陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终9537号上诉人（原审被告、反诉原告）：供销大集集团股份有限公司（曾用名西安民生集团股份有限公司），住所地西安市解放路 103 号。法定代表人：杜小平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高晶晶，女，1985年6月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安郅辉房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区二环南路西段 151 号盛世太白** 101 室。法定代表人：王焕，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李荣，女，1986年3月24日出生，汉族，该公司员工，，住西安市雁塔区东门现住该公司。委托诉讼代理人：李万钱，男，1983年5月23日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。上诉人供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集公司）因与被上诉人西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。供销大集公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由郅辉房地产公司负担。事实和理由：其与郅辉房地产公司所签《房屋租赁合同》约定租赁房屋面积暂定为42265.93平方米，但根据郅辉房地产公司向其提供的西安市XX大队于2014年12月24日出具的《建设工程消防验收意见书》显示，民生百货建筑面积为37857平方米，远小于暂定面积，即郅辉房地产公司出租给其经过消防验收的面积为37857平方米。房屋租赁面积在西安市产权产籍中心出具面积测量报告之前，应以第三方消防支队出具的经消防验收合格的建筑面积为准，不应继续以暂定面积为准来计算租金。《房屋租赁合同》约定，其应当在接到郅辉房地产公司发票5个工作日内支付租金。但实际情况是，郅辉房地产公司直至2019年4月19日才开具了房屋租赁发票，故根据双方合同约定，其只有在收到郅辉房地产公司发票后才有义务支付租金，一审判决其自2018年3月6日起承担逾期支付租金的违约责任，于法无据。一审判决认定事实不清，适用法律不当。郅辉房地产公司辩称，双方所签《房屋租赁合同》第二条第1款约定，“租赁标的暂定建筑面积为42265.93平方米，……”“注：本合同所列的租赁标的建筑面积为暂定。实际租赁计租面积为西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据。”现西安市产权产籍管理中心尚未出具书面测量报告，故租赁面积应以双方认可的合同约定的暂定面积42265.93平方米为准。西安市房产测量事务所于2015年6月出具的《预售备案面积测量分户明细表》载明，涉案房屋建筑面积为42931.41平方米，该数额远大于双方约定的暂定面积42265.93平方米。合同约定供销大集公司在其开具发票后支付租金，而本案中其直至2019年4月19日才开具发票，是由于供销大集公司一直拒绝提供开票信息，有意阻止租金支付条件达成所致。其曾多次函告供销大集公司要求提供房屋租赁发票开票信息，但供销大集公司拒绝提供，直到其起诉后基于法庭要求，供销大集公司才向其提供了开票信息。其向供销大集公司送达催促开票信息函件到达供销大集公司时间为2018年3月6日，一审认定从供销大集公司收到催促函件之日起开始计算逾期付款违约金，合理合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回供销大集公司的上诉，维持一审判决。郅辉房地产公司向一审法院起诉请求：供销大集公司向郅辉房地产公司支付2017年9月-2018年6月30日应交租赁费用5962443.46元；供销大集公司向郅辉房地产公司支付逾期付款违约金118326.31元（暂计算至2018年6月30日，2018年6月30日至实际给付之日的逾期付款违约金以5962443.46元为基数，按照日万分之三的标准计算）；诉讼费由供销大集公司负担。供销大集公司向一审法院反诉请求：郅辉房地产公司承担因多次停电给供销大集公司造成的损失共计728400元；郅辉房地产公司按合同约定向供销大集公司提供适租房屋及证件；诉讼费由郅辉房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年11月1日，郅辉房地产公司（甲方、出租方）与供销大集公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：出租方将正在开发的方新村城中村改造（盛龙广场）项目出租给承租方用于百货经营，同时由出租方按照承租方的要求完成租赁标的的一装工程及设备设施安装工程；租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