湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初2436号原告（反诉被告）：国家税务总局咸丰县税务局。住所地：咸丰县高乐山镇育英路**。统一社会信用代码：11422826MB1508420H。法定代表人：苏书亭，局长。委托诉讼代理人：杨振华，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：万方前，男，1963年11月14日出生，土家族，住咸丰县。系原告单位副局长。被告（反诉原告）：咸丰县武陵宾馆有限责任公司。。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**统一社会信用代码：91422826568330352G。法定代表人：卢兵，总经理。委托诉讼代理人：聂爱国，湖北荆南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明军，男，1970年11月3日出生，土家族，住咸丰县。系被告单位副总经理。原告国家税务总局咸丰县税务局（以下简称税务局）诉被告咸丰县武陵宾馆有限责任公司（以下简称武陵宾馆）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案后，被告武陵宾馆于2019年10月25日向本院提起对原告税务局的反诉，本院进行合并审理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，税务局的委托诉讼代理人杨振华、万方前，武陵宾馆的法定代表人卢兵及其委托诉讼代理人聂爱国、陈明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。税务局向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2012年4月1日签订的《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》，并判令武陵宾馆腾退房屋；2、判令武陵宾馆向税务局支付从2016年4月1日起至合同解除时止的租金及迟延履行金（租金按照20万元/年计算；迟延履行金以欠付租金为基数，分段按逾期日千分之四计算）；3、武陵宾馆向税务局支付逾期付款的违约金20万元；4、本案的诉讼费用由武陵宾馆承担。事实和理由：2012年4月1日，税务局与武陵宾馆签订《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》，约定将税务局食堂综合楼出租给武陵宾馆，该合同主要约定“1、租赁期限为十年，从2012年4月1日起至2022年3月31日止；2、年租金为20万元，每年租金分二次支付，于每年9月30日前付10万元，次年4月1日前付10万元，逾期按日千分之四的利率支付迟延履行金；3、逾期交付租金超过60日的，税务局有权单方解除本合同；4、违约责任：若有违反本合同约定，违约方除承担合同约定的责任外，还应向对方支付违约金20万元并赔偿损失。”本合同在履行期间，武陵宾馆交付租金至2016年3月31日。武陵宾馆欠付租金后，经税务局多次催收，武陵宾馆至今未支付。另2018年9月21日，咸丰县国家税务局与咸丰县地方税务局因国家机构改革合并，合并后更名为国家税务总局咸丰县税务局。综上，武陵宾馆未按时交付租金的行为违反了双方的合同约定。请求支持税务局的诉讼请求。武陵宾馆辩称，1、同意解除合同，但税务局应当承担装修及设备设施的损失后方可退房。2、武陵宾馆已经支付了2016年度和2017年度的租金，不存在租金只支付至2016年的情况。3、租赁合同约定的违约金过高，请求法庭调整。武陵宾馆向本院提出反诉请求：1、请求解除双方于2012年4月1日签订的《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》；2、判令税务局赔偿武陵宾馆装修损失482298元，设备设施损失211784元，经营性损失30万元，共计994082元；3、税务局返还武陵宾馆履约保证金10万元；4、税务局承担本案反诉费。事实和理由：武陵宾馆与税务局于2012年4月1日签订《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》，合同约定租赁期限为十年，合同第五条第二款约定“租赁房外的场坝，允许承租人因经营需要停放车辆”；第七条第一款约定“乙方负责出租方大院内的安全保卫工作，负担安保设备和安保人员费用，要求门卫室24小时不得离人，不得脱岗，制止一切有碍大院管理的行为”。合同签订后，武陵宾馆向税务局支付履约保证金10万元，投资1607660元对租赁房屋进行装修，并投资705948元购买酒店经营所需设备设施。