沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0102执异578号案外人：郭平，男，1954年2月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：曹善勤，系辽宁善勤律师事务所律师。申请执行人：沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市和平区市府大路****，统一社会信用代码91210100050791461K。法定代表人：何延波，系该公司总经理。委托代理人：刘烁，男，1983年8月28日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。被执行人：沈阳云霞物资经销有限公司，住所地康平县北四家子，住所地康平县北四家子乡北四家子村00022815。法定代表人：张平。被执行人：郭洪影，女，1968年9月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被执行人：沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司，住所地法库县十间房乡，住所地法库县十间房乡十间房村00014764。法定代表人：张平。被执行人：吕秀娟，女，1955年4月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：张雨明，男，1984年3月27日出生，汉族，住沈阳市铁**。被执行人：赵月，女，1984年5月13日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。被执行人：张玉新，女，1963年7月27日出生，满族，住辽宁省西丰县。被执行人：刘延义，男，1961年12月30日出生，汉族，住山东省东阿县。被执行人：张平，男，1958年7月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。本院在执行申请执行人沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司(以下简称“邦信公司”)与被执行人沈阳云霞物资经销有限公司、郭洪影、吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张平、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司借款合同纠纷一案中，案外人郭平于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人郭平向本院提出执行异议，异议事项：请求撤销和平法院于2017年6月23日作出的（2016）辽0102执2400号协助执行通知书，解除对郭洪影名下位于沈阳市××彩霞街××号××房屋的预查封。异议理由：（2015）沈和民一初字第00903号民事判决已发生法律效力并进入执行过程，法院于2017年6月23日作出（2016）辽0102执2400号执行裁定书，对被执行人郭洪影名下的案涉房产实施预查封。现郭平对该执行措施不服，提出异议。执行标的房屋系郭洪影向沈阳华沃置业有限公司购买，建筑面积119.56㎡，双方于2012年4月22日签订商品房买卖合同，并交纳定金5万元，为执行标的房屋办理了抵押贷款手续，郭洪影对执行标的房屋拥有依法处置权利。2014年4月18日，郭洪影与郭平签订房屋买卖协议，郭洪影将执行标的房屋出售给郭平，总价98万元。由于该房屋当时尚未竣工，且开发商不配合办理更名过户手续，因此双方约定房款分三期支付：第一期，签订协议时郭平付总房款的20％，计19.6万元；第二期，开发商通知交房时郭平付总房款的30％，计29.4万元；第三期，房屋过户登记之日郭平付购房款的尾款，计49万元。在房屋买卖协议签订当日，即2014年4月18日，郭平给付购房款13.3万元，另郭洪影欠郭平借款6.3万元折抵购房款，郭洪影出具19.6万元收条，房屋买卖协议第一期付款完成。2016年6月29日，郭平代郭洪影向沈阳华沃置业有限公司付购房款30万元，沈阳华沃置业有限公司出具了《情况说明》，房屋买卖协议第二期付款完成。自2016年6月29日起，郭平实际占有、使用标的房屋，一周入住三、四天，并进行了装修。由于沈阳华沃置业有限公司的原因，导致该房屋至今不能办理房产证，也无法进行更名过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第28条之规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郭平与郭洪影早在2014年4月就签订了合法有效的书面房屋买卖协议，郭平已按协议约定两次付购房款共计49.60万元，并合法占有、使用该房屋，该房屋一直未更名过户系开发商原因导致，超出一般交易习惯和郭平的预料，并非郭平的过错，郭平对郭洪影未执行生效判决一事也不知情，签字的确是郭洪影本人签署。因此，郭平依法对执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人所引用的法律不适用本案情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是特别法，应当优先于申请执行人引用的法律，故申请执行人引用《中华人民共和国城市房地产管理法》属于法律错误。综上，为保护案外人的正当合法权益，维护市场交易的稳定，根据法律规定，案外人申请撤销（2016）辽0102执2400号执行裁定书项下协助执行通知书，解除对郭洪影名下位于东陵区彩霞街5-14号2-2-2房屋的预查封。申请执行人邦信公司答辩称，郭平与郭洪影签订的房屋买卖协议无效。