安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2504号 上诉人（原审原告）：郭永艳，男，1969年11月2日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地宿州市迎宾大道南侧**。 法定代表人：周会平，该公司经理。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人郭永艳因与上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初10032号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、证据或者理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭永艳上诉请求：撤销一审判决改判支持其诉请。事实和理由：一审法院判决违背公平原则及权利义务对等原则。1、一审法院虽然认定了违约金条款无效，但未依据对等原则，或者其认可的标准，即《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金；而是，重新设定一个日万分之一计算违约金的标准，这种行使自由裁量权的行为，实属不当。2、依据郭永艳认可的标准计算违约金，并未超过最高人民法院《适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的30%的标准，一审法院据此减少没有法律依据。 金园房地产公司答辩称：一审判决错误，郭永艳上诉理由没有事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同明确约定了逾期办证的违约金，一审法院擅自改变双方约定错误，应当按照双方约定进行处理。 金园房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由郭永艳负担。事实与理由：1、金园房地产公司开发的房屋系政策性建设项目，郭永艳不具有案涉房屋的购房资格，故郭永艳在购房时已经获得了不正当的利益。一审判决认为不属同一标的，不予审查是不当的，应予纠正。2、一审判决认定金园房地产公司自2014年7月1日起按利率日万分之一向郭永艳支付违约金错误。首先，金园房地产公司所建设的房屋系政策性建设房屋，涉及面积巨大，因房屋办证机关的工作程序问题，致使部分房屋未能及时办理房产证，这是客观存在的原因；其次，《商品房买卖合同》中第十五条对产权登记有明确约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。该条明确约定了如出现违约情形，其应承担的是一次性的违约金。但一审判决将一次性的违约金变更为“日万分之一”计算，既没有事实基础，也没有法律依据。 郭永艳答辩称：一审法院认定部分事实正确，郭永艳是否具有案涉房屋购房资格以及是否获得所谓不正当利益与本案无关，一审法院不予审查正确。一审判决按照日万分之一标准判决已偏向金园房地产公司，按照诚信原则及权利义务对等原则，违约条款约定无效后，应当按照对等原则或者按照郭永艳诉请进行支持，一审法院没有按照对等原则处理错误。郭永艳认同合同法关于对违约金调整的规定，郭永艳有权利要求增加违约金，郭永艳的诉讼请求符合法律规定。 郭永艳向一审法院起诉请求：1、判令金园房地产公司支付郭永艳违约金78,947.86元（以354,066元为基数，自2014年7月1日起按同期银行贷款利率暂计算至2018年10月30日），并继续计算违约金至产权登记可以办理之日止；2、本案的诉讼费用由金园房地产公司负担。 一审法院认定事实：2012年12月27日，郭永艳、金园房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定郭永艳购买金园房地产公司开发建设的位于宿州市埇桥区，同时约定了房屋面积、房屋价款及面积差异处理方式，房款的支付方式为在2012年12月27日前付清114066元，余款240000元通过公积金贷款的方式支付。2016年6月7日，金园房地产公司向郭永艳出具发票，证明其收到郭永艳的购房款355651元（郭永艳起诉是以购房款为354066元为基数）。 《商品房买卖合同》第八条约定了交付事项，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。 一审法院认为，郭永艳与金园房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同已经生效并实际履行，郭永艳、金园房地产公司之间已存在商品房买卖合同关系，金园房地产公司辩解称郭永艳不具备购买涉案房屋的资格，认为郭永艳在购房时已经获得了不当的利益。郭永艳是否有购房资格，是金园房地产公司在与郭永艳签订房屋买卖合同应当审查的范围，郭永艳在购房时是否获得了不当的利益，不属于本案查证范围，郭永艳即使在购房时获得了不当的利益，与本案其要求金园房地产公司承担违约责任，不是同一诉讼标的，故金园房地产公司的此辩解意见不能成立，不予采纳。郭永艳按照合同履行了付款义务，为郭永艳办理房屋权属证书是金园房地产公司的义务，但金园房地产公司在郭永艳诉讼前仍未办理完毕，应当承担违约责任，郭永艳以合同第十五条关于产权登记违约金的约定过低为由，要求按同期银行贷款利率增加违约金，经查，按照双方合同第十五条的规定，买受人（郭永艳）选择不退房，则出卖人（金园房地产公司）按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。可以看出，郭永艳、金园房地产公司双方约定了违约金的计算方式，但双方没有约定该违约金起算和终止时间，按万分之壹的标准结算，违约金的数额为35.41元，显然过低。综合本案具体情况，结合此类违约金的约定惯例，该违约金可视为双方约定的是按“日万分之壹”计算，由于金园房地产公司在未给郭永艳办理出产权证书之前处于持续违约状态，所以金园房地产公司认为郭永艳的诉求已过诉讼时效的答辩意见不能成立，不予支持。 