江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏03民终5983号上诉人（原审被告）：王胜芹，女，汉族，1957年1月5日生，住徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：王华北，男，汉族1956年11月25日生，系王胜芹丈夫，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王胜芹，女，汉族，1957年1月5日生，住徐州市泉山区，系王华北之妻。被上诉人（原审原告）：徐州通域空间结构有限公司，统一社会信用代码91320301759654843D，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路**。法定代表人：刘宪生，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕洁，江苏义行律师事务所实习律师。原审被告：蔡召明，男，汉族，1970年7月13日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王胜梅，女，汉族，1969年4月23日生，住徐州市泉山区，系蔡召明之妻。上诉人王胜芹、王华北因与被上诉人徐州通域空间结构有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初1986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后依法组成合议庭审理本案并于2019年11月8日进行公开询问。上诉人王胜芹、王华北，被上诉人徐州通域空间结构有限公司的委托诉讼代理人夏雨、吕洁，原审被告蔡召明的委托诉讼代理人王胜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王胜芹、王华北上诉请求：撤销（2019）苏0391民初1986号民事判决，依法改判或发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与蔡召明是亲戚关系，双方没有在人民法院查封前签订书面房屋买卖合同，不影响上诉人对涉案房屋的实体权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。上诉人已经支付了全部的购房款，履行了买卖合同的全部义务并占有使用涉案房屋。因此，上诉人与蔡召明已经形成买卖合同关系。据此可以认定上诉人为涉案房屋的产权所有人，享有涉案房屋的实体权利。二、上诉人对未办理过户登记没有任何过错。原审认定上诉人想搭分户的政策免交过户税额，存在主观过错，该认定没有任何证据支撑，是错误的。首先，原审法院认定：“涉案房屋具备办理产权登记过户的条件，但该房屋一直登记在蔡召明的名下”，该认定没有事实依据。涉案房屋是蔡召明拆迁安置的四套房屋中的一套，在一个安置协议之中。涉案房屋具备办理产权登记的条件而非具备办理过户的条件。因为办理产权的主动权在于蔡召明，正常的程序是要先登记在其名下然后才具备办理过户的条件。庭审中蔡召明认可上诉人一再催促其办理产权登记及过户手续，但是其出于考虑分户政策可以给其子女免交相关税费，因为四套房屋要一并办理分户，迟迟没有办理产权登记，所以无法办理过户登记是蔡占明所致而非上诉人。其次，庭审中上诉人提供了金山街道办事处出具的证明以及证人证言可以证明涉案房屋具备办理分户政策的时间节点是2017年6月份，蔡召明一直坚持分户之后再配合上诉人办理过户，这是未能及时办理产权登记的真正原因，而不是上诉人想搭分户政策的便利。第三、上诉人在善意无过失的前提下，购买房屋并支付足额对价且双方均为买卖合同的履行作出积极努力。从维护市场交易稳定的角度，亦不能否认上诉人对涉案房屋的物权期待权。原审法院经审理查明，2017年3月16日，原审法院对徐州通域空间结构有限公司诉蔡召明追偿权纠纷一案作出（2017）苏0391民初334号民事判决：蔡召明于本判决生效后十日内给付徐州通域空间结构有限公司垫付款6123847.74元及利息（以6123847.74元为本金，自2016年8月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。经徐州通域空间结构有限公司申请，原审法院于2017年2月15日作出（2017）苏0391民初334号民事裁定：冻结蔡召明银行存款6123847元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。2017年2月20日，原审法院依法查封了蔡召明名下位于徐州市泉山区等住宅房地产。根据徐州通域空间结构有限公司申请，原审法院于2017年5月9日立案强制执行，案号为(2017)苏0391执583号。在执行过程中，原审法院依法委托江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司对保全查封的蔡召明名下位于徐州市泉山区碧水湾小区A21—1—1601、A21—1—1602、C58—3—302、C55—4—302室共计四套住宅房地产进行司法鉴定价值评估。该公司于2018年3月19日出具了（江苏）苏北（2018）（房估）第130号房地产估价报告：评估对象于价值时点的市场价值评估结果为人民币278.95万元。另查明，2009年，蔡召明房屋拆迁，2011年上房，安置的房屋包括坐落于徐州市泉山区。2012年8月，被告王胜芹、王华北通过其子王林向蔡召明支付了28万元，作为案涉房屋的购房款，蔡召明向王林出具了收据。后，王胜芹、王华北入住该房屋至今。至少在2015年10月，涉案房屋具备了办理产权登记过户的条件，但该房屋至今一直登记在被告蔡召明的名下。经当地居民自治组织协调，相关部门确定了该小区安置房的分户政策，即在2009年年满18周岁的子女享受分户政策，在2009年登记在父母名下的房产，在2017年可以直接分户登记在子女名下，免交相关过户费用。原审法院认为，本案争议焦点为王胜芹、王华北对案涉房屋是否享有排除本案强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问干题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”即买受人提出的执行异议，需要全部符合上述规定的四项条件方可排除执行。本案中，一方面，王胜芹、王华北和蔡召明未举证证明王胜芹、王华北在人民法院查封之前与蔡召明签订了合法有效的书面买卖合同。另一方面，案涉房屋之所以没有办理过户手续，买受人主张系由于存在分户因素所致。经查，王胜芹、王华北和蔡召明之间的买卖房屋行为并不符合分户的条件，只是想搭分户的政策便车免交过户税费，其主观上的过错显而易见。据此，原审法院于2019年7月16日作出（2019）苏0391民初1986号民事判决：准许执行（2017）苏0391执583号执行裁定书涉及对徐州市泉山区房屋的执行。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定，证据应当在法庭上出示，由当事人相互质证。未经当事人质证的证据，不得作为案件事实的依据。本案中，上诉人作为主张排除执行的案外人，依照法律规定应就其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益承担举证义务，而人民法院应依照法律规定分配举证责任并在当事人诉讼能力欠缺的情况下进行释明和引导。经查阅原审卷宗发现，本案一审庭审中上诉人并未就其支付28万购房款并占有使用涉案房屋进行举证、质证。而原审法院在判决中直接认定：“2012年8月，被告王胜芹、王华北通过其子王林向被告蔡召明支付了28万元，作为案涉房屋的购房款，……王胜芹、王华北入住该房屋至今。”等事实，不符合法律规定，依法应予发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初1986号民事判决；二、本案发回徐州经济技术开发区人民法院重审。上诉人王胜芹、王华北预交的二审案件受理费10130元予以退回。审判长  王平华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇一九年十一月十五日书记员  孙 健