湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终1800号上诉人（原审原告）：王汉旺，男，汉族，1939年11月22日出生，现住黄州区，上诉人（原审原告）：余国英，女，汉族，1939年11月20日出生，现住黄州区，系王汉旺之妻。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡少东，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：黄冈市机关事务服务中心。住所地：湖北省黄冈市黄州区七一路**。统一社会信用代码：124211005914982683。法定代表人：余红志，该中心主任。委托诉讼代理人：何永东，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王冬姣，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人王汉旺、余国英因与被上诉人黄冈市机关事务服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄州区人民法院（2018）鄂1102民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王汉旺、余国英上诉请求：1、请求人民法院判决撤销一审判决，依法判决被上诉人履行为上诉人办理本案涉讼房屋的过户手续，将房屋过户给上诉人；2、请求人民法院依法判决被上诉人赔偿上诉人相关损失（装修费、财产损失费、误工费）10万元；3、请求人民法院判决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定本案涉讼房屋是房改房，没有任何证据证实，属于认定事实错误。争讼的房屋不属于房改房性质，是国有资产的市场化处置。本案中，原黄冈市政府秘书长出具的批复中，明确认定按市场价25000元出售。2、一审判决适用法律错误。引用相关的文件，没有写明条款的序号、没有引用具体的条文。引用的两个文件不属于强制性效力性的法律规定，不能作为认定合同效力的法律依据。3、一审判决无根据的变更原告的诉讼请求，严重违反民事诉讼法的规定。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误、违反法定程序，请求依法改判。黄冈市机关事务服务中心辩称：1、诉争的房屋与原来的老房子有本质的区别，上诉人正是基于老房子的原因主张诉争的房子就是新房。经市政府专题会议纪要决定拆除重建，老房子不存在了，尽管新房子是在原址建成的，但是新房子的编号、面积、房产证都发生变化，不能对应原老房子。诉争的新房与上诉人没有任何关系。2、诉争房的性质问题，一是政府公有资金投资的，公有住房，二是房屋买卖必须进入房改局办理相关手续。三是房屋的价格计算是按房屋的成本加职工的工龄，楼层、面积等因素确定价格的，不是双方能够确定的。双方不能自由买卖，需房管局的批准同意，本案房屋的性质是房改房。3、上诉人是否有资格购买诉争房，当时的文件可见，只有符合分配条件的单位职工才能购买，上诉人王汉旺、余国英都不是本单位工作的职工，不具有购买房屋的主体资格，上诉人购买房屋违反了强制性的规范性文件。4、双方买卖合同关系是否成立及效力问题，上诉人仅凭申请书及收据认为其买卖合同成立，显然证据不足，一是申请书是余国英个人书写的，没有被上诉人的对其内容的认可，也没有相关领导签字认可，二是收据尽管注明了25000元，但是当时的市场行情是买不到该房屋的，曹子安购买的时候就交了41000元，因此上诉人仅凭申请书及收据不能证明双方买卖房屋合意，即便达成了意向也因主体资格不合法而无效。上诉人没有占有房屋事实，也没有占有的证据。5、上诉人主张时效已过，上诉人是针对老房子提出了新房子的诉请，2009年开始主张权利，早已过了时效。王汉旺、余国英向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决黄冈市机关事务管理局履行为王汉旺、余国英办理本案诉讼房屋的过户手续；2、请求人民法院依法判决黄冈市机关事务管理局赔偿王汉旺、余国英相关损失（装修费、财产损失费、误工费）3万元；3、请求人民法院判决黄冈市机关事务管理局承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、案外人万桃元原在黄冈市政府大院8号楼居住，2001年调往外地供职，与其同住的岳母曹子安仍住在8号楼。2004年万桃元将8号楼住房退给黄冈市机关事务管理局，该局安排另一套房屋即原16号楼3单元301室供曹子安居住，并向万桃元退还8号楼房屋的购房款。2、王汉旺、余国英非黄冈市政府工作人员，与万桃元私交较好，在万桃元调走期间为其打理些许事宜。