浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2317号 上诉人（原审被告）：温岭丰瑞置业有限公司，住所地：温岭市石塘镇盐南村村部。 法定代表人：周红艳，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张佳嘉，浙江铁诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：姜文勇，浙江铁诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈青辉，男，1975年8月16日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人（特别授权）：庄德刚，浙江括苍律师事务所律师。 原审第三人：天颂建设集团有限公司，住所地：温岭市太平街道东门北路**。 法定代表人：严守元。 上诉人温岭丰瑞置业有限公司（以下简称丰瑞置业公司）因与被上诉人陈青辉、原审第三人天颂建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初4801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 丰瑞置业公司上诉请求：1.依法撤销浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初4801号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院错误的将《信访情况登记表》认定为“并不能作为认定相关事实的依据”，属于事实认定错误，恳请二审法院予以纠正。一审判决第6页第7行：“据本院向有关部门核实，该答复内容系该部门根据一方当事人的陈述所做的归纳，并不能作为认定相关事实的依据。”一审法院向温岭市住房和城乡建设局法制科调查核实，温岭市住房和城乡建设局法制科认可《基本情况登记表》的答复系在接到信访后向被信访人询问情况后作出。根据《信访条例》第三十一条规定：“对信访事项有权处理的行政机关办理信访事项，应当所取信访人陈述事实和理由；必要时可以要求信访人、有关组织和人员说明情况；需要进一步核实有关情况的，可以向其他组织和人员调查”。向被信访人了解情况是法律规定的办理信访事项的调查方式，温岭市住房和城乡建设局在了解清楚事实以后向信访人作出回复。既然温岭市住房和城乡建设局在《基本情况登记表》中认可回复是其调查后作出，《基本情况登记表》即可以作为认定事实的依据。再结合《基本情况登记表》作出的时间在被上诉人起诉之前，《基本情况登记表》符合证据的三性，可以作为认定本案事实依据。曙光观澜苑项目在建成后由天颂公司负责销售，公章也掌控在天颂公司手中，天颂公司负责通知业主收房，《基本情况登记表》中的回复是建设局工作人员在向天颂公司了解情况后作出，天颂公司明确表示在2018年4月、6月、8月多次通知业主收房，已证明上诉人在2018年4月通知业主收房，一审法院判令上诉人支付逾期交房违约金至2019年1月26日错误，恳请二审法院予以纠正。二、上诉人于交房当天将权属证书交付给被上诉人符合法律规定及行业惯例，不构成违约，一审法院认为上诉人存在“逾期交付权属证书的违约行为”属于事实认定错误。一审判决第6页第21行：该期间被告既存在逾期交房的违约行为，亦存在逾期交付权属证书的违约行为，该认定与交易习惯不符。上诉人办出房屋《不动产权证书》客观上具备交付权属证书的条件，根据房产交易的习惯，开发商在交房当天或交房后交付权属证书。合同约定出卖人于2018年6月30日前交付权属证书，是在按约交付房屋的前提下，实际履行中2018年6月30日时已逾期交房超过90日，被上诉人已依约享有合同解除权，合同是否继续履行处于不确定状态，上诉人交付权属证书的义务应顺延至被上诉人收房后。上诉人在交房当天交付权属证书，并无不当，不构成违约。本案由于商品房逾期交付的迟延状态持续进一步致使逾期交证，这两种状态系答辩人逾期交房这一个违约行为造成的，上诉人不应就一个违约行为承担两次法律后果，针对两者重合期间的违约金本着就高不就低的吸收原则予以调整更符合法律的公平原则。三、被上诉人曾多次接到交房通知，而且其交房前曾多次来交涉要求支付延迟交房违约金，被上诉人仅以未收到书面通知为由否认收到交房通知，有违诚实信用。被上诉人在购买房屋时，项目其实已处于准现房阶段，项目正在全面验收，被上诉人明知具备按时交房条件。而18年春节前后，作为当地最大的项目，近千户家庭乔迁，而当地居民户籍数不过一万多，诚实地说被上诉人一定知道项目已经验收，正在大规模交付。本项目所在地是一个小型的区域性地域，当地居民社区意识非常强烈。2018年8月，上诉人发票盒被盗，导致部分业主无法开票有可能影响办理房产证。一周之内，就有数百户业主到镇政府请求协调，这几件当地重大舆情与本地生活密切相关，作为生活在当地的居民，被上诉人没有任何理由不知道这些情形。一审法院未对有关通知作必要的调查，只拘泥于书面通知的提供，没有理解书面通知只是“附随”义务的本质，客观上鼓励了被上诉人的不诚信行为。四、一审法院既已追加天颂建设公司作为本案第三人，第三人“经本院合法传唤无正当理由拒不到庭”。请求二审法院查明事实并判令第三人承担相应的法律责任。1.《中华人民共和国民事诉讼法》56条规定：……对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。一审法院既然已于2019年6月18日通知天颂建设公司作为第三人参加本案诉讼，也就意味着一审法院经审查本案证据证明本案处理结果与天颂建设公司有法律上的利害关系。但是第三人经合法传唤拒不到庭，一审判决亦未对有利害关系的第三人拒不到庭的后果有任何提及。