北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14809号上诉人（原审被告）：陈跃旗，男，1963年2月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘启瑞，北京市丰台区卢沟桥街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：孙丽萍，女，1953年4月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘启瑞，北京市丰台区卢沟桥街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王晨，男，1978年9月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙丽萍（王晨之母），1953年4月17日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：张娟，女，1979年9月30日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：刘江涛，北京瀛和律师事务所律师。上诉人陈跃旗、孙丽萍、王晨因与被上诉人张娟返还原物纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈跃旗、孙丽萍、王晨上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初13959号民事判决;2.判令张娟返还购房款(含借款,也包括张娟借款折抵购房人的购房款)1366813元后,由陈跃旗、孙丽萍、王晨为张娟腾房;3.上诉费由张娟承担。事实与理由:一、一审判决认定基本事实不清。(2018)京0105号民初22371民事判决书已确认李东兴与王燕龙于2011年3月21日签订的关于北京市朝阳区××1204号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋买卖合同无效，根据合同无效自始无效的原则,卖房人应当退还购房款，购房人应当腾退房屋。现一审法院对于卖房人（借款人）、是否应当退还购房款及数额均未予查清即判决腾房，违反公平原则和司法实践。二、一审认定事实错误。因李东兴借了陈跃旗的50万元，故李东兴用涉案房屋做抵押,将房屋交由陈跃旗使用。故如腾房的前提应当是张娟与李东兴偿还夫妻共同债务。一审法院只作陈跃旗腾房返还原物的认定,不做张娟退还购房款的认定,属认定事实错误。因李东兴、张娟欠陈跃旗钱未还,陈跃旗无法偿还其对孙丽萍的借款，故陈跃旗允许孙丽萍及其子王晨在上述房屋内居住至今。三、一审程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定和司法实践,一审法院未组织调解，程序违法。四、一审判决不公，依据法律规定和司法实践,凡是因借贷用房屋作抵押没有办理不动产登记手续的,或是房屋买卖无效的案件,人民法院都应当判决退还购房款,但一审法院仅令陈跃旗、孙丽萍、王晨腾房返还原物,从未提及让李东兴、张娟先返还借款，一审判决不公。张娟辩称，同意一审判决，不同意陈跃旗、孙丽萍、王晨的上诉请求。基于（2018）京0105民初22371号生效判决和所有权人为张娟的房屋产权证，能够充分证明张娟是被侵占房屋的合法权人，基于此，除张娟外的任何人都没有权利处分和使用该房产。生效判决认定房屋买卖合同因以合法形式掩盖非法目的而无效，双方债权债务关系没有明确认定，也没有判令返还。张娟向一审法院诉讼请求：1.判令陈跃旗、孙丽萍、王晨将涉案房屋返还给张娟；2.判令陈跃旗、孙丽萍、王晨按照每月6000元的标准向张娟支付自2015年3月24日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；3.判令陈跃旗、孙丽萍、王晨共同承担占用期间物业费7943.15元和供暖费15574.8元。一审法院认定事实：张娟与李东兴原系夫妻关系，2015年3月30日，双方经该院调解离婚，同时约定涉案房屋归张娟所有。涉案房屋于2015年3月24日登记于张娟名下。2011年3月21日，李东兴作为卖方（甲方）与王燕龙作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方于2011年9月20日将涉案房屋出售给乙方，总建筑面积129平方米，成交价为100万元；乙方于合同签订之日向甲方支付购房定金50万元，在房屋过户当日由乙方付清剩余尾款；如甲方在一月之内未将房屋腾空交付乙方，甲方自愿每天向乙方支付乙方已付定金3%的违约金；甲方有权在合同约定房屋出售时间前的任一时间向乙方发出终止合同的通知，但必须向乙方退还定金及支付自合同签订第二个月起的违约金，违约金计算方式为每月乙方已支付定金的7%，即3.5万元。2011年8月19日，李东兴与王燕龙签订《补充协议》，约定将原于2011年3月21日签订的《房屋买卖合同》约定的成交日期（即合同约定的房屋出售日期）延长至2012年3月20日，原协议第五条第五款违约金修改至8%，即4万元，原协议其他内容不变。2016年，张娟以返还原物纠纷为由将陈跃旗、陈辰起诉至该院，要求判令：1.陈跃旗、陈辰将涉案房屋返还张娟；2.陈跃旗、陈辰按照每月6000元的标准向张娟支付自2015年3月至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。该院于2017年5月25日作出(2016)京0105民初14033号民事裁定书，以在张娟解决其与王燕龙对涉案房屋所享有的权利争议并确认房屋最终所有权人以前，张娟无权要求陈跃旗、陈辰返还房屋及支付房屋占有使用费为由裁定如下：驳回张娟的起诉。