浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0521民初5531号 原告（反诉被告）：钟晓莲，女，1963年7月5日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：姚丽，浙江苕溪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王健，男，1968年2月8日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：陈亚萍（系王健妻子），女，1968年8月25日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：董英，浙江泽大（德清）律师事务所律师。 原告钟晓莲与被告王健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案。诉讼过程中，王健提出反诉，本院于2019年6月24日立案。本案依法适用简易程序，因案情复杂，不宜适用简易程序，故转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年8月8日、2019年9月27日二次公开开庭进行了审理。钟晓莲及其委托诉讼代理人姚丽，王健及其委托诉讼代理人陈亚萍、董英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟晓莲向本院提出诉讼请求：1.王健立即协助办理将坐落于德清县新市镇药王路1幢501室房屋土地使用权[证号为德国用（99）字第00304811号]变更登记至钟晓莲名下；2.王健承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年11月15日，钟晓莲、王健签订《转让房产权协议》一份，约定王健将其所有的坐落于新市镇药王路1幢501室房屋转让给钟晓莲。2001年6月8日双方又签订《房地产买卖契约》一份，确认王健将其所有的坐落于新市镇药王路1幢501室房屋出售给钟晓莲，转让价格为27000元，已于2000年11月25日前付清，并确认2000年11月25日王健已将房产正式交付给钟晓莲，房屋移交时土地使用权一并转移给钟晓莲。协议签订后，王健于2001年11月21日将房屋产权变更登记至钟晓莲名下，但至今未协助办理土地使用权变更登记手续，故诉至法院。 王健答辩称，其从未与钟晓莲签订《转让房产权协议》，未签字、未盖章；《房地产买卖契约》中仅“甲方（）处”签名系王健所签，是因为拿着协议让王健签字的人说王健父亲已拿了钟晓莲的钱，在不得不签的威胁下才签字的，王健当时并不知道房屋已有产权证和土地使用权证，在签订合同时仅认为将使用权交给钟晓莲使用，而非将产权和土地使用权转移至钟晓莲名下；签字时《房地产买卖契约》内容空白，且缺少第3页，系虚假伪造；王健从未协助办理房产过户手续。综上，钟晓莲通过自己的手段获取了王健的产权证，并以伪造签字、隐瞒事实的方法恶意侵占房产，钟晓莲的本次诉讼系建立在违法行为上，是虚假诉讼，应依法驳回其诉讼请求。 王健向本院提出反诉请求：1.确认2000年11月15日签订的《转让房产权协议》无效；2.确认2001年6月8日签订的《房地产买卖契约》无效；3.确认《土地使用权转让合同》无效；4.钟晓莲承担本案诉讼费用。事实和理由：王健与妻子陈亚萍于1998年7月8日向德清县新市酿酒总厂申请购买位于德清县新市镇药王路酒厂宿舍五楼的一间公有住房即当时的房改房。由于是房改房，王健及陈亚萍均认为是无产权证房产。1999年12月，钟晓莲向王健租住上述房改房，2000年11月15日，钟晓莲在王健及陈亚萍均不知情的情况下让王健父亲手写一份《转让房产权协议》，该协议系钟晓莲拟好后让王健父亲手抄，协议上的“王健”非王健本人所签，印章亦非王健所盖。