中华人民共和国山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书山东省博兴县人民法院民事判决书（2019）鲁1625民初2153号原告（反诉被告）：博兴县锦秋街道西关社区居民委员会，住所地博兴县博城八路西关居委会。负责人：王哲民，该居委会主任。委托诉讼代理人：崔法强，博兴县。委托诉讼代理人：刘建雷，山东众成清泰（滨州）事务所律师。被告（反诉原告）：博兴县长城物业服务有限公司，住所地博兴县205国道**。法定代表人：安燕，该公司经理。委托诉讼代理人：陈吉昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎金娥、贾丽华，山东王宁律师事务所律师。第三人：博兴县西关社区物业服务有限公司，住，住所地博兴县锦秋街道西关社区博城八路滨河西关花苑/div>负责人：王哲民，该公司经理。委托诉讼代理人：王伟民，该公司员工。原告（反诉被告）博兴县锦秋街道西关社区居民委员会（以下简称西关居委会）与被告（反诉原告）博兴县长城物业服务有限公司（以下简称长城物业公司）、第三人博兴县西关社区物业服务有限公司（以下简称西关物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西关居委会委托诉讼代理人崔法强、刘建雷，被告（反诉原告）长城物业公司委托诉讼代理人黎金娥，第三人西关物业公司委托诉讼代理人王伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西关居委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令长城物业公司返还包括所有物业数据和档案的电脑三台、滨河花苑小区25台电梯的合格证、包括电卡和预收电费收据在内的变压器手续、监控主机硬盘、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台；2.判令长城物业公司支付违约金2万元。事实与理由：2016年3月15日，西关居委会与长城物业公司签订物业管理合同，约定长城物业公司为锦秋西关小区提供物业管理服务，服务期限为2016年3月15日至2019年3月15日；在管理期满时长城物业公司向甲方移交全部专用房屋及有关财产和有关资料。2019年3月15日，合同到期后，长城物业公司不仅未依约退还相应财物和资料，还侵占业主预交的水费、电费。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。长城物业公司辩称，西关居委会所诉与事实严重不符，长城物业公司依法依约提供物业管理服务，相关权益受法律服务任何单位和个人不得侵犯；西关居委会起诉长城物业公司物业管理合同纠纷，主体不适格；第三人参加本案诉讼，没有法律依据；2019年4月1日，西关居委会强行抢占长城物业公司正常管理使用的办公场所及设施，严重扰乱长城物业公司正常经营秩序，其违法行为对长城物业公司造成重大经济损失，也造成恶劣社会影响，请求法庭依法驳回西关居委会的诉讼请求。西关物业公司述称，长城物业公司所述与事实不符，认可西关居委会的诉讼请求。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求西关居委会立即停止侵害、排除妨碍，赔偿长城物业公司物业费、垃圾清运费、电费水费等经济损失556487.4元，西关二期人工费及电梯检验费50733元；2.支付2万元违约金；3.要求西关居委会立即归还物业管理办公场所及办公设施。事实与理由：2016年3月15日，西关社区旧村改造办公室与长城物业公司签订《锦秋西关小区物业管理服务合同》，合同期限为2016年3月15日至2019年3月15日。鉴于物业管理合同的特殊性，双方在合同中明确约定：“如因一方原因不再与对方签订合同时应当提前半个月通知对方，否则承担给对方造成的一切损失，如有违约，应向对方支付2万元的违约金”。西关社区旧村改造办公室未以任何方式向长城物业公司发出终止物业管理服务合同的通知。长城物业公司依法依约继续履行物业管理服务合同约定的义务。2019年4月1日，长城物业公司工作人员正常履行管理义务，西关居委会横加干涉，并强行抢占长城物业公司使用的办公场所及设施，严重扰乱长城物业公司的正常管理秩序，给长城物业公司造成重大经济损失，其中包括未清收物业费等556487.4元、西关二期人工费及电梯检验费共计50733元，造成恶劣社会影响。西关居委会辩称，长城物业公司所述与事实严重不符，西关居委会于2019年3月15日合同到期前，提前20天左右告知，长城物业不再续约，而且合同到期后双方协商留出2周左右时间用于长城物业公司撤场，双方于2019年3月28日进行了物业交接。之所以出现长城物业公司所述的强行侵占其办公场所，是因为长城物业公司在交接完毕后，仍然非法占用西关居委会的物业资料，直到4月2日，小区业主发现断水断电，去了长城物业公司占用的物业办公场所才发现，长城物业公司将带有小区所有物业数据和档案的电脑、变压器手续等属于西关居委会的物业财物全部侵占带走，长城物业公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据。西关物业公司述称，2019年3月28日，长城物业公司与西关居委会联合办理交接手续，当时长城物业公司来了五六个人，一直到3月30号，手续交接完毕。在交接手续上，双方共同签字证明。4月1日，小区居民因家中断水断电到物业办公室充水充电时，才发现没有人上班，2019年4月2日，因业主有好几家断水断电，无法正常生活，大家集中在物业办公室，上午九点报警，当时锦秋派出所出警，开门后发现电脑主机已被带走，包括25台电梯合格证、电卡、预收电费收据等相关材料被长城物业公司侵占带走。当时西关物业公司委托诉讼代理人王伟民全程参与长城物业公司和西关居委会交接的过程。本院经审理认定事实如下：2016年3月15日，西关居委会下设的西关社区旧村改造办公室与长城物业公司签订《物业管理合同》，约定由长城物业公司为锦秋西关小区提供物业管理服务，物业管理期限为自2016年3月15日起到2019年3月15日止；管理期满时长城物业公司向甲方移交全部专用房屋及有关财产和有关资料；合同期满，可根据情况续签或者重新签订新的合同，如因一方原因不再与对方签订合同时应提前半个月通知对方，否则承担给对方造成的一切损失；如一方违约，向对方支付违约金2万元。