山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7703号上诉人（原审原告）：王培勇，男，1982年9月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱贤斌，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南泰丰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑洪水，董事长。委托诉讼代理人：王凯，公司工作人员。原审第三人：山东长箭建设集团瑞隆建筑工程有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐洪芳，董事长。上诉人王培勇因与被上诉人济南泰丰置业有限公司（以下简称泰丰公司）及原审第三人山东长箭建设集团瑞隆建筑工程有限公司（以下简称长箭瑞隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王培勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王培勇的一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由泰丰公司承担。事实和理由：一、王培勇与泰丰公司之间存在房屋买卖合同关系，事实清楚，证据确凿充分。一审判决否认双方客观存在的房屋买卖合同关系，认定事实错误，适用法律错误，应依法予以纠正。1.2016年1月9日，王培勇与泰丰公司签订《房屋买卖合同》，购买泰丰公司开发建设的位于济南市天桥区药山街道办事处二环西路东侧大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺（建筑层数为1、2、3层，总建筑面积181.93平方米）。该合同系双方真实意思表示，自签订之日起双方之间已成立房屋买卖合同法律关系，双方均应严格按约履行。王培勇签订涉案《房屋买卖合同》的目的不是以房抵债，而是期待通过该合同的履行获得涉案房屋所有权，实现房产投资增值。《房屋买卖合同》签订后，王培勇以其受让的对泰丰公司享有的债权抵销支付了合同项下的全部购房款1728335.00元，泰丰公司向王培勇出具了购房款收据，应认定涉案《房屋买卖合同》项下购房款已付清，王培勇作为购房人的全部义务已履行完毕。支付购房款有多种方式，并不局限于现金、银行转账、按揭贷款等常规方式，王培勇以其受让的对泰丰公司享有的债权抵销支付涉案购房款并不违反法律法规的禁止性规定，泰丰公司向王培勇出具购房款收据的行为视为对该种付款方式的认可。因此，王培勇已支付了涉案房屋的对价，并不存在未支付房屋对价而无偿获取房屋的情形。一审判决仅以王培勇未以现金、银行转账等常规方式支付购房款，认定王培勇未实际向泰丰公司支付购房款，否定双方客观存在的房屋买卖关系，属认定事实错误，应依法予以纠正。2.依据双方在《房屋买卖合同》第八条第1款之约定，泰丰公司应于2016年12月31日前将验收合格并达到使用条件的涉案房屋交付给王培勇，但时至今日，虽经王培勇多次催促，泰丰公司仍未能按约交付房屋。泰丰公司违约事实清楚，存在明显过错，导致王培勇通过《房屋买卖合同》取得房屋所有权的合同目的无法实现。在此情况下，王培勇本应依据《房屋买卖合同》约定的违约责任条款向泰丰公司主张权利，要求其依法承担违约责任。但因泰丰公司未及时办理商品房预售许可证等手续，涉案《房屋买卖合同》存在法律规定的无效情形，导致王培勇无法诉请解除合同并按合同约定要求泰丰公司承担违约责任。王培勇只能依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的相关法律规定，诉请泰丰公司依法承担无效合同的法律后果。根据2019年7月3日最高院审委会刘桂祥专委在全国法院民商事审判工作会议上的讲话精神，关于合同无效及其法律后果问题，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。一审判决否认双方客观存在的房屋买卖合同关系，驳回王培勇的诉讼请求，直接导致不诚信的泰丰公司不仅不需要承担违约责任，反而因房价上涨、房屋增值而获益；诚信守约的王培勇不仅无法获得房屋，也无法获得房屋对价返还。此判决结果，显失公正，严重有违诚实信用和公平原则，应依法予以纠正。二、王培勇和泰丰公司之间存在房屋买卖合同关系，与第三人长箭瑞隆公司和王培勇之间存在债权转让合同关系，并不冲突矛盾。一审判决将涉案合同性质认定为以房抵债，将案由认定为债权转让合同纠纷，否认王培勇和泰丰公司之间存在房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据，明显颠倒了客观存在的因果关系，应依法予以纠正。1.