江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3262号上诉人（原审原告）：孙春廷，女，汉族，1980年2月14日生，住江苏省东海县。上诉人（原审原告）：刘从云，男，汉族，1977年4月22日生，住江苏省东海县。两上诉人共同委托诉讼代理人：周恒高，江苏华天人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。法定代表人：张文正，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人孙春廷、刘从云因与被上诉人连云港飞龙置业有限公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后依法组成合议庭，于2019年9月23日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人孙春廷、刘从云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审认定事实错误。1.涉案房屋交付时没有竣工。房屋交付时存在天然气管道没有铺设好、水电未开等问题，部分已经办理的房产证上记载楼房竣工时间是2019年1月2日。2.《商品房买卖合同》附件四中“双方协商同意商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”属于无效条款，不能认定为是对《商品房买卖合同》第八条中“该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”这一交付条件的变更。（1）附件四没有被上诉人签章，不符合法律规定的形式要件，该协议尚未成立。（2）附件四系格式条款，该格式条款降低了交付条件，明显对上诉人不利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，应属无效。（3）在主合同已经对交房条件有约定的情况下，不应该通过附件对主合同进行变更。3.一审法院认定上诉人放弃对《商品房买卖合同》交房条件的约定与客观事实不符。（1）被上诉人负责人承认了房屋不符合交房条件。（2）上诉人一直坚持被上诉人交付不符合条件的观点，且一直为房屋不符合交付条件的问题向有关部门反映，东海县住房和城乡建设局也明确房屋未进行竣工备案和综合验收。4.涉案房屋虽已交付，但不能说明被上诉人履行了交付义务。涉案房屋未取得批准文件，违反了双方约定的交付条件。第二，一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，商品房交付使用需要消防验收是法律强制性规定。一审法院仅归结于承担行政责任属于适用法律错误。被上诉人飞龙公司答辩称，第一，关于交房条件问题。1.上诉人所说的交房时天然气管道未铺设、水电未通不属实，涉案房屋在2017年7月20日已经通过竣工验收，具备双方约定的交房条件。分户水电需业主到相关部门开通。2.《商品房买卖合同》附件四关于交房条件的变更合法有效。（1）《商品房买卖合同》第二十二条约定附件具有同等法律效力。在签订合同之日，合同已经房管机关备案，即使公司没有在附件四盖章，附件四对于交房条件的变更也是有效的。（2）国务院发布的国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目。涉案《商品房买卖合同》系国家工商总局2000年下发的示范文本，并非被上诉人的格式合同，故《商品房买卖合同》第八条明显与16号文件精神不符，双方在附件中对交房条件进行修改并没有损害上诉人的权益。东海县房产管理局于2018年12月3日向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确指出商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。第二，关于消防验收问题。（1）涉案房屋已经在2018年1月22日通过了综合竣工验收，于2019年1月2日取得了备案证，没有通过消防验收的说法不成立。（2）根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定和中央全面深化改革委员会2019年3月19日召开的第七次会议审议通过的《关于深化消防执法改革的意见》取消了一般建设工程消防验收和备案。商品房所属工程不属于必须进行消防验收的建设工程。（3）即使商品房在未通过消防验收之前交付，建设单位也仅是承担行政责任。孙春廷、刘从云向一审法院起诉请求：1.判令飞龙公司向孙春廷、刘从云支付逾期交房违约金31262.3元（起诉日之后的违约金按照房屋总价632353元的每日万分之一计算直至涉案房屋符合交付条件之日止)；2.本案所涉诉讼费用由飞龙公司承担。一审法院经审理查明：2016年10月11日，孙春廷、刘从云、飞龙公司签订了商品房买卖合同，合同约定：孙春廷、刘从云购买飞龙公司位于东海县房屋，建筑面积共141.96平方米，总价款人民币628457元；飞龙公司应当在2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的上述房屋交付孙春廷、刘从云；飞龙公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付孙春廷、刘从云使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，飞龙公司按日向孙春廷、刘从云支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，飞龙公司应当书面通知孙春廷、刘从云办理交付手续，双方进行验收交接时，飞龙公司应当出示证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，飞龙公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，飞龙公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，孙春廷、刘从云有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由飞龙公司承担；飞龙公司承诺交付使用时水通、电通，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为飞龙公司继续完善，使其达到使用条件；双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付孙春廷、刘从云使用，如房屋存在质量问题，孙春廷、刘从云在保修期内有权要求飞龙公司维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。