安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终62号上诉人（原审被告、反诉原告）:俞金明，男，1954年12月1日出生，汉族,住安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**。法定代表人：郑福华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王璐，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。上诉人俞金明因与被上诉人安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。俞金明上诉请求：撤销原审判决，改判俞金明给付伟星物业公司自2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业费2182元（按备案价0.9元/月的90%计算）及能耗费485元（按实际发生额的分摊数每月0.18元/㎡计算），改判伟星物业公司退还其缴纳的水费押金300元，改判伟星物业公司对小区地下室属于业主共有共享的120个左右停车位解除封闭开放给业主使用，对小区内地面停车位按每位每月40元收取服务费。事实和理由：1、能耗费属于代收代交费用，应按实际发生额的分摊数缴纳，并不是物业公司提供了物业服务，业主就必须缴纳能耗费；伟星物业公司违反芜价经备【2014】06号规定收取能耗费，每月按0.5/㎡收取能耗费没有政府指导价依据，实际能耗费只有电费（按一半算）332322元和电梯维保年检费468000元，能耗费计算公式如下：【（332322元+468000元）÷2237120元】×0.51/㎡=0.18元/㎡。该数额与伟星物业公司在伟星城收取的能耗费价格基本相符。自2015年7月1日至2017年12月31日，俞金明应缴纳的能耗费为0.18元/㎡×89.85㎡×30个月=485元。2、俞金明关于由伟星物业公司赔偿车位损失1010元和退还收取的停车费640元，具有相应的法律依据。该项赔偿涉及小区全体业主，不宜对个人进行赔偿，但应判令伟星物业公司停止违法违规行为，将地下车库属于业主共享使用的停车位开放给业主使用。3、伟星物业公司不具备签订合同的主体资格，其不享有金域蓝湾C区的物业经营管理权。伟星物业公司提交的《物业合同书》与金域蓝湾C区没有关系。《代建合同》没有关于委托伟星物业公司的内容，且该份合同落款日期早于代建项目宗地使用权拍卖公告的时间，涉嫌虚假。另，金域蓝湾安置区的建设单位是安徽伟星置业有限公司，而非芜湖新马投资有限公司，芜湖新马投资有限公司不具备委托金域蓝湾C区前期物业服务企业的资格。案涉前期物业服务合同无效。4、俞金明是在受到威胁的情况下被迫在前期物业服务合同上签名的，该合同不是双方真实意思表示。5、业主不能单独缴纳水费和物业费，伟星物业公司要求业主将能耗费、水费和物业费捆绑同时缴纳属于违法违规行为。伟星物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回俞金明的上诉请求，维持原判。伟星物业公司向一审法院起诉请求：1、判令俞金明立即向其支付2015年7月1日至2017年12月31日的物业费2425元、能耗费1348元，合计3773元；2、判令俞金明向其支付违约金（以每个付费周期所欠付的费用为基数，按年利率10%，自该周期结束之日起计算至付清之日止），暂计算至2018年8月31日为555元。俞金明向一审法院提起反诉请求：1、撤销其与伟星物业公司所签的《前期物业管理服务协议》；2、伟星物业公司赔偿其因物业管理服务存在问题所造成的实际损失500元；3、伟星物业公司按每车位每天使用费5元标准赔偿1010元；4、判令伟星物业公司将违法违规收取的业主停车费退还给其640元。一审法院查明事实：俞金明系芜湖市弋江区金域蓝湾C11-1-704室（建筑面积89.95平米）业主。2014年6月5日，伟星物业公司（甲方）与俞金明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方为乙方提供物业服务；物业服务内容包括：对服务公共部位、公用设施设备进行日常管理和维修养护，物业管理区域内供水、供电、供气等受相关单位或者部门委托可由甲方实行统一服务管理，环境卫生，公共秩序、交通秩序与车辆停放，服务装修管理，公共绿化等；乙方第一次交费自交付之日起交至2015年6月15日，以后交费周期为每年预收一次，交费时间为每次交费第一个月的上旬，住宅物业费按建筑面积每月每平米0.9元，由业主分摊的公共能耗费标准层（六层及六层以上）按0.5元/月/平米收取；停车位收费全部归物业公司所有，用于补充物业管理费；甲方不完全履行合同约定，乙方有权要求甲方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，乙方不按协议约定标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应交纳费用千分之三的违约金，甲方违反协议乱收费，乙方有权要求甲方清退应退还的费用。合同签订后至今，伟星物业公司为俞金明提供了物业服务。