广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19339号上诉人（原审被告）：广州和畅环境工程技术有限公司（以下简称和畅公司），住所地广州市荔湾区桥中中路**西郊协力商贸中心北塔****。法定代表人：姜啸，该公司总经理。委托诉讼代理人：容振强，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州鹏程科技投资集团有限公司（以下简称鹏程公司），住所地广州，住所地广州市荔湾区桥中中路****所有房号>法定代表人：张诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙旭东，安徽豪迪律师事务所律师。上诉人和畅公司因与被上诉人鹏程公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2019)粤0103民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人和畅公司的委托诉讼代理人容振强、被上诉人鹏程公司的委托诉讼代理人孙旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和畅公司上诉请求：改判和畅公司应支付的租金为223613元（一审判决多计租金115972元），本案上诉费用由鹏程公司承担。事实理由：从2019年1月31日起，鹏程公司陆续将涉案房屋出租给他人，说明鹏程公司已完全控制涉案场地，和畅公司已无法使用场地。涉案场地办公用品是因鹏程公司不允许和畅公司搬走而存在，故一审判决认定的合同解除之日（2019年1月31日）起，不应计算租金。鹏程公司辩称：1、和畅公司违约不支付房租，同意我方将其承租的房屋转租给第三方，其中2006室-2008室于2019年5月15日出租给第三方，2011室于2019年10月15日出租给第三方，双方合同已事实终止。2、和畅公司授权我方将房屋出租给第三方，但我方与第三方签约后，和畅公司拒不腾房而至2019年4月30日仍占用涉案房屋，导致第三方签约后无法正常使用。综上，一审判决房租计算时间符合事实，请求维持原判。2019年3月13日，鹏程公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、和畅公司给付鹏程公司2018年6月15日起计至2019年4月30日的房租管理费503886元及其违约金（其中2018年6月15日至2018年11月份，租金管理费合计60元/平方米，每月租金37260元；2018年12月起至2019年11月，每月租金39123元；违约金以拖欠的租金503886元为本金，自2018年6月15日起每月按503886元的2%计至和畅公司清偿之日止。）；2、本案诉讼费由和畅公司承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区桥中中路159号、161号、163号、165号的产权人是案外人广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社，该房屋权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，总层数21层，总面积173076.12平方米，第六层至第二十一层的城市规划用途为办公。2016年10月26日，鹏程公司（承租方，乙方）与案外人广州市西郊协力商贸中心（出租方，甲方，以下简称西郊商贸中心）签订《西郊协力商贸中心租赁合同》约定甲方将位于广州市荔湾区桥中中路159、161、163、165号西郊协力商贸中心北塔20、21（共两层）所有房出租给乙方，乙方享有对共有通道和公共设施的使用权；出租房屋建筑面积2484平方米，该房屋承租区域作为写字楼办公、无公害实验室用途；租赁期共8年，自2016年10月22日起至2024年10月21日止；乙方在转租承租房屋时，须向甲方书面报备等。