海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初8529号原告：交通银行股份有限公司鞍山海城支行，统一社会信用代码91210381941376149J，营业场所，海城市北关街北顺城路25号。负责人：胡殿义，职务，行长。委托诉讼代理人：赵天宇，男，该单位职员。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：苑海军，男，汉族，住海城市。被告：李娇，女，汉族，住大石桥市。被告：海城市南台房屋开发有限责任公司，统一社会信用代码为91210381723732635H，住所地，海城市南台新昌大街。法定代表人：赵显航。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉被告苑海军、李娇、海城市南台房屋开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行委托诉讼代理人赵天宇、刘晓松到庭参加诉讼。被告苑海军、李娇、海城市南台房屋开发有限责任公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉称：2015年7月7日，原告与被告苑海军、李娇签订了个人房屋抵押贷款合同（编号：2015241500001100333）。合同第二十三条约定被告向原告借款29万元，用于购买房屋，借款期限为239个月。合同第二十四条规定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为1983元，还款日每期末月10日。合同第十三条中13.1条约定了“提前到期事件”，根据13.1条第（7）项约定，借款人未按本合同约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13.2条约定了提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13.2第（5）项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于海城市，建筑面积85.41平方米。第六条还约定了抵押担保范围，及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了抵押权登记，出具了房地产抵押冻结回执书2015-1937，抵押期限从2015年7月9日至2035年7月8日。原告与被告海城市南台房屋开发有限责任公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告海城市南台房屋开发有限责任公司为原告向海城市西柳镇怡景湾花园业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商海城市南台房屋开发有限责任公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特护、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿权”，原告对该保证金账户内资金享有优先受偿权。现还款期限已届满，被告的贷款已经逾期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款，现原告特向贵院提起诉讼，请求：1.被告苑海军、李娇偿还借款本金259134.25元及利息（截止2019年11月10日，利息共计13308.54元，并继续给付利息自2019年11月10日起至实际给付之日止，按《个人房产抵押贷款合同》第二十四条约定计算）；2.被告苑海军、李娇承担抵押担保责任、原告对抵押的房产享有优先受偿权；3.被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任，原告对被告海城市南台房屋开发有限责任公司存进的保证金享有优先受偿权；4.诉讼费由被告承担。被告苑海军、李娇未答辩。被告海城市南台房屋开发有限责任公司未答辩。经审理查明：2015年5月18日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告海城市南台房屋开发有限责任公司签订了个人住房抵押贷款业务合作协议，协议约定，被告海城市南台房屋开发有限责任公司在本协议签署之日，按本协议第2.1款第（3）项约定的贷款总额10%存入保证金，用于担保原告向购房人发放的贷款。原告根据本协议扣划保证金后，被告海城市南台房屋开发有限责任公司应在原告扣划之日起三日内日补足相应款项作为保证金。在被告海城市南台房屋开发有限责任公司相应连带责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，被告海城市南台房屋开发有限责任公司应协助原告进行催收。如果贷款逾期3期，原告有权酌情选择以下任一种、多种或全部方式要求被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担保证责任：（1）直接扣划被告海城市南台房屋开发有限责任公司依据本协议第1.3.2.1款存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。2015年7月7日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告苑海军、李娇、海城市南台房屋开发有限责任公司签订了个人房产抵押贷款合同。合同约定，被告苑海军、李娇向原告借款29万元，用于购买被告海城市南台房屋开发有限责任公司开发建设的**落于海城市，建筑面积85.41平方米的房屋，被告苑海军、李娇以所购房屋作抵押，并办理了抵押登记。该笔贷款期限239个月，月利率4.5‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，还款法为等额本息，借款人未按本合同约定偿还贷款本金或支付利息，视为贷款提前到期，同时约定，被告在合同中填写的联系方式均真实有效，借款人、保证人确认并同意，除非贷款人收到借款人、保证人关于变更通讯地址的书面通知，借款人、保证人在本协议填写的通讯地址是法院向借款人、保证人司法送达文书及其他书面文件的地址。被告海城市南台房屋开发有限责任公司对被告苑海军、李娇贷款本息承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。合同签订后，原告依照约定向被告苑海军、李娇发放了贷款29万元，被告苑海军、李娇自2018年12月10日开始不履行还款义务。截止于2019年11月10日被告苑海军、李娇尚欠原告借款本金259134.25元及利息13308.54元。另查，被告苑海军、李娇于2008年11月21日登记结婚，系夫妻关系。上述事实，原告提供的证据有：个人房产抵押贷款合同、房地产抵押冻结回执、借款凭证、个人住房抵押贷款业务合作协议、担保函、结婚证复印件、欠款明细。经审查，原告提供的证据可以证明本案事实，符合法律规定，本院均予以采信。本院认为：原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告苑海军、李娇、海城市南台房屋开发有限责任公司签订的个人房产抵押贷款合同，与被告海城市南台房屋开发有限责任公司签订的个人住房抵押贷款业务合作协议是双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依约向被告苑海军、李娇足额发放了贷款29万元，被告苑海军、李娇理应依照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告苑海军、李娇自2018年12月10日开始不履行还款义务，截止至2019年11月10日，尚欠原告贷款本金259134.25元及利息13308.54元，原告有权依照个人房产抵押贷款合同约定宣布本合同的借款提前到期，要求被告苑海军、李娇立即清偿未偿还借款本金259134.25元及利息13308.54元，并自2019年11月10日起至实际给付之日止依照合同约定的计息方法计算给付利息及逾期利息。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”第三十四条第一款第一项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告苑海军、李娇不履行债务时，原告有权要求对其所有的抵押房屋享有优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”的规定，被告海城市南台房屋开发有限责任公司作为借款合同的保证人对被告苑海军、李娇借款本息承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告苑海军、李娇追偿。原告有权依照个人住房抵押贷款业务合作协议的约定，要求对被告海城市南台房屋开发有限责任公司的保证金享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十三条第一款、第三十四条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苑海军、李娇于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行借款本金259134.25元及利息13308.54元，并自2019年11月10日起至实际给付之日止按《个人房产抵押贷款合同》第二十四条约定的计息方法计算给付利息及逾期利息；二、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告刘苑海军、李娇所有的座落于海城市，建筑面积85.41平方米的房屋享有优先受偿权；三、被告海城市南台房屋开发有限责任公司对被告苑海军、李娇的贷款本息承担连带清偿责任。被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告苑海军、李娇追偿；四、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告海城市南台房屋开发有限责任公司设立的海城市西柳镇怡景湾花园的保证金享有优先受偿权。被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告苑海军、李娇追偿。案件受理费5319元，由被告苑海军、李娇承担。此款已由原告垫付，被告苑海军、李娇在履行本判决确定给付义务时加付5319元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费。审 判 长 汤 威人民陪审员 李 丹人民陪审员 马德全二〇一九年十一月二十五日书 记 员 姜 军