北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终13972号上诉人(原审原告):张凌宇，男，1990年5月5日出生。委托诉讼代理人：韩超，北京砥石律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京满姐饺子餐饮有限责任公司（原名称北京馅老满餐饮有限责任公司），住所地北京市朝阳区安慧北里雅园**楼地下室。法定代表人：孙晶，执行董事。委托诉讼代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：高守卫，男，1977年10月30日出生。委托诉讼代理人：闫冰，北京英淇律师事务所律师。上诉人张凌宇因与被上诉人北京满姐饺子餐饮有限责任公司（以下简称满姐饺子公司）、高守卫排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初49796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凌宇上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或依法支持张凌宇的一审全部诉讼请求;2.判令一、二审诉讼费由满姐饺子公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.本案焦点问题清晰：即满姐饺子公司、高守卫与吴洪军的债权债务法律关系是否适用“买卖不破租赁”原则，高守卫与吴洪军之间的债权债务关系能否对抗张凌宇物权的问题。吴洪军和高守卫之间明显属于民间借贷的债权债务关系，双方签订《租赁合同》及补充协议等一系列合同均是为借款合同提供的担保。退一步说，吴洪军和高守卫之间签订的《租赁合同》等一系列文书，其目的都是抵偿欠款的合同之债而非真实意义上房屋租赁关系，因此不适用“买卖不破租赁”原则。2.本案焦点之二：满姐饺子公司是否享有承租权的问题。满姐饺子公司根本不享有承租权。首先，满姐饺子公司享有承租权的前提条件，是高守卫享有承租权，且经房屋所有权人即张凌宇同意转租为前提条件。本案中，涉案房产于2018年7月6日登记在张凌宇名下，满姐饺子公司与高守卫签订《北京市房屋租赁合同》是在2018年9月15日，相差2个月时间，且满姐饺子公司在签订合同时根本没有审查房屋所有权人是谁，就草率签订租房合同，本身存在明显过错。其次，根据物权法定原则。张凌宇应对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利。即便满姐饺子公司与高守卫签订了租房合同，其房租交给高守卫后，高守卫也应当将其与吴洪军之间的租赁合同约定的租金转交给张凌宇，因为张凌宇是实际房屋所有权人享受收益权。现在满姐饺子公司在支付房租时没有审查高守卫与张凌宇之间是否存在纠纷，那么根据物权法定的原则，满姐饺子公司的房租也应当支付给张凌宇，而非高守卫。至于高守卫与吴洪军在借贷关系中拖欠高守卫的欠款，高守卫可以另行起诉解决，而不能对抗张凌宇对于房屋享有收益权这一物权。3.一审法院论理部分自相矛盾，剥夺张凌宇权利。一审法院在判决书第11页第二段第五行最后：“现被告依据第三人吴洪军处租赁涉案房屋所获得的转租权利而承租并实际占用房屋，根据现有证据，本院难以认定被告的承租权利存在瑕疵”和本段倒数第三行“在此情况下，张凌宇主张吴洪军与第三人之间的房屋租赁合同不成立，从保护当事人诉讼权利和合同利益的角度，本案中不宜对张凌宇的主张作出判定”。上述两段内容明显自相矛盾。第一、一审法院在判决书第11页第二段第五行最后的一段论述满姐饺子公司从高守卫转租权利而享有承租权，承租权不存在瑕疵，那么相当于确认了吴洪军和高守卫之间的租赁关系成立，也就是适用了“买卖不破租赁”原则，否则高守卫何来转租权?满姐饺子公司何来的承租权?而在最后的论述中，一审法院又认定：张凌宇主张吴洪军与第三人之间的房屋租赁合同不成立,从保护当事人诉讼权利和合同利益的角度,本案中不宜对张凌宇的主张作出判定。一边确认了高守卫和吴洪军之间的租赁关系,一边又表述本案不宜判定高守卫和吴洪军之间的租赁合同成立,这是明显相悖的理论。第二、张凌宇也从未主张吴洪军与第三人之间的房屋租赁合同不成立。张凌宇的观点是不适用“买卖不破租赁”原则,他们之间属于抵偿欠款的合同之债。满姐饺子公司辩称，同意一审判决，不同意张凌宇的上诉请求。高守卫述称，同意一审判决，不同意张凌宇的上诉请求。张凌宇向一审法院起诉请求：请求判令满姐饺子公司将位于北京市朝阳区XX1903号房屋（以下简称涉案房屋）腾退交付给张凌宇。一审法院认定事实：就高守卫与吴洪军之间的债务关系，高守卫提交2018年5月20日其（甲方）与吴洪军（乙方）签订的《履行担保合同追偿协议》和《借款合同》各一份，其中《履行担保合同追偿协议》载明：“一、因乙方于2018年1月11日向邹敏玉借款20万元整（详见双方签订的借据），2018年2月11日到期后未能偿还；后甲方作为担保人履行了担保责任，2018年5月18日甲方以现金形式向乙方之借款人邹敏玉偿还了20万元，乙方对此予以确认无误。二、因甲方代乙方偿还了借款，现乙方承诺向甲方偿还20万元；并承诺自2018年6月1日起计算逾期还款利息，年利率为24%;三、本协议签订地：北京市朝阳区XX小区；四、双方约定管辖地：北京市朝阳区人民法院；五、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字（盖章）之日起生效，具有同等法律效力。”《借款合同》载明：“一、应乙方请求，其因资金周转紧张等原因，自2017年11月起，分多次共向甲方借款肆拾贰万壹仟捌佰元整(421800元)，其中包括现金形式、微信转账、银行转账、支付宝转账等；二、对以上借款含借款形式，双方确认无误，均予认可；三、对以上借款，现双方商定，自2018年6月1日起计算借款利息，年利率为24%；四、本合同签订地：北京市朝阳区XX小区；五、双方约定管辖地：北京市朝阳区人民法院；六、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字（盖章）之日起生效，具有同等法律效力。”