湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初1356号原告:李韵，女，1985年6月29日出生，汉族，户籍住址:南京市江宁区，委托诉讼代理人：汪秋菊，女，1960年11月17日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，系原告李韵之母，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李祥发，黄石市西塞山区滨江法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。被告:鄂州市盛昌置业开发有限公司，住所地:湖北省鄂州市花湖镇华山村。法定代表人：李代娣，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俊，湖北善远律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人：汪汉清，男，1960年3月17日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区花湖天虹小区**，公民身份号码：4202031960********。第三人：曹钟惠，女，1963年7月23日出生，汉族，户籍住址户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，之妻。委托诉讼代理人：汪汉清，男，1960年3月17日出生，汉族，户籍住址户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，为特别授权。原告李韵与被告鄂州市盛昌置业开发有限公司（下称盛昌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理。因汪汉清、曹钟惠与本案有利害关系，本院依法通知二人为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，原告李韵的委托诉讼代理人汪秋菊、李祥发，被告盛昌置业公司的委托诉讼代理人杨俊，第三人曹钟惠的委托诉讼代理人暨第三人汪汉清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李韵向本院提出诉讼请求：1、确认李韵与盛昌置业公司《商品房买卖合同》有效；2、判令盛昌置业公司立即将盛昌公馆1-1503号房屋备案登记变更至李韵名下；3、判令盛昌置业公司向李韵支付逾期交房及未办理合同登记备案违约金68,640.00元（自2014年3月28日计算至2018年3月28日止，按已付房款的日万分之二计算4年，共计64,240.00元，另外还有未办证的违约金按已交房款2%计算，共计4,400.00元）；4、确认盛昌置业公司与汪汉清、曹钟惠就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》及在房管部门就该房进行合同备案登记无效；5、本案诉讼费由盛昌置业公司承担。事实与理由：李韵向盛昌置业公司交付定金100,000.00元，认购其开发的盛昌公馆楼盘1-1503号预售商品房，面积115.71平方米，单价2,600.00元每平方米，总价为300,846.00元。2013年3月11日，李韵再次向盛昌置业公司支付购房款120,000.00元，李韵合计向盛昌置业公司支付购房款220,000.00元。双方签订了认购协议及《商品房买卖合同》，合同约定盛昌置业公司于2014年3月28日前向李韵交房，李韵的购房余款80,000.00余元在盛昌置业公司交房时付清，合同中盛昌置业公司保证所售商品房无产权和债权债务纠纷。合同约定，盛昌置业公司逾期30天以上交房按日万分之二及未在交房后180天内办理备案登记的按已付房款的2%向李韵支付违约金。然而，交房日期已到，盛昌置业公司却以各种理由拖延拒不按期交房，李韵多次交涉无果。2017年9月，李韵听说盛昌置业公司一房二卖，将李韵所购房屋又以抵债的方式卖给了一个叫汪汉清的人（未交房），并在房产管理部门以其名义进行了合同登记备案，经李韵托人在房产部门查询属实。李韵非常震惊，多次到盛昌置业公司要求交房并变更李韵为该房屋权属人。在李韵强烈要求下，2018年3月盛昌置业公司才将争议房屋钥匙交给李韵，李韵装修完毕后并进住该房，但房屋在房管部门的登记备案没有改变，李韵将来仍无法获取产权证。李韵为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。