浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3873号 上诉人（原审原告）:尹海荣，男，1969年5月14日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人（系尹海荣之弟）：尹良荣，住嵊州市剡湖街道里坂村**。 委托诉讼代理人：叶文颖，浙江迪索律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:嵊州市剡湖街道里坂村股份经济合作社。住。住所地：嵊州市剡湖街道里坂村/div> 法定代表人：童万钧，社长。 委托诉讼代理人：许长兴，浙江华越律师事务所律师。 上诉人尹海荣与上诉人嵊州市剡湖街道里坂村股份经济合作社（以下简称“里坂村经济合作社”）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹海荣上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持尹海荣的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由经济合作社承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。一、本案签订协议时，总计有29243.48平方米的土地性质为农业用地而非建设用地，该部分土地被用于建造厂房显属违法。一审认定其中16078.9平方米土地为建设用地性质有误。浙人征字（86）650号《嵊县乡镇事业建设用地申请审批表》所涉的土地处于的东南侧，属于当时的里坂砖瓦厂，土地性质为工矿用地。后其于1993年迁址至的东北侧，也就是案涉土地所处位置，但是土地性质并未从旧址迁移到新址，案涉土地的性质自1993年后一直未被定性，其中的16078.9平方米的土地直至2012年12月22日也就是租赁协议签订后才取得的《建设土地使用证》。所以1986年被定性为工矿用地的土地和本案所涉土地不是同一块土地，一审判决混淆两块土地的位置，认定案涉土地在1986年即被认定为建设用地，从而得出协议签订时该土地为建设用地的结论毫无根据。二、案涉《土地租赁协议》中81%的土地性质都属于农业用地而非建设用地，尹海荣租用案涉土地进行建造厂房、经营的合同目的完全不能实现，剩余建设用地不足以满足上诉人的建设、经营需求，故该合同应该被确认为整体无效，而不是部分无效、部分有效。尹海荣在协议中明确其租赁的目的是建造砖混结构厂房经营办厂，且对租赁的35882.64平方米的土地进行了整体规划，并按上述土地面积缴纳了租赁款。而在履行合同的过程中尹海荣才发现其中有81%的土地都属于农业用地，该部分土地被用于建造厂房显属违法。剩余的6639.16平方米的土地不仅不规则且面积畸小，与尹海荣利用全部土地进行整体建造、经营的合同目的完全相悖。案涉土地不具可分性，相反存在牵连关系，将农业用地部分分离出来后，剩余部分并不能独立地继续发挥功效，确认部分内容无效将影响有效部分的效力。协议中有土地不符合法律规定的性质就应导致协议整体无效。三、本案违反“不告不理”原则，严重超出尹海荣诉讼请求范围进行错误判决，尹海荣仅要求确认合同无效并要求返还相应的租金，即使合同属于部分有效、部分无效，双方均未就有效部分提出主张继续履行或解除的请求，经济合作社也从未提出过反诉，但一审法院不仅径行判决合同继续履行，且判决尹海荣需支付后续的租赁费用并将经济合作社本应退还给尹海荣的租赁费用进行了折抵。另外本案存在一个重要事实，经济合作社自2014年自今，将部分案涉土地（双方合同约定租赁范围为里坂砖瓦厂内现大陆中心线以北与外界分界线包含的全部土地包括里坂砖瓦厂原地上的建筑物，实际即为16078.9平方米用地处）又同时擅自出租给案外人刘国炎。刘国炎在案涉土地上砌筑围墙将其实际圈占、使用。尹海荣自2014年起就没能实际使用该土地，经济合作社严重违约，未能向尹海荣交付租赁物，尹海荣的合法权益一直受到损害。