广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9422号上诉人（原审原告）：李志，男，1981年7月14日出生，汉族，住广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人：黄惠嘉，广东容林律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市尚盈实业投资有限公司，住所地广东省东莞市凤岗镇雁田村布心组镇田西路友和花园**。法定代表人：王映齐，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩，广东蕴德律师事务所律师。原审第三人：林勤，男，1956年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市。原审第三人：广州康策物业管理有限公司（原广州康策投资管理有限公司），住所地广东省广州市海珠区新港西路＃******（自编**裙楼及地下室）。法定代表人：陈佩珍。原审第三人：广州市布城首站物业管理有限公司（原广州市布城首站市场管理有限公司），住所地广东省广州，住所地广东省广州市海珠区新港西路**[双号v>法定代表人：夏慧芳。上诉人李志因与被上诉人东莞市尚盈实业投资有限公司（以下简称尚盈公司）及原审第三人林勤、广州康策物业管理有限公司（以下简称康策公司）、广州市布城首站物业管理有限公司（以下简称布城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李志上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判尚盈公司继续履行李志与康策公司签订的《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》，将其强占的涉案物业腾空并须符合商铺交付标准条件（须同时具备通水、通电、通行且无其他阻碍正常经营情形的条件××地交还给李志使用；3.改判尚盈公司退还自其登记为涉案物业所有权人至实际交还物业给李志之日期间的占用使用费（自2017年4月13日起，暂计至2017年9月30日为17803元××；4.改判尚盈公司赔偿自其登记为涉案物业所有权人至实际交还物业给李志期间的经营回报损失（按每月2850元计，自2017年4月13日起暂计至2017年9月30日为16245元××；5.一、二审诉讼费由尚盈公司承担。事实和理由：（一××一审判决在认定尚盈公司应当继续履行李志与康策公司签订合同中的义务的基础上，又不支持李志要求尚盈公司交付涉案商铺及赔偿经营回报等请求，适用法律存在错误。一审判决已经认定尚盈公司应当继续履行李志与康策公司签订的合同中的义务，交付商铺是尚盈公司的基本合同义务，其应当履行，一审法院以委托经营合同尚未解除或终止驳回李志要求交付商铺的请求，适用法律错误，李志与布城公司签订的委托经营合同及李志与尚盈公司之间的租赁合同是两个相互独立的合同，两个合同之间的履行并不互相影响。且委托经营合同已经解除，在布城公司一直迟延履行主要债务过程中，李志已经向其送达了解除委托经营合同的意思表示，双方的合同已经解除。即使法院认为该解除程序存在瑕疵，但委托经营合同在2018年12月31日起也已经期满终止。一审法院以布城公司对涉案场地之间的经营状况没有提出异议及主张权利，而驳回李志要求尚盈公司交付商铺等请求，适用法律严重错误。目前涉案物业在尚盈公司的占有控制之下，交付商铺的义务由尚盈公司履行才具有可操作性。（二××李志有权要求尚盈公司继续履行场地使用合同，将涉案商铺交还给李志使用至期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，尚盈公司应当向李志交付商铺，在其未交付之前，李志的损失（如占用使用费、经营汇报损失等××应当由尚盈公司赔偿。（三××李志已经在2019年1月21日以EMS邮寄的方式向布城公司发出律师函，明确告知布城公司双方签订的委托经营合同自2019年1月1日起正式终止。广州市海珠区法院判决刘海鹏等租户在《"日之泉"皮草皮革总汇合同》的履行期内，对合同约定的商铺享有使用权，该系列案件的事实基础情况与本案基本一致，因此也可证李志主张的商铺在合同约定的履行期内也应当享有使用权，尚盈公司应当将商铺交还给李志。（四××李志和布城公司之间，李志是承租方，布城公司是次承租方，双方合同已经于2019年1月1日期限届满，双方没有续约，根据双方签订的委托经营合同第10条已经明确约定场地的使用方应该在合同期满之日起15日内将物业交还给李志，由李志自行经营使用。