据；正式交付日，指租赁标的达到本合同的交付条件，经双方验收后书面签署《验收确认书》的日期；筹备工作期，自正式交付日之次日起180个自然日；租赁起始日，筹备工作期满之日之次日；租赁期，自租赁起始日当日开始计算满20年；租期内第1年至第3年的租金，采取营业收入抽成的模式计算，即此期间的租金按照在租赁标的内承租方营业收入的6%计算；租期内第4年至第20年的租金，采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式计算；租金的支付，租赁期间的租金，第1年至第3年实行后付制，第4年至第20年实行预付制，租赁期的租金按季计付；租赁期第1年至第3年的租金支付，在租金支付条件成就时，承租方应于下一个季度月初的10个工作日内按照营业收入抽成租金确定的租金数额书面送达出租方，出租方在送达后5个工作日内向承租方开具正式房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后5个工作日内向出租方支付该笔租金；租赁期第4年至第20年的租金支付，在租金支付条件成就时，出租方应于前一个季度的最后5个工作日内按照固定保底租金确定的租金数额向承租方送达正式房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后10个工作日内向出租方支付该笔租金；出租方自本合同签订后5年内取得租赁标的对应的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋所有权证；租赁期内，如在出租方未违约的情形下承租方逾期支付租金的，承租方应自发生上述情形之日起每日向出租方按照应付款项的万分之三支付逾期违约金。合同附件《方新村城中村改造（盛龙广场）项目物业界面表》载明：电气系统的供配电为，供电局网双回路供电，分别按1250KVA/万平方米的标准进行配置，由出租方负责，需从分别不同的两个开闭所供给。2014年8月18日，郅辉房地产公司（甲方、出租方）与供销大集公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，其中约定：出租方同意将租金标准调整，第1年至第3年按当期营业收入的5%抽成，第4年至第5年40元/平方米/月与当期营业收入7%抽成二者择其高。上述租赁合同及补充协议签订后，郅辉房地产公司向供销大集公司交付了租赁场地。因租金支付问题，郅辉房产公司将供销大集公司诉至法院，一审法院认为涉案房屋租赁起始日为2015年2月19日，后二审法院认定涉案房屋租赁起始日为2015年4月28日。2014年12月22日，供销大集公司向郅辉房地产公司发《函》，载明：2014年12月4日、2014年12月20日盛龙广场整体停电，请贵某某以函件的形式告知我司停电的原因及今后突发事件的应急预案，以保证我司的经营工作的正常开展，我司将保留双方合同文本中约定要求的权利。2016年5月18日，供销大集公司向郅辉房地产公司发《函》，载明：2015年5月3日盛龙广场整体停电，请贵某某以函件的形式告知我司此次停电的原因及今后突发事件的应急预案，和双路供电的具体实施时间，以保证我司今后的经营工作正常开展。2018年1月12日，供销大集公司向郅辉房地产公司发《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，显示2017年9月-12月应交租赁费1273323.89元。2018年2月5日，郅辉房地产公司向供销大集公司邮寄《公函》，载明：请贵某某对租金计缴额明细重新核算；我司接到贵某某重新核算明细后将按合同约定给供销大集公司开具发票，请贵某某一并提供相关开票信息。供销大集公司于2018年2月7日收到该《公函》。2018年3月5日，郅辉房地产公司向供销大集公司邮寄《公函》，载明：接贵某某《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，该函中贵某某龙首店2017年9月-12月应交租赁费1273323.89元，我司本着贵我双方友好合作、共同发展的原则，对此函告内容无异议；因贵某某一直未向我司按合同约定提供开票信息，请贵某某收到函件后1个工作日内提供相关开票信息，我司接到开票信息后5个工作日内向贵某某开具房屋租赁发票，贵某某收到该发票后5个工作日内支付该笔租赁费，否则视同贵某某逾期支付，我司将按合同约定收取贵某某自逾期之日起每日按应付款项的万分之三的违约金计算违约金，同时我司将按合同约定保留相关诉讼权利。供销大集公司于2018年3月6日收到该《公函》。2018年5月20日，供销大集公司向郅辉房地产公司发《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，显示2018年1月1日-2018年4月27日应交租赁费1138781.45元。2018年6月15日，供销大集公司收到郅辉房地产公司向其发的《公函》，载明：接贵某某《关于民生百货龙首店租金计缴额的函》，该函中贵某某龙首店2018年1月1日-4月27日应交租赁费1138781.45元，我司对此函告内容无异议。