河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初5224号原告：王家宝,男,1995年4月2日出生,汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人:杨亚琼，河南真源律师事务所律师。被告：鹿邑浩祥物业服务有限公司，统一社会信用代码91411628MA3X44KA4F，住所地鹿邑县紫气大道西段路北。法定代表人:张海涛,该公司总经理。委托诉讼代理人:王韶华,河南良承律师事务所律师。原告王家宝与被告鹿邑浩祥物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨亚琼，被告法定代表人张海涛及委托诉讼代理人王韶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家宝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告租金148864.32元、违约金21734.23元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月14日原告与河南飞翔置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），购得鹿邑汽贸城项目5号楼123、124号一二层的两套商铺，总价款620268元。该《商品房买卖合同》（预售）第21条约定：暂定被告做前期物业管理。而后被告与原告签订了《鹿邑汽贸城委托出租合同》，该合同约定原告的房产委托被告出租，出租期间为6年即第一阶段（前一二三年）和第二阶段（四五六年）。原、被告的《鹿邑汽贸城委托出租合同》约定租金支付方式由被告按“购房总价款的8%标准作为税前租金向原告支付”，另约定“前三年的租金在购房款中折抵”。在原、被告的合同履行期间，被告没有按约定把原告的租金折抵房款，导致原告交付购房款首付后，2016年5月15日与河南飞翔置业有限公司在中原银行办理了按揭手续，原告每月按期进行偿还房款。2019年9月30日，第一阶段合同到期后，原告发现被告并没有按双方约定的条款执行，以至于被告无理占用原告的三年租金148864元，其违约行为损害了原告的合法权益。被告鹿邑浩祥物业服务有限公司辩称，原告诉请返还前三年租金并支付违约金，无任何事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，被告与原告签订的《委托出租合同》已明确约定合同履行前原告与开发商签署正式购房合同并交付购房款之日，被告一次性支付原告第一阶段三年（2016年10月1日-2019年9月30日）租金，该租金已经由开发商在购房价款中予以折抵。该约定明确了以下事实：一、合同履行前三年租金的支付方式以及前三年租金已经折抵的事实；二、原告在签订《商品房买卖合同》同时一并签订的《委托出租合同》，其交付房款的行为可以证明双方已就租金折抵的事实协商并达成一致。现原告诉请返还商铺租赁前三年租金，在原告购买商铺价款为折抵后价款的事实前提下，其无任何理由要求返还。其次，根据原告签订的《商铺认购书》，原告购房价格为每套384734元，两套共计769468元，在折抵三年租金后，确定原告购房单价为3700元/㎡，两套商铺总价为620268元。原告与开发商最终签订的《商品房买卖合同》确定的购房价款也为620268元。《商铺认购书》的购房价款与原告实际支付购房价款相差金额149200元已经完全涵盖被答辩人诉请的租金金额。在租金已经折抵的情况下，原告要求支付违约金的请求也无任何依据。另，原告诉讼已过诉讼时效。原告为证明其主张，提交以下证据：1、商品房预售合同2份、不动产权证书2份，河南飞翔置业有限公司的发票2份、首付银行明细3张，商铺认购书2份、借款协议和收据各2份及按揭还款明细，证明原告于2016年5月14日购买河南飞翔置业有限公司的“汽贸城5号楼123、124”两套门面房，并取得产权证。合同约定每套房价款310134元，原告按照合同约定于2016年12月25日交付了000123商铺的首付（商铺认购书定金1万元）、2018年1月1日交付了000124商铺的首付（商铺认购书定金1万元）。2016年5月15日原告向河南飞翔置业有限公司交清了全部房款，原告自2016年8月21日每月向银行归还贷款，原告自己偿还了两套房的全部款项。经质证，被告对证据真实性无异议，借款协议显示两套房价优惠折抵149200元。商铺认购书显示认购价款384734元。