因此，该部分土地无论性质如何，也不论合同是否继续履行，尹海荣都不需要支付租赁费用。 经济合作社辩称，上诉人的上诉请求及主张的事实理由均不能成立。一、尹海荣认为涉案土地租赁面积35883.64平方米中只有6639.16平方米的建设用地。这块6639.16平方米的土地只是规划中的建设用地，未曾办理过用地手续，而16078.91平方米的土地属于原里坂砖瓦厂的建设用地，不仅在1986年就经过浙江省人民政府批准转为建设用地，还通过项目审批被用于经营砖瓦厂（于2011年因市政府整改而停办）30多年。虽然该地块在2012年才进行了土地登记，但不影响此前该地块建设用地的属性。二、尹海荣所称35883.64平方米的土地依据的是《砖瓦厂地形图》，经桐庐县规划自然资源局核证，该地形图不是图中标示的测绘单位桐庐星宇测绘有限公司测绘的，是他人冒名所为，不应作为认定事实的依据。租赁的里坂砖瓦厂的面积应为使用权证中明确记载的16078.91平方米。三、违反诚实信用原则的是尹海荣，而非经济合作社。在前几次庭审中尹海荣强调自己一直在履行协议，又主张该协议无效，其行为与其主张存在冲突；尹海荣诉称在合同履行过程中发现租赁协议中有大量农业用地，可在2012年被行政处罚，责令停止建设时并没有向经济合作社提出任何异议，而在2018年其大部分厂房被强拆后，因自己的非法利益受损才提出租赁协议无效，凸显尹海荣为维护自己的非法利益而恶意主张协议无效。四、混淆合同解除和合同无效的法律规定。尹海荣以建造厂房的经营目的不能实现为由主张合同整体无效，这不是合同无效的事由，而是解除合同的条件，但是本案尹海荣不具有解除权。造成上述后果是因为尹海荣没有向有关部门提出申请进行审批，只考虑选择有利建厂的地块。五、《合同法》第五十八条、《民法总则》第一百五十七条明确规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。尹海荣认为合同无效，要求经济合作社返还全部租金，却不需返还其占有、使用、收益租赁土地的补偿费，其还独享出租厂房的高额非法所得。六、尹海荣故意混淆证载建设用地16078.91平方米和规划建设用地6639.16平方米在土地性质上的区别。6639.16平方米土地不在里坂砖瓦厂的范围内，因此也不在租用土地范围内，有关机关对其进行行政处罚就是证明。原嵊州国土资源局根据省政府批文和原绍兴国土局的档案，结合现状确定了里坂砖瓦厂界址，并进行了集体建设用地使用权的登记，不存在里坂砖瓦厂位置不明，性质未定之说。在未依法撤销、变更原登记的情况下，登记的内容就是法定依据。七、尹海荣的履行合同行为违法，并非土地租赁行为违法无效。即使是合法的建设用地，要建设工程，建设方必须申请取得建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证，但是尹海荣没有履行上述义务，致使政府职能机关对其未批先建，非法占用土地的行为作出行政处罚，但其未对土地租赁行为进行处罚。八、尹海荣上诉称租赁面积中只有6639.16平方米的建设用地，其目的是为了掩盖现有被责令退出的土地及被没收的地上建筑物的非法性，妄想以司法裁判来改变已生效行政决定的权威。尹海荣除被强拆部分建筑物外，至今没有退出非法占用的土地，甚至还继续搭建建筑物出租。 经济合作社上诉请求：变更一审判决第一项为《土地租赁协议》有效或判决驳回尹海荣的诉讼请求。事实和理由：一、本案认定租赁面积为35882.64平方米的事实存在错误，导致判决《土地租赁协议》部分无效。一审判决违反证据规则，把不符合证据“三性”的《砖瓦厂地形图》作为认定事实的依据。该地形图上没有测绘单位公章，也没有测绘单位及测绘人员的资格证明，形式上不具有合法性；双方签订的《土地租赁协议》中没有体现该地形图测绘的面积，也没有附上该图，其与实际租赁面积没有关联性；尹海荣没有提供委托测绘合同，实际测绘的真实性存疑。而证人赵某称其为《土地租赁协议》的经办人，也是测绘组织者，理应对协议签订的过程十分清楚，却对地形图中测绘的面积没有写进协议也没有附件的事实不清楚。一审却采信了明显不具有可信度的证人证言，将其作为认定租赁面积为35882.64平方米的依据。