新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民终3294号上诉人（原审被告）：鲜淑英，女，1954年7月28日出生，回族，新疆二建建筑公司退休职工，暂住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。上诉人（原审被告）：马文，男，1953年6月15日出生，回族，乌鲁木齐市汽运司退休驾驶员，住址同上。委托诉讼代理人：高萍，新疆乌鲁木齐垦区老君庙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：天山区坑坑寺管委会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。负责人：韩孝礼，该管委会主任。委托诉讼代理人：马海成，新疆金桥律师事务所律师。上诉人鲜淑英、马文因与被上诉人天山区坑坑寺管委会（以下简称坑坑寺）物权纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月19日开庭进行了审理。上诉人鲜淑英、马文及其委托诉讼代理人高萍、被上诉人坑坑寺的委托诉讼代理人马海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲜淑英、马文上诉请求：请求依法撤销一审判决将本案发回重审。事实及理由：1.坑坑寺对涉案房屋没有所有权，不动产以登记为必备要件，而涉案房屋并未登记在坑坑寺名下，故坑坑寺不具备向我出租房屋的主体资格。我根据发改委下发的文件，以集资建房的方式向坑坑寺缴纳了住房集资款4万元，自1997年3月开始居住涉案房屋并交纳各项费用，坑坑寺至今仍未向我出示政府发放的房产租赁证，所以不应当认定为房屋租赁合同法律关系；2.一审中，坑坑寺提交的《住房租赁证》，上面的签字不是我本人签署的，手印也不是我按的，本案在基础法律关系的认定上存在错误，判决我腾房并支付租金属于适用法律不当。一审认定从2001年至2017年的租金仅为1,317.60元，显然不符合常理。一审法院按照涉案房屋价值45万元收取案件受理费是错误的，如果按照房屋价值收取案件受理费，本案的案由就不应当是租赁合同纠纷。请求二审法院查清以上事实，支持我的上诉请求。坑坑寺辩称，不同意鲜淑英、马文的上诉请求。一审法院认定的事实清楚、明确，根据生效法律文书已经判令我方享有涉案房屋的所有权，我方与鲜淑英、马文之间的《住房租赁证》及鲜淑英、马文缴纳租赁费的事实，明确了双方之间的租赁关系。我方为配合天山区二道桥片区改造规划，在一审判决后就给予鲜淑英、马文8万元的抚慰金，2019年7月22日鲜淑英、马文领取8万元抚慰金后搬离涉案房屋，2019年7月24日涉案房屋被拆除。综上，一审判决适用法律正确，判决得当，请求依法驳回鲜淑英、马文的上诉请求。坑坑寺向一审法院诉讼请求：1.判决解除与鲜淑英、马文之间的租赁关系；2.判决鲜淑英、马文腾出乌鲁木齐市；3.判决鲜淑英、马文支付租金1317.60元、水费192元。一审法院认定事实：鲜淑英、马文为夫妻关系，1995年2月7日，天山区民族宗教事务委员会向乌鲁木齐市宗教局请示，因坑坑寺大殿年久失修，已认定为危险房屋，需要拆除重建。1995年2月10日，乌鲁木齐市宗教事务局批复，同意翻建礼拜大殿，面积控制在500平方米，所需经费全部由寺院自筹。1995年3月10日，乌鲁木齐市计划委员会下发通知，同意坑坑寺单位自筹35万元，坊民集资84万元，建住宅1440平方米（二类24套），其中危房重建102平方米。1995年4月7日，乌鲁木齐市城市规划管理局向乌鲁木齐市土地管理局下发通知：“天山区坑坑寺提出在本单位用地内（包括局部征地）修建底商大殿、住宅楼工程用申请建设用地，我局按照规划要求，选址在天山区坑坑寺巷进行建设……请你局按已划定的征用建设用地范围蓝线和土地使用红线办理有关手续，新征用地108平方米”。