文书内容江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初1371号原告:华润置地（南通）发展有限公司，住所地南通市港闸区江海大道****，统一社会信用代码91320000056665562A。法定代表人：迟峰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张春、贺宁（实习），江苏法德东恒律师事务所律师。被告：郑宇，男，汉族，1991年4月6日出生，户籍地江苏省涟水县。被告：南通更茂贸易有限公司，住，住所地南通市崇川区崇川路**南通国际贸易中心**一社会信用代码9132060206322487XT。法定代表人：李荣，职务不详。原告华润置地（南通）发展有限公司（以下简称“华润公司”）与被告郑宇、南通更茂贸易有限公司（以下简称“更茂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法先适用简易程序进行审理，后因案件审理需要组成合议庭，适用普通程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人张春到庭参加诉讼。被告郑宇、更茂公司经本院合法（公告）传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告郑宇签订的《南通万象城商铺租赁合同》于2018年12月17日解除。2.被告郑宇向原告支付2018年10月22日至10月31日期间租金、宣传推广费、物业管理费合计8818.82元，2018年11月1日至11月30日期间租金、宣传推广费、物业管理费合计26961.6元，2018年12月1日至12月17日期间租金、宣传推广费、物业管理费合计15094.75元，及8818.82元自2018年9月21日起、26961.6元自2018年10月21日起、15094.75元自2018年11月21日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金。3.被告郑宇向原告支付2018年9月22日至10月21日期间水电费合计7028.2元，及自2018年10月22日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金；2018年10月22日至11月21日期间水费130元，及自2018年11月22日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金；2018年10月22日至11月25日期间电费4635.65元，及自2018年11月26日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金；2018年11月22日至12月12日期间水费15元，及自2018年12月13日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金；2018年11月26日至12月25日期间电费1202.79元，及自2018年12月26日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金；2018年12月26日至2019年1月9日期间电费931.15元，及自2019年1月10日至实际给付之日止期间按日千分之二计算的违约金。前述水电费合计13942.79元。4.被告郑宇向原告支付装修垃圾清运费2055元。5.被告郑宇向原告支付因其违约行为导致合同解除的违约金计56224.8元（按三个月租金计算）。6.被告郑宇向原告支付2018年12月17日至2019年1月9日期间，按照首期每日租金即人民币604.57元/日的标准计算的房屋占用费计13905.11元。7.原告没收被告郑宇己缴纳的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金人民币82939.8元。8.被告郑宇承担原告为处理本案纠纷支出的律师费人民币15000元。9.被告更茂公司为被告郑宇履行本案债务承担连带保证责任。10.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月15日，原告与被告郑宇签订了《商铺租赁合同》一份，约定由被告郑宇承租原告投资建设的位于南通市港闸区南通万象城项目L5层L505a号商铺（以下简称“案涉商铺”）用于经营“米鱼记”餐饮项目；租期为2018年8月22日至2021年9月21日等内容。根据约定，被告郑宇应当于2018年10月20日前交纳当年首期租金、宣传推广费、物业管理费合计27586.32元，于2018年11月20日前交纳当年二期租金、宣传推广费、物业管理费合计18202.4元。