2017年11月28日，鹏程公司（出租方，甲方）与和畅公司（承租方，乙方）签订《写字楼租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋位于广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房，甲方在良好状态下租给乙方，乙方享有对共有通道和公共设施的使用权，建筑面积621平方米，房租管理费合计60元/平方米（房租45元/平方米，管理费15元/平方米）；以后每年房租在原有基础上增加5%；房屋第一年2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金标准为37260元/月，年租金总额为447120元，押金74520元，乙方向甲方支付方式为一年12次，（每月）支付1次为1个月房租，租赁期到期后退租，甲方无条件退还乙方所交押金共计74520元，第二年2018年11月30日起至2019年12月1日止，每月房租为38657元/月，以后每年按此标准递增，乙方于每月20日前支付当月的租金；租赁期共82个月，自2017年12月1日起至2024年10月23日止；租赁期间，乙方因自身原因未经甲方同意擅自解除合同的，乙方的押金不予退还；在本协议期满或因不可抗力原因而终止协议后，乙方按时并完好的交还所租房屋及其内部的设施、设备，并缴清所有款项及费用后十日内，甲方应将保证金退还乙方，但不计利息；租赁期届满，乙方存在未按约定时间付清租金、管理费十个工作日、单方解除合同等情形的，保证金不予退还。租赁期间，乙方经甲方发出催收通知后，逾期一个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成重大损害的，甲方有权解除协议，收回出租房屋；在租赁期内，乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租总金额0.3%支付甲方滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金0.3%的滞纳金等。同日，双方签订《补充协议》约定，甲方将西郊商贸大厦20楼两侧平台出租给乙方使用，面积750平方米，租金20元/平方米，租金不递增，每月租金为750*20＝15000元/月，押金30000元，租金每月20日以前支付，其他合同条款同主合同一致。上述合同及补充协议签订后，和畅公司向鹏程公司支付了写字楼租赁押金74520元，两侧平台押金30000元，鹏程公司将广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房交付给和畅公司使用，和畅公司向鹏程公司交租至2018年6月份，鹏程公司向和畅公司出具了2018年1月至2018年6月的租金发票；2018年11月27日，和畅公司通过案外人傅惠兰向鹏程公司对公账户转入4万元。2018年6月28日，鹏程公司（甲方）与和畅公司（乙方）签订《解除合同协议书》，载明：甲方与乙方于2017年11月28日签订了《租赁合同补充协议》，原补充协议内容为租赁西郊商贸大厦20层两侧平台，目的是乙方用于搭建实验室，因该物业业主不允许该两侧平台搭建实验室，故乙方自签订协议起一直未曾使用。现经甲乙双方协商一致，原《租赁合同补充协议》自本协议签订之日起，原合同补充协议中约定的双方权利义务终止等。一审庭审中，鹏程公司认为双方的合同还在履行中，要求合同继续履行，因和畅公司违约故不同意退还押金。和畅公司认为合同无效，而且案涉房屋自2018年10月到11月期间已由鹏程公司上锁实际控制，不允许和畅公司使用，不存在向鹏程公司交还场地的问题，但承认仍有物品放置在案涉场地内，认为押金应用于抵扣未付租金，另陈述在承租期间鹏程公司要求和畅公司签字同意鹏程公司将案涉房屋出租给第三方，和畅公司签了字。因和畅公司在一审诉讼中向一审法院申请就鹏程公司是否已将案涉场地出租给第三方等事实调查取证，一审法院于2019年6月17日到广州市荔湾区桥中路西郊协力商贸中心管理处调查取证。西郊商贸中心经营管理部经理李智文向一审法院提供了三份鹏程公司与案外人签订的《房屋租赁合同》和三份由广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社出具的《同意分租证明》，《房屋租赁合同》包括鹏程公司于2019年1月31日与案外人梁俊杰就租赁案涉大楼20层2007房签订的《房屋租赁合同》，约定租赁物面积为127平方米，租期自2019年2月11日起，鹏程公司应于2019年2月11日交付房屋给梁俊杰；鹏程公司于2019年3月11日与案外人林鑫就租赁案涉大楼20层2009室签订的《房屋租赁合同》，约定租赁物面积为127平方米，租期自2019年3月27日起；鹏程公司于2019年4月17日与案外人张其安就租赁案涉大楼20层2006房签订的《房屋租赁合同》，约定租赁物面积为57平方米，租期自2019年5月15日起。