广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20457号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区莱克酒店，住所地广州市越秀区环市东路****大堂、第**。法定代表人：邓志祥。委托诉讼代理人：蒋继元，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝志成，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东粤财服务部，住所地广州，住所地广州市越秀区环市东路**>法定代表人：古志东，职务主任。委托诉讼代理人：高均科、陈叠，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州市越秀区莱克酒店（以下简称莱克酒店）因与被上诉人广东粤财服务部（以下简称粤财服务部）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。莱克酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持莱克酒店的全部诉讼请求；2.粤财服务部承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案所争议的场地使用费系基于莱克酒店对涉案场地的使用产生，在租赁合同届满后，物业产权人已经提出要求莱克酒店支付场地使用费的诉请，粤财服务部则无权就涉案场地要求莱克酒店就同一使用事实双重给付使用费。二、场地使用费系基于使用物业而产生的费用，在租赁合同纠纷中，租金最为客观真实反映了物业使用费情况，即算莱克酒店因双方发生争议未支付场地使用费或租金,场地权利人的损失也仅仅是逾期收取租金的利息损失，即算将其逾期收取的租金本金当做其损失，一审判令莱克酒店按照双方租金标准支付场地使用费，也远远高于场地权利人实际损失，亦明显超过司法解释明文规定的30%标准。三、关于莱克酒店的诉讼请求，粤财服务部在庭审中已经确认莱克酒店主张遭受损失的事实是真实存在的，并非莱克酒店为拖延经营期限而故意提起诉讼。粤财服务部仅是以超过诉讼时效为由提出抗辩，但我方认为,本案莱克酒店遭受损失的诉讼时效起算时间，应当从合同期限届满，粤财服务部拒绝续租之日开始起算，因此本案未超过法定的诉讼时效。粤财服务部辩称：我方同意原审判决，不同意莱克酒店的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。莱克酒店向一审法院起诉请求：判令粤财服务部向莱克酒店赔偿损失1306353.5元（2010年5月-9月广东财兴公司未按时搬离，影响莱克酒店的装修进度，该项损失为534096.5元；2012年3月-5月大楼更换电梯造成的营业损失150606元；2014年2月-10月，14-15楼的装修造成莱克酒店损失200303元；2016年3月-8月大楼隔音玻璃的安装造成损失421348元。以上费用均由我方自行估算）。粤财服务部向一审法院反诉请求：1.莱克酒店立即搬离广州市越秀区环市东路xxx号一楼大堂，第11-13楼；2.莱克酒店向粤财服务部支付占用费至实际搬离之日止（以每月118951.21元的两倍标准计算）；3.莱克酒店将租赁场地恢复原状。一审法院查明事实：坐落在本市××××1-3，10-16楼的房屋，权属人为广东省财政厅，总建筑面积为11263.40㎡。2015年11月6日，莱克酒店（乙方、承租方）与粤财服务部（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：鉴于：1.振盛酒店与广东省政厅机关服务中心于2010年4月15日签订了一份《广州市房屋租赁合同》；2.振盛公司租赁相关场所用于经营“广州市越秀区莱克酒店”；3.莱克酒店成立后，原租赁合同的所有权利义务全部由莱克酒店承接，振盛公司不再履行原租赁合同；4.原服务中心因广东省财政厅所属事业单位改革被依法撤销，其托管广东省财政厅物业的职能归广东粤财服务部承接。第一条、租赁概况：2.甲方将其托管的广东省财政厅位于广州市越秀区环市东路建设街xxx号1楼公用大堂、11楼、12楼、13楼的场所，使用面积共计3026平方米，租赁给乙方使用。第二条、租赁期限及用途：1.租赁期限自2015年11月6日起至2018年10月7日止；2.乙方租赁该场所仅作旅店用途，用于经营住宿生意。第三条、租金、物业管理费、押金的计算及支付：1.