西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初15317号 原告（被反诉人）唐怀怀，男，汉族，1991年11月30日出生，住西安市碑林区。 被告（反诉人）胡永涛，男，汉族，1968年10月6日出生，住西安市雁塔区。 原告（被反诉人）唐怀怀与被告（反诉人）胡永涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（被反诉人）唐怀怀诉称，原告将位于XX路XX室租给被告，被告应按合同约定向原告缴纳房租并对房屋进行装修，但被告在租赁期间屡次以生意不好为由逼迫原告降低房租，在未达到目的后屡次拖欠房租构成严重违约。2017年10月2日，被告未经原告同意私自改动暖气。2018年6月11日原告多次以电话形式催促缴纳房租未果后以短信方式通知被告，2018年6月14日原告向被告出具律师函，最终被告在2018年7月才补交部分房租。同时被告无视原告通知无照经营。2019年5月10日，被告以经营不善为由要求单方终止合同，在协商无果后拒绝履行合同责任及义务，拒绝缴纳房租。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付剩余房租16500元；2、被告按照合同约定向承租方累计拖欠房屋租金15天，原告赔偿违约金3000元，同时超过30天未支付房屋租金原告按照合同约定向被告每天加收1%的滞纳金（暂定起诉之日起合计违约金3000元，滞纳金12672元）；3、原告为实现合同目的产生900元律师函费用；4、本案所产生一切费用由被告承担（包括不限于律师费、原告交通费、诉讼费等）；5、未经同意擅自改动暖气（要求其出具质量保证书）在副窗上开孔加装换气扇（要求其恢复原貌）；6、将房屋归还给原告。 被告（反诉人）胡永涛辩称并反诉称，首先，被告不拖欠原告租金。被告因生意经营不善于2019年4月13日通知原告不愿再承租该房屋，原告表示如不承租该房屋应于一个月前通知原告才能退房，无奈被告于2019年4月13日向原告支付了一个月的房租3300元。2019年5月20日被告再次通知原告收房，原告亦同意由被告交回房屋并让被告将钥匙放在便利店，故被告于2019年5月20日搬离该房屋，且物业工作人员与原告沟通后，原告告知物业人员让被告将物业费交至2019年5月20日，原告已将物业费、水电费结清。故被告不同意支付违约金及滞纳金。其次，原告给被告交房时，该房屋只有一组暖气，不保暖，为此被告加装了两组暖气片，现原告要求被告提供质量保证书，被告同意将暖气片及在副窗上开孔加装换气扇拆除并恢复原貌，同时被告不同意支付律师函费用。另原、被告签订租赁合同后，被告向原告支付押金4000元，2018年5月至7月期间，原告的行为导致被告停止营业2个月损失房租12000元。故被告提出反诉，1、要求原告唐怀怀返还被告房屋押金4000元；2、原告唐怀怀支付被告装修费16160元；3、原告唐怀怀赔偿被告损失12000元；4、反诉费由原告唐怀怀承担。 针对被告胡永涛提出的反诉，原告唐怀怀辩称，根据合同第三条约定，不符合退还押金的条件，不同意退还押金。根据合同第四条约定，被告自行承担装修费用。原告确在2018年6月25日凌晨一点将涉案房屋锁门，但被告在2018年6月25日凌晨5点将房门打开，故原告的行为并未给被告造成损失，故不应承担原告所述的损失费用。 经审理查明，2017年9月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于金辉悦府1#楼1-3-104号建筑面积为63.7平方米商铺出租给被告，租期三年，自2017年11月10日起至2020年11月10日止；2017年11月10日至2018年11月10日租金为39600元，2018年11月10日至2019年11月10日租金39600元，第三年起原告可按当时的物价及周围门市租金做适当调整；签署合同时，被告向原告交纳4000元押金，合同期满或终止，在被告交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失部分进行赔偿后，原告无息退还被告押金；承租方必须按约向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方给承租方7天宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实千足金1%加收滞纳金，承租人拖欠租金累计达15天，并赔偿违约金3000元，如超30天未支付房租，原告有权单方面收回房屋并自行处理屋内财务赔偿违约金10000元；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责；承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约。