黑龙江省孙吴县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1124民初1186号原告：衣红艳，女，1975年9月10日出生，汉族，幼师，现住孙吴县。委托诉讼代理人：王卯(系衣红艳丈夫)，男，1969年4月18日出生，汉族，公务员，现住孙吴县。被告：赵丽丽，女，1985年7月8日出生，汉族，农民，现住孙吴县。第三人：邓娜，女，1991年11月16日出生，汉族，幼师，现住孙吴县。原告衣红艳与被告赵丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衣红艳及其委托诉讼代理人王卯、被告赵丽丽、第三人邓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衣红艳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付房屋租赁合同违约赔偿金10,000元；2、请求人民法院判令被告支付2019年2月21日至3月2日的房屋租金838.35元，上述两项合计款项10,838.35元；3、要求被告对幼儿园不可移动的物品和监控系统恢复原状;4、请求人民法院判令被告承担案件全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月21日，原告衣红艳与被告赵丽丽签订了《小红帽幼儿园出租转让合同》和《车辆转让合同》，双方约定将位于孙吴县公安小区干警集资楼3单元102室的小红帽幼儿园转让给被告经营，幼儿园的设施、物品由被告购买，房屋租赁给被告，租期5年，自2016年2月21日至2021年2月20日止；原告将名下一辆牌照为黑Ｎ×××**的五菱荣光面包车转让给被告赵丽丽，并协助赵丽丽办理了机动车过户手续，合同规定被告在承租期间不得将房屋转租、转借，在租赁期间内双方需要解除协议的，需提前两个月通知对方，由于被告原因致使合同不能继续履行的，由被告赔偿原告10,000元，每一个租赁年度到时，需提前一个月支付房租，最迟到每年的2月20日，双方在合同上签字捺印。合同签订后，被告一次性付清了园内物品折价款76,000元和2016年2月至2017年2月的房屋租金34,000元以及车辆转让款15,000元，2017年2月和2018年2月被告如期支付房屋租金。2019年1月20日后，原告多次打电话、发微信向被告催要房租，被告以各种理由拖延。2019年2月28日，原告去小红帽幼儿园催要，在幼儿园的是第三人邓娜，原告与第三人发生争执，被告后来赶到幼儿园，原告报警，孙吴县红旗街派出所民警到现场进行劝导和调解，次日，被告突然通知原告房子不租了，两天内搬出交房，并拒绝支付逾期房租和违约赔偿金。事后原告才知道，被告早已经将幼儿园和房屋以185,000元的价格转租给第三人邓娜，并且未征得原告同意，幼儿园所有手续证照都改成了第三人邓娜的名字。原告要求被告支付违约金10,000元及逾期9天的房屋租金，故起诉至法院。赵丽丽辩称，不同意给付原告违约金10,000元，超期的房屋租金也不同意给付，因为被告2018年的8月份就已经和原告说了如果房屋不让改造，就中止合同，摄像头没有原告所述那么多，摄像头当时都不好使，信号处理器也没有，不同意原告的诉讼请求。邓娜辩称，没有意见。本案当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月21日，原告衣红艳与被告赵丽丽签订小红帽幼儿园出租转让合同，约定原告衣红艳将孙吴县公安小区干警集资楼3单元1楼西户，建筑面积200平方米的房屋转让给被告赵丽丽，室内包括附属设施：幼儿课桌椅、家具、厨具、电器、室内外玩具等。被告赵丽丽可以使用小红帽幼儿园的字号进行经营，经营过程中的所有证照由被告赵丽丽自行办理，并妥善维护园内各种设施。合同到期或合同解除时，幼儿园内物品除事先约定的和固定物不可以动物品外，归被告赵丽丽所有。租用期限自2016年2月21日至2021年2月20日止，房屋租金为每年34000元，第一次付款被告赵丽丽一次性付清第一年房屋34000元、物品折价76000元、车辆价款15000元，合计125000元。被告赵丽丽擅自将房屋转租、转让或转借，原告衣红艳可以终止合同，收回房屋使用权、被告赵丽丽需承担全部责任并赔偿原告衣红艳损失。在租赁期间内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前两个月通知对方，由于被告赵丽丽原因致使合同不能继续履行的，租金不予退还，被告赵丽丽赔偿原告衣红艳10000元违约金。