浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4054号 原告（案外人）：王金尧，男，1966年6月4日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐国水，浙江徐星律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王青严，女，1963年9月28日出生，住天台县。 被告（申请执行人）：叶桂娥，女，1974年8月31日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：庞红飞，天台县赤城法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：叶占飞，男，1976年5月2日出生，汉族，住天台县。 第三人：叶君芬，女，1976年9月27日出生，汉族，住天台县。 第三人：叶梦星，男，2001年12月23日出生，汉族，住天台县。 原告王金尧与被告叶桂娥、叶占飞、第三人叶君芬、叶梦星案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日和10月29日两次公开开庭进行了审理。原告王金尧及其委托诉讼代理人徐国水、王青严，被告叶桂娥及其委托诉讼代理人庞红飞，被告叶占飞两次开庭均参加诉讼，第三人叶君芬仅参加第一次开庭，第二次开庭未参加诉讼，第三人叶梦星两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金尧向本院提出诉讼请求：一、判决停止对坐落于天台县房屋的执行；二、依法确认涉案房屋归原告所有，并由被告叶占飞、第三人叶君芬、叶梦星协助原告办理过户手续；三、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年12月26日天台县人民法院作出（2018）浙1023执4357号执行裁定书，查封了原告购得的涉案房屋。原告不服提出书面异议，2019年7月17日天台县人民法院作出（2019）浙1023执23号执行裁定，裁定驳回原告的异议。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据：一、涉案房屋登记在被告叶占飞、第三人叶君芬、叶梦星和忻玉娥四人名下。2009年12月1日忻玉娥病故，其遗产于2017年12月29日经公证处公证由叶乌牛继承，而叶乌牛通过公证处声明其涉案房屋产权归叶占飞所有；二、2006年5月5日，原告王金尧与被告叶占飞、第三人叶君芬由原村委会主任叶小罗做中见，订立绝卖契约，将涉案房屋出卖给原告王金尧，约定房款为177600元，原告已全部付清房款；三、订立契约之日，被告即交付了涉案房屋，原告也装修入住，十多年来各方均无异议，这有原告缴纳的水电费、居委会及邻居的证明予以证实。四、涉案房屋未办理过户登记，系被告方的原因造成，不是原告方的原因：因涉案房屋被告叶占飞和第三人叶君芬夫妇不和准备离婚，免得日后麻烦，原告于2011年提前归还按揭贷款，取回两证后去本县便民中心办理过户手续，结果发现共有人之一的忻玉娥病故，需办理继承权公证，该公证从2015年申请，直至2017年12月29日办理完毕，公证书中明确忻玉娥的遗产由叶乌牛继承。2019年3月22日叶乌牛又通过公证声明诉争房产的共有权利归叶占飞所有，并委托叶占飞办理过户手续。为了过户之事，原告已想尽一切办法，并已尽了最大的努力。五、原告对被告叶占飞与叶桂娥间的借款真实性存在怀疑，请求查明款项交付的事实。综合上述的理由，请求支持原告的诉讼请求。 被告叶桂娥辩称：被告叶桂娥与被告叶占飞之间的债务已经天台县人民法院调解确认，由于被告叶占飞未履行还款义务，依法应执行被告叶占飞所有的房屋。本案诉争的房屋登记在被告叶占飞的名下，应属被告叶占飞所有，原告王金尧不享有所有权。原告王金尧主张所有权也必须同时符合四个条件：一是在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部房款，或按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人的原因未办理过户手续。本案的绝卖契约并非被告叶占飞夫妻俩的真实意思表示，契约中叶占飞未签字；而且第三人叶君芬也只是说在空白纸上签过字，还有被告叶占飞夫妻在离婚协议中还认为涉案房屋仍属于夫妻共同财产，约定归叶占飞所有。