广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21531号上诉人（原审原告）：黄松娟，女，1982年10月12日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：麦丽妍、王萍萍，均为广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚丽丽，女，1984年7月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：刘水云，女，1984年8月1日出生，汉族，住广东省兴宁市。被上诉人（原审被告）：黄勇坚，男，1980年11月23日出生，汉族，住广东省兴宁市。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：罗学源、冯华栋，均为广东增泰律师事务所律师。上诉人黄松娟因与被上诉人姚丽丽、刘水云、黄勇坚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄松娟上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判姚丽丽、刘水云、黄勇坚共同向黄松娟支付违约金327000元、中介费损失6000元、律师费损失3000元；二、本案一、二审诉讼费用由姚丽丽、刘水云、黄勇坚承担。事实和理由：一、黄松娟不存在任何违约行为。一审判决认为黄松娟未向按揭公司缴纳按揭费用导致按揭没有继续进行，但黄松娟从未收到过按揭公司或中介公司的通知要求黄松娟交费，黄松娟向赖xx询问贷款进度，赖xx都一直答复差不多。再结合姚丽丽在录音里的陈述，按揭没有进行下去是姚丽丽故意为之。在黄松娟得知贷款已被姚丽丽及赖xx私下退回按揭资料的时候，涉案房屋已经另售他人了。在整个履行过程中，黄松娟都是善意地履行合同，不存在任何违约行为。二、涉案合同是因为姚丽丽、刘水云、黄勇坚的根本违约行为才导致无法继续履行，姚丽丽、刘水云、黄勇坚应承担违约责任。黄松娟的按揭情况并不是导致合同无法履行的根本原因，即使履行过程中产生了一些障碍，但这些障碍并不是黄松娟造成的。由于姚丽丽、刘水云、黄勇坚在黄松娟不知情的情况下，将房屋另售他人，使得黄松娟的权利从根本上无法实现，合同目的无法达到，因此合同不能继续履行的责任在于姚丽丽、刘水云、黄勇坚的一房二卖行为。三、姚丽丽是涉案房屋的实际权利人，应承担连带赔偿责任。被上诉人姚丽丽、刘水云、黄勇坚辩称：同意一审判决，不同意黄松娟的上诉请求。理由为：一、姚丽丽是接受刘水云和黄勇坚的委托转让房屋，姚丽丽的民事行为是代理刘水云、黄勇坚的行为，合法有效。二、黄松娟明显违约，姚丽丽、刘水云、黄勇坚有权行使抗辩权。三、合同签订后，虽然黄松娟找到按揭公司办理按揭手续，双方都提交了办理按揭手续的资料，但黄松娟一直不缴纳按揭费用，导致按揭公司不为其办理。四、合同约定双方共同出资涂销抵押，按照卖方出资20万元，买方出资26万元进行赎契。黄松娟没有履行赎契义务，姚丽丽、刘水云、黄勇坚只好自筹资金于2018年4月2日全部归还剩余按揭贷款。针对黄松娟的违约行为，姚丽丽、刘水云、黄勇坚分别向赖xx发出多份函件，催促黄松娟履行义务。赖xx是黄松娟委托的中介人员，双方形成代理关系，法律后果由被代理人及黄松娟承担。黄松娟称姚丽丽故意不配合办理按揭和取得按揭资料的情况没有依据。在黄松娟严重违约，姚丽丽、刘水云、黄勇坚无法收到购房款的情形下，无奈将房屋另行出售。五、黄松娟因其自身的违约行为须承担法律责任，无权要求姚丽丽、刘水云、黄勇坚承担违约金。黄松娟向一审法院起诉请求：一、解除姚丽丽、刘水云、黄勇坚与黄松娟签订的《房屋买卖合同》；二、姚丽丽、刘水云、黄勇坚向黄松娟返还定金60000元；三、姚丽丽、刘水云、黄勇坚向黄松娟支付327000元违约金；四、姚丽丽、刘水云、黄勇坚赔偿黄松娟中介费损失6000元，律师费损失3000元；五、诉讼费由姚丽丽、刘水云、黄勇坚负担。