山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9496号 上诉人（原审原告）：尤宝森，男，1969年5月20日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王利利，山东万绥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵朋良，男，1966年2月14日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：毛瑛洁，山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文兰，山东新和律师事务所律师。 原审第三人：张成顺，男，1957年12月21日出生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人尤宝森因与被上诉人赵朋良及原审第三人张成顺返还原物纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人尤宝森及其委托诉讼代理人王利利，被上诉人赵朋良及其委托诉讼代理人毛瑛洁，原审第三人张成顺到庭参加了诉讼，现已审理终结。 尤宝森上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵朋良腾出位于胶州市两间房屋；2.一、二审诉讼费由赵朋良承担。事实和理由：1.善意且无过失，是构成善意取得的核心要件。本案中赵朋良受让涉案房屋根本不存在“善意”，且本人在涉案房屋的交易过程中没有尽到任何注意防范义务，存在重大过失。2.赵朋良是否确实支付了合理的对价也是不确定的。3.依据不动产善意制度取得房屋所有权，还需具备完成过户登记的条件。赵朋良虽然一直占有使用涉案房屋，但其一直没有完成产权的变更登记。4.本案没有任何证据能够证实张成顺是借用尤宝森名义购买涉案房屋，张成顺所称的顶名买房事实不存在。5.一审法院认为玻璃厂破产清算时，张成顺比尤宝森更具备购房的条件，这也是主观臆断，没有事实依据。6.张成顺在没有任何产权证明以及顶名买房事实的情况下，擅自将尤宝森所有的房屋出售，如果尤宝森无法追回涉案房屋的所有权，张成顺理应赔偿尤宝森所遭受的一切经济损失，承担其所应承担的赔偿损失责任。 赵朋良答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张成顺述称，其当时跟尤宝森说了用尤宝森的名字顶名买房。 尤宝森向一审法院起诉请求：1.赵朋良腾出位于胶州市尤宝森所有的两间房屋；2、赵朋良向尤宝森支付房屋使用费21450元（从2005年1月至赵朋良腾房为止，按150元/月计算）。 一审法院认定的证据及事实： 尤宝森提交如下证据： 证据一，胶州市私管房屋所有权申请表一份，证明尤宝森是涉案房屋的所有权人。 证据二，房地产买卖契约一份，证明涉案房屋的买房人是尤宝森，卖房人是青岛鲁东镀膜玻璃厂，购买时间是2002年12月6日，购买价款为2076元。 证据三，胶州市经济发展局关于青岛鲁东建材有限公司镀膜玻璃厂家属院房屋出售的意见一份，证明涉案房屋购房人员仅限于单位职工，按现有住户情况，谁住谁买，付款方式为购房职工所购房屋款在兑付欠发职工的工资时一次扣除，款额多余或不足者多退少补，也证明尤宝森符合购房的条件，且购房时的购房款是通过兑付欠发的工资并非支付了实际的款项。 证据四，契税完税证明一份，证明2004年1月7日尤宝森缴纳了涉案房屋的契税。 赵朋良质证称： 对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋实际所有权人为张成顺，尤宝森仅是顶名，该份证据无法证明尤宝森系涉案房屋所有权人。 对证据二真实性无法确认，对证明事项有异议，买方“尤宝森”并非尤宝森本人签字，在该契约最后一页也并非是尤宝森本人签字，而是张成顺顶名购买时玻璃厂自行制作的协议，且玻璃厂对顶名一事是明确知晓的。 对证据三真实性无法确认，但是涉案房屋确实是兑付欠发工资所获得，该证据恰恰认证了张成顺系房屋所有权人的事实,根据尤宝森在（2018）鲁0281民初801号案件中的自述，尤宝森于2000年即搬离涉案房屋，此后由张成顺居住，而出售意见中，分配原则为根据现有住户情况，谁住谁买，也可以看出房屋实际所有权人为张成顺。 对证据四真实性无异议，对证明事项有异议，因尤宝森是涉案房屋的顶名人，所以纳税人名是尤宝森。但该证据无法证明房屋的真实产权情况。 张成顺质证称：对尤宝森提交的证据都不认可，购房时没有这些材料，破产之前尤宝森用800元出售给张成顺，当时有收据，但让张成顺扔了，当时是所有买房的都没有手续，尤宝森提交的证据都是补的、查的，当时张成顺买房的时候即使尤宝森知道，尤宝森也不可能签字。 