海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初8922号原告：纪珅，女，1975年5月l9日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：吴丽娟，海南惠海律师事务所律师。被告：三亚盈湾旅业有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳大道**。法定代表人：钱伟荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：于江涛，海南同玺律师事务所律师。原告纪珅与被告三亚盈湾旅业有限公司(简称盈湾公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪珅的委托诉讼代理人吴丽娟，被告盈湾公司的委托诉讼代理人于江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪珅向本院提出诉讼请求：1.盈湾公司向纪珅支付逾期办理房屋产权证书违约金4325元；2.盈湾公司向纪珅支付房产契税8647.64元的资金占用费609元(自2016年7月29日起至2017年8月28日，共计534天，按中国人民银行同期贷款一至五年期年利率4.75％计算)；3.盈湾公司向纪珅支付专项维修资金3589.8元的资金占用费278元(自2016年3月12日起至2017年10月19日，共计586天，按中国人民银行同期贷款一至五年年利率4.75％计算）。事实和理由：2015年12月25日，纪珅与盈湾公司签订《商品房买卖合同》(预售)，约定：纪珅购买盈湾公司开发的三亚市××区房屋；总房价款为865000元，纪珅以商业贷款的方式付款，首期房价款265000元。盈湾公司应当在2015年12月31日前交付房屋；因盈湾公司的原因，纪珅未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，纪珅不退房，盈湾公司按纪珅已付房款的0.5％比例支付违约金等。纪珅按约定支付完毕房价款865000元，在房屋交付之日，即2016年3月12日缴纳完毕契税8647.64元、专项维修资金3589.8元。盈湾公司于2016年3月12日与纪珅办理房屋交接手续，将房屋交付给纪珅。2017年11月8日，盈湾公司为纪珅办理不动产权证书，逾期66天，违反《商品房买卖合同》第二十条的约定，构成违约，应向纪珅支付逾期办证违约金。盈湾公司实际缴纳契税时间为2017年8月28日，缴纳专项维修资金时间为2017年10月19日，因此应承担纪珅缴纳契税、专项维修资金的资金占用费。纪珅为此委托海南惠海律师事务所于2019年7月31日向盈湾公司发出律师催告函，要求其履行上述违约责任，盈湾公司于2019年8月1日收到，但未履行，特提起诉讼。盈湾公司辩称，盈湾公司已在《商品房买卖合同》约定的期限内办妥房屋产权证书并交付纪珅。纪珅于2016年3月12日办理房屋交接手续时，出具《承诺书》，其承诺于20l6年3月27日前向盈湾公司缴纳应付契税款。但纪珅于2016年7月28日才持《房产登记信息查询记录》、《个人购买房屋承诺书》、《首次购房、家庭唯一普通住房信息查询申请表》等资料前往当时的三亚市国土资源局、三亚市地方税务局（简称三亚地税局）办理申请减免契税相关手续，并于2016年7月29日将契税减免查档资料交至售楼处，并刷卡缴纳契税款8669.15元。至此，纪珅才履行完毕其委托盈湾公司为其办理权属登记手续所应尽义务，盈湾公司办理权属登记时间方得以开始起算。至2017年11月8日取得《不动产权证书》，尚在合同约定的540天办证期限内。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条的约定，盈湾公司并不存在逾期办证的违约情况。《补充协议》第三条已经明确约定契税和专项维修资金的缴纳时间以及缴纳标准。纪珅所缴纳的契税及专项维修资金等费用，是纪珅根据合同约定自愿交给盈湾公司的，并未约定资金占用费，且之后亦未对上述费用的代收和保管做出过变更，盈湾公司是受纪珅之托合法保管占有该笔费用，并根据办理房屋权属登记的需要及时向相关部门缴纳了该笔费用，盈湾公司并未侵害纪珅的权利，故纪珅要求盈湾公司支付房产契税及专项维修资金的资金占用费的诉请缺乏事实和法律依据，应不予支持。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，盈湾公司与纪珅签订《商品房买卖合同（预售）》，纪珅购买盈湾公司开发的位于三亚市××区房屋，建筑面积59.5㎡，单价为19154.12元，总价款为865000元。其中，第二十条第二款约定:因盈湾公司的原因，纪珅未能在该商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，纪珅不退房，盈湾公司按纪珅已付房款的0.5%比例向纪珅支付违约金；第三款约定:因纪珅的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，盈湾公司不承担责任;第二十八条约定:本合同中未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）等。