江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6870号上诉人（原审原告）：孙存喜。上诉人（原审被告）：徐州大丰置业有限公司，住所地徐州市铜山区汉泉山庄2B-2-06、2B-2-07。法定代表人：李海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人孙存喜与上诉人徐州大丰置业有限公司（以下简称大丰公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初4931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙存喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由大丰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。1、在合同约定的交付日期大丰公司没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，大丰公司为逃避违约责任通知业主上房，涉嫌欺骗上房。2、大丰公司知道自己不可能按约履行义务，故意通知上诉人上房其目的就是逃避违约责任。一审法院纵容了违约行为，违背了契约原则，将在社会中产生恶劣影响，会鼓励更多的开发商为逃避违约责任，在不具备上房条件下效仿此行为。3、上诉人上房是基于大丰公司有建设工程竣工验收备案证明文件，上诉人在上房后被告知大丰公司未取得该文件，上房不是上诉人的本意。4、取得建设主管部门的竣工验收备案证据文件是双方约定的房屋交付条件，只有该条件具备时才能上房，否则反之。综上，大丰公司在通知孙存喜上房时，不具备合同约定的上房条件，因此在2018年1月10日前的上房行为无效，大丰公司应依照合同约定承担违约责任。大丰公司答辩称，一审法院认定部分事实不清。涉案房屋于2017年10月27日竣工验收合格，10月28日涉案业主签收入伙通知书及须知，在办理相关手续时业主明确知晓涉案房屋情况，并没有拒绝上房，上房行为是相关业主对其权利的自行处分。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，业主于10月31日-11月8日分别办理了上房手续，完全符合双方的约定，所以大丰公司不存在延期交房的行为，也不应当承担相关责任。且大丰公司也就相关的违约责任向二审法院提起上诉，请求对一审判决予以更正。大丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙存喜的一审诉请；诉讼费由孙存喜承担。事实及理由：一、一审法院认定事实清楚，但判决存在瑕疵。一审法院认定“被告于2017年10月20日在网络平台上发布了《入伙通告公告》，原告也于2017年11月8日至被告处办理了上房手续，被告上房通知符合补充协议约定的方式，但在原告上房之时，涉案工程仅竣工验收合格，的确尚未取得竣工验收备案证明”是正确的。但被上诉人是在2017年10月31日前来签字确认并按照程序从11月1日至11月8日分批分别上房，因此，上诉人并不存在逾期交房的事实。故一审法院以被上诉人2017年11月8日实际上房为由，判令上诉人承担七天的逾期上房责任并承担违约金，与事实不符。二、一审法院判决违约金过高。一审法院虽然认定事实清楚，却以所谓“本院认定逾期期限较短”为由，而未予调整违约金标准，于法无据。无论如何双方约定的违约金过高是一客观事实，上诉人提出就应当依法予以调整。退一步讲，即使上诉人存在逾期交房的行为，根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第29条，以及《合同法司法解释二》第29条的规定，被上诉人不存在任何损失，如按每日1‰的违约金计算，明显过高，一审法院应予调整，况且上诉人并不存在逾期交房的行为。综上，上诉人在合同约定的时间内交付了房屋，被上诉人已实际占有使用，以逾期交房为由要求上诉人承担责任，不应得到法庭的支持。一审判决应予更正。孙存喜答辩称，对于竣工验收大丰公司在偷换概念，2000年国务院和建设部下发了建设工程质量管理条例和房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法，里面明确规定建设单位收到建设工程竣工报告以后，应组织、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对方主张的竣工时间是四方验收时间，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内将竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案。也就是说在2000年以后房屋竣工验收已经由原来的行政审批许可制变为备案制。根据双方购买合同第九条商品房交付条件明确约定，条件之一是已取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及在双方购买合同的补充协议第五条也特别说明该条件为房屋交付的唯一条件。也就是说对方真正具备交付时间应该是建设部门查询到的备案时间，对方应该清楚的知道所谓的通知上房日期实际是不具备上房条件的。对方一再重申房屋的实际交付日期就是为了规避违约风险，此行为一旦得逞，可以减轻很多处罚。事实上，在对方交付房屋的时候，当天我也要求现场的工作人员提供验收合格的相关文件及物业收费标准的相关文件，当时答复很快就可以提供，让我们先上房，稍后他们提供相关文件，当时我的物业合同一直到现在没有签署也是因为这个原因。所以我认为对方存在欺骗上房行为，严格的说违规上房属无效行为。孙存喜向一审法院起诉请求：判令大丰公司向其支付违约金50546元（自2017年11月1日起，前30天按购房款的千分之一、后41天按购房款的千分之三计算）；2、诉讼费由大丰公司承担。一审法院认定事实：2016年11月29日，孙存喜、大丰公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定孙存喜以330365元的价格购买大丰公司建设的位于壹方城3单元736室的商品房，买受人应当在2016年11月29日前支付该商品房首期房款170365元，余款160000元向银行申请贷款支付。