北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14807号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。法定代表人：彭华生，执行董事。委托诉讼代理人：刘海燕，女，北京永辉超市有限公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京贝菲特教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路**院**楼**101内乙段****。法定代表人：舒齐，总经理。委托诉讼代理人：洪春华，北京市释胜律师事务所律师。上诉人北京永辉超市有限公司（下称永辉超市）与被上诉人北京贝菲特教育咨询有限公司（下称贝菲特公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永辉超市之委托诉讼代理人刘海燕，被上诉人贝菲特公司之法定代表人舒齐、委托诉讼代理人洪春华参加诉讼。本案现已审理终结。永辉超市上诉请求：1.撤销一审判决书中的第二、三、四、五、六、九项；2.驳回贝菲特公司一审本诉中的全部诉讼请求；3.改判一审判决书中的第七项为370222.6元及逾期支付租金的违约金。按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自每期租金逾期之日起计算至最终实际支付之日止；4.支持永辉公司的其他反诉请求；5.本诉、反诉一审、二审诉讼费由贝菲特公司承担。事实和理由：1.一审认定的计租面积错误，根据双方签订的合同，明确约定计租面积为573平方米；2.永辉超市未违反《其他约定》中第2条的约定，未与“瑞思学科英语”、“佳韵艺术培训”、“马博士婴儿游泳”签订租赁合同；3.一审事实认定中未提及2019年11月29日贝菲特公司给永辉超市发送的《函》中所称的第一方案，仅引用对贝菲特公司有利的部分。且在此之前，贝菲特公司并未向永辉超市提及三层存在竞业的事实，永辉超市也未收到其2015年12月20日送达的《商务函》，亦未提供送达给永辉超市的相应证据；4.贝菲特公司装修损失未充分提供证据，应承担举证不能的不利后果；5.贝菲特公司主张的营业损失因未举证证明营业损失的具体情况，应承担举证不能的不利后果；6.贝菲特公司主张的赔偿退还客户费用的损失根本不存在；7.贝菲特公司存在拖欠租金的违约事实，除应按照计租面积573平方米支付2016年11月1日至2017年5月9日期间场地使用费外，还应支付逾期利息；8.永辉超市反诉请求第二项应被支持，由于永辉超市一直配合诉讼鉴定工作，未对外出租，贝菲特公司应向永辉超市支付相应的占用费。贝菲特公司辩称，同意一审判决。贝菲特公司向一审法院起诉请求：1、判令解除贝菲特公司与永辉超市之间签订的租赁合同；2、判令永辉超市返还贝菲特公司履约保证金85166元；3、判令永辉超市赔偿贝菲特公司违约金85166元；4、判令永辉超市赔偿贝菲特公司装修损失30万元；5、判令永辉超市赔偿贝菲特公司营业损失833589元；6、判令永辉超市赔偿贝菲特公司退还客户费用损失368469.6元；7、判令永辉超市退还贝菲特公司电卡押金1000元。永辉超市向一审法院反诉请求：1、贝菲特公司向永辉超市支付拖欠的租金370222.6元及逾期支付租金的违约金（按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自每期租金逾期之日起计算至最终实际支付之日止）；2、判令贝菲特公司向永辉超市支付场地占用费814489.72元；3、判令贝菲特公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月31日，贝菲特公司（乙方）与永辉超市（甲方）签订《租赁合同》、《租赁合同项目及费用补充条款》，约定：乙方承租永辉超市山水文园店内的涉案场地用于经营“贝比嘉（BabySpectrum）”品牌的儿童教育培训及相关产业，租赁期限自2012年6月15日至2017年6月30日，装修免租期为2012年6月15日至2012年9月30日；计租面积486平方米，2012年10月1日至2014年6月30日期间场地费总计917000元（2.8元每平米每日），2014年7月1日至2016年6月30日期间场地费总计1131500元（3.1元每平方米每日），2016年7月1日至2017年6月30日期间场地费总计620500元（3.4元每平方米每日），付款周期为二月结；履约保证金85166元，装修保证金10000元；如甲方有违反合同约定，甲方应双倍返还履约保证金，并且乙方有权解除本合同，如乙方违反合同约定，甲方有权解除合同，并且不予退还履约保证金，如给甲方造成损失的，乙方还应承担全部赔偿责任；如乙方逾期支付租金15日或欠缴各项费用累计达一个月租金金额，并经甲方书面催告后10日内仍未支付的，甲方有权解除合同，且不予退还履约保证金，并自逾期之日起，乙方每延迟一日，应按当期应付场地费及各项费用的3%向甲方支付违约金，如给甲方造成损失的，乙方还应当承担全部赔偿责任。