河北省石家庄市长安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0102执异114号 案外人聂玉贵,男,1995年5月10日出生,汉族,住安徽省颍上县。 案外人程方方，女，1997年9月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 申请执行人石家庄逍客商贸有限公司，住所地河北省石家庄市长安区胜利北大街**华北鞋城******。 法定代表人张喜堂，总经理。 被执行人天津市北辰区刘怀海销售部，住所地天，住所地天津市北辰区瑞景街辰昌路龙泉道**(天津瑞景国际鞋城)内****v> 经营者刘怀海,男,1975年7月4日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍**。 本院在执行申请执行人石家庄逍客商贸有限公司与被执行人天津市北辰区刘怀海销售部买卖合同纠纷一案中，案外人聂玉贵、程方方对安徽省阜阳市颍东区人民法院作出（2018）皖1203民初1618号民事裁定书不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人聂玉贵、程方方称,申请人在贵院查封上述房产前，就以合法途径公开通过中介公司从刘怀海处购买了上述房产。依据《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。因此，申请人与刘怀海签订的商品房买卖合同合法有效，申请人基于合同关系依法享有占有权，这种占有是法律规定的物权。申请人购房时，对所谓“二被申请人存在买卖合同纠纷”不可能知情，否则申请人也不可能购买这些房产。因此，申请人是在善意的情形下购买房产，申请人显然系善意的第三人，无论事后其他案件如何判决，均不能侵害申请人的合法物权，只有这样才符合保护“合法善意第三人”的法律规定。二、在人民法院查封前，申请人与刘怀海签订了合法有效的购房合同，缴纳了全部购房款，并实际占有使用这些房产，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。按上述规定，房屋交付使用后，房屋的毁损、灭失风险由买受人承担。根据权利义务对等的原则，该条实际上赋予申请人（买受人）享有房屋的物权。因此，申请人的申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”这四种够排除执行的情形，申请人执行异议请求具有明确、直接的法律依据，依法应当支持。三、相关法律已明确“债权不能对抗物权”这一前提。所以二被申请人之间无论是否存在债务纠纷，均不能对抗申请人房产的物权，贵院除不应对申请人的房屋采取进一步执行措施外，还应当解除房产的查封。综上，无论是依据法律，还是靠常理判断，都应保护申请人合法的物权，执行异议的请求应当得到贵院的支持。申请人是普通的购房百姓，购房款都是积攒一辈子的血汗钱，无论二被申请人的案件发展到哪一步，申请人都会用鲜血和生命来捍卫其居住的家园。同时，申请人希望贵院能够查明其中的事实，正确适用法律，尽早依法做出正确的裁定，支持申请人的请求，从而维护申请人的合法权益。请求1、裁定中止对石家庄长安区人民法院（2018）冀0102民初6049号判决书内容中关于阜阳市颍东区××楼××室房产的执行；2、解除对申请人上述房产的查封。 案外人聂玉贵、程方方提交证据如下:1、2017年11月18日刘怀海与聂玉贵签订的房地产买卖合同，约定刘怀海以81万元的价格将位于阜阳市颍东区××＃××室的房屋出售给聂玉贵,权属证号皖（2018）阜阳市不动产权第××、皖（2018）阜阳市不动产权第××号。2、2017年11月18日刘怀海出具的收条“今收到聂玉贵购买阜阳市颍东区××城××号楼××门房款190000元正，大写壹拾玖万元正，不包含定金2万。”3、2017年11月18日安徽农村合作金融个人业务凭证，证明刘怀海将19万元存入其10××××43账户。4、2017年11月18日安徽农村合作金融客户回单，证明严艳自62×××50账户取款19万元。5、2017年11月18日安徽农村合作金融客户回单，19万元存入刘怀海10××××43账户。6、2017年11月29日的电子转账单，证明严艳自阜阳颍泉农业商业银行泉颍支行62×××50账户转款10万元给刘怀海62××××74账户。7、2018年4月9日的中国农业银行银行卡交易明细清单，证明2018年4月9日严艳自中国农业银行股份有限公司阜阳北京路支行62×××71账户将32万元转至刘怀海62××××71账户。8、2018年4月9日刘怀海、吕安红出具的收条“今收到聂玉贵购买阜阳市××城××＃××室房屋款叁拾贰万元整”。9、2018年4月13日刘怀海、吕安红与聂玉贵、程方方签订存量房买卖合同，约定聂玉贵、程方方以80万元的价格受让位于阜阳市颍东区××＃××室,权属证号皖（2018）阜阳市不动产权第××、皖（2018）阜阳市不动产权第××号。10、2018年4月13日刘怀海、吕安红与聂玉贵、程方方签订存量房交易资金监管协议，约定“乙方（聂玉贵、程方方）首付自有购房款人民币240000元存入监管账户（开户银行中国农业银行阜阳颍州支行，开户账号12×××96，开户行全称：阜阳市房地产租赁管理所），余款560000元，转移后按抵押款打入监管账户。