西安市中级人民法院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判 决  书 （2019）陕01民终11667号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西金源物业有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：张崇德，该公司董事长。委托诉讼代理人：史宝文，男，1982年12月17日出生，汉族，陕西金源物业有限责任公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：康琰，女，1981年7月2日出生，汉族，陕西金源物业有限责任公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁康平，男，1951年4月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：程军，陕西标典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁利，女，1976年6月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：袁康平，简况同上。被上诉人（原审被告）：袁博，男，1979年1月8日出生，汉族，住西安市雁塔区房。委托诉讼代理人：袁康平，简况同上。上诉人陕西金源物业有限责任公司（以下简称金源物业公司）因与被上诉人袁康平、袁利、袁博物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区去人民法院（2019）陕0113民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金源物业公司上诉请求：1.改判袁康平、袁利、袁博支付欠金源物业公司的物业费、水电费、暖气费、垃圾费、电梯费及滞纳金共计177934.9元；2.改判袁康平、袁利、袁博承担一审全部诉讼费，二审诉讼费由袁康平、袁利、袁博承担。理由：一、一审法院判决认定事实有误。一审法院认为“2009年3月28日，张崇德出具《承诺》一份：‘受业主代表委托，物业保证在星期二（三月三十一日）前，积极解决小区洗浴用地热水，保证供水。”进而认定金源物业公司违约，未履行供热水义务，该认识是错误的。首先地热水是开发商对业主的承诺，并不是金源物业公司对业主的承诺，金源物业公司仅有维护保养的责任；其次，该认定并不是事实，事实是本案涉及的明德广厦小区使用的地热水，由附近的西安工程技术学院供给，2009年3月底西安工程技术学院（西安西工院后勤服务有限公司）因老地热水井报废，新地热水井启用，在交替的过程中于3月11日通知，停止对明德广厦小区地热水的供应，金源物业公司依据该承诺于2009年3月31日恢复了对明德广厦小区所有业主的地热水供应，并不是一审法院所认定的该热水一直未供，该时间段地热水供应也仅仅是因为该特殊原因停供几天而已，直到2014年因行政政策原因西安工程技术学院的热水井被彻底关闭，金源物业公司当然无法再提供地热水服务。由此可见一审法院对地热水的停供责任转嫁给金源物业公司是错误的。此外，一审法院不加分析的采信袁康平、袁利、袁博提供的西安市明德广厦业主委员会出具的《情况说明》是错误的。该业委会为明德广厦第一届业委会，业委会出具的说明是为要挟金源物业公司将小区的广告管理维护权让出，而不是其所述的原因。事实上金源物业公司并没有违反相应的义务，一审法院认为金源物业公司未按照合同约定提供净化水存在违约是错误的，净化水到户因为费用高使用的住户很少，由于使用的住户少，设备运营单位量净化水的成本更高，经小区绝大多数业主表决同意后，停止了净化水供到户。但金源物业公司为了满足少数住户对净化水的需求，在小区门口安装了净水机，有需求的住户可以在该处接净化水，故金源物业公司也一直供应着净化水，所以金源物业公司没有任何违约之处。袁康平、袁利、袁博入住明德广厦小区以来，一直享受着金源物业公司的服务，其向金源物业公司支付物业服务费也理所当然。二、一审法院认为“关于原告要求被告支付因延迟履行合同义务产生的滞纳金，因原告也有一定的违约行为，未提供合同规定的义务，故对原告的诉请，本院依法不予支持”，进而不支持金源物业公司滞纳金是错误的。一审法院并没有明确其所指的违约行为，且一审已经将金源物业公司物业费扣减，再将金源物业公司依约依法应得的滞纳金驳回，属于重复处理。