浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3893号 上诉人（原审原告）：崔立铭，男，1985年9月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上诉人（原审原告）：郭高元，男，1985年10月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：王欣，浙江和义观达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴佳展，女，1996年5月19日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：虞竹君（系吴佳展之母），1969年6月15日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人崔立铭、郭高元因与上诉人吴佳展房屋租赁合同纠纷一案，均不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初11544号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 崔立铭、郭高元上诉请求：撤销一审判决第二项，支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、品牌管理费等损失与租金差价损失并不矛盾。品牌管理费等系崔立铭、郭高元正常的成本投入，如果租赁合同继续履行，成本投入可以从以后的经营活动中收回，同时由于案涉合同的租金标准比市场标准低，意味着崔立铭、郭高元以后经营的房租成本比通常的房租成本要低，这租金差额是崔立铭、郭高元以后可获得的超额回报，与品牌管理费等正常成本投入的收回并不矛盾。二、在房东“一房二租”、拒不履行原合同的情况下，假设市场租金没有上涨，而崔立铭、郭高元已支付品牌管理费等103300元，需赔偿103300元；假如市场租金上涨了202000元，而崔立铭、郭高元尚未支付品牌管理费等费用，则需赔偿202000元。现崔立铭、郭高元两种损失都有，故吴佳展应对两种损失都须赔偿。三、原租赁合同比市场价低202000元，这差额是崔立铭、郭高元本来可以享受的利益，而吴佳展“一房二租”签订的第二份租赁合同是市场租金上涨的充分证据，因此该房租差价当然是崔立铭、郭高元的可得利益损失。且该可得利益损失与吴佳展签订的第二份租赁合同是否已履行完毕无关。因为崔立铭、郭高元主张的是违约赔偿，而不是不当利益返还，因此吴佳展理应进行赔偿。四、房东因“一房二租”多收租金202000元，赔偿中介费103300元，尚有近100000元的获利，故吴佳展因违约而获利，崔立铭、郭高元无违约却受损，一审判决认为差价损失无须赔偿，违背常识。五、本案纠纷完全由吴佳展引起，崔立铭、郭高元依据实际损失提出诉讼请求，并未漫天要价，而一审判决却要求崔立铭、郭高元承担大部分诉讼费，有违公平。 吴佳展辩称，崔立铭、郭高元租房是用于经营而非转租，租金变化具有不确定性，且房屋租金与卖房价格不具有类比性。在涉案租赁协议解除前，吴佳展也曾与崔立铭、郭高元多次进行协商沟通，未果。 吴佳展上诉请求：撤销一审判决，改判其无须赔偿崔立铭、郭高元设计费损失18000元以及品牌标识授权使用费损失72800元。事实和理由：一、崔立铭、郭高元未提供18000元设计费的完整汇款凭证，且吴佳展也并未向崔立铭、郭高元交付过房屋，因此崔立铭、郭高元交纳设计费的行为与常理不符，故一审法院认定设计费18000元系实际损失，属于认定事实错误。二、崔立铭、郭高元向上海爵味投资管理有限公司（以下简称爵味公司）支付的品牌许可费72800元，其可通过协商、诉讼等途径要求退还（部分），对于扩大部分（本可减少）的损失，应由崔立铭、郭高元自行承担。 崔立铭、郭高元辩称，关于18000元设计费，崔立铭、郭高元已实际付款，且有收据，当时与设计公司约定的设计费共为20000元，先付了18000元，尾款等施工结束完成后支付。当时店面房门是开着的，可以进去量房勘查，所以设计公司进行设计是正常的。 崔立铭、郭高元向一审法院起诉请求：判令吴佳展继续履行《房屋租赁合同》，并依合同标准向其交付房屋。后崔立铭、郭高元变更诉讼请求为：1.吴佳展退还定金20000元；2.吴佳展赔偿其中介费损失12500元、房租差价损失202000元、室内设计费18000元、品牌标识授权使用费72800元。 