海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1691号 上诉人（原审被告）：武汉鑫源房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街武珞路**兆富国际大厦**。 法定代表人：夏佑民，董事长。 委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓玉红，女，1973年11月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市。 上诉人武汉鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）因与被上诉人邓玉红商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人鑫源公司上诉请求：1.撤销文昌市人民法院（2019）琼9005民初465民事判决第一项；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.原判推定涉案房屋的交付时间为2013年10月30日，该推定与事实不符，且以此开始计算上诉人为被上诉人办证的起始时间无事实依据。首先，房产的交付必须办理完成相应的交付手续，其包括出卖人向买受人交付房屋钥匙、买受人向出卖人缴纳涉案房屋的办证税、费以及其他代收代缴费用，只有完成了上述全部事项，才完成房屋的真正交付。只有买受人向出卖人缴付了买受人应缴纳的税费等等后，出卖人才能开始为买受人办理涉案房屋的产权证等。因为出卖人没有义务为买受人垫付买受人应向国家缴纳的税费等。本案被上诉人接收房屋的时间是2015年1月28日，被上诉人向上诉人缴付涉案房产的税费等等均在2015年1月28日，故房屋的交付手续完成时间为2015年1月28日，房屋真正交付的时间是2015年1月28日。虽双方签订的补充合同附件7第四条有约定“因买受人原因未按出卖人通知的日期办理房屋的验收交接手续，不影响房屋的风险责任自通知验收交接之日起转移给买受人，并视为合格交付”，但该约定是针对房屋灭失风险责任、房屋管理责任的约定，虽“视为合格交付”，但并不意味着交付的全部手续办理完成。其次，被上诉人向上诉人缴付涉案房产办证所需要被上诉人缴纳的入住费用、房产交易契税、印花税、涉案房产的维修基金等均系2015年1月28日才缴纳，故上诉人自2015年1月28日才能开始为被上诉人办理涉案房屋的产权证等。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充合同(附件7)第十三条第2项之约定“本补充合同中，因买受人未按约定时间足额缴交支付各项税费及款项，导致商品房交付时间超过主合同第八条之约定的，出卖人不承担逾期交房及逾期办理产权证的违约责任”以及《商品房买卖合同》第十六条“买受人不及时缴纳税费或自行缴纳税费耽误出卖人办理产权证的责任由买受人自行承担”之规定，由于被上诉人逾期至2015年1月28日向上诉人缴纳其应缴纳的入住费用、房产交易契税、印花税、涉案房产的维修基金，故其逾期缴纳导致的逾期交付及办证延迟责任应由被上诉人自行承担。综上，上诉人为其办证的起始时间应为2015年1月28日起计。2.原判认定上诉人“应于2015年10月20日前为被上诉人办理房屋权属证书，于2018年5月22日前为被上诉人办理不动产证，并承担448天的逾期办证违约金”无事实依据。如上所述，上诉人为被上诉人办理房屋权属证书的时间为2015年1月28日至2017年1月18日。因文昌市政府在2015年中旬开始整合房产局和国土局成立不动产登记中心，直至2016年9月26日起才实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证。上诉人只能协助原告按照不动产产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理。故上诉人为被上诉人办理不动产产权证书的时间应当重新起算。即上诉人为被上诉人办理不动产产权证书的起算时间为2016年9月26日。结合双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，故上诉人为被上诉人办理不动产产权证的时间为2016年9月26日至2020年3月9日(720天+540天)。【即使退一步只按720天算，上诉人为被上诉人办理不动产产权证的时间为2016年9月26日至2018年9月16日】。上诉人于2018年9月10日为被上诉人办理好涉案房产的不动产产权证书，不存在任何违约之事实。综上所述，原判认定事实不清，适用法律确有错误，依法应予纠正，上诉人恳请贵院依法查明事实，撤销原判第一项判决，依法维护原告的合法权益。 被上诉人邓玉红答辩称，1.应当严格按照双方当事人之间签订的合同执行，一审法院判决符合合同约定。2.原审推定的房屋交付期限没有错误。3.关于税费缴纳，合同约定买受人委托出卖人代缴相关税款，如买受人不及时缴纳税费或自行缴纳耽误出卖人办理产权证的所有责任由买受人承担，我于2015年1月28日已经交给了开发商。此前的费用应由开发商先行代缴。开发商出具的报告显示2017年9月1日才办理竣工验收，也就是说2017年9月1日后才能办理不动产产权证书。4.关于办理产权证的时间计算，2017年9月1日才通过竣工验收，此时不动产权中心已经成立一年，与办理产权证没有任何关系。我取得产权证的时间是2018年9月10日，因此，我同意一审判决。 邓玉红向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金45496元（自2015年10月21日起计算至2018年6月14日止）；2.