广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2443号上诉人（一审被告）：吴炳，男，1942年9月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：吴瑞英，女，1952年1月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，系吴炳的妹妹。被上诉人（一审原告）：林柱，男，1979年2月15日出生，汉族，住广东省吴川市。一审第三人：高健强，男，1970年11月7日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。上诉人吴炳因与被上诉人林柱以及一审第三人高健强房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴炳上诉请求：1、判令吴炳无须向林柱返还购房款100098元及支付利息；2、判令吴炳无须向林柱支付房屋增值部分损失247531.2元；3、判令吴炳无须向林柱支付房屋装修损失23853.4元。事实与理由：一、《房地产评估报告》所评估的价值远远高于涉案房屋的真实价值，法院依法不得采纳。房屋是否可以正常流通会直接影响房屋的价值，流通越容易，价值就越高，流通越难，价值就越低。而本案的评估对象是经济适用房，土地性质是国有划拨地，是不能买卖的，也就是不能流通的。但《房地产评估报告》假设评估对象为国有出让用地上的商品房，而这一假设会使房屋的评估价值远远高于真实的房屋价值。导致《房地产评估报告》无法真实反映评估对象的真实价值。即便按照市场惯例，即使同一地段、同一类型的房屋，“小产权房”的交易价格也远远低于商品房的交易价格，所以评估对象的评估价值必须要在不能流通这一条件下进行，才能客观真实地还原评估对象的真实价值。根据《人民调解受理登记表》可以证明在2013年5月吴炳的妹妹吴瑞英、吴瑞秋要求林柱归还房屋，也就是说在2013年5月或之前，吴炳已向林柱主张合同无效与归还房屋，但林柱拒不履行吴炳前述的合法请求，所以对于后续扩大的损失，应当由林柱本人承担，也就说本案房屋价值的评估时点应当在2013年5月或之前。二、吴炳是文盲，并不认识字，关于涉案房屋所涉及的合同、收据等均不是吴炳签字。三、吴炳对涉案房屋的转让事宜并不知情，完全是高健强和林柱串通起来损害的吴炳的合法权益，所以吴炳没有任何的过错，不应当承担林柱的任何损失。林柱、高健强利用工作之便知法犯法，严重损害吴炳的合法权益。基于以上事实和理由，并依据我国有关法律规定，吴炳特提出以上上诉请求，望二审法院查明事实并依法改判。被上诉人林柱辩称，坚持一审的意见，同意一审判决。一审第三人高健强述称，一审判决高健强不需要承担责任是正确的，涉案房屋是经济适用房，高健强认为房屋增值部分的损失评估按照商品房的价值是不恰当、不公平的，评估的结果超出市场价格。林柱向一审法院起诉请求：一、吴炳向林柱返还购房款100098元及利息（以100098元为基数，自2007年2月12日起，按照同期银行贷款利率算至实际支付之日止）；二、吴炳向林柱支付涉案房屋增值部分的损失797602元及利息（以797602元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率为标准，自2019年3月29日开始计算至实际付清之日止）；三、吴炳向林柱支付涉案房屋装修现值的费用59633.51元及利息（以59633.51元为基数，按照同期人民银行贷款利率为标准，自2019年4月24日开始计算至实际付清之日止）；四、本案诉讼费、评估费均由吴炳承担。一审法院查明：一、合同签订情况。2007年2月9日，林柱（乙方）与吴炳（甲方）签订协议书一份，约定吴炳将其购房指标转让给林柱，由林柱购买某某花园×栋×单元×××号房，所有款项由林柱自付。该协议甲方处有吴瑞芳、吴炳签名，乙方处有林柱签名，证明人处有高健强签名。二、付款情况。协议签订后，2007年2月9日，林柱向高健强支付了房屋转让款22000元，高健强向林柱出具了收据。2007年2月12日，林柱向珠海市金湾区财政局支付购房款73045元，保证金5000元。同日，珠海市金湾区住房制度改革领导小组出具73045元购房款及5000元旧房保证金的收款收据，并盖有财务专用章。2013年9月27日林柱以吴炳的名义支付涉案房屋登记费40元、调查费13元。上述金额共计100098元。随后，林柱对涉案房屋进行了装修并入住。高健强一审当庭提交了情况说明，内容显示为“2007年2月9日，本人吴炳及亲妹吴瑞芳将某某花园×栋×单元×××房购房指标转让给林柱。林柱支付的指标转让款我们委托高健强代收，高健强收款后已将2.2万转交给我们”，说明人处有吴瑞芳、吴炳的签名及按捺指印，落款日期为2014年7月13日。