本合同租赁期间，每月的租金为72111元，每月的物业管理费为45390元，每月租金和物业管理费合计为117501元；2.租金及物业管理费由乙方在每月10号前按月足额向甲方支付，按先付租金及物业管理费再使用的原则执行；3.自本合同签订之日起，原振盛公司向服务中心支付的租赁押金213638.60元自动转为本租赁合同的押金，该押金同时作为乙方的履约保证金。第五条、其他费用的承担：1.经商定，租赁期间乙方每月应分摊的日常设备运行费及政策性收费等合计1450.21元，该费用随租金等费用一并支付（先付后用）。第六条、装修与修缮：1.租赁期间，在不改变租赁场所基础结构及框架结构，并不影响租赁场所及相关建筑物安全使用的前提下，乙方可根据经营需要对租赁场所进行装修，但装修方案须经甲方审核同意；5.合同解除或终止时，除可移动的物品外，其它装修不得拆除或破坏，否则，按乙方违约处理。第七条、甲方的权利义务：2.甲方按时将租赁场所交付乙方使用，除本合同另有约定外，本合同签订之日即甲方已将租赁场所交付乙方使用；3.租赁期间，甲方有权对租赁场所的使用及经营情况进行必要的监督，在不影响乙方正常经营的前提下，甲方有权在合理的时间进入乙方经营的租赁场所进行检查，乙方应给予必要的配合；6.租赁期限届满合同终止时、非因乙方违约的原因合同解除或提前终止时，甲方在合同解除或终止后1个月内无息退还押金。第八条、乙方的权利义务：2.乙方不得擅自改变租赁场所的用途；6.租赁期间，乙方遵从并协助甲方对整体物业的相应管理；10.乙方必须按时足额支付租金、物业管理费、水电等各项约定的费用。第九条、合同的变更、解除与终止：2.租赁期限届满，本合同终止；3.本合同不管何种方式解除或终止时，乙方应按时交还租赁场所。否则，乙方每月应按各项费用（包括租金、物业管理费及各项分摊费用）总额标准的两倍计付占用费，且按乙方违约处理。第十条、特别约定：3.本合同约定的租赁期限起算前双方按原租赁合同以及双方原有交易习惯执行，自本合同约定期限起算之日起原租赁合同自动解除。第十二条、其他约定：3.合同附件及补充条款等视为本合同的组成部分，具同等法律效力；4.因本合同产生争议，双方应友好协商解决，协商不成提起诉讼的，由甲方所在地人民法院管辖；5.为联络和送达方便，各自确认的送达地址为甲方广州市越秀区北京路xxx号，乙方广州市越秀区环市东路建设街xxx号，按上述地址通过邮寄等方式送达均视为合法有效的送达，任何一方地址变更的，应在变更后五日内书面通知对方，否则，对方依上述地址的送达仍为合法有效的送达。等等。2016年5月25日，莱克酒店（乙方）与广东省财政厅机关服务中心综合大楼管理部（甲方）签订《更换隔音窗工程协议书》，约定：根据广州市发展委员会的文件要求，主城区高架桥隔音设施工程（财政厅综合楼），由广东世纪达装饰工程有限公司承建，综合楼租户莱克酒店配合改建窗户共三层（11-13），施工过程中可能对莱克酒店造成一定影响，现同意做出以下协议：1.三层楼施工日期不超过20天，所有隔音窗安装完成；2.为保证改建工程质量，所改建工程两年内玻璃不爆裂，窗户四周墙体不出现漏水、浸水现象，如出现我管理部负责督促施工方修复；3.损坏到内面装修墙纸、天花板、窗帘盒、窗台大理石等，我管理部负责修复；4.隔音窗安装施工时间由5月27日至6月15日共20天；5.施工期间，乙方提供必要相关工作配合。2017年11月15日，粤财服务部向莱克酒店发了《关于租赁场地到期不再出租的通知》，称前述莱克酒店承租的场地租期将于2018年10月7日届满，现通知莱克酒店该租赁场地到期后不再作出租安排，并要求莱克酒店提前做好经营安排并按时、妥善地将租赁场地交还粤财服务部。同日，莱克酒店的工作人员在写有“我方已确认收到上述通知并充分知悉、理解上述通知内容。我方也承诺将全部租赁场地按时、妥善地交还贵部”字样的签收栏中签名收取该通知。2018年6月30日，莱克酒店向粤财服务部发出《申请延长经营期的报告》，其中称莱克酒店在合同期间严格遵守合同约定，按时足额交纳租金，但因以下原因导致经营困难：1.在2010年5月至9月期间，12楼财兴公司未搬离，影响了整体装修进度，导致其装修成本大增。2.2012年3月至5月期间大楼更换新电梯，影响其经营。3.2014年2月至10月，14、15楼装修，装修期间搬运材料、装修噪音影响其经营。4.2014年3月18日14楼装修期间水管爆裂导致13楼整层漏水，新装修的房间发霉，莱克酒店全部更换墙纸。5.2016年3月至8月期间，整栋大楼更换隔音窗户搭建脚手架遮挡了广告牌，造成其损失。因此，申请合同到期后延长四年经营期。