广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初13617号原告董亚玲，女，汉族，1950年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告徐树新，男，香港居民。原告董亚玲诉被告徐树新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董亚玲到庭参加诉讼，被告徐树新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2016年3月1日签订《房屋租赁合同书》。约定将原告所有的位于深圳市××鹏新区××街道葵涌村××新村××房屋××栋出租给被告，作居住、办公使用，租赁期限为不定期，租赁合同约定每年租金70000元；为保证被告履行合同交租义务，履约保证金为人民币10000元。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，被告理应按合同约定按期在每年3月9日前支付当年第一段房租30000元，每年8月9日前支付当年第二段房租40000元，但被告自承租房屋后逾期支付房租至今已近三年。在2017年年底原告向被告催收的情况下，被告出具了书面的承诺书，承诺拖欠房租于2018年3月初一次性归还，但该承诺书约定的时间届满后，被告依旧未支付房租。鉴于被告的根本违约行为，原告于2019年2月10日向被告发出书面《合同解除协议书》，并交付至被告手中，至此双方签订的房屋租赁合同已解除。被告收函后拒绝将该房屋交还给原告，并且一直逃避支付拖欠的房租和解除合同后的房屋占用费。被告拖欠三年的租金，已经严重违反了合同约定，构成了根本违约，理应按照银行利息向原告支付逾期付款利息。又因被告不按时交纳租赁费用，原告享有在解除租赁合同的同时留置承租人的相应财产，并对该部分财产在折价或变卖后的价款享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，依法向本院提起诉讼，请求判令：一、解除合同，返还房屋；二、被告支付2019年2月1日开始每月支付7000元房屋占用费给原告，直至实际返还房屋之日止（现暂计至2019年6月1日为人民币35000元；三、被告支付2016年3月份至2019年1月份房屋租金人民币204166元；四、被告支付逾期还款利息人民币24883元，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准（年息6%）计算至2019年5月31日止；五、没收房屋押金10000元；六、原告对租赁房屋内留置物品折价或者变卖后的价款享有优先受偿权；七、本案诉讼费由被告承担。原告庭审中变更第一项诉讼请求为确认双方租赁合同于法院将起诉状副本送达给被告之日解除；变更第二项及第三项诉讼请求为请求判令被告支付合同解除之前的租金，支付合同解除之后的占有使用费；撤回第四项关于逾期还款的利息。被告徐树新未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、房产证；3、合同解除协议书及邮单；4、承诺书。本院对原告提交的证据1、2、4真实性均予以认定；原告并主张其《合同解除协议书》系与（2019）粤0307民初13615号案原告刘洋的协议书一并封装邮寄给被告，但该邮单上未显示原告名字，亦未有其他证据予以佐证，无法确认该邮单与原告关联性，对原告关于其已于2019年1月28日向被告邮寄解除通知的主张，本院不予采信。经审理查明,2016年3月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同书》,约定将原告所有的位于深圳市××鹏新区××街道葵涌村××新村××房屋××栋出租给被告，租赁期限为2016年3月1日至2019年3月1日止，租赁合同约定履约保证金为10000元，每年租金70000元；租金每年3月9日前交30000元，8月9日前交40000元；《房屋租赁合同书》第七条约定，被告拖欠租金达一个月以上，原告有权单方收回房屋，并不予退还租赁保证金。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。2017年12月10日，被告出具了书面的承诺书，承诺于2018年3月1日前交清所欠租金，（三栋一次结清）。原告确认，2016年2月18日收到被告向其支付40000元（含10000元保证金），2016年11月3日收到被告28000元，另收到被告20000元。此外，被告再未向其支付过租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋已取得合法产权证明，原被告双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同于2019年3月1日到期后，被告继续占有使用房屋，原告未举证其向被告继续使用涉案房屋提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告请求解除确认双方租赁合同于法院将起诉状副本送达给被告之日2019年11月10日解除并要求被告搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持，但应给予被告15天的合理期限搬离；因被告拖欠原告租金，违反《房屋租赁合同书》第七条约定“乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权单方收回房屋，并不予退还租赁保证金”，原告请求没收押金10000元，于法有据，本院亦予以支持。关于原告主张的租金，根据合同解除时间及被告实际占有涉案房屋的情况，被告应支付自2016年3月1日至2019年11月10日期间拖欠租金。关于占有使用费，被告应自合同解除次日起即2019年11月11日起支付房屋占有使用费；原告主张被告以7000元/月的标准支付占有使用费，但未向本院提交相关证据予以证明，本院酌定参照合同约定的租金标准5833.33元/月支付占有使用费。经核算，目前为止被告向原告缴纳租金共计78000元，被告尚应支付自2016年3月1日至2019年11月10日期间房屋租金共44个月10天，合计180611元（258611-78000元）；另被告应按合同租金标准5833.33元/月向原告支付自2019年11月11日起至涉案房屋交还之日止的占有使用费。原告自愿放弃关于逾期支付租金的利息诉请符合法律规定，本院予以确认。原告诉请对租赁房屋内留置物品折价或者变卖后的价款享有优先受偿权，优先受偿权需法律规定或者双方约定，原告诉请未提交相应证据予以证明双方存在法定或约定情形，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告董亚玲与被告徐树新于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年11月10日解除；二、被告徐树新应于本判决生效之日起十五日内将《房屋租金合同书》项下的位于深圳市大鹏新区葵涌街道葵涌路溪涌新村一巷1-1号一栋房屋交还给原告董亚玲；三、被告徐树新应于本判决生效之日起十日内向原告董亚玲支付自2016年3月份至2019年11月10日期间的房屋租金共180611元；四、被告徐树新应于本判决生效之日起十日内按其与原告董亚玲应于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同书》约定的租金标准5833.33元/月向原告董亚玲支付自2019年11月11日起至涉案房屋交还之日止的占有使用费。五、原告董亚玲无需退还被告徐树新房屋押金10000元；六、驳回原告董亚玲的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5411元（原告董亚玲已预交），由原告董亚玲承担1647元，由被告徐树新承担3764元，被告徐树新承担的3764元应在本判决生效之日起十日内迳付原告董亚玲。如不服本判决，原告董亚玲可在判决书送达之日起十五日内，被告徐树新可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  范彩娟人民陪审员  范妙娴二〇一九年十一月二十六日书 记 员  张小慧