山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3048号 上诉人（原审被告）：泰安德天置业有限公司，住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公楼西侧**）。 法定代表人：张春晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾勇，山东岱松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘伟，女，1989年2月20日生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：卢圣龙，山东统河律师事务所律师。 上诉人泰安德天置业有限公司（以下简称德天置业）因与被上诉人刘伟房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2018）鲁0911民初5953号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德天置业上诉请求：撤销原判，改判驳回刘伟的诉讼请求或发回重审。事实与理由：德天置业于2017年3月15日已办理完毕所建小区的不动产登记证书，德天置业在办理完毕不动产登记证书后，已经在小区向全体业主下发通知，已经进到协助义务。刘伟直到2017年9月25日才付清房款，2017年9月25日才开具办证必须资料，且直到2017年9月底才办证签字，是其自身原因造成办证延迟，责任应由其自身承担，与开发商无关所以涉及到本案件，德天置业无违约行为。 刘伟辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当驳回德天置业的上诉请求。刘伟与德天置业之间的借贷关系，德天置业已经向一审法院提起了民事诉讼，而且刘伟已经将所欠德天置业的借款以及利息一并支付给德天置业，该事实与本案属于不同的法律关系，不应当作为本案的抗辩事由。 刘伟向一审法院提出诉讼请求：德天置业支付刘伟违约金61,705元。 一审法院认定事实：2014年7月10日，刘伟与德天置业签订商品房预售合同，约定刘伟购买位于泰安市岱岳区房屋，刘伟实际支付总价款653,598元。该商品房预售合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，刘伟按约支付德天置业购房款。2014年9月22日，刘伟与德天置业签订房屋交接单一份，德天置业正式将房屋交付给刘伟。德天置业于2017年3月15日取得泮河小镇11号楼不动产权证。2017年3月23日，德天置业在小区各栋楼单元门张贴了办证通知，通知业主按照要求在规定时间、地点办理不动产转移登记的签字事宜。刘伟个人的不动产登记证于2018年4月23日颁发，证号为鲁（2018）泰安市不动产权第0011119号。 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应自觉履行。本案的争议焦点是出卖人是否违约，若违约如何确定逾期办证违约金的计算期间。对于逾期办证违约责任的认定首先应当遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务及期限的，从其约定。双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。审理中，双方对该涉案合同约定中“实际办理所有权转移登记”的理解存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同关于违约金计算的起止期间约定为：“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止”，从合同文义来看，“出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记”系定语，限定了期限计算的起止范围，因此，约定中的“实际办理所有权转移登记”应指实际办理所在楼栋的所有权转移登记即完成初始登记。根据房屋权属登记的一般流程，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，初始登记是买受人办证的前提，而办理“小产权证”则需要开发商和买受人互相协助，并涉及行政部门，并非仅是开发商的单方义务。因此，如果将合同约定的办证义务确定为办理小产权证，既不符合常规做法，也有失公允。对此，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据该规定，办理房屋权属证书即小产权证的义务主体为买受人，房地产开发企业负有协助义务。结合合同文义、通常做法及法律规定，涉案合同约定的“实际办理所有权转移登记”应为完成房屋初始登记。由于初始登记由开发商取得，且只有告知买受人后，买受人才可申办产权证书，因此，告知义务应为合同约定义务内容的应有之意，开发商在完成房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务方才履行完毕。本案涉案房屋于2014年9月22日交付，根据上述合同约定，德天置业承诺为刘伟办理商品房所有权转移登记即商品房所在楼栋的所有权转移登记的届满期限为2015年9月22日，而其于2017年3月15日方办理完毕涉案房屋所在楼栋的不动产权证，构成违约。计算违约金的期间应为自2015年9月23日起，至德天置业办理完毕涉案房屋所在楼栋的不动产权证在小区下发通知的时间，即2017年3月23日。关于诉讼时效问题，本案合同约定的违约金为按日计算，其性质属于继续性债权，由于逾期办证行为仍在继续，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。据此，刘伟要求的违约金应自刘伟起诉之日2018年12月7日倒推三年，回溯超过三年的部分即已超过诉讼时效，即2015年12月7日之前的部分，已超过诉讼时效，一审法院支持其自2015年12月8日起至2017年3月23日止共471日的逾期办证违约金，按合同约定德天置业应支付刘伟逾期办证违约金30,784元。德天置业辩称，其不存在违约，因为与德天置业合作的建筑公司不配合其工作，导致德天置业所开发的项目迟迟不能验收，这不是德天置业的错误，是建筑公司的违约造成的，根据法律规定，因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定判决：一、德天置业于一审判决生效之日起十日内支付给刘伟违约金30,784元；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取672元，由刘伟负担336元，德天置业负担336元。 二审中，德天置业提交：1.2016年2月25日由德天置业制作的催收函原件一份，刘伟2016年3月1日签收，用以证明2016年3月1日前刘伟拖欠德天置业购房款；2.延期还款协议复印件一份，2016年4月25日因刘伟拖欠德天置业购房款本金及利息双方签订的补充协议，用以证明2016年4月25日刘伟拖欠德天置业购房款65,000元；3.山东省增值税发票复印件一份，用以刘伟在2017年9月25日才将拖欠的65,000元房款交付给德天置业。上述证据证明因刘伟违约支付房款的行为导致其个人的不动产证书不能按时办理，是由其自身违约原因导致延期办证，德天置业没有违约责任。 经质证，刘伟对证据真实性无异议，对证明内容有异议，三份证据说明的是双方存在借贷法律关系，如果刘伟违约应当承担相应违约责任的约定，德天置业也已经依据上述证据向一审法院提起了民事诉讼，要求刘伟承担相应的违约责任，而且刘伟也已经履行了一审法院民事判决书确定的义务。德天置业违约导致延期办证的违约责任应当由德天置业承担，不应以上述证据进行抗辩，这两个违约行为属于不同法律关系。 经审核，本院对德天置业提交证据真实性予以确认。关于证据3中显示的65,000元购房款，可以证实发票开具时间为2017年9月25日，但根据德天置业一审提交的收款收据，可以证实刘伟交付该笔款项的时间为2017年4月1日。 经审理查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，根据双方签订的《泰安市商品房买卖合同》第二十条约定，德天置业应当在商品房交付使用后365日内，保证刘伟办理该商品房的所有权转移登记。双方认可房屋交付时间为2014年9月22日，德天置业应在2015年9月22日前办理上述登记事宜，但其直至2017年3月15日才办理涉案房产所在楼宇的首次登记，已经违反了上述合同约定，德天置业主张的导致登记延迟的理由与其一审主张并不一致，其二审主张的刘伟拖欠其房款与延期办证并非同一法律关系，其可根据双方关于付款的约定作出处理，在德天置业选择继续履行合同的基础上，其二审主张的理由与其延期办证无因果关系。一审处理并无不当。 综上所述，德天置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,344元，由泰安德天置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十一月十五日 书记员 崔晓元