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第一款约定：若纪珅委托盈湾公司为其办理土地房屋权证时，纪珅必须在盈湾公司将商品房交付其使用前向盈湾公司付清合同约定的税费、专项维修资金等，并在盈湾公司通知的时间内提供办证所需资料，若未提供盈湾公司有权拒绝为纪珅办理产权登记相关手续，盈湾公司办理权属登记的时间顺延，且不承担任何违约责任;第三款约定：纪珅未能在约定的期限内缴纳税、费及相关费用的，则盈湾公司有权代纪珅垫付等。2016年1月12日，纪珅向盈湾公司支付购房款265000元，2016年4月22日支付556750元。2016年3月12日，盈湾公司将涉案房屋交付纪珅，当天，纪珅向盈湾公司缴纳专项维修基金3589.8元。2017年8月28日，盈湾公司向三亚地税局为纪珅缴纳契税8647.64元。2017年10月19日，盈湾公司为纪珅缴纳专项维修基金3589.8元。2017年11月8日，纪珅取得涉案房屋的不动产权证书。因纪珅未办理好契税减免申请手续，2016年3月12日，纪珅向盈湾公司出具《承诺书》，其申请于2016年3月27日前向盈湾公司缴纳应付契税款。2016年7月28日，纪珅向三亚地税局承诺，其所购住房（涉案房屋）为其家庭在海南省内首次购买住房（按1%税率征收契税）。当天，三亚地税局批准同意其减税，2016年7月29日，纪珅向盈湾公司缴纳契税款。纪珅认为盈湾公司逾期为其办理涉案房屋的不动产权证，2019年7月30日，纪珅向盈湾公司发出律师函，盈湾公司不回复，纪珅遂提起诉讼。本院认为，一、关于《补充协议》是否加重纪珅责任，免除盈湾公司责任的问题。《商品房买卖合同》及《补充协议》是格式合同。《商品房买卖合同》第二十条第二款约定：因盈湾公司的原因，纪珅未能在该商品房交付之日起540日内取得权属证书的，盈湾公司按纪珅已付房款的0.5%比例向纪珅支付违约金。第三款约定：因纪珅的原因，不能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，盈湾公司不承担责任。第二十八条约定：本合同中未约定或约定不明确的内容，双方可以根据具体情况签订书面补充协议。《补充协议》第三条第一款约定，纪珅必须在盈湾公司将商品房交付使用前，向盈湾公司付清政府规定的税费和专项维修资金，否则盈湾公司办理权属登记的时间顺延，不承担任何违约责任。《补充协议》是对《商品房买卖合同》约定不明确的内容进行的补充，上述合同条款相互关联，纪珅是知晓的。纪珅委托盈湾公司办理涉案房屋的土地房屋权证，税费和专项维修基金由盈湾公司代收办理缴纳手续，在纪珅缴纳税费和专项维修基金的前提下，盈湾公司才能办理土地房屋权证。既然合同规定了盈湾公司办证的期限，则相应的规定纪珅缴纳税费和维修基金的期限。《商品房买卖合同》约定盈湾公司在商品房交付之日起540日内为纪珅办理房屋所有权证，否则承担违约责任，《补充协议》约定纪珅在商品房交付前必须向盈湾公司付清税费和专项维修基金。《商品房买卖合同》约定盈湾公司的义务与《补充协议》约定纪珅的义务是对等的，遵循了公平原则，不存在加重纪珅责任，免除盈湾公司责任的问题。纪珅和盈湾公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，是有效合同，已经进行了备案登记。2关于盈湾公司是否逾期办证的问题。虽然纪珅否认其在2016年3月12日的《承诺书》上签名，但盈湾公司提供的证据三《房产登记信息查询记录》、《个人购买房屋承诺书》、《首次购房、家庭唯一普通住房信息查询申请表》的关联性证明，纪珅在2016年７月28日向三亚地税局申请减税，其获得批准后于2016年7月29日向盈湾公司缴纳了契税款。《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了合同履行的先后顺序，则盈湾公司办理土地房屋权证的时间应从2016年7月29日起算，2017年11月8日，纪珅取得涉案房屋的不动产权证书，并不超过540日。《补充协议》只约定盈湾公司有义务通知纪珅提供办证所需资料，并未约定盈湾公司有义务通知纪珅缴纳契税和专项维修基金。纪珅在约定的期限内缴纳了契税和专项维修基金，盈湾公司没有权利为纪珅垫付。综上，基于纪珅的原因，盈湾公司的行为不构成违约，纪珅请求盈湾公司向其支付逾期办理房屋产权证书的违约金4325元，不予支持。三、关于盈湾公司是否占用纪珅契税和专项维修基金的问题。纪珅委托盈湾公司办理涉案房屋的土地房屋权证，税费和专项维修基金由盈湾公司代收办理缴纳手续，系双方达成的合意，是纪珅自愿缴纳给盈湾公司的。盈湾公司在办证过程中，已经如数上缴，盈湾公司并不违约，盈湾公司不违法占用纪珅的契税和专项维修基金，故对纪珅的第2、3项诉求不予支持。纪珅的诉讼请求不符合合同的约定，不予支持，盈湾公司的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条规定，判决如下：驳回原告纪珅的诉讼请求。案件受理费50元(纪珅已预缴25元)，减半收取计25元，由原告纪珅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢增秀 二〇一九年十一月五日书记员 林少喜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。