山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民初561号原告（申请执行人）：山西民生典当有限公司，住所地：太原市迎泽区水西关南街**世纪大厦**。法定代表人：王晓峰，总经理。委托诉讼代理人：史胜利，山西中诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞娟，山西中诚律师事务所律师。被告（执行案外人）：傅君硕，女，1979年7月21日生，汉族，住山西省永济市城北街道七社村第**后巷**。委托诉讼代理人：皇甫丽利，山西瀛航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文华，女，1973年12月22日出生，汉族，住山西省永济市中山东街**。第三人（被执行人）：永济市永鑫房地产开发有限公司，住，住所地：永济市舜都大道南新加坡小区/div>法定代表人：苗鑫，总经理。第三人（被执行人）：苗鑫，男，1963年2月27日生，汉族，山西省永济市人，现在山西省晋中监狱服刑。第三人（被执行人）：孟永红，女，1965年8月29日生，汉族，，住山西省永济市中山西街**原告山西民生典当有限公司（以下简称民生典当公司）与被告傅君硕、第三人永济市永鑫房地产开发有限公司（以下简称永鑫房地产公司）、苗鑫、孟永红申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民生典当公司的法定代表人王晓峰及其委托诉讼代理人史胜利、张瑞娟，被告傅君硕的委托诉讼代理人皇甫丽利、陈文华到庭参加诉讼，第三人永鑫房地产公司，苗鑫，孟永红经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民生典当公司向本院提出诉讼请求：1.请求对执行标的物永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺许可执行；2.本案诉讼费由被告傅君硕承担。事实和理由：2015年5月30日，太原市中级人民法院作出(2014)并民初字第566号民事判决，判令：一、第三人永鑫房地产公司于判决生效后十五日内偿还原告民生典当公司借款本金2500万元及利息。二、原告民生典当公司在第三人苗鑫提供的抵押财产范围内享有优先受偿权。三、第三人苗鑫、孟永红对永鑫房地产公司的上述债务承担连带保证责任。四、第三人永鑫房地产公司于判决生效后十五日内偿还原告民生典当公司借款本金300万元及利息。该判决生效后，第三人永鑫房地产公司、苗鑫、孟永红未履行还款义务，原告民生典当公司向太原市中级人民法院申请强制执行。执行期间，太原市中级人民法院拟对查封的位于永济市银杏东街银杏商厦1幢、2幢房产(即所有权人为第三人苗鑫，他项权人为原告民生典当公司，已为上述(2014)并民初字第566号民事判决确认原告民生典当公司享有优先受偿权的房产)进行拍卖。拍卖公告发出后，被告傅君硕于2019年4月1日提出书面异议，请求中止对案涉房产的拍卖。太原市中级人民法院于2019年4月15日作出(2019)晋01执异72号民事裁定，中止执行位于永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺的拍卖。原告民生典当公司认为，永济市银杏东街银杏商厦1幢、2幢房产登记的所有权人为第三人苗鑫，原告民生典当公司基于对不动产登记机关公示公信力的信赖，作为该涉案房产合法的他项权人，无任何过错和瑕疵，并且该抵押房产的优先受偿权已为太原市中级人民法院生效判决所确认，没有任何人对该他项权登记及生效判决提出异议。因此，太原市中级人民法院(2019)晋01执异72号民事裁定明显错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关司法解释规定，人民法院在办理执行异议案件中，对于执行标的权利归属的判断，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案涉案房产登记在第三人苗鑫名下多年，被告傅君硕在此期间从未提出过异议，直到第三人永鑫房地产公司及苗鑫非法吸收公众存款案下判及涉案房产已恢复执行进入拍卖公告阶段，被告傅君硕才提出行政诉讼及执行异议，试图阻止该房产拍卖。事实上，被告傅君硕与第三人永鑫房地产公司签订的商铺购买协议、委托经营管理协议，并非以房产销售为主要目的，而是以售后包租方式非法吸收资金的非法融资关系，被告傅君硕实际为第三人苗鑫非法吸收公众存款刑事案件的受害人，应该和其他受害人一样，通过刑事报案、追缴赃款等途径解决问题，而不能依据协议去对抗不动产登记机关依法办理的房产证、房屋他项权证以及生效的民事判决，更不能对涉案房产提出实体权利主张并请求中止执行。太原市中级人民法院(2019)晋01执异72号民事裁定中止对涉案房产的拍卖，严重损害了原告民生典当公司的利益，请求查明事实后依法裁判。被告傅君硕辩称，一、2018年6月在知道自己所购买的银杏商厦的商铺房产证颁给第三人苗鑫后，就提起了撤销房权证的行政诉讼。2019年5月看到太原市中级人民法院执行通知书，才知道第三人苗鑫又将该房产抵押给原告民生典当公司，并且已经进入执行阶段，于是又启动了执行异议，被告傅君硕提起的行政诉讼及执行异议都是符合法律规定的。