黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1470号上诉人（原审被告）：牡丹江市建材工业行业协会，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。负责人：李兴晔，该协会会长。委托诉讼代理人：王海均，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：牡丹江市富达实业总厂，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：齐广臣，男，该厂留守人员。被上诉人（原审原告）：王占喜，男，1955年10月12日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：朱晓锋，黑龙江大正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹秀华，女，1955年12月28日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：朱晓锋，黑龙江大正律师事务所律师。上诉人牡丹江市建材工业行业协会（以下简称建材协会）、牡丹江市富达实业总厂（以下简称富达总厂）因与被上诉人王占喜、曹秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初152号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建材协会委托诉讼代理人王海均、上诉人富达总厂委托诉讼代理人齐广臣、被上诉人王占喜、曹秀华以及二被上诉人的委托诉讼代理人朱晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建材协会上诉请求：请求撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初152号民事判决，驳回王占喜、曹秀华的全部诉讼请求。事实和理由：富达总厂属全民所有制企业，系独立法人单位，该房屋应按程序审批后才可流转。除了签订房屋买卖合同，还应由厂长办公会研究，最后经主管部门及国资委审批同意后，处置房屋的行为方为有效。房屋买卖协议书违反法律行政法规的禁止性规定，属于无效合同。富达总厂上诉请求：请求撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初152号民事判决，驳回王占喜、曹秀华的全部诉讼请求。事实和理由：房屋售价66000元，但被上诉人只有48000元收据，不能证明房款全部付清；该房屋应按程序审批后才可流转。除了签订房屋买卖合同，还应由厂长办公会研究，最后经主管部门及国资委审批同意后，处置房屋的行为方为有效。房屋买卖协议书违反法律行政法规的禁止性规定，属于无效合同。王占喜、曹秀华辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分。物权法生效日期为2007年10月1日，不具有溯及力。在2007年以前发生的房屋买卖、物权变动应以实际占有房屋为准，本案被上诉人已经按照合同约定履行支付房款的全部义务，并实际占有使用收益该房屋至今，请求法院驳回上诉人全部请求，依法保护被上诉人合法权益。富达总厂属于全民所有制企业，该房屋出售时已经经过厂长办公会研究决定，同意将王占喜夫妇租用的工程队仓库出售给王占喜，该规定不违反法律强制性规定，应属合法有效，有证据证明上诉人与被上诉人签订合法的房屋转让协议书，其中约定同意抵欠工资18000元交付现金48000元，也就是说18000元是抵欠王占喜夫妇的工资款，并没有实际的收据，该协议购房款一次性付清，且有王占喜夫妇支付的48000元现金票据，应认定王占喜夫妇已缴纳全部房款。王占喜、曹秀华向一审法院起诉请求：1.请求确认王占喜与富达总厂签订的房屋转让协议书有效；2.请求富达总厂、建材协会协助王占喜、曹秀华办理诉争房屋的产权过户登记；3.请求富达总厂、建材协会承担诉讼费。一审法院认定事实：王占喜、曹秀华于1980年1月8日登记结婚，夫妻二人原均系富达总厂职工。1998年3月10日，富达总厂与王占喜签订房屋转让协议，主要内容：“甲方：富达总厂；乙方：王占喜；职工王占喜于1995年初夫妻均下岗，女儿患病，家庭生活十分困难，为解决生存问题，租用工厂原工程队仓库闲置房屋一栋平房兴办养鸡场，王占喜于1998年向工厂提出购买上述房屋。经厂长办公会研究，同意将现租用的工程队仓库闲置房屋一栋平房出售给王占喜同志。经甲、乙双方协商，就此达成购买协议：1.甲方工程队仓库、建筑面积187平方米，转让价格为66000元；2.乙方同意甲方房屋售价，购房款一次性付清，考虑乙方刚刚起步，经济较困难，同意抵欠工资18000元，交付现金48000元；3.甲方负责办理房屋执照，乙方负责办理房屋过户手续，费用由乙方自理，甲方负责出具相关手续。土地使用手续按国家现行政策办理……”。1998年3月10日，王占喜、曹秀华以现金方式向富达总厂支付48000元购房款，富达总厂向王占喜、曹秀华交付上述房屋。2004年8月23日，富达总厂取得上述房屋的所有权证（牡房权证东安区字第1008xxx号）。现富达总厂至今未协助办理此房屋的过户登记。另查，富达总厂为全民所有制企业，系独立法人单位。建材协会于2004年12月29日成立，对富达总厂进行行业监督管理。一审法院认为，王占喜与富达总厂签订的房屋转让协议书系双方真实的意思表示，此协议中买方虽仅有王占喜一人签字，但从合同内容及王占喜、曹秀华共同向富达总厂支付全部购房款的事实看，王占喜、曹秀华与富达总厂之间形成房屋买卖合同关系，该合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。故王占喜、曹秀华主张本案诉争合同有效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于王占喜、曹秀华要求富达总厂协助办理诉争房屋产权过户登记的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损等违约责任”。本案中，王占喜与富达总厂签订的房屋转让协议合法有效、意思表示真实，王占喜、曹秀华履行了支付购房款的义务，富达总厂也应按约继续履行出卖人义务，协助办理本案诉争房屋的产权过户登记。对王占喜、曹秀华要求被告富达总厂协助办理诉争房屋产权过户登记的诉讼请求予以支持。关于王占喜、曹秀华要求建材协会协助办理诉争房屋产权过户登记的诉讼请求，根据合同相对性的原则，王占喜、曹秀华与富达总厂之间的房屋转让协议仅对合同双方具有约束力，且富达总厂系独立法人企业，故王占喜、曹秀华要求建材协会协助办理诉争房屋产权过户登记的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，对王占喜、曹秀华的部分诉讼请求予以支持。富达总厂经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、王占喜与富达总厂于1998年3月10日签订的房屋转让协议书合法有效；二、富达总厂于判决生效后十五日内协助王占喜、曹秀华办理坐落于牡丹江市东安区、牡房权证东安区字第1008xxx号、建筑面积为187.20平方米房屋的产权过户登记；三、驳回王占喜、曹秀华的其他诉讼请求。案件受理费1450元，由富达总厂负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院经阅卷及询问调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，本院对一审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。本案的争议焦点是：1.房屋转让协议是否有效？2.房款是否全部交付？本院认为，富达总厂是否经厂长办公会研究决定出售房屋属于该厂内部规定，不能因未经厂长办公会研究而否定房屋转让协议的效力，而且房屋转让协议中载明：经厂长办公会研究同意出售房屋，并加盖了富达总厂的印章。因此，房屋转让协议属于双方当事人真实意思表示，为有效合同。关于富达总厂和建材协会主张房屋转让协议违反《中华人民共和国国有资产管理法》第五十五条的规定，认为违反法律的禁止性规定，主张合同无效的问题，因房屋转让协议发生在1998年3月10日，但《中华人民共和国国有资产管理法》施行时间为2009年5月1日，不具有溯及力。关于房款是否全部交付的问题，因王占喜、曹秀华为富达总厂职工，协议中约定：同意抵欠工资18000元，交付现金48000元。王占喜已交付现金48000元，另18000元根据合同约定是以工资抵顶，而且王占喜、曹秀华占有使用房屋至今，应认定房款已经全部交付。综上所述，上诉人富达总厂与建材协会的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人富达总厂、建材协会各负担1450元，。本判决为终审判决。审 判 长  姜 波审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇一九年十一月十一日法官助理  孙 驰书 记 员  刘 宇附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。