河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初27280号原告:上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）榆林北路**绿地中心南塔**，统一社会信用代码91410100680753152U。法定代表人:龚玮达，总经理。委托诉讼代理人:李晓杰，北京市京师（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:倪德海，北京市京师（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告:河南绿地中原置业发展有限公司，住，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼****一社会信用代码9141010079064829XG。法定代表人:方东兴，总经理。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告：河南创洋实业有限公司，住所地河，住所地河南自贸试验区郑州片区务中央花园**楼千玺广场2510。法定代表人:阮勇,董事长。被告:黄伟，男，1978年5月6日出生，汉族，住郑州市管城区。二被告委托诉讼代理人:刘强，河南豫龙律师事务所律师,特别授权。原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称“科瑞物业”）与被告河南绿地中原置业发展有限公司（以下简称“绿地置业”）、河南创洋实业有限公司（以下简称“创洋实业”）、黄伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李晓杰，被告绿地置业委托诉讼代理人王仁江，被告创洋实业、黄伟委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科瑞物业向本院提出诉讼请求:一、被告支付拖欠的物业服务费39763.6元、电费17233元、水费491.4元及滞纳金17246.1元，共计74733.1元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年7月13日，被告绿地置业与河南安漫尼餐饮服务有限公司（以下简称“安漫尼”）签订《商铺租赁合同》，将被告绿地置业所有的位于商务中央花园2号1号楼-1夹层附9号（建筑面积共564.81平方米）商铺出租给被告安漫尼用于经营餐厅使用，租赁期限自2016年7月15日至2022年1月14日止。后被告安漫尼法人又成立河南椒蓉餐饮服务有限公司（以下简称“椒蓉公司”），椒蓉公司在商务中央花园2号1号楼-1夹层附9号注册并经营。后原告提供了完善的物业管理服务，但安漫尼、椒蓉公司未依约缴纳物业服务费，自2019年1月1日至2019年3月28日，拖欠物业服务费39762.6元，自2018年11月至2019年3月拖欠电费17233元、拖欠水费491.4元及滞纳金17246.1元，共计74733.1元。椒蓉公司于2019年9月6日注销，其股东为创洋实业、黄伟，根据公司法第186条、民事诉讼法第64条规定，创洋实业、黄伟应为当事人，根据物业管理条例第42条规定，承租人拖欠物业费的，业主承担连带责任。至今各被告仍未支付拖欠的物业费，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告创洋实业、黄伟辩称，二被告未直接与原告签订物业合同，关于物业费的承担与缴纳是与被告绿地置业在租赁合同中有相关约定，而被告绿地置业因违反了租赁合同的有关约定，其提供的出租房屋不符合标准导致二被告产生较大经济损失。因此被告不同意按照原告要求支付物业费，另外关于滞纳金合同未约定，故滞纳金不应支持，水电费由于被告在2018年12月份已经停止营业，因此对水电费不应支持。被告绿地置业辩称，本案不适用物业管理条例第41条，该条规定根据物业服务合同交纳物业费，业主承担连带责任的前提是业主与物业公司签署服务合同后将房屋出租，本案物业服务合同是原告与被告安漫尼直接签署，物业服务费也系直接给付原告，原告也是直接向被告安漫尼催收，依据合同相对性原告只能向安漫尼主张物业费，而不能要求被告绿地置业承担连带责任。根据物业管理条例第40条，业主也仅对欠缴的物业费承担连带责任，且业主需要对物业费承担连带责任中所说的物业合同应该指的是业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，不包括物业使用人与物业服务企业订立的服务合同。该观点在郑州高新区人民法院2019豫01**民初4186号判决书中已经予以认定，本案原告并未提交业委会与其签署的物业服务合同，绿地并不应承担连带责任，滞纳金并无法律规定，被告绿地置业不应承担连带责任。涉案水电费原告并不具备收取的主体资格，被告绿地置业也并非水电费的使用主体，原告要求绿地置业对水电费、滞纳金承担责任无法律依据及合同依据，且法院前期同类案件对此也并未支持。经审理查明：2012年8月28日，原告与被告绿地置业签订《绿地千玺广场物业委托管理协议》，协议约定被告绿地置业选聘原告对绿地?千玺广场提供前期物业管理服务事宜。物业管理区域四至为东至会展中心，南至商务内环路、西至艺术中心、北至如意湖。物业服务费标准为办公低区19.8元/平方米/月，办公高区21元/平方米/月，商业物业30元/平方米/月，合同期限自被告绿地置业项目交付之日起两年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。