广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21359号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州市裕房房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇凤凰北横路**。法定代表人：陈小桃。委托诉讼代理人：曾庆娟，广东蕴德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林嫣，女，1974年12月15日出生，汉族，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：陆诗怡，女，1983年6月1日出生，台湾居民,住台湾新北市新庄区。委托诉讼代理人：贺国富，广东杰信律师事务所律师。上诉人广州市裕房房地产中介有限公司（以下简称裕房公司）因与被上诉人林嫣、原审被告陆诗怡居间合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。裕房公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为林嫣向裕房公司支付居间服务费57000元及违约金（违约金以57000元为基数按每日百分之一自2017年3月6日起计付至清偿之日止，以57000元为限）；3.本案一、二审诉讼费用由林嫣承担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋买卖合同》《买卖代理费支付承诺书》是买方与裕房公司、卖方与林嫣之间的真实意思表示，合法有效；同时又认定《买卖代理费支付承诺书（卖方）》没有法律约束力，明显对同一份合同有前后矛盾的认定。一审法院认为裕房公司通过《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的形式赚取房屋交易差价行为违背了诚信原则，属于事实认定错误。案涉证据中均显示房屋交易总额为2150000元，买卖双方均确认知晓。裕房公司为了节省林嫣收转账目的麻烦手续以及保障裕房公司可以及时获得报酬、避免林嫣恶意拖欠费用，故让林嫣确认直接从卖房所得款项抵扣该笔居间服务费。裕房公司收取林嫣50000元的性质就是居间报酬，因裕房公司与林嫣间再无其他任何关于居间服务费的约定。双方的约定仅是对应支付居间费用直接从房屋交易价款里支出无需再行转账而已。房地产买卖是一个开放市场，裕房公司与林嫣的约定并无明显损害买方利益，买方也未提出异议和主张。一审以此驳回裕房公司诉求属处理不当。二、一审法院适用法律错误，损害了裕房公司的合法权益。裕房公司没有损害任何一方委托人的利益，也没有违反公序良俗。根据合同相对性原则，《买卖代理费支付承诺书（卖方）》只约束裕房公司和林嫣，《买卖代理费支付承诺书（买方）》只约束裕房公司和陆诗怡。裕房公司对买卖双方均已如实报告房屋交易的各项信息，买卖双方应当向裕房公司支付的居间服务费用是委托人各自的隐私信息，裕房公司无需也无义务交叉向买卖双方报告各自支付的不等额的居间服务费，没有披露不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不属于损害委托人利益的情形。一审法院适用合同法第四百二十五条属适用法律错误，故裕房公司有权要求林嫣支付居间服务费，买方因林嫣的违约导致没有完成案涉房屋的过户，依据《房屋买卖合同》第十条第5款的约定，应当由林嫣一并承担买方的居间服务费。综上，请求二审法院查明事实，予以改判。林嫣辩称：一、裕房公司未取得房屋其他共有人同意，仍促成合同签订致无法履行，严重损害委托人利益，属于违约行为。依据我国合同法第一百零七条规定，林嫣承担二十多万元违约金后有权要求裕房公司承担相应责任，但林嫣本着歉抑原则未向裕房公司追索，已独自承担该笔损失。二、裕房公司向买受人隐瞒真实交易价格、赚取差价，违反职业规范、损害买受人利益，属于违约行为。陆诗怡因裕房公司吃差价的行为，多负担50000元的价款及50000元价款的交易税费等，利益明显受到损害。三、裕房公司违背诚实信用原则，依法不得主张居间费。裕房公司通过格式条款将自身违约导致的32000元居间费损失转嫁到林嫣身上，违反我国合同法第四十条的规定。四、根据等价有偿原则，裕房公司依法不得主张居间费。依据居间条款约定及双方庭审确认，裕房公司提供的中介服务包括：提供房产交易信息咨询、审核交易双方资格、撮合签约、协助办理网签及递件过户手续等。裕房公司存在过错，造成委托损失，也未完成全部服务事项，故不应得到全额服务价款。陆诗怡述称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。裕房公司向一审法院起诉请求：1.林嫣立即向裕房公司支付拖欠的中介费57000元及违约金（违约金以57000元为本金，按每日1%的标准，自承诺书签订之日即2017年3月6日起计至实际清偿之日为止）；2.林嫣立即向裕房公司支付其委托律师办理案件的律师服务费29640元；3.林嫣承担案件诉讼费用。林嫣向一审法院反诉请求：裕房公司向林嫣返还中介费25000元。