新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初1074号 原告：杨宗德，男，1972年5月9日出生，汉族，住伊宁市。 委托代理人：周湘阁，新疆鼎泽凯（西安）律师事务所律师，特别代理。 原告：李善志，男，1966年11月9日生，汉族，住伊宁市。 委托代理人：刘润霞，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告：伊犁美居房地产开发有限公司，住所地：伊宁市。 法定代表人：格斯亚·尼亚孜，该公司经理。 委托代理人：李代知，新疆弓月律师事务所律师（伊宁县），特别代理。 第三人：伊犁银路工程建设有限责任公司，住所地：伊宁市。 法定代表人：颜文照，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：袁玉新，新疆边塞律师事务所律师。 原告杨宗德、李善志与被告伊犁美居房地产开发有限公司（以下简称美居房产公司）、第三人伊犁银路工程建设有限责任公司（以下简称银路工程公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨宗德的委托代理人周湘阁，原告李善志的委托代理人刘润霞，被告美居房产公司的委托代理人李代知，第三人银路工程公司的委托代理人袁玉新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宗德、李善志向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告继续履行合同；2、被告以19,700,120元为基数按日0.2‰支付自2015年11月16日至交付之日止的违约金，截至2019年8月25日违约金为5,389,953.83元(计算方式为19,700,120×0.02%×1368天），后期违约金按照每日3940.024元支付至交付房屋之日止；3、本案全部涉诉费用均由被告承担。事实及理由：2014年9月1日，被告伊犁美居房地产开发有限公司与第三人银路工程公司达成以商品房抵工程款方式出售给原告，用途为经营宾馆,签订《商品房买卖甲乙双方协议》的实际购买人及实际施工人在该协议上签字。2015年8月11日,原告杨宗德和李善致与被告分别签订XX佳苑二期XXX和XXXX《商品房买卖合同》。但是，被告至今未履行交房义务，构成根本违约，给原告造成巨大经济损失，故原告根据法律及相关司法解释提起诉讼，请求人民法院依法公正判决。 被告美居房产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，应予驳回，原告所述与事实不符，原告杨宗德承建被告工程，经与第三人共同协商，同意以工程款折抵购房款。2015年1月20日，原告杨宗德从银行借款300万元，用涉案房屋作为抵押物，并由被告提供担保，同日，原告杨宗德向被告承诺300万元借款如不能按期归还则以涉案房屋的3-4层赔偿被告，2015年8月11日两原告与被告签订了涉案房屋的商品房买卖合同，约定原告应在2015年8月11日前支付全部房款，2015年8月12日，被告将涉案房屋向伊宁市房地产管理局进行备案登记，原告杨宗德交付房款的日期为2015年11月4日，原告李善志交付房款的日期为2016年4月25日，由于原告杨宗德在银行贷款300万元未归还，加上其交纳房款的时间超过合同约定，构成违约，被告所属涉案房屋已全部完工，由于两原告未向被告要求交付房屋，由此产生纠纷，应由原告自行承担责任，被告并无重大过失和故意，请求驳回两原告的诉讼请求。 第三人银路工程公司辩称，原告所述商品房买卖合同形成过程属实，之后商品房买卖合同是在原告与被告之间履行，第三人在此合同中无任何权利义务。原告也未要求第三人承担责任。如果继续履行合同，则商品房买卖合同中的双方当事人之间的事情，与第三人无关，请求依法公正处理。 本院经审理认定事实如下：一、2014年9月6日，被告美居房产公司作为甲方与第三人银路工程公司作为乙方签订《商品房买卖甲乙双方协议》，约定双方在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房买卖达成协议：第一条：乙方所购商品房的基本情况“乙方购买的商品房为协议规定项目：伊宁市英阿亚提街转盘旁美居二期金鼎佳苑叁、肆、伍、陆四层及一层一号商铺。