湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10400号上诉人（原审原告）：叶祯祥，男，1974年4月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：艾勇、熊欣雨,均系湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：莫玥，女，1981年10月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：艾勇、熊欣雨，均系湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王基平，男，1970年2月4日出生，汉族，居民身份证住址上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙黎，女，1970年7月21日出生，汉族，居民身份证住址上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：武汉景雅居房地产经纪有限公司复地东湖分公司，营业场所武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3栋1层7号。负责人：张小虎。委托诉讼代理人：彭海波，男，1984年8月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省石首市。上诉人叶祯祥、莫玥与上诉人王基平、孙黎、原审第三人武汉景雅居房地产经纪有限公司复地东湖分公司（以下简称景雅居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶祯祥、莫玥的上诉请求：撤销一审判决，改判王基平、孙黎向叶祯祥、莫玥双倍返还购房定金20万元；王基平、孙黎赔偿叶祯祥、莫玥经济损失60万元及中介费4万元；一、二审诉讼费用均由王基平、孙黎承担。事实和理由：根据三方签订的《存量房居间（买卖）合同》第六条约定，景雅居公司在贷款审批通过七个工作日内协助办理过户手续。同时，根据事实，银行贷款审批流程都是景雅居公司在负责办理，叶祯祥、莫玥仅仅是提供相关资料予以配合。导致本案合同目的无法实现的根本原因是王基平、孙黎将案涉房屋另行处分给案外人，同时，叶祯祥、莫玥并无导致合同目的无法实现的主要责任。王基平、孙黎的上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，维持一审判决第二项、第四项；一、二审诉讼费均由叶祯祥、莫玥承担。事实和理由：因案涉《存量房居间（买卖）合同》中景雅居公司未盖章，该合同不具备生效条件，对当事人并未产生法律效力。合同未约定主要义务履行时间，叶祯祥、莫玥也未履行主要义务，合同不成立。王基平、孙黎是在与叶祯祥、莫玥无法确定付款、过户时间的情况下，考虑到该合同景雅居公司未盖章不具有法律效力，遂于签订该合同一年后将案涉房屋出售给案外人刘鸿，且一审法院认定案涉房屋出售给案外人的价格缺乏依据，故一审法院判决王基平、孙黎向叶祯祥、莫玥赔偿13万元于法无据。景雅居公司未到庭陈述意见。叶祯祥、莫玥向一审法院起诉请求：1、判令终止双方签订的存量房买卖合同；2、判令王基平、孙黎向叶祯祥、莫玥双倍返还购房定金共计20万元；3、判令王基平、孙黎赔偿叶祯祥、莫玥经济损失60万元（以王基平、孙黎另行出售诉争房屋价格与本案合同价的实际差价为准）；4、判令王基平、孙黎赔偿叶祯祥、莫玥中介费4万元；5、判令王基平、孙黎承担本案全部诉讼费用。在一审诉讼过程中，叶祯祥、莫玥将其第一项诉讼请求变更为判令解除双方签订的存量房买卖合同。一审法院经审理查明，叶祯祥与莫玥、王基平与孙黎分别系夫妻关系。经景雅居公司居间，莫玥代表叶祯祥（乙方）与王基平（甲方）及景雅居公司经纪公司（丙方）于2015年6月19日订立《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定乙方购买甲方位于武昌区中北路118号复地东湖国际一期17栋2单元1－1层1号房屋，建筑面积265.84平方米，交易成交价4000000元。乙方以银行按揭贷款方式购买。订立合同之日支付购房订金100000元；丙方在乙方贷款银行贷款审批通过七个工作日内协助办理过户手续，乙方于过户当天见房产缴税单/收件单已是乙方名下时，向甲方支付房款2400000元，在“两证”、抵押收件单他项权证为乙方名下时，乙方办理房贷1500000元，由放款银行直接支付给甲方。甲方收到全部房款后三日内将房屋房内设施交付给乙方。该合同对违约责任的约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。该合同还约定，在合同签订之日，乙方向丙方支付经纪代理费40000元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%。甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的50%。丙方在甲、乙方提供相关证据齐全乙方银行贷款审批通过七个工作日，协助办理过户手续。合同未尽事宜，由甲、乙、丙三方另行商定，并签订补充协议，补充协议（含附加条款）与合同具有同等法律效力。合同《附加条款》，关于合同第五条约定的经纪代理费支付时间作出调整，签订合同当天支付代理费10000元，过户当天支付代理费30000元。交易流程为办理乙方银行贷款审批手续，办理产权过户，办理房屋交接。甲乙双方共同委托并积极配合丙方协助办理乙方银行贷款、办理产权过户、办理房屋交接。甲乙双方约定于过户完成三个月之内，安排银行放款，若逾期未放款，则按照每逾期一日，按未付房款的0.1%向甲方支付违约金。