天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1279号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津海河下游开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连道**。法定代表人：徐捷，董事长。委托诉讼代理人：陈秋佳，男，该公司职员。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市亚奇市场管理有限公司，住所，住所地天津市滨海新区中心商务区东台路**div>法定代表人：王淑华，总经理。委托诉讼代理人：梁东道，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：程鹏，天津屈信律师事务所律师。上诉人天津海河下游开发有限公司（以下简称海河公司）因与被上诉人天津市亚奇市场管理有限公司（以下简称亚奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初22611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人海河公司的委托诉讼代理人陈秋佳、牛志耘，被上诉人亚奇公司的委托诉讼代理人梁东道、程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海河公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六项，发回重审或支持海河公司的诉讼请求，驳回亚奇公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费由亚奇公司承担。事实和理由：一、租赁合同合法有效，被上诉人应承担违约责任。双方签订的租赁合同合法有效，被上诉人庭审中认可欠付租金，上诉人因被上诉人欠付租金提起诉讼，诉讼目的收取租金。依政府要求，租金全部补贴大沽街用于小区建设。上诉人提起诉讼是维护国家利益，被上诉人辩称上诉人主张的违约金过高，要求调整为97867元。被上诉人违约责任是明确的，被上诉人反诉赔偿装修费退还租金与自己辩称相矛盾。被上诉人未主张上诉人违约，一审评定上诉人承担违约责任，无事实和法律依据。二、本案缺少必要当事人。本案租赁关系是通过招投标确定的，而招投标是大沽街办事处及所属天津滨海大沽新都投资有限公司进行并签订租赁合同。本案事实认定离不开招投标方且是原租赁合同的一方。被上诉人已主张上诉人无主体资格，故一审判决缺少必要当事人。三、消防设施合格与否及责任认定。本案租赁物建设完成后，上诉人依法进行了竣工验收和消防验收，工程于2010年验收合格，于2010年4月25日经天津市公安消防局以津公消验（2011）第0138号《关于东、西沽还迁房公建、变电站及地下车库建设工程消防验收合格的意见》综合评定该工程消防验收合格。2019年5月在滨海新区沽农贸市场安全运营工作专题会议纪要》认定：亚奇公司作为东、西沽农贸市场的管理服务机构，要切实落实企业主体责任，及时消除安全隐患、落实各项安全生产管理制度，确保人民生命财产安全。上述证据充分表明，上诉人对被上诉人在装修和使用中存在消防隐患，不应由上诉人承担责任。为此，上诉人曾向被上诉人发文要求整改，不表明上诉人交付的消防设施不合格。依据《建筑工程质量管理条例》第40条规定，建设方在保修期内承担有限责任，双方合同第六条约定，甲方（上诉人）交付乙方租赁期间配置的供电、消防、供暖、给排水等专用设施及房屋和屋顶在保修期内，由甲方负责保养维护，一审在现乙方存在消防隐患不履行主体安全责任，否定上诉人消防设施验收合格，认定上诉人交付房屋消防不合格，要求上诉人承担无限责任。既无事实依据，也无法律依据。四、装修价值确定及赔偿原则。被上诉人在大沽街招投标中标后进入装修，现申请对装修价值进行评估，上诉人认为评估项目中除装修项目外，尚有非装修项目，且产权不明，原主管方大沽街未参加诉讼，事实不清，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条应审核是否办理合法建设手续。该解释第11条规定，装饰装修残值损失，双方合同第十二条（二）约定，在上诉人违约时，对装修及购置设施，租赁期超过五年的，按投入的40%进行补偿。