对于违约金的起算和终止日期，郭永艳与金园房地产公司没有约定，且意见不统一，结合案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后180内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同中关于交房日期约定时间为2013年12月31日之前，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人，双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，郭永艳既然未提出延期交房，金园房地产公司也未提出其遇不可抗力的证据，可以视为房屋是按照合同约定的期限正常交房的，金园房地产公司提出郭永艳于2014年4月开始交纳物业费的时间为交房时间的答辩意见，不予采纳。郭永艳要求金园房地产公司支付违约金从2014年7月1日起计算至办理完产权登记之日止，符合社会常理，予以支持，但本案实际购房款是355,651元，郭永艳起诉是按合同的购房款354,066元为基数计算违约金，是行使其处分权，以354,066元为基数计算。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对违约金的规定，本案金园房地产公司因逾期办证给郭永艳造成的损失总数额上限计算应不能超过造成损失的百分之三十，金园房地产公司应当尽快为郭永艳办理房屋产权证书，防止损失进一步扩大。自2014年7月1日起至2018年10月30日的违约金为55,947.8元（35.41元/天×1580天）。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：金园房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付郭永艳自2014年7月1日起至2018年10月30日的违约金55,947.8元，后续的违约金以购房款354,066元为基数，利率按日万分之一计算至金园房地产公司为郭永艳办理好房屋产权登记之日止（但违约金的总数额不能超过106,219.8元）。一审案件受理费1,774元，减半收取计887元，由金园房地产公司负担599元，郭永艳负担288元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、郭永艳是否具备案涉房屋购买资格是否属于本案审查范畴？2、金园房地产公司因违约未及时给郭永艳办理房产登记手续应承担违约责任应如何确认，一审判令该公司按照郭永艳支付的全部购房款的日万分之一标准支付违约金是否适当？ （一）关于争议焦点1 宿州千亩园金色家园小区，系淮北矿业集团与宿州市人民政府合作，由金园房地产公司开发建设的旨在解决淮北矿业集团在宿州周边区域生产企业职工的子女就学等问题，房屋购买人群特定。金园房地产公司在与郭永艳签订《商品房买卖合同》前就应当严格审查郭永艳的购房资格。既然金园房地产公司同意与郭永艳签订《商品房买卖合同》，收取郭永艳交付购房款，并向郭永艳交付房屋，双方之间就已存在商品房买卖合同关系。郭永艳作为实际购买人、合同相对方，其有权依据该合同约定就金园房地产公司的违约行为主张赔偿权利。至于郭永艳是否具备购买案涉房屋的资格，是否从中获利，不属于本案的审查范畴。 （二）关于争议焦点2 审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。金园房地产公司与郭永艳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思自治，该合同并不违反法律法规的规定，应为有效，对双方均有法律约束力。合同第十五条关于产权登记明确约定，若出卖人在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之壹向买受人支付违约金。金园房地产公司在交房后长期未能给郭永艳办理房地产权证书，违约事实存在，郭永艳依约向金园房地产公司追究违约责任合法有据。由于《商品房买卖合同》第十五条约定的违约条款为双方共同认可的一次性赔付条款，双方均应遵守。按照该条规定，郭永艳在房屋交付180天内未能及时取得房地产权属证书，金园房地产公司应承担的违约责任为购房款的万分之壹即为35.41元。根据“约定大于法定原则”，一审法院未按照合同约定，而适用自由裁量权按照按“日万分之壹”自2014年7月1日起计算至办理完产权登记之日止计算违约金无法律依据，本院予以纠正。同理，郭永艳要求按照银行同期贷款利率计算违约金亦无事实及法律依据。另，郭永艳购房系用于居住，并非出售获利，其也没有证据证明因金园房地产公司迟延办理房地产权证书给其造成其他损失。 综上所述，郭永艳的上诉请求不能成立，应予驳回；金园房地产公司上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初10032号民事判决； 二、上诉人（原审被告）淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人（原审原告）郭永艳违约金35.41元； 三、驳回上诉人（原审原告）郭永艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,774元，减半收取计887元，由上诉人（原审原告）郭永艳负担837元，上诉人（原审被告）淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费1,774元，由上诉人（原审原告）郭永艳负担1724元，上诉人（原审被告）淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  许劲松 审判员  欧阳顺 二〇一九年十一月十二日 法官助理刘柳 书记员刘相 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。