一审法院认定事实：2017年3月6日，林嫣（卖方）与陆诗怡（买方）、裕房公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，内容为：卖方将位于增城区永宁街××凤晴苑××房（以下简称案涉房屋）出售给买方，该房屋建筑面积为116.56平方米，买卖双方同意成交价为2150000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变，卖方应协助买方办理相关的更名手续。……九、经纪方代卖方所收之临时定金由卖方书面签收后视为正式收取，卖方在收取定金时须将该物业的权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日。十、违约责任：1.卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，并须支付成交价10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有的费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合约；3.买方在交付定金后不能履行本合同条款或因违约而无法购买入该物业，买方支付成交价的10%给卖方作为赔偿，卖方与经纪方平分没收的定金，并有权将该物业售予他人；5.在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费。守约方已支付的中介服务费，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；6.买卖双方在未得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方将同时及分别成为本合同之违约方，并仍须各自负责付予经纪方应得之中介服务费。买卖双方同意该物业须于2017年5月6日前到房管部门办理过户交易手续等。关于上述合同的签订过程，裕房公司及陆诗怡陈述：林嫣委托裕房公司出售案涉房屋并提交了房产证、结婚证等资料，出售房产的原因是用购房款来解决资金周转的问题。陆诗怡亦是委托其留意新塘地段的合适房产，其经核实，买卖双方的条件符合广州市房地产买卖的标准，故促成双方签订合同。林嫣陈述其因资金周转困难，其丈夫跟其说能否通过银行贷款方式将房屋抵押向银行贷款。之后其丈夫前往外省工作，其想通过出售房屋来减轻家庭的经济负担，故到裕房公司处咨询出售房产的相关信息及流程，向裕房公司出示房产证及结婚证等。后其丈夫在2017年4月中旬回来知晓房屋买卖事实，其丈夫不同意出售该房产。裕房公司另陈述其确认林嫣有出示房产证及结婚证，在双方的交流的过程中确认案涉房屋是林嫣的夫妻共同财产，其确认林嫣及其丈夫是同意出售房屋才促成签订合同，林嫣对此不予确认。同日，林嫣与裕房公司签订《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，内容为：林嫣委托裕房公司出售案涉房屋。裕房公司在此过程中为林嫣提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户抵押贷款的程序、手续、发生费用等等方面的咨询，并代表本人与买方进行反复磋商、议价。鉴于裕房公司提供的上述服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如裕房公司促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为50000元整。支付时间为：本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。否则须按签订本合同之日起每日总金额的百分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本协议的履行。本人知悉裕房公司向买方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均提交：向物业所在地人民法院提出诉讼。备注栏手写“以上由裕房地产成功促成上述该物业，成交价为2150000元，业主实收2100000元，多出部分50000元作为给予裕房奖励部分，签署合作成功后支付25000元，剩余部分过户当天支付完。”林嫣于承诺人栏签名。林嫣与裕房公司确认该承诺书所载两处的50000元系同一款项。当日，陆诗怡与裕房公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，内容为“……本人同意支付房地产咨询及买卖代理费人民币叁万贰仟（￥30000.00）元整……备注：在双方递件过户完当天”。裕房公司陈述中介费大写为32000元，之后协商手写改成30000元，陆诗怡确认为30000元。陆诗怡确认其并未向裕房公司支付该中介费。2017年3月6日，林嫣向裕房公司支付中介费25000元，裕房公司出具相应的收款收据。陆诗怡与林嫣就案涉房屋的买卖曾发生纠纷，陆诗怡作为原告、林嫣作为被告、裕房公司作为第三人。陆诗怡诉至广州市增城区人民法院，该院于2018年11月20日作出（2017）粤0183民初3360号《民事判决书》，该判决查明“位于广州市增城区永宁街××凤晴苑××房的产权人为被告。