海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4293号上诉人（原审被告）：海口三友工贸公司，住所地海口市龙华区海德路昌茂澳洲园****。统一社会信用代码：91460100201322583W。法定代表人：刘波涛，该公司经理。委托诉讼代理人：谢嘉奕，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：党东月，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱小飞，男，1965年7月5日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：朱德戈，男，1987年6月4日出生，汉族，住海口市，系朱小飞儿子。原审第三人：海南阳鸿房地产开发有限公司，住所，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路三亚月川香榭名苑**3铺面。统一社会信用代码：91460200MA5RC1EX8E。法定代表人：赵志强。原审第三人：郭荣，男，1965年8月31日出生，汉族，住海口市。上诉人海口三友工贸公司（以下简称三友公司）因与被上诉人朱小飞及原审第三人海南阳鸿房地产开发有限公司（以下简称阳鸿公司）、郭荣商品房预售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初1905号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。三友公司上诉请求：1.请求二审法院撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初1905号民事判决，驳回朱小飞的原审诉讼请求或发回重审；2.一、二审全部诉讼费用由朱小飞承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，在审理过程中遗漏了必要的共同诉讼人且审理程序违法，已严重侵犯了三友公司的合法权益，具体理由如下：1一审法院认定三友公司为履约主体且存在违约行为，认定事实错误，证据不足。三友公司不是本案真正的合同履行主体，不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。三友公司在一审中提供的与案外人阳鸿公司、米某合作社签订的《合作建房合同》、其补充协议以及后续的分房协议和分房备忘录足以证明涉案房屋是登记在三友公司名下但实际已经由阳鸿公司分得并由其对外销售收取购房款及办证费用的案件事实，足见涉案合同的真正履行主体是阳鸿公司而非三友公司，因此未办理房屋产权证的原因也是由其造成。根据三友公司一审提交的海口市公安局琼山分局凤翔派出所作出的情况说明，已经证实包括本案在内办证的相关费用实际收取主体是郭荣而非三友公司，三友公司没有收取任何款项也没有参与合同的实际履行，根本没有任何违约情形。一审法院认定三友公司应承担违约责任并返还办证税费的认定完全没有事实及法律依据。二、现本案已经涉及刑事犯罪，一审法院及贵院应将本案移送公安机关并中止对本案的审理。2019年5月17日，海口市公安局琼山分局凤翔派出所作出情况说明，对包括本案在内的共60户业主的办证费用及其他费用被郭荣私自收取并挪用涉嫌诈骗罪的刑事违法行为予以侦查说明。基于本案已经涉嫌刑事犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”之规定，本案应当移送公安机关。并应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款“有下列情形之一的，中止诉讼：(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”之规定，本案应当在移送公安机关的同时中止本案的审理。朱小飞辩称，一、三友公司是与朱小飞签订商品房买卖合同的相对方，也实际收受了朱小飞支付的购房款，其与阳鸿公司之间的合作关系是朱小飞不清楚也不应当清楚的。至于其内部约定的款项分配方式，不应当成为三友公司不履行其办证义务的借口。二、三友公司与案外人的和解协议是为达成和解目的而进行的让步，并非法律上的责任与义务，不应该作为本案判决的依据。阳鸿公司与郭荣未发表陈述意见。朱小飞向一审法院起诉请求：1.判令三友公司立即办理朱小飞位于海口市××区房的房屋权属证书；2.判令三友公司立即支付朱小飞逾期交房违约金4514.74元（以668850元为基数，按每天万分之0.5为标准从2011年7月28日至2011年12月9日止计135天）；3.请求判令三友公司立即支付朱小飞逾期办理房屋权属证书违约金38485.63元（以668850元为基数，按每天万分之0.3为标准从2013年12月10日起算至三友公司实际办证之日止）；4.判令三友公司立即返还向朱小飞代收且未向税务机关缴纳的契税10033元、印花税334元、价格调节基金1003元、物业维修基金5634元、房屋产权转移登记费80元、档案管理费30元以及过户代理工本费、资料费200元；5.本案全部诉讼费用由三友公司承担。