内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2249号   上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：石某，辽宁盛恒（呼和浩特）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某1，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：李某，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某2，内蒙古金矢律师事务所律师。   上诉人陈某因与被上诉人王某1房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈某的上诉请求：1、依法改判王某1退还其租金及押金3800元并由王某1向陈某赔偿损失44865元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。其上诉主张的事实和理由为：   第一，一审判决认定事实不清。   首先，一审判决认定拆迁从法律法律性质上是一种附条件，而不是一种附期限是错误的。上诉人认为案涉租赁合同中关于租赁期限的约定就是一种期限，从2017年10月30日起至正式公函通知本户拆迁为止。拆迁时是一个时间节点，应为一种期限，因此案涉租赁合同中拆迁时间是附期限而非附条件。《中华人民共和国合同法》第232条规定了租赁期限不明确时的法律适用问题，但该条适用的条件是没有约定或约定不明确时可以随时解除合同，但本案是有约定且约定是非常明确的，因此不能适用随时解除的条件。退一万步讲，无论附条件还是附期限的合同，只要不违背法律强制性规定，都是有效的，也就是说，只能在到期或条件成就时，才可以解除。即使是附条件，按照《中华人民共和国合同法》第45条的规定，本案也应在条件成就时解除，而非随时解除。   其次，一审法院认为“根据双方签订租赁协议约定租期至拆迁为止，本院认为，拆迁这一法律行为是否发生，何时发生均是不确定的，即使有关部门作出了征收调查公告，该不确定性仍未消除，因此拆迁从法律性质上是一种条件而不是一种期限。”错误。青山区政府2017年4月27日公布的是《征收决定的公告》，并非征收调查报告，同时附《青山区人民政府关于青山区自由路1#2#街坊棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》及《青山区人民政府关于青山区自由路1#2#街坊棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，以上三个文件的内容明确了拆迁工作在90天内完成，然后在2017年5月15日下达了《拆迁中止》的通知，本案双方当事人签订合同的时间是2017年10月30日，即双方当事人对于房屋的现状均非常了解，因此，一审法院认为租赁期限不明确是错误的。   再次，案涉房屋租赁合同自订立时即发生法律效力，直到2018年5月双方还一直在履行合同，本合同没有任何一条违反法律强制性规定，按照“约定大于法定”的基本原则，双方签订的租赁合同应当是有效的，也就是说双方在合同中关于租赁期限的约定是有效的，因此，该合同在未超过最高租赁期限20年这一强制性规定的情况下，合同合法有效，一审法院不能以双方形成不定期租赁合同关系支持王某1解除合同的诉讼请求。   第二，一审法院判决漏项。王某1以陈某不支付租金为由，要求解除合同，经审理查明，是由于王某1要求增加租金，其不同意导致王某1拒收租金导致。因此王某1违约在先，应由其支付违约金并赔偿损失，根据一审情况，陈某提出反诉，但一审法院对王某1违约的事实并未查清。一审时陈某反诉是因为受王某1干扰，案涉房屋一直无法出租，王某1的违约、骚扰行为使陈某也要求解除合同，其诉讼请求的真实目的是要求赔偿装修损失以及返还给付的租金等，但一审法院根本没有对陈某的反诉请求进行说明，没有对王某1的违约行为进行确认，对陈某要求解除合同的原因、过错、应否获得赔偿、谁承担解除合同的损失以及违约责任都未进行判决，单纯判决解除合同没有依据。   第三，一审适用法律错误。一审中，经陈某申请，对案涉房屋的装修进行了鉴定，确认其损失为14955元，该损失一审法院并未作出判决，根据民法的基本原则，谁有过错谁承担损失的原则，该14955元应当由被上诉人承担。   综上，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。   