湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初13481号原告：覃业云，男，1963年4月15日出生，土家族，住湖南省石门县。原告：向延秀，女，1964年2月24日出生，土家族，住湖南省石门县。两原告共同委托诉讼代理人：陈韦，湖南道宽律师事务所律师。被告：湖南正湘置业有限公司，住所：湖南省长沙市岳麓区枫林三路**湖南涉外经济学院外教楼**。法定代表人：胡正佑。委托诉讼代理人：彭波，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳莹，湖南湘达律师事务所（实习）律师。原告覃业云、向延秀与被告湖南正湘置业有限公司（以下简称正湘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃业云、向延秀的委托诉讼代理人陈韦、被告正湘公司的委托诉讼代理人彭波，欧阳莹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告覃业云、向延秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告在30日内将原告购买的位于长沙市岳麓区房屋验收合格并符合合同约定的交房标准后交付给原告；2、判令被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金48130.944元（ＸＤ130130-1308）和101384.517元（ＸＤ130130-1375）（违约金共计149515.461元）（分别以房屋总价款219776元（ＸＤ130130-1308）和462943元（ＸＤ130130-1375）为基数。按日万分之二的标准自2016年9月20日起暂计算至2019年9月20日，之后按日万分之二的标准一直计算至房屋交付之日止）；3、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2013年6月30日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》两份（合同编号分别为ＸＤ130130-1308、ＸＤ130130-1375）。合同约定原告向被告购买位于长沙市岳麓区地下商业［幢］-1［层］1308、1375号房，该商品房的用途为商业。合同约定的房屋建筑面积分别为9.35㎡（ＸＤ130130-1308）和19.16㎡（ＸＤ130130-1375），单价分别为23505.45元／㎡（ＸＤ130130-1308），24161.95元／㎡（ＸＤ130130-1375）,总价分别为219776元（ＸＤ130130-1308）、462943元（ＸＤ130130-1375）。合同约定的付款方式为银行按揭贷款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款119776元（ＸＤ130130-1308）、232943元（ＸＤ130130-1375），余款100000元（ＸＤ130130-1308）和230000（ＸＤ130130-1375）以贷款方式支付。合同第十条约定，出卖人应当在2014年8月30日前，将验收合格并符合合同约定标准的房屋交付买受人。合同第十一条约定，如果出卖人逾期交房，逾期不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金；逾期超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。原告按合同约定向被告交付了首期房款119776元（ＸＤ130130-1308）和232943元（ＸＤ130130-1375），并办理了按揭手续。但被告一直未向原告交付商品房，致使原告无法正常使用该商品房，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据双方的合同约定及《合同法》的相应关规定，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告正湘公司辩称：1、涉案商铺还未完成竣工验收，原告要求交铺的诉讼请求短期内不能实现，被告完成竣工验收后再交付涉案商铺比较切合实际。2、原告未按涉案合同的约定向被告履行主张违约金的书面通知义务，被告无需承担违约责任。3、假定裁决被告承担违约金，原告起诉前依据涉案合同可以主张的部分逾期交房违约金已过诉讼时效，不应支持。4、原告无充分证据证明其实际损失，且被告申请调低逾期交房违约金，原告诉请的违约金应予调低。经审理查明：2013年6月30日，被告正湘公司（出卖人）与原告覃业云、向延秀（买受人）签订了两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为XD130130-1308和XD130130-1375）。分别购买骑龙苑项目第A、B、C、D区-1层-1308和-1375号房，上述商品房用途为商业，合同约定建筑面积分别为9.35m2和19.16m2；约定房屋单价分别为23505.45元/m2和24161.95/m2元，总房价分别为219776元和462943元；合同第六条均约定买受人以银行按揭方式支付部分房款，于合同签订之日向分别向出卖人支付首期房款119776元和232943元，余款100000元和230000元以贷款方式支付。合同第十条均约定出卖人应在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房经验收合格并符合该合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条均约定由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金；合同附件四《补充协议》均约定买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。