之后，钟晓莲的工作人员拿着《房地产买卖契约》空白协议等材料让王健签字，当时王健是拒绝的，但来人说王健父亲已经收取了钟晓莲的钱款六个月了，收了钱就一定要签。由于王健一直认为房改房没有产权证，即使签了《房地产买卖契约》也只意味着将房屋交给钟晓莲使用，而房屋的产权是不可能过户到钟晓莲名下的，故在钟晓莲准备好的契约上签字。但王健签字时，契约仅有三页纸且内容空白，第3页不存在，现钟晓莲提供的契约却存在第3页。让人意想不到的是，钟晓莲早在租房时已经取得了王健的房产证、国有土地使用证、契证，并通过隐瞒、欺骗等手段骗取了王健在《房地产买卖契约》上签字，同时背着王健自行向德清县房产管理处办理了房地产交易手续及房屋所有权登记手续，德清县房产管理处却在当事人都没有到场且程序违法的前提下违法向钟晓莲颁发了房产证。王健自始至终没有取得该三证，也没有任何人通知领取，钟晓莲如何非法取得该三证，至今无法明确查出，但钟晓莲通过欺瞒手段，非法取得王健产权证已构成事实，且《房地产买卖契约》内容存在造假，已违背了当时的法律法规规定，应属于无效合同。钟晓莲提供的《土地使用权转让合同》，王健未签订过相应合同，系钟晓莲伪造。综上，案涉《转让房产权协议》、《房地产买卖契约》、《土地使用权转让合同》均为无效合同，故诉至法院。 钟晓莲答辩称，王健的陈述与事实不符，不予认可，案涉三份协议系当事人真实意思表示，王健主张钟晓莲隐瞒事实、恶意侵占应承担相应的举证责任。 钟晓莲、王健为证明各自主张，在举证期限内向本院提交证据，并在庭审中进行了举证。 （一）钟晓莲本诉证据：1.《转让房产权协议》原件1份，拟证明王健将坐落于新市镇药王路1幢501室房屋转让给钟晓莲，并将房屋所有权证、国有土地使用证移交给钟晓莲的事实；2.《房地产买卖契约》原件1份，拟证明案涉房屋转让价为27000元，已于2000年11月25日前付清，并确认王健将案涉房产正式交付钟晓莲的事实；3.房屋所有权证原件1份，拟证明王健已于2001年11月21日将案涉房屋的产权变更登记在钟晓莲名下的事实；4.国有土地使用证原件1份，拟证明德国用（99）字第00304811号土地使用权仍登记在王健名下的事实；5.《土地使用权转让合同》原件1份，拟证明双方曾签订土地使用权转让事宜的事实；6.德清县房改房上市交易审批表原件1份，拟证明案涉房产符合上市交易条件，王健妻子陈亚萍对此知悉的事实。 王健质证认为：证据1有异议，王健不知晓该协议，非其签名、盖章，反证钟晓莲早已拿到三证的事实；证据2有异议，甲方（卖方）处、法定代表人处非王健签名，甲方（）处系王健所签，但因父亲已收取钱款而迫于无奈所签，签字时系空白合同且缺少第3页，双方不存在一致的意思表示，附件甲方处系王健签名，但附件亦为空白内容，王健对此均不知情，该契约未经双方当事人共同填写，故属无效合同；证据3有异议，钟晓莲擅自变更登记，王健与配偶均未协助办理，案涉房屋系房改房，地址非载明的新市镇药王路，应予以撤销；证据4真实性无异议，但系钟晓莲违法取得；证据5有异议，有黑色、蓝色两种笔迹，并非同时形成，亦无形成日期，王健未签字，系伪造，属于无效合同；证据6有异议，非王健填写，王健不清楚内容，陈亚萍系在空白时签名，且是向新市酿酒总厂购买房屋时所签。 本院审核认为，证据1、2、3、4、5真实性均予以认定，关于《转让房产权协议》、《房地产买卖契约》的效力问题在下文中予以阐述；证据6真实性予以认定，王健主张该合同系伪造，无相应证据支持，但双方就合同基本权利义务未进行约定，亦未实际履行，故该合同未有效订立，能够佐证双方对土地使用权转让事宜进行过磋商的事实。 （二）王健本诉证据：1.行政复议决定书复印件1份，拟证明钟晓莲违法办证的事实；2.行政起诉状、受理案件通知书原件各1份，拟证明王健就撤销案涉钟晓莲房屋所有权证提起行政诉讼的事实；3.