合同履行期间，税务局违反合同约定，在武陵宾馆经营的酒店门前设置围栏，遮挡酒店大门，禁止武陵宾馆使用；在院区大门设置门禁、更换门卫，阻挠武陵宾馆顾客车辆出入，其所聘请的门卫经常与武陵宾馆的顾客产生冲突。税务局的上述行为给武陵宾馆的商业形象造成破坏，严重影响了武陵宾馆酒店正常经营。据此，武陵宾馆根据《租赁合同》第八条“甲乙双方违反下列规定之一的，守约方有权单方解除合同；6、因甲方原因造成乙方不能正常经营，经协商仍不能解决的”的约定，特向贵院提出解除合同，并要求税务局赔偿因此给武陵宾馆造成的全部损失，请求支持武陵宾馆的反诉请求。税务局辩称，武陵宾馆所陈述的事实是不成立的，在合同履行过程中，税务局没有任何违约行为，请求驳回武陵宾馆的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院查明以下事实：2012年4月1日，咸丰县国家税务局（甲方、出租人）与咸丰县武陵宾馆有限责任公司（乙方、承租人）签订《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》。合同主要约定：一、租赁标的物：咸丰县国家税务局食堂综合楼，框架结构，共三层，建筑面积为2024平方米，一楼为餐厅，二、三楼为客房。二、租赁期限：双方约定租期为十年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，其中2012年4月1日至2012年8月31日为承租人装修装饰期间，出租方不收取租费。三、租金：双方约定租金为每年20万元。2012年4月1日至2013年3月31日期间的租金按7个月计算，租金为117000元。以后每年度租金分二次支付，每年9月30日前付10万元；次年4月1日前付10万元。逾期按日千分之四的利率支付迟延履行金。五、承租人使用租赁物的用途和范围：2、租赁房屋外的场坝，允许承租人因经营需要停放车辆，但不得妨碍大院居民的生活秩序。六、双方的权利和义务：6、乙方必须按约定使用租赁物，并按时缴纳租费。8、乙方应当做好大院的安全保卫工作，维护国家机关形象。七、特殊事项的约定：1、安保义务：在租赁期间，乙方负责出租方大院内的安全保卫工作，负担安保设备和安保人员费用，要求门卫室24小时不离人，不脱岗，制止一切有碍大院管理的行为。4、添附物的处理：租赁期满，乙方除有权对自行添置的床及床上用品、电脑、电视、可移动家具进行处置外，其他一切财产均归甲方所有。八、合同的终止和解除条件：甲乙双方违反下列规定之一，守约方有权单方解除合同。1、承租人必须保障出租方干部、职工和家属的早、中、晚餐供应，收取费用应当低于同等条件相同时段市场价格的20%。5、逾期交付租金超过60天的。6、因甲方原因造成乙方不能正常经营，经协商仍不能解决的。九、履约保证：本合同签订日承租人缴纳履约保证金壹拾万元，若有违反本合同约定的事由出现，出租人有权决定并扣取相应保证金。解除合同时，履约保证金余款全部退还给承租人。十、违约责任：本合同订立后，甲乙双方均应严格遵守，不得违约。若有违反，违约方除承担合同约定的责任外，应向对方支付违约金20万元并赔偿损失。合同签订后，税务局将房屋交给武陵宾馆经营，武陵宾馆给税务局交纳履约保证金10万元。武陵宾馆分别于2013年5月17日交纳租金6万元，2013年7月30日交纳租金5.7万元，2014年7月11日交纳租金5万元，2014年12月2日交纳租金5万元，2014年12月26日交纳租金5万元，2015年5月20日交纳租金5万元，2016年8月17日交纳租金20万元，2017年7月24日交纳租金20万元，共计71.7万元。在合同履行过程中，税务局院内的门卫管理从双方签订合同后由武陵宾馆负责管理至2014年上半年，2014年下半年至2019年4月由税务局和武陵宾馆各自聘请一人共同管理，各自负责一人的费用，2019年5月开始，税务局将院内的大院（包含门卫）交由物业公司管理，并安装门禁系统。税务局于2017年在武陵宾馆经营的酒店前面院坝设置围栏。另查明，1、武陵宾馆租赁税务局房屋后，对房屋进行了装饰装修、消防施工及购置设备设施，工程款及设备款约200余万元。2、湖北省咸丰县国家税务局因机构改革变更为国家税务总局咸丰县税务局。3、武陵宾馆交纳增值税情况：2017年4月1日至6月30日9683.25元，7月1日至9月30日7835.49元；2018年4月1日至6月30日10587.60元，7月1日至9月30日12887.27元；2019年4月1日至6月30日1961.29元，7月1日至9月30日1508.42元。本院认为，税务局和武陵宾馆签订的《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于：税务局和武陵宾馆在履行合同中的责任认定及如何承担违约责任。税务局对租赁物外场坝设置围栏，改变门卫的管理方式，对武陵宾馆的经营造成了一定的影响，使得武陵宾馆不能正常经营，且双方对此未协商一致。武陵宾馆未按时支付租金，已经超过60天，双方均违反了租赁合同第八条的相关约定。