上诉人不存在违约，现一审按原值对包括非装修项目的所有项目，按原值60%承担责任。即不符合合同约定，也违反法律规定。五、法官依职权调查的必要性及调查对象。本案原定2019年5月16日开庭，后改期为29日，从庭审可知，一审法官于5月24日、27日主动进行的调查，31日进行了判决。根据法律规定谁主张谁举证，只有当事人因客观原因，不能得到证据，向法庭书面申请，法庭才依职权调查。本案2017年4月第一次开庭伊始，被上诉人就提出延期举证，未申请调查，法庭突然收集证据，造成诉讼突袭和突袭性裁判，从而损害当事人对程序公正和司法正义的依赖。而调查事项为消防，被调查对象本身对此有不可推卸的责任。鉴于消防工程的专业性，如需调查也应向专业部门而不是向有管理责任一方调查。所以一审以调查笔录否定国家消防管理机关验证证明，否定政府主管机构确定的主体责任。在无相关证据情况下，确定上诉人承担责任，无事实依据，不符合法律规定，依法应予纠正。亚奇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、被上诉人不存在违约行为，亚奇公司对海河公司在本诉中要求支付过高违约金的答辩，并不意味着亚奇公司承认自己有违约行为。相反，海河公司提供的房屋消防不合格，造成亚奇公司无法正常经营，已经构成根本性违约。在反诉中亚奇公司要求海河公司返还已交租金并赔偿损失有事实和法律依据，不存在相互矛盾之处。二、本案不缺少必要当事人，与案件有利害关系的人才能成为一个案件当事人。大沽街办事处及新都公司与本案没有利害关系。要查明案件事实，去调查取证就可以完成，如海河公司所言，上述两单位是本案原告还是被告？是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人，显然都不是。因此海河公司的说法完全没有法律依据。一审判决并未判决海河公司不具有主体资格，因此关于主体资格问题不应是上诉的内容。三、海河公司提供的房屋消防不合格是不争的事实，在房屋竣工时是如何取得的消防验收合格证的，东西沽还迁的老百姓从还迁那天开始就对消防问题进行投诉，而且政府相关部门推卸责任，要求亚奇公司落实安全生产管理制度，消除安全隐患，但消防管道无水是海河公司建房时固有的缺陷，何况会议纪要并非具体行政行为，该责任就应该由房屋所有人海河公司来承担。而且在亚奇公司装修完使用前，在滨海新区消防管理部门验收时，就确认了消防管道无水禁止使用的处罚决定，证明了在海河公司将房屋租赁给亚奇公司前消防设施就不合格，这在一审法院向大沽街办事处和物业公司的调查取证中也能够证明。因此，该责任就应该由房屋所有权人海河公司来承担。四、一审判决的装修价值和赔偿原则正确。由于海河公司提供的房屋不具备使用条件，且过错完全归咎于海河公司，亚奇公司装修后始终没有正常使用，本案不存在扩建问题，就不涉及办理合法建设手续的事情，而且亚奇公司在申请评估鉴定时，要求评估时点是2013年，套用的定额也是2013年定额，并非海河公司起诉的2016年。因此该装修不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条关于残值的规定，也不能按合同第12条第二款补偿的约定。五、依据民诉法解释，为查明案件事实法院可以依职权进行调查取证，完全符合法律规定。调查对象是最了解事实情况的大沽街办事处和物业公司，他们最有发言权。海河公司称大沽街办事处和和物业公司对消防负管理责任，这恰恰说明相关的管理主体责任不是亚奇公司。再有亚奇公司多次向法庭申请到走访调查消防问题的真实情况。海河公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方合同，收回房屋使用经营权（后撤回收回房屋使用经营权的诉请）；2.判令被告腾出和谐园12、13栋102号商业用房（市场一层南出口第一间10平米办公用房），给付截止自2016年12月所欠租金1411150元及违约金1174410元、采暖费224172元，共计2809732元及至实际撤出时的房屋租金或使用费；3.判令被告承担本案诉讼费用。亚奇公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方租赁合同；2.