江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1291民初2051号 原告:张书一,男,1991年10月31日生,汉族,住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：张学平，男，1965年1月24日生，汉族，住泰兴市，系原告父亲。 委托诉讼代理人：仇炜华，江苏思学律师事务所律师。 被告:蒋恒宝,男,1955年12月25日生,汉族,住常熟市。 被告:泰州梵提诺置业有限公司，组织机构代码753907707,住所地泰州市江洲南路**（江洲南路东梅兰西路南）。 法定代表人：蒋恒宝。 两被告共同委托诉讼代理人：周莹，江苏天滋律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈峰，江苏讼之道律师事务所律师。 原告张书一与被告蒋恒宝、沈根元、谭丽娟、顾炎武、泰州梵提诺置业有限公司（以下简称梵提诺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告申请撤回对被告沈根元、谭丽娟、顾炎武的起诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。原告张书一的委托诉讼代理人张学平、仇炜华，被告蒋恒宝、梵提诺公司的共同委托诉讼代理人周莹、陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张书一向本院提出诉讼请求：1.判令被告梵提诺公司维修并交付符合国家标准的房屋（泰墅园××号别墅）；2.判令被告梵提诺公司支付逾期交房违约金（自2009年7月1日起，按187.5元每日计算至实际交付合格房屋之日止），被告蒋恒宝、沈根元、谭丽娟、顾炎武对违约金承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费。后在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告梵提诺公司向原告交付房屋（泰墅园××号）；2.判令被告梵提诺公司支付逾期交房违约金（自2009年7月1日起至实际给付之日止，按187.5元每日计算）；3.被告蒋恒宝对上述违约金责任承担连带清偿责任；4.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：泰墅园小区由被告梵提诺公司开发。2008年，原告向被告梵提诺公司购买泰墅园×幢别墅。在交房前，原告发现该房屋存在严重质量问题，并与被告梵提诺公司交涉。2009年1月6日，原告与被告梵提诺公司重新达成补充协议。被告梵提诺公司承诺于2009年6月30日前对该房屋进行检测，解决好存在的质量问题后交付房屋。但截至目前，房屋存在的质量问题仍未得到解决，也未交付房屋。原告认为，被告梵提诺公司作为房屋出售方，应当按照合同约定向原告交付合格的房屋。同时，被告逾期交房，应当承担合同约定的违约金责任。另外，被告梵提诺公司于2012年4月9日被吊销，公司股东蒋恒宝至今未能清算、怠于清算，应当对公司债务承担连带责任。 原告张书一为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据： 1.房管局备案的商品房买卖合同（打印件），证明原告与被告梵提诺公司于2007年签订商品房买卖合同，由原告购买被告梵提诺公司开发的泰墅园小区，合同总价为125万元。合同第9条约定逾期交房的违约责任，合同第11条约定交接事宜； 2.2009年1月6日签订的补充协议一份，证明原告早在2009年之前就曾对案涉房屋的质量提出了异议，被告梵提诺公司承诺在2009年6月30日前对原告所购房屋进行检查，解决好存在的质量问题； 3.泰墅园××号别墅现场勘查情况及维修报价、照片（9张），证明原告与被告梵提诺公司曾于2017年8月24日共同委托泰州三建和江苏圣泰建设有限公司对案涉房屋进行现场勘验，勘察后发现案涉房屋存在漏水、渗水等多处严重质量问题，至今一直没有维修过； 4.梵提诺公司工商登记信息，证明被告梵提诺公司于2012年4月9日被工商部门吊销营业执照，被告梵提诺公司的股东为蒋恒宝、沈根元、谭丽娟、顾炎武； 5.借条复印件一份，证明被告梵提诺公司曾于2012年10月18日将案涉房屋进户钥匙从物业公司借走，由此证明被告梵提诺公司并未向原告交房交钥匙，另外一套钥匙至今还在物业； 6.泰州市润华物业服务有限公司出具的情况说明，证明案涉房屋至今未曾办理交付，相关交房手续被告公司委托物业公司保管至今。