河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4586号上诉人(原审被告)：河南高德置业有限公司，住所地郑州市金水区经三路东、徐寨路南格林融熙国际****。法定代表人：宋长明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢伟东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王东，河南通天路律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张东阁，男，汉族，1954年10月27日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李瑞献，北京达略（南阳）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：胡满云，女，汉族，1954年10月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李瑞献，北京达略（南阳）律师事务所律师。上诉人河南高德置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人张东阁、胡满云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人高德公司委托诉讼代理人王东，被上诉人张东阁、胡满云委托诉讼代理人李瑞献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高德公司上诉请求：1.撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3935号民事判决，驳回张东阁、胡满云的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张东阁、胡满云承担。事实和理由：1.一审法院擅自变更原告诉求，违反民事诉讼不告不理的基本原则。本案中张东阁、胡满云一审诉讼请求第三项要求“依法判令被告为原告办理上诉房屋的房地产权属证书”，但在一审判决中变成“原告要求被告履行协助办理原告所购买房屋物权变更登记的要求的诉讼请求，本院依法予以支持”。根据相关法律规定，办理房屋所有权登记手续的义务人是商品房的购买人，房地产开发企业只是协助办理手续并提供必要的证明文件。张东阁、胡满云的诉讼请求本身错误，不应得到支持。一审法院擅自变更原审原告的诉讼请求，并以非原审原告原本的诉讼请求判令上诉人承担责任，明显错误。2.本案涉案房产已经完成初始登记，取得网签备案，充分证明上诉人并未怠于办理房产权属证书。张东阁、胡满云未取得房屋权属证书，并不是高德公司的责任，高德公司也根本没有任何违约行为，不存在因高德公司原因导致权属证书未能按期办理的情形。3.一审法院对违约金进行调整，系适用法律错误。张东阁、胡满云并未提交证据证实受到的经济损失和损失明显超过约定违约金的相关证据。双方签订的合同系行政部门监制的商品房买卖合同，不存在格式条款的问题。合同明确约定了违约金，也不存在损失数额难以确定的情形，不应属于违约金按照已付购房款总额，参照人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算的情形。张东阁、胡满云辩称，1.一审判决认定事实清楚，由于高德公司违规加盖手续不全等原因致使被上诉人至今无法办理房产证。2.一审判决适用法律正确，根据相关法律规定因高德公司原因致使被上诉人无法办理房产证，高德公司应当承担违约责任，请求驳回高德公司的上诉请求，维持原判。张东阁、胡满云向一审法院起诉请求：1.依法确认位于卧龙路与××大道交叉口西南角南阳市清华园面积111.19平方米的1号楼1单元7层704户房屋和面积13.59平方米的38号储藏室为张东阁、胡满云所有；2.依法判令高德公司为张东阁、胡满云办理上述房产的房地产权属证书；3.请求依法判决高德公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金（自2010年1月1日起至办理房地产权属证书之日止，以已付房款、储藏室款总额为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由高德公司承担。一审法院认定事实：2007年7月，双方签订了《南阳市清华园（运管处商住楼）购房协议》，约定将位于卧龙路与××大道交叉口西南角南阳市清华园（运管处商住楼）的东单元七层南西户房屋出卖给张东阁、胡满云所有。张东阁、胡满云于2007年11月2日、24日、28日分三次向高德公司支付房款10000元、89275元、10000元；2009年10月份向高德公司支付房款140000元后，因上述房屋存在面积差，经高德公司核算张东阁、胡满云于2009年10月份另支付余下房款后由高德公司出具总房款为245174元的房款收据一张，同年5月12日、10月份还向高德公司支付储藏室款16308元以及办证费5787元和维修基金8618元，接高德公司通知张东阁、胡满云于2011年3月20日向高德公司补交储藏室款4008元。