2004年5月16日，在办理万桃元退房手续时，余国英以其亲戚名义向黄冈市机关事务管理局申请以25000元的价格购买原16栋3单元301室，黄冈市政府时任秘书长以及行管处主任未核实情况签署意见，黄冈市机关事务管理局从退给万桃元的购房款中扣减25000元，并于次日向余国英出具收据，载明“收到余国英购房款25000元”。王汉旺将25000元支付给万桃元。后该房屋由曹子安居住。3、2009年10月，黄冈市机关事务管理局收取万桃元以曹子安名义缴纳的购房款41000元，并办理购房手续，2010年1月7日原16栋3单元301室登记在曹子安名下，产权证号为黄州字第047495号。2016年1月7日，万桃元将曹子安名下的房屋退还给黄冈市机关事务管理局，房屋过户到该局名下，并办理证号为S10××11号房产证。4、2015年5月，黄冈市政府召开专题会议，讨论市政府院内危房改造问题，原16号楼作为D级危房，列入改造范围。重建（地址不变、单元数不变、总层数不变）的新楼于2017年1月6日竣工验收。新16栋3单元301室登记在黄冈市机关事务管理局名下。王汉旺、余国英认为，自己已缴纳25000元购房款购买原16栋3单元301室，对应建成的房屋应归其所有，遂对案涉房屋进行装修，该局予以阻止，因此成讼。庭审中，一审法院释明王汉旺、余国英可向黄冈市机关事务管理局主张债权，要求黄冈市机关事务管理局退还购房款25000元并赔偿损失，王汉旺、余国英坚持其诉讼请求。一审法院认为，庭审中，双方争执的焦点为：一、双方之间的房屋买卖关系是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性无效。”在本案中，余国英于2004年5月16日以万桃元亲戚名义向黄冈市政府申请以25000元的价格购买原16号楼3单元301室，在该房屋为单位房改房的前提下，黄冈市机关事务管理局未经审核作出批复，并出具收到购房款25000元的收据，双方达成房屋买卖的合意。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，购买人仅限于售房单位的职工。但王汉旺、余国英并非黄冈市机关事务管理局职工，不具备购买该单位房改房的资格，双方之间房屋买卖关系违反了国家关于房改房出售的强制性规定，属于无效行为。二、王汉旺、余国英对原16号楼3单元301室是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。在本案中，原16号楼3单元301室先登记在曹子安名下、后万桃元将该房屋退还给黄冈市机关事务管理局，该房屋登记在黄冈市机关事务管理局名下。依照上述法律规定，原16号楼3单元301室最终登记在黄冈市机关事务管理局名下，王汉旺、余国英亦无其他符合法律规定的引起物权变动的事实，因而王汉旺、余国英对该房屋不享有所有权。综上，黄冈市机关事务管理局虽收取王汉旺、余国英购房款25000元并达成买卖房屋合意，但王汉旺、余国英不具备购房条件，双方之间的买卖行为无效；王汉旺、余国英对原16栋3单元301室不具有所有权，与之对应还建的新16栋3单元301室由黄冈市机关事务管理局出资建造并登记在该单位名下，对该房屋双方之间并无买卖合同关系和其他引起物权变动的法律关系，王汉旺、余国英请求黄冈市机关事务管理局为其办理房屋过户手续并赔偿财产损失无事实和法律依据。遂判决：驳回王汉旺、余国英的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王汉旺、余国英提供了以下证据：证据一，鄂组建（2015）66号文件；证据二，关于清理规范领导干部多占政策性住房政策有关问题的答复（一）；证据三，国务院关于深化城镇住房制度改革的规定；证据四，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知；证据五，房改房所有权证；证据六，黄州区购房超面积补价标准表；证据七，黄冈市机关事务局16号楼业主表；证据八，维修16号楼西单元三楼厕所收费条。上述证据拟证明：1、本案诉争的房屋不属于房改房是公有住房，可以按市场价处置。2、黄冈市人民政府对本案诉争的房屋处置的方式及价值合法有效。黄冈市机关事务服务中心认为：证据一的三性及证明目的均有异议，文件是否合法，无法证实，此证据与本案无关。证据二，对三性及证明目的均有异议，网上下载，真实性合法性都不能证实，只是一个答复，不是规范性文件，不能做为判决依据。证据三，文件真实性没有异议，证明目的有异议，文件第五条依据明确了职工是房改房的购房主体，也明确了鼓励国家、单位、个人三方合理分担的体制，并没有说按市场价处理。证据四，文件真实性没有异议，证明目的有异议，文件第4.5条明确购房的主体是单位职工，加强住户公积金的管理，没有说按市场价处理。证据五，证据的三性及证明目的均有异议，与本案无关。证据进一步证实王汉旺在其单位市建委已经享受了房改房的政策。