北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14074号上诉人（原审原告）：毛仲军，男，1971年5月23日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：徐东升，男，1951年11月3日出生，汉族，住北京市怀柔区。上诉人毛仲军因与被上诉人徐东升农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛仲军、被上诉人徐东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛仲军上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持毛仲军的全部原审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由徐东升负担。主要事实及理由：1．双方之间签订的《房屋买卖协议书》系无效，已经（2018）京03民终10268号民事判决书认定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后徐东升应当将涉案房屋及院落予以返还；2．一审法院有法不依，适用法律错误且在某种意义上支持徐东升的逃避腾退意图，侵害了毛仲军的合法权益。徐东升明确表示不要求补偿，对于补偿一审法院完全可以依法、依徐东升意思明示法律后果后不予处理，对徐东升不同意且不配合评估的行为一审法院应明示后果并依法判决或告知徐东升可另案解决。一审法院不能因徐东升放弃补偿且不同意评估就驳回毛仲军的腾退请求，对此一审法院属于有法不依、适用法律错误；3．一审法院偏袒徐东升，存在查明事实不清，一审法院仅查明徐东升对房屋进行了相应装修和添附，但未查明添附是否为合法建筑，如徐东升添附系合法行为，有合法的批示手续，则毛仲军应当给予适当补偿。如徐东升添附没有合法批示手续，则其添附行为实际构成对毛仲军宅基地使用权的侵害，毛仲军不但不应赔偿，徐东升还应向毛仲军承担损害赔偿责任。徐东升答辩称：同意一审判决，不同意毛仲军的上诉请求。毛仲军向一审法院起诉请求：1．请求判令徐东升腾退位于北京市怀柔区雁栖镇官地村村委会南××米的正房3间，厢房5间及其院落给毛仲军；2．请求人民法院委托评估机构对位于北京市怀柔区雁栖镇官地村村委会南××米的房产的重置成新价和土地的区位补偿价进行评估，毛仲军按照评估价格给付徐东升房屋重置成新价和按照过错责任比例给付徐东升土地的区位补偿价；3．本案的诉讼费由徐东升承担。一审法院认定事实：2002年9月2日，卖方：官地村村民委员会与买方：毛仲军签订房产交易协议书，约定官地村村委会现有库房三间，由于结构及布局利用不合理，经村级班子和村民社员代表研究同意出售，房价人民币叁万元，毛仲军申请购买此房，双方不存在其他异议，房款一次性交清后，产权归毛仲军所有，立此为据。2006年3月15日，卖产方毛仲军与买产人徐东升签订房屋买卖协议书，该房屋买卖协议书约定：甲方自愿将北京市怀柔区雁栖镇官地村村委会南××米院落一处卖给乙方，经双方协商，甲方将房屋以壹拾万元整的价格出售给乙方，占地面积为东西宽10米，南北长15．38米，建筑面积150．38平方米，正房3间，厢房5间。房屋买卖协议书底部甲方签字处有毛仲军和刘瑞红的签名和按印，乙方签字处有徐东升的签字和按印。2017年11月23日毛仲军、刘瑞红将徐东升诉至一审法院，诉讼请求：1．确认毛仲军、徐东升就位于北京市怀柔区雁栖镇官地村下官地村委会南××米的宅院一处（四至为东至张某、西至毛某1、南至马路、北至毛某2，含正房3间、厢房5间，现无门牌号）所签订的《房屋买卖协议书》无效；2．判令徐东升将上述宅院内正房3间、厢房5间及所在的院落腾退给毛仲军；3．本案诉讼费由徐东升承担。事实和理由：毛仲军在北京市怀柔区雁栖镇官地村下官地村委会南××米处原有一处宅院，该处宅院内包括正房3间、厢房5间、现无门牌号。2006年3月15日，原徐东升达成房屋买卖协议书约定：毛仲军将上述正房3间、厢房5间及所在院落以11万元的价格卖给徐东升，后经双方协商一致，徐东升实际给付毛仲军买房款10．5万元，此后徐东升一直使用该院至今。现毛仲军得知，徐东升作为城镇居民，并非怀柔区雁栖镇官地村集体经济组织成员，其购房毛仲军房屋及院落的行为违反了相关法律、法规的规定，应属无效。一审法院于2018年6月28日做出（2017）京0116民初8216号民事判决书，一审法院认为：北京市怀柔区雁栖镇官地村村民委员会与毛仲军签订的房产交易协议书以及毛仲军、刘瑞红与徐东升签订的房屋买卖协议书交易均系交易的库房，该库房的买卖是各方真实意思表示，且北京市怀柔区雁栖镇官地村村民委员会对买卖库房的行为均无异议，且该库房占用的不是宅基地，不与具有特定身份相关联，故毛仲军要求确认原徐东升就位于北京市怀柔区雁栖镇官地村下官地村委会南××米的宅院一处（四至为东至张某、西至毛某1、南至马路、北至毛某2，含正房3间、厢房5间，现无门牌号）所签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求和徐东升将上述宅院内正房3间、厢房5间及所在的院落腾退给毛仲军的诉讼请求，一审法院均不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：判决驳回毛仲军的诉讼请求。