二、被告傅君硕于2009年9月从第三人永鑫房地产公司全款购买房产，而第三人苗鑫是2010年8月27日才取得的房权证，被告傅君硕在第三人苗鑫领证、抵押之前已经合法占有银杏商厦，且收取租金多年，且非因被告傅君硕自身的原因未办理房产证，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件，对不动产享有实体权利，是该不动产的所有人，具有不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。三、第三人永鑫房地产公司是具有开发房地产资质的公司，与被告傅君硕签订的合同真实有效，第三人苗鑫犯罪的案件并不涉及银杏商厦商铺，不能因第三人苗鑫犯罪，就认为其所有的行为都是犯罪，且是否属于非法吸收公众存款刑事案件的受害人不能仅凭原告民生典当公司自己的判断来认定。综上，被告傅君硕符合中止执行异议的条件，请求法院驳回原告民生典当公司的诉讼请求。第三人永鑫房地产公司、苗鑫、孟永红均未提供陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告民生典当公司提供五份证据：证据一、永济集用（2009）第JZ2009008号土地使用权证。证明涉案房产项下土地登记的使用权人为第三人苗鑫，该物权凭证具有公示公信的效力，原告民生典当公司基于相信登记正确而与第三人苗鑫进行交易的权益应受到法律保护。证据二、永济市房权证[2010]字第XXXX号房屋所有权证。证明：1.涉案房产于2010年进行权属登记，所有权人为第三人苗鑫，房屋登记后即发生推定为所有权人的效力。2.该房产证所附分户平面图可以证实被告傅君硕主张的房产自始不存在，其与第三人永鑫公司签订的合同属于虚拟分割、售后返租的商铺，是典型的非法吸收公众存款的犯罪手法。3.该房产证载明规划用途为营业，结合被告傅君硕提供的合同、支付租金等证据，可证明其购买涉案商铺属投资行为，不是消费者买受人，而是一般不动产买受人，故无论其另行提起的行政撤销诉讼结果如何，都不应中止本案执行。证据三、土地他项权利证明书。证明第三人苗鑫于2010年9月将涉案房产及项下土地抵押给原告民生典当公司，并且办理了抵押登记手续，原告民生典当公司对涉案房产项下土地取得了《土地他项权利证明书》的物权凭证。证据四、房永政他字7080号他项权证。证明原告民生典当公司根据不动产登记取得他项权证，该物权凭证具有优先受偿权，被告另案主张的行政撤销诉讼的结果不能改变原告民生典当公司依法取得的物权凭证，本案不应中止执行。证据五、太原市中级人民法院（2014）并民初字第566号民事判决书。证明：1.人民法院生效判决已经对原告民生典当公司就涉案房产的优先受偿权予以确认，并且该案已经进入执行程序拍卖阶段。2.原告民生典当公司取得抵押权的同时，已依约实际出借给第三人永鑫房地产公司2500万元，原告民生典当公司基于对不动产登记的信赖，取得该不动产抵押权是善意的，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被告傅君硕提起的行政诉讼，对抵押权不产生任何阻却效力。经庭审质证，被告傅君硕对原告民生典当公司提交的五份证据的真实性均无异议，对合法性、关联性均不认可，认为：证据一，原告民生典当公司不能依该证据就阻止被告傅君硕申请执行异议。证据二是被告傅君硕购买银杏商厦商铺之后，第三人苗鑫通过不正当方式将权属登记在其名下，现被告傅君硕正在申请撤销该房权证。证据三、四是依据不合法的房权证及土地证办理的，对证据不予认可，同时也不能证明原告民生典当公司据此可以阻止被告傅君硕的执行异议。被告傅君硕提供两组证据，第一组证据：1.银杏商厦销售合同；2.银杏商厦商铺委托经营管理协议；3.购房款收据；4.领取租金时公司会计签字；5.永济市房权证。该组证据证明被告傅君硕2009年9月从第三人永鑫房地产公司购买房产，且收取租金多年，而第三人苗鑫是2010年8月27日才领取的房权证，其领取房权证的时间是在被告傅君硕购买商铺之后。第二组证据：6.山西省夏县人民法院行政裁定书两份、山西省运城市中级人民法院行政裁定书两份。证明被告傅君硕正在申请撤销第三人苗鑫的房权证。经庭审质证，原告民生典当公司的质证意见为：一、第一组5份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为所有的合同都是被告傅君硕与第三人永鑫房地产公司签订的，没有办理网签备案手续和相关公示手续。首先，证据1中第一条约定的内容与房屋所有权证上记载的内容、面积、土地使用年限均不一致，土地证的内容有误，而被告傅君硕不请求撤土地证，只请求撤房权证。其次，商铺销售合同和对应的委托经营管理协议及收取租金的记载，反映出被告傅君硕购买商铺是一种投资行为，不属于法律性质上的消费者买受人，而是不动产买受人，是排在抵押权之后的，无权中止执行。第三，商铺平面图是虚拟分割的，与执行案件中的平面图不一样，连被告傅君硕都找不到自己的商铺，没有具体的商铺位置，即使撤销了第三人苗鑫的房权证，也无法为被告傅君硕办理房权证。二、对第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为被告傅君硕提起行政诉讼是要撤销第三人苗鑫的房权证，并不是要撤销原告民生典当公司的抵押权，即使撤销了房权证，也不必然导致抵押权无效。