陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判 决  书 （2019）陕01民终13177号 上诉人（原审被告）：高志，男，1969年8月5日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘钰，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐奕，男，1994年1月3日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，陕西恒达律师事务所律师。上诉人高志因与被上诉人徐奕确认合同效力纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019)陕0116民初6119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高志上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回徐奕的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由徐奕承担。事实与理由：1.一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》相关规定认定涉案厂房属于违建，但却没有查清徐奕已经履行《土地租赁合同》的事实。事实上，徐奕已经实际履行《土地租赁合同》，于2018年9月向长安区滦镇街道办白杨寨村委会交纳2018年10月1日到2019年9月30日的租金合计18,150元，白杨寨村委会也接受了徐奕的租金，徐奕与白杨寨村委会已经形成事实上的土地租赁合同关系，足以说明徐奕主观上清楚其购买的厂房是建设在租赁农村土地之上的，其合同行为存在一定的过错。另《土地租赁合同》的出租方是白杨寨村委会，该租赁合同是高志与徐奕双方《转让协议》的一部分，《土地租赁合同》第五条也约定承租人的权利义务，约定国家征用土地的拆迁赔偿款归承租人。2.一审法院没有查清高志依据《转让合同》交付厂房的时间。一审判决只查清徐奕分三次向高志支付款项85万元，并未查清高志向徐奕交付厂房的时间，以及双方对交付厂房之后风险的约定情况，这直接涉及徐奕占有、使用涉案厂房期间，厂房毁损、灭失的风险承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”而本案，高志与徐奕对厂房交付之后的责任有明确约定。3.未查清厂房转让款项106万减成85万的原因。实际上，高志与徐奕不仅在《转让合同》中约定，合同生效之日起，高志不再承担任何责任和义务，而且在同年7月4日的《补充协议》中再次约定，本协议签订之日起，该厂房在白杨寨村所有遗留问题与高志不再有关系，高志不承担任何责任，由徐奕自行处理。4.未查清厂房遗留问题，遗漏认定手写证据《补充协议》。一审判决遗漏认定徐奕手写的一份《补充协议》，时间是2018年6月10日，载明厂房转让款从106万元变成85万元的原因，XX村委会XX房遗留问题，减少的价款21万元，徐奕不再支付给高志，用于XX村XX房遗留问题。5.遗漏认定白杨寨村委会《会议纪要》等三份证据。该组证据包括白杨寨村委会《会议纪要》、《西安市长安区滦镇街道办事处会议记录》、《中共滦镇街道工作委员会文件（滦发[2010]33号）》。该组证据中白杨寨村委会《会议纪要》尤为重要，作为农村集体土地的管理、经营者，白杨寨村委会出于建设村委会办公室这一公共设施的需要，出租、经营集体土地，符合《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条的规定，白杨寨村委会向高志出租土地建设厂房，筹集村委会建设资金，高志为村委解决租金问题，经村委会同意租地建房，主观上没有过错。6.一审判决只提到徐奕的证据，徐奕2018年6月10日手写的《补充协议》已经质证确认真实性，但对该证据证明的事实未予认定，一审判决对高志提交的关于租地的三份证据，虽经法庭质证，在判决中也没有认定，明显程序不当。7.涉案厂房属于违建，是租用农村集体土地建设的，高志从开始与徐奕交易，从没有隐瞒租地建房的事实，更没有隐瞒厂房没有审批手续的事实，双方签订的《转让合同》也没有约定产权变更或者过户事宜，违建的过错与缔结合同行为的过错是两个完全不同的概念。