租赁面积为35882.64平方米的主要事实举证责任在尹海荣方，经济合作社提供了很多高可信度的反驳证据足以推翻尹海荣的本证。二、一审法院对《合同法》第五十八条和《民法总则》第一百五十七条规定的部分内容引用不全，特别是对合同无效的法律责任承担的规定存在认识误区，从而导致法律适用错误。一审判决中要求经济合作社返还无效部分的土地租赁费，却对尹海荣因土地返还不能而产生的使用权益的折价补偿费用未予评价。三、一审判决认定租赁面积为35882.64平方米，其中22718.07平房米有效，退还13164.57平方米，说明除证载面积外，还有6639.16平方米的占地不必退出，与已生效的原嵊州市国资源局嵊土资罚字（2013）100号行政处罚决定书中对该部分土地的处置相冲突。既然该土地已被行政处罚要求退还，尹海荣继续占有、使用、收益就不具有合法性。 尹海荣辩称，尹海荣已经提供了足够的证据证明其租赁的涉案土地的面积是35882.64平方米。最关键的证据是砖瓦厂的地形图。该地形图其实是经济合作社在签订协议的时候提供给尹海荣的。如果存在伪造也应该由经济合作社自行承担相应责任。地形图是专业人员绘制的，能反映地形情况。它包括了1607918.9平方米的土地（在2012年12月才被认可为建设用地）、13164.57平方米的土地（目前为止都是农业用地性质），6639.16平方米的建设用地，组合而成的面积是35882.64平方米。绘制地图的费用总计是5000多元。是赵某经书面领款申请向经济合作社进行的报销，经济合作社不可能对绘制地形图的事情不知情，且其是否知情也是内部的管理问题，与尹海荣无关。从协议实际履行情况看，尹海荣在协议签订后即开始在不属于集体土地使用证所载面积（位于地形图所绘范围南侧）的土地上建造厂房，经济合作社从未予以阻止、干涉，也未向尹海荣主张协议外的租赁费，可见经济合作社对尹海荣使用该地块持许可态度，认可了协议租赁范围包含该地块。《集体土地使用证》所附《宗地平面图》中所示南侧边界线与《尹海荣非法占地建厂房勘测现状图》北侧边界线完全重合，两图并接后即与《里坂砖瓦厂地形图》所示的南、北侧地图重合，所以案涉地块租赁面积即为35882.64平方米。经济合作社一直强调其涉案的租赁面积只有16078.91平方米，尹海荣提交了一份经济合作社与案外人刘国严签订的土地租赁协议。说明经济合作社将案涉土地租赁给尹海荣的同时，又租赁给了案外人。上述情况都说明案涉土地的租赁面积是35882.64平方米。由于经济合作社将根本不能用于建造厂房的农业用地违法租赁给尹海荣，导致尹海荣一直被动的处于其违法行为所造成的不利后果中，尹海荣一直与经济合作社协商，但是未得到解决。经济合作社所提到的6639.16平方米，在2013年的行政处罚决定书中，已经被确定是没收了新建的房屋及其他建筑设施，导致尹海荣实际上自处罚开始后一直没有能实际使用该6639.16平方米的土地。经济合作社要求尹海荣支付该部分土地的占有使用费没有依据。另外，经济合作社提出所谓的补偿，由于其出租土地的行为本身违法，应向尹海荣赔偿，尹海荣不需要任何返还，经济合作社即使有返还请求，应提起反诉或另行起诉，不属于本案审理范围。 尹海荣向一审法院起诉请求：1、判决确认经济合作社与尹海荣于2011年8月31日签订的《土地租赁协议》无效；2、判令经济合作社返还尹海荣缴纳租金2062934元及支付利息暂计60万元（其中120万元自2011年9月1日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，其中862934元自2014年11月27日起至付清日止按中国人民银行同行贷款利率计付），合计2662934元。