山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2364号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地山东省泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杨传峰，男，1975年11月17日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司因与被上诉人杨传峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的委托诉讼代理人丁洪波、被上诉人杨传峰的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安泰山大汶口旅游置业有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中遇到地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人亦提交了相关证据。根据合同法第117条和民法总则第180条的规定，一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间与法律规定相悖；2.一审判决违约金计算基数、计算天数及总额有误。双方在涉案的《商品房预售合同》第二十条（一）约定，上诉人自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记，同时，根据该条2的约定，上诉人支付违约金的前提条件是出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据涉案合同第二十条2的约定，违约金计算中作为基数的“全部已付款”仅指购房款，不含储藏室等其他已付款项。一审判决违约金计算天数错误，以及按包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方的合同约定，应当依法予以纠正；3.涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，不应支付违约金，另外根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992）38号第三条规定，涉案争议不属于人民法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 杨传峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 杨传峰向一审法院起诉请求:1.被告继续履行《商品房预售合同》约定的义务，协助原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，并协助原告办理不动产权证书；2.被告支付原告逾期办证违约金42032元（截止至2018年12月26日，按照房屋总价款每日万分之一计算），并支付自2018年12月27日起至被告实际为原告办理不动产权证书之日止的违约金（按照房屋总价款每日万分之一计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2015年5月12日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房）。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4310元/平方米，总金额571894元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为8658元）。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款580552元。2015年12月31日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、购房发票、物业费收据、不动产权证及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年12月31日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月31日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告所称的不可抗力是造成延期交房的原因，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，承担违约金是交房12个月后起算的，因此与承担违约金没有关联性，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解本院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2017年1月1日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约695天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括原告购买储藏室的款项。综上，被告的违约天数为695天，每日违约金标准按合同约定的总房款580552元的万分之一计算，违约金共计40348元。因自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，被告在合理期限内履行了通知义务，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产所有权转移登记之日的违约金及要求被告协助办理涉案房产所有权转移登记手续的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告杨传峰违约金40348元；二、驳回原告杨传峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担409元，原告杨传峰负担17元。 本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交以下证据：1.御驾新苑团购房实施方案，欲证实涉案房产是团购房，属内部职工用房而非商品房；2.杨传峰缴费收据及御驾新苑团购房付款确认单共9张，欲证实涉案房产根据团购房实施方案缴费情况；被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工，涉案房产不是基于后补的《商品房预售合同》买卖的商品房，而是基于《御驾新苑团购房实施方案》所销售的单位所建出售给职工的内部房。3.《商品房预售合同》及专用收款收据一份，欲证实涉案房产后期在2015年5月12日补签了合同；2016年11月7日将前期房款汇总成一张收据，房款总额571894.元。4.案外人购买涉案楼盘房产的合同及价格，欲证实涉案房产对不特定人员出售所签订合同及价格情况，以及被上诉人所购房产价格的职工内部房性质。 对上诉人提交的证据，被上诉人质证意见为：对证据1的真实性及证明目的均有异议，主张该证据系上诉人单方制作，被上诉人并未见到该团购实施方案，且被上诉人与案外人签订更名协议时，上诉人并未提出异议；对证据2和证据3真实性无异议，但认为不能证实上诉人主张的证明对象，主张上诉人所提的团购房仅为营销手段，被上诉人按照合同约定支付了全部购房价款，上诉人作为出卖方也应当按照合同约定履行相关义务和承担相关责任；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，主张该证据与本案不具有关联性。上述证据经质证后作以下认定：上诉人提交的证据1系打印，无双方当事人的签字或盖章，被上诉人对其真实性不予认可，该证据不能证实上诉人的上诉主张，本院不予采信；上诉人提交的证据2及证据3系被上诉人履行《商品房预售合同》约定的付款义务的相关证据，不能证实被上诉人系单位内部建房的购房职工；上诉人提交的证据4系案外人所签的购房合同，与本案无关。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于上诉人所主张的不可抗力能否成为其部分免责事由的问题。上诉人主张，施工过程中遭遇地质条件特殊及国家消防规范变更等不可抗力情况，一审判决不应将不可抗力持续期间计入违约金计算期间。涉案合同关于不可抗力的约定，是针对逾期交房设定的免责事由，而涉案房屋已按合同约定的日期于2015年12月31日交付。根据合同约定，上诉人应在商品房交付使用后12个月内，协助买受人办理商品房的所有权转移登记手续，否则应当承担违约责任。上诉人并未举证证明施工过程中遭遇的不可抗力与办理商品房的所有权转移登记具有关联性。并且，根据合同的相对性原则，即使上诉人因第三方原因造成违约的，也应当向被上诉人承担违约责任。因此，上诉人的该项主张不能成立，其请求本院不予支持。 关于逾期办证违约金计算基数、计算天数及总额是否正确的问题。涉案《商品房预售合同》第二十条第（一）项约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述条款约定中的“实际办理所有权转移登记”应指办理涉案房产所在楼栋的所有权转移登记即完成初始登记，上诉人亦认可其支付违约金的前提是其承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。本案所涉房屋于2015年12月31日交付使用，根据上述合同约定，逾期办证违约金应当自2017年1月1日起算，故一审法院自2017年1月1日起至2018年11月26日上诉人取得涉案房屋所在楼栋不动产权证书之日止，共计违约695天，计算逾期办证违约金并无不当。上诉人主张违约金计算基数的“全部已付款”仅指购房款，不包含储藏室等其他已付款项。涉案合同第二十条中约定违约金的计算基数为“全部已付款”，并未特别约定排除配套房款。配套房价款虽然约定在附件中，但附件与合同共同签订，属于《商品房预售合同》不可分割的组成部分。据此，被上诉人交纳的购买储藏室的款项应计算在违约金基数之内。综上，一审法院对违约金的计算并无不当。上诉人的该项主张不能成立，其请求本院不予支持。 关于涉案争议是否属于人民法院民事案件的主管范围的问题。上诉人主张涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，本案不属于法院民事案件主管范围，不应支付违约金。本院认为，上诉人所提交的《御驾新苑团购房实施方案》系上诉人单方打印，被上诉人并未签字确认，现有证据无法证实该方案对被上诉人具有约束力。本案系当事人在履行涉案《商品房预售合同》过程中产生的争议，系平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院民事案件的主管范围。故对上诉人的上述主张，本院不予支持。 综上所述，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费852元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴晓东 审判员  王 华 审判员  唐 娜 二〇一九年十一月六日 法官助理李潇男 书记员张甜甜