甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民再81号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘传金，男，1965年11月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：董兆元、朱青，甘肃润达律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：兰州煜峰文旅集团有限公司，住所地甘肃省榆中县来紫堡乡桑园子村。法定代表人：张潇夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈思卓，该公司行政总监。委托诉讼代理人：宋炜，甘肃和乾律师事务所律师。再审申请人刘传金因与被申请人兰州煜峰文旅集团有限公司（以下简称煜峰公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01民终2765号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2018）甘民申1897号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人刘传金的委托诉讼代理人董兆元以及被申请人煜峰公司的委托诉讼代理人陈思卓、宋炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘传金申请再审称，1.有新证据足以推翻原判决。刘传金的合伙人李守荣与时任煜峰公司物业负责人张大胜的电话录音能够证明煜峰公司反租库房的来龙去脉、煜峰公司应当自2015年4月1日起每年支付库房租赁费以及双方商定土地租金与库房租金相互折抵等事实。2.《土地租赁合同书》中约定的解除条件并未成就，终审判决认定的“刘传金从2016年7月1日后拖欠土地租赁费已超过两个月，符合合同约定的解除条件，煜峰公司可单方解除合同”等基本事实缺乏证据证明。3.本案双方互负到期金钱债务，刘传金已将抵销的主张通知对方，抵销已生效。截止2016年12月31日，刘传金实际向煜峰公司超付土地租金20502元，根本不存在刘传金拖欠租金及违约的情况。请求撤销兰州市中级人民法院（2018）甘01民终2765号民事判决，驳回煜峰公司的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由煜峰公司承担。煜峰公司辩称，1.刘传金提交的新证据并非证据，更不是新证据，不足以推翻原判决。2.《土地租赁合同书》中约定的解除条件早已成就，二审法院认定准确。3.刘传金没有将抵销的主张通知煜峰公司，根本不存在抵销。4.刘传金不存在超付租金的事实。5.刘传金在二审中提交银行转账凭证以证明其已经支付了土地租赁费，但是该笔转账并未成功，其提交该证据的主观恶意明显。因此，刘传金的再审申请无事实和法律依据，请求依法驳回其再审申请。煜峰公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2008年5月4日签订的《土地租赁合同书》并返还租赁物；2.涉案土地上的附着物归原告所有；3.被告向原告支付租赁费240552元、水电费2237.85元、物业管理费176506元、租赁费滞纳金68557.32元、水电费滞纳金477.47元，上述费用共计488330.64元，并按实际解除合同及付清上述费用的时间支付上述各项费用及滞纳金；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年5月4日，以煜峰公司为甲方、刘传金为乙方的双方当事人签订了一份《土地租赁合同书》，约定乙方向甲方租赁土地面积10.023亩，租赁期限18年，自2008年7月1日起至2026年6月31日止。自2008年7月11日起至2014年6月31日，每亩土地每年租赁费12000元，前6年每2年向甲方支付一次租金合计每次租赁费240552元。自2014年7月1日起至2017年6月31日每年每亩土地租赁费12000元，合计每年租金120276元。