安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1357号上诉人（原审被告）：陈旭强，男，1968年7月8日出生，汉族，住安徽省无为县。上诉人（原审被告）：芜湖市松元汽车服务有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江南路新兴铸管厂隔壁。法定代表人：陈旭强，该公司总经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人:韩婷婷,安徽纬纶律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人:张月生,安徽纬纶律师事务律师。被上诉人（原审原告）：周声沅，男，1973年9月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：钱礼华，安徽春蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：咸芳，安徽春蓝律师事务所律师。上诉人陈旭强、芜湖市松元汽车服务有限公司（以下简称松元汽车服务公司）因与被上诉人周声沅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈旭强及其与松元汽车服务公司的共同委托诉讼代理人张月生，被上诉人周声沅及其委托诉讼代理人钱礼华、咸芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈旭强、松元汽车服务公司上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初254号民事判决，改判驳回周声沅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由周声沅承担。事实和理由：一、根据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，且本案中陈旭强出具给周声沅的收款收据也载明双方之间的房屋买卖合同需经公证后成立，因此，即便陈旭强与周声沅口头达成了房屋买卖意向，双方间的房屋买卖合同也未依法成立。二、即使周声沅与陈旭强就涉案房产达成的口头买卖协议合法成立，也依法属于无效协议。其一，周声沅与陈旭强达成口头买卖协议时，涉案房产为松元汽车冲洗公司在集体土地上建设的临时建筑，依法不得转让，转让行为自始无效。现该房屋与当初陈旭强转让的临时建筑是两个完全不同的物权客体，是由陈旭强重新建设并取得所有权的合法建筑物。其二，“一物一权”是物权法的基本原则，涉案房屋为整体建筑的一部分，根据相关建设批准文件，该建筑只能办理一个产权证，为一个物权客体，涉案房屋依法不能分割形成单独的物权客体作为出卖标的物。三、松元汽车服务公司与周声沅之间不存在房产转让合同关系。陈旭强此前与周声沅达成口头房屋买卖协议时所涉房屋建设单位为松元汽车冲洗公司，现涉案房产为松元汽车服务公司所有，松元汽车服务公司与松元汽车冲洗公司是两个完全不同的法人主体，虽然法定代表人都是陈旭强，但股东并不一致，此前陈旭强代表松元汽车冲洗公司的缔约行为不能当然代表此后重新设立的松元汽车服务公司，且此转让行为事后也未获得松元汽车服务公司的追认。四、周声沅与陈旭强之间的口头房屋买卖协议此后已变更为口头租赁协议。五、一审判决认定周声沅与陈旭强之间达成的房屋买卖价款为21万元没有事实依据。一审中周声沅申请的证人周某、钱某1，均与陈旭强发生过纠纷，另一证人董某是周声沅亲戚，三名证人与本案当事人均有利害关系，其证言都是个人臆测，没有任何事实依据，应不予采信。此外，陈旭强在一审中当庭陈述因周声沅拒绝支付剩余房款，双方多次产生纠纷导致出警处理，一审法院对此不予审查，反而认定双方在2018年之前没有发生过争议和诉讼，明显属于基本事实认定错误。周声沅辩称，一、《城市房地产管理法》第四十一条规定仅是管理性规范，非效力性强制规定。根据合同法第三十六条规定，当事人未采用书面形式订立合同但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中房屋买卖合同已实际履行，且无合同无效的五种法定情形，故双方间的买卖合同真实有效。二、陈旭强向周声沅出具的收条中虽然约定双方协议未公证之前，周声沅购房所造成一切的损失后果自负，但该条款仅是对可能发生的损失后果的约定，并非是房屋买卖合同效力的约定，本案双方当事人均按照约定实际履行了合同，应当以双方形成合意之后实际履行的合同为准，是否公证对合同效力不产生任何影响。