文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初6828号原告：孙卫，女，汉族，1970年1月11日出生，居民身份证号码******************,住南京市。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告：南京金盛装饰市场经营管理有限公司，统一社会信用代码******************，住所地南京市。法定代表人：王庆华。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所律师。第三人：南京乐和餐饮管理有限公司建宁路店，统一社会信用代码91320106MA1NQLCL7N，住所地南京市。负责人：刘梅。委托诉讼代理人：甘有银，男。原告孙卫诉被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛市场公司）、第三人南京乐和餐饮管理有限公司建宁路店（以下简称乐和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理，由审判员李蕊适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理，本次开庭有原告孙卫及其委托诉讼代理人杨娅与被告金盛市场公司的委托诉讼代理人黄文捷、杨青及第三人乐和公司的委托诉讼代理人甘有银到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年9月11日再次公开开庭进行了审理，此次开庭有原告孙卫及其委托诉讼代理人杨娅与被告金盛市场公司的委托诉讼代理人王浩全及第三人乐和公司的委托诉讼代理人甘有银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙卫向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告金盛市场公司签署的《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》；2、被告交还原告所有的位于南京市；3、被告支付原告2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费108897.72元，并按年租赁费125886元的标准支付2019年7月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费；4、被告支付原告违约金（分八段计算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，第一段以62943元为基数自2018年10月29日起计算至2019年1月25日止，第二段以56943元为基数自2019年1月26日起计算至2019年3月14日止，第三段以53280.24元为基数自2019年3月15日起计算至2019年5月10日止，第四段以49617.48元为基数自2019年5月11日起计算至2019年5月17日止，第五段以45954.72元为基数自2019年5月18日起计算至2019年8月2日止，第六段以44733.8元为基数自2019年8月3日起计算至2019年8月8日，第七段以38629.2元为基数自2019年8月9日至实际给付之日止，第八段以62943元为基数自2019年4月23日起计算至实际给付之日止）；5、被告将代为缴纳税费的票据（2016年1月1日起至2018年6月30日期间）给付原告，如不能交付票据则被告将应交税款15735.75元返还原告；6、被告支付原告律师费8000元；7、第三人配合腾空交还原告所有的商铺并恢复原状；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月28日，原告与南京金盛商业投资管理有限公司（以下简称金盛商业公司）、南京昆斯兰置业发展有限公司签订《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定：原告将购买的位于南京市，金盛商业公司在合同约定的租赁期内每年支付原告房屋租赁费125886元，每年分两次支付，每半年付一次，在每年的3月31日前与9月30日前支付；房屋租赁费中含原告应缴纳的税费，由金盛商业公司代扣代缴；若金盛商业公司逾期向原告支付租赁回报，原告有权要求其按合同履行；若金盛商业公司在逾期15个工作日内仍未支付的，原告自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向金盛商业公司加收违约金；金盛商业公司逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，原告有权解除本合同，并可以要求金盛商业公司对原告的直接经济损失予以赔偿。合同签订后，金盛商业公司将原告委托其经营的商铺租赁给了第三人乐和公司。2015年12月31日，金盛商业公司经吸收合并后注销，其债权债务由被告承担。2018年9月30日，被告未按合同约定支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租赁费。2019年3月31日，被告未按合同约定支付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租赁费。原告多次催要，被告在2019年春节后陆续支付欠付的部分房屋租赁费，其余房屋租赁费至今未付。被告亦未向原告交付代为缴纳税费的票据。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告金盛市场公司辩称：1、不同意解除《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，被告一直在付款，但是基于被告的实际情况，无法立马达到原告的预期。2、案涉商铺已经租赁给第三人，被告与第三人之间的租赁合同在正常履行，且第三人租赁的不仅仅是原告的商铺，不能交还商铺恢复原状。