湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2513号上诉人（原审原告）李顺元，男，1973年12月24日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：张宗满，湖南火炬律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：李玖怡，女，1999年10月17日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。被上诉人（原审被告）：郑征英，女，1978年5月14日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。两被上诉人共同委托代理人：邓超才，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：颜元英，女，1959年3月16日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。被上诉人（原审被告）：何湘伏，男，1955年6月17日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭智军，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人李顺元因与被上诉人李玖怡、郑征英、颜元英、何湘伏合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2019）湘0203民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。2019年11月15日，上诉人李顺元及其委托诉讼代理人张宗满、被上诉人李玖怡、郑征英及其共同委托诉讼代理人邓超才、被上诉人颜元英、何湘伏共同委托诉讼代理人谭智军到本院接受询问。本案现已审理终结。李顺元的上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的一审的诉讼请求。事实与理由：原审法院判决驳回上诉人李顺元的全部诉讼请求系认定事实不清、适用法律错误。一、2015年7月9日，李顺元与郑征英协议离婚，并且和女儿李玖怡三人一起签订了《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》，协议书对夫妻共有的九处房屋及不动产的处理及违约责任进行了约定，上诉人认为《不动产转让协议》无效，理由如下：1.《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》约定了1703号房为李顺元和李玖怡共同居住，与产权是否过户何时过户给李玖怡无关，该转让行为侵犯了李顺元的居住权；2.上述协议约定对归李玖怡的三处不动产由李顺元、郑征英双方代管，李顺元作为管理人之一理应有知情权，但李顺元对1703号房屋的交易对象、价格、时间一无所知；3.协议约定所有不动产只能在李顺元、郑征英、李玖怡三人之间过户或更名或加名，否则视为违约，还约定李顺元、郑征英、任何一方健在时，李玖怡不得以任何方式处置归其所有门面和房屋，现房屋买卖行为剥夺了李顺元对1703房屋的优先购买权；4.1703号房屋成交价格68.8万元，明显低于市场价格。同单元比1703号房小3平方米的毛坯房，成交价格为78万元，1703号房装修近20万元，家具家电等近6万元，大部分在离婚之后完成，李顺元住了不到4年，颜元英、何湘伏并非善取得，而是利用职务便利与郑征英恶意串通损害李顺元的利益；5.李玖怡系不谙世事的在校大学生，不受人胁迫、利诱、误导何以在一天的时间内完成与其能力、年龄不相称的交易行为，显然1703号房屋过户到颜元英、何湘伏系郑征英与他们恶意串通而为之。二、一审法院认为因为李顺元、郑征英未履行先履行义务，李玖怡依法有权不履行协议约定的其履行要求是错误的。首先是郑征英未履行义务，而不是李顺元，李顺元提交的证据可以证实是郑征英故意不偿还1703号房屋的按揭款，但一审法院对该证据视而不见，其次，2019年4月22日，银行要求提前偿还按揭贷款本息等影响1703号房过户到李玖怡的障碍排除，可以也已经过户给李玖怡，李玖怡没有理由必然选择转让给颜元英、何湘伏，完全可以依据《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》转让给李顺元，颜元英、何湘伏向外发布准备出售1703号房屋的价格是80万元，足以证实其与郑征英恶意串通恶意取得的事实。郑征英作为《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》的签订方，违反协议约定，应当承担相应的法律后果。