山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2887号 上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司，住所地淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程**。统一社会信用代码：91370303334303845Y。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王卫华，女，1970年6月23日出生，汉族，淄博钰诚物业管理有限公司员工，现住淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：罗光新，男，汉族，1971年10月7日出生，无业，现住淄博市张店区。 上诉人淄博钰诚物业管理有限公司（以下简称钰诚公司）、罗光新因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钰诚公司的委托诉讼代理人李菊、王卫华，上诉人罗光新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钰诚公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人逾期交纳物业费、卫生费、电梯运行费和水费的违约金4571.95元，并支付至实际付清之日或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不能单独的依赖被上诉人提供的一组画质模糊、无法确定录像时间、地点的录像证据及无法确定谈话人的录音证据就认定上诉人物业服务存在一定问题，因而导致里程花园业主多处投诉。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，被上诉人为证明上诉人的物业服务存在问题，向法庭提交了一组录音录像证据，但是其中的录像证据无法反映录像的时间、季节及地点，而录音证据也模糊不清，分辨不出其中的谈话人，而且无法确认该组证据是否存在随意剪辑的情况，因此，在存在诸多疑点且无其他证据佐证的情况下，无法认定该份证据的真实、合法性和与本案的关联性，也不能单独凭该组证据认定上诉人物业服务存在一定问题。同时，一审法院在事实认定部分关于“自2016年11月起，被上诉人因与上诉人为物业服务质量问题发生纠纷而拖欠物业费等费用的原因至今”这一没有证据证明的认定也是错误的。2016年11月份本案所涉小区物业费交费率达到90%以上，2017年至2018年也是在80%以上的，充分说明上诉人尽到了相应的服务义务，极大部分的业主是认可上诉人服务质量的，而被上诉人享受物业服务后不主动交纳物业费，却在被上诉人起诉追索物业费时，寻找理由以物业服务质量进行抗辩，其主张不应得到支持。二、一审法院以上诉人物业服务存在一定问题为由驳回上诉人关于违约金的诉求没有法律依据。首先，本案中《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，因此，一审法院应尊重合同当事人的意思自治，在被上诉人不按照合同约定时间足额及时支付物业费等费用的情况下，判决被上诉人按照合同约定支付违约金。其次，上诉人在为恒星里程小区提供物业服务的过程中并没有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的情况，也不存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等业主拒交物业费的“正当理由”，一审法院既已认定被上诉人的抗辩不能构成其拒交费的正当理由，应当交费的情况下，被上诉人拖欠物业费等费用已经构成违约，应当按照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定及双方合同约定，向上诉人支付违约金。再次，在长期的、受服务群体众多的物业服务过程中，上诉人出现物业服务瑕疵属于可以理解的范畴。《合同法》第一百一十一条规定了瑕疵履行的责任。该条并没有规定一审法院主张的免除或抵销不履行合同一方的违约责任。况且上诉人在出现服务瑕疵时能及时进行补救。因此，一审法院驳回上诉人违约金的诉求没有法律依据。三、主动交纳物业费是诚信的体现，向逾期交费业主收取违约金才能更好的为全体业主提供服务。物业费在本质上是全体业主享受物业服务的物质基础，如果不在物业服务合同中约定违约条款，或者人民法院对逾期交纳物业费的违约金不予支持，那相当于鼓励业主不主动交纳物业费甚至不交物业费，允许业主动辄就启动抗辩权豁免自己的违约，其后果将使得物业服务企业难以及时有效的收回成本更好的为全体业主提供物业服务，其损害的是绝大部分业主的利益。