北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15601号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京润德泰商务管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路****楼**。法定代表人：李恒国，执行董事。委托诉讼代理人：郭辉，北京元合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中威永博建筑装饰有限公司，住，住所地北京市朝阳区霄云路**[6-5]**平房402/div>法定代表人：陈寿勇，总经理。被上诉人（原审被告）：陈寿勇，男，1969年12月16日出生，北京中威永博建筑装饰有限公司总经理，住北京市丰台区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：任鑫宇，北京秉道律师事务所实习律师。上诉人北京润德泰商务管理有限公司（以下简称润德泰公司）因与被上诉人北京中威永博建筑装饰有限公司（以下简称中威公司）、陈寿勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初53993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润德泰公司上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第四项以及第七项，撤销一审判决第三项中“不包括中威公司已经支付的二十五万元，在款项执行过程中应予以扣除”的部分，维持“中威公司于判决生效之日起七日内赔偿润德泰公司违约金一百七十万元”的部分；撤销一审判决第五项，改判驳回中威公司关于租金以及房屋占有使用的反诉请求；撤销一审判决第六项，改判支持润德泰公司的一审第二项诉讼请求；撤销一审判决第六项，改判支持润德泰公司一审第3项诉讼请求中的第一项、第6项诉讼请求，案件受理费由中威公司、陈寿勇负担。事实和理由：一、中威公司已经支付的二十五万元冲抵了其欠付的润德泰公司垫付的供暖费、水费、人员工资、退给租户的租金以及押金，一审判决在违约金中再行扣减该25万元，无事实及法律依据，显失公平。二、中威公司作为出租方对于合同无法履行负有全部责任，属于根本违约，恶意缔约放任损失扩大，无权要求润德泰公司支付租金以及房屋使用费。1．中威公司明知涉案房屋自始不能用于经营经济型酒店。2．润德泰公司出具的解约函于2017年6月17日送达中威公司，自此有权占有租赁房屋，无任何过错，未使用租赁房屋用于正常生产经营。通过一审法院现场勘验，涉案房屋中仅有74间为润德泰公司装修，其余房间空置。润德泰公司派人看管完成装修、配备家具的74间租赁房屋属于守约方的止损义务，符合合同第六条的约定以及民法通则第114条、合同法第119条的规定。三、依据合同第九条第二款，润德泰公司有权要求中威公司退回已支付第一期半年的租金100万元。四、依据合同第九条第二款的约定，中威公司恶意违约导致合同目的不能实现，应当赔偿装修损失、退还租金以及押金，而且另行支付违约金。合同还约定了守约方的可得利益损失，符合合同法第113条的规定。五、中威公司未在合同上盖章，陈寿勇个人签字且明确约定其为收款人，亦实际收取租金以及押金。中威公司没有独立的经营场所，亦无独立的账目，其银行账户显示是异常状态，对此没有合理解释，故陈寿勇对于中威公司的债务应承担连带清偿责任。中威公司、陈寿勇答辩称：同意一审判决，不同意润德泰公司的上诉意见。润德泰公司向一审法院请求：1．判令润德泰公司与中威公司于2016年12月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年6月17日解除；2．判令中威公司向润德泰公司退还押金200000元及2016年12月10日至2017年6月9日期间的租金1000000元；3．判令中威公司向润德泰公司赔偿装修损失1913751元，包括工装工程损失1547160．6元及消防工程损失366590．4元；4．判令中威公司向润德泰公司赔偿违约金2000000元；5．判令中威公司向润德泰公司支付垫付的供暖费117017元、水费28980元、人员工资91379元、退给租户的房租71864元、退给租户的押金135570元，合计444810元；6．判令陈寿勇对上述债务承担连带赔偿责任。中威公司向一审法院反诉请求：1．判令润德泰公司与中威公司于2016年12月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年10月11日解除；2．