黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初996号 原告(反诉被告)：牡丹江中原房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区文化街**。 法定代表人：王艳华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德筠，黑龙江法大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王艳，女，1979年2月10日出生，住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：曲子君，黑龙江曲子君律师事务所律师。 原告（反诉被告）牡丹江中原房地产开发有限公司（以下简称中原公司）与被告（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日、2019年9月18公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）中原公司的委托诉讼代理人王君超、被告（反诉原告）王艳及其委托诉讼代理人曲子君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中原公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的两份商品房买卖合同（合同编号分别为×、×），并由被告向原告返还牡丹江市爱民区×综合楼×号楼102（以下简称102号商服）和牡丹江市爱民区×综合楼×号楼103（以下简称103号商服）号两处商服；2.诉讼费由被告承担。庭审中，中原公司增加诉讼请求，要求解除2014年12月25日针对×综合楼×号楼102号商服签订的补充协议。事实和理由：2012年4月2日，原、被告签订了关于牡丹江市爱民区×综合楼×号楼102号、牡丹江市爱民区×小区×号楼103号商服的商品房买卖合同。被告已支付购房款440000元（每户220000元），余款4300000元至今未付（每户差215000元）。原告按照约定向被告交付上述两处商服房屋。2014年12月25日原、被告就牡丹江市爱民区×综合楼×号楼103号商服达成补充协议，约定被告在签订补充协议后30日内将剩余房款215000元交付给原告，否则原告有权解除合同，收回房屋，已付购房款作为赔偿金归原告所有。两份补充均约定已付购房款作为违约金赔偿给中原公司，协议签订后被告未按约定履行。此后原告多次催促被告，要么立即给付房款，要么解除合同收回房屋，但被告均以种种理由推脱，故原告诉至法院，请求如上。 王艳辩称，1.要求继续履行上述两份商品房屋买卖合同及履行2014年12月25日针对102号商服签订补充协议。合同签订后，王艳按照约定交付每户商服220000元首付款，按照合同约定向银行办理贷款手续，但由于中原公司的原因，导致无法办理。2011年3月15日双方签订补充协议，中原公司向王艳交付了房屋，但仍然无法办理房屋贷款手续，2014年12月25日双方就102号商服签订了补充协议，该协议并未实际履行，原因是王艳和中原公司的法定代表人王某签订的，当时王某告知王艳此补充协议是为了给其合伙人看的，不需要实际履行，因此该协议签订后并未按照约定内容履行，2016年12月12日中原公司向爱民法院提起诉讼，但未在法院规定期限内交纳诉讼费按撤诉处理。从2017年至今，中原公司依然没有提供办理银行贷款所需手续，至今王艳也不能办理贷款手续。综上，王艳认为涉案房屋的购房款至今没有给付是由于中原公司没有在合理的期限内提供银行贷款审批需要的手续导致的，按照合同约定中原公司违约，王艳选择不退房，只是由中原公司按约定给付违约金，现中原公司要求解除签订的房屋买卖合同，没有事实及法律依据。2.2014年12月25日原、被告签订补充协议时，约定协议签订后30日内，给付中原公司购房款215000元，逾期已交付的购房款作为违约金赔偿给中原公司，对于30日内如何给付购房款，双方在补充协议中没有约定，就应按照签订的商品房买卖合同中约定的房款给付方式由中原公司提供贷款手续，由王艳办理银行贷款，支付给中原公司，但中原公司并未向王艳提供贷款手续，且截止至2014年12月25日，王艳并未给中原公司造成实际损失，因此王艳不同意协议约定已付的购房款作为违约金赔偿给原告。