河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终4541号上诉人（原审原告）：刘素玲，女，1952年10月13日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王兴明，河南省法律咨询协会法律工作者。上诉人（原审被告）：周素华，女，1967年7月21日出生，汉族，住河南省商丘市。上诉人（原审被告）：毛忠凯，男，1967年7月21日出生，汉族，住河南省商丘市。以上二上诉人委托诉讼代理人：王占民，河南扬善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘正书，男，1960年6月24日出生，汉族，户籍地河南省商丘市，现住河南省商丘市。上诉人刘素玲，上诉人周素华、毛忠凯因与被上诉人刘正书排除妨害纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初5775号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人刘素玲的委托诉讼代理人王兴明，上诉人毛忠凯及其与上诉人周素华共同委托诉讼代理人王占民，被上诉人刘正书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘素玲上诉请求：撤销原判，依法改判周素华、毛忠凯、刘正书赔偿由于其强行占用涉案门面房给刘素玲造成的房屋占用费。事实和理由：一审判决未认定周素华、毛忠凯、刘正书因侵占涉案房屋给刘素玲造成的损失错误。刘素玲2012年5月与商丘市大华置业有限公司（以下简称大华公司）签订房屋买卖认购书，并支付部分购房款，2014年1月24日签订房屋买卖合同，2015年12月30日大华公司交付涉案房屋钥匙，刘素玲一直催大华公司办理房产登记手续，为此提起另案诉讼。另案查明：开发建设周集乡月亮湾中心社区，是按照国家政策进行建设，尚无国家政策允许办理房产登记规定，涉案房产暂时不能办理产权登记。经（2018年）豫1402民初7895号民事判决书认定，刘素玲与大华公司房屋买卖合同有效。后因毛忠凯、周素华强行占有刘素玲购买的涉案房产，并将涉案房产转让给刘正书使用，经多次催要，周素华、毛忠凯、刘正书不予返还，导致刘素玲无法对涉案房产正常使用，三人强行侵占刘素玲房屋多年，应支付房屋使用费。周素华、毛忠凯上诉请求：撤销原判，依法改判驳回刘素玲对周素华、毛忠凯的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决错误。一、刘素玲对涉案房屋不享有物权，不具有依据物权享有的占有、使用、处分的权利，无权行使排除妨碍的权利。刘素玲称2012年5月30日与大华公司签订房屋买卖认购书，并支付购房款200000元，2014年1月24日签订房屋买卖合同，2015年12月30日大华公司向其交付上述房产。房屋买卖合同虽经（2018年）豫1402民初7895号民事判决书确认为有效合同，但只能认定刘素玲与大华公司之间存在债权关系，而非物权关系。房屋买卖合同是当事人之间形成的债权债务关系，而非物权确认关系，买受人可以要求出卖人履行合同义务，而不能根据房屋买卖合同直接主张物权之效力。因此，刘素玲对涉案房屋根本没有物权，缺乏提起排除妨碍诉讼的基础条件。一审法院对此未予查明，仅以房屋买卖合同有效认定周素华、毛忠凯侵权了刘素玲权利，明显事实不清，认定事实错误。二、本案应适用《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，查明涉案房屋的物权，只有在物权基础上才能产生排除妨碍的侵权责任。一审法院对物权事项的审理无任何法律依据，仅依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条判令周素华、毛忠凯承担侵权责任属适用法律错误。刘素玲提供的前述判决书也是本案法官办理，只是涉及到合同效力，对其要求大华公司交付房产的行为依法进行了驳回，也即确认涉案房产不发生物权变动，一审法官另案查明并认定的结果与本案确认刘素玲享有物权自相矛盾，本案一审判决书刻意回避周素华、毛忠凯抗辩观点及涉案房屋物权是否变动，故意为之明显是为了达到支持刘素玲违法诉请而作出的枉法裁判。