北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14829号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖远忠,男,1968年10月14日出生,住湖北省京山县。委托诉讼代理人:罗春利,北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人:姜博,北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司,住所地北京市朝阳区广渠路大郊亭桥东200米。法定代表人:刘庆丰,董事长。委托诉讼代理人:唐绍钧,北京市恒嘉律师事务所律师。上诉人廖远忠与被上诉人北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司（以下简称普罗旺斯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初51216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廖远忠上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项,并改判《房屋租赁合同》第十一条第4项双方关于拆迁补偿分配条款无效；2.请求撤销原审判决第四项,即撤销232万及利息的给付内容。上诉理由：1.本案的290万元补偿，是廖远忠个人全额出资建设的原承租的三层建筑上面加建的第四层的补偿，拆迁补偿款应依政策补偿给实际的出资建设者，普罗旺斯公司对第四层未出资，不应当对此获得补偿。290万的补偿款是仅针对廖远忠的，也仅能够弥补廖远忠的部分损失。2.普罗旺斯公司如果认为北京市朝阳田华建筑集团公司第四分公司（以下简称田华四分公司）或拆迁人应给其更多的补偿款，应当向田华四分公司和拆迁人主张，不应当向廖远忠主张。田华四分公司和廖远忠之间的《补偿协议书》对普罗旺斯公司没有约束力。3.廖远忠和普罗旺斯公司关于加盖房屋所有权的约定及补偿分配的约定无效。加盖房屋没有正规审批手续，也没有进行产权登记，不动产所有权经登记才合法有效。涉案房屋没有进行登记，约定没有法律依据，不能用来认定房屋所有权的归属。4.即使双方《房屋租赁合同》关于补偿款分配约定有效，也应按廖远忠40%、普罗旺斯公司60%来分配。普罗旺斯公司坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。廖远忠在原审法院诉请：要求普罗旺斯公司返还租赁保证金50万元、退还租金831166元。普罗旺斯公司在原审法院反诉请求：要求确认双方签订的租赁协议及补充协议合法有效；廖远忠给付2014年10月至2015年5月31日期间的租赁费10万元；廖远忠给付拆迁补偿款290万元，并以290万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，给付自2017年12月31日起至实际给付之日止的利息损失。原审法院经审理查明：2005年4月，普罗旺斯公司与案外人田华四分公司签订《房屋租赁合同》，普罗旺斯公司向田华四分公司承租北京市朝阳区东四环中路大郊亭桥东约5000平方米三层楼房、配房500平方米、停车场2000平方米，双方约定如因国家拆迁此房，该房因此所获得的拆迁赔偿（含出租人和承租人的赔偿），田华四分公司根据普罗旺斯公司的实际直接经济损失，按照国家有关规定进行赔偿。2011年5月15日，双方签订补充协议，田华四分公司同意普罗旺斯公司以租赁房屋为基础加盖两层，新增加的使用面积约为3000平方米，因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益，均由普罗旺斯公司所有。2010年12月1日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方将上述租赁房屋的一、二、三层房屋出租给乙方用于商业使用，租期2010年12月1日至2020年11月30日；前三年的租金税后为每年3255000元，自第四年始，租金每年在上一年租金的基础上每年递增1.5%；签约日乙方向甲方支付第一年租金的50%，即1627500元，以后租金每半年支付；乙方若逾期10天支付甲方租金的，甲方有权以书面通知的方式解除本合同，且乙方已支付的租金、租赁保证金甲方不予退还；甲方给与乙方130日的免租期，用于乙方的装修；本合同签订当日，乙方应向甲方交付50万元作为租赁保证金，在乙方全部履行本合同各项条款、约定的情况下，且乙方依约交还所租房屋并交清所应交的一切费用后，甲方于乙方腾退房屋完毕之日起30天内退还乙方上述租赁保证金；因国家政策需要拆除或改造租赁房屋的，给甲、乙双方造成损失的，甲、乙双方互不承担责任；在合同期内，如遇上述房屋拆迁，相关补偿安置费用：补偿给经营者的费用，合同第一年100%由乙方享有，第二年80%由乙方享有，20%由甲方享有；第三年60%由乙方享有，40%由甲方享有；第四年40%由乙方享有，60%由甲方享有；第五年20%由乙方享有，80%由甲方享有；第六年以后所有补偿由甲方享有；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多退少补。