自2017年7月1日起至2026年6月31日止，每年每亩土地租费16000元，合计每年租费160368元，以上租费支付时间为每年6月15日前一次性向甲方付清全年的租赁费。甲方的权利义务约定，甲方负责提供自来水源供乙方在最近处接通（水表由乙方安装），甲方负责提供电源供乙方使用。乙方的权利义务约定，乙方按时缴纳水电费并承担或分摊总表线路的一部分电量损耗，其拖延每日按万分之五缴纳滞纳金，电量损耗为每度1.08元，电费执行每度0.8元，水费执行每吨2.95元，物业管理费没有约定具体数额，以此为基础，根据国家对水电费的调整而增加或减少。合同第六条其他约定，租赁期满后乙方租赁区域内的一切地表附着物的产权归甲方所有，乙方不得拆除或毁损或向甲方要求补偿。双方在违约责任中约定：1.因甲方原因，使乙方不能使用租赁物，应对乙方地表附着物（房屋）进行补偿，双方约定的补偿办法为将乙方所建的附着物的投资额（总价值）按乙方租期18年分为18份，乙方每使用一年附着物的投资额（总价值）减去一份，以此类推，甲方向乙方补偿的是乙方所租土地剩余的年份所含附着物价值。甲方向乙方赔偿后乙方所建的附着物产权归甲方所有。乙方附着物的投资额（总价值）在乙方建设完成后，由甲乙双方共同确认签字认可。（1）乙方不按时缴纳租赁费每天按年租金1%加收滞纳金，如拖欠超过两个月，甲方可单方解除合同，土地地表附着物产权归甲方所有，乙方不得向甲方索取任何费用。（2）因乙方不按时缴纳水电费、物业管理费超过十五天，甲方有权停电、停水，超过三个月终止合同。（3）合同未到期乙方停止租赁，须向甲方支付年租金30%作为违约金。在该份合同中加盖了原告的公司印章，并有原告法人张潇夫的个人签名，被告也签名确认。合同签订后，煜峰公司依约将租赁土地交付给刘传金使用，刘传金在收到土地后自2008年7月1日至2014年7月1日按约定履行了付款义务。现双方按照合同约定履行第二阶段即2014年7月1日起至2017年6月31日的义务。2015年6月25日，刘传金以转账方式向煜峰公司法定代表人张潇夫在兰州银行的账户中转账支付了现金120276元，用途为交付土地租金。2015年9月18日煜峰公司人员林奇辉与刘传金签订了《付房租款说明》，约定煜峰公司租赁刘传金库房两间共计560平方米，租赁费每平方米每月12元计算，共计费用60480元，租赁期间（2015年4月1日至2015年12月31日）。2015年9月2日，煜峰公司向刘传金支付了房屋租金60480元。2017年7月11日，徐白英在自己的银行账号向煜峰公司法定代表人转款81000元。另查明：2015年4月7日，兰州煜峰工业园有限公司变更为兰州煜峰工业园集团有限公司。2015年中共兰州市委、市政府关于印发《兰州都市文化产业区规划纲要（2015-2020年）》的通知，将西北印刷文化产业园项目选址于原告榆中县来紫堡乡桑园子村，煜峰公司是项目主体单位，涉案土地在规划范围之内。一审法院认为，煜峰公司与刘传金签订的《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，且不违反法律、行政法规定强制性规定，应受法律保护。合同签订后，双方当事人都按照合同约定履行了各自的义务，即煜峰公司履行了向刘传金交付租赁土地的义务，刘传金收到交付土地后开始经营。该份合同的履行期限分三个阶段，每个阶段的租赁期限、土地租赁价款都各不相同。双方已经履行了该合同第一阶段2008年7月1日至2014年6月31日期间的义务。现合同处于第二阶段即2014年7月1日至2017年6月31日期间。本案争议的焦点问题：一是刘传金是否拖欠了煜峰公司2015年度、2016年度的土地租赁费240552元且超过了三个月没有支付的后果，导致煜峰公司以合同条款单方解除合同；二是煜峰公司主张刘传金拖欠租赁费、水电费物业管理费的具体数额；三是刘传金能否以库房租费抵付煜峰公司土地租赁费及抵付金额。被告于2015年6月25日以银行转账方式向煜峰公司法定代表人张潇夫支付款项120276元，煜峰公司虽不承认是刘传金支付的土地租费，但从刘传金转账时间和转账数额来看，都与双方签订的《土地租赁合同书》中第二阶段约定的土地租赁费价格和支付时间相符，虽然刘传金将款项支付给了煜峰公司的法定代表人而没有支付给公司账号，但刘传金有理由相信张潇夫就是代表煜峰公司在收取土地租赁费，张潇夫收取刘传金款项的行为视为其收取被告缴纳的土地租赁费，刘传金向煜峰公司法人支付了120276元就是刘传金应付的2015年度土地租赁费。