陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2373号 上诉人（原审被告）：张锋利，男，1979年8月18日出生，汉族，户籍地陕西省武功县，现住杨凌示范区，公民身份号码：XXXXXXXXXX********。 上诉人（原审原告）：西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司。住所地：陕西省杨凌示范区。统一社会信用代码：91610403305613094K。 负责人：杜刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢明新，男，1966年10月20日出生，汉族，户籍地陕西省岐山县，现住杨陵区，公民身份号码：XXXXXXXXXX********，系该公司员工。 委托诉讼代理人：韩梅，陕西博硕律师事务所律师。 上诉人西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司因与上诉人张锋利物业服务合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，依法不开庭对本案进行了审理。上诉人西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司委托诉讼代理人谢明新、韩梅，上诉人张锋利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张锋利上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判不支持上诉人向被上诉人支付物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费3717.90元；二、维持原审判决第二项；三、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人未签订物业服务协议，故不构成合同关系。被上诉人长期物业管理服务不到位且经杨陵区相关部门督促仍不整改，导致上诉人合法权益严重受损。被上诉人违反《陕西省物业管理条例》第六十五条之规定，被上诉人未每月公布合理的水电公摊。水费公摊按照每月自来水公司抄表总数减去业主用水量来确定水损，按10%水损分摊给全体业主，明显不合理。电费公摊不合理，并且无正式发票。故为维护上诉人合法权益，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司辩称：一、水费问题，小区物业按相关文件执行，小区水费是3.73元，给业主算到3.8元，水损不到10%，不存在违规收费；业委会有公摊方案，物业也是按照该公摊方案执行；二、电费公摊不是给948户公摊，是给实际使用用户的业主公摊，是合理合法的；三、房屋质量问题，在业主交房两年以内开发商会无偿免费维护，如果业主反映到物业，在保质期内物业会跟开发商反映，如果超过质保期，物业也会给业主解释清楚。 西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项，改判张锋利向上诉人支付拖欠物业费用2841.75元产生的违约金568.35元；三、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人张锋利承担。事实与理由：一审判决“驳回原告西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司的其他诉讼请求”没有理由，也违反了合同约定与法律规定。上诉人、被上诉人在《江南印象前期物业服务协议》第九条违约责任明确约定：“乙方(被上诉人)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(上诉人)有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金或采取停止部分物业服务项目等措施追收，直至向人民法院起诉。”该约定系双方真实意思表示，被上诉人应当依约履行。被上诉人签订《物业协议》后，自2017年2月16日起拒不交纳物业费等相关费用，已构成严重违约，按照《物业协议》约定被上诉人应支付滞纳金(即违约金)，上诉人该请求应予支持，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 张锋利辩称,其所住房屋一直存在漏水问题，向西安嘉宁物业反映情况，一直到2015年底，嘉宁物业未维修。西安嘉宁物业存在滥收费违法行为，水电收费标准违法，物业服务不到位，小区的各种设施存在问题没有维护和维修，因此未交物业费，且不承担违约金。 西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司向一审法院的起诉请求:1、判决被告缴纳拖欠原告费用2841.75元，按3‰/日计算拖欠费用产生滞纳金3052.70元，水费690.60元，公摊电费185.80元，合计6770.85元；2、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：杨凌江南印象小区系西安奥达房地产开发有限责任公司开发建设的住宅小区。被告张锋利购买了该小区6号楼2单元307室房屋一套，建筑面积为101.92㎡。原告为江南印象小区的业主提供前期物业管理服务。2016年至2018年该小区经杨陵区物价局备案的物业服务费价格为：物业费0.99元/㎡.月，电梯费0.2元/㎡.月，电梯每增加一层加收0.01元/㎡.月，居民生活垃圾处理费每户每月3元，居民生活水费每吨收费标准为3.53元+分摊损耗+二次加压，居民电费每度收费标准为0.4983元+分摊损耗。