北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10683号上诉人（原审原告）：北京一元茗香商贸有限公司，住所地北京市丰台区首经贸北路**院**楼**A段0109。法定代表人：张江，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美超市有限公司员工。原审第三人：北京宜双成信息咨询服务中心，住所地北，住所地北京市丰台区花乡汽车仓库v>经营者：华爱萍，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。上诉人北京一元茗香商贸有限公司（以下简称一元茗香公司）、上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）因与第三人北京宜双成信息咨询服务中心（以下简称宜双成中心）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人一元茗香公司及第三人宜双成中心之委托诉讼代理人翟建、上诉人物美公司之委托诉讼代理人郎爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一元茗香公司上诉请求：撤销一审法院的判决，依法改判支持我公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：我公司一直按照约定履行义务，合同不能履行是物美公司单方原因，物美公司应赔偿我方的全部损失，我公司不应承担任何责任。一审法院认定我方2017年3月10日无法办证是错误的，是因为物美公司原因无法办理。针对一元茗香公司的上诉，物美公司辩称：一元茗香公司不能办理营业执照系其自身原因，与我公司无关。我公司没有违约的情况下没有义务承担一元茗香公司的损失。物美公司上诉请求：撤销一审法院的判决，依法改判驳回一元茗香公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一元茗香公司承租我公司租赁的场地时，并未约定我公司有义务为一元茗香公司办理营业执照。一元茗香公司有义务办理经营所需的相关证照，我公司也努力协调产权方为一元茗香公司办理营业执照。一元茗香公司未能办理营业执照时，并未联系我公司，要求我公司采纳相关措施。一元茗香公司在经营不善的情况下，未向我公司发出解约通知就擅自撤场，属恶意解除合同。《专柜租赁合同》并未赋予一元茗香公司在未办理营业执照的情况下解除合同的权利，一元茗香公司应承担相应的法律责任及经济赔偿。2.一元茗香公司一直实际占用租赁场地并实际经营，即使一元茗香公司无法经营系我公司原因导致，一审判决要求我公司退还的租金及管理费的金额也过高。3.一元茗香公司提供的证据不足以证明其装修、灯箱费用及展柜费用损失，应承担相应的不利后果，我公司不应当赔偿上述损失。针对物美公司的上诉请求，一元茗香公司辩称：合同不能履行的原因是物美公司无法提供办理营业执照的相关信息，物美公司应承担违约责任。针对一元茗香公司及物美公司的上诉请求，宜双成中心述称，同意一元茗香公司的上诉请求和理由，不同意物美公司的上诉请求和理由。一元茗香公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令物美公司返还押金和2016年9月至12月的租金及管理费共计89500元；3.判令物美公司赔偿装修损失40000元、购买灯箱费用15000元、购买展柜费用65000元；4.判令物美公司返还电费1500元；5.本案诉讼费由物美公司承担。一审法院认定事实：宜双成中心与物美公司订立租赁合同，承租了涉诉商铺，约定月租金22000元，管理费每月500元。2016年9月22日，张江向物美公司交纳94500元，附言标注“海淀店租金、押金、装”。一元茗香公司认可其中包含装修押金5000元，物美公司已经退还。2017年8月16日，物美公司向张某1退还招标保证金5000元。一元茗香公司认可已收到招标保证金，但称其诉请不包含该款项。另，一元茗香公司于2017年3月10日成立，张江为其法定代表人。庭审中，一元茗香公司主张因物美公司无法提供办理营业执照所需场地证明，其公司未能在涉诉商铺正常经营。就此，一元茗香公司提供与物美公司员工的微信聊天记录为证，显示：2017年3月13日，一元茗香公司的员工提出“海淀店中标合同为33平月2.2万，现实际是28平，招商部不顾原合同面积减少的情况下仍按2.2万每月收租，该店从10月25日营业起至1月24日期间未取得办照所需房产证明，现该店食药已于12月检查停业，我方已撤出，我方设备还未得到招商部同意搬走通知，且我方押金未退，停业期间租金未退，装修损失怎么办，招商部一概不予答复”；2017年6月24日，物美公司的员工提出“海淀的咱们没入合同，只写完了，一直没有弄，因为那个好多事儿没定下来就没有入”。