湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初6210号原告：吴某，男，汉族，住四川省乐山市夹江县。原告：宿某某，女，汉族，1992年10月26日出生，住四川省乐山市夹江县。两原告委托诉讼代理人：陈铭，北京市京师（武汉）律师事务所律师（一般代理）。被告：谢某，女，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被告：胡某某，男，户籍所在地武汉市硚口区。第三人：武汉众合力生房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区集贤路特******。法定代表人：吴跃翠，系该公司负责人。委托诉讼代理人：梁谦烨，男，汉族，住武汉市硚口区，系该公司员工（特别授权）。原告吴某、宿某某与被告谢某、胡某某及第三人武汉众合力生房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告吴某、宿某某及其委托诉讼代理人陈铭，被告谢某、胡某某，第三人武汉众合力生房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人梁谦烨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某、宿某某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；2、请求贵院依法判决被告向原告支付违约17万元；3、请求贵院依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月10日，原、被告及被告丈夫胡某某就房屋买卖事宜进行协商，但其后被告丈夫胡某某因事提前离开，委托被告与原告签订合同，后原、被告双方达成一致意见，签订合同之前，被告当面与其丈夫沟通，并表示其丈夫同意其签订协议，于是原、被告双方签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定就被告与其丈夫胡某某名下位于武汉市硚口区中山大道XXX号（房屋所有权证：武房权证硚字第**，土地使用权证：硚XXXX号）出卖给原告，合同价款170万元；被告需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，如甲、乙方任何一方拒绝履行合同或解除合同或违约，应当支付房屋成交价的10％作为违约金；甲方承诺该房屋共有权人同意出售该房屋。合同签订后，原告依约支付了伍万元定金，在双方准备办理过户之时，被告告知原告，其不愿出售房屋拒绝履行合同，原告损失巨大，故而依据上述合同约定，原告享有合同解除权，可以请求解除合同，并要求被告赔偿违约金。故原告向本院提起诉讼。被告谢某、胡某某辩称：1、原告主张双方签订的《房屋买卖（置换）合同》解除，答辩人认可。胡某某作为房屋共有人，并未同意出售房屋给原告，也未在《房屋买卖（置换）合同》上签字，也未曾授权谢某签订合同，其合同违背胡某某的真实意愿，属于无效合同应予以解除。2、原告主张房屋买卖合同违约赔偿17万违约金，答辩人不认可。2019年7月10日中午，在武汉众合力生房地产经纪有限公司，谢某与吴某、宿某某签约房屋买卖合同过程中，房屋共有人谢某的丈夫胡某某不同意出售房屋中途离场，买方及众合公司在对此显然知情的情况下仍然执意与谢某一人签订房屋买卖合同。后因胡某某不同意出售房屋中途离场，导致双方买卖合同无法履行。首先，胡某某并不认同《房屋买卖（置换）合同》的真实性，无需承担违约责任。其次，在签订房屋买卖合同的过程中，作为知情的原告及众合公司，在明知房屋共有人已明确表态不同意签订合同的情况下，仍然同答辩人谢某签订合同，其行为同样存在缔约过失责任，最终导致房屋买卖合同无法履行，原告及众合公司也要承担相应责任。另外，谢某只有出售房屋部分产权，按房屋所有价值的10％来计算违约金显然是不对的。7月10日谢某就把钱给了买方吴某，5万元都给了他，吴某没有损失。倒是众合公司扣押了谢某房产两证和1万元押金需要返还。所以，答辩人不认可原告主张的17万违约金赔偿。第三人武汉众合力生房地产经纪有限公司辩称：同意原告的诉讼请求。2019年7月10日，原告当面转账5万元给谢某，原告在家人的资金调动下凑齐100万准备过户，依照合同约定，违约方应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：被告谢某与胡某某系夫妻关系。2019年7月10日，原告吴某、宿某某（乙方）与被告谢某、胡某某（甲方）经第三人武汉众合力生房地产经纪有限公司（丙方）居间介绍签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：由原告购买被告所有的位于武汉市硚口区中山大道XX号的房屋，建筑面积为118.96平方米，房屋成交价格为人民币1700000元。合同第三条约定：“付款方式及时间约定：1、乙方于2019年7月10日交定金50000元于甲方，其中定金人民币10000元由丙方托管作为交房保证金，待交房当天无争议，由丙方退还甲方。2、乙方办理商业贷款人民币700000元，具体贷款金额年限由银行审批为准。3、甲乙双方约定于2019年7月20日前到银行办理贷款面签手续，待贷款审批通过后7个工作日内到房地产办理过户手续，过户当天出见单缴完税后，乙方将除定金、贷款金额外全部房款一次性支付甲方。”合同第五条第四款约定：“如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。”合同第十条补充约定：“1、甲方承诺交房当天结清该房屋水、电、物业等相关费用；2、乙方承诺符合武汉购房政策，具备购房资格；3、甲方承诺该房屋无债务纠纷，自行解除该房屋抵押，保证正常过户；4、甲方承诺该房屋共有权人同意出售该房屋。”合同落款处由原告吴某、宿某某，第三人武汉众合力生房地产经纪有限公司均签字确认，被告谢某亦签字确认并代其配偶胡某某签字。合同签订当日，原告吴某向被告谢某支付定金50000元，被告谢某向原告吴某出具购房定金收条，其中10000元定金由第三人代为托管。2019年7月15日，为保证合同顺利履行，被告胡某某、谢某将涉案房屋办理了抵押登记注销手续，并于同日与二原告及第三人前往华夏银行硚口支行办理了贷款面签手续。现两原告贷款银行已同意向原告发放二手住房按揭贷款，被告谢某以签订买卖合同未经其配偶胡某某同意为由拒绝办理过户手续，并于2019年7月20日、2019年8月28日分两次将收取的定金50000元退还给原告吴某。本院认为，被告谢某与胡某某系夫妻关系，涉案房屋登记于胡某某一人名下，被告谢某无权单独与原告吴某、宿某某及第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，但被告谢某代胡某某签订上述合同后，被告胡某某按合同约定办理了涉案房屋解除抵押手续并与二原告及第三人一同前往贷款银行办理贷款面签手续，履行合同义务，该行为应视为其对被告谢某代签合同的一种追认,《房屋买卖（置换）合同》对其产生法律约束力，故二原告与二被告及第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，各方均应依约履行。现原告已经按照合同约定履行了合同义务支付购房定金50000元，案涉房屋的买方银行贷款审批已通过，二被告应依约与二原告前往房产管理部门办理过户手续，二被告无故拒绝履行合同义务，其行为已构成违约。因被告的违约行为致使合同目的不能实现，原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》的诉请，本院予以支持。关于违约金问题，违约金应当以补偿性为主，惩罚性为辅，并综合考虑原告的实际损失与预期利益、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本案中双方对违约金约定过高，本院予以调整，酌情支持违约金人民币50000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告吴某、宿某某与被告谢某、胡某某于2019年7月10日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告谢某、胡某某于本判决生效之日起7日内支付原告吴某、宿某某违约金人民币50000元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元，由被告谢某、胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇一九年十一月七日书记员  罗丹