广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16668号上诉人（原审被告）：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区新港西路****。法定代表人：贺新伟，该公司董事。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区明师教育培训中心，住所地，住所地广州市海珠区江燕路******iv>法定代表人：张健萍。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东花城工商高级技工学校，住所地广州市花都区狮，住所地广州市花都区狮岭镇海布村光明路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邵宝华。委托诉讼代理人：林中佑，该校职员。原审第三人：广州市越秀区明师教育培训中心，住所地广州市越秀区中，住所地广州市越秀区中山四路****** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张健萍。委托诉讼代理人：郭司韵，该公司员工。上诉人广州市一建房地产咨询有限公司（以下简称一建公司）因与被上诉人广州市海珠区明师教育培训中心（以下简称海珠区明师教育）、广东花城工商高级技工学校（以下简称工商技工学校）、原审第三人广州市越秀区明师教育培训中心（以下简称越秀区明师教育）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人一建公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法改判：一建公司罚没海珠区明师教育292610元租赁保证金；一建公司不用赔偿90000元给海珠区明师教育，上述金额合计382610元；3.工商技工学校对一审判决不用承担补充清偿责任；4.一、二审诉讼费由海珠区明师教育承担。事实与理由如下：一、海珠区明师教育合同违约在先，屡次拖欠水电费，经多次催告后，仍然恶意不予补缴。一建公司多次通知海珠区明师教育违约。一建公司每月按期发催告函，并在本案及其他民事案件的多次庭审中，以及海珠区明师教育参与的场所下，明确表达海珠区明师教育存在违约行为，要按合同终止履行合同，罚没保证金并承担其他违约责任。因此按合同第六条第4点的约定，一建公司有钱罚没海珠区明师教育292610元租赁保证金，且无须赔偿90000元装修及消防费用给海珠区明师教育。（2018）粤01民终5705号生效民事判决查明，广州城市职业学院（以下简称城市学院）出租涉案物业给一建公司，收取租金和水电费至2016年12月31日为止的银行证据流水清单。海珠区明师教育拖欠的水电费如下：（一）至今拖欠水电费的月份如下：2015年8月至11月、2016年2月、9月至12月，共9个月。（二）延迟缴纳水电费15日以上的月份如下：2015年8月至12月、2016年1月、2月。二、一建公司无须赔偿90000元装修费及消防费用给海珠区明师教育。（一）根据合同第六条第4点，海珠区明师教育已经构成违约，违约责任由海珠区明师教育承担。（二）海珠区明师教育提出的与一建公司的合同中涉案二楼场地于2012年的装修工程含费消防费共计267114.13元，证据和理由不能成立。1.该场地实际使用年限自2012年3月至2017年5月，实际使用已经达5年多之久，现场已经残破不堪，而且按会计准则简易办公装修5年折旧，也已经折算完毕。2.海珠区明师教育与一建公司的合同因海珠区明师教育屡次长期拖欠水电费构成违约已经终止，一建公司本质上后续收取的仅仅是场地的占用费，况且海珠区明师教育没有通知一建公司，就涉案场地与城市学院签订自2016年10月1日至2017年5月5日的租赁合同，形成新的租赁关系。海珠区明师教育是在和城市学院新的租赁关系期间主张新租场地的装修费，与一建公司没有关系。3.涉案场地一直都是教学场地，不存在需要装修的情况，海珠区明师教育仅仅安装空调和添加办公用桌椅。海珠区明师教育提供的《装修合同》中没有显示的装修材料清单。海珠区明师教育搬走的清单显示空调搬走了，其在一审庭审中也承认搬走了空调等设施，而空调等设施是装修的价值重要部分并没有减除。4.一建公司在一审庭审中确认，二楼房间本来就是固定的，不用重新隔墙，而且有吊顶，所以原装修根本不需要投入太多资金。