河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2405号上诉人（原审原告）：王春怀，男，1941年7月2日出生，汉族，住衡水市武邑县。委托诉讼代理人：吴忠升，河北询诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世群，女，1967年1月25日出生，汉族，住衡水市武邑县，与上诉人系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：赵文平，女，1969年4月4日出生，汉族，住衡水市桃城区，被上诉人（原审被告）：杜礼兵，男，1989年9月6日，汉族，住衡水市桃城区，上诉人王春怀因买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王春怀及其委托诉讼代理人吴忠升、王世群到庭参加诉讼，被上诉人赵文平、杜礼兵经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人王春怀不服一审判决上诉请求：1、请二审人民法院将一审判决书第一项依法改判为：二被上诉人除返还一审判决第一项房款外，应当赔偿上诉人违约金10万元。2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1、二把上诉人应当赔偿上诉人违约金10万元。2016年2月18日上诉人与被上诉人所签订的购房协议明确约定如果违约，除退还房款外，还应当赔偿违约金10万元，这是双方当事人的自愿书面约定，并不违反法律的强制性规定，一审法院以对方认为违约金过高为由而判决自起诉日按银行贷款四倍利率赔偿上诉人违约金，显然不符合当事人约定，并且双方当事人约定并不是过高，而是低于上诉人实际损失。本案是房屋买卖合同纠纷，在2014年上诉人已实际向被上诉人支付了房屋款项，达成了房屋买卖协议，当时房屋价格双方约定了每平方米3000元，根据现在涉案小区所在房屋的价格已经大大超过了每平方米3000元，虽然上诉人没有提供房屋超出多少元的证明，但一审法院应当从现行房屋的房地产价格去综合认定10万元是否过高，而不应当简单以对方提出过高，上诉人未提出相关差价证明，而草率认定，这即不合情理，亦违反双方当事人约定。2、二被上诉人应当对返还购房款承担连带返还责任。上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，2016年2月18日上诉人与被上诉人赵文平、杜辉（已故，系赵文平丈夫）签订房屋买卖协议，协议约定上诉人购买上诉人赵文平、杜辉名下位于衡水市红旗大街滨湖国际赵杜村二期回迁楼一套，房屋价款为30万元，建筑面积100平方米，带储藏间一个，其中20万元已转到被上诉人赵文平名下，并且赵文平亦认可，但被上诉人杜礼兵自愿书面承诺保证兑现房屋，承担担保义务，应当就该20万元房款承担返还责任。故一审法院仅判决赵文平承担返还义务不当，应当由二被上诉人连带承担返还责任。被上诉人赵文平、杜礼兵未答辩。一审原告王春怀向一审法院提出诉讼请求:1、判决二被告退还原告购房款30万元并赔偿违约金10万元，共计40万元；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，赵文平、杜辉（已故，系赵文平丈夫）将所有的位于衡水市红旗大街滨湖国际赵杜村二期回迁楼一套出售给原告，房屋价款为30万元，建筑面积100平方米，带储藏间一个。原告将购房款转至被告赵文平名下，其中有20万元转至被告赵文平名下，另外10万元给付的是现金。2016年2月18日，原告和赵文平、杜辉达成书面购房协议，原告将房屋款项给付被告后，被告至今为止没有将所购买的房屋交给原告，这期间几年的时间，原告多次找被告所要房屋或者退回房款赔偿损失，但被告置之不理，被告杜礼兵作为赵文平和杜辉的儿子向原告书面保证兑现该房屋。另购房协议约定，如卖方赵文平、杜辉违约，赔偿原告违约金10万元。故诉至法院。一审法院经审理查明：2014年4月16日，原告王春怀与被告赵文平以及杜辉（男，1968年9月4日出生，汉族，身份证号：）达成口头房屋买卖合同，约定赵文平、杜辉将位于红旗大街滨湖国际赵杜二期回迁楼、简装回迁房一套卖给原告，建筑面积约为100平方米，价格为每套叁拾万元，并赠储藏间一个。双方达成口头房屋买卖合同后，原告通过案外人王根旺银行账户于2014年4月16日、2014年6月11日分别向被告赵文平账户转账支付10万元、5万元。2014年12月19日，赵文平与杜辉签订离婚协议书，并办理离婚登记。