山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6443号上诉人（原审被告）：太原市怡昌圆房地产开发有限公司，住所地：太原市小店区寇庄北街**裕华苑。法定代表人：吴佩丽，总经理。委托代理人：王志军，山西民力律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：刘志炜，男，1988年10月16日出生，汉族，天津自动变速器有限公司工程师，住天津东丽区。委托代理人：刘刊，男，山西省和种饮水枢纽工程建设管理局干部，住太原市。上诉人太原市怡昌圆房地产开发有限公司因与被上诉人刘志炜买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市怡昌圆房地产开发有限公司的委托代理人王志军，被上诉人刘志炜的委托代理人刘刊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市怡昌圆房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：原审法院认为上诉人应对《商铺买卖合同》无效负主要过错责任的事实认定，存在错误。被上诉人作为一名具有完全民事行为能力人及受过高等教育的工程师，结合一审开庭时被上诉人的代理人当庭陈述在购房时，对被上诉人对外公示的相关资质证照进行了拍照，充分证明被上诉人完全知晓购买案涉商品房时上诉人不具有商品房销售资格。因此，对于《商铺买卖合同》无效，双方均有同等过错责任，各自承担因合同无效的过错责任。所以，原审认为上诉人应对《商铺买卖合同》无效负主要过错责任的事实认定，存在错误。二、原审法院判定上诉人支付被上诉人购房款利息和赔偿损失的事实认定存在错误。由于双方对于《商铺买卖合同》无效均有同等过错责任，依法应当各自承担因合同无效的过错责任。所以，原审法院判定上诉人承担被上诉人购房款利息和赔偿损失的事实认定，缺乏事实根据和法律依据，实属事实认定错误。三、原审法院适用法律错误。原审法院在被上诉人没有任何证据证明上诉人与被上诉人订立《商铺买卖合同》时，上诉人具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实及提供虚假商品房预售许可证明事实的存在，所以原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)项之规定，判令上诉人赔偿被上诉人44928元损失的行为，属适用法律错误。刘志炜辩称，1、刘志炜2014年购买商铺时，太原市怡昌圆房地产公司销售人员称商铺五证齐全，刘志炜当时看见销售用房内墙上挂五证镜框，刘志炜还拍了照片，这几年来因更换手机等原因，一审上诉时未找见当时拍了照片。刘志炜当时就是因五证齐全才购买的商铺。后因合同内办理商铺产权证规定期限到了，还没有拿到房产证，才提出退商铺的要求，2018年8月刘志炜上诉时才知道购买的商铺没有销售许可证。太原市房地产商因合同无效给购房者带来损失，应负缔约过错责任。太原市房地产公司在商铺销售过程中用其表面合法行为掩盖非法目的，有隐匿欺诈行为。2、根据《合同法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中相关条例中规定，退还购房者房款、利息以及因房价上涨等因素对购房者的赔偿是合理的，若是有欺诈行为的，还可要求一倍房价赔偿。太原市房价2014年至2019年房价上涨43%，根据购房款35.1万元计算，上涨价格为15万元，双方各得一半为7.5万元。太原市房价2014年至2019年小店区寇庄小区8月房价上涨63.8%，根据购房款35.1万元计算，上涨价格为22.39万元，双方各得一半为11.1万元。3、上诉人没有正确的读懂理解《合同法》、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》相关条款内容，其无理行为应以制止。希望二审法院维持原判。刘志炜向一审法院起诉请求：1.依法判令被告退还2014年8月29日位于太原市小店区寇庄北街10号裕华苑第[壹]层[14]房，建筑面积[15.6]平方米的购房金额224640元人民币(351000元减去126360元人民币);2.依法判令被告支付同期银行贷款利息(贷款利息按6%计算);2014年8月29日至2015年8月29日购房款351000元人民币同年贷款利息21060元人民币。2015年8月29日至2016年8月29日购房款309000元人民币同年贷款利息18540元。2016年8月29日至2017年8月29日购房款266700元人民币同年贷款利息16002元人民币。第三次房租42120元推迟8个月给，应支付利息1684.8元人民币。2017年8月29日至今购房款224600元人民币同年贷款利息人民币26952元。合计支付利息84238.8元人民币;3.因地段涨价补偿50000元人民币、退款不能购买现有同类房的损失和租房等损失以及2018年7月31日诉讼费3282元人民币;4.依法判决被告承担本案全部诉讼及其它发生费用。一审法院认定事实：原告为买受人与被告为出卖人签订《商铺买卖合同书》一份，合同主要约定：买受人购买的商铺是由出卖人开发建设的且拥有完全产权的裕华苑商铺。买受人向出卖人购买太原市小店区寇庄北街10号裕华苑的第一层14号房，房屋建筑面积15.6平方米。按照建筑面积计算，该商铺单价为人民币22500元/㎡，总金额人民币351000元。付款方式为一次性付款。出卖人应当在本商铺合同签署之日起于2017年12月31日之前，为买受人办理房屋所有权证，但办理过程中需要买受人缴纳的税费费用由买受人承担。如因出卖人的责任，买受人不能在上述期限内取得房地产权属证书的，买受人有权利选择退房，出卖人应于2018年1月31日之前，如数全额退还买受人已缴的购房款，但出卖人不承担任何利息等违约责任，该房屋归出卖人所有。如出卖人不能按期退还买受人购房款时，出卖人应按买受人所付购房款的日万分之四承担违约责任。出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商铺不能按时办理产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。