安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2389号上诉人（原审被告、反诉原告）：付先德，男，1965年9月6日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：魏建华，安徽舒洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：匡后成，男，1972年7月23日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：李大仕，安徽省舒城县桃溪镇法律服务所法律工作者。上诉人付先德因与被上诉人匡后成租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付先德上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查清事实后改判；2.诉讼费用由匡后成负担。事实和理由：一、原审判决没有查明案件事实。其与匡后成签订的《猪场承租合同》时间是2018年3月1日，但在此之前，双方就猪场租赁方面作了商谈，约定由匡后成将房屋维修好，方便匡后成使用。三相电的安装应当是在条件成就的基础上进行，匡后成没有按照事先的约定维修好房屋，导致其无法依约定接通三相电。匡后成在没有确定三相电安装位置时，其根本无法接通三相电。二、原审认定其构成违约错误。其将猪场出租给匡后成，是在匡后成多次到现场查看、双方就相关事项商谈的差不多的情况下达成的一致意思表示，匡后成租赁猪场的目的是养猪，对加工生猪饲料的设备应当非常了解，对其提供的猪场房屋条件应当清楚，这也是双方之前协商以及后来协商维修房屋的基础。其在收取押金及租金后，先后多次催促匡后成尽快维修房屋，是匡后成以种种借口推延。在合同签订后，匡后成为遮掩自己的违约，故而迟迟不告知其安装三相电的地点，匡后成构成违约。三、原审认定《猪场租赁合同》合法有效，合同何时解除事实不清。在此情况下，作出要求其退还租金、押金、维修费的认定错误。首先，该合同双方已经实际履行，合同签订后，其将猪场管理钥匙交给匡后成。但匡后成占用其猪场一年多时间，不明确表示是否继续使用，使得其无法收回。即使双方对簿公堂，匡后成仍然没有将猪场房屋钥匙交还。其次，合同何时解除原审认定不清。匡后成占用的一年多时间，匡后成没有明确表明要解除合同。只是在租金没有按双方约定交齐的情况下，其要求给付租金时，匡后成才提出解除合同，匡后成违约事实明显。原审判决没有查明该基本事实，判令其退还全部租金，没有依据。第三，关于维修金，合同明显确定房屋维修费已经从租金中扣除。匡后成虽说没有修缮翻盖屋面，就是对屋面修缮翻盖，所花费的费用也从15000元中支付了，原审对此事实不予理睬，反而判令其退还维修费，无事实依据。匡后成辩称，一、一审认定事实清楚，程序合法，应予维持。1、其不仅交纳了租金，还交纳了押金，并对案涉猪场进行了全面的维修，对这一事实，其一审提供的维修后猪场的照片、维修购买材料发票、三个证人证言，均可以证明。2、付先德存在数个违约行为，属于根本违约导致其不能实现合同目的，具体表现为：2017年12月19日案涉合同签订后，付先德对猪场没有任何作为，全部还是当初租赁时的猪场现状，合同中付先德承诺的所有事项（污粪排放、三相电等）没有一件落实，截止现在三相电都没有安装和接通。付先德在上诉状中辩称只负责接通不负责安装，但一审中付先德辩称之所以没有安装和接通是因为匡后成维修没有完成，所以没有安装，现上诉又认为不负责安装，意见明显矛盾。3、合同约定付先德负责处理猪场环保问题，保证污粪正常排放，但截止到现在，该猪场没有任何环保设施，在环保不达标的情况下其根本不能养猪。4、一审中其提供了两份电话录音光盘，希望二审予以播放。二、付先德在与其签订案涉合同前，曾与孔祥道签订了一份猪场租赁合同，该份合同尚未解除。在孔祥道之前，又出租给了王志忠。付先德利用猪场的现状，套取他人的租赁费用，主观过错明显。匡后成向一审法院起诉请求：1.解除其与付先德于2018年3月1日签订的《猪场承租合同》；2.判令付先德返还租金33000元；3.判令付先德承担新修大棚和猪舍损失20000元。付先德向一审法院反诉请求：判令匡后成立即支付拖欠的2018年租金10000元和2019年租金48000元，并判令继续履行合同。一审法院认定事实：2018年3月1日，匡后成与付先德签订《猪场承租合同》，约定匡后成租赁付先德猪场养猪，租期自2018年3月2日至2028年3月1日，第一年租金48000元，实付33000元，其中15000元修缮翻盖屋面，到第五年租金同第二年价格，到第六年租金界定增长20%，匡后成每年3月2日一次性缴清一年租金；付先德保证养猪场粪污正常排放，负责接通三相电，匡后成在猪进场时给付先德押金10000元。合同签订后，匡后成于2017年12月19日向付先德交付33000元，其中10000元为押金。2018年3月至4月，匡后成对猪舍和大棚进行修缮，匡后成提供的证人证言证明花费劳务费7600元，付先德没有异议，应予确认，但其用去的材料费证据不足，不予确认。自2018年4月起，匡后成、付先德双方即为猪舍和大棚修缮问题发生争执，匡后成也未在租用的场地进行生猪养殖，并提出要求付先德将猪舍和大棚维修完毕，或解除合同。后匡后成要求付先德安装三相电，付先德没有安装，匡后成一直没有在该猪场饲养生猪。一审法院认为，匡后成与付先德签订的猪场租赁合同是双方意思一致的表示，匡后成称租赁场地属于禁养区域，并无证据证明，故双方约定不违反法律规定，合同有效，双方均应受到合同约束。