2016年2月18日，赵文平、杜辉（甲方）与原告（乙方）补签书面《购房协议》，约定甲方于2014年4月16日将位于红旗大街滨湖国际赵杜二期回迁楼，简装回迁房一套卖给乙方，楼房及楼层位置在甲方回迁赔偿范围内由乙方自主选择，建筑面积约为100平方米，价格为每套叁拾万元，并赠储藏间一个；甲方认可乙方已付房款20万元，约定余额10万元在甲方交房后乙方一次性付清，交房户名写王春怀；如甲方违约，除退还乙方所交房款20万元，并赔付乙方违约金10万元。之后，杜辉去世。房屋至今未交付。另查明，被告杜礼兵系杜辉之子。一审法院认为：依法成立的合同，应受法律保护。原告王春怀与被告赵文平以及杜辉达成的口头房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，杜辉及被告赵文平与原告于2016年2月18日补签的书面《购房协议》系对口头房屋买卖合同的确认，该合同依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张已支付购房款30万元，但仅提供通过王根旺银行账户向被告赵文平账户转账15万元记录，对剩余15万元未提供证据证明，鉴于被告赵文平认可原告已给付购房款20万元，结合《购房协议》约定余额10万元待交房后原告再一次性付清，故可以认定原告已付购房款数额为20万元。根据《购房协议》约定，原告支付了20万元购房款，杜辉及被告赵文平应向原告交付案涉房屋，二被告均表示案涉房屋不存在，原告亦表示没见过案涉房屋，交付房屋的合同目的不能实现，杜辉及被告赵文平应承担因合同目的不能实现导致合同无法履行的违约责任，原告要求返还已付购房款并支付违约金，有据可依，本院予以支持，但返还金额应为20万元。另关于违约金，原告根据《购房协议》约定要求违约金按10万元计算，被告赵文平辩称违约金约定数额过高，要求减少违约金，原告主张目前房屋价格增长导致其损失超过10万元，但未提供证据证明，故本院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被告赵文平认可按照中国人民银行同期贷款利率4倍支付，足以弥补原告损失，故本院予以支持。另因案涉口头房屋买卖合同及《购房协议》均未就交付房屋日期进行约定，故违约金应自原告主张权利之日即起诉之日2019年5月16日起，以已付房款20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4被计算至付清之日止。杜辉于2018年死亡，其子即本案被告杜礼兵表示并未继承杜辉遗产，原告亦未提供证据证明被告杜礼兵对杜辉遗产予以继承，故原告要求被告杜礼兵对杜辉债务承担偿还责任，无事实及法律依据，本院不予支持。故判决：一、被告赵文平于本判决生效后三日内返还原告王春怀购房款20万元并支付违约金（违约金计算方式：自2019年5月16日起，以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至付清之日止）；二、驳回原告王春怀的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，亦未提供新的证据。本院认为：关于上诉人王春怀主张赵文平赔偿违约金10万元的问题，从双方签订的《购房协议》看，赵文平于2014年4月份收到了王春怀的购房款，但赵文平至本案庭审时亦未交付双方约定的房屋，结合我国经济发展的状况，双方约定的违约金没有证据证明高于王春怀的实际损失，故上诉人王春怀主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于王春怀要求杜礼兵对赵文平退还房款及违约金承担连带责任问题，本案中，没有证据证明杜礼兵继承了杜辉遗产，杜礼兵对王春怀提供的保证书复印件不予认可，故一审法院对杜礼兵承担杜辉债务的责任认定并无不妥，一审判决事实清楚，但对违约金适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2787号民事判决第一项（即一、被告赵文平于本判决生效后三日内返还原告王春怀购房款20万元并支付违约金（违约金计算方式：自2019年5月16日起，以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至付清之日止）；）为：一、被告赵文平于本判决生效后三日内返还原告王春怀购房款20万元并支付违约金10万元；二、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初2787号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2300元，由赵文平负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李守文审判员  李成立二0一九年十一月二十五书记员  齐 琪