吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2528号上诉人（原审原告）：魏茂毅，男，1976年6月28日生，汉族，吉林市铁合金厂职工，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李思怡，黑龙江隆华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘子军，男，1970年6月22日生，回族，户籍所在地吉林省磐石市。被上诉人（原审被告）：苏洪权，男，1973年3月14日生，汉族，户籍所在地吉林省磐石市。原审第三人：张红，女，1966年9月13日生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。原审第三人：吉林链诚房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：左淇宇，经理。委托诉讼代理人：朱佰杰，男，该公司员工。上诉人魏茂毅因与被上诉人刘子军、苏洪权、原审第三人张红、吉林链诚房地产经纪有限公司（以下简称链诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。魏茂毅上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘子军、苏洪权返还房屋,配合魏茂毅办理房屋过户登记手续，或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定:“据建行客户回单记载:2018年12月3日苏洪权以转账方式向魏茂毅支付首付款24万元。”实际上，魏茂毅并未收到该笔款项，该笔款项的流水只是为了配合银行贷款的验资操作，转账后魏茂毅已当场将此款项返还。2.一审判决适用法律错误。一审判决解除了魏茂毅与刘子军之间的合同关系，魏茂毅享有法律规定的恢复原状的请求权，本案中即返还房屋请求权。我国民法对物权变动采取物权形式主义，物权变动的原因嗣后不存在将导致物权恢复到变动之前的状态，因履行而失去对标的物控制的魏茂毅对标的物仍享有所有权。所以，除非原物已灭失或被他人善意取得等原因，魏茂毅所享有的返还房屋请求权为物权请求权，案外人因债权债务关系查封诉争房屋，其请求权基础为债权请求权，无法对抗魏茂毅的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定:“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请被执行人或者案外人:（一）查封、扣押、冻结案外人财产的......”既然诉争房屋归魏茂毅所有，案外人的查封应当解除，不存在因案外人查封而无法办理更名手续情形。链诚公司述称，与链诚公司无关，不发表答辩意见。魏茂毅向一审法院起诉请求：1.判令解除2018年11月8日魏茂毅与刘子军签订的《房屋买卖居间协议》；2.判令刘子军、苏洪权立即返还房屋，配合魏茂毅办理房屋过户登记手续；3.判令刘子军承担违约金11.72万元。一审法院认定事实：2018年4月15日，魏茂毅、张红、吉林市绿洲房地产经纪有限公司（以下简称绿洲公司）三方签订了《居间成交确认书》。张红通过绿洲公司将名下坐落于吉林市船营区涉案房屋（案涉房屋、建筑面积146.65平方米）卖给魏茂毅，房屋价款48万元，张红应向绿洲公司支付居间服务费1万元，魏茂毅应向绿洲公司支付居间服务费4800元。同日，张红与魏茂毅签订《买卖定金协议书》。依该协议书魏茂毅应交付购房定金1万元，绿洲公司在协议书购买人的代理人处盖印。同日，魏茂毅向张红支付定金1万元，张红为魏茂毅出具《购房定金收条》；张红将房屋的房产证、土地证交付绿洲公司，绿洲公司为张红出具房产证土地证收条。同月18日，张红、周跃林（张红丈夫）共同向魏茂毅出具《委托书》，委托事项主要为张红、周跃林委托魏茂毅作为其代理人，办理案涉房屋的二手房贷款、过户登记等相关手续。并在吉林市江城公证处进行了公证。同月27日，魏茂毅向张红支付购房款47万元，张红、魏茂毅签具《收款证明》。张红向魏茂毅交付房屋。2018年11月8日，魏茂毅、刘子军、链诚公司三方签订《房屋买卖居间协议》。协议约定：甲方（出售方）魏茂毅，乙方（买受方）刘子军；产权人：张红，房屋坐落吉林市船营区涉案房屋（案涉房屋），建筑面积146.65平方米，转让价格58.6万元；付款方式为贷款，乙方向甲方支付购房定金5000元，首付款金额为5.6万元，首付款支付日期为更名当日，拟贷款金额为53万元；乙方应于签订房屋买卖居间协议后7日内向贷款银行申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方同意按照以下方式解决：（2）甲方同意乙方变更产权人及贷款申请人。甲乙双方应当于签订房屋买卖居间协议当日按照总房价款2%向丙方支付居间报酬，甲乙双方各承担1%。房屋交付时间：甲方应当在收到总房款当日将房屋交付乙方，乙方同时结清房款。违约责任包括：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按日总房价款万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付双方全额信息服务费。