江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0891民初4003号 原告（反诉被告）：淮安市淮海物业管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路******。 法定代表人：田梅芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘磊，江苏六仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淮安市淮海房产开发有限公司，住所，住所地淮安经济技术开发区青岛路**div> 法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘康成，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘顺昌，江苏兴宇律师事务所律师 原告（反诉被告）淮安市淮海物业管理有限公司（以下简称淮海物业公司）与被告（反诉原告）淮安市淮海房产开发有限公司（以下简称淮海房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，本院发现该案不宜适用简易程序，于2019年3月10日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮海物业公司的法定代表人田梅芳及其委托诉讼代理人刘磊、被告淮海房产公司的委托诉讼代理人刘康成、刘顺昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮海物业公司向本院提出诉讼请求：1、由被告淮海房产公司支付物业管理费2089855.08元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月26日，原被告签订前期物业服务合同，约定将被告开发的淮安经济技术开发区大胜广厦小区的物业服务委托给被告，合同就服务内容及价格作出了明确的约定，另外还约定未售出的空置房及非住宅的物业费由被告承担。合同签订后，原告积极提供物业服务，但在收取已经入住业主的物业服务费时得知，被告已经收取了物业费，原告遂要求被告返还已收取的费用。后因物价上涨，2015年10月10日双方重新签订一份协议，新协议就服务价格作出了调整，但被告仍未支付服务费，故诉至法院。 被告淮海房产公司辩称，1、原告所述合同签订时间并不属实；2、被告并未收取原告所述的物业服务费；3、被告应当承担的服务费是已竣工但尚未售出的空置房屋的服务费，故原告的主张没有事实和法律依据。 反诉原告淮海房产公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2011年5月9日签订的前期物业服务合同及补充协议；2、判令反诉被告返还垫付费用116177元；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年反诉原被告双方签订大胜广厦项目前期物业服务委托合同，反诉原告将大胜广厦物业服务委托反诉被告。2014年底反诉被告进驻小区，但并未按照合同约定对小区进行管理，岗位人员、费用缴纳、垃圾清理等均不到位，反诉原告为此垫付公用电费57877元、工人工资58300元。现反诉被告的服务质量和管理水平均达不到合同要求，反诉原告有权直接解聘反诉被告。 反诉被告淮海物业公司对反诉原告淮海房产公司的诉讼请求辩称，因反诉原告未按时交付房屋，导致部分业主砸门入住，该部分电费不应由其承担，同时，工人工资本就不应由反诉被告承担，部分聘用人员系工地所用，大部分费用为反诉原告补偿的钱，因此反诉原告的主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于前期物业服务合同的签订情况。 庭审中，原告淮海物业公司提供了双方分别于2011年、2014年、2015年签订的前期物业服务合同，用以证明双方之间的权利与义务。被告淮海房产公司对该组证据客观性无异议，但辩称无法证明原告的证明目的。 经查，2011年5月9日，原被告双方签订《大胜广厦项目前期物业服务委托合同》，合同第二条载明“物业建筑面积：约42825.45平方米，物业管理区域名称：大胜广厦，物业管理区域四至：东至合肥路，北至青岛路，南至市真隆纺织公司，西至合肥路”，第七条载明“合同期限：自前期物业服务合同签订之日起至业主委员会与业主大会所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止”，第八条载明“甲方（被告淮海房产公司）应支付乙方（原告淮海物业公司）的前期补贴费用总计人民币78040元，房屋交付使用前一个月将补贴的60%支付给乙方，另40%在交付使用后半年内付清”，第十二条第1项载明“本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业公共服务费：物业公共服务费业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准如下：高层住宅（7层以上，含7层）：1.0/月·㎡；多层住宅（6层以下，含6层）“0.6元/月·㎡；非住宅：1.3元/月·㎡；2、代收代交费用：0.49元/月·㎡，A、公共用水费：0.03元/月·㎡，B、公共照明费：0.01元/月·㎡，C、电梯电费：0.4元/月·㎡，D、水泵电费”0.03元/月·㎡，E、智能化系统电费：0.02元/月·㎡”,第6项载明“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费由开发建设单位全额缴纳；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳”，第十八条载明“如物业的实际交付时间与投标书测算的交时间有差异时，若时间差在两个月内前期介入补贴费用不作调整，若时间差超过两个月相应的前期介入补贴费用按相应比例进行调整”，第二十五条载明“若因乙方自身管理原因出现以下情形之一的，甲方可以无条件解聘乙方。1、乙方在房屋交付后管理水平、服务质量达不到本合同要求的；2、收到市、区物业主管部门通报批评的，一年内累计达2次的。”附件一第7条载明“交付时间：一期预计于2012年12月31日交付多层15880㎡、商业4644.55㎡；二期预计于2013年5月31日交付商业约2332㎡、高层2幢约13851㎡”。 2014年7月26日，原被告双方签订《前期物业服务合同》，合同第一条载明“甲方将位于淮安市，面积38000平方米委托乙方物业服务管理”，第二条第7项载明“高层住宅（7层以上，含7层）：1.2/月·㎡；多层住宅（6层以下，含6层）“0.72元/月·㎡；非住宅：1.56元/月·㎡。”