因为李志和次承租方的合同已经终止，李志是整个物业的唯一承租方，根据一审的认定事实、“买卖不破租赁”的原则以及法律规定，李志有权要求场地的新业主即尚盈公司根据李志和原业主的租赁合同将场地交付给李志，即场地的唯一承租方使用。尚盈公司二审答辩称，（一××李志的上诉请求不明确，且与其自述事实及在本案中主张的法律关系逻辑矛盾，李志的上述请求只是请求交付涉案物业，但是涉案物业具体指什么物业，李志自一审起诉以来均未明确，李志主张本案是租赁合同纠纷，但是按照其陈述，林勤委托康策公司与其签署《场地使用合同》后已经交付M层*街*号商铺给其，则原业主林勤无再交付商铺给其的义务，作为新业主的尚盈公司自然无此合同义务。（二××李志在本案中主张“买卖不破租赁”没有事实和法律依据，李志与康策公司签订《场地使用合同》约定的M层*街*号商铺与尚盈公司司法竞买的600个商铺不具有同一性，即使租赁物与拍卖标的物相同，李志未在法定期限内向执行法院主张租赁权，依法应视为弃权，李志基于《场地使用合同》对M层*街*号商铺的租赁，仅仅是对承租人康策公司/布城公司具有约束力，但对尚盈公司无约束力。（三××《场地使用合同》真实意思是借款，商铺租赁实为虚伪意思，李志未核查过林勤或康策公司是否持有产权证，合同约定的地址并非法定的登记地址，合同未附任何确定不动产特定位置的附图，未办理商铺交付手续。《场地使用合同》、《委托经营合同》的交易模式本质上就是保本的高息融资，即由李志向林勤的关联公司康策公司提供一笔资金，林勤通过其另一关联公司布城公司每月支付固定利息给李志，合同期满后，由康策公司全额将收取的本金还给李志，因此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，李志与康策公司/布城公司之间的租赁合同关系应为虚伪意思表示，其隐藏的民事法律行为应为借款合同关系。林勤、康策公司经本院依法公告传唤、布城公司经本院依法传唤，均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。李志向一审法院起诉请求：1.尚盈公司继续履行李志与康策公司签订的《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》，将其强占的涉案商铺腾空并须符合商铺交付标准条件（须同时具备通水、通电、通行的条件××交还给李志使用；2.尚盈公司退还自其登记为涉案物业所有权人至实际交还物业给李志之日期间的占用使用费（自2017年4月13日起，暂计至2017年9月30日为17803元××；3.尚盈公司赔偿自其登记为涉案物业所有权人至实际交还物业给李志之日期间的经营回报损失（按每月2850元计××；4.本案的诉讼费由尚盈公司承担。一审法院认定事实：东莞农村商业银行股份有限公司中堂支行（以下简称东莞农商银行中堂支行××与广州通俊商贸发展有限公司、广东日之泉贸易有限公司、林勤、林志伟、林洁金融借款合同纠纷一案，经广东省东莞市第一人民法院民事判决书【（2014××东一法松民二初字第3319号】，查明：2013年12月26日东莞农商银行中堂支行与广州通俊商贸发展有限公司签订了《汇票承兑合同》约定，东莞农商银行中堂支行向广州通俊商贸发展有限公司提供最高额不超过壹亿捌千万的银行承兑汇票；广州通俊商贸发展有限公司提供不低于本合同所述汇票的票面金额30%的款项作为保证金。……2013年12月26日，林勤又与东莞农商银行中堂支行签订了《最高额抵押担保合同》，林勤以其所有的位于广州市海珠区××号的房产（登记时间分别为2014年1月4日及2014年1月6日××为广州通俊商贸发展有限公司与东莞农商银行中堂支行自2013年12月26日起至2021年12月20日止产生的最高余额不超过400000000元的债务提供抵押担保并办理了抵押登记（登记时间分别为2014年1月23日及2014年1月24日××。并判决：广州通俊商贸发展有限公司向东莞农商银行中堂支行偿还剩余汇票垫付款本息；……确认东莞农商银行中堂支行对林勤所有的位于广州市海珠区××号的房产（详见《最高额抵押担保合同》所附《抵押物清单》，抵押物清单内列明了位于广州市海珠区××号[双号]B1C02号至B1C66号的65处房产，后该65处房产分割为600个房地产权证××房产享有抵押权，并对其折价、拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；等。该案发生法律效力后，东莞农商银行中堂支行申请强制执行，2017年4月19日一审法院作出（2016××粤01**执3757号之二执行裁定书，载明被执行人广州市通俊商贸发展有限公司、林勤未履行法律文书确定的义务，一审法院依法拍卖林勤所有的位于广州市海珠区××号[双号]B1C02-B1C601号商铺，现由买受人尚盈公司竞买购得。