湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初11794号原告：武汉城投停车场投资建设管理有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路**。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：许雄（特别授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：金明（特别授权代理），男，1988年7月28日出生，汉族，武汉城投停车场投资建设管理有限公司副部长，住武汉市东西湖区，被告：武汉市炎志市政工程有限公司，住所地武汉市硚口区常码头**。法定代表人：吴方焱，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹杏容（一般授权代理），北京市京师（武汉）律师。委托诉讼代理人：杨超（一般授权代理），北京市京师（武汉）律师。原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司诉被告武汉市炎志市政工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司（以下简称城投停车场公司）的委托诉讼代理人许雄，被告武汉市炎志市政工程有限公司（以下简称武汉炎志市政公司）的委托诉讼代理人曹杏容、杨超到庭参加了诉讼。因本案的审理需以（2019）鄂民再232号一案的审理结果为依据，本院依法作出（2018）鄂0102民初11794号民事裁定书，中止本案的审理。本院于2019年11月18日收到（2019）鄂民再232号民事判决书，依法恢复本案审理。本案现已审理终结。原告城投停车场公司向本院提出诉讼请求：1、解除《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》并判令被告按原状腾退该合同租赁物；2、被告支付2017年10月19日至2018年9月5日租金3,177,752.28元（其后租金计算至合同解除时止）；3、被告支付逾期付款违约金（滞纳金）543,978.66元（该金额以年利率24%暂分段计算至2018年7月4日止，其后金额计算至未付租金付清时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告以其所有的江岸区二七路综合公共停车场与被告签订了一份租赁期限为10年的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》（合同编号：TCC-JY-2015-003），该协议经双方签订后生效。协议约定了被告承租原告位于江岸区二七路综合公共停车场地下1层面积为9427.11平方米的商业，租赁期限自2015年3月6日起至2025年3月5日止，前三年租金标准为351万元，租金按半年预付于每个半年度提前15天支付，给予租金交付5天宽限期及违约金（滞纳金）每日按实欠租金0.5%收取，原告有权单方解除合同等条款。协议签订后，原告按约定将租赁物交予了被告，履行了全部约定义务，但被告却未按协议足额支付租金，仅于2014年12月4日支付了30万元，同月29日支付了100万元（含押金50万元）、2015年12月25日支付了20万元，2018年6月13付款1,121,917.00元。截至本案起诉时止，被告按合同协议约定尚欠原告租金为3,177,752.28元。原告经多次催讨，被告至今以各种不合理理由拖延不付。原告认为，被告欠付租金的行为严重损坏了原告的合法权益，致使国有资产存在流失的风险，被告理应立即依据合同约定向原告支付欠付租金3,177,752.28元并支付逾期付款违约金（滞纳金）543,978.66元（以应付租金1,317,452.28元为基数从2017年10月19日暂计算至2018年7月4日止；以应付租金186.03万元为基数从2018年2月23日暂计算至2018年7月4日止，其后金额计算至未付租金付清时止，违约金计取标准由合同约定的每天0.5%调至法律保护的年利率24%计算)。另，被告的前述行为已构成根本性违约，合同依法应予解除，合同被解除后，被告应立即拆除相关新增设施、设备并按原状向原告腾退租赁物。原告为维护自身合法权益，切实承担起国有资产的增值保值责任，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告武汉炎志市政公司辩称，1、我方已经依据武汉市中级人民法院(2017)鄂01民终8201号民事判决向原告履行了缴纳应交租金的义务，原告要求解除合同、支付欠缴租金及滞纳金，无合理、合法依据。2014年11月27日，原告发布《武汉市二七路综合公共停车场商业开发(租赁)招商文件》，将武汉市二七路综合公共停车场商业开发(租赁)项目对外招商。2015年1月5日，原告确定我方为中选人。原告在签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》（下称“租赁合作协议”）前，向我方承诺协议签订之日起6个月内办理好《建设工程规划许可证》、消防验收和建设工程竣工验收等证照和手续。2015年2月双方签订《租赁合作协议》。