湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终859号上诉人（原审被告）：湖北惠源置业有限公司，住所地湖北省通山县通羊镇南市路民营小区**。法定代表人：陈音海，该公司董事长。委托诉讼代理人：周雪琴，湖北扬忠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北尚源置业有限公司，住，住所地湖北省通山县通羊镇新城社区幸福小区（九宫山工人疗养院综合楼**）/div>法定代表人：朱冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈艳春，湖北昕明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦元群，男，1962年6月26日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：王桂芹，湖北仁贤律师事务所律师。原审被告：陈音海，男，1970年4月10日出生，汉族，住湖北省通山县。原审被告：成晚红，女，1972年1月15日出生，汉族，住湖北省通山县。系陈音海妻子。上列二原审被告共同的委托诉讼代理人：周雪琴，湖北扬忠律师事务所律师。上诉人湖北惠源置业有限公司（以下简称惠源公司）和湖北尚源置业有限公司（以下简称尚源公司）因与被上诉人焦元群、原审被告陈音海、成晚红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2018）鄂1224民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠源公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判惠源公司不承担责任；2.案件受理费、财产保全申请费由焦元群负担。事实和理由：1.本案的《征用土地协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》相关的强制性规定，应为无效合同，一审判决认定本案的《征用土地协议书》有效错误；2.惠源公司并不是本案的《征用土地协议书》的相对方，不应当列为本案的被告，一审判决认定惠源公司与尚源公司构成人格及财产混同，应当承担尚源公司对于焦元群的房屋拆迁安置补偿债务的清偿责任错误。尚源公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判尚源公司不承担责任；2.案件受理费、财产保全申请费由焦元群负担。事实和理由：1.本案的《征用土地协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于不得出让农民集体所有的土地使用权用于非农业建设的强制性规定，应为无效合同，一审判决认定本案的《征用土地协议书》有效错误；2.本案的《征用土地协议书》是附加了尚源公司依法取得本案所涉土地使用权并开发房地产项目的附加条件的合同，但事实是尚源公司并未取得本案所涉土地使用权，也未开发房地产项目，合同约定的生效条件未成就，因此本案的《征用土地协议书》未生效，一审根据该协议的约定判决惠源公司和尚源公司承担对于焦元群的房屋拆迁安置补偿债务的清偿责任显然错误。焦元群辩称，一审判决认定本案的《征用土地协议书》有效，既符合当地政府的惯例以及与本案同类案件的生效判决，而且惠源公司也办理了征用土地的相关审批手续。如果认定本案的《征用土地协议书》无效，将会损害失地农民的利益，引发连锁反应和群体性上访，造成社会动荡。惠源公司和尚源公司是陈音海和成晚红夫妻以其家庭财产投资的有限责任公司，惠源公司和尚源公司以及陈音海和成晚红夫妻三者之间存在财产和人格混同，其应当承担连带责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。请求二审驳回上诉，维持原判。陈音海、成晚红未陈述意见。焦元群向一审法院起诉请求：1.判令惠源公司、尚源公司、陈音海、成晚红四被告按照《征用土地协议书》履行置换还建义务，还建焦元群一层门店195平方米、二层195平方米，以新建2号楼由西向东还建一层门面431.05平方米、二层431.05平方米，以新建2号楼由西向东还建一层门面94.5平方米、二层94.5平方米，总还建面积为1441.1平方米；2.案件受理费由四被告负担。一审法院认定事实：惠源公司成立于2009年4月29日，营业期限至2059年4月28日，法定代表人为陈音海，股东为陈音海、陈鑫。2013年-2014年度股东变更为陈音海、成晚红。2015年-2017年度股东为陈音海、陈鑫，经营范围为房地产开发经营等。尚源公司成立于2013年4月16日，营业期限至2033年4月16日，法定代表人为成晚红，股东为陈音海、成晚红。2015年5月20日，陈音海、成晚红将该公司全部股权转让给方扬干、徐维斌，该公司股东变更为方扬干、徐维斌，法定代表人变更为方扬干。