北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终12954号上诉人（原审原告）：王桂兰，女，1953年10月4日出生，汉族，住北京市密云县。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘隆，北京市中唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京太和四元桥汽车配件市场有限公司，住所北京市朝阳区北四环东路六公坟村东。法定代表人：陈福田，董事长。委托诉讼代理人：李振岳，男，北京太和四元桥汽车配件市场有限公司员工。委托诉讼代理人：张克欣，男，北京太和四元桥汽车配件市场有限公司员工。上诉人王桂兰因与被上诉人北京太和四元桥汽车配件市场有限公司（以下简称太和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9914号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂兰上诉请求：1．撤销一审法院判决，并依法改判支持王桂兰的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由太和公司承担。主要事实和理由：2013年9月20日、10月11日，王桂兰与太和公司签订了合同编号为2192号与2218号的《四元桥汽配市场经营场地租赁合同》两份，约定由王桂兰租用太和公司位于涉诉市场内的东区66A和东区1-5号两个经营用场地场所，面积分别为138平方米和379平方米，租赁期限均为一年，签约后王桂兰依约支付了租金。2014年4月下旬即租赁期间内，因政府拆迁改造需要，太和公司于2014年5月15日对涉诉市场进行断水、断电，导致王桂兰经营的商铺无法继续经营，太和公司与拆迁方签订拆迁补偿协议并领取款项。王桂兰作为实际经营人，是拆迁补偿的对象，但太和公司拒不承认也不出示拆迁补偿协议，严重侵犯了王桂兰的权益。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条规定的内容，因太和公司已与市政市容管理委员会达成了《补助协议书》，且市政市容管理委员会已经支付了包括停产停业损失补偿在内的拆迁腾退补助费62887212元，故根据上述，太和公司应支付王桂兰相应拆迁腾退停产停业补偿费。综上，一审法院适用法律错误，请二审依法改判。太和公司辩称，同意一审判决，不同意王桂兰的上诉请求。一、王桂兰要求按照《补助协议书》的约定支付拆迁腾退停产停业补偿费没有合同和法律依据。《补助协议书》系朝阳区市政市容管理委员会与太和公司就拆除腾退事宜签订的协议，协议的补助对象是太和公司，王桂兰不是协议的当事人。《补助协议书》也没有补助费给付承租人的约定，王桂兰不享有债权，其没有权利要求太和公司按照《补助协议书》中的补助标准支付补偿款，另外，太和公司也不存在因侵权、无因管理或者不当得利应依法返还给王桂兰补偿款的法定情形，故王桂兰的上诉请求没有合同和法律依据。二、《补助协议书》约定的停产停业损失补偿对象是太和公司，与王桂兰无关，王桂兰援引北京高院解答是对解答的错误理解，不能由此得出一审判决适用法律错误。停产停业损失补偿是因影响正常经营活动造成经营损失而产生的补偿。因政府拆迁导致太和公司不能正常经营，太和公司与市政市容管理委员会进行协商自愿达成《补助协议书》，该《补助协议书》效力不及于王桂兰。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条的规定内容，一是该解答中该条是在租赁合同有效的情况下适用；二是该条中也明确“合同对此有约定的，依约定处理”，在王桂兰与太和公司签订《租赁协议》第八条约定“因如征收、征用、拆迁等原因，致使本合同不能正常履行时，本合同自动解除，甲方不承担由此产生的一切赔偿责任。”三是北京高院的解答不属于法律及司法解释。所以，王桂兰关于“一审法院适用法律错误”的理由不成立。三、王桂兰的上诉理由与一审起诉几乎一致，并未指出一审法院适用法律何处错误。且上诉状中“拆迁腾退补助费62887212元”数字错误。王桂兰向一审法院起诉请求：1．判令太和公司返还拆迁补偿款672100元；2．判令太和公司退还未实际使用期间的租金57304．8元。一审法院认定事实：太和公司系以承办太和四元桥汽车配件市场为经营范围的有限责任公司。