恳请二审法院予以纠正并传唤第三人到庭以查明本案事实以及告知第三人拒不到庭的法律后果。2.事实上，正是由于第三人的行为导致了本案诉讼。请求二审法院在查明事实的基础上判令第三人承担实体责任。五、退一步讲，即使存在逾期的违约行为，一审判决的违约金金额过高，恳请二审法院予以调整。违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，本案中被上诉人未举证其因上诉人的违约行为遭受了何种损失。特别是逾期交付权属证书违约金，在被上诉人没有收房前，被上诉人不会因逾期交付权属证书产生任何损失。现一审法院判决上诉人支付154800元的违约金显然过分高于实际损失，恳请二审法院予以调整。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 陈青辉辩称，一、答辩人认为一审法院认定事实正确，认为上诉人对一审法院认定事实存在错误没有任何依据。上诉人称一审法院将《信访情况登记表》认定为“并不能作为认定相关事实的依据”，属于事实认定错误。答辩人认为一审法院在认为该份信访情况登记表未加盖有关部门印章，且信访不是答辩人，登记表上的答复内容，经一审法院向有关部门核实，该答复内容也是该部门根据一方当事人的陈述所作的归纳，并不能作为认定相关事实的依据，且上诉人未能提交相关证据加以证明，因此答辩人认为一审法院作出的上述认定事实正确。上诉人的上述理由第二点“上诉人于交房当天将权属证书交付给被上诉人符合法律及行业惯例，不构成违约，一审法院认为上诉人存在逾期交付权属证书的违约行为属于事实认定错误。”答辩人认为上诉人的这点上述理由也是不成立的，上诉人与答辩人就涉案的商品房的交付、权属证书的交付在时间上作了明确的约定，以及分别对迟延交付商品房、迟延交付权属证书的违约责任都作了详细的约定，对照约定，上诉人的确存在逾期交付商品房、逾期交付权属证书的两个违约行为，因此，一审法院认定上诉人存在逾期交付权属证书的违约行为，显然是事实认定正确的。因此，在本案中一审法院认定事实正确。二、上诉人提出第三点上诉理由称答辩人曾多次接到交房通知，否认收到交房通知，但是并未提供证据加以证明，并称答辩人有违诚信。反过来，答辩人接到上诉人的书面通知后就及时办理有关交付手续，请问到底是谁有违诚信，商品房销售合同对合同的履行作了明确的规定，合同的范本也是上诉人公司提供的，双方就应该按照签订的合同严格履行合同的义务，因此有违诚信的恰恰是上诉人，而不是被上诉人陈青辉。三、上诉人提出的第四点上诉理由，答辩人认为，按照合同法约定，如果本案上诉人确实因为案外人的行为导致违约的话，那么上诉人在承担本案的违约责任后，根据合同相对性的原则，另案向他人主张权利。四、一审法院判决上诉人承担违约金金额合法、合理。上诉人提出违约金金额过高，答辩人认为按照双方的合同约定及查明的相关事实，上诉人就应该承担两项违约金共计金额154800元，不存在过高的情况。综上所述，请二审法院维持原判，依法驳回上诉人上诉请求。 原审第三人未作陈述。 陈青辉向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以总房款2580000元为基数，自2018年1月1日起按日万分之一的标准计算至2019年3月20日止即114294元）；2.被告向原告支付逾期交付权属证书违约金（以总房款2580000元为基数，自2018年6月30日起按日万分之一的标准计算至2019年3月20日止即67854元）。 一审法院认定事实：2017年6月30日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定被告将坐落于温岭市石塘镇曙光观澜苑22幢101号房地产出卖于原告，建筑面积为281.73平方米，房屋价款为2580000元，由原告分期付款，第一期于签订合同时支付1400000元，剩余房款1180000元于2017年8月10日前付清。合同并约定被告应当在2017年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日的，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。被告负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。被告并承诺于2018年6月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给原告。被告不能在上述约定期限内交付权属证书，并在约定日期起90日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，如原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。2018年2月6日，本案系争房地产所在的曙光观澜苑项目竣工验收合格，并于2018年2月11日报备。2018年6月27日，被告取得本案系争房地产的不动产权属证书。2019年1月22日，被告向原告邮寄交房通知书，通知原告于2019年1月26日前来被告售楼处办理交房手续、原告于2019年1月23日签收上述邮件。2019年1月31日，原告签署了交房结算清单，并领取了不动产权证书、登记申请书、转让申请书各一份。另查明、该院于2018年8月14日作出（2018）浙1081财保26号民事裁定书，查封了本案系争房地产，于2019年3月7日作出（2018）浙1081民初10540号之五民事裁定书，解除对本案系争房地产的查封。2019年3月20日，本案系争房地产变更登记至原告名下。 一审法院认为，本案的主要争议焦点在于被告何时书面通知原告办理房屋交付手续。