广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20402号上诉人（原审被告）：广州市誉城房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福西路**自编**。法定代表人：文小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁维，广东瀛杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翟炜燊，男，1992年9月19日出生，香港居民，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯发兵，广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州市誉城房地产开发有限公司因与被上诉人翟炜燊商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广州市誉城房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同补充协议约定商品房的唯一交房条件为相关单位出具工程竣工验收报告。涉案房屋竣工验收报告载明验收日期为2017年6月8日，即涉案房屋已于该日达到合同约定的交房条件。合同约定的房屋交付日期为2017年6月30日，广州市誉城房地产开发有限公司没有违反合同约定，不应承担延迟交楼违约金。二、广州市誉城房地产开发有限公司已于2017年6月21日向翟炜燊送达了《交楼通知书》，履行了通知义务。但翟炜燊因同批次办理收楼手续业主较多，自行选择于2017年7月17日完成收楼，并非案涉房屋未达到合同约定的交付条件或者广州市誉城房地产开发有限公司的原因而导致的逾期交楼，广州市誉城房地产开发有限公司不应承担逾期交楼的违约责任，逾期收楼的责任应由翟炜燊自行承担。三、根据《建筑法》第六十一条及《广东省燃气管理条例》第十二条规定，燃气工程竣工验收合格是燃气工程项目交付使用的法定条件。广州燃气集团有限公司向一审法院的函复内容确认涉案房屋燃气工程已于2017年6月8日竣工验收合格，涉案房屋符合合同约定及法定的交付使用条件。一审法院以《管道燃气开户合同》签订时间或者《广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)》的加盖公章时间为永久供气时间缺乏事实及法律依据。双方的房屋买卖合同虽有永久供气的约定，然而在燃气行业的相关法律与政策中并无“永久供气”的定义与概念，且根据一审中燃气公司函复内容其对燃气的“永久供气”无法作出定义和解释，可见该约定的内容是不规范且无实际操作性的。然而一审法院在无相关法律依据的情况下自行定义涉案房屋达到“永久供气”条件的时间，将燃气公司单方接收涉案小区燃气管道工程，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订的《管道燃气开户合同》的时间确认为涉案房屋达到“永久供气”条件的时间，属于认定事实及适用法律错误。四、在涉案房屋已完成竣工验收备案，通水、通电、通邮的情况下，涉案房屋即使未能通煤气，也基本具备日常居住的使用需要，产生的实际损失也仅为选择替代燃气的电器费用。而一审判决广州市誉城房地产开发有限公司按总房价款0.05%即每日4312.72元标准向翟炜燊支付违约金合计73316.22元，明显远高于翟炜燊的实际损失。因此，应根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调低。翟炜燊辩称，一、《商品房买卖合同》约定交房必须满足供水、供气、供电及通邮等必要的居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、通邮的证明文件，而且房屋验收交接时应出示上述文件的原件并提供加盖广州市誉城房地产开发有限公司公章的复印件。但广州市誉城房地产开发有限公司向翟炜燊交付房屋时根本未出示上述文件及提供复印件。因此，广州市誉城房地产开发有限公司交付的房屋不具备交付条件，理应承担迟延交付房屋的违约责任，一审判决其承担迟延交付房屋的违约金正确。二、涉案小区(天誉半岛花园)2017年8月9日才接通燃气的事实已经在一审法院(2017)粤0105民初10855号和广州市中级人民法院(2018)粤01民终20419号民事判决予以确认，因此，广州市誉城房地产开发有限公司交付房屋时并没有开通燃气的事实清楚，其上诉无理，应予驳回。三、广州市誉城房地产开发有限公司迟延交付房屋的违约金每日按照总房款0.05%的标准判决完全是依据《商品房买卖合同》的明确约定，而且同类同个小区的案件在广州市中级人民法院(2018)粤Ol民终20419号生效判决中已经按照每日总房款的0.05%的标准进行判决。因此，本案一审按照每日总房款的0.05%的标准进行判决具有充分的事实、法律和合同依据。四、本案违约金应计算到2017年8月9日，但考虑到一审法院有四个类似案件都是判到类似的时间，所以翟炜燊没有上诉，尊重一审法院的判决。翟炜燊向一审法院起诉请求：1、广州市誉城房地产开发有限公司立即向翟炜燊支付迟延交房违约金172508.76元（从2017年7月1日起计算至2017年8月9日止，共计40天，计算标准为每日按合同总金额8625438元的万分之五计算）。