因此，2015年租费刘传金是缴纳清楚的。按照合同约定，刘传金支付2016年度土地租费的时间是当年6月25日，租费金额是120276元。刘传金称，以煜峰公司拖欠其库房租金80640元折抵欠土地租赁费，且还多支付了款项。一审法院认为，刘传金与煜峰公司工作人员林奇辉签订《付房租款说明》的时间是2015年9月18日，承担租费期间是2015年4月1日至12月31日，但该库房2015年5月20日已经被负有安全生产监督管理的榆中县来紫堡乡人民政府责令拆除重建，刘传金对已经拆除的库房继续向煜峰公司收取租费明显显示公平，且对租费折抵一事，煜峰公司明确不予认可，我国法律规定当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。本案中，刘传金拖欠煜峰公司的土地租费没有支付，即刘传金对煜峰公司负有债务，但从刘传金提供的《付房租款说明》内容看，双方关于库房出租的时间是在2015年4月1日至2015年12月31日截止，双方认可的租金是60480元，刘传金虽主张抵销债务，但未按照法律规定向原告发出书面或口头通知，煜峰公司不知道刘传金折抵债务的意思表示，故刘传金所述折抵债务缺乏事实依据和法律依据，不能对煜峰公司产生法律约束力，因此，刘传金没有证据证明其已实际缴纳2016年度土地租费，且拒绝缴纳已经超过两个月，刘传金的行为违反了双方在《土地租赁合同书》第七条违约责任中乙方违约责任第2条“乙方拖欠土地租赁费超过两个月，甲方可单方解除合同，土地地表附着物产权归甲方，乙方不得向甲方索取任何费用”的规定，刘传金应按照合同约定承担违约责任。煜峰公司要求刘传金支付水电费，向法院出具了由其自己书写的欠费明细单，再未能提供其他证据予以佐证，煜峰公司出具的明细单不能证明刘传金拖欠了其水电费。煜峰公司要求刘传金支付物业管理费，对物业管理费，双方在《土地租赁合同书》没有约定具体数额，也没有约定由刘传金支付物业管理费，煜峰公司提供的欠费明细单只是其自己书写的单方凭证，未得到刘传金认可签字，煜峰公司也没有提供制作依据，不能证明刘传金拖欠了其物业管理费。双方签订的租赁合同项下涉案土地现已被中共兰州市委、市政府在《兰州都市文化产业区规划纲要（2015-2020年）》中被政府整体规划，涉案土地在规划范围之内，也属不可抗力，据此，对煜峰公司要求解除与刘传金签订的《土地租赁合同书》，返还租赁土地，将建在租赁土地上的所有附着物产权归煜峰公司的诉讼请求，一审法院予以支持，对煜峰公司要求刘传金支付拖欠土地租赁费的诉讼请求，按照刘传金实际拖欠的数额予以给付，合同约定迟延缴纳土地租费两个月的按年租金额的1%收取滞纳金，如拖欠超过两个月则对是否收取滞纳金没有约定，故对煜峰公司要求刘传金支付滞纳金的诉讼请求因约定不明，不予支持。对煜峰公司要求刘传金支付拖欠水、电费和物业管理费的诉讼请求因缺乏证据证实，不予支持。考虑到刘传金按照租期投资收益在合同期内，解除合同给刘传金必然造成损失，应由煜峰公司解除合同后适当进行补偿，庭审中刘传金要求煜峰公司赔偿其修建库房的费用和赔偿因煜峰公司单方解除合同给其造成的经济损失的请求，但刘传金没有提起反诉，法庭引导双方就赔偿事宜进行协商解决未果，刘传金可在合同解除后另案起诉。一审法院判决：一、解除煜峰公司与刘传金于2008年5月4日签订的《土地租赁合同书》；二、刘传金向煜峰公司返还租赁的土地10.023亩；三、刘传金给付煜峰公司2016年度的土地租赁费120276元；四、刘传金建在租赁的10.023亩土地地表上所有附着物产权归煜峰公司所有；以上二、三、四项于判决生效后三十日内履行完毕。五、驳回煜峰公司的其他诉讼请求。案件受理费8624.96元，煜峰公司负担5864.96元，刘传金负担2760元。刘传金不服，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回煜峰公司的全部诉讼请求；2.一、二审的全部诉讼费由煜峰公司承担。二审法院另查明，2016年7月1日之前的土地租赁费刘传金已支付。对一审法院认定的其他基本事实予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的《土地租赁同书》能否解除；二、双方的债务是否抵销；三、刘传金是否欠付煜峰公司的租金。