山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2081号上诉人（原审被告）：王吉秀，男，1968年6月15日出生，汉族，居民，住山东省惠民县。上诉人（原审被告）：王冉冉，女，1989年4月11日出生，汉族，居民，住山东省惠民县，系翟德英女儿。上诉人（原审被告）：王某，男，2006年5月20日出生，汉族，居民，住山东省惠民县，系翟德英儿子。上诉人（原审被告）：王露露，女，1999年4月12日出生，汉族，居民，住山东省惠民县，系翟德英女儿。以上四上诉人委托诉讼代理人：王美玲，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。以上四上诉人委托诉讼代理人：张玉涵，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：惠民县申桥供销合作社，住所地惠民县李庄镇申桥。法定代表人：高学涛，该社主任。委托诉讼代理人：宋玉亮，山东德衡（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金泉，山东德衡（滨州）律师事务所实习律师。上诉人王吉秀、王冉冉、王某、王露露因与被上诉人惠民县申桥供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服惠民县人民法院(2018)鲁1621民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王吉秀、王冉冉、王某、王露露上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2018）鲁1621民初2552号民事判决书，将该案件依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在案件审理过程中认定事实不清，导致一审判决严重错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判。上诉人于2014年6月1日与苏善章签订涉案房屋的转租协议，上诉人依法取得涉案房屋的使用权。在惠民石心堂清扫用品有限公司与被上诉人的合同履行期间，惠民石心堂清扫用品有限公司在涉案土地上加盖房屋数十间，在上诉人与苏善章签订租赁合同时上诉人向苏善章支付三万元购房款，从苏善章手中取得涉案所有权。在被上诉人与惠民石心堂清扫用品有限公司以及苏善章的（2016）鲁1621民初3462号民事案件中，法院仅判令解除双方之间于1998年6月5日签订的租赁合同，但是对于惠民石心堂清扫用品有限公司在租赁期间加盖的房屋所有权并未做出处置。在法院判令解除惠民石心堂清扫用品有限公司与被上诉人租赁合同后，上诉人仍然在涉案房屋居住，视为被上诉人与上诉人之间自2014年6月1日租赁合同的继续履行，上诉人与被上诉人之间形成了新的租赁关系，该租赁关系与惠民石心堂清扫用品有限公司和被上诉人之间租赁关系的解除不存在任何的关系，一审法院以惠民石心堂清扫用品有限公司和被上诉人之间租赁关系的解除作为认定上诉人与被上诉人之间租赁关系的依据，明显的错误。事实上，上诉人自2014年6月1日与苏善章签订转租协议，上诉人取得惠民石心堂清扫用品有限公司和被上诉人之间于1998年签订的租赁合同中约定的房屋的使用权以及惠民石心堂清扫用品有限公司于2008年加盖房屋的所有权。上诉人自2014年6月1日起开始在涉案房屋内居住，并于2014年9月向被上诉人支付2014年6月至2015年6月份租金1万元整。在2015年3月份，被上诉人组织人员强行闯入上诉人租赁的房屋内拆除3间房屋，造成上诉人严重损失，上诉人为此向公安机关报案。故在上诉人缴纳2015年6月1日至2016年6月1日租金时仅收取上诉人12000元租赁费。被上诉人于2014年即上诉人与被上诉人合同履行期间，被上诉人将房屋转租给第三人周家民，所以被上诉人于2015年3月强行逼迫上诉人办理涉案房屋。被上诉人在合同履行期间将涉案房屋转租给第三人，已经构成根本违约。按照《合同法》等相关法律规定，上诉人基于不安抗辩权有权暂缓租赁费的缴纳。上诉人与被上诉人之间的租赁关系自惠民石心堂清扫用品有限公司与被上诉人之间合同解除之日已经形成了事实上的租赁关系，与其他关系无关。上诉人不存在《合同法》第九十三以及九十四条规定的解除情形，一审法院的判决系在未查明案件事实的基础上做出的，请求二审法院依法改判。二、被上诉人在诉讼请求中主张租赁费系对上诉人与被上诉人之间租赁关系的认可，而非没有法律事实的强行占用。一审法院在被上诉人未主张占用费的情况下强行判令由上诉人支付占用费，明显的缺乏事实与法律依据。通过被上诉人的第二项诉讼请求可以明确，被上诉人第一项诉讼请求的前提系基于上诉人与被上诉人租赁关系的解除，如果被上诉人是基于上诉人强行占用的事实，被上诉人应当主张占用费而非租赁费。在双方租赁关系存续期间，被上诉人存在违法转租、于2015年3月强行组织人员拆除上诉人租赁房屋、2017年2月份破坏上诉人租赁房屋的大门、道路、2017年6月份强行赶走上诉人租户、2018年4月强行砍伐上诉人树木等违约的暴行，已经根本违约。