广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19344号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州羽泊投资有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路**—**自编B1—012。法定代表人：张子龙，公司经理。委托诉讼代理人：梁颜浩，公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州建南房产发展有限公司，住所地，住所地广州市海珠区昌岗中路敦仁里****自编201iv>法定代表人：郭滔滔，总经理。委托诉讼代理人：毕伟成，公司职员。委托诉讼代理人：黄蒙，公司职员。上诉人广州羽泊投资有限公司（以下简称羽泊公司）因与被上诉人广州建南房产发展有限公司（以下简称建南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初8536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。羽泊公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一审判决遗漏当事人。一、因建南公司将公建配套的自行车库出租并收取租金，属于法律规定的“损害第三人利益”的情形。本案自行车车库涉案的租金及物业管理费金额近150万元，数额特别巨大。一审判决未依法通知所在小区的业主委员会代表全体业主作为第三人参加诉讼，损害了第三人的合法权益，严重违反法定程序。二、本案证据足以证明建南公司在招商时对地铁开通的承诺，属于合同欺诈；建南公司擅自出租属于全体业主共有的自行车库即涉案社区020仓库，属于无权处分行为；涉案商铺多次出现漏水、多次维修等重大瑕疵，属于羽泊公司的重大违约行为。前述各项建南公司的违约，是导致本案合同解除的根本原因！三、鉴于合同解除的违约责任应由建南公司承担，建南公司应当按照羽泊公司的反诉请求，赔偿装饰装修损失、设施设备损失、承租同等面积商铺需要额外支付的租金损失，退回羽泊公司已经交付的社区020仓库租金及物业管理费、租赁及管理费保证金、水电周转押金，并需承担相应的违约金等。建南公司辩称：本案是租赁合同纠纷，至于我方是否损害第三人与本案无关。相关权利人可以另行主张权利，本案不应一并处理。一审已经查明我方并未对涉案场地地铁口开通作出承诺，羽泊公司没有提供新的证据证明其主张，建南公司不存在合同欺诈。关于漏水问题，一审已经作出减免租金的判决，建南公司认为合法合理。一审已经认定合同解除的违约方是建南公司，相关费用的承担已经作出合理的判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。建南公司一审法院起诉请求：1、建南公司与羽泊公司签订的海珠生活天地《广州市房屋租赁合同》及《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》已于2016年10月12日解除；2、羽泊公司支付拖欠建南公司的租金【包括从2016年3月1日起至合同解除之日止的租金（按合同约定的租金标准计算）以及合同解除之日后至交还场地之日止的占用费（按合同约定的租金标准的3倍计算）】、管理费（从2016年10月1日起至交还场地之日止，按每月48509元的标准计算）及逾期支付上述款项的违约金（逾期支付租金的违约金从应付款当月的第6日起计至羽泊公司付清欠款之日止，每日按应付未付款的千分之一的标准计算；逾期支付管理费的违约金从应付款当月的第6日起计至合同解除之日止，每日按应付未付款的千分之三的标准计算；扣除保证金后暂计至2016年10月12日剩余部分为1682177.26元）；3、羽泊公司按实际发生额支付建南公司其欠的水电费等能源费用；4、羽泊公司赔偿恶意破坏建南公司电房大门造成建南公司财产损失的费用2000元；5、羽泊公司立即搬离涉案物业并将物业恢复原状；6、羽泊公司立即将以该物业为地址注册的营业执照及已报装的管道燃气账户等注销；7、本案诉讼费由羽泊公司承担。羽泊公司反诉请求：1、建南公司赔偿羽泊公司装饰装修损失、设施设备损失2000000元（具体金额以司法鉴定评估金额为准）；2、建南公司赔偿羽泊公司另行承租同等面积商铺需要额外支付的租金损失6505659.2元（从2018年9月1日起计至2027年2月28日止）；3、建南公司退回租赁及管理费保证金205352元、水电周转押金48099元，以及按同期银行贷款利率计算的资金占用损失【从2017年6月2日起计至建南公司实际退还保证金、押金之日止，按253451元（205352元+48099元）为本金计算】；4、建南公司向羽泊公司退回已经交付的2015年9月至2016年2月的社区020仓库租金171108元（28518元/月×6个月），以及2015年4月至2016年12月的物业管理费136101元（6481元/月×21个月）；5、建南公司向羽泊公司支付无理由单方解除合同的违约金511059元【（14213元/月+114112元/月+42028元/月）×3个月】；6、建南公司赔偿羽泊公司商品货物损失暂定500000元（具体金额以判决合同解除之日实际发生的商品损失金额为准）；7、建南公司承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：根据《房地产权证》记载：广州市海珠区昌岗中路xxx房的权属人为建南公司；规划用途为商业、手扶梯（斜坡部位）；房屋所有权取得方式为新建；登记时间为2014年11月10日；建筑面积为3563.21平方米；2014年11月17日，以14登记01510128办理抵押登记；等。该证所附的《房地产分户图》显示昌岗中路（＃196B101）部位的左上方为“B107自行车库＃178”部位。2015年1月16日，建南公司（出租方、甲方）与羽泊公司（承租方、乙方）签订铺位号为B1层003+012+社区020仓库的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》（以下简称为《商铺租赁合同》），主要内容：1-1甲方出租给乙方的铺位座落在广州市海珠区××号海珠·合生生活天地（以下称“该商场”）B1层003+012+社区020仓库铺位（以下称“该铺位”）；等。……该合同的《附表一》载明：（第一部分）租赁总面积:建筑面积约为3206.61平方米，套内面积为2555.9平方米，最终以竣工后实际计量面积为准；B1-003建筑面积127.36平方米，套内面积101.53平方米；B1-012建筑面积1783平方米，套内面积1421平方米；社区020仓库建筑面积1296.25平方米，套内面积1033.37平方米；（第二部分）用途：其中B1-003和B1-012铺位只限于用作[广州羽泊投资有限公司旗下超市相关零售经营]，社区020仓库铺位只限于用作[广州羽泊投资有限公司仓库和办公使用]；（第三部分）租赁期自交付日起计144个月；交付日2015年3月1日，但最终日起以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准；装修期共6个月，自交付日起计；租金起计日2015年9月1日；（第四部分）租赁保证金156843元；（第五部分）租金：乙方同意按如下⑴方式计算并缴交月租金：⑴固定租金：租金以建筑面积计算，乙方承租该商铺的租金如下：B1-003铺位租金：2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）的单价为0元/平方米，月租金为0元；2015年9月1日至2017年8月31日的单价为111.6元/平方米，月租金为14213元；2017年9月1日至2018年8月31日的单价为117.2元/平方米，月租金为14924元；2018年9月1日至2019年8月31日止的单价为123元/平方米，月租金为15670元；2019年9月1日至2020年8月31日的单价为129.2元/平方米，月租金为16454元；2020年9月1日至2021年8月31日的单价为135.7元/平方米，月租金为17277元；2021年9月1日至2022年8月31日的单价为142.4元/平方米，月租金为18140元；2022年9月1日至2023年8月31日的单价为149.6元/平方米，月租金为19047元；2023年9月1日至2024年8月31日的单价为157元/平方米，月租金为20000元；2024年9月1日至2025年8月31日的单价为164.9元/平方米，金额为21000元；2025年9月1日至2026年8月31日的单价为173.1元，月租金为22050元；2026年9月1日至2027年2月28日的单价为181.8元/平方米，月租金为23153元；B1-012铺位租金：2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）单价为0元/平方米，月租金为0元；2015年9月1日至2017年8月31日的单价为64元/平方米，月租金为114112元；2017年9月1日至2018年8月31日单价为67.2元/平方米，月租金为119818元，2018年9月1日至2019年8月31日单价为70.6元/平方米，月租金为125809元；2019年9月1日至2020年8月31日的单价74.1元/平方米，月租金为132099元；2020年9月1日至2021年8月31日的单价为77.8元，月租金为138704元；2021年9月1日至2022年8月31日的单价为81.7元/平方米，月租金为145639元；2022年9月1日至2023年8月31日的单价为85.8元/平方米，月租金为152921元；2023年9月1日至2024年8月31日的单价为90.1元/平方米，月租金为160567元；2024年9月1日至2025年2月28日的单价为94.6元/平方米，月租金为168595元；2025年9月1日至2026年8月31日的单价为99.3元，月租金为177025元；2026年9月1日至2027年2月28日的单价为104.2元/平方米，月租金为185876元；社区020仓库：2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）单价为0元/平方米，月租金为0元；2015年9月1日至2018年8月31日的单价为22元/平方米，月租金为28518元；2018年9月1日至2021年8月31日的单价为23.1元/平方米，月租金为29944元；2021年9月1日至2024年8月31日的单价为24.3元/平方米，月租金为31441元；2024年9月1日至2025年2月28日的单价为25.5元/平方米，月租金为33013元；2025年9月1日至2027年2月28日的单价为25.5元/平方米，月租金为33013元；等。