2011年3月28日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《补充协议》。约定：甲方同意乙方以租赁房屋为基础加盖两层，新增加的使用面积约为3000平方米（实际为准），就新增加的部分，乙方每年向甲方支付租金495000元，租赁期限及支付方式及租金和其他费用与双方签订的原《房屋租赁合同》相同，即2011年4月10日支付半年房租247500元，以后每半年支付一次；上述新增加的租金的递增比例及方式与双方签订的原《房屋赁合同》相同；因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益分配，按照甲乙双方签订的《房屋租赁合同》执行。2011年11月7日，普罗旺斯公司（甲方）与廖远忠（乙方）签订《补充协议》。双方约定：前停车场为甲方所有，乙方有偿使用；付款方式及金额：房租在原租金基础上每年再增加20万元，每半年支付一次即2011年10月10日前支付2011年10月11日至2012年4月10日租金1975000元，2012年4月10日前支付2012年4月11日至2012年10月10日的租金1975000元，以后以此类推，且必须以现金方式支付；由于乙方此次到期（201l年10月10日）不能按时缴纳房租，特此重申，如乙方再有违约，甲方无条件解除合同收回房屋，且加盖的面积甲方不给乙方任何补偿；房屋一层东侧252平米，乙方同意以4.5元／每平米／每天返租给甲方；关于新增古建：甲方同意将楼前新建古建两层出租给乙方，租期2011年11月8日至2021年11月7日，免租期60天，一层面积361.9平米，4.7元/每平米/天，二层面积415平米，4元/每平米/天，自第二年开始，租金每年在上年基础上递增2%，在第五年开始，租金在上年基础上递增3%，年租金1226739元，每半年支付一次，即双方签署合同当日，乙方向甲方支付2012年1月7日至2012年7月6日的房租613370元，2012年7月6日前支付2012年7月7日至2013年1月6日的房租613370元，以后依此类推，且必须现金方式支付，因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益分配均按照甲乙双方签订的原《房屋租赁合同》执行。上述合同签订后，双方即履行了合同，廖远忠向普罗旺斯公司支付保证金50万元，普罗旺斯公司向廖远忠交付租赁房屋。廖远忠主张主楼和配楼2011年4月10日至2011年10月9日的租金为1875000元、2011年10月10日至2014年4月9日每半年租金为1768045元、2014年4月10日至房屋拆迁每半年租金为1794566元，广告牌自2012年7月起年租金为5万元，廖远忠已按约定将主楼和配楼2014年10月9日之前的租金支付完毕，并于2014年10月13日分别支付普罗旺斯公司租金1131066元、70万元，用于支付2014年10月10日至2015年4月9日主楼和配楼的租金1794566元及广告牌租赁费36500元。廖远忠就其于2014年10月13日分别支付租金1131066元、70万元的主张，向法院提供其向普罗旺斯公司人员刘某转帐付款的银行转帐记录。普罗旺斯公司主张主楼和配楼的租金自2011年10月10日起每年增加20万元，2014年10月10日之后主楼、配楼每年的租金为455万元，廖远忠已将2014年10月9日之前的租金付清，2014年10月10日之后未再支付租金；广告牌年租赁费为50万元。经廖远忠、普罗旺斯公司确认，廖远忠已将古建筑2014年7月6日之前的租金支付完毕，自2014年7月7日起古建筑半年的租金为638150元。廖远忠主张其于2014年7月21日支付普罗旺斯公司古建筑租金688150元，其中48150元以现金方式支付，用于支付2014年7月7日至2015年1月6日的租金638150元及广告牌租赁费5万元，并向法院提供其于2014年7月4日转帐64万元的转账记录以及收据。该收据载明收到房租688150元、收款人处签写“刘某”字样。廖远忠主张其于2015年1月28日、2015年2月5日、2015年3月20日分别支付普罗旺斯公司古建筑租金22万元、22万元、18万元，用于支付2015年1月7日至2015年7月7日的租金，并向法院提供其向刘某转款的银行帐户明细及二张收据。该二张收据均载明收到房租22万元、会计处签写“刘某”字样。普罗旺斯公司对房租为22万元的二张收据表示认可。廖远忠主张涉案租赁房屋因拆迁于2015年3月1日起断水断电，田华四分公司已自2015年3月1日起不再收取租金，廖远忠于当月开始陆续腾退，2015年5月底租赁房屋被拆除，普罗旺斯公司应退还主楼和配楼2015年3月1日至4月9日的租金393329元、古建筑多收取的租金438172元。