浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初10132号 原告：东阳市晨都物业服务有限公司，住所地：东阳市黄金北岸小区。 法定代表人：蒋哲鸣，系董事长。 委托诉讼代理人：卢希腾，浙江百工律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英，浙江百工律师事务所实习律师。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司金华东阳支行，住所地：东阳市吴宁街道城南东路**。 负责人：应辉。 委托诉讼代理人：施晓晔（系该公司工作人员），女，1975年12月27日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告东阳市晨都物业服务有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司金华东阳支行物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢希腾及被告的委托诉讼代理人施晓晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东阳市晨都物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1、被告向原告支付物业服务费219819.6元及逾期付款利息损失21688.87元（利息损失按年利率6%计算；其中109909.8元自2017年2月1日起计算，109909.8元自2018年2月1日起计算，且均已计算至2019年3月25日止，此后继续计算至实际履行之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付物业服务费213841.58元及逾期付款利息损失（其中106920.79元自2017年2月1日起计算，106920.79元自2018年2月1日起计算，均按年利率6%计算至实际履行之日止）。事实和理由：2017年1月1日，原告与东阳市金罗马皇家森林别墅业主委员会（以下简称金罗马业委会）签订《东阳市金罗马皇家森林别墅物业服务合同》一份，约定由原告为东阳市金罗马森林别墅全体业主和物业使用人提供物业服务，委托服务期限自2017年1月1日至2018年12月31日止，物业服务费的收费标准为2.2元/月/每平方，物业费一年交纳一次，于每年的1月份预收整个年度的物业服务费，合同中还对委托管理服务事项、双方权利和义务、物业服务要求、违约责任等事项进行了约定，其中在双方的权利和义务中约定原告有权向业主和物业使用人收取物业服务费。自2017年1月1日，原告即按合同约定为金罗马皇家森林别墅的全体业主和物业使用人提供物业服务。东阳市吴宁街道城南东路158号房屋系金罗马皇家森林别墅小区的物业，业主系该小区的开发商浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）。自2013年4月份起被告即是该物业的物业使用人，该房屋的建筑面积为4163.25平方米，依此计算，自2017年1月1日起，被告每年应向原告交纳物业服务费为109909.8元，截止2018年12月31日，被告合计应交纳的物业服务费为219819.6元。就被告应缴纳的物业服务费，经原告多次催讨，被告拒不交纳，故原告诉至法院。庭审中，原告变更事实和理由部分为：东阳市吴宁街道城南东路158、168号房屋系金罗马皇家森林别墅小区的物业，业主系该小区的开发商皮卡王公司及该公司的法定代表人贾云和妻子虞海燕。自2013年4月份起被告即是该两处物业的物业使用人，经计算，自2017年1月1日起，被告每年应向原告交纳物业服务费为106920.79元，截止2018年12月31日止，被告合计应交纳的物业服务费为213841.58元。 被告辩称，第一、其并非房屋所有人，不负有支付物业服务费的义务。理由如下：1、根据《物业管理条例》规定，物业服务费交纳是业主的义务，而业主是指房屋所有权人。本案中，被告是承租人，自2012年11月租用皮卡王公司及贾云所有的房产用于银行营业办公房使用，房屋所有权人是皮卡王公司及贾云，物业服务费交纳的主体是皮卡王公司及贾云，而非被告。2、原告提交的证据《东阳市金罗马皇家森林别墅物业服务合同》第六章第二十二条第2款也约定由业主按其拥有的那部分面积向乙方（即原告）交纳，涉案房产业主为皮卡王公司及贾云。第二、业主皮卡王公司、贾云与被告签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定，承租部分的水电等费用由乙方（即本案的被告）自行承担，甲方（即业主皮卡王公司、贾云）不再另行收取物业管理费。根据该约定，被告除按约定支付租金及水电费外，无义务支付物业服务费。