江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3318号上诉人（原审被告）：朱桂平，男，1949年6月25日生，汉族，户籍地如皋市，住如皋市。上诉人（原审被告）：王祥莲，女，1949年1月31日生，汉族，户籍地如皋市，住如皋市。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴光华，江苏金皋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永荣，男，1932年3月16日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：施璟，江苏九思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁法民，男，1964年12月14日生，汉族，住如皋市。被上诉人（原审原告）：丁范华，男，1966年12月22日生，汉族，住如皋市。被上诉人（原审原告）：丁玲玲，女，1988年1月8日生，汉族，住如皋市。上诉人朱桂平、王祥莲因与被上诉人王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱桂平、王祥莲上诉请求：发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，按照协议约定王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲拿到产权证后全部交清余款，从2002年至2019年王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲从未找过朱桂平、王祥莲，现因拆迁才一人找来，想避开他人(起诉也是)，是否交了7000元余款朱桂平、王祥莲确实不记得，举证责任在王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲，其不能提供已交付的证据，一审推定为已交，该事实推定错误。一审判决适用法律错误，当事人主体缺失对合同效力是存在影响的。王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲仅享有请求朱桂平、王祥莲办理变更登记的债权请求权，对案涉房屋并不享有物权，因此无法对抗朱桂平、王祥莲获得优先安置的权利，而一审却以确认所有权使王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲享有拆迁权益与法不符。王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲变更诉讼请求应当按标的收取诉讼费，其只交65元诉讼费，一审立案程序违法。王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲辩称，7000元购房款已给付事实清楚，证据充分，首先，双方按照合同约定：“待拿到产权证和钥匙后，全部缴清余款柒仟元正”，在2002年底双方进行了产权证、钥匙和七千元的交付。此后十多年，双方对该事实均无异议。直至现今，朱桂平、王祥莲从未主张王永荣拖欠其七千元购房款。其次，2019年4月18日，答辩人找朱桂平、王祥莲办理过户手续时，王祥莲对2002年买卖房屋，房价3万5千，先交2万8千，还有7千元交了以后拿房产证和钥匙等事实过程，明确表示：是的，我记得的（详见录音），现在朱桂平、王祥莲上诉以记不清为理由对抗其2019年4月18日录音，显然该上诉理由不成立。最后，2019年5月28日第一次庭审，朱桂平、王祥莲女儿朱莹莹陈述：“当时也和原告联系过的，让原告来把过户手续办了，但是原告没有来过户”由此可见，朱桂平、王祥莲承认双方房屋买卖已经完成，只剩过户手续未办理。一审判决适用法律正确，房屋变更登记请求权，是建立在房屋所有权基础上的，房屋拆迁受益权益也是建立在房屋所有权基础之上，王永荣按照房屋买卖合同约定，给付全部购房款，双方已实施房屋交接，王永荣、丁法民、丁范华、丁玲玲已实际取得房屋所有权，因双方没有办理过户手续，答辩人要求法院确认房屋所有权，符合法律规定。诉讼费收费多少，不能成为案件上诉的理由，本案诉讼费没有多收取，不存在损害案件当事人经济利益情形。朱桂平、王祥莲认为一审少收诉讼费，应按标的收费，理由不成立。因为本案是确认之诉，按件收费，只有给付之诉，才按标的收费。请求驳回上诉，维持原判。王永荣向一审法院起诉请求：1.判令朱桂平、王祥莲将如皋市房产立即过户至王永荣名下；2.朱桂平、王祥莲向王永荣支付违约金5000元；3.诉讼费用由朱桂平、王祥莲承担。一审法院认定事实：王永荣与龚巧英(已故)系夫妻关系，朱桂平、王祥莲系夫妻关系。