湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3150号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地湖北省宜昌市西陵区东山大道******。法定代表人：江妍萱，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玮柯，女，1994年10月20日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：覃孙琼，湖北普济律师事务所律师。上诉人宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）因与被上诉人张玮珂商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长楹公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张玮珂全部诉讼请求并支持长楹公司反诉请求，或发回一审法院重审。事实和理由：一、一审对本案的关键事实未予查清。1.一审法院对于双方所签订《商品房买卖合同》系完全依据宜昌市环境保护局（以下简称宜昌市环保局）工会与长楹公司签订的《团购意向协议》这一事实未予认定。《团购意向协议》作出了房屋的销售价款仅为成本价的限制性约定，销售对象必须为团购单位“在岗在编在职”职工的排他性约定，《团购意向协议》的约定效力及于参与团购的张玮珂。2.一审认为张玮珂以自己的名义与长楹公司签订合同，就认为其未实施欺诈行为，属于偷换概念。宜昌市环保局和张玮珂主观上均具有恶意，宜昌市环保局明知张玮珂不是三峡职院职工，串通欺诈长楹公司，使长楹公司以成本价将商品房销售给张玮珂。3.一审认为长楹公司在签订购房合同时有审查团购人个人信息的义务及行为，此认识既无法定更无当事人双方约定依据。长楹公司在诉讼中方才知悉、确认张玮珂并非“在岗在编在职”职工，及时向一审法院提出反诉请求。故长楹公司行使权利的期限完全在《中华人民共和国民法总则》第152条规定时限内。二、一审法院程序违法，未依法追加第三人参加诉讼。本案关键事实，即张玮珂是如何混入宜昌市环保局团购职工名单的，一审未予以查明。一审应当将宜昌市环保局以及转让购房指标的人作为第三人追加进来才能够查明事实，并确定宜昌市环保局和转让购房指标的人作为合同相对方和共同实施民事欺诈行为当事人，是否应当承担相应法律责任。三、一审法院适用法律错误。一审错误认定长楹公司在与张玮珂缔结《商品房买卖合同》时具有审查义务，与法与理相悖。一审无事实根据，错误地推定长楹公司在与张玮珂缔结《商品房买卖合同》时“应当知道”其不具备团购单位职工身份，从而认定张玮珂不构成欺诈且长楹公司超过了行使撤销权的期限，系适用法律错误。四、本案存在与其他同类案件同案不同判情形。在涉及长楹公司逾期交房的众多诉讼中，类似本案不具备团购资格业主提起的诉讼及长楹公司的反诉，经葛洲坝法院一审及宜昌中院终审的已有大量案件，伍家岗区法院也有类似已生效判决，均未支持不具备团购资格业主要求支付违约金的请求。在本案一审中，张玮珂并没有提供与前述案件不一样的、足以作出与前述案件审理结果相反的证据、法律依据、参考案件等资料。因此，本案与前述类似案件同案不同判。张玮珂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张玮珂向一审法院起诉请求：1.判令长楹公司立即履行合同，向张玮珂交付位于中南路的长楹观邸6号楼2单元12层021201号房，并办理不动产权证书。2.判令长楹公司向张玮珂支付自2016年4月1日起至实际交房之日止以534293元为基数按日万分之一的标准计算的违约金（其中自2016年4月1日起至2018年12月31日止的违约金金额为52093.57元，后续继续计算）。长楹公司向一审法院反诉请求：撤销长楹公司与张玮珂签订的《商品房买卖合同》及补充协议。一审法院认定事实：2011年12月30日，宜昌市环保局与长楹公司签订《团购意向协议》，约定宜昌市环保局为解决职工住房问题，意向购买长楹公司开发的位于城东大道中××区房屋××套，上述房屋供本单位在职、在编、在岗职工购买使用。2015年1月27日，宜昌市环保局向长楹公司提供《宜昌市环保局团购房选房确认登记表》，载明该单位共计105个职工购房，其中张玮柯在该确认登记表之中。审理中，张玮柯表示其并非宜昌市环保局的在职、在编、在岗职工，长楹公司亦不认可张玮柯的团购身份。2016年1月13日，买受人张玮柯（其母杨卫东作为张玮柯委托代理人代表张玮柯签字）与出卖人长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0403123），约定张玮柯向出卖人购买其开发的位于宜昌市××路长楹观邸6号楼2单元12层021201号房屋一套（产籍号为02-0017-0426-021201），建筑面积为118.6平方米，总价为534293元。合同第六条约定，买受人采取分期付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件六；合同第九条约定出卖人应当在2016年3月31日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第二条约定，买受人采取一次性付款方式的，在签订本合同前，买受人支付购房定金80000元，在签订本合同当日，买受人支付购房总价款46.79%（含定金）计人民币250000元整，剩余房款计人民币284293元由买受人在接到出卖人领取预告登记证通知之日起五日内一次性付清。