安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1522民初5248号 原告：霍邱县城关镇三里桥村民委员会，住霍邱县城关镇三里村，统一社会信用代码543415220544938084。 法定代表人:刘如彬,该村委会主任。 委托诉讼代理人：王震宇，安徽霍达律师事务所律师。 被告:付娟，女，1982年3月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：窦兵仁，安徽靖淮律师事务所律师。 原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会(以上简称三里桥村委会)与付娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通简易程序，于2019年10月16日公开开庭审理了本案。原告三里桥村委会及其委托代理人王震宇，被告付娟委托诉讼代理人窦兵仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三里桥村委会向本院提出诉讼请求:1.判令付娟给付房租费129000元；2.本案诉讼费用由付娟负担。事实和理由：2011年1月1日,原、被告之间签订了房屋租赁合同,三里桥村委会将坐落于霍邱县城关镇光明大道北段商之都南约100米处的三里桥村综合楼其中的二楼全层及五楼毛坯房出租给付娟使用，租期至2016年12月31日止。租赁期满后转为不定期租赁合同关系。截至2018年5月底，付娟尚欠三里桥村委会2013年度房租30000元、2017年度房租70000元、2018年度1至5月份房租29000,计129000元。该款经三里桥村委会派员多人、多次上门催要,付娟以种种理由拖延不付至今。 付娟辩称，（一）三里桥村委会诉讼主体不适格。（1）三里桥村委会没有案涉房屋的产权；（2）付娟未和三里桥村委会签订房屋租赁合同，仅和霍邱县城关镇三里建筑安装工程公司（以下简称三里建筑公司）签订租赁案涉房屋的协议，协议期限从2011年1月1日至2016年12月31日，年租金30000元，前两年将租金给付至三里建筑公司法人陈仁勇，此后根据出租方要求将租金给付至三里桥村委会。 （二）三里桥村委会诉请租金没有依据。（1）付娟未和三里桥村委会签订房屋租赁协议，也未与三里桥村委会就租金标准达成合意；（2）付娟实际使用房屋7年，从2011年1月1日起至2017年12月31日搬迁出，已经支付租金300000元，根据协议应付租金210000元，多支付租金90000元，付娟保留追偿的权利。 （三）当地村民多次到案涉房屋处滋事、锁门，给付娟造成重大经济损失，多次报警处理，付娟保留追究相关损失的权利。 （四）付娟租赁时案涉房屋为毛坯房，后将房屋装潢使用，至搬出时尚有相关附属设施未搬出，具有相应价值，仍然将保留追偿的权利。 （五）三里桥村委会将案涉房屋强行霸占3间作为村部使用，致使付娟实际使用的房屋面积减少，并且其村部使用付娟的水电等，付娟将向三里桥村委会追偿租金和水电费用。 （六）根据三里桥村委会2014年1月16日通知，从2014年该房屋租金上涨35%，即使按照上涨后的年租金应为40500元，付娟仍然不欠三里桥村委会房租。 综上，三里桥村委会主体不适格，付娟超付租金，请求法院驳回三里桥村委会的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 付娟对三里桥村委会举示的（2015）霍民二初字第00130号民事判决书“三性”均无异议，证明目的有异议，不能证明三里桥村委会主体适格，三里桥村委会未提交案涉房屋产权证明，判决书认定三里桥村委会与付娟之间是定期租赁合同。经审查，该份生效判决对三里桥村委会与付娟之间的房屋租赁合同关系予以确认，并判决2011年1月1日付娟与三里桥村委会之间签订的房屋租赁合同有效，因此，本院对该份证据的证明效力予以确认，能够证明三里桥村委会是本案适格主体。对2013年1月4日三里桥村委会向付娟出具的收据不予认可，与付娟提交的收条金额、时间一致，但内容不一致，没有“未付清”字样，同时可以认定租金标准是年30000元。经审查，三里桥村委会庭后提交了经霍邱县城关镇农村经济经营管理站核对并签字、盖章的霍邱县村集体“三资”专用收据（2013年1月4日），经本院核实，该份证据具有真实性，本院予以确认，但该份证据未注明年租金标准和未付清金额，故达不到三里桥村委会的证明目的。对2014年2月16日收据一份真实性无异议，但给付70000元租金原因是当地村民多次锁门、滋事，付娟被迫缴纳，不是达成租金标准合意。