据此，裁定：上述商铺的所有权及相应的其他权利归买受人尚盈公司所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人尚盈公司时起转移；……。另一审法院于2017年3月2日在司法拍卖网站的拍卖公告，载明：……拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样；竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵……。在发布日期为2017年3月21日〔2017〕第046期拍卖结果公布，委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明：1.委托法院不负责移交场地，承租人布城公司在同等条件下享有优先购买权；2.商铺合共600套，按现状整体拍卖。由于商场外门被锁，商铺的现状及是否间隔情况不明，相关租赁情况及商铺使用情况请买受人自行核实，一切风险由买受人自行承担；……。另在一审法院对上述案件执行过程中，拍照的张贴相关司法文书现场照片均有反映现场拍卖物业负一层入口标示有“M层主出入口”字样，并在现场收取一块“富一层（M层××”平面图板。一审法院另查：2013年5月8日，林勤委托康策公司处理广州市海珠区××号江南新苑商业裙楼负一层房屋租赁事宜，并出具《委托书》。2013年7月21日李志与康策公司签订《“日之泉”轻纺总汇商铺认租书》约定，李志向康策公司认租位于广州市海珠区××号【双号】“日之泉”轻纺总汇负一层5区25号铺位；租赁期限10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租金和场地综合使用费保证金为380000元。2013年7月31日李志（乙方××又与康策公司（甲方××签订《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》约定：甲方将坐落于广州市海珠区××号【双号】“日之泉”轻纺总汇M层5街25号铺物业交付给乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为11.7平方米，用途为商业；使用期限为10年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；本合同期内乙方应向甲方缴纳使用费总额为380000元；因乙方存在场地交付使用伍年后可能按第十二条执行回购，故本使用费在这伍年内属保证金；乙方在合同签订当日按使用费总额的50%支付首期款共190000元、在2013年8月20日前按使用费总额的50%支付余款190000元；双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日，乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的使用期限；并据此相应调整场地使用期限的结止日期；乙方应当与接到甲方交付通知后10日内办理物业交付手续；乙方在甲方发出书面通知后10日内不接收该物业的，视为甲方已将该物业交付乙方，甲方不再另行通知；为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起伍年内，将该物业委托给布城公司进行管理和经营；委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式、双方的权利义务等以双方订立的《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》约定为准；委托经营期满，如乙方主张收回该物业自主经营的，应当提前180天书面通知甲方；也可以与甲方订立新协议继续合作经营；（第十二条回购保障××（12.1××乙方有权在伍年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知对方时应当在委托经营期满前提前180天送达对方；如甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在伍年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2××甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费扣除相关税费后无息退还乙方；（第十三条××合同的解除和终止（13.3××甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：……（2××因甲方原因造成乙方不能正常使用该物业超过六十日以上的；乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的20%支付乙方违约赔偿金；（第十四条××乙方应在使用期限届满，或合同解除时将该物业返还甲方；（第十八条××《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》为本合同的重要组成部分，与本合同一起构成甲、乙双方必须遵守的全部合同权利和义务。