《同意分租证明》作出时间分别为2019年3月28日和2019年5月23日，内容为广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社同意鹏程公司将广州市荔湾区桥中中路165号2007房分租给广州弘润实业有限公司，将2009房分租给林鑫，将2006房分租给张其安。西郊商贸中心李智文另陈述案涉2006、2007、2009房已由鹏程公司另行出租给其他人使用，鹏程公司将分租合同提供给西郊商贸中心存档，西郊商贸中心向鹏程公司出具《同意分租证明》，不清楚和畅公司何时起没有再使用2006-2011房，西郊商贸中心只是与鹏程公司有租赁合同关系；西郊商贸中心是广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社旗下企业，联合社委托西郊商贸中心出租和管理。一审法院对此制作了询问笔录。鹏程公司对笔录、租赁合同及《同意分租证明》的真实性均没有异议，陈述2019年5月初经和畅公司同意，将2006、2007、2009房出租，对于未再出租的2008、2010、2011房，要求继续履行租赁合同，认为已经出租的房屋事实上合同关系已经终止。和畅公司对一审法院调取的上述证据及笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。一审诉讼中，鹏程公司法定代表人张诚到一审法院接受询问。张诚陈述和畅公司股东于2019年4月或5月间口头告知同意鹏程公司将案涉的6间房屋另行出租给其他人，出租的部分不算和畅公司的承租范围，没有出租的部分仍算和畅公司承租范围；根据西郊协力商贸中心的规划，案涉2007-2010房的面积均为127平方米，2006房和2011房的面积均为57平方米；鹏程公司在出租部分案涉商铺后通过电话通知和畅公司的股东并交还场地，搬走物品，但和畅公司说没有地方搬，不搬；和畅公司若现在可搬走物品，不搬走的，鹏程公司要求继续计算租金；和畅公司没有跟鹏程公司说过不再承租案涉房屋，在2018年11月27日向鹏程公司支付了4万元，说要慢慢还租金，但后来又没有还；自2019年春节后，和畅公司没有在案涉场地内营业；在本案中不要求解除合同。和畅公司委托代理人在一审庭审后另补充陈述如下：不清楚和畅公司同意鹏程公司另行出租案涉房屋的具体日期，大约在2018年10月至11月之间；认为和畅公司与鹏程公司的租赁合同在和畅公司同意鹏程公司另行出租时已解除，承认还有比较多的物品在案涉场地；同意鹏程公司另行出租后，没有与鹏程公司对场地的交还进行交接，曾口头向鹏程公司要求开锁搬物品，但鹏程公司不同意，具体原因代理人不清楚；和畅公司因合同解除和鹏程公司控制案涉场地，事实上在2018年10月开始至今没有实际占用和使用案涉场地；代理人不清楚案涉每间房屋的面积等。一审法院认为：案涉广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房所在大楼是经房管部门审查核实准予登记权利的合法建筑物。鹏程公司、和畅公司签订的《写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，现无证据表明《写字楼租赁合同》存在《中华人民共和国合法法》第五十二条规定的合同无效的情形，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据《写字楼租赁合同》的约定，和畅公司应于每月20日前支付租金，但和畅公司自2018年7月起未向鹏程公司支付租金，已构成违约。至于和畅公司应向鹏程公司支付租金的期限及标准问题。一审法院分析如下：第一，关于租金的标准问题，《写字楼租赁合同》约定2017年12月1日起至2018年11月30日的租金标准为37260元/月，该标准实际上是以合同约定的出租场地建筑面积621平方米*（房租45元/平方米+管理费15元/平方米）计算得出，即案涉房屋的租金由房租和管理费两部分组成。合同约定的每年房租在原有基础上增加5%的约定，即2018年11月30日起至2019年12月1日的租金计算公式应为621平方米*[房租45元/平方米*（1+5%）+管理费15元/平方米]＝38657.25元，这一计算方式与双方合同中约定的2018年11月30日起至2019年12月1日的租金标准38657元/月基本一致；故对鹏程公司认为合同存在笔误应以39123元/月计算2018年11月30日起至2019年12月1日租金的意见不予采纳，认定2018年11月30日起至2019年12月1日期间每月租金（含管理费）为38657元。