海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申978号     再审申请人（一审被告、二审上诉人）：韩巧莉，女，1971年4月28日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：上海盛高物业服务有限公司海口分公司，住所地海口市美兰区海甸六东路**荣域**产权式酒店-酒店三，统一社会信用代码：914601005787104   8XP。   负责人：李宏英，副总经理。   再审申请人韩巧莉因与被申请人上海盛高物业服务有限公司海口分公司（以下简称盛高海口分公司）恢复原状纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2018）琼01民终4436号民事判决（以下简称原判），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   再审申请人韩巧莉申请再审称：1.《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）、《临时管理规约》（以下简称《规约》）及《承诺书》系开发商、被申请人在未经申请人协商的情况下，单方拟定的格式合同，其关于禁止封闭阳台的条款不当限制业主的合法权利，违反了《物权法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》）等法律规定，属于无效条款，依法不能作为判案依据。申请人已取得涉案房屋的所有权，依法享有涉案房屋阳台的处置权，上述三份协议约定亦不能侵害申请人依法享有的物权。2.申请人封闭阳台的行为已经海口市秀英区城市管理行政执法局（以下简称秀英城管局）认定不属于违建，即行政机关认可了申请人封闭阳台的行为，原判对此事实也已确认。如被申请人作为举报人不服该行政执法机关的决定，应依法提起行政复议或行政诉讼，无权提起民事诉讼，法院应依法驳回起诉。3.封闭阳台和加装防盗网是普遍现象，已形成人们的生活习惯。法律对封闭阳台没有规定，且申请人的行为没有违反公序良俗，应依据《民法总则》第十条适用习惯为判案依据。4.法定物权高于“整体美观”，申请人基于物权而享有的居住利益应当受到优先保护。5.法律面前人人平等，申请人依法享有的所有权不能被非法排除。涉案小区中其他业主的各式各样的阳台也已进行了封闭，申请人亦有权封闭阳台，申请人的合法权益不能被非法排除。在申请人封闭阳台前后，被申请人作为物业公司向其他封闭阳台业主收取费用，明显属于违法收费，侵害了业主的合法权益。6.原阳台护栏不符合国家护栏高度标准，存在严重的安全隐患，原判遗漏该事实导致错误判决。综上，本案符合民事诉讼法第二百条第（二）、（六）项规定，请求启动审判监督程序再审改判本案。   被申请人盛高海口分公司未提交意见。   本院经审查认为：本案再审审查的焦点是《物业协议》、《规约》和《承诺书》中关于业主不得擅自封闭阳台的条款是否合法有效。根据本案已查明事实：韩巧莉与海南天泓基业实业有限公司（以下简称天泓公司）于2014年11月29日签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》），购买天泓公司开发的海口市××区海长流二期2#楼7层704房即涉案房屋。在此之前，天泓公司与盛高海口分公司已签订了海长流二期《前期物业管理委托合同书》，约定将该小区委托盛高海口分公司进行物业管理，期限自2014年7月1日起至业主委员会成立。该小区业主委员会至今尚未成立。2016年6月7日，盛高海口分公司作为物业公司与韩巧莉签订了《物业协议》及《规约》，其中约定“物业管理区域内禁止未获得物业管理企业的事先书面同意不得自行封闭阳台”。同年10月，韩巧莉为装修涉案房屋，在《承诺书》和装修申请表中申明“遵守小区各项管理制度，按物业公司审定的申报范围和方案实施装修”。在装修过程中，韩巧莉自行拆除原波浪形阳台护栏（18米），重新安装了全封闭式铝合金窗。物业公司以韩巧莉违反维护房屋阳台外观统一，不允许擅自封闭阳台为由要求整改，双方遂发生纠纷。后因物业公司诉诸法院，韩巧莉至今未予整改。从上述事实上看，韩巧莉与天泓公司在自愿协商的基础上订立《购房合同》，该合同附件中有关于业主不得擅自封闭阳台的约定。换言之，即韩巧莉同意在《购房合同》约定的条件下购买涉案房屋。在之后的支付购房款、交接房屋及装修过程中，韩巧莉不但未就此提出异议，还在《物业协议》、《规约》及《承诺书》中对该条款内容再次确认。韩巧莉现提出该条款系开发商及物业公司提供的格式条款，侵害了其对涉案房屋享有的物权，应认定为无效条款。经查，该条款虽系开发商及物业公司提供的格式条款，但未加重韩巧莉应承担的责任，也未免除物业公司应承担的义务，亦没有违反国家法律法规的效力性强制性规定。根据双方合同约定及《物业服务司法解释》第一条、第四条的规定，该条款应认定为有效条款。韩巧莉违反《物业协议》、《规约》的约定及《承诺书》中的承诺，擅自封闭阳台并拆除长达18米的巨型波浪形阳台护栏，破坏了涉案小区独特的海洋元素设计外观，妨害了物业公司对涉案小区依约进行的物业管理。原判在查明事实的基础上，支持物业公司的诉讼请求，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。申请人关于原判认定事实不清、适用法律错误的再审理由缺乏事实基础，本院不予支持。   综上，韩巧莉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的再审情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回韩巧莉的再审申请。   审 判 长 石 磊   审 判 员 李梅华   审 判 员 杨新丽     二○一九年十一月二十九日   法官助理 詹小红   书 记 员 姜 淼   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：   （一）自然规律以及定理、定律；   （二）众所周知的事实；   （三）根据法律规定推定的事实；   （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；   （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；   （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；   （七）已为有效公证文书所证明的事实。   前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。   第三百九十一条原审开庭过程中有下列情形之一的，应当认定为民事诉讼法第二百条第九项规定的剥夺当事人辩论权利：   （一）不允许当事人发表辩论意见的；   （二）应当开庭审理而未开庭审理的；   （三）违反法律规定送达起诉状副本或者上诉状副本，致使当事人无法行使辩论权利的；   （四）违法剥夺当事人辩论权利的其他情形。   第三百九十四条民事诉讼法第二百条第十三项规定的审判人员审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认的行为。   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。   第三百九十九条审查再审申请期间，再审申请人申请人民法院委托鉴定、勘验的，人民法院不予准许。