福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1860号 上诉人（原审原告）：彭发彬，男，1952年7月7日出生，汉族，住福建省清流县。 上诉人（原审原告）：彭德莲，女，1970年11月23日出生，汉族，住福建省清流县，系黄兰香之女。 上诉人（原审原告）：彭德林，男，1973年4月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，系黄兰香之子。 上诉人（原审原告）：彭德文，男，1975年9月4日出生，汉族，住福建省清流县，系黄兰香之子。 以上四位上诉人的共同委托诉讼代理人：吴晓挺，福建邱宁江律师事务所律师。 以上四位上诉人的共同委托诉讼代理人：官宇轩，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：清流县农村信用合作联社，住所地福建省清流县龙津镇文化街**。统一社会信用代码91350423855783290R。 法定代表人：谢晓宏，该社理事长。 委托诉讼代理人：周荣华，福建清宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所律师。 原审第三人：福建省清流县龙津国际大酒店有限公司，住，住所地福建省清流县龙津镇北大路**一社会信用代码913504236830677488。 法定代表人：谢克平，该公司执行董事兼总经理。 上诉人彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文因与被上诉人清流县农村信用合作联社（以下简称清流信用社）、原审第三人福建省清流县龙津国际大酒店有限公司（以下简称龙津国际公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2019）闽0423民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的共同委托诉讼代理人吴晓挺、官宇轩，被上诉人清流信用社的委托诉讼代理人周荣华、吴秀华到庭参加诉讼。原审第三人龙津国际公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。 彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文上诉请求：1.依法撤销福建省清流县人民法院（2019）闽0423民初203号民事判决，判令支持彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由清流信用社承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予以撤销。一、案涉《房屋买卖合同》依法成立并生效，且满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议个复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应停止对清流县房屋（以下简称“案涉房屋”）的执行。1.2013年1月9日彭发彬依房屋买卖合同约定支付的首期购房款516700元及2013年1月17日支付的450000元的购房款均系彭发彬自有资金，房屋买卖合同依约定生效。一审法院判决认定：“彭发彬用于支付龙津国际公司的2013年1月9日、1月17日的购房款516700元和450000元，其款项基本来源谢克平转入其账户的500000元和邹文宪转入的500000元。但从本院调取的上述账户历史明细看，龙津国际公司的账户和谢克平等的账户存在大量、频繁的资金往来，且资金用途复杂，公司账户和个人账户混同，导致各自财产无法进行区分。在彭发彬自认与谢克平无经济往来的情况下，从谢克平账户转入彭发彬账户的500000元，再转入龙津国际公司账户的款项，因龙津国际公司和谢克平的财产无法进行区分，故该笔交易是否有实际发生达不到高度可能性，故不予采纳”，这一认定纯属断章取义、混淆是非的错误认定，理由是：其一，彭发彬516700元首期款项及其后的100万购房款的真实来源是2012年2月15日所取得的工程款，为彭发彬的自有资金。一审既然要审查彭发彬的购房资金来源，就应当全面客观地进行审查，而不应当仅截取部分往来账且无其他证据证实为他人所有的情形下片面做出认定，即使依据一审法院调取的部分往来账也显示谢克平及邹文宪的汇入款项性质均为“还款”，且彭发彬往来账可清晰证实谢克平自2012年8月4日起确有向彭发彬借款的事实，遗憾的是，一审判决仅依主观臆断推定“因龙津国际公司和谢克平的财产无法进行区分，故该笔交易是否有实际发生达不到高度可能性，故不予采纳”，显属极端错误。其二，彭发彬使用邹文宪归还款项支付购房款并无不当，且邹文宪与本案相关当事人并无可否定其真实性的事由，又如何认定“故该笔交易是否有实际发生达不到高度可能性”呢？2.