湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10664号上诉人（原审原告）：柯亨锦，男，1955年11月20日出生，汉族，住洪山区。委托诉讼代理人：刘波，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曲萍，女，1962年8月27日出生，汉族，住武汉市，被上诉人（原审被告）：杨富山，男，1960年10月14日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：路赞昌、陈建，湖北楚航律师事务所律师。原审第三人：汪江衍，男，1950年2月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。原审第三人：武汉市青山区土地整理储备中心，住所地武汉市青山区工业四路特**。法定代表人：王青建，该单位主任。委托诉讼代理人：范新起，男，该单位员工。委托诉讼代理人：秦欢，湖北今天律师事务所律师。上诉人柯亨锦因与被上诉人曲萍、杨富山及原审第三人汪江衍、武汉市青山区土地整理储备中心合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。柯亨锦上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律不准确。依据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，上诉人作为被征收房屋的实际经营者，有权利就相关补偿费进行分配；2、原审判决认定房屋征收时已超过合同约定的四年期限错误，青山区政府于2014年2月11日作出房屋征收决定，即政府拆迁发生在合同第三年内，被上诉人应依约支付装修补偿部分的25％给上诉人；3、住改非补偿系基于上诉人对银华宾馆的实际经营行为，而非被上诉人的出租行为，故被上诉人获得的住改非补偿费，其中部分系基于上诉人的经营行为，上诉人理应得到合理分配；4、被上诉人作为被拆迁人和出租人，理应协助上诉人争取搬迁补偿、设施设备补偿等合理补偿却未协助，不顾承租人的利益，对上诉人的损失具有过错，应承担相应责任。请二审支持上诉人的上诉请求。杨富山辩称，1、柯亨锦并非案涉房屋征收补偿协议书的合同主体，根据合同的相对性，无权依据该协议书主张权利。同时，柯亨锦不是协议书征收补偿对象．无权获得征收补偿款；2、柯亨锦要求支付装修补偿超出原审的诉讼请求范围，二审法院依法不能直接审理。且柯亨锦在2010年8月1日签订《房屋租赁合同》后一直经营到2016年打围之后，其正常经营时间已逾五年之久，早已超过四年时间，无权再主张装修赔偿金；3、非经营性用房实际用于经营的补偿本质上是对房屋产权人历史形成的改变房屋使用性质因征收而导致的损失而进行的补偿，只能由房屋产权人享有，柯亨锦作为承租人不享有该项利益；4、案涉房屋为非生产经营性质的住房，其补偿明细中并不含有停产停业损失，征收机关也未补偿该项目，柯亨锦无权主张该补偿项目；5、柯亨锦主张的用工安置补偿、搬迁费、设施设备补偿都属于经营补偿范围，属于重复主张，杨富山也没有获得过上述项目的补偿，柯亨锦无权主张；6、双方签订的《房屋租赁合同》约定，因政府拆迁导致的损失，杨富山不负任何责任，柯亨锦无权向杨富山主张损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回上诉人的上诉请求。曲萍辩称，同意杨富山的意见。汪江衍未发表意见。武汉市青山区土地整理储备中心述称，坚持一审意见。柯亨锦向一审法院起诉请求：1、要求曲萍、杨富山返还房屋租赁押金12,500元；2、要求曲萍、杨富山支付青山区红钢城3街6号综合市场3-4楼和一楼第一间商铺的拆迁补偿款共计1,711,130.6元（含经营补偿1,489,200.6元、用工安置补偿98,400元、搬迁费10,000元、设施设备补偿113,530元），利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年5月15日至实际付清之日止；3、曲萍、杨富山承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月1日，曲萍（甲方）受杨富山委托与第三人汪江衍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将红钢城3街6号综合市场3-4楼及一楼第一间门面租赁给乙方经营招待所使用；2、租赁期八年，自2010年8月1日起至2018年7月31日止，租赁费每月12,500元，甲方收取乙方押金12,500元；3、合同期内遇政府拆迁，甲方概不负责，装修赔偿金第一年按100%、第二年按50%、第三年按25%的比例归乙方，第四年后全部赔偿归甲方；4、乙方若转让或转租需经甲方同意。