苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7091号原告：凌粼，女，1986年9月10日生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：夏卫、梁月星，江苏力信律师事务所律师。被告：苏州景隆置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街****。法定代表人：郝煜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告凌粼与被告苏州景隆置业有限公司（以下简称景隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌粼的委托诉讼代理人夏卫、梁月星，被告景隆公司的委托诉讼代理人宋丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌粼向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金17576.77元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月15日，原告与被告签订一份《苏州市商品房买卖合同》，合同第二条约定原告向被告购买位于苏州吴中经济开发区的商品房，该商品房所属自然层为-1-3层，层高为3米；合同第九条约定该商品房交付时，该商品房层高（按国家规范测量）低于本合同第二条约定层高，实际高度与约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差且出卖人无法修正的，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约履行付款义务，被告亦如期交付了该商品房，但经测量发现该商品房地下一层的净高仅2.6米，严重低于合同第二条约定的层高3米。层高直接影响到原告在房屋内自由活动的空间，对原告造成了损失，故诉至法院。被告景隆公司辩称：被告交付的房屋已经通过政府竣工验收备案，并且符合合同及法律规定，对原告诉称房屋层高存在误差不予认可，原告主张违约金没有任何依据，被告不存在违约行为，无需承担违约责任。双方在合同中并未明确约定地下室层高为3米，合同附件二明确区分了房屋层高和地下室层高，地下室，地下室层高约定部分为空格项并未填写于被告低于合同约定履行了相应义务，合同附件补充条款对第一、二、三层的层高进行了约定，但未提到地下室的层高，所以认为合同中除了约定地下室层高不低于2.2米以外，没有关于3米的任何约定，被告实际交付房屋的地下室层高符合国家关于地下室层高的规范标准。同时，原告购房时已现场实际查看了售楼处的样板房，样板房的层高与涉案交付房屋的层高完全一致，如果地下室层高是2.8米，与地上一层层高相差50多公分，原告在查看样板房时从一层进入地下室可以明确感知两者之间层高差距，表明原告当时能接受这样层高的房屋。原告主张的层高违约金，双方在合同中并未约定，原告主张应建立在约定基础上，否则其主张的是损失赔偿责任，但原告并未举证证明存在损失和损失具体金额。本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，原告凌粼（买受方）与被告景隆公司（出卖方）签订一份苏州市商品房买卖合同，合同第二条约定：买受人购买出卖人开发的位于苏州吴中经济开发区，该商品房所属自然层为-1-3层，所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层，地下1，地下**房建筑面积共计179.25平方米，套内建筑面积为170.895平方米，分摊共有建筑面积为8.350平方米，阁楼、跃（夹）层、地下室、地下室、半地下室库、汽车库、其他等部位层高2.2米以下部分不计算建筑面积，该商品房层高及面积构成详见附件二。该商品房的层高为3米（主管部门提示：房屋如低密度住宅、跃层式住宅、复式住宅等各部位层高不一致的，开发商应对不同部位的层高在合同中予以载明）。合同第四条约定：价款按建筑面积计算，根据本合同第二条载明的建筑面积，该商品房总价款暂定3515354元，本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再作变动。合同第九条房屋层高差异处理方式约定：在该商品房交付时，该商品房层高（按国家规范测量）低于本合同第二条约定层高，实际高度与约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差且出卖人无法修正的，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金；高度误差比超过1%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同，出卖人应于解除合同通知送达之日起十五日内将买受人己支付款项（包括因买受人贷款购房己支付或已发生贷款利息）及利息（按照已付款项以中国人民银行同期同档存款基准利率计算）返还买受人，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的0.5%向买受人支付违约金。高度误差比=（合同约定高度-房屋实际高度-施工允许误差的绝对值）/合同约定高度×100%。合同附件二该商品房平面图、层高及面积构成约定：1、房屋，层高3米，建筑面积179.25平方米，其中套内建筑面积170.895平方米，分摊共有建筑面积8.350平方米，建筑面积每平方米19611.46元，合计3515354元。2、阁楼，层高米；建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，合计元。3、跃（夹）层，层高米，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，合计元。4、地下室、地下室，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米人民币元，合计元。层高均不足2.2米，编号，合计元。5、半地下室，层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，编号，合计元。6、车库，层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，编号，合计元。