彭发彬于2013年1月17日转入龙津国际公司的550000元购房款同样是彭发彬自有资金，但一审判决竟然认定“该550000元仅是走账，没有实际发生买卖交易，彭发彬主张该550000元已实际支付没有依据，不予支持”，一审判决根据何在？一审法院已经查明2012年2月15日龙津国际公司转账给彭发彬的210万元备注为工程款，在一审法庭调查环节时也曾向彭发彬代理人多次确认过彭发彬于2009年龙津国际公司酒店建设期间曾担任酒店承建方福建省汀江水电工程有限公司的承建方代理人，双方之间签订了《工程建设合作协议书》及授权委托书一份，福建省汀江水电工程有限公司仅对工程进行质量、技术等监督管理，以包价方式将龙津酒店工程承包给彭发彬，所以彭发彬系酒店工程的实际承包人，并且在酒店建设之时，谢克平尚未入股进入龙津国际公司成为其法定代表人，不存在关联交易。2012年2月15日龙津国际公司转账给彭发彬的210万元是龙津酒店项目的工程款，是彭发彬的合法收入，有完整的支配权，此后关于彭发彬转账给彭德莲120万元、彭德莲将100万元转账给龙津国际公司、龙津国际公司于2013年1月17日转账给彭德莲100万元，属于正常的民间借贷行为与还款行为，其后彭发彬将55万元作为购房款转入龙津国际公司账户并不是一审法院所认定的仅是走账而没有实际发生买卖交易，前后时间跨度长，不具有虚假走账的特征与可能性，是真实的购房转账行为，这在彭发彬账户往来中可以证实。综上，一审判决事实认定不清，没有全面客观地审查彭发彬转账支出的款项，仅是毫无根据臆断彭德莲、谢克平、邹文宪的转账转入款项视作虚假走账从而否定《房屋买卖合同》与购房款项支付的真实性，一审裁判片面割裂地认定事实与证据，所得结论含混不清，与实际情况出入较大。一审裁判事实认定错误，其结果必然是实体权利义务的归属有所不当。二、案涉房屋买卖合法有效，应依法确认房屋归彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文所有，一审判决片面机械地适用法律，存在明显错误。2013年1月5日彭发彬、黄兰香与龙津国际公司签订《房屋买卖合同》一份，约定彭发彬以1666700元价款购买案涉房屋，彭发彬依约已实际支付购房款1516700元，合同约定出卖人应于2013年6月31日前办理过户手续，因出卖人未提供办理过户相关手续，依合同约定彭发彬剩余15万元尾款未予支付。彭发彬于2013年便已经与龙津国际公司签订买卖房屋合同、装修入住，实际上已经占有了该房屋，彭发彬未办理房产转移登记并不是彭发彬的过错，当时房产并没有办理产权登记，龙津国际公司也提出过为其办理产权后会立即过户给彭发彬；彭发彬与龙津国际公司签订了案涉房屋购房合同，支付了购房主要价款并使用了交付的案涉房屋，且龙津国际公司在第一次抵押解封后，二次抵押登记前已经获得了案涉房屋的完全支配权，此时案涉房屋的实际所有权就已经转移到了彭发彬，所以彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文才坚持龙津国际公司与清流信用社的第二次抵押登记是无权处分行为。一审法院在未审查彭发彬购房合同是否真实有效，清流信用社在订立抵押借款合同时龙津国际公司是否属于无权处分，订立抵押借款合同是否存在明显错误，就进行形式审查案涉房屋权属，仅以房产登记信息判断案涉房屋的权属关系，难以查明本案的基本事实。根据我国的国情和一次性解决纠纷的理念以及尊重案外人的诉讼请求，我国的执行异议之诉将“真实权属”和“能否阻却执行”两项内容都纳入了人民法院的审查范围，原审法院并未审理案涉房屋的真实权属，判决结果片面。 清流信用社辩称，清流县人民法院（2019）闽0423民初203号民事判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应当维持原判、驳回彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的上诉请求。一、从现有证据及一审查明的案件事实无法确认彭发彬、黄兰香与龙津国际公司签订的《房屋买卖合同》为真实购房合同。首先，从一审查明的事实来看，彭发彬系龙津国际公司的股东、法定代表人谢克平的岳父，双方系翁婿关系，系至亲，具有法律上的利害关系；其次，据彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文所称案涉《房屋买卖合同》签订于2013年1月5日，但此时该房屋尚属于抵押登记状态，抵押权人为清流信用社，按照法律规定，抵押期间房屋不能转让，彭发彬和龙津国际公司都是明知抵押事宜的；最后，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文在一审期间陈述彭发彬与彭德莲、谢克平之间不存在其他经济往来，企图将其提供的银行转账确定为用于支付购房款，但是从一审法院调取的彭发彬、彭德莲、谢克平、龙津国际公司的银行流水来看，彭发彬与彭德莲、谢克平、龙津国际公司之间存在大量的关联转账，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文所作的陈述与客观事实不一致，系不实的陈述，其显然是在掩盖事实。