广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初1278号原告：袁康保，男，1960年7月11日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。原告：袁朝安，男，1962年3月21日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。原告：袁华清，男，1964年9月29日出生，汉族，广东省遂溪县人，现住广州市天河区。原告：袁超，男，1972年9月4日出生，汉族，广东省遂溪县人，现住北京市东城区。原告袁华清、袁超的共同委托诉讼代理人：袁朝安，基本情况同上。被告：袁土旺，男，1954年10月7日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄锦德，广东启用律师事务所律师。原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超诉被告袁土旺共有物分割纠纷一案，本院2015年9月2日受理后，依法组成合议庭审理。根据案情所需本院依职权追加袁茂益、袁娟、袁珍、袁春仙、袁春花、陈小磷为本案共同原告，分别于2015年12月24日、2016年10月25日和2017年10月16日公开开庭进行了审理。本院于2018年4月2日作出（2015）湛遂法北民初第214号民事判决，被告袁土旺不服判决提起上诉。湛江市中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）粤08民终1847号民事裁定书，撤销本院（2015）湛遂法北民初第214号民事判决，发回本院重审。发回重审后，本院于2019年7月30日立案受理。本院依法另行组成合议庭进行审理。因本院依职权追加袁茂益、袁娟、袁珍、袁春仙、袁春花、陈小磷为本案共同原告的程序不合法，本院于2019年8月8日裁定撤回对袁茂益、袁娟、袁珍、袁春仙、袁春花、陈小磷为本案共同原告的追加。本院于2019年11月11日公开开庭进行审理，原告袁康保、袁朝安、被告袁土旺及其委托诉讼代理人黄锦德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超共同起诉称，位于遂溪县北坡镇××路××横××（××路）房地产（《房屋所有权证》证号：粤房字第**，《国有土地使用证》证号：遂府国用总字号第**、遂府国用【1995】第**，下称案涉房地产），土地面积112平方米，建筑面积143.2平方米，混合式二层。该房地产的土地使用权是原、被告的父亲袁茂益、母亲许凤购买取得，1984年1月20日以72元购买，于建设中因超土地面积建房，1984年6月4日政府又要求另行补交超面积9平方米部分的购地款62元。在购买土地时，父、母亲委托原告袁朝安前往办理相关手续，土地使用人及交款人均以原告袁朝安的名字登记。购置地皮后，父、母亲当年便建起了二层楼房。房子建成后，父、母亲又委托被告袁土旺前往办理土地、房屋登记相关手续，《国有土地使用证》的土地使用证和《房屋所有权证》的房屋所有权人以被告袁土旺的名字登记入户。概言之，案涉房地产的所有权和使用权系原、被告父、母亲所有，只不过是登记在被告袁土旺的名下而已。因父、母亲年事已高，担心日后儿子之间对财产分割问题会出现纠纷，为明确案涉房地产产权份额，于2015年4月9日在父、母亲的参与和见证下，原、被告达成了《房地产共有协议》，明确约定案涉房地产是四原告与被告共有，享有均等所有权。并约定将涉案房地产产权证件由父亲袁茂益、母亲许凤保管。另又约定，任何一方不得违约，否则违约方将按房产价值总额25%承担违约责任。父母双亲一直在涉案房产二楼居住，但因涉案房产年久失修，出现漏水，不能居住，便搬到涉案房屋一楼居住。但被告对此极为不满甚至辱骂，甚至阻拦原告给父、母亲送饭菜，严重影响父、母亲的正常起居生活，使其精神备受折磨，健康受到严重影响，现原、被告已分家立户，一分为五，共有关系不复存在，应对共同共有财产进行析产。综上，《房地产共有协议》合法有效，涉案房地产为原、被告共同财产（产权实际是父、母亲的），基于共有关系，共同享有所有权。被告的行为阻碍了原告对所有权的行使，侵犯了原告的利益，造成重大影响，显失公平，且共同共有关系已经丧失，特此提起诉讼，请求判令：1、确认《房地产共有协议》合法有效；2、对位于遂溪县北坡镇××路××横××（××路）房地产按各人得1/5份额进行分割；3、本案案件受理费由被告承担。原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超向本院提交证据如下：原审证据：1、遂溪县北坡镇新坡社区居民委员会出具的《证明》及袁康保、袁朝安、袁华清、袁超、袁土旺的《居民身份证》各一份；2、遂溪县北坡镇法律服务所出具的《见证书》及《房地产共有协议》各一份；3、《现金收入收据》两份、《遂溪县村镇建设准建证》、《房屋所有权证》（（粤房字第**、《国有土地使用证》（遂府国用【1995】第08231200129号）各一份。发回重审后补充证据：1、许华生出具的《证明》及其《居民身份证》；2、北坡镇新城社区居委会出具的《证明》。