之后，康策公司向李志开出了付定金20000元及涉案商铺协议款360000元的《收款收据》。2013年7月26日布城公司（甲方××与李志（乙方××签订《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》约定：乙方依据《“日之泉”商铺租赁和场地使用合同》取得了“日之泉”轻纺总汇M层5街25号铺物业的经营使用权，使用用途为商业，使用期限为10年；为充分发挥该物业商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理，据此双方订立本合同如下：第一条：自2013年12月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；甲方利用自身的优势充分发挥该物业的商业价值，保证乙方的合同收益；第二条：委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；第三条：委托期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按本合同第五条的约定标准取得经营回报；第四条：委托期内乙方按照《合同》第七条、第八条、第九条和第十条约定的合同义务均由甲方负责和承担；第五条：委托期内，乙方按以下约定收取委托经营回报：l.自2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方按每月1900元的标准；2.自2015年1月1日起至2015年12月31日止，乙方按每月2217元的标准；3.自2016年1月1日起至2016年12月31日止，乙方按每月2533元的标准；4.自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方按每月2850元的标准收取经营回报；5.自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方按每月3166元的标准；乙方收取上述委托经营回报时应按规定承担纳税义务；第六条：乙方的首笔委托经营回报收益自2014年1月1日起计收；第七条：在委托期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营和管理；除上述第五条、第六条的约定外，委托期内该物业的经营收入由甲方享有，经营风险由甲方承担；第八条：上述第五条、第六条约定的经营回报由乙方按季度进行收取；甲方应当在每个季度的第三个月的20-30日将上述回报收益支付到乙方指定账户；第九条：甲乙双方可在委托经营期满前提前180天相互协商，并书面提出续约要求，续约成功的由双方另行签订新的委托经营协议；第十条：合作期满后双方未能达成续约的，甲方应当与合作期满之日起十五日内将该物业使用期返还乙方，由乙方自行经营使用；第十一条：如甲方延期支付收益回报的，……；第十二条：本合同与《“日之泉”商铺租赁和使用合同》同时签订，同时互为生效条件。李志以“买卖不破租赁”为由，提起本案诉讼。一审诉讼中，李志确认布城公司已支付2016年1月前的经营回报款。尚盈公司为证明涉案商铺不存在的事实，提交如下证据：1.2012年3月至2014年3月江南新苑商业裙楼负一层全层（65个商铺××平面图（复印件××；2.2014年3月至今江南新苑商业裙楼负一层全层（600个商铺××平面图。李志表示对证据1的真实性合法性关联性有异议，无法确认商场从开始有65个商铺的事实；对证据2的真实性有异议，涉案商铺在2013年5-12月期间租赁给李志的时候，李志是在现场看到确实的商铺存在，且在李志提交的平面图内可以与房产证的图纸位置对应上，李志并就此提交“日之泉轻纺总汇”平面图（标有“一街”、“二街”、“三街”、“五街”××，尚盈公司表示有异议，该图所显示商铺位置与权属证登记的不一致。一审诉讼期间，就涉案商铺登记地址问题一审法院去函广州市国土资源和规划委员会查询，该委员会复函称：来函要求查询房产涉及项目为“江南新苑”，对应实测地址为海珠区新港西路12号-18号（双××、玉泉街7号-13号（单××；该项目负一层登记地址为海珠区新港西路12号-18号（双××，单元编号一般为“B1C***”格式，例如B1C332、B1C333、B1C525、BC533、B1C561。