江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3144号 上诉人（原审原告）：朱粲，男，1983年3月4日出生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审被告）：江苏中鸿物业管理有限公司，住所地海安市。 法定代表人：叶建华，董事长。 委托诉讼代理人：刘杨，江苏锦润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华，江苏锦润律师事务所律师。 上诉人朱粲因与被上诉人江苏中鸿物业管理有限公司（以下简称物业公司）排除妨害纠纷一案，不服海安市人民法院（2018）苏0621民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 朱粲上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担，根据一审起诉标准追加上诉期产生损失的赔偿。事实和理由：一审判决认定事实错误,驳回朱粲诉讼请求的几个理由均不能成立,对案涉房屋价格认定错误,对物业公司的违法阻挠行为没有尽到审查义务。一审法院盲目接受了物业公司一方的所谓“书证”观点，完全无视朱粲一方合理合法的质证要求，与民事诉讼举证规则要求相悖，违反法定程序。一审判决适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉门窗均在登记面积之内，具有专有部分的特征，属于业主专有，毫无疑问。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，《物业服务合同》中有关免除服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。《物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换言之，业主大会、业委会与物业签订的管理规约、合同等，仅限于共有部分的管理，对于专有部分权利行使，在不违反国家法律的前提下，无权置喙。一审法院混淆专有部分和共有部分权利，不仅不依法纠正案涉房屋所在小区物业违法违规、将管理权限逾越延伸到业主专有部分权利的格式条款管理规约，反而将之奉为圭臬，不仅驳回了更换门窗的诉讼请求，甚至还进一步限制了朱粲选择入户门的权利，案涉房屋所在单元两梯两户，以物业公司的门禁系统管制，仅能到达自家所在楼层，入户门外人无缘得见，竟然也受到同色限制，属于适用法律错误，以内部管理规约对抗上位法。朱粲基于住宅专有部分特定使用功能的合理需要，对门窗进行更换维修，根据相邻关系原则，如果物业假托其他业主，对于其应当容忍的，具有可修复性的轻微损害可能，也要求完全排除的话，则必然对社会一般人的受到法律保护的权利形成严重妨碍。 被上诉人物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉事实与理由部分与一审法院查明的部分不相符，请求驳回上诉，维持原判。 朱粲向一审法院起诉请求：1.判决物业公司不得阻挠朱粲更换断桥铝门窗和入户门；2.判决物业公司赔偿因阻挠朱粲施工所造成的误工、租金、物业费用等各项损失合计16000元；3.本案诉讼费用由物业公司承担。 一审法院认定事实：物业公司系海安中洋现代城小区的物业服务公司。朱粲原居住于海安中洋现代城15号楼一单元402室，于2016年8月自他人处购买了同小区11号楼二单元1601室房屋，即本案案涉房屋，并将原房屋出卖他人。朱粲购买案涉房屋后即入住其内，至2018年5月起，朱粲拟对案涉房屋重新进行装修，包括更换入户门及所有窗户外框。朱粲将家中原先装修材料尽数捣毁、拆除，期间因遭遇断电（朱粲认为系物业公司故意为之，物业公司解释系跳闸现象）等情形，物业公司亦不同意朱粲更换入户门及窗户外框，双方产生纠纷。2018年9月28日，朱粲申请海安市人民调解委员会驻诉讼服务中心人民调解工作室进行调解，同年9月30日，该人民调解委员会组织双方进行了协商，物业公司同意朱粲保持入户门颜色接近的情形下同意更换入户门，但坚决不同意朱粲更换窗框，调解未果。一审法院于同年10月17日立案受理，并于同年11月20日举行第一次庭审，庭审期间休庭组织双方至案涉房屋进行了现场勘察，时案涉房屋原先装修已基本清空，窗户及外框存在脱落、老化、裂缝等现象，南边阳台有一扇窗户脱离窗框欲坠落。因朱粲同时主张存在房屋质量问题，与本案非同一法律关系，故一审法院建议朱粲重新整理思路，故休庭。至同年12月18日第二次庭审期间，案涉房屋窗框发生被人为损坏现象，庭审中，朱粲表示不清楚系谁所为，然未报警；物业公司认为系朱粲为达到更换目的故意为之，亦未能提供证据证明。