黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8313号上诉人（原审原告）：杜卫东，男，1992年10月2日出生，汉族，哈尔滨市展杨商贸有限公司司机，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：巴振喜，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：娄红彬，男，1984年10月25日出生，汉族，哈尔滨电机厂有限责任公司员工，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街******。法定代表人：华显卓，总经理。委托诉讼代理人：张庆荣，男，1966年2月9日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人杜卫东因与被上诉人娄红彬、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称世纪振达公司）房屋买卖居间合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杜卫东上诉请求：撤销一审判决第三项，改判娄红彬返还杜卫东购房定金及首付款172,500元，世纪振达公司对上诉款项承担连带返还责任。事实和理由：1.案件基本情况。合同履行过程中，因世纪振达公司资金链断裂，各方无法继续履行案涉合同。2.一审判决认定事实错误，违反了《中华人民共和国民法总则》关于民事行为代理归责原则的法律规定，侵害了杜卫东的合法权益。案涉合同是因为世纪振达公司挪用杜卫东等众购房人向娄红彬等众出卖人交付的购房款后资金链断裂而无法继续履行的。现世纪振达公司已经无力清偿挪用众合同当事人的资金债务，无力偿还本案债务，且其老板正在被追究刑责。案涉合同涉及二个法律关系。一是杜卫东与娄红彬之间的房屋买卖合同法律关系，二是杜卫东和娄红彬与世纪振达公司之间的居间服务合同法律关系。合同中，世纪振达公司作为居间方，经房屋买卖双方同意，其于杜卫东一方而言，可以杜卫东代理人的身份及名义代表杜卫东向娄红彬收取并代杜卫东保管娄红彬应向杜卫东交付的房屋产权证等手续;其于娄红彬一方而言，可以娄红彬代理人的身份及名义代表其向杜卫东收取并保管杜卫东应向娄红彬交付的房屋购房款等款项。世纪振达公司的上述代理行为，对被代理方均具有约束力。合同履行过程中，世纪振达公司一手托两家，并依据合同约定在合同付款及交房、办证条件成就时，将暂时代各方收取、保管的财物交付于相应各方，从而最终完成居间服务的中介作用。换言之，世纪振达公司代杜卫东收到了娄红彬向杜卫东交付的房产证等手续，即视为杜卫东实际收到了该等证件，娄红彬于取得世纪振达公司出具的收证证明后即视为履行了该项合同义务;世纪振达公司代娄红彬收到了杜卫东向其支付的购房款等款项，即视为娄红彬实际收到了杜卫东交付的前述款项，杜卫东于取得世纪振达公司出具的收款证明后即视为履行了该项付款义务。这是《中华人民共和国民法总则》明确规定的代理人以被代理人名义实施的民事行为的法律后果。杜卫东向世纪振达公司依据合同约定交付购房款后，即视为已经向娄红彬交付完毕相应购房款，该收款的法律后果应由娄红彬承担。娄红彬辩称：1.首先同意杜卫东提出的解除合同请求。2.作为合同的甲方娄红彬认真遵守合同，是守约方，不应承担违约责任。3.杜卫东没有将钱款交付娄红彬，杜卫东将此款交到了世纪振达公司，应当由世纪振达公司退还，世纪振达公司收取杜卫东钱款的行为不是代娄红彬收取的行为，只是为保障杜卫东交易安全的暂时保管行为，所以世纪振达公司应尽到保管义务，保障杜卫东的资金安全。并且合同第五条：丙方（世纪振达公司）权利及责任中第1条明确说明：丙方负责甲、乙双方委托丙方代收转付的购房款安全保障责任，确保双方房产置换的权益，如代保管房款、产权证出现遗失等问题，由丙方（世纪振达公司）承担全部的经济赔偿和法律责任；四、作为甲方（娄红彬）收取卖房款，合同也做了详细规定：合同中第六大条中第2小条：甲方收取房款：分三笔钱款：第一笔是：从首付款中预留的2万元清费保证金（此钱款在交易完毕确认书签署后，丙方将此款付给甲方）。第二笔款是：除以上预留的2万元外，其余首付款全部监管，监管首付款待乙方（杜卫东）领取产权证当日由监管部门转付到甲方账户。第三笔款是乙方贷款的房款由银行直接转付到甲方账户。因此到目前为止甲方没有收到任何一笔款项，不承担杜卫东提出的退还首付款及定金的责任。世纪振达公司辩称，对欠款金额没有异议，请求法院考虑世纪振达公司的实际还款能力，协调世纪振达公司能够分期付款，用3到5年时间把所有欠款还清。