渭南市临渭区人民法院执行裁定书(2019)陕0502执异169号案外人王建军，男，1968年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区，渭南宏宇电梯有限公司法定代表人，董事长兼总经理。申请执行人冯熙翔，男，1962年4月21日出生，汉族，住渭南市临渭区，农民。委托代理人辛云山，陕西省渭南市临渭区故市法律服务所法律工作者。被执行人渭南元盛房产开发有限公司,住所地陕西省渭南市房。法定代表人王建军，董事长。委托代理人刘博，男，1969年7月17日出生，汉族，渭南元盛房产开发有限公司法律顾问，住渭南市临渭区。本院在执行冯熙翔与渭南元盛房产开发有限公司委托合同纠纷一案中，案外人王建军于2019年10月23日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月30日组织各方当事人进行听证。案外人王建军、申请执行人冯熙翔及其委托代理人辛云山、被执行人渭南元盛房产开发有限公司委托代理人刘博均到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人王建军称，2016年8月1日，案外人王建军已和渭南元盛房产开发有限公司通过公平协商，达成一致，并签订了正式商品房买卖合同，购买位于渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房，房屋面积133.67平方米，并于2016年4月16日结清了全部房款374276元，案外人王建军现已装修入住。房产证尚在办理注册登记中，未办理房产证非案外人原因。2016年8月26日，渭南市临渭区人民法院对该房屋进行查封，但本人并不知晓，只是在2019年10月12日法院带人来评估房产时才知道此事，鉴于以上事实，根据中华人民共和国《民事诉讼法》及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题之规定》第二十八条规定，现提出异议申请，请求中止执行渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2720号民事裁定书及（2018）陕0502执429-1号执行裁定书涉及对被执行人渭南元盛房产开发有限公司位于渭南市临渭区XX路XX段XX花园XX号楼XX层XX号（2004）即2-1-2004号房的查封。案外人王建军提供的证据有：协议书、商品房买卖合同、电（扶）梯设备买卖合同、营业执照、特种设备安装改造修理许可证、特种设备安装改造维修告知单、施工命令单、无脚手架安全生产承诺书、照片。证明涉案房屋属案外人本人所有。申请执行人冯熙翔称，该案经过一审、二审、发回重审、提起再审等程序，目前均已经完毕，执行部门严格按照生效法律文书进行执行，且该案对涉案房屋的查封是在诉讼中进行的保全措施，临渭区法院在采取保全查封措施时是依法实施，且涉案房屋是否买卖并未进行备案登记，人民法院依法进行查封，而且案外人在法院查封期间，长达几年时间从未对法院查封提出异议，因此法院的保全措施及续封措施均合法有效，案外人所提异议不能成立，依法应予驳回。申请执行人冯熙翔提供的证据有：（2015）临渭民初字第03576号民事判决书、（2016）陕05民终346号民事裁定书、（2016）陕0502民初2720号民事判决书、（2017）陕05民终2124号民事判决书、（2018）陕民申2517号民事裁定书。证明该案目前执行完全是按照生效法律文书采取的执行措施。被执行人渭南元盛房产开发有限公司对案外人王建军提供的证据材料及证明目的均予以认可，并提供商品房买卖合同、协议书、电（扶）梯设备买卖合同。证明涉案房屋属案外人所有。经查明，2015年12月25日，本院作出（2015）陕0502临渭民初字第03576号民事判决书，判决驳回原告冯熙翔的诉讼请求。冯熙翔不服提起上诉，2016年3月4日，渭南市中级人民法院作出（2016）陕05民终346号民事裁定书，裁定一、撤销渭南市临渭区人民法院（2015）临渭民初字第03576号民事判决；二、发回渭南市临渭区人民法院重审。2017年6月15日，本院作出的（2016）陕0502民初2720号民事判决书，判决被告渭南元盛房产开发有限公司支付给原告冯熙翔人民币1800000元，冯熙翔、渭南元盛房产开发有限公司不服该判决均提起上诉，2017年11月8日，渭南市中级人民法院作出的（2017）陕05民终2124号民事判决书，判决一、维持渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2720号民事判决主文第一项（即被告渭南元盛房产开发有限公司支付给原告冯熙翔人民币1800000元），撤销第二项（即驳回原告冯熙翔的其他诉讼请求）；二、由渭南元盛房产开发有限公司向冯熙翔支付1800000元欠款利息，按中国人民银行公布的年存款利率计算。三、驳回冯熙翔的其他诉讼请求。渭南元盛房产开发有限公司不服提起申诉，2018年12月12日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民申2517号民事裁定书，裁定驳回渭南元盛房产开发有限公司的再审申请。