湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终2901号上诉人（原审原告）:罗艳萍，女，1984年9月10日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：龚国红，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:岳阳亿凯丰置业有限责任公司，住所地湖南省华容县护城乡蔡兴村**。法定代表人：夏仕贤，董事长。委托诉讼代理人：赵庶，男，系该公司会计。上诉人罗艳萍与被上诉人岳阳亿凯丰置业有限责任公司（以下简称亿凯丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2019）湘0623民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗艳萍及其委托诉讼代理人龚国红、被上诉人亿凯丰公司的委托诉讼代理人赵庶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗艳萍上诉称，请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。全部案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为上诉人拿了商铺钥匙及装修了商铺就认定被上诉人交付商铺，履行了《协议》，属认定事实错误。2014年11月1日被上诉人没能顺利交房，商铺不能达到正常经营使用条件，按照协议约定被上诉人已构成根本违约。截至今日，商铺仍不具备经营条件，被上诉人持续违约四年多之久，而一审法院认为被上诉人不构成根本违约，严重违背客观事实。1、涉案商铺至今没有相应证据证明已通过竣工验收合格和消防验收备案，属不能交付的房屋。对没有经过验收的房屋进行交付，违反了法律、法规的强制性规定。2、交钥匙及装修就认定交付了商铺与作为房屋交付的一般性规定严重相悖，且在举证责任分配上明显错误。3、被上诉人在2014年11月2日无法交付商铺就已构成根本违约，而一审认定被上诉人不构成违约，系事实认定错误。4、一审认为《协议》对商铺水电等设施交付条件没有约定，认定被上诉人没有违约，与商铺经营盈利根本目的相悖。二、一审法院适用法律正确，但裁判结果错误，自相矛盾。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”涉案商铺在协议约定交付之日，没有经过消防备案验收及竣工等综合性验收，涉案商铺出租违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，是属于上述司法解释中应当解除合同的情形，上诉人可以行使解除权。一审判决驳回上诉人解除合同的诉讼请求错误。故本案应当解除合同，返还上诉人所支付保证金，赔偿上诉人因装修装饰的损失及违约金。亿凯丰公司辩称，1、我公司所有工程都已竣工验收合格，全部证件齐全。2、所有建筑物都已通水、通电、通路、通气，完全具备超市开张营业条件。3、上诉人是在认可了商铺的情况下才进行了装修，如不认可，完全可以不进行装修，没必要造成不必要的损失。4、商铺之所以没开张营业有可能是因为客源少，因为农机市场一共有五百户现在只有几十户入住了。5、商铺未开张营业后，罗艳萍没有跟我公司及时沟通，而是私自与第三方形成事实租赁关系，且收取了第三方租金。6、我公司名下湘北农机大市场与客户签订了租赁合同的商铺，均由客户自行进行装修，且均已开张营业。7、我公司保留通过法律途径追缴这几年租金的权利。罗艳萍向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《商铺租赁协议》；二、判令被告向原告返还租赁保证金75000元；三、判令被告向原告赔偿损失136537元及违约金81820.8元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月18日原告罗艳萍（承租方、乙方）与被告亿凯丰公司（出租方、甲方）签订一份《商铺租赁协议》，约定主要内容如下：一、甲方将坐落于华容县护城乡农机大市场22#102-22#106号总面积为340.92m2的商铺租赁给乙方，商铺位于第一层，毛坯房；二、乙方向甲方承诺租赁该商铺作为乙方经营生活超市类；三、甲乙双方约定，甲方于2014年11月1日前向乙方交付该商铺，商铺租赁期自2014年11月1日起至2019年10月31日止，租期五年；四、乙方所承租的商铺自2014年11月1日起至2015年10月31日止租金全免，第二年年租金57274.56元、第三年年租金73638.72元、第四年年租金81820.8元、第五年年租金81820.8元，乙方须于本合同签订之日当天一次性支付甲方保证金人民币柒万伍千元整。双方签订合同后原告于2014年9月19日支付被告保证金75000元，被告出具收据一张，载明“今收到罗艳萍22#102-106号门面押金75000元，岳阳亿凯丰置业有限责任公司”。