浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初5251号 原告：兰溪市思隆物业管理有限公司，住所地：兰溪市车站东路**。 法定代表人：朱旭钊，总经理。 被告：黄贺军，男，1980年10月5日出生，汉族，户籍所在地：兰溪市，现住兰溪市。 委托诉讼代理人：李勇，男，1975年3月29日出生，汉族，户籍所在地：兰溪市，现住兰溪市。（系公民代理） 原告兰溪市思隆物业管理有限公司（以下简称“思隆物业管理公司”）与被告黄贺军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思隆物业管理公司及被告黄贺军委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，被告黄贺军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告思隆物业管理公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费1051.00元，违约金计算至款项实际履行之日止；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月20日原告与兰溪市和家园业主委员会签订了一份《物业管理委托服务协议书》，协议书约定兰溪市和家园业主委员会代表和家园小区全体业主将兰溪市和家园小区房屋委托原告提供物业服务。而被告系兰溪市和家园2幢3单元502室的业主，其住宅建筑面积为91.42平方米，按协议书约定应当向原告交纳2017年8月1日至2018年7月31日，及2018年9月1日至2019年7月31日的物业费计1051园（计算：91.42㎡×0.5元×23个月=1051元）。但被告至今未予以交纳。以上物业费原告已经多次催讨，但被告却拒不履行。无奈现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告黄贺军辩称，第一，兰溪市永进路218号2幢3单元502室确实为其所有，且其也确实常年住在里面，但是原告并没有对其进行催缴过物业费。也没有看到过原告张贴的催缴物业费告知书。第二，原告称其物业公司系与兰溪市和家园业主委员会代表签订了物业服务合同，但经其了解，原兰溪市和家园业主委员会的主任并没有签订合同，物业服务合同中的签订人方海星仅仅是安全保卫员，所以物业服务合同为无效合同。第三，原告的物业公司的服务存在不作为现象，没有做到其应尽的服务，连最基本的卫生清洁都没有做好，更不用说人员配备、业主屋顶渗漏、下水管道发臭沟通协调了。对于兰溪市和家园小区脏、乱、差问题，当时兰溪电视台进行专题报道，小区的脏乱差并不是物业公司期间撤退一个月造成的，根据视频可以看出，是常年无人管理造成的，楼道杂物乱堆等等。第四，在原告公司进入小区前，当时虽然没有物业公司，但业主委员会也聘请了2名工作人员，对小区的卫生进行清洁，及兼任保安收快递，一年交纳费用也才二三百，而被告物业公司进入小区后，物业的服务并没有。但同时表示，对于物业公司垫付的电能公摊费及垃圾运出清洁费愿意负担，其他则不愿意。 为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据： 证据一、原告营业执照复印件及法定代表人身份证复印件，证明原告的主体身份资格； 证据二、被告房产信息情况，证明被告系兰溪市和家园2幢3单元502室的业主； 证据三、兰溪市嘉禹和家园物业管理委托服务协议书，证明兰溪市嘉禹和家园业主委员会委托原告物业公司对和家园小区进行管理，服务合同是有效的。 证据四、物业服务费催缴书照片，证明原告向被告催缴了物业费的事实。 被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、2015年12月21日第二届业主委员会名单及成员分工情况，证明业主委员会的人员名单及分工情况； 证据二、试听光盘一张，证明原告物业公司在管理小区的脏乱差现象，原告没有尽到物业服务。 对于上述证据，庭审中原被告双方当庭进行质证，被告对于原告提供的证据一、二无异议；对于证据三、四有异议，认为物业管理服务协议书无效，当时签订服务合同时，业主委员会主任不在场；原告也没有对被告进行催缴。原告对于被告提供的证据一、二均没有异议，但提出电视台采访系在其物业公司2019年7月31日撤出小区后拍摄的。对于原告提供的证据三、四，《兰溪市嘉禹和家园物业管理服务协议书》上明确为兰溪市嘉禹和家园业主委员会、兰溪市思隆物业管理有限公司敲章确认，且兰溪市云山街道永进社会敲章进行见证，符合法律规定，应当认定服务合同有效，至于被告称业主委员会主任不知情，这属于业主委员会内部分工及责任问题，与服务合同生效否没有关联性；被告作为小区业主，应当主动交纳物业管理服务费，故原告提供的证据本院予以采信。