因此，综合考虑彭发彬与龙津国际公司股东及法定代表人谢克平的翁婿关系、彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文在一审作虚假陈述企图掩盖事实、案涉合同可能签订于抵押登记期间等客观情况，本案现有证据及已经查明的上述客观事实无法证明彭发彬、黄兰香与龙津国际公司签订的《房屋买卖合同》为真实购房合同，亦无法排除龙津国际公司与彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文恶意串通以对抗抵押登记、逃避还款责任的可能。二、现有证据无法证实彭发彬、黄兰香与龙津国际公司签订的《房屋买卖合同》已经生效，依法应当认定为尚未生效，该买卖合同不能够排除执行。首先，依据该合同第五条“付款方式及期限第一期：签署本合同后十天内支付购房款计人民币壹佰伍拾壹万陆仟柒佰元整（¥1516700元），其中：把2012年2月20日建行清流支行彭德莲转入清流县龙津国际大酒店工行14×××67账户的壹佰万元（¥1000000元）转为购房款”之约定，彭发彬应当在合同签订后十天内支付购房款1516700元，同时根据该合同第十七条“本合同自甲乙双方签字或盖章后，且乙方缴清第一期购房款之日起生效”之规定，若彭发彬未按照合同约定缴清购房款，本合同不生效。其次，从一审法庭调取的银行流水可以很明显地证实上述合同未生效：第一，彭发彬于2013年1月17日转入龙津国际公司的550000元“购房款”，系龙津国际公司先于2013年1月17日转入彭德莲账户100万元，彭德莲将其中的550000元转给彭发彬，彭发彬再将550000元转入龙津国际公司账户，该550000元的流水很明显是走账，没有发生实际的交易，结合彭发彬与龙津国际公司法定代表人谢克平的翁婿关系以及彭发彬知晓该房屋已被抵押登记的情况，该笔550000元显然不能认定为购房款；第二，关于彭发彬2013年1月9日转入龙津国际公司账户的516700元，实际上系龙津国际公司股东及法定代表人谢克平先转入500000元进入彭发彬的个人账户，再由彭发彬转入516700元至龙津国际公司账户，而谢克平的个人账户与龙津国际公司的账户之间又存在大量的、频繁的资金往来，其个人财产与公司财产无法区分，再结合彭发彬与龙津国际公司法定代表人谢克平的翁婿身份以及彭发彬知晓该房屋已被抵押登记的情形，以及彭发彬在一审期间所作的其与谢克平账户无其他经济往来的不实陈述、企图掩盖事实的情形来看，该笔转账显然也不能认定为支付购房款；第三，关于2013年1月17日，彭发彬转账支取给龙津国际公司账户的450000元，系邹文宪转账存入500000元至彭发彬账户，彭发彬账户再转账至龙津国际公司账户，一审时彭发彬没有举证，亦没有陈述清楚邹文宪的身份及款项支付的具体缘由，结合此前龙津国际公司通过彭德莲、谢克平账户提前转账至彭发彬账户，再彭发彬账户转账至龙津国际账户的情形，不排除邹文宪的账户亦是被龙津国际公司、谢克平、彭发彬借用走账的可能性。退一步而言假设彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文能够提供证据认定该笔50万元确系还款且用于付购房款，那么根据合同第十七条的约定，该合同至今亦未生效。至于彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文提出谢克平、邹文宪的转账记录备注为“还款”，清流信用社认为，该备注为当事人自行可操作的，仅凭备注无法证实款项的真实用途。因此，从彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文目前向法庭提交的证据以及彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文一审自相矛盾的陈述、彭发彬与谢克平翁婿关系等已经查明的事实来看，无法证实彭发彬、黄兰香与龙津国际公司签订的《房屋买卖合同》已经生效，依法应当认定为尚未生效，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，不能够排除执行。三、彭发彬、黄兰香与龙津国际公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同，自始不发生法律效力。从一审清流信用社向法庭提交的《最高额抵押借款合同》、清他证字第（2012）0033号房屋他项权证和清他项2012第5506号土地他项权证，可以证实案涉房屋在2012年1月19日签订《最高额抵押借款合同》，并于当日办理了抵押权登记。我国《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押权人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，就本案而言，彭发彬陈述其《房屋买卖合同》签订于2013年1月5日，但此时该房屋尚且属于抵押登记状态，抵押权人为清流信用社，根据上述法律规定，龙津国际公司应当告知清流信用社，但龙津国际公司自始至终未提及有将案涉房屋转让的事宜，因此，该转让行为无效。