天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1961号上诉人（原审原告）：李军旗，男，1983年8月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：李家山，男，1955年11月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李睿（李家山之女），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘笑语，国浩律师（天津）事务所律师。原审第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）金泰新村******。法定代表人：卢聪，总经理。委托诉讼代理人：赵喜庆，男，该公司职员。原审第三人：李莹，女，1959年9月30日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙宝起（李莹之妹夫），住天津市滨海新区。原审第三人：李静，女，1963年2月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙宝起（李静之夫），住天津市滨海新区。上诉人李军旗因与被上诉人李家山、原审第三人天津百冠房地产经纪有限公司（以下简称百冠公司）、李莹、李静房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初24824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李军旗上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判李家山返还李军旗购房定金40000元，李家山赔偿李军旗经济损失2000元；2.李家山承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2019年2月27日李军旗与李家山在李莹、李静同意的情况下在百冠公司签订房产交易合同，约定天津市滨海新区塘沽濒开里xx号房产出售给李军旗。李军旗交付定金、中介费用、税费、贷款手续费，后李家山、李莹、李静违约不同意出售房产，给李军旗造成损失。李家山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李军旗的上诉理由不能成立。一、要求返还定金40000元对应的一审诉讼请求为返还定金20000元，该上诉请求多出的20000元属于增加的、独立的诉讼请求。二、根据李军旗提供的证据显示，其受到的损失一共600元，且合同不成立，李军旗也有过错，一审判决赔偿600元并无不当。三、李家山同意按照一审判决缴纳诉讼费用，不同意承担二审的诉讼费用。百冠公司述称，李军旗说的是事实，同意李军旗的上诉请求。李莹、李静述称，不同意上诉请求，同意一审判决，一审适用法律正确。李军旗向一审法院起诉请求：1、判令解除李军旗、李家山以及百冠公司之间签订的房产交易合同；2、判令李家山返还李军旗定金20000元、给付违约金及损失共计110000元、中介费10000元；3、本案诉讼费用由李家山承担。一审法院认定事实：李家山与李莹、李静系兄妹关系，三人于2019年1月16日通过继承取得坐落于滨海新区塘沽濒开里xx号房屋的所有权，不动产权证共有情况一栏显示按份共有：李家山1/3、李莹1/3、李静1/3。2019年2月27日，在百冠公司的居间介绍下，李军旗、李家山、百冠公司签订《房产交易合同》，约定成交价为1110000元，房款支付方式为银行贷款付款，买方须在2019年3月25日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2019年3月31日前亲自签署《天津市存量房屋买卖协议》……同时约定买卖双方未能按照本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方支付总房款百分之十的违约金，附加条款约定如果因乙方原因资质问题，贷款在打协议3个月之后贷款未批下来，视为乙方违约，定金不退。如因银行政策原因，甲乙友好协商解决。甲方承诺该房屋没有债务纠纷，没有异常死亡。合同签订后，李军旗向李家山交纳20000元定金，并向百冠公司交纳10000元中介费。合同签订后，李军旗主张为履行合同进行了相应准备，发生了保险损失费500余元、贷款利息损失100余元等。一审庭审中，李军旗、李家山、百冠公司一致确认以下事实：2019年2月27日在签订房产交易合同之前均已知晓案涉房屋的权属情况，签订合同之时李莹、李静未到场，李家山与李静、李莹进行了电话沟通，三方在签订房产交易合同之后约定将合同存放于百冠公司，待李莹、李静签署后再由百冠公司通知买卖双方取走。李莹、李静当庭表示2019年2月27日李家山打电话只是沟通了总价款，并未沟通合同细节，仅称要代表其自己与买方草签协议，并未告知要签署三方合同，也不知道收取了定金，后二人对贷款方式存在异议，未同意在房产交易合同签字。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。根据本案当事人陈述，在签订房产交易合同之前李军旗、李家山及百冠公司均知晓案涉房屋为李家山、李莹、李静按份共有，三方签订房产交易合同后约定将合同存放百冠公司处，待李莹、李静签字后再取走。该项约定应视为李军旗、李家山、百冠公司均认可李家山一人签字不等同为合同已签署完毕，即卖方不仅包括李家山，而且还包括李莹、李静，后李莹、李静不同意在房产交易合同签字，因此该房产交易合同并未成立。因合同成立生效是合同解除及承担违约责任的前提，现合同未成立，李军旗诉请解除合同并支付违约金并无依据，不予支持。李军旗要求返还定金20000元，有事实和法律依据，予以支持。关于李军旗主张的损失，一审法院认为，各方在签署合同之时均明知李家山并非唯一产权人，均对缔约存在一定过失，但是李家山作为卖方，其在电话沟通过程中并未告知李莹、李静全部交易详情，在未征得二人同意下即草率签订合同并收取定金，其过错程度明显高于合同其他方。综上，根据当事人过错程度、李军旗的实际损失及预期合同利益等相关情况，酌情确定李家山赔偿李军旗经济损失600元。关于李军旗诉请的中介费，因合同尚未成立，其要求李家山赔付无相关依据，可据证向相关当事人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李家山于判决生效之日起三日内返还原告李军旗购房定金20000元；二、被告李家山于判决生效之日起三日内赔偿原告李军旗经济损失600元；三、驳回原告李军旗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1360元（原告已交纳），由原告李军旗负担860元，由被告李家山负担500元（于判决生效后三日内直接给付原告）。二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：1.李家山是否应当返还李军旗购房定金40000元；2.李家山是否应当赔偿李军旗的经济损失2000元。本院分析如下：争议焦点一：关于定金问题，李军旗在一审提出的诉讼请求中明确，其请求李家山给付定金20000元，一审法院亦判决李家山返还李军旗定金20000元。现二审期间，李军旗上诉主张适用定金罚则，要求李家山给付定金40000元，该请求超出一审诉讼请求范围，故对于超出一审诉讼请求范围的20000元部分，本院不予审理。争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案合同签订时，各方当事人均知悉涉案房屋为李家山、李莹、李静按份共有，因李莹、李静不同意在房产交易合同签字，因此该房产交易合同并未成立，一审对此认定准确。对于缔约过程中的损失，一审判决的600元，已经根据当事人过错程度、李军旗的实际损失及预期合同利益等相关情况予以考虑，并无不合理之处，现李军旗上诉主张的2000元依据不足，本院予以驳回。综上所述，李军旗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人李军旗负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十一月十九日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……