杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 ? ?（2019）浙0106民初5409号 原告：魏琳。 委托诉讼代理人：徐胜，浙江绿银律师事务所律师。 被告：李俊。 委托诉讼代理人：周晓芳，浙江民禾律师事务所律师。 第三人：张仁敬。 第三人：金钗。 原告魏琳与被告李俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序审理。被告申请追加张仁敬、金钗为本案的第三人，本院予以准许。本案于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐胜，被告的委托诉讼代理人周晓芳到庭参加诉讼。第三人张仁敬、金钗经传票传唤未到庭。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的房屋租金和物业管理费136718.2元；2.被告向原告支付违约金66500元；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的房屋租金87500元、物业管理费1718.2元、转让费10000元合计99218.2元。事实和理由：2014年5月22日，杭州联旗科技有限公司（以下简称联旗公司）与房东张仁敬、金钗签订了《房屋租赁协议》，协议约定：由房东将杭州教工路146号房屋出租给联旗公司，租期至2026年5月21日止，租金一年一付；如联旗公司在租赁期间提出提前终止，则必须提前三月书面通知房东，结清费用，腾空房屋，并承担全年房租35%的违约金。房屋承租后，联旗公司将房屋转让给原告开设了咖啡店，并由其作为该咖啡店经营管理人负责处理该房屋一切相关事宜。2017年4月26日，经联旗公司及房东同意，原告决定将该咖啡店经营权整体转让给被告，并由原被告签订《转让合同》，将该房屋转让给被告，转让时间为2017年4月26日至2026年5月21日，并约定其他相关承租方责任按原与房东签订的租赁合同执行，如房屋出现任何纠纷均由被告承担。房屋转让后，经房东同意由被告与房东直接联系租赁过程中的相关事宜，包括租金结算等。2019年4月，因被告单方面违约并拖欠房东租金且无法联系，导致房东起诉联旗公司至杭州市西湖区人民法院，要求联旗公司支付被告拖欠的租金135000元、违约金65000元。因原告与联旗公司签订的《转让协议》及原被告签订的《转让合同》均为内部约定，导致联旗公司相对于出租方仍承担承租人义务。为避免进一步扩大各方损失，经法院诉前调解及双方对拖欠租金的核对，联旗公司与房东达成和解，于2019年4月23日提前终止房屋租赁合同，并由联旗公司支付房东被告承租期间所欠的租金及违约金共计165000元，其中违约金30000元、房屋租金135000元。因联旗公司承租时支付的房屋押金10000元直接扣减违约金10000元，故联旗公司应支付给房东总金额为155000元。调解后，联旗公司向原告主张权利并由原告于2019年4月30日实际支付了上述款项。另外，在最终结算过程中原告还支付了被告拖欠的物业管理费1718.2元。支付上述155000元后，经过进一步核算有多收的房租，退款73940元，最终租金没有这么多。综上，被告单方面逃租的恶劣行为已对原告造成了经济和声誉损失，现依据《房屋租赁协议》及双方《转让合同》的约定，要求被告最终承担其违约所造成的原告损失，同时根据违约责任约定的“全年房租35%的违约金”向被告主张违约金。 被告辩称，一、被告不存在欠缴租金的行为。原告于2017年4月26日将涉案店铺转让给被告，转让费共计120000元，该转让费包含了原告已经向第三人交纳且未到期部分的租金，即2017年4月26日至6月30日期间的租金及10000元保证金。从原告处受让店铺后，被告一直直接向第三人履行支付租金的义务。2017年7月14日支付了2017年7月1日至2018年6月30日期间的租金190000元，2018年7月19日支付了2018年7月1日至2019年1月期间的租金100000元，共计290000元，期间被告不存在任何欠缴租金的情况。被告于2018年10月向第三人提出退租请求，经第三人同意后，被告于2018年11月腾退房屋，将租赁房屋归还给第三人，未到期部分的租金及保证金10000元没有要求第三人返还。