广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0307执异142号 异议人：朱长宏，男，汉族，1978年8月6日出生，身份证住址河南省固始县。 委托代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。 申请执行人：深圳邦兆房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区红荔西路**凯旋豪庭**201，统一社会信用代码91440300745199413F。 法定代表人：刘磊。 被执行人:深圳市福爱华投资发展有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道爱联社区爱华路****301东侧**社会信用代码91440300691153865D。 法定代表人：许少科。 被执行人：许少科，男，汉族，1974年10月12日出生，身份证住址广东省惠东县。 被执行人：许丽珍，女，汉族，1977年5月24日出生，身份证住址广东省惠东县。 申请执行人深圳邦兆房地产开发有限公司（以下简称邦兆公司）与被执行人深圳市福爱华投资发展有限公司（以下简称福爱华公司）、许少科、许丽珍房屋租赁合同纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终20003号民事判决已经发生法律效力，因被执行人未履行相关义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2019）粤0307执5669号。在执行过程中，异议人朱长宏以其系租赁物的次承租人，依法享有继续租赁的权利为由提出执行异议，请求中止对涉案标的的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人朱长宏提出异议称：1.申请执行人将涉案物业出租给被执行人时，是同意也明知承租人有权转租给异议人的。该转租行为得到申请执行人的认可，即申请执行人自始至终同意异议人享有涉案场地的物上承租使用权，直至2020年7月20日。现因承租人的原因，出租人解除与承租人的合同，但不应当违背当初对承租人享有转租权的承诺，继而牺牲次承租人（即异议人）的利益。承租人拖欠租金可以导致出租人解除与其租赁合同，但是既然出租人事先就明知且承诺、认可承租人的转租权，即认可异议人的次承租权，那么在承租人拖欠租金的情况下，出租人应当直接与异议人联系，由异议人直接向出租人缴纳租金。另外，出租人在解除与承租人的合同时，应当兼顾次承租人的合法预期和利益，通知次承租人直接与其签订租赁合同，向其支付租金。这样既能兑现出租人的承诺，保护出租人的利益，也能不侵犯次承租人的利益。但是出租人没有这样做，构成对自己原先承诺的违背，对异议人权利的侵犯。更有甚者，明知异议人合法享有租赁权，在其起诉承租人时，竟然有意不列明异议人为第三人，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号)（以下简称租赁合同司法解释)第十六条第二款之规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”该条司法解释规定，是鉴于出租人不起诉次承租人的情况的一种司法救济，不能免除出租人不列明转承租人为第三人的责任。 2.申请执行人与被执行人的租赁合同与被执行人与异议人的转租合同并非主从合同关系，二者是相互独立的两份合同，就像两份连环的买卖合同。根据买卖合同处理原则，前一份买卖合同的解除、不能必然导致后一份买卖合同的解除。根据买卖不破租赁的法律原则，依据举重明轻的逻辑原理，出租合同解除并不必然直接导致转租合同解除。法理分析：买卖尚且不能解除租赁合同的效力，出租合同的解除何以能解除另一个合法存在的次租赁合同呢?查遍法律和相关司法解释，没有找到租赁合同解除，必然解除转租合同的规定。租赁合同司法解释第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”也只是规定，在租赁期限上租赁合同能约束转租合同，但同时规定：另有约定的除外之列。出租合同约定承租人享有转租权，这就属于另有约定的除外之列。如果出租人否认上述承租人享有转租权之另有约定，那么根据租赁合同司法解释第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”异议人租赁至今已经数年之久，出租人无权解除。