河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3424号上诉人（原审被告）：平顶山市派德科技有限公司，住所地：平顶山市建设路中段派德科技广场负******商铺。法定代表人：张国山，经理。委托诉讼代理人：徐卫东，平顶山市湛河区振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：党建伟，男，汉族，住叶县。委托诉讼代理人：王继凯，河南倚天剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聚森，河南倚天剑律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住，住所地：郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场/div>法定代表人：刘健，行长。委托诉讼代理人：王栋，男，系该行工作人员。上诉人平顶山市派德科技有限公司（以下简称派德公司）因与被上诉人党建伟及原审第三人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人派德公司的委托诉讼代理人徐卫东，被上诉人党建伟及其委托诉讼代理人王继凯、李聚森，原审第三人兴业银行的委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。派德公司上诉请求：对原审判决第一项认可，对判决第二项、第三项不认可。事实与理由：一、法院判决将无效合同合法化。上诉人与兴业银行签订了租赁合同，将属于其他人的房屋出租给了第三人，既然上诉人出租的房屋不属于自己所有，那么对于被上诉人的房屋出租就是违法的，因此维持上诉人的出租行为，就是将无效的出租合同通过法院判决的方式合法化，这是判决错误的第一个表现。二、被上诉人应收取的租金标准应通过评估或谈判方式确认。按照合同的规定，上诉人出租房屋的综合计价为103元/平方米，综合计价是对于一层、二层、三层的价格统一计算，体现的是均价，但是按照当初分算价格，二层的价格为65元/平方米，被上诉人的房屋位于二层，因此不应当按照均价原则由上诉人支付被上诉人房租68160元。即使向被上诉人支付租金，也应该按照65元/平方米的价格支付，高租金实际侵害了一层购房人的利益。同时该房租价格包含了上诉人的物业管理、工人工资、税费等综合费用，法院判决的数额显失公平。三、法院判决剥夺了第三人的合同权利。上诉人与第三人签订的合同，尽管侵犯了被上诉人的利益，但其目的是促进房屋出租利益的实现，上诉人也尽可能的满足房屋所有权人的利益需要，导致被上诉人的利益无法实现的原因是被上诉人拒绝谈判。法院判决第三项强行将租金剥离给被上诉人，实际上剥夺了第三人兴业银行的合同权利。因被上诉人无法出具出租发票，进而影响到第三人的正常经营活动，第三条既是不合法的，也是无法履行的。该判决的最大错误，实际上是将投资行为的风险转嫁给了承租人，而忽略了合同相对方，以及税务部门无法对税收有效管理，其结果就是无法执行，因此请求二审法院依法予以改判或者发回重审。党建伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求，理由如下：一、关于合同效力问题，涉案房屋即被上诉人的55平米商铺，上诉人于2018年6月1日租赁给了第三人兴业银行，并收取了2018年8月1日至2019年7月31日之间的租金，共计68165.4元，上诉人的出租行为未经被上诉人许可，但是基于该房屋的整体有效利用，被上诉人同意兴业银行按照其与上诉人签订的房屋租赁合同涉及的内容继续履行该合同，但应当将被上诉人具有使用权的涉案房屋相应租赁价款直接支付给被上诉人，这符合法律规定，也并没有损害其他第三人的利益，因而一审判决对于该事实的认定及法律适用都是正确的，对于上诉人已经实际收取的2018年8月1日至2019年7月31日的租金，上诉人无权占有，应当支付给被上诉人。二、对于房屋的租赁价格，一审法院是按照兴业银行和上诉人之间签订的房屋租赁合同约定的租金单价进行确定的，所以该项判决认定事实和适用法律是清楚的。三、一审判决第三人将涉案房屋部分的租金直接支付给被上诉人，一审中也征求了第三人的意见，为了提高整个商铺的利用效益，对于涉案房屋第三人不可能将其剔除在整个租赁合同之外，作为第三人，其使用的涉案房屋面积和租金是一定要支付的，标准是每月每平方米103元，只是将其支付的对象由上诉人变更为被上诉人，并没有损害第三人的合法权益。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。兴业银行述称，对于将涉案房屋的租金支付给党建伟无意见，以法院判决为准。若判决兴业银行向党建伟支付房屋租金，党建伟应当向兴业银行开具符合要求的发票。党建伟向一审法院起诉请求：1.依法判令派德公司向党建伟支付欠付的合同期内租金收益83424元及滞纳金（滞纳金按应付未付金额的日万分之六计算，暂计算至2018年5月10日为35100元，后续计算至实际支付之日止）;2.