湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2523号原告:姚少华，男，汉族，1950年9月21日出生,住湖北省黄冈市黄州区，原告:付佑娇，女，汉族，1952年1月10日出生，住湖北省黄冈市黄州区，以上两原告的共同委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:湖北松泰房地产开发有限公司，住所地黄冈市黄州区红卫路**，统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人:黄永生,总经理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告姚少华、付佑娇诉被告湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告姚少华、付佑娇的委托诉讼代理人汪耀斌，被告松泰公司的委托诉讼代理人肖红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》及其《补充协议》、《还建房屋确认书》为有效合同。二、判令被告交付松泰华庭2-301号房、2-302号房、2-501号房、2-702号房及门面三间（45平方米每间），并判令被告办理上述不动产登记及承担登记费用。三、判令被告给付补偿款10万元。四、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月2日，原、被告签订了《房屋拆迁补偿协议书》，约定被告拆除原告房屋后还建原告四套房屋及二间门面。2016年5月20日，双方签订《松泰华庭还建房屋确认书》，被告确认松泰华庭还建楼中以2-301号房、2-302号房、2-501号房、2-702号房作为原告的还建房。时至今日，被告开发的松泰华庭项目已完工且公开销售，被告仅向原告交付2-302号房、2-702号房的钥匙，余下两套房屋及门面被告未按约定交付使用。综上所述，原告与被告签订的《联合整体改造旧城协议书》及其《补充协议》、《还建房屋确认书》系双方真实意思表示、内容符合法律规定，上述协议均为有效合同。被告未按协议约定履行交付使用及其他义务已构成根本违约，应承担相成的违约责任。还建房是为妥善安置拆迁群众的居住用房，原告为维护其合法权益，特向法院起诉。被告松泰公司辩称，被告没有与原告签订合同，要求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证：一、原告提交如下证据：1、公民身份证两份。拟证明原告主体资格。2、企业信息一份。拟证明被告主体资格。3、房地产开发投资协议书、委托书、询问笔录、黄冈市中院（2018)鄂11民再23号民事判决书、湖北省高院(2018)鄂民申1174号民事裁定书各一份。拟证明2014年3月9日被告与胡进国签订《房地产开发投资协议书》，约定由胡进国负责松泰华庭项目拆迁还建安置补偿协议签约及协议内容的落实并负责开发、建设、结算相关事宜。胡进国在本案中实施的系职务行为。4、房屋拆迁补偿协议书一份、补充协议一份、松泰华庭还建房屋确认书一份。拟证明原告与被告签订了房屋拆迁补偿协议书及补充协议、还建房屋确认书各一份，约定被告拆除两原告房屋后承诺还建两原告2-301(未交、未查封）、2-302(已交付、已查封）、2-501(未交、已查封）、2-702(已交付、已查封）号房，门面三间（135平方米），并承诺补偿10万元。5、土地使用证、规划许可证、宗地图各一份。拟证明原告享有涉案拆迁房屋所有权及土地使用权。二、被告提交如下证据：、湖北松泰房地产开发有限公司（以下简称松泰公司）的营业执照。拟证明被告的主体资格。2、松泰公司支付土地出让金付款凭证2份及黄冈市国土资源局的收据2份、国有土地使用权出让合同及土地使用权证各1份。拟证明：①松泰公司于2014年11月24日支付竞拍土地保证金1212万元、土地摘牌后于2015年3月18日再支付土地出让金336万元，共计支付了土地出让金1548万元（黄冈市国土资源局出具收据）；②2015年3月25日办理了土地使用权证；③“松泰华庭”项目土地是国有建设用地出让的，本案原告的房屋属于国有土地上的房屋拆迁与征收。3、政府按“城中村”改造的优惠政策返还给松泰公司土地出让金1438.5864万元的付款凭证1份和松泰公司的收款收据1份。拟证明“松泰华庭”项目是属于政府双改项目。4、同地段的政府征收补偿方案及3份花园路片区房屋拆迁产权置换补偿协议书。拟证明原告的房屋置换面积大大超出了同地段的政府征收补偿方案。经质证：一、被告对原告提交的证据1由法院审核。对证据2无异议，但是松泰公司作为被告主体是不适格的。对证据3房地产开发投资协议书三性都有异议，协议书是复印件，不符合证据的形式，与本案也没有任何关系；委托书有异议，是复印件，不符合证据形式要件，内容上只有松泰项目开发，没有房屋进行交易处置的委托，房地产开发不包括房地产交易以及对房屋的处置，盖的印章是假的，松泰公司没有这样的印章，不能作为本案的证据进行使用；询问笔录，2019年3月20日的询问笔录真实性无异议，对证明目的有异议，房地产开发协议书和委托书不能以胡进国个人口述说他有原件就有原件，而是要他拿出原件；黄冈市中院（2018)鄂11民再23号民事判决书真实性无异议，对证明目的有异议，本案情况与判决书的情况是不一样的；湖北省高院(2018)鄂民申1174号民事裁定书各一份不能作为证据使用。对证据4房屋拆迁补偿协议书有异议，2015年6月2日签订的，房屋拆迁主体是政府，2011年1月21日生效的国有土地上房屋征收与补偿条例规定，土地征收由政府征收和补偿，签字的甲方是松泰项目部，盖章也是项目部，松泰公司没有这样的章子，与松泰公司无关，不能达到证明目的；补充协议与房屋拆迁补偿协议书的质证意见一致，协议签订时间更改了，是虚假的，内容也与松泰公司房屋不相符，松泰华庭没有45平方米的门面，松泰华庭还建房屋确认书有异议，没有松泰公司盖章，胡进国签字是没有授权的；补偿协议书和补充协议书中的内容与诉讼请求不一致。对证据5土地是集体土地，没有房产证，不能达到证明目的。二、原告对被告提交的证据1无异议。