大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10342号原告：杨怡，女，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：尹革，系辽宁领远晨律师事务所律师。被告：温艳玲，女，汉族，住址大连市甘井子区。被告：黄庆祥，男，汉族，住址大连市甘井子区。二被告共同委托诉讼代理人：李永梅，系辽宁卜公律师事务所律师。原告杨怡与被告温艳玲、黄庆祥租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹革，被告温艳玲及二被告共同委托诉讼代理人李永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告向原告补齐房租差额33,207.63元；2、请求判决二被告向原告支付违约金33,205元。事实与理由：原告于2018年3月6日与案外人大连锦明房地产开发有限公司（以下简称锦明房地产）签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于大连市甘井子区房屋。2018年3月7日，锦明房地产与被告温艳玲签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给被告温艳玲用于经营餐饮和棋牌室。合同约定，租赁期限自2018年3月7日起至2020年12月17日止；租期内总租金377,020.54元；租金支付方式自本合同签订之日至2018年6月18日的租金人民币28,571.92元，已由原承租方甘井子区红旗街道合家乐超市支付，视为温艳玲支付。2018年5月18日前预付租金人民币50,000元，2018年11月18日前预付租金人民币49,612.37元，2019年5月18日前预付租金人民币49,612.37元，2019年11月18日前预付租金人民币99,612.37元，2020年5月18日前预付租金99,612.37元。合同还约定：在本合同履行过程中，如一方单方提出解除协议，应当提前三个月向对方提出，经对方同意解除后，协议可以解除，违约方应当承担年租金15%的违约赔偿金，即人民币19,922元。如未经对方同意擅自终止本协议的履行，违约方须向对方支付相当于一个季度的违约赔偿金，即人民币33,205元。2018年4月17日，锦明房地产与原、被告三方签订房屋租赁合同变更协议书，将出租方变更为原告，变更后原告享有出租方权利，原租赁合同其他条款不变。后被告温艳玲于2018年6月7日、6月8日，2018年11月18日、11月22日分别向原告转账预付房租40,000元、10,000元、15,000元、34,612元。2019年5月9日，被告温艳玲向原告提出不再承租，并于2019年6月19日将房屋腾出。被告温艳玲没有法定理由、违反合同约定单方解除合同，已构成违约；因合同约定房屋租金是整个租期内的总房租价款，被告为了减轻前期的资金压力采用了租金每次预付金额由低到高的预付方式，现被告无故单方解除合同，至原告的合同目的无法实现，且已收取得部分房屋租金远远低于合同约定的年平均租金。原告认为被告应按房屋的平均年租金额补齐房租，计33,207.63元，另按合同约定支付违约金。被告黄庆祥系被告温艳玲配偶，被告温艳玲经营获得的收入用于二被告婚姻关系存续期间共同生活，此期间经营所支付的费用也属于夫妻共同债务，应由二被告共同承担。原告多次要求被告支付上述费用未果，故原告诉至法院，请求依法判决。二被告共同辩称，一、答辩人提前解除合同，原告存在一定的责任。2018年5月起，案涉房屋隔壁的烧烤店装修及后来在店门口树立巨幅牌匾遮挡答辩人的店面，影响答辩人的正常经营。答辩人多次联系被答辩人请求其出面解决此事，被答辩人没能协调解决，导致答辩人无法继续经营，因此，答辩人向被答辩人提出解除合同。二、被答辩人要求答辩人补交房租差额无事实依据及法律依据。1、《房屋租赁合同》第四条明确约定了各期间房租的具体金额，采取的是前低后高的差额租金的形式，因为该案涉房屋为清水房，答辩人需要装修后才能使用（事实上答辩人投入十余万元的装修费），原出租人没有给予答辩人免租期，以及合同期满或提前终止实答辩人投入的装修无偿归被答辩人所有。因此，《房屋租赁合同》约定是前低后高的租金形式。2、《房屋租赁合同变更协议书》的第二条第一项租金约定“乙方（答辩人）租金已支付至2018年6月18日，甲方（原出租人）应自本协议签订之日三日内将2018年4月17日至6月18日的租金16,926元支付给乙方（被答辩人）”，可以证明合同明确约定了各期间的租金具体金额。3、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议书》没有关于补交租金差额的条款，因此，被答辩人的该项主张无事实及法律依据不应予以支持。