湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初1316号原告:张义，男，1978年3月15日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，被告：王力，男，1991年9月18日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市，委托诉讼代理人：李贻学，湖北群力律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：刘标，男，1991年4月4日出生，汉族，户籍住址：湖北省鄂州市鄂城区，原告张义与被告王力、刘标房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李健适用简易程序公开开庭进行审理。原告张义、被告王力及其委托诉讼代理人李贻学、被告刘标均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张义向本院提出诉讼请求：1、请求解除张义与王力、刘标签订的《房屋租赁合同》;2、判令王力、刘标返还张义已经支付的转让费和租金合计121,000.00元并赔偿利息损失;3、判令王力、刘标承担违约责任，赔偿张义一年房屋租金160,000.00元；4、本案的诉讼费由王力、刘标承担。事实与理由：2018年5月18日，张义与王力、刘标签订《房屋租赁合同》，合同约定王力、刘标将花湖××××号三层楼整体出租给张义，转让费41,000.00元，租赁时间从2018年5月18日起到2023年5月18日止，门面年租金为160,000.00元。合同签订之后，张义让其妻子徐惠敏向王力、刘标支付了转让费41,000.00元及半年租金80,000.00元，共计121,000.00元。同时约定如乙方经营正常下由于甲方原因导致乙方无法正常使用门面满五年，那么甲方退还乙方剩余租金并赔偿一年房屋租金。张义取得房屋后经营火锅店并于2018年7月9日办理名称为鄂州市花湖地瓜老火锅餐饮的营业执照。2018年11月6日，房屋实际出租人胡良枝以王力、刘标未经同意私自转租为由认为王力、刘标单方违约，并将房屋收回，导致张义无法正常经营。后张义在与他人的纠纷中才知道王力、刘标在与张义签订《房屋租赁合同》时，提供了一份虚假的合同。王力、刘标称其租赁房屋租金为每年100,000.00元，王力、刘标与实际出租人的合同约定是租金每年50,000.00元。张义认为现因王力、刘标原因导致合同无法履行，应承担张义的损失并按照合同约定承担赔偿责任，特向法院提起诉讼。王力、刘标辩称：1、同意张义诉请，解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、2018年5月18日起至2018年11月17日止，张义实际租赁经营和获取租金收益的期间为6个月，张义向王力、刘标支付的也仅仅是6个月的租金，张义诉请王力、刘标向其返还已经支付的租金有悖于其实际使用和收益的事实；3、王力、刘标将酒店经营所购价值174,031.00元的物品以41,000.00元的打包价转让给张义，该货物买卖关系独立于租赁合同，张义提出返还41,000.00元打包价款的诉求不属于租赁合同纠纷解决事项，如若返还也应各自返还；4、因张义自身原因导致其没有正常使用租赁房屋，张义要求王力、刘标向其赔付一年租金有悖于《房屋租赁合同》约定的条件；5、张义未经王力、刘标同意将案涉租赁房屋转租给他人系张义违约，造成损失的责任人是张义；6、张义所诉事实、理由不实，王力、刘标将租得的毛坯房花费80余万元进行装修，仅使用一年就转租给张义，160,000.00元的年租金含有装修的价值，是由双方协商确定的，王力、刘标也没有提供虚假合同给张义。综上，请求法院驳回张义的诉讼请求。本院经审理并结合已发生法律效力的本院(2019)鄂0704民初276号民事判决认定事实如下：2017年1月1日，胡良枝作为出租人与承租人翁永红签订《房屋租赁合同》一份，约定翁永红租赁胡良枝自建位于鄂州市花湖开发区××大道××层房屋用于经营，期限自2017年1月1日至2026年12月31日，前5年每年租金50,000.00元，后5年每年租金60,000.00元，每年一付，并约定承租人不得转租、转让，如需转租，必须征得出租人同意。