浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初6074号 原告：黄亚君，女，1976年2月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被告：田景维，女，1967年3月13日出生，土家族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵云水，绍兴市上虞区丰惠法律服务所法律工作者。 原告黄亚君与被告田景维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理，依法由审判员曹清独任审判进行审理，于2019年9月5日、10月24日两次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄亚君向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同义务，申办位于安置房的权属证书，并办理产权过户登记手续，交付房产（房产价值756000元）；2.判令被告支付违约金75600元；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求解除原、被告于2019年3月14日签订的房地产买卖协议；2.判令被告归还5万元定金，赔偿违约金5万元、损失2万元，合计人民币12万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月14日，田景维(甲方)与黄亚君(乙方)签订房地产买卖协议，约定甲方自愿将坐落在的房地产转让给乙方，主房面积为约66平方米，附房一间，性质为商品房，用途为住宅用房，用地性质为划拨。协议约定转让价格为756000元，乙方在签订协议时支付给甲方人民币50000元，作为履行合同的定金，第一次支付房款为人民币400000元，定金冲入该次房款，余款人民币356000元由乙方通过按揭方式付清。协议同时约定，甲方违约支付总房价10%的违约金，过户时间以便民中心通知为准(约2019年6月底)。现甲方已经具备过户条件，但迟迟不肯履行过户登记的义务。综上，为维护原告之合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求如上，望予支持。 被告田景维辩称，原告起诉状诉称的内容与事实完全不符。被告没有违约，系原告自己违约。2019年3月14日，由房产中介介绍，原、被告签订了房地产买卖协议，被告将坐落于百官街道梁江家苑房产转让给原告，成交价为756000元。双方签订协议以后，原告向被告支付了5万元定金。余款分两期付清，第一期40万元（定金冲入房款），第二期付356000元。按照房地产买卖协议第三条，双方同意在原告把房款付给被告后的当天，被告应当将房屋、权证交给原告。但是，因原告迟迟没有按期交付房款，所以被告根本没有办法把房产转交给原告。按照购房协议第四款，如果甲乙双方有一方违约，违约方应支付给另一方总房价的10%违约金，目前情况看，是原告违约，原告应该支付给被告违约金75600元。按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，原告无权要求返还定金。本次房产买卖合同不能兑现的责任在于中介，中介负不可推卸的责任。中介没有写清楚交房款的具体时间，第一次、第二次房款支付日期都没有写清楚，被告是没有违约的，如果要承担经济责任，房产中介是有责任的，被告也是受害者。房产合同签订以后，由于原告与中介公司的种种原因没有按时付款，导致被告长达7、8个月没有出租，该损失应当由原告承担。综上，该案原告在起诉状中称的与事实完全不符，请求法院采纳被告的答辩意见，被告同时保留反诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证无异议的证据：对于原告提供的房地产买卖协议、离婚协议书（复制件）、房屋征迁改造补偿协议书、安置书、公证书、承诺书（复制件）、收条，本院予以认定；对于原告提供的视频录像、通话录音、中国移动通信客户清单，本院予以认定。对于证人倪某、朱某证言，应结合原告提供的通话录音及其他证据综合认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月14日，原告黄亚君为乙方，被告田景维为甲方，双方签订房地产买卖协议一份，约定：1.甲方自愿将坐落于上虞区的房地产转让给乙方，该房地产的基本情况如下：房屋主屋的建筑面积为约66平方米，附房一间，性质为商品房、用途为住宅用房，用地性质为划拨；2.甲乙双方协定的上述房地产成交价为人民币756000元；乙方在签订协议时支付给甲方人民币5万元，作为履行合同的定金；第一次房款人民币40万元，定金冲入该次房款；余款人民币356000元，由乙方通过按揭方式付清；3.甲方同意乙方在房款全部付清后当日内将上述房地产交付给乙方，并由甲方结清交房前的水电等相关费用；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方相关的相对性权属和债务纠纷，概由甲方负责自理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；4.违约责任:乙方在中途悔（违）约，乙方须支付总房价的10%的违约金给甲方，并赔偿由此造成的一切损失；甲方中途悔（违）约，甲方应从悔（违）约之日起三日内将已收的全部房款退还给乙方，另支付总房价10%的违约金给乙方；特别约定：合同签订之日起，无论房价上涨与下跌，与甲乙双方无关，不得反悔；过户时间以便民中心通知为准（约2019年6月底）；过户时如需甲方男方到场签字的情况下，甲方必须配合乙方能顺利过户。房地产买卖协议签订后，原告按约向被告支付定金5万元。 另查明，案涉梁江家苑3幢507室系拆迁安置房，根据安置书载明：案涉房产被拆迁人为金叶根。被告田景维与金叶根签署的离婚协议书载明：夫妻共同财产的分割：位于上虞区百官街道前一村黄泥坝北路**二间**自建房拆迁所得安置房**，其中60平方一套归女方所有。自2019年7月底起，案涉梁江家苑房产可办理不动产权属登记，但被告至今未取得案涉房屋不动产权登记证书。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告双方谁是违约方，原告是否可主张解除房地产买卖协议并要求被告返还定金；二、原告主张的违约金及损失是否应得到支持的问题。 关于第一个争议焦点：原、被告双方谁是违约方，原告是否可主张解除房地产买卖协议并要求被告返还定金的问题。根据房地产买卖协议约定，被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告相关的相对性权属和债务纠纷，概由被告负责自理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿；过户时如需被告男方到场签字的情况下，被告必须配合原告能顺利过户。本案中，根据原、被告陈述，案涉梁江家苑房产自2019年7月底可办理不动产权登记，但被告至今未取得案涉房屋的所有权。2019年8月6日被告在与房产中介倪某的通话录音中陈述其与前夫金叶根有债务纠纷，其没有给金叶根还债，金叶根不肯签字，其没有权利了，放弃了。被告至今未取得案涉房屋的不动产权，导致案涉房地产买卖协议不能继续履行，其已构成根本违约，原告有权解除房地产买卖协议，对于原告要求解除原、被告于2019年3月14日签订的房地产买卖协议的诉讼请求，本院予以支持。原告同时有权要求被告返还定金5万元，对于原告要求被告返还定金5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，原告未按约支付房款，已构成违约，本院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，房地产买卖协议并未约定房款支付期限，故原、被告应当同时履行，但被告至今未取得案涉房屋的所有权，案涉房产不具备权属过户登记的条件，故原告未支付房款并不构成违约。 关于原告主张的违约金及损失是否应得到支持的问题。根据房地产买卖协议约定，被告中途悔（违）约，被告应从悔（违）约之日起三日内将已收的全部房款退还给原告，另支付总房价10%的违约金给原告。本案中，原告认为，根据合同约定，被告违约应支付总房价10%的违约金75600元，但原告基于人性化考虑要求被告支付违约金50000元，本院认为，被告系违约方，其应承担违约责任，原告主张的违约金50000元亦属合理，本院予以支持。关于原告主张的损失2万元，因原告对其实际损失未充分举证证明，且原告已主张了违约金，其损失已得到填补，故对于原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告黄亚君与被告田景维于2019年3月14日签订的房地产买卖协议； 二、被告田景维应返还原告黄亚君定金5万元，并支付违约金5万元，合计人民币10万元，限被告田景维于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告黄亚君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2700元，减半收取计1350元，由原告黄亚君负担200元，由被告田景维负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 曹 清 二〇一九年十一月十四日 书记员 宣文文 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。