如果中原公司能提供证据证明实际损失，也应对违约金作出调整，按照中原公司的实际损失赔偿，但不应超过购房款的30%。4.如解除两份商品房买卖合同及补充协议，对于已付购房款 440000元王艳要求返还中原公司并要求支付按照银行同期贷款利率支付利息。由于中原公司先违约导致合同未履行，且撤回的关于两处商服占有使用费的司法鉴定申请，无法确认其是否存在损失及金额。 王艳向本院提出反诉请求:1.请求判令中原公司继续履行两份合同，配合王艳办理两处房屋贷款手续；2.请求判令中原公司支付两户商服房屋的逾期交房和逾期办照的违约金共计 253005.78元（每户126502.89元，其中逾期交房违约金 8257.41元从2010年6月30日起至2011年3月15日止、逾期办照违约金118245.48元从2011年10月11日起至2019年9月5日止）；3、中原公司向王艳支付从提起反诉之日（2019年9月5日）起至王艳取得不动产所有权证之日逾期办照的违约金违约金；4、反诉费由中原公司承担。事实与理由：中原公司、王艳于2010年4月2日签订的两份商品房屋买卖合同，两份商品房买卖合同中约定，王艳分别购买102号和103号两处商服，房屋总价款均为435000元，每房商服首付均为220000元，剩余购房款215000元为按揭贷款，交房期限均为2010年6月30日前，中原公司应在商品房交付使用后210日内将办理权属登记需要的材料报产权登记机关备案。如中原公司逾期交房，中原公司按日万分之零点一的标准向王艳的违约金，因中原公司的责任导致王艳不能在规定的期限内取得房地产权属证的，王艳不退房，中原公司在交付房屋后210日内办理不动产产权所有权证，逾期王艳不退房，中原公司按照日万分之零点五给付王艳违约金至实际取得不动产所有权证为止。合同签订后，王艳按约定向中原公司支付了两处商服首付款440000元，因中原公司手续不全，无法办理贷款手续。2011年3月15日中原公司与王艳签订补充协议，协议约定从签订补充协议之日起中原公司向王艳交付房屋，中原公司向王艳提供贷款所需要手续之日起45日内，原告办完按揭贷款。补充协议签订后，王艳占有房屋并进行装修，但中原公司并没有向王艳交付办理按揭贷款所需手续，导致原告无法办理。2014年12月25日原、被告又签订了补充协议，但该补充协议未履行。中原公司在2016年曾向爱民区法院提起诉讼，但未要求确认2014年12月25日原、被告签订的补充协议有效，并要求按补充协议约定支付违约金解除合同收回房屋。综上，因中原公司存在违约行为，至今导致王艳无法办贷款手续，故王艳诉至法院，反诉请求如上。 中原公司辩称，1.根据相关法律规定及合同、补充协议等约定，中原公司有权解除涉案两个商品房买卖合同，中原公司不同意王艳继续履行合同的主张，王艳作为违约的一方，无权要求继续履行合同，关于剩余购房款的给付方式是按揭贷款还是其他方式，给付购房款是买受人的主要合同义务，而不是出卖人的义务，因此王艳也无权要求出卖人履行办理房屋贷款的义务；2.关于王艳要求中原公司支付逾期交房及逾期办照违约金，中原公司已将房屋交付给王艳，按王艳陈述交房日期在2011年3月15日，故无论中原公司交房是否逾期，被告的此项反诉请求已经超过诉讼时效期间；3.关于王艳要求中原公司给付逾期办照违约金，在商品房买卖合同的各自义务，有先后履行顺序，在作为买房人的王艳没有履行交纳全部房款的主要义务之前，没有权利要求出卖人中原公司为其办理产权过户，因中原公司没有违约，也不存在支付逾期办照违约金的问题。综上，王艳的各项反诉请求没有事实与法律依据不应支持。 本案争议焦点：一、原、被告签订的涉案两份商品房买卖合同及补充协议是否合法有效，是否实际履行；二、在履行过程中是否原、被告是否存在违约行为，原告诉请的解除两份商品房买卖合同的理由是否成立，该两份合同是否应继续履行；三、被告是否应返还原告两处涉案商服，原告是否应向被告支付逾期交房及逾期办照违约金并配合原告办理两处商服的贷款手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中原公司对王艳在反诉中举示的证据三、预告登记费票据复印件2份、分户测绘费发票1份、发票复印件4张（均与原件核对无异）和证据五、预告登记证复印件2份均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.中原公司本诉举示证据一、商品房买卖合同复印件2份（盖有牡丹江市爱民区法院档案室专用章）。