陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1603号 上诉人（原审被告）:王传祥，男，回族，1957年1月1日出生，住宝鸡市金台区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人:陈宝玉，陕西国文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宝鸡市金陵物业管理有限公司,住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303598794641M。 法定代表人：王贵富，任执行董事。 委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人王传祥因与被上诉人宝鸡市金陵物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王传祥向本院提出上诉请求：一、依法撤销宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初368号民事判决并发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决违背了案件基本事实，错误地变更了市物价局10号文件的施行时间。1、宝鸡市物价局（2016）10号文件《关于XX小区物业服务收费标准备案的复函》系2016年11月21日下达，施行时间应从2016年12月1日或2017年1月1日起计算，而原审判决从2015年3月开始按每平方米0.9元的新标准计算物业费没有依据；2、上诉人与被上诉人没有签订过《前期物业服务协议》；3、即使上述复函合法有效，上诉人也不知晓《复函》内容，上诉人是在一审开庭举证时才知道的，且被上诉人并未对物业服务收费和水、电公摊费用进行公示。二、被上诉人要求上诉人支付2015年底之前的物业费超过了诉讼时效。三、多年来被上诉人收取物业费后，向业主出具的是白条，属偷税漏税的违法行为。 被上诉人宝鸡市金陵物业管理有限公司辩称，1、陕西省新的收费标准是从2019年9月1日起施行，废止了之前旧文件；2、2012、2014年的标准都是政府定价，2016年政府定价改为价格备案，有物价局的批复可以证明；3、2019年新办法要求市场对物业服务自主定价，取消了价格备案，小区停车费、电梯费和物业费一并收取，变成了一费制；4、被上诉人的收费标准和依据符合国家标准，2014年85号文件确定物业收费标准为0.9元每月每平方米；5、涉税问题不是法院受理范围，物业费发票可以出具；6、被上诉人多次上门催收未果，没有超过诉讼时效期间；7、被上诉人为金台区示范物业公司，所有收费都严格按照相应行政法规办理。因此，一审判决正确，应当驳回上诉。 被上诉人宝鸡市金陵物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2018年12月31日的物业费等各项费用共计44470.4元，并支付原告逾期交费的利息损失（按人民银行同期贷款利率从欠款之日计算至款清之日）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，原告宝鸡市金陵物业管理有限公司系入住宝鸡市金台区XX小区的前期物业管理公司，为该小区业主提供物业服务。原告并未与XX小区业主签订物业服务合同，但庭审中原、被告均认可双方形成事实物业服务合同关系。 2009年8月14日，被告王传祥与案外人宝鸡市XX城改造建设投资有限责任公司签订《北坡私房拆迁安置合同》，宝鸡市XX城改造建设投资有限责任公司于2013年12月19日将东仁新城高层7套安置房【含本案涉诉的XX城XX区XX号楼XX单元XX号（面积127.83㎡）、B区11号楼2单元2804号（面积81.58㎡）、B区9号楼3单元2001号（面积84.04㎡）、F区34号楼1单元1501号（面积114.82㎡）、F区34号楼1单元0101号（面积114.57㎡）五套房】钥匙交付王传祥，后被告王传祥就拆迁补助费、过渡费及逾期交房、安置房超面积补差款等与宝鸡市XX城改造建设投资有限责任公司产生矛盾，被告王传祥以拆迁安置合同纠纷一案向宝鸡市仲裁委员会申请仲裁，宝鸡市仲裁委员会于2014年10月24日作出（2014）宝仲裁字第58号仲裁裁决书，该裁决书为终局裁决，2014年11月17日王传祥领取了裁决书。2015年3月10日，被告王传祥向案外人宝鸡市XX城改造建设投资有限责任公司交纳了维修基金34078.77元后即开始装修、入住。被告入住后以其房屋装修被破坏、摩托车丢失、小区车辆乱停乱放、垃圾清理不及时等管理混乱为由一直未向原告交纳物业费等相关费用。原告诉至法院，形成本案纠纷。 另查，2016年11月21日，宝鸡市物价局关于东仁新城物业费收费标准备案的复函，物业服务收费标准：高层住宅0.9元/㎡·月。宝鸡市人民政府对居民户交纳垃圾费的收费标准：6元/户·月。