经审查，三里桥村委会庭后提交了经霍邱县城关镇农村经济经营管理站核对并签字、盖章的霍邱县村集体“三资”专用收据三张（分别为2014年2月16日、2015年1月12日和2015年12月7日），本院对三份证据予以确认。对三里桥村委会庭后提交的两份《通知》，2018年3月1日的《通知》可以证明付娟仅拖欠2017年房屋租金，没有拖欠2013年的房屋租金，三里桥村委会诉请2013年房屋租金不属实；2018年5月18日的《通知》没有向付娟送达，故不认可，达不到证明目的。经审查，2018年3月1日的《通知》能够证明付娟拖欠2017年租金和三里桥村要求付娟于2018年3月10日搬出租赁房屋，对该份《通知》本院予以确认；5月18日的《通知》签收人是承胜文，三里桥村委会未举证证明承胜文与付娟是何关系，不能证明其向付娟送达了该份《通知》，故本院对该份《通知》与本案的关联性不予认定，达不到三里桥村委会的证明目的。 三里桥村委会对付娟举示的付娟与三里建筑公司签订的《租房协议》，认为缺少合法性，已被人民法院判决书否认。经审查，本院认证意见同前。对5张收款收据，与本案不具关联性，三里桥村委会未主张2013年前的房租，三里桥村委会向付娟出具的暂收收条，该收条确是30000元，但该收条仅是白条，三里桥村委会出具的证据是正式的收据，正式收据的证明效力大于白条的证明效力；付娟连续三年缴纳房租70000元，说明付娟举证不具真实性，达不到其证明目的。经审查，该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，但达不到村娟的证明目的。对接出警情况登记表、照片数张、水电费发票、收款收据和通知等证据，认为与本案不具有关联性，达不到付娟的证明目的。经审查，付娟在本案中未提起反诉，主张相关权利，故出警情况登记表、照片数张与本案不具有关联性；水电费发票不能证实系三里桥村委会使用所产生，达不到付娟的证明目的，且付娟未提起反诉，与本案无关联性；销售清单系付娟租赁房屋后装修门窗花费，租房协议未就装修事宜进行约定，且房屋租期已届满，付娟可自行拆除，不应由三里桥村委会赔偿，故达不到付娟的证明目的；三里桥村委会2014年1月16日发出的上涨租金的通知，具有真实性，且双方在2014年以后已就租金上涨达成合意，故对其合法性和与本案的关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于霍邱县城关镇光明大道北段的三里桥村委会综合楼系由三里村建筑公司承建，产权登记在时任三里桥村委会主任陈仁勇名下。2011年1月1日，付娟与三里桥村建筑公司签订一份《租房协议》，约定三里桥村委会综合楼二楼一（全）层和五楼毛坯房租给付娟使用，租期从2011年1月1日至2016年12月31日，租金每年30000元，一年一交房租费，合同到期后付娟有优先续租权。付娟承租房屋后，于2012年1月6日交纳2011年和2012年二个年度租金60000元，由陈仁勇个人出具收条一份，并注明“后会计换据”。2013年1月4日，付娟向三里桥村委会交租金30000元，由三里桥村委会出具暂收条，同日，三里桥村委会开具“霍邱县村集体‘三资’专用收据一份，收款项目为“三里村综合楼房屋租金2013年1月1日至2013年12月31日止（未付清）”。2014年1月16日，城关镇“三资”管理办公室、三里桥村委会联合向三里桥村综合楼各承租户发出《通知》，告知2014年度租金参照当年度同区域房屋租赁价，在2013年租金的基础上，一楼按40%涨幅，二至三楼按35%涨幅，四至五楼按30%涨幅。2014年2月16日，付娟向三里桥村委会交纳租金70000元。2015年、2016年，付娟均按照此租金标准向三里桥村委会交纳租金。期间，三里桥村委会于2014年1月10日与唐传义签订房屋租赁合同，将付娟等人承租的三里桥村综合楼（5层每层10间）出租给唐传义，租期为十年。为此，付娟等人于2015年1月14日向本院提起诉讼，请求确认其与三里桥村委会之间的房屋租赁合同有效。案经本院审理，于2015年3月25日依法作出（2015）霍民二初字第00130号民事判决，判决确认2011年1月1日付娟与三里桥村委会之间签订的房屋租赁合同（即案涉《租房协议》）有效。2017年9月，三里桥村委会开始装修三里桥村委会综合楼南头三间一楼和二楼房屋，准备做三里桥村党群服务中心用房，并于2018年1月投入使用。2018年3月1日，三里桥村委会向付娟发出《通知》，要求付娟在2018年3月5日前交清2017年房租费用，并在2018年3月10日前清退房屋，搬出所有健身器材。因付娟拖欠三里桥村委会房屋租金未付，三里桥村委会经催要未果，致成本讼。 