河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4880号上诉人(原审被告)：鹿邑县景苑置业有限公司，住所地：鹿邑县紫气大道西段**，统一社会信用代码91411628076809789M。法定代表人：王建，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文超，河南老君律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱慧，女，1986年12月26日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：褚凡俊，河南扬善律师事务所律师。上诉人鹿邑县景苑置业有限公司因与被上诉人朱慧商品房销售合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹿邑县景苑置业有限公司的委托诉讼代理人李文超，被上诉人朱慧的委托诉讼代理人褚凡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑县景苑置业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销(2019)豫1628民初4493号民事判决书，改判驳回原告对被告的诉讼请求或者发回重审(不服金额暂定为156297.36元)；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（2019)豫1628民初4493号民事判决认定事实不清,证据不足,程序违法等原因致使错判。理由如下:一、原审判决超诉讼请求判决，程序违法；根据《民事诉讼法》不告不理的原则,法院审理民事纠纷的范围(诉讼内容与标的)由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。原告的诉状请求第三项:判决被告支付购房利息23428.16元(本金75697.8元,按照同期银行贷款年利率6.4%计算自2014年11月12日至2019年9月1日止)。而民事判决书第三项判决内容为:被告于本判决生效之日起十日内支付原告75738.4元的利息(自2014年11月12日至上述第一项义务履行完毕之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算),该判决内容超诉讼请求判决表现为以下情形:①朱慧缴纳的诉讼费对应主张的利息数额为23428.16,而判决书所判决的利息数额虽没有具体书写,但是明显超过23428.16元;②原告所主张的利息期间为2014年11月12日至2019年9月1日止,而判决书判决的利息期间为2014年11月12日至判决书第一项义务履行完毕之日止。该支付利息的期间明显超过2019年9月1日。二、原审判决认定事实错误导致判决错误。根据《担保法》第91条规定,定金数额不得超过主合同标的额的20%,原审判决直接认定被上诉人一审所提交的景苑置业价格确认交款通知单复印件作为裁判依据是错误的,该证据系复印件,上诉人暂未查找出该证据的原件,且该证据上加盖的印章也不是上诉人公司的印章,在无法确认涉案房屋的总价款时,原审判决双倍返还定金是错误的。根据被上诉人提供的商品房买卖合同确认的价款、景苑置业价格确认交款通知单复印件可知:2016年上诉人对涉案房屋的售价低于2014年的房屋售价,该售价不符合市场规律及当时中国的房屋行情,这足以说明原审判决直接认定被上诉人一审所提交的景苑置业价格确认交款通知单复印件作为裁判依据是错误的。三、被上诉人违约在先，应当依法没收定金。上诉人已经通知了被上诉人办理银行按揭手续、签订商品房买卖畲同等,因被上诉人不予配合办理,其存在违约在先,以至于2016年上诉人对涉案房屋予以出售(售价为31万元),而被上诉人提供的证据证明房款总价为332173元，而2016年的售价低于2014年的房屋售价。上诉人只有在通知被上诉人后,被上诉人不予办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的情况下,上诉人才可能以低于332173元的价格出售。这足以说明被上诉人违约在先，应当依法没收定金。综上,上诉人认为:原审判决认定事实不清,证据不足,超诉讼请求判决,程序违法，请求二审法院依法撤销原审判决，改判或者发回重审。朱慧辩称，一、一审法院判决按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息并无不当，符合法律和最高法院商品房买卖合同司法解释的有关规定；二、关于合同总额的确定问题，从交款单可以看出原件由上诉人保存，被上诉人只有复印件，没有原件，一审法庭让上诉人限期提供，上诉人拒不提供，视为对复印件数额的认可；三、上诉人称被上诉人违约在先没有事实和法律依据：1、上诉人没有任何证据证明已经通知被上诉人办理按揭手续，签订商品房买卖合同，上诉人称被上诉人违约在先没有依据，也不符合正常的交易习惯；2、上诉人将该房屋另行出售他人多少钱，不影响出卖人卖给被上诉人的价格是33万多元钱。综上，一审法院查明的基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。朱慧向一审法院起诉请求：1、判决被告双倍返还原告定金132869.2元，除去定金66434.6元、下欠购房款75738.4及购房款利息23428.16元（本金75697.8元，按照同期银行贷款年利率6.4％计算自2014年11月12日至2019年9月1日止），合计232035.76元；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告鹿邑县景苑置业有限公司在鹿邑开发楼盘“景苑名城”，原告朱慧为购买“景苑名城”商品房，于2014年10月28日向被告鹿邑县景苑置业有限公司交购房诚意金1000元，2014年11月1日交定金10000元，2014年11月12日交定金131173元，被告鹿邑县景苑置业有限公司为原告朱慧出具了收据。2014年11月12日，被告鹿邑县景苑置业有限公司为原告出具《景苑置业价格确认交款通知单》，《通知单》载明客户信息、房源信息（包括认购房号、付款方式、建筑面积、认购单价、认购总价、折后单价、折后总价、首付金额、贷款金额）、购房款等，加盖“景苑名城”销售专用章，原告朱慧签字认可。