2017年3月6日，被告（卖方）、原告（乙方）、第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定如下内容：被告将其所有的位于广州市增城区永宁街××凤晴苑××房出售给原告，总价为215万元；付款方式为银行按揭付款，合同签订时支付定金5万元，首期楼款60万元在房管部门交易递件当天支付，余款150万元于交易过户及抵押登记手续完成时，由贷款银行直接拨给卖方，若银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者差额由买方于交易递件当天以现金支付；买卖双方同意该物业须在2017年5月6日前到房管部门办理过户交易手续；关于违约责任，卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，并须支付成交价的10%赔偿予买方，并须支付买方已付的所有费用，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同等内容。同日，原告向被告支付定金5万元，被告开具《收款收据》给原告收执，确认收取5万元定金；原告向案外人广州市成泽房地产代理有限公司支付按揭费10500元。被告向第三人支付中介费25000元。2017年4月10日，原告向被告及第三人发函，载明因第三人和被告怀疑原告无法办理按揭手续，存在履约风险，故发函表明观点：原告会在4月14日前支付首期楼款；原告可不办理按揭手续，余款150万元可向被告出具银行存单回执，或进行资金托管，案涉房屋变更登记后即转账至被告账户。该函件于2017年4月15日妥投。2017年4月14日，原告向被告转账支付60万元首期楼款。2017年4月28日，中国工商银行股份有限公司广州新塘碧桂园支行出具《个人资信证明书》，载明截止2017年4月29日，原告在该行有存款150万元。2017年3月14日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行出具《提前还款受理回执》给被告，载明被告需在2017年6月14日前存入全部本金及利息等内容。2017年8月28日，广州市房屋交易监管中心向被告出具《关于查询网签情况的复函》载明，关于案涉房屋的网签情况，2017年3月8日，广州市成泽房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17030200286），并于同年5月23日办理了合同撤下手续，2017年7月4日，广州市裕房房地产中介有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17070026262，附件2）。并附两份存量房买卖合同，两份合同的买卖双方均为原告和被告，房屋情况即案涉房屋，房屋总价均为215万元，不同之处在于附件1的合同是按揭付款，附件2的合同是一次性付款。原告另提交短信记录，载明其已经将支付60万元首期款的凭证以及150万元的存款证明发送给被告，并约被告5月6日前办理过户手续。第三人另提交第三人的工作人员和被告的短信记录，载明第三人的工作人员多次联系被告，希望双方就合同履行情况面谈，但均未得到被告的明确答复，拟证明第三人已经履行了其作为中介的义务。庭审中，原告另作如下陈述：1、关于原告不具备购房资格是不成立的，双方的网签合同发生在2017年3月8日，是限购政策出台之前，且签合同的效力并非房管部门来认定的；2、确认已经收到了被告的65万元退款。被告另作如下陈述：1、原告系台湾人，不能按要求提交一年以上的居住证明、工作证明等，第一次的网签合同已经被房管局认定无效，案涉合同客观上无法履行；2、原告和被告已经口头协商解除房屋买卖合同关系，被告也已经退款，原告也没有提出异议；3、原告不存在损失，被告没有占用原告的资金，且原告不具备购房资格，不存在交易机会的损失；4、原告和被告没有对支付方式作出任何变更，原告私自变更付款方式属于违约行为；5、被告已经申请了提前还贷，尚未偿还贷款，没有偿还的原因是原告不具备购房资格，有没有涂销抵押不影响房屋过户。第三人另作如下陈述：1、第三人已经委托按揭公司办理了网签，但后来原告变更为一次性付款，就不需要办理银行按揭，故撤销网签，通过第三人再次办理网签。2、第三人的工作人员告知了被告，原告改为一次性付款，但被告没有回复。3、据第三人的专业知识和对官方政策的了解，原告具备购房资格。4、买卖双方都没有提供齐备办理按揭所需的资料，所以没有办理按揭贷款。”该判决认为“原告、被告、第三人于2017年3月6日签署的《房屋买卖合同》是合同各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。对于被告提出案涉合同无效的抗辩，于法无据，本院不予采纳。根据案涉合同的约定，原告应在合同签订当天支付定金，以及房管部门受理交易递件当天支付首期款。而原告于合同签订当天支付了定金50000元，并在被告并未办理案涉房屋的涂销抵押、双方尚未到房管部门办理交易递件手续时，已向被告支付了首期款600000元，说明原告主动履行了合同义务。被告以原告不具备购房资格、不能办理按揭贷款、单方变更付款方式为由抗辩不继续履行合同。因被告并未提交证据证明原告不具备购房资格，本院对被告该抗辩不予采纳；关于付款方式问题，虽双方未对付款方式达成新的合意，但原告一次性付款还是按揭付款，对被告的权益并未造成实质影响，原告的行为不构成根本性违约。且被告在面对原告和第三人的多次短信询问过程中，均对合同履行情况不给予明确答复，而却在合同尚未解除的情况下，将首期款及定金退还原告，该行为已经明确表明其不继续履行合同，构成根本性违约。