湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17493号原告：马伟东，男，汉族，1967年10月27日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王来明，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江芮，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦/div>法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。原告马伟东与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际大酒店）、湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马伟东的委托诉讼代理人王来明及被告大成国际大酒店、大成酒店管理公司的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马伟东向本院提出如下诉讼请求：1.判令依法解除马伟东与大成国际大酒店、大成酒店管理公司签订的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》及《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》；2.判令大成国际大酒店返还马伟东借款及增资款395360元，并向马伟东支付资金占用费（该资金占用费以395360元为基数，从立案之日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%的标准计算）；3.判令大成国际大酒店向马伟东支付违约金13450.5元（该违约金以147000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年5月2日起暂计算至2019年10月31日，此后的违约金以相同标准计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费用由大成国际大酒店、大成酒店管理公司承担。事实与理由：2009年3月12日，马伟东与大成国际大酒店签订一份《商品房买卖合同》，马伟东出资147000元购买大成国际大酒店开发的位于长沙市芙蓉区房屋，上述合同附件四《商品房买卖补充合同》还对房屋回租、回购事项进行了约定。同日，马伟东与大成国际大酒店、大成酒店管理公司三方签订《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》及《补充合同》，对回购事项进行了明确约定，并约定如大成国际大酒店违反强制回购约定，逾期回购超过60日，马伟东有权解除合同并要求违约方支付违约金。上述三份合同签订当日，马伟东一次性向大成国际大酒店支付购房款147000元。此后，马伟东陆续向大成国际大酒店增资360000元。因大成国际大酒店无法按约回购房屋，2014年4月1日，大成国际大酒店、大成酒店管理公司与马伟东另行签订一份《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：马伟东原购房金额为147000元，升值17640元，房屋回购截止日期延长至2019年4月1日；马伟东另行向大成国际大酒店增资35360元；延期回购期限届满后，大成国际大酒店以560000元的价格回购该房屋。同年4月3日，大成国际大酒店与马伟东进行结算，并向马伟东出具一份《长沙商铺续签合同资金证明》，注明马伟东在大成国际大酒店的2-30投资项目原购房金额为147000元，升值17640元，应付借款本金360000元，合计524640元。此后，马伟东与大成国际大酒店约定的回购期限已经届满，且已逾期满60日，大成国际大酒店和大成酒店管理公司没有履行回购义务。另由于大成国际大酒店经营状况严重恶化，已明显丧失回购能力。马伟东为维护自己的合法权益，向本院提起诉讼。大成国际大酒店辩称：1、对《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》及《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》的真实性予以认可，但按合同约定，回购马伟东所购房屋的前提条件是马伟东应向大成国际大酒店提出回购申请，并到房屋产权登记机关解除网签。但马伟东未履行上述合同义务，所以大成国际大酒店未回购上述房屋，大成国际大酒店并未违约。2、本案系房屋买卖合同纠纷，马伟东同时要求大成国际大酒店偿付借款395360元及利息，属于另一个法律关系，不应在本案中主张该项诉讼请求。马伟东围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》各一份，拟证明马伟东与大成国际大酒店形成合法有效的房屋买卖合同关系，及双方对回购、返租权利义务的具体约定；2.《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》及《补充合同》各一份，拟证明马伟东与大成国际大酒店、大成酒店管理公司之间关于房屋回购条件、回购价款及违约责任的具体约定；3.《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，拟证明双方约定房屋回购时间延期3-5年和大成国际大酒店承诺以560000元的价格回购该房屋的事实；4.《收据》两份，拟证明马伟东已支付购房款147000元，双方约定该房屋升值款为17640元，马伟东另行向大成国际大酒店增资35360元，另外本金转入524640元及大成国际大酒店承诺以560000元的价格回购该房屋的事实；5.《长沙商铺续签合同资金证明》一份，拟证明大成国际大酒店已向马伟东收取2-30投资项目金额524640元的事实；6.大成国际大酒店涉诉情况查询截图，拟证明大成国际大酒店已丧失回购能力的事实；7.