后双方于2015年12月1日签订编号为15868912的《商品房买卖合同》，约定张东阁、胡满云购买高德公司位于卧龙区××路与××大道交叉口西南角××楼××单元××房，户型为二室两厅，房屋总价款为245174元。高德公司于2009年12月31日向张东阁、胡满云交付房屋。上述商品房买卖合同签订后高德公司将双方于2007年7月份签订的《购房协议》原件收回，但至今高德公司也未为张东阁、胡满云办理房地产权属证书。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，此系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。张东阁、胡满云按照合同约定及时足额支付了购房款项，高德公司在收到房款后也能及时按照约定交付房屋，对此事实双方均予以认可，故张东阁、胡满云基于合同，占有了合同标的物即卧龙路与××大道交叉口西南角南阳市清华园（运管处商住楼）东单元七层南西户房屋的所有权，并对房屋进行了使用与收益。但高德公司即出卖人作为房地产开发商，在房屋交付中，还应当履行协助张东阁、胡满云办理物权变更登记的义务，故现张东阁、胡满云要求高德公司履行协助办理原告所购买房屋物权变更登记的义务的诉讼请求，依法予以支持。关于张东阁、胡满云要求支付逾期办证违约金的问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张东阁、胡满云按合同约定如期交付购房款，然而，由于高德公司的原因，张东阁、胡满云至今未取得房屋权属证书，故高德公司应承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。双方合同约定违约金明显过低，结合张东阁、胡满云主张按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，考虑到本案房屋已经交付使用多年，实现了合同目的，且庭审中双方均未能提供证据证明因逾期办证给张东阁、胡满云造成了必然损失及损失大小，同时考虑到合同法规定违约金过分高于或低于违约所造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为主，适度体现一定的惩罚性，为平衡当事人利益，结合双方的意见，可对违约金进行适当调整，依照合同法及解释的有关规定，酌定按照合同约定的房屋价款总额，自2010年4月1日起以每日万分之零点五的标准计算为宜。张东阁、胡满云诉请违约金高出部分依法不予支持。关于张东阁、胡满云要求为其储藏室办理权属证书的问题，该储藏室双方未签订合同，张东阁、胡满云未向法庭提交高德公司应为其储藏室办理权属证书的依据，故张东阁、胡满云该项诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：一、河南高德置业有限公司在本判决生效后三十日内，协助张东阁、胡满云办理位于卧龙路与××大道交叉口西南角××楼××单元××704户房屋的产权登记手续；二、本判决生效后十日内，河南高德置业有限公司向张东阁、胡满云支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2010年4月1日起至办理房地产权属证书之日止，以已付房款总额245174元为本金以每日万分之零点五计算）；三、驳回张东阁、胡满云其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高德公司向本院提交以下证据：1.南阳市城乡规划局业务办公会议纪要、2018年9月11日南阳市国土资源局《南阳市国土资源局关于明确宗地规划指标的函》，2019年4月29日南阳市自然资源和规划局《关于北京大道西侧地块（市运管处商住楼）建设项目规划条件的补充意见》，拟证实高德公司一直积极办理相关手续，对没有取得不动产权证书的原因不应当归责于高德公司。2.办理不动产办证所需材料清单及相关材料，拟证实高德公司已经具备其中的多份材料，主要是由于市自然资源局出台《关于北京大道西侧地块（市运管处商住楼）建设项目规划条件的补充意见》后，方能办理剩余的相关手续。张东阁、胡满云对证据1的真实性有异议，认为并未提交原件，真实性无法确认。根据会议纪要的内容可以看出高德公司没有完善土地出让手续。对证据2的真实性有异议，认为上述证据的真实性无法核实，且高德公司并未提供向房管部门进行初始登记的相关证据，是导致房产证无法办理的根本原因。本院认为，对于证据1，因上述证据高德公司已在一审过程中提交质证，不属于二审中的新证据，故本院对其证明效力将结合案件事实予以判断。对于证据2，因该组证据可以相互印证，故本院对该证据的真实性予以采信。张东阁、胡满云未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决是否存在超越当事人诉请以及擅自改变原审原告诉求的情形；2.高德公司逾期办理房屋权属证书是否构成违约；3.一审判决对违约金进行调整是否适当。关于一审判决是否存在超越当事人诉请的问题。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。据此，商品房买受人和房地产开发企业均系办理房屋所有权登记手续的义务人，房地产开发企业应当提供协助义务。本案中，张东阁、胡满云在其一审诉讼请求中主张“依法判令高德公司为张东阁、胡满云办理上述房产的房地产权属证书”，该主张当然包含“协助办理房地产权属证书”的主张。