江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初6959号原告：慎某2，男，2002年4月21日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。法定代理人：慎某1，男，1968年3月19日生，汉族，住江苏省常州市天宁区，系原告之父。法定代理人：徐某，女，1977年11月29日生，汉族，住江苏省常州市天宁区，系原告之母。委托诉讼代理人：朱华俊，男，住江苏省常州市天宁区，系常州市朝棋步行街商业管理有限公司推荐。被告：董学红，女，1974年11月27日生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：钱凯。原告慎某2与被告董学红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告慎某2的法定代理人徐某及其委托诉讼代理人朱华俊（中途退庭）、被告董学红及其委托诉讼代理人钱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慎某2向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商铺租金12035元；2.判令被告向原告支付合同违约金（三十六个月）36105元；3.判令被告向原告支付应缴纳的物业费、管理费3264元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告就租赁原告位于常州市武进区XX号商铺事宜产生的纠纷，经常州市武进区人民法院开庭审理后，被告于2019年8月20日撤回起诉。该16608号商铺产权所有人为慎某2，由于签订商铺租赁合同的日期为2018年8月7日，慎某2的年龄不足18岁，由其法定监护人慎某1代为签订。原告和被告签订的商铺租赁合同书第三条第二小项载明：乙方（即承租方）在签订本合同之日一次性付清一年房屋租金，以后每年租金均在上年租期到期之日前一个月付清。第三条第三小项载明：甲方（即出租方）负责在收到租金后向乙方出具收款凭证。由于被告在与原告签订商铺租赁合同书时称资金周转困难，原告口头同意被告在承租期一个月内全额缴纳第一年租金。原告在承租期一个月后屡次口头催缴，被告置之不理，拒绝支付租金，继续在原告所有的XX号商铺内经营。2019年3月9日，原告书面通知被告支付商铺租金，解除租赁合同，后被告自行将其所有的物品清理出16608号商铺。被告承租期间经原告屡次催缴仍拒绝支付应付租金，严重违反商铺租赁合同的约定，被告在经营期间，未支付应缴纳的物业费、管理费等费用，由原告代缴。为维护原告合法权益，向法院起诉，望公正判决。被告董学红辩称，被告与原告的法定代理人慎某1以及另外三名合伙人共同筹办常州市朝棋步行街商业管理公司对一楼商铺进行管理，之后被告确实租用了案涉的16608号商铺，但是双方之间没有签订书面的租赁合同，未对租赁期限以及租金进行过约定，在筹备期间，被告也未领取相应的报酬，作为补偿，所以慎某1将案涉商铺交与被告进行正常租赁使用，双方之间没有租金结欠的基础也不存在违约金。请求驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：现位于常州市武进区XX号房屋（商铺）于2013年1月以原告慎某2的名义购买。2018年8月7日，原告之父慎某1作为出租方（甲方），被告董学红作为承租方（乙方），双方就案涉商铺签订一份《商铺租赁合同书》，合同约定：“第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于XXX路X号XX商铺租给乙方经营使用，出租商铺的建筑面积为45.34㎡。第二条租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日。第三条租金、押金：1、第一年租金为人民币12035元，按照商铺面积每平方米0.88元/天计算。2、乙方在签订本合同之日一次性付清一年房租，以后每年租金在上年租期到期之日前一个月付清。3、第二年在第一年租金的基础上递增百分之十，第三年在第二年租金的基础上递增百分之十，甲方负责在收到租金后向乙方出具收费凭证。第四条设施及费用承担：商铺租赁期间所发生的费用（水费、电费、物业费、管理费等）由乙方负责……第七条合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1、租赁期届满。2、出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的。3、政府强制征收或拆除该商铺的。4、乙方被政府相关部门认定违法违规经营。5、甲方商铺被政府相关部门查封或者其他原因造成乙方无法正常经营。第八条违约责任：任何一方因违约造成提前终止合同的，应向对方赔偿本年度该商铺36个月租金作为违约金……。”租赁合同签订后，被告即在案涉商铺经营服装生意，但未能按约向原告方支付相应租金。2019年3月20日，慎某1作为商铺产权所有人向被告董学红发出通知一份，载明：“常州四季青服装城一楼XX号商铺承租商户：贵商户承租四季青服装城一楼XX号商铺，建筑面积44.96平米，至今未缴纳租金。请贵商户缴纳租金2019年9月1日至今租金7220元，将物品清理出16608号商铺，同时解除租赁合同。”同年3月23日，被告董学红自行搬离了案涉租赁房屋，但仍未与原告结清相应租金。庭审中，双方一致认可案涉商铺的租赁合同关系已于2019年3月23日自行解除。另查明，在董学红作为原告起诉被告慎某1房屋租赁合同纠纷一案即（2019）苏0412民初3146号案件审理过程中，董学红为证明案涉房屋租金已由出租方即慎某1予以免除的事实，向本院提供了一份双方于2018年8月13日签订的《商铺租赁合同书》，该份合同中的商铺号有改动，且在该合同双方签字落款处由董学红书写了“备注：自2018年9月1日起至2021年8月31日止租金全免”字样。诉讼中，慎某1陈述合同原件只签订一份，其对该备注内容不予认可，系原告事后添加，并向本院申请对备注内容形成时间进行鉴定。但因笔墨种类不一致，无法进行鉴定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据双方当事人的举证、质证，对被告董学红于2018年8月7日与原告之父慎某1就案涉XX号商铺签订租赁合同并实际使用该商铺的事实予以确认，被告应当按约向出租方支付合同约定的租金。被告辩称就案涉房屋未签订书面租赁合同明显与事实不符，本院不予采信。对2018年8月13日的租赁合同，因落款处的备注内容系董学红自行书写，无证据证明其书写的备注内容已得到出租方的认可，且合同商铺号有改动，故对该份合同的真实性无法确认。因双方签订的合同未约定原告可在被告未按约支付租金的情形下解除合同，故原告并不享有以通知的方式解除合同的权利。现被告在原告发出解除通知后自行搬离了案涉商铺，双方也均一致认可案涉租赁合同已于2019年3月23日解除，故该合同的解除应视为双方以协商一致的方式自愿解除。合同解除后，被告应向原告支付实际使用房屋期间的租金，即自2018年9月1日起至2019年3月23日止计204天的租金，经核算，该期间的租金为6877.32元。对原告主张的违约金请求，虽合同对违约金有约定，但因双方协商解除合同时并未对违约金的承担进行约定，从慎某1发出的解除合同通知来看，其也未要求被告承担违约金，且被告在合同解除后已自行搬离了案涉商铺，故现原告按合同约定主张违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告在合同解除后未能支付相应租金，故被告应当承担逾期支付租金期间的利息损失。对原告主张的物业费和管理费的请求，虽原告提供了一份物业费和管理费的收款收据，但因该收据的开具日期为2018年4月5日，与案涉房屋的租赁时间并无关联，不能证明该收据载明的费用系被告租赁期间必须承担的费用，故对原告的该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告董学红于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告慎某2租金6877.32元及利息（自2019年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告慎某2的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取543元，由原告慎某2负担470元，由被告董学红负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇一九年十一月二十二日书记员  赵 倩