然后，经原告多次发函催要，被告郑宇仍拖欠上述租金、宣传推广费、物业管理费合计45788.72元及水电费等公共事业费13942.79元至今未付。鉴于被告郑宇的违约行为，原告于2018年12月12日向被告郑宇通知解除合同、交还商铺并赔偿违约金。原告已于2019年1月9日实际收回案涉商铺。因被告更茂公司为被告郑宇履行案涉租赁合同提供了连带责任保证担保，故原告要求被告更茂公司在本案中承担连带履行债务责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告郑宇、更茂公司在本案审理过程中未作答辩。经审理查明：2018年8月15日，华润公司与郑宇签订租赁合同一份（郑宇在打印的落款名字上捺印予以确认），约定华润公司将其所属137平方米案涉商铺出租给郑宇用于“米鱼记”餐饮项目经营；租期37个月，自2018年8月22日至2021年9月21日；装修期自2018年8月22日至2018年9月21日，装修期间对合同约定的物业管理费、推广宣传费以及装修或经营活动而产生的税费及公用事业费由郑宇承担；5.1租金标准条款约定“2018年8月22日至2018年10月21日（简称区间；区间期之后的租期简称区间外租期）租金按区间固定租金18741.6元加扣率租金（区间营业额的8%，含税）计收，2018年10月22日至2019年9月21日期间租金按固定租金18741.6元/月加扣率租金（当月营业额的8%，含税）计收，2019年9月22日至2020男9月21日期间租金按固定租金20824元/月加扣率租金（当月营业额的9%，含税）计收，2020年9月22日至2021年9月21日期间租金按固定租金22906.4元/月加扣率租金（当月营业额的10%，含税）计收”；6.1物业管理费条款约定“区间费用为15070元、区间之后每月费用为7535元”；6.2推广宣传费条款约定“区间费用为1370元、区间之后每月费用为685元”；6.3装修垃圾清运费条款约定“2055元，由郑宇在装修前及撤场时分别支付”；7.1条款约定“租赁保证金约等于郑宇月固定租金三倍，物业管理费押金约等于郑宇月物业管理费的三倍，公用事业费押金为30元/平方米，装修押金为80元/平方米”；7.2条款约定“租赁保证金为56224.8元、物业管理费押金22605元、售后服务保证金30000元、公用事业费押金4110元、装修押金10960元，郑宇应于合同签署日起十个工作日内支付部分租赁保证金50000元，并于华润公司发出交付通知日起十个工作日内付清剩余租赁保证金、物业管理费押金及公用事业费押金，华润公司收取后提供收据”；11.8条款约定“郑宇的送达地址为南通市崇川区万濠星城19号楼1307，邮编226001，收件人郑宇，联系电话158××******，电子邮件369335797@QQ.COM”；14.3条款约定“公用事业费包括但不限于水费、电费、燃气费等（含线损及政府规定的超额加价费用）”；16.1条款约定“区间租金、首期物业管理费、首期推广宣传费于该商铺交付日前支付”；16.2条款约定“日常支付：先付后用，以每个自然月为一个结算周期，华润公司每月10日（含本日，节假日顺延）出具对账单，其中包括但不限于郑宇次月固定租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费（如有）、上月扣率租金超固定租金之差额（如有）、上月公用事业费及其他费用，郑宇于当月20日（含）前根据华润公司对账单金额支付，华润公司应于收到郑宇款项后十个工作日内向郑宇开具相应发票”；24.2.1条款约定“如郑宇逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、各项押金或其他费用，每逾期一日应按逾期支付金额的千分之二支付违约金，如逾期超过七日，华润公司有权经书面通知后停止该商铺的水、电、煤气等服务直至郑宇补齐”；25.1.3条款约定“如郑宇未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、物业管理费押金或其他任何费用累计超过三十日的，华润公司有权解除或终止合同”；25.1.16条款约定“郑宇单方提出解除合同或以实际行为表示不履行合同的，华润公司有权解除合同、收回该商铺、不予退还租赁保证金及物业管理费押金、公用事业费押金，并有权向郑宇主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金（以解除前十二个月平均月租金为标准，如合同尚未履行则以区间结束后的前三个月固定租金为标准，如双方未约定月固定租金，则预期收益损失以本合同租赁保证金为标准），以上不足弥补华润公司损失的有权继续追偿”；27.4条款约定“任一方亦可向该物业所在地人民法院起诉，相关诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等败诉方承担”等内容。