江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异147号异议人（被执行人）：唐根林，男，1963年8月23日生，汉族，住上海市宝山区。异议人（被执行人）：顾永妹，女，1966年1月25日生，汉族，住上海市宝山区。申请执行人：徐超，男，1987年12月7日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人张吉云，江苏封强律师事务所律师。买受人：陈敏，男，1984年5月17日生，居民身份号码，汉族，住江苏省泰兴市。在申请执行人徐超与被执行人顾永妹、唐根林民间借贷纠纷一案中，本院依法查封、拍卖被执行人顾永妹、唐根林名下位于昆山市千灯镇景泾路XXX号、XXX号房地产，由案外人陈敏竞买购得。后被执行人唐根林向本院书面提出执行异议。本院经审查后于2019年9月11日予以立案受理并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人唐根林称：一、对于(2017)苏0583执恢168号之二执行裁定书，异议人唐根林、顾永妹已经履行完毕，不存在要求唐根林、顾永妹二人搬离一说。异议人唐根林、顾永妹与徐超民间借贷纠纷一案，徐超向昆山市人民法院申请强制执行，拍卖坐落于昆山市××灯镇××、××号房地产。被异议人陈敏(其以及其关联公司与异议人存在另案经济纠纷)，作为买受人竞拍上述房屋，且拍卖成功。在此基础上昆山市人民法院出具(2017)苏0583执恢168号之二执行裁定书，裁定异议人名下位于昆山市××灯镇××、××号的房地产归被买受人陈敏所有，房屋所有权及相应的国有土地使用权自裁定送达时转移。另在拍卖过程中，买受人陈敏与异议人唐根林、顾永妹达成协议，协议第1、4、6条约定由买受人陈敏拍卖取得上述房屋，异议人唐根林、顾永妹继续租赁上述房屋。基于(2017)苏0583执恢168号之二执行裁定书以及协议的内容，现昆山市××灯镇××、××号房地产已经过户至买受人陈敏名下。至此，唐根林、顾永妹履行完毕，不存在就(2017)苏0583执恢168号之二执行裁定书继续履行一说，不再具备执行依据。在案号为(2018)苏0583民初20123号之一中，买受人陈敏向法院起诉，要求异议人唐根林、顾永妹迁出位于昆山市××灯镇××、××房屋，解除与其签订的协议书，法院经过审理后裁定驳回买受人陈敏的起诉。综上所述，被异议人以(2017)苏0583执恢168号之二执行裁定书为由要求异议人搬离出昆山市××灯镇××、××房屋的请求没有依据；为维护异议人的合法权益，特申请贵院立即停止对异议人采取的强制执行措施。为证明其主张，异议人唐根林、顾永妹向本院提供如下证据：一、协议书一份，证明异议人与买受人及相关管理公司之间签订协议，约定以陈敏的名义参与法院拍卖，成交后由异议人继续承租使用之事实；二、（2018)苏0583民初20123号之一民事裁定书，买受人陈敏就案涉房产的迁让事宜向昆山市人民法院提起诉讼，法院经过审理后，以迁出位于涉案房屋并不属于民事诉讼案件受理范围为由裁定驳回其起诉；三、个体工商户营业执照、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、离婚证，证明案涉房产系由异议人承租用于作浴室；四、协议书一份，证明异议人与申请执行人徐超于2017年7月26日签订协议；五、租房协议，证明异议人与买受人陈敏之间已草拟就案涉房产拍卖成交后的租赁协议，该协议双方并未签字；六、通话记录，证明异议人与陈敏之间就租房协议进行协商沟通的事实。申请执行人徐超未提交答辩状，也未提供证据。买受人陈敏未提交答辩状，也未提供证据。经审查查明：申请执行人徐超与被执行人顾永妹、唐根林民间借贷纠纷一案，本院作出的（2015)昆民初字第1817号民事判决书已发生法律效力，依该判决：一、被告顾永妹、唐根林偿还原告徐超本金4281600元及利息449139.84（2014年10月28日至本判决生效之日的利息按中国人民银行同期同档贷款基准利息计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、原告徐超额分别在上述债权范围内以被告顾永妹、唐根林提供担保的位于昆山市××灯镇××号（房屋产权证号为18××23、18××82）、284号（房屋产权证号为18××34、18××85）房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。三、驳回原告徐超的其他诉讼请求。案件受理费46736元，减半收取23368元，由原告徐超负担337.18元，由被告顾永妹、唐根林负担23030.82元。因被执行人未按照生效法律文书履行义务，权利人向本院申请执行，本院已立案受理,案号为（2016）苏0583执517号；后申请执行人向本院申请撤销执行。后权利人向本院重新申请执行，本院经审查后予以立案受理，案号为（2017）苏0583执恢168号。在执行过程中，本院依法启动对位于昆山市××灯镇××号（房屋产权证号为18××23、18××82）、284号（房屋产权证号为18××34、18××85）房产的评估拍卖程序；并在淘宝网上公开进行拍卖，最终由买受人陈敏以5040000元于2017年7月18日竞买成功；买受人支付对价后于2017年9月5日签署成交确认书后，本院于2017年11月13日出具相关执行裁定书及协助执行通知书并送达买受人陈敏，将上述案涉房产不动产权办至买受人陈敏名下。因被执行人未能从案涉房产中搬离，并将案涉房产交由买受人占有、使用，买受人陈敏向本院申请将案涉房产进行交付。本院执行人员告知买受人可通过诉讼程序处理，故买受人陈敏向本院提起诉讼。