黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6929号上诉人（原审被告）：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。负责人：卢聚春，执行董事。委托诉讼代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐美丽，女，1977年12月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：马吉富，男，1972年9月24日出生，满族，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者，住哈尔滨市双城区。原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区兆麟街**。法定代表人：江亭良，董事长委托诉讼代理人：李金铭，男，1967年10月29日出生，汉族，该公司行政总监，住哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城第二分公司）因与被上诉人徐美丽、原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。双城第二分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2014年12月22日双方签订《买断经营使用权合同》和《委托租赁管理协议书》各1份，返租期自2015年1月至2018年1月。徐美丽收到租金95252元，其已实际占有和获得商铺的收益，商厦至今正常营业，一审法院认定未履行交付并无法营业，与事实不符。2015年2月12日，哈尔滨市公安消防支队对该商厦进行了建设工程验收，并出具意见书，认定该工程消防验收合格。2017年12月7日取得该栋建筑物不动产登记证书，消防验收合格是取得不动产登记证书的前置要件，且其他业户一直都在正常经营，根本不存在因消防问题无法经营的事实。一审法院武断认定消防不合格，无法进场经营与事实不符，不具备法定解除权。二、依据《合同法》第九十五条之规定，徐美丽行使法定解除权，应当依法进行催告。直至一审判决时，徐美丽仍然不进行催告，在没有经过催告的情况下，一审法院判决解除合同属于适用法律错误。三、一审判决书第一项解除的是《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》，而双城第二分公司并未与徐美丽签订过该协议，请二审法院予以查清事实。徐美丽辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、徐美丽购买曼哈顿新世纪购物广场二层精品屋，未经消防验收。双城第二分公司举示的消防意见书明确注明：“该工程建筑面积59550平方米，，地上**为精品屋及营业厅地上，地上**为营业厅，地上**为营业厅、电影院及餐饮区院、精品屋的室内装修，摊床平面布置、装修不在此次室内装修验收之内。”徐美丽购买的是2层93号精品屋，不在此次室内装修验收之内。《消防法》第十条规定，对按照国家工程建设消防技术标准要求进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计和审查验收制度。第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。曼哈顿新世界购物广场是按照国家建设消防技术标准进行消防设计的大型建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。徐美丽购买的二层精品屋处于闲置状态，双城第二分公司没有向徐美丽及众多业主交付商铺，根本谈不到营业。二、双城第二分公司通过双方签订《委托租赁管理协议》，证明徐美丽实际占有商铺并获得收益，与本案事实不符。1.该协议与本案没有直接因果关系，徐美丽要求解除《商铺买断经营使用权合同》最主要的原因是双城第二分公司不与徐美丽签订《商铺买卖所有权合同》，导致徐美丽购买商铺合同目的不能实现。2.《委托租赁管理协议》是双城第二分公司采取的一种折扣营销手段，该公司通过提高销售价格采取打折方式吸引徐美丽投资，折后总价款就是实际销售价格。徐美丽购买商铺至今，一直在主张签订所有权买卖合同，所购商铺具体位置徐美丽都不知道，更谈不上实际占有。3.徐美丽从来没有得到任何租金收益。双城第二分公司给徐美丽出具的收据就是收到徐美丽购买商铺全款340009元，商铺全款就是商铺的实际价值。徐美丽缴款三个半月后双城第二分公司私自设计《委托租赁管理协议》和《商铺买断经营使用权合同》要求徐美丽签字，至今也没有将商铺交付给徐美丽，更谈不上委托租赁管理。