更茂公司在上述商铺租赁合同第39页附件十三中加盖公章为郑宇履行合同项下义务提供连带责任保证担保。2018年8月16日，郑宇通过其中国银行账户分四笔向华润公司账户合计汇款131246元，该款作为案涉商铺装修期及首期费用（包括租赁保证金56224.8元、物业管理费押金22605元、公共事业费押金4110元、装修押金10960元、区间固定租金18741.6元、区间物业管理费15070元、区间推广宣传费1370元、装修垃圾清运费2055元、装修期间水费109.6元）。2018年8月18日，郑宇在华润公司提供的《华润南通万象城店铺交付凭据签署授权委托书》、《店铺消防报审承诺书》、《租户进场承诺书》签名并捺印，确认于当天接收华润公司交付的案涉商铺。2018年10月26日，华润公司通过电子邮件方式向郑宇送达《南通万象城米鱼记商铺费用支付催告函》，通知郑宇于当月底付清拖欠的各项费用35780.43元等内容。2018年11月14日，华润公司到案涉商铺里实地向郑宇送达《南通万象城米鱼记费用支付催告函》，该函件由店里员工单宁宁签收。2018年11月15日，华润公司到案涉商铺里实地向郑宇《拟对南通万象城米鱼记中断水、电告知函》，该函件由店里员工费加柱签收。2018年11月28日，华润公司通过“顺丰速运”向郑宇邮寄《告知函》，通知郑宇因“米鱼记”于2018年11月24日起闭店、停止营业已构成合同违约并主张相关违约损失，“顺丰速运”详情单显示该信件于2018年11月30日签收。2018年12月12日，华润公司通过“顺丰速运”向郑宇邮寄《解约告知函》，“顺丰速运”详情单显示该信件于2018年12月17日由郑宇签收。2019年1月2日，华润公司通过“顺丰速运”向郑宇邮寄《撤铺通知函》，“顺丰速运”详情单显示该信件于2019年1月11日签收。2019年1月9日，华润公司单方收回案涉商铺。2019年6月5日，江苏法德永衡律师事务所根据其与华润公司之间就本案代理诉讼所订立的法律服务合同向华润公司开具15000元的诉讼代理费发票。另查，江苏法德永衡律师事务所于2019年6月6日更名为江苏法德东恒律师事务所。本院已生效的（2019）苏0611民初775号民事判决书查明的事实显示，郑宇因案涉商铺装修尚欠他人84000元装修款未付，郑宇本人具体下落不明。以上事实，有华润公司提供的南通万象城商铺租赁合同、店铺交付凭据签署授权委托书、店铺消防报审承诺书、租户进场承诺书、南通万象城米鱼记费用支付催告函及电子邮件、告知函、解约告知函、撤铺通知函、快递邮寄单据、租赁结算单、第三方保证约定书、南通更茂贸易有限公司企业信用信息报告、南通万象城装修期及首期费用收取分项、中国建设银行网上银行电子回执、诉讼单项法律服务合同及发票、江苏省司法厅苏司许决字[2019]1687号文件一组，本院依职权调取的（2019）苏0611民初775号民事判决书一份，及华润公司的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院综合分析认定如下：一、关于华润公司主张确认案涉商铺租赁合同于2018年12月17日解除的问题。双方合同25.1.3条款约定“如郑宇未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、物业管理费押金或其他任何费用累计超过三十日的，华润公司有权解除或终止合同”。现有证据显示，郑宇未向华润公司支付2018年10月22日之后的固定租金、推广费、物业管理费等应付款项，华润公司于2018年10月26日及11月14日多次向郑宇催收，郑宇仍未交纳。已符合华润公司行使合同解除权的“累计超过三十日”条件。华润公司《解约告知函》于2018年12月17日送达至郑宇，对照“合同自通知到达对方时解除”的法律规定，案涉商铺租赁合同的解除时间应确定为2018年12月17日。故对照“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的法律规定，对华润公司主张确认案涉商铺租赁合同于2018年12月17日解除的请求，本院予以支持。二、关于华润公司主张的各项给付请求认定问题。1.拖欠租金、物业管理费、宣传推广费、水电费问题。郑宇未按约定期限向华润公司支付合同解除前产生的租金、物业管理费、宣传推广费、水电费，理应继续履行给付义务。故对华润公司主张郑宇给付其截止2018年12月17日尚欠的租金、物业管理费、宣传推广费合计50875.17元（8818.82+26961.6+15094.75）及水电费合计13942.79元请求，本院予以支持。2.支付逾期租金、物业管理费、宣传推广费、水电费违约金问题。我国合同法第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二点第6条规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。