湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2305号上诉人（原审原告）：杜翌超，男，1989年10月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：施红远，女，系杜翌超之母。被上诉人（原审被告）：宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处，统一社会信用代码11420500070770318A，住所地宜昌市珠海路**。主要负责人：谭万国，办事处主任。委托诉讼代理人：周昌亚，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）被上诉人（原审被告）：宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会，组织机构代码K2662622-6，住所地宜昌市珠海路**。法定代表人：马学林，村民委员会主任。委托诉讼代理人：周昌亚，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人杜翌超因与被上诉人宜昌高新技术产业开发区南苑街道办事处（以下简称南苑街办）、宜昌市经济技术开发区万年村村民委员会（万年村村委会）合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杜翌超上诉请求：1.请求撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初498号民事判决。2.依法改判二被上诉人向上诉人支付违约利息损失25873元。3.二被上诉人支付逾期交房的租房损失6万元（按月租金3000元，从2016年12月31日暂计算至2018年9月4日）。4.被上诉人应履行合同约定，按0.50元/平方米收取物业费，不能按1.10元/平方米收取物业费。5.被上诉人向上诉人交付万年嘉苑（王家湾）3号楼1单元19楼A-2号房屋的钥匙。事实和理由：1.宜开发（2011）59号文件《宜昌高新区东山园区失地农民保障房建设实施办法》确定了南苑街办是安置保障房的责任主体，负责安置保障房的报批、建设、分配、办证，主体适格。2.上诉人与被上诉人之间是买卖合同关系，不是委托合同关系。杜翌超与万年村村委会签订的《万年村失地农民安置保障房申购协议书》载明，根据《实施办法》，为解决搬迁村民住房紧张的问题，南苑街办拟在万年村王家湾新建村民安置保障房，南苑街办负责整个保障房项目的实施工作，资金来源为购房人预付款集资和自筹资金，物业费暂定为0.50元/平方米。安置保障房3、4、5、6号楼的大产权人是南苑街办，杜翌超购买后才能办理产权转移。《申购协议》的性质是买卖合同，不是委托合同。物业费0.50元/平方米是协议的组成内容，南苑街办在业委会没有成立之前，选聘没有物业资质的宜昌楚西市场管理有限公司，按每平方1.10元收取物业费，属违约行为。村委会将村民购房款借给高投公司收取高额利息，导致无钱支付建设工程款，工期延长，未能按时交房。3.万年村村民代表大会决议的表决程序违法。南苑股份合作社属企业性质，股民和村民的身份不一样，代表的权利也不一样，不能以股民投票代表村民投票。投票的人是南苑街办、万年村村委会以金钱雇佣和与其有利害关系的人。被上诉人南苑街办辩称，该建设项目是以万年村村委会为主体，以村委会的名义履行建设规划、设计和报批等相关手续。南苑街办只是对建设过程进行监督、管理。上诉人请求的第5项，超出一审诉请范围，应不予审理。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人万年村村委会辩称，一审认为双方为委托合同关系，事实清楚，证据充分。上诉人没有证据和理由否定万年村民委员会代表大会第一次会议议程的合法性。上诉人请求的第5项，超出一审诉请范围，应不予审理。请求驳回上诉，维持原判。杜翌超向一审法院起诉请求：1.判令南苑街办、万年村村委会向杜翌超支付违约利息损失25873元；2.判令南苑街办、万年村村委会向杜翌超支付逾期交房造成的租房损失6万元（2016年12月31日至2018年9月4日共计20个月，参照附近房屋租赁平均月租金3000元计算）；3.南苑街办、万年村村委会应承担继续履行合同约定的物业公司管理费0.50元/平方米，不能按1.10元/每平方米收取物业费。