河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19041号原告：河南盛世物业管理有限责任公司。住所地：郑州市**长江中路**物业会馆**。法定代表人：张大军，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡倩、刘通，该公司员工。被告：史松欣，男，汉族，1959年2月2日出生，住河南省南阳市苑城区。原告河南盛世物业管理有限责任公司诉被告史松欣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王潇适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告河南盛世物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蔡倩到庭参加诉讼。被告史松欣经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南盛世物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告欠付的自2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共12672元及违约金2108.16元（违约金以每年实际欠缴的物业费金额，分年累计自2014年7月1日至2019年6月30日，按照年利率的6%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年11月26日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的高层住宅提供物业服务，物业管理服务费为1.8元／月／平方米，每半年交纳一次，逾期交纳的按每天未交金额的5‰交纳违约金。被告自2014年7月至今物业费未交纳。原告多次催要，被告拖欠不付。被告长期拖欠物业费的行为，已构成对原告合法权益的侵犯，故原告诉至法院，请求判如所请。被告史松欣未到庭应诉、答辩、质证，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年11月26日，史松欣（甲方）与河南盛世物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称：亚星盛世悦都甲方所购房屋基本情况：类型：高层住宅坐落位置：郑州市二七区郑密路99号5-2-32-04；建筑面积106.43平方米；甲方的权利和义务为监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和建议；甲方应按本协议约定标准及时间及时交纳物业服务费用等。乙方的权利和义务为对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。物业管理服务内容包括：物业共用部位的日常维护和管理、物业共用设施设备及其运行的日常维护和管理、环境卫生绿化管理服务、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放场地管理、房屋装饰装修管理、消防管理。物业管理服务费用为甲方按建筑面积每月每平方米1.8元交纳物业管理费。甲方交费时间（每年1月的1—15日、7月的1—15日，分两次，一次6个月）交纳管理服务费用。违约责任约定为乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担相应的责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理相关费用，或以其他任何借口拒绝交纳物业管理相关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天未交金额的5‰交纳违约金，同时乙方可以采取限制服务等措施。该合同还对物业管理服务质量等进行了详细约定。该协议签订后，原告即开始为包括被告在内的小区业主提供物业服务。被告交纳物业费至2014年6月30日，后被告未再向原告交纳物业费。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。本案原告作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，不断提升物业服务的品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，由于原告作为物业公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。被告作为业主应及时交纳物业管理服务费，履行合同的义务。被告未交纳自2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费12643.88元（66个月×1.8元／㎡×106.43㎡），已属违约，应承担相应的法律责任，原告诉请的物业管理服务费超出该数额的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因双方就违约金约定过高，原告按年利率6%的标准要求支付截止至2019年6月30日的违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金具体分段计算为：以2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2014年7月16日起至2019年6月30日止；以2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2015年1月16日起至2019年6月30日止；以2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2015年7月16日起至2019年6月30日止;以2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2016年1月16日起至2019年6月30日止；以2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2016年7月16日起至2019年6月30日止；以2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2017年1月16日起至2019年6月30日止；以2017年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2017年7月16日起至2019年6月30日止；以2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2018年1月16日起至2019年6月30日止；以2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2018年7月16日起至2019年6月30日；以2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2019年1月16日起至2019年6月30日止，但以上违约金的总和以原告诉请的违约金2108.16元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史松欣于本判决生效之日起十日内支付原告河南盛世物业管理有限责任公司2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费12643.88元及违约金（以2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2014年7月16日起至2019年6月30日止；以2015年1月1日至2015年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2015年1月16日起至2019年6月30日止；以2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2015年7月16日起至2019年6月30日止;以2016年1月1日至2016年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2016年1月16日起至2019年6月30日止；以2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2016年7月16日起至2019年6月30日止；以2017年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2017年1月16日起至2019年6月30日止；以2017年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2017年7月16日起至2019年6月30日止；以2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2018年1月16日起至2019年6月30日止；以2018年7月1日至2018年12月31日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2018年7月16日起至2019年6月30日；以2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费为基数，按照年利率6%计算自2019年1月16日起至2019年6月30日止，但以上违约金的总和以原告诉请的违约金2108.16元为限）。二、驳回原告河南盛世物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取85元，由被告史松欣负担。本判决为终审判决。审判员 王 潇二〇一九年十一月二十九日书记员 燕宗宝