本院对上述证据认定如下：原告民生典当公司与被告傅君硕对真实性均无异议的以下证据：永济集用（2009）第JZ2009008号土地使用权证、永济市[2010]字第502298号房屋所有权证、土地他项权利证明书、房永政他字7080号他项权证、山西省太原市中级人民法院（2014）并民初字第566号民事判决书、山西省运城市中级人民法院（2019）晋08行终28号行政裁定书、山西省运城市中级人民法院（2019）晋08行终29号行政裁定书、山西省夏县人民法院（2018）晋0828行初38号行政裁定书、山西省夏县人民法院（2018）晋0828行初39号行政裁定书，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，本院作出(2014)并民初字第566号民事判决，判令：一、第三人永鑫房地产公司于判决生效后十五日内偿还原告民生典当公司借款本金2500万元及利息；二、原告民生典当公司在抵押人、第三人苗鑫提供的抵押财产范围内享有优先受偿权；三、第三人苗鑫、孟永红对永鑫房地产公司的上述债务承担连带保证责任；四、第三人永鑫房地产公司于判决生效后十五日内偿还原告民生典当公司借款本金300万元及利息。该判决生效后，原告民生典当公司向本院申请强制执行。执行期间，本院于2015年9月16日对永济市房权证（2010）字第XX**、房屋所有权人为第三人苗鑫的位于永济市银杏东街的银杏商厦1幢、2幢的房产(含涉案房产)实施了查封。在拍卖公告发出后，被告傅君硕于2019年4月1日向本院提出书面异议，请求中止对永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺的拍卖。本院于2019年4月15日作出(2019)晋01执异72号执行裁定，裁定“中止对位于永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺的拍卖”。另查明，2009年9月9日被告傅君硕与第三人永鑫房地产公司签订了《银杏商厦商铺销售合同》，购买了该公司开发的位于永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺，一次性付清购房款80794元。同日被告傅君硕又与永济市新锐商业运营管理服务有限公司、第三人永鑫房地产公司签订《商铺委托经营管理协议》，期限十年。再查明，第三人苗鑫于2010年8月27日取得位于永济市银杏东街银杏商厦1幢、2幢房屋单独所有权证，证号为永济市房房权证（2010）字第XX**第三人苗鑫于2010年9月5日将上述房产及项下土地抵押给原告民生典当公司，双方办理了抵押登记手续，他项权证为房永政他字第7080号。还查明，被告傅君硕于2018年向山西省夏县人民法院提起行政诉讼，请求撤销永济市国土资源局为苗鑫颁发的房权证及土地使用证，该院以分别（2018）晋0828行初38号、39号行政裁定驳回其起诉，后被告傅君硕上诉到山西省运城市中级人民法院，二审期间，被告傅君硕对撤销土地使用证一案撤回上诉，2019年3月5日该院对撤销房权证一案作出行政裁定，指令山西省夏县人民法院继续审理，现该案仍在审理中。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的焦点为被告傅君硕对执行标的即涉案永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，不动产登记依法具有公示公信的效力，原告民生典当公司根据房屋管理部门的房产权属登记，与第三人永鑫房地产公司、苗鑫、及孟永红签订《抵押担保合同》，并办理抵押登记手续，符合《中华人民共和国物权法》规定的善意取得抵押权的条件，依法取得涉案房屋抵押权。第二，本院发生法律效力的(2014)并民初字第566号民事判决对第三人苗鑫以其所有的位于永济市银杏东街的土地以及该土地上建筑物（含涉案房产）提供抵押担保的事实予以确认，原告民生典当公司在抵押人苗鑫提供的抵押财产范围内享有优先受偿的权利。第三，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，被告傅君硕虽然在本院对涉案房产查封前就与第三人永鑫房地产公司签订了《银杏商厦商铺销售合同》，但至今未办理产权过户手续，其享有的是物权期待权，即享有要求第三人永鑫房地产公司为其办理涉案房产变更登记的债权；原告民生典当公司基于第三人永鑫房地产公司向其借款而办理了涉案房产抵押登记，该抵押权是物权，依照物权优于债权的原则，原告民生典当公司享有的抵押担保物权优于被告傅君硕享有的债权，被告傅君硕藉此债权不能排除生效判决的执行，且被告傅君硕另案提起的行政诉讼与本案无关联性，本院不予支持。综上所述，被告傅君硕对执行标的即涉案永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，原告民生典当公司对涉案房产准许继续执行的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许对位于永济市银杏东街银杏商厦第二层A区128号商铺的执行。案件受理费1819.85元，由被告傅君硕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。本院（2019)晋01执异72号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 赵 琍审判员 王丰毅审判员 段雪丽 二O一九年十一月十九日书记员 田 丽