鉴于泰丰公司设立售楼处公开对外销售房屋，王培勇经第三人介绍前往认购并与泰丰公司签订《房屋买卖合同》。房屋买卖合同以买受人支付购房款取得房屋所有权为目的，要求具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；以房抵债协议以房屋折价清偿债权为目的，一般约定比较简单，无需具备商品房买卖合同的主要内容。本案中，王培勇与泰丰公司之间签订的《房屋买卖合同》，无论从形式还是内容上都具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方在合同中也没有以房抵债的任何意思表示，涉案《房屋买卖合同》应当认定为房屋买卖合同，而不能认定为以房抵债协议。王培勇与泰丰公司以及第三人长箭瑞隆公司之间没有以房抵债的合意，也没有签订过任何以房抵债协议，三方之间不存在以房抵债的法律关系。一审判决将涉案《房屋买卖合同》认定为以房抵债协议，没有事实和法律依据，证据明显不足，适用法律错误。2.第三人长箭瑞隆公司与王培勇签订债权转让协议，将其对泰丰公司享有的到期债权转让给王培勇，其基础在于王培勇与泰丰公司先行签订的《房屋买卖合同》。该债权转让协议的根本目的在于让王培勇以其受让的对泰丰公司的债权直接抵销支付涉案《房屋买卖合同》项下的购房款，以彻底解决三方之间存在的三角债问题。本案中，债权转让协议事实上是涉案《房屋买卖合同》的履行方式，也是泰丰公司向王培勇出具购房款收据的客观原因所在。一审判决将涉案《房屋买卖合同》认定为债权转让协议的履行方式，否认王培勇和泰丰公司之间存在房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据，明显颠倒了客观存在的因果关系，应依法予以纠正。三、泰丰公司以其与长箭瑞隆公司之间存在合作协议及房屋分配方案，否认王培勇与泰丰公司之间事实存在的房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据。1.王培勇与泰丰公司双方签订《房屋买卖合同》时，泰丰公司并没有将其与长箭瑞隆公司存在内部合作关系及房屋分配方案如实告知王培勇，王培勇事先对此毫不知情。基于泰丰公司设立售楼处公开对外销售房屋以及签订房屋买卖合同、出具购房款收据的行为，王培勇完全有理由相信泰丰公司系房屋的投资开发主体，对房屋享有完全的处分权，涉案房屋买卖合同能够得到完全履行。王培勇作为善意的第三方，其合法权益应受法律保护。2.泰丰公司与长箭瑞隆公司之间的合作协议及房屋分配方案仅系其合作双方内部权利义务关系约定，不能对抗善意第三方，对王培勇不具有法律约束力，不影响王培勇依据《房屋买卖合同》向泰丰公司主张权利。泰丰公司与长箭瑞隆公司之间的债权债务，应由其双方内部结算处理，与王培勇无关。泰丰公司辩称长箭瑞隆公司对其不享有到期债权，但在一审过程中泰丰公司未能提供任何证据证明其与长箭瑞隆公司已按双方协议履行、清算完毕，且其主张与接受长箭瑞隆公司收款收据并向王培勇出具购房款收据的行为前后矛盾，不应予以采信。3.本案中，泰丰公司已于2016年1月9日向王培勇出具购房款手续，长箭瑞隆公司也向泰丰公司出具了同等金额的财务收款收据，王培勇与长箭瑞隆公司之间的原债权债务自双方签订债权转让协议之日起也已经消灭，三方之间存在的三角债在财务账面上均已经清算处理完毕。一审判决否定泰丰公司与王培勇之间存在的房屋买卖合同关系，意欲将原本已经清算处理完毕多年的三角债重新恢复，不利于维护交易稳定，也有违公平、诚实信用的民法基本原则，应依法予以纠正。泰丰公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人王培勇的上诉请求，维持原判。长箭瑞隆公司没有给泰丰公司出具收据，泰丰公司与长箭瑞隆公司没有到期债权。原审第三人长箭瑞隆公司述称，公司与王培勇以及泰丰公司之间从未签订过任何以房抵债协议，主观上也没有以房抵债的合意，三方不存在以房抵债的法律关系。王培勇与泰丰公司已签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，长箭瑞隆公司未参与该合同的签订，合同相关权利义务与长箭瑞隆公司无关。基于二者的《房屋买卖合同》，长箭瑞隆公司与王培勇签订债权转让协议，以支付王培勇应付的购房款，彻底解决三方间的三角债问题。在合同签订的时间顺序上，房屋买卖合同签订在先，债权转让协议签订在后。本案中，泰丰公司已向王培勇出具1728335元购房款收据，长箭瑞隆公司向泰丰公司出具了同等金额的财务收款收据，王培勇与长箭瑞隆公司间的债务关系自双方签订债权转让协议之日起消灭，三方之间就涉案购房款1728335元在财务账面上已经清算完毕，应依法认定王培勇已经付清涉案房屋买卖合同项下全部购房款。综上，一审判决认定事实错误，证据明显不足，适用法律错误，请求二审法院依法公正处理。王培勇向一审法院起诉请求：1.