浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1357号 上诉人（原审原告）：吴某1，男，1964年3月4日出生，汉族，住浙湖州市吴兴区。 上诉人（原审原告）：曹某，女，1968年7月19日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人（原审原告）：吴某2，男，1990年5月9日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：李佳俊,浙江乾衡（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄某，男，1962年8月29日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：王欢,浙江南太湖律师事务所律师。 原审第三人：徐某，男，1957年1月31日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人吴某1、曹某、吴某2为与被上诉人黄某、原审第三人徐某合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案经过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。 吴某1、曹某、吴某2上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、当事人认知的事实与法院判决所确定的事实不一致，应以法院判决所确定的事实作为依据。2011年10月31日至2012年10月30日被上诉人黄某从案外人董某、邱某处取得的150万元租金，而上诉人在该年度仅拿到租金679292.05元，根据（2016）浙05民终758号判决书所确定的事实及分配比例，上诉人应该取得的租金为1515127.059元，被上诉人应该取得的租金为193699元。故被上诉人在取自承租人的150万元租金中扣除其应得的193699元，支付给上诉人的50万元和第三人的50万，尚余的306301元均应支付给上诉人。二、吴某1、黄某、徐某合作买房，后共同对外出租共享收益，于2011年12月10日被上诉人黄某退出租赁，到最终诉讼。在此期间，租赁尚在继续，三方对于租金分配方式并未做出明确约定，三方也从未进行过合伙清算，正是因为最终三方出资不一，后又有人退出，才导致上诉人与第三人之间的第一次诉讼，终审判决为（2016）浙05民终758号判决书，上诉人也正是根据上述判决所确定的分配方式来主张自身权利，而该判决系2017年4月28日做出。三、针对一审的判决理由，上诉人认为，1.三方并未就租金分配方式做出过任何约定，租金分配不存在三方意思合意，最终系（2016）浙05民终758号判决书确定，上诉人认为终审判决应当作为合法有效的依据。2.（2016）浙05民终758号一案系上诉人与第三人之间的诉讼，在该诉讼无需也无法向外人主张权利，并且上诉人也是依据该判决所明确的事实在法律规定的时效期间启动的本次诉讼。3.被上诉人有无房屋所有权，有没有收取租金的权利，并不影响其在三方合作期间收取租金的分配方式，由于三方并未清算，也未就租金作出明确约定，故应当以（2016）浙05民终758号判决书确定的分配方式为依据。4.上诉人何时知道被上诉人收到150万，并不是本案时效的起算点，由于三方并未清算，也未就租金分配作出明确约定，故应当以（2016）浙05民终758号判决所确定的分配方式为时效的起算点。 黄某辩称，一、黄某享有第一年的房屋租金。2009年8月，黄某、吴某1及徐某合作购买房屋，黄某共支付房款5773333元。三人作为出资方于2010年12月7日就上述房屋与案外人董某、邱某签订房屋租赁合同，第一年的租金是303万，承租人支付给黄某定金30万元现金以及转账120万元的房屋租金，上述款项均是三人均分，每人各得50万元租金。后因黄某外面有较多债务，生怕对涉案房屋有所牵连，由于之前三人是比较要好的朋友，黄某将自己名下的房产份额放置在吴某1和徐某名下，三人约定在该房屋上收取的租金依旧三人均分，黄某在这个阶段是系隐名持有房屋份额。