文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初6064号原告：王建江，男，1953年6月6日出生，汉族，住江苏省南京市。原告：王新江，男，1954年6月4日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：朱菊英，女，1928年11月21日出，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：王威（系被告朱菊英孙子）。被告：王丽华，女，1957年8月19日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托代理人：王威（系被告王丽华侄子）。第三人：王威，男，1979年9月19日出生，汉族，住江苏省南京市。原告王建江、王新江与被告朱菊英、王丽华及第三人王威确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建江、王新江，被告朱菊英及王丽华共同委托本案第三人王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建江、王新江向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2010年3月25日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.诉讼费由两被告承担。事实理由：两原告与被告王丽华及第三人王威的父亲王福江系被告朱菊英与王顺喜所生子女，位于南京市。1996年6月30日，王顺喜、朱菊英以户为单位参加房改，由王顺喜与中国药科大学签订了《住房使用权买卖契约》，并支付了房改款13970.88元，取得了该房屋使用权的所有权。王顺喜于2000年去世，被告朱菊英作为王顺喜的配偶在《住房使用权买卖契约》的基础上代王顺喜与中国药科大学签订了《公有住房买卖契约》，并办理了过户手续，完成了房改。后朱菊英与王丽华签订了《南京市存量房买卖合同》，将该房屋卖给了王丽华，并办理了过户手续。原告认为，案涉房屋应为两原告的父亲王顺喜与被告朱菊英的夫妻共同财产，王顺喜去世后该房屋应为“朱菊英与全体子女共有”，被告朱菊英隐瞒两原告出售该房屋的行为严重侵犯了两原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告朱菊英、王丽华辩称：本案所涉房屋并非遗产，而是被告朱菊英的个人财产，该事实已经被南京市鼓楼区人民法院、南京市中级人民法院及江苏省高级人民法院等三级法院的判决所认定。被告朱菊英有权出售自己名下的房屋，且两被告之间的买卖合同意思表示真实，合同合法有效，故请求驳回两原告的诉讼请求。第三人王威的答辩意见与两被告一致。本院经审理查明：王顺喜与朱菊英系夫妻关系，其二人共育有四个子女，分别是王福江（1992年去世）、王建江、王新江、王丽华，第三人王威是王福江的儿子。王顺喜原系中国药科大学的干部，朱菊英是中国药科大学的职工。1996年6月30日，中国药科大学与王顺喜签订了《使用权买卖契约》，约定“中国药科大学将马家街房屋的使用权出售给王顺喜，该房屋的使用权可以继承；王顺喜需一次性支付13970.88元；若今后王顺喜享有房屋所有权和国有土地使用权时，此协议即失效”。协议签订后，王顺喜缴纳了该款，并入住该房屋。2000年2月21日，王顺喜去世。2008年10月17日，朱菊英与中国药科大学签订了《公有住房买卖契约》，以自己的名义购买了马家街房屋，并将产权办理至自己名下，购房总价为14834.99元。朱菊英向中国药科大学提交了《购房工龄申报表》和《南京市职工购买公有住房情况表》。《购房工龄申报表》的备注处载明，购房工龄统一计算至1992年，1992年前退休人员算至法定退休年龄。《南京市职工购买公有住房情况表》载明朱菊英的身份是“工人”，购房认定职级是“厅级”。该表所负载的中国药科大学给其“计财处”的函件明确要求计财处将朱菊英购买住房使用权时的购房款予以退回，并按照《公有住房买卖契约》所约定的款项收取购房款。朱菊英取得该房的产权登记后，于2010年3月25日与王丽华签订了《南京市存量房买卖合同》，约定将上述房屋以10万元的价格出售给王丽华，但王丽华实际并未支付该款。