由于袁康平、袁利、袁博的严重违约，长期让金源物业公司为其垫付生活开销的水电及暖气费，拖欠金源物业公司物业服务费，势必给金源物业公司造成经济损失，袁康平、袁利、袁博理应向金源物业公司承担滞纳金。金源物业公司和袁康平、袁利、袁博签订的《住户缴费合同书》第三条明确约定：“乙方应按月及时缴纳物业管理服务费、日常维修养护费及水、电、电梯运行等费用。如有拖欠，每日加收3‰的滞纳金。”一审法院却不顾合同约定，给金源物业公司强加违约事由来抵消袁康平、袁利、袁博的违约责任，致使金源物业公司蒙受较大的经济损失。金源物业公司为此请求二审改判袁康平、袁利、袁博支付金源物业公司物业费19621元、自来水费2012.6元、热水费1033.2元、电费13815.1元、垃圾费1092元、电梯费2730元，及根据合同约定产生的滞纳金（实为违约金）1529221.8元（原告酌情主张100000元），暖气费37631元、费用共计177934.9元。袁康平辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、金源物业公司是开发商设立的物业管理公司，开发商向业主承诺的物业服务中的义务，金源物业公司依法应当继承。金源物业公司在上诉状中提出“2014年因行政政策原因西安工程技术学院的热水井被彻底关闭，金源物业公司当然无法再提供地热水服务”，但热水不仅只有地热可以供应，金源物业公司如果想继续履行其热水服务的承诺，还有很多途径可以解决，所以停止热水服务，是金源物业公司的违约行为。金源物业公司与袁康平之间签订的《住户缴费合同书》中有净化水、地热水、采暖、垃圾袋装等收费约定，从2006年1月起，金源物业公司擅自将24小时地热水供应改变为每日18点至8点供应，也是金源物业公司的违约行为。金源物业公司在上诉状中提出到金源物业公司经小区绝大多数住户表决，在小区门口安装净水机，没有任何依据。二、袁康平并非入住后就拒缴物业管理等费用，而是在金源物业公司不履行其法定及约定义务的前提下，袁康平才停付物业管理等费用，袁康平是在行使法律赋予的后履行抗辩权利。2003年6月袁康平赴深圳子女处居住，2004年2月本单元18楼业主发现楼上漏水，经金源物业公司水电工逐楼排查，查到20楼袁康平家里无人，金源物业公司的物业经理张志东电话将袁康平从深圳叫回，最后发现是21楼漏水，袁康平装修过的房屋已经被严重浸泡。经过金源物业公司简单断水处理后，袁康平屋顶的漏水情况并未改善，室内无法居住，墙面、门窗及家具家电严重损坏。直到2004年4月，金源物业公司才开始在袁康平室内屋顶打孔某某，后补孔、烘干，直到2004年9月才结束，但袁康平的室内长达数年潮湿发霉，无法再次装修。根据金源物业公司与建设单位签订的前期物业管理协议《明德广厦物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》约定，金源物业公司有义务24小时派人值班，及时对楼房出现的质量问题进行维修。金源物业公司显然未尽到其及时发现、维修的义务，对袁康平的财产损失有着直接责任。2009年金源物业公司物业办经理在《明德广厦业主欠费协调记录》上签字，承认本案袁康平不属于恶意欠费。三、袁康平从2003年5月入住已16年，小区住户也早已完全入住，金源物业公司代收的水、电、暖和电梯费用却一直只涨不降，从来没有过进行月核算计费并向住户公布，明显违反了《住户缴费合同书》第二条的约定及《西安市物业管理条例》的规定，且电梯常年失修，不能正常使用，小区长期无保洁人员，卫生无人管理，缺乏保安人员，业主家里失窃案件时有发生。综上，金源物业公司未履行其应先履行的义务，拒缴费用是袁康平在行使法律赋予的后履行抗辩权，并未构成违约，故金源物业公司在履行其义务前，无理由要求袁康平履行缴纳物业管理费的义务，更无权请求其承担滞纳金。袁利、袁博辩称，其同意袁康平的意见，应当驳回金源物业公司的上诉请求，维持一审判决。金源物业公司一审诉请：1.袁康平、袁利、袁博支付金源物业公司的物业费、水电费、暖气费、垃圾费、电梯费及滞纳金共计177934.9元；2.本案诉讼费由袁康平、袁利、袁博承担。袁康平反诉请求：解除《住户缴费合同书》。一审法院认定事实：2002年12月25日，金源物业公司（乙方）与金源房地产公司（甲方）签订《明德广厦物业管理服务协议》，约定甲方委托乙方对明德广厦小区实行物业管理，协议由2002年底签订实行到该物业业主委员会签订新的物业服务合同止。并对相关的权利义务进行了约定。2003年5月3日，袁袁康平（乙方、业主）与金源物业公司（甲方）签订了《住户缴费合同书》，约定乙方同意将位于明德广厦C座20层2号建筑面积138.60平方米的委托给甲方管理，双方就有关缴费事项进行了约定：1.