四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初5889号 原告：韩伟，男，汉族，1989年8月10日生，住四川省筠连县。 被告：宜宾市中大房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸航天路中段****，统一社会信用代码：9151150006239341XW。法定代表人：邓裕川。委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所，执业证号：15115201311754150。 原告韩伟与被告宜宾市中大房地产开发有限公司(以下简称中大房产公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩伟及被告中大房产公司的委托诉讼代理人许丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩伟向本院提出诉讼请求：1、解除韩伟与宜宾市中大房地产开发有限公司签订的《和都国际社区五期认购预订协议书》（以下简称《协议书》）；2、中大公司返还认购预定定金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月24日，被告（甲方）与本人原告（乙方）签订《协议书》，拟向本人出售和都国际社区五期(凤凰别院)2栋2单元11-1房屋一套，原告向被告缴纳认购预定定金20000.00元整。之后原告于9月7日依约前往签约时，被告公司要求原告先缴纳首付款，才能签约，且发现中大公司提供的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议等文件中存在大量免除或减轻其责任、排除买受人权利的违法条款，本人提出协商修改合同并要求先签合同后付首付，但被告公司于9月9日以格式合同己备案为由拒绝与原告协商修改。被告的行为违背了平等原则，导致《商品房买卖合同》无法签订，被告应当将定金返还原告。本人经多次与被告工作人员沟通，目前被告仍未退还本人预定定金。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告中大房产公司辩称：同意解除与原告之间的认购协议书；原告无权要求我方返还定金，根据最高院《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立，应当按照法律关于定金的规定处理，本案系原告单方理由拒绝签订商品房买卖合同，按照定金法则，无权要求返还定金；我方提供的商品房买卖合同不存在免除和减轻责任，排除买受人权利的条款，原告以此为由拒签合同，于法无据。我方所提供的商品房买卖合同是采用四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的示范文本，其空格填充部分条款虽然是由我方预先拟定的，但该条款并不是不能协商不能更改的，我方拟签订的买卖合同及补充协议从开盘时就一直公开展示在销售中心，每个购房人均能充分知晓全部合同条款，并且在双方签订的认购协议中也对买受人作出了告知及约定，如原告对合同条款持有异议，可以在签订认购协议前与我方进行协商，但本案的原告并未向我方提出任何异议，签订了认购协议就应当按照约定同意对商品房买卖合同条款的认可；我方所提供的商品房买卖合同及补充协议时通过了不动产登记中心备案的，合同条款对双方当事人均是公平对等不违反法律规定的。对于原告当庭补充的事实理由补充答辩：认购协议中的第二条告知条款作为合同条款正文，是已经充分体现了我方提醒告知的目的，属于有效条款。我方认为双方签订的认购协议，一经签订就产生法律效力，合同条款如果持有异议，原告方可以选择不签订或者修改，必须经过被告方的同意，原告方既然已经签订了预购协议，就意味着对合同条款的认可，应当按照合同约定履行职责，本案的原告违约在先，按照相关司法解释规定，无权要求返还定金；原告方所称的合同条款不平等，或排除了买受人权利的说法不成立，原告方没有任何证据予以证明，原告方作为完全民事行为能力人，对合同条款应当有认知能力，在签订合同条款后，再次要求修改是违反相关法律规定的。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月24日，原告韩伟（乙方）与被告中大房产公司（甲方）签订和都国际社区五期（凤凰别院）《协议书》，认购书编号：00000034。主要约定：乙方认购预定甲方建设开发的“和都国际社区五期（凤凰别院）”项目房屋。一、乙方认购预定的房屋基本情况及相关信息：2号楼2单元11楼1号，预测建筑面积86.25平米，优惠后建筑面积单价8840元/平米，优惠后总价762440元。二、乙方已经了解的房屋及合同信息及甲方告知义务：甲方按照相关规定向乙方详细完成了所有告知义务，乙方对“和都国际社区五期（凤凰别院）”项目的房屋做了充分了解，并已主动阅读并详细了解“和都国际社区五期（凤凰别院）”项目营销中心现场所公示的认购房屋相关文件信息（包括但不仅限于《按揭贷款须知》、《选房须知》、《购房须知》、《房屋不利因素公示》、《临时管理规约》、《物业管理条列》及相关合同样本（包括但不仅限于《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务合同》等）等资料，同意并接受甲方公示的上述房屋文件资料中的条款及内容，愿意与甲方签订上述合同协议。三、乙方认购预定定金的缴纳、转移及违约责任：乙方同意将已缴纳的款项2万元作为乙方认购预定甲方“和都国际社区五期（凤凰别院）”房屋和与甲方签订正式《商品房买卖合同》的定金。乙方同意按照本协议约定在甲方向乙方发出通知后7日内，按照甲方通知的时间、地点、地点方签订正式《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，乙方未按照合同约定时间内与甲方签订正式《商品房买卖合同》的，属于乙方的违约行为，乙方缴纳的定金甲方不予退还……四、其他：本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可依法向房屋所在地人民法院起诉。《协议书》签订当日，原告向被告缴纳2万元定金。之后，原告按约定于2019年9月7日前往被告处签订正式的《商品房买卖合同》，并对部分合同条款提出异议，要求与被告方协商修改未果，导致签约失败。此后被告方两次通知原告前往签约，但双方均因对《商品房买卖合同》中部分条款无法协商一致而未能签订正式的《商品房买卖合同》。原告韩伟要求被告退还2万元购房定金未果，诉至法院。 本院认为，原告主张解除与被告签订的《协议书》，被告予以认可，故对原告的该项主张，本院依法予以支持。原被告双方签订的《协议书》是一个预约合同。该协议的本质是双方互相承诺，即原告承诺将于约定时间内与被告签订正式的《商品房买卖合同》，而被告承诺在此日期之前不将此房售予他人，否则由违约方承担定金不退或者双倍退还定金的责任。由于《商品房买卖合同》不同于一般商品买卖合同，它具有价款较高、权利义务涉及范围较多等特点，双方在正式签订《商品房买卖合同》前对合同条款仔细推敲、反复协商很有必要。原告韩伟按《协议书》中约定的时间前往被告处进行正式签约，但因对《商品房买卖合同》中部分条款与被告无法达成一致意见导致签约失败，此种情况是双方签约协商过程中的正常现象，并不可归责于任何一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”另被告辩称在《协议书》第二项中明确尽到了对相关合同文本进行告知解释的义务，认为原告在签订《协议书》时已了解并接受《商品房买卖合同》中的所有条款内容，之后又以对合同条款有异议，与被告无法协商一致而拒绝签订《商品房买卖合同》，应属违约。本院认为，该条款系格式条款，按《合同法》规定，被告作为提供格式条款的一方当事人，应当“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《协议书》中，被告并未对该条款采取足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别标识，也未提供其他证据证明对条款中涉及的相关文件、合同样本（包括《商品房买卖合同》）进行了详细的说明告知义务，因此，该条款无效。综上，原告主张被告退还2万元定金于法有据，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告韩伟与被告宜宾市中大房地产开发有限公司签订的和都国际社区五期（凤凰别院）《认购预定协议书》； 二、被告宜宾市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩伟购房定金2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告宜宾市中大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 李晓琴 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 石小琴 书 记 员 段正星