广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂11民终798号 上诉人（原审原告）：何威，男，1978年10月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶沼泷，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何仕良，男，1964年6月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：谢斌，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄梦丹，广西卓秀律师事务所实习律师。 上诉人何威因与被上诉人何仕良房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何威上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，并且在查清事实的基础上依法改判被上诉人何仕良解除《租赁合同》的行为无效；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误，适用法律错误，直接导致一审判决错误。一、上诉人租赁的房屋不属于城镇房屋，属于农村村民自建房。被上诉人租赁给上诉人的房屋及土地属于农村集体所有的土地，租赁的土地地点为贺州市八步区XX路XX号XX寨XX号。租赁的土地面积（包括房屋）为320.59平方米（部分土地属于案外人何土生名下）。租赁的房屋所在地属于厦良村集体土地范围内，因此不属于城镇房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”。上诉人租赁的房屋属于农村房屋，不适用该司法解释的规定。二、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，租赁标的已经实际改变，改变了原房屋租赁合同的内容。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同目的是为了商业经营，取得房屋租赁权后，上诉人将房屋及周边土地进行改造，原租赁标的已经发生了根本性改变。上诉人使用土地的总面积达到了320.59平方米，远远超过了原房屋占用土地的面积，同时上诉人将房屋及土地进行改造改变原来租赁标的物，被上诉人未提出任何异议，且同意由上诉人一直用于商业经营中。三、上诉人改造的“贺州市八步区城市音乐餐厅”使用的房屋并未被有关行政部门认定为非法建筑，一审判决不应认定房屋租赁行为无效。上诉人租赁了房屋及周边土地后就开始对原来的房屋和土地进行改造，建设了一间玻璃房并且用于生产经营活动。之后，上诉人将房屋及土地转租给了案外人陈美玲等人经营。2018年1月18日，陈美玲利用租赁的房屋及场地开设了一家餐厅，名叫“贺州市八步区城市音乐餐厅”，并且还办理了工商登记，所以，承租人可以合法使用租赁的房屋及土地进行经营。建筑物是否为非法建筑应当由相关行政部门予以认定，从上诉人取得房屋租赁权，对房屋及周边土地进行改造到进行商业经营以来，均没有相关行政部门认定租赁的房屋及扩建的玻璃房属于非法建筑，一审法院超越行政职权，通过司法权来认定租赁房屋属于非法建筑，从而认定上诉人签订的《租赁合同》无效，是越权行为，该认定违反有关法律规定。四、被上诉人以上诉人未按时缴纳租金而要求解除合同，其目的不纯，是为了获得更多经济利益。上诉人签订《租赁合同》后，投入大量资金对租赁的房屋及周围的土地进行改造成为现在的酒吧经营地，从而使得原来房屋及土地的价值提高。被上诉人眼见改造好的房屋价值提升租金上涨，为将租赁物转租他人收取更高租金，恶意拒绝收取上诉人的租金，从而达到解除合同的目的，对于被上诉人这种恶意毁约解除合同的行为应当予以打击。同时，被上诉人在通知上诉人要收回场地后的第三天，即10月5日就将场地出租给了案外人。目前这个房屋是经上诉人进行过改造的，并不是原来何仕良直接租给上诉人的，被上诉人无权转租给他人，即使其要收回场地，也应跟上诉人就场地问题协商是让上诉人拆走或者达成其他协议，其没有这样做就着急将场地出租，目的就是为了得到更多的经济利益。一审判决认定《租赁合同》无效，间接支持了被上诉人的恶意违约行为，不利于维护社会正常的经济秩序。五、上诉人已经将租赁的房屋转租给了案外人陈美玲，如果认定《租赁合同》无效，必然会增加诉累，引发一系列不必要的诉讼行为。上诉人取得租赁权后，将房屋及周边土地改造后进行酒吧经营，后酒吧租赁给了案外人陈美玲经营，陈美玲利用租赁的土地经营“贺州市八步区城市音乐餐厅”，并且还办理了工商登记。如上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》被认定无效，则将会引发上诉人后续的转租行为是否无效、上诉人所投入改造费用是否返还等一系列诉讼纠纷，不利于事情的解决和社会的稳定。六、一审法院在本案审理中违反法定程序。一审判决以案涉房屋至今尚未取得建设工程规划许可证为由，驳回上诉人的诉讼请求，一审法院应对此在法庭上进行明示，而在一审过程中，其并未进行明示。七、被上诉人要解除合同前，其认为上诉人没有按时缴纳租金，必须要经过催告的过程，并且给予上诉人一定的合理期限缴纳租金，但一审中被上诉人仅提供了一个短信的照片。上诉人认为被上诉人催缴租金的程序没有达到，被上诉人既然没有催告过，就没有权利要求直接收回场地。因为双方的合同中没有关于解除合同的约定，必须根据法定程序即被上诉人必须要进行一个书面的催告，在催告无效后，才能解除合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 何仕良辩称，一、一审认定事实“上诉人于2017年10月2日向被上诉人交付租金7000元，2018年5月3日向被上诉人交付租金7000元”是错误的，其他认定事实正确，适用法律正确。上诉人在一审中提供的第3份证据，是上诉人与被上诉人的彩信聊天记录，被上诉人问上诉人在他家丢下4000元就走是什么意思，上诉人回复“我和你说得很清楚了，那是五月份至十二月份房屋租金”。既然上诉人在2018年10月3日晚上8点左右丢下4000元在被上诉人家，且其表示此4000元为上诉人五月份至十二月份的房屋租金，这与证据上上诉人2018年5月3日向被上诉人已经交付租金7000元自相矛盾。上诉人在一审民事诉状中也明确其只是交到12月份的租金，这个也是与上诉人的证据相矛盾的，不应认定该事实。