广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终13776号上诉人（原审原告）：彭仲森，男，1958年8月30日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址：广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉茵，广东金本色律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林荣影，女，1970年12月1日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：张沛煊，男，1964年7月5日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市番禺区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：潘星丞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人彭仲森与林荣影、张沛煊因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3626号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭仲森上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持彭仲森的一审全部诉讼请求；2.林荣影、张沛煊承担本案一、二审受理费、保全费、评估费、鉴定费。事实和理由：一、彭仲森对涉案物业存在主体结构安全问题不存在过错。1.彭仲森以司法拍卖的方式取得涉案物业，其作为善意买受人无法知道涉案物业存在主体结构安全质量问题。如涉案物业存在重大安全质量问题，则不能被拍卖或拍卖时应披露该重大质量瑕疵问题，但案涉物业经相关职能部门现场勘察后，已将其过户到彭仲森名下；2.林荣影未经彭仲森同意，擅自拆改了A-B×1承重墙，该拆改行为导致案涉房屋不能满足现时安全使用结构要求，林荣影、张沛煊理应承担全部责任；3.彭仲森非建筑专业人士，无法辨别仅办证五年的物业会存在质量安全问题，彭仲森不存在明知涉案物业不符合安全标准而故意出租给林荣影、张沛煊的故意。而林荣影、张沛煊是在明知涉案物业属于安全正常使用情况下验收并接受的，交接后4个月，林荣影、张沛煊在收到彭仲森发出的通知其逾期支付租金和擅自拆改构成违约的《律师函》后才提出房屋质量问题。一审判决将涉案物业存在安全质量问题及租赁合同解除的过错责任全部认定由彭仲森承担不合理；二、一审法院对租赁合同解除前的租赁期限认定有误。1.一审判决认定林荣影、张沛煊对案涉物业的拆改对房屋结构安全存在影响，在双方就案涉物业安全性问题的责任划分存在重大异议的情形下，彭仲森暂不接收被拆改破坏的涉案物业有法律依据；2.案涉物业安全等级为Csu级，并非属于Dsu级严重危害人身安全的情形，不属于法律规定的承租人享有单方解除权的情形。林荣影、张沛煊的擅自拆改行为造成房屋损坏，经鉴定为“一般完损房”，且鉴定报告已说明，经加固修复后可继续使用，可实现租赁合同目的。因林荣影、张沛煊不享有单方解除权，案涉物业解除日期应为2018年7月5日，即原审法院组织双方到涉案房屋现场办理交还物业手续之日，而非鉴定报告出具之日；3.林荣影、张沛煊自2017年2月6日出具鉴定报告后，没有履行其作为承租人清空施工材料的义务，也未明确表示放弃其所放置于案涉物业的物品，彭仲森也没有收到林荣影、张沛煊交还案涉物业的钥匙。该物业一直被林荣影、张沛煊继续占用，不符合合同约定的交还条件，故租金应计至2018年7月5日，即彭仲森实际依法收回涉案物业之日；4.案外人吴李敬确认在2018年7月5日前一直向林荣影、张沛煊租用涉案商铺未搬离，可见林荣影、张沛煊一直在占用案涉房屋，并以装修为借口将涉案房屋严重拆改破坏5个多月后无任何装修而遗留大量装修材料至今，一审判决只计算租金至2017年2月属事实认定不清。三、林荣影、张沛煊对合同解除存在重大过错。1.林荣影、张沛煊应该清楚开办幼儿园的场地质量安全标准，其在签订合同时也清楚知道案涉物业是已有30年历史的老建筑，却与彭仲森签订合同并同意按现状予以承租，林荣影、张沛煊对拟用作幼儿园的场地选取未尽到审慎义务。2.林荣影、张沛煊在拆改案涉物业时未委托具备相应资质的单位进行设计、施工，其拆改行为已对涉案物业造成了完损性、结构性的损害，林荣影、张沛煊对租赁合同解除存在重大过错。四、合同解除前，林荣影已构成违约，依法应承担相应的违约责任。1.林荣影、张沛煊未按期交租已经违反合同约定；2.未经彭仲森同意拆改物业，按照合同约定，其应对空地上的铁棚恢复原状或一次性赔偿30万元；3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，林荣影、张沛煊未经彭仲森同意擅自拆改房屋，其应该承担恢复原状及赔偿损失的责任。彭仲森没有过错，一审法院按合同解除的过错划分恢复原状或赔偿损失的责任比例错误。综上，请求撤销一审判决，改判支持彭仲森一审的全部诉讼请求。林荣影、张沛煊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭仲森的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对租赁合同解除时间的认定及处理不正确。1.案涉《租赁合同》并未约定送达地址，一审判决认定林荣影向彭仲森邮寄解除合同通知的《律师函》地址并非《租赁合同》约定的地址，并认定《律师函》未发生合同解除的效力错误。林荣影于2016年5月4日向彭仲森邮寄《律师函》书面通知解除合同，有邮政快递收件回执予以证明。2016年5月12日再次向其邮寄《关于限期内收回租赁物业的通知》，寄件地址为“广州市番禺区禺山大道3号1603房”，此地址正是彭仲森在本案起诉状中写明的地址，彭仲森否认收到该通知与事实相矛盾。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，“到达”并不要求对方签收。彭仲森收到解除合同通知后立即提起本案诉讼，表明其已明确知道林荣影解除合同的意思。若仅因为林荣影、张沛煊未交1个月租金，彭仲森便起诉要求解除一份租期为15年的租赁合同不符合常理。2.林荣影于2016年4月即停止向案外人吴李敬收租金且让其向彭仲森转达并商谈续租事宜，吴李敬已与彭仲森联系，因而彭仲森知道解除合同之事，该事实已经一审判决查实；3.林荣影于2016年4月6日通过微信告知彭仲森解除合同，彭仲森于一审时当庭表明已收到该信息。现一审判决已查清上述事实，应依法认定合同解除的时间为2016年4月6日。二、一审判决对彭仲森要求继续支付租金请求的认定及处理不正确。1.占有使用费是侵权之诉，彭仲森并未请求支持其占有使用费，一审自行变更彭仲森的请求，使林荣影未能就该请求进行答辩，剥夺了其诉讼权利。