2017年7月左右被告赵丽丽将案涉小红帽幼儿园的经营权（法定代表人名称）过户到第三人邓娜名下，孙吴县教育体育局为第三人邓娜颁发中华人民共和国民办学校办学许可证，证件中邓娜为举办者、办学名称为孙吴县小红帽幼儿园，食品经营许可证和卫生保健许可证均作了变更。原告衣红艳因向被告赵丽丽催要房租于2019年3月1日至小红帽幼儿园发现已经换为第三人邓娜经营。与屋内人员发生争执后报警，警察到现场后，实际使用房屋的人称该房屋系在赵丽丽处转租，当时赵丽丽在场未予否认。2019年3月2日，被告赵丽丽将承租的房屋钥匙交给原告，表示不再租赁该房屋。后原告诉至本院，要求被告支付房屋租赁合同违约赔偿金10000元，支付2019年2月21日至3月2日的房屋租金838.35元，上述两项合计10838.35元，并增加诉讼请求，要求被告对幼儿园不可移动的物品和监控系统恢复原状，但未缴纳增加诉讼请求部分的诉讼费用。庭审中，被告赵丽丽提出在2018年8月其已经和原告说如果不让其改造房屋，就终止合同。并提供了孙吴县公安消防大队责令限期整改通知书，该通知书载明：“。7.人员密集场所外墙门窗上设置影响逃生，灭火救援的障碍物。”，“具体问题：1.一楼第二安全出口与居民楼共用，不符合要求。”，限期整改。另查，原、被告签订合同后，被告赵丽丽给付原告衣红艳押金1000元。本院认为，依据原告衣红艳与被告赵丽丽之间签订的小红帽幼儿园出租转让合同，能够证实原告衣红艳将孙吴县小红帽幼儿园转让给被告赵丽丽的事实客观存在，故本院认定双方的房屋租赁合同关系成立。因出租转让合同中明确约定被告赵丽丽不得将小红帽幼儿园转租、转让或转借，属于约定的禁止性条款。但根据原告提供的办学许可证复印件、食品经营许可证、卫生保健许可证均登记在第三人邓娜名下，结合公安机关出警记录的光碟内容，能够认定被告赵丽丽在经营小红帽幼儿园后将该幼儿园转租给第三人邓娜经营的事实，该事实违反了原、被告之前约定的不得转租、转让协议内容，被告赵丽丽与第三人邓娜虽辩称其二者之间不存在转租转借关系，而是第三人邓娜顶名经营的情况没有证据证实，亦不符合经营习惯和常理。上述证据能够认定被告赵丽丽将小红帽幼儿园转租给第三人邓娜的事实存在。因此，被告赵丽丽的抗辩理由本院不予采信。2018年5月14日收到消防管理部门的责令整改通知时，被告赵丽丽与第三人邓娜的转租行为已经结束。第三人无法以自己的名义与原告协商，原、被告之间的合同亦无法继续履行，且消防通道的整改应原、被告协商后，共同到建设主管部门申请设计施工改造，孙吴县小红帽幼儿园的经营权已变更至第三人邓娜名下，可以认定为当时小红帽幼儿园由第三人邓娜实际经营，实际经营者并非合同的相对人赵丽丽。被告赵丽丽将幼儿园转租后，丧失了与原告继续履行合同的基础，在2019年3月1日晚，双方发生争议后，民警纠纷到现场处理时，被告赵丽丽仍然称房屋“面临着租与不租的问题”，在场的男士称与赵丽丽存在租赁关系。因此，本院认定被告赵丽丽因违反合同约定，擅自将幼儿园转让给第三人，且未在合同约定的提前2个月告知原告，协商是否解除合同，亦未按时交纳租金，被告理应承担合同约定的违约责任。原告衣红艳开庭时增加的要求被告赵丽丽对幼儿园不可移动的物品和监控系统恢复原状的诉讼请求，经本院庭审释明补交诉讼费用期限后，原告衣红艳未按期交纳费用，本院不予支持。被告赵丽丽对于房屋超期产生的房租838元（34,000元÷365天×9天）予以认可，本院予以保护。赵丽丽交纳的1,000元抵押金应在赔偿数额中扣除。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（2019）被告赵丽丽于本判决生效之日给付原告衣红艳违约金10,000元、房屋租金838元，合计10,838元，扣除押金1,000元后，被告赵丽丽于本判决生效之日给付原告衣红艳9,838元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费71元，由原告衣红艳负担7元，由被告赵丽丽负担64元（与上述款项一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河中级人民法院。申请执行的期间为二年。即权利人应在本案生效法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。审 判 长  董 武人民陪审员  孙吉太人民陪审员  程 文二〇一九年十一月六日书 记 员  袁雪梅