北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终10363号上诉人(原审被告)：天津优安达电梯制造有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路42号院1号楼2层201。负责人：廉宏广，经理。被上诉人(原审原告)：中国职工服务中心，住所地北京市朝阳区广渠路**。法定代表人：封开许，主任。委托诉讼代理人：达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。原审被告：河北优安达立体停车设备科技有限公司，，住所地河北省邯郸市大名县经济开发区园中街西侧法定代表人：冉非。原审被告：冉非，男，1982年2月16日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。原审被告：廉书彬，男，1971年6月8日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人天津优安达电梯制造有限公司北京分公司（以下简称优安达北京分公司）因与被上诉人中国职工服务中心、原审被告河北优安达立体停车设备科技有限公司（以下简称优安达停车设备公司）、冉非、廉书彬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优安达北京分公司上诉请求：1.改判一审判决第二项欠付租金为1636702元；2.改判一审判决第三项2017年4月20日至2017年12月31日未付租金为439332元；3.撤销一审判决第四项，改判优安达北京分公司不向中国职工服务中心支付违约金204078元；4.一、二审诉讼费用由中国职工服务中心承担。事实与理由：1.中国职工服务中心在核算欠付的房租金额时，没有将保证金扣减，应予以扣减。双方并未约定支付利息，一审法院在判决支付租金利息的同时又判决了违约金，重复加收，且违约金过高，超出了中国职工服务中心的实际损失。2.双倍租金合同约定是原合同9.6条，这属于违约惩罚条款，一审法院未能查明事实，错误的判决未付房租金额，违约金过高。我方租赁的写字楼附近的写字楼租赁价格远低于合同约定的10元每平米每天。3.免租期房屋使用费不应支持。综上，请求二审法院判如所请。中国职工服务中心辩称，同意一审法院判决，不同意优安达北京分公司的上诉意见。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定优安达北京分公司单方解除合同或者是由于优安达北京分公司违约导致合同解除，缴纳的保证金不予退还，双方关于违约责任是有明确约定的，优安达北京分公司要求在欠付的租金中扣除保证金是没有事实依据和法律依据的。合同还约定租赁期满，优安达北京分公司应如期交还房屋，逾期归还的，每逾期一日应向中国职工服务中心支付原日租金两倍的滞纳金。在合同履行过程中，优安达北京分公司多次违约，延迟交付租金。后，双方达成了调解协议，于2017年5月22日签署了租赁合同的《补充协议》。该协议也明确约定了逾期交房优安达北京分公司违约情况下的租金计算标准为每日每平米10元。这个租金实际上是相对合理的一个租金标准。双方对这个都有明确约定，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。租赁合同中明确约定了在免租期的租金仍应当按照合同约定的标准进行缴纳。因此，优安达北京分公司全部上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。优安达停车设备公司、冉非、廉书彬未提交书面答辩意见。中国职工服务中心向一审法院提出诉讼请求：1、优安达北京分公司腾退并返还位于北京市朝阳区广渠路42号院1号楼X层X01、X02、X03室房屋；2、优安达北京分公司支付2017年4月19日之前拖欠的租金1738741元及违约金521622.3元及利息（以2260363.3元为基数，自2017年4月20日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付；3、优安达北京分公司支付2017年4月20日至2017年12月31日期间拖欠的租金1394781元及利息（以1394781元为基数、自2018年1月1日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）；4、优安达北京分公司支付免租期2014年4月20日至2014年6月19日的房屋使用费204078元；5、优安达北京分公司按照每日每平米10元、共计670.94平方米的标准支付2018年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费；6、优安达停车设备公司、冉非、廉书彬对于优安达北京分公司的付款义务承担连带的清偿责任；7、优安达北京分公司、优安达停车设备公司、冉非、廉书彬共同支付律师费15万元。