第二，和畅公司自2018年7月起未向鹏程公司支付租金（含管理费），因此，应向鹏程公司支付欠租的开始日为2018年7月1日。根据调查取证所得的《房屋租赁合同》，鹏程公司最早在2019年1月31日与案外人梁俊杰就案涉场地的其中一间房屋2007室签订《房屋租赁合同》并约定鹏程公司应于2019年2月11日交付房屋给案外人梁俊杰使用；鹏程公司陈述该另行分租行为得到和畅公司同意，结合和畅公司在一审庭审中承认鹏程公司曾要求和畅公司签字同意鹏程公司将案涉房屋出租给第三方，和畅公司亦签了字的陈述；可以认定鹏程公司、和畅公司就鹏程公司可将案涉场地另行出租给第三方达成了合意。因鹏程公司在该合意达成之时已知悉和畅公司不想继续承租案涉商铺的意思表示，鹏程公司在之后相继与不同的案外人就案涉的其中三间房屋签订了租赁合同，鹏程公司亦以实际行动在履行双方达成的鹏程公司可另行出租的合意；结合案涉《写字楼租赁合同》约定的是将6间房屋整体出租给和畅公司，在合同中并未就各间房屋的具体面积作约定，故认定鹏程公司与和畅公司在达成鹏程公司可另行出租合意之时，亦是双方合意解除《写字楼租赁合同》之时。鹏程公司认为其未另行出租的房屋的租赁合同仍在履行期间，依据不足，不予采纳。至于合同解除的时间，由于鹏程公司、和畅公司双方均未能提供证据证明双方是何时就鹏程公司可另行出租案涉场地这一事项达成合意；和畅公司虽陈述其是在2018年10月与鹏程公司达成合同解除的合意，但一直未搬离案涉场地；鹏程公司虽陈述和畅公司同意其另行出租的时间是2019年4月至5月间，但鹏程公司实际上在2019年1月31日就已经与案外人签订案涉2007房的租赁合同，并约定在2019年2月交付；故基于公平合理原则，确认达成双方鹏程公司可另行出租合意的时间和合同解除时间均为鹏程公司签订第一份另行出租租赁合同的时间，即2019年1月31日。第三，虽然和畅公司陈述鹏程公司在2018年10月到11月间不允许和畅公司使用并上锁至今，但和畅公司未能提供证据证明这一陈述，鹏程公司对和畅公司的这一陈述不予确认，而且和畅公司仍有物品放置在案涉的6间房屋内，故对和畅公司无法使用场地的陈述依法不予采信。和畅公司虽认为合同已于2018年10月份解除，但至今仍有物品放置在案涉的6间房屋内，又未能举证证明其与鹏程公司就案涉场地的交还进行过交接；鹏程公司已与其他人就案涉的其中3间房屋签订租赁合同，在这些租赁合同中均约定了交付承租人使用的期限，若鹏程公司在此情形下仍拒绝和畅公司搬离案涉场地，与商业惯例和日常生活法则不符。故认定和畅公司至今仍占用案涉的6间房屋，应向鹏程公司支付租金及合同解除后房屋交还前的房屋占用费。故鹏程公司要求和畅公司按合同的约定支付自2018年7月1日至2019年4月30日租金共计379585元的诉讼请求，予以支持；由于合同已于2019年1月31日解除，2019年2月1日起至2019年4月30日期间的租金实际上为房屋占用费。第四，由于鹏程公司确认和畅公司在2018年11月27日向其转入4万元，因此，和畅公司应向鹏程公司支付的2018年7月1日至2019年4月30日租金（房屋占用费）的总额在扣除该4万元后应为339585元。此外，由于案涉的《写字楼租赁合同》已实际解除，和畅公司应及时搬离案涉场地以减少双方的损失。对于鹏程公司要求和畅公司支付的欠付租金违约金，鹏程公司要求按欠付租金总额自2018年6月15日起计算没有合同依据，不予采纳。根据合同约定，租赁期内，和畅公司应在每月20日前向鹏程公司支付租金，和畅公司欠付租金的，每逾期一天，按日租总金额0.3%向鹏程公司支付滞纳金；因合同约定的这一滞纳金标准过高，根据公平原则酌情调整滞纳金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，而且计算欠付租金违约金的期间应为开始欠租的2018年7月1日至合同解除之日2019年1月31日，以当月欠租为本金计至实际付清本金之日止，滞纳金应以当月欠租为限。至于合同解除后欠付房屋占用费的违约金，由于合同对此未约定，故不予支持；但合同约定了合同期满后逾期交还房屋的滞纳金，因鹏程公司未就此项滞纳金提出诉讼请求，不予处理，鹏程公司可另案主张。至于和畅公司交纳的保证金，和畅公司认为应用于抵扣所欠租金，与合同约定不符，不予采纳。