因被告构成违约，且被告已将已收房款退还，以实际行为表示不再继续履行合同，合同已经实际无法履行；而原告接收了被告退还已收的购房款，并起诉只要求被告支付违约金，说明原、被告的实际行为表明解除了双方的买卖合同关系。故原告依据合同约定要求被告承担总房价10%的违约金21.5万元（215万元×10%），合理合法，本院予以支持。对于被告抗辩违约金过高问题，因被告未提交证据证明约定违约金的损失高于实际损失的依据，故对被告的抗辩不予采纳。”据此判决：“一、确认原告陆诗怡、被告林嫣、第三人广州市裕房房地产中介有限公司于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告林嫣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆诗怡支付违约金21.5万元。”该判决已经生效。判后，陆诗怡、林嫣达成和解协议，内容为林嫣向陆诗怡支付包括违约金在内的款项244000元，陆诗怡放弃购买案涉房屋的权利等。2018年9月14日，裕房公司（甲方）与广东瑞迪安律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，内容为：甲方与岑海涛、林嫣、刘辉、陆诗怡因居间合同纠纷案，委托乙方为甲方的诉讼、仲裁及执行代理人，经双方协商，订立下列各条，共同遵照履行：一、乙方接受甲方委托，指派余玉洁、曾庆娟律师为甲方的诉讼、仲裁及执行代理人。律师费：风险收费：每个案件执行或调解回款的百分之三十六支付律师费。办案费用：每个案件执行或调解回款的百分之四支付。原告确认该律师费尚未发生。庭审中，当事人确认裕房公司收取的房地产咨询及买卖代理费包括：咨询主要就是房产的现状及登记信息、共有情况、是否符合出售的条件、能否正常出售；对应买家这边是否符合购买条件、款项的支付能力、是否需要银行贷款；对应卖家这边是否需办理涂销抵押；协助买卖双方的时间及初步评估房屋的市场出售价、中介费的收取标准。买卖代理就是促成买卖合同的签订、网签、帮助办理递交过户手续的资料、催促买家及时足额的支付房价款、或者帮买家想办法解决资金的周转问题。另查明，林嫣与黄景松系夫妻关系，于1996年10月15日结婚。以上事实，有裕房公司、林嫣提供的证据及当事人的陈述证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：陆诗怡为台湾地区居民，本案为涉台居间合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。本案的合同履行地和标的物所在地位于广州市增城区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的规定，一审法院依法对本案享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。案涉的《房屋买卖合同》存在买卖双方的房屋买卖合同关系及买卖双方与裕房公司之间的居间合同关系两个法律关系，本案审查的是当事人之间的居间合同关系，该合同关系及双方之后签订的《买卖代理费支付承诺书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。林嫣抗辩该承诺书因侵害了陆诗怡利益及违反法律行政法规的强制性规定而无效，没有依据，一审法院不予采信。根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点为林嫣应否向裕房公司支付中介费，对此一审法院分析如下：其一，关于裕房公司与林嫣在《买卖代理费支付承诺书（卖方）》中约定的款项50000元的性质。虽然双方约定代理费50000元，但根据双方在该承诺书中的约定“以上由裕房地产成功促成上述该物业，成交价为2150000元，业主实收2100000元，多出部分50000元作为给予裕房奖励部分，签署合作成功后支付25000元”，结合双方确认该50000元为同一款项，故该款项实为房屋交易过程中产生的差价。其二，裕房公司作为专业中介机构从事房地产经纪服务，其义务是按照委托人的指示，报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其权利是获得约定的居间报酬或要求委托人支付必要费用。在居间服务过程中，裕房公司理应遵守职业规范，恪守职业道德，其通过《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的形式赚取房屋交易差价的行为严重违背了诚实信用原则，损害委托人利益，扰乱市场交易秩序，违反公序良俗，与中介机构作为居间方应如实报告交易信息的法定义务相悖，故该《买卖代理费支付承诺书（卖方）》没有法律约束力。裕房公司据此主张林嫣向其支付中介费及违约金没有依据，一审法院对该项主张不予支持；裕房公司已收取的交易差价25000元应退还予林嫣。其三，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”裕房公司受案涉房屋买卖双方的委托从事居间活动，理应如实向委托人报告交易信息，其向买受人隐瞒真实交易价格、赚取交易差价行为显然损害的买卖双方的权益，其无权向买卖双方要求支付报酬。