一审法院经审理查明：2014年4月17日，中国职工服务中心作为出租方与优安达北京分公司作为承租方，签署了一份《房屋租赁合同》，载明：该房屋位于北京市朝阳区广渠路42号院1号楼X层，房号X01、X02、X03室，总建筑面积为670.94平米，附属设施、设备及装修状况，现状；甲方为上述房屋的合法产权拥有者或出租权拥有者，甲方保证在租赁期内乙方的正常使用权，乙方确认已对上述房屋进行现场勘验，对租赁面积现状均无异议。本合同租赁期限为3年，即自2014年4月20日起至2017年4月19日（租赁期满合同自然终止），免租装修期为60天，自2014年4月20日至2014年6月19日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时间向甲方缴纳该期间由于使用该房屋产生的相关费用，包括但不限于税费、物业管理费、电费；该期间物业管理费收取标准为0.8元/天/平米，即租赁面积*免租天数，支付金额共计32205元，该笔费用须与第一次房租一起支付；续租，该房屋租赁期届满，在同等价位条件下，乙方享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出，双方另行签订租赁合同，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双方协商确定。乙方确认已于2014年4月20日实际接收场地。该房屋租金按建筑面积计算为5元／天／平米，每月租金为102039元。支付方式：按月租金押一付三，乙方可以采用支付或现金方式支付，若以汇款等方式交纳租金、保证金，所产生的手续费由乙方承担；乙方按每3个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期前15天，向甲方支付下一期租金，甲方在收到乙方支付租金后十五天内向乙方开具等额合法有效发票；每一期的租金计306117元；第一期租金应于2014年4月20日前支付，此后每期租金应于该期起始15日前支付。乙方向甲方支付保证金，保证金按1个月租金的标准支付；乙方应于2014年4月20日前支付保证金计102039元，甲方收到保证金后向乙方出具有效收据。保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（自然损毁除外），无其它欠款，且在租赁期间乙方无其他违约行为，在乙方办理退房手续后五个工作日内退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还。乙方拖欠甲方租金、电费等费用的，甲方有权在保证金中扣除。保证金不足以弥补由于乙方违约行为给甲方造成的损失的，甲方有权向乙方追偿。租赁合同终止或解除后，乙方应在甲方通知之日起5日内腾退该房屋，并保证房屋及设施、设备、装修装饰的完好状态，留置于房屋内的物品视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处置。乙方未按时足额缴纳租金及应缴的其他费用的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴未缴金额5‰的违约金；乙方单方解除本合同或由于乙方违约导致合同解除的，乙方缴纳的保证金不予退还，乙方还应按照计租期间的租金标准补缴自实际接受房屋后免租期期间的房屋使用费。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞留金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失等。上述合同签署后，优安达北京分公司开始使用合同所涉的房屋。2017年1月18日，中国职工服务中心因优安达北京分公司未能按时交纳租金，将其诉至北京市朝阳区人民法院。后双方在审理过程中达成了补充协议，中国职工服务中心撤回了起诉。协议的主要内容为，中国职工服务中心作为甲方、优安达北京公司作为乙方、廉书彬和优安达停车设备公司作为保证人签署了《补充协议》，约定：甲、乙双方于2014年4月17日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），乙方向甲方承租了北京市朝阳区广渠路42号院1号楼X层X01、X02、X03室房屋，租赁合同于2017年4月19日到期，经协商一致，达成如下补充协议：1、乙方在租赁合同期间严重违约，截至2017年4月19日，乙方拖欠租金1738741元，并应支付违约金。