浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1235号 上诉人（原审被告）：赵某，男，1963年10月6日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：黄灵，浙江大德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安吉县城北新区开发总公司，住所地：安吉县阳光工业**。 法定代表人：曹旭东。 委托诉讼代理人：舒展，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王维，浙江振源律师事务所律师。 上诉人赵某为与被上诉人安吉县城北新区开发总公司（以下简称城北公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2018）浙0523民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案经过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。 赵某上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案所涉《农作物耕种土地租赁经营协议书》第四条租用期限虽明确约定租赁期限自2016年12月1日起至公司利用截止，但实际情况并非短期及不定期租赁，理由如下：1.上诉人租赁的土地附近区域被承包为家禽养殖基地，故常年脏乱差且散发恶臭，无任何利用价值，上诉人出于对家乡热爱欲通过投资，治理环境回报乡邻；2.上诉人与被上诉人均明知涉诉协议项下的土地实质就是荒废水域，不可能按照协议约定用于种植蔬菜、粮食等一年生农作物，若用以经营水产品养殖，则又需具备一定的养殖条件和年限。上诉人在承包期间不仅将水域附近地面进行绿化修道，而且将水域整治清理并养鱼苗来进一步净化水域环境；3.本案系因被上诉人与安吉县递铺街道银湾村村民委员会主动找到上诉人，与其充分口头沟通协商后，上诉人才决定投资治理，被上诉人中工作人员也曾多次口头承诺称：“这块土地给你几十年好用”。综合以上三点，使上诉人确信该土地的承包经营绝非短期能够终止,上诉人在被上诉人及银湾村委会的支持下逐步加入投资，以整治本村环境。（二）本协议系格式合同，虽上诉人与被上诉人多次口头协商，但协议并未按照个案进行调整，而是统一使用了被上诉人方的格式合同，故而合同多处表述与事实相悖，非上诉人与被上诉人真实意思表示。上诉人作为正常民事行为能力人且经商多年拥有丰富经商经验，不可能在明知短期内无法收益被上诉人随时可以收回且得不到任何补偿的情况下，投入200万元之多，此亦与常理不符。（三）上诉人不存在拖欠租金的事实。本案协议记载租赁期虽自2016年12月1日开始，但是被上诉人在出租时并未对租赁土地现有的情况进行核实以保证租赁土地处于可租状态。涉案土地在本协议约定租赁期间，仍存在第三方人员（系银湾村村民黄某）使用的情况，上诉人在2018年1月5日给予黄某3万元的转让费，涉案土地自此才正式交付到上诉人手上，实际租赁期应从2018年1月5日开始，计算至2018年10月13日未满1年，上诉人并未拖欠租金。后因争议未支付租金，不应归责于上诉人。二、本案应当系土地承包经营权出租合同纠纷，一审法院案由认定错误。本案协议中载明的发包人也就是本案被上诉人并非村集体组织，不享有案涉土地所有权，无直接发包的权利，仅享有在依法取得承包经营权后予以流转的的权利，且根据协议内容及履行情况也能看出本案应当系土地承包经营权出租合同纠纷，而非普通的租赁合同纠纷，故本案案由认定错误。土地租赁合同纠纷是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同产生纠纷。出租方为国家，代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门。而土地承包经营权出租合同纠纷是指农村土地承包人依法将农村土地承包经营权出租给他人经营而签订的合同产生的纠纷。若本案被上诉人将土地经营权出租给上诉人系农村土地承包经营权流转的一种方式，则被上诉人必须取得该土地承包经营权系先决条件，被上诉人应当在一审中提供证据予以证明其已经依法取得该土地承包经营权。若被上诉人无涉案土地的土地承包经营权，被上诉人便无土地承包经营权出租的权利。故本案所涉协议是否有效尚存在疑问，何来解除一说。三、一审法院的审判程序违法，未给予上诉人充分的质证期限一审庭审过程中，被上诉人当庭提交证据：征地红线图、照片一份，上诉人要求法庭给予其质证期。法庭于庭后直接判决，未给予上诉人充分的质证权利，属于程序错误。四、即使本案合同依法解除，上诉人也应得到相应补偿。