因鹏程公司未对保证金的处理提出诉讼请求，故在本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年7月22日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州和畅环境工程技术有限公司向原告广州鹏程科技投资集团有限公司支付自2018年7月1日至2019年4月30日期间欠付的租金（房屋占用费）共计339585元；二、自本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广州和畅环境工程技术有限公司向原告广州鹏程科技投资集团有限公司支付欠付2018年7月1日至2019年1月31日租金的违约金[违约金以每月欠付租金为本金（其中2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金以37260元/月计算，2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金以38657元/月计算），自当月21日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至付清本金之日止，违约金以不超过本金为限]；三、驳回原告广州鹏程科技投资集团有限公司的其它诉讼请求。案件受理费3721元，由原告广州鹏程科技投资集团有限公司负担521元，被告广州和畅环境工程技术有限公司负担3200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人和畅公司提交了一份其公司职员李宝铖与被上诉人鹏程公司法定代表人张诚于2019年8月6日的聊天记录，拟证明在一审判决后，被上诉人鹏程公司仍不同意上诉人和畅公司到涉案房屋搬离物品，导致上诉人和畅公司无法搬离，涉案房屋处于被上诉人鹏程公司的控制之下。被上诉人鹏程公司质证认可上述聊天记录的真实性、合法性，但认为不能证明上诉人和畅公司的证明目的，因双方合同尚未解除，故被上诉人鹏程公司不同意上诉人和畅公司搬离未出租的房屋。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人和畅公司与被上诉人鹏程公司签订的涉案《写字楼租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。涉案《写字楼租赁合同》约定，上诉人和畅公司应于每月20日前支付租金，但上诉人和畅公司自2018年7月起未向被上诉人鹏程公司支付租金，一审判决认定其已构成违约正确。一审判决已就认定上诉人和畅公司应向被上诉人鹏程公司支付租金的期限及标准的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。根据本案查明的事实，上诉人和畅公司与被上诉人鹏程公司就被上诉人鹏程公司可将涉案场地另行出租给第三方达成了合意，且被上诉人鹏程公司亦已与第三方签约出租部分涉案房屋，但上诉人和畅公司并未腾空搬离涉案房屋交还予被上诉人鹏程公司，故上诉人和畅公司应及时搬离涉案场地以减少双方的损失，被上诉人鹏程公司亦应采取合法有效的措施及时收回涉案场地以防止损失扩大。上诉人和畅公司虽在一审中辩称被上诉人鹏程公司在2018年10月到11月间不允许其使用涉案房屋并上锁至今，但被上诉人鹏程公司对此予以否认，上诉人和畅公司对其该抗辩亦未能提供证据证明。事实上，上诉人和畅公司在一审法院于2019年5月28日的第一次庭审中及2019年6月11日的问话笔录中，均承认其仍有物品存放在涉案房屋内，甚至在一审法院于2019年7月19日的问话笔录中承认还有比较多的物品在涉案场地。上诉人和畅公司在一审中亦承认其没有与被上诉人鹏程公司对涉案场地的交还进行交接。故被上诉人鹏程公司要求上诉人和畅公司按合同的约定支付自2018年7月1日至2019年4月30日的租金、房屋占用费的诉讼请求并未超出合理期限，一审判决对此予以支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人和畅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4654元，由上诉人广州和畅环境工程技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇一九年十一月二十六日书记员  彭文悦书记员  黄晶晶