被告袁土旺答辩称，一、被答辩人起诉请求确认《房地产共有协议》合法有效缺乏事实依据和法律依据，该协议属于违法无效的协议。1、涉案位于遂溪县北坡镇××路××横××（××路）的二层楼房及土地使用权属于答辩人袁土旺及妻子陈小磷的夫妻共同财产，有《国有土地使用证》及《房屋所有权证》可以证实。被答辩人起诉称涉案房地产属于父母亲财产，担心日后儿子之间对财产分割纠纷问题会出现纠纷而达成《房地产共有协议》，其主张完全失实，属于无效协议。2、涉案房地产属于答辩人与妻子陈小磷的夫妻共有财产。答辩人作为家庭的大哥，一直与父母居住生活，并照顾父母的晚年生活。答辩人出资购买土地建造楼房让父母居住完全是亲情，并不代表是父母的房地产，且答辩人建造楼房时，被答辩人袁超还在读书未参加工作，需要答辩人夫妻照料，根本不存在五兄弟共同建楼房的事实。至于2015年4月9日答辩人签订《房地产共有协议》是为了让五兄弟现在出资加建5层楼，但其他兄弟反悔没有出资加建，那么答辩人也反悔收回兄弟共同所有协议，且该协议自始至终都遭到答辩人妻子陈小磷的强烈反对，也是违法无效的。3、《房地产共有协议》违反《物权法》第十七条、《民法通则》第七十一条、第七十二条以及《婚姻法》第十七条之规定，明显属于违法无效协议。二、被答辩人所主张的《房地产共有协议》属于违法无效的协议，那么其主张以共有纠纷进行分割处理也缺乏依据。1、被答辩人一直没有尽到对父母的赡养义务，本应追究他们违反法定赡养责任，他们却以父母共同财产为由抢夺兄长财产，这于法于理都不允许。2、根据本案事实和有关证据无法证实涉案房地产属于五兄弟共同财产，那么，本案就失去共同财产分割的基础和事实。综上所诉，答辩人认为被答辩人起诉确认《房地产共有协议》合法有效，并要求分割处理缺乏依据。为此，请求法院确认以上协议为无效协议，并依法驳回被答辩人的无理请求。被告袁土旺向本院提交证据如下：原审证据：1、《房屋所有权证》（粤房证字第1939697号）；2、《国有土地使用证》（遂府国用【1995】第08231200129号）及地籍档案各一份；3、袁土旺与陈小磷的《结婚证》；4、袁土旺的户口簿复印件；5、袁茂益出具的《证明》。发回重审后补充的证据：1、袁茂益的退休证；2、北坡镇新城社区居委会出具的《证明》三份；3、袁超寄给袁土旺的信件；4、个体工商营业执照。经审理查明：袁茂益、许凤夫妇共生育袁土旺、袁康保、袁朝安、袁华清、袁超、袁娟、袁珍、袁春仙、袁春花九名子女。被告袁土旺与陈小磷于1983年5月2日登记结婚。原告袁朝安于1984年1月20日以72元购买了位于遂溪县北坡镇××路二横巷（原××路）的宅基地（108平方米），因建房过程中超土地面积建房，1984年6月4日又补交了超面积9平方米部分的购地款62元。原告袁朝安诉称，在购买涉案土地时，受袁茂益、许凤夫妇委托前往办理相关手续，交款人及准建证均以原告袁朝安的名字登记。准建证记载登记时间为1984年6月4日，人口为12人，房屋为混合结构，面积为121.5平方米，4间房，宅基地四至为东至赵春，西至中医诊所，南至横巷，北至小巷。购置土地后，当年便建起了涉案的二层楼房。四原告诉称袁茂益、许凤夫妇委托被告袁土旺代为办理房产相关登记手续，故现《国有土地使用证》（遂府国用【1995】第08231200129号）的土地使用人和《房屋所有权证》（粤房证字第1939697号）的所有权人均以被告袁土旺的名字登记入户。1995年7月10日颁发的《国有土地使用证》记载涉案房地产所占土地面积为112平方米，土地四至为东至赵春屋，西至商店（陈小磷住舍），南至横巷，北至李华廉住宅。房子建成后，袁茂益、许凤夫妇及原、被告均在该房子居住过，之后其他原告陆续成家立业后搬离，只剩下袁茂益夫妇及袁土旺夫妇居住。2015年4月9日，在袁茂益、许凤夫妇及遂溪县北坡镇法律服务所的见证下，原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超与被告袁土旺签订了《房地产共有协议》，明确涉案的位于北坡镇××路××号的房地产由袁康保、袁朝安、袁华清、袁超、袁土旺共有，平均享有所有权。根据原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超的申请，本院依法委托湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司对袁土旺名下的涉案房地产进行估价，估价公司于2017年9月8日作出《房地产估价报告》，估价结果认定涉案房地产价值67.81万元。另查明，袁茂益原在北坡供销社工作，工资52.50元，于1981年4月1日退休，退休工资约46元。许凤从十九世纪六十年代至九十年代从事裁缝行业。袁土旺在1984年12月20日取得个体工商业营业执照，在涉案房地产开设照相馆营业。1984年，袁康保已在北坡供销社工作。本院认为：本案属共有物分割纠纷案件。本案争议的是位于遂溪县北坡镇××路××横巷房地产的权属及《房地产共有协议》是否有效问题。虽然被告袁土旺辩称涉案房地产是其与妻子陈小磷的夫妻共同财产，且提供了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》佐证，但经过庭审调查及结合原、被告提交的证据，可以认定涉案房地产原属于袁茂益、许凤夫妻共有财产。