对证据2、3、4真实性无异议，但是对证明目的有异议，该三组证据与本案均没有关系。经合议庭评议认为，一、对原告提交的证据1、2、3、4、5，对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。对被告提交的证据2、3、4的关联性、证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告姚少华、付佑姣系夫妻关系，坐落在桐梓岗村江家塆的私人住房**、土地使用证登记在姚少华名下。2015年6月2日，原告（乙方）姚少华、付佑姣与（甲方）胡进国以黄冈市松泰华庭项目部的名义签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》，落款处：甲方胡进国签字，并加盖了黄冈市松泰华庭项目部印章；乙方姚少华、付佑姣签字。该协议书约定还建房屋两套，位于松泰华庭小区花园路**，包含公摊面积240平方米；甲方向乙方安置门面一间，每间面积约45平方米，门面位置花园路西侧。还建楼层：楼层从第三层（含第三层）以上，七层以下。甲方在花园路西侧向乙方安排车位一个。乙方的装修损失费、搬迁费、附属物及构筑物、煤气、水、电、电话、电视等费用由甲方包干补偿，合计10万元……。该协议书还对房屋安置期限、产权办理及其他事项进行了约定。同日，胡进国与原告姚少华、付佑姣签订了一份《补充协议》，约定：“经甲、乙双方达成二份协议，房屋赔偿姚少华总额度为4套房屋总面积为480平方米，门面两个，每个门店面积为45平方米，总面积90平方米，车位1个，花园路东栋。如果按此协议执行，原两份协议作废。落款处:黄冈市松泰华庭项目部加盖公章、胡进国签字”。2016年5月20日，原告姚少华与黄冈市松泰华庭项目部胡进国签订了一份《松泰华庭还建房屋确认书》，其内容：“现确认松泰华庭还建楼中以下房屋为你的还建房，其中1-2单元3层301号房，面积101.7平方米（未交付）；1-2单元3层302号房，面积138.65平方米（已交付、已占有使用）；1-2单元5层501号房，面积101.7平方米（未交付）；1-2单元7层702房号，面积138.65平方米（已交付、已占有使用），以上共4套房屋合计面积480.7平方米，该实际还建面积大于或小于合同约定的总面积时，按同楼层均价据实结算，多退少补；实际还建楼层高于合同约定的楼层，按面积据实结算，由住户补齐楼层差价；待竣工验收合格后办理房屋交接手续时一并结算”。2009年9月25日，被告松泰公司委托胡进国为松泰华庭项目开发、建设、结算相关事宜至本工程项目结算完毕。2014年3月9日，被告与胡进国签订了一份《房地产开发投资协议书》，约定：“二、合作方式，由乙方胡进国负责投入该项目所需要的全部资金，承担并支付与该项目有关的一切税、费，享有该项目的投资利润，承担该项目的投资亏损。四、乙方胡进国负责该项目拆迁、补偿安置、土地、建设、销售、前期物业的所有资金的投入。负责拆迁还建安置补偿协议签约、及协议内容的落实并负责周边关系……”。另查明，《松泰华庭还建房屋确认书》中所涉及的房屋状态:2-302号房（已交付、已查封）、2-702号房（已交付、已查封）、2-501号房（未交付、已查封）、2-301号房（未交付、未查封）。本院认为，一、被告松泰公司与胡进国签订的《房地产开发投资协议书》，双方权利与义务明确，被告松泰公司又委托胡进国对松泰华庭项目进行开发、建设等事项，故胡进国有权以被告松泰公司名义在拆迁安置中与原告签订《房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》、《松泰华庭还建房屋确认书》，其内容不违反法律禁止性规定，均为合法有效。该补充协议和还建房屋确认书对被告松泰公司依法具有约束力。二、被告松泰公司应对已交付给原告的两套房屋2-302号房（已查封）、2-702号房（已查封），协助办理该两套房屋的不动产登记，关于办理登记的税费承担，双方已在《房屋拆迁补偿协议书》中约定，双方应按此约定履行。因原告对上述两套房屋已实际占有，故原告姚少华、付佑娇要求判决被告交付该两套房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。三、对于2-301号房，未查封未交付，在还建房屋确认书中有约定，故被告应向原告交付该套房屋，并协助办理该套房屋的不动产登记，关于办理登记的税费承担，双方已在《房屋拆迁补偿协议书》中约定，双方应按此约定履行。三、对于2-501号房，虽然还建房屋确认书中有约定，但该房屋已处于查封状态，属于限制交易的情形，该套房屋的最终产权归属存在不确定性，故原告可在房屋限制交易解除后再另行主张权利。四、关于门面的问题，在补充协议中有约定，但双方在还建房屋确认书中并没有对此进行确认，故对原告要求按补充协议交付门面并办理不动产登记的诉讼请求，本院依法不予支持。五、对于原告要求被告给付补偿款10万元的诉求，因双方在《房屋拆迁补偿协议书》中有约定，但当日双方在补充协议中没有对该10万元的补偿款进行约定，且表明以补充协议约定为准，按补充协议执行，因此，原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，判决如下：一、确认原告姚少华、付佑姣与被告湖北松泰房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议》、《松泰华庭还建房屋确认书》合法有效。二、被告湖北松泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告姚少华、付佑姣交付松泰华庭2-301号房屋一套，并协助办理2-301号房、2-302号房、2-702号房三套房屋不动产登记，办理登记的税费未超出原房屋面积的部分由被告湖北松泰房地产开发有限公司承担，超出原房屋面积的部分由原告姚少华、付佑姣承担。三、驳回原告姚少华、付佑姣的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告湖北松泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  徐瑛二〇一九年十一月二十七日书记员  杨舟