河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11028号 上诉人（原审被告）：张迎辉，男，汉族，1974年5月31日生，现住石家庄市。 被上诉人（原审原告）：河北冀兴物业服务有限公司，住所地：石家庄市胜利北街**。统一社会信用代码：91130102700716114G。 法定代表人：李世民，系该公司经理。 委托诉讼代理人：成国军，男，汉族，1960年10月1日生，河北省石家庄市桥**，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李海飞，男，汉族，1983年1月4日出生，住石家庄市新华区,系该公司员工。 上诉人张迎辉因与被上诉人河北冀兴物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张迎辉、被上诉人河北冀兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人成国军、李海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张迎辉上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实并判令上诉人的空置房按照全部物业费的百分之二十交纳，免除违约金；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审法院认为被上诉人与教育局签订的《物业管理委托合同》对上诉人具有约束力，上诉人向被上诉人提出了空置房申请，依据《物业管理委托合同》的约定，上诉人应按物业费的80%交纳物业费及违约金，违背了《石家庄市物业管理条例》第三十七条的规定的空置房按照20%交纳物业服务费。涉案房屋自2016年7月起至今一直空置，被上诉人主张按80%收取空置房的物业费，此款明显加重了上诉人的责任，且在物业服务合同中被上诉人未采取加黑、加粗等足以引起上诉人注意的方式提请上诉人注意且作出说明，因此该条款应视为格式条款，认定无效。被上诉人和教育局没有以任何形式将《物业管理委托合同》的内容公示和将相关收费标准告知上诉人，上诉人毫不知情，没有参与制定该合同也没有在该合同上签字。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 河北冀兴物业服务有限公司答辩称：1、我方与建设单位通过招投标中标后签订的物业服务合同；2、石家庄物业管理条例第31条规定，连续3月以上无人居住、使用装修空置房的物业空置期间按照20%缴纳物业费，物业服务合同双方另有约定的除外，我方与建设单位签订的《物业服务合同》明确约定，空置房是按照80%收取，上诉人明显是对法律的断章取义；3、根据最高院审理物业纠纷案件具体应用的解释第一条，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同对业主有约束力，业主与其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不应支持，第六条规定，经书面催缴业主无正当理由拒绝缴纳或催告的合理期限内仍未缴纳物业费的物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 河北冀兴物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付原告物业费559.4元以及违约金335.4元（违约金按照每日千分之三标准，自2016年7月计算至2018年9月），诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：石家庄市教育局系石家庄市园丁小区的建设单位。2014年2月15日，石家庄市教育局与原告签订《物业管理委托合同》，石家庄市教育局将园丁小区的物业管理服务委托给原告。合同对物业类型、建筑面积、物业管理区域四至等进行了约定，合同履行期限自2014年3月1日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。《物业管理委托合同》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为0.35元/月.平方米，业主连续三个月以上空置的房屋经原告确认，并采取断水、断电、断暖等措施后，原告可按物业服务费标准的80%收取物业费；第十七条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额支付相关费用的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告张迎辉系园丁小区2号楼4单元203室的业主，房屋建筑面积73.96平方米，物业费交纳标准为0.35元/月.平方米。张迎辉欠费期间为2016年7月至2018年9月，欠费金额699.3元。因被告向原告提交了空置房申请，原告按照欠费金额的80%主张物业费559.4元，并要求给付违约金。 一审法院认为，被告张迎辉系园丁小区2号楼4单元203室业主，因园丁小区未成立业主大会，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，石家庄市教育局作为园丁小区的建设单位，依法与原告签订的《物业管理委托合同》对被告应具有约束力。被告应按照《物业管理委托合同》的约定向原告交纳物业服务费。被告向原告提出了空置房申请，依据《物业管理委托合同》的约定，被告应按应交物业费金额的80%交纳物业费。原告要求被告给付物业费559.4元，符合合同约定及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本院予以支持。被告逾期未交纳物业费，应承担违约责任，但《物业管理委托合同》约定按日千分之三支付违约金过分加重被告责任。根据公平和诚实信用原则，违约金应自原告起诉之日（2019年4月4日）起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为宜。判决：本判决生效之日起五日内，被告张迎辉给付原告河北冀兴物业服务有限公司物业费559.4元及违约金（违约金自2019年4月4日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至给付完毕之日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，石家庄市教育局系石家庄市园丁小区的建设单位，2014年2月15日，石家庄市教育局与被上诉人物业公司签订《物业管理委托合同》，后石家庄市教育局将园丁小区的物业管理服务委托给被上诉人物业公司，上诉人张迎辉系园丁小区2号楼4单元203室业主，园丁小区未成立业主大会，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，石家庄市教育局作为园丁小区的建设单位，依法与被上诉人物业公司签订的《物业管理委托合同》对上诉人张迎辉应具有约束力。涉案房屋属于空置房屋，且上诉人张迎辉向被上诉人物业公司提交了空置房申请，对此事实双方均认可。根据《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定，上诉人张迎辉应缴纳物业费的20%，但在《物业管理委托合同》第六条约定上诉人张迎辉应按照80%支付空置房屋的物业费，此款明显加重上诉人责任，且在合同中被上诉人物业公司未采取加黑、加粗等足以引起上诉人注意的方式提请上诉人注意且作出说明，因此本条约定应为无效条款，上诉人张迎辉应按20%向被上诉人物业公司缴纳自2016年7月计算至2018年9月的物业费为139.78元（73.96平方米×0.35元×27个月×20%）。关于违约金，因合同中对空置房应交物业费数额的约定条款无效，因此被上诉人物业公司要求支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，张迎辉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初3967号民事判决； 二、上诉人张迎辉于本判决生效之日起十日内支付被上诉人河北冀兴物业服务有限公司自2016年7月计算至2018年9月期间的物业服务费139.78元。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人张迎辉负担25元，被上诉人河北冀兴物业服务有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇一九年十一月十一日 书记员  董 冉