故被告不存在欠缴租金的情况，且是在与第三人协商一致的情况下进行的退租。二、联旗公司与第三人的纠纷与被告无关。被告退租后，第三人考虑到与联旗公司的租赁合同尚未正式解除，多次要求联旗公司与其正式解除双方的房屋租赁合同关系，防止后续租赁出现纠纷。但是联旗公司以店铺已转让为由一直拒不配合，引起了联旗公司与第三人的纠纷，最终达成了调解，由原告支付了相应费用。被告认为，首先，联旗公司与第三人之间的纠纷，是联旗公司拒不配合第三人办理房屋租赁解除手续引起的，并非直接由被告的行为引起，与被告无关，而且联旗公司向第三人支付租金等费用是基于调解行为，是被告退出后扩大的损失，并非依据判决；其次，原告在事实不清的情况下自愿代联旗公司支付租金的行为，是原告对自己权利的不当处分，且根据合同相对性原则，原告无权以此为由要求被告承担责任。再次，店铺转让后，权利义务已发生转移，被告与房东直接交接退租，符合一般交易习惯。三、原告已变更诉讼请求，以原告实际向第三人支付的费用为准。四、原告无权要求被告支付违约金。根据原被告的《转让合同》约定：其他相关乙方（被告）责任，按甲方（原告）与原房东（第三人）签订的租赁合同执行。首先，原告与第三人并未签订过租赁合同，所以原告要求被告承担违约责任无合同依据；其次，原告以被告存在逃租行为为由要求被告承担违约责任，理由不成立，因为被告并不存在逃租行为。原告按照年租金35%主张的违约金过高，根据目前的损失，原告已主张了相应租赁费，包括违约金，不应再重复计算违约金。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人未到庭，但提交书面意见述称，一、2017年7月14日收到被告190000元、2018年7月18日收到被告100000元，共计290000元，情况属实。二、关于房屋归还情况说明。2018年11月被告店里伙计打电话给第三人，称要将商铺转让，问第三人行不行，具体何时退出和腾空他们没有说起。当时第三人就告知，被告是与联旗公司签订的转让合同，第三人仅是代收房屋租金，其他事项一概不管，如果不做或者离开，被告首先应与联旗公司沟通联系，这是他们之间的转让关系，第三人没有和被告签订合同，故与被告没有合同关系，因为该商铺租赁协议是联旗公司与第三人签订的。第三人考虑到不论和谁合作，要有始有终。第三人听到被告要转让，就提前打电话给联旗公司，因电话没打通，后发微信和联旗公司经办人盛小华说明情况，联旗公司一直没人理睬，第三人亲自跑到联旗公司本部，公司的回复是，这事与联旗公司无关，事后才提起诉讼庭外解决此事。不过被告搬迁走人时没有告诉第三人，也没交回钥匙，一直到了2019年1月底，第三人看到商铺一直关闭，所交房租已经到期，遂打电话给被告不回，打电话给联旗公司也不回，所以第三人当时必须要收回房屋，后发短信给被告，才告诉商铺钥匙放在门缝中，让第三人自己找，这样才知道被告彻底搬走了。此时己经是2月份了。最后清查还欠物业管理费1562元未交，这是事实。被告和联旗公司所签合同内容，具体约束情况，第三人不清楚。三、原告向房东支付租金、违约金情况属实。四、原告支付房东155000元，后因算错重新退回原告73948元，有转账单为证。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《房屋租赁协议》。证明原由联旗公司承租教工路146号房屋，约定付款时间、方式及违约金等相应条款。 2、《转让协议》、个体工商户营业执照复印件。证明联旗公司将房屋转让给原告开设咖啡店并经营管理该房屋一切事项。 3、《转让合同》。证明原告将房屋转让给被告，约定其他事项按原房屋租赁协议执行，并由其承担相应责任。 4、民事裁定书。证明被告拖欠租金造成房东起诉联旗公司，并承担拖欠租金及违约金。 5、转账记录。证明原告实际承担租金、违约金的支付情况。 6、物业管理费发票2张打印件。证明原告支付物业费情况。 经质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1、2，真实性、合法性、关联性无异议。证据3，无异议。证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能体现该纠纷是被告拖欠租金引起的，是调解的。证据5，真实性无异议，不能证明实际向房东支付155000元。