广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16500号上诉人（原审被告）：钟美欢，女，1971年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：陈小朗，男，1944年2月25日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：卓伟成，男，1959年10月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。上诉人钟美欢因与被上诉人卓伟成租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钟美欢上诉请求判令：1、撤销原判决；2、改判驳回卓伟成的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由卓伟成承担。事实与理由如下：其一，卓伟成主张钟美欢自2017年6月1日起至本案立案之月止霸占和使用涉案房屋长达19个月用于经营水果生意，且在本案审理期间仍霸占和使用涉案房屋，但卓伟成提交的全部证据均与其主张的事实没有关联性。其二，钟美欢与广州市东晓物业管理有限公司（下简称东晓公司）签订租约承租涉案房屋，于2017年8月收到房管部门腾空涉案房屋的电话通知后，当即于8月底腾空涉案房屋，并于同年9月将锁匙交还管理处。钟美欢提交的证据同时还证明涉案房屋处于空置状态，现场没有曾经或正在经营水果生意的迹象。因此，在2017年6-7月期间，钟美欢是按照合同约定使用涉案房屋，8月接到通知后腾空房屋，并于9月交还锁匙，故不存在霸占和使用涉案房屋的行为。其三，依据原审法院查明的事实，广州市住房和城乡建设委员会于2017年4月将涉案房屋撤管安置给卓伟成的亡父卓鳌，卓伟成尚未办理涉案房屋产权登记。本案原审期间，经原审法院到涉案单位广州怡信物业管理有限公司（下简称怡信公司）调查取证，该司管理处主任告知卓伟成曾于2019年1月携《撤管发还通知》取得涉案房屋锁匙。经原审法院到现场核实，涉案房屋确系空置。其四，在2017年6月至同年9月30日期间，卓伟成尚未办妥涉案房屋的产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，原审法院判决钟美欢支付涉案房屋该期间的使用费7926.46元，于理不合，于法无据。被上诉人卓伟成答辩称：钟美欢上诉认为其无需支付租金，但卓伟成认为其应支付租金至2019年2月20日。在2019年1月19日原审开庭时，卓伟成方得知钟美欢将房屋钥匙交回房屋所在地的物业管理处，卓伟成于同年2月20日将房屋钥匙取回。在之前，卓伟成一直不知晓房屋钥匙在何处，钟美欢也一直未将钥匙交还卓伟成，故钟美欢应向卓伟成支付租金至2019年2月20日。卓伟成于2018年12月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟美欢立即向卓伟成支付广州市海珠区侨城花园宝通街××号铺的房屋使用金（自2017年6月1日起按照同期广州市房地产租赁管理所公布的年度商业用房铺面租金参考价标准计算至2019年2月20日止，房屋建筑面积为21.3077平方米，每平方米93元）；2、本案全部受理费由钟美欢承担。原审法院经审理查明：查册时间为2018年2月26日的“中区同兴路102号”的《广州市不动产登记查册表》记载：中区同兴路102号；商用；建筑面积154.53平方米；产权人为卓鳌；1945年10月向厚德堂买。登记附注：国家经租；侨城花园宝通街××号铺已撤管荔湾撤字3095号2017年6月1日，落实政策发还，撤全间共21.3077平方米；等。广东省广州市荔湾公证处于2016年7月13日作出的（2016）粤广荔湾第9023号《公证书》记载：一、被继承人卓戴山（又名卓鳌）已于1989年6月6日在香港死亡；二、被继承人卓戴山（又名卓鳌）死亡时遗留其生前的个人财产是：卓戴山（又名卓鳌）名下的坐落在广州市海珠区侨城花园宝通街××号铺房屋；上述房屋是拆迁补偿所得，拆迁前原房屋座落在广州市同兴路××号（新：××号）……继承后，上述坐落在广州市海珠区侨城花园宝通街××号铺房屋全部归卓伟成一人所有。2017年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会向卓伟成发出《撤管发还通知》：“经审核，下列房屋已批准撤管。请到海珠区住房和建设水务局办理房屋接收的有关手续。”该通知表格中列明具体信息如下：权属人姓名：卓鳌；撤管字号：荔湾撤字第3095号；房屋地址：海珠区侨城花园宝通街××号铺；撤管日期：2017年6月1日；非住宅部位：全间；面积：21.3077平方米。备注：本通知单关于撤销经租，发还产权；上述房屋是原同兴路××号（新：同兴路××号，测量2区1段××地号）的拆迁补偿房屋之一……上述撤管面积是拆迁补偿接管面积；业主卓鳌，又名卓戴山。其他注意事项：……2．接收房屋后，请与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续。卓伟成在该通知下方“业主（继承人）”处签名，日期为：2017年4月17日。2017年8月16日，广州市海珠区房屋安全和物业一所出具《住户情况移交》：“海珠区江南大道南路侨城花园宝通街××号铺发还给业主卓鳌管业，申请发还人卓伟成，现附房屋住户名单如下：住户姓名：钟美欢……建筑面积：21.31平方米；月租金：149.2元”。现卓伟成尚未办理海珠区侨城花园宝通街××号铺的产权手续。经查，2017年广州市海珠区商业用房租金标准宝通街为93元/平方米。