杜卫东向一审法院起诉请求：一、判令解除杜卫东与娄红彬、世纪振达公司于2018年9月20日签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、判令娄红彬、世纪振达公司共同返还杜卫东购房定金31,500元、购房首付款141,000元，共计172,500元。一审法院认定事实：杜卫东、娄红彬、世纪振达三方于2018年9月20日签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：杜卫东系乙方（买方）、娄红彬系甲方（卖方），世纪振达公司系丙方（居间方）。甲、乙双方委托丙方提供房产买卖居间服务及代办服务，三方本着平等自愿的原则，经过认真的商榷，对所属房屋买卖有关事宜及条件，达成一致的共识和认可，同时甲乙双方委托丙方办理此次交易的全部事项及承担代收转付的房款的居间担保责任。甲方将位于哈尔滨市南岗区哈平路160号学院新城小区15栋3单元7层3号房屋卖给乙方，成交价为315,000元，合同签订当日，乙方应向甲方交付定金31,500元，甲方委托丙方暂时代收保管，甲乙双方同意该定金自支付于丙方时视为定金已交付，合同正式生效，此购房定金包括丙方的居间费用。乙方将除定金以外的全额房款或购房首付款及丙方所收取的全部费用务必在2018年12月15日之前交于丙方暂存管理，丙方在收到该款项后三个工作日启动代办程序。属于商业贷款交易情况，丙方从首付款中预留尾款20,000元，此款作为甲方清费交房保证金，甲乙双方在丙方的协助下交接，同丙方签订《交易完毕确认书》后，丙方将尾款支付甲方，甲方将房屋交给乙方。丙方负责甲乙双方委托丙方代收转付的购房款安全保障责任，确保双方房产置换的权益，如代保管房款、产权证出现遗失等问题，由丙方承担全部的经济赔偿和法律责任（注：已交到丙方的款项及证件）。合同还约定了各方当事人其他权利义务。合同签订后，杜卫东向世纪振达公司交购房定金24,000元、买卖代理费5000元、产权更名代办费1000元、贷款代办费1500元，合计31,500元。杜卫东于2018年12月28日向世纪振达公司交购房首付款141,000元，杜卫东、娄红彬、世纪振达三方到银行办理了贷款审批手续。后因世纪振达公司经营亏损，未将杜卫东支付的购房款转付出去，导致杜卫东与娄红彬的房屋买卖合同无法继续履行。一审法院认为，杜卫东、娄红彬、世纪振达三方签订的房屋买卖居间合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，当事人应按合同约定履行。合同签订后，杜卫东履行了向世纪振达公司交付案涉房屋定金（包括佣金及代办费）及首付款的义务，被告世纪振达公司共收取杜卫东款项172,500元，事实清楚，证据充分。现因世纪振达公司不能将收取杜卫东的定金购房款转付杜卫东，导致杜卫东与娄红彬的房屋买卖合同无法履行，责任在世纪振达公司，现杜卫东要求解除杜卫东与娄红彬签订的房屋买卖居间合同，娄红彬同意，一审法院准予。依照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，恢复原状。故杜卫东要求返还因购房已付款项172,500元，符合法律规定，至于返还的义务人，应为世纪振达公司，因为该公司收取了杜卫东的款项，且至今款项仍在其处，导致案涉房屋买卖合同不能履行的责任在该公司。杜卫东要求娄红彬返还其交付的款项172,500元无事实及法律依据，不予支持。判决：一、解除杜卫东与娄红彬、世纪振达公司于2018年9月20日签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、世纪振达公司于判决生效之日起十日内返还杜卫东购房定金、代理费、代办费、首付款合计172,500元；三、驳回杜卫东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案争议焦点是返还杜卫东购房定金及居间服务费及代办费的责任主体问题。因本案中娄红彬不存在违约行为，案涉合同不能继续履行系由于世纪振达公司资金链断裂所导致，不可归责于娄红彬。就案涉合同而言，其中约定的代理事项针对的是办理产权更名过户及银行贷款手续，而代为收取保管购房款的行为系世纪振达公司居间服务的内容，不适用《中华人民共和国民法总则》关于代理的相关规定，在案涉合同没有特别约定的情况下，不能自动视为娄红彬已收取购房款。案涉合同关于代办事项的相对方并非合同当事人，世纪振达公司为合同一方当事人代办的法律后果亦不能直接约束另一方。故杜卫东主张的其向世纪振达公司交付购房款后该收款的法律后果应由娄红彬承担理由不能不能成立，返还责任主体应为违约方及实际收款人世纪振达公司。综上所述，杜卫东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4150元，由杜卫东负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十一月十五日法官助理孙志军书记员于文娟