浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初3195号 原告：杭州鼎诺物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道迎春南路**荣正财富广场**。 法定代表人：申屠军军，经理。 委托诉讼代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。 被告：卢继芳，女，1974年7月6日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司诉被告卢继芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告杭州鼎诺物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵军良、被告卢继芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司的诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费及能耗费336819.12元（庭审中变更为306819.12元），并支付2019年5月31日前的滞纳金207832.5元（2017年5月11日至2018年5月10日的物业服务费130959.36元从2018年3月11日起，2018年5月11日至2019年5月10日的物业服务费130959.36元从2019年3月11日起，均按日3‰计算）和后续计算至款付清之日止的滞纳金；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年5月8日，原告与开发商杭州荣正大厦开发有限公司（以下简称“荣正开发公司”）签订前期物业服务协议书一份，约定：“荣正开发公司”将其荣正·财富广场总建筑面积为92000平方米的物业服务委托原告管理，期限为二年（2019年5月11日止），物业服务费为每月每平方米3.5元、能耗费为每月每平方米0.6元，按年或季度提前二个月支付，逾期付款按房产建筑面积及合同约定的物业服务收费标准以每天3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告依约进入荣正·财富广场物业管理。但不久之后，“荣正开发公司”因巨额负债，其荣正大厦被法院司法拍卖。被告于公开拍卖中竞得2701－2722、2801－2822室44套房产（该房屋共计面积为3118.08平方米），并成为该房产业主。原告实际服务大厦时间为二年（2017年5月11日至2019年5月10日）。因自签订协议后，“荣正开发公司”一直未支付大厦相关物业服务费。根据拍卖公告，物业欠费由买受人承担，故被告竞得后应支付相关物业费261918.27元（3118.08×24×3.5）和能耗费44900.4元（3118.08×24×0.6），经原告催讨，但被告至今未付。 原告杭州鼎诺物业管理有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《荣正·财富广场前期物业服务协议》一份，以证明原告与开发商存在前期物业服务合同的事实及合同双方权利义务关系。 2、裁定书及拍卖公告各二份，以证明被告已竞买荣正大厦的案涉物业，系支付物业费的主体，也证明拍卖前案涉物业所欠物业费用应由承受人被告承担的事实。 3、物业费用计算清单一份，以证明被告在荣正大厦所购买的房屋面积及应缴纳物业费用的数额。 4、《通知》及其快递面单各一份和张贴照片一组，以证明原告向被告发出催收物业费用通知的事实。 被告卢继芳答辩称：一、根据原告所提供的其与“荣正开发公司”于2017年5月8日签订的《荣正·财富广场前期物业服务协议》第二条第4款明确约定未出售的房屋物业服务费无需缴纳。在2017年11月26日被告拍得案涉房产之前，案涉房产均属于未出售空置房，“荣正开发公司”依照上述约定无需就案涉房产向原告支付任何物业服务费，即在被告取得案涉房产的所有权之前，原告与“荣正开发公司”之间的物业服务用并未实际产生，被告无需向原告承担代缴责任；更无所谓因延期支付服务费所产生的滞纳金的负担义务，原告关于滞纳金的诉讼请求亦于法无据，不应得到支持。 二、原告据以主张权利的物业服务协议系与案涉物业原所有权人“荣正开发公司”所签订，答辩人并非该协议主体，依法不受该协议的约束。被告因拍卖取得房屋所应承担的义务仅限于代为支付2017年11月26日案涉物业所有权转移之前原所有权人所欠付的费用，而无需承继原所有权人与第三人签订的协议，因此，原告与“荣正开发公司”所签订的物业服务协议对被告不具有约束力。 三、被告于2017年11月26日拍得房产后曾多次向原告提出要求提供物业服务内容、人员配置、保安情况等业主应知的基本权利，原告一直置之不理或提供任何证据加以证明，另其据以主张权利的物业服务合同所约定物业费较高，且并未提供与该价格相适应的服务，原告与被告之间不存在事实上的物业服务关系。1、原告未举证证明物业服务合同价格曾依法报批、物业服务合同曾依法报备，其收费标准的合法性有待商榷，被告有理由认为原告违反价格报批、合同备案义务。