2018年7月3日，郅辉房地产公司向供销大集公司邮寄《请贵某某提供房屋租赁发票开票信息并按约支付租金的公函》，载明：贵某某应自2018年4月28日开始采取营业收入抽成与保底租金相结合二者择其高的模式向我司支付租金，并实行预付制；按照40元/平方米/月的租金标准计算，贵某某应向我司支付2018年4月28日至2018年6月30日的租金数额为3550338.12元；请贵某某收到本函件之日起1个工作日内提供相关开票信息，我司将在收到贵某某提供的开票信息之日起5个工作日内向贵某某开具房屋租赁发票，贵某某在收到房屋租赁发票后5个工作日内支付该笔租金；望贵某某尽快履行上述义务，贵某某逾期提供开票信息或者逾期支付租金的，我司将按照合同约定计收逾期付款违约金并保留诉讼的权利。郅辉房地产公司提交西安市房产测量事务所2015年6月出具的《预售备案面积测算分户明细表》显示涉案房屋建筑面积为42931.41平方米，称该面积大于合同约定的暂定面积，租金计算应以暂定面积为准。供销大集公司提交西安市公安消防支队2014年12月12日出具的《建设工程消防验收意见书》显示民生百货建筑面积37857平方米，称该面积小于暂定面积，郅辉房地产公司出租的房屋面积不明，无法按合同约定计算租金。关于逾期付款违约金，郅辉房地产公司明确其计算方法为：第一部分以2017年9月1日至2017年12月31日租金1273323.89元为基数，从2018年3月6日（供销大集公司收到公函之日）起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第二部分以2018年1月1日至2018年4月27日租金1138781.45元为基数，从2018年6月15日（供销大集公司收到公函之日）起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第三部分以2018年4月28日至2018年6月30日租金3550338.12元为基数，从2018年4月28日（应付租金之日）起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第四部分以欠付租金5962443.46元为基数，从2018年7月1日起按照每日万分之三计算至实际给付之日。供销大集公司称，郅辉房地产公司提供的双回路供电不符合行业惯例，不能实现自动切换，每次均需手动进行切换，耗时较长，其中一个回路的供电仅有1000KVA，未达到合同约定的1250KVA/万平方米的标准，停电后的二路供电无法满足营业需要，以上问题，导致2014年12月4日、2014年12月20日、2016年5月3日、2017年9月27日共计停电4次时，其无法正常经营，参考停电时前一周和后一周同日同时段的营业额计算4次停电造成的经营损失为728400元。郅辉房地产公司对此不予认可，称前三次是有停电，是供电局的原因造成停电，停电时间无法确认，合同约定1250KVA/万平方米，其已配备了合计5000KVA的供电。供销大集公司申请对4次停电对其造成的经营损失进行评估，但供销大集公司提交的证据不足以明确4次停电的具体准确时间，故未能进行评估。诉讼中，在供销大集公司提供房屋租赁发票开票信息后，2019年4月19日，郅辉房地产公司开具了2017年9月1日至2018年6月30日合计租金为5962443.46元的发票，供销大集公司于2019年4月30日收到上述发票。一审法院认为，郅辉房地产公司与供销大集公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，郅辉房地产公司向供销大集公司交付了租赁场地，供销大集公司理应按约支付租金，拖欠不付，构成违约，应承担违约责任。郅辉房地产公司与供销大集公司的往来函件显示，郅辉房地产公司一直催促供销大集公司提供房屋租赁发票开票信息，但供销大集公司直到诉讼中才提供，郅辉房地产公司随即开具了发票，由此可见，郅辉房地产公司未按约开具发票系供销大集公司的原因所致，故对供销大集公司辩称的郅辉房地产公司未按照约定开具租金发票、不应向郅辉房地产公司支付租金的意见，不予采纳。双方合同约定“租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据”，故在西安市产权产籍管理中心未出具书面测量报告之前，租赁面积应以42265.93平方米为准。现郅辉房地产公司要求供销大集公司支付2017年9月1日至2018年6月30日的租金5962443.46元（1273323.89元+1138781.45元+3550338.12元），于法有据，予以支持。关于郅辉房地产公司主张的四部分逾期付款违约金，符合合同约定且不违反法律规定，予以支持，唯第四部分的截至时间不适，应调整为判决给付之日。供销大集公司反诉要求郅辉房地产公司承担因多次停电给其造成的损失728400元，供销大集公司因停电而营业受损的事实存在，但供销大集公司提交的证据不能充分证明在盛龙广场整体停电后其不能正常营业系郅辉房地产公司配置的双回路供电存在其所述问题所致，而郅辉房地产公司亦未提交证据证明配置的双回路供电完全符合合同约定且在XX广场XX路供电系统实现了配置作用、达到了配置目的，故结合本案实际情况，酌情认定4次停电由郅辉房地产公司承担供销大集公司的经营损失15万元。