湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初3773号原告：刘红军，男，1973年11月14日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托代理人（特别授权）：张响林，湖南楚信律师事务所律师。被告：邵东县幸福房地产开发有限公司，住所地：邵东县两市镇衡宝路二巷**。负责人：张新平，系该公司执行董事。委托代理人（特别授权）：曾仲红，邵东县法律援助中心律师。原告刘红军与被告邵东县幸福房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“幸福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，由审判员刘玉石适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行审理。原告刘红军及其委托代理人张响林、被告幸福公司的委托代理人曾仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红军诉称：2014年6月19日，原告与被告签订房屋认购合同，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，认购合同签订之后原告将购房款、办证费用、水电开通费、装修押金等所有的费用全部交给被告，被告在认购合同中也予以确认。2015年2月4日双方正式签订了合同编号为20140107303的商品房买卖合同，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告。并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金。交房后原告发现被告交付的房屋不符合法律规定的标准且房屋的面积没有认购书中所约定的面积，但被告却按照认购书所约定面积收取了购房款等相关费用。原告多次要求被告退还相关的费用，但被告至今没有按照约定退还相关费用，直到2019年5月才办理好房屋产权证。原告认为被告应当承担违约责任，双方就被告应当支付的赔偿数额、应当返还的费用无法达成协议，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付没有按时办好不动产权权证的违约金8万元；2、被告返还面积不足的差价8276元；3、被告返还收取的水电开户费5000元，多收的办证费用375元；4、本案诉讼费由被告承担。被告幸福公司辩称：被告拖延办理房产证是由于该公司负责人李竹平患癌一直住院，后于2019年去世，违约金要求过高；被告已经为原告办理了房产证，履行了义务，并经双方结算退还了820元给原告，双方两清，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告幸福公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人李竹平。2014年6月19日，原告刘红军与被告幸福公司签订《房屋认购合同书》，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，房屋面积122.28平方米，每平方米2160元，认购合同签订之后原告支付了购房款。2015年2月4日，原、被告双方正式签订了合同编号为20140107303的《幸福佳苑?商品房买卖合同》，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告，并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金。2015年6月3日，被告幸福公司的法定代表人李竹平被诊断出患癌并一直住院，并于2019年出世。被告幸福公司于2019年5月为原告办理好房屋产权证，房屋产权证所示房屋的面积为118.63平方米，比双方任购书中所约定的面积少3.65平方米。另查明：被告幸福公司按照100元每平方向原告代收办证费用，单项生活用电和水表独立户等共计5000元每户；2019年6月26日，原告之妻谢小秋从被告幸福公司领取退款820元，其中包含被告补偿给原告的房屋面积差价7884元，减去原告应支付的维修基金5926元和物业管理费1128元，谢小秋在领取上签字予以认可。上述事实，有原、被告提供的原、被告的身份信息、营业执照、《房屋认购合同书》、《幸福佳苑?商品房买卖合同》、不动产权证登记证书、邵东县房产管理局文件、证人证言、面积对照表、票据、领据、病历、户口注销证明以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。被告幸福公司与原告刘红军签订了《幸福佳苑?商品房买卖合同》，约定被告幸福公司于初始登记办妥后的365个工作日为原告办理好房屋产权证书，因被告幸福公司的法定代表人李竹平患癌一直住院，并于2019年出世，延长了办证的期限，系违约，依照合同约定，被告应予赔偿。考虑到被告在办证过程中存在的实际困难，完全依照合同约定承担违约金有失公平，故酌情认定该项违约金为5000元，对原告要求被告承担8万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告实际交付的房屋面积比认购书中约定的面积少3.65平方米，应按照每平方米2160元补偿差价，并按照100元每平方退还办证费用365元，因原告之妻谢小秋与被告幸福公司就房屋差价补偿款和维修基金、物业管理费达成了协议，并领取了幸福公司的退款820元，故对原告要求被告返还房屋面积差价8276元的诉讼请求，本院不予支持。对其要求退还375元办证费用，计算有误，应按照房屋面积计算为365元。原告要求被告返还水电开户费5000元，这笔费用本系被告向原告收取的代办费用，并在认购合同中有约定，对原告的该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告邵东县幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘红军违约金5000元、办证费用365元，共计5365元；二、驳回原告刘红军的其他诉讼请求。本案受理费1071元，减半收取535.5元，由原告承担500元，被告邵东县幸福房地产开发有限公司承担35.5元。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  刘玉石二〇一九年十一月四日法官助理刘磊代理书记员  姚 栋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。