北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终12957号上诉人（原审被告）：杨雪征，男，1986年1月18日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘欣化，男，1982年4月4日出生，汉族，住北京市。上诉人杨雪征因与被上诉人刘欣化房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨雪征及其委托诉讼代理人薛冰、被上诉人刘欣化均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨雪征上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘欣化一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由刘欣化负担。主要事实与理由：一、一审法院适用法律错误，双方签订的并非不定期租赁合同。双方租赁合同第四条约定的租金总计14万，半年付，可以认定双方租赁期限为1年。合同最后还写明“年租年年递增5%”，虽然该递增约定被刘欣化划掉，但也可以看出并非双方协商一致订立不定期租赁合同，刘欣化在租期内单方解除合同是违法的。二、一审法院认定事实错误。刘欣化在微信聊天记录中表示2月份就不干了，但杨雪征回复说好好看看合同。该回复并非对于合同解除的确认，而是对于刘欣化单方解除合同的反对，故双方并未协商一致解除合同。三、因刘欣化单方搬离涉案房屋，杨雪征不得不将涉案房屋转租他人，涉案房屋于2019年6月1日方租给案外人，故刘欣化应当支付租金至该日，涉案租赁合同也是于2019年6月1日方解除。刘欣化辩称，不同意杨雪征的上诉请求，双方租赁合同未约定期限，应认定为不定期租赁合同，刘欣化已经提前1个月通知杨雪征解除合同，故杨雪征应退还剩余租金和押金。刘欣化向一审法院起诉请求：1.确认刘欣化和杨雪征之间的《北京市房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；2.杨雪征返还刘欣化2019年2月1日至2019年4月15日的房屋租金29166元；3.杨雪征返还刘欣化押金10000元。一审法院认定事实：2018年10月15日，刘欣化（承租人、乙方）和杨雪征（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋用于商业，租金支付标准为半年付，租金总计140000元，押金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方。租赁期限处，内容空白。合同签订后，刘欣化向杨雪征交纳半年租金70000元及押金10000元。杨雪征出具收据确认。2019年1月2日，刘欣化向杨雪征发送微信消息称“合同是无定期合同，我提前一个月告诉你，是可以解除合同的。现在是2019年1月，我干到2月就不干了。以后都是邻居，有啥事我不还的给你帮忙。”杨雪征回复“你自己好好看看合同……我这两天在平谷，见面聊吧。”刘欣化回复“那我先把出租的牌子给你挂出来。”2019年1月10日，杨雪征发送微信称“做两手准备，贴一个大的出租，贴大一点，先把这个店往外租着，看有没有人问。”刘欣化向杨雪征发送涉案房屋张贴出租的照片一张，杨雪征回复微信“再贴一张，正门口再贴一张。”等内容。2019年1月16日，刘欣化再次发送微信，表示“我租到2019年1月30日就不在租了。请做好准备。”杨雪征未回复。2019年1月31日，刘欣化向杨雪征发送微信“哥们今天到期了，我把钥匙给你放那？”杨雪征回复“什么到期？”刘欣化表示“我提前30天给你说，今天到30天了。”杨雪征回复“啥时候说的，不知道，在平谷呢过完年回来。”刘欣化询问钥匙放哪儿，杨雪征答复“到期自然找你拿”。刘欣化再次询问现在是否要钥匙？杨雪征答复“为什么要？”此后，双方未协商一致遂成诉。经一审法院询问，刘欣化表示其于2019年1月31日实际搬离涉案房屋，但是杨雪征拒绝接收涉案房屋钥匙，2019年3月，其应杨雪征要求将房屋钥匙放在链家公司。一审庭审中，杨雪征认可涉案房屋钥匙在链家公司处。另，刘欣化表示涉案房屋水、电费均有剩余，其自愿放弃主张。关于租期，刘欣化主张双方未约定租期，杨雪征承诺无论刘欣化何时退房均可以退还房租及押金。杨雪征对此不予认可，主张双方口头约定租期为一年，即2018年10月15日至2019年10月14日。对该主张，杨雪征未提供证据加以证明。一审法院认为：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，刘欣化、杨雪征签订《北京市房屋租赁合同》，在合同中对租期未做书面约定，故应视为不定期租赁。杨雪征抗辩双方口头约定租期为一年，但是未能举证加以证明，故一审法院对该意见无法采纳。不定期租赁合同中，当事人享有随时解除合同的权利。具体到本案，刘欣化于2019年1月1日通知杨雪征2月起不再承租，其已在合理期限尽到通知义务。故2019年1月31日，刘欣化行使解除权，通知于当日到达杨雪征之时，双方之间租赁合同产生解除之效果。刘欣化要求确认合同于2019年1月31日解除合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后刘欣化搬离涉案房屋，杨雪征应当配合交接房屋，并采取适当措施防止损失的扩大。现杨雪征拒绝办理交接，不能构成刘欣化要求退还租金及押金的阻却事由，故刘欣化要求杨雪征退还剩余租金及押金，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。