山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0402民初4846号 原告：朱云峰，男，汉族，1967年12月24日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李国君，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王绥金，经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 原告朱云峰与被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称“中汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱云峰的委托诉讼代理人李国君、被告中汇公司的委托诉讼代理人殷昭际、任为先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金暂计70399元，并以购房款为基数按照每日万分之一支付违约金至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日；3、诉讼费等费用由被告承担；事实与理由：2013年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告所有的位于枣庄市市中区文化西路东湖明珠x号楼x单元xxxx室房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款744961元。2015年3月12日，被告向原告交付了房屋。购房合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。被告未按照合同约定将权属登记备案所需的材料报产权登记机关备案，未按照约定协助原告办理房屋所有权转移登记。致使原告至今尚未取得房屋所有权证书，构成违约。特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、本案已过诉讼时效，原告的诉求不再受法律保护。2、被告没有违约，不承担违约责任。办理综合验收备案须原告协助配合。被告虽然对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任，但被告不应承担逾期办理产权登记证的违约责任。按照枣庄市人民政府办公室的通知及山东省住房与城乡建设厅办法的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案、不予受理产权登记申请。被告对原告未交存专项维修资金没有过错，被告虽没有义务通知原告是否交存和如何交存，但自被告2018年1月18日通知后，小区大部分业主至今拒不缴纳或足额缴纳，由此产生的法律责任不应由被告承担。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、购房发票；3、上房证、物业费单据；4、维修基金票据。被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《山东省住宅专项维修基金管理办法》；2、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》(枣政办字【2016】82号)；3、通知、照片；4、不动产权证书；5、不动产登记受理凭证；6、枣庄市中级人民法院民事判决书；7、湖南省法院网关于常德市中级人民法院审理与本案相类似的文章；8、四川省攀枝花市中级人民法院民事判决书。被告对原告提交的证据的真实性均无异议；原告对被告提交的证据6、7、8的真实性无异议，对被告提交的证据1-5的真实性有异议。本院对原、被告提交的上述证据均予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定如下事实：枣庄市市中区住宅建设开发公司（以下简称“住宅建设开发公司”）投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年10月25日，原告(××)与住宅建设开发公司(××)签订《商品房买卖合同》。原告以744961元的价格购买住宅建设开发公司开发的坐落于枣庄市市中区东湖明珠x号楼x单元xxxx室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：××应当在2015年1月30日前向××交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，住宅建设开发公司于2015年3月13日将案涉房屋交付原告。原告实际支付购房款744961元。住宅建设开发公司至今没有将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定:“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。”第十二条规定:“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》(枣政办字【2016】82号)载明:凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业治理保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。2017年2月26日，枣庄市市中区房产管理局及枣庄市市中区财政局联合下发市中房字(2017)5号关于印发《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知，其中第三项载明业主在办理房屋入住手续前，持购房合同、身份证到物业管理部门办理维修资金交款手续，并在规定时间内将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户。住宅建设开发公司曾于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区及花园内。原告于2018年8月12日向枣庄市市中区房产管理局缴纳了住宅专项维修资金。 2018年3月，住宅建设开发公司名称变更为中汇公司。 本院认为，原告与住宅建设开发公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告向住宅建设开发公司交清购房款后，被告将房屋交付原告居住使用。但被告在商品房交付使用后，并未在合同约定的九十日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩由于原告未缴纳住宅专项维修资金导致不能办理房屋所有权证。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记。故在原告知晓上述通知前，住宅建设开发公司仍应承担违约责任。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年3月12日，住宅建设开发公司应在房屋交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案。且该违约行为一直持续至今。原告于2019年8月29日诉至本院，违约金应从2016年8月29日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。2018年1月18日，住宅建设开发公司履行了向全体业主通知办理房屋权属登记需要的义务，原告2019年8月12日交纳了专项住宅维修资金，因此，2018年1月18日至2019年8月12日期间的违约金应予扣除。2018年3月，住宅建设开发公司名称变更为中汇公司，其民事责任应由中汇公司承担。综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告朱云峰违约金（以744961元为基数，自2016年8月29日起至2018年1月18日止，按日万分之一计算）。 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告朱云峰逾期办证违约金（以744961元为基数，自2019年8月12日起至枣庄中汇住宅开发有限公司将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠x号楼x单元xxxx室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1560元，减半收取计780元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 涛 二〇一九年十一月二十五日 书记员 李双燕