四、假设案涉《房屋买卖合同》合法有效，亦不能对抗清流信用社行使抵押权，不能排除案涉房屋的执行，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的损失可依据合同向龙津国际公司主张。首先，我国《物权法》第二条规定“……本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第一百零六条规定“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，就本案而言，一审已经查明案涉房屋在2012年1月19日签订《最高额抵押借款合同》，并于当日办理了抵押权登记，2014年1月16日，龙津国际公司向清流信用社申请继续贷款80万元，仍然以案涉房屋作为抵押，双方于2014年1月27日办理了前笔贷款抵押权的注销登记，并同时办理了该笔贷款的抵押权登记手续。在2014年1月27日办理抵押登记时，案涉房屋的所有权人仍为龙津国际公司，清流信用社已尽核实义务，虽然彭发彬陈述其与龙津国际公司于2013年1月5日签订《房屋买卖合同》，但是其至今未办理过户登记手续，故房屋所有权仍然归龙津国际公司所有，假设案涉《房屋买卖合同》合法有效，龙津国际公司行为属于无权处分行为，但清流信用社在办理抵押手续时不知道龙津国际公司将该房屋出让给彭发彬，系善意第三人，且该房屋已在房管部门办理了抵押登记手续，清流信用社依法享有对该房屋的抵押权。其次，从一审清流信用社向法庭提交的裁定书，可以很充分的证实清流信用社就案涉房屋享有的抵押权不仅进行了登记且已经法院生效裁定（法律文书）确认，在该生效法律文书未被撤销之前，清流信用社的抵押权均受到法律保护。至于彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的损失，其可依法向龙津国际公司主张。五、假设案涉《房屋买卖合同》合法有效，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文有房可住，亦不符合司法解释第二十九条的规定，不能排除案涉房屋的执行。从一审彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文陈述可知，彭发彬在老家尚有祖宅在其父亲名下，其子女彭德林、彭德文均已购置房产，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文有其他可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持……（二）所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，依法不能够排除执行。六、彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文诉称签订案涉《房屋买卖合同》时，案涉商品房尚未办理产权登记，不能办证，不属实。彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文诉状称“彭发彬未办理房产转移登记并不是彭发彬的过错，当时房产并没有办理产权登记”，这一陈述明显不属实，从一审清流信用社提交的房屋所有权证、土地使用权证可以很明显地证实，案涉房屋在2011年12月28日办理了房屋所有权证，在2012年1月4日办理了土地使用权证。综上所述，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的上诉请求缺乏事实和法律依据，若彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的异议成立，将会滋生抵押人、借款人与案外人串通逃避还款责任的风险，破坏金融市场的稳定。 龙津国际公司未作陈述。 彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文向一审法院起诉请求：1.判令停止对案涉房屋的执行行为；2.依法确认彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文享有案涉房屋的所有权。 一审法院认定事实： 一、清流县农村信用合作联社西坪信用社（以下简称西坪信用社）系清流信用社的分支机构。 二、2012年1月13日，龙津国际公司向西坪信用社申请贷款600万元，以其所有的案涉房屋〔房屋所有权证号为房权证清字第××号，土地使用权证号为清国用（2012）第12***号〕在内的房地产作抵押。双方于2012年1月19日签订《最高额抵押借款合同》，并于当日办理了抵押登记。西坪信用社取得了清房他证字第（2012）0033号房屋他项权证和清他项2012第5***号土地他项权证。