（2019）湘0102民初8825号《民事判决书》一份，拟证明在同类案件中，法院判决支持解除大成国际大酒店与房屋买受人的相关回购合同，并由大成国际大酒店偿还房屋买受人增资款的事实。大成国际大酒店和大成酒店管理公司没有向本院提交证据。本院经审查认为，马伟东的证据1、2、3、6具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；对证据4、5，该证据真实、合法，但举证目的是拟证明马伟东与大成国际大酒店之间的民间借贷关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，马伟东与大成国际大酒店之间的民间借贷关系不属于本案审理范畴，故本院对上述证据不予审查；对证据7，该证据具有真实性、合法性，但本案与（2019）湘0102民初8825号案件只是属于类似案件，该证据可以参考，但与本案并没有法律上的因果关系。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认以下事实：2009年3月12日，马伟东与大成国际大酒店签订一份《商品房买卖合同》，约定马伟东出资147000元购买大成国际大酒店开发的位于长沙市芙蓉区房屋。该合同附件四《商品房买卖补充合同》约定：马伟东须与大成酒店管理公司签订《湖南大成国际大酒店房屋租赁经营合同》，双方还对房屋回购事项进行了约定。同日，马伟东与大成国际大酒店、大成酒店管理公司三方签订《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》及《补充合同》，对回购事项进行约定，另约定租赁期满五年后，大成国际大酒店必须按房屋购买价格的112%回购该房屋，双方均不得以任何理由拒绝回购的执行。任何一方若逾期超过30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算；逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方面解除本合同并要求违约方赔偿守约方的一切损失。在上述三份合同签订当日，马伟东一次性向大成国际大酒店支付了全部购房款147000元。此后，马伟东将该房屋返租给大成酒店管理公司经营。另外，大成国际大酒店陆续向马伟东借款。因大成国际大酒店无法按约回购该房屋，2014年4月1日，大成国际大酒店、大成酒店管理公司与马伟东另行签订一份《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：马伟东购房该房屋的金额为147000元，升值款为17640元，房屋回购截止日期延长至2019年4月1日；马伟东另行向大成国际大酒店支付借款35360元；延期回购期限届满后，大成国际大酒店应以560000元的价格回购该房屋。同年4月3日，大成国际大酒店与马伟东进行结算，并向马伟东出具一份《长沙商铺续签合同资金证明》，注明马伟东在大成国际大酒店的2-30投资项目原购房金额为147000元，升值17640元，应付借款本金360000元，结清金额共计524640元。此后，因双方约定的回购期限届满，大成国际大酒店未履行回购义务，马伟东遂向本院提起诉讼。本院认为：马伟东与大成国际大酒店、大成酒店管理公司签订的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》、《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应全面履行。按照合同约定，大成国际大酒店应于2019年4月1日之前，按560000元价格回购涉案房屋。但在房屋回购期限届满后，大成国际大酒店未按合同约定回购，已构成违约。且在本院（2019）湘0102民初7967号案件审理过程中，大成国际大酒店已明确表示拒绝回购，故大成国际大酒店辩称的马伟东未提出回购申请并解除网签的抗辩理由与事实不相符，本院对此不予采信。马伟东有权按照合同约定解除上述《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》及两份补充协议。故对马伟东要求解除上述三份合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》第七条第二款约定，任何一方若逾期超过30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。本案中，大成国际大酒店已逾期超过30天，依约应当向马伟东承担违约责任，但马伟东要求大成国际大酒店以购房款147000元为基数，按照日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，明显高于其所受损失，应酌情予以调整，本院认为应以房屋价款的1%计算为宜。另外，马伟东与大成国际大酒店之间的增资款实际系民间借贷，由此产生争议系民间借贷纠纷，与本案审理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故马伟东的该项诉讼请求不属于本案审理范畴，马伟东应另案主张该项权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、解除马伟东与湖南大成国际大酒店有限公司、湖南大成酒店管理有限公司于2009年3月12日签订的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同》、《补充合同》及2014年4月1日签订的《湖南大成国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》；二、湖南大成国际大酒店有限公司应在本判决生效之日起三日内向马伟东支付违约金1470元；三、驳回马伟东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7432元，因适用简易程序，减半收取3716元，由湖南大成国际大酒店有限公司、湖南大成酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇一九年十一月二十七日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。