西安市莲湖区人民法院执行裁定书 （2019）陕0104执异307号案外人：刘瑞霞，女，1989年XX月XX日出生，汉族，住西安市长安区学府大街万景荔知湾1-1-404。申请执行人：曹淑娟，女，1980年12月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘忠杰，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，陕西稼轩律师事务所（实习）律师。被执行人：王渊，男，1972年1月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。本院受理申请执行人曹淑娟与被执行人王渊借款合同纠纷一案中，案外人刘瑞霞于2019年10月29日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人刘瑞霞称：请求依法撤销（2019）陕0104执保1004号裁定的执行，解除对该房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实与理由：2019年7月12日，案外人作为买受人和王渊就西安市长安区XX路XX小区XX幢XX室房屋签订了《房屋买卖三方代办合同》。2019年8月30日，双方签订了房屋清单并办理了房屋交接手续。案外人换锁实际占有该房屋并入住。2019年7月12日至2019年10月12日之间分六次支付完该房屋全部价款61万元。2019年10月13日，王渊出具收条予以确认。合同签订不久，长安区房管局通知长安区XX小区（包括此小区）涉及土地存在问题需要核查，暂时无法办理产权变更手续，导致该房屋暂时无法办理过户手续。在确定可以交易时，案外人替王渊偿还了其在银行的抵押贷款，拿到房本后开始办手续。2019年9月10日，办理了房产解押手续，期间又在单位开具可以上市交易的证明。2019年9月18日，双方在房管局办理过户登记时发现该房屋已被贵院查封。案外人作为该房屋实际所有人，申请人在法院执行前已经签订合同并实际占有该房屋，且已经实际支付全部款项给王渊，未办理产权转移登记并不是案外人自身原因。依据相关法律规定，申请人的实体权利足以能排除法院的执行，特提出异议。申请人曹淑娟称：答辩人依法申请财产保全，查封王渊名下涉案房屋完全符合法律规定，执行裁定书是法院执行行为的合法体现。《不动产权证书》登记该房屋为属于王渊单独所有，法院依照诉中财产保全程序作出的执行处理行为完全符合法律规定。案外人主张为被执行房产的实际所有人，该主张缺乏事实和法律依据。本案中涉案房屋被依法查封前，案外人刘瑞霞并未与王渊办理过户登记。案外人提供的《存量房买卖合同》并没有长安区房管局所盖公章，也没有任何其他有效证据印证已经在房管局办理房屋买卖的备案或者登记，并且案外人一直主张房屋的总价款为61万元，《存量房买卖合同》中价款为80万元，二者明显矛盾，因此对于查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的客观、真实性及合法性均不予认可；案外人是否已经实际合法占有该房屋，何时搬家，入住，更换门锁，并无其他任何客观证据予以印证，也没有任何第三方能够证明案外人是否占有涉案房屋，何时占有，是否换锁等事实，我们怀疑案外人与王渊之间恶意串通签订交接单，以合法形式规避法院查封，因此对于查封之前已合法占有该不动产客观、真实性及合法性均不予认可；根据案外人提交的付款截图显示仅有3万元系购房款，并且无法判定是谁支付的，按照西安市二手房交易政策及案外人提交的《房屋买卖三方代办合同》约定，除定金以外的购房款必须存入西安市房地局监管账户，未足额付清房款，案外人也无对该房产占有的权利，这也属交易常识；案外人主张已经分6期将房款61万元全部支付给王渊，但并无任何证据证明已经付清全部房款。部分转款金额备注有“代王渊偿还本金”显然系刘瑞霞与王渊之间的其他债务往来，与他人恶意串通将其他金钱交易假冒为本案的购房款，现有截图证据能证明2019年8月31日，案外人仅向王渊支付3万元购买天浩园房款，则剩余58万元购房款未支付，也没有证据证明案外人将剩余房款支付给本案审理的法院，因此本案中案外人的主张完全无法排除该房产的查封执行，完全不符合第二十八条的法律规定，其主张缺乏事实和法律依据。综上，本案法院裁定正确，执行程序合法。案外人的主张没有事实和法律依据。恳请人民法院查清事实，依法驳回案外人的执行异议，维护答辩人的合法权益。被执行人王渊经本院合法传唤，未到庭参加听证，亦未向本院提交证据。本院查明：本院于2019年9月9日立案受理原告曹淑娟与被告王渊借款合同纠纷一案，案号（2019）陕0104民初8590号，案件标的367000元。本案在审理过程中，申请人曹淑娟于2019年9月24日向本院申请财产保全， 请求查封、冻结被申请人王渊名下价值 37 万元的财产。2019年9月19日，本院作出（2019）陕0104民初8590号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人曹淑娟名下价值 37 万元的财 产。申请人曹淑娟与被申请人王渊借款合同纠纷一案，本院于2019年10月12日作出（2019）陕0104执保1004号执行裁定书，裁定查封被申请人王渊名下位于西安市长安区XX路XX小区XX幢XX室，建筑面积为76.98平方米，房屋权证号：陕（2019）长安区XX号房屋一套，查封期限为三年。另查：案外人刘瑞霞向本院提交与被执行人王渊、丙方西安如尊房地产中介有限公司第四分公司签订的《房屋买卖三方代办合同》一份，出卖方（甲方）为王渊，买受人（乙方）为刘瑞霞，双方约定甲方王渊将其所有位于西安市长安区XX路XX小区XX幢XX室，建筑面积为76.98平方米以61万元出卖给乙方刘瑞霞；乙方应于本合同签订之日将定金伍万元交付给甲方王渊账号1360918****，开户行：支付宝转账。