协议签订后，汪江衍按约支付12,500元押金，在此经营银华宾馆。2011年3月30日，柯亨锦与汪江衍签订《银华宾馆转让协议》，约定汪江衍将银华宾馆经营权转让给柯亨锦经营，柯亨锦向汪江衍支付一百余万元转让费。经杨富山同意后，曲萍（甲方）受杨富山委托与柯亨锦（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将红钢城3街6号综合市场3-4楼及一楼第一间门面租赁给乙方经营招待所使用；2、租赁期八年，自2010年8月1日起至2018年7月31日止，租赁费每月12,500元，甲方收取乙方押金12,500元；3、合同期内遇政府拆迁，甲方概不负责，装修赔偿金第一年按100%、第二年按50%、第三年按25%的比例归乙方，第四年后全部赔偿归甲方；4、乙方若转让或转租需经甲方同意。一审庭审中，柯亨锦称向曲萍交付押金12,500元；曲萍仅认可收到汪江衍支付的12,500元押金，但称已与租金相抵，否认收到柯亨锦的押金；柯亨锦称被征收区域在2016年左右打围，打围之后没有经营，未支付租金，柯亨锦于2018年6、7月份搬离。曲萍称打围之后柯亨锦还在继续经营。2016年5月，杨富山（被征收人）与青山区城乡统筹发展和房屋征收管理办公室（征收人）签订《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》，约定：1、乙方被征收房屋座落在青山区红钢城十四街坊，房屋所有权证号武房房自字第××号，证载建筑面积为1945.43平方米，非经营性用房实际用于经营的房屋建筑面积为1748.51平方米。未经登记建筑面积116.29平方米，未经登记钢架棚339.36平方米。2、经依法选定的房地产价格评估机构评估，乙方被征收房屋综合补偿费13,528,792.87元、未登记建筑补偿或自拆奖励费610,689.15元、室内装修补偿费2,267,817元、非经营性用房实际用于经营的补偿费10,816,953.06元、搬迁奖励费40,000元，总计补偿27,264,252.08元。3、前述补偿中的25,441,657.4元用于乙方产权回购房款冲抵不予支付，并且不计任何利息费用；其余补偿款项1,822,594.68元以货币转账方式存入乙方帐户。补偿协议附表《征收补偿结算单》详细列明了各项补偿明细，1、房屋价值补偿13,528,792.87元的组成：1#，1157.67㎡×7,370元/㎡=8,532,027.9元；3#，134.03㎡×7,223元/㎡=968,098.69元；4#，456.81㎡×5,896元/㎡=2,693,351.76元；5#，196.92㎡×6,781元/㎡=1,335,314.52元。2、未登记建筑补偿或自拆奖励费610,689.15元的组成：无证房补偿116.29㎡×7,001元/㎡×50%=407,073.15元；棚子339.36㎡×600元/㎡=203,616元。3、室内装修补偿费2,267,817元的组成：1488.62㎡×1,500元/㎡=2,232,930元，116.29㎡×300元/㎡=34,887元；4、非经营性用房实际用于经营的补偿费10,816,953.06元的组成：1#，1157.67㎡×（22,560-7,370）元/㎡×50%=8,792,503.65元；3#，134.03㎡×（15,210-7,223）元/㎡×50%=535,248.81元；4#，456.81㎡×（12,416-5,896）元/㎡×50%=1,489,200.6元；5、搬迁奖励费40,000元。总计补偿27,264,252.08元。一审庭审中，柯亨锦明确诉请金额1,711,130.6元，包含经营补偿1,489,200.6元、用工安置补偿98,400元、搬迁费10,000元、设施设备补偿113,530元。其中1、经营补偿1,489,200.6元，系参照《征收补偿结算单》中“非经营性用房实际用于经营的补偿费”中的4号楼对应补偿款1,489,200.6元。但双方确认银华宾馆所在地为征收范围内的1号楼的三至四层，并不在4号楼，柯亨锦称“因诉讼费的原因，柯亨锦按照4号楼的面积主张权益”，柯亨锦明确同意按照《征收补偿结算单》中“非经营性用房实际用于经营的补偿”项的1号楼的补偿标准主张权益，但以1,489,200.6元为限。