后被告于2016年8月9日将涉案房屋（3号楼1单元8层803号）另出售他人。原告找被告多次协商无果。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％”。本案中，被告收取原告定金141173元，有收据在卷佐证，涉案房屋总价332173元，定金应认定为总房款的20％，即为66434.6元。被告抗辩由于原告违约在先，不应返还双倍定金，因未提供相应证据加以证明，其抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。因被告将涉案房屋已出售他人，致使原、被告未能订立商品房买卖合同，且被告要求置换房屋，原告未同意，故原告要求被告双倍返还定金132869.2元，并退还购房款75738.40元，一审法院应予支持。原告要求被告支付房款购房款利息，一审法院应予支持。因已适用定金罚则，故应为从原告所交款132869.2元中扣除定金66434.6元即购房款75697.8元同期银行贷款利息。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、被告鹿邑县景苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱慧购房款75738.4元；二、被告鹿邑县景苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱慧双倍定金款132869.2元；三、被告鹿邑县景苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱慧75738.4元的利息（自2014年11月12日起至上述第一项义务履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告朱慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390.27元，由被告鹿邑县景苑置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，被上诉人朱慧将诉讼请求的利息部分变更为以本金75697.8元为基数，按照同期银行贷款年利率6.4％计算自2014年11月12日至2019年9月1日止。本院认为，本案的争议焦点有三个：一是一审判决是否存在超诉请判决问题；二是一审判决认定涉案房屋总价格的数额是否正确；三是被上诉人是否存在违约在先，涉案定金应否不予返还。第一、关于一审判决是否存在超诉请判决问题。一审中，朱慧的诉讼请求是：判决被告双倍返还原告定金132869.2元，除去定金66434.6元、下欠购房款75738.4及购房款利息23428.16元（本金75697.8元，按照同期银行贷款年利率6.4％计算自2014年11月12日至2019年9月1日止）。首先，朱慧也没有在一审中变更诉讼请求，故其并未对2019年9月1日之后的利息进行主张权利，一审判决支持2019年9月1日之后的利息超越了朱慧的诉讼请求。其次，关于计算利息的本金基数，二审中朱慧明确以本金75697.8元计算，因此，本院确定计算利息的本金数额为75697.8元。第二、关于一审判决认定涉案房屋总价格的数额是否正确的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。”一审中，朱慧提交了“景苑置业价格确认缴款通知单”复印件，该复印件上加盖有景苑名城销售专用章，在客户信息栏，注明的认购时间是2014年10月28日，买受人姓名为朱慧。在房源信息部分，明确标明了认购房号是3#楼1单元8层803号付款方式为银行按揭，建筑面积为105.03平米，认购单价3355元，认购总价为352376元，优惠折后总价332173元，首付金额为142173元，贷款金额190000元，已交金额11000元，今日收款131173元整，置业顾问为孙臻等信息。虽然该景苑置业价格确认缴款通知单是复印件，但内容详细具体，且与一审中朱慧提交的三张上诉人出具的收据原件所载明的首次付款时间、实际交付的款项数额、最后一笔付款的金额和时间均一致，作为该项目的开发商鹿邑县景苑置业有限公司应当保留有朱慧认购涉案房屋的相关手续原件，其未能在二审指定的期限内提交朱慧认购涉案房屋的相关书面手续，按照上述证据规定的规定，视为朱慧的主张成立，故一审认定涉案房屋的成交价为332173元并无不当。第三、关于被上诉人是否存在违约在先，涉案定金应否不予返还的问题。上诉人鹿邑县景苑置业有限公司虽然上诉称已经通知朱慧办理银行按揭手续、签订商品房买卖合同等因朱慧不予配合，故朱慧违约在先，但其并未提供证据加以证明。二审中，上诉人也提供不出就涉案房屋总价款以及按揭首付款的数额已经告知朱慧的证据，故其主张朱慧违约在先的主张不能成立。关于涉案定金应否不予返还的问题，该项请求属于独立的诉讼请求，由于上诉人在一审中并未提出反诉，故对该项上诉理由不予审理。综上所述，鹿邑县景苑置业有限公司的部分上诉请求成立，本院部分予以支持；一审判决超越当事人诉请部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4493号民事判决第一项、第二项；二、变更河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4493号民事判决第三项为鹿邑县景苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱慧75697.8元的利息（自2014年11月12日至2019年9月1日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、撤销河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4493号民事判决第四项；四、驳回朱慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2390.27元，二审案件受理费3426.0元，由鹿邑县景苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  王红飞审判员  杜文杰二〇一九年十一月四日法官助理张译元书记员王明涵