税务局主张解除双方签订的《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》，武陵宾馆反诉请求解除双方签订的《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》，双方均要求解除合同。税务局和武陵宾馆请求解除租赁合同有事实依据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，武陵宾馆应将租赁房屋腾退给税务局，税务局返还武陵宾馆履约保证金10万元。双方签订租赁合同后，税务局已经将租赁房屋交付给武陵宾馆使用，武陵宾馆负有给税务局支付租金的义务，武陵宾馆已经交纳租金71.7万元，已经交付至2016年3月31日。2019年4月之前，虽然税务局在场坝设置围栏和改变门卫的管理方式，但武陵宾馆一直在经营，且武陵宾馆未提出过异议，武陵宾馆应按照合同约定的租金标准支付相应期间的租费。2019年5月开始，税务局将门卫交由物业公司管理，从武陵宾馆同期税收完税情况可以证实，武陵宾馆已经不能正常开展酒店经营活动，而武陵宾馆租赁房屋的目的在于开展经营活动以获取收益，税务局改变门卫的管理方式严重影响了武陵宾馆租赁房屋的商业价值和商业利益，妨碍了武陵宾馆租赁房屋的目的的实现，结合税务局和武陵宾馆的权利义务关系，本院确定从2019年5月开始的租金由武陵宾馆按照合同约定的标准支付百分之三十，税务局自负百分之七十。即武陵宾馆从2016年4月1日起按每年20万元的标准给税务局支付租金至2019年4月底，从2019年5月1日起按每年6万元的标准给税务局支付租金。武陵宾馆辩称已经交付了2016年和2017年的租金，不应从2016年4月1日起支付租金。双方提交的证据显示，2016年8月17日房租费20万元和2017年7月24日房屋租赁费20万元的票据上并未写明房租费所属年限，且武陵宾馆从第一期开始就未按合同约定的时间支付租金，故不能以此证明武陵宾馆2016年8月17日交纳的租金20万元和2017年7月24日交纳的租金20万元就是2016年和2017年的租金，也不能证明税务局不收取2016年之前武陵宾馆未交纳的租金，武陵宾馆的辩称意见不成立，本院不予支持。双方在合同履行过程中，武陵宾馆从第一期开始就未按合同约定的时间支付租金，之后也不按约定时间支付租金或不支付租金，武陵宾馆未按合同的约定履行自己的义务，武陵宾馆有违约行为。从合同开始履行至今已经长达7年多的时间，税务局对于武陵宾馆的违约行为不积极主张自己的权利，放任武陵宾馆长期拖欠租金，税务局对此有一定的责任。税务局在未与武陵宾馆协商一致的情况下对租赁物外场坝设置围栏，改变门卫的管理方式，使得武陵宾馆不能正常经营，税务局有违约行为。双方的租赁合同租赁期限为十年，未履行时间尚有2年多，因双方均要求解除合同，又涉及到剩余租赁期间的装饰装修残值损失的分担问题。双方约定的“逾期按日千分之四的利率支付迟延履行金”明显过高，且武陵宾馆对此提出抗辩。综上分析，结合双方的违约行为、过错程度、租赁合同的履行情况、案涉房屋的用途、武陵宾馆完税情况及预期利益等，本院确定双方以互不赔偿违约损失为宜，即武陵宾馆不给税务局支付迟延履行金和违约金20万元，税务局不赔偿武陵宾馆的装饰装修和设备设施损失。武陵宾馆主张的经营性损失30万元无证据证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除国家税务总局咸丰县税务局和咸丰县武陵宾馆有限责任公司签订的《咸丰县国家税务局食堂租赁合同》。二、咸丰县武陵宾馆有限责任公司于本判决生效之日将其承租的咸丰县国家税务局食堂综合楼返还给国家税务总局咸丰县税务局。三、咸丰县武陵宾馆有限责任公司从2016年4月1日起按每年20万元的标准给国家税务总局咸丰县税务局支付租金至2019年4月底，从2019年5月1日起按每年6万元的标准给国家税务总局咸丰县税务局支付租金至咸丰县武陵宾馆有限责任公司将咸丰县国家税务局食堂综合楼返还给国家税务总局咸丰县税务局时止。于本判决生效之日履行。四、国家税务总局咸丰县税务局于本判决生效之日返还咸丰县武陵宾馆有限责任公司履约保证金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回国家税务总局咸丰县税务局的其他诉讼请求。六、驳回咸丰县武陵宾馆有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费11400元（已减半收取），由国家税务总局咸丰县税务局负担5000元，咸丰县武陵宾馆有限责任公司负担6400元。反诉案件受理费5000元（已减半收取），由国家税务总局咸丰县税务局负担2000元，咸丰县武陵宾馆有限责任公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈桥森二〇一九年十一月二十八日书记员  向晓丽