天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民终312号上诉人（原审原告）：欧之门（天津）商贸有限公司，住所地天津市武清区汽车产业园云景道**汽车大厦**-4（集中办公区）。法定代表人：刘井生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，天津伟和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，天津伟和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华北城盈发创建（天津）有限公司，住，住所地天津市武清区下朱庄街京津公路东侧天津国际工业品交易城**/div>法定代表人：郭旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王菁菁，该公司员工。委托诉讼代理人：高玉芳，天津君辉律师事务所律师。上诉人欧之门（天津）商贸有限公司（以下简称欧之门公司）因与上诉人华北城盈发创建（天津）有限公司（以下简称华北城盈发公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院(2018)津01民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧之门公司的法定代表人刘井生及委托诉讼代理人张伟、刘静，上诉人华北城盈发公司的委托诉讼代理人王菁菁、高玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧之门公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持欧之门公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由华北城盈发公司负担。主要事实和理由：（一）一审判决认为双方对《合作意向书》不能履行均有过错，系事实认定错误且与另案生效判决存在冲突。另案生效判决明确了华北城盈发公司解除《合作意向书》无效，双方应继续履行。华北城盈发公司不执行生效判决，与案外人就涉案项目另行达成合作意向，构成根本违约。（二）一审判决认定欧之门公司的损失数额存在错误。因华北城盈发公司根本违约，应退还欧之门公司意向保证金100万元并赔偿实际损失2773169.37元及可得利益损失3000万元。一审中欧之门公司提交了大量证据证明实际损失，且以租代售的可得利益是双方在签订《合作意向书》时能够预见的，因华北城盈发公司根本违约造成欧之门公司上述损失。（三）一审法院未对欧之门公司提交的50多份证据在庭审中进行举证质证，未在判决书中进行认证，违反法定程序。华北城盈发公司辩称，欧之门公司的上诉请求不能成立，一审判决华北城盈发公司返回保证金并赔偿经济损失共计150万元没有依据，二审法院应改判驳回欧之门公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：（一）双方签署的《合作意向书》因欧之门公司未能达成招商指标而导致合同目的不能实现，一审判决不存在与另案生效判决冲突的情形。（二）《合作意向书》约定的保证金退还条件没有成就，华北城盈发公司无义务退还。（三）欧之门公司主张华北城盈发公司赔偿经济损失及预期利益损失无任何依据。华北城盈发公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判华北城盈发公司不向欧之门公司退还意向保证金并赔偿经济损失150万元；2.本案全部诉讼费用由欧之门公司负担。主要事实和理由：（一）一审判决适用法律错误，2017年4月28日的会议纪要应视为对《合作意向书》的变更。（二）一审法院在未达到意向保证金退换条件及欧之门公司未能证明其实际损失的情况下，判令华北城盈发公司部分返还意向保证金及赔偿部分损失，属于事实认定不清。欧之门公司辩称，请求驳回华北城盈发公司的全部上诉请求。主要事实和理由：（一）关于会议纪要的作用，在另案生效判决进行过认定，不能再成为本案华北城盈发公司上诉的理由。（二）一审法院对欧之门公司的损失数额没有查清，应支持欧之门公司的全部损失请求并全额退还保证金。欧之门公司向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人于2016年10月10日签订的《合作意向书》；2.判令华北城盈发公司退还欧之门公司保证金100万元；3.判令华北城盈发公司赔偿欧之门公司实际损失2773169.37元、合同履行后可得利益损失3000万元；4.诉讼费全部判由华北城盈发公司承担。