既然出租人都无权解除，为何法院有权强行介入私法领域认定可以解除呢？根据上述司法解释第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”也明确规定，是负有腾房义务的次承租人的腾房义务，但谁是负有腾房义务的次承租人，必须由法律规定或者法院判定，不能直接认为异议人是负有腾房义务的次承租人，并负有腾房义务。出租人不起诉异议人，法院不追加异议人进入诉讼，这不是异议人的错，不能由异议人承担不利后果。 3.异议人作为合法的次承租人对租赁合同解除享有抗辩权。虽然出租人（申请执行人）在租赁合同解除后可要求次承租人腾房，但依据上述司法解释第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”按前述规定，次承租人可以通过代为履行的方式，对抗出租人解除租赁合同的权利，这在一定程度上突破了第一轮租赁合同的相对性、但却维护了第二轮转租合同的相对性。在承租人未履行租金支付义务而致使出租人主张租赁合同解除的情况，次承租人可以通过代承租人支付租金的方式行使抗辩权，从而阻却转租赁合同的解除，保留其继续租赁的权利，维护社会经济秩序的稳定。 4.邦兆公司解除福爱华公司的租赁合同后，已经连续接受了异议人支付的租金三个多月。该行为视为在解除与承租人的合同后，同意将涉案房产租赁给异议人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”申请人已经与异议人签订了租赁合同。既然成立了租赁合同，就无权随意解除，法院更不应当在诉讼之外，给异议人设定义务。综上，特依法对要求异议人搬离涉案场地的执行措施提出异议，请求维护好异议人与承租人的租赁合同，达到最大程度的维护社会稳定的效果。 综上，为维护异议人的合法权益，恳请法院支持异议人的请求。 异议人朱长宏提交以下证据：1.《房屋租赁合同》，拟证明异议人与深圳市深布龙市场管理有限公司签订租赁合同，租赁涉案商铺的D2号，租赁期限自2015年7月20日至2020年7月20日，异议人为涉案场地的次承租人的事实。2.租金及水电费缴费清单（2019年4至7月），拟证明异议人在申请执行人与被执行人租赁合同解除后向申请执行人直接缴纳租金的事实。3.民事判决书、执行公告，拟证明法院要求被执行人清退场地进而影响异议人经营的事实。 申请执行人邦兆公司答辩称：1.深圳市深布龙市场管理有限公司(现改名为深圳市年丰市场管理有限公司，以下简称年丰公司)未经邦兆公司同意擅自转租给异议人，属于无权处分，异议人与年丰公司签订的房屋租赁合同不受法律保护，异议人无权非法占用邦兆公司的涉案房产。（1）邦兆公司从未同意福爱华公司或者年丰公司将涉案房产转租给异议人。邦兆公司仅同意福爱华公司将“租赁房产”的101转租给年丰公司合法经营，但从未同意福爱华公司或者年丰公司将“租赁房产”的101（包括涉案房产在内）转租给任何不确定的第三人。（2018）粤03民终21535号民事判决书第16页第一段印证上述事实。（2）异议人无证据证明年丰公司具有涉案房产的转租权，年丰公司与异议人签订的房屋租赁合同属于无权处分行为，邦兆公司也未追认，年丰公司与异议人的房屋租赁合同不受法律保护，异议人从始至今均属于非法占有使用邦兆公司的涉案房产。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据上述法律规定，年丰公司只有在得到邦兆公司同意的情况下，才有权将涉案房产出租予异议人。但本案中，异议人明知涉案房产属于邦兆公司所有，但在与年丰公司签订涉案租赁合同时，明知年丰公司无法提交邦兆公司同意其转租的材料，仍然与年丰公司签订涉案合同，涉案合同不受法律保护，异议人属于非法占有使用涉案房产。 2.退一步来说，即便异议人与年丰公司存在有效的房屋租赁合同，生效判决确认邦兆公司与福爱华公司房屋租赁合同已解除。异议人的租赁权因福爱华公司、年丰公司的租赁权灭失而失去基础，年丰公司与异议人的转租合同未履行部分客观上已经没有实际履行的可能，异议人作为涉案房屋实际使用人负有腾退义务。（1）生效判决确认邦兆公司与福爱华公司房屋租赁合同于2016年12月15日解除，自2016年12月15日起，福爱华公司、年丰公司依法负有腾退租赁房产义务。2014年12月1日，邦兆公司与福爱华公司签订房屋租赁合同，邦兆公司将“租赁房产”出租予福爱华公司。