湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终796号 上诉人（原审被告）：张家界溪布老街文化旅游有限公司，住所地张家界市武陵源区溪布街DW01-201门面。 法定代表人：吴娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐汇兵，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汤建芬，女，1976年4月28日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 被上诉人（原审原告）：罗伟东，男，1976年8月24日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：汤建芬（系罗伟东妻子），女，1976年4月28日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 原审被告：张家界金瑞旅游发展有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处武陵大道瀑布街****。 法定代表人：吴愈勇，该公司执行董事。 上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司与被上诉人汤建芬、罗伟东，原审被告张家界金瑞旅游发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院（2019）湘0811民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷，询问各方当事人，本院认为原审案件事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，《溪布街街区整体运营合作合同书》不符合租赁合同的主要特征，不属于租赁合同。同时，一审认定汤建芬授权上诉人与第三人向华菊签订《商铺租赁合同》，充分证实上诉人与汤建芬是委托代理合同而非租赁合同关系。2.解除《溪布街街区整体运营合作合同书》违背合同初衷，损害溪布街业主集体利益。3.被上诉人未在法律规定的合理期限内行使解除权，其解除权已经依法消灭。而且，被上诉人没有履行解除合同对上诉人的通知义务，一审判决解除双方合同属适用法律错误。 被上诉人汤建芬、罗伟东答辩称：我与上诉人是租赁关系，合同约定我方将溪布街的店铺交给上诉人统一经营，上诉人应当积极履行租赁合同将回报金按期支付给被上诉人，根据合同来看，回报金就是租金。上诉人从2017年12月23日至今未向被上诉人支付回报金，已严重违约，被上诉人有权解除合同。 原审被告张家界金瑞旅游发展有限公司没有提出答辩意见。 汤建芬、罗伟东向一审法院起诉请求：1、判令解除汤建芬、罗伟东与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》；2、判令张家界溪布街公司立即向汤建芬、罗伟东支付2017年12月23日至2019年6月22日的租金59262.48元，并按3292.36元/月租金标准支付至合同实际解除之日止，同时赔偿两个月回报金6584.72元；3、判令张家界金瑞公司对上述第2项请求款额的清偿承担连带保证责任。2019年7月3日，汤建芬、罗伟东将上述第2项诉讼请求变更为“判令张家界溪布街公司立即向汤建芬、罗伟东支付2017年12月23日至2019年6月22日的租金59350.5元，并按3297.25元/月租金标准支付至合同实际解除之日止，同时赔偿两个月回报金6594.5元”。 一审法院认定事实：汤建芬与罗伟东系夫妻关系。2010年11月20日，汤建芬、罗伟东与张家界金瑞公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了张家界金瑞公司开发的位于张家界市武陵源区商铺，并于2016年1月12日在张家界市房地产管理局办理了商铺的房屋所有权证，该房屋所有权证载明，罗伟东为该商铺的房屋所有权人，汤建芬为共有人。2014年8月3日，张家界溪布街公司（甲方）与汤建芬（乙方）、张家界金瑞公司（担保方）签订《溪布街街区整体运营合作合同书》，约定乙方将溪布街ＫＺ-09栋106号商铺交给甲方统一经营，该合同中载明：1、合作期限15年，自2015年8月23日起至2030年8月23日止；2、甲方按照约定向乙方支付回报金，具体为2015年8月23日至2020年8月22日，年回报金额为39567元。