陕西省定边县人民法院   民 事 判 决 书     （2019）陕0825民初6078号     原告刘某某，男，汉族，生于1981年10月14日，无业，住定边县防疫站隔壁，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告定边县华栋房地产开发有限责任公司，住所地定边县路口。   法定代表人王仁华，系该公司经理。   委托代理人白学智，系该公司法律顾问。   本院于2019年8月2日受理原告刘某某与被告定边县华栋房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘某某，被告定边县华栋房地产开发有限责任公司委托代理人白学智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告刘某某诉称，2012年9月25日，原、被告签订《棚户区XX房团购协议书》，2013年5月25日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于定边县XX号楼XX单元XX号商品房一套，建筑面积147.34平方米，单价每平方米3030元，总价446440元，付款方式按揭贷款，首付40540%即168261元，剩余60%即263445元由被告办理按揭贷款，原告于2012年9月25日一次性支付首付款168261元，双方约定2015年9月30日前交房，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。按合同约定交付时间为2015年9月30日，到期后被告一直未向原告交付经验收合格的房屋，此后的时间里原告多次催促被告交房并向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅说明使用书》及办理房屋产权证，但被告一直未交付，原告依据《商品房买卖合同》第九条：1、逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；原告认为：双方约定的违约金过低，请求人民法院依法予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超出造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以造成的损失确定违约金数额”，第17条第二款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，按合同约定涉案房屋交付时间为2015年9月30日，被告至今尚未办理房屋产权证，构成违约，被告应当在商品房约定交付时间后90日内向原告办理房屋产权证，但双方未约定办理产权证的违约金，根据相关司法解释的规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告在合同履行过程中，因种种原因，被告未给原告办理剩余房款的按揭贷款，2017年6月份被告将原告诉至法院，要求原告支付未办理按揭部分房款，贵院审理后作出（2017）陕0825民初4724号民事判决书，判决原告向被告支付剩余房款263445元，之后原告向被告支付20000元，剩余房款原告陆续向被告支付，而被告至今不予交付经验收合格的房屋，也不予办理房屋产权证，故原告诉至法院请求1、依法判决被告立即向原告交付经验收合格的房屋，并向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、依法判令被告向原告支付逾期交房的损失（参照每年13000元-15000元的标准，从2015年9月30日起计算至被告交房之日止）；3、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金（按照中国人民银行逾期贷款利率计算从2015年12月30日至实际履行日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。   原告向法庭提交以下证据：   定边县城乡建设局信访事项办理回复单两份，网络截图一张，定边县国土局文件一份，关于定边县民生花园小区消防举报处理情况说明一份，证明定边县民生西区办理不了房产手续。   被告定边县华栋房地产开发有限责任公司辩称，被告承建的房屋应该由行政主管部门验收，验收后向原告出具住《宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告无义务向原告出具。因为原告违约在先，根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告仍然欠被告购房款263445元，经定边县人民法院（2017）陕0825民初4724号判决书，该判决已生效，正在执行当中，根据合同法的规定，双方违约的，依据过错的大小分担责任，原告所欠263445元26的房款，原告的违约责任远远大于被告的责任，对于房产证未办理，并不是被告故意不办理。   被告向法庭提交以下证据：   （2017）陕0825民初4724号民事判决书一份，商品房买卖合同一份，证明原告欠被告购房款263445元，该房屋在2014年12月25日在不动产登记机关已经登记备案，该房屋的权属归原告所有，原告违约在先，所欠的购房款现在还未偿还。   经庭审质证，被告对原告提交的证据有异议，认为根据该证据说明被告需要尽快完善手续，并没有说明被告开发的民生西区无法办理房产手续，而且所有手续正在办理当中。   原告对被告提交的证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，被告房屋还没有向原告交付，并且合同约定剩余购房款的支付方式为按揭贷款，所欠房款263445元，也不属实，被告计算房款的面积按合同约定的房屋面积大8.64平米，被告也有违约责任。   本院对原、被告质证的证据作如下认定：   原告提交的证据的真实性予以确认，证明目的不予确认。   被告提交的证据系生效法律文书，本院予以确认；《商品房买卖合同》内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。   本院根据原、被告的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：   2013年5月25日，原告刘某某与被告定边县华栋房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于民生西区的5号楼1单元9层904房屋一套，房屋建筑面积为147.34平方米，每平方米价格为3030元（含100元每平方米按揭费用），总价格为446440元。约定的付款方式为按揭贷款付款，首付40%，剩余60%在工程主体未封顶前在出卖人通知所确定的日期前办理按揭贷款，被告应当于2015年9月30日前向原告交付房屋（该商品住宅交房时由住户分户验收）。签订该合同后，原告向被告支付了房屋的首付款168261元。下剩房款由于原告不符合办理按揭贷款的条件，未向被告支付，故定边县华栋房地产开发有限责任公司将刘某某诉至法院，本院于2017年10月9日作出（2017）陕0825民初4724号民事判决书，判决刘某某向定边县华栋房地产开发有限责任公司支付购房款263445元，判决后原告仍未向被告履行支付房款的义务。    本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依照合同履行自己的合同义务，本案中双方在合同中约定首付40%，剩余60%在工程主体未封顶前在出卖人通知所确定的日期前办理按揭贷款，交房时间在2015年9月30日前，根据以上事实可以看出，原、被告对支付房款及交付房屋约定了履行顺序即原告应当先向被告交付购房款，再由被告向原告交付房屋，但是因原告不符合办理按揭贷款的条件，致使按揭贷款未办理成功，被告诉讼后原告仍未向被告交纳购房款，故原告请求被告交付房屋、赔偿逾期交付房屋的损失及逾期办理房产证书的违约金无事实及法律依据，本院不予支持；据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告的诉讼请求。   案件受理费1300元，由原告刘某某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。       审判长 刘文广                                    审判员 赵彩艳                                    人民陪审员 马志耀                                       二〇一九年九月三十日                                      书记员 王飞                          1