湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终787号上诉人（原审原告）：杜甫，男，1975年3月16日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余娟，女，1985年8月9日出生，汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：余望成，男，住湖北省咸宁市咸安区，系余娟之父。委托诉讼代理人：章玲，湖北映月律师事务所律师。原审原告：吴艳明，女，1976年8月12日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，系杜甫之妻。上诉人杜甫因与被上诉人余娟、原审原告吴艳明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初3434号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜甫上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判余娟赔偿杜甫及吴艳明装修损失85000元；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.因被上诉人违约将房屋卖给他人，导致上诉人无法履行《装修合同》，已经支付的50000元装修预付款无法退回，该损失应由被上诉人赔偿；2.上诉人为房屋订购的木门已无使用价值，定制木门实际造成了杜甫和吴艳明预付款35000元的损失，该损失应由被上诉人赔偿。余娟辩称，1.上诉人仅提交了收据，不能证明实际支付了装修款，湖北雅腾装饰设计工程有限公司（以下简称雅腾装饰公司）也否认收据上的公章为其所加盖，上诉人在雅腾装饰公司还没有履行合同的情况下支付50000元预付款，与《建筑装饰工程施工合同》约定的付款进度亦不符；2.上诉人提交的《缴款单》上门的价格明显高于市场行情，也不能证明上诉人实际支付了货款，且经调查发现华动电器仅经营橱柜销售，并不销售木门，应依法驳回其上诉，维持原判。吴艳明述称，同意杜甫的上诉意见。杜甫、吴艳明向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间于2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告赔偿因违约给原告造成的各项损失合计510100元；3.判令被告向原告双倍返还定金20000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月4日原告杜甫、吴艳明与被告余娟签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：被告余娟将位于咸宁市温泉马××大道（时代家园小区）4栋6、7层出卖给原告杜甫、吴艳明，房屋总面积为182.55平方米，总售价款为380000元。双方约定的付款方式为：2018年3月4日原告付10000元，2018年5月20日前原告付100000元，并办理房产过户手续，2019年12月30日原告付清余下的270000元。该协议还约定，从2018年3月5日之后，原告可以进行房屋装修，被告不得干涉。后经原、被告双方约定，2018年3月4日原告所付的10000元作为定金，并由被告确认收到定金10000元。2018年4月25日被告余娟将该房屋又出卖给他人并办理了房产过户手续，导致原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无法履行。为此，双方产生纠纷，原告诉至法院要求判如所请。一审法院同时查明：2018年4月21日原告杜甫、吴艳明与雅腾装饰公司签订一份房屋装修合同，双方对原告杜甫、吴艳明所购买的温泉马柏大道（时代家园小区）4栋6、7层房屋装修事宜进行了约定，签订合同后，原告杜甫、吴艳明向该公司支付了装修预付款50000元。2019年3月27日经一审法院到雅腾装饰公司核实，该装修合同并未实际履行，雅腾装饰公司只是派人去丈量了该房屋的尺寸，并未派员进场施工。雅腾装饰公司与原告未协商退还预付装修款50000元的相关事宜，也未承诺不退还该款和未实际要求原告承担违约金。原告杜甫、吴艳明虽然预订了原木门并支付了预付款35000元，但未实际发货安装，双方也未就退款事宜进行协商。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中，2018年3月4日原告杜甫、吴艳明与被告余娟签订《房屋买卖协议》，并对房屋出售价格和购房定金数额及如何支付等权利、义务进行了约定，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效且应为有效合同。合同签订后，原告杜甫、吴艳明按合同约定向被告实际支付了购房定金10000元，被告实际收到该定金。