主要事实及理由如下：首先，购买涉案土地的购地款是以本案原告袁朝安的名义交付，准建证登记的户主是袁朝安，准建证登记的房屋面积及四至位置与涉案房地产基本相符，可认定批准建设的房屋为涉案房地产。准建证登记的是12个人口，亦可证明准建房屋是用于家庭居住。在购买涉案土地时，袁茂益、许凤夫妇有经济来源，袁朝安称代袁茂益、许凤夫妇购买土地及办理建房手续有事实依据。涉案房屋修建费用达6000元以上，原、被告任何一方均未能举证由一方出资，未能证明一方有独自出资的能力，故可推定，修建涉案房屋的资金来源于家庭，共同出资。其次，《房地产共有协议》是由袁茂益、许凤作为在场人见证涉案房地产由原、被告五兄弟共有，且涉案房地产的权属证书约定由袁茂益、许凤保管。最后，签订《房地产共有协议》时被告袁土旺作为一个完全民事行为能力人，应当知道该份协议代表对涉案房地产权属进行处分而自愿签名，显然认可协议约定的内容，否则不符合常理。虽然其在原庭审过程中辩称签订该协议是以加建5层楼房为条件的，但是没能提供相应证据证明，其向本院提供的证据无法形成一条完整的证据链，不足以支持其主张，应当承担举证不能的不利后果。袁茂益、许凤夫妻在遂溪县北坡镇法律服务所的见证下作为在场人参与《房地产共有协议》的签订过程视为自愿将该共有财产以均等份额赠与给原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及被告袁土旺。该转让行为系袁茂益、许凤夫妇自由处分个人合法财产的权利，该处分行为合法有效，故本院认定涉案房地产现由原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及被告袁土旺继受取得，共同共有该房地产的所有权。原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及被告袁土旺双方订立的《房地产共有协议》是双方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，符合公平、自愿、自治原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，四原告请求确认《房地产共有协议》合法有效，本院予以支持。关于涉案房地产的分割问题。原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及被告袁土旺在《房地产共有协议》中明确了五人平均享有该房地产的所有权，故本院对原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超及被告袁土旺各占有涉案房地产五分之一份额的事实予以认定。共有人没有约定不得分割共有物或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。现五按份共有人之间对于涉案房地产并没有不得分割的约定，且原、被告兄弟之间情谊因本案纠纷已经受损，各自均有不同固定居所，再共同居住生活的可能性不大，故对原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超要求对涉案房地产进行分割的诉讼请求，本院予以支持。涉诉房地产为不动产，不具备实物分割的基础，原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超庭审过程中称同意按照评估的价格进行分割。考虑到涉案房地产一直由被告袁土旺夫妇居住至今，若分割，则由被告袁土旺享有涉诉房地产的全部所有权，被告袁土旺给予另一方折价补偿。原审时四原告申请对涉案房地产进行估价，估价公司于2017年9月8日作出《房地产估价报告》，但自估价报告出具后，估价报告只有一年的有效期。本院于庭前已书面告知四原告评估报告的有效性问题，至本案庭审时亦向其释明，但四原告认为涉案房地产无需重新估价。四原告请求按照评估的价格分割，而现估价报告已失效，且被告袁土旺对估价报告不予认可，四原告没有提供证据证明涉案房地产的价值，请求分割没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十三条、第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定、判决如下：一、确认原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超与被告袁土旺签订的《房地产共有协议》合法有效；二、驳回原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超的其他诉讼请求。本案受理费10581元，由原告袁康保、袁朝安、袁华清、袁超负担5290.50元，被告袁土旺负担5290.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王月波人民陪审员  袁励芳人民陪审员  黄小娜二〇一九年十一月二十日法官助理陈惠敏书记员陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。