广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19322号上诉人（原审被告）：杨培基，男，汉族，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业），住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203。法定代表人：梁树松，该公司经理。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称二所），，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审被告：万燕芬，女，汉族，住，住所地广州市海珠区/div>原审被告：杨隽，男，汉族，住，住所地广州市海珠区/div>上诉人杨培基因与被上诉人东晓物业、二所及原审被告万燕芬、杨隽租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2019)粤0105民初6428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨培基，被上诉人二所的委托诉讼代理人寇明茹，原审被告万燕芬、杨隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨培基上诉请求：1、撤销一审判决，改判发回重审或对双方进行调解；2、一审、二审诉讼费用全部由东晓物业、二所承担；3、东晓物业、二所退回杨培基所缴交的买大租权款项二笔共18448元、管道气开房费等4000元及适当补偿由杨培基自费维修、装修房屋费用；4、出具证明开通管道气点火手续给杨培基办理开通手续，以便缴清管道燃气费才能退交涉案房屋。事实理由：一、房租一直交给东晓物业、二所直至2018年12月。二、杨培基出资对涉案房屋进行了维修、装修。三、杨培基是在收到法院传票及证据清单才知被要求腾退涉案房屋。四、东晓物业、二所从未与杨培基进行过协商，亦不与杨培基续签租赁合同，致使开通燃气点火手续仍未办妥。五、一审判决实际未经调解，不公允。二所辩称：同意一审判决，请求维持原判。另，杨培基要求我方退回买大租权款项，但该款项并非我方收取而是开发商收取，杨培基可向开发商索取。万燕芬、杨隽述称同意杨培基的上诉意见，另杨隽请求以自己身份承租涉案房屋。东晓物业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年1月29日，东晓物业、二所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除东晓物业与杨培基关于海珠区xxx路xxx街xx号2611部位房屋的租赁关系；2、杨培基、万燕芬、杨隽在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋；3、杨培基按照154.60元/月缴纳从2019年1月至交付房屋之日止的房屋占用期租金，暂计至2019年1月；4、杨培基承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月12日，东晓物业（出租人、甲方）与杨培基（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区xxx路xxx街xx号2611部位的房地产出租给乙方，使用面积35.41平方米；租赁期限从2007年4月1日至2009年5月31日，月租金154.6元;租金按双月结算，乙方在每单月的第8至18日前按现金付款方式缴付给甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；乙方严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋；因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督。租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的__%（小于100%）收取违约金；等。二所于2018年12月28日在涉案房屋处张贴了《通知》，内容是：经查证，杨培基有私有房产，要求杨培基在2018年12月31日前交还涉案房屋，并负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。杨培基、万燕芬、杨隽均表示未看到该《通知》。一审另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓物业的服务管理事项为滨江等11条行政街范围内直管房的管理工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。一审庭审中，东晓物业、二所与杨培基、万燕芬、杨隽均确认合同约定的租赁期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议。东晓物业、二所从2019年1月起没有收取杨培基租金。东晓物业、二所主张涉案房屋现由杨培基、万燕芬、杨隽共同居住使用。杨培基、万燕芬、杨隽表示涉案房屋2012年开始装修，从2013年开始是由杨隽及其妻子居住使用，2013年之前是涉案房屋是空置的，无人使用，杨培基、万燕芬、杨隽表示涉案房屋一直是由杨培基交租到2018年12月，2019年1月开始东晓物业、二所就没有再收租了，也没有通知杨培基、万燕芬、杨隽，合同期满后杨培基去过办理续签租赁合同手续，但东晓物业、二所没有与杨培基续签。据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，杨培基名下房地产登记情况如下：海珠区xx村xxxxxxx街xx号xxx房，住宅，建筑面积62.77平方米；海珠区xx路xx号之x号xxx房，住宅，建筑面积79.35平方米。杨隽查无房地产情况记录。万燕芬查无房地产情况记录。杨培基、万燕芬、杨隽提交了如下证据：1、通知；2、关于缴纳回迁房面积差房款的通知；3、收款收据；4、广东华苑物业管理有限公司华标涛景湾代收杂费收据；5、收据两份；6、广东华苑物业管理有限公司代收杂费收据；7、杨培基存折交易明细；8.落款为“经手人：李明光”的说明一份。东晓物业、二所发表如下质证意见：证据1真实性、合法性、关联性无异议。证据2、3、4真实性、合法性无异议，但关联性不确认。证据5、6、7真实性、合法性、关联性无异议。证据8与杨培基、万燕芬、杨隽的证明目的不吻合。据广东公安人口信息查询资料显示，杨培基、万燕芬、杨隽的住址均为海珠区××房。杨培基、万燕芬、杨隽确认杨培基与万燕芬是夫妻关系，杨隽是杨培基与万燕芬的儿子。一审法院认为：东晓物业与杨培基就涉案房屋签订了《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，现合同约定的租赁期限已届满，双方没有签订新的租赁协议。而二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。且杨培基亦确认目前没有在涉案房屋实际居住，杨培基名下也有自有产权的房屋。东晓物业、二所根据《广东省公有房产管理条例》的规定和《广州市房地产租赁合同》的约定，已通知杨培基办理退房手续，现东晓物业、二所要求解除与杨培基之间关于涉案房屋的租赁关系，并要求杨培基腾空交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，予以支持。据广东公安人口信息查询资料显示，杨培基、万燕芬、杨隽的住址均为涉案房屋，因此，东晓物业、二所主张万燕芬、杨隽腾空并返还涉案房屋，合法合理，予以支持。涉案租赁合同关系解除后，东晓物业、二所要求杨培基按照合同约定的租金标准计付房屋占用费，合法有理，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年6月28日作出如下判决：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与第一被告杨培基之间关于广州市海珠区xxx路xxx街xx号2611部位房屋租赁关系；二、三被告在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区海珠区xxx路xxx街xx号x部位房屋，并将该房屋腾空交还给两原告；三、第一被告在本判决生效之日起十日内，按每月154.6元的标准向两原告支付从2019年1月1日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2019年1月1日至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由第一被告负担。二审中，上诉人杨培基提交了房屋拆迁安置协议，拟证明其是因拆迁安置而居住涉案房屋。被上诉人二所质证认为涉案房屋属于公产，上诉人杨培基属于租用。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人杨培基与被上诉人东晓物业就涉案房屋签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方没有签订新的租赁协议。现被上诉人东晓物业根据《广东省公有房产管理条例》的规定和上述涉案租赁合同的约定，已通知上诉人杨培基办理退房手续，且上诉人杨培基名下已有自有产权的房屋，故一审判决认定被上诉人东晓物业要求解除与上诉人杨培基之间关于涉案房屋的租赁关系并要求上诉人杨培基腾空交付涉案房屋的诉讼请求合法有理而予以支持正确，一审判决认定被上诉人二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利亦正确。据广东公安人口信息查询资料显示，上诉人杨培基及原审被告万燕芬、杨隽的住址均为涉案房屋，故一审判决认定被上诉人东晓物业、二所主张原审被告万燕芬、杨隽腾空并返还涉案房屋合法合理而予以支持正确。关于上诉人杨培基在二审中提交的房屋拆迁安置协议，其承认其只是被拆迁房屋的使用人、涉案房屋的承租人，且如上所述，现其名下已有自有产权的房屋。故被上诉人东晓物业、二所要求其腾空返还涉案房屋并无不当。关于上诉人杨培基要求被上诉人东晓物业、二所返还相关款项及办理相关手续的上诉请求，是另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不予调处。综上，上诉人杨培基的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨培基负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇一九年十一月二十一日书记员  彭文悦书记员  黄晶晶