河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0183民初2828号 原告：晋州市自然资源和规划局。住所地：晋州市朝阳路**。统一社会信用代码：11130183MB1543605R。 法定代表人：胡春恒，该局局长。 委托诉讼代理人：赵凯，河北得正律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：韩晓，河北得正律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：河北东澳房地产开发有限公司，住，住所地晋州市魏征街东一社会信用代码：9113018367416321XB。 法定代表人：甄拥辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：郑晓炜，河北时音律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告晋州市自然资源和规划局与被告河北东澳房地产开发有限公司（以下简称东澳公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告晋州市自然资源和规划局委托诉讼代理人赵凯、韩晓，被告河北东澳房地产开发有限公司委托诉讼代理人李银河、郑晓炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋州市自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付原告，因被告违反双方签订的三块《国有建设用地使用出让合同》（合同编号：【2010】15号、【2011】13号、【2015】8号）中约定的条款，造成项目超过规定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金221.4万元及利息；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年1月到2015年3月，被告分别竞得了原告公开出让的合同编号：【2010】15号、【2011】13号、【2015】8号三块宗地，双方分别于2011年1月4日、2011年10月14日、2015年3月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称合同），三份合同第十三条均约定，本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施建筑容积率居住不高于2.2，建筑密度不高于35%。被告利用三块地块进行裕源小区进行建设。 裕源小区项目建成后，在晋州市城乡规划局验收时，发现被告违法建设，并出具了《裕源小区项目规划基本情况》的函，并认定被告建设超建容积率，证明被告的项目超容积率4578.22平方米的面积。 根据三份合同第三十五条的约定，“建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。原告根据石家庄国土资源局石国土资【2015】109号文件要求，结合晋州市城乡规划局出具《裕源小区项目规划基本情况》的函，委托第三方评估机构进行评估，以上三块宗地上违法建筑，被告应补缴超建容积率土地出让价款违约金221.4万元。 原告多次向被告进行催交，但被告仍未履行，为维护政府合法权益，现依据《民事案件案由规定》（法（2011）41号）之规定，建设用地使用权出让合同纠纷属于民事案件，为此，特向贵院提起民事诉讼，请判如所请。 原告向本院提交如下证据： 1、《国有建设用地使用权出让合同》[2010]17、2011-13、2015-08。 2、2018年6月15日，晋州市城乡规划局出具的《裕源小区项目规划基本情况》； 3、河北方成不动产评估有限公司于2018年8月9日出具的冀方成[2018]（咨）字第0803-2号《土地估价咨询报告》； 4、2019年1月8日晋州市自然资源和规划局出具的《补缴出让金决定书》； 5、河北省高级人民法院（2019）冀民终270号民事判决书。 河北东澳房地产开发有限公司辩称，一、原告以被告违法建筑为由要求被告补缴土地出让金的行为属于行政执法行为，不属于民事纠纷案件的受理范围，人民法院不应受理。二、原告起诉要求被告交纳违约金的数额，理据不足。1、原告单方委托评估的结果不能作为本案裁判依据；2、评估所依据所谓超容积率建筑面积数额是原告自己出具的，缺乏依据。3、被告以不同单价取得土地使用权，评估报告没有区分哪一块土地超容积率建筑面积的具体数额，采用统一单价计算补缴土地价款数额，缺乏依据；4、评估报告的结论是“补交土地价款”，是行政执法的依据，不能作为主张违约金的依据。三、《国有建设用地使用出让合同》第三十五条，将超规划建设的违法行为，以承担民事违约责任的方式承担责任，属于“以合法形式掩盖非法目的”。根据合同法第五十二条的规定，应当认定为无效。原告以无效的条款主张支付违约金，不能成立。请求法庭查明案件事实，依法驳回原告起诉。 经审理查明，2011年1月4日，晋州市国土资源局与被告东澳公司签订合同编号：[2010]17《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定： 第四条本合同项下出让宗地编号为2010-15，宗地总面积1398.67平方米，其中出让宗地面积为1398.67平方米。本合同项下的出让宗地坐落于，规划道路以北。 第五条本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地。 第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为1258800元，每平方米899.99元。 第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：建筑容积率不高于2.20； 第三十五条本合同项下建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2011年10月14日，晋州市国土资源局与被告东澳公司签订合同编号：2011-13《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定： 第四条本合同项下出让宗地编号为［2011］13，宗地总面积2056.66平方米，其中出让宗地面积为2056.66平方米。本合同项下的出让宗地坐落于，规划道路以北。 第五条本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地。 第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为1851000元，每平方米900元。 