浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16744号 原告：义乌市文渊文具有限公司，住所地：义乌市后宅特色工业小区神舟路。 法定代表人：朱义民，董事长。 委托诉讼代理人：郑玲云，浙江近真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玎玎，浙江近真律师事务所律师。 被告：义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司，住所地：义乌市稠城街道城北路**。 法定代表人：刘宣彬。 委托诉讼代理人：徐至成，浙江红太阳律师事务所律师。 原告义乌市文渊文具有限公司为与被告义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告义乌市文渊文具有限公司的委托诉讼代理人郑玲云、刘玎玎；被告义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司的委托诉讼代理人徐至成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市文渊文具有限公司提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订的仓库租赁合同于2019年7月28已解除；二、判令被告立即腾空其租赁的义乌市城北路浙江机电技工学校操场下的仓库；三、判令被告支付拖欠电费25201.8元；四、判令被告支付讼争仓库的超期占用使用费93694元（自2019年7月1日计至2019年8月12日），并支付滞纳金4685元；五、判令被告支付双倍租金87156.8元（自2019年8月13日至实际迁离之日按双倍租金计算，暂算至起诉之日）。事实与理由：2012年6月30日，原被告双方签订《仓库租赁协议》及《安全生产责任书》，后被告在使用仓库期间，拖欠房租、电费。按照双方约定，被告应当在2019年5月30日前支付租金，但是到2019年7月26日仍未支付租金，原告按双方约定，于2019年7月27日书面通知被告解除仓库租赁协议并要求其于15日内腾空，但是被告拒不腾空租赁仓库，也不支付拖欠的损耗电费。原告为维护自身权益，提起诉讼。原告当庭补充：被告经营的仓库及用地，租赁面积1939.7平方米，超期占用使用费93694元的滞纳金4685元是93694元乘0.5%；双倍租金，按照合同约定每月每平方33.7元，总共1939.9平方米，除以30，每日的租金2178.92元，从2019年8月13日算至2019年9月3日止的租金是43548.4元，双倍即87156.8元。现在场地没有腾空，电费是租赁期间的损耗，之后的电费没有计算。 被告义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司辩称：原告没有单方解除合同权，合同未到期，不同意解除。一、通过多年的交易，原、被告双方已形成了租金支付的交易习惯：先有原告提供租金收款账号，后由被告将租金转入指定账号。原告每一年提供给被告租金收款账户都是不一样的，在原告没有提供收款账号的情况下，被告是无法支付租金的。因此，原告应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯，履行告知收款账户的义务。原告在没有告知收款账户的情况下，直接发函解除合同，有违诚实信用原则。即便，逾期支付租金的责任在被告一方，原告也应当先对被告进行催告，在被告明确拒绝支付租金的情况下，才可以行使解除权，原告并没有进行催告。二、原告恶意拒绝提供收款账户，不正当的促成解除合同的条件成就，应当视为解除合同的条件不成就。在收到原告解除合同的通知书后，被告即向原告汇租金款两次，但都遭到原告的退款处理。即便如此，被告依然本着最大的诚意，发函给原告，让原告提供支付租金的收款账户，以便被告及时支付租金，但原告却置之不理。很明显，原告在恶意制造解除合同的条件，不正当的拒绝被告支付租金。因此，原告解除合同的条件不成就，案涉合同未解除。三、被告无义务支付损耗电费。根据《仓库租赁合同》第五条第一项的一，电费按实际发生额由承租方承担。合同里约定的“实际发生额”应当指被告电表里显示的电费度数。被告已按照电表度数支付电费。即便损耗电费由被告承担，原告也没有举证证明损耗电费的具体数量。