本案审理中，被告辩称其已于2018年4月书面通知原告办理房屋交付手续，并向该院提交信访基本情况登记表一份，但该信访情况登记表并未加盖有关部门公章，且信访人并非原告。至于登记表上的答复内容，据该院向有关部门核实、该答复内容亦系该部门根据一方当事人的陈述所作的归纳，并不能作为认定相关事实的依据。本案开庭后至今，被告仍未能提交相关证据证明其已于2018年4月书面通知原告办理房屋交付手续的事实，故应由其承担举证不能的不利后果。根据原告提交的中国邮政信封及交房通知书，被告书面通知原告于2019年1月26日前办理房屋交付手续。期间本案系争房屋虽被司法机关查封，但该查封仅对不动产物权变更及转让上作出限制，对房屋交付并无实质性的影响，故该院确定本案系争房屋于2019年1月26日视为已交付。关于在被告交付房屋迟于合同约定的交付权属证书日期的，原告是否可以同时主张逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金的问题。本案原、被告签订的商品房买卖合同对于交付房屋及权属证书的日期作出了明确约定，并分别约定了逾期交房及逾期交付权属证书违约金，该约定系被告作出的合同承诺。该期间内被告既存在逾期交房的违约行为，亦存在逾期交付权属证书的违约行为，故应当按照合同约定分别承担相应的违约责任。本案原告领取权属证书的日期为2019年1月31日，但鉴于原告逾期办理交房手续及交付房屋、权属证书均在同一日内完成的情况下，确定房屋权属证书于2019年1月26日视为已交付更具合理性。至于交付权属证书时系争房屋已被查封的问题、因原告提出的诉请中仅主张逾期交付权属证书违约金，如原告确实因查封未能及时办理权属变更登记造成损失的，可另行诉讼主张其损失。综上，原告主张的逾期交房违约金应当自2018年1月1日起按照日万分之一的标准计算至2019年1月26日，共计100620元；主张的逾期交付权属证书违约金应当自2018年6月30日起按照日万分之一的标准计算至2019年1月26日，共计54180元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：被告温岭丰瑞置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告陈青辉逾期交房违约金100620元、逾期交付权属证书违约金54180元，共计154800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3943元，减半收取1971.50元，由原告陈青辉负担296元，被告温岭丰瑞置业有限公司负担1675.50元。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、上诉人是否存在逾期交房、逾期交付权属证书的行为。上诉人认为其于2018年4月书面通知被上诉人办理房屋交付手续，并向一审法院提交了信访人庄德荣的基本情况登记表及二审时提供了其单位行政人员王雪燕与吴美红（曙光观澜苑小区房产销售）于2019年9月3日的通话录音来证实。被上诉人认为其收到上诉人交房的通知书是在2019年1月23日。本院认为，首先，信访基本登记表并无登记部门盖章，且信访人并非被上诉人，再结合一审法院向登记部门核实该答复内容系该部门根据一方当事人的陈述所作的归纳，故信访基本登记表不能作为认定事实的依据。其次，上诉人二审提供的通话录音，系上诉人的工作人员与案外人吴美红的录音，且该案外人未出庭作证，故对该录音的真实性，本院无法确认。据上述情况，上诉人主张其于2018年4月向被上诉人提交书面通知交房手续，缺乏依据，本院不予支持。根据查明的事实，上诉人于2019年1月22日向被上诉人邮寄于2019年1月26日办理交房手续的交房通知书。2019年1月31日，被上诉人签署了交房结算清单，并领取了不动产权证书。而合同约定上诉人应当在2017年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用，同时约定上诉人于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给被上诉人，故上诉人存在逾期交房、逾期交付权属证书的违约事实清楚。二、被上诉人主张逾期交房违约金、逾期交房产证违约金是否成立。根据《商品房买卖合同》第十条约定“出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十六条约定“关于产权登记的约定：约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”上述约定说明逾期交房违约金与逾期交付房产证违约金系两个不同的独立条款，同时也是上诉人所应履行的两个不同的独立义务，且约定按日万分之一计算违约金也不存在约定过高的情形，据此，被上诉人主张上诉人逾期交房违约金、逾期交房产证违约金是成立的。三、关于原审第三人天颂建设集团有限公司在本案中是否应承担责任问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》的双方当事人系上诉人与被上诉人，原审第三人只是涉案商品房的施工人，若上诉人认为造成本案违约系施工人原审第三人所为，那么上诉人则应根据合同相对性的原则，另行向原审第三人主张权利。 综上所述，上诉人温岭丰瑞置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3943元，由上诉人温岭丰瑞置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  朱贤和 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇一九年十一月二十日 书记员  马 里 -12- -13-