文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初7993号原告（反诉被告）：南京江东实业总公司清江公司，住所地南京市。法定代表人：钱永红。委托诉讼代理人：徐燕，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡红喜，男，1963年10月28日生，居民身份证号码******************，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：荆全生，江苏石城律师事务所律师。原告（反诉被告）南京江东实业总公司清江公司（以下简称清江公司）与被告（反诉原告）蔡红喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）清江公司委托诉讼代理人徐燕、被告（反诉原告）蔡红喜及其委托诉讼代理人荆全生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清江公司向本院提出诉讼请求：1、解除清江公司与蔡红喜于2016年7月16日签订的《房屋租赁合同》；2.蔡红喜将南京市；3.蔡红喜支付所欠付的租金（自2019年2月1日起至实际腾空迁出房屋之日止，按合同约定标准计算）及违约金（以所欠租金为基数，自2019年2月1日起至所欠租金全部付清之日止，按每日0.3%计算）；4.蔡红喜承担本案的诉讼费用。事实和理由：清江公司与蔡红喜签订《房屋租赁合同》，约定蔡红喜承租清江公司所有的南京市.99平方米），租赁期限自2016年8月1日起至2020年4月30日止；年租金为递增方式，第一、二年租金为565000元，第三年租金为59万元，第四年租金为59万元。合同还约定，拖欠租金10天并经协商无效的，清江公司有权终止合同，收回房屋。蔡红喜在租赁合同履行期间共向清江公司支付租金1475000元，但其自2019年2月1日起开始拒付租金。综上，请求判如所请。蔡红喜辩称：同意解除房屋租赁合同，但因清江公司存在过错，导致案涉房屋未能及时转给第三人经营，进而导致双方之间的租赁合同未能尽早协议解除，蔡红喜对此无过错；在清江公司承担过错责任，并赔偿蔡红喜相应经济损失的前提下，蔡红喜可以腾空房屋交还清江公司；清江公司已同意蔡红喜转租房屋，但又因清江公司的原因导致转租未成功，蔡红喜已通知清江公司自2019年2月1日起不再支付租金，故蔡红喜不应再支付租金，更不应支付违约金；在协商转租过程中，清江公司的行为对蔡红喜造成了经济损失，清江公司应予赔偿；合同约定的违约金标准过高，如果蔡红喜被认定构成违约，违约金标准应调减为银行同期贷款利率；蔡红喜已向清江公司支付押金5万元，此款应予扣除。综上，请求驳回清江公司的诉讼请求。蔡红喜向本院提出反诉请求：1.清江公司赔偿蔡红喜转让费损失38万元及利息（自2019年2月10日起至实际支付之日止，按同期银行贷款基准利率计算）；2.清江公司承担本案的反诉费用。事实和理由：2016年7月16日，蔡红喜与清江公司签订《房屋租赁合同》，约定蔡红喜承租清江公司名下南京市。2018年10月，蔡红喜因持续经营亏损向清江公司提出转租请求。后经征得清江公司同意，蔡红喜按照清江公司设定的条件，与宋扬签订了《店面转让合同》，但清江公司强行介绍杨文静与蔡红喜洽谈转租事宜。杨文静利用其为清江公司介绍的优势地位，故意压低转让费，导致蔡红喜未能与其签订转让协议，进而导致蔡红喜与宋扬签订的《店面转让协议》亦无法履行。该行为对蔡红喜造成了25万元的转让费损失以及人员工资等其他经济损失。为此，蔡红喜发函要求清江公司帮助处理转租事宜，并通知自2019年2月1日起不再支付租金。后经再次征得清江公司同意，蔡红喜又与肖利功签订《店面转让合同》。