要求润德泰公司向中威公司支付2017年6月10日至2017年10月10日的租金666668元及2017年10月11日至2018年5月25日的房屋占有使用费1244462元；3．要求润德泰公司向中威公司赔偿违约金400000元；4．要求润德泰公司向中威公司支付2016年12月10日至2018年5月25日的电费267840元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：中威公司系有限责任公司，陈寿勇系该公司法定代表人。2016年12月8日，中威公司作为出租人（甲方）与润德泰公司作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：甲方出租涉案房屋给乙方，租赁用途为用于经济型酒店经营用房，在甲方未允许的前提下不得改变经营用途。房屋租赁期自2016年12月10日至2026年12月9日，共10年。甲方应于2016年12月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同依法/依约被解除后，甲方有权收回房屋，乙方应在收到甲方书面收回房屋通知后30日内按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方一致确认：前述不超过30日为租赁物交接的必要时加，乙方无需承担此期间的租金。押金200000元，自甲方按约定条件将房屋交付给乙方时，于合同签订之日乙方向甲方一次性缴纳全额押金。自2016年12月10日至2017年12月9日，年租金税后2000000元；自2017年12月10日至2018年12月9日，年租金税后2500000元。第一年租金半年支付一次，以后按每年支付一次。第一期房屋租金乙方应于合同签订当日内支付，以后每期租金应在上期末最后30日前支付。免租期和租赁期内的水费、电费、供暖费等均由乙方承担。如非甲方责任导致的本租赁合同早于本合同约定的租赁期限届满日终止，则乙方装修改造所形成的装修改造物无偿归甲方所有，如因甲方责任导致的提前解约，则甲方应对乙方进行合理补偿。除甲乙双方另有约定以外，乙方不得转租转让；如确需转租转让，需得到甲方书面认可，转租形态不影响整体商业楼对应形态。交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方实现订立本合同之目的，乙方有权单方解除合同。乙方有不按照约定支付租金迟延达30日的、欠缴各项费用达50000元的、擅自改变房屋用途的、擅自将房屋转租给第三方的等情形，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期内，如非乙方原因甲方需提前收回房屋的，甲方应赔偿乙方装修补偿折旧款及退还相应的租金及押金，另应向乙方支付相当于一年租金的违约金；如非甲方原因乙方提前退还房屋的，乙方缴纳的押金不予退还，并剩余房租不予退还，另应向甲方支付相当于一年租金的违约金。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应向乙方赔偿包括但不限于乙方装修改造及经营等相应损失；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付相当于当期年租金20%的违约金，并乙方缴纳的押金及未使用的租金不予退还。合同签订后，润德泰公司向中威公司支付押金200000元及2016年12月10日至2017年6月9日期间的租金1000000元。中威公司于2016年12月13日将涉案房屋交付润德泰公司使用，后润德泰公司开始对涉案房屋进行装修。此后润德泰公司未再支付租金。2017年3月20日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市工商行政管理局共同出具《关于依法治理违法群租房的通告》，主要内容为严禁违反相关限制条件出租房屋、严禁利用出租房屋非法经营“黑开旅馆”、严禁出租存在安全隐患的各类房屋等，该通告张贴于涉案房屋所在院落内。据此，润德泰公司停止对涉案房屋的装修，后涉案房屋一直未投入经营使用。2017年5月8日，中威公司向润德泰公司汇款250000元。润德泰公司同意用上述款项冲抵中威公司应支付润德泰公司的各项费用。2017年6月15日，润德泰公司出具《解约函》，主要内容为，因2017年5月涉案房屋业主因不允许租赁房屋作为经济型酒店之用途而制止润德泰公司对房屋的装修，并收回租赁房屋，最终导致润德泰公司无法继续承租涉案房屋，合同目的无法实现，故函告中威公司，在中威公司收到该函之日解除双方之间签署的《北京市房屋租赁合同》等。中威公司于2017年6月17日收到该《解约函》。2018年5月10日，一审法院组织润德泰公司与中威公司共同前往涉案房屋进行现场勘验并组织双方办理交接手续，勘验情况为：涉案房屋现场共有房屋156间，其中，82间房屋为润德泰公司未装修房屋，74间房屋为润德泰公司已装修房屋。