浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5215号上诉人（原审第三人）：刘利杰，男，1977年12月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：方新龙，浙江米德律师事务所律师。委托诉讼代理人：项淑娟，浙江迎鸽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江融华置业有限公司，住所地浙江省义乌市江东街道篁园路****。统一社会信用代码：913307826938758535。法定代表人：吴军荣。原审原告：朱兰君，女，1964年6月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：金华海，浙江五联（义乌）律师事务所律师。上诉人刘利杰因与被上诉人浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业）及原审原告朱兰君商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初11850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘利杰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：原审判决认定的事实错误。1、一审法院认为“虽然刘利杰与融华置业于2016年1月5日签订了一份《商品房买卖合同》，但其中载明的购房价仅为40万元，与朱兰君、融华置业达成的购房价相比明显偏低，刘利杰对此未作出合理解释”，逻辑上存在问题，两者不具有可比性。因为时间与现实情况均发生变化。朱兰君与融华置业买卖关系发生的时间在2011年4月份，当时义乌市的房价在飞涨，套房价值90多万元并不奇怪。而融华置业与刘利杰签订《商品房买卖合同》的时间在2016年1月5日，当时，融华置业资金链出现问题，借贷无门，而且，涉案房屋又因为未交纳土地出让金等一系列问题无法办理产权证明，无法过户，众多的购房户向义乌市人民政府上访，或向义乌市人民法院提起诉讼，要求退房。导致涉案房屋房价腰斩。因刘利杰感觉价格便宜，又因房产公司老总一直保证能够交房的情况下，购买了涉案房产。怎能说“刘利杰对此并未作出合理解释”？为进一步说明情况，一审时刘利杰还向法庭递交了“案外人肖万直与义乌市久府房地产有限公司所签订的商品房买卖合同”以说明当时情况下的真实房价状况。2、一审认定“在该《商品房买卖合同》签订前朱兰君已经实际使用涉案房产”也与事实不符。朱兰君直到今天也没有入住涉案房屋，融华置业也从未将涉案房屋交付给朱兰君。由于融华置业涉嫌“一房二卖”的房产纠纷，涉案房屋一直未交付给朱兰君。2013年融华置业曾经向朱兰君寄送过“买卖合同签约通知函、签约须知、业主入住须知及物业收费明细”等材料，但当时，朱兰君正忙着“维权”，要求退房，涉案房屋至今还没有进驻“物业公司”，朱兰君声称从物业手中取得房屋钥匙，更是天方夜谭。3、一审认定“刘利杰一直未要求融华置业交房，有悖常理”也与事实不符。由于融华置业运转已不正常，公司法定代表人拒接刘利杰的电话，导致刘利杰的权利一直被侵害，这不是刘利杰的过错造成，而是融华置业不诚信所致。4、一审认定“结合融华置业出具的《情况说明》，认定融华置业与刘利杰签订《商品房买卖合同》的目的是为了借款清偿提供担保，双方的商品房买卖意思表示并不真实”更是谬之千里。融华置业将涉案房屋“一房二卖”之后，从利益的最大化考虑，向朱兰君提供《情况说明》，如朱兰君胜诉，其涉案房屋的价值就是90多万，假设向刘利杰提供《情况说明》从而否认其与朱兰君之间所签订的《商品房买卖合同》的效力，那么，就有可能导致朱兰君败诉，涉案房屋的价值就只有40万元。《情况说明》的证明效力存疑。朱兰君述称，1、案涉房产系朱兰君向融华置业于2011年购买并付清了全部购房款，该事实有融华置业出具的相关的购房款收款收据以及之后的一些入住须知等通知加以证明。而且在融华置业取得商品房预售许可之后，朱兰君与融华置业补签了相应的商品房买卖合同。因此，双方的涉案商品房买卖系双方真实意思表示，且朱兰君已经履行了自己的全部合同约定的付款义务。2、从刘利杰与融华置业之间的案涉商品房买卖合同中可以看出当时合同约定的购房款为40万元，明显低于当时市场正常的价值，而且是成倍的低，明显不符合市场交易习惯。3、融华置业已经出具了相关的证明证实刘利杰与融华置业之间的款项往来系借款，只是当时将涉案的房产作为一种抵押。