湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初2186号 原告：康赛志，女，1970年1月18日出生，汉族，住新化县田坪镇枫树居委会第七居民小组**。 委托诉讼代理人：刘德辉，湖南楚梅律师事务所律师。 被告：康厚果，男，1973年11月8日出生，汉族，住，住新化县田坪镇田坪村集中组**/div> 被告：康庄全，男，1937年2月12日出生，汉族，住新化，住新化县田坪镇田坪村集中组**iv> 原告康赛志与被告康厚果、康庄全合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康赛志及其委托诉讼代理人刘德辉，被告康厚果到庭参加诉讼，被告康庄全经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康赛志向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购买的新综合大楼二层六号门面8万元购房款；二、判令被告返还原告空坪购置款1万元；三、判令被告赔偿原告至起诉之日止的利息13.59万元，并以7.5万元为基数，按照月利率0.015的标准，偿还原告自起诉之日至实际还款之日止的利息；四、判令被告偿还原告其他经济损失19万元；五、判令被告办理无争议房产的房产证；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年，被告康厚果与康江荣、李富光等12人出资购买了原新化县田坪镇供销社房产。2009年，由康厚果牵头，康江荣、李富光等12人共同决定将所购得的供销社房屋改建成新综合大楼。因建房资金紧缺，提议招租5年集资，建好以后门面出租，抵交5年租金。原告康赛志承租了二楼从中间楼梯往粮站马路方向的1至8号的8个门面（包括后来购买的4、5、6号三个门面）并预付租金12万元，由康厚果经手，并出具收条。房屋建好后，2010年12月1日更换成正式收款收据，确定2010年12月15日计租至2015年12月14日止，以便集体报账结算。原告康赛志即对二楼8个门面进行装修，用于服装经营，于2010年12月25日正式营业， 2010年3月19日，康厚果在农村信用社贷款到期，因正在建房无力偿还贷款，便与康赛志协商房屋买卖事宜。3月25日，被告康厚果与原告签订《集资建房协议》，作价34.8万元由原告购得新综合大楼二楼4、5、6号门面及位于四楼的住房一套，同时约定将楼后四分之一的空坪另作价1万元归原告所有。3月26日，原告从银行提款，在总价35.8万元（包括三个门面购置款24万元、一套住房购置款10.8万元、四之分之一空坪购置款1万元）减去“预租改预购”得二楼4、5、6号门面预付款4.5万元（预收租金改为购房款），原告一次性付清房款31.3万元。被告康厚果收款后，由其前妻康志勇与被告康庄全两人经手偿还了农村信用社的贷款。 新综合大楼竣工后，两被告于2010年8月30日与原告正式签订《房产转让协议书》，约定将被告康厚果拥有所有权的新综合大楼4、5、6号门面作价24万元、该楼第四层一套住房作价10.8万元转让给原告。 2015年12月，原告承租的门面租赁期限届满，康江荣以综合大楼二楼6号门面系其所有为名，要求原告给付租金，并强行占有该门面，将该门面与原告承租的其他门面隔离，致使原告6、7、8号门面无法经营，给原告造成巨大财产损失和营业损失。 2016年，原告向人民法院提起物权保护之诉，要求康江荣停止侵害、恢复原样，并赔偿损失。2016年12月15日，人民法院以被告对其转让给原告的二楼6号门面无处分权为由，驳回了原告的诉讼请求。此后，康江荣针对二楼6号门面所有权问题又向人民法院提起确权之诉，经一审、二审，认定被告康厚果在离婚协议上，把6号门面跟康江荣的15号门面对换，并得到15号门面的补偿款和楼上多40平方米的住房一套的事实，故被告康厚果对二楼6号门面没有了处分权，该门面归康江荣所有。 此外，被告亦没有对综合楼后四分之一的空地的处分权。 原告认为，被告在出让房屋、空地时，应当保证其对所出让房屋、空地的相应的处分权，对其出让没有相应处分权的房屋和空地的行为给原告造成的损失应予赔偿。基此，原告特提起诉讼，维护自身合法权益，请求法院判如所请。 