判令被反诉人赔偿装修费3158315.6元、退还押金、租金3538120元，共计6696435.6元；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：滨海新区塘沽津沽路以北和谐园13-102号房屋登记的权利人是海河公司，规划用途为其他商服用地，建筑面积4196.29平米。2011年4月29日，天津市公安消防局对海河公司申报的东西沽还迁房公建、变电站及地下车库工程进行消防验收，作出津公消验【2011】第0138号建设工程消防验收意见书：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建筑工程消防设计审核和验收。2012年11月13日，甲方海河公司（出租人）与乙方亚奇公司（承租人）签订《租赁合同》，合同约定，根据上级领导对东、西还迁住宅区配套商业用房的工作要求，甲方收回原委托天津滨海新区大沽街道办事处及其下属公司天津滨海大沽新都投资发展有限公司代为管理的东、西沽还迁住宅区配套商业用房的经营管理权。甲方继续履行承担上述原受托经营管理方与乙方所签订“租赁合同”中约定的责任、权利和义务。现由甲方将西沽和谐园12、13栋102号商业用房租赁给天津市塘沽云海工贸有限公司投资新设立的企业天津市亚奇投资管理有限公司（下称乙方）经营。第一条：租赁时间为2012年1月1日至2021年12月31日；第二条：租赁位置及面积：甲方提供的商铺位于天津市滨海新区商业用房，建筑面积2343平米，（附房屋验收图及全套验收材料）。第三条：租金、费用及支付方式：1、乙方向甲方第一年支付625110元（此金额为甲方减免4个月租金后的金额），第二年支付937670元，第三年支付1174410元，第四年支付1174410元，第五年支付1289680元，第六年支付1289680元，第七年支付1289680元，第八年支付1408050元，第九年支付1408050元，第十年支付1408050元。2、租金费用具体给付方式，第一年租金已交给天津市滨海新区大沽街道办事处下属公司天津滨海大沽新都投资发展有限公司，由其转交给甲方，其他年租金乙方按年向甲方支付。本合同签订后每年的租金须在下一个租赁年度前20天内支付。若延期一个月，乙方须支付10%的滞纳金；若延期超过两个月的，甲方有权终止合同，甲方并不承担赔偿责任。3、抵押金，乙方已向原受托经营方交纳10万元，作为承租期间的保证金，现由原受托经营管理方转交给甲方，抵押金在租赁（承包）合同期满后无遗留问题，甲方在七日内不计息返还乙方。合同第四条7款约定，甲方帮助协调地方主管部门单位天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处与区规划局、城管、工商、公安等执法部门对上述东、西沽还迁住宅区配套商业用房一标段周围出现的违章搭建的各类市场及摊位进行集中清理拆除、营造一个合法有序、干净整洁的经营环境。如甲方不能及时协同大沽街道办事处与区相关执法部门清除上述各类违章市场，乙方对其推迟上述商业用房的装修进度与开业时间及改变经营项目，不承担违约责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责。合同第四条乙方5约定，按时足额缴纳：租赁费、电费、水费、采暖费、物业费等应由乙方支付的费用。合同第六条约定，甲方交付乙方租赁期间配置的供电、消防、供暖、给排水等专用设施及房屋和屋顶在保修期内由甲方负责保养维护，并保证该设施及设备的正常使用，若上述设备设施在保修期内因质量问题，不能良好运转使用，甲方负责联系供应商、厂商及建设单位进行维修或者更换。合同第十二条违约责任第四款第5项约定，由于乙方原因，需要提前终止本合同，乙方应当提前两个月书面通知甲方办理退租事宜，甲方不予退还保证金并由乙方另行补偿甲方1年租赁费用。第（二）款约定，由于甲方原因，需提前终止本合同的，甲方应当提前两个月书面通知乙方，并对乙方在承租后进行的装修及购置设施等投入（以专业评估机构出具费用投入报告为依据）进行补偿。若在合同签订3年内解除合同，按投入的80%进行补偿，若在合同签订5年内解除合同，按投入的60%进行补偿，租赁期限超过5年，按照投入40%进行补偿。甲方对乙方进行补偿的同时，还需对乙方进行违约补偿，赔偿款为平均一年的租金。