广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终28558号上诉人（原审原告）：李运鸿，男，汉族，1973年4月16日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：颜宇丹，广东丹柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜云兰（系李运鸿妻子），住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：徐彬元，男，汉族，1990年12月4日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘继忠，广东合银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王任，男，汉族，1968年11月3日出生，住所地：广东省信宜市。委托诉讼代理人：万学作，北京市一法（深圳）律师事务所律师。上诉人李运鸿因与被上诉人徐彬元、王任房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初4761号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李运鸿上诉请求：一、撤销（2018）粤0309民初4761号民事裁定，指令一审法院重审。二、判令徐彬元、王任承担本案一审诉讼费用。事实和理由：一、李运鸿并未对涉案房产提出权属确认请求，李运鸿主张徐彬元、王任恶意串通，在未经李运鸿同意且不知情的情况下，徐彬元、王任签订《房产转让协议书》，将涉案房产转让给徐彬元，损害李运鸿的合法权益，依据法律规定该合同无效。一审法院对此事实置若罔闻，直接驳回李运鸿的起诉，严重侵害了李运鸿合法权益。2014年9月26日，王任未经李运鸿同意擅自将李运鸿建造的诉争房屋以总价352万元的价格出售给案外人徐汉强（徐彬元之父），并向徐汉强出具了收到订金20万元的收据，并约定余款在2014年10月25日前办理完购房协议见证书后一次性付清。2014年10月10日，王任趁李运鸿生病住院之机，告知李运鸿以涉案房产的租金用于清偿欠案外人陈X生的借款，欺骗李运鸿在其拟订的一份授权委托书上签字并加盖指纹，全权委托王任处理涉案房屋在2014年10月10日房屋地皮买卖事宜，包括且不限于该土地上建筑物的出租、收益、产权处置、转让等一切权利义务。2014年10月17日，王任作为李运鸿的代理人与徐彬元签订《房屋转让协议书》，王任代理李运鸿将涉案房屋出卖给徐彬元，并由广东嘉辉律师事务所王承毅律师对该协议书进行律师见证。当日，徐彬元向王任转账支付了购房款330万元，王任向徐彬元出具了购房款352万元的收据。嗣后，徐彬元对诉争房屋占有使用和出租收益至今。王任亦未将上述所谓售房款交付给李运鸿。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。二、王任代理李运鸿与徐彬元签订的《房产转让协议书》违反了法律的强制性规定，属于无效合同，一审裁定驳回李运鸿起诉错误。一审法院已认定“涉案房屋没有办理房地产权证书，亦没有合法的报批报建手续，属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，房屋权属不能确定。”徐彬元、王任明知或应当知道涉案房产不能对本集体经济组织以外人员转让的强制性规定，仍然在李运鸿不知情的情况下签订《房产转让协议书》，恶意串通损害李运鸿合法权益，该协议明显违反我国《土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；以及违反《城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。根据广东省高级人民法院出台的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第十七条也明确规定了宅基地房屋买卖合同应认定为无效。广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条、第十九条的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”、“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”依据以上法律规定，该协议应按照无效合同的处理原则。三、该案诉求完全符合我国《民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，依法应属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审裁定驳回起诉与法律设定裁定驳回起诉的立法目的不符。根据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，本案李运鸿与所诉案件有直接利害关系，有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，完全符合我国《民事诉讼法》关于起诉条件的所有规定，人民法院依法应予受理和审理。深圳市中级人民法院2009年9月在审理涉及“小产权房”的审判指导中也明确界定，人民法院不予受理的“小产权房”纠纷案件仅限于“对未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼”，而非本案所诉求的确认买卖双方签订的“小产权房”买卖协议无效。