1995年4月13日，乌鲁木齐市土地管理局批准划拨建设用地746平方米。1995年4月14日，坑坑寺取得建筑用地红线说明书，修建底商大殿、住宅楼工程，划拨用地746平方米，住宅楼建筑面积1440平方米，底商大殿780平方米。1995年10月12日，乌鲁木齐市城乡建设委员会下发建设工程施工许可证，建设项目为住宅、大殿，建筑面积1454.6平方米加1524.4平方米。鲜淑英共缴纳集资款40000元，房屋建成后，1997年7月6日鲜淑英、马文入住涉案房屋居住使用涉案房屋至今。2013年7月17日鲜淑英提交申请报告，载明：坑坑寺理事会，我本人租住坑坑寺的房子，现在寺方要收取房租费，本人要求将我原来交的集资款20000元，由寺方扣缴房租费后，剩余部分转交成住房押金为盼。鲜淑英在申请报告上签名确认。2018年2月5日鲜淑英、马文向一审法院提起诉讼，请求确认坐落于天山区即涉案房屋归其所有，2018年5月2日一审法院作出（2018）新0102民初1120号民事判决书，判决：驳回鲜淑英、马文的诉讼请求，鲜淑英、马文不服判决向本院提起上诉，2018年7月18日本院作出（2018）新01民终2256号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，坑坑寺出具2016年1月5日收据一张，载明：今收到马文、鲜淑英交2013年12月31日至2016年12月31日三年房租费1317.6元×3年，合计3952.8元。鲜淑英在收据上签字确认。鲜淑英对其签名的真实性均予以确认，但不认可收据内容，称当时向其收取的不是房租费是捐款。另查，坑坑寺出具《住房租赁证》，租赁证记载：房屋产权永远归寺坊所有，此租赁证是合同性质的管理规章条例，具有法律效力，望双方遵守；住户所交肆万元款项内，一万元是长期押金，其余款是集资款；集资款根据寺坊经济能力在进住后五年内分期逐步偿还；住户如不愿租赁住房，退房时将手续及楼房交到理事会，不得自行转让，押金、集资款一次退清；不得私自转租、转借、转让、拆除改装和变更用途；租赁人必须按月缴纳房费，做到月租月清不拖欠，房费拖欠6个月者，理事会有权收回房屋，做到以房养寺是每个人的责任；按规定交纳年、月水、电、暖卫生费。互惠互利，从住房日起房租费10年不变。房租费根据1994年3月份市政府会议纪要执行每平方1.8元。现将位于四号51寺住宅楼房二单元一楼屋2号，房子两室一厅，使用面积61平方米，经理事会研究决定租给鲜淑英居住。鲜淑英对租赁证中的签名不予确认，但认可签名处的手印为其所捺。并认可其欠缴水费192元未付事实。一审法院认为，鲜淑英在坑坑寺提交的《住房租赁证》上签名处捺手印属实，由其在庭审中的自认可以证实，对《住房租赁证》的真实性予以确认，故鲜淑英、马文，坑坑寺之间存在租赁合同关系。因租赁证未明确约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。《住房租赁证》上未明确租赁期限，鲜淑英、马文，坑坑寺之间形成不定期的租赁关系，坑坑寺可以随时解除租赁关系，故坑坑寺要求解除双方之间租赁关系的诉讼请求合理，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现鲜淑英、马文与坑坑寺解除合同后，应返还租赁物，故坑坑寺要求鲜淑英、马文腾出房屋的诉讼请求合理，应予支持。坑坑寺提交的收据显示马文、鲜淑英交纳房租费至2016年12月31日，月租金为109.8元，故鲜淑英、马文应支付坑坑寺自2017年1月31日至2017年12月31日房租费1317.6元（109.8元×12个月），坑坑寺的该项诉讼请求合理，应予支持。庭审中鲜淑英、马文认可其欠缴水费192元的事实，故对坑坑寺要求鲜淑英、马文支付水费192元的诉讼请求，应予支持。