辽宁省宽甸满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0624执异86号 案外人：邢晖，女，1991年6月1日出生，住宽甸满族自治县。 委托代理人：邢福波（系邢晖父亲），男，1965年7月23日出生，住丹东市元宝区。 申请执行人：马军，男，1962年5月18日出生，住宽甸满族自治县。 委托代理人：薛仁宽，系辽宁兴达律师事务所律师。 被执行人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系该公司董事长。 被执行人：王恩柱，男，1963年3月21日出生，住锦州市大洼县。 在本院执行申请执行人马军与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司、被执行人王恩柱民间借贷纠纷一案，案外人邢晖对本院查封宽甸满族自治县宽甸镇XXX小区XX号楼1XX号、XX1号门市的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人邢晖称，2018年8月17日，法院执行部门依据（2017）辽0624民初2147号民事裁定书，将宽甸镇XXX小区XX号楼1XX号、XX1号门市进行查封。该查封的两套门市房是案外人于2012年3月1日和4月11日全款分两次签订了商品房买卖合同，并交清全部房款，且宽甸金远房地产开发有限公司出具相应收款收据，案外人实际占有涉案房屋。法院的查封涉案房屋的行为侵害了案外人的合法利益，请求：撤销（2017）辽0624民初2147号民事裁定书；解除对XXX小区XX号楼1XX号、XX1号门市房的查封。 案外人邢晖向本院提交以下证据材料：1.合同（D1-S1、D1-S4）及收款收据，证明案外人于2012年4月11日购买D1-S1门市、2012年3月1日购买了D1-S4门市，并全款交付，与宽甸金远房地产开发有限公司签订合法有效买卖合同；2.安装卷帘门费用清单、电费收据及电力安装单网上截图、门钥匙照片、用水协议，证明案外人已实际使用并占有涉案房屋。3.2012年4月11日，邢福波向宽甸金远房地产开发有限公司支付170万元的转账银行凭证，证明其向被执行人王恩柱支付了涉案房款。 申请执行人马军称，1、涉案房屋所在的该栋楼属于政府确定安置动迁户的房屋，因此栋楼标注字母为“D”打头，即“动”的意思，被执行人宽甸金远房地产开发有限公司对这类房屋不可能出售给案外人。2、案外人以自己或其亲属的名义与被执行人签订150多份买卖合同，这种买卖行为不符合常理和交易习惯，其真实目的是以买卖合同为借款合同提供担保。案外人主张买卖合同有效属虚假事实。请求驳回案外人的异议请求。 申请执行人马军向本院提交以下证据材料：1.邢福波购买房屋明细表证明①案外人的父亲邢福波以其本人或亲属名义在宽甸金远房地产开发有限公司购房屋达148套，该涉案房屋买卖合同无效；②该证据中大多数房屋已被查封，说明买卖合同是虚假的。2.“魅力城”项目回迁楼复印件，证明涉案房屋属于政府委托开发商代建的回迁房，被执行人无权在2012年将其出售给案外人。 被执行人宽甸金远房地产开发有限公司、王恩柱未进行答辩亦未向本院提供证据材料。 本院依法向申请执行人、被执行人出示（2017）辽0624民初2147号民事卷宗材料。 经审查查明，原告马军与被告宽甸金远房地产开发有限公司、王恩柱民间借贷纠纷一案中，马军于2017年5月19日向本院申请对被告所有的xxxX1#楼1XX和XX1号门市采取保全措施，并提供宽房权证宽甸镇一类字第2004－××号房屋所有权证作为担保物。2017年5月22日，本院作出（2017）辽0624民初2147号民事裁定书，裁定：被告宽甸金远房地产开发有限公司所有的座落于宽甸满族自治县宽甸镇XXX小区XX号楼1XX号、XX1号门市。查封期限为3年，届满时需要续行查封的，应当在查封期限届满前10日内向本院提出书面申请，履行义务后可以申请解除冻结。2017年5月22日，本院依法向被告宽甸金远房地产开发有限公司、王恩柱送达查封裁定书，于同日向宽甸满族自治县住房和城乡建设局送达协助执行通知书及查封裁定书。2017年8月24日，本院作出（2017）辽0624民初2147号民事调解书，双方达成：一、被告宽甸金远房地产开发有限公司于2018年4月30日前给付原告马军欠款140万元，逾期同意按银行贷款利率6%的双倍承担利息；二原告自愿放弃其他诉讼请求。该民事调解书生效后，宽甸金远房地产开发有限公司、王恩柱未履行给付义务。申请执行人向本院申请强制执行该生效民事调解书的内容，2018年8月17日，本院执行部门依据（2017）辽0624民初2147号民事裁定，作出对涉案XXXD1#楼1XX和XX1号门市查封的公告。案外人主张解除魅力城D1号楼S1、S4门市房与本院执行部门查封的XXXD1#楼1X和XX1号门市系同一处门市房。案外人邢晖对本院作出的查封行为提出异议，请求：撤销（2017）辽0624民初2147号民事裁定书；解除对魅力城D1号楼S1、S4门市房的查封。 另查，2012年3月1日，案外人邢晖与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司签订编号GF－2000－0171的《商品房买卖合同》，该合同载明：XXXD1号楼S4号门市房屋，每平方米10,000.00元，建筑面积为281.99平方米，总金额2,819,600.00元。同日，被执行人向案外人出具金额2,819,600.00元购房收款收据。2012年4月11日，案外人邢晖与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司签订编号GF－2000－0171的《商品房买卖合同》，该合同载明：XXXD1号楼S1号门市房屋，每平方米10,000.00元，建筑面积为251.58平方米，总金额2,515,800.00元。同日，被执行人向案外人出具金额为2,515,800.00元收款收据。2014年6月18日，案外人安装涉案房屋卷帘门。2014年9月10日，案外人办理涉案房屋的供电手续。2019年4月19日交纳100元涉案房屋的电费收据。2018年7月10日，交纳涉案房屋水费收据。在庭审中，案外人出具一份，其于2012年4月11日向王恩柱支付170万元银行卡转账凭证。 本院认为，本案的焦点为案外人邢晖对涉案门市房主张的权利能否排除本院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照上述规定，案外人邢晖订立涉案买卖房屋合同后，只有依法办理了涉案房屋所有权登记，才发生对涉案房屋具有所有权，案外人邢晖未办理涉案房屋所有权登记，其对涉案房屋不具有物权。另外，案外人邢晖未向本院提供非因案外人自身原因未办理过户登记的证据，故其对涉案房屋主张的所有权来排除本院执行行为，本院不予支持。故本院执行部门依据生效的（2017）辽0624民初2147号民事裁定，查封宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区D1号楼105号及201号门市的执行行为并无不当。综上，案外人邢晖的异议理由无事实及法律依据，对其异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，裁定如下： 驳回案外人邢晖的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 凌名星* 审 判 员 曲 言 增 人民陪审员 崔 志 国 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员 刘 英 梅