未装修房屋中，8间房屋由案外人崔某占有使用，74间房屋内均为中威公司物品，与中威公司交付润德泰公司房屋时屋内物品一致；已装修房屋中，屋内物品主要为双人床、衣柜、床头柜、桌子、椅子，因房间面积原因，每间房屋内摆设物品不尽相同。除崔某占用的8间房屋外，中威公司于当日将另外148间房屋收回。经询，润德泰公司表示，已装修房屋中的家具系根据涉案房屋房间户型特殊定制，无法另行使用，因此拒绝搬离，并要求计算在装修损失内，对于上述家具之外的现场遗留物品，润德泰公司表示放弃所有权。中威公司表示上述家具均系可移动财产，应当从涉案房屋搬离，中威公司拒绝接收使用，为配合诉讼，中威公司同意在接收房屋后至本次诉讼终结前，代为保管上述家具，对于润德泰公司自愿放弃的其他财产，由中威公司自行处理。2018年5月25日，润德泰公司与中威公司就崔某占用的8间房屋办理完毕交接手续，涉案房屋自当日起由中威公司实际控制。2018年10月30日，该院前往北京市朝阳区大黄庄绿化队资产办公室调查涉案房屋土地性质。该办公室工作人员称，该土地性质为国有土地，地上，地上建筑物仅能作为办公使用居住使用，既不能用作经营性酒店使用，也不能用作公寓使用。因存在安全隐患，房屋亦不能自住使用。润德泰公司认可上述调查结果，表示调查结果显示合同目的无法实现，中威公司构成根本违约。中威公司在将房屋出租给润德泰公司之前，涉案房屋就是用作公寓经营，润德泰公司基于信赖而签订合同，不存在任何过错。中威公司认可调查结果的真实性，但表示从其承租涉案房屋起房屋就可以住人，其将房屋出租给润德泰公司时，北京市朝阳区大黄庄绿化队明确表示涉案房屋可以开办经济型酒店。后因政府政策原因，导致合同目的无法实现，属于情势变更，责任不在中威公司。庭审中，润德泰公司要求中威公司向其赔偿装修损失1913751元，就此提交《工装工程合同》、《工装工程结算单》、《消防工程安装合同》、《大黄庄公寓消防结算清单》、《承诺书》、收据若干、银行流水明细若干、证人崔某证人证言等证据佐证。中威公司对上述证据的真实性均予以认可，并表示工程造价也较为合理，但据其了解，润德泰公司就《消防工程安装合同》仅支付工程款150000元，并提交杨永贵出具的书面证人证言佐证。润德泰公司对杨永贵证言不予认可，认为证人必须到庭作证。经询，双方就涉案房屋装修损失数额均不申请鉴定。润德泰公司要求中威公司向其支付其垫付的供暖费117017元、水费28980元、人员工资91379元、退给租户的房租71864元、退给租户的押金135570元。润德泰公司提交《我方退乙方房租、暖气一览表截至2016．12．9》，证明在签订租赁合同前，因涉案房屋中尚余部分租户租期未届满，润德泰公司与中威公司约定，如剩余租户提前退租，则租户已交纳的押金、已交纳未使用的租金及取暖费由中威公司退还给润德泰公司，则中威公司应当承担剩余租户使用房屋期间产生的全部供暖费，并承担中威公司留在现场的管理人员的工资。就退还押金、租金数额，润德泰公司提交《租赁合同》若干、收据若干佐证。其中，《租赁合同》中约定，承租人租赁房屋期间产生的暖气费由承租人承担。就代缴供暖费数额，润德泰公司提交银行流水明细若干、收据若干佐证。就人员工资数额，润德泰公司提交收条若干佐证。中威公司认可润德泰公司代为缴纳的28980元是涉案房屋2016年度水费，该费用应当由中威公司承担，但表示陈寿勇与润德泰公司负责人李勇曾口头约定用2016年度的水费折抵2017年度的网费，中威公司就其主张未予举证。中威公司认可《租赁合同》及收据的真实性，但表示其已将剩余租户交由润德泰公司继续管理，相当于由润德泰公司继续履行与剩余租户的租赁协议，故在此期间产生的全部燃气费应由润德泰公司承担。中威公司认可人员工资真实性，不认可证明目的，表示人员系润德泰公司雇佣，费用应当由润德泰公司承担。中威公司要求润德泰公司支付其占用房屋期间产生的电费，双方均认可电费由中威公司代为缴纳，中威公司对其主张的电费数额未予举证。经询，润德泰公司要求陈寿勇对中威公司债务承担连带赔偿责任的依据为，陈寿勇系合同约定的实际收款人，陈寿勇作为中威公司的法定代表人、股东及实际控制人，长期以中威公司的名义出租房屋，其与中威公司的财产混同，故应承担连带责任。就其主张，润德泰公司提交租赁合同若干份、转账记录等证据佐证。中威公司、陈寿勇对上述证据证明目的不予认可，表示上述证据无法证明陈寿勇实际收取了相应费用，且中威公司授权陈寿勇及财务人员代收相应款项，上述人员均系职务行为，故以上证据无法证明陈寿勇与中威公司财产混同。