判令派德公司支付自2017年7月10日至兴业银行实际承租之日止的实际占用期间的租金损失（按双方约定租金标准及日万分之六滞纳金标准支付，暂计算至2018年5月10日，租金为34760元，滞纳金为2527元）；3.判令兴业银行支付党建伟位于平顶山市建设路中段派德广场地上二层211号商铺自实际使用该商铺之日至实际返还该商铺期间的租金，具体租金标准参照兴业银行股份有限公司郑州分行与平顶山市派德公司签订的《租赁合同》租金标准执行。一审法院认定事实：2014年6月20日，党建伟与派德公司签订《委托租赁协议》，约定委托租赁期限为三年，自2014年7月10日起至2017年7月9日止，租金收益按照党建伟付款比例在扣除管理费用后第一年按2897元/月的标准支付，第二、第三年按3476元/月的标准支付，每月15日前支付上个月的租金，并约定如未按协议约定向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金金额的万分之一向党建伟支付滞纳金。派德公司与第三人兴业银行签订《房屋租赁合同》，租期自2018年6月1日起至2028年5月31日止，自2018年6月1日起至2018年7月31日止为免租期，租金为103元/月/平方米，现兴业银行已经向派德公司支付完毕2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金5367774.96元。另查明，2014年3月1日，党建伟与平顶山市太极立威房地产开发有限公司（以下简称太极立威公司）签订《商铺认购协议书》和《派德广场补充协议》，党建伟向太极立威公司交纳房款817936元、维修基金4302元。2017年10月10日，平顶山市湛河区人民法院作出（2017）豫0411民初3288号民事判决书，判决：一、党建伟与平顶山市太极立威房地产开发有限公司于2014年3月1日所签订的《商铺认购协议》、《派德广场补充协议》无效；二、平顶山市太极立威房地产开发有限公司于判决生效后十五日内将收取党建伟的购房款817936元、房屋维修基金4302元返还给原告党建伟，并按中国人民银行同期同类银行贷款利率向党建伟支付相应的利息（其中自2011年11月27日至2012年4月27日、2012年4月28日至2013年4月23日、2013年4月24日至购房款全部还清之日止分别以50万元、60万元、817936元为基数计算利息）。党建伟待太极立威公司付款之后将所购买的位于平顶山市建设路中段派德广场地上二层211号商铺返还给平顶山市太极立威房地产开发有限公司。该判决生效后，平顶山市太极立威房地产开发有限公司未给付党建伟购房款817936元、房屋维修基金4302元及利息。一审法院认为，党建伟与派德公司所签订的《委托租赁协议》不违反法律禁止性规定，真实有效。（2017）豫0411民初3288号判决党建伟待太极立威公司付款之后将所购买的涉案211号商铺返还，即在太极立威公司付款前党建伟对上述商铺享有使用收益的权利，对于该商铺所产生的收益被告派德公司无权享有。对于派德公司提出的党建伟与太极立威公司购房合同解除，无权要求租金，其双方签订的《委托租赁协议》无效的抗辩理由，不予支持。党建伟与派德公司签订的《委托租赁协议》中对于双方的权利义务约定明确，派德公司未按照合同约定向党建伟支付租金收益，已构成违约。党建伟要求派德公司按照合同约定支付自2015年7月10日至2017年7月9日期间的租金收益共计83424元，理由正当，予以支持。对于党建伟主张的该期间滞纳金，根据该协议的约定，派德公司应当于每月15日前向党建伟支付上个月的租金，如未按协议约定支付租金收益，则每逾期一日，按应付而未付金额的万分之一向党建伟支付滞纳金，党建伟主张按日万分之六过高，应按约定的日万分之一标准计算相应滞纳金。党建伟与派德公司签订的《委托租赁协议》于2017年7月10日到期，党建伟未向派德公司主张收回商铺，派德公司在2017年7月10日至2018年6月1日未将商铺租出，故根据公平原则，党建伟主张派德公司支付自2017年7月10日至兴业银行实际承租之日止的实际占用期间的租金损失，不予支持。2018年6月1日，派德公司将涉案211号商铺出租给第三人兴业银行，并收取了2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金。对党建伟主张自2018年8月1日至实际返还该商铺期间，按照派德公司与第三人兴业银行《房屋租赁合同》约定的租金标准即103元/月/平方米以及涉案211号商铺面积55.15㎡来计算租金损失，符合客观实际，且作为涉案房屋权利人的党建伟，有权获取涉案房屋的收益，予以支持。其中2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，因第三人兴业银行已支付给派德公司，该部分对应收益应由派德公司给付党建伟，自2019年8月1日起至第三人兴业银行实际返还涉案商铺期间的租金，应直接支付给党建伟。党建伟的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、平顶山市派德科技有限公司于判决生效后十日内向党建伟支付2015年7月10日至2017年7月9日期间的租金收益83424元（每月3476月，共计24个月）并以2015年7月10日至2017年7月9日期间每月应付3476元租赁收益为基数，按照日万分之一标准，自逾期之日起向党建伟支付滞纳金至实际清偿完毕之日止。