另查，《租赁合同项目及费用补充条款》的尾部注明：“其他约定：见附件”。一审庭审中，贝菲特公司提交贝菲特公司、永辉超市共同盖章的《其他约定》一份，其中第2条约定：租赁期限内，甲方不得再与其他早教机构/儿童英语/少儿教育培训等与乙方有竞争关系的机构签署租赁合同，否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付相当于保证金金额的违约金，同时乙方有权立即解除租赁合同；如乙方据此解除租赁合同的，甲方除应退还乙方已支付但未实际发生的场地使用费及履约保证金等费用并按租赁合同约定承担违约责任外，还应赔偿乙方为装修租赁场所而支出的但尚未折旧完毕的金额，折旧金额以五年平均计算。经询，永辉超市对贝菲特公司提交的以上《其他约定》的真实性认可，但永辉超市认为该文件没有签署时间，应认为是在《租赁合同》之前签订的，所以应以《租赁合同》约定为准，而《租赁合同》没有关于禁止永辉超市将场地出租给与贝菲特公司有竞争关系的主体的约定。一审庭审中，贝菲特公司提交永辉超市出具的收据，用以证明其在2012年5月31日向永辉超市交纳履约保证金85166元。经询，永辉超市认可该收据真实性、关联性及证明目的。一审庭审中，永辉超市提交租金发票及《催款通知书》，用以证明贝菲特公司租金仅交纳至2016年10月31日。经询，贝菲特公司主张其实际交纳租金至2016年11月30日，但未提交证据予以证明。一审庭审中，贝菲特公司提交《商务函》一份，用以证明其在2015年12月20日向永辉超市送达该函，提出永辉超市在涉案场地所在的超市三层招商了几家与贝菲特公司存在竞争关系的机构，对贝菲特公司影响很大，要求永辉超市按照双方《其他约定》中的约定进行解决。经询，永辉超市称未收到该《商务函》。一审庭审中，贝菲特公司提交照片若干，用以证明永辉超市将涉案场地所在的三层其他场地租赁给与贝菲特公司存在竞争关系的其他教育机构。永辉超市对贝菲特公司提交照片真实性认可，永辉超市另提交照片三张，用以证明涉案场地三层确有三家其他儿童教育培训机构，分别为“瑞思学科英语”、“佳韵钢琴城、钢琴艺术培训”、“马博士婴儿游泳”，永辉超市称以上三家机构基本上在2015年12月前装修完毕并入驻涉案场地所在的超市三层，但永辉超市认为这些机构与贝菲特公司并不构成竞业的情况。贝菲特公司对永辉超市提交的照片真实性认可。一审庭审中，贝菲特公司提交《函》、《解除合同通知书》及视频，贝菲特公司称其在2016年11月29日向永辉超市送达《函》，要求永辉超市三日内就其违反约定将场地出租给与贝菲特公司存在竞争关系的机构的情况进行协商，如不回复则贝菲特公司依据《其他约定》解除合同，但后来贝菲特公司未收到回复，便于2017年1月4日向永辉超市送达《解除合同通知书》，要求解除合同，并要求永辉超市在2017年1月7日上午10点进行场地交接，后2017年1月7日当天永辉超市未到场交接，故贝菲特公司自行锁门离开。经询，永辉超市称《函》、《解除合同通知书》都收到了，但证明目的不认可，对视频的真实性、关联性、证明目的均不认可。一审庭审中，永辉超市提交《撤场单》，用以证明贝菲特公司是在2017年5月9日将涉案场地腾空。经询，贝菲特公司对撤场单真实性不认可，贝菲特公司称其在2017年1月7日锁门离开时留有很多大件物品未腾空，后于2017年5月9日再次去将全部物品腾空，腾空的时候贝菲特公司发现门锁已经换了，具体什么时间换的锁贝菲特公司不清楚。一审庭审中，永辉超市提交照片及《行政提示书》用以证明贝菲特公司因经营不善，自行暂停营业闭店，且引起工商部门的行政提示。贝菲特公司对以上证据真实性认可，但证明目的不认可。经查，永辉超市提交的照片显示贝菲特公司在涉案场地张贴一张向会员家长发出的《通知》，通知时间为2016年12月2日，通知称贝比嘉十里河中心为配合超市整体改造，自2016年12月3日起暂停营业预计三个月。一审庭审中，贝菲特公司提交电卡押金收据一张，用以证明贝菲特公司在2012年12月4日向永辉超市交纳电卡押金1000元，贝菲特公司称其在2017年5月9日即将电卡归还。永辉超市认可收据真实性，但未认可收到贝菲特公司返还的电卡。