3、被告虽然承接了金盛商业公司的债权债务，但案涉商铺的实际经营方是被告的建宁路分公司，与第三人签订合同的也是建宁路分公司，希望追加建宁路分公司为被告。4、对于原告要求支付的2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租赁费，案涉商铺有三个，付款是按照三个商铺分别进行付款的，不是一次性支付，被告支付的租金应扣税。关于原告主张的房屋使用费，因为期限未到，原告无权主张，房屋使用费的计算标准也只是原告的估算。5、对原告主张的违约金无异议。6、对原告主张的律师费不予认可，合同没有约定。7、关于2018年6月30日之前的税票问题，《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》第5.1条约定用两年的租赁回报冲抵房款，被告自第三年起开始支付租赁回报，即被告从2016年1月1日之后才存在代缴税款的义务。2016年1月1日至2018年6月30日期间的税费已经代缴了，相关票据没有交付原告，如果有，同意交付原告。如果不能交付税票，不同意返还税费，由被告根据合同约定在委托经营合同期间内按照规定代扣代缴5%的税费。第三人乐和公司述称：第三人不同意返还商铺恢复原状。第三人一直正常缴纳房租，已交至2019年12月底。与第三人签署合同的是被告的金盛建宁路店，第三人在此做生意，物业、水电、停车都受被告制约，无法决定是否返还商铺。第三人正常营业，不同意返还商铺。本院经审理认定事实如下：案涉商铺坐落于南京市，以下简称1096室商铺、1105室商铺、1118室商铺），权利人均为孙卫，房屋用途均为批发零售用地/商业，建筑面积均为34.99平方米。2013年2月28日，原告孙卫（甲方，购买方）、金盛商业公司（乙方，运营单位）、南京昆斯兰置业发展有限公司（丙方，出售方）签订《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》（以下简称《合同》）三份，约定：1096室商铺、1105室商铺、1118室商铺购买单价均为15007.87元/平方米，预售面积均为34.95平方米，总价均为524525元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义，将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，委托租赁期从2014年1月1日起至2021年12月31日止；租赁回报率：前两年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；在签订《房屋预售合同》时，若甲方选择一次性付款，乙方即刻返还前两年租赁回报；若甲方选择按揭付款，待其所申请的银行贷款全数达到丙方账户后，由乙方于贷款实际到账后的一月内一次性返还；从第三年开始以汇款方式支付租赁回报；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价款×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年支付一次，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；甲方向乙方收取的案涉三间商铺的每年的回报均为41962元，待实测出核准登记建筑面积将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；委托经营期内，甲方不得改变商铺房屋用途，不得收回商铺房屋或将商铺房屋另行出租给他人；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；等等。上述合同签订后，金盛商业公司占有、使用1096室、1105室、1118室商铺，并以自己名义对外出租经营。2016年，金盛商业公司与金盛市场公司合并，合并后的名称为南京金盛装饰市场经营管理有限公司（即本案被告）。金盛市场公司向原告支付了截止2018年6月30日的租赁回报，2018年7月1日之后的租赁回报发生逾期，原告催款未果，遂诉至本院。另查明，2017年2月6日，南京金盛装饰市场经营管理有限公司建宁路分公司（出租方，以下简称金盛市场建宁路分公司）与乐和公司（承租方）签订《关于房屋（场地）租赁的定金协议》、《租赁合同》及《合同补充协议》，约定：金盛市场建宁路分公司将南京市，租赁期限自2017年3月1日起至2025年2月28日止；双方另对租金及支付方式、保证金、合同变更、解除等事项进行了约定。乐和公司所承租的南京市。还查明，金盛市场公司分别于2019年1月25日、2019年3月14日、2019年5月10日、2019年5月17日、2019年8月2日、2019年8月8日分别向原告支付6000元、3662.76元、3662.76元、3662.76元、1220.92元、6104.6元，合计24313.8元，此部分款项所支付的均是案涉三间商铺2018年7月1日之后的租赁回报。另，孙卫在诉讼中向本院提交了1096室、1105室、1118室商铺2014年1月1日至2015年12月31日期间的房产税、营业税、个人所得税的税收缴款书及房屋租赁发票。除此之外，未提供其代扣代缴税费的其他票据。2019年5月22日，本院同期受理了周峰、鲁川以金盛市场公司为被告、乐和公司为第三人的房屋租赁合同纠纷诉讼，所涉的租赁标的物为周峰、鲁川所有的位于南京市，这两个商铺建筑面积为27.24平方米、27.63平方米，均在南京市，亦包含在乐和公司向金盛市场公司租赁使用的商铺范围内。周峰、鲁川在该案中提出的诉讼请求与孙卫的诉讼请求类似。除周峰、鲁川、孙卫外，未发现乐和公司承租范围内的其他商铺的产权人提起类似诉讼。又查明，2019年5月8日，孙卫与江苏钟山明镜律师事务所签订《委托代理协议》，约定孙卫委托江苏钟山明镜律师事务所律师担任其与金盛市场公司、乐和公司合同纠纷一案一审、二审的代理人；按照律师费收费办法的规定并经双方协商确定，甲方前期向乙方支付律师代理费捌千元整。2019年5月8日，江苏钟山明镜律师事务所向孙卫开具金额为8000元的律师服务费发票。