广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17119号上诉人（原审被告）：龙云海，男，1962年2月28日出生，汉族，住四川省武胜县。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区六榕工业公司，住所地广东省广州市越秀区六榕路****。法定代表人：潘锦志，该公司经理。被上诉人（原审被告）：黄超慧，男，1973年11月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人龙云海因与被上诉人广州市越秀区六榕工业公司（以下简称六榕公司）及黄超慧房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙云海上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判龙云海不承担越秀区海珠北路净慧街1号106房自2015年4月1日起至判决生效之日止的租金；3.龙云海不承担将越秀区海珠北路净慧街1号106房腾房交回六榕公司的义务；4.一、二审诉讼费由六榕公司、黄超慧承担。事实和理由：一审判决龙云海、黄超慧与六榕公司之间存在不定期租赁关系，从而判决龙云海与黄超慧共同承担交付自2015年4月1日起至判决生效之日止的租金和腾退房屋的义务，显属事实认定不清，责任分配失当，适用法律错误，依法应当予以纠正。理由如下：（一）2015年4月1日租赁合同到期后，龙云海明确向六榕公司表示不再承租，双方的租赁合同关系已经终止，该事实一审已经查明并确认，自2015年4月1日起，龙云海与六榕公司不再存在租赁合同关系，一审法院在已查明六榕公司与龙云海之间未达成继续租赁合意的情况下，认定龙云海与六榕公司之间存在不定期租赁关系，属事实认定错误。（二）与六榕公司形成不定期租赁关系的是黄超慧，应由黄超慧承担交付2015年4月1日以后的租金及腾房交房的义务。涉案房屋由黄超慧使用居住，其居住的四年期间，六榕公司并未因其与龙云海的租赁合同终止而要求黄超慧搬出或采取法律措施要求黄超慧交房，可见，六榕公司认可黄超慧继续承租使用涉案房屋，理应由黄超慧与六榕公司形成租赁关系，且由黄超慧承担支付租金和腾退房屋的义务。（三）龙云海与黄超慧之间不存在安置和被安置的关系，龙云海也不对黄超慧负有安置的义务，一审法院认为黄超慧居住在涉案房屋是龙云海的安置义务，属事实认定错误。（四）退一步而言，假使由龙云海与黄超慧承担2015年4月1日以后的租金。龙云海也只应承担每月500元租金，一审时黄超慧明确表示每月租金承担400元，那么，一审判决关于租金的承担也应明确龙云海与黄超慧各自的租金承担金额，否则，事后尚需通过诉讼解决二者之间租金的承担份额，造成不必要的诉讼和诉讼资源浪费。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持龙云海的上诉请求，依法改判。六榕公司未提交答辩意见。黄超慧二审答辩称，同意一审判决，没有其他意见。六榕公司向一审法院起诉请求：1.黄超慧立即将广州市越秀区海珠北路净慧街1号106房腾空交还六榕公司；2.龙云海、黄超慧共同支付2015年4月1日至今的房屋租金（每月按900元计）。一审法院认定事实：据一审法院2010年3月11日出具的（2010）越法民三初字第565号《民事调解书》记载，黄超慧户于2012年3月11日前腾空迁出广州市越秀区海珠北路仓前街联安坊××号1楼(所使用部分)交还六榕公司、刘穗华等。2011年11月22日，龙云海通过购买取得上述联安坊××号房屋产权。2012年9月28日，龙云海向一审法院提起诉讼，要求黄超慧迁出联安坊××号1楼交还房屋。一审法院同年11月19日作出（2012）穗越法民三初字第2862号民事裁定书，认为涉案房屋已于（2010）越法民三初字第565号民事调解书作出处理，龙云海就同一问题再次提起诉讼属重复起诉，故驳回龙云海、余廷琼的起诉。六榕公司是广州市越秀区海珠北路净慧街1号106房（建筑面积49.38平方米，用途住宅）的权属人。2012年12月6日，六榕公司（甲方）与龙云海（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区海珠北路净慧街1号106房出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2012年12月16日至2013年12月15日，月租金900元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按约定付款方式缴付租金给甲方；乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋等。