江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终875号 上诉人（原审原告）:钱宣虎,男,1974年5月5日出生,汉族,住江苏省阜宁县。 上诉人（原审原告）:张停停,女,1989年9月27日出生,,汉族,住江苏省阜宁县。 两上诉人委托诉讼代理人：辛亚超，江苏辛亚超律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：赵铁桥，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:淮安新港建设有限公司,住所地涟水县红日路北侧。 法定代表人：王秀夫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈磊，该公司员工。 委托诉讼代理人：嵇大勇，江苏捍华律师事务所律师。 上诉人钱宣虎、张停停因与被上诉人淮安新港建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2018）苏0826民初5697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了。上诉人钱宣虎、张停停及其委托诉讼代理人辛亚超、赵铁桥，被上诉人淮安新港建设有限公司委托诉讼代理人嵇大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱宣虎、张停停上诉请求：1、撤销涟水县人民法院（2018）苏0826民初5697号判决；2、改判被上诉人因交付不能使用房屋，向上诉人支付违约金836.446万元，并赔偿上诉人因此而缴纳相关费用的利息损失45.1351万元，合计881.5811万元（暂算2011年5月11日至2018年9月10日期间，直至整改合格）；3、改判被上诉人限期整改涉案房屋，使之符合商用店铺使用的消防标准；4、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。 事实与理由：一、建设工程消防施工备案、消防竣工备案系建设单位的法定义务，无论《购房合同》是否约定，建设单位必须履行该项义务。案涉房屋作为公众聚集场所，关系到社会公众的生命、财产安全，竣工后报消防机构备案检查，是被上诉人作为房地产开发企业的法定义务，未履行该项义务则其所开发的房屋不得交付使用是确定无疑的；二、被上诉人向上诉人交付房屋所依据的批准文书与涉案房屋没有关联性；因消防备案文件缺失，消防安全的实质性条件并不具备，致上诉人不能使用该房屋，使上诉人购买房屋的根本目的不能实现，被上诉人的欺诈性交付，构成根本违约，应当依合同约定给付违约金。涉案房屋明确为商铺，消防要求具有特别的规定，一审法院判决以被上诉人“取得商品住宅交付使用批准文书”为由，认可其交付房屋行为的合法性，显然认定事实错误；三、上诉人接受房屋交付并办理了产权证，不能成为被上诉人免除违约责任的理由。上诉人作为一般买受人接受交房行为，并非是作为消防专业人员的履行职务行为，不能认为上诉人应当具备消防专业知识、技能及认定消防设施、设备是否合格的权利能力，一审法院判决以已“接受交付”为由驳回上诉人诉求，没有任何法律根据，也有违公平、正义。上诉人办理了产权证，仅说明产权公示为上诉人所有，与被上诉人是否违约，应否承担违约责任没有关联性；四、由于被上诉人采用欺诈手段，违法交付房屋给上诉人，上诉人由此又向房管机关支付维修金、契税共84.3331万元，这笔资金是为购买合格房屋而支付的，而事实并非如此，所接受交付的是不能使用、收益、处分的房屋，该项支出与被上诉人的欺诈交付构成因果关系，其利息损失应与房款违约金同样处理。 上诉人作为原告，在一审中请求判决被上诉人限期整改涉案房屋，使之符合商用店铺的消防标准，是要求被上诉人继续履行合同义务的行为。一审法院判决认为被告对消防设施整改不属于民事范围而不予支持错误，请求二审法院纠正并支持上诉人请求。 淮安新港建设有限公司辩称：1、被上诉人对于一审判决认定的事实及结果无异议；2、上诉人一审诉讼请求及二审上诉请求中提出的相关赔偿问题，上诉人应当依法举证，对其合法合理的部分，请法庭依法判决。 