江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终6181号上诉人(原审原告)：贾元亮，男，1951年3月13日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：徐士军，江苏富玲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：睢宁县土地储备中心，住所地睢宁县睢河街道永康路睢宁县商务中心。法定代表人：魏礼军，该中心主任。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁县自然资源和规划局，住所地睢宁县睢河街道永康路商务中心。法定代表人：张健，该局局长。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。原审第三人：睢宁县绿园房地产开发有限公司，住所地睢宁县睢城街道八一西路绿园小区**楼。法定代表人：程浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵刚,男，该公司员工。上诉人贾元亮因与上诉人睢宁县土地储备中心（以下简称土地储备中心）、被上诉人睢宁县自然资源和规划局、原审第三人睢宁县绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾元亮及其委托诉讼代理人徐士军，上诉人土地储备中心以及被上诉人睢宁县自然资源和规划局的共同委托诉讼代理人赵从秀，原审第三人绿园公司的委托诉讼代理人赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾元亮上诉请求：一、维持一审判决书的第一项，撤销第二项、第三项，依法改判。二、一、二审诉讼费用由土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局承担。事实与理由：一审认定的主要事实错误，应依法撤销，具体理由如下：一、关于拆迁协议中的面积性质认定错误。1、一审法院以房屋面积的数据应为建筑面积，继而认定通过产权调换方式安置的房屋面积对应的也应当是建筑面积，据此认为土地储备中心交付安置的房屋面积符合约定，是错误的。首先，涉案房屋前后的建筑面积性质不同，若认定建筑面积性质一致则违反合同签订的公平原则。拆迁时约定的是不含公摊面积的套内建筑面积，补偿时也应当补偿不含公摊面积的房屋，土地储备中心拟向贾元亮交付的房屋面积按官方测绘套内建筑面积远远小于合同约定的面积。在贾元亮被拆迁的房屋证上只有一个面积，而睢宁土地储备中心拟安置的房屋面积出现套内建筑面积、公摊建筑面积和总建筑面积三个，其中只有套内建筑面积与贾元亮房证上的面积性质相一致。如果安置合同上约定的是含公摊的建筑面积，那么合同上应当明示，既然没有明确的约定，则按照公正公平原则，应当认定为不含公摊的套内建筑面积。其次，既然一审法院认定双方签订的协议并没有明确约定为套内建筑面积还是含公摊的套内建筑面积，这种情形属于“对格式条款有两种以上的解释的情形”，法律已有明确的适用条款。拆迁补偿协议是由土地储备中心提供的格式合同，根据《合同法》四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。即本案合同应当按照不含公摊的建筑面积赔偿；即使协议明确约定了安置房屋面积是含公摊的建筑面积，该约定因违反合同法第四十条格式合同条款无效：格式条款具有本法第五十二条和第五十三规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，如果拆迁是不含套内面积，而安置是含套内面积，土地储备中心就明显减轻了自己的责任，排除贾元亮按套内面积安置的权利，同时违反了行政法关于拆迁安置的规定，违背公平公正原则，也应当认定无效。最后，贾元亮是按照拆迁安置选房图纸按照套内建筑面积选择的。土地储备中心持有拆迁安置签订时的选房图，该选房图可以证明贾元亮选房时的房屋位置、结构、面积等，土地储备中心应当出示，却以选房图纸当时已经公布，现在找不到为由，拒绝出示。根据民事诉讼法解释第一百一十二条规定的内容，人民法院可以认定贾元亮所主张的书证内容为真实，因此选房图纸上贾元亮选择的是套内建筑面积为合同面积。