广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2032号原告：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区芙蓉东路**南枫碧水花城**首层。法定代表人：段玉芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该公司职员。被告：黄雪清，男，1974年10月31日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告韶关市南枫物业服务有限公司与被告黄雪清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市南枫物业服务有限公司的委托诉讼代理人孙中宙、被告黄雪清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韶关市南枫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年8月至2019年8月物业服务费2582.55元；2、支付物业服务费违约金305.34元；3、支付2016年至2018年住宅专项维修资金411.36元；4、支付2019年4月至7月水费及公摊费505.64元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，本案依法由小额诉讼程序转化为简易程序。事实和理由：被告于2008年3月购买了南枫碧水园F2栋605房，2016年起被告无故欠交房屋专项维修资金、物业服务费、水费及公摊费用等合计3499.55元，经原告催收，被告仍拒绝缴纳。依据《南枫碧水园物业服务合同》第三章第七条约定：“当月服务费、业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园物业服务中心缴纳，逾期缴纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的1%缴纳违约金”，因此，违约金为305.34元。根据《物业管理条例》第四十一条及第六十五规定，原告履行了物业管理服务义务，被告无故拖欠物业服务费。被告黄雪清辩称：物业涨价没有按照相关的法律法规进行。被告没有经有资质的第三方中介审核，更没有公示第三方的审核报告，物业服务费包含了2018年单方提高的数额。原告的涨价没有获得法律规定的过半业主同意。没有通过业主代表大会去取得占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，小区共有1745户业主，也只有808户业主同意，没有达到双过半的人数。原告采取单方上门调查在没有业委或业主代表监督的情况下私自调查，且还自己假冒业主签名。原告所提供的《物业服务合同》是无效合同，没有经过业主大会表决，而是南枫碧水园业主委员会私自续签的行为。第一次合同到期后，由于原告的擅自涨价行为和不合格的物业服务，很多业主已经在反对继续选聘原告作为南枫碧水园的物业服务主体，但业委会却一意孤行，不召开业主大会而擅自与原告续签了为期四年《物业服务合同》。签订之前未按规定公示征求意见，也未召开业主大会表决。签订之后至今未向业主公布合同内容，业主至今都不清楚接受的是什么服务等级和内容严重剥夺了小区业主的知情权。应为无效合同。原告物业管理和物业服务质量差。在公共秩序和保洁服务和绿化养护管理等各方面，达不到承诺的标准，小区内垃圾乱丢，车辆乱停现象严重，绿化植物长期无人修剪，杂草丛生。如此低劣的服务质量，却要按一级服务标准收取费用。也不尊重业主的意见，不为业主的利益考虑。小区进行的多次公用设施配备和改造时都出现不考虑业主意见和不为业主利益考虑的情况，出现比市场价格高很多收费情况，不和业主或业委会商量，直接公示最后的结果。根据《物业管理条例实施细则》第六条规定，业主有权拒绝支付物业管理费用及要求赔偿。住房维修基金不是欠原告的费用，与其无关，其无权要求支付该费用。根据物业管理条例规定，没有和业主签合同，服务质量过差，擅自提高收费标准等，业主可拒交物业管理费。由此，被告认为原告完全没有事实和法律依据主张其所诉请的物业服务费，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年3月间，被告购房入住南枫碧水园F2栋605房，被告称2005年间购房入住。2018年1月30日，南枫碧水园业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》，载明：“乙方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，管理服务期限为4年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止，非电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.92元（原0.84元），住宅区域共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊，物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，依据双方协商的市场调节价，由乙方实行包干制的方式收取，具体收费标准按照双方协商的市场调节价确定，当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月到南枫碧水花城物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金，住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。业主委员会代表业主与业主大会选聘或续聘物业服务企业签订《物业服务合同》。”原告房屋建筑面积114.27平方米，为步梯楼房，住宅维修资金按年收取，每年138.12元，2018年1月，物业服务费每平方米升至0.92元，被告因认为原告服务质量不完善、提高物业费价格未经业主同意等，从2017年8月至2019年8月未再交纳物业服务费共计2582.55元，此外，被告从2016年至2018年住宅专项维修资金每年138.12元共计414.36元和2019年4月至7月水费公及公摊费共计505.64元未予交纳。原告经催缴未果，诉至法院。诉讼中，针对物业服务费每平方米升至0.92元一节，原告提交了超过半数业主签名的花名册，以证明价格调整已征求业主意见，并获得大多数业主同意，且已缴纳物业服务费。此外，根据韶关市人民政府《批转市住建局关于加强物业专项维修资金管理意见的通知》，专项维修资金是专项用于物业共用部位、公共设施设备保修期届满后大修、中修及更新、改造的资金。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。南枫碧水园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，为有效合同。该《物业服务合同》对包括被告在内的业主均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告在南枫碧水园小区内提供物业管理服务，被告应依照合同的约定及时缴纳物业费，并缴纳水费及公摊费。专项维修资金是用于改造物业基本设施等所需缴纳的费用，被告应按规定交纳专项维修资金。物业服务费的调整，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签名，且在签订的合同中也予明确新的收费标准，故原告主张被告支付欠付物业服务费2582.55元、专项维修资金411.36元、水费及公摊费505.64元，本院予以支持。原告主张逾期缴纳物业服务费的违约金，合同已明确约定，被告应依合同约定支付违约金。此外，被告的辨解意见，虽未能提供相关证据证明，缺乏理据，而不予采纳。但原告在今后的物业服务过程中，应主动加强服务意识，提高服务质量，尊重业主提出的意见建议，提高绿化、卫生等公共的服务，维护业主权利，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄雪清于本判决生效之日起十日内支付原告韶关市南枫物业服务有限公司2017年8月至2019年8月物业服务费2582.55元及违约金305.34元。二、被告黄雪清于本判决生效之日起十日内支付原告韶关市南枫物业服务有限公司2016年至2018年住宅专项维修资金411.36元。三、被告黄雪清于本判决生效之日起十日内支付原告韶关市南枫物业服务有限公司2019年4月至2019年7月水费及公摊505.64元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告黄雪清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  刘桂全二〇一九年十一月十一日书记员  丘美英