安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终1744号上诉人（原审原告）：石景春，男，1965年6月7日出生，汉族，户籍地安徽省五河县，现住安徽省五河县。委托诉讼代理人：邓衍璐，安徽淮光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡广东，男，1978年8月30日出生，汉族，住安徽省五河县。委托诉讼代理人：王坤启，五河县小圩镇法律服务所法律工作者。原审第三人：罗永胜，男，1969年12月10日出生，汉族，户籍地安徽省五河县，现住昆山市。原审第三人：孙远芹，女，1968年3月1日出生，汉族，户籍地安徽省五河县，现住昆山市。上诉人石景春因与被上诉人胡广东、原审第三人罗永胜、孙远芹案外人执行异议之诉一案，不服安徽省五河县人民法院（2018）皖0322民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石景春及其委托诉讼代理人邓衍璐，被上诉人胡广东及其委托诉讼代理人王坤启到庭参加诉讼。原审第三人罗永胜、孙远芹经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石景春上诉请求：一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：罗永胜与石景春之间的房屋买卖协议合法有效，石景春已经实际付清案涉房屋的全部购房款，石景春提供的证据及罗永胜的当庭陈述，足以证明石景春在2017年高考后实际占有使用该房屋，此外，该房屋没有办理房屋产权登记，无法办理过户，无法办理产权证书的原因系因开发商欠款所致，因此没有办理过户明显不是石景春的过错。一审判决驳回石景春的诉请，系认定事实和适用法律错误。胡广东辩称，2016年、2017年，罗永胜一家居住在涉案房屋内，房产证没有变更，石景春不是房屋所有者。石景春虽然支付了购房价款，但是在一审法院查封之前没有实际占有涉案房屋。依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。本案中，涉案房屋并未过户至石景春名下，石景春并未取得该房屋的所有权。石景春在与罗永胜签订房屋买卖合同时，已经知道该涉案房屋没有产权登记证书，因此导致该房屋没有过户，石景春存在一定的过错，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。石景春向一审法院起诉请求：1、解除对位于五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室住房的查封，并不得对该房屋执行；2、确认五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室住房归石景春所有，并判令第三人罗永胜、孙远芹配合石景春办理产权变更登记。一审法院认定事实：2016年6月1日罗永胜、孙远芹作为甲方与乙方石景春签订一份《房屋买卖协议》，协议的主要内容为：1、甲方自愿将其拥有的位于锦绣兰庭B区19号楼602室以叁拾贰万元（￥320000元）的价格转让给乙方；2、乙方应在2016年6月1日前付给甲方订金贰拾贰万元人民币（￥220000元），甲方应在2016年7月1日前把该房屋腾空，钥匙交予乙方，乙方把剩余拾万元交于甲方；3、由于甲方出售的房屋暂时没有产权证，乙方自愿等到甲方取得产权证后再履行过户手续，过户费用由乙方承担，甲方应无条件配合乙方办成该房过户手续。2016年6月1日罗永胜与孙远芹出具一份收条给石景春，主要内容为：今收到石景春购锦绣兰庭B区19号楼602室订金贰拾贰万元。2017年9月19日罗永胜出具一份收条给石景春，主要内容为：今收到石景春购罗永胜锦绣兰庭B区19号楼602室房款现金拾万元整。2017年1月安徽省五河县人民法院送达法律文书给罗永胜时，罗永胜的妻子孙远芹仍居住在五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼一单元602室房屋。石景春与罗永胜、孙远芹之间没有办理房屋产权登记过户手续。安徽省五河县人民法院于2018年2月24日作出（2017）皖0322民初3834号民事判决书，判令：一、罗永胜、孙远芹欠胡广东借款本金70000元及利息（利息按本金70000元、月利率2%，从2016年3月2日起算至还款完毕止）；二、罗永胜、孙远芹欠胡广东借款本金94000元及利息（利息按本金94000元、月利率2%，从2017年1月26日起算至还款完毕止）。因罗永胜、孙远芹未能按时履行上述生效判决，安徽省五河县人民法院于2018年8月10日作出的（2018）皖0322执1133号执行裁定书，依法查封了登记在罗永胜名下的位于五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室房屋一套。案外人石景春对执行登记在罗永胜名下的位于五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室房屋一套，提出书面异议。安徽省五河县人民法院受理后，依法组成合议庭进行审查，经审查认为，案外人石景春主张罗永胜于2016年7月将房屋交付给案外人，案外人已经实际占用、使用该房屋至今。但在2017年1月份，罗永胜的妻子孙远芹仍居住在五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室房屋中。且案外人提供的证据不足以证明其拥有五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室房屋的所有权。故案外人石景春提出的书面异议理由不成立。五河县人民法院于2018年9月17日作出（2018）皖0322执异17号执行裁定：驳回案外人石景春的异议请求。石景春于2018年9月28日向该院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系因该院执行行为引起。石景春提起诉讼的目的，意在阻却法院对案涉房产的查封及强制执行。