安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初3118号 原告：张瑞，男，1996年4月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：李大东，安徽东帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾永帅，安徽东帆律师事务所律师。 被告：安徽省繁昌县中辰置业有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码91340222698970374Q。 法定代表人：张伯中，该公司董事长。 被告：安徽美安达房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市，统一社会信用代码913401007199512295。 法定代表人：张伯中，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：孙素明，安徽巨铭律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所律师。 原告张瑞与被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司、安徽美安达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李大东、两被告共同委托诉讼代理人孙素明及徐云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司支付原告违约金54443.52元，被告安徽美安达房地产开发有限公司对上述债务承担连带支付责任；2.诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2016年11月30日，原告与安徽省繁昌县中辰置业有限公司签订了商品房买卖合同。该合同约定，原告购买该公司的繁阳镇中辰一品xx楼xx室房屋，双方对建筑面积、价款、付款、交房等内容进行了约定。其中，合同第六条约定出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料，而影响了买受人办理房屋所有权证的，双方同意按下列第1、2、3项处理。即：超过90日的，出卖人按己付房价款向买受人按日支付万分之（以下空白）的违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了购房款。2018年6月28日，出卖人交付房屋，但出卖人一直未在交房后90日内提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料。2019年7月1日，出卖人才提供办证资料通知原告办理产权证。原告认为，根据合同约定出卖人逾期278天提供办证资料通知办证，应当承担违约责任，支付违约金，每日违约金参照商品房买卖合同补充协议第六条规定，按商品房总价款的日万分之四计算。另查，出卖人系一人有限公司，安徽美安达房地产开发有限公司作为出卖人的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对出卖人债务承担连带责任。庭审中，原告补充陈述称，违约金按商品房总价款的日万分之四计算，从2018年9月28日开始计算，计算到2019年6月30日止，共计278天，每日违约金195.84元，合计54443.52元。 被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司辩称：原告起诉的依据不足，在商品房买卖合同第12条约定按照1.2.3项处理，不符合原告起诉要求。关于日万分之四的违约金，补充协议中第6条约定与本案没有关联性，原告计算违约金没有依据。综上，要求驳回原告对安徽省繁昌县中辰置业有限公司的起诉。 被告安徽美安达房地产开发有限公司辩称：安徽美安达房地产开发有限公司不是本案适格主体，应驳回原告对安徽美安达房地产开发有限公司的起诉。原告要求安徽美安达房地产开发有限公司承担连带责任的依据为安徽美安达房地产开发有限公司是安徽省繁昌县中辰置业有限公司的股东等理由，该理由不充足。房地产款项账户属于共管账户，是由房产局和银行、开发商三方共管的账户。所有房屋买卖的房款必须经过该账户，这是房地产政策的常识。因此，不存在财产混同的可能。综上，应驳回原告对安徽美安达房地产开发有限公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告作为买受人与安徽省繁昌县中辰置业有限公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份。该合同约定原告购买由安徽省繁昌县中辰置业有限公司开发的繁昌县繁阳镇中辰一品xx楼xx室住宅房；建筑面积110.11平方米；房屋价款为496596元，买受人一次性付款；出卖人应当在2018年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料，而影响了买受人办理房屋所有权证的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、超过90日的，出卖人按己付房价款向买受人按日支付万分之（以下空白）的违约金；2、出卖人迟延超过一年的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并赔偿买受人由此造成的损失；3、出卖人在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间起开始计算。 2016年11月30日，前述合同所附合同补充协议第六条，即关于合同第十二条的补充约定内容为：1、买受人应当自出卖人通知办证之日起90日内办妥房屋所有权登记手续和抵押登记手续，由于买受人原因导致未能在约定时间内办妥的，每延迟一天，出卖人按商品房总价款的万分之4向买受人支付违约金，如买受人在通知办证之日起180日仍未办妥房屋所有权登记手续和抵押登记手续，出卖人有权解除合同，并要求买受人按商品房总价款10%支付违约金；2、因出卖人原因未能按期交付或发生本补充协议（或合同）约定出卖人有权拒绝交付房屋情形的，完成办理初始登记的时间系自实际交付房屋之日起算。 