故判决：一、解除天山区坑坑寺管委会与鲜淑英、马文之间的房屋租赁关系；二、鲜淑英、马文于本判决生效后十日内腾出位于乌鲁木齐市的房屋；三、鲜淑英、马文支付天山区坑坑寺管委会房屋租金1317.6元【109.8元×12个月（2017年1月31日至2017年12月31日）】；四、鲜淑英、马文支付天山区坑坑寺管委会水费192元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲜淑英、马文出示下列新证据：1.拆迁补偿协议，用于证明涉案我与坑坑寺不是租赁合同关系，征迁部门将房屋补偿款直接补偿给我，涉案房屋是集资建造的房屋。坑坑寺质证认为：拆迁补偿协议的真实性、合法性认可，关联性不认可，该协议只是确认附属设施的补偿和搬迁费，没有明确涉案房屋的产权；2.征迁部门负责人的通话录音一份，用于证明涉案房屋的所有费用应当由坑坑寺承担，双方之间租赁关系不成立。坑坑寺质证认为：对于录音证据的真实性、合法性、关联性不认可。本院认为，征迁补偿协议可以证实涉案房屋被征迁过程中对部分补偿款项的协商过程，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。因鲜淑英、马文提交的录音证据无法证实其来源，且并非双方当事人之间形成的录音资料，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。坑坑寺出示下列新证据：收条一份；鲜淑英、马文的身份证复印件一份；欠付押金、房屋租赁费和抚慰金情况记录一份；征收部门出具的证明一份；鲜淑英、马文领取8万元的凭证一张。以上证据用于证明鲜淑英、马文已从坑坑寺领取了补偿款项。鲜淑英、马文质证认为：对于征迁部门的证明，我方不认可，其他证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。本院认为，上述证据系鲜淑英、马文领取部分拆迁补偿款项的相关证据及凭证，可以印证双方当事人之间就涉案房屋的拆迁曾进行过协商，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院查明事实，1995年12月，鲜淑英、马文入住位于乌鲁木齐市的涉案房屋，截止本案一审审理期间，鲜淑英、马文对涉案房屋占有、使用并在内居住生活。2019年7月24日，位于乌鲁木齐市的涉案房屋被拆除。本院认为，坑坑寺与鲜淑英、马文因双方之间存在何种法律关系产生争议，坑坑寺认为与鲜淑英、马文之间存在房屋租赁合同法律关系，并据此主张鲜淑英、马文从争议房屋内搬离，并支付租金，交纳水费。鲜淑英、马文抗辩认为双方存在集资建房的事实，不属于房屋租赁合同法律关系。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，结合庭审调查及当事人陈述证实，坑坑寺与鲜淑英、马文之间并未签订书面租赁合同，双方并未就涉案房屋的租金标准、租赁期限、水电费用如何负担等合同实质内容进行过协商确认，鲜淑英、马文占有、使用涉案房屋过程期间，坑坑寺从未向其主张过租金等费用，上述客观事实不符合正常租赁合同关系的认定标准，结合二审庭审中查明的涉案房屋被征迁后坑坑寺还向鲜淑英、马文支付款项等客观事实，坑坑寺主张双方之间存在房屋租赁合同法律关系的依据不足，一审法院认定双方存在租赁合同关系有误，坑坑寺基于租赁合同关系向鲜淑英、马文主张合同权利的诉讼请求，不应当予以支持。综上所述，鲜淑英、马文的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初4109号民事判决；二、驳回天山区坑坑寺管委会的诉讼请求。一审案件受理费4,036元（天山区坑坑寺管委会已预交4,188.15元），天山区坑坑寺管委会负担，由一审法院退还天山区坑坑寺管委会152.15元；二审案件受理费50元（鲜淑英、马文预交8,072.64元），由天山区坑坑寺管委会负担，本院退还鲜淑英、马文8,022.64元。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 柳 燕审判员 冯 宁二〇一九年十一月十八日书记员 史龙飞