理由如下：1、《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《浙江省物业管理条例》第三十四条，业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费，业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据上述两个条款内容来看，物业服务费的交纳主体是业主，除非合同约定物业服务费由使用人承担的而使用人未及时交纳的情况下，业主才负连带交纳责任。本案中物业服务费的支付主体有约定从约定，被告与业主皮卡王公司、贾云签订的《房屋租赁合同》相关支付条款明确约定被告只需承担租赁期间的房屋租金及承租部分的水电费等，物业费不在被告的承担范围，故不存在被告应支付而未付的情况。2、被告承租期间已按合同约定按时足额交纳了租金及承租部分的水电费等由合同约定的费用。综上，被告不应承担物业服务费用的支付责任，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据材料，被告的质证意见和本院的认证意见如下： 1、落款日期为2016年5月5日的《东阳市皇家森林别墅物业服务合同》、《金罗马皇家森林别墅小区物业服务补充协议书》各一份，落款日期为2017年1月1日的《东阳市金罗马皇家森林别墅物业服务合同》一份，用以证明2016年5月5日起原告即进入案涉房产提供物业服务，其中约定受益人是全体业主及物业使用人，受益人及使用人应全面履行本合同，承担相应责任。该约定内容体现在《物业服务合同》的第三条、第十九条、第二十条中。第二十二条约定物业服务费的收取标准是按照2.2元每月每平方予以收取。第二十三条约定原告受业主、物业使用人的委托，对其房屋自用部位自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定的事实。 被告的质证意见：对三性均有异议，认为第一份合同约定的服务的时间是2016年5月5日-2017年5月4日，第二份合同是2017年1月1日-2018年12月31日，两份合同时间上是有重叠的。该两份合同没有向相关部门备案，故对真实性有异议。合同签订的主体是金罗马业委会与原告，根据合同的相对性，合同的约定的权利义务不及于被告，无法达到原告的待证目的及事实。本院认为，原告提供的证据上均有金罗马业主委员会及原告的公章，是否备案并不是认定真实性的标准，原告对于两份合同时间重叠作出了合理的说明，故本院对该证据的真实性予以认定。根据法律规定，物业服务合同及补充协议是业主委员会代表业主与物业服务企业签订的，根据合同的相对性，该合同的条款仅约束业主与物业服务企业。退一步说，即使不考虑合同相对性问题，原告主张《东阳市金罗马皇家森林别墅物业服务合同》中第三条、第十九条、第二十条均约定由物业使用人履行合同义务，但该合同中的第十五条、第二十二条仍约定由业主交纳物业服务费用，故合同中关于物业服务费用的交纳主体约定互相矛盾，不能达到原告的证据目的。 2、落款日期为2016年4月15日、2017年4月15日《商户物业服务管理协议书》各一份，用以证明协议书中确认被告系案涉房屋的使用人，原、被告双方构成物业管理服务关系。协议约定了原告给被告的专有部分提供服务及收取服务费的标准，协议没有排除被告应缴纳公共区域内的物业服务费义务的事实。 被告的质证意见：对真实性无异议，但认为这份协议约定的内容与实际情况不符，实际情况是：被告营业场所中的贵宾区域为金罗马皇家森林别墅的物业管理用房的一部分，该小区的原物业管理公司系皮卡王公司投资，所以这部分场地皮卡王公司无偿提供给被告使用，并未包含在2013年4月8日被告与皮卡王公司签订的《房屋租赁合同》里面。皮卡王物业公司破产以后，原告接管物业服务，金罗马业委会要求被告支付该部分用房的相应租金。因金罗马业委会没有收款租金的单独账户，故双方协商由原告以物业服务名义收取租金。2018年11月，金罗马业委会因办公需要收回该房屋，并自行做了隔断。自此，被告未再与原告签订2019年的租赁协议，也未再支付任何费用。被告对于《商户物业服务管理协议书》中约定的费用已实际支付完毕。本院认为，结合金罗马业委会主任及原、被告的陈述，《商户物业服务管理协议书》虽然在形式上系物业服务协议，实质上是原告代金罗马业委会向被告收取因被告占用部分物业管理用房而产生的租金，该两份协议的约定的物业服务内容并未实际履行，故该证据无法达到原告的证明目的，本院对该证据的证明力不予认定。 3、证明、被告基本情况各一份、不动产权属查询结果单两份（其中东阳市房产的查询单系庭后提交），用以证明被告系城南东路158号、168号金罗马皇家森林别墅房屋的实际使用人及房屋建筑面积的情况。 被告的质证意见：对真实性无异议，但认为案涉房产的业主不是被告。本院对该证据的真实性予以认定。 4、催讨照片打印件（手机载体交法庭核对）一份，用以证明原告向被告书面催缴物业费的事实。 