湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2601号 原告吴章军，男。 原告陈见芳，女。 委托诉讼代理人吴金华，系两原告的父亲。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代理人刘晓峰，该公司董事长。 委托代理人孙铭，系该公司办公室副主任。 原告吴章军、陈见芳与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴章军、陈见芳的委托诉讼代理人吴金华、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴章军、陈见芳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。根据合同中约定的违约金计算方法（至起诉日止约2095天，10元/天，合计20950元）给予支付，后续另计；判令被告向原告退还多收的契税1535元和房屋转让手续费366元。总共合计22751元。 事实与理由：原告本人于2013年2月22日在玉溪河畔小区购买住房B3栋708号，至今产权证尚未办理，应按国家现行的契税费率计算，原告原来已交了总房款的2%，实际应按总房款的1.5%收取。所以被告方理应向原告退还多收取0.5%的契税。2014年2月11日（交房之日）原告向被告支付该房屋办证所需费用（契税、维修基金、产权登记费、转让手续费及阳台封闭费）共计贰万玖仟伍佰伍拾柒元（￥29557元），被告将房屋交付给原告。原告收房后，曾多次与玉溪河畔的开发商相关人员交涉，催促被告方早日办理房屋所有权证（现称不动产权证）但时至今日，被告方一直以种种理由拖延。通过向相关部门查询得知，大部分业主的办证资料都未向相关部门提交，更谈不上办理产权证了。根据合同约定，被告已构成了逾期办证违约及违约金。在申办产权过程中，被告无任何法律依据向原告收取房屋产权转让费。毕竟原告与被告的房屋买卖纯属一手房交易，并非二手房，依据财政部、国家发展改革委《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的规定，自2017年4月1日起取消或停征房屋转让手续费。所以，原告不认同被告收取房屋产权转让费。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应在合同订立90日内按约定为原告办理房屋所有权证（现称不动产权证）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)、《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》（湘办发[2015]43号）、《宜章县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（宜政通[2016]7号）等相关法律法规。被告应限期为原告向不动产权登记中心递交办证资料及办证费用。综上所述，为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 玉溪河公司答辩称:一、本案原告要求公司支付违约金的诉请已超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定。”以及第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干间题的规定》第六条还规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。本案原告交房的时间为2014年2月11日，按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。也就是说原告在2015年2月就应知道自己的权利被侵害，但原告未在诉讼时效期限内向公司主张权利，而在2019年10月才向法院起诉，因此，原告要求公司支付违约金的请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；二、原告诉请公司支付逾期办理不动产权证违约金20950元的诉请不符合法律规定。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于使用 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告系有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码91431022745905832U，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资、产业投资、市场建设与营运。2013年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于宜章县玉溪镇玉溪河畔的B栋7层708房，本合同签订之后一次性付307073元。合同约定被告交房期限为2013年8月31日前。原、被告均认可双方于2014年2月11日交付房屋。合同第十五条第三款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。交房当日，原告向被告支付该房屋办证所需契税6124元、转让手续费366元等费用。 上述事实有《商品房买卖合同》及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。 本案的争议焦点如下：一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案《房屋买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”上述条款约定了逾期办证备案违约金按日计算至实际办妥登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以最后确定，故按日计算逾期办证违约金诉讼时效起算日应从办妥备案登记的次日起算。本案中，被告于2017年12月21日向房屋产权登记机关备案，原告于2019年10月12日起诉未超过诉讼时效。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信； 二、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用的2014年2月11日后的365日（即2015年2月11日）前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但被告于2017年12月21日才办理办证备案，存在逾期办理不动产权证备案的违约行为。按合同约定的每日10元违约金计算，迟延1043日，逾期违约金为10430元。原告请求根据合同约定的计算方法（至起诉日大约2095天）违约金20950元，违约金计算的截止时间与合同约定不符，亦与本院查明的事实不符，本院不予采信。现被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，并要求调整。对此，本院认为，原告未提供证据证明除了缴纳办证费用的利息损失外，被告违约还造成了其他何种实际损失。根据上述法律规定，被告抗辩原告诉请违约金过高要求调整，符合法律规定，本院予以采信。本院根据当事人的过错程度和原告的实际损失等因素考虑，兼顾守约方利益和公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定违约金标准的70%予以调整，并按该标准计算至产权登记备案之日止。故自2015年2月12日至2017年12月21日的违约金10430元的70%为71301元（10430×70%）。原告诉请20950元违约金，本院予以支持7301元，超出部分不予支持； 三、被告多收取的契税1535元及房屋产权转让费366元是否现在退还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。本案虽已办理产权备案登记，但产权证尚未办理，该费用尚未结算，原告可在产权证办理后与被告进行结算。原告要求退还契税1535元及房屋转让费366元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴章军、陈见芳支付逾期办理不动产权证的违约金7301元； 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吴章军、陈见芳的其他诉讼请求。 案件受理费369元，减半收取计184.5元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  兰四兵 二〇一九年十一月二十二日 书记员  李爱芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。