一审法院认定事实：2018年2月26日，刘水云、黄勇坚的委托代理人姚丽丽（卖方）与黄松娟（买方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：一、买卖标的房屋位于广州市增城区石滩镇xx街x号xxx房，价款1635000元。并约定卖方不同意买方指定过户到他人名下，但是若是办理按揭贷款，买方可以指定以他人名义办理按揭手续并过户到他人名下。二、任何一方不履行合同，守约方已经支付中介服务费的，中介方不退还，由违约方赔偿给守约方。三、违约责任，买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之二十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应在解除合同发出之日起五天内退还。违约方除承担的上述违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用、包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用，查询费等均由违约方承担。四、买方采用按揭付款方式，1、定金人民币陆万元，在2018年2月27日买方支付剩余定金肆万元。首期楼款（不含定金），人民币贰拾肆万元，买方在取得同贷书三天内支付给卖方。剩余楼款1335000元为按揭贷款。买方应在签署本合同之日起向银行申请按揭贷款并提供按揭贷款所需的全部资料。涉案房屋涂销抵押贷款由买卖双方共同出资，卖方出资20万元，买方出资26万元（首期款）。2018年2月26日，黄松娟交付定金2万元给姚丽丽，姚丽丽出具《收据》给黄松娟收执。2018年2月27日，黄松娟交付定金4万元给姚丽丽，姚丽丽出具《收据》给黄松娟收执。2018年10月28日，黄松娟与广东广岭律师事务所签订《委托代理合同》，由广东广岭律师事务所指派麦丽妍、卢玉婷作为黄松娟与姚丽丽房屋买卖合同的委托代理人。广州市诚泽房地产代理有限公司出具《情况说明》，内容为，2018年3月，中介方赖xx（广州市长江投资房地产代理有限公司）打电话给我司业务员阮xx，说有张房屋买卖单需要办理按揭手续，要业务员阮xx跟踪该单房屋买卖按揭事项。后，我司业务员阮xx根据买卖双方需求，要求买卖双方根据银行要求提供按揭贷款资料，并让黄松娟和刘水云、黄勇坚双方分别签署了银行贷款所需要的一些文件，处理完上述事项后，我司业务员阮xx将资料收悉，同时通知中介方支付按揭服务费，但中介公司要求等银行审批通过后再支付按揭服务费，但我司的要求是必须先行支付按揭服务费我司才办理相关手续。由于费用支付没有谈成，中介公司表示要求我司业务员阮旭xx相关按揭资料退回，并说再找其他公司去办按揭。我司业务员便将相关按揭资料退回给中介公司，并告知中介方将相关情况告知买卖双方。至此，我司业务员阮xx再没跟进该单按揭业务。黄松娟提供如下证据，一、微信记录，1、日期为2018年3月13日，内容为，按揭公司告知黄松娟涉案房屋成交价205万元，申请贷款142万元。月收入1.8万元，要求黄松娟要按照上述内容回复银行提问。黄松娟回复好的。2、与赖xx的微信记录，证明支付给赖xx6000元费用。二、与阮xx的电话录音。三、与姚丽丽的通话记录。姚丽丽、刘水云、黄勇坚提供如下证据：一、日期2017年12月26日《提前还款受理回执》，内容为刘水云贷款本金余额479320.45元。要求刘水云在3月26日前存入全部本金及利息。二、《通知函》，日期为2018年3月18日，发出人为姚丽丽，签收人为赖xx，内容为因为没有黄松娟的联系方式，要求赖xx通知黄松娟在2018年3月21日共同办理出资赎契事宜。三、《银行查询明细》，拟证明刘水云自行归还按揭贷款。四、《催促函》，日期2018年3月25日，发出人姚丽丽，签收人赖xx，内容为因黄松娟一直未能通过按揭贷款，也没有继续办理按揭贷款。因此要求黄松娟履行合同义务办理贷款，否则视为黄松娟违约，姚丽丽有权选择解除合同或者继续履行合同并主张赔偿责任。五、《函》，日期2018年4月28日，发出人姚丽丽，签收人赖xx。内容为因黄松娟未履行共同赎契义务，也未能取得银行按揭贷款，同时赖xx也没有提供黄松娟联系方式。无法联系黄松娟。