被告的质证意见：对真实性无异议，但认为照片系原告偷拍，并对证明目的有异议，认为案涉房产物业费交纳义务不在被告。本院对该证据的真实性予以认定，至于案涉房产物业费是否应由被告交纳本院在下文中予以论述。 被告向本院依法提交了以下证据材料，原告的质证意见及本院的认证意见如下： 1、《房屋租赁合同》（复印件，庭后提供原件核对）两份，用以证明被告租用的案涉房产是属于贾云及皮卡王公司所有，物业费缴纳义务不在被告。根据该合同第四条的约定，租赁期间承租部分的水、电等费用由乙方也就是被告自行承担，甲方即业主不再另行向乙方收取物业管理费，租赁期是2012年11月1日到2022年的12月31号为止。 原告的质证意见：该合同签订的时间早于原告提供物业服务的时间，合同是2013年签订的，原告提供服务的时候并不知道该份合同的内容，并不知道原告与业主的约定，因此该合同对原告并不具有约束力。合同的第四条不能得出物业费交纳义务不在被告的这一结论，理由如下：1、该约定是指业主（出租人）不向被告收取物业费，没有约定被告不负有向物业服务企业交纳物业费的义务，业主向实际使用人收不收取费用与提供物业服务企业收不收是两回事；2、该约定中业主不再向被告收取物业管理费，这物业管理费与原告主张的物业管理费是不一样的，原告收取的物业管理费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对物业进行维护管理而所收取的相关费用。这个收费的标准以及收费的程序是受物价部门等行政机关约束的。业主向被告收取物业费是双方自行约定的，不受相关部门约束；3、从该条内容中可以看出，被告应负有向原告交纳物业服务费的义务。该条约定“租赁期间，承租部分的水、电等费用等由乙方自行承担”，这里除了水电费之外，还有一个“等”字。原告认为这个“等”包含承租期间被告因使用物业而向相关部门包括水电部门、物业部门、税务部门等所交纳的一切费用，所以被告仍应当承担物业费的交纳义务。此外，该条还约定“甲方不再另行收取物业管理费”，如果这个物业管理费确实指向物业服务企业所应交纳的物业管理费的话，从这句话也能够得出来，被告是应当向原告缴纳物业管理费的。因为被告就物业管理费没有向业主交过。如果被告有交过的话，那不能够重复交这笔费用，比如说像水电费，被告已经向业主交过了，那么这个交费义务应该是业主了。物业服务费也是同样的道理，已经向业主交过的话，那被告不能交两遍，原告应当向业主收取，那被告既然没有向业主交过，那当然应该向物业服务企业来交纳。4、如果按照被告理解的话，这条约定能推断出被告是不用交纳物业服务费，同理是不是就可以得出被告水电费也不用交了？因为这里也约定了水电费是由被告自行承担，作为业主是不向被告收取水电费的，业主不收，难道水电部门当被告拖欠的时候也不能向被告收取水电费吗？显然不能得出这样的结论，因此该条约定没有排除被告交纳物业费的义务。本院对该证据的真实性予以认定，至于就使用案涉房产被告是否应向原告交纳物业服务费的问题，本院在下文中予以论述。 2、转账凭证两份，用以证明被告已按照《商户物业管理服务协议书》支付费用的事实。 原告的质证意见：对真实性无异议，认可协议书中的费用被告确实是交了，但该协议不是如被告说的是针对租赁范围以外场地缴纳的物业费，而是在原告与业主签订物业服务合同约定的服务项目以外对被告专用部分提供物业服务，如被告内部院子绿化修剪、室内擦玻璃、洗地毯、清洁卫生。本院认为原、被告均认可《商户物业管理服务协议书》系为支付给金罗马业委会租金而签订，故被告是否履行完毕该协议中的义务与本案无关，本院对该证据的证明力不予认定。 经审理查明：2013年4月8日，贾云、虞海燕作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订编号为2013040801的《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将座落于东阳市的用房出租给乙方使用；房屋租赁期限自2012年11月1日至2022年12月31日止，2012年6月1日至10月31日为开业准备期，甲方不向乙方收取房租；该房屋建筑面积共2030.76平方米，乙方承租包括东阳市吴宁街道城南东路158号东楼（以金罗马别墅北大门口通道为分界线，分界线以东部分称东楼）部分面积在内的地上1-4层2920平方米，其余包括地下室在内的其他建筑面积为甲方无偿提供给乙方使用。租金与东阳市吴宁街道城南东路158号东楼一起共同支付给浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，该房屋租金占总租金的55%，首年总租金计人民币1500000元（含租赁税，以后年度租金也含租赁税），前5年租金不变，从六年开始按上年度租金的3%递增；租赁期间，承租部分的水、电等费用由乙方自行承担。甲方不再另行向乙方收取物业管理费。双方还对其他权利义务进行了详细的约定。