文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10904号原告：蔡力，男，1980年2月24日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：李鹤州，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云维，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：南京古南都饭店有限公司，住所地南京市。法定代表人：严敦志。委托诉讼代理人：杨旭，江苏振泽律师事务所律师。原告蔡力与被告南京古南都饭店有限公司（以下简称南都公司）相邻关系纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡力及其委托诉讼代理人李鹤州、赵云维，被告南都公司委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡力向本院提出诉讼请求：被告修复原告南京市；被告对605室破损墙面恢复原状或赔偿原告相应修理、修复费用；被告承担本案鉴定费及诉讼费。事实和理由：原告系605室产权人，该房屋之上为南京市、706室房屋（以下简称706室），系被告所有，用于其员工住宿。2015年左右，被告对705室和706室及其它同层房屋进行了内部改造。此后，原告家中多处渗水，导致墙壁霉斑、破损、剥落，甚至还影响到家中电力的正常使用，并持续至今。原告多次要求处理渗水问题，但被告时而消极应对，时而采取小修小补的措施，至今未能解决。原告的房屋出现渗水问题，根据生活经验，应与被告的改造行为存在因果关系。故原告诉至法院，请求判如所请。被告南都公司辩称，原告的提出问题不是由被告导致。被告已经先后两次请专业人员做了沉水实验，没有发现任何问题。对于原告提到外管的问题，被告已经将外管更换。现在这种状况，应是原告自身外墙导致，和被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：605室属于原告所有，705室、706室属于被告所有。2014年，被告对705室、706室进行装修，用于其员工宿舍。后原告发现605室顶部开始渗水，并一直渗漏，给原告造成损失。期间，被告进行蓄水试验，但是并未查明漏水原因。诉讼中，原告申请对605室的漏水原因及漏水损失进行鉴定。2019年1月7日，江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司（以下简称金汇公司）作出《南京市，内容：评估范围，605室渗水损害，含室内装修损失和与之相关的经济损失。评估值=重置价值×成新率。评估结论为，本项目评估值为￥11140元（修复费用为7940.72元，其中壁柜修复费用2100元、吊柜修复费用3600元；经济损失费3200元）。原告支付本次鉴定费用3000元。2019年3月11日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）作出《南京市，内容：一、鉴定内容。1.现场检查605室顶层楼板渗水及受损现状；2.现场检查705室、706室改造现状；3.现场检查605室所在单元的楼梯间及屋顶现状；4.根据现场检查结果，依据国家有关标准，分析评价605室房屋渗水原因；5.对605室房屋受损部位指定相应的维修方案。二、605室渗水及受损现状。现场检查发现，多个房间的内墙面、顶棚涂料出现霉变、起皮和剥落等现象，木质储物柜（吊柜）出现霉变等现象，受损现状检查结果如下，1.客厅南、北侧内墙面、相邻顶棚阴角处以及顶部吊顶等部位，包括西墙面、北墙面安装的木质储物柜；2.厨房顶棚、吊柜及吊柜西北角内部；3.北卧室南侧墙面及相邻顶棚阴角处；4.东南卧室西北角墙面及相邻顶棚阴角处。三、（一）、705室、706室改造现状。现场检查发现，605室顶部分别为705室和北侧屋面，其中605室的厨房、卫生间和卧室1（北卧室）顶部大部分位于七层北侧屋面范围，605室的客厅和南卧室顶部全部位于705室范围。705室通向北侧屋面的过道两侧分别为洗脸台盆区和蹲式卫生间区。洗脸台盆下的地砖面层有潮湿现象，经过检查发现台盆水龙头的一根进水管存在缓慢漏水现象。洗脸台盆区南隔墙外侧墙根处同时存在涂料起皮、粉化、剥落等现象。（二）、单元楼梯间渗水现状。现场检查发现，605室和705室所在单元楼梯间的六层墙面和屋面层顶棚存在局部涂料起皮、粉化、剥落和潮湿现象，七层和屋面层东侧墙面存在大面积的涂料起皮、粉化、剥落和潮湿等现象，七层楼板位置的东侧墙面沿水平方向局部凿开抹灰层，凿开后砖砌墙体存在返碱、潮湿甚至滴水等现象。单元楼梯间屋顶层上部为公共水箱和小屋面，楼梯间屋面层位置东侧墙面一处正存在渗水现象，该位置对应的外墙面为楼梯间小屋面的落水口位置，外墙面存在潮湿等渗水现象。四、房屋渗水原因分析。1.单元楼梯间屋顶、外墙面（水落口）存在渗漏，渗漏水沿着楼梯间东侧墙体向下流淌至七层，并沿着七层楼面板位置渗入至房间内，导致605室客厅、厨房和北卧室相应部位出现渗漏水迹，最终造成墙面、顶棚涂料饰面层受损。2.705室通向北侧屋面过道一侧的台盆水龙头进水管漏水，导致地面潮湿、积水，造成南隔墙外侧墙根处涂料起皮、粉化、剥落，同时在不具备防水功能要求的过道地面渗漏至楼下。3.605室客厅在卫生间、北卧室门外的过道处吊顶上部为705室通向北侧屋面过道另一侧的蹲式卫生间区域，605室该位置吊顶有霉变等现象，该现象与上部705室的卫生间渗漏有关。