四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初3962号 原告（反诉被告）：浦恩禄，男，汉族，1954年9月19日出生，四川省普格县人，现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：马迎峰，四川毫达（凉山）律师事务所律师。（特别授权） 被告（反诉原告）：鸠安东，男，彝族，1977年2月5日出生，四川省普格县人，现住四川省西昌市（大德青杠林）。 原告（反诉被告，以下简称原告）浦恩禄与被告（反诉原告，以下简称被告）鸠安东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告鸠安东向本院提出反诉。经审查，鸠安东的反诉成立，本院依法受理并与本诉合并审理。原告浦恩禄的委托代理人马迎峰、被告鸠安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦恩禄向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《拟建住房转让协议》；2.判令被告退还资格转让费34500.00元，并支付利息（利息按照银行同期贷款利率计算，从2011年11月1日起算至被告还清资格转让费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为确认《拟建住房转让协议》无效。事实和理由：2011年11月1日原被告签订《拟建住房转让协议》，约定被告将位于西昌市原电池厂附近，由西昌泸山铁合金有限公司为职工建设的剪力结构电梯公寓的集资建房资格转让给原告，由原告支付资格转让费30000.00元，并约定若产生纠纷由该房屋所在地人民法院管辖。协议签定当日原告就将3万元的资格转让费通过银行转账的方式转给被告，被告出具了《收条》。后2012年4月24日原被告双方签订《补充协议》，约定原告再支付4500.00元的资格转让费给被告，原告当日以现金方式支付。之后原告一直关注西昌泸山铁合金有限公司集资建房的事情，但一直没有动静，被告也没有通知原告交建房款，直至今日原告也没有看到集资建房，也不知道这个房子能否修起来，被告也一直没有给出明确答复。原告认为当时在签订《拟建住房转让协议》时，被告保证转让的拟建住房真实可靠，是能够修起来的，但是现在西昌泸山铁合金有限公司的集资建房能否建起来还不确定，原告支付34500.00元的资格转让费已经长达8年之久，但是现在却一点动静也没有，原告认为《拟建住房转让协议》已履行不能，被告的行为已构成违约，原告找被告退还资格转让费但被拒绝。原告无奈，为维护自身合法权益，依《民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼，请法院查明事实，支持原告诉求。 被告鸠安东反诉请求：1.请求判令原告赔偿违约金60000.00元；2.反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：2011年11月1日，原被告签订《拟建房屋转让合同》，被告属于四川西昌泸山铁合金有限责任公司职工，公司为了解决职工住房，享受国家棚改区改造农场系统住房优惠政策。被告分得一套住房，面积为100平方米，集资金额为每平方米3000元（含3000元），房屋总价为30万元，经人介绍，原告需要一套，被告将其集资名额转让给原告。双方在《转让协议》第2条中明确约定，甲方收取转让费后不得收取任何费用，自资格费付清之日起，拟建住房的产权由乙方所有，乙方（具有）自由支配和处置的权利。被告已（完成）全部履行义务，并无违约行为。《转让协议》第6条规定，乙方未（按）前款规定执行，应承担给甲方造成的一切经济损失，并向甲方支付房屋总价的20%的违约金。2019年4月10日，公司通知各电站职工交住房修建款，截止2019年5月31日之前交款，不交视为自动放弃（集资建房资格）。被告在第一时间打电话通知原告，但原告不理不睬，造成公司视为集资建房自动放弃，造成被告不可弥补的经济损失。根据《合同法》、《民诉法》相关法律规定，依法提起反诉，原告应赔偿违约金，承担反诉费。 被告鸠安东辩称，1.原告的诉讼请求和理由不能成立，依法驳回原告的诉讼请求。双方签订的《拟建住房转让协议》合法有效，是真实意思表示，没有恶意串通，更没有以合法形式掩盖非法目的，不属于可撤销、可变更的合同，因此，原告的诉讼请求不能成立；2.双方签订的协议，已履行八年之久，2011年11月1日至2012年4月24日，原告已履行了双方在协议中约定的建房资格转让费34500.00元，八年来，原告未向被告提出过任何异议，双方彼此等待建设业主西昌泸山铁合金有限公司的通知。2019年4月10日，公司通知各电站职工交住房修建款，截止2019年5月31日之前交款，不交视为自动放弃，答辩人第一时间通知被答辩人交纳住房修建款、金额、时间、公司交款账号，以电话、短信的形式告知被答辩人，但被答辩人不理不睬，造成公司视为自动放弃，给答辩人造成不可弥补的损失；3.在履行协议中，答辩人已做到仁至义尽，没有任何过错行为，不应承担民事责任。反而被答辩人的行为导致答辩人房屋不能集资、不能转让，造成严重的经济损失，被答辩人的违约行为，侵害了答辩人的合法权益，请查明事实，依法驳回被答辩人诉讼请求，切实维护答辩人合法权益。 