一审法院认定事实：2005年12月1日，案外人米某合作社、三友公司、阳鸿公司共同签订《合作建房合同书》，约定由米某合作社、三友公司提供土地，阳鸿公司提供资金合作建房；阳鸿公司负责售卖所得的楼房，销售服务及维修的管理。2010年4月15日，上述三方主体又签订《合作建房补充协议书》，对开发建好的“美舍香槟商住楼”进行补充约定，其中第三条约定：“1.三方同意由阳鸿公司全面负责售楼工作，三友公司向阳鸿公司提供法人授权委托书，授权郭荣代表三友公司法定代表人签署海口统一版本三方共同编号的《商品房买卖合同》；2.三友公司将合同专用章交给阳鸿公司管理与使用……该章仅限于美舍香槟项目的房产销售中使用……。”2014年1月11日，三方签订一份《关于备忘录》,对三方合作开发的“美舍香槟商住楼”进行分割,主要约定:米某合作社分得美舍香槟商住楼房产为：一层101号商铺及A单元3至7层20套住宅共约2000平方米的房产；其余房产为三友公司和阳鸿公司分得的房产，具体分配方案按之前三友公司和阳鸿公司的协议及备忘录为准。2014年10月31日，阳鸿公司向三友公司出具一份《给海口三友工贸公司的承诺书》，其中第四条为：美舍香槟商住楼项目从开工建设到交付使用，办房产证，质量保修等，如发生经济纠纷、民事和法律纠纷、与施工方的工程款结算纠纷等均由我方承担。2010年8月31日，朱小飞与三友公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：朱小飞购买三友公司开发的位于海口市××区五公祠东侧“美舍香槟商住楼”7层C706房一套，建筑面积93.9㎡，7123元/㎡，总金额668850元，签订合同之日付清首付款268850元，余款40万元办理银行按揭；三友公司应当在2011年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，及符合本合同约定的商品房交付朱小飞使用；三友公司未能按合同约定的期限交房，逾期在180天之内，每逾期一天，朱小飞有权要求三友公司每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金；三友公司应当自房屋交付之日起730日内为朱小飞办理房屋权属证书；在朱小飞取得该商品房权属证书后，三友公司应当在60日内向土地登记机关申请，为朱小飞办理土地使用权证，如因三友公司的责任，朱小飞不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，三友公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向朱小飞支付违约金。逾期180日以上的，朱小飞有权单方解除合同。上述合同签订后，朱小飞按约定以首付款+贷款的方式付清全部购房款，朱小飞出具的两张268850元及40万元的美舍香槟商住楼C706房购房款《海南省销售不动产专用发票》上均盖有“海口三友工贸公司发票专用章”。朱小飞称三友公司于2011年12月10日将涉案商品房交付给朱小飞，并向朱小飞代收涉案商品房的办证费用及其他费用共计20664元,朱小飞出具的“C706房代收办证费及其他费用20664元”的《海南省海口市资金往来专用凭证》上盖有“海口三友工贸公司财务专用章”。朱小飞出具的《美舍香槟代收代缴费用表》中列明：朱小飞C706房的契税10033元、印花税334元、价格调节基金1003元、物业维修基金5634元、房屋产权转移登记费80元、档案管理费30元、过户代理工本费及资料费200元、电视开户代收费350元、煤气管安装及开户费3000元，合计20664元。2019年3月12日，朱小飞向一审法院起诉。2019年4月22日，一审法院根据三友公司的申请，依法追加阳鸿公司、郭荣作为本案的第三人参加诉讼。至本案2019年5月24日开庭审理时，三友公司尚未为朱小飞办理涉案房屋的不动产权证。经一审法院向海口市房屋交易与产权管理中心查询，涉案商品房买卖合同已于2010年9月7日进行备案登记，合同备案号：L00002704。该备案表载明：海口市五公祠东侧美舍香槟商住楼7层C706室的买受人为朱小飞，出卖人三友公司出示销售房屋的国有土地使用证编号为海口市国用（2006）第001333号。另查,“美舍香槟商住楼”项目，2008年7月7日，以三友公司、米某合作社作为建设单位取得《海口建设工程规划许可证》,已经通过建筑工程竣工验收，取得住房部门的竣工备案登记；该项目的《预售许可证》[（2010）海房预字（0039）号]是以三友公司作为开发商取得。一审法院认为，三友公司确认与朱小飞签订的《海口市商品房买卖合同》中所盖三友公司印章的真实性。因该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属于有效合同。但三友公司认为涉案合同的签订人为郭荣，购房款及办证费用也是由阳鸿公司和郭荣收取，三友公司不是本案合同真正的相对方，不应承担任何法律责任。