江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏08民终2842号 上诉人（原审被告）：江苏金满房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区港口路原清浦法院北侧**。 法定代表人：金永满，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆瑞，江苏益新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郝明珍，女，1970年5月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：龚运才，淮安市清江浦区浦楼法律服务所法律工作者。 上诉人江苏金满房地产开发有限公司（以下简称“金满公司”）因与上诉人郝明珍商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金满公司上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判上诉人不承担违约现任；2、一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人不应承担违约责任。被上诉人系团购房屋，上诉人已经将涉案房屋交付至物业公司，是被上诉人一直没有去物业公司收房；根据司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，可以按照已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2、一审判决按照年利率9.5%的标准计算被上诉人的损失，没有法律依据；3、一审判决程序违法。被上诉人一审诉讼请求并未要求上诉人承担违约责任，一审法院判决要上诉人承担违约责任，超出诉讼请求范围；4、一审法院判决的维修基金并非我方收取，所以不应由我方返还。 郝明珍辩称：1、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，被上诉人起诉的双倍返还购房款，就是要求对方承担的违约责任；2、涉案房屋一直未交付，该房屋一直由他人占有使用；3、一审判决的年利率9.5%是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、十八条的规定精神确定的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郝明珍向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告双倍购房款975200元、维修基金12190元、契税14628元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告金满公司在淮安市开发建设金满华府小区。该小区11号楼11-2号房屋性质为卫生服务用房。 2013年2月5日，原告郝明珍（买受人）与被告金满公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：1、买受人所购商品房的基本情况：第11号楼11-2号房，该商品房用途为卫生服务用房；2、计价方式与价款：房屋总额487600元；3、出卖人逾期交房违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金；4、关于产权登记的约定：如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。合同第十七条第6款载明：本小区卫生服务用房、菜场（应交人防办的除外）等未摊入房价，其所有权归出卖人所有，出卖人有权处置，处置所得收益归出卖人所有。合同第十八条载明：买受人的房屋仅作净菜超市使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。该合同附件二载明11号楼分摊区域划分为住宅区域、超市区域、地下车库区域；社区办公用房、卫生服务用房、净菜超市各作为一个单元，参与超市区域分摊。合同签订后，原告郝明珍支付购房款487600元，被告金满公司于2013年2月5日出具购房款发票。2013年4月22日，原告郝明珍缴纳涉案房屋契税14628元以及维修资金12190元。 另查，目前涉案房屋所有权仍处于待定状态，被告金满公司也未将涉案房屋登记在原告名下，涉案房屋也被居委会占用使用。 庭审中，原告郝明珍为证明被告未交付涉案房屋，提供涉案房屋照片两张，该照片显示涉案房屋门口挂牌“现代远程教育接受站点”、“人民调解委员会”、“党群活动中心”、“家长学校”。被告金满公司抗辩称：2013年被告出售涉案房屋后，原告郝明珍一直没有拿房，因为原告买的房子不止涉案房屋，他是拿一套房子交一套房子的物业费，我方已经将涉案房屋统一交付给物业公司，由各业主到物业公司处领取房屋。2017年下半年居委会书记找到我，我说涉案房屋已经出售给原告了，后来居委会和原告如何联系我就不清楚了。 被告金满公司为证明已经交付房屋给原告郝明珍，提供《金满华府房屋团购协议》、《团购房屋价格明细》各一份，载明买受方江苏赠力商贸发展有限公司向被告金满公司团购62套住宅及5套门面房，发票开具、过户、办理产权证等由金满公司协助。原告郝明珍抗辩称：对真实性没有异议，涉案房屋包括在团购协议之内，但是只签订了协议，涉案房屋至今没有交付。 一审法院认为，财产所有权是指所有人依法对自有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告金满公司作为金满华府小区的开发商并不必然享有该小区所有房屋及设施的所有权，对于该小区内登记在其名下的房屋才有权进行处分。金满华府小区11幢11-2室房屋属于卫生服务用房，该房至今都未登记在被告金满公司名下，处于产权待定状态，故其无权处分。原、被告签订《商品房买卖合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但因产权不明，该合同虽然有效，但无法继续履行。截止目前，被告金满公司仍未办理相关手续明确其对涉案房屋的所有权，现原告郝明珍要求解除合同，被告金满公司亦表示同意，符合法律规定，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告郝明珍为购买涉案房屋支付购房款487600元、维修基金12190元，被告金满公司应当予以退还。