第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：建筑容积率不高于2.2； 第三十五条本合同项下建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2015年3月5日，晋州市国土资源局与被告东澳公司签订合同编号：2015-08《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定： 第四条本合同项下出让宗地编号为2015-08，宗地总面积2592.88平方米，其中出让宗地面积为2592.88平方米。本合同项下的出让宗地坐落于，规划道路以北。 第五条本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地。 第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为3073100元，每平方米1185.20元。 第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：建筑容积率不高于2； 第三十五条本合同项下建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 上述合同分别签订后，晋州市国土资源局将所出让宗地分别交付被告东澳公司，东澳公司在上述宗地上开发建设了裕源小区项目。 2018年6月15日，晋州市城乡规划局出具《裕源小区项目规划基本情况》。内容为：裕源小区位于，由河北东澳房地产开发有限公司开发建设，土地证用地面积为三块：晋国用（2001）第225446号、晋国用（2011）第225379号、冀（2017）晋州市不动产权第0001212号。规划设计条件审批建设规模为：12787.48㎡。经勘测队现场测量，实际地上建筑面积为17365.7㎡。主要问题表现为：1、建设内容与规划设计条件不一致，超容积率建设，超建面积4578.22㎡。2、2号楼北侧2层建筑超地界建设，建筑面积478.75㎡。 经晋州市土地储备中心委托，河北方成不动产评估有限公司对被告东澳公司裕源小区项目因超容积率涉及的住宅用途国有建设用地使用权价格咨询，并于2018年8月9日出具的冀方成[2018]（咨）字第0803-2号《土地估价咨询报告》。估价结果：补缴土地价款221.4万元。 2019年1月18日，晋州市自然资源和规划局出具[2019]晋自然资源第1号《补缴出让金决定书》。内容为：河北东澳房地产开发有限公司：根据上级部门的有关规定，你公司开发的项目应补缴超建容积率土地出让金，限你公司接收本决定书后三日内补缴超建容积率出让金2214000元。如逾期未缴纳，我局将按相关规定移交法院处理。该通知书中签收人处空白。 审理中，被告东澳公司认为：一、原告诉求被告东澳公司补交土地出让金的行为属于行政执法行为，本案不属于民事案件受案范围，应依法驳回原告起诉。二、涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定违约金条款，是行政单位变相的允许开发商违法，是原告以合法形式掩盖非法目的，依据《合同法》第52条的规定，该条款应为无效。三、涉案三块土地，三份合同，各合同所涉土地的价格标准不同，原告依据评估报告诉求违约金数额，理据不足，应予驳回。四、原告就补缴土地出让金事宜已经作出了《补缴土地出让金决定书》（[2019]晋自然资源第1号），原告作为行政机关所作出的决定书属于具体的行政行为。行政行为不属于民事案件受理范围。 审理中，原告代理人认为：一、本案原被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称合同）属于民事合同，而非行政合同。二、原被告双方依法签订的《国有建设用地使用权出让合同》真实、合法、有效。三、根据原晋州市城乡规划局依职权所确定的超容积率的建筑面积数值和第三方评估机构依法作出的评估报告，被告应当向原告补缴土地出让金221.4万元。四、关于应当交纳土地款（违约金）利息计算问题。应按照合同第30条固定，每日按迟延支付款项的1‰支付利息。 上述事实，由原被告陈述、相关证据材料及庭审笔录予以证实。 本院认为，本案主要争议焦点：一、本案是否属于人民法院民事案件受理范围；二、涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定违约金条款是否有效；三、原告作出《补缴土地出让金决定书》（[2019]晋自然资源第1号），要求被告东澳公司补缴超建容积率出让金221.4万元，是否属于具体的行政行为。 对于第一个焦点，《民事案件案由规定》（法[2011]41号文）规定，建设用地使用权出让合同纠纷属于民事案件。被告东澳公司主张补交土地出让金的行为属于行政执法行为，不属于民事案件受理范围，缺乏依据，本院不予支持。 对于第二个焦点，因本案属于人民法院民事案件的受理范围，原告与被告东澳公司所签订的《国有建设用地使用权出让合同》，不违背相关法律、法规，系当事人真实意思表示，合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 因此，被告东澳公司依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定，主张《国有建设用地使用权出让合同》第三十五条约定的条款无效，依据不足，本院不予支持。 对于第三个焦点，原告于2019年1月18日作出[2019]晋自然资源第1号《补缴出让金决定书》，但该决定书系要求被告东澳公司补缴超建容积率出让金，且载明“如逾期未缴纳，我局将按相关规定移交法院处理”。现原告向本院提起诉讼，与该决定书内容并不矛盾。因此，被告东澳公司认为该决定书系具体行政行为，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，被告东澳公司应给付原告因超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金2214000元。 原告要求被告东澳公司给付违约金的利息，并按照双方签订的《国有建设用地使用出让合同》第30条规定每日按迟延支付款项的1‰，以应当补缴的出让金2214000元为基数计算。 但该条款系对受让人未按照合同约定按时支付出让价款所约定的违约责任，并非对超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金的约定。 因此，对于原告所主张的违约金利息，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告河北东澳房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告晋州市自然资源和规划局因超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金2214000元； 二、驳回原告晋州市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24512元，由被告河北东澳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  丁维奇 人民陪审员  崔晔静 人民陪审员  张 赞 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  李 佩 ——