青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2073号上诉人(原审原告)：陈雪华，公民身份号码×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人:齐远松、赵立，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人:于志坚,该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人陈雪华因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。陈雪华的上诉请求：一、请求依法撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1389号民事判决书，并依法改判如下：1.判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向陈雪华支付逾期办理产权登记的违约金5890.47元；3.判令海宏公司向陈雪华退还契税8835.70元；二.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。事实和理由：一、原判决“....因此,合同约定的‘竣工验收”至今未能完成，更无法完成‘初始登记’,说明陈雪华、海宏公司约定的办证时间尚未到期..”的表述,与事实不符。首先，陈雪华所购的商品房已交付使用之事实,陈雪华与海宏公司均不持异议,且在交付前经过海宏公司、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位的“五方验收”。其次,涉诉工程项目系海宏公司分期开发,综合验收可分期进行,法律并未规定分期开发的项目必须经小区整体开发完工后才能进行。再次,原判决的表述存在逻辑错误。原判决认为,因为未完成“初始登记”,所以说明陈雪华与海宏公司约定的办证时间尚未到期。试问,办理“初始登记”的责任在于出卖人还是买受人《商品房预售合同》第15条明确约定,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记,结合《调查令》调查取证的情况,海宏公司未完成竣工测绘报告、建筑物达不到消防验收标准等原因,导致其未及时办理“初始登记”,继而导致买受人迟迟不能取得房屋产权证,其过错显而易见。换句话说,按照原判决的逻辑,若出卖人一直不办理“初始登记”,买受人就应当“无限期等待”,这种逻辑显属荒谬。此外,2019年10月10日,青海省住房和城乡建设厅发布青建房【2019】377号文件,明确认定海宏公司“多方履约失信行为,致使项目存在较为严重的延期交房、长期无法办理不动产权属证书等问题….明知其不具备办理不动产登记的情况下,强行向购房人收取并长期占用契税及住宅专项维修资金。”进一步明确了系因海宏公司自身原因导致无法办理产权证。退一步讲,即使合同仅约定了办理“初始登记”的时间,未约定具体的完成办理产权证的时间,但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条关于办理权属证书期限的规定:“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日”。海宏公司理应承担违约责任。二、海宏公司理应退还陈雪华的契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条:“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”、第十条:“纳税人办理纳税事宜后,契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证”、第十一条:“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的,土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”、第十二条:“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关依法征收契税”之规定,契税应当由陈雪华在办理房屋产权证时,向征收机关缴纳。由此可知，海宏公司不是契税的法定征收机关，契税是海宏公司与陈雪华以逾期交房违约金进行抵扣的,陈雪华虽然未以现金方式直接向海宏公司缴纳契税,但这仅仅是缴纳方式不同,对于契税的所有权系陈雪华享有之事实不产生任何影响。而且,海宏公司明知无法办理产权证,却一直拖延并占用陈雪华缴纳的契税,系对陈雪华权利的侵犯。因此,海宏公司非法征收陈雪华的契税并长期占有的行为,明显不当,理应予以退还。综上所述,为了维护陈雪华的合法权益,依法上诉,望支持陈雪华的上诉请求为盼。海宏公司辩称，请二审法院维持一审判决，驳回陈雪华的上诉请求。陈雪华向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司履行为陈雪华办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向陈雪华支付逾期办理产权登记的违约金5890.47元；3.判令海宏公司向陈雪华退还契税8835.70元。以上共计14726.17元;4.本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实：陈雪华与海宏公司于2013年7月26日签订了《西宁市商品房预售合同》,合同主要约定如下:一、买受人所购商品房:城北区海西路61号1号楼1单元1233室,预测建筑面积143.67平方米。二、房屋价款:总金额589047元。三、产权登记:出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记,双方约定在出卖人完成初始登记后,买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内办理产权登记的,出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。四、交接:房屋交接时,出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，陈雪华按约向海宏公司付清了全部房款，陈雪华从海宏公司处领取了《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》。案涉房屋至今未完成初始登记。一审法院认为，本案争议的焦点为：关于陈雪华要求海宏公司履行为陈雪华办理不动产权证书的合同义务,海宏公司是否能够履行的问题;关于陈雪华要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张;关于陈雪华主张的契税是否退还的问题。首先《西宁市商品房预售合同》中关于办证的约定为:产权登记“出卖人出售的房屋为预售商品房,出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后,买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内办理产权登记的,出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十八条所规定的“除当事人有特别约定外”,应当优先适用。其次,申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案,而竣工验收备案又需完成综合验收,综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发,而综合验收需小区整体开发完成后,才能进行。因此,案涉商品房“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方约定的办证时间尚未到期,办证条件尚未成就,海宏公司现在无法完成办理不动产权证书的义务,而且海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。对于陈雪华主张退还契税的问题,根据审理查明的事实可以确定,海宏公司向陈雪华出具契税收据,只是从形式上对迟延交房违约责任的一种承担方式,陈雪华实际并未缴纳契税，该诉求无事实和法律依据。故陈雪华的全部诉讼请求均不能成立，遂判决：驳回陈雪华的全部诉讼请求。二审期间，陈雪华向本院提交证据：青建房（2019）377号《青海省住房和城乡建设厅关于全省房地产领域违法违规典型案例通报》，拟证明海宏公司存在履约失信行为，导致长期无法办理不动产权属证书，同时，在明知不具备办理不动产权证书的情形下，强行向陈雪华收取并占用契税及住宅专项维修资金。海宏公司质证认为，对上述证据的真实性认可，对证明方向不认可。违约金部分抵扣契税是双方达成的协议，陈雪华实际并未缴纳契税。因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，陈雪华与海宏公司于2013年7月26日签订《西宁市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，陈雪华主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。关于海宏公司应否退还契税的问题，在一审法院执行（2016）青0105执第571号案时，海宏公司应支付陈雪华违约金48732.77元及诉讼费631元，合计执行款49363.77元。实际执行过程中，双方达成以执行款11250元抵扣契税等费用的协议，故陈雪华于2016年11月23日出具了实际领取执行款37482.77元，11250元抵扣契税等费用的收据。关于逾期交房违约金部分抵扣契税等费用的协议系双方真实意思表示，均应据此履行。现陈雪华主张海宏公司向其退还已折抵为契税的执行款没有法律依据，本院亦不予支持。综上，陈雪华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈雪华负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵甲宁审 判 员 靳 玲审 判 员 李宏宁 二○一九年十一月二十一日法官助理 王 珊书 记 员 唐发红 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。