陕西省铜川市印台区人民法院   民事判决书    （2019）陕0203民初682号   原告（执行案外人）：铜川融合投资有限公司。   住所地：陕西省铜川市王益区。   统一社会信用代码：91610200061906404J   法定代表人：崔宪章，该公司董事长。   委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。   被告（申请执行人）：薛存良，男。   第三人（被执行人）：陕西依莲雅实业集团有限公司。   住所地：铜川市印台区陈炉镇陈陶缸厂。   统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8440   法定代表人：罗霞，该公司董事长。   第三人（被执行人）：罗霞，女。   原告铜川融合投资有限公司与被告薛存良、第三人陕西依莲雅实业集团有限公司、罗霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜川融合投资有限公司委托诉讼代理人尚斐、被告薛存良到庭参加了诉讼，第三人陕西依莲雅实业集团有限公司、罗霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告申请执行第三人罗霞名下的位于铜川市新区XX路XX小区XX幢XX号商品房归原告所有，判决不得执行该房屋。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月份，第三人罗霞找到原告，说其急需钱，欲出售其名下的位于铜川市新区XX路XX小区XX幢XX号商品房一套。后经与原告多次协商，双方最终针对该房屋的买卖事宜达成一致意向，并在2013年8月27日签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定第三人罗霞以150万元的价格将房屋出卖给原告。合同签订后，原告在当天就指派其员工向第三人罗霞转款100万元，在2013年8月30日又向其转款50万元。在原告履行了付款义务后，第三人罗霞将房屋产权证及房屋钥匙交付给原告，并承诺尽快办理房屋产权过户手续。原告出于帮助第三人的目的，同时也相信第三人会履行承诺，认为房屋交付就代表自己的权利得到了保障，只需要后期及时办理过户就行。但谁知房屋交易完成后，原告多次找第三人罗霞要求过户，第三人均以种种理由推诿、不配合，导致房屋虽实际交付给原告，原告也实际占有房屋多年，但过户手续一直未办理。2019年6月，原告无意中得知自己购买了多年的房屋被法院准备评估、拍卖，以执行被告与第三人民间借贷纠纷一案。原告在了解执行案件的具体情况后，及时向法院提出了执行异议申请。2019年8月27日，原告收到（2019）陕0203执异15号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，其与第三人罗霞之间的房屋买卖交易真实合法，双方签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，在长达6年的时间内实际占有房屋，虽未办理过户登记，但并不是由于原告的过错导致的。若将本案的涉案房屋作为执行标的，将严重侵害原告的合法权益。现诉至法院，请求支持原告诉请。   被告辩称，不同意原告的诉讼请求。法院执行该房产合理合法，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议》第二十五条（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，由此，涉案房屋登记人为第三人罗霞，人民法院依法执行被执行人名下财产于法有据。原告主张曾在2013年8月27日指派其员工向第三人罗霞转款100万元和已全部支付房款的事实不成立。该员工非合同当事人，买卖房屋按照税收法律规定应当走公账户，个人转账不认可，而且涉及违背税法等法律规定，甚至涉嫌犯罪。原告主张其未办理过户登记不是由于原告自身的过错原因导致的意见不成立，被告认为恰恰是基于原告的原因导致没有过户，原因是原告和被执行人关于房款之间没有达成一致甚至有可能是名为买卖实为借贷。2013年签订买卖合同在长达六年时间里不办理过户登记，亦不通过司法途径救济，极为反常。原告怠于行使权利或者把该房产作为借贷抵押的原因才未过户，该系原告自身原因造成。综上，应当驳回原告的诉讼请求。   第三人陕西依莲雅实业集团有限公司、罗霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：第一组证据：1、房屋买卖合同一份；2、银行交易明细一张；3、收条一张。