诉争房屋还有忻玉娥和叶梦星两个共有权人，他们均未在契约中签字，特别是叶梦星尚未成年，依法应保护未成年人的合法权益，故该绝卖契约应属无效。同时对叶乌牛的委托书也有异议，若其本人同意出卖，过户时到场签字即可，又何必大费周折办理委托手续？在契约中对款项支付方式及相关内容未作详细约定，被告叶占飞夫妇仅承认向原告借款6万元，所以已付清房款与事实不符。王某的2万元借款本息，证人间的陈述自相矛盾。原告陈述支付房款是由6万元的借款本息88800元，王某的借款2万元本息为28900元，再每月620元付了59900元，合计177600元，经计算实际6万元的借款本息仅88720元，王某的借款本息仅28000元，按揭支付8年实际为59520元，故实际仅支付176624元，相差976元，故原告未足额支付购房款。对原告提供的被告叶占飞的情况说明的真实性和关联性均有异议，不能作为定案的依据，同时希望法院启动测谎仪，对被告叶占飞陈述的真实性进行检测。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告叶占飞辩称：第一次开庭时辩称，现在产权仍登记在我的名下，我应享有所有权，出卖给原告的行为不是我的真实意思表示，也非我本人签字，也没有其他共有人的签字，违反了法律的强制性规定，并且离婚时以夫妻共同财产进行分割，原告未全额支付购房款，对王某的付款不知情。与被告叶桂娥的债权已由调解书所证实。第二次开庭时辩称，对情况说明补充材料是由我签名和按指印的，内容也是真实的。 第三人叶君芬述称：对诉争的房屋我们没有住过，也没有装修过，原告何时住入时间忘记了。 第三人叶梦星未答辩。 原告王金尧提供的证据有：1、被告叶占飞高山移民安置房认购合同；2、天台县房屋的土地使用证；3、天台县房屋所有权证；4、不动产登记资料查询结果证明；上述四份证据证明诉争房屋的产权来源及共有权人为叶占飞、忻玉娥、叶君芬、叶梦星四人。5、2006年5月5日原告王金尧与被告叶占飞、第三人叶君芬签订的绝卖契约；6、中见人叶小罗的证人证言，前述两份证据证明诉争房产的交易情况；7、（2017）浙天证字第4471号公证书，证明忻玉娥于2009年12月1日死亡，其诉争房地产中的共有权益归儿子叶乌牛继承，叶乌牛又自愿将其诉争房产的共有权送给儿子叶占飞；8、叶乌牛的委托书，证明叶乌牛同意将诉争房产出卖给原告，一切手续委托叶占飞办理。9、天台县农商银行的短信记录四页；10、中国银行的付款账单九页；11、天台农村商业银行股份有限公司账单二份；12、2004年5月8日行政事业单位往来款收据；13、证人王某的证言；14、2019年8月22日原告王金尧的情况说明一份，上述证据证明原告购房款的支付情况。15、幸福花苑居委会的证明一份；16、邻居杨州明、毛林波等人证明一份，上述证据用以证明原告入住的情况。17、2017年6月27日天台县公共租赁住房申请表一份；18、叶梦星的常住人口登记卡，证明叶梦星于2001年12月23日出生，至今尚未成年；19、2019年3月22日（2019）浙天证字第0704号公证书，证明诉争房产还有共有权人忻玉娥和叶乌牛等的关系需要处理，上述证据用以证明未过户有其客观原因，并非原告的过错。20、2011年4月19日天台县人民政府办公室天政办发（2011）39号“关于印发天台县高山移民幸福花苑安置房转让有关规定”、2018年9月6日天台县人民政府办公室天政办发（2018）42号“天于印发天台县高山移民幸福花苑安置房转让有关规定”；21、天台县高山移民新区建设指挥部证明，上述证据用以证明政策已允许转让和办理过户手续。22、2019年10月18日被告叶占飞的情况说明补充材料一份，证明原告购买诉争的房产，已付清房款，也已入住多年的事实。 被告叶桂娥提供的证据有：1、被告叶占飞与第三人叶君芬的离婚协议书，证明原告王金尧与被告叶占飞间的房屋买卖无真实性；2、被告叶桂娥与第三人叶君芬的录音文本及光盘，证明原告王金尧与被告叶占飞不存在买卖的事实，王某的作证偿还借款也不事实；3、被告叶占飞天台县高山移民安置房认购合同，证明五年内不得交易买卖。 被告叶占飞、第三人叶君芬、叶梦星未向法庭提交证据。 被告叶桂娥对原告王金尧提供的1号、2号、3号、4号证据均没有异议，对5号证据的真实性、合法性和关联性均有异议，对6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号证据的真实性和关联性有异议，对13号、14号、15号、16号、17号证据的真实性、合法性和关联性均有异议，对18号证据的真实性没有异议，但对关联性有异议；对19号的真实性、合法性和关联性均有异议；对20号证据的真实性无异议，但与本案的关联性有异议；对21号、22号证据的真实性、合法性和关联性均有异议。