宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6068号原告：周某，江苏省扬州市人，现住山西省太原市。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司。法定代表人：马某1，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，该公司董事长，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：郑某，宁夏天盛律师事务所律师。原告周某与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某、被告亘元公司的委托诉讼代理人郑某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某请求判令：1.请求判令被告按照合同约定向原告支付逾期办理土地证违约金30605元（暂时计算至起诉之日），并支付自起诉之日至被告履行义务之日期间的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。被告亘元公司答辩要点：1.原告已将案涉房屋于2018年6月12日转让给案外第三人，原告与本案无法律上的利害关系，不是本案的适格原告，请求驳回原告的诉讼请求；2.原告要求被告支付违约金的诉请已经经过诉讼时效期间；3.原告要求被告承担逾期办证违约金与事实不符，法律无据，原告未在合同约定的期限内取得相关权属证书是因为政府相关职能部门的工作衔接相关政策的调整不够顺畅，另外是因为原告自身的原因导致不能办理产权证书与被告无关；4.原告主张的违约金计算标准金额不准确，以及要求的数额过高。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2010年11月28日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，约定原告以473318元的价格购买被告开发的位于贺兰县XXX室房屋，被告应于2011年11月30日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告向原告交付了涉案房屋后，原告曾办理了该房屋的房屋产权证，但国有土地使用权证一直未能办理。2017年6月20日，被告在涉案房屋所在小区以张贴公告的形式通知该小区业主尽快前往贺兰县政务大厅更换不动产权登记证，集中办理日期截止到2017年7月1日。2018年6月12日，原告将涉案房屋出售给案外人马某2。二、双方当事人有争议的事实原告是否系本案适格原告以及其主张的逾期办理土地证违约金是否已过诉讼时效、违约金计算方式是否过高。判决的理由与结果本院认为，原告提起本案之诉系基于原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，虽原告已将涉案房屋出售，但基于合同的相对性，合同权利不必然因物权转让而丧失，故本院认为本案原告适格。根据原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定，被告应当在约定的期限内具备办理涉案房屋产权证书的条件，包括房屋产权证和国有土地使用权证。结合庭审查明的事实，在合同约定期限内因被告原因涉案房屋不具备办理国有土地使用权证书的条件，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据法律有关诉讼时效的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。被告抗辩原告诉请已过诉讼时效，且原告也未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告主张的2016年9月11日之前的违约金，本院不予支持。因涉案房屋在2017年6月20日即具备办理完整产权手续的条件，故本院认定被告应支付违约金的期间为2016年9月11日至2017年6月20日，共282天，原告主张的超出该期间的部分，于法无据，本院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失，故被告主张违约金过高的意见，本院予以采纳并酌定按日万分之零点三计算违约金。综上，对原告主张的违约金，本院予以支持4004元（473318元×0.00003×282天），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告周某违约金4004元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元（已减半收取），由原告周某负担246元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年十月十五日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。