根据上述法律和司法解释规定，违约金的调整一般需由当事人申请调整，法院不主动依职权调整。但案涉房屋租赁合同项下的实际损失主要由拖欠租金、应交各种费用和房屋空置期间占用费用组成，而华润公司依据合同约定的种类繁多的违约金、违约损失、没收保证金等等诸多条款，向郑宇主张了多达10项诉讼请求。如法院不依职权调整明显违背诚实信用和公平原则。故本院在本案中依职权对华润公司向郑宇主张的违约金请求过高部分作适当调整。负有金钱给付义务的一方违约，若双方均未举证证明因此造成的实际损失组成，享有金钱收取权利的另一方的实际损失一般应认定为逾期资金占用期间利息。因郑宇逾期未能及时交付上述各项费用，虽客观上对华润公司造成资金被占用期间的利息损失，但华润公司参照合同约定的日千分之二（折合年利率72%）计息标准主张违约金明显与其实际损失相比过高。故本院参照民间借贷司法解释规定以年利率24%的标准计付华润公司主张的违约金请求。对于2018年11月26日至12月25日期间电费1202.79元按约定于2018年12月26日前、2018年12月26日至2019年1月9日期间电费931.15元按约定于2019年1月9日前支付，故该两笔电费在2018年12月17日合同解除前不计算违约金。另，鉴于郑宇就上述合同履行期间应付租金等各项费用均事先向华润公司交纳了一定数额的保证金或押金在合同到期或者解除时进行结算，故2018年12月17日合同解除后保证金、押金足以支付的情况下不应再计收相关违约金。经核，截止2018年12月17日合同解除之日各项费用逾期违约金具体明细如下：            费用名称              费用期间              费用金额、逾期期间及计算公式              违约金金额（小数点后两位四舍五入）                  租金、宣传推广费、物业管理费              2018年10月22日-10月31日              8818.82元×24%÷365天×87天（2018年9月21日-12月17日）              504.48元                  租金、宣传推广费、物业管理费              2018年11月1日-11月30日              26961.6元×24%÷365天×57天（2018年10月21日-12月17日）              1010.51元                  租金、宣传推广费、物业管理费              2018年12月1日-12月17日              15094.75元×24%÷365天×26天（2018年11月21日-12月17日）              258.06元                  水电费              2018年9月22日-10月21日              7028.2元×24%÷365天×56天（2018年10月22日-12月17日）              258.79元                  水费              2018年10月22日-11月21日              130元×24%÷365天×25天（2018年11月22日-12月17日）              2.14元                  水费              2018年11月22日-12月12日              15元×24%÷365天×4天（2018年12月13日-12月17日）              0.04元                  电费              2018年10月22日-11月25日              4635.65元×24%÷365天×21天（自2018年11月26日-12月17日）              64.01元                  合计金额              2098.03元      3.支付装修垃圾清运费2055元问题。华润公司因合同解除收回商铺，无论自用还是对外重新招租均会产生清理原有商铺装饰装修等问题，且案涉合同6.3条款“2055元，由郑宇在装修前及撤场时分别支付”对此亦有明确的约定，故本院予以支持。4.合同解除后的房屋占用费问题。自2018年12月17日合同解除至2019年1月9日华润公司收回案涉商铺期间，因郑宇未能及时返还商铺，郑宇应当赔偿华润公司该期间商铺仍被占用的损失。现华润公司参照合同约定的租金标准（604.57元/日）主张该期间房屋占用费13905.11元符合法律规定，本院予以支持。5.合同解除后的房屋空置损失问题。