湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1202执异65号异议人黄玉军（利害关系人），男，汉族，1973年8月13日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。申请执行人袁龢，女，汉族，1990年3月22日出生，户籍地中国台湾省新北市。被执行人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦园北路**，统一社会信用代码：914312001889280378。法定代表人艾德将，该公司CEO。本院在执行袁龢与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，异议人（案外人）黄玉军向本院提出书面异议，请求停止对位于怀化市中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号商铺的执行并解除查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人黄玉军称：2009年12月14日与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》[合同编号为湖武房字（中方榆A）第（012）]，约定购买位于湖南省中方县滨江路新榆树湾小区美食娱乐休闲街A区编号为A1-1、A2-1号商铺，建筑面积为197.36㎡，房款为618492元。房款已全部付清（2012年12月14日用黄玉军及其前妻田碧珍的股份抵交首付款309492元，购房合同余款309000元，当时湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司答应协助黄玉军办理按揭，因为湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的原因，无法办理按揭，于2012年5月25日签订合同补充协议，通过核算，黄玉军一次性付清309246元购房尾款，付款方式是刷卡、转账、现金支付，其中现金支付为58246元）。2013年1月1日湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司将房产实际交付给黄玉军，双方签署了《委托租赁协议》，约定将涉案门面以月租金：2013年1月1日至2015年12月31日1381.5元/每月、2016年1月1日至2016年12月31日2960元/每月，托给湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司统一租赁经营，异议人黄玉军享有该门面的收益权。并交给湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司契税24739元，维修基金12370元。由于湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的原因，异议人至今未能办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案异议人在2009年12月14日签订了合法有效的《商品房买卖合同》，先于2019年9月17日的法院查封日期，在法院查封之前异议人已经合法占有该房屋并享有收益权利，并在2012年5月25日一次性付清全部房款，没有办理过户登记并非自身原因导致。综上所述，为维护异议人的合法权益，请求人民法院停止对位于怀化市中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号商铺的执行并解除查封。本院查明：本院在执行袁龢与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中，于2019年9月17日作出（2019）湘1202执恢154号之六执行裁定，对被执行人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司名下的位于中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号门面进行了查封。异议人黄玉军提供了其于2009年12月14日与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》[合同编号为湖武房字（中方榆A）第（012）]原件一份（已退还异议人）[商品房为位于中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号门面，与A1-1号门面一起产权面积为197.36㎡，房款共计618492元]、2009年12月14日《田碧珍黄玉军股东购房优惠计算表》原件一份（原件已退还异议人）（该表显示黄玉军购买中方A1-1、A2-1房产，作为公司股东的田碧珍、黄玉军两人可以享受309246元优惠，实际购房款为309246元）、2012年5月25日黄玉军与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司签订的《合同补充协议》原件一份（原件已退还异议人）[变更付款方式（不采用按揭而采取一次性付清尾款），并于2012年5月25日一次性付清尾款309246元]、2012年5月25日湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司收款凭证№0003570原件一份（原件已退还）（今收到黄玉军交来房款309246元。备注：中榆A1-1、A2-1刷卡251000元、转折：58246元）、2012年5月25日通过田碧珍账号向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司打款50000元凭证一份、2012年5月25日通过田碧珍账号向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司打款59000元凭证一份、2012年5月25日通过黄玉军账号向湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司打款31000元凭证一份、2013年3月24日黄玉军与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司《委托租赁合同》原件一份（原件已退还黄玉军）[甲方（黄玉军）将坐落于中方榆树湾美食街A1-1、A2-1面积197.36平方米的房产委托给乙方出租，委托租赁期限为2013年起至2016年12月31日止。]、2015年10月5日从湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司财务报表中收据复印件一份（领到叁万伍仟玖佰壹拾元整。用途说明：中方信榆树湾A1-1、A2-1，2013年4月1日至2015年5月30日租金，领款人黄玉军）、2017年7月2日承租人唐宝通过微信向黄玉军支付2017年中方榆树湾A1-1、A2-1商铺租金3000元的账单一份。另查明：田碧珍为黄玉军的前妻。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权益人；……”和第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”以及第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据异议人黄玉军的陈述及其提供的证据，异议人黄玉军作为案外人，在本院查封被执行人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司开发的位于中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号商铺前，与湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司已签订了合法有效的书面买卖合同、支付了全部房款，并已实际占有了该房产，非因异议人黄玉军自身原因未办理过户登记。对案外人黄玉军的异议请求停止对位于怀化市中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号商铺的执行应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一项、第二十九条的规定，裁定如下：中止对被执行人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司开发的位于中方生态城武陵城美食街新榆树湾美食娱乐休闲街A区编号为A2-1号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  汤长青审判员  赵振华审判员  侯茂林二〇一九年十一月二十一日书记员  谢家文