河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2544号上诉人（原审被告）：濮阳亿州物业管理有限公司，住所地河南省濮阳市中原西路与化工二路交汇处。法定代表人：高登坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄晓天，河南泽民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋振华，男，汉族，1978年6月24日出生，住河南省范县。委托诉讼代理人：朱振华，河南龙大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞娜，河南龙大律师事务所实习律师。上诉人濮阳亿州物业管理有限公司（以下简称亿州物业公司）因与被上诉人宋振华租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亿州物业公司委托诉讼代理人娄晓天，被上诉人宋振华的委托诉讼代理人朱振华、张瑞娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿州物业公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判为亿州物业公司支付违约金3,869元，2019年9月5日之后的逾期付款违约金，以欠付的租金金额为基数，按照每日0.02%的标准付至清偿完毕之日止，但最高不应当超过11,845元，一、二审诉讼费由宋振华负担。事实与理由：一审判决认定违约金支付标准过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》（以下简称合同法司法解释二）第二十九条第二款规定，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。宋振华的实际损失为第四年、第五年的租金收益，一审法院按照合同约定未付租金每日百分之二标准支付违约金违反法律规定，应当就违约金支付不超过的最高数额即损失的30%予以明确。宋振华辩称，逾期付款违约金的数额是双方预先约定的，违约金是违约后的补救措施，违约金的支付是独立于履行行为之外的给付，逾期支付租金造成的损失包括逾期付款的利息损失，日0.02%不高于银行贷款利率，不高于法定年利息24%的标准，涉案房屋至今未收到分文租金，损失远远高于一审判决数额，应当维持一审判决。宋振华向一审法院起诉请求：1．解除宋振华、亿州物业公司之间签订的《商铺委托经营管理合同》；2．亿州物业公司腾退房屋并按照原购房合同中的标准恢复原状；3．亿州物业公司支付房屋租金31,225.11元（自2017年10月1日计算至2019年5月1日）4．依法判令亿州物业公司支付宋振华违约金（其中19,721.12元自2017年11月1日按日0.02%计算租金至清偿之日；以19,721.12元为标准自2018年11月1日起按日0.02%计算租金至清偿之日）；5．本案诉讼费用由亿州物业公司负担。一审法院认定事实：宋振华自河南亿丰置业有限公司处购买了其坐落在濮阳市××××路的濮阳建材家居博览城第008幢2层57号商铺。后宋振华（作为委托方、甲方）与亿州物业公司（作为受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，该合同第一条甲方将所有的位于濮阳建材家居国际博览城二期市场008幢2层57号商铺委托给乙方使用或租赁；第三条委托经营期限及租金，1．期限委托年限为十年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止（如乙方责任及不可抗拒原因造成商铺工期延迟，商铺管理期限顺延，具体以双方签订的确认书为确）。2．租金自2014年10月1日开始计算，提前开业的，计算日以实际开业之日开始计算。该商铺前三年的全部收益归乙方所有，用于乙方培育市场支付管理等费用。第四至第十年按照市场实际收取的租金支付；并且乙方确保：第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%，如低于本约定回报时，由乙方补贴资金给甲方。自第六年至第十年，乙方提留实际收取租金的10%作为管理费用。3．第四至第十年租金，于每个合同年度的第二个月予以支付；第四条甲方全权委托乙方与河南亿丰置业有限公司办理该商铺的交接事宜，相关费用均由甲方承担；第五条装修，1．甲方同意，乙方或乙方出租后的实际使用人根据经营的需要对该商铺进行全部或部分装修，包括但不仅限于对商铺进行重新间隔、布局等。第六条续约3．委托经营期间，未经乙方同意，甲方不得擅自解除本合同，也不得与乙方出租后的实际使用人及甲、乙双方以外的第三方建立租赁合同关系；第八条相关税费的约定，1．委托经营期限内、甲乙双方应按照国家规定缴纳各自税费，甲方不承担经营管理费用及物业管理费用。2．甲方在委托经营期间内因商铺出租发生的税费及其他依法应缴纳费用由甲方自行申报缴纳；第十一条违约责任，1．如乙方未按约支付租金或转付租金，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项万分之二的违约金。3．除本合同另有约定外，双方均不得擅自终止本合同，如任一方擅自终止本合同或因甲方商铺被第三方主张权利等其他行为致使本合同被解除，则应以第4-6年租金（年租金不低于房款8%）的等额额度支付违约金给对方。如对方要求继续履行合同的，违约方应无条件继续履行。另查明，涉案房屋建筑面积共38.73平方米，单价为每平方米6,371.51元，总金额246,769元，宋振华认可付款246,514元。按照合同约定第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%计算，第四年年租金应为19,721元，第五年即2018年10月1日至2019年5月1日期间的租金应为11,504元（19,721元÷12×7），共31,225元。