吴炳对该情况说明不予认可，且称从未收到过该笔款项。三、诉讼情况。《人民调解受理登记表》显示，2015年1月9日，林柱、吴炳双方因购买涉案房屋指标转让产生纠纷，并向红旗司法所人民调解委员会申请调解。调解结果为因双方意见分歧太大，无法达成一致共识，调解无果，告知双方另寻法律途径解决。2015年3月18日，吴炳就与林柱因购买涉案房屋的纠纷向一审法院提起诉讼。一审法院作出（2015）珠金法民一初字第187号民事判决书，该判决对双方签订的协议书已认定为无效，并判决林柱应将涉案房屋返还给吴炳及驳回林柱请求房屋占用费的请求。该判决已经发生法律效力。（2016）年粤04**执恢30号通知书确定上述判决已在2016年8月执行完毕。四、鉴定情况。本案在一审审理过程中，根据林柱的申请，依法委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司（以下简称正大新公司）及广东明正项目管理有限公司（以下简称明正公司）分别对涉案房屋的市场价值及装修现值进行评估，评估结果分别为涉案房屋在2016年8月的市场价值估价结果为875700元，装修现值可确定造价部分（实地测量部分）为53282.37元、无法确定部分造价（隐蔽工程估算部分）6351.14元。吴炳对房地产评估报告采用的市场评估价值提出异议，认为价值过高。林柱为此预付鉴定费4379元及18387.05元。2019年3月20日及4月23日，一审法院分别去函珠海市金湾区红旗镇人民政府及珠海市国土资源局金湾分局，对涉案房屋的建设综合成本单价及缴纳地价款的单价进行调查。上述两单位分别回函称涉案房屋建设综合成本单价约为1000元/平方米，及如涉案房屋（国有划拨商业用地）已于2016年8月经市政府批准转为出让用地的，该地段商业用地缴纳地价款的基准价为1200元/平方米。一审法院另查明，珠海市金湾区红旗镇矿山路口某某花园×栋×单元×××房的房地产权属人为吴炳，建筑面积116.76平方米。一审法院认为，涉案协议书已经生效判决确定为无效合同，吴炳应承担返还购房款的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错，应当各自承担相应的责任。林柱、吴炳对上述协议书的签订均存在过错。而林柱当时在涉案房屋的管理处工作，明知或应当知晓国家法律、行政法规及政策不允许涉案房屋上市交易而仍予购买，应当就合同无效承担主要责任。一审法院酌情认定林柱在过错比例分担上应承担60%的过错责任，吴炳承担40%的过错责任。结合各方当事人的诉辩意见分析，本案争议焦点为吴炳是否向林柱返还购房款100098元及利息、房屋装修损失费用59633.51元及利息、房屋增值部分损失797602元及利息。一审法院分析如下：一、关于返还购房款的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同被认定无效后，买受人应将房屋返还给出卖人，出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息。涉案协议书已经生效判决确定为无效合同，林柱已代吴炳支付完毕购房款的事实亦已被生效判决确认，吴炳应承担返还购房款的法律后果。吴炳否认收到高健强转交的购房款2.2万元，但未能提交相应证据予以反驳，对高健强提交的情况说明亦未提出鉴定申请，对于吴炳的说法，一审法院不予采信。林柱请求吴炳返还购房款共计100098元及利息，有事实及法律依据，一审法院予以支持。按照前述，林柱的利息损失计算标准应为以100098元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2007年2月12日起算至实际付清之日止的40%为宜。二、关于房屋增值部分损失问题。第一，关于林柱是否可以主张房屋增值部分损失。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，一方因房产价值波动受到的损失，由当事人按照各自的过错责任承担。这里的损失应当包括实际损失和可得利益的损失。吴炳应当赔偿林柱该部分损失；第二，关于评估方法是否合理问题。吴炳认为采用市场比较法来评估，远远高于真实的房屋价格，但未能向一审法院提出更为合理的评估方法。一审法院认为正大新公司参照同地段国有出让土地性质进行评估，然后扣除集体土地转为国有土地补交地价及成本价，符合客观公正公平等民法基本原则，能够更准确体现涉案房屋及土地现有市场价值，一审法院予以采纳。第三，关于评估确定评估基准日为2016年8月是否恰当问题。吴炳认为本案房屋价值的时间应当在2013年5月或之前，理由为当时吴炳已经向林柱主张合同无效和归还房屋的请求。一审法院认为，2013年5月吴炳虽曾提出要求返还房屋的要求，但吴炳也未及时提起诉讼，林柱并未实际腾退房屋，吴炳直到2015年才提起诉讼，而林柱最终腾退房屋的日期为2016年8月，故一审法院最终确定2016年8月为评估基准日符合客观事实，并无不妥。