福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2277号 上诉人（原审原告）：吴炎坤，男，1985年8月29日出生，汉族，住福建省平和县。 上诉人（原审原告）：叶珠婷，女，1983年3月29日出生，汉族，住福建省平和县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡超群，福建新立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄阿平，男，1959年8月28日出生，汉族，住福建省平和县。 被上诉人（原审第三人）：赖龙巧，男，1972年11月11日出生，汉族，住福建省平和县。 被上诉人（原审第三人）：陈丽真，女，1973年11月10日出生，汉族，住福建省平和县。 上诉人吴炎坤、叶珠婷因与被上诉人黄阿平、赖龙巧、陈丽真案外人执行异议之诉一案，不服福建省平和县人民法院（2019）闽0628民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人吴炎坤、叶珠婷的委托诉讼代理人胡超群、被上诉人黄阿平、赖龙巧、陈丽真到庭参加诉讼。本案现已审理。 吴炎坤、叶珠婷上诉请求：撤销一审判决，改判对平小字第××号房屋给予解封。事实和理由：涉案房屋买卖合同签订在前，法院查封在后，吴炎坤与赖龙巧、陈丽真于2017年4月6日办理交接手续，同日入住。房屋的水电已过户至吴炎坤名下，吴炎坤已经支付830000元，尚欠200000元，愿意交付法院执行。涉案房屋未罗理过户，吴炎坤不存在过错，最高人民法院《关于人民法院罗理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定可阻却法院执行的情形。2、一审认定未办理过户登记，吴炎坤存在过错，理由不能成立。赖龙巧、陈丽真不可能将其被列为失信被执行人告知吴炎坤，吴炎坤是在房屋被查封时才知情，且将购房款700000元转入中介账户及按赖龙巧、陈丽真指示将130000元转入其女儿账户，并非串通及逃避法院的冻结。3、赖龙巧、陈丽真欠黄阿平债务100000元，查封的房屋1000000元，吴炎坤尚有200000元购房款足够偿还现在的债务，法院查封房屋有失公平。 黄阿平辩称，钱还给我就可以了。 赖龙巧、陈丽真辩称，吴炎坤知道我们是被执行人，网上都有公告。是因为没有钱才要卖房屋给吴炎坤。 吴炎坤、叶珠婷向一审法院起诉请求：撤销（2018）闽0628执异5号执行裁定书，解除对平小字第××号房产的查封。 一审法院查明：2016年10月8日，黄阿平以已生效的（2016）闽0628民初1225号民事调解书向法院申请强制执行赖龙巧、陈丽真的财产，法院于同日立案。2017年3月29日，赖龙巧、陈丽真与吴炎坤、叶珠婷签订《房地产买卖协议书》，该协议约定赖龙巧、陈丽真将位于平和县间房屋（房屋所有权证号为：漳房权证平小字第××号）转让给吴炎坤、叶珠婷，总成交价为1030000元。2017年4月6日，赖龙巧、陈丽真与吴炎坤签订《购房款结算单》，双方共同确认：吴炎坤已分别于2017年3月16日、2017年3月28日、2017年3月29日，通过银行转账方式向赖龙巧的女儿赖晓钰的银行账户转账支付10000元、8000元、110800元，共计128800元；吴炎坤已于2017年3月29日按赖龙巧、陈丽真的要求将购房款700000元通过银行转账方式分四次转入曾四省的银行账户，该款项全额用于偿还赖龙巧、陈丽真欠银行的贷款并办理房产解押，同时，吴炎坤当日以现金支付购房款1200元给赖龙巧、陈丽真；对于未支付的购房款200000元，双方合同约定待两证办好后支付。2017年4月6日，买卖双方对房屋进行交接。法院于2017年4月6日依职权作出（2016）闽0628执572号执行裁定，查封赖龙巧、陈丽真所有的址在平和县间房产（房屋所有权证号为：漳房权证平小字第××号）查封期间为三年。吴炎坤、叶珠婷因不服法院（2016）闽0628执572号执行裁定，于2017年8月1日向法院提出书面异议，法院审查后于2017年8月14日以（2017）闽0628执异5号执行裁定书裁定驳回吴炎坤、叶珠婷的异议请求。吴炎坤、叶珠婷不服，向漳州市中级人民法院申请复议，漳州市中级人民法院审查后于2018年9月27日以（2018）闽06执复18号执行裁定书裁定撤销该院（2017）闽0628执异5号裁定书，发回该院重新审查。