河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初4301号原告：漯河市利成物业服务有限公司。住所地：漯河市召陵区双汇路与解放路交叉口。法定代表人：吕冰峰，经理。委托诉讼代理人：杨建甫、黄亚明，公司员工。被告：孙聪丹，女，1991年8月4日出生，汉族，住河南省陕县。委托诉讼代理人：水亮亮（系孙聪丹丈夫），男，1988年7月15日出生，汉族，住河南省陕县。原告漯河市利成物业服务有限公司（以下简称利成物业公司）与被告孙聪丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告利成物业公司委托诉讼代理人杨建甫、黄亚明、被告孙聪丹及其委托诉讼代理人水亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利成物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告交纳物业服务费7285元，公摊照明费600元，并支付违约金3721元，以上共计11606元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月11日，原、被告达成一致意见并签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，被告的房屋面积为121.44平方米，收费标准为每月1元/㎡，公共能源公摊费暂按10元/月每户，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告全额交纳所欠物业费，并按照所欠费用每日千分之一的标准收取违约金。现原告如约按照合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告无故拖欠2015年9月1日至2020年8月31日的物业费共计7285元，公摊照明费用600元，虽经原告多次催要，被告至今拒交。原告拖欠物业费的行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，现被告提起诉讼，请求判如所请。被告孙聪丹辩称，1.原告诉称无故拖欠物业费不是事实，我是有正当理由的，我还有装修保证金1000元，物业公司一直没有退还；2.我怀疑物业公司公布的物业资质，我需要看一下物业公司的物业资质；3.我买的房子2016年入住后，我家的主卧室南阳台、厨房、以及阳台墙体渗水，物业公司一直没有维修，是我自己出钱维修的；4.2016年交房时，发现房屋有墙体是内空的，当时反映情况时有房管局、物业公司和业主我们三方都在，但物业公司至今没有解决问题；5.房屋入户门口的出入灯，我家门口的从入住到现在一直都没有亮过；6.我们小区门面房有家网吧，没有经过业主同意，擅自在小区内部开了个后门，造成社会闲杂人等随意出入小区，给我们生活带来了安全隐患；7.小区东大门坏了到现在一直没有人维修，任何社会闲杂人等都能进入小区；8.物业公司利用墙体、电梯、广告赚取的收入至今一直没有公布；9.当初买房时，物业公司承诺交房之后地下车库免费使用三年，至今一直没有兑现；10.楼道的水箱漏水，造成我家墙体脱落，是我自己出钱维修的，当时物业公司承诺说可以报销，但至今一直没有解决；11.楼道卫生没有像物业公司说的那样经常打扫；12.小区南大门的公寓区酒店开设在小区内部，之前投诉关门了，现在门又允许打开了，造成了很多安全隐患。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告双方举证、质证意见及庭审调查情况，本院认定案件事实如下：一、涉案房屋召陵区汾河上的院子小区14号楼2单元606室的业主为被告孙聪丹，原告是为该小区提供物业服务的物业企业；二、涉案房屋建筑面积为119.03平方米，物业管理服务协议约定的物业收费标准为每平方米每月1元；三、被告入住后，物业费交纳至2015年8月31日；四、汾河上的院子小区物业确实存在诸多管理、服务不到位的情况。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。人民法院的判决应当保障、规范最基本的生产生活秩序。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的形式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的私力救济只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，以维护广大业主的合法权益。本案涉案房屋召陵区汾河上的院子小区14号楼2单元606室的业主为被告孙聪丹，依照《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故原告作为该小区提供物业服务的物业企业，要求被告交纳拖欠的物业费，应当予以支持。截至本案一审辩论终结前，被告应当向原告交纳从2015年9月1日起至2019年10月31日止（共计50个月）拖欠的物业费共计5951.50元（119.03×1×50）。关于原告主张的3721元违约金，因原告自身也存在管理、服务不到位的情况，被告并非恶意拖欠，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于原告主张的公摊照明费，根据《前期物业服务协议》第四条第七项约定：“公共能源分摊费暂按10元/月·户，随物业费缴纳”，故本院支持被告向原告交纳从2015年9月1日起至2019年10月31日止（共计50个月）的公摊照明费500元。关于物业公司的收费标准和资质问题，依照《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”所谓政府市场指导价只是收费的参考标准，并非强制性规定，我国实行社会主义市场经济体制，物业管理费的收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费，另一方面，还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。同时，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅于2017年12月15日发布的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，已经取消了对物业公司的资质等级审核，物业公司的设立只需要通过工商行政的普通公司注册手续，不再需要特殊的资质审核，物业公司也不再存在等级之别。如此，更有利于物业服务行业的充分竞争，并通过市场竞争优胜劣汰，进一步提高全社会的物业服务水平。依法成立的合同，对合同当事人均具有法律于约束力，按照《前期物业服务协议》第四条第五项约定：“小高层入住1元/月·平方米，小高层空置0.8元/月·平方米（物业费随地方调节价而调整）”，本案涉案房屋被告已经入住，被告应当按照协议约定的每平方米每月1元交纳物业费用。关于被告辩称的因房屋墙体渗水及楼道水箱漏水，原告自行维修花费的费用及财产损失的问题，不属于本案物业服务合同纠纷的处理范围，如被告确有证据证明财产损失及因果关系，可另案起诉。关于装修保证金1000元，如被告确有交费凭证，原告同意退还，被告可持交费凭证到原告处自行办理手续退还。另外，法院支持交纳物业费的裁判初衷只是要保障基本的生产生活秩序，并不代表对本案物业企业服务质量的认可。本案小区的物业服务确实存在诸多不足之处，物业企业应当抓紧整改落实，征得业主的信任和支持。市场经济条件下，优胜劣汰是基本的生存法则。一个有责任感的物业企业，应当转变理念，强化服务意识；否则只会坐地收钱而不管服务质量的物业企业不会长久，终究会被淘汰。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：（2019）被告孙聪丹于本判决生效后十日内向原告漯河市利成物业服务有限公司交纳2015年9月1日至2019年10月31日的物业费5951.50元及公摊照明费500元。（2019）驳回原告漯河市利成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告孙聪丹负担。本判决为终审判决。审判员 赵 琼二〇一九年十一月十四日书记员 沈宁可