2017年11月12日，渭南市中级人民法院作出的（2017）陕05民终2124号民事判决书已发生法律效力，因渭南元盛房产开发有限公司未履行该判决所确定的义务，申请执行人冯熙翔向本院申请强制执行，本院于2018年2月6日立案受理并开始执行，于2018年3月20日作出（2018）陕0502执429-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押被执行人渭南元盛房产开发有限公司价值2058225元的财产”，并于2019年2月22日对被执行人渭南元盛房产开发有限公司名下位于临渭区XX路XX段XX花园XX号楼XX层XX号（1601）、20层4号（2004）、24层2号（2402）及三号楼19层2号（1902）予以查封。该案于2018年9月15日终结执行，目前已恢复执行，并于2019年4月1日作出（2019）陕0502执恢220-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押或冻结、划拨被执行人渭南元盛房产开发有限公司价值2150448元的财产或存款”。2019年6月6日，本院对上述房产委托渭南市中级人民法院进行价格评估。2019年10月23日，案外人王建军向本院提出执行书面异议，请求中止执行渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2720号民事裁定书及（2018）陕0502执429-1号执行裁定书涉及对被执行人渭南元盛房产开发有限公司位于渭南市临渭区XX路XX段XX花园XX号楼XX层XX号（2004）即2-1-2004号房的查封。又查，冯熙翔诉渭南元盛房产开发有限公司民间借贷纠纷一案，该案在诉讼期间，因冯熙翔向本院申请诉讼保全，本院审查后依法作出（2016）陕0502号民初2720号民事裁定书，并于2016年8月26日对上述房产予以查封，2019年2月22日之查封行为属续查封。冯熙翔、渭南元盛房产开发有限公司均不服本院作出的（2016）陕0502号民初2720号民事判决而提起上诉，渭南市中级人民法院依法审理后予以改判，并将该案案由变更为委托合同纠纷。 再查，案外人王建军系渭南宏宇电梯有限公司法定代表人，该公司营业执照类型一栏载明有限责任公司（自然人投资或控股）。2016年1月18日，该公司与渭南元盛房产开发有限公司签订电（扶）梯设备买卖合同并加盖各自单位公章。2016年4月16日，甲方渭南元盛房产开发有限公司、乙方渭南宏宇电梯有限公司、丙方王建军签订协议书，约定丙方于2016年4月16日购买乙方位于渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房，面积为133.67平方米，价格人民币374276元。甲方同意从欠乙方的电梯款中直接扣除房款374276元，乙方也同意让甲方从电梯款中扣除，丙方从即日起已结清甲方上述房产全部房款。该协议书显示加盖有甲方渭南元盛房产开发有限公司、乙方渭南宏宇电梯有限公司、丙方王建军印章。2016年8月1日，渭南元盛房产开发有限公司与王建军签订商品房买卖合同，约定将位于临渭区XX路XX街XX花园XX幢XX单元XX号房，房屋代码为116634，建筑面积实测133.67㎡，每平方米2800元，总金额363580元整出卖给王建军，并载明实收374276元。该合同第二十四条载明：商品房预售的，自本合同生效十日起30天内，由出卖人向房产交易所申请登记备案，该合同出卖人一栏加盖有渭南元盛房产开发有限公司公章及马双全私章，王建军在买受人一栏签字摁印。又查，涉案查封房屋至今未办理备案或过户登记。目前由案外人王建军之弟王焕忠居住，本院在2019年10月12日与王焕忠谈话中，王焕忠陈述该房是我哥王建军与开发商签署的购房合同，但实际是我出资购买的，是去年8月份装修，年前居住的。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条规定：保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。本案中，因案外人王建军所提异议指向的查封措施虽系诉讼阶段作出的保全措施，但该案目前已进入执行程序，依法应转为执行中的执行措施，因此对已进入执行程序的案件，针对案外人王建军提出的执行异议，应依法按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人王建军对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条规定进行审查。 根据案外人王建军提供证据可以认定，涉案不动产属王建军与渭南元盛房产开发有限公司、渭南宏宇电梯有限公司之间达成的以物抵债行为，虽该协议书及王建军与渭南元盛房产开发有限公司签订的商品房买卖合同时间2016年4月16日、2016年8月1日均早于本院查封时间2016年8月26日，但涉案房屋系王建军与渭南元盛房产开发有限公司、渭南宏宇电梯有限公司三方以以物抵债形式转化而来并非单纯的房屋买卖合同关系，该三方以物抵债之协议是否合法有效尚需通过诉讼程序进行确认，加之案外人王建军也未提供证据证明涉案房屋截止目前已超过三年仍未办理备案或过户登记手续属非因买受人自身原因，现王建军针对本院查封上述涉案房屋的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封上述涉案房屋的执行措施。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人王建军的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。  审  判  长        苏继军审  判  员        支晓飞     审  判  员        刘晓静 二0一九年十一月一日法 官助 理       白永鹏书  记  员       张  丹 1