同日，皮卡王公司作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订编号为2013040802的《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将座落于东阳市吴宁街道城南东路158号东楼（以金罗马别墅北大门通道为分界线，分界线以东部分称东楼）的用房出租给乙方使用；房屋租赁期限自2012年11月1日至2022年12月31日止，2012年6月1日至10月31日为开业准备期，甲方不向乙方收取房租；该房屋建筑面积共4163.25平方米，乙方承租158号东楼包括东阳市在内的地上1-4层2920平方米，其余包括地下室在内的其他建筑面积为甲方无偿提供给乙方使用。租金与东阳市共同支付给浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（含租赁税，以后年度租金也含租赁税）。该房屋租金占总租金的45%，首年总租金计人民币1500000元，前5年租金不变，从第六年开始按上年度租金的3%递增；租赁期间，承租部分的水、电等费用由乙方自行承担。甲方不再另行向乙方收取物业管理费。双方还对其他权利义务进行了详细的约定。被告承租该两处房产至今未向任何单位或者个人交纳过物业费。 2016年5月5日，原告与金罗马业委会签订了《东阳市皇家森林别墅物业服务合同》一份，双方约定委托服务期间自即日起至2017年5月4日止，金罗马业委会委托原告按3元每月每平方向业主收取物业服务费并汇入业委会账户，双方对其他权利义务等内容进行了详细的约定。同日，原告与金罗马业委会签订《金罗马皇家森林别墅小区物业服务补充协议书》一份，双方约定本年承包物业服务费为1488000元，物业管理费由原告收缴并汇入业委会指定账号（除原皮卡王公司房产外，其余的房产的物业管理费由原告收取并上缴）……。2017年1月1日，原告与金罗马业委会终止了之前签订的《东阳市皇家森林别墅物业服务合同》及《金罗马皇家森林别墅小区物业服务补充协议书》，双方重新签订了《东阳市金罗马皇家森林别墅物业服务合同》一份，约定委托服务期限自即日起至2018年12月31日，物业服务费由按2.2元每月每平方收取（物业费、能耗费）向业主收取，原告自负盈亏，双方对其他权利义务等内容进行了详细的约定。原告曾向被告催讨案涉房产的物业服务费用。 另查明，坐落于东阳市吴宁街道城南东路**的房地产所有权人为浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，坐，坐落于东阳市的房地产所有权人为贾云海燕。 本院认为，本案的争议焦点为原告的起诉是否应驳回？被告作为物业使用人是否应向原告交纳案涉两处房产的物业服务费用？关于争议焦点一，本院认为，虽然原告在庭审中当庭变更了部分其主张的事实和理由，但是原告作出了合理的说明，并且原告变更以后的诉讼请求并未超过原诉讼请求，为了减少诉累，本院认为不宜直接驳回原告的起诉。关于争议焦点二，本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案存在两个法律关系，原告与案涉房产的业主皮卡王公司、贾云、虞海燕存在物业服务合同关系，业主皮卡王公司、贾云、虞海燕与被告存在租赁合同关系。根据合同相对性，金罗马业委会作为业主代表与原告签订了《东阳市皇家森林别墅物业服务合同》，该合同仅能约束原告与业主。只有在业主与作为物业使用人的被告约定由被告向物业服务公司交纳物业服务费用时，业主与被告才对物业服务费的交纳承担连带交纳责任。本案业主与被告签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定业主不再另行向被告收取物业管理费，该物业管理费即指《物业管理条例》中的物业服务费用，并不如原告所主张的物业服务费用约定在水、电等费用中。从该约定可以得知，被告向业主所交纳的租金中已包含物业服务费用，这与被告自承租案涉房产以来均未向任何单位和个人交纳过物业服务费用这一客观事实相符，也与原告提供的《金罗马皇家森林别墅小区物业服务补充协议书》第二条的约定相一致，故本院认为被告作为物业使用人不需要向原告交纳案涉两处房产的物业服务费用。至于案涉房产的物业费，原告可另案向作为业主的皮卡王公司、贾云、虞海燕主张。综上，原告的诉请，无事实和法律的依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条之规定，判决如下： 驳回原告东阳市晨都物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费4922元，减半收取2461元，由原告东阳市晨都物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 孙玉肖 二〇一九年十一月二十六日 代书记员 俞望杰