四、从合同目的来看，原告作为出租方，订立合同就是为了收取租金。被告一直愿意支付租金，原告的合同目的完全可以实现。原、被告签订了12年的长期合同，也表明双方在签订合同时，是有长期合作的打算的。被告也是基于合同能够长期履行的期待，在承租案涉仓库时，就投入了巨额的装修成本（400余万元），如果合同解除，将会使被告遭受巨大损失。五、关于税收发票问题，从2013年开始至今被告支付原告租金4460994元，按照规定原告应当缴纳相关的税收并给被告开具发票，但原告并未履行上述义务。现被告要求原告开具发票，并建议法院将原告涉嫌偷逃税收的情况函告税务部门。 针对被告的答辩，原告补充：从2017年、2018年开始都是同一个收款账号，没有更改，均为员工朱三忠的账号，因此被告提出不知收款账户的意见不成立。 原告为证明其主张提供证据如下： 一、仓库租赁合同、安全生产责任书各一份，证明1、原被告间存在租赁关系，原告主张占用费、电费和双倍租金的依据；2、合同中双方对解除权的约定。 二、解除租赁合同通知书、EMS快递单、EMS官网网页打印件各一份，证明原、被告签订的合同已于2019年7月28日解除。 三、浙江机电技校运动场地改建项目合作协议、附件浙江机电技校场地租赁协议各一份，证明原告对讼争场地有合法使用权和转租权。 四、水电费缴款单、电费收取情况打印件各一份，证明原告主张损耗电费的依据。损耗计算：租在该地块上的有三家企业，另外两家已经交纳了损耗电费，只有被告没有交纳。电费收取时间是2018年1月30日至2019年1月30日。 被告质证意见：对证据一、二的真实性没有异议，对证明目的有异议，无法证明其证明目的。根据双方的交易习惯是先由原告提供收款账号，再由被告打款至原告提供的收款账号。每年原告提供的账号不一致，导致被告无法如期交纳租金。关于合同约定的单方解除条款，拖欠费用超过三十天这一条，被告认为原、被告通过履行行为，先由原告提供收款账号，后由被告转入指定账号，对租金支付的时间进行了变更，合同履行条款对履行事实发生了变化，由原来的到期前一个月支付变更为先由原告提供收款账号，后由被告打入指定账号的约定。所以说原告不享有单方合同解除权，合同并未解除。对证据三没有异议。对证据四的合法性来看，根据民诉法规定，单位出具的证明需要由单位负责人及制作证明材料的人签名和盖章，原告提供的缴费单仅有单位盖章，没有单位负责人及制作材料人的签名和盖章，因此形式上不合法。同时盖章的落款浙江省机电技师学院跟出租给原告的机电技工学校名称也不一致，并不能表明该电费是原告向机电技工学校支付的电费。同时电费缴付情况也没有相应的转账凭证相印证，因此真实性也不予认可。被告认可的是被告已按约支付了105720元电费。至于损耗电费由被告来支付没有合同及相关法律依据。原告也无法举证证明损耗电费具体的度数。 被告为证明其意见提供证据如下： 一、汇兑支付往账凭证等八份，证明1、2013年至今被告支付原告租金共计4460994元；2、原、被告已形成了租金支付的交易习惯，先有原告提供租金收款账号，后由被告将租金转入指定账号。 二、汇款申请书、汇款凭证、中国银行支付系统收付款通知各二份，证明被告于2019年7月29日、7月31日两次将租金汇入被告上年度指定收款账号，原告都予以退回。 三、对于解除租赁合同通知书的回复、快递面单、邮件查询送达情况各一份，证明1、被告对解除案涉合同提出书面异议；2、被告要求原告提供租金收款账号，但原告拒不提供。 原告质证意见：对证据一的真实性没有异议，对证明目的、关联性有异议，收款人并不能得出原、被告间有交易习惯，先由原告提供租金收款账号，后被告转入指定账号。从2013年开始的收款情况来看，2013、2014年均为同一人，如果有变更收款人的情况下才会由原告提供收款账号，从2017年、2018年都是汇入朱三忠名下，可以得出如果被告要按约履行完全可以汇入朱三忠的账户，之所以没有提供新账号说明打款账号并未发生变更。对证据二的真实性没有异议，对证明目的、关联性有异议，因为被告虽然于2019年7月29日、7月31日打款给被告，是在逾期履行情况下进行的汇款，原告要求解除合同为此退回。从这里可以说明被告在约定期间完全可以汇入到被告上两年曾经打过的朱三忠账户，说明之前的账号还是可以使用的。对证据三的真实性没有异议，原告有收到该材料，但不认可里面的内容，按照合同约定，双方合同予以解除。 