第9项载明“委托物业服务期限为自2014年8月6日至业主委员会成立截止”，第11项载明“乙方（淮海物业公司）未完成服务合同，甲方有权终止合同，乙方应给与甲方相应的经济补偿”。 2015年10月10日，原被告双方再次签订《前期物业服务合同》，与2014年8月6日双方签订的合同相比，主要变更的内容为收费标准，其中高层住宅（7层以上，含7层）：1.5/月·㎡；多层住宅（6层以下，含6层）0.78元/月·㎡；非住宅：2元/月·㎡。 二、关于房屋的竣工与销售、交付时间。 庭审中，原告淮海物业公司提供了交房通知单及业主出具的证明，用以证明房屋交付情况。被告淮海房产公司对交房通知单无异议，对证明有异议，并提供了网签明细表、竣工验收记录、交房通知单，用以证明房屋的竣工与销售、交付时间。原告淮海物业公司未表异议。 经查，大胜广厦1号-5号楼的竣工验收日期均为2015年4月8日，从2011年开始销售；6号-8号楼的竣工验收日期均为2018年2月1日，从2015年开始销售。从2014年起，被告淮海房产公司陆续交付了1-8号楼在内的多户房屋。 三、关于物业服务合同的履行情况。 庭审中，原告淮海物业公司提供了业主出具的证明，用以证明物业服务正常，被告淮海房产公司不予认可，并提交整改通知单、交办单、撤换报告、公共部分电费缴纳明细、工资表等，用以证明物业服务较差及垫付费用。原告淮海物业公司对该组证据不予认可，并辩称根据被告淮海房产公司于2016年2月25日至2018年8月6日期间的收支明细显示，被告收取的物管费、装修保证金、垃圾清运费、公共费用，扣除退还装修保证金、给付垃圾清运、给付工资、给付电费、给付刷卡手续费后结余51537.16元。 经查，2018年3月6日，东湖办事处东湖社区居民委员会向大胜广厦开发商下达整改通知，载明小区存在多处建筑垃圾未及时清理，建筑材料随意堆放，绿化带内种菜、较脏等问题。同年6月26日，东湖社区居民委员会下达告知书，载明大胜广厦小区存在多处垃圾，小区道路边毁绿种菜等问题，并要求小区整改。部分业主向东湖居委会和淮海房产公司报告，由于原告淮海物业公司管理人田梅芳对业主需求不管不问，并从物业管理服务中牟利，强烈要求撤换淮海物管公司。2016年2月25日至2018年8月6日，被告淮海房产公司收取的费用扣除相应成本后，结余51537.16元。在此期间之外，被告淮海房产公司代付了部分业主的电费及聘用人员（包括保洁、保安等）的工资。 本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《前期物业服务合同》应否解除及被告淮海房产公司应支付与原告淮海物业公司应返还的费用数额。 一、关于双方签订的《前期物业服务合同》应否解除。 法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，反诉原告淮海房产公司诉请要求解除双方之间于2011年5月9日签订的前期物业服务合同及补充协议，而原被告双方分别于2011年、2014年、2015年签订了三份物业服务合同，三份合同均指向反诉原告淮海房产公司将大胜广厦物业服务委托给反诉被告淮海物业公司一事，均系双方当事人的合意。第一份合同约定物业服务达不到要求或收到市、区物管主管部门通报批评一年内达两次的，可以无条件解聘，后两份合同约定未完成服务合同的，有权终止合同，而根据管理部门下达的整改通知及业主的反映可知，反诉被告淮海物业公司并未完全履行自身应负的物业服务，因此反诉原告淮海房产公司关于要求解除该三份合同的诉请，本院予以支持。 二、关于被告淮海房产公司应支付与原告淮海物业公司应返还的费用数额。 法律规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告淮海物业公司诉请要求被告支付物业费用，而反诉原告淮海房产公司要求返还垫付费用。从房屋竣工与交付情况来看，大胜广厦1-5号楼于2015年4月8日竣工验收，6-8号楼迟至2018年2月1日才竣工验收，而相应楼幢房屋的交付工作在竣工验收前后就已经逐步开展，并且原告淮海物业公司提供的证明显示部分楼栋在未竣工验收前已有业主实际居住。在此期间，反诉原告淮海房产公司在收取部分物管费用、保证金的情况下，垫支了保证金返还、电费、人员工资等成本，并剩余部分款项。鉴于原告淮海物业公司确实开展了物业服务，结合双方之间于2014年、2015年签订的《前期物业服务合同》约定的价格标准以及房屋的交付情况、物业服务水平，加上前述结余款项并扣除其他期间内的支出成本，酌情确定由被告淮海房产公司支付原告淮海物业公司物管费40万元。 综上所述，原告淮海物业公司主张由被告支付物业管理费，应由被告淮海房产公司支付40万元，对原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持；反诉原告淮海房产公司主张的解除2011年、2014年、2015年双方签订的《前期物业服务合同》，本院予以支持，另主张的费用返还问题，已经与其应承担的物业管理费进行折抵，不再重复计算，故对反诉原告淮海房产公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零九条、第二百零六条规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2011年5月9日签订的《大胜广厦项目前期物业服务委托合同》、2014年7月26日签订的《前期物业服务合同》及2015年10月10日签订的《前期物业服务合同》； 二、被告淮安市淮海房产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告淮安市淮海物业管理有限公司40万元； 三、驳回原告淮安市淮海物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告淮安市淮海房产开发有限公司的其他反诉 请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费24491元，由原告淮安市淮海物业管理有限公司负担19491元，由被告淮安市淮海房产开发有限公司负担5000元；反诉案件受理费2624元，由反诉原告淮安市淮海房产开发有限公司负担600元，由反诉被告淮安市淮海物业管理有限公司负担2024元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××57）。 审 判 长  蔡 勇 人民陪审员  李艳妮 人民陪审员  王华云 二〇一九年十一月十日 书 记 员  王 喆