四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川10民终783号 上诉人（原审被告）：何登雄，男，1984年5月24日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：王庭君，四川蜀天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张传东，男，1977年1月6日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：王庭君，四川蜀天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内江市何家农业科技开发有限公司，住所地四川省内江市市中区交通乡三元村十二社。 法定代表人：何云仙,执行董事。 委托诉讼代理人：肖健林，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨丽华，四川法锐律师事务所律师。 原审第三人：唐登香，女，1966年6月17日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 上诉人何登雄、张传东因与被上诉人内江市何家农业科技开发有限公司（以下简称农科公司）、原审第三人唐登香房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何登雄、张传东的共同委托诉讼代理人王庭君，被上诉人农科公司的委托诉讼代理人肖健林、杨丽华，原审第三人唐登香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何登雄、张传东上诉请求：1.撤销四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初610号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由农科公司负担。事实与理由：《租赁合同》及《条款内容及确定》已于一审法院（2017）川1002民初2330号案件中解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，何登雄、张传东应支付的租金为2017年第三季度的租金40,000元（抵扣保证金20,000元），不应当支付2017年7月至2019年1月的租金360,000元，且《租赁合同》中关于合同终止后何登雄、张传东仍应支付剩余租金的约定，显失公平；滞纳金并不等同于违约金，本案中农科公司的实际损失只有欠付租金的利息，故一审法院将滞纳金等同于违约金的认定于法无据，且违背了“不告不理”原则；案涉房屋于2017年6月19日已由第三人唐登香移交给了农科公司，有案涉房屋的水电费、物管费的交纳记录为证，故一审法院判决何登雄、张传东按照666.7元/日向农科公司支付至退房之日的房屋占用费无事实依据。 农科公司辩称，因农科公司于一审法院（2017）川1002民初2330号案件撤诉，《租赁合同》及《条款内容及确定》并未实际解除；按照《租赁合同》的约定保证金2万元只有在合同顺利履行完毕后才能返还何登雄、张传东，因何登雄、张传东的违约，保证金2万亦不能进行抵扣租金；本案中不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，该条款的适用前提为农科公司实际占有案涉房屋，但农科公司并未实际占有该房屋，且案涉房屋于2017年6月后未产生水电费并不能证明房屋已移交给了农科公司；合同中约定滞纳金实际为违约金的意思表示，一审法院对此进行了纠正并予以裁判正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 唐登香述称，案涉房屋2017年6月19日已经移交给了何彬。 农科公司向一审法院起诉请求：1.判令何登雄、张传东向农科公司支付欠付的租金360,000元（2017年7月至2019年1月共计18个月）以及至付清租金之日止的逾期付款滞纳金（每逾期一日按租金总额的5%计算）；2.判令何登雄、张传东支付应承担的税金297,017.04元；3.判令何登雄、张传东立即腾退租赁房屋并返还农科公司；4.判令何登雄、张传东向农科公司支付房屋占用费（从2019年1月18日起至返还房屋之日止每一天按666.67元计算）；5.判决何登雄、张传东承担本案的诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：2010年12月19日农科公司与何登雄、张传东签订了《租赁合同》及补充协议《甲乙双方再次表达对2010年12月18日签订的租赁合同条款真实内容及确定》（以下简称《条款内容及确定》）作为补充协议，约定由农科公司将其所有的坐落于内江市市中区交通路613号附1号、2号房屋租赁给何登雄、张传东使用，房屋面积约1800平方米，租赁期自2011年1月18日起至2019年1月17日止共计8年，2011年1月18日至2015年1月17日每月租金14,000元，2015年1月18日至2019年1月17日每月租金20,000元，租金合计1,632,000元，若拖延租金，何登雄、张传东向农科公司按租金总额每天交纳5%滞纳金。