江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2508号上诉人（原审原告）：汪德河，男，1985年2月27日出生，汉族，住江西省九江市，户籍地江西省庐山市。委托诉讼代理人：郭斗清，江西顺合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：德兴市银城房地产开发有限公司，住所地江西省德兴市银城中路**，统一社会信用代码913611817239244427。法定代表人：潘茂泉，该公司首席代表。委托诉讼代理人：李娟，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，江西柴桑律师事务所律师实习律师。上诉人汪德河、德兴市银城房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人汪德河的上诉请求：撤销原判第三项，改判德兴市银城房地产开发有限公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金26973元。事实与理由：德兴市银城房地产开发有限公司至今未办理房地产权属证书，应依法承担违约金。德兴市银城房地产开发有限公司答辩称：逾期办理产权证的原因不在于我司，合同已约定协商处理。违约金的计算利率应为一年期的4.35%，且利率不能上浮50%。上诉人德兴市银城房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原判，驳回对方的诉讼请求。事实与理由：未通知对方只是一种行为缺失，我方已具备了交房条件没有逾期交房，对方有逾期的恶意。汪德河答辩称：答辩意见同一审判决书第四页有关认定意见一致。领钥匙登记表时间不一致，说明通知时间也不一致；另外交房条件是商品房验收合格，本案的涉案楼栋没有通过竣工验收，不具备交房的条件（合同约定的交房条件）。原审原告汪德河向一审法院起诉请求：1.判令被告在7日内将办理房地产权属登记的有关资料报庐山市房地产管理部门备案；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金1%×1%×490000元×1519天=74431元（自2014年1月1日起至2018年2月28日止共计1519天）；3.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金26973元[2018年3月20日交房至第180日即2018年9月16日，从2018年9月17日起至2019年6月17日止共计273天×购房总款490000元×人行基准年利率4.9%×（100%+逾期上浮50%）÷365]，并支付自2019年6月18日起至房地产权属证书办理完毕之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金；4.判令《购房合同》第十七条第1点、第2点条款无效（即关于庐山市一品花园17栋屋面使用权、外墙面使用权归被告所有的约定无效）；5.判令本案案件受理费、保全费由被告承担。一审法院认定的事实，2013年3月4日，原告汪德河与德兴市银城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF-2000-0171，约定原告购买被告开发建设的商品房“庐山一品花园”第17幢4单元409号房，双方对交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记和商品房所在楼宇的屋面及外墙面使用权进行了约定。原告于2013年3月4日向被告支付了购房首付款14.7万元。2013年5月5日原告与中国工商银行股份有限公司星子支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告德兴市银城房地产开发有限责任公司作为保证人，原告向中国工商银行股份有限公司星子支行借款34.3万元用于个人购买坐落于庐山一品花园17#-409的房屋，并以此房屋作为此借款的抵押。2018年3月20日原告向被告缴纳了庐山一品花园17栋409号房的物业维修基金8370元、办证费1191元、水电表材料费1598元、按揭费261元、可视单位对讲机600元，共计12020元。一审法院认为，一、《商品房买卖合同》第十五条，约定了出卖人有提供资料报产权登记机关备案的义务，而被告方没有提交证据证明其已经履行了此义务，原告要求被告在7日内将办理房地产权属登记的有关资料报庐山市房地产管理部门备案的诉请予以支持；二、《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2013年12月31日前将经过验收合格的房屋交付于原告，原告提交了2018年3月20日收条一张，证明被告在2018年3月20日实际交房给了原告；被告方提交了《庐山一品业主领钥匙登记表》证明17号楼在2013年就可以领取钥匙，是原告迟迟不领，逾期交房责任不在被告，但此登记表上业主签名时间不一致，有2013年、2014年、2015年、2016年、2017年、2018年、2019年，不能证明被告在2013年12月31日前通知过原告领钥匙，且被告方也没有提交有效证据证明是由于原告方的原因导致逾期交房，故应承担举证不充分的责任，逾期交房的事实可以认定。原告要求被告按照总房款的万分之一乘以逾期天数来支付逾期交房的违约金，与购房合同的第九条第（2）项约定一致，双方应依约履行合同，原告要求被告支付其违约金计74431元（1%×1%×490000万元×1519天）的诉请予以支持。三、关于逾期办理房地产权属证书的违约金问题，在《商品房买卖合同》中没有约定,故逾期办理房产证的违约金诉请不予支持。