被告康厚果答辩要点：1、关于新综合大楼二楼6号门面，被告同意在扣除五年租金1.5万元后返还6.5万元购房款给原告。2、原告要求返还空坪购置款1万元无依据，因为该空坪并无使用权障碍，因此被告拒绝返还。3、关于原告的第三项诉讼请求，要求被告赔偿利息13.59万元及后续利息，被告拒绝支付，因为被告并未向原告借款。4、关于原告的第四项诉讼请求，要求赔偿损失，被告不予认可，因原告没有任何损失。5、关于原告第五项诉讼请求，要求办理房产证，因综合大楼现在全部都没办房产证，要办也要集体办理。6、关于诉讼费用，被告认为应当双方各承担百分之五十。 被告康庄全未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实： 一、双方当事人无争议的事实： 1、2004年，被告康厚果与康江荣及李富光、康平庄、康厚行、康利庄、刘姣初、康其祥、徐龙义、康双平、康忠回、曾迪锋等共同出资购买了原新化县田坪镇供销社综合楼。2009年9月，上述出资人取得了原新化县田坪镇供销社综合楼所占土地建设用地规划许可证，并推选由被告康厚果负责，将原新化县田坪镇供销社综合楼拆除重建成新综合大楼。原告康赛志承租了新综合大楼二楼从中间楼梯往粮站马路方向的1至8号的8个门面，每个门面每年租金为3000元，租赁期限为五年（自2010年12月15日计租至2015年12月14日止）,并向被告康厚果预付租金12万元。此后，原告康赛志对综合大楼二楼的第1号至第8号门面进行装修，用于经营服装生意。 2、2010年3月25日原告康赛志作为乙方与康厚果作为甲方，签订《集资建房协议书》，主要约定：第一条：该栋房屋属田坪镇供销社企改后原田坪供销饭店旧址所建，位于田坪镇湖广村集贸市场对门，建筑层数为**，一、二层为门面，三到五层住房，为砖混结构，乙方所购得第二层门面三个，在中间楼梯往粮站马路，四层住房一套。第二条：价款三个门面价款贰拾肆万元，一套住房价款拾万零捌千元，合计金额叁拾肆万捌千元。水电落户费及办理《房屋所有权证》和《国土使用权证》费概由乙方承担。第三条：付款方式主体工程建完，乙方一次性付清所有集资购房款，甲方即将房屋交清乙方。……第六条：违约责任本协议甲乙双必须共同遵守，任何一方违约须承担对方所造成的经济损失，并负有法律责任。第七条：本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。康厚果与康赛志分别签字。在场人李绍红康庄全签字。之后，双方就本协议第七条房子红线图后面以外空坪面积以后甲方同意乙方占地四分之一确认该空坪隙地的价格为10000元。 3、2010年3月26日，原告向被告康厚果支付购房款及空坪购置费共计313000元（门面单价8万元，住房价格10.8万元，空坪购置费1万元，总价35.8万元。核减三个门面预交的五年租金4.5万元），康厚果出具收条：今收到康赛志购房款叁拾壹万叁仟元整（313000）.收款人康厚果。 4、2010年8月30日，康厚果作为甲方与康赛志作为乙方补签《房产转让协议书》，主要内容为：第一条，转让人康厚果，经购得原供销社饭店旧址改建成新综合大楼，对其拥有所有权的该楼二楼4、5、6号门面和四楼套房（4、5、6号门面正上方）有偿转让给康赛志。第二条，转让价款：三个门面合计二十四万元，套房十万八千元，合计三十四万八千元（348000元）。第三条，付款方式：原则上，协议生效后一次性付清。第四条，交付时间：大楼建成后即交付。康厚果、康庄全在转让人处签字，康赛志在受让人处签字。 5、2018年1月10日，康江荣具状本院要求确认涉案门面归其所有，并要求康赛志支付租金和赔偿损失。本院经审理后，于2018年5月8日作出（2018）湘1322民初87号民事判决书：判决位于新化县田坪镇湖广村综合大楼第6号门面二楼归原告康江荣所有；一审判决后，康厚果不服，上诉至娄底市中级人民法院，娄底中院于2018年9月17日作出（2018）湘13民终818号民事判决书：驳回上诉，维持原判决。 6、目前，新综合大楼所有房屋均未办理产权登记手续。 二、双方当人有争议的事实： 1、被告康厚果就新综合大楼二楼6号门面，应当返还原告多少购房款？ 原告认为，被告康厚果将无处分权的新综合大楼二楼6号门面卖给原告，并收取了8万元购房款，应当依法全部退还。