2014年1月27日，该抵押权注销。 2014年1月16日，龙津国际公司向西坪信用社申请贷款80万元，以案涉房屋作抵押。双方于2014年1月26日签订合同编号为清农信西坪流借字2014第003号《流动资金借款合同》和合同编号为清农信西坪抵押字2014第003号《抵押合同》，并于2014年1月27日办理了抵押登记。西坪信用社取得了清房他证字第（2014）01***号房屋他项权证和清他项2014第88**号土地他项权证。 2015年3月24日，因龙津国际公司未能西坪信用社合同编号为清农信西坪流借字2014第003号《流动资金借款合同》项下的借款，清流信用社向一审法院提出实现担保物权的申请，请求一审法院依法裁定对龙津国际大酒店所有的案涉房屋〔房屋所有权证号为房权证清字第××号，土地使用权证号为清国用（2012）第12144号〕的房产进行拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿清流信用社的借款本金80万元、利息26466.32元及2015年3月11日以后的利息和所有申请费用。2015年3月31日，一审法院作出（2015）清民特字第7号民事裁定，裁定：1.对被申请人福建省清流县龙津国际大酒店有限公司案涉房屋〔房屋所有权证号为房权证清字第××号，土地使用权证号为清国用（2012）第12144号〕，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2.申请人清流县农村信用合作联社对第一项变价后所得的款项在借款本金80万元，利息26466.32元及2015年3月11日起至实际清偿之日止的利息范围内优先受偿；案件受理费12065元，按三分之一收取4022元，由被申请人福建省清流县龙津国际大酒店有限公司负担。 三、案涉房屋于2012年9月4日被三明市中级人民法院查封，查封期限为两年。2016年6月1日被三明市三元区人民法院查封，查封期限为三年。三明市三元区人民法院查封前，彭发彬已经入住案涉房屋。2017年7月17日被一审法院轮候查封，查封期限为三年。三明市三元区人民法院于2018年5月28日将案涉房屋的处置权移送一审法院执行。一审法院在执行清流信用社与龙津国际公司实现担保物权一案中，案外人彭发彬、黄兰香于2018年8月30日对一审法院拍卖案涉房屋提出书面异议，并于2019年1月8日向一审法院补充提供相关证据。一审法院于2019年1月22日以清流信用社与龙津国际公司签订了《抵押合同》并办理了案涉房产的抵押登记，清流信用社取得了抵押权，其享有对抗彭发彬、黄兰香的担保物权为由，驳回了案外人彭发彬、黄兰香的异议请求。 四、彭发彬系谢克平的岳父。谢克平自2010年5月13日担任龙津国际公司的法定代表人。彭发彬提供的落款时间为2013年1月5日的《房屋买卖合同》主要载明：甲方（出卖人）为龙津国际公司，乙方（买受人）为彭发彬。第一条，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）房屋坐落于清流县，建筑面积347.23平方米，其中办理房屋的所有权证面积347.23平方米，不办理房屋的所有权证面积为0平方米。（二）出售房屋的所有权证号为房权证清字第××号。（三）房产平面图见房产证；土地使用权按清流县国土局规定、测量面积办理。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。甲方在本合同签订后的2013年4月30日前，负责完成该小区的供电、供水、有线电视、宽带等相关配套设施的完善；进入转让房屋内的供电、供水、有线电视、宽带等相关配套设施的开户费按有关部门、单位的收费规定由乙方缴纳。第二条，甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有产生权属纠纷和债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。因出卖人原因，造成房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第三条，甲乙双方确认，虽然房屋所有证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方。第四条，计价方式与价款：按上述房产整幢（含土地）转让价款总金额为人民币壹佰陆拾陆万陆仟柒佰元整（1666700元）。第五条，付款方式及期限：购买房屋价款乙方分二期付给甲方：第一期：签署本合同后十天内支付购房款计人民币壹佰伍拾壹万陆仟柒佰元整（1516700元），其中把2012年2月20日建行清流支行彭德莲转让龙津国际公司工行14×××67账户的壹佰万元转为购房款。第二期杂甲方可为乙方办理房屋产权证、土地证过户手续之日，甲乙双方共同前往登记机关领取税费缴款单，各自缴纳应缴税费后，乙方即向甲方再付房款人民币壹拾伍万元整后，甲方将全部税费缴款单及领证手续资料交给乙方，去领取过户后的房屋产权证、土地证。