安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1622民初5016号 原告：合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司，住所地蒙城县金城御园**物管**，统一社会信用代码91341622MA2N8G2J7W（1-1）。 主要负责人：何朝伦，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈学亚，蒙城县漆园法律服务所法律工作者。 被告：郁永，男，1967年4月26日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：孙超群，安徽锦和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨子，安徽锦和律师事务所律师。 原告合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司(以下简称杭邦物业公司)与被告郁永物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月1日受理后,依法由审判员黄淑云适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杭邦物业公司的委托诉讼代理人陈学亚、被告郁永的委托诉讼代理人孙超群、杨子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费人民币1071元（违约金1954元），电费2084元，水费120元，总计：5229元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月31日，原告与被告签订了前期物业服务协议，协议约定由原告向被告位于蒙城县提供物业服务。被告自2018年5月31日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费及电费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 郁永辩称：一、原告合肥杭邦物业管理有限公司蒙城分公司虽然与我方签订了前期物业服务协议，但该物业服务协议已经超出有效期，物业服务合同到期后被答辩人并没有与答辩人或者业主委员会签订物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。明确规定了前期物业服务合同的期限，仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡期间内。现我方所在的金成御园小区已经全部交付使用，且业主委员会已经成立，应当由业主委员会选任新的物业服务公司，前期物业服务协议应当解除，但原告却拒绝解除物业服务关系，长期霸占物业管理用房和物业服务资料，阻挠业，主委员会选任新的物业管理服务企业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。故根据上述《物业管理条例》规定，双方的物业服务合同关系实际已经不存在，我方也不存在违约行为，无需向原告支付物业费水电费，更不存在违约金。即使原告有权主张违约金。也应当向建设单位主张，相关费用应当由建设单位支付。二、即使物业服务协议有效，但原告没有按照约定提供物业服务，没有维护业主的合法权益，我方有权拒绝支付物业费。即使我方与合肥杭邦物业管理有限公司蒙城分公司签订的前期物业服务协议还在有效期，但自2018年开始原告就没有为业主提供相应的物业服务，小区内卫生环境差，基础设施损坏无人维修，业主多次向物业和有关部门反映都没有得到解决。原告作为物业服务公司，是提供服务的一方，但业主们没有享受到应有的待遇，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。反之物业服务企业没有按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主当然有权拒绝缴纳物业费，同时我方还保留向原告追究相应违约责任的权利。三、原告起诉主张的费用标准过高，与实际数额不符。首先原告作为物业公司起诉我方要求支付电费应当提供相应的电表数作为证据，否则其主张是没有事实依据的；其次电费根据安徽省电网销售电价表收费标准为0.5653元每度，水费标准为2.7元每度，原告的主张应当根据该标准进行计算。同时自我方入住至实际最后缴费度数之日，原告全部按照每度0.6元收取电费，部分水费按照3元每度收取。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服分企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。原告违反规定电费每度多收0.0347元，水费每度多收0.3元，上述多收取费用应予以返还。综上、答辩人认为，被答辩人在前期物业服务合同到期后并没有与答辩人重新签订物业服务合同，且被答辩人在服务期间也并未按照规定提供符合要求的服务，反而违反规定违法收费，导致全体业主怨声四起，多次与被答辩人发生纠纷，甚至小区内多次发生业主与物业发生肢体冲突事件，业主被逼跳楼事件，故被答辩人要求业主缴纳物业费，违约金，水电费没有任何依据，相反被答辩人应按照业主及相关主管单位要求，返还答辩人多收取费用。 本院经审理认定事实如下：2014年3月28日，蒙城县金成房地产开发有限公司与杭邦物业公司签订合同，将命名为金成御园小区物业管理服务委托给杭邦物业公司管理服务，合同对小区物业的范围、服务内容、质量及标准、服务费用、物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定，其中小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，并且做了约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应交总费日千分之五的标准向物业公司支付滞纳金。合同第六条约定：“合同管理期限为三年。自2014年4月1日至2017年3月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出延续选聘或续聘决定为止。”合同届满后该小区业主未作出选聘或续聘决定，继续接受杭邦物业公司管理服务。 郁永系蒙城县业主，按照2014年3月28日签订的前期物业管理合同约定，郁永应向杭邦物业公司缴纳2018年5月31日至2019年5月31日的物业费0.9元×99.19㎡×12个月＝1071元。郁永以存在一定的服务瑕疵、收费标准过高为由至今未付。 本院认为，杭邦物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，蒙城县金成房地产开发有限公司与杭邦物业公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对金成御园小区全体业主均有约束力。杭邦物业公司要求郁永按0.9元/平方米的标准交纳物业费，该收费标准经安徽省物价局核定许可收费，没有超出前期物业服务合同的约定。郁永亦未提供证据证明杭邦物业公司在整体服务上存在严重缺陷，以致于影响业主的基本生活质量。郁永作为金成御园小区业主应按时缴纳物业管理费用。因杭邦物业公司在庭审中未提供证据证明该公司已书面形式向郁永催交物业费，对杭邦物业公司要求郁永支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持；杭邦物业公司要求郁永支付电费、水费的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。郁永关于杭邦物业公司物业服务不到位，不应交纳物业费的答辩意见，证据不足，不予支持。综上，郁永应支付杭邦物业公司物业管理服务费1071元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条规定，判决如下： 一、郁永于判决生效后10日内支付合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司1071元； 二、驳回合肥杭邦物业管理有限公司蒙城县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由郁永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  黄淑云 二〇一九年十一月七日 书记员  白燕妮 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。