湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10137号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉欣安居物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区额头湾****（6）。法定代表人：徐桂芝，总经理。委托诉讼代理人：朱飞，湖北怡达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李丹玉洁，女，1986年1月25日出生，侗族，户籍地湖北省武汉市汉阳区，住湖北省武汉市江汉区。上诉人武汉欣安居物业管理有限公司（以下简称欣安居物业公司）与上诉人李丹玉洁物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣安居物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持欣安居物业公司的一审诉请，本案诉讼费用由李丹玉洁承担。事实和理由：欣安居物业公司在一审提交了涉案小区商铺电费交纳发票和商铺电费代收代付证明，证明涉案小区商铺电费都是欣安居物业公司按月交纳，截至2018年10月25日止，李丹玉洁商铺产生电费3701元，李丹玉洁应向欣安居物业公司支付该费用，并支付资金占用期间的利息；李丹玉洁是因与开发商之间的矛盾拒交物业服务费，并非欣安居物业公司未履行物业服务义务，在欣安居物业公司接手涉案小区时，李丹玉洁并未使用小区集中供电，不存在欣安居物业公司断电，且欣安居物业公司在其拖欠费用的情形下恢复供电，一审法院对物业服务费打折对欣安居物业公司是不公平的；李丹玉洁拒交物业服务费的行为一直持续，欣安居物业公司每年上门催收，一审也提交了催收证明，主张2013年至2016年的物业服务费并未超过诉讼时效。李丹玉洁辩称，请求驳回欣安居物业公司的上诉。李丹玉洁上诉请求：撤销一审判决，改判李丹玉洁不交纳物业服务费，并支持李丹玉洁的一审反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，李丹玉洁的重要证据未被采信，适用法律法规存在遗漏，请求二审法院重新认定事实，改判支持李丹玉洁一审的答辩和反诉请求。李丹玉洁在二审庭审后提交一份书面鉴定申请书，申请专业人员对其涉案商铺2010年7月6日至2017年11月2日期间空置的租金损失进行评估鉴定。欣安居物业公司辩称，请求驳回李丹玉洁的上诉。欣安居物业公司向一审法院起诉请求：1、李丹玉洁支付由欣安居物业公司为其垫付的位于武汉市东西湖区东西湖大道XXX号商铺使用产生的电费3701元（截止到2018年10月25日）及资金占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至判决确定的给付之日）；2、李丹玉洁支付位于武汉市东西湖区东西湖大道XXX号商铺2013年1月至2018年12月期间的物业服务费5031.36元及资金占用期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计至判决确定的给付之日）；3、李丹玉洁承担本案的诉讼费用。李丹玉洁反诉请求：判令欣安居物业公司赔偿因多次断电给李丹玉洁造成的从2010年7月6日至2017年11月2日期间的损失486,750元，并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，李丹玉洁系武汉市东西湖区东西湖大道XXX号门面（以下简称“案涉房屋”）的业主，案涉房屋面积34.94平方米，位于武汉市东西湖区阳光都市小区内。武汉市东西湖区阳光都市小区由武汉东兴房地产开发公司开发。小区内公共设施及商铺用电由武汉东兴房地产开发公司申报的专变供电，电费由武汉东兴房地产开发公司收取。该小区原由武汉市万湖物业管理有限公司提供物业服务，后于2013年1月1日开始由欣安居物业公司提供物业服务。2010年7月，李丹玉洁向湖北省电力公司投诉要求申报一户一表，但因案涉房屋系专变供电，不符合一户一表的报装条件，湖北省电力公司未批准其申报请求。李丹玉洁遂从武汉市东西湖区阳光都市小区A栋X单元X室私接电线使用。2016年4月因邻居向欣安居物业公司投诉李丹玉洁未经允许私接电线，欣安居物业公司制止了李丹玉洁私接电线的行为，致案涉房屋无法正常用电。后经多方协调，案涉房屋于2017年11月2日恢复用电。因李丹玉洁与欣安居物业公司就电费再次发生争议，欣安居物业公司以李丹玉洁拒绝支付电费为由于2018年11月再次对案涉房屋停止供电，后经协调，案涉房屋于2018年11月26日恢复正常用电至今。