廖远忠向法院提供其与田华四分公司、次承租人之间的确认书，其中载明自2015年3月1日起次承租人不再向廖远忠支付租金。普罗旺斯公司主张廖远忠于2015年5月31日腾退租赁房屋，2015年3月至5月期间正常经营。另查，2015年3月19日，田华四分公司发出《关于广渠东路南侧租赁合同终止及建筑物清退拆除的通知》，对包括涉案租赁房屋在内的建筑物进行清退拆除。2015年5月11日，田华四分公司与廖远忠签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定田华四分公司作为乡属企业须对广渠东路南侧田华四分司一队所属的建筑进行合同解除及清退拆除工作，廖远忠作为清退区域内的实际经营人，同意停止实际经营，向田华四分公司交还土地及房屋；廖远忠就租赁房屋和转包方所签署的《租赁协议》一律不再发生法律效力；须清退拆除的建筑物坐落于北京市朝阳区南磨乡广渠东路，总建筑面积1600平方米，田华四分公司就租赁房屋共计支付补偿费290万元，其中包括建筑物重置成新及装修装饰补偿、一次性停产停业综合补助费、设备搬迁和安装费，是田华四分公司就清退拆除范围内租赁合同的解除、经营商户的清退及租赁房屋的拆除所应向承租方、房屋建设方、实际经营方等所应支付的全部补偿费。该协议签订后，田华四分公司于签约当日给付廖远忠补偿款58万元；廖远忠将涉案租赁房屋交田华四分公司；涉案租赁房屋于2015年6月底被拆除。2015年7月16日，田华四分公司向廖远忠发出《关于暂停支付租赁合同解除及清退拆除补偿款的通知》，内容包括：我公司同意您作为租赁房屋中第四层的建设方，向您支付合同解除和清退拆除补偿款（第四层结构补偿款）290万元，补偿协议签署后，普罗旺斯公司对《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》提出异议，并提供了您与该公司签署的《补充协议》，根据该《补充协议》显示，加盖房屋（四层、五层）的所有权归普罗旺斯公司所有，所应得的补偿应归出租方普罗旺斯公司所有，我公司将暂停向您支付《租赁合同解除及清退拆除补偿协议》约定的相关款项。2015年，廖远忠将北京市朝阳田华建筑集团公司、田华四分公司起诉至法院，要求田华公司、田华四分公司支付剩余补偿款232万元并按每日万分之五的标准给付2015年6月10日起至给付之日止的逾期付款违约金。法院作出（2015）朝民初字第44055号民事判决书，判决北京市朝阳田华建筑集团公司、田华四分公司给付廖远忠补偿款232万元并按日万分之三的标准给付廖远忠2015年7月1日起至给付之日止的逾期付款违约金，驳回廖远忠其他诉讼请求。该判决已发生法律效力并执行。2015年7月20日，田华四分公司与普罗旺斯公司签订《租赁合同解除及清退拆除补偿协议书》，约定田华四分公司作为乡属企业须对广渠东路南侧田华四分司一队所属的建筑进行合同解除及清退拆除工作，田华四分公司支付如下补偿费：普罗旺斯公司在清退区域内租赁了部分房屋，并自行建设了6层（约8460平方米）房屋，甲方针对该部分的补偿款共计11844000元；普罗旺斯公司在清退区域内同意廖远忠及廖远忠所转租的金和宾馆在田华四分公司建设的三层楼主体上加建4层、5层，田华四分公司针对该部分的补偿款共计506万元，其中廖远忠所建设的房屋补偿款为232万元，金和宾馆所建设的房屋共计补偿款274万元；田华四分公司同意暂缓向廖远忠、金和宾馆支付剩余补偿款，由普罗旺斯公司通过诉讼方式，申请法院确认该补偿款应归其所有。协议签订后，田华四分公司给付普罗旺斯公司解除租赁合同及其他自建房腾退搬迁补偿款11844000元。2015年，普罗旺斯公司将北京市朝阳田华建筑集团公司、田华四分公司起诉至法院，要求确认田华四分公司、田华公司将房屋补偿款506万元支付普罗旺斯公司。法院作出（2015）朝民初字第44142号民事判决书，判决驳回普罗旺斯公司的诉讼请求。普罗旺斯公司上诉至北京市第三中级人民法院，后被驳回上诉，维持原判。原审法院判决认定：廖远忠与普罗旺斯公司之间签订的租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。廖远忠主张因租赁房屋涉及拆迁，其于2015年3月起陆续腾退房屋，出租方田华四分公司于2015年3月1日起已不再向普罗旺斯公司收取租金，并就此向法院提供其与田华四分公司及其他次承租人之间签订的确认书等。因普罗旺斯公司未向法院提供相反证据，再考虑到拆迁实际情况，故法院对廖远忠的主张予以采信。鉴于双方之间租赁合同已于2015年3月起无法按约定目的履行，故普罗旺斯公司应向廖远忠退还已缴纳的2015年3月1日之后的租金。普罗旺斯公司主张双方于2011年11月7日签订补充协议，每年租金均应在上一年租金基础上增加20万元。因双方在补充协议中约定为“房租在原租金基础上每年再增加20万元”，并非“上一年租金基础”，且结合双方实际履行的情况，均无法得出普罗旺斯公司所述结论，故法院对普罗旺斯公司的主张不予采纳。