江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7493号上诉人（原审原告）：嵇书珍，女，1986年12月30日出生，汉族，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：包伟，江苏宁诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋寒芳，女，1978年2月25日出生，汉族，现住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：吕宏宾，男，1973年9月15日出生，汉族，现住南京市江宁区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李大为，南京市鼓楼区天诚法律服务所法律工作者。上诉人嵇书珍因与被上诉人宋寒芳、吕宏宾房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初3265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嵇书珍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、关于合同约定的解押款40万元。案涉合同明确约定总房款为95万元，上诉人于2018年9月28日支付定金3万元，于9月30日支付购房款37万元，余款为55万元。按照房屋买卖一般流程，如果房屋有抵押贷款，定金、首付款用于解押，本案亦是如此。上诉人同意以定金3万元及首付款37万元用于解押。上诉人提供的银行流水也充分证明其已履行合同义务，中介工作人员亦出庭作证。一审法院认定定金加购房款共40万元与用于解押的40万元并非同一笔款项，推定上诉人构成违约，认定错误，不合常理。如上诉人要先行支付80万元，则合同不会约定房屋余款为55万元。2、上诉人在一审中提交了报警记录、银行流水、证人证言可以证明两被上诉人构成违约，一审法院认定上诉人不履行主要债务与事实不符。二、一审法院适用法律错误。合同法第六十条规定了当事人履行合同应遵循交易习惯，而一审法院的认定与房屋买卖交易习惯不符。合同法第一百一十五条规定了定金罚则，一审法院应依法判令两被上诉人向上诉人双倍返还定金。宋寒芳、吕宏宾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。嵇书珍向一审法院起诉请求：1.确认嵇书珍与宋寒芳、吕宏宾的房屋买卖合同于2018年10月12日解除；2.宋寒芳、吕宏宾双倍返还定金合计6万元。一审法院认定事实：2018年9月28日，嵇书珍因购买本市江宁区江宁街道新铜花苑工区新铜花苑龙吟园房屋向吕宏宾支付定金3万元。2018年9月30日，嵇书珍（乙方）与宋寒芳、吕宏宾（甲方）、南京途邦投资管理有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，约定宋寒芳、吕宏宾将本市江宁区江宁街道新铜花苑工区新铜花苑龙吟园房屋出售给嵇书珍，甲方应履行协助乙方办理该房屋的交易过户手续、提供相应证件资料等义务，乙方应履行按约支付定金和房款等义务；甲方应按本合同约定，按时腾空房屋、迁出房内的所有户口，并结清屋内所有水、电、气、有线电话等相关费用，书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；房屋成交总价为95万元，乙方于2018年9月28日前支付定金3万元，该定金最后冲抵房款，于2018年9月30日前支付购房款37万元，余款55万元；乙方于可还款当日借给甲方40万元，用于甲方提前结清该房屋所有贷款，偿还债务，办理注销抵押手续（还款不足部分由甲方自行解决），待甲方取得他项权证完成解押注销手续后二个工作日内由丙方协助甲、乙双方办理产权交易过户手续，此时借款自动转为购房款，若解押后因不可抗拒因素致使该合同不能履行，甲方应在借款之日起三十日内将所借款无息归还给乙方；由于甲方此房抵押有贷款，需乙方提前给甲方40万元用于解押等等。2018年10月12日，嵇书珍曾向南京市公安局江宁分局滨江经济开发区派出所报警。该派出所出具的《出警情况说明》载明：因嵇书珍联系不到宋寒芳，中介也联系不到，遂报警。民警帮其联系未果，后中介联系到宋寒芳丈夫，其称双方自行协商解决，民警告知有需要及时联系公安机关调解或司法途径解决。审理中，双方当事人对于案涉房屋款项支付陈述不一：嵇书珍陈述定金3万元、签订合同当日支付37万元、剩余55万元以贷款方式支付，约定用于解押的40万元即定金及约定合同签订当日应支付的37万元之和；宋寒芳、吕宏宾陈述定金3万元、签订合同当日前支付37万元、解押时需再支付40万元，但嵇书珍一直以需贷款为由没有支付，而宋寒芳、吕宏宾要的是全款。