在买受人提出退房后7个工作日内，出卖人全额退还买受人已付购房款。如逾期，出卖人每日按已付购房款的万分之五支付买受人作为赔偿金。2014年8月29日，原告向被告交纳购房款351000元。2014年8月29日，原告与被告签订《租金补助条款》一份，约定原告购买的该套商铺符合公司3年租金补助政策，具体租金补助为：2015年8月28日领取第一年租金补助42120元，2016年8月28日领取第二年租金补助42120元，2017年8月28日领取第三年租金补助42120元。2015年9月1日，被告支付原告第一年租金补助42120元。2016年9月2日，被告支付原告第二年租金补助42120元。2018年4月24日，被告支付原告第三年租金补助42120元。2018年8月，原告诉来本院，其在认为双方签订的《商铺买卖合同书》有效的基础上提出诉讼请求：1、依法判定被告按照约定期限退还2014年8月29日位于太原市小店区寇庄北街10号裕华苑第[壹]层[14]房，建筑面积[15.6]平方米的购房金额351000元人民币;2、依法判定被告赔偿2017年8月29日至今房屋损失及按购房合同约定的其它费用;3、依法判决被告承担本案全部诉讼及其它发生费用。经本院释明涉案合同为无效合同后，原告未变更诉讼请求。本院于2018年10月12日作出(2018)晋0105民初5950号民事判决书，以原告提出该诉讼请求是基于对合同有效的认识，经本院释明原告在法庭辩论终结之前未变更诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条中‘合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还’的规定为由，判决驳回了原告的诉讼请求，并裁决原告负担诉讼费3282元。该判决书目前已经发生法律效力。2019年7月30日，原告再次诉来本院，向被告主张上述实体权利。经查明，被告至今未就涉案房屋取得预售许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效”的规定，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此被告与原告于2014年8月29日签订的《商铺买卖合同书》无效。无效合同自始没有法律约束力，本案应当按照无效合同的处理法则进行处理。被告作为开发商，应对《商铺买卖合同书》的无效负主要过错责任。原告作为完全民事行为能力人，未尽到审慎注意义务，亦存在一定的过错，但鉴于原告已就《商铺买卖合同书》据以形成购房信赖和期待，依据诚实信用原则和信赖利益保护原则，本案应当适用有利于保护商品房买受人权益的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(一)项的条款，按照出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而导致合同无效的情形，依法对被告运用惩罚性赔偿规则。综上，被告应返还原告剩余购房款224640元，并支付原告351000元自2014年8月29日至2015年8月31日、308880元自2015年9月1日至2016年9月1日、266760元自2016年9月2日至2018年4月23日、224640元自2018年4月24日至购房款全部清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息并赔偿原告损失44928元(224640元×20%)。对原告主张的在(2018)晋0105民初5950号案件中支出的诉讼费3282元，(2018)晋0105民初5950号民事判决书已经裁判由原告负担诉讼费，受既判力之约束，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩原告重复起诉，法律依据不足，本院不予采纳。判决：一、被告太原市怡昌圆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告刘志炜购房款224640元。二、被告太原市怡昌圆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘志炜351000元自2014年8月29日至2015年8月31日、308880元自2015年9月1日至2016年9月1日、266760元自2016年9月2日至2018年4月23日、224640元自2018年4月24日起至购房款全部清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、被告太原市怡昌圆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告刘志炜44928元。四、驳回原告刘志炜的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人太原市怡昌圆房地产开发有限公司与被上诉人刘志炜于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同书》因上诉人未取得商品房预售许可证而导致无效。对此上诉人太原市怡昌圆房地产开发有限公司作为开发商应对合同无效承担主要责任。合同无效后，太原市怡昌圆房地产开发有限公司应返还购房款、承担利息，并赔偿损失。关于上诉人主张其没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的上诉意见，根据上诉人与被上诉人签订的合同第一条“买受人购买的商铺是出卖人开发建设的且拥有完全产权的裕华苑商铺。”可以认定太原市怡昌圆房地产开发有限公司有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。故上诉人的上诉意见，本院不予采信。综上所述，太原市怡昌圆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6708元，由太原市怡昌圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘补年审 判 员 王丰毅审 判 员 申延艳 二O一九年十一月四日法官助理 葛智飞书 记 员 田丽霞