3、经济合作社承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1985年11月，经原嵊县计划经济委员会嵊计经（1985）234号立项批复，同意移地至该村东北侧建造砖瓦厂（原厂名城溪砖瓦厂，原厂基被征用后用于建造嵊县火力发电厂）；1986年10月11日，开办的嵊州市城关镇里坂砖瓦厂成立（于2013年9月30日注销）；1986年10月15日，经浙江省人民政府浙人征字（86）650号文件批准，同意里坂砖瓦厂使用集体土地30亩，性质为工矿用地；2012年12月10日，嵊州市国土资源局根据实地测量结果以会议纪要形式同意办理砖瓦厂集体土地使用权登记16078.91平方米（24.118亩），用途为工矿用地，同年12月27日，嵊州市人民政府向颁发了《集体土地使用证》。 2011年6月29日，经济合作社所在村召开二委会会议，会议决定关闭砖瓦厂土地实行租赁，范围为“凡属砖瓦厂内土地”，每年租赁费60万元，具体工作实施由赵某等五人负责。经赵某联系，桐庐星宇测绘有限公司派员在赵某陪同指界下，于2011年6月28日对里坂砖瓦厂土地进行了测量，绘制《里坂砖瓦厂地形图》一份，测量范围内的土地面积为35882.64平方米，合53.824亩。 尹海荣系村民。经招投标程序后，经济合作社（甲方）与尹海荣（乙方）于2011年8月31日就里坂砖瓦厂土地签订《土地租赁协议》一份，协议约定租赁地点为里坂砖瓦厂；面积为“里坂砖瓦厂现有所属面积”；价格为每年60万元，除前两年的租金于协议签订后一次性缴清外，其余为提前一年缴纳；用途为“经营办厂”，期限为2011年11月1日至2021年10月31日。协议还约定：一、乙方在签订协议时应将其规划建设平面布置图与建筑图交给甲方；在签订好协议后二个月内审查规划好土地，半年内须动工建造厂房，一年内须建造好甲方建筑图纸的50%，二年内建造完毕，否则，甲方有权终止协议并另行出租。二、甲方有义务保证乙方厂房的正常建造并协助办理相关手续。三、乙方在租赁土地上可以平整土地和拆除原砖瓦厂的建筑物和构筑物，无须征得甲方同意，也不必承担任何责任，甲方对因此造成的一切费用亦不予补偿和赔偿。四、乙方在承租期间未经甲方同意不得擅自将土地转让他人，否则甲方有权终止协议并另行出租。协议还对违约责任等其他事项进行了约定。在协议中，代表经济合作社签字的是赵某，并加盖了经济合作社的公章。协议签订时，赵某向尹海荣提供了《里坂砖瓦厂地形图》。 尹海荣于协议签订前的2011年7月4日即向经济合作社缴纳了首期租金120万元，现已实际缴纳租金2062934元。协议签订后，在未经审批程序的情况下，尹海荣对《里坂砖瓦厂地形图》范围的南侧地块17813.87平方米（合26.72亩）面积进行了硬化，建造了厂房等建筑设施，对外进行出租。2012年7月9日，嵊州市城市管理行政执法局以经济合作社为通知对象，作出的《责令停止建设通知书》、《责令限期改正通知书》各一份，留置在尹海荣厂区，认为经济合作社未取得建设工程许可证，擅自搭建厂房，违反城乡规划法第四十条之规定，要求立即停止建设，自行拆除，恢复原状。2012年12月3日，嵊州市国土资源局向尹海荣作出《责令停止违法行为通知书》一份，认为尹海荣未经依法批准非法占地建房，要求立即停止违法行为。2012年12月8日，嵊州市大地测绘有限公司受嵊州市国土资源局执法监察大队委托，就尹海荣建厂房的地块出具了《土地勘测报告》一份，载明：尹海荣非法占地建造厂房的地块面积计17813.87平方米（合26.72亩），其中属建设用地的面积为6639.16平方米，属园地的为11174.71平方米；建筑占地面积7395.77平方米，其中属建设用地的面积为1805.95平方米，属园地的为5589.82平方米。2013年4月19日，嵊州市国土资源局作出嵊土资罚字【2013】100号《行政处罚决定书》，认定尹海荣“在2011年9月下旬未经批准，非法占用嵊州市剡湖街道里坂村集体土地（土名：里坂砖瓦厂）17813.87平方米动工建造厂房，至2012年5月上旬已建成三跨平房、污水处理池一套及其他建筑设施，共计建筑占地面积7395.77平方米”。责令尹海荣“退还非法占用的土地17813.87平方米；限于接到行政处罚决定书之日起十五日内拆除在非法占用的11174.71平方米园地上新建的房屋及其他建筑设施；没收在非法占用的6639.16平方米建设用地上的房屋及其他建筑设施；处以非法占用11174.71平方米园地每平方米20元的罚款，计人民币223494.20元，处以非法占用的6639.16平方米建设用地每平方米10元的罚款，计人民币66391.60元，两项合计289885.80元”。