另外，经过物业公司现场查看，证明案涉房屋并没有居住使用； 7.原告父亲张学平与被告公司财务负责人张俊的通话录音光盘及文字整理、工商局调取的张俊身份信息及任职信息，证明通话者张俊实际身份为被告公司财务负责人，工商登记资料显示其为被告公司董事。2009年1月6日的补充协议整个过程都是他出面协调的，通过录音内容证明了这么多年来，原告一直在向被告主张权利。另外，确认了被告公司曾委托泰州三建公司窦总负责去维修，证明了现场勘查情况和维修报价的真实性； 8.樊提诺公司出具给原告的收据及发票（补充协议签订后原告的付款明细），证明原告按照补充协议约定支付了购房款；关于付款的情况，补充协议约定的尾款付款时间为2009年1月20日前交10.5万元，2009年4月30日前交30万元，2009年6月30日前交30万元，原告提交的收据中有2009年1月10日交10.5万元，2019年6月30日前应当交的30万元的发票，因被告公司未当场出具收据，而是把2006年12月19日、2007年3月1日的葛润芝的收据20万元及10万元改成了张书一，并加盖了财务章； 9.光盘，证明案涉房屋的室内存在多处质量问题，导致被告无法按约交房； 10.照片2张，系2019年1月23日即物业公司出具情况说明的当日，代理人在物业公司现场拍摄的照片，内容为案涉房屋整套交房手续，交接单是空白的，没有签字。 被告蒋恒宝、梵提诺公司共同辩称：1.被告梵提诺公司认为案涉房屋已经在2009年交付给原告，且房屋符合相关质量标准，并通过了国家规定的竣工验收。原告在2012年已经领取了不动产产权证，并对案涉房屋进行了改造。2.原告要求被告蒋恒宝对被告梵提诺公司的义务承担连带责任没有事实及法律依据，应当驳回原告对被告蒋恒宝的起诉。 被告蒋恒宝、梵提诺公司为支持其抗辩主张向本院提交了以下证据： 1.案涉房屋现状对比照片若干，证明目前该房屋外观结构已经和实际交付时的房屋发生巨大变化，无论是面积还是高度，都比批准合格交付的房屋扩大了； 2.调取自泰州市国土资源局不动产登记档案的案涉房屋的不动产权情况表，显示该房屋在2012年11月1日已经领取了权利名称为本案原告的产权证，进一步证明原告房屋不存在交付的问题； 3.调取自泰州市城建档案馆的单位工程竣工验收证明书2份，证明本案所涉房屋最迟在2009年3月30日已经竣工，并通过了验收，客观上符合交房条件，不存在工程因未完工而无法交房的情况。同时证明案涉房屋依据GB50300-2001的国家建筑工程质量验收标准评定为工程合格，并且说明了合格分为6个部分：地：地基基础体、建筑装饰、屋面、水电； 4.谈话笔录，证明张俊目前并不是被告公司职工，也不能代表被告公司来处理案涉房屋的事情，其在2013年就离开了公司。其陈述录音中的“哼哼、“呵”等语气词并不是其对原告所述事情的认可，仅是正常的应付。 经审理查明：2007年7月9日,梵提诺公司（出卖人）与张书一（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，买受人所购商品房为第3幢3号房，用途为住宅，按套计算，该商品房总价款为人民币壹佰贰拾伍万元整。付款方式及期限为：一次性付款，2007年7月9日支付房款总额30%，计人民币叁拾柒万伍仟元整；2007年8月9日前支付房款总额70%，计人民币捌拾柒万伍仟元整。第八条约定交付期限：出卖人应当在2007年9月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；由于城市公用设施配套建设影响交房的；其他非出卖方所能控制的因素。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同同时就保修责任、争议解决等事项进行了约定。 2009年1月6日，梵提诺公司（甲方）与张书一（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方就泰墅园小区×号别墅买卖问题达成如下协议：一、乙方承诺分三次缴清购房余款计柒拾万伍仟元。具体为：2009年元月20日前缴10.5万元，2009年4月30日前交30万元，2009年6月30日前交30万元。二、甲方在乙方按上述约定交款的情况下，承认原签订的《商品房买卖合同》继续履行，放弃收取原《商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金。否则，甲方有处置权。三、甲方承诺在2009年6月30日前对乙方所购房屋进行检查，解决好存在的质量问题。 