浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4156号 原告：天台银轮房地产开发有限公司（统一社会信用代码91331023749848492X）,住所地天台县始丰街道新城国际大厦**。 法定代表人：孙建国。 委托诉讼代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞斌峰，浙江天城律师事务所律师。 被告：中国联合网络通讯有限公司台州市分公司（统一社会信用代码91331000725868253R），住所地台州市白云山中路**。 代表人：姚海峰。 委托诉讼代理人：徐汉钢，浙江利群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金冬灵，浙江利群律师事务所实习律师。 原告天台银轮房地产开发有限公司（以下简称银轮公司）与被告中国联合网络通讯有限公司台州市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告银轮公司的委托诉讼代理人徐俊、被告联通公司的委托诉讼代理人徐汉钢、金冬灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银轮公司向本院提出诉讼请求：1.判令联通公司支付2017年5月1日至2018年11月21日期间的房租287233元并按照日万分之五的标准支付违约金至付清日止（其中180000元自2017年4月1日起计算，107233元自2018年4月1日起计算）；2.本案诉讼费由联通公司承担。事实和理由：双方于2015年4月2日签订了《房屋租赁合同》，银轮公司将位于天台县始丰街道新城国际大厦11、12层出租给联通公司。合同约定年租金及物业费合计282908元，前三年租金及物业费保持不变，从第四年起每年增加租金10000元，物业费保持不变，在相应租期内的4月1日前一次性支付，租金每延迟一日，应支付违约金1000元。合同签订后，银轮公司依约交付租赁物，联通公司支付房租至2017年4月30日，2017年5月1日至2018年11月21日期间的房租至今未付。因中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司诉银轮公司等金融借款合同纠纷一案，涉案房屋被查封并于2018年11月21日被杭州市上城区人民法院拍卖。2017年5月1日至2018年4月30日的房租为180000元，2018年5月1日至11月21日的租金为107233元，合计287233元。联通公司尚欠租金未付，事实清楚，根据合同约定，其应自2017年4月1日起按照1000元每日的标准支付违约金，银轮公司现自愿按照日万分之五的标准主张。综上，请求法院判如所请。 联通公司辩称，银轮公司未向其催讨租金，亦未提供符合合同约定的发票，无权要求联通公司支付租金及违约金。租赁期间，银轮大厦消防设备和联动系统全面瘫痪，变压器未使用，部分电梯无法运行，监控全面瘫痪，大厦幕墙有破损，外墙开裂，屋顶漏水，银轮公司没有履行好出租义务，造成联通公司不止22万余元的损失。关于租金问题，银轮公司所造成的损失22万余元，联通公司已交付的3万元履约保证金，这些应当在租金中予以扣除。综上，银轮公司未提供租金发票，无权要求支付租金及违约金，造成的损失及履约保证金应当在租金中扣除。 为证明诉称事实，银轮公司向本院提交了下列证据： 1.《房屋租赁合同》一份，拟证明银轮公司将天台县始丰街道新城国际大厦11、12层租赁给联通公司的事实； 2.杭州市上城区人民法院《到期债权通知书》一份，拟证明杭州市上城区人民法院通知联通公司履行到期债务的事实； 3.《到期债权异议函》一份，拟证明联通公司对本案租金提出异议的事实； 4.淘宝网拍卖截屏一份，拟证明涉案房屋被法院司法拍卖的事实； 5.收条一份，拟证明联通公司已收到租金发票的事实； 6.不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明涉案房产权属情况； 7.《房屋租赁协议（天台分公司法华路新城国际大厦）》的主体变更协议一份，拟证明2019年1月25日，银轮公司、联通公司、房屋买受人章杰三方达成协议，保证金于最后一期退减的事实。 联通公司质证认为，银轮公司证据1中约定付款前需开具发票，违约责任的前提是出租人提供发票；对证据2、3的真实性无异议，对关联性有异议，长城资产管理有限公司浙江分公司向杭州市上城区人民法院申请到期债权，联通公司提出异议系行使合法权利；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，恰恰证明银轮公司未开具发票；对证据6的真实性无异议，但与本案缺乏关联性；对证据7的真实性无异议，从协议内容看，权利和义务已全部转让给了案外人章杰，故银轮公司无法向联通公司主张租金。 联通公司向本院提交的证据有： 1.收款收据、网上银行转账凭证各一份，拟证明联通公司向银轮公司支付履约保证金30000元的事实； 2.淘宝网司法拍卖截屏、房地产司法鉴定评估报告各一份，拟证明银轮大厦消防设备和联动系统已全面瘫痪，被消防部门查封大门，仅开放消防门，大厦的强电专用变压器未启用，部分电梯无法运行，监控全面瘫痪，大厦幕墙有破损，外墙开裂，屋顶漏水。 银轮公司对联通公司证据1的真实性无异议，对关联性有异议，履约保证金不能在租金中扣除；关于证据2,2017年2月银轮大厦电梯确实出现使用问题，但不在租赁期限内，联通公司对大楼的消防设施情况在租赁时是明知的，出租方不存在违约。 