嵇书珍陈述双方约定于2018年9月30日到小贷公司进行解押，嵇书珍亦准备好了37万元，但宋寒芳、吕宏宾拒不出面，后中介公司工作人员告知解押所需金额高于40万元，宋寒芳、吕宏宾表示不再出售案涉房屋；嵇书珍已于合同解除后另行购买房屋。嵇书珍亦申请中介公司工作人员汪静出庭作证，证明宋寒芳、吕宏宾收取嵇书珍支付的定金3万元后，没有按约办理房屋过户、交付等手续，构成严重违约，双方于2018年10月12日达成协议：同意解除房屋买卖合同，嵇书珍要求宋寒芳、吕宏宾双倍返还定金合计6万元。汪静到庭陈述宋寒芳、吕宏宾于2018年10月12日明确不再出售案涉房屋，但不同意双倍返还定金；案涉合同约定的“借给40万元”用于办理注销抵押手续就是在办理解押时需向宋寒芳、吕宏宾合计支付房款40万元（定金3万元及约定签订合同当日应支付的37万元之和）。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，嵇书珍与宋寒芳、吕宏宾就本市江宁区江宁街道新铜花苑工区新铜花苑龙吟园房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，嵇书珍应于2018年9月28日前支付定金3万元，于2018年9月30日前支付购房款37万元，余款55万元；嵇书珍于可还款当日借给宋寒芳、吕宏宾40万元，用于提前结清该房屋所有贷款，办理注销抵押手续（还款不足部分由宋寒芳、吕宏宾自行解决）；由于此房抵押有贷款，需嵇书珍提前给宋寒芳、吕宏宾40万元用于解押。由此可以认定，嵇书珍至迟应于2018年9月30日前向宋寒芳、吕宏宾支付定金及购房款合计40万元，且该40万元与合同约定用于解押的40万元并非同一笔款项，嵇书珍迟延支付购房款已构成违约。此后，双方因房屋买卖合同履行问题产生纠纷，就合同的解除亦未能协商一致，现嵇书珍提供的证据不足以证明宋寒芳、吕宏宾表明不履行合同主要债务，相反在本案诉讼过程中，宋寒芳、吕宏宾仍愿意继续履行合同，而嵇书珍因已另行购买房屋而坚持不再履行案涉房屋买卖合同，嵇书珍应承担相应的法律后果。因宋寒芳、吕宏宾在庭审中明确表示同意解除合同，但嵇书珍已支付的定金不予返还，故嵇书珍主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持，但合同的解除并非宋寒芳、吕宏宾违约导致，故嵇书珍要求双倍返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，对此不予支持。一审法院据此判决：一、原告嵇书珍与被告宋寒芳、吕宏宾就本市江宁区江宁街道新铜花苑工区新铜花苑龙吟园房屋签订的房屋买卖合同解除；二、驳回原告嵇书珍的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，嵇书珍与宋寒芳、吕宏宾签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于解押款40万元应如何认定的问题，本院认为，案涉合同第十二条的第1至4项明确约定，房屋成交总价为95万元，乙方于2018年9月28日前支付定金3万元，于2018年9月30日前支付购房款37万元，余款55万元。合同另在第十二条第7项其他约定及第8条补充约定中载明，乙方提前给甲方40万元用于解押。双方关于该40万元解押款并未明确即是定金加首付款，系以专门条款另行约定，同时结合双方合同中并未约定嵇书珍存在需办理购房贷款情形，应认定该40万元系除定金、首付款之外的包含在尾款55万元中的另外款项。嵇书珍虽陈述双方约定55万元购房尾款以贷款支付，但未能提供证据予以证实，且双方合同中关于办理贷款的条款已划上“×”，故本院对嵇书珍的该项陈述不予采信。关于嵇书珍上诉提出其在一审中申请中介工作人员出庭作证以证明该40万元即为定金加首付款，本院认为，双方合同约定清晰，不存在约定不明需要解释的情形，故对于中介人员所作与合同约定明显不一致的证言，本院不予采信。故，嵇书珍关于37万元首付款系用于解押款项，其之所以未支付该笔款项系因宋寒芳、吕宏宾不同意在其支付37万元后进行解押的陈述，无合同依据，嵇书珍未按期支付37万元首付款已构成违约，一审法院对此认定正确。嵇书珍主张双方合同已于2018年10月12日解除，但未能提供证据证明双方此时已协商同意解除合同。因宋寒芳、吕宏宾在一审庭审中明确表示解除合同，故一审法院判决双方合同解除，并无不当。嵇书珍作为案涉合同履行中的违约方，其要求宋寒芳、吕宏宾双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。综上所述，嵇书珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人嵇书珍负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十一月十四日书记员  汪海燕