张凌宇称，真实性无法核实，如果属实，恰好证明高守卫与吴洪军之间存在债权债务关系。就高守卫与吴洪军之间的房屋租赁合同关系，满姐饺子公司和高守卫提交2018年5月20日高守卫（承租人、乙方）与吴洪军（出租人、甲方）签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》和《房屋租赁合同补充协议》，以及2018年5月21日高守卫（乙方）与吴洪军（甲方）签订的《租赁房屋补充协议》，约定：吴洪军将涉案房屋出租给高守卫，租赁期限自2018年5月20日至2026年5月19日，共计8年，吴洪军应于2018年5月20日前将涉案房屋交付给高守卫，租金标准为每月8000元，租金总计61万元，转租：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。乙方可以房屋进行转租，可以找中介结构代理对房屋进行转租，不用经过甲方同意。”租金支付方式为：“租金由乙方向甲方借款中予以相应冲抵，冲抵部分不予计算借款利息”。张凌宇不认可证据的真实性，称高守卫与吴洪军之间不存在真正的租赁合同关系，双方签署的上述合同系对借贷关系的担保。满姐饺子公司和高守卫提交2018年5月25日高守卫（委托人、甲方）与北京国良乐居房地产经纪有限公司（租赁代理机构、乙方，以下简称国良公司）签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：高守卫将涉案房屋委托国良公司对外出租。出租代理期限自2018年5月25日至2019年5月24日，高守卫应于2018年5月25日前将涉案房屋交付给国良公司，租金标准每月1万元。张凌宇认可证据的真实性，但称涉案房屋的所有权人系张凌宇，没有经过张凌宇同意，高守卫无权转租。2018年5月30日，张凌宇（买受人）与吴洪军（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴洪军将涉案房屋出售给张凌宇，“出卖人未将该房屋出租”，房屋成交价格255万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价355万元，上述价款张凌宇一并支付给吴洪军。合同签订后，张凌宇向吴洪军支付了全部购房款。涉案房屋于2018年7月6日登记在张凌宇名下。满姐饺子公司提交2018年9月15日国良公司（出租人租赁代理机构）与满姐饺子公司（承租人）签订的《北京市房屋租赁合同》，约定：国良公司将涉案房屋出租给满姐饺子公司，租赁期限自2018年9月25日至2019年9月12日，国良公司应于2018年9月25日前将涉案房屋交付满姐饺子公司，租金标准每月11500元，租金总计133400元，租金支付方式押一付十二，押金11500元，满姐饺子公司于本合同签订当日向国良公司支付佣金9200元。合同签订后，满姐饺子公司向国良公司支付佣金9200元、押金11500元和租金133400元。张凌宇认可证据的真实性，但称押金和租金应该交给张凌宇，高守卫无权收取。查，张凌宇曾以确认合同无效纠纷为由将高守卫和吴洪军诉至一审法院，要求确认高守卫与吴洪军就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，后张凌宇申请撤诉。本案系张凌宇起诉满姐饺子公司、高守卫和吴洪军（立案时也列为第三人）的排除妨害纠纷，但审理前张凌宇又申请撤销吴洪军作为本案第三人。庭审中经一审法院询问，张凌宇表示，在吴洪军并非本案当事人的情况下，张凌宇坚持其关于高守卫与吴洪军之间合同关系的上述主张，称“吴洪军并非本案必要的诉讼参与人”。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案房屋虽自2018年7月6日登记在张凌宇名下，但吴洪军作为原产权人与高守卫签订房屋租赁合同以及高守卫与国良公司签订出租委托代理合同之时，涉案房屋仍为吴洪军所有。现满姐饺子公司依据高守卫自吴洪军处租赁涉案房屋所获得的转租权利而承租并实际占用房屋，根据本案现有证据，一审法院难以认定满姐饺子公司的承租权利存在瑕疵。张凌宇于前案中主张高守卫与吴洪军签订的房屋租赁合同无效而又自行申请撤诉在先，于本案中申请撤销租赁合同相对方吴洪军作为本案第三人参与诉讼在后。在此情况下，张凌宇主张吴洪军与高守卫之间的房屋租赁合同关系不成立，从保护当事人诉讼权利和合同利益的角度，本案中不宜对张凌宇的主张做出判定。据此，一审法院于2019年6月判决：驳回张凌宇的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审中另查明，满姐饺子公司原名称为北京馅老满餐饮有限责任公司，于2019年9月10日变更为现名称。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，张凌宇要求满姐饺子公司将涉案房屋腾退交付其本人，虽然涉案房屋于2018年7月6日登记至张凌宇名下，但满姐饺子公司提交了其与案外人国良公司签订的租赁合同，证明其依据高守卫自吴洪军处租赁涉案房屋所获得的转租权利而承租并实际占用房屋，满姐饺子公司占有涉案房屋系基于租赁合同关系。从满姐饺子公司提交的现有证据看，其占有涉案房屋系基于租赁合同，在此情况下，张凌宇以排除妨害为由要求满姐饺子公司腾退，依据不足，对其上诉意见，本院不予采纳。综上所述，张凌宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张凌宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一九年十一月十九日法官助理  单海涛法官助理  马文远书 记 员  杨艳娇