王某1答辩称，第一，双方签订的书面租赁合同为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》中对于租赁合同的法律规定单独设立章节且明确规定了租赁合同分为三类，分别为书面定期租赁合同、书面不定期租赁合同、口头不定期租赁合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同是陈某提供的打印版本，所有合同内容均是由陈某拟订，根据合同约定租赁期限为：“该房租赁自2017年11月1日起至正式公函通知本户拆迁止”，从该约定的终止期限可以看出，作为提供合同版本的承租人本身是对租赁合同的截止期限不能明确的，符合法律规定的约定期限不明确的情况。因此，一审法院认定双方当事人签订的租赁合同为不定期租赁合同正确。   第二，因上诉人拒不交付租金，是先期违约，长期拒付租金构成了根本违约，王某1有权依法行使合同解除权。   陈某提供的该份租赁合同中，明确约定了月租金600元，按季交付，提前15日付房租，在陈某使用案涉房屋期间，未依约履行交付租金的义务，王某1在一审诉前通过电话、短息等方式均催要无果。王某1作为出租人身份，有权要求承租人按照合同及时支付租金，因陈某一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，因此王某1有权依法行使合同解除权。在2019年9月18日，王某1以短信方式正式通知陈某解除租赁合同。   第三，陈某在一审提出反诉，一审法院根据案件事实和法律规定，认定双方签定的是不定期租赁合同，判决双方解除租赁合同，也是根据合同性质、合同履行情况以及诉讼各方的意愿作出的。   第四，在案涉合同中第七条约定，房屋装修的一切费用由陈某自行承担。根据合同法的基本原则，陈某在签订合同时，就已经对法律责任和风险进行了自主划分和事前约定，另外案涉合同的解除是因为陈某根本违约所致，损失应由其自行承担。故陈某要求王某1承担装修损失，无事实依据，于法无据。   综上，一审法院已经查清案件事实且适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。   王某1向一审法院起诉请求：1、依法判令陈某支付租金2700元（从2018年5月1日至2018年9月15日止）;2、从2018年9月16日起按每日20元支付房屋占用费，直至陈某搬离房屋；3、依法解除双方签订的房屋租赁合同，要求陈某限期搬离租住房屋；4、诉讼费由陈某承担。   陈某向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、王某1退还已经交付的租金及押金3800元；3、王某1赔偿违约金60000元。   一审法院认定事实：2017年10月30日，王某1与陈某签订了《自1#2#房屋租赁合同》，合同约定，王某1将其位于××区房屋出租给陈某，房屋建筑面积104.1平米，月租金600元，按季度付租金，押金200元，王某1包暖气和物业费，陈某提前15天付房租。合同约定租赁期限自2017年11月1日至正式公函通知本户拆迁止。租赁期间如王某1中途退租需补偿陈某三倍的直接及间接损失费用，陈某不得妨碍王某1正常拆迁，在王某1拿到正式拆迁公函后，陈某保证在一周内将房屋交还王某1，否则造成的损失均由陈某承担，租金以搬出日结算。合同其他约定事项：陈某对王某1的房屋有全权支配权即合租、转租、商用民用…装修一切费用由陈某承担。合同签订后，陈某向王某1交纳了2017年11月1日至2018年5月1日的房租1800元和押金200元。   2018年9月18日，王某1以短信的方式通知陈某因其拖欠房租而要求解除租赁合同。陈某提出，其并非拒付租金，而是王某1拒收租金并提出变更合同内容，要求增加租金，同时提供案外人额某与王某1的儿子录音资料一份。王某1对该录音真实性及证明目的均不予认可。陈某提出其所租赁王某1的房屋用于商用，并承担装修费用。租赁期限届满前，王某1解除租赁合同，按合同约定应承担违约责任。同时提出反诉，要求解除与王某1的租赁合同并退还已经交付的租金及押金3800元，并由王某1赔偿经济损失45000元、违约金60000元、鉴定费3000元。同时提供其与王某1签订租赁合同、涉案房屋装修合同、支付装修费用收据以及青山区人民政府于2017年4月27日就关于青山区自由路1号2号街坊棚户区改造项目的国有土地房屋征收决定公告复印件，欲证明1、陈某承租该房屋后，进行了整体装修，支付装修费21000元；2、涉案房屋面临政府拆迁征收征用，陈某承租上述房屋承担着巨大的商业风险，租金的高与低不能简单的判定，应当综合考虑政府拆迁行为，当政府拆迁停止后，商业风险消失后王某1提出变更合同应当被认为是违约行为，违约责任应当由王某1承担。王某1对陈某证明目的不予认可。   2018年11月16日，陈某就其装修损失向该院申请鉴定，并支付鉴定费3000元。