根据廖远忠提供的租金收据、银行转帐记录等，法院确认普罗旺斯公司应退还廖远忠主楼、配楼租金393329元、古建筑租金434674元。对普罗旺斯公司要求廖远忠给付租金的反诉请求，法院不予支持。廖远忠要求普罗旺斯公司退还租赁保证金，符合约定及法律规定，法院予以支持。根据查明的事实，涉案租赁房屋拆迁后，廖远忠基于拆迁取得补偿款290万元。因普罗旺斯公司与廖远忠在租赁合同中约定，如遇租赁房屋拆迁，相关补偿安置费用，补偿给经营者的费用，合同第五年20%由廖远忠享有，80%由普罗旺斯公司享有，故上述补偿款290万元中有232万元归普罗旺斯公司所有。对普罗旺斯公司要求廖远忠给付拆迁补偿款以及利息损失的合理部分，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决：一、确认廖远忠与北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议有效。二、北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司于本判决生效后七日内退还廖远忠租赁保证金五十万元。三、北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司于本判决生效后七日内退还廖远忠租金八十二万八千零三元。四、廖远忠于本判决生效后七日内给付北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司拆迁补偿款二百三十二万元并按照中国人民银行规定的同期定期存款利率的标准，给付北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司二○一七年十二月三十一日起至实际给付之日止的利息损失。五、驳回廖远忠其他诉讼请求。六、驳回北京普罗旺斯康体俱乐部有限公司其他反诉请求。本院经审理查明：双方当事人在二审诉讼中都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：二审诉讼中，双方争议的主要为以下三方面的问题：一、双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第4项的效力问题。首先，原审期间双方均提交该份《房屋租赁合同》作为证据，均认可该份合同的真实性，订立合同是双方真实意思表示。其次，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《房屋租赁合同》首部载明“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同”，并对房屋坐落、租赁期限、租金交纳等事宜进行了明确。可见，该份《房屋租赁合同》系就租赁涉案房屋事宜经协商一致订立的合同，并非未经协商；该合同只用于涉案房屋的租赁，并未用于其他房屋租赁，不存在重复使用的情形。再次，从《房屋租赁合同》第十一条第4项的内容来看，该条涉及的是如遇房屋拆迁，相关补偿安置费用如何在双方之间分配的问题，双方间的分配比例随租赁年限的递增而变化，没有免除、加重一方责任或排除一方主要权利的情形。廖远忠主张第十一条第4项系格式条款，但是没有提供证据加以证明，也与双方所提交的《房屋租赁合同》内容相矛盾，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、290万元补偿款应当如何分配的问题。首先，《补充协议》首部载明是对《房屋租赁合同》中房屋加层事宜达成的补充协议，还约定对新增加房屋部分的其他相关约定，《补充协议》未列明的以原《房屋租赁合同》为准。可见，《补充协议》是对《房屋租赁合同》的补充。其次，《补充协议》中明确约定“因国家政策需要拆迁或改造房屋的，与房屋相关的拆迁、安置、补偿等一切权益分配，均按照甲、乙双方签订的原《房屋租赁合同》执行”，进一步明确了补偿权益分配应当遵循《房屋租赁合同》约定。再次，《房屋租赁合同》约定补偿给经营者的费用，第四年40%由廖远忠享有，第五年20%由廖远忠享有。《房屋租赁合同》于2010年12月1日签订，租赁期限也是从2010年12月1日起算，涉案房屋清退拆除发生在《房屋租赁合同》第五年，因此廖远忠对补偿款享有20%的权益。廖远忠主张其应享有40%的补偿款，缺乏合同依据，本院不予支持。三、加建部分的补偿款按照《房屋租赁合同》约定分配是否侵害廖远忠的合法权利。虽然加建部分是由廖远忠出资并加建，但加建部分的租金远低于其他租赁面积的租金，廖远忠得到了租金的优惠，也享有了其出资、加建的利益，故合同对于加建部分补偿款分配的约定并不侵害廖远忠的合法权益。综上所述，廖远忠的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25360元，由廖远忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 玄明虎二〇一九年十一月十五日法官助理 佳 丽法官助理 李海龙书 记 员 高 明