福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执异343号 案外人：林民康，男，汉族，1975年1月24日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴文深，福建鼎轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭梅，福建鼎轩律师事务所实习律师。 申请执行人：张锋酋，男，汉族，1984年10月22日出生,住福建省福清市。 委托诉讼代理人：冯建斌，福建建达律师事务所律师。 被执行人：林瑜，女，汉族，1976年10月26日出生,住福建省福清市。 被执行人：魏新文，男，汉族，1976年11月15日出生,住福建省福清市。 被执行人：福清市星融置业有限公司,住所地福建省福清市石竹街道清昌大道**福清红星美凯龙全球家居生活广场******,统一社会信用代码913501810603521047。 法定代表人：陈义。 被执行人:上海美楷投资有限公司,住所地上海,住所地上海市静安区南山路****用代码9131010606376928XM。 法定代表人：林坚。 本院在执行申请执行人张锋酋与被执行人林瑜、魏新文福清市星融置业有限公司（以下简称星融公司）、上海美楷投资有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人林民康对本院执行星融公司名下位于福清市石竹街道福清红星美凯龙全球家居生活广场B号楼20层2003单元、2005单元、2007单元、2008单元、2010单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月20日举行听证，现已审查终结。 案外人林民康称，2013年，魏新文向陈训育借款，所借款项中包含了案外人的人民币600万元。2016年，星融公司与案外人协商，将其位于福清市石竹街道福清红星美凯龙全球家居生活广场的房产用以抵偿案外人的借款。案外人同意后，2016年1月9日由星融公司出具五张《收款收据》，表明已收到案外人向星融公司购买涉案房产购房款4102659元。2016年1月11日，案外人与星融公司签订《福清红星美凯龙全球家居生活广场物业定购协议书》，协议书约定，上述房产由案外人买受，购房款用此前魏新文向陈训育所借款项中案外人所有的人民币600万元予以抵偿。 之后星融公司将上述房产交付案外人管理、使用，期间案外人对上述房产进行了装修入住，并交纳了期间的物业管理费，水电费用。2019年2月1日案外人将2003单元、2005单元房产出租给福建省高广建设工程有限公司使用，租赁期限自2019年2月1日至2021年2月1日。2008单元、2010单元出租给许珂，开办香港凯艺设计公司，租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日。2007单元房产由案外人的公司福清市康佳贸易有限公司使用。案外人多次要求星融公司协助案外人办理房屋交易登记手续，但星融公司因房屋登记备案须缴纳相应的税费，其无力支付而一直懈怠不予办理，拖延至今。 案外人向星融公司购买的涉案房产，签订了《福清红星美凯龙全球家居生活广场物业定购协议书》并支付了全部购房款，该协议书已经具备了商品房买卖合同的全部要件，应当认定为双方在2016年1月11日已经签订了合法有效的书面商品房买卖合同。且涉案房产买卖后已经由案外人实际占有使用至今，后是因为星融公司原因至今未能办理相关登记过户手续。所以上述房产系案外人的财产，并非被执行人星融公司的财产，贵院查封涉案房产系属错误查封。 综上，案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院解除对涉案房产的查封措施，并停止对涉案房产的强制执行程序。 申请执行人张锋酋辩称，一、本案没有证据可以证明案外人将款项出借给魏新文。二、案外人与星融公司之间的房产买卖合同没有成立，更没有生效。1、魏新文是否向案外人借过款存在疑点，案外人与星融公司所签订的《物业定购协议书》的真实性存疑，不能排除《物业定购协议书》倒签的可能。2、《物业定购协议书》缺乏房产实物交付、房产办理过户、违约责任等房产买卖合同所必须具备的基本要素，定购协议书不是成立并生效的房产买卖合同。三、《物业定购协议书》的法律属性为代为履行协议，不是房产买卖合同，案外人的出借款不能作为购房款。四、涉案房产没有办理过户登记，案外人具有重大过错。涉案房产在2016年8月1日就已办理了初始登记，登记在星融公司的名下。根本不存在案外人所称的欠税无法备案登记的问题。没有办理过户，案外人具有重大过错。 综上所述，本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，案外人的申请没有事实和法律依据。为此，答辩人恳请合议庭依法查明事实，驳回案外人的异议请求。 本院查明，申请执行人张锋酋与被执行人林瑜、魏新文、福清市星融置业有限公司、上海美楷投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）闽01民初615号民事判决书已经发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人张锋酋向本院申请强制执行，申请执行标的为借款本金人民币3655万元及利息等。在本案审理过程中，本院依据（2017）闽01民初615号民事裁定诉讼保全查封了涉案房产。查封期限三年，自2017年8月9日至2020年8月8日。执行过程中，本院作出（2018）闽01执686号限期履行通知书，责令被执行人星融公司履行生效法律文书所确定的还款义务。2019年10月11日，本院作出（2018）闽01执686号之一执行裁定，拍卖涉案房产。 本院认为，案外人林民康虽与本案被执行人星融公司签订了《物业定购协议书》，约定将本院正在执行的涉案房产抵债给案外人，但因涉案房产尚未办理不动产登记，该抵债协议仅能产生债法上的效力，并不适用物权期待权的保护规则。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项规定，案外人对已登记不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房产登记在被执行人星融公司名下，本院依涉案房产的权利外观表彰查封并裁定拍卖被执行人星融公司名下房产并无不当。 综上，案外人林民康提出的异议理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人林民康的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文玉 审判员  孙军挺 审判员  严丽仙 二〇一九年十一月二十八日 书记员  吴美娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。