陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初5366号 原告: 付某某，男，1967年2月19日出生，汉族，住定边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX某某被告：陕西某某房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区XX路XX段XX座XX城XX座XX室，现住所地陕西省榆林市榆阳区XX区XX路XX号。统一社会信用代码：91610000691115893B。法定代表人：陈强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张庆民，系陕西东源律师事务所律师。原告付某某与被告陕西某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告付某某、被告陕西某某房地产开发有限公司委托诉讼代理人张庆民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1、依法判令原告与被告于2015年5月5日签订的商品房买卖合同有效；2、依法判令被告支付原告因逾期交房产生的违约金16285元；3、依法判令被告向原告支付未按约定期限办理房产所有权证的违约金1433.6元；4、依法判令被告向原告支付变更规划和设计的违约金（按照银行活期存款利息给原告支付利息），并消除进户门不能同时开启的安全隐患；5、依法判令被告退还房屋补缴款8602元，并按照收款日起至退款日止按银行活期存款利息给原告支付利息；6、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年5月5日与被告签订商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告所开发的位于定边县定边镇XX路XX段XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，房屋建筑面积112平方米，每平方米2560元，总价款286720元，原告向被告支付了146720元，其余140000元原告向贷款机构申请贷款支付。合同中约定的交房时间为2016年10月30日前，如逾期交房，被告应按照合同约定每日向原告支付房屋价款万分之一的违约金。同时约定被告在交付房屋之日起365日内给原告办理房屋所有权证，如被告违约，被告应按照原告已付房款的0.5%向原告支付违约金1433.6元。被告如变更房屋规划和设计，原告有权要求被告赔偿由此造成的损失。以上约定被告均未按照合同履行，且变更规划设计，导致同层两户进户门无法同时打开，存在严重设计弊端和安全隐患。被告在未提供房屋实际面积证明材料的情况下，收取原告房屋补缴款，原告认为被告未按照合同约定履行合同，应承担违约责任，经原告多次与被告协商，无法达成协议，原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，且符合法律规定，属真实有效合同。二、针对原告提出的逾期交房违约金的诉请。被告认为系小区业主未按照《住房团购协议》、《认购协议》的约定履行合同，导致被告的工期无法顺利进行，显然系原告违约在先。依据《住房团购协议书》中的第五条：1、本合同签订后，乙方在10个工作日内支付甲方购房预付款（诚意金），大户6万元，小户5万元。2、乙方在甲方项目建至四层时，需按大户按揭15万元，小户按揭10万元为基础，按总房价减去诚意金按揭额度缴清所剩首付款。3、如乙方员工届时不能按合同约定的时间缴清各期购房款，违约金按照总房款的10％收取，同时甲方要承担顺延造成工期延误的损失。但客观情况是当项目主体建至四楼时，总计384户职工，绝大部分未按约定时间支付首付款，在主体封顶时，缴清首付款的业主仅仅过半，直至现在仍有60多户业主未交清首付款，这是业主的违约行为导致了工期的延误不能按时交房，因原告违约在先，亦应按照协议要求支付总房款10％的违约金，被告不应向原告支付逾期交房违约金，原告的该项诉请不能成立。三、关于原告主张被告支付延迟办理房屋权属证明违约金，2014年我国《不动产登记暂行条例》从出台到具体实施，在一定程度上导致了被告在一段时期内无法提交相关材料进行登记，属于行政不可抗力，被告正在与政府部门及广大业主沟通、协商，尽快为业主办理产权登记。四、本案属地产系列案件，关系着整个定边地区房地产发展影响，如果不予认可《住房团购协议书》、《内部认购协议》的合同条款，一律的适用《商品房买卖合同》的条款，会显失公平，会对被告的合法权益造成巨大损害，上述合同关系不是割裂的，而是有关联关系的，先有团购协议，认购协议的签订，后才有办理按揭贷款需要的买卖合同，不能将二者割裂开。如果将所有的违约责任全部由被告承担，那么这可能将会成为压死骆驼的最后一根稻草，被告可能无法经营下去，这也更会导致原告取得房屋权属证书更是遥遥无期。原告向法庭提交了以下证据：证据1《商品房买卖合同（预售）》一份，证明：原、被告双方签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，根据合同约定，被告构成违约，应承担违约责任。证据2收款收据三支，证明：原告的涉案房款已经付清，即给被告共计支付146720元购房款，其余在银行按揭贷款140000元。证据3契税，水、电、天然气入户费收款收据一份，证明原告已经交清全部费用。证据4收款收据一份，证明被告收到原告房屋补缴款8602元。