三、涉案房屋周素华、毛忠凯已通过合法正当程序以以物抵债的方式转让给刘正书，并由刘正书实际装修后占有使用，一审判决不但侵犯了周素华、毛忠凯利益，且侵权了刘正书利益。2015年2月4日毛忠凯作为大华公司股东为大华公司向刘正书借款250000元，所借款项全部用于大华公司经营。2015年12月29日毛忠凯以大华公司股东身份并征得大华公司法定代表人同意将涉案房屋以抵债方式出售给刘正书，刘正书将房屋装修后居住至今，且毛忠凯出售给刘正书时间早于刘素玲一审提到的2015年12月30日大华公司向其交付钥匙时间。因此，周素华、毛忠凯是为了大华公司利益将涉案房屋以抵债方式转让给刘正书，程序合法，刘正书占用使用房屋行为合法合理。刘素玲针对周素华、毛忠凯的上诉请求及理由辩称，一、一审判决认定周素华、毛忠凯、刘正书侵权的事实清楚。刘素玲与大华公司签订的房屋买卖合同已经（2018年）豫1402民初7895号民事判决书确认为有效合同，因为国家政策暂无规定涉案房屋可以办理房产登记，但事实上刘素玲已取得物权，即所购房屋的所有权，并享有占有、使用、处分、收益的权利。众所周知，目前农村及村镇集体所有土地上的房屋基本都没有房产证，没有进行物权登记，难道他们就没有对自己所建房屋及购买房屋的物权或所有权吗。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，就本案而言，房屋买卖合同已生效，房款已付清，房屋已交付，刘素玲已合法取得了涉案房屋的物权和所有权。二、一审判决认定周素华、毛忠凯、刘正书侵权适用法律正确。刘素玲依据房屋买卖合同及生效民事判决书，取得了涉案房屋的所有权和物权即占有、使用、收益的权利，该权利是独有的、排他的，未经刘素玲同意，任何人对该房屋进行占有、使用、收益都是非法的。周素华、毛忠凯没有取得该房屋的所有权，其将该房屋卖给刘正书的行为无效，侵权了刘素玲的房屋所有权和处分权，且一审判决刘正书侵权，刘正书服从判决，并未提出上诉，系对一审判决的认可。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定判决周素华、毛忠凯、刘正书将侵占刘素玲的房屋交付给刘素玲，适用法律正确。三、周素华、毛忠凯称“涉案房屋已通过合法正当程序以以物抵债的方式转让给刘正书”的理由不能成立。周素华、毛忠凯将属于大华公司的房屋，以个人欠刘正书借款为名进行所谓的以物抵债，侵犯的是刘素玲的房屋所有权和物权，其称以大华公司股东身份并征得了大华公司法定代表人同意，无任何有效证据予以证明。涉案房屋系大华公司开发建设，所有权归属大华公司，只有该公司有权出售、转让和处分，股东无权处分公司财产，且周素华、毛忠凯在大华公司的投资已得到全部实现，大华公司与刘正书之间也无债权债务关系，公司法定代表人没有理由同意将已经出售给刘素玲的房屋让周素华、毛忠凯对外转让。因此，周素华、毛忠凯将涉案房屋抵债给刘正书的行为无效，刘正书占用该房屋没有合法依据。四、一审判决存在的瑕疵就是没有支持刘素玲要求周素华、毛忠凯、刘正书赔偿损失124724.8元的诉请。据了解，同地段的房屋年租金是60元／m，月租金5元／m（租金价格是非常低的），周素华、毛忠凯、刘正书占用刘素玲的房屋到起诉之日（从2015年12月31日至2019年6月3日）是3年5个月零4天，按照房屋面积779.53m和3年5个月计算租金损失为159695元（779m×5元／月租金×41个月），刘素玲要求赔偿损失124724.8元，应当全额得到支持，并应支付到交房之日止。请求二审法院依法改判支持刘素玲该项诉讼请求。周素华、毛忠凯针对刘素玲的上诉请求及理由辩称，刘素玲对涉案房屋不享有物权，因此，周素华、毛忠凯就不存在侵权。刘素玲一直强调因其与大华公司之间的房屋买卖合同有效就取得了物权，但找不到对应的法律依据。房屋买卖合同并不产生物权变动，涉案房屋不具备办证条件，是典型的小产权房，除非具备相应条件才可以予以公示登记。刘素玲认可周素华、毛忠凯是侵犯的大华公司利益，也认可涉案房屋是大华公司的房屋，大华公司和周素华、毛忠凯之间的纠纷与刘素玲没有法律上的关系。