浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0702民初15757号 原告：汪祖谋，男，1987年11月23日出生，汉族，住安徽省歙县，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人李鹏，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人胡煊，浙江泽鉴律师事务所律师。 被告：姜庆丰，男，1983年2月17日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：邹敏，浙江婺源律师事务所律师。 原告汪祖谋与被告姜庆丰合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汪祖谋的委托诉讼代理人李鹏、胡煊，被告姜庆丰及其委托诉讼代理人邹敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 汪祖谋向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告姜庆丰立即支付原告汪祖谋转让款人民币29万元，并支付逾期付款违约金21810.40元（违约金从2017年4月16日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际付清之日止，现暂算至2018年11月15日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告姜庆丰曾是金华恒瑞房地产开发有限公司（以下简称金华恒瑞公司）的销售经理。2013年11月14日、2014年1月16日、2014年4月22日，原告汪祖谋通过郑业漫账号，分三次向金华恒瑞公司支付人民币5万元、35万元、20万元，合计60万元。2014年12月23日，原告汪祖谋与金华恒瑞公司签订《婺城城市广场·昆仑大厦认购书》，约定汪祖谋向金华恒瑞公司认购位于金华市婺城区。金华恒瑞公司出具收据一张，确认收到汪祖谋定金人民币60万元。因客观原因，原告与金华恒瑞公司没有签订《商品房买卖合同》，为此金华恒瑞公司应退回定金60万元，退款事宜由时任金华恒瑞公司销售经理姜庆丰经手及负责。汪祖谋与姜庆丰达成口头协议，约定汪祖谋将购房定金转让给姜庆丰，由姜庆丰支付汪祖谋人民币60万元，姜庆丰自行向金华恒瑞公司主张权利。2016年6月26日，汪祖谋将《婺城城市广场·昆仑大厦认购书》、《收据》原件交付给姜庆丰。姜庆丰陆续向汪祖谋指定账户支付人民币31万元。因剩余29万元姜庆丰长期未付，为了明确双方的权利义务，汪祖谋与姜庆丰于2017年1月9日签订《写字楼（购房定金）转让协议》，约定姜庆丰在2017年4月15日前一次性支付给汪祖谋人民币29万元整。姜庆丰逾期支付约定款项的，应按银行同期贷款利率向汪祖谋支付违约金。至今，姜庆丰没有履行付款义务。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望法院给予支持。 姜庆丰答辩称，原告起诉的事实与理由大部分与实际不相符。1.被告不属于开发商金华恒瑞公司的销售经理，只是属于第三方与开发商签订委托销售房屋的工作人员。2.第三人郑业漫交付开发商60万元定金后，首先是登记在郑业漫的老公殷林彬名下，后是通过被告的努力变更到原告的名下，其房屋的实际产权人系郑业漫而并非原告本人，因当时郑业漫存在法律诉讼，现网上执行查询郑业漫夫妻在法院被执行案件共5件,其中永康法院被执行案件3件，婺城法院被执行案件2件，被执行总标的共计660万元左右。考虑到诉讼法律风险由原告代为持有，原告只是郑业漫公司的员工。3.原告未与开发商签订《商品房买卖合同》并非客观原因，而系其主观原因，因当时原告由于资金紧张无钱交付首付款而造成一直拖延未签订正式合同。4.认购书中第四条第一点明确约定签署认购书后7日内与开发商签署《商品房买卖合同》，第三点明确约定未按约定的时间签署《商品房买卖合同》，开发商有权另行销售认购书约定的商品房并扣除已付定金，原告与开发商签署认购书，对认购书的内容完全知晓，因此不存在应当退还定金60万元的事实。5.双方并未达成口头约定，由被告支付原告60万元，再由被告向开发商主张权利。