江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10103号原告：南京长江油运有限公司，住所地南京市。法定代表人：龚道平。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静娴，江苏东恒（天津）律师事务所律师。被告：南京沃阁酒店管理股份有限公司，住所地南京市。法定代表人：程剑凯。委托诉讼代理人：王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤家欣，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。原告南京长江油运有限公司（以下简称油运公司）与被告南京沃阁酒店管理股份有限公司（以下简称沃阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告油运公司的委托诉讼代理人王秀明、朱静娴，被告沃阁公司的委托诉讼代理人王彬彬、汤家欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告油运公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的房屋及设备租赁合同于2019年6月12日解除；2.被告腾空南京市；3.被告支付原告2019年4月1日至2019年6月12日期间的租金411036元，并按5709元/天标准继续支付2019年6月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.被告支付原告411036元自2019年4月6日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的违约金。事实和理由：2012年1月6日，原、被告双方签订房屋及设备租赁合同，约定被告承租原告位于南京市。依据合同约定被告应于2019年4月5日前支付第二季度租金，但被告截至2019年6月11日仍未支付该期租金，鉴于被告逾期付款已超过30日，根据合同第七条第4款，原告向被告发函通知解除合同，解除函于2019年6月12日送达被告。合同解除后，被告仍占有房屋，且未支付拖欠租金，故原告诉至法院，请求判如所请。被告沃阁公司辩称，1.租赁的房屋及土地已于2018年11月14日被政府征收，2019年3月1日征收单位已明确致函被告要求停业腾空房屋，依据合同约定，合同终止的条件已经成就，故双方签订的租赁协议已于2019年3月1日终止履行，原告不享有合同解除的权利；2.合同约定一旦发生征收情况，对涉及到的属于被告的装修和经营损失的赔偿应当由被告与拆迁单位直接签订相应的协议并获得该部分赔偿，但由于原告拒不配合，被告至今无法与拆迁部门达成相应的协议，同时鉴于目前房屋正在拆迁过程中，被告所开设酒店也已经停业，员工安置尚需等待拆迁款的拨付，对此经原被告协商，房屋使用费交至2019年4月30日；3.被告在与拆迁单位达成协议前，不同意腾空返还租赁房屋；4.由于合同已经终止，被告不同意支付租金，双方已经就占有使用费重新进行了约定，并已实际支付至2019年4月30日，故被告未按照原合同约定支付租金的行为不构成违约，不应支付违约金。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市。2012年1月6日，南京长江油运公司（甲方、出租方，后更名为南京长江油运有限公司即本案原告）与南京沃阁商旅酒店管理有限公司（乙方、承租方，后更名为南京沃阁酒店管理股份有限公司即本案被告）签订房屋及设备租赁合同，约定甲方将南京市，其中宾馆主楼7100平方米、餐厅800平方米、舞厅530平方米、苏果80平方米、劳保用品商店160平方米、独立停车场560平方米，总建筑面积9230平方米房屋出租给乙方，出租房屋内现有装修及设备一并出租给乙方（乙方若不需要的，提前通知甲方搬走，过期未处理的，视同甲方放弃，乙方有权处理），出租房屋用途为商业，可从事宾馆、餐饮、商场、娱乐、商务、办公写字楼等经营活动；房屋及设备租赁期限为2012年1月1日起至2023年6月30日止；年租金为180万元/年，2013年7月1日起租金在原基础上递增5%，以后每两年递增一次，每次递增5%，租金按季度缴纳，每季度缴纳年租金的四分之一，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方缴纳本季度租金；在租赁期内，本合同范围内的土地被政府征用的，本合同终止，政府征用赔偿款中属乙方装修和乙方经营损失部分的赔偿款项归乙方所有，其余赔偿款项归甲方所有，甲乙双方各自负责自己理赔部分与政府的洽谈协商；乙方逾期30日（含第30日）未足额支付租金的，本合同解除，并承担违约责任；因乙方有违约行为，甲方提出解除合同的，乙方赔偿甲方违约金，违约金为当期一年租金，并放弃装潢费用等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2018年11月14日，南京市鼓楼区人民政府发布鼓楼区四平路广场东南角地块棚户区改造项目房屋征收决定公告，涉案房屋在征收范围内。