本案所涉协议虽然载明了赵某的地址，但地址明显系身份证地址且未明确具体门牌号，被上诉人按照协议载明地址寄送并不能有效通知到上诉人，只能寄送到银湾村委会，事实情况也是如此，系单位收发章签收。况且协议上并未明确约定该地址系上诉人收件地址，一审法院认定被上诉人通过该地址寄送的邮件已妥投无依据。再者，这一切通知解除的前提系协议第五条第2项条款约定的“城北公司有权提前终止合同，赵某不视其违约，但需提前三个月通知被告”，但该条款并非合同约定的单方解除条款，仅仅系该合同项下的违约责任条款。被上诉人仍应按照合同约定的单方解除条件或法定理由来行使单方解除权，本协议中并未约定单方解除的条件，故被上诉人应按照法定解除理由行使解除权，并依据协议约定提早三个月通知上诉人，经上诉人同意后，方能予以解除。根据《合同法》相关规定，本协议履行过程中并不存在任何可以解除的情形，被上诉人擅自提出解除合同属于单方违约。最后，即使合同依法解除，上诉人也应得到相应的补偿。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第17条的规定“对提高土地生产能力的投入，对方当事人请求承包方给予相应补偿的，应予支持。”本案中上诉人在涉案水域进行生态整治，不仅改善了银湾村的整体环境，对于被上诉人收回后再利用也节约了成本，提高了收益，故应当给予上诉人相应补偿。 城北公司答辩称：一、关于本案事实，上诉人赵某是成年人，其签合同时对条款都看过，是其真实意思的表示。上诉人称这块土地毫无利用价值，如果如其所说，其也不会如其所称花3万元钱从别人手里面转让过来。二、关于租金，涉案地块此前并无人使用，被上诉人也不知晓上诉人支付3万元给案外人的事，租金应从签订合同之日起算。三、关于案由，被上诉人在一审已经提交了相应的证据，涉案地块是被上诉人以协议方式从村民小组手中收了土地使用权，也已经支付了土地补偿费、安置费、青苗费等，拥有合法的土地使用权，出租给上诉人没有任何问题。四、关于上诉人应当获得相应的补偿，协议明确约定上诉人不可以进行固定资产的投入，包括上诉人所说的修路，只能够种植一年生的农作物或者养殖水产。是上诉人自己违反协议约定，如果还要补偿，明显不符合常理，且补偿也不属于本案的审理范围，也没有相应的证据证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。 城北公司向一审法院起诉请求：1.确认城北公司、赵某签订的《农作物耕种土地租赁经营协议书》于2018年7月13日解除；2.赵某清空租赁地块上的所有产品、杂物、附属物及农作物并向城北公司返还租赁土地；3.赵某向城北公司支付拖欠的租金3475元（自2017年12月1日计算至2018年10月13日）；4.赵某向城北公司支付租赁地块的占有使用费（按4000元/年的标准自2018年10月14日起计算至实际返还涉案土地时止）；5.本案诉讼费由赵某承担。 一审法院认定事实：2016年12月1日，城北公司、赵某签订《农作物耕种土地租赁经营协议书》，约定城北公司将位于阳光小区西侧面积为40亩的三类用地出租给赵某，租赁期为2016年12月6日至公司利用截止，租金为4000元/年；该土地的经营方式为用于种植蔬菜、粮食等一年生农作物，不得种植多年性生长物；租用期内因城北公司自身需求有权提前终止合同，赵某不视城北公司违约，但其应提前三个月通知。协议同时约定赵某不得擅自建造地面建筑（构筑）物，如确需农业设施（包括大棚）须报相关部门批准方可建造等相关权利义务。协议签订后，赵某对该土地进行开发利用。2018年7月12日，城北公司经安吉县公证处公证向赵某邮件送达《解除合同通知函》拟解除上述协议，该邮件于次日送至赵某处。此后，赵某未清空、返还涉案土地，以致纠纷成讼。 一审法院认为：城北公司、赵某订立的《农作物耕种土地租赁经营协议书》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对各方均具有法律约束力。赵某自愿租赁城北公司的土地，城北公司已按约交付土地，赵某也已实际开展经营活动。现城北公司根据合同约定收回土地而提前解除上述协议，亦履行了告知义务，解除协议符合双方约定，故城北公司主张协议解除、按约定清空租赁土地上产品及杂物、返还土地的诉请，该院予以支持。因协议中约定租金为4000元/年，且赵某承认自协议签订后仅支付过一次租金4000元，故城北公司主张赵某按上述标准支付至协议解除应返还土地之日欠付的租金，以及应返还土地日至实际返还土地时止的土地占有使用费，该院亦予以支持。另，本案所涉协议虽系城北公司、赵某、银湾村村委三方签订，协议中约定履行过程中发生争议由三方协商，协商不成可向该院起诉，但协议条款内容明确载明，银湾村村委在合同中定位仅为日常监管方，而上述约定为司法管辖约定，三方协商并非司法管辖的法定前置程序，故即使协议三方当事人未进行协商而径行向该院起诉亦不违反法律关于管辖的规定，该院对赵某的该辩称不予采纳。