海珠区明师教育仅仅加了办公桌椅和隔板，而且都搬走了，没有减除这些办公用具的价值。5.海珠区明师教育提供的二楼的装修合同没有原件，仅仅是复印件的扫描，而且装修金额、装修时间、发票开票时间、发票金额，完全不一致，装修5月份就完成了，但是发票是12月份的，不符合常理和会计准则。装修合同涉嫌造假。按照谁主张谁举证的原则，一审法院要求海珠区明师教育对装修价值评估，但海珠区明师教育无法提供，应由海珠区明师教育承担举证不能的后果。6.海珠区明师教育提供的二楼装修合同竟然出现两份同样格式、同样地点、同样的面积、同样的内容、同样的装修公司，仅装修价格不同的合同，而且仅仅是复印件的扫描件。两份合同连签约日期都没有，显然是造假的。7.二楼装修消防合同没有原件，没有体现面积和材料清单，明显属于无效证据。该楼本来就是城市学院的教学楼，本来就符合二次消防条件，海珠区明师教育实际上就是配备灭火器、防毒面具等，这些都属于日常消耗品，都不能使用超过五年的期限，已经折旧完了，故不存在二次消防费用。8.一审庭审中，海珠区明师教育表示投入的装修无法提供第三方对装修的价值评估。9.海珠区明师教育提供的发票没有注明场地在哪里，海珠区明师教育事实上在广州有一百多个教学点，无法证明装修费是发生在本案的教学点的装修费。三、工商技工学校对一审判决不用承担补充清偿责任。（一）广东中为工商学校现改名为工商技工学校（原法定代表人为贺新伟）于2014年9月经广东省人力资源和社会保障厅批准，转让给广州市花都区环洋贸易有限公司。2014年10月7日工商技工学校和一建公司联合申明，工商技工学校和城市学院的租赁关系由一建公司承接到合同期满。在此同时，工商技工学校和一建公司向场地所有的分租户发出过联合申明，工商技工学校的在程控楼的责权利由一建公司承接直到和城市学院的合同期满，交给学院的租赁押金由一建公司负责接收退还，各分租户的租赁押金的退还也由一建公司承接。该事实已经（2016）粤民初7989号、（2018）粤01民终5705号生效判决认定。因此本案与和工商技工学校没有任何关系。另外，海珠区明师教育也确认并且向一建公司账户缴纳了部分租金和部分水电费，证明本案与工商技工学校没有任何关系。综上，一建公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人海珠区明师教育二审答辩称：一建公司上诉的事实理由认为海珠区明师教育拖欠其水电费，有权罚没保证金，但其在上诉状中所称海珠区明师教育拖欠水电费的时间是2015年8月份到2016年2月份，但在一审主张的是2016年8月份到12月份，两者存在矛盾。一建公司没有提供催告海珠区明师教育缴纳水电费的通知。按照双方惯例，都是一建公司在向海珠区明师教育发出缴费通知书后，海珠区明师教育才缴纳水电费，但是海珠区明师教育至今都没有收到这些水电费通知书。另外，双方签订的租赁合同没有约定，海珠区明师教育迟延缴纳水电费，一建公司就可以没收保证金，一建公司主张没收保证金没有合同依据。2016年10月份，涉案场地由业主城市学院实际控制，海珠区明师教育只能向城市学院缴纳租金。海珠区明师教育认为一审法院所酌情判决的赔偿金数额是非常低的，不足以弥补海珠区明师教育的装修损失，学校的声誉、生源的损失。为了避免诉累，海珠区明师教育才没有提起上诉。综上，一建公司的上诉理由不充分，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人工商技工学校二审答辩称：一审判决第三判项判决不当，理应撤销。广东中为工商技工学校系工商技工学校前身，原由贺新伟任法定代表人。2014年9月28日，广州市花都环洋商贸有限公司与贺新伟签订《广东中为工商技工学校转让协议（合同号：20140929）》，约定贺新伟所持有股权全部转让予广州市花都环洋商贸有限公司，贺新伟不再享有工商技工学校任何权益、不参与工商技工学校任何经营管理工作。签订合同后，双方按照合同约定办理相关交接手续。后经工商技工学校董事会决议，并报请广东省人力资源和社会保障厅、广东省民政厅批准，工商技工学校先后完成了举办者、法定代表人、住址、名称的变更手续。以上情况表明，工商技工学校与贺新伟之间已无事实上和形式上的关系。经一审法院审理认定，工商技工学校与涉案场地所有人城市学院的房屋租赁关系已经终止。涉案租赁物系由城市学院所有。