浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4169号 上诉人（原审被告）：宁波麦卡体育文化发展有限公司。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇张家瀛村东外环路**。 法定代表人：朱元杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章丽君，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宁波甬睿星辰文化传媒有限公司。住所地：宁波市鄞州区紫鹃新村******。 法定代表人：顾冬成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包静烨，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人宁波麦卡体育文化发展有限公司（以下简称麦卡公司）因与被上诉人宁波甬睿星辰文化传媒有限公司（甬睿星辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初8615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 麦卡公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回甬睿星辰公司的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定甬睿星辰公司实际占用涉案房屋时间为2018年10月1日至2019年4月1日错误。二、一审法院认定甬睿星辰公司的装修损失为145000元无事实和法律依据，甬睿星辰公司提供的房屋装修合同与本案无关联性。三、本案双方签订合同互有过错，一审法院却判令由麦卡公司承担70%的责任有失公允。四、一审法院对涉案房屋的租金支付事实未作调查，甬睿星辰公司支付的合作保证金50000元已用作租金结算，后甬睿星辰公司又要求作为场地费抵扣。 甬睿星辰公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 甬睿星辰公司向一审法院起诉，请求判令：一、确认甬睿星辰公司、麦卡公司签订的《房屋租赁合同无效》；二、麦卡公司赔偿甬睿星辰公司剩余租金损失29166元（自2019年4月1日至2019年10月31日）并支付违约金10000元；三、麦卡公司赔偿甬睿星辰公司装修损失145000元；以上款项合计184166元；四、麦卡公司以184166元为基数，自起诉之日起至实际履行完毕之日止按照银行同期贷款利率向甬睿星辰公司赔偿利息损失。 一审法院认定事实：麦卡公司（乙方）于2017年2月1日与宁波浅水湾农业发展有限公司（甲方）签订《浅水湾场地租赁合同》，约定由宁波浅水湾农业发展有限公司将位于宁波市鄞州区邱隘镇张家瀛村东外环路8号的场地租给麦卡公司经营，租赁期限为八年，自2017年2月1日至2025年1月31日。同时约定，如乙方在租赁期内改造场地，则需经甲方同意方可进行。2018年9月27日，甬睿星辰公司（乙方）与麦卡公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于宁波市鄞州区东环南路9号浅水湾麦卡汽车公园内216平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限为两年，自2018年11月1日至2020年10月31日止，年租金50000元；双方同时确认，乙方公司陈翔于2017年4月22日向甲方公司朱元杰转账支付的50000元预付款抵作租金，第一年房屋租金已全额支付。双方约定，甲方在2018年10月1日开始交付给乙方使用，乙方在租赁范围内可以进行自主装修，费用由乙方承担；在未经甲方同意之前不得擅自破坏房屋的主体结构和影响建筑安全，在本合同终止后，不动产的固定装潢无偿留给甲方。双方约定，甲方与第三方签订的租赁合同，作为本合同租赁物的附属证明，租赁合同复印件为本合同附件。关于违约责任，双方约定，违约方应向守约方支付违约金10000元。2018年9月28日，宁波知诺行文化传媒有限公司与宁波紫日装饰工程有限公司签订施工合同，约定由宁波紫日装饰工程有限公司对上述房屋进行装修，合同价款共计145000元由宁波知诺行文化传媒有限公司进行了支付。宁波知诺行文化传媒有限公司在一审审理中出具证明，证明上述装修的权利义务均由甬睿星辰公司承担。2019年3月22日，宁波市鄞州区邱隘镇人民政府向浅水湾农庄下达《责令限期拆除通知书》，载明：根据中央省市“大棚房”问题专项清理整治协调推进小组的相关文件精神要求，根据相关法律法规规定，限2019年4月1日前自行完成相关房屋停止歇业和搬迁，如逾期未完成，将采取停水停电等强制措施。后涉案房屋于2019年4月13日被拆除。 一审法院认为，涉案房屋经政府相关部门作出限期拆除决定，并进行了拆除，可以认定涉案房屋未取得合法的建房手续，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。因合同无效，甬睿星辰公司已支付的租金应予返还，但应扣除其实际占有房屋期间的使用费（2018年10月1日至2019年4月1日），参照双方在《房屋租赁合同》中关于租金的约定，麦卡公司应返还甬睿星辰公司租金25000元。甬睿星辰公司要求麦卡公司支付违约金10000元，因涉案房屋系因未取得合法手续而被拆除，麦卡公司在履行租赁合同过程中并未存在主动违约的情形，故对甬睿星辰公司的该项主张不予支持。甬睿星辰公司要求麦卡公司赔偿装修损失145000元，麦卡公司认为甬睿星辰公司并未进行装修，一审法院认为，根据案件查明事实，虽然涉案房屋系由宁波知诺行文化传媒有限公司出面组织装修，但一方面宁波知诺行文化传媒有限公司与甬睿星辰公司存在关联关系，另一方面宁波知诺行文化传媒有限公司也表示相应装修权利义务由甬睿星辰公司承担。因此，一审法院对涉案房屋进行装修及麦卡公司应向甬睿星辰公司赔偿损失的主张予以支持，但因双方在签订《房屋租赁合同》中均存在过错，考虑到双方的过错责任大小，一审法院酌情确定麦卡公司应向甬睿星辰公司赔偿装修损失101500元（145000元×70%）。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决：一、宁波甬睿星辰文化传媒有限公司与宁波麦卡体育文化发展有限公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、宁波麦卡体育文化发展有限公司返还宁波甬睿星辰文化传媒有限公司租金25000元，并赔偿宁波甬睿星辰文化传媒有限公司装修损失101500元，以上金额共计126500元，于本判决生效之日起七日内履行完毕；三、驳回宁波甬睿星辰文化传媒有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费3983元，减半收取1991.50元，由宁波麦卡体育文化发展有限公司负担1368元，由宁波甬睿星辰文化传媒有限公司负担623.50元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人签订《房屋租赁合同》，因涉案房屋未取得合法产权，双方对一审法院确认涉案《房屋租赁合同》无效并无异议，本院对此予以确认。关于租金返还，麦卡公司主张甬睿星辰公司未支付房租，故不应返还剩余房租，但根据《房屋租赁合同》约定，双方已在合同中确认第一年房屋租金已全额支付，故对麦卡公司的主张本院不予采纳。根据政府部门发布的通知，涉案房屋限2019年4月1日前自行完成相关房屋停止歇业和搬迁，一审法院以该期限为依据扣除相应的实际占用费并无不当。关于装修损失，麦卡公司对甬睿星辰公司提供的施工合同不予认可，但并不能否定房屋实际装修的事实，一审法院对装修损失予以认定，符合法律规定。关于责任划分，麦卡公司将不具备合法产权的房屋出租给甬睿星辰公司，租赁期限内房屋被限期拆除，一审法院酌情判令麦卡公司承担70%的责任，系在法定范围内依法行使自由裁量权，责任划分并未超出合理范围。综上，上诉人麦卡公司之上诉，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2830元，由上诉人宁波麦卡体育文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  吴节祥 审判员  倪春艳 审判员  张 敏 二〇一九年十月三十一日 书记员  贺佳薇