广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1345号 上诉人（原审被告）：钦州市翰林物业管理有限公司，住所地：钦州市人民路与新兴路交汇处。 法定代表人：苏小婷，总经理。 委托诉讼代理人：李慧基，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钦州市翰林福第小区业主委员会，住所地：钦州市钦**人民路**翰林福第小区。 主要负责人：黄文强，主任。 委托诉讼代理人：林志明，北京市佳法律师事务所律师。 上诉人钦州市翰林物业管理有限公司（以下简称翰林物业公司）因与被上诉人钦州市翰林福第小区业主委员会（以下简称翰林福第业委会）物业服务合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人翰林物业公司的委托诉讼代理人李慧基、被上诉人翰林福第业委会的委托诉讼代理人林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人翰林物业公司上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院作出的(2019)桂0702民初1074号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不准确，作出的判决损害上诉人合法权益。1、上诉人是翰林福第小区的合法物业公司。虽然上诉人与开发商的《前期物业服务合同》已经被法院判决解除，但是上诉人还依然继续为该小区提供物业服务，且上诉人与小区的三分之二以上的业主均重新签订了物业服务合同，上诉人与整个翰林福第小区的物业服务合同依然在正常履行，被上诉人无权要求上诉人退出该小区的物业服务。2、被上诉人选聘新的物业服务进驻该小区进行物业管理属于违法行为。首先，选聘新的物业服务企业没有经过全体业主的三分之二以上表决通过，被上诉人与新的物业企业安晟物业公司签订的物业服务合同属于无效合同。其次，被上诉人在选聘新的物业服务企业过程中程序违法，没有街道办事处及物业管理部门的参与，且存在暗箱操作，因此，被上诉人选聘安晟物业企业进驻小区管理属于违法行为，严重损害了上诉人的合法权益。二、上诉人直到目前仍然是翰林福第小区的合法物业企业。一审判决根据《物业管理条例》及相关司法解释的规定，判决将小区的物业管理用房移交属于适用法律错误。此外，现上诉人正通过诉讼程序要求法院判决被上诉人选聘安晟公司退出翰林福第小区的物业管理，在法院没有生效判决前，一审法院作出的判决是错误的。综上，一审判决认定事实错误，损害了上诉人的合法权益，为维护上诉人的合法权益，根据民事诉讼法的规定，特向人民法院提起上诉，请依法作出公正的判决。 被上诉人翰林福第业委会答辩称，上诉人与被上诉人先签订的物业管理合同被法院确认解除了，上诉人没有理由在翰林福第小区进行管理，上诉人解除合同之后应该退出，物业管理用房等资料应该交给业主委员会和新的公司。由于上诉人在解除合同之后不按照规定退回物业用房等资料是错误的行为，请求法院支持被上诉人的请求，驳回上诉人的请求。 翰林福第业委会向一审法院起诉请求：判令被告将翰林福第小区的物业管理用房、小区施工图纸、小区的业主资料、物业管理办公设备等相关手续资料移交给原告。诉讼过程中，原告撤回要求被告移交翰林福第小区施工图纸、小区业主资料、办公设备资料等手续的诉讼请求，对该部分内容待原告另行诉讼。 一审法院审理查明事实：2012年3月20日，被告与“翰林福第”小区开发商签订了一份《物业管理委托合同》，合同约定翰林福第小区二期物业委托给被告管理，委托期限自2012年3月20日零时起至小区业主委员会成立止；2014年1月20日，被告再与开发商签订《前期物业服务合同》，再得到翰林福第小区三期物业管理的委托，委托期限自2012年3月20日零时起至小区业主委员会成立止。此后，被告对翰林福第小区物业进行管理。直至2018年11月9日，被告因与“翰林福第”小区开发商产生纠纷，经该院判决确认被告与“翰林福第”小区开发商签订的《物业管理委托合同》和《前期物业服务合同》均已解除。现判决已生效。2019年2月份，原告钦州市翰林福第小区业主委员会重新聘请了其他的物业公司进驻“翰林福第”小区管理，并要求被告退出翰林福第小区物业管理，将物业管理移交给原告，被告未同意，遂引发本案。 一审法院判决认为，根据《物业管理条例》第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”、以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，本案被告对翰林福第小区二期、三期的前期物业服务合同经查现已终止，其应当依法退出物业服务区域并移交物业服务用房，应当将翰林福第小区的物业管理用房移交给业主委员会。故原告的诉求，于法有据，予以支持。关于被告辩称原告业委会未按照规定选聘新的物业服务企业等问题，该院认为，被告的抗辩与审理的本案，不是基于同一事实理由产生的法律关系，不应当在本案中处理，故对被告的抗辩意见，不予以采纳。综上，依照《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：被告钦州市翰林物业管理有限公司在本判决生效后三日内将翰林福第的物业管理用房移交给原告钦州市翰林福第小区业主委员会。案件受理费100元，由被告钦州市翰林物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人翰林物业公司是否要把物业管理用房移交给被上诉人翰林福第业委会。 根据《物业管理条例》第三十八条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人翰林物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》已经由钦南区人民法院于2018年11月9日作出的（2018）桂0702民初2344号民事判决解除，《前期物业服务合同》的权利义务已经终止，被上诉人翰林福第业委会请求上诉人翰林物业公司退出物业服务区域并将物业管理用房交还给被上诉人翰林福第业委会，符合事实和法律的规定，一审法院判决上诉人翰林物业公司将物业管理用房移交给被上诉人翰林福第业委会，本院予以支持。上诉人以其仍为小区业主提供物业服务、存在事实上的物业服务关系为由，拒绝退还物业管理用房，没有法律依据，本院不予支持。上诉人以被上诉人在选任新的物业管理公司进驻小区时存在问题主张不应当返还物业管理用房，本院认为，选任新的物业管理公司是否存在问题不是本案评判的内容，本案仅对《前期物业服务合同》解除后，上诉人翰林物业公司是否应当将物业管理用房进行返还给被上诉人翰林福第业委会进行评判。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人钦州市翰林物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