合同期满，业主大会尚未成立的合同自然延期。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定，业主应承担连带责任。2016年7月13日，被告绿地置业与安漫尼签订《商铺租赁合同》，约定被告绿地置业将位于郑州市郑东新区中央花园2号1号楼-1夹层附9号建筑面积为564.81平方米的商铺出租给安漫尼，安漫尼承租商铺经营品牌为如意阁茶餐厅。租赁期限自2016年7月15日至2022年1月14日止。其中2016年7月15日至2016年10月14日为装修期，2016年10月15日至2017年1月14日为装修调试期。装修期及装修调试期内不收取租金，但被告安漫尼须按规定缴纳此期间的水费、电费、气费、通讯、设备、物业管理费用等因使用出租商铺而产生的一切费用。在租赁期间，被告安漫尼使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用，均由被告安漫尼承担。被告安漫尼有义务与被告绿地置业委托的专业物业管理方或专业商业管理方签订管理合同，接受并遵守相关物管或商管规定。2019年3月26日，绿地置业向椒蓉公司发送的公函载明，截止2019年3月25日，贵司已逾期缴纳租金，我司将于2019年3月29日正式收回贵司租赁店铺。原告提交的费用缴付通知书载明，致椒蓉公司，2018年11月份电费金额5921.5元，水费金额447.3元；2018年12月至2019年3月电费金额11311.5元，水费44.1元。原告于2019年8月16日通过EMS向椒蓉公司发出律师函，显示千玺广场沿湖3号商铺自2019年1月1日至2019年3月28日，共计拖欠物业服务费39762.6元。自2018年11月至2019年3月拖欠电费17233元、拖欠水费491.4元，该邮件被退回。国家企业信用信息公示系统载明，河南安漫尼餐饮服务有限公司已于2019年10月18日注销，自然人独资公司，股东黄伟持股100%。国家企业信用信息公示系统载明，河南椒蓉餐饮服务有限公司已于2019年9月6日注销，股东信息，黄伟出资比例1%,河南创洋实业有限公司出资比例99%。以上事实有原告提交的《绿地千玺广场物业委托管理协议》、《商铺租赁合同》、律师函1份、EMS快递单1份、费用缴付通知书等证据材料及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告绿地置业签订的物业委托管理协议，被告绿地置业与安漫尼签订的《商铺租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。依照原告与被告绿地置业签订的《绿地千玺广场物业委托管理协议》，原告为包括涉案房屋在内的区域提供物业服务，合同期限自被告绿地置业交付之日起两年，合同期满，业主大会尚未成立的合同自然延期。案件审理过程中，被告绿地置业并未举证证明涉案物业已成立了业主大会，故该物业委托管理协议自然延期，仍在合同履行期内，原告与被告绿地置业仍应受该合同约束。依照被告绿地置业与被告安漫尼《商铺租赁合同》的约定，在租赁期间，安漫尼使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用，均由安漫尼公司承担。被告绿地置业将涉案商铺交付给安漫尼后，安漫尼交由椒蓉公司实际使用。原告按照物业委托管理协议约定为安漫尼、椒蓉公司提供了物业服务，故被告安漫尼、椒蓉公司应当支付相应的物业费，物业委托管理协议物业费标准为30元/平方米/月，原告按24元/平方米/月主张低于合同约定，物业费为0.79/平方米/日，建筑面积564.81平方米，自2019年1月1日至2019年3月28日计算物业费为39327.72元，原告主张物业费39762.6元，本院在39327.72元的范围内予以支持。关于原告主张的电费17233元、水费491.4元的诉请，合同约定由租户承担，故对该诉请本院予以支持；对原告主张的违约金的诉请，并无相应的合同依据，本院不予支持。关于以上民事责任的承担问题，因安漫尼、椒蓉公司在原告起诉后均已注销，且未提供证据证明其依法进行了清算，故原告请求由股东承担清偿责任的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告绿地置业承担连带责任的诉讼请求，根据原告与被告绿地置业签订《绿地千玺广场物业委托管理协议》的约定，业主可与物业使用人就合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反合同约定，业主应承担连带责任。现安漫尼未按约支付物业费及水电费，违反合同约定，故被告绿地置业应当承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告河南创洋实业有限公司、黄伟于本判决生效后十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司2019年1月1日至2019年3月28日的物业服务费39327.72元及2018年11月1日至2019年3月28日的电费17233元、水费491.4元；二、被告河南绿地中原置业发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，由被告河南绿地中原置业发展有限公司、河南创洋实业有限公司、黄伟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇一九年十一月十三日书记员  娄亚娟