该合同的《附表二》载明：管理费每月48509元；等。2015年3月4日，建南公司（甲方）与羽泊公司（乙方）还签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落广州市海珠区昌岗中路xxx房地下一层B1-003+B1-012号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1910.36平方米，分摊共用建筑面积387.83平方米；租赁期限及月租金额情况为:2015年3月1日至2015年8月31日（装修期）的月租金额为0元；2015年9月1日至2016年8月31日的月租金额为156843元；2016年9月1日至2017年8月31日的月租金额为156843元；2017年9月1日至2018年8月31日的月租金额为163260元；2018年9月1日至2019年8月31日的月租金额为171432元；2019年9月1日至2020年8月31日的月租金额为178497元；2020年9月1日至2021年8月31日的月租金额为185925元；2021年9月1日至2022年8月31日的月租金额为195220元；2022年9月1日至2023年8月31日的月租金额为203409元，2023年9月1日至2024年8月31日的月租金额为212008元；2024年9月1日至2025年8月31日的月租金额为222608元；2025年9月1日至2026年8月31日的月租金额为232088元；2026年9月1日至2027年2月28日的月租金额为242042元;租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳156843元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；等。上述合同签订后，羽泊公司向建南公司支付了租赁保证金156843元、管理费保证金48509元、水电周转金48099元。建南公司于2015年3月1日将涉案场地（毛坯房）交付给羽泊公司，羽泊公司于同年4月开始对该场地进行装修。羽泊公司装修完毕后将该场地作为经营“羽泊YOOBO进口商品超市”的经营场所使用至今。2016年10月24日，建南公司以羽泊公司欠交租金、管理费和水电费为由提起本案诉讼。羽泊公司表示：第2项反诉请求的租金损失尚未发生，现涉案房屋仍由其公司使用，其公司尚未另行承租其他商铺使用，但其公司将会另外承租其他场地来经营超市及放置设施、货物；第6项反诉请求的货物损失50万元是其公司自行估算的金额，没有申请评估，该损失尚未发生，如果其公司要交还涉案房屋，至少会产生一些货物的损失。建南公司为证明其诉讼主张还提供了以下证据：一、建南公司分别于2016年3月1日、2016年4月7日、2016年4月11日、2016年4月29日、2016年5月31日、2016年6月25日、2016年7月8日、2016年7月30日向羽泊公司派送的《海珠·合生生活天地缴款通知书》、《催收函》、《催款函》。拟证明原、羽泊公司之间每月费用结算的明细，羽泊公司已签收确认；建南公司多次向羽泊公司催款的事实，羽泊公司已确认。二、海珠·合生生活天地电房大门被损坏相关照片若干张。拟证明羽泊公司恶意损坏建南公司电房大门，造成建南公司财产损失的事实。三、建南公司于2016年10月8日通过顺丰速运方式向羽泊公司发出的《单方解约函》（收件地址：广东省广州市海珠区昌岗中路xxx房自编B1-012；该邮件已于2016年10月9日被签收。），主要内容：贵司于2015年1月16日租赁我司海珠·合生生活天地B1-003/012/社区020仓库铺位并签署了《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《广州市房屋租赁合同》；根据租赁合同约定，贵司分别应于每月5日前向我司支付租金；截至发函之日止，贵司拖欠我司2016年3月1日至2016年9月30日的租金合计1097901元，以及2016年10月1日后的租金管理费、2016年8月18日至今的能源费（具体数额以我司财务最终核算为准）；我司已多次发函催收，但贵司至今未履行相关缴费义务；贵司的上述欠费行为均已超过合同约定的解约期限，构成根本违约；根据租赁合同第十二条第二款之约定，我司现在行使单方解除权，解除与贵司的租赁合同等租赁文件，终止租赁关系，并追究贵司的违约责任；我司将收回该铺位并保留收取贵司逾期付款违约金权利，同时对贵司的保证金（包括租赁保证金、管理费保证金及水电周转金）作出处理，并有权将该物业另行出租，而无需作出任何补偿；现函告如下：1、贵司与我司签订的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》于2016年10月12日终止；2、根据约定，截至2016年10月12日止，该铺位欠费暂共计1116679元（具体数额以我司财务最终核算为准）；3、根据租赁合同约定，我司有权没收贵司的租赁保证金156843元、管理费保证金及水电周转金96608元（具体数额以我司财务最终核算为准）以冲抵违约金，并保留就违约金不足部分及其他损失向贵司追偿的权利；4、请贵司于2016年10月25日前到所在租赁登记处办理注销合同手续；5、请贵司于2016年10月12日前搬离该铺位物品及将该铺位恢复原状，并到管理中心办理退租手续、缴清2016年10月12日前所产生的逾期付款违约金及其他相关费用（如有），逾期我司将按违反合同约定收取相关违约金，并把铺内物品视为遗弃物进行清理；如本函无人签收，自发出本函之日起3日后，我司视为贵司已收悉，如逾期不办理相关手续，由此造成的一切后果将由贵司全部承担；等。拟证明建南公司依约定行使合同解除权，建南公司、羽泊公司签署的租赁合同已于2016年10月12日解除的事实。四、广州市规划局于2013年9月2日核发的穗规验证【2013】549号《广州市建设工程规划验收合格证》【其中载明：建设单位为建南公司；建设项目名称为商业、住宅楼工程（自编南方花园二期）；建设位置为海珠区昌岗中路xxx号原红阳电镀厂；建设规模为4幢，地上3，地上**、4、31层）：83399平方米；地下3层；地下**0平方米；等；附件1《建筑功能指标规划验收明细表》载明：其他功能包括地下自行车库（建筑面积为1177平方米，位于地下**）；等。】及广州市城市建设档案馆于2013年12月17日核发的《广州市建设工程档案验收合格证》【其中载明：建南公司建设的南方花园二期商业、住宅楼工程的建设工程档案符合归档要求，验收合格；等。】。拟证明建南公司提供租赁物具备合法的规划、验收、备案手续，符合交付、使用条件。五、羽泊公司于2015年8月27日向建南公司提交的《关于免租期的申请》（主要内容：我司为贵司旗下商场海珠·合生生活天地的进驻商家，经营YOOBO羽泊进口商品超市，于2015年2月28日进场装修；装修期间，我司租用场地频繁出现墙壁装修脱落、墙壁渗水、天花漏水等现象，虽与贵司及时沟通，贵司及时协调处理，我司加紧赶工，仍较原计划5.1开业推迟了近两个月；2015年7月26日，我司经营的羽泊进口商品超市开业，开业前几日，客流量及营业额都突飞猛进，然而随着时间推移，客流量却日渐下降，随之造成营业额日渐下降；目前，我司月营业额已经难以维持高额的运营成本，分析原因，我司得出以下几点结论：1、商场开业率低，首层开业率几乎为零，知名度和人流量明显不足；2、连接商场的地铁通道尚未开通，对人流动线及客流的聚集造成影响；我司超市营业至今，预计5.1开通的地铁至今仍未开通，而商场的客流动线也是依赖地铁通道设计的；如今商场负一楼只能单进单出一条动线，无法实现双进双出的多条动线，导致客流量无法汇集于此，而我司设计的双进双出的客流动线更是无法得到正常发挥，目前已经严重影响我司的经营状况；3、商场总体量较小，零售业态占比较小，无法形成集群效应，难聚人气；4、新场需要至少一年的培育期，目前缺少培育期；尽管如此，我司对未来经营发展仍持有较大信心，同时更希望贵司给予更大力度的扶持；因此，我司特向贵司提出免租期的申请，希望贵司给予我司超市六个月的经营免租期予以扶持，时间由2015年9月1日至2016年2月29日，或采用联营扣点的方式共同经营；等。）及羽泊公司于2015年12月1日向建南公司提交的《关于免租期的申请》（主要内容：目前，我司月营业额已经难以维持高额的运营成本，分析原因，我司得出以下几点结论：1、商场开业率低，首层商户都在装修状态，大部分顾客反映不知道该商场已经开业，知名度和人流量明显不足；首层装修时间长使得人流量无法提升，无法形成稳定的客户群，缺乏人气带动；2、连接商场的地铁通道尚未开通，对人流动线及客流的聚集造成影响；我司超市营业至今，预计5.1开通的地铁至今仍未开通，而商场的客流动线也是依赖地铁通道设计的；如今商场负一楼只能单进单出一条动线，无法实现双进双出的多条动线，导致客流量无法汇集于此，而我司设计的双进双出的客流动线更是无法得到正常发挥，目前已经严重影响我司的经营状况；且了解到目前负一楼整体均受此影响，经营状况欠佳；尽管如此，我司对未来经营发展仍持有较大信心，同时更希望贵司给予更大力度的扶持；因此，我司特向贵司提出免租期的申请，希望贵司给予我司超市三个月的经营免租期予以扶持，时间由2015年11月1日至2016年1月31日；等。）。拟证明建南公司及时处理羽泊公司反映的渗漏事件，羽泊公司欲将经营风险转嫁给建南公司的事实。