海南省海口市中级人民法院民事裁定书（2019）琼01民终5386号上诉人（原审原告）：海口光通光电子研究所(普通合伙)，住所地：海南省海口市秀英区兴海路**，统一社会信用代码：91460100X20381410E。法定代表人:杜红蕾,总经理。委托诉讼代理人：黄祥武，海南众品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:国网四川省电力公司达州供电公司，住所地:四川省达州市通川区金龙大道**，统一社会信用代码：915117005582012584。负责人：王涛，总经理。原审第三人:赵相红，男，1966年12月28日出生，公民身份证号码:×××,汉族，住海南省海口市。原审第三人：胡林涛，男，1972年8月8日出生，公民身份证号码:×××,汉族，住海南省海口市。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：袁进，海南正凯律师事务所律师。上诉人海口光通光电子研究所(普通合伙)（以下简称光电研究所）因与被上诉人国网四川省电力公司达州供电公司（以下简称达州供电公司）、原审第三人赵相红、胡林涛共有人优先购买权纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3485号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。光电研究所上诉请求：1、请求依法撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3485号民事裁定书，依法指定审理；2、请求判令本案一、二审案件受理费、诉讼费用均由达州供电公司承担。事实与理由：一、一审法院违背基本事实，没有查明事实真相，就裁定驳回上诉人起诉显然适用法律错误，剥夺光电研究所诉权，其行为严重违法。本案“合作建房协议”名义上三方投资合作建房，实为房屋买卖合同。上诉人在1992年7月获得工业出让用地以后，海口光通光电子研究所（简称本公司）名义向海口市规划局、国土资源局申请报建《综合办公楼》，在1993年6月竣工验收合格。虽然上诉人（甲方）在1992年元月25日与达州供电公司（丙方）国网四川省电力公司达州供电公司（的前身四川川东电力实业公司）、四川省电力局调度局（乙方）三方签订一份《共同建房协议》，拟定在海口市科技园共建办公楼房，就在海南国际科技工业园内建设综合楼用房达成书面协议，甲方出具有土地面积1000平方米，按总体规划建设3楼一底综合科技办公楼，共四层，合计面积1600平方米，原则约定未建房面积共同使用（见证据1）。1992年9月22日三方有签订了《联合建房补充协议》，确定达州供电公司（丙方）只需要300m2左右，丙方放弃底层的要求，但要求所分配的300m2的面积在同一层且彼此相连，甲、乙方完全同意（见证据2）。在1993年11月12日三方签订了《大楼产权分配协议》，并确定了各方买卖分配房屋面积，其中达州供电公司（丙方）根据认定价款出资购买为：278m2面积房屋（见证据3）。在1994年7月12日光电研究所海口光通光电子研究所与达州供电公司国网四川省电力公司达州供电公司（原四川川东电力实业公司）签订了《房屋分配协议》实际上就是买卖房屋协议（见证据4），经光电研究所、达州供电公司认可造价每平方米1928元，而且双方确认购买房屋278m2。但是，计划投资各方一值没有按合作建房协议约定投资，直到综合办公楼已经竣工验收，在1994年7月12日光电研究所才收到达州供电公司交来首付款25万元，第二次于1995年3月才支付余款285984元，共计汇入购房款535984元(见证据6)，作为乙方（达州供电公司）向甲方（光电研究所）支付购买房屋款项535984元，所购买得房屋面积为：278m2.。以上事实说明，三方为了规避法律，用合作建房形式，购买光电研究所综合办公楼房屋事实。达州供电公司所出资购买535984元购买甲方办公楼面积287m2，一直没有交付使用，达州供电公司将其购买房屋面积出售给第三人赵相红，赵相红又转让给另一个第三人胡林涛需要强行装修，才得知达州供电公司已经未经出卖人书面同意情况下，擅自转让其购买综合办公楼中的278平方米给赵相红及其他人的事实。根据我国《房地产管理法》规定，不是经批准开发商品房是不能进行买卖的，客观上本公司科技综合办公楼不具备出售条件，不是“商品房”，所以在1992年元月签订《合作建房协议》、1992年9月《联合建房补充协议》、均是规避法律的无效民事协议，实际上也是没有联合建房、就是在1994年7月12日所谓《大楼产权分配协议》，实际就是购买协议，也是不合法的，综合办公楼在没有产权，怎么进行产权分配？就是房屋使用面积买卖协议，由丙方支付购房款项，能够得到278M2房屋使用权，当时，光电研究所原法定代表人不懂法，实际上就是买卖房屋协议，事实上也是房屋买卖协议，依照国家房地产管理法相关规定，不具备商品房开发条件，没有获得产权房屋是不能买卖的。据此，三方过去签订合作建房协议、还是产权分配协议均是无效协议，不受法律保护的。何况，达州供电公司将其购买房屋再次转让他人更是无效民事协议。据此，请求人民法院依法指定再审确认其转让协议无效。达州供电公司又将其房屋转让赵相红，赵相红又转让给胡林涛行为无效。2一审法院程序违法，本案经法院公开开庭审理时可以行使法官释明权，而且在庭审中没有行使法院法官释明权，也没有将开庭查明事实在裁判文书载明，裁定书隐瞒法庭查明事实，侵犯上诉人合法权益。名为三方合作建房意向，实为房屋买卖协议。本案实际上，在1992年三方签订合作建房协议、后1993年11月12日三方签订的《大楼产权分配协议》、还是1994年与达州供电公司签订《房屋分配协议》也好，是三方的意向性协议，乙方、丙方客观上均没有实施合作建房协议的事实，在上诉人（甲方）在1992年7月将综合办公楼单方报建、单方投资建设于1993年6月已经竣工验收合格。乙方、丙方均没有按合作建房协议约定向甲方出资到位。