江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3593号 上诉人（原审被告）：南通市崇川区南海浴场，住所地江苏省南通市崇川区。 经营者：王中信,男，1974年9月1日出生，汉族，住浙江省仙居县，现住江苏省南通市港闸区。 上诉人（原审被告）：王中信，男，1974年9月1日出生，汉族，住浙江省仙居县，现住江苏省南通市港闸区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建，男，1974年11月29日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：孙玉，江苏山水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕娒，江苏山水律师事务所律师。 上诉人南通市崇川区南海浴场(以下简称南海浴场)、王中信因与被上诉人王建房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 南海浴场、王中信上诉请求：撤销原判第一、二项，依法改判驳回王建一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.本案应当追加季汉成。南通新兴色织整理有限公司（以下简称新兴公司）、南通新成纺织有限公司（以下简称新成公司）作为第三人参加诉讼，案涉房屋权属存在争议，案涉房屋的相关权益并未明确说明由王建享有。2.在案涉房屋拆迁权益没有确定之前，其如果交房，拆迁权益将无法得到实现。3.2019年1月24日王建起诉之前，王建等没有主张过租金，2016年9月1日之前的房租已过诉讼时效。4.2017年6月29日为拆迁公告之日，也是拆迁房屋补偿价值评估基准日，在此之后王建享有的是房屋拆迁补偿权益，不应当再享受房屋租赁收益。2017年12月王建把蒸汽停掉了，开办浴场的条件不再具备，房租也不应当再支付。一审判决房租计算至实际交房为止显然不公平。5.其一审中的反诉请求应当一并予以处理。 王建答辩称，1.一审中新兴公司和季汉成均表示案涉房屋授权王建出租，租赁权益归王建所有。而且在一审时南海浴场、王中信并未提到申请第三人参加诉讼的问题。2.不存在反诉的事实和理由。案涉房屋至今未拆迁，也未得到相关的拆迁通知，王建至今也未签订任何拆迁补偿协议或者也未获得任何因拆迁获得的拆迁权益，事实上浴场也不是因为拆迁而停止经营的。3.时效问题，诉讼时效应从当事人知道或者应当知道权利受损害之日起算，南海浴场、王中信并没有证据证明其曾明确拒绝过支付租金，且案涉房屋至今也未腾空，一直被占有，不存在诉讼时效的问题。4.南海浴场、王中信尚未搬离并将案涉房屋交还给王建，其实际占用案涉土地和房屋，应当支付拖欠的租金和占有使用费。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王建一审诉讼请求：1.判令南海浴场、王中信立即腾空出租房屋，交还王建；2.判令南海浴场、王中信给付自2013年9月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费443938.89元（暂计算至2019年1月2日，按年租金82000元计算）及欠付水电费、蒸汽费34650.3元，合计478589.13元；3.判令本案诉讼费用由南海浴场、王中信承担。后变更诉讼请求为：1.判令南海浴场、王中信立即腾空出租房屋，交还王建；2.判令南海浴场、王中信给付自2013年9月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费（按年租金82000元计算）及欠付水费128元、电费757.9元、蒸汽费22300元；3.判令本案诉讼费用由南海浴场、王中信承担。 一审法院认定以下事实：2005年8月24日，甲方（出租方）王建与乙方（承租方）王中信签订了一份《租赁合同》，载明，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：1.甲方同意将坐落于观音山镇通甲西路，新成公司办公楼二楼整层共17间（约830平方米）和底层店面房第二间（约40平方米）租给乙方。租期自甲方交房之日起计算（自2005年9月1日到2013年8月31日止）为期8年。2.租赁费自2005年9月1日到2008年8月31日止，每年租赁费共7.2万元；自2008年9月1日到2010年8月31日止，每年租赁费共7.7万元；自2010年9月1日到2013年8月31日止，每年租赁费共8.2万元。3.租赁费付费方式：每半年一次，乙方如需要正式发票，税费由乙方支付。4.乙方在租赁期限内享有房屋使用权；租赁期间内的防火、安全、保卫等工作由乙方自行负责；如需装潢，征得甲方同意后，在不影响房屋结构安全的情况下，可以装潢，如乙方需要转租、转让，须跟甲方协商，乙方在遵守本合同条件下，甲方不得无故阻挡乙方（如抬高租金、不签订合同等）。5.因国家政策因素（城市规划、拆迁、道路拓宽等）造成的乙方损失与甲方无关。如甲方因违法、违规建房造成的拆迁，乙方的损失由甲方全部负责。租赁期限内乙方自行退出，造成的各项损失应由乙方承担。6.甲方无偿提供水、电、蒸汽等设施，在租赁期内乙方自行负责水、电、蒸汽等费用，计费由相关规定统一计费。7.租赁期满，本合同终止，届时乙方须将房屋完好交还甲方。墙面、地面装修不得破坏，无偿归还甲方所有，任何装修都不得抵算租金。同时乙方须续租，甲方必须优先考虑乙方。8.乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同，并同时收回房屋。（1）未经甲方同意擅自将承租房屋转借、转租的；（2）拖欠租金或水、电、蒸汽等费用的；（3）利用承租房屋进行违法活动的；9.乙方承租房的二楼东面需要消防通道建造楼梯的，甲方必须同意并支持…… 上述租赁合同签订后，王中信即在案涉房屋内经营南海浴场。2013年8月31日合同到期后，王中信继续在案涉房屋内经营南海浴场，直至2017年12月20日停止经营，但至今仍未搬离。王中信及南海浴场未支付自2013年9月1日起的房租，此外尚欠水费128元、电费757.9元。