河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21637号上诉人（原审原告）：赵凡铭，男，汉族，1963年7月5日出生，住河南省兰考县。上诉人（原审原告）：张美菊，女，汉族，1963年8月7日出生，住河南省兰考县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李豪，河南京港律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘天增，男，汉族，1954年7月11日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审被告）：赵喜荣，女，汉族，1955年7月17日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审被告）：刘伟，男，汉族，1982年6月17日出生，住郑州市中原区。三上诉人共同委托诉讼代理人：周静，河南商歌律师事务所律师。上诉人赵凡铭、张美菊与上诉人刘天增、赵喜荣、刘伟合伙协议纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人赵凡铭、张美菊及其委托诉讼代理人，上诉人刘伟及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，上诉人刘天增、赵喜荣经依法传唤，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵凡铭、张美菊上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，并改判支持我方的诉讼请求。2、二审诉讼费用由对方承担。事实与理由：原审法院认定事实正确，我方对70平方房屋或对应折价款的判决没有异议。但是我方起诉的是返还120平方的房屋或折价款，原审法院没有将下余50平方的房屋或折价款予以判决没有事实和法律依据。案涉的《联建协议》已经被原审法院认定为有效协议，根据《合同法》的规定，对于有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《联建协议》确定对方应当履行的义务是将其拆迁所安置的120平方米房屋交付我方，并协助过户。原审法院并没有按照协议中双方约定的情况予以判决。而是仅支持了70平方米，下余的50平方米并未支持，这样的判决结果并没有事实和法律依据予以支撑。《合同法》的原则是，当事人享有订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。案涉合同合法有效，那么依据该原则性规定，在没有合法依据的情况下，并不能任意改变合同的内容，变更合同双方当事人之间的权利义务关系。改变合同当事人之间的权利义务关系，必定会对一方造成不利的严重后果。因此，应判决对方返还我方120平方米的房产或者支付相应折价款。刘天增、赵喜荣、刘伟辩称我方不应当按照一审判决给付对方房屋70平方米或折价款。因为《联建协议》是以合法形式掩盖了非法目的，名为联建，实为土地房产的买卖。相关法律规定，村民所有的房产不能向村民组织以外的成员进行买卖，所以违背法律规定，并且该联建协议上明确写明当房屋拆迁时以房赔房时，对方才能得到协议中相应的房屋，但是在实际拆迁过程中并未按照以房赔房，而是按照一审家庭成员的宅基地面积乘以三倍赔偿房屋。所以我方并未因一审原告的添附、联建所取得额外的利益，而是在自有的宅基地面积上得到应有的面积。发回重审后，完全推翻了本案第一次开庭时对联建协议无效这一认定，判决我方给付70平方米的房屋或者相当于70平方米的房屋款，违背了公平公正的原则，也没有相关的法律依据。所以请求撤销一审判决书，驳回对方的诉讼请求。刘天增、赵喜荣、刘伟上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，并改判驳回对方的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。（一）原审法院依（2010）郑民三初字第22号民事判决书认定本案所涉的被拆迁房屋所在的中原区后牛庄土地性质为国有土地是错误的。原因在于中国并非判例法国家，且该判决所记载的事实与本案不具有相似性。