黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑执复160号申请复议人（被执行人）:大庆市瑞琳房地产开发有限公司，住所地黑龙江省林甸县南郊街温泉雅居小区**楼。法定代表人：鞠宝林，该公司经理。申请执行人：张俊君，男，1966年12月15日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被执行人：鞠宝林，男，1968年12月10日出生，汉族，大庆市瑞琳房地产开发有限公司经理，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被执行人：鞠凤云，女，1957年9月19日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。大庆市中级人民法院（下称大庆中院）受理的张俊君依据该院（2013）庆商初字第91号民事调解书，申请执行大庆市瑞琳房地产开发有限公司（下称瑞琳公司）、鞠宝林、鞠凤云借款合同纠纷一案，瑞琳公司提出异议，大庆中院受理后，于2015年11月30日作出（2015）庆执异字第14号执行裁定，驳回瑞琳公司异议请求。瑞琳公司不服，向本院提出复议，本院审查后于2017年5月22日作出（2017）黑执复43号执行裁定，撤销大庆中院（2015）庆执异字第14号执行裁定并发回重审。大庆中院经重新审查，作出（2019）黑06执异字第47号执行裁定，瑞琳公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在执行过程中,瑞琳公司针对大庆中院执行该公司房产，提出异议称：1.被拍卖的各项房产税费不应由瑞琳公司承担，被拍卖的房产评估时是按照无产权证的标准进行的评估，所以拍卖后，如办理产权证应由买受人承担。2.法院超标的拍卖，要求返还超标的拍卖房产的价款。3.瑞琳公司对大庆中院2015年9月28日的《通知》提出异议。4.大庆九逸诚拍卖有限公司于2015年9月13日公布的《拍卖须知》，其中第五条第4项“拍卖的房产所欠缴的物业、水、电、取暖，及取暖、地热水相关配套等费用由买受人自行承担”，依据上述拍卖须知，买受人还应向瑞琳公司缴纳：电：50元/㎡，弱电：5元/㎡，电卡：20元/㎡，避雷：7元/㎡，闭路：7元/㎡，热水管道：9元/㎡，上下地热水：65元/㎡，电.冷水.热水表1460元，物业7元/㎡，污水管道设施配套费：50元/㎡，自来水：15元/㎡。但部分买受人已经入户装修，以上费用异议人瑞琳公司至今无法收取，给瑞琳公司造成了一定的损失。大庆中院查明，原告张俊君与被告瑞琳公司、鞠宝林、鞠凤云借款合同纠纷一案，该院于2014年4月14日作出（2013）庆商初字第91号民事调解书，双方自愿达成如下协议：（一）被告瑞琳公司、鞠宝林、鞠凤云偿还原告张俊君借款本金39,519,300元，于该调解书生效后一次性付清；（二）案件受理费292,283元减半收取146141.5元，保全费5000元，合计151,141.5元，由被告瑞琳公司承担。调解书生效后，张俊君向该院申请执行，该院于2014年4月21日立案执行。在执行过程中，于2014年7月14日作出（2014）庆执字第38-2号执行裁定，拍卖被执行人瑞琳公司位于大庆市××县温泉雅居的部分房产及土地使用权。大庆市朗容资产评估事务所于2015年4月2日出具庆朗容评鉴报字[2014]第007号《司法鉴定情况报告书》，评估鉴定结论为委托评估的案涉房产在本次基准日的评估价值为37,339,855.23元。大庆中院于2015年6月5日作出（2014）庆执字第38-5号执行裁定，拍卖被执行人瑞琳公司位于大庆市××县温泉雅居的另外部分房产。大庆市朗容资产评估事务所于2015年6月17日出具庆朗容评鉴报字[2015]第004号《司法鉴定情况报告书》，评估鉴定结论为委托评估的案涉房产在本次基准日的评估价值为53,146,366.84元。在2015年9月17日第三次拍卖中，申请执行人张俊君对部分拍卖流拍的商品房同意以第三次拍卖保留价接收以抵偿债务，该院于2015年9月28日作出（2014）庆执字第38-33号裁定，裁定被执行人瑞琳公司名下位于大庆市××××街温泉雅居小区的部分商品房归张俊君所有。