合同签订后，2010年12月30日农科公司将该房屋交付给何登雄、张传东接收使用。2014年5月14日，何登雄、张传东将该房屋转租给第三人唐登香。在合同履行过程中，2017年4月8日，何登雄、张传东在支付了2017年4月18日至2017年7月17日的租金60,000元后，未再支付后续房租。农科公司于2017年10月20日向一审法院提起诉讼，要求何登雄、张传东支付欠付租金及税金等费用以及解除合同，后农科公司于2017年12月20日申请撤诉并经一审法院准予。之后农科公司、何登雄、张传东一直未就房租、税金等费用以及退租相关事宜协商一致，农科公司遂于2019年2月13日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求，请求法院依法判决。以上事实，有农科公司、何登雄、张传东提供的农科公司工商信息、何登雄、张传东身份信息、第三人身份信息、《租赁合同》、《甲乙双方再次表达对2010年12月18日签订的租赁合同条款真实内容及确定》、《房屋转租协议》、移交说明书、房产证复印件、土地证复印件、（2017）川1002民初2330号开庭笔录、询问笔录、收据及当事人陈述在案为凭。一审法院认为，农科公司与何登雄、张传东签订的《租赁合同》及《条款内容及确定》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，农科公司按照约定将房屋交付给何登雄、张传东使用，何登雄、张传东应当按照约定履行支付房屋租金的义务。关于该《租赁合同》及《条款内容及确定》是否已于一审法院（2017）川1002民初2330号案件审理过程中解除的问题，一审法院认为，农科公司在2017年10月19日向一审法院起诉时要求解除合同，但该案最终由农科公司申请撤诉并经法院准予，故该项请求实际并未得到法院处理，在该案审理期间案涉房屋仍由第三人唐登香占有使用，农科公司与何登雄、张传东在该案的庭审过程中并未就合同解除之后的房屋交付、费用清结等后续问题达成一致，故农科公司与何登雄、张传东签订的《租赁合同》及《条款内容及确定》并未实际解除，何登雄、张传东关于合同及补充协议已于2017年10月19日解除的抗辩一审法院不予认可。同时，何登雄、张传东在本案中未提供充足证据证明案涉房屋已经腾退并已实际交还给农科公司，故何登雄、张传东应当按照《租赁合同》和《条款内容及确定》的约定向农科公司支付自2017年7月18日起至2019年1月17日（合同履行期届满之日）的租金，共计20,000元/月×18月=360,000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，何登雄、张传东逾期支付房屋租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。但合同约定按租金总额每天交纳5%滞纳金的违约金计算方式过高，一审法院认为按照欠付租金的20%计算为宜，即360,000元×20%=72,000元。关于支付税金的问题，由于农科公司未提供国家税务机关开具的发票，无法认定纳税金额，故农科公司提出的要求何登雄、张传东支付税金297,017.04元的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持，农科公司可在缴纳税金并由税务机关开具发票后再另案主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，双方当事人签订的《租赁合同》履行期已于2019年1月17日届满，何登雄、张传东应该返还租赁房屋，故农科公司要求何登雄、张传东腾退租赁房屋并返还的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。双方当事人未约定合同期满后的占有使用费支付标准，农科公司请求何登雄、张传东按照租金标准每日支付666.67元房屋占用费的请求符合法律规定，一审法院予以支持。本案中，农科公司未提供任何产生保全费及其他费用的依据，故其要求何登雄、张传东承担保全等费用的诉讼请求，无事实法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、二百四十条之规定，判决如下：一、何登雄、张传东于本判决生效之日起十日内支付农科公司房屋租金360,000元及违约金72,000元，共计432,000元；二、何登雄、张传东于本判决生效之日起十五日内将租赁的坐落于内江市市中区交通路613号附1号、2号房屋退还农科公司；三、何登雄、张传东自2019年1月18日起按照每日666.67元的标准向农科技公司支付房屋占用费直至退房之日止；四、驳回农科公