我方认为（2019）豫0102民初3107民事判决书认定的“原、被告联建房屋地块位于中原区××、虽然该村土地性质已经于上世纪五十年代由集体土地变为国有土地，但一直未对村集体和村民予以征收补偿，原宅基地的实际权用状况也未因国家征收行为而改变，故该村村民对原有宅基地及其地上住宅仍享有相应的权益，在后牛庄的拆迁过程中，后牛庄拆迁指挥部也是按照城中村改造的政策对村民原有宅基地及地上住宅进行安置补偿”，该事实正确的。（二）原审法院认定《联建协议》有效是错误的，原因在于双方于2007年10月26日签订《联建协议》从内容上看，实质上是买卖。但是农村宅基地的使用权进行转让，需满足以下四点：1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准：2、转让人与受让人同为本村村民：3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件：4宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。从对方的情况来看均不满足以上条件，所以可以得出对方在签订《联建协议》时是为了规避以上情况。同时也可以认定为以合法形式掩盖非法目的，是无效的。二、原审法院适用法律错误。（一）对方主张双方合作建房，建成房屋使用权归其所有，不符合物权法定的原则。从对方提交的《联建协议》内容来看：住房建成后，对方分的一百二十平方米房屋的房产权、使用权。这是以约定方式取得房屋所有权，根据我国《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。案涉房屋的产权应以登记形式取得。对方称案涉房屋产权约定归其所有不具有法律效力。《联建协议》约定在分配给我方的农村宅基地上，由对方出资建造房屋，并约定房屋建成后所有权、使用权归对方所有并永久使用，该约定实质上是对宅基地使用权的处分，是对农村集体土地的有偿转让。《联建协议》违反了上述法律的强制性规定，依据我国《合同法》第五十二条规定，该《联建协议》应属无效协议。该协议自始无效，对双方没有约束力，对方据此认为自己是拆迁房屋的所有权人，没有法律依据。（二）对方加盖的第三层没有相关合法审批手续属违章建筑。我方认为以此非法建筑为标的物签订的协议不应当受到法律保护。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条不当，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定该《联建协议》违反强制性法律规范属于无效合同。赵凡铭、张美菊辩称，《联建协议》双方签字，对双方发生效力，双方均应履行。本案中对方一直主张该协议系无效协议，其未向法庭提交任何证据以证明。在本案中，对方辩称案涉的土地不是国有土地，但自始至终都没有向法庭提供证据证明，应承担因举证不能的不利后果。从双方签订的《联建协议》内容来看，我方依约享有请求权，请求对方将120平方米的房产返还给我方。对方对物权法定原则的理解错误，物权法定是指“物权的种类和物权的内容（即权能）应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。”而物权的取得方法、变动方法、效力、保护方法等，不属于物权法定原则的内容，它们本身是可以通过协商约定的。由此可以看出对方混淆了物权与债权的内涵和相互关系，我方当然可以通过合同的约定取得某个物权。对方主张案涉土地系农村集体土地，但是并未举证予以证明。三、案涉的房屋是否属于违章建筑，应当由政府相应主管部门依法予以确定，在相关主管部门作出具体行政行为之前，任何人无权推断某个建筑物系违章建筑。对方对此负有举证证明的义务。假设案涉的房屋系违章建筑，也并不必然导致合同无效，它导致的结果将是合同无法履行。因此对方该上诉理由并不能成立。四、从双方签订《联建协议》内容看，我方才是签订合同中的弱势一方，从协议第三、四、六条，特别是补充条款可以看出这些是该协议的核心条款，但是这些条款均是对我方不利，风险性很大。请求支持我方请求。原告赵凡铭、张美菊起诉请求：1、依法判令三被告按照联建协议的约定给付原告房屋120平方米的权益；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2007年，三被告准备自有房屋上加盖第三层房屋，但缺乏资金，于是同原告进行商议，由原告出资建房，双方于2007年10月26日签订《联建协议》，约定：原告出资92,000元建第三层房屋，共计230平方米，房屋建成后原告分得其中的120平方米。