一审法院认定事实：2018年5月26日，崔立铭、郭高元（乙方）与吴佳展代理人虞竹君（甲方）、宁波昱景第房产销售代理有限公司（丙方，以下简称昱景第公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于宁波市鄞州区亚洲之窗104号（学士路）商铺出租给乙方；租赁期限36个月，从2018年7月1日起至2021年7月31日止，其中2018年7月1日至2018年7月31日赠送装修期；第一年租金为150000元，第二年租金156000元，第三年租金162000元，首期租金支付日期为甲方交付房屋当日，租金每半年支付一次，先付后用；合同签订当日乙方向甲方缴纳定金20000元，定金到乙方支付首期房租当日则自动转为租赁押金。同日，吴佳展代理人虞竹君收到崔立铭、郭高元20000元定金，并向崔立铭、郭高元出具《收条》。5月30日，崔立铭向中介方昱景第公司工作人员微信转账6000元，支付宝转账6500元。《房屋租赁合同》签订当时，亚洲之窗104号（学士路）的商铺尚未交付。2018年7月26日，开发商交付房屋。 2018年6月12日，崔立铭（乙方）与爵味公司（甲方）签订《“悠百佳”品牌标识授权使用合同》，《“悠百佳”门店商品供销协议》、《确认书》，载明爵味公司将其拥有的“悠百佳”商标许可崔立铭在宁波市圣嘉大厦商业104号使用（崔立铭、郭高元与吴佳展一致认可“圣嘉大厦商业104号”就是本案涉诉房屋“鄞州区亚洲之窗104号商铺”），以乙方门店为中心，直径一公里范围内，甲方保证不与第三人合作开设“悠百佳”门店；乙方向甲方交纳48800元作为乙方门店开业技术服务费（本合同解除及终止时不退）；乙方向甲方交纳7000元/年作为品牌管理服务费（本合同解除及终止时不退），本合同签约时共付终身年，实付14000元；乙方向甲方交纳履约保证金10000元，履约保证金自双方合同终止后乙方没有违约且双方没有任何债务的前提下，甲方无息退还给乙方；合同期限自2018年6月12日起至2021年6月11日止。同日，崔立铭通过支付宝转账12800元、50000元、10000元，爵味公司开具两份收据，一份金额为62800元，收款事由写为“开业技术品牌管理服务费”，一份金额为10000元，收款事由写为“履约保证金”。 2018年6月20日，崔立铭（甲方）与宁波全室装饰设计工程有限公司（乙方，以下简称全室公司）签订《室内设计合同》，就位于宁波圣嘉大厦商业104号的悠百佳食品连锁店的设计项目，约定由乙方提供平面布置图、平面尺寸放样图、室内强弱电、排水设计图，室内设计施工图、家具设计布置图等；设计收费20000元，合同签订后两个工作日付8000元，提交整套室内设计施工图、材料说明、材料表后两个工作日内付10000元，工程竣工后付2000元。同日，全室公司开具收据一份，金额为8000元，事项为“悠百佳设计费”。2018年7月7日，崔立铭向“张设计师”微信转账5000元。2018年7月18日，全室公司开具收据一份，金额为10000元，事项为“悠百佳设计费”。崔立铭、郭高元向一审法院提交了全室公司制作的全套装饰施工图，包括平面布置图、顶面布置图、地面材质图、地面图、索引图、平米尺寸放样图等等。 开发商向吴佳展交付房屋后，吴佳展发现与崔立铭、郭高元所订租赁合同约定的租金过低，故与崔立铭、郭高元协商要求重新商议租金价格。吴佳展给的最终租金方案为低于市场价15-20%，崔立铭、郭高元则坚持按原合同约定的租金价格。2018年8月2日，吴佳展代理人虞竹君向崔立铭、郭高元发送《解除合同通知函》，通知崔立铭、郭高元解除合同。 2018年8月6日，吴佳展代理人虞竹君（甲方）又与案外人孙健（乙方）签订《个人商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给孙健，租金从2018年8月6日至2021年9月5日，第一年租金为220000元，第二年租金为220000元，第三年租金为230000元。涉案房屋目前已实际出租给孙健，用于经营小吃店。 一审法院认为，崔立铭、郭高元与吴佳展签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方均应受合同约束。无论合同约定的租金价格是否低于市场价，在合同未撤销的情况下，吴佳展单方通知解除合同，并将房屋另行出租给他人，确已构成违约。合同一方当事人不履行合同义务的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，继续履行租赁合同已无可能，崔立铭、郭高元也放弃了该主张，故主要争议在于吴佳展需赔偿损失的范围。崔立铭、郭高元基于对双方签订的三年租期的《租赁合同》的合理信赖，与案外人爵味公司签订品牌标识授权使用合同及商品供销协议，并支付品牌管理服务费及履约保证金，并无不妥。