湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3836号 上诉人（原审被告）：郴州市桂湘房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：刘进军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘少勤，男，该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：谢知军，男，1976年12月7日出生，住湖南省郴州市。 被上诉人（原审原告）：彭秋良，女，1980年8月16日出生，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。 上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司（以下简称桂湘公司）与被上诉人谢知军、彭秋良商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人桂湘公司的委托诉讼代理人刘少勤，被上诉人谢知军、彭秋良的委托诉讼代理人欧阳志华参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 桂湘公司上诉请求：一、撤销原审民事判决，依法改判桂湘公司不予支付延迟办证违约金；二、本案诉讼费由谢知军、彭秋良承担。事实与理由：一、案涉房屋未在合同约定的期限内办理不动产权证首次登记，是国家政策层面的调整所致，并非桂湘公司的过错，合同约定是完成该栋商品房的初始登记，因国家政策调整，改为办理不动产权证首次登记，故与合同约定的标的物不一致，土地验收是按项目整体综合竣工验收执行，桂湘公司无法预料新政策实施所带来的问题，如按照合同约定的期限来约束桂湘公司办理不动产首次登记明显有失公平；二、谢知军、彭秋良主张为其办好房屋权属登记无委托事项，依据合同约定，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的应在签订合同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；三、谢知军、彭秋良主张的高额违约金没有依据，案涉房屋已交付给谢知军、彭秋良实际使用和控制，谢知军、彭秋良可以从房屋中获得全部经济利益，办理产权登记也仅仅是法律上的确权，且谢知军、彭秋良未提交任何证据证明其因逾期办证遭受了经济损失。 谢知军、彭秋良辩称，一、双方当事人签订的合同真实合法有效，合同约定桂湘公司应当办理商品房的初始登记（即不动产的首次登记），无论是之前的首次登记还是现在的初始登记，都是开发商的义务，是开发商不可抗辩的事由；二、我国不动产登记相关政策实施是在2016年（即三证合一）落地实施，是因为桂湘公司自身的原因，土地出让金没有交纳完，导致问题一直没有解决，桂湘公司至今没有办理不动产首次登记，已经构成违约，且谢知军、彭秋良计算的违约金起止时间只是从2017年之后开始计算，2017年不动产登记政策已经开始实施，已经给了桂湘公司足够的办证时间；三、本案的违约金是根据双方签订的商品房买卖合同约定的，没有过高，根据相关法律规定，双方对于违约金有约定的按照约定执行，没有约定的按照银行同期贷款利率实行，因此谢知军、彭秋良主张的违约金没有超过法律规定的金额。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 谢知军、彭秋良向一审法院起诉请求：一、判令桂湘公司立即为谢知军、彭秋良所购买的位于郴州市北湖区冲口路御景湾(人和好景)7栋2层2**号房所在栋商品房办理初始登记;二、判令桂湘公司向谢知军、彭秋良支付迟延办证违约金28379元(违约金暂从2017年2月25日计算至2019年4月3日,以后的另行计算至谢知军、彭秋良实际取得房产证之日止,每日违约金为:37元);三、本案诉讼费用全部由桂湘公司承担。 一审法院认定事实：2012年7月23日，谢知军（买受人）、彭秋良（共有人）与桂湘公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人所开发的位于郴州市北湖区冲口路御景湾（人和好景）小区7栋2层201号房，房屋总价款369125元，出卖人于2013年6月30日前向买受人交房。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后36个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金。合同签订后，谢知军、彭秋良依约将全部购房款给付了桂湘公司。2014年2月25日桂湘公司将案涉房屋交付给谢知军、彭秋良。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。谢知军、彭秋良与桂湘公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。如前所述，谢知军、彭秋良已依约支付了全部购房款，而桂湘公司未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任，谢知军、彭秋良据此要求桂湘公司支付违约金的请求，应予支持。桂湘公司将房屋交付给谢知军、彭秋良的时间为2014年2月25日，办理房屋权属登记的最后期限应为2017年2月25日前，故违约金计算的日期应从2017年2月26日开始计算，违约天数为766天，按已付房款369125元的万分之一计算至2019年4月3日，迟延办证违约金为28274元（369125元×0.0001×766天＝28274元），此后按此标准另计至桂湘公司实际完成该幢涉案商品房的首次登记之日止。谢知军、彭秋良诉请的违约金为28379元，对超出部分不予支持。因案涉房屋所在项目未经综合竣工验收，办理不动产首次登记的条件尚未成就，桂湘公司履行上述义务的期限尚不确定，客观上不具备办证要件，故对谢知军、彭秋良要求桂湘公司立即为其办理不房屋初始登记的诉讼请求不予支持。对于桂湘公司提出的未能在合同约定的期限办理不动产权证首次登记和违约金过高的辩解，因证据不充分，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告郴州市桂湘房地产开发有限公司支付原告谢知军、彭秋良迟延办证违约金28274元（按已付房款369125元的日万分之一计算，自2017年2月26日暂计至2019年4月3日止，此后违约金另行计算至被告实际完成位于郴州市北湖区冲口路御景湾人和好景小区第7栋商品房的首次登记之日止），此款限被告郴州市桂湘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付完毕;二、驳回原告谢知军、彭秋良的其他诉讼请求。如被告郴州市桂湘房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取255元，由原告谢知军、彭秋良负担40元，由被告郴州市桂湘房地产开发有限公司负担215元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：桂湘公司是否应承担逾期办证违约金及谢知军、彭秋良主张的违约金是否过高。谢知军、彭秋良与桂湘公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”谢知军、彭秋良已依约支付了全部购房款，桂湘公司理应按照合同约定交付房屋给谢知军、彭秋良以及办理该幢房屋的初始登记。虽然国家现在实施不动产统一登记制度，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但无论是办理初始登记还是首次登记，前提条件是案涉商品房必须通过综合竣工验收，而至今案涉商品房尚未通过综合竣工验收，致使桂湘公司无法按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，责任在桂湘公司，根据上述法律规定，桂湘公司应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中关于产权登记及违约责任的约定，桂湘公司应按已付房款的万分之一计算违约金，该违约金的约定低于同期银行贷款利率，一审判决认定的违约金计算方式及计算结果本院予以确认。桂湘公司上诉称因国家政策原因导致办证延误不应承担违约金及违约金主张过高的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人桂湘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费507元，由上诉人郴州市桂湘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 杨爱华 审 判 员 李惠铭 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。