湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初1908号原告：蔡玉贞，女，汉族，1957年9月17日出生，住湖南省冷水江市。委托代理人：李文其，山西得民律师事务所律师。被告：冷水江市鹏诚房地产开发有限公司，住所地：湖南省冷水江市锑都南路**。法定代表人：李军，该公司经理。被告：唐铁民，男，汉族，1961年11月26日出生，新化县人，新化县石冲口镇满仓村第八村民小组村民，现住湖南省冷水江市。以上两被告共同委托代理人：杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。第三人：姜勤，男，汉族，1958年7月10日出生，住湖南省冷水江市。原告蔡玉贞就与被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司（以下简称鹏诚公司）、唐铁民、第三人姜勤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案于2019年8月13日向本院起诉，本院受理后，按照简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告蔡玉贞及其委托代理人李文其，被告鹏诚公司和唐铁民的委托代理人杨平玲到庭参加诉讼，第三人姜勤经依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡玉贞诉称：2008年7月24日，原告蔡玉贞与第三人姜勤签订《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》，约定由第三人对原告等八户在原集中粮站的房屋进行整体拆除，第三人同意补偿原告住房一套、车库一个，另对搬家、安置费用进行了约定，由第三人按月支付租房费500元，直至房屋交付。协议签订后，原告按约进行了腾房，第三人支付了四年房租费之后便不再支付。2014年1月28日，第三人又与原告进行了协商，并对双方所签协议进行了修改，协议中约定将延期双倍赔偿改由第三人补偿原告人民币13万元。2015年5月25日被告与第三人姜勤签订了《土地使用权转让合同》，第三人同意将其所取得的冷水江市集中居委会地段13-42-5、面积为2260.5平方米的土地使用权以180万元的价格转让给被告，同时约定，原2008年所签订《关于集中粮站整体开发现有八套住房拆迁协议》中等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由被告承担。被告与第三人所签合同生效后，被告在取得的土地上进行了开发、建设。2018年，被告所开发建设的房屋进行了竣工验收，并对外公开出售和交付使用。可是，当原告要求被告按合同履行时，被告却要原告放弃房屋租金和补偿款。否则不同意将房屋和车库交付给原告。为维护原告的合法权益，特起诉。请求：1、判令两被告自2012年7月24日起按每月500元支付原告房屋租赁费至2018年7月合计36000元；2、判令两被告补偿原告人民币130000元；3、判令两被告支付因不能交付车库，只能交付车位的差价；4、本案诉讼费由两被告负担。被告唐铁民、鹏诚公司辩称：原告主张的36000元房屋租赁费和延期交房违约金13万元应当由第三人承担；2、原告主张的13万元违约金过高，原告主张的损失就是房屋租赁损失36000元，故违约金最多只能是10800元（36000元×30%），超过30%部分应予以扣减；3、2008年第三人姜勤与原告方签订的拆迁补偿协议上约定补偿楼梯房，现鹏诚公司补偿的是电梯房，故楼梯房与电梯房的差价与车位与车库差价可以两项抵扣。综上，请求驳回原告对被告唐铁民、鹏诚公司的诉讼请求。第三人姜勤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面的答辩意见。经审理查明：原告蔡玉贞系原冷水江市粮食局集中粮站****房的登记所有权人。2008年8月2日，第三人姜勤（甲方）与蔡玉贞（乙方）签订《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》，约定的主要内容：1、冷水江市粮食局原集中粮站以公开拍卖方式，报请冷水江市人民政府批准，由冷水江市财政局组织委托娄底市集利拍卖行公开现场拍卖，甲方于2008年7月8日以180万元举牌应价成交购买，甲方在该地段规划建设开发住宅小区，现粮站八套住房搬迁拆除；2、甲方于2008年7月26日至8月26日开始对原集中粮站所有仓库、机房和一栋三层住房、煤房、传达室整体拆除，希原有八户住房在2008年8月26日以前全部搬迁到位；3、搬家安置费二次，甲方付每户2000元；4、按开发工期为15个月每月每户补偿租房费500元，每户应补7500元，如延期，甲方按第四条协议执行；5、该项目整体配套工程按24个月交付使用，如延期按双倍赔偿住房价值，其余原有八户住户搬家以甲方书面通知为准，在15天内搬完，甲方等原有八户住户搬完之后开始计算工期，如其中有住户没有按时搬完，工期顺延；6、面积补偿：拆除现有住房，甲方同意补偿一套住房，面积为120平方米，另补车库一个，甲方不收乙方任何费用，结构为三室二厅一厨二厕，室内带阳台一个；7、规划合作改造后住宅楼八层，一层八层为住房，层高按设计要求为3米，砖混结构（后面一层为车库）。协议签订之后，第三人姜勤向原告蔡玉贞支付搬家费用2000元，按照每月500元的标准支付房租费至2012年7月，之后未再支付房租费。2014年10月28日，姜勤与蔡玉贞就该协议进行变更，变更意见如下：1、废除“该项目整体配套工程按24个月交付使用，如延期按双倍赔偿住房价值”条款，变更为“由甲方向乙方补偿拾叁万元整（130000元），主体完工后将余款付清”；2、“规划合作改造后住宅楼八层，一层八层为住房，层高按设计要求为3米，砖混结构（后面一层为车库）”变更为“规划合作改造后住宅楼十七层电梯房，层高设计要求为3米，框架结构”。