天津市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津01民终6000号 上诉人（原审被告）：天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司，住所地天津市南开区。 法定代表人：高军，董事长。 被上诉人（原审原告）：天津市南开区职业中等专业学校，住所地天津市南开区渭水道**。 法定代表人：张丽芝，校长。 委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。 原审被告：高军，男，1969年2月4日出生，汉族，天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司董事长，住天津市南开区。 原审被告：吴秀芳，女，1956年5月26日出生，汉族，住天津市南开区。 上诉人天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司（以下简称仁和汇莱公司）因与被上诉人天津市南开区职业中等专业学校（以下简称南开职专）、原审被告高军、吴秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初12981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人仁和汇莱公司的法定代表人高军、被上诉人南开职专的委托诉讼代理人施韬，原审被告高军、吴秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁和汇莱公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2016年3月在合同履行期内单方强行断电，使租赁房屋不再具备合同约定的使用条件，已构成违约。上诉人不仅不应继续支付该期间的租金，且被上诉人还应对上诉人经济损失进行赔偿；上诉人的损失包括建房损失、经营损失、给被上诉人拆房、铺路和培训学员以及购买设备等损失，合计300万元；一审未考虑被上诉人违约，给上诉人造成经济损失的情况下，直接判决上诉人腾房，是适用法律错误。 南开职专辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高军述称，同意上诉人的上诉请求。 吴秀芳述称，同意上诉人的上诉请求，我对诉争房屋及场地投入很大。 南开职专向一审法院起诉请求：1.判令仁和汇莱公司、吴秀芳将承租的天津市南开区（汽车修理厂）返还南开职专；2.判令三被告连带向南开职专支付自2015年1月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（暂计算至2018年9月30日金额为375000元）;3.本案诉讼费用由三被告连带负担。 一审法院认定事实：南开职专系天津市南开区房屋使用人，该房屋产别为直管公产，管理形式为保管自修，建筑面积11244.11平方米，土地面积18441.71平方米。 2012年1月10日，南开职专（甲方）与仁和汇莱公司（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，用途作为使用。约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于天津市南开区，建筑面积／使用面积共1800平方米，年租金为每年80000元；......四、未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋，亦不能改变本合同约定的承租房用途，否则甲方有权终止合同；五、乙方自行承担租房合同期内所有使用的水、电......费用;六、合同期内因天津市南开区教育局需拆除或改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算；七、因不可抗力的原因，致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；......十、甲方房屋租赁期限共60个月，自2012年1月1日起至2017年12月31日止，最长不得超过一年。庭审中，南开职专述称双方一直未签订过书面租赁合同，高军提供的该份合同系南开职专配合高军变更汽车修理厂营业执照时出具的，要求高军办理营业执照后将该合同销毁。三被告对此不予认可，认为该合同加盖有南开职专公章及经办人签名，双方应按该合同履行。 2013年9月7日，南开职专收取吴秀芳50000元；2014年7月7日，南开职专收取仁和汇莱公司租金20000元；2015年1月12日，南开职专收取仁和汇莱公司2014年租金40000元。 2014年4月20日，高军（甲方）与吴秀芳（乙方）签订合伙协议，内容为：乙方投资300000元，进入座落于天津市南开区（南开职专院内）仁和汇莱公司，乙方的投资占有该公司50%的股份，甲方占有50%的股份。乙方自行经营及交纳南开职专的房租、水、电等一切费用，甲方不参与分红及债务......2014年4月20日前债务由甲方负责。后，吴秀芳向高军支付投资款200000元。庭审中，三被告均认可合伙协议的真实性，高军和吴秀芳称二人共同经营汽车修理厂，吴秀芳称汽车修理厂院内有一间房子是高军的办公室。 2015年年底，南开职专向高军、吴秀芳发出告知书，要求进行搬迁。2016年3月，南开职专对案涉房屋停止供电。为此，南开职专出具了天津市南开区教育局文件（南教后管中心[2015]1号），内容为：......