东皋新村6#203室（即：311幢203室）房屋登记所有权人为朱桂平，面积52.3㎡。2002年9月23日，王永荣、龚巧英作为购房人（乙方）与朱桂平、王祥莲作为售房人（甲方）签订《协议书》，内容为：“经甲乙双方协商，达成如下协议：1.甲方将东皋的一套52.3平方米的住房（包括厨房里的所有的吊柜，壁橱和卫生间的热水器）出售给乙方，价格为叁万伍仟元正。2.乙方先付给甲方定金贰万捌仟元，待拿到产权证和钥匙后，全部缴清余款柒仟元正。3.由于甲方新购住宅楼正在装潢中，估计到2002年12月底可以结束，到时（即2002年12月底）甲方即将产权证及钥匙交给乙方。乙方表示谅解，并完全同意。4.更换产权证的费用由乙方承担。5.甲乙双方均保证切实履行协议中的所有内容，如一方违约，必须付给另一方违约金伍仟元。”该协议书右下方甲方、乙方处分别有朱桂平、王永荣的签名，案外人杨某、万某,4作为见证人签字确认。当天，王永荣给付朱桂平、王祥莲28000元，朱桂平、王祥莲出具收条一份，“今收到乙方购房人王永荣、龚巧英予缴给甲方售房人朱桂平、王祥莲的购房款贰万捌仟元正。此据”。2002年底，朱桂平、王祥莲将案涉房屋所有权证交给王永荣、龚巧英，随即二人搬进案涉房屋居住。2019年4月，王永荣方找朱桂平、王祥莲配合办理产权过户手续，双方协商未果。2019年5月，如城东片区拆迁指挥部发布“房屋搬迁通知”于2019年5月12日开始对GJ2006-35#地块和宏坝河北延工程实施搬迁，案涉房屋在搬迁范围内。另查明，王永荣与龚巧英于1989年10月4日登记结婚，双方均系再婚，各自子女均已成年，二人未生育子女。龚巧英于2018年12月28日死亡。龚巧英与前夫丁国瑞生育三个儿子，分别是丁范如、丁法民、丁范华。丁范如于2018年9月21日死亡，其有一女丁玲玲。案件审理过程中，一审法院追加丁玲玲、丁法民、丁范华为共同原告。王永荣方变更第一项诉讼请求为：确认如皋市房屋所有权归王永荣及龚巧英继承人所有。对此，朱桂平、王祥莲辩称：1.朱桂平不认可买卖协议，因为朱桂平当时并不同意，是其老婆王祥莲自己做主签字,并不能形成合意，属于无效协议。2.案涉房屋目前已经在拆迁，房屋所有权仍然登记在朱桂平与王祥莲名下，应以登记为准，拆迁以所有权人进行安置，既然已经拆迁安置了，房屋的所有权已经无法确认，也不需要确认，王永荣等的诉求不当，拆迁后房屋已经不再存在，仅仅是一种安置，王永荣等的诉求应当驳回。3.朱桂平、王祥莲无任何违约行为，无需支付违约金。一审庭审中，证人万某,4出庭作证：签订协议书时，其本人在场，在场人还有王永荣、龚巧英、朱桂平、王祥莲以及另一个见证人。房子交易是9月份，过了两三个月，王永荣、龚巧英就搬过来了，一直住在案涉房屋内。王永荣陈述：“协议书是我草拟的，当时在场的有万某,4、杨某、朱桂平和他老婆、我和我老婆。甲方是朱桂平签字的，乙方是我签字的，当时就想着一个家庭一个代表。2002年12月，我去朱桂平家开的店把7000元交给他们，当时王祥莲也在柜台旁边，他们把房产证、钥匙给了我，说证和钥匙已经给了就不需要再写收条了，我拿到钥匙就搬进去住了。当时我的退休工资只有头百元，买了房之后就没钱了，装修还是借的钱，所以过户就搁置下来了。现在房子还没拆，我还住在里面，拆迁办在追我，那一幢楼还有好几户住在里面。”朱桂平、王祥莲陈述：“出具协议书和收条那天，朱桂平本人一开始在场，到了写协议签字的时候走的，都是王祥莲签的字，朱桂平不同意出售房屋。王祥莲比较强势，朱桂平身体不好，经常跟王祥莲吵架，他没有办法让王祥莲改变主意，卖房子给王永荣、龚巧英不是朱桂平本意。余款7000元有无给付，已经记不清了，王永荣应提交付款依据。”一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖协议是否有效；二、购房款余款7000元是否交付；三、案涉房屋已被纳入拆迁范围，王永荣方要求确认房屋所有权，该诉讼请求可否支持。关于争议焦点一，依法成立的合同，受法律保护。王永荣、龚巧英与朱桂平、王祥莲订立的协议书，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。朱桂平抗辩协议书系王祥莲代签，未提供充分证据予以证明，王永荣对此不予认可，即使存在王祥莲代签的情形，根据朱桂平方的陈述可知，朱桂平对王祥莲以其名义出售案涉房屋给王永荣、龚巧英是知情的，但其未作否认表示，应视为同意。故朱桂平、王祥莲抗辩案涉房屋买卖合同无效，不予支持。关于争议焦点二，双方合同明确约定，“待拿到产权证和钥匙后，全部缴清余款柒仟元正”，王永荣陈述了交付款项的情形，朱桂平、王祥莲辩称对该节事实存在疑义、记不清楚，结合2002年底朱桂平、王祥莲已将案涉房屋所有权证及房屋钥匙进行了交付，王永荣、龚巧英在案涉房屋内实际居住长达十几年之久，双方从未因余款7000元发生争议等情节，一审法院认定余款7000元已交付。