本院认证：对当事人双方真实性无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据四电费损耗问题，因原告未提交有效的交费凭证及相关联单位确认的有效电费数据，损耗电费事实本案不予认定，原告可另行主张。对所有证据的证明目的和证明力，本院结合双方当事人的陈述另行认定。 经审理查明： 2011年6月，原告与原浙江机电技工学校（2011年9月更名为浙江省机电高级技工学校，2013年10月升格为浙江省机电技师学院）签订合同，以原告投资建造及交纳管理费等方式，原告取得原浙江机电技工学校校内运动场下方的架空层，面积约为13500平方米仓库（架空层房屋，上面为学校操场等）自2011年12月31日至2041年12月31日租赁使用权。 2012年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将上述仓库中的1937.7平方米租赁给乙方使用，租赁期限为12年，即从2012年7月1日起至2024年6月30日止；租赁物租金按每月30元/平方米至35.7元/平方米，其中2018年7月1日至2021年6月30日按每月33.7元/平方米计算；乙方于本合同签订日向甲方支付当年租金，以后租金一年一付，租金在当年到期前一个月前支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额按所欠租金的每日0.5%支付；乙方承租房屋运营产生的水费、电费、通讯费等相关费用按实际发生额由承租方承担，卫生费、物业费按该物业整体运营费用分摊，甲方不营利；“六、仓库租赁合同的解除。1、在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产且不负保管责任（包括受转租人的财产），并在解除合同的书面通知发出之日起15日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用。”“八、合同终止。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。”“十、有关税费：按国家当地政府有关规定，缴纳的房产租赁税、印花税、登记费、律师见证费及其他有关的税费，由甲、乙双方按有关规定分别承担。”双方还约定了其他事宜。同时，原告与被告签订了《安全生产责任书》，确认乙方向甲方承租位于义乌市城北路60号浙江机电技工学校操场改建工程的部分房屋，用于汽车销售及修理等。 此后，双方按约履行，但因合同对租金支付途径未明确，被告于2013年6月13日支付第二年度2013年7月1日至2014年6月30日的租金费用，从被告法定代表人个人账号汇入原告员工王启元账号，2014年6月10日同上账号支付第三年度租金费用；2015年5月25日被告法定代表人账号通过POS机向原告支付第四年度租金费用；2016年6月6日、7月7日，被告法定代表人账号两次向原告员工刘宣政账号支付第五年度租金费用；2017年6月26日被告法定代表人账号向原告员工朱三忠账号支付第六年度租金费用；2018年6月20日、6月25日，被告以法定代表人账号向原告员工朱三忠账号支付第七年度租金费用。 2019年7月25日，因被告逾期未支付租金及电费损耗，原告制作《解除租赁合同通知书》，载明原告决定即日解除双方签订的《仓库租赁合同》，要求被告在收到本通知书之日起15日内迁离租赁场地，并于2019年7月27日向被告邮寄送达，被告于同月28日收到。 被告接到原告的解除租赁合同通知书后，于2019年7月29日、7月31日，以法定代表人账号向原告员工朱三忠账号支付第八年度租金费用，原告以合同已经解除为由当日退款。 2019年8月16日，被告制作“关于对《解除租赁合同通知书》的回复”，对原告的《解除租赁合同通知书》提出书面异议，认为根据双方交易习惯，应由原告先提供支付账号，后由被告将租金转入该指定账号，被告已交前期的租金、电费等费用，不存在拖欠情况，不存在违约情况，不同意原告单方解除合同，并要求沟通等。该回复于当日邮寄原告。 原告以双方租赁合同已经解除为由，诉来本院。 本院认为：本案争议焦点为原告按约解除双方之间的《仓库租赁合同》是否生效。双方之间的《仓库租赁合同》是当事人真实意思表示，除违约金滞纳金约定过高部分外，其他内容合法有效，双方均应严格按约履行。原告已按约交付租赁物，被告应按约支付租金费用。