被告向原告退还入住费用中可视对讲机560元，小区电信建设费240元，电话入网安装费（预存话费）100元，共计900元不合理收费。一审审理过程中，邓红玉增加诉讼请求：被告应向原告支付逾期办理土地所有权证的违约金21056元（自2016年4月16日起至2018年9月10日止）。一审庭审中邓玉红又明确为其主张的违约金均为逾期办理房屋权属证书的违约金。 一审法院认定事实：2012年12月20日，原告与被告鑫源公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市××镇房，建筑面积为44.07平方米，单价为5332.43元/平方米，合同总价款235000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年10月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期90日以上，买受人有权单方解除合同。如买受人未在出卖人规定的时间内提供办理产权证所需的完整资料，造成出卖人无法在上述期限内办理产权登记的，则出卖人不承担责任，由买受人自行承担责任。附件七补充合同第四条约定：该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按出卖人通知的日期办理房屋的验收交接手续，不影响房屋的风险责任自通知验收交接之日起转移给买受人，应视为合格交付。 《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款。被告已通知原告于2013年10月30日前接收涉案房屋，原告于2015年1月28日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋，并于同日向被告缴交入住费用、契税、印花税及其办理产权证费用，同时向海南大祥物业服务有限公司文昌分公司交付涉案房屋2013年11月1日至2015年12月31日止的物业费。上述入住费用中包含天然气报装费2800元、可视对讲机560元、有线电视入网费350元、小区电信建设费240元、电话入网安装费（预存话费）100元。被告于2013年6月7日已委托海口龙云星科技有限公司对涉案小区的非可视楼宇对讲系统、电话线缆、视频监控系统等进行安装，并向该公司支付工程款。原告与被告工作人员联系，被告工作人员于2017年12月26日通知原告提交办证所需的材料，原告于2018年3月3日依被告要求提供完毕办证材料。原告应被告工作人员要求，于2018年3月再次向被告公司工作人员微信支付办证费用300元。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。原告于2018年9月10日取得涉案房屋的《不动产权证书》。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否存在逾期办证及是否应承担逾期办证的违约责任；二、原告主张的逾期办证违约金数额及要求退还可视对讲机、电信建设费、电话入网安装费的费用是否应予以支持。 1.关于被告是否存在逾期办证及是否应承担逾期办证违约责任的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告已依约交付房款，被告应依约履行办证义务。原、被告庭审均确认，原告于2015年1月28日与被告办理房屋交接手续，但被告举证其在2013年10月30日已通知原告接收房屋，因原告自身原因推迟接收，且根据双方签订的《合同》附件七补充合同第四条的约定，原告认可被告于2015年10月30日向其交付该房屋，并向海南大祥物业服务有限公司文昌分公司交付自2013年11月1日起的物业费。故，涉案房屋的交付时间应为2013年10月30日。被告应依照《合同》约定，自房屋交付之日720日内即2015年10月20日前为原告办理房屋权属证书。文昌市人民政府于2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，被告未依约为办理涉案房屋的《房屋所有权证》，故，被告应承担《不动产登记条例》出台前即自2015年10月21日起至2016年9月22日止的逾期办证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”的规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。被告有协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门的相关产权登记机构。由于文昌市从2016年9月26日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证。被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理。被告重新整理资料办理不动产权应当有期限，结合涉案《合同》第十五条约定“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”，因该土地使用权证现已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证。因此，该540日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，即被告应自2016年9月26日起增加540日办证期间至2018年3月19日止。原告在2017年12月26日收到被告要求其提交办证所需材料的通知后，直至2018年3月3日才全部提交完毕，因原告逾期提交材料的天数即66天，应从上述办证期间中予以顺延，即不动产登记条例出台后的办证期间应至2018年5月22日止。