没有资格购买市政府的房子。证据六，证据的三性及证明目的均有异议，与本案无关，来源不合法，是复印件。证据七，与本案没有关联性。证据八，证据三性及证明目的均有异议，收条不能作为房屋产权的证明，同时也没有说到是王汉旺付的维修费。对王汉旺、余国英提供的证据，本院认为不是新证据，且不能证明其拟证明的目的，本院不予采信。一审查明的事实属实。另查明，2019年6月，黄冈市机关事务管理局变更为黄冈市机关事务服务中心。二审期间，本院向王汉旺、余国英释明原16幢楼3单元301室已经灭失，其第一项诉讼请求中所指的本案诉讼房屋，是原16幢楼3单元301室还是新16幢楼的1单元301室，本院要求其对此项诉讼请求进行明确，但王汉旺、余国英仍坚持其诉讼请求。本院认为，王汉旺、余国英主张黄冈市机关事务服务中心履行为其办理本案诉讼房屋的过户手续，该项诉讼请求涉及到两个方面，即一是该项请求属于物上请求权，法院应当审查物上请求权的基础法律关系是否存在，即双方是否存在房屋买卖关系；二是该项请求是否明确具体，即是否符合起诉必须的条件。关于该基础法律关系的房屋买卖关系，本院认为双方当事人之间的房屋买卖合同不成立，不存在房屋买卖关系。理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，第二十条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示”，第二十五条规定，“承诺生效时合同成立”。本案中，余国英于2004年5月16日，以万桃元亲戚名义向黄冈市政府申请以25000元的价格购买原16幢楼3单元301室，该申请书是余国英希望和黄冈市机关事务管理局订立合同的意思表示，但是从申请书上王体全签字“请付主任审核落实”，以及傅建刚签字“请房管科潘科长按照王秘书长意见办理”来看，该两人的签署意见并不能表明黄冈市机关事务管理局对余国英意思表示的承诺，也没有该局相关领导签字认可。第二，《中华人民共和国合同法》第三条规定，“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，黄冈市机关事务管理局将该房屋以41000元卖给了曹子安，并将房屋登记在曹子安名下。从黄冈市机关事务管理局的该民事行为来看，其并没有将房屋出售给余国英的意思表示。因此，双方的买卖合同不成立，一审法院认为双方虽达成了合意但合同无效，属于适用法律错误，应予纠正。关于王汉旺、余国英主张黄冈市机关事务管理局履行为其办理本案诉讼房屋的过户手续的诉讼请求是否明确的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，王汉旺、余国英起诉要求黄冈市机关事务管理局履行为其办理本案诉讼房屋的过户手续，而本案诉讼房屋有原16幢楼3单元301室和新16幢楼的1单元301室这两个标的物，王汉旺、余国英诉讼请求的标的物是原16幢楼3单元301室还是新16幢楼的1单元301室，本院向王汉旺、余国英释明并要求其予以明确具体的诉讼请求，但是王汉旺、余国英坚持其原诉讼请求。因此，王汉旺、余国英该项诉讼请求不符合起诉必须的条件，本院不予支持。关于王汉旺、余国英对原16幢楼3单元301室和新16幢楼1单元301室是否享有所有权的问题。本院认为王汉旺、余国英对原16幢楼3单元301室和新16幢楼1单元301室均不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。本案中，原16幢楼3单元301室由于危房改造，已经灭失。且原16幢楼3单元301室先登记在曹子安名下，后万桃元将该房屋退还给黄冈市机关事务管理局，该房屋登记在黄冈市机关事务管理局名下。新16幢1单元301室也登记在黄冈市机关事务管理局名下。依照上述法律规定，原16幢楼3单元301室最终登记在黄冈市机关事务管理局名下，新楼于2017年1月6日竣工验收后，新16幢1单元301室也登记在黄冈市机关事务管理局名下，王汉旺、余国英没有其他符合法律规定的引起物权变动的事实，因而王汉旺、余国英对原16幢楼3单元301室和新16幢1单元301室均不享有所有权。综上，王汉旺、余国英与黄冈市机关事务管理局之间不存在房屋买卖关系，其诉讼请求不明确具体，不符合起诉必须的条件，其主张黄冈市机关事务管理局履行为其办理本案诉讼房屋的过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，由于在一、二审中，王汉旺、余国英均未提交其装修费、财产损失费、误工费的相关证据，故其该项请求本院亦不予支持。综上所述，王汉旺、余国英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，共计825元由上诉人王汉旺、余国英负担。审判长  欧阳武审判员  张 瑾审判员  朱 卫二〇一九年十一月二十七日法官助理董欢书记员周娟