合同订立当日，王基平在甲方处、叶祯祥的配偶莫玥在乙方处签名并捺印，丙方景雅居公司未在合同及附加条款上加盖公章。上述合同签订当日，莫玥向王基平支付购房定金100000元、向景雅居公司支付经纪代理费10000元。合同签订后的2015年8月，叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎及景雅居公司至贷款银行办理房贷审查手续，向银行提交了办理房贷审核必要的贷款人个人收入证明、婚姻证明、孙黎委托王基平处理涉案房产的委托书等等。此后，合同未继续履行。2016年7月，王基平和孙黎将涉案房屋出让给案外人，并办理了过户登记。2017年6月15日，武昌区人民法院受理叶祯祥、莫玥与王基平及第三人房屋买卖合同纠纷一案，同年12月6日，叶祯祥和莫玥向法院申请撤诉，武昌区人民法院作出（2017）鄂0106民初5748号民事裁定书，准予其撤回起诉。王基平、孙黎于2011年2月25日办理房产证，出售该房时，距办证时间已超出两年。购第二套房屋面积超90㎡时，以交易价的2%计税。如叶祯祥和莫玥取得案涉房屋所有权，办理不动产登记，应支出契税为80000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎订立的《存量房居间（买卖）合同》约定了叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎之间的房屋买卖合同以及叶祯祥、莫玥、王基平、孙黎与景雅居公司之间的居间合同。叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎的房屋买卖合同在双方于2015年6月19日在合同书上签字时生效。合同成立的当天，王基平、孙黎依合同接受了叶祯祥、莫玥的购房定金100000元，并且在当年8月协助叶祯祥、莫玥向贷款银行递交了办理房贷审核所必需的资料。开始履行合同，表明当事人已经变更了合同中“合同自景雅居公司盖章之日生效”的约定，房屋买卖合同自叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎签订之日起已经生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”的规定，即使叶祯祥、莫玥未履行合同主要义务，王基平、孙黎享有解除权，但在未按法律规定的程序通知叶祯祥、莫玥的情况下，合同对双方仍有约束力，并未终止。王基平、孙黎于2016年7月将案涉房屋处分给了案外人，系违约行为。王基平、孙黎以自己的行为表明不履行订立的合同，无法实现合同目的，叶祯祥、莫玥主张与王基平、孙黎终止合同，符合法律规定，予以支持。双方的房屋买卖合同自2018年9月5日，王基平、孙黎收到一审法院送达的叶祯祥、莫玥的起诉状副本之日解除。合同履行时，当事人应该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知协助义务。按合同约定，叶祯祥、莫玥以银行按揭的方式向王基平、孙黎支付购房款，在办理房贷审批手续通过七个工作日内，在景雅居公司的协助下办理过户手续。叶祯祥、莫玥于过户当天见房产缴税单/收件单上是叶祯祥、莫玥名字时向王基平、孙黎支付购房款2400000元；叶祯祥、莫玥办理房屋抵押完成时，房贷1500000元由贷款银行直接支付给王基平、孙黎，王基平、孙黎收到全部房款后的三日内将房屋交付给叶祯祥、莫玥。以上约定的合同履行方式，也是对交易次序的安排，叶祯祥、莫玥办理房贷审批手续，是履行中的重要节点。叶祯祥向工商银行洪山支行申请房贷，当年9月9日银行审批通过时，叶祯祥、莫玥和景雅居公司均未通知王基平、孙黎贷款已审批通过、亦未通知王基平、孙黎协助办理过户，此后也未在合理期限内主张继续履行合同，防止损失扩大。致使合同目的无法实现，叶祯祥、莫玥的过错责任大于王基平、孙黎，应承担主要过错责任。叶祯祥、莫玥主张王基平、孙黎赔偿损失600000元系可得利益的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”，2015年5月双方签订合同时起至目前为止，涉诉房屋的交易价格涨幅巨大，依逻辑推理和日常生活常识，对叶祯祥、莫玥主张的可得利益的损失总额为600000元，予以认定。因合同解除，叶祯祥、莫玥免于取得涉诉房屋所有权必须支出的税费80000元系因王基平、孙黎违约，叶祯祥、莫玥所获取的利益，应从可得利益赔偿额中予以扣除，扣除后的损失额为520000元。当事人双方都违反合同的，应当按各自过错的大小承担相应责任。叶祯祥、莫玥在贷款审核通过后，未按约定履行方式，通知王基平、孙黎办理过户登记领受购房款，是造成合同目的无法实现的主要原因，叶祯祥、莫玥对此应承担主要过错责任，根据混合过错规则、损益相抵规则、减损规则等，酌定王基平、孙黎对叶祯祥、莫玥可得利益的赔偿额为130000元（叶祯祥、莫玥自行承担损失额的75%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，本案中，叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎双方均存在违约行为，不适用定金罚则，叶祯祥、莫玥请求王基平、孙黎双倍返还定金的主张，不予支持。双方的买卖合同解除后，定金合同亦同时解除，王基平、孙黎应将收取的10万元定金返还给叶祯祥、莫玥。关于居间服务费40000元的赔偿问题，叶祯祥、莫玥主张赔偿支出的居间服务费40000元系直接损失，在一审审理中，叶祯祥、莫玥未提交证据证明其依居间合同向景雅居公司支付了居间服务费40000元，且涉及到叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎及景雅居公司之间的居间服务合同的评判的结果，对该诉讼请求，不予处理。