山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8916号上诉人（原审被告）：王磊，男，1975年12月21日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：金荣奎，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：金翰飞，山东康桥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：山东明德物业管理集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘鹏，董事长。委托诉讼代理人：贾士钧，济南天桥平民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛自立，济南天桥平民法律服务所法律工作者。上诉人王磊因与被上诉人山东明德物业管理集团有限公司（以下简称明德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王磊上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判王磊支付物业服务费2604.96元。2.本案一、二审诉讼费由明德物业公司承担。事实与理由：一审判决部分法律适用错误,依法应予改判。理由如下：一、明德物业公司服务质量不合格，依法应当减少收取物业服务费。根据小区开发商山东文孚置业有限公司（以下简称文孚置业）与明德物业公司签订的《子锋苑小区前期物业服务协议》（以下简称《服务协议》）规定，明德物业公司的合同义务包括对小区公共设施、绿化、环境卫生进行维护和管理，维修设施，维持公共秩序和24小时门岗值班巡逻等。本案一审判决认定事实：“明德物业公司在为业主提供物业服务过程中存在小区卫生状况混乱，工作人员服务态度差，安保消防工作不到位影响物业服务质量的问题”。也就是说，法院已经认定明德物业公司未能完全地按《服务协议》中的规定履行其物业管理服务义务。根据《合同法》第一百一十一条之规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”一审法院在已经认定了明德物业公司在履行《服务协议》中存在服务质量不合格、履行不符合合同约定的情况下，却判令王磊全额缴纳2015年至2018年的物业费，这与《合同法》第一百一十一条的规定显然是相悖的。根据合同法的规定，在对方提供的物业服务质量不符合合同规定时，王磊应当有权依据明德物业公司的服务质量减少支付相应的物业管理费。王磊同意按照不超过诉讼时效部分的50%支付物业服务费。二、明德物业公司部分诉讼请求超出诉讼时效。涉案的《服务协议》第六条载明，“物业管理服务费等费用由甲方按下列标准向乙方收取，1、物业管理费，（3）以后上述费用每一年收取一次，每年第一个月的月初开始收取本年费用。3、业主不按规定缴纳物业服务费以及其他应缴纳费用的，……;逾期一个月仍不缴纳的，甲方向欠费业主发书面通知督促其缴纳……；”根据此约定，王磊与明德物业公司之间的物业服务费是按年度单独结算，即每笔物业管理费均产生独立的债权债务关系。明德物业公司对每一年度未缴纳的物业费应按《服务协议》的约定进行书面通知催收，并可在在法定期限内提起诉讼寻求救济。而在本案中，明德物业公司既未能证明其曾对王磊进行催收，也没有在法律规定的期限内提起诉讼，理应由其承担怠于行使权利所产生的不利后果。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，王磊与明德物业公司之间于2017年10月1日前及更早产生的物业服务费用应当适用两年诉讼时效，2015年的物业服务费诉讼时效已经在2017年2月届满，该年度的物业费主张不应被支持。综上，原审判决适用法律错误，请求贵院予以纠正，依法改判，以维护法律的尊严，平等保护当事人的合法权益。明德物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回王磊的上诉请求，维持原判。明德物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王磊立即支付所欠的物业费6946.56元；2.请求法院判令王磊支付延期缴纳物业费的滞纳金2083.97元；3.王磊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：明德物业公司系子锋苑办公楼A座、B座及住宅楼1#、2#、3#、4#小区的物业服务公司，王磊系该小区X号楼X单元XXX室业主，房屋建筑面积134平方米。2011年12月28日，明德物业公司与王磊签订物业服务合同约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.08元交纳，业主不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金。自2015年1月1日至2018年12月31日，王磊累计拖欠物业管理服务费6946.56元（1.08元/平方米×134平方米×48个月）。另查明，明德物业公司在为业主提供物业服务过程中存在小区卫生状况混乱，工作人员服务态度差，安保消防工作不到位影响物业服务质量的问题。一审法院认为，因子锋苑小区未成立业主委员会，故山东文孚置业有限公司与明德物业公司签订的《物业服务委托合同》、明德物业公司与王磊签订的《物业服务手册》均合法有效。明德物业公司履行了基本的合同义务，对小区进行了管理，王磊作为业主享受了明德物业公司提供的服务，应当按照约定支付物业服务费。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期限内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务合同中月订单定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。明德物业公司要求王磊支付自2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费6946.56元（1.08元/平方米×134平方米×48个月），一审法院予以支持。对于明德物业公司主张的滞纳金2083.97元，一审法院认为，王磊未缴纳物业费是因双方对物业服务质量存在争议，且明德物业公司确实存在物业服务中的质量问题，故对明德物业公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王磊于判决生效之日起10日内支付山东明德物业管理集团有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6946.56元；二、驳回山东明德物业管理集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由王磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另，山东文孚置业有限公司与明德物业公司签订《物业服务委托合同》，约定合同期限自2010年3月1日至本物业区域成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订有效的合同正式生效之日终止。本院认为，本案系王磊与明德物业公司之间因物业服务合同的履行产生的争议，系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条第一项规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，一审法院根据明德物业公司在涉案小区服务的实际情况，认定服务过程确实存在一定的不足和瑕疵，已经驳回明德物业公司要求滞纳金的诉讼请求；且王磊也未按时向明德物业公司支付物业服务费。据此，王磊上诉请求减少物业服务费的依据不足，一审判决王磊向明德物业公司按合同约定标准，支付涉案房屋诉争期间的物业服务费正确，本院予以维持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”山东文孚置业有限公司与明德物业公司签订《物业服务委托合同》，约定合同期限自2010年3月1日至本物业区域成立的业主委员会与选聘的物业管理公司签订的合同生效之日终止，明德物业公司为涉案小区提供物业服务，王磊向明德物业公司支付物业服务费，系双方对前期物业服务合同债务的分期履行。截至2018年12月明德物业公司仍在为涉案小区提供物业服务，王磊所提时效抗辩不能成立，一审法院不予支持正确。故一审法院判令王磊支付明德物业公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6946.56元正确，本院予以维持。综上所述，王磊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇一九年十一月十九日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