为此认为黄松娟构成根本违约，要求解除合同，赔偿合同价格20%的违约金。六、《证明》，证明人落款为赖xx，内容为赖xx已将姚丽丽发给他的《通知函》、《催促函》、《函》转交给黄松娟，并且黄松娟没有支付按揭费用。一审另查明，涉案房屋登记在刘水云、黄勇坚名下。一审庭审中，双方确认黄松娟购买涉案房屋所办理按揭的手续，是由广州市诚泽房地产代理有限公司办理的。双方按揭资料提交的日期是3月份，但是没有签订网签合同。黄松娟陈述如下事实，一、在签订《房屋买卖合同》时，姚丽丽告诉黄松娟涉案房屋实际上是姚丽丽本人的。二、《房屋买卖合同》是在姚丽丽的公司即富利地产公司签订的。赖xx是黄松娟的朋友介绍的，赖xx属于另一家中介公司，但是赖xx与姚丽丽也很熟悉。三、微信中赖xx所提及的贷款数额、购房金额等，黄松娟并没有签名确认。至于《收入证明》，也不是黄松娟提供的。四、黄松娟后来才知道按揭资料没有送审。五、提交资料后，黄松娟一直与赖xx联系，赖xx每次答复说差不多了。在按揭资料退回来之后，黄松娟要求赖xx重新办理，但是一直没有办理成功。姚丽丽、刘水云、黄勇坚陈述以下事实，一、涉案房屋登记在刘水云、黄勇坚名下，姚丽丽只是刘水云、黄勇坚的委托代理人，刘水云、黄勇坚授权姚丽丽出售涉案房屋。二、合同确实在姚丽丽的公司即富利公司签订的，赖xx是黄松娟找来的。三、提供《提前还款受理回执》的日期是2017年12月26日，而签订《房屋买卖合同》的日期是2018年2月26日，原因是刘水云、黄勇坚是有心出售涉案房屋的，所以就提前已经申请按揭还款了，因为还款日期在3月份，也就是在签订《房屋买卖合同》后1个月的时间。四、之所以没有按照《房屋买卖合同》中黄松娟所留地址邮寄《通知函》、《催促函》、《函》，是因为姚丽丽亲自去找，但是找不到上述地址。五、2018年8月份，姚丽丽将涉案房屋出售给他人并办理了过户手续，另行出售涉案房屋给他人，也是刘水云、黄勇坚委托姚丽丽办理的。六、合同约定过户给首期款，又约定双方共同出资赎契。之所以出现上述问题，是因为姚丽丽签合同时，也没有注意到上述内容。一审法院认为：根据《房屋买卖合同》内容可知，姚丽丽是以刘水云、黄勇坚的委托代理人身份与黄松娟签订的《房屋买卖合同》，且涉案房屋登记在刘水云、黄勇坚名下，根据物权登记原则，在黄松娟没有证据推翻上述物权登记的情况下，一审法院对黄松娟主张姚丽丽是涉案房屋的真实产权人的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，本案《房屋买卖合同》所约束的对象为刘水云和黄勇坚。因此，黄松娟在本案中要求姚丽丽承担合同责任，于法无据，不予支持。根据一审庭审中陈述，刘水云、黄勇坚自认已经再次委托姚丽丽将涉案房屋出售予案外人，且已完成过户。故本案《房屋买卖合同》的合同目的已经不能实现，无法继续履行，理应予以解除。现综合双方证据以及庭审陈述，分析哪一方在履行合同过程中存在违约行为，进而应当承担违约责任。首先，《房屋买卖合同》中约定了黄松娟支付首期款的时间为办理好同贷书之日，之后又在附件中约定黄松娟与刘水云、黄勇坚共同负责偿还涉案房屋的银行贷款，黄松娟是以支付首期款的形式分担26万元的房屋按揭贷款。但合同中并未明确约定偿还银行按揭贷款的时间，因此双方关于首期款支付时间约定不明。至于刘水云、黄勇坚提出的其已经在2017年12月26日取得银行提前还款回执，故黄松娟应在2018年3月26日支付首期款的抗辩理由，因刘水云、黄勇坚所陈述的内容在合同中并未约定，且黄松娟对此予以否认，对此不予采纳。在合同约定不明的情况下，双方应进行协商以明确权利义务，但黄勇坚、刘水云、黄松娟之间却未能继续达成协议，因此，上述合同约定不明的情况未能消除。其次，刘水云、黄勇坚以黄松娟不履行支付首期款义务为前提，向黄松娟发函催促履行义务。但如上文所述，《房屋买卖合同》在对首期款支付时间约定不明的情况下，刘水云、黄勇坚以黄松娟延期支付首期款的理由不能成立。另外，在姚丽丽知悉《房屋买卖合同》中所留地址的情况下，却向赖xx发函，而赖xx与黄松娟之间并无明确的书面委托证明文件。因此，姚丽丽的发函行为本身存在瑕疵。在赖xx未到庭陈述且黄松娟否认收取姚丽丽所发的函件的情况下，一审法院认定姚丽丽发出的函件不产生相应的法律效力。