合同签订后，亚奇公司对上述商业用房进行装修并经营西沽菜市场，期间，亚奇公司共计给付海河公司租金3438120元，其中包括：2012年度租金625110元，2013年度租金937670元，2014年度租金937670元（合同约定租金为1174410元，庭审中，海河公司认可该年度租金），2015年度租金937670元（海河公司认为该年度租金为1174410元，尚欠236740元），后续租金亚奇公司未能给付。2013年4月12日，天津市滨海新区公安消防支队受理了亚奇公司（西沽菜市场）开业前消防检查。2013年4月28日，天津市滨海新区公安消防支队作出滨公消安检决字【2013】第0002号决定书，写明：“西沽菜市场：根据你单位关于天津市亚奇投资管理有限公司（西沽菜市场）投入使用，营业前消防安全检查的申请，我支队于2013年4月25日派员进行了消防安全检查。经检查，你单位存在下列消防安全问题，不具有投入使用、营业消防安全条件，根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，决定不同意投入使用、经营：1、消防栓系统无水、喷淋管道内无水，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定；2、一层南侧出口处未安装疏散门，未构成封闭楼梯间，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5.3.5之规定。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向天津市滨海新区公安局或者滨海新区人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向天津市滨海新区人民法院提起行政诉讼”。双方往来函件情况：2016年4月27日，亚奇公司回函海河公司，内容为：“我公司于2016年4月25日收到你公司发来的《关于催缴房屋租金及相关费用的通知》，2012年11月13日，我公司与你公司签订了《租赁合同》，承租西沽和谐园12、13栋102号商业用房。我公司按照租赁合同每年如期交纳房租937670元。关于房租递增问题，四年来发现房屋质量极差，漏雨、墙面脱落、上下水堵漏、消防设施不到位等，这些消耗了我们很多资金进行维修，近来受到社会大气候的影响，市场经济不景气商贩经营、多数摊位空置，租金无法收回，本属民心工程，老百姓“菜篮子”，如果你公司按照商业收取费用，我市场会造成停业、商贩外溢，社会不稳定，望你公司向政府反映，我公司积极配合。综上原因，特提交递增部分资金免除，2016年房屋租金我公司近期缴纳”。2016年12月15日，亚奇公司回函海河公司，内容为：“2016年12月14日，我公司收到贵公司关于催缴房屋租金及相关费用与天津津滨正通律师事务所的律师函，经我公司商议有两项内容说明：一、我公司2012年11月13日与贵公司签订西沽和谐园12、13栋102号商务用房的《租赁合同》，我公司2012-2013、2013-2014如期缴纳了房租，2014年7月份，发现西沽商业房多处漏水和消防设备不达标的现象，我公司及时通报给贵公司至今没有解决，但我公司还是如期交了房租，房租租金是937670元，合同递增部分236740元未交，2016年交房租时，贵公司说必须交齐递增部分，要不不接受房租，所以一直拖欠在现在。原因有两个：1、我公司交房租时贵公司多年以来没有开具正式发票，造成我公司不能抵税20多万元；2、由于社会大气候的影响，早市、夜市给市场摊贩造成了很大损失，商贩纷纷要求退摊，市场内摊位空缺30%已造成我公司亏损，因电商被互联网冲击太大，现在社会上都在降价，可贵公司还在递增。根据以上原因我公司商定，按原房租交纳，递增部分去掉，如贵公司领导批准，我公司马上交齐房租，不同意我公司只能退出；三、关于贵公司谈到四个年租供热费问题，我公司从2012年至今没有供暖（因没有暖气片）。此事，2012年12月份已去过原滨海新区商务区供热部门谈及此事，所以供热费和滞纳金费用与我们无关”。一审法院调查情况：2019年5月23日，一审法院至天津市津能滨海热电有限公司及天津市滨海新区响螺湾公共事业发展有限公司调查涉诉商业用房（西沽市场）采暖费缴费情况，上述公司答复为：2012年至2019年期间，和谐园商业用房（西沽菜市场）的采暖均为报停状态，报停单位为海河公司；2019年5月24日，一审法院至天津市滨海新区塘沽大沽街道办事处走访调查东西沽还迁区消防情况，该街道负责人答复为：“一、东、西沽还迁区包括：住宅小区及商业用房开发建设单位为海河公司，现商业用房产权人仍是海河公司；二、2011年东、西沽居民还迁后，曾出现了大规模群访事件，其中反映的问题就包括了东、西沽没有菜市场及消防问题，因当时还迁区没有规划建设菜市场，所以就用东、西沽商业用房做了菜市场，但底商没有下水，所以就卖不了海鲜，海鲜都是在市场门口卖的；三、东、西沽还迁区的消防都是不起作用的，管道是坏的，只要泵加压，水就从管子里漏出来。