王中信还缴纳了2015年度的蒸汽费6300元、2016年度的蒸汽费6500元，但未缴纳2017年度的蒸汽费。 一审另查明，案涉房屋系原南通新兴拉绒整理有限公司（现南通新兴色织整理有限公司）对现土地使用权人为季汉成的土地上所建危房进行改建所得，但未取得房屋所有权证书或建设工程规划许可证。诉讼中新兴公司及季汉成均表示案涉房屋授权王建出租，租赁权益归王建所有。 一审还查明，2017年6月15日，南通市崇川区观音山街道办事处发出《关于成立盘香路东、通甲路南、通富路西、八一路北地块项目协议搬迁指挥部的通知》，决定成立盘香路东、通甲路南、通富路西、八一路北地块项目协议搬迁指挥部，地点设在山港桥社区。2017年6月29日该搬迁指挥部发出《盘香路东通甲路南通富路西八一路北地块项目搬迁公告》，载明，搬迁范围：盘香路东、通甲路南、通富路西、八一路北，具体以搬迁范围图为准。被搬迁人：房屋所有权人或取得公房租赁证的公房承租人。签约期限：自2017年7月1日至2017年9月30日止。搬迁房屋补偿价值评估时点：本公告作出之日。被搬迁人有权根据盘香路东、通甲路南、通富路西、八一路北项目补偿安置方案签订补偿安置协议。各方的权利义务依照最终签订的补偿安置协议为准。 一审诉讼中，王建还提供了一张日期为2017年12月31日的收款收据，以证明2017年度的蒸汽费8000元由其交纳。 经质证，南海浴场、王中信认为该收据反映的是其交的钱，不是王建向其他人交款的收据，对于2017年度的蒸汽费同意参照2016年度，按6500元交纳。 诉讼中，南海浴场、王中信还提起反诉，认为其为被拆迁房屋的经营者，政府决定在其租赁期内实施拆迁，将案涉房屋纳入拆迁范围，按照国家相关规定，应给予其装修损失、停产停业损失、搬迁费等方面的补助费用，故请求王建赔偿其相关损失。 一审法院认为，案涉租赁房屋未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证，故案涉房屋租赁合同应为无效，对此双方均有过错。鉴于案涉房屋的相关权利人授权王建对外出租，南海浴场、王中信也实际占有使用了该房屋，南海浴场、王中信未能提供证据证明案涉房屋已被拆迁或已接到有关部门发出的质令其停止经营进行搬迁的通知，或者有其他实际影响其经营的情形存在，南海浴场、王中信也未搬离、清空案涉房屋并将其交还给王建，故对于王建要求南海浴场、王中信腾空出租房屋，交还给王建，并参照原租赁合同的约定支付租金及占用费的诉讼请求，一审法院依法应予支持。对于王建主张垫付的各项能耗费用，其中水、电费部分南海浴场、王中信予以确认，一审法院予以照准。对于2017年度的蒸汽费8000元，其未能提供相应的原始用汽数据予以证明，仅为估算值，故一审法院对于该金额不予确认，南海浴场、王中信要求参照2016年度实际交纳的费用6500元计算，一审法院予以照准。对于南海浴场、王中信提出的诉讼时效的抗辩，一审法院认为诉讼时效应从王建知道或应该知道其权利受损害之日起计算，南海浴场、王中信未能提供证据证明王建此前曾向其主张过权利并被明确拒绝，故对于该部分抗辩一审法院不予采纳。本案中王中信、南海浴场要求王建赔偿因拆迁应给予南海浴场、王中信的装修损失、停产停业损失、搬迁费等方面的补助费用，并提起反诉，但其并未提供证据证明王建已与相关部门签订了搬迁补偿协议，并已取得了相关补偿，故对于王中信、南海浴场的该部分主张本案不予理涉。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、南通市崇川区南海浴场、王中信于判决发生法律效力之日起十日内腾空案涉租赁房屋，并交还给王建。二、南通市崇川区南海浴场、王中信于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付王建自2013年9月1日起至实际搬出之日止按照年租金82000元计算的房屋占用使用费。三、南通市崇川区南海浴场、王中信于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付王建水费128元、电费757.9元、蒸汽费6500元，合计7385.9元。四、驳回王建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4239.5元（已减半）、保全费2920元，合计7159.5元，由王建负担24元，南通市崇川区南海浴场、王中信共同负担7135.5元。 二审中当事人没有提供新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中王中信在案涉房屋内经营南海浴场，至今尚未搬离，一审法院参照原租赁合同约定计算房屋占有使用费并无不当。虽然租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案中南海浴场、王中信占有使用案涉房屋尚未搬离，房屋占有使用费作为整体债务可根据最后一期计算诉讼时效期间。南海浴场、王中信上诉认为部分使用费已经超过诉讼时效法律依据不足，本院不予支持。案涉房屋尚未签订相关补偿协议，王建是否享受房屋拆迁补偿权益与房屋使用费的支付不具有关联性，一审法院关于房屋占有使用费截止时间的认定并无不当。 原租赁合同期间已经届满，即便双方存在不定期租赁合同关系，在王建已主张王中信腾房的情况下，南海浴场、王中信继续占用案涉房屋缺乏依据，一审判令其腾空房屋并交还王建并无不当。鉴于案涉房屋的相关权利人明确授权王建对外出租，一审未追加相关权利人作为第三人参加诉讼程序并无不当。现并无证据证明王建已与相关部门签订了搬迁补偿协议，且已取得了相关补偿，故对于王中信、南海浴场要求王建赔偿相关补助费用的主张，本案一审中未予处理并无不当，王中信、南海浴场可以在条件成就后，依法另行主张。 综上所述，南海浴场、王中信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8479元，由上诉人南海浴场、王中信负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇一九年十一月二十一日 书记员 何梦玲