工程名称为泰墅园四期工程别墅D1-20#楼的《单位工程竣工验收证明书》记载，建设单位梵提诺公司，监理单位扬州建苑监理工程有限公司，施工单位江苏苏兴建设工程有限公司，设计单位无锡市建筑设计研究院有限责任公司，建筑面积7509.32㎡，开工日期2007年4月16日，竣工日期2008年10月18日，验收意见为该工按照设计图纸及涉及变更施工，各项目质量保证资料、核查完毕，本工程共分为：地：地基与基础体、建筑装饰、屋面、水电六个分部工程，各分项工程划分评定正确、完整，依据GB50300-2001建筑工程质量验收及统一标准检验评定，该工程质量为合格，同意竣工验收。工程名称为泰墅园四期工程叠加A1-3#楼的《单位工程竣工验收证明书》记载，建设单位梵提诺公司，监理单位扬州建苑监理工程有限公司，施工单位江苏苏兴建设工程有限公司，设计单位无锡市建筑设计研究院有限责任公司，建筑面积8218.2㎡，开工日期2008年4月4日，竣工日期2009年3月30日，验收意见为该工按照设计图纸及涉及变更施工，各项目质量保证资料、核查完毕，本工程共分为：地：地基与基础体、建筑装饰、屋面、水电六个分部工程，各分项工程划分评定正确、完整，依据GB50300-2001建筑工程质量验收及统一标准检验评定，该工程质量为合格，同意竣工验收。 2012年11月1日,坐落在泰州市的案涉房屋登记发证，权利人为张书一，不动产权证号为泰房权证高新字第××号、泰州国用（2012）第×号。 庭审中，原告自认在2018年1、2月份，在原房屋基础上向南扩建了一部分，北面封闭了露天晒台，其他没有动过。另，原告陈述2009年6月30日前付清全款，案涉房屋被告至今未交付；被告陈述案涉房屋系在2010年6月原告付清尾款后交付给原告。 本院认为，原告与被告梵提诺公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。依据法律规定,房地产开发项目经竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用。本案中，商品房买卖合同约定的房款交付期限到期后，原告与梵提诺公司签订补充协议，对尚未支付的房款、逾期付款违约金及房屋质量检查进行了约定。故，相关事项应根据补充协议的约定继续履行。原商品房买卖合同中约定的交房时间为2007年9月2日前，双方后续签订的补充协议中约定“甲方承诺在2009年6月30日前对乙方所购房屋进行检查，解决好存在的质量问题”，应视为双方将交房时间延期至2009年6月30日前。被告陈述房屋交付时间为原告付清房款之日即2010年6月，对此原告不予认可，被告亦未提交证据加以证明，本院不予采信。2012年11月1日案涉房屋登记发证，在法律意义上讲，原告就具备了对该房屋的处置权利。《房屋买卖合同》明确约定了被告房屋交付义务的具体履行方式，原告领取房产证后，被告虽然没有完全按照合同约定履行房屋交付手续，但从情理上讲，原告理应在合理期限内通过诉讼等合法途径向被告主张权利以防止自身损失的扩大。但原告并未及时主张权利，导致其自身损失扩大的部分，本院难以支持。再加上，在起诉之前，原告也实际对案涉房屋进行了部分整改，故本院将上述合理期限酌情确定为房产证领取后半年内。对于原告主张的按187.5元/日的标准计算逾期交房违约金，被告没有异议，故逾期交房违约金应自2009年7月1日起计算至2013年4月30日止，合计262500元，应由被告梵提诺公司承担。 关于原告主张的依照公司法第180条及公司法司法解释（二）第18条要求被告蒋恒宝对梵提诺公司的上述支付违约金的义务承担连带责任的请求，因本案不符合其主张的连带责任承担情形，原告的该项请求也无其他法律依据，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告泰州梵提诺置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张书一逾期交房违约金262500元； 二、驳回原告张书一的其他诉讼请求。 案件受理费10096元，公告费600元，合计10696元，由原告负担5886元，被告泰州梵提诺置业有限公司负担4810元（其中受理费原告已缴纳10096元，在本判决生效后十五日内由本院向原告退还4210元，被告应当在本判决生效后五日内向本院缴纳4210元。逾期不履行的，依法移送执行；公告费600元，由被告在本判决生效后十五日内直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  毛宏涛 人民陪审员  江茂广 二〇一九年十一月四日 法官 助理  丁 琴 书 记 员  叶晓竹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。