浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4253号 原告：天台亿佳企业管理服务有限公司，统一社会信用代码913310230829452855，住所地浙江省天台县坦头镇工业园区。 法定代表人：陈琳。 委托诉讼代理人：徐奇星，浙江徐星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐国水，浙江徐星律师事务所律师。 被告：天台县晶鼎和汽车用品有限公司，统一社会信用代码913310230728569088，住所地浙江省天台县坦头镇工业园区。 法定代表人：沈平其。 原告天台亿佳企业管理服务有限公司（以下简称亿佳公司）与被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司（以下简称晶鼎和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告亿佳公司的委托诉讼代理人徐奇星、被告晶鼎和公司的法定代表人沈平其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租金128443.5元并赔偿损失（损失按照月利率0.5%自2019年1月1日开始计算至款项付清之日止）；2.判令被告支付物业管理费5962.5元并赔偿损失（损失按月利率0.5%从2019年1月1日开始计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告要求对2019年1月1日之前的租金及2019年11月开始的物业管理费另行主张，诉讼请求变更为：1.判令被告立即支付房屋租金121176元并赔偿损失（损失按月利率0.5%从2019年1月1日开始计算至款项付清之日止）；2.判令被告支付物业管理费4590元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月18日，原、被告订立了一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于天台县坦头镇亿佳创业园3号厂房5层房屋出租给被告；租赁面积为918平方米；租赁期限为二年，从2014年2月7日起至2016年2月6日止；每平方米月租金为9.5元，即每月租金合计为8721元，采用先付租金后使用方式，合同订立同时被告应向原告支付一年的租金，并支付一个月的租金作为房屋租赁保证金，第二年起，应在使用前二个月支付下一年度租金；被告每月应向原告支付每平方米0.5元物业管理费，用于门卫、公共卫生、公共管理等费用。合同签订后，被告一直使用上述厂房。合同期满后，双方一直延续租赁关系到2018年12月31日，但被告却只支付租金和物业费至2018年12月5日，尚欠租金7267.5元、物业管理费382.5元。2019年1月8日，原、被告又订立了一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于天台县坦头镇亿佳创业园3号厂房5层房屋出租给被告；租赁面积为918平方米；租金期限为一年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止；每平方米月租金为11元，即每月租金合计为10098元，采用先付租金后使用方式，合同订立同时被告应向原告支付一年的租金，第二年起，在使用前二个月支付下一年度的租金；被告每月应向原告交付每平方米0.5元的物业管理费，用于门卫、公共卫生、公共管理等费用。根据上述约定，被告应当向原告支付2019年度房屋租金121176元、物业管理费5580元，合计126684元。综上，被告拖欠租金和物业管理费的行为依法应承担违约责任，为此，提起诉讼。 被告晶鼎和公司答辩称：一、原告因与沈平其（被告法定代表人和控股股东）存在退款争议，各方均同意将房屋租金与退款争议一并处理，在退款争议未处理之前，被告有权暂停支付房租。2017年2月19日，原告与沈平其签订了一份《亿佳公司部分房屋转让协议》，协议约定原告将坐落于天台县坦头镇西洋村部分厂房、土地等所有权和使用权转让给沈平其，其且原告已收取沈平其支付的100万元款项，因原告隐瞒真相，利用信息不对称和专业不对称，该协议从订立开始就存在法律障碍和履行障碍，根本无法履行，导致沈平其无法实现合同目的，而沈平其在发现协议存在风险且根本无法履行即向原告提出退款要求，双方一直在沟通相关事项。因沈平其系被告法定代表人、大股东和实际控制人，也是与原告租赁合同履行的实际联系人，故在与原告沟通时各方均同意将本案争议房租与以上退款沟通一并处理，客观上被告和沈平其也有权要求一并处理，在原告未履行退款义务前暂停支付房租。沈平其就退款事项已向贵院提起诉讼，故本案与该案应一并处理为宜。二、原告所称房租、物业管理费计算有误，双方应当重新核对，另外被告在租赁房屋安装水泵花费3000元，应折抵租金。