协议同时约定：上述房屋如果被拆迁，若以房赔房，则原告必须得到并过户原告分要的面积的赔偿比例面积；若拆房赔款，则赔偿金除掉原告投资本金外，双方平分。协议签订后，原告依约履行了投资建房义务。2013年，被告房屋被政府拆迁，三被告不仅不与原告商议拆迁补偿方案，且单方领取了拆迁安置费用，在其获得政府拆迁安置房屋后拒不向原告交付，其行为已经严重违反了协议约定，虽经双方多次协商无果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。一审认定：被告刘天增与赵喜荣系夫妻关系，被告刘伟系二人之子，三被告户籍地均郑州市中原区××路办事处××大街××号号附**，且三被告均为郑州市中原区后牛庄村集体经济组织成员。原告赵凡铭、张美菊系夫妻关系，非郑州市中原区后牛庄村集体经济组织成员。2007年10月26日，原告赵凡铭、张美菊（乙方）与被告刘天增、赵喜荣、刘伟（甲方）签订《联建协议》一份，该协议载明：经甲乙双方充分协商，甲方愿让乙方出资在自己的二层楼房上加建第三层（面积贰佰叁拾平方米230㎡），单价每平方米肆佰元（400元/㎡），共计玖万贰仟元（92,000元）整。双方达成以下协议：房屋建成后，甲方分要壹佰壹拾平方米（110㎡），乙方分要壹佰贰拾平方米（120㎡）；所建房子如果出现拆迁现象：1．若以房赔房，则乙方必须得到并过户乙方分要的面积（120㎡）的赔偿比例面积；2．若要拆房赔款，赔偿金除掉乙方投资本金外，甲乙双方平分。若每院只赔偿400平方米，多余面积给赔偿金，乙方只索要赔偿金，不要包赔面积，赔偿金在甲方得到后三日内必须交给乙方；乙方违约，需赔偿甲方违约金伍万元（50,000元）；如果甲方违约，则赔偿并过户给乙方所赔房子的120平方米。原告赵凡铭、张美菊及被告刘天增、赵喜荣、刘伟均在协议落款处签名。后该协议添加“补充：1、赔偿面积如果在460平方米以内，多余面积不做任何赔偿（包括房、款），乙方不索要任何赔偿金及本金”的内容。上述《联建协议》所涉房屋，即位于后牛庄村××号，协议约定的加建三层房屋也于2008年前后建成，且其中120平方米也实际交由原告占有使用。2013年10月份，中原区后牛庄城中村拆迁。2013年10月19日，刘天增以个人名义针对后牛庄村××号宅基地同秦岭路街道后牛庄城中村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》一份，协议载明：乙方（刘天增）宅基地内房屋位于后牛庄村大街组××号；乙方宅基地面积为231.47平方米，一至三层回迁安置面积为694.41平方米，经双方确认，乙方宅基地内现有有效建筑面积为694.41平方米。乙方宅基地内地下室及四层以上（含四层）建筑，给予一次性拆工补助，标准为地下室及砖混结构房屋416元/平方米、砖木结构338元/平方米，框架结构494元/平方米。该部分地下室及砖混结构房屋面积为21.21平方米，需补助8,823.36元人民币；乙方在规定时间内签订协议并完成搬迁的，每平方米再奖励50元拆工费，需奖励1,060.5元人民币；乙方的回迁安置总面积为694.41平方米。……该协议还约定了其他事项。根据该协议，被告已取得694.41平方米回迁安置房屋。目前尚未办理产权登记。因被告未按照联建协议约定向原告进行给付房屋，故原告起诉来院。另查明，本案所涉联建房屋所在中原区后牛庄土地性质，郑州市中级人民法院在审理原告黄景云与被告王淑贞、郑月荣房屋买卖合同纠纷一案中于二〇一〇年七月八日作出（2010）郑民三初字第22号民事判决书进行查明和认定事实：1958年至1980年前后，经政府批准，后牛庄村村民住宅下的集体土地和周围耕地分批被征，变为城镇国有土地，全村村民都无宅基地，更无宅基地证。该案后经河南省高级人民法院审理作出（2010）豫法民三终字第145号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。还查明，根据后牛庄拆迁指挥部的公告，政府仍按照城中村改造的政策对村民原有宅基地及地上住宅进行安置补偿。还查明，根据大豫网发布的“2019年第一季度河南省18地市商品房销售排行榜”的内容显示第一季度郑州市商品房销售平均价格14,127元/平方米。一审认为，本案争议的焦点是原告赵凡铭、张美菊与被告刘天增、赵喜荣、刘伟于2007年10月26日签订的《联建协议》是否合法有效的问题。