北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10219号上诉人(原审被告)：北京市海淀区远洋风景业主委员会。负责人：谢树淼，主任。委托诉讼代理人：刘洁，女，北京市海淀区远洋风景业主委员会副主任。委托诉讼代理人：张平，男，由北京市海淀区北太平庄街道金晖远洋社区居民委员会推荐。被上诉人(原审原告)：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：张建忠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：隋云鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京市海淀区远洋风景业主委员会（以下简称远洋风景业委会）因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋亿家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初55289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，因无新事实、新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远洋风景业委会上诉请求：请求法院认定远洋亿家物业公司提供的物业服务合同无效。事实和理由：对原判决认定事实不服，合同不完整，合同签字人刘洁没有得到授权，合同没有经过全体业主表决，未公开招标，未进行公示，没有物业服务标准，物业服务合同违反了国家相关规定，侵害了全体业主的利益，合同是无效的。远洋亿家物业公司辩称，同意一审判决，不同意远洋风景业委会的上诉请求和理由。远洋亿家物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令远洋风景业委会于2018年3月25日向我公司发出的解除通知无效，要求远洋风景业委会继续履行与我公司的物业服务合同。一审法院认定事实：远洋亿家物业公司为远洋风景小区物业服务公司，自2001年开始为远洋风景小区提供物业服务。2016年6月2日，远洋风景业委会与远洋亿家物业公司签订《物业服务合同》，约定由远洋亿家物业公司为远洋风景小区提供物业服务，期限为一年，自2016年7月1日至2017年6月30日。合同期限届满前90日，如任何一方均未按照本合同的约定以书面方式提出不再续约的要求，则本合同到期后有效期自动顺延，直至新物业服务合同签订生效为止。上述合同最后一页上印有远洋风景业委会的公章，其中远洋风景业委会代表人签字为刘洁。上述合同到期后，远洋亿家公司一直为远洋风景小区提供物业服务至今。2018年3月25日，远洋风景业委会在小区公告栏内贴出通知一份，内容载明：敬告远洋风景小区业主：我小区与物业公司之间的旧合同即将到期，而目前远洋亿家物业公司拒绝签署2018年新的物业管理合同，且未在约定日内告知是否继续为本小区提供物业管理服务。又因物业公司拒不配合财务审计，亦不归还小区的广告收入及权益，违背了远洋风景小区业主的要求与利益。在此前提下，远洋风景小区与物业公司于2016年所签署的物业管理合同将于2018年6月自动终止。为保障小区业主的利益，以及避免不必要的损失，业委会善意提醒各位业主，慎重考虑预缴物业费一事。为了保障本小区的物业服务质量，业委会将公开招投标，选聘新的物业管理公司为本小区提供物业服务，以接替远洋亿家物业公司。希望广大业主协助甄选优质的物业公司，并投送到业委会邮箱，甄选截止日期：2018年4月6日。庭审中，远洋亿家物业公司主张上述通知为远洋风景业委会发出的解除双方之间的物业服务合同的通知，并以上述通知未经过相应程序为由要求确认上述通知无效。远洋风景业委会对上述主张不予认可，称上述通知并非解除合同通知，仅是业委会将物业服务的相关情况告知广大业主，上述通知也并未发放给远洋亿家物业公司。远洋风景业委会另主张2016年6月2日的《物业服务合同》属于无效合同，因代表人刘洁并非当时的业委会成员，且合同条款并不完整。为此，远洋风景业委会向法院提交了落款处有刘洁本人签字的证明一份，内容载明：本人是远洋风景小区退休居民，始终热心于小区的公益事业，在2016年年底之前并非是业委会成员。2016年6月2日，物业负责人丁琳拿出打印好《物业服务合同》让我签字和盖章。由于本人没有接触过物业经营管理，就按照物业人员要求签了字，并在业委会不知情下盖了公章。现在得知自己当时无权代表业委会签字，本人声明当时的行为无效。远洋亿家物业公司对上述证据及主张不予认可，称合同上印有远洋风景业委会的公章，且双方均在实际履行，故上述合同为有效合同。另经法院询问，远洋风景业委会表示刘洁自2017年4月至今担任小区业委会副主任，且该届业委会对于当时合同的签订情况并不了解。