2016年2月23日，长楹公司为张玮柯办理了案涉房屋的预告登记，张玮柯陆续于2016年4月15日前向长楹公司付清全部购房款共计534293元人民币。截止至庭审当日，长楹公司未向张玮柯交付案涉房屋。一审法院同时认定：长楹观邸小区已于2016年6月27日通过广播电视传输覆盖网工程验收，该小区1至8号楼、10号楼已于2016年7月8日取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该小区于2016年11月8日取得《工程建设项目绿地面积核准意见书》，于2016年12月2日完成燃气管道安装，于2016年12月27日完成水表安装并进行了用水备案，于2017年2月6日通过环境保护验收，于2017年7月20日完成电表安装，于2018年11月22日通过消防验收，于2019年1月23日取得竣工验收报告。2018年10月12日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号），该通知载明：“为贯彻落实国务院令第698号精神，深入推进‘放管服’改革工作，经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案事项’，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建议单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。”经核实，2018年10月12日之后，宜昌市住房与城乡建设局政务公开信息中的竣工验收备案信息已由公开竣工交付使用备案证变更为公开湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息。截至目前，长楹观邸小区的工程竣工验收备案信息仍未被公布。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：一是张玮柯以非团购单位在编、在职、在岗职工的身份与长楹公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否应当撤销？二是长楹公司是否应当承担违约责任。一、对于争议焦点一。1.张玮柯并未对长楹公司实施欺诈行为。宜昌市环保局与长楹公司系签订《团购意向协议》的主体，向长楹公司提供团购人员名册的亦为宜昌市环保局，如因团购人员名册中有部分人员并非宜昌市环保局工作人员，依据合同相对性原则，该责任亦应当由宜昌市环保局承担。张玮柯系以自己的名义与长楹公司签订合同，并未冒用他人名义与长楹公司订立合同，其并未实施欺诈行为。2.《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。长楹公司作为商品房的销售者，在与张玮柯订立购房合同时有义务审查团购人的个人信息。因此即使存在欺诈行为，在订立合同时即2016年1月13日起，长楹公司就应当知道张玮柯并非宜昌市环保局的职工，长楹公司于2019年7月23日提起反诉已经超过除斥期间，其撤销权已经消灭。对于长楹公司的反诉请求，一审法院不予支持。二、对于争议焦点二。长楹公司所提供的长楹观邸成本费用表系其单方制作，不能达到长楹公司的商品房建造成本低于团购价格的证明目的。同时依据《团购意向协议》，宜昌市环保局与长楹公司达成的团购意向为宜昌市环保局以团购的方式购买A区商品房200套，而依据《宜昌市环保局团购房选房确认登记表》，包括张玮柯在内的参与团购人员的总数为105人，团购人数并未超过《团购意向协议》中所达成的团购数额。因此，即使团购成本较低，只要团购人数未超过200人则该成本应为长楹公司预算范围内。故张玮柯并未额外占用团购指标，其虽不是以宜昌市环保局在编、在职、在岗人员的身份参与团购，但其行为并未给长楹公司造成实际损失。张玮柯与长楹公司所签订的《宜昌市商品房买卖合同》系合法有效的合同，依据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，双方在履行合同中应当遵循诚信原则。现合同约定长楹公司应当于2016年3月31日前交付房屋，而长楹公司至今仍未交付房屋，依法应当承担违约责任。虽然依据《宜昌市住房和城乡建设委员会关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，自2018年10月12日起，竣工验收备案事项已经停止受理，但宜昌市住房和城乡建设局现在以发布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息的方式替代了办理竣工交付使用备案事项，因此，合同约定的“取得商品房项目竣工交付使用备案证”的条件亦已相应变为公布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息，因此，长楹公司应当自宜昌市住房和城乡建设局公布本案所涉房屋的湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息之日起十日内向张玮柯交付房屋。同时依据合同约定，长楹公司应以534293元为基数，按照日万分之一的标准向张玮柯支付自2016年4月1日起至交房之日止所产生的违约金，交房之日应为本案所涉房屋达到前述合同约定的交房条件后长楹公司通知张玮柯交房的信息到达张玮柯之日。