四、2016年，东、西沽消防改造区里已立项了，目前还没有实施”。2017年5月27日，一审法院至东、西沽还迁小区的物业公司天津市弘滢物业管理有限公司（下称弘滢公司）走访调查东、西沽还迁区消防情况，该街道工作人员答复为：“东、西沽还迁区自2011年3月开始办理物业交接，最早的物业公司为塘沽房管局下属的华泰公司，此后从华泰公司转由津滨联合物业公司经营，2013年9月，又由津滨联合物业公司转由弘滢公司。同时介绍，正常来说，开发商（海河公司）交房时应与物业公司进行消防交接，但开发商和津滨联合物业公司都没有与弘滢物业进行消防交接，自2013年9月，弘滢公司接收东、西沽还迁区物业后，消防一直无法使用，消防管道打不住压，东、西沽地下车库自2011年还迁后，一直不能用”。同时一审法院在走访时发现，东、西沽市场门外有大量商贩出售海鲜水产品。2019年4月24日，天津市滨海新区商务和投资促进局牵头组织区应急局、大沽街道办事处、海河公司、亚奇公司召开东、西沽市农贸市场安全运营专题会，会议要求亚奇公司作为东、西沽农贸市场的管理服务机构、要求切实落实企业主体责任，及时消除安全隐患，落实各项安全生产管理制度…，会议认为，关于东、西沽农贸市场房屋租赁合同纠纷问题属于企业之间经济纠纷，建议由亚奇公司与海河公司通过友好协商或司法途径解决。在本案审理期间，亚奇公司提出装修损失鉴定，国宏信价格评估集团有限公司（以下简称：国宏信公司）出具2019第057号价格评估报告，鉴定结果为2385329元。亚奇公司对该价格提出异议，国宏信公司出庭接受了质询。庭审中，本庭就涉诉商业用房鉴定中的其他问题对国宏信公司进行了询问，国宏信公司答复如下：一、西沽菜市场装修平面面积为2330.918平米，东沽装修平面面积为3550.018平米。二、亚奇公司未对消防主管道进行装修改造。一审法院认为，海河公司与亚奇公司签订的《租赁合同》，应为当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，当事人应依约行使权利，履行义务。因海河公司与亚奇公司均认可解除该《租赁合同》，应予以确认。亚奇公司在本案审理期间，要求撤回解除事实合同的诉请，与事实不符，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现合同已解除，海河公司要求亚奇公司腾出所占用的房屋，于法有据，予以支持。本案的焦点问题为《租赁合同》解除责任的认定。对此一审法院认为，第一、出租人有义务根据出租用途交付符合适用状态的房屋。亚奇公司承租涉诉商业用房用于经营市场，该市场的消防安全问题涉及公民人身及财产安全的公共利益，虽海河公司持有消防验收合格证书，但并不表明其交付的房屋符合消防安全要求，根据一审法院向还迁区所在辖区天津市滨海新区塘沽大沽街道办事处及还迁区物业公司天津市弘滢物业管理有限公司调查显示：一、海河公司始终未向还迁区物业公司交接消防；二、东、西沽还迁区地下车库自2011年还迁以来，至今没有启用；三、所在辖区的负责人及知情人证实了消防设施在2011年还迁后不起作用。综合上述事实，还迁区西沽市场消防栓系统无水、喷淋管道内无水的原因应是出租房屋交付前原始状态，且根据查明的事实，亚奇公司并未对消防主管道进行改造，由此可知，海河公司交付涉诉房屋时，房屋消防设施为无法使用，不能交付的状态，海河下游公司作为产权人对此应为明知，其交付的标的物具有违法性，另外，本案涉诉房屋的性质为商业用房，因没有下水，无法正常销售水产品，是导致水产品无法进入市场而出现市场外摊位混乱的直接原因，故海河公司没有履行交付适租标的物的义务，应承担返还租金、赔偿损失的违约责任。第二、出租人负有保持租赁房屋处于正常使用的状态的义务，以保证承租人实现订立合同的目的，根据消防要求，涉诉房屋如需改建、扩建、内部装修需要另行报送消防审核验收，同时依据《西沽合同》约定，租赁期间配置的供电、消防，供暖、给排水等专用设施及房屋和屋顶在保修期内由甲方负责保养维护，并保证该设施及设备的正常使用，若上述设备设施在保修期内因质量问题，不能良好运转使用，甲方负责联系供应商、厂商及建设单位进行维修或者更换。