2018年11月19日，欣安居物业公司向李丹玉洁发出《缴费催款通知单》，载明李丹玉洁自2009年至2018年10月25日，电费合计3701元未缴付，要求其尽快到欣安居物业公司交纳欠付电费。另，李丹玉洁于2018年11月15日通过其父亲李小明的支付宝账户向欣安居物业公司的工作人员蒋清云的支付宝账户转账814元电费。欣安居物业公司主张商铺的电费是按照1元/度计收，但未提供武汉东兴房地产开发公司与供电公司签订的供电合同或武汉东兴房地产开发公司与业主签订的其他合同以证明电费的收费标准。一审法院另查明，李丹玉洁在收房时因房屋质量问题与武汉东兴房地产开发公司发生纠纷，并未办理正式收房手续，且未与任何公司签订前期物业管理协议。2013年1月1日，武汉市东兴房地产开发公司与欣安居物业公司签订《阳光都市小区物业管理（托管）协议书》，约定武汉市东兴房地产开发公司将阳光都市小区物业委托欣安居物业公司进行管理，托管期限自2013年1月1日至2017年12月31日。2014年10月18日，武汉万湖物业管理有限公司与欣安居物业公司签订《协议书》，约定自2013年1月起，欣安居物业公司接受阳光都市小区的物业管理工作，武汉万湖物业管理有限公司在服务期限内未收回的物业服务费全部由欣安居物业公司负责追缴收回，所收款项归欣安居物业公司所有；武汉万湖物业管理有限公司所欠缴的供电公司的电费由开发商及欣安居物业公司协商解决。2016年2月16日，武汉市阳光都市小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限5年，自2016年2月1日起至2021年2月1日止。物业服务费住宅房屋按1.5元/月平方米收取，但未约定商铺的物业服务费标准。李丹玉洁自收房后从未交纳物业服务费。欣安居物业公司亦未提供其向李丹玉洁书面催收物业服务费的证据。一审法院还查明，李丹玉洁庭审时自认案涉房屋自收房后至2018年1月31日期间一直空置。自2018年2月1日起，李丹玉洁将案涉房屋对外出租，租金为5500元/月。一审法院认为，关于支付电费的请求。首先，根据查明的事实，双方均认可自2010年7月至2016年4月期间案涉房屋并未正常用电，而是李丹玉洁私接其他业主家的电使用，案涉房屋自2017年11月2日开始才恢复正常用电，故在此之前不可能产生用电记录。且2018年2月前，案涉房屋并未对外出租，处于空置状态，而欣安居物业公司向李丹玉洁发出的通知中却载明李丹玉洁自2009年至2018年10月25日，电费合计3701元。该费用的产生并无电表的完整记录相佐证，故该通知中记载的费用并无事实依据。其次，虽然欣安居物业公司称开发商委托其代为收取商铺的电费，但未提供相应证据证明该主张，故欣安居物业公司向李丹玉洁主张电费主体不适格；最后，欣安居物业公司亦未提供开发商与供电部门或开发商与业主之间签订的合同，不能证明电费的标准，故收费标准不明。综上，对欣安居物业公司主张李丹玉洁支付电费的请求一审法院不予支持。关于支付物业服务费的请求。虽然欣安居物业公司自2013年1月1日开始为阳光都市小区提供物业服务，但因李丹玉洁并未与前任物业公司签订物业服务合同，双方并未就物业服务费的标准达成一致意见，而欣安居物业公司与开发商签订的托管协议中亦未对商铺的物业服务费标准进行约定，故即使托管协议对李丹玉洁产生效力，也因该托管协议中无物业服务费标准的约定而导致欣安居物业公司主张物业服务费没有依据。且欣安居物业公司未提供其连续催收的证据，故对欣安居物业公司主张的2013年至2016年期间的物业服务费的请求已超过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，武汉市阳光都市小区第一届业主委员会与欣安居物业公司签订的《物业管理委托合同》对李丹玉洁具有约束力。因该合同中仅有住宅房屋的物业服务费标准，无商铺物业服务费的约定，一审法院参照该标准确定案涉房屋的物业服务费标准。2016年2月1日至2018年12月31日期间李丹玉洁应交纳的物业服务费为1834.35元（1.5元/月/平方米×34.94平方米×35个月）。但根据查明的事实，因欣安居物业公司在提供物业服务过程中，擅自对业主中断供电，给业主造成不便，未完全履行服务义务，故一审法院酌定在80%的范围内支持李丹玉洁应支付的物业服务费，李丹玉洁实际应支付的物业服务费为1467.48元（1834.35元×80%）。对欣安居物业公司主张的资金占用期间利息的请求因无事实和法律依据，一审法院不予支持。李丹玉洁虽辩称其未办理收房手续，故不应交纳物业服务费，但不论其是否办理了收房手续，其实际占有、使用了该房屋，即享受了欣安居物业公司为整个小区提供的物业服务，其与开发商之间就房屋质量和交房标准产生的争议不能成为其拒交物业服务费的理由，对其该项辩称意见一审法院不予采信。