该商品房用途为宾馆，属于框架结构。该商品房因甲方伊犁美居房地产开发有限公司资金短缺，无法支付乙方伊犁银路工程建设有限责任公司工程款，经双方协商，甲方伊犁美居房地产开发有限公司将该商品房以工程款方式出售给乙方伊犁银路工程建设有限责任公司。因垫付此工程款为乙方从小额贷款公司高利息贷款所借。若甲方将此房出售给他人，将由甲方承担总房款的50%的违约金。该商品房建筑面积4800平方米，一层大厅门面面积按实际测量为准。第二条：计价方式与价款：该建筑地（叁肆伍陆层）每平方米4000元，总金额壹仟玖佰贰拾万元。双方约定，按实际测量面积计算，此房款只能抵2013年8月15日开工的伊宁市××街工程款，多退少补。商业部分安装一部电梯，但必须通过消防验收，若验收没有通过，甲方按图纸要求施工交给乙方使用。第三条：该商品房必须在2015年6月31日之前办理完所有该商品房所在工程的项目手续。如甲方未办理完该商品房所在工程项目手续，则甲方必须将该商品房以协议价4000元／m2降价10%出卖给乙方。第四条：该商品房所在工程项目必须在2015年8月31日之前全面交工（包括甲方二次装修及图纸以内的甩项工程）。若甲方未按约定时间将甩项工程交工而影响到乙方的商品房的正常经营，则甲方向乙方赔付该商品房总房款（即叁层＋肆层＋五层＋陆层＋壹层商铺）的10%违约金。第五条：甲方必须在2016年6月30日之前为乙方办理完该商品房所有手续（土地证及房产证由甲方负责，契税及其他费用由乙方负责）。如甲方未按约定时间为乙方办理完所有手续而影响到乙方的商品房的正常经营，则甲方向乙方佩服总房款（叁层＋肆层＋五层＋陆层＋壹层商铺）的10%的违约金。第六条：乙方承诺，合同签订后在工程未交工之前所有人工费及材料费及机械费、农民工工资保证金等费用不再向甲方收取，乙方保证工地上工人不找美居房地产开发有限公司索要工资及工程款，如出现上述情况及出现上访事件，则乙方向甲方赔偿该出让房屋总价款的10%违约金。但在交工决算后，总工程款顶房多退少补。乙方在2015年8月31日如未能按时完工，则按该出让房屋总价款的10%向甲方支付违约金。在该协议书甲方处有被告美居房产公司的印章及法定代表人格亚斯·尼亚孜的印章，乙方处有第三人银路工程公司的印章及法定代表人颜文照的印章以及原告杨宗德的签名。2014年6月30日，第三人银路工程公司向为原告出具《施工现场项目负责人委托书》，内容载明：“为加强美居二期工程的施工现场技术、质量、安全等管理工作，经公司考核特委托杨宗德同志，单独核算、自负盈亏，为我公司此工程现场项目负责人。特此委托。被委托人无权委托。有效期限：2016年6月30日止。被委托人：姓名：杨宗德，性别：男，身份证号：×××,联系电话：×××”。 二、2015年8月11日，原告，约定原告杨宗德与被告美居房产公司签订商品房买卖合同（合同编号：YS0052050），约定原告购买开发的美居佳苑·XXX号房，预测建筑面积1195.33平方米，每平方米4000元，总金额4,781,320元;付款方式为一次性付款,买受人在2015年8月11日前支付全部房款。…逾期付款责任,买受人逾期在30日内的,约定的应付款期限届满次日起止实际支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行.逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。…交付时间和条件：出卖人应当在2015年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积的实测技术报告书；3、出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。逾期交付房屋责任：出不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（1）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。…该合同于2015年8月12日经伊宁市房地产管理局备案。