因原告2017年4月5日前未取得建设工程规划许可证，合同涉及的租赁场地不符合法律、行政法规的强制性要求，一直无法交付给我方进行商业使用。2014年12月4日至2015年12月25日，我方共计支付150万元租金费用后，中止了租金支付。2017年1月，在涉案场地不符合交付条件，未实际交付的情况下，原告将我方起诉至武汉市江岸区人民法院，原告仅要求支付未付租金及违约金，但并未要求解除《租赁合作协议》，在该案审理过程中，我方也要求继续履行租赁合同。经一、二审法院审理，2018年2月9日，武汉市中级人民法院作出(2017)鄂01民终8201号终审判决，认定由于原告直至一审法庭辩论终结前的2017年4月5日才取得建设工程规划许可证以及在一审法院作出判决后的2017年10月19日才通过公安消防验收，导致我方无法实际占有、使用承租的租赁场地，无法全面履行双方签订的《租赁合作协议》，其中的过错责任归咎于原告。因我方向原告作出《二七路公共停车场招商履约征询函的回复函》，法院根据公平原则，在原告未交付涉案场地的情况下，判决原告与我方继续履行2015年2月签订的《租赁合作协议》，酌定将《租赁合作协议》约定的2017年10月19日前的租金标准调整为100万元，并免除租金滞纳金,2017年10月19日之后的租金标准以及递增比例仍按《租赁合作协议》的约定继续履行。我方对上述判决要求我方支付未实际占有、使用涉案场地的租金仍有异议，已向湖北省高级人民法院申请再审，该案已被省法院受理。在判决生效后，我方多次发函要求原告向我方交付场地，但原告未按照武汉市中院的生效判决及合作协议约定向我方交付涉案场地，也未办理任何交接手续。为减少自身损失，我方在迫于无奈的情况下，于2018年7月中旬进入涉案场地，开展涉案场地前期的消防二次验收、租赁面积测量及租赁场地的设计规划、申请办理经营证照等事宜。在原告未将涉案场地交付我方的情况下，不应计算租金，即使认定我方2018年七月中旬进场的时间，也应根据《租赁合作协议》的约定，给予我方六个月的免租期，即在此期间不应计算租金。正因如此，我方不存在拖欠原告租金的情形。根据武汉市中院的判决，确认在2017年10月19日涉案场地符合交付使用条件后，我方与原告仍应按照原《合作协议》履行的处理原则。我方按照武汉市中级人民法院的生效判决，于2018年6月13日向原告交付了1,121,917元租金，该部分租金包含了2015年9月6日至2017年3月5日的租金，以及2017年3月5日的租金至2017年10月19日判项中未包含的租金，对此部分双方均无异议。2、原告未履行交付场地的义务，且相应的配套设施未一并交付给我方，导致我方无法正常使用涉案场地。因原告拒不将涉案场地交付给我方，我方无奈才于2018年7月中旬主动进场，后我方请专业人员进行现场测量，得知实际可利用的面积与《租赁合作协议》所约定的面积相差较大，且原告将涉案场地的楼梯、停车场下坡通道、前后下沉广场、设备间等共用部分分摊面积全部计算在我方名下，该计算无任何合法、合理依据。从双方往来函件中可知，原告拒不将涉案场地水、电设施交付给我方，致使我方无法正常使用涉案场地。原告的上述行为严重损害了我方的权益。3、原告要求我方按原状腾退合同租赁物，没有事实及合同依据。我方未能进入涉案场地进行装修。因原告人为制造重重障碍，阻碍《租赁合作协议》的正常履行。截止我方应诉，原告都未将涉案场地的水、电设施交付给我方，导致我方无法进场装修。根据《租赁合作协议》第四条“租赁期间由乙方承担所有的修缮、维修义务，并保证在租赁期满后向甲方移交时承租的所有设施及设备的完整性及正常使用”，即便我方对涉案场地进行了装修，也无需“按原状腾退合同租赁物”。4、我方从未拒绝缴纳租金。本案争议已经两级法院审理完毕，根据武汉市中级人民法院判决，我方已经履行了缴纳租金的义务。原告未将涉案场地交付我方之前的租金，以及六个月免租期，因为上述判决未涉及到，双方对此产生了争议。通过往来函件可知，双方均同意将上诉租金、免租期争议提交法院裁决，在法院还未对上述争议作出裁决前，不能认定我方有意拖欠租金。我方认为，在我方未实际占有、使用涉案场地，还缴纳了巨额租金的情况下，原告因同一争议向法院提起诉讼要求解除《租赁合作协议》，是刻意激化矛盾的表现，无益于矛盾的解决。原告作为国有企业下属公司，其严重违背商业信誉及明显不顾契约精神的行为不仅浪费国家资源，还致使我方因此争议蒙受极为巨大的损失。综上所述，恳请法院查清事实，依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2015年2月，城投停车场公司与武汉炎志市政公司签订《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》，双方约定甲方（城投停车场公司）将其所有的位于武汉市江岸区二七路与解放大道路口西南侧，北临二七路，东临解放大道的二七路综合公共停车场，面积9427.11平方米的商业出租给乙方（武汉炎志市政公司）；用途为商业用途，于合同生效之日起5个工作日内将商铺及其相关设施交给乙方验收使用；租期共10年，即自2015年3月6日零时起至2025年3月5日24时止，装修免租期为6个月；租金为起始租金单价31元/平方米/月，起始年租金3,510,000元；从第4年起，每年租金增幅以前一年租金标准为基数，增幅比例为6%；租赁期间，若遇重大市场变化时，应协商调整租金标准。