北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)京03执复251号复议申请人：王强，男，1968年10月27日出生。申请执行人：李某，男，1975年6月26日出生。被执行人：张国华，女，1976年9月8日出生。王强不服北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区人民法院）（2019）京0105执异1895号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。复议申请人王强原审称，请求撤销在(2018)京0105执恢7139号案件执行期间以(2016)京0105执2892号案件名义对异议人所有XXX房屋（以下简称涉案房屋）的拍卖。理由：执行行为有严重的瑕疵，具体为：一、（2018）京0105执恢7139号案于2018年10月13日就（2016）京0105执2892号案件立案恢复执行，立案恢复执行后执行法官既不向异议人送达该案的执行通知书也不给异议人打电话告知该案己恢复执行的情况，导致异议人对该案的执行进度一无所知，该案执行法官的上述渎职行为使得异议人错失了自力救济的机会，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第482条规定，法院应在收到执行申请书10日内发送执行通知书，本案中我方在涉案房屋拍卖后才收到执行通知书，法院侵害了我方的知情权。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。该案执行法官在拍卖前五日内既未通知异议人，也未通知已知的担保物权人，在拍卖成交后的2019年4月3日才电话通知异议人，导致异议人未在拍卖前收到拍卖的通知，执行法官的这一行为严重违反拍卖程序。三、拍卖时间过长，市场行情发生重大变化，二拍时应当重新评估。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定拍卖时无人竞买或者竟买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。涉案房产第一次拍卖时间为2018年1月5日，第二次拍卖时间为2019年3月30日，期间间隔15个月之久，拍卖行为违反该规定，系违法拍卖。另外，二拍未进行重新评估即进行拍卖，导致拍卖价格低于市场价格。《人民法院办理执行案件规范》规定，拍卖时间过长或市场行情发生重大变化的，应当重新评估，按重新评估的价格进行拍卖。首先，两次拍卖间隔时间达15个月之久，15个月相对于前述60天的规定足以满足时间过长的定义。其次，评估报告生成于2017年8月25日，拍卖成交时间为2019年3月31日，期间间隔19个月之久。最后，众所周知，在近两年的时间内京津两地存量房交易市场受限购、限贷政策影响极为严重，市场行情发生了极大的变化。以上三点均能满足该规定的条件，应当重新评估，按重新评估的价格进行拍卖。四、异议人的合法权益受到严重损害。异议人日前询问中介涉案房产目前的市场价格，被告知综合该房屋所处小区位置及房屋自身情况该房目前价格在1600-1700万之间，本次拍卖仍以1340万为基准进行，明显损害异议人的合法权益。申请执行人李某原审称，不同意异议请求。2018年6月26日，王强与我方曾达成执行和解协议，约定王强自行出卖涉案房屋，所得价款用于偿还王强欠我方的债务，当时涉案房屋尚未拍卖。因此案件中止执行等待王强履行。但是，和解协议签订后王强未按照和解协议出卖房屋，亦未履行任何债务。由于王强长时间未将涉案房屋出卖，我方重新申请了拍卖。我方认为法院执行行为合法有据，没有任何瑕疵，请求法院驳回异议请求。朝阳区人民法院查明，王振军依据（2015）京中信内民证字44790号公证书、（2015）京中信执字1481号执行证书向朝阳区人民法院申请强制执行王强、张国华一案，朝阳区人民法院于2016年2月24日以（2016）京0105执2892号立案(后恢复执行案号为（2018）京0105执恢7139号)。（2015）京中信执字1481号执行证书当中确认的执行标的为：1、借款本金639.1万元；2、借款利息（借款本金人民币639.1万元整的利息，自2015年8月19日起至还款之日止，按同期银行贷款利率的四倍计算）；3、对王强、张国华提供的抵押物：XXX房屋进行折价或以拍卖、变卖的价款实现优先受偿权；4、实现债权的费用（按实际发生额计算）。该案执行中，朝阳区人民法院于2016年12月1日向天津市市区不动产登记事务中心河西部送达强制执行裁定书、协助执行通知书，查封王强名下的涉案房屋。后北京北方亚事房地产土地评估有限公司受朝阳区人民法院委托对该房产进行评估，并于2017年8月25日出具估价报告，估价为1345.61万元。2018年1月，朝阳区人民法院以评估价的80%作为保留价（即10764880元）对涉案房屋进行第一次拍卖，但该次拍卖流拍未成交。另查，2018年6月26日，甲方：北京博儒投资担保有限公司；乙方：王强、张国华；出借人：李某、孙军、王振军就多笔债权债务签订《和解协议》，另外王强、张国华与王振军另就包括本案在内的三个执行案件签订《补充和解协议（三）》。其中《和解协议》第三条约定“和解协议签字后乙方还债方式以出售XXX房屋及涉案房屋共计二套房屋产权所得金额还抵债务（注：房屋售价以市场出售价为基础，下浮5%-10%之间）”；第四条当中约定“王振军申请停止拍卖天津市市房屋产权，停止评估及拍卖沈阳市房屋产权，立即申请解除沈阳市六套司法查封”。因双方当事人达成和解协议，朝阳区人民法院决定对涉案房屋暂缓拍卖。