根据上述约定，保证出租房屋符合消防适租状态的义务人是海河公司，向公安消防部门申报消防检查义务人也应为海河公司，而并非亚奇公司，但海河公司未能解决上述消防问题，致使亚奇公司无法正常经营使用涉诉房屋，应承担返还租金及赔偿违约责任。第三、关于合同义务履行问题。合同第四条第7款约定，“甲方帮助协调地方主管部门单位天津市滨海新区人民政府大沽街道办事处与区规划局、城管、工商、公安等执法部门对上述东、西沽还迁住宅区配套商业用房一标段周围出现的违章搭建的各类市场及摊位进行集中清理拆除、营造一个合法有序、干净整洁的经营环境。如甲方不能及时协同大沽街道办事处与区相关执法部门清除上述各类违章市场，乙方对其推迟上述商业用房的装修进度与开业时间及改变经营项目，不承担违约责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责”。根据上述约定，海河公司有协调清理违章摊位，帮助营造良好市场经营环境的合同义务，根据调查情况，东、西沽市场门口处长期存在违章摊位的现象，海河公司未全面履行上述义务，亦应承担违约责任。至于2019年4月24日，天津市滨海新区商务和投资促进局牵头组织的会议，要求亚奇公司作为东、西沽农贸市场的管理服务机构、要求切实落实企业主体责任，及时消除安全隐患，落实各项安全生产管理制度一节，一审法院认为，亚奇公司作为东、西沽市场的经营人，有义务落实安全生产管理之制度，但该会议纪要并非具体行政行为而旨在督促消除安全隐患，也与本案的双方当事人民事纠纷无涉，更不能表明消防责任的转移。综上以上几点因素，海河公司未履行出租人交付合格标的物的及维护出租方适租状态的主要义务，不仅导致了承租人无法正常经营，也危及了消防安全，构成根本违约，应承担合同解除的主要责任。另一方面，亚奇公司存在消防隐患的情况下，虽经营受损，但仍占用了上述房屋，且未足额交纳租金，其对《租赁合同》解除亦存在过错，应承担次要责任。综合本案合同履行过程中双方当事人均存在过错，同时考虑双方租赁合同就违约责任的约定，兼顾返还租金及装修折旧等因素，从公平角度考虑，酌定海河公司承担自起租期限减免60%租金及给付60%装修损失的责任。亚奇公司承担给付自起诉期限40%租金及减免40%装修损失的责任。根据上述责任分担的比例，至2019年6月1日，亚奇公司所需要支付的租金为：2012年1月1日至2012年12月31日租金250044元（625110×40%）；2013年1月1日至2013年12月31日租金375068元（937670×40%）；2014年1月1日至2014年12月31日租金469764元（1174410×40%）；2015年1月1日至2015年12月31日租金469764元（1174410×40%）；2016年1月1日至2016年12月31日租金515872元（1289680×40%）；2017年1月1日至2017年12月31日租金515872元（1289680×40%）；2018年1月1日至2018年12月31日租金515872元（1289680×40%）；2019年1月1日至2019年6月1日租金234675元（1408050×40%÷12×5），上述共计：3346931元，亚奇公司已给付3438120元，海河公司还应返还租金91189元。同时合同解除后房屋占有使用费，亚奇公司应承担给付责任。关于房屋装修补偿问题，国宏信公司具备鉴定资质，鉴定程序符合法律规定，并出庭接收了当事人质询，所作出的鉴定意见应于采纳，亚奇公司对鉴定报告提出质疑，未提供充分理由，不予采纳，因此海河公司赔偿亚奇公司装修损失1431197元（2385329×60%）。同时海河公司还应返还保证金100000元。