安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1568号上诉人（原审原告）：芜湖晋智房地产开发有限公司。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高冉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陆宇晴。上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智房地产公司）因与被上诉人陆宇晴房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2019）皖0208民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人晋智房地产公司的委托诉讼代理人高冉、被上诉人陆宇晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋智房地产公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持晋智房地产公司的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由陆宇晴承担。事实和理由：1.原判认为陆宇晴没有逾期付款行为，属于事实认定不清；2.原判认为陆宇晴不存在逾期付款的违约行为，进而不认为陆宇晴违约，不符合双方合同约定和法律规定，适用法律错误；3.即便原判认为商品房买卖合同关于付款期限的约定视为未作约定，也不应驳回晋智房地产公司解除合同的诉请，因为此实际上是允许陆宇晴可以无限期的拒绝付款，晋智房地产公司只能寄希望于陆宇晴自觉履行付款义务，若陆宇晴拒绝付款，晋智房地产公司无法要求陆宇晴及时履行付款义务，不能行使解除权，案涉商品房也一直处于备案中无法再行交易，违背市场经济秩序。陆宇晴辩称，协议上的日期应该是2017年的，陆宇晴没有签日期，没有签日期是机打的，与上面事实不符，请求驳回上诉。晋智房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除晋智房地产公司与陆宇晴签订的编号为现字WH2018233714号《商品房买卖合同》，并判令陆宇晴于解除合同十日内配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；2.判令陆宇晴向晋智房地产公司支付解除合同违约金63万元（该违约金以商品房总价款420万元的15%计算）；3.由陆宇晴承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月4日，陆宇晴（买受人）与晋智房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定：晋智房地产公司将其开发建设的芜湖市三山区碧桂园龙湖上品121#楼01室出售给陆宇晴，房屋总价款420万元。陆宇晴于2017年4月28日前付房款168万元，余款252万元由陆宇晴在2017年6月28日前办理银行贷款或付款。《商品房买卖合同》第四条第1款第（2）项约定：买受人“逾期超过90日后（未付款），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金”。第五条约定，出卖人在收到买受人全部房价款之日起1日内，向买受人交付该房。双方于2018年11月又签订了《商品房买卖合同》附件三，附件三商品房买卖合同补充协议第二条约定：出卖人出售给买受人商品房的总房价为420万元，买受人必须在签订商品房买卖合同时付总房价款的10%即42万元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2017年5月28日前，付总房价款的30%即126万元；买受人必须在2017年6月28日前付总房价款的60%（银行按揭款项）给出卖人，即252万元。商品房买卖合同补充协议第二十九条约定：《商品房买卖合同》解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。晋智房地产公司自认陆宇晴已支付首付款42万元。2018年5月13日，晋智房地产公司发函要求陆宇晴支付合同约定的剩余购房款。一审法院认为，陆宇晴与晋智房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方应根据诚实信用原则履行上述合同。本案争议焦点为：一、买受人陆宇晴是否有逾期付款的行为；二、晋智房地产公司要求解除《商品房买卖合同》并要求陆宇晴配合办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，支付违约金的请求能否得到支持。关于争议焦点一，晋智房地产公司虽主张陆宇晴逾期付款，但双方签订商品房买卖合同的时间为2018年1月4日，而合同中约定的首付款及按揭贷款的支付时间分别为2017年4月28日和2017年6月28日。晋智房地产公司虽于2018年5月13日向陆宇晴发函要求其支付购房款，但双方又于2018年11月签订了商品房买卖合同补充协议，该补充协议应是双方关于购买案涉房屋在原协议的基础上达成了新的协议，而补充协议中约定的首付款为签订商品房买卖合同时间和按揭贷款或付款时间分别为2017年5月28日、2017年6月28日，均早于合同签订时间，不符合常理，陆宇晴亦不可能在尚未签订房屋买卖合同的情况下即与银行签订借款合同。故双方合同中关于付款时间的约定视为未作约定，晋智房地产公司关于陆宇晴逾期付款的辩解，不予采纳。关于争议焦点二，晋智房地产公司诉请的基础是陆宇晴存在逾期付款的违约行为，根据上述分析，双方合同中关于付款时间的约定视为未作约定，故陆宇晴未按补充协议付款不构成违约，故对晋智房地产公司的诉讼请求不予支持。判决：驳回芜湖晋智房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：晋智房地产公司二审中提交的证据1为落款日期2017年4月28日的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》复印件，该证据可以实现证明目的，予以采纳，证据2为载明签收日期2017年4月28日和陆宇晴签名的《买卖合同重要事项告知书》复印件，该证据可以实现证明目的，予以采纳。