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用和公平原则。本案的争议焦点是被告向原告交纳物业服务费等相关费用的起算时间和标准。本案原被告双方虽未签订书面物业服务合同，但原告作为入住XX小区的物业管理，为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，从其装修或入住起接受了原告提供的物业服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系，原告履行了物业服务的义务，被告应依法向原告交纳物业费等相关费用。原告向法院提供的前期物业管理协议，甲方一栏空白，无法证明与原告签订协议的合同相对方，该证据对本案被告无合同上的约束力，原告主张从2014年1月1日起被告领取涉案房屋的钥匙后起算物业费等相关费用，被告不予认可，原告以此主张起算时间既无合同依据，亦无法律依据，对原告的该项主张不予支持。故被告辩称从2015年3月其装修入住起算物业服务费等相关费用的意见，依法予以采信。原告主张物业费0.9元/㎡·月，有宝鸡市物价局的复函为证，予以认定。被告对原告主张的垃圾收费6元/户·月的标准不持异议，予以支持。原告主张电梯费、公摊电费系物业服务管理中产生的合理费用，客观真实，对原告主张电梯费、公摊电费予以支持。以以上起算时间及标准计算，故被告应向原告交纳从2015年3月起至2018年12月共计46个月的涉案五套房的物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计31423.38元【具体为：XX城XX区XX号楼XX单元XX号（面积127.83㎡）物业费为127.83㎡×0.9元/㎡·月×46月＝5292.16元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费22元/月×46月＝1012元、公摊电费25.7元/年×4年＝102.8元，合计6682.96元；B区11号楼2单元2804号（面积81.58㎡）物业费为81.58㎡×0.9元/㎡·月×46月＝3377.41元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费47元/月×46月＝2162元、公摊电费101.1元/年×4年＝404.4元，合计6219.81元；B区9号楼3单元2001号（面积84.04㎡）物业费为84.04㎡×0.9元/㎡·月×46月＝3479.26元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费39元/月×46月＝1794元、公摊电费101.1元/年×4年＝404.4元，合计5953.66元；F区34号楼1单元1501号（面积114.82㎡）物业费为114.82㎡×0.9元/㎡·月×46月＝4753.55元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费34元/月×46月＝1564元、公摊电费101.5元/年×4年＝406元，合计6999.55元；F区34号楼1单元0101号（面积114.57㎡）物业费为114.57㎡×0.9元/㎡·月×46月＝4743.2元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费10元/月×46月＝460元、公摊电费88.2元，合计5567.4元】。原告主张被告的F区34号楼1单元0101号系开办托管班，应按照双倍计算物业费等相关费用，原告的该主张于法无据，故对原告的该主张不予支持。原告履行了物业服务的义务，被告未履行交纳物业费的义务，违反了法律规定，依法应承担给原告造成的相应损失。但原、被告未约定交费期限，逾期利息应从原告起诉之日即2019年1月11日起按同期人民银行贷款利率计算至款清之日。故原告要求从欠款之日支付逾期利息的主张，依法不予支持。被告辩称原告要求支付2015年年底以前的物业费等相关费用超过诉讼时效的意见，因原、被告双方因物业费等相关费用起算时间存有争议，可印证原告向被告主张过物业费等相关费用，因此引起本案诉讼时效中断的法律后果，故被告该项辩称理由不成立，不予采信。被告另辩称B区的物业费应按照三级物业标准收费，不能按照二级物业标准收费，因被告未提交相应证据支持其主张，对此辩称意见亦不予采信。被告还辩称原告把被告的地板踩松动、壁纸划破、开关砸坏等破坏装修的行为，给被告造成很大损失，因与本案不属同一法律关系，被告可另行起诉；被告认为原告收取物业费应出具增值税发票，因开具增值税发票不属民事案件受案范围，被告以原告应开具增值税发票、破坏装修等理由，拒不交纳物业费等相关费用的理由均不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告王传祥于判决生效十日内支付原告宝鸡市金陵物业管理有限公司物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计31423.38元，并支付逾期付款利息（从2019年1月11日起按同期人民银行贷款利率计算至款清之日）。