行政裁定书原件1份，拟证明行政诉讼已中止审理的事实；4.不动产登记信息查询记录原件1份，拟证明案涉房屋于2006年7月11日再次注销的事实；5.收款凭证原件1份，拟证明王健向德清县新市酿酒总厂支付购房款14813元的事实。 钟晓莲质证认为：证据1、2、3真实性无异议，但不能证明钟晓莲违规办证的事实；证据4真实性、合法性无异议，但不能证明王健的证明目的，反证案涉房产已变更登记至钟晓莲名下；证据5真实性无异议，关联性有异议，仅证明王健交付房款的事实。 本院审核认为，证据1、2、3真实性予以认定；证据4真实性予以认定，但不能证明王健主张的待证事实，具体注销日期应以实际书面记载为准；证据5，对王健交付购房款的事实予以认定。 （三）王健申请法庭调取本诉证据：1.钟晓莲与王健购房交易卷宗1份；2.王健申请房改购房卷宗1份；3.王健申请土地使用权证卷宗1份；4.王灿明、陈亚萍、严建英、钟晓莲公安机关询问笔录各1份，拟证明王灿明、陈亚萍已将事实陈述清楚，而严建英陈述的不是客观事实。 王健质证认为：证据1有异议，2001年5月31日审批表应由王健审批申请，而王健仅签字，严重违法，2001年12月26日缮发证件，但产权证填发日期早于该时间，民间交易房也违反法律规定；证据2有异议，未委托严建英办理办证手续，材料所盖印章是王健在工作中统一由新市酿酒总厂保管，上述手续由严建英私自办理，案涉房屋系以夫妻工龄申请的房改房，却未体现配偶签名的材料，契证、土地使用权证载明的地址与钟晓莲房权证地址不一致；证据3有异议，仅有盖章而无王健签名，王健对此均不了解，系违法办证；证据4，王灿明陈述表明王健不知晓《转让房产权协议》签订事宜，系王灿明与钟晓莲完成，且系王灿明抄写所得；严建英出于害怕受到刑事处罚的情况下所作的陈述不具备客观真实性；陈亚萍陈述表明不知道交易过程，迫不得已的情况下签署了空白契约；钟晓莲的陈述有异议。 钟晓莲质证认为：证据1无异议；证据2，王健如何取得房产与本案无关联性，且证明王健单独使用的签名章系其本人所有；证据3无异议，1999年10月22日前即取得土地使用权证，与王健未领取土地使用权证的陈述不一致，不符合常理；证据4，王灿明陈述中对房屋交易过程、交易价款予以认可，与原告陈述相互印证，其余不予认可，且与原告有利害关系，亦与严建英陈述相悖；陈亚萍系单方陈述，与事实不符，不予认可；严建英陈述客观真实，予以认可；钟晓莲陈述与庭审调查一致，予以认可。 （四）王健反诉证据同第（三）组调取证据，拟证明钟晓莲隐瞒事实、违法办证的事实。 钟晓莲质证认为，证据1、2、3真实性无异议，但无法证明王健的证明目的，不能证实其存在违法办证的事实；证据4质证意见与前一致。 本院审核认为，对调取证据1、2、3的真实性予以认定，王健主张钟晓莲违法办证的事实无证据证明，不予采信；调取证据4，王灿明陈述中关于房屋产权、售房过程及交易价款等，与在案证据及钟晓莲陈述相互印证，予以认定，其他陈述无相关证据支持，且其本人与本案有利害关系，证明力较低，不予采信；陈亚萍陈述与庭审一致，但无相关证据支持，不予采信；严建英的陈述能证实王健申请房改购房及委托其办理相关证件的事实，与在案证据能相互印证，予以认定；钟晓莲陈述与庭审一致，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 德清县新市镇药王路1幢501室房产系王健购买的公有住房（房改购房），购房款14813元。 2000年11月15日，王健父亲王灿明与钟晓莲签订《转让房产权协议》一份，约定将王健房屋即坐落于新市镇药王路1幢501号混合结构5层53平方米住宅转让给钟晓莲，移交房屋所有权证［德房权证新市镇3字第××号]、国有土地使用证[德国用（99）字第00304811号]、契证各一份，王灿明签具王健姓名及捺印，使用王健签名章，并收取购房款27000元。 