本院认为，王艳对该组证据的形式要件没有异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据能够证实2010年4月2日中原公司与王艳就牡丹江市爱民区×小区×号楼102、103号商服的签订了两份商品房买卖合同，王艳已经支付购房款440000元（每户各支付220000元），余款430000元至今未付（每户各欠付215000元），中原公司按照约定向王艳交付了上述两处商服，王艳近10年未向中原公司支付剩余购款的证明问题，对此本院予以确认。至今王艳是否构成构成根本违约，中原公司是否有权解除合同，收回房屋的问题将在下文中论述，此处不再赘述。 证据二、补充协议复印件1份。本院认为，中原公司举示的该份证据系复印件，且无法提供原件，无法核实证据来源的合法性，故本院对该份证据不予确认。 2.王艳在本诉中未举示证据。 3.王艳在反诉中举示证据一、商品房买卖合同复印件2份（与原件核对无异）。本院认为，中原公司对该组证据的形式要件没有异议，故本院对该份证据的形式要件予以确认。该组证据能够证实中原公司、王艳于2010年4月2日签订两份商品房买卖合同，合同约定王艳购买位于牡丹江市爱民区×综合楼×栋102号、103号商服房，建筑面积分别为96.77、96.78平方米，两处房屋的价款均为435000元，付款方式按揭贷款，首付均为220000元，贷款均为215000元，中原公司逾期交房的，按照日万分之零点一支付违约金。中原公司应在商品房交付使用后210日内将办理权属登记的材料报产权部门备案，因中原公司原因，王艳不能在规定期限内取得房地产权属证照，王艳不退房，中原公司应按已付房价款的万分之零点五向王艳支付违约金，直到可以办理个人房产证为止的事实，对此本院予以确认。但无法证实中原公司应在商品房交付使用后210日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因中原公司原因，王艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王艳不退房，中原公司应按已付房价款的万分之零点五支付违约金的证明问题，对此本院不予确认。对于其他证明问题，本院不予确认。 证据二、补充协议1份。本院认为，该份补充协议只有王艳签字，无中原公司盖章，且中原公司对该份证据不予认可，无法核实该份据内容的真实性，故本院对该份证据不予确认。 证据四、王艳申请法院调取的工商银行审批表2份、调查过程光盘1份。因中原公司对该组证据的形式要件没有异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据仅能证实王艳分别于2011年3月1日、3月2日分别就103号、102号两处商服向中国工商银行申请贷款，但该按揭贷款没有被该银行批准，对此本院予以确认，但无法证实由于中原公司没有提供贷款需要的全部手续，致使按揭贷款没有被批准，是由于中原公司的违约行为导致合同没有履行，应由中原公司承担违约责任的证明问题，对此本院不予确认。 证据六、补充协议复印件1份（与原件核对无异）。本院认为，因中原公司对该份证据的形式要件没有异议，故本院对该份证据的形式要件予以确认。该份证据可以证实2014年12月25日中原公司、王艳签订补充协议，协议约定对于102号商服在补充协议签订后30日内王艳将剩余215000元房款给付中原公司的事实，对此本院予以确认，但无法证实补充协议中没有约定具体付款方式应按照双方之前签订的商品房买卖合同，王艳应在取得银行贷款后支付剩余房款215000元，中原公司依然没提供贷款手续导致补充协议并未实际履行的证明问题，对此本院不予确认。 证据七、民事裁定书复印件1份、起诉状1份（均盖有牡丹江市爱民区人民法院档案室印章）。本院认为，该组证据来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认，该组证据能够证实中原公司曾在2016年12月12日向牡丹江市爱民区人民法院提起过民事诉讼，要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，后因中原公司未交纳案件受理费，按撤诉处理。起诉状显示原、被告对于102号商服签署过补充协议，同时中原公司的诉讼请求中没有要求确认2014年12月25日签订的补充协议合法有效的事实对此本院予以确认，但无法证实原、被告签订的补充协议没有实际履行的情形，对此本院不予确认。 