2019年3月1日，四平路广场东南角地块棚户区改造项目房屋征收指挥部向承租人发送通知，载明四平路广场东南角地块属市重点棚户区改造项目，2018年11月项目启动征收以来，截止目前搬迁交房率已达95%，2019年3月15日项目将全面实施计奖，一旦计奖期结束，相关奖励补助政策将同步终止，目前我部已和您承租房屋的产权单位开展征收补偿的磋商，请您户做好停业准备，抓紧和产权单位接洽并做好搬迁事宜。2019年6月11日，原告委托律师向被告发送律师函，载明被告应于2019年4月5日前向原告和云帆公司缴纳第二季度租金及物业管理费合计810337元，截止发函之日，被告已逾期支付超过30日，请被告收函后5日内支付欠款，否则原告将会采取单方解除合同等等。被告于2019年6月12日收到该律师函。2019年8月14日，被告向原告出具租金欠款付款计划承诺书，载明截止2019年8月14日，被告待支付原告2019年4月1日至2019年9月30日租金共计1611191.89元（分别为第二季度760337.5元、第三季度850854.39元），被告承诺在2019年10月15日前付清上述租金欠款，2019年8月31日前支付上述租金欠款的一半，为80.5万元，并于2019年8月16日前支付20万元，剩余60万元在2019年8月31日前付清，2019年10月15日前支付完剩余租金欠款，共计806191.89元。因目前拆迁及资金压力等原因导致被告物业运营、租金收款困难，望被告予以考虑，如未能履行上述承诺，造成违约责任，被告愿意承担。另查明，涉案房屋2019年3月31日前的租金及物业费已支付完毕。2019年7月9日，被告向南京长江油运有限公司物业分公司支付50000元，摘要载明为房租。2019年8月16日，被告再次向南京长江油运有限公司物业分公司支付200000元，摘要备注为房租。原告称被告支付的该两笔款项为2019年4月的物业费。被告称其支付的为2019年4月的房租。原告油运公司认可之前租金亦由南京长江油运有限公司物业分公司代收。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告就涉案房屋签订的房屋及设备租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。原、被告签订的房屋及设备租赁合同亦约定在租赁期内土地被政府征用的，合同终止。由于南京市鼓楼区人民政府于2018年11月14日发布了房屋征收决定公告，故原、被告签订的房屋及设备租赁合同于2018年11月14日终止，现原告以被告逾期未付房租为由要求解除合同，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。合同终止后，被告沃阁公司作为承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于租金及占有使用费问题。原、被告签订的房屋及设备租赁合同因房屋征收而于2018年11月14日终止，由于被告已实际支付了2019年3月31日前的租金及占有使用费，并向原告出具承诺书，同意继续支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的占有使用费，系被告自行处分其权利的行为，本院对此予以确认。被告已于2019年7月9日及2019年8月16日合计支付250000元，由于付款摘要载明为房租，该款项应认定为被告支付的涉案房租，故原告关于该款项系支付的物业费的辩解意见，本院不予采信，原告可就物业费另行主张。由于被告同意支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的占有使用费1067909.07元，已支付250000元，尚欠817909.07元。对于原告主张的2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，由于合同因征收已终止，相关的拆迁单位亦向被告发送通知，要求被告做好停业准备，结合拆迁对被告经营的影响及被告的实际经营情况，本院不再予以支持。关于违约金问题。由于原、被告双方签订的房屋及设备租赁合同已于2018年11月14日终止，原告现依据该合同主张被告未按约支付2019年4月起的房租及占有使用费，构成违约，应承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京沃阁酒店管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告南京长江油运有限公司南京市；二、被告南京沃阁酒店管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京长江油运有限公司截至2019年9月30日的占有使用费817909.07元；三、驳回原告南京长江油运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7466元，减半收取计3733元，由被告南京沃阁酒店管理股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十一月十一日书记员  陈 悦履行告知书