原告租赁使用该门面五年的租金1.5万元不应在购房款中予以核减，应当在应支付的利息中核减。 被告认为，被告对6号门面无处分权，愿意退还原告购房款，但是原告对该门面使用五年，应当在房款中核减1.5万元房款，故被告只需退还原告购房款6.5万元。 本院认为，新综合大楼在建过程中，原告承租了二楼中间楼梯往粮站马路方向的1-8号门面，并向被告康厚果预付了2010年12月15日至2015年12月14日的租金12万元（每个门面租金为1.5万元）。新房建成后，原告开始对该8个门面装修使用至租赁期满。2010年3月25日，原告向被告康厚果以每个门面8万元的价价格购买了三个门面并支付了租金（2010年8月29日确定该三个门面为二楼的4、5、6号门面），并将该三个门面预付的租金4.5万元折抵了购房款（每个门面1.5万元），因此，原告实际上每个门面只支付了购房款6.5万元。现涉案的6号门面被确权为康江荣所有，康厚果无处分权，原告要求被告康厚果退还购房款，本院依法予以支持，但原告对该门面使用五年的租赁费应当依法予以核减，本院认定，被告康厚果应当依法返还原告康赛志涉案的6号门面的购房款6.5万元。 2、被告是否应当返还原告空坪购置款1万元？ 原告认为，原告向被告康厚果支付了1万元空坪购置费，以占有对新综合大楼下方空坪四分之一的使用权，但原告至今未实际使用，要求被告将空坪购置费予以退还。 被告认为，原告可以实际使用空坪，不同意退还1万元空坪购置费。 本院认为，原告康赛志向被告康厚果购买涉案4、5、6号门面时，约定房子红线图后面以外空坪面积原告可使用四分之一，原告向被告康厚果支付了1万元空坪使用费。但因该综合大楼系多个合伙人所建，相应的空坪使用权属全部股东所有，被告康厚果并无权决定将四分之一的空坪使用权进行转让，因此，被告康厚果系无权处分。且在庭审中，被告康厚果亦认可到目前为止，涉案的空坪还没有确定具体位置，份额也未分到个人，因此原告要求被告康厚果将其所交纳的1万元空坪购置费予以退还，本院予以支持。 3、被告是否应当向原告支付利息并赔偿损失？ 原告认为，被告将无权处分的6号门面和四分之一空坪转让给原告，导致原告不能取得该门面的所有权以及空坪的使用权，被告应当按购买价格共计9万元自购买之日起按月利率1.5%支付利息，截至起诉之日，利息共计13.59万元，并按9万元核减1.5万元租金后，即按7.5万元为基数，月利率1.5%计算后续利息。同时，因被告的无权处分，导致原告的门面损失、商品损失、装修损失共计19万元，被告依法应予赔偿。 被告认为，被告未向原告借款，原告要求支付利息于法无据。原告没有实际损失，对其要求赔偿损失的诉讼请求不予认可。 本院认为，涉案的6号门面已经被依法确权给案外人康江荣所有，被告康厚果对该门面无处分权，导致原告不能取得二楼6号门面的所有权，同时给其他相连门面造成使用障碍，给原告造成经济损失客观存在，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，首先应当由原告证明自己诉求所依据的事实，否则就没上其承担证据不足的不利后果，本案中，原告未提交相应的证据证明其具体损失情况，应由其承担不利后果，故对原告的该主张，本院不予支持；对于原告要求被告另按月利率1.5支付利息的诉讼请求，因双方不存在借贷关系，且合同没有约定利率，本院结合庭审查明的事实及被告康厚果的违约过错程度，按照公平原则，被告康厚果应支付原告购房款利息，即以购房款及空坪费7.5万元为基数，按照年利率6%，自原告交款之日即2010年3月26日起计算至购房款及空坪费7.5万元实际支付完毕之日止较为合理。 4、关于办理无争议房产的房产证问题。 原告认为，被告作为房屋出卖方，至今未为双方无争议房产（即新综合大楼二楼4、5号门面及第四层住房一套）办理房产证，被告应当为原告办理无争议房产的房产证。 被告认为，按双方约定，被告愿意配合原告办理房产证，费用由原告缴纳，但双方未约定办理的时间。涉案门面和房屋没有办理房产证的原因系房产部门规定一栋大楼的房产证要一起办理，现新综合大楼各业主未达成一致合意，故全部房产证都还没办理，该过错不在被告本人。 本院认为，原、被告签订的《集资建房协议》和《房屋转让协议书》中就办理房产证事项均约定：水电落户及办理所有权证和土地使用证费用由受让人承担。未明确约定办理期限和由谁办理。