河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终2554号上诉人（原审被告）：承德市银泰房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区银星丽苑**楼114铺**。法定代表人：王玉富，董事长。委托诉讼代理人：袁爱军，河北君兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于春锋，男，1967年3月16日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：陈洪涛，河北厚达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维广，河北厚达律师事务所律师。上诉人承德市银泰房地产开发有限公司（以下简称银泰公司）因与被上诉人于春锋物权确认纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银泰公司委托诉讼代理人袁爱军，被上诉人于春锋委托诉讼代理人陈洪涛、李维广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银泰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、涉诉土地是被上诉人投入的股本的一部分，一审判决认定9.9“未利用”土地归被上诉人所有，没有事实和法律依据。一审判决认定：“2012年3月31日原、被告签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》第8条约定，未利用的9.9亩土地，在后期开发中原、被告双方继续共同合作，并更改了继续合作中双方的占股比例，可以认定原、被告前期的合作开发并不包含该9.9亩土地”。同时以双方协议解除，二期项目终止履行为由，认定被上诉人有权要求返还涉案土地。这一认定与本案基本事实相违背，属明显的认定事实错误，表现在：1、一审判决援引的项目合作协议第八条非常明确的表明了涉案土地的权属及现状，该条开头即清楚写明“对于项目已取得土地中未利用部分(约9.9亩)，目前已为熟地，地标建筑已经拆完”。“项目已取得土地中”的表述，清楚显示，所谓未利用土地明确属于项目中的一部分，而非独立于项目。2、“目前已为熟地，地标建筑已经拆完”的表述清楚显示，该地块已完成拆迁、安置等重大投入工作，该地块虽属“未利用”，但属已开发，除在该地块建筑房屋事项未完成外，其它全部前置工作包括土地三通一平、搬迁户补偿及安置等需要重大资金支出的工作已在双方合作中全部完成。涉案土地系用于双方合作的房地产开发项目。土地上房地产开发需要一整套的商业流程，出资取得土地使用权仅仅是土地开发的先决条件。而后开发过程包括土地上房屋搬迁补偿、临时安置补偿、回迁安置、土地上建筑物拆除三通一平，而后开始房屋建设及出售。取得土地是合作开发内容的其中一部分而非全部。上诉人已为9.9亩土地上回迁户支付了全部应付房屋搬迁补偿款、临时安置补偿款，近30户被拆迁户的安置房屋也已回迁落实到位，因此，上诉人承担了9.9亩土地上巨额的开发成本，9.9亩土地上搬迁补偿、临时安置补偿、回迁安置等主要开发事项上，已在合作项目中完成。被上诉人无视9.9亩土地明显属于合作开发的一部分，试图不承担9.9亩土地上巨额开发成本，而单纯取回已投入土地，无法律依据，无合同依据，也不符合基本常理及基本市场规则。一审判决支持被上诉人一审诉请，属片面解读“未利用土地”，没有事实依据，一审判决认定即不合情，亦不合理、不合法。3、根据一审判决查明的事实，涉案9.9亩土地属承市开国用（2008）第16号《国有土地使用证》项下土地的一部分，并无独立的产权。按一审判决认定的事实，2008年上诉人与被上诉人签订的《房地产开发协议书》中约定，包括9.9亩土地在内的30亩土地开发本就属于双方的合作开发范围内，只不过约定由被上诉人于春锋负责全部项目开发资金。2012年3月31日，双方对合作方法重新约定，签订了《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》，将前期被上诉人全部投入作价1340万元，后期资金由上诉人负责，被上诉人不再承担此后资金投入。上诉人投入的1340万元本就包括涉案9.9亩土地在内的前期已投入资金，而被上诉人也未能提供1340万元不包括9.9亩土地的开发成本。上诉人认为，涉案9.9亩土地作为双方合作范围内被上诉人投入的一部分，被上诉人无权在双方未结算的情况下先行取回已投入的股本。其主张无合同依据，无法律依据，一审判决支持其诉请显属错误。本案有关涉案土地为未利用土地的性质与合作项目中未售出的房屋本质上没有任何区别，被上诉人主张未利用土地归其所有，就像上诉人主张未出售房屋及地下车位归上诉人所有一样荒唐。