湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初5140号原告：武汉市杨园学校，住所地湖北省武汉市武昌区杨园纺机路**。法定代表人：傅文科，校长。委托诉讼代理人：易玲、杨懿，系湖北豪邦律师事务所律师，特别授权。被告：潘桂枝，女，1954年6月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，被告：武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司，住所地武昌区江南公寓****楼****。法定代表人：王成伟。两被告共同委托诉讼代理人：罗兵喜，系武汉市武昌区水果湖街法律服务所法律工作者，特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：孟庆林，系湖北启昊律师事务所律师，一般代理。原告武汉市杨园学校与被告潘桂枝、武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周征担任审判长，与人民陪审员成先彪、陈建华组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告武汉市杨园学校的委托诉讼代理人易玲、杨懿，被告潘桂枝及武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司的委托代理诉讼人罗兵喜、孟庆林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告武汉市杨园学校向本院提出诉讼请求：请求判令1、两被告立即将位于武汉市武昌区才茂街7号的场地及建筑面积为132平方米的房屋腾退并交还给原告，并将前述场地上自行搭建的建筑面积为322平方米的房屋拆除；2、两被告支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止按照25,200元/年计算的租金及房屋占用费（暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清至房屋腾退之日止按0.60元/度标准计算的电费及按3.72元/吨标准计算的水费；3、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：自2005年6月起，我校将位于武汉市武昌区才茂街7号的场地及建筑面积为132平方米的房屋（以下称“诉争场地及房屋）出租给潘桂枝，承租期间潘桂枝为了经营需要在承租场地上违法搭建了建筑面积322平方米的房屋。2015年1月潘桂枝未经我校同意将诉争场地及房屋转租与武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司用于汽车维修经营。2016年1月1日，我校与潘桂枝签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为人民币25,200元/年，租赁期间水、电费均由被告承担。2016年9月1日，我校向潘桂枝送达《关于武汉市杨园学校国有经营性房产回收的通知》，告知其根据《关于全区行政事业单位国有经营性房产回收的通知》我校决定收回国有经营性房产，合同到期后不再续签。2016年12月31日租赁合同期限届满后，我校多次要求两被告腾退诉争场地及房屋，但两被告至今仍拒不腾退。经查，潘桂枝租金仅交至2016年6月30日。故诉至法院，诉请如前。诉讼中，原告变更诉讼请求：放弃原第一项诉讼请求中的要求即“将位于武汉市武昌区才茂街7号场地上自行搭建的建筑面积为322平方米的房屋拆除”的部分请求。变更为：1、判令两被告立即将位于武汉市武昌区才茂街7号的场地及建筑面积为132平方米的房屋腾退并交还给原告；2、判令两被告支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止按照25,200元/年计算的租金及房屋占用费（暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清自2019年3月15日起至房屋腾退之日止按0.60元/度标准计算的电费及按3.72元/吨标准计算的水费；3、本案的诉讼费用全部由两被告承担。被告潘桂枝、武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉请。理由如下：原告要求我方腾退房屋不符合法律规定，被告享有长期的租赁权，双方的租赁关系至今仍存在未解除，原告无权要求被告腾退并交还房屋。本案诉争房屋是一处无证房屋，原告不是该房屋的所有权人，原告无权要求被告腾退并返还。原告要求被告支付64,400元的租金不成立，被告潘桂枝已向原告交了2年的租金68,000元，我方有凭证。原告所诉的事实及理由，我方有疑义，原告要求收回的是132平方米，而双方租赁合同中注明的是将120平方米的房屋租赁给潘桂枝。原告诉称潘桂枝于2015年1月未经原告同意将房屋转租给武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司不属实，因为武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司成立的时间是2018年。本案当事人围绕诉讼请求及辩称提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于武汉市武昌区才茂街7号土地使用权人为武汉市武昌区教育局。2019年1月21日，该局向本院出具情况说明“武汉市武昌区教育局享有位于武汉市武昌区才茂街7号、土地使用权证号为武国用（2004）第2376号房屋的所有权。根据管理权限，我局授权武汉市杨园学校管理、使用、出租上述房屋，处理与房屋有关的租赁合同纠纷及腾退纠纷，并承担相应的法律责任。”庭审中，双方均认可租赁关系建立于2005年6月，2006年9月1日武汉市杨园学校（甲方）与潘桂枝（乙方）签订《租赁合同》，约定出租12间平房（120㎡）及一块空地，合同每年可续签。合同上有手写补充内容“同意乙方自盖厨房卫生间7房共计300平方米”并加盖杨园学校的公章。2006年12月1日双方又签订《补充协议》，主要内容：2005年经杨园街政府引荐蒙牛公司第二十四配送站负责人潘桂枝为我校解决多年逢雨积水，学生蹚水进校的问题，潘桂枝同意出资进校100米道路低洼及150米排水管道的改造，为此我校同意在2005年9月1号出租闲置空地给潘桂枝自建房屋、仓库使用。2006年11月份教委10号文件要求统一执行每年签租赁合同，经双方协商，如若学校不改造、不扩建的情况下，遵守教委规定每年续签租赁合同。2016年1月5日，武汉市杨园学校（甲方）与潘桂枝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市武昌区才茂街7号；房屋租赁期共12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。