确认王培勇与泰丰公司于2016年1月9日签订的房屋买卖合同无效；2.判令泰丰公司返还购房款1728335元并支付利息（以1728335元为基数，自2016年1月9日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.案件受理费由泰丰公司负担。一审法院认定事实：2016年1月9日，王培勇与泰丰公司签订房屋买卖合同一份，载明：出卖人泰丰公司，买受人王培勇，房屋位于济南市天桥区药山街道办事处二环西路东侧大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺，建筑层数为1、2、3层，建筑面积181.93平方米，商铺单价为建筑面积每平方米9500元，总价款1728335元。本合同签订时买受人支付第一期购房款1728335元。出卖人应当在2016年12月31日前将验收合格、并达到使用条件的房屋，由出卖人通知买受人办理交接手续。同日，泰丰公司向王培勇出具收据一份，载明：“交款单位王培勇，人民币1728335元，收款事由商7-118、7-218、7-318”。2016年1月9日，王培勇与山东长箭建设集团晟成建筑工程有限公司（以下简称长箭晟成公司，现更名为长箭瑞隆公司）签订协议书一份，内容为：“鉴于长箭晟成公司承建施工的济南市天桥区二环西路大魏明都工程，发包人济南泰丰置业有限公司欠付工程款，为妥善解决该工程欠款纠纷，明确各自的权利义务，经双方友好协商，达成协议如下：一、长箭晟成公司将其对济南泰丰置业有限公司享有的到期工程款债权人民币1728335元转入给王培勇，以抵销长箭晟成公司所欠王培勇的相关债务。二、双方经与济南泰丰置业有限公司协商，一致同意以上述债权1728335元直接抵付王培勇与济南泰丰置业有限公司签订的《房屋买卖合同》所购买的大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺应付购房款1728335元，长箭晟成公司配合出具相应的财务抵付手续并负责协调济南泰丰置业有限公司出具相应的购房款收据或发票。三、自本协议签订之日起，双方之间的债权债务全部结清，双方互不追究其余责任”。另查明，2013年11月6日，泰丰公司与长箭晟成公司签订《济南市滨河新区大魏片区改造项目生活保障房建筑施工合同》及《大魏名都生活保障房7号、8号楼面积分配方案协议》，约定泰丰公司将大魏名都生活保障房7号、8号楼有偿界定给长箭晟成公司出资建设，泰丰公司获得长箭晟成公司所承建生活保障房总建筑面积35%的收益权，长箭晟成公司获得其所承建生活保障房总建筑面积65%的收益权，双方各获得的建筑面积另行签订具体分配方案。售楼由泰丰公司经营，售楼佣金按售楼款的2%收取，有关售楼的具体事宜双方另行签订补充协议，售楼款泰丰公司按每阶段工程建设的形象进度款及时拨付给长箭晟成公司用于工程建设。《大魏名都生活保障房7号、8号楼面积分配方案协议》约定，一、泰丰公司与长箭晟成公司在7、8号楼中各自获得的建筑面积以双方签订的施工合同书中约定的利益分配为主，泰丰公司获得总建筑面积的35%，长箭晟成公司获得总建筑面积的65%（含地下部分）。二、泰丰公司获得的总建筑面积中含：8号楼（大魏酒楼）地上面积约为31500平方米，酒店地上配套及操作间部分约1000平方米，地下车库泰丰公司分得大魏酒楼下面的车库部分约2300平方米；剩余泰丰公司应得部分为住宅，在8号楼4层以上分得，包括住宅相配套的地下储藏室。三、长箭晟成公司获得的总建筑面积中含：7号8号除大魏酒楼底层和二层以外的一、二层所有商业部分；超市部分只建二层：7、8号楼的第3层（层高3.8米），为超市的一部分，归长箭晟成公司所有；长箭晟成公司应分得的住宅面积（含地下储藏室）。四、本协议为双方签订的7号8号楼施工合同的附件。截止一审法庭调查结束时止，王培勇未收到济南市天桥区二环西路东侧大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺。一审法院认为，本案当事人争议的焦点是，王培勇与泰丰公司之间的法律关系。王培勇主张其与泰丰公司存在商品房买卖合同关系，认为泰丰公司至今未取得涉案房屋的预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋买卖合同应属无效，由此要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效并返还购房款；泰丰公司则认为双方不存在真实的商品房买卖合同关系，王培勇要求泰丰公司返还购房款无依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。虽然王培勇与泰丰公司签订房屋买卖合同且泰丰公司向王培勇出具了收据，但王培勇并未实际向泰丰公司支付购房款。