黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民再167号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：蔡秀芳，女，1963年9月20日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张中文，黑龙江龙鹏律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：李楠，男，1978年4月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：李桥，男，1988年10月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。二被申诉人共同委托诉讼代理人：徐学滨，黑龙江天唯忆律师事务所律师。申诉人蔡秀芳因与被申诉人李楠、李桥确认合同无效纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终2336号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2017]23000000351号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2018）黑民抗219号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员王功杰、徐蕾出庭。申诉人蔡秀芳的委托诉讼代理人张中文，被申诉人李楠、李桥共同委托的诉讼代理人徐学滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，本案存在多个民事主体及民事合同，应结合各民事主体间的身份关系、合同之间的关联性、民事活动利益归属等因素，综合判断法律关系的主体和性质。首先，从合同主体关联性来看。蔡秀芳与李德芳签订的《借款合同》，蔡秀芳与李楠签订的《房屋买卖协议》，以及蔡秀芳为李桥出具的授权委托书，均签订于2012年6月4日，签订地均为南岗区大成街158号，也即从事小额贷款业务的冰城贷款公司所在地。达成合意的相对方均为该冰城贷款公司的股东，且为父子关系，三人行为的利益归属是冰城贷款公司，而非名义上的合同个人主体。其次，从合同内容关联性来看。蔡秀芳与李德芳签订的《借款合同》约定了借款金额及利息、以案涉房产办理抵押，借款期限至2012年12月3日，并在合同第5条中约定“如果到期后乙方不能归还甲方借款，违约金及实现债权的费用，乙方愿以上述房产抵偿给甲方”的“以房抵债”的流押内容。在同一日，蔡秀芳又与李楠签订《房屋买卖协议》，将上述用于抵押的房产以3,267,567元转让给李楠。本案审理中，蔡秀芳、程义江主张其与李楠作为法定代表人的冰城贷款公司存在借贷关系，且李楠自认其与程义江自2012年12月10日至2013年4月16日的十次通话录音的真实性。录音中多次体现程义江向李楠公司付款与某处房子的出售有关，如：李楠在2012年12月10日通话中提到：“你赶紧凑吧，房子给你卖了，说啥都晚了;”在2013年2月2日通话中提到：“公司这边总催我让我去办手续，你说好几百万的房子让我给你整没了；”在2O13年2月16日通话中提到：“这几天你赶紧整吧，等房子过户了你有钱也没用了；”在2O13年4月8日通话中提到：“你这房子是更名也好卖也好，我先问问手续；”在2013年4月16日11点11分通话中提到：“写一个书面的东西说明是替你还钱……但是从他账上得给我出一个手续证明这个钱替你还……”，14点27分通话中，在程义江提出“那你安排一个人去银行，拿着房产证啊”时，李楠回复：“我得先回去，跟他见面，先写材料，才能办这个事。”上述通话录音可证明：程义江欠李楠公司借款，且房产证在李楠手中，出售房产或者变更所有人登记与还款有关。综上，从两份协议的签订地点、时间、买卖标的物与借贷合同抵押物的同一性，李楠电话催促程义江还款的时间与蔡秀芳与李德芳签订《借款合同》约定的借款期限届满时间的相近性，以及委托人的指定来看，《房屋买卖协议》不是蔡秀芳与李楠的真实意思表示，目的是为蔡秀芳与李德芳签订的借款合同提供担保，以规避法律关于禁止“流押”的规定。再次，从生活常理和经验法则来看。其一，2012年6月4日，李楠与蔡秀芳签订《房屋买卖协议》，付款购买了为他人设立抵押登记的案涉房产，2012年6月7日，案涉房屋办理借款抵押登记，抵押权人为李德芳。