综上，原告于2018年9月10日取得涉案房屋的《不动产权证书》，被告应分别承担《不动产登记条例》实施前后的逾期办证违约责任，即自2015年10月21日起至2016年9月22日止及自2018年5月23日起至2018年9月9日止的逾期办证违约责任。 2.关于原告主张的逾期办证违约金数额及要求退还可视对讲机、电信建设、入网安装费的费用是否应予以支持的问题。被告未依《合同》约定履行办证义务，应依法承担自2015年10月21日起至2016年9月22日止及自2018年5月23日起至2018年9月9日止的逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”的规定及其《合同》第十五条的约定，被告应向原告支付的逾期办证违约金为21056元【235000元×0.0002×（338天+110天）】，原告超出上述金额的逾期办证违约金主张，一审法院不予支持。原告要求被告退还可视对讲机、电信建设费、入网安装费的费用共计900元，电信建设费用等为小区整体项目建设，原告未提供被告未进行安装及是否因被告原因导致未安装的证据。因此，原告的该主张，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告武汉鑫源房地产开发有限公司应向原告邓玉红支付逾期办证违约金21056元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清；二、驳回原告邓玉红的其他诉讼请求。如果被告武汉鑫源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1485.65元（该款项原告已预缴），由原告邓玉红负担1040.65元，由被告武汉鑫源房地产开发有限公司负担445元，应于本判决生效之日起五日内一次性向一审法院缴付；对原告多缴付的受理费445元，一审法院予以退还。 二审期间，各方当事人未向一审法院提交新证据。一审法院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。本院另查明，《商品房买卖合同》第十六条关于税款缴纳的约定：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，双方同意按照以下第1种方式缴纳税款：1.买受人委托出卖人代缴相关税款。2.买受人自行向税务机关缴纳相关税款。买受人不及时缴纳税费或自行缴纳税费耽误出卖人办理产权证的所有责任由买受人承担。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，本案二审的争议焦点是：鑫源公司是否存在逾期办证的行为。上诉人与被上诉人签订的《文昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方当事人应严格遵守并全面履行合同中的义务。上诉人鑫源公司上诉主张，被上诉人邓红玉未及时缴纳税费，导致其无法及时办理相应权属证书，办证时间应从上诉人邓红玉缴纳税费时起算。邓红玉则辩称，已经委托开发商代缴。根据《商品房买卖合同》第十六条“关于税款缴纳的约定：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，双方同意按照以下第1种方式缴纳税款：1.买受人委托出卖人代缴相关税款。2.买受人自行向税务机关缴纳相关税款。买受人不及时缴纳税费或自行缴纳税费耽误出卖人办理产权证的所有责任由买受人承担。”的约定，合同虽然约定了由鑫源公司代缴，但代缴的前提是邓红玉应将相应费用交给鑫源公司，邓红玉直至2015年1月28日才将需要缴纳的费用交给鑫源公司，导致了鑫源公司在此期间无法协助办理相应权属证书。根据上述约定，因买受人邓红玉未能及时缴纳相应税费，耽误出卖人鑫源公司办理产权证的责任由买受人邓红玉承担，因此，鑫源公司为邓红玉办理权属证书的时间应从2015年1月29日开始起算。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”鑫源公司应当为邓红玉取得房屋权属证书的最后时间为2017年1月18日。在此期间，文昌市人民政府从2015年中旬开始整合房产局与国土资源局，成立不动产交易中心，直至2016年9月26日起文昌市人民政府实施不动产权统一登记，将原房屋所有权证及国有土地使用权证合并为不动产权证，因此，按照合同约定，应将办理土地使用权证的时间合并在办理不动产权的时间中。鑫源公司为邓红玉取得不动产权证的最后时间为2017年1月18日加上540天即2018年7月12日。另外，邓红玉在2017年12月26日收到鑫源公司要求其提交办证所需材料的通知后，直至2018年3月3日才全部提交完毕，邓红玉逾期提交材料的天数66天，应当在办理不动产权证的时间中予以扣除。故，鑫源公司为邓红玉取得不动产权证书的最后时间应确定为2018年7月12日加上66天即2018年9月16日。而鑫源公司已于2018年9月10日将邓红玉的不动产权证办出，鑫源公司不存在逾期办证。上诉人鑫源公司的上诉请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人鑫源公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初465号民事判决； 二、驳回被上诉人邓红玉的诉讼请求。 一审案件受理费1485.65元和二审案件受理费445元，全部由被上诉人邓红玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  陈玫伊 审判员  林 珍 二〇一九年十一月十五日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。