综上，请求二审支持上诉人的诉求。 罗光新对钰诚公司的上诉答辩称，对钰诚公司主张的违约金不认同，因为是其自己原因造成的，对其收取物业费答辩人也不赞成。 罗光新上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；2、由被上诉人承担一审、二审的全部费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，主要证据不足。1、一审中被上诉人提供的《前期物业服务协议》中第五条约定了被上诉人在物业服务中的服务标准，《合同法》第五条、第八条、第六十条以及《民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，应由被上诉人举证为上诉人提供过符合合同约定的物业服务，而一审判决书中对于被上诉人服务是否达标问题未提供任何证据，在上诉人答辩过程中要求被上诉人提供服务达标证据时，法官未要求被上诉人提供为上诉人提供过达标服务的证据，在判决中只字不提被上诉人自证达标服务的证据。根据公平原则，被上诉人未提供达标物业服务则无权向上诉人主张全额物业费。2、一审判决中对于被告提供的被上诉人服务不达标的录音录像证据认定可以作为定案依据。既然此证据可以作为定案依据，一审判决认定被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。根据《合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。被上诉人不履行达标服务的义务，却要求上诉人履行缴费的义务，公平何在？二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人在按照合同履行缴费义务一年以后，被上诉人仍然未按合同约定履行四星物业服务，被上诉人违约在先，应当承担违约责任，而非上诉人继续承担履约的义务。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定属于适用法律不当，应当适用第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据公平原则，物业服务中应遵循质价相符的原则，被上诉人按照合同履行达标服务，才有权主张上诉人按照合同履行缴费义务，被上诉人未按合同履行达标服务，则无权要求上诉人按照合同履行全额缴费义务。三、一审审判过程中违反法定程序，明显偏袒被上诉人。一审开庭是在2019年6月5日，而上诉人在2019年7月16日接到法官的电话时，在电话中要求提交新证据，法官说等上诉时再提交。根据《民事诉讼法》第六十五条第二款规定，当事人提供证据有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。上诉人要提供的证据有三份，分别于2019年6月22日和2019年7月5日取得。证据证明被上诉人未达合同约定的服务标准，而法官拒收上诉人证据，违反法定程序，明显偏袒被上诉人。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 钰诚公司对罗光新的上诉答辩称，里程花园小区按照四星级标准收费，是于2013年10月18日由张店区房管局、物价局、体育场、街道办事处召开联席会议确定的，答辩人进驻里程花园小区后，一直按照四星级标准为小区提供物业服务，包括人员配置、物业管理服务等，且答辩人在前期物业服务合同中与业主约定的收费标准已经按照四星级标准的每平方米1.1元下浮至每平方米1元。因此被答辩人应当自觉的向答辩人缴纳物业费，被答辩人在一审中并未提交证据证明答辩人的物业服务存在一定问题，且因此导致业主多次投诉，答辩人服务里程花园小区期间，物业费的收取率达到90%以上，证明小区大部分业主对于答辩人的物业服务是认可的，也能侧面证明答辩人的物业服务达到了法定以及合同约定的标准，部分业主不交费的原因是其恶意地拖欠物业费并且以此为由进行多次投诉上访，并不是一审及被答辩人所主张的答辩人存在服务质量问题。因此被答辩人应当向答辩人支付未如期足额支付物业费等费用的违约金。 钰诚公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告支付自2016年11月至2019年4月所欠的物业费3835.20元、卫生费119.50元、电梯运行费1469.60元、水费66.90元等费用共计5491.40元（对2019年5月1日以后的欠费保留诉权）；2、请求法院判令被告支付给原告违约金4571.95元（自2016年11月1日至2018年12月31日，自2019年1月1日至付清之日按合同约定日千分之二计算），以上两项共计10063.35元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告罗光新系张店区新村东路里程花园8号楼2单元1403号房产业主。