浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初9092号 原告：杭州天悦物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪晴雪园****。 法定代表人：张志勇。 委托诉讼代理人：吴杨锋，男，公司员工。 被告：郑飞霞，女，1972年9月17日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：潘海江，男，系被告郑飞霞丈夫，住址同上。 原告杭州天悦物业服务有限公司（以下简称“天悦公司”）与被告郑飞霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天悦公司委托诉讼代理人吴杨锋、被告郑飞霞委托诉讼代理人潘海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天悦公司诉请：1、判令被告立即支付物业费人民币10242元，逾期缴纳物业费违约金1878元(算至2019年5月31日)，合计12120元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系观澜豪庭小区日常管理与服务的物业公司，被告为原告管理小区的12幢603室业主，并与原告签订了《观澜豪庭前期物业服务协议》；然被告从2016年1月1日起至2018年12月31日止未向原告支付过所管理物业的物业费，总计欠缴物业费达10242元，经原告多次催缴至今仍一直未予理会及缴纳，故而按双方签订的服务协议第三十六条约定累计延期缴纳物业服务费而产生的违约金为1878元。根据《绍兴市物业管理条例》规定，按实缴纳物业费是每位业主的义务，也是物业公司维持日常管理、服务和营运的基本保障，综上所述，被告应向原告支付物业费10242元、违约金1878元，合计12120元，经催讨未成，原告遂诉讼来院，要求判如所请。 被告郑飞霞辩称，原告不能按物业合同提供物业服务，没有按《浙江省物业管理条例》的相关规定履行法律责任且合同早已过期，违约，违法在先，原告存在六方面的违法、违约行为：1.在不履行第四章第十条第7款，第8款、第13款的同时也不履行其与艺江南建设有限公司签订的相关条文，如在无法提供相关服务完成确凿证据的前提下更对安全标志、技防设施和第六部分，对违章施工及时制止和违章处理的相关合同约定。在违约的同时也给答辩人带来极大的损害和安全隐患。2.不履行2014年5月1日起施行的《浙江省物业管理条例》(下称本条例)第42条第6第11款及与答辩人于2014年8月6日签订的观澜豪庭前期物业服务协议第11条第9款约定，特别是在绍兴市燃气有限公司于2016年3月21日向其发出安全隐患通知书，原告为方便小区服务队非法获利(封包消防U型连廊)而故意未向业主说明其安全隐患，甚至在2017年6月我原邻居602室住户针对该行为向浙江省公安厅消防总队和时任市委书记反映后，得到了党和政府大力支持，但在处理的同时物业故意散部谣言误导其他业主、诬陷该邻居敲诈勒索、并配合不法分子关闭监控，增加公安机关破案难度，甚至在整改后原告还允许纵容他人违规封包消防通道，直接导致本小区两次起火其烟气极短时间内窜至30层的可怕景象直接影响住户的人身和财产安全，导致我们每天生活在不安和恐惧之中，违反上述法律规定。到目前为止，小区依然存在严重消防安全隐患，如地下室防火卷帘破损，无法升降，控制开关破损失灵。更让人恐慌不安的是，小区物业居然不顾许多守法业主的强烈反对，对消防U型连廊进行违法封包，将预留的消防登高车应急救援车位，变成业主24小时停车位。业主一楼通风井安装雨棚，不进行阻止，致消防救援无法登高救援，一旦出现火灾，把救援生命通道全面封死。3.原告违反了本条例第39条规定，自2014年交房以来对本小区的物业用房、小区服务外包的经营收益未做到单独列账且半年公示一次的法律规定。答辩人对该经营活动有无贪污挪用相关资金的法律责任及本条例第63条规定的法律责任保留申诉权。4.原告违反《浙江省物业管理条例》、《观澜豪庭前期物业协议》第9条对于本协议期限届满但物业尚不具备成立业主大会条件的表述成立业委会的法律规定，原告作为本小区建设单位指定的物业公司，未在法定具备成立业委会条件二个月之内与建设单位向所在街道办事处提交筹备首次业主大会会议所需的资料(条件已于2016年12月完全具备，请法庭向水务或燃气公司客户部调查)使已于2017年1月5日终止《观澜豪庭前期服务协议》被超期强加在答辩人身上一年多直至现在，事实上违反了消费者权益法第26条已是强买强卖行为，答辩人保留依据本条例第60条法律责任进行申诉的权利。5.未履行完毕《观澜豪庭前期物业服务协议》委托与承诺的相应规定，即为保持小区外立面完好商品房使用安全，在建设单位艺江南公司与答辩人办理上述商品房的交付手续前，请杭州天悦物业有限公司选聘有相应资质的施工单位，根据商品房原设计单位的原设计方案对该商品房阳台进行改造，答辩人于2015年8月16日及时交清相关费用，被答辩人完成施工、并交付使用至今，经答辩人多次催讨，被答辩人却仅提供了一张违法开具的增值税普通发票。该案己由绍兴市税务稽查分局确认立案，现尚在处理过程中。而相关技术数据、合格证、验收报告、合法发票至今尚无下落。6.未履行前期合同第5条，对于健康和教育服务的内容未向法庭提交完整《观澜豪庭前期物业服务协议》，故意隐瞒第13、14页相关服务承诺，具有企图隐瞒真相，影响法院判决的违法行为。合同是平等的，是需要双方遵守的，综上所述，答辩人认为缴纳物业费是我应尽的法律责任，但物业费所包含的不仅仅是打扫卫生和门岗偶尔的敬礼那么简单，更多的是小区综合管理，特别是预防火灾的发生，认真全面的贯彻党和政府的相关规定，已保障业主的生命财产安全。