三、双城第二分公司应当与徐美丽签订《商铺买卖所有权合同》，而未签订。双城第二分公司还应当将商铺交付给徐美丽，至今也没有交付。案涉商场应当通过整体消防验收合格，确保徐美丽有依法经营的场所，而该商场没有经过消防整体验收，更谈不到验收合格。以上三点都导致徐美丽购买商铺合同的目的无法实现。四、一审法院确认《商铺买断经营使用权合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，该认定相互矛盾。五、徐美丽及所有业主发现被骗上当，开始多次上访，要求产权，双城第二分公司对上访业户作出答复意见就是催告产生的结果。符合《合同法》第九十四条第四项解除合同的法定条件。曼哈顿公司述称：同双城第二分公司意见。徐美丽向一审法院起诉请求：一、解除徐美丽与双城第二分公司签订的曼哈顿新世界购物广场2层93号商铺《买卖经营使用权合同》。二、双城第二分公司与曼哈顿公司返还徐美丽购买商铺款人民币340009元。三、双城第二分公司与曼哈顿公司给付徐美丽违约利息损失，自2014年9月5日付款之日起，以本金340009元，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照预期罚息标准计算到全部给付之日止。一审法院认定事实：曼哈顿公司在原双城区设立了两个分公司即：双城分公司和双城第二分公司。徐美丽所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为双城分公司，销售单位为双城第二分公司。2014年9月5日，徐美丽将购房款汇入双城第二分公司提供的公司账户，双城第二分公司给徐美丽出具了340009元的收款票据。2014年12月22日，双城第二分公司通知徐美丽签订正式合同方可交付商铺，徐美丽与双城第二分公司重新签订了02—201412013号《商铺买断经营使用权合同》。当时双城第二分公司承诺商场2015年1月15日开业，使用期限为40年。后因双城第二分公司所建商场二楼精品屋消防不合格，导致无法营业，至今无法使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案双城第二分公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故徐美丽、双城第二分公司签订的《曼哈顿新世界购物广场认购书》和《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》有效。但双城第二分公司至今未履行交付并营业的原因是由于双城第二分公司所销售的商铺消防不合格，致使合同目的不能实现，故徐美丽关于解除合同以及要求双城第二分公司承担违约责任（利息损失）的诉请应当得到支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”，本案双城第二分公司不具有独立的法人资格，故曼哈顿公司应当对双城第二分公司的合同行为依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条的规定，判决：一、解除徐美丽与双城第二分公司签订的《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》。二、曼哈顿公司、双城第二分公司于判决生效后10日内返还徐美丽购买商铺款340009元。三、曼哈顿公司、双城第二分公司赔偿徐美丽利息损失：以340009元为本金，自2014年9月5日起，按中国人民同期银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算至判决确定的履行期限内实际给付之日止。二审期间，双城第二分公司举示了证据一、本院（2019）黑01民终3049号民事判决书。拟证明：案外人丁文杰系与徐美丽同样情况的业户与曼哈顿第二分公司签订的《商铺买断经营权合同》被法院认定是合法有效的。证据二、照片5张。拟证明：2019年9月份，哈尔滨市消防支队组织了全市大型商业消防培训，该培训地点就在曼哈顿商场，可证明该商场消防合格。徐美丽质证意见：对证据一的真实性无异议，但丁文杰与双城第二分公司又重新签订了《经营位置调换协议书》《进场经营协议书》《业主摊位合并协议》，之后双城第二分公司又将摊位实际交付给丁文杰，该案情况和本案完全不同，不能证明待证问题。对证据二，消防是否验收合格，应由消防部门出具验收意见书并加盖公章方能发生法律效力。该照片不能证明该问题。徐美丽举示了证据一、本院作出的（2018）黑01民终309号民事判决书，该判决认定案外人赵会娟与双城第二分公司签订的《商铺买断经营使用权合同》对认购书进行了实质变更，应予解除，该案与本案情况相同。证据二、2019年6月20日的现场照片一张。