关于赔偿损失的请求。根据查明的事实，欣安居物业公司自2013年1月才开始为小区提供物业服务，案涉房屋在2016年4月前停止供电的情形一直持续，李丹玉洁亦无证据证明在欣安居物业公司接管该小区后对案涉房屋实施了停止供电的行为，故李丹玉洁主张其赔偿损失的请求无事实依据。且李丹玉洁按照2018年租金标准主张2010年至2017年期间的租金标准亦缺乏事实依据。故对其反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李丹玉洁于判决生效之日起十日内向欣安居物业公司支付物业服务费1467.48元；二、驳回欣安居物业公司的其他诉讼请求；三、驳回李丹玉洁的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由欣安居物业公司负担。反诉案件受理费4301元，由李丹玉洁负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：生效的（2018）鄂0112民初5456号民事判决书查明，案涉房屋自2010年7月至2016年4月期间未正常用电，李丹玉洁通过私接其他业主家电线的方式用电，直至2017年11月2日才恢复正常用电，欣安居物业公司向李丹玉洁主张2009年至2017年11月1日期间的电费，与上述事实不符；欣安居物业公司自认其从前手物业公司接手时李丹玉洁的案涉房屋电表数字为2887，截至2018年10月25日止，李丹玉洁案涉房屋电表数字为3701，欣安居物业公司在本案中主张的电费收取标准是1元/度，李丹玉洁已于2018年11月15日向欣安居物业公司的工作人员通过支付宝转账支付电费814元［（3701-2887）×1元/度﹦814元］，故欣安居物业公司向李丹玉洁主张2017年11月2日至2018年10月25日的电费，亦于法无据，对欣安居物业公司要求李丹玉洁支付电费3701元及资金占用期间利息的上诉主张，本院不予支持。虽然欣安居物业公司从2013年1月1日开始为涉案小区提供物业服务，但是其与开发商签订的物业托管协议未对商铺的物业服务费标准进行约定，且欣安居物业公司并未举证在诉讼时效期间内向李丹玉洁催收2013年至2016年期间的物业服务费，故一审法院不支持欣安居物业公司关于该段时间物业服务费的主张并无不当，在欣安居物业公司未进一步举证的情形下，对其要求李丹玉洁支付2013年至2016年物业服务费及资金占用期间利息的上诉主张，本院不予支持。涉案小区业委会与欣安居物业公司签订了《物业管理委托合同》，该合同合法有效，对业主李丹玉洁产生约束力，虽然该合同未对商铺的物业服务费收取标准予以约定，但欣安居物业公司实际提供了物业管理服务，故一审法院参照该合同中住宅房屋的物业服务费标准计算李丹玉洁案涉房屋2016年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，并考虑到欣安居物业公司对李丹玉洁案涉房屋擅自断电造成的不便，酌定李丹玉洁仅向欣安居物业公司支付上述期间物业服务费的80%合情合理，对欣安居物业公司就该时间段要求李丹玉洁支付物业服务费及资金占用期间利息的上诉主张，本院不予支持；对李丹玉洁要求不向欣安居物业公司支付物业服务费的上诉主张，本院亦不予支持。欣安居物业公司从2013年1月1日开始为涉案小区提供物业服务，李丹玉洁案涉房屋在此之前直到2016年4月一直处于停止供电的状态，且未供电的原因系因李丹玉洁向电力部门申请将商业供电转化为生活供电，未经电力部门批准，李丹玉洁自愿通过私接其他业主电线的方式用电，而非欣安居物业公司对其实施断电行为，故李丹玉洁要求欣安居物业公司向其赔偿2010年至2016年4月份期间租金损失的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。李丹玉洁案涉房屋经过行政诉讼，于2017年11月2日恢复商业供电，从2016年4月至2017年11月2日期间，停止供电还是前续原因的持续，并非欣安居物业公司故意造成，李丹玉洁要求欣安居物业公司赔偿这段期间的租金损失，亦缺乏事实依据和法律依据。结合上述事实，李丹玉洁要求鉴定部门对其案涉房屋租金损失进行鉴定的申请无实际必要，本院不予准许。综上所述，上诉人武汉欣安居物业管理有限公司、李丹玉洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4351元，由武汉欣安居物业管理有限公司负担50元，由李丹玉洁负担4301元。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 朱会华审判员 王丹红二〇一九年十一月二十六日法官助理蔡丹书记员张璇