关于采暖费问题，根据双方合同约定，租赁期间的采暖费应由承租人承担，经一审法院查询，西沽市场2012年至2019年度采暖已报停，仅产生热能损耗费用，亚奇公司并未在租赁期间采暖收益，故海河公司作为报停单位应自行承担该热能损耗的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司与被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司签订于2012年11月13日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司于本判决生效后十日内腾出塘沽（区）津沽路以北和谐园13-102号房屋（具体位置为：西沽市场一层南出口第一间10平米办公用房）；三、被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司于判决生效后十日内日给付原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司房屋占有使用费（自2019年6月2日至实际腾房之日，每日1543元【1408050×0.4÷365】）；四、原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司租金91189元。（至2019年6月1日）；五、原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司装修费损失1431197元，返还保证金100000元；六、驳回原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费29278元，由原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司承担292198元，由被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司承担80元，（天津市亚奇市场管理有限公司于判决生效后十日内给付天津海河下游开发有限公司）。反诉费29388元，鉴定费95400元，共计124788元，由被告（反诉原告）天津市亚奇市场管理有限公司承担元49915，由原告（反诉被告）天津海河下游开发有限公司承担74873元，（天津海河下游开发有限公司于判决生效后十日内给付天津市亚奇市场管理有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:一、《租赁合同》解除的责任认定问题，上诉人主张被上诉人应给付截止至2016年12月所欠租金及违约金、采暖费以及至实际撤出时的房屋使用费的请求是否应予支持的问题；二、关于海河公司是否应当向亚奇公司退还租金、赔偿装修费损失以及返还保证金的问题；三、一审法院依职权调取证据是否符合法定程序；四、本案是否缺少必要当事人的问题。关于《租赁合同》解除的责任认定问题，上诉人主张被上诉人应给付截止至2016年12月所欠租金及违约金、采暖费，以及至实际撤出时的房屋使用费的请求是否应予支持的问题。亚奇公司与海河公司订立《租赁合同》目的在于其对租赁物使用、收益。因此，作为出租人的海河公司应依照《租赁合同》约定向亚奇公司交付符合合同约定的租赁物，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，海河公司虽已依合同约定向亚奇公司交付涉案房屋，但涉案房屋交付时就存在消防设施不合格的问题，不能保证所交付的涉案房屋符合约定的用途，同时在交付涉案房屋之后至起诉之前的时间段内，也未能保证交付的涉案房屋符合约定的用途。本院认为，消防安全问题涉及公民人身及财产安全的公共利益，虽海河公司在涉案房屋建设完毕时持有消防验收合格证书，但并不表明其向亚奇公司交付的涉案房屋符合消防安全要求。涉案房屋虽经消防验收合格，但根据房产所在辖区街道办事处的相关工作人员及物业公司证实，包括涉案房屋的整个还迁区消防设备均不起作用，管道里一直没有水；因消防管道加压，水都从管道里漏了出来；东西沽的群众曾经发生大规模上访情况，其原因包括消防问题；消防管道压打不住，东西沽的地下车库自还迁以来，至今没有启用；海河公司始终未向物业公司交接消防等事实。天津市滨海新区规划和国土资源管理局出具对东西沽群众针对小区消防设施的信访问题的《答复意见书》，亦可证实小区的消防设施长期存在问题。二审中，海河公司亦自认消防设施中无水，虽其辩解物业公司将截门关闭，原因不详。结合一审法院调取的物业公司的证据，对海河公司的辩解，缺乏事实与合理性依据，本院不予采信。综合上述证据，结合亚奇公司并未对消防主管道进行改造的事实，一审法院认定海河公司交付涉诉房屋时房屋消防设施无法使用，海河公司没有履行交付适租标的物的义务，不仅导致了承租人无法正常经营，也危及了消防安全，应承担合同解除的主要责任。