一审法院认定事实，涉案项目位于天津市武清区下朱庄街京津公路东侧，权利人是华北城盈发公司，土地使用权面积为60235.2平方米。2015年11月11日，华北城盈发公司取得“商业金融业项目”建设用地规划许可，2015年12月22日取得美亿家广场1#建设工程规划许可，2016年6月27日取得美亿家广场1#建设工程施工许可，2016年10月27日取得商品房销售许可。2016年10月10日，双方签订《合作意向书》，就欧之门公司进驻华北城盈发公司投资的“华北城?美亿家广场项目”，经营纯进口家居及纯进口相关产品事宜，约定为：乙方（欧之门公司）有意进驻华北城?美亿家广场项目第一层局部、第二层局部和第三层局部，意向入驻面积约25000平方米（以房管局实际测量面积为准），合同期限20年，合作期内第一年至第三年租金为人民币每平方米0.5元/天；……第十一年至第二十年以“以租代售”模式合作，价格以每铺开盘价格为准。甲方（华北城盈发公司）保证前五年合同内商铺产权面积自持，五年后可带租销售，同等条件下，乙方享有此商铺的优先购买权。乙方承诺在十年内购买一层商铺面积不少于10000平方米（含）……乙方在前十年合同期内也可享有“以租代售”政策，在期内购买其经营商铺产权时，所购商铺前期所缴纳租金的总额90%计入总购房款。关于“意向保证金”，《合作意向书》约定：乙方因自身原因未按照本租赁意向书的约定与甲方签订《合作协议》的，甲方按照本租赁意向书收取的意向保证金不予退还。如遇不可抗力，甲方未按照本租赁意向书的约定与乙方签订《合作协议》的，甲方将所收取的意向保证金无息返还乙方。《合作意向书》另约定，签约双方暂定商场开业时间为2018年5月1日，甲方暂定于2017年12月31日前把商铺交付乙方使用，并以此为节点合理安排双方工作。按照甲、乙双方计划，以明确双方合作意向并开始开展“罗马城进口家居体验”的招商、注册、组织、宣传和前期策划工作，在此期间甲方全程协助乙方选址落位、商户招商并提供相关政策支持及服务；双方经协商确定在2017年3月15日前签订正式合作协议，确定具体经营面积，乙方招商面积必须达到承租面积的70%；乙方如有特殊原因不能按时签订协议，需在2016年12月31日前向甲方提交“取消合作意向申请”，甲方退还乙方所缴意向金总额的50%，超过时间将不予退还。2016年10月20日，欧之门公司向华北城盈发公司支付意向保证金100万元。2017年4月28日，双方相关人员就涉案项目招商情况等议题召开会议，会议纪要显示欧之门公司汇报，在《合作意向书》约定的租赁面积中，预计6000平方米全进口家具区由该公司自营，剩余17000平方米，计划转型招商“智能招商体验馆”。“与会领导”就上述内容做出决议，责成欧之门公司在2017年5月10日前以书面形式汇报进口家具品牌的入驻情况并提供有效的品牌授权书等手续，关于《合作意向书》未涉及的“智能家居体验馆”的定向问题，决议建议欧之门公司在深入洽谈明确各合作方真实意向的前提下，重新向“华北城美亿家”提交研讨方案。2017年10月11日，欧之门公司向天津市武清区人民法院提起（2017）津0114民初12121号租赁合同纠纷之诉，主张发生于2017年8月25日的华北城盈发公司的单方解约行为无效，请求判令双方当事人继续履行《合作意向书》，并请求判令双方于判决之日起一个月内签订正式《合作协议》。天津市武清区人民法院经审理认为，涉案《合作意向书》合法、有效，华北城盈发公司负有向欧之门公司提供招商场地具有合法使用权的相关证明材料的合同附随义务，该公司仅以欧之门公司未完成合同约定的70%招商面积为由提出解约，不应予以支持。欧之门公司关于判令双方当事人于判决之日起一个月内签订正式《合作协议》的诉讼请求，因诉讼当时不具备合同约定的签约条件，故天津市武清区人民法院判决予以驳回。一审判决后，华北城盈发公司不服，提起上诉。2018年6月20日，天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终3547号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认为，欧之门公司的招商面积虽未达合同约定条件，但并未达到严重影响合同目标实现的程度，华北城盈发公司一直未出具招商场地使用权证明及租赁合同，对招商效果亦存在一定负面影响。2018年1月10日，华北城盈发公司与案外人天津居然之家家具建材有限公司签订《加盟店合作意向协议》，约定华北城盈发公司拟以涉案项目总计约59568.3平方米用于加盟“居然之家”，成为居然之家武清加盟委托管理店等相关事宜。2018年1月25日，天津食品集团有限公司官方公众号显示，华北城盈发公司与北京居然之家投资控股集团有限公司就涉案“美亿家项目”举行签约仪式，并签订战略合作意向书。2018年7月5日，欧之门公司向华北城盈发公司发出《关于明确房屋使用权的函》，要求后者于2018年7月15日前以书面形式明确欧之门公司使用房屋的具体间号（包括位置、面积等）。