广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19323号上诉人（原审被告）：龚发兴，男，汉族，住所地广州市海珠区。上诉人（原审被告）：陈秋娥，女，汉族，住所地广州市海珠区。上诉人（原审被告）：龚志恒，男，汉族，住所地广州市海珠区。上诉人龚发兴、陈秋娥、龚志恒的共同委托诉讼代理人：龚婉娴，本案上诉人之一，系上诉人龚发兴、陈秋娥之女，上诉人龚志恒之姐。上诉人（原审被告）：龚婉娴，女，汉族，住所地广州市海珠区。上诉人（原审第三人）：龚康枚，女，汉族，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业），住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203。法定代表人：梁树松，该公司经理。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称二所），，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴、龚康枚因与被上诉人东晓物业、二所租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2019)粤0105民初6431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人龚婉娴、龚康枚，被上诉人二所的委托诉讼代理人寇明茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴、龚康枚共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东晓物业、二所的诉讼请求，本案诉讼费由东晓物业、二所承担。事实理由：1、龚发兴与东晓物业、二所自始不存在租赁合同关系，而应是拆迁补偿关系。一审判决认定双方存在租赁合同关系并判决解除，属于认定事实错误。2、涉案房屋是拆迁办作为拆迁安置房补偿给龚发兴及其家人的，是补偿性质的拆迁安置房，龚发兴及龚康枚依法对涉案房屋享有所有权利，是合法权利人。3、一审判决未全面考虑顾及龚康枚是孤寡老人的特殊情况。4、一审判决未审查陈秋娥、龚志恒、龚婉娴是否适格被告，即判决承担返还涉案房屋的义务，属于诉讼主体资格严重错误。二所辩称同意一审判决，请求维持原判。东晓物业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年1月29日，东晓物业、二所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除东晓物业与龚发兴关于海珠区广州市海珠区xxxxxx巷12号xxx房房屋的租赁关系；2、龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴与龚康枚在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋给东晓物业、二所；3、龚发兴按照99.70元/月缴纳从2018年9月至交付房屋之日止的房屋占用费；4、龚发兴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2000年6月8日，东晓物业（出租人、甲方）与龚发兴（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区xxx路xxx巷xx号xxx部位的房地产出租给乙方，使用面积32.6平方米；租赁期限从2000年7月1日至2001年5月31日期间每月75.6元、2001年6月1日至2005年5月31日每月85.5元；租金按双月结算，乙方在每单月的第8至18日前按现金付款方式缴付给甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；乙方严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋；因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的__%（小于100%）收取违约金；等。二所于2018年9月3日出具了《通知》，内容是：经查证，龚发兴有私有房产，要求龚发兴在2018年9月10日前交还涉案房屋，并负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。该《通知》由龚康枚签收，龚康枚表示收到该《通知》后几天内告知龚发兴《通知》的内容，龚发兴对此予以确认，但表示东晓物业、二所无权收回涉案房屋。一审另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓物业的服务管理事项为滨江等11条行政街范围内直管房的管理工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。一审庭审中，东晓物业、二所与龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴均确认合同约定的租赁期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议。二所提交了《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，东晓物业、二所与龚发兴确认从2001年8月开始第一被告按照99.7元每月的标准缴纳租金，东晓物业、二所从2018年9月起没有收取龚发兴租金。东晓物业、二所主张涉案房屋由谁居住不清楚，去现场时只有龚康枚在涉案房屋内，但龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴的户籍均在涉案房屋。龚发兴表示从1989年开始一直住在涉案房屋之后才签订合同，签订合同后才开始交租金。其从2010年左右搬至聚德南，然后涉案房屋给龚康枚居住使用，不是转租，只是因为龚发兴与龚康枚是兄妹关系，当时龚发兴是代表全家签订合同。陈秋娥、龚志恒、龚婉娴表示2010年后没有在涉案房屋居住，之前有居住。龚康枚表示从2010年开始在涉案房屋居住至今。