山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5696号 原告：王翠，女，1984年6月10日出生，汉族，住市中区。 原告：白士才，男，1968年2月28日出生，汉族，住址同上。 被告：枣庄春晓置业有限公司，住所地：枣庄市市中区未来城**楼**。组织机构代码：58718120-9。 法定代表人：宋爽，经理。 委托诉讼代理人：王晴，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。 原告王翠、白士才与被告枣庄春晓置业有限公司（以下简称“春晓公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王翠、白士才，被告春晓公司委托诉讼代理人王晴、路绪成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王翠、白士才向本院提出诉讼请求：1、判决被告将枣庄市市中区联鑫家园二期xx号楼x单元xxx室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权证书；2、判决被告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金23026元（自2015年10月22日起暂计算至2019年10月22日，以购房款总额315432元为基数，按照每日万分之0.5计算）；3、被告于原告取得上述房屋所有权登记证书之日支付原告违约金（以315432元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案原告取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的枣庄市市中区联鑫家园二期xx号楼x单元xxx室房屋一套，原告按照合同约定全部支付了全部房屋价款315432元。被告于2013年11月5日交付该房屋，但是至今未将其应当提供的资料报产权部门登记备案，无法办理房屋所有权证书。特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告春晓公司辩称：1、双方存在商品房买卖合同属实。被告方已经于2019年10月15日取得产权大证，并于同日通知了包括原告在内的买房户提交产权登记备案的材料。被告也已将需要办理产权登记的材料交到不动产登记中心备案，并协助各购房户预约到不动产登记中心办理不动产权登记。现在已有近40户购房户在被告的协助下陆续办理了个人的产权登记，被告已依约履行完毕协助办证的义务；2、原告主张的违约金已超出当时民事诉讼法两年诉讼时效的规定，丧失了胜诉权；3、即便考虑到按日计算违约金，也应该从其起诉之日向前倒推三年，向后应该截止到2019年10月15日，在该期间以外的时间不应该再计算违约金；4、导致逾期办证的原因在于，原告所属的朱子埠矿在对该小区进行棚户区改造时，未能与市中区政府有关部门及时沟通协调落实好棚户区改造政策所致，非被告主观故意为之。因此，不应该支持原告违约金的请求。由于目前被告已经履行了协助办证的义务，已无起诉的必要。请求驳回原告的诉讼请求。 原告王翠、白士才为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、上房通知单。证明原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的枣庄市市中区联鑫家园二期xx号楼x单元xxx室房屋一处，合同总价款315432元。根据合同第十九条约定，被告应在交付房屋后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，以购房款按日万分之0.5计算违约金；出卖人于2013年11月5日前向原告交付了该商品房；2、住宅专项维修资金专用票据。证明原告于2013年7月18日交纳了维修基金；3、收据。证明原告已付清房款。被告春晓公司质证认为：对证据1的真实性无异议。但是认为被告是在2013年11月5日交的房，原告主张违约金的最早时间应该是在2014年2月4日，到原告起诉时已超过了诉讼时效；对证据2的真实性无异议。该款不属于购房款，不应计入计算违约金的基数范围内；对证据3仅对原告交纳房款的部分收据无异议，对其余的单据如交太阳能费用等单据与本案无关。 被告春晓置业为证明自己的主张，向本院提交如下证据：不动产权证。证明原告所在的14号楼在2019年10月15日办理了不动产权登记，也证明即日起被告已将原告办理产权登记所需的资料交至不动产中心备案完毕。被告履行完了协助办证的义务。原告王翠、白士才质证认为：复印件，不予质证。 上述证据本院经审查，确认为有效证据，其证明力本院予以确认。 根据以上经确认的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：被告春晓公司投资开发了枣庄市市中区联鑫家园房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年3月26日，原告王翠、白士才与被告春晓公司签订《商品房买卖合同》。原告以315432元价格购买了被告开发的坐落于枣庄市市中区联鑫家园xx号楼x单元xxx室房屋一套。合同关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告王翠、白士才向被告春晓公司支付了购房款315432元，被告春晓公司于2013年11月5日将房屋交付给原告王翠、白士才。被告春晓公司于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于次日通知原告办理房屋所有权登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照协议约定及时履行该备案义务，并致使原告未能及时办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。 关于被告应否承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2013年11月5日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2014年2月4日后90日之次日即从2014年2月5日起一直延续至今，故违约金的计算应从2014年2月5日起开始计算。原告于2019年11月4日诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形。且被告已提出时效抗辩，故自2019年11月4日起诉之日往前倒推三年的违约金，本院予以支持。因被告已按照《商品房买卖合同》约定于2019年10月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此本院确认该违约金计算至2019年10月15日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 原告的第一项诉讼请求，因被告已履行完毕而归于消灭。关于原告主张被告于原告实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给原告违约金在该房屋备案后，原告没有举证证明被告在办理产权登记证书中存在违约行为。原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄春晓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王翠、白士才办理坐落于枣庄市市中区联鑫家园xx号楼x单元xxx室的房屋产权证书； 二、被告枣庄春晓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王翠、白士才违约金（以315432元为基数，计算时间自2016年11月4日至2019年10月15日，按日万分之零点五计算）； 三、驳回原告王翠、白士才其余的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费376元，减半收取188元，由被告枣庄春晓置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 涛 二〇一九年十一月二十七日 书记员 靳梦娇