上诉人认为，一审判决片面解读双方合作协议第八条的表述，无视被上诉人未提供任何能证明9.9亩土地不属于合作范围的任何证据，其错误判决理应依法撤销。需要补充说明一点，在双方2012年3月31日合作以后，在合作项目双方未结算的情况下，至今被上诉人已取回了全部1340万元投入股本，并且以预提利润的方式，另外先行取得预提利润1600余万元，上诉人并没有任何损害被上诉人合法权利的行为，双方的合作利益分配理应由双方结算后由双方依约分配。二、本案性质为“土地确权”，此类案件不属于人民法院的案件受理范围，依法应驳回被上诉人诉请。《中华人民共和国土地管理法》第十六条明确规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”因此，对于土地确权案件，人民法院无直接主管的权利，土地确权案件不属于法院的直接受理范围。一审判决第一项对土地进行确权，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项的规定。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，依法应撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。于春锋辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第一，关于上诉人2019年7月16日的上诉增加诉求部分，（2019）冀0802民初3392号民事裁决书已经生效，上诉人要求将该案和571号合并审理应当驳回。上诉人应当明示诉求是什么。第二，根据2008年8月29日双方签订的合作开发协议，可以看出，于春锋是以挂靠使用资质的方式和银泰公司合作，于春锋负责施工，银泰公司指派一名管理人员来负责协调事务，最终收取20%管理费。因此涉案项目土地是于春锋的前期投资取得，与银泰公司无关。只是为了方便以后合作，登记在银泰公司名下。因此银泰公司只是土地的登记所有人，于春锋才是实际所有人。第三，在（2015）承民初字93号于春锋诉银泰公司合同纠纷案件中，在2015年7月17日第一次庭审笔录中上诉人表示土地没有查封也没有转让，于春锋可另行处理。上诉人的该陈述表明上诉人是认可未利用的9.9亩土地是属于我方的。第四，在（2015）承民初字93号判决书中，第12页本院认为中已经明确表述我方当事人是该未利用土地的实际所有人。第五，2012年3月31日的项目合作协议书是于春锋用正在建设中的项目与上诉人进行合作，双方对前期的项目的股份比例约定为6比4，第八条约定了后期未利用土地9.9亩的合作，如再开发二期工程双方比例为6.5比3.5，之所以单独约定第八条，就是因为该9.9亩土地与前期土地不同。如像上诉人声称该土地和前期土地是一起的，就没有必要约定第八条。在双方合作协议中可以看出，对该9.9亩未利用土地的态度是明确的。土地是属于于春锋的，如进行二期合作，是按照单独比例进行分成的。于春锋向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认“山水芳邻”项目剩余土地约9.9亩使用权为原告所有，并变更登记于原告名下；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年8月29日原告于春锋（甲方）与被告银泰公司（乙方）签订《房地产开发协议书》，约定：经甲、乙双方协商同意在开发区北边靠山根的地段进行合作房屋开发建筑，开发地段在人才市场院的后边，靠山根地段及沟里大约30亩；由甲方投入全部项目开发资金，乙方负责该项目的全部审批程序等内容。2008年9月24日、2009年3月10日原告以被告之名取得两宗上述土地范围内的国有土地使用证，国有土地使用证分别为承市开国用（2008）第16号、承市开国用（2009）第07号，坐落分别为双桥下二道河子人才培训中心西侧、承德市双桥区道河子人才培训中心。2011年2月16日原告以被告之名取得建设工程规划许可证，建设项目名称为山水芳邻居住小区（人才小区），建设位置为下二道河子原人才培训中心。2012年3月31日原（乙方）、被告（甲方）经协商签订《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》，该协议内容为：甲方银泰公司于2008年开始以承德市银泰房地产开发有限公司人才市场项目部的名义开始开发山水芳邻(人才小区)项目，乙方于春锋代表该项目全权负责山水芳邻(人才小区)前期开发运作事务并进行项目独立经营核算，山水芳邻(人才小区）项目目前已经进行到全面基建的程度，相关手续及证件俱全。受市场等外部因素影响，为了山水芳邻(人才小区）项目继续顺利向前推进，维护双方合作利益，甲乙双方经过友好协商后决定共同合作开发山水芳邻(人才小区）项目，重新确定合作经营模式，特签订本协议，供双方共同遵守履行。