另查明，大庆九逸诚拍卖有限公司《拍卖须知》第五条第4项规定：拍卖的房产所欠缴的物业、水、电、取暖，及取暖、地热水相关配套等费用由买受人自行承担；其中欠缴的取暖费，及取暖、地热水相关配套费用林甸县天星物业有限公司已出具相关明细，每户根据面积不同，欠缴的费用约几百元至几千元之间不等。再查明，在执行过程中，被执行人瑞琳公司于2015年9月14日提出申请，其主张根据《拍卖须知》第五条第4项的规定，认为买受人还应向瑞琳公司缴纳水电配套设施费用，交费明细如下：电：50元/㎡，弱电：5元/㎡，电卡：20元/㎡，避雷：7元/㎡，闭路：7元/㎡，热水管道：9元/㎡，上下地热水：65元/㎡，电.冷水.热水表1460元，物业7元/㎡，污水管道设施配套费：96元/㎡，自来水：15元/㎡，电力增容35元/㎡。还查明，该院于2015年9月28日向被执行人瑞琳公司发出《通知》，该《通知》主要内容为：该院《评估报告》评估的房产价值已包括相应配套设施的价值。《拍卖须知》第五条第4项的规定，系针对房产所欠缴物业、水、电、取暖的使用费用由买受人承担，买受人承担相关配套费用仅限取暖、地热水的费用，且该项费用已由林甸县天星物业有限公司出具相关明细，与被执行人瑞琳公司主张的拍卖房产相关配套设施本身无关。又查明，大庆市朗容资产评估事务所在其所于2019年4月28日出具的《关于庆朗容评鉴报字[2014]第007号司法鉴定情况报告书、庆朗容评鉴报字[2015]第004号司法鉴定情况报告书的回复》中称，其所对委托评估资产在2014年12月18日、2015年6月8日所表现的市场价值作出了公允的反映，出具了庆朗容评鉴报字[2014]第007号司法鉴定情况报告书、庆朗容评鉴报字[2015]第004号司法鉴定情况报告书。对委估房产进行现场勘查时，委估房产为毛坯状态，水、暖、电、信均已入户，评估价值系依据现场勘查时房屋状态作出的。评估价值中已包含房产相关配套设施价值。大庆中院认为,本案争议的焦点问题有四，一为拍卖房产过户所需税费应如何承担的问题，二为执行法院是否存在明显超标的拍卖的问题，三为瑞琳公司对《通知》提出异议的问题，四为根据《拍卖须知》的条款规定，买受人是否应当向被执行人瑞琳公司缴纳水电配套设施费用的问题。焦点一关于拍卖房产过户所需税费应如何承担的问题。根据《拍卖须知》的相关条款，买受人在办理房产证照过程中所需的过户税、费等费用由买受人及被执行人瑞琳公司作为买卖双方，按照法律规定或事先约定各自承担所应承担的部分。《拍卖须知》中已明确税费的承担方式，按照法律规定双方各自承担相应的部分。故，瑞琳公司要求买受人承担拍卖房产过户所需所有费用于法无据。焦点二关于执行法院是否存在明显超标的拍卖的问题。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。关于查封标的物价值的判断，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案双方当事人对于本院委托评估机构作出的评估报告的真实性、合法性无异议。本案两次评估价值总和为90,486,222.07元（庆朗容评鉴报字[2014]第007号《司法鉴定情况报告书》评估价值37,339,855.23元+庆朗容评鉴报字[2015]第004号《司法鉴定情况报告书》评估价值53,146,366.84元）。其次，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款规定：“如出现流拍，再进行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。本案中，拍卖房产系经过拍卖的财产，故一拍保留价为评估价值，二拍保留价为一拍保留价下浮20%，三拍保留价为二拍保留价下浮20%，拍卖房产变现价值可能低至57,911,182.12元（90,486,222.07元×80%×80%）。而本案执行依据确定的执行标的为39777515.91元（借款本金39,519,300元+案件受理费146141.5元+保全费5000元），执行费为107074.41元。