据打印日期为2019年5月8日房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，龚婉娴名下房地产登记情况如下：位于番禺××镇××大道××（××）3303房一套，建筑面积103.9278平方米；龚志恒名下房地产登记情况如下：海珠区xxxxxx号xxx房，住宅，建筑面积80.0756平方米。龚发兴无房地产情况记录、陈秋娥无房地产情况记录、龚康枚无房地产情况记录。据广东公安人口信息查询资料显示，龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴的住址均为涉案房屋。龚发兴与龚康枚是兄妹关系。龚发兴与陈秋娥是夫妻关系，生育了龚志恒及龚婉娴。一审法院认为：东晓物业与龚发兴就涉案房屋签订了《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，现合同约定的租赁期限已届满，双方没有签订新的租赁协议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，东晓物业可以随时解除合同。而二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。另外，龚发兴实际将涉案房屋交由龚康枚居住使用且龚发兴亦确认目前没有在涉案房屋实际居住。东晓物业、二所根据《广东省公有房产管理条例》的规定和《广州市房地产租赁合同》的约定，已通知龚发兴办理退房手续，现东晓物业、二所要求解除与龚发兴之间关于涉案房屋的租赁关系，并要求龚发兴腾空交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，予以支持。据广东公安人口信息查询资料显示，龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴的住址均为涉案房屋，因此，东晓物业、二所主张陈秋娥、龚志恒、龚婉娴腾空并返还涉案房屋，合法合理，予以支持。龚康枚主张龚发兴是代表全家签订的租赁合同，龚康枚作为龚发兴的妹妹对涉案房屋也享有居住权利，对此龚康枚未提交证据证实，且龚康枚并非自租赁期限开始即在涉案房屋居住，龚康枚确认其在2010年开始才在涉案房屋居住，故龚康枚主张其对涉案房屋享有权利依据不足，不予支持，东晓物业、二所要求龚康枚腾空并返还涉案房屋，合法合理，予以支持。涉案租赁合同关系解除后，东晓物业、二所要求龚发兴按照原有的租金标准计付房屋占用费，且东晓物业、二所与龚发兴均确认从2001年8月开始龚发兴按照99.7元每月的标准缴纳租金，龚发兴对该标准也无异议，东晓物业、二所要求龚发兴按照该标准支付从2018年9月起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年7月4日作出如下判决：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与第一被告之间关于广州市海珠区xxx路xxx巷12号xxx部位房屋的租赁关系；二、第一被告、第二被告、第三被告、第四被告及第三人在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区xxx路xxx巷12号xxx部位房屋，并将该房屋腾空交还给两原告；三、第一被告在本判决生效之日起十日内，按每月99.7元的标准向两原告支付从2018年9月1日起至四被告及第三人交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2018年9月1日至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由第一被告负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人龚发兴与被上诉人东晓物业就涉案房屋签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方没有签订新的租赁协议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，一审判决认定被上诉人东晓物业可以随时解除合同、被上诉人二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利均正确。上诉人龚发兴实际将涉案房屋交由上诉人龚康枚居住使用，其亦确认目前没有在涉案房屋实际居住。现被上诉人东晓物业、二所根据《广东省公有房产管理条例》的规定和上述涉案租赁合同的约定已通知上诉人龚发兴办理退房手续，且上诉人龚发兴在一审庭审中承认其名下曾有自有产权房屋，是在被上诉人东晓物业、二所通知要收回涉案房屋后其才转让给上诉人龚志恒，故一审判决认定被上诉人东晓物业、二所要求解除与上诉人龚发兴之间关于涉案房屋的租赁关系并要求上诉人龚发兴腾空交付涉案房屋的诉讼请求合法有理而予以支持正确。据广东公安人口信息查询资料显示，上诉人龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴的住址均为涉案房屋，故一审判决认定被上诉人东晓物业、二所主张上诉人陈秋娥、龚志恒、龚婉娴腾空并返还涉案房屋合法合理而予以支持正确。上诉人龚康枚主张上诉人龚发兴是代表全家签订的租赁合同，上诉人龚康枚作为上诉人龚发兴的妹妹对涉案房屋也享有居住权利，但上诉人龚康枚对此未能提交证据证明，且上诉人龚康枚亦非自租赁期限开始即在涉案房屋居住，其确认其在2010年开始才在涉案房屋居住，故一审判决认定上诉人龚康枚主张其对涉案房屋享有权利依据不足而不予支持并无不当，认定被上诉人东晓物业、二所要求上诉人龚康枚腾空并返还涉案房屋合法合理而予以支持亦正确。综上，上诉人龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴、龚康枚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人龚发兴、陈秋娥、龚志恒、龚婉娴、龚康枚负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇一九年十一月二十一日书记员  彭文悦书记员  黄晶晶