2015年5月25日，第三人姜勤（转让方、甲方）与被告鹏诚公司、唐铁民（受让方、乙方）签订土地使用权转让合同，约定甲方同意将位于集中居委会地段（（地号13-42-5使用权转让给乙方；原2008年所签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》中的唐艳阳、蔡玉贞、欧阳益、欧阳丽、肖亮、周先岱、周次莲、蔡玉贞等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由乙方承担。合同签订后，鹏诚公司、唐铁民着手报审批手续并启动项目建设，项目名称为“铂林公馆”，总层数为18层，房屋用途地下为车场，1-2层为商业，3-17层为住宅。该项目于2017年10月竣工。2018年1月开始对外预告登记销售。另查明：（一）2018年8月6日，姜勤（甲方）、蔡玉贞（乙方）与鹏诚公司、唐铁民（丙方）签订一份《协议书》，主要内容如下：1、由丙方按姜勤与原集中粮站8户住户达成《拆迁补偿协议》交付乙方一套新房，新房选址为铂林公馆3-901房，面积按原《拆迁补偿协议》补偿，超出面积按现营销面积价格由乙方补偿给丙方；2、原甲方姜勤与原集中粮站8户住户达成《拆迁补偿协议》及《补充协议》中约定的房租及延期补偿费用由甲方负责，与丙方鹏诚公司、唐铁民无关。（二）庭审中，被告鹏诚公司、唐铁民确认铂林公馆只有车位，并未建车库。庭审中，原告蔡玉贞陈述，因铂林公馆并无车库可实际交付，同意由被告交付车位并按照车库、车位的市场差价补偿。证明以上案件事实的证据有：原告提交的原告本人身份证复印件、被告内资企业登记情况表、被告唐铁民、第三人姜勤的户籍信息、《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》（含变更内容）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、铂林公馆销控表、协议书，被告提交的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》（不含变更内容）土地登记申请书审批表、房产项目测量协议书、《协议书》、娄底市中级人民法院（2019）湘13民终1248号民事调解书以及原、被告均提交的土地使用权转让合同、国有建设用地使用权转让审批单及当事人陈述等，经当庭举证质证，本院予以确认。本案在审理过程中，双方当事人就以下问题存在争执：1、关于原告蔡玉贞与第三人姜勤签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》效力如何认定和如何履行的问题。本院认为，原告蔡玉贞与第三人姜勤于2008年7月24日签订的协议及2014年10月28日变更的协议均是双方相互沟通协商后自愿订立的合同，系双方真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按协议约定履行。庭审中，双方认可分配的新房位置为3-901房，面积123.58㎡。协议上明确约定总共补偿原告住房120㎡，超出约定补偿面积3.58㎡。故超出面积由原告以市场价向被告购买更为适宜。关于市场价格标准如何确定的问题。涉案项目“铂林公馆”于2018年1月开始对外销售，经向冷水江市房地产部门询价，铂林公馆备案均价为3360元/㎡，因此，按此标准计算，住房补偿款12028.8元（3360元/㎡×3.58㎡）。关于车库的交付问题，铂林公馆并未建车库，无交付车库的实际条件，考虑到该实际情况及原告的自身意愿，本院认为交付车位并补偿差价为宜。经向冷水江市房地产部门询价，本院确认由被告补偿差价4万元的金额比较合理。2、关于支付房租费起始时间及金额的问题。合同约定，按开发工期为15个月每月每户补偿租房费500元，每户应补7500元，如延期，甲方按该条协议执行。庭审中查明，被告支付房租费至2012年7月。则应从拖欠房租之日起，按每月500元计算至实际交房之日止。被告通知原告收房时间为2018年8月，故本院认定新房可实际交付时间为2018年8月，房租费计算为36000元（500元/月×72个月）。3、关于是否应当补偿原告蔡玉贞补偿金13万元的问题。蔡玉贞与姜勤约定的补偿款13万元，实际上是对逾期交房的补偿，具有违约金的性质。虽然是双方的约定，但明显过分高于实际损失，应予以调整。经向冷水江市房地产部门询价，铂林公馆所在区域2014年同类新建楼房均价为2500元/㎡左右，120㎡计算为300000元（2500元/㎡×120㎡），故违约金调整为90000元（300000元×30%）为宜。4、关于房屋租赁费及延期交房违约金由谁承担责任的问题。根据姜勤与鹏诚公司、唐铁民签订的协议，2008年所签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》中的蔡玉贞等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由鹏诚公司、唐铁民承担。但2018年8月6日，姜勤、蔡玉贞、鹏诚公司签订一份《协议书》，约定房租和延期补偿费用由姜勤承担，故房屋租赁费用及违约金均应当由姜勤承担。原告蔡玉贞诉称该《协议书》是强迫所签，但未提供充分证据予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民共同在本判决生效之日起十日内向原告蔡玉贞支付车库与车位差价补偿款40000元；二、原告蔡玉贞在本判决生效之日起十日内向被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民支付房屋差价款12028.8元；三、由第三人姜勤在本判决生效之日起十日内向原告蔡玉贞支付房租费36000元；四、由第三人姜勤在本判决生效之日起十日内向原告蔡玉贞支付延期交房违约金90000元；五、驳回原告蔡玉贞的其他诉讼请求。本案案件受理费1810元，由原告蔡玉贞承担300元，由被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民共同负担310元，由第三人姜勤负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。（本页无正文）审判员  张建华二〇一九年十一月七日法官助理伍建球书记员陈琳