前付200000元，余款460000元于2018年4月30日前付清，第二年租金为660000元，于2018年10月1日前付清，第三年租金为693000元，于2019年10月1日前付清，房租每两年涨百分之五，交付方式为一年一付，每年10月1日前付清；承租方未按约定房租支付时间、支付金额逾期一个月的，出租方可以单方解除合同，收回房屋，并追究承租方的违约责任；承租方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装潢装修，但承租方必须按房屋物业管理机构的要求实施，装潢装修费用全部由承租方自理，租赁合同期满或提前终止，装潢装修设施归出租方无偿所有，承租方不得将装潢装修设施拆除或毁损，可移动家具、设备由承租方限时搬走；如果出租方未按合同约定向承租方交付房屋，则出租方每逾期一天应向承租方支付每日违约金1000元，如果承租方逾期交付房租的，按每逾期一日，向出租方支付违约金每日1000元；承租方向出租方交纳租赁水电等费用押金100000元（不计利息），由承租方在交纳首期租金时一并交清，租赁合同终止时在承租方交还房屋并向出租方出示注销或变更经营主体地址凭证、有关应交水电费等凭证后退还，若发现有未交规费及违约等情形，出租方有权直接扣除等等。 上述合同签订后，杨伟权将涉案房屋交付高杰使用，高杰开始对涉案房屋进行装修。高杰合计支付杨伟权660000元，杨伟权称其中490000元是租金，100000元是押金，另70000元是高杰支付的货款。高杰称其所支付款项均为租金。 2017年11月27日，高杰以其承租的涉案房屋作为注册地址设立了南京艺果公寓管理有限公司（以下简称艺果公司），股东为熊成梅（高杰母亲）、高加亮（高杰父亲），经营范围包括公寓管理、物业管理、自有房屋租赁等。 2018年6月19日，艺果公司申报了消防设计备案，南京市公安消防支队鼓楼区大队向艺果公司发放了建设工程消防设计备案凭证，载明经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证，依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。 2018年9月3日，杨伟权委托律师向高杰发送律师函，要求其尽快支付拖欠的租金。2018年9月29日，高杰回函称因涉案房屋所在小区整体消防不过关，无法办理宾馆二次消防竣工验收备案，进而导致宾馆不能按时开业，合同目的不能实现，故其有权拒绝支付租金。 另查明，2018年7月4日，涉案房屋所在的南京市，载明小区消防系统因前物业公司维护保养不当，现已彻底瘫痪，严重危及人身财产安全。业委会经多次考察讨论，决定选择方案最合理、报价最低的企业负责此次消防系统维修，工程竣工后，验收将按规定由业委会组织消防检测部门人员（消防大队）进行。 高杰对涉案房屋的装修工程尚未结束，也未进行竣工验收消防备案。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨伟权与高杰就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。杨伟权虽然不是涉案房屋的产权人，但其在产权人委托范围内对涉案房屋享有出租等权利，故高杰关于杨伟权不是涉案房屋产权人，主体不适格的辩解意见，本院不予采信。本案中，杨伟权与高杰均要求解除房屋租赁合同，对此本院予以确认。 关于租赁物返还问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，高杰作为承租人应当返还租赁物，故杨伟权要求高杰腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于租金问题。杨伟权已将合同约定的租赁物交付高杰使用，高杰应按照合同约定支付租金。高杰称其已支付款项660000元，该款项均为租金，由于合同约定押金在支付首期租金时支付，故其支付的款项中100000元应认定为押金。杨伟权称该款项中还有70000元为高杰支付的货款，由于杨伟权提供的证据尚不足以证实该主张，故对杨伟权的该项辩解意见，本院不予采信。故高杰支付的款项660000元应认定为包含租金560000元，押金100000元。杨伟权主张高杰还需支付2017年8月15日至2019年7月11日期间的租金769500元，由于2017年8月15日至2017年10月30日为合同约定的免费装修期，故2017年8月15日至2019年7月11日期间的租金数额应为1119516元，高杰已支付560000元，尚欠559516元。高杰辩称由于杨伟权交付的房屋消防存在严重问题，无法实现合同目的，故其已支付的租金应予退还。由于涉案房屋装修工程至今仅进行消防设计备案，尚未进行竣工验收消防备案，对竣工验收消防备案的结果尚不可知，故对高杰的该项意见，本院不予采信。高杰在2017年8月15日至2019年7月11日期间已实际占有使用涉案房屋，应支付相应的租金，高杰以此为由要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高杰在签订房屋租赁合同后未按合同约定的期限支付房租，其行为构成违约，应承担相应违约责任。对杨伟权主张的违约金标准，高杰辩称过高，请求予以调整，本院根据合同履行情况，双方违约情况及过错程度，杨伟权的实际损失情况，对杨伟权主张的违约金，酌减为50000元。杨伟权同意高杰已支付的押金与其应付的违约金进行冲抵，故该违约金与押金冲抵后，押金还剩余50000元，杨伟权在与高杰就涉案房屋交接后应将剩余押金予以退还。高杰称杨伟权交付的涉案房屋消防设施存在严重问题，无法实现合同目的，构成违约，由于经本院释明后高杰仍未就涉案房屋进行竣工验收消防备案，涉案房屋的消防设施在消防竣工验收备案时的状态及是否对竣工验收结果造成影响均不确定，涉案房屋是否不能实现合同目的亦不确定，故高杰以此为由认为杨伟权违约，本院不予采信，高杰据此要求杨伟权支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。高杰之后如有证据证明确因原告原因导致合同无法继续履行的，可另行主张相关损失。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨伟权与被告（反诉原告）高杰于2017年8月12日就南京市； 二、被告高杰于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告杨伟权位于南京市； 三、被告高杰于本判决生效之日起十五日内支付原告杨伟权截至2019年7月11日拖欠的租金559516元；       四、被告高杰于本判决生效之日起十五日内支付原告杨伟权违约金50000元（该款项与押金冲抵后，无需另行支付）； 五、驳回反诉原告高杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15506元，减半收取计7753元，由原告杨伟权负担3780元，被告高杰负担3973元，反诉案件受理费21360元，由反诉原告高杰负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇一九年十一月七日 书记员  陈 悦 履行告知书