广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16585号上诉人（原审原告）：广州市日用五金工业公司（以下简称五金公司），住所地广州市荔湾区陈家祠道**自编**311B。法定代理人：郭某，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢冰蓉、李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢建峰，男，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人五金公司因与被上诉人谢建峰租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人五金公司的委托诉讼代理人李琦及被上诉人谢建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五金公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判谢建峰按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准（每平方米每月99元即每月18018元）向五金公司支付自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费及逾期付款违约金（逾期付款违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日）；2、撤销一审判决第三项，改判谢建峰按照每天贰佰元整（200元/天）的标准向五金公司支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金；3、撤销一审判决第五项，改判谢建峰交付的租赁保证金7600元由五金公司没收，归五金公司所有；4、本案一审、二审全部诉讼费用均由谢建峰承担。事实与理由：一、五金公司已于2018年10月23日向谢建峰发出《关于收回房屋的函》，谢建峰也确认收到五金公司要求交还涉案房屋的通知，故该通知已发生效力，谢建峰负有腾空交还房屋的义务。二、房管部门须将涉案房屋返还给业主，五金公司须收回涉案房屋交还给房管部门，谢建峰是明知涉案房屋需收回返还给业主。故谢建峰主张依据交易习惯构成不定期租赁关系缺乏事实依据。三、自2018年12月1日起，谢建峰并没有支付房屋使用费，五金公司已经向谢建峰提出书面交还房屋的通知，对谢建峰继续占用涉案房屋的行为提出异议。一审法院仅以谢建峰口说的“交易习惯”就认定双方存在不定期租赁关系，认定事实不清，适用法律错误。四、合同价款约定不明的，应按照订立合同时履行地的市场价格履行，因此，谢建峰应按照市场租金指导价计付房屋使用费。五金公司主张按照原合同逾期交付租金的违约金标准要求谢建峰支付逾期交付房屋使用费的违约金，符合合同约定，符合公平原则。五、谢建峰并无任何合同违约金标准过高的证据，且谢建峰是恶意违约，其恶意拖延交还房屋时间从中获利，一审法院不支持没收保证金且以违约金标准过高为由调低违约金标准，缺乏事实依据。谢建峰辩称：涉案合同期满后，我与五金公司的租赁关系已解除，五金公司无权向我主张使用费。2019年4月28日，五金公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、谢建峰及共同使用人立即腾空迁出广州市荔湾区XXX路XXX号房屋，并将前述房屋交还给五金公司；二、谢建峰按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准（每平米每月99元即每月18018元）向五金公司支付自2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期付款违约金（违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日（每月5日）计算至实际付清之日，谢建峰起诉前己支付的房屋占有使用费可予扣除）；三、谢建峰按照每天贰佰元整(200元/天）的标准向五金公司支付从2018年9月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金；四、谢建峰向五金公司支付截止2018年12月31日的水电费3385.58元及逾期付款违约金（水电费按谢建峰实际用水电量，按照供水供电部门公布的单价计算；违约金按欠缴金额按日5%标准从2019年1月1日计算至实际付清之日）；五、谢建峰交付的租赁保证金7600元由五金公司没收，归五金公司所有；六、谢建峰向五金公司支付五金公司因本案支出的律师费8000元；七、本案全部诉讼费用由谢建峰承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区XXX路XXX号房屋是广州市国土资源和房屋管理局的直管房，商业用途，房屋部门将该房屋出租给五金公司使用，五金公司将该房屋出租给谢建峰使用多年。2014年7月1日五金公司、谢建峰签订最后一期的《房屋使用协议》约定：五金公司将涉案房屋（建筑面积约182平方米）出租给谢建峰使用，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。月使用费为3978元，谢建峰应缴纳保证金7600元。谢建峰需在每月5日前将当月使用费支付给五金公司，并将款项付至五金公司指定的账户（36×××57）。（第四条协议期满、解约的违约责任）3、房屋使用协议依法终止或解除时，谢建峰逾期不交还物业的，谢建峰交付的保证金不予退还，同时，谢建峰还需按每日200元向五金公司支付违约金，实际占用期间还需向五金公司支付物业占用金。6、谢建峰不按时缴纳使用费、水电费的，每天加缴欠费金额的5%的违约金。上述租赁合同签订后，谢建峰向五金公司支付了租赁保证金7600元，五金公司将房屋交付给谢建峰使用。2017年6月30日双方签订了《补充协议》，约定原租赁协议延长至2018年8月31日，其中2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金按每月4378元执行。上述《补充协议》期满后，谢建峰仍按每月4378元的标准向五金公司支付房屋使用费至2018年11月。五金公司于2018年10月23日向谢建峰发出《收回房屋的函》，谢建峰收到函件后没有搬离房屋。一审庭审中，五金公司提供了广州市奥宝物业管理有限公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》、8000元的发票、广州市奥宝物业管理有限公司的情况说明，拟证明五金公司的律师费损失。五金公司提供了2018年广州市房屋租金参考价，上面显示XXX路1地段的商业租金标准为每平方米99元。五金公司提供了用水地址是XXX路XXX号、开票时间为2018年3月至2018年11月的用水发票，金额为235.5元。没有用电地址的2018年10月至12月的用电增值税发票。谢建峰对欠缴的水电费有争议，向一审法院提供了与五金公司的收租工作人员的微信聊天记录，上面显示五金公司工作人员要求谢建峰支付2018年3月至2019年3月的水费330.5元、电费1023.4元。另一审法院于2019年5月7日向谢建峰送达起诉状副本。一审法院认为：五金公司、谢建峰签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。