一审法院还组织当事人到海珠区××号××（即××）进行现场勘查，李志当场指认了涉案商铺（没有编门牌号××的位置，但尚盈公司不确认并表示场地现状是其买受时状态，没有改动过。现场状况是：目前场地空置未有经营，由尚盈公司在对外招租；场地除按已核发的房产证编号间隔成600个商铺外，还有间隔了部分未编号的商铺，且有部分商铺设有独立电表。一审法院认为：李志与康策公司（代林勤××签订的《“日之泉”轻纺总汇商铺认租书》及《“日之泉”轻纺总汇场地使用合同》均为有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一××房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二××房屋在出租前己被人民法院依法查封的”。以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”等规定，涉案场地使用合同签订于林勤将涉案商铺抵押给东莞农商银行中堂支行之前，尚盈公司通过拍卖取得所有权的商铺受到“买卖不破租赁”的约束，应当承受原所有权人（林勤××的权利义务，故尚盈公司应当继续履行李志与康策公司签订的合同中的义务。关于李志要求尚盈公司交付涉案商铺及赔偿经营回报的请求。对于尚盈公司否认李志关于“M层”即是负一层的主张，首先，从林勤出具的《委托书》看，康策公司、布城公司实际经营的林勤的物业为海珠区××号负一层，尚盈公司并未提交证据证明林勤、康策公司、布城公司在负一层之外的物业还有关联，而康策公司、布城公司与李志之间建立关系的物业也在海珠区××号；其次，在一审法院对林勤所有的商铺案件执行过程中，拍照的张贴相关司法文书现场照片均有反映现场拍卖物业负一层入口标示有“M层主出入口”字样，同时在现场收取一块“富一层（M层××”平面图板，由此可认定M层、负一层与权属证书“B1C***”为同一楼层。根据李志与布城公司签订的《“日之泉”轻纺总汇委托经营合同》约定：李志将涉案商铺的经营使用权委托布城公司进行经营和管理，委托期限为伍年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；该合同与《“日之泉”商铺租赁和使用合同》同时签订，同时互为生效条件。上述两合同签订后，李志将涉案商铺交付布城公司经营，布城公司已支付2016年1月前的经营回报款给李志，可见该委托经营合同已实际履行，同时印证了林勤已交付涉案商铺给李志使用的事实。因此，李志与布城公司之间的经营合同关系尚未解除或终止。本案中布城公司对涉案场地经营状况没有提出异议及主张权利，事实上布城公司在尚盈公司竞拍取得涉案物业产权之前，对涉案场地已没有实际经营，在此情况下李志要求尚盈公司交付商铺及赔偿经营回报损失的请求，缺乏理据，一审法院不予支持。关于李志要求尚盈公司退还占用使用费请求。如前所述，李志委托布城公司经营期限尚未届满，且李志与布城公司之间的经营合同关系尚未解除或终止，李志亦要求尚盈公司继续履行场地使用合同，因此李志要求尚盈公司退还占用使用费缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，于2018年11月13日作出如下判决：驳回李杰的全部诉讼请求。案件受理费651.2元，由李志负担。本院二审期间，李志向本院提交：1.《律师函》；2.EMS快递单；3.邮寄物流情况；4.EMS退件，证据1-4拟证明李志等11名租户已于2019年1月21日以EMS邮寄的方式，向布城公司发出律师函，明确告知布城公司双方签订的《委托经营合同》自2019年1月1日起正式终止；5.民事判决书（部分××；6.广州市海珠区人民法院申请审判委员会委员回避权利告知书，证据5-6拟证明刘海鹏等人诉尚盈公司、布城公司、康策公司、林勤合同纠纷系列案件中（附案号××，广州市海珠区人民法院判决刘海鹏等租户在《“日之泉”皮草皮革总汇场地使用合同》履行期内，对合同约定租赁的商铺享有使用权，以上系列案件的基础事实情况与本案基本一致，李志对于主张的商铺在合同约定的履行期内也应当享有使用权，尚盈公司应当将商铺交还李志。尚盈公司质证认为：1.证据1-4是否可以作为新证据由合议庭认定，对真实性没有异议，对于其证明力，李志的代理律师向布城公司邮寄的律师函中表达得很清楚，其是要求布城公司在收函后3日内立即交还租赁商铺给委托人，并且一次性付清拖欠的经营回报款，提请法庭注意的是，该律师函代理律师主张与其在一审、二审的诉讼请求完全矛盾，因为其记载的负有商铺交付义务的是布城公司，这与其诉请是矛盾的，而且该律师函明确提及是要求布城公司返还M层*街*号铺，显然不是尚盈公司司法竞买的B1C层02-601号商铺，不是该600个商铺中的任何一个。2.