金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初3204号 原告：金华万达广场投资有限公司，住所地浙江省金华市金**李渔东路**万达广场****商业室**，统一社会信用代码91330703052800552N。 法定代表人：于修阳。 委托诉讼代理人：吴方平，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：杜静，女，1983年10月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被告：金旭刚，男，1973年11月28日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行，营业场所浙江省金华市婺城区开发区八一南街216号，统一社会信用代码91330701847325839W。 负责人：刘羽中，行长。 委托诉讼代理人：吴丹青、王峰，系公司员工。 被告金华顺居房产经纪有限公司、陈桂笑共同委托诉讼代理人：陈旭丽，金华市金东区真理法律服务所法律工作者（特别授权）。 原告金华万达广场投资有限公司诉被告杜静、金旭刚、中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月10日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员虞宣义适用简易程序独任审理，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告金华万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人吴方平、被告杜静、中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行的委托诉讼代理人吴丹青、王峰到庭参加诉讼。被告金旭刚经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉请：1、确认原告金华万达广场投资有限公司与被告杜静签订的备案号为20131001566的《商品买卖合同》有效；2、判令被告杜静、金旭刚配合原告金华万达广场投资有限公司将备案号为20131001566的《商品买卖合同》所涉位于金华市万达广场4幢1810室房地产的不动产证过户登记至被告名下，由被告杜静、金旭刚承担办证费用；3、判令被告杜静、金旭刚配合中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行对备案号为20131001566的《商品买卖合同》所涉位于金华市万达广场4幢1810室房地产办理以中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行为抵押权人的抵押权登记手续；4、判令解除原告在被告杜静、金旭刚向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款中的保证责任；5、判令被告杜静、金旭刚支付原告违约金（违约金以购房款2835434元为基数，从2014年12月20日起按日0.01%计算至抵押登记办理完成之日，暂算至2019年6月20日止为464120元）；6、本案诉讼费用由被告杜静、金旭刚承担。 事实及理由：2013年10月31日，原告与被告杜静签订备案号为20131001566的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买金华市万达广场4幢1810室的预售商品房；房款总价为2835434元。被告杜静支付首付款1435434元，余款1400000元从被告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行按揭贷款，由原告提供阶段性保证(即保证期间为自合同借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止)，并办理了抵押预告登记。根据《个人购房担保借款合同》约定，抵押房产满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2014年12月20日，原告向被告杜静发出入伙通知，被告杜静于2018年9月26日完成房屋交接。现案涉房产已办理初始登记，具备办理房屋产权登记及抵押权登记条件，原告多次通知被告杜静办理房地产权属登记及抵押权登记手续，被告均未配合办理。原告认为，原告与被告杜静签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效。由于被告拒不配合，致使中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行无法办理抵押权登记和房屋他项权证，进而加重了原告的保证责任，因此原告有诉的利益。被告金旭刚作为共有权人，理应协助办理抵押登记手续。现案涉房产已办理产权初始登记，产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因原告违约行为所致，因此原告的保证义务理应解除。为此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 原告为证明自己主张，向本院提供了以下证据： 1、原告营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； 2、被告的身份信息复印件一份，证明被告的身份信息； 3、商品房买卖合同一份，证明被告向原告购买商品房的事实； 4、个人购房借款及担保合同一份，证明2014年3月19日，杜静、金旭刚以案涉房产做抵押向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款的事实； 5、房屋交接单一份，证明2018年5月23日，原告向被告交付房屋的事实； 6、不动产权属查询结果单一份，证明案涉房产已经办理以中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行为抵押权人的抵押预告登记的事实； 7、公证书一份，证明原告于2019年3月7日向被告发函催告办理抵押登记手续的事实。 被告杜静辩称：对诉请的第五项违约金有异议，我已经按照原告的要求该付的都付了。且原告当时明知我的房屋被查封了，仍然告诉我可以办证，我也交了办证的钱，每月的房贷我也是按时在交的。对其他诉请无异议。 被告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行辩称：对原告诉请第三、四项有异议，请求法庭依法驳回。 被告金旭刚未在法定答辩期限内提供书面答辩意见，也未在法定举证期限内提供证据。 各被告均无证据提供。 对原告提供的证据，第一被告均无异议。第三被告对证据的真实性均无异议。但对证据4的证明目的有异议，其恰好证明原告的担保责任是在正式的抵押登记手续办妥之日起解除，但是至今未办妥。本院对原告证据的真实性均予以认定，对其证明目的，因涉及实体处理，本院将在本院认为中一并作出认定。 经审理，本院认定以下法律事实：2013年10月31日，原告与被告杜静签订备案号为20131001566的《商品房买卖合同》，约定被告杜静向原告购买金华市万达广场4幢1810室的预售商品房；房款总价为2835434元。被告杜静支付首付款1435434元，余款1400000元从被告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行按揭贷款，由原告提供阶段性保证(即保证期间为自合同借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止)，并办理了抵押预告登记。根据《个人购房担保借款合同》约定，抵押房产满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告金旭刚作为抵押人在抵押合同上签字。后该房屋先后被金华市婺城区人民法院和金东区人民法院查封，其中最后一次查封的到期日为2020年5月16日，由于法院的查封，致使相关权证的登记手续均无法办理。中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行的抵押权登记和房屋他项权证也至今未能办理登记。 本院认为，原告与被告杜静签订的备案号为20131001566的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同有效成立，故对原告的第一项诉请，本院予以支持。对原告要求第一、第二被告配合协助第三被告办理抵押权登记手续，将房屋他项权证交第三被告保管的诉请，因涉案房产被法院查封，被告配合也无法办理抵押登记手续，属客观不能办理，虽原告有诉权，但其请求暂不能实现，应待影响办理抵押登记和他项权证的情形消失后再行主张。对于原告诉请被告承担违约责任，因本案原告在本案中是一个阶段性的保证责任，负担的是一个或有债务，现保证责任尚未实际承担，故也没有产生实际损失，原告要求被告承担违约责任本院也不予支持。综上，对于原告诉请的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条和《中华人民共和国担保法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告金华万达广场投资有限公司与被告杜静于2013年10月31日签订的编号为20131001566号的《房屋买卖合同》合法有效。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告金华万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4131元（已减半），由被告杜静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 虞宣义 二〇一九年十一月七日 代书记员 王婉婷