一审法院查明事实：2015年6月13日，翟炜燊（乙方、买方）与广州市誉城房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第二条）甲方以出让方式取得位于海珠区马冲××、××、××以南、以东地段编号为116的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设天誉半岛花园商品房；（第四条）乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的天誉半岛花园自编A-1、A-2、A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、C-1栋第自编A-6栋39层3901号房，房屋地址：海珠区同福西路18号（自编A-6栋）3901房；（第七条）房屋总金额为8625438元；（第八条）甲方同意乙方按分期付款方式付款，在本预售合同网上签订之日起0日内，支付2587632元，在2015年8月29日前支付3450175元，在2015年11月27日前支付2587631元；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构也应向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件;上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。(第二十三条)甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第3种方式处理：3、甲方进行修理、更换，如遇市场变化，甲方有权以同等质量、类似之装饰设备或材料代替，乙方不得以此为理由拒绝接收该商品房；该合同附件七：《本合同补充协议》约定：（第八条）对主合同第十三条的补充约定：2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续。若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照主合同第二十五条承担保修责任；乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，甲方不承担延期交房的责任，且视同甲方已在主合同约定的交房期限届满之日按主合同约定的标准向乙方交付了该商品房；4、该商品房存在主体结构和地基基础的房屋质量缺陷外，其他情况不得作为拒绝收楼之条件。房屋质量严重影响乙方对房屋的正常使用的，甲方按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45日内修复，并承担修复费用；（第九条）对主合同第十四条的补充约定：2、除主合同规定的不可抗力因素外，如出现以下情形之一的，致使甲方履行主合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期相应顺延，甲方无须承担违约责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用：（3）配合国家和地方法律法规、重大政策及重要政府行因执行政府的政策政令造成延期的；（5）因市政配套设施延误造成延期的；（7）因政府部门需要的各项管制延期的；（8）因技术部门证明施工中遇到重大技术问题及困难导致延期的；（9）施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致延期的。3、双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充修改：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但甲方对乙方应承担的最高赔付额不超过总房价款的10%；（第十条）对主合同第十五条的补充约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；（第十一条）对主合同第十六条的补充约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。如交付时甲方具备本协议第十条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋己交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋己交付。如之后乙方再次或重复提出异议的，之后的异议无效。甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视作该商品房己如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；（第二十三条）主协议是主合同的组成部分，住合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准等。合同签订后，翟炜燊于2015年12月10日前向广州市誉城房地产开发有限公司支付了合同约定的全部购房款。据《建设工程竣工验收报告》反映，工程地点为海珠区马涌以北、洪德路以南、珠江以南以东地段的工程于2017年6月8日验收。2017年6月20日，广州市誉城房地产开发有限公司向翟炜燊邮寄发出《商品房收楼通知书》，主要内容为：我司开发建设的[天誉半岛花园]A6栋18号3901单元物业已按照您与我司签订的《商品房买卖合同》及其附件约定交楼时间（2017年6月30日）达到交付使用的标准，特通知您前来办理收楼手续；由于本次收楼客户较多，且时间集中，请提前与我们联系预约收楼时间等。据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》反映，涉案楼宇工程的备案日期为2017年6月30日。2017年7月17日，翟炜燊接收了涉案房屋。2019年1月2日，翟炜燊向广州市誉城房地产开发有限公司支付了涉案房屋的房款差价款8807元。一审法院另查明，在（2017）粤0105民初10855号案件诉讼中，一审法院分别向供水、供气、供电和邮政部门发函调查相关永久供水、供气、供电和通邮的情况。广州市自来水公司南区供水分公司向一审法院函复称：天誉半岛花园有4个水表供水，均为永久水表，于2017年6月15日安装。广州供电局有限公司海珠供电局函复称：广州市誉城房地产开发有限公司开发的天誉半岛花园的商品房已安装永久用电设施；根据我局营销系统记录，该址于2017年3月22日后送电，用电性质为永久用电。中国邮政集团公司广州市分公司函复称：位于广州市海珠区同福西路****的天誉半岛花园已于2017年4月11日正常通邮，通邮申请单位为广州市誉城房地产开发有限公司。广州燃气集团有限公司向一审法院函复，主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。