文书内容江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3245号上诉人（原审被告）:张雷，男，1983年2月1日生，汉族，宿迁市人，户籍地宿迁市宿豫区，现住常州市天宁区。委托诉讼代理人：范瑶，系张雷之妻。上诉人（原审被告）:范瑶，女，1988年8月10日生，汉族，宿迁市人，户籍地宿迁市宿豫区，现住常州市天宁区。被上诉人（原审原告）:常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2-4。法定代表人：张翔,该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬，该公司员工。上诉人张雷、范瑶因与被上诉人常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）居间合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2019）苏0492民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。张雷、范瑶上诉请求：1.撤销（2019）苏0492民初55号判决书，驳回被上诉人一审诉请；2.判令被上诉人赔偿上诉人已给付房屋出卖人的三万元定金；3.本案诉讼费由被上诉人承担；4.由法院证实上诉人是否可以贷款；5.网络公示本案所有诉讼文书及裁判。因上诉人未围绕原审判决结果提出上诉请求，经本院释明，张雷、范瑶撤回第2、4、5项上诉请求。事实和理由：１．上诉人于2018年11月5日前未按合同支付一万元资金监管费用和支付20万元的过错在于被上诉人。上诉人于2018年9月30日签订合同，在被上诉人承诺可以贷款的情况下，于当天上午支付3万元购房定金。2018年10月26日被上诉人员工林淑兰微信通知上诉人准备身份证、户口本、结婚证、建设银行卡、双方收入证明、半年资金流水、资金监管的现金以及代房屋出卖人还款21万元。2018年10月31日上诉人将张雷、范瑶征信发给被上诉人后，被上诉人告知因张雷征信逾期太多（23次），无法贷款。因房屋出卖人以上诉人的首付款偿还房屋抵押贷款，出卖人房屋抵押贷款清偿完毕上诉人才可以办理房屋贷款手续，上诉人不能接受这种不能贷款又要付首付的情形，所以无法依照合同履行。由于被上诉人的过错导致上诉人因无法贷款而未按照合同约定履行，责任应由被上诉人承担。此外，在签订合同时，上诉人已经告知被上诉人自己没有能力全额付款，需要贷款。2.《房屋转让协议》相关条款属于格式条款，应属无效。被上诉人提交的《常州市房屋转让协议》第六条：“基于中介方的居间服务……向中介方支付（佣金）贰万元整。”违背法律的强制性规定，属于无效条款。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”３．本案审理中，上诉人以张雷、范瑶的征信条件询问其他中介机构是否可以办理贷款，均被拒绝房贷，请求法院查明这一事实，依法判决。综上，作为专业的房屋中介机构，被上诉人应当掌握居间服务对象及买卖房产的详细信息，因被上诉人在签订合同前未告知上诉人征信逾期将无法办理贷款而导致房屋买卖合同无法履行，被上诉人存在严重失职行为，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法公判、公示。上城公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。上城公司向一审法院起诉请求：1.判决张雷、范瑶支付上城公司中介费20000元；2、判决张雷、范瑶支付上城公司律师费5000元；3、本案的诉讼费用由张雷、范瑶承担。一审法院认定事实：上城公司为房产中介公司。张雷、范瑶为夫妻。2018年9月30日，张雷、范瑶为乙方（购买方），案外人王灵平、任佳妹为甲方（出售方），经上城公司居间中介，甲、乙双方签订《常州市房屋转让协议》一份，乙方向甲方购买龙东花园5幢2504室的房屋，面积为123.66平方米，成交价为1478000元。