大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初4300号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地辽宁省大连市普兰店区丰荣街**。统一社会信用代码91210282818713920B。负责人：张斌，系该支行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：柳建党，男，1970年11月14日出生，汉族，住河南省沈丘县。被告：舒雪灵，女，1970年7月6日出生，汉族，住河南省沈丘县。被告：大连裕达房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市西岗区先进街**一社会信用代码91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告柳建党、舒雪灵、大连裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范纪晖到庭参加诉讼，被告柳建党、舒雪灵、被告裕达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告柳建党、舒雪灵偿还借款本金240600.91元及利息、罚息9075.07元（截至2019年5月31日）；2、请求判令被告柳建党、舒雪灵按合同约定偿还自2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息；3、请求确认原告对被告柳建党、舒雪灵抵押的房产享有优先受偿权；4、请求判令被告裕达公司对被告柳建党、舒雪灵的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费及一切相关费用由三被告承担。事实与理由：2014年8月14日，原告与被告裕达公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告裕达公司就被告裕达公司开发建设的“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日。由于被告裕达公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告裕达公司应对该笔贷款承担连带保证责任。2015年2月4日，原告与被告柳建党签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：为购置坐落于普兰店市房屋，被告柳建党向原告借款27万元；借款期限为240个月，自2015年2月4日至2035年2月4日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率为贷款利率水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入被告裕达公司账户；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款方式采用委托扣款方式等额本息还款法；被告柳建党以位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保；借款人违约，原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告柳建党和被告舒雪灵是夫妻关系。原告于2015年2月9日，依约发放贷款27万元，而被告柳建党、舒雪灵没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2018年9月9日起开始违约。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告柳建党、舒雪灵立即清偿全部借款本金240600.91元、利息、罚息9075.07元（截至2019年5月31日）及从2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息以及实现债权所发生的相关费用，被告裕达公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任，故诉至贵院，如判所请。三被告均未具答辩。围绕诉讼请求，原告提交了《楼宇按揭合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》、《中国银行借款借据》、房屋预告登记证明、逾期未还款查询表，拟证明其主张。本院认为原告提供的证据形式合法、内容真实，可以证明被告柳建党在原告处借款且逾期还款事实及原告与被告裕达公司签订合作协议约定被告裕达公司承担阶段性保证的事实。但因案涉房屋没有办理产权证明，从而没有办理抵押登记，只办理了预告登记，故不能为原告设立抵押权。本院经审查后认定事实如下：2014年8月14日，原告与被告裕达公司签订《楼宇按揭合作协议》。约定：原告与被告裕达公司就被告裕达公司开发建设并依法销售的坐落于原普兰店市矿洞社区地号为10049号的经批准命名为“裕达法蓝溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，该楼盘房屋购买人可向原告申请个人房屋贷款，合作时间为2014年8月14日至2019年8月14日。由于被告裕达公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行贷借款合同项下还本付息义务时，被告裕达公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括贷款本息，以及为实现债权产生的费用（包括律师费用）。2015年1月26日，被告柳建党与被告裕达公司签订了编号为WHT201500174号《商品房买卖合同》一份，约定：被告柳建党购买被告裕达公司开发的坐落于普兰店市房屋，面积为85.25平方米。同日，被告舒雪灵签署共同还款证明，承诺愿与被告柳建党共同还款，还款义务的范围包括：贷款本金、利息（包括复利和罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、原告为实现债权而发生的费用。2015年2月4日，原告与被告柳建党在原告个贷中心签订了212900000-2012-20150233825号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告柳建党为购买普兰店市的商品房向原告借款27万元。借款期限为240个月，即2015年2月4日至2035年2月4日；贷款利率采用浮动利率，执行基准利率。罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；还款采用等额本息还款方式；贷款人将款项一次性划入售房人被告裕达公司账户，账号为：21×××13；被告柳建党自愿以所购商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人未按时足额履行债权债务，原告有权行使抵押权；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。2015年2月6日，案涉房屋在普兰店市房地产管理处作了预购商品房抵押权预告登记，证号为普房预普他证字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告柳建党。2015年2月9日。原告向被告柳建党发放贷款27万元，根据借款合同约定，原告将款项一次性划入售房人被告裕达公司账户，账号为：21×××13，被告柳建党在《个人贷款支付凭证》上签名确认。自2018年9月9日起，被告柳建党开始逾期，截至2019年5月31日，尚欠借款本金240600.91元及利息9075.07元，此后，被告柳建党没有还款。另查，被告柳建党和被告舒雪灵系夫妻关系。2016年2月，普兰店市更名为大连市普兰店区。本院认为，原告与被告柳建党签订借款合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告已按约定履行了发放贷款的义务，被告柳建党应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应罚息（含复利）。合同约定，被告柳建党逾期还款，原告可以宣布借款提前到期，符合法律规定。被告舒雪灵签署共同还款证明，承诺愿与被告柳建党共同还款，说明此债务系被告柳建党、舒雪灵共同债务，应当连带偿还。不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。本案中，因案涉房屋没有按照法律规定办理抵押登记，所以不能设立抵押权。原告与被告裕达公司签订合作协议，约定因不能办理房屋权属证明，从而借款人不按约偿还借款，被告裕达公司应当承担连带保证责任，符合法律规定。综上，被告柳建党未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告柳建党提前付清全部借款本息，符合法律规定，此通知到达被告柳建党即生效。本案中，被告柳建党收到原告的起诉状之日（2019年10月14日，公告期满之日）即原告宣告提前到期的通知到达之日，此后被告柳建党应当提前偿还所欠全部借款，逾期应按约承担相应的罚息。原告与被告裕达公司就案涉房屋所在小区签订阶段性保证合同合法有效，而案涉房屋至今没有办理正式抵押登记，是因被告裕达公司未能为案涉房屋办理权属登记。故对原告要求被告柳建党、舒雪灵偿还全部借款本金240600.91元及相应利息、被告裕达公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求确认其对抵押房屋在担保价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告柳建党、舒雪灵欠原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金240600.91元于本判决生效后十日内付清，并自2018年9月9日起至借款还清之日止，按照合同约定的计算方式和利率标准承担利息；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对上述款项承担连带还款责任，承担责任后可向被告柳建党、舒雪灵追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5045元，保全费2020元，公告费600元，均由被告柳建党、舒雪灵承担，被告大连裕达房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  王永全人民陪审员  孙 茹人民陪审员  张 杰二〇一九年十一月四日书 记 员  肖 迪相关法律法规《中华人民共和国合同法》第二百零三条借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。