2017年8月9日，润德泰公司向该院提出诉讼财产保全的申请，该院依法对陈寿勇名下的价值5113751元的财产进行了查封，其中，陈寿勇名下中国工商银行北京南方庄支行尾号2175及3091的账户的查封期限自2019年8月7日至2020年8月7日；陈寿勇名下位于北京市石景山区701号房屋的查封期限自2017年8月17日至2020年8月16日；陈寿勇名下×××、×××、×××车辆的查封期限自2019年7月12日至2021年7月11日。润德泰公司支付保全费5000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，润德泰公司与中威公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据该院调查结果，涉案房屋自始不能用于经营经济型酒店，合同目的无法实现，中威公司作为出租人构成根本违约，润德泰公司享有单方解除权。因中威公司于2017年6月17日收到润德泰公司发出的《解约函》，故润德泰公司与中威公司签订的租赁合同于2017年6月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，润德泰公司要求中威公司退还押金，于法有据，予以支持。因润德泰公司实际占用涉案房屋至2018年5月25日，故其应当支付占用期间的相关费用，根据合同解除时间，润德泰公司应支付2017年6月10日至2017年6月17日的租金，并支付2017年6月18日至2018年5月25日的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准，参照合同约定的同时期租金标准及合同履行情况、当事人过错程度等酌情确定。润德泰公司要求退还其已支付的2016年12月10日至2017年6月9日期间的租金，于法无据，不予支持。关于供暖费，中威公司与租户签订的《租赁合同》中约定供暖费由租户向中威公司支付，故涉案合同签订后，供暖费应当由润德泰公司向租户收取，根据涉案合同约定，承租期间的供暖费由润德泰公司承担，故润德泰公司要求中威公司承担供暖费，于法无据，不予支持。润德泰公司主张人员工资，但其提供的证据无法证明上述人员系中威公司员工，故对其该项主张，不予支持。关于水费，润德泰公司与中威公司均认可该款项支付的是涉案房屋2016年度水费，该期间涉案房屋由中威公司实际使用，故中威公司应当向润德泰公司支付上述款项，中威公司抗辩双方曾口头约定水费冲抵欠付网费，未提交证据佐证，不予采信。润德泰公司主张退还租户的租金及押金，于法有据，予以支持。关于装修损失，因家具系与涉案房屋未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，故润德泰公司要求赔偿家具损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。就对涉案房屋已形成附合的装饰装修物，润德泰公司主张装修残值损失，于法有据，因润德泰公司、中威公司均不申请对装修残值进行鉴定，结合装修金额、装修折旧率、装修利用情况等因素酌情确定装修损失金额为1350000元。润德泰公司认可用中威公司已支付的250000元冲抵中威公司应支付的其他款项，不持异议。因合同约定的违约金为相当于一年的租金即2000000元，该金额过分高于润德泰公司实际损失，以润德泰公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定中威公司应赔偿的违约金数额为1700000元。因支持了润德泰公司的违约金请求，违约金中已将装修损失计算在内，故对装修损失一节不再另行裁判。润德泰公司要求陈寿勇对中威公司的债务承担连带赔偿责任，于法无据，不予支持。因中威公司系合同违约一方，故对其主张违约金一节，不予支持。中威公司主张电费，但就此未充分举证证明电费金额及使用期间，故对该项反诉请求，无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、北京润德泰商务管理有限公司与北京中威永博建筑装饰有限公司于二〇一六年十二月八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年六月十七日解除；二、北京中威永博建筑装饰有限公司于判决生效之日起七日内退还北京润德泰商务管理有限公司押金二十万元；三、北京中威永博建筑装饰有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京润德泰商务管理有限公司违约金一百七十万元[不包括北京中威永博建筑装饰有限公司已经支付的二十五万元，在款项执行过程中应予以扣除]；四、北京中威永博建筑装饰有限公司于判决生效之日起七日内支付北京润德泰商务管理有限公司垫付的退还租户租金及押金合计二十万零七千四百三十四元、水费二万八千九百八十元；五、北京润德泰商务管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