海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4731号上诉人（原审原告）：张玉琴，女，1980年5月25日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：符传祯，海南颖川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区龙昆南路奔龙大厦****。统一社会信用代码914601007425714279。法定代表人：张泰史，董事长。委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉嘉，海南至睿律师事务所实习律师。上诉人张玉琴因与被上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张玉琴上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法(http://www.chinalawedu.com/web/23243/“”民法“”“”_blank)院（2019）琼0107民初3012号民事判决；2.改判保发公司向张玉琴支付逾期办理房产证的违约金51995.27元(违约金的计算：356132元×730日×0.2‰∕日，即以已付房款356132元为本金从2017年5月27日起暂计至2019年5月26日，直至保发公司给张玉琴办理不动产权证之日止，按每日万分之二的标准计付)；3.一、二审案件受理费由保发公司负担。事实及理由：一、张玉琴与保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定，保发公司将涉案房屋出卖给张玉琴。保发公司应当自房屋交付之日起730日内为张玉琴办理房屋权属证书，应当提前30日如实书面告知张玉琴办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由张玉琴提供的证件资料，张玉琴应及时提供。《补充协议》第八条约定：在张玉琴交清办理房屋所有权证所需要的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助张玉琴办理房地产权属登记，如因张玉琴原因致使登记手续超过约定期限延期办理的，保发公司不承担责任。合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因保发公司的责任，张玉琴不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：张玉琴不退房，保发公司按总房价款日万分之二支付违约金。二、张玉琴与保发公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效的。既然双方在合同中对违约责任进行了约定，保发公司违反了合同约定的就应当承担违约责任。三、一审法院判决错误，应予纠正。一审法院对保发公司违约和张玉琴曾两次起诉经一二审法院生效裁判文书先后判决保发公司向张玉琴支付逾期办证违约金的事实作出了认定，但在说理部分中却表述为：“……但，根据我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整，……张玉琴第三次主张2017年5月27日后的逾期办证违约金，本院不予支持。”1、我国《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。根据上述法律和司法解释规定约定低于或高于造成的损失的，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依法调整的应当支持。本案中保发公司没有反诉和在抗辩中也没有提及约定高于造成的损失的主张。在保发公司没有主张的情况下，一审法院作出的判决是没有依据的。2、双方约定的违约金并没有过高，无需调整。违约金高不高，第一是看约定的比例(万分之二的比率符合房地产开发商的行业标准)，而不只是看数额；第二是看违约的时间，保发公司违约的时间过长，其应当为长期违约而支付违约金，长时间的违约按上述比率计算就不能认定违约金过高。3、违约金的法律定义是当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱(https://baike.so.com/doc/5376569-5612689.html“”“”_blank)或者金钱以外的其他财产(https://baike.so.com/doc/5368106-5603892.html“”“”_blank)。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证合同双方当事人对合同义务的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金，以便达到约束双方当事人的目的。一审法院的判决，置双方当事人约定的违约条款于不顾，那么保发公司从今以后就无需对违约行为承担责任了。因为不办证，以后再也不会受到任何惩罚了。这是明显支持保发公司公然地去剥夺张玉琴购房依法享有登记房产的权利。因而，一审法院认为张玉琴主张保发公司支付逾期办证违约金次数多累计数额大而不予支持张玉琴的请求是错误的。4、一审法院以“张玉琴购买房屋的主要目的是居住使用”和“张玉琴没有证明保发公司逾期办证给张玉琴造成实际损失”为由作出这样的判决，完全是错误的。民事法律权利的行使，在法律的框架内，应当是有约定从约定。这和购房者是否使用居住无关，像一审法院这么判决，无形中是帮被上诉在合同上加附了一条格式条款：购房者如果购房居住目的达到或要求支付违约金次数达到第二次后售房者就理应免责。况且，张玉琴延期7年没拿到产权证，使得业主无法交易过户该房屋，置换居住环境更好的住房，耽误孩子上学。再者，有房产证的房子和没有房产证的房子的价值是非常悬殊的，这怎么能说张玉琴没有损失呢？像一审法院这样的判决，开发商以后可以置办产权证于不顾，要遇上拆迁，房子的赔偿差价可想而知。四、人民法院的判决要达到公平、公正，这样才能彰显公平正义。一审法院，在同一时期，对于同样是购房者，以起诉是否达到一定的次数（二次），作为诉求是否能得到法院的支持，是不公平不公正的做法。按照一审法院的审理方式，如有人三年起诉一次，起诉两次，可以得到六年的违约金；如有人一年起诉一次，起诉两次，只能得到两年的违约金。这样因为起诉次数的限制而决定诉求并不公正。五、此前一二审法院曾两次对同类批量案件作出的生效裁判文书均认定保发公司的违约事实，并判决保发公司支付百分之五十及全部的违约金。