福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2547号 上诉人（原审被告）：漳州市佳苑房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区钟法路**佳苑花园****，统一社会信用代码:91350600705251811E。 法定代表人：翁铜金，董事长。 委托诉讼代理人：曹繁有，福建罡言律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈惠芹，女，1977年1月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：杨斌莉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑耀辉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 上诉人漳州市佳苑房地产开发有限公司（以下简称：佳苑公司）因与被上诉人陈惠芹商品房预售合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳苑公司的委托诉讼代理人曹繁有，被上诉人陈惠芹的委托诉讼代理人杨斌莉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳苑公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈惠芹的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.佳苑公司已在2017年11月8日向漳州市房屋产权登记部门提交了初始登记材料。系因政府部门的原因才导致涉案房产逾期办证，佳苑公司不存在过错。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定的适用前提是“由于出卖人原因”，本案中，佳苑公司并不存在过错，一审适用该条法律规定错误。 陈惠芹辩称，佳苑公司未按合同约定办理涉案房屋的产权，依据法律规定，应支付给陈惠芹逾期办证违约金。佳苑公司上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 陈惠芹向一审法院起诉请求：1、判令佳苑房地产公司支付陈惠芹逾期取得房屋不动产权证书违约金人民币25763元，违约金自2017年11月15日起至实际取得房屋不动产权证书之日止按已付房款的年利率6%计算。 一审法院认定事实：2014年7月9日，陈惠芹与佳苑房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、陈惠芹向佳苑房地产公司购买址在商品房，房屋总价款为368040元。2、付款方式：一次性付款买受人签订合同当日一次性付清购房款人民币叁拾陆万捌仟零肆拾元整。3、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1.1的违约金。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的其二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.1的违约金。6、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供资料报送当地权属登记机构，并办理房屋所有权初始登记。若因买受人无法提供应由买受人提供的资料造成无法办理房屋权属登记的，出卖人不承担逾期办理产权登记的违约责任，买受人不得以此为理由提出退房要求。陈惠芹如约支付购房款368040元。佳苑房地产公司于2015年11月15日将佳苑花园二号地块二期工程Ｄ幢2511号商品房交付给陈惠芹。2000年漳州市土地管理局向佳苑房地产公司颁发了《国有土地使用证》，该证记载出让用地10974.14平方米，划拨用地11699.7平方米。 一审法院认为，陈惠芹与佳苑房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。陈惠芹依约履行支付购房款义务，根据合同约定，佳苑房地产公司应于2017年11月14日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，佳苑房地产公司却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，佳苑房地产公司应该承担相应的违约责任。佳苑房地产公司辩称，造成其逾期办理初始登记的原因是漳州市国土资源局在颁发土地使用权证时未在土地证上附图中明确出让用地及划拨用地的范围，造成不动产登记过程中无法对土地使用权进行二次产权分割，因此并非是佳苑房地产公司原因造成陈惠芹在期限届满未能取得房屋权属证书，其不应该承担违约责任。佳苑房地产公司仅提供一份《国有土地使用证》无法证实陈惠芹无法在约定时间内取得房屋权属证书不是因为佳苑房地产公司自身的原因造成的，也未能提供证据证实其已经在约定时间内完成了讼争房屋的初始预登记，因此佳苑房地产公司仍应该依约承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期办证违约金按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金，如按照此约定的方式计算，截止至2019年1月14日，违约金金额为16元。现双方当事人争议的焦点是，该逾期办证违约金是否过低。佳苑房地产公司与陈惠芹签订的《商品房买卖合同》，约定佳苑房地产公司逾期办证违约金比例为日0.00001%即日万分之0.001，购房者陈惠芹逾期支付房价款违约金比例为日万分之1.1（逾期交房的违约金比例也为日万分之1.1），逾期办证违约责任比例是逾期付款的一千一百分之一，即卖房人逾期办证违约金比例明显低于购房者逾期支付房款违约金和开发商逾期交房违约金的比例。陈惠芹认为双方约定的逾期办证违约金比例过低，请求予以调高，合法有据。由于双方没有就因逾期办证给购房者造成的具体损失进行举证，且该损失也难以确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，综合考虑购房合同中约定的逾期付款违约金和逾期交房违约金的比例为日万分之1.1以及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准等因素，将本案逾期办证违约金的比例标准调整为日万分之1.1较为合理。