河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4311号上诉人（原审被告）:李爱英，女，1954年10月19日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人:丁广垠，河南风向标律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振东，河南风向标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周口市康成物业服务有限公司。住所地：周口市太昊路与迎宾大道交叉口东南。统一社会信用代码914116005897141361。法定代表人：李振忠，该公司经理。委托诉讼代理人：牛福海，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王二强，该公司副总经理。原审被告：周口唐隆实业有限公司。住所地：周口市太昊路中段。统一社会信用代码914116000909330142。法定代表人：李根，该公司总经理。上诉人李爱英因与被上诉人周口市康成物业服务有限公司（以下简称周口康成物业公司）、原审被告周口唐隆实业有限公司（以下简称周口唐隆公司）确认合同无效纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李爱英上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回周口康成物业公司的诉讼请求；3.本案诉讼费用由周口康成物业公司承担。事实和理由：第一，一审认为李爱英和周口唐隆公司签订的《房屋租赁合同》无效是错误的。一审认定李爱英与周口唐隆公司之间借贷关系不具有真实性，没有事实根据和法律依据，也不符合法律逻辑。民间借款的交易习惯有多种，交易习惯是根据时代的不同而发生变化，交易习惯也是根据个人的情况而表现出不同的特点，一审适用所谓的“交易习惯”来认定李爱英和周口唐隆公司《房屋租赁合同》无效，明显于法无据；李爱英和周口唐隆公司均认可双方之间借款的真实性，李爱英提供的交纳物业费收据和转租合同均证明《房屋租赁合同》是真实有效的；李爱英把涉案房屋转租后收取了次承租人邢丽、李见领的租赁费，周口唐隆公司也从未提出异议。第二，周口康成物业公司的行为不符合一般权利人的行为习惯。根据周口康成物业公司提供的证据，周口康成物业公司与周口唐隆公司之间存在债权债务关系，周口康成物业公司为何不通过诉讼起诉周口唐隆公司，进而执行周口唐隆公司的房产，反而通过租赁合同来抵偿债权；根据一审查明的事实，周口康成物业公司于2014年5月12日已经签订《房屋租赁合同》，而且约定有交付日期，周口康成物业公司2016年12月份才向周口唐隆公司主张权利。第三，一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项认定案涉《房屋租赁合同》无效，属于适用法律错误。第四，根据合同相对性原理，周口康成物业公司和周口唐隆公司之间的租赁合同属于一般债权，如果周口唐隆公司不能支付标的物，周口康成物业公司可以要求周口唐隆公司解除合同，并赔偿损失，而不能直接确认第三人的合同无效。第五，一审并未按照周口康成物业公司的诉状调查本案事实。周口康成物业公司辩称，李爱英的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。周口康成物业公司向一审法院起诉请求：要求依法如实确认李爱英和周口唐隆公司的房屋租赁合同未实际履行，李爱英未按约交付房租费，合同无效。一审法院认定事实：2017年6月5日，河南省扶沟县人民法院作出（2016）豫1621民初2764号民事判决书，该判决查明：2014年5月12日，周口康成物业公司与周口唐隆公司签订房屋租赁合同，周口唐隆公司将其购买的位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾宽世界的一、二层商铺76间出租给周口康成物业公司经营，合同第四条约定：租赁期限二十年，租赁共计5800000元，2016年12月31日前付清，第三人王华良、元坤公司、海宏公司为周口康成物业公司付款进行担保，如周口康成物业公司到期未付清租金，王华良、元坤公司、海宏公司把租金付清或者从周口唐隆公司所欠王华良、元坤公司、海宏公司保证义务款中扣除或者从所欠王华良其他款项中一次性扣除，王华良、元坤公司、海宏公司也可以提前按上述约定方式把房租付清。合同约定租赁期限20年，即从2014年5月12日至2034年5月12日止。元坤公司、海宏公司以担保人身份在租赁合同上签字盖章。第三人王华良以李根、周口唐隆公司等为被告在一审法院提起借款合同纠纷之诉，一审法院于2016年6月29日作出（2016）豫1602民初84号民事判决书，判决李根、周口唐隆公司等对王华良的9700000元借款承担连带清偿责任，该判决已发生法律效力，但该判决书所判款项还款义务人均没有履行。2016年12月1日周口康成物业公司、王华良、元坤公司、海宏公司以顶还租金通知书的形式告知周口唐隆公司，通知周口唐隆公司欠王华良及所拥有的到期债务其中的5800000元顶还周口康成物业公司应付给周口唐隆公司的房屋租金5800000元。