在租赁期间如因甲方自身需要，在提前叁个月书面通知乙方后该合同即解除，乙方应无条件退出该房屋。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为汽车维修使用。甲乙双方约定该房屋年租金为25,200元人民币。租赁期间水费、电费等均由乙方自行承担。合同尾部有手写补充内容“乙方自盖322㎡一屋房屋”。2016年7月11日，武昌区国有资产监督管理办公室作出“关于全区行政事业单位国有经营性房产回收的通知”文件。2016年9月1日，武汉市杨园学校向其门面租户发出“关于武汉市杨园学校国有经营性房产回收的通知”，决定：对符合回收条件的租户宣传有关政策并下达通知书，对签订合同的租户到期后不再进行签订。请各租户认真学习有关文件精神，配合学校的工作。在通知尾部回执：本人已阅读《关于武汉市杨园学校国有经营性资产回收的通知》和《关于全区行政事业单位国有经营性房产回收的通知》，知晓有关精神。潘桂枝在签字人处签名。2016年12月30日，武汉市杨园学校出具“关于租户潘桂枝租用武汉市杨园学校场地情况说明”，其主要内容：为缓解当时办学经费困难，2005年6月27日武汉市杨园学校将一块位于校园角落闲置的平房租给潘桂枝。因地势低洼，逢雨积水，当时租户自筹经费在原来场地基础上进行了排水改造，将排水管加长100米引到学校内，并增加了7个井和8个小雨水井，将排水管直接与学校下水道连通，解决了学校部分渍水问题，而且还将学校围墙增加高了一米左右，使学校安全更有保障。在不影响安全和学校秩序的前提下自费改扩建了冷库储藏仓库及员工宿舍。2014年10月租户潘桂枝又自筹资金将原来的仓库改造为汽车修理厂，所有资金均由租户自费投入。由于租户潘桂枝投入较大，且对学校有较大贡献，因此学校建议国资办在国家政策允许的范围内继续租借给潘桂枝使用。2017年8月21日，潘桂枝向武汉市杨园学校、武昌区国资委提出“请求书”，其主要内容：因我的投资款并未收回一事。特申请学校领导和国资委将我自建的仓库和学校餐馆门面房继续按原价不变出租给我。请求书尾部武汉市杨园学校盖章并书写情况属实。2018年7月12日，武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司注册登记成立。2018年12月31日、2019年1月2日，潘桂枝分两次向收款人“郑XX”账户共计转款68,000元用于支付房屋租金。庭审中，双方均认可上述款项已退还给潘桂枝儿子账户上。潘桂枝认可租金仅交至2016年6月30日，水费、电费的收费标准是按3.72元/吨、0.6元/度计算收取。庭后，潘桂枝、武汉市杨园学校分别补充提交证据，均证明了租赁场地内水费、电费已由潘桂枝交至2019年7月11日。武汉市武昌区才茂街7号场地上存在武汉市杨园学校的房屋120㎡及潘桂枝自建的322㎡房屋，现均为潘桂枝及武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司所占有使用。上述事实有双方提供的《房屋租赁合同》、通知书、请求书、说明、转账记录、结算票据等及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。另有原告提供的《租赁合同》、《补充协议》，两份文本上均盖有原告公章，符合证据形式要求，且证据内容与其他证据相互印证，原告虽对上述两份证据提出异议，但未提供合理的反驳，故本院不予采纳原告的异议，对上述两份证据予以认定。本院认为，本案诉争场地及房屋为武汉市武昌区才茂街7号场地及其上存在的武汉市杨园学校的房屋120㎡，原告武汉市杨园学校经诉争场地及房屋的所有权人武汉市武昌区教育局授权，管理、使用、出租诉争房屋及场地，系有权出租人，其与被告潘桂枝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。房屋租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金25,200元/年；租赁期间水费、电费等均由潘桂枝自行承担。双方对租金已交至2016年6月30日，水费、电费已交至2019年7月11日不持异议。原告武汉市杨园学校已于2016年9月1日向被告潘桂枝发出不再续签合同的通知，被告潘桂枝业已收到，房屋租赁期届满后，双方之间的租赁关系自动解除。被告虽辩称其享有长期租赁权，租赁关系尚未解除，但无合同依据，故本院不予采纳。《房屋租赁合同》已到期终止，租赁房屋及场地现为被告潘桂枝及被告武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司所占有使用。现原告主张二被告腾退租赁房屋及场地：对120㎡的租赁房屋以及武汉市武昌区才茂街7号场地，二被告无权占有应予腾退。对于被告潘桂枝在7号场地上自建的322㎡房屋，根据2006年的《租赁合同》、《补充协议》可知，该房屋系经原告同意后所建，故原告要求被告腾退而造成被告财产损失的，可另案主张权利。另原告主张被告潘桂枝支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止的租金及房屋占用费（按照25,200元/年计算，暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清至房屋腾退之日止的水费、电费（分别按0.60元/度、3.72元/吨的标准计算），合理合法，本院予以支持。但对原告主张被告武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司连同被告潘桂枝共同支付上述款项，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市杨园学校与被告潘桂枝签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；二、被告潘桂枝、被告武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾退武汉市武昌区才茂街7号场地以及场地上的120㎡房屋并交还给原告武汉市杨园学校；三、被告潘桂枝于本判决生效之日起十日内向原告武汉市杨园学校支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止的租金及房屋占用费（按照25,200元/年计算，暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清自2019年7月12日至房屋腾退之日止的水费、电费（分别按0.60元/度、3.72元/吨的标准计算）；四、驳回原告武汉市杨园学校的其他诉讼请求。本案案件受理费收取1,910元，由被告潘桂枝负担（此款原告武汉市杨园学校已垫付，被告潘桂枝连同上述款项一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 征人民陪审员  成先彪人民陪审员  陈建华二〇一九年十一月一日法官助理徐桦书记员吴艳妮