六、建南公司于2016年3月9日向羽泊公司发出的《复函》（含维修完工后的图片若干张），内容为：贵司致我司《关于终止或变更租赁合同公函》已收悉，现就贵司来函提及事宜作如下回复：1、关于墙体渗漏，我司有对贵司承租铺位结构的维修责任，因此收到贵司漏水报告时，我司均及时安排人员维修复原；2、关于顾客赔偿，我司在收到公函前未收到贵司向我司反映该事件，请提供相关材料，以便我司核实并作进一步处理；3、关于租金支付，贵司在租期间，须遵守合同约定按时缴纳当月费用；现贵司已欠缴两个月租金，请于本函发出三日内缴清，否则我司按照违约条款处理。七、建南公司和合生帝景国际物业服务中心于2016年4月28日向羽泊公司发出的《关于羽泊超市北墙墙面渗水维修的通知函》（内容为：贵铺卖场4月13日出现的北墙墙面渗水，我中心安排于5月10日上午08:30分到贵铺进行维修补漏，届时请贵铺给予配合。）、建南公司和合生帝景国际物业服务中心于2016年5月19日向羽泊公司发出的《关于配合维修的通知函》【内容为：我司于2016年4月28日致函贵司，请贵司配合于5月10日对贵铺的墙面渗水进行维修，但当时贵司负责人梁先生口头答复暂不维修；现5月18日我司又收到贵铺的书面复函，提出对北墙渗水维修问题，要求我司给予处理；本着为客户负责的原则，现我司再次致函贵司，请明确配合维修进场时间，便于我司做好维修人员及材料安排（注：第二次配合维修的通知函）；等。】以及维修完工的照片。证据六、七拟证明建南公司针对羽泊公司反映的渗漏水事件积极配合维修，全面履行出租人应尽的修缮义务。八、建南公司和合生帝景国际物业服务中心于2016年5月19日向羽泊公司发出的《关于电梯保养、空调故障排除的复函》，主要内容：收悉贵司反映电梯保养、空调故障的工作联络函，我司对贵司提出的意见非常重视，相关问题均已在整改当中，回复如下：1、商场电梯在日常维护保养时尽量安排在非营业时间进行，并提前出通知告知各商户，由商家调整电梯的使用时间；在遇到紧急抢修时会进行双方协调使用其它电梯或通道进行运货；2、空调漏水的设备是在负一层公共通道的扶梯口位置，在2016年5月10日，本中心发现该空调漏水后，为了顾客的安全不受影响，我部暂时关闭冷冻水的阀门防止漏水，同时制定出的维修空调漏水的措施，争取在2016年5月30日修复；另外，至于贵司说铺内没有空调的说法是不成立的，根据我中心了解贵司在营业期间没有完全打开铺内空调，以及空调没有开启制冷功能，这才是所以引起该铺空调不足的原因，以后还请贵司把空调全部开启并启用制冷功能；等。拟证明建南公司履行出租人应尽的日常管理义务，以及对相关设备设施进行维修保养。九、建南公司合生生活天地客服部向羽泊公司发出的《关于羽泊超市仓库天花渗水维修完成的告知函》（主要内容：关于贵司反映的仓库天花漏水问题，我司于2017年3月6日函告贵司，要求于3月7日上午8:30入场维修，但贵司坚持要求我司在仓库上方维修，不同意我司入场；因此，我司只能按贵司要求的方案在商场首层进行了排查和防渗处理，并于2017年3月7日下旬完成了维修；请贵司留意观察，如仍有渗水问题发生，请及时通知我司；等。）和2017年4月25日邮寄上述函件的EMS快递详情单及邮件已于2017年4月26日妥投的证明。拟证明建南公司按羽泊公司要求方案对其反映问题进行排查，并作防渗处理。十、建南公司合生生活天地客服部向羽泊公司发出的《关于羽泊超市仓库天花渗水维修的告知函》（主要内容：关于贵司的仓库天花漏水问题，我司于2017年3月6日函告贵司，要求于3月7日上午8:30入场维修，但贵司坚持要求我司在仓库上方维修，不同意我司入场；因此，我司只能按贵司要求的方案在商场首层进行了排查和防渗处理，并于2017年3月下旬完成了维修；现经观察，维修后该漏水点在雨季仍有漏水迹象；为彻底修复，现我司拟再次安排人员入场对该漏水点进行灌浆维修，请贵司安排时间给予配合；如贵司对该维修方案仍有异议不同意我司进入维修，由此引起的责任将由贵司承担；等。）和2017年4月25日邮寄上述函件的EMS快递详情单及邮件已于2017年4月26日妥投的证明。拟证明建南公司仍积极处理渗漏问题，但羽泊公司不同意建南公司进入场地内进行维修。十一、超市及仓库渗水处现场照片若干张。拟证明渗漏水事件并未影响到羽泊公司承租作为超市和仓库使用的根本用途。羽泊公司质证表示：对证据一的真实性没有异议，对合法性、关联性不认可，羽泊公司已经多次就商铺出现的天花漏水、电梯故障、空调故障等等影响正常经营的事项向建南公司提出过抗辩以及要求，特别是承诺地铁口开通的事情，建南公司一直没有面对和解决；目前020仓库这一块因为违反国家强制性规定，消防方面承受着公安、消防部门巨大的处罚压力和风险，而且020仓库这部分费用到底是归属于建南公司还是归属于业主委员会都存在着法律风险，羽泊公司享有履行合同的抗辩权；对证据二的真实性没有异议，对合法性、关联性不认可，建南公司盗用羽泊公司电力1255度，这是纠纷发生后的现场记录，有报案的，而且建南公司也在2016年4月份发函，函件上面有记录；因为羽泊公司经营的内容、商品有很多是生鲜产品需要用电，不然就会导致七、八百万的生鲜物品腐烂、变质，照片反映的情况是羽泊公司为了避免损失无限扩大、迫不得已采取的措施，建南公司切断了羽泊公司的用电，羽泊公司是在派出所、维稳中心在场的情况下砸了几下电房的门，但是没有砸开，建南公司在派出所和维稳中心在场的情况下把电房的门打开了，具体日期记不得了；对证据三的真实性没有异议，对合法性、关联性不确认，建南公司将自行车库违规出租给羽泊公司、谎称地铁口立即开通、不履行物业服务协定的行为已违约在先，根据合同法第94条以及最高人民法院公报2005年第3期公布的案例，违约方是不享有合同解除权的，合同是否有效、还是应该解除，应由人民法院依法裁定；对证据四的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，理由：该证据不能证明涉案的“社区020仓库”的产权人为建南公司，羽泊公司提供的证据证明“社区020仓库”属于“公共配套设施”—“自行车库”，建南公司对该仓库既没有所有权，也不能作为商业用途私自出租，即《商铺租赁合同》对应的“社区020仓库”的部分，应当是无效合同；另，涉案商铺所在楼层的《报建图》与《竣工图》大相径庭，根据《广州市城市规划管理技术标准与准则（建筑工程规划管理篇）》的规定，涉案地下商场长约150米、宽约6米的覆土层，本应设置在室外自然地坪之下，但建南公司严重违反《城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》的有关规定，涉案的《广州市建设工程规划验收合格证》、《广州市建设工程档案验收合格证》应当依法予以撤销；羽泊公司对此虽已提起行政诉讼，但却被人民法院以没有利害关系为由驳回起诉，羽泊公司将依法另行主张权利，坚决要求依法撤销涉案规划验收合格证；对证据五的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，理由：羽泊公司在2015年8月22日、2015年12月1日出具了两份《关于免租期的申请》，但未能获得建南公司同意；直至2016年3月底，羽泊公司未曾拖欠建南公司租金及有关费用，故该两份申请不具备关联性；另，该两份申请均有内容记载涉案商场“频繁出现装修脱落、墙壁渗水、天花漏水、地铁口延、地铁口延期”的重要事实建南公司不履行合同在先、故意欺诈在先，根据合同法第94条的规定，建南公司作为违约方不享有合同解除的权利；对证据六的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，理由：该《复函》及维修完工后的图片，清楚表明涉案商场“商铺天花存在大面积漏水现象，虽经屡次维修但不能根治，严重影响羽泊公司的正常经营，并形成重大的公共安全隐患”等重要事实，充分说明建南公司不履行合同义务在先，根据合同法第94条的规定，建南公司作为违约方不享有合同解除的权利；对证据七至十一的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，理由与对证据六的质证意见一致。羽泊公司为证明其反诉和抗辩主张也提供了以下证据：一、《海珠·合生生活天地》推广彩页，其中载明：双地铁上盖·一站式社区购物广场；2/8号双地铁上盖，黄金区位无与伦比；地铁2号；地铁**线与**线交汇站——昌岗站F出口直达商场**央双地铁上盖商业，区位优势全城罕见；贯穿海珠的主干道昌岗路与江南大道带来庞大车流量，超过20条公交线路汇聚于此；立体交通路网纵横交错，日均吸纳百万客流，财富尽在掌握。二、建南公司于2016年8月30日向合生生活天地商户发出的《关于地铁接驳口开通的通知》，内容为：我司海珠·合生生活天地商场首层、负一层东侧出入口与地铁接驳的昌岗站E出入口，于2016年8月30日正式开通；接驳口开通时间与商场营业时间同步（10:00-22:00），商户可指引有需要的顾客前往搭乘。证据一、二拟证明招商时，建南公司承诺地铁口立即开通；但开通时间延迟超过一年半，建南公司欺诈误导羽泊公司承租，导致羽泊公司重大经济损失。三、建南公司及其物业服务中心向合生生活天地各租户/商家发出的有关文件【于2015年10月29日发出的《停客梯通知》（主要内容：由于1号、2号、3号客梯需年检，年检时间为2015年10月30日上午8:00-2015年10月30日上午12:00，年检期间1号、2号、3号客梯将暂停使用；等。）、于2016年1月13日发出的《电梯停梯通知》（主要内容：由于电梯公司要对扶梯进行年审检验，需停梯作业，检验时间为2016年1月19日上午9:00-12:00，期间商场扶梯将暂停使用；等。）、于2016年9月24日发出的《关于电梯安全检测的通知》（主要内容：定于2016年9月26日上午9:00至下午16:00对商场的东西货梯进行全面安全检测，届时电梯将停止使用；等。）