安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2122号 上诉人（原审原告）：汪正国，男，1975年1月2日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：钟东升，安徽安潜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安徽赛杭家纺集团有限公司，住所地安徽省潜山市综合经济开发区。 法定代表人：宋文娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。 原审被告：储吴桂，男，1973年4月14日出生，汉族,住安徽省潜山市开发区。 上诉人汪正国因与上诉人安徽赛杭家纺集团有限公司（以下简称赛杭公司）、原审被告储吴桂房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汪正国及其委托诉讼代理人钟东升，上诉人赛杭公司的委托诉讼代理人汪小敏到庭参加诉讼。原审被告储吴桂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 汪正国上诉请求：撤销原判第三项，改判赛杭公司按照银行同期贷款利率标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。事实和理由：1.赛杭公司应按合同约定履行交房义务，还应当承担支付违约金等违约责任。双方签订的《赛杭家纺园区合作协议书》真实、合法、有效，受法律保护。《合作协议书》第二十一条第1项约定逾期不交付厂房，按国家规定支付违约金。2.汪正国主张赛杭公司支付逾期交房有事实及法律依据。首先，根据合同法第一百零七条规定，赛杭公司未按约交房，应承担支付违约金的违约责任。其次，赛杭公司有“房地产开发与销售”的经营范围，双方签订的协议虽名为“合作协议”，但实质上为房地产买卖合同。逾期交房违约金可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定计算。 赛杭公司辩称，1.汪正国要求赛杭公司于2011年12月30日前交付案涉房屋，但不符合合同约定的交付条件。案涉《赛杭家纺园区合作协议书》性质是合作协议不是房屋买卖协议，案涉房屋属工业用房不是商品住宅房。根据上述合作协议书的规定，汪正国取得与赛杭公司经营范围存在关联的项目批复许可及营业执照，是取得案涉房屋所有权的必要条件。汪正国在签订协议时对这一条件是明知的，其应当主动向赛杭公司报送所需的入园项目资料，赛杭公司是否通知汪正国报送资料不是赛杭公司的义务。2.汪正国并未付清案涉房屋的房款，根据合同法第六十七条的规定，赛杭公司享有抗辩权，无需向汪正国交房。双方签订的《赛杭家纺园区合作协议书》第十八条记载“余款以塑钢窗抵扣”，《合作附加协议》第2条约定“汪正国施工的塑钢窗必须穿插0.1厘米厚的‘衬钢’，赛杭公司于2012年10月17日开具给汪正国的收据亦记载“此款由塑钢窗抵款”。但汪正国供应的塑钢窗大多没有按合同约定穿插“衬钢”，其要求以塑钢窗工程款抵销案涉房屋价款，明显缺乏事实及法律依据。目前，赛杭公司已就塑钢窗的质量问题向潜山市人民法院提起诉讼。另，正如一审判决认定，汪正国主张房屋租金和利息等逾期交房违约金证据不足，其该项上诉主张不能成立。综上，请求二审驳回汪正国的上诉请求。 赛杭公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回汪正国的一审诉讼请求。事实和理由：1.汪正国要求赛杭公司交付案涉房屋，不符合合同约定的交付条件。案涉房屋属工业用房，依据《安徽省潜山经济开发区关于加强‘园中园’管理的有关规定》第2条的规定，汪正国购买案涉房屋，必须用于与赛杭公司经营范围存在关联的配套项目的经营，在取得潜山经济开发区管委会的项目批准文件、取得营业执照并与赛杭公司签订投资合同后才能取得案涉房屋的产权证。根据《赛杭家纺园区合作协议书》第一条第2款及第十五条的约定，汪正国取得与赛杭公司经营范围存在关联的项目批复许可及营业执照是取得案涉房屋所有权的必要条件。汪正国在签订合作协议时对这一条件是明知的，故汪正国应主动向赛杭公司报送前述资料。2.赛杭公司向汪正国开具的房款收据，不应抵销购房款。由前述答辩意见可知，供应的塑钢窗大多没有按合同约定穿插“衬钢”，其要求以塑钢窗工程款抵销案涉房屋价款，明显缺乏事实及法律依据。 汪正国辩称，1.（1）双方在《赛杭家纺园区合作协议书》中既未约定交付房屋的任何前提条件，也未约定取得房屋的前提是报送入园项目资料；（2）合作协议书系2010年5月28日签订，而赛杭公司所称的《安徽省潜山经济开发区关于加强‘园中园’管理的有关规定》是2011年4月28日才由潜山县政府办公室出台，且该规定明确规定入园项目可以采取租赁或购买房屋的方式经营，并未规定具备入园项目是前提条件；（3）赛杭公司从未通知汪正国报送入园所需资料，直到本案一审庭审时才说需要报送入园材料以便办证。