安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终3030号上诉人（原审被告）：安徽福安木业有限责任公司，住所地安徽省来安县汊河镇相官村，注册号：341122000001069（1-1）。法定代表人：黄如望，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。上诉人（原审原告）：许若正，男，1972年11月26日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：徐国楼，江苏振泽律师事务所律师。原审被告：黄如望，男，1987年8月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人安徽福安木业有限责任公司（以下简称福安木业公司）因与被上诉人许若正、原审被告黄如望房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2019）皖1122民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。福安木业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回许若正的诉讼请求；二、案件受理费由许若正承担。事实和理由：一、原审认定2018年6月以后许若正租赁的场地被他人使用，该认定没有事实依据。由于许若正所提供的证据不能证明其已将租赁交还给福安木业公司，不能仅凭几张照片应证明涉案租赁已返还给福安木业公司。至于场地有机械存放，存放的机械可能是许若正的，也可能是许若正转租他人的。许若正在庭审中承认，其提供的照片是代理律师于起诉前拍摄的，而许若正起诉时间是2019年1月9日，依据这一事实不能证明2018年6月以后租赁物就被他人使用。二、福安木业公司拥有涉案场地的合法权利，故出租场地合法，原审判决合同无效，于法无据。福安木业公司对盘租赁的场地拥有合法产权，原审提供了合法的产权证明，故福安木业公司有权对外出租。虽然合同名称是厂房租赁，但实际上出租的是场地，故认定合同无效没有事实依据。许若正辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回福安木业公司的上诉，维持原判。原审被告黄如望未作答辩。许若正向一审法院起诉请求：1.确认其与福安木业公司、黄如望签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令福安木业公司、黄如望退回租金52778元和保证金1万元；3.判令福安木业公司、黄如望赔偿损失1万元；4.判令本案诉讼费用由福安木业公司、黄如望承担。一审法院认定事实：黄如望系福安木业公司的法定代表人。2016年11月30日，福安木业公司为甲方，许若正为乙方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定甲方将厂区4号库房出租给许若正用于石膏线条晾晒使用，租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月30日止；租金、保证金费用及支付方式为该厂房前三年租金为人民币10万元，后两年为6.7万元，租赁期间5年不递增租金，保证金为1万元；付款方式分二次付款，合同签订之日，乙方应向甲方一次性付清前三年租金，计人民币10万元，第三年租金提前一个月，支付给甲方后两年的租金；租赁期间因乙方使用该厂房而产生的税收、水、电、气、网络、电话、垃圾等费用由乙方支付；违约责任为1、在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付50公里内的搬厂费用，并退回剩余房租及保证金；2、在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还；3、乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除合同；4……；5、房屋及其设备由于不可抗力造成的损失，甲乙双方互不承担责任。甲方有黄如望签字，并加盖福安木业公司公章，乙方有许若正签字确认。合同签订后当日，许若正按约定交纳租金10万元及保证金1万元，并占有使用该厂房，至2018年6月后，涉案厂房场地被他人使用。许若正以福安木业公司将该场地另租他人为由，提起诉讼。一审法院另查明，涉案的厂房有国有土地使用权证，但没有不动产登记证，也没有取得建设工程规划许可证。一审法院认为，当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。许若正与福安木业公司签订《厂房租赁合同》时，因福安木业公司出租的租赁物虽有国有土地使用权证，但没有不动产登记证明，也没有取得建设工程规划许可证，至一审庭审辩论终结前，涉案的租赁物未能取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准建设，依法对双方签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同，故对许若正要求确认涉案的《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。