山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7387号 上诉人（原审被告）：董聚金，男，1972年3月12日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：韩燕，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董传基，山东雅圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会，住所地：青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村。 法定代表人：王雪，村主任。 委托诉讼代理人：宋丽，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳艳，山东光浩律师事务所实习律师。 上诉人董聚金因与被上诉人青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会农村土地承包合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初9699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人董聚金上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初9699号民事判决第一、二项，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2015年5月29日签订的协议书应为附条件协议。因被上诉人不正当阻止上诉人中标，应当视为上诉人取得涉案土地承包经营权。二、上诉人在被上诉人公开招标流拍的过程中无过错，且流拍并非协议解除或终止的法定或约定事由。三、一审法院委托评估的内容未经审理质证，评估程序违法，一审法院按照评估结果判决依据不足。 被上诉人青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求无事实和法律依据。 青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将其占用大南庄村老果园东土地6.69亩在清除地面附着物后返还原告；2、判令被告支付自2015年3月20日至实际返还土地之日的土地占有费83079元（暂计算至2018年6月20日）；3、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2004年3月20日，大南庄村委会作为发包方（甲方）、案外人杜泽福作为承包方（乙方），签订了土地承包合同一份，约定：“乙方承包甲方村老果园东方土地20.4亩用于栽植树木及育苗用。一、承包土地范围：东至东河阡西生产路，西至南北排水沟，南至东西生产路，北至排水沟。二、承包期限：10年。三、承包价格：每亩每年240.00元。四、交费办法：10年承包费48960.00元分两次付清，即签订合同时付清第一个5年的承包费24480.00元，第二个5年的承包费于2009年3月底前付清24480.00元。五、甲乙双方的权利义务：…3.承包期间，乙方如需转包或转让土地，必须经甲方同意，并办理有关手续，否则甲方有权解除合同，收回使用权，因解除合同造成的后果由乙方自负，…。六、甲乙双方其他约定事项：…5.承包期内，因国家政策变动或镇政府以上机构统一规划，双方必须服从，合同可部分或全部终止，双方均不为违约，承包费按实际承包年限交清，多退少补，关于补偿按有关法律规定执行。6.遇到特殊情况时，承包期最多可延长或缩短一年，承包费按实际使用年限收取；7.未尽事宜，双方协商解决。…。” 2015年4月21日，大南庄村委会作为甲方、案外人杜泽福作为乙方、本案被告董聚金作为丙方，签订了协议书一份，载明：“2004年3月20日，甲方与乙方签订的《土地承包合同》，合同期限为10年，即自2004年3月20日起至2014年3月20日止。2014年3月20日到期时，乙方根据《土地承包合同》第六条第六项“遇到特殊情况时，承包期最多可延长或缩短一年，承包费按实际使用年限收取”的规定，要求延长1年，经甲乙双方协商同意，该合同延长了1年。甲方在收取土地承包费时，得知乙方将该合同的权利义务转让给了丙方董聚金，因此董聚金向甲方缴纳了2014年3月20日至2015年3月20日的土地承包费。2015年3月20日，该合同延长期限已满，但丙方董聚金未将该土地内所有树苗及附属物及时清除，故此，经甲、乙、丙三方充分协商同意，达成如下协议：一、2004年3月20日，甲乙双方签订的土地承包合同期限已满，甲乙丙三方约定的延长1年的期限也已满，因此该土地承包合同于2015年3月20日起自然终止，甲乙丙三方除丙方未将该土地内树苗及其他地面附着物清除外，再无任何争议。二、因该土地延长期限已满，甲方大南庄村委会召开村民代表会同意，拟将该土地以公开招标的方式进行发包，招标时如丙方中标，取得该土地的承包资格，由丙方按甲方要求重新签订土地承包合同；如果丙方未中标，丙方自愿于2015年5月21日前清除该土地内所有树苗及其他地面附着物，将土地完好无损交还给甲方，逾期不清除，所有余物无偿归甲方所有，并不得影响新的承包户承包该土地，造成的一切损失，丙方自愿全部承担。” 