同年9月19日，粤财服务部向莱克酒店发出《关于莱克酒店合同届满做好所租赁场地归还交接事宜的通知》，称就莱克酒店申请延长经营期的事宜，函复莱克酒店合同届满不再续租，并要求莱克酒店在2018年10月31日12：00前缴清租金、物业管理费、水电费，将租赁场所返还粤财服务部。宽限期（10月8日至10月31日）不计租金，水电和物业管理费须按规定缴付等。同年10月11日，莱克酒店再向粤财服务部发出《商榷函》，称粤财服务部前述延迟搬迁、内部装修维修及安装隔音玻璃等行为已构成违约，因粤财服务部的违约行为造成莱克酒店的损失已超过130万元，因此要求粤财服务部在收到函件三日内与莱克酒店协商赔偿损失问题等。该函件附《营业损失费用汇总表》、《2010年5-9月装修期内广东财兴评估公司未按时搬离》、《2012年与2011年对比表（2012年3-5月期间大楼更换电梯）》、《2014年与2013年对比表（2014年14-15楼装修）》、《2016年与2015年对比表（隔音玻璃安装）》五份表格。同月16日，粤财服务部即向莱克酒店发出《关于莱克酒店合同届满做好所租赁场地归还交接事宜的第三次通知》，称莱克酒店申请粤财服务部赔偿的事宜没有任何事实和法律依据，粤财服务部没有任何责任和义务去赔偿，故不同意赔偿。并通知莱克酒店于2018年10月31日12：00前缴清租金、物业管理费、水电费，将租赁场地交还粤财服务部等。另查明：莱克酒店为个体工商户，经营者为邓志祥，注册日期为2011年5月10日，经营场所为广州市越秀区环市东路****大堂、第**。广东省财政厅作为原告以莱克酒店为被告另案向一审法院提起诉讼[案号为（2018）粤0104民初38809号]，诉请要求被告：立即搬离其非法侵占的广州市越秀区环市东路xxx号一楼大堂，第11-13楼；2.赔偿原告经济损失（暂以每月117501元计算，计至被告实际搬离之日止）；3.侵占原告3026平方米房产期间进行经营所取得的所有利润归原告所有。庭审中，广东省财政厅以及粤财服务部共同确认粤财服务部属于广东省财政厅政务中心下设的独立法人，涉案的物业由粤财服务部负责经营管理。因就涉案场地的租赁以及莱克酒店占用场地纠纷，广东省财政厅及粤财服务部分别提起侵权之诉及合同之诉，经一审法院释明后，广东省财政厅及粤财服务部均明确坚持其诉请，认为两案无冲突。莱克酒店于庭审中称粤财服务部曾口头承诺予以续租，但无证据证明。一审法院认为：莱克酒店、粤财服务部双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。根据该合同的约定，莱克酒店承租涉案的场地有作开设酒店经营之用，租赁期限至2018年10月7日届满。粤财服务部早在合同履行期限届满前的2017年11月15日即向莱克酒店发出《关于租赁场地到期不再出租的通知》，明确告知莱克酒店不再续租。莱克酒店于收取该通知时既未提出异议，且表示同意按时、妥善交还场地。合同履行期限即将届满前，莱克酒店希冀延长四年的经营期限，但粤财服务部2018年9月19日的通知已明确不再续租。因此，前述《房屋租赁合同》的履行期限至2018年10月7日届满。莱克酒店作为承租人理应依约按时交还涉案场地予粤财服务部，但莱克酒店占用涉案场地至今，显属不当。根据前述合同关于合同解除或终止后的处理方式的约定，莱克酒店在合同履行期限届满后继续占用场地的，应按各项费用（包括租金、物业管理费及各项分摊费用）总额标准的两倍计付占用费。因此，粤财服务部反诉要求莱克酒店交还涉案场地并按118951.21元×2的标准计付场地占用费，理据得当，一审法院予以支持。至于该场地占用费的起算时间，因粤财服务部在合同届满前后通知莱克酒店宽限其搬迁期限至2018年10月31日12时前腾退场地，并予减免该期间的场地占用费。粤财服务部亦反诉要求莱克酒店支付自2018年10月31日12：00时之后的场地占用费。因而，该场地占用费应于该日起计付。由于粤财服务部于庭审过程中明确其反诉请求中关于要求莱克酒店恢复原状的诉求即系指要求莱克酒店立即交还涉案的场地，因而粤财服务部的该项反诉请求已然由其第一项诉求所涵盖，一审法院不再作出处理。至于莱克酒店关于粤财服务部并非涉案场地的所有权人，在合同期满后其已无权要求交还场地的抗辩意见。基于合同相对性的原则，粤财服务部作为涉案场地的出租人，其负担的合同义务即是交付适租场地予莱克酒店，并不要求粤财服务部享有涉案场地的所有权。合同期满后，莱克酒店作为承租人其负担的合同义务即为依约及时交还承租场地。况且，在本案诉讼过程中，广东省财政厅作为涉案场地的所有权人已经明确表示涉案场地由粤财服务部负责经营管理。