湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初7784号原告：长沙银行股份有限公司东城支行，住所地长沙市芙蓉区远大一路**。负责人：汤志辉。委托诉讼代理人：柳元，该行员工。被告：周达，男，1984年10月27日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：湖南联丰房地产开发有限公司，住，住所地长沙市开福区湘江大道**欧陆经典**31B/div>法定代表人：胡金枝。原告长沙银行股份有限公司东城支行（以下简称长沙银行东城支行）诉被告周达、湖南联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙银行东城支行的委托诉讼代理人柳元到庭参加诉讼。被告周达、联丰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告长沙银行东城支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告周达立即归还原告借款本金87689.58元、利息11054.81元、罚息复息15505.23元（利息暂计算至2019年7月17日,从2019年7月17日起至归还之日止，利息按合同约定计算）;2、判决被告湖南联丰房地产开发有限公司对被告周达上述债务承担连带保证责任；3、判决原告对被告周达名下长沙市湘江大道208号欧陆经典Ｂ座1507号（实际门牌号为××）抵押房产（长房开福押字第××号）进行拍卖、变卖处置所得价款享有优先受偿权;4、判决被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：原告与被告周达于2004年9月17日原告提交《个人住房贷款申请审批表》申请贷款22万元,并与原告签订了《个人购房借款合同》,被告周达以所购长沙市湘江大道208号欧陆经典Ｂ座1507号（实际门牌号为××）房产对贷款进行抵押担保，并在登记机构办理了长沙市预购商品房抵押登记备案证明。2004年9月17日与原告签订《借款借据》,原告依据借款合同约定向被告周达发放个住房按揭贷款22万元,期限15年,从2004年9月17日起至2019年8月17日到期。被告湖南联丰房地产开发有限公司对被告周达上述按揭贷款提供了担保,被告未按照合同约定按时偿还借款本息,截止2019年7月17日止被告所欠原告借款本金87689.58元,利息11054.81元,罚息复息15505.23元。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告周达、联丰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告长沙银行东城支行围绕诉讼请求，依法向本院提交了相关证据材料。经本院依法组织质证，原告提供的证据材料来源合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及庭审情况，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2004年9月17日，原告长沙银行东城支行（贷款人）与被告周达（借款人）、联丰公司（保证人）签订了《个人购房借款合同》，合同约定贷款金额为人民币220000元；贷款用于借款人购买座落于长沙市开福区的住房；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为有4.2‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；贷款期限为15年，自2004年8月30日起至2019年8月30日止；还款方式为按月等额本息还款共179期；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定按原贷款利率上浮50%计收罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息，按原贷款利率上浮50%计收复息；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；借款人以其有权处分的位于长沙市抵押给贷款人，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括利息）、罚息以及实现债权的费用。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。合同还对其他事项进行了约定。后被告周达以其购买的位于长沙市开福区湘江大道208号欧陆经典B座1507号的房产就上述债务履行向原告提供抵押担保,并向相关部门办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明。上述合同签订以及抵押登记手续办理后,原告按约放款，但被告自第127期起就没有按时履行偿还贷款本金及利息的义务。至本次庭审前，被告欠原告贷款本金87689.58元、利息11054.81元、罚息15505.23元。庭审中，原告主张涉案房屋至今未办理正式的抵押登记。本院认为，一、原告长沙银行东城支行与被告周达、联丰公司签订的《个人购房借款合同》系当事人之间真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应按照合同的约定履行还款付息义务。由于被告未按照合同约定还款付息，现合同已到期，故原告要求被告偿还原告贷款本金87689.58元、利息11054.81元、罚息15505.23元的请求,本院予以支持；二、被告联丰公司是涉案借款的保证人,其应按照合同约定的保证条款履行保证义务,合同约定保证期间为自合同签订起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。现涉案房屋未办理正式的抵押登记，故原告请求被告联丰公司承担连带担保责任,有事实和法律依据,本院予以支持。保证人承担了担保责任,可以向债务人追偿；三、关于优先受偿权。经查,涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”、第一百七十九条第一款“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定,以房屋设定抵押权,抵押权自登记时设立,只有抵押权设立后,债权人才有权就涉案房屋优先受偿。由此可见,抵押预告登记与抵押权设立登记有着不同的法律性质和法律效力,抵押预告登记只是一种请求权,并不具有优先受偿权。就本案而言,原告长沙银行东城支行与被告周达虽然就涉案房屋办理了抵押预告登记,但抵押预告登记不等同于正式抵押登记,故原告在未办理正式的房屋抵押登记之前,对涉案房屋的抵押权并未成立,依法不享有优先受偿的权利；四、被告周达、联丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告周达于本判决生效之日起十日内向原告长沙银行股份有限公司东城支行支付借款本金87689.58元、截止至2019年7月17日的利息11054.81元、罚息复息15505.23元，此后产生的利息依照合同约定继续计算至借款实际清偿之日止；二、被告湖南联丰房地产开发有限公司对被告周达上述债务承担连带清偿责任。被告湖南联丰房地产开发有限公司承担担保责任后,可以向被告周达追偿；三、驳回原告长沙银行股份有限公司东城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2586元，公告费560元，合计3146元，由被告周达、湖南联丰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘 珊人民陪审员 彭 斌人民陪审员 刘艳红二〇一九年十一月二十一日代理书记员 王 瑾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。