因此佳苑房地产公司应按每日以陈惠芹已付购房款368040元为基数按0.00011计付违约金，其中自2017年11月15日起至2019年1月14日止以368040元为基数每日按0.00011计算的违约金为368040元×426天×0.00011=17246元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、漳州市佳苑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈惠芹自2017年11月15日起至2019年1月14日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币17246元；并自2019年1月15日起至漳州市佳苑房地产开发有限公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记止每日按368040元的0.00011继续计付违约金。二、驳回陈惠芹其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，由陈惠芹负担147元，漳州市佳苑房地产开发有限公司负担297元。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，佳苑公司围绕上诉请求提交证据：1、漳州市人民政府【2007】53号会议纪要，欲证明：佳苑花园地价不再调整，上诉人无需再缴交土地出让金。2、申请书及漳州市不动产登记中心说明，欲证明：佳苑公司于2017年11月8日向漳州市不动产登记中心提交了房屋权属登记的全套资料申请初始预登记。3、漳州市不动产登记中心函告，欲证明：2018年2月2日，漳州市不动产登记中心向漳州市国土局芗城分局函告，认为经其测算，佳苑公司有5559.33平方米土地需要补缴出让金。4、漳州市市区房地产项目不动产权证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组【2018】3号会议纪要，欲证明：【2018】3号会议纪要，佳苑花园项目列为历史遗留项目范围，确定佳苑公司有5559.33平方米划拨用地需补办出让，项目划拨用地补办出让手续由芗城区直接研究、审批收取。5、漳州市芗城区人民政府第4次常务会议纪要，欲证明：芗城区人民政府确定佳苑花园项目划拨用地补办出让，要求区自然资源局办理。6、漳州市芗城区自然资源局以漳芗自然资【2019】73号请示文件，证明：芗城区自然资源局确定佳苑公司需补缴土地出让金36072900元。7、漳州市芗城区人民政府漳芗政文【2019】48号批复文件，欲证明：芗城区人民政府批复同意佳苑公司补缴土地出让金为36072900元。8、国有建设用地使用权出让合同，欲证明：2019年5月31日，佳苑公司与漳州市芗城区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。9、缴款书、福建省国有土地使用权出让金票据，欲证明：2019年6月4日，佳苑公司缴纳合同约定的36072900元土地出让金，芗城区财政局2019年6月6日开具发票。10、漳州市自然资源局不动产登记公告，证明：2019年7月12日，漳州市自然资源局公告，佳苑花园二期D幢完成不动产总确权。陈惠芹质证认为佳苑公司举证的上述证据的真实性由法院依法认定，且认为上述证据与本案没有关联性，不能作为佳苑公司的免责事由。本院分析认证如下：佳苑公司举证的证据2、7、8、9有提供原件予以核对，真实性可以认定；举证的证据1、3、4、5、6、10，虽未提交原件予以核对，但载明的内容及时间的承接，可以与证据7、8、9形成完整的证据链，可以证实佳苑公司所欲证明的事实。 另查明，2017年11月8日，佳苑公司向漳州市国土资源局申请佳苑花园二号地块二期工程D幢及C、D幢地下室”不动产总确权登记。2018年8月23日，漳州市市区房地产项目不动产权证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组【2018】3号会议纪要，要求佳苑公司有5559.33平方米划拨用地需补办出让，项目划拨用地补办出让手续由芗城区直接研究、审批收取。2019年4月3日，漳州市芗城区人民政府第4次常务会会议纪要，芗城区人民政府确定佳苑花园项目划拨用地补办出让，要求区自然资源局办理。2019年5月5日，漳州市芗城区自然资源局以漳芗自然资【2019】73号请示文件，芗城区自然资源局确定佳苑公司需补缴土地出让金36072900元。2019年5月16日，漳州市芗城区人民政府漳芗政文【2019】48号批复文件，芗城区人民政府批复同意佳苑公司补缴土地出让金为36072900元。2019年5月31日，佳苑公司与漳州市芗城区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2019年6月4日，佳苑公司补缴土地出让金36072900元。2019年7月12日，漳州市自然资源局公告，佳苑花园二期D幢完成不动产总确权，凡购买“佳苑花园二号地块二期工程D幢及C、D幢地下室”住宅、车位及店面的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理不动产登记。 认定上述事实有佳苑公司举证的上述证据可以证实，证据经陈惠芹质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案争议的焦点为：涉案房屋逾期办证是否可归责于佳苑公司。陈惠芹与佳苑公司就本案涉案房屋签订《商品房买卖合同》约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供资料报送当地权属登记机构，并办理房屋所有权初始登记。从查明的事实可以证实，佳苑公司于2015年11月15日，将涉案房屋交付陈惠芹，并于2017年11月8日，向漳州市国土资源局申请佳苑花园二号地块二期工程D幢及C、D幢地下室”不动产总确权登记。因佳苑花园二号地块二期工程D幢及C、D幢项目需补缴纳土地出让金，漳州市芗城区人民政府于2019年5月16日作出漳芗政文【2019】48号批复文件，同意佳苑公司补缴土地出让金为36072900元。2019年5月31日，佳苑公司与漳州市芗城区自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2019年6月4日，佳苑公司补缴土地出让金36072900元。2019年7月12日，漳州市自然资源局就“佳苑花园二号地块二期工程D幢及C、D幢地下室”住宅、车位及店面公告办理不动产登记。据此，导致涉案房屋逾期办证原因不可归责于佳苑公司。佳苑公司上诉认为其已在2017年11月8日向漳州市房屋产权登记部门提交了初始登记材料，系因政府部门的原因才导致涉案房产逾期办证，佳苑公司不存在过错的主张有事实依据，认为其无需承担涉案房产逾期办证责任的主张于法有据，可以支持。 综上所述，佳苑公司的上诉请求成立，可以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初1552号民事判决； 二、驳回陈惠芹的诉讼请求。 本案一审、二审案件受理费各444元，均由陈惠芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈育生 审判员  叶小铭 审判员  林 健 二〇一九年十一月十八日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