赵朋良提交如下证据：房屋所有权证、房屋买卖协议各一份，证明涉案房屋系赵朋良从房屋所有权人张成顺处购得，买卖协议已经履行完毕，赵朋良在涉案房屋中已居住使用多年，房产证原件也在其持有，尤宝森无权要求赵朋良腾房的事实。 尤宝森质证称，对房屋所有权证的真实性无异议，但该证据证明所有权人系尤宝森，并非张成顺，房产证之所以在赵朋良手中，是因为当时尤宝森所在的单位破产清算时，碍于当时通讯条件有限并无人通知尤宝森，回去办理相关手续，加上单位拖欠尤宝森的工资，购房款又系兑付工资，所以当时是由张成顺代为领取了房产证原件。 对房屋买卖协议的真实性不认可，该房屋买卖协议并没有尤宝森的任何签名，而且尤宝森对此事毫不知情，即便存在此协议也系张成顺无权处分涉案房屋，对尤宝森不产生任何法律效力。 张成顺对赵朋良提交的证据无异议。 张成顺提交如下证据： 证据一，收款收据一份，证明2004年由张成顺到清算组领取的涉案房屋房产证，并缴纳领证费80元。 证据二，录音资料两份，证明涉案房屋是张成顺出资向水泥厂购买。 尤宝森质证称： 对证据一真实性无异议，但不能证明该80元系张成顺所缴纳，该收据上明确载明，客户名称系尤宝森。 对证据二真实性无异议，文字整理有不通顺之处，从整体内容看，也并没有哪些内容能够体现出来尤宝森认可水泥厂扣除张成顺钱买房子的事实。 赵朋良对张成顺提交证据无异议。 经一审法院审查，对当事人提交上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 张成顺申请证人张某1、张某2、张某3、王某出庭作证。 张某1陈述：证人、尤宝森、张成顺都是水泥厂职工，是同事。证人不认识赵朋良，但知道赵朋良与张成顺是亲戚。当时水泥厂破产时职工都到厂里办手续，张成顺办手续的时候证人也在场，当时听会计办理的时候说，张成顺两间房子扣了2000多元。张成顺当时办了两套房屋的手续，一套是他自己的，一套是他亲戚住的。当时听会计说扣了2000多元，还听会计说赵朋良不是水泥厂职工，不能办手续，所以张成顺办理的手续。办理手续时只需要现场签名即可。水泥厂分配房屋时不需要填申请表，房屋具体居住情况工会有登记，以实际居住人登记产权。不清楚张成顺办理手续时怎么签的名、签谁的名。 张某2陈述：证人、尤宝森、张成顺都是水泥厂职工，是同事，知道赵朋良与张成顺是亲戚。尤宝森从林志法处购买涉案房屋，后来又卖给了张成顺。涉案房屋原系水泥厂所有，水泥厂破产后归个人所有。证人不知道涉案房屋扣的谁的钱。尤宝森将房子卖给张成顺是证人听说的。 张某3陈述：证人、尤宝森、张成顺都是水泥厂职工，是同事，赵朋良是张成顺亲戚。涉案房屋的房款是水泥厂从张成顺的工资扣的，因为涉案房屋是张成顺从尤宝森处购买的，谁的房子扣谁的钱，公司有规定一个职工只允许买一处房屋，证人听张成顺说顶尤宝森的名买的房子。 王某陈述：证人的丈夫是水泥厂职工，尤宝森、张成顺都是水厂的职工。尤宝森在水泥厂破产前已经从职工宿舍搬走，他的房屋后来由张成顺居住，后来张成顺又将房屋卖给了赵朋良。再后来，赵朋良到证人家借了1000元打了水泥地面、炕、锅台，修了屋顶。当时水泥厂不允许外来人员购买本单位房屋，像证人家就除了自己的房屋外还给公司以外的人顶名两处房屋，办了三个房产证。不清楚涉案房屋扣了谁的钱。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 涉案房屋两间，位于胶州市，原为青岛鲁东镀膜玻璃厂（当事人所称的水泥厂，以下简称“玻璃厂”）所有，作为玻璃厂职工宿舍使用，所有权归玻璃厂所有，职工可以居住使用，职工搬离后应当将房屋交回玻璃厂。 涉案房屋开始由玻璃厂分给案外人林志法使用，后林志法将房屋交回玻璃厂，玻璃厂又将其分配给尤宝森使用，尤宝森向林志法支付600元。2000年尤宝森在胶州市里买了房子后到市里居住，尤宝森并未按照规定将涉案房屋交回玻璃厂，而是直接收取张成顺800元后将房屋交给张成顺使用。尤宝森离开玻璃厂后再未回玻璃厂。 2002年12月3日，胶州市经济发展局作出《胶州市经济发展局关于青岛鲁东建材有限公司镀膜玻璃厂家属院房屋出售的意见》，“鉴于青岛鲁东建材有限公司已宣告破产，考虑到社会稳定和解决玻璃厂家属院36户职工的住房问题，解除职工的后顾之忧，针对家属院的地理位置、房屋的新旧程度，参考其他破产企业的做法，经研究，安排意见如下：一、购房人范围：房屋出售只限该单位职工，按现有住房情况，谁住谁买。住房职工经协商，可以交换位置和调整住房面积。二、房屋价格：1990年前所建房屋按60元/㎡计，1990年后所建房屋按80元/㎡计，灶房按20元/㎡计。三、付款方式：购房职工所购房屋款，在兑付欠发职工的工资时，一次性扣除，款额多余或不足者，多退少补。四、手续及其他：购房款交清后，3个月内办理好各种手续，交付房权证（灶房除外），以明确产权关系。各种手续费由破产清算组交纳。五、以上意见由青岛鲁东建材有限公司破产清算组负责牵头办理。” 