2017年5月17日，方扬干将该公司全部股权转让给朱冬梅、张华，该公司股东又变更为朱冬梅、张华，法定代表人变更为朱冬梅，经营范围为房地产开发经营、石材销售。同时查明，陈音海与成晚红系夫妻关系，陈音海与陈鑫系父子关系。焦元群系通山县通羊镇柏树下村三组的农村承包经营户户主。1993年5月13日，通山县人民政府向焦元群颁发《集体土地建设用地使用证》（通集建〔93〕字第301222号），土地使用者为焦元群，土地类别为宅基地，用地面积为75.34平方米。1996年5月6日，通山县人民政府向焦元群之子焦家猛、焦家刚颁发《集体土地建设用地使用证》（通集建〔96〕字第614018号），土地使用者为焦家猛、焦家刚，土地类别为宅基地，用地面积为195平方米，并缴纳了土地使用费1000元和土地管理费1310元。2005年4月1日，通山县人民政府向焦元群颁发《农村土地承包经营权证》（通山县农地承包权字第06032103004号），登记承包地总面积2.5亩，其中：1.地块名称电石厂0.5亩，四至为东至电石厂围墙，南至路，西至松路，北至文林田；2.地块名称黄婆垅0.5亩，四至为东至老四田，南至细平田，西至大坑，北至水沟；3.地块名称下四斗0.5亩，四至为东至房，南至金恒田，西至元良田，北至路；4.地块名称背后畈0.3亩，四至为东至南构田，南至路，西至继南田，北至渭溪田；5.地块名称前畈0.7亩，四至为东至元顶田，南至元能田，西至南试田，北至凤养田。2014年4月30日，甲方尚源公司因开发通山县通羊镇柏树下村（以下简称柏树下村）的城中村改造项目的需要，与乙方焦元群签订《征用土地协议书》，约定甲方征用乙方有证房屋面积289.5平方米、土地面积1267.8平方米，四至范围为东至焦南华，南至老107国道，西至滨河路，北至九富铁合金有限公司。该协议第四条约定产权置换：1.乙方有证房屋面积195平方米，甲方以新建门面自滨河路由南向北方向还建给乙方一层门店195平方米，二层195平方米，约6个门档补偿给乙方；2.乙方土地面积1267.8平方米。甲方以新建2号楼由西向东还建给乙方一层门面431.05平方米、二层431.05平方米，约8套房补偿给乙方；3.乙方有证房屋面积94.5平方米，甲方以新建2号楼由西向东还建给乙方一层门面94.5平方米、二层94.5平方米补偿给乙方，总还建面积1441.1平方米。如因规划设计还建房屋面积与还建协议约定面积不完全相符，则按开盘当天的价格多退少补。尚源公司股东陈音海在《征用土地协议书》“甲方代表”处签名并加盖尚源公司公章，焦元群在《征用土地协议书》“乙方代表”处签名并捺印。陈音海与焦元群及柏树下村村主任对征用土地进行了实地丈量。柏树下村村民委员会以及焦元群所居住的该村三组对焦元群与尚源公司签订的《征用土地协议书》均无异议，对焦元群按协议约定可获得的利益均不主张权利。2014年11月28日，惠源公司通过招拍挂程序取得柏树下村的城中村改造项目用地12130.67平方米（包含焦元群承包土地及房屋宅基地）的使用权，并与通山县国土资源局、通山县土地交易中心签订了《挂牌成交确认书》。2015年8月6日，通山县住房和城乡建设局为惠源公司颁发《建设用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》。随后，惠源公司对柏树下村的城中村改造项目用地进行商品房开发经营，项目名称为“金泽华庭”。2017年1月13日，惠源公司与通山县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2017年1月16日，惠源公司办理了“金泽华庭”的《湖北省商品房预售许可证书》，取得了位于柏树下村××路城中村改造项目第1幢楼（一号楼）销售面积为15451.88平方米的商品房预售权，并对外进行了预售。2017年11月15日，惠源公司与沈昌健签订商品房买卖合同，将其开发的“金泽华庭”第2幢（二号楼）2单元201号商品房销售给沈昌健。因尚源公司、惠源公司未向焦元群交付约定的还建房屋，遂引发本案纠纷诉。另查明，2018年5月22日，湖北省咸宁市中级人民法院作出（2017）鄂12执45号之二裁定，将惠源公司位于柏树下村××、××以北“金泽华庭”一号楼的119、120、121、217、218、219号房产作价交付他人抵偿了陈音海、成晚红的债务。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、焦元群与尚源公司签订的《征用土地协议书》是否有效；二、本案的民事责任如何承担；三、还建房屋应如何给付。关于争议焦点一，一审法院认为，本案当事人争议的实质为农村承包土地征收补偿合同纠纷和农村宅基地、房屋拆迁安置补偿合同纠纷。焦元群合法领取了《农村土地承包经营权证》和《集体土地建设用地使用证》，取得了本案诉争土地的承包经营权和宅基地使用权及房屋所有权。随着湖北省通山县城区发展扩大，对柏树下村进行城中村改造是通山县人民政府设立的项目。