现甲方同意减免部分违约金后，乙方应向甲方支付租金及违约金1825678元，乙方承诺按以下方式分期向甲方支付拖欠的全部费用；乙方于2017年8月31日向甲方支付30万元；于2017年11月30日前向甲方支付26万元；于2017年12月21日前向甲方支付1265678元；2、在乙方承诺严格按照上述方式向甲方支付款项的前提下，甲方同意将原《房屋租赁合同》履行期限延长至2017年12月31日，租金标准按照每日每平方米5元执行，自2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金共计855449元，由乙方在2017年5月23日前向甲方支付306117元，2017年7月20日前向甲方支付306117元；于2017年10月20日前向甲方支付243215元；3、如乙方未按照本补充协议约定期限支付任何一笔款项，甲方有权要求乙方一次性向甲方支付拖欠的全部租金，并向甲方按照原租赁协议约定的标准支付全部违约金。同时甲方有权解除房屋租赁关系，要求乙方立即缴清已产生的全部应付租金（自2017年4月20日起至实际腾退日期间的租金按照双倍租金标准即每日每平方米10元计）等费用并腾退交还房屋。甲方有权采取包括但不限于停水、停电、加锁等方式要求乙方腾退房屋，由此给乙方造成的全部损失，均由乙方自行承担。因乙方违约给甲方造成的其他损失（包括但不限于公证费、物业费、律师费、利息等）全部由乙方承担。4、保证人对乙方应向甲方支付的全部费用（包括但不限于租金、违约金、公证费、律师费、利息等）承担连带保证责任，保证期间为债务履行期限届满起2年。5、本补充协议签订后在乙方无违约情形且约定的租赁期限届满后，如乙方提出继续承租该房屋，双方另行签订租赁合同。6、甲方收到乙方向甲方支付的5月23日应付房租306117元后，甲方向朝阳区人民法院申请撤诉并解除对乙方银行账户的冻结。补充协议后，中国职工服务中心的盖章、优安达北京分公司的盖章及负责人签字、保证人廉书彬的签字和保证人优安达停车设备公司的盖章及其负责人冉非的签字。上述《补充协议》签署后，优安达北京分公司于2017年5月23日支付了租金306117元，于2017年7月18日支付了租金10万元，于2017年8月4日支付了租金1万元，双方在一审庭审中确认，上述三笔租金均是支付2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金。2017年12月15日，中国职工服务中心在优安达北京分公司租用的房屋门上张贴了通知，主要内容为：你公司严重违反2014年4月17日与我中心签署的《房屋租赁合同》及2017年5月22日签订的《补充协议》的约定，经我中心多次催告，你公司仍拖欠租金。鉴于贵公司严重违约，限你公司在三日内交纳拖欠的全部租金及违约金等各项费用，否则我中心将采取停水停电措施，并将进一步采取相关措施收回朝阳区广渠路42号1号楼X层房屋，你公司因此遭受的全部损失由你公司自行承担。经一审法院询问，优安达北京分公司表示双方合同2017年12月31日到期后曾经协商过续租事宜,中国职工服务中心表示房屋会对外出租,如果找到了租户,优安达北京分公司就搬离,期间可以不算租金,如双方续签合同后再谈租金；同时优安达北京分公司表示在2018年7月接到通知后已经将绝大部分物品搬出，仅留下很少一分部物品。对此，中国职工服务中心表示，未同意不支付租金，且现在优安达北京分公司仍在占用租用房间。针对中国职工服务中心主张的律师费，其向一审法院提交了一份委托代理协议、付款凭证和发票，显示关于本案的代理费用为15万元。一审法院认为：中国职工服务中心与优安达北京分公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同及协议合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。上述合同及协议签署后，中国职工服务中心将房屋交付给优安达北京分公司使用，但优安达北京分公司未能按照约定履行交纳全部租金的义务，已经构成违约，故应承担相应的后果。通过双方签署的《补充协议》的内容可知，截至2017年4月19日，优安达北京分公司尚欠租金1738741元未付及部分违约金未付，通过查明的事实可知，此后优安达北京分公司未就该部分欠缴租金再行支付。双方在《补充协议》中约定，如未按约定按期支付，则违约金按照原租赁协议的标准计算。现中国职工服务中心自行将该期间违约金降低至未付租金的30%，该院不持异议。针对中国职工服务中心主张的在租金和违约金的基础上计算利息，缺乏合理依据，该院仅支持未付租金的利息，且起算点应自中国职工服务中心向其发出解除通知书的三日后开始计付。针对2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金，双方在《补充协议》中确定了租金标准为每日每平方米5元，上述期间的租金共计855449元，并约定了租金的付款期限。