湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10284号上诉人（原审被告）：武汉盈合鑫置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界五山路**，统一社会信用代码：91420115090801927W。法定代表人：欧阳严昱，总经理。委托诉讼代理人：胡建，该公司员工。委托诉讼代理人：李小亮，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓璐，女，1995年7月4日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：罗小春，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北大都地产集团有限公司，，住所地湖北省武汉市江夏区五里界锦绣**法定代表人：易浩，董事长。委托诉讼代理人：杨大洲，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）因与被上诉人张晓璐、湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈合鑫公司上诉请求：将本案发回重审或改判，本案一切诉讼费用由张晓璐、大都公司承担。主要的事实与理由是：1.原审判决认定事实错误。大都公司开具收据充分证明购房款支付给了大都公司，盈合鑫公司并未收到购房款。对于涉诉房屋，盈合鑫公司和大都公司之间不存在任何委托代理关系，大都公司行为的法律后果不应由盈合鑫公司承担。其他类似案件中所认定的代理关系，不能适用于本案。2.因政府发布停工政策导致的停工21.5天，构成购房合同中顺延交付的事由，故不应计入逾期交付天数中。3.一审判决的违约金过高，应以银行同期贷款利率计算违约金。被上诉人张晓璐辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人大都公司未陈述意见。张晓璐向一审法院起诉请求：1、判令盈合鑫公司、大都公司承担自2017年4月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金212565.62元（以1398458元为基数，按日万分之二计算，暂计算至2019年4月30日）；2、本案的诉讼费由盈合鑫公司、大都公司承担。一审法院认定事实，2015年9月2日，盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的张晓璐签订《武汉市商品房买卖合同》，合同双方约定：买受人所购买的商品房为位于武汉市江夏区五里界街“绿洲长岛”一期A区38幢1-3层l号房（以下简称案涉房屋）；该商品房建筑面积278.3平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5025元，总金额壹百叁拾玖万捌千肆百伍拾捌元整；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第九条规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人未书面提出解除合同或要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。大都公司于2016年5月18日向张晓璐出具金额87525元《收据》一张，盈合鑫公司于2015年10月26日向张晓璐开具销售不动产统一网络发票两张，发票金额共计l310933元，款项性质均为预收购房款。合同当事人并向相关管理机关办理了上述合同的备案手续，合同备案号（编号）为夏l50023633，备案的出卖人为盈合鑫公司，买受人为张晓璐。截至本案辩论终结时即2019年6月6日，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。另查明，2017年10月13日，因熊伟起诉本案盈合鑫公司、大都公司商品房销售合同纠纷（以下简称该案为前案），法院作出（2017）鄂0115民初4728号民事判决书，认定：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，进行了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设。2015年1月，大都公司和案外人武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了案外人武汉九立投资集团有限公司，股权转让后，案外人武汉九立投资集团有限公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与案外人武汉九立投资集团有限公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义继续进行位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的开发建设以及销售的口头协议，盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。上述判决已经发生法律效力。一审法院认为，案涉房屋由盈合鑫公司开发建设，因与盈合鑫公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义进行案涉房屋开发建设、销售的口头协议，由盈合鑫公司作为出卖人与作为买受人的张晓璐签订了案涉《武汉市商品房买卖合同》，故盈合鑫公司系案涉《武汉市商品房买卖合同》的出卖方，张晓璐系买受人。案涉《武汉市商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定及公序良俗，依法成立、生效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张晓璐按照该合同的约定向大都公司支付了合同项下的购房款l398458元，大都公司出具《收据》。