据此，判决如下：一、确认周口市康成物业服务有限公司与周口唐隆实业有限公司于2014年5月12日所签订房屋租赁合同有效；二、确认周口市康成物业服务有限公司已按合同约定履行了交付租金的义务；三、周口市唐隆实业有限公司于判决生效之日起二十日内向周口市康城物业服务有限公司交付租赁合同约定的76间（位于周口市××区太××路北侧、××闸路西侧升禾˙宽世界的一、二层）。2018年2月，在扶沟县人民法院强制执行升禾˙宽世界的房屋过程中，李爱英出具了与周口唐隆公司签订的租赁合同一份，提出执行异议。2014年4月30日，李爱英与周口唐隆公司签订房屋租赁合同一份，合同约定（摘要）：第三条1.甲方出适用于给乙方的房屋位于世界商铺××太昊路。2.出租房屋面积共500平方米（面积经房产证面积为准）。第四条1.该房屋租赁期12年。自2014年5月1日起至2026年4月30日止。第五条每年租金----0000元。合计900000元。12年租金用欠款中扣除。该合同未进行租金现金交付。李爱英、周口唐隆公司均主张以周口唐隆公司法定代表人李根欠借款抵租金900000元。2017年11月24日，一审法院另案对李根调查时，李根陈述借款系2012年至2014年多次向李爱英借款，并转入其个人账户，一审法院要求其提供原借款的转款手续，李根未提供。本案庭审中，李爱英当庭陈述2013年至2014年2月共分三次（100000元、680000元、120000元）以现金方式交付给李根。其资金来源为卖房款和其他款项。周口唐隆公司当庭陈述公司所有账目丢失，无法确认是否入账。2015年10月17日李爱英将涉案房屋租给邢丽，转租期限一年；2017年9月1日李爱英将涉案房屋租给李见领，转租期限六个月。2014年4月10日，周口唐隆公司与周口市金和房地产开发有限公司签订《购房协议书》一份，协议约定（摘要）：一、购房标的：约10000㎡；二、购房单价8500/㎡；三、付款方式：1、本协议签订后五个工作日内，乙方向甲方付第一批购房款50000000元，甲乙双方签订该批；2、2014年7月15日前，乙方付第二批房款35000000元，甲乙双方签订第二批；2014年5月12日，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定周口唐隆公司购买周口市金和房地产开发有限公司开发的“升禾˙宽世界”商住小区1号楼101、102、103、104、105、106、107、108、109共450.12㎡；201、202、203、204、205、206、207、208、209共487.55㎡；110、111、112、113、114、115、116、117、118、119共615.91㎡；210、211、212、213、214、215、216、217、218、219共615.91㎡。2014年5月26日，周口唐隆公司办理了上述房屋的产权登记。2014年9月30日，周口唐隆公司与赵华签订房屋租赁合同一份，合同约定（摘要）：第三条1.甲方出租给乙方的房屋位于周口市××××段升禾宽世界商铺临。2.出租房屋面积共500平方米（面积以房产证面积为准）。第四条1.该房屋租赁期间共五年。自2015年1月1日起至2020年1月1日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。2.乙方承诺该房屋仅作为足疗店使用，不得利用租赁房屋储存危险物品或进行违法犯罪活动。2015年7月13日，赵华向商水县农村信用合作联社出具《抵押物承租人承诺书》一份，内容为：本人完全知晓抵押物所有权人将我承担的周口唐隆实业有限公司位于周口市××××段升禾宽世界商铺1＃104-108、204-209抵押给贵社（行），为周口市唐隆实业有限公司在贵社（行）办理（信贷品种）抵押贷款人民币30000000元（大写金额叁仟万元），期限12个月，用于购钢材，提供抵押担保。本人保证，在贵社（行）处理抵押物时，完全按照贵社（行）的要求予以积极配合，履行相关手续。2015年12月23日周口唐隆公司将涉案房屋抵押给商水县农村信用合作联社，并办理了他项权证（周房他证川字第2015122**）。后在商水县农村信用合作联社申请执行周口唐隆公司借款合同一案中，李爱英作为案外人持前述租赁协议提起执行异议，商水县人民法院作出（2017）豫1623执异56号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。商水县农村信用合作联社提起执行异议之诉，2018年12月13日商水县人民法院以商水县农村信用合作联社提出的异议实质是对仲裁裁决事项有异议，不符合执行异议之诉的受理范围为由，驳回商水县农村信用合作联社起诉。2019年4月5日，周口唐隆公司及其法定代表人出具《债权转让声明及详情》一份，内容为：2014年我公司与周口市金和房地产开发有限公司达成购买房意向后，并签订了《购房协议书》日期为2014年4月10日，双方约定该协议书仅是双方的合作意向，不是正式的《商品房买卖合同》，不具有买卖房的法律效力，而后我公司又分批与该公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是国家工商局指定的标准文本，签订日期为2014年5月12日和以后又签订的日期，开发公司并且于2014年5月12日把房屋一次性交给我公司。