重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初25076号 原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴**融汇大道******，统一社会信用代码915001137907036317。 法定代表人：陈忠，重庆市融汇物业管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭丽丽，女，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：冉盛华，女，住重庆市忠县。 被告：李林文，男，1962年11月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：李岚，女，1975年6月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆融汇物业管理有限公司与被告李林文、李岚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司的委托代理人彭丽丽，被告李林文、李岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆融汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2018年3月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费2886.3元、2015年12月13日起至2019年8月13日期间的公摊水费28.13元、2017年4月13日至2019年8月13日期间的公摊电费40.54元，共计2954.97元；2、请求判令被告以欠付的物业费及公摊费总额为基数，自当月第16日起，按日千分之三的标准支付违约金自被告完清欠费之日至（逾期违约金暂计算至2019年8月3日为578.1元）；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系沙坪坝区融汇泉景****房屋所有权人，房屋建筑面积106.9平方米。原告为该小区物业服务单位。根据原告与重庆融汇投资有限公司签订的《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》约定该小区住宅物业服务费为1.5元/月/平方米，按建筑面积支付物业服务费，并据实承担公共能源公摊费。但被告自2018年3月1日起开始拖欠物业服务费和公摊费，截止2019年8月31日累计欠付物业服务费及公摊费共计2954.97元，并已产生违约金578.1元。我司多次电话和上门、书面催缴无果。为维护原告合法权益，故起诉来院，要求判如所请。 被告李林文、李岚辩称，二被告系夫妻关系，，是融汇泉景**6-3-3房屋的所有权人。原告诉请的物业费及公摊费金额不认可，因为原告是按照1.5元/平方米的标准计算的，我方认为应当按照1.3元/平方米计算。我方在2018年11月5日向原告缴纳了2016年1月至2018年8月的物管费及公摊费4521.03元，物管费是按照1.3元/平方米的标准缴纳的。对于违约金不认可，因为我方不存在欠物管费，对违约金的标准约定过高，如法院主张也应当调整标准，且被告应当举示物业费调整和违约金计算的依据。 本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同约定了物业管理区域为重庆融汇国际温泉城A区以及物业服务事项。该合同第六条约定：双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.3元/月•平方米；（2）商场：3.5元/月•平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；（3）门面：1.5元/月•平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定：物业管理费收取起始日期以《交房通知书》确定的交房日期为准，并按此计收物业服务费用或物业服务资金。第九条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十二条约定：本合同期限为三年，自2014年5月22日起至2017年5月21日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 合同签订后，原告重庆融汇物业管理有限公司为重庆市沙坪坝区融汇国际温泉城A区提供了物业服务。 2015年10月14日，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处向泉景A区全体业主出具《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明》一份。该说明载明，泉景A区业主总户数2408户（住宅**及商业未售，计1户，实际产权户数2407户），房屋总建筑面积221303.64㎡。由于该小区没有成立业主委员会，以上门征求意见的方式召开业主大会。在天星桥街道、泉景社区的指导监督下，由重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司牵头，于2015年9月23日至10月13日上门征求业主意见，参与进行投票户数为1321户，业主投票结果显示：有效同意（住宅物业服务费标准调至1.5元/平方米，商业物业服务费调至5元/平方米）的有1304户，占业主总户数54.18%，同意户数对应面积为118372.74平方米，占总建筑面积53.49%。根据小区业主大会投票结果确定：1、业主与重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司继续执行开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》，合同中关于融汇泉景A区物业服务费收费标准条款修改为：从2015年11月1日起，住宅由1.3元/㎡调整为1.5元/㎡，商业由1.5元/㎡调整为5元/㎡。2、《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他条款内容不变。待本小区成立业主委员会后另行签订新的物业服务合同，《前期物业服务合同》终止。重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处在该说明尾部加盖公章。 2015年12月15日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司(甲方）签订《补充协议》，约定从2015年11月1日起，泉景A区的物业服务费收费标准：住宅由1.3元/㎡·月调整为1.5元/㎡·月，商业由1.5元/㎡·月调整为5元/㎡·月。 2017年5月21日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对融汇泉景A区实施前期物业管理服务。