2.根据双方签订的《合作附加协议》，赛杭公司将其所建房屋的塑钢窗交由汪正国制作安装。2012年10月17日，双方对塑钢窗货款进行了结算，将货款抵扣了房款，赛杭公司于当日向汪正国开具收款（房款）收据一张，收据载明收到汪正国房款、税款、水电开户费合计523000元。该收据是双方结算并抵扣后，赛杭公司收取汪正国购房款及税费的凭证，赛杭公司认为上述收款收据不应抵销购房款的观点不能成立。至于汪正国制作的塑钢窗是否存在“衬钢”问题，属另一法律关系，赛杭公司已经另行起诉，该问题是否成立不是本案的审理范围。综上，请求二审驳回赛杭公司的上诉请求。 汪正国向一审法院起诉请求：1.判令赛杭公司、储吴桂立即将位于潜山经济开发区赛杭产业园进口处左侧底层二、三两间（现一、二两间）房屋交付汪正国，并自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止按2000元／月的房屋租金标准向汪正国支付逾期交房违约金；2.判令赛杭公司、储吴桂立即为汪正国办理潜山经济开发区赛杭产业园进口处左侧底层二、三两间（现一、二两间）房屋的权属登记且将房屋权属证书交付给汪正国；并判令赛杭公司、储吴桂自2012年1月1日起至房屋权属证书实际办理交付之日止按房款488000元参照中国人民银行逾期贷款利率标准向汪正国计算支付逾期办证违约金；3.判令赛杭公司、储吴桂立即为汪正国办理潜山经济开发区赛杭产业园进口处左侧底层二、三两间（现一、二两间）房屋的水、电开户手续；4.判令赛杭公司、储吴桂向汪正国退回房价优惠款13000元。 一审法院认定事实：安徽赛杭家纺集团有限公司于2007年3月19日登记成立，原名安徽赛杭家纺有限公司，经营范围包括“房地产开发与销售”。赛杭公司自成立时起至2016年7月28日前法定代表人为储吴桂，2016年7月28日变更为宋文娟。2010年5月28日，赛杭公司与汪正国签订《赛杭家纺园区合作协议书》（以下简称“合作协议书”）一份，《合作协议书》首页甲方一栏填写的是储吴桂，尾页甲方加盖了赛杭公司公章。《合作协议书》主要约定：赛杭公司向汪正国转让标准化工业厂房，具体位于潜山经济开发区赛杭产业园进口处左侧底层贰、叁两间，建筑面积100平方米，每平方米4880元，总价款488000元；付款方式：分期付款，签订协议时首付5万元，余款以塑钢窗款抵扣；赛杭公司在前交付汪正国受让的厂房，逾期按国家规定赛杭公司支付汪正国违约金，如遇不可抗力因素，按实际情况顺延；赛杭公司负责园区的水、电、宽带、电话、有线电视通达服务，开户费和使用费由汪正国负担；赛杭公司办理房产、土地两证，办理两证发生的税费，双方按法律和政策规定负担；汪正国自取得该栋厂房后，不得改变厂房及配套设施的属性和用途；公共维修基金由汪正国承担，4%房地产契税由汪正国承担。2010年5月28日签订协议当日，储吴桂另书写并签名“每平方米优惠捌拾元整，再在总价款优惠伍仟元整”的承诺一份交给汪正国，汪正国按协议约定向赛杭公司首付房款现金5万元。《合作协议书》签订后，赛杭公司将其另外已建设的部分房屋的塑钢窗交由汪正国加工制作。2012年10月之前，塑钢窗加工制作安装完毕。赛杭公司收到汪正国加工制作并安装的全部塑钢窗后双方于2012年10月17日共同对塑钢窗款进行了结算，并将塑钢窗款与房款、税款、水电开户费等进行了结算抵扣，结算抵扣后赛杭公司于同日向汪正国出具收款收据一张，载明收到汪正国税29000元、房款488000元、水电开户6000元，合计523000元（该款含汪正国首付的现金5万元）。2010年5月28日赛杭公司与汪正国签订《合作协议书》时，案涉房屋尚未开工建设。该房屋及房屋所在的大楼（现为赛杭产业园综合大楼）于2012年之后才开工建设，到2014年至2016年期间竣工。赛杭公司实际开工建设时，将赛杭产业园进口处左侧底层共三间房屋的第一间改建成了通道，房屋建成后，赛杭产业园进口处左侧底层仅有一、二两间房屋，即当初双方协议约定的二、三两间房屋实际变成了现在的一、二两间房屋。自2012年10月17日双方对塑钢窗款与房款等进行了结算抵扣、赛杭公司向汪正国开具收款收据后至今，汪正国每年向赛杭公司催要房屋及要求办证未果，遂提起本案诉讼。一审法院认为，赛杭公司与汪正国签订的《合作协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定全面履行义务。赛杭公司收取了汪正国全部购房款及相关税费、水电开户费用，即应履行向买受人汪正国交付房屋的义务，并按照协议约定为买受人汪正国办理房屋的权属登记（房产、土地两证）及水电开户手续。双方《合作协议书》并未约定买受人汪正国提供、报送项目资料，是《合作协议书》成立生效的条件，同时遵循诚实信用原则、根据交易习惯，赛杭公司收取全部购房款后即应交付房屋并通知汪正国提供、报送所需的入园项目资料以便办理房产权属证书，赛杭公司未提供证据证明已履行通知义务，现主张汪正国没有提供、报送入园项目资料而拒绝交房和办证，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。