河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4925号上诉人（原审原告）：刘宏伟，男，1978年11月15日生，汉族，住河南省潢川县。上诉人（原审被告）：谌艺，男，1989年5月31日生，汉族，住河南省信阳市。委托诉讼代理人：罗红，系谌艺母亲。上诉人刘宏伟因与上诉人谌艺租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘宏伟，上诉人谌艺的委托诉讼代理人罗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宏伟上诉请求：1、撤销信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初6479号民事判决，查清事实，审核不合理处，依法改判或重审；2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人指使父母私自请专业开锁的打开防盗门，意图占房不出，拆走电源总开关，闹到物业、派出所，又起诉到法院被驳回，8月9日上午一审法官到现场考证，房屋仍处于装修停工状态，足以说明我无法正常使用的事实，造成我在锦江城租房居住，每月房租2800元，物业费256元。因投入资金四万五千元被套牢，损失利息每月900元。因装修停工，赔偿装修工人3000元损失。这些损失远远超出我请求的16104元。这些损失都是被上诉人指使其母亲闹毁约造成的，应该赔偿损失费用。二、原审判决影响6个月适用但退回3个月房租2100元明显不公平。原审把没有经过质证的电费清单写入判决书作为证据明显枉法。我的车进出小区三趟，拉行李和被子，根本不能证明不影响正常使用。租房期限为五年，我要实际使用五年，现因被上诉人指使母亲闹毁约造成183天无法正常使用，理应免费延长183天。谌艺辩称，我和刘宏伟2018年11月10日签订租房协议，合同约定不可做墙体建设、墙体改造和转租等一系列约定。房屋出租后，我只在3月3日这一天因刘宏伟违建墙体、转租他人报警才见过一次，并发生李一凡打伤我母亲的后果后，我母亲报警并取走电源开关，但从电费清单和物业登记可以看出上诉人一直正常装修把你给事业该房屋。上诉人提到183天在外租房，每月租金高达2800元、物业费256元的高档住宅，但我的房屋3月份至今每月发生的水电费都是出租房屋产生的，这需上诉人说清楚。依据租房合同，上诉人应当缴纳下年房屋8400元，但多次催要上诉人才在11月8日缴纳租金4000元，违反合同约定，可见上诉人有意违反约定，缓交、少交租金的事实。上诉人在我起诉后把违建墙体拆除，留有少量装修材料和装修垃圾，故意造成装修未完工的假象索取赔偿款16104元，恶意损害租房人的正当利益。请求驳回上诉人的无理请求。谌艺上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、房屋出租给被上诉人使用之后，我只在3月3日这一天因刘宏伟违建墙体见过一次并发生纠纷，后来我母亲取走电源开关，但从电费清单和物业登记记录可以看出，被上诉人一直正常装修使用房屋，被上诉人没有任何损失，一审判赔2100元没有事实和法律依据。二、因被上诉人改变房屋布局，上诉人才提起第一次诉讼，上诉人的诉讼是合法行使权利的行为，不存在违约或侵权事实，且被上诉人一直占有使用房屋，不存在损失。三、依据双方合同约定，被上诉人应提前支付下年租金，但其在应付租金时候提起诉讼，目的在于拖延租金支付。请求支持上诉人的上诉请求。刘宏伟辩称，我和谌艺2018年10月签订租房合同，缴纳一年费用8400元、临时水电费300元和两年的物业费。我之后进行装修，农历正月初五，他让母亲去看房子，当时房子状态是装修中途没有完成状态，他为了解约找了个借口说违建墙体，当时电话沟通过不存在，对方硬说存在，电话沟通说不租给我了，让我尽快搬走，2月12日又短信通知我限我28号前搬走，这一切都没有提出赔偿和退房租的问题。3月3日我们双方相约去派出所解决此事，派出所意见是通过诉讼解决。此时他到我房屋门前，堵着小女孩不让小女孩坐电梯，通过步梯追到一楼，在推电动车的地方发生推搡，原因就是他阻止小女孩上班。后来没有几天我们就收到了法院传票，他起诉我，但是我装修停工了，法院去看了现场驳回了对方起诉的解约理由。他通知不租给我，到判决书生效是183天，我交了一万多房屋的费用，装修材料也有一部分，总共资金投入有四万五左右，我们另外租房每月两千八的费用，利息九百，赔工人也有三千。上述我是按同等地段的报价，我诉求他赔偿的损失计算是16000余元，但一审没有给我计算损失，我认为是有实际损失的，我的诉求合理。他说的拖欠租金，当时是2018年11月10日签订的合同，合同到期前两天我又续了半年费用，不存在租金违约。在一审时候，我没看到电费清单，233元电费是从我租房子到开庭时候的总费用，他开了防盗门后我自己装了摄像头每天也消耗一定电费，电费消耗了一年多。他应该把时间给我列出来。刘宏伟向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告各项损失16104元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2、判令被告与原告的租赁合同中的房租及物业费从2月9日免费到判决之日止；3、判令被告限期恢复破坏及拆走的电器设施；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月10日，甲方谌艺与乙方刘宏伟签订一份《租房合同》，合同中约定的与本案有关联或可能成为本案争议焦点的内容为：1、租赁期间5年，自2018年11月10日起至2023年11月10日止；房屋租金为月700元，按年支付，每年提前3个月付款；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为普通住房使用；2、房屋修缮与使用：在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿；乙方因使用需要，可以做简单装修，不能对房间内做墙体改动、墙体建设、贴砖等水泥装修；3、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；4、乙方违约的处理规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方向甲方支付押金为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：A、未经书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；B、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；C、擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；D、此房为毛坯房，不能对房间内做墙体改动、墙体建设、贴砖等水泥装修；5、使用费用的支付及双方的权利和义务：水电、燃气、有线、宽带、电话、物业费用由承租人支付；出租人应对其所出租房屋中的各种设备及设施随时进行核查核实；…等等以上约定。