4、涉案房产已经由朱兰君装修并使用至今，但在之后刘利杰为达到自己的上诉目的，偷偷强行入住，朱兰君老公发现后，及时报警，公安机关也出过警。5、关于刘利杰提供了银行个人结算业务申请书，刘利杰认为其在该申请书有附加信息和用途当中写明“房款”两字，但该申请书系由刘利杰自己在银行办理转账手续的时候填写，并不能代表该款项的真实用途。6、在本案一审判决之后朱兰君也找到了涉案房产的物业公司，让其开具了一张该涉案房产由谁装修由谁使用的相关证明，根据物业公司的证明也可以看出该房产一直是由朱兰君使用至今并装修。融华置业未到庭，亦未作书面答辩。朱兰君向一审法院起诉请求：1、依法确认朱兰君与融华置业于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法撤销融华置业将“锦绣篁园”篁园路333号4单元203室的房产登记于刘利杰名下的预售备案登记；3、依法判决融华置业将“锦绣篁园”篁园路333号4单元203室的房产预售备案登记至朱兰君名下。一审法院认定事实：融华置业是一家房地产开发企业。2011年，朱兰君向融华置业预购“锦绣篁园”篁园路333号4单元203室房产，并于同年4月9日转账至融华置业法定代表人妻子刘晓斐账户20万元，于同年4月15日转账至融华置业法定代表人妻子刘晓斐账户735000元。2011年4月15日，融华置业向朱兰君出具金额为935000元的收款收据一份。2013年，融华置业将涉案房产交付朱兰君管理使用。2016年8月31日，朱兰君与融华置业签订《商品房买卖合同》一份，其中载明朱兰君向融华置业购买涉案房产，总价款为800535元。2019年6月18日，朱兰君诉至法院。另查明：2016年1月5日，融华置业与刘利杰签订《商品房买卖合同》一份，其中载明刘利杰向融华置业购买涉案房产，总价款为40万元；同日，融华置业法定代表人吴军荣向刘利杰出具收条一份，载明：“今收到刘利杰（身份证号：3303281977********）购房款40万元，工商银行本票叁拾陆万元整、现金收取肆万元整。”2016年1月5日，融华置业就涉案房产在义乌市房地产管理部门为刘利杰办理了预售房产备案登记（未预告登记），备案金额为40万元。2018年4月15日，融华置业出具《情况说明》一份，载明：“朱兰君购房户，于2011年4月15日向本公司付款，认购了义乌市江东街道篁园路333号4单元203室（锦绣篁园），因公司原因，该房产被公司向刘利杰借款，以备案抵押的形式登记于刘利杰名下，情况属实，特此说明。”一审法院认为，虽然刘利杰与融华置业于2016年1月5日签订了一份《商品房买卖合同》，但其中载明的购房价仅为40万元，与朱兰君、融华置业达成的购房价相比明显偏低，刘利杰对此并未作出合理解释，且在该《商品房买卖合同》签订前朱兰君已经实际使用涉案房产，刘利杰却一直未要求融华置业交房，有悖常理，结合融华置业出具的《情况说明》，认定融华置业与刘利杰签订《商品房买卖合同》的目的是为借款清偿提供担保，双方的商品房买卖意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，融华置业与刘利杰基于虚假意思表示订立的《商品房买卖合同》应认定无效。而朱兰君与融华置业签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，亦无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。故融华置业应撤回在刘利杰名下的涉案商品房预售备案登记，并有义务将涉案商品房预售备案登记至朱兰君名下。综上，朱兰君之诉理由正当，予以支持。融华置业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认朱兰君与浙江融华置业有限公司于2016年8月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、浙江融华置业有限公司于判决生效后十日内撤回将“锦绣篁园”篁园路333号4单元203室房产给刘利杰的预售备案登记。三、浙江融华置业有限公司于判决生效后十日内将“锦绣篁园”篁园路333号4单元203室房产备案登记至朱兰君名下。案件受理费6900元，由浙江融华置业有限公司负担。二审中，刘利杰提供以下证据：1、估价报告书一份，证明刘利杰签订《商品房买卖合同》时约定的房屋价格符合当时的市场价，购房价格合理，反而是朱兰君与融华置业达成《商品房买卖合同》本约合同的房屋价格是不合理的。2、用电客户基本信息，证明涉案房屋在2014年才送电，融华置业不可能在2013年通知朱兰君入住，朱兰君也不可能在2013年就使用涉案房屋，一审法院认定朱兰君自2013年管理使用涉案房屋系认定事实错误。