关于焦点一，双方签订的《土地租赁合同书》能否解除。刘传金与煜峰公司签订的《土地租赁合同书》为双方当事人真实意思表示，内容合法为有效合同，双方在合同中约定，刘传金不按时缴纳租赁费每天按年租金1%加收滞纳金，如拖欠超过两个月，煜峰公司可单方解除合同。合同签订后，煜峰公司将租赁土地交付给刘传金使用，刘传金在第一阶段依约履行了付款义务。刘传金从2016年7月1日后拖欠土地租赁费已超过两个月，符合合同约定的解除条件，煜峰公司可单方解除合同。关于焦点二，双方的债务能否互相抵销。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人主张抵销的应当通知对方。通知自到达对方时生效。刘传金上诉称自己已经将抵销的主张通知了煜峰公司，在诉讼中刘传金未能提供证据证明其向煜峰公司发出书面或口头通知、煜峰公司知晓刘传金抵销债务的意思表示，无库房租金和土地租赁费抵销事实。关于焦点三，刘传金是否欠付煜峰公司的租金。经审查，煜峰公司在一审庭审时提交的“刘传金（k01）库区欠费明细”及刘传金在一审提交的煜峰公司于2014年7月9日出具的“收据存根”的内容显示，2015年7月1日之前的土地租赁费刘传金已经支付，2015年6月25日向煜峰公司法人张潇夫以银行转账方式支付款项120276元，为2015年7月1日至2016年6月30日的土地租赁费，故刘传金欠付2016年7月1日至2016年12月31日的土地租赁费，共计60138元，一审判决刘传金拖欠煜峰公司土地租赁费数额计算不当，予以纠正。二审法院判决：一、维持甘肃省榆中县人民法院（2018）甘0123民初691号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省榆中县人民法院（2018）甘0123民初691号民事判决第三项、第五项；三、变更甘肃省榆中县人民法院（2018）甘0123民初691号民事判决第三项为刘传金给付煜峰公司自2016年7月1日至2016年12月31日的土地租赁费60138元；四、驳回煜峰公司的其他诉讼请求。本院再审中，再审申请人刘传金提交本案二审后其合伙人李守荣与原煜峰公司副总经理张大胜的电话通话音频资料一份，拟证明双方约定自2015年4月1日起煜峰公司向刘传金每年支付库房租赁费，该租赁费与土地租赁费可以相互折抵，2015年12月31日之后煜峰公司再未支付过租金，已欠付租赁费8万多元的事实。煜峰公司质证认为，对该份证据的真实性、关联性均有异议。该通话录音是煜峰公司离职人员张大胜与刘传金朋友李守荣之间的闲聊，且文字整理并不完整，对方所要证明的一些内容并未涉及，有些内容甚至有误；《付房租款说明》是刘传金与林奇辉签的，进一步印证是闲聊。刘传金提交（2016）甘民终52号民事裁定书、（2016）甘01民初582号民事裁定书，拟证明《付房租款说明》中双方约定的库房租赁到期时间为法院裁决日。煜峰公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该证据不是本案的裁判文书，也没有明确与本案有关。煜峰公司提交内资企业基本信息一份，拟证明该公司已更名为“兰州煜峰文旅集团有限公司”。刘传金质证认为，对该份证据无异议。煜峰公司提交兰州银行通用凭证、中国人民银行支付系统专用凭证以及卡片查询信息表，拟证明刘传金向张潇夫账户支付20万元因销卡转账并未成功，其主张向煜峰公司已支付20万元土地租赁费的事实是虚假的。刘传金质证认为，20万元土地租赁费付款基于以前都是支付到煜峰公司法定代表人张潇夫这张卡上的，对于银行销户的事实至今都不清楚，对证明目的有异议。本院对刘传金提交的（2016）甘民终52号民事裁定书、（2016）甘01民初582号民事裁定书以及煜峰公司提交的内资企业基本信息和兰州银行通用凭证、中国人民银行支付系统专用凭证以及卡片查询信息表予以采信。对于刘传金提交的电话通话音频资料，因不符合证据的形式要件，不予采信。除原审查明的基本事实外，本院另查明，兰州煜峰工业园集团有限公司于2019年6月14日更名为兰州煜峰文旅集团有限公司。本院再审认为，本案争议焦点为：一、《付房租款说明》的认定以及租金折抵问题；二、《土地租赁合同书》的解除条件是否成就问题。关于争议焦点一，《付房租款说明》的认定以及租金折抵问题。