翁永红租得房屋后交由其子王力与刘标等人进行装修并添置设备、物品合开了一家火锅店。2018年5月18日，王力、刘标在未告知胡良枝并取得同意的情况下与张义签订《房屋租赁合同》一份，约定王力等人作为出租人将上述房屋整体出租转让给张义经营，火锅店内物品“打包转让费”为41,000.00元，租赁时间自2018年5月18日起至2023年5月18日止，门面租金每年160,000.00元，每半年一付，亦约定承租人不得转租、转让，如需转租，必须征得出租人同意。王力等人未告知张义房屋的实际出租人是胡良枝。合同签订前，张义之妻徐惠敏已向王力、刘标支付转让费和租金共计121,000.00元。王力、刘标向张义移交了上述的经营房屋及物品、设备，未办理书面移交手续，亦无物品、设备移交清单，无具体移交日期。张义与王力、刘标当庭及在本院指定的期限内均不能就双方移交物品、设备的种类、数量协商达成一致。张义取得房屋后与其妻子徐惠敏继续经营火锅店，并于2018年7月9日办理了名称为鄂州市花湖地瓜老火锅餐厅的营业执照。2018年8月下旬，张义、徐惠敏与彭阳口头协商将该火锅店转让给彭阳经营，双方达成初步意见后张义与彭阳签订《转让经营权协议》一份，约定：张义将位于花湖××××号地瓜老火锅店的经营权转让给彭阳，转让费包括店铺装修、桌椅、三楼厨房灶具及2018年11月17日之前的租金，合计120,000.00元；转让经营期限自2018年9月10日起至2023年11月17日止。张义、徐惠敏向彭阳移交了鄂州市花湖地瓜老火锅餐厅的经营房屋及物品、设备，未办理书面移交手续，亦无物品、设备移交清单，无具体移交日期。彭阳在该处继续经营火锅店。胡良枝对以上王力、刘标及张义转租房屋的行为均不知情。2018年11月6日，胡良枝在得知房屋被转租后即向翁永红发出书面退房通知，告知翁永红未经其同意私自将房屋转租第三人经营，单方违约，要求翁永红在同月18日前清理退房。彭阳经营的火锅店于同月23日关门停业，彭阳将店内部分物品搬走，该房屋胡良枝现已收回并另租他人。本院认为，王力、刘标作为实际承租人在未取得房屋出租人胡良枝同意的情况下，违反翁永红与胡良枝之间的合同约定与张义签订《房屋租赁合同》，将房屋转租给张义用于经营，该《房屋租赁合同》无效。无效合同，自始没有法律约束力，无须解除。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。对于返还项目，本院确认为：1、王力、刘标返还张义转让费41,000.00元，因合同无效，对张义主张的利息损失不予认定；2、张义返还从王力、刘标处接收的火锅店物品、设备，因张义与王力、刘标未办理火锅店物品、设备的书面移交手续，双方当庭及在本院指定的期限内均不能就移交物品、设备的种类、数量协商达成一致，故火锅店物品、设备由张义与王力、刘标自行协商返还；3、对于张义支付给王力、刘标的80,000.00元房租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张义实际占有使用案涉房屋的时间（按《房屋租赁合同》张义租赁时间自2018年5月18日起，后张义转租给彭阳经营至2018年11月23日止）已超过半年，按照张义与王力、刘标《房屋租赁合同》约定年租金160,000.00元的标准，该80,000.00元应作为张义支付王力、刘标半年的房屋占有使用费，不再返还。无效合同自始没有法律约束力，对张义要求王力、刘标按《房屋租赁合同》约定承担违约责任赔偿其一年房屋租金160,000.00元的主张亦不予认定。综上，对张义的诉讼请求，部分支持；王力、刘标的答辩意见，部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、王力、刘标于本判决生效后十日内返还张义转让费41,000.00元；张义从王力、刘标处接收的火锅店物品、设备，双方自行协商返还种类、数量，张义于本判决生效后十日内向王力、刘标返还；二、驳回张义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2,757.50元，由张义负担2,355.20元，王力、刘标负担402.30元（此款张义已预交，待本判决书生效后由被告向张义直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ： 李 健二〇一九年十一月二十九日书记员 ：吴怡婷