中华人民共和国广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终17520号上诉人（原审原告）：武有政，男，1947年10月28日出生，加拿大籍公民，住所地深圳市宝安区。委托诉讼代理人：朱喆，广东华程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市宝安区福永物业发展总公司（原名深圳市宝安区福永镇物业发展总公司），住所地深圳市宝安区福永街道政丰北路**福润大厦**，统一社会信用代码91440300192479780Ａ。法定代表人：潘东海，总经理。委托诉讼代理人：周凤斌，广东卫权律师事务所律师。上诉人武有政因与被上诉人深圳市宝安区福永物业发展总公司（以下简称“福永物业公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。武有政上诉请求：1.撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三重字第11号民事判决书，改判福永物业公司应向武有政返还合作建房的投资款人民币4586500元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率自1995年2月12日计算至所有款项付清之日）；2.一、二审案件受理费由福永物业公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。一审认为“武有政已将其与福永物业公司签订的《合作兴建商住楼合同》中涉及××商住楼项目的权利义务转让给了案外人，其依据《合作兴建商住楼合同》被确认无效诉请福永物业公司返还其在该项目中的投入款项，没有事实依据”，认定错误。由福永物业公司与武有政实际履行的由原福永镇政府与武有政于1992年1月8日签订的《合作兴建商住楼合同书》及福永物业公司与武有政于1994年4月14日签订的《补充合同》，经（2001）深中法房终字第××号民事判决均为无效合同，上述合同所涉的开发建设项目为××阁住宅区和××路商住两个项目，上述判决对武有政与福永物业公司在××路商住项目所涉相关权利义务进行了清理，但对武有政与福永物业公司在××阁住宅区的项目所涉相关权利义务并未进行清理。1993年1月12日武有政与案外人杨某签订《协议书》将××商住楼项目的权利义务转让给案外人杨某。因武有政与福永物业公司签订《合作兴建商住楼合同书》及相关的《补充合同》为无效合同，基于这些无效合同，武有政将无效合同中的部分项目与案外人杨某签订的《协议书》也当然为无效协议。退一步来讲，即使该转让的《协议书》为有效协议，按该《协议书》第四条规定“如杨某不按期付款给武有政，杨某自愿将××阁房产给武有政处理，投资款酌情给回杨某。”因案外人杨某没有履行《协议书》，没有付款给武有政，××阁的房产由武有政处理。涉案的××阁房产项目，因案外人没有按约履行，事实上都是由福永物业公司管理和销售。武有政与福永物业公司签订《合作兴建商住楼合同书》及相关的《补充合同》被认定为无效后，福永物业公司理应对武有政在××阁项目投入的工程等款项负退还义务。综上所述，一审事实认定错误，故依法上诉请求撤销一审判决，保护武有政的合法权益。福永物业公司辩称：一、武有政将××商住楼项目权利义务转让给案外人，其要求福永物业公司返还项目投入款项没有事实依据。（一）项目权利义务转让过程：1、1992年3月30日武有政（卖方）与以杨某为代表的广良兴公司（买方）签订售楼合约，约定卖方将福永镇××阁的20栋住宅楼及德丰西路地段的三栋商住楼出售给买方；楼款总价为人民币2117.94万元；付款方式为买方付人民币450万元作为首期，余下款项作为支付土建、报建配套和办理各种手续费用开支；卖方负责办理建设报建手续和施工管理，卖方负责按照卖方的总体规划设计和按时付款。2、1993年1月7日，为妥善解决××商住楼因拖欠工程款引起的诉讼问题，以及明确利益关系人的权责，福永物业公司黄某、江某及武有政、沙井法庭潘某、林某法官开庭商讨，形成福永镇××商住楼问题处理会议纪要（详见武有政再审期间提交的证据2）。