因案涉房屋存在安全问题不能正常使用,导致承租人提前解除合同，因而不应支付租金，更不应按租金标准支付占有使用费，一审判决按租金标准计算占有使用费缺乏理据；2.《租赁合同》解除后，林荣影并未“占有使用”案涉物业。林荣影于2016年5月12日向彭仲森发出《关于限期内收回租赁物业的通知》并收到收件回执，于2016年5月前停止装修并撤出案涉房屋，停止向案外人吴李敬收租并以其向彭仲森转交案涉房屋钥匙等方式履行了返还房屋义务，彭仲森对此也是明知的。案涉房屋存在安全隐患无法正常使用，根本不存在林荣影占有使用该房屋的情况。彭仲森完全能自行收回房屋，且不存在客观障碍，其拒绝收回房屋的责任不能归咎于林荣影；3.对于遗留现场的装修材料，林荣影已明确表示放弃并提出索赔要求，彭仲森对此也是明知的。现场装修材料价值极低且占地极少，并无清理难度，清理费用也不高，根本不妨碍彭仲森收回房屋。而且无法继续装修是彭仲森的根本违约行为所致，对清理费用的损失，应该由违约方彭仲森承担。案涉房屋因存在结构安全问题，无法正常使用，彭仲森理应无法获取任何收益，一审判决林荣影支付相当于租金标准的占有使用费，等同于租赁整套能正常使用的建筑物，是毫无道理的；4.一审判决认定彭仲森延迟收回物业合理，并据此判令林荣影支付延迟收回物业期间的占有使用费缺乏依据。一审判决认定林荣影委托广东稳固检测鉴定有限公司（以下简称稳固公司）出具安全鉴定报告后通知彭仲森解除合同并要求其收回房屋，彭仲森予以拒绝合理，而在广州建准检测技术有限公司（以下简称建准公司）出具同样的报告后，彭仲森就应当及时收回物业，并且在认定合同解除时间为2016年6月14日后，却认为彭仲森可以拖延至2017年2月6日才收回物业并让林荣影承担扩大的损失，一审法院的认定没有依据且自相矛盾；5.一审判决认定《租赁合同》解除后林荣影应按照《租赁合同》约定的租金标准向彭仲森支付涉讼物业的占有使用费是缺乏理据的。合同解除后，承租人返还整栋建筑是主义务，清理现场遗留物品是从义务。合同解除时林荣影已多次提出返还物业并要求彭仲森自行收回建筑物，在彭仲森可自行收回物业的情况下，不宜认为返还建筑物的主义务未履行，即使林荣影未清理现场遗留材料构成违约，违反的也是从义务或附随义务且不会造成更大损失。涉案建筑物因安全问题无法正常使用，彭仲森因此构成根本违约，且不存在基于占有使用的利益损失，一切损失及责任均应由其自行承担。综上，对于彭仲森要求支付2016年4月1日至2018年7月5日租金的诉请，应予以驳回，而且不能以“占有使用费”的名义予以变相支持。三、一审判决对彭仲森要求恢复原状的诉请能否获得支持的认定及处理不正确。1.林荣影对合同解除无过错。首先，林荣影在承租房屋后进行装修，在装修过程中发现房屋可能存在安全隐患，才委托鉴定机构进行鉴定，收到鉴定报告后才知道案涉房屋存在结构安全问题，于是要求解除合同。其次，根据《租赁合同》约定，只有“增建或改建”才需要获得出租人同意，一般的装修并未约定需先获得出租人同意。林荣影除了拆除简易铁棚外，并未改变建筑物原貌，根本不属于“增建或改建”，不属于需要征得彭仲森同意的情形。根据《租赁合同》第五、六条的约定可以看出双方对装修工作是同意的。对于建筑面积达1500多平方米且空置多年的破旧建筑物，为达到合同目的，即建成幼儿园需要进行装修是双方预期内的事，承租人无需就装修事项征求出租人的同意并进行举证，且装修也是增值行为。因合同解除后，恢复原状是违约方而非守约方应承担的责任，林荣影属于守约方，彭仲森属于违约方，因此，彭仲森要求恢复原状的请求不应获得支持。四、《价格评估书》不能作为认定事实的依据。首先，在《价格评估书》上签名的“刘某”不具备评估资质，其执业证书的签发日期为2017年1月11日，而其现场勘查日为2017年1月6日，此时其还不具备合法资质。评估现场的工作人员刘文干仅向法庭展示过期的《助理价格鉴定师资格证书》，并非执业证书，即刘文干也没有合法的资质证书。其次，评估程序违法。在《价格评估书》上签名的两名评估人员黄某、刘某均未到过现场。按照《司法鉴定程序通则》第二十八条规定，鉴定的时限为30日，最长不能超过60日，但本案是2016年12月13日委托鉴定，2017年1月6日进行现场评估，直到2017年4月20日才出具《评估书（初稿）》，鉴定已经严重超期。再次，评估依据的是彭仲森的单方陈述，评估依据不足。彭仲森提交的证据不足以证明林荣影的装修行为损坏了地砖，空调也一直未动过，这些项目不属于《价格评估书》中所称的恢复原状范围。最后，林荣影对鉴定结论有异议，但鉴定人黄某、刘某并未出庭作证。《价格评估书》中恢复原状的项目和装修的项目相矛盾。《价格评估书》中多次用假设条件，假设标的物和结构没有缺损，标的物附属设施可以正常使用，但事实上，标的物无法满足正常使用要求，即假设的前提并不存在，依据这些假设条件作出的评估报告不应被采纳。故《价格评估书》在形式、程序、依据、内容上均严重违法，不能作为定案根据。综上，请求二审依法撤销原判并进行改判。针对彭仲森的上诉请求，林荣影、张沛煊辩称：不同意彭仲森的上诉意见，理由与其上诉意见一致。针对林荣影、张沛煊的上诉请求，彭仲森辩称：一、解除合同的通知并未送达给彭仲森本人。双方在租赁合同中未明确约定双方的地址，不适用寄送即视为送达的情形。且彭仲森将案涉物业出租给林荣影后一直居住在香港并取得香港居民身份证，起诉状中记载的地址是彭仲森之前身份证的地址，不能视为其收件地址。林荣影提供的律师函快递签收记录显示的是他人收，说明该律师函并未送达给彭仲森。彭仲森无法确认第三人转述的情况是林荣影、张沛煊的真实意思表示，也未收到相关微信消息，且林荣影、张沛煊未提供相关证据予以证明。林荣影在提起（2016）粤0113民初3830号案诉讼时并未提出解除涉案租赁合同的请求，直到2017年9月28日庭审过程中才提出解除合同的诉讼请求。二、林荣影、张沛煊实际占有使用物业至2018年7月5日。一审判决已查明，林荣影、张沛煊存放了大量装修施工材料在案涉物业内，且拆改过程中还产生大量的砂石砖块，清理难度极大,林荣影、张沛煊在2018年7月5日前也未明确表示放弃上述建筑施工材料，上述行为已构成占用使用租赁物业的行为。三、林荣影拆改涉案物业未征得彭仲森的同意，违反了租赁合同约定。四、广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）作出的《价格评估结论书》符合法律规定，合法有效，可以作为认定事实的依据。综上，请求驳回林荣影、张沛煊的上诉请求，支持彭仲森的全部上诉请求。彭仲森向一审法院提出诉讼请求：1.林荣影已支付的定金和保证金274000元由彭仲森没收；2.林荣影立即按每月人民币58000元的标准向彭仲森支付自2016年4月1日起至合同期满或返还租赁物之日的租金(暂计至2016年5月31日为116000元)，并自逾期支付租金之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付违约金（以每月租金58000元为本金，自2016年4月1日开始计算违约金，从当月1日计至租金清偿之日止）；3.