浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初4635号 原告：郑和平，男，1956年3月17日出生，汉族，住仙居县。 被告：朱闪勇，男，1983年8月21日出生，汉族，住仙居县。 被告：朱春女，女，1967年4月23日出生，汉族，住仙居县。 原告郑和平与被告朱闪勇、朱春女房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年11月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告郑和平、被告朱春女到庭参加诉讼，被告朱闪勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。 原告郑和平向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告朱闪勇由朱春女代签的租赁合同；2、判决被告朱闪勇、朱春女立即付清自2019年4月15日起至2019年11月25日止的房租并支付三个月房屋空置期的房租；3、判令两被告支付原告违约金100000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中原告变更第三项请求为要求被告朱闪勇支付违约金10000元。事实和理由：2017年2月25日，被告朱春女以被告朱闪勇名义与原告签订租赁合同一份，合同约定：原告郑和平将位于景星大道174号的房屋一至三层出租给被告朱闪勇营业使用；租赁期限自2017年4月15日至2020年4月15日，年租金24500元，被告每年提前一个月付清全年租金；被告租赁期间产生的水电费等费用，由被告结清；被告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得原告同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，被告装修不可拆除；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金100000元等内容。合同订立后，两被告在租用房屋内从事经营房屋装修材料，被告朱闪勇支付了两年租金，2019年4月15日至今的租金未付。2019年6月份的时候，原告通过被告朱春女向被告朱闪勇催讨租金并协商解除合同事宜，后因被告朱闪勇未签字而未果。目前涉案房屋被告朱闪勇未在经营使用。 被告朱闪勇未作答辩与举证。 被告朱春女答辩称，本案与被告朱春女无关，系原告与被告朱闪勇的合同，被告帮朱闪勇转交过第二年的租金。去年10月份开始，被告朱闪勇因生意不好就没有经营使用租赁的房屋了，大部分东西都已搬离，今年6月份的时候，与原告协商解除合同，被告除了结清未付的房租，愿意多支付一个月房租给原告，原告不同意，要求房屋什么时候租出去算到什么时候，故没有谈下来。被告朱闪勇表示要求支付租金继续履行合同。违约金因为一直在协商故不应支付。 本院经审理认定，2017年2月25日，原告郑和平与被告朱闪勇签订租赁合同一份，合同约定：原告郑和平将位于景星大道174号的房屋一至三层出租给被告朱闪勇营业使用；租赁期限自2017年4月15日至2020年4月15日，年租金24500元，被告每年提前一个月付清全年租金；被告租赁期间产生的水电费等费用，由被告结清；被告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得原告同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，被告装修不可拆除；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金100000元等内容。签订租赁协议后，被告朱闪勇支付了两年租金，2019年4月15日至2019年11月25日的租金共计14972元未付。2019年6月份期间，原告曾通过被告朱春女向被告朱闪勇催讨房租并协商解除合同事宜。 本院认为：本案争议的焦点为：一、原告是否可以解除合同；二、被告应当承担的违约责任。针对上述争议焦点，分析如下：依法成立的合同，对当事人具有拘束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告朱闪勇之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应为合法有效，双方均应根据合同约定享有权利和履行义务。被告朱闪勇未按约定及时支付租金，且在原告向被告催讨后的合理期间内仍未支付，致使原告订立合同的目的不能实现，结合被告朱闪勇已未在涉案房屋内经营，涉案房屋空置较长时间等因素，为了减少双方损失，涉案房屋租赁合同应予解除，故对于原告要求解除合同并支付欠付租金共计14972元的请求本院依法予以支持。原告与被告朱闪勇约定强行终止合同的一方须向另一方支付违约金100000元，原告要求被告支付违约金10000元并支付房屋空置期三个月的房租损失，本院综合考虑合同约定的剩余租赁期限、年租金情况等因素，酌情确定因被告朱闪勇违约给原告造成的损失为5000元。原告要求被告朱春女承担责任，于法无据，本院依法不予支持。被告朱闪勇经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利，由其自行承担所产生的后果。综上，原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告郑和平与被告朱闪勇于2017年2月25日签订的《租赁合同》； 二、被告朱闪勇于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告郑和平欠付的租金14972元； 三、被告朱闪勇于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑和平违约金5000元； 四、驳回原告郑和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费580元，减半收取290元，由原告郑和平负担100元，由被告朱闪勇负担190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 吴勇智 二〇一九年十一月二十五日 法官助理项姹怡 代书记员 方侠迪 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。