合同期内2015年8月23日至2016年8月22日第一年度回报金半年支付一次，从第二年即2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间和节点，在7个工作日内向乙方一次性支付；3、张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年8月23日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效；4、甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠，如甲方未按约定日期支付回报金，逾期15天甲方应承担违约责任，按每日支付当年年度回报金的千分之一金额，作为逾期违约金赔偿给乙方。如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金；5、因甲方原因提前解除合同，甲方需付清所欠回报金，还应赔偿乙方两个月当期回报金，可直接从履约保证金扣除。合同签订后，汤建芬将该106号商铺交给张家界溪布街公司统一经营。张家界金瑞公司于2019年3月26日前，陆续向汤建芬支付了欠付的2017年12月22日之前的合作回报金，2017年12月23日至今的合作回报金未向汤建芬支付。汤建芬、罗伟东为维护自身合法权益，故诉至法院。另查明，2016年9月26日，汤建芬（甲方、出租方）、张家界溪布街公司（甲方委托代理人）与向华菊（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将溪布街ＫＺ-09栋106号商铺出租给乙方经营，双方在合同中载明：1、租期自2016年9月26日起至2019年4月22日止；2、年租金2017年4月23日至2018年4月22日为55400元，2018年4月23日至2019年4月22日为63300元；3、租金由乙方按照约定向张家界溪布街公司指定的账户支付。2018年4月19日，向华菊向张家界金瑞公司交纳商铺租金63300元。 一审法院认为，张家界溪布街公司与汤建芬签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。从双方签订的合同性质分析，汤建芬将其所有的溪布街商铺交付给张家界溪布街公司使用，由其租赁给第三人获取收益，再由张家界溪布街公司向汤建芬支付“回报金”，故其性质为租赁合同关系，“回报金”实质上为租金，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出本案双方不是租赁合同纠纷的意见，不予支持。本案争议焦点，双方签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》是否应解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方当事人在合同中明确约定：“甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠……如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金。”从查明的事实来看，张家界溪布街公司仅支付了汤建芬2017年12月22日之前的租金，2017年12月23日至今的租金未向汤建芬支付，双方当事人约定的合同解除条件已成就，故汤建芬要求解除与张家界溪布街公司签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》的请求，符合双方的合同约定，于法于理有据，予以支持。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司提出，其为溪布街的发展投入了大量资金并获得了一系列的授牌，两原告解除合同不符合溪布街的整体运营规划，会损害溪布街业主整体利益及社会公共利益，以及张家界溪布街公司资金紧张、旅游市场竞争压力大、因政策原因溪布街经营困难等意见，经查，张家界溪布街公司系独立从事经营活动，并自负盈亏的企业法人，其上述辩解意见虽与本案有一定的联系，但并非双方合同约定的一方阻止另一方解除合同的事由，故张家界溪布街公司、张家界金瑞公司的上述辩解意见，于法于理无据，不予支持。张家界溪布街公司至今未向汤建芬支付2017年12月23日以来的房屋租金，违反双方的合同约定，致使汤建芬起诉解除合同，故其要求张家界溪布街公司支付2017年12月23日至合同实际解除之日的租金，以及赔偿两个月租金6594.5元的请求，符合双方合同约定，于法于理有据，予以支持。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”双方当事人在合同中约定“自2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间和节点，在7个工作日内向乙方一次性支付”，以及“张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年8月23日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保。”