、于2016年1月至2016年12月期间发出的《电梯保养计划》若干张】、羽泊公司向建南公司及其物业服务中心发出的函件{于2016年5月15日发出的《关于电梯保养、空调故障排除的工作联络函》【主要内容：2015年4月，我司进驻贵司海珠区昌岗中路合生生活天地经营进口商品超市；进驻以来，我司承租的商铺主体结构及公共设施故障连连，除商铺天花漏水难以修复之外，持续未解决的电梯、空调等故障，更是严重影响了我司的正常经营；鉴于此，我司特将相关情况致函如下，并函请贵司尽快解决：1、电梯保养的问题：商铺的货运电梯、购物电梯故障经常发生，影响生产安全和人身安全，需要立即维修保养；同时，贵司的有关维护保养安排在我司的营业时间（节假日客流高峰时段），影响了我公司正常营业需求，敬请贵司合理调整维保时间；2、空调新风的问题：2015年，负一层空调冷凝水出现漏水现象，自贵司发现至今一年有余，但一直未予修复；究其原因，是贵司欠付施工单位工程款，施工方不予维修；对此，贵司也未采取积极有效的维修措施，仅仅是关闭了制冷循环水；制冷循环水的关闭，导致了负一楼我司商铺没有空调，空气闷热，严重影响了我司的进店客流；2015年6月入夏以来，已经多次和物业沟通，但始终得不到解决；上述问题，严重地影响了我司承租商铺的正常经营，我司函请贵司予以重视，并及时维修或排除相关故障为盼。】、于2016年6月20日发出的《设备维修联络函》【主要内容：我司进驻贵司海珠区××号合生生活天地经营已一年有余；其间，我司承租的商铺除漏水之外，空调、电梯等设备更是故障不断，我司的正常营业已遭受严重影响，贵司已构成根本违约；鉴于此，我司特函请贵司尽快维修相关设备，避免损失进一步扩大：1、盛夏来临，公共区域温度极高，必须尽快维修空调：我司承租的商铺内空气混浊闷热，公共区域平均温度高达28、29℃；空调无法正常运转，一开便四处漏水；对此，我司已多次向贵司申请维修，但贵司至今未采取有效的维修措施；对我司的屡次报修，贵司完全是敷衍了事，关闭循环水、关闭盘管风机，结果致使我司卖场内公共区域没有空调，内部新风循环系统也不能送风，根本不符合通常的商业环境需求，严重影响客流；2、电梯故障频繁，不立即根治将致商铺经营难以为继：商场的货梯、客梯的故障极其频繁，货梯三天两头故障，不是开不了门，就是停止运行；客运扶手梯一周之内连续五次故障，而且，故障维修还安排在商场营业时间内，客流根本无法进入商场；电梯维保所需的时间，快则半小时，慢则30小时（2016年6月16日20:40故障，17日23:00恢复）；而且，故障连续不断，如2016年6月19日9:30再次故障，至19日22:00仍处于维修状态，我司商铺如何能正常经营？综上，我司承租物业存在的商铺漏水、空调故障、电梯故障等重大问题，导致我司无法正常经营，商铺的经营难以为继，每天遭受至少20万元的经济损失，贵司的不作为已构成根本违约；鉴于此，我司特恳请贵司立即采取切实措施，解决上述各项问题为盼。】}。拟证明涉案物业的配套设施存在连续故障，导致承租商铺长时间无法正常经营，建南公司应赔偿羽泊公司经济损失，羽泊公司享有合同履行抗辩权。四、商铺漏水照片若干张及视频。拟证明涉案商铺存在大面积天花漏水，导致羽泊公司长期无法正常经营，建南公司应依法赔偿羽泊公司经济损失。五、羽泊公司于2016年9月28日向建南公司发出的《关于对2016年9月26日的回复》（主要内容：贵司财务部门2016年9月26日的《催收函》我司收悉；自我司2015年1月26日承租贵司海珠区××号的物业经营进口商品以来，贵司一直以隐瞒欺骗等手段，违背诚实信用原则，只收费、不履行合同，还盗用我司电力，我司特将相关情况致函如下：1、招商欺诈；贵司招商期间使用欺诈、虚假宣传，宣称昌岗地铁站E出口于合生生活天地负一层，一层直接接驳顾客可有地铁昌岗站E出口直接进入商场，并口头承诺地铁接驳口开通时间2015年5月，但是贵司先后从2015年5月、10月，再到2016年春节、2016年5月、7月等不断顺延，但实际上地铁口直至2016年8月29日才开通；我司明确告知出租方，如果没有地铁出口直接接驳商场，该物业处于建筑封闭的井底，完全没有经营进出口商品卖场的商业价值；2、物业主体结构渗漏严重；我司承租商场主体结构存在渗漏现象；我司进驻装修之始，即发现商场房屋天花多处大面积漏水、立面墙体多处渗水情况，并多次要求出租方一次性修复；但是出租方一直未采取有效的维修措施，不断敷衍；从2015年2月进驻至今长达1年多的时间，出租方先后维修补渗漏几十次之多，直至今日始终没有解决渗漏问题；3、商业服务设备没有交工验收；出租方提供的公共区域服务也存在致命问题：空调、电梯由于出租方拖欠施工方工程款，施工方在没有办理交工验收，检验等手续及交工资料的情况下愤然撤场，导致我司租赁经营区域新风循环不能正常供给，整个商业物业公共区域内空调不能正常提供所有、电梯也故障连连，根本不能保证正常运行；我司多次与贵司沟通要求一次性维修解决；但是，出租方始终欺骗我司称设备完好、不存在问题，实际情况却是场内公共区域室内温度高达29度，电梯一周内故障5、6次，每次维修时间短则半小时，长则24小时；直至今日贵司的经营使用设备都没有交工验收致使新风系统不能正常提供使用；贵司在我司商铺内的消防卷闸8月20日测试是坏损，直至今日1月由于还没有维修迹象，存在重大消防安全隐患；4、贵司从2015年10月至今，盗用我司电力；我司发现贵司盗用我司用电，现已查明确认的有1255度，贵司物业冯经理已经现场确认；5、除此之外，合同还存在重大核心欺诈，不排除贵司因此承担重大的法律责任的可能；在承担巨大经济损失的前提下，我司先后以电话沟通、书面文函的形式，向贵司提出我司的合理要求；但贵司一直采取敷衍、拖延方式，不肯解决上述问题，不肯弥补我司损失；我司慎重函告贵司，贵司在该物业的租赁过程中并不是合法合规；在贵司妥善解决上述问题、赔偿我司经济损失之前，我司享有法定的先履行抗辩权；若贵司擅自停水、停电导致我司损失的，一切社会影响和经济损失均由贵司承担；等。）、羽泊公司于2016年7月18日向建南公司发出的《关于合生地产因有违约欺诈行为的沟通函》（主要内容：2015年2月，我司承租贵司位于海珠区××号合生生活天地物业，经营进口商品；在履行合同过程中，贵司存在重大欺诈、合同违约行为导致我司遭受重大损失，体现如下：1、地铁出口开、地铁出口开通接入商场的承诺从招商到营业至今从未落实体结构缺陷，商场常规设备不能正常运转；现提出以下诉求解决方案：1、在贵司做出书面承诺地铁口准确开通时间；2、合作模式联营扣点3%，物业管理费在现有基础上用减半，我司超市内经营用水用电由我司承担；3、2015年2月截止2016年7月期间因上述问题所造成商业损失另议；等。）、羽泊公司于2016年6月1日向建南公司发出的《关于租金催收的回函》（主要内容：贵司2016年5月31日向我司发送的《关于羽泊超市的催收函》，我司收悉，现就相关事项回复如下：1、我司赞同贵司关于合同合法有效的理念，但未解决商铺漏水、未兑现地铁入口开通承诺，是贵司不容回避的客观事实，租户对此享有合同履行的抗辩权利；2、贵司来函认为“合同合法有效”，商户不论面临何种情况，都应按时交纳租金；即便贵司暂时在合同条款上站稳了脚，若商户在商铺经营上立不了足，请问贵司的租金收益来自于哪里？若没有租户的实体经营，单靠合同文字能产生持久收益吗？上述问题，至关重要！为表达履约的诚意，促进问题及时解决，我司愿意先向贵司支付部分租金，贵司妥善处理之后，我司随即支付已发生的全部租金；等。）、羽泊公司于2016年6月5日向建南公司发出的《关于履行招商承诺的工作联系函》（主要内容：1、尽快兑现贵司的招商承诺，开通地铁接驳商场的出入口；2、立即改善商场经营条件，解决漏水、空调、电梯等问题；等。）、羽泊公司于2016年5月24日向建南公司及其物业服务中心发出的《关于立即制定“商铺漏水”隐患根除方案的联络函》【主要内容：自我司2015年4月承租以来，该商铺至少不下10次、至少100处出现雨天漏水的情形，虽已积极配合贵司各项维修工作（注：多次维修，但履修履漏），但从目前修复效果上看，收效甚微，仍存在漏水的缺陷；商铺漏水的情况极大影响了我司正常的日常经营工作，多次维修未果不仅仅使我司正常售卖的商品多次因为漏水问题而导致商品破损，还引起了顾客多次的投诉，严重损害了我司的企业形象及顾客的购物体验；我司迫切恳请贵司拿出一套完整的、彻底的、能够从根本上解决漏水问题的处理方案，确保商铺不再受此漏水问题而影响正常经营；等。】、建南公司及其物业服务中心于2016年5月23日作出的《会议纪要》（主要内容：会议主题为关于海珠·合生生活天地B1-003羽泊超市维修问题会议纪要；与会人员有租户梁颜浩、客服中心有关人员等；会议内容为：会上首先由租户方羽泊超市负责人梁先生就商场公共区域及铺内维修提出以下3个问题，要求我司给予答复及解决：1、关于商场货梯在营业期间进行维修保养，给超市货品入仓造成极大不便；2、东面负一层超市服务区空调盘管机长期损坏无人处理，造成热风倒灌，影响人流；3、羽泊超市墙身多次渗水多次维修，但未能彻底解决，需给出彻底维修处理方案；针对超市方提出的3个问题，我司作了以下回复说明：1、关于商场货梯维修保养时间问题，物管中心已和电梯公司沟通好将商场货梯保养时间改在商场非营业进行；2、关于负一层东面盘管风机漏水问题，物管中心于发现故障后一周内已维修处理完成，设备并未处于长期损坏，现负一层的空调盘管机正常运行中；3、羽泊超市卖场墙身渗水问题，项目工程部建议分段进行维修做防水隔离墙，外移部分面积从租赁合同面积中减扣，具体方案由羽泊超市内部沟通后双方协商解决；等。）、建南公司及其物业服务中心于2016年4月28日向羽泊公司发出的粤康合景通字【2016】020号《关于羽泊超市北墙墙面渗水维修的通知函》（主要内容：贵卖场4月13日出现的北墙墙面渗水，我中心安排于5月10日上午08:30分到贵铺进行维修补漏，届时请贵铺给予配合；等。）、羽泊公司于2016年5月10日向建南公司及其物业服务中心发出的《关于“粤康合景通字（2016）020号通知函”的复函》【主要内容：贵司向我司致函《关于羽泊超市北墙墙面渗水维修的通知函》，我司已收悉；现将有关情况函复如下：1、自我司2015年3月承租以来，该商铺至少不下10次、至少100处出现雨天漏水的情形，我司均已向贵司及物管公司反映相关情况；物管公司虽已积极、多次修复，但该商铺仍存在履修履漏的缺陷；2、该商铺天花雨天漏水时，极大地影响了我司商铺的正常经营（见附件：各期漏水的现场照片），且已多次导致相关商品报废，还已引发消费者的投诉，我司商誉因此遭受了负面影响；3、广州雨期已至，为保证承租商铺的正常使用，避免损失的进一步扩大，我司特函请贵司及物管公司根据该商铺的实际情况，采取有效措施，彻底根治商铺各处漏水的缺陷；等。】