湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10227号上诉人（原审被告）宋永超，男,1961年10月19日出生,汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张国振，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨倩，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市东方不锈钢制品厂，住所地武汉市硚口区全新街**,统一社会信用代码91420104177695888N。法定代表人：邵世林,该厂总经理。委托诉讼代理人：王健，湖北言达（硚口）律师事务所律师。上诉人宋永超因与被上诉人武汉市东方不锈钢制品厂（以下简称东方不锈钢厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初6868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宋永超上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实及理由：1、诉争房屋有30余个次承租人，次承租人也是实际占有使用房屋人，次承租人应作为共同被告参加本案诉讼,一审判决程序明显违法。2、原审判决认定事实不清,东方不锈钢厂既不是涉案房屋的所有人，也不是涉案房屋的合法承租人,不具有原告主体资格。且其提供的《武汉市城镇公有住房住宅公约》亦显示的承租人是“武汉市东方五金厂”，无法证明其为合法占有人，东方不锈钢厂无权要求宋永超腾退和返还。3、根据东方不锈钢厂所提供的武汉市城镇公有房屋住宅租约中“双方遵守事项”第8点：甲方如发现乙方擅自分租、转租、转让、转借房屋或以承租权非法牟利时，有权终止与乙方的租赁关系并收回房屋。现东方不锈钢厂擅自将其承租涉案房屋转租给宋永超已然违约,其与硚房集团的租约因其违约行为导致效力存疑，故东方不锈钢厂依据该效力存疑的租约向宋永超主张权利于法无据。4、现宋永超无法知晓硚房集团是否向东方不锈钢厂提出过异议,硚房集团与东方不锈钢厂的法律关系对一审判决具有重大影响，倘若东方不锈钢厂不具有合法有效的承租资格，直接影响到东方不锈钢厂与宋永超之间的合同效力,也直接关系到东方不锈钢厂是否有权向宋永超主张权利。5、东方不锈钢厂并未向宋永超发送过解除合同的通知，而且其举证证明的通知也未有效送达。不能由此免除东方不锈钢厂解除合同的通知义务。故一审法院错误认定双方合同已经解除,应当依法予以纠正。被上诉人东方不锈钢厂答辩称，1、东方不锈钢厂自成立之日起就在此办公，拥有使用权，东方不锈钢厂根据武汉市城镇住房公约，依法享有使用权，具有原告资格。东方不锈钢厂已经提交工商查询证明武汉市东方五金厂与武汉市东方不锈钢制品厂是同一主体。2、本案只有宋永超符合一审主体被告主体资格，且宋永超承租房屋经营，对其是自己经营或者再转租属于其经营自理，东方不锈钢厂无权干预也不知道，且宋永超是否转租及转租多少人，宋永超从未向东方不锈钢厂及一审法院提交过任何证明材料，即便存在次承租人，次承租人不是本案租赁关系相对人，不具有被告身份。3、案涉房屋管理人并未提出与东方不锈钢厂终止租赁关系，且在上诉期间，双方已经正常续约，可证明东方不锈钢厂自此仍然享有使用权。4、东方不锈钢厂已经向宋永超充分履行了解除合同的通知义务。2018年11月13日，东方不锈钢厂诉至一审法院，请求：1、判令宋永超腾退位于武汉市硚口区全新街52-54号（原56号）房屋并交付给东方不锈钢厂；2、判令宋永超支付2018年8月20日起至实际腾退日止的使用费（每日1,041元），截止2018年11月2日共74天计77,034元；3、判令宋永超承担本案诉讼费、律师费、执行费。事实与理由：东方不锈钢厂对全新街52-54（原56号）房屋享有使用权及转租权，该房屋所有权属武汉市硚房集团第七房管所。