湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3140号上诉人（原审被告）：神农架飞达房地产开发有限公司，住所地神农架林区松柏镇常青路。统一社会信用代码91429021682654182U。法定代表人：程光华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨清，湖北竟成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷衡，男，1989年11月9日出生，汉族，现住神农架林区。委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。上诉人神农架飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）因与被上诉人雷衡商品房预售合同纠纷一案，不服神农架林区人民法院（2019）鄂9021民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞达公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回雷衡的诉讼请求。事实和理由：一、飞达公司未给雷衡办理不动产权证的原因在于雷衡未依合同全面履行办证的前置义务，一审判决认为飞达公司违约缺乏事实依据。1.根据《商品房买卖合同》第十五条第一款第三项及“合同补充协议”第四条之规定，雷衡在主张办证前未按合同及补充协议提供相关材料及支付相应的税费、面积补差费，其迟延办证的后果应由雷衡自行承担。2.本案的《商品房买卖合同》系在“团购协议”的框架下签订，根据“团购协议”的约定，当土地出让金返还不能实现时，团购方需按210元/平米补足房屋差价款，但团购人员除少部分己缴纳差价款外，包括雷衡在内的大部分购房者未缴纳，故因欠缴购房款导致的逾期办证责任应由雷衡自行承担。二、即使存在飞达公司迟延办证情形，雷衡请求支付迟延办证违约金己超过诉讼时效，依法不能得到法律保护。根据合同约定，违约金设定的为“一时性”债权，而并非持续性债权，即雷衡有权请求飞达公司办证的时间点应为2015年12月22日，此节点亦为请求支付违约金的时间起算点，适用《民法总则》关于诉讼时效三年期的规定，其时效期截止2018年12月22日已届满，此后再行请求己超过诉讼时效。雷衡未能提供相关证据证明存在时效中断的法定情形，故一审判决认定时效中断系对事实认定及法律适用错误，依法应当予以纠正。雷衡辩称，一、飞达公司称雷衡在主张办证前未按合同及补充协议提供相关材料及支付相应的税费、面积补差费，迟延办证的后果应由雷衡自行承担，没有事实及法律依据。在一审庭审中己经查明，雷衡于2014年9月23日前将房屋总价款全部支付给了飞达公司，并于2015年10月27日按照飞达公司的要求交纳了办理产权证的相关费用（房屋维修基金、房屋登记费、交易费），雷衡己经履行了全部义务，飞达公司应当按照约定及时给雷衡办理不动产权证。至于飞达公司称的面积补差费仅仅是飞达公司单方决定的，飞达公司从未与雷衡达成调整房屋价格的协议，因此迟延办证的后果应由飞达公司承担。二、飞达公司称双方签订的《商品房买卖合同》系在“团购协议”的框架下签订与本案事实不符。雷衡从来不知道“团购协议”的存在，飞达公司与雷衡仅于2014年10月28日签订唯一的《商品房买卖合同》。三、雷衡在飞达公司实际交付房屋后，一直在不间断的主张自己的权利，要求飞达公司协助雷衡办理房屋产权证，但飞达公司以多种理由推脱、拒绝。2018年10月11日飞达公司在雷衡居住的小区楼道张贴律师函，明确要求雷衡须按照每平米210元的标椎，向飞达公司补足房屋差价，否则飞达公司不予给雷衡办理房屋产权证。2018年10月11日飞达公司通过律师函明确了办证要求，应当认为是对雷衡主张办证的一种答复，飞达公司的行为造成诉讼时效的中断，雷衡主张违约金的诉讼时效应当自2018年10月11日起开始计算，并未超过诉讼时效。雷衡向一审法院起诉请求：1.判令飞达公司将符合办理房屋权属登记的资料提交给产权登记部门用于雷衡办理阳光佳苑第4幢2单元702号房屋的不动产权证书，雷衡在办理的过程中由飞达公司协助办理。2.判令飞达公司向雷衡支付逾期办理房屋不动产权证的违约金35136元。一审法院认定事实：飞达公司是神农架林区松柏镇阳光佳苑小区的开发商，该小区的商品房预售许可证号为鄂神房预字（2013）003号。2014年10月28日，雷衡与飞达公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：雷衡购买飞达公司位于神农架林区松柏镇××大道××新区“阳光××小区”××单元××号的商品房，商品房总价277098元；飞达公司应当在2015年6月30日前交付合同约定的商品房；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。3.因买受人原因，如不能提供相关资料、不配合办理等行为而导致不能按期办理产权登记的由买受人负责”。附件七关于合同补充协议第四条，对合同第十五条《关于产权登记的约定》的补充条款约定：“买受人委托出卖人办理房地产权属证书，需买受人承担的税费，买受人应在办理房屋交接时足额预付给出卖人或委托办证代理机构。如因买受人迟延交纳购房面积补差款、测量费、契税等应由买受人交纳的办证税费造成延期办证的，则逾期责任由买受人承担”。合同签订后，雷衡依约支付了全部购房款，并于2015年10月27日向飞达公司交纳了1812元费用，该费用包含房屋维修基金、交易费、房屋登记费；同日，飞达公司向雷衡交付了房屋，雷衡于2016年年底之前装修完毕并入住至今。从2017年开始，雷衡咨询飞达公司关于办理产权证的相关事宜，飞达公司答复因其与神农架林区人民政府有关于返还土地出让金的纠纷尚在处理，不能办证。