庭后，经协调，物业公司组织有关人员于2019年1月10日至案涉房屋内进行了勘察，由现场勘察人员周世勤、刘彩虹出具《说明》一份，载明“现就11－2－1601业主因室内改造，人为对外窗窗台敲凿，导致窗台下框局部轻微变形的事情。经南通市专家组成员、苏中建设集团原总工程师等工程技术人员现场勘查，确认完全可以维修，外窗不需要更换。”（注：物业公司庭后补充提供了上述两人的资格证书复印件）。对该结论，朱粲不予认可，陈述刘彩虹系中洋集团内部人员，周世勤虽系方圆监理公司负责人，然通过与其通话录音，周世勤并不知道门窗修缮的具体方法。 另查明，中洋现代城11号楼层面保温层于2008年8月通过验收、门窗于2008年10月通过验收，11号楼于2009年1月通过竣工验收。 《中洋·现代城管理规约》第八条规定：本区域内业主和使用人不得有以下行为：……（十）擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、使用功能和布局等。对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台，进行违章凿、拆、搭、建。…… 2016年8月22日，朱粲作为中洋现代城小区11号楼2单元1601室的业主，与物业公司签订了《中洋·现代城物业管理服务合同》一份，其中第四条约定：业主在使用物业时，以下为禁止条款：1、损坏房屋承重结构、主体结构，改变住宅入户门、外立面等部位设施的颜色、形状、规格、功能和布局，改变房屋设计用途。…… 2016年12月22日，物业公司与中洋现代城业主委员会共同签订了《中洋现代城物业管理服务合同》，其中第四条约定：业主在使用物业时，以下为禁止条款：1、损坏房屋承重结构、主体结构，改变住宅入户门、外立面等部位设施的颜色、形状、规格、功能和布局，改变房屋设计用途。…… 2018年10月16日，朱粲填写《装修申请表》一份，装修公司为上海波涛装饰有限公司，申请装修期限自2018年10月16日至2019年2月16日，装修内容及材料：1、厨卫、集成吊顶；2、客厅地砖、房间木地板；3、部分墙面贴墙布；4、一楼分体空调，二楼中央空调；5、二次装修，家中拆除装饰。物业公司管理人员在“物业管理处意见”一栏签署意见：窗户外框不好更换。物业公司管理人员与朱粲另形成《装修设计沟通面谈记录》一份，设计沟通主要内容包括：梁、柱、剪力墙、外墙、分户墙不允许设计改动；不可更换钢木复合进户门，等等。同日，朱粲作为乙方、物业公司作为甲方，签订《中洋·现代城住宅装修管理协议书》一份，约定了朱粲的责任义务，其中第7条约定：必须保持外观统一业主在装修和入住期间须做到以下承诺，自愿接受物业对因违规违约采取必要的纠正措施：1）、严禁改变房屋外观，包括外墙、入户门、外门窗、阳台门窗、阳台、玻璃、遮阳板等，严禁在户外、楼层门厅装修改造摆放家具……朱粲在该协议书签名时加注“乙方第七条等待法院判决。乙方认为阳台门不在此范围。” 再查明，朱粲现租赁中洋现代城10幢2－502室居住，当庭提交了《房屋租赁合同》复印件一份，载明：租赁房屋时间为2018年9月1日至2019年8月31日，月租金2100元，等等。朱粲庭审中陈述其损失组成为：房租每月2100元，自2018年9月起，到案件审结估计四个月；所租房屋以及案涉房屋各四个月的物业费预计每月750元；2018年南通市统计第二季度内部调查，1-6月份居住价格上涨了2.6%，因为这四个月总体装修价格、房屋租金以及物业费可能涨价总共是2.6%，以总额600000元的装修价格计算，损失为15600元。 庭审后，考虑到朱粲花费数十万元购买案涉房屋居住、生活，进行重新装修，改善生活质量的心情与希望，着实让人能够体会；物业公司出于对整个小区的管理需要，防止他人跟风作业，要求朱粲遵守相关协议约定，坚决不同意更换窗户外框，亦能让人理解，故一审法院于2019年4月9日再次组织双方进行商谈。商谈中，朱粲承诺请具备相应资质的单位更换窗框，颜色、外形基本保持一致，做好防水，愿意缴纳一定金额的保证金，如若出现损坏墙体结构或其他侵权行为，承担赔偿责任；物业公司认为朱粲购买的案涉房屋系二手房，现有的窗框虽有损坏，但应先通过修复进行解决，只有在不可以修复的情况下，才会考虑更换，现朱粲未能提供证据证明窗框不可能修复，故坚决不同意朱粲更换窗户外框。一审法院征求朱粲是否对此申请鉴定，朱粲表示不申请。该案憾未能调解解决。 一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。朱粲购买案涉房屋，为提高生活质量拟进行重新装修，系其行使自己权利的行为，他人不得干涉，然其应该遵守法律、法规以及管理规约的规定。朱粲要求更换入户门，在颜色相同或相似的情形下，物业公司起先反对，经调解后同意，故朱粲主张物业公司不得妨害更换入户门，予以支持。