被告黄庆祥辩称，温艳玲是在黄庆祥不知情的情况下签订了房屋租赁合同以及合同中没有黄庆祥的签字确认，因此，黄庆祥对该合同中的债权债务不产生责任，另二被告夫妻感情一直不好，2007年开始已经分居，2019年5月8日正式办理了离婚手续，10余年期间都是各自生活，没有共同的财产。经审理查明：1、原告于2018年3月6日与案外人大连锦明房地产开发有限公司（以下简称锦明房地产）签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于大连市甘井子区房屋。2018年3月7日，锦明房地产与被告温艳玲签订房屋租赁合同，合同约定：将案涉房屋出租给被告温艳玲用于经营超市，租赁期限自2018年3月7日起至2020年12月17日止；租期内租金总额377,020.54元；租金支付：自本合同签订之日至2018年6月18日的租金人民币28,571.92元，已由原承租方甘井子红旗街道合家乐超市支付，视为温艳玲支付，2018年5月18日前预付租金人民币50,000元，2018年11月18日前预付租金人民币49,612.37元，2019年5月18日前预付租金人民币49,612.37元，2019年11月18日前预付租金人民币99,612.37元，2020年5月18日前预付租金99,612.37元；温艳玲签署合同时须向锦明房地产支付5,000元作为履约保证金；在本合同履行过程中，如一方单方提出解除协议，应当提前三个月向对方提出，经对方同意解除后，协议可以解除，违约方应当承担年租金15%的违约赔偿金，即人民币19,922元，如未经对方同意擅自终止本协议的履行，违约方须向对方支付相当于一个季度的违约赔偿金，即人民币33,205元。2018年4月17日，锦明房地产与原、被告三方签订房屋租赁合同变更协议书，约定自签订协议书之日起，案涉房屋出租方由锦明房地产变更为原告，变更后原告享有出租方权利；温艳玲租金已支付至2018年6月18日，锦明房地产应将自2018年4月17日至2018年6月18日租金16,926元支付给原告，温艳玲自2018年5月18日起按照房屋租赁合同约定向原告交纳租金；锦明房地产收取温艳玲履约保证金5,000元，由锦明房地产交付给原告；房屋租赁合同其他条款不变。2018年4月23日原告取得房屋不动产权证书。2、合同签订后，被告温艳玲于2018年6月7日、2018年6月8日，2018年11月18日、2018年11月22日通过转账分别向原告支付房租40,000元、10,000元、15,000元、34,612元。2019年5月9日，被告温艳玲向原告提出不再承租案涉房屋，并于2019年6月19日将房屋腾出。后双方就违约金赔偿问题协商未果，原告起诉。3、二被告于2019年5月8日办理离婚登记手续。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述、原告提供的商品房买卖合同、不动产权证书、房屋租赁合同、房屋租赁合同变更协议书、建设银行个人账户收入交易明细、原告丈夫与被告温艳玲的微信聊天记录、结婚证、被告温艳玲提供的微信聊天记录、押金收据、被告黄庆祥提供的离婚证及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同变更协议书，系双方当事人的真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。对于原告要求被告支付违约金的请求，对此因房屋租赁合同约定：在本合同履行过程中，如未经对方同意擅自终止本协议的履行，违约方须向对方支付相当于一个季度的违约赔偿金33,205元。本案被告温艳玲未经原告同意终止协议的履行，违反了房屋租赁合同的约定，须向原告支付相当于一个季度的违约赔偿金33,205元。对于原告要求被告补齐房租差额33,207.63元的请求，对此因双方签订的合同没有约定被告解约需向原告补齐房租差额，因此原告请求理由不充分，不予支持。对于原告要求被告黄庆祥承担共同给付责任，对此因被告温艳玲系在其与被告黄庆祥婚姻关系存续期间租赁案涉房屋，所负债务没有超出家庭日常生活需要，经营收入应用于家庭生活需要，因此被告温艳玲所负债务应认定为夫妻共同债务，原告要求被告黄庆祥承担共同给付责任应予支持，被告黄庆祥辩称主张，因理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告温艳玲、黄庆祥自本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告杨怡违约金33,205元；二、驳回原告杨怡其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元（原告已预付，已减半收取），由原告负担365元，被告负担365元，被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审判长 司 萍二〇一九年十一月十二日书记员 赵思洋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。