拟证明：案涉商铺整体是闲置状态，没有交付给徐美丽。证据三、案外人孟庆玉与双城第二分公司签订的《产权协议书》。拟证明：徐美丽等业主发现案涉房屋没有产权后群体上访，双城第二分公司承诺给业主产权，但至今也未兑现。证据四、商铺平面图。拟证明：徐美丽购买商铺时，双城第二分公司只是在平面图上告诉是哪个位置，并没有实际交付给徐美丽。双城第二分公司质证意见：对证据一，真实性无异议，证明问题有异议，双方签订的《商铺买断经营权合同》合法有效，双城第二分公司已与赵会娟和解。对证据二，真实性没有异议，证明的问题有异议。《商铺买断经营使用权合同》中的平面图，体现出徐美丽商铺的位置，该位置一直给徐美丽保留，徐美丽明知自己商铺的位置。协议签订后双城第二分公司将该商铺实际交付给了徐美丽，而后通过签订委托租赁管理协议，徐美丽同意将其购买经营使用权内容的商铺交付给双城第二分公司来对外统一出租。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据没有双城第二分公司签字盖章，并没有发生法律效力。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明待证问题。曼哈顿公司并无新证据向法庭举示，其对上述证据质证意见同双城第二分公司意见。本院认证意见：对双城第二分公司举示的证据一、证据二的真实性予以确认，但证据一中判决查明的事实显示，“丁文杰与曼哈顿公司第二分公司签订《经营位置调换协议书》及《进场经营协议书》，双方同意将丁文杰原合同商铺位置调整到一层156-4号。2018年6月21日，丁文杰与曼哈顿公司第二分公司签订《业主摊位合并协议》，丁文杰与其他二位业主王舒宁、郑晓夫自愿合并一层156号商铺，商场按业主双方达成的面积和位置进行调整。合并商铺后，丁文杰将156-4号商铺委托曼哈顿公司第二分公司出租，丁文杰承认2018年6月28日收到租金3696元，有收款票据为证。”上述案件事实与本案不同，不能以此作为本案审理的依据。证据二中照片内容不能反映出与消防验收的关联性，仅以该照片不能证明案涉商铺消防是否合格。对上述两份证据本院不予采信。对徐美丽举示的证据一、证据三、证据四的真实性予以确认，证明问题本院将结合案件其他事实予以综合评判。证据二中仅有案外人孟庆玉的签名及手印，不能以此约束双城第二分公司，对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。徐美丽与双城第二分公司于2014年9月2日签订《曼哈顿新世界购物广场认购书》时，明确约定为认购商铺。相关条款也表述为“购买”“销售”“出售”。徐美丽依照该认购书于2014年9月5日交付全款共计340009元。而2014年12月22日徐美丽与双城第二分公司签订的合同为《商铺买断经营使用权合同》。该合同内容与之前双方签订的认购书对买卖标的物的性质作出了实质性更改，由购买所有权变更为购买经营使用权。双城第二分公司在收取徐美丽全款后，违反诚信原则，以格式合同方式改变购买标的物性质，侵害了包括徐美丽在内的诸多购房者的财产利益。虽然徐美丽在《商铺买断经营使用权合同》《委托租赁管理协议》上签字，该签字行为是在已交付全款后，其后徐美丽就所购商铺性质一直与其他购买者同出售方进行交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定是徐美丽真实的意思表示。一审法院认定该合同系徐美丽真实意思表示不当，本院予以纠正。双城第二分公司作出承诺后一直就徐美丽所购商铺性质未给徐美丽等人作出明确答复，徐美丽等人的财产利益处于不确定状态。在此情形下，徐美丽起诉要求解除双方签订的《买断经营使用权合同》，并以购买商铺的目的无法实现为由要求双城第二分公司返还其已交付的购房款及利息损失符合法律规定。另，因双方并未签订《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》，故一审确认该协议有效，并在判项中判决解除该协议，没有事实依据，本院对此予以纠正。综上所述，双城第二分公司的上诉请求部分成立，一审判决结论部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1290号民事判决第二项、第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1290号民事判决第一项为：解除徐美丽与黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司于2014年12月22日签订的《商铺买断经营使用权合同》。二审案件受理费6400元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十一月六日书记员  于文娟