二审经审理查明：陆宇晴与晋智房地产公司于2017年4月28日曾签订一份《商品房买卖合同》以及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。陆宇晴于2017年4月28日还签收了晋智房地产公司的《买卖合同重要事项告知书》。2017年4月28日《商品房买卖合同》中约定，案涉商品房总价420万元，除已付房款外，二期楼款126万元须于2017年5月28日前付清，银行按揭252万元（银行按揭款）须于2017年6月28日前付清，约定收楼日期为2017年6月28日。《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第一条中约定，陆宇晴同意就案涉商品房总价款中的60%即252万元其以商业银行按揭贷款方式支付给晋智房地产公司，第四条中约定，如因陆宇晴原因导致贷款机构不予审批同意陆宇晴的贷款申请或最终批准的贷款金额与陆宇晴申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则陆宇晴必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给晋智房地产公司，若陆宇晴逾期支付该差额款项的，陆宇晴按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给晋智房地产公司，逾期超过90天的，晋智房地产公司有权解除买卖合同，陆宇晴应向晋智房地产公司支付该商品房的总房价款15%的违约金，第五条中约定，若非因陆宇晴原因导致贷款审批机构最终未能批准陆宇晴贷款申请或最终批准的贷款金额与陆宇晴申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，陆宇晴可选择将该差额款项自行支付给晋智房地产公司或与晋智房地产公司签订补充协议，变更付款方式，陆宇晴未与晋智房地产公司签订变更付款方式的补充协议，且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给晋智房地产公司的，陆宇晴按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给晋智房地产公司，逾期超过90天的，晋智房地产公司有权解除买卖合同，陆宇晴应向晋智房地产公司支付该商品房的总房价款15%的违约金。案涉2018年1月4日双方当事人签订并备案的《商品房买卖合同》编号为现字WH2018233714，其中第四条中约定，陆宇晴逾期未付款超过90日后，晋智房地产公司有权解除合同，晋智房地产公司解除合同的，陆宇晴按累计应付款的15%向晋智房地产公司支付违约金，并随后约定，陆宇晴愿意继续履行合同的，经晋智房地产公司同意，合同继续履行，自此合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，陆宇晴按日向晋智房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金。陆宇晴仅于2017年4月向晋智房地产公司支付案涉房款42万元，此后未再支付款项。上述事实有经质证的前述证据等予以证实。二审查明的其他事实同一审。本院认为，根据查明事实，双方当事人于2018年1月4日再次签订《商品房买卖合同》，并于2018年11月签订相关补充协议对付款事宜重新约定，二者所约定内容中关于付款的时间节点均约定为2017年度内，该约定显然向后无法履行。但自2018年1月4日至今，及自2018年11月至今，陆宇晴并无任何支付剩余房款的行为或向晋智房地产公司表示过存在不能支付的障碍、请求迟延支付的行为，故应当认定陆宇晴迟延履行债务并致使案涉编号为现字WH2018233714的《商品房买卖合同》合同目的不能实现，晋智房地产公司有权解除该合同，陆宇晴须配合办理该《商品房买卖合同》登记备案注销手续。关于晋智房地产公司本案中所诉请的解除合同违约金63万元，该诉请系基于晋智房地产公司认为陆宇晴违反了双方当事人关于2017年度内付款时间节点的约定，逾期付款超过90日，故晋智房地产公司有权解除合同，并有权要求陆宇晴按约支付以案涉商品房总价款420万元的15%计算的违约金63万元。但双方当事人于2018年1月4日再次签订《商品房买卖合同》，又于2018年11月签订相关补充协议，此两时间距约定陆宇晴应付清全部购房款的截止日期2017年6月28日已远超过90日，而陆宇晴仅于2017年4月向晋智房地产公司支付过案涉房款42万元，因此，应当认定再次签订合同及补充协议的行为表明双方当事人同意就案涉房屋买卖继续履行合同，且晋智房地产公司不再就陆宇晴逾期付款超过90日一事主张解除合同及解除合同的相应违约金。故对本案中晋智房地产公司关于违约金的诉请，应不予支持。综上，晋智房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2019）皖0208民初151号民事判决；二、解除上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司与被上诉人陆宇晴签订的编号为现字WH2018233714的《商品房买卖合同》；三、被上诉人陆宇晴于本判决生效之日起十日内配合上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司办理本判决第二项中《商品房买卖合同》登记备案注销手续；四、驳回上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费40400元，由上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司负担；二审案件受理费40400元，由被上诉人陆宇晴负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十一月二十二日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。