贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7567号上诉人（原审原告）：段小芬，女，汉族，1966年3月17日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：贵阳恒隆置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区北大资源梦想城**地块****。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆久愿，女，布依族，1992年11月24日出生，住贵州省都匀市。上诉人段小芬因与被上诉人贵阳恒隆置业有限公司（以下简称“恒隆置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。段小芬上诉请求：1、撤销原判，改判支持一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人从未按照合同约定将设计变更的相关文件通知上诉人，而一审法院认定有无露台对涉案房屋价格没有影响完全违背诚实信用原则。上诉人购买房屋时，被上诉人承诺赠送露台，被上诉人就应按约履行义务；2、原判以上诉人实际收房未提出异议为由认定上诉人不选择退房违反法律规定，法律从未有购房人必须在房屋签收后十五内申请退房，否则便丧失退房权利的规定，即使根据诉讼时效的规定，上诉人主张退房未超过诉讼时效。3、本案是合同纠纷，被上诉人没有按合同约定交付合格房屋，上诉人已全面履行交款义务，上诉人要求退房及赔偿损失的主张即符合法律规定，也符合合同约定，应予支持。4、一审程序违法，本案2016年12月7日立案，上诉人2018年1月17日向一审法院递交最后的起诉状，到一审判决之日有16个月之久，严重超期违法。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持我的请求。恒隆置业辩称，上诉人在2016年4月6日已经完成对涉案房屋的验收，包括墙面、地面、地面等，在验收签字且过了八个多月后又提出没有赠送露台，其主张不合理也不合法；2、在房地产行业最终确定所售的房屋面积是不可能和合同中的测算面积完全一致，且合同所附图纸中被上诉人注明了根据单体的计算面积只能作为参考；3、被上诉人预售的涉案房屋符合国家验收规范，相关手续齐全，也达到了验收条件，且业主也对商品房进行验收收房；4、建筑工程建筑面积计算规范第3.27条的规定露台属于不应计算建筑面积项目，在商品房买卖合同中所附预售商品房按单体方案图测算分层分户平面图中也注明露台不计算面积，没有赠送的露台不会影响合同，也不会影响上诉人对房屋的正常使用，且原告在收房后在历时八个月之久提出缺少露台，致使房屋面积不如其预期，违背其购房意愿，并要求解除合同，并没有达到合同约定的解除条件，该理由不成立。且根据双方签订的合同附件12补充协议第9条约定，如实际赠送的标准空间、面积等发生变化或降低，双方一致确认此等变化或降低均不视为当事人购买的商品的价格影响的情形，买受人不能以此作为拒收房屋或退房的理由，且出卖人无需向买受人承担任何责任。综上，恳请二审法院驳回其上诉请求。段小芬向一审法院起诉请求：1、判令2013年12月1日原、被告签订的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告退还首期房款151383元；3、判令被告支付首期房款151383元同期银行贷款利息33077元；4、判令被告向原告返还其已向贵阳银行支付的按揭贷款82955.6元；5、判令被告向原告支付贷款费用的同期利息5967.5元；6、判令被告支付原告未按约定将商品房交付原告的逾期违约金24767.55元；7、判令被告向原告支付向贵阳银行支付的购房尾款90180.12元；8、判令被告向原告补偿房屋溢价损失143517元；9、判令被告向原告支付违约金29130元；10、判令被告返还原告已支付的房屋维修基金2914元、物业管理费用1565.6元、有线电视安装费265元，共计4744.6元；11、判令被告向原告支付律师费5000元；12、判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2013年12月1日，段小芬（买受人）与恒隆置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买北大资源·梦想城一期第A07栋1单元17层3号房，规划用途为办公，层高5.5米，建筑面积43.49平方米，套内建筑面积29.25平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9961.81元，总价款291383元；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，如逾期交付，逾期时间在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意理解、并补充变更合同第十四条中的交房“书面通知”为：出卖人以电话直接通知或在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或其他媒体上或按本合同中买受人确定的电子邮件地址通知买受人，双方同意将电话或媒体刊登或电子邮件送达之日，视为该商品房交付信息已送达买受人；所附《预售商品房按单体方案图测算分层分户平面图》为17层平面图，其中1-17-3号房屋户型图中“露台”处为虚线，标明“露台不计面积”，相邻1-17-2号房屋户型图中未显示有露台，该页面下方加大加粗字体标注“根据单体方案图计算面积，仅供预售参考”。后段小芬支付首期房款151383元，房屋维修基金2914元。2015年12月30日，恒隆置业在报纸上刊登交房公告通知A07栋业主可前往办理收房手续。A07栋《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》及《贵阳市商品住房交付使用备案证书》中载明竣工验收日期为2016年1月19日。2016年4月6日，段小芬现场查看涉案房屋后签据《业主房屋验收表》，该表中验房情况包括墙面、地面、地面、露台、阳台、室内门窗锁、入户门锁、电源、预留部位、卫生间、给排水、护栏及其他，上述项目均打“√”确认。2016年6月4日，段小芬支付有线电视安装费265元，第一年物业费1565.6元。