辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民终2116号上诉人（原审被告）：锦州市安民药店，住所地锦州市凌河区人民街四段****西侧南数第二间门市房。投资人：杨秋，男，1960年11月3日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：刘笑梅，辽宁金钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高翠霞，女，1973年3月27日出生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：王冬梅，辽宁名崛律师事务所律师。上诉人锦州市安民药店因与被上诉人高翠霞返还原物纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州市安民药店的委托诉讼代理人刘笑梅与被上诉人高翠霞的委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州市安民药店上诉请求：一审判决认定事实错误，审判程序违法，请求二审法院将此案发回重审或者改判驳回原审原告的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人早在1998年4月从案外人周素兰承租的房屋从事药品销售。当时，上诉人为慎重起见，曾询问周素兰是否为房屋所有权人，周素兰说原来她有一产权的平房，1985年该平房被市劳动局拆建，平房产权证书已交给市劳动局，但这些年回迁后虽经多次找市劳动局，要求该单位办理回迁后的产权证书，但因市劳动局管理混乱，周素兰交付的平房产权证书被市劳动局丢失。周素兰出示了《动迁安置补偿协议书》证明该房屋是因产权调换而取得的产权，只是没有办理产权证书，但并非是周素兰的过错。因此，上诉人才与周素兰订立了《房屋租赁合同》，而且租赁关系一直延顺至今。一审判决书称，锦政纪[2000]36号文件及《动迁安置补偿协议书》均未记载案外人周素兰享有权利的房屋具体位置，这一认定是错误的。周素兰持有的《动迁安置补偿协议书》明确记载周素兰平房的具体位置是：凌河区文政街3委457号。锦州市就业和人才服务局也在2018年7月3日出具了证明，证明载明周素兰同志于1985年动迁后安置在锦州市凌河区内。一审判决称，周素兰持有的租赁证并非在相关的房屋权利登记机关取得，该认定错误。周素兰的房屋是市劳动局拆迁的，按市政府[2000]36号文件规定，周素兰对房屋有使用权，因1985年动迁时，拆迁方是市劳动局，周素兰的房屋租赁证也只能由市劳动局发放，市房屋产权监理处没有义务办理租赁证。依据《物权法》第十五条规定，并结合本案事实案外人周素兰与市劳动局订立了《动迁安置补偿协议书》，该合同合法有效。二、一审审判程序违法。1.一审漏掉被告。在一审中，被上诉人直接将上诉人列为被告，属于主体不适格。因为上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在房屋租赁关系。所以被上诉人将上诉人列为被告是错误的，应当追加周素兰为本案的被告，而被上诉人不追加，―审法院也不追加，程序错误。2.被上诉人在―审起诉时，诉讼请求不具体。《民事诉讼法》第一百一十九条第三款规定，被上诉人在一审中只是请求法院判我腾迁，但是没有列出具体的法律事实或法律关系。依据《民事诉讼法》的规定，被上诉人应请求人民法院判决解除周素兰与上诉人的房屋租赁协议（在追加周素兰为被告的情况下）。3.被上诉人在购房时程序不合法，假如其购房的是有道理的或者是通过拍卖方式购买的，那么应依据买卖不破租赁原则，所以原审法院适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，审判程序违法，适用法律错误，请求二审法院将此案发回重审。高翠霞辩称，上诉人的事实与理由不成立，恳请二审法院驳回上诉。本案诉争房屋是上诉人通过公开拍卖、竞买取得的，也支付了合理的对价，被上诉人与原房主的买卖是合法有效的，并且在不动产中心进行了登记，也取得了不动产权证，所以该房屋应该归被上诉人所有。上诉人在上诉状中提到的购买程序不合法，没有法律依据。而且上诉人早就明知周素兰对争议房屋没有所有权，仅凭1985年《动迁安置补偿协议书》就判断周素兰对争议房屋有处置权与法不符，根据相关法律规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占用、使用、收益处分权利的唯一凭证，而且上诉人在原审中还提交了周树兰的《住用公房批准证》，上面明确标注着争议房屋是租给周树兰的，即使周素兰和周树兰属于同一人上诉人也是明知出租人不是所有权人的法律事实。1999年10月1日《合同法》颁布实施后，出租人周素兰没有得到所有权人的同意私自转租了争议房屋，这种租赁是存在法律风险的，但是上诉人还是租赁该房屋，就是自愿承担法律风险，上诉人无权占有诉争房屋是明知的，所以原审判决对这个事实认定正确，判决上诉人从诉争房屋迁出适用法律正确，本案被上诉人是依据《物权法》第三十四条主张权利的，不属于法定追加被告的情形，而且上诉人在原审程序中从未提出追加被告的请求，所以上诉人主张原审程序违法于法无据。综上，上诉人上诉理由不成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。高翠霞向一审法院起诉请求：1.被告立即搬离位于锦州市凌河区间门市房，并将门市房完好交还给原告；2.赔偿原告自2018年4月27日至2018年5月22日损失共计5000元（按照每日200元计算）。以后发生的损失另计；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年4月27日，原告购买了凌河区人楼房，并办理了《不动产权证书》（不动产权证书号：辽（2018）锦州市不动产权第0008492号）。被告非法占据该楼房一楼西侧南数第二间门市房拒不搬离，导致原告无法实现房屋所有权人权利。现原告诉至法院，望法院支持原告诉求。