江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终7371号上诉人（原审被告）：屠敏，男，1972年10月31日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：丁刚，江苏晋陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：睢宁金港家居广场有限公司，统一社会信用代码913203245546020709，住所地江苏省睢宁县经济开发区104国道东侧**（金港国际建材家居广场**楼）。法定代表人：蒋东凯，该公司总经理。委托代理人：姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。原审第三人：高立信，男，1971年6月8日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人屠敏因与被上诉人睢宁金港家居广场有限公司（以下简称金港家居公司）、原审第三人高立信租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2018）苏0324民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屠敏上诉请求：一、撤销（2018）苏0324民初4596号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人没有给付被上诉人租金的主要原因是上诉人在装修期间，发现商铺内部消防设施已经损坏，在上诉人向被上诉人支付部分消防维修费之后，被上诉人仍然没有将商铺维修达到验收合格标准。2017年5月，上诉人向被上诉人缴纳第二期租金，被上诉人因内部股东人员调整，要求上诉人缓交租金。二、上诉人与被上诉人之间租赁合同的解除不影响上诉人与其他人签订转租合同的效力，转租合同仍应继续履行。一审法院认为“第三人继续使用一层商铺至2018年12月31日，至于期满后的租赁事宜，其直接与金港家居广场进行协商”，没有法律依据。三、上诉人将从被上诉人处租赁来的商铺转租给包括第三人在内的其他人，应当通知其他转承租人参加本案诉讼。四、上诉人对涉案商铺进行了装修，花费了近60万元，即便解除合同，被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。被上诉人金港家居公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人屠敏的上诉，维持原判。原审第三人高立信未答辩。金港家居公司向一审法院起诉请求：1、判令屠敏给付房屋租金等675000元及逾期违约金（以575000元为本金，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日；以10万元为本金，自2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日）；2、诉讼费由屠敏承担。一审庭审中，金港家居公司变更其诉讼请求为：1、解除金港家居公司与屠敏于2016年6月15日签订的商铺租赁合同；2、判令屠敏给付商铺租金（自2018年4月25日起按照每日899.84元的标准计算至法院判决解除合同之日止）；3、判令屠敏给付商铺使用费（自法院判决解除合同之日起按照每日899.84元计算至屠敏返还商铺之日止）；4、判令屠敏返还涉案商铺；5、由屠敏负担本案的诉讼费用。事实和理由：金港家居公司是一从事市场设施租赁、市场管理服务、房屋租赁等经营项目的专业性有限公司，在其经营期限内与金港国际建材家居广场内的各房屋所有权人签订委托经营管理合同，取得了对金港建材家居广场的市场设施、房屋的出租等经营管理权。2016年6月15日，金港家居公司与屠敏签订“商铺租赁合同”。合同中约定，由屠敏租用位于金港国际建材家居购物广场三号馆304整幢一层（不含1235号房）、304、306、307、308整幢二层商铺共计9173.34平方米的房屋面积，用于经营“超市、电动车大卖场、服饰卖场”，租期自2016年7月15日起至2024年7月14日止，同时对租金的数额、交付方式、期限等进行了约定。另外，合同对双方的违约责任、逾期支付各项费用及迟延腾空并交付租赁商铺的补偿方式也作出明确约定。合同签订后，金港家居公司及时向屠敏交付了租赁的商铺，并提供辅助设施及物业管理等服务，屠敏也如期进行了经营。但是约定的分期给付租金期限届满后，经多次催要，屠敏仍未能如约给付租金，其行为严重违反了合同约定，为维护自身合法权益诉至法院，请依法支持金港家居公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：2014年1月1日，徐州衡锦置业有限公司与金港家居公司签订一份协议书，约定前者将未售的商业用房全部委托给后者对外统一出租和运营管理。