合同签订后，刘宏伟向谌艺交纳了一年的房租费8400元及其他应当由刘宏伟交纳的相关费用后开始对房屋进行装修。2019年2月9日，谌艺的母亲罗红到出租房屋内核查，发现房屋内客厅空间处被隔成空格，谌艺认为刘宏伟改变了墙体结构、出租给他人，构成违约，要求收回房屋。2019年3月3日，谌艺的母亲罗红在涉诉出租房屋因房屋出租将出租房房屋内电器设备拆走，双方由此产生纠纷，谌艺诉至法院。信阳市平桥区人民法院于2019年8月9日作出（2019）豫1503民初2483号民事判决书，以涉诉租赁房屋整体装修没有最终确定，谌艺提供证据不充分为由驳回了谌艺的诉讼请求。刘宏伟认为谌艺母亲的行为造成其租赁房屋无法正常使用，应赔偿其因此遭受的损失，双方遂起纠纷。另查明，本案涉诉出租房屋从2019年4月-9月每月均有电费产生，累计电费共计233.52元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，承租人和出租人享有同等权益。原告刘宏伟租住被告谌艺所有的房屋，被告方在原告租赁房屋后拆走房屋电器设备，并诉讼要求解除租赁合同等，确实给原告的正常装修、使用造成影响，对原告因此遭受的合理损失，被告应予赔偿。原告主张被告赔偿其各项损失16104元，因原告租用被告房租每月为700元，原告主张按其损失每月房租2500元计算，明显过高，且未提交相关证据证明，本院不予支持。原告另主张租赁合同中的房租及物业费从2月9日起免费到判决之日，从双方起纠纷的2月到（2019）豫1503民初2483号民事判决书作出时的8月，6个月的房租计4200元，因涉诉租赁房屋一直处于装修未完工状态，且从罗红卸走电器设备至本案起诉时该房屋一直有电费产生，另从涉诉租赁房屋所在物业公司提供的来访车辆登记表也可看出原告仍在持续进出、使用该房屋，故原告主张的物业费不予支持，本院酌定原告的损失为2100元。原告要求被告限期恢复破坏及拆走的电器设备，被告当庭表示愿意配合原告将拆走的电源控开予以重新安装，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告谌艺于本判决生效之日起三日内赔偿原告刘宏伟各项损失2100元；二、被告谌艺于本判决生效之日起三日内将从原告刘宏伟租赁房屋内拆除的电器设备恢复原状；三、驳回原告刘宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由原告刘宏伟负担50元，被告谌艺负担51元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘宏伟提交短信截屏一份，证明谌艺要求解除合同；提交租房合同一份，证明谌艺堵门造成房屋无法使用，导致上诉人在别处租房的事实；提交借条和收条各一份，证明停工损失。上诉人谌艺质证称，对短信记录的真实性没有异议；租房合同的真实性无法确定，是刘宏伟在外租的房；借条和收条和本案没有关联性。上诉人谌艺提交电费清单一份，证明刘宏伟一直在使用房屋；提交银行账户变动记录一份，证明刘宏伟缴纳4000元房租。上诉人刘宏伟质证称，电费记录予以认可，转款4000元予以认可。对上述证据，本院认定如下：由于谌艺要求解除租赁合同的请求已经另案处理，因此刘宏伟提交的短信截屏和本案无关，本院不予采信；由于刘宏伟不能证明是因本案导致刘宏伟另外租房，且本案租赁房屋一直由刘宏伟使用，因此李宏伟提交的租赁合同不能证明和本案有关，本院不予采信；刘宏伟提交的借条、收条本院均无法核实真实性，也没有其他证据相互印证，本院不予采信；谌艺提价的电费清单刘宏伟予以认可，本院予以采信；谌艺提交的银行账户变动记录，虽然刘宏伟予以认可，但和本案无关，本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人刘宏伟租赁上诉人谌艺所有的房屋，在合同履行期间，由于上诉人谌艺的母亲罗红违反合同约定拆走房屋的电器设备并诉讼要求解除合同，导致上诉人刘宏伟无法正常使用房屋，因此上诉人谌艺应当赔偿刘宏伟因此造成的损失。关于损失的具体数额，由于谌艺已经提交电费清单和物业登记记录证明刘宏伟一直在使用租赁的房屋，刘宏伟认可电费清单，也认可该房屋正在进行装修的事实，因此原审法院根据双方签订房屋租赁合同的约定，结合房屋租赁价格、刘宏伟一直在控制使用房屋以及本案实际情况，酌定刘宏伟的损失为2100元并无不当。故上诉人刘宏伟关于原审判决不公平不合理、判决赔偿损失过低的上诉理由本院不予支持。由于谌艺并没有证据证明刘宏伟违规改建墙体，且谌艺的母亲取走房屋电源开关给刘宏伟使用房屋造成一定影响的事实确实存在，因此谌艺应当赔偿刘宏伟因此造成的损失，故谌艺关于其不存在违约、不应承担赔偿责任的上诉理由本院不予支持。上诉人刘宏伟要求延期使用租赁房屋183天的上诉理由既超出了其一审诉讼请求，也没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。上诉人谌艺关于刘宏伟仅缴纳4000元房租、违反了合同约定的上诉理由不属于本案审理范围，双方可另行解决。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持；上诉人刘宏伟和上诉人谌艺的上诉理由均不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由刘宏伟负担51元，谌艺负担50元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年十一月二十六日书记员 余子龙