浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4038号 上诉人（原审被告）：浙江爱拿拿网络科技有限公司。住所地：宁波市鄞州区四明东路****楼**。 法定代表人：李炳华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵飞，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯绍刚，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波恒达高电子商务发展有限公司。住。住所地：宁波市鄞州区四明东路**/div> 法定代表人：高路勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。 上诉人浙江爱拿拿网络科技有限公司（以下简称爱拿拿公司）因与被上诉人宁波恒达高电子商务发展有限公司（以下简称恒达高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初9298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱拿拿公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回恒达高公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、《解除合同通知书》实质系一份催款通知书，根本目的并非解除合同。二、爱拿拿公司已采取积极补救措施，不构成根本违约，一审判决解除《租赁合同》不公平。三、合同中约定以违约情形作为合同解除条件，不能排除合同法规定的解除合同的条件。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，请求支持爱拿拿公司的诉请。 恒达高公司辩称，爱拿拿公司的行为已构成违约，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 恒达高公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认恒达高公司与爱拿拿公司签订的《租赁合同》已于2019年4月28日解除；2.爱拿拿公司向恒达高公司支付自合同解除之日起的第6天即2019年5月4日起至实际腾退之日止按日租金标准两倍计算的房屋占有使用费（暂计算至2019年6月5日为1124.57元）；3.爱拿拿公司向恒达高公司支付违约金42324.80元（违约金为合同总租金的5%）；4.爱拿拿公司腾退房屋并归还恒达高公司；5.爱拿拿公司支付恒达高公司律师代理费6000元。 一审法院认定事实：2018年12月27日，恒达高公司（甲方）与爱拿拿公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于宁波市鄞州区四明东路568号的房屋出租给乙方用于办公；租赁期限为2年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止；租金分四期支付，于2019年1月1日支付第一期（2019年1月1日至2019年6月30日）租金202423元，于2019年7月1日支付第二期（2019年7月1日至2019年12月31日）租金202423元，于2020年1月1日支付第三期（2020年1月1日至2020年6月30日）租金220825元，于2020年7月1日支付第四期（2020年7月1日至2020年12月31日）租金220825元；本合同总租金指租赁期限的房屋租金总额，不含租赁保证金；乙方应在签订本合同时向甲方支付履约保证金10000元；租赁期限内乙方若无违约行为，无损害甲方利益行为的，则合同解除或终止时双方结清该房屋租金、物业、水电及其他费用，乙方腾退房屋交还甲方并经甲方书面验收接受确认，同时乙方办理完搬迁手续后，甲方将此保证金无息退还乙方，若合同因乙方原因提前终止，押金将不予退还；租赁期限内，若乙方违反本合同约定，甲方均可直接从租赁保证金中扣除相应数额作为违约金或支付其他乙方应付费用，保证金不足以支付甲方损失及违约金的，甲方有权要求乙方继续承担违约责任，赔偿损失；若乙方逾期支付租金，则每逾期1日乙方按应付租金0.5%向甲方支付逾期违约金，若乙方逾期超过15日，甲方有权断水断电，解除本合同并要求乙方支付本合同总租金5%作为违约金；租赁期满且不再续租或者合同解除，乙方未在5天内腾空该房屋退还甲方的，每逾期一天按第一年每日租金的两倍支付房屋占用费；若任何一方违反本合同约定的，违约方应承担守约方为追究违约方相关违约责任或是赔偿责任所支付的合理费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等；双方确认甲方给乙方的所有通知可用特快专递方式送达，以特快专递发出的，寄出后第5日为送达日。合同签订后，爱拿拿公司向恒达高公司支付租金40000元。