中华人民共和国 湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鄂01执异979号 案外人：周菊香，女，1977年5月8日出生，汉族。 申请执行人：睿恩亚洲四号有限公司（BCCAsiaCompany4Limited），住所地：毛里求斯共和国，Suite110,10thFloor,EbeneHeightsBuilding,34EbeneCybercity,Ebene,RepublicofMauritius。 法定代表人：HeerdayeJugbandhan，该公司董事。 被执行人：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区平江路西。 法定代表人：钱树雄，该公司董事长。 被执行人：湖北金森建设集团有限公司，住所地武汉市新洲区涨渡湖农场沐家泾/栋**。 法定代表人：钱树双，该公司董事长。 被执行人：钱树雄，男，汉族，1977年10月8日出生。 本院在执行睿恩亚洲四号有限公司（以下简称睿恩公司）与被告武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称鸿翔公司）、湖北金森建设集团有限公司（以下简称金森公司）、钱树雄借款合同纠纷一案中，案外人周菊香对本院查封武汉市阳逻经济开发区平江路西南（吴家田段）水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢/单元某号房屋（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人周菊香请求撤销本院作出的（2017）鄂01执1668号之一执行裁定书，解除对案涉房产的查封。理由：因鸿翔公司与华渝公司借款纠纷一案，本院于2018年1月15日查封了位于武汉市阳逻经济开发区平江路西南（吴家田段）水映澜湾（弘源国际公寓）的房源，其中包括案涉房产。2016年4月12日，案外人与鸿翔公司在该售楼中心签订了编号为新1202373**的《商品房买卖合同》，并于合同签订当日付清该房屋54%的首付款即78000元。案外人向本院提交《武汉市商品房买卖合同》、收据等证据予以证实。 本院查明，华渝公司与鸿翔公司、金森公司、钱树雄及第三人中国银行股份有限公司武汉花桥支行借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出(2017)鄂01民初2124号民事判决书，该判决查明：2012年8月27日，华渝投资与鸿翔公司签订的《抵押合同》约定，鸿翔公司以其位于武汉市阳逻经济技术开发区“水映澜湾（弘源国际公寓）”项目在建工程，建筑面积46232.88平方米，土地使用权面积2650.21平方米为编号2012年委贷字鸿翔01号《人民币委托贷款合同》（主合同）项下所形成的债务作抵押担保。同年8月31日，武汉市新洲区住房保障和房屋管理局及武汉市新洲区国土资源和规划局分别颁发编号武房期新字第2012002540号《武汉市期房抵押证明》及编号武新他项（2012）第480号《土地他项权证》。该判决书判决如下：一、鸿翔公司于本判决生效后十五日内向华渝公司偿付借款本金3050万元，并承付该款截至2017年5月19日的逾期罚息2667249.37元，以及按年利率24%计付欠款3050万元自2017年5月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息；二、华渝公司对涉案《抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在本判决主文第一项所确认的债务范围内，以该《抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿[抵押他项权证编号分别为武房期新字第2012002540号及武新他项（2012）第480号]；三、金森公司、钱树雄在上述本判决主文第一项所确认鸿翔公司的债务以各自《保证协议》所约定的担保范围为限承担连带清偿责任；四、各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人鸿翔公司追偿。五、驳回华渝公司其他诉讼请求。如鸿翔公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决生效后，鸿翔公司、金森公司、钱树雄未履行生效判决确定的法律义务，华渝公司向本院申请强制执行，2017年11月6日本院以（2017）鄂01执1668号立案执行。2017年12月14日，本院作出（2017）鄂01执1668号执行裁定，冻结（扣划）被执行人鸿翔公司、金森公司、钱树雄银行账户存款共计人民币3800万元。如存款不足，查封（扣押、提取）其相应价值的其他财产。2018年1月15日，本院向新洲区不动产登记中心送达上述裁定并作出协助执行通知书,请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的武新国用（2006）第更017号、武新国用（2014）第补003号土地使用权；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。经向新洲区不动产登记中心查询后，该送达回证上记载：本案是首封，但有抵押，抵押权人是工行新洲支行，抵押价值一千五百万元。同日，本院向新洲区房管局送达上述裁定并作出协助执行通知书，请求其协助执行：一、查封被执行人鸿翔公司名下的新1202360**等427套房产（详见武汉市新洲区不动产交易管理所提交的合同备案号清单）；二、查封期限为三年，自2018年1月15日至2021年1月14日。案涉房产在查封范围之内。 另查明，2016年4月12日，出卖人鸿翔公司与买受人周菊香签订编号为新1202373**的《武汉市商品房买卖合同》，约定：出卖人经批准,在以出让方式取得的位于新洲区阳逻街平江西路南（吴家田段）、编号为017地块上投资建设水映澜湾（弘源国际公寓）商品房,《国有土地使用权证》编号：武新国用（2006）第更017号;买受人所购商品房为上述商品房中的第1幢/单元某号房，该商品房的用途为商住;建筑面积为40.83平方米，该商品房单价为每平方米3551.31元，总金额145000元;出卖人应当在2016年12月30日前，将案涉商品房交付买受人使用。在该合同附件六补充协议中约定：买受人于2016年4月12日付清房款总额的54%即人民币78000元,余款46%即人民币67000元办理银行按揭，如贷款在该约定的交房期限届满日前，未审结并发放贷款，本合同约定的交房时间为贷款发放到出卖人账户之日的次日。2016年4月12日，鸿翔公司开具的收据显示，案外人交纳案涉房产购房款78000元。2019年11月18日，案外人将案涉房产的剩余款项67000元交付本院执行。 再查明，2019年6月29日，本院作出（2019）鄂01执异342号执行裁定，将（2017）鄂01执1668号执行案件的申请执行人依法变更为睿恩公司。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对房屋享有的权利优于抵押权。本案中，案外人作为购买案涉房产的消费者，已交付全部购房款，其对案涉房产享有的权利优于作为本案申请执行人的抵押权。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前已签订商品房买卖合同；合同约定2016年12月30日前应将案涉房屋交付案外人使用；案外人已按照合同约定支付部分价款且将案涉房产剩余价款按照本院的要求交付执行；其未办理过户登记属于非因买受人自身原因。故，案外人对案涉房产享有的权利能够排除执行。 再次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，案外人基于案涉房屋享有的权利及于该房屋项下占用的土地使用权。故，案外人对案涉房屋项下占用的土地享有的权利能够排除执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对武汉市阳逻经济开发区平江路西南（吴家田段）水映澜湾（弘源国际公寓）第1幢/单元某号房屋及项下土地使用权的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  姚红 审判员  谌玲 审判员  周浩 二〇一九年十一月二十五日 法官助理刘万花 书记员文曼