山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3544号 上诉人（原审被告）：泰安市大展城市发展有限公司。住所地：泰安市东岳大街**。 法定代表人：王兴建，执行董事。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周长军，男，1989年7月12日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安市大展城市发展有限公司（以下简称大展公司）因与被上诉人周长军商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大展公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋已经在2018年1月17日达到约定的交付条件并通知被上诉人，被上诉人迟延接收房屋，应当自行承担损失；2、房屋迟延16日达到约定交付条件是由于不能归责于上诉人的原因造成的，根据合同约定，上诉人对此不应承担逾期交房的违约责任。 被上诉人周长军辩称，一审认定事实实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人周长军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至实际交房之日止），暂计算至2018年5月11日的逾期交房违约金为6992元；3.判令被告承担本案所有的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至满足交房条件之日止）。 一审法院认定事实：被告在泰安市开发建设大展鸿府商品房项目。2016年11月13日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买大展鸿府小区2号楼1单元2503号房屋，房屋预测建筑面积101.55平方米；第四条、每平方米5059元，总金额513741元，配套储藏室2#负二层1-32号，面积16.84平方米，价款20000元；第六条、付款方式及期限。买受人以银行按揭贷款方式付款，其中首付款163741元，剩余房款350000元申请按揭贷款；第十条、交付期限及交付条件。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；该商品房验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人在本合同约定的房屋交付之日前没有付清款项的；3.因政府规划、文物、环保等行政部门对项目作调整导致延误的；4.由于政府和专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的；第十一条、逾期交房责任。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房；第十三条、交接手续。（三）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条其他约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。该合同附件九合同补充协议第七条约定：购房合同第十条补充如下：2.买受人同意出卖人交付给买受人的商品房仅需具备购房合同第十条第一款约定的第4种条件，即“该商品房经验收合格”；3.购房合同第十条第一款第4项所称该商品房经验收合格指的是出卖人按照国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定验收合格。 合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，其中于2016年11月13日支付首付款163741元，支付储藏室款20000元，于2016年12月5日支付贷款350000元。被告均向原告出具了相应的收款收据。 被告于2017年12月向原告发出收房通知，通知其于2018年1月7日办理入住手续。原告于2018年1月7日出具《不予接收房屋通知函》，不予接收原因为：1、贵公司不能出示国家规定及合同约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明；2、房内无永久性水、电气等基础配套设施；3、交房流程违反国家规定及合同约定，不履行先建房再签署物业合同等手续。后原告于2018年6月4日实际收房。 庭审中，被告称向原告发出交房通知时，涉案房屋已经符合交房条件。为此被告提交大展鸿府2号楼《建设工程竣工验收报告》一份，用以证明被告发出交房通知书时涉案房屋符合合同约定的交付条件，被告于2017年12月份交房并未违反合同约定的交房日期，不存在逾期交房的违约行为。原告质证认为，被告于2017年12月中旬电话通知领取交房通知时，工程未竣工，实际建设工程未达到法定交付条件，售楼处与物业中心无法出示购房合同中约定的规划验收批准文件、建设工程验收备案证明、商品房面积实测技术报告书，水电气均未正式入户，均为临时搭建，系违规交房。经审查，被告提交的该证据系两页A4纸表格，第一页标题为“建设工程竣工验收报告”，表内载明工程名称为“大展鸿府2#楼”，该页表格主要内容为验收程序、验收内容、检查情况等，填写内容为手写，没有任何签章，亦无页码；第二页表格没有标题，右下角页码显示为“68”，主要内容为建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位分别对工程质量的评价，没有记载工程名称，打印评定为合格等级，工程竣工验收意见栏质量登记手写为“合格”，没有签章。 被告另提交山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月27日出具的《工程竣工说明》、泰安市建筑设计院有限责任公司于2018年12月26日出具的《大展鸿府一期工程竣工验收说明》以及泰安市规划局于2018年2月7日颁发的《建设工程竣工规划核实合格证》各一份，用以证明《建设工程竣工验收报告》的真实性，并证明竣工验收时间为2018年1月17日；提交泰安万朝洲际物业管理有限公司出具的证明一份，主要内容为：该物业公司于2018年1月20日从大展公司领取了大展鸿府小区一期2#、4#、6#8#、10#建设工程竣工验收报告原件复印后立刻张贴在小区每个单元门的玻璃上。用以证明被告于2018年1月20日将验收报告通过公告的形式告知了业主。原告质证认为被告关于竣工的证据没有备案，不能证明工程已竣工验收。 被告称延期交房的原因是该小区市政配套设施不到位以及施工过程中环保部门对项目作调整等，属于合同约定的免责事项。