安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1317号 上诉人（原审被告）：周春芳，男，1978年9月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市颐嘉物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区颐画嘉园小区****。 法定代表人：阮多林鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢亚平，女，该公司员工。 上诉人周春芳因与被上诉人马鞍山市颐嘉物业管理服务有限责任公司（以下简称颐嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周春芳上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判。事实与理由：颐嘉物业公司存在违约行为，应向其进行赔偿，一审判决其全额支付物业管理服务费是错误的。一、一审法院基于双方所签订的《前期物业管理服务协议》的内容，判令其对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了颐嘉物业公司存在违约行为。根据该协议约定，颐嘉物业公司负有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理，以及提供公共照明服务。但是颐嘉物业公司未按该协议约定提供相应的物业管理服务。1.其房屋墙体长期存在漏水情况，其多次反映，颐嘉物业公司的不作为造成其房屋超过五年保修期，至今外墙漏水问题未得到解决，其已经花费1万多元室内维修费。2.消防车道被杂物堵住，颐嘉物业公司没有采取任何措施。3.其价值为2600元的电动车在小区被盗。4.小区门口的路灯坏了，颐嘉物业公司没有进行修复。二、其在一审诉讼过程中，未接到开庭通知，亦未曾向一审法院阐述过相关事实和理由，一审法院就判令其承担物业管理服务费，是错误的。 颐嘉物业公司辩称，其进行了相应的物业服务，周春芳应按约支付物业管理服务费。周春芳反映的房屋渗水问题是房屋质量问题，其已经协调申请了维修基金，如果还存在渗水问题，其还会继续提供相关的服务与协调工作,周春芳不能据此拒绝支付物业管理服务费。 颐嘉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周春芳支付物业管理服务费3651元；2.判令周春芳支付违约金（以每年1069元为基础，按千分之一计算至实际给付之日）；3.判令周春芳承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实如下：周春芳系马鞍山市花山区颐画嘉园小区10栋1001室房屋业主，该房屋建筑面积为109.94平方米。马鞍山市顺华房地产开发有限责任公司与马鞍山市颐嘉物业管理有限责任公司分别于2013年12月、2016年12月签订了《马鞍山市颐画嘉园前期物业服务合同》。约定多层住宅每平方米每月0.48元，高层每平方米每月0.81元。含电梯、加压水泵运行电费。物业服务合同期限为2013年12月11日至2016年12月10日、2016年12月11日起至2019年12月10日。后颐嘉物业公司入驻案涉小区，向该小区业主提供小区绿化管理、保洁、卫生、公共设施维护、治安管理等物业服务。因周春芳未缴纳2013年8月1日至2016年12月31日的物业服务费用，颐嘉物业公司于2017年4月申请马鞍山市花山区物业纠纷人民调解委员会（简称花山区物调委）进行调解。同年4月，花山区物调委主持颐嘉物业公司与周春芳地就欠缴物业费进行调解，周春芳认为物业公司服务差，房屋质量存在问题，双方未调解成功。颐嘉物业公司遂于2019年3月6日诉至一审法院。 一审法院认为，周春芳经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，且未提出抗辩意见及提交反驳证据，视为其放弃抗辩权。颐嘉物业公司提交的《前期物业服务合同》系该物业公司与顺华房地产开发公司签订，周春芳并未签名，且周春芳未到庭认可。故该《前期物业合同》对周春芳不产生法律约束力。但颐嘉物业公司提交的其他证据形成了证据链，可以证明该物业公司自2013年12月11日起为颐画嘉园小区业主提供基本物业服务的事实，颐嘉物业公司与周春芳之间形成了事实上的物业服务合同关系。周春芳应履行向物业公司缴纳物业服务费的义务，未履行，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因颐嘉物业公司主张的每月每平方米0.81元的物业费标准未超出相关部门核准及同类住宅的标准范围，故颐嘉物业公司可以以每平方米每月0.81元的标准向业主收取物业管理费。但，综合颐嘉物业公司提交的关于证明该公司事实上履行了物业服务义务的相关证据，可以认定该物业公司尚未完全严格履行对物业小区应履行的环境卫生、绿化管理、公共设施维护、协助调解相邻关系等方面的义务，且周春芳在花山区物调委主持调解时也提出物业服务质量差的意见。故颐嘉物业公司在物业服务方面尚存不足，其提供的物业服务与其应履行的服务义务内容存在一定的差距。因此，酌情对案涉物业管理服务费标准予以降低，按建筑面积每月每平方米0.7695元收取。颐嘉物业公司诉请中超出此范围的部分，不予支持。对于颐嘉物业公司要求周春芳支付违约金的诉请，不予支持。综上，周春芳自2013年8月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费应为3468.6元（109.94平方米×0.7695元×41个月）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决： 一、周春芳于判决生效之日起十日内支付颐嘉物业公司2013年8月1日至2016年12月31日的物业管理服务费3468.6元。二、驳回颐嘉物业公司的其他诉讼请求。案件诉讼费25元（已减半收取），由周春芳负担。 二审期间，周春芳提交照片六张，证明其房屋存在墙体渗水情况一直未解决，颐嘉物业公司物业服务不到位。 颐嘉物业公司质证认为，对照片的真实性不持异议，但其已经协调启用了维修基金对外墙进行维修，尽到了相应的义务，如维修后还存在渗水问题，其将继续协调维修工作。上述照片不能达到周春芳的证明目的。 本院认定意见如下：对上述照片的真实性予以认定，但能否达到周春芳的证明目的，本院将结合查明的其他证据和事实予以综合认定。 二审查明的事实与一审一致。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决周春芳向颐嘉物业公司支付2013年8月1日至2016年12月31日的物业管理服务费3468.6元，依据是否充分。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。签订方颐嘉物业公司和业主周春芳均应依照案涉《前期物业服务合同》履行各自的义务。现有的证据已证实颐嘉物业公司自2013年12月11日起为颐画嘉园小区业主提供了基本物业服务的事实，周春芳亦应履行向物业公司缴纳物业服务费的义务。周春芳上诉提出颐嘉物业公司未按约定提供相应的物业管理服务，经查，颐嘉物业公司提供的物业服务与其应履行的物业服务确实存在一定的差距，但一审法院鉴于颐嘉物业公司在物业服务方面存在的不足，已酌情对案涉物业管理服务费进行了降低。对周春芳上诉提出的房屋渗水问题，双方均认可颐嘉物业公司已经协调启用了维修基金对外墙进行了维修，且颐嘉物业公司表示如维修后还存在渗水问题，其将继续协调开展维修工作。颐嘉物业公司对此尽到了相应的义务，周春芳以房屋渗水问题拒交物业管理服务费缺乏依据。故一审判决周春芳向颐嘉物业公司支付2013年8月1日至2016年12月31日的物业管理服务费3468.6元并无不当，对周春芳的上述上诉理由，不予采纳。周春芳上诉称未接到一审开庭通知，经查与事实不符，不予采信。周春芳又上诉称颐嘉物业公司构成违约应向其赔偿，该诉求超出本案二审审理范围，不予审查。 综上，周春芳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周春芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵丽萍 审判员  陈广金 审判员  刘 乔 二〇一九年十一月二十六日 法官助理陈婷婷 书记员冯倩