山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2101号上诉人（原审原告）：钱蒙蒙，女，1988年10月24日出生，汉族，住山东省滨州巿滨城区。委托诉讼代理人：邴希武，山东法之名律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建军，山东法之名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫迎迎，女，1987年5月3日出生，汉族，住山东省滨州巿滨城区。委托诉讼代理人：程开来，滨州滨城大维法律服务所法律工作者。上诉人钱蒙蒙因与被上诉人闫迎迎房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初4221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。钱蒙蒙上诉请求：1.请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决，将本案发回重审，或改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。一、一审法院在一审判决书中所认定的“2017年10月12日、2017年10月16日原被告电话协商，房屋买卖合同无法履行，均表示可以解除。之后就定金的返还、中介费的承担以及对在无法银行按揭贷款情况下房屋的支付进行沟通，但原被告双方未达成一致”属于认定事实错误，并错误认定“原被告双方已就解除合同达成合意”，由此导致判决错误。上诉人认为，上诉人为购买涉案房屋，通过房产中介与被上诉人签订了书面的、正式的房屋买卖合同，并依约缴纳了合同定金和中介费，虽然在合同履行过程中恰逢国家政策变化，暂时中止了合同的继续履行，但是双方既没有口头的、也没有书面的合意将合同解除，合同一直在待履行的状态。被上诉人在一审中所举的2017年10月12日、2017年10月16日的通话录音，仅仅能够证实双方为处理合同履行中遭遇的问题进行过多次的交流和沟通。但是，因为双方所提出的解决方案意见存在分歧，所以一直未能达成一致合意，更未将合同解除。通过这两份录音证据，是无法听出双方已经达成了解除合同合意的。一审法院的认定是对这两份录音证据理解、认定错误。请求二审法院仔细审查该两份录音之录音内容，进行正确的认定。一审法院对录音内容的理解存在逻辑上的错误，颠倒的理解了当事人在录音中的意思表达，没有正确的将当事人的意思表达结合合同法的订立、履行、变更、解除、撤销等条款进行全面、正确和细致的认定。二、现在合同继续履行的条件已经满足，但是合同至今没能继续履行的原因是，被上诉人因房价上涨，不愿意按合同约定的价格将房屋出售给上诉人，拒绝继续履行合同。我方所举的证据以及一审法院给中介公司所做的调查笔录证据均可以证实该事实。一审法院在错误的认定双方合意解除合同的情况下，又认定“原告若要求被告继续履行合同显失公平”以及“原被告就房屋买卖未达成新的合意”。上诉人认为，该部分认定与本案审理没有关联性，因为一审法院总结的是“综上所述，原被告双方所签订的房屋买卖合同经双方合意已予以解除，对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以驳回”，与是否显失公平以及双方是否达成新的合意无关。综上，上诉人请求继续履行合同的诉求，于法有据，应予支持，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。闫迎迎辩称：一审判决程序合法，事实清楚，适用法律适当，判决公平公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的判决。钱蒙蒙向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令闫迎迎继续履行2016年12月7日与原告签订的房屋买卖合同，协助钱蒙蒙办理滨州市滨城区市供电公司17号楼1-601房屋以及储藏室的产权登记手续；2、本案诉讼费由闫迎迎承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，闫迎迎与钱蒙蒙签订房屋买卖合同，该合同约定：第一条，钱蒙蒙（乙方）同意购买闫迎迎（甲方）所有的位于滨州市滨城区供电公司17号楼1-601的房屋，该房屋的产权证号2014120757，建筑面积115.74平方米，储藏19.8平方米。第三条，双方协商同意上述房产的交易价格为人民币：465000元（大写：肆拾陆万伍仟元整）。第四条，钱蒙蒙于2016年12月7日向闫迎迎支付定金人民币7000元，大写柒仟元整，定金冲抵房款。第五条，付款方式：双方同意以银行按揭方式付款，剩余房款由银行直接转入闫迎迎指定银行卡内，同时闫迎迎同意协助钱蒙蒙贷款，具体操作由中介方完成。……上述房屋买卖合同签订后，钱蒙蒙向闫迎迎支付定金7000元，并向滨城区奕源二手房销售代理中心支付中介费8500元。2017年1月份，因国家不动产政策的变化，涉案房产无法办理不动产过户手续，银行贷款无法正常发放。2017年8月份左右，国家针对不动产政策陆续放开，涉案房屋市场价格也有明显上涨。2017年10月12日、2017年10月16日双方电话协商，房屋买卖合同无法履行，均表示合同可以解除。之后就定金的返还、中介费的承担以及对在无法银行按揭贷款情况下房款的支付进行沟通，但双方均未达成一致。一审法院认为，在合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，在这样的情况下，允许变更合同内容或者解除合同。在本案中，2016年12月7日，双方通过房屋中介公司按照当时的价格行情签订了房屋买卖合同。该房屋买卖成立后，钱蒙蒙按照合同办理银行按揭贷款时，因国家不动产政策的变动，致使钱蒙蒙按照合同约定以银行按揭贷款方式支付房屋价款无法实现。后双方经口头沟通均有解除房屋买卖合同的意思表达，之后就定金的返还、中介费的承担以及对在无法银行按揭贷款情况下房款的支付双方均未达成一致。但是2017年8月份左右，随着国家对不动产政策的放开，涉案房屋可办理不动产证从而进行交易，涉案房屋价格也有明显上涨，这一情势的变更是双方在签订合同时所无法预见的，亦不可归责于双方，在此情况下，若要求闫迎迎继续履行合同显失公平。在国家不动产政策开始和放开后，双方就房屋买卖未达成新的合意，且在庭审过程中，闫迎迎不同意继续履行合同，故一审法院对双方所签订的房屋买卖合同依法应予以解除，对钱蒙蒙要求闫迎迎继续履行合同的诉讼请求依法应予以驳回。双方房屋买卖合同解除后，钱蒙蒙就其损失可另行起诉。钱蒙蒙最终确认其诉讼请求为要求闫迎迎继续履行合同，故钱蒙蒙对房屋价值进行鉴定申请，与本案无关联性，一审法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回钱蒙蒙的诉讼请求。案件受理费4050元，财产保全费2020元，由钱蒙蒙负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，诉讼双方签订房屋买卖合同时，均未预见国家不动产登记政策的变化，导致上诉人未能以银行按揭支付房款，而仅向被上诉人支付了少许款项；国家政策持续变化后，涉案房屋能够办理不动产登记时，其价格又出现了大幅上涨。这一变化并非不可抗力造成，也不属于商业风险，符合司法解释规定的情势变更条件。且纵观本案，国家政策变化带来的第一个影响是上诉人无法通过银行按揭向被上诉人支付房款，由此减损的是被上诉人的利益；第二个影响是房屋价格出现明显上涨，减损的亦是被上诉人的利益。在不可归咎于被上诉人的情况下，继续履行涉案合同既大大延后了被上诉人受领款项的时间，也明显减损了其出售房屋可获得的利益，对被上诉人显失公平。而因上诉人支付的定金在房价中占比极小，解除涉案合同对上诉人的利益影响明显较小。故原审法院认定涉案合同应当解除，既符合当事人的意思表示，也符合情势变更原则，依法应予支持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由上诉人钱蒙蒙负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一九年十一月二十五日书记员  王 婷