杨雪征经一审法院合法传唤未到庭参加最后一次庭审，一审法院依法缺席审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘欣化和杨雪征于2018年10月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；二、杨雪征于判决生效后7日内返还刘欣化租金29166元；三、杨雪征于判决生效后7日内返还刘欣化押金10000元。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨雪征围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据1.杨雪征给案外人马某的租金转账记录，用以证明涉案房屋系自案外人马某处承租，租期5年且其有权转租，2019年6月双方协商解除了租赁合同；证据2、3、5为杨雪征与刘欣化之间的微信聊天记录，用以证明刘欣化系单方解除租赁合同；证据4.杨雪征与案外人王某的微信聊天记录及支付宝转账截图，用以证明涉案房屋于2019年6月1日出租给王某，涉案租赁合同解除日期应为2019年6月1日，刘欣化应支付租金至该日；证据6.杨雪征与马某的微信聊天记录及支付宝转账截图，用以证明杨雪征与马某解除了原5年期的房租租赁合同，涉案房屋是于2019年6月1日被马某收回后另出租给王某。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘欣化表示上述证据均不属于二审新证据，故拒绝查看证据原件，并认为上述证据的真实性无法核实，对其证明目的不予认可。本院认为，杨雪征的上述证据与本案基本事实有关，故本院仍作为新证据接收。因证据2、3、5为杨雪征与刘欣化的聊天记录，刘欣化对此具有核实的可能性及必要性，但其拒绝查看证据原件并拒绝对真实性发表意见，故本院对上述证据予以采信。杨雪征的其他证据因与双方当事人的当庭陈述、其他证据能够相互印证，本院亦予以采信。刘欣化未提交新的证据。结合上述证据和双方当事人的诉辩意见，本院认定事实如下：1.杨雪征、刘欣化均认可涉案房屋是小产权房，杨雪征自马某处承租，之后转租给刘欣化。2019年6月1日涉案房屋由马某出租给其他人。2.杨雪征与刘欣化均认可涉案房屋钥匙交给了中介公司，但关于时间和原因各执一词。杨雪征主张，其向刘欣化表示涉案房屋另行出租后，双方可以解除租赁合同，由于刘欣化并不能配合看房，故2019年4月初，其要求将钥匙放在中介公司。刘欣化表示，杨雪征拒绝接收房屋钥匙，故其于2019年3月份应杨雪征要求将钥匙交中介公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点有三个：一、涉案租赁合同的期限如何认定；二、涉案租赁合同的解除时间如何认定；三、租金、押金是否应予返还。关于争议焦点一租赁合同的期限，本院认为，尽管涉案租赁合同在租赁期限处并未填写任何内容，但涉案租赁合同第四条明确写明“租金总计14万元，半年付”，且之后刘欣化随即向杨雪征支付了7万元租金。故结合涉案租赁合同的上下文及双方的履行行为、时间来看，可以认定涉案合同的租赁期限为1年期，故一审法院认定双方成立不定期租赁合同关系有误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二租赁合同的解除时间，本院认为，涉案合同为1年期租赁合同，故刘欣化称其可以随时解除合同的主张不成立。因而，尽管刘欣化已经提前通知杨雪征不再继续履行涉案合同，且实际搬离了房屋，但不能就此认定其有权解除合同。杨雪征上诉主张，其向刘欣化表示待涉案房屋再次出租后双方可以解除合同，该主张有相应证据可以证明，本院予以采信。结合涉案房屋已经于2019年6月1日被原权利人马某收回且另行出租给案外人的事实，本院认定涉案租赁合同为双方协商一致解除，解除时间为2019年5月31日。关于争议焦点三租赁合同解除后的租金、押金计算，本院认为，第一，刘欣化共支付2018年10月15日至2019年4月14日期间租金7万元，但涉案合同于2019年5月31日方解除，即刘欣化应当支付租金至2019年5月31日，故刘欣化无权要求退还之前支付的房租租金。第二，关于押金，杨雪征上诉主张不同意返还，并称应先抵扣刘欣化应付但未付的租金。本院认为，涉案合同约定押金应抵扣刘欣化承担的费用、租金以及其他的违约赔偿责任后，返还刘欣化。本案中，刘欣化实际交付租金至2019年4月14日，故杨雪征称刘欣化之前支付的押金应先抵扣其应付租金之上诉主张成立，本院予以支持。刘欣化要求退还押金的主张本院不予支持。综上所述，杨雪征的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定的事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32478号民事判决；二、确认刘欣化和杨雪征于2018年10月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；三、驳回刘欣化的其他诉讼请求。一审案件受理费780元，由刘欣化负担（已交纳）；二审案件受理费780元，由刘欣化负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 张清波审 判 员 高 贵二〇一九年十一月二十二日法官助理 黎 铧书 记 员 张旭燃书 记 员 屈赛男