按照合同约定，被告应于2019年5月30日向原告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，但被告未按约支付，直至原告2019年7月27日通知解除合同后，才于同月29日支付租金，被原告以合同已经解除为由退款，被告存在超过57日未支付租金的违约行为，原告根据合同第六条第1项约定，有权解除合同。被告提出的迟延交纳租金是交易习惯的意见，与合同约定不符，且被告此前实际交费日期虽有迟延，但未达到合同上述条款约定的解除条件，仅2019年5月30日前第八年度的租金费用因迟延超过30日，才符合解除合同条件，被告也无证据证明迟延交纳租金变更了书面合同的约定，更与情理不符。原告在正常经营，按时尽早收取租金即是其合同权利，也是其合同目的所在。被告所称原告未提供收款账号纯属无理辩解，现在钱款支付途径很多，除转账外，可以支票、汇票等方式支付，更可以依法向有关机构提存，不存在履行不能的情形；被告提出前几年度都是延迟交纳问题，实际上第四年度是按期交纳的，且延迟交纳而未达到解除合同条件，是被告占了违约利益，原告放弃部分权利未予计较，是原告当时对自己权利的处分，并不构成被告可以继续占违约利益的理由和依据。双方争议的电费问题，被告主张无义务支付损耗电费，而合同约定“实际发生额”并非如被告所说其电表里显示的电费度数，从该合同中“卫生费、物业费按该物业整体运营费用分摊，甲方不营利”确定的原则可知，原告的场地由三家单位承租，总表所载明的度数与三家分表之和的差额属于三家均应负的实际发生额，为合同应有之义，损耗电费应由三家负担，仅应数额需要其他单位参与才能确定，本案不予处理，但被告对此提出的意见，显然不能成立。连电费损耗也产生争议，原告认为与被告之间合同的履行存在障碍并根据被告不按约履行交付租金达到解除合同条件之事实，通知解除合同符合双方合同约定。本院确认原告与被告之间的《仓库租赁合同》已于2019年7月28日解除。被告提出在租赁物上有巨额装修，依据不足，且不影响原告按约行使解除权；被告如有证据确实存在因装修造成的损失，可另行主张。由于被告严重违约，原告合同目的无法按约实现，其主张解除后续租赁协议，符合事实与法律，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同提前解除，原因在于被告违约，原告主张合同解除，被告腾空其租赁的义乌市城北路60号浙江省机电技师学院操场下的仓库，符合约定，本院予以支持。 原告主张被告支付超期占用租赁物期间使用费，属于其合理损失，合法有理，本院按合同约定确定该期间日租金2178.92元（1939.7平方米×33.7元/月÷30日），结合被告事后支付租金原告退回等事实，对2019年7月1日起至2019年8月12日期间按日租金2178.92元计算，为93694元。此后即自2019年8月13日起至被告实际腾空之日止，原告主张的滞纳金及双倍租金均系违约金，明显过高，本院酌定按被告超期占用期间使用费按日租金上浮30%计算违约金，即按日租金2832.59元计算。 综上，原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。被告所辩与事实和法律不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原被告签订的《仓库租赁合同》于2019年7月28日解除； 二、被告义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司于本判决生效之日起一个月内腾空向原告承租的义乌市城北路60号浙江省机电技师学院操场下仓库（面积约1939.7平方米）； 三、被告义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告义乌市文渊文具有限公司2019年7月1日至2019年8月12日期间的租金损失93694元； 四、被告义乌市时代斯巴鲁汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市文渊文具有限公司违约金（自2019年8月13日起按日租金2832.59元计算至被告实际腾空租赁物之日止）； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2231元，由被告负担2100元，原告负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  施文卫 二〇一九年十一月十八日 法官助理叶璐莎 书记员周胜