东方不锈钢厂在集体企业改制时与武汉市硚房集团第七房管所签订武汉市城镇公有房屋非住宅租约，有效期至2019年3月15日。租约期限内东方不锈钢厂将该房屋900平米转租给宋永超，合同期限2007年8月20日至2012年8月19日，年租金75万，合同到期后双方并没有再续签合同，期后双方对租金重新约定每年38万元。因东方不锈钢厂企业经营模式调整需对该房屋收回进行整体调整经营，并在2018年9月通过口头、手机短信及书面形式通知宋永超解除租赁合同并限期内进行腾退房屋返还东方不锈钢厂，而宋永超一直未腾退，其行为给东方不锈钢厂造成严重损失。宋永超一审辩称：1、请求法院依法驳回东方不锈钢厂全部诉讼请求。2、请求法院判决东方不锈钢厂返还宋永超之前缴纳的租金，东方不锈钢厂主体资格不适格，不具有合法承租权，东方不锈钢厂与东方五金厂不是同一主体，宋永超查询得知，东方五金厂经营地址、法人发生变更，但公司名称未经变更，东方不锈钢厂不属于案涉房屋合法承租人；即使东方不锈钢厂与五金厂系同一单位，东方不锈钢厂的转租权于2019年3月15日到期，东方不锈钢厂未提交续签合同，东方不锈钢厂无权要求宋永超返还案涉房屋，宋永超据此认为东方不锈钢厂不是案涉房屋的合法承租人，东方不锈钢厂占有返还请求权缺乏依据。3、东方不锈钢厂无证据证明其解除合同通知到达宋永超，发短信主体身份不能确认，通知是否成功送达无法确认，东方不锈钢厂解除合同通知没有有效送达宋永超，合同应还在履行。4、东方不锈钢厂提交的宋永超身份查询信息是宁波市公安局出具，违反法律规定，东方不锈钢厂应向江汉区公安局查询宋永超信息，我方保留追究东方不锈钢厂非法查询宋永超身份信息法律责任的权利。一审认定事实：武汉市硚口区全新街52-54（原56号）系武汉市硚房集团有限责任公司（以下简称硚房集团）管理的公房。东方不锈钢厂原名为武汉市东方五金厂，于1993年更名为武汉市东方不锈钢制品厂。东方不锈钢厂自1986年开始与武汉市硚房集团第七房管所签订租约承租涉案房屋。2016年3月，东方不锈钢厂与硚房集团签订的租约（租期为2016年3月16日至2019年3月15日）上承租人名为“武汉市东方五金厂”。2006年11月24日，东方不锈钢厂（甲方）与宋永超（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋底层面积约900平方米经营门面整体出租给乙方，租期时间为2007年8月20日至2012年8月19日，租金75万元（年）；附加合同终止还建保证金10万元，租赁期内如遇开发，拆迁时可退还乙方；合同第二条约定：订立合同之日首期预付租金13%作为定金，计10万元付给甲方，每年租金乙方应当在当年提前60天付给甲方。合同还对其他事项作出约定。后双方又签订《协议书》约定：由于汉正街综合整治以及拆迁征收等原因，造成八字头市场经营每况愈下，经济效益逐年下滑，经甲、乙双方商定，从2012年8月18日至2013年8月17日的租金为65万元；若今后市场经营状况好转，甲乙双方再行商定年租金金额，否则今后每年的租金按此38万元执行。之后双方未再签订租赁合同。宋永超使用涉案房屋至今，并按每年38万元的标准支付使用费至2018年8月19日。2018年9月，东方不锈钢厂告知宋永超终止合同并要求宋永超从涉案房屋腾退。一审认为，东方不锈钢厂已经提交证据证明其原名称为武汉市东方五金厂，东方不锈钢厂与武汉市东方五金厂为同一主体，现租约上记载承租人为武汉市东方五金厂亦即为东方不锈钢厂。东方不锈钢厂将涉案房屋转租给宋永超，双方合同从2006年开始履行，双方合同未违反相关法律法规的强制性规定，应当为有效合同。2012年后双方未签订书面租赁合同，但宋永超一直使用涉案房屋，并向东方不锈钢厂缴纳费用至2018年8月，双方成立不定期租赁关系。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同。