海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1616号 上诉人（原审原告）：刘天奕，男，1997年5月21日出生，汉族，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：陈少波，万宁市和谐法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：海南中汇宏基时代广场投资有限公司，住所地为海南省万宁市万城镇城北新区万州大道东侧万城春天小区**楼**。 法定代表人：谢欧松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：娄春艳，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芬，海南昌宇律师事务所实习律师。 上诉人刘天奕因与被上诉人海南中汇宏基时代广场投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服万宁市人民法院（2019）琼9006民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 刘天奕上诉请求：请求依法撤销(2019)琼9006民初1081号民事判决，并改判支持上诉人的一审全部请求。事实和理由：一审判决对诉讼时效认定错误；上诉人与被上诉人签订的《万宁市商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应当自房屋交付之日起720日内为上诉人办理房屋权属证书，否则按合同第十五条第四款规定承担违约责任，即每逾期一天按已付房款的万分之一向上诉人支付违约金。该违约金是按日计付，该债权属于继续性债权，应以按日形成的每个债权分别单独适用诉讼时效。故从主张债权之日(即原告2019年4月1日起诉之日)起往前推算三年，即2016年4月1日至2018年7月24日之间的诉讼时效并没有丧失。一审判决认为上诉人主张被告逾期办理房产证违约金的诉请已超过三年的诉讼时效没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，但对诉讼时效认定及适用法律错误。故恳请二审法院以“事实为依据，法律为准绳”依法公正裁决。 被上诉人海南中汇宏基时代广场投资有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审法院在认定事实中遗漏了一个重要事实：2013年3月4日，上诉人与被上诉人签订买卖合同时，上诉人为未成年人，明确约定上诉人的委托代理人为其母亲张慕琳。2018年10月30日，上诉人委托于瑾代上诉人前往万宁春天营销办公室领取了不动产权证书，经双方沟通协商，双方达成一致意见，上诉人同意以其收房后一直拖欠被上诉人的物业费抵扣被上诉人延期办证违约金，物业费抵扣期间为2013年12月起至2018年12月止。2019年1月21日，双方签署了《不动产权证领取说明》，“同意开发商以免收部分物业费的形式（即免收此证办理完成之日前的物业费）来补偿因延迟办证给其造成的损失，并不再追究购房合同中开发商延迟办证及迟延履行其他义务的违约责任。”被上诉人2019年1月31日的《交费通知单》中载明2013年12月至2018年12月期间的物业管理费金额为0元，至此，双方履行抵扣义务完毕。为此，要求二审法院驳回上诉。 原告向一审法院起诉请求：请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金52395.7元（即按日违约金62.9元，自2016年4月1日起计算至2018年7月24日止共833天）。 一审法院认定事实：2013年3月4日，原告与被告签订《万宁市商品房买卖合同》，购买被告位于海南省万宁市××区(幢)2(单元)9(层)909房的房屋一套。合同主要约定，总购房款629512元，签订合同之日起付清。合同同时还约定，被告应在2013年5月1日前，将经依法验收合格的房屋交付原告使用，否则按该合同第十一条约定承担违约责任。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，否则按合同第十五条第四款规定承担违约责任，即每逾期一天按已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款629512元。被告于2013年11月15日向原告交付所购房屋，于2018年7月24日将该房屋权属证书交付原告。2019年4月3日，原告向一审法院提起民事诉讼，请求判如所请。 一审法院认为：本案原、被告双方签订的《万宁市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但原告主张被告逾期办理房产证违约金的诉请已超过三年的诉讼时效。按照原、被告双方在《万宁市商品房买卖合同》第十五条的约定，被告向原告支付逾期办理房产证违约金的时间应在交房(被告于2013年11月15日向原告交房)后的720日以后，即从2015年11月16日开始，原告此项主张的诉讼时效起算时间也应从2015年11月16日开始计算，但原告于2019年4月3日才提起起诉，且在诉讼中未提供诉讼时效中止或中断的证据。因此，原告关于被告应向其支付逾期办理房产证违约金的请求已超诉讼时效，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告刘天奕的诉讼请求。一审案件受理费555元，由原告刘天奕负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，2018年10月30日，上诉人委托于瑾代上诉人前往万宁春天营销办公室领取了不动产权证书，经双方沟通协商，双方达成一致意见，上诉人同意以其收房后一直拖欠被上诉人的物业费抵扣被上诉人延期办证违约金，物业费抵扣期间为2013年12月起至2018年12月止。双方于2019年1月21日，签署了《不动产权证领取说明》，上诉人在说明书中声明：“本人理解因办理行政程序繁琐等原因，造成办理此证有所延迟。同意开发商以免收部分物业费的形式（即免收此证办理完成之日前的物业费）来补偿因延迟办证给本人造成的损失，并不再追究购房合同中开发商延迟办证及迟延履行其他义务的违约责任。” 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为被上诉人是否应支付给上诉人逾期办理房屋产权证违约金。上诉人与被上诉人签订的《万宁市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应属有效合同。双方在合同中约定被上诉人应当自房屋交付之日起720日内为上诉人办理房屋权属证书，否则按合同第十五条第四款规定承担违约责任，即每逾期一天按已付房款的万分之一向上诉人支付违约金。被上诉人于2013年11月15日向上诉人交付所购房屋，于2018年7月24日将该房屋权属证书交付上诉人。上诉人向被上诉人主张逾期办证的违约金的诉讼时效应从被上诉人办证完毕通知上诉人领证之日起计算，一审以交房满720日后开始计算诉讼时效，属于适用法律错误，应予纠正。但一审遗漏重要事实即2019年1月21日，上诉人领取涉案房屋不动产权证时双方签署了《不动产权证领取说明》，上诉人声明“同意开发商以免收部分物业费的形式（即免收此证办理完成之日前的物业费）来补偿因延迟办证给本人造成的损失，并不再追究购房合同中开发商延迟办证及迟延履行其他义务的违约责任。”上诉人也无法提供该时段的物业费。为此，可以认定双方就被上诉人逾期办证的违约金达成了调解协议并实际履行，现上诉人又向法院主张要求被上诉人给付逾期办证的违约金，没有事实根据和法律依据，为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，对诉讼时效处理有错误，应予纠正，但本案处理结果正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1110元，全部由上诉人刘天奕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 陈玫伊 审 判 员 林 珍 二〇一九年十一月十五日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。