暂收物业管理服务费0.40元/平方米/月（按建筑面积计算，下同），从通知住户领钥匙之日起计收，待物价局批价后多退少补。2.暂收日常维修养护费0.30元/平方米/月，从通知统一领取钥匙之日起计收，待物价局批价后多退少补。3.住宅生活用水1.89元/吨（含二次加压）逐月收取。4.电费0.49元/度（不含道路照明、楼梯间照明、箱变损耗等），逐月收取。5.垃圾袋装费6.00元/月/户。6.采暖费每年4个月（120天），4.00元/平方米/月。7.热水费按表计7.00元/吨。8.净化水按表计63.60元/吨。9.电梯运行费，1-10层：10元/户/月，11-20层：15元/户/月，21-25层：20元/户/月。以上标准有政策性调整将随时通知。电的公耗暂按0.13元/度计收。水、电公耗和电梯的准确收费待住户完全入住后进行月核算计费，并向住户公布。合同第三条还约定乙方应按月及时缴纳物业管理服务费、日常维修养护费及水、电、电梯运行等费用。如有拖欠，每日加收3%的滞纳金若无正当理由累计三个月不缴纳费用，甲方可采取限制供应性措施。2003年3月27日，袁康平领取了明德广厦32002室的钥匙五把。2013年5月，金源物业公司将物业管理服务费由0.7元/平方米/月调整为0.9元/平方米/月。2015年1月，金源物业公司将采暖费由2477元/年调整为3216元/年。2009年3月28日，金源物业公司法定代表人张崇德出具《承诺》一份：“受业主代表委托，物业保证在星期二（三月三十日）前，积极解决小区洗浴用地热水、保证供水。”2013年4月2日，西安市明德广厦业主委员会出具《情况说明》，对明德广厦小区现状作出说明：自2004年6月以后，物业公司停止了供应净化水；2006年左右，物业公司将地热水的供应时间变更为晚18点至早8点，2009年3月份单方面停供地热水；水电费的公摊价格构成，未按照缴费合同约定逐月进行准确核算并公示全体业主。2013年6月28日西安市明德广厦小区业主委员会基于物业管理混乱，经讨论决定要求金源物业公司整改并暂缓缴纳物业管理费。另查，袁康平、袁利、袁博因不满金源物业公司提供的物业服务，自2004年2月起不再向金源物业公司交纳相关费用。根据金源物业公司提供的《明德广厦32002室欠费明细》，从2004年2月10日至2019年3月10日，袁康平、袁利、袁博共计拖欠金源物业公司物业管理费19621元，电费13815.1元，自来水费2012.6元，地热水费1033.2元，电梯费2730元，垃圾费1092元，采暖费37631元，滞纳金1529221.8元。金源物业公司对滞纳金部分主张100000元。庭审中，袁康平、袁利、袁博提交2009年7月17日金源物业公司与袁康平、袁利、袁博签订了《明德广厦业主欠费协调记录》，证明袁康平、袁利、袁博一直在主张权利，其欠费是有正当理由，金源物业公司无权收取滞纳金。袁康平、袁利、袁博主张其已经向金源物业公司交纳至2006年1月的相关费用，之后的费用承认未交，但袁康平、袁利、袁博并未提交能够证明至2006年1月其已经交过费用的有效证据。一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定严格履行各自的权利义务。金源物业公司受金源房地产公司的委托，受理明德广厦的物业，并与袁康平签订了《住户缴费合同书》，该合同书系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方之间成立了物业服务合同关系。金源物业公司给袁康平、袁利、袁博提供了物业服务，袁康平、袁利、袁博应当按约向金源物业公司缴纳相关费用。但是金源物业公司在进行物业服务时，应按前期物业合同及缴费合同书的内容，全面履行物业服务义务，如果其提供的物业服务没有达到合同约定的内容，则应视为违约行为。结合本案查明的事实，金源物业公司在向袁康平、袁利、袁博提供物业服务时，没有按约提供净化水、热水等服务内容，导致部分业主有异议，从而拒缴物业服务费用。因金源物业公司在履行合同义务时存在一定的瑕疵，故对其物业服务费应酌情予以减少支付。至于由金源物业公司替袁康平、袁利、袁博代收代缴的水电费、暖气费等费用，因该费用属袁康平、袁利、袁博实际消费支出，理应全额交纳为宜。袁康平、袁利、袁博在庭审中称其已经交纳至2006年1月的相关费用，但是袁康平、袁利、袁博并未提供相关证据证明其已经交费，故袁康平、袁利、袁博应向金源物业公司交纳2004年2月至2019年3月的相关费用。至2019年3月10日，袁康平、袁利、袁博共计拖欠金源物业公司物业管理费19621元，电费13815.1元，自来水费2012.6元，地热水费1033.2元，电梯费2730元，垃圾费1092元，采暖费37631元，滞纳金1529221.8元（金源物业公司主张100000元）。