福爱华公司、年丰公司将“租赁房产”进行装修分隔成一间间小商铺，异议人所租赁的商铺属于上述“租赁房产”的一部分。因福爱华公司长期拖欠巨额租金，邦兆公司于2016年12月诉至法院，（2018）粤03民终20003号民事判决书、(2016）粤0307民初18604号民事判决书确认邦兆公司与福爱华公司关于“上述租赁房产”房地产租赁合同于2016年12月15日解除；判决福爱华公司于判决生效之日起十日内向邦兆公司交付“租赁房产”等。（2）租赁合同解除后，福爱华公司或年丰公司租赁权灭失，福爱华公司或年丰公司不具有租赁权，转租合同客观上已经没有实际履行的可能，异议人作为涉案房屋实际使用人亦负有腾退义务。从合同的相对性来看，租赁合同与转租合同虽然是两个独立的合同。由于出租人出租房屋行为和承租人转租房屋行为处分的是同一标的物，前一行为的解除直接影响了后一行为存在的基础。本案中，因邦兆公司与福爱华公司之间的租赁合同已经解除，福爱华公司已经丧失了对于“租赁房屋”占有使用和对外出租的权利，在这种情况下，福爱华公司已经无法依照其与年丰公司签订的转租合同约定的内容向年丰公司交付租赁标的，福爱华公司与年丰公司的转租合同未履行的部分客观上已经没有实际履行的可能。同理，年丰公司与异议人的转租涉案合同未履行部分客观上已经没有实际履行的可能。房屋租赁合同解除后，承租人应支付所欠房租，腾退房屋并交还给出租人。次承租人作为涉案房屋实际使用人亦负有腾退义务。邦兆公司要求异议人腾退涉案房屋具有明确的法律依据。异议人异议申请书第二点理由不能成立。根据《物权法》第三十四条和租赁合同司法解释第十八条规定，邦兆公司有权行使物权保护请求权，要求次承租人(实际使用房屋的承租人)腾退房屋，并赔偿占用损失，异议人作为实际使用房屋的承租人负有腾退义务。 3.邦兆公司请求解除租赁合同时，次承租方年丰公司或者异议人均未代福爱华公司支付欠付的租金和违约金。异议人不具有租赁合同司法解释第十七条规定的抗辩权，异议人第三点理由不能成立。（1）上述法律规定的次承租方的抗辩权只有在生效判决作出前行使才发生效力，而本案中，邦兆公司确认解除与福爱华公司租赁合同的诉讼期间（自2016年12月至2019年3月），次承租方年丰公司或者异议人均未代福爱华公司支付欠付的租金和违约金，异议人不享有抗辩权。（2）生效法律文书已确认邦兆公司与福爱华公司的房屋租赁合同关系已于2016年12月15日解除。 4.邦兆公司与福爱华公司的租赁合同解除后，基于异议人的非法占有使用，异议人支付的是2019年5月、6月、7月的逾期腾房占有使用费，不是租金。邦兆公司与异议人不存在租赁关系，异议人第四点理由不能成立。（1）依据租赁合同司法解释第十八条规定，房屋租赁解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，异议人拒不腾房，邦兆公司有权依据上述规定要求异议人支付逾期腾房占有使用费。邦兆公司收取异议人占有使用费的行为不能视为双方存在租赁合同关系的根据。（2）异议人支付逾期腾房占有使用费不是租金，异议人支付逾期腾房占有使用费不是基于“租赁关系”，而是基于租赁合同解除后，其仍非法占有使用涉案房产而应向邦兆公司支付的逾期腾房占有使用费。（3）异议人转账时备注“租金”的行为是其单方行为，并未得到邦兆公司的书面同意，不能改变“占有使用费”的性质。（4）邦兆公司与异议人并未订立书面的租赁合同，双方不存在房屋租赁合同关系。 申请执行人邦兆公司提交以下证据：1.搬离公告。拟证明邦兆公司与福爱华公司诉讼期间，多次通知租赁房产的所有商户要求解除合同并腾房的事实。2.（2018）粤03民终21535号民事判决书，拟证明邦兆公司从未同意福爱华公司或年丰公司将涉案房产转租给不确定的第三方的事实。 经审查查明：原告（反诉被告）深圳邦兆房地产开发有限公司与被执行人（反诉原告）深圳市福爱华投资发展有限公司、许少科、许丽珍房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）粤0307民初18604号民事判决，判决如下：1、确认原告深圳邦兆房地产开发有限公司与被告深圳市福爱华投资发展有限公司签订的房地产租赁合同于2016年12月15日解除；2、被告深圳市福爱华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内搬离深圳市龙岗区布吉街道美杜兰华庭商铺101、201，并将上述房产交还予原告；