湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1569号上诉人（原审被告）：通城县鹤仙园房地产开发有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇解放东路。法定代表人：何鹤飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程喜庆，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭和平，湖北泰元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洪友，男，1981年12月5日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：张雪，通城县麦市法律服务所法律工作者。上诉人通城县鹤仙园房地产开发有限公司（以下简称鹤仙园房地产公司）因与被上诉人刘洪友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤仙园房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不存在违约情形，不承担给付违约金的责任；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经按照合同的约定向产权登记机关提交了办证备案资料，但因为2015年全县清理房地产市场，冻结了全县所有楼盘的办证程序，加之2018年政府机构改革，导致涉案房屋的产权登记一直未能受理。直至2019年1月4日，通城县“两违办”向通城县不动产登记中心发出《关于准予“君临时代”办理不动产权业务的通知》，告知可以办理不动产登记。上述政府文件可以表明，涉案的房屋不能办理产权登记并非因为上诉人的原因，而是法定的不可抗力，则上诉人不应当承担违约责任。一审法院认定上诉人违约，属于事实认定错误，请求二审法院依法纠正。刘洪友辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。刘洪友向一审法院起诉请求：判令鹤仙园房地产公司立即将房屋权属证书交付刘洪友，并支付刘洪友违约金4118.38元。一审法院认定事实：2012年8月2日，原告刘洪友与鹤仙园房地产公司签订商品房买卖合同(系采用GF-2000-0171示范合同文本)，购买了一套由鹤仙园房地产公司开发建设的通城县隽水镇君临时代9幢1单元902号的预售商品房。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2012）02号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共144.1平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2858元，总金额411838元。第六条、买受人按其他方式付款，见附件四。第八条第一款、出卖人应当在农历2013年腊月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条、本合同连同附件共19页，一式6份，具有同等法律效力。2012年8月2日双方签订该商品房买卖合同附件四：分期付款补充协议，其中约定：第一条、补充本合同第四条：本合同规定的房款总价不包括办理房屋、土地产权手续的各种税、费、公用设施维修基金、抵押登记等各项费用；宽带入网开通费、有线电视开户费、电话开户费等由乙方自理。第二条、补充本合同第六条、第七条：1、分期付款方式、期限：①2012年8月10日前应付本合同房款211838元；②本合同剩余房款200000元于2013年5月13日付清。第三条、补充本合同第十五条：乙方所购房屋的所有权证、国土证由甲方代为办理，费用由乙方在甲方通知的交房之日起30日内交付甲方收取，逾期不付上述费用而导致延期办理产权证、土地证手续的视为乙方违约，甲方有权不交付该房屋并不承担延期交付房屋及延期办理相关权证的违约责任，乙方按日向甲方支付逾期总房款万分之一的违约金。合同签订后，刘洪友如约支付了购房款及2014年1月20支付了办理房产证、土地使用权证费用；鹤仙园房地产公司也按合同约定向刘洪友交付了所购商品房。鹤仙园房地产公司提交了2019年1月4日通城县整治违法建设和违法用地工作领导小组办公室（以下简称通城县两违办）向通城县不动产登记中心发出的关于准予为“君临时代”办理不动产权业务的通知，内容为：按照省委巡视组的整改要求，根据县国土局、规划执法局出具证明，我办对“君临时代”一期、三期项目建设所涉的土地出金和行政规费进行了清算。经查，该项目的土地出让金、配套费、人防费等已按要求征缴到位，现请你单位按程序对该项目办理不动产权登记业务。该通知不足以证明案涉商品房至2019年1月4日止未能办证，系由于通城县两违办对君临时代一三期建设项目所涉的土地出让金和行政规费进行清算所致，也不能证明通城县两违办为清理整顿全县房地产市场，冻结了全县所有楼盘的办证程序，并且不排除君临时代一三期建设项目因存在欠缴相关规费而导致通城县两违办对其进行清算。一审法院认为，刘洪友与鹤仙园房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，案涉商品房买卖合同第十五条虽仅约定出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但在该商品房买卖合同附件四分期付款补充协议第三条中明确约定出卖人代为办理产权证，并且约定买受人应在出卖人通知交房之日起30日内向出卖人交付办证费用，逾期承担相应的违约责任，由此表明鹤仙园房地产公司已着手为买受人代为办理产权证而收取办证费用；该约定实际变更了案涉商品房买卖合同第十五条中对出卖人在办理案涉商品房房屋权属证书过程中所负义务的约定。虽双方未明确约定办证期限，但鹤仙园房地产公司于2014年1月20日收取了办证费用并交付了房屋，因此，应自2014年1月20日起90日内为刘洪友办理不动产登记证。现鹤仙园房地产公司逾期4年多未能办理不动产登记证，其所提供的证据不足以证明系因行政部门原因未能取得房屋权属证书，可以认定系出卖人的原因未能取得房屋权属证书；即使其间由于通城县两违办清查，一度不能办理不动产登记证，但自2019年1月4日通城县两违办向通城县不动产登记中心发出准予办证通知后，鹤仙园房地产公司至今仍未能办理不动产登记证，且鹤仙园房地产公司自认于2016年才向产权登记机关提交办证备案资料，也可以认定系出卖人的原因未能取得房屋权属证书；因此，鹤仙园房地产公司应依合同约定按已付房价款的1%向刘洪友支付逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第二项、第二款规定，判决：通城县鹤仙园房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为刘洪友办理通城县隽水镇君临时代9幢1单元902号商品房的不动产登记证，并给付刘洪友逾期办证违约金4118.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由通城县鹤仙园房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，刘洪友与鹤仙园房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，刘洪友、鹤仙园房地产公司应当按照约定全面履行自己的义务。该合同明确约定出卖人鹤仙园房地产公司有代为办理产权证的义务，鹤仙园房地产公司亦于2014年1月20日收取了刘洪友相关的办证费用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，出卖人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。鹤仙园房地产公司以政策原因不能办理为由予以抗辩，却未能提供充足的事实依据；即便涉案房屋存在土地出让金、配套费等未征缴到位的情形，该事由亦不能归责于买受人刘洪友。一审法院按刘洪友已付房款的1%数额，认定由鹤仙园房地产公司承担该违约责任，并无不当，本院继续予以认定。鹤仙园房地产公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，鹤仙园房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由通城县鹤仙园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 余 杰审判员 田志刚二〇一九年十一月二十日法官助理王娜书记员洪瑞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；