尚源公司作为房地产开发企业，根据柏树下村城中村改造项目要求，与改造范围内的农村土地承包经营户和宅基地及房屋产权人签订安置补偿协议，优先解决落实土地征收补偿及拆迁安置问题，再通过招拍挂程序取得该土地的使用权，由该土地的开发企业直接对承包土地的农户、村组进行补偿，对不动产权利人进行安置补偿，该部分支出当地政府不再承担。房地产开发企业向国土资源部门交纳土地出让金后，取得国有建设用地使用权。根据与本案同类的一审法院的（2017）鄂1224民初1070号和湖北省咸宁市中级人民法院的（2018）鄂12民终438号生效判决，本案是湖北省通山县人民政府在城区土地开发过程中的习惯做法，即国土资源部门收取的土地出让金不对失地农户、被拆迁农户进行补偿，该补偿义务由土地开发使用人直接向农户承担。本案查明的事实亦是如此。虽然签订《征用土地协议书》时尚源公司未取得柏树下村城中村改造项目建设用地使用权，但因惠源公司随后通过招拍挂程序取得了该项目建设用地使用权，并办理了相关的建设用地规划、建筑工程许可等手续。故尚源公司征用焦元群的承包土地和宅基地，符合当地政府关于辖区内城中村改造的规划要求。该农村用地转变为国有建设用地符合规划，可以顺利办理审批手续。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，转变用途的诉争土地在一审法庭辩论终结前已办理批准手续，系对《征用土地协议书》合法性的确认。同时，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十六条、第四十七条规定，农用地通过办理审批手续后可以转为建设用地，征收土地按被征用土地的原用途给予补偿。该征用的承包土地已转变了用地性质，尚源公司与焦元群达成补偿协议并未违反法律、行政法规禁止性规定，且焦元群已将合同标的物交付，尚源公司的交换企业惠源公司已对合同标的物进行了开发经营。土地面积为195平方米的集体土地建设用地使用证上的使用者焦家猛、焦家刚（钢）与焦元群系父子关系，该二人当庭表示其父亲焦元群作为户主处理该房产时已征得其同意，对其父亲焦元群处理其名下不动产无异议，并认可本案《征用土地协议书》的效力，焦元群有权代其对该不动产行使处分权。且焦元群所在的村、组对惠源公司征用焦元群承包土地的行为予以认可，对焦元群因此可获得的安置补偿收益不主张权利。焦元群与尚源公司签订的《征用土地协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，并得到当地村、组集体认可，该协议合法有效。对惠源公司和尚源公司主张焦元群与尚源公司签订的《征用土地协议书》无效的辨解理由不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，本案的《征用土地协议书》签订时，惠源公司及尚源公司均为陈音海和成晚红夫妻家庭财产全额设立的有限责任公司，两公司的主要业务均为房地产开发，其夫妻两人分别任两公司的法定代表人，签订《征用土地协议书》后，尚源公司并未进行房地产项目开发，而是将项目开发权利和《征用土地协议书》所享有的权利义务随意让渡给了惠源公司，两公司既未签订转让协议，又未支付转让对价，更未征得焦元群同意，且两公司均未按照合同约定对焦元群进行补偿。因两公司的主要经营范围基本相同，出资人及公司管理人员基本一致，属于关联企业，两公司的股东及法定代表人滥用法人人格和股东有限责任。从尚源公司2015年5月20日的股权转让协议分析，尚源公司亦无可独立承担民事责任的财产，类似空壳公司，故尚源公司、惠源公司已构成人格及财产混同。依照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，两公司应对外承担连带责任。同时，因尚源公司、惠源公司均为有限责任公司，陈音海、成晚红作为股东，仅以认缴的出资为限对公司承担责任。现焦元群提供的证据不足以证明陈音海、成晚红未足额出资或出资后抽逃注册资金，故陈音海、成晚红不应承担连带责任。对焦元群要求陈音海、成晚红对公司债务承担民事责任的请求不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为，根据《征用土地协议书》“房屋面积195平方米以新建门面自滨河路由南向北方向还建给乙方一层门店195平方米、二层195平方米”的约定，协议未注明还建房屋的具体位置，惠源公司、尚源公司亦未说明应还建房屋具体位置情况，因被拆迁的195平方米房屋位于已建成的一号楼，按就地还建原则，应在“金泽华庭”一号楼还建，且该还建条款约定排序在先，应优先履行。故应以惠源公司位于柏树下村××路“××”××楼门面商铺、××楼住房各向焦元群还建195平方米（已作价他人抵偿债务的119、120、121、217、218、219号除外）。根据《征用土地协议书》“土地面积1267.8平方米以新建2号楼由西向东还建给乙方一层门面431.05平方米、二层431.05平方米。房屋面积94.5平方米以新建2号楼由西向东还建给乙方一层门面94.5平方米、二层94.5平方米”的约定，应按约定以“金泽华庭”二号楼由西向东一楼门面商铺、二楼住房各向焦元群还建525.55平方米。