甲方（刘怀海、吕安红）开户银行中国工商银行，账户62×××36，户名刘怀海，乙方开户行徽商银行，账户62×××82，户名聂玉贵。甲、乙双方同意在2018年4年13日前将约定的自有资金缴存至监管账户。乙方申请以银行按揭方式付款的，需与银行约定，将贷款直接划入资金监管账户。”11、2018年4月13日徽商银行阜阳科技支行客户对账单，证明聂玉贵自62×××82账户将24万元转至阜阳市房地产租赁管理所12××××96账户。12、2018年5月28日安徽阜阳天美房产经纪有限公司出具证明“聂玉贵（身份证号：3412261995××××××××）、程方方（身份证号码3412041997××××××××），与刘怀海（身份证号码3412031975××××××××），吕安红（身份证号码3412261975××××××××）2017年11月18日签订关于新华城东郡北区1号楼2001室房产买卖合同，并且当时就把该房产钥匙交付给程方方、聂玉贵。因为结婚需要，现在该房已装修好并且已入住”。13、2018年5月29日安徽天一物业管理有限公司阜阳分公司出具的证明“兹证明聂玉贵（身份证号：3412261995××××××××）自2017年11月份开始申请装修××城××室房产，自（2017年11月-2018年4月份）共缴纳电费为376.8元整，以上情况属实”。14、2018年7月1日阜阳市天美房产经纪有限公司出具的证明“聂玉贵与程方方经过我公司购买的刘怀海、吕安红所有的位于阜阳市颍东区××楼××室房产，已经支付了全部购房款后没有及时办理房产过户手续是因为刘怀海、吕安红在外地忙于生意没及时回到阜阳配合他们办理房产过户手续所致。” 申请执行人对案外人提供证据的真实性不认可，提出阜阳市天美房产经纪有限公司不是权威机构，与本案没有关联性，其出具的证明没有法律效力；安徽天一物业管理有限公司阜阳分公司的证明不能证实聂玉贵已合法占有阜阳市颍东区××楼××室房产；聂玉贵、程方方没有按照存量房交易资金监管协议约定的付款方式将房款全部付至监管账户，所以对案外人所称已付清全部房款，不予认可。本院查明，2018年5月23日安徽省阜阳市颍东区人民法院作出（2018）皖1203民初1618号民事裁定书，冻结被申请人刘怀海的银行存款320000元或者查封同等价值财产。据此2018年5月29日该院查封吕安红、刘怀海名下位于颍东区新华城东郡××住宅楼××室。 2018年7月3日安徽省阜阳市颍东区人民法院以(2018)皖1203民初1618号移送函将该案移送本院管辖。 2018年10月29日本院作出（2018）冀0102民初6094号民事判决书，一、被告天津市北辰区刘怀海销售部自本判决生效之日起十日内支付原告石家庄逍客商贸有限公司货款303212元及利息（利息以303212元为基数，自2018年5月21日始按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至欠款付清之日止）。二、驳回原告石家庄逍客商贸有限公司其它诉讼请求。 本院认为，第一，（2018）冀0102民初6094号民事判决书,判决天津市北辰区刘怀海销售部承担还款责任,诉讼中以个体工商户登记的字号为当事人的，其经营者系实际权利义务承担者，故刘怀海系天津市北辰区刘怀海销售部的实际权利义务承担者。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。位于安徽省阜阳市××新华城东郡××住宅楼××室登记在吕安红、刘怀海名下，该房产的权利人系吕安红、刘怀海,该房产有本案被执行人刘怀海的份额,查封其名下位于安徽省阜阳市××新华城东郡××住宅楼××室符合法律规定。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然在查封前刘怀海、吕安红与聂玉贵、程方方签订了存量房买卖合同、存量房交易资金监管协议,但是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。”安徽天一物业管理有限公司阜阳分公司出具的证明及阜阳市天美房产经纪有限公司出具的证明不符合单位出具证明文书的形式要件，其出具的证明没有证据效力，案外人聂玉贵、程方方提供的证据不足以证实查封前其已合法占有涉案房产及非因买受人自身原因未办理过户登记。第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于执行程序，案外人援引的依据错误。第五，（2018）冀0102民初6049号判决书不涉及该房产的执行，案外人请求中止对石家庄长安区人民法院（2018）冀0102民初6049号判决书内容中关于阜阳市颍东区××楼××室房产的执行，没有依据。第六，案外人聂玉贵、程方方的异议涉及其实体权利，应通过诉讼解决。案外人所提异议不能排除执行，其异议请求理据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人聂玉贵、程方方的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  王丽燕 人民陪审员  樊立成 人民陪审员  平彩云 二〇一九年十一月八日 书 记 员  沈肖肖