河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初19299号原告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙、李宏图，该公司员工。被告张荣玲，女，1961年11月24日出生，汉族，住河南省潢川县城关镇跃进东路332，公民身份号码：。原告郑州建业高新置业有限公司与被告张荣玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州建业高新置业有限公司委托代理人李宏图、被告张荣玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告于2016年9月14日就被告购买原告开发的五龙新城香榭园5号楼2单元29层2910号房屋一事签订了合同编号为GX16002563477的《商品房买卖合同》,该合同对双方的权利义务进行了约定。2016年9月28日,被告与招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款借款合同》，由原告为被告承担阶段性担保责任。因被告未按照《个人贷款借款合同》的约定履行还贷义务构成违约，招商银行股份有限公司郑州分行提起诉讼，原告作为保证人已履行完毕郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初14813号民事判决书所确定的付款义务，结清了被告的剩余贷款本金及利息(包括利率复息和罚息)、支付了案件受理费、保全费和律师费，合计1387801.2元。因被告的违约行为导致原告承担了保证责任，根据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求被告偿还代偿款项并支付赔偿金。故请求判令：1、解除原被告签订的编号GX16002733107的《商品房买卖合同》，被告并协助原告办理该《商品房买卖合同》的备案、预告登记、预抵押登记的解除手续；2、被告赔偿原告违约金171628.9元；3、被告支付原告向银行代偿的按揭贷款利息、复息、罚息共计64020.76元、律师费62794元、诉讼费8391元、保全费5000元，共计140205.76元；4、被告自2019年7月24日起以1387801.2元为基数，按日万分之五的标准向原告支付赔偿金至实际全部支付之日止(暂计算至2019年8月8日为11102.41元)。被告辩称：同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，因为被告的个人经济问题，导致银行贷款没有还上。被告不同意支付违约金，因个人经济问题，被告曾多次找原告协商退房一事，但原告拒不协商，故不应承担违约金。被告购房的时候，原告为被告提供了虚假的收入证明以用于办理房屋贷款，被告的个人收入并没有达到购房收入标准，原告为被告办理了虚假收入证明，导致被告没有经济实力支付后续的房屋贷款，故被告不应支付违约金。被告认为原告起诉请求的利息、复息、罚息共计64020.76元数额过高，银行当时计算的罚息是8275.81元，故不应支持。经审理查明：2016年9月14日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX16002733107的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号的房屋，房屋建筑面积为116.92平方米，总价款为1716289元。付款方式及期限为：约定金额346289元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年9月14日；约定金额1370000元，付款方式为商业贷款。该合同附件四第三条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金并承担解除合同的所有费用。2016年9月28日，原被告及招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款借款合同》，约定由被告向招商银行股份有限公司郑州分行贷款1370000元用于购买本案房屋。后被告未按期向贷款银行偿还按揭贷款，招商银行股份有限公司郑州分行于2018年8月20日向本院提起诉讼，请求张荣玲、王世春、王力偿还借款本金、利息、复息、罚息共计1255871.25元（暂计至2018年8月8日）、实现债权费用75352.28元，郑州建业高新置业有限公司并对此承担连带保证责任。本院经审理于2019年6月24日作出（2019）豫0191民初14813号民事判决书，判令：张荣玲、王世春、王力偿还招商银行股份有限公司郑州分行贷款本金1247595.44元及利息、复息、罚息8275.81元（暂计算至2018年8月8日，2018年8月9日至实际清偿之日的利息、罚息、复息按《个人贷款借款合同》计算）；张荣玲、王世春、王力支付招商银行股份有限公司郑州分行律师费62794元；郑州建业高新置业有限公司对上述判决内容承担连带保证责任，承担保证责任后有权向张荣玲、王世春、王力追偿。另，该案件受理费、保全费共计为13391元。原告于2019年7月24日向招商银行郑州分行花园路支行转款1311616.2元、于2019年7月25日转款76185元。招商银行股份有限公司郑州分行于2019年8月8日向原告出具《个人贷款代偿说明书》一份，载明：“郑州建业高新置业有限公司：贵公司作为张荣玲在我行贷款的保证人，依据签署的《个人贷款不可撤销担保书》，在张荣玲违约依法被我行起诉（案号为（2019）豫0191民初14813号）后，贵公司已履行相应连带保证责任。