4.中原公司在反诉中未举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月2日，王艳（买受人）与中原公司（出卖人）签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为×、×），约定王艳分别购买中原公司开发建设的×综合楼第×幢102号、建筑面积96.77平方米商服和×综合楼第×幢103号商服、建筑面积96.78平方米商服，价款均为435000元，付款方式均为按揭贷款，首付均为220000元、贷款215000元。两份商品房买卖合同第七条约定，如买受人未按本合同时间付款，按下例第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条均约定中原公司应于2010年6月30日前将经分期综合验收合格的两处商品房交付王艳使用。第九条均约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已将付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人要求继继履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比例不小于第(1)项中的比率）的违约金。第十五条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点五向王艳支付违约金，直到可以办理个人房产证为止。在两份商品房买卖合同补充协议第2条第(3)项均约定，商品房买卖合同第六条第3点的“其他方式”是指商业贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款方式，王艳须在签约之内起15个工作日内将贷款存入中原公司指定的账户。中原公司及其法定代表人王某在合同上盖章，王艳在合同上签名捺印。当日，王艳向中原公司分别支付了×综合楼第×幢102号、103号商服的首付款，每户220000元。庭审中，王艳、中原公司均认可商品房买卖合同中没有约定付款期限。 2011年3月1日、3月2日王艳分别就102号、103号两处商服向中国工商银行支行申请个人商用房贷款，但未获批准。王艳称系因中原公司原因，导致贷款未获批准但未举证证实。2011年3月15日，中原公司向王艳交付上述两处商服，并向王艳出具了上述两处商服的销售不动产统一发票（每户商服发票金额为435000元）。中原公司称2011年中原公司向王艳交付两处商服时，就要求王艳支付剩余购房款，王艳向中原公司打了欠据，但王艳一直没有办下贷款，2014年12月25日双方签订补充协议要求王艳在签订后30日内交齐剩余房款。王艳对交房时给中原公司出具欠据的事实予以认可，但称没写什么时候给齐购房款。2011年3月16日王艳交付了上述两处商服的分测绘费394元（每处商服197元），3月17日王艳交付上述两处商服的预告登记费1100元（每处商服550元），3月22日王艳取得上述两处商服的预购商品房预告登记（编号分别为牡房预爱民区字×、牡房预爱民区字×）。两处商服交付使用后，由王艳进行装修，王艳称打了二层阁，楼上洗手间，，地板大白、楼梯、衣柜、厨房柜、二楼护栏窗户共花了100000元，相关票据没有保存。中原公司称装修情况不了解，对装修部分按照补充协议约定收回房屋时应由王艳自行拆除装修物，不同意利用和使用装修部分，开发商确实交付了房屋，装修情况不需要经过中原公司同意。王艳称如果解除房屋买卖合同，装修费要求由中原公司返还100000元，但未举证证实。王艳认为中原公司在2011年3月15日至超过210日后，未能为王艳办理房屋所有权证照，应支付逾期办照违约金，商品房屋买卖合同中约定的利率过低，应按银行贷款利率计算。但王艳未举示证据证实其存在逾期办照实际损失。2013年10月8日两处商服初始登记在中原公司名下（102号商服的房产证号为牡房权证爱民区字第×号、103号商服的房产证号为牡房权证爱民区字第×号）。庭审中，王艳自认因2014年之前其就想要贷款，所以没向中原公司支付剩余购房款。王艳称2014年能办理按揭贷款，中原公司一直不配合办理贷款手续。联系中原公司的法定代表人王某，凑齐过剩余购房款，但中原公司拒收购房款，并要求收回房屋，但均未举证证实。 