2015年5月29日，原告大南庄村委会（甲方）与被告董聚金（乙方）重新签订了一份协议书,该协议载明：“2004年3月20日，甲方与杜泽福签订的《土地承包合同》，合同期限为10年，即自2004年3月20日起至2014年3月20日止。2014年3月20日到期时，乙方根据《土地承包合同》第六条第六项“遇到特殊情况时，承包期最多可延长或缩短一年，承包费按实际使用年限收取”的规定，要求延长1年，经甲乙双方协商同意，该合同延长了1年。甲方在收取土地承包费时，得知杜泽福将该合同的权利义务转让给了董聚金，因此董聚金向甲方缴纳了2014年3月20日至2015年3月20日的土地承包费。2015年3月20日，该合同延长期限已满，但董聚金未将该土地内所有树苗及附属物及时清除，故此，经甲、乙双方充分协商同意，达成如下协议：一、2004年3月20日，双方签订的土地承包合同期限已满，甲乙约定的延长1年的期限也已满，因此该土地承包合同于2015年3月20日起自然终止，甲乙双方除乙方未将该土地内树苗及其他地面附着物清除外，再无任何争议。二、因该土地延长期限已满，甲方大南庄村委会召开村民代表会同意，拟将该土地以公开招标的方式进行发包，招标时如乙方中标，取得该土地的承包资格，由乙方按甲方要求重新签订土地承包合同；如果乙方未中标，乙方自愿于新的承包户中标之日起30日内清除该土地内所有树苗及其他地面附着物，将土地完好无损交还给甲方，逾期不清除，所有余物无偿归甲方所有，并不得影响新的承包户承包该土地，如乙方不及时交回土地，给甲方及新的承包户造成的一切损失，乙方自愿全部承担。三、以上（一、二）两项是甲乙双方的真实、自愿意思表示。” 2015年6月3日，经大南庄村两委研究，党员和村民代表会议讨论通过，决定采取暗标方式竞标，标底价格为每亩每年1800元，所投标价高于或等于标底有效，竞标者需缴付押金40万元。6月4日发布招标公告，6月12日上午在村委会办公司举行投标大会。包括董聚金在内5名客户交纳了押金，只有董聚金1人参与投标，董聚金投标价格为每亩每年1600元，因低于标底价，按照招标规则投标无效。2017年8月15日，大南庄村委会退还董聚金保证金40万元。 因轻轨R3线项目占用涉案部分承包地，董聚金向村委会作出承诺：轻轨R3线项目占用了本人三十年合同地（或者场园、菜园、荒沟荒滩、林木、猪舍、塘坝、大口井等），本人同意补偿数额，自愿被征用，…在2015年12月28日前把被征用土地范围内所有地上附着物清理完毕，逾期清理不完，剩余地上附着物视为本人自动放弃，村委会有权随意处置。2015年12月26日，董聚金到大南庄村委会领取了该次占用3.51亩涉案部分土地上附着物的补偿费。2017年6月，又因贡北路工程规划占用涉案土地中的10.2亩，因董聚金对赔偿标准不满拒绝清理地上附着物，大南庄村委会于2017年8月28日派人进行了清理。剩余6.69亩土地现仍有董聚金占用，地上附着物包括玉兰树、樱花、竹子等，以及看护房一间。 案件审理过程中，根据原告的申请，原审法院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案20.4亩土地于2015年3月20日至2018年6月20日期间的租赁费用进行了评估核定，评估公司出具了（2018）青衡黄房估司第1114号第020号房地产估价结果报告：位于青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村老果园东20.4亩土地于2015年3月20日至2018年6月20日期间的土地租赁费总价为96533元；单价为1456元/亩?年。原告支付评估费5000元。 原告大南庄村委会的质证意见：无异议，同意按照评估的单价1456元/亩?年计算使用费。 被告董聚金的质证意见：一、评估报告假设估价对象土地自2015年3月20日至2018年6月20日期间，一直作为农用地合法使用，并以此为估价前提，对此被告认为，估价土地虽系被告合法使用，但被告用地具有临时性，因此以3.25年为区间评估租赁费缺乏事实依据。二、评估报告采用比较法评估的依据不足，且比较法中选取的案例与本案实际情况极为不符。本案中，被告合法占有使用土地系基于双方签订的补充协议，协议书中明确被告临时占用土地，基于不确定性因素，被告无法正常种植新的树木或农作物，因此评估选定满足“估价假设与限制条件”的案例与本案情况不符。三、租赁面积、期限会影响到租金，而本案涉案土地大部分已被占用，且租赁期限为附条件的期限，评估报告未考虑上述因素。综上，评估报告得出的数据无参考价值。 根据被告的申请，鉴定人牛某、刘某到庭作证称，本次评估的是公开市场下的农用地市场价；3.25年的期间是根据委托书的要求确定。案例来自于青岛市黄岛区琅琊镇经管站，第一个案例是琅琊镇中桃园村前，面积5亩，期限14年（自2011年1月1日至2025年1月1日），租金为每亩每年1500元，租金一次性交清；第二个案例是琅琊镇北桃园村，面积38.678亩，承包期10年（自2015年4月9日至2025年4月9日），自2015年4月9日至2020年4月9日期间每亩每年承包费1800元，每五年一付，每五年递增11.11%；第三个案例是琅琊镇中桃园村西，面积20亩，承包期10年（2015年11月27日至2025年11月27日），自2015年11月27日至2018年11月27日期间承包费每年每亩1300元，没三年一付，每三年递增5%。