案外人提供的房屋转让协议，想要证明其与郭洪影之间案涉房产来源的有效性，但是该房产在转让时，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》中第三十八条第六款不得转让的情形。违反了国家强制性规定，属于合同无效的法定情形。案外人与郭洪影之间仅有一张19.6万元的收条，作为缴纳手持购房款的证明。而情况说明中明确了30万元的购房款为郭洪影向开发商缴纳的，案外人也未提供郭洪影向其出具的30万元的收条。案外人并未支付房屋总价款的50%，在法院查封房屋前并未合法占有该不动产，通过查封裁定的时间可以看出，房产查封时间为2017年6月23日，如案外人所述其2016年6月29日就已实际占有使用该房屋，为何要等到两年后才对执行提出异议，完全不符合常理，款项支付没有郭平、郭洪影之间的往来记录，不排除郭洪影与案外人之间的恶意串通行为。案外人所提供的证据中郭洪影的字迹与我公司保证合同中字迹完全不同，申请执行人对证据的真实性存在异议。被执行人郭洪影答辩称，我方同意案外人郭平提出的异议，所述属实，郭平也确实付了款并实际使用，对案外人提供的证据没有异议，无法办理过户登记是由于开发商不配合出具手续。邦信公司称郭平没有支付房款的50%，其实在第二笔房款完全是郭平支付的，郭平拿卡直接在开发商处刷卡，有银行流水。开发商要求我也签名，所以我在郭平签字的后面签了字。申请执行人质疑小额贷款合同的真实性，因为我未在抵押贷款合同上签字，工作人员说只是让我签字，证明我租了张平的半间办公室，证明办公地点。而且未看到成本的抵押贷款合同，就是让在签字处签字，证明亲属关系。所以我才签字。现在我方怀疑申请执行人说的合同上的签字非本人所签。我和沈阳云霞物资经销有限公司的关系，是因为张平让我签字，为通过年审找我帮忙，添加我为股东，张平后来说年审通过，已将我股东的身份撤了。本院查明，2016年1月13日，本院作出（2015）沈和民一初字第00903号民事判决书，判决内容为：“一、被告沈阳云霞物资经销有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司借款本金1,999,570元、利息285,333.33元及逾期罚息116,904.86元（计算截至2015年2月25日），并自2015年2月26日起至本判决确定的给付之日止，按借款合同约定的计息办法给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司利息（包括罚息）；二、被告沈阳云霞物资经销有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司律师费100,000元、催收费1,000元；三、被告吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张平、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司对被告沈阳云霞物资经销有限公司的上述债务（包括本金、利息、律师费、催收费）承担连带责任；被告吕秀娟、张雨明、赵月、张玉新、刘延义、张平、郭洪影、沈阳沈北鲲鹏工贸有限公司承担连带责任后，享有对被告沈阳云霞物资经销有限公司的追偿权。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年7月1日，邦信公司向本院申请强制执行，执行案号：（2016）辽0102执2400号；执行过程中，本院作出（2016）辽0102执2400号协助执行通知书和执行裁定书，预查封郭洪影名下的位于沈阳市××彩霞街××号××房产一处。异议审查过程中，案外人郭平为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1.（2016）辽0102执2400号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证；2.商品房买卖合同、收款收据；3.个人住房（商业用房）借款合同；4.房屋买卖协议；5.盛京银行客户对账单、建设银行业务查询单、收条；6.房屋装修单据、收款收据、情况说明；7.网页截图；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人邦信公司提交了如下证据材料：保证合同。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。经审查案外人郭平提交的证据材料及当事人陈述，首先，案外人虽向法院提交《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议》及银行交易存根等材料，主张以现金支付和向沈阳华沃置业有限公司银行转账的方式缴纳了房屋对价款，但《商品房买卖合同》第六条第3项中双方约定了首付361,253元，贷款82万元均应由郭洪影在合同备案前履行完毕，此时郭平向沈阳华沃置业有限公司转账的30万元不能确定的其所支付的就是房屋对价款。同时，协议余款49万元案外人至今仍未支付，未全部履行完毕房屋对价款给付义务，故以上事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，无法证明案外人本人于查封前签订房屋买卖合同、实际履行合同义务并支付购房对价款；其次，案涉房屋现登记于郭洪影名下，案外人郭平长期未予办理房屋登记或合同备案手续，未尽到合理注意义务自身存在过错。综上，本院认为查封行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请解除房产预查封的主张因证据不足，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人郭平的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长  蔡晨辉审判员  赵 博审判员  祁美楠二〇一九年十一月十五日书记员  尹子明