湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终954号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张家界农村商业银行股份有限公司，住所地张家界市永定区古庸路**。 法定代表人：龙芳，董事长。 委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张家界华宇置业有限责任公司，住，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处教场居委会教场路**/div> 法定代表人：张世明，董事长。 委托诉讼代理人：张爱兵，湖南风云律师事务所律师。 上诉人张家界农村商业银行股份有限公司（以下简称“张家界农商银行”）因与被上诉人张家界华宇置业有限责任公司（以下简称“张家界华宇公司”）合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人张家界农商行的委托诉讼代理人向波、被上诉人张家界华宇公司的委托诉讼代理人张爱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张家界农商银行上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人要求退还100万元保证金的诉讼请求，并支持上诉人在原审中提出的“要求被上诉人为上诉人办理好办公楼8041.2平方米土地单独使用权的不动产登记，如不能登记应退还上诉人土地款1264万元”的反诉请求；3、一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。在二审庭审中，张家界农商行将要求退还的土地款数额变更为985.4214万元。事实与理由：被上诉人应当给上诉人办公楼8041.2平方米土地单独使用权并独立登记，是双方真实意思的表示。被上诉人没有为上诉人办理办公楼8041.2平方米土地的单独使用权的不动产权利证书，给上诉人造成巨大损失，应驳回被上诉人返还100万元保证金的请求，并支持上诉人要求被上诉人返还土地款的请求。 张家界华宇公司辩称：1、本案按项目宗地面积进行登记是政策规定；2、双方没有约定按市农商银行单独使用权土地面积8041.2平方米进行登记；3、现产权登记事项（按总面积20257.2平方米登记）也是上诉人自身申请的意见；4、华宇公司办妥不动产权证后交付给市农商银行，市农商银行并未提异议，并出具了收条；5、现登记事项并未对市农商银行权益造成任何影响，相反还扩大了其土地使用权的面积。综上，证已办妥，上诉人应按约定退还被上诉人的保证金100万元，房屋及土地已交付使用，上诉人要求退还已转换为购房款的土地款没有道理，原判正确，请求二审维持。 张家界华宇公司向一审法院起诉请求：1、被告返还原告保证金100万元；2、本案诉讼费用由被告承担。 张家界农商银行向一审法院反诉请求：1.要求原告（反诉被告）按照《合同》约定赔偿被告（反诉原告）经济损失1264323.86元；2.由原告（反诉被告）承担反诉费用。 一审法院认定事实：1、原告(反诉被告)通过拍卖竟买取得中国石化集团资产经营管理有限公司湖南石油分公司一宗国有土地使用权后，于2009年9月28日与被告（反诉原告）签订了《房地产定向开发合同》一份，该合同约定由被告（反诉原告）方出资，并以原告（反诉被告）方的名义负责开发建设永定区农村信用社农园工程项目。2014年1月21日，原、被告双方及张家界华宇建安有限责任公司签订了《张家界农商行办公楼代建合同书》一份，该合同约定：被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）给被告（反诉原告）修建办公楼。 2、2016年4月6日，原、被告双方签订了《购买办公楼相关事项协议书》，该协议书约定：原告（反诉被告）应在该协议签订后18个月内给被告（反诉原告）办理好房地产权证书，因政府职能部门的不可抗力行为及被告提供相关资料延误等问题造成办证延期的情形除外。 3、2016年9月23日，原、被告双方签订了《关于对的补充协议》一份，该补充协议约定：原告（反诉被告）清算给被告（反诉原告）的款项包括原《购买办公楼相关事项协议书》中第三条中的第1、第2款和购房应留足的保证金（按房屋销售总额的100万，以及应支付给原告（反诉被告）的不确定性款项）。原告(反诉被告)在将不动产权证办妥交付被告（反诉原告）后，全额返还保证金（办证时间以2016年4月6日《购买办公楼相关事项协议书》约定为准）。 4、2018年10月30日，原告（反诉被告）就本案诉争的房屋向张家界市不动产登记中心提出了《张家界市不动产登记申请书》，该申请书中申请的原不动产权属证书号为湘（2018）张不动产权第××号，土地面积为20257.2平方米，并且，该申请书已经过原、被告双方共同签字盖章予以确认。 