之后黄某与吴某1、徐某协商，二人通过债务承担的方式受让了黄某的房屋份额，三人约定第一年的租金三人均分，第二年开始黄某不再享有租金。二、关于吴某1认为当事人认知的事实与法院判决的事实不一致时，应以法院判决的确定的事实作为依据的观点，其实是在混淆事实。1.吴某1系本案当事人，对双方当时的约定以及行为最清楚。在（2016）浙05民终758号案件中，吴某1否认收到过黄某曾经支付给他的50万元租金，在本案一审中吴某1又认可收到了黄某给他的50万元租金，其陈述自相矛盾，违背诚实信用原则。2.法院对于案件事实的认定是基于通过对证据的审查以及结合当事人的陈述，由于吴某1的陈述不具有真实性及可信性，故（2016）浙05民终758号认定的事实也有一定偏差，且该判决对黄某是不具有法律约束力。3.（2016）浙05民终758号案件中，法院只是通过两份租赁合同签订的时间来认定事实，但是通过三方的行为以及常理判断，黄某享有第一年租金。2019年8月三人开始合伙购房，黄某共出资577万多元购买涉案房屋，如若于2011年12月10日退出，吴某1并未支付相关转让款项。2014年1月29日，吴某1、徐某与承租人签订承诺书中载明房屋年租金从第二个租赁年度开始变更为两百万元，第一年没有变更，正是因为第一年黄某享有权利，故两方是从第二年开始变更。三、吴某1认为三方未就租金分配方式作出过任何约定，租金分配不存在三方合意，该说法完全与事实相背。三方当时投资巨额资金购买涉案房屋，对于租金的分配未作出约定，明显与常理不符。四、吴某1认为三方未进行过结算故未过诉讼时效的主张与法律和事实无据。1.诉讼时效的起算点并不是经过结算，而是自权利人知道或应当知道权利被侵害之日开始起算。2012年3月至2013年2月，案涉房屋由吴某1及其家人取得所有权，共计建筑面积4344.88平方米，其中吴某1及其家人所有的面积为2344.369平方米，很显然房屋产权经过了结算。2.在（2016）浙05民终758号案件中，吴某1认为2011年10月黄某已不具有收取房屋租金的权利，诉讼时效的起算点应该从当时起算，现已超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 徐某述称，一、吴某1与黄某之间的合作起始于2009年，直至2011年才收到第一批租金，其中黄某及徐某投入的时间、精力、成本等都颇多，三方在黄某退出合作时约定第一年的租金按三人平均分配合情合理，也符合当事人意思自治的原则。二、吴某1称三方没有未就租金分配方式作出约定，应当按（2016）浙05民终758号判决书确定，该判决虽对三人之间的租金分配进行了说明，但该诉讼是吴某1与徐某之间的诉讼，诉讼中，吴某1并未对黄某的收取的150万元租金提出过任何异议，未表示受到黄某的侵害。三、在前案中，吴某1已确定于2011年知晓黄某已不具备房屋所有权，不具有收取租金的权利，当时距离黄某收取150万元租金已过去了三年多。退一步说，就算按吴某1所称三方未协定分配方式，吴某1从2011年就应当知晓自身权利受到损害的事实存在，在2018年才诉至法院，期间并未就黄某收取的金额提出任何异议，已远远超过法律规定的诉讼时效。综上，请求二审查清事实，依法驳回吴某1的请求，维护黄某的合法权利。 吴某1、曹某、吴某2向一审法院起诉请求：1.黄某支付吴某1、曹某、吴某2多取得的租金806301元，并按银行同期贷款利率自2018年9月14日起支付利息到款清之日止；2.黄某承担本案的诉讼费用。诉讼中，吴某1、曹某、吴某2调整第1项诉讼请求为黄某支付吴某1、曹某、吴某2多取得的租金306301元，并按银行同期贷款利率自2018年9月14日起支付利息到款清之日止。 一审法院认定事实：2009年8月，吴某1、黄某、徐某合作购买坐落于湖州市（建筑面积约4200平方米）的房屋。2010年12月7日，吴某1、黄某、徐某作为出租方与案外人董某、邱某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，出租坐落于湖州市（建筑面积约4200平方米）给案外人董某、邱某使用；承租方享有免租期45天，租赁期共6年，从免租期届满次日起算；第一年至第五年的年租金为303万元，第六年的年租金为330.3万元。