物美公司认可微信聊天的参与者系其公司相关负责人，但不认可上述聊天记录的真实性。法院认为，上述聊天记录可初步证明物美公司未能协助涉诉商铺办照，涉诉商铺未能正常经营。一元茗香公司另主张其向物美公司交纳了电费1500元，但其未就此提交充分证据。一元茗香公司还称其为装修涉诉商铺支出若干费用。就此，一元茗香公司提交张江与马某1的装修协议及收据为证，显示张江与马某1商定张一元在物美的专卖店每店按装修40000元、展柜65000元、灯箱15000元，总计每店12000元结算。物美公司对上述证据均不予认可。法院认为，上述证据均为个人签署，缺乏客观佐证，尚不足以证明装修费等的实际支出情况。经询问，物美公司无法就协助办照情况提交证据，亦无法针对现有证据提交反证；物美公司认可应先付招标押金，中标后另行支付租金及管理费。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，一元茗香公司提交的证据可初步证明物美公司未在合理期限内向一元茗香公司提交办理证照所需场地证明材料，致使一元茗香公司无法使用涉诉商铺正常经营，则一元茗香公司有权请求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，一元茗香公司有权主张退还租房押金。一元茗香公司提交的证据可初步证明其承租涉诉商铺以来未正常经营，则其有权要求退还相应的租金及管理费。考虑到一元茗香公司持续占有涉诉商铺，在一元茗香公司成立（2017年3月10日）之前宜双成中心因自身原因无法办照，则一元茗香公司应自担相应的租金损失。结合本案案情，法院酌定物美公司应向一元茗香公司退还2016年9月至12月的租金及管理费33750元。物美公司主张其已退还其中的5000元，但该5000元系单独、在先支付的招标保证金，现无证据显示与一元茗香公司诉请款项有关，故法院对物美公司的该项抗辩不予支持。一元茗香公司另主张装修涉诉商铺的损失，而物美公司曾收取装修保证金且未就装修事宜提交反证，宜双成公司对一元茗香公司主张相应权利亦不持异议，则法院对一元茗香公司的该项主张予以支持，但一元茗香公司未就其装修情况提交充分证据，现难以确定剩余装修价值，且宜双成中心系在明知或应知自身缺乏办照条件的情况下进行的装修，应自行承担相应损失，则法院结合案情酌定物美公司应赔偿一元茗香公司装修损失20000元。一元茗香公司另主张电费，缺乏证据支持，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内退还北京一元茗香商贸有限公司押金22000元、2016年9月至2016年12月的租金及管理费33750元；二、北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京一元茗香商贸有限公司装修损失、灯箱费用及展柜费用共计20000元；三、驳回北京一元茗香商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：1.关于办理工商登记的经过，一元茗香公司提供了其与物美公司一方的微信沟通记录。需要说明的是，微信聊天记录并不连续。2016年10月30日，一元茗香公司人员：您给催催中关村房产证明，不行盖明光桥的房产证明也行。我8号出国，再拿不到房产证明，来不及办执照了。多谢。物美公司工作人员：好的。2016年12月1日，物美公司工作人员：中关村怎么是错的。一元茗香公司人员：写成张一元茗香了，应是一元茗香。物美公司工作人员：好的，拿回来给您改。一元茗香公司：办完明光桥，我去找您，在后面加个科贸分店。您看明光桥下一步怎么办？物美公司工作人员：我联系客服经理。2016年12月27日，物美公司工作人员：谢谢，收到。我们的补充协议啊，什么时候弄啊。一元茗香公司人员：至今明光桥和恒泰的房产证明也没开出来，大成也在停业中，中关村食药所让最晚月底前办好证，否则罚款5万起。物美公司工作人员：好吧。那我再等等。2017年1月18日，一元茗香公司人员：中关村店是到25号满3个月吧？物美公司工作人员：我不记得了。其实12月份北区就不属于我管了。一元茗香公司人员：方便时看一下，和食药说好了最多到25号，我们撤店后再贴封条。物美公司工作人员：您实际几号进的场？2017年6月23日，一元茗香公司人员：齐总，我海淀店的月租押金和装修押金能退了吗？物美公司工作人员：我问一下领导，给您退。一元茗香公司人员：好的，多谢。