浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3988号 上诉人（原审被告）：包桂娣，女，1946年11月8日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：陈维松（系包桂娣之夫），男，1948年8月24日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：陈勇涛（系包桂娣之子），男，1976年10月31日出生，汉族，住宁波市江**。 被上诉人（原审被告）：卢金菊，女，1940年10月19日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：杨卢（系卢金菊之子），男，1978年7月3日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被上诉人（原审原告）：范行仓，男，1969年11月9日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上诉人包桂娣因与被上诉人卢金菊、范行仓房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 包桂娣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回范行仓的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由范行仓负担。事实和理由：一、法院要求出庭双方必须出示原始合同，而范行仓和卢金菊均没有原始合同。二、二十多年来，包桂娣从未见过范行仓，也没有合同原件，包桂娣从未向范行仓买房，包桂娣与范行仓没有合同纠纷。三、根据包桂娣与卢金菊签订的合同约定，若有矛盾应该找陈夫龙要求过户，陈夫龙同意转卖，确定包桂娣是向陈夫龙购买涉案房屋，与卢金菊无关。四、范行仓是外地农民，按规定不能购买宅基地。 卢金菊辩称，卢金菊与陈夫龙签订合同符合当时相关政策。陈夫龙出面与卢金菊签订合同，陈夫龙讲其中有部分房屋是范行仓的。卢金菊与包桂娣签订合同时，已经将卢金菊与范行仓的合同给包桂娣。 范行仓辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 范行仓向一审法院起诉请求：1.确认范行仓与卢金菊于1997年3月8日签订的契约、卢金菊与包桂娣于2000年1月3日签订的契约无效。2.包桂娣将坐落于宁波市海曙区集士港镇深溪村陈家25号一间二层楼房及一间小屋返还给范行仓。 一审法院认定事实：范行仓原籍浙江省天台县，于二十世纪九十年代至宁波市集士港镇深溪村种田，从深溪村村民陈夫龙处购得一间二层楼房、一间小屋。之后范行仓将户籍迁入深溪村，并成为该村经济合作社成员。1997年3月8日，陈夫龙（范行仓）作为甲方、卢金菊作为乙方签订契约一份，约定：一、甲方自愿将坐落于集士港镇深溪村陈家的房产，即二层壹间的房屋建筑面积约陆拾平方米、其产四至：东至滴水、南至泥空地、西至深坑边、北至范行仓拼墙、四至清晰，现出售给乙方。该房屋的基本情况是：上连本瓦、中连木楼板、下连地坪，包括木门窗、腰折路梯、电器等基本齐全，乙方已对甲方要出售的房屋做了充分了解，愿意购买。二、甲、乙双方确定房屋成交价格为5000元，乙方已于1997年3月8日一次性付清给甲方。三、双方同意于1997年3月8日由甲方将上述房屋正式交付给乙方，房屋移交给乙方时其该建筑的土地使用权等一并转移乙方。四、甲方保证上述房屋权属清楚，若发生纠纷等概由甲方负责并承担民事责任，由此造成的损失由甲方负责赔偿。（协议签订后房屋一切损坏等概由乙方自行修复，与甲方无涉）。五、本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行议定，其补充议定书，经双方签字后与本契约具有同等效力。六、本契约经双方签字，并经当地村民委员会审查签字后生效。七、本契约一式三份，甲方二份、乙方一份，契约副本送深溪村村民委员会。八、双方约定的其他事项：1.现有甲方留下的坐南朝北的木结构小屋一间、建筑面积约二十平方米，现双方言明，此屋定价为1000元，如需出让，甲方应优先转让给乙方（其价值保持不变）。出让后，小屋后面的土地权属同时转让给乙方。2.关于范行仓的一楼一小在1998年4月底内定价共为6000元，任何时候转让乙方都应一次付款给甲方（范行仓）。协议签订时即付定金1000元。双方违约责任：甲方违约，加倍偿还乙方定金，乙方违约，定金不予归还。1997年5月1日，范行仓出具《凭证兼收据》一份，载明：范行仓出让的一楼一小房屋二间价共为6000元，契约于1997年3月8日订立，受让人卢金菊于次日付定金1000元。受让人的余款5000元于1997年4月30日收妥。经济上互不牵涉。今后的一切按原契约为准。房屋归受让人所有，本人决不反悔。2000年1月3日，卢金菊作为甲方、包桂娣作为乙方立契约一份，载明：经甲乙双方协商，特订本契约。一、甲乙双方共同执行九七年三月八日房屋契约和九七年五月一日凭证兼收据（上述作为重要附件）其条款继续生效。