。拟证明建南公司交付的物业、提供的物管服务不符合要求，羽泊公司依法享有抗辩权；建南公司招商时欺诈地铁口立即开通，但开通时间时间延迟超过一年半，建南公司应赔偿羽泊公司损失，羽泊公司依法享有抗辩权。六、建南公司合生生活天地客服部于2016年4月11日向羽泊公司发出的《工作联系函》，内容为：感谢贵司对我司工作的支持与配合；已收到贵司反应账单电表数据问题，我部已根据实际情况调整账单；对此造成贵司的不便，我部深感歉意，敬请贵司谅解并继续对我部工作提出宝贵意见。拟证明建南公司盗用羽泊公司电力，建南公司处处违反诚实信用的基本原则，应依法承担法律责任。七、羽泊公司制作的《广州羽泊投资有限公司昌岗中路合生生活天地店装修投入一览表》（其中载明：2015年5月29日现付地板抛光砖采购费76863.97元、2015年6月28日付灯具及配件款54170元、2015年6月28日付邓博装修款100000元、2015年6月30日付张工消防款25000元、2015年7月30日付消防工程二三期工程款及尾款73000元、2015年7月30日现付博睿公司卖场装修工程合同款600000元、2015年10月31日付开业前装修款131772元，合计1060805.97元。）、《广州羽泊投资有限公司经营设施设备采购单》（其中载明：不可移动设备原值小计1258581.2元、可移动设备原值小计348865.81元，合计1607447.01元）。八、2016年广州市房屋租金参考价。九、羽泊公司制作的《广州羽泊投资有限公司昌岗中路合生生活天地店商品库存情况表（截止2017年5月28日）》（其中载明：存量售额合计12859916元）及照片若干张。证据七、八、九拟证明建南公司应依法赔偿羽泊公司经济损失。十、羽泊公司（发包方、甲方）与广州博睿装饰工程有限公司（承包方、乙方，以下简称为博睿公司）于2015年3月21日就乙方承包甲方的住宅室内装饰装修工程事宜签订的《广州市住宅室内装饰装修工程施工合同》（含博睿公司出具的《装饰工程估价单》）【主要内容：工程地点为海珠区××号，户外面积3000平方米；工程开工日期为2015年3月22日，竣工日期为2015年5月1日；工程造价为750000元（含税），增、减项目经甲、乙双方签字同意后，按实际工程量结算；等。】、博睿公司出具的收到羽泊公司工程款的《收款收据》三张。十一、羽泊公司（发包方、甲方）与广州市大安消防实业有限公司第六分公司（承包方、乙方，以下简称为大安公司第六分公司）签订的《广州市消防安装工程合同》【主要内容：工程名称为超市，工程地址为广州市海珠区昌岗中路196号101房；工程内容为根据甲方提供的装修平面图，负责办理室内装修消防报建、验收、消防开业前安全检查合格证，消防图纸、消防资质；承包形式为包消防设计（不包含土建工程、装修工程和修复工程）；工程造价为60000元（不含税）；等。】、大安公司第六分公司出具的收据。十二、羽泊公司与广州市锐致广告制作有限公司就“羽泊进口商品楼顶户外吸塑发光招牌字安装工程”签订的《安装合同》。十三、羽泊公司与深圳恩都照明有限公司签订的《恩都照明2015年青云店供货协议》。十四、羽泊公司与佛山市林轩陶瓷有限公司签订的《购销合同》三份。十五、羽泊公司与众讯电器百货经营中心签订的《空调销售合同》。十六、羽泊公司与中山市奥奇斯制冷设备有限公司签订的《冷冻冷藏设备买卖合同》。十七、羽泊公司与中山市林特冷链设备有限公司签订的《冷冻冷藏设备买卖合同》。十八、羽泊公司与佛山日邦钢制办公家具有限公司签订的《购货合同》若干份。十九、装修图纸及电子光盘（含装修工程及消防工程设计的电子图纸，因实际施工内容与图纸存在部分差异，具体需由鉴定公司到场进行核实）。二十、重点设备资产发票、收据若干张。二十一、广州市公安局海珠区分局于2015年4月30日向羽泊公司发出的《建设工程消防设计审核意见书》，其中载明：我局对你单位报送的羽泊进口商品超市室内装修工程消防设计（设计单位：广州市大安消防实业有限公司）进行了审核；该工程位于广州市海珠区昌岗中路xxx房自编地下一层B1-003、B1-012号；装修面积1910.36平方米，装修后作商场使用；顶棚装修材料为喷漆等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，地面装修材，地面装修材料为抛光砖等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰料为乳胶漆、轻质砖等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰；该工程设置有消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟设施等设施；经审核，认为该工程消防设计符合消防法和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计；经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改的，应重新向我局申请消防设计审核；等。二十二、广州市公安局海珠区分局于2015年6月1日向羽泊公司发出的《建设工程消防验收意见书》，其中载明：我局对你单位申报的广州羽泊投资有限公司室内装修工程进行了消防验收；该工程位于广州市海珠区昌岗中路xxx房自编地下一层B1-003、B1-012号；装修面积1910.36平方米，装修后作商场使用；经资料审查，现场抽样检查和功能测试，室内消防栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟系统等消防设施动作正常，意见如下：综合评定该工程消防验收合格；等。二十三、广州羽泊投资有限公司消防工程的消防设计图纸CAD电子版打印件。二十四、广州羽泊投资有限公司装修工程的室内装修图纸CAD电子版打印件。证据十至二十四拟证明羽泊公司对涉案场地投入装修及购置经营设施设备的事实。建南公司质证表示：对证据一、二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，建南公司在宣传单上也从未承诺过地铁口的开通时间，现在地铁口也开通了，证实了建南公司不存在招商欺诈的事实；对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对设备的维护保养是建南公司的义务，该组证据显示建南公司是定时且错开对客梯、货梯、电梯、扶梯进行维护和保养的，更证实了建南公司严格按照合同履行义务，保障了商家的利益；建南公司是对电梯进行维护、保养，并不是故障维修，羽泊公司一直在偷换概念；对证据四的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，图片显示的是对漏水区域进行回避处理的施工现场，证实建南公司已尽到合理的修缮义务；对证据五的真实性、合法性、关联性不予以认可，建南公司不存在招商欺诈的行为，羽泊公司夸大漏水程度，建南公司却已积极配合进行修缮，后期是羽泊公司阻挠建南公司进场维修导致漏水问题没有得到根治，责任在于羽泊公司而非建南公司；关于空调漏水的问题，建南公司已配合解决完毕；关于函件中反映空调冷气不足的问题，根据建南公司排查，是羽泊公司未开启全部空调，未打开空调的制冷功能；关于电梯维保问题，羽泊公司提供的证据三足以证明建南公司已履行正常的维保义务；对证据六的合法性没有异议，对关联性和内容的真实性有异议，根据函件内容，建南公司已经根据实际情况调整账单，并没有给羽泊公司造成任何损失；证据七的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据全部是羽泊公司单方制作的；对证据八的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，羽泊公司的第2项诉讼请求没有合同的约定，也不属于法律规定之可得利益损失，该证据与本案待证事实没有关联性，建南公司的租金远远低于羽泊公司提供的租金标准，反而说明了建南公司对羽泊公司的租金的让利；对证据九的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据均是羽泊公司单方制作的；对证据十的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据十一的真实性、合法性、关联性没有异议，但该收据上只有18000元；对证据十二的真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据没有相关的付款凭证；对证据十三的真实性、合法性、关联性没有异议，在羽泊公司提交的转账记录中确认其有向该公司付款15000元的真实性；对羽泊公司认为其在2015年4月7日有向该公司的法定代表人苏正高转账15000元的真实性不予确认；对证据十四的真实性、合法性、关联性没有异议，但该合同的付款凭证记载的主体与合同签订主体不一致，故对付款凭证的关联性不予认可；对证据十五至十八中有原件部分的合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对没有原件的编号为S1xxxx6、S15xxxx0合同的真实性、合法性、关联性不予认可；关于证据十九，应以鉴定公司到现场进行实际勘查的为准；对证据二十的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据二十一、二十二的真实性、合法性、关联性均没有异议，同时也说明涉案场地是符合法律强制性规定的要求；对证据二十三、二十四的真实性不予认可，也无法确认证据的来源，这两份证据均没有加盖大安消防公司和消防大队的公章，建南公司无法确认这两份证据是当时羽泊公司提交的消防报验材料，故对关联性也不予认可，也不同意这两份证据作为鉴定的检材使用。羽泊公司表示证据二十三、二十四没有原件，现在提交的图纸是当时大安消防公司给羽泊公司发的CAD电子版，原件在消防大队、大安消防公司和羽泊公司处各有一份，消防大队和消防公司均不愿意提供原件，在羽泊公司处的原件已经不见了。