关于争议焦点三，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权公示公信原则，善意第三人有理由相信房产证上记载的权利人就是案涉房屋的所有权人，但是这仅仅是物权公示公信原则的对外效力，对内不能简单的据此确定房屋的所有权归属。朱桂平、王祥莲已将案涉房屋出售给王永荣、龚巧英，属于王永荣、龚巧英夫妻共同财产，龚巧英已去世，则作为第一顺序法定继承人的丁范如、丁法民、丁范华应当对房屋共同享有所有权，因丁范如先于母亲龚巧英死亡，故由其女丁玲玲代为继承。案涉房屋虽被纳入拆迁范围，但尚未被拆除，房屋所有权并未消灭，王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华主张房屋所有权的根本目的可能在于享受拆迁利益，其要求确认房屋所有权，于法无悖，故确认案涉房屋所有权为王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华共有。双方当事人之间的买卖关系成立，王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华实际占有、使用案涉房屋，仅是未办理产权变更登记，其主张不动产物权确认，不适用诉讼时效制度，朱桂平、王祥莲抗辩诉讼时效已过，不予支持。办理产权变更手续，朱桂平、王祥莲系协助义务，王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华因自身原因多年来未主动要求办理过户手续，责任不在朱桂平、王祥莲，且双方已按约定各自交付了款项、房屋，履行了协议内容，不存在合同违约情形，故王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华主张违约金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条、第三十九条规定，一审判决：一、确认位于如皋市房屋所有权为王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华共有。二、驳回王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华的其他诉讼请求。案件受理费65元，由朱桂平、王祥莲负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审中,双方均确认,案涉房屋已经被拆除。本院认为，关于购房款余款7000元有无支付的问题，双方合同明确约定，“待拿到产权证和钥匙后，全部缴清余款柒仟元正”，王永荣陈述了交付款项的情形，朱桂平、王祥莲辩称对该节事实存在疑义、记不清楚，结合2002年底朱桂平、王祥莲已将案涉房屋所有权证及房屋钥匙进行了交付，王永荣、龚巧英在案涉房屋内实际居住长达十几年之久，双方从未因余款7000元发生争议等情节，一审法院认定余款7000元已交付并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故朱桂平、王祥莲上诉所称朱桂平未签字影响合同效力的理由不能成立，一审适用法律正确。案涉房屋买卖协议合法有效,但因并未办理房屋过户手续,故王永荣等只能根据买卖合同主张交付房屋及过户的权利，不能直接主张房屋所有权，且目前案涉房屋已经被拆除，作为物权的客体已不复存在，主张所有权亦失去了依据和基础。王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华可就房屋被拆除而转化的利益另行依法处理。一审判决诉讼费收取符合法律规定。综上，朱桂平、王祥莲的上诉理由部分成立，对于王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华要求确认房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销如皋市人民法院（2019）苏0682民初4180号民事判决；二、驳回王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华的诉讼请求。一审案件受理费65元，由王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华负担；二审案件受理费130元，由王永荣、丁玲玲、丁法民、丁范华负担65元，由朱桂平、王祥莲负担65元。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 刘彩霞审判员 杜太光二〇一九年十一月十五日书记员 李 熹