合同解除后，案涉商铺因后续房屋清理、再次对外招租等双方应当预见的情形必然会出现房屋在一定期间内处于空置状态。且案涉合同25.1.16条款中“郑宇单方提出解除合同或以实际行为表示不履行合同的，华润公司有权，并有权向郑宇主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金”的约定，亦说明郑宇对此损失后果应当预知，且约定的房屋空置期间租金损失计算方法较为合理而无需调整。故对华润公司主张郑宇赔偿其合同解除后按三个月租金计算的违约金（案涉商铺空置期损失）56224.8元请求，本院予以支持。6.关于华润公司主张没收郑宇预交的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金合计82939.8元请求问题。该项请求虽系华润公司对郑宇违约责任追究并依据合同约定所主张，但就其请求性质而言仍属于违约金的法律范畴。华润公司以郑宇逾期支付租金、物业管理费等费用为由提出解除合同并要求没收租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金及支付解除合同的各种违约金，系针对同一事由追求没收保证金、押金及解约违约金的情形。而根据双方合同约定，该几项保证金、押金与违约金两者在功能上存在重叠，同时适用将具有双重惩罚之嫌。结合本案华润公司的实际损失，本院在对租金等各项费用已参照民间借贷司法解释规定的最高限额年利率24%计付的违约金及房屋空置违约金予以支持外，对该部分主张不予支持。7.律师代理费请求问题。案涉合同27.4条款约定“任一方亦可向该物业所在地人民法院起诉，相关诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等败诉方承担”，故在郑宇出现合同违约的情况下，华润公司享有在上述可获支持的赔偿请求之外单独对郑宇主张赔偿律师代理费损失的权利。另，华润公司向郑宇主张的请求基本依据双方合同约定，只是因其主张的部分违约责任请求过分超出了实际损失范围，被本院依职权调整而未获支持。因此，华润公司按其起诉请求计付律师代理费并不有悖双方合同约定。对照江苏省民事案件律师收费标准“大于10万元小于或等于50万元期间的诉讼标的可按5-6%比例计收律师代理费”，华润公司律师收取代理费15000元，与相关收费标准相当，本院予以支持。综上，华润公司主张郑宇给付其合同解除前的各项合同约定款项合计64817.96元、逾期付款违约金2098.03元、装修垃圾清运费2055元及合同解除后的房屋占用费13905.11元、房屋空置租金损失56224.8元、律师代理费15000元，合计154100.9元请求，本院予以支持；其他给付请求，本院不予支持。扣除郑宇已预付在华润公司处的各类保证金、押金合计93899.8元（其中租赁保证金56224.8元、物业管理费押金22605元、公共事业费押金4110元、装修押金10960元），郑宇尚应给付华润公司60201.1元。三、关于更茂公司保证责任承担问题。现有证据显示，更茂公司就郑宇所负案涉商铺租赁合同项下履行义务提供了保证责任担保。故原告主张被告更茂公司对被告郑宇的上述给付义务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。如更茂公司实际承担了该保证责任，可在已履行责任范围内向郑宇追偿。郑宇、更茂公司未到庭应诉，视其放弃对华润公司主张的请求进行抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告华润置地（南通）发展有限公司与被告郑宇于2018年8月15日签订的《南通万象城商铺租赁合同》于2018年12月17日解除；二、被告郑宇于本判决生效之日起十日内一次性给付原告华润置地（南通）发展有限公司人民币60201.1元；三、驳回原告华润置地（南通）发展有限公司对被告郑宇主张的其他诉讼请求；四、被告南通更茂贸易有限公司对被告郑宇履行上述第二项给付义务承担连带清偿责任；被告南通更茂贸易有限公司履行前述连带清偿责任后，可在已履行责任范围内向被告郑宇追偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5018元，由原告华润置地（南通）发展有限公司负担1898元，由被告郑宇、南通更茂贸易有限公司负担3120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5018元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  孙兴旺人民陪审员  严长山人民陪审员  施美容二〇一九年十一月十五日法官 助理  刘喆慧书 记 员  朱 尧拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。