盛昌置业公司辩称：1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，实际应是商品房销售合同纠纷，李韵诉称合同约定付款方式及付款时间，但实际上合同内并未约定，盛昌置业公司除了收到100,000.00元预付款外，李韵并未提供相关的证据证实还支付了120,000.00元购房款，对《商品房买卖合同》不予认可；2、盛昌置业公司并未将房屋交付给李韵，房屋为李韵强占；3、盛昌置业公司不存在一房二卖的情况，盛昌置业公司欠汪汉清借款，将案涉房屋抵偿给汪汉清，盛昌置业公司与汪汉清签订的《商品房销售合同》合法有效，合同备案登记效力，不是民事案件的受案范围。综上，请求法院驳回李韵的诉讼请求。汪汉清、曹钟惠述称：汪汉清在2013年借了700,000.00元给盛昌置业公司，为防止盛昌置业公司还不了钱，盛昌置业公司与汪汉清签订合同将房子“卖”给汪汉清，并在鄂州市房产局办了备案，备案手续办理完后汪汉清才把钱借给盛昌置业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于李韵出示的120,000.00元房款收据，收据上载明交款方式为刷卡加现金，李韵出具的收据开具当日在盛昌置业公司刷卡70,000.00元的凭证可证实付房款属实，后盛昌置业公司又出具证明确认收到该120,000.00元房款，对该收据本院予以采信；对于李韵出示的认购协议，盛昌置业公司认为备注栏内容是后来添加的，根据认购协议记载，该协议一式三份，盛昌置业公司持有二份，但盛昌置业公司未举证证实其所持有的协议无备注内容，故本院对李韵出示的认购协议予以采信；对于李韵出示的证明及《商品房买卖合同》，均加盖了盛昌置业公司的公章，盛昌置业公司未举证证实该公章虚假，对该证明及《商品房买卖合同》本院予以采信；对于李韵出示的水电费收据，注明了房屋坐落并加盖了物业管理公司公章，合法有效，予以采信。2、对于盛昌置业公司出示的《商品房买卖合同》，均为复印件，不予采信。3、对于汪汉清、曹钟惠出示的盛昌公馆1-1503号房屋的《商品房买卖合同》，系汪汉清与盛昌置业公司签订，对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，李韵向盛昌置业公司交付100,000.00元购房定金，盛昌置业公司出具收据确认，并在收据上写明“楼层第十五层，每平方米单价2600.00元”。2013年3月10日，李韵与盛昌置业公司签订《盛昌公馆项目认购协议》一份，约定李韵认购盛昌置业公司开发位于黄石迎宾大道南侧××公馆商住楼××单元××号的房屋（下称案涉房屋），建筑面积115.71平方米，该认购书的备注栏载明“2013年3月11日补交120000.00元，单价2600元，余款80846交房付清”。2013年3月11日，李韵与盛昌置业公司签订《商品房买卖合同》一份，但合同未写明楼层、房号以及房屋单价，注明建筑面积115.71平方米；合同约定盛昌置业公司应在2014年3月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付李韵使用；盛昌置业公司未按合同规定期限将商品房交付李韵使用的，逾期超过30日后，李韵要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年3月29日起至实际交付之日止，盛昌置业公司按日向李韵支付已交房价款万分之二的违约金；盛昌置业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由盛昌置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因盛昌置业公司的原因，李韵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李韵不退房，盛昌置业公司按已付房价款的2%向李韵支付违约金。同日，李韵向盛昌置业公司交付房款120,000.00元，盛昌置业公司向李韵出具了收据。2013年6月20日，盛昌置业公司向汪汉清借款700,000.00元，盛昌置业公司与汪汉清签订《商品房买卖合同》二份，约定盛昌置业公司向汪汉清出售包括案涉房屋在内的房屋二套，并在鄂州市房产部门办理登记手续，汪汉清未支付购房款。同月24日，鄂州市房屋产权登记发证办公室对案涉房屋及坐落于黄石迎宾大道南侧盛昌公馆商住楼1单元10层1003号房屋予以预告登记，预告登记权利人为汪汉清。2017年11月21日，盛昌置业公司向李韵出具证明一份，载明“2011年4月22号鄂州市盛昌置业开发有限公司收到李韵购房定金计人民币壹拾万元整（100000.00），房价为2600元/㎡，收款人李代娣；2013年3月11号收到李韵购房款（一单元1503）壹拾贰万元整（120000.00），收款人张秋梅。总计收李韵人民币贰拾贰万元整（220000.00）”。2018年3月，李韵对案涉房屋进行装修并入住至今。另查明：因盛昌置业公司未按约偿还汪汉清借款，汪汉清于2016年7月4日在黄石市黄石港区人民法院起诉盛昌置业公司等，后双方经法院主持达成调解协议，盛昌置业公司未按协议履行还款义务，汪汉清已申请强制执行。