山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3089号 上诉人（原审被告）：泰安华易置业有限公司,住所地泰安市泰山钢材大市场。 法定代表人：陈玉华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王兴华，男，汉族，1986年5月19日出生，住泰安市岱岳区。 被上诉人（原审原告）：徐蕾，女，汉族，1987年11月14日出生，住泰安市岱岳区。 两被上诉人委托诉讼代理人：刘磊，山东泰山蓝天律师事务所律师。 上诉人泰安华易置业有限公司（以下简称华易置业）因与被上诉人王兴华、徐蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0911民初2469号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华易置业上诉请求：撤销原判，改判驳回王兴华、徐蕾的诉讼请求。事实与理由：一、华易置业不存在违约行为，一审法院认定华易置业违约与事实不符。房产交付使用后，华易置业一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区既涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，对于办理产权登记的时间，华易置业无法掌控。本案因客观原因无法办理产权登记手续，对此，华易置业不存在任何过错。华易置业与王兴华、徐蕾签订的《商品房预售合同》第二十条约定的违约责任的使用前提条件是因华易置业原因未办理产权登记，但本案非因华易置业原因导致无法办理产权登记，显然不适用该条约定的违约条款的适用，华易置业无赔偿的义务。一审法院判决华易置业支付违约金无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。华易置业一直在积极为王兴华、徐蕾办理相应的产权登记手续，但因客观原因导致未取得产权登记，并非因华易置业原因造成，华易置业不存在任何过错，不存在违约行为。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，作出判决系适用法律错误。 王兴华、徐蕾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。王兴华、徐蕾系贷款买房，办理产权登记手续相较全款买房复杂，需要开发商协助盖章的文件很多，华易置业以案件在诉讼中为由拒绝协助办理，王兴华、徐蕾至今未办理相应产权登记手续。 王兴华、徐蕾向一审法院提出诉讼请求：1.判令华易置业向王兴华、徐蕾支付合同违约金自2016年8月8日起至实际办理商品房所有权转移登记之日止，暂计至起诉之日共计27,000元；2.本案诉讼费、律师费由华易置业承担。 一审法院认定事实：2014年8月8日，王兴华、徐蕾与华易置业签订《商品房预售合同》，约定王兴华、徐蕾购买华易置业开发的华易青年城I号楼16层1604号房屋，预测建筑面积101.19m2，房屋总价款为563,729元。合同第十条规定，出卖人应在2014年12月31日前向王兴华、徐蕾交付该商品房。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家或政府政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的。3、大雨、暴雨及六级以上台风造成无法正常施工的；施工中遇到异常困难或极大重大技术问题无法及时解决的；（以施工单位与出卖人签证为准）。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在四十五日之内（该时限应当不小于第七条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价的万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第七条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过四十五日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。合同第二十条规定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后730日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，王兴华、徐蕾按约支付华易置业全部购房款。2015年3月31日，华易置业将房屋交付给王兴华、徐蕾。华易置业开发的华易青年城I号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并于2019年5月22日通过登报、张贴方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：华易置业应于商品房交付使用后730日内，保证王兴华、徐蕾办理该商品房的所有权转移登记。如因华易置业的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。根据上述约定，华易置业应于2017年3月31日前保证王兴华、徐蕾办理该商品房的所有权转移登记。由于华易置业原因华易青年城I号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，并于2019年5月22日通过登报、张贴方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系华易置业原因致使王兴华、徐蕾涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。另华易置业辩称，因旧校区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述一审法院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，华易置业辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼失效，其主张不应支持。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。王兴华、徐蕾主张的自2017年4月1日起违约金，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行后，至2019年4月23日王兴华、徐蕾向一审法院提起诉讼之日，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此华易置业应当承担自2017年4月1日起的违约责任，由于华易置业原因华易青年城F号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故王兴华、徐蕾主张自涉案房产所在楼不动产证办理完毕之次日至王兴华、徐蕾办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，一审法院不予支持。综上，自2017年4月1日至2019年3月29日华易置业的违约天数为727天，每日违约金标准按合同约定的总房款563,729元的万分之零点五计算，共计20,491.55元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、华易置业在一审判决生效之日起十日内支付王兴华、徐蕾违约金20,491.55元；二、驳回王兴华、徐蕾的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由华易置业负担180元，王兴华、徐蕾负担58元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方签订的《泰安市商品房买卖合同》第二十条约定，华易置业应当在商品房交付使用后七百三十日内，保证王兴华、徐蕾办理该商品房的所有权转移登记。双方认可房屋交付时间为2015年3月31日，华易置业应在2017年3月30日前办理上述登记事宜，但其直至2019年3月29日才办理涉案房产所在楼宇的首次登记，已经违反了上述合同约定，华易置业主张的导致登记延迟的理由并非王兴华、徐蕾一方原因造成，不能成为华易置业免除责任的理由，华易置业应当承担逾期办证的违约责任。一审处理并无不当。 综上所述，华易置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由泰安华易置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十一月二十一日 书记员 赵思敏