林荣影向彭仲森赔偿擅自破坏租赁物内外原有建筑和装修而恢复租赁物原状所需费用损失971998元以及房屋鉴定费用4400元；4.林荣影按合同约定赔偿30万元给彭仲森作为拆除简易铁棚造成的损失赔偿费；5.张沛煊就上述请求向彭仲森承担连带责任；6.林荣影、张沛煊支付全部诉讼费用及诉讼保全费用。诉讼过程中，彭仲森变更其第2项诉讼请求为：林荣影按每月58000元标准支付2016年4月1日至2018年7月5日的租金，从逾期交付租金之日起，以每月欠付租金为本金，从当月2日起按人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金至清偿之日止。一审法院认定事实：1.位于广州市番禺区××街××路××、××、××、××、××、××、××、××号房屋（以下简称涉讼物业）的房地产权属人为彭仲森，房地产权证号为粤房地权证穗字第**，建筑面积为1599.72平方米，层数为4层，城市规划房屋用途为厂房，登记时间为2010年5月21日，房屋所有权取得方式为裁定。2.1996年8月林荣影与张沛煊登记结婚，系夫妻关系。3.2015年12月8日，彭仲森作为出租方（甲方）与林荣影作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼物业按现状出租给乙方作幼儿园使用，该厂房总建筑面积为1599平方米，建地面积为397平方米，空地面积1261.5平方米，为两栋建筑物，西面第一栋共四层，面积为852平方米，南面第二栋共三层，面积为336.9平方米；每月租金为58000元，每2年递增一次，按每年递增后的租金总额再递增10%；租期为15年，自2015年12月8日至2030年12月8日止，甲方将该物业交给乙方使用并把四楼上的3户承租人全部迁出之日起乙方应立即开始实际计算租金给甲方；乙方在签订本合同后按乙方开始计算租金日的同时向甲方支付174000元作为保证金，该保证金和订金在租赁期满乙方不再续租，乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同的当天乙方支付10万元给甲方作订金，日后按合同约定开始计算租金（第1个月租金按天计算），以后每月1号为支付当月租金日；甲方在2015年12月8日前将该建筑物交付乙方使用，在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付日之后由乙方承担；甲方应保证该建筑物业没有任何产权争议的情况下给乙方在租赁期间能正常使用该建筑物；租赁期内，乙方不按期支付租金，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收订金和保证金并依法保留追究乙方赔偿权利；租赁期内，乙方在对住房结构不影响的前提下，并经甲方书面同意情况下，可以增建或改建该建筑物，如乙方未征得甲方同意而擅自拆改建筑物原状的，即属违约，甲方有权解除合同并追究乙方经济赔偿；甲方同意乙方可拆除空地上的简易铁棚，若乙方中途违约或解除合同都必须将空地上的简易铁棚恢复原状，如乙方未能恢复原状的必须一次性定价为30万元赔偿给甲方作补偿损失费；租赁期内，由乙方负责做好该房屋的日常维修保养工作，不能在该物业使用或经营过程中存在任何的安全隐患，如有发生出现任何该物业的损坏造成任何的损失应由乙方负责承担法律和经济赔偿；租赁期内，若乙方擅自中途终止本合同或乙方违反本合同项下的约定，导致甲方提前解除合同的，视为乙方违约，甲方有权没收乙方所交付的订金和保证金作补偿费；等等。同日，林荣影向彭仲森缴交了涉讼物业的订金10万元，彭仲森出具了《收款收据》予以确认。4.2015年12月28日，张沛煊验收了涉讼物业并向彭仲森出具《接收楼证明》，内容为：现有张沛煊于2015年12月28日验收交接使用租用彭仲森位于番禺区××街××路××号整座物业收楼使用。5.2016年1月4日，林荣影向彭仲森缴交涉讼物业保证金174000元，彭仲森出具《收据》予以确认。另，林荣影在承租涉讼物业后已向彭仲森缴交了2015年12月29日至2016年3月的租金共计178620元。6.2016年4月19日，广东百健律师事务所受彭仲森委托向林荣影邮寄了《律师函》，称林荣影接收涉讼物业后立即拆除了租赁物空地上的简易铁棚，并在没有征得彭仲森书面同意的情况下擅自拆改租赁物的部分墙壁、破坏租赁物内原有的装修等，甚至自2016年4月1日起开始拖欠租金，故要求林荣影于2016年4月25日前向彭仲森付清拖欠的租金及违约金，并对被破坏的租赁物恢复原状或折价赔偿。经查，该函于2016年4月20日投递并由本人签收。7.2016年4月22日，稳固公司受林荣影委托就涉讼物业的西座及东座出具了两份《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》（稳固鉴字[2016]1444、稳固鉴字[2016]1445），载明：涉讼物业西座房屋地基基础局部稍有不均匀沉降的迹象，导致房屋垂直度向北稍有偏差，部分钢筋混凝土构件有保护层剥落、露筋、锈蚀现象，部分楼板底有开裂及渗水、发黄痕迹，个别墙体与钢筋混凝土构件接合处有裂缝；涉讼物业东座房屋地基基础局部稍有不均匀沉降的迹象，导致房屋垂直度向东、北稍有偏差，部分钢筋混凝土构件有保护层剥落、露筋、锈蚀现象，个别天花板底有渗水、发黄痕迹，个别墙体与钢筋混凝土构件接合处有裂缝；涉讼物业的安全性等级评定为Csu级，安全性不符合国家现行标准规范的安全性要求，显著影响整体安全，对承载力不足的构件须及时作加固、修缮处理。林荣影为此向广东稳固检测鉴定有限公司盛泰分公司支付了鉴定费38000元。8.2016年5月4日，广东仲衡律师事务所律师受林荣影委托向彭仲森邮寄了《律师函》，认为涉讼物业现状的安全等级已不符合国家现行标准规范的安全性要求，显著影响整体安全，通知彭仲森须于2016年5月8日前向林荣影女士退还全部订金、保证金、租金及房屋安全评估费用，协商处理林荣影已投入上述物业装修的损失补偿问题，并办理解除《租赁合同》的相关手续，逾期，则视为自本律师函发出当天，《租赁合同》解除。该函于2016年5月6日妥投并显示由他人签收。9.2016年5月9日，彭仲森以林荣影逾期支付涉讼物业租金为由向一审法院提起诉讼，案号为（2016）粤0113民初3636号（以下简称3636号案）。10.2016年5月12日，林荣影向彭仲森邮寄了《关于限期内收回租赁物业的通知》，通知彭仲森须于2016年5月16日前与其办理涉讼物业的交接手续。逾期，则视为涉讼物业于2016年5月16日正式交还予彭仲森。该函于次日妥投并显示由他人签收。11.2016年5月13日，林荣影以涉讼物业存在结构安全问题为由向一审法院提起诉讼，案号为（2016）粤0113民初3830号（以下简称3830号案），该案的起诉状副本、开庭传票等诉讼资料于2016年6月14日送达彭仲森。后一审法院将该案与3636号案合并审理。