合同约定原告为投资客户，商铺前三年使用权归飞翔置业所有，已经充分说明原告的诉请金额已经在购房时予以折抵。经审查，对该证据，本院予以认定。2、“鹿邑汽贸城委托出租合同”2份，证明被告违反约定未支付租金，被告应支付原告租金148864.32元，违约金21734.23元。经质证，被告对其真实性无异议，但对证明目的异议认为，该合同明确约定其租金在购房时由开发商予以折抵，该折抵金额与原告要求的租金相互印证，该证据能够证明原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审查，对该证据的真实性，本院予以认定。被告为证明其主张，提交以下证据：1、委托出租合同1份，证明被告依约履行前期物业服务并按照《委托出租合同》约定向原告一次性支付了商铺前三个月的租金，支付方式在商品房购房价款中进行一次性折抵三年租金，商品房买卖合同中约定的商铺总价款为折抵后的价格，原、被告双方为委托代理关系，被告按照合同约定正在全面履行代理义务，不存在任何违约情形。经质证，原告对证据真实性无异议，原、被告之间订立的协议对原、被告有约束力，被告并没有按照合同约定向原告支付租金，因此被告应承担给付租金和承担违约责任。经审查，对该证据的真实性，本院予以认定。2、河南众力行房地产营销策划有限公司情况说明（包括公司营业执照、法定代表人身份证明）、商铺认购书2份，证明河南众力行公司为鹿邑汽贸城的销售公司，原告在购房时销售公司已明确告知其合同签约价格为折抵三年租金后的价格，《商铺认购书》中也明确说明，约定前三年使用权归河南飞翔置业有限公司所有，原告在商铺认购书中购房价格为每套384734元，两套共计769468元，在折抵149200元前三年的租金后，按照每套310134元的价格购买，两套共计620268元，证明被告已经按照双方切磋事宜对原告前三年租金予以折抵。经质证，原告异议认为该情况说明是在双方诉讼后出具，被告没有提供与河南众力行公司的合同，不能证明河南众力行公司对涉案的房产的营销进行了策划，也不能证明折抵房款的事实，房款应以预售合同及发票为准，原、被告签订的商铺认购书，只是一种要约行为，该认购书只能证明原告有购买意向并交付1万元定金的事实。经审查，对该组证据，本院予以认定。3、被告与商户签订的《商铺租赁合同》1份，证明被告按约履行义务，被告为招商引资让出自身大部分利益，以前三年不收取租金的方式快速发展市场。经质证，原告异议认为，该合同并没有签订日期，合同应在签订之日起或约定的时间生效，而被告的合同没有落款日期也没有生效日期，且该合同也证明了被告已经受益，应当按原、被告之间的委托合同向原告支付租赁费。经审查，对该证据，本院予以认定。4、周口市中级人民法院判决书1份，证明法院对被告在鹿邑汽贸城销售项目中房款折抵租金的事实予以认可。经质证，原告对证据真实性无异议，该判决书并没有认可原、被告之间的折抵行为，且双方的合同正在履行期间，也不存在超过诉讼时效的行为。经审查，对该证据，本院予以认定。5、证人宋某证言，证明宋某是负责鹿邑汽贸城项目销售总监，项目整体采取三年折抵租金，在总房价中扣除，同时与投资客签订有委托租赁合同，由汽贸城统一经营，统一管理。经质证，原告异议认为，证人身份不明，证人自己陈述是汽贸城的销售总监，而被告代理人在诱导发问时证人又说是河南众力行的员工，其证言不可采信。经审查，对该证人证言，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日原告王家宝与河南飞翔置业有限公司签订通冠·鹿邑汽贸城商铺认购书，认购房号5楼23号、24号两套商铺，每套商铺总价款384734元，购房定金1万元，选取房源且签订本认购书后定金不退还，转为房款。若原告为纯投资客户，在规定时间内须与河南飞翔置业有限公司签订委托租赁管理协议，原告返租时间自开业之日起计算，本商铺前三年使用权归河南飞翔置业有限公司所有。2016年5月14日，原告王家宝与河南飞翔置业有限公司签订商品房买卖合同（预售）两份，合同约定：河南飞翔置业有限公司向原告出售其开发建设的房屋，该商品房为鹿邑通冠国际汽贸城5幢5单元1-2层123铺（23）号、124铺（24）号，每套商铺总价款310134元；付款方式及期限:原告应当于2016年5月14日前支付首期房价款160134元，余款15万元向中原银行周口分行申请贷款支付。2016年5月15日原告王家宝与河南飞翔置业有限公司签订两份借款协议，约定:原告王家宝向河南飞翔置业有限公司借款仅限于支付鹿邑通冠国际汽贸城5号楼23号、24号商铺的首期款；每套商铺总价为384734元，参加本次活动交一万抵四万，按期还款可享受首付款8折优惠后总房价为310134元。