西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初19381号 原告：成焕，女，汉族，1955年10月27日出生，住朝阳花园小区。 委托诉讼代理人：马位西，陕西弘业律师事务所律师。 被告:陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。 法定代表人：刘朝阳，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨康，上海市XX城（西安）律师事务所（实习）律师。 原告成焕与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马位西，被告委托诉讼代理人齐晓联、杨康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成焕诉称,原、被告于2009年8月4日签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房，总金额522766元，约定付款方式：银行按揭。原告于2010年12月4日起至2014年2月25日止分5次向被告付房款462766元。根据《城市商品房预售管理办法》在商品房交付使用后90日内，被告将需由其提供房屋权属资料报产权登记机关备案。原告实际收房时间为2013年6月14日，且因被告责任，致使原告至今未取得房屋权属证书，给原告造成巨大损失，故请求被告支付违约金，按照人民银行同期贷款利率标准计算。故原告诉至法院，请求依法判令：l、被告将需由其提供办理原告朝阳花园小区第6幢2单元11层21101号房屋权属登记资料报送产权登记机关备案；2、被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金157923.1元（暂算至2019年5月20日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 被告佳信公司辩称:一、被告愿意在取得土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告商品房办理权属登记需由被告提交的资料报送产权登记机关备案；二、被告已具备预售许可证，但因政府原因，非被告自身原因逾期办证，被告不应承担逾期办证的违约责任；三、被告与原告对逾期备案的违约金有约定，且约定是一次性违约金，原告等人要求按照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房产证之日止，无事实和法律依据，依法应予驳回；四、原告等43户除蔡永辉、邓博、樊延平和马兰四户外，其余39户就一次性的逾期办证违约金的起诉均已超过诉讼时效期间，依法应予驳回。 经审理查明，2010年12月4日，原告与佳信公司签订签订《意向书》，约定由原告购买被告开发位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为98.08平方米，总价款为522766元。第三条第二款约定，该物业正式对外预售开始后，甲方向乙方发出通知，乙方接到甲方通知7天内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时本意向终止。乙方未在上述规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》则视为乙方自动放弃所认购的物业，甲方有权将该物业另行出售，退还乙方所交纳的认购房款，本意向同时终止。 另查明，原告向佳信公司交付了购房款462766元。2013年6月14日，佳信公司向原告交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 上述事实，有《意向书》、收款收据、缴费收据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与佳信公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方于2010年12月4日签订的《意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且佳信公司已按约定收到了原告支付的全部购房款，原告亦于2013年6月14日接收房屋后使用至今，依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。该《意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于备案登记一节，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金，就违约金的起算日期的问题，双方虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故佳信公司依法应在房屋交付使用之日起90日内积极履行该义务。就违约金的计算标准问题，原告要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。本案双方虽未约定违约责任，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告的生活客观上带来诸多影响和不便。因此，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2013年9月12日起至2019年5月20日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜。关于被告佳信公司辩称原告起诉已过诉讼时效一节，因被告的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为原告向被告或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故本院对被告该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理意向书纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告成焕购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告成焕支付逾期备案违约金31584.73元； 三、驳回原告成焕的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3458元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李多萌 审 判 员  李 漾 人民陪审员  刘建新 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  张婧媛 打印：扈艳红校对：张桐铭2019年月日送达