广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25936号上诉人（原审原告）：吴先金，男，1951年6月24日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：周洪陵，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋军，男，1972年10月4日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。被上诉人（原审第三人）：深圳农村商业银行上步支行，住所地深圳市福田区福华路福侨花园****，统一社会信用代码91440300783947099Ｙ。法定代表人：仇政茂，行长。委托诉讼代理人：于意，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖水峰，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人吴先金因与被上诉人蒋军、深圳农村商业银行上步支行（以下简称“农村商业银行”）合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初24478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴先金上诉请求：一、请求判令蒋军按约定将深圳市××西路××村××栋三层305房产过户还给吴先金；二、请求确认吴先金是深圳市××西路××村××栋****产的所有权人；三、请求撤销原审判决第二项，依法改判；四、请求判令蒋军承担一、二审全部诉讼费用。蒋军未到庭参加二审调查，亦未作答辩。农村商业银行辩称：一、吴先金与蒋军于2016年4月10日签署的协议内容显示吴先金与蒋军恶意串通向银行申请贷款。二、农村商业银行已经根据购房按揭贷款合同的约定完全履行了放款义务，按约按时将贷款发放给吴先金的账户，并没有任何违约的情形。吴先金的上诉请求不能成立。吴先金向一审法院起诉请求：1.蒋军将深圳市××西路××村××栋（××）第三层305房产与吴先金办理产权登记过户，将房产所有权归还吴先金，房产转让价为人民币2618757元；2.蒋军自2019年2月起至房产产权过户至吴先金名下时止，按每月30000元支付费用，暂计至2019年10月，合计人民币270000元整；3.蒋军偿还办理过户费用的欠款人民币350000元；4.诉讼费、保全费等由蒋军承担；上述费用合计为3238757元。吴先金另在一审庭审时补充诉讼请求如下：确认深圳市××西路××村××栋（××）第三层305房屋的所有权人为吴先金。一审法院认定事实：2016年3月23日，吴先金（卖方）的委托代理人王林与蒋军（买方）签署了《深圳市二手房买卖合同》[深（福）房现买字（2016）第9824号]，约定：卖方转让的房产位于深圳市××西路××村××栋（××）第三层305。房地产证号为30××28。房地产用途为住宅。登记建筑面积为96.2平方米。房地产转让价格为2618757元，该价格不含税费。付款方式为一次性付款，买方须于2016年4月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。卖方应当于收齐全部房价款后15日内将该房地产交付买方，并履行相应的交接手续。买卖双方在签订《深圳市二手房买卖合同》90日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2016年3月29日，涉案房屋产权转移登记至蒋军名下。2016年4月10日，吴先金（甲方）与蒋军（乙方）签订协议约定：甲方为支持乙方公司发展，同意用深圳市××西路××村××栋（××）305号向银行融资，但由于甲方年龄过大，房龄太老，无法在银行贷款，经甲乙双方友好协商。甲方同意将××花园5栋（××）305号房暂时过房给乙方，主要目的是向银行贷款，但该房产权永远属于甲方，该房在银行的所有贷款本金及利息由乙方承担，并且每个月再向甲方支付人民币壹万伍仟元，直到将××花园5栋（××）305号房红本交还甲方时止（过户至甲方名下）。蒋军另于2018年1月18日在上述协议的复印件上写下承诺：“蒋军承诺在2018年3月31日前办理银行还款，并把房产红本过户至甲方名下”。2016年4月1日，涉案房屋设立抵押权登记。抵押人为蒋军，抵押权人为农村商业银行，被担保主债权数额为4550000元。2018年5月8日，蒋军另出具《协议》如下：“由于蒋军孩子学位原因，再延长至2018年9月底，蒋军每月补吴先金叁万元正，9月底之后我就不补款给吴先金了”。2019年5月13日，蒋军向吴先金出具了一份欠条如下：“欠到吴先金现金叁拾伍万元正，等我出去马上还”。吴先金主张其中260000元为借给蒋军办理房屋过户手续的钱款，另外90000元为2018年9月、10月、2019年1月的费用（养老钱）。蒋军对欠款金额予以确认，但主张其中100000元并非用于办理房屋过户手续的费用，为其他投资款项。吴先金提交的其本人中国工商银行深圳中心区支行银行账户对账单显示，吴先金于2018年7月至12月期间向蒋军转账支付如下款项：2018年7月15日50000元、2018年7月31日30000元及30000元、2018年7月30日60000元、2018年12月5日50000元及10000元、2018年12月11日14000元，合计244000元。另，根据吴先金提交的其2018年12月期间微信支付账单明细显示，吴先金向微信账号“×杭：蒋军×”支付如下款项：2018年12月5日10000元、2018年12月11日6000元，合计16000元。吴先金作出说明称，“×杭：蒋军×”即为蒋军的微信号，吴先金在上述期间向蒋军银行及微信转账合计260000元。蒋军对吴先金提交的银行及微信转账记录均予以认可。另查明，深圳市不动产登记中心出具的不动产权资料电脑查询结果表显示：截止至2019年6月20日，涉案房屋仍抵押于农村商业银行。另显示，涉案房屋目前已被深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307财保616号之一裁定书查封，之后被一审法院（2019）粤0304财保1246号之二裁定书及一审法院就本案作出的（2019）粤0304财保1351号之一裁定书轮侯查封。