湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3161号上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄秀彬，男，1984年2月9日出生。被上诉人（原审原告）：余永云，女，1986年7月11日出生。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人黄秀彬、余永云商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富强公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回黄秀彬、余永云的诉讼请求；本案案件受理费由黄秀彬、余永云负担。事实和理由：1、一审法院适用简易程序审理本案违反法定程序。双方对黄秀彬、余永云是否交清购房款、富强公司是否逾期交房、是否应承担违约责任等问题均存在较大争议，本案不是一个事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。一审法院以简易程序审理，违反法定程序。2、黄秀彬、余永云就涉案房屋于2012年9月签订装修合同，说明富强房地产公司于2012年9月前就已经将涉案房屋交付给黄秀彬、余永云。“祥龙郡”项目同批购房户的交房时间都是在2012年左右，不可能只有黄秀彬、余永云的房屋2016年6月24日才交付，而且黄秀彬、余永云未提供任何证据证明交房时间是2016年6月24日。因此一审认定涉案房屋交房时间是2016年6月24日错误。3、一审判决认定事实和适用法律错误。一审法院未查清黄秀彬、余永云是否交清购房款，就判决富强公司支付逾期交房违约金给黄秀彬、余永云错误。黄秀彬、余永云所购房屋的竣工实测面积超过了合同约定面积，按照合同约定，黄秀彬、余永云应补交房屋面积差价款给富强公司，但黄秀彬、余永云至今未交清，严重违约。4、双方合同约定的交房日期为2011年10月31日，如富强公司未在合同约定的期限2011年10月31日前交房，那么黄秀彬、余永云自2011年11月1日起就知道或应当知道自己的权利受到侵害，本案的诉讼时效应当承从2011年11月1日起开始计算，至本案立案时间2019年6月4日，已经超过三年的诉讼时效。黄秀彬、余永云辩称，一审法院用简易程序审理合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄秀彬、余永云向一审法院起诉请求：1、判令富强公司向黄秀彬、余永云支付逾期交房违约金107131元(按黄秀彬、余永云已付购房款488739元的万分之二为标准自2013年6月25日起计算至2016年6月24日该房实际交付之日止);2、本案诉讼费用由富强公司负担。一审法院认定事实：2011年5月31日，黄秀彬（买受人）、余永云（共有人）与富强房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100087704）。合同约定黄秀彬、余永云购买富强公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第2栋1单元704号房，建筑面积130.60平方米，每平方米3742.26元，总房款为488739元，买受人自签订合同之日起支付支付首付308739元，余款180000元向工商银行郴州苏仙支行办理按揭贷款。合同第九条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十条关于房屋交接及违约的约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；由于买受人原因，未能按期接收房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人。合同签订后，黄秀彬、余永云依约向富强公司支付了合同约定的购房款488739元。案涉商品房的交付时间是2016年6月24日。诉讼中，黄秀彬、余永云要求继续履行商品房买卖合同。“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，应为商品房销售合同纠纷。黄秀彬、余永云与富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。合同签订后，黄秀彬、余永云依约支付了合同约定的房款488739元。黄秀彬、余永云依约履行了自己的义务，而富强公司却未按合同约定的期限将房屋交付给黄秀彬、余永云，富强公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。富强公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2011年11月1日起计算至2016年6月24日，黄秀彬、余永云诉请自2013年6月25日起算系其对自身权益的处分，以其请求为限。故本案违约金支付天数为1095天（从2013年6月25日计算至2016年6月24日），违约金为107033.84元＝488739元×1095天×0.0002，对黄秀彬、余永云诉请违约金超出部分，予以驳回。富强公司抗辩本案已过诉讼时效，案涉房屋交房时间系2016年6月24日，本案立案时间为2019年6月4日，尚未超过三年，黄秀彬、余永云起诉并未过诉讼时效。对富强公司的该项抗辩，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告黄秀彬、余永云逾期交房违约金107033.84元。二、驳回原告黄秀彬、余永云的其他诉讼请求。如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1222元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。”本院二审中，富强公司提交了三份新证据：证据一、45份2栋业主交房清单和业主物业服务合同及交房明细，拟证明“祥龙郡”二栋45户业主中有95%以上的业主于2012年收房入住；证据二、建设工程竣工验收报告，证据三、郴州中院（2012）郴民一初字第28号民事判决书，拟证明2011年12月30日“祥龙郡”二栋竣工验收合格。黄秀彬、余永云质证认为，富强公司提交的证据均只有复印件，没有原件，对其真实性不予认可，且其他业主收房时间以及涉案房屋竣工验收时间与富强公司书面通知黄秀彬、余永云收房的时间和黄秀彬、余永云具体收房时间没有关联性。根据双方当事人的举证质证情况，本院认证如下：证据一中的交房清单载明黄秀彬、余永云收房时间为2016年6月24日，且富强公司予以认可，其他业主收房时间不能证明富强公司于2012年已通知黄秀彬、余永云收房，该证据不能证明其目的，对于证据一中的交房清单所涉“祥龙郡”2栋黄秀彬、余永云收房时间为2016年6月24日，因富强公司二审时予以认可，本院予以采信；所涉“祥龙郡”2栋其他业主收房时间与本案无关联性，本院不予采信。证据二、证据三均不能确定富强公司通知收房时间以及黄秀彬、余永云具体收房时间，对于证据二、证据三本院不予采信。本院二审中查明，富强公司认可其于2016年6月24日将涉案房屋交付给黄秀彬、余永云。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、一审法院审理程序是否合法；二、本案是否超过诉讼时效；三、富强公司应否承担违约责任、违约金如何计算。关于焦点一。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用简易程序。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”本案中，富强公司与黄秀彬、余永云签订了商品房买卖合同，该合同对购房的付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约处理方式、关于产权登记的约定等内容进行了明确规定，双方当事人的权利义务关系明确，事实清楚，一审法院适用简易程序审理本案未违反上述法律规定。富强公司提出一审法院适用简易程序审理本案，违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。逾期交房是一种持续性违约，诉讼时效应当从富强公司实际交房之日起计算。富强公司提出诉讼时效应从合同约定的交房之日的次日即2011年11月1日起计算诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方签订的购房合同约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。本案中，富强公司提供的证据不足以证明其于2012年9月前书面通知黄秀彬、余永云并交付了涉案房屋，应承担举证不能的不利后果，而且二审中富强公司认可其于2016年6月24日向黄秀彬、余永云交付了涉案房屋，一审法院以2016年6月24日作为交房时间并计算诉讼时效的起算时间并无不当，本院予以支持。从2016年6月24日计算至2019年6月4日，本案未超过三年的诉讼时效。关于争议焦点三。根据双方合同约定，富强公司应当于2011年10月31日前向黄秀彬、余永云交付涉案房屋，富强公司于2016年6月24日才向黄秀彬、余永云交付涉案房屋，富强公司逾期交房构成违约，违约金应从最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止，即从2011年11月1日起计算至2016年6月24日。但黄秀彬、余永云只诉请2013年6月25日至2016年6月24日共计1095天的逾期交房违约金，而放弃2011年11月1日至2013年6月24日的逾期交房违约金，系其自行放弃部分民事权益的行为，符合法律规定，故本院对一审判决富强公司支付黄秀彬、余永云20**年6月25日至2016年6月24日的违约金107033.84元（488739元×1095天×0.0002）予以支持。富强公司提出黄秀彬、余永云未付清购房款，是指涉案房屋实际面积大于合同约定面积的房屋面积差价款，则属另一法律关系，一审法院已告知另行主张权利并无不妥。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2442元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年十一月十三日法官助理 肖露华书 记 员 梁 艺附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。