该院委托包头市德丞资产评估事务所对诉争房屋的装修损失进行鉴定，鉴定结论为位于××区房屋装修损失为14955元。   一审法院经审理认为，王某1与陈某签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利义务。根据双方签订租赁协议约定租期至拆迁为止，该院认为，拆迁这一法律行为是否发生、何时发生均是不确定的，即使有关部门作出了征收调查公告，该不确定性仍未消除，因此拆迁从法律性质上是一种条件而不是一种期限。该案中，除约定租期到拆迁为止外，双方对租赁期限没有任何其他约定，故该租赁协议可依双方当事人对租赁期限没有约定而认定为不定期租赁合同，对不定期租赁合同可以随时解除。现王某1以陈某拒付租金要求与其解除合同，陈某反诉请求亦要求解除合同，故双方签订的租赁合同应予解除。租赁期间内陈某的租金支付至2018年5月1日，之后未付租金。故王某1主张从2018年5月1日至2018年9月15日止的租金2700元以及从2018年9月16日起按每日20元支付房屋占用费，直至陈某搬离房屋的诉讼请求，该院予以支持；陈某请求王某1退还已经交付的租金及押金3800元、并赔偿违约金60000元的反诉请求，因双方所签订的租赁合同系不定期租赁合同，王某1可随时解除合同，至王某1起诉时，陈某仍在使用租赁房屋，且合同约定相关装修费用由陈某承担，故陈某的反诉请求依据不足，该院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、解除王某1与陈某签订的租赁合同；二、陈某腾出位于包头市××区房屋；三、陈某给付王某12018年5月1日至2018年9月15日止租金2700元；四、陈某给付王某1自2018年9月16日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，每天按20元计算；五、驳回陈某的其他反诉请求。上述二至三项于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费200元，反诉费1050元，由陈某负担，于本判决生效后十五日内给付原告。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：第一，案涉租赁合同对于租赁期限的约定是否明确，双方是否形成了不定期租赁合同关系。第二，陈某是否应当退还王某1租金及押金。第三，王某1是否应向陈某赔偿损失44865元。   第一，关于案涉租赁合同对于租赁期限的约定是否明确，双方是否形成了不定期租赁合同关系的问题。双方当事人签订的《自1#2#房屋租赁合同》第三条第1项约定“1、该房屋租赁自2017年11月1日起至正式公函通知本户拆迁为止。”，因拆迁行为属于政府行政行为，何时拆迁并非双方当事人所能预见，故双方当事人对于租赁期限的约定并不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系，一审判决对于双方形成何种法律关系认定并无不当。   第二，关于陈某是否应当退还王某1租金及押金的问题。本案中，王某1认可陈某在承租期间共向其支付租金及押金3800元，但因陈某实际占有并使用了案涉房屋，故其应当向王某1支付该期间的房屋租金。陈某主张王某1在承租期间扰乱租户承租案涉房屋，导致其未能获得收益，但其仅提供了电话录音以及证人证言，仅以此不足以证明该事实存在，故陈某的该主张证据不足，本院不予支持。   第三，关于王某1是否应向陈某赔偿损失44865元的问题。陈某主张王某1在承租期间要求解除合同，根据《自1#2#房屋租赁合同》第六条第1项“…甲方如中途退租需补偿乙方3倍的直接及间接损失费用。…”的约定，王某1应当按照鉴定金额的3倍赔偿其损失。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，上述合同条款因违反法律规定，应属无效条款，本案中陈某未能依约支付房屋租金，故王某1要求解除双方租赁合同具有法律依据。陈某关于王某1要求上涨租金以及拒收其租金的行为构成违约，应当赔偿其损失的主张，因双方签订的租赁合同中并未约定出租人不可以调整租金，且陈某提供的证据亦不能证明王某1拒收租金，故陈某的该上诉不能成立，本院不予支持。   综上，陈某的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1250元，由上诉人陈某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一九年十一月十八日   法官助理 贺 颖   书 记 员 常慧青   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。