二、补充：1.原契约中的出让人陈夫龙的房产二层一间和范行仓的房产二层一间与小屋一间（小屋已倒半间）都由甲方转让给乙方。2.原契约出让人陈夫龙成交价为人民币5000元，现按4000元计价。原出让人范行仓的房价，成交价为人民币6000元，现也按4000元。今甲方总成交价为8000元转让给乙方。乙方于2000年1月3日一次性付清给甲方。三、本契约签订之日起生效。深溪村村民委员会均在两份房屋买卖契约、《凭证兼收据》上作为见证人盖章。此后涉案一间楼房一间小屋由包桂娣使用至今。审理中，各方一致确认涉案一间楼房系位于深溪村陈家25号院内坐西朝东的三间二层楼房的中间一间，一间小屋系位于楼房南边靠东向、号牌陈家27号平房旁边的小屋。另外，卢金菊、包桂娣均系城镇户籍，并非深溪村集体经济组织成员。包桂娣与陈夫龙曾于2000年1月16日使用鄞县房地产交易所的格式文本填写《鄞县房屋买卖契约》、《鄞县房屋产权变动申请表》各一份，并有陈夫龙出具的《无证房屋产权证明书》一份，上有深溪村村民委员会盖章，后双方并未办理过户监证手续。 一审法院认为，本案的争议焦点有：一、包桂娣系向何人购买涉案房屋？包桂娣辩称涉案房屋的原所有权人是陈夫龙，范行仓不能证明其是所有权人，包桂娣与陈夫龙签订《鄞县房屋买卖契约》，涉案房屋是直接向陈夫龙购买。一审法院认为，两份契约中对于陈夫龙所卖房屋、范行仓所卖房屋区分表述清楚，不存在争议。而根据范行仓陈述、结合一审法院所作调查，可以认定范行仓所卖的一间楼房一间小屋系向陈夫龙购买。范行仓已系深溪村经济合作社成员，其向陈夫龙购买房屋属村民之间的房屋流转，且范行仓在深溪村没有其他房产，故范行仓与陈夫龙之间的房屋买卖合法有效，范行仓已获得相应房屋的产权。同时，两份契约、《凭证兼收据》已经清晰地载明了陈夫龙于1997年3月8日将一间楼房作价5000元卖给卢金菊，范行仓于1997年5月1日将一间楼房一间小屋作价6000元卖给卢金菊。卢金菊于2000年1月3日将陈夫龙的一间楼房作价4000元、范行仓的一间楼房一间小屋作价4000元卖给包桂娣的事实。包桂娣也在庭审中承认其将8000元价款交付给卢金菊。包桂娣的合同相对人系卢金菊而非陈夫龙，故而一审法院认定范行仓与卢金菊之间、卢金菊与包桂娣之间存在房屋买卖合同关系。二、范行仓与卢金菊之间、卢金菊与包桂娣之间关于涉案一间楼房一间小屋的房屋买卖合同是否有效，包桂娣是否应向范行仓返还涉案的一间楼房和一间小屋。对此，卢金菊和包桂娣均认为两份契约、《凭证兼收据》均是合同双方真实意思表示，合同是合法有效的。一审法院认为，基于“房地一体”主义，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；同时，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均属农民利益及农村稳定等社会公共利益的保护范畴，故不允许转让。涉案房屋所在的土地为农村集体所有，范行仓与卢金菊签订的契约，卢金菊与包桂娣签订的卖房契约，因卢金菊、包桂娣并非该房屋所在的深溪村农村集体经济组织成员，故均应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故包桂娣应向范行仓返还一间楼房一间小屋。经一审法院释明，卢金菊、包桂娣均不提起反诉，故卢金菊和包桂娣可另案向范行仓主张合同无效后的相应责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、确认范行仓与卢金菊之间于1997年3月8日签订的契约，卢金菊与包桂娣于2000年1月3日签订的契约中关于买卖一间楼房一间小屋的条款无效；二、包桂娣于本判决生效之日起十日内向范行仓返还位于宁波市海曙区集士港镇深溪村陈家25号院内的一间楼房、一间小屋。一审案件受理费80元，减半收取40元，由包桂娣负担。 二审中，当事人在举证期限内未提交与本案有关的新证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。范行仓与卢金菊签订的契约和卢金菊与包桂娣签订的契约中的买卖标的物不仅是房屋，均还包含相应的宅基地使用权。卢金菊与包桂娣并非宁波市海曙区集士港镇深溪村村民，不具备取得该村宅基地上房屋的条件。因此，一审法院认定范行仓与卢金菊之间于1997年3月8日签订的契约以及卢金菊与包桂娣于2000年1月3日签订的契约中关于买卖一间楼房一间小屋的条款无效是正确的。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。包桂娣依法应向范行仓返还位于宁波市海曙区集士港镇深溪村陈家25号院内的一间楼房、一间小屋。综上所述，包桂娣的上诉，缺乏依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人包桂娣负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 敏 审判员 倪春艳 审判员 张 华 二〇一九年十一月十八日 书记员 沈 妍