刘正书辩称，刘正书没有违法，没有强行撬门。周集乡月亮湾中心社区2013年才开始征地，2012年还没有意向，刘素玲与大华公司怎么签订的协议存疑，一审判决错误。刘素玲向一审法院起诉请求：依法判令周素华、毛忠凯、刘正书立即从刘素玲所有的房屋内搬出，返还房屋；赔偿由于其强行占用刘素玲门面给刘素玲造成的截止至2018年10月8日的损失124724.8元及自2018年10月9日至其交付房屋之日的损失。一审法院认定事实：商丘市人民政府为落实国务院新型农村社区建设，于2012年6月21日将周集乡等100个乡镇列为试点地。商丘市国土资源局梁园分局于2014年2月24日出具证明：周集乡月亮湾中心社区“由大华公司投资建设。占地面积70亩，土地性质为建设用地”。2014年4月25日商丘市环境保护局经济技术开发区分局关于周集乡月亮湾中心社区建设项目环境影响评价执行标准意见函，确定了周集乡月亮湾中心社区建设的环境标准。之后大华公司施工建设了周集乡月亮湾小区。2012年5月30日刘素玲与大华公司签订了房屋买卖认购书，刘素玲向大华公司支付购房款200000元。2014年1月24日刘素玲与大华公司签订了合同编号为2014-090号《房屋买卖合同》。合同约定大华公司将位于商丘市城乡一体化示范区周集乡月亮湾中心社区振兴路东侧A#楼自南向北一、二层商铺第28、29、35、36号，共779.53㎡出售给刘素玲，单价为每平方米3300元，总价2572449元整。刘素玲于2014年1月24之前将购房款补齐。大华公司收到购房款后给刘素玲出具了编号为2294097号收款收据。并于2015年12月30日大华公司向刘素玲交付了上述房产。刘素玲一直要求大华公司给予办理房产证。因大华公司开发建设的是新型农村社区建设，暂时尚无国家政策允许办理房产登记的规定，该房一直未办理房产证。2018年8月3日刘素玲向该院起诉，要求确认其与大华公司所签订的房屋买卖合同有效。该院作出（2018）豫1402民初7895号民事判决书，认定刘素玲与大华公司签订的房屋买卖合同为有效合同。后因毛忠凯、周素华强行占有刘素玲的房屋并将该房屋出售给刘正书，双方产生纠纷，刘素玲诉至该院。一审法院认为，大华公司开发建设的周集乡月亮湾中心社区，是按照国家政策规定进行的建设。虽然暂时不能办理产权登记，但不属于法律意义上的小产权房。刘素玲与大华公司签订的房屋买卖合同已经该院认定为有效合同，刘素玲已经对商丘市城乡一体化示范区周集乡月亮湾中心社区振兴路东侧A#楼自南向北一、二层商铺第28、29、35、36号共779.53㎡的房屋具有所有权。毛忠凯、周素华无正当理由侵占刘素玲房屋，并将该房屋出售给刘正书，侵犯了刘素玲的权益。对刘素玲要求周素华、毛忠凯、刘正书从刘素玲所有的房屋内搬出并返还房屋的诉讼请求，予以支持。刘素玲要求周素华、毛忠凯、刘正书承担损失的诉讼请求，未提交有效证据，不予支持。周素华、毛忠凯、刘正书所辩称刘素玲对涉案房屋不享有物权，不存在侵权基础的抗辩观点不能成立，不予采纳。刘正书向毛忠凯出借现金，毛忠凯、刘正书均没有提供证据该笔借款用于了大华公司。涉案房屋所有权归大华公司，处置涉案房屋需有大华公司盖章确认。毛忠凯向刘正书出具的借条没有加盖大华公司的公章，不能证明是大华公司借款。周素华、毛忠凯与刘正书签订的房屋买卖合同没有加盖大华公司的公章，周素华、毛忠凯虽然曾经是大华公司股东，也无权擅自处置大华公司的财产。该房屋买卖合同侵犯了大华公司的财产权，应为无效，毛忠凯、周素华、刘正书的抗辩观点不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项、第二项、第四项的规定，判决：一、被告周素华、毛忠凯、刘正书从所侵占原告的房屋内搬出，将房屋交付给原告。于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告刘素玲的其他诉讼请求。一审案件受理费2780元，减半收取1390元，由原告负担1340元，由被告周素华、毛忠凯、刘正书负担50元。根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审法院认定上诉人刘素玲排除妨害的诉请成立是否适当，占有使用费应否予以支持。