广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17745号上诉人(原审原告)：王娴，女，1993年6月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地：广州市白云区机场路航云北街自编******。法定代表人：梁国锋，职务：总经理。委托代理人：杨栩锋，该公司职员。委托代理人：张哲，该公司职员。上诉人王娴因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王娴上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判白云公司向王娴支付逾期办证违约金(以总房款652049元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率上浮50％的标准计算，计算期限自2019年3月12日起计算至办妥并且交付房产证之日止，暂算至2019年4月15日为4196.34元)；2、本案一、二审诉讼费均由白云公司承担。事实与理由如下：一、原审判决认定白云公司存在逾期办证的违约事实，但仅按每月购房款0.1％的标准支持逾期办证违约金，违约金总额以总房款的2％为限，明显低于给王娴造成的损失，且不利于督促白云公司履行办证义务。因此，请求法院将违约金调整为以总房款为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率上浮50％计算。其一，补充协议约定每月按0.1％标准及2％上限的违约金约定属格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，补充协议的条款明显属提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的性质，依法应当认定该条款无效。且白云公司亦未以特别的标示提请王娴注意，亦未举证已尽特别说明的义务，无法证明该条款是双方协商一致达成的合意，故不应认可该条款的效力。其二，白云公司存在长期无法办妥并交付房产证的违约事实，已构成根本违约，其逾期办证并非一般违约事实，每月0.1％的违约金与其根本违约的违约情况明显不对等，且其违约金约定与合同约定的王娴逾期付款的违约责任差距极大，有违公平原则，法院应当予以调整。第一，商品房买卖的交易本质及根本目的是房屋所有权的转移。根据我国《物权法》第六条、第九条、第十四条及第三十九条和《城市房地产管理法》第三十八条的规定，使出售房屋具备办理房产证的条件是白云公司的主要合同义务，直接关系到合同目的能否实现。白云公司不仅应将商品房交付购房人占有和使用，而且必须依法依约履行使所售房屋具备办证条件的义务，将房屋所有权转移给购房人。因白云公司原因导致长期逾期办证或不能办证，即属于使王娴无法实现取得物权的交易目的，应属根本违约行为。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称《解释》）第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。既是对逾期办证问题所导致的合同解除权的明文规定,也是对长期逾期办证行为的根本违约属性的明确界定。第三，依照广州市人民政府发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函(2017)65号)文件的规定，本市户籍及非本市户籍均有名下房屋数量的限制，如白云公司一直不能为王娴办妥并交付产权证，将导致王娴无法通过出售房屋腾退名额达到买受更好居住条件房屋的目的，事实上束缚了王娴的自由选择权，也严重影响到生活质量的提高。第四，白云公司交付的房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，明显将存在长期逾期办证的违约事实。白云公司也从未举证证明导致其无法取得《建设工程竣工验收备案表》的原因，亦未举证其为取得《建设工程竣工验收备案表》及履行办证义务所做的努力，履约态度极其消极，导致王娴至今使用的房屋未达到法定交付条件，其使用价值已有瑕疵。现王娴作为购房人的物权权利亦无法得到保障，故白云公司已非善意履约人，法院如以每月0.1％的标准支持逾期办证违约金，明显与其违约状态及违约原因不对等。其三，王娴请求按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率支持逾期办证违约金有事实基础，且符合相关法律、法规及司法解释的规定和精神，应予以支持。第一，王娴作为购房人采取贷款方式，其每月要按中国人民银行货款利率向银行支付利息，因此而遭受利息损失，且该损失是开发商能够预见的，故王娴按照中国人民银行同期同类贷款利率计算有事实依据，原审法院认为王娴未举证实际损失情况明显有误。第二，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改证增值税试点的通知》(财税【2016】36号)规定，逾期办证会增加购房者二手房买卖税负。对于二手房买卖，取得房产证后不足2年的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，2年以上(含2年)的，免征增值税。王娴支付的房价款为652049元，取得房产证2年之内买卖比满2年以后买卖，需要多缴纳高达32602.45元的营业税。显然，逾期办证给购房者造成了税负损失。第三，《解释》第十八条第二款明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息标准，计算逾期办理房产证的违约金。合同即使约定了违约金，但违约金明显过低，又不能确定具体损失数额的也可以参照上述标准执行，这是设定此条款的立法目的。因此，原审法院认为王娴未举证其实际损失情况的说法明显与事实不符，且明显系视上述司法解释的规定于不顾。其四，就本楼盘而言，白云公司交付的房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定交付条件，本楼盘的业主已起诉过白云公司承担逾期交楼责任，而逾期交楼的违约金亦固定上限为2％。正是基于违约金总额已固定的事实，王娴至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，由此可见，每月0.1％的标准和2％上限的违约金一旦固定，不仅将使白云公司更加消极甚至不履行办证义务，同时将影响到该楼盘近上万业主取得房产证的利益。其五，白云公司作为广东省人民政府和广州市人民政府实际控股的公司(其股东为广东空港置业有限公司，广东空港置业有限公司的股东为广东省机场管理集团有限公司，广东省机场管理集团有限公司的股东为广东省人民政府和广州市人民政府)，其行为代表的是政府的形象和公信力。白云公司通过格式条款限制极低的违约金以排除王娴的主要权利和减轻自己的责任已属不合理，现今白云公司已逾期四年仍未将交付房屋达到法定交付条件，从而导致无法办妥权属证书，已明显导致权益失衡；二、白云公司逾期办证事实清楚，原审法院仅支持从逾期办证之日起至起诉之日止的违约金明显不合理。原审判决将导致王娴需起诉第二次，于王娴而言将产生诉累，于社会而言更是一种司法资源的浪费，于白云公司而言将更加不利于促使其积极履行办证义务，请求法院依法支持违约金至白云公司办妥并交付不动产权之日止。被上诉人白云公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回王娴的全部诉讼请求，维持原判。王娴于2019年5月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、白云公司向王娴支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（计算期限自2019年3月11日起至办妥并交付房地产权证之日止，以652049元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年4月15日为4196.34元）；2、由白云公司承担本案诉讼费、保全费。