2、一审法院以“即便对房屋安置面积到底系套内面积不是建筑面积，不能从上述观点中直接得出的话，那么应当按照《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条关于合同漏洞填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也没有明确规定的，故应当按照房屋测量规范的一般标准来进行确定…”，属于适用法律错误。首先，本案中启用合同漏洞填补规则程序是错误的，根据合同法的规定本案是涉及格式条款的解释，提供格式条款的一方主张合同安置面积是包含公摊面积的建筑面积，而贾元亮一方主张合同安置面积是不含公摊的建筑面积，双方对于合同条款关于面积的性质理解发生了争议，且二种性质的建筑面积在法规上都是存在的（见测绘报告），所以本案应当适用合同法的格式条款解释规则，而非是合同漏洞填补规则；其次，即便本案适用合同漏洞的填补规则，该规定也是错误的，因为本案涉及的是拆迁安置补偿协议并不是商品房，不能适用商品房的规定，所以适用对象错误。最后，即便适用该规则，根据商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积，这一公式明确了房屋面积的性质，本案中一审法院已经查明拆除的房屋是不含公摊建筑面积的（见土地储备中心的评估报告），与商品房建筑面积中的套内建筑面积是同一性质的，因此应当采用套内建筑面积进行赔偿。二、关于判决中支付逾期上房安置补助费的起止时间没有异议，但是补偿标准应当为每月每平米21元，一审按照12元/平方米/月的标准错误。根据土地储备中心提供的睢政发[2017]第49号文件附件五所规定的临时安置补助金标准为每月每平方米7元标准，增加二倍应当是21元/平方米，因为本案违约赔偿是土地储备中心造成的，赔偿的时间是新文件标准下发之后，当然适用新的标准。同时，新的补偿标准说明原来的补偿标准已经不能弥补被拆迁人的实际损失，所以按照新标准进行赔偿，符合法律规定。三、一审判决认定：关于上房预定金20万元的利息损失问题，双方在协议中有明确的约定，不予支持，是错误的。因为，双方约定不支付利息时间，只能是在合同约定的履行期限之内，而超过合同的期限，违约方当然要承担违约责任。本案中贾元亮与土地储备中心双方签订拆迁补偿协议，约定上房时间日期为二年，而土地储备中心违约没有交付协议约定的房屋，构成根本违约，而超期使用上房预定金，应当就超期部分支付银行同期贷款利息，贾元亮按照年息5%要求利息，符合法律规定。四、睢宁县自然资源和规划局应当对土地储备中心的违约行为承担连带责任。首先，根据土地储备中心提供的营业执照可知，土地储备中心是睢宁县自然资源和规划局设立的事业法人，其没有进行拆迁的主体资格。其次，根据国务院拆迁补偿条例第四条，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的规定，土地储备中心没有签订拆迁补偿安置协议的主体资格，其行为后果应当由其设立单位即睢宁县自然资源和规划局承担。土地储备中心辩称：1、贾元亮的上诉请求没有事实和法律依据，拆迁补偿安置协议约定的是合法的建筑面积，而现在补偿给贾元亮的也是合法的建筑面积，因此不存在所谓的面积理解不同的问题。贾元亮个人所主张的计算标准没有依据。2、关于安置补助费，应当计算至2015年10月份，即我们在报纸和电视台公告通知贾元亮上房之日止。关于标准的问题，应依据[2006]39号文的规定，应按照每平米每月12元的标准计算，原审关于标准认定正确。贾元亮所主张的利息损失问题没有依据，拆迁补偿安置协议中明确约定上房预订金不计利息。3、关于睢宁县自然资源和规划局的主体问题，原审判决中认定正确，土地储备中心是独立的法人，且是本案的合法的拆迁人，依法取得了拆迁许可证，符合国务院城市房屋管理条例的规定，因此睢宁县自然资源和规划局不应当承担任何责任，并不是本案适格的主体。睢宁县自然资源和规划局辩称：同土地储备中心的答辩意见。绿园公司述称：同土地储备中心的答辩意见。土地储备中心上诉请求：一、依法撤销一审判决书中的第二项判项，并改判驳回其该项诉讼请求。二、诉讼费用由贾元亮承担。事实与理由：一审判决土地储备中心给付贾元亮2015年11月以后的安置补助费没有依据。2010年12月29日，土地储备中心（甲方）与贾元亮（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：……甲方交付回迁房日期自拆迁协议签订之日起高层为两年，多层为十八个月，现房为半年。逾期交房按【2006】39号文件的规定另增过渡费。拆迁协议签订后，贾元亮将房屋腾空交付拆除，扣除20万元安置房预定金后，贾元亮领取了剩余补偿款及过渡费至2015年10月。