二、驳回原告宝鸡市金陵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1202元，由原告承担482元，被告承担720元。 二审中上诉人提交了两组证据：证据一：1、宝市住建发（2013）313号文件；2、人民网领导留言板图片一张；3、东仁新城业主投诉及处理内容一份；4、照片5张。证明：被上诉人所提供的物业服务严重不达标，相关管理秩序维护不到位，存在严重的违法及违约行为。证据二：1、宝市价综发（2005）12号文件一份；2、宝鸡市物价局物业服务收费政策提醒告诫书一份；3、宝鸡市XX小区收费收据6张。证明：上诉人的房屋属于实行政府指导价的住宅范畴，被上诉人无权私自核实收费价格。 被上诉人对上述证据的质证意见：对证据一的证明目的不认可，313号文件是网络打印件，真实性不认可。政府留言板及投诉是因小区车库未建成停车难导致的，与物业公司无关。照片的真实性不认可，不能证明物业公司服务不到位。对证据二中12号文件及告诫书的真实性认可，但证据目的不认可。收费收据能够证明小区外购房物业费标准是0.9元，拆迁安置房标准是0.8元。 本院对上诉人提交两组证据认定如下：第一组证据：宝市住建发（2013）313号所反映的时间是2013年，与本案无关联性；人民网领导留言板的时间是2018年5月28日，所反映问题主要是车辆停放、供暖分户计量及未及时公开公摊电费等问题。答复内容为：对于车辆停放问题主要是车位少车多造成，从2016年10月底至今，原规划三个机械车库没有建成；对于公摊电费收取情况在公告栏及时公开内容包括每月用电项目和度数、电费单价和全年合计；供暖分户计量是因热量表故障热力公司费用核算工作滞后，2016至2017年季费用开始退补，2017至2018年季热力公司没有核算完成，2018至2019年季试运行一年正常后即可开始分户计量。答复时间为2018年6月29日。该组证据所反映的问题除被上诉人未及时公示公摊电费外，其余两个问题与被上诉人无关，被上诉人未及时公示电费的行为并不必然导致上诉人不缴纳物业费。第4组照片的拍摄时间及地点无法确定，其证明目的不能成立。第二组证据：文件的真实性认可，但不能证明该小区实行政府指导价的物业费收取标准问题。综上，上诉人所提交两组证据的证明目的不能成立，本院不予采信。 二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否形成了物业服务合同关系；二、上诉人是否应向被上诉人交纳物业服务等相关费用，交纳标准及起算时间如何确定。 争议焦点一：本案双方当事人之间虽未签订书面物业服务合同，但被上诉人系入住该小区的前期物业管理公司，自小区成立即开始为业主提供物业服务，上诉人亦认可从其入住起就接受了被上诉人提供的物业服务，因此，上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业服务合同关系。 争议焦点二：《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用”。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当在合理期限内缴纳相关费用。双方没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费。被上诉人依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》及宝鸡市物价局“关于XX小区物业服务收费标准备案的复函”、陕西省住房和城乡建设厅“关于停止受理物业服务企业资质认定的通知”向上诉人收取物业服务等费用符合法律规定，同时被上诉人提交的证据能够证实其收费标准已由宝鸡市物价局批准。因此，对于上诉人称被上诉人按每平方米0.9元的标准收取物业费不合理之上诉理由本院不予支持。一审法院依据本案事实从2015年3月起至2018年12个月共计46个月计算涉案五套房的物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计31423.38元并无不妥，本院予以确认。上诉人以被上诉人诉请2015年之前的物业费超过诉讼时效、物业公司向业主未出具正式发票、小区卫生脏乱差等为由拒交相关费用没有事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人称被上诉人存在偷税漏税问题，不属民事案件受案范围，上诉人可另行解决。 综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1202元，由上诉人王传祥承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宝萍 审 判 员 邱有前 审 判 员 马 林 二〇一九年十一月七日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1