江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初11527号原告：杨舍镇斜桥股份合作社，住所地张家港市杨舍镇斜桥村。法定代表人：蒋培兴,该合作社主任。委托诉讼代理人：徐晓东，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。被告：周春宏，男，1969年2月2日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：朱毅，江苏和嘉律师事务所律师。原告杨舍镇斜桥股份合作社（以下简称斜桥合作社）与被告周春宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告斜桥合作社的委托诉讼代理人徐晓东、被告周春宏及其委托诉讼代理人朱毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。斜桥合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年度、2019年度房屋租金78600元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，斜桥合作社变更第1项诉讼请求为：判令被告支付房屋使用费（从2018年1月1日起至实际迁让之日，按每平方米每年750元计算），并要求被告支付2018年及2019年的垃圾清运费共600元。事实和理由：2016年12月25日，通过江苏广聚源拍卖有限公司拍租，被告取得了原告位于长安北路东侧村会所南的临时门店7号房的租赁经营权。2016年12月30日，原、被告双方签订了租赁合同，合同约定年租金为41000元，被告支付了2017年度的租金和规费。2017年度到期后，被告未与原告续签租赁合同，但一直占有使用至今。对于2018年度、2019年度的房屋租金78600元，虽经原告多次催缴，被告以房屋租金偏高为由，一直拖延支付。村、镇二级多次召集原告做工作，也通过村两委班子、村民议事会、村务监督民主理财小组商议，下调了租金标准，并予公告，同时要求被告在2019年7月底之前缴清2018年度、2019年度的租金，但被告仍拒绝支付。综上所述，为了维护原告的合法权益，保障集体经济利益免遭损失，为此起诉。周春宏辩称：2016年12月30日原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将长安北路东侧、会所南的临时门店7号，建筑面积31.2平方米出租给被告经营，合同期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。该门面经江苏广聚源拍卖有限公司拍卖价格为1314.1元/年/平方米，年租金为41000元/年。因被告及其他经营户之前承租了原告的其他房屋被拆迁，因继续经营需要才参与竞拍，但成交价明显超过市场价三倍以上。合同到期后，上述门面原告未再交拍卖公司以拍卖方式招租，包括被告在内的承租户未也与原告签订书面合同。承租户均是本村村民，但包括被告在内的承租户向原告提出对租金价格要重新协商，比照周边地段的门面价格缴纳租金。原告在2018年3月份将同地段的有房产证门面出租给他人，租赁期限为二年，招租的形式均为协商，价格均为400元/年/平方，仅为拍卖价的30.44%。原告也明知拍卖成交的租金明显高出市场价，认可周边门店的租金一般都在500一600元/平方之间。2019年6月27日斜桥村委发出公告，公告称经村两委班子、村民议事会、村民监督民主理财小组商议，主动将被告承租的租金降为750平方米。被告认为对于原告主动降租金的行为表示欢迎，但离周边门面的租金尚有差距。况且被告承租的房屋为彩钢瓦结构，无论是在密封程度、防雨防风、安全上与框架结构没有可比性。因原被告双方在2017年的合同到期后未再续订书面合同，事后双方对租金的价格和付款期限未能达成一致意见。按照合同法第62条第一款第二项规定：价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中原告在2018年将同地段的门面出租他人的400元/年/平方米的价格应视为市场价。按照合同法第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据该规定，2019年度尚未到期，原告无权主张本年度的租金。