被告叶占飞对原告提供的1号、2号、3号、4号、6号、7号、8号、12号、15号、16号、18号、19号、20号、21号、22号证据均没有异议；对5号证据我看不清楚，对9号证据我未付款事实，对10号、11号证据我看不来，对13号、14号证据我不清楚，对17号证据我不知道。第三人叶君芬对原告提供的1号、2号、3号、4号、7号、12号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号证据均没有异议，对5号证据的签字是认可的，但对时间不认可；对6号证据未付款事实，对8号证据不清楚，但无意见，对9号证据我未付款事实，对10号、11号证据我看不出支付；对13号证据我未借过款，对14号证据中的6万元我认可，另2万元不认可，按揭我未付过，但谁付我不清楚；因第二次开庭时第三人叶君芬未到庭，未对22号证据发表质证意见。 原告王金尧对被告叶桂娥提供的1号证据的真实性无异议，但对与本案的关联性有异议，因无法对抗合同；对2号证据的真实性、合法性和关联性均有异议；对3号证据的关联性有异议。被告叶占飞、第三人叶君芬对被告叶桂娥提供的三份证据均没有异议。 第三人叶梦星经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。 经庭审质证，对原告提供的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、18号、19号、20号、21号、22号证据均符合证据的真实性、合法性和关联性的要求，并能互相印证，本院对上述证据予以采信；对原告提供的16号证据因证人未到庭作证，对其真实性无法确认，故不予采信；对17号证据因与本案不具有关联性，本院不予采信。对被告叶桂娥提供的1号证据，是有关机关保存的材料，对其真实性予以采信，但对其证明对象本院不予采信；对2号证据因其内容与所要证明的对象之间没有直接的关联，且又与其他的证据相冲突，故不予采信；对3号证据符合证据的要求，本院予以采信。 根据采信的证据及当事人有陈述，确认本案事实如下：2004年5月被告叶占飞与天台县高山移民城关新区建设有限公司签订高山移民安置房认购合同，被告叶占飞向该公司购买天台县房屋，合计建筑面积为145.59平方米，价款为130666元。2004年5月8日被告叶占飞支付首期购房款人民币60000元，2004年7月29日支付二期购房款人民币70666元。2004年11月26日被告叶占飞取得房权证天字第××号房屋所有权证，2004年12月29日取得天台国用（2004）第1-3875号国有土地使用证，登记的共有权人为被告叶占飞、第三人叶君芬、叶梦星和忻玉娥四人。2006年5月5日原告王金尧与第三人叶君芬签订绝卖契约，后由被告叶占飞在该绝卖契约上补签，约定将坐落于天台县房屋出卖给原告王金尧，价款为177600元。房款是以被告叶占飞向原告王金尧的借款本息88800元抵偿、原告王金尧替被告叶占飞归还王某的借款本息28900元，再由原告王金尧支付银行按揭贷款59904元组成。原告王金尧经简单装修后于2006年入住至今。被告叶占飞的祖母忻玉娥于2009年12月1日因病去世，天台县公证处于2017年12月29日出具（2017）浙天证字第4471号公证书，载明忻玉娥遗留的天台县房地产中的共有权益归儿子叶乌牛继承。2018年4月2日叶乌牛出具委托书，载明：我自愿放弃幸福花苑28幢2单元403室房屋产权，承认卖契，同意转户给王金尧，一切手续委托叶占飞办理。2019年3月22日天台县公证处出具声明书真实性的（2019）浙天证字第0704号公证书，声明书载明：叶乌牛自愿放弃位于天台县的房产权利，归儿子叶占飞所有。天台县人民政府于2011年4月19日颁布天政办发（2011）39号“关于印发天台县高山移民幸福花苑安置房转让有关规定”，于2018年9月6日颁布天政办发（2018）42号“关于印发天台县高山移民幸福花苑安置房转让有关规定”，对符合自办理房屋所有权证之日起已满五年等条件的房屋允许转让。 另查明，忻玉娥于2009年12月1日病故，其父母和配偶均先于其死亡，忻玉娥生育有儿子叶乌牛、女儿叶爱妹、叶冬连，叶冬连已死亡六十余年，育有儿子姚庆忠。叶乌牛生育儿子被告叶占飞，被告叶占飞与第三人叶君芬于2000年2月16日经政府登记结婚，于2001年12月23日生育长子叶梦星，于2006年3月3日生育次子叶博洋，被告叶占飞与第三人叶君芬于2011年3月15日经登记离婚。 