协议第三条“付款方式”约定：1，甲乙双方签署协议之时，乙方支付甲方定金人民币30000元整（其中5000元由甲方暂存于中介方，25000元由甲方收取，购房定金冲抵房款）；2，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款人民币10000元到资金监管专用账户；3，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向银行申请商业贷款人民币680000元，贷款按规定时间到资金监管专用账户（乙方承诺该房产产权受让人以家庭为单位符合贷款条件，乙方产权受让人根据银行或公积金管理中心政策办理贷款手续，无法贷款或贷款不足部分，均应以现金支付给甲方）；付款特别约定“乙方于2018年11月5日前支付20万元给甲方还该房抵押贷款，还贷不足部分由甲方自行补足，过户当天乙方支付558000元给甲方”。协议第六条“佣金”约定，乙方承担中介方报酬（佣金）按20000元收取。协议第十条“特别约定”第五款约定，本协议在履行过程中发生争议时协商解决，协商不能解决时，向该房屋所在地法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担。协议还对其他条款作了约定。房屋转让协议签订后，张雷、范瑶支付定金3万元，后双方就张雷的个人信用报告存在多次逾期还款记录可能无法办理商业贷款事宜产生争议，最后张雷、范瑶未按约支付首付款、办理资金监管手续，也未支付上城公司中介费，不再履行合同。现上城公司向法院起诉，要求处理。为主张本次诉讼，上城公司与江苏乐天律师事务所签订委托代理合同，发生律师代理费5000元。该院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案所涉《常州市房屋转让协议》是各方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该协议合法有效，依法受保护。该协议涉及两个合同关系，即上城公司与张雷、范瑶及案外人房屋出售方之间的居间合同，和张雷、范瑶与房屋出售方之间的房屋买卖合同。本案为居间合同纠纷。本案中，上城公司作为居间方，已经促成了张雷、范瑶与案外人房屋出售方签订的房屋买卖协议，完成居间合同约定的义务，张雷、范瑶理应按约向其支付居间报酬。至于张雷、范瑶主张因个人征信无法办理按揭贷款，从而导致房屋买卖合同无法继续履行，故不再支付中介费的意见，对此，一方面，房屋买卖合同的如何履行，并不影响居间方上城公司向被告主张权利；另一方面，被告未按约定完成资金监管手续即拒绝履行合同，未能提供银行在履行涉案房屋买卖合同中拒绝发放按揭贷款的证据，也未提供证据证明根据被告征信客观上无法成功至银行办理按揭贷款。故张雷、范瑶的意见，因缺乏有效证据，该院不予采信。根据合同约定，张雷、范瑶违约拒绝履行合同，还应承担纠纷产生的律师费。综上，上城公司要求张雷、范瑶承担中介费及律师费的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张雷、范瑶于本案一审判决发生法律效力之日起十日内支付常州上城房地产信息咨询服务有限公司中介费20000元。二、张雷、范瑶于本案一审判决发生法律效力之日起十日内支付常州上城房地产信息咨询服务有限公司律师代理费5000元。如果张雷、范瑶未按本案一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由张雷、范瑶负担。二审中，上诉人提交光盘一份，证明目的：依照上诉人的征信条件无法办理银行贷款。被上诉人质证认为，1.上诉人提交的证据属于证人证言，证人未出庭作证，无法确认证据的真实性；2.银行房屋贷款有流程规定，是否有贷款资格由银行决定，无论上诉人或被上诉人均无权决定上诉人能否获得贷款；3.被上诉人提供的是居间和媒介服务，不负有协助上诉人获得银行贷款的义务；4.上诉人在《常州市房屋转让协议》中承诺，无法贷款或者贷款不足部分，由其以现金方式支付给房屋出卖人，故房屋买卖合同未能履行系上诉人违约所致，与被上诉人无关。二审中，上诉人认为原审判决未依据范瑶与林淑兰的录音证据认定案件事实，本院对原审判决查明认定的事实依法予以确认。