甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0102民初11891号原告（反诉被告）白晓华，女，1964年5月14日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人杨冰琳，甘肃溥诺律师事务所律师。被告（反诉原告）李晓华，女，1978年12月4日出生，汉族，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人修江飞，男，1976年9月9日出生，汉族，与李晓华系夫妻关系，现住兰州市城关区。原告（反诉被告）白晓华与被告（反诉原告）李晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白晓华委托诉讼代理人杨冰琳、被告（反诉原告）李晓华委托诉讼代理人修江飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白晓华向本院提出诉讼请求：1、依法判令李晓华向其支付购房款580000元；2、依法判令李晓华向其支付延期付款利息522000元，该利息自2017年1月15日计算至2019年6月15日，并按照年利率36%向其支付自2019年6月16日起至580000元购房款全部付清之日的延期付款利息；3、本案诉讼费由李晓华承担。事实与理由：经房产中介介绍，其与李晓华于2016年12月12日签订房屋买卖成交合同及补充协议一份，约定其将位于兰州市城关区（建筑面积150.77平方米）房屋出售给李晓华，房屋成交总价为1815600元，除去房屋买卖的费用35600元，其净拿1780000元。同时，补充协议约定李晓华在完成更名手续并拿到购房合同后，30个工作日内将进行公积金贷款，法定节假日除外，李晓华贷款成功后将剩余房款一次性向其支付。如李晓华因个人原因公积金贷款不成功，30日内凑齐剩余购房款一次性向其支付，在约定时间内不能按时将剩余购房款支付，违约金按照每日千分之三计算。合同签订后，其积极履行了合同约定义务，但李晓华仅向其支付了1200000元购房款，尚欠580000元未支付。李晓华于2016年12月13日向其出具欠条一份，对尚欠购房款580000元进行了确认。后白晓华多次向李晓华催要剩余购房款，但李晓华至今尚未支付，故诉至本院，望判如所请。李晓华辩称，其对双方签订的房屋买卖成交合同内容并无异议，但签订合同当日为保障其能够拿到案涉房屋产权证及实现其他购房目的双方签订了补充协议一份，补充协议约定其在完成更名手续并拿到购房合同后，30个工作日内将进行公积金贷款。现白晓华未向其交付购房合同，其享有不安履行抗辩权，故未向白晓华支付剩余购房款580000元。因其并未违约，故对白晓华主张的延期付款利息不予承担。综上，请求驳回白晓华的全部诉讼请求。李晓华向本院提出反诉请求：1、依法判令白晓华向其交付《购房合同》；2、本案诉讼费、反诉费均由白晓华承担。事实与理由：2016年12月12日，其与白晓华签订房屋买卖成交合同一份，约定白晓华将位于兰州市城关区房屋出售给其，房屋总价款为1815600元。同时，因涉案房屋未在房屋管理部门办理所有权登记手续，其购房目的不能全面实现，遂双方于合同签订当日签订了补充协议一份，协议第四条约定：“买方在完成更名手续并拿到购房合同后，30个工作日内将进行公积金贷款，法定节假日除外，买方贷款成功后一次性将剩余房款一次性支付给卖方……”。协议签订后，其依约向白晓华支付了前期购房款1200000元，但白晓华仅依照协议约定向其交付了房屋，在房地产开发公司办理了部分更名手续，对影响其办理住房公积金贷款的必备材料购房合同一直未能交付，致使其无法办理公积金贷款，且不能对涉案房屋行使应享有的其他权利。白晓华未能依约向其交付《购房合同》的行为构成违约，遂提起反诉，望人民法院依法公正审理并判如所请。白晓华对李晓华的反诉请求辩称，首先，其已依约完成了办理涉案房屋更名手续、将和房屋有关的所有票据交付李晓华、在15日内还清涉案房屋的贷款、提供结款清单给李晓华的合同义务。其次，其不是李晓华诉求的《购房合同》的相对人，《购房合同》须是开发商兰州敦煌房地产开发公司与李晓华签订，李晓华不应向其主张《购房合同》。且补充协议约定的是买方即李晓华拿到《购房合同》，并未约定由其提供《购房合同》。再次，其与李晓华签订的房屋买卖成交合同第五条第二款中明确约定了“买方知晓此房屋性质”，在李晓华明知涉案房屋性质的情况下，双方补充约定了如李晓华因个人原因公积金贷款不成功，30日内凑齐剩余房款一次性支付给其，在约定时间内不能按时支付的，违约金按照每日千分之三计算。综上，李晓华的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回李晓华的反诉请求。