依据《宜昌市商品房买卖合同》的约定，长楹公司应当在本案所涉房屋交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、长楹公司于完成商品房项目竣工交付使用相关手续（宜昌市住房和城乡建设局公布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息）之日起十日内向张玮柯交付位于宜昌市××路长楹观邸6号楼2单元12层021201号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助张玮柯办理房屋权属证书；二、长楹公司于判决书生效之日起十日内向张玮柯支付违约金（以534293元为基数，按照日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至交房之日止）；三、驳回长楹公司的反诉请求。如果长楹公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费551元，反诉受理费200元，由长楹公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。本院认为，一、关于事实问题。《团购意向协议》系宜昌市环保局代表其单位职工签订，效力及于团购职工。张玮珂并非宜昌市环保局职工，却以宜昌市环保局职工名义参加团购，存在欺诈的故意，实施了欺诈的行为。长楹公司基于对宜昌市环保局提供的团购人员名单的信任，与张玮珂签订了《宜昌市商品房买卖合同》，是守约行为，不能苛求长楹公司在签订合同时去重新核实张玮珂的团购身份是否真实。一审认定张玮珂不构成欺诈，长楹公司在与张玮珂签订合同时有审查义务，并得出撤销权已过除斥期间的结论，属于认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。二、关于程序问题。本案事实经由双方当事人提交证据和陈述事实，基本事实可以查清，不需要追加宜昌市环保局为第三人参加诉讼，一审未追加当事人并无不当。三、关于案件的处理。1、2018年10月15日，宜昌市住房和城乡建设委员会发布了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收。2019年2月15日，宜昌市住房和城乡建设局在政府公开网站上的“宜昌市工程质量竣工验收信息公开栏”中发布了长楹观邸1#-8#楼竣工验收信息。涉案房屋已具备交付条件，长楹公司应当及时交房并按约定配合办理房屋权属证书。2、长楹公司与张玮珂签订的《宜昌市商品房买卖合同》虽因存在欺诈可以撤销，但考虑双方签订合同已有数年，张玮珂在签订合同后已按照约定付清全部购房款项，履行了合同的主要义务，长楹公司亦积极组织施工建造房屋，房屋已具备交付条件，撤销合同不利于交易的稳定和纠纷的解决，故一审对长楹公司要求撤销合同的反诉请求不予支持并无不当。3、长楹公司虽存在逾期交房的违约行为，按照合同约定应当支付逾期交房违约金，但张玮珂并非宜昌市环保局职工，却以宜昌市环保局职工名义参加团购，本身存在欺诈行为，且已享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，其再要求长楹公司支付逾期交房违约金显失公平，违背法理。故对张玮珂要求长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，长楹公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1599号民事判决第三项，即：驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。二、撤销湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初319号民事判决第一、二项，即：宜昌长楹置业有限公司于完成商品房项目竣工交付使用相关手续（宜昌市住房和城乡建设局公布湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案信息）之日起十日内向张玮柯交付位于宜昌市中南路长楹观邸6号楼2单元12层021201号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助张玮柯办理房屋权属证书；宜昌长楹置业有限公司于判决书生效之日起十日内向张玮柯支付违约金（以534293元为基数，按照日万分之一的标准自2016年4月1日起计算至交房之日止）。三、宜昌长楹置业有限公司于判决生效之日起十日内向张玮珂交付位于宜昌市中南路长楹观邸6号楼2单元12层021201号房屋，并在交付上述房屋后60日内协助张玮珂办理房屋权属证书；四、驳回张玮珂的其他诉讼请求。如果宜昌长楹置业有限公司未按本判决指定的期间履行交房和协助办证义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审本诉案件受理费551元由张玮珂负担，反诉案件受理费200元由宜昌长楹置业有限公司负担；二审案件受理费1102元，由宜昌长楹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  张原鹏审判员  王明兵二〇一九年十一月二十日书记员  袁昌芹