同日，杨宗德与被告美居房产公司签订商品房买卖合同（合同编号：YS0052072），约定原告购买开发的XX期XXX号房，预测建筑面积1195.33平方米，每平方米4000元，总金额4,781,320元;付款方式为一次性付款,买受人在2015年8月11日前支付全部房款。合同其他条款内容相同。 三、2015年8月11日，原告李善志与被告美居房产公司签订商品房买卖合同（合同编号：YS0052086），约定原告购买开发的佳苑·二期XXX号房，预测建筑面积1195.33平方米，每平方米4000元，总金额4,781,320元;付款方式为一次性付款,买受人在2015年8月11日前支付全部房款…合同其他内容与原告杨宗德与被告美居房产公司签订商品房买卖合同的内容相同；2015年8月11日，原告李善志与被告美居房产公司签订商品房买卖合同（合同编号：YS0052093），约定原告购买开发的xx佳苑·二期XXX号房，预测建筑面积1159.04平方米，每平方米4000元，总金额4,636,160元;付款方式为一次性付款,买受人在2015年8月11日前支付全部房款…合同其他内容与原告杨宗德与被告美居房产公司签订商品房买卖合同的内容相同。 四、原告杨宗德所购买的301号房、401号房开具销售不动产统一发票的时间为2015年11月4日；原告李善志所购买的XXX号房、XXX号房开具销售不动产统一发票的时间为2016年4月25日。原告杨宗德、李善志所支付房款为被告美居房产公司所欠原告杨宗德的工程款充抵款项，共抵顶房款1,890,120元。原告杨宗德为李善志所购买的XXX号房、XXX号房的实际购买人。被告美居房产公司共计通过以房抵款方式向原告杨宗德共计支付工程款18,980,120元。 五、为查明原告杨宗德、李善志购买前述房屋的现状情况，本案承办法官与书记员于2019年9月20日前往现场了解核实情况，在该楼进入可进入原告房屋的一层门面，看到有两个电梯井，只有在最里面一个电梯井安装电梯，未运行；靠近门外面的另一个电梯井未安装电梯。上述事实，有商品房买卖甲乙双方协议，商品房买卖合同，销售不动产统一发票，证明，照片，声明书，当事人陈述等在案资证，足以认定。 本院认为，原、被告之间签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当依照合同约定履行合同义务。原告购买被告开发的xx佳苑·XXXX号房，并支付房款，被告应当按照合同约定，及时为原告办理房屋入住交接手续，但被告辩称工程已经完工，但被告未提供其工程已经竣工验收备案的相关资料，说明原告所购房屋并不具备交付的条件，现被告以原告未要求交付房屋明显不成立；对于被告辩称原告未按约定时间交付购房款的意见，由于双方就购买房屋约定以工程抵扣房款，而原告作为实际施工人已经对被告开发的房屋进行建设，属于被告先行向原告支付工程款，而双方关于购房款的支付只是进行财务账目的转换，原告并不存在需要另行缴纳房款的问题，故原告不存在逾期支付房款的问题。对于原告要求被告按照购房款支付违约金的意见，由于被告所开发的房屋未及时竣工验收，致使无法按照约定向原告交付房屋，已经构成违约，按照双方合同约定，被告应按购房款18,980,120元计算违约金，按照日万分之二向原告支付违约金，从2015年11月16日开始计算，计算至2019年8月25日,违约天数为1368天，计算违约金为5,192,960元;依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以约定违约金超过造成的损失确定违约金数额”按照该条规定，如果仍然依照该计算违约金的标准计算,原告主张的违约金数额将超过原告购买房屋总价款的30%，则对销售房屋一方也不利，故应以该数额作为被告支付违约金的数额，因此对原告要求被告继续支付之后的违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告伊犁美居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨宗德、李善志支付违约金5,192,960元； 二、驳回原告杨宗德、李善志其他诉讼请求。 案件受理费49,529元，由被告伊犁美居房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判长 刘连平 人民陪审员 王洪新 人民陪审员 尚海清 二〇一九年十一月三日 书 记 员 祁飞艳