另，钟美欢向原审法院提交了以下证据：1、2009年3月25日由钟美欢（乙方）与东晓公司（甲方）签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》复印件，约定，甲方同意将海珠区江南大道南路宝通街××号全间部位（产别：经租）的房地产出租给乙方做仓库用途，建筑面积21.31平方米，租赁期限从2009年5月1日至2011年4月30日，月租金额149.2元；等；该合同经租赁登记备案机关登记备案；2、由怡信公司于2019年1月16日出具的《证明》原件，内容为，2017年9月份收到钟美欢交来侨城花园宝通街××号商铺锁匙一套。原审诉过程中，原审法院到怡信公司调查取证，该公司管理处主任称，宝通街××号铺是由其公司进行物业管理，其公司只负责收取管理费。其刚调过来半年，该商铺之前是否曾由东晓公司经租其不清楚，对钟美欢如何取得商铺钥匙入驻商铺其不清楚；其公司于2019年1月16日出具的《证明》其没有经手，不清楚情况，但《证明》上的公章没理由是假的；2019年1月份左右，卓伟成拿着《撤管发还通知》、继承公证书来到管理处称其是业主，要求收铺，其公司就将××号商铺的钥匙交给了卓伟成，钥匙当时已经放在了公司；其来到管理处工作后，该商铺是一直空置锁住的，无人使用过；等。经到宝通街××号铺现场查看，该商铺空置。原审法院认为，“同兴路××号”房屋原为卓鳌所有，该房屋已被拆除，广州市海珠区侨城花园宝通街××号铺是拆迁补偿的房屋之一。卓鳌已经死亡，根据广东省广州市荔湾公证处（2016）粤广荔湾第9023号公证书及广州市住房和城乡建设委员会的《撤管发还通知》，卓伟成依法继承涉案商铺，房管部门也已将涉案商铺发还卓伟成管理，故卓伟成可以主张该屋的收益权。根据《撤管发还通知》记载，涉案商铺撤管日期为2017年6月1日，故卓伟成自此之后才可以收取涉案商铺的收益。至于房屋使用金应计算至何时，钟美欢将涉案商铺的钥匙交还给管理处是否应认定为交付房屋的问题，根据怡信公司于2019年1月16日出具的《证明》，管理处于2017年9月份收到涉案商铺的钥匙。涉案商铺的撤管日期为2017年6月1日，之后，房管部门已没有该商铺的管理权，而卓伟成尚未办理商铺的产权手续，在管理权及产权不清晰的情况下，钟美欢将商铺钥匙交付给管理处符合常理。由于《证明》中没有明确收到钥匙的具体时间，原审法院认定钟美欢应支付该商铺的房屋使用金至2017年9月30日。另外，由于涉案商铺已变更性质为私产，故卓伟成要求钟美欢按照每平方米93元×21.3077平方米的标准支付自2017年6月1日起至2017年9月30日止的房屋使用金的诉讼请求有理，予以支持，其余超出该时间段的诉讼请求依据不足，予以驳回。钟美欢就交付房屋的答辩意见有理，予以采纳。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十四条之规定，于2019年5月10日判决如下：一、钟美欢于本判决生效之日起十日内，支付广州市海珠区侨城花园宝通街××号铺的房屋使用金（从2017年6月1日起至2017年9月30日止，按照每月每平方米93元×21.3077平方米的标准计算）给卓伟成；二、驳回卓伟成其余的诉讼请求。本案受理费643元由卓伟成承担495元，钟美欢承担148元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询时，钟美欢称卓伟成仅在2017年7月底曾致电钟美欢要求交还涉案房屋。卓伟成则称其在2017年6月1日之后曾多次向钟美欢提出返还房屋，但钟美欢拒绝返还。本院认为：本案的争议焦点是钟美欢是否需向卓伟成支付房屋使用费。依据已查明的事实，涉案房屋系原“中区同兴路××号”的拆迁补偿房屋之一，由广州市住房和城乡建设委员会于2017年6月1日向卓伟成撤管发还。在撤管前，该房屋由钟美欢依法承租。虽然钟美欢与东晓公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限至2011年4月30日届满，但之后钟美欢继续承租使用该房屋并支付租金，广州市海珠区房屋安全和物业一所于2017年8月16日出具的《住房情况移交》也显示钟美欢系该房屋的实际使用人。因此，在原合同约定的租赁期限届满之后，钟美欢与东晓公司之间形成不定期租赁关系，钟美欢基于该不定期租赁关系继续占有使用涉案房屋，并不构成无权占有。虽然涉案房屋已经广州市住房和城乡建设委员会于2017年6月1日向卓伟成撤管发还，但在卓伟成明确向钟美欢主张返还涉案房屋或东晓公司通知钟美欢搬离涉案房屋之前，钟美欢基于在先的不定期租赁关系占有使用涉案房屋具有合理性与正当性，卓伟成以侵权为由主张钟美欢支付相应的使用费理据不充分。鉴于卓伟成未充分举证证明其在取得《撤管发还通知》后最早向钟美欢主张返还房屋的具体时间，故本院采信钟美欢的主张，认定卓伟成最早于2017年7月31日向钟美欢主张返还。在此之后，钟美欢继续占用涉案房屋已丧失合法基础，其行为已构成侵权，应向卓伟成支付占有期间的使用费。综上，钟美欢应向卓伟成支付自2017年8月1日起至2017年9月30日止的使用费，原审判决钟美欢还需支付2017年6月1日至2017年7月31日期间的使用费有欠妥当，应予纠正。经核算，钟美欢应付卓伟成使用费的总额为3963元。综上所述，上诉人钟美欢的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18840号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18840号民事判决第一项为：钟美欢于本判决生效之日起十日内，向卓伟成支付广州市海珠区侨城花园宝通街××号××号铺的房屋使用费3963元；三、驳回卓伟成的其他诉讼请求。本案一审案件受理费643元，由卓伟成负担582元，钟美欢负担61元。二审案件受理费50元，由钟美欢负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月十五日书记员  王文杰唐颖琪