2017年6月24日，物美公司工作人员：海淀和廊坊咱就没入合同，只写完了，一直没有弄，因为那个好多事儿没定下来就没有入。一元茗香公司人员：廊坊和海淀的不要啦，不牵扯办照手续。就要太阳岛、明光桥、大成东、丽泽桥的。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，宜双成中心与物美公司之间、一元茗香公司与物美公司之间均未签订书面租赁合同。但宜双成中心主张已将与物美公司租赁关系中的权利义务转移给一元茗香公司，物美公司对此予以认可，故物美公司与一元茗香公司就涉诉商铺存在租赁合同关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。一元茗香公司主张因物美公司原因导致其无法办理工商注册，一元茗香公司应承担举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。分析一元茗香公司提供的微信聊天记录，可以发现聊天记录并不完整，不能全面展现双方沟通的过程，一元茗香公司提供的证据不能认定物美公司没有尽到协助办理工商注册的义务，一元茗香公司应承担相应的不利后果。本院对一元茗香公司的该主张不予采信。且在上述微信记录中，一元茗香公司认可至2017年1月25日经营满三个月，与其在一审中自认的2017年1月28日搬出涉诉商铺能够吻合。一元茗香公司虽主张涉诉商铺被食药局查封无法正常经营，但未提供证据予以证明，本院不予采信。在一元茗香公司搬离涉诉商铺后，双方就其他商铺的办照手续沟通过程中，一元茗香公司认可涉诉商铺不牵扯办照手续，故一元茗香公司以此主张物美公司违约不能成立。一元茗香公司另主张退还电费，应举证证明其实际使用的电量。一元茗香公司无证据证明其实际使用的电量，应承担相应的不利后果，对其主张应不予采信。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，一元茗香公司主张双方约定的租赁期限为2年，但双方未签订书面租赁合同，故应当视为不定期租赁。双方当事人均有权随时主张解除合同，涉诉合同履行中，一元茗香公司在交纳的三个月租金使用完后即搬离了涉诉商铺，应视为其以行为单方行使了解除权，故其在本案中主张解除双方的租赁合同于法有据，本院予以支持。一元茗香公司应当支付实际占有使用涉诉商铺期间的租金、管理费，其无权要求物美公司返还上述费用，一审法院对此处理错误，本院予以纠正。在双方之间的租赁关系解除的情况下，物美公司应当退还一元茗香公司的押金，一审法院对此所作处理正确，本院予以确认。关于一元茗香公司主张的装修损失问题。因双方之间没有关于该部分费用如何分担的约定，考虑到系一元茗香公司单方搬离解除合同，该行为虽不构成违约，但应视为其对自身经营风险的承受以及对相关权利的放弃。一审法院判决物美公司赔偿装修损失等费用错误，本院予以纠正。综上所述，一元茗香公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；物美公司的上诉请求中的合理部分本院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第八十八条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16190号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16190号民事判决第一项为：北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内退还北京一元茗香商贸有限公司押金22000元；三、解除北京一元茗香商贸有限公司与北京物美超市有限公司之间的租赁合同关系；四、驳回北京一元茗香商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2233元，由北京一元茗香商贸有限公司负担2000元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担233元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8932元，由北京一元茗香商贸有限公司负担8466元（已交纳4466元，余款4000元于本判决生效后七日内交纳），由北京物美超市有限公司负担466元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  朱文君二〇一九年十一月十五日法官助理  田 心书 记 员  杜 莹书 记 员  刘芳芳