涉案地拆迁后，由绿园公司开发建设，建成后经竣工验收合格。2015年10月土地储备中心通过报纸刊登、电视台滚动播放字幕、在安置地块张贴上房文件等方式通知包括贾元亮在内的所有回迁户上房。贾元亮以种种理由，故意拒绝上房，但在起诉时其又表示愿意接受土地储备中心交付的房屋，其行为明显违背《合同法》第六十条规定的诚实信用原则。因此，土地储备中心已经履行了《拆迁补偿安置协议书》约定的交付房屋及支付过渡费等义务，不存在违约行为。2015年10月后，导致贾元亮至今没有上房的责任，不在土地储备中心，土地储备中心不应当支付贾元亮所谓逾期安置补助费。贾元亮辩称：土地储备中心上诉理由不能成立。土地储备中心拟交付的房屋确实已经建好，但是该房屋不符合拆迁补偿协议的约定，故贾元亮可以拒绝接受房屋。因土地储备中心没有按照合同约定交付房屋从而导致合同履行不能，应当承担违约责任。贾元亮后来虽然接受了土地储备中心提供的房屋，但并不能以此认为土地储备中心交付的房屋就符合双方签订的《拆迁补偿安置协议书》的约定。睢宁县自然资源和规划局述称：同土地储备中心的意见。绿园公司述称：同土地储备中心的意见。贾元亮向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局履行拆迁补偿安置协议，交付安置房屋；2、依法判令土地储备中心、睢宁县自然资源和规划局支付延期上房临时安置补助金（过渡费）163736.64元（按照每月每平米24元从2015年11月份开始计算至2018年10月31日共3年时间计163736.64元，并支付到实际交付房屋之日止），房屋面积误差3373877.6元（按照合同面积和测绘面积误差，其中1702A1305合同面积为94.76平米，实际交付的套内测绘面积为81.65平米，按此误差计算*目前市场价格每平米8000元）及20万元的利息6万元（2010年10月29日至2012年10月29日是合法使用，从2012年10月30日至起诉之日，按照年息5%计算），扣除上房应付款255581元，应当赔偿合计342033.24元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2010年12月29日，因城市建设需要，贾元亮和土地储备中心订立“拆迁补偿安置协议书”一份，约定土地储备中心拆除贾元亮坐落在睢宁县八一西路、县人民医院南侧的房屋175.20㎡及附属物，贾元亮选择产权调换方式进行拆迁安置，即房屋建成后被告在原地为贾元亮提供两套安置房，其中一套位于西区33号楼1702室，面积为94.76㎡，价格为2375元／㎡，另外一套安置房在31层1305室，面积为94.75㎡，价格为2330元／㎡（实际面积在上房前以房产测绘机构测量的面积为准），超安面积按拆迁时的市场价结算。贾元亮拆迁补偿款总数为311350元，其中20万元作为安置房预订金，待上房时统一结算互补差价，安置房预定金不计利息，剩余补偿款由贾元亮领取。贾元亮必须在2011年1月3日前将房屋腾空、交付被告……，被告向贾元亮交付回迁安置房的时间为本协议签订之日起2年，逾期交房的按照【2006】39号文件的规定另外增加过渡费。睢宁县人民政府“睢政发【2006】39号文件”第38条规定：“实行产权调换的，拆迁人应当按照规定标准支付给被拆迁人临时安置补助费。拆迁过渡期限自被拆迁人或房屋承租人腾空房屋交于拆迁人之日起，一般不得超过18个月。因拆迁人的原因没有按照协议约定日期交付的，从逾期之日起，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人增付临时安置补助费：（一）对被拆迁人自行安排过渡的，在协议约定的上房日期逾期之日起12个月内每月应当按临时安置补助费标准加倍支付；12个月后仍不能交付使用的，自超过之日起，每月按临时补助费标准加2倍支付，直至安置房交付使用……”拆迁协议订立后，贾元亮和其他拆迁户按照约定将其房屋腾空后交付给土地储备中心进行了拆除，绿园公司在该宗土地上进行了开发建设。2015年9月涉案工程完工、同年11月22日通过竣工验收。从2015年10月到2016年12月12日，绿园公司先后在《今日睢宁》、睢宁电视台等媒体通知该宗地块的拆迁户办理上房结算手续。还查明：2010年9月拆迁伊始，土地储备中心、绿园公司向贾元亮出示的安置房平面图上所表明的涉案安置房B1的套内面积为94.76㎡；而房屋建成后，土地储备中心、绿园公司向贾元亮提供的安置房平面图显示涉案房屋B1的套内建筑面积为80.12㎡、建筑面积为95.22。