湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终922号 上诉人（原审原告）：余满连，女，1973年7月19日出生，汉族，住福建省永定县。 委托诉讼代理人：黄卢记，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚杰，男，1984年1月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所实习律师。 上诉人余满连因与被上诉人龚杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，开庭进行了审理。上诉人余满连的委托诉讼代理人黄卢记，被上诉人龚杰的委托诉讼代理人朱胜辉、王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余满连上诉请求：依法撤销一审判决并改判支持余满连的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。双方当事人曾一起与物业公司协商签订物业服务合同之事，对于上诉人余满连与物业公司签订物业合同一事以及合同的具体内容，被上诉人龚杰是知情的，合同所确定的物业费标准也没有高于之前的标准。2.龚杰有权要求余满连向物业公司支付物业费，并解除双方当事人之间的租赁合同。龚杰与物业公司之间存在纠纷不是其拒签物业合同、拒缴物业费的合法理由，因龚杰拒签物业合同、拒缴物业费，余满连主张解除双方签订的租赁合同符合双方之间的约定；而作为业主，余满连与直接物业公司签订物业符合法律规定，没有损害龚杰的合法权益，可以按照合同约定要求余满连支付相应期限的物业费。 龚杰辩称，所涉物业服务合同系余满连与物业公司私自签订，龚杰并不知情。该合同将应收取物业费的经营权使用面积手写修改为套内面积，扩大了收费面积，合同内容损害了龚杰的利益。龚杰一直按照约定向余满连支付租金，并未损害出租人的合法权益。故一审法院对余满连主张解除双方之间租赁合同的诉求判决驳回，二审应予以维持。 余满连向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方当事人之间签订的《房产租赁合同》；2.判决龚杰按《房产租赁合同》约定的交还条件按法院判决的交还日期将房产完好无损交还给余满连；3.判决龚杰如没有在法院确定的交还日期内将房产交还给余满连，余满连有权单方处理房屋内物品，龚杰无权主张任何返还或赔偿；4.判决龚杰支付实际交付房产给余满连之前，龚杰应支付的所有费用[包括不限于所有物管能耗费（欠付的物管能耗费暂计至2019年6月30日188916.2元）、有线电视、电话费、租金等费用]；5.判决龚杰承担余满连因维权支出的合理费用[包括但不限于律师费、保全费、担保费、差旅费等费用]；6.由龚杰承担案件受理费。 一审法院认定事实：2017年4月13日，余满连（甲方）与龚杰（乙方）签订《房产租赁合同》。合同约定：甲方将位于张家界市租赁给乙方，租赁房产建筑面积为858.71.平方米，用途为商业，租赁期限自2017年4月20日起至2027年4月19日止，房屋租金为每月38元／平方米；乙方应妥善使用商铺内的设施，不可擅自改变房屋主体结构，乙方租用期间甲方不负责任何维修，由乙方负责维修；乙方应遵守物业或运营公司的其他管理制度；租赁期间，该出租房所产生的水、电、燃气、有线电视、电话、物业管理等费用由乙方支付；若乙方拖欠费用，在甲方通知乙方缴费，乙方仍拒绝缴费的，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同并清空房产，押金不予退还。合同还对租金支付、押金、双方义务等进行了约定。 2017年8月20日，张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与王琨（乙方）签订一份《中商广场物业管理服务协议》，该协议约定甲方为乙方王琨的丈夫龚杰在中商广场5层经营的吃饭皇帝大提供物业管理服务，吃饭皇帝大经营使用面积为452.95平方米，服务期限自2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费为每平方米每月15元，即每月为6794.25元，公共区域分摊费标准为每月每平方米7元，即每月3170.65元。因下欠张家界中腾商业服务有限公司89684.1元的物业管理费及能耗费未交纳，张家界中腾商业服务有限公司于2018年11月19日向人民法院提起诉讼。2018年12月29日，一审法院作出（2018）湘0802民初3945号民事判决书，判决王琨于向张家界中腾商业服务有限公司支付2017年12月1日至2018年8月31日止的物业服务费89684.1元及其利息。王琨不服判决，向张家界市中级人民法院上诉，二审维持原判。 张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与余满连（乙方）签订一份《张家界中商广场物业管理服务合同》，该合同约定甲方为乙方位于湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场五层S501、S502号商铺提供物业管理服务，商铺套内面积858.71平方米，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为套内面积每平方米每月13元，公共区域分摊费标准为套内面积每月每平方米9元。合同签订日期处为空白。2019年5月20日，张家界中腾商业服务有限公司给余满连送达一份《费用催缴通知单》，通知要求余满连在2019年5月30日前缴纳2018年9月1日至2019年6月30日的物管能耗费188916.2元。