涉案睢宁金港家居广场有限公司三号馆商铺304号一层以及304号、306号、307号、308号二层包括在徐州衡锦置业有限公司的未售房源之内。2016年6月15日，金港家居公司作为甲方与屠敏作为乙方签订一份《商铺租赁合同》，约定屠敏租赁上述商铺用于经营超市、电动车大卖场、服饰卖场，租赁期限为2016年7月15日至2024年7月14日。合同第4.3条约定：“将租赁房屋转租第三方，需提前告知甲方，并由甲方与第三方重新签订合同，新合同签订后，乙方原有的权利和义务转让给第三方。”第6.4条约定租金缴纳时间节点及金额为2016年10月1日前付款57.5万元、2017年4月1日前付款57.5万元（注：所属期2016年7月15日至2020年1月14日三年半）、2018年1月1日前付款10万元、2019年1月1日前付款10万元。2024年1月1日前付款60万元。第8.2条约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该商铺及其附属设施并应结清应当承担的费用。同时乙方商铺的全部装修归甲方所有，且甲方无须为此支付任何费用。乙方不得拆除、破坏，否则按毁损物品的价值向甲方承担违约责任。”第9.2条约定：“乙方装修施工应严格按照消防要求施工。”第11条约定：“乙方确因特殊原因将租赁的商铺转租第三方，需事先征得甲方书面同意，并由甲方与第三方重新签订合同，新合同签订后乙方原有的一切权利和义务一并转让给第三方。”第12.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺：（1）不支付或者不按照合同约定支付租金达7日的。合同签订后，屠敏支付10万元保证金以及57.5万元租金，其使用二层作为服饰卖场，并将一层即304号商铺一层转租给第三人高立信，双方于2016年8月21日签订《房屋租赁合同书》，合同对租期、租金等事项进行了约定，高立信支付屠敏2016年8月21日至2018年12月31日期间的租金40万元。2016年8月8日，第三人高立信与金港家居公司签订一份《经营管理协议书》，高立信租赁金港国际三号馆306、307、308一层商铺，并支付金港家居公司2016年8月21日至2018年12月20日期间的租金22万元。高立信分别从金港家居公司和屠敏处租赁的两处场所用于经营徐州大润发马特睢宁县加盟店，其系超市股东之一，目前该超市处于正常经营状态。一审法院另查明：2012年12月10日，徐州市公安消防支队出具一份《建设工程消防验收意见书》[徐公消验（2012)第0162号]，对金港国际建材家居购物广场三号馆工程进行了消防验收，综合评定意见为合格。2017年1月26日，睢宁县公安消防大队对徐州大润发马特睢宁县加盟店作出行政处罚[睢公（消）行罚决字（2017)0005号]，认为该超市未经消防安全检查擅自投入营业，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，责令其停产停业并处罚款3万元。一审法院再查明：屠敏将304号商铺一层转租给第三人高立信经过金港家居公司的同意，金港家居公司对此予以认可。现金港家居公司以屠敏未能及时付清租金为由，诉讼来院，诉请如前。一审法院经审理后认为：徐州衡锦置业有限公司将涉案商铺委托金港家居公司统一出租并运营管理，故金港家居公司享有商铺的对外出租权，其与屠敏之间签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应履行自己的义务。金港家居公司依约提供了房屋，屠敏应当按照合同约定的支付节点及时给付租金。根据合同约定，屠敏第二次支付租金的时间为2017年4月1日前，金额为57.5万元，但屠敏经金港家居公司多次催要至今未能给付，已经构成违约，故金港家居公司要求解除与屠敏之间的商铺租赁合同的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。屠敏承租房屋后，支付租金57.5万元，因其缴纳了10万元保证金，合同解除后保证金折抵租金，故屠敏已付的租金数额为67.5万元。因2016年7月15日至2020年1月14日期间的租金总额为115万元，即每日租金为899.84元，故按照屠敏支付的租金数额，其已实际支付租金至2018年8月3日，对于该日期之后至判决确定的合同解除之日期间的租金，以及自合同解除之日至返还商铺之日的使用费，屠敏仍应当向金港家居公司支付。关于金港家居公司要求屠敏返还商铺的诉讼请求，该院认为，屠敏承租房屋后，其将一层商铺转租给第三人高立信使用，虽然屠敏未按照合同约定书面征求金港家居公司同意，但金港家居公司对转租一事知情且认可，金港家居公司未与第三人直接签订合同不影响转租合同成立并生效，鉴于第三人高立信已经支付一层商铺的租金至2018年12月31日且金港家居公司同意屠敏转租给第三人高立信，故金港家居公司要求屠敏返还一层商铺的诉讼请求，不予支持，第三人继续使用一层商铺至2018年12月31日，至于期满后的租赁事宜，其直接与金港家居公司进行协商。