山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2763号 上诉人（原审原告）：淄博天人物业管理有限公司，住所地淄博高新区华瑞园**楼**。统一社会信用代码：913703037741752934。 法定代表人：孙俊元，经理。 委托诉讼代理人：彭锦奎，男，1963年2月18日出生，汉族，淄博天人物业管理有限公司职工，现住淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：田志远，男，1987年6月17日出生，汉族，张店艳春妇科门诊部业主，现住淄博市张店区。 上诉人淄博天人物业管理有限公司（以下简称天人物业）与上诉人田志远因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天人物业的委托诉讼代理人彭锦奎，上诉人田志远到庭参加诉讼。上诉人天人物业经原审法院通知催缴，在指定期限内仍未交纳二审诉讼费，本院依法按照其自动撤回上诉处理。对于上诉人天人物业上诉请求部分不再审理，本院仅针对上诉人田志远的上诉请求进行审理。本案现已审理终结。 田志远上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判令天人物业承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1.判决书中所诉田志远自合同签订后开始到2017年1月间一直按相关标准缴纳各项费用，至今欠2017年2月至2018年6月的物业费等各项费用与事实不符。田志远在2016年7月26日山东和睦家置业有限公司给出的吉庆家园入伙须知上明确标注田志远免一年物业费，免一年的物业费加上交了半年的钱，一共18个月的物业费不用交。故天人物业所诉物业费起算时间错误，与事实严重不符。据此一审法院判决田志远支付自2017年2月至2018年6月的物业费没有事实依据。2.田志远从交房后一直没有入住该小区，未使用停车位，天人物业未给田志远提供过任何服务，但是天人物业所诉要求支付车位服务费长达17个月没有事实和法律依据。二、原审判决严重违反法定程序。1.根据《协议》第十二条约定：本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商无效的可向当地人民法院提起诉讼。天人物业在起诉前并未与田志远进行过协商或者向有关主管部门申请调解，严重违反了协议约定。2.根据《物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。上述规定已经明确将“书面催交”作为物业服务企业起诉的前置程序。天人物业从未向田志远进行书面催交物业费，也没有提供证据证明已向田志远书面催交，原审判决的审理严重违反了法定程序。三、天人物业物业服务质量的下降不是田志远不交纳物业费造成的，而是天人物业提供的物业服务严重违反《协议》约定，服务存在严重瑕疵，严重影响了整个小区业主的基本生活。是天人物业未提供物业服务在先，然后才发生的拖欠物业费现象，而不是业主不交纳物业费造成物业服务企业运营经费不足，才无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降的。原审判决逻辑颠倒，混淆了物业服务质量缺陷与拖欠物业费的因果关系。综上所述，请求二审法院查明事实，依法判决。二审过程中，田志远明确其上诉请求为改判不支付2017年2月-2018年6月的物业费1166.41元，车位服务费680元。 天人物业辩称，田志远的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决正确，请求维持原判。 天人物业向一审法院起诉请求：１.依法判令被告支付拖欠物业费1666.30元、水费3.30元、水费损耗0.30元、卫生费68元、车位费680元，共计2417.90元；2.依法判令被告支付逾期违约金1547.46元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2016年7月26日与被告签订了《吉庆家园物业服务协议》，约定由原告为被告在吉庆家园的物业提供物业服务。合同第三条约定，按《淄博市住宅物业服务等级标准》执行三星级服务标准；合同第四条约定，物业服务费执行与开发单位签订的前期物业服务合同收费标准，1.10元/建筑平方米/月；合同第六条约定，业主或使用人按40元/月/个车位的标准交纳物业服务费；合同第七条约定，受有关部门或单位的委托，原告可以提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。被告自合同签订后开始到2017年1月间一直按相关标准缴纳各项费用，但至今仍欠2017年2月至2018年6月的物业费等各项费用。经原告书面通知，被告至今仍未缴纳。 一审法院认为，一、关于被告认为原告不具备三星级资质的问题。《物业服务企业资质管理办法》第六条：“新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。”第十九条：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”依据上述规定，物业服务企业的设立并不必需具备资质，仅是在设立之后需申请资质，对不具备资质或超越资质的予以行政处罚，并没有作出物业服务企业不具备资质不得从事物业服务的禁止性规定。原告的经营范围包括物业管理，其依据合同提供物业服务并收取物业费，其行为不违反法律禁止性规定，予以确认。至于原告不具备物业服务企业资质应否受到行政处罚的问题，并不属本案处理范围，与本案不具有关联性。二、关于原告的各项物业收费标准问题。1.原告与被告在协议中对物业费作出明确约定，该约定属于双方的意思自治，并不违反法律禁止性规定，被告在签订合同时并未对此提出异议，因此原告对物业费的诉请，予以支持，被告田志远辩称原告承诺免收一年的物业费，没有证据支持，不予采信。被告田志远并未实际入住，根据规定应当减收物业费，被告辩称收取费用不应超过协议费用的60%，其所依据的《山东省物业服务收费管理办法》系2018年7月1日施行，故对之前的物业费应按不超过协议费用的70%收取。2.水费与生活垃圾处理费属于合同第七条约定的代收代缴收费服务，根据政府规定，其中水费的收费标准为3.525元/吨（含加压费0.3元/吨），生活垃圾处理费的收费标准为4元/月，原告符合收取上述两项费用的条件，但其提供的证据不足以证明为被告垫付水费的具体数额，亦未提交为被告垫付生活垃圾处理费的凭据，对此不予处理，待其证据充分后可另行主张。