2013年3月16日，龙云海、余廷琼（甲方）与黄超慧（乙方）签订《腾退房屋协议》，约定甲方一次性支付110000元给乙方，并撤回原审案号（2012）穗越法民三初字第2862号的民事上诉案；乙方撤回一切向各级部门有关上址房屋（联安坊××号）问题的各类投诉、举报并将前述房屋交付甲方当日内，甲方一次性支付前述款项给乙方；甲方负责向六榕街道办事处租净慧街1号106房给乙方临时居住（租金900元，甲方负责500元，乙方负责400元，按月交，期限不超两年），至甲方协助乙方向政府申请直管公房等。龙云海承租涉案房屋后，安置黄超慧居住至今。龙云海向六榕公司支付租金至2015年3月止。一审法院另查，广州市国土资源和房屋管理局于2011年10月31日向黄超慧作出穗国房群复字（2011）122号《关于黄超慧信访复查事项的复函》，内容为海珠北仓前街联安坊××号房屋原产权人为刘穗华，2010年9月，龙云海、余廷琼申请转移登记，该局以2010登记字1131837号核准登记。该房屋属私房，龙云海、余廷琼于2010年9月登记成为新业主，属于国内业主，根据《侨房业主要求收回房屋使用权和承租户申请购买专用房须知》中有关承租户购买专用房的条件规定，黄超慧不符合申请购买或租赁专用房的条件。如符合住房保障条件，可依程序到户籍所在街道办事处提出申请，以解决家庭住房困难的问题。一审庭审中，六榕公司陈述2015年3月租期届满后，六榕公司一直与龙云海、黄超慧协商涉案房屋事宜，龙云海不同意继续承租，黄超慧不同意与其签订租赁合同。一审法院认为：六榕公司是涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。六榕公司与龙云海的就涉案房屋的租赁期限届满后没有续签租赁合同，仍由龙云海使用，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，故六榕公司要求收回房屋的请求合法，一审法院予以支持。鉴于黄超慧是基于龙云海成为联安坊××号1楼产权人后安置其使用涉案房屋的，且双方签订的《腾退房屋协议》中亦约定龙云海有协助黄超慧申请使用公房的义务，故六榕公司可给予龙云海、黄超慧一段期限寻找房屋搬迁。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条的规定，于2019年4月1日作出如下判决：一、龙云海、黄超慧自本判决发生法律效力之日起一年内将广州市越秀区海珠北路净慧街1号106房腾空交还广州市越秀区六榕工业公司；二、龙云海、黄超慧自本判决发生法律效力之日起七日内，向广州市越秀区六榕工业公司支付2015年4月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按900元计）。案件受理费395元，由龙云海、黄超慧负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审审理过程中，各方当事人均同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：龙云海应否承担涉案房屋自2015年4月1日起至判决生效之日止的租金。龙云海与六榕公司于2012年12月6日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由六榕公司将涉案房屋出租给龙云海作住宅使用，龙云海系涉案房屋的承租人。本案并无证据证明龙云海、黄超慧、六榕公司达成变更合同承租人为黄超慧的合意，龙云海承租涉案房屋后，将涉案房屋用于安置黄超慧居住，该行为并无改变龙云海作为《广州市房屋租赁合同》承租人的身份，龙云海仍为该合同的相对方。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。涉案《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，如租赁双方有意终止租赁关系，龙云海作为承租人负有将涉案房屋腾空交还六榕公司的义务。根据本案查明的事实，涉案房屋仍由黄超慧居住使用，龙云海无证据证明黄超慧与六榕公司就涉案房屋另行签订租赁合同或者黄超慧向六榕公司缴纳过租金，黄超慧亦坚持主张涉案房屋是龙云海安置其居住使用，否认与六榕公司之间存在租赁关系，由此可见，龙云海主张其自2015年4月1日起与六榕公司之间不再存在租赁合同关系、黄超慧与六榕公司之间已就涉案房屋形成租赁关系，依据不足，本院不予采信。龙云海并未履行向出租人交还租赁物的义务，龙云海仍为涉案《广州市房屋租赁合同》的承租人，其主张应由黄超慧一人承担向六榕公司支付2015年4月1日至判决生效之日止的房屋租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，龙云海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498元，由龙云海负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十一月二十八日书记员  贾妍胡秀红