钱宣虎、张停停向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿迟延交付房屋违约金836.446万元；2、判令被告赔偿损失45.1351万元；3、限期2个月整改；4、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2011年5月11日,原告钱宣虎及陈晓阳共同与被告签订了商品房买卖合同二份，合同约定被告将其开发的位于涟水县房屋出售给原告钱宣虎及陈晓阳，价格为15628662元。签订合同时所购买的商品房已经建好为现房，进行了产权登记。后陈晓阳将其拥有的份额转让给两原告，并办理了产权登记变更。 双方在合同中约定：……第八条交付期限出卖人应当在2012年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,……4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文书……第九条出卖人逾期交房的违约责任……(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金……”。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，是其真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定履行义务，原告要求继续履行合同，予以支持。原告以被告未能在约定的期限内交付房屋，对原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，因原告已经接受房屋并办理了产权登记，对原告的请求不予支持。原告要求被告承担缴纳税费的资金损失，没有法律依据，不予支持。原告要求判令被告对消防设施进行整改，该请求不属于民事受案范围，不予理涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于的解释》第十一条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告钱宣虎、张停停的诉讼请求。案件受理费73511元减半收取36755.5元，由原告钱宣虎、张停停负担。 二审经审理，确认一审法院查明事实。 二审另查明，涉案房屋属于现房购买，为商业用房，在合同签订并交付购房款后即于2011年5月11日交付，同年8月31日办理了房屋所有权证。该房屋为三层商业用房，该幢房屋虽然经过竣工验收，并办理了房屋产权证，但该幢房屋没有经过消防验收合格，至于为何能办理房屋产权证目前难以查清。 涉案房屋自交付以后，因陈晓阳、陶红玲向陈正华借款500万元，2011年10月24日，陈正华与陈晓阳、陶红玲、钱宣虎签订了借款合同和抵押合同，以陈晓阳、陶红玲、钱宣虎三人按份共有的涉案房屋1幢207室的商品房提供担保，双方办理了抵押权登记。后双方因借款纠纷引发诉讼，盐城市中级人民法院于2013年5月10日作出(2012)盐民初字第0156号判决：一、被告陈晓阳、陶红玲于本判决生效后十五日内偿还原告陈正华、季书英借款本金400万元，并承担利息、逾期付款违约金（以四次100万元为本金，分别自2011年10月22日、2011年10月26日、2011年10月27日、2011年12月17日起算，至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、被告陈晓阳、陶红玲以其所有并抵押的坐落于涟水县%财产份额向原告陈正华、季书英优先清偿上述第一项债务；三、对上述第二项清偿不足的部分，原告陈正华、季书英对被告钱宣虎所有并抵押的坐落于涟水县新港.清华苑1幢207室房屋的60%财产份额享有优先受偿权；四、对上述第二项清偿不足的部分，被告钱宣虎、周娟承担连带偿还责任。2018年1月，涉案房屋被法院解除查封。 2016年6月9日，钱宣虎将涉案房屋一层出租给他人经营大酒店，合同期限8年，年租金50万元，现租赁合同正在履行中。2017年10月，钱宣虎用涉案房屋的一楼作抵押，向阜宁县农商行贷款1100万元。 本院审理期间，涉案房屋的二楼和三楼的消防验收，双方陈述已经在2019年6月底通过验收合格，一楼已经涟水县住房和城乡建设局向承租酒店经营者作出《责令限期整改通知书》，因消防不到位，要求七日内整改到位。 本院审理期间，为解决违约金赔偿的依据和标准，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的一、二层进行租金评估。