沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初11244号 原告:徐赶，男，1986年12月31日出生，满族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：夏常安，男，1941年9月23日出生，汉族，系原告所在单位推荐代理人，住沈阳市大**。 被告：徐志礼，男，1940年1月13日出生，满族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：徐振良，男，1963年7月13日出生，满族，系被告儿子，住沈阳市东陵区。 被告：王艳英，女，1967年5月4日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。 委托诉讼代理人：夏琳，系辽宁保兴律师事务所律师。 原告徐赶与被告徐志礼、王艳英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐赶及其委托诉讼代理人夏常安，被告徐志礼及其委托诉讼代理人徐振良，被告王艳英及其委托诉讼代理人夏琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.判令原告与被告徐志礼签订的《房屋买卖协议书》有效；2.判令被告王艳英将占具的房屋交还给原告；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告徐志礼将政府对《集体土地房屋拆迁补偿与产权置换安置》的位于满堂街道满堂家园XX号楼XXX房，面积89.1平方米的房屋出卖给原告。双方于2018年8月6日签订了《房屋买卖协议书》，房屋出售价款150,000.00元，原告于2018年8月10日交付房屋价款。被告于2018年11月20日将摇号取得的置换房屋交原告占有。被告徐志礼又于2019年3月将以出卖给原告的房屋卖给被告王艳英，事后被告撬开入户门锁强行入住原告房屋。原告认为，被告与原告签订的房屋买卖协议不违反法律规定，且已交付了卖房款，入住了该房屋，是因政策原因暂时未能办理产权登记，故应认定双方签订的房屋买卖协议合法有效。被告徐志礼重复出卖房屋与被告王艳英签订的房屋买卖合同无效，被告王艳英应将房屋交还给原告，故原告提起诉讼。 被告徐志礼辩称，同意原告诉请。 被告王艳英辩称，其与被告徐志礼之间也签订了《房屋买卖协议书》，且其已交付全部购房款并在装修后入住至今，故对于被告王艳英与徐志礼之间的房屋买卖行为依法应当予以保护。2019年3月6日，被告王艳英与被告徐志礼签订《房屋买卖协议书》，双方约定被告徐志礼将其位于沈阳市浑南区，面积为89.1平方米的房屋卖给王艳英，价款为150,000.00元。协议签订后，王艳英向徐志礼支付购房款150,000.00元，徐志礼在收到该款项后签字确认，并向原告交付房屋，原告开始装修并在装修完成后入住至今。对于本次房屋交易，有徐志礼的子女徐X乾、徐X远及徐X玲作为中间人给予见证。上述事实充分证明，王艳英与徐志礼之间的房屋买卖系双方真实自愿的意思表示，并且双方均已按协议实际履行，故本次房屋买卖依法应当予以保护。因原告并未取得案涉房屋的物权，并不是案涉房屋的所有权人，因此本案原告无权要求王艳英交还案涉房屋。根据原告自述可知，由于本案案涉房屋尚未办理产权登记，因此无论原告的房屋买卖协议是否有效，其均未取得案涉房屋的物权凭证，即原告并不是案涉房屋的所有权人，其在法律上与出让人徐志礼之间尚属于债权的法律关系。那么在此情况下，原告作为徐志礼的债权人而并非是案涉房屋的所有权人，要求王艳英交还案涉房屋没有法律依据，依法不应予以支持。综上所述，虽然原告主张其与被告徐志礼之间签订的《房屋买卖协议书》有效，但是由于王艳英也以相同的方式与徐志礼签订了《房屋买卖协议书》，并且王艳英与徐志礼双方均已完成了交付义务，即王艳英支付购房款，徐志礼交付房屋，因此王艳英与徐志礼之间签订的《房屋买卖协议书》也属于有效协议，依法应当予以保护，同时由于王艳英已经对案涉房屋进行装修并实际占有使用至今，那么根据《物权法》的司法解释及《第八次全国法院民事上述审判工作会议（民事部分）纪要》中对于一房多卖情况的处理原则可知，应当优先保护王艳英的权益，故被告王艳英请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告王艳英的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据集体土地房屋拆迁补偿及产权置换安置协议书、选房通知、公证书、录音资料、视频、采暖费收据、回执本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，原告徐赶与被告徐志礼签订房屋买卖协议书一份，约定被告徐志礼将其拆迁安置取得的位于浑南区满堂街道满堂家园XX号楼XXX号房屋出卖给原告徐赶，房屋总价款150,000.00元。2018年8月10日，被告徐志礼向原告出具收条一份，写明收到原告徐赶购房款150,000.00元。 2019年3月6日，被告徐志礼又与被告王艳英签订房屋买卖协议书一份，约定被告徐志礼将其拆迁安置取得的浑南区满堂街道满堂家园XX号楼XXX号房屋出卖给被告王艳英，房屋总价款150,000.00元；2019年3月6日给付130,000.00元，剩余20,000.00元，于办理产权过户手续后一次性给付。该房屋买卖协议书上有被告子女徐X乾、徐X远、徐X玲作为中间人签字。合同签订后，被告王艳英入住涉案房屋至今。原告徐赶主张其与被告徐志礼签订的房屋买卖协议书合法有效，要求被告王艳英腾退房屋，双方协商未果，原告诉至法院。 另查明，涉案满堂家园XX号楼XXX号房屋尚未进行产权登记。 本院认为，原告徐赶与被告徐志礼均认可双方签订的房屋买卖协议系双方当事人自愿的、真实的意思表示，该房屋买卖协议的内容未违反法律法规的强制性规定，故对原告请求确认其与被告徐志礼签订的房屋买卖协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。但因原告徐赶尚未取得涉案房屋所有权，且涉案房屋现已由被告王艳英占有使用，在原告未能提供证据证明被告王艳英对涉案房屋的占有使用违反法律规定的前提下，其与被告徐志礼签订的《房屋买卖协议书》已无法继续履行。因原告尚未取得涉案房屋所有权，其并非涉案房屋所有权人，故其无权要求被告王艳英向其腾退房屋，故对其要求被告王艳英交还房屋的诉请，本院不予支持。关于原告申请的笔迹鉴定，因被告徐志礼当庭对原告提供的签有“徐志礼”字迹的收条的真实性予以认可，故对该收条上“徐志礼”的笔迹鉴定申请，本院不再予以处理。关于原告提出的对二被告签订的房屋买卖协议书上的“徐志礼”的笔迹及指纹进行鉴定的申请，本院认为，原告并未提出诉请对二被告间房屋买卖协议是否合法有效进行确认，且被告王艳英已另案提起诉讼，请求确认其与被告徐志礼签订的房屋买卖协议合法有效，故二被告间房屋买卖协议是否合法有效，并非本案审理焦点，因原告并非涉案房屋所有权人，故二被告间房屋买卖协议是否合法有效，原告均无权请求被告王艳英向其返还涉案房屋，故对该笔迹鉴定申请，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告徐赶与被告徐志礼于2018年8月6日签订的《房屋买卖协议书》有效； 二、驳回原告徐赶的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由被告徐志礼负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  程起华 审 判 员  朱 波 人民陪审员  金 丽 二〇一九年十一月七日 法官助理赵文新 书记员郑璐璐 附本判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。