湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初13748号原告：罗雰,女,1984年1月19日出生,汉族,住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:罗立志，上海天尚（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人:张秀芳，上海天尚（长沙）律师事务所律师。被告：李争,女,1986年10月9日出生,回族,住湖南省常德市武陵区。被告：杨红,男,1986年5月27日出生，汉族,住湖南省桃源县。原告罗雰与被告李争、杨红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗雰及委托诉讼代理人罗立志、张秀芳到庭参加诉讼，被告李争、杨红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗雰向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房地产买卖居间合同》有效；2、请求确认《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议书》、《补充协议书三》有效；3、请求法院判令被告违约并支付违约金30万元；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月4日在居间方湖南中环地产顾问有限公司的服务下，原、被告就长沙市岳麓区佑母塘路799号钰龙天下佳园二期03栋508号房签订了《房地产买卖居间合同》一份。合同约定该房屋成交价格为70万元。原告于合同签订当日向被告支付购房定金5万元,剩余房款65万元待双方办理房产公证当日一次性付清。2016年12月14日双方签订《房屋买卖合同补充协议》一份,约定被告拿到不动产权证书后,5个工作日内必须将不动产权证书交付给原告,否则视为被告违约。如被告违约,赔付违约金30万元。2017年,由于市场房价整体上涨,被告不愿意继续履行合同，2017年11月3日,双方又签订《补充协议书》一份,约定原告向被告支付补偿款10万元，如被告违反或不履行《房地产买卖居间合同》、以及2016年12月14日的《房屋买卖合同补充协议》及本协议的任何一条约定,被告需向原告双倍返还已付的款项作为违约金,并且被告应当按照房价升值部分向原告赔偿损失。2018年8月17日因房产证仍未下发,双方未能依约办理公证,双方再次签订一份《补充协议书三》,约定截止2018年7月31日,被告已偿还房产按揭贷款本金78833.19元,原告已向被告支付所有房款,剩余按揭贷款本金361166.81元未偿还,剩余按揭贷款由原告自2018年8月1日起履行还贷义务。现原告按约偿还银行贷款。目前被告房产证已下发多日，原告多次催促被告办理房屋抵押及公证手续,被告无故拖延,甚至更换电话号码,拒不配合办理过户等相关事宜。原告为保护自己合法权益,特提起诉讼，请求判如所请。被告李争、杨红未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。（一）原告提交的证据：1、罗雰、李争、杨红三人的身份证复印件，拟证明原、被告主体资格；2、《商品房买卖合同》、契税发票、物业专项维修资金专用收据、销售不动产统一发票，拟证明被告对房产合法拥有所有权，并可以顺利处置变卖；3、《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议书》、《补充协议三》，拟证明原、被告自愿签订房产买卖合同，并对该房产事宜签订了三次补充协议；4、定金收条、银行流水、手机银行转账记录，拟证明原告已支付购房定金并按期偿还该房产贷款；5、长沙市不动产信息查询证明、房屋不动产权证书，拟证明原告现有房屋的登记状况及涉案房屋的不动产登记情况。（二）两被告未向本院提交证据。（三）本院认证意见：原告提交的证据1、2、3、4、5形成了证据锁链，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院对原告提交的证据予以采信。本院庭后从网络官方网站查询当地不动产登记的限购政策（文件名称：2018年6月25日长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，限购政策实施时间：自2018年6月26日起施行），原告购买涉案房产的行为属于通知规定的限购范围。经审理查明：2014年9月26日被告李争向案外人湖南恒东房地产开发有限公司购买了位于岳麓区房屋，规划用途为住宅，建筑面积100.08㎡，单价6388.11元／㎡，总房款639322元。被告李争选择按揭贷款方式付款，首付199322元，余款44万元向银行申请贷款，并支付物业专项维修资金12010元、契税12786.44元。被告李争于2018年12月10日取得涉案房产的不动产权证书，不动产登记号为湘（2018）长沙市不动产权第0411126号，权利人：李争，单独所有。2016年10月4日原、被告在居间方湖南中环地产顾问有限公司的服务下签订了《房地产买卖居间合同》(合同编号:S0005817)一份，合同约定原告购买被告上述房屋，该房屋成交价格为70万元。原告于合同签订当日向被告支付购房定金5万元,剩余房款65万元于登记权属证书发放后,双方办理公证当日一次性付清。2016年10月4日原告向被告李争支付定金5万元，被告李争出具收条一张。