北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14407号上诉人（原审被告）：李长强，男，1952年12月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王长江，男，北京市朝阳区孙河乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:李春梅，女，1976年3月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨琨，女，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原审第三人：李长雪，男，1971年11月25日出生，汉族，住北京市通州区。原审第三人：韩秀伶，女，1952年3月12日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人李长强与被上诉人李春梅、原审第三人李长雪、原审第三人韩秀伶农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李长强上诉请求：1．依法撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初14135号民事判决第一项、第二项；2．确认李长强与李春梅于1997年3月9日签订的《买卖房屋协议书》无效；3．案件受理费由李长强负担。主要事实和理由：1997年3月9日李长强与李永泉签订了《买卖房屋协议书》之后，未经本村集体经济组织审核同意，也未经乡人民政府批准，双方买卖房屋宅基地的行为违反了《北京市农村建房用地管理暂行办法》第十条、第十一条的规定；根据【1991】国土函字复53号答复第一条的规定，凡是土地所有权、使用权变更的，只有按照规定办理变更的才具有法律效力。因本案《买卖房屋协议书》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应属无效。原判决认定事实不清，认定违反法律规定、政策，判决不公正，请求法院依法公正审理，公正判决。李春梅辩称：同意一审判决结果，不同意李长强的上诉请求和理由，请求驳回其上诉请求。签订合同是双方的真实意思表示，并且自签订合同至今合同早已履行完毕。房屋一直由李春梅使用，且李春梅对该院房屋进行了翻扩建。李春梅是沟渠庄村的本村村民，对该村的宅基地享有使用权，不违反相关法律，合同应当是有效的。李长雪述称：不认可一审判决，认为涉诉房屋应当属于李某的遗产，李长强的上诉与其无关。韩秀伶述称：同意一审判决，不同意李长强的上诉请求及理由，涉诉房屋就是李春梅出资购买的，李某只是代理李春梅签订的合同。李春梅向一审法院提出诉讼请求：1．确认李春梅父亲李某代李春梅与李长强于1997年3月9日签订的《买卖房屋协议书》有效；2．判令坐落在北京市通州区283号院内的所有房屋归李春梅所有；3．诉讼费由李长强承担。一审法院认定事实：1997年3月9日，李长强（卖房方）与李某、李春梅（买房方）签订《买卖房屋协议书》，约定：今有沟渠庄村民李春梅欲买本村李长强家房屋，双方商定达成协议如下：一、李长强家有正房五间厢房三间和院内倒座二间以及院内树木院墙，双方商定作价为人民币壹万伍仟元正。二、付款方式为：一次付清，现款付清后，宅基地使用证转交李春梅，宅基地使用权为李春梅所有。三、李长强家宅基地东至外墙皮，和李永安家相邻，两家之间房上瓦为李永安家所有，西至本家西外墙皮，与李余坤相邻，南至胡万通家后道，北至后街道。房后有30公分散水，宅基地使用面积以宅基地使用证为准。此协议书一式二份，双方各持一份，具有同等效力。本协议自签字之日起生效。庭审中，李春梅认可其签名由其父亲李某代签。2017年左右，李春梅与李长强签订《买卖房屋协议书》，内容与1997年签署的《买卖房屋协议书》一致。庭审中，李春梅称因1997年签署的《买卖房屋协议书》丢失，故其与李长强重新签署。李长强不同意李春梅所述，称李春梅告诉他因村里要装太阳能，李春梅让他签署一个材料，他没有仔细看，就签名了。另查，李某与韩秀伶系夫妻关系，二人共生育子女二人即李春梅、李长雪。李某于2016年因死亡注销户口，李某之父母先于其去世。李春梅系北京市通州区农民。庭审中，李春梅称其于2007年新建了前排房四间，前排倒座房四间，锅炉房一间，去年翻建的北房五间，其自己出资翻建，房本上是北边正房五间。李长强向法院提交《证明》，载明：今有村民李长强，男，身份证号：×××，农户。李长强于1997年3月9日将名下宅基地卖给本村村民李某（农户），现李长强名下无宅基地，把宅基地收回。特此证明。文末有村负责人、两委人员签名。对该份证据，李春梅称证明人杨成未到场参与合同事情，并不能证明当时的买卖情况。李长雪对该份证据不发表意见。一审法院认为：本案的争议焦点在于一是确定《买卖房屋协议书》的买方；二是《买卖房屋协议书》的效力；三是涉案房屋的权属。关于争议焦点一，1997年签订的《买卖房屋协议书》的买房人签名均由李某签署。在该《买卖房屋协议书》中，第一句写明“今有沟渠庄村民李春梅欲买本村李长强家房屋……”。关于这一句的理解，李长强称其认为是李某给李春梅买的，不代表李春梅是合同的主体。该《买卖房屋协议书》第二条写明“宅基地使用证转交李春梅，宅基地使用权为李春梅所有”。关于这一句的理解，李长强称宅基地使用证当时交给了李某，李长雪称应属于笔误。该《买卖房屋协议书》中买房方签字处为“李某、李春梅”。