一审庭审中，贝菲特公司提交装修合同，用以证明其为涉案场地装修而投入的装修费用。永辉超市对装修合同真实性不认可。关于装修，贝菲特公司未提交其他证据，贝菲特公司方申请对剩余租期内的装修残值进行评估鉴定，一审法院予以准许，经摇号确定由北京京城捷信房地产评估有限公司负责评估鉴定，该机构于2018年1月29日向一审法院发送回函，称“因无法准确判断涉案房屋所用装修装饰材料的材质、型号、品牌、厂家，无评估依据，故无法对委托事项进行评估”。后贝菲特公司坚持要求继续摇号鉴定，一审法院依其申请再次摇号确定国宏信价格评估集团有限公司作为评估鉴定机构，但该公司向一审法院释明其曾经在诉讼之外接受过贝菲特公司方的委托鉴定，主动请求回避，故一审法院重新摇号，确定北京中必达资产评估有限责任公司作为评估鉴定机构，该公司于2019年3月12日向一审法院发送《关于无法评估鉴定的说明》及现场勘验记录及照片，该机构称其在2019年3月8日与贝菲特公司、永辉超市人员共同前往涉案场地勘验，但现场勘验发现委托评估的装饰装修工程已全部拆除，不满足鉴定要求，故该公司无法完成评估鉴定工作。经询，双方认可《关于无法评估鉴定的说明》及现场勘验记录及照片，永辉超市表示其在2018年9月30日对涉案房屋内贝菲特公司所做装修进行了拆除，但经一审法院释明后，永辉超市未提交相应证据予以证明其拆除的具体时间。一审庭审中，贝菲特公司提交退款申请表、课程销售协议、银行转账凭证、付款委托书等证据，用以证明因永辉超市违约行为导致贝菲特公司退还客户课程费用，永辉超市应对退款予以赔偿。永辉超市对以上证据真实性均认可，但关联性不予认可，永辉超市认为贝菲特公司应对其经营行为自担风险，之所以贝菲特公司的大量学员退费，是因为贝菲特公司自行关闭经营场地，而且贝菲特公司提交的退款申请中退款的理由均是“中心停业”、“中心装修等”。一审庭审中，贝菲特公司就其主张的营业损失未提交证据，仅提交其自行制作的统计明细。一审法院认为，贝菲特公司、永辉超市签订的《租赁合同》、《租赁合同项目及费用补充条款》及《其他约定》合法有效，双方均应依据约定履行。永辉超市虽主张《其他约定》签订于《租赁合同》之前，并主张双方约定应以《租赁合同》为准，但一审法院认为，《其他约定》从形式和对合同主体的称谓上来看，应属于对主合同的补充约定，故其效力应当与主合同一致，双方均应遵守。根据一审法院查明的事实，永辉超市在租赁期内将涉案场地所在的超市三层租赁给“瑞思学科英语”、“佳韵钢琴城、钢琴艺术培训”、“马博士婴儿游泳”等儿童教育培训机构，永辉超市虽认为这些机构与贝菲特公司并不形成竞争关系，但双方《其他约定》中明确约定永辉超市不得再与其他早教机构、儿童英语、少儿教育培训等与贝菲特公司有竞争关系的机构签署租赁合同，故一审法院对永辉超市的抗辩理由不予采纳。永辉超市违反双方约定构成违约，贝菲特公司依据《其他约定》第2条有权解除合同并主张相当于保证金金额的违约金，故一审法院对贝菲特公司要求判令解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持，合同解除后，永辉超市应退还贝菲特公司交纳的履约保证金85166元，并支付违约金85166元。贝菲特公司虽称其在2017年1月7日到现场交接，但贝菲特公司一审庭审时自认其当天并未全部腾空，且在离开时将场地锁门，故一审法院根据双方陈述，确认贝菲特公司实际腾空、交付涉案产地的时间为2017年5月9日。关于租金的交纳情况，贝菲特公司未提交证据，一审法院以永辉超市的主张为准，确认贝菲特公司租金交纳至2016年10月30日，故贝菲特公司应向永辉超市给付2016年11月1日起至2017年5月9日期间的租金，租金标准为3.4元每平方米每天，计租面积为《租赁合同项目及费用补充条款》约定的486平方米。关于永辉超市反诉主张的逾期支付租金的违约金，虽然一审法院确认贝菲特公司应支付前述期间的租金，但贝菲特公司在2017年1月即向永辉超市发送了《解除合同通知书》且不再在涉案场地实际经营，之后虽至2017年5月9日方腾空、交付涉案场地，但贝菲特公司并不存在履行合同过程中恶意逾期交付租金的情况，故一审法院对永辉超市该反诉主张不予支持。关于贝菲特公司主张的装修损失，根据双方签订的《其他约定》，永辉超市违反竞业约定构成违约的，还应赔偿贝菲特公司为装修涉案场地支出但尚未折旧完毕的金额，折旧金额以五年平均计算。一审法院以贝菲特公司实际腾空、交付场地的时间为准，确认计算装修折旧残值的剩余租期期间为2017年5月10日至2017年6月30日。