北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12927号上诉人（原审被告）：盛威，女，1969年7月7日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：杨万福，男，1946年2月27日出生，汉族，住北京市丰台区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王迪，北京市中友律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卓明，男，1986年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律服务工作者。上诉人盛威、杨万福因与被上诉人卓明租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初13211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛威、杨万福及其共同委托诉讼代理人霍建杰、王迪，被上诉人卓明及其委托诉讼代理人李国路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛威、杨万福上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回卓明的起诉，由卓明承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决对下列部分事实未予认定。首先，2011年3月10日，卓明在与盛威签订《房屋租赁合同》时，明知涉案房屋系从张吉祥处转租而来，且盛威没有转租权，但仍与盛威、杨万福签订租赁合同及补充协议。其次，2011年11月25日，卓明与杨万福签订协议受让（购买）盛威、杨万福在涉案院落内改造、新建厨房、厕所等地上物并支付20万元转让款时，亦是在明知盛威没有转租权的情况下自愿购买。再次，在卓明明确承认其于2015年尚控制涉案院落的情况下，一审法院却在没有任何证据的前提下认定在张吉祥与盛威所签协议被解除后，张吉祥自行将涉案院落收回，明显与事实不符。最后，在张吉祥与盛威所签《协议》，盛威、杨万福与卓明所签《房屋租赁合同》及补充协议解除后，卓明继续占有使用涉案院落，张吉祥未提出任何异议，故张吉祥与卓明已形成事实上的租赁关系。2.一审判决认定事实不清，混淆法律关系，导致适用法律错误。本案存在两个法律关系，一个是房屋租赁合同关系，一个是买卖合同关系，卓明要求的是确认买卖行为无效，进而返还转让费。而双方通过法院调解解除的是2011年3月10日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，2011年11月25日就院内改造、新建部分所签《协议》并未解除，也没有认定转让行为无效，而在双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》解除后，卓明一直实际控制使用涉案院落，且卓明已交清20万元转让款，涉案院落也已经交付卓明，买卖合同双方已经履行完毕，现判决我返还20万元转让款，明显缺乏事实及法律依据。3.一审法院已就本案所涉事实进行了审理并作出了生效判决，现一审法院再次审理并作出判决，违反“一事不再理”的原则。综上，请求二审法院依法改判，支持我的上诉请求。卓明辩称，同意一审判决，不同意盛威、杨万福的上诉请求。卓明向一审法院起诉请求：1.确认卓明与杨万福于2011年11月25日地上物转让行为无效，盛威、杨万福立即返还卓明转让费20万元整；2.判令盛威、杨万福赔偿卓明损失共计134820元；以上共计334820元。3.诉讼费由盛威、杨万福承担。一审法院认定事实：2004年3月18日，张吉祥与房山区琉璃河祖村农工商经济联合社签订了《农事乐园租赁合同书》，由张吉祥租赁该社位于祖村西开发区西侧的土地，租赁期限自2004年3月18日起至2054年3月17日止，张吉祥在租赁期可以进行转租。2011年2月26日，张吉祥与盛威签订《协议》，约定张吉祥将房山区祖村西头农家院转租给盛威经营，盛威不得转租。2011年3月10日，盛威、杨万福在未经张吉祥同意的情况下，将房山区祖村西头农家院转租给卓明，并签订了《房屋租赁合同》。2011年11月25日，卓明、杨万福达成协议：“祖村西原张吉祥与盛威的签字大院，由盛威、杨万福在院内的改造部分包括新建厨房、厕所、温室保温大棚、东房房屋改造装修、鱼塘由大坑深挖加固齐边、建钓鱼台和新挖鱼塘一个、包括鸡舍、兔窝、蚂蚱棚和土地平整一次转让卓明所有，国家占地赔偿由卓明享受所有权”。同日，杨万福收取卓明转让款20万元。因张吉祥不同意盛威、杨万福将农家院转租给卓明，张吉祥以租赁合同纠纷为由向法院提起诉讼，该案经审理，法院于2012年7月17日作出已生效的（2012）房民初字第7101号民事判决书，判决：解除张吉祥与盛威于二〇一一年二月二十六日签订的《协议》。卓明作为第三人亦参加诉讼。此后，张吉祥自行将出租的农家院收回。2015年1月23日，卓明与杨万福、盛威之间的房屋租赁合同纠纷经法院主持调解，双方协议如下：一、自调解书签收之日起盛威、杨万福与卓明于二〇一一年三月十日签订的房屋租赁合同及补充协议解除。二、双方其他无争议。但该案对卓明支付的20万元转让费等问题未进行处理。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2011年11月25日，卓明与杨万福达成协议，转让诉争农家院地上物的行为是以杨万福、盛威与卓明签订的《房屋租赁合同》为基础，从属于该合同。但在张吉祥与杨万福、盛威签订的租赁合同被人民法院判决解除之后，杨万福、盛威与卓明签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致亦予以解除。张吉祥在法院判决解除租赁合同后，自行收回诉争的农家院。对于诉争的农家院，因为张吉祥与盛威约定不得转租，故对于杨万福、盛威将其在承租土地上投资增建的地上物转让给卓明亦应当得到张吉祥同意。现杨万福、盛威未能提供证据证实其在承租的农家院增建的地上物转让给卓明已得到张吉祥的同意，又租赁合同均已解除，故双方签订的转让协议已经失去租赁合同基础亦应当予以解除。而卓明给付杨万福及盛威在租赁土地上的投资增建的地上物的转让款20万元，杨万福、盛威应当予以返还。卓明要求杨万福、盛威返还转让费20万元，理由正当，法院予以支持。卓明要求赔偿的其他损失的诉讼请求，其提供的证据不足，法院不予支持。盛威、杨万福所持卓明起诉的案由不正确、转让行为有效及不同意返还等抗辩意见，依据不足，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、杨万福、盛威于判决生效后7日内退还卓明转让费20万元；二、驳回卓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：依查明的事实，在张吉祥与盛威就涉案院落签订《协议》后，盛威、杨万福与卓明签订《房屋租赁合同》将涉案院落及房屋转租给卓明，并于2011年11月25日将涉案院落内部分地上物转让给卓明，该转让行为应以《房屋租赁合同》有效履行为前提，从属于该合同。现张吉祥与盛威所签《协议》已被法院判决解除，盛威、杨万福与卓明签订《房屋租赁合同》亦经法院调解予以解除，且杨万福转让涉案院落内地上物的行为亦未取得张吉祥同意，在张吉祥已将涉案院落收回的情况下，杨万福与卓明所签转让协议已丧失存在的基础，亦应予以解除。转让协议解除后，杨万福与盛威应将其收取的20万元转让款返还卓明，一审判决杨万福与盛威返还卓明20万元转让款并无不妥，本院不持异议。杨万福、盛威的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，杨万福、盛威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由杨万福、盛威负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 刘苑薇审 判 员 赵胤晨二〇一九年十一月二十一日法官助理 廖 慧书 记 员 史其申