考虑到金源物业公司的提供的物业服务存在瑕疵，故对物业管理费酌定支持15000元。关于金源物业公司要求袁康平、袁利、袁博支付因迟延履行合同义务产生的滞纳金，因金源物业公司也有一定的违约行为，未提供合同规定的义务，故对金源物业公司的该诉请，依法不予支持。故袁康平、袁利、袁博应向金源物业公司支付的费用为物业管理费15000元，电费13815.1元，自来水费2012.6元，地热水费1033.2元，电梯费2730元，垃圾费1092元，采暖费37631元，以上合计73313.9元。至于袁康平主张解除《住户缴费合同书》的反诉请求，虽然金源物业公司物业管理资质已经到期，但《西安市物业管理条例》第六十一条不属于法律法规的强制性规定，且明德广厦小区业主委员会成立以后未与其他物业管理公司签订新的物业服务合同，因此依据合同约定，《物业管理服务协议》合法有效存续，《住户缴费合同书》作为《物业管理服务协议》的从合同，仅就缴费项目和金额进行了约定，金源物业公司收费项目和收费标准并未违反相关法律法规的强制性规定合法有效，调整物价服务费在法律允许范围内，不存在违约行为。故袁康平主张解除《住户缴费合同书》于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条之规定，判决：一、被告袁康平、袁利、袁博于本判决生效之日起十日内向原告陕西金源物业有限责任公司支付物业管理服务费15000元、自来水费2012.6元、地热水费1033.2元、电费13815.1元、垃圾费1092元、电梯费2730元，暖气费37631元，共计73313.9元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西金源物业有限责任公司其余诉讼请求。三、驳回反诉原告袁康平的全部诉讼请求。本案本诉受理费3859元，由原告承担1859元，被告承担2000元。因原告已预付，被告在支付上述款项时将2000元一并支付反诉原告。反诉案件受理费50元，由反诉原告袁康平自行承担。本院经审理查明，袁康平、袁利、袁博所住房屋曾于2004年发生渗水事故，袁康平、袁利、袁博将丁某某及金源物业公司诉至法院，要求其赔偿因渗水给其造成的损失。2018年12月5日，本院作出（2018）陕01民终12492号判决，认定丁某某与金源物业公司在供暖前暖气片试水时未尽到足够的注意和排查义务，对一审法院酌定金源物业公司承担10%的赔偿责任予以维持。一审判决认定其余事实清楚属实。本院认为，金源物业公司作为明德广厦小区的物业服务公司，其按照与金源房地产公司签订的《明德广厦物业管理服务协议》，对小区房屋及配套的设施设备和相关场地负有维修、养护、管理的义务，袁康平、袁利、袁博作为明德广厦小区的业主，则应按照约定向金源物业公司支付相关的物业入费用。现袁康平、袁利、袁博自2004年2月至2019年3月期间未向金源物业公司支付任何物业费用，已经违反双方《住户缴费合同书》约定的内容，而在此期间金源物业公司始终未停止向袁康平、袁利、袁博提供物业服务，并为其垫付由金源物业公司代为收缴的水、电、暖等费用，故金源物业公司起诉要求袁康平、袁利、袁博向其支付相关的物业费用于法有据，一审判决予以支持，是正确的。关于袁康平、袁利、袁博应向金源支付物业费用具体数额的问题，金源物业公司主张物业服务费为19621元，滞纳金为100000元。但依据已查明的事实可知，双方曾因2004年案涉房屋发生渗水事故而涉诉，生效判决也认定金源物业公司对于袁康平、袁利、袁博房屋损失的发生具有一定责任，就以上情形，结合本案双方实际情况，一审法院判令驳回金源物业公司要求袁康平、袁利、袁博支付滞纳金的请求并酌情判令袁康平、袁利、袁博向金源物业公司支付物业服务费15000元，并无不妥。至于水、电、暖等其余费用，袁康平、袁利、袁博应当按照实际产生的数额向金源物业公司支付。综上，金源物业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2392元，陕西金源物业有限责任公司已预交，由陕西金源物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    秦  燕  燕 二Ｏ一九年十月三十一日 书 记 员   段      蓓     20190111667197606133820026101131976061300491951040938200261240119510409055438916100007450385131979010838200261240119790108053420190113106041