为此，被告提交《供热专项配套费和配套工程建设协议》一份、配套费发票两张；涉案工程的建设工程监理单位山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月11日出具的证明一份，证明大展鸿府项目一期工程（2、4、6、8、10号及幼儿园等）的供水、供热工程，由市城区负责自来水供水、供热的共用实业单位指派施工单位施工，由于施工单位自身原因，施工进度严重超期，至今没有完成工程竣工验收；2018年11月30日《泰安市大展鸿府一期工程供热协调会会议纪要》一份，证明专业市政配套经营单位没有履行完毕施工义务，导致涉案工程未能完成综合竣工验收备案；2016年12月31日、2017年3月3日、2017年8月2日监理工作联系单各一份，证明涉案工程因环保问题而停工，该组证据证实停工67天，被告应当免责。经审查，三份联系单落款印章为“山东众成建设项目管理有限公司泰安分公司资料专用章”，2016年12月31日联系单主要内容为：为配合扬尘治理的政治需要，建管局要求自12月31日至1月27日期间在建工程必须全面暂停施工；2017年3月3日联系单主要内容为：应建设局要求，自3月3日至3月15日期间暂停施工，请落实加强扬尘治理等；2017年8月2日联系单主要内容为：接建管局通知，8月5日左右国家环保部来泰进行环保督查，要求自8月3日至8月31日暂停施工。原告主张涉案房屋不符合交房条件，是因为被告的原因，而不是政府政策所致。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经实际收房，原告的第一项诉讼请求已没有事实意义，对该事实一审法院予以确认。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，且应符合合同约定的交房条件。被告通知原告于2018年1月7日交房，已经超过了合同约定的交房日期。被告至今未提交确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定交房条件。即便被告关于涉案房屋于2018年1月17日经建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成了竣工验收的主张属实，被告通知原告于2018年1月7日收房时房屋亦尚不具备交付条件，原告拒绝收房理由正当，因此被告辩称逾期收房责任不在被告，而在原告，理由不成立，一审法院不予采纳。在具备交房条件后被告负有再次及时通知原告收房的义务，被告虽提供物业公司的证明，载明2018年1月20日张帖到各单元门口，但该通知方式并非约定的交房通知方式，原告否认收到该通知，被告亦无证据证实其履行了通知义务及原告收到了该通知，故对被告的主张一审法院不予采信，对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉求，一审法院予以支持。合同约定购房款513741元，储藏室购买价格为20000元，各项违约责任均约定依据购房款计算，故违约金应依据购房款513741元计算。原告要求违约金计算至房屋符合交房条件之日止，但原告于2018年6月4日的收房行为应视为其对收放条件的认可，故违约金应计算至实际交房之日，对原告的该项请求一审法院不予支持。自约定的交房期限届满次日即2018年1月1日起，计算至实际交房之日2018年6月4日止，共154天。故逾期交房违约金为513741元×0.1‰×154天=7911.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告泰安市大展城市发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告周长军逾期交房违约金7911.6元；二、驳回原告周长军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泰安市大展城市发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交（2018）鲁0902民初3505号份民事判决，证实上诉人在被上诉人实际收房日期之前很长一段时间已经通知被上诉人接收房屋；提交（2019）鲁0902民初1926号民事判决各一份，证实因政府治理环保导致楼房施工期间停工67天，可以延期交房67天，即使被上诉人主张的违约成立，也应当扣除67天的违约金。被上诉人对以上证据不予认可，认为不能证实上诉人主张的证明对象。本院认为，上诉人提交的两份证据，从内容看，并不能证实被上诉人在实际收房之前，上诉人已经按照合同约定通知被上诉人接收符合约定条件的涉案房屋，同时，上诉人所主张的停工67天，系因上诉人未履行相应的环保义务致使停工，不属于上诉人可以免遭的情形，上诉人所提交的两份民事判决，不能证实其诉讼主张，本院不予采信。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据合同约定，上诉人应当在2017年12月31日前向被上诉人交付涉案商品房，且应符合合同约定的交房条件。上诉人于2018年1月7日通知被上诉人交房，已经超过了合同约定的交房日期，且未能提供合同约定的规划验收批准和建筑工程竣工验收备案证明等文件，此时上诉人尚不具备交房条件，被上诉人有理由拒绝收房。上诉人主张涉案房屋已经在2018年1月17日达到约定的交付条件并通知被上诉人，被上诉人迟延接房屋，应当自行承担损失，对此本院认为，2018年1月20日，上诉人通过采取在涉案楼房各单元门口张帖通知的方式，并不符合合同约定的通知方式，且此时被上诉人尚未入住，被上诉人否认收到该通知符合常理，除此之外，上诉人并无其他证据证实2018年1月17日后曾通知被上诉人收房，同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，涉案工程于2018年2月7日才经规划核实合格，上诉人主张其2018年1月17日已达到交房条件明显与事实不符，而且上诉人至今也未能提交涉案工程已经竣工验收的备案证明，因此，对上诉人的上述主张，本院不予支持。上诉人主张房屋迟延16日达到约定交付条件不能归责于上诉人，上诉人对此不应承担逾期交房违约责任，并在一审提交《供热专项配套费和配套工程建设协议》；涉案工程的建设工程监理单位山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月11日出具的证明，2018年11月30日《泰安市大展鸿府一期工程供热协调会会议纪要》，2016年12月31日、2017年3月3日、2017年8月2日监理工作联系单等证据予以证实，而从以上证据内容看，并不符合双方合同第十条约定的延期条件，上诉人以此主张免责证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泰安市大展城市发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王 琳