王丽华在取得上述房屋的产权后，于2016年4月21日与案外人查某签订了《南京市存量房交易合同》，以264万元的价格将该房屋出售给了查某。王建江在2000年10月份参加了房改，王新江于1997年8月参加了房改。王建江、王新江于2016年12月12日向本院提起继承之诉，要求分别继承王顺喜位于鼓楼区马家街47-8号遗产中十分之一的产权份额，但其二人在起诉后又于2016年12月27日撤诉。2016年12月29日，王建江、王新江将中国药科大学、朱菊英、王丽华及王威等诉至本院，请求确认中国药科大学与朱菊英之间所签订的《公有住房买卖契约无效》，并请求判令两被告协助原告将本案所涉房屋恢复登记至中国药科大学名下。2017年2月27日，本院作出（2016）苏0106民初12610号民事判决书，认为朱菊英与中国药科大学签订的《公有住房买卖契约》合法有效，并驳回了王建江、王新江的诉讼请求。王建江、王新江不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉。南京市中级人民法院于2017年8月1日作出（2017）苏01民终4600号民事判决书，驳回了王建江、王新江的上诉，并维持原判。该判决认为：“王顺喜死亡时并未取得案涉房屋的物权，故案涉房屋不属于王顺喜的遗产范围，即使朱菊英购买该房屋时使用了王顺喜生前的工龄和职级，亦仅为国家对职工购买公房时的政策福利，并不能认定王顺喜对案涉公房存在出资，从而认定其在死亡后取得了涉案房屋的所有权……王顺喜与中国药科大学之间所签订的《使用权买卖契约》已经失效”。王建江、王新江对二审判决不服，向江苏省高级人民法院申诉。2018年6月12日，江苏省高级人民法院作出了（2018）苏民申411号民事裁定书，裁定驳回了王建江、王新江的再审申请。再审认为，王建江、王新江均已在各自的单位参加了房改，故不能以个人名义再次参加房改，虽然朱菊英签订《公有住房买卖契约》时未与王建江、王新江进行协商，但不能表明其与中国药科大学签订的契约存在恶意串通，因此本案诉讼不存在法定的无效情形，一、二审判决驳回王建江、王新江的诉讼请求，并无不当，王建江、王新江，若对案涉房屋继承问题存在争议，可依照法律规定另循其他途径解决。2018年7月13日，王建江、王新江再次向本院起诉，要求分别继承本案所涉房屋10%的产权份额，但后来又撤回起诉。2019年10月29日，本院至中国药科大学调查，中国药科大学向本院提供了朱菊英购买公有住房时的《购房工龄申报表》、《南京市职工购买公有住房情况表》、《关于中国药科大学和平新村房改房出售中几个问题的请示》、《关于对中国药科大学“关于中国药科大学和平新村房改房出售中几个问题的请示”的答复》等资料。中国药科大学告知本院，按照朱菊英的身份，其仅可以享受购买70多平方米左右公有住房的优惠，朱菊英是享受了王顺喜的职级和工龄优惠购买公有住房的，朱菊英虽然在2008年才签订的《公有住房买卖契约》，但是购房价格是按照1996年王顺喜签订协议时的价格计算的，当时中国药科大学之所以将王顺喜的购房款退给朱菊英，并让朱菊英另行缴纳购房款，是因为王顺喜购买使用权的钱进的是中国药科大学的账户，而转让房屋所有权时需要将房款全部缴纳至房改专用账户，所以学校才先将钱款退给朱菊英，然后再让朱菊英交钱的。中国药科大学与南京市住房制度改革办公室之间的请示与答复载明，中国药科大学于2007年12月13日请求南京市，为住户办理正式的房屋出售手续，并请求房改办能够允许住户以已经去世的房主享受的面积标准和工龄等条件购买现住房。2008年1月16日，南京市住房制度改革办公室答复称，关于三层（含）以下成套和非成套公有住房可以出售的政策，我市是从1998年以后才逐步放开的，即使你校1996年已取得和平新村住房的产权，也属于房改政策规定的不可出售范围……同意你校和平新村公有住房以教职工个人交钱时所在年度房改政策执行，对交钱后去世教职工，须由其家庭公证合法继承人，方可申办房改两证，享受房改政策标准仍按去世教职工夫妇认定。王建江、王新江对上述事实没有异议。朱菊英、王丽华、王威对中国药科大学提供的材料的真实性没有异议，但主张中国药科大学在分配公有住房时是根据朱菊英、王顺喜的夫妻身份分配的，朱菊英购买公有住房时的确享受了王顺喜的职级和工龄优惠，但朱菊英系在收到中国药科大学的退款后再行缴纳购房款的。上述事实，有原告王建江、王新江提供的证据以及本院的庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等证据在卷予以佐证，本院予以认定。