一审法院认定事实：原告于2018年4月27日取得了辽（2018）锦州市不动产权第0008492号不动产权证书，该证书载明权利人为原告；共有情况为单独所有；坐落为凌河区；不动产单元号为210703003001GB00010F00510001；权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质为出让；用途为商服用地/办公；面积为共有宗地面积1838.70㎡/房屋建筑面积5192.00㎡；使用期限为国有建设用地使用权2011年5月19日起2051年5月19日止（房屋结构：混合结构，总层数：6层，房屋所在层：1-6层）。现该房屋一层西侧南数第二间商服用房由被告经营使用。一审法院认为，依据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中原告于2018年4月27日取对坐落于凌河区的国有建设用地使用权/房屋所有权办理了登记，即依法取得的上述房屋的所有权。依照相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告要求被告返还其所有的房屋依法有据予以支持。被告虽辩称，其通过与案外人周素兰签订租赁合同已取得租赁权，并提交了租赁合同、锦政纪【2000】36号文件、动迁安置协议书证据予以证明其所述事实，但上述证据均不足以证明案外人周素兰为本案诉争房屋享有所有权或使用权，需另案确权故被告的辩解理由不能成立。被告虽提交的租赁证，但该证据并非在相关的房屋权利登记机关取得，故依照物权法的相关规定，权利未经登记，不发生效力，故被告的辩解理由不能成立。关于原告诉求赔偿的损失一节，因原告未提交相关证据予以证明，故该节诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告锦州市安民药店于判决生效之日起3日内从原告坐落于锦州市凌河区间商服用房中迁出；二、驳回原告高翠霞其他诉讼请求。案件受理费125元，由被告锦州市安民药店负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了锦州融利拍卖有限公司拍卖公告及拍卖成交确认书复印件各一份，证据来源于锦州市不动产登记中心高翠霞档案，拟证明拍卖程序违法，上诉人及房屋使用权人均不知晓房屋拍卖事宜。被上诉人发表质证意见称，这只是锦州融利拍卖有限公司发布的拍卖公告，公告的目的是要让大家公知，而上诉人在举证时陈述，到目前为止都没有收到拍卖公告。根据《物权法》第一百零六条规定，被上诉人现已取得了房屋所有权，也支付了相应的对价，即便是拍卖程序真的存在问题，被上诉人也是善意买受人，拍卖成交确认书证明被上诉人支付了诉争房屋的对价。对拍卖成交确认书的真实性、客观性、合法性认可，但是对拍卖公告的证据来源存在质疑。一审法院查明的事实属实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年3月27日，锦州银行股份有限公司委托锦州融利拍卖有限公司进行拍卖，高翠霞以2116万元购买该拍卖楼房，于2018年4月3日经拍卖行确认拍卖成交，并于2018年4月19日与锦州银行股份有限公司签订房屋转移登记契约书，并于同月27日取得了不动产权证书。另查明，1985年3月14日锦州市就业训练中心与周素兰签订了《动迁安置补偿协议书》，该协议书第二条约定：“根据你原经营综合商店，按动迁规定给你营业损失补偿费伍仟元正。又根据你自筹建设补助费壹万元正给建设单位，安排给你门市房一室一户（建筑面积30㎡）”。1998年12月30日锦州市劳动就业服务管理处给周树兰颁发了《住用公房批准证》，该批准证上记载房屋座落于凌河区。2000年6月1日锦政纪[2003]36号《关于原劳动局就业培训中心办公楼整体出售有关问题的办公会议纪要》，根据该会议纪要的记载，会议议定：1.锦州市人民政府办公厅所属凌河区房屋（原劳动局就业培训中心办公楼）作价400万元，出售给锦州济华房屋开发公司，锦州济华房屋开发公司先交定金20万元；2.与原劳动局就业培训中心同时建成的两栋住宅楼的物业管理，于该办公楼售出后移交济华开发公司。该公司必须认真解决其供暖、供水、供电等问题；3.对拥有该办公楼内3户（每户35平方米）房屋使用权的房主，办公楼售出后其使用权不变，房屋产权归济华房屋开发公司；4.鉴于市委南楼动迁，目前暂在原劳动局就业培训中心办公楼办公的市经委等单位，在该楼售出后继续使用，使用期限为1年。再查明，2003年4月18日本院（2003）锦民三合初字第48号民事判决书，判决：“一、被告锦州中天房地产开发有限责任公司给付所欠原告借款本金1100万元及利息1456748.34元（2003年3月21日起至本判决生效执行完毕之日止的利息按中国人民银行同期逾期付款利率计算）。二、上款如不能按期履行则以处分抵押物（被告锦州济华房屋开发公司所有）所得价款由原告优先受偿，超出部分归被告锦州济华房屋开发公司所有，不足部分由二被告继续偿还。且被告锦州济华房屋开发共对抵押物不足清偿部分承担连带给付责任。”本院依据上述生效判决作出（2003）锦民执字第88号民事裁定书裁定，将被执行人锦州济华房屋开发公司所有的座落于锦州市凌河区人民街4段51号建筑面积5192平方米的房屋评估作价8110000元交付给申请执行人锦州市商业银行抵偿债务。又查明，2018年7月3日锦州市就业和人才服务局出具《证明》一份，证明周素兰同志于1985年动迁后安置在锦州市凌河区内。本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否应将案涉楼房返还给被上诉人。本案中，上诉人与案外人周素兰签订房屋租赁协议而后承租案涉楼房。根据本案现有证据已查明，周素兰持有《住用公房批准证》，并据此将案涉房屋租给上诉人使用。因此，上诉人依据房屋租赁协议占有使用案涉房屋，系对该协议的履行，属于有权占有和使用，被上诉人现要求上诉人交还案涉房屋，缺乏事实和法律依据。故上诉人要求驳回被上诉人的诉讼请求，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初1326号民事判决；二、驳回被上诉人高翠霞的诉讼请求。一审案件受理费125元，二审案件受理费250，共计375元，均由被上诉人高翠霞负担。本判决为终审判决。审判长  李梅审判员  王晶审判员  王翔二〇一九年十一月二十九日法官助理刘微书记员李响