合同签订后，被告向原告缴纳押金4000元。双方均认可被告将房租缴纳至2019年5月10日。因被告经营不善，被告于2019年5月20日通过微信告知原告收房，原告对此予以同意并表示被告将东西收拾后将门关上且把钥匙放在被告便利店，其后天去取钥匙。2019年6月30日金辉悦府物业服务中心出具缴费证明，载明经与业主唐怀怀电话沟通，业主同意租户胡永涛将该户物业费及其它能源费交至2019年5月20日，5月20日后产生的费用由业主自行承担。庭审中，原告提交了律师函复印件，证明其向被告催要租金产生律师函费用900元应由被告承担，被告对此不予认可。同时原告提交了治安案件调解协议书照片，证明其不应赔偿被告12000元。被告对该照片的真实性认可，证明目的不予认可。该调解协议书照片显示原告于2018年6月25日1时许将该房门加锁，被告于2018年6月25日5时许将门锁撬开。另被告提交了书面的证人证言，证明原告阻碍其经营，给其造成损失，原告对此不予认可。庭审中，原告唐怀怀表示被告已于2019年5月20搬离该房屋，但双方因退押金产生争议，被告未向原告交付房屋钥匙及电卡。对此被告则表示该房屋钥匙及电卡现在其处，2019年5月20日其已通知原告取走房屋钥匙，但原告不收房。另被告胡永涛承认其在该房屋加装了两组暖气片且安装了换气扇，现其同意拆除该暖气片及换气扇后回复原状。 上述事实，有商铺租赁合同、微信聊天记录、缴费证明、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告自愿签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。庭审中，原、被告均认可被告已于2019年5月20日搬离该房屋，且被告通过微信告知原告收房，原告亦同意收房，物业出具的缴费证明亦显示原告同意被告将物业费缴纳至2019年5月20日，可见双方的租赁合同已于2019年5月21日解除。因原、被告均认可被告已将房租缴纳至2019年5月10日，故被告还应向原告唐怀怀缴纳2019年5月11日至2019年5月20日期间的租金1065元。对于原告唐怀怀要求被告支付拖欠租金的违约金3000元及滞纳金的请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告唐怀怀要求被告支付900元律师函费用的请求，原告提交了律师函复印件，从该律师函复印件无法看出被告缴纳了900元费用，故本院对此亦不予支持。对于原告要求被告出具擅自改动暖气的质量保证书，将在副窗上开孔加装换气扇恢复原貌的请求，被告承认加装了两组暖气片且安装了换气扇，其同意拆除该暖气片及换气扇后回复原状。因原告并未诉请将暖气片恢复原状，故被告应将加装的换气扇恢复原状。对于原告要求将房屋归还给其的请求，被告于2019年5月20日发微信要求原告收房，原告亦同意收房。庭审中，原告唐怀怀表示双方因退押金产生争议，被告未向原告交付房屋钥匙及电卡，被告则表示该房屋钥匙及电卡现在其处，系原告不收房。现原告要求收房，被告应将该房屋交付给原告。对于被告反诉要求原告唐怀怀返还押金4000元的请求，双方约定合同期满或终止，在被告交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失部分进行赔偿后，原告无息退还被告押金。因被告应向原告缴纳2019年5月11日至2019年5月20日期间的租金1065元，故扣除该租金后，原告本应向被告返还2935元，但合同约定承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，本案中由于被告因生意经营不善提前要求解除合同存在违约，故对于被告的该项反诉请求，本院依法不予支持。对于被告反诉要求原告唐怀怀支付装修费16160元的请求，因被告提前要求解除合同存在违约，故本院对此不予支持。对于被告反诉要求原告赔偿损失12000元的请求，因证据不足，本院亦不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉人）胡永涛应于本判决生效之日起十日内将位于金辉悦府1号楼1-3-104号房屋交付给原告（被反诉人）唐怀怀并将该房屋副窗上加装的换气扇拆除后恢复原状。 二、驳回原告（被反诉人）唐怀怀的其余诉讼请求。 三、驳回被告（反诉人）胡永涛的反诉请求。 本案案件受理费627元，由原告唐怀怀承担327元，被告胡永涛承担300元。反诉案件受理费302元，由被告胡永涛承担。因原告唐怀怀已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  刘宏宏 人民陪审员  曹 颖 二〇一九年十一月四日 书 记 员  马小姣 打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达 1