虽然工商技工学校曾与城市学院签订《房屋租赁合同》等协议承租涉案场地，但是一审法院在2017年12月12日作出的（2016）粤0105民初第7989号民事判决书中已经认定：工商技工学校与一建公司在2014年10月已向城市学院发函申请将上述合同中工商技工学校的租赁场地使用权及相关的责任、权利、义务完全由一建公司承担，之后一建公司实际占有出租涉案场地并向城市学院支付了水电费和租金。因此，上述合同中工商技工学校的相关权利义务已由一建公司承接。一建公司已就涉案场地与海珠区明师教育形成新的房屋租赁合同关系，工商技工学校与海珠区明师教育的房屋租赁合同关系已经终止。根据海珠区明师教育提交的证据《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》、《房屋租赁合同》及《租金转账凭证》，一建公司和海珠区明师教育之间就涉案场地已经签订新的合同，海珠区明师教育按照合同约定向一建公司支付租金。海珠区明师教育已经按照变更后的新合同向一建公司支付租金和水电费，认可并实际履行了变更后的合同。同时，海珠区明师教育在其提交的起诉状中亦承认至2017年5月才搬离涉案场地，可见在此之前海珠区明师教育一直实际占有使用涉案场地。工商技工学校与海珠区明师教育就涉案场地之间形成的租赁合同关系已经终止。综上，工商技工学校并非本案适格被告。租赁保证金292610元，损失90000元仅应由一建公司自行承担。工商技工学校认为一建公司已对此提起上诉，故未提起上诉。原审第三人越秀区明师教育二审陈述称：越秀区明师教育的意见与海珠区明师教育的意见一致。海珠区明师教育于2019年1月8日诉至一审法院，请求判令：1.一建公司、工商技工学校共同退还海珠区明师教育租赁保证金292610元；2.一建公司、工商技工学校共同承担造成海珠区明师教育搬迁期间产生费用损失20900元；3.一建公司、工商技工学校共同承担海珠区明师教育搬迁至新场地的租金差损失1183775.44元；4.一建公司、工商技工学校共同承担海珠区明师教育新场地的装修费及安装费损失2289346.75元，消防费用258921.25元，空气治理费19960元，共计2568228元；5.一建公司、工商技工学校共同承担由于搬迁期间造成海珠区明师教育学员退费损失320744.61元；6.一建公司、工商技工学校承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2012年3月19日，越秀区明师教育（乙方）与工商技工学校（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将广州市海珠区新港西路xxx号二楼全层出租给乙方使用；2.租赁期2012年3月19日至2018年5月2日；2，2016年5月3日—2017年5月2日月租金177834元、2017年5月3日—2018年5月2日月租金186726元；3.乙方向甲方交纳租赁保证金292610元。租赁期满后，甲方应将保证金无息退还给乙方；等等。上述合同办理了备案登记手续。合同签订后，海珠区明师教育按合同的约定支付了租赁保证金292610元给工商技工学校，工商技工学校也将出租的房屋交给海珠区明师教育使用。海珠区明师教育于2012年12月30日正式成立后，上述租赁合同属于越秀区明师教育（乙方）的权利义务一直由海珠区明师教育履行，越秀区明师教育也确认合同的权利义务已实际转让给海珠区明师教育，工商技工学校对此没有异议。2015年3月12日，一建公司、工商技工学校发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，主要内容：程控楼各租赁客户：从2015年3月12日起，程控楼各租赁客户租金和水电费变更缴费银行账户如下，直至合同期满（含2015年3月12日前未及时缴纳的欠费）：开户行：中国工商银行广州石牌支行，账号：36×××10，开户名：广州市一建房地产咨询有限公司。广东中为工商技工学校已经将该场地租赁使用权的责任、权利、义务完全转让到广州市一建房地产咨询有限公司（法定代表人：贺新伟）直到合同期满，合同到期后，由广州市一建房地产咨询有限公司负责清退保证金。同时，海珠区明师教育与一建公司签订《房屋租赁合同》，合同期限为2015年12月3日至2018年5月2日，其余内容与此前的《房屋租赁合同》的内容基本一致。海珠区明师教育与一建公司、工商技工学校均确认自2016年开始，海珠区明师教育与一建公司建立租赁合同关系。