浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5013号 上诉人（原审被告）：朱欲然，女，1985年10月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鹏，浙江泽鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海新湖绿城物业服务有限公司，住所地：上海市普陀区东新路****甲。 法定代表人：严明。 委托诉讼代理人：汪金刚，浙江宁涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高光贤，男，公司员工。 上诉人朱欲然为与被上诉人上海新湖绿城物业服务有限公司（以下简称新湖绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱欲然上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱欲然的起诉，本案一、二审诉讼费用由新湖绿城物业公司承担。事实与理由：一、涉案物业服务合同违反法定程序，不属于依法签订的合同，对朱欲然不具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该条强调建设单位应当依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据上述规定，建设单位应当在销售房屋之前，确定物业服务企业并签署物业服务合同，且在买卖合同中明确前期物业服务合同约定的内容。朱欲然于2015年6月已经入住涉案小区，而建设单位在2015年6月30日与新湖绿城物业公司签订物业服务合同，先签订买卖合同后签订物业服务合同，违反了条例规定，不属于依法签订的物业服务合同，对朱欲然不具有约束力。二、新湖绿城物业公司具有违约行为。新湖绿城物业公司服务期间，朱欲然家隔壁的业主将小区内的消防通道全部围堵起来供自家使用，存在极大的安全隐患，对朱欲然的通行也造成了影响，朱欲然多次要求新湖绿城物业公司对此事进行监管并向相关行政部门反馈问题并进行备案，但新湖绿城物业公司未予处理，已经构成违约，故其无权要求全额收取物业服务费，朱欲然有先履行抗辩权，不支付物业费没有构成违约，不应支付违约金。三、朱欲然已经支付了全部的物业费。朱欲然基于双方协商在2016年11月和2017年12月两次缴费，新湖绿城物业公司表示两次费用缴纳后，截至2018年6月30日的物业费全部付清，故朱欲然已经支付了全部的物业费。四、新湖绿城物业公司起诉要求朱欲然支付2015年7月1日至2015年12月31日的物业服务费，已经超过诉讼时效。物业服务合同约定物业费每年预缴一次，缴纳费用时间为每一周期的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费，物业合同是在2015年6月30日签订，故第一次费用的缴费时间是在2015年7月15日前，该段物业费的诉讼时效截止日期是在2017年7月15日。新湖绿城物业公司催收物业费是在2019年3月，已经超过了该段物业费的诉讼时间。一审法院认为朱欲然在2016年11月17日、2017年12月缴纳部分物业费已经致诉讼时效发生中断并重新计算，但在新湖绿城物业公司提交的关于交纳物业服务费的通知里面，物业费所欠的时间段是2015年7月1日到2015年12月31日以及2016年8月21日到2018年6月30日，朱欲然在2016年和2017年缴纳的物业费是2016年7月1日到2018年6月30日的物业费，2015年7月1日至2015年12月31日的物业费并未支付，新湖绿城物业公司明知未支付，当时并未进行催讨，在2019年3月才有催缴情况的存在，故缴费行为并未引起诉讼时效中断，此段时间的物业费诉讼时效己过。综上，请求二审法院依法改判驳回新湖绿城物业公司的诉讼请求。 新湖绿城物业公司辩称：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条规定以及物业服务合同第七条规定，新湖绿城物业公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签署的前期物业服务合同对朱欲然有法律效力。《物业管理条例》第二十五条规定的是前期物业服务合同内容，并未规定指定哪一家物业服务企业。二、关于通道违章建筑问题，新湖绿城物业公司已报送行政部门处理，在2017年处理完毕。三、朱欲然没有交纳全部物业费，双方并未达成共识，物业服务费发票也有明确时间记录，其主张没有事实依据。四、朱欲然缴纳物业费的行为已导致诉讼时效中断并重新计算。物业服务期限是2015年7月1日到2018年6月30日，服务期限的终止时间是2018年6月30日，物业服务是持续性的，诉讼时效应从2018年7月1日开始计算三年时间，本案未过诉讼时效。新湖绿城物业公司于2016年1月12日以普通信件寄给朱欲然催费通知，2016年10月份以公告形式在小区张贴催费通知，2018年6月25日邮寄催费通知，2019年3月向一审法院提起诉讼，朱欲然一直没有交费解决。 