鉴此，羽泊公司申请一审法院向消防部门调取涉案场地的消防报建图纸等资料。一审法院于2018年12月11日向广州市消防支队海珠区大队发出《协助调查函》，向该单位调取涉案场地的有关消防报建资料（包括但不限于消防报建图纸）。后一审法院于2019年3月19日再次向广州市消防支队海珠区大队发出《协助调查函》，但该单位一直未回复一审法院。诉讼中，羽泊公司向一审法院提交《造价鉴定申请书》，请求依法指定司法鉴定机构对羽泊公司承租并装修的位于广州市海珠区昌岗中路xxx房B1-003铺、012铺、社区020仓库的装修装饰工程、商铺经营设施设备的造价进行司法评估鉴定，评估基准日为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。一审法院依法委托广东华穗工程咨询有限公司（以下简称为华穗公司）对涉案场地中的装修装饰工程价值进行评估，委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称为业勤公司）对涉案场地中的商品经营设施设备的市场价进行评估，评估基准日均为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。华穗公司于2019年1月28日出具了《工程造价鉴定报告》，其中载明：海珠区昌岗中路xxx房B1-003铺、012铺、社区020仓库装修装饰工程价值鉴定总造价为955403.24元，其中工程费用895403.24元、消防报建费（含消防设计）60000元；该项目属商场装修，按规定应进行消防报建及验收，根据羽泊公司与广州市大安消防实业有限公司第六分公司签订的《消防安装工程合同》约定，消防报建费（含消防设计）为60000元，费用合理，但羽泊公司无法提供该项目的消防设计图纸及报建资料，故羽泊公司与广州市大安消防实业有限公司第六分公司签订的《消防安装工程合同》证据能否采纳及消防报建费（含消防设计）60000元如何判决由法院判决；现场勘查记录表以2018年10月26日、2018年11月28日为准；等。后华穗公司于2019年4月24日出具了《工程造价鉴定报告补充说明》，其中载明：因羽泊公司补充了《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》及消防设计图纸，现对2019年1月28日鉴定报告做如下补充说明：一、原鉴定报告的造价鉴定结果修改为如下：1、如计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为955403.24元；2、如不计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为895403.24元；二、建南公司已确认《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，证明该项目有进行消防报建并已通过消防验收；但因消防设计图纸没有盖大安消防公司及消防大队的公章，建南公司对消防设计图纸不予确认，故鉴定结果分如计算消防报建费（含消防设计）及如不计算消防报建费（含消防设计）两种情况，如何采纳由法院判决；三、除以上说明外，其它以原2019年1月28日鉴定报告为准。建南公司表示：对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为应按照不计算消防报建费和消防设计费的金额确定；其公司不同意利用羽泊公司增加的装饰装修物。羽泊公司表示：对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为应计算消防报建费和消防设计费6万元，理由：关于消防报建的问题，羽泊公司已获得消防主管部门的审批和认可，所以必然会发生相应的费用；为了取得消防设计图纸和消防报建资料，羽泊公司也向法院申请调取相应的档案资料，但是因为消防行政主管部门不予配合，羽泊公司才转而求其次向当时的设计单位调取设计图纸，如果不接受羽泊公司所提供的图纸和资料，那羽泊公司可能还需要向法院申请再次向消防行政主管部门调取相应的消防材料原件，时间也会有拖延；具体如何确定，由法院公平公证进行。业勤公司于2019年3月22日出具了《资产评估报告（正稿）》，其中载明：评估对象和范围为存放于广州市海珠区昌岗中路xxx房B1-003铺、012铺、社区020仓库的一批资产，包括中央空调、冷冻冷藏设备、收银系统等安装工程类设备；电脑、打印机、考勤系统、等电子类设备；货架、桌椅、文件柜等家具；详见现场盘点后三方签字确定的《广州市羽泊投资有限公司昌岗中路合生生活天地店固定资产清单》；评估基准日为2018年5月24日；评估结论：综合考虑评估对象的实际情况，广州市海珠区人民法院委托评估的资产于评估基准日2018年5月24日的市场价值为883180元，具体结果详见《资产评估结果明细表》（其中列明：序号1中央空调及安装工程的评估总价为360000元；序号2发光招牌的评估总价为52140元；序号3灯箱及标识牌的评估总价为17170元；序号57卷闸门的评估总价为360元；等。）；等。建南公司表示：对上述《资产评估报告（正稿）》及结论的真实性、合法性、关联性均无异议；其公司不同意利用该报告中评估的资产。羽泊公司表示：对上述《资产评估报告（正稿）》及结论的真实性、合法性、关联性均无异议；该报告的《资产评估结果明细表》序号为1、2、3、57中所列的资产是不能搬走的，也无法搬走，建南公司应对其公司进行赔偿，其公司获得赔偿之后再另外承租场地，承租到场地后，可以重新利用的，再重新利用，如果建南公司不进行赔偿，其公司没有地方可以放置这些资产，故不同意搬走资产；假如法院认为建南公司不需要对其公司的资产进行赔偿的话，对于可以搬走的资产由其公司自行搬走。羽泊公司因评估、鉴定事宜向华穗公司预交了工程造价咨询费12608元，向业勤公司预交了评估费8832元，羽泊公司要求由建南公司负担上述费用。建南公司认为上述费用应由羽泊公司负担。基于上述评估、鉴定结果，羽泊公司明确第1项反诉请求中关于装饰装修的损失金额为955403.24元、关于设施设备损失的金额为883180元，合计1838583.24元。建南公司对此补充答辩：1、本案的发生是因为羽泊公司长期拖欠应缴租金和其他应缴的各项费用造成合同无法继续履行，在合同履行过程中，羽泊公司存在重大的违约情形，因此建南公司按照合同约定与羽泊公司解除租赁合同，有充分的事实依据和合同约定。2、羽泊公司所提的各项反诉请求均不应得到支持。①关于羽泊公司的第1项反诉请求。评估机构在本案中已作出两份鉴定报告，建南公司对这两份鉴定报告的鉴定结论没有异议，但建南公司认为装修造价应以不计算消防报建费（含消防设计费）的鉴定总造价895403.24元为准。②关于羽泊公司的第2、6项反诉请求。羽泊公司也确认该两项反诉请求的损失尚未发生，按照法律规定，尚未发生的损失是不应得到支持的，所以法院对这两项反诉请求应予驳回。③关于羽泊公司的第3、4、5项反诉请求。建南公司认为本案的发生是因为羽泊公司严重违约造成的，建南公司按照合同的相关约定没收羽泊公司缴纳的租赁保证金和各项保证金、周转金是可以的，而羽泊公司长期使用建南公司的出租场地，理应缴纳租金和物业管理费，因此也不存在建南公司要向羽泊公司退回已缴纳的仓库租金和物业管理费的问题。羽泊公司已占有使用了租赁场地，就应支付相应的对价。羽泊公司第5项反诉请求没有事实依据，羽泊公司在其存在严重违约的情况下，竟然要求建南公司支付所谓的违约金，这种无理请求和没有事实依据的主张不应得到支持。诉讼中，双方当事人确认以下事实：1、《广州市房屋租赁合同》只是为了办理营业执照、备案等其他手续而签订的，双方实际履行的是《商铺租赁合同》；《商铺租赁合同》《附表一》第五部分“B1-012铺位租金”和“社区020仓库”中关于“2024年9月1日至2025年2月28日”的表述均是笔误，均应为“2024年9月1日至2025年8月31日”；2、涉案B1-003铺、B1-012铺位于昌岗中路××Ｂ101房屋的房地产权证范围内，社区020仓库位于上述B101房屋的房地产权证所附《房地产分户图》所列的B107（自行车库）范围内；3、羽泊公司已向建南公司缴纳了涉案场地在2015年9月至2016年2月期间的租金及2015年4月至2016年11月期间的管理费，之后的租金和管理费至今没有缴纳，但水电费一直有缴纳。另外，建南公司表示：其公司在签订合同前已向羽泊公司出示上述B101房的房地产权证，并已口头告知羽泊公司社区020仓库的使用性质为自行车库且在图纸中予以标示，但没有提到自行车库是公建配套设施，该仓库的租金明显低于同地段同类型出租物业的租金标准，所以羽泊公司应该是知道仓库的性质的；其公司没有收到任何关于羽泊公司陈述的与黄晓辉之间沟通的信息；其公司没有承诺羽泊公司地铁接入口的开通时间为2015年5月；其公司在本案中要求羽泊公司恢复原状、按毛坯状态交还涉案场地，假如羽泊公司同意按不拆除固定镶嵌物的状态交还场地也可以。羽泊公司表示：其公司在签订合同前只看过B101房的房地产权证及《房地产分户图》，知道社区020仓库是位于《房地产分户图》所列的B107（自行车库）范围内，但不知道仓库的性质是公建配套设施及建南公司对该部位没有出租权；其公司在承租前没有到房管部门查册，是因为相信建南公司是大公司，如果图纸上标识自行车库为公建配套设施的话，其公司就会警醒，其公司以为自行车库是属于建南公司所有的商场里面的自行车库，否则建南公司也不会拿仓库与其公司签订合同；其公司是按照整个商场的定价为50多元/平方米来与建南公司洽谈的，建南公司的招商负责人黄晓辉表示商场的租金要贵一点，仓库的租金可以少一点，平均下来就差不多了，建南公司陈述的理由不成立，并不是租金便宜建南公司就可以违规违法出租；后来其公司在办理二次消防报建手续时一直无法进行消防报建，经向相关消防报建部门了解，才知道建南公司对社区020仓库没有租赁权，其公司也不能对该部位进行消防报建，为此，其公司与黄晓辉沟通，黄晓辉表示回头会补齐材料，叫其公司先把其他部位的消防资料进行报备，他们会跟进；最终其公司通过消防部门的二次消防验收，但不包括仓库部位的消防验收，当时黄晓辉答应仓库部位的消防验收由他们负责办理，但最终没有完成。关于违约金的问题。