2、原告未实际向被告提供物业服务，被告获得案涉房产的所有权后，相关房产一直处于空置状态，原告在此期间并未提供任何物业服务，大厦电梯不能正常运行、建筑垃圾四处堆放不予清理。3、原告未履行定期公布财务收支状况的法定义务，业主的监督权无法实现。被告自拍得案涉房产所有权以来，从未看到过或向被告公布任何财务收支信息。4、原告退出物业管理项目时，未依法移交物业管理档案、资料及相关财物。若原告与被告之间存在物业服务合同关系，则应当依照《杭州市物业管理条例》第三十六条之规定，在退出物业管理项目时，主动移交全部物业管理档案、资料和相关财物。综上，原告与被告之间不存在事实上的物业服务关系，被告无需向原告支付服务费用。被告即使在取得案涉物业所有权后因接受物业服务而须支付相关费用，也是应当向实际的物业服务提供者支付。本案中原告并未就被告取得案涉物业所有权之后曾向被告提供物业服务进行事实主张，也未提供任何证据加以证明，无权向被告主张2017年11月26日之后产生的物业管理费。 综上所述，被告取得案涉物业所有权之前，依照原告与物业原所有权人“荣正开发公司”之间所签订的服务协议之约定，在案涉物业未实际售出时，“荣正开发公司”无需向原告支付物业服务费用，更不会因迟延交付产生所谓的滞纳金，即在被告拍卖取得案涉物业所有权时，“荣正开发公司”并不欠付原告物业服务费，被告亦无代为支付义务。在被告取得案涉物业所有权之后，原告未就向被告提供物业服务提供证据加以证明，且实际上也未向被告提供物业服务，无权主张物业服务费用。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告卢继芳为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：案涉房地产附近公共区域照片二组（一组是2018年元月拍摄，另一组是最近拍摄），以证明近二年来原告未就案涉房地产进行物业服务的事实。 对原告提供的证据，被告质证称被告方对催收物业费用通知既未收到过，也没有看到过；对其他证据没有异议。本院经庭审审核认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，其内容可以证明原告所主张的事实，本院予以认定。 对被告提供的证据，原告质证三性均有异议，这照片不知道是什么时间什么地点拍摄的，拍的是什么地方都不清楚。物业服务是全面性、时间性的工作，即便照片上的问题存在，也不能就某一时某一点存在的问题来否认整体性物业服务。本院经庭审审核认为，原告的质证理由成立，该证据不足以证明被告所主张的事实，本院不予认定。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告与荣正·财富广场开发商“荣正开发公司”签订《前期物业服务协议》一份，协议约定：“荣正开发公司”将其开发的位于浙江杭州桐庐县城南街道迎春南路29号荣正·财富广场总建筑面积为92000平方米的物业服务委托原告管理。第二．1条期限自2017年5月11日起至2019年5月11日时止。第二．2条收费标准：物业服务费为每月每平方米3.5元、能耗费为每月每平方米0.6元；支付方式：按年或按季度提前二个月支付。第二．4条未出售的房屋物业服务费按照每年（空白）元，按季度缴纳。第七．2条若甲方（“荣正开发公司”）及业主、物业使用人未能按期缴纳各项费用，乙方（原告）有权书面通知其立即缴付。若逾期未能缴付，业主须按房产建筑面积及本合同约定的物业服务收费标准向乙方缴纳每天3‰元的滞纳金。合同签订后，原告依约进入荣正·财富广场从事物业管理。 “荣正开发公司”因负债，其名下的荣正·财富广场有关房地产被杭州市上城区人民法院公开司法拍卖。被告于公开拍卖中竞得荣正·财富广场2701－2722室和2801－2822室共44套房地产（即案涉房地产，共计建筑面积为3118.08平方米）。2017年12月26日，杭州市上城区人民法院作出（2015）杭上执民字第1708－14、15号二份拍卖成交执行裁定，确认案涉房地产归被告所有。根据拍卖公告第六条规定：标的物所涉及的一切费用及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。 原告实际从事荣正·财富广场物业管理时间为二年（从2017年5月11日至2019年5月10日）。但自签订协议后，“荣正开发公司”一直未支付案涉房地产的物业服务费用。被告竞得案涉房地产后也未缴纳案涉房地产的物业服务费用。2019年6月5日，原告向被告发出催费通知单（通过快递邮寄给被告，并张贴于案涉房地产），要求被告于同年6月13日前办理交费手续（物业费261918.72元、能耗费44900.4元和暂计算至2019年5月31日的滞纳金207832.5元，共计514651.62元），但被告至今未支付。 本院认为：一、本案原告与荣正·财富广场开发商“荣正开发公司”签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。被告卢继芳为案涉房地产业主，虽非物业服务合同形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，被告卢继芳应依约履行合同义务，自觉交纳相应的物业管理费和能耗费。 三、关于被告竞得案涉房地产前的物业服务费用问题？