甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初7537号原告周淑娇，女，1986年12月8日出生，汉族，兰州维晟信息技术有限公司员工，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：师国强，男，1984年7月22日出生，汉族，系兰州市城关区质量技术监督局职工，住址同上(系原告丈夫)。被告：兰州衡基房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区平凉路**盛世芙蓉大厦****。法定代表人：周哲，系该公司董事长。委托诉讼代理人李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师委托诉讼代理人魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师原告周淑娇与被告兰州衡基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周淑娇的委托诉讼代理人师国强到庭参加诉讼，被告兰州衡基房地产开发有限公司的委托代理人魏亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周淑娇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告未按约定时间交房违约金6546.20元；2.请求法院判令被告支付原告未按约定时间办理房屋产权违约金3719.43元；3.请求法院判令被告退还原告于2017年6月25日提前收取原告的房屋产权费用7906元（包括契税、印花税、房屋登记费、工本费、权证印花税）、房屋维修金5090元及2年定期存款利息（年利率2.1%）545.83元，合计13541.83元。在确定被告为原告办理完成房屋产权时，原告再按相关部门要求缴纳房屋产权费和房屋维修基金。4.请求法院判令被告于2019年9月30日前为原告办理完成房屋产权，如未在期限内办理完成房屋产权，按合同约定交房540日后（2017年6月24日起）每日按总房款万分之一支付原告房屋产权违约金，每日74.87元。如被告办理房屋产权确有困难，可协商回购原告房屋产权，价格按被告目前房屋售价14700元/㎡计算，总价72.71㎡×14700元/㎡＝106.8837万元，原告不承担被告由此产生的房屋产权更名等一切费用，被告并返还原告之前收取的天然气初装费、有线电视初装费和楼宇对讲门禁费用3692元及2年定期存款利息（年利率2.1%）155.06元，合计3847.06元。5.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：1.根据2016年双方签订的《商品房买卖合同》，约定交房时间为2016年12月31日前，实际交房日期为2017年6月25日，逾期176天，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条1（2）约定，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5，房价款为743886.56，被告应支付原告违约金6546.20元；2.根据2016年双方签订的《商品房买卖合同》，双方合同约定交房540日内,由被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。自约定交房日期2016年12月31日至2019年6月18日共899天，被告一直以种种原因拖延办证，时间已超过双方约定办理房地产权属证书时间。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，出卖人按已付房款0.5%向买受人承担违约责任，被告应支付原告违约金3719.43元；3.被告于2017年6月25日提前向原告收取房屋产权费用7906元、房屋维修基金5090元，一直未为原告办理房屋产权证，向原告解释说明房屋产权办理进度含糊不清。4.由于被告办理房屋产权存在不确定性，对于原告购置本房产增加了重大经济风险。为降低原告风险，强化被告办理房屋产权的主体责任，要求被告限定期限办理房屋产权，如不能办理协商回购本房产。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据有关法律规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告兰州衡基房地产开发有限公司辩称：1、关于原告诉请其支付未按约定时间交房的违约金6546.2元和未按约定时间办理房屋产权的违约金3719.43元的请求，其认为虽然合同约定了逾期交房和逾期办理房产证应该承担的违约责任，但其逾期并非故意或重大过失行为，而是因为兰州市政集团地铁项目建设改变建筑施工设计的不可抗力导致的逾期交付和逾期办证。2、关于请求其退还已收取的办理房屋产权的费用7906元、房屋维修基金5090元及2年定期存款利息的诉讼请求，其对该项诉求中涉及的其代收的办理房屋产权的费用7906元、房屋维修基金5090元的金额认可，但原告要求其退还该项费用无事实和法律依据。首先，原告作为业主缴纳房屋维修基金和办理产权的费用是其作为业主的义务和责任。再者，原告要求退还，待办证后再行收取的请求是间接认可其收取费用的合理性，但退了再收也加大了其责任，给其增加了不合理、不必要的工作，对此，其无法认可。3、关于原告要求其于2019年9月30日办理产权证，按74.87元/日承担违约金或按14700元/平方米回购房屋的诉讼请求无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年6月14日，原告周淑娇与被告兰州衡基房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发建设的坐落于兰州市城关区“盛世芙蓉”第026幢1单元1205号住房一套（建筑面积72.71平方米），购房总金额743886.56元。合同约定：被告应当在2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期交房，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。3、1）买受人可选择同意延期办理或者退房，出卖人并按已付房价款0.5%向买受人承担违约责任......”合同签订后，原告依约付清了购房首付款243886.56元，于2017年4月18日又支付购房款10000元，其余购房款办理了按揭贷款手续。被告于2017年6月25日将房屋交付原告使用。同日，原告向被告缴纳了契税、印花税、房屋维修基金、楼宇对讲门禁等费用。此后，因被告未能按约给原告办理所购商品房的房屋所有权证，双方发生纠纷，引起本诉。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、兰州住房公积金借款合同等证据在卷佐证，该证据已经当事人质证和本院审查，可以作为本案的定案依据。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，内容合法、意思表示真实，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定缴纳了购房款，履行了付款义务，被告未能按照合同约定的时间交付房屋、办理房屋所有权证，已构成违约，故本院对原告要求被告支付未按期交房违约金及未按约定时间办理房屋产权证违约金的诉讼请求予以支持；对于原告要求被告退还所缴纳的契税、印花税以及房屋维修金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；关于原告请求判令被告于2019年9月30日前为原告办理完成房屋产权，如未在期限内办理完成房屋产权，可协商回购原告房屋产权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持；关于被告辩称未能按期办理房屋所有权证是因不可抗力导致的，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告兰州衡基房地产开发有限公司支付原告周淑娇逾期交房违约金6509元（自2017年1月1日起至2017年6月24日止，按每日万分之0.5计），本判决生效之日起五日内一次性付清；二、被告兰州衡基房地产开发有限公司支付原告周淑娇逾期办证违约金3719元，本判决生效之日起五日内一次性付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元（已减半），由原告周淑娇负担190元，被告兰州衡基房地产开发有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇一九年十一月五日书记员  张彩凤