对土地面积、租赁期限、耕作的难易程度、地理位置、特殊地理环境等对价格影响均进行了修正。 原审法院认为，本案争议的焦点问题：一是原告是否有权要求被告腾还涉案6.69亩土地；二是原告是否有权按照评估报告确定的租赁费单价计算，并要求被告支付其占用土地的使用费。 本案中，被告通过接受案外人杜泽福转让方式取得涉案土地的承包经营权已于2015年3月20日期限届满，期限届满后被告丧失对涉案土地的承包经营权。原、被告双方签订协议确定涉案土地通过招投标方式重新发包，但被告投标无效，双方未能重新签订书面土地承包合同，被告仍未取得涉案土地的承包经营权，其继续占用涉案土地已无法律依据，原告可随时要求被告腾还土地。 被告提出其继续占用涉案土地是基于合法承包后的继续状态，原、被告双方签订协议约定了土地承包合同解除条件，而合同解除条件尚未成就，被告故此认为其有权按照杜泽福同村委会签订的土地承包合同约定的承包价格继续承包涉案土地。但原、被告双方签订的协议中已明确其受让的杜泽福同村委会签订的土地承包合同于2015年3月20日终止，故被告提出的其基于合法承包后的继续状态而有权继续占用涉案土地的抗辩主张，缺乏法律依据，不予支持。同时，从原、被告签订的协议书内容来看，该协议书系双方就涉案土地以招投标方式重新发包，及根据招投标的情况，或被告中标同原告重新签订土地承包合同，或他人中标由被告限期清除地面附着物并交还土地等事项进行的约定，并非是双方就涉案土地签订的土地承包合同。关于被告提出双方协议约定的如被告未中标其应在他人中标后30日内清除地面附着物并交还土地的内容系双方约定的土地承包合同的解除条件，而解除条件尚未成就的抗辩主张，原审法院认为，合同解除条件的约定应以双方之间存在合法有效的合同为前提，而本案中，被告受让的土地承包合同已终止，涉案土地经招标被告未能中标，双方亦未签订新的土地承包合同，故被告的该抗辩主张因缺乏双方之间存在合法有效的土地承包合同的前提而不能成立。综上，被告提出其有权按照杜泽福同村委会签订的土地承包合同约定的承包价格继续承包涉案土地的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。 被告在土地承包合同期限届满后无合法依据继续占用土地，理应支付占用期间的使用费。被告对青岛衡元德房地产评估有限公司作出的（2018）青衡黄房估司第1114号第020号房地产估价报告提出异议，认为估价结论明显依据不足，但经审查，该估价报告对估价依据、方估价法、估价过程及鉴定人鉴定资格作出了详细说明，并给出了明确的结论；同时结合被告参与涉案土地的投标给出的投标价格为1600元/亩?年高于评估报告评估的单价1456元/亩?年的情况，该评估报告评估的单价可作为本案计算被告占用土地使用费的参照依据。由此，被告应支付原告自2015年3月20日至2015年8月20日期间的使用费12376元（20.4×1456÷12×5）、自2015年8月20日至2017年6月20日期间的使用费45085.04元（16.89×1456÷12×22）、自2017年6月20日至2018年6月20日期间的使用费9740.64元（6.69×1456÷12×12），合计67201.68元。 综上，对原告要求被告将位于大南庄村老果园东6.69亩土地在清除地面附着物后交还原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。对原告要求被告支付土地使用费83079元超出67201.68元部分的诉讼请求，不予支持。原审据此判决：一、被告董聚金于本判决生效之日起30日内将位于青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村老果园东6.69亩土地上的地面附着物清除，将该6.69亩土地交还原告青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会。二、被告董聚金于本判决生效之日起10日内支付原告青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会土地使用费67201.68元。三、驳回原告青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877元，由原告青岛市黄岛区琅琊镇大南庄村村民委员会负担359元，由被告董聚金负担1518元。 经审理查明，原审认定事实基本属实。 本院认为，从被上诉人、上诉人签订的协议书内容来看，该协议书并非是双方就涉案土地签订的土地承包合同。本案中，上诉人受让的土地承包合同已终止，涉案土地经招标上诉人也未能中标，双方亦未签订新的土地承包合同，上诉人提出其有权按照杜泽福同村委会签订的土地承包合同约定的承包价格继续承包涉案土地的上诉理由不能成立。另，一审法院按照评估结果做出判决也基本正确。 综上，上诉人之上诉理由不能成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1480元，由上诉人董聚金负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一九年十一月二十二日 书记员  侯小凡