根据蔡红喜提供的联系方式，清江公司领导周健主动添加了肖利功微信，并将电子版的租赁合同发给肖利功，肖利功表示对租赁合同无异议，希望尽快签订并履行。但最终清江公司以街道不同意为由，不与肖利功签订书面租赁合同，从而导致转租再次失败，给蔡红喜造成38万元的转让费损失。综上，请求判如所请。清江公司针对反诉辩称：双方之间系租赁合同关系，蔡红喜对其经营风险应自行承担责任；清江公司与蔡红喜仅就转租事宜进行了协商，但并非清江公司同意其转租；蔡红喜因此产生的损失并非由清江公司造成，应由其自行承担，故请求驳回蔡红喜的反诉请求。本院经审理认定事实如下：清江公司系南京市。2016年7月16日，清江公司与蔡红喜签订《房屋租赁合同》一份，约定：清江公司将其自有的南京市，建筑面积为380.99平方米，钢混结构；门面房现有水、电、燃气均为商用，相关费用由蔡红喜按时向收款部门交纳，物业费亦由蔡红喜承担；合同签订之日，蔡红喜应交付清江公司定金5万元，作为合同履行违约金、房屋及设施损坏保证金、物管费、水电费交纳的担保金，租期届满后，蔡红喜不违反约定，清江公司则全额退还该押金，否则将逐项扣赔；租赁期限4年，自2016年8月1日起至2020年4月30日止；如蔡红喜拖欠租金10天并经协商无效的，清江公司可终止合同，收回房屋；双方议定年基础租金不含租赁税价计565000元，第三年开始递增，具体每年租金为：第一年565000元（2016.8.1-2017.7.31）、第二年565000元（2017.8.1-2018.7.31）、第三年59万元（2018.8.1-2019.7.31）、第四年59万元（2019.8.1-2020.4）；清江公司收取蔡红喜的房屋租金为净得额并开具收款收据，所涉一切租赁税金由蔡红喜自行承担；付款方式：先付后用，每六个月付一次，提前一个月支付租金，付款日期为每年的1月1日和6月1日之前，遇国家法定节假日可顺延，蔡红喜在合同签订生效之日即付清首期租金282500元；蔡红喜因经营需要，在不影响房屋结构及承重的前提下，可以对承租房屋进行改造装修，但应报一份详细的装修施工图纸给清江公司备案，并按要求到相关部门办理施工方面的审批手续。租赁合同期满或因蔡红喜违约导致提前解除终止合同的，蔡红喜所依附于该房屋增加的附属设施、水、电、气等基础设施和不能移动的装修无条件归清江公司所有，且蔡红喜在搬离时不得有任何破坏；租赁期间内，如蔡红喜经营问题需要将承租房屋全部转让给第三方经营时，应提前三个月书面征得清江公司同意，在确保清江公司的租金利益及房屋装潢设施所有权不受任何损失和影响的情况下，和清江公司商谈违约赔偿费用并办理合同终止关系，届时由清江公司和第三方签订房屋租赁合同；蔡红喜如逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.3%以天数计算向清江公司支付违约金。双方还详细约定了其他相关事宜。合同签订后，清江公司依约将案涉房屋交付蔡红喜使用，蔡红喜共向清江公司付款1475000元，对应的租期为2016年8月1日至2019年1月31日，此后未再继续支付租金。2018年10月，蔡红喜开始与清江公司协商转租问题。2018年12月，蔡红喜与宋扬签订《店面转让合同》，约定：蔡红喜将其位于南京市，转让费25万元；转让后，店铺现有的装修、装饰及其他所有营业设备等全部归宋扬所有；2019年1月10日前宋扬与原房东签订合同，租房押金为5万元；如宋扬未与原房东达成协议，则蔡红喜退还宋扬押金。2018年12月24日，蔡红喜出具收条，确认收到宋扬支付的租房押金5万元。后宋扬与清江公司未签订房屋租赁合同。2019年1月9日，蔡红喜儿子蔡昊文与“杨女士”通过微信协商转让、转租事宜，并将转让合同电子版发送“杨女士”。后“杨女士”既未与蔡红喜签订转让协议，亦未与清江公司签订房屋租赁合同。蔡红喜称：杨女士名叫杨文静，系清江公司介绍而来。因杨文静很强势，将转让费压得很低，导致蔡红喜未能与其达成协议。