1、本协议签订后，甲乙双方共同合作开发建设山水芳邻(人才小区）项目，甲乙双方确定在山水芳邻(人才小区）项目合作中的股份比例划分为:甲方占60%，乙方占40%，并按照股份比例分享盈利亏损和风险责任承担各自的利润相应税款。经甲乙双方共同确认，乙方在本协议签订前在山水芳邻(人才小区）项目前期投入资金为1340万元。甲乙双方协商一致决定，自本协议生效后甲方负责该项目的后期全部资金投入，乙方不再承担今后的资金投入。乙方有义务继续利用自有业务、人脉关系进行该项目今后的运作;2-7条对山水芳邻(人才小区）前期项目的其他合作事项进行了约定；8、对于项目已取得土地中未利用部分(约9.9亩)，目前已经为熟地，地标建筑已经拆完。此块地在后期开发中甲乙双方共同继续合作，但双方分别各占股份为甲方65%和乙方35%;9、本协议签订之时，甲乙双方原签订的合作协议及甲方银泰房地产开发有限公司法定代表人王玉富出具的授权委托书同时作废，原承德市银泰房地产开发有限公司人才市场项目部的所有印章同时作废，不再使用，不再具有任何效力。山水芳邻(人才小区）建设项目前期工程竣工后，原、被告因合作项目经营成果结算分配等产生争议，原告于春锋于2015年6月向承德市中级人民法院起诉被告银泰公司，请求终止原、被告2012年3月31日签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》第八条的履行，由被告将该宗未利用土地9.9亩退还原告，继续给付前期合作分红款。承德市中级人民法院于2017年12月25日作出（2015）承民初字第93号民事判决书，认定：原、被告双方争议的承市开国用（2008）第16号《国有土地使用证》项下9.9亩未利用土地，在双方签订合作协议前已登记在被告名下，原告认为其是前期投资人、被告应将该9.9亩未利用土地退还原告，因该争议涉及到不动产物权的归属，与本案不属于同一法律关系，原告可另行提起确认之诉。判决：解除原告、被告于2012年3月31日签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查明，《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》尚未进行二期开发。一审法院认为，案涉9.9亩土地虽登记在被告名下，但不动产登记证书载明的权利人可能并非物权的真正权利人，从案涉土地的取得过程看，资金来源于原告，取得土地使用权证书的相关手续亦经原告办理，故原告应为案涉土地的实际使用权人。2012年3月31日原、被告签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》第8条约定，未利用的9.9亩土地，在后期开发中原、被告双方继续共同合作，并更改了继续合作中双方的占股比例，可以认定原、被告前期的合作开发并不包含该9.9亩土地，而原、被告双方在履行该协议书中发生争议，原告于春锋经过诉讼已经将双方签订的上述协议解除，且“山水芳邻”小区二期项目尚未进行，故依据合同解除后，尚未履行的，终止履行的约定，原告有权要求被告返还尚未利用的9.9亩土地并要求被告予以协助办理土地使用权的变更登记。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决：一、承市开国用（2008）第16号《国有土地使用证》项下的未利用约9.9亩土地国有土地使用权归原告于春锋所有；二、被告承德市银泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告于春锋办理国有土地使用权变更登记手续，相关费用由原告承担。二审期间，上诉人为证明自己的事实和主张提交了证据。上诉人提交的证据有：1-5号证据，证明双方合作开发的是一个整体项目，项目的名称是山水芳邻，项目下的土地使用权只能为开发公司所有，个人只有与之合作投资收益的权利。1.1号证据房地产开发协议，人事局的土地能被开发公司征用是有条件的，两方面条件，一是开发建设承德市人才市场综合楼，二是给其单位职工121人解决14740平米的住房。1.2号证据山水芳邻（争议的十亩地范围内）15户拆迁户的土地使用证、公证书、《房屋拆迁补偿协议》和《拆迁安置补充协议》，证明上诉人与被上诉人合作开发的是整体项目，开发的主体是上诉人，一期建设已经完成，所有住房安置都在一期中完成。包括争议土地中的15户拆迁户补偿34套住宅和部分人民币。原约定有市人事局办公楼建设，因为后来没有建设，所以，项目分成两期，不是两个项目。2号证据土地出让金发票，土地出让金是小部分，大部分的钱用于开发安置了。3号证据开发项目土地权证是一审被上诉人提交的，我们认可，证明开发土地是一宗土地，只是因为人事局不再盖办公楼，分成两期后，二期未建设，二期在图的右上角，和一期中间有个杠。4号证据承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要，本案在纪要的第四页，说明了项目的全部情况。