浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1129号 上诉人（原审原告）：胡笑良，男，1959年6月19日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：衢州市海湖水产批发有限公司，住所地浙江省衢州市衢州农贸城内。 诉讼代表人：浙江中桥律师事务所，系该公司管理人。 被上诉人（原审被告）：衢州市海湖水产批发有限公司管理人，住所地浙江省衢州市柯城区新桥街****。 主要负责人：毛宗慧。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：盛兴中，浙江中桥律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张宜雪，浙江中桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周根木，男，1952年5月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人胡笑良因与被上诉人衢州市海湖水产批发有限公司（以下简称海湖公司）、衢州市海湖水产批发有限公司管理人（以下简称海湖公司管理人）及周根木房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡笑良上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.《关于租赁衢州农贸城二期项目的协议书》系由衢州农贸城与周根木签订，衢州市柯城区国有资产管理委员会办公室（以下简称柯城国资办）与浙江赛尔投资有限公司（以下简称赛尔公司）于2002年12月18日签订的《衢州农贸城资产转让合同》也再次确认了这一事实。虽然周根木利用海湖公司名义从事了相关工作，但该协议书履行过程中并未将合同一方主体由周根木变更为海湖公司，且协议也没有周根木成立公司后由公司承担相应权利义务的约定。根据协议书的有关约定，在租赁期满前，周根木投资建成的固定资产所有权归周根木所有，故海湖公司只能因周根木的授权才能与其签订《房屋租赁合同》。2.根据《关于同意衢州农贸城进行二期建设的批复》等文件，衢州农贸城二期项目水产交易房、综合交易房的建设单位系衢州农贸城，并非海湖公司。海湖公司成立于2002年7月2日，经营范围系衢州农贸城水产批发市场经营管理服务，诉争房屋租赁行为不属于海湖公司的业务范围。3.案涉房屋租赁系由周根木与其进行协商洽谈，期间周根木向其明确表示案涉房产系其个人房产，还向其出示了身份证、《关于租赁衢州农贸城二期项目的协议书》、海湖公司营业执照等一系列相关文件材料，并在《房屋租赁合同》甲方代表处盖章。合同签订当日，其向周根木交付10万元租金，次日周根木向其出具了加盖海湖公司财务章的收款收据，但该10万元租金并未进入海湖公司银行账户。周根木的上述行为足以使其有理由相信系周根木与其签订诉争房屋租赁合同，海湖公司的行为构成表见代理。 海湖公司及海湖公司管理人共同辩称，1.诉争租赁合同经过公证处公证，公证书中明确诉争租赁合同系双方真实意思表示，出租方为海湖公司。2.出租人海湖公司是否系案涉租赁物的所有权人与本案没有直接关系。实践当中，出租人既可以是租赁标的物的所有权人，也可以不是所有权人。事实上案涉租赁物所有权归属海湖公司，周根木也予以认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。 周根木未向本院提交答辩意见。 胡笑良向一审法院起诉请求：1.确认其与海湖公司法定代表人周根木于2003年3月10日签订的综合门市部（水产门市部）2022号营业房《房屋租赁合同》实际出租人为周根木，要求周根木继续履行合同；2.案件诉讼费用由海湖公司、海湖公司管理人及周根木承担。 一审法院认定事实：2003年3月10日，胡笑良为承租方（乙方），海湖公司为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在市农贸城内二期工程综合门市部（水产门市部）2022号营业房租赁给乙方使用，合同对租赁期限、租金以及双方权利义务内容作了约定。海湖公司在合同最后甲方代表处盖章并加盖周根木的印章，胡笑良在乙方代表处签名。该合同经公证处公证。2003年3月11日，海湖公司向胡笑良出具了加盖公司财务章的收款收据，确认收到胡笑良支付的10万元租金。2016年9月30日，浙江省衢州市柯城区人民法院作出（2016）浙0802破申5号民事裁定，受理占青山对海湖公司破产清算申请，并于2016年10月8日指定浙江中桥律师事务所担任海湖公司管理人。2016年12月20日海湖公司管理人发布公告，载明：海湖公司与承租人的《房屋租赁合同》已于2016年11月30日解除。现胡笑良认为海湖公司不是租赁物的所有权人，其作为周根木的代理人与其签订租赁合同，实际所有权人、出租人为周根木，故向法院提起诉讼。 另查明，除本案所涉2022号营业房外，胡笑良还承租了综合门市部2017号营业房。胡笑良曾以周根木、海湖公司为被告向法院提起诉讼，要求确认其对2017号营业房享有使用管理权；要求确认2017号营业房不属于海湖公司的财产，2031年4月22日前营业房的使用管理权归胡笑良；要求海湖公司停止侵权。该案经审理后认定案件事实如下：1999年4月20日，衢州市计划与经济委员会下文批复同意柯城区政府蔬菜办公室（以下简称柯城蔬菜办）在新铁路货运站附近新建衢州农贸城。2000年4月3日柯城蔬菜办下文设立衢州农贸城，同年6月7日经衢州市工商行政管理局注册成立。2002年5月29日，衢州农贸城与周根木签订《项目协议书》，约定：甲方（衢州农贸城）将农贸城二期项目的冷库、水产交易区项目租赁给乙方（周根木），由乙方负责组织项目建设和管理……项目租赁期限共计叁拾年……租赁期间，乙方自主经营、自负盈亏，有权转租项目范围内的经营场所……租赁期满后，乙方所投固定资产均无偿归甲方所有。