每期付款，甲方收到房款后出具收据给乙方，付清全部房款后开具发票给乙方。第六条，乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：1.倘若乙方未能在本合同约定期限内按时交足第一期购房款，或不履行本合同约定的条款，即视为乙方自行毁约，放弃本合同之所以任何权利。而甲方有权将该房地产重新出售给他人而无须事先知会乙方，乙方所交定金不予退还，视乙方默认无异议。2.倘若乙方未能在本合同约定期限内按时交足第二、三期购房款，或不履行本合同约定的条款，逾期在30天内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方所交定金不予退还，同时乙方按累计应付款的5％向甲方支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款的万分之六（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。本条款的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第七条，甲方应在2013年4月30日前，将符合下列约定条件的房屋交付乙方使用。1.该房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；2.该房屋所在小区的生活给排水、用电、电信、有线电视等设施应配套完善；3.小区内部道路、绿化、室外照明、环卫及其社区管理等公共配套设施按规划设计要求建设完成。4.房屋装饰、设施标准见附件二。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合（同）外，甲方可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内书面告知乙方；2.非甲方原因造成的。第八条，甲方承诺乙方付清房款（或办理按揭）后，保证在2013年6月31日前可以提供完整的可过户资料，甲、乙双方到有关主管部门办理该房屋的房屋产权证、土地证过户手续。该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。以上办理房屋产权证、土地使用权证转移过户登记手续应当缴纳的营业税由甲方承担，其它税费由甲、乙双方按当地有关部门规定各自承担。……第十二条，该房屋正式交付时，物业管理、水、电、有线电视、通讯等相关杂费按下列约定处理：房屋交付前的上述相关杂费由甲方承担，房屋交付后的上述相关杂费由乙方承担。……第十四条，甲、乙双方约定该房屋过户的房屋所有人和土地使用权人可按乙方指定人姓名办证，但需以乙方指定人姓名为买受人与甲方另行签订为本房屋买卖过户使用所需的合同。第十五条，甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，向房屋所在地人民法院起诉处理。……第十七条，本合同自甲、乙双方签字（或盖章）后，且乙方缴清第一期购房款之日起生效。 五、彭发彬的中国建设银行股份有限公司清流支行账号52×××09与龙津国际公司、彭德莲、谢克平等人的账户往来情况： 1.2012年2月14日，该账户余额为120085.25元。2012年2月15日，该账户由龙津国际公司的账户14×××67转入2100000元（备注为工程款），余额为2220085.25元。2012年2月17日该账户转账支取给谢克平的账户62×××70各100元、49000元、10000元。2012年2月20日，该账户转账支取给彭德莲的账户62×××37计1200000元；随后彭德莲将其中的1000000元转入龙津国际公司的账户14×××67。 2.该账户2012年10月22日由谢克平转账存入500000元（备注为还款），余额为554268.10元。2013年1月7日，邹文宪转账存入500000元（备注为还款），余额为1054536.59元。2013年1月9日，该账户转账支取给龙津国际公司14×××67的账户516700元（备注为购房款），余额为468365.59元。2013年1月17日，该账户转账支取给龙津国际公司14×××67的账户450000元（备注为购房款），余额为5504.59元。 3.2012年4月1日，龙津国际公司14×××67的账户转入彭德莲的中国建设银行股份有限公司清流支行62×××37账户40911元，2012年4月3日转入9276元、987元，2012年4月5日转入142557元,2012年4月20日转入79789.28元、20210.72元，2012年5月28日转入90000元，2012年5月29日转入250元。2013年1月14日，龙津国际公司转入彭德莲上述账户38657.60元，彭德莲上述账户余额为327602.41元。2013年1月17日，龙津国际公司转入彭德莲上述账户1000000元；同日，彭德莲该账户转账支取给彭发彬上述账户550000元，随后彭发彬该账户将550000元转入龙津国际公司上述账户。