河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4927号上诉人(原审被告)：方照阳，男，回族，1990年10月17日出生，住周口市川汇区。上诉人(原审被告）：马密，女，回族，1970年9月15日出生，住周口市川汇区。系方照阳之母。二上诉人共同委托诉讼代理人：李易衡，河南商振律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张银花，女，汉族，1973年1月15日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王翔，河南团结律师事务所律师。上诉人方照阳、马密因与被上诉人张银花租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方照阳、马密的共同委托诉讼代理人李易衡，被上诉人张银花的委托诉讼代理人王翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方照阳、马密上诉请求：1、请求依法撤销(2016)豫1602民初3769号民事判决书,改判二上诉人返还被上诉人10200元或发回重审(不服金额为23800元)；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人马密与被上诉人张银花之间房屋租赁合同为无效合同属于适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同不存在违反《合同法》第五十二条合同无效的情形,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。2、虽马密将涉案房屋转租给张银花违反了与周口市公房管理处签订的《公房租赁协议》的内容,但周口市公房管理处在知道该事实后,只是于2018年7月20日张贴《告知书》,《告知书》载明“承租人马密:接投诉反映,您涉嫌违反周公房租(惠民小区)字49号《公房租赁协议》第五项第一条之约定,特告知您,自本告知书下发之日起三个工作日内,来我处说明情况。”但未与马密解除原租赁合同,且根据合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。马密是否享有转租权并不影响合同的效力。二、一审法院忽略案件重要事实,严重影响上诉人的利益，主要过错方在被上诉人张银花,其应当承担主要责任,34000元不应全部退还,上诉人只应该返还30%即10200元。《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。即便认定上诉人马密与被上诉人张银花之间房屋租赁合同为无效合同,但本案中主要过错方在被上诉人张银花。(1)张银花在承租涉案房屋前就明知涉案房屋为直管房,仍然坚持承租,因自身原因未过户,应承担相应责任。(2)被上诉人张银花在未经上诉人的同意下强行进入房屋装修,未经过出租人同意进行装修,其主张的装修费用理应由被上诉人张银花自行全部承担,一审法院认定被上诉人张银花有过错,仅仅让其承担16000元的装修费显失公正,双方都有过错的情况下,34000元不应全部退还,上诉人只应该返还30%即10200元。(3)2018年7月9日上诉人方照阳向被上诉人张银花出具的《收据》显示34000元包含装修费、押金、房租。被上诉人张银花在上诉人未交接房屋的情况下,把涉案房屋锁门别坏,强行把已装修的室内外装修,卷闸门、窗户全部毁坏,造成上诉人先前的装修全部毁坏,给其造成巨大损失。且在被上诉人张银花交34000元时,上诉人就将向周口市公房管理处缴纳的3000元押金条原件交给被上诉人张银花,且3000元已被其领走，上述两部分费用在计算返还的数额中应当予以扣减。被上诉人张银花辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确。上诉人隐瞒事实,逃避真相,欺诈被上诉人,将不能转租的房屋租赁给被上诉人,导致出租人贴条告诫不能转租的事实,使被上诉人根本不能实现投资生意的目的,上诉人转租的行为具有欺诈性。上诉人不遵纪守法,上诉人拿到转租金后,根本不说明情况,连电话都不接,甚至都找不到人。因此，上诉人的理由不能成立。上诉人所称不是事实，上诉人一开始就期瞒着被上诉人,根本没有告诉被上诉人其无权转租的情况，是上诉人拿到租金后,被上诉人开始装修时,才被出租人告知不能转租的情况。被上诉人多次要求退回租金,上诉人根本不退,甚至后来就联系不到人。既然上诉人承认合同无效或被撤销应当返还财产,但又强词夺理,企图按责任划的理由是不能成立的。被上诉人装修是上诉人拿到钱时交给房屋同意后才装修的。上诉人方照阳并没有告诉被上诉人是不能转租的直管公房,是后来出现争议后,方照阳不愿退钱才补打的收据。上诉人根本未经出租人同意转租,且押金条是方照阳忽悠被上诉人给予过户才交给被上诉人的。