双方签订房屋买卖合同的根源和基础在于王培勇与长箭瑞隆公司签订的协议书，协议书约定，长箭瑞隆公司将其对泰丰公司享有的到期工程款债权1728335元转给王培勇，以抵销长箭瑞隆公司所欠王培勇的相关债务，并约定“上述债权1728335元直接抵付王培勇与泰丰公司签订的《房屋买卖合同》所购买的大魏明都7号楼7-118、7-218、7-318商铺应付购房款1728335元”。由此，王培勇与长箭瑞隆公司签订的协议书在性质上属于债权转让协议。虽然王培勇与泰丰公司签订了房屋买卖合同，但房屋买卖并非王培勇与泰丰公司的真实意思表示，王培勇亦没有向泰丰公司支付购房款1728335元。涉案房屋买卖合同实际上是王培勇与长箭瑞隆公司签订债权转让协议之后的履行方式，即通过以物抵债的方式履行债权转让协议。王培勇与长箭瑞隆公司签订债权转让协议后，王培勇与泰丰公司之间因债权转让协议的履行发生争议，故本案案由应为债权转让合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。一审庭审中，一审法院向王培勇释明，王培勇坚持主张其与泰丰公司之间系商品房买卖合同关系，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定要求确认房屋买卖合同无效并返还购房款。故，对王培勇的诉讼请求不予支持。退一步讲，即使涉案房屋买卖合同无效，理应恢复原状，但因王培勇并未实际向泰丰公司支付购房款1728335元，王培勇要求泰丰公司返还购房款1728335元，亦无依据。判决：驳回王培勇的诉讼请求；一审案件受理费减半收取计10180元，由王培勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王培勇提交最高院（2019）最高法民申1560号民事裁定书一份，拟证明以抵账方式进行的房屋交易应认定买受人已实际支付购房款。经质证，泰丰公司称，对证据的真实性不予认可，且该证据不能支持王培勇的上诉主张。本院认定如下：一审法院除关于泰丰公司与长箭瑞隆公司之间债权的认定外，其他事实认定属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为王培勇与泰丰公司之间的是否存在房屋买卖合同关系。第一，根据泰丰公司与长箭瑞隆公司签订的《济南市滨河新区大魏片区改造项目生活保障房建筑施工合同》（以下简称施工合同）以及《大魏名都生活保障房7号、8号楼面积分配方案协议》（以下简称分配方案），泰丰公司与长箭瑞隆公司对大魏名都项目系共建，对房屋面积以及收益均作出明确的分配，能够证实双方系合作关系，而非承包关系，泰丰公司不存在向长箭瑞隆公司支付工程款或欠付工程款的情形，故根据现有的证据尚不能确定长箭瑞隆公司对泰丰公司享有债权，一审认定长箭瑞隆公司对泰丰公司存在债权欠妥。第二，王培勇对长箭瑞隆公司享有1728335元的债权，双方因此签订协议书一份，长箭瑞隆公司将其在大魏名都项目中7-118、7-218、7-318的商铺抵付其对王培勇的债务。根据分配方案，该商铺系属于长箭瑞隆公司的面积，因房产均在泰丰公司名下，故长箭瑞隆公司协调泰丰公司与王培勇签订房屋买卖合同，并向王培勇出具收据等凭证，符合常理。由此可见，虽然名义上系泰丰公司与王培勇签订了房屋买卖合同，实际是长箭瑞隆公司以分配方案中属于自己的房产抵偿了该债务，且根据施工合同和分配方案的约定，上述商铺和相应收益权均不属于泰丰公司，泰丰公司仅系配合出具相应的合同和凭证，不存在与王培勇有买卖涉案房产的合意，该涉案房产的买卖实际为王培勇与长箭瑞隆公司之间的真实意思表示。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，因大魏名都项目尚未取得预售许可证，涉案房产的买卖根据法律规定亦属于无效行为，无效的法律后果系互负返还义务。结合前两项分析，长箭瑞隆公司以对王培勇的债务抵顶涉案房屋的房款，该抵顶的债务可以视为王培勇向长箭瑞隆公司支付了涉案房款，长箭瑞隆公司即应将项目中分配给自己的涉案房产交付给王培勇，但因涉案房屋买卖无效，且存在其他不能交付的原因，导致王培明对长箭瑞隆公司的债权的受偿目的没有实现，可据此向长箭瑞隆公司主张权利，而泰丰公司并非真正的房产出卖方，亦没有收取房屋款，故无需向王培明返还房款。综上所述，虽然形式上是王培勇与泰丰公司签订房屋买卖合同，但实际上是长箭瑞隆公司向王培勇以房抵债的行为，王培勇与泰丰公司之间的买卖房屋行为不成立。故王培明要求确认合同无效，泰丰公司返还房款的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律欠妥，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20360元，由上诉人王培勇负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年十一月一日书记员  田 琳