但优安达北京分公司并未能够按照约定按期足额支付，分三次仅支付了416117元，按照《补充协议》约定如未按照约定支付该期间租金，则租金标准变为每日每平方米10元。故该院按照上述租金计算优安达北京分公司应付未付的租金为1294781元。针对该期间的利息，符合法律规定，予以支持。针对中国职工服务中心主张的2018年1月1日之后的房屋使用费，该院认为，按照《补充协议》约定，优安达北京分公司如未按照约定支付任何一笔款项，中国职工服务中心有权解除双方的租赁关系并要求腾退交换房屋，并可以采取相应的措施。并且，中国职工服务中心已经在2017年12月15日在租赁房屋处向中国职工服务中心发出了解除通知书，要求其3日内腾退房屋。该解除通知已经发生法律效力，中国职工服务中心有权采取相应措施腾退租赁房屋。但中国职工服务中心此后并未采取相应的腾退措施，放任了损失的扩大，故对于扩大的房屋租金损失，不应由优安达北京分公司承担。故该院对于2018年1月1日之后的房屋使用费不予支持。针对免租期的租金，符合合同约定，该院予以支持。针对中国职工服务中心主张的律师费，在《补充协议》上有明确约定，故该院予以支持。廉书彬与优安达停车设备公司作为保证人在补充协议上签字，应对优安达北京分公司承担连带的清偿责任。冉非在补充协议上的签字系作为优安达停车设备公司的负责人签署，并非作为保证人签字，故冉非不承担保证责任。廉书彬、优安达停车设备公司、冉非经一审法院合法传唤未出庭应诉，该院视为其放弃答辩、举证、质证的权利，且不影响该院依据现有证据查明事实。综上，一审法院于2018年11月29日判决：一、优安达北京分公司于判决生效之日起十日内腾退位于北京朝阳区广渠路42号院1号楼2层201、202、203号房屋并交还给中国职工服务中心；二、优安达北京分公司于判决生效之日起十日内支付中国职工服务中心2017年4月19日之前的欠付租金1738741元及利息（以1738741元为基数、自2017年12月19日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）、违约金521622.3元;三、优安达北京分公司于判决生效之日起十日内支付中国职工服务中心2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金1294781元及利息（以1294781元为基数、自2018年1月1日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）；四、优安达北京分公司于判决生效之日起十日内支付中国职工服务中心免租期租金204078元：五、优安达北京分公司于判决生效之日起十日内支付中国职工服务中心律师费15万元；六、廉书彬、优安达停车设备公司对于判决第二、三、四、五项确定的优安达北京分公司对于中国职工服务中心的付款义务承担连带的清偿责任；七、如廉书彬、优安达停车设备公司履行了付款义务，有权向优安达北京分公司追偿；八、驳回中国职工服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，中国职工服务中心在2017年12月15日张贴《通知》后，优安达北京分公司并未在3日内缴纳拖欠的全部租金及违约金等各项费用。中国职工服务中心此后未采取停水停电等措施，亦未进一步采取收回房屋的相关措施。二审中，中国职工服务中心与优安达北京分公司均认可，优安达北京分公司已于2018年7月腾退涉案房屋。本院二审期间经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中国职工服务中心与优安达北京分公司签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现中国职工服务中心依约将房屋交付给优安达北京分公司使用，但优安达北京分公司未能按照约定交纳全部租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。优安达北京分公司现上诉主张应当扣除保证金及免租期不应缴纳租金，综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于双方的合同是否因优安达北京分公司违约而提前解除。中国职工服务中心主张其在2017年12月15日，在优安达北京分公司租用的房屋门上张贴了解除双方之间合同的《通知》。但根据上述《通知》的内容“鉴于贵公司严重违约，限你公司在三日内交纳拖欠的全部租金及违约金等各项费用，否则我中心将采取停水停电措施，并将进一步采取相关措施收回朝阳区广渠路42号1号楼x层房屋”，中国职工服务中心仅要求优安达北京分公司限期缴纳拖欠的租金及违约金，如不按时缴纳才采取措施，并未有解除合同的意思表示，即未行使合同解除权。且根据已查明的事实，中国职工服务中心在优安达北京分公司未按时缴纳租金的情况下，并未采取停水停电及收回房屋的措施，故不能认定该《通知》为解除双方合同的通知。