江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1666号上诉人（一审被告）：婺源县林瑞实业有限公司，住所地江西省上饶市婺源县工业园，统一社会信用代码91361130083943548Q。法定代表人：王瑞森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：郑美玲，江西学林律师事务所律师,特别授权代理。诉人（一审原告）：汪吉良，男，1990年3月28日出生，汉族，江西省婺源县镇头镇游山对冲**。委委托诉讼代理人：王禹龙，江西青之蓝律师事务所律师，特别授权代理。上诉人婺源县林瑞实业有限公司（以下简称林瑞公司）与被上诉人汪吉良房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2019）赣1130民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据、事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林瑞公司上诉请求：请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：第一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》应当系无效合同，本案房屋实际上系上诉人抵付建筑承包商工程款，房屋所有权归建筑承包商所有，然后由建筑承包商自行以二手房方式出售，但是为了避税，建筑承包商以上诉人名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同实际上是为了避税，违反了国家利益、公共利益，故应当为无效合同；第二，上诉人公司为有限责任公司，有两位股东，其中一位股东叶学林在担任法定代表人期间严重不负责任，在合同上所签名字均由员工代签，公章亦是由员工代为加盖，按照当时的情形是交不了房的，叶学林也因为职务侵占被婺源县公安局立案侦查；第三，即使合同有效，上诉人承担的违约金亦过重，一审判决远远超过被上诉人的实际损失，故请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。汪吉良答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并且已经履行了全部付款义务。上诉人因自身原因导致无法按期交付房屋，已经构成违约，应当按照合同承担逾期交房违约责任。请求驳回上诉，维持原判。汪吉良向一审法院提出诉讼请求：判令林瑞公司支付给汪吉良逾期交房的违约金86277元（截止至2019年4月7日，之后的违约金按日以支付房价款万分之三计算至实际交付验收合格房屋之日止）；本案诉讼费用由林瑞公司承担。一审法院认定事实：2017年5月31日，双方签订《商品房买卖合同》，汪吉良购买林瑞公司开发的位于婺源国际汽车城的第13幢一单元301号房屋，面积141.81平方米，总价款479318元，合同第八条约定“出卖人应当在2017年8月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，汪吉良通过婺源农商银行分别于2017年6月9日、6月19日汇款9万元和109318元至林瑞公司账户，2017年7月25日通过婺源农商银行将按揭贷款28万元汇至林瑞公司账户，2017年6月7日原告交纳了住宅专项维修资金14181元。2018年4月29日，汪吉良将购房契税和印花税14619.24元汇入林瑞公司账户。2018年5月3日，林瑞公司委托婺源县紫阳司法鉴定中心对婺源国际汽车城的13#、14#公寓楼建筑工程质量进行鉴定，鉴定意见为建筑符合设计要求，工程质量合格。另查明，林瑞公司告2019年5月3日通知汪吉良收取房屋，汪吉良陈述因认为被告没有达到交房条件而没有收取房屋，汪吉良于2019年4月11日安装了防盗门，2019年5月开始对房屋进行装修。2019年2月14日，林瑞公司为坐落在婺源县工业园区才仕大道婺源国际汽车城13幢301号房屋办理了不动产权证书，证号为赣（2019）婺源县不动产权第0000984号，权利人为汪吉良。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定林瑞公司应交付房屋时间为2017年8月8日，林瑞公司实际未能于该日期交房，故林瑞公司应承担逾期交付房屋的违约责任。关于逾期交付房屋的期限，经审查林瑞公司已经于2019年5月3日通知汪吉良收取房屋，汪吉良亦承认接到了林瑞公司的通知，系因汪吉良原因而没有进行房屋交接，且汪吉良已在2019年5月占有使用该房屋，故林瑞公司应承担违约责任至2019年5月3日止，违约天数为2017年8月9日至2019年5月3日共计633天，依照双方合同约定逾期交房违约金数额为91022.48元（总房款479318元×每日万分之3×633天），林瑞公司应予给付。对林瑞公司告主张本案房屋买卖合同当事人实际上是朱国汝与汪吉良，系朱国汝将房屋通过林瑞公司与汪吉良形式上签订房屋买卖合同的方式逃避了二手房买卖税收，合同应属无效的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。林瑞公司辩称所承担的违约责任过重，一审法院认为，林瑞公司未提供证据证明汪吉良实际损失是多少，因此，无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失，本案合同约定的日万分之三违约金，折算成年度违约金仅为房款的10.8%，按照法律允许的民间借贷通常的利率水平比较也不高，汪吉良主张的违约金符合法律规定，林瑞公司应当按合同约定承担违约责任，本院对被告要求调整违约金的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决婺源县林瑞实业有限公司给付汪吉良逾期交付房屋违约金91022.48元，限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1956元，减半交纳978元，由婺源县林瑞实业有限公司负担。本院二审期间，双方均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》是否有效以及一审判决的违约金是否应当进行调整。本案中上诉人提出其与被上诉人之间所签订的合同系无效合同，主要理由为该房屋并非上诉人自己所有的房屋，而是抵给建筑承建商的房屋，故其没有资格出售他人所有的房屋。经审查，该合同中双方当事人为上诉人林瑞公司及被上诉人汪吉良，合同签订时有双方的签字并加盖上诉人公司印章，故该合同形式合法，内容真实有效。上诉人所称的事实其并未提供证据加以证实，合同具有相对性，只对合同当事人产生约束力，上诉人所称的其对案涉房屋没有所有权与合同是否有效没有必然的联系，合同只是物权变动的原因行为。故上诉人的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人还提出一审判决认定违约金过高，本院认为，对此意见上诉人在一审时已经提出，一审法院对此也予以充分的阐述，在二审阶段上诉人对此并未提交新的证据予以补强，故对此问题本院意见与本案一审意见一致，本院在此不再复述，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人林瑞公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，956元，由上诉人婺源县林瑞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 健审判员 付 强审判员 聂晓红二〇一九年十一月二十四日法官助理侯特书记员曹颖