2014年12月25日，中原公司与王艳就102号商服签订补充协议，协议约定王艳应在签订补充协议后30日内，将剩余房款215000元交付给中原公司，如王艳违反本补充协议约定，中原公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回该房屋。同时，要扣除王艳已付房款作为王艳给中原公司造成的损失的赔偿金归中原公司所有。如出现王艳违约，中原公司解除商品房买卖合同、收回房屋，王艳已付房款作为违约金支付中原公司的约定事项，王艳应当在十日内自行无偿拆除房屋的装修物，无偿将该房屋恢复到王艳接手时的状态。协议一式两份，双方各执一份，效力相同，协议自双方签字盖章之日起生效，双方签署的商品房买卖合同与本补充协议条款不一致的，以本补充协议条款为准。中原公司在协议上盖章，王艳在协议上签名并捺印。 2017年1月3日，中原公司以王艳为被告，向本院起诉房屋买卖合同纠纷一案。2017年1月24日，本院作出（2017）黑1004民初6号民事裁定书，裁定：本案按原告牡丹江中原房地产开发有限公司撤回起诉处理。现两处商服因银行信贷政策，无法办理按揭贷款。 本院认为，商品房销售合同买卖合同是出卖人将房屋交付并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案原告与被告签订的两份商品房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2014年12月25日原、被告就102号商服签订补充协议议系双方当事人真实意思表示，属于对原、被告中签订的编号为×号商品房买卖合同中有关102号商服剩余215000元购房款交付期限及王艳逾期付款应承担责任违约责任的补充约定，是商品房买卖合同的组成部分，该协议除中原公司除已付房款作为王艳给中原公司造成损失的赔偿金归中原公司所有的约定外，其他补充协议内容均合法有效。 关于中原公司诉请求解除与王艳签订的两份商品房买卖合同、2014年12月25日就102号商服签订的补充协议及要求王艳返还诉争两处商服的问题。依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除。在商品房买卖合同中，履行合同的顺序为买卖双方签订合同，买方支付合同约定的价款，出卖人向出卖人交付房屋并办理房屋权属于登记手续，转移房屋所有权。本案中，中原公司与王艳形成了商品房买卖合同关系，中原公司作为出卖人的主要权利是通过出卖102号、103号商服，取得该两处房屋的出售价款，王艳作为买受人亦应按照两份商品房买卖合同的约定向中原公司支付价款，履行合同主要义务，王艳虽于2011年3月1日、3月2日就上述两处涉案房屋向银行申请按揭贷款，但未获批准。2011年3月15日中原公司向王艳交付上述两处商服，且王艳认可在交付商服时向中原公司出具了欠付剩余购房款的借据，但直至庭审结束，王艳仍未向中原公司支付剩余购房款。王艳虽称2011年至2014年因中原公司的原因致使未能完成银行按揭贷款审批手续，2014年其曾向中原公司履行交付剩余购房款的义务，但因中原公司拒收，而未能履行，但均未举证证实，故本院对王艳的抗辩主张不予支持。2014年至今王艳仍未向中原公司支付剩余购房款。鉴于王艳逾期付款的行为，已属于买受人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，作为守约方的中原公司享有解除权。但中原公司、王艳在两份商品房屋买卖合同及补充协议并未约定中原公司行使解除的期限，且中原公司未举示证据证实其履行了催告的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，中原公司解除应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。就102号商服而言，中原公司、王艳签订于2014年12月25日签订补充协议，该协议属于对商品房买卖合同的补充，该补充协议要求王艳在签订补充协议后30日补齐剩余购房款215000元，如王艳未按期付款，中原公司可以解除合同，要求王艳返还房屋，该补充协议双方签字即生效，因此中原公司在2015年1月25日已发生对王艳就102号商服的解除权，但中原公司直至2016年12月12日才到本院起诉要求解除商品房买卖合同，属于中原公司逾期不行使合同解除权，该解除权消灭。