贝菲特公司在本案中提交的证据未能证明其实际为装修涉案场地所支出的费用项目及具体数额，评估鉴定最终又因涉案场地装修被拆除而无法开展，故一审法院结合剩余租期时间及本案情况，酌情确定永辉超市应向贝菲特公司赔偿的装修损失金额为8万元。关于贝菲特公司主张的营业损失，一审法院认为永辉超市违反竞业约定的行为确会给贝菲特公司造成一定的营业损失，但贝菲特公司未举证证明营业损失的具体情况，故一审法院在已支持贝菲特公司主张的85166元违约金的情况下，结合永辉超市自认的“瑞思学科英语”等机构入驻的时间，酌情确定永辉超市还应向贝菲特公司赔偿营业损失15万元。关于贝菲特公司主张的退还客户费用的损失，从贝菲特公司提交的证据确实可以看出其向客户大批量退还课程费用的事实，虽然根据永辉超市提交的《通知》照片及贝菲特公司提交的退款申请等证据可以看出，贝菲特公司客户申请退款的理由大部分为贝菲特公司停业，但根据一审庭审查明的事实，贝菲特公司在张贴《通知》之前即向永辉超市发送了《函》，其中提到如果永辉超市不回复则会解除合同，一审法院认为，贝菲特公司在未收到永辉超市明确答复的情况下，考虑到行使合同解除权将导致无法向客户提供服务，其提前停业并退还客户课程款项的行为并无不妥。至于贝菲特公司与其客户之间如何通知、以何种理由申请退款，并不阻断或影响退款行为与永辉超市违约行为之间存在的法律上的因果关系。综上，一审法院对贝菲特公司的该项主张予以支持，一审法院结合退款情况，酌情确定永辉超市应向贝菲特公司赔偿的退还客户费用损失的金额为20万元。关于贝菲特公司主张的电卡押金，永辉超市认可其收取电卡押金1000元，但贝菲特公司未举证证明其已退还电卡，故一审法院无法支持。关于永辉超市主张的场地占用费，因本案解除合同系因永辉超市违约导致，故一审法院对该反诉请求不予支持。一审法院判决：一、解除北京贝菲特教育咨询有限公司与北京永辉超市有限公司之间签订的《租赁合同》；二、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起七日内向北京贝菲特教育咨询有限公司退还履约保证金85166元；三、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起七日内向北京贝菲特教育咨询有限公司给付违约金85166元；四、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起七日内向北京贝菲特教育咨询有限公司赔偿装修损失8万元；五、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起七日内向北京贝菲特教育咨询有限公司赔偿营业损失15万元；六、北京永辉超市有限公司于判决生效之日起七日内向北京贝菲特教育咨询有限公司赔偿退还客户费用损失20万元；七、北京贝菲特教育咨询有限公司于判决生效之日起七日内向北京永辉超市有限公司给付2016年11月1日起至2017年5月9日期间的租金313956元；八、驳回北京贝菲特教育咨询有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京永辉超市有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。永辉超市提交了如下证据：证据1.与贝菲特公司的租赁合同项目及费用补充条款，证明双方租赁面积是573平米以及合同约定的违约责任；证据2.贝菲特公司与北京鑫豪商业投资管理有限公司签订的租赁合同以及租赁合同项目及费用补充条款，证明永辉超市将三层全部出租给北京鑫豪商业投资管理有限公司，相关儿童教育机构系北京鑫豪商业投资管理有限公司招租，而非永辉超市招租；证据3.贝菲特公司实际交纳租金的明细，证明贝菲特公司支付租金是按573.1平方米来进行支付的；证据4.永辉超市与北京森马服饰有限公司、北京力步贸易有限公司分别签署的租赁合同、租赁合同项目及费用补充条款各一份及现场图片，证明双方案涉租赁场地于2018年4月开始进行重装改造并出租给其他商户；证据5.贝菲特公司部分支付房租转账凭证及《新店（整改）签证项目详单》，证明贝菲特公司系按照573.1平方米支付租金以及涉案场地重新调整装修的时间。贝菲特公司认为上述证据都不属于新证据；认为证据1的租赁合同及补充协议、其他约定等相关证据，应当以一审当中举证质证过的证据为准，租赁面积应当以当时双方共同确认的486平方米计算；对证据2的真实性、关联性不认可；对证据3、4的真实性和证明目的不认可；对证据5请求法院核实。贝菲特公司未提交新证据。本院对上述证据将结合全案情况酌情予以采信。本院二审查明，双方约定的计租面积应为573平方米。