王桂兰在北京市朝阳区太和四元桥汽车配件市场内5厅1号经营零售汽车配件，营业执照的有效期自2011年2月21日至2015年2月20日。2013年9月20日，王桂兰（乙方）与太和公司（甲方）签订2192号租赁合同，约定王桂兰租用太和公司位于涉诉市场东区66A号的营业用场地，面积138平方米，租赁期限自2013年9月21日至2014年9月20日，租金标准为5元/平方米/天，合计251850元。2013年10月11日，双方又签订2218号租赁合同，约定王桂兰租用涉诉市场东区1-5号的营业用场地，面积379平方米，租赁期限自2013年10月6日至2014年10月5日，租金标准为4．2元/平方米/天，合计581007元。涉诉合同第五条约定，乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，对于改造后的房屋出现的一切问题，所造成的经济损失甲方市场概不负责，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。涉诉合同第八条免责条款约定，因不可抗力（自然灾害，政府行为，如征收、征用、拆迁等，社会异常事件，如罢工、骚乱等）或其他不可归责于双方的原因，致使本合同不能正常履行时，本合同自动解除，甲方不承担由此而产生的一切赔偿责任。2014年3月6日，北京市朝阳区城乡环境建设委员会、北京市朝阳区人民政府望京街道办事处、北京首都开发控股（集团）有限公司、北京望京实业总公司联合发文，通知因太和四元桥汽车配件市场等违法建设，被列入拆除整治范围，定于2014年5月1日前完成拆除及环境整治工作，请范围内的房屋承租人做好清理工作，不再续租。2014年5月1日，太和公司在市场内发出《通知》，因四元桥汽车配件市场被列入拆除整治范围，市场与商户签订的《四元桥汽配市场经营场地租赁合同》于2014年4月30日期满终止，2014年5月5日起市场停止一切对外经营活动，并于2014年5月15日18时起停止市场内的供水供电，全体商户须于2014年5月15日前腾空承租场地，逾期未腾空的，视为商户自动放弃承租场地内所有物品的所有权，市场有权处置未腾空的一切物品。王桂兰主张返还东区1-5号场地自2014年5月1日至2014年6月5日期间的租金，王桂兰称根据前述太和公司发出的《通知》，太和公司承诺租金收取至2014年4月30日。太和公司仅同意退还王桂兰实际腾退后即2014年5月22日至2014年6月5日期间的租金，太和公司称因王桂兰并未在规定腾退期限内腾退，故应以实际腾退时间计算剩余租金。关于王桂兰实际腾退租赁场地的时间，王桂兰称系2014年5月20日；太和公司主张系2014年5月21日，并提交了救援拖车单、2014年5月19日的《房屋清空确认单》以及与案外人签订的《移交拆除协议》予以佐证。王桂兰认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。本案审理过程中，经王桂兰申请，一审法院向市政市容管理委员会调取涉诉市场拆迁所签订的拆迁协议、拆迁政策及款项发放情况等材料。市政市容管理委员会向一审法院提供了其与太和公司于2014年5月13日签订的《补助协议书》，该协议约定拆迁腾退补助费包括：1．房屋重置成新及装饰装修补助，标准为800元/平方米；2．停产停业损失补偿，标准为750元/平方米；3．搬家费，标准为200元/平方米；4．搬迁费，标准为50元/平方米，拆除腾退补助面积34937．34平方米，合计一次性补助费62887212元。太和公司应于2014年5月15日前将市场所有房屋腾退，太和公司负责处理解决与房屋使用人、承租人或经营者的债权债务纠纷；若太和公司在5月15日前将所有房屋腾退后交付拆除，并经验收合格，太和公司可另行获得提前腾退奖励6288721．2元。市政市容管理委员会已支付太和公司拆迁补偿款共计62887212元。太和公司称因王桂兰未按时腾退导致其未获得提前腾退奖励。就王桂兰主张返还拆迁补偿款的具体构成和计算方式，王桂兰称是按照装饰装修补助费300元/平方米、停产停业损失750元/平方米、搬家费200元/平方米、搬迁费50元/平方米的标准计算517平方米（即66A与1-5区面积之和）所得金额之和。关于停产停业损失，王桂兰主张腾退前两个租赁场地每月收入共计500000元，利润45%左右，但对此未提交证据；就腾退后停止经营的期间，王桂兰称自腾退后就没有再继续经营，原因是没有找到合适的场地且腾退前经营状况就不佳，部分轮胎出现氧化无法出售。