储吴桂系赛杭公司法定代表人，虽在《合作协议书》上签名并书写房款“优惠承诺”，但其是履行法定代表人的职务行为，所产生的民事责任依法应由赛杭公司承担，故汪正国要求储吴桂承担民事责任不符合法律规定，法院不予支持。汪正国主张房屋租金和利息等逾期交房、办证违约金，证据不足，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告安徽赛杭家纺集团有限公司于本判决书生效之日起十五日内将位于潜山经济开发区赛杭产业园进口处左侧底层一、二两间房屋（建筑面积100平方米）交付原告汪正国，并向原告汪正国返还房价优惠款13000元；二、被告安徽赛杭家纺集团有限公司于本判决书生效之日起三个月内为原告汪正国办理潜山经济开发区赛杭产业园进口处左侧底层一、二两间房屋（建筑面积100平方米）的权属登记手续及水、电开户手续，但原告汪正国应提供必要的证明文件；三、驳回原告汪正国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，减半收取4405元，由原告汪正国负担405元，被告安徽赛杭家纺集团有限公司负担4000元。 二审中，汪正国提交潜山市震虎服饰有限公司营业执照及《企业落户开发区“园中园”申请表》各一份，证明汪正国在了解相关情况后已经按照协议约定履行相关义务。赛杭公司质证如下：对该组证据的真实性、关联性没有异议，对其合法性和证明目的均有异议，营业执照领取时间是2019年6月12日，说明汪正国是在本案起诉后才办理并取得营业执照，汪正国并没有及时办理该执照，不符合合作协议约定的条件，汪正国具有完全过错。关于《企业落户开发区“园中园”申请表》，对该份证据的真实性、关联性没有异议，对其合法性和证明目的均有异议，根据本案原审卷宗中第55-56页的证据综合判断，该申请未获批准，不符合条件。本院认证如下：赛杭公司对上述证据的真实性及关联性无异议，结合证据内容足以认定汪正国购买案涉房屋系用于园区规定的企业经营，其购买用途并未违反《合作协议书》的约定，本院对该证据予以采信。 二审中，其他当事人没有提交新证据，各方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.赛杭公司是否应按《合作协议书》的约定交付房屋并履行协助办理房屋权属证书的义务；2.汪正国要求赛杭公司按照同期银行贷款利率标准支付逾期交房违约金的主张能否得到支持。 关于争议焦点一。合同法第八条第二款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，案涉《合作协议书》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议成立并生效。《合作协议书》第一条第2款规定：“乙方在充分知悉甲方实施的安徽赛杭家纺园的性质、招商合作政策的基础上，作为与安徽赛杭公司产业配套的企业自愿投资入园”。第十五条规定：“乙方投资的项目及乙方的承租方项目报甲方审查备案，必须符合本地政府及相关部门的要求，不得违背国家的产业政策和相关规定”。本案中，其一，《合作协议书》中约定的上述条款并未明确约定取得相关项目批复许可及营业执照是赛杭公司交付房屋并履行协助办理房屋权属证书的必要条件；其二，《合作协议书》并未明确约定汪正国需主动报送相关项目批复许可及营业执照，赛杭公司亦未提交任何证据证明其在合同签订后就上述材料的提交向汪正国进行了通知。其三，赛杭公司主张的《安徽省潜山经济开发区关于加强‘园中园’管理的有关规定》系双方合同签订后的2011年4月18日发布，且该规定并未就园区房屋出卖方交付房屋问题设置任何前置条件；其四，赛杭公司主张汪正国交付的塑钢窗不符合质量要求的问题不属于本案的审理范围，不能影响赛杭公司按合同约定交付房屋。综上，赛杭公司应当按照《合作协议书》的约定交付房屋并履行协助办理房屋权属证书的义务。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，合同双方在《合作协议书》中未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，且汪正国在诉讼中也未提交相关证据证明同地段同类房屋租金的标准，故汪正国主张赛杭公司按照同期银行贷款利率标准支付逾期交房违约金没有合同依据及法律依据。 综上所述，汪正国、赛杭公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12710元，由上诉人汪正国负担3900元，上诉人安徽赛杭家纺集团有限公司负担8810元。 本判决为终审判决。 审判长  陈庆中 审判员  胡 毅 审判员  崔 智 二〇一九年十一月一日 法官助理严正 书记员王丹红