因此，本案的争议焦点为，石景春与罗永胜之间的房屋买卖行为是否有效即石景春对案涉房屋是否享有民事权益并足以阻止法院对该房屋的继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查冻扣规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定的“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；在查封前实际占有该标的物；对未办理过户手续没有过错，这三个要件缺一不可。（一）关于案涉房屋买卖协议是否合法有效的问题。2016年6月1日，石景春与罗永胜、孙远芹签订《房屋买卖协议》，约定石景春购买罗永胜位于五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室房屋一套，该协议是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但未办理过户登记手续并不影响房屋买卖协议的效力。（二）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被石景春合法占有的问题。石景春提供的电费发票都是2018年8月22日补打的，不足以证明案涉房屋在法院查封前已被石景春合法占有。（三）关于案涉房屋购房款是否得以全部支付的问题。结合石景春提供的罗永胜出具给石景春的两张收条可以证明石景春已经实际付清案涉房屋的全部购房款。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。石景春与罗永胜在签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋并没有办理产权登记。石景春虽提供了五河县恒远物业管理有限公司出具的证明，但该证明不能证明案涉房屋未办理产权登记系非因买受人自身原因导致的，且在石景春与罗永胜签订《房屋买卖协议》时就知道案涉房屋没有产权登记证书。故买受人石景春不能证明自己对未办理过户登记没有过错。综合上述几点，根据现有的证据，应当认定石景春就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，石景春在本案中请求停止对案涉房屋的执行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。据此规定，在案涉房屋未过户至石景春名下的情况下，石景春尚未取得案涉房屋的所有权。故对石景春要求确认五河县城关镇锦绣兰庭小区B区19号楼1单元602室房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决：驳回石景春的诉讼请求。案件受理费80元，由石景春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。石景春提供了1、原五河县国土资源局出具的关于要求暂缓办理安徽恒远房地产开发公司开发的“锦绣兰庭”项目相关手续的协办函；2、申请法院调取的五河县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，协办函证明2010年9月份由原五河县国土资源局发函给五河县房地产管理局，要求暂缓办理安徽恒远房地产开发公司开发的“锦绣兰庭”项目相关手续，原因是该公司欠缴土地出让金1294.91万元；查询结果显示涉案房屋权利人为安徽恒远房地产有限公司。胡广东发表质证意见：对两份证据均无异议。本院认证如下：原五河县国土资源局出具的协办函为复印件，虽加盖有“五河县自然资源和规划局”印章，但无情况属实及加盖印章时间、人员等内容，且该函出具时间为2010年9月20日，现在情况如何也不确定，故本院无法确认其真实性。五河县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，系本院到五河县不动产登记中心调取，石景春、胡广东对该证据真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。二审庭审中，石景春、胡广东对一审判决认定的事实均无异议，除涉案房屋权属情况外，本院依法对其他无异议的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：石景春就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在胡广东申请对罗永胜、孙远芹金钱债权执行中，石景春主张其作为买受人，对登记在被执行人罗永胜名下的不动产提出异议，认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”石景春对其主张的事实，应当承担举证证明责任。经审查，石景春仅提供了其与罗永胜就涉案房屋签订的房屋买卖协议书，并未提供相应证据证明涉案房屋登记在罗永胜名下，依据五河县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，载明房屋权利人为安徽恒远房地产有限公司，故石景春就其主张的房屋权属事实未完成举证责任。另外，石景春主张其已支付全部房屋价款，提供的主要证据仅为两份收条，收条中均载明罗永胜收到石景春购买涉案房屋款项共320000元，且均为现金，但与罗永胜一审庭审中“我2016年5月从石景春处借款50000元现金，第二笔钱借款70000元，卖房子时他交付给我100000元，共计220000元”的陈述相互矛盾，且石景春在二审中也认可“签买卖房屋合同的时候我向罗永胜支付了10万元现金，加上他欠我的12万元，一共22万元算是第一次支付的房价”，石景春与罗永胜均认可购房价款中有120000元系“以房抵债”，故石景春提供的证据不足以证明其已支付全部涉案房屋价款，石景春上诉认为其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，石景春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由石景春负担。本判决为终审判决。审判长  汪润洲审判员  熊爱军审判员  庞 玲二〇一九年十一月二十七日法官助理房鑫书记员刘姗姗附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。