结合中国职工服务中心一审的诉讼请求，其要求支付的租金期限为2017年4月20日至2017年12月31日，要求房屋占有使用费期限为2018年1月1日至实际腾退之日，即中国职工服务中心也是按照合同正常履行到期的时间主张租金及房屋占有使用费，并未按照合同提前解除提出诉求。优安达北京分公司也认为双方合同系到期解除。故，应当认定双方之间的合同并未提前解除，系于2017年12月31日到期解除。一审法院关于该《通知》为解除合同的通知，双方合同于2017年12月15日提前解除的认定有误，本院予以纠正。基于双方合同系到期解除的事实,根据《房屋租赁合同》4.2.3条的约定，“若因乙方（优安达北京分公司）违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还”，则本案情况不符合合同约定的保证金不予退还的情形，现优安达北京分公司上诉主张应在欠付的租金中扣除其已缴纳的保证金，应予支持。通过双方签署的《补充协议》内容可知，截至2017年4月19日，优安达北京分公司尚欠租金1738741元未付及部分违约金未付，而优安达北京分公司向中国职工服务中心支付的保证金为1个月租金，即102039元，故扣除保证金后，优安达北京分公司应向中国职工服务中心支付的2017年4月19日之前欠付租金为1636702元。因中国职工服务中心主张按照30%的标准计算违约金，故该部分欠付租金的违约金应为491010.6元。此外，相应利息也应当以1636702元为基数，自中国职工服务中心于2017年12月15日向优安达北京分公司提出主张的三日后开始计算。故，一审法院对于本项欠付租金、利息及违约金的认定有误，本院查明后予以纠正。对于中国职工服务中心超出部分的诉讼请求，本院不予支持。同时，根据《房屋租赁合同》9.5条的约定，优安达北京分公司补缴免租期期间房屋使用费的前提也是“乙方（优安达北京分公司）单方面解除本合同或由于乙方违约导致合同解除”，现双方合同系到期解除，中国职工服务中心要求优安达北京分公司补缴免租期期间房屋使用费的诉讼请求，缺乏合同依据。故优安达北京分公司关于要求撤销免租期使用费的上诉请求，本院予以支持。关于优安达北京分公司上诉称一审法院认定2017年4月20日至2017年12月31日期间的租金计算有误，不应按照双倍租金计算的问题，因该计算方式符合双方合同的约定，优安达北京分公司的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于中国职工服务中心在一审中主张的自2018年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费问题,因中国职工服务中心未就该项请求提出上诉，本院不予处理。此外，根据二审查明的事实，优安达北京分公司已于2018年7月从涉案房屋中腾退，故中国职工服务中心要求优安达北京分公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，优安达北京分公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实有误，本院在查清事实的基础上予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21290号民事判决第三项、第五项、第七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21290号民事判决第一项、第四项、第六项、第八项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21290号民事判决第二项为天津优安达电梯制造有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付中国职工服务中心二〇一七年四月十九日之前的欠付租金一百六十三万六千七百零二元及利息（以一百六十三万六千七百零二元为基数，自二〇一七年十二月十九日至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计付）、违约金四十九万一千零一十元六角;四、廉书彬、河北优安达立体停车设备科技有限公司对于本判决第一、三项确定的天津优安达电梯制造有限公司北京分公司对于中国职工服务中心的付款义务承担连带的清偿责任；五、驳回中国职工服务中心的其他诉讼请求。二审案件受理费15254元，由天津优安达电梯制造有限公司北京分公司负担11234元（已交纳），由中国职工服务中心负担4020元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  张玉娜审 判 员  鲁 南二〇一九年十一月二十二日法官助理  董 沛书 记 员  刁雨欣