安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初3536号 原告：安徽恩大阀门机械有限公司,住所地安徽省芜湖市繁昌县,统一社会信用代码913402225592418419。 法定代表人：周小兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：滕玉华，安徽宇浩律师事务所律师。 被告：安徽奥立金属制造有限公司,住所地安徽省芜湖市繁昌县,统一社会信用代码91340222570410335B。 法定代表人：吴军宝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。 原告安徽恩大阀门机械有限公司（简称恩大公司）诉被告安徽奥立金属制造有限公司（简称奥立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理,原告恩大公司的委托诉讼代理人滕玉华、被告奥立公司的委托诉讼代理人刘波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恩大公司向本院提出诉讼请求：1.奥立公司立即腾让承租的位于繁昌县经济开发区恩大公司所有的3600平方米厂房并与恩大公司办理厂房移交手续；2.奥立公司立即支付2012年12月1日至2014年5月30日拖欠的房屋租金485000元，（2012年12月1日至2013年11年30日，租金360000元；2013年12月1日至2014年5月30日，租金125000元）;3.奥立公司承担本案诉讼费。事实和理由:2012年12月1日,恩大公司作为出租方(甲方)与奥立公司作为承租方(乙方)签订了涉案的《租房协议》。协议约定,奥立公司承租恩大公司位于繁昌经济开发区3360平方米厂房用于生产经营,租赁期限为2012年12月1日至2013年11月30日,承租期间双方不得停、转租,年租金为360000元(不含税)；奥立公司首付租金180000元于协议生效之日起15日内支付,第二次租金180000元于2013年5月10日前支付,协议自双方签章生效；租赁到期前一个月,乙方如需续租,应及时与甲方联系,并签订新的租赁协议。协议中还就双方的其他权利义务进行了约定。2013年12月1日,奥立公司就涉案房屋与恩大公司续签了《租房协议》,续签租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日,租金调整为250000元每年,其他租赁条件约定与双方原签订的租赁协议相同。协议签订后,恩大公司作为出租方依约向奥立公司履行了厂房的移交义务。然,奥立公司承租厂房后却并未按照协议约定的期限向恩大公司履行租金支付义务,恩大公司为主张租金收益权利并扣留了奥立公司的机械设备至今未予返还,以致双方在涉案《租房协议》期限届满后未能及时办理厂房移交手续。现奥立公司已另案诉讼主张恩大公司返还扣押的机械设备,生效判决认定恩大公司扣留机械设备属于侵权行为应予以返还,但奥立公司拖欠房屋租金，恩大公司有权依法予以主张。综上,恩大公司认为,涉案《租房协议》是双方真实意思表示,均应依约履行。恩大公司因奥立公司拖欠租金而对其扣押的机械设备现同意予以返还,但奥立公司理应同样本着诚实信用的原则,及时支付其拖欠的租金。双方经多次交涉未果。无奈,恩大公司只能依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定提起诉讼,恳请法院依法支持恩大公司的诉请。 奥立公司辩称：1.恩大公司所述双方签订两份《租房协议》属实。租赁期间内，由于奥立公司停产，经与恩大公司协商一致，于2014年3月终止了双方的租赁合同，奥立公司同意给付半年期的租金125000元。当时恩大公司扣留了奥立公司的部分机械设备，其余的机械设备于2014年3月腾空并交付了承租房屋。2019年由于奥立公司索要被扣的及借用的机械设备遭到拒绝，所以，奥立公司向法院提起诉讼，判决生效后，奥立公司即要求恩大公司履行判决书确定的法律义务，但又遭到拒绝。为此，奥立公司已经向法院申请执行。基于以上事实，奥立公司认为恩大公司的第一项诉请没有事实及法律依据，不应得到法院支持。第二项诉请也不符合客观事实，奥立公司有证据证明已支付的租金不低于220000元。对于恩大公司的第二项诉请，奥立公司认可125000元。退一步说，即便2012年12月1日至2013年11月30日的租金未支付，也已经超过诉讼时效，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2012年12月1日,恩大公司作为出租方(甲方)与奥立公司作为承租方(乙方)签订了《租房协议》。约定,奥立公司承租恩大公司位于繁昌经济开发区的厂房用于生产经营,租赁期限为2012年12月1日至2013年11月30日,年租金为360000元(不含税)；奥立公司首付租金180000元于协议生效之日起15日内支付,第二次租金180000元于2013年5月10日前支付,协议自双方签章生效；租赁到期前一个月,乙方如需续租,应及时与甲方联系,并签订新的租赁协议。2013年12月1日,奥立公司与恩大公司续签了《租房协议》,续签租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日,租金调整为250000元每年,其他租赁条件约定与双方原签订的租赁协议相同。协议履行过程中，双方经协商于2014年3月终止了《租房协议》，奥立公司同意支付半年租金。由于奥立公司未能依约支付租金，恩大公司借用并扣留了奥立公司的部分机械设备，后奥立公司为返还原物诉至法院，2019年9月12日芜湖市中级人民法院作出（2019）皖02民终1957号判决书，判决恩大公司返还借用的、扣留的机械设备。另外，当初出租的厂房现在由恩大公司实际控制。 本院认为，恩大公司与奥立公司签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点一是奥立公司欠付租金的具体数额？二是恩大公司主张的租金是否已过诉讼时效？ 案涉的租赁房屋现已由恩大公司实际占有和控制，故恩大公司主张奥立公司腾让承租厂房并与恩大公司办理移交手续无事实和法律依据，本院不予支持。 关于奥立公司欠付租金的具体数额，本院认为，2012年12月1日至2013年11月30日的租金奥立公司已支付220000元，尚欠140000元。恩大公司认为其公司账户中从未收到该220000元租金，但奥立公司提供了恩大公司2013年7月18日、8月12日出具的20000元的收条各一张，明确载明系2013年下半年租金，收条加盖了恩大公司印章和恩大公司财务专用章，应当认定恩大公司已收到该40000元租金。结合奥立公司提供的另三张收条复印件、恩大公司负责人李仁宝领取的奥立公司出具的现金支票两张计92000元，可以认定恩大公司已经收取了2012年12月1日至2013年11月30日上半年度的租金及下半年度的租金40000元，合计220000元。奥立公司认为下半年的租金也已全部支付，但并无相关证据佐证，故对奥立公司的这一辩解本院不予采信。奥立公司承认《租房协议》终止后应付的半年租金125000元未支付，加上尚欠上年度的租金140000元，合计欠付租金265000元。 关于恩大公司主张的2012年12月1日至2013年11月30日的租金是否超过了诉讼时效问题，本院认为没有超过诉讼时效。理由是2014年3月双方终止《租房协议》后，因奥立公司未及时足额支付租金，恩大公司立即采用借用、扣留奥立公司部分机械设备的方式来保障租金债权的实现，这一借用、扣留机械设备的行为表明恩大公司并未怠于行使租金的收取权，故对奥立公司主张该部分租金已超过诉讼时效的抗辩本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告安徽奥立金属制造有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽恩大阀门机械有限公司租金合计265000元； 二、驳回原告安徽恩大阀门机械有限公司的其余诉讼请求。 本案案件受理费4288元（恩大公司预交），由奥立公司负担3000元，恩大公司负担1288元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  朱品波 二〇一九年十一月二十一日 书记员  田 青 附：适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。