3.水费损耗缺乏合同依据和法律依据，不予支持。4.关于车位服务费，在2018年7月1日《山东省物业服务收费管理办法》施行前对未入住的业主缴纳车位服务费没有规定，故依据双方签订的《物业服务协议》第六条，原告向被告主张2017年2月至2018年6月期间的车位服务费并无不当，予以支持。5.关于原告主张的违约金，虽然协议约定了业主逾期不交纳物业服务费应承担违约金，但原告是否已按照协议的约定全面履行了物业服务义务，从被告提交的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。综上，原、被告签订的《吉庆家园物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未能及时向原告支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。根据被告答辩意见及结合原告与吉庆家园小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。故被告未按协议约定支付拖欠的费用，其行为已构成违约，原告要求被告支付物业费等相关费用符合法律及合同约定，依法予以支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告田志远于判决生效之日起十日内支付原告淄博天人物业管理有限公司2017年2月至2018年6月的物业费1166.41元、车位服务费680元；二、驳回原告淄博天人物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告淄博天人物业管理有限公司负担26元，由被告田志远负担24元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田志远提交提交证据一，2016年7月25日交房时的有关收据三页，拟证明淄博天人物业管理有限公司物业签订吉庆家园物业服务协议时必须缴纳上述有关费用半年。不交费用不发钥匙不交房，强迫业主签订协议，签署合同前，开发商物业公司未征求业主意见，业主不知道物业公司是谁，协议签订后，天人物业也没有给业主一份。只给了业主服务手册，手册中的协议书无双方签字盖章，应属于无效合同；提交证据二，吉庆家园入伙通知书一份，拟证明开发商在买卖房屋时为了促销，为部分业主减免了一至两年的物业费，业主入住后免除的物业费应由开发商缴纳，实际上天人物业没有向开发商收取，成了我们交费，为所有业主服务，天人物业收费违法了协议有关规定，不公平不公正；提交证据三，证明照片打印件四页，拟证明杏园社区居委会使用小区电，从负二层接线，没有安装电表，空调四台，电费天人物业是如何收取的，按什么标准，为什么不让社区居委会安装电表；提交证据四，图片两页，拟证明天人物业无视法律法规，把自己凌驾于法律之上，在法院一审判决未生效的情况下，把被告人的信息张贴在淄博市中级人民法院宣传栏，失信行为将受到信誉诚信中失信者黑名单旁，让小区业主及其其他来人以为是法院张贴的失信者名单，天人物业的做法给法院脸上抹黑，给被起诉业主造成了很大的身心伤害；提交证据五，天人物业有关告示的照片复印件四页，拟证明天人物业进入小区后，经常在小区内张贴东西，在微信群里发东西，制造事端，戏弄业主，友情提示中宣传官司赢了；提交证据六，小区门口配电室照片打印件两页，拟证明天人物业管理存在问题严重，小区外箱式变压器安全围栏被车撞破后，长期不进行维修，直接全部取消了，围栏仍然没有修复，安全隐患依然在；提交证据七，业主签名，拟证明天人物业向法庭提交的物业服务协议不是本人签字，因此天人物业提供的协议是无效的。天人物业质证认为：对证据一物业服务合同协议真实性无异议，但是上诉人一审时说是自己签的，现在又说不是自己签的，我们可以申请司法鉴定；证据二我们已经按照开发商承诺的进行了减免；证据三居委会用电有电表箱；证据四照片不符事实，照片拍摄地点不明确；证据五不符合事实；证据六配电箱是供电局的，产权归供电局；证据七同证据一的意见，上诉人的证据七签名说明不了问题。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因双方当事人对证据一的真实性无异议，本院予以采信；证据二、证据三、证据四、证据五、证据六与本案没有关联性，证据七不能证明上诉人的主张，本院不予采信。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点为一审判决田志远支付天人物业2017年2月至2018年6月的物业费1166.41元、车位服务费680元有无事实与法律依据。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。田志远与天人物业签订的《吉庆家园物业服务协议》系双方真实意思表示，且不存在法律规定的合同无效情形，天人物业实际提供了物业服务，故田志远应按照案涉《协议》约定交纳物业服务费用。田志远虽主张天人物业承诺免其一年的物业费，但天人物业不予认可，田志远亦未提供有效证据证明其该项主张，其应对此承担举证不能的法律后果。因2018年7月1日《山东省物业服务收费管理办法》施行前对未入住的业主缴纳车位服务费没有规定，故一审法院依据双方签订的《物业服务协议》第六条，对天人物业要求田志远支付2017年2月至2018年6月期间车位服务费的主张予以支持，并无不当。 田志远上诉主张天人物业并未在提起本案诉讼前与其进行协商或向有关部门申请调解,天人物业在提起本案诉讼前并未向其书面催交物业费,属于程序违法。对此，就案涉服务协议履行过程中产生的争议向人民法院提起诉讼系协议双方当事人享有的法律权利，案涉协议约定双方解决争议的方式不能限制当事人行使诉权，天人物业提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，人民法院应当受理并依法作出裁判。另，根据一审中天人物业提供的证据，其提起本案诉讼前已通过《通知》的方式向田志远催交物业费。综上，一审对本案争议进行审理并作出判决符合法律规定，田志远关于一审程序违法的上诉理由不成立。 综上所述，上诉人田志远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由田志远负担。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  徐连宏 审判员  杨继生 二〇一九年十一月六日 书记员  张文琪