2018年7月11日，华北城盈发公司复函称，在未达到双方签订正式合作协议条件的情况下，该公司没有先履行确定房屋使用情况的义务，复函中该公司另提出，欧之门公司不具备继续履行合同的能力。庭审后华北城盈发公司补充书面意见，认为2017年4月28日会议纪要，是对涉案《合作意向书》的变更，双方当事人在该次会议中确定2017年5月10日为欧之门公司必须提交相关材料的时间节点，否则该公司应承担违约责任，同时华北城盈发公司主张因对方违约，该公司承受更大经济损失，故不同意欧之门公司的诉讼请求。一审法院认为，签订《合作意向书》是本案双方当事人的真实意思表示，该合同经生效法律文书确认，具有法律效力，欧之门公司诉请解除，华北城盈发公司同意，应予准许。《合作意向书》为预约合同，预约合同是签约人为订立本约合同，就相关权利义务的设立、变更、终止，所达成的一致约定。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，预约合同亦然。同时法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合作意向书》履行过程中，欧之门公司向华北城盈发公司支付意向保证金100万元，现欧之门公司依照前述法律规定要求华北城盈发公司返还该履约款项，并请求人民法院判令华北城盈发公司赔偿相应经济损失。根据本案诉前生效法律文书的认定内容，结合本案证据及双方当事人的当庭陈述，一审法院认定涉诉《合作意向书》不能继续履行，双方当事人均有过错，华北城盈发公司应当按照其过错程度，部分返还先前收取欧之门公司支付的履约款项，并部分承担该公司因履行合同而产生的实际经济损失，返还及承担经济损失的具体数额，一审法院酌定150万元。欧之门公司另主张的“可得利益损失”部分，因事实理由及合同依据不足，不予支持。华北城盈发公司认为2017年4月28日会议纪要是对双方原《合作意向书》的变更，不符合法律关于合同变更规定的相关要件。华北城盈发公司以欧之门公司违约对其造成更大经济损失为由，抗辩其法定赔偿责任，不予支持，华北城盈发公司可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定判决，“一、解除原告欧之门（天津）商贸有限公司与被告华北城盈发创建（天津）有限公司于2016年10月10日签订的《合作意向书》；二、本判决生效之日起十五日内，被告华北城盈发创建（天津）有限公司返还原告欧之门（天津）商贸有限公司意向保证金、赔偿原告欧之门（天津）商贸有限公司经济损失，共计1500000元；三、驳回原告欧之门（天津）商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210666元，由原告欧之门（天津）商贸有限公司负担200666元，被告华北城盈发创建（天津）有限公司负担10000元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧之门公司提交了以下证据：证据一、武清大红门华北城区域招商公告；证据二、北京大红门落户武清区的新闻报道；上述证据的证明目的为：一、华北城盈发公司与北京鑫福海集团就涉案项目签订了战略合作协议，其并无执行另案生效判决的意思表示，已经构成根本违约。证据三、华北城盈发公司的工商信息；证明马清华为华北城盈发公司董事，代表该公司参加了欧之门公司委托瑞驰易富公司在上海召开的展会及酒会。结合一审证据可以证明华北城盈发公司对欧之门公司委托瑞驰易富公司的招商工作完全知情，应赔偿上海展会、酒会及发布会等费用190余万元。证据四、纪录片及展会全部视频跟拍资料（容量约100G）；证明华北城盈发公司全程参与了欧之门公司组织的上海展会，对欧之门公司为展会等支出190余万元费用完全知情。一审期间欧之门公司提交的证据十五是摘录版，一审法院并未对视频组织观看质证。华北城盈发公司的质证意见：1.对于证据一和证据二，真实性、合法性和关联性均不予认可。2.对于证据三，认可真实性，即马清华是华北城盈发公司的董事，但对于欧之门公司延展的证明目的不予认可。马清华被邀请参加的上海展会是宣传家居品牌modo的，展会的时间在双方签订《合作意向书》之前，所以并无关联性。3.对于证据四，真实性不能确认，证明目的不予认可，不属于新证据。上海展会是宣传modo品牌家具，而非涉案项目。关于欧之门公司一审提交的证据十五，因为播放需要较长时间，所以一审法院将光盘交给华北城盈发公司庭后观看，观看后发表的书面质证意见。华北城盈发公司提交了以下证据：三张照片及天津市武清区人民法院阅卷材料。证明华北城盈发公司在双方合作意向履行期间，已经在一楼大厅显著位置，将留给欧之门公司房屋初步位置进行了展示，欧之门公司完全可以向其招商的品牌进行告知。