新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初4860号原告：新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：关峙，职务：董事长。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，1991年8月7日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。原告：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：杨铁军，职务：董事长。委托诉讼代理人：张远，女，1992年11月5日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。被告：马永梅，女，1985年2月3日出生，回族，住新疆沙湾县。原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司与被告马永梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人葛壁晓景，新疆广汇信邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张远到庭参加了诉讼。被告马永梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，1.判令解除原告与被告签订的商品房预售合同；2.判令被告协助原告注销乌鲁木齐市新市区长春北路1055号御园印象住宅楼7栋1单元1901号跃层房屋的预售登记备案和网上签约信息；3.判令被告协助原告注销乌鲁木齐市新市区长春北路1055号御园印象住宅楼7栋1单元1901号跃层房屋的抵押手续；4.判令被告支付违约金308925元；5.本案诉讼费及送达费由被告承担。事实与理由：2015年10月，双方签订《商品房预售合同》，约定被告以首付＋按揭形式购买原告位于乌鲁木齐市新市区跃层房屋，房屋总价1544625元，于合同签订之日起，支付首付款464625元，剩余的1080000元通过银行贷款支付。2015年10月21日被告与招商银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告向银行借款1080000元支付给原告。同日，被告与原告签订了《按揭贷款担保协议书》，协议第四条约定：因被告连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成原告回购房产的，原告有权收回所购房屋，被告所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，被告按总房款30%作为违约金赔偿给原告，并承担由被告违约造成的银行罚金；同时，在《担保及回购承诺函》中被告承诺：在贷款还款期限内，不论被告因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠贷款本息，即为违约，银行有权解除合同，并由原告回购。上述合同签订后，被告并未按约履行上述合同约定的还款义务。因被告严重违约导致原告垫付首付款、银行贷款及违约利息、回购款项、滞纳金等共计1203322.3元，依照合同附件五的约定，被告应承担违约责任，原告有权解除合同；对于按揭贷款原告多次逾期还贷，构成违约，银行已解除借款合同，通知原告回购。经多次催要后，被告依旧不履行还款义务。原告无奈下登报通知要求原告还款，否则按银行回购程序执行。现原告作为担保人依据合同约定替被告归还了银行的全部贷款本息，将房屋回购，双方的房屋买卖合同事实上已经解除。被告马永梅未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。庭审中，原告围绕诉讼请求提供了以下证据：1.商品房预售合同、个人借款合同、按揭贷款担保协议书各一份，证明原被告之间存在买卖合同关系，且原告为被告做了抵押担保；2.财务票据6张，证明被告只支付首付房款合计20万元，首付款并未付清；3.解押通知及证明，证明涉案房屋因被告未偿还贷款，公司已经将款项全部支付给银行，现银行已经解押。被告马永梅未到庭质证。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。本院经审理，认定事实如下：2015年9月30日，被告向原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司支付房款14625元。10月10日，被告马永梅签署欠款确认书，为购买位于御园印象的房屋向原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司借款450000元，约定分期付款：2015年11月10前付150000元，12月10日前付150000元，2016年3月10日前付150000元；同日，形成借据业务申请审批表，其中记载被告首付款为14625元。10月26日，原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司（出卖人）与被告马永梅（买受人）签订《商品房预售合同》，约定：被告购买原告开发的位于乌鲁木齐市高新区跃层，该房预测绘面积为201.78平方米，套内建筑面积153.13平方米，该房总价款1544625元。原被告在签订合同之日起，被告须向原告支付30%的房款464625元，剩余70%的房款1080000元以银行按揭方式支付28年。被告须在签订主合同后3日内付足首付款，在5个工作日内提交银行按揭资料并接受银行贷款资格审查。如违反，被告每逾期一天按贷款额万分之2.1向原告支付违约金；逾期超7天，原告有权单方解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的30%向原告支付违约金，余款原告在30日内退还被告；如因被告原因导致银行未在主合同订立后30个工作日内发放贷款的，被告须在3日内与原告达成新的付款协议，否则，原告有权解除合同，将商品房另售他人，被告须按累计应付款的30%向原告支付违约金，余款原告在30日内退还被告；被告的银行按揭贷款额度以原告指定的银行审批结果为准，如审批额度低于主合同第六条约定的贷款额，则差额部分被告应在原告通知后5日内补足，逾期未补足的原告有权单方解除合同，将房屋另行销售，被告还应按累计应付款的30%向原告支付违约金，余款原告在30日内退还被告。除合同约定情形外，因被告原因导致合同无法履行的，被告按总房款的30%向原告支付违约金。原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司在委托代理人处盖章。10月21日，被告与中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订《中信银行个人借款合同》，约定：被告向中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行贷款1080000元用于购买涉诉房产，贷款期限336个月，自2015年10月21日起至2043年10月21日止。