合同除对物业费收费标准及合同期限进行变更外，其他内容与重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）于2014年5月21日签订的《融汇泉景A区前期物业服务合同》一致。双方将物业费调整为：住宅1.5元/月·平方米；商场为5元/月·平方米（不含中央空调运行费，中央空调运行费据实分摊）；门面为5元/月·平方米。合同期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。 2019年8月16日，原告重庆融汇物业管理有限公司向被告李林文、李岚发出《催缴物业及公摊费的通知》，要求被告支付自2018年3月1日至2019年8月31日的物业服务费2886.30元，自2015年12月13日至2019年7月31日的水电公摊费66.32元，合计2952.62元，以上物业费违约金合计590.52元。 另查明，被告李林文、、李岚系重庆市沙坪坝区清溪路**附**3-3住宅房屋的所有权人，房屋建筑面积为106.90平方米。李林文、李岚于2018年11月5日向原告支付4521.03元。 再查明，涉案小区业主张洪于2016年6月13日向本院起诉重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司、重庆融汇物业管理有限公司，要求确认重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司按1.5元/㎡·月收取物业服务费无法律依据并退还多收取的物业费19.64元。本院于2016年9月7日作出（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书，驳回张洪的诉讼请求。张洪不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院。该院于2016年12月9日作出（2016）渝01民终8726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张洪仍然不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2017年5月2日作出（2017）渝民申277号民事裁定书，驳回张洪的再审申请。 庭审中，原告主张被告于2018年11月5日缴纳的4521.03元系2015年11月1日至2018年2月28日的物业服务费4489.80元以及2015年12月13日至2017年4月13日的公摊电费31.23元。被告主张该4521.03元系2016年1月1日至2018年8月31日的物业服务费及公摊水电费。 因双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有当事人的陈述以及原告重庆融汇物业管理有限公司提交的《融汇泉景A区前期物业服务合同》、《补充协议》、《催缴物业及公摊费的通知》、EMS邮寄详情单、专用收据、不动产登记信息查询结果、公摊水电费明细表、（2016）渝0106民初字第8201号民事判决书、（2016）渝01民终8726号民事判决书、（2017）渝民申277号民事裁定书以及被告提交的个人转账业务受理回单在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订的两份《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》和《补充协议》，是重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告李林文、李岚具有约束力，被告李林文、李岚接受了物业服务，应当按照《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定给付物业服务费。根据《重庆融汇国际温泉城A区前期物业服务合同》的约定，2015年11月1日至2019年8月31日期间住宅物业服务费的收费标准为1.5元/月•平方米，被告李林文、李岚的房屋建筑面积为106.90平方米，2015年11月1日至2018年2月28日期间，被告李林文、李岚应向原告重庆融汇物业管理有限公司交纳的物业服务费为4489.8元。同时，根据原告举示的公摊水电费明细表及专用收据，被告李林文、李岚于2018年11月5日向原告缴纳的4521.03元应为2015年11月1日至2018年2月28日期间的物业服务费4489.80元及2015年12月13日至2017年4月13日的公摊电费31.23元。故对原告主张被告李林文、李岚支付2018年3月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2886.30元及2015年12月13日至2019年8月13日期间的公摊水费28.13元、2017年4月13日至2019年8月13日期间的公摊电费40.54元，符合法律规定，本院予以支持。 原告重庆融汇物业管理有限公司与重庆融汇投资有限公司签订《融汇泉景A区前期物业服务合同》第九条明确约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。第二十九条明确约定甲方、业主或物业使用人违反上述合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。现被告李林文、李岚从2018年3月1日起一直未交纳物业服务费，除应继续向原告重庆融汇物业管理有限公司支付物业服务费外，还应当依照合同约定向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之三，该违约金标准过高，应当予以调低。本院按年利率24%标准计算违约金。因此，被告李林文、李岚逾期支付物业服务费，应当向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按年利率24%标准计算至付清之日止。被告要求物业服务费应按每月每平方米1.3元计算缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李林文、李岚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付自2018年3月1日至2019年8月31日的物业服务费2886.30元、2015年12月13日至2019年8月13日期间的公摊水费28.13元、2017年4月13日至2019年8月13日期间的公摊电费40.54元，以上合计2954.97元； 二、被告李林文、李岚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2018年3月1日至2019年8月31日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按年利率24%的标准分段计算至付清之日止。 三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆融汇物业管理有限公司已预交），由被告李林文、李岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  姚 欣 二〇一九年十一月三十日 法官助理  周 敏 书 记 员  朱利华