黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑10执复87号复议申请人（申请执行人）：林口县农村信用合作联社，住所地黑龙江省。法定代表人：姚刚，职务理事长。被执行人：张宇，男，1987年3月27日出生，汉族，住江苏省淮安市。异议人：李德志，男，1965年9月27日出生，汉族，住哈尔滨市。复议申请人林口县农村信用合作联社不服林口县人民法院（2019）黑1025执异30号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。林口县人民法院查明，林口县人民法院（2015）林商初字第176号民事判决书判令：被告张宇于本判决生效后十日内偿还原告林口县农村信用合作联社贷款390万元，并按照借款合同的约定计算利息及罚息，还款时利息随本金同时结清。逾期未还，林口县农村信用合作联社有权依法以被告位于林口县枫林晚小区*号楼：*共十一处商服门市房予以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40555.28元，由被告张宇负担。判决书发生法律效力后，张宇未履行给付义务。林口县农村信用合作联社向林口县人民法院提出执行申请，在执行过程中，林口县人民法院于2019年7月3日作出（2016）黑1025执202号通知书，责令枫林晚小区*号楼*号上述房产的使用人在2019年8月5日前迁出该房屋。逾期不履行的，将依法强制执行。另查明，异议人李德志于2013年7月20日与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订房屋租赁协议，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司2011年5月27日向异议人李德志借款300万元整，用林口县枫林晚小区*号楼*号共11套门市做抵押，同时将这11套门市租给异议人20年。2013年7月20日南通市久发房地产开发有限公司林口分公司尚欠异议人120万元整，经双方协商，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司将11套门市的《房屋预告登记证明》取回，将其中*号5套门市租给异议人抵顶所欠款项，租赁期满后双方债务关系解除，租赁期自2013年7月20日至2033年7月20日止，出租期限20年。异议人已实际占有、使用该房屋。2013年8月15日，林口县农村信用合作联社与被执行人张宇签订一份《个人担保借款合同》，张宇以林口县枫林晚小区1号楼：*室共十一处商服门市房提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记。林口县人民法院认为，异议人李德志在涉案房屋抵押权登记之前已经签订了书面租赁协议，并已经依据该书面租赁协议占有使用该租赁物。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故异议人李德志提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定：中止对位于林口县枫林晚小区*号楼房屋证号*房屋的执行。复议申请人林口县农村信用合作联社向本院申请复议称，请求1.撤销（2019）黑1025执异30号执行裁定书；2.林口县枫林晚小区*号楼房屋证号*房屋予以强制执行。事实和理由：1.李德志租赁合同出租人为房地产开发公司，房产登记所有人为张宇，南通市久发房地产开发有限公司林口分公司无权处分张宇个人合法财产，且南通市久发房地产开发有限公司林口分公司未取得房屋所有权人张宇授权，因此租赁关系不合法，如租赁关系确实存在，承租人即被申请人应向无处分权的南通市久发房地产开发有限公司林口分公司主张合同纠纷债务纠纷，不能阻碍申请执行行为。2.张宇贷款时，承租人为孙强、李洪章、张振伟、李先廷，租赁合同期限均为2011年5月1日至2014年4月29日，南通开发公司与李德志2013年7月20日签订租赁合同，2014年4月20日开发商又于郭云签订租赁合同，李德志、郭云租赁时，张宇与孙强、李洪章、张振伟、李先廷租赁合同未到期，李德志、郭云租赁合同无效。3.五处房屋房租一直由郭云收取。4.李德志合同涉嫌造假，只提供租赁合同，未提供借款相应手续，故申请人要求对南通市久发房地产开发有限公司林口分公司与李德志签订的房屋租赁合同签订时间（书写日期）进行司法鉴定，如鉴定结论书写时间与合同所载时间不符，复议申请人依法追究被申请人虚假诉讼法律责任。综上，复议申请人认为李德志的房屋租赁合同虚假，并南通市久发房地产开发有限公司林口分公司无权将张宇个人财产租赁给李德志使用，被申请人李德志异议理由既无事实依据也无法律依据，林口县人民法院以（2019）黑1025执异30号执行裁定书裁定中止对位于林口县枫林晚小区1号楼房屋证号*房屋的执行，是以合法裁决的形式维护了被申请人李德志的非法利益，复议申请人对此不服，依法提出复议申请，依法审查并支持申请人的主张。本院查明，林口县人民法院于2016年3月10日受理林口县农村信用合作联社申请执行张宇金融借款合同纠纷一案，执行案号(2016)黑1025执202号，2016年4月20日，林口县人民法院作出(2016)黑1025执字第202号执行裁定书，裁定查封被执行人张宇所有的位于林口县林口镇枫林晚小区*号楼的房产，房照号为*号。2016年11月21日，林口县人民法院作出(2016)黑1025执202-2号执行裁定书,裁定拍卖被执行人张宇所有的位于林口县林口镇枫林晚小区的*号房产。2017年4月17日，林口县人民法院作出（2016）黑1025执202-3号执行裁定书，以拍卖的房产无人竞买流拍，申请执行人林口县农村信用合作社同意接收房产为由，裁定：“一、将被执行人张宇所有的位于林口县林口镇枫林晚小区的*号房产和该房产的土地使用权，一并交付申请执行人林口县农村信用合作联社抵偿债务。二、申请执行人林口县农村信用合作联社可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户手续。三、终结林口县人民法院（2015）林商初字第176号民事判决书的执行。2019年7月3日，林口县人民法院发出（2016）黑1025执202号通知书，责令*房产的使用人在2019年8月5日前迁出上述房产。异议人李德志向林口县人民法院提出异议，请求林口县人民法院撤回对林口县枫林晚小区1号楼012、013、014、0110、0113五套门市的使用人迁出通知书，并履行租赁合同。林口县人民法院于2019年8月9日作出（2019）黑1025执异30执行裁定书，裁定中止对位于林口县枫林晚小区1号楼房屋证号*房屋的执行。另查明，异议人李德志向林口县人民法院提交的一份《房屋租赁协议》，协议体现：2013年7月20日，异议人李德志与南通市久发房地产开发有限公司林口分公司签订《房屋租赁协议》，租赁期限20年，自2013年7月20日至2033年7月20日止。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。”第二十三条第（五）项规定：“上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。”本案中，异议人李德志以承租人的身份，向林口县人民法院提出异议，对林口县人民法院责令其迁出房产的执行行为不服，林口县人民法院审查后，以异议人李德志系在涉案房屋抵押权登记之前已签订书面租赁协议，并已占有使用该租赁物为由，裁定中止对李德志所提异议的五户房屋的执行，异议人李德志对租赁房屋主张租赁权，实质是阻止受让人对租赁房屋的占有交付，属阻止执行标的交付的实体权利，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，林口县人民法院（2019）黑1025执异30号执行裁定书，错误适用民事诉讼法第二百二十五条审查处理，应予撤销，由林口县人民法院重新作出裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销林口县人民法院（2019）黑1025执异30号执行裁定书；二、发回林口县人民法院重新作出裁定。本裁定送达后即生效。审判长  孙钦刚审判员  张 微审判员  孙媛媛二〇一九年十一月十八日书记员  李 威