处罚决定生效后，因尹海荣除缴纳罚款外，未在规定期限内自觉履行其他处罚事项，嵊州市国土资源局于2013年10月15日向该院申请强制执行。该院经审查于同年10月17日作出（2013）绍嵊行审字第339号《行政裁定书》，裁定“准予对尹海荣在非法占用的11174.71平方米土地上新建的房屋及其他建筑设施予以强制拆除”。2018年2月8日，尹海荣所建的二幢厂房和构筑物（污水地）等被依法拆除。 经现场勘查，在尹海荣实际占用使用土地的四周均建有围墙，《里坂砖瓦厂地形图》所示边界走向与实际的围墙边界可以吻合。就该地形图范围之内的土地而言，依使用现状可以划分为三块：1、南侧地块，现场呈地面水泥硬化状态，嵊州市国土资源局执法监察大队针对该地块对尹海荣作出行政处罚。对照作为行政处罚依据的《尹海荣非法占地建厂房勘测现状图》与《里坂砖瓦厂地形图》所示的南侧地块图，两者的边线走向、边线尺寸完全一致。该地块面积计17813.87平方米（合26.72亩），其中属建设用地的面积为6639.16平方米，属园地的为11174.71平方米。2、北侧地块，现场呈抛荒状态。对照经济合作社所持《集体土地使用证》所附《宗地平面图》与《里坂砖瓦厂地形图》所示的北侧地块图，两者的边线走向、边线尺寸完全一致。该地块面积计16078.91平方米（合24.118亩），属建设用地。3、西北角地块，现场呈可耕地但被抛荒状态。根据上述三图折算，该地块面积应为1989.86平方米（2.986亩）。上述土地合计面积35882.64平方米（合53.824亩），其中建设用地22718.07平方米，非建设用地面积13164.57平方米，分别占总租赁面积的63.31%、36.69%。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效并对当事人具有法律约束力；违反法律强制性规定的合同无效。该案争议焦点有二，一是协议约定的土地租赁面积认定。二是协议效力认定。关于租赁面积。协议约定为里坂砖瓦厂现有所属面积；尹海荣依其实际占用情况及代表经济合作社签订协议的赵某在签订协议时提供的《里坂砖瓦厂地形图》，主张其租赁面积为35882.64平方米；经济合作社主张为《集体土地使用证》所载面积即16078.91平方米。鉴于以下理由，该院认定协议约定的租赁面积为35882.64平方米，其中建设用地面积22718.07平方米，非建设用地面积13164.57平方米。一、从协议签订过程看。赵某时任村干部，负责村土地管理工作，村二委会会议决定由其负责砖瓦厂土地租赁事宜，经济合作社在协议中加盖了公章，尹海荣有充分理由相信赵某已获得经济合作社的授权，是经济合作社签订砖瓦厂土地租赁协议的合法代表人。现赵某已当庭作证认可在签订协议时向尹海荣提供了《里坂砖瓦厂地形图》、协议租赁范围为该地形图所示范围系事实，该认可对经济合作社具有法律效力。经济合作社辩称赵某委托测量、签订协议未获其法定代表人授权，其法定代表人对地形图不知情，该情节体现的是经济合作社内部管理问题，对尹海荣无法律效力。二、从协议实际履行情况看。尹海荣在协议签订后，即开始在不属《集体土地使用证》所载面积、位于《里坂砖瓦厂地形图》范围南侧的地块上建造厂房，并向外出租厂房，经济合作社从未予以阻止、干涉，也未向尹海荣主张协议外的租赁费，可见经济合作社对尹海荣使用该地块持许可态度，以消极方式认可了协议租赁范围包含该地块。三、《集体土地使用证》所附《宗地平面图》所示南侧边界线与《尹海荣非法占地建厂房勘测现状图》北侧边界线完全重合，两图拼接后即与《里坂砖瓦厂地形图》所示的南、北侧地块图重合，据此，可以认定《尹海荣非法占地建厂房勘测现状图》中的建设用地6639.16平方米与《宗地平面图》的建设用地16078.91平方米系相互独立的地块，不具有包含关系。关于协议效力。