根据法律规定，出租人提供租赁物不符合合同约定的，承租人可以要求减少租金或者延长租期，亚奇公司在海河公司提供租赁物不符合约定且未经相关部门批准在消防不合格的情况下强行开业，后又以拒交租金的形式继续经营，同属一种违约行为，应承担合同解除的次要责任。一审法院认定海河公司、亚奇公司在合同履行过程中均有违约行为，对于合同的解除的责任应由海河公司承担60%，亚奇公司承担40%，符合客观实际及公平原则，本院予以确认。鉴于海河公司的违约责任大于亚奇公司，一审法院结合本案《租赁合同》约定和实际履行情况同时参照双方对于合同解除的责任酌定双方对于合同解除的责任承担，由海河公司承担60%，亚奇公司承担40%，并酌情认定海河公司承担自起租期限减免60%租金责任。亚奇公司承担给付自起诉期限40%租金责任，对于合同解除后亚奇公司对涉案房屋占有使用费应承担给付责任是正确的，对于上诉人主张被上诉人应给付截止至2016年12月所欠租金的请求不予支持，符合法律规定。关于海河公司要求亚奇公司支付拖欠的租金违约金的请求。因亚奇公司未向海河公司交纳租金系因海河公司提供租赁物不符合合同约定，亚奇公司并未恶意拖欠，海河公司向亚奇公司主张违约金，依法不予支持。关于海河公司要求亚奇公司支付采暖费的请求，虽双方签订的《租赁合同》中约定，租赁期间的采暖费应由承租人承担。但经一审法院查明，涉案房屋西沽市场2012年至2019年度采暖事宜已由海河公司报停，仅产生热能损耗费用，亚奇公司并未在租赁期间采暖收益，故海河公司作为报停单位再向亚奇公司主张采暖费用没有事实依据，所产生的热能损耗的损失应由其自行承担。鉴于亚奇公司在合同解除后仍占有使用涉案房屋，故应按照给付租金的标准向海河公司支付房屋占有使用费至实际腾房之日止。关于海河公司是否应当向亚奇公司退还租金、赔偿装修费损失以及返还保证金的问题。鉴于海河公司违约责任大于亚奇公司，同前述，海河公司理应依据责任比例将其多收取的租金退还亚奇公司，一审法院判决海河公司还应返还租金91189元是正确的。关于海河公司赔偿亚奇公司装修费损失1431197元的问题。同前述，海河公司作为出租人提供租赁物不符合合同约定，且未依据合同约定为亚奇公司提供一个良好的经营环境。海河公司理应依据责任比例对于经鉴定公司确定的亚奇公司装修数额，按照一审法院确定的比例给付装修损失1431197元。同时，保证金不属于预付的租金，其仅是为履行合同约定义务的保证。租赁保证金的保证范围仅为一方未履行或未完全履行本合同义务承担的违约责任部分及对出租方造成的一切损失。现双方所签订《租赁合同》解除，原因系海河公司向亚奇公司提供的租赁物不符合合同约定，且海河公司在对于合同解除承担主要责任应退还亚奇公司部分租金的情况下，理应将保证金返还亚奇公司。关于一审法院依职权调取证据是否符合法定程序。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：涉及可能损害国家利益、社会公共利益的。一审法院走访、调查取证的目的是了解消防设施的现实状况，而消防设施能否正常运行是关系到民生安全的社会公共利益问题，故一审法院依职权向相关的政府部门及物业公司调查取证，符合法律规定，且作为属地政府的相关领导及物业公司人员如实向人民法院陈述其了解的事实，既是法律赋予公民权利，又是公民义务，故海河公司关于一审法院依职权调查的必要性及调查对象均不具有合法性的上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的本案缺少必要当事人一节。因双方当事人签订的《租赁合同》系承继了海河公司原受托经营管理方与乙方所签订“租赁合同”中约定的责任、权利和义务。依据合同的规定，第一年租金及抵押金已经转交海河公司，故其主张追加天津市滨海新区大沽街道办事处下属公司天津滨海大沽新都投资发展有限公司的请求，没有法律依据。综上所述，海河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41527元，由上诉人天津海河下游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  王宗新审判员  孙 静二〇一九年十一月十四日法官助理姜腾飞书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……