双方还约定首次交纳6个月租金，租金于合同签订生效后10个工作日内交给出租人，以后租金按半年预付，于每个半年度提前15天交清，此后交付方式以此类推。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金，最长欠租期限为30天，超过此期限后，乙方除需缴清所欠租金及滞纳金外，乙方应无条件退场，并且甲方有权没收乙方的租赁保证金。签署合同时，乙方向甲方交纳500,000元的保证金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还保证金。租赁期间由乙方承担所有的修缮及维修义务，并应保证在租赁期满后向甲方移交时承租的所有设施及设备的完整及正常使用。乙方对承租部分进行装修或者对原始结构进行设计变更之前，必须把变更装修方案报甲方相关部门审批，经审核通过后方可施工。乙方对于消防设施的改动必须报甲方同意，并由乙方承诺通过相关部门的消防验收，由消防验收不合格带来的相关问题与责任由乙方承担。如乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳，甲方有权解除合同。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及配套设施以良好、适租的状态交给甲方，乙方拒不交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。双方将武汉炎志市政公司作出的《二七路公共停车场招商履约征询函的回复函》作为该合同协议的附件，该回复函写明“一、在贵公司办理房产证、土地证，完善相关配套设施建设、验收期间，我公司保证按二七路公共停车场招商合同书载明的相关条款履行我方合同义务，不因后续使用手续或证照问题延期支付租金；二、关于租金我方郑重承诺：自合同签订之日起，前三年按合同单价31元/m2/月按期支付租金。自第四年起，年租金按原合同年租金总价的6%递增，并按期支付租金。三、贵公司在完善房产证、土地证等相关手续过程中，我公司愿全力配合贵方具体事宜由我公司负责人同贵公司接洽人员共同协商；四、关于二七路公共停车场消防验收手续的办理事宜，我方可安排专人接手，由我方出面办理验收手续，推进验收手续的办理工作。在办理相关手续的过程中需贵公司进行工作配合，提供相关资料、证明及信息沟通等工作”。2014年12月4日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付保证金300,000元，2014年12月29日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付1,000,000元，2015年12月25日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付租金200,000元。2017年4月5日，城投停车场公司取得诉争房屋的《建设工程规划许可证》。2017年10月19日，诉争房屋通过公安消防验收。2017年1月，城投停车场公司起诉至本院，请求依法判决：1、武汉炎志市政公司支付未付租金4,265,000元；2、武汉炎志市政公司支付逾期付款违约金（滞纳金）653,147.27元（计算至2016年10月31日，其后金额计算至未付租金付清时止）；3、诉讼费由武汉炎志市政公司承担。武汉炎志市政公司提出反诉，请求依法判决：1、《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》继续履行，该租赁协议履行期限自2017年4月5日起算，租金交纳起始时间自2017年10月5日起算，其他期限依次顺延；2、城投停车场公司立即返还已支付的费用1,500,000元；3、已支付的费用1,500,000元抵扣自2017年10月5日起应向城投停车场公司缴纳的租金。本院于2017年7月27日作出（2017）鄂0102民初54号民事判决：一、武汉炎志市政公司于判决生效之日起十日内向城投停车场公司支付截止至2017年3月5日的租金4,265,000元；二、武汉炎志市政公司于判决生效之日起十日内支付2015年9月6日至2016年3月5日租金滞纳金（2015年3月22日至2015年12月25日的滞纳金175,196元；2015年12月26日开始以755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）；支付2016年3月6日至2016年9月5日租金滞纳金（从2016年3月12日开始以1,755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）；支付2016年9月6日至2017年3月5日的租金滞纳金（从2016年9月12日开始以1755,000元为基数，按年利率24%的标准支付滞纳金至租金付清之日止）。三、城投停车场公司与武汉炎志市政公司继续履行《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》；四、驳回城投停车场公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉炎志市政公司的其他反诉请求。