安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民初173号 原告（执行案外人）：郑永华，男，1957年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：郝朝虎，安徽礼乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯伟,安徽安港律师事务所律师。 被告（申请执行人）：淮北大明工程爆破有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路**可伦公馆**楼**。 法定代表人：杜双，该公司董事长。 被告（被执行人）：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地，住所地安徽省淮北市相山区孟山路7-1花园大厦**iv> 法定代表人：圣恩侠,该公司经理。 原告郑永华与被告淮北大明工程爆破有限责任公司（以下简称大明公司）、淮北市明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑永华的委托诉讼代理人郝朝虎、侯伟，被告大明公司的法定代表人杜双到庭参加诉讼，被告明星公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑永华向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对安徽省濉溪县经济开发区紫薇苑小区1栋2803号房屋的执行措施，并解除查封；2.依法确认郑永华对上述房屋享有完全的所有权；3.本案诉讼费用由大明公司、明星公司负担。事实和理由：1.郑永华与明星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同签订时间在法院查封之前，现该合同已在濉溪县房管部门备案，且签订房屋买卖合同时明星公司已办理了预售许可证。2.郑永华在法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋，房屋钥匙已交付郑永华。3.郑永华已按合同约定支付了全部房款。首先，郑永华在签订房屋买卖合同前与明星公司间存在借贷关系，后因明星公司无力偿还，双方协商同意用涉案房屋折抵部分借款本息，双方虽未签订书面的《以房抵债协议》，但明星公司与郑永华签订的《商品房买卖合同》可以印证双方达成了以房抵债合意。其次，涉案房屋买卖合同载明该房款已于2015年9月19日之前全部支付完毕；4.涉案房屋之所以未办理过户登记系因该工程一直未经验收，责任在于明星公司。综上，郑永华为涉案房屋的合法权利人，其权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，可以阻却对该房屋的执行。 大明爆破公司辩称，郑永华的诉请不合理亦不合法，郑永华与明星公司签订的房屋买卖合同系在房屋被查封后补办的，且并未在房屋登记部门办理相关登记手续。故郑永华不享有足以排除强制执行的权利，其诉请应予驳回。 明星公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑永华向本院提交：1.商品房买卖合同一份，拟证明郑永华与明星公司存在房屋买卖合同关系。2.收据一份、委托书一份、委托民间抵押担保放贷协议书两份，拟证明明星公司委托淮北鑫诚房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫诚公司）对外借款，郑永华向明星公司出款项，且明星公司已经收到该笔借款。3.房产查询信息，拟证明涉案房屋买卖合同已备案。4.（2019）皖06执异16号执行裁定，拟证明郑永华向本院提起执行异议被驳回。5.审计报告书、紫薇苑销售、抵押、抵债表，拟证明郑永华所出借的款项经双方合意转换为购房款，郑永华已支付涉案房屋全部购房款的事实。6.紫薇苑一栋、二栋业主自救委员会主体资格予以承认的报告、濉溪县人民政府专题会议纪要（第7号）、业主委员会备案表，拟证明紫薇苑一栋、二栋业主自救委员会依法成立，涉案房屋未办理产权登记不是郑永华的过错。7.自救费收据，拟证明郑永华已合法占用涉案房屋的事实。8.公开信，拟证明明星公司是实际的借款人，且该款项也用于明星公司的实际经营。大明爆破公司对郑永华提交证据的质证意见为：证据都是真实的，但是委托民间抵押担保放贷协议的双方是明星公司和鑫诚公司，款都是汇给吴德仁，无法证明吴德仁将该款交给鑫诚公司，不能证明郑永华购房款交给明星公司，不能达到证明目的。本院认证意见如下：因大明爆破公司对郑永华提交上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，上述证据可以证明郑永华向鑫诚公司提供借款委托其放贷，及签订商品房买卖合同的相关情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2015年9月19日，郑永华与明星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买明星公司开发的位于濉溪县经济开发区房屋，房屋总价款170000元，一次性付款，买受人应当在2015年9月19日前支付该商品房全部价款。2012年12月20日，明星公司出具《收据》载明“交款单位郑永华，收款方式为空白，人民币壹拾柒万元，收款事由购紫薇苑1＃楼2803室房款”。2018年1月18日，濉溪县政府关于紫薇苑小区业主自救工作问题召开各相关部门协调会，会议要求引导业主缴纳自救资金费用，把紫薇苑小区1＃、2＃楼工程扫尾工作做好。涉案房屋至今未竣工验收。 另查明，大明公司与明星公司建设工程施工合同纠纷一案，淮北仲裁委员会于2017年3月31日作出（2017）淮仲字第014号仲裁裁决，大明公司依据该仲裁裁决申请执行。执行中，本院于2019年3月26日以（2017）皖06执203号执行裁定查封涉案房屋濉溪县紫薇苑小区1#2803号。2019年4月15日，郑永华书面提出案外人执行异议，本院于2019年4月29日以（2019）皖06执异16号执行裁定书裁定驳回郑永华的异议请求。郑永华不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点为：郑永华是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院具体分析认定如下： 首先，根据本案已查明的事实，郑永华向鑫诚公司提供借款委托其放贷，后约定将未还借款转为购房款用以抵偿债务，嗣后明星公司与郑永华签订房屋买卖合同，并以该款抵购房款。据此可知，虽然郑永华与明星公司签订了房屋买卖合同，符合房屋买卖的形式特征，但双方的真实意思表示是用涉案房屋抵偿债务，而不是进行商品房买卖。即双方虽名为房屋买卖，实为以房抵债。至于郑永华主张的该房屋买卖合同已经在濉溪县房管局办理了预售备案登记问题。该备案登记属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。其次，郑永华与明星公司达成的以房抵债合意，并不能等同于完成了购房价款的支付。本案中，郑永华所称的购房款是通过其母亲李忠林向吴德仁个人汇款，并由鑫诚公司出具收据。郑永华虽然也提供了明星公司出具的收据，但该收据明确载明收款方式为转账，而郑永华未能提供与明星公司之间的转账凭证等证据，故尚不足以证明明星公司实际收到了郑永华所称的案涉款项。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郑永华与明星公司之间系以物抵债法律关系，虽然双方签订了商品房买卖合同，但法律关系并未发生实质变化，不符合本条对无过错买受人物权期待权保护的要件。综上，郑永华关于其享有排除法院强制执行的理由不能成立，其要求停止对濉溪县紫薇苑小区1栋2803号房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告郑永华的诉讼请求。 案件受理费3776元，由原告郑永华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  赵永生 审判员  周梦漪 审判员  葛 侠 二〇一九年十一月二十一日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。