2018年2月23日，飞龙公司将案涉房屋交付孙春廷、刘从云，2019年5月23日，孙春廷、刘从云缴纳案涉房屋价税合计632353元。孙春廷、刘从云、飞龙公司双方就交付的房屋是否符合政策规定及约定的条件产生纠纷，而诉至法院。一审法院另查明，2013年10月5日，东海县天一居二期二标段1#楼开工，2017年7月20日，工程竣工，2019年1月2日，案涉房屋天一居1#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字（2018）21号信访事项处理意见书载明，飞龙公司不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在我局处理职权范围。一审法院认为，孙春廷、刘从云、飞龙公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，孙春廷、刘从云称案涉房屋交付时存在天然气管道未铺设好、水电未开通、下雨天电梯进水，但未能提供证据证明，一审法院不予采信。孙春廷、刘从云认为案涉房屋未获得交付批准文件、未通过消防验收，不具备交房条件。而合同约定，双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，系对合同前款约定的变更，一审法院予以确认，孙春廷、刘从云以未获得交付批准文件为由主张飞龙公司违约，一审法院不予支持。孙春廷、刘从云认为依照合同约定和法律规定，消防验收应是交房的条件之一，因双方商品房买卖合同中并未明确约定消防验收为交房条件，孙春廷、刘从云将消防验收作为交房条件显然没有合同依据。关于法律的规定能否构成商品房买卖合同应具备的法定交房条件，一审法院认为，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖。孙春廷、刘从云称受飞龙公司欺骗办理房屋交接手续，未能提供证据证明，一审法院不予采信。关于案涉房屋的交付时间，孙春廷、刘从云称双方于2018年2月23日办理交接手续，飞龙公司称于2018年1月2日电话通知孙春廷、刘从云交房，但未提供证据证明。根据合同约定，商品房达到交付使用条件后，飞龙公司应当书面通知孙春廷、刘从云办理交接手续，飞龙公司负有交付的义务，应当对交付的时间承担举证证明责任，未能提供证据的，应当承担不利的后果。鉴于案涉房屋目前已经竣工验收合格并向政府建设部门备案，且孙春廷、刘从云同意并实际接收房屋，即使飞龙公司将不具备交付条件的房屋交付给了孙春廷、刘从云，也应当视为孙春廷、刘从云放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以孙春廷、刘从云实际收房之日作为交付之日，孙春廷、刘从云再主张此后的逾期交房违约金，违反诚信原则，一审法院不予支持。根据合同约定，飞龙公司应向孙春廷、刘从云支付2017年12月31日起至2018年2月23日止的违约金，按照已交付房价款万分之一计算，即632353元×0.0001×55天=3478元。孙春廷、刘从云要求飞龙公司支付交付之日后的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、飞龙公司于一审判决生效后十日内向孙春廷、刘从云支付逾期交房违约金3478元；二、驳回孙春廷、刘从云的其他诉讼请求。一审案件受理费582元，减半收取计291元，由孙春廷、刘从云负担266元，飞龙公司负担25元。本院二审期间，被上诉人飞龙公司提交交房通告一份。证明2017年12月25日飞龙公司在售楼处发布了交房通告，告知上诉人在2017年12月31日集中办理交房手续的事实。发布通告的行为符合《商品房买卖合同》附件四第十二条约定。经过质证，上诉人孙春廷、刘从云的质证意见为:真实性不认可，无法确定通告是否真的在被上诉人所称的时间和地点发布，该通告不符合合同第八条约定的通知交付条件。上诉人在一审中均称没有看到过被上诉人发布的通告。通过举证、质证，本院的认证意见为：因上诉人对该证据不予认可，故本院对对该证据的真实性、合法性、关联性也不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：涉案房屋交付时是否符合交付条件。本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品房住宅使用批准文件。2019年1月2日，涉案房屋才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品房住宅使用批准文件。但本案中，被上诉人于2018年1月2日将涉案房屋交予上诉人，且上诉人同意并实际接收，应当视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以上诉人实际收房之日作为交付之日，上诉人再次主张收房之后逾期交房违约金的，不应当予以支持。综上，上诉人孙春廷、刘从云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元582元（孙春廷、刘从云已预交），由上诉人孙春廷、刘从云负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十一月六日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×