一审法院认为，根据本案证据及双方的诉辩意见，本案争议焦点集中于以下两方面：首先，远洋亿家物业公司与远洋风景业委会于2016年2月签署的《物业服务合同》的效力认定。其次，远洋风景业委会于2018年3月在小区内张贴的通知是否构成法律上的解除合同的通知。对此，法院逐一分析如下：首先，关于远洋亿家物业公司与远洋风景业委会于2016年2月签署的《物业服务合同》的效力认定。业主委员会是建筑物区分所有权下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，远洋亿家物业公司与远洋风景业委会于2016年2月签订的《物业服务合同》，内容不违反法律规定，具有法律效力。远洋风景业委会主张上述合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现经法院查实，该合同上的公章为当时远洋风景业委会的公章，上述合同在签订后在相关部门进行了备案，且双方亦实际履行了上述合同内容，故远洋风景业委会之上述主张不符合法律规定的合同无效的情形，法院对远洋风景业委会的上述主张不予采信，上述合同应当作为约束双方权利义务的依据。其次，远洋风景业委会于2018年3月在小区内张贴的通知是否构成法律上的解除合同的通知。合同的单方解除是解除权人行使解除权将合同解除的行为，即解除权人将解除合同的意思表示直接通知合同相对方，即可发生合同解除的效果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依据上述规定可以看出，法律意义上的解除合同通知必须同时具备以下两个条件：第一，该通知必须具备解除合同的意思表示。第二，该通知必须由合同一方向合同相对方发出。而本案中，远洋风景业委会于2018年3月在小区内张贴的通知内容虽涉及物业服务合同履行的情况以及后续业委会重新选聘物业公司之内容，但上述通知系面向广大业主发出，对象并非远洋亿家物业公司。综上，远洋风景业委会于2018年3月在小区内张贴的通知并不构成法律意义上的解除合同的通知。据此，远洋亿家物业公司以上述通知为解除合同通知为由要求确认上述通知无效并要求远洋风景业委会继续履行合同，缺乏事实及法律依据，法院对其上述诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回远洋亿家物业服务股份有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是《物业服务合同》的效力问题。本院就此评析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。远洋亿家物业公司与远洋风景业委会于2016年2月签订的《物业服务合同》，加盖当时远洋风景业委会的公章，并在相关部门进行了备案。远洋风景业委会上诉提出合同签字人刘洁没有得到业委会授权，但是经本院询问，远洋风景业委会认可加盖在《物业服务合同》上的业委会公章为真实，其盖章行为表明对合同内容和效力的认可。现其主张合同签字人没有得到授权、盖章行为不是其意思表示不能成为合同无效的法定事由。同时，《物业服务合同》约定条款中包括了合同当事人、服务内容、服务标准、价款、争议解决办法等合同应具备的条款，在服务标准一章中载明“具体详见附件三《远洋风景物业服务标准》”。远洋风景业委会提出合同不完整、缺乏物业服务标准。本院认为，该合同在形式上具备合同成立的要件，不属于不完整合同，远洋风景业委会提出的合同页数缺失等理由并非是法律规定的合同无效的情形，本院对此上诉理由不予采纳。另，远洋风景业委会上诉提出《物业服务合同》未经招投标程序、没有经过业主大会讨论并公示等。本院认为，业委会履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，现《物业服务合同》加盖业委会公章，在合同实际履行过程中业委会亦未提出该项异议，现其主张的未经过招投标程序、没有经过业主大会讨论并公示等事项并非合同无效的法定情形。综上，远洋风景业委会提出的合同无效理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，一审关于合同效力的认定并无不当，本院予以确认。此外，远洋风景业委会上诉认为远洋亿家物业公司的行为构成欺诈，并未提出相应证据证明，本院不予采信。综上所述，远洋风景业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市海淀区远洋风景业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  张永钢审 判 员  张 琦二〇一九年十一月十九日法官助理  陈大林书 记 员  赵倬希