湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0111执异91号案外人：唐敏，女，1981年5月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：肖斌，湖南湘达律师事务所律师。申请执行人：师寿君，女，1980年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：戴璐，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵奕先，湖南天地人律师事务所律师。被执行人：黄润崎，男，1967年8月22日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被执行人：湖南长沙宇明实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区八一东路五里牌湘华大厦。法定代表人：黄润崎。本院在执行申请执行人师寿君与被执行人黄润崎、湖南长沙宇明实业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人唐敏对本院执行位于八一西路××、××、××、804房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐敏称，案外人与被执行人黄润崎的房屋买卖合同已经生效，因被执行人的原因造成房屋无法过户，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求：立即停止执行拍卖。申请执行人师寿君称，案外人与被执行人黄润崎具有事实上的婚姻关系，曾多次通过签订买卖或租赁合同来阻碍法院的执行。根据案外人提供的《房屋买卖合同》可知，被执行人因欠付雷春香等人债务需将房屋出卖给案外人，但合同约定的房屋价款（140万元）明显低于交易时房屋所在区域的平均价格，与被执行人出售房屋用以偿还高额债务（约1600万元）的目的相悖，且案外人提交的账户交易记录显示，案外人与被执行人投资成立的湖南龙润普洱茶业有限公司于2015年2月18日向案外人转款231.8万元，案外人当天及2月26日向雷春香等人支付款项，此后，案外人与被执行人之间存在多笔款项往来，申请执行人有理由怀疑双方恶意串通签订虚假《房屋买卖合同》以逃避债务。案外人提供的《房屋买卖合同》过于简单、草率，缺乏房屋买卖合同的基本要件，也无双方亲笔签字确认。案外人提供的交易记录无法证明已向被执行人支付了购房款，案外人提供的2019年4月起的《房屋租赁合同》及银行流水，无法证明在涉案房屋于2017年2月9日查封之前其已实际占有使用该房屋，对于因何种原因未能办理过户登记也无合法有效的证据证明，故案外人提供的证据不能达到排除执行的要求，请求依法驳回案外人的异议申请。本院查明，原告师寿君诉被告黄润崎、湖南长沙宇明实业有限公司民间借贷纠纷一案，师寿君向本院提出财产保全申请，本院依法审查后，于2017年1月19日作出（2017）湘0111民初397号民事裁定:冻结被申请人黄润崎、湖南长沙宇明实业有限公司的银行存款3230000元或查封、扣押其相等价值的其他财产。2017年2月9日，本院依据该裁定书查封了被告黄润崎名下位于八一西路××、××、××、804房屋，查封期限为三年，从2017年2月9日至2020年2月8日。2017年5月4日，本院作出（2017）湘0111民初397号民事判决：一、被告黄润崎应于本判决生效后7日内返还原告师寿君借款本金2410500元及利息（按月利率1.5%的标准，从2015年5月13日起计算至实际清偿之日止）；二、被告黄润崎应于本判决生效后7日内支付原告师寿君律师代理费80000元；三、被告湖南长沙宇明实业有限公司对被告黄润崎应履行的上述义务承担连带清偿责任，被告湖南长沙宇明实业有限公司承担保证责任后，有权向被告黄润崎追偿。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32606元，保全费5000元，合计37606元，由被告黄润崎、湖南长沙宇明实业有限公司共同负担。上述判决生效后，因黄润崎、湖南长沙宇明实业有限公司未按要求履行给付义务，师寿君向本院申请强制执行，本院依法立案执行，案号为：（2019）湘0111执2333。唐敏就其执行异议申请向本院提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，约定唐敏同意购买黄润崎拥有的坐落在长沙市××路××号拥有的房产（住宅）建筑面积为438.48平方米（详见房屋权证芙蓉字第**），房屋交易总价格为140万元整。合同第三条“付款方式与特别约定”第1项规定，黄润崎因欠付雷春香、廖文贤、吕国文、郭孝宝四人债务，黄润崎、唐敏双方协商将湘华大厦八楼房产以当年购买原始价格卖给唐敏，唐敏则以银行转账方式帮甲方支付债款。该合同落款处没有黄润崎、唐敏签名，仅加盖双方印章，落款日期为2015年1月8日；2.××号房屋所有权证书，显示位于八一西路××、××、××、804房屋为黄润崎单独所有，登记时间为2012年7月17日；3.唐敏名下账号为62×××80银行交易流水，显示2015年2月18日，唐敏分别向雷春香、廖文贤支付款项400000元、400000元，2015年2月26日，唐敏向吕国文支付款项200000元，共计支付1000000元；4.永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初3043号《民事判决书》以及湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11民终1744号《民事判决书》，上述判决书查明，2014年6月11日，黄润崎因支付购买土地的保证金急需资金而向雷春香借款，双方签订《借款合同》约定借款金额为6000000元，雷春香于2014年6月16日向黄润崎实际支付借款5640000元；5.福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4998号《民事判决书》，该判决书查明，黄润崎分别于2014年5月30日、8月29日向郭孝宝出具数额为1020万元、100万元的借条各一张，郭孝宝向黄润崎实际支付借款共计1088万元；6.唐敏与湖南盛鼎科技发展有限责任公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及租金支付银行交易记录，该租赁合同签订时间为2019年4月16日，约定的租赁期限为2019年4月16日至2019年12月31日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人唐敏虽然向本院提交了其与被执行人黄润崎就涉案房屋签订的落款时间为2015年1月8日的《房屋买卖合同》，但根据该份合同载明的内容，被执行人黄润崎出售房屋系因欠付雷春香、廖文贤、吕国文、郭孝宝四人债务，而案外人唐敏提交的相关民事判决书显示，被执行人黄润崎所欠雷春香、郭孝宝两人债务即已高达上千万，在此情况下，被执行人黄润崎仍将涉案房屋以原始购房价格出售明显不合常理；且合同中虽然约定案外人唐敏以银行转账方式帮被执行人黄润崎支付债款，但对于款项支付时间、相应债权数额等均无明确规定，案外人唐敏提交的银行账户交易流水，也仅有其向雷春香、廖文贤、吕国文三人支付款项共计1000000元的记录，与合同约定的1400000元房屋交易价格不符，无法确定案外人唐敏是否已按约定支付了部分或全部房屋价款。另，案外人唐敏提交的《房屋租赁合同》签订时间为2019年4月16日，在本院查封之后，无法证明案外人唐敏在查封之前已合法占有涉案房屋。此外，对于未及时办理房屋过户登记，案外人唐敏也未提供证据证明非其自身原因所致。故，本院认为，案外人唐敏提交的现有证据不能证明其主张，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人唐敏的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇一九年十一月十九日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。