涉案租赁合同被认定为无效合同后，双方对因该合同取得的财产依法应当予以返还。但因许若正已实际使用该租赁物至2018年5月，应当按照双方租赁合同约定的租金标准支付占用期间使用费用。据此，福安木业公司应在扣除许若正实际占用使用费（10万元÷36个月×17个月）后，将收取的剩余租金52778元和保证金1万元返还给许若正，故对许若正要求福安木业公司退还租金52778元和保证金1万元的诉讼请求，予以支持。对许若正要求福安木业公司赔偿损失1万元的诉讼请求，许若正未能提交证据证明，因缺少事实依据，故对此诉讼请求不予支持。黄如望作为福安木业公司的法定代表人，在福安木业公司与许若正签订的《厂房租赁合同》上签字，系履行职务行为，一切法律后果应由福安木业公司承担。故对许若正要求黄如望承担涉案合同责任的诉讼请求，不予支持。黄如望经合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃对许若正的陈述和提供的证据进行答辩、质证的权利，由此造成的不利后果由其自负。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、许若正与安徽福安木业有限责任公司于2016年11月30日签订的《厂房租赁合同》系无效合同；二、安徽福安木业有限责任公司于判决生效后十日内退还许若正租金52778元及保证金1万元；三、驳回许若正的其他诉讼请求。案件受理费1620元，由安徽福安木业有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。福安木业公司为支持其上诉请求提供了照片四张，证明：截止至2019年10月28日涉案房屋仍然堆放许若正加工的石膏条，并且还有一些垃圾，房屋依然被许若正占用。许若正质证人认为：对四张照片真实性有异议，拍摄场所是否是案涉厂房的场所需要其他证据补强，上述照片中的材料是否是许若正的产品或者是否为许若正所有的原料也没有证据证明。许若正为反驳对方的上诉请求提供收条两份、委托书一份、厂房租赁合同一份，证明：福安木业公司于2018月6月份已将案涉厂房租赁给案外人陈道杨的事实。福安木业公司质证认为：1.2018年5月17日的收条与许若正提供的厂房租赁合同不一致；2.对委托书、收条和厂房租赁合同的真实性无异议，但是对证明目的不认可。正因为许若正没有交还涉案租赁物致使与陈道杨的合同没有履行，目前陈道杨实际租赁的是另一块厂房。由于黄如望经传票传唤未到庭参加质证，系其对其诉讼权利的放弃，由此造成的后果由其自行承担。本院认证认为：由福安木业公司与许若正所提供的证据并结合本院现场勘验及调查笔录，可认定涉案租赁物许若正实际使用至2018年5月份。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.许若正要求确认其与福安木业公司2016年11月30日签订的《厂房租赁合同》无效的请求能否成立；2.许若正要求福安木业公司退还租金52778元及保证金1万元的请求能否成立。关于争议焦点1、许若正要求确认其与福安木业公司2016年11月30日签订的《厂房租赁合同》无效的请求能否成立问题。《最高人民法院关于审理城外房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于福安木业公司在一审法庭辩论终结前未能提供证据证实其出租的厂房在建设前或建设过程中取得建设工程规划许可证，也未提供证据证实其出租的厂房系经主管部门批准建设的，故福安木业公司与许若正所签订的涉案厂房租赁合同为无效合同，一审判决确认福安木业公司与许若正所签订的涉案厂房租赁合同无效符合法律规定，本院予以确认。福安木业公司的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。关于争议焦点2、许若正要求福安木业公司退还租金52778元及保证金1万元的请求能否成立问题。虽然福安木业公司提供的照片及现场勘验可证实涉案厂房内仍有部分石膏条堆放，但由于涉案租赁厂房均为开放式厂房，无人进行封闭管理，许若正不是涉案租赁厂房的所有人，许若正不再使用涉案租赁物后即已丧失对涉案租赁厂房的管理权限。且许若正亦称该石膏条是不能用的废品，是福安木业公司用铲车将其移至涉案租赁厂房内的，不是许若正存放的物品。根据涉案租赁厂房的权属及本案查明的事实可确定涉案房屋于2018年5月份以后许若正已不再占有使用，许若正支付涉案租赁厂房的占用费用亦应计算至2018年5月。一审法院按照双方所签订的租赁合同约定的租金标准计算许若正应支付的使用费用并无不当，本院予以确认。由于涉案租赁厂房合同被认定为无效合同，故对于许若正已支付的租赁费用超出其应承担的使用费部分及保证金福安木业公司应予返还。综上，福安木业公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，福安木业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1144元，由上诉人安徽福安木业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇一九年十一月二十一日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。