3、1993年1月12日，杨某、武有政、福永物业公司签订协议书，武有政将××商住楼项目权利义务转让给杨某为代表的广良兴公司。4、1993年2月12日，武有政退出××商住楼项目。（二）协议书合法有效，武有政以合作开发合同为由要求福永物业公司返还项目投入款项没有事实依据。杨某、武有政、福永物业公司三方签订协议书的目的是为了妥善解决××商住楼因拖欠工程款引起的诉讼问题，以及明确利益关系人的权责而设立的新的民事法律关系，协议书对武有政退出××商住楼项目进行了结算，其效力不受原合同效力的影响。依据协议书，武有政将××阁住宅区项目的权利义务转让给杨某，××阁项目工程由杨某接管，工程款由杨某与工程队解决，杨某另外支付武有政人民币500万元。协议书是三方当事人的真实意思表示，内容也不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。杨某、武有政、福永物业公司三方形成了新的民事法律关系，武有政是权利人，广良兴公司是债务人，福永物业公司是保证人。协议中对福永物业公司的承担何种保证责任约定不明确，根据《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第二条第7款规定，福永物业公司仅承担赔偿责任，即使杨某没有付清全部款项，武有政也应当首先请求杨某清偿债务，强制执行杨某的财产仍不足以清偿其债务的，才由福永物业公司承担赔偿责任。武有政以合作开发合同为由要求福永物业公司返还项目投入款项没有事实依据。二、武有政在××商住楼项目事实上并未投入自有资金，其通过项目转让获得了巨额回报。1、武有政在××商住楼项目事实上并未投入自有资金，武有政在1992年1月18日以深圳国际房地产咨询股份有限公司名义与宝安县福永镇人民政府签订合作兴建商住楼合同，随即在1992年3月30日，武有政就与以杨某为代表的广良兴公司签订售楼合约，并收取了广良兴公司和杨某支付的首期款450万元及工程款人民币100万元，而武有政诉称其投入项目的资金才458.65万元。2、协议书签订后，杨某通过福永物业公司支付了项目转让款人民币430万元给武有政，1993年1月19日支付75万元，1993年2月20日支付50万元，1993年3月8日支付55万元，1993年4月29日支付250万元。综上，武有政在××商住楼项目事实上并未投入自有资金，其通过项目转让获得了收益人民币980万元（该金额仅为福永物业公司可以提供付款凭证的金额，未包括杨某、广良兴公司支付的其他金额），扣除其投入××商住楼项目的资金，其还获得了巨额回报。三、武有政提起本案已诉讼时效和保证期间。协议书约定的付款期限及实际付款时间均发生在1993年期间，武有政时隔17年后才提起诉讼，已过诉讼时效和保证期限。综上所述，武有政将××商住楼项目权利义务转让给案外人，不但收回了全部投资成本，还获得了巨额回报，其要求福永物业公司返还项目投入款项没有事实依据，恳请依法驳回武有政的诉讼请求。武有政向一审法院起诉请求：一、福永物业公司立即向武有政返还合作建房的投资款人民币4586500元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率自1993年2月12日计算至所有款项付清之日止；截至起诉之日：该利息为人民币6952801.479元）；二、本案诉讼费由福永物业公司承担。一审法院认定事实：1992年1月8日，宝安县福永镇人民政府（甲方，已变更为宝安区福永街道办事处，以下简称福永镇政府）与深圳市宝安县宏源实业有限公司（乙方，以下简称宏源公司）签订《合作兴建商住楼合同书》【以下称《合作兴建商住楼合同书（1992年1月8日）》】，约定：一、合作形式。1、甲方提供福永新城区××阁住宅区和××路南面商住用地（详见红线图），由乙方投资兴建商住楼宇。2、甲乙双方严守合同，各尽其责。按商住楼建设总面积或销售总额分成。二、建筑标准。