吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0821民初1435号原告：王安乐，女，1991年1月2日生，汉族，工人，现住镇赉县。委托诉讼代理人：孙凤娇，吉林衡丰律师事务所律师。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司。住所地:大安市长白街**。法定代表人：杨淑娟，系总经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。营业场所：镇赉县科苑小区B区1号楼2单元102室。法定代表人：杨淑娟，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。原告王安乐与被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称“吉祥公司”）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称“吉祥公司镇赉分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告王安乐的委托诉讼代理人孙凤娇，被告吉祥公司与被告吉祥公司镇赉分公司的共同委托诉讼代理人隋星媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王安乐向本院提出诉讼请求：1、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助王安乐办理产权证，并承担违约责任（以总房款462230元为基数，自2017年10月16日起按照人民银行逾期贷款利息给付直至办理房产证之日止）；2、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还已收取王安乐的物业维修资金5064.1元（每平方米37.25元X135.95平方米）及利息(以5064.1元为基数，自2017年7月18日起至实际退还之日止）；3、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还王安乐契税款6933.45元（462230元X1.5%）及利息（以6933.45元为基数，自2017年7月18日起至实际退还之日止）；4、本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。事实与理由：2017年3月17日，王安乐购买吉祥公司镇赉分公司开发建设的位于镇赉县飞翔2期6号楼1单元201室商品房一套，建筑面积135.95平方米，总房款为462230元。2017年7月18日吉祥公司镇赉分公司将未经验收合格的商品房擅自交付给王安乐，直至今日吉祥公司镇赉分公司仍未给王安乐办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释》第十八条规定，吉祥公司镇赉分公司应当承担逾期办理产权证的违约责任即应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于2017年7月18日，无故收取王安乐本应该交给物业管理中心和税务局的物业维修资金、契税款，至今不交纳至上述单位，也不返还给王安乐。为维护王安乐的合法权益，维护法律的公正，尽快终止吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司的违法行为，特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司辩称，1、王安乐的第一项诉讼请求我方正在办理过程中，同意为王安乐办理产权证，但是不同意承担违约金，因为本案是棚户区改造房屋工程，所以不适用商品房买卖司法解释的相关规定。另外合同约定交付的条件是符合竣工、验收的条件，该工程目前没有竣工、验收，所以实际没有办理房照的条件，根据合同第九条约定，应当属于例外情况，因此不同意承担违约金，而且我公司正在办理工程验收，竣工、验收后我方立即办理相关的产权手续；2、不同意王安乐的第二项及第三项诉讼请求，基于王安乐的第一项诉讼请求，其要求返还物业维修资金和契税款没有事实依据，按照吉林省物业专项维修资金管理办法，新建房屋首次交纳物业维修资金是建设单位统一交纳，而且王安乐在办理入住手续时将物业维修基金及契税款交给吉祥公司镇赉分公司，由吉祥公司镇赉分公司代交实际上是一种委托的行为。吉祥公司在2019年7月底之前会交纳上述费用，并且在积极办理验收手续和办理房屋产权证的相关材料的收集工作，而且王安乐方要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司继续协助办理产权证视为并没有解除委托代交费用的关系，因此王安乐提出的第二项诉求和第三项诉求与第一项诉求相矛盾。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司已经同意王安乐的第一项诉求，并积极办理产权的相关手续，故请求法院驳回王安乐的第二项诉求和第三项诉求。为证实自己的主张，王安乐向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同1份及购房收据复印件2份（原件质证后收回）。证明：2017年3月17日王安乐在吉祥公司镇赉分公司处购买镇赉县飞翔2期6号楼1单元201室商品房一套，建筑面积135.95平方米，总房款为462230元，王安乐交付了首付房款，其余的房款按揭交付；2、收据复印件1份（原件质证后收回）。证明2017年7月18日吉祥公司镇赉分公司将未经验收合格的商品房交付给王安乐使用；3、收据1份（原件质证后收回）。证明2017年7月18日，吉祥公司镇赉分公司代收房屋维修资金和契税。吉祥公司质证称，对上述证据的真实性和证明的问题均无异议。另外，第3组证据代收的房屋维修资金和契税说明王安乐委托吉祥公司镇赉分公司代交费用，双方之间形成了委托合同关系，而且现在王安乐要求吉祥公司镇赉分公司继续协助办理房屋产权证，那么王安乐就不能要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司返还房屋维修资金和契税。关于王安乐要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司支付违约金的问题，双方既在合同中没有约定办理产权证的时间，也因为该涉案房屋属于棚改项目，客观原因导致无法办理，所以吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司不存在恶意违约的情形，故而我方不承担违约责任。吉祥公司镇赉分公司质证意见同吉祥公司质证意见一致。因吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司对上述证据均无异议，本院对其予以采信。吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司举证如下：镇发改审批字（2013）194号文件1份（当庭提供的是手机照片，庭后已向法庭提供了该文件复印件）。证明王安乐起诉涉案小区属于棚改项目，关于工程的验收以及房照的办理，均属于政府主导，目前还没有验收。因该因素导致该小区暂时不具有办理房照的条件，但目前吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司正在积极办理验收的相关手续和办理房屋产权证等相关材料的收集工作。