本院认为，本案主要争议焦点有四：一是付娟是否拖欠三里桥村委会2013年度租金30000元；二是2014年之后房屋租金是多少；三是付娟是否拖欠2018年租金；四是三里村委会在2017年是否占用付娟承租的二楼三间房屋。 关于焦点一。付娟与三里桥村委会签订的《租房协议》已经法院生效判决确认有效，《租房协议》对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同履行各自义务。《租房协议》约定的租金标准是每年30000元，付娟按约定交纳了2011年、2012年租金合计60000元。2013年1月4日付娟向三里桥村委会交纳租金30000元，三里桥村委会向付娟出具了暂收条。虽然三里桥村委会向法庭举示的《霍邱县村集体“三资”专用收据：存根联》在“收款项目”处括号标注“未付清”，并以此主张付娟拖欠其2013年度租金30000元，但是三里桥村委会既未举证证明未付清的金额是多少，也未举证证明其与付娟就变更2013年度租金标准达成过合意和变更后的租金是多少，应承担举证不能的法律后果。同时，从三里桥村2018年3月1日给付娟发出的《通知》内容可以看出，其在通知付娟清退房屋的同时，要求付娟交清2017年房租费用，未提及和要求付娟交清2013年租金30000元，从另一侧面能够证实付娟不拖欠2013年租金。因此，三里桥村委会主张付娟拖欠其2013年房屋租金30000元，证据不足。 关于焦点二。2014年至2016年，付娟每年交给三里桥村房屋租金70000元，应视为双方已就房屋租金达成合意，对原合同租金标准进行了变更，并已实际履行。付娟辩称不能仅从收款收据推断出租金是70000元，与事实不符，本院不予采纳。其辩称双方无关于2017年租金的合意，未就租金谈妥，本院认为双方早在2014年已就房屋租金达成合意，并已实际履行，付娟无证据证明双方对2017年租金进行了变更，因此应延续之前的租金标准，即年租金70000元。 关于焦点三。《租房协议》约定的房屋租期为6年，从2011年1月1日至2016年12月31日。租赁期间届满后，付娟继续使用租赁房屋，三里桥村委会没有提出异议，依照法律规定，双方之间的租赁合同转为不定期租赁合同，租赁期限为不定期，合同双方均可以随时解除租赁关系。三里桥村委会因为自用等原因，于2018年3月1日向付娟发出《通知》，要求其在3月10日前清退租赁房屋，交清拖欠的2017年房租费，付娟予以签收，双方的租赁合同解除，付娟应支付2018年1至3月10日的房屋租金。三里桥村委会诉请付娟支付2018年3月10日至5月31日的租金，证据不足。 关于焦点四。三里桥村委会认可霍邱县城关镇三里桥村党群服务中心于2018年1月投入使用，二楼会议室同时使用，装修装饰时间有三、四个月，据此，本院推算该中心于2017年9月份开始装修。按常理，装修期间房屋无法正常使用，因此，本院确认三里桥村委会自2017年9月1日开始占用付娟租赁的二楼房屋三间，至2018年3月10日，影响付娟使用共计190天。付娟辩称2017年租金应比除三里桥村委会实际使用的三间案涉租赁房屋，理由正当，本院予以采纳，但使用时间为190天。其辩称三里桥村委会自2017年1月开始即占用二楼三间做会议室，未提供证据证明，本院不予采纳。根据三里桥村委会占用房门的楼层（二楼）、租赁房屋的间数（每层10间）和年租金标准（70000元，酌定二楼50000元、五楼20000元），本院折算应减收租金7916元（50000元÷10间×3间÷360天×190天），付娟应付三里桥村委会2017年1月1日至2018年3月10日租金75695元〔70000元+（70000元÷360天×70天）-7916元〕。 综上所述，对三里桥村委会诉讼请求合理合法部分，本院予以支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告付娟于本判决生效之日起五日内支付原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会房屋租金75695元； 二、驳回原告霍邱县城关镇三里桥村民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2880元，由付娟负担1692元，三里桥村委会负担1188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  蔡东明 审 判 员  乔恩萍 人民陪审员  唐小兵 二〇一九年十一月十日 书 记 员  蔡双亿 附：引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。