湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0202民初1852号 原告（反诉被告）：周国强，男，1962年12月21日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。 委托诉讼代理人：何橹，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：侯垚，男，1982年4月10日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。 原告（反诉被告）周国强与被告（反诉原告）侯垚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周国强及其委托诉讼代理人何橹、被告（反诉原告）侯垚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周国强向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退租赁房屋，按合同设施设备清单返回财产；2.判令被告给付从2019年6月18日起至2019年8月6日止的租金13333元，及从2019年8月7日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（按照房屋租金标准计算）；3.判令被告给付截止至2019年8月6日的水费5550元，及从2019年8月7日起至实际腾退之日止的水费；4.判令被告给付违约金6万元；5.判令本案的诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告向本院申请撤回第3项主张被告给付水费的诉讼请求。事实与理由：2018年10月16日，原、被告就青山湾休闲山庄签订了租赁协议，协议对租赁期限、租金及给付方式、水电费的交纳、违约责任及解除合同的条件等都进行了明确的约定。2019年6月18日约定的租金交纳期限届满，原告经多次催告被告交纳租金、水电费无果的情况下，于2019年7月30日向被告送达了解除协议通知书，并要求被告在七日内腾退房屋、返还财产、交纳租金、结清水费等。现七天的房屋腾退期限已届满，被告仍拒不腾退房屋、返还财产，并应按房屋租赁合同约定承担给付违约金6万元的责任。为维护自身合法权益，故原告诉诸法院，望判如所请。 被告侯垚辩称，1.原告无权解除房屋租赁合同，被告未给付房屋租金系因为其承租的12间房屋中有10间房屋及厨房存在严重漏水，影响被告的正常经营，在其未拖欠房屋租金的情况下被告多次催告原告履行维修义务，但原告仍不履行，导致被告在雨天无法正常经营，并造成经济损失，故被告于2019年6月停止给付租金，被告不存在违约行为。2.双方签订的租赁协议中约定的租赁期限未届满，被告要求继续履行合同，该纠纷系因原告未先予履行房屋维修义务所引发，其在合同履行过程中不存在违约行为，不应给付6万元违约金。 反诉原告侯垚向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失6万元（物品损失5000元、房屋维护损失1500元、经营损失3000元、劳务工资50500元）；2.判令反诉被告履行房屋维修义务，反诉被告不得骚扰反诉原告正常经营及按口头约定将休闲山庄中间公共区域交由其免费使用；3.判令反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年10月16日，双方签订的《租赁协议》约定租赁期限三年，反诉原告投入了资金对租赁房屋及公共区域进行了装修用于经营凝香酒肆餐馆。在经营过程中，反诉原告发现租赁房屋中除收银室、茶室2间外，其余10间房屋存在严重漏水，同时厨房、卫生间也存在严重漏水，其多次告知反诉被告，但反诉被告拒绝履行房屋维修义务及违反签订《租赁协议》时的口头承诺，多次骚扰反诉原告的正常经营，给反诉原告造成的经济损失已超出6万元，其中物品损失7400元、装修维护损失1500元、经营损失11000元、劳务工资90600元。故反诉原告要求继续履行合同，赔偿经济损失，履行房屋维修义务，不骚扰反诉原告正常经营，并将公共区域交由反诉原告免费使用。 反诉被告周国强辩称，1.反诉被告不存在违约行为，不应承担违约责任，反诉被告履行了租赁房屋维修义务，由于其维修后一直未下雨，未能真实反映是否维修好，由于反诉被告已对房屋进行了维修，且2019年7月23日双方就房屋漏水问题进行了协商，反诉被告承诺给付反诉原告5000元作为维修及赔偿费用，故房屋维修的义务已经转移至反诉原告，不应再由反诉被告履行维修义务；2.反诉原告要求反诉被告赔偿6万元经济损失缺乏相应的证据予以证明；3.根据法律规定，即使是出租人没有尽到维修义务，承租人可以自行进行维修，并且不需要得到出租人的同意，反诉原告具有防止损失扩大的义务，为了防止租赁房屋漏水造成损失的扩大，反诉原告也应当自行维修；4.反诉原告与反诉被告之间的租赁协议已于2019年7月30日经通知合法解除，双方的权利义务终止，反诉被告无需履行维修义务，另反诉被告不存在骚扰反诉原告正常经营的事实及双方并无反诉被告将休闲山庄中间公共区域交由反诉原告免费使用的口头约定。 