被告向法庭提交了以下证据：证据1《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一本（均为复印件），证明：被告具有合法的房地产开发和销售资质。证据2住房团购协议书，森豪威住宅小区选房确认书、森豪威小区内部购房协议，证明：协议书第五条住房价款支付方式第1、2、4项明确约定，由被告开发的尚城小区因森豪威部分员工款项未交，导致工期迟延，被告不能按期交付房屋，但不应该承担违约责任。经庭审质证：被告对原告所举证据1、2、3、4真实性无异议，对证明目的有异议，被告不应承担违约责任。原告对被告所举证据1无异议；对证据2真实性无异议，因为原告的购房款已经交清，至于其他人是否交清与原告无关，故对其证明目的不予认可。本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告所举证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，该四组证据内容真实可信，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。     被告所举证据1内容真实，形式来源合法，且原告无异议，本院予以确认；被告所举证据2内容真实，形式来源合法，且原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但根据合同相对性，被告相对原告而言已然构成违约，应承担违约责任，故对其证明目的不予确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2015年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：20143509，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县XX路XX段XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套，总价款286720元。原告向被告直接交纳购房款146720元，在中国银行定边县支行办理按揭贷款140000元用于交纳其余购房款。合同中约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付房屋价款万分之一的违约金，但被告未在约定交付房屋时间内向原告交付房屋，直至2018年5月21日被告向原告交付了所购房屋，同日被告以所建房屋面积比预测面积大为由，又向原告收取房款8602元，故原告所购房屋总价款实为295322元。交付房屋后，至今未向原告办理房屋产权登记证书。现房屋已装修入住，原告认为被告构成违约，向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案原告按照合同约定履行了付款义务，而被告未按照约定按时履行交付房屋的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告应向原告承担房屋总价款每日万分之一的违约金。该房屋总价款295322元，原告主张按照286720元计算违约金，本院予以准许，每日的违约金为28.672元。从2016年10月31日计算至原告接房之日2018年5月21日止，共计567日，被告应承担违约金22.672元/天×567日=12855.024元。对于逾期办理产权登记，应当按照双方约定按已付房屋价款的0.5%向买受人支付违约金，原告请求判令被告支付未按照约定期限办理房屋所有权证的违约金1433.6元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张要求被告返还多缴纳的房款，因原告所购房屋还未在房屋产权登记部门进行不动产登记，还未最终确定原告房屋的面积，故原告可在办理不动产登记后，对该项诉讼请求另案主张，本案中不作处理。原告认为被告变更了规划设计，使同层两户进户门不能同时打开，存在安全隐患，要求被告承担违约责任，但未提供相关证据证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，被告开发建设的XX小区XX房，由于绝大多数业主未按时交纳首付款，导致被告资金链断裂，不能正常交房，该抗辩意见不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告付某某与被告陕西某某房地产开发有限公司于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、由被告陕西某某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告付某某支付逾期交房违约金12855.024元。三、由被告陕西某某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告付某某支付逾期办理房屋所有权证的违约金1433.6元。四、驳回原告付某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，由被告陕西某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长   闫学峰人民陪审员   姚金辉人民陪审员   何静平                                         二〇一九年十一月四日 书  记  员  刘海浪  1