河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1518号上诉人（原审原告、反诉被告）：王会兴，男，1962年6月5日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：史京京，男，1987年7月28日出生，汉族，住济源市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张沙娣，女，1988年3月15日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：苗长伦，济源市正大法律服务所法律工作者。王会兴与张沙娣房屋买卖合同纠纷一案，王会兴于2018年11月2日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令张沙娣返还位于济源市帝隆商贸2号楼四单元六楼北户房屋（含配套房），张沙娣支付长期占用王会兴房屋的使用费88300元，济源市人民法院于2019年3月25日作出（2018）豫9001民初9472号民事判决，王会兴不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日作出（2019）豫96民终663号民事裁定，撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初9472号民事判决，将本案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院重审后，于2019年9月5日作出（2019）豫9001民初5463号民事判决。王会兴、张沙娣均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王会兴上诉请求：1.张沙娣支付2012年8月22日至2016年1月2日期间使用王会兴房屋的使用费（参照一审法院确定的租房价格14000元/年计算）共计23551元；2.本案一二审诉讼费由张沙娣负担。事实和理由：一审判决未支持2012年8月22日至2016年1月2日期间的房屋使用费，缺乏事实和法律依据。双方签订的房屋买卖合同无效，对于无效合同，合同法的精神是要求双方当事人的财产关系恢复到合同成立前的状态，即返还财产或者折价补偿。张沙娣通过无效合同取得的是王会兴的房屋以及2012年8月22日至2016年1月2日期间的房屋使用权。合同被确定无效后，张沙娣获得的房屋使用权属于不当得利，张沙娣应返还该不当得利，即张沙娣应返还王会兴该期间的房屋使用费。根据合同法第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，对返还财产后的赔偿，应各自承担相应责任，张沙娣在明知王会兴未取得房屋预售许可证的情况下，仍违法购买王会兴的房屋，对合同的无效负有责任，因此，王会兴的请求应得到支持。张沙娣辩称，1.一审未支持王会兴请求的2012年8月22日至2016年1月2日期间的房屋使用费是正确的，（2015）济民一初字第4336号民事判决确定房屋买卖合同无效前，张沙娣住在自己掏钱买的房屋内，该判决生效后，张沙娣退房，王会兴退款，该期间的房屋使用费或者房屋租赁费不应当得到支持；2.在（2015）济民一初字第4336号民事案件中，王会兴故意将不符合合同约定条件的房屋出售，是造成合同无效的根本原因，张沙娣仅仅因为涉世不深，过于相信合同条文，因此双方的过错并不相等，王会兴应当负主要责任。张沙娣上诉请求：在一审判决基础上改判张沙娣延缓返还房屋期限，并减少赔偿款7522.30元，案件受理费由王会兴负担。事实和理由：1.在张沙娣主张涉案房屋内装修损失价值没有定论之前，不具备返还房屋的客观条件，引起包括本案在内一系列诉讼的根本原因是王会兴故意隐瞒重要事实，提供虚假信息，将不符合合同约定条件的房屋出售给张沙娣。双方签订的预交房款合同被法院认定无效后，张沙娣另案向王会兴主张室内装修损失价值，目前仍在二审中。如果张沙娣在该损失价值没有定论之前返还房屋，该损失价值将无法最终确认。2.王会兴在一审中，在以自己的房屋出租每平方米年租金118.61元计算出涉案主房年租金15277元的基础上向张沙娣主张2012年8月22日至2019年7月22日期间的主房年租金20000元、配套房年租金1200元，合计146633.34元。一审判决酌定按年租金14000元（含配套房），以（2015）济民一初字第4336号判决生效10日后至2019年7月22日期间3年有余计算，判决张沙娣赔偿王会兴49786.30元，仍有失公平。根据合同法第五十八条规定，首先要区分双方各自应当承担的责任，而一审判决不分主次，一方面全额驳回张沙娣的反诉请求，一方面以低于王会兴出租房屋年租金2477元的标准酌定支持了王会兴的诉讼请求。一审法院强制执行（2015）济民一初字第4336号判决时，王会兴除退回原购房款外，仅赔偿张沙娣迟延履行债务利息28264元，本案一审判决张沙娣赔偿王会兴49786.30元，有失公正。王会兴辩称，1.王会兴在出售房屋时并未提供虚假信息，根据合同法第五十八条的规定，因王会兴的过错造成张沙娣的损失应当是其购买房屋资金被王会兴占用期间的利息，因张沙娣的过错造成王会兴的损失是房屋被张沙娣占用期间的使用费损失，王会兴应当对张沙娣的利息损失负一定责任，张沙娣应对王会兴的使用费损失负一定责任。2.王会兴的房屋使用费损失应分为两部分计算，其中2012年8月22日至2016年1月2日计算为71324.93元（21200÷365×1228），在此期间，双方对合同无效均负有一定责任，双方按照各自50%的比例承担责任比较恰当，故该期间王会兴的损失为35662.47元。自2016年1月2日起，确定双方签订的房屋买卖合同无效的判决已经生效，张沙娣无理占用房屋不退还，属于违法行为，应承担全部的侵权责任，因此，2016年1月2日至2019年7月22日期间的房屋使用费75332.6元应由张沙娣负担。3.一审中，王会兴将房屋租金定为每年20000元，已经作出了较大让步，但一审判决按照年租金14000元计算房屋使用费，并且没有计算配套房的使用费。王会兴向一审法院起诉请求：1.张沙娣立即将位于济源帝隆商贸2号楼南起四单元六楼北户房屋（含配套房）返还给王会兴；2.张沙娣支付因长期占用王会兴房屋（含配套房）的租金，其中房屋租金为每年20000元，配套房租金为每年1200元，从2012年8月22日至2015年12月22日共计40个月房屋租金70666.67元，2015年12月23日至2019年7月22日共计43个月租金75966.67元，共计146633.34元；3.