三、2002年11月12日，原马塘区经济计划委员会批准松元汽车冲洗中心项目立项，并在批复中明确要求陈旭强完善用地建设及项目立项的相关手续。2005年8月19日，周声沅与陈旭强就涉案房屋达成买卖协议。因此完善包括涉案房屋在内的松元汽车冲洗中心用地建设及立项等相关手续是陈旭强应尽的义务，且该义务在项目立项后也就是2002年11月12日以后，就应该立即履行。后因陈旭强未及时履行相关义务而被行政部门处罚，并重新办理该建筑物的土地出让及相关准建手续是陈旭强怠于履行义务的直接后果，其行为后果不影响上案涉房屋买卖合同的效力。四、不论是松元汽车冲洗公司，还是现在的松元汽车服务公司，其经营场地完全相同，陈旭强作为松元冲洗中心的项目负责人，松云汽车冲洗公司与松元汽车服务公司的法定代表人及实际控制人对包括涉案房屋在内的综合楼项目均有实际处置权。五、周声沅与陈旭强在第二次房款付清之后即2005年10月16日以后，双方就涉案房屋未发生任何争议。周声沅取得房屋后即对涉案房屋进行了装修，并用于自己开办幼儿园，而后又陆续出租给其他租户。2015年9月12日，房屋院落内附属设施被征迁，相关拆迁权利均由周声沅享有，补偿款也由周声沅领取。陈旭强上诉称双方之间的口头买卖协议已变更为口头租赁协议，无任何事实与法律依据。六、陈旭强称购房款为36万元无任何事实依据，实际上当时双方约定的房屋买卖价格是略高于同期同地段房屋买卖价格的。六、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效。根据房随地走的原则，不仅涉案房屋买卖协议有效，涉案房屋的土地转让也一并有效。周声沅向一审法院起诉请求：1、确认涉案房屋买卖协议有效；2、本案诉讼费用由陈旭强、松元汽车服务公司承担。一审法院认定事实：2003年，因松元冲洗中心项目引进，陈旭强以拟设立的芜湖市松元汽车冲洗有限公司（以下简称松元汽车冲洗公司，该公司于2006年设立）为建设方取得了弋江南路以东、下村自然村4700平方米临时建设用地规划许可证，后陈旭强于2005年建设了包括涉案买卖房屋在内的松元冲洗中心项目用房。2005年8月，周声沅经钱某1、周某介绍与陈旭强就原马塘镇松元冲洗中心以南第十七间和第十八间房屋即现松元汽车服务公司门面第17、18间达成口头买卖协议，周声沅是买方，陈旭强是卖方。同年8月19日，陈旭强收到周声沅预付购房款150000元，并向周声沅出具了收条一份，收条载明：今收到周声沅预付马塘镇松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋款壹拾伍万元整（150000元），如双方协议未公证之前，周声沅购房屋所改造一切的损失，后果自负。收条落款署名为陈旭强及其妻子利叶敏。同年10月16日，陈旭强又向周声沅出具收条一份，收条载明：收到周声沅付房款，10月1日在马塘合作信用社叁万元整，10月16日在马塘合作信用社叁万元整，共计陆万元整。收款人为陈旭强。周声沅付款后即着手对涉案的房屋进行装修施工，除水电改造外，将该房由一层改为两层，修建了楼梯、围墙、地坪及院内附属物等，用来开设幼儿园。同年10月17日，周声沅向马塘电管站申请用电开户。2011年7月以后，周声沅将涉案房屋（小天使幼儿园）先后出租给王立明、包宗本、方正东、吴延金使用，月租金从2000元、2300元到2500元、3000元不等。2018年9月，因新兴铸管南侧地块拆迁，涉案房屋院落内附属设施、围墙等被拆迁，相关拆迁补偿款26422.55元由周声沅领取。后因陈旭强对涉案房屋拆迁权利归属提出异议，故成讼。诉讼中，周声沅申请追加松元汽车服务公司为本案被告，一审法院予以准许并通知公司参加诉讼。另经一审法院依法释明后，周声沅主动将诉讼请求第一项“确认原被告房屋买卖协议有效，涉案房屋归周声沅所有”变更为“确认原被告房屋买卖协议有效”。一审另查明：松元汽车冲洗中心项目于2002年经原马塘区经济计划委员会立项，于2003年12月9日获批建设项目选址意见书（临时）和临时建设用地规划许可证，登记的项目建设单位为松元汽车冲洗公司，选址位置为弋江南路以东、下村自然村，建设规模和临时用地面积为4700平方米。2005年3月22日，芜湖市马塘区城市管理行政执法大队以松元汽车冲洗中心在松元行政村下村私建砖混平房（8.4M×44M）未办理“一书两证”进行立案查处。2006年3月，陈旭强注册登记成立松元汽车冲洗公司，并于2006年7月24日重新获批松元冲洗中心项目建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。