本院于2018年10月31日立案受理，案号为（2018）苏0583民初20123号；买受人陈敏的诉请为：1、要求三被告立即迁出位于昆山市××灯镇××、××房屋，将该房屋交还给原告；2、要求三被告支付占有使用费414000元(要求自2017年9月5日起按34500元每月计算至实际交还房屋时止，暂计算至2018.9.4)；3、诉讼费由三被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求依法解除2017年9月4日与原告签订的协议书。经本院依法释明，原告可就其与被告唐根林、顾永妹之间的合同关系另案诉讼，原告表示无异议。该案经过庭审后查明，2017年9月4日，原告陈敏与被告唐根林、顾永妹签订《协议书》一份，约定，甲方包括中兴公司、中兴昆山分公司、玉荣公司、中昱公司，乙方包括被告唐根林、顾永妹，乙方与中兴公司于2011年7月11日签订了昆山市千灯镇景泾路商业广场3#楼07室、3#楼08室、3#楼09室、3#楼14室(对应公安编号为景泾路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)购房协议书，房款7553743元，房屋购买后，乙方因资金需要，在2011年8月到2013年4月期间多次向甲方借得共计5923744元，截至到目前乙方共计欠甲方7410384.74元，甲方同意以陈敏的名义在法院拍卖07室、14室房产时，作为竞拍方拍得07室、14室所有权；根据乙方与徐超的协议书，乙方仅需偿还徐超430万元，甲方及陈敏最终成交的拍卖价超出430万元的部分，由徐超依据2017年7月26日协议书内容汇入陈敏账号(开户行：中行昆山分行，账号：62×××01)，如未汇入甲方指定账户，乙方承担其责任，甲方有权向乙方进行主张；甲方成功拍卖后，乙方必须同时将08室、09室房屋过户给甲方，并确保能过户成功，其中09室房屋系乙方借用陆善刚名义购买。该次过户的房款乙方必须与陆善刚达成一致，保证房屋顺利过户，乙方与陆善刚本人的债务往来，甲方不负责处理；甲方取得昆山市千灯镇景泾路商业广场3#楼07室、3#楼08室、3#楼09室、3#楼14室产权后甲方不再向乙方追讨7194535元的债权，同时甲方与乙方签约的玉荣国际大酒店洗浴中心及SPA承包经营合同全部作废，甲方拍卖取得07室、14室产权，08室、09室也顺利过户至甲方指定名下后，甲方再将房屋租赁给乙方使用，每年房租55万元。该案本院经过合议庭合议后，认为买受人陈敏主张三被告迁出位于涉案房屋，并不属于民事诉讼案件受理范围，故对原告的起诉依法应予驳回，故于2019年6月19日作出（2018)苏0583民初20123号之一民事裁定书，裁定驳回原告陈敏的起诉。后买受人陈敏向本院书面申请要求将案涉房产进行交付，由买受人占有、使用、控制。本院于2019年8月27日作出（2017)苏0583执168号之二公告，并至案涉房产现场进行张贴，明确要求被执行人及同住人员在2019年9月6日上午9时30分之前迁出位于昆山市千灯镇景泾路XXX房、XXX号房地产。到期仍不履行，本院即依法强制执行，届时不到场的，不影响执行，同时被执行人应承担强制执行所产生的开锁费、公证费、摄像费、财物保管等相关费用。被执行人唐根林、顾永妹认为其已经与买受人签订书面协议继续承租案涉房产并已在履行过程中，不存在再向买受人交付案涉房产之情形，故向本院书面提出执行异议，从而导致本案纠纷发生。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，本院依法拍卖被执行人名下房产用于清偿债务，案外人陈敏竞买成功，在缴纳全部拍卖款签订成交确认书；之后本院依法出具相关执行裁定及协助执行通知书，将案涉房产的不动产权办至买受人名下。在成交裁定送达买受人之后，相关资产的所有权已归属买受人。按照正常的程序，执行法院负责拍卖房产的交付；若被执行人未在合理期限内自行搬离案涉房产并移交买受人占有使用，买受人可向执行法院要求交付。本案中，异议人与买受人之间在法院拍卖成交之前就案涉房产签订有书面协议，约定由买受人陈敏在拍卖成交后继续将案涉房产出租给异议人使用；该合同属于附条件的合同，在合同约定条件成就后，合同正式发生法律效力。对于该协议，买受人在（2018）苏0583民初20123号一案中明确认可真实有效；且与买受人之间存在关联性。买受人陈敏签订拍卖成交确认书的时间为2017年9月5日，其与异议人签订协议书的为2017年9月4日；本院于2017年11月13日出具相关裁定将案涉房产不动产权证办至买受人名下。后买受人并未直接要求本院对案涉房产进行交付。在过户之后近十个月后才向本院提起诉讼，要求异议人搬离案涉房产并要求支付占有使用费，该费用自2017年9月5日起计算，按照每月34500元计算；该笔费用计算的标准及起算时间均符合买受人及异议人签订的合同之约定。由此可知，买受人与异议人均认可双方于2017年9月4日签订的协议书且按照协议书履行较长时间。基于买受人与被执行人之间在拍卖成交前签订的附条件的合同，该合同在买受人竞买成交后已发生法律效力，后续交付房屋、支付占用使用费、解除合同等纠纷应属于双方在合同履行过程中的争议。对于双方按照合同履行过程中的纠纷，应该通过另案诉讼予以解决。对此，本院（2018)苏0583民初20123号之一民事裁定书中载明：经本院依法释明，原告可就其与被告唐根林、顾永妹之间的合同关系另案诉讼，原告表示无异议。综上，异议人唐根林、顾永妹提出要求中止对案涉房产交付执行之申请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：异议人唐根林、顾永妹执行异议成立，中止本院对案涉的位于昆山市千灯镇景泾路XXX房、XXX号房地产的迁让行为。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘红刚人民陪审员  孙红芳人民陪审员  周 琛二〇一九年十一月十二日书 记 员  顾鸣华