综上，城北公司的合理诉请该院予以支持，但考虑到本案所涉出租土地绝大部分为水域，赵某亦实际进行水产品养殖经营，此后的土地清场、返还均需要一定时间，该院酌情给予赵某本判决生效后30天履行期。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、确认城北公司与赵某签订的《农作物耕种土地租赁经营协议书》于2018年7月13日解除；二、赵某于判决生效之日起三十日内清空租赁土地上的所有产品、杂物、附属物及农作物并向城北公司返还租赁土地；三、赵某于判决生效之日起十日内支付城北公司租金3475元（按年租金4000元自2017年12月1日起计算至2018年10月13日止）；四、赵某于实际返还土地之日起十日内支付城北公司土地占有使用费（按年租金4000元自2018年10月13日起计算至实际返还土地之日止）。案件受理费105元（已减半），由赵某负担。 二审中，赵某向本院提供如下证据：证据1，照片4张，证明在被赵某整治前，案涉水域及附近环境脏乱差的现象，通过赵某投入大笔的资金治理，整体面貌发生了重大的改变。证据2，情况说明一份、卫星图两份，证明本案所涉土地在签署三方协议书时，并未合法征收，被上诉人仅仅是有征收的意向，银湾村委仍享有该土地的所有权和使用权。证据3，鱼塘承包说明及收条各一份，证明上诉人自2018年1月5日支付黄某3万元后才正式接收鱼塘，租期未满一年，上诉人并未拖欠租金。城北公司质证认为：证据1反映的是自然风貌，不存在脏乱差的情况。对证据2情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，城北公司从未承诺过给赵某长期经营，城北公司已将涉案土地有偿使用款支付给银湾村委会，各村民已领取了款项，土地使用权已归城北公司享有，不存在村委会仍对土地享有管理权的事实；对卫星图无异议。对证据3，据城北公司了解银湾村委会未签订任何协议，也未收取任何租金，赵某是否支付3万元转让款不知情。 城北公司二审无新的证据提交。 关于赵某提供的证据，本院经审查认为：证据1能反映水域周围环境发生了变化，但与本案合同解除之诉并无关联，故本院不予认定；城北公司对证据2的卫星图无异议，本院予以采信，情况说明与三方签订的协议内容不一致，本院不予采信；证据3无其他证据佐证，本院不予采信。 本院确认一审查明的事实。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、案涉土地租赁经营协议书的效力；二、如果协议有效，协议是否已经解除，如果没有解除，是否符合解除条件；三、上诉人是否应当向被上诉人支付返还土地之日止的租金和占有使用费。 关于争议焦点一，案涉土地已由城北公司通过银湾村委会支付了土地补偿费，各村民领取补偿费后土地承包经营权终止。虽然土地性质和所有权未发生变更，但土地使用权已让渡给城北公司，由城北公司对土地进行支配和使用，城北公司将土地出租给赵某，系将土地使用权出租，不违反法律规定。土地租赁经营协议书中，由城北公司作为发包方，赵某作为承包方，银湾村委会为日常监管方，各方签字确认，表明银湾村委会对城北公司作为土地出租方主体地位的确认，即便银湾村委会对该区域有管理权，但未经城北公司同意无权决定土地使用权的出租事宜。故城北公司作为土地使用权出租方有事实和法律依据，土地租赁经营协议书合法有效。关于赵某提出的本案应为土地承包经营权出租合同纠纷的意见，城北公司系基于对案涉土地有使用权而出租土地，而非基于承包经营权的出租，故本院对赵某的该节意见不予采纳。 关于争议焦点二，三方协议书第四条、第五条对租用期限和合同解除有明确的约定，各方均应遵守。从协议内容看，本案属不定期租赁合同，且约定了合同解除的条件，即城北公司自身有需求时可单方解除合同。现城北公司认为其需要收回土地故而向赵某发送解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，自赵某收到解除通知时合同解除。赵某称其未收到解除通知与事实不符，本院不予采信。虽然赵某认为三方意思系由其进行环境整治并进行长期租赁，城北公司不能随意解除合同，但协议书并未体现该内容。赵某的投入不属于本案审理范围，其若认为合同解除对其造成了损失，可根据合同约定另行向城北公司主张。 关于争议焦点三，由于协议书约定租用期限自2016年12月1日起，租金应从该日开始支付。赵某称其于2018年1月5日向案外人支付转让款后土地才交付至其手中，因城北公司对此并不认可，也无其他证据佐证，本院不予采信。租赁合同解除后，承租人占据租赁物的，应当按照租赁合同约定的租金标准支付占有期间的占有使用费。 综上，上诉人赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由上诉人赵某负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  朱惠明 二〇一九年十一月十一日 书记员  周进方