京中威永博建筑装饰有限公司二〇一七年六月十日至二〇一七年六月十七日期间的租金四万三千八百三十六元，并支付二〇一七年六月十八日至二〇一八年五月二十五日期间的房屋占有使用费九十万元；六、驳回北京润德泰商务管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京中威永博建筑装饰有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50710元，由北京润德泰商务管理有限公司负担26819元（已交纳），由北京中威永博建筑装饰有限公司负担23891元（于判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费13716元，由北京润德泰商务管理有限公司负担6619元（于判决生效之日起七日内交纳），由北京中威永博建筑装饰有限公司负担7097元（已交纳）。保全费5000元，由北京润德泰商务管理有限公司负担（已交纳）。二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审经审理认定的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：润德泰公司与中威公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。中威公司于2017年6月17日收到润德泰公司发出的《解约函》，一审判定合同解除，双方均未对此提起上诉，本院予以确认。本案的上诉争议焦点有五个：一、润德泰公司是否应当支付租金以及房屋使用费；二、润德泰公司主张的损失以及违约金如何认定；三、中威公司是否应当退还已支付的第一期半年租金；四、中泰公司支付的25万元如何抵扣；五、陈寿勇是否对中威公司的债务承担连带赔偿责任。关于第一个上诉争议焦点。涉案房屋不能用于经营经济型酒店，润德泰公司作为承租人的合同目的无法实现，中威公司作为出租人构成根本违约，润德泰公司享有单方解除权。润德泰公司发出《解约函》，中威公司收到该函件，合同解除。润德泰公司应当交还房屋，其实际占用，应当支付占用期间的相关费用。润德泰公司主张占有房屋属于保管以及止损行为，一审参照合同约定的同时期租金标准及合同履行情况、当事人过错程度等酌情确定房屋占有使用费标准，并无不当。关于第二个上诉争议焦点。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，对涉案房屋已形成附合的装饰装修物，中威公司应赔偿润德泰公司装修残值损失，而润德泰公司配备的家具，系未与涉案房屋形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除。合同约定的违约金等于一年的租金，过分高于润德泰公司实际损失，以润德泰公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审认定的违约金数额并无不当，违约金中已包括装修损失。润德泰公司同时主张损失和违约金，事实依据不足，不予采信。关于第三个上诉争议焦点。依据合同约定，润德泰公司要求中威公司退还其已支付的2016年12月10日至2017年6月9日期间的租金，如前所述，因中威公司支付的违约金足以弥补润德泰公司的实际损失，故该项请求不予支持。关于第四个上诉争议焦点。根据合同约定，承租期间的供暖费由润德泰公司承担，润德泰公司主张的人员工资，亦证据不足，故润德泰公司要求中威公司承担供暖费以及工人工资，不予支持。润德泰公司要求中威公司偿还其垫付的退还租户押金以及租金、水费，具有事实依据，应予支持，但不足25万元，故一审判决将中威公司支付25万元在违约金中予以扣除，未在该部分予以扣除，并无不当。关于第五个上诉争议焦点。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，租赁合同的双方主体是润德泰公司和中威公司。如润德泰公司认为陈寿勇作为中威公司股东和实际控制人，存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，损害公司债权人利益，要求陈寿勇对中威公司的债务承担连带赔偿责任，其应对此另行主张。综上所述，润德泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40300元，由北京润德泰商务管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十一月十五日法官助理  刘旭萌法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园