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10,370元，由农科公司负担2,590元，由何登雄、张传东负担7,780元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理补充查明，2017年10月20日，原告农科公司以欠付租金及擅自转租为由向一审法院起诉被告何登雄、张传东，第三人唐登香（后撤回对其的起诉，其未参加该案诉讼）房屋租赁合同纠纷案中，农科公司提出了要求何登雄、张传东支付欠付租金及税金等费用并从起诉之日起解除双方签订的《租赁合同》及《条款内容及确定》的诉讼请求，起诉书于2017年11月8日向何登雄、张传东邮寄送达，2017年12月12日该案庭审中何登雄、张传东对农科公司解除《租赁合同》及《条款内容及确定》的诉讼请求予以明确认可，同意解除；同时，认可其欠付农科公司2017年第三季度的租金60,000元，但主张应抵扣保证金20,000元，并对其余诉求提出异议（以上内容见该案庭审笔录第3页）。该次庭审中，何登雄、张传东还认可，至2017年12月12日庭审时，租赁房屋室内物品仍在，没有动，并主张房屋是唐登香在使用，并保证在双方合同解除后将房屋归还农科公司。（以上内容见后该案庭审笔录第7、8、9页）。根据农科公司撤诉申请，一审法院作出（2017）川1002民初2330号民事裁定，准许其该案撤诉。 另查明，双方《租赁合同》第二条租赁价格约定“……8年总租金共计1,632,000元，人民币大写壹佰陆拾叁万贰仟元整。于每季度的前十日交清下季度租金。若乙方（何登雄、张传东）每拖延一次交纳租金，每日按年租金总额的5%交纳滞纳金，如超过一月，乙方同意甲方（农科公司）有权终止本合同，封存室内物品抵偿所欠8年租金，物品抵偿价格按当季度租金额抵清。如不足额甲方有继续追缴的权利……”、第十一条约定“乙方在合同履行期间或合同到期后，若不愿再继续租赁，乙方无权转让，房屋必须按装修的现状交由甲方处理”。2014年5月14日，何登雄、张传东将该房屋转租给唐登香，但何登雄、张传东未提供证据证明其转租经过农科公司同意。 又查明，双方《租赁合同》第三条约定“本合同签字生效之日，乙方须向甲方交纳20,000元作为保证金，保证金收条请乙方妥善保管，遗失不补。本合同顺利终止后，甲方须将该保证金退还乙方”。双方《条款内容及确定》第五条约定“乙方同意交纳20,000元给甲方，合同期满时，甲方无条件退还该款项。” 再查明，唐登香本案一审庭审时未出庭，二审庭审时中途到庭，庭审后拒绝在庭审笔录中签名，其在庭审中陈述，其于2017年6月19日将案涉房屋移交给农科公司。何登雄、张传东提交的内江华润天然气有限公司抄表记录载明，自2017年7月起至2019年6月止，案涉租赁房屋的抄表气量除2017年9月为“1085”外，其余月份均为“0”；提交的案涉租赁房屋用电记录显示，自2017年10月起至2019年7月止，除2019年4月、6月有零星的几十度用电外，其余月份用电量均为“0”。一审法院（2017）川1002民初2330号案撤诉后，农科公司虽主张其向何登雄、张传东催收过欠付租金，但未提供证据予以证明，也未提供证据证明其向何登雄、张传东主张过返还租赁房屋。 本院查明的其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点：1.双方签订的《租赁合同》及《条款内容及确定》是否已在一审法院（2017）川1002民初2330号案诉讼中解除；2.何登雄、张传东应否承担2017年7月-2019年1月的租金360,000元，何登雄、张传东缴纳的20,000元保证金应否在租金中予以扣除；3.一审判决将双方约定的5%滞纳金约定为欠付租金20%的违约金是否恰当；4.何登雄、张传东是否已经返还案涉租赁房屋，是否应当向农科公司支付案涉房屋的占用费。 关于双方《租赁合同》及《条款内容及确定》的解除，农科公司以何登雄、张传东欠付租金并擅自转租为由，曾提起（2017）川1002民初2330号案诉讼要求解除，则合同是否解除，应根据农科公司是否享有解除权及是否按法定程序行使了解除权判断。根据现有证据事实，何登雄、张传东确有欠付租金超过一个月及未经农科公司同意擅自转租的违约情形，根据双方《租赁合同》第二条拖欠租金超过一个月农科公司即可解除合同的约定，以及第十一条不得转租的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，农科公司依法享有合同解除权；农科公司该案起诉要求解除合同后，一审法院于2017年11月8日将起诉书向何登雄、张传东邮寄送达，应当视为农科公司对二人合同解除通知到达，且该案庭审时，二人亦对双方合同解除予以同意，没有异议。故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方《租赁合同》及《条款内容及确定》应当于2017年11月8日何登雄、张传东收到一审法院（2017）川1002民初2330号案起诉书之日解除。 