综上，正大新公司评估报告程序合法，使用市场比较法方法客观公正，一审法院予以采纳，可以此作为确定林柱损失的依据。第四，关于损失数额问题。正大新公司出具的评估报告显示2016年8月涉案房屋的市场价值为875700元，扣除划拨土地转为出让土地补交地价款140112元（116.76㎡×1200元/平方米）及建设的成本价116760元（116.76㎡×1000元/平方米），得出涉案房屋在2016年8月的增值部分损失应为618828元。据此，结合吴炳的过程责任程度，其应向林柱支付涉案房屋增值部分损失247531.2元（618828元×40%）。至于林柱主张该部分利息损失，没有法律依据，一审法院不予支持。三、关于装修损失的问题。首先，关于林柱是否可以主张信赖利益损失。信赖利益损失，意旨一方实施某种行为后，另一方对此产生信赖，并为此发生了费用，后因前者违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。根据本案查明事实显示，吴炳将涉案房屋指标出卖给林柱，林柱基于房屋买卖行为认为自己可以取得涉案房屋的权利，并且重新装修房屋。生效判决已经确定双方之间房屋买卖行为无效，林柱须向吴炳返还房屋，返还行为势必导致林柱投资建设房屋归吴炳占有使用，吴炳则应当补偿林柱因此造成的装修损失。其次，关于装修损失数额的问题。根据一审法院委托的明正公司出具的造价鉴定书，涉案房屋在房屋实际返还之日2016年8月止的装修现值为59633.51元。按前述确定的过错责任比例，吴炳应向林柱支付装修损失23853.4元（59633.51元×40%）。至于林柱主张该部分利息损失，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、吴炳于判决生效之日七日内向林柱返还购房款100098元及支付利息（以100098元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2007年2月12日起算至实际付清之日止的40%）；二、吴炳于判决生效之日七日内向林柱支付房屋增值部分损失247531.2元；三、吴炳于判决生效之日七日内向林柱支付房屋装修损失23853.4元；四、驳回林柱的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1776元，评估费22766.05元，以上共计24542.05元，由林柱负担15019.05元，吴炳负担9523元。本院二审期间，吴炳提交了协议书一份，称该协议书是一审已经提交过，二审想重新说明协议书上吴炳的身份证号码与吴炳的真实身份证号码不一致。本院查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴炳与林柱之间签订的《协议书》已被生效判决确认为无效，吴炳已经通过强制执行取回了涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同的处理原则，吴炳应当向林柱返还已付购房款。吴炳上诉主张其无需向林柱支付购房款100098元于法无据，本院予以驳回。关于房屋增值损失的问题。一审期间，一审法院委托正大新公司对涉案房屋的价值采用市场比较法进行评估，用评估所得的市场价减去涉案房屋的综合成本单价及土地用途由划拨转为出让时应补缴的地价后作为房屋的增值部分，该做法客观地反映了涉案房屋及土地在评估时点的价值。吴炳上诉主张评估价远远超出涉案房屋的真实价值，但其并未能提供证据证明涉案房屋的真实价值，亦未能提供证据推翻正大新公司的评估结论，故本院对此不予采纳。关于评估的时点，双方的《协议书》直至吴炳于2015年3月18日提起另案诉讼后才被法院判决确认无效，而该判决至2016年8月才执行完毕，故一审法院以林柱最终腾退房屋的时间作为评估时点有事实依据。吴炳主张本案评估时点应当在双方有争议之时即2013年5月或之前没有依据，本院不予采纳。关于装修损失，林柱已经将涉案房屋进行装修，吴炳取得的房屋是添附了林柱的装修部分，在双方对合同无效均有过错的情况下，一审判决吴炳应向林柱按装修残值的一定比例支付装修损失，并无不当。吴炳在明知涉案房屋不能转让的情况下仍然与林柱签订转让购买涉案房屋指标的协议，其对合同无效存在明显的过错，吴炳上诉主张其没有过错不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人吴炳的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6872元，由上诉人吴炳负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十一月六日书记员  梁 暐