四、《购房合同》第十七条第一点、第二点关于庐山市一品花园17栋屋面使用权、外墙面使用权归被告所有的约定，并未违反效力性强制规定，是双方真实意思的表示，原告主张此约定无效的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，判决：一、被告德兴市银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将办理房地产权属登记的有关资料报庐山市房地产管理部门备案；二、被告德兴市银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起向原告支付自2014年1月1日起至2018年2月28日止逾期交房的违约金74431元；三、驳回原告的其他诉请。案件受理费2328元，减半收取1164元，由原告负担310元，被告负担854元负担，因原告已经预交，被告德兴市银城房地产开发有限公司应于判决生效之日向原告汪德河支付854元。上诉人汪德河在本院二审期间提交网上报道打印件一份，拟证明没有办证是银城房地产公司自身的原因导致。德兴市银城房地产开发有限公司经质证后认为，该证据是自行制作，没有相关的单位的印章，不能达到其证明目的。上诉人德兴市银城房地产开发有限公司在本院二审期间提交竣工验收书复印件一份，拟证明涉案房屋在2013年2月就已经竣工验收。汪德河经质证后认为，在一审时对方的律师表示没有竣工验收，而且在一审时对方也明确没有将有关资料报房产局登记备案。就算对方提供了原件也体现不出是什么时候备案，还是以有关权威部门的竣工验收为准。本院经审理查明：汪德河要求按照合同约定交房，德兴市银城房地产开发有限公司回复不缴纳物业费不给钥匙，且从2014年开始交起。汪德河认为应该从交房的时候开始缴纳物业费，故至今未缴纳物业费，也未领取房屋钥匙，而是自行换锁进入了涉案房屋。本院查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案因出卖人德兴市银城房地产开发有限公司的原因，买受人汪德河在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书，汪德河主张逾期办理房地产权属证书的违约金，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，德兴市银城房地产开发有限公司应支付逾期办理房地产权属证书的违约金应为22319.43元[从2018年9月17日起至2019年6月17日止共计273天×购房总款490000元×4.35%（2018年一年以内贷款利率）×（100%+逾期上浮40%）÷365天]。涉案房屋逾期交房客观存在。至于逾期交房的原因，双方当事人均有过错。出卖人德兴市银城房地产开发有限公司应当书面通知买受人汪德河办理交付手续，买受人汪德河应当及时缴纳物业费等有关费用。逾期交房的时间，不能仅凭汪德河提交的2018年3月20日收条来认定，且长达四年多的时间逾期交房不合常理。根据德兴市银城房地产开发有限公司提交的《庐山一品业主领钥匙登记表》，多数业主在2014年前后入住。本院结合双方的过错、涉案房屋所在楼栋其他业主实际交房的情况以及双方房屋买卖合同的性质、目的和有关交易习惯，酌情确定德兴市银城房地产开发有限公司承担逾期交房违约金10000元。至于原判决的其他判项，双方当事人均无异议，本院予以确认。综上，汪德河、德兴市银城房地产开发有限公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：维持江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初973号民事判决第一项，即“德兴市银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将办理房地产权属登记的有关资料报庐山市房地产管理部门备案”；二、撤销江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初973号民事判决第二项，即“德兴市银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起向汪德河支付自2014年1月1日起至2018年2月28日止逾期交房的违约金74431元”；三、撤销江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初973号民事判决第三项，即“驳回汪德河的其他诉请”；四、德兴市银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向汪德河支付逾期交房的违约金10000元；五、德兴市银城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向汪德河支付逾期办理房地产权属证书的违约金22319.43元（截止2019年6月17日，自2019年6月18日起至房地产权属证书办理完毕之日止以购房总款490000元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理房地产权属证书的违约金）；六、驳回汪德河的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1164元，二审案件受理费2431元，共计3595元，由汪德河负担1495元，德兴市银城房地产开发有限公司负担2100元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十一月十二日书记员  陈 昕