并且按照一审法院开庭过程中被上诉人的自述，其于2018年8月1日（即本案一审还未审理完毕时）已将涉案房屋转租，也构成了根本违约，并且严重侵犯了上诉人的优先承租权。法院在判令被上诉人支付上诉人租赁费时应当扣除被上诉人给上诉人造成的损失后，不足的部分再由上诉人承担。一审法院对本案的审理明显错误，并未按照被上诉人的诉求予以判决，存在明显的偏袒。三、一审法院应当判令上诉人与被上诉人继续履行合同或者在双方合同无法继续履行的情况下，判令被上诉人承担违约责任并支付上诉人购买的苏善章于2008年建设的数十间房屋的补偿款。自被上诉人与惠民石心堂清扫用品有限公司以及苏善章之间租赁合同解除后，上诉人与被上诉人之间形成新的租赁关系，加盖房屋的所有权，上诉人与被上诉人之间并未作出约定，即使按照被上诉人与惠民石心堂清扫用品有限公司以及苏善章之间租赁合同的约定，加盖房屋的所有权也不应当归被上诉人所有。在法院判令上诉人搬离涉案房屋时应判令被上诉人给予上诉人作价补偿。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，并且案件显失公平，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。惠民县申桥供销合作社辩称，首先，答辩人在一审时提交的证据能够证明答辩人系涉案土地的使用权人，生效的（2016）鲁1621民初3462号民事判决也确认了答辩人对涉案土地拥有合法的使用权，确认了惠民县石心堂清扫用品有限公司及苏善章自2012年开始就不再缴纳租赁费，2014年6月份苏善章就失去了踪影。在苏善章走了后，两被答辩人就搬了进去，被答辩人王吉秀声称其与苏善章之间签有合同，合同的期限自2014年6月1日起，但答辩人没有见到该份合同，当时答辩人觉得即然找不着苏善章人了，就考虑暂时先让两被答辩人用着，但两被答辩人需要缴纳租赁费，缴纳承包费的时间就以王吉秀所说的自2014年6月1日起，这样答辩人共收取了被答辩人王吉秀缴纳的2014年6月1日至2015年5月31日的租赁费10000元，2015年6月1日至2016年5月31日的租赁12000元（说明一下也不是足额缴纳），2017年和2018年的租赁费两被答辩人未交，且两被答辩人对答辩人追要拖欠的租赁的事也置之不理，现在答辩人和惠民县石心堂清扫用品有限公司、苏善章之间的承包合同已被法院判决解除，并且合同也已到期，两被答辩人再继续占有使用该场地也就失去了事实依据。其次，根据法庭查明的事实，两被答辩人2017年和2018年的租赁费也未缴纳，退一步讲，即使两被答辩人享有优先租赁权或是双方在合同到期后存在事实上的租赁关系，但其拖欠租赁费的情况下，答辩人让也有权决定与其解除租赁合同关系。现在被答辩人也无证据证明答辩人已将或将将要把涉案土地承包给他人或出售给他人，两被答辩人何来优先租赁权和购置权之说。两被答辩人答辩称其出资购买了苏善章的房屋，首先该苏善章的公司在答辩人的土地上不可能有自建房屋，其次依据答辩人与惠民县石心堂清扫用品有限公司及苏善章在1998年6月5日签订的《厂院租赁合同》第四条“在20年租赁期满乙方不再租赁后自然终止，合同厂院的房屋包括乙方新建的建筑物全部归甲方所有，乙方不得拆除”的约定，即使涉案土地上存在惠民县石心堂清扫用品有限公司或苏善章自建的房屋，依据该约定也应该是归答辩人所有，并且两被答辩人也答辩声称自2014年6月1日起全权负责与答辩人的一切事宜，承接履行合同，那么两被答辩人就应该明知答辩人与惠民县石心堂清扫用品有限公司签订的《厂院租赁合同》第四条约定的内容，假如被答辩人所说其出资购买了房产，由此造成的损失也只能由被答辩人本人承担，也与答辩人无任何关系。被答辩人在上诉状中主张“一审法院以惠民县石心堂清扫用品有限公司和被上诉人之间的租赁关系的解除作为认定上诉人与被上诉人之间租赁关系的依据，明显错误”与事实不符，被答辩人对于其从惠民县石心堂清扫用品有限公司、苏善章手中继受合同的履行是认可的，答辩人与惠民县石心堂清扫用品有限公司、苏善章之间的租赁合同是基础，没有前合同就不会有之后的合同，被答辩人既然承受了前合同中的权利义务，就应该明知该租赁合同到期日为2018年8月1日，合同到期后，合同终止，答辩人在被答辩人于合同到期终止后仍然占有涉案场地情况下，诉至法院要求其搬出涉案场地既有事实依据又有法律依据，原审法院基于以上事实，判令被答辩人搬出涉案场地是完全正确的。被答辩人在上诉状中所声称“被上诉人组织人员强行闯入上诉人租赁的房屋内拆除房屋3间，造成上诉人严重损失。在合同履行期间，被上诉人将房屋转租给第三人周加民。已构成违约。强行砍伐申诉人的树木。”，被答辩人以此为由要求从其应缴纳的租赁费中扣除、支付其十间房屋的补偿款的主张完全与事实不符，被答辩人在一审也未就上述事实提交任何证据加以证实，且也与本案不是同一法律关系。租赁费43617元。