《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》是三方真实意思表示，合法有效，李顺元丧失对1703号房屋的永久居住权，因此产生损失，被上诉人应当赔偿。李玖怡、郑征英共同辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人主要依据买卖双方低于市场价主张不动产转让无效，上诉人没有举证证明双方恶意串通，也没有证据证明房屋的市场价是多少，也没有证明交易价格明显低于市场价，上诉人提出的无效理由不能成立。2.上诉人基于居住权认为优先购买权，理由不能成立。离婚协议签订后2016年12月20日又签订协议明确涉案房屋归郑征英和李玖怡。3.上诉人诉称郑征英违约没有事实依据，郑征英过户给李玖怡是基于离婚协议及生效判决，完全属于诚信守约，是上诉人存在明显的根本违约，主要体现上诉人不按协议约定将收取的门面租金用于交纳涉案房屋按揭款，被上诉人有权行使先履行抗辩权。颜元英、何湘伏共同辩称：一审判决正确，被上诉人李玖怡有权处置案涉房产，并且买卖价格以向第三方询价以市场价格进行交易，并且在房产主管部门进行了物权变更登记，是合法有效的，综上请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李顺元在一审的诉讼请求：1.确认被告李玖怡与被告颜元英、何湘伏于2019年4月22日签订的《不动产转让协议》无效，确认原告李顺元对位于株洲市芦淞区荷叶冲路69号瑞丽江南小区26栋1703号房屋享有优先购买权；2.被告李玖怡、郑征英支付原告违约金68.8万元；3.被告李玖怡、郑征英、颜元英、何湘伏赔偿原告因丧失对位于株洲市芦淞区荷叶冲路69号瑞丽江南小区26栋1703号房屋居住权而造成的损失36万元（每个月租金1000元，按30年计算，最终以租赁价值的评估为准）；4.本案的评估费、律师费、保全费由被告李玖怡、郑征英承担；5.本案的所有诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李顺元与被告郑征英于1998年10月16日登记结婚，婚后育有一女名李玖怡。2015年7月9日，李顺元与郑征英协议离婚。当天李顺元、郑征英与李玖怡三人签订了《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》，协议中对夫妻共同共有的九处房屋和不动产进行了分割，其中碧野华庭17号门面、江南世家1号门面、1703号房（尚未办证已装修，按揭至2033年5月）归李玖怡独有，碧野华庭17号门面、江南世家1号门面的租赁收益，2033年5月前用于1703号房按揭款，如收益款不足以交纳按揭款，则由男女方均等补足；1703号房，购买协议在女方郑征英名下，按揭款由李玖怡名下的碧野华庭17号门面、江南世家1号门面收益承担，为照顾被抚养人，该套房屋为李顺元和李玖怡共同居住，居住期间，李顺元每月交纳1000元租金给李玖怡。并特别约定，所有不动产除被征收外，只能在男方李顺元、女方郑征英和被抚养人李玖怡三人之间过户或更名或加名，任何一方不得将自身拥有的不动产转卖给第四人或将不动产从事抵押、担保等行为，否则视为严重违约，违约方应向索赔方支付违约金，违约金为标的物当时市场价值的一倍。男女任一方健在时，被抚养人李玖怡不得以任何形式处置上述三处不动产，否则视为严重违约。2016年12月20日，李顺元（甲方）、郑征英（乙方）、李玖怡（丙方）就1703号房签订《协议书》，约定该处房屋归乙方郑征英和丙方李玖怡居住，产权在丙方李玖怡成年后转移，该处房屋的按揭款由离婚协议中约定分配给丙方的门面租金收益提供，现鉴于丙方未满18周岁，小区已启动办证工作，甲乙丙三方协商一致同意：先行办理以“李顺元”和“郑征英”为该处房屋共同共有权属人的不动产权证，待丙方成年后再转移至丙方名下。2017年8月31日，1703号房办理了不动产权证，登记为郑征英单独所有[湘（2017）株洲市不动产权第0040734号]。为此，李顺元于2017年11月15日向一审法院提起诉讼，要求确认1703号房产权为李顺元、郑征英共有，并责令郑征英配合李顺元办理不动产权证加上李顺元名字的手续。2018年1月16日，一审法院作出（2017）湘0203民初3207号民事判决，认为1703号房虽然是李顺元和郑征英的夫妻共同财产，但两人在离婚协议及后面的补充协议中，均约定1703号房赠与女儿李玖怡，待李玖怡成年后再将产权转移登记至其名下，该约定合法有效，且李顺元、郑征英在庭审中确认赠与女儿的财产是不予撤销的。2017年8月31日因不动产登记规定的原因，1703号房登记在郑征英一人名下，郑征英同意将房屋产权过户至李玖怡名下，而到2017年11月15日李玖怡已年满18周岁，原告李顺元丧失加名的权利，李顺元、郑征英应将1703号房过户给李玖怡，因此一审法院依法驳回了原告李顺元的诉讼请求。