深圳市中级人民法院及广东地区法院以及全国各地人民法院之前判决的大量确认“小产权房”买卖协议无效案件，均认为该类案件属于人民法院受理民事诉讼的范围，并进行了有效判决，而一审法院却认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，显然与我国法律的相关规定不符，也与深圳市中级人民法院及全国各地其他各人民法院对相关法律的理解不一致。法律设定裁定驳回起诉的一个重要的立法目的，就是双方当事人之间的关系不是民事法律关系，人民法院不能通过或不宜通过民事审判手段来处理，当事人可以通过行政手段或刑事手段解决，或者通过上述手段来解决更合适。就本案来看，如果人民法院裁定驳回起诉，那么李运鸿与徐彬元、王任之间的房屋买卖合同纠纷将没有任何其他的救济途径，势必会剥夺李运鸿程序权利和实体权利，并不符合法律设定裁定驳回起诉的初衷。徐彬元辩称：首先，徐彬元同意一审法院的裁定，根据相关法律规定，本案李运鸿是否对争议的房产具有所有权不明确。李运鸿上诉所称违反《土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设以及违反《城市房屋管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据《土地法》和《房屋管理法》相关规定，“房随地走”，该土地上争议的房产无法确定属于李运鸿所有，因此应当驳回李运鸿的诉讼请求。其次，从鼓励交易的角度来看，一般对于已经履行完毕的交易行为，不应当轻易认定为无效，1.不利于商品的流通。2.违反诚实信用原则。本案争议的房屋已经转让给第三人，客观上无法取回。王任辩称：同意徐彬元的答辩意见。另补充如下：一、农民房屋实施的是房随地走，通常认为土地是谁有使用权，房屋就是谁的。在中国目前很多地方，农民房屋并没有房产证，只有土地使用证，且相关土地只能给集体所有制下的村民使用，买卖和出租都不允许。本案中，该块的土地使用权并非李运鸿，也没有直接证据证明该房屋由李运鸿承建或者是李运鸿持有，根据农村房屋房随地走的原则，该块土地上的房屋应属权属不明。二、从李运鸿提供的证据看，没有一份证据直接显示该房屋由李运鸿建造。三、李运鸿和王任是非常好的朋友关系，在另一案中王任为李运鸿200万元借款提供了担保，如果不是良好的关系，王任不可能冒着这么大风险为其提供担保。况且在李运鸿委托王任卖所涉房产，王任从中没有收取一分钱，直接将所涉款项转给借款人陈X生。王任为此笔借款亏损和多支付了50万的利息，相关损失王任并没有向李运鸿追索，这说明两人的关系非常好。王任和徐彬元以前根本不认识，何来恶意串通的可能性。李运鸿的上诉请求不成立，请求二审法院查明案件事实，驳回李运鸿的上诉请求。李运鸿向一审法院起诉请求：一、确认徐彬元、王任于2014年10月17日就位于深圳市××浪街道同××社区××新村××楼（现为XX山庄X区X号）签订的《房屋买卖协议书》为无效协议；二、徐彬元立即向李运鸿返还前项涉案诉争房屋，并按照政府部门公布的房屋租赁指导租金标准向李运鸿支付占有使用费（其中自2014年10月17日计算至本诉状落款日的金额为362075.18元）；三、王任就前项房屋占有使用费与徐彬元一起向李运鸿承担连带赔偿责任；四、徐彬元、王任承担本案诉讼费用。一审法院认为，涉案房屋没有办理房地产权证书，亦没有合法的报批报建手续，属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，房屋权属不能确定。根据李运鸿提交的宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、村镇住宅建筑许可证、建设用地规划许可证及土地买卖合同书等证据均可证明李运鸿非涉案房屋的土地建设用地规划许可证所载的用地单位。现李运鸿主张对涉案房屋享有所有权，徐彬元、王任对此不予确认，根据房随地走的原则，双方当事人实际上是对涉案房屋的土地使用权存在争议。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”根据法律的以上规定，本案应先由政府有关部门对双方当事人争议的涉案土地权属进行处理后人民法院才能受理，故本案应驳回李运鸿的起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回李运鸿的起诉。案件受理费6732元，本案予以退回。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案涉案房屋没有权属证书，也未经建设工程规划许可建造，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，行政主管部门对于违法建筑将区分情况而分别采取确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。李运鸿虽持有《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，但该申报表仅证明行政机关已经受理该项处理申请，不能证明行政主管部门已对涉案房屋建造及用地合法性作出确认。在主管部门未就涉案房产做出相应处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同效力作出正确认定，故李运鸿提起的本案诉讼应予驳回。综上，李运鸿的上诉求应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十一月八日书记员 李开宇（兼）