湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3286号原告：邹璐，女，汉族，1985年9月6日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。原告：姜振华，女，汉族，1960年3月2日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。原告邹璐、姜振华与被告湘潭新都房地产开发有限公司（以下简称“新都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹璐、姜振华、被告新都公司的委托诉讼代理人杨晓青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹璐、姜振华向本院提出诉讼请求：1、判令被告按购房合同支付延迟交房违约金15700元（以已付房款75337元为基数，按日万分之一自2014年12月31日起至计算至2019年9月16日止）；2、判令被告按购房合同约定代原告办理不动产权登记；3、判令被告退回代收的办证费4127元；4、判令被告按购房合同支付产权登记的违约金11632元（自2015年6月24日计算至2019年9月16日止）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月13，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新都汇二期X栋X单元XXXXXXX号房。合同签订后，原告按约及时交付所有房款75337元，并缴纳代办证费用4127元。根据合同第十条约定，被告应于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将购房合同约定的商品房交付于原告使用。但至今为止，被告都没有达到交房标准，无法将商品房交付给原告。所以，原告根据该合同第十一条约定要求被告按照已付房款的万分之一（每天）赔付违约金。另，根据合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用之日起60日内代原告办理产权登记，但至今为止，被告未代原告办理产权登记。综上，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。被告新都汇公司辩称：一、原告所购房产属于返租产品，租赁期限自2014年1月1日至2019年1月1日，租期五年。同时被告已将前面三年的房屋租金以冲抵房款的方式支付给原告，原告在收取租金的同时则已委托被告收房，因此原告再诉请被告延迟交房没有任何理由和依据；二、办证费是原告因办证需要向被告代收的，如果法院判决被告退还办证费，那么法院应当确认因原告迟延缴纳办证费导致不能及时办证的责任由原告自己承担。而且办证条件尚不成熟，原告只有等被告的工程竣工验收合格后方能起诉，逾期办证时间属于不确定状态，因此，原告起诉不符合法律要求确定诉求的要求。三、即使被告违约，被告也没有能力履行违约责任，请求法院核减违约金额。经审理查明：原、被告双方于2012年8月13日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012081325Ｂ307100677），由原告以总价款75337元的价格向被告购买位于湘潭市九华示范区房屋，该合同第十条约定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合合同约定的商品房交付于原告使用；该合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人逾期交房超过15日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该合同第十五条系关于产权登记的约定：“…出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”。《商品房买卖合同》附件四系合同补充协议，该补充协议第八条第四款约定，“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。合同签订后，原告按约向被告交付所有房款75337元，并交纳代办证费用4127元。另查明：截至法庭辩论终结之日止案涉房屋尚未经竣工验收合格。原告邹璐与湘潭新都汇商业管理有限公司、被告湘潭新都房地产开发有限公司于2012年3月6日签订了一份《租赁合同》，将案涉房屋出租给湘潭新都汇商业管理有限公司，租期自2014年1月1日起至2019年1月1日止。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。对于原告诉请的逾期交房违约金，原告在购买商铺后，于2012年3月6日将案涉房屋出租给湘潭新都汇商业管理有限公司，租期自2014年1月1日起至2019年1月1日止，意味着案涉商铺已经实际在使用，应当视为原告已于2013年12月31日前收房，故对其该项诉请，本院不予支持。对于原告请求被告代原告办理不动产产权登记的诉讼请求，因案涉的新都汇小区商铺尚未办理竣工验收合格手续，原告要求被告代为办理不动产产权登记的前提条件尚不具备，故本院对原告的请求被告代为原告办理不动产产权登记的诉讼请求在本案中暂不予支持为宜，原告可待案涉房屋经竣工验收合格、房屋具备办理不动产产权登记的前提条件之时另行主张权利。对于原告诉请返还办证费的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，原告同意由被告委托专人予以办理产权登记，双方之间形成了委托法律关系。根据法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因被告未履行代办义务，因此，原告现提出要求被告返还代收的办证费，实质是与被告解除委托关系，被告应当返还代收的办证费。原告的该项请求虽与要求被告承担违约责任属不同法律关系，但是二者存在紧密联系，为减少当事人诉累，故对原告提出的该项诉讼请求予以支持。原告在案涉房屋没有竣工验收合格的情况下于2013年12月31日前收房，但是被告至今未具备协助办理不动产产权登记的条件，故被告应当按照《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第八条第四款的约定向原告承担不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第4款第（1）项约定的是对买受人选择退房时，出卖人所应承担的按照已付房款的1%向买受人赔偿损失，而补充协议第八条第四款约定的是：“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”，现在由于原告作为买受人不选择解除合同、退房，但依据补充协议第八条第四款约定向被告要求支付违约金于法有据，现原告未能在收房之后的540天内即2015年6月24日之前取得房屋权属证书，被告需要承担自2015年6月25日起的逾期办证的违约责任，原告主张的逾期办证违约金与双方在合同的约定相符，为此本院对原告请求被告自2015年6月25日起至2019年9月16日止支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，逾期办证违约金计算为11632元（75337元×1544天×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告邹璐、姜振华支付计算至2019年9月16日止的逾期办证违约金11632元；二、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告邹璐、姜振华返还代收的办证费用4127元；三、驳回原告邹璐、姜振华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费301元，减半收取151元，由被告湘潭新都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇一九年十一月四日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。