关于这一句的理解，李长强称李某给李春梅买的，所以是两个人签名。对此，法院认为在李某是买房人且其购买房屋归自己所有的情况下，李某作为具有完全民事行为能力的成年人，其书写内容应与其购买房屋相吻合。就双方提交的《买卖房屋协议书》的内容来看，从欲购买房屋的主体、宅基地使用证及宅基地使用权的归属到买房方签名，均可得出房屋的购买人为李春梅。至于李某代替李春梅在协议书上签字的行为，李春梅及证人均认可属于代理行为，李长强及李长雪不认为属于代理行为。对此，法院认为李某在《买卖房屋协议书》上签字的行为构成代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”、第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”，法院认为《买卖房屋协议书》的合同的买方主体为李春梅。李某与李春梅构成代理人与被代理人关系，李某签字的行为直接约束李春梅，应由李春梅承担民事责任。关于争议焦点二，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据查明的事实，李长强将登记在其名下的房屋出售给李春梅，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，李长强亦未就双方的买卖行为符合合同无效的情形提交相关证据予以佐证。李长强认可已经将涉案房屋出售，双方的买卖行为与协议载明的内容相吻合，且李春梅系本村农民，房屋购买后一直由李春梅居住在涉案房屋，双方签订的关于房屋买卖的《买卖房屋协议书》应属合法有效。关于李长强主张的其在被欺骗的情形下补签合同故合同应属无效的答辩意见，据此，法院认为，李长强明知李某已经去世仍与李春梅重新签订房屋买卖合同，视为李长强认可李春梅的购房人地位。至于李长强所述的其没有仔细看合同就签字的答辩意见，与一般生活经验相违背。退一步讲，即使存在欺诈情形，李长强亦未向法院提交证据证明双方行为损害国家利益。故对其该项答辩意见，法院不予采纳。关于李长强主张李春梅家中已经有宅基地故合同无效的答辩意见，因农村村民一户只能拥有一处宅基地的相关法律规定，是农村集体土地方面的管理性规定，并非效力性规定，李长强以合同违反了该规定为由认为双方所签协议无效，依据不足，法院不予支持。关于李长强主张的其居住条件拥挤、李春梅应将房屋返还的答辩意见，不构成合同无效的理由，法院不予支持。关于李长强主张的李春梅不在本村居住的答辩意见，因李春梅属于本村农业户口，对其该项答辩意见，法院不予支持。关于争议焦点三，李春梅作为《买卖房屋协议书》的买方和本村村民，有权依据合同取得涉案房屋的所有权。关于李长雪辩称的涉案房屋属于遗产的答辩意见，因涉案房屋属于李春梅所有，不属于李某的遗产。故对其该项答辩意见，法院不予支持。关于李春梅新建房屋，涉及规划审批，李春梅另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李春梅与李长强签订的签署日期为一九九七年三月九日的《买卖房屋协议书》有效；二、坐落于北京市通州区**院内的北数**五间归李春梅所有；三、驳回李春梅的其他诉讼请求。一审案件受理费35元，由李春梅负担（已交纳）。二审期间，李长强提交1991年9月4日的《宅基地使用卡》，证明涉诉房屋的宅基地仍登记在李长强名下，双方并未办理宅基地使用权变更手续，买卖房屋协议应属无效。李春梅认可上述证据的真实性，不认可其证明目的；李长雪认可上述证据的真实性，认为与其无关；韩秀伶表示不清楚登记情况。另查，1997年3月9日的《买卖房屋协议书》尾部买房人签名处，李某签名为“李永泉”。各方确认，“李永泉”与李某是同一人。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：首先，关于本案的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”根据查明的事实，李长强将登记在其名下的房屋出售给本村集体经济组织成员李春梅，系双方当事人的真实意思表示，并不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定，应属有效。李长强上诉主张合同无效的依据是《北京市农村建房用地管理暂行办法》第十条、第十一条以及【1991】国土函字复53号答复第一条的规定，而上述规定并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定，故李长强以此主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。其次，关于涉诉房屋是否属于遗产的问题。《买卖房屋协议书》第一句即写明“今有沟渠庄村民李春梅欲买本村李长强家房屋……”，《买卖房屋协议书》第二条又明确“宅基地使用证转交李春梅，宅基地使用权为李春梅所有”，且李春梅系本村农民，房屋购买后也一直由李春梅居住并翻建，其户口亦迁至该处，上述事实足以认定是李春梅买房，所购房屋归李春梅所有，并非属于李某的遗产。综上所述，李长强的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李长强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇一九年十一月六日法官助理 王欣欣法官助理 王 菲书 记 员 赵 宇书 记 员 高明晓