未建设的部分包括9.9亩土地，就是6012.75平米和三个单位的地下土地11775.25平方米，属于二期开发项目，9.9亩土地是二期中的一小部分。5号证据（2018）冀0802民初3392号民事裁决书，是与本案一审判决同时作出的。这个案件是上诉人要求对整个项目进行整体清算，这份裁定对包含9.9亩土地进行整体评估，被上诉人是认可的。但是没有整体清算的原因是因为有部分车位及房屋未出售所以驳回起诉。因此本案争议的9.9亩土地在整体清算的范围内，所以与被驳回起诉的案件是一个案件。应当是一同驳回的。被上诉人质证意见：根据民诉法的规定，不属于新证据。本案二审中不应予以采信。1.1号证据双方争议的协议应当是2012年3月31日签署的，2008年12月31日的协议是双方最开始合作的协议。因此上诉人以前一个协议不能达到其证明目的。本案是对第二个协议有争议。1.2号证据2012年3月31日之前涉案项目的实际开发人是于春锋，该项目的所有投入是于春锋的，和银泰公司无关。在2012年3月31日之后，银泰公司与于春锋调整了合作方式。在实际履行过程中，银泰公司也没有使用自有资金。前期投入的拆迁成本都是于春锋解决的，和银泰公司没有关系。2号证据，既然是使用银泰公司名义开发，票据和名称使用银泰公司很正常，不能因为票据就证明是银泰公司出资。与之前庭审中，上诉人的表述也不一致。3号证据不能达到上诉人的证明目的，不予认可。4号证据与本案无关，不能证明上诉人的请求，该文件也没有对诉争土地的权属进行明确。5号证据，我方当事人以土地和在建工程与上诉人进行合作，上诉人对后期资金进行出资，双方调整的分配比例。上诉人仅进行一期开发。二期土地从双方2012年3月31日签约至今，没有产生实质变化，也就是上诉人没有进行任何投入。合作还没开始。2015年双方已经解除合作，所以土地应当返还。不管一期、二期，还是一宗土地，上诉人没有对二期进行投入，双方不再合作，就应当返还9.9亩土地。经审查，上诉人提交的证据内容真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：2008年8月29日于春锋（甲方）与银泰公司（乙方）签订《房地产开发协议书》，约定：经甲、乙双方协商同意在开发区北边靠山根的地段进行合作房屋开发建筑，开发地段在人才市场院的后边，靠山根地段及沟里大约30亩；由甲方投入全部项目开发资金，乙方负责该项目的全部审批程序等内容。2008年12月31日银泰公司（甲方）、承德市人事局（乙方）签订《房地产开发协议》，约定：4.房地产竣工后，在人才市场综合楼东侧位置返还乙方办公用房4400㎡，楼层位置由一层往上计算。返还人才公寓10套，每套100㎡。5.在人才市场南楼位置，甲方同意出售给乙方职工住宅楼共121套、建筑面积14740㎡。其中：140㎡的30套；120㎡的72套；100㎡的19套。价格为2400元／㎡。同时，出售给乙方120㎡住宅楼12套，价格为2800元／㎡，乙方用于解决各县区人事局长住房。2008年9月24日、2009年3月10日取得登记在银泰公司名下两宗上述土地范围内的国有土地使用证，国有土地使用证分别为承市开国用（2008）第16号、承市开国用（2009）第07号，坐落分别为双桥区下二道河子人才培训中心西侧、承德市双桥区河子人才培训中心。2011年2月16日取得建设工程规划许可证，建设项目名称为山水芳邻居住小区（人才小区），建设位置为下二道河子原人才培训中心。2012年3月31日于春锋（乙方）、银泰公司（甲方）经协商签订《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》，该协议内容为：甲方银泰公司于2008年开始以承德市银泰房地产开发有限公司人才市场项目部的名义开始开发山水芳邻(人才小区)项目，乙方于春锋代表该项目全权负责山水芳邻(人才小区)前期开发运作事务并进行项目独立经营核算，山水芳邻(人才小区）项目目前已经进行到全面基建的程度，相关手续及证件俱全。受市场等外部因素影响，为了山水芳邻(人才小区）项目继续顺利向前推进，维护双方合作利益，甲乙双方经过友好协商后决定共同合作开发山水芳邻(人才小区）项目，重新确定合作经营模式，特签订本协议，供双方共同遵守履行。1、本协议签订后，甲乙双方共同合作开发建设山水芳邻(人才小区）项目，甲乙双方确定在山水芳邻(人才小区）项目合作中的股份比例划分为:甲方占60%，乙方占40%，并按照股份比例分享盈利亏损和风险责任承担各自的利润相应税款。经甲乙双方共同确认，乙方在本协议签订前在山水芳邻(人才小区）项目前期投入资金为1340万元。甲乙双方协商一致决定，自本协议生效后甲方负责该项目的后期全部资金投入，乙方不再承担今后的资金投入。乙方有义务继续利用自有业务、人脉关系进行该项目今后的运作;2-7条对山水芳邻(人才小区）前期项目的其他合作事项进行了约定；8、对于项目已取得土地中未利用部分(约9.9亩)，目前已经为熟地，地标建筑已经拆完。