辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再216号上诉人（原审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳浑南新区浑南中路**。法定代表人：张文财，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：张丽娟，女，1971年2月6日出生，汉族,住辽宁省鞍山市台安县。上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘公司）因与被上诉人张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民再5号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人慧缘公司的委托诉讼代理人任立斌、佟连发，被上诉人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧缘公司上诉请求，1.撤销沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民再5号民事判决书；2.支持慧缘公司的一审答辩意见；3.张丽娟承担诉讼费用。事实与理由：案涉商品房买卖合同第15条中，针对出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，约定了三个违约责任的选项，即：买受人退房、买受人不退房及其他，而买受人仅勾选了买受人退房选项，放弃了另外两个选项。这表明，双方签订的商品房买卖合同第15条明确约定了买受人退房、买受人不退房情况下的违约责任，但买受人放弃了在不退房情况下由出卖人支付违约金。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定范畴，而非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。张丽娟辩称，慧缘公司的上诉请求不应支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因双方签订商品房买卖合同中对我不退房时，慧缘公司如何承担违约责任没有约定，所慧缘公司应承担逾期办证的违约责任。另外，浑南区人民法院(2019)辽0112民再5号民事判决中，慧缘公司于2008年1月3日向我交付了房屋，但其并未按照合同约定，在房屋交付后360日即2008年12月28日前将办理权属登记需求登记备案，构成违约，应承担违约责任。张丽娟向一审法院起诉请求，1.判令慧缘公司履行合同义务，为张丽娟办理房屋产权证书；2.判令慧缘公司支付张丽娟违约金70175.41元；3.本案诉讼费由慧缘公司承担。本案在审理中，张丽娟变更诉讼请求，撤回第一项诉讼请求；第二项诉讼请求违约金变更为从2007年10月19日起至2016年6月23日止，按已付购房款的中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实如下，张丽娟与慧缘公司于2007年10月19日签订《商品房买卖合同》一份，约定张丽娟购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南新区的房屋一处，房屋总价款197533元。合同第十五条约定，慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，张丽娟不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，张丽娟退房，慧缘公司在张丽娟提出退房要求之日起90日内将张丽娟已付房款退还给张丽娟，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿张丽娟损失。合同签订后，张丽娟按约支付全部房款，慧缘公司于2008年1月3日向张丽娟交付房屋，但在张丽娟起诉时尚未取得初始登记批复。双方对此产生纠纷，张丽娟来院起诉。另查明，本案涉案房屋于2015年1月22日通过消防验收，2015年9月10日，沈阳市浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室发出《关于准予“慧缘馨村二期”项目房屋权属登记的通知》，准许对“慧缘馨村二期”项目办理房屋权属登记。一审法院认为，张丽娟、慧缘公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同第十五条已明确约定慧缘公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，慧缘公司于2008年1月3日交付房屋，应在360天内将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案，而直至2015年9月10日，慧缘公司才完备报产权机关备案资料，致使张丽娟于2016年6月24日取得房屋权属证书，故慧缘公司已构成违约。关于慧缘公司如何承担违约责任的问题。因张丽娟按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定选择退房及要求慧缘公司继续履行合同，系对自己权利的自由处分，不违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时，该解释第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”因双方签订的商品房买卖合同中对张丽娟不退房时慧缘公司如何承担违约责任没有约定，故慧缘公司应以197533元为基数，自2008年12月28日起至2015年9月10日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准向张丽娟支付违约金，现张丽娟请求按照中国人民银行同期贷款利率计算给付违约金，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决:辽宁慧缘房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内给付张丽娟自2008年12月28日起至2015年9月10日止的违约金（以197533元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审案件受理费4413元，退还张丽娟2613元，收取1800元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张丽娟与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。合同中第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。合同签订后，慧缘公司于2008年1月3日向张丽娟交付了房屋，但慧缘公司并未按照合同约定的时间即2008年12月28日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故慧缘公司构成违约。关于慧缘公司应否承担逾期办证违约责任的问题，也是本案双方争议的焦点问题。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对退房条款进行了选择，而本案中买受人张丽娟并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是合同中关于继续履行合同时对逾期办证的违约责任并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由慧缘公司承担违约责任，一审法院判决并无不当。关于慧缘公司提出的双方在合同中只是选择了退房并未选择履行合同项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，因而不应支付违约金的主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，虽然张丽娟未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即划掉有关不退房的选项并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故一审法院判决慧缘公司向张丽娟支付违约金并无不当。关于违约金的计算期间及标准的问题，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因慧缘公司的原因其并未按照合同约定的时间履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务，而是在浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室于2015年9月10日下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”时案涉房屋才具备办证条件，故违约金计算期间应依据合同约定的时间从2008年12月28日起至2015年9月10日止，一审法院判决认定的违约金的计算期间并无不当。关于违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因张丽娟在本案重审中已变更诉讼请求，请求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，故一审法院根据当事人诉请确定慧缘公司应给付的违约金期间、标准及限额并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 徐 亮审判员 孙晓娟审判员 安一凌二〇一九年十一月二十日法官助理黄卓书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；