本案争议的焦点：一、本案是否移送公安机关并中止审理；二、《海口市商品房买卖合同》中有关出卖方的违约责任和办理不动产证的责任是由三友公司承担还是由阳鸿公司和郭荣承担；三、朱小飞所主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；四、朱小飞所主张的2013年12月10日至2016年3月10日期间的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。一、关于本案是否移送公安机关并中止审理的问题。三友公司以阳鸿公司伪造三友公司的公章虚假应诉二十余起，郭荣私自收取并挪用代收款涉嫌刑事犯罪，主张将本案移送公安机关并中止审理。经查，涉案房屋所在的美舍香槟商住楼系由三友公司、米某合作社提供土地，阳鸿公司提供资金共同合作开发建成，三方签订的《合作建房补充协议书》约定：三方同意由阳鸿公司全面负责售楼工作，三友公司向阳鸿公司提供法人授权委托书，授权郭荣代表三友公司法定代表人签署《商品房买卖合同》，三友公司将合同专用章交给阳鸿公司管理，在美舍香槟项目的房产销售中使用。虽然在多起美舍香槟商住楼业主起诉三友公司的商品房预售合同纠纷案件中，阳鸿公司伪造三友公司的公章虚假应诉，但根据三友公司、米某合作社及阳鸿公司签订的《合作建房补充协议书》的约定，三友公司将合同专用章交给阳鸿公司在美舍香槟项目的房产销售中使用，且三友公司对本案所涉商品房买卖合同上三友公司公章的真实性并无异议，三友公司亦未能提供证据证明本案所涉购房款及代收款凭证上所盖的三友公司发票专用章或财务专用章系伪造。故本案并不存在公章虚假的问题，且郭荣挪用代收款与本案的处理并无直接关联，对三友公司关于将本案移送公安机关并中止审理的主张，理由不充分，一审法院不予采纳。二、关于谁负有为朱小飞办理不动产权证及返还朱小飞代收款的责任问题。首先，三友公司是美舍香槟商住楼项目的出土地一方，是涉案商品房的开发商之一，且在项目的报建手续中，建设工程规划许可证及有关部门允许销售的预售许可证均是以三友公司作为建设单位取得，而不是以阳鸿公司的名义取得，故三友公司作为开发商负有办理产权证的义务；其次，与朱小飞签订的《海口市商品房买卖合同》的出卖人是三友公司，而不是阳鸿公司，收取朱小飞购房款及相关办证的费用开具发票和凭证的也是以三友公司的名义。故基于合同的相对性原则来看，三友公司有为朱小飞办理产权证的义务。至于三友公司与阳鸿公司、米某合作社在合作建设的过程中所签订关于房产销售代理、内部分割房屋的相关协议，是开发商之间的内部约定，无法约束买房人。至于三友公司主张其并未实际收取涉案商品房的销售款和办证费用，因三友公司已向朱小飞出具购房发票和办证费专用凭证，即视为三友公司已经收取朱小飞的购房款和办证费用。因朱小飞已履行支付购房款的义务，三友公司至今未能为朱小飞办理不动产权证，已经构成违约，三友公司应承担继续为朱小飞办理不动产权证的义务。而三友公司代收了办证费用并未为朱小飞代缴的契税等费用，应当返还给朱小飞。三友公司可在承担商品房买卖合同中与朱小飞约定的义务后，另案向其他责任主体主张权利。三、关于朱小飞主张三友公司支付逾期交房违约金的问题。本案中，朱小飞、三友公司签订的《海口市商品房买卖合同》约定，三友公司应当在2011年7月28日前交付房屋，因三友公司未能提供房屋交付时间的证据，而办理房屋交接手续是三友公司的义务，在三友公司未能举证的情况下，一审法院推定朱小飞关于房屋系于2011年12月10日交付的主张成立，故三友公司逾期交付的违约状态于2011年12月10日结束，朱小飞应自权利受到侵害之日起的二年内主张权利，即最迟应于2013年12月10日之前就应主张三友公司逾期交房的违约责任，朱小飞直至2019年3月12日才主张，又未能证明存在有任何中止、中断诉讼时效的情形，三友公司提出诉讼时效已过的抗辩，于法有据，一审法院予以支持，故朱小飞请求三友公司支付逾期交房违约金4514.74元，一审法院不予支持。四、关于朱小飞主张三友公司支付逾期办证违约金的问题。朱小飞、三友公司签订的《海口市商品房买卖合同》约定，三友公司应当自房屋交付之日起730日内为朱小飞办理房屋权属证书；在朱小飞取得该商品房权属证书后，三友公司应当在60日内向土地登记机关申请，为朱小飞办理土地使用权证。本案三友公司应自房屋交付之日2011年12月10日的次日（2011年12月11日）起在上述790日内为朱小飞办理房屋权属证书，但三友公司至今未能办理，自2014年2月8日起违约,应支付朱小飞相应逾期办证违约金。又因三友公司未办证的行为属于持续性违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施后，诉讼时效未满二年的，适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。故从朱小飞起诉之日2019年3月12日起倒推三年，即从2016年3月12日起计算至庭审时间即2019年5月24日期间（共1169天）的逾期办证违约金未超过诉讼时效。三友公司应按合同约定的按每日万分之0.3的标准,以朱小飞已付的购房款668850元为基数计算,支付朱小飞逾期办证违约金23456.57元(668850元×0.00003×1169天)。