该院经审查，于2018年10月29日以（2018）闽0628执异5号执行裁定书裁定驳回吴炎坤、叶珠婷的异议请求。吴炎坤、叶珠婷在法定期限内向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案吴炎坤、叶珠婷提起案外人执行异议之诉，其主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，而房屋作为典型的不动产，基于合同而继受取得物权的，物权变动需要有合法有效的合同且经登记后才能生效。虽然吴炎坤、叶珠婷认为其与第三人的房屋买卖合同真实有效且已实际占有该涉讼房屋并完成了房产评估等手续，但因吴炎坤、叶珠婷尚未付清全部购房款且双方未办理过户登记手续，不发生物权转移效力，该房屋的所有权仍然归第三人所有。吴炎坤、叶珠婷主张其对双方未办理过户手续的原因无过错,但在庭审中，赖龙巧、陈丽真陈述在双方在进行房屋买卖过程中，赖龙巧、陈丽真已告知吴炎坤、叶珠婷其已因债务问题被法院列为失信被执行人、吴炎坤、叶珠婷也承认知道赖龙巧、陈丽真欠别人债务并且还去土地所、房管局询问能否过户，而且吴炎坤、叶珠婷将购房款支付给案外人而非赖龙巧、陈丽真本人的种种行为来看，吴炎坤、叶珠婷对涉讼房屋存在被法院查封的风险是应当能够预见到的，故吴炎坤、叶珠婷对涉讼房屋未办理过户登记不存在过错的主张，不予采纳。 综上所述，吴炎坤、叶珠婷对涉讼房屋所主张的权利不足以排除该院对该房屋的强制执行。该院于2017年4月6日依职权裁定对吴炎坤、叶珠婷名下的该讼争房屋进行查封行为并无不当，吴炎坤、叶珠婷请求撤销该院（2018）闽0628执异5号执行裁定书，解除对平小字第××号房产的查封，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回吴炎坤、叶珠婷的诉讼请求。案件受理费100元，由吴炎坤、叶珠婷负担。 二审期间，本案各方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。吴炎坤、叶珠婷提出一审遗漏认定2017年3月30日，吴炎坤、叶珠婷申请房屋过户登记，向平和县住房保障与房地产管理局、平和县测绘队缴纳了测绘费。 本案各方当事人在二审均未提交新的证据。 另查明，2017年3月30日，吴炎坤向平和县住房保障与房地产管理局交纳住房转让手续费（存量住房），同日，吴炎坤、叶珠婷向平和县村镇建设测绘队交纳测绘费。 再查明，2019年11月6日，吴炎坤、叶珠婷根据法院要求向一审法院账户存入200000元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴炎坤、叶珠婷在法院查封之前已经与赖龙巧、陈丽真签订了书面的房屋买卖合同，该合同系双方之间当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴炎坤、叶珠婷在法院查封之前已就讼争房屋交纳大部分购房款，余款约定过户后支付，为此交纳了办理过户的转让费、测绘费，同时，将讼争房屋的水电费转移到其名下并支付了水电费。办理交接房屋的同日才被法院查封，可视为吴炎坤、叶珠婷实际占有房屋。二审期间，吴炎坤、叶珠婷根据法院要求，将购房款的余款200000元汇入法院账户，讼争房屋未办理过户登记并非吴炎坤、叶珠婷自身原因所致。吴炎坤、叶珠婷对讼争房屋的请求权具有足以排除执行的效力。一审法院以吴炎坤、叶珠婷知道赖龙巧、陈丽真属被执行人，对讼争房屋存在被法院查封的风险应当能够预见，而认定吴炎坤、叶珠婷的主张权利不足于排除法院的强制执行不当。 综上，吴炎坤、叶珠婷上诉请求成立，应予支持。一审适用法律错误，予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于执行人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三百一十二条规定，判决： 一、撤销福建省平和县人民法院（2019）闽0628民初697号民事判决； 二、不得执行福建省平和县间房屋（房屋所有权证号为：漳房权证平小字第××号），并解除对该房屋的查封、冻结。 本案一、二审案件受理费各100元，均由黄亚平负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 二〇一九年十一月八日 法官助理黄倩茹 书记员吴茵婷