庭审中，被告康厚果称，被告愿意去办证，但由于房产部门规定需所有业主统一办理，但各业主尚未达成一致意见，现尚无法办理。本院认为，从庭审查明的情况来看，原告向被告康厚果所购买的门面和房屋尚未办理房产证的原因并非原、被告不履行约定义务而造成，系因客观事实及其他业主未达成一致意见所致，双方对此均无过错。因办理房产证涉及案外人，并不取决于原、被告的个人意志，且办理房产证是行政职能部门依法对符合办理条件进行审批登记的行政行为，故原告要求被告立即办理房产证，本院不予支持。但待符合办理房产证的条件时，原、被告应当按照约定，由原告承担办证相关费用，被告履行合同义务，双方相互配合，共同办理房产证件。 5、康庄全是否系适格被告的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，对于当事人向人民法院起诉的民事诉讼，只要有明确的诉讼请求、明确的被告、 判决的理由与结果 本院认为，原告康赛志向被告康厚果购买位于新化县田坪镇新综合大楼二楼4、5、6号门面以及四层住房一套，双方签订了《集资建房协议》和《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示。之后，经法院生效判决确认6号门面的所有权归案外人康江荣所有。原告以被告康厚果对二楼6号门面无处分权为由要求被告康厚果退还购房款，本院依法予以支持。被告康庄全在《集资建房协议》上以在场人的身份签名，在之后的《房产转让协议书》上以转让人的身份签名，但综观全案，从已生效的（2018）湘1322民初87号和娄底市中级人民法院（2018）湘13民终818号民事判决书认定的事实，案涉房产的转让行为实际上也只是康厚果所为，被告康厚果才是案涉房产的实际所有人和转让人，另，《房产转让协议书》的开头部分的转让人只有康厚果，受让人为康赛志，故对原告请求判令被告承担责任的主张，本院不予支持。原告向被告康厚果购买门面时约定单个门面价格为8万元，折抵原告先前向被告康厚果支付该门面的五年租金1.5万元，实际支付购房款6.5万元，因原告对该门面实际使用至五年合同期满，依法应当计付租金，故被告应返还原告购房款6.5万元。原告向被告康厚果缴纳空坪购置费1万元，约定将新综合大楼空坪的四分之一使用权转让给原告，但新综合大楼的空坪属全体业主，至今未进行分配，因此被告康厚果对该空坪亦无处分权，原告要求被告康厚果退还空坪购置费1万元，本院予以支持。被告康厚果对二楼6号门面及大楼空坪无处分权，导致原告不能取得6号门面的所有权及空坪的使用权，并因此与他人发生纠纷，造成一定的经济损失客观存在，原告主张赔偿经济损失合理合法，原告主张要求被告赔偿19万元经济损失，但未提交相应的证据予以证明。本院结合庭审查明的事实及被告康厚果的过错程度，酌情以被告康厚果应返还原告购房款7.5万元为基数，按照年利率6%，自原告交款之日即2010年3月26日起计算至上述款项实际返还完毕之日止计算原告的经济损失为宜。原告另要求被告以二楼6号门面购房款及空坪购置费为基数并按月利率1.5%支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告康庄全经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。 基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告康厚果在本判决生效之日起返还原告购房款和空坪购置费共计7.5万元，并以7.5万元为基数，自2010年3月26日起按年利率6%支付原告的经济损失至上述款项付清之日止； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 本案案件受理费7539元，由原告康赛志承担3000元，被告康厚果承担4539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  邹铁斌 人民陪审员  李文华 人民陪审员  曾 利 二〇一九年十一月十六日 法官 助理  胡 庆 代理书记员  周文彬 附：本判决适用的法律条文 对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。