原告未在上述时间内向被告书面通知主张违约金责任。原告于2013年7月1日分别向被告正湘公司支付首期房款119776元和232943元，余款100000元和230000元亦依约通过银行贷款方式支付给被告。而被告未依约将经验收合格的商品房交付给原告，涉案两商铺至今尚未完成竣工验收手续，也未向原告交付经验收合格的房屋。另查明：1、2015年11月6日，在长沙市岳麓区书记等政府代表、开发商代表和业主代表就骑龙苑楼盘停工等问题召开的协调会形成的《骑龙大街和骑龙苑楼盘问题会议纪要》中楼盘负责人张剑波承诺2015年12月28日楼盘全面动工，2016年3月30日交付骑龙大街商铺，2016年6月30日交付骑龙苑住宅，如再次违约，从承诺交房交铺之日的第二天起至实际交付之日止，开发商违约金额赔偿需在原合同基础上提升50%，开发商代表张剑波、刘又喜、黄海明在纪要上签字。2、2016年3月28日被告正湘公司出具《承诺书》，承诺2016年4月25日之前项目全面复工，商业区在8个月内交付给业主，住，住宅为10个月内交付业主、被告逾期未交房期间，部分业主分别于2015年10月27日、2016年5月16日向长沙市信访局、长沙市岳麓区信访局反映开发商延期交房且项目停工的问题。上述事实有原、被告双方的当庭陈述及原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《承诺书》、《骑龙大街和骑龙苑楼盘问题会议纪要》、《长沙市信访局来访事项处理告知单》、《岳麓区信访局来访事项处理告知单》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，无法定无效情形，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。原告已经按照合同约定全面履行了交付房款的义务，而被告未将经验收合格的商品房交付给原告，违反了合同约定，应当继续履行合同并承担违约责任。关于逾期交房及其违约金的问题。合同约定出卖人应在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付买受人。现原告请求被告履行合同将验收合格的房屋交付给原告，本院予以支持。被告违反合同约定逾期交房，应当承担违约责任。根据合同约定，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。被告抗辩认为原告未按合同约定在约定交房之日起30日内向被告履行主张违约金的书面通知义务，被告无需承担违约责任，已过诉讼时效的违约金不应支持，原告诉请的逾期交房违约金明显过高，原告没有任何证据证明其已经产生的实际损失。对此，本院认为，原告虽未在合同附件四《补充协议》的约定时间内履行向被告主张违约金责任的书面通知义务，但《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。且正湘公司相关负责人在2015年11月6日的会议纪要中明确承诺“2016年3月30日交付骑龙大街商铺，2016年6月30日交付骑龙苑住宅，如再次违约，从承诺交房交铺之日的第二天起至实际交付之日止，开发商违约金额赔偿需在原合同基础上提升50%。”考虑到案涉房屋至今仍未办理竣工验收和交付，被告不承担违约责任主张与公平原则不符，亦违背了相关法律规定，故本院对此不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人主张约定的违约金过高，可以请求适当减少。原告请求按日万分之二的标准计算违约金，虽已主动调低，但被告认为原告诉请的逾期交房违约金明显过高，也没有证据证明其已经产生的实际损失。本院在参考同类案件的处理情况下，酌定被告向以房屋总价款为基数，按每日万分之一的标准原告支付逾期交房违约金。原告于2019年9月20日提起诉讼，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告主张被告自2016年9月20日起计付逾期交房违约金符合法律规定，案涉两房屋的房屋总价款共计682719元，案涉两房屋逾期交房违约金暂计算至2019年9月20日为74757.73元，此后违约金以房屋总价款682719元为基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湖南正湘置业有限公司将位于长沙市岳麓区房屋在验收合格并符合合同约定的交房标准后三十日内交付给原告覃业云、向延秀；二、限被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告覃业云、向延秀支付逾期交房违约金74757.73元（该违约金暂计算至2019年9月20日，此后的违约金以房屋总价款682719元为基数，按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告覃业云、向延秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1645元，由被告湖南正湘置业有限公司负担。（此款已由原告预付，被告在给付上述款项时一并给付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒志明二〇一九年十一月七日法官助理蔡瑛书记员陈文凤附适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。，