嗣后，案涉房屋进行上市交易审批，王健配偶陈亚萍在德清县房改房上市交易审批表中“配偶同意住房上市签名处”签名，2001年5月31日，经原产权单位新市酿酒总厂、德清县住房委员会审批同意上市，上市形式为出售。 2001年6月8日，王健与钟晓莲签订《房地产买卖契约》一份，约定将案涉房地产出售给钟晓莲，成交价格为27000元，于2000年11月25日前付清，双方同意于2000年11月25日由王健将上述房地产正式交付给钟晓莲。 2001年11月21日，案涉房屋所有权登记至钟晓莲名下［德房权证新市镇3字第××号]，王健的房屋所有权证［德房权证新市镇3字第××号]于2001年12月24日注销。钟晓莲占有使用房屋至今，后因土地使用权未及时变更登记，双方协商未果，故纠纷成讼。 另查明，王健就撤销钟晓莲房屋所有权证提起行政诉讼，湖州市南浔区人民法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第八十七条第一款第六项之规定裁定中止审理。 本案争议焦点：钟晓莲与王健之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。 经审理查明，王健作为原新市酿酒总厂职工申请购买德清县新市镇药王路1幢501室公有住房，经审批后由酒厂统一发放了房屋所有权证、国有土地使用证。王健父亲王灿明与钟晓莲签订《转让房产权协议》时，并非房产所有权人，王灿明陈述表明系其出资购买案涉房屋，因资金困难愿意出售给钟晓莲，在王健询问此事后亦告知相关事宜。王健对因父亲已收取购房款遂与钟晓莲签订了《房地产买卖契约》的事实不予否认，表明王健对父亲处分其房产的事实已知情，继而与钟晓莲签订了买卖契约，可视为王健对父亲处分其房产的行为进行了追认，故《转让房产权协议》有效，另协议载明向钟晓莲移交了相关房产证件，王健提出其未领取过证件及钟晓莲违规办证的事实，于法无据，与该协议、严建英陈述亦不符，不予采信。 《房地产买卖契约》抬头及内容明确，由钟晓莲、王健签具，双方买卖房地产的意思表示真实一致，各自履行了交付购房款、房屋的义务，购房款亦未显低于市场价格，不符合合同无效的要件，应为合法有效。另王健配偶陈亚萍在上市交易审批表中签字，表明其同意案涉房产以出售形式上市交易的事实，同时房屋所有权证、国有土地使用证载明的权利人均为王健，基于物权的公示公信效力，钟晓莲有理由相信王健有权处分登记其名下的房产。关于王健称签字时系空白合同且缺少第3页，对转移房产所有权、土地使用权事宜毫不知情的陈述，无证据支持，对钟晓莲占有使用多年期间未提出异议的行为亦有违常理，不予采信。 综上，本院认为，钟晓莲与王健之间的房屋买卖关系，有当事人庭审陈述及在案证据予以证实，合法有效，应受法律保护。钟晓莲已按约支付购房价款，王健应履行转移标的物所有权的义务，并协助办理不动产变更登记手续。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，故钟晓莲主张将案涉房产的土地使用权变更登记至其名下，于法有据，予以支持。王健的反诉请求，未有证据予以证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告王健于本判决生效之日起十日内协助本诉原告钟晓莲，将德清县新市镇药王路1幢501室房产的土地使用权变更登记至本诉原告钟晓莲名下，因登记产生的税、费等费用由本诉原告钟晓莲承担； 二、驳回反诉原告王健的反诉请求。 本诉案件受理费80元，由本诉被告王健负担；反诉案件受理费80元，由反诉原告王健负担。限本判决生效之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  王国青 审 判 员  谈晓丽 人民陪审员  黄 健 二〇一九年十一月二十六日 法官助理沈霖 书 记 员  钱春霞