安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖01执复112号 复议申请人（被执行人）：安徽大平工贸（集团）有限公司，住所地巢湖市向阳南路**，统一社会信用代码913401817050244675。 法定代表人：魏国平，董事长。 申请执行人：巢湖农村商业银行股份有限公司,住所地巢湖市健康东路安徽农金大厦，统一社会信用代码91340100486408523C。 法定代表人：詹克武，董事长。 复议申请人安徽大平工贸（集团）有限公司不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 巢湖市人民法院在执行申请执行人巢湖农村商业银行股份有限公司（以下简称巢湖农村商业银行）与安徽大平工贸（集团）有限公司（以下简称大平公司）金融借款合同纠纷一案中，被执行人大平公司对该院评估、拍卖行为不服提出执行异议申请。该院于2019年3月18日作出（2019）皖0181执异19号执行裁定书，裁定驳回大平公司的异议申请，大平公司不服，向本院提出复议申请。本院于2019年6月28日作出（2019）皖01执复65号执行裁定书，裁定撤销（2019）皖0181执异19号执行裁定书，发回该院重新审查。巢湖市人民法院重新审查后，于2019年8月19日作出（2019）皖0181执异48号执行裁定，大平公司不服，向本院提出复议申请。 巢湖市人民法院查明：巢湖农村商业银行与大平公司金融借款合同纠纷一案，该院于2017年11月12日作出（2017）皖0181民初4120号民事判决书，判决“一、被告安徽大平工贸（集团）有限公司于本判决书生效后十五日内归还原告巢湖农村商业银行股份有限公司借款本金1780万元及借款利息（本金1780万元，其中2014年12月21日至2015年1月23日期间按年利率9.84%计算，2015年1月23日后的利息按年利率14.4%，计算至借款还清之日止）；二、原告巢湖市农村商业银行股份有限公司对被告所有的位于本市××房（房地产权证号为巢湖市字第××号）折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权”。判决生效后，因大平公司未履行判决书确定义务，巢湖农村商业银行于2017年12月申请强制执行，执行立案案号（2017）皖0181执2400号。该案在执行过程中，巢湖农村商业银行提出申请，要求对大平公司案涉抵押房产即大平公司位于向阳南路150号的办公楼进行评估、拍卖。2018年4月20日，该院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对大平公司位于巢湖××××号的办公楼（不动产权证号：**，土地证号：巢国用（2004）字第00429号）进行了价值评估【皖天源（2018）房估字第&tim**;×号评估报告】，估价结果为：房地产市场价值总价为932.77万元。该评估报告于2018年5月3日送达大平公司，大平公司未提出异议。2018年5月22日，该院作出执行裁定，裁定对被执行人大平公司所有的位于巢湖市向阳南路的办公楼进行拍卖。2018年6月，该院委托安徽省银河拍卖有限公司为网络司法拍卖辅助机构，通过淘宝网，对大平公司案涉办公楼以保留价792.8545万元进行司法网络拍卖。2018年7月27日，该房产网络拍卖成交，成交价835.8545万元，买受人为巢湖市京皖特机械有限公司（现更名为巢湖市京皖特机械科技有限公司）。网络拍卖成交后，大平公司于2018年8月就案涉办公楼的评估结果提出异议。为慎重起见，该院将大平公司的异议书转交评估机构安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行复核。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司经复核后认为所出报告估价是正确的，并针对大平公司关于标的物提出的结构、位置、装修、用途、门卫值班室及后院未评估等异议逐项进行了书面说明，对该回函说明，大平公司仍不服，又提出异议，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司再次书面回函说明。2018年9月10日，该院委托合肥市房地产估价协会对安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的评估报告进行评审。2018年10月15日，合肥市房地产估价协会书面复函称，认为当事人对评估报告有异议，应于规定的异议期间内提出，基于目前执行标的被依法进行公开网络拍卖并已成交，按照程序规定，该协会已不宜对该执行标的进行专家审查，故退回审查委托。该复函于2018年11月20日向大平公司进行了送达。2019年1月29日，该院作出（2017）皖0181执2400号执行裁定，裁定位于巢湖××××号大平公司办公楼的房产所有权归买受人巢湖市京皖特机械科技有限公司所有，办公楼所有权自裁定送达买受人时起转移。对此，大平公司提出执行异议申请。 大平公司异议称：1、法院委托的评估机构对拍卖标的物大平公司办公楼的评估方法不当，评估报告存在多处漏评和错评，未公允地反映拍卖标的物的价格，评估价格畸低。2、在拍卖过程中，大平公司曾就此向法院提出书面异议，法院未按规定给予答复，后经巢湖市政法委等单位做相关工作也无果。2019年1月22日，法院向大平公司下达了（2017）皖0181执2400号执行裁定，裁定拍卖标的物所有权自裁定书送达买受人时转移，令大平公司及全体员工无法接受。3、拍卖的房屋早已出租给企业员工，所收的租金用于偿还职工集资、工资。根据买卖不破租赁的原则，拍卖标的物被拍卖后，一方面大平公司与职工签订的租赁合同继续履行，另一方面买受人必然强烈要求职工移交房屋，必然会引起新的矛盾和不稳定因素。4、买受人巢湖市京皖特机械有限公司在2019年1月22日同时变更了名称、法人、股东、注册地点，依据公司法，公司的主要构成要件变化，变更后的“巢湖京皖特机械科技有限公司”实质上是一个全新公司，不具备竞买资格。