根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设；农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，须经核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案中，双方当事人签订《土地租赁协议》意思表示清楚，经济合作社在协议中加盖了公章，双方合同关系依法成立。经济合作社将村属里坂砖瓦厂的集体土地使用权出租给尹海荣用于经营办厂，属非农业建设，应当使用建设用地。虽经济合作社在与尹海荣签订租赁协议后的2012年12月22日才取得砖瓦厂16078.91平方米的《集体土地使用证》，但该土地的工矿用地性质早在1986年10月15日已经浙江省人民政府浙人征字（86）650号文件批准，应视为协议签订时该土地即属建设用地；尹海荣违建地块中含建设用地6639.16平方米，已被土地管理部门认可，故该院认定《土地租赁协议》含建设用地22718.07平方米，就该部分土地所作的合同约定合法有效。《土地租赁协议》除建设用地外，还涉及非建设用地13164.57平方米，因违反了土地管理法的强制性规定，该院认定双方当事人就非建设用地部分土地所作的合同约定无效。尹海荣以经济合作社将农业用地租赁给尹海荣建造厂房为由，请求确认合同全部无效，经济合作社以出租的土地仅限于《集体土地使用证》记载的面积为由主张合同全部有效，均缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 根据合同法规定，合同有效，双方当事人应当全面履行合同义务。无效的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现租赁协议有效部分为建设用地22718.07平方米，占比63.31%，合同尚未终止，尹海荣应当继续履行合同约定的租赁费支付义务。根据合同总租金每年60万元、提前一年支付的约定，按照占比，至2019年10月31日止，尹海荣应当支付经济合作社的租金合计3038880元的义务。该案协议涉及非建设用地13164.57平方米，该部分合同无效，尹海荣应返还经济合作社该非建设用地。因尹海荣实际已支付经济合作社的租赁费为2062934元，尚不足以支付合同有效部分到期应付的租赁费，应视为经济合作社尚未收取合同无效部分的非建设用地的土地租赁费，对尹海荣要求经济合作社返还租赁费及利息的诉讼请求，该院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人在该案中均未主张违约责任和损失赔偿，对双方在签订和履行合同过程中的过错责任及因合同部分无效导致的损失问题，该案不作审理，双方当事人可以另行起诉。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款之规定，判决：一、确认尹海荣与嵊州市剡湖街道里坂村股份经济合作社于2011年8月31日签订的《土地租赁协议》中涉及建设用地22718.07平方米部分有效，其余部分无效。二、尹海荣应返还嵊州市剡湖街道里坂村股份经济合作社属非建设用地的租赁土地13164.57平方米，限于该判决生效后二个月内腾退完毕。三、驳回尹海荣的其余诉讼请求。案件受理费28103元，由尹海荣负担。 二审中，尹海荣向本院提交以下证据： 1.里坂砖瓦厂旧址规划平面图一份，证明尹海荣租赁经济合作社的土地目的是为了整体建设、利用所有涉案土地，而非部分。尹海荣对涉案35882.64平方米的土地进行了整体规划，并根据协议约定向经济合作社提供了该规划建设平面布置图。 2.经济合作社与案外人刘国炎签订的土地租赁协议复印件一份；经济合作社出具的对尹海荣提出的《关于尹海荣承租里坂砖瓦厂土地内厂房被拆除的处理申请》的书面答复复印件一份；刘国炎实际占有部分案涉土地的照片二张。以上三组证据证明经济合作社自2014年至今，将部分案涉土地（双方合同约定租赁范围为里坂砖瓦厂内现大陆中心线以北与外界分解线包含的全部土地包括里坂砖瓦厂原地上建筑物）擅自出租给案外人刘国炎，刘国炎在案涉土地上砌筑围墙将部分案涉土地实际圈占、使用的事实。 