另查明，自2017年2月16日至2018年12月31日被告拖欠物业费2270元（101.92㎡×0.99元/㎡×22.5个月），电梯费504元（101.92㎡×0.22元/㎡×22.5个月），垃圾费67.50元（3元/月×22.5个月），合计2841.50元；2016年7月至2018年10月被告拖欠水费690.60元；2017年6月至2018年10月被告拖欠公摊电费185.80元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告嘉宁物业杨凌分公司为被告提供物业管理服务，被告向原告交纳了部分物业管理服务费用，原被告之间建立事实上的物业服务合同关系。2017年2月16日开始被告未交纳应交的物业管理服务费，经原告催交后，仍未交纳，应承担向原告交纳物业费用的民事责任。被告辩称原告嘉宁物业杨凌分公司物业服务不到位，以此拒绝交纳物业管理服务费的理由不能成立。被告辩称原告收费不合理，但未提供证据予以证明，不予采纳。故原告请求被告交纳所拖欠的2017年2月16日至2018年12月31日物业费、电梯费、垃圾费2841.50元的诉讼请求，本院予以支持。被告在居住期间实际使用居民用水，原告有权向被告代收水费，原告主张的2016年7月至2018年10月水费690.60元，本院予以支持。物价局公示的收费标准中规定江南印象小区居民电费包含分摊电费，且该小区公共照明等公共设施亦会产生公摊电费，原告主张被告交纳2017年6月至2018年10月公摊电费185.80元的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告拖欠原告各项费用为3717.90元。原告主张被告承担拖欠费用产生的滞纳金，因原告在为被告物业服务中存在有关费用未及时公示等的情形，故原告主张的滞纳金，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张锋利于本判决生效后十日内支付原告西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费共计3717.90元。二、驳回原告西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张锋利负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，2016年2月19日，上诉人一方西安嘉宁物业管理有限责任公司江南印象物业管理办公室与上诉人张锋利签订了《前期物业管理服务协议》，由西安嘉宁物业管理有限责任公司向业主提供物业服务。该协议第四条第二项明确约定服务费用“于每季度首月的15日前缴纳本季度费用”；同时，第九条违约责任第4项约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金”。张锋利从2017年2月16日至2018年12月31日，未向上诉人缴纳物业服务费以及其他相关费用，违反该服务协议约定，应按照协议第九条约定承担违约责任，故西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司关于应由张锋利按照《物业协议》约定承担滞纳金（违约金）的上诉理由成立，其请求本院予以支持。至于滞纳金的具体数额，上诉人西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司认为双方约定滞纳金标准过高，但其主张滞纳金按照张锋利所欠物业费总金额的20%计算亦无法律依据，综合本案考虑，可参照中国人民银行同期贷款利率标准计算滞纳金为253.07元。关于上诉人张锋利主张房屋质量存在问题物业不维修，故不予缴纳物业费一节，因房屋质量问题造成的侵权与本案并非同一法律关系，故对其上诉主张不予支持；张锋利认为西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司在服务过程中存在诸多问题等抗辩理由，张锋利可通过正常途径主张作为业主的权利，不应以之来对抗自己交纳服务费的义务。故对上诉人张锋利的上诉请求不予支持。 综上所述，西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初799号民事判决第一项，即：被告张锋利于本判决生效后十日内支付原告西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费共计3717.90元 二、撤销陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初799号民事判决第二项； 三、由上诉人（原审被告）张锋利在本判决生效后十日内向上诉人（原审原告）西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司给付滞纳金（违约金）253.07元； 四、驳回上诉人（原审原告）西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司的其他诉讼请求。 五、驳回上诉人（原审被告）张锋利的上诉请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元25，西安嘉宁物业管理有限责任公司杨凌分公司缴纳上诉费50元、张锋利缴纳上诉费50元，以上共计75150元，均由张锋利负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊国强 审判员  张作儒 审判员  刘联胜 二〇一九年十一月十二日 书记员  田 甜 附：相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 执行提示 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。