证明：1、早在2013年8月27日，原告就与第三人罗霞签订房屋买卖合同一份，按照合同约定，原告以150万元的价格购买了第三人罗霞名下位于铜川市新区XX路XX小区XX栋XX楼XX层，房号为00202号，房屋产权证号为: 铜房权证新区字第201XXXXXX号房屋。转款凭证可以证明原告已于签订合同后向第三人罗霞支付了房屋价款；2、原告买房时该房屋的状态是正在出租中，原告继续执行该房屋的对外出租合同直至租赁期满；3、原告与第三人罗霞在合同中明确约定2014年11月26日后办理该房屋的过户手续，但之后由于第三人的推诿，导致没有办理过户。被告辩称对该转账凭证不认可，是戴磊私人转账，未显示转给谁，与原告没有任何关系。对房屋买卖合同这份证据无法判断真实性，被告认为是后期补的，对收条这份证据认可。   第二组证据：1、房屋产权证一份；2、收条及转账凭条各一张；3、两棵树茶楼承包协议书一份。证明：房屋买卖合同签订后，第三人罗霞就将房屋的产权证、付款凭证、承包协议的原件交付给了原告。2011年8月5日的收条及2011年8月6日中国建设银行的凭证是证明第三人罗霞从他人手里购买的涉案房屋，然后转手卖给原告，罗霞并将其购买房屋时的交易手续一并交给了原告，罗霞将这组证据的原件交给原告，侧面证明了原告与其之间是真实的买卖合同。被告辩称，对该组证据不认可，与本案无关。   第三组证据：1、房屋租赁合同一份，2、银行交易明细3张。证明：在第三人罗霞对外出租期满后，原告将房屋出租给他人，承租人正常支付租金。该证据能够证明原告一直实际占有本案房屋。被告辩称，对房屋租赁合同该份证据认可，对转账凭证不认可，不是转给原告公司的，与原告没有关系。原告称，2015年这四笔款是转给原告公司的，其中包括12万元的租金和8万元的押金。2016年是转给原告公司员工戴磊账户的，戴磊是替原告公司代收的，能证明是向原告公司支付的。   第四组证据：1、情况说明一份、开户许可证复印件一张；2、劳动合同一份、工资表（2019年1月-4月, 2019年6-9月）及银行业务回单。情况说明一份、开户许可证证明当时的付款情况，结合庭审时当庭提交的打款凭证，能够证明在2013.8.26日经原告的公账户（开户许可证上的账户）转至戴磊名下，戴磊在2013年8月27日、2013年8月30日分两笔转给第三人罗霞，故购房的资金来源能证明系原告所有，情况说明是对当时的情况进行的说明；劳动合同、工资表（2019年1月-4月, 2019年6-9月）及银行业务回单证明戴磊系原告公司员工，每月的工资表配合银行回单能够证明按月给戴磊发放工资情况。被告薛存良、第三人陕西依莲雅实业集团有限公司、罗霞经本院合法传唤，未到庭参加质证，视为其自行放弃质证、抗辩等诉讼权利。   被告、第三人均未提供证据。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告诉称，2013年原告与第三人签订一份房屋买卖合同，第三人罗霞以150万元将登记在其名下的位于铜川市新区XX路XX小区XX栋XX楼XX层，产权面积为317.24平方米的经营性门面房卖给原告铜川融合投资有限公司，双方约定：原告一次性将150万支付给第三人罗霞，第三人罗霞给原告开一张总价150万元的收款收据，同时约定 2014年11月26日办理过户手续，费用双方共同承担。   2013年8月26日原告通过XXXXXXXXXXXXXXX8237账户以转账的方式给戴磊账户转入150万元，2013年8月27日戴磊给62220226022001649442账户通过卡取存入100万元。2013年8月30日戴磊又给该账户通过卡取存入50万元。第三人罗霞书写收条一张，“今收到铜川融合投资有限公司购房款壹佰伍拾万元整（150万）”落款为收款人罗霞，时间为2013年8月27日。   2012年2月25日陕西依莲雅工贸有限责任公司与刘某某签订两棵树茶楼承包协议书一份，将铁诺路段的两棵树茶楼承租给刘某某，租赁期限为2012年3月1日-2015年2月28日。2015年7月1日，原告与付某某、马晋瑾签订房屋租赁合同，将铜川市新区XX路XX小区XX栋XX楼XX层租赁给付某某、马晋瑾经营网吧使用。租期2015年7月1日-2025年6月30 日。租金每年12万，每年按以上年度租赁费用的5%递增，合同签订时一次性缴纳保证金60000元。2015年5月25日马晋瑾分四笔给原告账户转款18万元。2016年6月4日马晋瑾分三笔给戴磊账户转款123612元。2017年7月21日马晋瑾分两笔给戴磊账户转款15万元。   