匡后成、付先德约定出租场地的用途为饲养生猪，但付先德未按合同约定为匡后成安装三相电，并在匡后成催促的情况下仍未安装，导致匡后成不能加工生猪饲料，使饲养生猪的目的不能实现，已经构成违约，付先德辩称猪舍维修不能安装，未提供证据证明，故匡后成要求解除合同，符合法律规定，应予支持；双方在合同解除后，依法应当返还原状，匡后成诉请付先德退还租金及押金计33000元应予支持；匡后成要求付先德赔偿维修大棚和猪舍的费用，属于占用租赁物期间的维修费用，付先德应当予以偿还。付先德反诉请求缺乏法律依据，不予支持。该院据此依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、解除匡后成与付先德之间的猪场租赁合同；二、付先德于判决生效之日返还匡后成租金、押金计33000元，及维修费用7600元；三、驳回匡后成其他诉讼请求；四、驳回付先德反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1063元，反诉诉讼费用减半收取625元，计1688元，由被告付先德负担。本院二审期间，付先德提供了如下证据：证据一、微信聊天记录，证明：在案涉合同签订前，双方就维修厂房作了约定，匡后成答辩所称的2017年12月19日合同签订后，付先德就提醒匡后成尽快修缮房屋以免损失增加；证据二、现场录像及照片，证明：猪场目前维持着匡后成租赁时的情形，匡后成没有维修完毕；证据三、猪场租赁合同一份，证明：2018年3月1日签订的案涉合同第三条第一款对租金及维修房屋作了明确约定，双方也是按照该约定履行的。合同第十条第一、四项也明确约定了押金和违约责任，其中维修金15000元应当是付先德收取，但是没有收取就是给对方用于维修的费用；证据四、孔祥道与徐正琼的声明，证明：付先德与孔祥道的合同已经解除。匡后成质证意见为：证据一，真实性有异议，付先德提交的记录是修改后的，匡后成在一审中已经提交了完整的聊天记录，对付先德不利的部分，付先德作了截取和修改；证据二，真实性有异议，拍摄时间、地点、拍摄人均没有注明，摄像的内容也不是案涉猪场的全貌。匡后成对猪场进行了维修，一审中付先德没有提出任何异议；证据三、真实性无异议，证明目的有异议，合同约定租金48000元，匡后成只交了33000元，另外15000元用于维修，因此一审判决返还租金33000元与7600元维修费并不矛盾；证据四，真实性有异议，一审中孔祥道出庭作证证明合同没有解除。匡后成提交了如下证据：证据一、2017年10月15日付先德与孔祥道签订的合同，证明：在合同未解除的情况下，付先德与匡后成又签订合同，存在过错；证据二、2017年12月19日付先德与匡后成签订的合同，证明：2017年12月19日，付先德收取了租金、押金，2018年3月1日又无故收回原合同变更了原合同的内容。付先德的质证意见如下：证据一，真实性无异议，孔祥道与付先德已经将该协议解除，且该协议与本案没有关联性；证据二，真实性无异议，证明目的有异议，结合2017年12月19日的合同和2018年3月1日的合同来看，付先德给予匡后成将近4个月的维修时间，也证实付先德陈述的房屋由匡后成维修这个事实与微信记录相互印证，能够证明付先德的上诉理由。本院对双方对真实性无异议的证据的真实性予以认定，对其证明目的将结合其他证据予以综合认定。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，案涉《猪场承租合同》签订后，匡后成未在猪场内养殖生猪，付先德也未再实际占有猪场。从双方聊天记录看，双方在案涉合同签订后一个月左右，即开始因为维修问题发生争议。因合同中并未对维修的具体对象、范围、方式等作具体约定，故付先德以匡后成未将其二审提供的视频所示的房屋维修好（加高）以至于其不能接通三相电的抗辩意见，依据不足。当然，虽然匡后成在2018年4月、5月的微信聊天记录中表达了“没法干下去了”、“租给别人”的意思，但此时其并未明确要求与付先德办理解除合同手续，也没有将其自称仅有的“值班室”钥匙交还给付先德以明确的表明不再继续履行合同，直至2018年10月5日其才致电付先德要求付先德回来办理合同解除手续，故本院认为对于2018年10月5日前猪场被闲置匡后成负有责任。而付先德在匡后成前期曾表示过要求将猪场另行出租的意愿，又于2018年10月5日明确要求其回来办理解除手续的情况下，对于猪场2018年10月5日后未能另行出租造成的损失，应自行承担责任。据此，本院酌定付先德返还匡后成租金（含押金）16500元。关于维修费用，因付先德属于受益者，故一审判令付先德给付维修费用，应属适当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2054号民事判决第一、三、四项，即一、解除匡后成与付先德之间的猪场租赁合同；三、驳回匡后成其他诉讼请求；四、驳回付先德反诉请求。二、变更安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2054号民事判决第二项为：付先德于判决生效之日返还匡后成租金、押金共计16500元，及维修费用7600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1688元，由付先德负担1288元，匡后成负担400元；二审案件受理费1250元，由付先德负担850元，匡后成负担400元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十一月五日书记员 宋贵杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。