湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2523号上诉人（原审被告）：王树琴，女，1990年4月23日出生，汉族，无业，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：李双荣，女，1955年10月8日出生，汉族，无业，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：向明会，女，1976年1月5日出生，汉族，无业，户籍地宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：陆璐，湖北夷陵律师事务所实习律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈宏贤，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人王树琴、李双荣因与被上诉人向明会房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王树琴及其与李双荣的共同委托诉讼代理人范亮亮，被上诉人向明会及其委托诉讼代理人陆璐、陈宏贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树琴、李双荣上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回向明会原审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由向明会承担。事实和理由：原审判决认定部分基本事实不清，适用法律错误。一、关于案涉租赁房屋的交付问题。2019年3月18日，向明会与原承租人贺荣签订《旅馆转让协议》，同日贺荣协助向明会与出租人王树琴、李双荣签订了《房屋租赁合同》，约定向明会以现状接收房屋，届时租赁房屋事实上已完成交付。另，原审判决亦认定向明会支付了房屋租金，实际开始经营管理旅馆。原审判决“本院认为”部分认定“向明会租赁房屋未交付”与经审查查明的事实不符。二、关于向明会是否享有合同解除权问题。向明会请求解除房屋租赁合同，不符合合同约定或法定的解除条件。首先，向明会并未提供证据证明出租方根本违约致使合同目的落空，原审判决对其主张的解除合同理由不予支持，认定其应承担不履行合同的违约责任。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，出租人王树琴、李双荣有权主张向明会继续履行合同。其次，一方行使合同法定解除权是以另一方根本违约为前提，既然认定向明会违约，那么向明会作为违约方当然不享有合同法定解除权。此外，合同法第九十四条第（二）项关于预期违约的规定，是对守约方赋予合同解除权，并非指任何一方均可行使，否则合同严守原则将形同虚设。最后，向明会在原审中单方主张以丧失履约保证金为代价解除合同，无合同和法律根据。向明会混淆了解约定金与履约保证金的性质和功能，案涉履约保证金与合同解除权无关。向明会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，具体如下：第一、王树琴、李双荣与向明会签订的租赁合同尚未开始履行，租赁房屋也未交付。向明会与王树琴、李双荣2019年3月18日签订《房屋租赁合同》，当时王树琴、李双荣与原承租人的租赁合同尚未到期，向明会与王树琴、李双荣的租赁期限从2019年6月18日才开始。换言之，向明会提出解除合同时，合同履行期限尚未开始，房屋还在原承租人的租赁期间内由原承租人继续使用，王树琴、李双荣并未将房屋交付给答辩人。第二、王树琴、李双荣与向明会签订的租赁合同中约定的租赁面积为453平方米，但实际房产证面积只有373.51平方米，租赁面积严重缩水。且该房屋的消防合格证面积只有293.5平方米，部分面积没有取得消防合格证，无法正常安全经营。第三、在合同履行期限到来之前，向明会明确表示不履行合同，并自愿以损失履约保证金为代价，要求解除合同，符合法律规定。第四、从本着解决实际问题和矛盾的角度出发，也应以判令解除合同为宜。向明会女儿身患癫痫疾病，且越来越重，离不开家人照顾，向明会多次明确表示不会履行合同，如果硬性机械地要求履行，不利于问题的解决，不能取得良好的社会效果，于各方无益。反之，如果判令解除，王树琴、李双荣可以另租他人，且王树琴、李双荣与原承租人的合同还未终止，向明会在合同履行期限开始之前要求解除，于各方无害。综上，一审判决依据法律和事实，判决正确，请求予以维持。向明会向一审法院起诉请求：1.解除向明会与王树琴、李双荣签订的《房屋租赁合同》；2.王树琴、李双荣退还向明会预付的房屋租金60000元；3.本案诉讼费用由王树琴、李双荣共同承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，向明会（承租方、乙方）与王树琴、李双荣（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王树琴、李双荣将位于隆康路1号房屋出租给向明会使用，租赁面积453平方米，用于经营旅社。租期5年，自2019年6月18日至2024年6月18日，总租金395000元，2019年3月18日至2020年3月18日年租金75000元；向明会应交纳履约保证金20000元；合同还对双方权利义务、租金交纳方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，向明会依照合同履行向王树琴交纳履约保证金20000元、租金40000元。向明会对租赁场地现状进行查看。同年3月25日，向明会在与该房屋前手租赁人办理消防手续时发现经营场所与合同约定不同，对租赁面积有疑问。同时管理经营了几天，发现经营状况很差。遂向王树琴、李双荣提出解除合同，王树琴、李双荣不同意。遂成讼。另查，隆康路1号房屋所有权证登记建筑面积为373.51平方米。一审庭审时，向明会向一审法院表示不履行合同，愿意承担20000元履约保证金责任。经法院主持调解，双方不能达成一致意见。一审法院认为，王树琴、李双荣与向明会签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵守合同。向明会租赁房屋未交付前，明确表示不履行合同，请求解除合同，依法准许。王树琴、李双荣请求继续履行，不予支持。向明会在签订合同前，对房屋现状进行了查看，虽然合同约定租赁房屋建筑面积与实际产权登记建筑有出入，双方均有责任。向明会在签订合同前，对房屋现状进行了查看，不足构成合法解除合同的理由，向明会应承担不履行合同的违约责任。双方已在合同中约定了履约保证金，向明会愿意承担20000元履约保证金责任，法院予以尊重。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告向明会与被告王树琴、李双荣签订的《房屋租赁合同》。二、被告王树琴、李双荣向原告向明会返还租金40000元，履约保证金20000元归被告王树琴、李双荣所有。上列应付款项，于判决生效之日起10日内履行，未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费650元（原告已预交），由原告向明会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求及抗辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人王树琴、李双荣与被上诉人向明会签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。向明会在租赁合同约定的租赁期限开始前明确表示不愿履行合同，在双方不能协商解除合同的情况下，向明会向人民法院提起诉讼，请求解除双方签订的租赁合同，一审法院予以支持并无不当。鉴于向明会提前要求解除合同必然影响到王树琴、李双荣对出租房屋的预期使用安排，一审中，向明会愿意承担20000元履约保证金责任，一审法院予以采纳，亦是从解决问题和矛盾的角度出发。故，本院对王树琴、李双荣要求继续履行合同的主张不予支持。综上所述，上诉人王树琴、李双荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人王树琴、李双荣负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十一月六日书记员  张 萍