后被告将该门面钥匙交与原告，原告经被告同意后对租赁商铺进行装饰装修，该装饰装修于2014年9月25日开始，于同年11月底完工。但原告认为市场没有完工，商铺无法交付使用，水、电、道路、消防设施不到位，被告并没有实际交付商铺使用，故诉至本院。另查明，自原告租赁该商铺起至今，原告没有向被告缴纳任何租金。另查明，岳阳亿凯丰置业有限责任公司开发的华容县湘北农机市场项目于2013年8月22日经华容县规划管理办公室审核同意核发了《建设工程规划许可证》，在2013年11月11日颁发了《建设用地规划许可证（许可证号：建规[地]字第01311005号）；2013年6月6日被告岳阳亿凯丰置业有限责任公司取得了该项目的土地证（土地证号：华国用（2013）第0542、0541、0540、05**），2013年10月29日华容县房地产开发监督管理办公司颁发了该项目的商品房预售许可证[许可证号：华房预字（2013）第045号]。一审法院认为，原、被告于2014年9月18日签订的《商铺租赁协议》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。本院认为本案焦点主要是被告交付的房屋是否符合《商铺租赁协议》的约定，被告是否应当支付原告保证金、以及支付违约金、赔偿损失等。原告在该协议约定交付日前已经从被告处收取了涉案商铺的钥匙并对涉案商铺进行了装修，即已实际占有涉案商铺，故应当视为被告已按时交付商铺，而在签订合同之时，原、被告并未对涉案商铺所处市场是否形成及水、电等设施进行约定，且原告还未按协议向被告缴纳租金，故因原告未提供充分证据证明被告违约的诉讼主张，且被告不同意解除《商铺租赁协议》，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗艳萍的诉讼请求。案件受理费5700元，减半收取计2850元，由罗艳萍负担。罗艳萍在本院二审中提供了下例证据：一、申请了证人周某出庭作证。周某证实涉案商铺在2014年11月时不符合开张要求的条件，到2016年底场地还在施工。证据二：2019年7月11日调取的《建设工程消防设计备案情况登记表》，证明目的为涉案商铺在内的建筑工程消防抽查结果为不合格，直到现在也没有合格的登记情况，故涉案商铺在内的建筑工程不能交付使用。证据三：两个调查笔录，证明目的为在2014年11月交房之日包括之后的一段时间，涉案商户门前都不符合经营条件。证据四：一组商户照片，证明目的为说明现在商铺的状态是不能进行营业的。亿凯丰公司对上述证据质证认为，一、证人周某的身份不明，没有资格证明交付不了房屋，该证言不予认可。二、对证据二有异议，因房产证都办理下来了。三、调查笔录不予认可。四、对照片无异议，商铺门前的路是商户自己装修，不是公司的义务，只有道路是我们修整。通水是我们统一办理的，需要商户向公司申请用水，再进行收费。亿凯丰公司在本院二审中提供了下例证据：证据一：一组门面照片，证明目的为与上诉人同户型的门面已经在营业。证据二：（1栋到23栋）房权证和商品房预售许可证，证明目的为房子已经验收了。证据三：一组照片，证明目的为上诉人将门面转租给了别人。罗艳萍质证认为，涉案商铺根本没有申报竣工验收，也没有竣工验收资料。涉案商铺并非上诉人租给他人。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。本院认为，一、亿凯丰公司与罗艳萍于2014年9月18日签订的《商铺租赁协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行。二、合同签订后，罗艳萍按约于2014年9月19日向亿凯丰公司支付了门面押金75000元。后亿凯丰公司将涉案门面钥匙交与罗艳萍，罗艳萍对租赁商铺进行装饰装修，该装饰装修于2014年9月25日开始，于同年11月底完工。该系列行为可确认为亿凯丰公司已按约交付了商铺，罗艳萍已实际接受和占有了涉案商铺。三、亿凯丰公司所开发的该商铺所在楼房，办理了相关建设、许可、预售等手续，并办理了房屋产权证，属合法建筑，亿凯丰公司有权对外出租。水、电、路等设施的情况亦符合租赁合同的要求。至于罗艳萍提出的商铺在2013年12月31日消防备案时抽查不合格的问题，因该消防手续欠缺不是导致本案租赁合同不能履行，罗艳萍的租赁目的不能实现的原因，且其后该商铺所在楼房办理了房屋产权证，故罗艳萍以此为由要求解除合同的理由不能成立。四、本案合同的租赁期限为2014年11月1日起至2019年10月31日止，罗艳萍将商铺装修后一直未经营超市的事实客观存在，但时过几年罗艳萍并未将商铺退还给亿凯丰公司，罗艳萍在2019年4月17日提起本案诉讼时合同期已不到7个月，一审法院对其要求解除合同不予支持并无不妥。综上所述，罗艳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由罗艳萍负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十一月四日书记员  周师师