原、被告及反诉原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织各方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《租赁协议》及设备设施清单能够证明本案的事实,故本院予以确认；2.原告提交的录音光盘中的录音内容不全面不完整，故本院不予确认；3.原告提交的证人段某出具的《证明》，证人段某未能出庭接受质询，故本院不予确认；4.原告提交的微信转账记录能够证明被告交纳租金的事实，故本院予以确认；5.原告提交的2018年9月19日《合作协议》、2018年10月15日《补充协议》、2009年4月28日《土地租赁合同》能够相互印证证实原告对租赁房屋享有出租权利，故本院予以确认；6.被告提交的装修收据并未提供支付凭证或装修合同等其他证据材料予以印证，故本院不予确认；7.被告提交的现场照片与视频录像能够相互印证证实租赁房屋存在严重漏水，造成部分装修受损、物品损坏以及影响被告经营的事实，故本院予以确认；8.被告提交的维修收据、损失清单、人员工资单、劳务合同，但未能提供转账支付凭证等其他证据补强证明其所主张的具体损失金额的事实，故本院不予确认；9.被告提交的收取场地费收据与本案不具有关联性，故本院不予确认；10.被告提交的报警记录不能证明原告骚扰被告经营的事实，故本院不予确认；11.被告提交的微信截图照片以及录音光盘能够相互印证证实原、被告双方在房屋租赁合同履行过程中因房屋漏水导致被告拖欠房屋租金多次发生矛盾的事实，故本院予以确认；12.经被告申请出庭作证的李燕、方军的证人证言与被告提交的视频录像能够相互印证证实租赁房屋存在严重漏水，给被告造成经营损失的事实，故本院对证人证言予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月28日，案外人钱志华（乙方）与黄石港街道办事处青山园林队（甲方）签订了一份《土地租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于黄石市青山湾大常湾荒地约5亩、鱼塘30亩、湖对面荒地及周边山林15亩，共计约50亩的土地使用权及经营权租赁给乙方经营；租赁期限为20年，自该项目建设完工开业之日算起，一年后对乙方开始计算租金和租期。2018年9月19日，案外人钱志华（甲方）与原告周国强（乙方）签订了一份《合作协议》，该协议主要约定：甲方将青山湾休闲山庄房屋和财产委托乙方经营，乙方从每天营业额提取20%资金交付甲方，作为甲方合作的收入；合作有效期从2018年12月31日起到2021年12月31日止；乙方在经营期间未经甲方书面同意不得转租房屋土地和财产。2018年10月15日，案外人钱志华（甲方）与原告周国强（乙方）签订了一份《补充协议》，该协议主要约定：乙方每天从营业额提取20%资金交付甲方不变，下不保底，上不封顶；同意乙方分租进门左侧大厅，分租租金甲方得70%，乙方得30%。 2018年10月16日，原告周国强（甲方）与被告侯垚（乙方）签订了一份《租赁协议》，该协议主要约定：甲方将其享有经营权的青山湾休闲山庄进大门左侧半边建筑物出租给乙方，厨房、收银台、舞台二楼免费给乙方使用；出租年限自2018年12月18日起至2021年12月18日止，共计叁年，到期后乙方若续租，则顺延两年至2023年12月18日止；押金为6万元，年租金为10万元，每季度初给付2.5万元；乙方在租赁期内所发生的一切费用由乙方自行给付，水、电费甲方按国家相关标准向乙方收取；乙方在租赁期间必须按时交纳租金，若超过约定时间一个月未缴纳租金，甲方有权收回房产，追回所欠房租，由此产生的损失由乙方承担；甲方提供现有的空调、桌、椅及厨房设施设备等免费给乙方使用，数量附清单为准，交还时需保持完好；甲方违约赔偿乙方6万元，并退还保证金6万元，乙方违约赔偿甲方6万元。 该协议签订当日，被告侯垚向原告周国强给付了押金6万元。被告进场后对租赁房屋进行了房屋墙面粉刷、电线灯具更换等简易的装饰装修，并将租赁房屋用于经营凝香酒肆餐馆。被告已按合同约定向原告交纳了2018年12月18日至2019年6月17日期间的房屋租金。 2019年3月，被告将租赁房屋及厨房存在严重漏水的情况告知原告，并催促其履行房屋维修义务，但原告一直未予处理。除收银室、茶室2间房屋外，其他租赁房屋及厨房、厕所均不同程度地存在漏水，造成墙面存在水渍、灯具损坏，被告在雨天无法正常经营。此后，原、被告双方多次对房屋漏水造成的经济损失及房屋维修事宜进行沟通协商均未果，被告自2019年6月18日起再未向原告交纳房屋租金。2019年7月31日，原告通过微信方式向被告送达《解除协议通知书》，该通知书载明：“原告与被告于2018年10月16日就位于青山湾路××号青山湾休闲山庄部分房屋签订的《租赁协议》，现依《合同法》及《租赁协议》第八条约定，特依法通知解除租赁协议，望被告收函后七日内，迁出该房屋，交清房租、水电费及返还空调、桌、椅及厨房等免费提供设施，否则原告将依法追究被告的法律责任。”被告不同意解除租赁协议、腾退房屋并继续经营餐馆。 在案件审理过程中，本院组织原、被告双方前往现场察看租赁房屋是否存在漏水情况，被告承租的房屋中多间房屋存在明显的漏水水渍。 本院认为，原、被告双方的争议焦点主要有两点：一是2019年7月31日原告通知被告解除《租赁协议》是否符合行使约定解除权的条件；二是原、被告在《租赁协议》履行过程中是否存在违约行为以及是否承担违约责任。围绕上述争议焦点，本院将逐一予以评述。 关于第一项争议焦点。