基于上述事实，法院认定盈合鑫公司与大都公司两公司之间存在代理的法律关系，大都公司系代理人，盈合鑫公司系被代理人，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，大都公司在代理权限内以盈合鑫公司的名义与张晓璐签订了案涉《武汉市商品房买卖合同》并收取该合同项下的购房款，对被代理人盈合鑫公司发生效力。故张晓璐履行了支付购房款的合同义务，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务，盈合鑫公司逾期交房的行为违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已超过了6个月，且张晓璐未向盈合鑫公司书面主张解除案涉《武汉市商品房买卖合同》及退还购房款，并坚持要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定计算并支付违约金。故张晓璐主张盈合鑫公司支付以l398458元为基数按每日万分之二计算的白合同约定的交房宽展期届满的次日即2017年4月1日起至本案法庭辩论终结之日即2019年6月6日止的违约金，有理合法，法院予以支持；对法庭辩论终结之后产生的违约金应以实际发生的事实为依据，对该部分的违约金法院不予支持，张晓璐可另行主张权利。张晓璐还主张大都公司与盈合鑫公司共同支付违约金，由于前案生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为由被代理人盈合鑫公司承担法律后果，且张晓璐未予举证证明大都公司在本案中存在承担相应责任的证据，故对张晓璐的该主张，因举证不能及于法无据，法院不予支持。盈合鑫公司辩称与大都公司之间就案涉房屋不存在任何委托代理关系，亦未委托大都公司代理销售、代收购房款，其他类似案件庭审中所认定的代理关系，不能适用于本案。由于在前案的审理过程中，盈合鑫公司、大都公司当庭确认两公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义代理开发建设、销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的的口头协议，该口头协议是当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定及公序良俗，法院已作出的生效判决对此予以确认，现盈合鑫公司以前案认定的口头协议不适用于本案的说法于法无据，故对盈合鑫公司的该辩称意见，法院不予采信。盈合鑫公司辩称未收到张晓璐的购房款，由于张晓璐提交了盈合鑫公司于2015年10月26日出具的款项性质为预付购房款、票面金额分别为1000000元、310933元的销售不动产统一网络发票各一张，及大都公司于2016年5月18日出具的87525元收据，证明了张晓璐按约定支付了购房款1398458元，故对该辩称意见，无事实依据，法院不予采信。盈合鑫公司提交武汉市生态环境局官网发布的5份文件，辩称因政策原因导致停工21.5天属于不可抗力因素，该停工时间不应计算至逾期交付天数中。由于盈合鑫公司提交的5份文件证明的停工时间均发生在合同约定的交房宽展期后，且政府部门要求停工时间短暂，盈合鑫公司在超过了合同约定的交房日两年多到本案辩论终结时仍不能交付符合合同约定条件的案涉房屋，证明盈合鑫公司不能按约交房并非政策原因导致，故盈合鑫公司的该辩称意见，于法无据，法院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、盈合鑫公司于判决生效后五日内支付张晓璐以1398458元为基数自2017年4月1日起按每日万分之二的标准计算至2019年6月6日止的违约金共计222914元；二、驳回张晓璐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审法院受理费4488元，减半收取计2244元，由盈合鑫公司负担。二审期间，各方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案双方据以发生纠纷的基础是《商品房买卖合同》，该合同签订的双方是盈合鑫公司与张晓璐。关于购房款的具体收款单位，盈合鑫公司称房款系大都公司所收，且其与大都公司没有委托关系，故不应承担相应的责任；而张晓璐的陈述是系在盈合鑫公司售楼部现场交纳的。盈合鑫公司于2015年10月26日向张晓璐开具了金额为1310933元的发票两张。结合本案签订合同的主体以及开具发票的主体。加之，已生效的民事判决书所确认的盈合鑫公司与大都公司具有委托关系的事实能够判定，盈合鑫公司认为其未收取房款，不应承担交房义务的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于盈合鑫公司所称的21.5天因政府政策原因停工应免责的问题，本院认为，从现有的证据看，盈合鑫公司没有足够的证据证明政府的有关通知是合同明确约定的免责事由，也没有足够的证据证明该通知在时间和地域上与盈合鑫公司项目的实施时间及施工地域相重合。故对盈合鑫公司的该项上诉理由，本院不予采纳。关于违约金过高的问题，本院认为，违约金的调整系根据盈合鑫公司的请求、张晓璐的损失及其他情况综合确定的，双方当事人约定的日万分之二的违约金支付标准，就本案具体情况而言，并不属于过高，故对盈合鑫公司该项上诉请求，本院亦不予以支持。综上所述，盈合鑫公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4644元，由武汉盈合鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十一月二十六日书记员 邬云格