但当时考虑到原告的实际情况，通过被告的努力帮其退还31万元，但后由于剩余的29万元一直未退还，而被告一直在为开发商销售房屋，为了有利于帮其退还29万元双方签订一份转让协议，而转让内容并非双方真实意思的表示，因而转让协议应当无效。综上所述，为了维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交的证据：1.身份证复印件1份、人口信息1份，证明原、被告主体资格；2.《婺城城市广场·昆仑大厦认购书》、收据复印件各1份、汇款凭证1份，证明原告与金华恒瑞公司签订认购书，原告与金华恒瑞公司约定认购定金为60万元，金华恒瑞公司确认收到60万元定金的事实；3.《写字楼（购房定金）转让协议》、票据移交单各1份，证明原、被告签订转让协议将29万元购房定金转让给被告，并约定支付时间、违约责任并交付债权凭证的事实。 被告向本院提交的证据：1.被告与郑业漫的微信聊天记录1份，证明原、被告签订转让协议不是双方真实意思表示。目的只是为了能退还29万元的事实；2.通知书1份，证明原告所交的购房定金被破产管理人没收不予退还的事实。 在审理过程中，本院依法对上述证据进行了证据交换和质证，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 对原告提交的证据3，被告对转让协议真实性、合法性有异议，转让协议并不是转让购房定金29万元，只是为了有利于退还29万元才签了这份转让协议。本院认为，该转让协议系原、被告经协商自愿所签，抬头为“写字楼（购房定金）转让协议”，即明确是购房定金转让，协议条款内容也明确约定原告将支付给恒瑞房地产公司的购房定金29万元转让给被告，由被告支付原告转让价款29万元，被告是从事房地产代理销售的专业人员，比原告更具有签订合同的专业知识，更应当知道签订合同的法律后果，且其也已经以债权人的身份向恒瑞房地产公司管理人申报债权，被告的异议不成立，本院确认其证明力。 对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，微信聊天的双方是郑业漫与姜庆丰，内容是否有删除无法确定，对证明目的有异议，该聊天内容不能证明被告的待证事实，从2017年6月份的聊天内容可以看出认购书和收据原件并没有还给原告。本院认为，该微信聊天的双方并非本案原、被告，被告所称房屋的实际认购人是殷林彬，原告只是名义上的认购人，被告未举证证明，原告异议成立，本院仅对其真实性予以确认。对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，根据通知书，我方认为被告已经是涉案房产的权利人，双方的转让协议已经经过恒瑞房地产公司同意，权利人已经变更了，管理人没有权利直接确定定金是否应该退还，且根据该通知书管理人是赋予被告起诉权的，该通知书是2018年12月13日在原告起诉后开具的，我方不知道被告为何不提起诉讼，如果被告放弃权利的话，则应由其自己承担相应责任，而不能以此不付转让价款。本院认为，原告对真实性无异议，该通知书明确被告以涉案房产债权人身份向管理人申报债权，结合双方签订的《写字楼（购房定金）转让协议》，被告系涉案房产的新权利人，本院对该证据的真实性予以确认，对被告的证明目的不予确认。 本院根据确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 被告姜庆丰是金华恒瑞公司写字楼（婺城城市广场·昆仑大厦）代理销售的营销总监。2013年11月19日、2014年1月16日、2014年4月22日，案外人郑业漫分三次向婺城城市广场·昆仑大厦的开发商支付人民币5万元、35万元、20万元，合计60万元用于认购案涉的婺城城市广场C-1605号房产，该房产认购在郑业漫的丈夫殷林彬名下。2014年12月23日，原告汪祖谋（乙方）与金华恒瑞公司（甲方）签订《婺城城市广场·昆仑大厦认购书》1份，将殷林彬名下认购的房产变更至原告汪祖谋名下，双方约定：乙方所认购的商品房座落于金华市婺城区，该商品房单价为每平方米建筑面积6200元，成交总价为1751376元，乙方的付款方式为按揭贷款。乙方签订认购书时，向出卖人支付认购定金60万元，该定金于正式签订《商品房买卖合同》时一并计入乙方购房款之中。乙方须在签署本认购书7天内，按本认购书的约定，与甲方签署《商品房买卖合同》及有关的其他法律文件，并付清首付款。甲方在签署本认购书后，不得再将乙方选定的商品房另行出售，否则甲方除返还乙方选房认购定金外，还应支付双倍认购定金的违约金给乙方。