贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4623号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人:李静，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人:侯飞，北京德恒律师事务所。 被上诉人（原审原告）：刘友英，女，1989年2月11日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。 招商商置（贵州毕节）投资有限公司（简称：招商商置公司）因与被上诉人刘友英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 招商商置公司向本院上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案争议双方于2014年9月签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。二、退一步说，如果一审法院对以下认定是正确的，即双方在《商品房买卖合同》中约定由招商商置公司代为办理涉案房屋转移登记，此时招商商置公司确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由招商商置公司收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，招商商置公司依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被上诉人已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向招商商置公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商商置公司履行委托办证义务。只要招商商置公司尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案被上诉人对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，招商商置公司通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》，并告知：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了“办理收房时须带的资料”。招商商置公司于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合办理向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，因此该通知属于有效通知，也应当视为招商商置公司已经履行完毕相应的通知义务。之后在被上诉人收取房屋之时以及缴纳相关办理转移登记的相关费用之时被上诉人都会向其现场告知关于共同办理转移登记的相关事宜，并且还有电话等形式的告知。招商商置公司在《商品房买卖合同》及法律规定的时间内符合了办理转移登记的条件，也对被上诉人进行了多次的告知，而且被上诉人也向招商商置公司交纳了代收代缴的相关费用，也恰好可以证明招商商置公司履行了相应的告知义务，不存在违约行为。再次，在案证据显示,2017年9月24日，招商商置公司通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式以有效到达相对人，故应当确认招商商置公司至迟已于2017年9月24日完成通知义务。并且，在招商商置公司积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登（有证据为证）。三、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且招商商置公司都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是招商商置公司的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。招商商置公司都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时招商商置公司也通知了被上诉人，同时新政策出台后招商商置公司也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定招商商置公司违约也应结合招商商置公司履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。招商商置公司认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即招商商置公司将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故招商商置公司提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使招商商置公司逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为招商商置公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，结合招商商置公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决招商商置公司支付给被上诉人每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。上诉人认为违约金的截止日期最晚应当计算至2018年8月23日，上诉人给被上诉人邮寄办理产权证告知函的时间作为截止日，起算时间按一审判决认定的时间。 刘友英答辩称：请求驳回上诉，维持原判。 原审原告刘友英向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告向原告支付逾期办证违约金暂计61,330.57元（以已付购房款384,016.00元为基数，从2016年7月1日开始，按年利率7.125%计算至2018年12月13日止。庭审中变更为按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算）；二、要求被告继续履行合同，向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书（庭审中变更为：交付涉案房屋的不动产权证书）；三、诉讼费由被告负担。 原审法院查明：2014年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E8幢17层4号商品房（房号为E8-17-4），用途为住宅，建筑面积105.01平方米，套内建筑面积86.53平方米，房屋总价款384,016.00元，买受人应当在合同签订之日交付首付款房款124,016.00元，其余260,000.00元以银行按揭贷款。交付时间及条件：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款384,016.00元。并于2016年8月2日还支付了办证等相关税费。2016年4月9日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋建筑面积分户汇总；2016年9月28日涉案房屋楼栋取得毕房商备BJ16第29号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区招商花园城毕节市招商花园城E区E8幢；被告于2016年8月2日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年2月11日，被告获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细，2018年获得（2018）毕节市不动产权第0009161号证书（载明的权利人属被告）。2018年10月12日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明：原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证及预告抵押登记转不动产一般抵押权登记事宜，在法庭辩论终结前，被告未举证证明其已其已将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交至办证部门为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 原审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应为原告办证和支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定于2016年6月30日取得涉案房屋的初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方虽约定为共同申请办证，但根据补充协议，被告代收了原告办证等相关费用，视为其接受原告委托代为原告办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，况且，涉案房屋已具备办证条件。因此，对原告要求被告为其申请办理位于贵州省毕节市七星关区招商花园城第E8幢17层4号商品房的不动产权证书的诉讼请求，应予以支持；对违约金问题，双方合同约定被告应于2016年6月30日取得涉案房屋的初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。可被告于2016年8月2日才取得商品房备案证明书，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年7月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年10月12日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告主张之前履行了通知义务，被告所举证据不能证明，不予认定；对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对违约金的计算标准，原告要求按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍计算，符合法律规定，不予以支持。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，予以支持从2016年7月1日起至2018年10月12日止的违约金，以其已支付购房总款384,016.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门为刘友英办理涉案房屋不动产权证书；二、招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘友英逾期办理不动产权证的违约金(违约金以384,016.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年7月1日起计算至2018年10月12日止)；三、驳回刘友英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费667.00元，由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 二审期间，招商商置公司向本院提交EMS1008841158131号邮政特快专递，以证明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。被上诉人不认可该证据。本院认证该证据客观真实，被上诉人没有充分的理由反驳，予以采纳。除此之外当事人未向本院提交其它新证据。 本案二审认定招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮，其他事实与原审法院认定一致。 本院认为：结合招商商置公司的上诉主张、提出的新证据、原审查明的事实、二审的答辩，本案关键的争点为招商商置公司的违约金计算截止日期应到何时止？招商商置公司提交的EMS1008841158131号邮政特快专递，该书证上载明招商商置公司于2018年8月23日，将办理产权证的告知函交邮。即已依照合同约定规定履行相应的办证告知义务，要求办证违约金应当从2016年7月1日计算至2018年8月23日。本院认为，招商商置公司应当向法院提交被上诉人已收到《办理产权证的告知函》日期的证据，但鉴于交邮的事实客观存在，考虑到被上诉人居住在贵阳市××区，交邮后三日内应收到该告知函。以交邮日后第四日视为送达之日虽有一定瑕疵，但基于招商商置公司大量此类案件，按照原审认定计算至2018年10月12日止与交邮时期明显不合，因此依招商商置公司提交加盖有邮戳日期的第四日计算送达日期。招商商置公司的其他上诉理由，本院不予支持，说理与原审判决一致，本院不再赘述。 综上所述，招商商置公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4924号民事判决第一项、第三项； 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4924号民事判决第二项为：招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘友英支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以刘友英已付购房款384016元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日计算至2018年8月27日止）。 三、驳回招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费667元、二审案件受理费667元，共计1334元由招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田川 审 判 员 张雄 审 判 员 徐洪 二〇一九年十一月六日 法官助理 代珊 书 记 员 刘佳