2011年12月黄某将其合作购买房屋的部分折价转让给了吴某1和徐某。同年12月10日，吴某1、徐某等作为出租方与董某、邱某签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，出租坐落于湖州市（建筑面积约4200平方米）给案外人董某、邱某使用；出租方于2011年9月15日将房屋交付给承租方使用，承租方享有免租期45天，免租期从交付房屋次日起算，房屋租赁期限为6年，从免租期届满次日起算；第一年至第五年的年租金为303万元，第六年的年租金为330.3万元。2012年3月至2013年2月，涉案房屋由吴某1、徐某及其家人取得所有权证，共计建筑面积4344.88平方米，其中吴某1、曹某、吴某2所有的建筑面积为2344.369平方米，徐某及其家人汪某、徐某2、沈某所有的建筑面积为2000.511平方米。租金收取方面：2011年，承租方于2011年9月向黄某支付租金150万元，黄某收取后，给付了吴某150万元，给付了徐某50万元。另2011年10月31日至2012年10月30日，吴某1向承租方收取租金179292.05元，徐某向承租方收取租金854733.48元（发票税金等抵扣租金93735.48元）。为租金分配吴某1、曹某、吴某2曾于2015年11月25日向法院起诉徐某，吴某1、曹某、吴某2在起诉状中称“截止2014年12月董某、邱某共付房租6834635.52元……应扣除支付给黄某租金150万元，实际支付给原、黄某房租为5334635.52元……请求判令黄某向吴某1支付房租1127832.56元……”。诉讼过程中，吴某1、曹某、吴某2承认2011年9月黄某收取承租方150万元；并且认为2011年12月黄某已不具有房屋所有权，不具有房屋租金收取的权利。该案经一、二审法院审理后，最终（2016）浙05民终758号民事判决书判决徐某应给付吴某1、曹某、吴某2租金109300元。因该案二审判决书本院认为部分“根据2010年12月7日《房屋租赁合同》的约定，出租人为吴某1、黄某、徐某，根据2011年12月10日《房屋租赁合同》的约定，出租人为吴某1、徐某，故第一个租赁年度应该分两个阶段计算租金的分配数额。2011年10月31日至2011年12月10日，黄某、徐某、吴某1作为出租人均享有分配租金的权利，因本案各当事人均认可系三人平均出资购买，故各共有人应该平均分配房屋租金，即徐某、吴某1、黄某各应分得租金193699（303万元/365天*70天/3人）元……”的认定，吴某1、曹某、吴某2认为黄某在2011的年度可分得的款项是193699元，鉴于已分别给付吴某1和徐某各50万元，故尚应给付吴某1、曹某、吴某2306301元。 一审法院认为：吴某1、黄某、徐某2009年8月开始合作买房，后于2010年12月7日共同对外出租共享收益，再之后黄某退出合作，至今已经历了超过八年的时间。本案的争议焦点在于：黄某于2011年9月收取了租金150万元，吴某1、曹某、吴某2现在起诉要求黄某给付是否超过了诉讼时效的规定。对此，该院作如下评判：首先，黄某收取租金150万元发生在2011年9月，该150万元在2012年已进行了分配，其中吴某1自认已收到了50万元，另徐某也承认50万元。黄某收取的租金为第一年的租金，根据黄某及徐某的陈述，第一年的租金是3人均分。该院认为本案当事人吴某1、黄某、徐某从2009年8月开始合作投资共同买房，到2010年共同对外签订协议出租房屋，再到2011年产生第一年度租金权益，三人投入资金两年多时间，分享第一年收益符合情、理、法，亦符合当事人意思自治原则。其次，在黄某退出合作买房后，2015年吴某1、曹某、吴某2认为财产权益受到侵害，就租金问题以共有权为由起诉了徐某，要求徐某支付房租收入；此时距黄某收取150万元租金也有三年多时间，在原案诉讼过程中，吴某1、曹某、吴某2未有租金权利受到黄某侵害的意思表示，也未对黄某收取的150万元租金及已作的分配提出异议。