2O12年6月8日，李楠在所购房屋办理了抵押登记的情形下仍将购房款汇至案外人于宗雯账户，违背正常理性人防范买卖风险的交易习惯。其二，蔡秀芳与同为冰城贷款公司股东李桥签订了委托书并公证。在蔡秀芳与李楠签订案涉房屋买卖合同同时，与李桥签订了包括代为办理案涉房屋更名过户手续并代收房款等事项在内的委托书。而李桥系冰城贷款公司的股东身份，与蔡秀芳的买卖合同相对方李楠为利益共同体，且本案审理中双方均承认蔡秀芳、程义江与李楠、李桥并不熟悉，蔡秀芳却将不动产买卖涉及的重要事项，委托给并不熟悉的李桥，且双方未约定委托代理费用，该委托行为亦与不动产交易委托代理习惯不符。最后，综合全案来看，李德芳、李楠、李桥的冰城贷款公司股东身份及蔡秀芳与李德芳签订的《借款合同》中以房抵债的内容，与蔡秀芳、李楠签订《房屋买卖协议》的行为及蔡秀芳、程义江为李桥出具《委托书》委托其代为办理担保和房屋过户的内容相互印证，能够证明案涉房屋买卖的目的是为借款提供担保，通过以房抵债，达到规避法律禁止“流押”规定的目的。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”根据上述规定，本案中蔡秀芳与李楠、李德芳之间的法律关系性质应认定为民间借贷法律关系。综上所述，原审判决认定蔡秀芳与李楠之间系房屋买卖法律关系，双方签订的《房屋买卖协议》有效，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。蔡秀芳称，同意检察机关抗诉意见。李楠、李桥辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确,应予维持。本院再审认为，根据现有证据，可以认定在2012年6月4日，蔡秀芳分别与李德芳、李楠签订“借款合同”“房屋买卖协议”，并为李桥出具授权委托书。结合李德芳与李楠、李桥之间关系，李德芳、李楠等人同为冰城贷款公司投资人，程义江与李楠之间商讨偿还债务的通话录音等，可以认定蔡秀芳与李桥签订并履行的“房屋买卖协议”系为蔡秀芳与李德芳订立的“借款合同”所提供的担保。对此类纠纷法律关系性质认定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案当事人之间的基础法律关系性质应为民间借贷，蔡秀芳与李桥签订并履行的“房屋买卖协议”系为案涉借款所提供的担保。就案涉“房屋买卖协议”而言，蔡秀芳与李桥之间真实意思表示系蔡秀芳将自有房屋所有权让渡与李桥，用以担保还款按期履行。协议表面形式为“买卖”，内容实质系“担保”。汇总现行法律、法规规定，案涉协议形式上虚伪的买卖意思表示和实质上真实的担保意思表示均不存在违反法律、法规强制性规定的无效情形，均属合法有效。在借款协议、房屋买卖协议签订后，李桥有权依据与蔡秀芳达成的协议将案涉房屋所有权转移至自己名下。但尽管借款协议、房屋买卖协议没有明确约定期限届满借款未得清偿时房屋如何处理，但依据各方当事人所达成一致真实的意思，在借款期满案涉借款得以足额受偿的情形下，借款人有权请求房屋受让人李楠将房屋所有权恢复至其自身名下；在借款期满案涉借款不能得到受偿或足额受偿情形下，则出借人、借款人均有权主张以案涉房屋协商作价、变卖拍卖，以所得价款清偿案涉借款，其不足部分由借款人继续承担还款责任，超出部分则应由出借人返还。并且，出借人、房屋受让人依法不能凭据曾经签订合法有效房屋买卖协议，以及案涉房屋权属已经变更等为由，拒清理债权债务，在不经协商作价、变卖拍卖等依法应予进行的程序，而直接取得并一直保留房屋所有权。本案系蔡秀芳以确认其与李楠签订的“房屋买卖协议”无效为由提起的诉讼，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，应当向当事人释明案涉协议性质及效力，并说明各方当事人依法所享有的权利及义务。为依法保护各方当事人合法权益，应发回一审法院重审，并依据释明后当事人变更诉讼请求与否等具体情况，依法作出审理及裁判，从源头上解决当事人之间纷争。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终2336号民事判决及哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民二民初字第448号民事判决；二、本案发回哈尔滨市香坊区人民法院重审。审判长 冯 涛审判员 单一琦审判员 娄威巍二〇一九年十一月二十日书记员 高 妍