证据6，真实性无异议，关联性有异议。不能体现具体欠费时间，不能证明费用由原告缴纳，被告对物业费情况不知情。 被告为证明其抗辩，举证如下： 1、杭州银行个人账务明细； 2、中国建设银行个人活期账户交易明细。 共同证明被告向房东张仁敬支付租金共计290000元。 3、录音及文字整理资料。证明被告已于2018年年底前将租赁房屋归还给房东，未欠缴任何费用；原告向房东支付租金和违约金是基于原告和联旗公司不配合房东及时解除租赁合同引起的纠纷，与被告无关；原告支付给房东155000元后房东又退还了部分费用，实际收取的费用不到80000元。 经质证，原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1、2，真实性无异议，证明目的有异议。第一笔190000元所对应的租期是2017年7月1日至2018年6月30日，第二笔100000元是2018年7月1日至2019年1月9日的租金，实际解除租赁合同是2019年4月23日，被告陈述不拖欠租金不是事实，本案诉争的起因就是被告拖欠租金。证据3，真实性、合法性、关联性不认可。录音文字1可以看出被告一直认为自己只要向房东提出就可以终止，而根据合同相对性，擅自离去没有通知原告是被告的过错，也是承担责任的原因。 第三人未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2014年5月22日，第三人张仁敬、金钗作为出租人（甲方）与联旗公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于杭州教工路146号（建筑面积52.06平方米，一间双层）房屋出租给乙方；租赁期限自2014年7月1日至2026年6月30日止；第一年至第三年每年租金为180000元，第四年至第六年为190000元，第七年至第九年为200000元，第十年至第十二年为210000元，均为税后；履约保证金10000元不能折抵租金，待租赁合同终止结算清楚后无息退还；第一年租金在签订合同后分两次付清，前六个月租金在2014年7月1日前付清，后六个月租金在2015年1月1日前付清，第二年开始租金一年一付，每年7月1日前付清一年租金；乙方租赁房屋用途为咖啡馆、简餐、棋牌等一切允许经营的商业活动；如乙方在租赁期限内需要转租的，在不影响甲方损失并符合房产经营条件允许的情况下，可办理有关手续；租赁期间，水电费、物业管理费、卫生费由乙方承担；租赁期间，任何一方不得提前终止合同，如乙方提前终止的，必须提前三月以书面通知甲方，结清已承租房屋期间的全部费用，腾空房屋，乙方承担违约责任，赔偿给甲方全年租金的35%。 2014年5月31日，联旗公司（甲方）与原告（乙方）签订《转让协议》一份，约定：联旗公司将所承租的上述房屋转让给原告开设咖啡店，并由原告作为咖啡店经营管理人，由原告以其个人名义办理营业执照、餐饮许可、装修、店铺经营、房屋租赁等一切与咖啡店有关事宜；乙方应按甲方与房东签订的房屋租赁协议执行，出现任何纠纷由乙方负责处理；有效期自本协议签订之日起至2026年5月21日止。2014年7月，原告作为经营者开办了杭州市西湖区轩如饮品店。 2017年4月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转让合同》一份，约定，甲方将上述咖啡店转让给乙方，转让费为120000元（一次性支付，含保证金10000元及店内会员卡消费额）；转让时间自2017年4月26日至2026年5月21日；其他相关乙方责任，按甲方与原房东签订的租赁合同执行，如房屋出现任何纠纷，均由乙方承担。2017年7月14日，被告向张仁敬支付租金190000元。2018年7月18日，被告向张仁敬支付租金100000元。 后因被告提前终止合同并搬离涉案房屋，张仁敬、金钗遂以房屋租赁合同纠纷为由起诉联旗公司，要求其支付2018年租金80000元及暂计至2019年3月31日的租金45000元及违约金63000元；该案经杭州市西湖区人民调解委员会调解并由本院确认，于2019年4月23日达成调解协议：联旗公司分两期支付张仁敬、金钗租金135000元及违约金20000元。2019年4月30日，原告向张仁敬支付上述调解款项155000元，后因计算错误又退还原告73948元，原告实际支付81052元。