经该机构评估，租金从买卖合同签订的2011年5月11日起算，至评估基准日2019年2月28日，租金为840.1651万元。对于该评估报告，钱宣虎质证认为：法院依职权根据案件审理的需要，而委托鉴定是应该的。但上诉人主张的是违约金损失，现在是按照所购房屋出租的价格损失来进行计算，数据上差距已经不大，跟原告的诉讼请求差距是不大的，但是性质是不一样的。法院可依职权处理，但是不能修改和变更原告的诉讼请求，原告的诉讼请求就是要求赔偿违约金。租金损失是按照填补原则，有损失就给与补偿，没有损失就不给与补偿，这就势必要形成原告部分出租出去的房屋可能要被予以扣除的情况发生，这是对原告的利益诉求不公平的处理，也不利于促使房屋开发部门按照国家强制性规定，从事生产经营的依法目的和司法实践。评估报告本身没有意见。被上诉人质证认为：第一、法院委托鉴定机构鉴定的是租金问题，技术报告以及鉴定报告中均有利息和复利计算的问题。被上诉人认为应当不予涉及；第二、在技术报告中，鉴定人采取了三个可比案例，鉴定人应当提供三个可比案例采集真实性的证据材料，而技术报告和鉴定结论当中没有；第三、假定该三个可比案例是真实的，但用该三可比案例来与本案案涉的房屋进行比较是不合适的。在鉴定技术报告中选择的三个可比案例分别为涟水大润发购物中心底层手机城、涟水大润发临街一至二层的牛排城、涟水电信大楼苏宁易购的底层门面。前两个案例位于涟水城区的核心地带，是涟水最繁华的商业中心，涟水电信大楼位于涟水城北主路安东路与炎黄大道十字路口处，是仅次于大润发商业圈的商业圈。而涉案门面处于炎黄大道西侧，其繁华程度远不及该三个案例，故被上诉人认为不具有合理性；第四、在三个可比案例当中，正常的租金会维持三年不变，这也是租金评估当中所使用的通常原则，而涉案的技术报告当中没有这一情况，我们认为也属于不合理之处。 对于当事人提出的异议，鉴定人当庭作出解释：1、关于利息，不论是房地产评估还是资产评估，资金的货币时间价值是必须考虑的内容，这也是一个专业评估机构在评估区间租金的时候必须要考虑的；2、案例的真实合同是作为评估底稿储存在公司档案系统中的，没有要求一定要放在技术报告中。技术报告仅供公司存档及有关部门查阅使用；3、可比案例繁华程度的问题，我们在技术报告中对可比案例及估价对象，进行了区位和个点修正，而不是直接采用可比案例的年租金，直接计算评估结果。关于估价对象周围出租案例的收集情况，我们经过现场调查，周边门面面积规模为80-150平之间，与估价对象的体量规模相差甚远。根据房地产估价规范，可比案例应与估价对象在用途、体量等方面不应该存在较大区别，故我们不选择估价对象周围的小面积摊位。；4、关于租金三年不变的问题，不同的标的物出租设定年租金保持不变的年限是不一样的，他们受标的物大小，权益状况，承租人的信用等影响因素较多，作为专业机构不应该在技术报告中做固定的设定。我们在技术报告处理的时候，充分考虑的区间租金，保持的年增长比例。本技术报告中采取的租金增长比例，参考了江苏省地价动态监测报告，苏北商铺用地的增长比例综合确定的。 本院审理期间，双方当事人均认为，为了减少当事人诉累，同意二审法院查明事实后直接作出实体判决。 本案争议焦点：1、未经验收合格的房屋交付应认定为没有交付房屋，还是属于瑕疵交付房屋；2违约金的计算标准和依据如何确定。3、被上诉人是否应当继续履行交付合格房屋的责任。 一、未经验收合格的房屋交付应认定为没有交付房屋，还是属于瑕疵交付房屋，被上诉人应当承担何种违约责任问题。 本院认为，双方当事人在签订合同房款付清后，涉案房屋已经交付上诉人一方，上诉人也实际占有使用该房屋，即使涉案房屋在交付使用时没有经过消防验收合格，也不能否定涉案房屋实际交付的客观事实。由于涉案房屋系大型商业用房，未经消防验收即交付，导致所交付的房屋在实际使用时存在批准上的阻碍，严重影响房屋的使用，但此种情形应定性为房屋存在重大质量问题，属于瑕疵交付。上诉人认为被上诉人将没有经过消防验收的房屋交付，应认定为没有交付的观点缺乏法律依据，本院不予支持。 商品房买卖合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，该条规定是被上诉人不能按时交付房屋的前提条件下才可适用，而涉案房屋已经在合同签订后按时交付使用，只是所交付的房屋存在严重的质量问题，为瑕疵交付。