之后，海珠区明师教育一直将租金支付给一建公司。2016年9月，海珠区明师教育收到广东广信君达律师事务所出具的《律师函》，主要内容是：涉讼场地的业主城市学院与工商技工学院签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月14日到期，合同期满后，业主未与任何第三人签订新的租赁合同。收到上述函件后，海珠区明师教育于2016年10月开始将涉讼场地的租金直接支付给涉讼场地的业主城市学院。2017年5月5日，海珠区明师教育完全撤离涉讼场地，搬到新的办学地点。在一审庭审过程中，海珠区明师教育确认如下事实：海珠区明师教育原来与一建公司、工商技工学校所承租的场地的面积是1009平方米，2016年5月前的月租金为169366元，2017年5月后的月租金为177834元。2017年5月5日，海珠区明师教育完全撤离涉讼场地到新租赁的场地办公，新租赁的场地的面积约为2000平方米，其中约1500平方米是办公性质用房，每平方米的租金是60元，另外部分是商铺性质用房，面积约640平方米，每平方米的月租金是300元。另海珠区明师教育为证明自己的损失，向一审法院提供了如下主要证据：《关于明师教育承租新港西路xxx号三楼损失统计表》及相关证明材料、发票（搬迁费）、《商铺租赁合同》及两份《租赁协议》、《2017年明师教育集团装修单项工程承包协议》三份、付款凭证及发票、《消防安装工程合同文件》、付款凭证及发票、发票(空气治理)、退费清单、退费申请回执、退费凭证等证据。一建公司、工商技工学校对上述证据不予认可，认为与本案无关。在一审第二次庭审过程中，海珠区明师教育补充提供了如下证据：1.两份《装饰工程合同》及付款发票，拟证明本案涉讼场地在2012年进场装修时共花费774574.73元，按此计算平均每平方米约700至800元。一建公司确认海珠区明师教育进场时确有装修，但不确认装修的费用，同时认为海珠区明师教育在撤离场地时已经搬走了所有的设备，不存在损失问题。双方确认因涉讼场地已交还给业主，所以现无法对场地的装修进行评估。2.消防改进工程合同及发票，拟证明2012年进场时曾进行二次消防改造花费共65000元。一建公司认为这只是办理开业所支出的必要费用，与本案无关，故不认可上述证据的真实性和关联性。在一审庭审过程中，海珠区明师教育表示如一审法庭不同意海珠区明师教育对损失赔偿的计算方法，则同意由一审法院确定具体的损失计算方式。另查明，广东中为工商技工学校后来更名为广东花城工商技工学校即本案工商技工学校。一审法院认为，一、关于海珠区明师教育的主体资格问题。2012年3月19日，越秀区明师教育（乙方）与工商技工学校（甲方）签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，越秀区明师教育将上述合同中属于乙方的权利义务转移给海珠区明师教育，对此，双方当事人均无异议，一审法院予以确认，海珠区明师教育承继了上述合同越秀区明师教育的权利义务，属本案的适格主体。二、关于工商技工学校、一建公司的责任问题。工商技工学校作为出租方有义务保证海珠区明师教育在合同的期限内，能正常使用所承租的租赁物。根据双方所签订的合同，上述合同的租赁期限为2012年3月19日至2018年5月2日，但从目前海珠区明师教育所提供的证据可以肯定，工商技工学校与涉讼场地的业主城市学院租赁合同的承租期限至2015年9月14日已经届满，工商技工学校是无权将租赁期限延至2018年5月2日，对此，工商技工学校应承担相应的责任。鉴于一建公司已经在2015年3月12日后与海珠区明师教育重新签订《房屋租赁合同》，合同期限为2015年12月3日至2018年5月2日，同时海珠区明师教育也根据一建公司、工商技工学校发出的《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》的要求将每月的租金支付给一建公司，说明一建公司已经与海珠区明师教育建立了新的租赁关系，所以一建公司对合同的提前解除应承担直接的民事责任。根据上述责任原则，一建公司承担直接民事赔偿责任，工商技工学校承担补充清偿责任。三、关于租赁保证金问题。海珠区明师教育在收到涉讼场地业主的律师函件，明确知道一建公司在2015年9月14日后已经没有权将涉讼场地转租给海珠区明师教育的情况下，于2016年10月开始将涉讼场地的租金直接支付给涉讼场地的业主城市学院，至此，海珠区明师教育与一建公司签订的租赁合同已经实际解除。