经济合作社发表意见认为，证据1不具有合法性，该规划图中没有标明出具的单位，对其真实性不予认可，且与本案无关。证据2的照片里没有建筑，不能达到尹海荣的证明目的。刘国炎也不在照片里，不能证明围墙是刘国炎围住的。书面答复不能达到尹海荣的证明目的，系村里基于损失太大而讨论决定的结果。关于经济合作社与案外人刘国炎签订的土地租赁协议，其与经济合作社和尹海荣签订的合同是不同的，合同具有相对性，两份合同的内容、签订时间、签订背景、土地用途、租赁面积都各有特定的指向。经济合作社与尹海荣签订的租赁范围为原砖瓦厂的土地，而与刘国炎签订的为砖瓦厂地块的全部土地（包括原砖瓦厂的地块和建设用地6639.16平方米的地块）。由于尹海荣当时没有按约缴纳承办款，经济合作社多次催讨未果后决定按协议的违约条款终止与尹海荣签订的合同，但是尹海荣不同意终止。基于上述情况，经济合作社与刘国炎的合同未曾实际实施。该证据与本案没有关联性，不能达到尹海荣的证明目的。 本院对上述证据分析认证认为，证据1系尹海荣单方制作，并没有得到经济合作社的认可，且不足以影响本案相关事实的认定，本院不予采纳。证据2，经济合作社对其与案外人刘国炎签订的土地租赁协议的真实性表示认可，但对其与案外人签订土地租赁协议的原因及经过进行了说明，且明确经济合作社与刘国炎的合同并未实际履行。故上述证据亦不足以影响本案相关事实的认定及实体结果的处理，本院也不予采纳。 二审中，经济合作社向本院书面申请桐庐星宇测绘有限公司出庭作证，并要求本院出具调查令，前往桐庐星宇测绘有限公司（现更名为杭州星宇土地勘测规划设计有限公司）调查《砖瓦厂地形图》的真实性、合法性和关联性，证明《砖瓦厂地形图》不是该测绘公司测绘的，该测绘公司也没有收取经济合作社支付的测绘费用的事实。同时要求本院出具调查令，调取嵊州市越州电镀厂、刘国炎与尹海荣之间的土地、厂房租赁费等其他费用往来的原始凭证，并要求本院责令尹海荣提交越州电镀厂、刘国炎付给尹海荣的土地、厂房租赁费等其他费用共7071529元（2011年7月3日至2015年1月30日止）的交易凭证，证明尹海荣利用承包土地非法获利的事实。 尹海荣发表意见认为，调取上述证据与本案的事实没有关联。该地形图是村书记去鉴定的时候提供给尹海荣的，经济合作社对该图真实性有异议的话也是其自己承担后果。且该地形图是根据实际情况进行测量的，真实有效，一审法院也实地进行了勘查，案涉土地与地形图一致。关于经济合作社要求调取测绘公司是否收取测绘费用的情况，一审中村书记已经明确说明其代表经济合作社支付了5000多元的费用，且有领款单据作为证明，故没有调取的必要，请求法庭不予允许。 本院认为，上述申请均不影响本案相关事实的认定及实体结果的处理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，本院决定不予准许。 二审期间，经济合作社另向本院邮寄了一份要求赵某出庭作证的申请，并附带提交尹海荣涉提供虚假证据及证人作伪证的说明一份、请求桐庐县自然资源和规划局协助调查的申请一份、请求杭州星宇土地勘测规划设计有限公司协助调查的申请一份，证明《砖瓦厂地形图》不是原桐庐星宇测绘有限公司测绘的，该测绘公司也没有收取经济合作社支付的测绘费用的事实。 本院认为，上述证据均不属于二审中的新证据，三份附带提交的材料系经济合作社单方制作，且赵某已经在一审中作为证人出庭作证，上述证据均不影响本案相关事实的认定，没有调查申请之必要，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，本院决定不予准许。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点主要集中在以下两个方面： 一、涉案双方当事人实际履行的土地租赁面积如何认定。首先，双方签订的《土地租赁协议》落款处，赵某系作为甲方代表签字确认，同时加盖有嵊州市剡湖街道里坂村经济合作社的印章。尹海荣提供的《里坂砖瓦厂地形图》空白处手写有“此图系原签订合同时所缩小版范围图”，并有赵某签名确认。