清江公司否认其介绍杨文静与蔡红喜协商转让、转租的事实，蔡红喜亦未提交相应证据证实。2019年1月29日，蔡红喜向清江公司寄送函件一份，载明：“我方租赁的贵司江东北路218-1门面房，自2016年8月1日租赁经营以来，持续严重亏损。为此，我们于2018年10月下旬向贵司提出转让。2018年11月2日，贵司答复：已经开会研究过，可以转让，不过你们自己找下家，但是新承租价格不能低于目前给我们的价格，另外转租房租价格需要评估，报街道备案。由于租金太高，联系租房的寥寥无几，……。”“2018年12月底，贵司又介绍杨小米来与我们洽谈转让事宜，导致我们与宋扬的转租协议执行不下去。”“请贵司尽快帮助我们处理转租事宜，最大程度减少我们的损失。从2019年2月1日起，我们不再承担支付房租的责任。”清江公司认为该份函件系蔡红喜的单方陈述，其至今未与蔡红喜就转让、转租问题达成任何书面协议，故不存在蔡红喜所陈述的其转租的每一步均征得了清江公司同意的情形。2019年4月10日，蔡红喜又与肖利功签订《店面转让合同》，约定：蔡红喜将其位于南京市，转让费38万元；肖利功于2019年4月10日支付蔡红喜定金1万元，与原房东签订合同，并于当日支付蔡红喜剩余转让费37万元；房屋月租金5万元，每2年递增5%。2019年4月11日，清江公司周健与肖利功通过微信取得联系，并将电子版租赁合同范本发送肖利功。周健称:“肖总你好，请你看一下合同，有不同意的地方请标注或者与我联系。”“最好在本周内给我意见，这样能赶上每周一的例会。”肖利功：“好的，今天晚上我们就会开会协商出初步结论。本周末应该会出最终结论。2019年4月15日，肖利功：“周总您好，在合同期间我们能不能先行进行装修处理？这样可以节省时间。谢谢您的支持！”周健：“请你还是等我通知吧。”肖利功：“好的，感谢您费心了！时间我们耽误不起呀，在此拜托周总了！”周健：“我理解，会尽快办理的。”2019年4月17日，周健：“肖总你好，我们正在按程序报批。请问你以公司名义和我单位签订合同，你公司的名称是什么，请发给我。”肖利功：“因为还没有申请营业执照，所以我们现在应该是个人名义。”2019年4月19日，肖利功：“周总晚上好，不好意思打扰一下，由于时间紧迫，我们经营的是龙虾，再晚就错过了最佳开店时间。考虑到装修还要时间，还请您这边的进度加快一点！感谢！”周健：“抱歉了，我们尽快。”2019年4月22日，肖利功：“周总你好，今天开会有提到什么时候签约与交房吗？”周健：“肖总你好，街道不同意我公司和你签订租赁协议，按照下级服从上级的原则，我个人或我单位是不能和你签订协议的。抱歉了。”至此，蔡红喜转租再次失败。后经多次协商无果，双方成讼。审理中，本院多次向蔡红喜释明，如其不及时腾退房屋可能会承担不利的法律后果。但蔡红喜至今未腾退房屋，亦未支付租金。上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、租金支付凭证、《店面转让合同》、收据、通知函、微信聊天记录、谈话录音及本院庭审笔录予以证实。本院认为：清江公司与蔡红喜之间的房屋租赁合同关系依法成立，合法有效，当事人均应依约履行。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》约定，租赁期间内，如蔡红喜需要将承租房屋全部转让给第三方经营时，应提前三个月书面征得清江公司同意，在确保清江公司的租金利益及房屋装潢设施所有权不受任何损失和影响的情况下，和清江公司商谈违约赔偿费用并办理合同终止关系，届时由清江公司和第三方签订房屋租赁合同。本案中，蔡红喜所称的“转租”实为提前解除其与清江公司之间的《房屋租赁合同》，即其退出原租赁合同关系，由受让人重新与清江公司签订新的租赁合同。虽然清江公司同意蔡红喜转让，但转让后尚需受让人与清江公司就签订新的租赁合同进行磋商，包括租期、租金标准等。