根据屠敏与第三人签订的租赁合同，一层商铺每日租金为463.5元，虽然屠敏无需返还一层商铺，但对于自其返还二层商铺之日起至2018年12月31日止这一期间的租金，屠敏应当将其收取的该部分租金返还金港家居公司。关于屠敏提出其未付租金是因为涉案房屋不符合消防验收条件的抗辩意见，该院认为，关于涉案房屋，徐州市公安消防支队于2012年12月10日出具一份《建设工程消防验收意见书》[徐公消验（2012)第0162号]，对金港国际建材家居购物广场三号馆工程进行了消防验收，综合评定意见为合格，故该院认为屠敏租赁商铺的时候，涉案房屋是符合消防验收条件的。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（[2003]民一他字第11号）的规定，“……租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，因此，该院对屠明该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除睢宁金港家居广场有限公司与屠敏于2016年6月15日签订的《商铺租赁合同》；二、屠敏于判决发生法律效力之日起十日内腾空睢宁金港国际建材家居购物广场3号馆二层304号、306号、307号、308号商铺，并交还给睢宁金港家居广场有限公司；三、屠敏于判决发生法律效力之日起十日内给付睢宁金港家居广场有限公司房屋租金（按每日899.84元，自2018年8月4日起计算至判决确定的合同解除之日止）；四、屠敏于判决发生法律效力之日起十日内给付睢宁金港家居广场有限公司房屋占用费（按每日899.84元，自本判决确定的合同解除次日起计算至屠敏实际返还上述二层商铺之日止）；五、屠敏于判决发生法律效力之日起十日内返还睢宁金港家居广场有限公司其转租给第三人高立信的剩佘期间内的一层商铺租金（按每日463.5元，自屠敏实际返还上述二层商铺次日起计算至2018年12月31日止）；六、驳回睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6025元，由睢宁金港家居广场有限公司负担1025元，由屠敏负担5000元。二审期间双方当事人均未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人屠敏在租赁合同履行过程中是否导致合同解除的存在违约行为；二、上诉人屠敏与被上诉人金港家居公司之间租赁合同的解除是否影响屠敏与案外人转租合同的履行；三、金港家居公司是否应对屠敏的装修费用进行赔偿。本院认为：一、涉案租赁合同约定屠敏不支付或者不按照合同约定支付租金达7日，金港家居公司有权单方解除合同，收回该商铺。屠敏未能在合同约定的2017年4月1日前支付第二次租金，经金港家居公司多次催交但未支付，其行为构成违约，故一审法院判决支持金港家居公司要求解除租赁合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据。屠敏上诉认为其于2017年5月向金港家居公司支付第二次租金时被金港家居公司要求缓交，但其没有提供相应的证据证实。屠敏上诉还认为其未交第二次租金的原因在于装修期间商铺内部消防设施已经损坏，对此，本院认为，双方的租赁合同第9.2条约定“乙方（屠敏）装修施工应严格按照消防要求施工”，因此，装修达到消防验收标准的义务应由屠敏承担，不应成为屠敏不按约定交付租金的理由。二、关于金港家居公司与屠敏之间租赁合同解除后对转租合同履行的影响。由于屠敏与第三人高立信之间的转租合同得到金港家居公司同意，根据金港家居公司与屠敏在租赁合同中关于房屋转租的约定，金港家居公司与屠敏之间租赁合同的解除不影响屠敏与第三人之间转租行为的继续履行至转租合同届满。至于屠敏与其他人签订的转租合同，由于没有得到金港家居公司的同意，其转租行为不能对抗涉案租赁合同的解除，即屠敏应当在租赁合同解除后返还所租赁的房屋。三、屠敏主张金港家居公司应赔偿其装修费用60万元，对此，本院认为，由于屠敏没有提供证据证明60万元装修费用的存在，且由于其违约行为导致租赁合同的解除，故屠敏的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人屠敏的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12050元，由上诉人屠敏负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 汪佩建二〇一九年十一月二十五日书记员 牛金铭