12.2016年7月20日，广州市越顺房屋安全鉴定有限公司受彭仲森委托对涉讼物业完损性进行鉴定，并出具《房屋完损性鉴定报告》（越顺鉴字[2016]第0556号），载明：经鉴定，涉讼物业承重结构构件未发现有因承载能力不足而引起损坏的现象，上部承重结构及围护结构保持完好，未发现有明显损坏现象，门窗、水电等设施正在装修，依照建设部颁布的《房屋完损登记评定标准》（城住字[1984]678号）评定该房屋为“基本完好房”，可按现状使用用途继续使用，房屋使用人应对该房屋进行密切监察，若发现有异常情况，应立即采取有效安全措施并通知有关部门。彭仲森因该次鉴定支出的房屋鉴定费用为4400元。13.在3636号、3830号案庭审过程中，林荣影、张沛煊称其接收涉讼物业后即进场装修，并未拆除任何墙体，仅拆除了空地上原搭建的简易铁棚，且涉讼物业为钢筋混凝土结构，其承重仅靠柱、梁、板，存在结构不稳定问题，故林荣影委托稳固公司对涉讼物业进行安全鉴定。而彭仲森主张涉讼物业内部均有墙体相隔，林荣影在装修过程中拆除了室内80%以上的墙体，导致大量砖块留在现场空地上，涉讼物业的柱、梁及部分楼板亦遭到损坏，如林荣影认为涉讼物业存在安全问题，应在接收时共同委托双方均认可的鉴定机构鉴定，现林荣影单方委托鉴定机构对涉讼物业进行安全鉴定，无法认定其中载明的安全问题是否因林荣影装修施工导致，且鉴定机构鉴定的标准及依据均存在问题。另，彭仲森要求继续履行双方签订的《租赁合同》，但林荣影、张沛煊称其已于2016年5月4日向彭仲森寄发了书面解除合同的函件，且彭仲森将涉讼物业抵押给银行应视为其开始使用涉讼物业，故要求自2016年5月4日起解除合同。而彭仲森则称其未收到林荣影邮寄的《律师函》及《关于限期内收回租赁物业的通知》。另，双方确认涉讼物业除一间正在营业的商铺外，其他均空置，且暂未办理移交手续。因彭仲森及林荣影、张沛煊均单方委托不同的鉴定机构对涉讼物业进行安全鉴定及完损性鉴定并分别出具鉴定报告，而双方在质证时均对对方提交的鉴定报告予以否认，故彭仲森向一审法院提出申请要求对涉讼物业的房屋完损性进行鉴定，而林荣影、张沛煊向一审法院提出申请要求对涉讼物业的房屋结构安全性进行鉴定。针对上述鉴定申请，一审法院依法摇珠委托了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）对涉讼物业的房屋完损性进行鉴定，该司于2017年2月24日出具两份《房屋完损性鉴定报告》（仲恒鉴字[2017]0271、0272号），彭仲森为此向仲恒公司支付了鉴定费48000元。同时一审法院依法摇珠委托建准公司对涉讼物业的房屋结构安全性、房屋完损性进行鉴定，该司于2017年2月6日出具两份《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》（建准鉴字[2017]0200、0202号）及两份《房屋完损性鉴定报告》（建准鉴字[2017]0201、0203号），林荣影为此向建准公司支付了67188.24元。其中，仲恒公司出具的仲恒鉴字[2017]0271、0272号《房屋完损性鉴定报告》载明：涉讼物业A座及B座上部主体结构未发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的倾斜或损坏迹象，A座出现的主要反应为：①门窗已大部分拆除；②水电设备已大部分拆除；③墙体有渗水现象；④抹灰层有起皮、脱落现象；⑤墙体与柱、梁交接处有交接裂缝；⑥墙体有开裂、渗水和局部拆除现象；⑦部分混凝土有爆裂和脱落现象，且钢筋有外露、锈蚀现象；⑧天面板有渗水、发霉现象；⑨个别梁有开裂现象；B座出现的主要反应为：①门窗已大部分拆除；②水电设备已大部分拆除；③天面板有开裂现象，且楼板钢筋有外露和锈蚀现象；④抹灰层有龟裂、起皮、脱落现象；⑤天面板有渗水现象；⑥墙体与梁交接处有开裂现象；⑦护栏局部有破损现象。综合上述，根据《房屋完损等级评定标准》之规定评估该房屋为“一般损坏房”。彭仲森及林荣影、张沛煊对仲恒鉴字[2017]0271、0272号的两份《房屋完损性鉴定报告》无异议。建准公司出具的建准鉴字[2017]0200号《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》载明：涉讼物业东座垂直度的偏差不满足《建筑地基基础设计规范》的要求，地基基础稍有不均匀沉降，故地基基础子单元的安全性等级评为Bu级；该建筑物个别梁、板混凝土保护层有剥落、钢筋外露、锈蚀现象，个别楼板有渗水痕迹，结合现时的承载力验算分析，该建筑物大部分柱、板的承载能力不满足现时的结构安全使用要求，梁承载能力基本满足现时的结构安全使用要求，承重墙除个别不满足现时的结构安全使用要求外，其余墙体满足现时的结构安全使用要求，个别混凝土构件的混凝土强度偏低，故其安全性等级评定为Cu级，上部承重结构子单元的安全性等级评为Cu级；该房屋个别墙体与钢筋混凝土接位处有裂缝，个别墙体有老化、饰面层剥落现象，个别墙体承载力不满足现时结构安全使用要求，故围护系统承重部分的安全性等级评为Cu级，综上，涉讼物业东座现时安全性等级评定为Csu级，即该房屋现时的安全性不符合本标准Asu级的规定，显著影响整体承载，应采取措施；综合分析为该房屋主体为三层混合结构，1-2×A-D轴范围为混合结构，主体采用砖墙、钢筋混凝土梁、板承重，2-9×B-D轴范围为框架结构，主体采用钢筋混凝土柱、梁、板承重。1-2×A-D轴范围未发现有明显拆改墙体的痕迹，只有个别门洞被改小的痕迹，该类改造对主体结构安全没有影响。2-9×B-D轴范围一至三层部分间隔墙及个别围护墙有被拆改的痕迹，部分间隔墙已被拆除，个别围护墙被拆除后重新砌筑，被拆除的部分间隔墙均为120mm厚砖墙，2-9×B-D轴范围是框架结构，采用柱、梁、板承重，该范围的墙体不起承重作用，只做围护及间隔作用，因此被拆除的墙体对房屋的结构安全性没有影响。建准公司出具的建准鉴字[2017]0202号《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》载明：涉讼物业西座个别点垂直度的偏差不满足《建筑地基基础设计规范》的要求，地基基础稍有不均匀沉降，故地基基础子单元的安全性等级评为Bu级；该建筑物个别梁、板混凝土保护层有剥落、钢筋外露、锈蚀现象，个别楼板有渗水痕迹，结合现时的承载力验算分析，部分墙体高厚比不满足现时结构安全使用要求，该建筑物部分墙体受压承载能力不满足现时结构安全使用要求，该建筑物柱大部分不满足现时的结构安全使用要求，该建筑大部分梁不满足现时结构安全使用要求，该建筑物楼板大部分承载能力不满足现时的结构安全使用要求，个别混凝土构件的混凝土强度偏低，故其安全性等级评定为Cu级，上部承重结构子单元的安全性等级评为Cu级；该房屋墙体门窗洞口有开裂、渗水和发黄痕迹，墙体有老化、饰面剥落现象，部分围护墙体承载力不满足现时结构安全使用要求，故围护系统承重部分的安全性等级评为Cu级，综上，涉讼物业西座现时安全性等级评定为Csu级，即该房屋现时的安全性不符合本标准Asu级的规定，显著影响整体承载，应采取措施；综合分析为该房屋主体为三层混合结构，1-4×A-C轴范围为混合结构，主体采用砖墙、钢筋混凝土梁、板承重，4-12×B-C轴范围为框架结构，主体采用钢筋混凝土柱、梁、板承重。