再查，案件执行中，李某以受让涉案债权为由提出变更申请执行人的申请，朝阳区人民法院于2018年8月1日作出（2018）京0105执异213号执行裁定，变更案件申请执行人为李某。2019年3月1日，申请执行人李某主张被执行人未按照和解协议履行义务，书面向朝阳区人民法院申请恢复对涉案房屋的拍卖程序。同日，朝阳区人民法院于京东网络司法拍卖平台上刊竞买公告，拟于2019年3月30日至31日对涉案房屋进行二次拍卖。2019年3月2日，朝阳区人民法院于涉案房屋处张贴二次拍卖公告。2019年3月30日，涉案房屋以861.2万元价格成交。本案审查中，朝阳区人民法院询问异议人是否依照约定出售涉案房屋，异议人答称“一直想卖，但没卖出去”，但并未提供证据证明存在出售涉案房屋的实际行为。朝阳区人民法院认为，当事人、利害关系人提出异议，请求撤销拍卖，应当就涉案房屋拍卖过程中存在足以导致撤拍的法定情形进行举证。本案中，自案件立案执行之初朝阳区人民法院即对涉案房屋采取了查封措施，并陆续启动评估、拍卖程序，被执行人对于相应执行情况亦已经知悉。异议人作为被执行人应当主动依法履行生效法律文书确定债务，且应当对未能履行之相应法律后果有明确预期。后续案件执行中，被执行人与申请执行人达成和解协议，但其亦认可在协议签订后至朝阳区人民法院启动二次拍卖程序期间，长达8个多月的时间内并未依约出卖涉案房屋用于清偿债务。在此情况下，朝阳区人民法院依申请执行人申请恢复执行，对涉案房屋进行二次拍卖，合法有据。就涉案房屋而言，一方面朝阳区人民法院于2017年8月已经委托专业机构进行评估，当时亦已经向被执行人送达了评估报告及拍卖公告。后涉案房屋在2018年1月已经进入拍卖程序，当中虽因流拍、当事人提出异议、当事人和解等事由暂缓拍卖，但是进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行，故2019年3月朝阳区人民法院对涉案房进行第二次拍卖前未重新进行评估，并无违法。另一方面，朝阳区人民法院在二次拍卖涉案房屋之前已经依法提前于网络平台刊登竞买公告，亦在涉案房屋处张贴公告，足以保证涉案房屋的拍卖得到公开、公平的竞价。涉案房屋的最终成交价格也已经是充分经过市场检验的结果。由此可见异议人对涉案房屋价值的预期本身与事实不符，其以此为由主张合法权益受到侵害朝阳区人民法院难以采信。此外，异议人所持其他异议理由，均非足以撤销拍卖的法定事由，其请求撤销拍卖缺乏事实及法律依据，朝阳区人民法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人王强的执行行为异议。王强不服朝阳区人民法院（2019）京0105执异1895号执行裁定，向本院申请复议。复议申请人王强称，请求依法撤销(2019)京0105执异1895号执行裁定书，支持复议申请人的请求。我方认为(2019)京0105执异1895号执行异议案的法官无视法律强制性规定，枉法裁判。第一，(2019)京0105执异1895号执行裁定书载明“本院在二次拍卖涉案房屋之前已经依法提前于网络平台刊登竞价公告，亦在涉案房屋处张贴公告，足以保证涉案房屋的拍卖得到公开、公平的竞价”，这一观点明显违背了《民事诉讼法》关于送达方面的规定，公告送达只有在受送达人下落不明或者用其他方式无法送达的方可采取公告送达。本案中，申请人王强曾提供送达地址确认书，且执行法官2019年4月3日电话通知的行为也足以证明申请人王强并非下落不明。故此，本案在二次拍卖涉案房屋前采用公告送达的方式明显违法；第二，“涉案房屋的最终成交价格也已经是充分经过市场检验的结果。由此可见异议人对涉案房屋价值的预期本身与事实不符”，这一观点明显违法。如果司法拍卖最终成交价格能够反映物品的实际价值，那何必还需要评估，何必还需要设置保留价。该部分论述明确反映出(2019)京0105执异1895号执行裁定书系枉法裁判的产物。第三，(2019)京0105执异1895号执行裁定书中所载明的“涉案房屋在2018年1月已经进入拍卖程序，当中虽因流拍、当事人提出异议、当事人和解等事由暂缓拍卖，但是进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行”。上述论述属于对法律运用的断章取义。申请执行人李某称，我的答辩意见与执行异议程序中提出的意见一致。本院查明的事实与朝阳区人民法院查明的事实一致。本院认为，本案的焦点问题系复议申请人认为涉案房屋现市值已经发生变化，故其要求重新评估并按照新的评估价格拍卖。对此本院认为，首先，在涉案和解协议签订后至朝阳区人民法院启动二次拍卖程序长达8个多月的时间里，复议申请人并未依约出卖涉案房屋用于清偿债务，这是导致法院进行二次拍卖的前提情形，即复议申请人曾有充裕时间自行行使出售房屋偿还债务的权利，但其并未行使；其次，复议申请人所称进行二次拍卖前应进行重新评估，此并无相应的法律依据，法院可以依据合法的评估报告进行二次拍卖，而并非必需进行二次评估；再次，就具体拍卖程序，朝阳法院提前于网络平台刊登竞买公告，在涉案房屋处张贴公告，上述均是按照拍卖要求履行了拍卖前置手续。综上因素，朝阳法院的拍卖程序并未损害复议申请人的合法权益，其所持异议理由，均非足以撤销拍卖的法定事由，故朝阳区人民法院驳回王强的异议请求并无不当，本院应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人王强的复议申请，维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105执异1895号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 宫 淼审判员 孙宏磊审判员 金 星二〇一九年十一月二十五日书记员 刘哲尔书记员 乔 丹