贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7620号上诉人（原审被告）：贵州康居置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代理人:张某。委托诉讼代理人：邓春涛，贵州成城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄运龙，男，1977年9月5日出生，汉族，该公司员工，住湖北省大冶市。被上诉人（原审原告）：冉侠，男，1982年6月12日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。被上诉人（原审原告）：陈琴，女，1986年1月22日出生，汉族，贵州开阳人，住址同上。原审被告：贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安新城**团******，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人:罗信武。委托诉讼代理人：王大江，男，布依族，1982年6月29日出生，系该公司员工，住贵州省开阳县。上诉人贵州康居置业有限公司（以下简称康居公司）与被上诉人冉侠、陈琴及原审被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称绿叶兴苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。康居公司上诉请求：1、撤销原判第一、二项；2、改判将逾期交房违约金和逾期办证违约金总额从每天按已付房款的万分之2.5调整到不超过同类同期房屋年租金（按照8000元计算）的30%。事实和理由：1、一审法院认定的违约金标准过高，上诉人无力承担。首先，本案逾期交房和逾期办证的违约过错主要不是上诉人造成的，是因为案涉土地的拆迁问题迟迟没有解决，上诉人只能找征收局等部门协调处理，由此导致逾期；其次，本案逾期交房和逾期办证均未给被上诉人造成多大的经济损失。被上诉人并未向法院提供因为违约给其造成损失的依据。而同地段同期成套房屋的年租金为8000元-10000元，因此，本案合同约定的违约金标准过高，请求法院依法予以调整；2、被上诉人一审诉请是将违约金计算至起诉之日止，一审判决超出诉请，计算了全部违约金，应属错误。冉侠、陈琴向一审法院起诉请求：一、判令被告康居公司支付原告从2017年12月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以371,741元为基数，按日万分之1.5标准计算，至起诉日为24,311.86元；支付从2018年6月30日起至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以371,741元为基数，按日万分之一标准计算至起诉日为10,519.11元；二、判令被告立即退还原告缴纳的“三通费”1335元；三、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院查明：2017年3月18日，被告康居公司（出卖人）与原告冉侠、陈琴（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县城××镇红军路开州首府8栋1单元3层1-3-4号房以总价371,741元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【公积金贷款】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款74,741元，余款297,000元以【公积金贷款】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付条件：交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：合同第二十二条第三项第（一）款约定“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订当日，原告向被告康居公司支付了首付款74,741元，并于2017年9月15日向银行贷款297,000元支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2018年10月1日，原告在被告绿叶物管公司处办理了案涉商品房的交房手续，领取了案涉房屋钥匙并在交付物品清单和装修备案表上签字。同日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元。被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年3月18日，原告遂向人民法院提起诉讼。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，合同约定案涉房屋的交付时间是2017年12月30日前，房屋实际交付的时间是2018年10月1日，应认定被告逾期交房的违约情形实际存在，被告康居公司应承担逾期交房违约金。关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，虽然在实际交付房屋时的确存在不符合合同约定交付条件的情形，但双方办理了房屋交接手续，原告仍同意接收房屋，应视为被告康居公司已向原告履行了实际交房手续；但从原告在被告绿叶物管公司处领取案涉房屋钥匙时间计算，被告康居公司实际交房时间已逾期超过90日，逾期交房违约金应从2017年12月31日起，以原告已交房价款为基数，按日万分之一点五计算。被告绿叶兴苑公司收取原告水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,具有法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应予退还原告水电开户费1335元。对于被告康居公司提出合同约定违约金过高，请求适当调整，应以不超过同期房屋租金的30%为标准计算的意见，因《商品房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合同约定的违约金标准未违反国家法律，应以合同约定为准，对被告康居公司的意见不予支持。综上，原告主张的逾期交房违约金诉请中，只支持自2017年12月31日起至2018年10月1日止期间的违约金，即为15,334.31元（371,741元×0.00015／天×275天）；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冉侠、陈琴逾期交房违约金15,334.31元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冉侠、陈琴转移登记违约金（从2018年7月1日起，以371,741元为基数，按日万分之一计算至向原告冉侠、陈琴交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记条件的相关文书之日止。）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冉侠、陈琴“三通费”1335元。受理费352元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房和逾期办证违约金的赔付标准有明确约定，虽然上诉人康居公司主张该两项违约金的约定标准过高，但是，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”、第十八条第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对于逾期交房违约金是否过高的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量，对于逾期办证违约金是否过高的判断则应以金融机构计收逾期贷款利息标准作为参照，且应以超过损失30%为界限。而本案中，双方合同约定的该两项违约金标准参照前述两项衡量指标均不存在过高的情形。因此，上诉人要求将案涉两项违约金标准调低的主张既不符合合同约定，也缺乏相应的法律依据，其该项请求本院不予支持。至于上诉人康居公司提出的一审判决超出诉请范围问题，因被上诉人一审所提诉请中明确要求将逾期交房违约金计算至实际交房之日止，将逾期办证违约金计算至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止，因此，一审判决并不存在超越当事人诉请的问题，康居公司的该项主张与事实不符，本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由上诉人贵州康居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  田 勇二〇一九年十一月六日书记员  陈晓琦