关于供销大集公司反诉要求郅辉房地产公司按合同约定提供适租房屋及证件，供销大集公司未提交充分证据证明房屋不适租的情况，亦未明确郅辉房地产公司按照合同约定应向其提供而未提供的证件，故反诉请求不明确具体，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效后十五日内向原告西安郅辉房地产开发有限公司支付2017年9月1日至2018年6月30日的租金5962443.46元及逾期付款违约金（第一部分以1273323.89元为基数，从2018年3月6日起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第二部分以1138781.45元为基数，从2018年6月15日起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第三部分以3550338.12元为基数，从2018年4月28日起按照每日万分之三计算至2018年6月30日；第四部分以5962443.46元为基数，从2018年7月1日起按照每日万分之三计算至判决给付之日）；二、原告西安郅辉房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告供销大集集团股份有限公司支付经营损失15万元；三、驳回原告西安郅辉房地产开发有限公司其余的诉讼请求；四、驳回被告供销大集集团股份有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54365元（西安郅辉房地产开发有限公司已预交），由供销大集集团股份有限公司负担，于上述付款时间一并给付西安郅辉房地产开发有限公司；案件反诉费5577元（供销大集集团股份有限公司已预交），由供销大集集团股份有限公司负担4000元，由西安郅辉房地产开发有限公司负担1577元，西安郅辉房地产开发有限公司负担部分于上述付款时间一并给付供销大集集团股份有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，郅辉房地产公司与供销大集公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，郅辉房地产公司履行了向供销大集公司交付租赁场地的义务。供销大集公司自2017年9月1日起未支付郅辉房地产公司相应的租金，违反合同约定及法律规定。《房屋租赁合同》约定，出租方应于5个工作日内向承租方送达正式房屋租赁发票，承租方应自收到该发票后10个工作日内向出租方支付租金。本案中，根据双方的往来函件显示，郅辉房地产公司一直催促供销大集公司提供房屋租赁发票开票信息，但供销大集公司直到一审审理期间才提供，故一审认为郅辉房地产公司未按约开具发票系供销大集公司原因所致，对供销大集公司以郅辉房地产公司未开具租金发票为由不同意向郅辉房地产公司支付租金的意见不予采纳，并对辉房地产公司要求供销大集公司支付2017年9月1日至2018年6月30日租金5962443.46元（1273323.89元+1138781.45元+3550338.12元）的诉讼请求及合理的违约金的诉讼请求予以支持，并无不当。关于涉案租赁房屋的面积问题，西安市XX大队2014年12月24日出具的《建设工程消防验收意见书》显示，民生百货建筑面积为37857平方米；《房屋租赁合同》约定，“租赁面积暂定42265.93平方米，实际租赁面积以西安市产权产籍管理中心出具的书面测量报告为依据。”因上述意见书显示的建筑面积与双方合同约定不一致，故一审认为在西安市产权产籍管理中心未出具书面测量报告之前，涉案租赁面积应以42265.93平方米为准，符合双方约定，与法不悖，并无不妥。关于供销大集公司主张的因多次停电给其造成的损失问题，虽然供销大集公司提交的证据不能充分证明在盛龙广场整体停电后其不能正常营业系郅辉房地产公司配置的双回路供电存在其所述问题所致，但考虑到供销大集公司因停电导致营业受损的事实系客观存在，且郅辉房地产公司亦未提交证据证明配置的双回路供电完全符合合同约定以及在XX广场XX路供电系统实现了配置作用、达到了配置目的，故一审结合本案实际情况，酌定四次停电由郅辉房地产公司承担供销大集公司经营损失15万元，亦无不当。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。供销大集公司未提交充分证据证明涉案房屋不适租的情况，也未明确郅辉房地产公司按照合同约定应向其提供而未提供的证件，故一审认为供销大集公司要求郅辉房地产公司按合同约定提供适租房屋及证件的诉讼请求不明确具体，不予支持，于法有据，亦无不妥。 综上所述，供销大集公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58510元，由供销大集集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二Ｏ一九年十一月六日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