北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14932号上诉人（原审被告，反诉原告）：庞兆周，男，1981年12月12日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张金龙，北京市荣博律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：卢宁，女，1981年2月12日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：田颖，北京京扬律师事务所律师。上诉人庞兆周因与被上诉人卢宁租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初19483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庞兆周及其委托诉讼代理人张金龙，被上诉人卢宁及其委托诉讼代理人田颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞兆周上诉请求：请求撤销一审判决发回重审或依法改判支持庞兆周的一审全部反诉请求，庞兆周服从一审判决书第一判项，不同意第二判项。一、二审诉讼费用由卢宁承担。事实和理由：1.租了而不能正常用的使用，故租金也是涉案无效合同给庞兆周造成的严重损失，也应该进行责任划分，一审法院没有考虑这个因素是根本错误的。2.庞兆周没有认可过判决书中房屋占有使用费的数额，一审法院对庞兆周认可的房屋占有使用费存在严重错误理解和认定。3.一审判决认定庞兆周承担次要责任是错误的。4.一审判决无视庞兆周二次装修的事实，拒绝采纳庞兆周二次装修的证据，违背了以事实为依据的基本原则。5.合同无效，因无效合同取得的财产应该予以返还或者部分返还。卢宁辩称，同意一审判决，不同意庞兆周的上诉请求。卢宁向一审法院起诉请求：1.确认卢宁与庞兆周签订的房屋租赁合同无效；2.庞兆周支付卢宁房屋占有使用费229161元。庞兆周在一审法院反诉请求：要求卢宁给付涉案房屋装饰装修损失450040元。一审法院认定事实：2015年8月25日，卢宁（甲方）与庞兆周（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方租赁给乙方位于北京市通州区（宋庄镇）疃里村中加学校西侧新天地市场15A、15B，承租面积398平方米。租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月30日止。租金金额为每年25万元。《合同》签订后，庞兆周给付卢宁2万元押金，卢宁交付房屋。庭审过程中，双方均认可，房屋交付时为毛坯。庭审过程中，卢宁称能够转移走的装修部分已经转移，但是还存在一些不能转移走的部分有相应损失。庞兆周就其装修损失向一审法院申请评估，经北京市高级人民法院摇号确定评估机构为国宏信价格评估集团有限公司（以下简称评估公司）。2019年1月23日，评估公司出具价格评估报告，编号为国宏信（民）字2019第193005号。评估报告结论为：价格评估标的在评估基准日的价格为￥169206.00（人民币壹拾陆万玖千贰佰零陆元整），其中，非争议项价格为：￥42656.00元，争议项价格为：￥126550.00元。关于评估报告结论，卢宁对于非争议项认可，对于争议项数额认可，但认为己方做过地面和防水，所以争议项的数额中有一部分应是己方投入。庞兆周对于评估报告不认可，其认为二次装修没有评估，如果算上二次装修评估价值应比评估报告数额要多，但关于二次装修相关证据，庞兆周逾期举证，且卢宁对庞兆周二次装修不认可。庞兆周认可如不计算二次装修，对于评估报告数额无异议。关于卢宁主张的房屋占有使用费229161元，庞兆周认可。涉案房屋未取得建设工程规划许可证及其他相关合法手续。涉案房屋系卢宁与案外人杨国林共同出资购买，杨国林表示关于涉案房屋有关事宜都授权给卢宁处理，己方承担相应的权利义务。庭审过程中，双方均认可庞兆周已经腾退涉案房屋并向卢宁交付，时间为2019年4月4日。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，卢宁出租给庞兆周的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同违反上述法律规定应属无效。对于卢宁主张与庞兆周签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中涉案合同无效，卢宁作为房屋出租人，明知房屋未取得建设工程规划许可证还对外出租，应负合同无效的主要责任。庞兆周作为承租人，亦有对房屋合法性进行审查的一般性义务，故对于该合同的无效，庞兆周应负次要责任。考虑到案件整体情况，关于责任的划分比例具体为卢宁70％，庞兆周30％。虽然双方签订的房屋租赁合同无效，但庞兆周实际占有房屋属实，应比照合同约定的金额支付实际占有使用费。关于具体数额，双方均认可为229161元，一审法院不持异议。关于庞兆周的装修损失，卢宁对装修价格评估结果认可，但认为己方做过地面和防水，应进行扣减，但卢宁对于该主张并未举证，故一审法院不予采纳。庞兆周对于评估结果不认可，认为其进行过二次装修，故实际价值应高于评估报告数额。但庞兆周在鉴定过程中法院规定时间内并未举证，且最后一次庭审过程中提交相关证据卢宁不认可。对于二次装修部分内容，庞兆周仅举证装修合同，没有相关付款凭证，故一审法院认为该部分损失，证据不足，一审法院不予支持。一审法院对于评估公司确定的数额169206元予以确认。对于该项损失按双方过错责任卢宁应承担118444.2元；庞兆周应承担50761.8元。上述费用在庞兆周应支付卢宁的房屋占有使用费中扣减后，庞兆周应支付卢宁的房屋占有使用费为110716.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认卢宁与庞兆周于2015年8月25日签订的房屋租赁合同无效；二、庞兆周于本判决生效之日起七日内给付卢宁房屋占有使用费110716.8元；三、驳回庞兆周的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，卢宁出租给庞兆周的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同违反上述法律规定应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，卢宁作为房屋出租人，明知房屋未取得建设工程规划许可证还对外出租，应负合同无效的主要责任。庞兆周作为承租人，亦有对房屋合法性进行审查的一般性义务，故对于该合同的无效，庞兆周应负次要责任。故，一审判决划分责任的具体比例为卢宁70%，庞兆周30%并无不当，本院予以维持。关于涉案房屋的使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，庞兆周实际占有涉案房屋，应比照合同约定的金额支付实际占有使用费。现双方在一审中均认可涉案房屋于2019年4月4日腾退且认可房屋实际占有使用费为229161元，一审法院据此认定庞兆周应承担的房屋使用费数额并无不当，本院予以维持。庞兆周主张按照责任比例支付房屋使用费缺乏法律依据，本院不予采纳。关于庞兆周主张的二次装修损失问题。庞兆周在一审鉴定过程中未按一审法院规定时间按期举证，且仅提交了装修合同，并未提交相关付款凭证。故庞兆周对其主张的二次装修损失并未提交充分证据予以证明，一审法院对庞兆周该主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，庞兆周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8907元，由庞兆周负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  张 帆审 判 员  周 易二〇一九年十一月十四日法官助理  张钰鑫法官助理  胡 实书 记 员  刘 慧