以后，彭发彬该账户未与龙津国际公司上述账户发生往来。 上述账户资金往来频繁，用途复杂。 六、彭发彬与黄兰香系夫妻关系。黄兰香于2019年2月27日死亡，其继承人为彭德林、彭德文、彭德莲。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。申请执行人清流信用社为案涉房屋的抵押权人，彭发彬等人系以房屋买受人的身份根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起执行异议之诉。执行异议之诉在于审查案外人是否对执行标的享有足以阻却执行程序的正当权利。清流信用社就案涉房屋享有的抵押权不仅进行了登记，且已经生效裁定确认，彭发彬等人主张清流信用社未进行实地审核，订立合同时存在明显过错，一审法院所作出的执行依据（2015）清民特字第7号民事裁定存在错误，不属于执行异议之诉的审查内容，一审法院现不予审查。（一）彭发彬等人是否享有案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案案涉房屋未办理产权转移登记，彭发彬等人主张其享有房屋所有权，于法无据，应予驳回。（二）彭发彬等人以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定为依据要求排除对案涉房屋的执行是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，彭发彬等人主张权利能够排除执行，应当符合上述规定的要件。本案中，首先，彭发彬于2013年1月17日转入龙津国际公司的550,000元购房款，系龙津国际公司于2013年1月17日转入彭德莲账户1,000,000元，彭德莲将其中的550,000元转给彭发彬，彭发彬再将550,000元转入龙津国际公司账户。该550,000元仅是走账，没有实际发生买卖交易，彭发彬主张该550,000元已实际支付没有依据，不予支持。其次，彭发彬用于支付龙津国际公司的2013年1月9日、1月17日的购房款516,700元和450,000元，其款项基本来源谢克平转入其账户的500,000元和邹文宪转入的500,000元。但从一审法院调取的上述账户历史明细看，龙津国际公司的账户和谢克平等的账户存在大量、频繁的资金往来，且资金用途复杂，公司账户和个人账户混同，导致各自财产无法进行区分。在彭发彬自认与谢克平无经济往来的情况下，从谢克平账户转入彭发彬账户的500,000元，再转入龙津国际公司账户的款项，因龙津国际公司和谢克平的财产无法进行区分，故该笔交易是否有实际发生达不到高度可能性，故不予采纳。综上，根据案涉《房屋买卖合同》第五条“……第一期：签署本合同后十天内支付购房款计人民币壹佰伍拾壹万陆仟柒佰元整（1,516,700元）……”和第十七条“本合同自甲、乙双方签字（或盖章）后，且乙方缴清第一期购房款之日起生效”约定，因彭发彬提供的证据不足以证实其已经根据合同约定缴清了第一期购房款，案涉《房屋买卖合同》未生效，同时其提供的证据也不足以证实支付了超过合同约定总价款的50％的购房款，因此，其诉讼请求不符合上述司法解释第二十八条和第二十九条的规定，应予驳回。龙津国际公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第一百一十条、第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：驳回彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的诉讼请求。 二审中，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文对一审认定的“2014年1月27日，该抵押权注销”事实有异议，并表示一审认定的彭发彬、谢克平、彭德莲账户的资金流转情况是客观的，但仅是片面摘录，一审法院没有全面调取相关当事人全面的银行流水信息。彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文对一审认定的其他事实没有异议。清流信用社对一审认定的事实没有异议。一审法院认定的且当事人无异议的事实，有相关证据在案为凭，并经一审庭审质证，本院予以确认。 本院二审期间，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文提交授权委托书、工程建设合作协议书原件，拟证明彭发彬于2009年龙津国际公司酒店建设期间曾担任酒店承建方福建省汀江水电工程有限公司的代理人的事实。清流信用社质证表示，授权委托书、工程建设合作协议书的真实性无法确认，对本组证据的合法性、关联性有异议。一审中彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文没有陈述有签订承包合同，仅凭工程建设合作协议书、授权委托书无法证实彭发彬承包身份和接收相关款项的事实。