广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤01民终20492号 上诉人（原审被告）：孔繁保，男，1952年7月7日出生，汉族，住广州市天河区。 被上诉人（原审原告）：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市东风中路**时代地产中心**。 法定代表人：邹立勇，公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔庆宁，广东金鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦方静，广东金鹏律师事务所实习律师。 上诉人孔繁保因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 孔繁保上诉请求：撤销一审判决，驳回悦华公司的诉讼请求。事实与理由：本人于1986年服刑完毕后由政府安置就业取得仓边路三阳里商铺的经营权，其后因拆迁被安置至涉案商铺并一直经营至今，我方要求政府重新安置。 悦华公司辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，第一项判决正确。判决第二项保留孔繁保使用涉案商铺一年是错误的，因为一审法院认为对方是拆迁安置户，所以我方放弃上诉。我方认为孔繁保要求驳回一审是错误，双方的合同期限已经届满，双方成立的是不定期租赁合同关系。根据合同法约定，孔繁保有义务在合同期满后将涉案商铺返还给悦华公司。 悦华公司向一审法院起诉请求：1.解除悦华公司、孔繁保的不定期租赁关系；2.孔繁保将越秀区解放北xxx号商铺腾空交还悦华公司；3.孔繁保按每月1700元的标准向悦华公司支付2018年9月1日至实际交还商铺之日的房屋占用费。 一审法院查明事实：2016年3月22日，广州市城建安置房事务中心出具《授权委托书》，记载就广州市道路扩建工程办公室管理的无产权物业统一委托由悦华公司进行管理，其附件《无产权物业出租明细汇总表》有记载涉案商铺。 2017年6月15日，悦华公司（甲方）与孔繁保（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将越秀区解放北xxx号的物业出租给孔繁保使用，出租物建筑面积21.25平方米，用于商用（经营小食店），租赁期为2017年5月1日至2018年4月30日止，每月租金1700元，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方；乙方须一次性向甲方一次性缴付租赁保证金5100元，水电周转金500元，如乙方违反本合同规定的义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回；租赁期间，如市政建设或拆迁安置征收，政府有关部门或物业业主需要收回使用，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让租赁物的，本合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应按照甲方通知时间无偿腾空退出并将租赁物交还甲方接管验收，甲方除无息退还保证金和水电周转金外，对乙方所投入的装修费用以及其他均不作任何补偿；如乙方逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额百分之一的滞纳金；乙方逾期超过三十天，甲方有权对租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款及解除合同通知书等。合同签订后，孔繁保使用涉案商铺至今。 庭审中，孔繁保陈述虽其就涉案商铺的相关问题曾向广州市道路扩建工程办公室进行反映，但广州市道路扩建工程办公室未有回复。涉案商铺已办理营业执照，登记的经营人张少燕是其妻子，并提交了：1.广州市工商行政管理局越秀分局于2010年5月12日核发的《个体工商户营业执照》（复印件），载明广州市越秀区少燕食品店的经营场所为涉案商铺，经营者为张少燕，原核准日期为2007年9月26日。2.广州市道路扩建工程办公室于2005年4月6日出具的《场地证明书》（复印件），载明涉案商铺是其办所有物业，现委托广州市道路扩建工程物业发展中心安置给孔繁保经营使用。悦华公司对证据1的真实性、合法性无异议，但认为涉案租赁合同已到期，孔繁保应腾空交还涉案商铺。对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。 本案审理过程中，悦华公司确认孔繁保向其支付租金至2019年8月。 一审法院认为：悦华公司与孔繁保自愿签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但孔繁保仍使用涉案房屋，且悦华公司仍按约定收取孔繁保支付的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，悦华公司可随时要求解除合同。故悦华公司要求就涉案商铺解除与孔繁保的租赁关系的请求，一审法院予以支持。关于孔繁保提出该涉案商铺是广州市道路扩建工程办公室安置给其的抗辩意见，虽其提供的《场地证明书》为复印件，但结合其提交的涉案商铺的营业执照颁发日期为2010年5月12日，原核准日期为2007年，时间在悦华公司被授权委托管理涉案商铺及悦华公司、孔繁保双方签订物业租赁合同之前，可印证孔繁保在涉案商铺经营与广州市道路扩建工程办公室有一定的关系，故孔繁保使用涉案商铺并不是源自悦华公司，一审法院给予孔繁保一定时间的暂用期。鉴于悦华公司确认孔繁保支付租金至2019年8月，而合同解除后孔繁保是否拒付租金或占用费的事实尚未发生，故本案不予以调处。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起，广州市悦华物业管理有限公司与孔繁保就广州市越秀区解放北xxx号商铺的租赁关系解除。二、孔繁保自一审判决发生法律效力之日起，暂用广州市越秀区解放北xxx号商铺一年。三、驳回广州市悦华物业管理有限公司其他诉讼请求。一审受理费100元，由广州市悦华物业管理有限公司负担50元，孔繁保负担50元。 二审期间，孔繁保提交证据五份，证据1.标注日期是1993年2月26日的营业执照（有原件）。证据2.1987年的个体户营业执照（复印件）。证据3.1993年广州市道路扩建工程办公室证明（复印件）。证据4.2002年4月25日营业执照（复印件）。证据5.2012年企业注册表（有原件）。拟证明：案涉商铺由政府安置给孔繁保使用。 悦华公司对上述证据发表意见如下：证据1.标注日期是1993年2月26日的营业执照有原件，仅仅说明孔繁保有经营行为，与本案签订合同履行没有直接关系，所以关联性不予确认。其他证据均没有原件，所以对其三性均不予认可。 经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。 悦华公司与孔繁保签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同期满后，双方没有续签租赁合同，但孔繁保仍使用涉案房屋，悦华公司仍按约定收取孔繁保支付的租金，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但根据法律规定，悦华公司可随时要求解除合同。故一审判令解除悦华公司与孔繁保的租赁合同关系正确，本院予以维持。本案双方的租赁合同虽然解除，但考虑到案涉商铺属于安置用房，一审法院给予一年暂用期亦属合理，本院予以维持。 本案系租赁合同纠纷，一审以物权保护纠纷确定案由有误，应予以纠正。由于一审虽以物权保护纠纷作为案由，但认定事实及适用法律均以租赁合同关系处理，处理结果亦并无不妥，本院予以维持。上诉人孔繁保的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孔繁保负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 佐 审判员 郑怀勇 审判员 闫 娜 二〇一九年十一月二十七日 书记员 王日平 郭丽淳