安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终2174号上诉人（原审被告）：金寨县鑫旺家农业科技有限公司，住所地金寨县现代产业园区北十一路，统一社会信用代码91341524MA2NAQM745。法定代表人：陈华玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛霏，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱荣，安徽万廷鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽红土地纺织有限公司，住所地安徽省金寨县经济开发区，统一社会信用代码91341524688132844K。法定代表人：吴述伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杜德文，金寨县梅山法律服务所法律工作者。上诉人金寨县鑫旺家农业科技有限公司（以下简称鑫旺家农业公司）因与被上诉人安徽红土地纺织有限公司（以下简称红土地纺织公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫旺家农业公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项并改判驳回原审原告的起诉；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付被上诉人租金255000元，违背事实与法律规定。1、上诉人不拖欠被上诉人房屋租金，根据双方签订合同约定，房屋租赁期为2017年5月8日至2020年5月7日，因案涉房屋2017年7月7日才安装好门窗，实际交房时间应为2017年7月8日，经双方口头约定第一年房租为34万元，一审判决认定上诉人已支付被上诉人房租34万元。2、上诉人分期支付房租的原因是被上诉人厂房排水设计不合理、排水管道不密封，导致厂房排水不畅，雨水倒灌至厂房内，导致办公室及仓库内大面积进水，经与被上诉人多次沟通得不到解决。上诉人对被上诉人按照1:500的比例收取电费认为不合理，实际经电力主管部门核实应按照1:70收取。3、被上诉人在没有与上诉人达成解除合同的情况下，于2018年7月16日未经上诉人同意，擅自锁门、停水停电，导致上诉人无法正常工作，违约在先。4、被上诉人在合同有效期内擅自将案涉房屋租赁给泰和商贸有限公司，导致上诉人设备搁置、办公设施损坏、财物丢失。二、一审法院认定证据有误，导致判决错误。1、2018年10月12日的催收租金律师函一审认定为有效，属于认定错误，该律师函建立在作废的合同基础上，不应予以认定。一审我方提交的证据四通知应当予以采纳，是因为被上诉人强行锁门导致上诉人无法正常工作，被上诉人存在违约行为。2、上诉人不交余下租金是被上诉人违约所致，被上诉人没有按照合同要求提供验收合格的厂房，合同履行一年中，厂房多次进水，导致上诉人生产遭到严重损失。被上诉人未按照合同约定如期交付厂房，构成违约。被上诉人交付的厂房没有消防设施及消防验收合格意见书，导致上诉人不能组织工人生产产品，无法实现合同目的。上诉人所举证据完全能够证实被上诉人严重违约。三、一审判决确认（2019）皖1524财保8号裁定书错误，被上诉人的诉前财产保全严重损害了上诉人的利益，严重损毁上诉人的生产设备及财物，扩大了上诉人的财产损失，诉前财产保全存在瑕疵，上诉人保留追究被上诉人破坏上诉人财产责任的权利。上诉人二审期间补充上诉理由认为案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证、未按照规划建设厂房、未取得消防合格意见书，案涉《房屋租赁合同》应为无效。红土地纺织公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。红土地纺织公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原告与被告房屋租赁合同；2.判令被告给付原告房屋租金50万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月27日,鑫旺家农业公司与红土地纺织公司签订了一份房屋租赁合同，约定：将红土地纺织公司的厂房租赁给鑫旺家农业公司使用；租期三年（自2017年5月8日至2020年5月7日）；年租金360000元，签订合同时支付租金100000元，厂房交付后一次性付清所欠租金，如继续使用则按年一次性付款；厂房以现状交付。合同签订后红土地纺织公司按约定将厂房交付使用，鑫旺家农业公司分三次共支付租金340000元。2018年7月以来，鑫旺家农业公司长期无人办公，其公司拖欠租金，且不出面解决。红土地纺织公司多次催要租金，并张贴律师函及通知，但鑫旺家农业公司相关人员一走了之，置之不理。2019年2月14日红土地纺织公司向本院起诉，并申请诉前保全，本院于2019年1月23日查封了鑫旺家农业公司的生产设备及办公用品若干。一审法院认为，鑫旺家农业公司与红土地纺织公司之间的房屋租赁合同关系事实清楚。鑫旺家农业公司长期不支付租金，将租赁厂房闲置，以其行为表明不履行主要债务，其辩称没有证据支撑，不能成为不支付房租的理由，故对红土地纺织公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。鑫旺家农业公司下欠租金应计算至红土地纺织公司主张权利后本院执行诉前保全时止（2019年1月23日），除已付的租金外，鑫旺家农业公司仍下欠租金为255000元。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告安徽红土地纺织有限公司与被告金寨县鑫旺家农业科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告金寨县鑫旺家农业科技有限公司支付原告安徽红土地纺织有限公司租金255000元，于本判决生效后15日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告安徽红土地纺织有限公司负担3000元，被告金寨县鑫旺家农业科技有限公司负担5800元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明，案涉厂房红土地纺织公司已于2019年2月27日另行出租给案外人中国邮政集团公司安徽省金寨县分公司。本院认为，关于双方于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》效力问题，本案审理过程中多次要求红土地纺织公司提交案涉厂房的建设工程规划许可证、施工许可证，然其均未提供，案涉《房屋租赁合同》应属无效。一审判决认定第一年租金为34万元，该34万元已将延期交房两个月考虑在内，红土地纺织公司虽对第一年租金为34万元持有异议但并未提起上诉，故第一年租金应为34万元。鑫旺家农业公司上诉认为的红土地纺织公司2018年7月16日擅自锁门、停水停电，导致其无法生产经营，其未提交充分证据予以佐证，且在2018年7月16日至一审法院保全长达半年的时间内，未采取任何措施，其自身存在过错，故对该点上诉理由不予采信，因此，鑫旺家农业公司实际占用案涉厂房的时间应从合同约定的交房之日（2017年5月8日）计算至一审法院保全之时（2019年1月23日）。鑫旺家农业公司应参照合同约定的租金标准向红土地纺织公司支付下余房屋占有使用费255000元。至于鑫旺家农业公司上诉认为红土地纺织公司存在违约，因其一审未提起反诉，本案不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、撤销安徽省金寨县人民法院（2019）皖1524民初472号民事判决；二、确认双方于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》无效；三、金寨县鑫旺家农业科技有限公司于本判决生效之日起15日内一次性向安徽红土地纺织有限公司支付房屋占有使用费255000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，由安徽红土地纺织有限公司负担3000元，金寨县鑫旺家农业科技有限公司负担5800元；二审案件受理费5125元，由金寨县鑫旺家农业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇一九年十一月一日书记员 宋贵杰附：相关法律法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。