陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕07民终1068号 上诉人（原审被告）：陕西广厦投资发展集团有限公司，地址：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟素芬，女，汉族，1965年9月15日出生，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：张国辉，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称“广厦公司”）因与被上诉人孟素芬商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广厦公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，并予以改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.双方签订的房屋预售合同中并无上诉人在逾期办证的情况下需协助被上诉人办证的约定，亦无法律规定在上诉人逾期办证的情况下具有协助办证义务，且上诉人已按照双方合同约定将相关资料报送产权登记部门，并于2019年1月21日取得大房产证，上诉人的合同义务已经履行完毕，后续被上诉人只需按照产权登记部门的要求即可以办理不动产权证书，不需要上诉人的协助；2.一审法院判决上诉人按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%向被上诉人支付违约金畸高，请求二审法院予以降低；3.入住时间应以上诉人入住通知为准，该时间才是上诉人交付房屋的时间，即2016年10月1日，而不能按照缴费凭证来认定入住时间，故逾期办证违约金起算点应为2017年9月27日。孟素芬辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。理由：1.案涉标的物为不动产，依法登记后才发生物权效力，被上诉人才能取得物权。即使双方当事人签订的《商品房预售合同》未约定上诉人在逾期办证的情况下有协助被上诉人的义务，但上诉人负有协助办证的法定义务。2.一审法院判处的违约金是有关司法解释规定的最低标准，已经最大限度了考虑了上诉人的利益诉求。 孟素芬向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行合同义务，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报汉中市产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金人民币57365.2元（以总房款381238元为基数，以年利率4.9%上浮50%，即7.35%为标准，从2016年12月24日暂计算至2018年12月31日，直至办理房屋产权证书止）；3.诉讼费由被告承担。根据双方当事人在一审中的举证、质证，结合一审法院对证据的分析认证，本院代一审法院归纳认定事实如下：2016年8月18日，原告与被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX幢XX室房屋签订《商品房预售合同》，原告按照约定全额支付了购房款，后被告向原告交付了前述房屋。双方在《商品房预售合同》第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。因被告未在约定的期限内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告诉至法院，请求判如所请。一审另查明，原告向物业公司缴纳暖气、电视等初装费用的时间为2016年9月24日。明珠北苑小区14幢取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经于2019年1月21日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日，故原告诉请被告将相关资料报送产权登记机关备案的诉请，因被告已经履行，故已无可裁判性，但对于后期小产权证的办理，广厦公司仍负有提供必要资料并予以协助的随附义务，与原告共同配合完成；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，对于房屋交付时间，因原告提交的初装费缴纳票据体现了原告缴纳费用，被告收取费用的双务行为，被告提交的入住通知仅为单方通知，效力低于原告的证据，故应当以原告向物业公司缴纳初装费用的时间为入住时间（2016年9月24日），向后推算360日的次日算起，即2017年9月20日；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一方独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于广厦公司提出的诉讼时效抗辩问题，因被告逾期办证的开始时间为2017年9月20日，原告在2018年12 月提起诉讼，并未超过诉讼时效，故对广厦公司关于诉讼时效已过的抗辩意见，依法不予采纳；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于判决书生效之日二十日内协助原告孟素芬办理XX街XX号XX小区XX幢XX层XX号房屋的不动产产权证书；二、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于判决书生效之日二十日内，以381238元为基数，向原告孟素芬以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2017年9月20日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日；三、驳回原告孟素芬其他诉讼请求。案件受理费1334元，减半收取667元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担500元，原告孟素芬负担167元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.一审判处上诉人协助被上诉人办理不动产产权证书是否正确；2.一审判处的违约金是否适当；3.一审认定2016年9月24日为涉案房屋交付时间是否正确。针对第一个争议焦点。《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，上诉人虽然已经于2019年1月21日取得了明珠北苑小区1幢的大产权证，但并不因此免除其协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件之义务。上诉人此项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点。本案中，上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，确属违约，但双方签订的《商品房预售合同》中对违约金标准未予约定。一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，并参考中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对上诉人违约期间的违约金标准认定为以案涉房屋总价款为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%，符合本案实际情况及前述法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于违约金标准过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。针对第三个争议焦点。被上诉人为证明其入住涉案房屋的时间，在一审中提交了其2016年12月16日向物业公司缴纳供暖费、物业费（该票据上载明交来2017年1月-12月物业费，且在空白处写有优惠一个月物业费），2016年9月24日向物业公司缴纳电视安装工料费、暖气初装费的票据，一审依据前述证据综合认定2016年9月24日为被上诉人的入住时间，并据此计算违约金的起算时间点为2017年9月20日，并无不当，本院予以确认。现上诉人主张以其入住通知的时间2016年10月1日为实际入住房屋的时间，但该通知系上诉人单方通知，无其他证据相佐证，故对上诉人该上诉请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回;一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长  熊稷藜审  判  员  陈耀斌审  判  员  李小艳二〇一九年十一月一日法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心