王安乐质证称，对证据的真实性以及证明的问题均有异议，该证据与本案待证事实无关联性，双方签订的是商品房买卖合同，应遵守合同法、物权法、房地产管理法等相关法律规定，吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司提出属于棚改项目涉嫌欺诈。因该证据与本案无关联性，本院对其不予评判。本院确定本案如下事实：2017年3月17日，王安乐与吉祥公司镇赉分公司签订商品房买卖合同，王安乐以462230元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的位于镇赉县飞翔2期6号楼1单元201号房屋一套，建筑面积135.95平方米。王安乐已于2017年3月10日交纳房款5000元，于2017年3月17日交纳房款134230元，剩余部分房款办理按揭贷款，该合同中并未对办理产权登记的时间进行约定。2017年7月18日，吉祥公司镇赉分公司向王安乐交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金250元。至今，涉案房屋未经验收合格，导致无法办理产权变更手续。王安乐诉至本院，要求：1、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助王安乐办理产权证，并承担违约责任（以总房款462230元为基数，自2017年10月16日起按照人民银行逾期贷款利息给付直至办理房产证之日止）；2、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还已收取王安乐的物业维修资金5064.1元（每平方米37.25元X135.95平方米）及利息(以5064.1元为基数，自2017年7月18日起至实际退还之日止）；3、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还王安乐契税款6933.45元（462230元X1.5%）及利息（以6933.45元为基数，自2017年7月18日起至实际退还之日止）;4、本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。1、关于第一项诉讼请求。本院认为，诉讼双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。作为买受人，王安乐已交付购房款139230元，剩余房款办理按揭贷款，其已如约完全履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方应按合同约定，如期向买受人交付经验收合格的房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋过户手续，但至今涉案房屋虽已交付使用但仍未验收合格。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，房地产开发企业负有协助买受人办理房屋权属登记的法定义务，涉案房屋并未经相关部门验收，王安乐虽实际占有使用，但涉案房屋并非是经验收质量合格的商品房。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据上述法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，是具备交付使用的条件。虽然王安乐已实际占有使用房屋，但本案涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，出卖人负有协助买受人办理房产登记的义务。因此，王安乐要求协助办理房产登记手续的请求应予支持。出卖方未按合同约定履行此项义务，应按合同约定承担违约责任，支付违约金。而双方对于何时办理房屋产权证未明确约定，亦未约定未办理产权证应承担的违约责任。双方均认可涉案房屋已于2017年7月18日交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据上述法律规定，结合王安乐的诉讼请求，出卖方应自2017年10月17日起，按照买受人支付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。现王安乐要求逾期办理产权证违约金给付日截止至实际办理之日，符合法律规定，本院予以支持。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与王安乐签订商品房买卖合同，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。2、关于第二项诉讼请求。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，本院认为，，住宅专项维修资金本属于王安乐购房时应交纳的款项在王安乐要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司办理涉案房屋的产权证，而并非解除商品房买卖合同的前提下，本院对王安乐要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即退还已收取的物业维修资金及给付利息的诉请不予支持。3、关于第三项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”据此规定，本院认为，虽然吉祥公司镇赉分公司主张王安乐向其交纳契税款实际上是一种委托行为，但是并没有提供相关证据予以证明，在王安乐不予追认和认可的情况下，吉祥公司镇赉分公司无权向王安乐收取契税款，故而王安乐要求返还契税款的诉请应予支持。关于契税款数额6933.45元（462230元X1.5%），吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，本院对此予以确认。关于返还契税款的利息，本院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。王安乐于2017年7月18日交纳房屋契税款，故吉祥公司、吉祥镇赉分公司应自2017年7月18日起，按中国人民银行同期同类贷款利率给付王安乐利息，至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第二百七十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助王安乐办理位于镇赉县飞翔2期6号楼1单元201号房屋的产权过户手续；二、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效之日起五日内向王安乐王安乐支付迟延办理产权登记违约金（以462230元为基数，自2017年10月17日起至实际办理产权证之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效之日起五日内返还王安乐已交纳的契税款6933.45元及利息（以6933.45元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年7月18日起至实际退还之日止）；四、驳回王安乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长 莫 琳审判员 樊 杰审判员 靳立志二〇一九年十一月十二日书记员 张秋阳