依据优惠后总房价，每套商铺首期款为160134元，原告实际已支1万元（享受交一万抵四万优惠），尚欠150134元即为原告向河南飞翔置业有限公司借款金额。原告于当天向河南飞翔置业有限公司出具借据2张，借款金额均为150134元，借款用途为购房款。2016年12月25日原告向河南飞翔置业有限公司转账150134元；2018年1月1日原告分两笔向河南飞翔置业有限公司转账共计150134元。上述《商品房买卖合同》（预售）签订后，原告王家宝与被告鹿邑浩祥物业服务有限公司签订《委托出租合同》2份，原告将其所购鹿邑汽贸城5号楼23号铺、24号铺委托被告鹿邑浩祥物业服务有限公司出租，合同约定：一、租赁标的物位于鹿邑汽贸城项目5号楼23号铺、24号铺，标的用途为租赁用房。二、委托出租方式：原告就其拥有的5号楼23号铺、24号铺委托给被告自行出租或经营，期间该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给被告或被告设立的公司独立行使，由被告或被告设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营。在委托出租期限内，被告有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理），原告不得干涉被告或第三方的经营管理，但被告或第三方不得违法经营。三、委托出租期限：分为第一阶段（第一、二、三年）和第二阶段（第四、五、六年）。第一阶段第一年：2016年10月1日起至2017年9月30日止计12个月；第二年2017年10月1日起至2018年9月30日止计12个月；第三年2018年10月1日起至2019年9月30日止计12个月。第二阶段（第四、五、六年）2019年10月1日起至2022年9月30日止计36个月。双方特别约定，在委托出租期内，本合同为不可撤销合同。四、租金支付方式：租金标准，在本合同有效期内，被告每年按原告与开发商签订《商品房买卖合同》约定购房总价款的8%标准作为税前租金向原告支付。原告与开发商签署正式购房合同并交付购房价款之日，被告一次性支付原告第一阶段3年（2016年10月1日至2019年9月30日）租金已经由开发商在购房价款中予以折抵，原、被告双方与开发商配合完成折抵的财务支付流程。上述委托期限届满后，原告选择第二阶段委托被告出租三年即第四、五、六年租期的延续，则被告每年收取租金10%作为运营管理费，剩余90%租金被告每年支付原告一次（租金标准依据：将参照市场标准由原、被告双方协商确定，若双方协商未达成一致，原告不得无故高于市场租金标准，同等条件下被告有优先续约权，否则原告须赔偿被告经济损失）。本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本补充协议一式三份，原告壹份，被告贰份，自双方签字盖章之日起生效。本院认为，本案争议的焦点：被告应否支付原告2016年10月1日至2019年9月30日租金148864.32元及违约金21734.23元。根据原、被告《委托出租合同》约定，原告与开发商签署正式购房合同并交付购房价款之日，被告一次性支付原告第一阶段3年（2016年10月1日至2019年9月30日）租金已经由开发商在购房价款中予以折抵，原、被告双方与开发商配合完成折抵的财务支付流程。本案原告与河南飞翔置业有限公司签订的两份商铺认购书，原告认购两套商铺总价款769468元，而原告与河南飞翔置业有限公司正式签署的两份商品房买卖合同（预售），两套商铺总价款为620268元，实际购房价与认购房价相差价款149200元。涉案两套商铺前三年租金应为148863.42元。《商铺认购书》的购房价款与原告实际购房价款相差价款149200元已经完全涵盖原告诉请的租金数额。故被告辩称租金已经由开发商在购房价款中予以折抵的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告要求支付租金及违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告提供的转款凭证系针对原告与河南飞翔置业有限公司签订的两份借款协议的履行，该借款协议与本案不属同一法律关系，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王家宝的诉讼请求。案件受理费1855.99元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  荆武成二〇一九年十一月十九日书记员  冯亚楠