贾元亮因此认为土地储备中心、绿园公司提供的安置房面积少于拆迁协议约定的面积，遂拒绝上房，并提起本案诉讼。2014年10月到2015年10月间的过渡费23827元被告已经支付给贾元亮。另查明，土地储备中心为事业单位法人，隶属睢宁县自然资源和规划局。一审法院认为：合同相对性是合同之债的基础，特定的权利义务产生于合同当事人之间，只有合同当事人能基于合同向对方提出请求，而不能向与其没有合同关系的第三人提出请求。本案《拆迁补偿安置协议书》系土地储备中心与贾元亮签订的，合同实际履行的部分虽然涉及第三人，因第三人并不是合同签订的主体，故第三人不应承担民事责任。同时鉴于土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务，故贾元亮请求睢宁县自然资源和规划局承担合同责任，于法无据，法院不予支持。至于贾元亮请求交付房屋的诉讼请求问题，法院认为，虽然贾元亮否认第三人拟交付的房屋并不是其在《拆迁补偿安置协议书》中约定的置换房屋，但鉴于其在案件审理过程中，已经明确愿意接受该房屋，可视为贾元亮与土地储备中心对《拆迁补偿安置协议书》中所约定的产权调换的合同内容同意进行变更。关于案涉拟交付的房屋面积如何确定的问题，法院认为，虽然在贾元亮与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中，并未约定置换房屋面积到底是采取建筑面积还是套内面积，但从该协议书中拆除贾元亮房屋面积的数额确定来看，原计算房屋补偿的数据系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性，应当理解通过产权调换方式安置的房屋面积也应当是建筑面积，而不是套内面积。退一步说，即便对房屋安置面积到底系套内面积还是建筑面积，不能从上述的观点中直接推出的话，那么按照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条关于合同漏洞的填补规则，双方现在也不能协商达成一致，法律对此也未有明确适用的规定，故应当按照房产测量规范的一般标准来进行确定。依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，而《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）包含套内面积和应分摊公用建筑面积。现上述拟交付房屋的建筑面积已超过《拆迁补偿安置协议书》所约定的置换面积，故贾元亮房屋面积误差补偿的诉讼请求，法院不予支持。至于贾元亮请求安置房的预订金的利息损失问题，因案涉《拆迁补偿安置协议书》对此有明确约定，在尊重当事人在合同中的约定的基础上，法院不予支持。关于贾元亮请求的临时安置补助费的问题，因案涉拆迁协议签订于2010年12月29日，约定交房时间为2年，故应从2012年12月29日起按照[2006]39号文件规定增加过渡费。根据双方之间的《征收补偿费付款凭证》，被告已按照标准向贾元亮支付过渡费至2015年10月。庭审中被告认可应按照12元/平方米/月计算，虽然贾元亮依据《拆迁补偿费付款凭证》中有“×24”来主张按照24元/平方米/月计算，但经法院核查，该“×24”系三个月的标准，故贾元亮的该项主张标准不能得到支持。土地储备中心应按照每月12元/平方米的标准，自2015年11月起，向贾元亮支付过渡费至案涉房屋实际交付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、睢宁县土地储备中心于本判决生效后十日内向贾元亮交付坐落在睢宁县中山北路81号万象天地项目西区33号楼1702号和31层楼1305号两套房屋；二、睢宁县土地储备中心于本判决生效后十日内向贾元亮给付逾期安置补助费（按照每月12元/平方米的标准，自2015年11月起，计算到被告睢宁县土地储备中心向原告贾元亮实际交付上述房屋之日止）；三、驳回原告贾元亮的其他诉讼请求。案件受理费5202元，由贾元亮承担3000元，睢宁县土地储备中心承担2202元。根据各方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解。2、贾元亮所主张的安置房预订金的利息应否支持。3、贾元亮所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定。