山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终10347号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司员工，被上诉人（原审原告）：刘建国，男，1969年10月13日出生，汉族，住济南市。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人刘建国商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由刘建国承担。事实和理由：一、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解并适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”这一条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，源浩置业公司也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且刘建国在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。二、一审法院忽视刘建国实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了刘建国的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…….”，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。本案中，刘建国并未提供证据证明自己存在租房损失的前提下，一审法院错误适用法律从而裁判，裁判严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。三、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，刘建国在确认并领取违约金后却再次将源浩置业公司诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。根据现有民事法律规定，是允许民事主体对自身民事权益的合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，一旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。源浩置业公司逾期向刘建国交房符合商品房买卖合同违约金条款，确需向刘建国支付违约金。如果刘建国认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与源浩置业公司协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与源浩置业公司协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，刘建国明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额共计16860元，并主动与源浩置业公司签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。在刘建国已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。四、一审判定源浩置业公司应当支付占用2万元车位购置预付款期间的利息，无法律依据，应予纠正。2013年10月28日，为确定购买车位资格，刘建国向源浩置业公司交纳了9万元车位购置预付款。此时，车位位置与价格尚未确定，源浩置业公司对该款项之占有系基于对双方将来达成确定的车位购置的真实合意而产生，系合法占有。刘建国将该部分款项交付源浩置业公司，也是在相同意思表示下的自愿履行，即同意在车位价格确定前，由源浩置业公司持有该笔资金。即对车位价格在将来确定时存在多退少补的情况，刘建国是完全明知的，至少也应当明知。2018年1月17日车位位置与价格确定后，源浩置业公司在合理期间内向刘建国返还了2万元剩余预付款，该交易过程符合日常交易模式，源浩置业公司对此并无过错，根本不应承担所谓的返还利息问题，这部分利息也根本不是刘建国的损失。按一审逻辑，如在2018年1月17日车位最终价格确定后，不是源浩置业公司向刘建国返还2万元，而是刘建国向补交2万元，也应由刘建国将该2万元的利息作为迟延付款滞纳金支付源浩置业公司。可见，一审判令源浩置业公司支付合法占有2万元期间的利息没有任何法律依据，也与客观常理和交易习惯相悖，完全是错误和荒谬的，甚至是人为偏袒下的刻意归责。刘建国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回源浩置业公司的上诉请求，维持原判。刘建国向一审法院提出诉讼请求：1.判令源浩置业公司赔偿逾期交房违约损失10050元（已扣除已支付的违约金）；2.判令源浩置业公司赔偿多付2万元车位款的使用利息5143元（以2万元为基数，自2013年10月28日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2013年11月20日，刘建国、源浩置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》两份，由刘建国购买源浩置业公司开发的位于XX室住宅及地下室各一套，涉案房产建筑面积112.42平方米，价款708808元；涉案地下室建筑面积14.13平方米，价款44170元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算”。合同附件五补充协议中约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫。合同签订后，刘建国依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向刘建国邮寄了交楼通知书，刘建国于2017年9月2日收到了该通知。刘建国于2013年10月28日缴纳了9万元车位款，源浩置业公司于2018年2月28日退还了2万元车位款,于2018年3月17日发出车位交付通知书，通知于2018年3月20日交付车位。另查明，源浩置业公司已经向刘建国支付逾期交房违约金16860元。再查明，一审法院审理的（2018）鲁0105民初1236号贾某诉源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案中，根据贾某申请，一审法院委托XX公司对贾某购买的同小区XX室住宅及地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与XX小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与XX小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与XX小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，一审法院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为47元（57元×112.42平方米/135.7平方米，取整数），涉案地下室日租金水平为1.55元（2元×14.13平方米/18.29平方米，取整数），涉案车位日租金水平为6元。一审法院认为，双方签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向刘建国发出交房通知书，通知交付房屋、地下室。依据商品房买卖合同的有关约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，故源浩置业公司于2017年9月2日履行完毕交房义务，其逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。双方虽未签订合同约定车位的交付时间，但车位作为涉案房产及地下室的附属设施，交付时间无特别约定的情形下，应与涉案房产及地下室一并交付。同时，源浩置业公司前期支付的违约金中也已经包含了车位部分的违约金，也足以证实车位交付时间亦应为2016年6月30日。源浩置业公司于2018年3月17日向刘建国发出车位交楼通知书，通知于2018年3月20日交付车位，源浩置业公司逾期交付车位的时间应为2016年7月1日至2018年3月20日，共计逾期627天。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第九条虽约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%，该违约金标准低于给买受人造成的损失，应依法予以调整。依据XX公司出具的价格评估报告，刘建国在逾期交房期间的住宅、地下室租金损失为20779.4元[428天×（47元/天+1.55元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3762元（627天×6元/天），租金损失合计24541.4元，扣出源浩置业公司已经支付的违约金16860元，源浩置业公司仍需支付7681.4元违约金。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由刘建国放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，对源浩置业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。2013年10月28日，刘建国向源浩置业公司支付9万元购买车位，源浩置业公司实际交付7万元的车位，刘建国要求判令源浩置业公司赔偿占用2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月28日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）合法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告济南源浩置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘建国赔偿逾期交房损失7681.4元。二、被告济南源浩置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告刘建国赔偿占用多付2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月28日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告刘建国负担10元，被告济南源浩置业有限公司负担79元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，源浩置业公司对于房屋及地下室实际逾期交付428天，对于私家车位逾期交付627天。源浩置业公司主张根据涉案的商品房买卖合同约定，逾期交房违约金最高额为已付总房款的2%，并已实际支付。参照XX公司出具的价格评估报告可知，源浩置业公司逾期交房造成刘建国的损失为24541.4元[428天×（47元/天+1.55元/天）+627×6元/天]，合同约定的违约金最高额即已付房款的2%即16860元，过分低于该损失，根据上述法律规定，逾期交房违约金应予调整，故一审法院判决源浩置业公司仍需支付刘建国损失7681.4元（24541.4元-16860元）并无不当，本院予以维持。关于源浩置业公司应否支付已经退还的2万元车位款占用期间的利息。2013年10月28日，刘建国即已向源浩置业公司支付9万元购买车位，源浩置业公司实际交付7万元的车位，且源浩置业公司于2018年2月28日向刘建国退还2万元车位款，故刘建国要求判令源浩置业公司赔偿占用2万元车位款的利息损失（以2万元为基数，自2013年10月28日起至2018年2月28日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）合法有据，一审法院予以支持并无不当。综上所述，源浩置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十一月二十一日书记员  马 晴