此外，根据农村商业银行向一审法院提交蒋军的贷款账户查询单显示，截止至2019年6月23日，蒋军名下的贷款本金余额为4242577.98元。再查明，吴先金、蒋军均确认蒋军并未将购房款支付给吴先金，亦确认涉案房屋一直由吴先金居住。一审法院认为，吴先金、蒋军双方对2016年4月10日签订的《协议》的内容均予以认可，结合涉案房屋购房款支付情况、占有使用情况及蒋军陈述愿意按协议约定履行合同义务等因素，双方的真实意思表示应以2016年4月10日签订的《协议》内容为准。该《协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，吴先金、蒋军双方应按《协议》的约定履行合同义务。关于是否确认吴先金为涉案房屋的所有权人。一审法院认为，2016年4月10日的《协议》虽然约定涉案房屋产权属于吴先金，但该《协议》仅在吴先金、蒋军之间产生在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，其本身仅具有债权效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，涉案房屋的物权不能仅依据双方在协议中的约定，尚需办理登记才能发生物权变动的效力。鉴于涉案房屋目前登记于蒋军名下，吴先金诉请确认涉案房屋所有权属于吴先金，一审法院不予支持。根据2016年4月10日《协议》的约定，蒋军负有将涉案房屋产权转移登记至吴先金名下的义务。但，截止至本案庭审结束之日，涉案房屋仍处于查封状态，且蒋军在庭审时陈述其目前不具备偿还银行贷款的能力，即无法注销涉案房屋的抵押登记，鉴于目前吴先金诉请办理房屋过户手续存在客观履行障碍，对于该项诉请，一审法院不予支持。待上述履行障碍消除后，吴先金可另循法律途径主张权利。关于吴先金诉请蒋军自2019年2月起按每月30000元标准向其支付费用。一审法院认为，根据2016年4月10日《协议》约定，蒋军每月向吴先金支付费用15000元，直到将房产过户至吴先金止。但，蒋军在2018年5月8日单方出具的《协议》中将每月支付费用标准提高到30000元。虽然《协议》上另写明“9月底之后就不补款给吴先金了”，但根据协议的整体内容来分析，因蒋军一直未按承诺时间履行过户义务，故蒋军提高月支付标准作为迟延履行的对价，且蒋军亦有承诺在2018年9月底前完成过户义务的意思表示，故蒋军表示9月后就不补款了。但蒋军并未在9月底前完成过户义务，故吴先金诉请蒋军2019年2月起按每月30000元标准支付费用直至完成过户，一审法院予以支持。蒋军主张应按房屋租赁的标准支付费用，无法律依据，一审法院不予支持。关于吴先金要求蒋军偿还办理过户费用的欠款350000元的请求。一审法院认为，首先，因欠条上约定的还款时间不明确，吴先金可以随时要求蒋军履行还款义务。其次，吴先金、蒋军对欠款的金额均无异议，仅对款项的用途主张不一。吴先金主张其中260000元为借给蒋军办理过户的费用，并提交了银行流水及微信转款记录，蒋军对转账记录亦予以认可。蒋军认可其中250000元为办理过户费用，对另外100000元，蒋军虽然主张为其他投资款项，但未提交任何证据予以证明，一审法院对此不予采信。故一审法院对吴先金的主张予以采信，蒋军应向吴先金偿还办理过户费用的欠款260000元。另外90000元，因吴先金自认并非办理过户的费用，一审法院在本案中不予支持，吴先金可以就此另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、蒋军应在判决生效之日起十日内，向吴先金支付费用(按照每月30000元的标准，自2019年2月起计至深圳市××西路××村××栋××第三层305过户至吴先金之日止)；二、蒋军应在判决生效之日起十日内，向吴先金支付办理过户费用的欠款260000元；三、驳回吴先金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币32710元（已由吴先金预交），由吴先金负担27357元，蒋军负担5353元。保全费5000元（已由吴先金预交），由蒋军负担。本院对一审查明的事实予以确认。针对吴先金的上诉请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产已转移登记至蒋军名下，吴先金与蒋军于2016年4月10日签订的《协议》为二人之间的内部约定，不能对抗物权登记的公示公信效力，故吴先金请求确认其为涉案房产的所有权人，本院不予支持。涉案房屋因按揭贷款由深圳农村商业银行上步支行设置了抵押权，贷款尚未还清，且存在多轮查封。在涉案房产未解除抵押及查封状态的情况下，吴先金请求蒋军协助其办理转移登记手续存在事实及法律上的障碍，无法得到支持。至于其请求蒋军偿还其办理过户费用的欠款35万元，虽然其在一审时确认过户费用只有26万元，其余9万元为2018年9月、10月及2019年1月的养老钱，但考虑到蒋军确于2019年5月13日向其出具《欠条》确认拖欠其现金35万元，为避免当事人讼累，本院依法改判蒋军应向其返还欠款35万元。综上所述，吴先金的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初24478号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初24478号民事判决第三项；三、变更深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初24478号民事判决第二项为：被上诉人蒋军应于本判决生效之日起十日内向上诉人吴先金支付欠款350000元；四、驳回上诉人吴先金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的分担如一审判决处理；二审案件受理费28470.05元，由吴先金负担20000元，由蒋军负担8470.05元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇一九年十一月十八日书记员 陈颖(兼)