赵某亦作为证人出庭作证，对于地形图的真实性及形成经过等事实进行了确认，并认可在签订协议时向尹海荣提供了《里坂砖瓦厂地形图》、协议租赁范围为该地形图所示范围等事实。结合经济合作社所在村召开二委会会议通过的决议内容，明确了赵某等五人负责砖瓦厂土地租赁具体实施事宜。因此，尹海荣善意相信赵某已获得经济合作社的授权，以赵某在签订协议时向尹海荣交付的《里坂砖瓦厂地形图》中载明的土地面积及范围作为双方协议约定的土地租赁范围，本身并无过错。其次，从协议实际履行情况看，尹海荣在协议签订后，即开始在不属《集体土地使用证》所载面积、位于《里坂砖瓦厂地形图》范围南侧的地块上建造厂房，并向外出租厂房，经济合作社从未提出异议。再次，经一审法院现场勘查，在尹海荣实际占用使用土地的四周均建有围墙，《里坂砖瓦厂地形图》所示边界走向与实际的围墙边界可以吻合。同时，《集体土地使用证》所附《宗地平面图》所示南侧边界线与《尹海荣非法占地建厂房勘测现状图》北侧边界线完全重合，两图拼接后即与《里坂砖瓦厂地形图》所示的南、北侧地块图重合。综合上述情形，本院认定涉案双方当事人实际履行的土地租赁面积应为35882.64平方米。 二、关于《土地租赁协议》的效力问题，首先，双方当事人对协议的真实性均不持异议，因合同标的属于农村集体土地，且协议约定的土地用途为经营办厂，属于改变土地用途的情形，应当依法办理土地变更登记手续。本案中，经济合作社虽在与尹海荣签订租赁协议后的2012年12月22日才取得砖瓦厂16078.91平方米的《集体土地使用证》，但在嵊州市国土资源局作出的会议纪要中，也明确了该土地的工矿用地性质早在1986年10月15日已经浙江省人民政府浙人征字（86）650号文件批准，故应视为协议签订时该土地性质及用途即已经过审批。对合同约定所涉及的该部分土地面积应认定为有效。其次，对于经嵊州市国土资源局依法作出的行政处罚决定书中认定的尹海荣违法建造房屋及其他建筑设施所占用的17813.87平方米（合26.72亩）土地面积，其中属建设用地的面积为6639.16平方米，属园地的面积为11174.71平方米。从行政机关针对不同性质的土地作出不同处罚的情况来看，面积为6639.16平方米的土地应系符合土地利用总体规划，仅存在未依法办理批准手续的情形，合同约定所涉及的该部分土地面积不宜认定为无效；而面积为11174.71平方米的土地则存在违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地，属于违反法律、行政法规的强制性规定情形，合同约定所涉及的该部分土地面积应认定为无效。再次，对于其余土地也因未依法办理变更登记手续，双方对该部分土地所作的土地租赁协议约定亦存在无效情形。综上，本院依法确认双方签订的土地租赁协议对于涉及22718.07平方米的建设用地部分有效，对其余部分土地无效。 三、关于尹海荣主张返还租金及利息的问题，对于涉及22718.07平方米的建设用地部分因合同有效，尹海荣诉请返还该部分土地租金的主张，依据不足。对于其余部分土地租赁合同因被认定无效，因该部分无效合同取得的财产应当予以返还，尹海荣要求经济合作社返还该部分土地租金依法有据，但经济合作社在抗辩意见中也明确提出尹海荣应承担占用土地的赔偿责任，故尹海荣亦应支付经济合作社相应的土地占有使用费，二者可相互抵销。在返还无效合同涉及的土地前，经济合作社无须支付利息。同时，因尹海荣仅缴纳至2015年10月的租赁费，其在此后亦无偿使用涉及无效合同的土地至今，故其在本案中主张的利息部分诉请本院亦不予支持。 综上，尹海荣、嵊州市剡湖街道里坂村股份经济合作社的上诉请求均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28103元，由尹海荣、嵊州市剡湖街道里坂村股份经济合作社各半负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 志 审判员 陈伟明 审判员 季璐璐 二〇一九年十一月二十七日 法官助理洪习川 书记员陈梦娜