浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初7170号 原告：金华市华泰物业管理服务有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区义乌街今日嘉园****。 法定代表人：祝海明。 委托诉讼代理人：夏涛，女，1994年10月28日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：胡玉婵，女，1989年5月26日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被告：俞兴和，男，1948年1月4日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：俞竣，男，1978年10月26日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告金华市华泰物业管理服务有限公司（以下简称“华泰物业公司”）与被告俞兴和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华泰物业公司的委托诉讼代理人夏涛、被告俞兴和的委托诉讼代理人俞竣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华泰物业公司向本院提出诉讼请求：判令俞兴和支付所拖欠2011年1月1日至2017年12月31日的物业服务费7041元，滞纳金1225元（从2018年1月1日起按银行贷款利率的4倍即0.0435×4计算至2018年12月31日止），以上共计8266元。庭审中，华泰公司将诉讼请求变更为判令俞兴和支付所拖欠2013年1月1日至2017年12月31日的物业服务费6100元，滞纳金1061.40元，以上共计7161.40元。 事实和理由：华泰物业公司与中浙阳光都市花园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》约定：物业服务费多层住宅按0.9元/月/平方米计算，复式洋房、商铺、幼儿园按1.1元/月/平方米计算，小高层、别墅按1.6元/月/平方米计算，车库管理费按20元/月/个计算；业主有及时足额缴纳物业服务费之责任和义务，对于逾期未缴纳的业主，华泰物业公司有权向业主按每日千分之三的标准收取滞纳金。俞兴和作为永康中浙阳光都市花园417-7-602业主（房屋面积：130.36平方米），至今尚欠华泰物业公司物业服务费共计6100元。 被告俞兴和答辩称，一、华泰物业公司未按合同约定提供物业服务，对共用墙面、屋顶进行维修，其违约在先；二、华泰物业公司变更诉讼请求前主张的物业服务费，计算时间缺乏依据，变更后的计算时间亦缺乏依据，俞兴和的物业服务费已交至2013年12月31日止；三、华泰物业公司主张的物业服务费在变更诉讼请求前系按房屋面积146平方米以及多层住宅0.9元/月/平方米计算，虽变更后的房屋面积正确，但根据之前签订的《物业管理服务委托合同》约定多层住宅系按0.6元/月/平方米计算物业服务费。综上，华泰物业公司的物业服务不到位，给俞兴和造成损失，在其未尽物业服务责任之前，俞兴和有权不交纳物业服务费，并要求其赔偿经济损失。 原告华泰物业公司围绕诉讼请求依法提交了《物业管理委托合同》三份和《关于催缴物业服务费的律师函》、快递查询单、《永康市房屋所有权转移申请表》各一份；被告俞兴和围绕其抗辩主张依法提交了房间照片十二张、委托诉讼代理人俞竣与华泰物业公司服务台工作人员的通话录音五段、物业服务费收款收据一份、2018年5月15日及2019年的民事起诉状复印件各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，俞兴和对华泰物业公司提交的上述证据的真实性均无异议，但对律师函中载明的物业服务费金额有异议；华泰物业公司对照片、通话录音的真实性有异议，对收款收据的正反两面内容均无异议，对民事起诉状的真实性无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对俞兴和提交的照片及通话录音，因华泰物业公司不予认可，且俞兴和亦未提供其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予确认。但是，华泰物业公司对收款收据背面记载的“在10月中旬前维修房屋漏水朱*东2012.9.25”的内容无异议，并在庭审中认可俞兴和曾因属于共用部分的房屋外墙、屋顶漏水问题要求华泰物业公司进行维修，华泰物业公司承诺于2012年10月中旬进行维修，故对上述事实，本院予以确认。 本院认定事实如下：2008年4月12日、2011年4月1日、2014年4月5日，华泰物业公司与中浙阳光都市花园业主委员会签订《物业管理服务委托合同》各一份。双方于2011年4月1日的《物业管理服务委托合同》约定：委托管理服务的事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括门厅、楼梯间、电话分线间、走廊通道、房屋承重结构、外墙面等部位；委托管理期限定为三年，自2011年4月12日起至2014年4月11日止；物业管理服务费的收费标准为多层公寓按0.60元/月/平方米计收，商铺、幼儿园按0.80元/月/平方米计收，别墅按1.20元/月/平方米计收，复式洋房按0.80元/月/平方米计收，小高层按1.20元/月/平方米计收，车库管理费按15元/月/个计收。合同同时对房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护的维修资金的管理和使用作了约定。双方于2014年4月5日的《物业管理服务委托合同》约定：委托管理期限定为三年，自2014年4月12日起至2017年12月31日止；2014年物业管理服务费收费标准暂按之前标准计收，2015年、2016年、2017年的物业管理服务费的收费标准为多层公寓按0.90元/月/平方米计收，商铺、幼儿园按1.10元/月/平方米计收，别墅按1.60元/月/平方米计收，复式洋房按1.10元/月/平方米计收，小高层按1.60元/月/平方米计收，车库管理费按20元/月/个计收；其他约定同2011年4月1日签订的《物业管理服务委托合同》。俞兴和系金中浙阳光都市花园7单元602室的业主，其房屋建筑面积为130.36平方米，属多层公寓，至今未缴纳2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费6100元。 另查明，华泰物业公司为中浙阳光都市花园提供服务期间，俞兴和因其房屋外墙、屋顶存在漏水问题并要求华泰物业公司进行维修。2012年9月25日，华泰物业公司在向俞兴和收取2008年7月至2012年12月物业管理服务费时承诺于2012年10月中旬进行维修，但至今未履行上述承诺。为此，俞兴和拒绝向华泰物业公司支付物业管理服务费。 本院认为，华泰物业公司与中浙阳光都市花园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，依法确认合法有效。该合同对华泰物业公司及中浙阳光都市花园业主均具有约束力，双方均应按照合同约定的内容主动、全面的履行各自的义务。本案中，俞兴和尚欠华泰物业公司2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费6100元属实，俞兴和至今未支付物业管理服务费的行为，已构成违约。但是，华泰物业公司未按合同约定履行房屋建筑共用部位的维修义务，即未对俞兴和主张的房屋外墙、屋顶漏水问题进行维修，并在承诺进行维修的2012年10月中旬至双方合同终止的2017年12月31日，长达五年多的时间内仍未进行维修，亦未举证证明其曾向业委会申请维修资金用于上述共用部位的维修，且合同亦未对滞纳金进行明确约定，故对华泰物业公司要求俞兴和支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，考虑现华泰物业公司与中浙阳光都市花园业主之间已终止物业服务合同关系，以及俞兴和提出维修请求但华泰物业公司直至双方合同终止均未予以处理，房屋外墙、屋顶漏水给业主俞兴和造成长时间困扰等情况，本院酌定俞兴和可以享有减少支付物业管理服务费3700元的补偿。俞兴和提出华泰物业公司存在违约行为的抗辩意见，合法有据，本院予以采信；其主张物业服务费已交至2013年12月31日止的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信；其主张本案物业管理服务费均应按0.6元/月/平方米计算的抗辩意见，与本院认定的事实不符，本院不予采信。综上，本院对华泰物业公司变更后诉讼请求中的合法有据部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告俞兴和支付原告金华市华泰物业管理服务有限公司2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费2400元，款项限本判决生效之日起三日内履行完毕； 二、驳回金华市华泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告俞兴和未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告俞兴和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 朱蓓蕾 二〇一九年十一月二十日 代书记员 陈珩琍