乙方未按本认购书4.1条款约定的期限签署《商品房买卖合同》的，甲方有权另行销售本认购书约定的商品房并扣除乙方已付的认购定金。同日，金华恒瑞公司开具收据一张，确认收到原告定金人民币60万元。原告与金华恒瑞公司没有签订《商品房买卖合同》。2015年6月26日，原告将《婺城城市广场·昆仑大厦认购书》、收据移交给被告。2015年7月17日、9月18日被告向指定的案外人帐户退还定金22万元、9万元。此后，金华恒瑞公司开具给原告29万元的定金收据一张。2017年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼（购房定金）转让协议》1份，协议约定：甲方同意将其购买的位于浙江省金华市婺城区宾虹西路2999号婺城城市广场C1-1705室写字楼购房定金转让给乙方；甲方已向开发商金华恒瑞公司支付上述写字楼的购房定金人民币29万元，但尚未支付首付款，甲乙双方商定由乙方支付给甲方人民币29万元作为转让价款；付款方式：乙方在2017年4月15日前一次性支付给甲方人民币29万元；违约责任：乙方逾期支付约定款项的，应按银行同期贷款利率向甲方支付违约金。 庭审中，原告陈述，因金华恒瑞公司未能支付被告代理销售费100多万元，被告愿意购买C1-1705室房产以抵代理销售费用，原、被告签订了《写字楼（购房定金）转让协议》，原告将29万元购房定金转让给了被告。被告陈述，其应殷林彬帮忙退款的要求，通过操作将60万元拆分成31万元、29万元，31万元退还给了指定的殷林彬弟弟的帐户，29万元变更为认购C1-1705室房产的定金，并由金华恒瑞公司开具给原告29万元的收据。签订《写字楼（购房定金）转让协议》是为了帮助退还29万元，由于金华恒瑞公司未能支付代理销售费140余万元，其愿意购买C1-1705室房产抵代理销售费用，如果与金华恒瑞公司达成协议的，29万元抵作购房款，如果达不成协议的，不能以转让协议说事，后因房屋价格问题未能与金华恒瑞公司达成协议。 本院认为：本案争议的焦点：一、原告是否为涉案房产的名义购房人。根据本案现有证据，原告与开发商签订了认购书，开发商亦开具了60万元的定金收据，在退还31万元后，开发商又开具给原告29万元的定金收据，据此可以认定原告是实际购房人，被告抗辩实际购房人是殷林彬，原告只是名义购房人，未能举证证明，本院不予采信，本院认定原告系涉案房产实际购房人。二、《写字楼（购房定金）转让协议》是否为原、被告真实意思表示，是否有效。原、被告在庭审中均陈述因开发商未能支付代理销售费，被告愿意购买C1-1705室房产抵代理销售费用，在此情形下，双方签订了转让协议，转让协议没有违反法律强制性规定，故双方签订《写字楼（购房定金）转让协议》系真实意思表示。被告抗辩其为了有利于帮忙退还29万元才与原告签订了转让协议，如果与金华恒瑞公司达成协议的，29万元抵作购房款，如果达不成协议的，不能以转让协议说事。本院认为，首先，被告是从事房地产代理销售的专业人员，比原告更具有签订合同的专业知识，更应当知道签订合同的法律后果；其次，被告在未与开发商达成以房抵代理销售费的情形下，即与原告签订了转让协议，且协议约定自双方签字之日起生效，并未附被告与开发商达成协议才生效的条件，被告也没有证据证明转让协议是附条件的，其应当知道此做法引起的法律后果，被告不能以购房价格未与开发商协商一致未能达成以房抵款的协议而将法律后果转嫁于原告；再次，被告以债权人身份向破产管理人申报涉案房产债权，其行为亦证明被告接受了涉案债权，成为涉案债权的新权利人。据此，本院认定原、被告签订的《写字楼（购房定金）转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按约支付转让价款，已构成违约，其理应承担支付转让价款并支付逾期付款的违约责任。 综上所述，原告的诉讼请求本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告姜庆丰应于本判决生效之日起十日内支付原告汪祖谋转让价款29万元，并支付自2017年4月16日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5978元，减半收取计2989元（原告已预交），由被告负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈剑锋 二〇一九年十一月二十七日 书记员  娄海洋