湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2210号上诉人(原审被告)：陕西泓瀚房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区南二环东段********。统一社会信用代码916100006641335785。法定代表人：卢志刚，该公司经理。委托代理人：喻水高，武穴市武穴法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理，执业证号：31710011103453。被上诉人(原审原告)：王锦璇，女，1987年4月4日出生，汉族，住武穴市。委托代理人：秦强，武穴市司法局干部，系王锦璇父亲，代理权限为特别授权。上诉人陕西泓瀚房地产开发有限责任公司（以下简称泓瀚公司）因与被上诉人王锦璇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。泓瀚公司上诉请求：撤销原判发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案漏列当事人，应当依法追加湖北意佳达房地产开发有限公司为被告参加诉讼，便于人民法院审理涉案案件的基本事实。美雅食品厂棚户改造（一期）开发项目原由湖北意佳达房地产开发有限公司拆迁开发建设，该公司与还建户签订了相关合同。后由于该公司出现资金周转问题，停止该项目的开发建设，那么该公司前期与还建户签订的合同以及办理的相关手续是否真实、合法、有效，应追加湖北意佳达房地产开发有限公司参加诉讼。2、一审判决认定湖北意佳达房地产开发有限公司的义务应由上诉人承担有误。上诉人并没有承续湖北意佳达房地产开发有限公司的权利义务，只是经武穴市人民政府确认开发美雅食品厂棚户区改造（一期）工程建设项目。首先，上诉人取得的美雅棚户区地块的开发权，是通过拍卖程序取得，在交纳了国有土地出让金后享该地段的国有建设土地使用权，上诉人并没有存续湖北意佳达房地产开发有限公司的权利义务，也没有接收该公司的任何材料和办理相关交接手续，而是与武穴市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。那么，被上诉人与湖北意佳达房地产开发有限公司签订的置换合同，对上诉人没有约束力。3、即使按照被上诉人与湖北意佳达房地产开发有限公司签订的《房屋拆建置换合同》进行还建，上诉人可以还建39.32平方米面积房屋给被上诉人，并非判决支付房屋补偿款。4、即使按一审法院判决人补偿39.23平方米的还建房屋价款，按上诉人的建设成本5028元/平方米，也是不公平的。5、一审判决上诉人支付被上诉人房屋缺少面积39.32平方米房屋价款一倍的赔偿款，没有法律依据。首先，缺少的39.32平方米面积的房屋被上诉人有房还建，上诉人在建房屋至今也没有逾期交房，支付还建39.32平方米面积价款一倍的赔偿款没有法律依据。6、一审判决上诉人自2015年3月10日起至2018年3月10日止的租金16500元有误。上诉人于2016年1月取得美雅棚户区改造（一期）地块）地块的建设用地使用权进入该项目的开发建设，但由于被上诉人至今没有与上诉人签订还建合同，那么上诉人只应从2016年1月进入该项目后按5500元/年标准计算租金，前期的房屋租金应由湖北意佳达房地产开发有限公司支付。王锦璇辩称，湖北意佳达房地产开发有限公司不需作为当事人，一审时答辩人提交了与湖北意佳达房地产开发有限公司签订的合同原件，上诉人对其真实性并未提出异议。上诉人提交的《国有土地使用权转让合同》中，明确要求上诉人无偿还建各拆迁户的住宅面积，其面积是依据各拆迁户和意佳达公司签订的合同约定，而上诉人事实上也是按照这些合同约定面积还建。