羽泊公司认为：020仓库属于自行车库性质，为业主共有，仓库的承租与整个商铺是一体的，一起考虑和使用，由于仓库的用途方面存在重大的法律瑕疵，故仓库部位的租赁合同条款是无效的，所以其公司不应支付违约金；如果法院认定其公司需承担违约金的话，违约金也过高，请求法院依法调整为按银行同期贷款利率的标准计算。建南公司则认为：既然合同已约定了违约金的标准，就对双方都有约束力，故其公司按照合同约定的标准主张违约金是有合同依据的；羽泊公司逾期支付租金和管理费给其公司造成的实际损失为租金和管理费无法及时到帐、资金无法正常运转。鉴于本案的实际情况，建南公司在诉讼过程中表示：1、变更第2项诉讼请求中管理费的起算时间为从2016年12月起计算，逾期支付管理费的违约金的起算时间为从2016年12月6日起计算；2、第5项诉讼请求的意思是要求羽泊公司腾空交还场地且不得破坏场地中的固定镶嵌物的意思；3、撤销第3、6项诉讼请求。羽泊公司表示：清楚建南公司变更后的第2项诉讼请求，但坚持其答辩意见；同意建南公司撤销第3、6项诉讼请求。经一审法院释明后，建南公司表示坚持其诉讼请求；羽泊公司表示坚持其反诉请求，在获得建南公司的赔偿之前不同意交还涉案场地给建南公司。一审法院认为：建南公司、羽泊公司在诉讼中均确认双方实际履行的是《商铺租赁合同》，故一审法院对该事实予以认定。一、关于建南公司是否构成欺诈问题。羽泊公司表示建南公司在招商时口头承诺涉案场地的地铁接入口开通时间是2015年5月，但实际开通时间是2016年8月，延迟超过一年半，建南公司欺诈误导羽泊公司承租，导致羽泊公司重大经济损失。由于羽泊公司未能提交充分证据证明上述事实，建南公司对此又不予确认，故羽泊公司对此应承担不利的后果。羽泊公司该事实主张因证据不足，一审法院不予采信。二、关于合同效力问题。双方当事人均确认涉案B1-003铺、B1-012铺位于昌岗中路××Ｂ101房屋的房地产权证范围内，涉案社区020仓库位于上述房地产权证所附《房地产分户图》所列的B101房屋面积以外的B107（自行车库）范围内，故一审法院对该事实予以认定。虽然涉案租赁物之一的社区020仓库的使用性质为自行车库，属于公建配套设施，不能作为仓库用途使用，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故《商铺租赁合同》中关于社区020仓库部位的租赁合同条款并不属于法律、法规规定的无效情形。因此，建南公司与羽泊公司签订的涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。羽泊公司认为《商铺租赁合同》中关于仓库部位的合同条款无效的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。三、关于合同解除及租赁费用是否应支付问题。根据《商铺租赁合同》约定，羽泊公司须于每个历月的第5日前向建南公司缴付当月的租金等；倘羽泊公司拖欠支付本协议规定的任何款项（包括但不限于租金、管理费、其它费用）超过10天，在不影响建南公司其它权利或采取补救措施等前提下，建南公司有权向羽泊公司要求支付日息1‰的逾期付款违约金；逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至羽泊公司付清所有应付费用及逾期付款违约金止；若羽泊公司拖欠任何其应付的款项超过30天的（无论建南公司有否向羽泊公司作出任何形式的催付），建南公司有权提前解除本协议并合法地提前收回该铺位或其任何部分，同时羽泊公司须向建南公司支付其实际使用该铺位期间根据本协议应付而未付的一切款项并补偿建南公司相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的违约金；同时建南公司有权没收保证金以充抵违约金，并就不足部分（如有）向羽泊公司进行追讨。根据《商铺租赁合同》的附件三《物业管理服务协议》约定，每月管理费、电/水费及其它应缴费用由羽泊公司于每月5号前向建南公司缴付；若羽泊公司未按本协议约定的时间向建南公司交纳物业相关费用的，羽泊公司同意建南公司采取停水、电措施，并另按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金，直至羽泊公司付清所有前述费用的本金、滞纳金和其它相关费用；羽泊公司逾期交纳各项物业费用达到15天，建南公司有权立即终止《物业管理服务协议》的履行并有权不退还物业管理费保证金及水电周转金。从本案查明的事实可知，羽泊公司在办理涉案场地的二次消防设计报建手续时已得知仓库部位为公建配套设施而不能办理消防设计报建手续，在此情况下，羽泊公司本应立即向建南公司提出解除合同、交还场地的主张，以防止损失的扩大。但羽泊公司却继续对涉案场地进行装修和购置资产开办、经营超市，且在建南公司因羽泊公司欠交租金、管理费和提出解除合同的情况下，仍继续使用涉案场地至今，且经一审法院释明后仍不同意将场地交还给建南公司，故在羽泊公司没有采取适当措施导致损失扩大的情况下，不得就扩大的损失要求赔偿。羽泊公司于2015年3月接收涉案场地后已实际使用该场地至今，理应按合同约定向建南公司支付租金、管理费。羽泊公司从2016年3月起拖欠租金已超过30天、从2016年12月起拖欠管理费已超过15天，其行为已构成违约，故建南公司有权按照合同约定单方解除合同。建南公司在向羽泊公司发出的《单方解约函》中明确其与羽泊公司签订的涉案《广州市房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》于2016年10月12日解除，羽泊公司已于2016年10月9日收到该函，故建南公司要求确认上述合同已于2016年10月12日解除及要求羽泊公司交还涉案场地的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。从羽泊公司至今仍在涉案场地经营超市的行为来看，仓库的使用性质并未导致羽泊公司无法使用该部位，故建南公司要求羽泊公司支付所欠的租金、管理费至实际交还场地之日止是合理的，应予支持。根据本案的实际情况，涉案场地在羽泊公司使用过程中曾发生多次房屋漏水、多次维修以及电梯、空调停用、维修等情况，确实会影响羽泊公司使用场地，给羽泊公司造成一定损失，故一审法院酌定建南公司应减少收取羽泊公司一个月租金和管理费（即欠付的租金从2016年4月起计算，欠付的管理费从2017年1月起计算）。合同约定的“补偿建南公司相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的违约金”是指因羽泊公司欠费超过30天后建南公司有权提前解除合同而应支付的解除合同的违约金，而非指房屋占用费的计算标准，故建南公司主张合同解除后的房屋占用费按合同约定租金标准的三倍计算，缺乏依据，一审法院对建南公司该主张不予采纳，本案羽泊公司所欠的租金、房屋占用费应按合同约定的租金标准计算。故对建南公司除一审法院支持以外的其他租金、房屋占用费、管理费请求，一审法院予以驳回。因羽泊公司已经实际使用了包括仓库在内的涉案场地，故羽泊公司要求建南公司退回已交付的仓库部位的租金、管理费的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。四、关于保证金、水电周转金和违约金问题。建南公司是因羽泊公司逾期支付租金、管理费的时间达到合同约定的提前解除合同的条件而提出单方解除合同的，故其有权按约定没收羽泊公司支付的租赁保证金、管理费保证金和水电周转金。因此，羽泊公司反诉要求建南公司退回上述保证金和水电周转金及其利息损失的请求，一审法院不予支持。一审法院已采纳建南公司主张的没收羽泊公司上述保证金、水电周转金的意见，现建南公司基于羽泊公司的同一个违约行为再要求羽泊公司支付逾期支付租金、管理费的违约金，属于要求羽泊公司承担双重的违约责任，显然理据不充分，故一审法院对建南公司该项诉讼请求不予支持。如前所述，一审法院已认定羽泊公司因逾期支付租金、管理费构成违约，故羽泊公司反诉要求建南公司按相当于该铺位届时三个月的租金和三个月的管理费的标准支付单方解除合同的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。五、关于建南公司主张的财产损失问题。建南公司认为羽泊公司恶意破坏电房大门造成其财产损失2000元，但其提供的照片不足以证明该事实，羽泊公司对此不予确认，故一审法院对建南公司该事实主张不予采信，对建南公司要求羽泊公司赔偿2000元的请求不予支持。六、关于羽泊公司主张建南公司赔偿损失问题。1、关于装饰装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……。法律另有规定的，适用其规定。根据本案查明的事实可知，《商铺租赁合同》明确约定涉案B1-003铺和B1-012铺位作为羽泊公司旗下超市相关零售经营用途使用，涉案社区020仓库铺位作为羽泊公司仓库和办公用途使用，但在合同履行过程中，涉案租赁场地中的社区020仓库因规划性质问题不能用于合同约定的仓库和办公用途，而仓库又是作为经营超市的必备用房，故双方的合同目的无法实现。作为出租人和开发商的建南公司，在明知社区020仓库的使用性质为自行车库及其公司无权改变自行车库使用性质的情况下，仍将该部位出租给羽泊公司作为仓库和办公用途使用，即建南公司未能完全提供符合合同约定用途的场地给羽泊公司使用。作为承租人的羽泊公司，在明知需将租赁物之一作为仓库和办公用途使用以及在签订合同前已知道社区020仓库位于自行车库范围内的情况下，仍然向建南公司承租该部位房屋作为仓库和办公用途使用，即羽泊公司没有在签订合同前对该租赁物的产权、使用性质、规划用途等情况进行充分了解，没有履行审慎审查义务。综上，一审法院认定建南公司、羽泊公司对合同目的无法实现均存在过错。综合本案实际情况，一审法院酌情确定该过错责任由建南公司承担60%，羽泊公司承担40%。羽泊公司在诉讼中申请对涉案场地内的装修装饰工程价值的造价进行鉴定，评估基准日为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。一审法院依法委托华穗公司进行鉴定。