在该案审理中，刘瑞红提交放弃该房屋一切权利的声明，在开庭笔录中表示涉案房屋与刘瑞红没有关系。在判决书中载明：刘瑞红放弃该房屋及院落所有权利。毛仲军不服提起上诉，二审法院于2018年10月10日做出终审判决，二审法院认为集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。毛仲军、刘瑞红与徐东升签订的房屋买卖合同中，买卖标的物不仅是涉诉房屋，还包含了相应的集体土地使用权。徐东升及其家人均不属于官地村集体经济组织成员，不得享受官地村集体经济组织成员待遇，毛仲军、刘瑞红与徐东升签订的房屋买卖合同违反了我国现行的土地管理法律、法规、政策的禁止性规定，应为无效。毛仲军上诉请求确认农村房屋买卖合同无效的上诉请求成立，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，涉及相关院落的返还，因徐东升对涉案院落已经进行了相应装修及添附，合同无效后，毛仲军作为出卖人应对此添附价值等进行赔偿，故在相关添附装修价值未予确定前，本院对毛仲军要求返还院落房屋的诉讼请求暂不予支持。故判决：撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初8216号民事判决；毛仲军、刘瑞红与徐东升于二○○六年三月十五日签订的《房屋买卖协议书》、毛仲军与徐东升于二○○六年四月八日签订的《房屋买卖协议书》无效。本案中，毛仲军要求徐东升腾退房屋。在一审审理过程中，毛仲军提起评估申请，要求对诉争房屋的重置成新价和土地的区位补偿价进行评估。徐东升不同意评估。2019年1月29日摇号委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对上述房产进行鉴定，同年5月29日承办法官应鉴定公司要求赴涉案现场陪同鉴定机构开展鉴定工作，在评估公司的人员到现场后，徐东升明确表示不同意评估公司人员进入诉争院落进行评估，因此评估无法进行。在案件一审审理过程中，徐东升明确表示：在本案中不主张补偿，也不和毛仲军商量。不要求处理房款问题。一审法院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。毛仲军和徐东升之间关于房屋的买卖协议已经生效判决确定为无效，但从兼顾买卖双方利益平衡出发，原则上应当将退还购房款、返还房屋、赔偿损失等事宜一并解决，而本案中，因徐东升明确表示不要求补偿，不同意评估，亦不配合评估，毛仲军申请的评估无法进行，因此无法确定涉案房屋现价值，双方就协议无效而引发的相关损失赔偿亦无法协商达成一致意见，故毛仲军要求徐东升返还房屋及院落的诉讼请求，一审法院以不支持为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决驳回毛仲军的诉讼请求。二审中，徐东升提交官地村村委会于2006年4月8日开具的证明，用以证明徐东升对涉案房屋享有产权，房屋是合法建筑。毛仲军对此发表意见称：村委会证明上所述的官地村下官地毛某1东边房屋院落一处，占地面积150．53平米，产权归徐东升所有（居住）此房屋系合法建筑认可，但是不清楚证明材料什么时候形成，徐东升不是官地村的人，不应享有涉案房屋产权。另，二审中毛仲军称如徐东升腾房，则同意将购房款返还徐东升；徐东升亦称如法院支持房屋腾退，其要求毛仲军返还购房款。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依据本案已查明的事实，涉案房屋买卖合同已经另案生效判决确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故现毛仲军要求徐东升返还其占用的涉诉房屋及院落于法有据，应予支持。毛仲军同意退还徐东升购房款，徐东升在二审中亦同意本院就购房款返还问题一并处理，故基于公平原则考量及当事人意见，毛仲军在徐东升返还诉争房屋及院落的同时应退还徐东升购房款。关于徐东升的损失赔偿问题，鉴于其经一审法院释明后明确拒绝对涉案房屋进行评估及不在本案中提出相关诉请，故对于合同无效后的损失赔偿问题，徐东升可另行主张。需要指出的是，为防止涉诉房屋及宅院返还后损失无法确定，徐东升可在退还房屋前采取必要的证据固定及证据保全措施，以备主张权利时有据可循。综上，一审法院以徐东升不配合评估，双方就协议无效而引发的相关损失赔偿亦无法协商达成一致意见为由判决驳回毛仲军的关于返还房屋的诉请不妥，本院予以纠正。综上所述，毛仲军的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，其他部分本院予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初341号民事判决；二、徐东升于本判决生效后九十日内将北京市怀柔区雁栖镇官地村村委会南××米的正房三间、厢房五间腾退返还给毛仲军；三、毛仲军于本判决生效后九十日内向徐东升返还购房款十万五千元；四、驳回毛仲军的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35元，由徐东升负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由徐东升负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一九年十一月十四日法官助理  贾宇飞法官助理  常 欣书 记 员  杨艳娇