浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初12595号 原告：义乌市扶西印务有限公司，住所地：义乌市北苑街道春晗路**。 诉讼代表人：周俊明，义乌市人。 委托诉讼代理人：楼淳杰，浙江森泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石轩玮，浙江森泽律师事务所律师。 被告：余元灵，男，1968年8月18日出生，汉族，经商，户籍地义乌市，现住义乌市。 原告义乌市扶西印务有限公司（以下简称：扶西公司）为与被告余元灵与破产有关的纠纷一案，于2019年7月1日向本院提起诉讼。本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告扶西公司的委托诉讼代理人石轩玮，被告余元灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告扶西公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》无效；二、判令被告余元灵及时腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3楼3-2-b1、b2的房屋并交还给原告扶西公司。事实与理由：2011年11月14日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将义乌市春晗路111号1幢2单元3楼3-2-b1、b2的房屋出租给被告使用，租期均为2011年11月14日至2052年6月11日，租金分别为723448元和734492元。后，原告因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，申请人义乌市东宇资产管理有限公司于2018年4月13日向义乌市人民法院申请原告破产清算。2018年5月18日，义乌市人民法院作出（2018）浙0782破申7号裁定受理原告破产清算一案，并于同日作出（2018）浙0782破申7号决定书指定浙江森泽律师事务所担任管理人。原、被告双方签订的《租赁协议》从形式和内容上与原告和余元宝签订的《租赁协议》基本一致，而余元宝的《租赁协议》因协议名为租赁实为买卖并违反国家对工业用地的规划管理已被判决确认无效，现该判决书［（2018）浙0782民初14621号］也已生效。故原告认为原、被告双方于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》应属无效，被告应及时腾空所占用的房屋。 被告余元灵答辩称，租赁协议第十四条内容是立协议的人写的，该条约定此房若因甲方原因造成的一切经济纠纷概由甲方承担相应的一切责任，所以腾房责任以及诉讼费应该由甲方承担。租赁协议无效是法院判决的，被告也没有办法。租赁协议中约定的租赁时间、房屋的坐落、租金的金额都是事实，租金是一次性付掉了，两套房屋一共付了140余万元。两套房屋的装修费被告一共花了100余万元，这些因甲方原因引起的经济损失都要由甲方承担。房子租来以后被告始终没有违反合同，一套是居住，一套是义乌市淑灿电子有限公司办公，是用于合法经营的，所以被告没有违约。原告的法定代表人王良钧是傀儡，真正的老板是王英明，其是国家公务人员，其回避不了这个事实。 原告扶西公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 证据1，《义乌市扶西印务有限公司破产清算案件移交清单》（原件）一份、《租赁协议》（原、被告签订的，复印件）二份，证明原、被告于2011年11月14日签订《租赁协议》的事实。 证据2，《租赁协议》（余元宝和原告签订的，复印件）一份、（2018）浙0782民初14621号判决书（原件）一份、（2019）浙07民终1733号民事判决书（原件）一份，证明：（1）原告被法院受理破产清算并指定浙江森泽律师事务所担任管理人的事实；（2）与本案租赁协议形式内容基本一致的余元宝户租赁协议被法院认定无效的事实；（3）（2018）浙0782民初14621号判决书已经生效。 被告余元灵对原告提供的上述证据质证如下： 证据1，对移交清单没有意见，签字是被告签的；对两份租赁协议没有意见。 证据2，余元宝的租赁协议是真实的，对法院的判决不服但被告无可奈何。 被告余元灵未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告提供的证据认证如下：证据1，被告对《义乌市扶西印务有限公司破产清算案件移交清单》和《租赁协议》均无异议，本院对真实性予以认定；证据2，被告对《租赁协议》真实性无异议，本院对真实性予以认定；（2018）浙0782民初14621号民事判决书及（2019）浙07民终1733号民事判决书系法院生效的法律文书，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力。 