贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4382号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人:李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人:侯飞，北京德恒律师事务所。 被上诉人（原审原告）：刘娇，女，白族，1990年3月17日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾薇，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。 招商商置（贵州毕节）投资有限公司（简称：招商商置公司）因与被上诉人刘娇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求本院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：双方在《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由上诉人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人履行委托办证义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案被上诉人对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，上诉人在积极协助被上诉人共同办理转移登记，包括向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司(上诉人)为方便你(被上诉人)收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被上诉人在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。上诉人于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。再次，上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知：上诉人通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。并且，在上诉人积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登（有证据为证）。一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。（一）本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。（二）本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。上诉人都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时上诉人也通知了被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定上诉人违约也应结合上诉人履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。（三）一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。上诉人认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决上诉人支付给被上诉人每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。上诉人认为违约金的截止日期最晚应当计算至2018年8月23日，上诉人给被上诉人邮寄办理产权证告知函的时间作为截止日，起算时间按一审判决认定的时间。 刘娇答辩称：请求驳回上诉，维持原判。 原审原告刘娇向原审法院提出诉讼请求：1.判令招商商置公司向刘娇交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款275,421.00元为基数，自2016年9月28日起按银行同期计收逾期贷款罚息的标准——年利率7.125%计付利息至被告实际履行之日止（暂定10,000.00元）；3.本案诉讼费由被告承担。 原审法院查明：2015年5月22日，刘娇作为买受人与招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房，房号：E1-15-4；建筑面积77.08平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款为275,421.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款55,421.00元，余款220,000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第五条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款275,421.00元。2016年4月9日，被告取得该幢房屋竣工验收备案。2016年6月20日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》及附件。2017年3月3日，被告将房屋交付给原告使用,原告向被告交纳了办证的相关费用。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属E1楼栋的商品房备案证明书。2018年7月2日，被告为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E1幢房屋办理了总的不动产登记。2018年11月21日，被告向不动产登记机构提交了办证资料。2019年3月18日，被告为涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为原告，该证书原件现在被告处保管。 原审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2017年3月3日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。因涉案不动产权属证书已经办理完毕，故被告应将该证书交付给原告。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2017年3月3日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告于2018年7月2日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但被告在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在实际交房之日(2017年3月3日)起90日内即2017年6月3日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2017年6月4日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，而被告已于2018年11月21日向不动产登记机构提交了办证资料，原、被告双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并通知原告的义务。故原告主张的违约金计算期限应为自2017年6月4日至2018年11月21日止。关于违约金的计算标准问题，在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额275,421.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额275,421.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月4日计算至2018年11月21日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘娇交付涉案房屋不动产权属证书。二、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘娇支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款275,421.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月4日计算至2018年11月21日止）。三、驳回刘娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审期间，招商商置公司向本院提交EMS1008841401331号邮政特快专递，以证明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。被上诉人不认可该证据。本院认证该证据客观真实，被上诉人没有充分的理由反驳，予以采纳。除此之外当事人未向本院提交其它新证据。 本案二审认定招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮，其他事实与原审法院认定一致。 本院认为：结合招商商置公司的上诉主张、提出的新证据、原审查明的事实、二审的答辩，本案关键的争点为招商商置公司的违约金计算截止日期应到何时止？ 招商商置公司提交的EMS1008841401331号邮政特快专递，该书证上载明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。即已依照合同约定规定履行相应的办证告知义务，因此，办证违约金应当从2017年6月4日计算至2018年8月23日。本院认为，招商商置公司应当向法院提交被上诉人已收到《办理产权证的告知函》日期的证据，但鉴于交邮的事实客观存在，且招商商置公司及被上诉人居住均在七星关城区，以交邮日之次日视为送达之日虽有一定瑕疵，但基于招商商置公司大量此类案件，按照原审认定计算至2018年11月21日止与交邮时期明显不合，因此依招商商置公司提交加盖有邮戳日期的次日计算送达日期。招商商置公司的其他上诉理由，本院不予支持，说理与原审判决一致，本院不再赘述。 综上所述，招商商置公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4231号民事判决第一项、第三项； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4231号民事判决第二项为：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘娇支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以刘娇已付购房款275421元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月4日计算至2018年8月24日止）。 三、驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田川 审 判 员 张雄 审 判 员 徐洪 二〇一九年十一月六日 法官助理 代珊 书 记 员 刘佳