双方合同中约定张家界金瑞公司仅为张家界溪布街公司应支付汤建芬2015年8月23日至2018年8月22日的租金提供担保，未对保证方式约定明确，应为连带责任保证，但汤建芬未在主债务履行届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任，故汤建芬要求张家界金瑞公司对张家界溪布街公司欠付的租金承担连带清偿责任的请求，不符合双方合同的约定，于法无据，不予支持。罗伟东虽是本案案涉商铺的财产所有人，但不是本案合同的相对方，故其在本案中的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第二十六条的规定，判决：一、解除张家界溪布老街文化旅游有限公司与汤建芬于2014年8月3日签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》；二、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付汤建芬2017年12月23日以来欠付的房屋租金，其中截至2019年7月22日为62647.75元（39567元÷12个月×19个月），2019年7月23日以后的租金，按照每月3297.25元的标准计算至本判决生效双方合同实际解除之日止。三、张家界溪布老街文化旅游有限公司赔偿汤建芬两个月房屋租金6594.5元。四、驳回汤建芬、罗伟东的其他诉讼请求。上述给付金钱义务，限本判决生效后十日内付清。本案案件受理费1446元，减半收取723元，由张家界溪布老街文化旅游有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交证据。 二审另查明：（一）溪布老街文化公司有吴愈勇、吴娟两名股东，二人系夫妻关系，吴愈勇拥有公司90%股权。（二）溪布老街文化公司于2016年9月开始给汤建芬支付“合作回报金”19783元，尔后于2017年2月、10月、2018年11月三次支付“合作回报金”，至2019年3月已支付完欠付汤建芬的2017年12月22日之前的“合作回报金”。（三）2019年4月3日，汤建芬通过顺丰快递寄出三份文件，其中两份寄给吴愈勇、一份寄给涉案门面实际承租人黄先生（从向华菊处转租），顺丰快递将该三份快递文件均于4月4日送到吴愈勇及黄先生处，此事实有顺丰快递寄送回执各三份在卷佐证，足以认定。对于快递文件内容，汤建芬称给吴愈勇寄的是通知解除租赁合同的通知，给黄先生寄的是《告知函》，内容为“本人已通知溪布老街文化公司解除合同，溪布老街文化公司已无权再与你方签订门面租赁合同”。溪布老街文化公司、金瑞旅游发展公司对其是否收到上述快递文件未置可否，溪布老街文化公司并提出，汤建芬寄送快件给吴愈勇，只能证明其快件寄送给了金瑞旅游发展公司，其并未寄送给溪布老街文化公司，而且其也不能证明快件的具体内容。（四）由于溪布老街文化公司未能按时支付业主租金，2017年7月29日，金瑞旅游发展公司在网上发布《回复函》回复业委会成员及业主，称“关于业委会对于租金支付时间问题……，2018年度的租金在2018年12月31日前完成”。（五）自2019年5月份至今，涉案门面一直处于歇业状态，溪布老街文化公司及汤建芬均未收到该门面直接占有人租金。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，予以确认。 本院认为，本案有以下几个争执焦点： 一、涉案合同的性质。按照双方当事人合同约定，汤建芬将其门面交给溪布老街文化公司经营，汤建芬仅按期收取固定回报，并不与溪布老街文化公司一起承担经营风险，双方签订的合作合同是名为合作实为租赁的合同。故溪布老街文化公司认为双方合同是合作合同的上诉理由不能成立。又，溪布老街文化公司与向华菊就涉案门面签订的合同为转租合同，上诉人溪布老街文化公司以原审判决认定汤建芬授权其公司与向华菊签订租赁合同，从而又认为其公司与汤建芬形成的系委托代理关系，此亦系上诉人公司的曲解，委托代理关系的法律后果完全归属于委托人，而上诉人公司支付给汤建芬的门面租金并不以收取的向华菊的租金为依据，上诉人公司提出的汤建芬对该公司的授权实际是同意该公司转租的意思表示而已。 二、汤建芬主张的已给溪布老街文化公司寄送解除合同通知的事实能否认定。吴愈勇拥有溪布老街文化公司90%股权，其与溪布老街文化公司的法人代表吴娟系夫妻关系，而且，从金瑞旅游发展公司在网上发布《回复函》回复业委会成员及业主的情况来看，溪布老街文化公司的经营事务实际上是由金瑞旅游发展公司在主导，不论是从公司控制的角度还是从意思表示传达受领的角度来讲，汤建芬意思表示（即快递内容）到达兼具溪布老街文化公司的绝对控股股东及金瑞旅游发展公司法定代表人身份的吴愈勇时，都应视为其意思表示到达溪布老街文化公司，换言之，吴愈勇收到快件即可认定溪布老街文化公司收到了快件；至于快递的具体内容，由于有足够证据证明吴愈勇已收到快递，溪布老街文化公司虽然否定汤建芬主张的解除合同的内容，但其又不向法庭提交该快递件，根据证据规则，可以推定汤建芬主张的快递件的内容即系其提出解除合同的内容；而且，这一推定，也与汤建芬寄送给门面实际承租人黄先生的快递内容相互印证。