1-4×A-C轴范围除首层A-B×1轴墙体有拆改痕迹，其他未发现有明显拆改墙体的痕迹，A-B×1轴为承重墙，该位置现改为120mm厚墙体，经过验算，该墙承载力不满足现时结构安全使用要求，影响房屋结构安全，应对此部位作加固补强处理。4-12×B-C轴范围一至三层部分间隔墙及个别围护墙有被拆改的痕迹，个别门窗洞口有拆改痕迹，部分间隔墙已被拆除，个别围护墙被拆除后重新砌筑，被拆除的部分间隔墙均为120mm厚砖墙，4-12×B-C轴范围是框架结构，采用柱、梁、板承重，该范围墙体不起承重作用，只做维围护及间隔作用，因此被拆除的墙体对房屋的结构安全性没有影响。另外，该两份《鉴定报告》还对评级作出解释，其中，Csu级为安全性不符合本标准对Asu级的要求，显著影响整体承载功能和使用功能，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施。林荣影、张沛煊对上述建准鉴字[2017]0200、0202号的两份《鉴定报告》无异议，而彭仲森认为《鉴定报告》并未有涉讼物业不能使用的内容，对拆除墙体不影响安全性的内容有异议，称承租人除了拆除间隔墙和围护墙外，还拆除影响主体结构安全的承重墙，故进行房屋加固处理的义务应由承租方承担；且涉讼物业于30年前建造，其混合型设计要求不满足鉴定机构采用的当下结构性检测技术。另建准公司出具的建准鉴字[2017]0201、0203号《房屋完损性鉴定报告》载明：涉讼物业东座的地基基础发现有不均匀沉降，房屋部分点倾斜率已超出《建筑地基基础设计规范》的允许值0.4%，房屋的主要损坏有：个别混凝土构件有保护层剥落，并且钢筋有外露和锈蚀现象，抹灰层局部有开裂现象，个别墙体和混凝土构件接位处有开裂现象，个别楼板有渗水和发黄痕迹，墙体抹灰层局部有渗水痕迹，并且有剥落和空鼓现象，房屋门窗、水电设施大部分已拆除，尚未安装，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》评定该房屋为“一般损坏房”，按现状，房屋应做适当加固修缮处理后方可使用；涉讼物业西座的地基基础稍有不均匀沉降，房屋个别点倾斜率已超出《建筑地基基础设计规范》的允许值0.4%，房屋的主要损坏有：部分楼板局部有渗水和发黄痕迹，个别楼板、梁局部混凝土保护层有剥落现象，个别墙体和混凝土构件接位处有裂缝，部分墙体抹灰层有开裂、空鼓和剥落现象，个别墙体有出现裂缝，房屋大部分门窗、水电设施已拆除，尚未安装，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》评定该房屋为“一般损坏房”，按现状，房屋应做适当加固修缮处理后方可使用。林荣影、张沛煊对建准鉴字[2017]0201、0203号的两份《鉴定报告》无异议，但彭仲森认为该两份报告与仲恒鉴字[2017]0271、0272号的两份《鉴定报告》因采用的测量设备不同而导致鉴定结果不一致，应以采用电子经纬仪测量的仲恒鉴字[2017]0271、0272号《鉴定报告》为准。14.关于彭仲森主张的涉讼物业恢复原状损失问题。彭仲森于3636号案中向一审法院提交了广州市番禺区冠柏装饰工程部出具的《××街××路××-××号房建筑装修预算》，以证明涉讼物业被林荣影破坏后重新恢复所需的人工及建筑材料费用共971998元。林荣影、张沛煊对该份预算表质证认为广州市番禺区冠柏装饰工程部不具备报价主体资格，也无法看出是否是涉讼物业恢复原状的报价。故经彭仲森申请，一审法院依法摇珠委托安衡公司对涉讼物业装修施工后恢复原状所需费用进行评估，并出具《价格评估结论书》[穗安价（估）字〔2017〕115号]，载明：因承租方对涉讼物业进行拆除、改建、装修的施工项目大部分已完成，该司无法对施工前现场状况进行实物勘查及测量，故本次勘查是根据当事人提交的合同书、工程预算单、图纸、相片等相关资料为基础，结合现场拆除或改建后的痕迹和有关当事人现场指认陈述以及评估人员现场勘查测量，最终确定涉讼物业装修施工后恢复原状在评估基准日（2017年1月6日）所需费用总值为894225元。彭仲森为此向安衡公司支付了评估费11700元。庭审中，彭仲森陈述称该份《价格评估结论书》除操场部分应以合同约定的30万元赔偿金为准外，其余部分无异议；而林荣影、张沛煊认为评估公司的评估程序不合法，评估人员不合格或没有到场，评估时间过长，评估结果与实际不符，且房屋不符合安全标准，必须进行加固维修才能使用，评估结果亦无意义。对此，林荣影、张沛煊申请安衡公司派人出庭作证，该司价格鉴定师刘文干陈述称鉴定师如有必要需勘察现场，并需两个鉴定师签名确认，由于本案无施工前现场资料作参考，故评估耗时较久，本次评估根据施工拆除的痕迹判断，以现场勘查为准，且无需出具勘验笔录。另外，林荣影在3830号案中向一审法院提出申请，要求对涉讼物业的装修费用进行评估。一审法院依法摇珠委托了广州市华盟价格事务所有限公司出具涉讼物业装修费用《评估结论书》（穗华价估[2017]045号），载明：林荣影承租该厂房后对其进行了装修和改造，改造部位主要是墙体及墙面、楼梯、外墙和屋面等，并将原有的窗户拆除，安装有铝合金窗，故评估项目主要包括墙体砌筑、墙体拆除、石膏墙拆除、钢化玻璃隔墙拆除、楼梯栏板扶手拆除、玻璃推拉门拆除、楼梯踏步砌筑、原屋面隔热屋面拆除、新做刚性防水屋面、原棚架拆除、原墙面批荡铲除、墙面水泥砂浆批荡、墙面贴瓷砖、墙体开门窗洞口、原窗户拆除、安装铝合金窗外框、不锈钢防盗网、门框安装、安装木门、外墙搭脚手架等21项内容，评估得出涉讼物业房屋装修费用为373085元。15.2017年10月17日，一审法院作出3636号案及3830号案民事判决书。后因林荣影、张沛煊不服上述两案判决，上诉至本院。二审庭审中，建准公司派人出庭接受双方当事人的询问，建准公司的鉴定人员于上述两案的二审庭审中称：完损性鉴定是通过房屋表观或直观的损坏情况反映房屋安全状况，结构安全性鉴定是通过房屋的整体受力，包括结构布置是否合理，通过内因反映房屋的整体安全状态，故就评价房屋安全性能来看，结构安全性鉴定相较于完损性鉴定更具说服力；建准鉴字[2017]0202号《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》中提到的“A-B×1轴墙体”即为××号铺朝路面的外墙，就是这堵墙影响房屋安全，其他被拆改的墙体不影响房屋安全；通过涉讼物业现场的数据、强度等，即使不考虑拆改，涉讼物业仍然认定为Csu级别，即安全性不符合国家现行标准规范；无论评估的房屋是否处在拆改期间，只要做结构安全性鉴定，就要按照2015年的标准即最新的标准，该标准已考虑年份、用途、改造、扩建等因素在内，若不做结构安全性鉴定，则可沿用之前的规范。经审理，本院于2018年4月9日作出（2018）粤01民终484号及（2018）粤01民终485号民事裁定书，分别裁定撤销3636号案及3830号案民事判决，并将两案发回一审法院重审。2018年4月19日，一审法院将上述两案重新立案，案号分别为（2018）粤0113民初3626号即本案及（2018）粤0113民初3627号案，后一审法院将两案进行合并审理。