又查明，被告叶桂娥与被告叶占飞的债务，被告叶桂娥于2018年12月5日向本院起诉，本院于2018年12月6日作出（2018）浙1023民初6463号民事裁定书，裁定查封被告叶占飞共有坐落在天台县的房产，期限为三年。本院于2018年12月10日作出（2018）浙1023民初6463号民事调解书，调解由被告叶占飞在2018年12月23日前归还被告叶桂娥本金15万元及保全费3678元，在2019年2月15日前归还本金15万元及利息33万元。被告叶桂娥向本院申请执行后，本院于2018年12月26日作出（2018）浙1023执4357号执行裁定书，裁定：一、被执行人叶占飞在（2018）浙1023执4357号执行通知书指定的期限内履行（2018）浙1023民初6463号民事调解书确定的义务。二、拒不履行的，冻结、划拨被告叶占飞银行存款人民币800000元，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。原告王金尧对此不服，于2019年1月19日和本院提出书面异议，本院于2019年7月17日作出（2019）浙1023执异23号执行裁定书，裁定驳回原告王金尧的异议。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案原告王金尧与被告叶占飞、第三人叶君芬于2006年5月5日签订绝卖契约，按照天台县人民政府办公室出台的政策规定，在办理房产证之日起已满五年等条件的，可进行转让，在期限到时该绝卖契约对被告叶占飞和第三人叶君芬即产生效力，显然签订买卖合同和生效的时间均在被告叶桂娥民间借贷案件查封之前。原告王金尧也举证证明了从2006年简单装修后入住至今，同时被告叶占飞和第三人叶君芬也承认没有在诉争的房屋上居住过，故应认定原告王金尧自2006年开始入住诉争房屋。关于支付购房款，原告王金尧陈述用60000元借款本息88800元来充抵，被告叶占飞和第三人叶君芬对60000元借款也予认可，故对该事实应予以认定。对于原告王金尧支付银行按揭贷款59904元，有原告提供的还款账单，结合被告叶占飞、第三人叶君芬承认没有还过银行贷款的陈述，应认定由原告王金尧支付上述银行贷款的事实；对于归还王某的借款本息28900元，有王某出庭作证的证词证实，再结合被告叶占飞和第三人叶君芬在绝卖契约中载明的“屋款与房屋所有权证及有关手续等，双方当面交接清楚，各无异议，互不立领”的明确约定，该事实亦应予以认定；被告叶占飞和第三人叶君芬对该借款虽予以否认，但没有提供足够的证据予以推翻，本院不予支持。至于被告叶桂娥辩称的上述付款经计算与约定支付的房款相差976元问题？在房屋的买卖中对小数额的款项只要双方合意，完全有自行决定的权利，故对于被告叶桂娥以差价来否定支付房款的真实性本院不予支持。综上所述应认定原告王金尧已支付了全部房款。至于本案未办理过户的原因问题？由于诉争房屋涉及到另外忻玉娥和叶梦星两个共有权人，对于忻玉娥的共有份额，叶乌牛于2015年8月27日就向天台县公证处申请办理公证手续，又于2018年4月2日出具书面的委托书，再于2019年3月22日天台县公证处出具的声明书公证书，也能证明忻玉娥的共有份额同意出卖给原告王金尧。对于第三人叶梦星的共有份额部分，由于第三人叶梦星尚未成年，待其成年后自行决定。从上述事实来看，未办理过户手续确有其客观原因，原告王金尧也已在多方面进行了努力。综合上述的事实和理由，本院应停止对坐落于天台县房屋的执行。对于原告王金尧要求确认诉争房屋归其所有及协助办理过户手续的诉讼请求，由于共有权人之一的叶梦星尚未成年，也未到庭参加诉讼予以明确，应驳回原告的这一诉讼请求。原告对被告叶占飞与叶桂娥间的借款真实性存在怀疑，应依照审判监督程序处理，不属于本案的审理范围。被告叶桂娥以被告叶占飞和第三人叶君芬的离婚协议中诉争房产归被告叶占飞所有的约定来否认买卖事实，由于与本案查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、停止对坐落于天台县房屋的执行。 二、驳回原告王金尧的其他诉讼请求。 本案受理费8800元，由原告王金尧负担人民币4400元，由被告叶占飞、叶桂娥负担4400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  褚天有 人民陪审员  周亚飞 人民陪审员  余赛芹 二〇一九年十一月二十二日 代书 记员  叶向阳