2002年12月5日，柯城国资办经柯城区政府批准决定公开转让衢州农贸城资产。同月18日，赛尔公司与柯城国资办签订《衢州农贸城资产转让合同》，约定：标的物为衢州农贸城可供转让的全部资产（包括土地使用权证、房屋所有权证、衢州农贸城名称和各类证件使用权等无形资产）……衢州农贸城与周根木签订的关于衢州农贸城二期租赁协议书的所有权利义务条款规定由乙方（赛尔公司）承受履行……衢州农贸城原出租给周根木的土地租金和其他经营户的租金，自合同签订之日起合同有效期内的已付租金，按时段比例归乙方所有，原衢州农贸城收取的各项保证金、押金转付给乙方，合同到期后由乙方负责退还给各经营户。衢州农贸城于2003年2月25日被工商部门登记注销。2003年2月27日由赛尔公司等人共同投资成立衢州农贸城有限公司。周根木签订《项目协议书》后，筹资建设农贸城二期项目的冷库、水产交易区等。2002年7月2日，周根木及其儿子周王亿经工商部门登记注册成立海湖公司。2002年11月期间，以衢州农贸城管委会作为建设单位名义向衢州市规划局经济开发区分局办理了农贸城二期1#冷库、2#冷库、水产交易房、综合交易房建设项目的建设工程规划许可证。2003年4月30日，以海湖公司作为建设单位向衢州市规划局经济开发区分局办理了农贸城二期办公楼、营业房、钢棚建设项目的建设工程规划许可证。农贸城二期水产交易楼、综合交易楼工程的竣工验收，由海湖公司组织。衢州市建设工程质量监督站于2004年9月3日向海湖公司出具工程竣工验收意见书。海湖公司登记成立后，对于上述在建工程进行了大额投资。2003年4月22日，胡笑良与海湖公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方海湖公司将坐落于农贸城二期综合门市部2017号营业房租赁给乙方胡笑良使用（只有使用权无产权）。租赁期限共28年，自2003年4月23日至2031年4月22日。使用权金额10万元，其中前20年为8万元，后8年为2万元。租赁期间若因政府政策性原因，该营业房需拆迁或改建时，甲方应按政府在租赁期间实际赔偿额全额付给乙方，赔偿金额按拆迁或改建时的价格计算，再加上租赁期不足年限的租金。如赔偿额不足抵消剩余已交租金的，甲方应补足差额部分。该合同经柯城区公证处公证。签订合同当日，胡笑良向海湖公司支付10万元使用权租金，海湖公司向胡笑良开具收款收据一份。该案经审理后认定海湖公司为租赁合同出租人，胡笑良与海湖公司签订的房屋租赁合同于2016年11月30日解除，胡笑良基于该合同而取得的2017号营业房使用管理权因合同解除而终止。法院于2017年11月27日作出民事判决，对胡笑良在该案中的诉讼请求予以驳回。胡笑良对判决不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，涉案房屋租赁合同明确载明出租方为海湖公 司，而非周根木个人，且海湖公司在合同上盖章确认，亦向胡笑良出具了收取租金的凭证，故海湖公司系租赁合同出租人。胡笑良认为实际出租人为周根木，该意见与租赁合同载明的出租主体不符。周根木作为海湖公司的法定代表人，在租赁合同上盖章系履行职务行为，且周根木作为参与订立合同的人员，如果其为实际出租人，直接在租赁合同中明确即可，无需他人代理。再者周根木亦未主张其为出租人。因此，对胡笑良关于海湖公司代理周根木签订合同的意见不予采纳。胡笑良认为涉案租赁物的所有权人为周根木，并非海湖公司，故海湖公司无权出租，该院认为，租赁物的所有权归属，系周根木与海湖公司之间的法律关系，与胡笑良并无利害关系，也不影响租赁合同的效力及对租赁合同相对方的认定，对胡笑良的该意见亦不予采纳。综上所述，2022号营业房《房屋租赁合同》的出租人为海湖公司，胡笑良要求确认实际出租人为周根木，要求周根木继续履行合同的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回胡笑良的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由胡笑良负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点为案涉房屋出租方的认定。胡笑良主张案涉房屋实际出租人系周根木，海湖公司与其签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理。根据现已查明的事实，诉争《房屋租赁合同》经公证处公证确认，上面明确载明出租方为海湖公司，而非周根木。海湖公司向承租人胡笑良出具了盖有其财务章的收取租金凭证，亦表明收取租金的主体系海湖公司，而非周根木个人，且周根木对此也未提出异议。故案涉房屋的出租人应认定为海湖公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，表见代理的前提系行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同。本案中，签订诉争租赁合同时周根木在场，且其与海湖公司均在诉争租赁合同上盖章或签章，不符合表见代理中行为人以被代理人名义订立合同的情形，故海湖公司与胡笑良签订《房屋租赁合同》的行为不构成表见代理，周根木作为海湖公司法定代表人在合同尾部签章系履行相应的职务行为。另，关于案涉房产所有权归属与出租方认定的关系，原审判决已作详尽阐述，本院不再赘述。 综上所述，胡笑良的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人胡笑良负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴明军 审判员  王琳琳 审判员  舒红胜 二〇一九年十一月二十二日 法官助理方园 书记员毛树曦