此后，原告认为房屋没有露台涉案合同应当解除，遂提起诉请如前。另查明，本案受理后，审理中发现房屋为按揭购买，根据原告诉请须追加按揭银行参加诉讼，追加后，按揭银行表示段小芬已于2018年4月13日提前结清剩余按揭贷款90180.12元，其无需参加诉讼。再查明，A07栋1-17-2号房屋建筑面积为43.49㎡、总价款291383元，预售时间为2013年11月26日。一审法院认为，本案争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、被告应否支付原告逾期交房违约金。一、涉案合同应否解除。原告主张涉案房屋实际交付时没有露台属于合同第十七条约定的设计变更，买受人有权退房。对此一审法院认为，合同第十七条约定商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的建筑工程施工图设计文件发生变更并经行政主管部门审查批准的，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人，买受人应当在收到通知之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；涉案房屋所在楼层平面图中显示相邻1-17-2号相同建筑面积房屋并无露台，但购买时间与涉案房屋仅相差四天，购买价格与涉案房屋完全一致，说明是否有露台并未对房屋价格确定构成影响；平面图中已标注“根据单体方案图计算面积，仅供预售参考”，而涉案楼栋取得竣工验收备案表即为施工符合建筑设计，现涉案房屋单体方案符合合同图纸中的建筑面积并未违反合同约定；且即使涉案房屋交付时没有露台系因合同履行过程中建筑施工设计文件发生变更，原告2016年4月3日现场查验房屋时明确知悉房屋没有露台仍然查验确认收房、且也未在十五日内向被告提出退房，已以其行为选择不退房；综上，对原告解除合同之诉请一审法院不予支持；原告除要求支付逾期交房违约金及支付律师费以外的诉请均系基于合同解除产生，因一审法院并未支持解除合同、相应诉请亦不予支持。二、被告应否支付原告逾期交房违约金。涉案合同约定交房期限为2015年12月30日，被告虽在2015年12月30日通过符合合同约定的登报公告形式通知交房，但涉案楼栋实际竣工验收时间为2016年1月19日，当日方符合合同约定交房条件、涉案房屋逾期交房19天，被告应依约支付原告逾期交房违约金291383元×万分之一/天×19天＝553.63元。原告主张被告支付5000元律师费，并未提供证据证明确支出5000元律师费，该诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，判决：一、被告贵阳恒隆置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告段小芬逾期交房违约金553.63元；二、驳回原告段小芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9238元，减半收取4619元，由原告段小芬负担4594元、被告贵阳恒隆置业有限公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、裁判文书网上类似案件的四份生效法律文书给本院参考，并认为上述生效判决支持了购房人解除合同的诉请。被上诉人认为我国不是判例法国家，每个案子情况都有所不同，所以对于本案的情况与上诉人提交的生效判决中所谓类似情况判决不予认可，该证据与本案无关。2、关于解除合约的函及邮寄该函件的邮政单据，证明上诉人向被上诉人主张过退房，被上诉人不认可该组证据，认为首先从未收到过该函件，其次邮寄单上载明的欧阳经理身份不清楚，无法证明邮寄给被上诉人。被上诉人提交涉案房屋报规划图纸（蓝图）一份、房屋测绘报告一套（包含《预售商品房按单体方案图测算分层分户平面图》、《房屋分层分户平面图》），证明报规时涉案房屋在蓝图上就没有露台，故不存在上诉人所说涉案房屋有设计变更情况。预售商品房单体分层分户平面图是由测绘部门出具，即使上面载有露台，被上诉人也无法改动。上诉人对此证据表示无法核实真伪，由法院核实。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2013年11月的报规划图纸显示涉案房屋无露台，《房屋分层分户平面图》上也显示涉案房屋无露台。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人以《商品房买卖合同》第十七条为由主张退房并解除合同，根据《商品房买卖合同》第十七条“（一）经行政主管部门审批批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在收到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更”的约定，应当是在房屋存在设计变更且设计变更影响到房屋质量或使用功能的情况下，买受人才有权退房。但本案中，报规图纸和最终的《房屋分层分户平面图》一致，均显示涉案房屋本就没有露台的设计，所以不存在设计变更情况，也就不符合合同关于设计变更影响房屋质量或使用功能，买受人有权退房约定。退一步讲，即使如上诉人所称本案存在设计变更的情况，那么按照《商品房买卖合同》第十七条的约定，买受人在知道设计变更起15日内应做出是否退房的书面答复，逾期未答复的，视同接受变更。上诉人2016年4月6日收房时就知道房屋没有露台，当时其未提出异议，且两个月之后，即2016年6月4日，上诉人还向物业公司交纳了有线电视安装费及第一年物业费，上述行为充分说明上诉人在明知接收房屋没有露台的情况下，并没有回复被上诉人要求退房，反而以交纳物管费、电视安装费的行为进一步表示确认接收该房屋。故本院认为上诉人主张解除合同的理由不能成立，对该主张本院不予支持，对其主张的各项损失亦不予支持。关于上诉人主张一审法院超期审理的问题，经本院核实，一审法院的确存在审限超期的问题，但该程序问题不足以影响案件的实体处理结果，上诉人以此为由要求撤销原判的上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9238元，由段小芬负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 邓禹雨审判员 符黎音二〇一九年十一月二十二日书记员 曹 然