东方不锈钢厂提交证据证明其在2018年9月已经通知宋永超终止合同收回房屋，宋永超辩称东方不锈钢厂提交的证据不足以证明东方不锈钢厂尽到通知义务，但在诉讼过程中，一审法院向宋永超送达过程中联系宋永超的手机号码与东方不锈钢厂提交的短信记录中宋永超的手机号码一致，且宋永超在庭审中亦提到“东方不锈钢厂可能要和别人签合同”，可知宋永超对东方不锈钢厂在2018年9月之后要求终止合同的意思表示应该是明知的。故东方不锈钢厂已经尽到通知合同解除的义务，双方合同应已解除。合同解除后，宋永超应当从涉案房屋腾退，并支付2018年8月20日至腾退之日止的占用使用费。东方不锈钢厂主张按每天1,041元（380000÷365天）的标准支付占用费，予以支持。宋永超还辩称，东方不锈钢厂不具有转租的权利，产权人硚房集团对涉案房屋的转租可能不知情，影响东方不锈钢厂、宋永超合同的效力，硚房集团与东方不锈钢厂的租约虽未续签，但双方均未解除租赁关系，此亦为另一法律关系，不影响东方不锈钢厂、宋永超之间的合同效力。至于律师费，因双方租赁合同并未作出约定，故东方不锈钢厂关于律师费由宋永超承担的请求不予支持，而执行费因尚未发生，故东方不锈钢厂关于执行费由宋永超承担的请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宋永超于本判决生效之日起十五日内从武汉市硚口区全新街52-54（原56号）房屋腾退；二、宋永超于本判决生效之日起十五日内按每天1,041元的标准向武汉市东方不锈钢制品厂支付自2018年8月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。三、驳回武汉市东方不锈钢制品厂的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,226元，由宋永超负担。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、根据武汉市房屋产权登记信息显示：硚口区全新街52-54号房屋产权人为武汉市硚口区人民政府。2、根据武汉市工商行政管理局信息中心档案查询，“武汉市东方五金厂（住所：硚口区××街××）”于1993年8月24日企业法人名称变更为“武汉市东方不锈钢制品厂（住所：硚口区××街××）”。3、武汉市东方五金厂与武汉市硚房集团第七房管所签订的不同时期多份《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》显示：1988年期间的租约显示房屋座落“全新街56号50-52”；2001年—2007年间的租约显示房屋座落“全新街52-54#”；2016年—2018年间的租约显示房屋座落“全新街52-54号”。4、本案二审审理期间，武汉市硚房集团第七房管所与东方不锈钢厂续签“全新街52-54号”房屋租约，租期2019年3月16日至2020年3月15日，并在原租约文本上注明。本院认为：根据本案查明的事实，东方不锈钢厂享有案涉房屋的承租权。其后，东方不锈钢厂将涉案房屋转租给宋永超并实际履行，一审判决认定东方不锈钢厂、宋永超之间就诉争房屋签订的《租赁合同》有效正确。东方不锈钢厂、宋永超在履行完毕《租赁合同》约定的租期后，双方未续签书面租赁合同，但宋永超一直使用诉争房屋，并向东方不锈钢厂缴纳费用至2018年8月，故双方成立不定期租赁关系。2018年9月，东方不锈钢厂在已通知宋永超终止合同收回房屋后，宋永超应当从涉案房屋腾退，并支付至腾退之日止的占用使用费。一审判决对东方不锈钢厂要求腾退、支付占用使用费的诉讼请求予以支持有事实和法律依据。关于宋永超主张诉争房屋存在次承租人，本案诉讼主体存在错误的问题，该问题不影响东方不锈钢厂与宋永超之间的房屋租赁关系，亦不影响东方不锈钢厂向宋永超主张相应的权利，故宋永超的该项上诉主张本院不予支持。综上，宋永超的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,226元，由宋永超负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十一月二十一日法官助理王晓曼书记员王晓曼