根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。原告郝明珍尚未办理房屋权属变更登记，其已经支付的房屋契税14628元可以直接要求国家税务总局办理退费，故对于原告郝明珍的该项诉请，不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》解除是因被告金满公司无权处分所致，故其应当承担相应的违约责任。卫生服务用房系住宅小区配套用房，该类型房屋的买卖有特殊的规定和特定的对象，原告郝明珍作为个人，其与被告金满公司就卫生服务用房签订买卖合同，原告主观上未尽到审慎义务，对合同无法继续履行亦负有一定过错。由于被告金满公司占用原告郝明珍的资金结合房屋价格存在上涨的情形，对于原告郝明珍的损失可按年利率9.5%（4.75%的二倍）的标准从2013年2月5日起计算至2019年8月4日（5.5年）为254771元。原告郝明珍要求被告金满公司双倍返还已付房款依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告郝明珍与被告江苏金满房地产开发有限公司于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告江苏金满房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告郝明珍购房款487600元、维修基金12190元、违约金254771元，以上合计754561元；三、驳回原告郝明珍其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13818元，由原告郝明珍负担2533元，被告金满公司负担11345元。 二审期间，本庭就一审法院庭审后向淮安市自然资源和规划局调取的证据要求双方进行质证：1、2010年4月6日发证的金满华府11号楼《商品房预售许可证》及附件，其中附件第46号房屋（11－2）备注中记载为卫生服务用房；2、金满公司于2012年3月5日向淮安市住房和城乡建设局出具的《情况说明》，内容：江苏金满房地产开发有限公司开发承建的金满华府项目已经竣工交付。其中11－2卫生服务用房面积121.90平方米暂不发证，根据有关文件再进行销售。特此说明。上诉人质证认为：此材料为法院调取，其真实性不持异议。至于为什么会出具《情况说明》，因系当时的员工经办，上诉人目前不清楚具体情况。被上诉人质证认为，证据的真实性、合法性、关系性均认可。 二审查明的事实与一审法院认定事实相同。 本案争议焦点：1、上诉人是否应当应承担违约责任；2、一审判决按照年利率9.5%的标准计算损失的合法性；3、一审法院判决上诉人承担违约责任，是否超出诉讼请求范围；4、维修基金是否应当由上诉人返还。 一、关于上诉人是否应当应承担违约责任问题。 本院认为，涉案房屋系通过团购方式购买，由被上诉人与上诉人单独签订的《商品房买卖合同》，因此，双方之间形成商品房买卖法律关系，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。作为出售方，上诉人负有保证所出售房屋及时交付买受人，且所出售房屋能够办理房屋所有权证的义务。然而，时至今日，涉案房屋不仅没有交付买受人，而且因上诉人的原因无法办理权属证书，上诉人的行为明显违约，应当承担违约责任。 二、关于一审法院判决按照年利率9.5%的标准计算损失的合法性问题。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。涉案房屋虽然在2010年4月取得商品房预售许可证，在该证中注明，涉案房屋为卫生服务用房。对于该房屋能否进行销售，上诉人在2012年3月5日出具给淮安市住房和城乡建设局的《情况说明》中已经清楚的表明，该房屋暂不发证，需要根据有关文件精神确定，证明涉案房屋在当时的政策范围内尚不具备销售的条件，但上诉人在2013年4月仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》，导致涉案房屋至今都无法办理房屋权属证书。上诉人的行为应当视为“隐瞒没有取得商品房预售许可证明”的情形，被上诉人在请求解除合同的情况下，可以要求上诉人返还已付购房款及利息并赔偿损失。 由于涉案房屋系2013年4月购买，因众所周知的原因，房屋价格的上涨已是不争的事实，如果解除合同，必然给被上诉人造成相应的损失，一审法院从被上诉人已经交纳全部房款，同时考虑房屋销售价格上涨等因素，按照年利率9.5%的标准计算损失，既符合司法解释规定精神，也符合客观事实，具有合理性。 三、关于一审法院判决上诉人承担违约责任，是否超出诉讼请求问题。 本院认为，被上诉人在诉状中主张双倍返还购房款、赔偿维修基金、契税，其中双倍返还购房款是根据上述司法解释的规定而主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“买受人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系一种因违约而产生的赔偿责任，是因为违约而造成的一种法律后果。二审期间，被上诉人也明确说明其赔偿损失就是要求上诉承担违约责任。因此，一审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决上诉人承担违约责任没有超出被上诉人的诉讼请求范围。 四、关于维修基金是否应当由上诉人返还问题。 本院认为，因购置涉案房屋，被上诉人先后交纳了房款487600元、维修基金12190元。对于商品房买卖合同解除后，已经交纳的维修基金是否应当退还尚无明确规定，在此情形下，应当考虑到合同解除后涉案房屋仍继续在上诉人手中的实际情况，该房屋如果可以继续销售，则维修基金应由买售人交纳该款。如果涉案房屋无法销售或不需要交纳维修基金，则该款应当由上诉人负责退还。据此，一审法院判决由上诉人先行退还维修基金给被上诉人并无不当。 综上所述，金满公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11346元，由江苏金满房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许玉虎 审判员  孙 洁 审判员  黄春丽 二〇一九年十一月十日 书记员  杨 晞