但就在答辩人认真完全履行合同期间，被答辩人为了自己的一己之利，无视国家的法律法规、无视他人生命及人身财产安全，未遵守《浙江省物业管理条例》规定物业公司应对物业经营范围内违章违法行为进行劝阻，制止并向行政部门反映的法律规定。使答辩人生活在一个危险环境中，食不甘味、夜不能寐，所以答辩人不得不根据《民法》相关规定，先行使抗辩权，其目的是督促被答辩人先履行好自己的义务，做好自己的工作，放弃物业就是拿钱的想法，真正公正、平等、认真履行合同。所以答辩人请求人民法庭驳回原告的本次诉讼，以维护民法公平公正诚实信用的原则和社会正义。 原告对被告辩称问题陈述：1、前期物业服务合同到期问题，原告方与开发商物业服务合同明确约定物业服务期限自签订之日起至业主委员会成立之日止，原告与被告签订小业主服务协议中第9张第9条第3款中有约定，观澜豪庭小区服务范围期限要到业主委员会成立之后，现在没有成立。2、封包阳台问题，这个小区户型比较特殊，开发商在销售人员在进行销售的时候，可能跟部分业主说封包阳台事情，而不是我们物业允许其封包，后来经政府部门处理，已经强制拆除，后来又出现回潮，因为原告没有强制执法权，只能劝说而不能强拆，故不是原告服务不到位。3、物业的公共收益我们每年9月份都有进行公示。4、业委会成立与否与物业公司无关联性。2019年7月份整个观澜豪庭小区才具备成立业委会的条件，社区牵头由原告方配合进行了一个筹备成立过程，现在进入业委会候选人员公布期，之后就进行投票，成立业委会成员。5、现浇阳台无关联性，当初开发商销售的时候有一些是镂空的部分作为赠送面积，业主把这种镂空的户型进行现浇，增大了户型面积，物业公司只做了一个介绍和沟通的工作牵连其中，有没有开发票是承建方的事，被告举报后有关主管部门在处理，物业公司无责任。 本院经审理认定：原告天悦公司于2012年4月26日与开发商绍兴市艺江南建设有限公司签订《观澜豪庭前期物业服务合同》，为观澜豪庭小区提供物业服务。被告为观澜豪庭小区的12幢603室业主，并于2014年8月6日与原告签订了《观澜豪庭前期物业服务协议》；两份协议对收费标准约定基本相同。后原告一直为观澜豪庭小区提供物业服务至今。现该小区业主委员会尚未成立。被告从2016年1月1日起至2018年12月31日止未向原告支付过物业费，总计欠缴物业费10242元。以上事实有原告提供的《观澜豪庭前期物业服务合同》、《观澜豪庭前期物业服务协议》、催缴函及张贴照片各1组及原告当庭陈述所证实。 本院认为，被告与原告签订物业服务合同，双方主体适格，均系真实意思表示，应认定为合法有效。合同对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。被告至今拖欠物业服务费未付，应属违约。原告要求被告支付物业服务费的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称的合同延续期间争议，因前期物业服务合同约定前期物业服务期限至业委会成立之日止；前期物业服务协议约定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理。现业委会尚未成立，也未召开业主大会选聘新的物业服务企业，故原物业服务协议仍在有效期间，应继续履行。被告辩称的业主违规封包阳台和通风管道等，属于是否违章，应否拆除的问题，被告有规劝义务，但无执法权，可由双方向主管部门反映；但原告自承目前仍有违章搭建现象，其虽无执法权，但其按照约定有采取一定措施进行约束管理的义务，本案中原告虽称进行了规劝，但并未提供其采取合理措施予以约束和制止的证据，存在一定的管理瑕疵。现浇阳台问题，属于被告业主私人物业改造争议，原告虽根据开发商要求起到介绍作用，但并非承接工程当事人，其纠纷据被告称也正由有关部门处理中，不属于本案处理范畴；被告并未举证证实物业公司存在垄断小区私有物业改造工程牟利或阻挠被告自选承建单位造成损失的情形，也未提起反诉，本案不予处理。小区公共部分财务公开，被告已经尽到公开义务；业委会成立与业主大会召开，需要多方努力，被告辩称原告阻挠小区业委会成立，证据不足；故被告辩称不用缴纳物业管理费，没有法律依据，本院不予采信。物业公司服务瑕疵客观存在，但部分业主作为以此作为拒交物业费的理由（物业公司重大过错除外），显然没有摆正个人利益和公共利益的关系，对已经缴纳物业费的业主不公，不交物业费造成管理服务质量下降，形成恶性循环，无助于小区物业管理秩序的建立。业主可通过成立业委会召开业主大会，以业委会代表全体业主的利益，通过市场化的方式选择物业服务提供者，优胜劣汰，比业主个人拒交物业费维权更为适宜。同时，物业公司对业主反映的物业服务中存在的问题和瑕疵，应当及时采取措施予以改正。本案中被告长期未交物业费，显已构成违约，应支付滞纳金，但原告主张的滞纳金的标准过高，本院酌情调整（按照原告催讨函载明最后交纳日期结合原告诉称截止日期，按日万分之五计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑飞霞应于本判决生效之日起三十日内支付给原告杭州天悦物业服务有限公司2016年1月1日起至2018年12月31日止物业服务费10242元、滞纳金1075元，合计11317元； 二、驳回原告杭州天悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取52元，由被告郑飞霞负担，于本判决生效之日起七日内支付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  任少军 二〇一九年十一月十六日 书记员  周 萍 ? 附页： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。