2002年12月6日，张成顺以尤宝森（乙方）的名义与玻璃厂（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定以2076元的价格购买玻璃厂所有的涉案房屋。 2004年1月7日，张成顺以尤宝森的名义交纳涉案房屋契税。同年5月20日，张成顺取得涉案房屋《房屋所有权证》原件，但登记的所有权人为尤宝森。该房产证原件由一直由张成顺持有，直至张成顺将涉案房屋出售给赵朋良后，交由赵朋良保管。 2005年5月12日，张成顺（甲方）与赵朋良（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定赵朋良以10000元的价格自张成顺处购买涉案房屋。协议签订后，赵朋良向张成顺交付购房款，张成顺向赵朋良交付了涉案房屋。涉案房屋由张成顺居住使用至今。 一审法院认为，一、若涉案房屋系张成顺借用尤宝森名义购买，则涉案房屋归张成顺所有，张成顺有处分权，张成顺与赵朋良签订《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。赵朋良向张成顺交付了购房款，张成顺向赵朋良交付了涉案房屋，合同履行完毕，赵朋良取得涉案房屋所有权。 二、若涉案房屋非张成顺借用尤宝森名义购买。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”1.涉案房屋原为玻璃厂所有，至玻璃厂破产前，无论是案外人林志法，还是尤宝森、张成顺都不享有涉案房屋所有权，而是对涉案房屋享有使用权。尤宝森支付给林志法的600元及张成顺支付给尤宝森的800元也都不是支付的转让费，而是支付前手使用人修缮房屋等相关费用。2.《胶州市经济发展局关于青岛鲁东建材有限公司镀膜玻璃厂家属院房屋出售的意见》（以下简称《意见》）中虽然规定“房屋出售只限该单位职工”，但同时规定“现有住房情况，谁住谁买”。涉案房屋自2000年由张成顺占有使用，尤宝森自2000年离开玻璃厂后再未回到厂里，同时《意见》中并未规定职工购买房屋数量，因此与尤宝森相比，张成顺更符合购房的条件。3.涉案房屋房产证原件一直由张成顺持有，直至张成顺将涉案房屋出售给赵朋良。综上，涉案房屋自2000年由尤宝森占有使用转为张成顺占有使用，房产证原件一直由张成顺持有，赵朋良有理由相信张成顺对涉案房屋有处分权，张成顺受让涉案房屋系善意。赵朋良向张成顺支付10000元购房款，支付了合理对价。张成顺于2005年向赵朋良交付涉案房屋，赵朋良占有使用涉案房屋至今。因此，赵朋良已经善意取得涉案房屋。 综上，无论涉案房屋是否为张成顺借用尤宝森名义购买，赵朋良已经合法取得涉案房屋所有权，尤宝森要求赵朋良腾退房屋并支付租赁费，于法无据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回尤宝森的诉讼请求。案件受理费336元，由尤宝森负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，涉案房屋原系玻璃厂的房屋，产权系玻璃厂所有，对此，各方并无异议，本院予以确认。涉案房屋开始由玻璃厂分给案外人林志法使用，后林志法将房屋交回玻璃厂，玻璃厂又将涉案房屋分配给尤宝森使用，尤宝森向林志法支付600元。因涉案房屋的所有权属于玻璃厂，故尤宝森支付给林志法的上述600元并非购买涉案房屋的对价，而是给予林志法之前对涉案房屋进行修缮的补偿。尤宝森于2000年搬离涉案房屋时，并未将涉案房屋交回玻璃厂，而是将涉案房屋交给张成顺使用并收取张成顺800元，玻璃厂对其二人的行为并未提出异议，应视为玻璃厂认可尤宝森将涉案房屋的使用权让渡给了张成顺。2002年12月3日，胶州市经济发展局作出《意见》，同意玻璃厂将包括涉案房屋在内的房屋出售给职工。2002年12月6日，张成顺以尤宝森的名义与玻璃厂签订《房地产买卖契约》并以2076元的价格购买了涉案房屋。上述过程中，张成顺以尤宝森的名义签订合同并由玻璃厂扣发张成顺的工资抵顶购房款，作为涉案房屋所有权人的玻璃厂均未提出异议并实际扣发了欠付张成顺的工资，且也没有要求尤宝森本人实施上述行为，应视为作为对涉案房屋有处分权的玻璃厂同意将涉案房屋所有权转让给张成顺。现涉案房屋所有权虽登记在尤宝森名下，但房产证原件由张成顺持有（后转交给赵朋良），房屋也一直由赵朋良占有使用，一审法院综合本案案情，认定赵朋良已善意取得涉案房屋，并无不妥，本院予以维持。尤宝森提起本案诉讼，要求赵朋良腾让涉案房屋，因其并未实际-取得涉案房屋的所有权，其主张于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人尤宝森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费336元，由上诉人尤宝森负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十一月七日 书记员  郑 昭 书记员  王庆光