根据设计要求，楼宇装修要达到较高档次，要求外墙铺小面砖或马赛克，铝合金门窗，，地面锦砖洗手间配有洁具、座厕以及设有室内天线、电话线，露台有防盗网，室内有完善供水供电设施。三、各方责任。甲方责任：1、负责好征地、土地使用手续（包括拆迁、青苗赔偿等），协调处理好有关单位关系。2、办理项目立项、报建、领取许可证及有关基建报批手续。3、办理房产证及过户有关手续。4、负责土地的平整，修通主干道路、主干下水道、排污道，并接通水电到红线图边沿。乙方责任：1、负责提供商住楼建设资金（含土建、报建、装修及县、镇有关部门所收的全部费用），以及红线范围内配套设施建设的全部资金。2、保证商住楼的设计和建设符合福永镇新镇总体规划要求和达到较高档次的标准。3、乙方须在签约合同一个月之前预付人民币30万元给甲方作为土地综合开发费，该款项可从今后利益分成甲方应得部分中扣回。四、利益分配。商住楼建成后，经验收合格，双方按建筑总面积（或销售总额）分成，甲方得35%，乙方得65%。五、本合同如有未尽事宜，双方应本着平等互利的原则协商解决。六、本合同经双方签字后生效。福永镇政府及宏源公司均在该合同上加盖公章，武有政作为宏源公司代表签字。经查，武有政为宏源公司法定代表人，该公司现已注销。同年1月18日，福永镇政府（甲方）又与深圳国际房地产咨询股份有限公司蛇口经营部（乙方）签订《合作兴建商住楼合同书》【以下称《合作兴建商住楼合同书（1992年1月18日）》】，约定：一、合作形式。1、甲方提供福永新城区××阁住宅区建设用地及××路南面商住用地（土地编号为1、3、6，土地面积详见红线图），由乙方投资兴建商住楼宇。2、根据供求关系分期分批开发商品房。由甲乙双方分别抽人成立筹建小组，共同参与管理，商品楼销售所得利益按比例分成。二、建设规模和标准。1、建设规模：根据目前情况初定在××阁兴建26栋6层高住宅楼，以及在××路建3栋8层高商住楼。2、建筑标准：根据设计要求，分别按高、中二个层次装修。要求外墙铺小面砖或马赛克，铝合金门窗，木夹板漆门，，地面锦砖厕所配有洁具、座厕。三、各方责任。甲方责任：1、负责办好征地、土地使用手续（包括拆迁、青苗赔偿等），协调处理好有关单位关系。2、办理项目立项、报建、领取许可证及有关基建报批手续及提供办公地点。3、办理房产证及过户有关手续。4、派出人员参与基建管理以及核算和销售方面的工作。5、负责土地的平整：修通主干道路、主干下水道、排污道，并接通水电到红线图边沿（即三通一平）。乙方责任：1、负责商品楼的建设工程费和红线图范围内道路、给排水、绿化、消防及报建等建设资金。2、负责甲方征地费用及三通一平费用。3、住宅楼用地按红线范围内百分之五十面积计算，500元/㎡；商住楼用地按600元/㎡（按实用面积计算）。在该合同签订后一个月内乙方须将地价款总金额的30%付给甲方，第6个月再付30%，一年内全部付清。4、乙方派出人员参与组织基建管理和核算、销售工作。四、利益分配。1、合作双方实行共同管理、共同经营、财务公开。所得利润按约定比例分成，同时按约定比例承担风险及亏损。2、商住楼对外发售后，先返还甲方土地作价款及乙方投入资金（不含利息）。还本后，纯利按二八分成，甲方20%，乙方80%。五、本合同如有未尽事宜，双方应本着平等互利的原则协商解决。六、本合同一式四份。甲乙双方各执二份。七、本合同经双方签字后生效。福永镇政府及深圳国际房地产咨询股份有限公司蛇口经营部均在该合同上加盖公章，武有政作为乙方代表签字。1992年6月3日，福永镇政府就福永物业公司的《关于福永镇中心区房地产开发问题的请示》作出批复（福府复字［×］×号）称：一、福永镇中心区的房地产开发，本着“统一经营、统一管理”的原则，所有商品房的建设项目，全部由你公司负责，请按规划要求切实组织实施。二、你公司成立前，原镇综合贸易开发部的所有业务，包括已建或在建的商品房项目，经批复的开发用地，由你公司全盘接管其资产及债权，债务，全部由你公司承接。三、中心城区的地产项目，按现行规划要求，请尽快开展工程建设，努力把中心城区建设好。