武汉炎志市政公司不服该判决，上述至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2018年2月9日作出（2017）鄂01民终8201号民事判决：一、撤销武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初54号民事判决。二、城投停车场公司与武汉炎志市政公司继续履行双方于2015年2月签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》。三、武汉炎志市政公司于判决生效之日起十日内向城投停车场公司支付2015年9月6日至2017年3月5日的租金（租金标准为年租金100万元）。四、驳回城投停车场的其他诉讼请求。五、驳回武汉炎志市政公司的其他反诉请求。武汉炎志市政公司不服（2017）鄂01民终8201号民事判决书，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鄂民再232号民事判决：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终8201号民事判决及湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初54号民事判决。二、城投停车场公司与武汉炎志市政公司签订的《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》继续履行，武汉炎志市政公司从2017年10月5日起按协议约定向城投停车场公司支付租金。三、武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付的150万元，其中100万元用于抵扣武汉炎志市政公司自2017年10月5日起应支付的租金。四、驳回城投停车场公司的全部诉讼请求。五、驳回武汉炎志市政公司的其他反诉请求。上述案件审理中，2018年6月13日，武汉炎志市政公司向城投停车场公司支付租金1,121,917元。审理中，因双方当事人意见不一致，故调解未成。上述事实有原告城投停车场公司提交的营业执照、企业信息、《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》、民事判决书、建设工程消防验收意见书、收款凭证、被告武汉炎志市政公司提交的函13份经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述在卷进行佐证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。（2019）鄂民再232号民事判决认定武汉炎志市政公司应从2017年10月5日开始按合同约定支付租金。2017年10月5日至2018年9月5日，武汉炎志市政公司应支付租金为3,332,416元（3,510,000元÷12个月×5个月+3,510,000元÷365天+3,720,600元÷12个月×6个月），扣除武汉炎志市政公司应支付的保证金500,000元，武汉炎志市政公司已支付2,121,917元，武汉炎志市政公司还应支付1,210,499元。武汉炎志市政公司与城投停车场公司就租金交纳起始时间一直存在争议，在（2017）鄂01民终8201号民事判决书作出后，武汉炎志市政公司也交纳了部分租金，后经湖北省高级人民法院再审，对租金给付时间进行了明确，在租金支付的起始时间未明确之前，武汉炎志市政公司不按合同约定交纳租金的行为，并非怠于行使缴纳租金的义务，城投停车场公司以武汉炎志市政公司未按时缴纳租金为由，要求解除双方的租赁合同并支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。2018年9月6日开始的租金，武汉炎志市政公司应按合同约定进行支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市炎志市政工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司至2018年9月5日的租金1,210,499元。二、被告武汉市炎志市政工程有限公司从2018年9月6日起按《武汉市二七路综合公共停车场商业开发（租赁）合作协议》约定向原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司支付租金。三、驳回原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,574元，由被告武汉市炎志市政工程有限公司负担。因案件受理费已由原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司预交，被告武汉市炎志市政工程有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费36,574元支付给原告武汉城投停车场投资建设管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  付 慧人民陪审员  王玉波二〇一九年十一月二十六日法官助理周郴书记员胡舒铭