一审法院据此依法判令“高德公司协助张东阁、胡满云办理涉案房屋的产权登记手续”并“驳回张东阁、胡满云的其他诉讼请求”，系部分支持张东阁、胡满云的关于要求高德公司办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，并未超越当事人诉请，也不属于擅自改变张东阁、胡满云一审诉讼请求的情形。综上，高德公司关于一审判决超越当事人诉请以及存在擅自变更原审原告诉求的情形的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于高德公司逾期办理房屋权属证书是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，涉案《商品房买卖合同》载明：“第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。高德公司现并未在涉案商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，导致张东阁、胡满云未能取得涉案房屋的产权证书，故高德公司依约应当承担相应的违约责任。高德公司辩称系因南阳市自然资源和规划局于2019年4月29日才出具《关于北京大道西侧地块（市运管处商住楼）建设项目规划条件的补充意见》的原因导致逾期办证，但因第三人南阳市自然资源和规划局原因导致的违约行为，高德公司依法并不能免除其违约责任。至于高德公司与南阳市自然资源和规划局迟延办理相关手续产生的纠纷，可另案主张权利。综上，高德公司关于其不应承担逾期办证的违约责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于一审判决对逾期办证的违约金调整是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，人民法院对于违约金过高或过低的调整依据，在于违约行为所造成的实际损失。约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，应当由主张过高或过低的当事人承担举证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准”。该条款仅适用于双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该规定的标准计算，而非认定违约金过高或者过低的依据。本案中，涉案《商品房买卖合同》明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。张东阁、胡满云并未提供充分证据证实双方约定的违约金数额低于逾期办证造成的实际损失，故其应当承担举证不能的不利后果。一审法院在已经认定双方当事人均未能提交证据证明因逾期办证给张东阁、胡满云造成了必然损失及损失大小的情况下，对双方约定的违约金数额进行调整，确有不当，本院依法予以纠正。高德公司关于一审判决不应对约定的违约金数额进行调整的上诉理由，于法有据，本院予以支持，高德公司应予支付的违约金数额为已付245174元房屋总价款的0.1%即245.174元。本院同时注意到，高德公司自2009年12月31日向张东阁、胡满云交付涉案房屋后，至今已接近十年仍未履行其办理房屋产权证书的义务。交付房屋和办理权属证书是商品房买卖合同中购房者的主要目的，一旦无法实现，势必会对购房者的合法权益造成损害。故高德公司在其支付逾期办证违约金的同时，应当积极协助张东阁、胡满云办理房屋产权证书。若高德公司在本院规定的时间内仍不履行其为购房者办理房屋产权登记证书的义务，基于公平原则和诚实信用原则，从纠正房地产企业的违约行为、保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，高德公司应当按照张东阁、胡满云已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向张东阁、胡满云继续支付违约金，直至办理房屋产权证书之日。综上所述，河南高德置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3935号民事判决第一项；二、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初3935号民事判决第二项、第三项；三、本判决生效后十日内，河南高德置业有限公司向张东阁、胡满云支付逾期办理房屋所有权证的违约金245.174元。如河南高德置业有限公司未在本判决第一项规定的时间内协助张东阁、胡满云办理位于卧龙路与北京大道交叉口西南角1号楼1单元7层704户房屋的产权登记手续，则应按245174元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向张东阁、胡满云继续支付违约金，直至办理房屋产权证书之日；四、驳回张东阁、胡满云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人河南高德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 乐审判员 牛永权审判员 罗 军二〇一九年十一月二十日法官助理赵希国书记员张洋