本案经本院审判委员会讨论后认为，、工资、家庭人口等各种因素综合考虑后在价值计算上给予职工政策性优惠的房屋，此种政策性优惠具有财产属性，属于财产权益，夫妻双方享受任何一方的职级和工龄优惠所购买的房改房，均属于夫妻共同财产。夫妻一方去世后，生存配偶享受已死亡配偶的职级和工龄优惠后所购买的房改房，实际是对原夫妻双方所共有的承租权的承袭和转化，仍应认定为系夫妻共同财产，已死亡配偶本应获得的财产份额，由其合法继承人继承。生存配偶未经已死亡配偶的其他合法继承人同意，擅自处分以上述方式所取得的房改房的，属于无权处分。购买人知悉已死亡配偶的处分系无权处分，仍执意购买，且未支付对价的，其行为不构成善意取得，其与处分人之间所签订的房屋买卖合同应依法被认定为无效。一、关于本案所涉房屋是否系朱菊英与王顺喜的夫妻共同财产问题首先，朱菊英虽系在王顺喜去世后才购买了本案所涉房屋，根据本案查明的事实，其系使用了王顺喜的职级和工龄购买的，因其自身的职级和工龄以及王顺喜的职级和工龄均系夫妻双方承租本案所涉房屋的基础，故其夫妻双方使用任何一方的职级和工龄所购买的房屋，均应被认定为夫妻共同财产。其次，中国药科大学在房改时虽将王顺喜缴纳的钱款退还给了朱菊英，并让朱菊英另行缴纳了钱款，但该处理方式仅系适应房改政策对于专款专户的需要，而非中国药科大学解除了原《使用权买卖契约》，故朱菊英再次缴纳的钱款不应全部被认定为系其个人财产，而应认定为包含了王顺喜所缴纳的钱款，即包含其夫妻共同财产，故基于该财产所购得的房屋应被认定为系王顺喜与朱菊英的夫妻共同财产。再次，根据中国药科大学向南京市房改办提交的请示以及南京市房改办的批复可以看出，中国药科大学是在转让住房使用权的基础上进行的进一步房改，而非毫无基础地直接进行的房改，朱菊英购买房屋的行为与王顺喜购买使用权的行为之间具有连续性，其取得房屋产权的行为仅系王顺喜购买使用权后进一步演化的结果，否则其无权享受王顺喜购买房屋使用权时的价格优惠，亦不能获得如此多的面积，故不应认定朱菊英购买公房所有权的行为独立于王顺喜所签订的《使用权买卖契约》。最后，南京市中级人民法院（2017）苏01民终4600号民事判决书虽认为本案所涉房屋不属于王顺喜的遗产，但江苏省高级人民法院（2018）苏民申411号民事裁定书则认为，王建江、王新江，若对案涉房屋继承问题存在争议，可另循其他途径解决，故该南京市中级人民法院的判决理由并未产生既判力，不影响本院对该房屋的性质作出新的认定。综上，因朱菊英购买房屋的行为系建立在王顺喜购买房屋使用权行为的基础上的，且朱菊英购买该房屋时享受了王顺喜的职级和工龄所带来的面积和价格优惠，并使用了其与王顺喜的部分夫妻共同财产，故基于上述利益所购得的房屋应属于王顺喜与朱菊英的夫妻共同财产。因王顺喜已经去世，且继承人之间尚未分割王顺喜对该房屋所享有的份额，故该房屋应为朱菊英与王顺喜的继承人共同共有。二、关于朱菊英与王丽华之间所签买卖合同的效力问题首先，本案所涉房屋不属于朱菊英个人独有的财产，而是朱菊英与王顺喜的继承人共同共有的财产，故朱菊英未经其他共有人同意擅自处分该财产的行为属于无权处分。其次，朱菊英作为房改的对象理应知道中国药科大学的房改政策系在原购买使用权的基础上进行的，亦应知道王顺喜的职级和工龄所产生的财产利益不应为其独享，并应知道未经其他共有人的同意其无权独自处分该房屋，而其仍擅自将该房屋卖给王丽华，故其行为存在过错。再次，王丽华作为继承人之一亦应知悉上述事实，而其仍以签订房屋买卖合同的形式取得涉案房屋的产权登记，且未支付对价，故其行为不属于善意取得。最后，朱菊英与王丽华之间虽签订了房屋买卖合同，但并无买卖的真实意思，故双方之间的买卖合同应当被认定为无效。综上，因朱菊英与王丽华之间并无买卖的真实意思，且其二人通过签订房屋买卖合同的方式变更房屋产权的行为，侵害了第三人的合法权利，故双方之间所签订的房屋买卖合同无效。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告朱菊英与被告王丽华于2010年3月25日所签订的《南京市存量房买卖合同》无效。案件受理费2300元，由被告朱菊英、王丽华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  杨来平人民陪审员  肖建华二〇一九年十一月八日书 记 员  陈 蓉