青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1800号上诉人(原审原告)：保守玲，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人:王磊、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人:于志坚,该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。原审原告：张建军，公民身份证号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人:王磊、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。上诉人保守玲因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）、原审原告张建军商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。保守玲的上诉请求：一、请求依法撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2389号民事判决书，并依法改判如下：一、判令海宏公司支付延期办理房屋所有权证的违约金6033元（计算方式为：总房价款603325*1%）；二、判令海宏公司返还契税及维修基金14502元；三、判令海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证；四、本案诉讼费由海宏公司承担。事实和理由：一审判决未查明案件全部事实，适用法律错误。根据合同约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当在房屋竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记”“如因出卖人原因，买受人不能办理产权登记的，出卖人应当承担违约责任”，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日其90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，同时，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日起竣工日期”，保守玲认为法院的判决以海宏公司一直在分批开发始终未竣工验收导致无法办理初始登记也没有办法办理房屋产权，责任不在海宏公司的理由无法成立。本案逾期办理房屋产权证的根本原因在于海宏公司未能办理房屋竣工验收而不在保守玲。海宏公司辩称，请二审法院维持一审判决，驳回保守玲的上诉请求。保守玲、张建军向一审法院起诉请求：一、判令海宏公司支付延期办理房屋所有权证的违约金6033元（计算方式为：总房价款603325*1%）；二、判令海宏公司返还契税及维修基金14502元；三、判令海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证；四、本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实：保守玲、张建军于海宏公司于2014年5月7日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号2号楼2单元2241室。二、房屋价款：总金额603325元。三、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，保守玲、张建军按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中海宏公司提交了案涉房屋的《领取〈住宅工程用户手册〉登记表》。另查明，保守岭、张建军在申请执行海宏公司商品房买卖合同纠纷一案（2016）北法执字第567号中，于2016年11月23日，收到海宏公司支付的逾期交房违约金4307.63元，剩余逾期交房违约金抵扣1、2015年11月至2016年4月15日物业费1261.10元；2、房屋契税、维修基金、有线款14502元。一审法院认为，保守玲、张建军与海宏公司签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。一审法院认为本案争议的焦点为：一、关于保守玲、张建军要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张。一审法院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明保守玲、张建军与海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对保守玲、张建军的该项诉讼请求不予支持。二、关于保守玲、张建军要求海宏公司返还契税及维修基金14502元的主张。《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。保守玲、张建军与海宏公司在执行中协商一致，海宏公司从违约金中扣收了保守玲、张建军的契税，应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为保守玲、张建军办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，海宏公司无法完成初始登记。保守玲、张建军亦无证据证明海宏公司存在主观上不愿为保守玲、张建军等购房人办证的违约情况。故保守玲、张建军要求海宏公司退还契税及维修基金14502元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。三、关于保守玲、张建军要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，但海宏公司认可其已经领取了《住宅工程用户手册》，故对其要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；保守玲、张建军要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定交接条件，不予支持。四、关于保守玲、张建军要求海宏公司协助其办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故保守玲、张建军要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，不予支持。遂判决驳回原告保守岭、张建军的全部诉讼请求。二审期间，保守玲、张建军向本院提交证据：青建房（2019）377号《青海省住房和城乡建设厅关于全省房地产领域违法违规典型案例通报》，拟证明海宏公司存在履约失信行为，导致长期无法办理不动产权属证书，同时，在明知不具备办理不动产权证书的情形下，强行向保守玲、张建军收取并占用契税及住宅专项维修资金。海宏公司质证认为，对上述证据的真实性认可，对证明方向不认可。违约金部分抵扣契税是双方达成的协议，保守玲、张建军实际并未缴纳契税。因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，保守玲、张建军与海宏公司于2014年5月7日签订《西宁市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，保守玲、张建军主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。关于海宏公司应否退还契税的问题，在一审法院执行（2016）北法执字第567号案时，双方达成以执行款14502元抵扣契税等费用的协议，故保守玲、张建军于2016年11月23日出具了实际领取执行款4307.63元，14502元抵扣契税等费用的收据。关于逾期交房违约金部分抵扣契税等费用的协议系双方真实意思表示，均应据此履行。现保守玲主张海宏公司向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，本院亦不予支持。综上，保守玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由保守玲负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 纳 敏审判员 李宏宁 二○一九年十一月二十六日书记员 王芳盛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。