首先该协议是各方当事人在平等自愿的基础上形成的，双方意思表示真实，不存在欺诈、重大误解等情形，在拆迁安置之前已实际履行了房屋增建和交付使用的内容，且在上述行为履行过程中，各方均没有提出异议，足以说明在协议签订和拆迁安置之前的履行过程中双方均认可并自愿对协议内容予以履行。其次，经查本案所涉的被拆迁房屋所在中原区后牛庄土地性质实际为国有土地，原被告协议的实质为房屋添附形成的收益分配，不属于宅基地、房屋买卖合同性质，被告提出的关于涉案房屋占用的宅基地土地为集体土地、房屋买卖合同无效的抗辩意见，没有事实依据和法律依据，不予支持。综上，原被告之间的《联建协议》合法有效，原被告均应当按照约定的内容予以履行。由于存在联建房屋被有关部门予以拆迁和重新安置的情形，因此，原告因联建分得的房屋权益在拆迁后有权获得补偿。被告辩称的原告没有按照协议足额投资的意见，因无证据证实，且与本案没有关联性，不予采纳。结合刘天增虽然以个人名义与后牛庄城中村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》的具体内容，一审认为，首先，刘天增的签约行为应为代表行为，即代表本人的家庭户成员，还应代表原告方；其次，协议内容表述为“乙方放弃宅基地使用权和房屋所有权”，实际上该“宅基地使用权”表述不准确，根据查明的情况实际应为“国有土地使用权”，该协议中表述的“乙方宅基地面积231.47平方米”，实际上应为“国有土地使用面积231.47平方米”，同时协议确定回迁安置总面积按照土地使用面积的3倍计算为694.41平方米，进而推定确认使用土地内的有效建筑面积为694.41平方米，因此，本案所涉的房屋的土地使用面积、拆迁房屋以及联合增建部分均在《拆迁补偿安置协议》的范围之内。因拆迁安置后的房产均有三被告领取和占有，在原告要求三被告进行返还时，三被告应根据协议约定的有关内容予以及时、合理地协商解决，但三被告以联建协议系无效为由不予解决，故应承担相应的法律责任。原告的原联建所得的房屋面积120平方米，结合联建协议的分配面积、拆迁安置的范围、拆迁安置协议的实际回迁面积之间的比例，一审认为，在拆迁安置后可获得70平方米房产的补偿。因此三被告应向原告方返还70平方米房产或在不具备给付房屋时折价给付相应房屋价格的货币。房屋价格的计算，因原告于2019年3月提起诉讼，根据发布的郑州市2019年第一季度商品房销售平均价格14,127元/平方米，可以该价格作为基准价，考虑到被告领取的系安置房屋，与商品房的品质存在差异，一审酌定在14,127元/平方米基础之上下浮20%予以计算单价，计11,301.6元，乘以70平方米，共计791,112元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘天增、赵喜荣、刘伟自本判决生效之日起十日内向原告赵凡铭、张美菊返还基于《拆迁补偿安置协议》的安置房屋其中70平方米房产或者折价给付791,112元房款。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方当事人没有提出新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院二审认为，上诉人刘天增、赵喜荣、刘伟上诉称上诉人赵凡铭、张美菊不应分得70平方米房屋或者对应折价款的理由，以及上诉人赵凡铭、张美菊上诉所称其按照联建协议应分得120平方米房屋的理由，因双方协商一致签订联建协议十余年，赵凡铭、张美菊一方投入资金在刘天增等人的宅基地上加盖了房屋，双方的目的都是为了将来拆迁能够尽可能多争取拆迁利益，并就拆迁利益进行分配。但是实际拆迁时并没有按照在建房屋的实际面积进行回迁安置，而是根据涉案房屋所占用的国有土地使用面积的3倍进行安置，一审综合赵凡铭多年来投资情况以及刘天增一方的实际安置办法，刘天增一方并未因其投资更多获得利益的情况，酌定为赵凡铭、张美菊分配70平方米房屋或者相应折价款并无不当。两方上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实、适用法律及判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费赵凡铭、张美菊预交11,711元，自行负担，刘天增、赵喜荣、刘伟预交11,711元，自行负担。本判决为终审判决。审判长  李庆伟审判员  杨玉梅审判员  姚振勇二〇一九年十一月十八日书记员  邓 然