由于造成合同提前解除的原因在于一建公司，故海珠区明师教育要求一建公司退还租赁保证金292610元，符合法律的规定，一审法院予以支持。一建公司辩称，海珠区明师教育的主张已超过诉讼时效，依据不足，一审法院不予采纳。四、关于一建公司、工商技工学校是否共同承担造成海珠区明师教育搬迁期间产生搬迁费、新场地的装修费及安装费，消防费用，空气治理费等损失问题。因海珠区明师教育与一建公司签订的租赁合同的期限到2018年5月期满，如双方不续签租赁合同，海珠区明师教育仍然需要进行搬迁，也会产生搬迁费、新场地的装修费及安装费、消防费用、空气治理费等合理的费用，除有其他特殊原因外，此时的费用就不应由一建公司承担。所以虽然由于一建公司的原因导致合同提前解除海珠区明师教育提前搬迁，但基本不会加大海珠区明师教育搬迁费、新场地的装修费及安装费、消防费用、空气治理费等费用的负担，故海珠区明师教育要求一建公司赔偿上述损失，依据不足，一审法院不予支持。另一方面，由于海珠区明师教育本质上是要求一建公司赔偿因合同提前解除而造成的损失，经一审法院释明后，海珠区明师教育也同意由一审法院根据本案的实际确定损失的范围。一审法院认为，由于一建公司的原因导致合同的提前解除的损失计算，应当根据合同约定的承租期限和余下不能使用的时间、原来装修及二次消防改造的费用等因素综合认定。海珠区明师教育提出进场时装修花费774574.73元，虽然有海珠区明师教育提供的合同及发票为证证实，但由于合同没有原件也没有具体装修的明细清单，参照普通培训机构课室的装修要求，海珠区明师教育主张的装修单价在每平方米700至800元之间，价格过高，一审法院不予采纳。因合同约定租赁的时间是6年时间，一般装修的折旧时间也在6年左右。现在海珠区明师教育在使用涉讼场地5年才搬走，余下1年时间未使用，而最后一年装修的使用价值应该是最低的，结合生活常识，一审法院酌情确定装修费的损失为80000元。海珠区明师教育主张的二次消防费用65000元，有海珠区明师教育提供的合同及发票为证证实，一审法院应予认定。参照上述计算装修费用的折算原则，一审法院酌定二次消防费用的损失为10000元。五、关于一建公司、工商技工学校是否共同承担海珠区明师教育搬迁至新场地的租金差损失问题。由于海珠区明师教育原来所承租场地的面积是1009平方米，房屋的用途是办公性质，2016年5月前的月租金为169366元，2017年5月后的月租金为177834元。而海珠区明师教育新租赁的场地的面积约为2000平方米，其中约1500平方米是办公性质用房，每平方米的租金是60元，比原承租的场地月租金还小。另一方面，海珠区明师教育于2016年9月已经知道业主要收回涉讼场地，直到2017年5月才正式搬迁，应该说海珠区明师教育已经有合理的时间寻找新的场地。综上，海珠区明师教育要求一建公司赔偿巨额的租金差价损失，依据不足，一审法院不予支持。六、关于一建公司、工商技工学校是否共同承担由于搬迁期间造成海珠区明师教育学员退费损失问题。学生选择校外机构培训，最主要的是学校的办学质量，而学生根据自已的需要退学也是正常现象，不能完全归责于海珠区明师教育的办学地点的变更。因此，海珠区明师教育认为由于办学地点的变更造成大量学生退学，给学校造成损失，对此，应承担举证责任。但从海珠区明师教育提供的证据分析，海珠区明师教育的学生退学的主要原因并非是因为办学地点的变更，故海珠区明师教育要求一建公司、工商技工学校赔偿损失320747.13元，证据不足，一审法院不予认定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，一审法院于2019年6月3日判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市一建房地产咨询有限公司返还租赁保证金292610元给原告广州市海珠区明师教育培训中心；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市一建房地产咨询有限公司赔偿损失90000元给原告广州市海珠区明师教育培训中心；三、被告广东花城工商技工学校对本判决第一、二项确定的债务承担补充清偿责任；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30060元，由原告负担20060元，被告广州市一建房地产咨询有限公司负担10000元。