原告遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为，原被告签订的《转让合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，双方均应按照约定履行各自义务。经释明当事人均同意本案案由确定为“合同纠纷”。 关于转让费。被告应按照《转让合同》约定支付转让费，根据原告自认除保证金10000元外被告已支付转让费100000元，尚欠转让费10000元，现没有证据证明被告已足额支付转让费，也没有证据证明双方就转让费金额作出变更，原告同意免收剩余转让费，故原告的转让费主张，本院予以支持。 关于物业管理费。第三人与联旗公司的《房屋租赁协议》约定由承租人承担。庭审中，原告陈述称该费用由其支付给第三人，再由第三人交纳给物业管理公司，发票是第三人给原告的，但未提供充分证据加以证实，且发票并非原件，亦未显示费用所对应的期限，无法证实是被告经营期间产生的物业管理费，故该项请求本院不予支持。 关于租金。原告主张的租金包括两部分，一是2017年4月26日转让店铺给被告时原告已支付给第三人的、截至2017年6月30日的租金32500元，二是被告受让店铺后应由其自行支付的2019年1月9日（2018年7月18日被告支付的租金100000元所能使用房屋的到期日）至实际腾退之日即2019年4月23日止的租金55000元。对此，本院认为，针对第一部分租金，被告辩称转让费包括原告已经向第三人交纳且未到期部分的租金，即2017年4月26日至6月30日期间的租金，但《转让合同》明确载明转让费“含保证金10000元及店内会员卡消费额”，并未包括已付未到期租金。而且根据《转让合同》约定“其他相关乙方责任，按甲方与原房东签订的租赁合同执行”，也就是说被告作为店铺受让方应承担《房屋租赁协议》项下承租人的义务，向出租人支付其受让后的租金，在原告已先行支付该部分租金的情况下，被告理应予以承担。该32500元的租金主张合法有据，本院予以支持。而第二部分租金被告亦应予以承担，理由如下：首先，根据合同相对性，被告除需履行《房屋租赁协议》项下承租人的义务外，还应就与原告签订的《转让合同》进行履行，被告尚欠转让费显属违约。其次，被告未按照《房屋租赁协议》的约定足额支付第五年的租金，且第三人已就此向相对方提起诉讼，被告亦属违约。再次，没有充分证据证实被告已按《房屋租赁协议》的约定将涉案房屋交付给第三人及交付的具体日期，本案中被告提供的录音证据未核对原始载体，真实性无法确认，即使为真，也与第三人提交的书面意见有出入，无法证明被告已于2018年年底交付房屋给第三人。因此，被告单方面提前终止合同，未办理交接就搬离涉案房屋，显然对2019年4月23日才经调解确认租金截止日期负有过错，况且《转让合同》同时约定“如房屋出现任何纠纷，均由乙方承担”，故被告应对2019年1月9日至4月23日期间的租金55000元承担支付责任。 关于违约金，原告依据《房屋租赁协议》的违约条款提出主张，而该违约责任是针对承租人提前终止租赁协议对出租人作出的赔偿，原告无权据此主张。原被告之间亦未约定针对店铺转让的违约责任，而且经调解确认的向第三人支付的违约金仅为20000元，并无证据证明违约金原为30000元，差额10000元与保证金相抵，而且保证金也是联旗公司支付的，即使调解时直接予以扣减，也不构成原告的损失。故本院从弥补原告损失的角度对违约金以20000元为限予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李俊于本判决生效之日起十日内支付魏琳租金87500元、转让费10000元。 二、李俊于本判决生效之日起十日内支付魏琳违约金20000元。 三、驳回魏琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半实收2161元，应收1807元，由魏琳负担526元，李俊负担1281元。 魏琳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；李俊于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇一九年十一月二十八日 书记员  赖芳 ··