被上诉人为了减少损失,想从出租人那里先要回3000元押金,可出租人根本不退,说只能与马密说事,而马密根本就不露面。综上,上诉人的上诉理由不能成立,请求驳回上诉人的上诉请求。张银花向一审法院起诉请求：1．依法判令方照阳、马密返还张银花租金34000元；2．依法判令方照阳、马密赔偿张银花装修损失16000元；3．本案诉讼费用由方照阳、马密承担。一审法院认定事实：2018年3月1日，马密与周口市公房管理处签订周公房租（惠民小区）字49号《公房租赁协议》，该协议的相关内容为：周口市公房管理处为甲方，马密为乙方，甲方将坐落在周口市川汇区黄河路49号的直管公房一间出租给乙方，租赁期限2018年3月1日至2018年12月31日，月租金1610元；乙方擅自转让、转租、转借承租房屋的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋；租赁合同签订后乙方需向甲方缴纳3000元作为租房及水电保证金，合同期满，乙方持当月水电缴费凭证、经甲方验收水电及房屋设施完好后退回保证金，乙方违约保证金不予退回；在房屋使用期间，室内外装修、水电维修、卷闸门、窗户、下水道清理日常维护费用均由乙方负责，一切费用均属无偿投资。马密租房后对房屋进行了简单装修。后马密向外发布出租上述房屋的信息，并留了其子方照阳的电话号码。张银花为做生意，在看到信息后便与方照阳联系。经协商，马密同意将涉案房屋转租给张银花。2018年7月9日，张银花按约将34000元现金交给方照阳，方照阳出具《收据》，内容为“今收到张银花叁万肆仟元整（34000）其包含房租和装修费、押金”。方照阳还在《收据》落款处下方注明“半年后和你们一起去过户，百分之百过户”。在张银花对涉案房屋进行装修时，周口市公房管理处发现马密转租房屋，便于2018年7月20日张贴《告知书》，《告知书》载明“承租人马密：接投诉反映，您涉嫌违反周公房租（惠民小区）字49号《公房租赁协议》第五项第一条之约定，特告知您，自本告知书下发之日起三个工作日内，来我处说明情况。”因马密与张银花未能就涉案房屋与周口市公房管理处达成新的协议，引发本案纠纷。一审法院认为，马密租赁涉案直管公房后，又将该房屋转租给张银花，双方构成房屋租赁合同关系。由于马密与周口市公房管理处签订的《公房租赁协议》明确约定不能擅自转让房屋，马密将涉案房屋转租给张银花违反了《公房租赁协议》的内容，对周口市公房管理处对直管公房的管理权与收益权构成侵害，因此，马密与张银花之间的房屋租赁合同应为无效。按照无效合同的处理原则，马密应向张银花返还收到的34000元。因方照阳与马密共同将涉案房屋转租给张银花使用，并向张银花出具收款收据，方照阳应与马密共同承担返还34000元的责任。一审法院对张银花要求马密、方照阳返还34000元的诉讼请求，予以支持。由张银花明知34000元包含周口市公房管理处收取的押金3000元，及马密租赁房屋10个月共计16000元的房租金的内容，可知张银花在向马密交34000元的时间就应当知道涉案房屋为直管公房，一审法院对张银花所称事后才知道涉案房屋为直管公房的内容，不予采纳。张银花在没有征得周口市公房管理处同意的情况下与马密形成无效的房屋租赁关系，具有过错，应承担相应责任，故对张银花要求马密、方照阳承担16000元装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、马密、方照阳于判决生效后10日内返还张银花34000元；二、驳回张银花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取325元，张银花与马密、方照阳各自承担一半。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、案涉房屋租赁合同效力如何认定；2、原审关于返还租金数额的认定是否适当。关于合同效力的问题。涉诉房屋系直管公房,根据周口市公房管理处与马密签订的《公房租赁协议》约定，承租人不得将承租的房屋擅自转让、转租、转借他人。马密、方照阳违反约定将涉诉房屋对外转租,因公房具有社会福利性和保障性,承租人资格有特定性,与特定的身份相联系,擅自转租必然损害公共利益。因该擅自转租行为损害了公共利益,一审法院确认马密与张银花之间房屋租赁合同无效,具有事实和法律依据，本院予以支持。关于返还租金数额的认定是否正确的问题。涉诉房屋系直管公房,马密、方照阳明知涉诉房屋的性质而进行转租,对于合同的无效存在主要过错,张银花亦未尽到审慎的注意义务,对导致合同无效亦存在过错。一审法院酌情认定双方应承担的法律责任确定返还租金数额符合本案实际情况,本院予以支持。综上所述，方照阳、马密的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由方照阳、马密负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  李玉杰二〇一九年十一月二十八日法官助理石磊书记员潘克宇