文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2109号上诉人（原审被告）：于金英，女，1970年11月12日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：陈旭峰，山东地维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马海瑞，男，1986年10月27日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：刘立忠，山东志城律师事务所律师。上诉人于金英因与被上诉人马海瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于金英上诉请求：1.请求撤销滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1122号民事判决书，并依法改判上诉人按照合同约定支付条件成立时再支付剩余购房款；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认定上诉人以未办理网签更名为由拒绝履行支付剩余购房款于法无据，属于事实认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中上诉人与被上诉人签订的购房合同，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有约束力。涉案购房合同第六条明确约定，乙方即上诉人网签更名完毕当日未向甲方即被上诉人支付购房全款，甲方有权出售该房屋，结合购房合同第八条中约定的该房屋的网签更名办理相关事宜及各类费用由甲方负责承担，故被上诉人协助上诉人办理网签更名是上诉人支付尾款的成就条件。现在上诉人购买的涉案房屋网签更名未办理，即上诉人按照合同约定支付尾款的条件未成立，故上诉人有理由拒绝支付尾款。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，办理网签更名为房屋所有权发生变更的生效要件，该更名行为的完成与否决定了上诉人能否取得房屋所有权，故履行网签更名是被上诉人的重要义务，而非附随义务。被上诉人不办理网签更名的行为导致上诉人不能依法取得该房屋的所有权，致合同约定的购房目的不能实现，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院判决该房屋所有权归被上诉人所有、上诉人支付被上诉人购房款39万有违合同的公平公正原则，上诉人认为，上诉人已依照合同约定支付了35万购房款，但因被上诉人未办理网签更名至今未取得房屋所有权，已经对上诉人的合法权益造成了损害，若上诉人将剩余39万购房款付清后，仍不能确定取得房屋所有权，将扩大上诉人的损失，不符合法律公平公正的原则。综上所述，一审法院认定上诉人拒绝支付剩余购房款的行为于法无据是错误的。2.一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条的规定，判决上诉人支付被上诉人39万元购房款属于法律适用错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。望二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。马海瑞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。马海瑞向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的购房合同有效；2.判决涉案房屋归被告所有，由被告支付剩余房款39万元给原告；3.判令被告自实际占有房屋之日至实际付清房款之日，按年利率6%向原告支付违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年8月15日，原告马海瑞与案外人滨州市智通房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买滨州市智通房地产开发有限公司开发的位于滨州市黄河三路以北、渤海十七-1路以西仁和园小区第1幢2单元14层2-1402号房。2016年11月14日，原告马海瑞（卖方、甲方）与被告于金英（买方、乙方）签订购房合同，约定，乙方购买甲方上述房屋；该房屋成交价格为74万元，此款项包括购买该房屋及配套车位1个、储藏室1间；鉴于该房屋未办理房产证，甲方承诺已交纳购房全部款项，如有购房余款未缴纳，则由甲方交纳余款部分，开发商退还多交款项，应归还甲方；甲方确认该房屋无抵押、无债务纠纷；乙方同意签订本合同时，已向甲方支付1万元的购房定金；甲乙双方从本合同签订之日起，乙方须向甲方交付34万元作为首付款，剩余房款39万元于网签更名完毕当日付给甲方，乙方的定金1万元作为购房款；甲方在乙方支付定金之日起，不得将该房屋另行出卖给第三方，否则甲方应当向乙方双倍返还定金及首付款；乙方在本合同签订之日起，乙方网签更名完毕当日未向甲方支付购房全款，甲方有权出售该房屋，且乙方无权要求甲方返还已收取的定金及首付款；该房屋的网签更名办理相关事宜及各类费用由甲方负责承担，需要乙方配合协助的，乙方给予积极配合协助；从该房屋交房至2016年12月31日所产生的物业费由甲方承担，从乙方入住起所产生的物业费由乙方承担；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并在不可抗力时间结束之日起3日内向另一方当事人提供证明，并将首付房款及定金全部返还给买方。后被告于金英依约向原告马海瑞支付购房定金1万元及首付款34万元，合计35万元。2017年，原告马海瑞将涉案房屋交付被告于金英。因涉案房屋所在小区系单位建设，该单位领导出了事，包括涉案房屋在内的整个小区暂时不能办理网签，现亦无法确定何时能够办理。被告于金英以涉案房屋未办理网签更名，付款条件未成就为由拒绝支付余款39万元。审理过程中，被告于金英明确表示继续购买涉案房屋，但付款条件不成就。一审法院认为，原告马海瑞与被告于金英签订的购房合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面适当履行己方义务。原告已于2017年将涉案房屋交付被告，被告已依约向原告支付购房款35万元。涉案房屋现不能办理网签更名，被告以付款条件未成就拒绝支付余款39万元。本案的争议焦点为被告于金英以付款条件未成就为由拒绝支付余款是否成立。法院认为，原告作为卖方的主要义务是向被告交付房屋，次要义务是办理网签更名并协助办理过户，其权利是收取购房款。被告作为买方的主要义务是支付购房款，主要权利是接收房屋。原告已于2017年向被告交付涉案房屋，履行了合同主要义务。被告已依约向原告支付部分购房款。被告购房居住的主要合同目的已经实现。现涉案房屋因不可归责于原被告双方当事人的原因，无法办理网签更名，原告无法履行次要义务。审理过程中，被告亦明确表示继续购买涉案房屋，但以原告未网签更名为由拒绝履行其付款的主要义务，于法无据。同时，如果放任履行僵局持续存在，也不利于社会交易的有序维护。至于被告在此交易若有损失存在，可在履行己方义务后另行依法主张。关于原告要求确认涉案房屋归被告所有的主张。因本案双方系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权须经登记方能设立，而涉案房屋尚未办理网签更名，亦未办理过户手续，故其该项主张，不予支持。关于原告马海瑞要求被告支付违约金的主张。因双方约定网签更名当日支付余款，无法办理网签更名系不可归责于双方当事人的原因，被告并未违约，其该项主张，不予支持。因不可归责于原被告的原因，导致本次诉讼，由此产生的诉讼费用，应由双方进行分担。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告马海瑞与被告于金英于2016年11月14日签订的购房合同有效；二、被告于金英于本判决生效后十日内支付原告马海瑞购房款39万元；三、驳回原告马海瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取计3575元，由原告马海瑞负担1787.50元，被告于金英负担1787.50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人于金英与被上诉人马海瑞签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被上诉人马海瑞已于2017年将涉案房屋交付上诉人于金英，于金英已依约向马海瑞支付部分购房款，于金英购房居住的合同目的已经实现。现涉案房屋因不可归责于双方当事人的原因，无法办理网签更名，在本案一审中于金英亦明确表示继续购买涉案房屋，如果放任履行僵局持续存在，也不利于社会交易的有序维护，一审法院判决上诉人于金英支付余款39万元，更有利于维护双方利益的平衡。本案判决后，对于办理网签等后续问题，并不影响双方另行处理。综上，于金英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人于金英负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  吴金魁审判员  刘 洋            本件与原本核对无异      二〇一九年十一月二十九日书记员  翟钰琪