商品房交付条件是商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，交付时间为出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付违约责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2项种方式处理：……2.详见附件十一补充协议第五条第7款。合同附件十一为补充协议，协议第五条约定：……2、将本合同第九条中该房屋交付条件变更为：出卖人取得建设工程竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件；房屋交付时，买受人应当签署房屋交接单并履行领收房屋的义务，不得以任何理由拒绝接收房屋，否则按因买受人原因造成该房屋未能按期交付办理，出卖人就此不承担延期交房责任。3、买受人发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。5、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无须承担违约责任。因政府部门采取临时措施……7、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则双方一致同意，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：（1）逾期不超过30日（含）的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按买受人已交付房款的千分之一每日买受人支付违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日的，合同继续履行，出卖人应按买受人已交购房款的千分之三每日向买受人支付违约金。合同签订后，孙存喜缴纳了全部房款。2017年10月20日，大丰公司在徐州房居家网络技术有限公司经营的“极房网”网站发布了《入伙通知公告》，通知业主于2017年10月31日至11月8日集中办理上房手续。2017年11月6日，孙存喜办理了上房手续，接收了涉案房屋。另查明，涉案房屋所在的壹方城一标段于2017年10月27日竣工验收合格，2018年1月10日，徐州市铜山区建设局通过了涉案工程的竣工验收备案。一审法院认为，根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。孙存喜、大丰公司约定在2017年10月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给买受人，大丰公司于2017年10月20日在网络平台上发布了《入伙通知公告》，孙存喜也于2017年11月6日至大丰公司处办理了上房手续，大丰公司上房通知符合补充协议约定的方式，但在孙存喜上房之时，涉案工程仅竣工验收合格，的确尚未取得竣工验收备案证明，故在2017年11月6日，涉案房屋确实尚不符合交付条件，大丰公司存在违约情形。双方合同同时约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，孙存喜在2017年11月6日自愿接收房屋，应视为孙存喜接受了大丰公司的交付行为。结合涉案工程已竣工验收合格，大丰公司虽然至2018年1月10日才获得竣工验收备案证明，但从根本上不损害孙存喜的合法权益，孙存喜亦未提供证据证实还有其他损失存在，根据公平原则，大丰公司逾期交付房屋的时间宜认定为孙存喜自愿上房之日，逾期上房违约金应从2017年11月1日计算至2017年11月6日，故大丰公司应按照330365元的每日千分之一的标准向原告支付违约金1982.19元。大丰公司抗辩违约金计算方式过高，但因逾期期限较短，一审法院不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、大丰公司于判决生效之日起十日内赔偿孙存喜逾期交房违约金1982.19元；二、驳回孙存喜的其余诉讼请求。二审中，大丰公司提交因政府原因导致的延期的证据49张，徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初2606号民事判决书以及徐州市中院（2018）苏03民终6574号民事调解书，用于证明延期的事实。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”大丰公司在二审中提交的（2018）苏0312民初2606号民事判决并非生效判决，其提交的扬尘污染、大气应急管控、高考期间环境监管的通知、通告，工程联系单等材料，不足以证实政府管控环境、保障市容等行政行为对其工程施工产生实质影响，大丰公司应当进一步向法庭提交行政部门直接发放给其的停工通知书、施工合同、施工进度计划、监理日志等证据以证实行政行为对其工程工期确实造成影响以及具体的延期天数。但在法庭规定的举证期限内，大丰公司未补充提交相关证据。故对大丰公司其可以据实延期的上诉理由，本院不予采信。法律谴责、惩罚不诚信的行为，法律无法保护沉睡的权利。本案中，双方当事人在合同中约定将取得建设工程竣工验收备案证明文件作为涉案商品房交付条件；并约定在大丰公司拒绝出示证明文件或出示的证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。大丰公司在2017年10月通知上房时，涉案商品房并不具备合同约定的交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律后果。一审法院把孙存喜实际接收房屋的日期确定为交付日期，认定大丰公司逾期交房6天，并无不当。涉案商品房买卖合同中违约金标准为大丰公司单方确定，因本案逾期时间较短，造成的损失目前无法评估，对大丰公司要求调整本案违约金数额的请求，本院不予支持。综上，上诉人大丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2128元，由徐州大丰置业有限公司负担1064元，由孙存喜负担1064元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇一九年十一月十三日法官助理 张 静书 记 员 魏天玥