3、被告深圳市福爱华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付截至2016年12月15日的租金4919081.65元，以及从2016年12月16日起至本判决确定的租赁房产返还之日止按554649.9元/月的标准计算的占有使用费；4、被告深圳市福爱华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付从2016年3月起，以每月拖欠的租金为基数从当月11日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款利率逐月累计计算的滞纳金（其中2016年3月的租金为102498元，2016年4月至2016年11月的月租金为528238元，2016年12月之后的月租金为554649.9元）；5、原告深圳邦兆房地产开发有限公司没收被告深圳市福爱华投资发展有限公司交纳的押金1584800元；6、被告许少科、许丽珍对被告深圳市福爱华投资发展有限公司在上述第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；7、驳回原告深圳邦兆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；8、驳回被告深圳市福爱华投资发展有限公司的全部反诉请求。后双方不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终20003号判决，判令：1、维持广东省深圳市龙岗区人民法院(2016）粤0307民初18604号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第八项；2、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初18604号民事判决第六项、第七项；3、变更广东省深圳市龙岗区人民法院(2016）粤0307民初18604号民事判决第三项为：上诉人深圳市福爱华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳邦兆房地产开发有限公司支付截至2016年12月15日的租金4919081.65元，以及从2016年12月16日起至实际返还案涉租赁房产之日止按551619.9元/月的标准计算的占有使用费；4、上诉人许少科、许丽珍对上诉人深圳市福爱华投资发展有限公司本案所负债务承担连带清偿责任；5、驳回上诉人深圳邦兆房地产开发有限公司其他上诉请求。上述法律文书已经发生法律效力。 另查，2014年12月，邦兆公司将涉案房产出租给福爱华公司，2015年1月，福爱华公司将涉案房产出租给深圳市深布龙市场管理有限公司（后改名为深圳市年丰市场管理有限公司），2015年12月，邦兆公司对福爱华公司的上述转租行为予以确认。 再查，深圳市深布龙市场管理有限公司与异议人朱长宏于2015年7月17日就涉案的美杜兰华庭101商铺D2签订租赁合同，租赁期限自2015年7月20日至2020年7月20日，邦兆公司认为该转租行为未经其同意且对此合同的真实性不予确认。 在执行过程中，本院于2019年5月15日发出（2019）粤0307执5669号执行公告，责令涉案房产内的占有使用人限期腾退相关商铺。异议人遂以其系次承租人，依法享有继续租赁的权利为由向本院提出上述执行异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于租赁权排除强制执行的规定，其适格主体是涉案不动产的承租人。本案中异议人朱长宏的身份系次承租人，即其通过与被执行人签订转租合同取得次承租权。另根据查明的事实，申请执行人与被执行人之间的租赁合同已被判令解除，异议人作为次承租人，其作为依据的转租合同亦未取得邦兆公司的认可，该转租法律关系不能对抗物权人邦兆公司，其亦不能替代承租人的法律地位，并非提出租赁阻却执行的适格主体，故异议人提请以次承租权阻却本院的强制执行行为并无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下： 驳回异议人朱长宏的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  施东辉 审判员  赖志良 审判员  赵 丹 二〇一九年十一月四日 书记员  肖婷丹