二、平顶山市派德科技有限公司于判决生效后十日内给付党建伟2018年8月1日至2019年7月31日期间的每月租金损失5680.45元，共计68165.4元（以涉案房屋面积55.15平方米为基数，按每月每平方米103元，共计12个月）；三、兴业银行股份有限公司郑州分行自2019年8月1日起至党建伟实际将位于平顶山市建设路中段派德广场地上二层211号商铺返还平顶山市太极立威房地产开发有限公司为止，以涉案房屋面积55.15平方米为基数，按每月每平方米103元的标准，向党建伟支付租金。四、驳回党建伟其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4078元，保全费2020元，由平顶山市派德科技有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是：一、派德公司应否向党建伟支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金损失68165.4元；二、一审判决兴业银行自2019年8月1日起至党建伟实际将涉案211号商铺返还太极立威公司止，以涉案房屋面积55.15平方米为基数，按每月每平方米103元的标准，向党建伟支付租金是否适当。对此，结合一、二审查明的事实及各方当事人的上诉、答辩及述称理由，综合分析评议如下：一、关于派德公司应否向党建伟支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金损失68165.4元的问题。根据已经生效的平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初3288号民事判决结果可知，党建伟待太极立威公司返还其相关购房款项之后才需将所购买的涉案211号商铺返还太极立威公司，但截至目前，党建伟并未收到太极立威公司返还的购房款项，因此，党建伟对涉案211号商铺仍享有使用收益的权利。因派德公司与党建伟签订的租赁合同约定的租赁期限已于2017年7月9日届满，双方并未续签租赁合同，且派德公司一直拖欠党建伟租赁费未付，故应认定双方之间已不存在租赁关系,派德公司对涉案房屋已不享有使用、管理、处分的权利。在此前提下，基于涉案房屋所产生的租赁收益应归党建伟所有。因派德公司向兴业银行实际收取的2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，是兴业银行因占有、使用党建伟享用使用、收益权利的房屋而支付的相应占有、使用对价，故该笔款项应当由党建伟享有。派德公司上诉称租金标准应按65元/月/平方米计算，但其并未提供充分有效的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，派德公司应当承担不利后果。故一审判决派德公司应向党建伟支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金损失68165.4元并无不当。派德公司上诉称不应向党建伟支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金损失68165.4元的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于一审判决兴业银行自2019年8月1日起至党建伟实际将涉案211号商铺返还太极立威公司止，以涉案211号商铺面积55.15平方米为基数，按每月每平方米103元的标准，向党建伟支付租金是否适当的问题。如前所述，在太极立威房公司向党建伟返还相关购房款项前，党建伟仍对涉案211号商铺享有使用收益的权利，鉴于兴业银行对涉案211号商铺仍在占有使用，党建伟也同意按照兴业银行与派德公司签订的房屋租赁合同涉及的内容继续履行，原审判决兴业银行自2019年8月1日起至党建伟实际将涉案211号商铺返还太极立威公司止，以涉案211号商铺面积55.15平方米为基数，按每月每平方米103元的标准向党建伟支付租金，兴业银行服判未上诉，且兴业银行在二审中也明确表示同意按上述标准将涉案房屋租金支付给党建伟，应视为党建伟与兴业银行就涉案房屋达成了租赁合意，因此，一审判决兴业银行自2019年8月1日起至党建伟实际将涉案211号商铺返还太极立威公司止，以涉案211号商铺面积55.15平方米为基数，按每月每平方米103元的标准向党建伟支付租金并无不当。故派德公司上诉称一审将无效合同合法化、且剥夺了兴业银行的合同权利的上诉理由也不能成立，本院不予采信。综上所述，派德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1504元，由平顶山市派德科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  谢小丽审判员  李泉钦二〇一九年十一月二十八日法官助理于帆书记员尚亚晓附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。