湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0881民初2628号原告：荆门市三义置业有限公司，住所地湖北省钟祥市西环路与沿江大道交汇处，统一社会信用代码91420881585496581M。法定代表人：汪道江，董事总经理。委托诉讼代理人：田宏伟，湖北博智律师事务所律师。被告：代亚龙，男，1990年10月6日出生，户籍地湖北省钟祥市，现住，委托诉讼代理人（特别授权代理）：李绪平，女，1969年10月14日出生，汉族，住湖北省钟祥市，系代亚龙之母。被告：张玲玲，女，1990年10月2日出生，户籍地湖北省钟祥市，现住，委托诉讼代理人（特别授权代理）：李绪平，女，1969年10月14日出生，汉族，住湖北省钟祥市郢中镇承天大道西路**，公民身份号码4224311969********，系张玲玲之婆母。原告荆门市三义置业有限公司与被告代亚龙、张玲玲商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆门市三义置业有限公司的委托诉讼代理人田宏伟、被告代亚龙、张玲玲委托诉讼代理人李绪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆门市三义置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即向原告支付购房款人民币69537.72元及逾期付款违约金人民币9181.53元（依《商品房买卖合同》约定，以69537.72元为基数，按照日万分之一计算至实际付清，从2016年12月23日开始计算，现暂计至2019年9月2日为人民币6912.21元，以24869.28元为基数，按照日万分之一计算至实际付清，从2016年12月23日开始计算，现暂计至2019年5月23日为人民币2269.32元）；2、依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月22日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定将其开发的钟祥市鄂中街道办事处朝宗桥社区楚江佳园1幢1501号商品房以总价人民币352917.00元（建筑面积130.71平方米，单价2700.00元/平方米）售于两被告。合同约定，两被告应于合同签订当日支付首付款105875.10元，余款247041.90元通过银行按揭方式交付。合同签订后，两被告未依约支付首付款，原告因此依法推迟交付房屋直到2019年5月23日双方签订《申请书》后。原告于2017年1月13日收被告银行按揭贷款247000.00元、2017年4月20日收被告支付部分尾款11510.00元，2019年5月23日付款24869.28元，三次共计283379.28元，剩余购房款被告一直未付。后经原告多次催促，但截至起诉之日，两被告仍有69537.72元购房款逾期未付。综上，因两被告的违约行为，致使原告的合同权益未得实现。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等的相关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的请求。原告荆门市三义置业有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据A1、原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告是适格的诉讼主体。证据A2、被告身份证复印件各一份，证明被告是适格的诉讼主体。证据A3、商品房买卖合同复印件一份，证明双方系商品房买卖合同法律关系，购房款总额和计收被告逾期付款违约金依据。证据A4、申请书一份，证明双方对原商品房买卖合同法律关系下的原告交房责任与义务作出重新约定。证据A5、增值税普通发票复印件一份，证明双方商品房买卖合同法律关系下，原告应收购房款352917元。证据A6、银行对账单复印件一份及两份收据，证明原告仅收到部分购房款。证据A7、2019年5月23日24869.28元收据及银行对账单各一份，证明原告开票后收到被告支付的部分购房尾款，发票并非收付款凭证。证据A8、钟祥市政府文件钟财发【（2016）112号】、城乡居民购房补贴名单（第二批）各一份，证明被告获得购房补贴的事实及申请补贴需提供原告开具的发票的事实。证据A9、房管局钟祥信访回复报告一份，证明原告因房管局督促交房，与被告有经济纠纷，待司法解决。被告代亚龙、张玲玲法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称：原告诉称的金额不属实，被告已全额支付了购房款，共付款四笔：其中按揭247000元、首付70000元、11510元、尾款24869.28元，共计373379.28元。被告代亚龙、张玲玲为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据B1、商品房买卖合同及申请书各一份、2017年1月3日首付款111212.85元发票一份、2017年4月20日银行按揭款缴纳房款241704.15元发票一份，2017年4月20日契税发票一份、金额5293.75元，证明房款已缴纳，原告开具发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7真实性无异议，原告对被告提交的证据B1真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。被告对原告提交的证据A8、A9有异议，认为证据A8发票是交购房款后开具的，证据A9原告拒不交房，要原告付违约金，原告要求付清尾款，在信访中心协商后，被逼迫所签订的，是一份不公平协议。本院认为，原告提交的证据A8、A9均非原件，被告对提出异议，原告无法提供原件予以核对是否属实，本院对证据A8、A9不予采信。综上，结合相关证据、双方陈述，本案基本事实为：2016年12月23日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告将其开发的位于钟祥市郢××街道办事处××桥社区××号商品房出售给两被告。合同主要内容为：该商品房建筑面积130.71㎡，单价为2700元/㎡，总价为352917元；付款方式为合同签订当日支付首付款105875.1元，余款247041.9元通过银行按揭支付；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金。双方均认可，于2017年1月13日通过银行按揭贷款向原告交购房款247000元、于2017年4月20日帮原告交税款11510元、于2019年5月23日向原告交款24869.28元，上述三次共计283379.28元均作为被告交纳的购房款。原告于2017年1月3日向被告开具金额为111212.85元的增值税发票，于同年4月20日向被告开具金额为241704.15元的增值税发票。本院认为，本案争议的焦点为，被告是否付清了购房款，即原告向被告出具发票是否表示被告已经付清了相应款项。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”该条款有三层含义：第一层含义是普通发票一般不得作为付款凭证；第二层含义是关于例外的规定，即如果当事人之间有“作为付款凭证”约定或者“作为付款凭证”交易习惯时，可以作为付款凭证；第三层含义属于但书范畴，也就是即使有约定和习惯，但如果有证据证明虽然开了普通发票，但是没有实际付款的，仍然不作为付款凭证。本案中，双方之间并无以发票作为付款凭证的约定，从原、被告均认可的三次交款时间及金额可以看出，被告的交款时间及金额和原告出具的发票时间及金额并不具有一一对应关系，即双方当事人在履行买卖合同中不存在付款即开发票的交易习惯，证明本案中发票不能作为收款依据。相反，原告在收取被告交纳的保证金或者购房款时，均向被告出具收据，整个交易过程遵循着“付款后开具收据”的交易习惯。另外，被告抗辩称于2016年12月在原告售房处向其工作人员交现金70000元，但不能提交收款凭证，被告作为履行付款义务一方，未能就其付款举出相应的证据，因此，被告关于原告开具了发票即证明被告支付了房款的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告未按约履行交付购房款义务，属于违约行为，应依约支付购房款并支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款之规定，判决如下：一、被告代亚龙、张玲玲支付原告荆门市三义置业有限公司购房款69537.72元；二、被告代亚龙、张玲玲支付原告荆门市三义置业有限公司逾期付款违约金（其中以24869.28元为基数，按照日万分之一标准计算，自2016年12月23日起至2019年5月23日止；以69537.72元为基数，按照日万分之一标准计算，自2016年12月23日起至实际付清之日止）。上列应付款项，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，减半收取计1188元，由原告荆门市三义置业有限公司负担211元，被告代亚龙、张玲玲负担977元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张开义二〇一九年十一月十五日法官助理彭宣明书记员李娇娥