上诉人于2018年1月为答辩人办理了137.68平方米的大套房屋的还建登记，但答辩人的目的是同层的两套房屋，而同层小套因已卖给他人无法登记，致使答辩人的合同目的无法实现，故原审判决上诉人双倍支付39.32平方米没有实现的房屋价款是符合事实和法律依据的。王锦璇向一审法院起诉请求：要求泓瀚公司承担逾期交付武穴正街泓瀚逸居A栋9楼901室房屋的违约责任，按照每平方米5028元的标准返还置换房面积差价款并赔偿一倍价款，支付2015年3月10后至置换房交付之日止的租金（每年5500元），办理置换房的相关证件。一审法院认定事实：2014年5月23日，湖北意佳达房地产开发有限公司与王锦璇签订《房屋拆建置换合同》，约定王锦璇将其位于武穴市××路武穴食品厂综合楼南单元三楼北套116.55平方米的房屋交给湖北意佳达房地产开发有限公司开发商品房，该公司以产权置换的方式返还王锦璇第九层东南向采光的大套房屋和同层另一小套商品房，总计面积为177平方米，交房期限为王锦璇交给该公司开发的房屋拆除之日起36个月，该公司自2014年3月10日起按每年5500元的标准承担王锦璇过渡用房房租，后该公司支付了一年房租5500元。2015年底拆迁征收完成，规划设计一栋为十二层、二栋为十七层，后因该公司资金周转不灵，工程停止开发，该工程转由泓瀚公司开发建设。泓瀚公司于2016年1月29日通过拍卖程序取得该工程的建设用地，2016年2月7日签订国有土地使用权转让合同，因地块涉及拆迁还建，合同要求泓瀚公司必须无偿还建面积14010.99平方米，其中包括住宅9338.64平方米。2016年4月22日取得建设用地规划许可证，2017年3月16日取得建设工程施工许可证。泓瀚公司办齐相关手续后，该工程以“泓瀚逸居”的工程名称正式动工建设。2017年3月29日，泓瀚公司与吴艳娥签订还建合同，将湖北意佳达房地产开发有限公司与王锦璇签订的《房屋拆建置换合同》中约定置换给王锦璇的小套商品房还建给吴艳娥,单价为每平方米5028元。2017年10月，泓瀚公司要求王锦璇与公司签订正式还建合同，但未成功。2018年1月，泓瀚公司为王锦璇办理了137.68平方米的大套房屋的还建登记手续。“泓瀚逸居”工程尚在建设过程中，房屋没有交付使用。诉讼过程中，一审法院依据王锦璇的申请，对泓瀚公司在建的泓瀚逸居工程A栋8楼801室、9楼901室房屋采取了财产保全措施。一审法院认为，湖北意佳达房地产开发有限公司与王锦璇签订的《房屋拆建置换合同》真实有效，泓瀚公司在签订国有土地使用权转让合同时，合同明确要求泓瀚公司必须无偿还建住宅面积，且泓瀚公司已为王锦璇办理了137．68平方米的大套房屋的还建登记手续，因此，湖北意佳达房地产开发有限公司与王锦璇签订的《房屋拆建置换合同》约定的还建义务应由泓瀚公司承担。该公司将合同约定本应还建给王锦璇的小套商品房还建给吴艳娥，单价为每平方米5028元，致使应还建给王锦璇的面积缺少39．32平方米，现王锦璇要求泓瀚公司按每平方米5028元计算支付缺少面积的房款，并承担一倍价款的赔偿责任，符合法律规定，予以支持。王锦璇要求泓瀚公司按每年5500元计算支付2015年3月10日后至置换房屋交付之日止的租金，因置换房屋的交付时间不能确定，故可暂计算至2018年3月10日止，共计16500元，后期租金双方可以另行协商处理。王锦璇要求泓瀚公司承担逾期交付房屋的违约责任，并办理置换房屋的相关证件，因《房屋拆建置换合同》只约定了交付房屋的期限，没有约定逾期交付房屋的违约责任承担方式，且争议的房屋还没有竣工、验收，不具备办证条件，故不予支持。遂判决如下：一、限泓瀚公司在判决生效后五日内支付王锦璇置换房屋缺少39．32平方米面积的房屋款197700．96元，并同时支付一倍的赔偿款197700．