陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕07民终1152号上诉人（原审被告）：何小猫，男，1974年6月20日出生，汉族，住陕西省留坝县。上诉人（原审被告）：邓霞，女，1970年10月20日出生，汉族，住陕西省留坝县。被上诉人（原审原告）：留坝县荣鑫物业管理有限公司，住所地陕西省汉中市留坝县。法定代表人：李琰旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊晨，陕西云昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯善，陕西云昊律师事务所实习律师。上诉人何小猫、邓霞因与被上诉人留坝县荣鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省留坝县人民法院（2019）陕0729民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何小猫、邓霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。依照物业管理条例第六十四条的规定，业主逾期不缴纳物业费的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的物业管理企业才可以向法院起诉。本案中被上诉人未举证证明业主委员会督促过限期缴纳，也未举证证明上诉人收到督促通知后仍拒绝缴纳。本案一审中被上诉人也未举证证明向上诉人书面催缴了物业管理费用。二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任；电梯收费与事实不符，违约在先。因被上诉人未按照约定全面履行义务，则无权要求上诉人支付物业费，如按0.5元/㎡将所有费用包括在内计算物业费，上诉人可以缴纳。被上诉人留坝县荣鑫物业管理有限公司答辩称，物业公司在收费过程中均是按合同约定标准收费的，且合同约定物业费未超过《陕西省物业服务等级收费》规定标准。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 留坝县荣鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、坚决要求被告支付截止2018年12月31日所欠24个月物业费、生活垃圾费、公摊水电费及一年电梯费，合计2072元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年6月17日，陕西大陆桥置业有限责任公司留坝分公司与南郑县馨华物业管理有限公司签订前期物业服务合同，委托南郑县馨华物业管理有限公司对金水茗居北区提供前期物业管理服务。2014年7月29日原告留坝县荣鑫物业管理有限公司成立，为金水茗居北区提供前期物业服务。2015年3月，留坝县金水茗居小区（北区）业主委员会成立，并向留坝县房产管理所、留坝县住房和城乡建设管理局进行了备案。2016年11月15日，原告与留坝县金水茗居小区（北区）业主委员会签订了物业服务合同，2016年12月6日向留坝县房产管理所进行了备案。合同约定：由原告对小区进行物业服务。本次签署后有效期自签订之日起至2017年12月31日止。本合同到期前，如任何一方均未按照本合同的约定以书面方式提出不再续约的要求，则本合同到期后有效期自动顺延一年（从次年的1月1日起至12月31日止）。本合同可多次自动顺延。物业服务费按月收取，业主应当在每月10日之前交清当月物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为0.6元/平方米/月，商铺1.0元/平方米/月；市政环卫部门每户每月收取4元居民生活垃圾处理费，由原告方代收代缴 ；小区景观灯、路灯、公共部位照明灯、绿花浇水，全年每户收取100元公摊费；电梯能耗费由原告方单独计量，费用据实分担。被告何小猫、邓霞（系夫妻关系）为该小区10-2-201号房屋的业主，从2017年1月1日至2018年12月31日，被告共拖欠物业费1426元（0.6元／平方米／月×99.07平方米×24个月）、生活垃圾费96元（4元／月×24个月）、公摊水电费200元（100元／年×2年），合计1722元，并拖欠2017年3月29日至2018年3月29日的电梯费用350元，共计拖欠2072元。2018年8月13日，原告通过书面催缴函通知被告缴清所欠的物业费、生活垃圾费、公摊水电费、电梯费等费用。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告是有物业服务资质的企业，被告邓霞提出业主委员会与原告签订的物业服务合同业主不知道合同内容，而这是业主与业主委员会内部管理问题，原告提供的物业服务合同加盖有业主委员会公章，原告有理由相信业主委员会有权处理相应事宜，原告已实际履行了合同，被告亦一直在享受原告提供的物业服务，且合同的内容不违反法律强制性规定，故原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告有义务按期缴纳合同中约定的费用。被告邓霞辩称物业费收费标准不合理，电梯收费不合理，一审法院认为，原告的收费符合物业服务合同约定，亦未违反法律强制性规定。被告邓霞提出物业服务不到位，系原告提供物业服务时存在的瑕疵，可以通过继续履行、补救措施进行完善，且在诉讼过程中原告已经对部分问题进行了整改。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，业主不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业。故此对被告邓霞上述抗辩意见不予采纳。同时，原告在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。原告按照合同约定标准主张物业费1426元、生活垃圾费96元、公摊水电费200元、电梯费350元，合计2072元，予以支持。被告邓霞认为应扣减500元，但未提交证据证明其主张，对该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第三十二条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定,判决：被告何小猫、邓霞拖欠原告留坝县荣鑫物业管理有限公司物业费1426元、生活垃圾费96元、公摊水电费200元、电梯费350元，合计2072元，限判决生效之日起十日内付清。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何小猫、邓霞负担。二审审理中，上诉人提交落款时间为2019年9月5日的《通知》一份，证明目的：上诉人所在的小区已经终止了与被上诉人的物业服务合同。被上诉人质证对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性，本案追缴的是2016年至2018年的物业费。且该《通知》是对方单方面发布的，双方合同是否解除还尚有争议。经审核：该证据与本案争议焦点缺乏关联性，故对该证据不予采信。被上诉人提交其三级资质证书和物业收费标准，证明目的：被上诉人的收费标准是符合规定的。上诉人质证对该证据真实性无异议，但不能达到证明目的，自己不交费的原因是对方提供的物业服务不到位。经审核，对该证据予以采信。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，留坝县金水茗居小区（北区）业主委员会与留坝县荣鑫物业管理有限公司签订的物业服务合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。上诉人称业主委员会签订合同未经过其同意其不知情的主张于法无据，物业服务合同明确约定了收费标准，现上诉人单方要求按照0.5元/㎡将所有费用包括在内计算物业费的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的物业公司违约应承担违约责任的问题，因其一审中并未提起反诉，一审也未进行审理，故不属于二审审理范围。一审依据合同约定判令上诉人支付相应物业费等费用有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人何小猫、邓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何小猫、邓霞负担。本判决为终审判决。 审  判  长  熊稷藜审  判  员  陈耀斌审  判  员  李小艳二〇一九年十一月一日法 官 助 理  金  庆书  记  员   张译心