再次，在吴某1、曹某、吴某2与徐某的共有权纠纷（即原案）诉讼过程中，吴某1、曹某、吴某2认为2011年12月黄某已不具有房屋所有权，已不具有房屋租金收取的权利。另外，吴某1、曹某、吴某2以（2016）浙05民终758号民事判决书为由，主张自判决书收到才知道黄某侵害其权益，故未超过诉讼时效一节，该院认为民事诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，吴某1、曹某、吴某2在2011年已经知道黄某收取了150万元，至2018年才诉至该院主张权利已超过诉讼时效的规定。另吴某1主张三人合伙买房、黄某退出，至今未作清算的主张，鉴于吴某1、曹某、吴某2与徐某已进行过诉讼、房屋产权已登记于吴某1、曹某、吴某2及徐某和家人名下等情形，该院认为吴某1该主张与事实不符，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴某1、曹某、吴某2对黄某的诉讼请求。本案受理费5894元，减半收取2947元，由吴某1、曹某、吴某2负担。 二审中，各方均无新的证据提交。各方在一审提供的证据，已随卷移送本院，其中徐某一审提供的记账明细与其在（2016）浙05民终758号案件一审程序中提供的汇款给上诉人的凭证能相互印证，本院对该证据予以采信。 本院确认一审查明的事实。结合各方当事人陈述及（2016）浙05民终758号案件相关证据材料，另查明以下事实：吴某1、徐某、黄某三人于2009年8月合作购买案涉房屋，约定三人平均出资，各支付首付款576万元。2011年12月，黄某将其合作购买房屋的部分转让给吴某1、徐某，二人并未立即支付转让款，后续通过帮助黄某清偿债务的方式支付房屋转让款。2012年5月，徐某收到承租方支付的租金50万元，自己留下三分之一即166666元，代黄某支付106800元利息后，剩余226533元于5月10日转入曹某银行账户。2012年10月，徐某收到承租方支付的租金20万元，自己留下三分之一即66666元，于10月18日转入吴某1银行账户66666元，徐某曾代黄某支付利息222000元，抵扣66666元以后黄某尚欠徐某155334元。2012年12月，徐某收到承租方支付的租金50万元，自己留下三分之一即166666元，扣除黄某尚欠的155334元，剩余178398元于12月17日转入吴某1银行账户。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付案涉租金款项，如果需要支付，上诉人的诉讼请求是否是是否已经超过诉讼时效。吴某1、徐某、黄某于2009年8月合作买房，黄某支付了首付款，虽然黄某于2011年12月退出，但考虑到黄某已投入资金两年多时间，吴某1、徐某也并未于黄某退出当日支付转让款，黄某要求享有第一年租金收益符合常理。且从黄某收取150万租金及徐某分别收取50万、20万、50万租金后均是在三人之间平均分配的事实看，三人平分第一年租金是三方当时的约定。在（2016）浙05民终758号案件判决以前，吴某1等人从未就黄某收取50万元租金提出异议，表明黄某享有第一年租金收益是三方认可的。虽然在（2016）浙05民终758号案件中，本院认为2011年12月以前的租金收益三人均分，其后的收益由吴某1和徐某均分，本院在本案中查明的事实和该案认定的事实不一致，由于黄某并非该案当事人，也未在该案中陈述意见，不能以该案认定的事实作为本案的定案依据。虽然本院在本案中查明的事实和（2016）浙05民终758号案件认定的事实不一致，但并不影响该案的实体处理，因就本案查明的事实看，徐某第一年的租金也未多收取，无需向吴某1支付，与该案就第一年租金徐某收取数额未超出其应得数额的认定结果一样。因此，黄某收取50万元租金有事实依据，无需向吴某1等人返还。 综上，上诉人吴某1、曹某、吴某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5894元，由上诉人吴某1、曹某、吴某2负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  周辰晨 二〇一九年十一月十四日 书记员  周进方