且按照相关法律规定，被执行人还需支付卖方税费及加倍支付迟延履行期间的债务利息，因上述税费及迟延履行期间债务利息尚未最终确定，故，本案拍卖房产变现价值未明显超出上述金额总和。再次，本案系查封、拍卖不动产，在执行过程中可能出现流拍、申请执行人不同意以物抵债、案外人异议等情况均可能影响不动产变现而导致申请执行人债权无法实现。故，本案不存在明显超标的拍卖的情况。焦点三关于瑞琳公司对《通知》提出异议的问题。该《通知》系由于瑞琳公司于2015年9月14日提出申请，其主张根据《拍卖须知》第五条第4项的规定，买受人应向瑞琳公司缴纳水电配套设施费用，因而该院作出该《通知》。《通知》主要内容为说明评估的房产价值已包括拍卖房产固有的相应配套设施价值及《拍卖须知》第五条第4项规定中所称的应由买受人承担的取暖、地热水相关配套费用所指的具体内容。瑞琳公司对《通知》的异议，实系对《拍卖须知》第五条第4项规定所提出的异议，该院将在焦点四中作出具体说明。焦点四根据《拍卖须知》条款，买受人是否应当向被执行人瑞琳公司缴纳配套设施费用的问题。首先，被执行人瑞琳公司主张买受人应当缴纳其所称的配套设施费用系基于该院发布的《拍卖须知》第五条第4项，该项规定为：拍卖的房产所欠缴的物业、水、电、取暖，及取暖、地热水相关配套等费用由买受人自行承担；其中欠缴的取暖费，及取暖、地热水相关配套费用林甸县天星物业有限公司已出具相关明细，每户根据面积不同，欠缴的费用约几百元至几千元之间不等（具体数额以相应部门收费标准为依据，请查看欠费明细表）。该项规定中已经明确了欠缴的取暖费，及取暖、地热水相关配套费用依据林甸县天星物业有限公司出具的相关明细收取，而非被执行人瑞琳公司所称的水电配套设施费用。林甸县天星物业有限公司系拍卖房产所在小区供暖公司，因本案被执行人瑞琳公司拖欠林甸县天星物业有限公司上述费用，而导致林甸县天星物业有限公司停止为拍卖房产供暖，故为解决拍卖房产的供暖问题，在《拍卖须知》中规定拍卖房产的买受人需支付上述费用。其次，根据大庆市朗容资产评估事务所的回复内容，案涉房产在其所现场勘查时为毛坯状态，水、暖、电、信均已入户，评估价值系依据现场勘查时房屋状态作出的。评估价值中已包含房产本身固有的相应配套设施价值，买受人无需另行向被执行人瑞琳公司缴纳配套设施费用。故裁定驳回瑞琳公司的异议请求。申请复议人瑞琳公司不服，以相同的理由向本院申请复议。请求撤销大庆中院（2019）黑06执异字第47号执行裁定。本院查明，大庆中院经对被执行人瑞琳公司房产及土地使用权依法拍卖，共计成交31套，金额8,603,056元;经申请执行人同意，以流拍的186套房产抵偿部分债务，抵债金额42,410,436元。上述二项合计金额51,013,492元。本院认为，申请复议人瑞琳公司提出被拍卖房产成交后相关税费不应由该公司承担，而应由买受人承担问题。本案案涉房产过户税、费承担应按照法律规定或双方事先约定各自承担所应承担的部分。鉴于双方无法约定承担房产过户税、费，大庆中院依职权确定案涉房产过户税、费双方各自承担，符合法律规定。关于申请复议人提出本案超标的执行问题，因本案除拍卖成交及以物抵债所执行的标的外，还需扣除税费、迟延履行债务利息、评估费、案件受理及保全费、执行立案等费用，本案尚未执行完毕，因此，不存在发生超标的执行的情形。此外，申请复议人瑞琳公司提出买受人应向该公司缴纳弱电、电卡、避雷等其他相关配套费用。该配套费用实质上属于建设成本。经大庆市朗容资产评估事务出具证明委托评估房产为毛坯状态，水、暖、电、信均已入户，评估价值系依据现场勘查时房屋状态作出的。评估价值中已经包含案涉房产相关配套设施价值。综上，申请复议人瑞琳公司所提复议理由，没有事实及法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：驳回申请复议人大庆市瑞琳房地产开发有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  荆长新审判员  王欣厚审判员  吴继平二〇一九年十一月二十五日书记员  崔 婷