在此情况下，刘水云、黄勇坚在未清结与黄松娟的合同权利义务的情况下，又将房屋出售给他人，其行为显然不当。再次，黄松娟作为涉案房屋的买受人，根据其所提交的证据显示，在申请按揭贷款中，贷款金额、收入、房屋总价款均不真实。且黄松娟在微信对话中并未提出反对意见且予以肯定答复。故黄松娟上述申请贷款的行为存在不当。最后，申请贷款之后，根据广州市诚泽房地产代理有限公司出具《情况说明》可知，在申请贷款后，应缴纳相应的按揭贷款服务费用，而上述缴纳按揭贷款费用的义务应由黄松娟承担，黄松娟却并未缴纳上述费用导致贷款无法没有继续进行，即黄松娟本人亦存在过错。同时，在贷款没有审批下来的情况下，黄松娟并未及时表态可一次性付款或另行申请按揭，且根据《房屋买卖合同》约定，申请按揭贷款应为黄松娟在先履行义务。综合上文论述，《房屋买卖合同》中关于首期款支付时间约定不明，且黄松娟、刘水云、黄勇坚均存在过错的情况下，应各自对自己的违约行为承担责任。故一审法院综合评定，解除双方签订的《房屋买卖合同》，黄勇坚、刘水云将已收的60000元定金返还给黄松娟。至于黄松娟要求刘水云、黄勇坚承担违约金、律师费中介费损失的请求，缺乏依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除黄松娟与刘水云、黄勇坚于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》。二、刘水云、黄勇坚在本判决发生法律效力之日起十日内返还黄松娟定金60000元；三、驳回黄松娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9757.50元，由黄松娟负担4878.75元，由刘水云、黄勇坚负担4878.75元。经二审审查，双方《房屋买卖合同》约定，买方应在签署合同之日起15天内向银行申请按揭贷款并提供按揭贷款所需的全部资料。此外一审庭审笔录显示，庭审过程中“在按揭资料退回来之后，黄松娟要求赖xx重新办理，但是一直没有办理成功”的内容并非黄松娟陈述。一审法院对上述事实查明有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：姚丽丽、刘水云、黄勇坚应否向黄松娟支付违约金、中介费及律师费损失。首先，涉案房屋原登记在刘水云、黄勇坚名下，涉案《房屋买卖合同》内容也表明姚丽丽是以刘水云、黄勇坚的委托代理人身份与黄松娟签订，黄松娟主张姚丽丽是涉案房屋的真实产权人，缺乏确切证据证明，本院不予采纳。一审认定《房屋买卖合同》的相对方为刘水云和黄勇坚，并无不当。黄松娟在本案中要求姚丽丽承担合同责任，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。其次，从合同的履行过程来看，双方合同约定，黄松娟作为买方负有在签署合同之日起15天内向银行申请按揭贷款并提供按揭贷款所需的全部资料的义务。但黄松娟申请按揭贷款资料中，贷款金额、收入、房屋总价款均不真实，可见其申请贷款的行为存在不当。且其向广州市诚泽房地产代理有限公司办理按揭申请手续后，一直未缴纳相关按揭贷款费用，也一直未采取积极有效的措施推进按揭申请事宜的继续进行，导致买卖合同签订半年时间之后按揭申请手续仍未办妥而被退回，影响了合同的顺利履行。由此可见，黄松娟并未严格履行向银行申请按揭贷款的合同义务。一审结合双方当事人的过错，判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，由黄勇坚、刘水云返还已收的定金60000元，及对黄松娟要求刘水云、黄勇坚支付违约金、律师费、中介费损失的请求不予支持，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，黄松娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元，由黄松娟负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十一月二十七日书记员 王 敏