本院认为，本案有二个争议焦点：一、李韵与盛昌置业公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，李韵与盛昌置业公司签订的《盛昌公馆项目认购协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在该协议中明确约定双方买卖的是盛昌公馆1单元15层1503号房屋，建筑面积115.71平方米，单价为2,600.00元每平方米；盛昌置业公司亦已按照约定收取了李韵购房款220,000.00元，且在收款收据上注明了房号和单价。该《盛昌公馆项目认购协议》可认定为商品房买卖合同的一部分，李韵与盛昌置业公司签订的《商品房买卖合同》约定了交付时间、违约责任等事项。根据上述规定，双方实施的全部行为符合商品房买卖合同关系的成立要件，所签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、盛昌置业公司与汪汉清签订案涉房屋的《商品房买卖合同》的效力问题。盛昌置业公司与汪汉清存在借贷关系，根据汪汉清的当庭陈述及双方签订的《商品房买卖合同》，可知案涉房屋系为汪汉清的债权提供担保。虽然法律未禁止以房抵债的行为，但以房抵债应当经过借款本息结算，并具有明确的以房抵偿的意思表示，汪汉清无证据证实其在借款期限届满后与盛昌置业公司明确有以房抵债的关系。盛昌置业公司与汪汉清签订《商品房买卖合同》的真实意思表示就是为汪汉清的债权提供担保，而意思表示真实是民事法律行为有效的必备条件之一，故盛昌置业公司与汪汉清以虚假的意思表示实施的“名为商品房买卖实为借贷担保”的民事法律行为无效，即双方签订《商品房买卖合同》无效。因汪汉清不是案涉房屋的购房人，房屋的预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已丧失，故李韵要求确认案涉房屋在房管部门合同备案登记无效，属表述错误，应为撤销预告登记，对该项诉请，依法予以支持。因李韵与盛昌置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，盛昌置业公司应在撤销案涉房屋汪汉清名下的预告登记后按合同约定协助将该房屋备案登记至李韵名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。李韵与盛昌置业公司当庭确认，李韵在2018年3月取得案涉并实际占有，但未能确认是2018年3月哪一天，本院确定为2018年3月15日。《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。按合同约定，盛昌置业公司应在2014年3月28日前向李韵交付案涉房屋，盛昌置业公司逾期交付构成违约，应承担违约责任。违约金数额应按已付房价款的日万分之二自2014年3月29日起计算至2018年3月15日止。按合同约定，李韵至今未取得案涉房屋的房地产权属证书，盛昌置业公司还应按已付房价款的2%承担逾期违约金4,400.00元。综上，李韵的诉讼请求，部分支持，盛昌置业公司的答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条、第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条、第十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李韵与鄂州市盛昌置业开发有限公司于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、鄂州市盛昌置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李韵支付逾期交房违约金63,668.00元（按已付房价款220,000.00元的日万分之二自2014年3月29日计算至2018年3月15日止），并支付逾期办理备案登记的违约金4,400.00元；三、鄂州市盛昌置业开发有限公司与汪汉清就位于黄石迎宾大道南侧盛昌公馆商住楼1单元15层1503号房屋签订的《商品房买卖合同》无效，双方于本判决生效之日起十日内协助办理撤销上述房屋在汪汉清名下的预告登记手续；四、鄂州市盛昌置业开发有限公司在位于黄石迎宾大道南侧盛昌公馆商住楼1单元15层1503号房屋汪汉清名下的预告登记撤销后立即将上述房屋备案登记至李韵名下；五、驳回李韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为减半收取为2,906.50元，由鄂州市盛昌置业开发有限公司负担（此款李韵已预交，待本判决书生效后由鄂州市盛昌置业开发有限公司向李韵直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ：李健审判员：李婷审判员：张琳二〇一九年十一月二十九日法官助理：廖辉书记员：吴怡婷