原审法院经审理查明：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，依法取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月7日，王娴（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄X区第X栋X房，建筑面积共105.09平方米，总房款652049元，付款方式为一次性付款。第十三条约定：甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付使用之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方负责。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第五条双方同意主合同第十三条补充为：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。第十条双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行），具体取得房地产权属证书的时间应由登记机构确定，甲方对此不负任何责任。在领取房地产权属证时，乙方应带齐身份证、办证回执并由本人自行到房地产登记机构领取。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延。……房屋产权交易过户的先决条件：2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必须的文件。否则，甲方无义务为乙方办理该商品房的房产证。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得房地产权属证件的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得房地产权属证书的责任。第十一条主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王娴向白云公司支付了全部购房款，并于2016年6月20日办理了收楼手续。截至法庭辩论终结前，涉案楼宇尚未取得工程竣工验收备案表，未办理首次登记。原审法院认为王娴与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。王娴向白云公司支付了全部购房款，根据合同及补充协议约定，白云公司应于收楼后730日内即2018年6月20日前将办证回执交付给王娴。白云公司迟延向王娴交付办证回执，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。白云公司认为王娴逾期提交办证资料，未办理报税手续，故不应由其承担逾期办证违约金。对此，原审法院认为，因王娴收楼时涉案房屋尚未办理初始登记，不具备办理房产证的条件，王娴也不能办理缴纳契税，因此，王娴客观上不能按照补充协议第十条的约定在收到交楼通知书之日起15日内向白云公司提交齐全的办证资料。白云公司的抗辩理由不成立，不予采纳。关于迟延办证违约金，补充协议第十一条对合同第二十二条进行了变更，根据该条约定，迟延办证违约金应从2018年6月21日+180个工作日即2019年3月12日起按每月总房款0.1%的标准计付，违约金总额以总房款的2%为限。因涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，且根据合同补充协议第二十四条、第二十五条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。王娴认为合同约定违约金标准过低，要求予以调高，但亦未举证证明其实际损失情况。综上，王娴主张以总房款为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付违约金依据不足，对其该项主张不予采纳。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至王娴提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2019年3月12日至王娴提起本案诉讼之日即2019年5月5日共55天。白云公司应向王娴支付迟延办证违约金为1195.42元（652049元×0.1%×55天÷30天）。王娴要求白云公司支付违约金1195.42元的诉讼请求，合法有据，予以支持；超出部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年7月15日判决如下：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向王娴支付迟延办证违约金1195.42元；二、驳回王娴的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王娴负担17.88元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担7.12元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议约定的逾期办证违约金标准是否应予调整；其二，白云公司支付逾期办证违约金的截止日应如何确定。关于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议约定的逾期办证违约金标准是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议明确约定，在办证宽限期届满后，王娴或按揭银行仍未取得办证回执的，白云公司应每月按总房款0.1%的标准向王娴支付违约金，且违约金总额不超过总房款的2%。该约定系针对白云公司逾期履行办证义务应承担的违约责任作出的约定，其中并不存在免除白云公司责任或加重王娴责任或排除王娴主要权利的情形，故原审法院认定该约定条款合法有效并无不当，本院予以确认。王娴以前述约定违约金标准与逾期付款违约金约定标准不对等，有违公平原则，且白云公司的逾期办证违约行为一直持续损害王娴合法权益为由，请求对该约定标准进行调整，对此，本院认为：付款与办证分属王娴与白云公司的主合同义务，两者性质不同，一方违反相应义务导致对方所遭受的损失亦有所区别，该两项义务之间并不具有对等抗辩性。王娴并未充分举证证明其因白云公司逾期办证而遭受的损失明显高于补充协议约定的违约金标准。王娴所称贷款利息损失与逾期办证之间并不存在唯一的事实关联，而交易税费的增加系以王娴出售房屋为前提，该项费用支出是否实际发生存在不确定性。据此，王娴诉请将每月按总房款0.1%计付的逾期办证违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，依据不充分，原审判决对此不予支持并无不当，可予维持。另，依据本案已查明的事实及双方合同约定，白云公司应自2019年3月12日起按总房款每月0.1%的标准向王娴支付逾期办证违约金。依此计算，白云公司应付王娴的逾期办证违约金总额计至王娴提起本案诉讼之日止尚未达到2%，故是否对补充协议约定的违约金总额不超过总房款2%的标准进行调整不属于本案的审理范畴，本院对此暂不予审查处理。关于白云公司支付逾期办证违约金的截止日应如何确定的问题。依据已查明的事实，截至本案二审庭询时止，涉案房屋仍不具备办证条件，且何时具备办证条件尚不确定，故王娴诉请判决白云公司支付逾期办证违约金至办妥并交付房产证之日止，缺乏合理性，原审判决对此未予采纳，并判决违约金暂计至王娴提起本案诉讼之日止，且认定后续违约责任另行解决，处理并无不当，可予维持。综上所述，上诉人王娴的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王娴负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十九日书记员  王文杰唐颖琪