16.2018年7月5日，一审法院派人前往涉讼物业进行现场勘查及调查取证，发现涉讼物业内遗留大量水泥、沙、砖、瓷砖、竹子等装修施工材料，空调、桌椅等物品以及脚手架等施工用具。张沛煊现场确认上述物品中除空调及桌椅外，其余均为其装修施工遗留下来的，其已明确表示放弃，另其明确不会主动清空涉讼物业，彭仲森可按涉讼物业现状自行收回。而彭仲森则表示其同意在张沛煊放弃遗留的装修材料且不主动清空的情况下自行收回涉讼物业。一审法院另发现案外人吴李敬（男，1983年9月25日出生，汉族，住福建省政和县澄源乡前山村**）为涉讼物业中172号铺的现使用人，其称其于2015年7月从他人处顶手该铺及涉讼物业中170号铺继续经营，并与彭仲森于2015年11月1日签订了租期自2015年11月1日至2016年10月31日的《租楼合约》。后涉讼物业由彭仲森出租予张沛煊，故其自2016年1月1日起将租金交付予张沛煊，张沛煊承租涉讼物业后收回170号铺自用并拆除了该铺的卷帘门。后其再交租时张沛煊称已没有租赁涉讼物业，让其联系彭仲森，而彭仲森称涉讼物业已出租给张沛煊，让其交租给张沛煊。鉴于双方都不愿意收租，故其将租金交至2016年3月，自2016年4月至今未交租。因拆除卷帘门后所有人均可通过170号铺进入涉讼物业，为安全起见，其在170号铺后门加了锁，该钥匙只有其持有。另吴李敬称2016年张沛煊请工人入场装修到一半后停工，工地负责人将工地大铁门的钥匙交给其保管，并称张沛煊会过来收钥匙，而其忘记告知张沛煊及彭仲森钥匙之事，后钥匙遗失。工地大铁门可通整个涉讼物业，而因铁门门缝太大，出于安全考虑其在铁门原有的锁上另加了一把锁，该情况其未告知张沛煊及彭仲森。对吴李敬的上述陈述，林荣影、张沛煊称吴李敬至今仍租用彭仲森的店铺，存在利害关系，且现场调查时，彭仲森一直干预吴李敬陈述，导致吴李敬一直改口，其陈述的内容没有反映真实情况；而彭仲森则称其从未收取过吴李敬支付的租金，是由张沛煊出租及收租，且张沛煊自2015年12月28日接手涉讼物业后一直占用至今，从未向其交还钥匙。17.因对仲恒公司作出的仲恒鉴字[2017]0271、0272号《房屋完损性鉴定报告》的鉴定结论存疑，彭仲森向一审法院申请仲恒公司作为鉴定人出庭作证，一审法院依法通知仲恒公司派人出庭，鉴定人罗某出庭接受了双方当事人询问，彭仲森支付鉴定人出庭作证费3000元。鉴定人罗某于庭审中称：完损性鉴定是根据房屋表面现状推定房屋损坏程度，不涉及房屋内部钢筋问题，评定房屋能否安全使用，应做房屋安全性鉴定；“一般损害房”不属于危房，经过修缮后可正常使用，但不属于日常维修的范畴，需经具有专业资质的公司进行加固；门窗拆改对房屋完损性有一定影响，但对结构安全性问题影响不大，若拆除的为承重墙则对原结构有一定影响，现无法确认涉讼物业拆除的墙体是否系承重墙；鉴于涉讼物业的年限，无论是否拆改，只要涉及到结构问题最好进行房屋结构安全性鉴定。18.本案庭审过程中，彭仲森及林荣影、张沛煊均确认3636号案及3830号案一、二审审理过程中提交的证据以及庭审笔录中双方的意见在本案中同样适用。另，就3636号案民事判决书中已查明的事实，彭仲森表示无异议，但申明涉讼物业是在2018年7月5日在法院主持下收回；林荣影、张沛煊则对安衡公司出庭作证的人员有异议，称出庭的人员只有刘文干，没有黄某，且刘文干没有资格出庭。以上事实有彭仲森及林荣影、张沛煊提交的证据、庭审陈述及调查取证笔录、庭审笔录等予以证实。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，彭仲森与林荣影于2015年12月8日签订的《租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现彭仲森主张林荣影自2016年4月1日起拖欠涉讼物业租金的行为构成违约，而林荣影辩称彭仲森将不符合租赁物约定用途且存在房屋结构安全问题的涉讼物业出租给其使用。对此，一审法院依双方当事人申请，依法摇珠委托了仲恒公司对涉讼物业的房屋完损性进行鉴定，该司出具两份《房屋完损性鉴定报告》（仲恒鉴字[2017]0271、0272号）。同时一审法院依法摇珠委托建准公司对涉讼物业的房屋结构安全性、房屋完损性进行鉴定，该司出具两份《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》（建准鉴字[2017]0200、0202号）及两份《房屋完损性鉴定报告》（建准鉴字[2017]0201、0203号）。其中，仲恒鉴字[2017]0271、0272号《房屋完损性鉴定报告》评估该房屋为“一般损坏房”；建准鉴字[2017]0200、0202号《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》载明涉讼物业现时安全性等级评定为Csu级，即房屋现时的安全性不符合本标准Asu级的规定，显著影响整体承载，应采取措施；建准鉴字[2017]0201、0203号《房屋完损性鉴定报告》评估该房屋为“一般损坏房”，按现状，房屋应做适当加固修缮处理后方可使用。另有仲恒公司的鉴定人员出庭作证称“一般损害房”需经具有专业资质的公司进行加固后可正常使用，评定房屋能否安全使用应做房屋安全性鉴定，鉴于涉讼物业的年限，无论是否拆改，只要涉及到结构问题最好进行房屋结构安全性鉴定；而建准公司的鉴定人员于3636号案、3830号案的二审庭审中出庭作证称就评价房屋安全性能来看，结构安全性鉴定相较于完损性鉴定更具说服力，通过涉讼物业现场的数据、强度等，即使不考虑拆改，涉讼物业仍然认定为Csu级别，即安全性不符合国家现行标准规范。根据上述六份鉴定报告的鉴定结论以及仲恒公司、建准公司的鉴定人员的庭审陈述，一审法院认定涉讼物业确实存在主体结构安全质量问题，影响正常居住和使用。彭仲森将存在房屋安全问题的涉讼物业出租予林荣影，导致林荣影的合同目的无法实现，已构成根本违约，林荣影有权按照法律规定行使解除权。虽林荣影主张其已于2016年5月4日向彭仲森邮寄了《律师函》，因彭仲森逾期配合其办理退还相关费用及解除合同的相关手续等，故而认为《租赁合同》于该函发出之日解除，但上述函件的邮寄地址非《租赁合同》约定的送达地址，林荣影也未能提供证据证明上述函件已送达彭仲森，且彭仲森亦不确认收到上述函件，故林荣影向彭仲森发出《律师函》不发生合同解除的法律效果。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现林荣影向一审法院提起3830号案，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为林荣影的起诉状等材料首次送达彭仲森之日，而3830号案中彭仲森首次签收林荣影提交的起诉状等材料之日为2016年6月14日，故《租赁合同》自2016年6月14日起解除。如前所述，《租赁合同》解除的原因归咎于彭仲森，故就彭仲森要求没收林荣影已支付的定金和保证金274000元的诉请，一审法院不予支持。就彭仲森要求林荣影支付涉讼物业2016年4月1日至2018年7月5日的租金及逾期支付租金违约金的诉请。