关于诉讼时效的问题。当事人一方向人民法院提交诉状，诉讼时效从提交诉状之日起中断，叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎双方的房屋买卖合同于2015年6月19日成立，在2017年6月15日，武昌区人民法院受理叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎房屋买卖合同纠纷一案，叶祯祥、莫玥主张王基平、孙黎双倍返还定金200000元，诉讼时效中断。叶祯祥、莫玥于2018年6月再次起诉时，未超出二年的诉讼时效，王基平、孙黎关于叶祯祥、莫玥主张权利时超过了诉讼时效，其请求权人民法院不予保护的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条、第三十一条的规定，判决：一、确认叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎之间的房屋买卖合同于2018年9月5日解除；二、王基平、孙黎于本判决生效之日起十日内向叶祯祥、莫玥返还定金100000元；三、王基平、孙黎于本判决生效之日起十日内赔偿叶祯祥、莫玥人民币130000元；四、驳回叶祯祥、莫玥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由叶祯祥、莫玥负担6100元、王基平、孙黎负担6100元（此款叶祯祥、莫玥已垫付，王基平、孙黎连同上述款项一并给付叶祯祥、莫玥）。本院经审理查明：一审判决审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年6月19日,叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎之间的房屋买卖合同以及叶祯祥、莫玥、王基平、孙黎与景雅居公司之间的居间合同。合同签订的当天，王基平、孙黎依合同约定接受了叶祯祥、莫玥的购房定金100000元，并且在当年8月协助叶祯祥、莫玥向贷款银行递交了办理房贷审核所必需的资料。上述合同已开始实际履行，故当事人已经变更了合同中“合同自景雅居公司盖章之日生效”的约定，上述房屋买卖合同自叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎签订之日起已经生效，对合同当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应严格按合同约定履行。针对叶祯祥、莫玥及王基平、孙黎的上诉理由及请求，本院评判如下：按合同约定，叶祯祥、莫玥以银行按揭贷款的方式向王基平、孙黎支付购房款，在办理房贷审批手续通过七个工作日内，在景雅居公司的协助下办理过户手续。叶祯祥、莫玥于过户当天见房产缴税单/收件单上是叶祯祥、莫玥名字时向王基平、孙黎支付购房款2400000元；叶祯祥、莫玥办理房屋抵押完成时，房贷1500000元由贷款银行直接支付给王基平、孙黎，王基平、孙黎收到全部房款后的三日内将房屋交付给叶祯祥、莫玥。在合同履行过程中，叶祯祥、莫玥在银行贷款审批通过后，叶祯祥、莫玥及景雅居公司均未及时通知王基平、孙黎，且王基平、孙黎亦未及时询问叶祯祥、莫玥或景雅居公司贷款审批情况，但王基平、孙黎在其与叶祯祥、莫玥签订的《存量房居间（买卖）合同》未解除的情况下，将案涉房屋另行出售他人，是造成本案合同履行目的不能实现的主要原因，考虑到叶祯祥、莫玥在银行贷款审批通过后未及时通知王基平、孙黎，故本院酌情认定叶祯祥、莫玥主张王基平、孙黎赔偿损失600000元可得利益损失，扣除叶祯祥、莫玥免于取得案涉房屋所有权必须支出的税费80000元，扣除后的损失额为520000元，由叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎各承担50%，即：王基平、孙黎应赔偿叶祯祥、莫玥损失260000元。综上，叶祯祥、莫玥的上诉请求，合理部分本院予以支持。王基平、孙黎的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7495号民事判决第一项、第二项。即：一、确认叶祯祥、莫玥与王基平、孙黎之间的房屋买卖合同于2018年9月5日解除。二、王基平、孙黎于本判决生效之日起十日内向叶祯祥、莫玥返还定金100000元；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7495号民事判决第四项。即：四、驳回叶祯祥、莫玥的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7495号民事判决第三项为：王基平、孙黎于本判决生效之日起十日内赔偿叶祯祥、莫玥人民币260000元；四、驳回叶祯祥、莫玥的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12200元（叶祯祥、莫玥已预缴），由叶祯祥、莫玥负担6100元，由王基平、孙黎负担6100元（该款王基平、孙黎于本判决生效之日起十日内支付给叶祯祥、莫玥）。二审案件受理费15100元（叶祯祥、莫玥已预缴12200元，王基平、孙黎已预缴2900元），由叶祯祥、莫玥负担7550元，由王基平、孙黎负担7550元（王基平、孙黎于本判决生效之日起十日内向叶祯祥、莫玥支付4650元）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇一九年十一月二十七日法官助理严洁书记员陈佳佳