5、2018年11月26日，原告（反诉被告）取得了张家界市国土资源局颁发的湘(2018)张不动产权第0013599号、0013598号、0013600号、0013721号、0013601号、0013590号、0013602号、0013603号、0013606号、0013604号、0013605号、0013724号、0013722号、0013720号、0013636号、0013591号、0013594号、0013593号、0013595号不动产权证书后（共计十九份），于2018年11月26日将该十九份不动产权证书交给了被告（反诉原告），并且，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）出具了收到不动产权证书的收条。 6、2018年12月27日，原、被告双方共同向张家界市不动产登记中心提出了《关于请求分割张家界农商行所购金华苑小区写字楼土地分宗并独立登记的报告》一份，要求将被告（反诉原告）所享有的8041.2平方米土地的产权分宗独立办理在被告（反诉原告）名下。2018年12月28日，张家界市不动产登记中心给被告（反诉原告）出具了《张家界市不动产登记不予受理的告知书》一份，该告知书根据物权法和七十三条之规定，决定对被告（反诉原告）要求分宗独立办理8041.2平方米土地产权的申请不予受理。 7、2017年至2018年度，因国家正处于国家机构改革时期，国土资源职能部门与房地产管理职能部门进行机构合并，故张家界市不动产登记中心暂时停止了办理房地产相关登记证书。 8、本案诉争的被告（反诉原告）所享有的房屋使用土地（土地面积共计8041.2平方米）与金华苑小区所使用的土地属于同一宗出让土地，该宗出让土地面积共计20257.2平方米。 9、2017年6月28日，张家界市国土资源局的（2017）10号《会议纪要》的意见：（1）从2017年7月1日起，商品房开发小区土地使用权类型为出让的，宗地不再分摊土地面积，宗地面积填写该宗地的独自使用权面积，并注明全体业主共有，原来已经分摊的再办理转移、变更等登记时于以取消；（2）土地使用权类型为划拨的，仍按分割方案进行土地分摊。 一审法院认为：原告（反诉被告）张家界华宇公司与被告（反诉原告）张家界农商行买卖合同纠纷一案，双方争议的焦点是：（1）原、被告双方在履行合同期间是否存在违约，原告（反诉被告）的诉讼请求是否应当予以支持；（2）被告（反诉原告）的反诉请求是否应当予以支持。 一、原、被告双方签订的《购买办公楼相关事项协议书》和《关于对的补充协议》是客观存在的，也是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的《购买办公楼相关事项协议书》和《关于对的补充协议》合法有效。 二、关于原、被告双方在履行合同期间是否存在违约，原告（反诉被告）的诉讼请求是否应当予以支持。 1、因本案诉争的房屋使用土地与金华苑小区所使用的土地属于同一宗出让土地（原不动产权属证书号为湘（2018）张不动产权第××号，土地面积为20257.2平方米），原、被告双方签订的合同均没有明确约定将被告所享有的8041.2平方米土地使用权分开独立办理相关土地权证书，张家界市不动产登记中心根据张家界市国土资源局的意见也没有将该8041.2平方米土地使用权分开独立办理在被告（反诉原告）名下，并且，原告（反诉被告）在办理本案诉争房屋不动产转移登记证书向张家界市不动产登记中心申请时，被告（反诉原告）已在该申请书上签字盖章确认，这足以佐证被告（反诉原告）当时已认可了原告（反诉被告）的办证申请，同时也得到了房管部门的审核同意。因此，原告（反诉被告）所办理的本案诉争的不动产权证书得到了被告（反诉原告）的认可，没有违反双方的合同约定。虽然，原告（反诉被告）没有按照合同约定的期限给被告（反诉原告）办理不动产权证书，延期于2018年11月26日才将本案诉争的不动产权证书交给被告（反诉原告），但是，原告（反诉被告）延期交付不动产权证书是因国家国土资源职能部门与房地产管理职能部门进行机构合并暂停办理房地产相关登记证书所造成的。因此，根据原、被告双方有关“乙方应在本合同签订后18个月内为甲方办理好房地产权证书，因政府职能部门的不可抗力行为及甲方提供相关资料延误等问题造成办证延期的情形除外。”的约定，原告（反诉被告）延期给被告（反诉原告）交付不动产权证书没有违反双方的合同约定。综上，原告（反诉被告）所办理的本案诉争的不动产权证书，以及延期给被告（反诉原告）交付不动产权证书，均没有违反双方的合同约定，不构成违约。被告（反诉原告）有关原告（反诉被告）所办理的本案诉争的不动产权证书，以及延期给被告（反诉原告）交付不动产权证书的行为已构成违约的辩称意见，理由不充分，也不符合双方的合同约定，不予采纳。 2、由于原、被告双方签订的合同已经约定原告（反诉被告）在将不动产权证办妥交付被告（反诉原告）后，被告（反诉原告）应全额返还保证金，并且，原告（反诉被告）已按照双方合同约定将不动产权证办妥并交给被告（反诉原告），没有构成违约，但被告（反诉原告）却至今没有按照双方合同的约定履行返还原告（反诉被告）保证金的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，以及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告（反诉原告）应当按照双方合同的约定返还原告（反诉被告）的保证金。