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，永辉超市与贝菲特公司签订的租赁合同及相关附件、补充约定等，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，双方签订的《其他约定》约定永辉公司不得再与其他早教机构、儿童英语、少儿教育培训等与贝菲特公司存在竞争关系的机构签订租赁合同，否则贝菲特公司有权主张相当于保证金金额的违约金并解除合同。永辉公司主张其将相关楼层整体出租给第三人，系第三人将场地出租给与贝菲特公司存在竞争关系的机构。对此，本院认为，根据合同法的上述规定，第三人的原因并非免除合同当事人违约责任的理由，故对永辉超市的此项理由，本院不予支持。鉴于双方在《其他约定》第二条中明确约定出现上述情形，贝菲特公司有权解除合同，故贝菲特公司行使约定解除权具有事实及合同依据；一审判决认定解除时间以贝菲特公司实际腾空交付场地的时间2017年5月9日并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因系永辉超市违约导致合同解除，故其应当按照《其他约定》中的约定返还履约保证金、给付违约金。同时，鉴于贝菲特公司的装修损失，本案在一审中曾经由法院委托鉴定机构对装修残值进行评估鉴定，但最后因永辉超市已经拆除原有设施而无法鉴定，在此情况下，一审法院酌定的装修残值金额并无不当。关于营业损失和退还客户费用损失，鉴于永辉超市违反合同约定的行为必然会给贝菲特公司造成相应损失，一审法院酌定的相应费用并未超过合理限度，本院予以确认。关于贝菲特公司欠付的租金金额及相应的违约金金额。其一，一审判决认定的贝菲特公司实际已支付租金的截止日期为2016年10月30日并无不当。其二，本案中，现双方各持一份作为租赁合同附件并经双方盖章的《租赁合同项目及费用补充条款》，该两份文件的主要差异点在于计租面积究系486平米抑或573平米。对此，本院认为，贝菲特公司于2016年11月29日作出的致永辉公司的函、贝菲特公司一审起诉状中载明的租赁面积均为573.1平方米；同时，根据双方约定，租金系按面积乘以单价计算，根据贝菲特公司支付租金的情况，亦可推断系根据573平米作为计算依据所得，故本院依据合同约定认定计租面积为573平米，一审法院对此认定有误，本院予以调整。经核算，贝菲特公司需向永辉超市支付欠付租金为370158元。其三，永辉超市主张逾期支付租金的违约金按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自每期租金逾期之日起计算至实际是最终实际支付之日止。鉴于贝菲特公司存在欠付租金的行为，故应当支付相应违约金，但上述违约金标准显系过高，本院依法酌定为10万元。关于永辉公司主张的场地占用费，案涉合同解除的原因系永辉超市违反合同约定，故对其主张的因鉴定导致的房屋空置损失本院不予支持。综上所述，永辉超市的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初580号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初580号民事判决第七、九项；三、北京贝菲特教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京永辉超市有限公司给付2016年11月1日起至2017年5月9日期间的租金370158元；四、北京贝菲特教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京永辉超市有限公司给付迟延支付租金违约金100000元；五、驳回北京永辉超市有限公司的其他反诉请求；六、驳回北京永辉超市有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19861元，由北京贝菲特教育咨询有限公司负担10058元（已交纳），北京永辉超市有限公司负担9803元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8273元，由北京贝菲特教育咨询有限公司负担4176元（于本判决生效之日起七日内交纳），北京永辉超市有限公司4097元（已交纳）。二审案件受理费16057元，由北京永辉超市有限公司负担14344元（已交纳），由北京贝菲特教育咨询有限公司负担1713元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十一月二十一日法官助理 李 惠法官助理 肖 笛书 记 员 马雪骁书 记 员 刘怡然