湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10476号上诉人（原审被告）：湖北凯旋门广场购物中心有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区徐东路**。法定代表人：张金华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王一凌，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍腾，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉凯茂源物业服务有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区徐东路**凯旋门大酒店******。法定代表人：李凤，董事长。委托诉讼代理人：曹旭，湖北利源律师事务所律师。上诉人湖北凯旋门广场购物中心有限公司（以下简称购物中心）与被上诉人武汉凯茂源物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初6353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。购物中心上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回物业公司的全部诉请，本案诉讼费由物业公司承担。事实和理由：购物中心从未接受过物业公司的任何物业服务，物业公司向其他业主提供物业服务并不对购物中心产生法律效力；即使强行将物业公司对其他业主提供的物业服务认定为购物中心享受，一审法院以11元/平方米每月的30%的标准计算物业服务费没有任何依据。物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：判令购物中心支付物业公司自2017年3月1日起的物业服务费7668807.52元（按每平方米每月11元计算，暂计算至2018年6月30日），支付律师费153375.15元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，《武汉凯旋门小区业主委员会备案登记表》记载，2015年6月5日，武汉凯旋门小区召开成立业主大会并选举产生业主委员会。以上备案登记表还记载，该小区物业管理区域建筑面积45068.38平方米，物业管理区域总投票人数81人，物业管理区域专有部分总建筑面积29099.32平方米；业委会由李洪焱等五人组成，均全票当选。2015年7月8日，该小区第二届业主委员会在武汉市洪山区人民政府和平街办事处备案，但未在区房屋主管部门备案。2017年2月27日，物业公司与武汉市凯旋门小区（大厦）第二届业主委员会签订物业服务合同。合同约定物业项目为凯旋门广场，类型为商住两用，建筑面积72537.99平方米。合同期限自2017年3月1日至2022年2月28日。高层办公/住宅，每平方米每月3.1元；商业物业，每平方米每月11元。物业公司对凯旋门小区安保、消防、水电、卫生等方面提供的物业管理服务，具体包括：对小区内外进行巡查，提供保洁服务，对商户装修进行管理，对小区消防设施和水泵进行维修、养护，代收代缴部分商户电费，对小区地下车库、门前广场进行管理。该小区消防、水泵、安防摄像头均由物业公司负责管理。自2017年3月1日起，购物中心未向物业公司交纳物业管理费。2017年12月16日，物业公司与承租凯旋门广场一至四层的武汉新世界千姿百货有限公司签订设备设施改造及物业服务合同，合同期限五年，主要内容为物业公司同意该公司对五楼平台一处72平方米的区域安装中央空调、排烟设施等，双方就此处约定由武汉新世界千姿百货有限公司向物业公司支付物业费。武汉新世界千姿百货有限公司还在凯旋门广场安装路灯杆用于悬挂道旗发布广告，与物业公司签订灯杆广告位租赁合同，向物业公司支付租赁费用。武汉新世界千姿百货有限公司经营的新世界百货内部物业由该公司自行委托其他物业公司管理。2017年6月19日，武汉凯旋门小区业主委员会作出决议，决定不召开业主大会临时会议，不增补业主委员会成员，还认定购物中心因欠两年以上物业费，不具有业主资格。2017年11月2日，该业主委员会对购物中心要求召开临时业主大会并同意购物中心对商业裙楼进行物业自管一事进行了讨论。讨论后认为，仅有购物中心一家业主提议召开临时业主大会，不符合业主大会临时会议召开的程序；还认为包括新世界商场在内的凯旋门小区（大厦）基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅等是一个无法分割的整体，公用的消防设施、安防设施、绿地等也不能分割，小区只能划分一个物业管理区域且只能由一家物业公司管理。因此，业委会决定不将购物中心提出的要求物业自管的要求提交业主大会表决。另，一审诉讼过程中，购物中心自认名下房屋建筑面积48259.17平方米，其中29422平方米出租给武汉新世界千姿百货有限公司用于经营新世界百货商场，武汉新世界千姿百货有限公司按每平方米15元向购物中心支付物业管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人对以下两个问题存在争议：一是，武汉市凯旋门小区（大厦）第二届业主委员会的合法性；二是，物业公司是否向购物中心提供物业服务。一审法院对此分述如下：一、业主委员会的合法性问题。《物业管理条例》第十条规定：“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。……。”《物业管理条例》第十六条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”根据上述行政法规的规定，审查业主委员会是否合法的职权，在街道办事处、乡镇人民政府及区、县人民政府房地产行政主管部门。购物中心如认为相关行政机关对业主委员会备案错误，可依法向行政机关申请解决。因此，武汉市凯旋门小区（大厦）第二届业主委员会的选举、备案是否符合法定程序，不属于本案审理的范围。二、物业公司是否实际向购物中心提供物业服务。本案中，物业公司管理着包括购物中心名下房屋在内的凯旋门广场整栋房屋的消防、安防视频、水泵等基本物业设施。在此情形下，物业公司在向整栋楼宇业主提供物业服务的同时，也会在一定程度上产生服务于购物中心的实际效果。这种由建筑物结构、功能设计以及规划条件所形成的客观状况，与购物中心主观上是否愿意接受物业公司提供物业服务并无直接关联。因此，购物中心应当向物业公司支付物业服务费。购物中心所应支付物业费的数额，应根据物业公司提供物业服务的内容、服务区域大小等因素综合认定。因购物中心名下大部分房屋实际由案外人武汉新世界千姿百货有限公司承租，该部分房屋内部由武汉新世界千姿百货有限公司自行管理，无需物业公司提供保洁、安防等服务。物业公司向购物中心提供的，主要是大厦外围安保、广场及地下车库的日常管理、消防设施维护、水泵巡查等与整栋大厦物业服务相联系的物业服务项目。综合考虑物业公司向购物中心实际提供物业服务的内容，购物中心房屋多为商业用途，以及购物中心向承租方收取物业管理费的金额等因素，一审法院依法酌定以其他业主每月每平方米11元的30%作为计算购物中心交纳物业服务费的标准，较为适宜。结合物业公司的诉讼请求，截至2018年6月30日，购物中心所应支付的物业服务费为2300642.26元（43572.77平方米×11元/平方米/月×16个月×30%）。另，物业公司与业主委员会补充协议中有关律师代理费的约定，对购物中心并无直接的约束力，物业公司要求支付律师代理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院判决：一、购物中心于判决生效之日起十日内一次性向物业公司支付物业服务费2300642.26元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费66555元，由购物中心负担25205元，物业公司负担41350元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：物业公司与涉案小区第二届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，该合同没有违反强制性法律、法规的规定，合法有效，对涉案小区的全体业主具有约束力。《武汉市物业服务合同》约定了商业物业的物业服务费标准为每平方米每月11元，物业公司也实际向涉案小区提供了物业管理服务，购物中心应该按照合同约定交纳物业费，鉴于购物中心属于综合商业体，物业公司仅向其提供了商业体外围安保、广场及地下车库日常管理、消防设施维护、水泵巡查等外围物业服务，商业体内部物业服务由其自行管理，一审法院酌定购物中心按照每月每平方米11元的30%向物业公司支付物业费并无不当，购物中心关于其未接受物业公司的物业服务、不应交纳物业费及一审计算标准错误的上诉主张与事实不符，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人湖北凯旋门广场购物中心有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25205元，由湖北凯旋门广场购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏 兰审判员 朱会华审判员 王丹红二〇一九年十一月二十六日法官助理蔡丹书记员张璇