俞金明未向伟星物业公司交纳自2015年7月1日至2017年12月31日物业服务费2425元、能耗费1348元，共计3773元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。伟星物业公司与俞金明签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同应为合法有效，对俞金明关于合同无效的辩解意见不予采纳。因物业服务合同系物业公司服务于全体业主，俞金明要求单独解除其与伟星物业公司签订的案涉前期物业服务合同于法无据，对俞金明该反诉请求不予支持。俞金明反诉要求伟星物业公司赔偿其因物业服务存有问题造成的500元损失、赔偿车位损失1010元、退还收取的停车费640元无事实和法律依据，对俞金明的反诉请求不予支持。伟星物业公司为俞金明提供物业服务，俞金明应根据双方合同约定向伟星物业公司交纳物业管理服务费和能耗费。伟星物业公司所举证据已能证明其与俞金明签订的物业服务合同中约定的能耗费标准较为合理，故俞金明应给付伟星物业公司能耗费1348元。俞金明所举证据已能证明伟星物业公司物业服务尚有瑕疵，故酌定俞金明支付伟星物业公司物业服务费2182元，对伟星物业公司符合该院认定部分的诉讼请求予以支持，对俞金明相关辩解不予采纳。综上，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、俞金明于判决生效之日起十日内给付伟星物业公司自2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2182元、能耗费1348元，共计3530元；二、驳回伟星物业公司其他本诉诉讼请求；三、驳回俞金明全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25元，由俞金明负担；反诉案件受理费减半收取105元，由俞金明负担。二审期间，俞金明向本院提交以下证据：1、伟星城业主的缴费单，证明实际能耗费是0.19元/㎡。2、关于物业收费的通知，证明自2015年10月1日起，物业收费应遵循市场价，占用业主的车位，停车费应归业主共有。3、物业收费管理实施办法，证明关于车位收费标准有相关规定。4、国土资源局的拍卖公告，证明伟星物业公司提交的项目建设合同是虚假的。5、伟星物业公司企业信用信息，证明伟星物业公司前期经营范围没有停车服务项目。6、日立公司企业信用信息，证明日立公司芜湖分公司没有电梯维保的资质，日立公司与伟星物业公司签订的维保合同不能作为计算能耗费的依据。7、良诚公司企业信用信息，证明良诚公司没有相关资质，伟星物业公司与良诚公司签订的二次供水设备保养合同不能作为计算能耗费的依据。伟星物业公司质证意见为：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可。证据2、证据3达不到其证明目的。证据4与本案无关联性。证据5、6、7达不到其证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，俞金明关于由伟星物业公司退还其缴纳的水费押金300元的上诉主张，其在一审反诉中并未提及，故本院二审对此不作审查。俞金明关于伟星物业公司应对小区地下室属于业主共有共享的120个左右停车位解除封闭开放给业主使用，对小区内地面停车位按每位每月40元收取服务费的上诉意见，系其对伟星物业公司提出的新的主张，与其在一审中就停车位问题提出的相关反诉请求内容不同，其该项上诉主张不属于本案审理范围，本院对此亦不作审查。俞金明关于案涉前期物业服务合同无效的上诉意见，无事实与法律依据，本院不予采纳。俞金明上诉称其在受到威胁的情况下被迫在前期物业服务合同上签名的，但其未提交相应证据予以证明，本院对该上诉理由不予采纳。本案中，伟星物业公司未能提交充分证据对其计收的能耗费标准予以证明，故对其该项诉请本院不予支持，其可在提交充分证据后另行主张。综上所述，俞金明的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3357号民事判决第二项、第三项；二、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2018）皖0203民初3357号民事判决第一项为“被告俞金明于本判决生效之日起十日内给付原告安徽伟星物业管理有限公司自2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2182元”；三、驳回被上诉人安徽伟星物业管理有限公司的一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人俞金明的一审其他反诉请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费260元，由上诉人俞金明负担160元，被上诉人安徽伟星物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 蔡 俊审判员 徐红梅二〇一九年十一月十一日书记员 徐 希附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；