对证据5-6的真实性予以确认，但是显然刘海鹏等人的判决尚未生效，正在二审审理当中，而且另案的一审判决也仅仅是确认刘海鹏等人对M层*街*号铺在租赁期内有所谓的使用权，并没有判决尚盈公司需要向刘海鹏等租户交付任何一个司法竞买的商铺。尚盈公司向本院提交：1.（2017××粤01**民初8012号民事判决书；2.（2017××粤01**民初8013号民事判决书；3.（2017××粤01**民初8014号民事判决书；4.（2018××粤01**执4015号《执行裁定书》；5.（2018××粤01**执4016号《执行裁定书》；6.（2018××粤01**执4017号《执行裁定书》，证据1-6共同证明广州市海珠区新港西路12-18【双号】M层*街*号铺并不存在，故无法执行。李志质证认为：对证据真实性、合法性予以确认，关联性不确认，也不确认其所要证明的内容。证据中仅有个别商铺现在无法执行，但是李志在一审现场中均已经找到了租赁合同对应的商铺，大部分的租户都已经找到自己对应的商铺，不存在尚盈公司陈述的情况。11个案件的当事人当时都去了现场明确了商铺的位置，并且商铺的编号对应的就是房产证的编号B1C*号，而尚盈公司二审提交的证据只能证明其他案件的某个案件自己找不到自己的铺而已，与本案有极大的区别。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，2013年1月31日，林勤与康策公司签订《日之泉轻纺总汇租赁合同》，由林勤将广州市海珠区××号【双号】江南新苑A1-A4裙楼负一层共计建筑面积6478.3576平方米的房屋、附属设备设施和附属场地交付给康策公司承租使用，租赁期限为12年，自2013年2月1日至2025年1月31日。2014年3月28日，林勤与康策公司、布城公司签订《合同主体及权利义务变更协议书》，将广州市海珠区××号【双号】江南新苑A1-A4裙楼负一层的租赁物的承租人变更为布城公司。2016年9月18日，布城公司向一审法院递交一份《主张权利请求书》，内容为：我司于2016年9月7日收到贵院张贴在我司项目的（2016××粤01**执告字第150号公告，公告提及贵院欲拍卖林勤所有的位于广州市海珠区××号【双号】B1C02—B1C601房的商铺，有主张权利者，必须在公告期内提出，现我司依法主张对拍卖标的物的租赁权。我司自2014年3月28日承租“标的商铺”以来，已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该“标的商铺”，故我司对该商铺拥有合法的租赁权，且其中有部分商铺已转租给第三方。按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。现请求贵院在执行不动产时，依法保护我司作为不动产承租人的合法权利，无须腾空该“标的商铺”交法院处理。2013年5月8日，林勤委托康策公司处理广州市海珠区××号江南新苑商业裙楼负一层房屋租赁等事宜。林勤（甲方××与康策公司（乙方××、布城公司（丙方××于2014年3月28日签订的《合同主体及权利义务变更协议书》中还约定：鉴于（1××乙方在承租期间，已将部分商铺约760平方米转租给甲方，共计69户，并签订了《经营权使用合同》；（2××丙方为合同租赁标的新的承租方和管理方；现甲乙丙三方均同意，乙方将该部分《经营权使用合同》全部转让给丙方，由丙方概括地继受该合同项下的各项权利和义务；等。广东省东莞市第一人民法院作出的（2016××粤19**民初20043、20044号民事判决书中记载：经审理查明……东莞农商银行中堂支行于2013年12月26日与林勤签订《最高额抵押担保合同》……《最高额抵押担保合同》后附的抵押物清单内列明了位于广州市海珠区××号[双号]B1C02号至B1C66号的65处房产。2014年4月17日，东莞农商银行中堂支行与东莞中堂物资供销有限公司、林勤签订《补充协议》，同意林勤将持有的65个商铺的房地产权证分割为600个房地产权证，并由分割后的600个房地产权证继续履行分割前的65个房地产权证的抵押担保责任……2014年6月12日，上述600个房产办理了抵押登记，东莞农商银行中堂支行取得他项权证书。东莞市第一人民法院曾于2014年8月25日对林勤名下位于广州市海珠区××号【双号】B1C02-B1C601号房共计600间商铺予以查封，后该院将上述查封财产移送给一审法院执行。一审法院（2017××粤01**执罚字1、2号《罚款决定书》中记载：“2017年4月19日，本院将（2016××粤01**执3757号之二执行裁定书送达给买受人尚盈公司。2017年6月8日，本院到涉案商铺现场张贴上述裁定书。现经查实，2017年6月8日，在本院张贴上述裁定书后，尚盈公司自行对涉案商铺收场，在收场过程中与涉案商铺的相关合同权利人（其中部分是向布城公司承租涉案商铺的，部分是与林勤签订商铺买卖合同的××发生冲突……。