2018年10月11日，飞达公司委托湖北竟成律师事务所杨清律师出具主要内容为：“……请团购职工在收到本律师函30日内，按照所购商品房建筑面积每平方米210元的标准，向飞达公司补足房屋差价，否则，除不予交房或不予办理产权登记外，还将通过适当司法途径追究相关人员的民事或行政责任……”的律师函，并将出具的律师函张贴在小区楼道。之后飞达公司便以雷衡未补足每平方米210元的差价为由未为雷衡办理产权登记。一审法院同时认定，飞达公司与神农架林区人民政府因返还土地出让金问题产生行政诉讼，2017年6月26日经宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05行初5号行政判决书，判决驳回飞达公司的诉讼请求，飞达公司不服，提起上诉，经湖北省高级人民法院2017年12月22日作出（2017）鄂行终948号行政终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，雷衡与飞达公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。一、关于雷衡第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，即开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，本案中，飞达公司向雷衡交付房屋日期为2015年10月27日，则飞达公司应当依约在2016年1月27日前将符合办证资料报送产权登记机关，而本案中飞达公司并未提交证据证明其已向产权登记机关报送应当由其提交的办证资料的具体时间，并且直至2018年10月11日才向业主发布《律师函》称“未补足差价不办证”，应视为飞达公司未能在合同约定的时间内向产权登记机关报送应当由其报送的办理产权登记的资料，故飞达公司存在违约行为。关于飞达公司抗辩因雷衡未按照房屋建筑面积每平方米210元补交房款，故未办证的抗辩理由，因房屋总价款已在商品房买卖合同中明确约定，雷衡已经依约交清全部购房款，现飞达公司依据其与第三人签订的团购合同来要求本案雷衡补交房款，明显缺乏法律依据，故对于飞达公司的该抗辩意见不予采纳。同时，从产权部门登记办证的流程看，飞达公司除向产权登记机关报送符合办证的相应资料外，还有履行协助雷衡办理产权证的义务。转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，故飞达公司亦应协助、配合雷衡办理房屋权属登记。二、关于本案的违约金诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案中，虽然双方均未提供书面证据证实就办证事宜进行了正式协商，但根据全案实际情况来看，直到2018年10月11日飞达公司才通过律师函的形式明确提出不补足差价不办理产权证，因此，一审法院有理由认为雷衡在2018年10月11日之前应该向飞达公司主张过办证事宜，飞达公司通过律师函明确了办证要求，应当认为是对雷衡主张办证的一种答复，双方行为引起了诉讼时效的中断，雷衡主张违约金并未超过诉讼时效，故一审法院对飞达公司的该项抗辩理由不予采纳。三、关于雷衡主张的违约金过低要求予以调整的请求，因雷衡、飞达公司双方签订的商品房买卖合同明确约定了逾期办证违约金问题，且雷衡并未举证证明其所遭受实际损失明显大于合同约定的违约金数额，故一审法院对雷衡要求增调违约金的请求不予支持，飞达公司应当按照合同约定的计算标准（已付房款277098元×0.1%）向雷衡支付违约金。综上，对于雷衡的诉讼请求，一审法院予以部分支持，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、飞达公司在判决生效之日起十日内将需由其提供的办理房屋产权登记资料报送产权登记机关，协助雷衡办理房屋产权登记：二、飞达公司在判决生效之日起十日内向雷衡支付逾期办理不动产权证书违约金277.1元；三、驳回雷衡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费339元，由雷衡负担239元，飞达公司负担100元。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于飞达公司是否存在违约行为的问题。飞达公司称其逾期办证是因雷衡有违约行为，未履行办证的前置义务，体现在：1.未按合同约定提供相关材料，支付相应的税费、面积补差费；2.未按“团购协议”补齐房屋差价款。首先，根据双方的合同约定，办证为飞达公司的义务，如果因雷衡不提供相关资料的原因导致不能办证，飞达公司对此负有举证义务。其次，根据查明的事实，雷衡已经将相关办证的费用交与飞达公司；所谓面积补差费，飞达公司该项请求成立的前提是存在“面积补差”的事实，但飞达公司未对此举证。第三，飞达公司应先证明雷衡属于“团购协议”中的一员，受该“团购协议”约束，才有讨论雷衡是否应当按照“团购协议”补齐房屋差价款的余地。但直至二审，飞达公司仍未能提供证据证明其该主张，应由其承担不利后果。综上，飞达公司逾期办证，其关于未办证的原因是雷衡不履行前置义务的上诉理由不能成立，本院不能支持。二、雷衡关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。1.根据在卷飞达公司张贴的律师函的内容可知，飞达公司是因与“神农架林区供电公司职工住房团购委员会”发生争议发出该函，要求“团购职工”补齐房屋差价款，据此可以合理推定雷衡等购房户在飞达公司发函之前，为办证与飞达公司发生争议，雷衡向飞达公司主张过权利。2.飞达公司在律师函中回应购房户的诉求时，并未拒绝履行办证义务，而是称如果“团购职工”不补齐差价款则不办证（飞达公司在诉讼中一直主张雷衡为团购职工），即补齐差价款后办证，一审据此认为诉讼时效中断并无不当。综上所述，飞达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由神农架飞达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  张原鹏审判员  王明兵二〇一九年十一月十八日书记员  袁昌芹