彭仲森主张林荣影自2016年4月起未支付涉讼物业的租金，而林荣影亦确认其仅缴纳了涉讼物业自2015年12月28日至2016年3月的租金。如前所述，《租赁合同》已于2016年6月14日解除，故彭仲森主张的实为涉讼物业2016年4月1日至2016年6月14日的租金及2016年6月15日至2018年7月5日的占有使用费。林荣影虽辩称其已向彭仲森邮寄了《关于限期内收回租赁物业的通知》，故其已将涉讼物业交还予彭仲森。然同林荣影向彭仲森邮寄的《律师函》，该通知的邮寄地址非《租赁合同》约定的送达地址，林荣影也未能提供证据证明该通知已送达彭仲森，而彭仲森亦不确认收到该通知，另其时林荣影尚未将涉讼物业内的建筑材料等属于其个人的物品清理干净，故其时林荣影尚未完成交还涉讼物业的义务。且即使上述函件确已送达彭仲森，但在林荣影已对涉讼物业进行了大面积拆改的情况下，其仅凭其自行委托的稳固公司于涉讼物业拆改后出具的两份《建筑结构可靠性（安全性、实用性）鉴定报告》而要求解除《租赁合同》及要求彭仲森自行收回涉讼物业，彭仲森予以拒绝符合情理。而直至2017年2月6日建准公司出具两份《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》时，彭仲森应清楚知悉涉讼物业确实存在房屋结构安全问题，且其时林荣影已提起3830号案诉讼，即以诉讼行为表明其不再履行双方签订的《租赁合同》，此时彭仲森作为出租方理应积极、及时收回涉讼物业以防损失扩大，但彭仲森直至2018年7月5日方才收回涉讼物业，怠于履行止损义务，故对涉讼物业2017年2月6日后产生的占有使用费损失，应由彭仲森自行承担。《租赁合同》解除后，林荣影应按照《租赁合同》约定的租金标准向彭仲森支付涉讼物业的占有使用费直至2017年2月6日。因此，林荣影应向彭仲森支付涉讼物业2016年4月1日至2017年2月6日的租金及占有使用费共计592428.57元（58000元×10个月+58000元÷28天×6天），对于彭仲森诉请中的超出部分，一审法院不予支持。至于逾期支付租金的违约金，因涉讼物业确实存在房屋结构安全问题，林荣影拒缴租金事出有因，故就该诉请，一审法院不予支持。就彭仲森主张的涉讼物业恢复原状所需费用损失、简易铁棚拆除损失的诉请。根据林荣影、张沛煊的庭审陈述及一审法院委托鉴定机构所作的鉴定报告，林荣影在承租涉讼物业后即进场进行装修改造，改造部位包括墙体的拆除与砌筑、墙面、楼梯、外墙等。一般而言，林荣影若对涉讼物业的房屋安全问题有异议，应于接收涉讼物业后在合理期限内对房屋安全进行鉴定，而不是对涉讼物业进行了大面积装修拆改后提出。因此，彭仲森将存在房屋安全问题的涉讼物业出租予林荣影，造成林荣影的合同目的无法实现，而林荣影未尽到谨慎勘查的义务，在未对涉讼物业进行安全性鉴定前即对涉讼物业进行了大面积拆改，且就该拆改行为林荣影亦未能举证证明已得到彭仲森的同意，由此可见，双方均存在过错。另根据安衡公司出具的《价格评估结论书》[穗安价（估）字〔2017〕115号]所载明的评估结论，涉讼物业装修施工后恢复原状所需费用为894225元。虽林荣影、张沛煊对该《价格评估结论书》不予认可，但并未提出相反证据对该评估结论进行反驳，故对于上述《价格评估结论书》，一审法院予以采纳。因双方均存在过错，故对上述恢复原状所需的费用及彭仲森向安衡公司支付的评估费11700元，应双方各承担一半。因此，林荣影应向彭仲森支付恢复原状费用损失447112.5元（894225元÷2）。虽然彭仲森称根据《租赁合同》约定，若林荣影中途违约或解除合同都必须将空地上的简易铁棚恢复原状，如林荣影未能恢复原状的必须一次性定价为30万元赔偿给其作补偿损失费，但上述《价格评估结论书》已包含该部分的恢复费用，且彭仲森对《租赁合同》的解除存在过错，故就彭仲森主张简易铁棚的定价损失为30万元的诉请，一审法院不予采纳。就彭仲森要求林荣影支付房屋鉴定费用4400元的诉请。因该费用为彭仲森自行委托广州市番禺区冠柏装饰工程部对涉讼物业恢复原状所需费用进行评估而支出的，非林荣影的行为直接导致，林荣影对此不予确认，且本案中亦未对该评估结果予以采信，故对于彭仲森的该项诉讼请求，一审法院不予支持。另，就林荣影向建准公司支付的鉴定费67188.24元及彭仲森向仲恒公司支付的鉴定费48000元共计115188.24元，上述费用确因涉讼房屋存在房屋结构安全问题而产生，故上述费用均由彭仲森负担。就彭仲森要求张沛煊对林荣影的债务承担连带责任的诉请。根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。张沛煊及林荣影系夫妻关系，张沛煊在《租赁合同》签订后亦与彭仲森办理了涉讼物业的交接手续，现林荣影、张沛煊并未举证证明林荣影承租涉讼物业所产生的收益并非用于夫妻共同生活，张沛煊应对其与林荣影婚姻存续期间内的债务承担连带清偿责任，即对于彭仲森主张要求张沛煊对林荣影的所有付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院对彭仲森的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、林荣影应于本判决生效之日起十日内向彭仲森支付2016年4月1日至2017年2月6日的租金及占有使用费共计592428.57元；二、林荣影应于本判决生效之日起十日内向彭仲森赔偿位于广州市番禺区××街××路××、××、××、××、××、××、××、××号房屋恢复原状的损失费447112.5元；三、张沛煊对林荣影前述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回彭仲森的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31806元，财产保全费5000元，评估费11700元，鉴定费115188.24元，由彭仲森负担受理费17650元、鉴定费115188.24元、评估费5850元，林荣影、张沛煊共同负担受理费14156元、财产保全费5000元、评估费5850元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。讼争双方在二审中确认案涉《租赁合同》已解除，只是双方对合同解除的日期存在争议。另外，林荣影因案涉租赁合同纠纷另作为原告向彭仲森提起（2018）粤0113民初3627号案【二审案号；（2019）粤01民终13777号】的诉讼，要求彭仲森退还定金100000元、保证金174000元及支付赔偿274000元，返还2015年12月29日至2016年3月的租金178620元，赔偿装修损失393950元、鉴定费38000元等。本院认为，彭仲森为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，依法应参照涉外案件审理。本案是因不动产所致的争议，案涉不动产位于广东省广州市番禺区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。