双方约定于2019年9月30日之前到房管局办理过户。乙方向丙方支付居间报酬3000元。另查：案外人刘瑞霞向本院提交与被执行人王渊签订的《存量房买卖合同》一份，签订时间为2019年9月18日，双方约定王渊将其所有位于西安市长安区XX路XX小区XX幢XX室，建筑面积为76.98平方米以80万元出卖给案外人刘瑞霞；签订本合同前，买受人应向出卖人支付定金2万元；付款方式为：首付加贷款方式付款：商业贷款。交易双方应在2019年9月18日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在监管协议之日起30日内将首期房价款24万元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的30%。买受人应在2019年10月30日前就余款56万元向贷款机构申请贷款支付。另约定：出卖人应当在完成全部购房款的支付之日，将房屋交付给买受人。另查：案外人刘瑞霞向本院提交《长安区XX房申请表（二手住房）》一份，时间为2019年9月18日，购房人为刘瑞霞，拟购住房地址：西安市长安区XX路XX小区。另查：案外人刘瑞霞向本院提交邢某某出具的《剩余房款说明一份》，载明：天浩园803幢2单元502室现剩王渊房款贰拾柒万元整。现经王渊同意将其中壹拾柒万元整转给王某某（身份证号XX），由邢某某划转，剩余壹拾万元整转给王渊。王渊在说明下方签字：同意转给王某某。另查：案外人刘瑞霞向本院提交王渊2019年10月13日出具的定金收条一份，载明收到刘瑞霞购房定金壹拾万元整。房屋坐落于西安市长安区XX路XX小区XX幢XX室，不动产证号：000XXXX。收款方式：邢某某（身份证号XXX）代刘瑞霞银行转账。另查：案外人刘瑞霞向本院提交王渊2019年10月13日出具的房款收条一份，载明收到刘瑞霞交来西安市长安区XX路XX小区XX幢XX室，房产证号陕（2019）长安区XX号房屋全款陆拾壹万元整。此房款分六次转完：第一次.2019.7.12通过支付宝转5万定金（伍万元整）；第二次.2019.8.31通过建设银行转账25万房款（贰拾伍万元整）；第三次.2019.9.25通过支付宝转2万房款（贰万元整）；第四次.2019.9.29通过农业银行转账2万房款（贰万元整）；第五次.2019.10.12通过工商银行转给其母亲3万,17万因双方债务纠纷王渊同意将钱转给王某某，并出具说明，共计20万（贰拾万元整）；第六次.2019.10.13通过工商银行转给其母亲6.5万,支付宝转王渊5000元，共计7万（柒万元整）。现将房屋已付清全款。另查：案外人刘瑞霞向本院提交向王渊转账凭据如下：1.2019年7月12日22:42，金额10000元；收款人“渊”，对方账户：渊136XXXXXXX67；付款方式：中国银行（2190）；订单号：201907122000400111005600955121；账单分类：转账充值；2. 账单一份，载明：7月12日22:38，共分四笔转账，每笔10000元；转账充值，收款-渊；3.2019年8月31日11:48:08，支出金额30000元；交易渠道：手机银行；对方银行：中国建设银行总行（不受理个人业务）；交易摘要：汇款汇出；用途：购买天浩园房款；4. 2019年9月10日15:50，收款人“渊”，金额10200元；对方账户：渊136XXXXXXX67；付款方式：兴业银行（5916）；订单号：20190910200040011100970045485764；账单分类：转账充值； 5.2019年9月25日14:59，金额10000元；收款人“渊”，对方账户：渊136XXXXXXX67；付款方式：中国建设银行（0680）；订单号：20190925200040011100550047040095；账单分类：转账充值；6. 2019年9月25日14:59，金额10000元；收款人“渊”，对方账户：渊136XXXXXXX67；付款方式：中国建设银行（0680）；订单号：20190925200040011100550047077753；账单分类：转账充值；7. 2019年9月29日10:25:47，支出金额20000元；交易渠道：手机银行；对方银行：中国农业银行资金清算中心；交易摘要：汇款汇出；8. 2019年10月13日9:30，收款人“渊”，金额5000元；对方账户：渊136XXXXXXX67；付款方式：兴业银行（5916）；订单号：20191013200040011100970067683559；账单分类：转账充值；案外人刘瑞霞向本院提交向杭州颀财网络科技有限公司XXXXXXXXXXXXXXX3653账户转款记录五张，金额共计209800元；提交向宿秀莲转款记录三张，金额共计95000元。另查：上述单据均未显示汇款人。本院认为：本案案外人刘瑞霞提供的证据不能证明其向被执行人王渊支付全部房款，其与被执行人王渊签订《房屋买卖三方代办合同》载明房款为61万元，但是《存量房买卖合同规定》房款为80万元，案外人刘瑞霞不能说明上述款项差异的原因，且上述合同效力需经进一步确认，故案外人要求法院撤销查封措施，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人刘瑞霞的异议。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 李  坤人民陪审员 张东玲人民陪审员 刘嫦娥   二〇一九年十一月五日 法 官 助 理  贺  薇书 记 员   尹华君    1