该批复附件一“原镇综合贸易开发部资产、项目清单”载明：1、商品房：码头住宅区Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｇ、Ｈ住宅楼六栋，石龙头住宅区Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ住宅楼五栋，××阁住宅区33、34、35、36共四栋；2、土地使用权：经宝国土字［×］×号批准使用的石龙头地段（中心城区）开发用地二十三亩四分四厘。1992年3月28日，武有政（甲方）与案外人深圳国际房地产咨询股份有限公司蛇口经营部（乙方）签订一份《关于理顺蛇口交易分所与武有政先生合作关系之协议》，称由甲方出资、乙方出面，作甲方监护人，开发福永镇××阁住宅区达成以下协议：一、由甲方出资开发，盈亏自负。（该地产为商品房）该房产转为涉外商品房之所有税费由甲方支出。二、乙方出面，与甲方接洽所有该物业开发事宜。1、乙方负责办理一切房产过户手续。2、乙方提供给甲方港币、人民币账号各一个，专供该物业之开发周转使用。该物业之房产手续齐备，即归还。以后的开发合作另议。所有的税收，归口至□□□住宅工程公司支出。3、甲方支付乙方手续费为人民币35万元整，具体支付方式按甲方与港方签订之合同付款方式付款，即港方支付甲方楼款的20%时，甲方同时支付乙方手续费20%。楼款付完时，手续费付完，房产手续需办齐备。如合作过程中出现问题，双方本着友好协商维护共同利益，合理合法的原则协商解决。三、该协议自协议签署之日起生效，至××阁等之物业完工、房产手续齐备之日为止。协议签署当天，深圳国际房地产咨询股份有限公司蛇口经营部出具第008号《法人授权委托证明书》，授权武有政为其签订经济合同代理人，权限为“开发销售××阁等物业”，有效期限至1993年3月28日。1993年1月12日，杨某、武有政、福永物业公司签订了一份《协议书》，约定：一、××阁房屋工程由杨某接管，工程款由杨某与工程队协商解决，与武有政无关；二、由杨某付回人民币500万元给武有政，此款分四期清偿，第一期于1992年1月18日前支付人民币150万元；第二期于2月18日前付人民币100万元，第三期于3月18日前支付100万元；第四期于4月18日前付清余款人民币150万元（此款包括借款、利息、前付工程队费用、报建费、图纸费、委托费用等）；三、付清上述款项后，××阁房产与武有政无关，武有政无权干涉；四、如杨某不按期付款给武有政，杨某自愿将××阁的房产给武有政处理，投资款酌情给回杨某；五、现××阁的房产暂由福永物业公司代管和销售，如杨某不按期支付款项给武有政，由福永物业公司作担保付清”。但该协议书签订后，杨某并未按协议在1993年4月18日前付清款项。协议第四条约定，如杨某不按期付款给武有政，杨某自愿将××阁的房产给武有政处理，投资款酌情给回杨某。一审庭审中，武有政确认其已于1993年2月12日退出案涉项目。另查明，因在履行《合作兴建商住楼合同》过程中发生争议，福永物业公司将武有政诉至一审法院，要求确认双方合作建房合同无效，对所建的房屋进行评估，扣减福永物业公司所售楼款按实结算，房屋归福永物业公司所有，并将工程档案移交该公司。一审法院审理后，于1998年9月14日作出（1997）宝法房初字第××号民事判决，认定武有政与福永镇政府签订的《合作兴建商住楼合同》以及武有政、福永物业公司签订的《补充合同》违反了法律法规的规定，均为无效，并判决：“一、由原告福永物业公司与被告武有政履行的由福永镇政府与武有政于一九九二年一月八日签订的《合作兴建商住楼合同书》及原告福永物业公司与被告武有政于一九九四年四月十四日签订的《补充合同》均为无效合同。二、原告福永物业公司与武有政双方合作兴建的位于福永镇××路的有政楼Ａ、Ｂ、Ｃ三栋楼房（即发兴楼、有福楼、政永楼），除有福、政永楼的地1200平方米及二层800平方米应完工交给余来、庄胜外，其余均归原告福永物业公司所有。三、原告福永物业公司应返还三栋楼房原实建部分评估折价款4559356元给被告武有政。该款与武有政原出售楼房已收款港币325万元、人民币125万元相抵结算，原告福永物业公司实际不须再支付款。”