王桂兰称其自1997年始在涉诉市场内从事汽车修理和配件的买卖经营活动，每年续签一次租赁合同，并提交其与太和公司于2012年10月9日签订的租赁合同予以佐证。太和公司称其自1996年起租赁土地后建设了建筑物及消防、油库等基础设施，用于出租场地和经营，并提交了其与北京市望京实业总公司于2013年12月18日签订的《协议书》予以佐证。关于装饰装修情况，王桂兰称每隔4、5年会根据设备厂家的要求对租赁场地的卷帘门、外立面广告牌及墙面吊顶等进行装修，每次费用大概13000元，对此无证据提交；太和公司不认可王桂兰进行了装饰装修。庭审中，王桂兰提交了（2014）京国立内证字第3586号《公证书》，用以证明2014年5月5日腾退前涉诉租赁场地的现场状况及装修情况。太和公司认可《公证书》的真实性，但称无法证明租赁场地内的装饰装修系王桂兰所为。关于搬迁过程中产生的拆除、运输等费用，太和公司称全部系由其自行负担，王桂兰对此认可。王桂兰提交2014年5月5日《京华时报》的报道，报道载有“四元桥汽配厂董事长出于个人情感，出资按照店铺面积给予商铺每平米400元的补助”；太和公司认可曾向涉诉市场的大部分承租商户按照400元/平方米的标准进行了补偿，但系因双方达成了协议。一审庭审中，太和公司提出因租赁场地没有建设工程规划许可证，故涉诉合同应属无效合同，并提交了一份《违法建设行政处罚决定书》、（2016）京0105民初27607号民事判决书予以佐证。（2016）京0105民初27607号案件系涉诉市场内其他租户以租赁合同纠纷为由起诉太和公司，要求太和公司支付拆迁补助费50800元，一审法院经审理认定太和公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人签订的租赁合同无效，并判决驳回了该案原告的全部诉讼请求。（2016）京0105民初27607号民事判决已发生法律效力。另，王桂兰曾于2014年到2016年期间先后起诉北京市朝阳区人民政府、北京市朝阳区房屋管理局、北京市朝阳区城乡环境建设委会办公室等，要求公开关于涉诉市场土地征收补偿的相关信息或确认征收行为违法等。王桂兰还曾于2017年2月23日向市政市容管理委员会申请对“朝阳区六公主坟棚户区改造和环境治理项目非住宅拆除腾退补助费用的具体发放和使用情况”予以政府信息公开，市政市容管理委员会于2017年3月8日答复称其申请公开的政府信息不存在。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。根据另案生效判决认定的事实以及太和公司的陈述，可以认定涉诉合同涉诉租赁场地并未取得建设工程规划许可证，故王桂兰与太和公司签订的涉诉合同属无效合同。合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王桂兰向太和公司支付东区1-5号场地的租金至2014年6月5日，太和公司应返还王桂兰未实际使用涉诉租赁场地期间的租金。现王桂兰与太和公司就王桂兰实际腾退时间陈述不一，王桂兰以太和公司发出的《通知》载明的时点作为退还租金的起算点，缺乏依据，且仅凭《通知》的内容不能认定太和公司作出了免除所有租户未腾退期间的租金或占有使用费的承诺，故应以王桂兰实际腾退的时间计算应返还的租金数额。关于王桂兰的具体腾退时间，太和公司提供的《房屋清空确认单》可以看出，王桂兰于2014年5月19日已将涉诉租赁场地腾空且可收房，故一审法院认定王桂兰实际于2014年5月20日腾退。另外，根据太和公司发布的《通知》可以看出涉诉市场自2014年5月5日起即停止一切对外经营活动，故王桂兰于2014年5月5日至2014年5月20日期间占用租赁场地的费用不宜仍参照合同约定标准予以计算，故一审法院酌情判处太和公司退还该期间的部分租金。关于王桂兰主张的各项腾退补助费用，王桂兰主张按太和公司与市政市容管理委员会签订的《补助协议书》约定的标准予以计算，但现无证据表明《补助协议书》所涉项目系针对涉诉市场的实际经营租户，且太和公司取得相应补偿系太和公司与市政市容管理委员会双方意思自治的结果，在王桂兰与太和公司签订的合同属无效合同的情况下，王桂兰参照《补助协议书》约定的标准主张缺乏依据。另外，从一审法院查明的事实看，太和公司支付了王桂兰搬家过程中产生的相应费用，故王桂兰再次主张搬家费、搬迁费缺乏依据。