2019年6月6日，余满连的委托律师给龚杰邮寄送达了《律师函》：⑴请龚杰于2019年6月15日前将拖欠的2018年9月1日至2019年6月30日的物业费共计188916.2元支付完毕；⑵如龚杰未能在2019年6月15日付清第一条款项，2019年6月16日余满连立即解除双方签订的《房产租赁合同》；⑶解除《房产租赁合同》的，龚杰应于2019年6月26日之前清空房屋，按《房产租赁合同》约定的交还条件将房产完好无损交还给余满连，逾期5日未腾空房屋并交付的，视为龚杰同意将房屋内所有物品归余满连，余满连有权处置该房屋内物品。 一审法院认为，余满连与龚杰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务，即余满连的主要义务是将出租房屋交付给龚杰，主要权利是向龚杰收取租金，而龚杰的主要义务是向余满连交付租金，主要权利是获得租赁房屋的使用权。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务，余满连已将出租房屋交付给龚杰使用，龚杰已将租金交付至余满连起诉时止。因此，余满连起诉之前，双方均未违反合同约定，双方均没有构成违约。本案争议的焦点是龚杰未按余满连的《律师函》支付物业费是否构成违约的问题。《房产租赁合同》虽约定物业费由龚杰承担，但并没约定龚杰每年应交物业费的具体数额，从现有证据分析，物业费的多少是由物业服务合同进行约定。对于2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务合同由龚杰妻子王琨与物业公司签订，该合同约定期间的物业费是由龚杰与其妻子王琨直接向物业公司交纳，不要经过余满连之手转交给物业公司，且物业公司向法院起诉王琨支付下欠的物业费时，也没有要求余满连承担责任。对于2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务合同由余满连与物业公司签订，但余满连作为出租人在签订物业服务合同之前，没有征求承租人龚杰的意见，在签订合同时没有与上一年度的物业费价格进行比较，当物业价格与上一年度发生变化后，没有征求承租人龚杰的意见，就与物业公司签订合同，合同签订后，余满连不仅没将合同给龚杰送达，也没将合同内容告知龚杰，余满连明显具有过错。因此，余满连在没有向物业公司支付物业费之前，以龚杰未按《律师函》支付物业费构成违约的理由不充分，证据不足，不予采纳，故龚杰未按余满连的《律师函》支付物业费不构成违约。余满连要求解除《房产租赁合同》的诉讼请求理由不成立，不予支持。余满连要求龚杰交还房产及处理房屋内物品的诉讼请求理由不成立，不予支持。余满连要求龚杰支付物业费的诉讼请求理由不充分，证据不足，不予支持。余满连要求龚杰支付合理费用的诉讼请求证据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告余满连的诉讼请求。案件受理费4078元，减半收取2039元，由原告余满连负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：余满连在二审中提交的微信聊天记录打印件以及本案所涉物业服务企业出具的说明，仅能证实双方当事人就签订物业服务合同一事与物业服务企业进行过协商的事实，不能证实龚杰对余满连与物业服务企业所订立的合同内容知晓并同意的事实；对余满连与物业服务企业所订立合同，龚杰所提异议主要是针对合同所确定的收费面积，对收费标准并无争议，故对于余满连提交的物业服务标准公示复印件，本院不予采纳。余满连提出解除其与龚杰之间租赁合同的理由在于龚杰未按期缴纳租赁费，故龚杰提交的证实其按照约定向余满连支付租金的转账凭证复印件，不影响本案基本事实的认定，故不予采纳。对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。 本院认为，上诉人余满连与被上诉人龚杰签订的《房产租赁合同》合法、有效。该合同约定：“租赁期间，该出租房所产生的水、电、燃气、有线电视、电话、物业管理等费用由乙方支付；若乙方拖欠费用，在甲方通知乙方缴费，乙方仍拒绝缴费的，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同并清空房产，押金不予退还。”余满连所称龚杰未交物业管理费属实，故本案争议焦点为龚杰未交物业管理费是否满足了合同约定的解除条件。本院认为，虽然合同文本约定了龚杰拒交物业管理费时余满连可单方解除合同，但是，双方租赁合同中，就物业管理费仅只约定应由龚杰交纳，对物业管理费的金额或者计算方法这一基础性前提并未约定，双方就此应另行协商或依法通过其他途径另行确定。余满连虽然与物业服务企业签订了合同确定了金额，但相对于租赁合同的当事人龚杰来说，尚属于余满连的单方要求，而龚杰辩称其与物业服务企业存在纠纷，如若属实，可在何范围内抗辩，对物业管理费金额亦有影响，在无充分证据证明龚杰恶意拒签物业管理费合同的情况下，余满连与物业服务企业所确定的金额，不能当然约束龚杰。综上所述，因物业管理费的金额这一需要另行解决的基础性前提尚未确定，龚杰未交纳物业管理费虽然有违诚信，但尚不足以发生可以解除合同的后果，余满连要求解除合同及相关的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4078元，由上诉人余满连负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇一九年十一月二十五日 法官助理盖景阳 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。