该公司注册资本3万元，住所地即为芜湖市弋江区松元村下村自然村，法定代表人为陈旭强。2007年5月15日，芜湖市国土资源局对松元冲洗中心非法占地（2598平方米）的行为作出罚款77940元的土地行政处罚决定书。松元冲洗中心于同日缴纳了77940元的罚款。2009年10月21日，陈旭强在松元汽车冲洗公司原址注册成立松元汽车服务公司，注册资本500万元，法定代表人为陈旭强，住所地登记为安徽省芜湖市弋江区新兴铸管厂隔壁（即芜湖市弋江区松元村下村自然村）。同年11月25日，松元汽车服务公司登记取得弋江区弋江南路东侧2287.73平方米国有土地使用证。2010年2月26日，松元汽车服务公司缴纳了公司综合楼项目基本建设规费共计522738.68元。同年3月1日补办了松元汽车服务公司综合楼项目建设工程规划许可证，4月6日补办了建筑工程施工许可证，许可证载明综合楼合同开工日期为2005年4月6日，竣工日期为2005年9月28日。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。周声沅与陈旭强于2005年8月就涉案房屋买卖虽然未签订书面的房屋买卖协议，但通过陈旭强出具给周声沅的两份收取房款的收条可以证实，周声沅与陈旭强之间发生了房屋买卖的事实。2005年8月19日收条明确载明：今收到周声沅预付马塘镇松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋款壹拾伍万元整（150000），如双方协议未公证之前，周声沅购房屋所改造一切的损失，后果自负。该收条明确了房屋买卖的标的是松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋，150000元是预付的房款。同时还证实买卖标的第十七间和十八间房屋即将交付周声沅进行改造，与周声沅、证人董某所述约在2005年10月份对涉案房屋进行装修施工并将房屋由一层改为两层相印证。另外收款人签署的是陈旭强和其妻子利叶敏，更能说明房屋买卖行为得到了陈旭强家庭的认可。2005年10月16日的收条是两笔付款后陈旭强出具给周声沅的，结合后期没有再付款且涉案房屋一直由周声沅使用，直至2018年之前，双方也没有为此发生争议和诉讼，故可以推定双方约定的房屋买卖价格为210000元，且该价格与证人证实同时期松元村出让相类似房屋价格相近（略高）。综上，一审法院认为周声沅与陈旭强之间有房屋买卖的口头协议并已实际履行。陈旭强辩称协议约定价款为36万元的意见因未提供相关证据证实，不予采信。上述房屋买卖行为发生时，涉案房屋虽未取得合法产权证照（属临时建筑），但涉案房屋属陈旭强支配管理，此后陈旭强以包括涉案的房屋在内的松元冲洗中心项目成立松元汽车冲洗公司并申报获批建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。2009年陈旭强又以松元冲洗中心项目登记成立松元汽车服务公司，并补办了国有土地使用证，缴纳了松元汽车服务公司综合楼相关建设规费（办证费用）。同时以松元汽车服务公司综合楼项目补办了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。从上述松元冲洗中心项目演变过程可以看出，陈旭强作为松元冲洗中心项目负责人、松元汽车冲洗公司法定代表人和此后的松元汽车服务公司法定代表人，从2003年松元冲洗中心项目报批、2005年施工建设，直至2009年以松元汽车服务公司补办国有土地使用证及综合楼项目补办建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，陈旭强自始至终对包括涉案房屋在内的松元冲洗中心项目或现在松元汽车服务公司综合楼项目均有实际处置权。涉案房屋在本案审理时已具备了办理合法产权的条件，故对陈旭强无权处分涉案房屋及涉案房屋为违法建设买卖协议无效的辩解意见不予采信。陈旭强本身就是松元汽车服务公司的法定代表人，现松元汽车服务公司辩称未授权陈旭强出售涉案房屋也未予追认该出让行为不符合诚实信用原则，不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第十条第一款、第四十四条第一款、第五十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：周声沅与陈旭强关于马塘镇松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋（即松元汽车服务公司门面第17、18间房屋）买卖协议有效。