权属转移登记约定：甲、乙双方同意，自本协议签订之日起银行审批通过5个工作日内，双方提供所需的证件、证明共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如甲、乙双方任何一方未能在约定时间或约定条件内取得办理权属转移登记手续的其行为视为违约，则按照本协议第七条（违约责任条款）进行违约赔偿。《房屋买卖居间协议》还对双方其他权利义务进行了约定。魏茂毅以出售方代理人签字。同日，魏茂毅与刘子军签订《买卖定金协议书》，约定刘子军向魏茂毅交付定金5000元。依该协议刘子军向魏茂毅交付定金5000元并支付房款2.1万元。同日，魏茂毅与刘子军还签署了《房屋留存物品清单》。《房屋买卖居间协议》签订后，刘子军以其征信记录存在问题不满足贷款条件为由，要求链诚公司与魏茂毅协商，能否将案涉房屋更名至苏洪权名下，经链诚公司与魏茂毅协商，魏茂毅同意将案涉房屋的产籍更名至苏洪权名下，并协助苏洪权办理了案涉房屋更名手续，将房屋产权登记在苏洪权名下。同年12月3日，苏洪权以其名义向建行吉林市分行提出申请贷款（以所购房屋抵押），并填写相关材料。后苏洪权拒绝继续办理银行贷款手续，建行吉林市分行未发放借款。据建行客户回单记载：2018年12月3日，苏洪权以转账方式向魏茂毅支付首付款24万元。现因魏茂毅未取得全部购房款向法院提起诉讼。一审法院认为，魏茂毅、刘子军、链诚公司三方签订的《房屋买卖居间协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。一、关于魏茂毅主张解除合同的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖居间协议》约定：“违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。”本案，苏洪权不履行支付购房款义务的行为，构成违约，并已超过约定期限，按照上述法律规定以及合同约定，魏茂毅有权要求解除合同，对魏茂毅该项诉请，予以支持。二、关于魏茂毅要求返还房屋并要求配合其办理房屋过户登记手续的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，《房屋买卖居间协议》解除后，刘子军、苏洪权应该将已经取得的房屋返还给魏茂毅，但魏茂毅自认案涉房屋并未实际交付，故魏茂毅要求返还房屋的诉请无事实依据，不予支持。另，案涉房屋产籍因案外人的申请被法院查封，无法办理更名手续；且案涉房屋原非登记在魏茂毅名下，魏茂毅无权要求将案涉房屋的产籍直接变更其名下，故对魏茂毅要求苏洪权协助其办理更名过户手续的诉请不予支持。三、关于魏茂毅要求刘子军承担违约金11.72万元（房款总价的20%）的诉请。本案，《房屋买卖居间协议》因刘子军违约而解除，刘子军应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房屋买卖居间协议》中双方约定违约金的计算方式即违约方逾期不履行超过30日的，守约方可以要求违约方支付总房价款20%的违约金，故对魏茂毅的该项诉请，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效之日解除魏茂毅与刘子军、链诚公司签订的《房屋买卖居间协议》；二、刘子军于本判决生效之日起七日内支付魏茂毅违约金11.72万元；三、驳回魏茂毅其他诉讼请求。诉讼费14192元（其中案件受理费10832元、保全费2940元、公告费420元，魏茂毅已预交）由刘子军负担，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。本院二审期间，魏茂毅向本院提供了中国建设银行个人活期账户交易明细，证明：苏洪权为了能顺利办理贷款，其将24万元购房款汇入魏茂毅账户，但是在完成贷款流程后，魏茂毅当即将24万元取出归还给苏洪权，故魏茂毅至今只收到了苏洪权2.6万元购房款。链诚公司质证称，没有异议。本院经审查认为，从该份证据上看，魏茂毅虽然于当日取出21万元，但无法证明其取出该笔钱款后如何处理，对此，魏茂毅未能提供其他证据予以佐证，且苏洪权本人未到庭，亦未向法院说明其是否收到魏茂毅的钱款，故本院对该份证据暂不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，关于魏茂毅主张其已将苏洪权转至其账户的24万元，在扣除首付款2.6万元后，又将账户中21万元以现金方式取出后交还给苏洪权。一审法院依据2018年12月3日中国建设银行的客户回单认定苏洪权向魏茂毅转款24万元，但魏茂毅未能提供其将21万元交还给苏洪权的证据，故其应承担举证不能的不利后果，一审法院依据现有证据认定的事实，并无不当。魏茂毅的该项上诉主张，本院不予支持。关于魏茂毅提出的应将案涉房屋的所有权登记状况恢复至原状的上诉主张。经查，因苏洪权与案外人存在民事纠纷，案涉房屋已于2019年1月2日被案外人申请由吉林市船营区人民法院予以查封，在查封期间，不得办理权属变更、转移登记手续。且案涉房屋原非登记在魏茂毅名下，魏茂毅无权要求将案涉房屋的产籍直接变更其名下，故魏茂毅的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，魏茂毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9660元，由上诉人魏茂毅负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇一九年十一月十三日书记员  李正阳