依据答辩人与惠民县石心堂清扫用品有限公司及苏善章在1998年6月5日签订的《厂院租赁合同》第一条“租赁期限20年，自98年8月1日1起租，每年租金人民币1万元，五年后增百分之三十租金，以此为基数，以后每三年增百分之三十租金，如合同再续由双方另议”的约定，答辩人计算如下：1.98年-03年是5年×10000元=50000元；04年-06年是3年×13000元=39000元；07年-09年是3年×16900元=50700元；10年-12年是3年×21970元=65700元；13年-15年是3年×28561元=85410元；16年-18年是3年×37129元=111033元，被答辩人是从2014年开始承接合同的，那么租赁费就是2014-2016年是28561×2年=57122元，2016年-2018年是37129×2年=74258元，57122元+74258元=131380元，减去被答辩人已缴纳的22000元，尚欠109380元租赁费。原审对此只判决被答辩人向答辩人支付租赁费43617元，已对被答辩人进行了保护。综上所述，答辩人恳请贵院依法支持答辩人的答辩请求，驳回被答辩人的上诉请求。惠民县申桥供销合作社向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告搬出原告所有的位于庆淄公路以西、计划生育办公室以南、幼儿园土路以北的场地；2.两被告向原告支付租赁费109380元；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：1998年6月5日，苏善章以“惠民石心堂清扫用品有限公司”（乙方）的名义与原告（甲方）签订厂院租赁合同一份，约定乙方租赁原告的位于公路以西、乡计划生育办公室以南、幼儿园土路以北的厂房用于开办加工业。约定期限20年，自1998年8月1日起租；前五年租赁费每年1万元，五年后租金增30%，以此为基数，以后每三年递增30%，每年8月1日交清当年度的租赁费；在20年租赁期满乙方不再租赁后，自然终止合同，厂院内的房屋包括乙方新建的建筑物全部归甲方所有，乙方不得拆除。合同由苏善章签字。1999年4月22日，惠民石心堂清扫用品有限公司成立，于2010年1月7日被滨州市工商局吊销。之后，该公司停业，人员也解散。自2013年再无交纳租赁费。2014年6月1日，苏善章与王吉秀签订协议，约定由王吉秀执行原合同，供销社一切事宜由王吉秀负责。2014年6月1日被告王吉秀、翟德英入住该厂院，2014年9月20日原告收取被告2014年6月1日至2015年5月31日的承包费10000元，2015年8月原告收取被告2015年6月1日至2016年5月31日的承包费12000元，并注明应交承包费14200元。2016年6月1日后的承包费被告至今未付。2016年12月2日，惠民县人民法院（2016）鲁1621民初3462号判决书判令解除惠民县申桥供销合作社与惠民石心堂清扫用品有限公司、苏善章于1998年6月5日签订的租赁合同。一审法院认为，原告与苏善章签订的租赁合同合法有效，苏善章于2014年将租赁物转租给被告，原告对苏善章的转租行为进行了追认，并收取了被告缴纳的两年的租赁费（未足额缴纳），2016年12月2日，惠民县人民法院（2016）鲁1621民初3462号判决书判令解除惠民县申桥供销合作社与惠民石心堂清扫用品有限公司、苏善章于1998年6月5日签订的租赁合同。被告继续使用租赁物无事实及法律依据，应搬出位于庆淄公路以西、计划生育办公室以南、幼儿园土路以北的场地。被告尚欠原告2015年6月1日至今的租赁费及场地占用费43617元，应予偿还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百四十二条之规定，判决：一、被告王吉秀、翟德英于本判决生效之日起一个月内搬出原告所有的位于庆淄公路以西、计划生育办公室以南、幼儿园土路以北的场地；二、被告王吉秀、翟德英于本判决生效之日起十日内支付欠原告惠民县申桥供销合作社的租赁费及场地占用费43617元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2488元，由原告惠民县申桥供销合作社及被告王吉秀、翟德英各负担1244元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明翟德英一审判决后去世，其子女王冉冉、王某、王露露申请参加二审诉讼。本院认为，诉讼双方均认可就涉案房屋没有重新签订房屋租赁合同，而是王吉秀继续执行苏善章以“惠民石心堂清扫用品有限公司”的名义与惠民县申桥供销合作社签订的租赁合同。而惠民县人民法院（2016）鲁1621民初3462号民事判决已解除惠民县申桥供销合作社与惠民石心堂清扫用品有限公司、苏善章签订的租赁合同，因此，一审法院认为王吉秀等继续使用租赁物无事实及法律依据，应搬出位于庆淄公路以西、计划生育办公室以南、幼儿园土路以北的场地并支付租赁费及场地占用费并无不当。上诉人王吉秀、王冉冉、王某、王露露上诉称一审法院认定事实不清，导致一审判决严重错误，在法院判令上诉人搬离涉案房屋时应判令被上诉人给予上诉人作价补偿，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人王吉秀、王冉冉、王某、王露露的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由上诉人王吉秀、王冉冉、王某、王露露负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十一月十五日法官助理徐丽萍书记员王楠