因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退回保证金100万元的诉讼请求，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，予以支持。 三、关于被告（反诉原告）的反诉请求是否应当予以支持。 原、被告双方在履行本案诉争合同的过程中，原告（反诉被告）已按照双方合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告（反诉原告）却至今没有按照双方合同的约定履行返还原告（反诉被告）保证金100万元的义务，其行为已构成违约，故被告（反诉原告）以原告（反诉被告）违反双方合同的约定为由，要求原告（反诉被告）赔偿相关损失的诉讼请求，理由不正当，不符合双方的合同约定和法律规定，并且，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失1264323.86元的诉讼请求，证据不足。因此，被告（反诉原告）的反诉请求，理由不正当，证据不足，不符合双方的合同约定和法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司返还原告(反诉被告)张家界华宇置业有限责任公司的保证金100万元，并定于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司的反诉请求。案件本诉受理费13800元，减半收取6900元，反诉受理费48820元，共计55720元，由被告(反诉原告)张家界农村商业银行股份有限公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了两组证据，第一组是《张家界农村商业银行新办公楼移交情况一览表》一份，拟证明张家界农商行对其享有的8041.2平方米土地有单独使用权；第二组是《不动产勘测定界报告书》一份，拟证明华宇公司应当返还土地款985.4214万元。被上诉人质证后认为该两组证据都不是新证据，且不能达到其证明目的。理由因政策变化，不能单独办理8041.2平方米的单独土地登记证，只能办理整个项目的土地面积（20257.2平方米）的登记证书，且已办好并交付，上诉人不仅享有8041.2平方米的土地使用范围，而且享有20257.2平方米的土地使用范围；返还985.4214万元土地款不成立，因该款已按双方约定转换为购买房屋的价款，不存在再退土地款。 对双方当事人在二审争议的事实，本院认定如下：一、有关办证问题。不能单独办理8041.2平方米的土地登记证，只能办理整个项目土地面积（20257.2平方米）的登记证，是国家重新规定商品房土地面积不能分摊造成的，双方按国家政策办证，不属违约行为，上诉人张家界农商银行认为其他业主妨碍本单位办公及停车，要求单独使用办公楼周围的8041.2平方米的土地，与国家政策不符，故其享有土地单独使用权的主张不予认定。二、有关1264万元土地款的问题。双方开始是代建房屋关系，张家界农商银行按约定交纳1264万元的土地款，后因政策原因，双方将代建房屋变更为购买房屋，原交纳的土地款1264万元转换为购房款。经双方当庭核算，上诉人购买被上诉人临街楼房一栋（含地下停车库），面积约13704平方米（不含地下停车库面积），付款总额约6285万元（包含土地款1264万元），均价约为每平方米4586元。其价格与当地临街写字楼的价格大体相当。故本院认定原约定的1264万元土地款已转换为购楼价款。一审查明的事实清楚，证据充分，本院予以认可。 本院认为，本案双方争议的是两个焦点问题。一是上诉人应否返还被上诉人保证金100万元，二是被上诉人应否返还上诉人土地款1264万元中的985.4214万元。就此两问题分析如下（事实和相应理由详见前述二审争议事实认定内容）：被上诉人已依法给上诉人办理了其购买的办公楼的不动产权证，虽然所办证件的土地面积不符合合同约定，但不属违约行为，理由是国家商品房使用土地登记政策发生变化，土地登记不再分摊，属情势变更。双方按这一规定共同向不动产登记机关申请办理了不动产证，并交付上诉人，上诉人收到所办证件后，理应返还被上诉人100万元保证金。双方由定向开发房地产到购买办公楼，上诉人所交纳的1264万元土地款已按双方新签订的合同约定转变为购房款，双方房款两清，故该土地款不应全部或部分返还。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62620元（本诉上诉费13800元、反诉上诉费48820元），全部由上诉人张家界农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇一九年十一月二十八日 法官助理樊江山 书记员龚蕊 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。