上述决定分别对尚盈公司及该公司的法律顾问刘晓伟罚款1000000元、100000元。尚盈公司及其法律顾问刘晓伟对上述决定不服，提起复议。其中刘晓伟在（2017××粤01**执罚字2号《罚款决定书》复议中提出‘事实还原……2017年6月8日早晨，海珠法院派出制式警车和司法工作人员，到达拍卖物业现场（M层主出入口××张贴司法文书并撕去查封标识。此后，尚盈公司值班人员发现该物业M层主出入口的卷闸门处于打开状态……面临这种执法场景，尚盈公司自然认为海珠法院当日系履行按现状交付拍卖物业的职责，遂委派工作人员从此门进入……’。”另，东莞农商银行中堂支行曾于2018年1月15日向一审法院提交了一份《第三人参加诉讼申请书》，该行在申请书中表示：“我行作为600间商铺的抵押权人及司法拍卖案件的申请执行人，在上述抵押贷款发放之时，从不知悉抵押人林勤与康策公司、布城公司、上述三十宗案件的原告之间存在任何形式的租赁关系，因此我行认为无论该系列案件的原告主张的对600间商铺的租赁关系是否真实、合法、有效，均不得对抗我行享有的抵押权。”本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案的争议焦点在于：1.《场地使用合同》的出租人是林勤还是康策公司；2.李志要求尚盈公司继续履行《场地使用合同》并交还商铺、退还占用费、赔偿经营回报损失的主张是否成立。关于争议焦点一。本案中，李志等人主张《场地使用合同》的出租人为林勤，依据是林勤于2013年5月8日向康策公司出具的《委托书》复印件。首先，该《委托书》并无原件，李志等人称签订《认租书》以及《场地使用合同》时，该《委托书》的原件在现场张贴，但并无相应的证据证明；其次，该《委托书》出具前，林勤已于2013年1月31日与康策公司签订《日之泉轻纺总汇租赁合同》，林勤与康策公司之间已就涉案场地形成租赁关系，该《委托书》不足以证明林勤委托康策公司出租涉案场地。事实上，康策公司并未以林勤的名义而是以自己的名义与李志等人签订《认租书》、《场地使用合同》，且《认租书》、《场地使用合同》签订时间均在《日之泉轻纺总汇租赁合同》签订之后，李志等人认为康策公司与其签订《认租书》、《场地使用合同》是受林勤委托所为，《认租书》、《场地使用合同》的出租人应为林勤，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。本案的合同关系应为：出租人为林勤，承租人为康策公司，次承租人李志等人，实际经营管理人为布城公司。由此可见，林勤与李志等人之间并不存在租赁合同关系，并非《认租书》、《场地使用合同》的合同相对方，《认租书》、《场地使用合同》的合同主体为康策公司以及李志等人。康策公司、林勤、布城公司签订《合同主体及权利义务变更协议书》之后，《日之泉轻纺总汇租赁合同》项下的承租人变更为布城公司，尚盈公司竞买取得涉案场地的所有权后，根据买卖不破租赁的原则，尚盈公司承继的是原产权人林勤在《日之泉轻纺总汇租赁合同》项下的权利义务，对布城公司履行该合同项下出租人的义务以及行使出租人的权利。至于承租人与李志等次承租人之间的租赁合同关系，并未因涉案场地产权变动而发生改变，《认租书》、《场地使用合同》项下的权利义务并未随产权变动一并转由尚盈公司承担。尚盈公司并非《场地使用合同》的合同主体，亦未承接该《场地使用合同》项下出租人的权利义务，李志等次承租人要求《场地使用合同》由尚盈公司继续履行，缺乏合同依据，不予支持。因《场地使用合同》属于转租合同，该合同能否继续履行，取决于《日之泉轻纺总汇租赁合同》能否继续履行。《场地使用合同》、《委托经营合同》签订后，涉案场地交由布城公司经营管理，布城公司在尚盈公司取得涉案场地的所有权之前已经撤场，布城公司、康策公司与尚盈公司均未就《日之泉轻纺总汇租赁合同》应否解除还是继续履行，解除合同的后果以及如何继续履行等提出主张，在《日之泉轻纺总汇租赁合同》项下的权利义务未予以厘清之前，李志等人要求尚盈公司交还场地、支付占用费依据不足，本院暂不予支持。尚盈公司并不负有向李志等人支付经营回报款的合同义务，且如前所述，在尚盈公司取得涉案场地的所有权之前，布城公司已经撤场，布城公司并无主张尚盈公司妨碍其经营以及损失赔偿，李志等人要求尚盈公司赔偿经营回报损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，李志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费651.2元，由李志负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一九年十一月二十七日书记员  贾妍胡秀红