案件受理费减半收取160元，由陈旭强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于松元汽车服务公司、陈旭强提交的企业基本注册信息查询单、芜湖市马塘区经济计划委员会关于同意兴建松元冲洗中心项目立项的批复、临时建设用地规划许可证、关于征收集体土地的说明、征地协议、国有建设用地使用权出让合同、安徽省政府非税收入一般缴款书（No7046802706、No7046802693、No7062066665）芜湖市基本建设规费收费通知单、国有土地使用权证、建设工程规划许可证，周声沅对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。关于松元汽车服务公司、陈旭强提交的报案材料、芜湖市公安局弋江分局接警记录，因报案材料在性质上系陈旭强单方陈述，所述事实亦无其他证据予以佐证，故本院不予认可。三份接警记录因其上均加盖有马塘派出所公章，本院对其真实性予以认可。关于松元汽车服务公司、陈旭强提交的通知书六份、听证告知书、行政处罚决定书两份、行政处罚告知书两份、安徽省政府非税收入一般缴款书（No701030764X），因其上均加盖有政府相关部门公章，本院对其真实性予以认可。关于证人钱某2出具的证言，因钱某2其本人与案涉纠纷的关联性无法明确，其所作证言亦属孤证，在无其他证据予以证明的情况下，本院对其证言难以采信。关于证人王某，其虽与陈旭强系朋友关系，但其出具的证言中所涉周某与陈旭强存在矛盾这一事实与陈旭强提交的接警记录中载明事实能够相互印证，本院对其陈述的该节事实予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、本案中，周声沅与陈旭强就涉案房屋买卖虽未签订书面合同，但陈旭强收取周声沅支付的购房款以及将房屋交付给周声沅实际使用的事实能够证实双方之间的房屋买卖关系成立。陈旭强出具给周声沅的收条所载“如双方协议未公证之前，周声沅购房屋所改造的一切的损失，后果自负”是对协议公证前改造房屋损失负担的约定，陈旭强认为该约定实质上对涉案房屋买卖合同的生效附带了公证这一条件，系属牵强，本院难以支持。二、陈旭强上诉称其与周声沅就涉案房屋达成的口头买卖协议即使能够合法成立，也因涉案房屋在转让时为松元汽车冲洗公司在集体土地上建设的临时建筑，与现在的的房屋是两个完全不同的物权客体，以及其为整体建筑的一部分，不能分割形成单独的物权客体而依法属于无效协议。针对该节，本院认为涉案房屋在本案一审审理时已经具备了办理合法产权的条件，且也无证据证明双方买卖的标的物与陈旭强在本案中主张的涉案房屋系属不同的客体。另结合本院对涉案房屋的现场查看情况来看，该房屋能够从整体建筑中分割出来，且经本院与政府相关部门核实，陈旭强所称的前述房屋产权分割上的障碍并不存在，故对陈旭强的该部分上诉理由，本院不予采信。三、结合本案查明事实，陈旭强作为松元冲洗中心项目的负责人、松元汽车冲洗公司的法定代表人以及在此之后的松元汽车服务公司的法定代表人，不论在松元冲洗中心项目的演变过程中涉案房屋的权属发生了怎样的变更转移，陈旭强对涉案房屋自始均是享有处分权的。陈旭强上诉称涉案房屋现为松元汽车服务公司所有，松元汽车服务公司与周声沅之间不存在房屋买卖关系，房屋买卖合同对松元汽车服务公司无效，明显与事实相悖，不能成立。四、陈旭强虽主张其与周声沅之间的口头房屋买卖协议此后已变更为口头租赁协议，但并未提交充分的证据予以证实，本院无法采信。五、关于房屋买卖价款的认定。根据现已查明事实，周声沅在向陈旭强支付了两笔购房款后，陈旭强将涉案房屋交付给周声沅使用，其后陈旭强直至一审诉讼时均未再行向周声沅主张过购房款，且也无任何证据证明在2008年之后双方曾就房屋的权属发生纠纷，如周声沅尚有剩余购房款没有支付，陈旭强在十余年内未予主张，也与常理不符。一审据此推定双方约定的房屋买卖价格为210000元，亦属合理。周声沅在一审中申请的证人周某虽因与陈旭强之间发生过矛盾，其发表的证言不能单独作为认定案件事实的依据，但其陈述的事实与另一证人钱某1出具的证言能够相互吻合，一审法院结合该两位证人作出的陈述认定涉案房屋的买卖价格与同期类似房屋的交易价格相近（略高），并无不当。综上，陈旭强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费320元，由陈旭强负担。本判决为终审判决。审判长 沈武审判员吴丽群审判员 丁   大   慧二〇一九年十一月二十五日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。