全系统校园退租还教工作力争于2016年底前完成。该文件印发时间2015年5月12日。庭审中，南开职专称2007年已经有退租还教政策，但各学校执行不到位。三被告认为既然有政策，南开区职专还与仁和汇莱公司签订合同，合同期间单方停电，给高军和吴秀芳造成损失，南开职专应予以赔偿。 另查，仁和汇莱公司为有限责任公司，法定代表人为高军，成立日期为2010年2月4日，营业期限至2030年2月3日，核准日期为2012年4月19日，住所地为天津市南开区，经营范围为小型客车整车修理等。 庭审中，三被告认可自2015年1月1日未向南开职专交纳租金，但不认可按南开职专主张的年租金100000元支付，认为应以书面租赁合同约定的租金标准为准。另外，高军、吴秀芳仅向法庭提交了要求南开职专赔偿各项损失的自行制作的赔偿明细表（各一张）及部分购置设备收据，对此，南开职专不予认可，认为即使被告有损失，但根据合同约定双方互不承担责任。 经一审法院实地勘验，案涉房屋及场地坐落于天津市南开区院内，独立形成一个院落，整体院落面积约1395平方米，大门口朝西开门，现由吴秀芳实际经营汽车修理厂。院内西侧房屋南开职专称属于其原有房屋，吴秀芳表示认可，称上述房屋其本人住一间、其儿子一家住一间、工人住一间；另有搭建顶子的棚子一个，吴秀芳称用于机修、喷漆使用。院内北侧有车棚一个、修理车间两个、房屋一间（吴秀芳称是高军的办公室）。院内东侧靠南面有房屋一间（后有厨房一间），吴秀芳称该房屋系其自行搭建，后面厨房是高军搭建的；房屋旁边有修理车间三间。院内南面为空地。南开职专称修理车间以前都是有房子的，高军后来拆了搭的顶子改成修理车间，吴秀芳称其接手后修理车间就存在，后来其进行了改建。 诉讼中，原告撤回要求三被告支付欠付水、电费的诉讼请求，一审法院依法准许。 一审法院认为，南开职专与仁和汇莱公司之间于2012年1月10日签订的《房屋（场地）租赁合同》，原、被告双方对该合同真实性均不持异议，且已实际履行，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该合同期限届满后，仁和汇莱公司未与南开职专续签合同，仁和汇莱公司继续占有、使用案涉房屋及场地，并无合同依据，南开职专主张仁和汇莱公司返还案涉房屋及场地，一审法院予以支持。高军作为仁和汇莱公司法定代表人，其以仁和汇莱公司名义与南开职专签订《房屋（场地）租赁合同》，后与吴秀芳签订合作协议，吴秀芳自认其实际经营汽车修理厂。合同到期后，吴秀芳继续占有使用讼争房屋及场地，于法无据，南开职专主张吴秀芳负有腾房义务，一审法院予以支持。 关于南开职专主张房屋占有使用费一节，合同期内的租金，根据合同相对性原则，应由仁和汇莱公司向南开职专支付。合同期限届满后，吴秀芳、高军以合作协议为由，以仁和汇莱公司名义继续占有、使用案涉房屋及场地，且吴秀芳自认其现为实际经营者。故，房屋占有使用费应由仁和汇莱公司、吴秀芳共同给付，应以合同约定的年租金80000元标准计算为宜。 关于高军、吴秀芳要求南开职专赔偿拆、改、建房屋及厂房造成损失一节，没有合同约定及事实依据，一审法院不予支持。但，在合同期内南开职专以被告欠租为由单方停电，其做法不妥，被告可就合同期内停电造成的经济损失一节，另行予以解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一判决生效后三十日内，被告天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司、吴秀芳将天津市南开区（汽车修理厂院内）房屋及场地（面积约1395平方米）全部腾空并返还原告天津市南开区职业中等专业学校；二、判决生效后三十日内，被告天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司向原告天津市南开区职业中等专业学校给付自2015年1月1日始至2017年12月31日止期间的租金240000元；三、判决生效后三十日内，被告天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司、吴秀芳向原告天津市南开区职业中等专业学校给付房屋占有使用费，自2018年1月1日始至实际腾房之日止，按年租金80000元标准计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元，由天津市南开区职业中等专业学校负担1385元，由被告天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司、吴秀芳负担5540元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应依约履行。现租赁合同约定的租赁期限已届满，上诉人继续占有诉争场地已无合法依据，被上诉人作为诉争房屋使用权人，有权要求上诉人腾空场地并给付租金及占有使用费。关于被上诉人在合同期限内停电，造成上诉人损失的问题，双方可另行解决。上诉人主张不予腾空场地及给付租金，欠缺依据，本院不予支持。 综上所述，天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6925元，由天津市仁和汇莱汽车维修服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 琦 审判员 张庆枚 审判员 张 莹 二〇一九年十一月十八日 法官助理刘振铭 书记员张志英 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……