原告提出被告提供的视频光盘系其撤出小区不久后拍摄的，但根据视频光盘内容可以看出，小区的脏乱差并非短时间内造成，故对于被告提供的证据本院予以采信。综上，对于原被告双方提供的证据，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：兰溪市嘉禹和家园业主委员会与思隆物业管理公司于2017年7月20日签订了《兰溪市嘉禹和家园物业管理委托服务协议书》，合同约定委托原告思隆物业管理公司从2017年8月1日到2019年7月31日共计2年的物业管理服务。合同明确约定双方的权利与义务，合同约定了物业费收取的标准及逾期交纳物业管理费的违约责任。合同第四款约定：“委托乙方（思隆物业管理公司）管理服务的范围：1、房屋建筑共用部位的维护何管理，包括：楼梯间、通道，共用设施、设备的维护、养护、正常运行，共用的天沟落水管道、污水管，共用的照明、消防设施、设备等。（其中：消防设施由乙方管理，但费用应由甲方负担。业主用电电表内的线路由业主自行维修）。2、公共绿地的养护何管理。3、公共环境卫生管理和服务，包括房屋共用部分的卫生保洁，公共场所的卫生保洁，生活垃圾的收集和运送。4、车辆停放秩序的管理及交通通道的管理。5、小区公共秩序的维护管理，安全监控、护卫。保安着制服不定时在管区内巡视，门岗执勤（并协助公安部门做好安全防范措施）。6、妥善保管有关小区的房屋施工工程图纸、业户档案与竣工验收资料等。”有关物业费收取，则每月0.5元/平方米，按实际建筑面积（包括公摊部分）计算，业主未装修、入住或使用的住宅或营业房等按标准的70%收取。物业管理费12个月收取一次，收取时间为本协议生效后的开始半年内收取，逾期违约的，则有权要求业主或物业使用人另外收取每日按应交金额总额的3‰的逾期违约金。后由于兰溪市嘉禹和家园大部分业主人不肯交纳物业管理费，原告于2018年8月份中途退出小区。另查明，嘉禹和家园位于兰溪市，建筑面积约1.2万平方米，共有住宅156套，经诉前调解后，2年未交物业管理费的仍有39户，1年未交物业管理费的仍有70余户。在原告提供物业管理服务期间，确实存在小区绿化带种菜、楼道堆积物、消防灭火器失效、环境卫生差等现象，同时，原告庭审中亦承认一开始聘请了3名员工，后改为2名员工，负责整个小区卫生清洁、安保等物业管理服务工作。 本院认为，兰溪市嘉禹和家园业主委员会与原告签订物业管理委托服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对整个小区内的全体业主具有约束力，双方均应遵守。原告在提供物业管理服务的同时，业主应当依约支付相应的物业管理费，被告黄贺军在2017年8月1日至2018年7月31日期间，以及2018年9月1日至2019年7月31日期间，未交纳原告物业服务费的事实清楚，本院依法予以认定。但原告提供的物业管理服务时，仅聘请了2名工作人员进行管理，其物业管理服务质量并未跟上，且未达到合同约定的履行义务，导致兰溪市嘉禹和家园小区存在环境卫生、消防等问题，小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据原告提供服务质量予以适当减少，以标准价的70%收取较为妥当，即2017年8月1日至2018年7月31日期间（91.42㎡×0.5元×12个月×0.7=384元），以及2018年9月1日至2019年7月31日期间（91.42㎡×0.5元×11个月×0.7=351元），以上共计735元。被告逾期未交物业服务费，应依约承担违约责任。原告的违约金计算偏高，本院予以部分支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告黄贺军于本判决书生效之日起十日内支付原告兰溪市思隆物业管理有限公司物业管理服务费人民币735元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.5%计算，其中384元自2018年8月1日、351元自2019年8月1日开始计算，均计算至实际履行之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告黄贺军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 唐肖琴 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 徐晶琳