2018年4月25日被告余娟将该房屋又出卖给他人并办理了房产过户手续，致使双方不能继续履行房屋买卖合同。由此可见，被告的行为已经明确表示其不履行合同的主要义务，根据上述法律规定，原告可以解除合同，故对原告请求解除原、被告之间于2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》的诉求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告按合同约定支付定金10000元是作为合同履行的担保，且支付的定金数额符合法律规定。原告按双方约定的支付方式支付了定金10000元，被告按双方约定的方式收取了定金10000元，双方定金合同成立并生效。被告按合同约定收取了定金10000元后，以自己的行为明确表示不再履行合同义务，根据前述法律规定，被告应当双倍返还定金，故被告应当向原告返还定金20000元。针对原告杜甫、吴艳明主张要求被告赔偿因违约给原告造成的各项损失合计510100元的诉求，一审法院认为原告杜甫、吴艳明虽然与雅腾装饰公司签订了房屋装修合同，但雅腾装饰公司并未实际进场施工，双方未对预收款50000元及相关违约事宜进行处理，原告杜甫、吴艳明主张的装修损失无法确定，故对原告杜甫、吴艳明的该项诉求不予支持。原告杜甫、吴艳明虽然预订了原木门并支付了预付款35000元，但未实际发货安装，该损失是否实际存在，无法确定，故对原告杜甫、吴艳明的该项诉求不予支持。原告杜甫、吴艳明还请求被告赔偿因其违约导致房屋价格大幅度上涨的差价损失365100元，因该项诉求无法确定且于法无据，原告杜甫、吴艳明在庭审中亦不能提交证据进行证明，故对该诉求不予支持。针对被告余娟辩称的第一点意见，一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原、被告双方签订的房屋买卖合同是有效合同，故对被告余娟的辩称意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告杜甫、吴艳明与被告余娟于2018年3月4日签订的《房屋买卖协议》；二、被告余娟自本判决生效之日起三十日内返还原告杜甫、吴艳明定金20000元；三、驳回原告杜甫、吴艳明其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9102元，减半收取为4551元，由被告余娟承担172元，由原告杜甫、吴艳明承担4379元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，余娟应否赔偿杜甫、吴艳明违约损失85000元，应从以下几个方面综合考量：首先，杜甫、吴艳明与余娟签订《房屋买卖协议》，约定将余娟位于湖北省××温泉马××大道时代家园小区××、××层出卖给杜甫、吴艳明，双方形成房屋买卖合同关系。此后余娟违反约定将房屋出卖给案外人并完成过户手续，导致本案合同无法继续履行，余娟具有全部过错，应承担相应的违约责任。但因双方当事人在合同中并未约定违约条款，应如何认定该行为应承担的违约责任，各方当事人并未达成一致意见，则应结合本案合同的实际履行情况予以分析判断。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约金实际上以补偿为主，以惩罚为辅。对违约金的认定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。具体到本案，计算余娟该违约行为造成的损失数额，应是认定余娟应承担责任的关键。结合已经查明的事实可知，2018年3月4日，杜甫与余娟签订《房屋买卖协议》，杜甫支付了10000元现金作为定金。一审诉讼时，杜甫提供了盖有“华动电器销售专用章”的木门预付款35000元的缴费单（2018年3月23日），并提供了装修工程预付款50000元的收据（2018年4月2日），共同构成其违约损失85000的凭据。因上述缴费单、收据上载明的时间、内容与经济生活规律存在诸多不合理之处，对此，杜甫并不能作出合理解释，余娟亦提供了相应的证据对该缴费单、收据的真实性予以了反驳，故该装修预付款、木门预付款损失是否实际产生，因杜甫不能提供充足的证据予以证明，杜甫应承担举证不能的不利后果。最后，一审法院在结合装饰合同并未实际履行，装修预付款费用、木门费用尚未协商退款的基础上，认定由其向杜甫、吴艳明双倍返还定金10000元，已在一定程度上弥补了杜甫可能产生的损失，杜甫认为余娟还应赔偿其85000元实际损失的上诉理由，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，杜甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由杜甫负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇一九年十一月六日书记员 夏子涵附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；