三个共同出资建房协议是意向协议，是名为合作建房，1993年11月12日三方签订《大楼产权分配协议》，实际上是买卖协议，实际上是达州供电公司直接购买光电研究所上诉人已经竣工建设好综合办公楼房屋其中278平方米，达州供电公司在1994年7月12日第一次向光电研究所支付首付款项25万元，1995年3月达州供电公司（丙方）原四川达县供电局后更名为四川川东实业有限公司才汇入余款285984元，按每平方米1928元，共计支付购买房屋款项535984元，其购买上诉人已经建设竣工办公楼房278平方米的事实。当时在1992是三方意向是合作建房，但由于乙方、丙方没有按协议进行投资合作，形成名为合作，实际上是乙方、丙方均是出资购买甲方（上诉人）已经建设好的办公工业用房事实，而且没有交付购买方使用，一直委托光电研究所代管、代租。更不是一审法院审查认为达州供电公司具有独立处分权，达州供电公司买卖关系产生的就是一个债权，并不是物权，根本没有独立处分权。如果真正是三方共同投资，就应当按房屋建设预算进行投资，各方按投资比例开始投资，合作建房。本综合办公大楼均是甲方单方面征地、独立报建、出资独立完成综合办公楼全部工程建设，而且在1993年6月已经竣工验收合格（见海口市规划设计院、建设质量监督管理站等单位验收证明）。事实上就是达州供电公司向光电研究所购房客观事实，在1994年第一次向光电研究所支付首付25万元购买综合办公楼房屋行为，在购买房屋在没有经房地产部门确权，依法是不能转让的。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，在房屋经登记在确权物权是不能转让的，根据我国《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的：（六）未依法登记领取登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。”根据《民法通则》规定，“如果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人，据此，达州供电公司将购买光电研究所的共有综合办公楼房屋将其278m2，又以25万元价格出售第三人赵相红，未经上诉人书面同意其转让行为无效。也是直接侵犯光电研究所优先购买权，达州供电公司事实没有通知光电研究所即上诉人。据此，一审法院经公开开庭，在查清基本事实，如果认为光电研究所诉讼请求不当，应当行使释明权，不应当直接驳回光电研究所起诉，光电研究所与达州供电公司产生合作关系也好，买卖关系也罢，怎么没有直接利害关系，怎么没有诉权，一审法院显然适用法律错误，明显袒护一方，违法裁定，直接侵犯光电研究所诉权，请求二审法院撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3485号民事裁定书，依法指定审理本案，依法支持光电研究所诉讼请求，依法维护光电研究所合法权益。光电研究所向一审法院起诉请求：1.确认达州供电公司与赵相红于2010年12月8日签订的《房屋买卖合同》无效，以及赵相红再次非法转让给胡林涛的行为无效；2.确认光电研究所对达州供电公司出售房屋在同等条件具有优先购买权，达州供电公司将其共同投资建设的房屋以同等价格25万元出售给光电研究所(房屋共有人)；3.律师费4万元由达州供电公司承担；4.案件受理费、评估费由达州供电公司负担。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”按份共有的法律特征在于，各个共有人对共有物按份额享有不同的权利。各个共有人的份额一般由共有人事先约定，或按出资比例决定。如果各个共有人应有部分不明确，则应推定为均等。在按份共有的情况下，各个共有人要依据其份额享受权利并承担义务，但按份共有并不是分别所有，各个共有人的权利并不是局限于共有财产某一具休部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是及于财产的全部。本案中，光电研究所与达州供电公司于1994年7月12日签订的《房屋分配协议》中,明确了约定达州供电公司应分配278平方米房屋的具体位置和面积，之后,达州供电公司也可以单独对该房屋出租收取租金,由此可见,该278平方米的房屋并不属于光电研究所与达州供电公司按份共有，实际上，达州供电公司对该278平方米的房屋单独享有所有权，达州供电公司可以依法进行处分。光电研究所与本案没有直接利害关系，并不是本案适格的原告，一审法院依法驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项的规定，裁定：驳回光电研究所的起诉。案件受理费5250元，退还光电研究所。本院认为，本案为共有人优先购买权纠纷。光电研究所主张涉案房屋系由该所出地,四川省电力局调度局、达县供电局出资，三方合作建房并根据投资比例分配房屋面积，其享有按份共有权，并据此请求确认达州供电公司与赵相红签订的《房屋买卖合同》无效，赵相红再次转让给胡林涛的行为无效；确认光电研究所对达州供电公司出售的房屋在同等条件具有优先购买权，按同等价格25万元出售给光电研究所。光电研究所的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应予受理。至于光电研究所的主张是否成立、诉讼请求能否得到支持，应当通过对案件进行实体审理后再行判定。一审法院在对本案案件事实未做查明的情况下，即认定涉案房屋不属于光电研究所与达州供电公司按份共有，光电研究所与本案没有直接利害关系，不是适格原告为由，裁定驳回光电研究所的起诉错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：1撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3485号民事裁定；2本案指令海口市秀英区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 宋 泽审 判 员 李玉民审 判 员 符玉梅 二〇一九年十一月二十六日法官助理 覃 文书 记 员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。