2016年3月16日、2016年3月22日、2016年3月27日西关居委会向长城物业公司交接了相关物品、水电情况，其中交接物品中包括西关居委会诉请的物品有：电脑两套、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台。2019年3月28日至3月30日，长城物业公司与西关居委会办理了水电交接，但未就其他物品进行交接。2019年4月2日，西关居委会发现长城物业公司已撤离，向博兴县公安局锦秋派出所报警求助。长城物业公司自认，三台电脑主机、25台电梯手续、4台变压器手续在长城物业公司处；称监控主机硬盘、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台一直在西关小区一期供暖用房内。2019年11月13日，西关居委会与博兴县通源热力有限公司人员前去供热泵房查看，只有一个灯头、三个灯罩。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”根据以上规定，锦秋西关小区未成立业主委员会的情况下，西关居委会代行业主委员会职责，是本案物业服务合同纠纷的适格主体。关于西关居委会诉请长城物业公司返还包括所有物业数据和档案的电脑三台、滨河花苑小区25台电梯的合格证、包括电卡和预收电费收据在内的变压器手续、监控主机硬盘、割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头三套、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台问题。《物业管理条例》第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”涉案《物业管理合同》约定“管理期满时长城物业公司向甲方移交全部专用房屋及有关财产和有关资料”。根据以上规定和合同约定，长城物业公司自认在其处的三台电脑主机、25台电梯手续、4台变压器手续，应付返还义务，其中，西关居委会应按市场价格支付由长城物业公司购置的一台电脑主机价款；割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头二个、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台，在西关居委会交付长城物业公司物品清单之内，长城物业公司应付返还义务，如不能返还原物，需照市场价值赔偿；监控主机硬盘不在西关居委会交付长城物业公司物品清单之内，西关居委会未提供充分证据证实长城物业公司带走监控主机硬盘，故对西关居委会请求返还监控主机硬盘的请求，不予支持。关于长城物业公司诉请西关居委会赔偿物业费、垃圾清运费、电费水费等经济损失556487.4元，西关二期人工费及电梯检验费50733元，归还物业管理办公场所及办公设施问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定：“本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。”根据以上规定，长城物业公司要求的西关一期、西关二期垃圾清运费、物业费，应向相关业主主张权利，西关居委会不负有付款义务；长城物业公司主张的西关二期老年公寓工人工资及线路故障抢修费用，主张系由安虎臣和西关居委会口头约定由西关居委会支付，但西关居委会并不认可，且长城物业公司未提供其他证据予以证实，该两项费用属于物业费内容，应向相关业主主张权利；长城物业公司主张的电梯检验费，包含在物业服务费之内，西关居委会不负有付款义务，应向业主主张权利；长城物业公司要求赔偿变压器内余额，无论是其收取业主电费后交至电力公司，还是其先行垫付之后再向业主收取，均是长城物业公司与业主之间的关系，长城物业公司不能向西关居委会主张；因涉案物业服务合同终止，且双方未续签或重新签订新的合同，长城物业公司要求归还物业管理办公场所于法无据，不予支持；长城物业公司要求返还办公设施，但未提供证据证实是哪些办公设施及设施的权属情况，故不予支持。关于西关居委会诉请长城物业公司支付违约金2万元，以及长城物业公司诉请西关居委会支付违约金2万元问题。本案中，西关居委会应于合同到期前提前半个月通知长城物业公司不再续签，西关居委会主张系崔法强和安虎臣在滨河花苑10号楼前说的，但长城物业公司并不认可，应认定西关居委会在履行不再续签通知义务过程中存在过错；长城物业公司在物业服务合同期满后，继续占有相关财产和资料，应认定为违约行为。因西关居委会、长城物业公司在涉案物业服务合同履行过程中，均存在违约行为，故对双方请求对方支付违约金的诉请，本院均不予支持。依照《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款，中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，山东省物价局、住房城乡建设厅发布《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定，判决如下：一、博兴县长城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向博兴县锦秋街道西关社区居民委员会、博兴县西关社区物业服务有限公司返还相关财产和有关资料（包括：1.保存物业数据和档案的电脑主机三台，西关居委会应按市场价格支付由长城物业公司购置的一台电脑主机价款；2.滨河花苑小区25台电梯的合格证、变压器手续；3.割草机一台、喷雾器一个、污水泵三个、路灯头二个、铁锨一把、小车一辆、垃圾桶盖十九个、变压泵二台，长城物业公司如不能返还原物，需照市场价格赔偿）；二、驳回博兴县锦秋街道西关社区居民委员会、博兴县长城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取150元，由博兴县锦秋街道西关社区居民委员会负担；反诉案件受理费减半收取5036元，由博兴县长城物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  舒志喜二〇一九年十一月十九日法官助理卞孟欣书记员李明燕