当事人围绕诉讼请求及答辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年12月12日，郑天冬、白晓华（卖方）与李晓华（买方）、甘肃德鸿房地产代理销售有限公司签订房屋买卖成交合同一份，约定将位于兰州市城关区（建筑面积为150.77平方米）房屋出售给李晓华，房屋成交总价为1815600元，卖方税费及卖方中介佣金从总房款中支出，卖方净拿1780000元，买方税费及中介佣金自行承担。买方与卖方达成协议，自行办理按揭贷款、支付尾款及交房（贷款时限自过户之日起45个工作日，否则超过每日按总房价5%再支付违约金）。买卖双方应对各自提供的相关资料的真实性负责，并应如实履行相应的告知义务，否则应承担由此造成的不利后果。因买卖双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋过户交易手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之五的违约金。买方未按约向卖方支付购房款或卖方未按月向买方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总房款万分之五的违约金。合同第五条第二款约定：补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优于原约定），除本合同外任何变更、补充内容均需买卖双方签字及居间方盖章，否则不产生法律效力。本合同经买卖双方签字后生效。买方知晓此房屋性质，上楼入住费由买方承担。合同还约定了其他事宜。同日，郑天冬、白晓华与李晓华签订补充协议一份，约定卖方负责更名并提供和房屋有关的所有票据交于买方，卖方现此房屋已经进行过公积金贷款，卖方需15日之内还清所有贷款款项，并提供结款清单，如卖方故意推迟此房屋的还款时间，赔付买方违约金每日千分制单交于买方。卖方还清贷款之日起，买方可进行此房屋的公积金贷款程序，法定节假日和公积金工作安排另行协商。买方在完成更名手续并拿到购房合同后30个工作日内将进行公积金贷款，法定节假日除外，买方贷款成功后一次性将剩余房款支付给卖方。如买方个人原因公积金贷款不成功，30日内凑齐剩余房款并一次性支付给卖方。在约定时间内不能按时将剩余房款交于卖方，违约金每日千分之三交于卖方。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，李晓华向白晓华支付了购房款1200000元，尚欠580000元，2016年12月13日，李晓华向白晓华出具欠条对尚欠房款580000元的事实予以确认。2016年12月15日，白晓华向李晓华交付了涉案房屋，李晓华居住至今。另查明，白晓华系兰州市城关区农村信用合作联社职工，案涉房屋系兰州市城关区农村信用合作联社向兰州敦煌房地产开发公司购买的团购房屋的其中一套，白晓华将其参与团购的涉案房屋登记在其女儿郑白璐名下。2015年6月18日，兰州市城关区农村信用合作联社向兰州敦煌房地产开发公司出具证明一份，证明涉案房屋因需要公积金贷款，申请增加白晓华丈夫郑天冬的名字。2015年6月22日，郑天冬与兰州敦煌房地产开发公司签订购房协议书一份，约定将涉案房屋以每平方米5500元的价格出售给郑天冬，总价款829235元，付款方式为交首付款165847元，第二次款项以公积金贷款方式支付，余款在甲方向乙方交付使用时缴纳。双方还约定了其他事宜。2015年7月17日，郑天冬作为贷款人向甘肃省住房资金管理中心办理了住房公积金贷款600000元，2016年12月15日将该贷款本息结清。本院认为，本案争议焦点为：一、李晓华当否向白晓华支付购房款580000元；二、李晓华应否向白晓华支付利息，若支付，应按何种标准计算；三、李晓华要求白晓华交付购房合同的反诉请求是否有事实及法律依据。一、李晓华当否向白晓华支付购房款580000元。本案中，白晓华与李晓华对买卖涉案房屋、房屋成交价格及李晓华已向白晓华支付购房款1200000元的事实并无争议，双方争议焦点在于李晓华向白晓华支付剩余购房款580000元的条件是否成就。李晓华辩称其与白晓华签订的补充协议第四条约定“买方在完成更名手续并拿到购房合同后，30个工作日内将进行公积金贷款，法定节假日除外，买方贷款成功后一次性将剩余房款一次性支付给卖方。如买方个人原因公积金贷款不成功，30日内凑齐剩余房款并一次性支付给卖方。在约定时间内不能按时将剩余房款交于卖方，违约金每日千分之三交于卖方”，依据该条约定，其向白晓华支付剩余购房款580000元的前提条件是完成更名手续并拿到其与兰州敦煌房地产开发公司签订的购房合同，现其未拿到购房合同导致无法办理公积金贷款，故无法向白晓华支付剩余购房款。