河北省张家口市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0703民初1312号原告：张举，男，1965年27日出生，汉族，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：王建斌，河北华研律师事务所律师。被告：贺淑芝，女，1967年5月26日出生，汉族，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：张科，河北隆业律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍伟，河北隆业律师事务所实习律师。被告：张卜文，男，1971年10月21日出生，汉族，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：李晓军，河北海龙律师事务所律师。原告张举与被告贺淑芝、被告张卜文案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行里审理。原告张举及委托诉讼代理人王建斌，被告贺淑芝的委托诉讼代理人张科、霍伟，被告张卜文的委托诉讼代理人李晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张举向本院提出诉讼请求：1、请求确认对位于张家口市桥西区为原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年8月26日原告张举和被告张卜文签订了《个人房屋买卖合同》，购买了张卜文名下位于张家口市桥西区房屋一套，双方约定房屋总金额为35万元，由原告于2013年8月17日前支付20万元，剩余15万元在张卜文将房屋产权证交给原告后3个月给付完毕。合同签订前，原告已将20万元购房预付款交给张卜文，后张卜文于2013年10月5日将上述房屋交付原告使用，但未交付房屋产权证，原告将房屋装修后一直使用至今。2014年8月，张卜文向张举出具承诺书，承诺将于2016年12月30日至2018年12月30日期间将房屋过户到张举名下，但一直未履行承诺。2019年7月初原告得知自己居住多年的房屋已于2018年2月6日被张家口市桥西区人民法院予以查封后提出了执行异议，桥西区人民法院于2019年7月16日作出（2019）冀0703执异58号执行裁定书，驳回了原告作为案外人的执行异议。原告认为其与张卜文签订的房屋买卖合同合法有效，原告已经支付20万元房款并且对房屋已经实际占有，理应受到法律保护，法院查封原告所有的房屋没有法律依据，故请求法院查明案件事实，作出公正判决。被告贺淑芝辩称，涉案房屋登记在张卜文名下，法院查封执行并无不当，原告要求排除执行，应当负举证责任。被告张卜文辩称，我方对原告起诉状中的事实和理由部分认可，张卜文确实收到原告给付的20万元房款，但因张卜文的原因未能为原告办理过户手续，所以没拿到后续的15万元房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提交了以下证据：1、张举与张卜文于2013年8月26日签订的房屋买卖合同一份；2、2014年8月张卜文出具的承诺书一份；3、张家口市桥西区居委会出具的居住证明一份；4、原告与张卜文的通话录音一份，内容是张举催促张卜文办理过户的通话，时间有2017年、2018年；5、水费、电费、取暖费等票据。证明原告与张卜文签订的房屋买卖合同合法有效，原告已经按照约定履行了付款义务，被告张卜文一直不配合办理过户手续，涉案房屋已经实际交付使用长达6年，房屋未办理过户登记，原告不存在过错。被告贺淑芝的质证意见为：原告提交的证据1的真实性无法确认，合同约定的是2013年8月17日付款20万元，合同签订时间是2013年8月26日，先付款后签合同的做法不符合常理，另该合同第11条约定“以准协议为准，出现任何纠纷，双方无效”，现在出现了执行异议纠纷，该合同已经没有任何效力，双方权利义务终止。对证据2的真实性无法确认，承诺书中所述房屋并未明确是本案的房屋，所以该证据与本案没有关联；承诺书中涉及的20万元房款是否实际支付没有相应的付款凭证佐证；双方在承诺书中约定于2016年12月30日至2018年12月30日期间办理过户手续，但至今没办理过户手续，原告也有责任。对于证据3的真实性没有异议，但该证据只能证明原告在桥西区社区辖区居住，不能证明原告从2013年起一直在涉案房屋中居住。对于证据5的真实性没有异议，对与本案的关联性不认可，原因是票据中指向的房屋并不能确定是本案的涉案房屋，房号与诉状及裁定书中的地址不一致，且这些票据的交款人都是张卜文，与张举无关，不能达到原告的证明目的。被告张卜文对证据1、3、5的真实性均没有异议，对于证据2经休庭时与张卜文核实后予以认可。庭审中原告提交的证据4原告与张卜文的通话录音未刻光盘，也没有提交文字资料，被告当庭未能质证。庭后原告提交其与张卜文的通话录音光盘并附文字整理材料一份，被告贺淑芝、张卜文的委托诉讼代理人发表了质证意见。被告贺淑芝对该项证据的真实性、合法性、关联性均不认可。理由如下：1、光盘不属于原始载体；2、录音材料不能体现出通话人是谁，而且录音材料的内容大部分与本案没有关联性，所涉内容也不能指向本案的房屋；3、录音中有几段通话都是非正常中断，录音通话不能清晰可辨，文字内容存在选择性摘抄的情形；4、录音时间都是在本案房屋被查封后，不能证明原告在庭审中所述的证明目的。被告张卜文的委托诉讼代理人对该证据的真实性无异议，也认可原告庭审中陈述的证明目的。庭审中，原告申请了证人贾某出庭作证。贾某当庭发表了证言，证明自己与原告是同事关系，原告与被告张卜文签订房屋买卖合同时以及张卜文为原告出具承诺书时，贾某均为见证人，第一笔20万元的房款是现金交付，后续的15万元房款未给付。房屋买卖合同中第11条的意思是买卖合同出现异议时以该合同为准，以后签订的任何协议都是无效的。被告贺淑芝认为证人与原告是同事关系，有利害关系，所以证人的证言不能作为认定案件事实的依据。被告张卜文对证人的证言没有异议。本院经审理认定事实如下：2013年8月26日原告张举和被告张卜文签订了个人房屋买卖合同，购买了张卜文名下位于张家口市桥西区房屋一套，原告已按照合同约定向被告张卜文支付了20万元购房款，后张卜文于2013年10月将上述房屋交付原告使用，原告入住至今。2014年8月张卜文出具承诺书，承诺自2016年12月30日至2018年12月30日期间为原告办理房屋过户手续，但至今仍未履行，张举亦未将后续的15万元房款给付给张卜文。另查明，本院于2015年5月5日立案受理贺淑芝申请执行张卜文民间借贷纠纷一案，案号为（2015）西执字第140号，2018年2月6日，本院以（2015）西执字第140-2号执行裁定书，查封了上述房屋。本案原告张举于2019年7月3日对执张家口市桥西区室提出书面异议，本院于2019年7月16日作出（2019）冀0703执异58号执行裁定书，驳回了张举的异议请求。上述事实有房屋买卖合同，承诺书，居住证明，电费、暖气费等票据以及证贾某平的证言为证，并且张卜文也认可上述事实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告张举与被告张卜文于2013年8月26日签订的个人房屋买卖合同系双方的真实意思表示，该合同合法有效，原告已按照合同约定支付了部分房款，并于房屋被查封前实际入住至今。另外，涉案房屋虽未办理过户登记，但其原因不在买受人张举。故原告张举提出的执行异议符合法律规定，本院予以支持，但应按执行法院要求将房屋尾款交付执行。原告主张确认涉案房屋为原告所有，因其尚未付清全部房屋价款，本院不予支持。被告贺淑芝虽对房屋买卖合同的真实性表示异议，但并未提交相反证据，亦未按要求向本院提交详细的书面司法鉴定申请，故对其意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止张家口市桥西区室房屋的执行；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告贺淑芝、张卜文各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  李志辉人民陪审员  吴 宁人民陪审员  王 堃二〇一九年十一月二十一日书 记 员  王 菁附相关法律规定《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法、有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。