湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12408号上诉人（原审原告）：卢某，女，2003年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙县。法定代理人：卢海军，系卢某之父。委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市开福区天都物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区车站北路**。法定代表人：杨中日，公司经理。委托诉讼代理人：张轼，湖南湘楚律师事务所律师。上诉人卢某因与被上诉人长沙市开福区天都物业管理有限公司（以下简称天都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6226号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢某上诉请求：一、撤销原判，驳回天都物业公司主张的2016年7月以前的物业服务费的请求；二、按照住宅标准1.6元／㎡计算物业服务费；三、按照物业服务费减免20%的优惠政策判决。事实与理由：一、卢某购买的商品房，设计用途为住宅，故应当按照1.6元／㎡的标准来计算物业服务费，而不是按照2元／㎡公寓楼的标准收取。二、天都物业公司未履行法律规定及合同约定的义务。1.《前期物业服务协议》第十三条约定：该合同作为甲方与开发商签订的商品房买卖合同的附件，如开发商与乙方签订的前期服务合同终止时，本合同自动终止。此合同为前期合同，理应在合同漆面后召开全体业主大会，通过业主投票决定物业公司的去留。但天都物业公司从未征求过业主的意见，始终霸占小区，提供劣质服务，侵害业主权益。其应当每年公示合同期限，归还卢某自主选择物业公司的权利。2.天都物业公司无视卢某的知情权与监督权。《前期物业服务协议》第四条第八点约定：重大管理措施应当提交业主大会审议通过。但天都物业公司均未公示人事变动、机构调整等事项，也未召开业主大会讨论。未履行第四条“物业年度管理计划，资金使用计划及决算报告，每年至少公布一次物业服务费的收支情况”、“向业主和使用人告知物业使用、改建扩建情况”、“协助社区开展健康有益的小区文化活动”、“协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，乙方采取紧急措施的同事，及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作”，天都物业公司在公共区域私自搭建违章建筑，无视火灾隐患，用于牟利，严重侵害了卢某的权益。小区也从未有过文化活动，还发生过3起火灾事故，也未给予火灾情况说明。三、小区业委会筹备组应全体业主要求发出文件要求天都物业公司限期整改，但天都物业公司却置若罔闻。小区建成已逾十年，因天都物业公司的阻扰迟迟不能成立业委会，业主们冲破层层阻扰成立了业委会筹备组，针对天都物业公司诸多问题与之协商，但均未果。四、与本案同类型的案件即（2018）湘0105民初6211号民事判决已经生效，该判决确定按应交物业费减免20%的标准收取物业服务费，请求本案也按照此判决确定物业服务费。五、2016年7月份之前的物业服务费已经超过了诉讼时效。被上诉人天都物业公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、卢某所购房屋系公寓楼住宅，是按照公寓楼标准建设的，且其第一次缴纳物业服务费就是按照2元／㎡的标准收取的。二、卢某一审期间未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，其二审提交的证据不是新证据，且与事实严重不符。三、卢某一致享受天都物业公司的物业服务，天都物业公司无成立业主委员会的法定义务，其不能以此为由拒交物业服务费。四、天都物业公司每年均对卢某发送了催缴通知单，诉讼时效已依法中断，且卢某未在一审期间提起诉讼时效抗辩。天都物业公司向一审法院起诉请求：1.卢某向天都物业公司支付物业服务费16710元；2.卢某支付违约金2506元；3.卢某承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：卢某系天都大厦小区1栋21007房业主，房屋建筑面积为83.56平方米。2009年11月18日，天都物业公司（乙方）与卢某（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方为甲方房屋所在的天都大厦小区提供前期物业管理服务，对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议对物业管理服务质量与标准进行了约定。协议还约定物业服务费从2009年11月18日开始交纳，交房时首次预交陆个月物业服务费，以后每月10日前交纳当月物业服务费。物业服务费标准为住宅1.6元／㎡﹒月，公寓楼2.0元／㎡，商业裙楼3.5元／平方米。如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳违约金。乙方可以采取降低服务标准、停止服务等强制措施追缴，直至追究法律责任。卢某的父亲卢海军在甲方签章处签名。另查明，卢某购买的房屋系公寓。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。一、天都物业公司与卢某签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天都物业公司应当严格按照上述合同约定为卢某提供物业管理服务，卢某也应当按照合同约定支付物业服务费。本案中，卢某未提交证据证明天都物业公司提供的物业服务不符合合同约定，故对于天都物业公司要求卢某支付自2010年7月1日起至2018年11月1日止的物业服务费16710元（83.56平方米×2.0元／㎡／月×100个月）的诉讼请求予以支持。二、天都物业公司自愿放弃关于违约金2506元的诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：卢某于本判决生效之日起十日内支付长沙市开福区天都物业管理有限公司自2010年7月1日起至2018年11月1日止的物业服务费16710元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费280元，因适用简易程序减半收取140元，由卢某负担。二审期间，卢某提交新证据如下：一、前期物业服务协议、房屋买卖合同，拟证明卢某所购买的房屋用途是住宅而非公寓，物业服务费应该按照1.6元／㎡计算；二、判决书、天都物业公司历年来侵害业主利益证明若干，拟证明天都物业公司历年来一直存在侵害业主利益的行为，其服务有严重的瑕疵，甚至没有提供过于合同一致的正常服务，还出现过物业保安殴打业主的行为，业主向相关部门发文投诉要求整改，但没有下文，因此，请求按照所提交的判决书的标准减免20%的物业费。天都物业公司发表质证意见如下：上述证据均已过举证期限，不属于二审新证据，不予质证。且证据形成时间均在一审前，卢某怠于举证，应承担举证不能的责任。本院认证如下：卢某提交的证据均不是二审新证据，不予认证。经查阅一审案卷，商品房买卖合同载明卢某所购买的涉案房屋系住宅。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为：本案二审争议的焦点为卢某应支付的物业服务费问题。卢某上诉称物业服务费应当按照住宅标准收取，经查，该主张成立，本院予以支持。卢某主张天都物业公司服务有严重瑕疵，请求减免20%的物业服务费。经查，卢某一审期间经传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其放弃举证、质证的权利，现其提交的证据，天都物业公司不予质证，且均不属于二审新证据，本院不再认证，对于其该主张，不予支持。卢某称天都物业公司2016年7月份之前的物业费已超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，卢某于二审期间提出诉讼时效抗辩，但未提交能证明天都物业公司的请求权已过诉讼时效的的新证据，故卢某该主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，卢某应向天都物业公司支付自2010年7月1日起至2018年11月1日止的物业服务费13369.6元（83.56平方米×1.6元／㎡／月×100个月）。综上，上诉人卢某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6226号民事判决为：卢某于本判决生效之日起十日内支付长沙市开福区天都物业管理有限公司自2010年7月1日起至2018年11月1日止的物业服务费13369.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费280元，因适用简易程序减半收取140元，由卢某负担112元，由长沙市开福区天都物业管理有限公司负担28元。二审案件受理费280元，由卢某负担224元，由长沙市开福区天都物业管理有限公司负担56元。本判决为终审判决。审判长 李 芳审判员 于 峰审判员 胡益民二〇一九年十一月八日书记员 伍志豪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。