刘传金主张双方在《付房租款说明》中对租赁期限约定明确，租赁终止日期未到，煜峰公司应当继续履行，该部分租金应当与土地租赁费相互折抵。煜峰公司则认为，《付房租款说明》是其公司原物业工作人员林奇辉个人签字，没有加盖公司印章，但因系其公司工作人员所为所以认可；为了解决问题，在《付房租款说明》签订当日，即2015年9月18日已经按照说明的约定将60480元房屋塌陷补偿款全部支付给刘传金，不存在租金相互折抵的问题。经查，刘传金与煜峰公司在签订《付房租款说明》时，刘传金诉煜峰公司租赁合同纠纷一案正在审理中，双方确实存在未决的纠纷。该案在兰州市中级人民法院作出（2015）兰民一初字第116号民事判决后，因刘传金与煜峰公司均提起上诉，本院以（2016）甘民终52号民事裁定撤销（2015）兰民一初字第116号民事判决，发回兰州市中级人民法院重审；在兰州市中级人民法院重审过程中，刘传金以该案起诉的内容和依据发生变化为由申请撤诉，煜峰公司无异议，兰州市中级人民法院遂于2016年10月24日以（2016）甘01民初582号民事裁定准许刘传金撤诉。本次审理中，双方均认可签订《付房租款说明》及付款时库房已经拆除，涉案租赁物并不存在，从而印证了该说明的性质是以租赁形式补偿房屋塌陷损失。《付房租款说明》明确约定：“在法院裁决之前甲方（煜峰公司）继续租赁，租赁终止时间以法院裁决日截止”，故该约定应当继续履行至法院裁决之日。事实上，在2016年10月24日法院裁定准许撤诉时，对于双方之间的纠纷并没有实质性处理结果，故自2016年1月1日起，煜峰公司欠付刘传金库房租赁费。煜峰公司明确主张刘传金支付截至2016年12月31日的欠付租金，而涉案《土地租赁合同》约定土地租赁费支付时间为每年6月15日前一次性向甲方（煜峰公司）付清全年的租赁费，根据查明的事实，刘传金已经付清2016年7月1日之前的土地租赁费，应当支付2016年7月1日至2016年12月31日的土地租赁费60138元。刘传金在2017年5月16日原一审庭审时明确表示库房租金与土地租赁费相互折抵，而煜峰公司在本案原一审审理期间收取刘传金妻子徐白英账户于2017年7月11日向煜峰公司法定代表人张潇夫账户转款81000元的行为，事实上已经认可库房租金与土地租赁费相互折抵且《土地租赁合同书》还在继续履行，因此应当认定库房租金与土地租赁费相互折抵。综上，在煜峰公司提起本案诉讼时，刘传金并没有欠付煜峰公司土地租赁费。刘传金主张租金相互折抵符合双方约定及本案实际，应予支持。关于争议焦点二，《土地租赁合同书》的解除条件是否成就问题。涉案《土地租赁合同书》约定了合同解除的条件，即“乙方（刘传金）不按时缴纳租赁费每天为按年租金额的1%加收滞纳金，如拖欠超过两个月，甲方（煜峰公司）可单方解除合同，土地地表附着物产权归甲方所有，乙方不得向甲方索取任何费用”。涉案合同是否符合合同约定的解除条件，首先，涉案《土地租赁合同书》租赁期限长达十八年，合同成立之后，刘传金根据租期对租赁土地进行了长远规划和建设，且在合同履行中并未违约，涉案合同不存在法定解除和约定解除的情形。其次，合同应当公平体现双方当事人的权利义务，判决合同是否解除，除尊重双方当事人的合同约定外，还应当从订立合同的目的出发，平衡当事人之间的合同利益，综合予以认定。本案中，解除合同势必造成当事人之间的利益关系失衡，而合同继续履行既不会对煜峰公司造成损失，也不会导致合同目的不能实现，况且涉案合同不存在客观上不能继续履行的情形。因此，原审判决解除《土地租赁合同书》无事实和法律依据。综上所述，原审认定事实、适用法律均有错误，予以纠正；刘传金关于租金应当折抵以及土地租赁合同应当继续履行的主张成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01民终2765号民事判决及甘肃省榆中县人民法院（2018）甘0123民初691号民事判决；二、驳回兰州煜峰文旅集团有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费8624.96元、二审案件受理费2760元，共计11384.96元，由被申请人兰州煜峰文旅集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙国峰审判员 柳 虹审判员 魏晓梅 二○一九年十一月四日书记员 杨 瑞