本院认为，钱宣虎诉讼请求之一，要求被上诉人承担合同约定的不能交房的违约责任，其主张的违约金是按照合同第八条和第九条的约定，由于涉案房屋已经在合同签订之日起立即交付，只是所交付的房屋因消防不合格而存在质量瑕疵，但不能认定房屋没有交付。在此情形下，不能以合同约定的未交付房屋应当承担的违约责任处理。鉴于合同对于所购买房屋存在质量瑕疵应当承担何种违约责任并无明确约定，因此，以涉案房屋租金损失来确定被上诉人应当承担的违约责任，其租金损失的性质仍然属于违约金的范畴，只是对于违约金如何进行认定作出变动，本质上并没有改变上诉人的诉讼请求。同时，以租金损失作为违约金计算的参考依据，也更能体现违约金的主要功能是填补损失这一基本原则，对于本案而言既尊重合同约定，又体现客观公正之原则。 二、违约金数额如何确定。 被上诉人违约的事实清楚，双方对此没有争议，上诉人投入巨资购买涉案房屋，因房屋无法正常使用，必然造成其重大损失。至于上诉人具体的损失的计算依据，应当根据合同约定，结合上诉人对房屋的使用情况，客观合理的予以计算。根据本院委托相关机构鉴定，涉案房屋的租金损失为840.1651万元。虽然被上诉人对于鉴定结论提出诸多异议，但本院认为，鉴定人员对于当事人提出的异议，从技术层面作出了较为详尽的阐释，对于鉴定的方法、依据以及合理性进行充分说明，鉴定人员对于当事人提出的异议解答，具有客观性、专业性和规范性特征，鉴定结论可以作为本案确定损失的参考依据。 关于违约金的具体赔偿数额，首先要考虑到钱宣虎已经在2016年已经出租的事实，年租金50万元，应当扣除三年租金150万元；其次，对于钱宣虎已经用一楼房屋抵押贷款，是否产生收益属于不确定因素，不能认定直接获益，也无法计算收益数额，因此，不应考虑在租金损失中扣减问题；第三，对于涉案房屋在办理产权证以后，涉及到的抵押、被查封等问题，并不能影响房屋的使用功能，不能减少房屋出租所能带来的收益，真正影响房屋使用功能的是房屋没有消防验收而导致不能办理营业执照等相关手续，房屋无法出租的结果，因此，涉案房屋被抵押、被查封等不能成为减少租金损失的理由。 至于上诉人所主张的涉案房屋办理契税等费用产生的利息损失是否应当赔偿问题，本院认为，因房屋交易所产生的各种税费，是保证涉案房屋正常使用并产生收益的前提，由于被上诉人已经对上诉人因房屋不能正常使用造成收益的损失进行了全面赔偿，本身就包含此部分损失存在的内容，因此，再行要求赔偿此部分利息损失为重复计算，本院不予支持。 三、被上诉人是否应当继续履行交付合格房屋的责任。 本院认为，双方当事人因商品房买卖而形成民事法律关系，双方当事人既有权利又有义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被上诉人没有向上诉人交付符合合同约定的合格的商品房，其行为构成违约，上诉人有权要求其对已经交付的商品房不合格的部分进行整改，实际上是要求被上诉人采取补救措施，将涉案房屋的消防进行整改到位并验收合格，被上诉人该诉讼请求属于民事诉讼的范围，一审法院认为该诉讼请求不属于法院受理范围进而不予处理，程序错误。鉴于二审期间双方当事人均同意二审法院在查明事实的基础上直接判决，因此，被上诉人在本判决生效后应当及时采取措施将整改合格的房屋交付上诉人。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用错误。钱宣虎、张停停的部分上述请求正确，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销涟水县人民法院（2018）苏0826民初5697号民事判决； 二、淮安新港建设有限公司在本判决生效后60日内，将符合消防验收合格后的涉案房屋交付给钱宣虎、张停停； 三、淮安新港建设有限公司在本判决生效后15日内，赔偿钱宣虎、张停停因房屋质量不合格所应当承担的违约金690.1651万元。 四、驳回钱宣虎、张停停其他诉讼请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费73511元，减半收取36755.5无，由钱宣虎、张停停负担8086.5元，淮安新港建设有限公司负担28669元；二审案件受理费73511元，由钱宣虎、张停停负担16172元，淮安新港建设有限公司负担57339元。 本判决为终审判决。 审判长  许玉虎 审判员  孙 洁 审判员  黄春丽 二〇一九年十一月四日 书记员  杨 晞