对双方上述证据，本院认证如下： 联通公司对本案租赁事实并不否认，银轮公司证据1具有真实性、合法性、关联性，证明力本院予以确认；证据2系杭州市上城区人民法院根据银轮公司债权人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司申请，向联通公司发出到期债权通知书，证据3系联通公司向法院提出到期债权异议的函件，上述二项证据能证明联通公司尚欠银轮公司租金的事实，但金额联通公司尚有异议；证据4、5、6能够相互印证，可以证明涉案房屋经司法拍卖，被案外人章杰竞得，后章杰交付联通公司金额为273634.7元的租金发票的事实；证据7可以证明银轮公司、联通公司、章杰三方达成协议，约定联通公司从2018年11月23日起向章杰支付租金的事实，因该主体变更协议中未涉及履约保证金问题，故无法证明银轮公司拟证明的内容。联通公司证据1经当庭出示，银轮公司对真实性无异议，可以证明其拟证明的内容；证据2中淘宝网司法拍卖截屏、房地产司法鉴定评估报告的真实性银轮公司无异议，证明力本院予以确认。 经审理查明，联通公司向银轮公司租赁位于天台县始丰街道新城国际大厦11、12层的房屋，2015年4月2日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2015年5月1日至2023年4月30日，年租金及物业费合计282908元，其中租金180000元、物业费40668元、税款62240元，租金及物业费按年支付，前三年租金及物业费保持不变，第四年起每年增加租金10000元，物业费保持不变，第六、七、八年每年净租金260000元（不含税），物业费保持不变，租金在相应租期内的4月1日前一次性付清，承租方应支付30000元作为履约保证金。双方还约定，承租方付款前，出租方应提前30天提供符合承租方付款要求的相应发票，出租方按期提供发票，而承租方逾期未支付租金的，每延迟一日，应支付出租方违约金1000元，延迟30日未支付的，出租方有权解除合同，没收履约保证金并要求承租方在15天内结清相关费用等。2015年4月27日，联通公司向银轮公司支付履约保证金30000元。 另查明，因另案纠纷，涉案租赁物被法院查封，2018年11月23日，经杭州市上城区人民法院司法拍卖，天台县始丰街道新城国际大厦11、12层房产被案外人章杰以最高价竞得。2019年1月25日，银轮公司、联通公司、章杰三方签订《房屋租赁协议（天台分公司法华路新城国际大厦）》的主体变更协议一份，各方约定根据杭州市上城区人民法院的拍卖成交确认书，联通公司从2018年11月23日起将房租付给章杰。2019年2月27日，章杰向联通公司交付了租金发票。 再查明，联通公司未支付2017年5月1日至2018年11月21日期间的租金。 本院认为，银轮公司与联通公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，承租人应当按照约定支付租金。根据双方约定，2017年5月1日至2018年4月30日即第三年的租金应为180000元，2018年5月1日至2018年11月21日的租金应按照每年190000元的标准计算，应为106712元，故联通公司应当支付银轮公司2017年5月1日至2018年11月21日期间的租金合计286712元（180000元+106712元）。租赁合同中，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的基本义务为按照约定的方式使用租赁物并按照约定期限支付租金。联通公司辩称银轮公司未按约开具发票，故承租人有权拒付租金。虽然双方在合同中约定出租人应提前30天开具发票，但开具发票并非出租人的主要义务，银轮公司交付了房屋，已履行了租赁合同的主要义务，以未开具租金发票为由阻却其收取租金将使合同各方权利义务严重不对等，有违公平，故对联通公司该项辩解理由本院不予采纳。联通公司辩称银轮公司提供的租赁物存在各种瑕疵，但其提供的证据尚不足以证明这些瑕疵造成了承租人具体损失，该项辩解理由不能成立。 关于违约金问题。《房屋租赁合同》约定租金每逾期一日需支付违约金1000元，延迟30日支付则没收承租人履约保证金，违约金的约定明显偏高。现银轮公司主张180000元的违约金从2017年4月1日开始计算，剩余部分从2018年4月1日开始计算，均按照日万分之五的标准计算至履行完毕之日止。银轮公司在履约过程中，未按约开具发票，违反了合同附随义务，对于损失的发生有一定过错，同时考虑涉案房屋已转移所有权，租赁关系发生变化，本院酌情直接将联通公司已支付的履约保证金30000元在租金中予以扣除，将违约金调整为以剩余未支付租金为本金，从起诉日即2019年8月9日起按照月利率15‰计算至履行完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 限被告中国联合网络通信有限公司台州市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告天台银轮房地产开发有限公司2017年5月1日至2018年11月21日的租金256712元及违约金（违约金从2019年8月9日起按照月利率15‰计算至履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7120元，减半收取3560元，由原告天台银轮房地产开发有限公司负担1070元，由被告中国联合网络通信有限公司台州市分公司负担2490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员  王秀锋 二〇一九年十一月一日 代理书记员  杨添辉