原告所称损失亦没有依据不应主张。综上，要求驳回原告诉讼请求。 为证明主张的事实，向原告本院提交了房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。 对原告提交的证据，被告经质证无异议。 为证明辩称的事实，被告向本院提交了台州银行对账单一份，拟证明沈平其已向原告支付房屋转让款100万元的事实。 对被告提交的证据，原告经质证认为与本案缺乏关联性。 对原、被告提交的证据，本院分析认证如下： 对原告提交的房屋租金合同，经被告质证无异议，具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认。被告提交的台州银行对账单，因与本案缺乏关联性，对其效力不予确认。在本案诉讼过程中，原告已撤回部分诉讼请求，针对该撤回部分诉讼请求提交的证据，本院不再进行分析认证。 综合上述证据分析认证及原、被告陈述，本院认定事实如下： 2019年1月8日，原告亿佳公司与被告晶鼎和公司签订房屋租赁合同一份，该租赁合同约定：原告将坐落于天台县坦头镇亿佳创业园3号厂房五层房屋租赁给被告晶鼎和公司，租赁面积为918平方米，每月租金10098元；租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；采用先付租金后使用房屋方式，合同签订同时应支付第一年租金，另应支付一个月的租金作为租赁保证金，第二个年度起，每年应在使用前二个月支付下一年度的租金；租金期间，被告每月应向原告支付每平方米0.5元的物业管理费，用于门卫、公共卫生、公共管理等费用；合同并对其他事项作了约定。合同签订以后，被告未支付租金、保证金以及物业管理费。 另查明：沈平其诉亿佳公司合同纠纷一案，本院已于2019年10月11日立案受理，沈平其起诉要求解除其与亿佳公司签订的《亿佳公司部分房屋转让协议》，并要求亿佳公司返还转让款100万元及赔偿相应损失。 本院认为，原、被告于2019年1月8日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法成立并已实质生效，双方当事人均应严格按照合同履行义务。原告已按约将房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金、物业管理费等费用，已构成违约，应承担相应民事责任。根据合同约定，2019年租金应于合同签订之日支付，即被告应于2019年1月8日支付2019年度租金计121176元，故原告要求被告支付租金121176元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；因被告未支付租金之违约行为，现就未付租金，原告主张按年利率6%计算逾期付款利息损失，符合法律规定，但应以付款期限截止之日的次日即2019年1月9日作为损失起算点。根据合同约定，租赁期间，被告每月应支付物业管理费459元，现被告在2019年度租赁已十月有余，故原告要求被告支付十个月物业管理费4590元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于被告提出本案应与沈平其诉亿佳公司合同纠纷一案一并处理问题。因2019年1月8日的《房屋租赁合同》与《亿佳公司部分房屋转让协议》所涉及的合同主体、内容等均不相同，属不同的民事法律关系，被告要求一并处理，缺乏事实与法律依据，对此抗辩，本院不予采纳。至于被告提出其安装水泵花费3000元应折抵租金，但并未提供相应证据予以证明，对此抗辩，本院亦不予采纳。诉讼过程中，原告要求对2019年1月1日之前的租金及2019年11月开始的物业管理费另行主张，系诉讼权利的处分行为，不违反法律规定，本院予以准许，对该部分诉讼请求亦不再进行审查处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、限被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天台亿佳企业管理服务有限公司租金121176元，并赔偿逾期付款利息损失（逾期付款利息损失自2019年1月9日开始按年利率6%计算至本判决债务履行完毕之日止）； 二、限被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天台亿佳企业管理服务有限公司物业管理费4590元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3000元，减半收取1500元，由被告天台县晶鼎和汽车用品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起二年内申请本院强制执行。 审 判 员 邵振华 二〇一九年十一月八日 代书记员 杨敏敏