湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12437号上诉人（原审被告）:彭春燕，女，1983年1月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）:长沙鑫城物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**鑫天佳园内。法定代表人：陈清明。委托诉讼代理人：吕米娜，女，1998年10月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县，系该公司员工。上诉人彭春燕因与被上诉人长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称鑫城公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0111民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。彭春燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判不支付物业费；2、本案一、二审诉讼费由鑫城公司承担。事实与理由:一、鑫城公司在关联案件（2019）湘0111民初4464号一审阶段提供的证据存在较大问题，有虚假证据嫌疑。二、鑫城公司提供的服务合同期限和合同完整性存在问题。三、要求鑫城公司提供历年的年度养护计划和大中修方案、物业服务年度计划等相应的服务文件及证明资料。四、鑫城公司存在有意、故意缩小其服务范围，性质较为恶劣。鑫城公司没有将小区房屋屋顶等公共设施的维修、养护等列入其服务范围，违反《物业管理条例》第二条的规定。五、鑫城公司称：“商品房质量问题在质保期内由建设单位承担维修，保质期外公共区域需启动专项维修基金”，明显违反了《物业管理条例》和《物业服务委托合同》的相关内容。鑫城公司属于有意、故意推脱其责任，以减少其运行开资，性质较为恶劣。六、截止至2019年6月27日，鑫城公司仍未根据《物业服务委托合同》的相关内容要求，完成相应的退场交接手续。综上所述，鑫城公司在物业服务期间，存在严重的工作失职、恶意的工作渎职行为，造成彭春燕的巨大经济损失，故上诉人未缴纳物业服务费的行为是存在正当理由的，应该大幅度折减或免除物业费。鑫城公司辩称：一、鑫城公司系根据与鑫天芙蓉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收取物业费，鑫城公司收取物业费合法有据。二、彭春燕并未提供证据证明系由于物业公司的原因造成其房屋漏水，且维修基金动用并非物业公司一方说了算。彭春燕以房屋质量问题为由拒交物业费缺乏法律依据。三、物业服务是一个长期性、不间断、全方位的服务，物业服务不可能让所有的业主满意，如对物业服务质量存在意见可以要求物业公司进行整改，但不能以此长期拒缴物业费。彭春燕拒交物业费的行为既无法律依据，也于情不合。鑫城公司向一审法院起诉请求：1、判令彭春燕立即向鑫城公司支付物业管理费10047元、违约金3014元；2、判令彭春燕承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：鑫城公司曾系长沙市鑫天芙蓉小区物业服务单位，彭春燕系该小区5栋1604房业主，房屋面积为132.9平方米。2012年10月9日，鑫天芙蓉小区业主委员会（甲方）与鑫城公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方将鑫天芙蓉小区的物业服务工作委托于乙方，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人；期限为四年，自2012年7月1日至2016年6月30日止；住宅类物业服务费标准每月每平方米1.2元，业主于每季度末向乙方交纳当季物业服务费；如无正当理由拖欠物业服务费，乙方按照欠费总额的日万分之五收取违约金；委托服务事项包括房屋建筑公共部位及公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、花木、围墙等的养护和管理，公共环境卫生管理、消防设施设备的维护及保养，确保消防设施设备24小时处于良好状态等；物业服务质量应达到房屋外观整洁完好、无乱搭乱建，电梯24小时运行正常，停车有序，公共环境垃圾清运及时、干净卫生，安全服务工作有序，按标准对小区公共区域和楼道进行巡逻等；合同还对双方的其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，鑫城公司进驻鑫天芙蓉小区进行物业服务，合同期满后鑫城公司继续在该小区进行物业服务，双方未再签订书面合同。后因小区业主对鑫城公司物业服务质量不满，小区业主委员会于2018年7月7日函告鑫城公司将解除双方的事实物业服务关系，后鑫天小区业主委员会于2018年11月通过业主大会确定新中标的物业公司，遂要求鑫城公司于2018年12月1日完成物业交接并退场完毕。鑫城公司于2018年11月底退场后，新中标的物业公司已经入驻涉案小区提供物业服务。在一审审理过程中，彭春燕对鑫城公司主张的欠费期间及金额未提供反证，但彭春燕提交了涉案小区的消防检测报告、工作联系函、报警记录、业主联名信等证据，拟证明鑫城公司物业服务差，小区众多业主对此意见较大，请求减免物业费。一审法院认为：鑫城公司与彭春燕签订的《物业服务委托合同》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，对双方具有约束力，双方均应按协议约定履行各自的义务。在该合同期满后，鑫城公司继续为鑫天芙蓉小区提供物业服务，双方虽未续签书面合同，但形成事实物业服务关系，应当参照双方此前合同约定确定物业服务费价格。结合彭春燕提交的《鑫天芙蓉小区消防检测报告》等证据和双方当事人的陈述，鑫城公司在为涉案小区提供物业服务期间存在一定程度的质量瑕疵，进而导致涉案小区业主委员会解除与鑫城公司的事实物业服务关系。故，彭春燕拒交物业费系对鑫城公司物业服务质量不满所致，并非恶意拖欠。鉴于鑫城公司对涉案小区提供物业服务的客观事实存在，彭春燕对鑫城公司主张的欠费期间及金额未提供反证，彭春燕应当按照鑫城公司物业服务质量交纳相应的物业费。综合全案案情，结合鑫城公司物业服务质量的显示情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情按照鑫城公司主张欠费金额的七折认定彭春燕应当交纳的物业费为7032.9元（10047元×70%），对鑫城公司主张超过部分及违约金的请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、彭春燕于判决生效之日起7日内支付鑫城公司物业管理费7032.9元；二、驳回鑫城公司的其他诉讼请求。判决生效后，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，因适用简易程序减半收取63.5元，由彭春燕负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人发表的论辩观点，本案的争议焦点为：彭春燕应否向鑫城公司支付物业管理费。经审查，鑫城公司与涉案鑫天芙蓉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，鑫城公司提供物业服务的效力涉及该小区全体业主，彭春燕应当按照合同约定按时支付物业费。根据本案查明的事实，鑫城公司在为鑫天芙蓉小区提供物业服务时存在服务质量瑕疵，彭春燕以此主张免除物业费支付义务，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。彭春燕虽主张其曾与鑫城公司达成维修费折抵物业费的协议，但未提交有效证据予以证明，本院对此不予采纳。一审法院基于鑫城公司物业服务瑕疵的实际情况酌情判决彭春燕按照七折标准补缴物业费用并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费127元，由彭春燕承担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 黄红萍审判员 戴 静二〇一九年十一月二十六日书记员 刘 超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。