另查明，被告（申请执行人）薛存良与第三人（被执行人）依莲雅公司、罗霞民间借贷纠纷一案，该案（2017）陕0203民初437号民事判决书已发生效力，并已进入执行程序。本院于2017年11月16日作出（2017）陕0203执308号之一执行裁定书，对第三人（被执行人）罗霞名下所有的位于铜川市新区XX路XX小区XX幢XX号（产权证号：201XXXXXX、面积：317.24平方米）房屋查封。该房屋系罗霞以180万从他人处购得，于2011年8月31日办理了变更房屋登记手续。   再查明，原告于2019年7月30日向法院提出执行异议申请，本院于2019年8月12日作出（2019）陕0203执异15号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。第三人罗霞于2018年12月7日被王益区法院列入失信被执行人名单中，并已公布。   上述事实，有房屋买卖合同、银行交易明细、收条、转账凭证、房屋产权证、房屋租赁合同、谈话笔录、质证笔录、庭审笔录等案卷材料在卷佐证。   本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系铜川融合投资有限公司提起的案外人执行异议之诉，其请求确认对涉案房屋享有所有权，判令不得执行该房屋。围绕当事人的请求、事实与理由和答辩意见，本案争议焦点为：原告是否享有涉案房屋的所有权或者其他足以排除强制执行的民事权利，能否阻却执行。本案中根据查明事实，涉案房屋登记在第三人罗霞名下，非原告铜川融合投资有限公司名下，原告不能依据物权法第九条、第十四条的的规定取得房屋登记取得所有权。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”请求阻却执行。该规定赋予无过错不动产买受人物权期待权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院强制执行，处在法院采取查封、扣押等措施前就支付全部房款并实际占有该财产外，还需要满足不动产未办理过户登记手续系非买受人自身原因，即买受人对未办理过户手续没有过错这一条件。本案中原告提供房屋买卖合同签订的时间显示早于本院查封的时间，合同签订时房屋正在租赁中，租赁到期后，原告又将该房屋租赁给其他人，可视为其对房屋占有。涉案房屋价款系通过原告单位的员工个人名义转账支付，并非原告公司账户，且系分两笔两个时间转入，最后一笔50万是2018年8月30日卡取，但罗霞打收条称收到150万元的时间为2013年8月27日，两个时间不一致。原告称第三人罗霞要求个人账户转账的观点，合同未约定，第三人未到庭，原告亦无证据证明该观点。另外，原告与第三人签订房屋买卖合同价款支付未经公司账户却用私人账户交易，无法进行合理解释。   本案是否系非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。物权法规定物权公示原则，即物权变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。原告与第三人2013年8月签订的合同中明确约定2014年11月26日办理过户手续，直到法院查封，长达近五年时间原、被告未履行相关过户手续，本院2017年11月16日对该房屋进行查封，第三人罗霞2018年12月7日早已被列为失信人名单中，并已公布，原告作为权利主体依然将权利处于放任的状态，直到2019年本院依法准备评估、拍卖时，原告才向本院提出执行异议，原告称因为第三人罗霞一直拖延而未办理过户登记，但作为房屋买受人的原告明知合同约定过户时间已过，却放任近五年时间，罗霞已经被列为失信人名单，并公布后，原告既未催促第三人罗霞履行过户手续，也未以司法途径或者其他方式促成房屋完成变更登记，以致该房屋至今登记在罗霞名下，因另案被法院查封，原告应属于严重滞后合理期限行使权力，其对涉案房屋未完成过户存在过错。另该争议房屋属于商业用房且用于租赁经营，非生活消费，不应享有优先于其他一般债权的特殊保护。综合本案的实际情况，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   驳回原告铜川融合投资有限公司的诉讼请求。   案件受理费18300元，由原告铜川融合投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于铜川市中级人民法院。         审判长  梁艳   审判员  杨保平   人民陪审员  王巧玲               二0一九年十一月二十七日      书记员  周颖        1