此块地在后期开发中甲乙双方共同继续合作，但双方分别各占股份为甲方65%和乙方35%;9、本协议签订之时，甲乙双方原签订的合作协议及甲方银泰房地产开发有限公司法定代表人王玉富出具的授权委托书同时作废，原承德市银泰房地产开发有限公司人才市场项目部的所有印章同时作废，不再使用，不再具有任何效力。山水芳邻(人才小区）建设项目前期工程竣工后，于春锋与银泰公司因合作项目经营成果结算分配等产生争议，于春锋于2015年6月向承德市中级人民法院起诉银泰公司，请求终止双方于2012年3月31日签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》第八条的履行，由银泰公司将该宗未利用土地9.9亩退还于春锋，继续给付前期合作分红款。承德市中级人民法院于2017年12月25日作出（2015）承民初字第93号民事判决书，认定：于春锋、银泰公司双方争议的承市开国用（2008）第16号《国有土地使用证》项下9.9亩未利用土地，在双方签订合作协议前已登记在银泰公司名下，于春锋认为其是前期投资人、银泰公司应将该9.9亩未利用土地退还于春锋，因该争议涉及到不动产物权的归属，与本案不属于同一法律关系，于春锋可另行提起确认之诉。判决：解除于春锋、银泰公司于2012年3月31日签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》；驳回于春锋的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查明，《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》尚未进行二期开发。2019年7月8日[2019]2-4号《承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要》针对山水芳邻二期遗留问题明确了解决处理意见：该项目原有市人事局牵头的办公楼和职工住宅，后因机构改革单位合并，办公楼不再建设，致使项目分为两期……项目二期占地17788平方米，分两种情况：一是已形成净地的6012.75平方米土地，其拆迁安置已在一期完成……。本院认为，承市开国用（2008）第16号《开发项目土地权证》能够证明一期、二期开发项目为一宗土地，案涉约9.9亩未利用土地登记在银泰公司名下；2008年12月31日银泰公司与承德市人事局签订的《房地产开发协议》能够证明人事局的土地能被开发公司征用要具备两方面条件，一是开发建设承德市人才市场综合楼，二是给其单位职工121人解决14740平米的住房。且《承德市解决房地产开发遗留问题工作领导小组专题会议纪要》针对山水芳邻二期遗留问题明确了解决处理意见：该项目原有市人事局牵头的办公楼和职工住宅，后因机构改革单位合并，办公楼不再建设，致使项目分为两期……项目二期占地17788平方米，分两种情况：一是已形成净地的6012.75平方米土地，其拆迁安置已在一期完成……。以及山水芳邻（争议土地范围内）15户拆迁户的土地使用证、公证书、《房屋拆迁补偿协议》和《拆迁安置补充协议》，能够证明于春锋与银泰公司合作开发的是整体项目，一期建设已经完成，所有住房安置都在一期中解决。故争议土地是合作项目的一部分，其土地使用权已经不可能单独归某一方所有；于春锋与银泰公司于2012年3月31日签订的《山水芳邻（人才小区）项目合作协议书》明确于春锋在该协议签订前在山水芳邻(人才小区）项目前期投入资金为1340万元，但前期投入中未约定包含土地使用权；2012年3月31日合作协议约定对于项目已取得土地中未利用部分(约9.9亩)，目前已经为熟地，地标建筑已经拆完。能够证明未利用土地属于项目中的一部分，并非独立于项目。且上诉人与被上诉人在承德市双桥区人民法院进行合作项目清算诉讼中，承德永兴会计师事务所有限责任公司所作永兴会所专审字【2019】第017号专项审计报告已将争议9.9亩土地予以估价。另，在上诉人与被上诉人合作开发该项目初始签订的《合作开发协议》约定该项目占地30亩，结合上诉人与被上诉人提交的证据及双方的庭审陈述，可以认定本案争议的9.9亩土地与山水芳邻项目为在一宗土地使用权证中，与该项目具有不可分割性，而法院在民事审判案件中无权对土地分割确权再另行办证。从目前实际情况看，双方并未对一期合作项目进行最后盈亏结算和分配，故一审法院认定承市开国用（2008）第16号《国有土地使用证》项下的未利用约9.9亩土地国有土地使用权归于春锋所有没有事实和法律依据。综上所述，承德市银泰房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初571号民事判决：二、驳回于春锋的诉讼请求。一、二审案件受理费160.00元，由被上诉人于春锋负担。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  孙琳丽审判员  高伶丽二〇一九年十一月十四日法官助理王立娟书记员刘明喆