2015年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月3日起至2018年11月2日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。自2016年11月起，被告因与原告为物业服务质量问题发生纠纷，拖欠物业费等相关费用至今，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至原审法院，形成本诉。另查明，被告所在物业尚未成立业主委员会。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告在协议签订后一直在为被告的案涉物业提供物业服务，被告应当按照协议约定及时足额向原告支付相关物业服务费及代收费，其对拖欠款的数额无异议，原告诉求被告支付，符合协议约定及法律规定，依法予以支持；被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告罗光新于判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司2016年11月至2019年4月的物业费3835.2元、卫生费119.7元、电梯运行费1469.6元、水费66.9元，合计5491.4元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元（原告已预交），减半收取26元，由原告负担13元，由被告负担13元（于判决生效之日起七日内交纳）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钰诚公司提交证据一，前期物业管理备案证明一份，联席会议签到表、会议纪要、物业管理用房情况配置说明书各一份，拟证实2013年10月18日由体育场街道办事处组织召开联席会议确定里程花园小区物业服务等级为四星级。2013年11月6日经公开招投标，山东省诚信行物业公司中标，后里程花园小区开发商恒兴茂业公司与诚信行物业公司于2015年7月7日协商解除前期物业服务合同，并聘用钰诚公司为里程花园小区物业服务公司。2015年7月8日，张店区房管局同意上述变更并进行备案。提交证据二，里程花园小区2016年10月份、2017年4月份交费期系统调取的业主交纳物业费情况统计表一宗，证明在罗光新交费的前后两个交费期，里程花园小区业主物业费的交费率在90%以上，上诉人的物业服务得到了里程花园小区大部分业主的认可。提交证据三，钰诚公司为里程花园小区提供拍摄于2017年至开庭前物业服务的照片三宗，钰诚公司保安交接、保洁、安保巡逻、设备维修维护记录本五本。证明钰诚公司已经按照法定及约定义务完成了对里程花园小区的维护、维修、养护、管理等义务，且能及时应对突发情况。但是部分业主不配合甚至故意妨碍钰诚公司的工作。罗光新对钰诚公司提供的上述证据质证称，对证据一的真实性不清楚，对证明内容不清楚，至于钰诚公司自己怎么操作是他自己的事情，对证据二真实性不清楚。对证据三真实性无异议，是里程花园小区。物业费是每半年预收一次，每半年在收费前就象征性地清扫一次。绿化只是拍了一部分，小区大部分绿化植被都死了或者没有了成了秃地。下水道是有偿服务，但是近期开始，业主找物业通下水道，给物业钱也不给管了。垃圾筒很长时间才清洗一遍。对安保巡逻记录的真实性有异议，保安只坐在屋里什么也不管。 罗光新提交证据一，关于里程小区物业服务等级标准调整公示一份，称该证据是物业公司自己下发张贴在小区公示栏。拟证实物业服务一直不达标，物业主动降星。上诉人与被上诉人签订的前期物业协议中第五条约定了被上诉人在物业服务中的服务标准是四星物业服务，而被上诉人在7月5日张贴的物业服务等级标准调整公示已明确将服务标准调整成三星级物业服务标准。如果物业服务达四星标准，为什么要降星？提交证据二，体育场街道办事处给物业发的物业问题整改通知书和物业给街道办事处回复的里程物业问题整改计划复印件各一份，称该两份证据系其从体育场街道办事处复印所得。拟证实物业服务一直不达标，一直在违约。一审中被上诉人只提供了物业服务合同，物业合同中只能证明上诉人和被上诉人存在合同关系，并不能证明被上诉人为上诉人提供了达标的服务。根据公平原则，被上诉人未提供达标物业服务则无权向上诉人主张全额物业费。提交证据三，关于里程小区物业服务等级标准调整征求意见书，是物业公司张贴在小区公示栏内。证明这个小区从一建就达不到四星标准。因为小区是960户，按0.8的标准需要720个车位，但是现有车位达不到，现有地下车位是539个。钰诚公司质证称，对证据一的真实性无异议，对证明内容不认可。该证据不能反映出是钰诚公司因为物业服务不达标才主动降星，该证据只能反映出是上诉人公司根据证据三的统计情况并且接受大多数业主的意见，将里程花园小区的服务标准由四星级改为三星级。