综上，请求二审法院查清事实，支持高志的上诉请求。徐奕辩称，一审法院认定事实清楚，判决依据证据确实充分，程序公正合法，适用法律正确，应当驳回高志的上诉请求，维持原判。一、一审对本案认定事实清楚，判决所依据的证据确实充分，高志所谓的“事实不清”无任何依据，且所谓的“事实不清”与案件的认定结果没有任何关联性。l、一审法院已依法认定双方签订的《转让合同》无效，无效的理由是由于涉案厂房标的物所占的土地性质为基本农田，高志在土地性质未发生变更的情况下修建厂房的行为违反了《土地管理法》的规定，故而认定合同无效。而徐奕向白杨寨村委会支付租金，是基于双方合同第四条的约定，更重要的是，白杨寨村委会并不认可徐奕成为土地承租方，故而徐奕交付的租金也是以高志的名义缴纳，由白杨寨村委会开具“高志”名义的收据，徐奕并未与其形成事实土地租赁关系。2、根据《合同法》规定，合同无效后自始无效，因无效合同取得的利益应当依法返还，一审法院根据此规定判决高志返还徐奕转让费是正确的。而涉案房屋无法向高志返还的原因是因为高志在非法占用的基本农田修建房屋被认定为违法建筑，后被强制拆除，而非徐奕的原因造成房屋无法返还。该拆除行为系行政法所调整的范围，与本案并非同一法律关系。因此高志所述的所谓风险转移是没有任何事实依据以及法律依据的。同时，高志援引的《合同法》中关于买卖合同的条款，其适用前提是合同有效的基础上，而本案合同为无效合同，故不存在适用的前提。3、本案的关键在于双方签订的《转让合同》及《补充协议》因合同标的违反法律法规的强制性规定而自始无效，故高志所谓的转让款变更的原因及厂房遗留问题根本不影响《转让合同》及《补充协议》的法律效力的认定问题。而高志在一审中提交的白杨寨村委会的《会议纪要》、《西安市长安区滦镇街道办事处会议记录》及《中共滦镇街道工作委员会文件》这三份证据，从内容来说，村委会及街道办所做出的一些内部决议与厂房建设没有任何关系，从效力上来说，也并没有改变土地性质，根本无法对抗法律的强制性规定，白杨寨村委会依据上述文件出租涉案农田的行为仍然是无效的，据此发生的一系列后续关于该农田的出租及转让行为必然是无效的。二、一审法院适用法律正确，审理程序符合法律规定，并无不当。1、一审法院依据《合同法》第58条判决《转让合同》及《补充协议》无效适用法律正确，对于转让款的返还，只要认定合同无效，即应当全额返还。而对于涉案违建厂房所占用的集体土地，已实际返还给集体土地使用权人。对于涉案违建厂房，已依法被强制拆除，而拆除的原因是由于高志违法建设所导致的，双方是否签订《转让合同》、是否履行以及原告是否在签订合同时存在过错，均与房屋拆除没有因果关系，该法律后果应当由违法建造人承担，不存在徐奕返还事宜。2、高志在上诉状中所谓的违建的过错与缔约过失过错，明显是在混淆法律概念。本案中，涉案房屋违建性质是土地管理部门依法进行的认定，但高志在涉案房屋已经被依法认定为违建后，仍然将其转让给徐奕具有明显的过错。而对于徐奕而言，一审法院已经认定徐奕在签订合同时未尽注意义务，进而认定对于徐奕的损失由徐奕自行承担。故本案不存在适用法律错误，程序不公的情形。综上，徐奕认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分且程序公正合法，故，恳请二审法院在查明案件事实的基础上，依法维持原判，驳回高志的全部上诉请求。徐奕一审诉请：1.依法确认其与高志签订的关于转让西安市长安区滦镇街道白杨寨村所租土地使用权及地面建筑权的《转让合同》及《补充协议》无效；2.依法判令高志返还转让款850,000元；3.依法判令高志赔偿徐奕经济损失共计107,000元；4.判令高志承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实: 徐奕、高志于2018年4月28日签订的《转让合同》，该合同约定由高志将位于西安市长安区滦镇街道白杨寨村所租土地使用权及地面建筑（二层楼房、厂房、围墙硬化场地及行车）的产权转让给徐奕，土地所处位置、土地面积以及徐奕的权利和义务以高志和白杨寨村委会于2011年9月30日签订的土地租赁合同为准。转让总价为1,060,000元。协议签订后，徐奕向高志支付转让款合计850,000元。2018年7月4日，双方当事人签订了《补充协议》，该协议约定将原合同转让金额1,060,000元变更为850,000元，本协议签订之日起该厂房在白杨寨村所有遗留问题与高志不再有关系，高志不承担任何责任，由徐奕自行处理。