天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初15255号原告：深圳市花样年国际物业服务管理有限公司天津分公司，住所地河**东江道与内江路交口南侧香年广场**楼**。负责人：杨胜伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张素艳，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵磊，系该公司员工。被告：段金镯，女，1989年11月6日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：蒋乃奎，男，1987年6月1日出生，汉族，住天津市武清区。（系被告之夫）深圳市花样年国际物业服务有限公司天津分公司与段金镯物业服务合同纠纷一案中，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张素艳、赵磊，被告的委托诉讼代理人蒋乃奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。深圳市花样年国际物业服务管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付截止2019年8月31日拖欠的物业费用1976.17元，2019年8月31日之后被告应该支付的物业服务费另计；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月17日，原告与天津运河城投资有限公司（以下简称运河城公司）签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对熙雅花园提供前期物业管理，双方同时对物业服务内容及收费标准等进行了约定。被告于2016年7月12日与运河城公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买运河城公司开发的熙雅花园5号楼2单元502号房，建筑面积104.72平方米，2018年1月16日，被告对上述房屋办理了交接手续，接收了上述房屋，并与原告签订了《熙雅花园临时管理规约》及《熙雅花园前期物业服务协议》，约定了前期物业服务收费标准为电梯洋房每月每平米2.5元，计费面积以建筑面积为准，缴费时间应在每月10日前支付下一个月的物业管理费。被告作为熙雅花园5号楼2单元502号房屋的业主，其在对房屋进行接收后，接受了原告提供的物业服务，应依法依约向原告交纳物业服务费用，但被告只支付了2018年1月15日至2019年1月14日的物业费后，自2019年1月15日起就没有按时向原告交纳物业费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2019年1月15日至2019年8月31日，累积拖欠物业费1976.17元，期间原告多次催要，被告均未交纳，故原告起诉。段金镯辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告作为物业公司对于管理和服务都不到位：1、绿化及私搭乱建问题，被告在2018年1月份收房的时候草坪树木相当完整，但是在被告收完房以后因为一楼业主跟开发商在购房合同上有纠纷导致绿地遭到严重破坏，在一楼业主私搭乱建的时候，原告公司没有及时制止，而且还放一些工程的特种车辆以及与室内装修无关的车辆放到小区；本小区绿化率在合同上是40%，但是到现在为止，连5%都没有，园区当中的装修垃圾、死树随处可见，绿地变成空地，因为绿化属于公摊面积，严重破坏了业主的利益；2、小区的安保不到位，到目前为止，本小区熙雅花园还在和一期的熙雅花园共用一个大门，所有车辆进入本小区保安不核实是否是业主，虽然有记录但是寥寥无几；本小区的南门和北门没有开放的同时也没有配备保安，对于防盗抢安全、消防安全、防恐怖袭击安全，保安基本上没有尽到该有的义务，特别是在夜间无人进行巡视，保安监控室基本无人，夜间的时候还上锁，没有人去看监控；3、对小区业主的各项报修，原告没有及时进行维修，例如瓷砖脱落、电梯维修等，被告居住小区的电梯应该是10月份去检修，但是到现在原告公司还没有去检修，这是侵害广大业主的权益；4、2018年三、四月份原告答应给业主修建车棚，有物业经理的签字，但是到现在原告公司还没有去落实；5、物业公司对于2018年的收入与支出没有进行公示。2018年被告是缴纳物业费的，但是被告并没有享受到物业的服务，被告不是不交物业费，就是想让物业服务有所改善。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月17日，原告与天津运河城投资有限公司（以下简称运河城公司）签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告对熙雅花园提供前期物业管理，物业服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶的停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等。物业管理服务费收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平米3.81元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算，2-3层多层每月每平米0.69元，5-6层每月每平米0.53元，被告每月5日前交纳物业费。被告系熙雅花园5号楼2单元502号房业主，房屋建筑面积104.72平方米。原告对收费标准作了变更，按建筑面积以2.5元每月每平米向被告收取。自2019年1月15日至2019年8月31日，被告尚未交纳物业费1976.17元，故原告起诉。庭审中原告认可在绿化、电梯等方面存在问题，但是认为这些问题是开发商运河城公司造成的，且提供了在起诉后于2019年10月22日对小区内电梯进行定期检验的报告。本院认为，原告与运河城公司于2015年8月17日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。根据相关规定《天津市住宅前期物业服务合同》对被告亦具有约束力。原告主张与被告签订了《熙雅花园前期物业服务协议》，但其未提供证据，故对双方的权利、义务按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定确定。原告对熙雅花园小区提供了物业服务，被告不交纳物业费违反了合同的约定，应承担给付义务。对于被告应交纳的物业管理服务费的数额，原告自认按照2.5元每月每平米收取费用，本院认定物业服务费数额双方已做调整。原告自认在绿化、电梯等方面存在问题，虽主张系案外人造成，但案外人与被告并无物业服务关系，应由原告承担物业服务瑕疵的法律后果，故对被告应交物业费的数额予以酌减，综合考虑本案的具体情况，被告以交纳原告90%的物业费为宜，共计1778.55元（1976.17元×90%）。被告主张原告存在的其他服务问题，未提交充分证据予以证明，不予采信。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告段金镯于本判决生效之日起3日内一次性给付原告深圳市花样年国际物业服务有限公司天津分公司2019年1月15日至2019年8月31日的物业管理服务费1778.55元；二、驳回原告深圳市花样年国际物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告段金镯负担。本判决为终审判决。审判员  李宗莲二〇一九年十一月六日书记员  杨蕙箫附判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。