原告浦恩禄辩称，1.《拟建住房转让协议》是无效合同，双方所交易房子的性质是不明确的，是否能上市交易也是不清楚的，按照国家的相关法律规定所交易的房子是不具备交易条件的，按照被告说法那么这个房子能不能交易被告也是不清楚的，我认为法庭应当协议为无效协议，既然协议无效就不存在违约这一说法；2.被告在签订协议八年后叫原告交钱，原告提出对房屋的性质、坐落、价款、交房时间、房产过户手续等双方确认重新签订协议，原告才去交钱，但被告对上述问题没有任何答复，因此从事实来说也不是原告违约，被告在反诉状中所说的面积、价款均是没有依据的，连房屋总价款是多少都不清楚何来违约金，协议和补充协议本身所涉及的标的也只是34500.00元，何来60000.00元的违约金，因此无论从法律规定来看还是从协议书内容来看，原告均没有违约，请求法庭驳回被告的反诉请求。 经审理查明：被告鸠安东是四川西昌泸山铁合金有限责任公司职工。该公司于2011年享受国家棚户区改造农场系统住房建设优惠政策，同年11月1日，经案外人梁光敏介绍，原告浦恩禄与被告鸠安东签订《拟建住房转让协议》，鸠安东将棚改房建房资格转让给浦恩禄，约定转让资格费30000.00元。2012年4月24日，双方签订《补充协议》，约定浦恩禄再向鸠安东支付转让资格费4500.00元。前述费用，浦恩禄于协议签订当日已向鸠安东支付完毕。2019年4月，公司通知棚改房集资建房报名、交款等相关事项，鸠安东将前述事项转告浦恩禄，浦恩禄以房屋总价款、交付时间、房产过户手续等不确定，需要重新签订协议为由拒绝交纳相关费用。双方对建房资格转让费、继续交费、重新签订协议、违约等问题发生争议。 以上事实有《拟建住房转让协议》、短信通知复印件及当事人陈述等佐证，并经当事人当庭举证、质证，足资认定。 本院认为，本案中，原、被告双方对案件基本事实无争议，结合诉辩双方意见，争议焦点为《拟建住房转让协议》是否有效及其法律后果。 一、关于《拟建住房转让协议》是否有效的问题 案涉棚改集资房享受了国家政策扶持，具有生活保障、内部福利的特性，其建设目的是为了改造危旧住房、改善困难家庭住房条件，认购人员特定或相对特定，认购权利不得擅自转让，否则必然会影响国家棚改房相关政策实际效果，客观上造成相应扶持资金或划拨土地的浪费，损害社会公共利益。另，本案中，鸠安东具有购买棚改集资房认购资格，其是否能私自将该指标转让给浦恩禄，应在于鸠安东对该棚改集资房是否具有合法的产权证明，以及该房是否能上市交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：……；（六）未依法登记领取权属证书的；……。”本案中，双方当事人签订《拟建住房转让协议》时，案涉房屋尚未建成，鸠安东未取得案涉房屋的权属证书，也不能证明房屋是否能上市交易。根据本院前述意见，双方签订的《拟建住房转让协议》应为无效。 二、关于鸠安东是否应退还转让费并支付利息、浦恩禄是否应承担违约责任的问题 无效合同自始无效，当事人依据合同所取得的财产应当返还对方，对原告浦恩禄要求被告鸠安东退还34500.00元转让费的诉讼请求，本院予以支持。浦恩禄在签订《拟建住房转让协议》时知道或者应当知道其自身并没有购买案涉棚改集资房的资格，知道或者应当知道相应的法律后果，应当对自己行为承担相应后果，但其直到签订协议近8年后于2019年才与鸠安东商讨相关事宜，且未继续交纳相关费用，案涉房屋并未建成，鸠安东客观上未获得任何利益，对原告浦恩禄要求获得转让费资金利息收益的诉讼请求，本院不予支持。 鸠安东未举证证明因签订《拟建住房转让协议》而遭受的损失，且《拟建住房转让协议》系无效合同，其请求浦恩禄赔偿60000.00元违约金的主张，本院不予支持。国家给予棚改房政策扶持，是为了保障特定对象居住权益，未经许可任何单位和个人均不应通过转让相应资格而获得财产收益，否则损害社会公共利益。本案中，鸠安东仅仅基于其属于公司职工的身份而未经许可拟将棚改房集资建房资格变现，不应得到法律的支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）浦恩禄与被告（反诉原告）鸠安东于2011年11月1日签订的《拟建住房转让协议》无效； 二、被告（反诉原告）鸠安东于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浦恩禄退还资格转让费34500.00元； 三、驳回原告（反诉被告）浦恩禄其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）鸠安东诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费663.00元，减半收取331.50元，由被告（反诉原告）鸠安东负担（此款浦恩禄已垫付，鸠安东在履行义务时径付原告）；反诉案件受理费1300.00元，减半收取650.00元由被告（反诉原告）鸠安东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 木戈约布 二〇一九年十一月一日 书记员 何 小 菊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调