又查明，涉案房屋处于空置状态。一审法院认为：宋振华、亿州物业公司基于自愿、平等签订房屋租赁合同，该合同不违反法律法规强制性规定的条款，对双方均有约束力。因双方约定第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月予以支付，亿州物业公司接受租赁物后并未按照约定全面履行支付租金的义务。合同法第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未能履行的，当事人可以解除合同。亿州物业公司拒不支付租金，致使宋振华不能实现合同目的。亿州物业公司的行为已经构成根本违约，宋振华依法可以解除租赁合同。宋振华诉请解除租赁合同，于法有据，应予支持。宋振华和亿州物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》于本判决生效之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商铺委托经营管理合同》被解除后，亿州物业公司除应当向宋振华返还租赁的房屋外，还应当按照合同的约定向宋振华支付拖欠的租金及违约金。由于涉案租赁的房屋处于空置状态，租赁合同被解除后，亿州物业公司没有履行返还租赁的房屋义务的，宋振华可以自行收回租赁的房屋。宋振华同意亿州物业公司或亿州物业公司出租后的实际使用人根据经营的需要对该商铺进行全部或部分装修，因宋振华未举证证明装修商铺主体，故宋振华要求亿州物业公司恢复原状，一审法院不予支持。亿州物业公司须支付的租金、违约金的金额应当综合委托经营管理合同的约定和双方当事人履行合同的情况予以确定。按照委托经营管理合同的约定，涉案房屋前三年（2014年10月1日至2017年9月30日）的租金归亿州物业公司，第四年租金自2017年10月1日开始计算，第四年、第五年每年租金金额不低于合同签约房价款的8%，双方约定第四至第十年租金于每个合同年度的第二个月予以支付。逾期未交纳租金的，逾期每天支付逾期款项万分之二的违约金。宋振华已经把委托经营管理合同约定的租赁房屋交付给亿州物业公司使用、租赁，亿州物业公司应当按照合同约定的租金标准交付租金。亿州物业公司接收涉案房屋后从未向宋振华交纳过租金，亿州物业公司应当按照合同的约定支付逾期付款违约金。故宋振华请求亿州物业公司支付31,225元理由成立，予以支持。亿州物业公司第四年（2017年10月1日至2018年9月30日）租金的逾期违约金应当自2017年11月1日开始计算，截止2019年9月5日，亿州物业公司应当支付宋振华违约金2,654元，亿州物业公司第五年（2018年10月1日至2019年9月30日）租金的逾期违约金应当自2018年11月1日开始计算，截止2019年9月5日，亿州物业公司应当支付宋振华违约金1,215元，以上违约金共计3,869元。从2019年9月6日起，亿州物业公司应当以其欠付的租金金额为基数，按照每天万分之二的标准向宋振华支付逾期付款违约金至付清所欠租金之日止。亿州物业公司以违约金数额要求过高请求调整，一审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除宋振华与濮阳亿州物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》；二、濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向宋振华返还濮阳建材家居国际博览二期市场第008幢2层57号房屋；三、濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向宋振华支付租金31,225元（该租金从2017年10月1日起计算至2019年5月1日止），2019年5月1日之后的租金，濮阳亿州物业管理有限公司按照每年19,721元的标准向宋振华支付至本判决生效之日止；四、濮阳亿州物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向宋振华支付违约金3,869元（以19,721元为基数，自2017年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日，自2018年11月1日起按照日利率0.02%计算至2019年9月5日），2019年9月5日之后的逾期付款违约金，濮阳亿州物业管理有限公司以其欠付的租金金额为基数，按照每天万分之二的标准向宋振华支付至所欠租金清偿完毕之日止；五、驳回宋振华的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，亿州物业公司上诉称一审判决逾期付款违约金计算至付清之日止，若亿州物业公司长期不能履行，会导致逾期付款违约金的计算数额超过尚欠租金损失的30%，故应当作出逾期付款违约金最高数额的限定。经查，亿州物业公司对尚欠租金数额以及逾期付款违约金按照日0.02%标准计算均无异议，一审认定的逾期付款违约金计算标准具有合同依据，本院予以确认。因亿州物业公司拖欠租金处于持续违约状况，租金产生的法定孳息，也应视为实际损失，合同约定的日0.02%为年利率7.2%，并未超出法定利率标准，故亿州物业公司上述上诉理由，不能成立。综上所述，亿州物业公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由濮阳亿州物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨庆安审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇一九年十一月十五日书记员  管婷婷