二审期间，一建公司提交：2015年7月1日至2016年9月30日的银行流水清单，拟证明海珠区明师教育与一建公司在履行合同期间，恶意拖欠15个月的水电费，按照合同第六条第4点的约定，保证金应予没收。海珠区明师教育质证称：该份证据不是新证据，海珠区明师教育不予质证；对该证据真实性认可，但其主张的证明内容不予认可，与一建公司在上诉状中主张欠付水电费的事实不符。工商技工学校质证称：不清楚前述证据，不发表质证意见。越秀区明师教育质证：同意海珠区明师教育的质证意见。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，一建公司于二审庭后提交：1.催告函，拟证明一建公司已于2014年1月15日、11月1日、11月12日多次发函通知各租户并张贴催缴水电费，该证据已经（2016）粤民初7989号生效判决认定。2.城市学院的起诉状，拟证明2016年9月29日，城市学院诉一建公司、工商技工学校及大楼所有分租共十几户包括海珠区明师教育在内，城市学院在诉讼中撤销对所有分租户的起诉，一建公司多次在该案庭审中告知海珠区明师教育等其他分租户违约并索要拖欠的水电费。3.（2016）粤0105民初7989号民事裁定书、4.（2017）粤01民管终410号民事裁定书，证明内容同证据2。5.穗公海撤案字（2018）00180号撤销案件决定书，拟证明海珠区明师教育向海珠区经侦大队控告一建公司法定代表人涉嫌合同诈骗，在经侦大队侦查过程中，一建公司明确表示海珠区明师教育存在违约行为，要按合同终止履行合同，没收保证金并承担其他违约责任。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，工商技工学校二审答辩称其不应对本案债务承担责任，因其未提起上诉，本院不作审查。针对一建公司的上诉主张，认定如下：一、一建公司上诉称工商技工学校不应对本案债务承担责任的问题。因工商技工学校与越秀区明师教育（后转由海珠区明师教育承接）签订的租赁合同期限自2012年3月19日至2018年5月2日，承租人对此使用期限、投入装修等均产生预期信赖。一审法院认定工商技工学校应对本案债务承担补充清偿责任，并无不妥，且已作详细阐述。一建公司与工商技工学校系两个独立法人，一建公司对该判项提起的上诉主张，主体不适格，本院不予支持。二、关于租赁保证金的问题。一建公司主张海珠区明师教育屡次拖欠水电费，有权没收租赁保证金，但并未提供充分证据证明其已明确告知海珠区明师教育应付水电费具体金额以及有效催收。另外，海珠区明师教育与一建公司签订《房屋租赁合同》约定租期届满日期为2018年5月2日，但海珠区明师教育于2016年9月收到律师函件称涉案场地业主与一建公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月14日到期，故海珠区明师教育于2016年10月开始将涉案场地的租金直接支付给涉案场地业主，并于2017年5月5日被迫搬离场地。海珠区明师教育与一建公司之间的租赁合同已实际解除。因此，造成合同提前解除的责任在于一建公司。一建公司理应向海珠区明师教育退还租赁保证金292610元，一建公司对此提起的上诉主张，依据不足。三、一建公司上诉主张不应向海珠区明师教育支付装修及消防费用90000元的问题。因涉案租赁合同提前解除的责任在于一建公司，一审法院对海珠区明师教育提供的装修费用的证据，已综合具体案情及生活常识，参照普通培训机构课室的装修要求、使用折旧情况等进行考量，适用自由裁量权酌情确定一建公司应向海珠区明师教育赔偿装修及消防费用共90000元，属公平合理。一建公司虽对此结果有异议，但并未提供充分证据予以推翻，故本院不予支持。四、一建公司二审庭后提交的材料均形成在一审判决之前，不属于二审新证据，且与本案待证事实无关，本院不组织质证。另外，对于一审判决其他内容各方均无异议，本院不再赘述，并予维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人一建公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7039元，由上诉人广州市一建房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十一月二十八日书记员  莫善友