本院经审理认定事实如下：2011年11月14日，原告扶西公司（甲方）与被告余元灵（乙方）签订《租赁协议》一份，其中第一条约定，甲方出租的房屋位于：义乌市春晗路111号1幢2单元叁层的3-2-B1号单元，建筑面积为164.42平方米；第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011年11月14日至2031年11月13日），第一期期满后自动延期，第二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的最终期限止（自2031年11月14日起至2052年6月11日止）；第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租金（按建筑面积计算）约定为人民币4400元，面积为164.42平方米，租金总额为723448元，乙方应在本协议签订之日一次性付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房屋交付给乙方使用；第五条约定，租赁期间，若国家政策变化或法律允许该工业属性的房产可以分割转让的，乙方拥有优先受让权，甲方无权擅自将房产转让给第三人，原乙方交付的租金自动转换成购房总价款，乙方无须另行支付转让款。但该房产转让应缴纳的土地出让金及所有的税费及其他费用由乙方负责。甲方应积极配合办理相关的手续；第六条约定，若双方约定的租赁期限届满，即该房产国家规定的土地出让的期限到期，按照国家规定，甲方仍然可以延续土地使用权的，乙方仍然拥有租赁并使用该房产的权利，但第二轮土地使用权取得若需向国家缴纳的土地出让金及相关税费及其他费用的，应由乙方按照其房产的面积承担。若国家规定的该土地出让的期限到期，国家规定的政策有其他变化的，双方应按照国家规定的政策内容另行约定；第七条约定，若按照国家或政府的要求，该租赁的房屋依法需要搬迁的，涉及该房产应享受的相关权益应由乙方享有；第十条约定，乙方应当按照现用地及建筑性质的法定用途进行使用，不得对租赁的房屋擅自进行改造和改进，若乙方违规使用或擅自改造房屋的，应当自行承担相应的法律后果；第十二条约定，承租期间，乙方享有对承租的房屋使用、收益或转租等权利，但应将相关的情况告知甲方；第十四条约定，此房若因甲方原因造成的一切经济纠纷概由甲方承担相应一切责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2011年11月14日，原告扶西公司（甲方）又与被告余元灵（乙方）签订《租赁协议》一份，其中第一条约定，甲方出租的房屋位于：义乌市春晗路111号1幢2单元叁层的3-2-B2号单元，建筑面积为166.93平方米；第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011年11月14日至2031年11月13日），第一期期满后自动延期，第二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的最终期限止（自2031年11月14日起至2052年6月11日止）；第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租金（按建筑面积计算）约定为人民币4400元，面积为166.93平方米，租金总额为734492元，乙方应在本协议签订之日一次性付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房屋交付给乙方使用；其他条款均与上述租赁协议约定一致。合同签订后，被告已将两份合同款项共计1457940元支付给原告，后原告将涉案两套房屋交付给被告使用。 另，2018年5月18日，本院作出（2018）浙0782破申7号民事裁定书，裁定受理义乌市东宇资产管理有限公司对扶西公司的破产清算申请，并于同日作出（2018）浙0782破申7号决定书，指定浙江森泽律师事务所担任扶西公司管理人。 本院认为，关于原告扶西公司与被告余元灵于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》是否合法有效。首先，从两份协议的第二、三条来看，房屋的租赁期限分为两期，每期分别为20年，租金按4400元每平方米计取，租金的交纳方式为40年租金一次性支付；其次，该两份协议的第五、六、七条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给被告余元灵，故该两份协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给被告余元灵由其当作商品住宅使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。故本院确认原、被告于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》无效。合同无效后，被告余元灵理应腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3层的3-2-b1、b2房屋。综上，原告扶西公司的诉请合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下： 一、确认原告义乌市扶西印务有限公司与被告余元灵于2011年11月14日签订的两份《租赁协议》无效。 二、被告余元灵于本判决生效后三十日内腾空义乌市春晗路111号1幢2单元3层3-2-b1、b2房屋。 案件受理费40元（已减半），由被告余元灵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 骆巧梅 二〇一九年十一月一日 代书记员 蒋芷涵