本院认为：本案上诉人、被上诉人、房屋出卖人签订的《常州市房屋转让协议》涉及两个合同，即上诉人与房屋出卖人之间的房屋买卖合同、上诉人、房屋出卖人与被上诉人之间的房屋居间合同。本案系上诉人与被上诉人之间的居间合同纠纷。经本院审查，本案上诉人、被上诉人、房屋出卖人签订的《常州市房屋转让协议》不违反法律规定，系有效合同，各方当事人应当按照《常州市房屋转让协议》的约定行使权利、履行义务。本案中，被上诉人以完成居间义务为由，于原审中向上诉人主张居间报酬，上诉人则以订立房屋买卖合同时，被上诉人未履行告知其因征信逾期将无法获得银行贷款的义务，导致其签订房屋买卖合同后无法向银行贷款，最终造成其无法履行房屋买卖合同为由，拒绝向被上诉人支付报酬。根据《合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”规定，结合双方诉辩意见，若上诉人拒付房屋居间报酬的主张成立，需要同时满足三个条件：一、订立房屋买卖合同时，被上诉人负有向上诉人告知因征信逾期可能影响获得银行贷款的义务，而被上诉人未履行该告知义务；二、上诉人未按约向房屋出卖人支付购房款应承担违约责任；三、被上诉未履行告知义务与上诉人承担的违约责任存在因果关系。关于条件一，在房屋买卖合同中，在购房者确认需向银行贷款情况下，征信系影响购房者权益的重大事项，作为专业从事房屋中介业务的居间人应当比购房者更清楚购房者的征信状况将影响房屋买卖合同的履行，故在订立合同时居间人负有向购房者告知因征信逾期将可能影响获得银行贷款的义务。本案中，被上诉人未提供证据证明在订立《常州市房屋转让协议》时向上诉人履行了告知义务，故条件一成立。关于条件二，上诉人与被上诉人均确认上诉人未按约支付购房款，根据《常州市房屋转让协议》，上诉人应向房屋出卖者承担违约责任，故条件二成立。关于条件三，根据《常州市房屋转让协议》第三条：付款方式3“……乙方（上诉人）承若该房产权受让人以家庭为单位符合贷款条件，乙方（上诉人）产权受让人根据银行或公积金管理中心政策办理贷款手续，无法贷款或贷款不足部分，均应以现金方式支付给甲方（房屋出卖人）”的约定，上诉人支付购房款的方式，按先后顺序依次为：1.贷款；2.若无法贷款，支付现金。对于上诉人在上诉状中关于“在签订合同前告知被上诉人购买涉案房屋需要贷款没有经济能力全额付款”的主张，应视为上诉人向被上诉人作出变更合同条款的意思表示，但变更合同条款因涉及房屋出卖人的利益，需取得房屋出卖人的认可，上诉人无权单方决定。在未取得房屋出卖人同意、未对《常州市房屋转让协议》第三条：付款方式3作出变更的情形下，上诉人仍然在《常州市房屋转让协议》上签名，未能尽到谨慎注意义务，过错在于上诉人，《常州市房屋转让协议》第三条：付款方式3对上诉人具有约束力。同时可以认定被上诉人未履行告知征信逾期可能会影响获得银行贷款的义务并不是决定上诉人签订《常州市房屋转让协议》的决定因素，上诉人应当按约向房屋出卖人支付购房款。基于上述分析，本案中，上诉人与被上诉人对是否能够获得银行贷款存在争议，原审法院因上诉人未提供不能获得银行贷款的有效证据，未支持上诉人的原审抗辩。本院认为，即使上诉人关于因征信逾期不能获得银行贷款的主张成立，但根据《常州市房屋转让协议》第三条：付款方式3的约定，在无法贷款时，上诉人仍应以现金方式向被上诉人支付购房款。本案中，被上诉人虽然存有未向上诉人告知征信逾期将影响获得银行贷款的过错，但该过错与造成上诉人未按约支付购房款并无必然关联，在无法贷款的情形下，上诉人未按约以现金方式支付购房款是导致房屋买卖合同违约的原因，故条件三不成立。上诉人应按约向被上诉人支付居间报酬。综上所述，张雷、范瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张雷、范瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢       唯       立审 判 员 罗       希       夷审 判 员 刘       岳       庆二〇一九年十一月二十五日法官助理 骆云辉书 记 员 张               斐