诉讼费由张沙娣负担。一审法院认定事实：王会兴、张沙娣于2010年4月5日签订了预交房款合同，约定张沙娣自愿购买王会兴开发的济源帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋，使用期限50年，商品房面积为128.8平方米，每平方米单价为1358元，总金额171412元；办理房产证由王会兴负责，办理房产证的费用由张沙娣承担；如单方违约，按《合同法》处罚。张沙娣依约交清了全部房款174604元。该房竣工后，双方又于2012年8月22日签订协议书，王会兴将该房交付张沙娣。张沙娣接收房屋后，因无法办理房产证，遂于2015年9月15日提起诉讼，要求王会兴返还购房款，济源市人民法院于2015年12月2日作出（2015）济民一初字第4336号民事判决（2015年12月4日送达双方当事人），认为王会兴未能提供商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，王会兴、张沙娣之间签订的预交房款合同系无效合同。判令：王会兴于判决生效后十日内返还张沙娣174604元。2016年1月21日，张沙娣以王会兴恶意隐瞒重要事实，提供虚假信息，将小产权房作为商品房出售，诱导消费者购买，是对消费者的欺诈为由，再次起诉要求增加赔偿一倍房款损失174604元，济源市人民法院经重审于2017年7月19日作出（2016）豫9001民初6764号民事判决，认为张沙娣要求王会兴赔偿其一倍房款的损失，证据不足，且张沙娣在购买房屋时，明知王会兴未取得商品房预售许可证，仍予以购买，本身存在过错，据此驳回了张沙娣的诉讼请求。张沙娣不服该判决提起上诉，后又撤回上诉。因王会兴未履行（2015）济民一初字第4336号民事判决，张沙娣向济源市人民法院申请执行，2018年7月25日该案执行完毕。现张沙娣继续居住该房至今。一审法院认为，王会兴、张沙娣于2010年4月5日签订了预交房款合同，济源市人民法院2015年12月2日作出（2015）济民一初字第4336号民事判决认定，王会兴、张沙娣之间签订的预交房款合同系无效合同，判决王会兴于该判决生效后十日内返还张沙娣174604元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据此规定，张沙娣在法院判决王会兴于该判决生效后十日内返还其174604元的同时，也负有将济源帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还给王会兴的义务，张沙娣继续居住该房至今，客观上给王会兴带来一定的损失，张沙娣应当予以赔偿，王会兴提供的证据，张沙娣在原二审期间已表示对其真实性无异议，同时，王会兴对张沙娣提供的证据本身真实性无异议，一审法院均予以认定。虽然王会兴提供的证据证实，2014年6月至2018年5月涉案房屋小区的租赁价格年租金为15277元（不含配套房），配套房每年1200元，但结合本案的实际情况，一审法院酌定涉案房屋的租金按年租金为14000元（含配套房）计算，从2015年12月30日计算至王会兴在本案中请求的截止日期2019年7月22日，共计49786.3元，张沙娣应当赔偿给王会兴。张沙娣反诉要求王会兴支付从2010年6月13日张沙娣交清全部房款174604元，按照公积金房贷年利率3.25%计算至2016年1月2日的利息，因双方对合同无效均有过错的，应当各自承担相应的责任，故张沙娣的反诉请求不予支持，王会兴请求张沙娣支付从2012年8月22日交房至2016年1月2日期间的租金损失，亦不予支持。综上，张沙娣应将位于济源帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还给王会兴，并赔偿王会兴49786.3元。张沙娣的反诉请求不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、张沙娣于判决生效后十日内将位于济源帝隆商贸2号楼南起4单元第6层北户房屋（含配套房）返还给王会兴，并赔偿王会兴49786.3元；二、驳回被张沙娣的反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3233元，由王会兴负担2217元，张沙娣负担1016元；反诉费588元，由张沙娣负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，王会兴、张沙娣签订的预交房款合同被（2015）济民一初字第4336号民事判决确认无效后，王会兴、张沙娣应当返还各自因合同取得的财产，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，前述判决已经判决王会兴返还张沙娣房款171412元，本案中，王会兴要求张沙娣返还房屋，符合上述规定，应予支持。济源市人民法院（2015）济民一初字第4336号民事判决于2015年12月4日送达双方当事人，双方均未提起上诉，该判决已于2015年12月19日发生法律效力，该判决确定王会兴于判决生效后十日内返还张沙娣171412元，自该判决确定的履行起届满之日即2015年12月30日起，张沙娣应明确知道其与王会兴签订的预交房款合同无效，并明确知道合同无效导致的王会兴返还其购房款171412元、其返还王会兴房屋的法律后果，但张沙娣至今仍居住在该房屋中，给王会兴造成一定的损失，因此，张沙娣应赔偿王会兴2015年12月30日至王会兴主张的2019年7月22日期间的损失，一审法院根据本地区实际情况，酌定张沙娣按照年租金14000元（含配套房）的标准支付王会兴房屋使用费，并无不当。因双方对合同无效均有过错，应各自承担相应责任，王会兴上诉请求张沙娣支付其房屋交付日期即2012年8月22日至2016年1月2日期间的损失，张沙娣上诉请求减少赔偿，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，王会兴、张沙娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费439元，由上诉人王会兴负担389元，由上诉人张沙娣负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇一九年十一月十八日书记员  段晨晓