其中在（2016）琼01民终2827号民事判决书中表述：如保发公司在本次判决后继续怠于履行合同义务，则其无权再请求对其违约责任予以减免。又在生效的（2017）琼0107民初2588号民事判决书中表述：“根据上述海口市中级人民法院2016年12月29日作出的二审判决所确定的处理原则，本着统一裁判尺度的原则，被告应按照50%承担2016年12月29日之前的违约责任；2016年12月29日之后至2017年5月26日开庭审理时被告仍未履行办证义务，也未能证明其对该项目已完善手续或整改上已履行了应尽的义务，其无权再请求对其违约责任予以减免，本院对其违约责任不再予以减免。”从某种角度上讲，第一次法院判决时就已经是在降低保发公司的违约金了。这是在综合考虑保发公司及政府方面的情况，而做出的判决。此前两次生效判决作出后，现今一审法院在张玉琴没有任何过错、保发公司违约时间过长，且没有提出请求的情况下，也没有新的证据推翻原已生效判决认定的事实的情况下，一审法院主动将违约标准降低为零，于法无据。综上，一审法院适用法律错误，判决结果错误，恳请二审法院予以纠正。保发公司辩称，一审判决正确，理由如下：一、案涉项目因历史遗留问题和业主违建原因导致无法通过规划核验手续，从而造成无法办理涉案房产权属证书，保发公司一直在积极办理房产证各项手续没有过错，保发公司不应承担逾期办证违约责任。首先，在保发公司开发儒俊雅苑及销售房产手续齐全的情况下，由于相关政府部门和政府责令暂停项目建设和要求重新处置，造成保发公司无法办理项目预售许可、房产证等一切手续，这完全是保发公司无法预料的客观原因，保发公司不存在拖延办理房产证行为。其次，在市政府明确处置该29个项目工作流程后，保发公司已经积极、全面地按照工作流程要求办理儒俊雅苑项目相关手续，然而因地上1栋9层楼的历史遗留问题和业主违建原因，导致儒俊雅苑项目无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，其责任不应由保发公司承担。最后，保发公司一直积极推进办理涉案项目房产证所需的各项手续过程中，海口市自然资源和规划局于2019年5月17日对儒俊雅苑项目进行规划核实批前公示，因儒俊雅苑小区部分业主对项目按现状验收提出异议，导致无法办理规划验收等手续，造成延误办理房产证，由此造成的责任不应由保发公司承担。目前，海口市自然资源和规划局已同意对儒俊雅苑项目按现状验收，并于2019年9月19日进行规划核实批前公示，该公示已期满无异议，涉案项目房产证即将办理完成。因此，案涉项目确实因历史遗留问题和业主违建等原因导致无法办证，保发公司一直在积极办理房产证的各项手续不存在过错，保发公司不应承担逾期办证违约责任。二、张玉琴在本案中并未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，一审法院依法驳回其诉讼请求于法有据。本案中，整个儒俊雅苑小区业主购买涉案房屋主要目的是居住使用，保发公司已于2012年左右向张玉琴交付房屋使用至今。且，根据谁主张谁举证原则，张玉琴并未提供证据证明其因逾期办证造成何种损失，损失多少。所以说，张玉琴先前已就同一房屋买卖合同获得过两次高额违约金赔偿的情况下，本案一审法院不予支持张玉琴再次主张违约金的请求合情合理合法。三、一审法院综合权衡本案实际情况，结合违约金以补偿为主惩罚为辅的性质，不予支持张玉琴本案主张的违约金判决正确。第一，保发公司虽没有明确请求法院调整违约金，但在一审中以多项不应承担逾期办证责任的理由进行了免责抗辩。保发公司认为，在本不应承担逾期办证责任的情况下，让保发公司承担任何金额的违约金都是显然过高的。所以说，该抗辩实质上同时表达了要求法院对于过高违约金进行调整的意思表示。第二，《合同法》规定当事人可以请求法院适当调整违约金，这是当事人的权利，并不能据此认为也无明文禁止法院不能根据实际情况可以调整违约金。第三，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，张玉琴主张的违约金加上之前主张获得赔偿的违约金总额可高达十几万元，占房价款约30%。若任由当事人主张过高违约金且以意思自治为由而不加干预，无异于鼓励当事人通过不正当方式获取利益。因此，一审法院结合张玉琴先前已就同一房屋买卖合同获得过两次高额违约金赔偿的事实，和本案所涉历史原因和客观现实，以及保发公司的积极履约情况，同时结合违约金的性质，根据公平原则，对本案张玉琴主张违约金不予支持并无不当。综上所述，保发公司开发建设和销售儒俊雅苑项目房产过程中没有过错，因历史遗留问题和业主违建的原因造成无法办理房产证，保发公司不应承担该逾期办证责任。张玉琴已获得过两次违约金赔偿，在本案中又未提供证据证明其实际损失的情况下，一审法院综合衡量合同履行情况，结合违约金的性质，不予支持张玉琴全部诉讼请求处理得当，判决正确，恳请二审法院依法公平裁判，维持原判。张玉琴向一审法院起诉请求：1.保发公司向张玉琴支付逾期办理房产证的违约金51995.27元(违约金的计算:356132元×730日×0.2‰/日,即以已付房款356132元为本金从2017年5月27日暂计至2019年5月26日，直至保发公司为张玉琴办理不动产权证之日止，按每日万分之二的标准给付)；2.本案诉讼费用由保发公司承担。一审法院认定事实：2012年2月19日，张玉琴、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。《海口市商品房买卖合同》主要约定内容如下：一、保发公司将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”2号楼7层7D房出售给张玉琴；二、房屋建筑面积共80.21平方米，每平方米4440元，总金额356132元；保发公司同意张玉琴选择其他方式付款，详见补充协议第四条；三、保发公司应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张玉琴使用；四、保发公司应自房屋交付之日起730日内为张玉琴办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知张玉琴办理权属证书需要由张玉琴提供的证件资料，若因保发公司原因致使张玉琴不能在约定期限内取得房地产权属证书，保发公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向张玉琴支付违约金，逾期360日以上的，张玉琴有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》部分条款约定内容如下：第四条约定，张玉琴应于合同签订之日起十日内支付首付款106132元，余款250000元申请银行贷款支付；第八条约定，在张玉琴交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助张玉琴办理房地产权属登记；如因保发公司责任，张玉琴不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即张玉琴不退房，保发公司按房屋总价款万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及《补充协议》签订后，张玉琴付清了全部购房款356132元。