对证据二的真实性予以认可，但对证据二整改通知书中反映的部分问题不予认可。对于硬件设施要求方面，由于小区专用固定停车位及电梯内监控摄像头是小区在建设规划时就已经制定好的，因此不属于上诉人公司后期能够主动变更的方面。对于反映问题二至六，通过上诉人公司提供的保安巡逻保洁等记录本，能够证明上诉人公司尽到了综合管理、房屋管理维护等方面的义务。对于证据二中的整改计划，能够证明上诉人公司在里程花园小区尚未成立业主委员会由街道办事处代为行使对物业公司的监督管理时，在街道办事处向上诉人公司提出监督整改意见后，上诉人公司能够及时查找自己的问题，并根据小区的实际情况，及时完善相关的物业管理服务。两份证据都不足以证明上诉人公司未按照四星级服务标准为里程花园小区提供物业服务。对证据三的真实性予以认可，证明内容不予认可。证据三结合证据一，只能反映出上诉人公司是由于小区停车位未能达到四星级服务标准中的硬件设施要求，根据广大业主的要求征求广大业主的意见，就是否将四星级服务标准，调整为三星级服务标准发布征求意见书。该份证据也无法体现上诉人公司的物业服务未达四星级标准。经本院审查，钰诚公司提供的前期物业管理备案证明、交纳物业费统计表能够证实经相关部门批准对于里程小区物业服务标准的确定及小区业主的缴费情况，对于上述证据在本案中的证明效力，予以采纳。钰诚公司提交的照片及记录本，不能证实钰诚公司所提供的物业服务不存在任何问题、未引发任何纠纷、业主属恶意拖欠物业费的事实，故对该证据在本案中的证明效力，不予采纳。罗光新提供的小区物业服务等级标准调整公示、物业问题整改通知书、物业服务等级标准调整征求意见书，钰诚公司对于真实性均予以认可，该证据能够证实钰诚公司对于服务等级标准进行调整及相关部门对于钰诚公司提供物业服务存在问题进行监督情况。对该宗证据在本案中的证明效力，予以采纳。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年6月6日，张店区人民政府体育场街道办事处针对部分居民投诉钰诚公司物业管理水平未达到四星级标准且要求降低星级标准收费的问题，结合现场勘验情况作出《物业问题整改通知书》，就发现问题对钰诚公司进行了通知。钰诚公司于2019年6月11日，向张店区人民政府体育场街道办事处提报了恒兴里程物业问题整改计划。2019年6月22日，钰诚公司在小区张贴《关于恒兴里程小区物业服务等级标准调整征求意见书》对于物业服务等级标准的调整征求意见，2019年7月1日，钰诚公司决定里程小区物业服务等级标准调整为三星级服务标准、收费标准，并于2019年7月5日在小区进行公示。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方在二审中争议的焦点问题为：一、罗光新应否向钰诚公司支付案涉物业费；二、钰诚公司在本案中要求罗光新支付违约金有无事实及法律依据。关于焦点一。双方当事人就物业服务签订了物业服务协议，并对于物业服务费用的标准在协议中进行了明确约定，协议双方应当依约履行。罗光新在本案中所主张钰诚公司提供物业服务未达到四星级标准，故其不应按照物业服务协议约定支付物业费。对此，在钰诚公司所主张的案涉物业服务费所涉期间内，里程小区的物业服务等级标准并未进行调整，即所确定的里程小区物业服务的等级标准没有发生变化，仍为四星级。钰诚公司在履行物业服务过程中若存在与合同约定不符的违约情形，应承担相应的违约责任，但不能成为罗光新拒付物业费或要求减少物业服务费的理由，且物业服务合同中也无此约定。因此，钰诚公司要求罗光新支付案涉物业费具有事实和法律依据。原审对此判决支持钰诚公司的诉讼请求并无不当。关于焦点二。根据本案查证事实，钰诚公司在里程小区所提供的物业服务经相关部门勘验确存在问题并向其下达整改通知，钰诚公司在作出整改计划之后决定将服务等级标准降低为三星级。由此，钰诚公司在为里程小区业主提供物业服务过程中确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务的相关的等级标准进行管理服务的情形。一审判决罗光新支付案涉物业费用系因双方签订的协议中并未约定在物业公司服务未达到四星级服务标准的情况下，业主可以拒付物业费，并不属于钰诚公司严格按照合同约定及相关服务标准要求提供了物业服务、业主恶意拖欠物业费情形，在此情形下，钰诚公司要求罗光新支付违约金的诉讼主张有违公平原则。原审判决对此未予支持并无不当。综上所述，钰诚公司、罗光新的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52元，由上诉人淄博钰诚物业管理有限公司、罗光新均担。 本判决为终审判决。 审判长  戴永成 审判员  李灵福 审判员  侯 康 二〇一九年十一月十二日 书记员  刘 瑜