“金泽华庭”二号楼虽有部分房屋出售给他人，但尚未取得销售许可，应待惠源公司在“金泽华庭”二号楼具备交付条件或已实际向购房户交付时履行交付义务。上述一号楼、二号楼门面商铺、住房还建时，实际还建面积应尽量缩小与协议约定面积的差异，实际相差面积按同类面积的开盘价格多退少补。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十六条、第四十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、由湖北惠源置业有限公司、湖北尚源置业有限公司于本判决生效后七日内向焦元群还建位于通山县××羊镇柏树下村××路“××”××楼门面商铺、××楼住房各195平方米（已作价他人抵偿债务119、120、121、217、218、219号除外），实际还建面积与195平方米的相差部分按该同类面积的相应开盘价格多退少补；二、由湖北惠源置业有限公司、湖北尚源置业有限公司向焦元群还建位于通山县××羊镇柏树下村××路“××”××楼由××楼门面商铺、××楼住房各525.55平方米。还建时间以湖北惠源置业有限公司向“金泽华庭”二号楼的任何一户购房户交付房屋的同时履行交付义务，还建面积与以上面积的相差部分按该同类面积的开盘价格多退少补；三、湖北惠源置业有限公司、湖北尚源置业有限公司对上述一、二款义务负连带责任；四、由湖北惠源置业有限公司、湖北尚源置业有限公司于本判决生效后七日内给付焦元群财产保全申请费5000元；五、驳回焦元群其他诉讼请求。案件受理费10,100元，由惠源公司和尚源公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，焦元群是本案所涉土地家庭承包经营承包方的代表人和宅基地的使用权人及其房屋的所有权人。本案中，惠源公司在尚源公司与焦元群签订《征用土地协议书》后，随即通过招拍挂程序取得了包括本案所涉土地在内的柏树下村城中村改造“金泽华庭”项目建设用地使用权，办理了《建设用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》，并与通山县自然资源和规划局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了国有建设用地使用权出让金。至此，惠源公司在发生本案纠纷前完成了办理包括本案所涉土地在内的柏树下村的农村用地转变为城中村改造“金泽华庭”项目国有建设用地的批准程序，符合当地政府关于柏树下村城中村改造的农村用地转变为国有建设用地的规划，焦元群也按照本案的《征用土地协议书》约定向惠源公司交付了本案所涉土地和房屋，且惠源公司的柏树下村城中村改造“金泽华庭”项目的相关房屋业已建成。一审判决认定尚源公司与焦元群签订的《征用土地协议书》有效，符合本案事实和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，并无不当。惠源公司和尚源公司主张本案的《征用土地协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。惠源公司和尚源公司的主营业务均为“房地产开发经营”。在2013年至2015年5月20日期间，陈音海和成晚红夫妻分任惠源公司和尚源公司的法定代表人，而且均为惠源公司和尚源公司的股东。尚源公司于2014年4月30日与焦元群签订《征用土地协议书》后却没有进行房地产项目开发，而是将房地产项目开发权利及其与焦元群签订的《征用土地协议书》所享有的权利出让给惠源公司，惠源公司既未与尚源公司签订合同，也未支付尚源公司对价。由此观之，惠源公司和尚源公司虽然登记为彼此独立的企业法人，但实际上互相之间界限模糊，惠源公司与尚源公司之间表征人格的人员、业务、财务等因素高度混同，导致各自财产无法区分，尚源公司已丧失了独立人格，构成与惠源公司人格混同。尚源公司失去了以其全部财产独立承担公司债务的基础，严重损害了公司债权人的利益。惠源公司和尚源公司的行为违背了设立法人制度的宗旨，违背了诚实信用原则。一审判决惠源公司和尚源公司对尚源公司对于焦元群的房屋拆迁安置补偿债务承担清偿责任及其互相之间承担连带责任，符合《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，亦无不当。惠源公司和尚源公司认为其不应当承担对于焦元群的房屋拆迁安置补偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，惠源公司和尚源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,100元，由湖北惠源置业有限公司和湖北尚源置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月六日书记员 董才森附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；