2018年6月20日，出卖人发出通知，称中辰一品36#、37#已具备交付条件，办理交房要带齐商品房买卖合同、业主身份证原件、所有付款发票（收据）原件；如果业主在接到交房通知书后，2018年6月30日前仍未能按时办理交房手续，则视为已交房；交房时间为2018年6月28日；交房地点中辰一品售楼部。2018年6月28日，买受人签署中辰一品业主消防安全责任书及装饰装修管理规约、协议。2018年6月30日，出卖人就涉案房屋签署质量保证书，并注明该房屋交付日期为2018年6月30日。2019年7月1日，出卖人发出通知，称广大业主，现36#、37#楼可以办理产权证了，并列明办证所需材料，包括购房合同和发票、业主身份证、户口簿及结婚证。2019年7月15日，出卖人向买受人开具不动产销售增值税普通发票，金额为489606元，所售房屋为中辰一品37#xx。 现原告就以被告逾期提供办证资料为由提起本案诉讼。 以上事实由原告提供的预字FC2016002671号商品房买卖合同及所附合同补充协议复印件一份、10004441号不动产销售增值税普通发票复印件一份、入伙通知书复印件一份、质量保证书复印件一份、业主消防安全责任书复印件一份、装饰装修管理规约管理协议复印件一份、2019年7月1日通知复印件一份、并提供以上证据原件供当庭核对无误，被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司提供的预字FC2016002671号商品房买卖合同及所附合同补充协议复印件一份并提供原件供当庭核对无误，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告作为涉案房屋买受人主张出卖人逾期提供所购房屋办证资料，要求其支付违约金，并以安徽美安达房地产开发有限公司系出卖人唯一股东为由要求安徽美安达房地产开发有限公司就此违约金承担连带支付责任。被告以原告主张违约责任依据不足、两被告财产独立为由提出抗辩。结合原、被告诉辩主张，本案争议焦点主要围绕房屋买卖合同关系如何认定、违约责任如何认定、股东连带责任能否成立而展开。 第一，就合同的认定，涉案商品房买卖合同依据性质应为商品房预售合同，且该合同加盖有繁昌县房地产管理局合同备案专用章，并在合同中注明了预售许可证号为繁房预售证第2016013号。故该合同应为有效合同，买卖双方应按合同约定全面履行义务。但就出卖人未能按期提供办理房地产权证所需资料的违约责任，该合同虽有约定，但未约定具体违约金计算标准。同时，在合同补充协议中虽约定了由于买受人原因导致涉案房屋所有权登记和抵押登记手续未能按期办理的违约责任，但约定的违约责任承担主体与违约方不一致。因此，以上事项的约定只能依据法律规定予以确定。 第二、就逾期提供办理涉案房屋产权登记资料的事实，原告提供了皖（2019）繁昌县不动产权第0048474号繁昌县不动产初始登记证复印件，被告就涉案房屋于2019年6月24日办理初始登记的事实并无异议，且称出卖人2019年7月1日通知买受人办理涉案房屋产权登记手续。该陈述与原告提供的2019年7月1日通知相一致，出卖人在该通知中称包括涉案房屋业主在内业主可以办理产权证了。且出卖人于2019年7月15日开具涉案房屋销售发票。结合前述应由出卖人提供的用于办理产权证的初始登记证于2019年6月24日办理的事实，原告主张出卖人于2019年7月1日才提供用于办理产权登记资料的主张本院予以确认。就涉案房屋交付时间，原告主张出卖人于2018年6月28日交付，但未提供实际交付依据。但在原告提供的由出卖人签署的涉案房屋质量保证书中，明确涉案房屋交付时间为2018年6月30日，本院对此事实予以认定。结合涉案房屋交付与出卖人通知可以办证时间，出卖人逾期提供办理产权登记资料事实可以认定为，出卖人应于2018年6月30日后的90日内提供，即2018年9月28日前，自2018年9月29日开始逾期，至2019年6月30日止。出卖人就逾期提供办理产权登记资料的免责事由举证不能，本院确认出卖人应承担相应违约责任。基于买卖合同双方就出卖人逾期提供办理产权登记资料的违约金计算标准未作出明确约定，原告主张按买受人逾期办理产权证据违约责任条款标准计算，但相应条款约定的违约金支付主体错误，且与原告主张的违约事实并不相同。故本院对原告主张的违约金计算标准不予支持，仅可参照同期银行贷款基准利率标准计算。同时，经庭后核实，2016年11月30日被告开具涉案房屋预售购房款发票金额虽与合同约定一致，即496596元，但实际房款应以开具税票数额为准。违约金数额应为489606元×4.35%÷365年/天×275天=16046.33元，原告请求超出部分，本院不予支持。 至于出卖人主张原告未举证证实其向出卖人要求办证，并据此认为出卖人未构成违约，但依据前述认定，出卖人至2019年7月1日通知时才明确其可提供办理涉案房屋产权登记资料，原告主张逾期提供之日起至通知之日止的违约责任，依法应予以支持。出卖人此项抗辩仅适用于出卖人通知之后至原告实际办理期间的违约事实，但原告并未就此提出诉讼请求，故本院对出卖人提出的该抗辩理由不予支持。 第三，原告以安徽美安达房地产开发有限公司系出卖人唯一股东为由，主张该股东就本案承担连带付款责任，两被告未能举证证实公司财产独立于股东自己的财产。原告要求安徽美安达房地产开发有限公司就本案承担连带责任，本院予以支持。至于被告提出房地产企业的资金监管，但被告并未举证证实监管资金即为企业全部资产，也未提供财务会计报告、会计师事务所审计报告，以证实公司财产独立于股东自己的财产。故本院对被告的抗辩理由不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司支付原告张瑞违约金16046.33元，于本判决生效后10日内付清； 二、被告安徽美安达房地产开发有限公司对前项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告张瑞其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取581元（原告已预交）由被告安徽省繁昌县中辰置业有限公司、安徽省繁昌县中辰置业有限公司负担100元，原告张瑞负担481元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  俞峰 二〇一九年十一月二十二日 书记员  程蕾 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。