（1997）宝法房初字第××号民事判决书发生法律效力后，武有政不服，申请再审，一审法院审查后启动再审程序进行审理，并于2000年9月23日作出（2000）深宝法房再字第××号民事判决书：“一、维持本院（1997）宝法房初字第××号民事判决第一项、第二项。二、原告福永物业公司返还三栋楼房的实建部分投资人民币8514093.93元及利息（从一九九三年十月十六日起按银行同期贷款利率计付至还款之日止）给被告武有政。三、被告武有政原出售楼房已收款人民币125万元、港币325万元（按1.06计）从上述原告还款中予以扣除。”福永物业公司不服上述判决，提起上诉，深圳市中级人民法院二审认定，双方合作建房关系无效，并于2001年4月13日作出（2001）深中法房终字第××号民事判决：“一、维持深圳市宝安区人民法院（2000）深宝法房再字第××号民事判决第一、三项及诉讼费分担部分。二、变更深圳市宝安区人民法院（2000）深宝法房再字第××号民事判决第二项为：武有政在本判决生效后30天内返还福永物业公司投资款人民币8514093.93元及利息（人民币8514093.93元，从1993年10月16日计至1994年6月18日，余下人民币819093.93元从1994年6月19日计至还款之日，利率按银行同期贷款利率计）”。一审法院认为，根据审理查明的事实可知，武有政、福永物业公司签订的《合作兴建商住楼合同》所涉开发建设项目为××阁住宅区和××路商住两个项目，确认武有政、福永物业公司间合同关系无效的（2001）深中法房终字第××号民事判决对武有政、福永物业公司在××路商住项目所涉相关权利义务进行了清理。本案中，武有政诉请返还的实际系其在××阁住宅项目中的投入款项，其诉讼请求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后财产返还的相关法律规定。但根据审理查明的事实可知，武有政于1993年1月12日与案外人和福永物业公司签订了《协议书》，约定在杨某向武有政支付人民币5000000元后，××阁房产与武有政无关，福永物业公司担保付清上述款项。之后，武有政于1993年2月12日退出××商住楼项目。上述事实足以说明武有政已将其与福永物业公司签订的《合作兴建商住楼合同》中涉及××商住楼项目的权利义务转让给了案外人，其依据《合作兴建商住楼合同》被确认无效诉请福永物业公司返还其在该项目中的投入款项，没有事实依据，一审法院不予支持。至于案外人是否履行了付款义务、福永物业公司是否履行了担保付款义务，属于另一法律关系，本案不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回武有政的全部诉讼请求。本案受理费人民币91036元，由武有政负担，受理费武有政已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，武有政与福永物业公司之间的合作项目包括××路商住项目及××阁住宅项目。双方就××路商住项目的纠纷已由（2001）深中法房终字第××号民事判决加以处理，故本案讼争标的仅限于××阁住宅项目。关于该项目，武有政、福永物业公司及案外人杨某于1993年1月12日签订了《协议书》，约定由杨某向武有政支付500万元后该项目工程由杨某接管，款项付清后，××阁住宅项目与武有政无关，如杨某不按期支付款项，由福永物业公司担保付清，及其他约定。故武有政与福永物业公司双方之间就××阁住宅项目签订的《合作兴建商住楼合同书》形成的法律关系已为武有政、福永物业公司及杨某之间签订的《协议书》所形成的法律关系所取代，武有政无权单独就《合作兴建商住楼合同书》向福永物业公司主张权利，而应根据三方签订的《协议书》的法律关系另循法律途径解决。综上所述，武有政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币43492元，由上诉人武有政负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 吴 春 泷审判员 许 莹 姣二〇一九年十一月十一日书记员 陈颖(兼)