3、中国农业银行个人结算业务申请书1份，证明刘利杰在支付款项时注明了用途系“房款”，结合融华置业出具的收条写明“购房款”，可以证明刘利杰与融华置业对款项的性质达成合意系“购房款”，并不是“借款”，双方订立《商品房买卖合同》并不是虚假意思表示，而是双方达成购房一致的真实意思表示的事实。4、电费缴费记录2份，证明刘利杰已经实际使用涉案房屋的事实。5、义乌市人民法院（2018）浙0782民初2299号民事判决书1份，证明涉案的房地产项目存在一房二卖的事实，单方陈述的《情况说明》的内容可能存在虚假，不能以此认定刘利杰支付的40万元系借款的事实。朱兰君质证认为，对证据1三性均有异议，该份评估报告的评估日期是2019年10月，要评估案涉房产在2013年的价值，由于时间问题，现在作出的评估报告无法客观准确地判定当时的市场价值。对于证据2三性均有异议，房子是否使用不能以空置为标准，房地产公司将房子交付后，我方可以将房子空置，空置不代表没有一定的管理或者所有权，这是两个概念。对证据3银行个人结算业务坚持答辩意见，而且结算单中的购房款36万，跟合同约定不一致，故对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据4电费缴纳纪录，缴纳时间是在2019年8月26日，是在本案一审判决之后，系刘利杰为了达到自身的上诉目的而故意为之。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议。其他案件的判决要结合案件自身的具体情况，该案与本案事实完全不一样，没有任何参考意义。本院认为，证据一是刘利杰单方委托，且与朱兰君当时的成交价相差甚远，故在没有其他证据佐证的情况下，对其证明力不予确认。证据二与其他证据相矛盾，对该证据的证明力不予确认。证据三虽然用途写明房款，但与融华置业出具的情况说明相矛盾，且是刘利杰单方填写，故对该证据证明力不予确认。证据四交费纪录是一审判决后发生的，对该证据证明力不予确认。证据五该案中融华置业出具了与之前情况说明内容相矛盾的新的情况说明，与本案案情并不相同，故对该证据的证明力不予确认。朱兰君提供以下证据：1、案涉房产所在的物业公司出具的证明1份，证明涉案房产一直由朱兰君装修并使用至今，而且物业费、水电费一直由朱兰君在缴纳。2、报案类报警记录查询证明1份，证明在一审判决之后刘利杰强行将涉案房产门锁拆除并入住的事实。刘利杰质证认为，对证据1证明本身的证据形式真实性无异议，朱兰君的装修是在刘利杰不知情的情况下进行，刘利杰知道朱兰君装修后，立即将朱兰君的装修人员清场，房屋还没有装修完毕，目前由刘利杰的家属居住。关于物业费、水电费，如果朱兰君缴纳的，应当提交相关缴纳依据。另外即使朱兰君对涉案房屋进行了装修，缴纳了物业费、水电费，也不能以此来否定刘利杰与融华置业签订的商品房买卖合同的效力问题。对证据2形式真实性没有异议，对证明目的有异议，报警内容都是朱兰君的主观陈述，一审判决尚未生效，房屋涉及一房二卖也是正常的。本院认为，证据一系物业公司出具，对该证据予以确认。证据二系朱兰君单方报警记录，对该证据真实性予以确认。融华置业在二审中没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，融华置业于2018年4月15日出具的情况说明中明确载明本案房产系其向刘利杰借款，以备案抵押的形式登记于刘利杰名下，且相较朱兰君与融华置业签订的《商品房买卖合同》约定的购房价格，刘利杰与融华置业的商品房买卖价格明显偏低，不符商品房交易习惯，有违常理。结合融华置业法定代表人吴军荣多次向刘利杰出具借条的事实，足以认定刘利杰与融华置业签订商品房买卖合同的目的是为借款提供担保，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。而从融华置业与朱兰君之间签订《商品房买卖合同》的时间及付款情况看，双方之间的《商品房买卖合同》意思表示真实，亦不违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效。朱兰君要求继续履行与融华置业签订的《商品房买卖合同》，于法有据。融华置业应撤回在刘利杰名下的涉案商品房预售备案登记，并协助朱兰君办理相应备案登记手续。综上所述，刘利杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人刘利杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇一九年十一月二十一日代书记员  吕倩茜