广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终307号上诉人（原审被告）：连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处，地址：广东省连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村。负责人：邓锡强，该自然村村长。委托诉讼代理人：邓锡富，男，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县。是莲花自然村副村长。委托诉讼代理人：周红平，是广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾爱古，男，汉族，住所地：广东省连州市。委托诉讼代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。上诉人连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处因与被上诉人曾爱古房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2018）粤1825民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的诉讼请求。2、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案租赁合同部分无效，双方均不存在过错，因此，上诉人不应当承担租金损失。据合同法第五十六条载明:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，关于《50年房产期租用合同》的补充协议因超20年无效，对于无效合同，因双方无过错，双方应各自承担损失。上诉人只能承担退租的义务，并不能承担被上诉人预期租金的损失。二、即便要赔偿，上诉人租给袁建*的租金为每平方米16元，本案房屋24.36平方米，应当以此为标准即每月389.76元赔偿给被上诉人。上诉人2012年4月8日与袁建*签订了《房屋租赁合同》，给定将包括本案在内的房屋租赁给袁建*，租金为单位每月每平方米16元，本案房屋为24.36平方米，因此，上诉人预期房租收入为:16元X24.36平方米=389.76元。三、上诉人没有获利，被上诉人的所谓预期租金损失于法无据。合同法第113条载明:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而本案中，上诉人并无违约，也无过错，因此，对于被上诉人的所谓预期租金损失也只能由自己承担。按照一审法院判决第一项，原来50年租赁合同期间是2024年11月18日止，按照被上诉人与袁建*的另案起诉的租赁合同纠纷案件，被上诉人在2018年4月23日之前的租金收入都可以得到保证或者说可以以袁建*的诉讼中得到相应的租金收入，因此被上诉人如果要获得租金收入只能从2018年4月23日至2024年10月8日止，该期限只有6年7个月的租金收入，即使按照被上诉人与袁建*的判决是2500元一个月，也只有79个月的收入，约18多万元的收入。因此一审法院判认我方赔偿291000元不合法没有依据相关租赁的事实，上诉人租赁给袁建*的收入是每月按平方是16元，每月总共才389.76元的预期收入，我方认为在双方都有过错的情况下，我方赔偿只能将可以袁建*获取到的租金收入来做为赔偿标准。被上诉人曾爱古答辩称：一审判决正确，请求维持原判。曾爱古向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认《50年期产房租用合同》有效期至2035年11月30日止；2、请求人民法院判令连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处返还租金7,600元及利息（利息从1994年12月27日起每年按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至还清款项之日止，暂计至起诉之日止为10,944元）；3、请求人民法院判令连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处赔偿曾爱古租金损失397,500元；4、由连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，1994年1月1日，曾爱古与连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订了租期为50年的《50年期房产租用合同》，从1994年1月1日至2044年1月1日，并进行了公证。合同约定由莲花村办事处将其位于原城东旅店北面第三卡的铺位租给曾爱古，面积为24.36平方米，期限为50年，租金共计29,232元。2010年10月12日，因城东旅店大楼拆旧建新的需要，曾爱古与连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订了补充协议，约定原合同租用期50年不变，已执行合同租用期16年9个月，未执行合同租用期从大楼在建成后（开业之日）计33年3个月租用期满为止。2015年11月5日，城东旅店大楼拆旧建新的新建大楼莲花大厦建好落成，可以交给曾爱古使用，双方签订《关于的补充协议》，约定原合同租用期不变，已执行合同租用期16年9个月，未执行合同租用期从2015年12月1日开始执行。协议还对商铺面积、位置等事项进行约定。另查明，1994年7月8日，曾爱古向连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处缴纳1994年1月1日起至2044年1月1日50年的租金款10,000元；1994年12月27日，曾爱古向连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处缴纳50年剩余租金19,232元及利息961.6元。再查明，曾爱古将其从连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处租来的铺面转租给第三人袁建*，并同意袁建*另行出租，后因租金问题诉至一审法院，一审法院于2018年8月14日作出（2018）粤1825民初146号民事判决。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”根据上述规定，当事人约定的租赁期限最长应为20年，超过部分无效。《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行。曾爱古与连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订的合同在《中华人民共和国合同法》施行之前，合同的20年有效租赁期限应从《中华人民共和国合同法》施行之日起算。因此，曾爱古与连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订的《50年期房产租用合同》超过20年，有效租赁期限应从1999年10月1日起计算20年。