北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10450号上诉人（原审被告）：许梅华，女，1970年7月11日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：余学军（许梅华之夫）,住同许梅华。被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区**内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：刘骏，男，该公司员工。上诉人许梅华因与被上诉人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。许梅华上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回对方诉讼请求。事实和理由：万科物业公司故意违反物业服务合同，公共区域绿化养护不达标，违反《北京市物业服务收费管理办法》，划拨物业费没有给全体业主解释，审计项目存在合同外支出。物业公司挪用了十万元的物业费。违反重大事项通报义务，发布虚假消息诱骗全体业主更换本无须更换的自来水管。出入口值守不到位，珍贵树木丢失，外来人员、车辆管理混乱，消防控制中心值守、录像保管不到位。2018年物业审计表明万科物业公司存在重复收费和私取物业费情况。万科物业公司不履行合同义务或者履行合同不符合约定，而且拒绝继续履行，采取补救措施，或者赔偿损失。故恳请法院支持我方上诉请求。万科物业公司辩称，同意一审判决，不同意许梅华的请求和理由。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令许梅华立即交纳所交纳拖欠的物业费等费用合计36645.57元；2.判令许梅华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：许梅华为北京市海淀区X号房屋业主，该房屋建筑面积为320.5平方米。庭审中，万科物业公司主张按照266.55平方米来收取物业费。2015年12月22日，北京市海淀区X小区A地块业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《北京市海淀区X小区物业服务合同》，约定由乙方为北京市海淀区X小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有的建筑面积、按以下标准预先交纳物业服务资金：别墅4.95元/月/平方米，会所4.95元/月/平方米。业主物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在所交季度首月15日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。许梅华未交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费。庭审中，万科物业公司提交《物业费律师函》、EMS快递催费单/回执单证明其向许梅华进行过书面催缴，提交《物业服务报告》证明其提供的服务符合规定。许梅华提交小区业主微信群截屏，证明万科物业公司服务不合规定；提交自来水公司集团信息中心回复余学军的邮件证明小区符合市政水报装手续，证明更换市政管网水并不需缴纳费用问题。对于许梅华主张，万科物业公司表示，树木问题发生时间是在其入驻小区之前，因入驻前期已做好预算，故只能来年补种，2017年、2018年该公司及业委会一直与许梅华沟通补种方案，但最后许梅华表示不需要；对于小区业主因景观花园、房屋被破坏，业主已诉至法院，法院判决我公司不承担责任；对于业主群辱骂问题，是业主之间的矛盾，该公司并没有参与；对于划拨问题，该公司已按业委会调拨函进行；对于公示，该公司已按规定进行公示；对于自来水更换问题，有无费用负担按照政策是有时间界限的，之前需要业主自费、之后政府拨资，该公司并无拒绝更换。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。万科物业公司与北京市海淀区X小区A地块业主委员会签订物业服务合同，受业主委员会委托为X小区提供物业服务，其与许梅华形成事实上的物业服务关系，双方应履行各自义务。万科物业公司依约为许梅华房屋所在小区提供了物业服务，许梅华作为业主应履行支付物业费的义务。现万科物业公司要求许梅华支付物业费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。许梅华虽辩称物业服务存在一定的问题，但物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。本案中，许梅华主张物业服务存有问题等，但未能提供充分证据佐证，且部分主张与本案并非同一法律关系，故法院对许梅华的相关抗辩意见，法院不予采纳。鉴于许梅华拖欠相应费用系因与物业公司沟通不畅产生误解所致，并非出于故意，故法院对万科公司要求许梅华支付违约金的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、许梅华于判决生效后七日内向北京万科物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费31666.08元；二、驳回北京万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果许梅华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，万科物业公司没有提交新证据，许梅华提交分摊费用说明照片打印件一张，证明万科物业公司从小区里拿走酬金后又以分摊管理费的名义拿走了32万元的费用。万科物业公司认可材料真实性，但认为与本案无关，对证明目的不认可。本院认为上述材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。万科物业公司在涉诉期间为许梅华居住的小区提供了物业服务，许梅华享受了物业服务，应当依法履行交纳物业费的义务。许梅华上诉提出万科物业公司存在公共区域绿化养护不达标，出入口值守不到位，珍贵树木丢失，外来人员、车辆管理混乱，消防控制中心值守、录像保管不到位等问题，但并未提供充分证据予以佐证。且物业服务具有综合性、长期性、公众性的特点，故在对物业公司的服务进行评价时不能仅依据个别业主的主观评价，更多的应当是考量物业服务的整体情况。许梅华主张的物业服务中存在的问题，并不能反映万科物业公司提供的物业服务的全貌，综合考量本案的实际，现有证据不足以证明万科物业公司的物业服务行为影响到小区的日常运行和管理及其物业服务存在根本违约行为。故许梅华上述理由，本院不予支持。关于物业费支出和收取问题，涉及到全体业主的公共权益，许梅华以此作为拒绝交纳物业费的抗辩依据不足，本院亦不予支持。当然物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力提高服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解，缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作很难有效开展下去。业主提出的物业服务中的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对物业企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，许梅华之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由许梅华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵小军审 判 员 郭 勇审 判 员 唐述梁二〇一九年十一月十八日法官助理 任可娜书 记 员 张梦晓