对本案事实，本院认定如下：2016年12月30日斜桥合作社（出租方、甲方）与周春宏（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于长安北路东侧、会所南的临时门店7号房（建筑面积31.2平方米）出租给乙方使用；租赁期为一年，从2017年1月1日至2017年12月31日；年租金41000元；因乙方需装修租赁门店，甲方退还乙方一个月房租3416.67元；乙方应交垃圾清运费每年300元；7号门面门口有信号灯电箱，村同意该门面租金结算后，退人民币2000元；……本门店为临时门店，乙方经营投入需慎重，装潢投资、经营投资存在一定风险，不能作长期经营考虑，届时一旦碰到拆迁，无拆迁补偿，甲方只退还剩余房租，业主的装潢、设施、商品等甲方不作任何衬偿。双方并就其他合同条款进行了约定。合同签订后，斜桥合作社将约定房屋交周春宏使用，周春宏也付清了2017年一年的房屋使用费。合同约定的使用期限到期后，周春宏继续占有、使用7号房至今。从2018年起周春宏未支付房屋使用费及垃圾清运费。2019年6月27日张家港经济技术开发区（杨舍镇）斜桥村村民委员会发出公告，公告明确：……由于周边门店的租金一般都在每平方米500-600元之间，7间临时用房（包括周春宏使用的7号房）的租金水平远高于周边门店，业主普遍感到经营困难，多次到村委要求降低租金价格，与周边门店租金保持同等水平。经村两委班子、村民议事会、村务监督民主理财小组商议，7间临时用房2018、2019年度的租金拟按明平方米750元收取，……其中最西首一间临时用房（即周春宏使用的7号房）前有固定信号电箱遮挡，每年减免2000元租金。7间临时用房租金下调办法公告后村民无异议、经报请上级主管部门同意后，各业主应在2019年7月底之前按调整后的标准缴清2018、2019年度的租金。2019年8月16日斜桥合作社通过张家港市杨舍镇法律服务所向周春宏催讨2018年度及2019年度的房屋“租金”共47400元（其中应未扣除对周春宏使用7号房的每年优惠2000元）。周春宏拒绝支付，为此引起本案纠纷。另查明，按上述公告内容计算，2018年起周春宏应付斜桥合作社的年使用费为21400元（31.2平方米×750元-2000元）。每日使用费为58.63元（21400元÷365天）。周春宏并应承担每年300元的垃圾清运费。上述事实有租赁合同，2019年6月27日公告及张贴照片，以及当事人陈述佐证。审理中，周春宏表示拒绝退出其使用的7号房，并认可7号房按每年每平方米400元计算使用费比较合理。周春宏并举证了从张家港市农村产权交易中心网页上截屏打印的有关房屋出租资料，其中反映斜桥合作社所有的、位于有关门面的出租信息。周春宏认为，上述门面与本案所涉7号房在同一地段，在2018年3月21日时上述门面出租价格均为每平方米每年400元，因此本案中7号房调低之后的出租价格每年每平方米750元仍过高。斜桥合作社认为，房屋租金的确定涉及到房屋坐落、朝向等各种因素，租金价格没有可比性；并且周春宏与斜桥合作社的租赁合同是双方自愿签订，是双方真实的表示，双方均应按照租赁合同履行。本院认为，原告出租给被告使用的房屋为临时建筑，未取得建设工程规划许可证，对此被告也明知，双方签订的租赁合同无效。但合同无效并不能免除被告支付占有使用租赁房屋期间实际使用费的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告在原租赁合同约定的租金基础上主动调低占有使用费计算标准，对被告并无不利，本院予以准许。原告作为村集体经济组织，向被告等租房人员公告告知从2018年起每年每平方米租金降低至750元，对被告占用的7号房并每年减免2000元使用费。但之后在本案诉讼中，原告对被告使用费的计费标准中又不减免每年2000元。原告的该主张有违诚实信用原则，本院不予支持。因此，本院对原告所主张的使用费计算标准酌情调整为：按2019年6月27日张家港经济技术开发区（杨舍镇）斜桥村村民委员会发出的公告内容计算，即：2018年起被告应付年使用费为21400元，每日使用费为58.63元。被告并应承担2018年、2019年的垃圾清运费600元。被告一方面认为原告收取的费用过高，一方面又拒绝退出7号房，其行为自相矛盾。被告要求按其他房屋的租赁价格调低7号房的使用费，该意见未能得到原告认可，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决如下：被告周春宏应支付原告杨舍镇斜桥股份合作社房屋占有使用费（从2018年1月1日起至返还占用房屋之日止，按每日58.63元计费）以及2018年、2019年两年的垃圾清运费600元，限被告在判决生效后十日内履行。(如采用转账方式支付,请汇入原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半计取883元，由原告杨舍镇斜桥股份合作社负担440元，被告周春宏负担443元。被告周春宏负担的443元，限被告在判决生效后十日内直接支付至张家港市人民法院账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  赵春华二〇一九年十一月五日书记员  张焱萍