各方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，上诉人刘素玲提交2018年8月28日王贺涛与周迎军签订的月亮湾小区的房屋租赁合同复印件1份。证明目的是：周素华、毛忠凯、刘正书占用刘素玲的房屋，给刘素玲造成的124724.8元损失应当全额赔偿，参照该租赁合同为2000m，年租金是120000元，月租金为5元／m，从2015年12月31日-2019年5月30日租金为159695元。上诉人周素华、毛忠凯质证认为：该证据系复印件，真实性无法确认，且与本案没有关联性，也不能证明毛忠凯、周素华和刘正书应共同承担侵权责任，按照刘素玲诉称和一审查明的事实，占有使用房屋的当事人并不是毛忠凯、周素华，即使毛忠凯、周素华无权处置大华公司的资产，也不可能对刘素玲构成侵权。被上诉人刘正书质证认为：对该证据不予认可。上诉人周素华、毛忠凯提交（2017）豫1402民初4542号民事判决书复印件1份。证明目的是：毛忠凯以大华公司的名义借刘正书钱及以房抵债签订协议时毛忠凯均是大华公司的股东，代表的是大华公司，是履行的大华公司的职务行为，且时间早于刘素玲所称的其与大华公司房屋交接的时间。上诉人刘素玲质证认为：该证据不是新证据，一审卷宗中有，且不能达到其证明目的，周素华、毛忠凯没有处置大华公司财产的权利，处分公司财产必须通过公司全体股东同意，因此周素华、毛忠凯处置和抵债给刘正书的行为无效，欠刘正书的债务系其个人所欠，与大华公司无关，用大华公司的财产抵偿个人债务显然无法律依据。被上诉人刘正书质证认为：认可该份民事判决书。本院对上述证据分析认证如下：一、上诉人刘素玲提交的证据系孤证，真实有效性缺乏佐证性证据。本院依法不予采信。二、上诉人周素华、毛忠凯提交的证据真实性予以确认，但不能证明其对涉案房屋享有处分权。对其证明目的本院依法不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，一、妨害事实问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”涉案（2018）豫1402民初7895号民事判决书已对刘素玲与大华公司签订的房屋买卖合同有效性作出认定，并已查明大华公司按约定于2015年12月30日向刘素玲交付了涉案房屋。大华公司作为涉案房屋的开发建设主体，依法享有物权和处分权，刘素玲基于与大华公司签订的合法有效的房屋买卖合同及交付事实，已取得涉案房屋的合法占有权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案周素华、毛忠凯无有效证据证明其对涉案房屋享有合法的物上权利或处分权，其擅自占用涉案房屋及与刘正书签订以房抵债协议和交付刘正书占用部分涉案房屋的行为已构成侵权。关于侵权对象，基于刘素玲与大华公司签订的合法有效的房屋买卖合同，及另案生效裁判确认涉案房屋已经交付给刘素玲的事实，其侵犯的应当是刘素玲的合法占有权。涉案房屋的性质和产权登记问题系房屋、土地行政管理部门等有权机关的权责范畴，在相关部门未予明确认定并处理之前，一审法院径行认定刘素玲对涉案房屋具有所有权欠妥，但刘素玲基于合法占有取得的排除妨害的权利依法应当受到保护。因此，一审判决结果并无不当。二、占有使用费问题。本案周素华、毛忠凯、刘正书基于不同目的占用涉案房屋，其主张的占用时间不能对抗另案生效裁判对大华公司交付刘素玲涉案房屋的时间认定。因此，本案侵权的准确或时间合理现无法予以准确认定，且刘素玲旨在证明其损失的证据单薄，缺乏真实有效性，本案损失标准和依据亦无法予以准确认定。因此，刘素玲诉请赔偿损失的依据不足，现依法不能得到支持。综上，刘素玲，周素华、毛忠凯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由上诉人刘素玲负担2780元，上诉人周素华、毛忠凯负担2780元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  周克风审判员  高纪平二〇一九年十一月二十二日法官助理王颖书记员刘雪