浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初10349号 原告：寿小红，女，1981年5月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：章洪杰、俞金良，浙江和畅律师事务所律师。 被告：苑志力，男，1977年7月21日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。 原告寿小红与被告苑志力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寿小红及其委托诉讼代理人俞金良，被告苑志力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寿小红向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告腾退位于绍兴市柯桥区房屋；3.判令被告支付原告垫付的电费712.32元（当庭增加电费482.89元）、水费175.72元、有线电视费收视费318元、物业费差额386元、水管损坏修理费2610元；4.判令被告支付违约金50000元，另向原告支付自2019年7月25日起至房屋腾退之日止按照每日43.84元计算的租金损失；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月24日签订一份《租赁合同》，约定原告将位于绍兴市柯桥区房屋租赁给被告居住使用，租期自2015年7月26日起至2021年7月25日止；首年租金15000元，此后每两年增加500元，在每一年度起始前30天支付该年度租金，如需提前终止需提前一个月提出并经对方同意，如被告违约则押金5000元不予以退还；租赁期间物业费、水电费、煤气费、有线电视费等费用均由被告承担；如一方违约，向对方支付违约金50000元等。上述合同签订后，原告依约交付了房屋。但到2019年6月，被告未根据租赁合同的约定时间支付租金，经原告通过微信、上门张贴通知等方式多次催告，被告迄今仍未支付，并以各种理由推脱。另，原告发现出租房屋已由被告擅自让他人使用，被告还拖欠原告水电费、部分物业费、有线电视收视费等。原告以被告违约并经催告仍不履行义务为由，提出解除合同，被告也予以同意，但被告却至今占用房屋未予腾退。 原告认为，被告未履行合同主要义务，且经原告催告后仍不履行，原告可以依法解除合同并主张各项损失。据此，原告为维护自身合法权益向法院呈讼。 被告苑志力辩称，原、被告间签订《租赁合同》属实，租期为六年，被告已付清前四年的租金。2019年5月，因房屋内水管破裂，原、被告间为水管修复费用的承担产生争议，被告未交纳第五个年度的租金。2019年8月，原告对房屋采取了断水断电措施，损害被告的利益。原告现提出解除合同，被告不予同意，被告愿意在原告恢复水电之后付清欠付的租金等款项。如果一定要解除合同，则原告应向被告支付违约金并赔偿经济损失。综上，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉租赁房屋为绍兴市柯桥区房屋，其所有权人为原告。2015年5月24日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将案涉租赁房屋出租给被告；租期六年，自2015年7月26日起至2021年7月25日止；2015年5月26日至2015年7月25日为装修免租期；2015年7月26日至2016年7月25日的年租金为15000元，2016年7月26日至2018年7月25日的年租金为15500元，2018年7月26日至2020年7月25日的年租金为16000元，2020年7月26日至2021年7月25日的年租金为16500元；租金每一年结算一次，被告提前30天支付下次租金，租赁期内房屋及附属设施如非被告的过失或错误使用而受到损坏时，原告有修缮的责任并承担相关的费用；双方有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，经对方同意，方可办理退房手续，如违约，需向对方支付违约金5万元。若原告违约，除退还押金5000元，还须支付上述金额的违约金，反之若被告违约，则原告有权不退还押金；租赁期间物业费、水电费、煤气费、有线电视费等费用均由被告承担等。 上述合同订立之后，原告将案涉租赁房屋交付给被告，被告向原告交纳押金5000元并对房屋进行了装修。被告表弟孙明亮同为该房屋的使用人。被告迄今已付清截至2019年7月25日的租金（即前四个年度）。 2019年5月底，孙明亮发现案涉租赁房屋内隐蔽于墙体内的一处水管发生故障，孙明亮遂着手进行了排查修理，原告之后也参与修理工作。2019年6月初，水管修复完毕，孙明亮与原告共同支付了水管修复费用，但双方对于维修的责任主体及其费用负担仍存在分歧。嗣后，原、被告为第五年度即2019年7月26日至2020年7月25日租金支付事宜发生矛盾，被告迄今未向原告支付第五年度租金。2019年8月中旬，原告对房屋采取断水断电措施。原告向被告提出解除合同，被告则要求原告支付违约金，双方协商未果，遂酿成本案纠纷。 本院认为，原、被告间就案涉租赁房屋的出租事宜签订《租赁合同》的事实清楚，该合同内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对原告提出的解除合同的诉求，本院认为，合同解除是合同终止的一种形式，合同解除分协议解除、约定解除与法定解除，原告明确基于法定事由要求法院判决解除租赁合同，其法律依据是我国合同法第九十四条相关规定即：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”故应归类于法定解除范畴。结合《租赁合同》的约定，第五年的租金即2019年7月26日至2020年7月25日的租金16000元应由被告提前该年度前30日内付清，被告迄今未向原告支付第五年度租金，确构成违约。但本案事实表明，自2019年5月底起，案涉租赁房屋内的水管发生损坏，但其具体责任方目前仍无法明确，在水管修理完毕之后，原告与房屋的使用人孙明亮就水管修理费的负担发生争议，此后虽原告向被告提出解除合同，因被告提出要求原告承担违约金等原因，双方未就解除合同达成一致意思表示。原告在2019年8月采取断水断电措施致被告不能正常使用房屋，亦有违出租人的合同义务，存在过错，客观上加剧了双方之间已有矛盾。据此，本院认为，原、被告在履行租赁合同过程中均存在违约行为，结合被告当庭表示只要原告恢复水电，其愿意付清欠付的租金等陈述，从鼓励、促进交易的原则出发，原、被告之间的纠纷完全可以通过承担继续履行、采取补救措施等违约责任的方式加以解决，《租赁合同》仍具备履行的条件。据此，原告主张要求解除合同，尚不符合我国合同法第九十四条关于合同法定解除的情形，双方当事人签订的《租赁合同》不存在原告所称的法定解除事由，其主张解除合同并基此提出的其他诉求，均缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告寿小红的诉讼请求。 案件受理费1134元，减半收取计567元，由原告寿小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇一九年十一月十二日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。