2016年12月14日,双方签订《房屋买卖合同补充协议》一份,约定:1、不动产权证发证后,被告须在5个工作日内配合原告完成房产交易公证的相关手续；2、被告拿到不动产权证书后,5个工作日内必须将不动产权证书交付给原告,否则视为被告违约;3、如被告违约,赔付违约金30万元。2017年11月3日,双方再次签订《补充协议书》一份,约定原告向被告支付补偿款10万元，如被告违反或不履行《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议书》的任何一条约定,被告需向原告双倍返还已付的款项作为违约金,被告还应当按照房价升值部分向原告赔偿损失。2017年11月3日、12月2日和12月5日原告分三次向被告李争共计支付补偿款10万元。2016年12月4日原告向两被告支付购房款25万元。2018年8月17日原、被告因房产证未下发,双方未能依约办理公证,双方再次签订《补充协议书三》,约定至2018年7月31日被告李争、杨红已偿还涉案房产按揭贷款本金78833.19元,剩余按揭贷款本金361166.81元（44万元-78833.19元）未偿还。双方约定剩余按揭贷款由原告自2018年8月1日起按期偿还，原告于签订该协议后10日内支付被告部分房款38833.19元。上述合同另外对双方的相关权利义务进行了约定。2018年8月1日原告向被告李争转账支付2万元，2018年8月14日原告向被告李争转账支付5000元，2018年8月17日原告向被告李争转账支付13833.19元，共计38833.19元。签订上述合同至今，原、被告仍没有办理不动产过户登记手续，但双方已实际交付占有涉案房屋，由原告居住使用。原告支付被告合同购房款、补偿款共计438833.19元（含定金5万元、补偿款10万元），剩余房款原告按约继续以按期偿还被告李争名下的按揭贷款的形式履行付款义务至今（贷款账号：62×××30，户名：李争，开户行：交通银行），至2019年11月止涉案房产尚有按揭贷款本金331833.53元未偿还。经查原告罗芬截止至2019年11月11日，其名下已有两套房产（不动产权证号分别为716191660和20170077804号，登记时间分别为2016年6月30日和2017年4月20日）。房产用途均为住宅，至今登记状况均为有效。涉案房产属于原告名下待确认过户的第三套房产。2018年6月25日长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，第三条“进一步加强商品住房（含新建商品住房和二手住房）购买资格审查，在我市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：（一）本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域再购买商品住房”。限购政策实施时间：自2018年6月26日起施行。上述限购政策施行后，涉案房产交易属于长沙市限购范围。原、被告曾多次协商未果。本院认为：原、被告因买卖房屋行为先后签订了《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议书》、《补充协议三》，上述合同内容是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律、法规的规定，上述合同合法有效，故对原告请求确认《房地产买卖居间合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《补充协议书》、《补充协议三》有效的主张，本院予以支持。现原告实际占有、使用涉案房屋，但未全额支付房款，仍以偿还贷款的方式履行合同义务，可见合同仍处于履行期间。庭审中，原告以被告未履行约定义务为由，请求法院判令被告承担违约金30万元。经本院审查，对原告的请求不予支持，理由如下：2018年6月25日长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，该通知规定:“本市户籍家庭在限购区域内已有两套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”，施行严格的房产买卖限购政策。涉案房产属于上述通知规定的限购区域。经查询原告名下不动产信息显示，原告在限购区域内已有两套住房。本案虽买卖行为在前，但按上述通知规定被告无法办理相关不动产登记等手续，并非被告在条件成就时，不履行合同义务，系湖南省长沙市当地房产交易限购政策调整的原因导致履行不能，被告并无过错，故对原告给付违约金的请求本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告罗雰与被告李争、杨红于2016年10月4日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、原告罗雰与被告李争、杨红于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同补充协议》、2017年11月3日签订的《补充协议书》、2018年8月17日签订的《补充协议书三》均合法有效；三、驳回原告罗雰的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取为2900元，由原告罗雰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张文谦二〇一九年十一月二十八日法官助理石俏枝书记员廖紫玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。