新湖绿城物业公司向一审法院起诉请求：判令朱欲然支付新湖绿城物业公司物业服务费32553.02元并支付截至2019年1月10日的滞纳金14196.09元。后新湖绿城物业公司变更诉讼请求为：判令朱欲然支付新湖绿城物业公司物业服务费32064.6元及滞纳金（滞纳金自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际付款之日止，以14196.09元为限）。 一审法院认定事实：朱欲然系金色港湾九区10号（第1-3层、-1层）房屋的所有权人，房屋建筑面积为522.94平方米。2015年6月30日，浙江卓诚兆业投资开发有限公司与新湖绿城物业公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》。合同约定：新湖绿城物业公司为金色港湾提供物业服务，服务期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；排屋别墅的服务费用为2.5元/月·平方米；物业服务费每年预缴一次，缴纳费用时间为每一周期的第一个月上旬；逾期支付物业费的，按应付金额每日千分之二支付滞纳金。至今，朱欲然除缴纳了物业费15000元外，未有再付款，尚欠物业费32064.6元。 一审法院认为，新湖绿城物业公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司之间签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法应确认合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述前期物业服务合同对业主具有约束力，朱欲然应按约缴纳物业费。现朱欲然未缴清物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。新湖绿城物业公司变更后的诉讼请求合法有据，该院予以支持。对朱欲然提出的抗辩主张，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，新湖绿城物业公司第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：由朱欲然支付新湖绿城物业公司物业费32064.6元并支付违约金（违约金从2019年6月4日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际付款之日止，以14196.09元为限），款限判决生效后五日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元（已预缴484元），由朱欲然负担。 本院二审期间，朱欲然未向本院提交新的证据。新湖绿城物业公司提交以下证据：一、2018年6月25日邮件记录、2016年催费通知照片、2016年催费公告照片各一份，用以证明新湖绿城物业公司在2016年及2018年通知朱欲然缴纳物业费。二、照片八张，用以证明朱欲然所说的车库楼梯通道被堵情况，新湖绿城物业公司已报给城管并于2017年处理完毕，朱欲然家中存在违章建筑。朱欲然质证意见：对证据一、二真实性均有异议，证据一系复印件不能作为证据直接使用；2018年6月25日的邮件没有具体的催收内容，无法达到其证明目的；证据二的违章情况在一审时依然存在，并未在2017年处理完毕，现在情况不清楚。本院认证意见：对证据一中的2018年的邮寄记录真实性予以认定，结合底单上载明的邮件说明为催缴物业费，可以认定新湖绿城物业公司2018年存在催讨行为，但2016年的催费通知无邮寄证明，通知公告内容并非对朱欲然个人的催讨，故无法证明新湖绿城物业公司2016年有向朱欲然催缴物业费。证据二与本案争议缺乏关联性，本院不予认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：朱欲然是否应向新湖绿城物业公司缴纳欠付的物业费？依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，朱欲然作为小区业主虽不是涉案合同相对人，但实际接受并享受物业服务，理应支付物业费。关于2015年下半年物业费的诉讼时效问题，因朱欲然于2016年11月17日及2017年12月两次缴纳物业费，说明新湖绿城物业公司在2016年、2017年存在向朱欲然催缴物业费的行为且朱欲然也实际履行了部分付款义务，上述催缴行为导致诉讼时效中断并重新计算，故新湖绿城物业公司关于2015年下半年物业费的诉请并未超过诉讼时效。朱欲然主张其与新湖绿城物业公司系协商后达成一致，支付15000元付清全部物业费用，但新湖绿城物业公司不予认可，朱欲然也未提供证据予以证明，故本院对其主张不予采信。至于朱欲然提出的因违章建筑而拒付物业费的主张，现有证据并不能证明新湖绿城物业公司存在违约行为，该主张依据不足，本院亦不予采纳。综上，朱欲然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610元，由上诉人朱欲然负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  周俊梅 二〇一九年十一月六日 法官助理朱骏焘 代书记员  徐锴欣