关于何登雄、张传东应否承担2017年7月-2019年1月的租金360,000元及二人缴纳的20,000元保证金应否在租金中予以扣除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，尚未履行的应当终止履行，二人应当向农科公司返还租赁房屋，除解除日前的欠付租金外，不再支付解除后的租金，农科公司可以要求补救措施、赔偿损失等。但是，双方《租赁合同》第二条租赁价格约定中，关于农科公司可以在解除合同后，封存室内物品抵偿所欠8年租金，抵偿价格按当季度租金额抵清。不足部分还可继续向何登雄、张传东追缴的条款内容，可以视为对双方对合同解除后的结算和清理条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，因何登雄、张传东违约而致合同解除后，农科公司的损失的租金可依此条款予以主张确定：何登雄、张传东已经缴纳租金至2017年7月，则其所欠的8年租金即为剩余租期2017年7月-2019年1月的租金360,000元，封存物品应按当季度租金金额60,000元抵偿，品迭后，何登雄、张传东还应支付农科公司损失的租金300,000元。关于何登雄、张传东缴纳的20,000元保证金，双方《租赁合同》及《条款内容及确定》均约定在合同终止或期满时应当退还，并未附加其他条件，则在双方合同因农科公司行使解除权而终止的情形下，农科公司也应当予以返还，现二人主张在本案中品迭，应予支持，故经品迭该保证金后，何登雄、张传东还应支付农科公司损失的租金280,000元。 关于一审判决将双方约定的5%滞纳金约定为欠付租金20%的违约金是否恰当，根据双方合同约定，滞纳金是对拖欠租金一般违约的救济措施，在出现双方约定的足以解除合同的根本性违约时，适用前述解除合同的结算及清理条款处理更为恰当，故在双方合同解除，已经支持农科公司以主张未履行完毕合同期限的租金的方式予以弥补其损失的情形下，对该滞纳金再予以计算支持不当，应予以纠正。 关于何登雄、张传东是否已经返还案涉租赁房屋，是否应当向农科公司支付案涉房屋的占用费，何登雄、张传东及唐登香现主张唐登香于2017年6月19日已经向农科公司返还租赁房屋，但与2017年12月12日一审法院（2017）川1002民初2330号案庭审时，何登雄、张传东称租赁房屋仍在由唐登香使用的陈述，时间上存在矛盾，除此之外也未提供其他充分证据予以证实，难以认定其已经返还租赁房屋，二人应当向农科公司返还租赁房屋；现农科公司主张自2019年1月18日合同期满至返还房屋时止的房屋占用费，但双方合同早于2017年11月8日即已经因何登雄、张传东违约解除，且根据何登雄、张传东提供的租赁房屋的天然气、电使用情况，至迟在2017年10月，租赁房屋即已处在无人使用状态，农科公司对此应当明知，但却未采取适当措施防止损失扩大，既未能提供证据证明其在此后向何登雄、张传东主张过欠付租金，也未提供证据证明其向何登雄、张传东要求返还租赁房屋，直到2019年1月22日，双方合同期限届满后才提起本案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在租赁房屋实际处于无人使用的状态，且本院已经支持农科公司2019年1月18日前双方租赁合同期间内的全部租金损失的情形下，对2019年1月18日合同期限届满之日后，至本院判决确定的返还租赁房屋之日前这一时间段的房屋占用费应属于农科公司未采取适当措施扩大的损失，应不予以支持。在本院判决确定的返还租赁房屋时间届满之日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费应予以支持。 综上所述，上诉人何登雄、张传东的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初610号民事判决； 二、上诉人何登雄、张传东于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人内江市何家农业科技开发有限公司房屋租金280,000元； 三、上诉人何登雄、张传东于本判决生效之日起十五日内将租赁的坐落于内江市市中区交通路613号附1号、2号房屋退还被上诉人内江市何家农业科技开发有限公司，逾期未退还的，自前述指定退还期限届满之日起至实际退还之日止，按每日666.67元的标准向被上诉人内江市何家农业科技开发有限公司支付房屋占用费； 四、驳回被上诉人内江市何家农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10,370元，由内江市何家农业科技开发有限公司负担4,000元，由何登雄、张传东负担6,370元。二审案件受理费10,370元，由内江市何家农业科技开发有限公司负担4,000元，由何登雄、张传东负担6,370元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 锋 审 判 员  吴 敏 审 判 员  李小勇 二〇一九年十一月四日 法官助理  荔杨博 书 记 员  王 琳