故应认定汤建芬于2019年4月3日给溪布老街文化公司寄送了解除合同的通知，该通知于4月4日到达该公司。溪布老街文化公司以汤建芬未通知其解除合同的理由不能成立，不予支持。汤建芬在以通知的方式行使合同解除权后，又起诉要求法院判决解除合同，实无必要。如一方当事人对对方单方解除合同的效力存在异议，法院只须对该解除通知的效力予以审查即可。 三、汤建芬是否享有合同解除权。合同解除分约定解除和法定解除两种。本案中，双方当事人约定了合同解除的条件，根据双方合同约定，溪布老街文化公司应于2016年2月23日后七个工作日内支付合同约定的第一笔“合作回报金”，但溪布老街文化公司于2016年9月才支付第一笔“合作回报金”，合同约定的连续三个月不支付“合作回报金”即可解除合同的条件已于2016年6月5日成就，汤建芬此时起即享有了合同约定的解除权，汤建芬明知解除条件已成就，但一直在继续履行合同，并在此后长达三年时间内未依照合同约定的解除权提出解除合同，明显已经超过合理期限，根据合同法第九十五条之规定，当事人应在合理期限内行使解除权。其享有的约定解除权已依法消灭。原审判决以双方约定的行使解除权的条件成就判决解除合同，属于适用法律错误，应予纠正。但根据合同履行情况，汤建芬享有合同法定解除权。根据合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。支付租金是承租方的主要合同义务，溪布老街文化公司至今尚拖欠汤建芬2017年12月23日以后发生的租金，其迟延履行主要债务是不争的事实。而且，其经业主委员会催告后（从其回复函中“关于业委会对于租金支付时间问题”的表述可推定出业委会催告的事实），亦并未按其承诺于2018年12月31日前付清汤建芬2018年度的租金，故汤建芬有权依照合同法第九十四条之规定，行使合同法定解除权，其于2019年4月3日单方发出的解除合同的通知合法有效，应予确认。根据合同法第九十六条之规定，双方的合同自2019年4月4日解除。溪布老街文化公司上诉提出的汤建芬的合同解除权已经消灭的理由，对于双方约定的解除权是成立的，但并不影响当事人一方行使法定解除权。 四、关于租金及违约金金额的确定。由于双方的合同已于2019年4月4日解除，而且，汤建芬亦同时通知了涉案门面的实际承租人黄先生，告知其溪布老街文化公司已无权就涉案门面与其他人签订合同，溪布老街文化公司至此已经不能正常行使门面转租权，其在客观上也未对涉案门面转租获利，故其只应对此前已经转租的房屋租金承担责任，其后的租金应由汤建芬向事实上的门面占有使用人主张权利。原审判决对租金的计算期限错误，应予纠正。溪布老街文化公司未依合同支付租金，构成违约，原审判决责令其按合同约定给汤建芬支付两个月的租金作为违约赔偿正确，应予以维持。 综上，原审判决部分事实认定不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十五条、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持张家界市武陵源区人民法院（2019）湘0811民初336号民事判决第三项； 二、撤销张家界市武陵源区人民法院（2019）湘0811民初336号民事判决第一、二、四项； 三、确认被上诉人汤建芬于2019年4月3日单方解除其与上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司签订的合作合同的效力； 四、上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司自本判决生效之日起十日内支付被上诉人汤建芬自2017年12月23日至2019年4月22日止房屋租金52756元。 五、驳回被上诉人汤建芬、罗伟东的其他诉讼请求。 若未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1446元，适用简易程序审理减半收取723元，由上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司负担500元，由被上诉人汤建芬、罗伟东负担223元；二审案件受理费1446元，由上诉人张家界溪布老街文化旅游有限公司负担1100元，由被上诉人汤建芬、罗伟东负担346元。 本判决为终审判决。 审判长  刘雪飞 审判员  吕红军 审判员  钟以祥 二〇一九年十一月二十五日 法官助理吴桓熠 书记员陆露 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。