①案涉《前期物业服务协议》为商务有偿合同，追求有投入就有收益；再结合权利义务一致性原则，本案原告已按合同约定于2017年5月11日起至2019年5月11日期间提供荣正·财富广场物业管理服务，就有收取相应物业服务费用的权利，故案涉房地产原业主“荣正开发公司”应当承担案涉房地产被拍卖前的物业服务费用。②案涉《前期物业服务协议》第二．2条物业服务费用收费标准的约定与第二．4条未出售的房屋物业服务费用收费的约定，二者关系，前者是普遍性规定，后者是前者的特别性规定，有特别规定的应当适用特别规定，没有特别规定的应当适用前者普遍性规定。本案中《前期物业服务协议》第二．4条对未出售的房屋物业服务费按照每年（空白）元，视为没有约定，应当适用前者第二．2条收费标准计算物业服务费用，故案涉房地产原业主“荣正开发公司”应当承担案涉房地产被拍卖前按照《前期物业服务协议》第二．2条收费标准计算的物业服务费用。③根据拍卖公告第六条的规定标的物所涉及的一切费用及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，故被告通过公开拍卖竞得案涉房地产后，应当承担案涉房地产所欠的物业服务费用。 四、关于滞纳金问题？①案涉《前期物业服务协议》中约定的滞纳金为日3‰（即年109.5%）过高，应当予以调整，根据《杭州市中级人民法院一庭关于物业服务合同纠纷案件相关疑难问题解答》意见，滞纳金的计算应以不超过银行同期贷款利率为限。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，以调整为年6%计算为宜。②关于滞纳金起算时间？根据《前期物业服务协议》第二．2条支付方式为按年或按季度提前二个月支付的规定，本案原告诉请2017年5月11日至2018年5月10日的从2018年3月11日起计算，2018年5月11日至2019年5月10日的从2019年3月11日起计算，符合约定，本院予以支持。 五、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定和《杭州市中级人民法院一庭关于物业服务合同纠纷案件相关疑难问题解答》“鉴于物业服务的动态性、涉众等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人员改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人员等，对于个别情形下因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉”的意见。本案原告已按合同约定于2017年5月11日起至2019年5月11日期间提供荣正·财富广场物业管理服务，被告仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的和被告就原告未提供相关申报义务，物业服务内容、人员配置、保安情况，未定期公布财务收支状况，退出物业管理项目时未移交物业管理档案、资料及相关财物等物业服务企业管理性规定为抗辩理由的，本院不予支持。 综上，被告应承担的案涉房地产2017年5月12日至2018年5月11日的物业服务费3118.08平方米×每月每平方米3.5元×12个月＝130959.36元及其从2018年3月11日起至2019年3月10日止按年6%计算的滞纳金7857.56元和后续滞纳金，能耗费3118.08平方米×每月每平方米0.6元×12个月＝22450.176元；2018年5月12日至2019年5月11日的物业服务费3118.08平方米×每月每平方米3.5元×12个月＝130959.36元及其从2019年3月11日起至130959.36元物业服务费付清日止按年6%计算的滞纳金，能耗费3118.08平方米×每月每平方米0.6元×12个月＝22450.176元。故对原告合法的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告卢继芳于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州鼎诺物业管理有限公司的物业服务费261918.72元，并支付截止2019年3月10日的滞纳金7857.56元和从2019年3月11日起至物业服务费付清日止按年6%计算的后续滞纳金。 二、被告卢继芳于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州鼎诺物业管理有限公司的能耗费44900.35元。 三、驳回原告杭州鼎诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费8947元（原告预交9247元），减半收取4473.5元，由原告杭州鼎诺物业管理有限公司负担1473.5元（已预交）、被告卢继芳负担3000元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；原告杭州鼎诺物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  陆如有 二〇一九年十一月二十二日 代理书记员  金 玲 ? 附相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。