4.605室客厅、东南卧室上部为705室非卫生间区域的室内房间，上述房间的地面无防水功能要求。605室客厅南侧以及东南卧室西北角的墙面、顶棚出现的渗漏水迹与上部705室无防水功能要求的地面积水及使用不当等造成的渗漏有关。五、鉴定意见，605室存在内墙面、顶棚渗漏水迹与705室住户不当使用以及所在房屋屋面、外墙面的防水问题有关。六、维修方案。（一）、修复原则。上述部位的修复应在单元楼梯间屋面、705室等渗漏部位维修好不再出现渗漏后进行。（二）内墙面渗漏水迹。修复范围：客厅、卧室1和卧室3（东南卧室）存在渗漏水迹的内墙面。修复方法：1.清除修复范围的涂料层、腻子层至抹灰层，清理干净表面，按原装修标准要求重新批刮石膏腻子、涂刷白色涂料。2.因墙面修复拆除的墙面开关、插座面板、踢脚线、门窗套、空调等安装在墙面上装饰装修，待内墙涂料工程施工完成后按原装修标准恢复。（三）、顶棚渗漏水迹。修复范围：客厅、厨房、卧室1和卧室3存在渗漏水迹的涂料顶棚。修复方法：1.清除修复范围的涂料层、腻子层至基层，清理干净表面，按原装修标准要求重新批刮石膏腻子、涂刷白色涂料。2.卫生间门和卧室1门外侧的吊顶饰面板拆除，按原装修标准要求重新更换后再恢复。3.因顶棚修复拆除的灯具等，待顶棚涂料工程施工完成后按原装修标准恢复。（四）、木质储物柜、吊柜。修复范围：客厅木质储物柜、厨房吊柜。修复方法：拆除修复范围的木质柜，按原装修标准要求重新制作并安装木质柜。原告支付鉴定费14000元。2019年4月17日，东南鉴定公司针对造成605室公共部位外墙、屋面防水问题出具《补充说明函》。庭审中，该公司鉴定人认为：是外墙因素还是被告房屋导致损害，具体比例无法区分；705室台盆漏水，台盆的进水管缓慢漏水，而605室漏水量比较大，705漏水的原因是605室漏水的小部分原因，只能造成吊柜小块损失，不会那么严重，而楼梯间的漏水非常严重。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《南京市、《南京市、《补充说明函》等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，当事人的合法权利受法律保护。原告与南都公司系相邻的不动产的权利人，双方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原告系605室所有权人，在物权受到侵害时，原告作为权利人可以主张相关权利。605室渗水原因及修复责任。根据东南鉴定公司出具的《南京市，该报告认定，单元楼梯间屋顶、外墙面存在渗漏，渗漏水沿着楼梯间东侧墙体向下流淌至七层，并沿着七层楼面板位置渗入至605室，导致605室客厅、厨房和北卧室相应部位出现渗漏水迹；705室通向北侧屋面过道一侧台盆水龙头进水管漏水渗漏至605室；705室通向北侧屋面过道另一侧的蹲式卫生便池渗漏至605室客厅卫生间、北卧室门外的过道处；605室客厅南侧以及东南卧室西北角的墙面、顶棚出现的渗漏水迹与705室无防水功能要求的地面积水及使用不当等造成的渗漏有关。因此605室内墙面、顶棚渗漏与被告的卫生便池、水盆，住户不当使用以及所在房屋屋面、外墙面的防水问题有关。因此被告应对605室客厅与北卧室、卫生间相连区域的顶层、墙体进行修复，应对605室东南卧室与客厅相连区域的顶层、墙体进行修复。对于605室客厅与厨房相连区域的顶层、墙体，虽然与外墙漏水有关，但是不能排除与705室装修以及不当使用有关，因此应由被告进行修复。被告应按东南公司确定修复方法进行修复。对于外墙渗漏导致605室漏水问题，不应由被告承担相关责任。原告主张的损失承担问题。原告主张的损失，已经由金汇公司评估，评估值为11140元。原告已经要求被告对漏水处进行修复，对于由被告修复的部分，不应再赔偿原告相关损失，应予扣除。对于处于厨房西侧墙体（亦为楼梯间墙体）吊柜，以及处于客厅西侧墙体（亦为楼梯间墙体）储物柜，主要因外墙漏水导致，而经鉴定的修复费用分别为3600元、2100元，因此被告承担1710元（5700×30%）。综上，被告赔偿原告漏水损失4910元（壁柜630元、吊柜1080元、经济损失3200元）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）、（六）、（七）项、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第八十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京古南都饭店有限公司于本判决生效之日起十五日内按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出《南京市修复方案修复原告蔡力南京市鼓楼区佳盛花园小区13号605室房屋渗水处（内墙面渗漏水迹，客厅、北卧室和东南卧室存在渗漏水迹的内墙面；顶棚渗漏水迹，客厅、厨房、北卧室和东南卧室存在渗漏水迹的涂料顶棚，不包括靠近楼梯间的墙体）；二、被告南京古南都饭店有限公司于本判决生效之日十日内支付原告蔡力房屋漏水损失4910元；三、驳回原告蔡力的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告南京古南都饭店有限公司负担；鉴定费17000元，由原告蔡力负担6000元，由被告南京古南都饭店有限公司负担11000元，综上，被告南京古南都饭店有限公司负担11080元（原告已预付，被告于本判决生效之日十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周力文二〇一九年十一月三十日书记员  刘 陶