一审判决认定的事实：2014年8月1日，万年村村委会（甲方）与杜翌超（乙方）签订《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，约定：“根据宜昌开发区工委办公室、管委会办公室《关于印发的通知》（宜开发[2011]59号）文件精神，为解决我辖区原搬迁村民住房紧张的实际问题，南苑街办拟在万年村王家湾新建村民安置保障房。南苑街办负责整个保障房项目的实施工作，资金来源为购房人预付款集资和自筹资金。甲方根据规划审批设计的图纸按时保质保量完成保障房建设。乙方在交纳首付房款时，首先要对所申购房屋进行选择。乙方对房号的选择权严格按第一期房款的先后顺序确定。若乙方在规定交纳首付资金截止日期仍未缴纳的视为放弃申购权。乙方的意见可以通过申购户代表反映。乙方购买房屋为3号楼1单元19楼A-2号户型128.73平方米（房屋实际面积最终以房管局实际测量面积及产权面积为准，并按实际面积计算价格），购房价格按类别计算，楼层层次不加价。第一类人员的购买价格为保障房综合成本价；第二类人员的购买价格为高于保障房综合成本价的10%。甲方应严格依照建房程序，将通过有关部门竣工验收合格的保障房交给乙方，交房时间为2016年12月31日。2014年8月1日，杜翌超支付南苑街办“预付万年村失地农民安置保障房房款”20万元。2016年9月28日，杜翌超支付万年村村委会房款10万元。2018年8月31日，万年村村委会发布《万年村失地农民安置保障房交房公告（第一号）》：“各申购户：由万年村村委会负责建设的万年村失地农民安置保障房项目现已具备交房条件，经村民代表会议讨论，决定于2018年8月31日正式启动交房程序。交房对象为万年村失地农民。所有经2014年5月出台的《万年村失地农民保障房评审办法》评审出并公示通过的一、二、三类申购对象，共533户。依据审计公司出具的核算资料，保障房综合成本价为2459.78元/平方米（不含地下室部分建设费用）。一类人员按综合成本价下调5%的价格购买，二类人员按综合成本价上浮5%的价格购买。3号楼的交房时间段为2018年9月4日至9月9日。杜翌超系万年村评审的“一类人员”，依《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，杜翌超购房价格为“保障房综合成本价”；依《万年村失地农民安置保障房交房公告（第一号）》，杜翌超购房价格为“保障房综合成本价下调5%”。万年村村委会负责建设的安置保障房3、4、5、6号楼共896套，截止2019年6月3日，已办理交房手续（房款结算及新签购买协议）共839套（其中管委会已回购27套，未前来办理交房手续的27套，房款已结算没有新签购买协议的3套）。一审法院认为：一、《万年村失地农民安置保障房申购协议书》的性质。村民委员会是基层群众性自治组织，向村民会议或者村民代表会议报告工作并接受评议，执行村民会议、村民代表会议的决定、决议。万年村村委会依相关法律法规、政策规定，为解决“辖区原搬迁村民住房紧张的实际问题，南苑街办拟在万年村王家湾新建村民安置保障房”，“资金来源为购房人预付款集资和自筹资金”。即，万年村村民是集资兴建安置保障房的出资人，万年村村委会作为万年村村民集资兴建安置保障房的组织实施者而与符合条件的村民签订的《万年村失地农民安置保障房申购协议书》，不同于房屋买卖合同，《万年村失地农民安置保障房申购协议书》的当事人并非房屋买卖双方。万年村村委会关于“万年村村委会受全体村民委托，组织实施安置保障房建设，在办理委托事务的过程中，并未收取杜翌超的任何费用，双方系无偿的委托合同关系”的答辩意见，符合事实和法律规定，予以采纳。故，本案案由应为合同纠纷，杜翌超基于双方存在房屋买卖合同关系，要求二被告承担逾期交房的违约责任，没有基础事实依据。二、万年村村民集资建房，购房资格、价格条件、补偿、赔偿等应取决于村民集体意志。根据案涉安置保障房建设中的具体情况，2018年8月31日，由万年村村委会集体决定重新签订《购买协议》，以经审计的综合成本价2459.78元/平方米为基础，确定不同人员的购买价格（杜翌超为一类人员，购房价格为综合成本价下调5%，即2336.79元/平方米），同日发布《万年村失地农民安置保障房交房公告（第一号）》。截止到目前，共896套保障房已交房852套，除剩余26套空置房屋外，余18套（其中村民15户，外购3户）未办理交房手续。即，绝大多数村民认可新的《购买协议》，办理了交房手续。