本院认为原、被告双方签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效并生效。双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。被告作为承租人应当按照约定的期限给付租金，而原告作为出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告主张其已将租赁房屋交付被告使用，而被告自2019年6月17日起至2019年7月31日送达《解除协议通知书》时已超过一个月未给付租金，故其有权行使租赁协议约定的解除权。被告辩称原告于2018年10月16日签订《租赁协议》时明知其租赁房屋系用于经营餐馆，其发现租赁房屋及厨房存在严重漏水情况后已于2019年3月告知原告，并多次要求原告履行房屋维修义务，但原告迟迟未予处理，影响其正常经营，故从2019年6月17日起拒付租金合理正当。本院认为，首先，房屋租赁合同是双务合同，双方当事人互负权利义务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。结合庭审查明的事实，原告交付被告使用的租赁房屋及厨房至今仍存在严重漏水，影响被告餐馆的正常经营。经被告多次要求原告履行维修义务的情况下，原告仍不履行房屋维修义务，导致被告经营的餐馆在雨天无法正常经营。履行租赁房屋维修义务系出租人的法定义务，如出租人不履行该义务，承租人可以选择自行维修，费用由出租人承担，但该选择权系承租人的权利而非义务。原告主张该租赁房屋维修义务已转移承租人无充分证据证明，故其主张不能成立。因此，被告有权拒绝履行给付相应租金义务。其次，原告作为出租人在未履行房屋维修义务导致被告经营餐馆从2019年3月起在雨天无法正常经营，且被告已交纳了6万元租房押金，其迟延支付租金仅一个多月的情况下行使合同解除权不符合法律规定。故本院认为原告于2019年7月31日通知被告解除《租赁协议》不符合约定解除权的条件，双方签订的《租赁协议》约定租赁期限未届满，应继续履行。因此，本院对于原告基于合同解除要求被告腾退租赁房屋，按合同设施设备清单返回财产，并给付违约金6万元的诉讼请求不予支持。因原、被告双方在《租赁协议》中约定于每季度初给付租金2.5万元，故本院对于原告要求被告给付从2019年6月18日起至庭审之日即2019年10月26日租金35890.4元（10万元÷365天×131天）的诉讼请求予以支持。对于2019年10月26日以后的租金，若被告未按合同约定履行给付义务，原告可以另行主张。 关于第二项争议焦点。原告虽主张已联系农民工对租赁房屋的渗漏点进行了全面维修，且已就维修费用及赔偿事宜与被告协商达成一致意见，但原告未能提供充分的证据证明其所主张的这一事实，且被告对此亦不予认可。故本院对于原告已履行维修义务并已将维修义务转移被告的事实不予采信。本院认为，原告未及时尽到房屋维修义务的行为已构成违约，应承担履行维修义务并因违约行为造成被告经济损失的民事责任。故本院对于反诉原告要求反诉被告履行房屋维修义务的诉讼请求予以支持。关于反诉原告主张的6万元经济损失赔偿，虽然反诉原告在庭审过程中提交了人员工资单、损失物品清单、装修维护收据等证据材料，但仅凭上述证据尚不足以证明房屋漏水所造成的实际损失高达6万元这一事实。再者，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。反诉原告作为承租人在发现租赁房屋及厨房存在严重漏水的情况下，对储存的物品可以采取搬移存放地点避免物品受损。综合考虑租赁房屋及厨房严重漏水导致反诉原告的部分装修维护、灯具更换、物资受损以及餐馆经营受天气影响的客观情况，及结合双方当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为反诉原告的经济损失酌定为1.5万元较为适宜。因此，本院对于反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失1.5万元的诉讼请求予以支持；对反诉原告主张超出的部分，本院不予支持。反诉原告认为反诉被告骚扰其正常经营及按双方口头约定将其中间公共区域免费交付使用无证据证明，故本院对于该项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告侯垚向原告周国强给付2019年6月18日至2019 年10月26日期间的租金35890.4元，反诉被告周国强向反诉原告给付经济损失15000元，两项相抵，被告侯垚于本判决生效之日起十五日内给付原告周国强租金20890.4元。 二、反诉被告周国强于本判决生效之日起三十日内履行租赁房屋（即青山湾休闲山庄进大门左侧半边建筑物）的维修义务。 三、驳回原告周国强的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告侯垚的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费886元，由原告周国负担452元、被告侯垚负担434元；反诉案件受理费650元，由反诉原告侯垚负担487元、反诉被告周国强负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审判员  易扬 二〇一九年十一月九日 法官助理代雯莉 书记员田也塬