2012年10月12日，保发公司将涉案房屋交付给张玉琴装修使用。一审法院另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下、地下室的《商品房预售许可证》期限至2012年7月28日，该证注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目，儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。2018年2月26日，海口市琼山区城市管理行政执法局作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2.严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日起七日内自行改正，恢复原状。2018年5月17日，一审法院在另案中依据保发公司申请赴海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，一是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，早在项目复工之前已办理房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；二是该项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；三是该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身仍存在超容问题，该问题需待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。因保发公司未按约为张玉琴办理房屋权属证书，张玉琴曾于2015年3月23日向一审法院提起诉讼，要求保发公司支付迟延办理房屋产权证的违约金，一审法院于2015年6月19日作出（2015）琼山民一初字第548号民事判决书，判决保发公司支付张玉琴2014年10月12日至2015年5月22日止的逾期办证违约金7906.13元。2015年11月9日，本院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2017年4月20日，张玉琴第二次起诉，要求保发公司支付2015年5月23日后的逾期办证违约金，一审法院于2017年7月17日判决保发公司支付张玉琴2015年5月23日至2017年5月26日的逾期办证违约金31446.44元，案号（2017）琼0107民初2590号，该判决已发生法律效力。因办证时间无法确定，法院两次均判决保发公司承担逾期办证违约金至庭审当日。一审法院认为，张玉琴、保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，前述合同和协议合法有效，对签订双方当事人均具有法律约束力。张玉琴已依约支付全部购房款，保发公司因项目自身问题及政府政策变化等诸多原因至今未协助张玉琴办理房产权属登记。张玉琴先后三次就同一房屋买卖合同关系起诉主张逾期办证违约金，一审法院及海口市中级人民法院先后判决保发公司向张玉琴支付2014年10月12日至2015年5月22日及2015年5月23日至2017年5月26日期间的逾期办证违约金共计39352.57元，判决均已生效。张玉琴认为，保发公司应向张玉琴支付逾期办证违约金至实际办证之日止。但，根据我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整，可知违约金旨在弥补损失，同时适度体现一定的惩罚性。张玉琴购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已于2012年10月12日将房屋交付张玉琴。一方面张玉琴在本案中未举证证明保发公司逾期办证给其造成的实际损失，另一方面，保发公司由于客观现实、政策变化等原因无法确定办证期限。因此，考虑违约金系以补偿为主，惩罚性为辅的性质，综合衡量合同履行程度及当事人的预期利益，以及本案所涉及的历史原因和客观现实，张玉琴第三次主张2017年5月27日后的逾期办证违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回张玉琴的全部诉讼请求。案件受理费550元，由张玉琴负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于保发公司是否应向张玉琴支付逾期办证违约金的问题。从本案查明的事实看，保发公司确实存在违反双方合同约定，未能依约办理房屋产权证的情况，依法应向张玉琴支付逾期办证违约金。但根据海口市规划局琼山分局对“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因的答复，未能验收的原因主要是有政府遗留处置项目尚待处理、项目本身超容积率以及大部分业主违法封闭阳台、违法改建等问题的存在。在逾期办证责任不能完全归咎于保发公司的情况下，若让保发公司一直承担逾期办证的违约责任，有违公平原则。鉴于张玉琴在本案之前已经就同一事由起诉过保发公司，并已经获得相应的补偿，因此一审法院在综合全案及各方因素考量后，不支持张玉琴的诉讼请求并无不当。但保发公司在具备办证条件后，有义务及时为业主办理不动产权证。综上，张玉琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人张玉琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 泽审 判 员 符玉梅审 判 员 谢焕怡 二〇一九年十一月二十七日法官助理 覃 文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：