河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫10民终2550号上诉人（原审被告）：李红梅，女，1980年8月2日出生，汉族，住长葛市。被上诉人（原审原告）：河南华尊物业管理有限公司，住所地：长葛市泰山路南侧葛天国宾馆**楼****。法定代表人：段冉。委托诉讼代理人：何昊楠、王小朋（实习），河南七星灿律师事务所律师。上诉人李红梅因与被上诉人河南华尊物业管理有限公司（以下简称华尊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长葛市人民法院（2019）豫1082民初2648号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李红梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：华尊物业公司与河南美科物业管理公司长葛分公司签订的物业管理移交协议违反了相关规定。上诉人与华尊物业公司没有签订任何物业服务协议，华尊物业没有公示服务协议及收费许可。依据合同法的相关规定，华尊物业公司与河南美科物业管理公司长葛分公司签订的物业管理移交协议应属无效。被上诉人并无证据证明其取代美科物业向业主提供服务已经得到业主大会同意，移交协议应属无效协议，对上诉人无约束力，一审遗漏美科物业导致本案事实无法查清。被上诉人华尊物业公司答辩称：被上诉人与美科物业的物业管理移交协议有效。被上诉人向上诉人收取相关费用具有事实和法律依据。被上诉人是否需要与上诉人另行签订物业服务协议系当事人之间意思表示的结果，不属于法院受理和审理范围。关于第三人的问题，第三人自己没有申请参加，法律明确规定，由其申请，或法院依法追加，长葛法院没有追加，其与本案也没有直接关系。请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人华尊物业公司向一审法院起诉请求：1.李红梅支付2017年1月1日至2019年的物业服务费3582元【自2017年1月1日起至2019年12月31日，共36个月，按1元/平方米/月的标准计算后按八折收取。】；2015年11月1日至2019年的公摊水电费500元【自2015年11月1日起至2019年12月31日止，共50个月，按10元/月标准计算。】、电梯运行费1250元【自2015年11月1日起至2019年12月31日止，共50个月，按25元/月标准计算。】、以及生活垃圾处置费350元【自2015年11月1日起至2019年12月31日止，共50个月，按7元/月标准计算。】；2.李红梅向支付违约金1458元（计算至2019年2月以后另算）；3.本案诉讼费用由李红梅承担。一审法院经审理查明：1.原告主张的2017年1月1日至2019年的物业服务费3582元，是否包含了电梯运行费及公共水电费。《前期物业服务协议》，《物业管理移交协议》，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，是有效的，原告依据和美科公司签订的前述协议即承继了美科物业的相关权利和义务。《前期物业管理服务协议》第四条第三款约定，“物业管理费（不包含电梯运行费、公共水电费及房屋公共部位、公共设施设备大中修、更新、改造的费用）……电梯房及高层住宅每月每平方米1元。”，依据此约定，原告主张的物业服务费并不包含电梯运行费、公共水电费。原告在向被告主张物业服务费的同时，另行主张电梯运行费及公共水电费是有合同根据的。被告房屋面积为124.39平方米，按1元/平方米/月的标准，自2017年1月1日至2019年12月31日，八折后共计3582.32元，原告此主张具有事实根据，该院予以支持。2.原告主张的电梯运行费、公摊水电费是否有根据。根据被告提供的原告的收费公示，电梯运行费按300元/户/年标准收费，公摊水费按300元/户/年标准收费，原告解释为此费用是按照实际总费用和小区住户计算后得出来的。该院审查后认为，小区正常运行，则公共部分的电梯及公摊部位环境的维护确实要产生费用，此费用经原告公示后，被告并未就收费的合理性向原告提出质疑，根据物业管理的实际情况，按交易习惯应视为被告接受原告公示收费的标准。3.被告认可垃圾处理费项目收费，但2017年1月前的垃圾处理费被告是否已经交纳。被告不能证明其已经交纳了2015年11月1日起至2017年1月前的垃圾处理费，故原告主张的收费起止日期该院予以支持。4.原告主张的违约金是否有事实根据。《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定：被告交纳费用时间为年首月交纳当年费用；第十条第三款约定：被告逾期交费，原告有权自逾期之日起按日万分之十主张违约金。被告认可接受原告提供的物业服务，但被告未按约定向原告缴纳相关费用给原告造成了损失，原告按合同约定主张违约金有事实根据，但是原告主张的违约金明显高于其实际损失，综合本案，违约金按中国人民银行同期同类借款年利率4.35%计算为宜。一审法院认为：被告和美科物业签订《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，是有效合同，对双方均有约束力。美科物业与原告签订《物业管理移交协议》后，原告依照约定提供了物业管理服务，根据权责一致原则，被告应缴纳原告主张的前述费用。被告拖延交费给原告造成损失，被告应按本院调整后的违约金标准向原告支付违约金。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李红梅于本判决生效之日起十日内支付原告河南华尊物业管理有限公司被告向原告支付物业服务费3582元【自2017年1月1日起至2019年12月31日，共36个月，按1元/平方米/月的标准计算后按八折收取。】、公摊水电费500元【自2015年11月1日起至2019年12月31日止，共50个月，按10元/月标准计算。】、电梯运行费1250元【自2015年11月1日起至2019年12月31日止，共50个月，按25元/月标准计算。】、生活垃圾处置费350元【自2015年11月1日起至2019年12月31日止，共50个月，按7元/月标准计算。】，并支付违约金【其中：1.2015年11月11日至2015年12月31日的公摊水电费20元、电梯运行费50元、生活垃圾处理费14元，共计84元，违约金自2015年2月1日起计算；2.2016年公摊水电费120元、电梯运行费300元、生活垃圾处理费84元，共计504元，违约金自2016年2月1日起计算；3.2017年、2018年、2019各年度的物业服务费1194元、公摊水电费120元、电梯运行费300元、生活垃圾处理费84元，各年度计1698元，违约金分别自当年的2月1日起计算。上述各项违约金均按年4.35%标准计算止偿清之日止。】二、驳回原告河南华尊物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取后为25元，由被告李红梅负担。二审中上诉人李红梅提交以下证据：前期物业管理合同照片，证明：该合同第五部分第六七条，明确约定：电梯房与非电梯房收费有差异。被上诉人华尊物业公司质证意见：系复印件，且模糊，真实性无法判定，且不属于二审新证据。经庭审质证及本院审查后认为该证据系照片，未提供原件，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，华尊物业公司与河南美科物业管理有限公司长葛分公司签订《物业管理移交协议》，该协议已经实际履行，且系协议双方的真实意思表示，为有效协议。华尊物业公司并依约承担了河南美科物业管理有限公司长葛分公司对盛合中央花园的物业管理服务，已全面履行了合同义务，李红梅作为业主，其享受了华尊物业公司提供的物业服务，根据权利义务相一致的原则，其应向华尊物业公司缴纳相应的物业服务费及公摊水电费、电梯运行费、生活垃圾处理费。在本案事实清楚的情况下，没必要追加河南美科物业管理有限公司长葛分公司为第三人参加诉讼。李红梅作为业主，应当依照相关的法律、法规行使业主的权利，其在接受服务的情况下，拒绝交纳相关费用，不利于整体小区的管理及全体业主利益的保护。华尊物业公司应当进一步完善服务措施、提高服务标准，积极与业主进行沟通，创造和谐融洽的小区环境。综上，上诉人李红梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人李红梅承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  李 兵二〇一九年十一月十日书记员  李向阳