以上事实，由原告提交的不动产权证、《合同》、《委托代理协议》、律师服务费发票、税收缴款书、房屋租赁发票，第三人提交的《关于房屋（场地）租赁的定金协议》、《租赁合同》、《合同补充协议》及本院庭审笔录加以佐证。本院认为：案涉《合同》系金盛商业公司与原告签订，金盛商业公司主体已发生变更，债权债务均由本案被告即金盛市场公司承接，故该合同项下的权利义务应由金盛市场公司享有和承担。关于原告主张解除《合同》并要求被告与第三人返还案涉商铺并恢复原状的诉讼请求，本院认为，案涉商铺属于产权式商铺，产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权分离，经营多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺具有不可分性，在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入，因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。故业主在行使个人权利时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如果市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。因此，业主在购买商铺后，由同一管理公司进行整体出租经营的，在管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张解除合同、返还商铺、恢复原状的，从个人利益与整体利益平衡的角度看，应不予支持。故对原告主张解除《合同》并要求被告与第三人返还案涉商铺并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对原告基于解除《合同》要求被告支付房屋占有费的诉讼请求亦不予支持。关于是否应在被告欠付的上述租赁回报中扣除税费的问题，虽然《合同》约定此租赁回报金额中，含原告应交纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费系双方约定由原告委托被告代为缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，故对于尚未支付的租赁回报，原告要求被告给付全部的租赁回报，即撤销被告代为缴纳税款之委托，符合法律规定，本院予以支持。而关于2018年6月30日之前租赁回报已经结清的期间的税票的交付及税款返还问题，因原告已接受了被告2018年6月30日前扣除5%税费后的租赁回报，应视为原告认可当时委托被告代扣代缴税费，委托行为已完成，不可撤销，故对原告要求如被告交付票据不能则返还税款的诉讼请求，本院不予支持。如被告确未履行代缴义务，原告有权向国家税务机关举报。被告金盛市场公司未按《合同》约定按期足额向原告支付案涉商铺2018年7月1日至2019年6月30日期间的租赁回报，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”，对原告主张被告金盛市场公司支付案涉商铺在上述期间内结欠的房屋租赁费及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。现原告依据合同约定金额主张租赁回报，该金额低于实际购房金额乘以8%，故原告主张的每铺每年租金41962元，本院予以确认。案涉三间商铺在2018年7月1日至2019年6月30日期间的租赁回报为125886元，扣除被告2019年1月25日、2019年3月14日、2019年5月10日、2019年5月17日、2019年8月2日、2019年8月8日分别向原告支付6000元、3662.76元、3662.76元、3662.76元、1220.92元、6104.6元，尚余101572.2元租赁回报未付。故对原告主张被告就逾期支付的租赁回报101572.2元的诉讼请求，本院予以支持，对超过部分，本院不予支持。原告所主张的违约金计算方式系根据《合同》约定及被告付款情况分段确定，被告对此亦无异议，本院予以确认。关于2019年7月1日之后已到期的租赁回报，原告可另行主张权利。原告主张被告向其支付律师费8000元，其主张的该项损失属于间接损失，因无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙卫租赁回报101572.2元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分八段计算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，第一段以62943元为基数自2018年10月29日起计算至2019年1月25日止，第二段以56943元为基数自2019年1月26日起计算至2019年3月14日止，第三段以53280.24元为基数自2019年3月15日起计算至2019年5月10日止，第四段以49617.48元为基数自2019年5月11日起计算至2019年5月17日止，第五段以45954.72元为基数自2019年5月18日起计算至2019年8月2日止，第六段以44733.8元为基数自2019年8月3日起计算至2019年8月8日，第七段以38629.2元为基数自2019年8月9日至实际给付之日止，第八段以62943元为基数自2019年4月23日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告孙卫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由原告孙卫负担346元，被告南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担2292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 蕊审 判 员  杨 丽人民陪审员  胥福珍二〇一九年十一月五日书 记 员  朱丹丹