5、2018年6月，大平公司在得知拍卖公告发布的第一时间便书面报告市政府，请求协调暂缓三年执行，市政府批由市金融办协调，同时企业生产自救债权人也在同年7月16日在办公楼大门口张贴公告，希望竞买人仔细阅读拍卖事项，同年7月31日，大平公司再次书面汇报市政府，提出每年将出租租金按35万元支付给巢湖农村商业银行，再次恳请暂缓三年执行，但法院与巢湖农村商业银行不予采纳。由于法院在对大平公司办公楼的评估和拍卖过程中未能尽到审慎的注意义务，在维护一方债权人利益的同时忽略了其它债权人的合法权益，造成拍卖标的物被以畸低的价格进行拍卖，让大平公司遭受重大损失，让其他债权人无法得到债务清偿。巢湖市京皖特机械科技有限公司以远低于正常市场价格的畸低价格竞买获得案涉房产，显然取得的是不当利益，不当利益不应受法律保护。综上，巢湖法院在本次评估、拍卖过程中，实体上明显失实，程序上有重大缺陷，严重损害了大平公司和其他债权人的合法权益，请求撤销（2017）皖0181执2400号执行裁定，对大平公司办公楼重新评估，或不作评估由市场定价重新拍卖。 巢湖市人民法院认为：大平公司提出“门卫值班室、门楼、配电设备及后院约700平方米水泥地等存在漏评”。关于“后院约700平方米水泥地应评估实际未评估”问题，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2018年8月15日作出的《关于巢湖××××号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼市场价值评估异议回函》3-（2）及2018年8月20日作出的《关于巢湖××××号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼市场价值评估异议回函之二》2-（1）载明，水泥地的价值已经评估计入土地价值，故对该异议不予支持。关于大平公司提出“门卫值班室、门楼、配电设备应评估实际未评估”问题，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司于2018年8月15日作出的《关于巢湖××××号安徽大平工贸（集团）有限公司办公楼市场价值评估异议回函》3-（1）函复“由于门卫室不在此次评估证载范围内……无法对其进行评估”，可见门卫值班室不在此次委托评估范围内，故不存在漏评；关于大平公司提出“门楼、配电设备应评估实际未评估”问题，该院委托评估的标的仅系位于巢湖××××号的办公楼，即抵押权证证载范围内的房地产（不动产权证号：0280：**：巢国用（2004）字第00429号），而异议人所述“门楼、配电设备”亦不在委托评估范围内。对“门卫值班室、门楼、配电设备”的价值，可依法另行处理。综上所述，该院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对案涉标的进行价值评估，鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具有相应鉴定资质，评估、拍卖行为合法。大平公司的异议理由不能成立。该院遂作出（2019）皖0181执异48号执行裁定，驳回安徽大平工贸（集团）有限公司的异议申请。 大平公司不服上述裁定，向本院复议称：1、巢湖市人民法院认为水泥地的价值已计入土地价值，不存在漏评，我们认为，水泥地属于地上附着物，依据物权法不能纳入土地成本，法院的解释不当。2、法院认为门卫值班室、门楼、配电设备不在本次评估范围内，可另行处理。我们认为，门卫值班室、门楼、配电设备是大楼不可缺少的辅助设施，根据物权法不能分割处置，评估主体大楼，不评估辅助设施显属漏评。同时为了慎重起见，我们又委托北京中勤永励资产评估有限责任公司，对大平集团办公楼重新评估，得出评估价2011.86万元，因此，我们有理由质疑天源评估公司评估方法和评估结论是否得当。综上，请求撤销巢湖市人民法院（2019）皖0181执异48号裁定书，并对大平公司办公楼重新评估。 本院认为：执行法院在执行申请执行人巢湖农村商业银行与被执行人大平公司金融借款合同纠纷一案中，根据申请执行人巢湖农村商业银行的申请，对大平公司抵押房产委托具有相应评估资质的评估机构进行价值评估。在评估公司出具评估报告后，依法向大平公司进行了送达，大平公司在法定期限内并未提出书面异议。执行法院依据评估价确定拍卖起拍价，对涉案房地产进行拍卖，上述评估、拍卖行为均符合法律规定。 对于复议申请人大平公司复议称漏评水泥地、门卫值班室、门楼、配电房等附属物的问题。经查：执行法院委托评估的标的物系大平公司位于巢湖××××号的办公楼，即抵押权证证载范围内的房地产（不动产权证号：028075号，土：**2004）字第00429号），在拍卖裁定中也是对上述房地产进行拍卖。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司在评估报告中对门卫室、门楼、配电设备未作评估，虽然有不在委托评估范围的原因，但鉴于门卫室、门楼和配电设备均属于涉案房地产的附属物，执行法院应当依法进行评估并由买受人补缴差价款。对于大平公司提出漏评“水泥地”的问题，根据安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司的评估报告及复函，“水泥地”已包含在所占土地的土地开发费用中，已经对其进行了价值评估。综上，执行法院（2019）皖0181执异48号执行裁定认定事实清楚，对大平公司提出的“门楼、门卫值班室、配电设备”另行处理并由买受人承担评估价款的处理亦不违反法律规定，故大平公司申请复议的理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人安徽大平工贸（集团）有限公司的复议申请，维持安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181执异48号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨曙华 审判员  李昌文 审判员  孙 伟 二〇一九年十一月二十日 法官助理程佳豪 书记员胡丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项： 异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。