2、用工安置补偿98,400元，柯亨锦提交工作人员出具的领款证明，以此证明银华宾馆6名工作人员，月总工资16,400元，计算半年。3、设施设备补偿113,530元。柯亨锦提供了银华宾馆的采购合同、配置清单、家居报价等证据，证明设施设备损失为113,530元。一审另查明，2016年3月7日，武汉市硚口区人民法院作出（2016）鄂0104执监1号执行裁定书，裁定：“二、将被执行人武汉市青山区废旧物资回收公司所有的青山区红钢城十四街坊房产（房产证号：武房房自字第**）中的四处房产（四层办公楼，建筑面积：1157.67平方米；一层砖木房，建筑面积：134.03平方米；一层砖木房，建筑面积：196.92平方米；一层钢架棚，建筑面积456.81平方米）共计1945.43平方米的房屋所有权及土地使用权过户给买受人杨富山（）”。一审再查明，银华宾馆登记的经营者为汪江衍，柯亨锦与汪江衍称经营权转让后未办理变更登记。一审法院认为，本案争议焦点为柯亨锦能否向曲萍、杨富山主张承租房屋的征收补偿利益。第一，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定，被征收人与补偿对象是房屋所有权人杨富山，柯亨锦不享有征收补偿合同中的权利。第二，租赁合同中除“装修赔偿金”外，并未约定其他补偿。根据合同约定，房屋征收时已超过合同约定的四年期限，柯亨锦无权向曲萍、杨富山主张装修损失。第三，柯亨锦诉请主张“经营补偿1,489,200.6元”，认为柯亨锦系银华宾馆实际经营者，杨富山没有实际经营，对此一审法院认为，房屋出租本身就是一种经营方式，征收行为对杨富山的出租造成影响，杨富山并非没有经营性损失。第四，柯亨锦主张“用工安置补偿98,400元、搬迁费10,000元、设施设备补偿113,530元”，根据《征收补偿明细表》中，并无“用工安置补偿”、“设施设备补偿”、“搬迁费”等项目，租赁合同中亦未约定曲萍、杨富山要承担相关损失。故柯亨锦无权要求曲萍、杨富山支付征收补偿利益。关于柯亨锦要求曲萍、杨富山退还押金12500元的请求。本案中，曲萍受杨富山委托与柯亨锦签订租赁合同，柯亨锦与杨富山之间形成租赁关系。此后合同因征收而无法继续履行，柯亨锦支付的押金理应退还。曲萍自认仅代杨富山收取第三人汪江衍支付的押金12,500元，且已与租金相抵，故未退还。因曲萍、杨富山未提交押金与租金相抵扣的证据，故对其抗辩意见不予采信。柯亨锦受让银华宾馆经营权后，有权要求杨富山退还押金12,500元。综上，柯亨锦的部分诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决:一、杨富山于本判决生效之日起十日内向柯亨锦退还押金12,500元；二、驳回柯亨锦其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20,201元，由柯亨锦负担20,000元，杨富山负担201元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，柯亨锦一审的诉讼请求是要求曲萍、杨富山返还房屋租赁押金并支付拆迁补偿款（包含经营补偿、用工安置补偿、搬迁费和设施设备补偿），二审中，柯亨锦以政府拆迁发生在合同第三年内为由，要求曲萍、杨富山依合同约定向其支付装修补偿部分的25％，该请求超出了一审的诉请范围，本院不予审理。杨富山作为房屋所有权人与征收人青山区城乡统筹发展和房屋征收管理办公室签订了《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》，被征收人与补偿对象是杨富山，柯亨锦作为承租人不享有征收补偿合同中的权利。而杨富山委托曲萍与柯亨锦签订的房屋租赁合同明确约定，合同期内遇政府拆迁，出租方概不负责，故柯亨锦诉请曲萍、杨富山支付拆迁补偿款没有事实及法律依据，本院不予支持。曲萍代杨富山与原审第三人汪江衍签订了房屋租赁合同并收取了房屋押金12,500元，后汪江衍将银华宾馆经营权转让给柯亨锦，曲萍代杨富山又与柯亨锦签订了房屋租赁合同，现因征收合同无法继续履行，虽曲萍、杨富山提出押金与租金已相抵扣，但未提交证据证明，一审判令杨富山退还柯亨锦房屋押金12,500元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人柯亨锦的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,201元，由上诉人柯亨锦负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇一九年十一月二十八日法官助理严洁书记员陈佳佳