我行于2019年7月24日、25日共收到代偿款1387801.2元”。庭审中原告称就其代偿的上述费用扣除贷款本金1247595.44元后，剩余部分的利息、复息、罚息、律师费、诉讼费、保全费共计为140205.76元。庭审中被告称其交纳有首付款346289元、定金20000元、认筹款10000元、办理收入证明费用1000元、按揭服务费997元；原告称被告所交首付款以合同约定为准，其他费用不清楚，在合同解除后优先在被告所交首付款范围内扣除其应承担的款项，剩余部分予以退还。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、起诉状、（2019）豫0191民初14813号民事判决书、个人贷款代偿说明书、不动产登记资料查询结果证明各一份、招商银行付款回单二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对于“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的”相关责任方式作有约定，被告未按期偿还按揭贷款导致贷款银行向本院提起诉讼，并由原告代其向贷款银行承担了保证责任，故被告该行为已构成违约。现原告请求解除该《商品房买卖合同》（合同编号为GX16002733107），被告亦同意解除该合同，故原告该请求符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0008823号），以及抵押登记撤销手续（抵押权预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0105548号）。该合同解除后，原告应将收取的首付款退还给被告。就该首付款的退还以及本案中被告应向原告支付的费用，双方可自行协商处理。就被告所称其支付的其他各项费用，因其并未提交证据予以证明，原告亦称不清楚，双方可另行处理。（2019）豫0191民初14813号民事判决书已判令本案被告及王世春、王力偿还招商银行股份有限公司郑州分行贷款本金1247595.44元及暂计至2018年8月8日的利息、复息、罚息8275.81元（2018年8月9日至实际清偿之日的利息、罚息、复息按《个人贷款借款合同》计算）、支付律师费62794元，本案原告对上述判决内容承担连带保证责任后有权追偿。该判决生效后原告已向招商银行股份有限公司郑州分行支付了1387801.2元，履行了该判决确认的连带保证责任，故原告承担保证责任后有权向被告追偿。原被告签订的合同约定有“买受人应将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人”。因原被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告已可重新收回该房屋，且上述利息、罚息、复息、律师费、诉讼费、保全费均系基于被告的违约行为所产生，故扣除该判决书所确认的贷款本金1247595.44元，原告请求被告支付其向贷款银行代偿的利息、复息、罚息、律师费、诉讼费、保全费，符合双方合同约定，具有事实和法律依据，本院予以支持。经计算该费用为140205.76元（1387801.2-1247595.44），应由被告支付给原告。原被告签订的《商品房买卖合同》约定“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%的违约金并承担解除合同的所有费用”。本案中，因被告的违约行为造成双方签订的合同解除，其应向原告支付违约金，但该合同所约定的违约金标准过高，故根据被告的过错程度、原告的预期可得利益，本院酌定被告应按总房款5%的标准向原告支付违约金，经计算为85814.45元（1716289×5%）。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。原告请求被告按日万分之五的标准支付赔偿金，因本院判令被告向原告支付的违约金数额已可弥补其损失，故对其该请求本院不予支持。被告辩称原告为其提供虚假收入证明以用于购买本案房屋，但其对该主张并未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告郑州建业高新置业有限公司与被告张荣玲于2016年9月14日签订的《商品房买卖合同》（编号为GX16002733107）。被告张荣玲于本判决生效后15日内，协助原告郑州建业高新置业有限公司注销本判决协议第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确认房屋的预告登记（房屋预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0008823号）、撤销本判决第一项确认房屋的抵押登记（抵押权预告登记号为（2018）郑州市不动产证明第0105548号）。三、被告张荣玲于本判决生效后10日内，支付原告郑州建业高新置业有限公司违约金85814.45元。四、被告张荣玲于本判决生效后10日内，支付原告郑州建业高新置业有限公司代偿的按揭贷款利息、复息、罚息、律师费、诉讼费、保全费共计140205.76元。五、驳回原告郑州建业高新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10896元，由原告负担733元，由被告负担10163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇一九年十一月十九日书记员  宋婕