同理，崔立铭、郭高元与案外人全室公司签订设计合同并支付设计费，也无不妥。对费用的具体金额，崔立铭、郭高元支付给爵味公司的合计72800元有转账凭证、收据及合同依据，予以确认。崔立铭、郭高元付给全室公司的合计18000元有收据及合同依据，虽然只有5000元有转账凭证，但剩余的8000元与5000元以现金形式支付也并无不可，而且崔立铭、郭高元已提供了全套设计图纸，设计合同中约定提供整套室内设计施工图后崔立铭、郭高元应付款至18000元，故一审法院对18000元设计费亦予以确认。崔立铭、郭高元主张的中介费损失12500元也属其合理损失，定金20000元吴佳展同意退还，故一审法院均予以支持。对崔立铭、郭高元主张的房租差价损失202000元，一是由于其主张租赁吴佳展房屋用于经营“悠百佳”门店，品牌方许可其使用“悠百佳”商标的地址仅限于案涉房屋这一处，一审法院基于此情况而支持了其主张的品牌管理服务费及履约保证金损失，若崔立铭、郭高元又主张其要在同类地段重新租赁房屋，则与前述主张存在矛盾；二是由于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的违约一方赔偿对方的损失是“相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房租差价损失并非合同履行后崔立铭、郭高元本可以获得的利益，故一审法院对该项主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，作出判决：一、吴佳展退还崔立铭、郭高元定金20000元，赔偿崔立铭、郭高元中介费损失12500元、设计费损失18000元、品牌标识授权使用费损失72800元，合计123300元，限于判决生效后七日内履行完毕；二、驳回崔立铭、郭高元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费6180元，减半收取3090元，由崔立铭、郭高元负担1707元，吴佳展负担1383元。 二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，案涉租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反国家的法律、行政法规，应认定为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，现吴佳展仅因租金金额问题与崔立铭、郭高元在协商无果的情况下单方解除合同并将案涉房屋出租给案外人，显然已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说，违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任。对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，非因违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。本案中，案涉房屋租赁合同明确约定用途为商业经营。为实现合同目的，崔立铭、郭高元分别支付给爵味公司、全室公司的品牌管理服务费、履约保证金以及设计费等，现因吴佳展的违约行为而导致案涉房屋租赁合同无法继续履行，故上述费用应属于崔立铭、郭高元的实际损失，其要求吴佳展予以赔偿，符合法律规定，故吴佳展主张对上述费用不予赔偿的上诉理由，本院不予支持。至于崔立铭、郭高元主张的房租差价问题，因崔立铭、郭高元实际并未另行租房，故其主张租金差价损失，缺乏依据，故对其上诉请求，本院亦不予支持。诉讼费用由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，因此对于崔立铭、郭高元的这部分上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人崔立铭、郭高元与上诉人吴佳展的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12360元，由上诉人崔立铭、郭高元负担6180元，上诉人吴佳展负担6180元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长  周 娜 审 判 员  曹 炜 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年十一月二十九日 代书记员  贺婷婷