2018-2019年碧野华庭17号门面、江南世家1号门面的租金由李顺元和郑征英收取，但两人在用租金偿还部分按揭款后，于2018年10月开始不偿还按揭贷款，致使银行按揭贷款逾期，为此银行于2019年3月25日要求提前偿还1703号房的按揭贷款本息，后于同年3月29日从开发商的保证金账户上划扣了1703号房的余下贷款本息。2019年4月22日，通过赠与方式，郑征英将1703号房变更登记至李玖怡名下，当天李玖怡将1703号房以68.8万元的价格转让给颜元英、何湘伏，次日1703号房变更登记至颜元英、何湘伏名下。后颜元英、何湘伏通知原告李顺元搬离1703号房，原告拒绝搬离，颜元英、何湘伏将门锁更换致使原告无法再居住。为此酿成本案纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点为：被告郑征英、李玖怡有无存在违约行为，应否需要支付违约金和赔偿损失，李顺元对1703号房是否享有优先购买权。现评析如下：2015年7月9日，李顺元和郑征英协议离婚，因女儿李玖怡未成年，两人以协议的形式将李玖怡的抚养安排及家庭共同财产的处置予以约定，签订了《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》，约定涉案的1703号房和两个门面赠与女儿李玖怡，1703号房的按揭款从赠与李玖怡的两个门面租金中支付。2016年12月20日，李顺元、郑征英及李玖怡就1703号房再次签订协议，约定1703号房的按揭款从赠与李玖怡的两个门面租金中支付，产权先行登记在李顺元、郑征英名下，待李玖怡成年后再将产权转移登记至其名下。上述协议是李顺元、郑征英基于与李玖怡之间的亲情以及抚养义务所为的共同赠与行为，是两人对共有财产的合法处分，具有法律效力，且之后两人均明确不予撤销对女儿的赠与行为。至2017年10月17日李玖怡年满18周岁，即在李玖怡成年后，李顺元、郑征英应当按约将1703号房过户给李玖怡，故郑征英于2019年4月22日将1703号房变更登记至李玖怡名下的行为，与两人当初的协议意思及目的一致，不构成违约。房屋过户给李玖怡后，李玖怡即取得1703号房的所有权，享有对房屋的使用、处分等权利，且因李顺元、郑征英在收取了赠与给李玖怡的两个门面的租金后，却不按约定用于偿还1703号房的按揭贷款，导致该房的银行贷款还款逾期，为此银行要求提前偿还贷款本息。鉴于此，被告李玖怡将其所有的173号房转让给颜元英、何湘伏，即李顺元、郑征英未履行先履行义务，李玖怡依法有权不履行协议约定的其履行要求，而原告也未提交证据证明李玖怡与颜元英、何湘伏就1703号房签订的《不动产转让协议》存在法律规定的其他无效情形，故原告要求确认该《不动产转让协议书》无效，并要求李玖怡、郑征英支付其违约金68.8万元，缺乏事实和法律依据，原审不予支持。至于租金损失，首先，颜元英、何湘伏在支付合理对价后，取得1703号房的所有权，其有权要求原告李顺元搬离1703号房；其次，在《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》中约定原告李顺元虽享有1703号房的居住权但也是需要支付租金的，何况在2016年12月20日的协议中，三人已重新约定1703号房由郑征英和李玖怡居住，而李顺元却无偿使用居住1703号房，一定程度上损害了李玖怡的合法权益；其三，李顺元名下还有其他房产，无需在外租房居住。综上，原告要求四被告支付其租金损失36万元，缺乏事实和法律依据，一审不予支持。至于优先购买权，首先，李顺元、郑征英、李玖怡在2015年7月9日签订的《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》和2016年12月20日补签的《协议书》中均没有约定优先购买权；其次，李玖怡在其成年后依法取得了1703号房的所有权，其有权处分该房屋；其三，虽《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》中约定1703号房由李顺元和李玖怡共同居住，但在2016年12月20日的协议中，三人已重新约定1703号房由郑征英和李玖怡居住，李顺元作为无偿使用人，既不是房屋的共有人，也不是房屋的承租人，故其主张房屋优先购买权，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百八十五条、第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回原告李顺元的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币14232元，保全费5000元，合计人民币19232元，由原告李顺元承担。二审期间，李顺元提交证据1.李顺元给李玖怡转账记录，拟证明2019年4月前李顺元向李玖怡交纳1703的房租；证据2.李顺元交纳水电费的记录，拟证明李顺元一直住在1703房；证据3.1703房评估报告，拟证明被上诉人买卖价格远远低于正常价格。