本院认为，白晓华与李晓华作为房屋买卖合同的双方当事人，双方缔结的合同仅能约定双方的权利义务，不能以案外人即案涉房屋的开发商兰州敦煌房地产开发公司与买卖双方中的一方签订购房合同作为李晓华向白晓华支付购房款的前提条件，即开发商兰州敦煌房地产开发公司是否与买受人李晓华签订购房合同应由其在符合法律规定的前提下独立作出意思表示，因此白晓华与李晓华在买卖合同中的该约定违反法律规定，应为无效。依据合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。案涉补充协议第四条属于无效约定，但并不影响房屋买卖成交合同及补充协议其他条款的效力。本案中，白晓华已经履行了交付房屋的合同主要义务，李晓华已实际占有使用案涉房屋，现案涉房屋办理产权登记或者过户手续条件尚不具备，且购买人李晓华对此情形在其与出卖人白晓华签署买卖合同时已经知悉的情况下，李晓华应向白晓华付清剩余购房款580000元。故对李晓华认为其尚未与兰州敦煌房地产开发公司签订购房合同无法办理公积金贷款导致无法向白晓华支付剩余购房款的辩称，本院不予采纳。另，根据合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，因涉案房屋系白晓华所在单位兰州市城关区农村信用合作联社向兰州敦煌房地产开发公司购买的团购房之一，兰州敦煌房地产开发公司亦向李晓华表示签订购房合同时是由其公司通知兰州市城关区农村信用合作联社的工作人员，由兰州市城关区农村信用合作联社通知其单位购买房屋的员工。即白晓华还负有及时通知、协助李晓华办理案涉房屋相关手续等附随义务。白晓华应遵循诚实信用原则，积极履行合同附随义务，保护其与李晓华的合法权益。同时，白晓华亦应考虑李晓华在已支付1200000元购房款的情况下，通过其他途径再筹措资金580000元亦非易事的情况下，应给李晓华合理、必要的履行宽限期，从而完成交易。二、李晓华应否向白晓华支付利息，若支付，应按何种标准计算。合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李晓华虽在主观上并不存在违约的故意，但违约责任成立不以主观过错为要件，如负有履行义务的一方未履行合同义务即构成违约。因此，李晓华在白晓华交付房屋两年多期间未支付剩余购房款的行为构成违约，应承担违约责任。现白晓华按照民间借贷年利率36%主张延期付款利息明显过高，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，李晓华应以未付购房款580000元为基数按照年利率4.75%向白晓华支付利息。利息起算日应以交付房屋之日起计算，现白晓华主张的利息起算日期为2017年1月15日，因此，李晓华应向白晓华支付利息66579元（580000元×4.75%÷12个月×29个月=66579元）,该利息暂计算至2019年6月15日,2019年6月16日之后的利息按照年利率4.75%计算至购房款全部付清之日。故对白晓华要求李晓华支付利息522000元的诉讼请求，本院予以部分支持。三、李晓华要求白晓华交付购房合同的反诉请求是否应予以支持。首先，如前所述，开发商兰州敦煌房地产开发公司是否与买受人李晓华签订购房合同应由其在符合法律规定的前提下独立作出意思表示，白晓华与李晓华在买卖合同中的该约定违反法律规定，属于无效约定；其次，李晓华要求白晓华交付的购房合同是李晓华与兰州敦煌房地产开发公司签订的购房合同，白晓华不是该购房合同的相对方，不存在持有该购房合同的理由，李晓华要求交付购房合同的主体错误；再次，涉案房屋系白晓华工作单位兰州市城关区农村信用合作联社向兰州敦煌房地产开发公司购买的团购房之一，现涉案6号楼房屋购买人均未与兰州敦煌房地产开发公司签订购房合同，李晓华现要求交付购房合同属于事实上的履行不能。故李晓华的反诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、李晓华于本判决生效之日起三十日内向白晓华支付购房款580000元、利息66579元，该利息计算至2019年6月15日，2019年6月16日之后的利息按照年利率4.75%计算至购房款全部付清之日；二、驳回李晓华的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14718元，由白晓华负担6083元，李晓华负担8635元。反诉费50元，由被告李晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  苏克鸿人民陪审员  王小红人民陪审员  张文刚二〇一九年十一月五日书 记 员  张文娟