杜翌超要求万年村村委会承担逾期交房的违约责任（支付违约利息损失25873元、支付逾期交房造成杜翌超在外租房损失6万元）的诉讼请求，违背村民集体意志，依法予以驳回。三、对杜翌超诉请判令万年村村委会“承担继续履行合同约定物业公司管理费0.50元/平米，不能按1.10元/每平方米收取物业费”的诉讼请求，因物业服务法律关系系由全体业主（通过业主委员会）与物业服务企业协商确定双方的权利义务，杜翌超作为业主的一份子，其对物业服务的要求可以向业主委员会或业主大会提出，杜翌超要求万年村村委会承诺物业服务费标准，没有法律依据，不予支持。四、对杜翌超诉请判令南苑街办共同承担逾期交房的违约责任及兑现物业服务费标准承诺责任的诉讼请求，南苑街办代收部分集资建房款系其作为基层政府机关对万年村村委会组织实施的安置保障房建设履行监管（包括资金监管）之职责，因杜翌超要求万年村村委会承担相关民事责任的诉讼请求不予支持，杜翌超要求南苑街办共同承担相关民事责任的诉讼请求，亦依法予以驳回。据此，一审法院判决：驳回杜翌超的诉讼请求。上诉人杜翌超围绕其上诉请求，向本院提交了如下证据：1.安置保障房购买协议书，证明安置房项目对外盈利。2.电梯使用标志、工程竣工标志牌的照片，证明南苑街办具有主体资格。3.天眼查的查询结果，证明物业公司没有资质，招投标不合法，物业费涨价无效。4.《村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示和答复》，证明股民与村民身份性质不一样，股民不能代替村民投票。5.专题会议纪要，证明万年村村委会与南苑街办出钱请村民代表投票，以集体经济组织股名代替村民投票，投票结果无效。6.会议签到表，证明投票的代表都是与村委会和街办有利害关系的人。经质证，被上诉人万年村村委会、南苑街办认为上诉人杜翌超提交的证据真实性无异议，但认为证据1已经由其他合同取代，即使项目盈利，也是给村合作社，然后分配给村民；认为证据2、3、4与本案没有关联性；认为对证据5的内容不能断章取义，有些人是对工程建设进行监督，不是开村民大会；认为证据6上面的标注的职务不清楚，人也不认识。上诉人杜翌超二审提交的证据，被上诉人万年村村委会、南苑街办对证据真实性无异议，本院对杜翌超提供证据的真实性予以确认，但该项目是否盈利，物业公司是否有资质、村民大会的投票是否合法均为另外的法律关系，当事人应通过其他合法途径主张权利。南苑街办是否具有本案的主体资格，不能仅从两份标识予以确认，要结合本案事实和其他证据予以确认。经审查，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是合同纠纷，杜翌超的主张的合同依据是《申购协议书》，无论是买卖合同还是委托合同，杜翌超作为合同一方当事人，请求违约责任应向合同的另一方主张，合同的另一方为万年村村委会，万年村村委会的主体仍然存续，南苑街办不是合同的另一方，与杜翌超之间没有合同关系，杜翌超对南苑街办的诉讼请求，应予驳回。根据《申购协议书》第五条的约定，“乙方（即杜翌超）的意见可通过申购户代表反映，乙方有监督甲方在前期手续的办理、房屋建设施工中费用开支的监督及建议权利。”第十二条约定，“协议未尽事宜，由乙方代表反映上报，经南苑街办党工委讨论研究确认后再续签补充协议。”从合同内容的约定可知，政府为解决万年村的失地村民的住房问题，在政府主导下由村民自行集资修建安置房。政府是为了解决所有失地村民的住房问题，而不是仅解决杜翌超一人，故在修建安置房的过程中，相关问题的解决应以村民集体意志为准。杜翌超作为集体的一员，享受了集体意志决定集资修房的权利和利益，如按第一类人员的价格购买，可以自行选房等，根据权利义务一致原则，其在享受了集体的权利和利益的同时，应要尊重和遵守集体制定的义务。万年村召开村民代表大会，作出原《申购协议书》作废，另行签订新的《购房协议》，不支付违约金等决定，对杜翌超亦适用。杜翌超认为村民代表大会不合法的理由，不属于本案审理范围，由当事人另行主张权利。对杜翌超要求支付逾期交房损失及不涨物业费等请求，本院不予支持。杜翌超在一审中未提出交付钥匙的诉请，二审中本院亦不予审理。故上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人杜翌超负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  周铁金二〇一九年十一月十四日法官助理张端书记员冀琦芳