翟炜燊于2019年2月25日提起本案诉讼。一审诉讼中，翟炜燊提交了其2017年7月19日签名的《维修意见表（天誉半岛）》，拟证明其已书面向广州市誉城房地产开发有限公司提出房屋不符合交付标准、广州市誉城房地产开发有限公司隐瞒房屋未供气的真实情况。广州市誉城房地产开发有限公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该证据只有翟炜燊签名，广州市誉城房地产开发有限公司没有收到过，而且从该证据的内容上看，只是对房屋交楼后质量保修的相关内容，不影响商品房的交楼。一审法院认为：翟炜燊、广州市誉城房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。翟炜燊主张合同附件七中第九、十、十一条的约定是格式条款，按照法律规定应为无效条款的意见，依据不足，一审法院不予采纳。根据合同约定，广州市誉城房地产开发有限公司应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给翟炜燊使用。翟炜燊主张广州市誉城房地产开发有限公司在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给翟炜燊，就此一审法院在另案中分别向供水、供气、供电、邮政部门发函调查，根据广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气集团有限公司并于同日与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。广州市誉城房地产开发有限公司未按约定时间向翟炜燊提供符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于翟炜燊于2017年7月17日已经接收涉案房屋，应视为对涉案房屋交付条件的认可。合同约定，广州市誉城房地产开发有限公司延期交房的，应每日按总房价款0.05%的标准向翟炜燊支付违约金。现翟炜燊要求广州市誉城房地产开发有限公司支付从2017年7月1日至2017年7月17日的违约金合理有据，一审法院予以支持。翟炜燊在收楼后又以广州市誉城房地产开发有限公司未出示交楼文件及房屋未具备通气条件等为由主张2017年7月17日之后的延迟交楼违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、广州市誉城房地产开发有限公司在该判决生效之日起十五日内向翟炜燊支付延迟交楼违约金（从2017年7月1日起至2017年7月17日止，每日按8625438元的0.05%计算）；二、驳回翟炜燊的其他诉讼请求。案件受理费3750元，由翟炜燊负担2156元，由广州市誉城房地产开发有限公司负担1596元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，本院对广州市誉城房地产开发有限公司是否存在延迟交楼违约行为及双方约定的延迟交楼违约金是否过高的上诉争议问题进行审查。涉案商品房买卖合同明确约定交房条件为商品房项目工程验收合格及满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。涉案商品房买卖合同补充协议中关于唯一交房条件为相关单位出具工程竣工验收报告的约定，系对涉案商品房买卖合同中关于交楼资料的补充约定，并未推翻双方当事人将满足供气等必要居住条件作为交房条件的真实意思表示，故广州市誉城房地产开发有限公司提出涉案房屋于工程竣工验收之日达到合同约定交房条件的上诉主张，缺乏合同依据，本院不予采纳。根据一审法院（2017）粤0105民初10855号案中广州燃气集团有限公司向一审法院函复的内容，广州燃气集团有限公司于2017年8月9日对涉案房屋所在小区的工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》，至此该小区的燃气管道设施才正式移交广州燃气集团有限公司管理。因此，涉案房屋于2017年8月9日才具备供气条件及完全达到合同约定的交房条件。一审法院对此予以认定正确，且一审法院并未对永久供气时间进行定义，仅是依据已查明的事实认定涉案房屋具备满足供气等必要居住条件的时间为2017年8月9日，并无不妥。故广州市誉城房地产开发有限公司认为一审法院对涉案房屋具备供气条件及达到交房条件的时间的认定，属于认定事实及适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，广州市誉城房地产开发有限公司于2017年6月20日通知翟炜燊收楼时涉案房屋并不具备交付条件，翟炜燊于2017年7月17日接收涉案房屋并不构成逾期收楼行为。广州市誉城房地产开发有限公司未在合同约定的2017年6月30日前将具备交房条件的涉案房屋交付给翟炜燊，已构成违约，应当承担延迟交楼的违约责任。广州市誉城房地产开发有限公司认为其不存在延迟交楼违约行为，翟炜燊应自行承担逾期收楼责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定延迟交楼违约金的计算方法为每日按总房价款0.05%的标准计算。广州市誉城房地产开发有限公司并无举证证明该约定不是双方的真实意思表示，且翟炜燊在广州市誉城房地产开发有限公司交楼前已经支付了合同约定的全部购房款，广州市誉城房地产开发有限公司延迟交楼等于占用了翟炜燊的购房资金，故翟炜燊诉请广州市誉城房地产开发有限公司按照双方约定的违约金计算标准支付延迟交楼违约金，合法合理，一审法院予以支持正确。广州市誉城房地产开发有限公司认为双方约定的延迟交楼违约金计算标准过高，应予调低的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，广州市誉城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由上诉人广州市誉城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十一月二十七日书记员  江亭利林美欣