新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初3234号 原告：马龙，男，1963年8月5日出生，汉族，伊犁州退役军人事务局干部，现住伊宁市。 原告：伍素珍（系马龙妻子），1964年6月18日出生，汉族，伊犁州食品药品检验所退休干部，现住址同上。 委托诉讼代理人：袁玉新，新疆边塞律师事务所律师。 被告：黄玉来，男，1974年3月1日出生，汉族，伊宁市华域大酒店董事长，现住乌鲁木齐市。 被告：张少华（系黄玉来妻子），1976年7月10日出生，汉族，无业，现住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：黄乐乐（系两被告之子），1999年6月16日出生，汉族，无业，现住址同上。 原告马龙、伍素珍诉被告黄玉来、张少华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员吴荣婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍素珍及其委托代理人袁玉新、被告黄玉来、张少华的共同委托代理人黄乐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马龙、伍素珍诉称：2013年12月2日，原、被告签订一份《房地产转让合同书》，约定：两原告将位于伊宁市南岸新区奶牛场北干渠以北属于XX地段的国有土地【伊州奶国土字(20XX)第XX号】和房屋【察布查尔县房权证(20XX)第XX**】以人民币2,600,000元的价格出售给两被告，约定两被告分别在2013年10月15日支付400,000元；2014年6月30日前支付500,000元；12月30日前支付600,000元；2015年7月30日前支付700,000元；12月30日前支付400,000元。违反合同约定的，违约方按转让总价款的20%向守约方支付违约金。合同签订后，两被告未在约定期限支付购房款。为维护两原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：一、依法解除原、被告签订的房地产转让合同；二、两被告支付违约金520,000元（2,600,000元×20%）；三、涉诉费由两被告承担。 被告黄玉来、张少华辩称：签订《房地产转让合同书》属实，购买价格为2,600,000元。合同签订之时，两原告便向两被告交付了涉案房产。因被告资金困难，故未支付购房款。2017年1月9日，两被告就该房产缴纳了土地出让金445,092元。2019年3月至5月间，原告在未经被告同意的情况下，擅自将涉案房屋租赁给他人装修使用，存在违约行为。同意解除合同，同意承担违约金，但违约金金额过高，不应当为总房款的20%，请求人民法院依法裁决。 经审理查明：一、位于伊宁市南岸新区奶牛场北干渠北侧使用权面积为748.65平方米、建筑面积为409.41平方米的房屋【伊州奶国土字（2007)第XX号、察布查尔县房房权证（200XX）字第**系原告马龙、伍素珍共同所有。 二、2013年12月2日，原告马龙、伍素珍（甲方）与被告黄玉来、张少华（乙方）签订了一份《房地产转让合同书》，载明“…甲方自愿将位于伊宁市南岸新区奶牛场北干渠以北，属于3-5-6地段，面积409.41平方米，国有划拨土地出售给乙方；二、住房考虑到装修因素，甲乙双方商定按每平米5,800元记价，合计2,375,000元；三、住房辅助设施凉亭住房以及锅炉房和大门围墙等设施商定价格225,000元；四、甲乙双方商定，住房和院内全部辅助设施，以总价值2,600,000元转让给乙方；五、付款方式：2013年10月15日乙方向甲方支付400,000元；2014年6月30日前支付第二笔购房款500,000元；2014年12月30日前支付第三笔购房款600,000元；2015年7月30日前支付第四笔房款700,000元；2015年12月30日前再支付第五笔房款400,000元；六、甲乙双方商定，上述转让款全部付清后，甲方协助乙方办理上述房地产的过户手续；七、甲方配合乙方办理过户手续并提供相关证件，税、费、出让金均由乙方承担；八、甲方在乙方履行本合同的条件下，必须于2014年7月30日前搬离现有住房，交付给乙方装修改造，确保不影响乙方2014年10月1日前伊犁全聚德酒店户外会所开业；…违约责任：甲、乙双方任何一方违反本合同约定，违约方按转让总价款的20%向对方支付违约金。如给对方造成损失，由违约方赔偿…”。2013年12月4日，原、被告将该《房地产转让合同书》在伊犁哈萨克自治州公证处办理了公证手续。 二、2014年6月，两原告将涉案房屋交付给两被告。2017年1月9日，两被告在伊宁市伊犁河南岸新区财政分局缴纳了涉案房屋的土地出让金445,092元。2017年6月13日，两原告向两被告送达一份《关于催促黄玉来、张少华履行房屋转让合同的通知书》，载明“…合同约定…乙方于2015年12月30日前付清甲方地产房屋所有款项2,600,000元。实际合同乙方至今日未履约…请黄玉来、张少华夫妇(乙方)在接此通知书的二个月内，履约合同书第五款付款方式中所约定的：2013年10月15日乙方向甲方支付400,000元；2014年6月30日前支付第二笔购房款500,000元；2014年12月30日前支付第三笔购房款600,000元；2015年7月30日前支付第四笔房款700,000元；2015年12月30日前再支付第五笔房款400,000元…如果乙方过期不履行此合同书，不支付售房合同中的付款协议，甲方即提出终止本合同书的履行。原合同书公证内容无效。乙方应按协议所规定的违约条款陪偿甲方…”。两被告收到此通知书，并签字确认。 三、截至目前，两被告未向两原告支付购房款。现两原 告以主张权利为由诉至本院。庭审中，两原告同意将土地出让金445,092元在两被告应当承担的违约金中予以扣减;但两被告明确表示，不同意将土地出让金445,092元在其应当承担的违约金中予以扣减，要求另行主张解决。 上述事实，有公证书，通知书，房地产转让合同书，收据，土地使用权证，房屋所有权证，及原、被告陈述在案资证，足以认定。 本院认为：一、本案中，原告马龙、伍素珍与被告黄玉来、张少华签订的《房地产转让合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面自己的义务。双方签订房地产转让合同后，两原告交付辆涉案房屋，但两被告未支付购房款导致两原告不能实现合同目的，且两被告亦同意解除合同，故两原告享有合同解除权。故对于两原告主张解除《房地产转让合同书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，两被告应按照合同约定返还涉案房屋。 三、关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，两被告拒不履行支付购房款义务，构成根本违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，两被告认为违约金数额过高，请求法院予以调整。根据双方签订的房地产转让合同约定，违约方按转让总价款的20%即520,000元（2,600,000元×20%）向对方支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。 三、庭审中，原、被告未能达成一致意见，故土地出让金445,092元本案不做处理，可另行主张解决。关于两被告抗辩称2019年3月至5月间，两原告擅自将涉案房屋租赁给他人装修使用而存在违约行为，因其并未提供证据予以证实且两原告亦不认可，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告马龙、伍素珍与被告黄玉来、张少华于2013年12月2日签订的《房地产转让合同书》； 二、被告黄玉来、张少华于本判决生效后十日内向原告马龙、伍素珍交付位于伊宁市南岸新区奶牛场北干渠北侧使用权面积为748.65平方米、建筑面积为409.41平方米的房屋【伊州奶国土字（20XX)第XX号、察布查尔县房权房权证（2007）字第XX** 三、被告黄玉来、张少华于本判决生效后十日内支付原告马龙、伍素珍违约金520,000元（2,600,000元×20%）； 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,000元，减半后实际收取4,500元（原告已预付），由被告黄玉来、张少华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员 吴荣婷 二〇一九年十一月十一日 书记员 刘梦雨