2019年1月14日，西安市国土资源局长安分局滦镇国土资源所与西安市长安区滦镇街道办事处共同向高志作出《违法行为告知书》，该告知书载明，高志建设的建筑物及附属设施，未履行土地审批手续，属非法占地行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关规定,责令高志于2019年1月16日前自行拆除该违法建筑物及其他设施，逾期不拆除的，承担一切法律后果。2019年1月30日，该厂房被有关部门强行拆除。现徐奕以双方签订的合同及协议违反了法律强制性规定应属无效合同为由诉至法院，要求确认双方签订的合同及协议无效，高志返还转让款850,000元，并赔偿损失107,000元。庭审中，徐奕坚持认为双方签订的合同及协议违反了法律的强制性规定，应属无效合同，高志坚持认为双方签订的合同及协议系双方真实意思表示，应属有效，即使认定合同无效，徐奕明知涉案厂房属违法建筑，且该涉案厂房已被拆除，依法已不能进行利益双返，故不同意徐奕诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。高志未经县级以上人民政府审批，占用集体用地建盖厂房，西安市国土资源局认定该行为构成违法用地，并责令其限期予以拆除。因此，徐奕与高志签订的《转让合同》及《补充协议》虽系双方真实意思表示，但该合同内容违反了法律强制性规定，依法认定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照该规定，合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件是“过错”和“损失”之间存在因果关系，即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失，其他损失与过错无关的无须赔偿。本案中，《转让合同》被确认无效后，徐奕不能向高志返还房屋，是由于高志建设的房屋被政府拆除，而并非是由于徐奕一方的过错所导致。并且，高志建设的房屋被拆除，其原因在于该房屋为违法建筑，双方当事人是否签订《转让合同》、合同是否履行以及徐奕是否存在过错，均和涉案房屋被拆除没有因果关系，故徐奕不负有返还房屋或折价赔偿的义务，对高志因房屋被拆除所遭受的损失亦不承担赔偿责任。与此相反，高志是基于《转让合同》收取了徐奕的转让款，合同被确认无效后，高志应向徐奕返还转让款。因徐奕对涉案厂房是否履行审批手续未尽到合理审查义务，且其主张的损失赔偿证据不足，故对徐奕要求的损失赔偿一节，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告徐奕与被告高志之间签订的《转让合同》及《补充协议》无效；二、被告高志于本判决生效后30日内向原告徐奕返还转让款850,000元；三、驳回原告徐奕其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,370元，原告已预交，减半收取6,685元，由被告承担，并于本判决生效后，连同上述款项一并支付原告。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，高志在未经相关政府部门审批的情况下，占用集体土地建造厂房，并与徐奕签订《转让合同》及《补充协议》，将涉案土地的使用权及地面建筑转让给徐奕，违反《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，且西安市国土资源局已经认定高志的行为构成违法用地，并责令其限期予以拆除，一审法院据此认定徐奕与高志签订的《转让合同》及《补充协议》无效，是正确的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《转让合同》及《补充协议》确认无效后，高志应向徐奕返还转让款，同时，案涉房屋因属于违法建筑已经被政府相关部门拆除，故一审法院判令高志向徐奕返还转让款850,000元，并无不当。综上，高志的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,370元，高志已预交，由高志负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    秦  燕  燕 二Ｏ一九年十一月十八日 书 记 员   段      蓓1