根据工程建设合作协议书第3条约定，工程价款应汇入甲方福建省汀江水电工程有限公司，不存在汇入彭发彬账户的情况，工程建设合作协议书第3条第4点约定，工程款要提供相应税务发票等。此外，工程建设合作协议书第3条的约定和授权委托书授权不一致，工程款不能转入个人账户，必须转入公司账户，彭发彬支取工程款需要税务发票等材料，应当以合同约定为准。从该证据可以看出，彭发彬仅仅只是代理人、不是实际施工人，授权委托书亦未授权彭发彬可以接受工程款。本院认证认为，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文提交的本组证据的内容，涉及福建省汀江水电工程有限公司的权利、义务，在福建省汀江水电工程有限公司未到庭质证的情况下，本院不予采信。2.彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文提交转账凭证复印件，拟证明：彭德莲于2012年2月20日转借款给龙津国际公司100万元，并且在2013年1月17日收到龙津国际公司100万元的还款。清流信用社质证表示，对本组证据的真实性、合法性、关联性有异议，且龙津国际公司转给彭德莲100万元的业务回单，摘要说明是货款，而彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文陈述是借款，证实双方往来款项的随意性，款项都是走账，是为了逃避一些事实，由此可以看出原审认定事实是正确。本院认证认为，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文未提交本组证据的原件，且清流信用社对本组证据的真实性有异议，对于彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文提交的本组证据，本院依法不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，案涉房屋于2014年1月27日办理了抵押登记，清流信用社依法对案涉房屋享有担保物权，该担保物权亦为一审法院生效的（2015）清民特字第7号民事裁定书所确认。物权具有排他效力，也即在同一物之上不得成立两个所有权或成立两个在内容上相互矛盾的物权。一方面，彭发彬、黄兰香与龙津国际公司从未到行政机关办理案涉房屋所有权的变更登记手续；另一方面，案涉房屋已为人民法院所查封。综合清流信用社依法已对案涉房屋享有担保物权之因素，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文关于确认彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文享有案涉房屋所有权的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，清流信用社已依法对案涉房屋享有担保物权，而彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文对案涉房屋并不享有所有权，也即彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文并不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，对于彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文关于判令停止对案涉房屋的执行行为的诉讼请求，本院依法不予支持。本案系案外人执行异议之诉，而非案涉《房屋买卖合同》当事人之间的诉讼，且清流信用社是基于其享有的担保物权而申请执行，无论案涉《房屋买卖合同》是否合法有效，均不影响人民法院对彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文一审诉讼请求的审理，在彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文一审未诉请确认案涉《房屋买卖合同》合法有效的情况下，一审法院可不对案涉《房屋买卖合同》是否合法有效进行审查。一审法院对案涉《房屋买卖合同》的效力进行审查不妥当，本院予以纠正。 综上所述，彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条不当，本院予以纠正。一审判决结果正确，应予维持。龙津国际公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19,800.3元，由彭发彬、彭德莲、彭德林、彭德文负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 春 审判员 朱文绣 审判员 吴青华 二〇一九年十一月十五日 书记员 李 琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 -24- -23-