约定的收款人为原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司。二原告在保证人处盖章。原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《按揭贷款担保协议书》，约定：被告在签订购房合同并按合同约定交付首付房款后有责任配合原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司按银行要求接受银行的贷款资格审查。因被告连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成原告回购房产的，原告有权收回被告所购房屋，被告所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，被告按总房款的30%作为违约金赔偿原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司，并承担被告违约造成的银行罚金。10月30日，被告向原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司支付房款100000元，12月8日，被告支付房款50000元，2016年1月10日，被告支付房款70000元。被告共计支付房款234625元。中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行出具解押通知，内容为：乌鲁木齐不动产登记中心：我行抵押人：马永梅，于2015年10月21日在我行办理房产按揭贷款，房产地址：高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号“御园印象”商住小区7栋19层1单元1901跃层，借款合同号（2015）新银个贷字第811372002067号，贷款于2017年8月11日已全部归还。房屋他项权证号／预抵押登记号：新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第0056629号。现需办理解押，请贵中心予协助办理。该行又出具证明，内容为：客户马永梅购买新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司开发的位于乌鲁木齐市新市区跃层房屋，与我行签订《个人购房借款／担保合同》，于2015年10月21日向我行借款1080000元整（借款合同号：811372002067，贷款期限336月），该笔贷款由新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司承担连带担保责任。2017年1月至2017年7月因马永梅未按期向我行偿还贷款，累计达7期，由新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司按期垫付，累计本金为41263.66元，罚息4126.34元，合计45390元。在客户逾期还月供时我方于2017年8月17日通知新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司回购该房屋并新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司一次性支付回购款1052665.69元。庭审后，为了查明涉诉房屋的现状，被告到乌鲁木齐市自然资源局不动产登记中心调取了涉诉房屋信息，涉诉房产目前登记权利人名称仍为被告马永梅。本院认为，被告马永梅未按照合同约定向原告支付全部的房屋首付款，亦未向银行按期支付银行贷款，被告的行为构成根本违约，且被告的该违约行为已经使原告签订的商品房预售合同的目的无法实现，故原告要求解除与被告之间的商品房预售合同的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告间的商品房预售合同解除后，因涉案房屋的预售备案登记、网上签约信息及抵押手续仍未解除，原告主张要求被告协助原告解除位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区跃层房屋备案信息及注销抵押手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，被告应协助原告解除涉案房屋的预售备案登记及网上签约信息，被告亦应协助原告注销涉案房屋银行的抵押手续。另根据被告与原告签订的《按揭贷款担保协议书》第四条约定，因被告连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成原告回购房产的，原告有权收回所购房屋，被告所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，被告按总房款30%作为违约金赔偿给原告，并承担由被告违约造成的银行罚金，现因被告根本违约导致原告合同目的无法实现，原告按照总房款20%，要求被告支付违约金308925元符合法律规定，本院予以支持。被告在本案中未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权的利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司与被告马永梅于2015年10月26日签订的商品房预售合同；二、被告马永梅协助原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司解除位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区跃层房屋登记在被告马永梅名下的预售备案登记信息及网上签约信息；三、被告马永梅协助原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司注销位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区跃层房屋上中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行的抵押手续；四、被告马永梅支付原告新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司、新疆广汇信邦房地产开发有限公司违约金308925元。上述款项，被告应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21481.94元（原告已预交），由被告承担，与案款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 范 琥人民陪审员 王 谦人民陪审员 张伟荣二〇一九年十一月二日书 记 员 李思雨