郑征英、李玖怡质证认为，三份证据均属于复印件、打印件，证据来源不明，对真实性、合法性有异议；即使该证据真实，上诉人应当在一审提交，故不属于新证据的范围。关联性也有异议，转账记录，不能证明李顺元是支付房屋按揭款，根据离婚协议上诉人李顺元有向李玖怡支付每月1000元生活费的义务，而且从转账的月份和金额来看，刚好与生活费的时间和金额相吻合。再根据李顺元支付按揭款的交易习惯，是向按揭款的账户直接支付，从没有向李玖怡账号支付过按揭款，所以不能达到证明目的。关于生活费和水电费的缴纳，即使真实也与本案没有任何关联。对评估报告的关联性有异议，该评估价格并非合法有效的鉴定机构作出的结论，不能作为市场价的参考。颜元英、何湘伏的质证意见同郑征英、李玖怡的质证意见。本院对李顺元的提交的证据审核认为，证据1不能证明款项的性质，无法证实与本案的关联性，不予采信。证据2从其形式不能证实缴费人是谁，也不能证实李顺元一直居住在1703号房，故不予采信。证据3只是在线网络评估，不能作为司法评估认定的依据，故不予采信。对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。二审的争议焦点为：李玖怡转让1703号房屋的行为是否合法有效，该转让行为是否损害了上诉人李顺元的居住权、优先购买权等权益，如损害了，李玖怡、郑征英、颜元英、何湘伏是否应该赔偿。现作如下分析认定：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案李玖怡于2019年4月22日与颜元英、何湘伏于签订的《不动产转让协议书》，系其意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故李玖怡转让其名下1703号房屋的行为合法有效。李顺元认为郑征英与颜元英、何湘伏恶意串通，李玖怡受人胁迫、利诱、误导，该转让行为无效的理由不成立，本院不予支持。关于房屋转让行为是否违反了《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》的约定，损害李顺元的权益（居住权、优先购买权），是否应当赔偿的问题。1.根据《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》约定，李顺元、郑征英将涉案1703号房屋赠与女儿李玖怡，并办理了产权过户登记，李玖怡系涉案房屋的合法产权人，具备产权过户的民事行为能力，对其名下房产享有处分权；2.虽然李顺元、郑征英、李玖怡在《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》共同签字约定“男女任一方健在时，被抚养人李玖怡不得以任何形式处置上述三不动，否则视为严重违约”，但李玖怡作为涉案1703房产的受赠人，当时系限制民事行为能力人，该约定限制李玖怡对涉案房屋的处分权，并非实施与李玖怡智力相适应的民事法律行为，故该约定对李玖怡不发生效力；3.2016年12月20日，李顺元、郑征英、李玖怡就涉案1703号房签订《协议书》，约定1703号房归郑征英和李玖怡居住，该约定变更了之前《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》中李顺元对涉案1703号房有居住权的约定，故在李玖怡转让涉案1703号房屋时李顺元对该房屋并不享有居住权，因李顺元并非涉案1703号房屋的共有人或承租人，故并不享有法定的优先购买权；4.《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》关于“所有不动产除被征收外，只能在男方李顺元、女方郑征英和被抚养人李玖怡三人之间过户或更名名，任何一方不得将自己拥有的不动产转卖给第四人或将不动产从事抵押担保等行为，否则视为严重违约，违约方应向索赔方支付违约金的”的约定，并非李顺元对涉案1703号房屋享有优先购买权的约定；5.李顺元、郑征英作为李玖怡财产的共同代管人，没有按《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》的约定及时偿还涉案1703号房屋的银行按揭贷款，导致银行要求提前收回贷款，李玖怡转让房屋系对自己物权的自由处分，未损害他人利益；6.根据《离婚协议书暨家庭财产分割协议书》李顺元有属于自己的房产，李顺元对其主张的30年的租金损失也未提交任何证据。综上，李玖怡转让涉案房屋的行为合法有效，该转让行为未损害李顺元的居住权，优先购买权，郑征英、李玖怡也不存在违约事实，李顺元要求郑征英、李玖怡支付违约金的请求，以及要求郑征英、李玖怡、颜元英、何湘伏承担租金损失的请求没有事实和法律依据，原审不予支持正确。李顺元的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由李顺元负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年十一月二十二日法官助理  李 艳书 记 员  郭敏慧