二、上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。（一）上诉人租赁的房屋在城市规划区内。被上诉人有厦良村村委出具的证明，证明案涉房屋所在地块处于市政建设规划红线之内，并且厦良村属于八步区江南街道办，属于城市范围内，本案租赁关系适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。（二）上诉人称“上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，租赁标的已经实际改变，改变了原房屋租赁合同的内容”，这是错误的。首先，租赁标的是双方的租赁关系，这一关系因《租赁合同》确定，自始至终都没有改变；其次，上诉人将房屋及周边土地进行改造，这是租赁人的添附或扩建行为，依据合同法规定，不影响租赁标的。（三）上诉人称“上诉人改造的贺州市八步区城市音乐餐厅使用的房屋并未被有关行政部门认定为非法建筑，一审判决不应认定房屋租赁行为无效”，这是上诉人对一审判决的错误理解。一审判决并未认定上诉人所指建筑为非法建筑，而是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定判决《租赁合同》无效，并未判决确定案涉建筑物为非法建筑。（四）上诉人称“上诉人已经将租赁的房屋转租给了案外人陈美玲，如果认定〈租赁合同〉无效，必然会增加诉累，引发一系列不必要的诉讼行为”，被上诉人认为该条表述与本案无关，也不是事实。三、即使合同有效，被上诉人通知解除房屋租赁合同理据充分，已经产生解除合同的效力。事实和理由如一审中所述。综上，一审判决仅有部分事实认定错误，请二审法庭在查清事实的基础上予以改正，其他维持一审判决，驳回上诉。 何威向一审法院起诉请求：1.依法判令确认被告何仕良解除《租赁合同》的行为无效；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告何威与被告何仕良于2013年4月9日签订《租赁合同》，合同约定何仕良将贺州市八步区XX路XX号住房旁边一幢一层混泥土房屋出租给何威，每月租金500元，每个季度交一次房租。合同签订后，原告按约向被告交付房租。截至2017年2月止的房屋租金付清后，原告于2017年10月2日向被告交付租金7000元，于2018年5月3日向被告交付租金7000元。2018年10月2日，被告何仕良以原告何威拖欠租金且与原告联系未果为由向原告发出《场地回收通知》，提出即日起双方终止《租赁合同》，限原告三日内将场地归还。原告认为被告捏造事实，单方解除合同的行为无效，故诉至该院。另查明，被告何仕良建设涉案房屋时未取得建设工程规划许可证，至今仍未取得。 一审法院认为，由于案涉房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告何威与被告何仕良签订的《房屋租赁合同》无效。因合同无效，且是自始无效，不存在合同继续履行或合同关系解除的问题，故原告请求确认被告何仕良解除《租赁合同》的行为无效，于法无据，理据不充分，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告何威的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告何威负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交证据：房屋改造前后照片两份，拟证实上诉人对涉案房屋进行了改造，增添了价值。 被上诉人对上诉人所提交证据的质证意见：确实是装修前后的照片，但不是由上诉人装修的，而是由案外人陈学如改造的。一审时案外人也出庭作证证实该事实，现也是陈美玲、陈学如在经营。 被上诉人向本院提交证据：贺州市八步区江南街道厦良村民居委会出具的《证明》一份，拟证实涉案房屋属于2010年市政建设规划红线内，且厦良村属于江南街道城区内。 上诉人对被上诉人所提交证据的质证意见：对于其真实性、合法性都无法确认，其为村委出具的证明，不是行政许可单位出具，应该是由相关的规划部门出具的证明才可以对此证实。 本院对双方当事人所提交证据的分析、认定：上诉人提供的照片仅能证实房屋的原状及现状，房屋虽然在原来的基础上作了添附，但不能证实房屋是上诉人所改造，对该证据本院不予采信。被上诉人提供的证明，因村委不是市政建设规划的职能单位，对该证据本院不予采信。 综合双方当事人的意见和全案证据，经审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，从被上诉人一审时出具的《情况说明》的陈述看，被上诉人建屋所使用的土地为农村集体所有土地，被上诉人的房屋不属于城镇房屋。一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定涉案租赁合同无效错误。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同。根据双方当事人的诉辩主张及本案案情，本案二审的争议焦点为：被上诉人何仕良是否有权解除涉案租赁合同。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。本案中，从上诉人一审提交的证据看，2017年2月前的租金已交付完毕。上诉人也于2017年10月2日、2018年5月3日交付租金各7000元，有上诉人提交的收条予以证实。且2018年10月3日上诉人到被上诉人家又交付了租金4000元。被上诉人主张上诉人拖欠租金与查明的事实不符。且根据上述法律规定，在上诉人迟延履行交付租金的义务时，被上诉人还应向上诉人进行催告，上诉人在合理的期限内仍未履行义务的，被上诉人方可解除合同。本案中，上诉人没有根本性违约的事实，即使存在上诉人没有及时交付部分租金的事实，但其行为尚不构成根本违约。因此，被上诉人于2018年10月2日作出的终止租赁合同的通知无效。 综上所述，上诉人何威的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销（2019）桂1102民初116号民事判决。 二、确认被上诉人何仕良于2018年10月2日作出的终止租赁合同，收回场地的通知无效。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元由被上诉人何仕良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇一九年十一月八日 法官助理 傅 媛 书 记 员 温沐瑾