华穗公司出具的《工程造价鉴定报告》载明：涉案场地的装修装饰工程价值总造价为955403.24元，其中工程费用895403.24元、消防报建费（含消防设计）60000元；该项目属商场装修，按规定应进行消防报建及验收，根据羽泊公司与广州市大安消防实业有限公司第六分公司签订的《消防安装工程合同》约定，消防报建费（含消防设计）为60000元，费用合理；现场勘查记录表以2018年10月26日、2018年11月28日为准；等。后华穗公司出具的《工程造价鉴定报告补充说明》载明：因羽泊公司补充了《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》及消防设计图纸，现对2019年1月28日鉴定报告做如下补充说明：一、原鉴定报告的造价鉴定结果修改为如下：1、如计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为955403.24元；2、如不计算消防报建费（含消防设计），鉴定总造价为895403.24元；二、建南公司已确认《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，证明该项目有进行消防报建并已通过消防验收；但因消防设计图纸没有盖大安消防公司及消防大队的公章，建南公司对消防设计图纸不予确认，故鉴定结果分如计算消防报建费（含消防设计）及如不计算消防报建费（含消防设计）两种情况，如何采纳由法院判决；三、除以上说明外，其它以原2019年1月28日鉴定报告为准。建南公司、羽泊公司对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明的真实性、合法性、关联性均无异议，故一审法院对上述《工程造价鉴定报告》及补充说明予以采信。建南公司认为应按照不计算消防报建费和消防设计费的金额确定造价，羽泊公司则认为应按照计算消防报建费和消防设计费的金额确定造价。对此，一审法院认为，由于羽泊公司对涉案房屋的装修有进行消防报建并已通过消防验收，故羽泊公司的意见更为符合常理，一审法院予以采纳。故羽泊公司要求建南公司对其装饰装修费用损失予以赔偿的请求，一审法院予以支持。但由于羽泊公司至今仍在使用涉案场地，何时交还场地尚不能确定，故按照一审法院确定的双方当事人的过错比例，应由建南公司按955403.24元÷截至2018年10月26日止的剩余租期的天数（2018年10月27日至2027年2月28日的期间）×截至羽泊公司实际交还场地给建南公司之日止的剩余租期的天数（羽泊公司实际交还场地给建南公司之次日至2027年2月28日的期间）×60%来确定赔偿金额。对羽泊公司的其他装饰装修损失请求，一审法院予以驳回。同理，羽泊公司为此而预交的工程造价咨询费12608元，由建南公司负担60%，羽泊公司负担40%。鉴于一审法院已判决建南公司对羽泊公司增加的装饰装修物进行赔偿，故羽泊公司在交还涉案场地给建南公司时，不得破坏房屋的主体结构，不得拆除房屋内的固定镶嵌物。2、关于设施设备损失。羽泊公司在诉讼中申请对涉案场地内的经营设施设备的造价进行评估，评估基准日为法院组织双方当事人及鉴定机构进行现场勘查之日。一审法院依法委托业勤公司进行评估。业勤公司出具的《资产评估报告（正稿）》载明：综合考虑评估对象的实际情况，广州市海珠区人民法院委托评估的资产于评估基准日2018年5月24日的市场价值为883180元。建南公司、羽泊公司对该报告的真实性、合法性、关联性均无异议，故一审法院对该报告予以采信。鉴于羽泊公司在本案中申请评估市场价值的设施设备均为可移动物品，建南公司也不同意利用这些设施设备，故羽泊公司可在搬迁时自行搬走，对羽泊公司要求建南公司按评估价赔偿设施设备损失的反诉请求，一审法院不予支持。羽泊公司因此而支付的评估费应由其自行负担。3、关于羽泊公司另行承租同等面积商铺需要额外支付的租金损失和羽泊公司的商品货物损失。首先，羽泊公司主张的上述损失并无任何证据予以证实。其次，羽泊公司主张的上述损失尚未发生。再者，羽泊公司在明知仓库为自行车库性质的前提下仍继续与建南公司签订租赁合同承租涉案场地，且至今长时间拖欠租金、管理费，羽泊公司对此也负有过错责任。因此，一审法院对羽泊公司要求建南公司赔偿上述损失的反诉请求予以驳回。七、诉讼中，建南公司表示撤销第3、6项诉讼请求，经审查，并无不当，羽泊公司也表示同意，故一审法院对此应予准许。八、至于建南公司擅自改变自行车库的使用功能从事经营性活动的行为是否构成对业主的侵权问题，属于建筑物区分所有权纠纷，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，本案对此不予调处。相关权利人如认为权利受到侵害的，可依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定行使权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（三）项和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，作出如下判决：一、确认广州建南房产发展有限公司与广州羽泊投资有限公司签订的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》已于2016年10月12日解除。二、广州羽泊投资有限公司在本判决生效之日起15日内，将涉案房屋广州市海珠区昌岗中路xxx房B1-003铺、B1-012铺及社区020仓库（位于B107自行车库）腾空并交还给广州建南房产发展有限公司；广州羽泊投资有限公司搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除房屋内的固定镶嵌物。三、广州羽泊投资有限公司在本判决生效之日起15日内，支付从2016年4月起至实际交还涉案房屋给广州建南房产发展有限公司之日止的租金和房屋占用费【具体标准详见一审法院查明部分的《海珠·合生生活天地商铺租赁合同》第五部分关于租金标准的约定】及从2017年1月起至实际交还涉案房屋给广州建南房产发展有限公司之日止的管理费（按每月48509元的标准计算）给广州建南房产发展有限公司。四、广州建南房产发展有限公司在广州羽泊投资有限公司实际交还涉案房屋之日起15日内，赔偿装饰装修损失【按955403.24元÷截至2018年10月26日止的剩余租期的天数（即2018年10月27日至2027年2月28日的期间）×截至广州羽泊投资有限公司实际交还涉案房屋给广州建南房产发展有限公司之日止的剩余租期的天数（即广州羽泊投资有限公司实际交还涉案房屋给广州建南房产发展有限公司之次日至2027年2月28日的期间）×60%计算】给广州羽泊投资有限公司。五、驳回广州建南房产发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回广州羽泊投资有限公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审受理费163851元，由广州建南房产发展有限公司负担98311元，广州羽泊投资有限公司负担65540元。本案财产保全费5000元，由广州羽泊投资有限公司负担。本案反诉费40695元，由广州建南房产发展有限公司负担24417元，广州羽泊投资有限公司负担16278元。本案工程造价咨询费12608元，由广州建南房产发展有限公司负担7565元，广州羽泊投资有限公司负担5043元。广州建南房产发展有限公司在本判决生效之日起15日内将其应负担的工程造价咨询费直接支付给广州羽泊投资有限公司。本案评估费8832元，由广州羽泊投资有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对羽泊公司的上诉意见，分析认定如下：关于羽泊公司诉称将公建配套的自行车库出租属于法律规定的“损害第三人利益”的情形，并损害所在小区业主利益，一审判决遗漏当事人的意见，经查，案涉部分租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或他人的利益，不违反效力性强制规范，合同并不因此无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定“因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”羽泊公司可据此请求解除案涉合同，因此羽泊公司认为合同无效依据不足；案涉合同系租赁合同关系，建南公司是否是案涉物业的业主不影响本案合同的效力及履行，建南公司的行为是否构成对业主的侵权属于另一法律关系，可另循法律途径解决，无需在本案处理，羽泊公司以本案遗漏主体为由请求发回重审，于法无据，不予支持。关于羽泊公司提出建南公司合同欺诈、无权处分，租赁房屋漏水等，并主张建南公司重大违约的问题。羽泊公司提出建南公司承诺案涉场地于2015年5月开通地铁，建南公司对此并不认可，羽泊公司现提交的证据仅是建南公司在招租前的推广招商广告中提到“地铁上盖”等，并无证据证实建南公司对开通时间作出承诺，众所周知，地铁属于政，地铁属于政府公共设施工程法左右开通时间，羽泊公司对此亦是明知的，地铁未开通，地铁未开通带来的商业风险应由羽泊公司自行承担欠租金的时间达到了合同约定解除的期限，一审判令合同解除正确，案涉场地曾发生多次漏水、电梯、空调维修等，但一审亦根据案件的实际情况减少了一个月的租金和管理费等，且该事项并未影响到羽泊公司的正常经营，并不属于有权解除合同的重大违约行为，综上，羽泊公司以建南公司合同欺诈、无权处分、涉案场地需维修等属于重大违约，是导致合同解除根本原因缺乏事实和法律依据，羽泊公司并据此请求支持其全部反诉请求的意见，亦不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人羽泊公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65540元，由上诉人广州羽泊投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十一月二十八日书记员 王日平郭丽淳