三友公司2014年2月8日至2016年3月11日期间的逾期办证违约责任，朱小飞起诉时已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，遂判决：一、限三友公司于本判决生效之日起三十日内协助朱小飞办理位于海口市××区五公祠东侧“美舍香槟商住楼”7层C706房的不动产权证[国有土地使用证编号为海口市国用（2006）第001333号]；二、限三友公司于本判决生效之日起十日内向朱小飞支付截止2019年5月24日的逾期办证违约金23456.57元；三、限三友公司于本判决生效之日起十日内向朱小飞返还代收且未向相关部门缴纳的契税10033元、印花税334元、价格调节基金1003元、物业维修基金5634元、房屋产权转移登记费80元、档案管理费30元、过户代理工本费及资料费200元，以上费用共计17314元；四、驳回朱小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，由朱小飞负担146元，三友公司负担5400元。三友公司在二审期间提交两份证据。证据一、《确认分房协议》。证明：结合三友公司一审提供的《合作建房合同书》及其《补充协议》、《美舍香槟商住楼的分割协议备忘录》，再结合《确认分房协议》的内容可以证明，米某合作社最终分得的房屋为1层101号商铺，三友公司最终分得的房屋是美舍香槟商住楼B单元第3、4、5层，除此之外的房屋均由阳鸿公司分得，只是为办理手续方便登记在三友公司名下。该协议已经明确约定，包括涉案房屋在内由阳鸿公司实际分得的房屋，由其进行销售并承担相应的责任，包括收受购房款和办理房屋产权证，所以三友公司不是真正合同义务履行的主体，相应的违约责任不应由三友公司承担。证据二、《和解协议书》。证明：1.涉案房屋与协议主体康殿明所涉房屋均系阳鸿公司分得的房屋，也确系由阳鸿公司实际履行了涉案合同，收受相应的购房款和办证费用，其已经通过和解协议自认其是合同义务承担的主体，所以贵院应当按照合同实际履行主体是阳鸿公司而非三友公司这一事实，突破合同相对性，判令由阳鸿公司和郭荣承担本案的违约责任。2.现三友公司未解决业主办证问题，正在积极与阳鸿公司协商，还望贵院多给三友公司时间来处理本案的事宜，中止本案的审理。朱小飞对两份证据的真实性和合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议。阳鸿公司与郭荣未发表质证意见。本院经审查认为，由于朱小飞对证据一《确认分房协议》的真实性、合法性无异议，本院对该协议的真实性、合法性和关联性予以确认。但《确认分房协议》系三友公司与阳鸿公司的内部分房协议，不能对抗三友公司与朱小飞签订的《海口市商品房买卖合同》，且本案证据显示三友公司收取了朱小飞的购房款、办证费用和其他费用，三友公司又是“美舍香槟商住楼”项目的开发商，《海口市建设工程规划许可证》的建设单位载明是三友公司，该项目的《预售许可证》是以三友公司作为开发商取得，故本院对三友公司提交该证据想要证明的内容不予确认。证据二《和解协议书》与本案无关，本院不予采纳。朱小飞、阳鸿公司、郭荣在二审期间没有新证据向本院提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、三友公司是否为履约的主体并且是否应当为朱小飞办理不动产权证、向朱小飞支付逾期办证违约金以及返还代收的税费；二、本案是否应当移送公安机关并且中止审理。1关于三友公司是否为履约的主体并且是否应当为朱小飞办理不动产权证、向朱小飞支付逾期办证违约金以及返还代收的税费的问题。三友公司主张其不是本案真正的合同履行主体，不应当承担任何违约责任。从本案查明的事实看，“美舍香槟商住楼”项目的建设单位和开发商是三友公司，与朱小飞签订《海口市商品房买卖合同》的出卖人是三友公司，收取朱小飞购房款及相关办证费用开具发票和凭证的也是三友公司，因此《海口市商品房买卖合同》的履约义务主体是三友公司而非阳鸿公司。三友公司与案外人米某经济社、阳鸿公司签订的合作建房协议、内部分割协议只能约束该三方，不能约束朱小飞。三友公司若认为阳鸿公司负有责任，其可另案向阳鸿公司主张权利。朱小飞签订《海口市商品房买卖合同》后，已支付了全部购房款，三友公司并未依照合同约定为其办理不动产权证，已构成违约。故朱小飞主张三友公司为其办理涉案房屋的不动产权证并向其支付逾期办证违约金、返还代收的税费，有事实和法律依据，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。三友公司的抗辩不能成立，本院不予支持。2关于本案是否应当移送公安机关并且中止审理的问题。三友公司主张本案已经涉及刑事犯罪，法院应将本案移送公安机关并中止对本案的审理。郭荣是否挪用代收款与本案的处理并无直接的关联，并不影响三友公司对朱小飞承担责任，因此三友公司的该项主张，本院不予采纳。综上所述，三友公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11092元，由上诉人海口三友工贸公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 梅审 判 员 陈 璐审 判 员 刘思其 二〇一九年十一月二十七日法官助理 彭青霞书 记 员 杜 立速 录 员 黄 丽 速录员黄丽附法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。