因爱拿拿公司未按期足额支付第一期租金，恒达高公司遂于2019年4月24日向爱拿拿公司邮寄《解除合同通知书》，正式通知解除上述《租赁合同》，并限定爱拿拿公司在规定期限内支付所欠租金及违约金，在规定期限内腾退房屋并交还恒达高公司等。2019年5月8日，爱拿拿公司向恒达高公司支付拖欠的第一期剩余租金162423元。一审庭审中，双方当事人陈述恒达高公司曾于2016年将涉案房屋出租给案外人浙江蓝莲花有限公司（以下简称蓝莲花公司）用于办公，蓝莲花公司已向恒达高公司交纳履约保证金10000元。爱拿拿公司于2016年12月19日成立后，因蓝莲花公司同意以其已交纳的保证金作为爱拿拿公司应交纳的保证金，故爱拿拿公司与恒达高公司签订《租赁合同》时未交纳履约保证金。近年来，爱拿拿公司多次出现逾期支付租金情况。关于律师代理费，恒达高公司在一审庭审中陈述其未实际支出律师代理费。 一审法院认为，涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《租赁合同》约定承租人未按期足额支付租金的，出租人有权解除合同，因爱拿拿公司未按期足额支付租金，故恒达高公司于2019年4月24日提出解除涉案《租赁合同》，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自主张解除合同的通知到达对方时解除。因上述租赁合同解除通知于2019年4月25日已送达爱拿拿公司，故应认定涉案《租赁合同》于该日已经解除。关于违约金的诉请，因爱拿拿公司逾期支付租金，依约应承担相应的逾期付款违约责任。恒达高公司主张的违约金42324.80元在合理范围内，但因蓝莲花公司已代爱拿拿公司向恒达高公司交纳了履约保证金10000元，涉案《租赁合同》约定承租人在租赁期限内违约的，出租人可直接从租赁保证金中扣除相应数额作为违约金，故扣除该笔履约保证金后，爱拿拿公司尚需支付恒达高公司违约金32324.80元，对超出部分，一审法院不予支持。合同解除后，爱拿拿公司依约应及时腾退涉案房屋。恒达高公司现诉请爱拿拿公司腾退涉案房屋，符合合同约定及法律规定，应予支持。爱拿拿公司逾期腾退，应向恒达高公司赔偿房屋被占用期间的损失，房屋占有使用费一般参照出租方可得的租金标准计算。涉案《租赁合同》约定按第一年每日租金两倍的标准即双倍租金标准计算房屋占有使用费，该约定的其中另一倍租金属违约方的额外负担，实际具有违约金性质。因恒达高公司主张的违约金已足以弥补其损失，故恒达高公司再按双倍租金标准主张房屋占有使用费，有失妥当。据此，恒达高公司仅可按其第一年每日应得的租金标准主张房屋逾期腾退的占有使用费，经一审法院核算，爱拿拿公司已向恒达高公司支付款项合计202423元，足以支付合同解除前已到期租金及截至2019年6月30日的房屋占有使用费，对恒达高公司多主张的部分，一审法院不予支持。恒达高公司主张的律师代理费并未实际发生，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认宁波恒达高电子商务发展有限公司与浙江爱拿拿网络科技有限公司于2018年12月27日签订的《租赁合同》已于2019年4月25日解除；二、限浙江爱拿拿网络科技有限公司于本判决生效后十日内将位于宁波市鄞州区四明东路568号的房屋腾退返还宁波恒达高电子商务发展有限公司；三、限浙江爱拿拿网络科技有限公司于本判决生效后十日内向宁波恒达高电子商务发展有限公司支付违约金32324.80元；四、限浙江爱拿拿网络科技有限公司于本判决生效后十日内向宁波恒达高电子商务发展有限公司支付逾期腾退房屋的占有使用费（自2019年7月1日起按404846元/年的标准计算至上述房屋实际腾退之日止）；五、驳回宁波恒达高电子商务发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费1036元，减半收取518元，由宁波恒达高电子商务发展有限公司负担214元，由浙江爱拿拿网络科技有限公司负担304元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，恒达高公司与爱拿拿公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据本案事实，爱拿拿公司未按约定支付租金，其行为已构成违约，且该违约行为符合合同约定的解除合同条件，恒达高公司向爱拿拿公司发出《解除合同通知书》要求支付租金并明确告知解除租赁合同，意思表示明确，爱拿拿公司主张该通知书实质系催款通知书，并非要求解除合同，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人爱拿拿公司之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费608元，由上诉人浙江爱拿拿网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  吴节祥 审判员  倪春艳 审判员  张 敏 二〇一九年十月二十一日 书记员  贺佳薇