对于双方是否存在合同期满后，过一段时间再续签下一份合同的交易习惯问题，根据五金公司提供的《房屋使用协议》、《补充协议》的签订时间及租赁期限可反映，《房屋使用协议》的租赁协议在2015年6月30日结束后，双方并没有立即签订下一份合同，而是按原合同履行至2017年6月30日才续签《补充协议》，履行期限自《房屋使用协议》履行期结束之日延长至2018年8月31日，这两份合同的签订时间可以印证谢建峰的主张，因此，对谢建峰的主张予以采信。因此，虽然五金公司在《补充协议》期满后于2018年10月向谢建峰发出《关于收回房屋的函》，但五金公司此时仍收取房屋使用费，故认定双方之间在《补充协议》期满后形成不定期的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述规定，一审法院于2019年5月7日向谢建峰送达起诉状副本，该送达发生解除合同的效力，五金公司、谢建峰之间的合同解除。五金公司要求谢建峰搬迁交还房屋符合法律规定，予以支持。对于五金公司提出的房屋使用费问题，五金公司在起诉前双方仍处于不定期租赁关系，故房屋使用费的标准应按原合同的标准执行。五金公司要求谢建峰支付逾期付款违约金、没收保证金缺乏事实依据，不予支持。对于逾期交房违约金，根据本案的实际情况，谢建峰应在双方合同解除后的合理搬迁期限届满后支付，一审法院确定为起诉状副本送达的二个月后开始计算，即从2019年7月8日开始起算。对于逾期交房违约金的标准问题，合同虽然有约定按每日200计算，但按该标准明显过高，调整为以月租金为限。对于水电费问题，由于五金公司提供的电费单没有用电地址，不能证明是谢建峰的用电量，故对五金公司主张的电费数额不予采信。现谢建峰愿意按照五金公司工作人员微信中提出的数额支付，予以准许。由于双方对水电费数额有争议，谢建峰至今尚未支付水电费不属于故意拖延支付，故五金公司要求谢建峰支付逾期支付水电费违约金不合理，不予支持。对于诉讼请求六律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中五金公司委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于五金公司要求谢建峰支付律师费的诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2019年6月11日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰（含共同使用人）立即腾空迁出广州市荔湾区XXX路XXX号房屋，并将前述房屋交还给原告广州市日用五金工业公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰向原告广州市日用五金工业公司支付自2018年12月1日至搬迁之日止的房屋使用费（月使用费为4378元）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰向原告广州市日用五金工业公司支付自2019年7月8日至搬迁之日止的逾期交房违约金（按每月4378元计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢建峰向原告广州市日用五金工业公司支付2018年9月至2019年3月的水电费1353.4元；五、驳回原告广州市日用五金工业公司的其他诉讼请求。案件诉讼费2414元由原告广州市日用五金工业公司负担2005元，由被告谢建峰负担409元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审庭询中，上诉人五金公司确认其已于2019年8月30日收回了涉案房屋，被上诉人谢建峰对此予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人五金公司、被上诉人谢建峰签订的涉案租赁合同合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。合同期限届满后，上诉人五金公司已于2018年10月23日向被上诉人谢建峰发出《关于收回房屋的函》，要求从2018年11月1日起收回房屋。被上诉人谢建峰确认已收到该函件。本院认为，上诉人五金公司发函要求收回涉案房屋，应给予被上诉人谢建峰合理的搬迁期限，涉案房屋是出租给被上诉人谢建峰作家具维修工场使用，本院酌情认定被上诉人谢建峰腾空搬离涉案房屋的合理期限应为2018年12月31日前。但根据双方在二审中的一致确认，被上诉人谢建峰直至2019年8月30日才交回涉案房屋给上诉人五金公司，被上诉人谢建峰逾期交还涉案房屋已构成违约。双方的涉案合同约定，涉案房屋使用协议依法终止或解除时，被上诉人谢建峰逾期不交还物业的，其交付的保证金不予退还并支付违约金，实际占用期间还需向上诉人五金公司支付物业占用金。故上诉人五金公司关于没收被上诉人谢建峰支付的租赁保证金7600元归其所有的诉请合法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的标准问题，合同约定按每日200元计算，一审判决认为该标准明显过高而调整为以月租金为限，并未违反法律规定，本院予以确认。关于房屋使用费的问题，上诉人五金公司向被上诉人谢建峰发出要求收回涉案房屋的函件后，仍按每月4378元的标准收取被上诉人谢建峰支付的房屋使用费至2018年11月，之后才拒收，故一审判决认为房屋使用费的标准应按原合同的标准执行并无不当，认定上诉人五金公司要求被上诉人谢建峰支付逾期付款违约金缺乏事实依据而不予支持亦无不妥。如上所述，双方均一致确认涉案房屋已于2019年8月30日交还给上诉人五金公司，故一审判决第一项已履行完毕，应予撤销。综上，上诉人五金公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3673号民事判决第四项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3673号民事判决第一项、第五项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3673号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人谢建峰向上诉人广州市日用五金工业公司支付自2018年12月1日至2019年8月29日止的房屋使用费（月使用费为4378元）；四、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3673号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，被上诉人谢建峰向上诉人广州市日用五金工业公司支付自2019年1月1日至2019年8月29日止的逾期交房违约金（按每月4378元计算）；五、被上诉人谢建峰支付的租赁保证金7600元由上诉人广州市日用五金工业公司没收；六、驳回上诉人广州市日用五金工业公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2414元，由上诉人广州市日用五金工业公司负担1358元、被上诉人谢建峰负担1056元；二审案件受理费3987元，由上诉人广州市日用五金工业公司负担3340元、被上诉人谢建峰负担647元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十一日书记员  彭文悦书记员  区敏儿