在该案庭审中，陈跃旗称其与王燕龙系朋友关系，李东兴与王燕龙所签订《房屋买卖合同》中的100万元购房款是陈跃旗向王燕龙的借款，由于款项由王燕龙支付，合同上就写了王燕龙的名字，实际购房人是陈跃旗，涉案房屋自2013年开始由陈跃旗、陈辰居住，居住两年后由陈跃旗对外以每月6000元的价格出租。该裁定书现已发生法律效力。2018年，李东兴以确认合同无效纠纷为由将王燕龙作为被告、陈跃旗作为第三人诉至该院，要求判令李东兴与王燕龙之间于2011年3月21日就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。该院于2018年7月29日作出民事判决书，判决如下：确认李东兴与王燕龙于2011年3月21日签订的关于涉案房屋的房屋买卖合同无效。在该案庭审中，李东兴、陈跃旗均表示涉案房屋现由陈跃旗使用，陈跃旗称自己已支付了全部涉案房屋购房款，并将房屋出租后收取租金。该判决书现已发生法律效力。2018年9月25日，北京市公安局朝阳分局垡头派出所民警对王晨进行了询问。王晨在询问中称其于2015年开始租赁涉案房屋，具体时间记不清。同日，北京市公安局朝阳分局垡头派出所民警对孙丽萍进行了询问。孙丽萍在询问中称，陈跃旗于2015年3月份将涉案房屋抵押给孙丽萍。在本案庭审中，孙丽萍称笔录中用词不当，陈跃旗并非将涉案房屋抵押给孙丽萍，而是在2015年3月给孙丽萍涉案房屋钥匙。经询，陈跃旗与孙丽萍均称其于2016年11月起将涉案房屋以月租金5000元的价格出租给孙丽萍，没有算过已发生的具体租金数额，后又称因涉案房屋有纠纷无法正常使用故没有收取孙丽萍租金。孙丽萍称其自陈跃旗处租赁涉案房屋后将涉案房屋交给其子王晨居住使用。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。张娟系涉案房屋登记的所有权人，陈跃旗以张娟、李东兴未还清欠款，以及涉案房屋已由李东兴出售为由占有使用涉案房屋，现李东兴与王燕龙于2011年3月21日就涉案房屋签订的房屋买卖合同已被法院确认无效，现陈跃旗未提交证据证明其继续占有涉案房屋具备合法理由，故张娟要求陈跃旗返还涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。现孙丽萍在公安机关的询问中表示陈跃旗于2015年3月将涉案房屋交付给孙丽萍，并在本案中表示将涉案房屋交付给王晨使用；王晨在公安机关的询问中亦表示其于2015年租赁涉案房屋，并在本案中表示现居住于涉案房屋中，故张娟要求陈跃旗、孙丽萍、王晨返还涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。张娟未提交证据证明物业费、供暖费的发生及其具体数额，故张娟要求陈跃旗、孙丽萍、王晨支付物业费、供暖费的诉讼请求，该院不予支持。陈跃旗、孙丽萍、王晨无正当理由占用涉案房屋，应当向张娟支付房屋占用费。陈跃旗在另案中自认将涉案房屋以每月6000元的价格出租，故张娟主张以每月6000元的标准计算自2015年3月24日起至实际返还之日期间的房屋占有使用费，该院予以支持。综上，一审法院判决：一、陈跃旗、孙丽萍、王晨于判决生效后三十日内将北京市朝阳区××1204号房屋返还给张娟；二、陈跃旗、孙丽萍、王晨于判决生效之日起七日内以每月六千元的标准支付张娟自2015年3月24日起至实际将北京市朝阳区××1204号房屋交付给张娟之日止的房屋占有使用费；三、驳回张娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2460元，由陈跃旗、孙丽萍、王晨负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据查明的事实，张娟系涉案房屋登记的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，陈跃旗以张娟、李东兴未还清欠款以及涉案房屋已由李东兴出售为由占有使用涉案房屋，但根据本案查明的事实，李东兴与王燕龙于2011年3月21日就涉案房屋签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效，且陈跃旗未提交证据证明其继续占有涉案房屋具备合法理由，现陈跃旗将涉案房屋交付给孙丽萍，孙丽萍又将涉案房屋交付给王晨使用，一审法院判决陈跃旗、孙丽萍、王晨将涉案房屋返还给张娟并无不当。陈跃旗上诉称张娟、李东兴尚未偿还其借款，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。双方当事人可另行解决。因陈跃旗、孙丽萍、王晨无正当理由占用涉案房屋，应当向张娟支付房屋占用费，一审法院根据查明的事实及在案证据，判决陈跃旗、孙丽萍、王晨支付张娟房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。陈跃旗、孙丽萍、王晨上诉称一审法院违反法律程序，与本院查明事实不符，本院不予支持。陈跃旗、孙丽萍、王晨的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈跃旗、孙丽萍、王晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由陈跃旗、孙丽萍、王晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  杨 路审 判 员  薛 妍二〇一九年十一月一日法官助理  张 弘法官助理  吴 琳书 记 员  王秋岩