福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2837号 上诉人（原审原告）：林春钗，女，汉族，1981年5月26日出生，汉族，住福建省漳平市,现住漳州开发区。 委托诉讼代理人：陈慧颖,福建旭丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州市漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人林春钗因与被上诉人漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初3346号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林春钗上诉请求：1.撤销原审判决。2.判令解除编号为0002591的《楼宇认购书》，判令漳州招商房地产有限公司立即向林春钗返还购房定金20000元。3.判令漳州招商房地产有限公司向林春钗赔偿违约金20000元。4.本案一二审诉讼费由漳州招商房地产有限公司承担。事实和理由：1.《兰溪谷置业计划》系《楼宇认购书》的一部分,其内容可相互印证双方约定首付款为464260.81元,约占总价款的30%,而林春钗已经有一套住房,按照漳州住房公积金的使用政策,首付比例不低于40%,林春钗就是基于漳州招商房地产有限公司提供的错误信息签订《楼宇认购书》，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，林春钗有权要求解除《楼宇认购书》。《楼宇认购书》记载的内容无论是双方约定还是漳州招商房地产有限公司单方推荐，漳州招商房地产有限公司均存在过错，应承担赔偿责任；2.漳州招商房地产有限公司怠于履行义务,未提交网签申请,也未办理网签手续,导致双方不能于2018年8月14日签订正式《商品房买卖合同》，致使《楼宇认购书》的目的不能实现，林春钗有权要求解除《楼宇认购书》并根据定金罚则要求赔偿损失。 漳州招商房地产有限公司辩称，从《楼宇认购书》的备注内容来看，双方并未约定首付款比例，仅约定了首付款的支付期限。《兰溪谷置业计划》仅为招商地产给林春钗的推荐方案，该方案虽包含了公积金的组合方案，但并没有最终在《楼宇认购书》中予以明确。双方的权利义务，应以《楼宇认购书》的约定为准。另外依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，林春钗有先履行付款义务，之后漳州招商房地产有限公司才有签订商品房买卖合同、网签备案等往下的流程，林春钗没有依照约定期限交付首笔首付款，所以应驳回其上诉，维持原判。 林春钗向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《楼宇认购书》，判令漳州招商房地产有限公司退还购房定金20000元。2、依法判令漳州招商房地产有限公司赔偿违约金20000元。3、依法判令漳州招商房地产有限公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月14日，林春钗作为乙方与漳州招商房地产有限公司作为甲方签订一份编号为0002591的《楼宇认购书》。该认购书约定：林春钗认购漳州招商房地产有限公司所建设的漳州兰溪谷9幢201室，建筑面积100.63平方米，套内建筑面积85.51平方米；标准售价1647000元，优惠楼价1578676元；付款方式为银行按揭付款；乙方须于2018年8月14日前到招商地产售楼处与甲方签订正式《商品房买卖合同》（全部条款包括：《商品房买卖合同》与其附件；但因不可归责双方事由时，签约期限顺延，详见背面第8条）。该《楼宇认购书》正面作如下备注：准时于2018年8月14日交齐总房款20%，剩余首付款于2018年11月15日前付清，享受总价减2万再乘5个0.99优惠，即优惠后总价1547261元。该《楼宇认购书》正面最后一条系黑体字，内容为：“特别提示：乙方在签署认购书前已仔细阅读本认购书正反两面全部条款。乙方一经签署此认购书视作已阅读并承诺遵守本认购书背面所列之各条款”。该《楼宇认购书》反面第1条载明：正式买卖合同签订后，乙方支付的定金冲抵楼款。该《楼宇认购书》反面第2条载明：“本认购书生效后，若因乙方的原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情况下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书前述约定的期限止，擅自将认购房产另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购书终止。”林春钗于认购当日向漳州招商房地产有限公司转账20000元。漳州招商房地产有限公司于2018年7月14日向林春钗出具一份金额为20000元的收款收据，并载明“招商兰溪谷9幢201室定金”。林春钗至今尚未向漳州招商房地产有限公司支付首付款。原、被告双方至今尚未签订《商品房买卖合同》。林春钗于2018年8月2日就公积金贷款的首付比例与实际不符向漳州招商局经济技术开发区规划建设局投诉，要求漳州招商房地产有限公司退还购房款20000元。 一审法院认为，《招商•兰溪谷置业计划》是漳州招商房地产有限公司向购房人林春钗推荐的购房付款方案，并不是双方就购房款支付的约定，故无法据此证明双方就购房首付款比例进行了约定。林春钗与漳州招商房地产有限公司签订的《楼宇认购书》，是双方当事人在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方并未就购房首付款比例的问题在《楼宇认购书》中予以约定，林春钗也未提供证据证明其表明若首付款比例达不到预期就不再购买该房产的事实，故林春钗以购房首付款比例提高为由，要求解除双方所签订的《楼宇认购书》，缺乏依据，不予支持。林春钗请求漳州招商房地产有限公司返还购房定金20000元以及赔偿违约金20000元等，均缺乏依据，不予支持。综上所述，林春钗的全部诉讼请求均缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回林春钗的全部诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由林春钗负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，双方当事人对一审查明的事实，除了林春钗提出“一审遗漏认定《招商•兰溪谷置业计划》是《楼宇认购书》的一部分”外，其他事实没有异议，本院予以确认。对二审争议的事实，本院分析、认定如下：《招商•兰溪谷置业计划》仅仅是漳州招商房地产有限公司向购房人林春钗推荐的购房付款方案，况且有关买房首付及贷款购房政策,林春钗作为购房者在买房时可以多方渠道了解的，在2018年7月14日签订的《楼宇认购书》里，并无首付款总比例的约定，因此《招商•兰溪谷置业计划》并非《楼宇认购书》的组成部分。 本院认为，《楼宇认购书》是双方当事人在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。林春钗未依《楼宇认购书》的约定于2018年8月14日交齐总房款20%并与漳州招商房地产有限公司签订正式《商品房买卖合同》，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故对林春钗漳州招商房地产有限公司返还购房定金20000元以及赔偿违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对林春钗解除《楼宇认购书》的诉讼请求，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3346号民事判决； 二、解除林春钗与漳州招商房地产有限公司于2018年7月14日签订的编号为0002591的《楼宇认购书》； 三、驳回林春钗其他诉讼请求。 一审案件受理费400元，由林春钗负担400元；二审案件受理费800元，由林春钗负担800元。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇一九年十一月十四日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