合同法第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何个人和单位不得非法干预。在与肖利功协商过程中，清江公司拒绝了肖利功提前进行装修的请求，并明确告知相关报批事宜，清江公司最终以街道不同意、下级须服从上级为由而未与肖利功签订租赁合同，该行为并无不当。从蔡红喜向清江公司寄送的函件亦可看出，清江公司已明确答复其“已经开会研究过，可以转让，不过你们自己找下家，但是新承租价格不能低于目前给我们的价格，另外转租房租价格需要评估，报街道备案”，而并非清江公司一同意转让双方之间的租赁合同即解除。同时，蔡红喜与宋扬签订的《店铺转让协议》明确约定，如宋扬未与原房东达成协议，应退还押金。蔡红喜与肖利功签订的《店铺转让协议》亦有关于肖利功与原房东签订合同的约定。由此可见，蔡红喜对清江公司与受让人最终可能会不签订合同的结果已有预期，但蔡红喜每次均先与受让人签订《店铺转让协议》，并收取转让费，而不是等清江公司与受让人达成协议后再实际履行转让协议，故由此造成的后果应由其自负。另外，蔡红喜主张清江公司强行介绍杨文静与其签订转让合同，但未举证证明，本院对此不予采信。根据上述分析，蔡红喜要求清江公司赔偿转让费损失38万元，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》签订后，清江公司已按约将房屋交付蔡红喜使用，故蔡红喜应依约及时支付租金。自2019年2月1日起，蔡红喜未继续支付租金，该行为已构成违约。《房屋租赁合同》约定，如蔡红喜拖欠租金10天并经协商无效的，清江公司可终止合同，收回房屋。现清江公司请求解除《房屋租赁合同》，并要求蔡红喜将房屋腾空后返还，具有合同与法律依据，本院予以支持。因清江公司系以起诉方式请求解除合同，故《房屋租赁合同》应自蔡红喜收到诉状副本之日即2019年6月26日起解除。2019年2月1日至2019年6月26日期间的房屋租金为239277.77元，蔡红喜至迟应于2019年1月2日付清，其至今未付，应支付违约金。清江公司主张按所欠租金的0.3%/日计算违约金明显过高，且蔡红喜亦请求调减，故本院以239277.77元为基数，自2019年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金。租赁合同解除后，蔡红喜应依法腾退房屋，逾期腾房应支付房屋占有使用费。因此，蔡红喜应自2019年6月27日起至实际返还房屋之日止按59万元/年向清江公司支付房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条款之规定，判决如下：一、原告南京江东实业总公司清江公司与被告蔡红喜于2016年7月16日签订的《房屋租赁合同》自2019年6月26日起解除；二、被告蔡红喜于本判决生效之日起十日内将南京市；三、被告蔡红喜于本判决生效之日起十日内支付原告南京江东实业总公司清江公司房屋租金239277.77元及违约金（自2019年1月3日起至实际返还房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、被告蔡红喜于本判决生效之日起十日内支付原告南京江东实业总公司清江公司房屋占有使用费（自2019年6月27日起至实际返还房屋之日止，按59万元/年计算）；五、驳回反诉原告蔡红喜的反诉请求。如果蔡红喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12092元，反诉案件受理费3500元，合计15592元，均由蔡红喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 毛 锦人民陪审员 杨 旭人民陪审员 吴宝华二〇一九年十一月二十日书 记 员 蒋庆嫚