虽中原公司举示了针对103号商服签订的补充协议，但该补充协议系复印件，无法核实证据来源的合法性，因此就103号商服而言，中原公司、王艳仅能依据2010年4月2日签订的商品房买卖合同主张权利，签订合同后至2011年3月15日交付103号商服前，王艳未按商品房买卖合同约定的方式支付剩余购房款，未约定付款期限，王艳认可2011年3月15日就欠付购房款一事已向中原公司出具了欠据，其称欠据中未写明给付期限，但未举证证实。因此在2011年3月15日中原公司针对103号商服亦形成了解除权，但中原公司一直未向王艳通知合同解除，解除通知只有到达王艳才能生效，因此就103号商服而言，王艳与中原公司的商品房买卖合同仍然合法有效。另，102号、103号商服已于2011年3月15日交付王艳使用，并进行装修，中原公司已向王艳出具了销售不动产发票，且上述两处房屋均已办理预告登记，从维护交易安全和交易稳定性的角度来看，不解除中原公司与王艳的商品房买卖合同及补充协议更有利于市场交易的安全、稳定。综上，本院对中原公司要求解除与王艳签订的两份商品房买卖合同及2014年12月25日就102号商服签订的补充协议的诉讼请求不予支持。因两份商品房买卖合同及2014年12月25日签订的补充协议不予解除，故本院对中原公司要求王艳返还102号、103号两处商服的诉讼请求和王艳要求中原公司返还购房款440000元并支付按照银行同期贷款利率支付利息的抗辩意见均不予支持。 关于是否应继续履行两份商品房买卖合同，中原公司协助办理房屋贷款手续的问题。如上所述，因两份商品房买卖合同及补充协议不予解除，中原公司亦应按照合同约定继续履行合同义务，且目前诉争的两处商服均已登记在中原公司名下，王艳诉请中原公司继续履行两份房屋买卖协议合同的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方签订的两份商品房屋买卖合同中已约定付款方式为按揭贷款，但鉴定两处商服不符合银行办理按揭贷款的条件，故本院对王艳要求中原公司协助办理房屋贷款手续的反诉请求不予支持。 关于中原公司是否应向原告支付逾期交房违约金的问题。本案中，王艳未按合同约定及明全面履行支付全部购房款的义务，且在2011年3月15日交付两处诉争商服务时，王艳仍未支付剩余购房款，属于先行违约。另，虽两份商品房屋买卖合同中约定中原公司于2010年6月30日交付两处商服，但两处诉争房屋于2011年3月15日已向王艳交付，逾期交房违约金的数额已经固定，王艳应于2011年3月16日起的三年内向中原公司主张逾期交付房屋违约金的权利，但王艳未在此期限内主张，亦未举示诉讼时效中止、中断的证据，故王艳向中原公司主张逾期交房违约金的权利已起过诉讼时效。综上本院对王艳要求中原公司支付逾期交房违约金的反诉请求不予支持。 关于中原公司是否应向王艳支付逾期办照违约金的问题。因根据两份商品房买卖合同中第十五条的约定，中原公司承担逾期办照违约金的前提是因中原公司的原因导致王艳不能约定期限内取得房地产权属证书，诉争两处房屋在2013年10月已登记在中原公司名下，王艳在庭审中自认2014年之前未向中原公司支付剩余购房款，王艳违约在先，中原公司未依约为其办理房地产权履证书属于正常行使抗辩权，不存在违约行为，不属于因中原公司原因未办理房地产权属证书，故本院对王艳要求中原公司支付逾期办照违约金的诉反诉请求不予支持。 综上所述，本院对王艳请求中原公司继续履行两份商品房买卖合同，本院予以支持。对中原公司请求解除两份商品房买卖合同及2014年12月25日签订的补充协议，要求被告王艳返给两处商服的诉讼请求，对王艳要求中原公司协助办理两处商服的贷款手续、支付逾期交房违约金及逾期办照违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）牡丹江中原房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王艳继续履行2010年4月2日签订两份商品房买卖合同（合同编号分别为×、×）； 二、驳回原告牡丹江中原房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告王艳的其他诉讼请求。 案件受理费12500元，减半收取计6250元，由牡丹江中原房地产开发有限公司负担，反诉费7903.50元，由反诉原告王艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇一九年十一月十一日 书记员 薛智心