综合本案二审诉辩意见，二审争议焦点在于彭仲森与林荣影对合同解除是否存在过错及林荣影、张沛煊应向彭仲森支付的租金、房屋使用费及赔偿的相应损失问题。关于彭仲森与林荣影对合同解除是否存在过错问题。经查明，彭仲森与林荣影签订的《租赁合同》约定，彭仲森将案涉房屋按现状出租给林荣影作幼儿园使用，租赁期内经彭仲森书面同意且在不影响住房结构的情况下林荣影可以增建或改建该建筑物，如林荣影未征得彭仲森同意而擅自拆改建筑物原状的，即属违约，彭仲森有权解除合同并要求林荣影赔偿经济损失等。上述合同签订后，张沛煊验收了案涉房屋并向彭仲森出具了《接收楼证明》，林荣影委托装修单位对该房屋进行装修。林荣影在装修过程中认为该房屋安全性不符合国家现行标准规范要求，向彭仲森邮寄《律师函》主张解除合同。本案审理过程中，经一审法院委托鉴定机构分别对房屋完损性和结构安全性进行鉴定，仲恒公司出具的《房屋完损性鉴定报告》结论为“一般损坏房”。建准公司出具的两份《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》结论为案涉房屋“现时安全性等级评定为Csu级，即该房屋现时的安全性不符合本标准Asu级的规定，显著影响整体承载，应采取措施”。其中建准鉴字[2017]0202号《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》同时载明，涉讼物业西座的1-4×A-C轴范围除首层A-B×1轴墙体有拆改痕迹，其他未发现有明显拆改墙体的痕迹，A-B×1轴为承重墙，该位置现改为120mm厚墙体，经过验算，该墙承载力不满足现时结构安全使用要求，影响房屋结构安全，应对此部位作加固补强处理。建准公司在3636号案及3830号案的二审庭审中派员出庭接受询问时称，“A-B×1轴墙体”影响房屋安全，其他被拆改的墙体不影响房屋安全，但即使不考虑拆改，涉讼物业仍然认定为Csu级别，即安全性不符合国家现行标准规范。据此，现也不能完全排除林荣影、张沛煊在对案涉房屋进行装修时因拆改部分墙体而对房屋安全性产生不利影响的可能性。建准公司另出具的《房屋完损性鉴定报告》结论为该房屋为“一般损坏房”，按现状，房屋应做适当加固修缮处理后方可使用。仲恒公司的鉴定人员在一审出庭作证时称，“一般损害房”不属于危房，经具有专业资质的公司进行加固修缮后可正常使用。鉴此，本院认为，虽然案涉房屋的安全性经鉴定不符合安全使用要求，但鉴定结论也说明“应采取措施”、“房屋应做适当加固修缮处理后方可使用”，即对该房屋采取专业加固修缮处理后，可以恢复正常使用功能，并非完全不能实现林荣影签订《租赁合同》的目的。案涉《租赁合同》约定彭仲森将案涉房屋按现状出租给林荣影使用，林荣影在装修过程中发现房屋存在安全性问题后，无任何证据显示其曾要求彭仲森或自行采取措施对房屋进行加固修缮以达到安全使用要求。在无证据显示彭仲森存在明知房屋存在安全性问题却仍然向林荣影出租等欺诈行为，且双方在发现房屋存在安全性问题后均未采取措施进行加固修缮使房屋恢复安全使用要求的情况下，林荣影以房屋存在安全性问题为由要求解除租赁合同，彭仲森未明确表示反对且在二审中确认租赁合同已解除，应视为双方均同意解除租赁合同，故应认定彭仲森和林荣影对合同解除结果均不存在过错。一审以案涉房屋存在安全性问题导致林荣影的合同目的无法实现，彭仲森构成根本违约，故林荣影享有法定合同解除权，属认定事实和适用法律不当，本院依法予以纠正。但一审判决认定彭仲森自收到林荣影起诉要求确认合同解除的起诉状之日即2016年6月14日起合同解除，并无不当，本院依法予以维持。关于彭仲森要求没收定金和保证金、林荣影支付租金及赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，如前所述，因彭仲森和林荣影对合同解除均不存在过错，故应按上述法律规定及公平原则处理合同解除后的财产返还及赔偿损失等问题。因林荣影不存在违约行为及过错，彭仲森主张没收林荣影支付的定金和保证金共274000元没有法律依据，本院依法不予支持。因彭仲森与林荣影签订合同后已将房屋按现状交付给了林荣影，一审判决认定林荣影应向彭仲森支付从2016年4月1日起至2016年6月14日止的租金及从2016年6月15日起至2017年2月6日止的房屋占有使用费，合理有据，本院依法予以维持。一审判决对彭仲森在2017年2月7日后因怠于履行止损义务故其应自行承担相应损失的理由进行了充分论述，此不赘述，其上诉主张房屋占有使用费应计至2018年7月5日并支付逾期交租的违约金，理据不足，本院不予支持。又因林荣影在承租房屋后对房屋进行了改造装修，但并未实际完工，彭仲森据此有权要求林荣影对房屋恢复原状或赔偿相应损失。因林荣影实施的部分装修已添附到案涉房屋上，彭仲森可继续使用，从公平原则考虑，一审认定林荣影应赔偿彭仲森经评估的恢复原状费用损失的一半即447112.5元，合理有据，本院依法予以维持。林荣影、张沛煊并无充分证据足以推翻安衡公司出具的《价格评估结论书》，其上诉主张不应采信该评估结论无依据，一审不予采纳正确，本院依法予以维持。彭仲森另主张的恢复简易铁棚损失已包括在恢复原状损失的评估结论内，一审不另行支持其该项损失正确。彭仲森另主张的房屋鉴定费4400元是其单方委托评估产生的，本案中也未采信该评估结论，一审认定其应自行承担该项费用正确。一审认定林荣影向建准公司支付的鉴定费67188.24元及彭仲森向仲恒公司支付的鉴定费48000元，合计115188.24元全部由彭仲森负担不当，从公平原则考虑，本院调整认定由林荣影、张沛煊共同负担57594.12元，彭仲森负担57594.12元。除该项鉴定费的承担问题外，彭仲森上诉主张支持其在一审提出的其余全部请求，依据不足，本院不予支持。林荣影、张沛煊上诉主张应驳回彭仲森的全部诉讼请求，亦无理据，本院也不予支持。综上所述，一审判决虽对部分事实认定不当，但认定林荣影、张沛煊应向彭仲森支付的租金和房屋占有使用费及赔偿的房屋恢复原状损失费正确，本院依法予以维持。彭仲森的上诉请求中除鉴定费的承担问题外，其余上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。林荣影、张沛煊的上诉理由也不能成立，本院亦依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费31806元、财产保全费5000元、评估费11700元、鉴定费115188.24元，由彭仲森负担受理费17650元、评估费5850元、鉴定费57594.12元，林荣影、张沛煊共同负担受理费14156元、财产保全费5000元、评估费5850元、鉴定费57594.12元。彭仲森提起上诉的二审案件受理费17650元，由彭仲森负担。林荣影、张沛煊提起上诉的二审案件受理费14156元，由林荣影、张沛煊共同负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年十一月二十六日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