因而，莱克酒店的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。至于莱克酒店诉请要求粤财服务部赔偿的1306353.5元损失，莱克酒店既未提供其遭受实际损失的证据，亦未在其遭受损失的合理期限内向粤财服务部提出过赔偿主张。现有证据仅能显示莱克酒店在希冀获得延长经营期限未获粤财服务部同意的情况下，自行编制表格、罗列损失项目并于2018年10月11日向粤财服务部发出《商榷函》要求粤财服务部赔偿。换言之，即使莱克酒店所述损失的内容客观存在，那么其主张的2010年财兴公司未及时搬离、2012年大楼更换新电梯影响其经营、2014年大楼14、15楼装修以及同年3月18日14楼装修水管爆裂导致13楼漏水造成的损失，也均已超过法定的诉讼时效期间。因此，莱克酒店诉称粤财服务部致使其遭受损失的事实，一审法院均不予采信，莱克酒店的全部诉求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、广州市越秀区莱克酒店应于一审判决发生法律效力之日起十日内立即腾空搬出广州市越秀区环市东路xxx号一楼大堂，第11-13楼的房屋并将该房屋交还给广东粤财服务部。二、广州市越秀区莱克酒店应于一审判决发生法律效力之日起十日内一次性向广东粤财服务部支付自2018年10月31日起至一审判决发生法律效力之日止的场地占用费（每月按118951.21元×2的标准计付）；自一审判决发生法律效力之次日起至广州市越秀区莱克酒店实际交还前址房屋之日止的场地占用费由广州市越秀区莱克酒店逐月支付予广东粤财服务部（每月按118951.21元×2的标准计付）。三、驳回广州市越秀区莱克酒店的全部诉讼请求。四、驳回广东粤财服务部的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费19883.60元（其中本诉案件受理费16557.20元、反诉案件受理费3326.40元）均由广州市越秀区莱克酒店负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于:1.被上诉人粤财服务部是否有权主张莱克酒店给付使用费；2.合同约定的逾期交还场地的使用费是否过高；3.上诉人莱克酒店主张的损失应否支持。关于焦点一。莱克酒店、粤财服务部签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，本院予以确认。粤财服务部作为出租方依据合同提供适租场地给莱克酒店，莱克酒店也因此使用案涉场地，根据合同相对性原则，莱克酒店理应向粤财服务部支付租金及交还场地。场地的权属并不影响案涉合同效力及履行，况且广东省财政厅作为涉案场地的所有权人已经明确表示涉案场地由粤财服务部负责经营管理，莱克酒店的该上诉意见理据不足，不予采纳。关于焦点二。依据双方关于合同解除或终止后的处理方式的约定，莱克酒店在合同履行期限届满后继续占用场地的，应按各项费用（包括租金、物业管理费及各项分摊费用）总额标准的两倍计付占用费。该约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，莱克酒店在履约过程中理应预期违约的法律后果，莱克酒店对于违约金是否过高均未举证，结合莱克酒店对于搬迁时间是可自行控制的事实及违约金具有惩罚性和补偿性的属性，一审法院处理并无不当，应予维持。关于焦点三。莱克酒店诉请要求粤财服务部赔偿的1306353.5元损失，经查，莱克酒店主张案涉场地被占用、电梯维修、漏水、更换隔音窗户等事实均发生在2016年以前，莱克酒店一直未提出异议，并一直正常交纳租金，仅在合同将期满为延期才提出异议，故其提出的损失是否存在已存疑，莱克酒店对于其损失仅提供了一些自行编制表格、罗列损失项目等，并未提供相应证据，且其提出2016年粤财服务部在案涉场地更换玻璃窗的事实，双方均有另行签订合同并协商同意安装更换，并不存在侵权行为，2014年之前发生的事实亦已超过诉讼时效，综上，对莱克酒店的该诉请不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人莱克酒店的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16557.2元，由上诉人广州市越秀区莱克酒店负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十一月二十八日书记员 王日平郭丽淳