7、其他，层高米，编号，建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，编号，合计元。合同附件补充条款：第十一条对本合同附件二作如下补充约定：关于层高、面积说明及房价款构成中联排房屋一层层高为3.3米，二层层高为3米，三层为非标准层，层高最低为3米，局部层高存在误差。出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法。对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。第七条对合同第二十七条（销售广告）的补充说明约定：出卖人提供或发布的广告、楼书、宣传资料、样板房、沙盘、鸟瞰图等内容，不作为合同的附件，对双方权利义务没有约束力，不得凭借该上述内容要求对方承担相应的责任。合同中没有明确约定的，不作为合同内容。另查明，原、被告双方确认涉案房屋已于2017年6月25日交接，涉案房屋已办理了《不动产权证书》，登记的权利人为原告凌粼及案外人黄敏华，共有情况为共同共有，建筑面积为179.25平方米，其中专有建筑面积170.89平方米，分摊建筑面积8.36平方米。又，双方一致确认合同第九条约定国家标准规定施工允许误差为0.02米。庭审中，原告向本院提交了涉案房屋的竣工图复印件，称该图纸复印于吴中区城建档案馆，表示根据该竣工图显示涉案房屋地下1层层高仅为2.8米，低于约定层高3米。经质证，被告对该竣工图真实性无异议，对于涉案房屋地下1层的层高是否只有2.8米表示需要核实，如5日内不回复核实情况即表示认可涉案房屋地下1层的层高2.8米，此后未回复核实情况。原告陈述，诉请的违约金是合同第九条约定房屋的层高不符合约定的违约金，具体指地下1层的层高不符合约定即低于约定层高3米，且明确不因被告交付房屋的层高不符合约定而要求解除合同，只要求被告承担约定违约金。被告陈述，对于地下1层层高问题，其完全按照图纸施工，不存在擅自变更规划情况，合同中并未明确约定地下1层层高3米，故应当以政府有关部门批准的图纸作为双方履行合同的依据，合同附件二中未具体填写地下室层高，属双方对地下1层层高约定不明的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条和第六十二条的规定，在双方没有约定的情况下，只要地下1层的层高符合相应的国家规范即可，住宅设计规范规定地下室不低于2.2米即可，而被告交付的涉案房屋的地下室层高为2.85米，符合住宅设计规范要求，需要说明的是2.85米的层高也完全符合住宅设计规定对于卧室、起居室最低层高不得低于2.8米的要求。上述事实，有原告提交的苏州市商品房买卖合同、房屋交接确认书、不动产权证书、竣工图，被告提交的商品房交付使用通知书复印件、竣工验收备案表复印件、协议书及附件复印件、样板房的竣工图纸复印件及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。根据原、被告双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点在于被告是否应承担层高差异的违约责任。首先，关于涉案房屋地下1层是否约定层高，合同第二条约定该商品房层高为3米，并提示如不同部位的层高不一致的则被告应对不同部位的层高在合同中予以载明；合同附件二关于层高、面积说明及房价款构成分类列出了房屋、阁楼、跃（夹）层、地下室、地下室、半地下室，双方可就此分别进行约定，但附件二中仅就房屋类约定记载了层高3米、建筑面积179.25平方米、每平方米19611.46元、合计3515354元等，而未就阁楼、跃（夹）层、地下室、地下室、半地下室约定记载面积、单价等，结合商品房买卖合同约定涉案商品房自然层数为地下1层及地上3层、建筑面积179.25平方米、总价款3515354元，据此本院判断合同附件二房屋类约定的层高3米为涉案房屋（建筑面积179.25平方米）的层高3米，且该约定的层高未区分地下1层、1层、2层、3层，对此应理解为每层的高度都应当符合约定的高度，并非未约定地下1层的层高，合同附件补充条款第十一条作为对合同附件二作的补充约定仅明确记载了1层、2层、3层的层高而未明确约定记载地下1层的层高，且被告未能举证证明曾向原告明确披露过地下1层层高低于合同第二条及合同附件二约定的房屋层高3米的情形，基于此，本院认定涉案房屋地下1层的约定层高为3米。被告虽抗辩样板房1层与地下1层的层高差距近50公分故原告在购房前查看样板房时应当知晓该差异并予以接受，但鉴于样板房并不构成双方签订的商品房买卖合同内容，故本院对该抗辩意见不予采信。其次，原告主张涉案房屋地下1层的层高仅为2.8米，低于约定层高3米，并提供了涉案房屋的竣工图，被告对该竣工图真实性不持异议，表示对地下1层的层高需要核实但未在本院限期内回复核实情况，据此本院采信原告主张，确认涉案房屋地下1层层高为2.8米，不符合约定层高3米，且差距已超过国家标准规定施工允许的误差范围，故原告要求被告承担因地下1层层高不符合约定的违约责任，合法有据。最后，关于违约责任承担方式及具体金额，合同第九条约定涉案商品房实际高度与约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差的，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款3515354元的0.5%向买受人支付违约金。本案中，原告主张违约金17576.77元，符合合同约定。被告虽抗辩涉案房屋地下1层层高符合房屋建筑设计规范规定的房屋（卧式、起居室）层高不低于2.8米或地下室层高不低于2.2米的要求故而原告未因该区域层高差异而遭受损失，但考虑地下1层层高未达到合同约定确实造成原告使用地下1层的舒适度降低，且相应层高差异被告无法修正，为平衡双方当事人的利益，本院对原告主张的违约金17576.77元予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告苏州景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凌粼违约金人民币17576.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币120元，由被告苏州景隆置业有限公司负担。被告负担部分已由原告预交，被告苏州景隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告凌粼预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇一九年十一月一日书记员  吴彬峰