该房屋包括当天和准备以后又签《商品房买卖合同》所含的所有房屋，所签《商品房买卖合同》都在房产部分备案，《商品房买卖合同》签订后，我方付给了该公司房款，并且办理了房产证，在办证时我方房产面积与我方付的房款不一致，以及开发公司的误导导致使我方多付给卖房开发公司200多万元。由于在购房时我公司向周口康城物业公司所属的集团借款，至今尚未还清。为此我公司声明把周口市金和房地产开发有限公司所欠我公司多付的房款及利息和违约金等款项转让给周口市康城物业管理有限公司，用于偿还我公司所欠该集团公司的债务。一审法院认为，本案焦点在于李爱英和周口唐隆公司之间租赁合同的效力如何认定。首先，针对合同形成之前李爱英和周口唐隆公司债权债务关系的真实性问题，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第十六条第二款的规定：“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易习惯、当事人的财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。”虽然借贷双方对借款无异议，但因涉及第三人利益，对该借款事实是否实际发生，法院仍需查明。本案中李爱英陈述及卖房合同、银行流水显示，李爱英向周口唐隆公司法定代表人李根提供的借款现金数额不对照、交付时间不明、大额现金没有银行记录、卖房收条书写于合同尾页且由售房人持有收条原件、周口唐隆公司没有财务账目记录相印证，且该借款没有约定期限、利息，借款动机不明、用途不清，但凡能反映借款真实性的直接证据，如大额现金的银行记录与交付日期、企业财务账簿等，借贷双方均不能提供，不符合日常民间借贷交易习惯和诚实信用原则，故对李爱英和周口唐隆公司之间涉案的借贷关系的真实性，不予认定。其次，对于涉案房屋，周口唐隆公司分别于2014年4月30日、2014年5月12日、2014年9月30日和李爱英、周口康成物业公司、案外人赵华签订租赁协议，租赁期限相互重叠，周口唐隆公司明显存在不诚信行为。基于此，可以认定李爱英和周口唐隆公司所签租赁合同债务转租金的事实不存在，租赁合同意思表示虚假。第三，李爱英和周口唐隆公司2014年4月30日签订合同时，周口唐隆公司尚未取得房屋所有权、李爱英没有实际支付租赁费、债务抵偿租赁费事实不存在、第一次转租行为发生于2015年10月17日，可以推定李爱英是于转租当日占有涉案房屋继而取得收益，其行为不具有合法性，侵犯了他人的合法权益。第四，从证据上综合分析，周口唐隆公司与案外人赵华所签租赁协议仅作为向金融单位贷款用途，没有实际履行，在本案中不予处理。综上，李爱英和周口唐隆公司所签租赁协议不具有客观性、合法性，属于以合法形式掩盖非法目的，侵犯了他人合法权益，该民事法律行为无效，故对周口康成物业公司要求确认李爱英和周口唐隆公司所签合同无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、第（三）项之规定，判决：确认周口唐隆实业有限公司与李爱英于2014年4月30日所签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费100元，由周口唐隆实业有限公司、李爱英共同承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一审认定李爱英与周口唐隆公司之间的租赁合同无效是否正确。关于一审认定李爱英与周口唐隆公司之间的租赁合同无效是否正确的问题。李爱英与周口唐隆公司之间民间借贷关系的判断，涉及到案涉房屋租赁合同效力的认定，因此，应当对李爱英与周口唐隆公司之间的借贷关系进行相应认定。李爱英与周口唐隆公司的法定代表人李根之间的借款并无充分的证据予以证实，且李根主张借款是转账支付，而李爱英称是现金支付，双方关于款项支付形式的陈述并不一致，李爱英主张分3次支付借款，其中一笔借款为68万元，李爱英主张现金交付，并不符合民间借贷的交易习惯，在李爱英未能提供充分证据的情况下，对于李爱英与周口唐隆公司法定代表人李根之间借款的真实性不予认定。由于李爱英与周口唐隆公司法定代表人李根之间借款的真实性不能认定，则不能判断李爱英是否履行了支付案涉房屋租赁合同租金的义务；依据李爱英提供的房屋租赁合同，在该合同签订日期之后，周口唐隆公司又将案涉房屋先后分别出租给周口康成物业公司、赵华，租赁期间相互重叠，周口唐隆公司关于案涉房屋租赁的真实意思不能确定，无法直接认定李爱英与周口唐隆公司之间租赁合同的真实性，因此，综合本案的实际情况，对于李爱英与周口唐隆公司之间的租赁合同不宜认定为有效合同，一审认定为无效合同，并无不当。依据生效判决，周口康成物业公司与周口唐隆公司之间签订的租赁合同是有效合同，周口康成物业公司履行了交付租金的义务，且周口唐隆公司负有向周口康成物业公司交付租赁房屋的义务；李爱英与周口唐隆公司之间存在租赁合同效力的认定，与周口康成物业公司具有利害关系，因此，周口康成物业公司有权诉请法院确认案涉合同无效。综上所述，李爱英的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李爱英承担。本判决为终审判决。审判长 金 薇审判员 张 杰审判员 李玉杰二〇一九年十一月二十一日法官助理石磊书记员马家欣