但考虑到裕房公司已促成买卖双方签署了《房屋买卖合同》，其主要服务已经完成，且根据已经生效的（2017）粤0183民初3360号《民事判决书》，因林嫣构成根本性违约导致房屋买卖合同关系解除，故综合本案案情，根据公平原则，一审法院酌情确定林嫣应向裕房公司支付5000元劳务开支，据此，裕房公司应向林嫣返还房款20000元。如上所述，裕房公司在案涉合同居间过程中存在过错，且裕房公司与林嫣对律师费用并未有约定，裕房公司主张的律师费并非其维权的必要开支，理应由其自行承担，故对其主张的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回裕房公司的全部诉讼请求；二、裕房公司应于判决发生法律效力之日起十日内向林嫣返还房款20000元；三、驳回林嫣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2374.8元，由裕房公司承担；反诉受理费212.5元，由林嫣承担42.5元，裕房公司承担170元。二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，陆诗怡为台湾地区居民，本案为涉台民事纠纷案件，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在大陆，依照最密切联系原则，本案应适用大陆法律作为解决本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要为林嫣是否应向裕房公司支付居间服务费。首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。在促成房屋买卖合同签订过程中，裕房公司与林嫣通过《买卖代理费支付承诺书（卖方）》约定“如裕房公司促成买方与本人达成买卖合同，本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共为50000元整”，结合本案中裕房公司和林嫣并未事先商定除实际交易价格以外的售房价格、各方就案涉房屋的议价过程、案涉《房屋买卖合同》条款内容等情况分析，该50000元属双方约定的居间服务报酬，而非房屋交易过程中产生的差价；备注栏手写部分内容系双方对上述50000元居间服务报酬支付方式及支付时间的补充约定。一审法院关于裕房公司通过《买卖代理费支付承诺书（卖方）》的形式赚取房屋交易差价的认定有误，本院予以纠正。其次，裕房公司已促成林嫣与陆诗怡签订案涉房屋的买卖合同，林嫣作为委托人应履行支付居间服务费的义务。双方在《买卖代理费支付承诺书（卖方）》明确裕房公司的居间服务内容为：为林嫣提供详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户抵押贷款的程序、手续、发生费用等等方面的咨询，并代表林嫣与买方进行反复磋商、议价。另备注约定“签署合作成功后支付25000元，剩余部分过户当天支付完毕”。可见，裕房公司除促成林嫣与买方签订房屋买卖合同外，还应负有提供详尽咨询、必要协助等义务。本案中，裕房公司在明知案涉房屋可能属于林嫣与配偶共有财产的情况下，有义务提醒交易双方就此审慎处理，明确林嫣配偶是否同意出售并完善相应手续，结合各方签订合同及履行情况，裕房公司并未向买、卖双方委托人恪尽审慎告知及提醒义务。另，因林嫣和陆诗怡签订的案涉《房屋买卖合同》未能依约履行而被广州市增城区人民法院判决解除，裕房公司就此减少履约沟通、协助过户等居间服务项目内容。综上，鉴于裕房公司履行合同过程中存在瑕疵，并因案涉《房屋买卖合同》解除减少必要服务内容，结合生效裁判对案涉《房屋买卖合同》解除的过错认定主要在林嫣一方，对裕房公司关于林嫣给付居间服务费的主张，本院酌情支持25000元。基于该25000元居间服务费林嫣已实际支付，裕房公司上诉请求中关于林嫣已给付的25000元无需返还的部分，本院予以支持。裕房公司主张要求林嫣支付剩余的25000元无据，本院不予支持。再次，关于裕房公司要求林嫣依据案涉《房屋买卖合同》约定代陆诗怡支付居间服务费的主张，本院认为，因裕房公司提供居间服务存在瑕疵以及林嫣的根本违约，导致陆诗怡签订案涉《房屋买卖合同》购买房屋的合同目的无法实现，应各自对此承担相应的责任，林嫣已依法院生效裁判向陆诗怡履行违约赔偿责任；结合裕房公司在履行合同过程中的瑕疵责任以及减少后续履约协助义务的情况，裕房公司向陆诗怡收取居间服务费缺乏理据，故此，裕房公司主张林嫣代陆诗怡支付居间服务费，本院不予支持。综上所述，裕房公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实部分有误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初500号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初500号民事判决第二项；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初500号民事判决第三项为：驳回林嫣的全部诉讼请求。一审案件受理费2587.3元，由广州市裕房房地产中介有限公司承担2374.8元，林嫣承担212.5元；二审案件受理费2580元，由广州市裕房房地产中介有限公司承担2370元、林嫣承担210元。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  罗 毅审判员  张明艳二〇一九年十一月二十五日书记员  陈蕴琦刘嘉欣