朱粲另要求更换所有窗户外框，提供的证据不能达到其证明目的，对该诉求，不予支持，理由如下：首先，朱粲购买案涉房屋居住、生活，已有较长一段时间，表明案涉房屋窗户外框尚具备使用功能；其次，朱粲原有房屋、所购案涉房屋及现租赁居住房屋，均在中洋现代城小区，表明其对该小区的结构、布局及物业服务水平等基本认可，案涉房屋系二手房，其购买之亦表明其愿意接受该房屋的现有外部整体结构及布局；再次，中洋现代城管理规约及双方签订的相关协议书中，均有不得改变建筑物外观、外立面规格等条款，窗户外框与墙体相嵌，如若更换，势必会对相连墙体实施挖、凿等行为，破坏原有防水层，该更换行为影响了建筑物的外立面，涉及到其他业主的合法权益，朱粲无权擅自而为；最后，朱粲要求对所有窗户外框进行更换，如此大规模更换窗户外框，如非确实必要，不应为之，现朱粲未能提供证据证明其更换所有窗户外框之必要性，经一审法院释明，朱粲亦不要求进行鉴定。至于案涉房屋内窗户外框在本案审理过程中遭受人为损害，朱粲未报警主张权利，物业公司亦未能提供证据证明其主张，该事件发生经过非本案须处理内容，一审法院不作定论。朱粲另主张物业公司赔偿因阻挠朱粲施工所造成的误工费、租金、物业费用等各项损失16000元，提供的证据不能达到其证明目的，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、朱粲更换海安中洋现代城11号楼二单元1601室房屋颜色相同或相似的入户门，物业公司不得妨碍。二、驳回朱粲的其他诉讼请求。案件受理费280元，由朱粲负担。 二审中，上诉人朱粲提交案涉房屋门窗的照片，以证明门窗损害情况及门窗框没有嵌入墙体；提交案涉房屋不动产权证书及房屋买卖合同、建设银行公积金和商业贷转账票据，以证明房屋权属及房屋价格；提交《铝合金门窗工程技术规范》及《建筑玻璃应用技术规程》，朱粲放弃使用内平开窗、飘移窗、上悬窗等门窗款式，主动承诺新门窗结构与原始设计结构保持一致，新门窗颜色与原始设计颜色保持高度相似；提交华新一品小区三户更换门窗的视频，该小区建成晚于案涉房屋所在小区。被上诉人物业公司质证称，对门窗照片不予认可，对房屋不动产权证书及房屋买卖合同、建设银行公积金和商业贷转账票据真实性无异议，《铝合金门窗工程技术规范》及《建筑玻璃应用技术规程》与本案无关，视频中所显示的小区与本案所涉及的小区系两个不同小区。本院经审查，对门窗照片、视频、房屋不动产权证书及房屋买卖合同、建设银行公积金和商业贷转账票据真实性予以确认，对《铝合金门窗工程技术规范》及《建筑玻璃应用技术规程》予以综合评判。 经审理查明，除案涉房屋价格应为一百余万元外，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，朱粲通过合法购买方式取得案涉房屋，已经付清房款并占有使用，且已经取得了案涉房屋的不动产权证书，该案涉房屋作为建筑物中的专有部分，朱粲对其享有所有权。入户门及门窗作为房屋不可分割的组成部分，亦当然属于建筑物区分所有权中的业主专有部分。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，他人不得妨害业主行使物权。朱粲作为房屋所有人，为追求更好的生活品质，对其自身房屋门窗进行更换，系对其专有部分的合法处分行为，案涉小区管理规约及物业管理服务合同中虽规定禁止改变外门窗、外立面的颜色、形状、规格、功能和布局，但如以格式条款的形式排除业主的主要权利的，应为无效。即便有效，上述规定亦并未禁止更换门窗，且朱粲已承诺与原有门窗结构保持一致，颜色保持相同或近似。故对于朱粲更换门窗的行为，物业公司不得阻挠。当然，朱粲在行使对其房屋专有部分权利的同时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。但在目前并无充分证据证明朱粲更换门窗必然危及建筑物的安全及损害其他业主合法权益的情况下，物业公司不得以此为由妨害房屋权利人朱粲更换门窗这一正当行使其物权的行为。对于朱粲赔偿损失的诉讼请求，朱粲二审中表示本案中暂不主张，本案中对此不予理涉，其可另行处理。 综上，朱粲的上诉理由部分成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持海安市人民法院（2018）苏0621民初7219号民事判决第一项； 二、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初7219号民事判决第二项； 三、朱粲更换海安中洋现代城11号楼二单元1601室房屋断桥铝门窗，江苏中鸿物业管理有限公司不得妨碍。 一审案件受理费280元，二审案件受理费280元，均由江苏中鸿物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇一九年十一月十四日 书记员 李 熹