现欧之门公司称房屋使用权证明就是告知其各层租赁位置，可知在产生争议之前，欧之门公司对位置是明知的，因此不存在欧之门公司因为华北城盈发公司未提供房屋使用权证明就无法对外招商的事实。在此前双方就合同解除案件中，欧之门公司已经提供了上述照片。欧之门公司的质证意见：对证据来源认可，但不认可华北城盈发公司的证明目的。房屋使用权证明是指华北城盈发公司配合欧之门公司进行招商，提供盖章确认的具体房号位置的书面证明，另案生效判决对此已经明确。经审查当事人二审期间提供的证据，本院认为一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案《合作意向书》解除原因及责任；二、涉案《合作意向书》解除的法律后果；三、一审法院是否程序违法。争议焦点一、涉案《合作意向书》解除原因及责任问题首先，《合作意向书》是欧之门公司与华北城盈发公司为订立本约合同而签订的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，并经过生效法律文书确认，具有法律效力，双方当事人均应依约履行。《合作意向书》约定，双方经协商确定在2017年3月15日前签订正式合作协议，确定具体经营面积，乙方招商面积必须达到承租面积的70%；同时约定，华北城盈发公司全程协助欧之门公司选址落位、商户招商并提供相关政策支持及服务。其次，2017年8月25日华北城盈发公司发出解约通知，欧之门公司不予认可并提起另案诉讼，主张华北城盈发公司单方解约行为无效，双方继续履行《合作意向书》，并请求判令一个月内签订正式《合作协议》。经两审法院审理认定，华北城盈发公司负有向欧之门公司提供招商场地具有合法使用权的相关证明材料的合同附随义务，其一直未向欧之门公司提供，会对欧之门公司的招商效果存在一定负面影响。欧之门公司的招商面积虽未达合同约定条件，但并未达到严重影响合同目标实现的程度，故生效判决对华北城盈发公司单方作出的解约行为不予支持，判令双方继续履行《合作意向书》。同时，生效判决认为，欧之门公司提出一个月内签订正式《合作协议》的诉讼请求，因诉讼当时不具备合同约定的签约条件，故对欧之门公司的该项诉讼请求未予支持。综上，依据《合作意向书》的约定及生效判决的认定，《合作意向书》不能继续履行，并非完全并责于一方原因。现欧之门公司起诉要求解除《合作意向书》，华北城盈发公司予以认可，故应确认双方《合作意向书》解除。一审判决认定双方对于《合作意向书》不能履行均有过错，并无不当。欧之门公司主张该认定与生效判决相冲突，理由不能成立。争议焦点二、涉案《合作意向书》解除的法律后果《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，欧之门公司起诉要求华北城盈发公司退还保证金100万元，并赔偿其实际损失及可得利益损失。欧之门公司主张的实际损失为2773169.37元，包括三部分：第一部分为欧之门公司作为支付主体的实际投入553865.19元，主要花费为与意向商家谈判、注册商标、线下推广费用；第二部分为欧之门公司委托瑞驰易富公司支付的项目招商推介宣传费用1909304.18元；第三部分为欧之门公司委托中宇高科公司进行线上推广等费用310362.58元。虽然欧之门公司为证明其损失提交了数十份证据，但经审查，部分费用的发生早于双方签订《合作意向书》，且多为其他公司支付，鉴于欧之门公司为履行《合作意向书》的招商要求，确需投入宣传推介费用，故本院综合分析在案证据及《合作意向书》履行情况，认为一审判决酌定华北城盈发公司部分返还保证金并赔偿损失共计150万元，具有合理性，本院予以维持，双方对于保证金及实际损失的上诉理由，均不能成立。欧之门公司主张可得利益损失，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。争议焦点三、一审法院是否程序违法欧之门公司上诉主张一审法院审判程序违法，其主要理由为一审法院未对该公司提交的50多份证据在庭审中进行举证质证，未在判决书中进行认证。经查，一审法院对双方提交的证据均组织进行了举证及质证，对于一些内容较多的视频证据亦要求当事人庭后可以补充书面质证意见，并依据采信的证据查明案件事实载于一审判决书中，故欧之门公司该项上诉理由不能成立。综上所述，欧之门公司、华北城盈发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210666元，由上诉人欧之门（天津）商贸有限公司负担200666元，由上诉人华北城盈发创建（天津）有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 方 哲审判员 张 胜审判员 郭静波二〇一九年十一月十四日书记员 张 莹