4、睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：一、关于涉案拆迁补偿安置协议所约定的面积应如何理解的问题。拆迁安置协议中的面积是建筑面积，而非套内面积。具体理由如下：在贾元亮与土地储备中心签订的《拆迁补偿安置协议书》中置换房屋面积是按照房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积进行计算的，而房屋拆迁补偿分户评估报告单中被拆迁的面积系建筑面积，故对于交付房屋面积的理解也应当保持一致性。至于贾元亮主张被拆迁房屋的性质与产权调换房屋的性质不一样，故对建筑面积的理解也应是不一致的。本院认为，首先依照双方合同签订时的房屋测量规范（GB/T17986.1-2000）以及《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）的规定，房屋产权面积系房屋的建筑面积，包含套内面积和应分摊公用建筑面积，故案涉回迁安置的房屋应当按照建筑面积来计算。其次贾元亮选择的产权调换房屋是带有电梯的高层，且是有物业管理、有绿化的小区，与其被拆迁的房屋所处环境确实不同，这必然导致房屋建筑面积中公摊面积的增加，但不能据此对房屋建筑面积作出不同解释。综上，贾元亮的该项上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于贾元亮主张的安置房预定金利息应否支持的问题。首先，拆迁补偿安置协议书中明确约定安置房预定金不计利息。其次，安置房预定金在上房结算时，将作为房款进行折抵，相当于预先支付的房款，且土地储备中心已经支付了逾期安置补助费，承担了逾期交房的责任。故对于贾元亮主张的安置房预定金的利息，本院依法不予支持。三、关于贾元亮所主张的逾期安置补助费应否支持，标准如何确定的问题。1、2015年11月份起的逾期安置补助费应当支持，理由如下：首先，（2016）苏8601行初317号判决已经认定涉案小区绿化率由20%调整为15%是违法的。其次，从2012年11月万象天地项目规划变更的结果来看，不仅项目绿地面积减少，还存在建设规划增加了4740.31平方米的结果，结合《拆迁补偿安置协议书》签订前选房的事实，可以推定2012年11月规划变更前后，项目施工图纸发生了变化。由于选房图纸由土地储备中心控制，在土地储备中心未举证证明规划增加的建筑面积如何分布的情况下，采纳贾元亮的主张，认定睢宁县土地储备中心拟交付的房屋不符合《拆迁补偿安置协议书》的约定。综上，贾元亮主张土地储备中心交付的房屋不符合《拆迁补偿安置协议书》的约定，故其拒绝接受房屋，有事实和法律依据，故未能上房的原因是土地储备中心造成的，因此，土地储备中心应当支付逾期安置过渡费。至于土地储备中心上诉主张2015年10月份以后未能上房的过错是贾元亮，不应再支付逾期安置补助费，其上诉理由不成立，本院依法不予支持。2、应当按照12元/平方米/月标准计算逾期安置补助费。理由如下：首先，贾元亮主张按照睢政发【2017】49号文的标准执行，无合同依据，不予支持。其次，一审庭审中土地储备中心认可第四年按照12元/平方米/月计算，故一审法院按照12元/平方米/月标准计算，并无不当。四、关于睢宁县自然资源和规划局应否承担连带责任的问题。涉案《拆迁补偿安置协议书》系土地储备中心与贾元亮之间签订，睢宁县自然资源和规划局并不是该协议的相对方。现贾元亮基于《拆迁补偿安置协议书》主张权益，作为合同相对方的土地储备中心应当承担责任，且土地储备中心系事业单位法人，依照法律规定，能够独立的享有民事权利和承担民事义务。故贾元亮主张睢宁县自然资源和规划局承担连带责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。另外，一审法院判令土地储备中心于一审法院判决生效后十日内向贾元亮交付坐落在睢宁县中山北路81号万象天地项目小区西区33号楼1702号和31层楼1305号两套房，根据《拆迁补偿安置协议书》的约定“上房时统一结算互补差价”，贾元亮需要先跟土地储备中心进行结算后才能上房，故交付房屋需先行结算。综上所述，上诉人贾元亮、上诉人睢宁县土地储备中心的上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6025元，由上诉人贾元亮负担5202元，由上诉人睢宁县土地储备中心负担823元。本判决为终审判决。审 判 长 崔 金 城审 判 员 胡 元 静审 判 员 孟   娟二〇一九年十一月十八日法官助理 实习乔重杰书 记 员 陆 滢 冰