96元；二、限泓瀚公司在判决生效后五日内支付王锦璇自2015年3月10日起至2018年3月10日止的租金16500元；二、驳回王锦璇的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点在于：一、本案是否应追加湖北意佳达房地产开发有限公司为当事人参加诉讼。对于湖北意佳达房地产开发有限公司与王锦璇签订的《房屋拆建置换合同》真实性，一审时泓瀚公司对上述合同真实性无异议，原审认定上述合同合法有效并无不当，故本案无需追加湖北意佳达房地产开发有限公司查明事实，上诉人泓瀚公司称本案应追加湖北意佳达房地产开发有限公司为被告参加诉讼的理由不能成立，本院不予支持。二、湖北意佳达房地产开发有限公司的合同义务是否应由泓瀚公司承担。虽然湖北意佳达房地产开发有限公司与王锦璇签订《房屋拆建置换合同》，但由于湖北意佳达房地产开发有限公司资金周转不灵导致工程停止开发。而泓瀚公司依法通过拍卖程序取得该工程的建设用地并与武穴市国土资源局签订国有土地使用权转让合同，合同要求泓瀚公司必须无偿还建面积14010.99平方米，其中包含王锦璇的房屋面积。综上，湖北意佳达房地产开发有限公司实际无法履行其与王锦璇签订的《房屋拆建置换合同》，而泓瀚公司系依法通过招投标相关手续进行还建，故不能认定湖北意佳达房地产开发有限公司将上述合同的权利转让给泓瀚公司。因泓瀚公司与武穴市国土资源局签订国有土地使用权转让合同已约定泓瀚公司承担无偿还建义务，故泓瀚公司对王锦璇仍应承担还建相应面积的义务。虽然王锦璇与湖北意佳达房地产开发有限公司签订的《房屋拆建置换合同》约定还建的楼层为第九层东南向采光的大套房屋和同层另一小套商品房。但因泓瀚公司未重新与王锦璇签订还建合同约定相同的楼层，且泓瀚公司向王锦璇已经交付了第九层的大套房间，故泓瀚公司仅负有交付王锦璇剩余面积(39.32平方米)房屋的义务，并不能认定泓瀚公司必须交付第九层小套商品房，故不能因此认定泓瀚公司违反合同约定将房屋另卖他人从而承担一倍价款的赔偿责任。至于上诉人称即使按照被上诉人湖北意佳达房地产开发有限公司签订的《房屋拆建置换合同》进行还建，上诉人可以还建39.32平方米面积房屋给被上诉人，并非判决支付房屋补偿款。因王锦璇诉讼请求是返还置换房屋面积差价，并未主张要求补偿房屋面积，故原审参照上述合同补偿相应的房屋面积差价并无不当，本院予以支持。上诉人还称一审判决上诉人自2015年3月10日起至2018年3月10日止的租金16500元有误。因泓瀚公司负有还建义务，故其亦应承担因还建造成的房屋租金损失，原审认定房屋租金损失由泓瀚公司承担并无不当，本院予以支持。综上所述，泓瀚公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初335号民事判决第二项、第三项，即“二、限泓瀚公司在判决生效后五日内支付王锦璇自2015年3月10日起至2018年3月10日止的租金16500元“、”三、驳回王锦璇的其他诉讼请求。二、撤销湖北省武穴市人民法院（2018）鄂1182民初335号民事判决第一项，即“一、限泓瀚公司在判决生效后五日内支付王锦璇置换房屋缺少39．32平方米面积的房屋款197700．96元，并同时支付一倍的赔偿款197700．96元”三、限泓瀚公司在判决生效后五日内支付王锦璇置换房屋缺少39．32平方米面积的房屋款197700．96元。四、驳回王锦璇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10997元，由陕西泓瀚房地产开发有限责任公司负担8000元，由王锦璇负担2097元。二审案件受理费6498元，由陕西泓瀚房地产开发有限责任公司3498元，由王锦璇负担3000元。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇一九年十一月十一日书记员  宋荣梅