就房屋重置成新费用，从该项目的名义看，应系针对地上物的补偿，现并无证据表明涉诉市场地上物系王桂兰所建；就装饰装修补助，王桂兰虽提供了公证书予以证明，但未能提供证据证明系在涉诉合同期间内装修，且也未提供证据证明装修损失的具体数额，故王桂兰主张的房屋重置成新及装饰装修补助一审法院难以支持；就停产停业补偿，并非无效合同一方可向相对方主张的可赔偿性损失范围，故一审法院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京太和四元桥汽车配件市场有限公司于判决生效后七日内退还王桂兰租金38203．2元；二、驳回王桂兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案王桂兰起诉太和公司要求返还拆迁补偿款并退还未实际使用期间的租金，其中拆迁补偿款包括装饰装修补助费、停产停业损失、搬家费及搬迁费。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、太和公司应否向王桂兰返还未实际使用期间的租金及数额问题；二、王桂兰要求太和公司返还相关拆迁补偿款的请求是否成立。关于争议焦点一。由于王桂兰向太和公司支付东区1-5号场地的租金至2014年6月5日，即使双方租赁合同无效，对于王桂兰未实际使用期间的租金，太和公司应予返还，且应以王桂兰实际腾退的时间计算应返还的租金金额。根据太和公司提交的《房屋清空确认单》可见，王桂兰于2014年5月19日已将涉诉租赁场地腾空且可收房，但根据太和公司发布的《通知》内容，涉诉市场自2014年5月5日起即停止一切对外经营活动，故王桂兰于2014年5月5日至2014年5月20日期间占用租赁场地的费用不宜参照合同约定的标准计算，一审法院据此酌情判决太和公司退还上述期间的部分租金数额并无不当，本院不持异议。关于争议焦点二。王桂兰与太和公司签订租赁合同，承租涉诉市场内营业用场所经营零售汽车配件，并注册有个体经营营业执照，经营人为王桂兰，有效期为2011年2月21日至2015年2月20日。即王桂兰作为承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，在租赁合同期内，太和公司与市政市容管理委员会就拆迁腾退涉诉市场签订了《补助协议书》，该协议约定了拆迁腾退补助费中包含停产停业损失补偿，标准为750元/平米，且市政市容管理委员会向太和公司支付了拆迁腾退补助费，即太和公司实际已取得停产停业损失补偿费用。即使太和公司与王桂兰签订的租赁合同因出租标的物未取得建设工程规划许可证而无效，但王桂兰作为实际经营人，在太和公司已实际取得停产停业损失补偿费用情况下，仍有权要求太和公司支付停产停业损失补偿费用。关于停产停业损失补偿具体数额，由于太和公司以涉诉场地及房屋出租经营亦产生停产停业损失，考虑本案案情，本院酌情确定太和公司向王桂兰支付的停产停业损失补偿费用按照400元/平米计算。王桂兰对停产停业损失补偿费用主张过高部分，本院不予支持。一审法院对停产停业损失补偿的认定错误，本院对此予以纠正。关于装饰装修补助，王桂兰提交的公证书系对现状的公证，并不能证明系在涉诉合同期间内装修，且王桂兰亦不能提供证据证明具体的装修损失数额，故王桂兰的此项诉讼请求，本院不予支持。关于搬家费、搬迁费，由于太和公司已支付王桂兰搬家过程中产生的相关费用，故王桂兰的此项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，王桂兰关于停产停业损失补偿的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9914号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初9914号民事判决第二项；三、北京太和四元桥汽车配件市场有限公司于本判决生效之日起七日内支付王桂兰停产停业损失补偿费用二十万六千八百元；四、驳回王桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11094元，由王桂兰负担7366元（已交纳），由北京太和四元桥汽车配件市场有限公司负担3728元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费10712元，由王桂兰负担7509元（已交纳），由北京太和四元桥汽车配件市场有限公司负担3203元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 张丽新审 判 员 高 贵二〇一九年十一月六日法官助理 张海洋书 记 员 高明晓书 记 员 赵 宇