2010年10月12日曾爱古、连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处双方签订补充协议至2015年11月5日再次签订补充协议，双方约定原合同已执行16年9个月，租赁物在建期间中止合同的执行，从2015年12月1月起开始执行剩余的33年3个月。由此可知，曾爱古在2010年10月12日至2015年11月30日，曾爱古并没有使用租赁物，该期间5年49天共1,874天应予扣除。1999年10月1日之前的租赁期，因没有法律规定无效的情形，应为有效。因此，曾爱古、连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订的涉案合同的有效租赁期限从1994年1月1日开始计算至2024年11月18日，超过部分无效。关于曾爱古要求连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处返还租金及利息的问题。涉案合同被确认为部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案合同50年租金为29,232元，每年为584.64元。曾爱古从1994年1月1日至2024年11月18日，租赁期共25年9个月，因此，连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处莲花村应返还24年3个月合计14,177.52元租金给曾爱古。利息因曾爱古已提出租金损失的诉讼请求，应在赔偿租金损失中一并处理。关于曾爱古要求连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处赔偿租金损失的问题。曾爱古、连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处于2015年11月5日签订《关于的补充协议》时，双方当事人应当知道合同的有效租赁期限不得超过20年，但双方在上述补充协议中仍约定50年的租赁期限。因此，曾爱古、连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处对造成涉案合同部分无效均有过错，应承担相应的责任。涉案房产的现在租金每月2,500元，有一审法院生效判决认定，应予认可。但鉴于租赁物已经被连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处重新建设，致使租赁物的租金得以增加，在计算赔偿损失是应该予以考虑。鉴于曾爱古预交了租金，确实存在预支租金的利息损失和预期租金收入，在综合××曾××、××自治县××镇高莲村委会莲花自然村办事处造成合同部分无效的过错程度，以及连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处对租赁物重新建设增加的租金收入，酌情确定连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处每月赔偿曾爱古1,000元，24年3个月合计291,000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十四条之规定，一审法院于2018年11月20日作出如下判决：一、曾爱古与连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处签订的《50年期房产租用合同》有效租赁期限至2024年11月18日止;二、连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处应当在判决生效之日起30日内退还租金14177.52元、赔偿291000元，合计305177.52元给曾爱古；三、驳回曾爱古的其他诉讼请求。案件受理费3770.33元，由曾爱古负担831.5元，连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处负担2938.83元。二审中，上诉人连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处提交了一份证据《房屋租赁合同》，拟证明上诉人将本案房屋租给袁建*租金为每平方16元，该房屋为24.36平方米，上诉人预期房租收入为16元*24.36平方米=389.76元，原审法院要求我方按每月1000元赔偿被上诉人是不合情理，是不符合客观实际的。被上诉人曾爱古质证称：1.对于这个合同的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该合同第三款写得很清楚，已经预付了250万预付租金20年。2.一楼的租金比较高，一个整体的出租16年，已经收了250万元预付租金。有相关的法院判决书案号为（2018）粤1825民初146号确认租金为2500元。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处应否赔偿曾爱古租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，涉案的《50年房产期租用合同》的补充协议因超过20年部分无效，对于合同的无效部分，因双方均有过错，应各自承担损失。曾爱古提出的预期租金损失并无法律及事实依据，一审法院判令连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处承担租金损失处理不当，本院予以纠正。综上，一审判决实体处理不当，应予纠正。上诉人的上诉请求依据充分，对其上诉请求应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2018）粤1825民初305号民事判决第一项；二、撤销广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2018）粤1825民初305号民事判决第三项；三、变更广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2018）粤1825民初305号民事判决第二项为：连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处应当在本判决生效之日起30日内退还租金14177.52元给曾爱古；四、驳回曾爱古的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3770.33元，由连山壮族瑶族自治县吉田镇高莲村委会莲花自然村办事处负担77.33元、曾爱古负担3693元；二审案件受理费7540.66元，由曾爱古负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十一月十一日法官助理周嘉俊书记员梁琳培附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。