黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初1444号原告：黄石市明惠物业管理有限公司，住所地：黄石市桂林南路**明秀山庄**。法定代表人：张冬华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张能、徐艳兰，均系黄石市下陆区团城山街道办事处柯尔山社区居民委员会推荐，均系一般授权。被告：徐晓琴，女，1967年10月15日出生，汉族，住黄石市下陆区。原告黄石市明惠物业管理有限公司（以下简称黄石明惠物业公司）诉被告徐晓琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法由审判员张蓉于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告黄石明惠物业公司的委托诉讼代理人张能、徐艳兰、被告徐晓琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄石明惠物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐晓琴缴纳物业管理费24517元（从2008年5月至2019年12月31日）、滞纳金2016元（从2008年5月至2018年12月31日）；2、判令本案受理费用由被告徐晓琴承担。事实与理由：被告徐晓琴购买了明秀山庄小区G栋B座506室的房屋（以下简称涉案房屋），2007年，原、被告签订业主公约，被告徐晓琴办理了涉案房屋交接手续并入住。被告徐晓琴入住后享受了原告黄石明惠物业公司对明秀山庄小区的物业管理服务，被告徐晓琴从2008年5月至2019年12月31日止共拖欠140个月的物业费24517元未付。按物业管理条例第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用。业主公约对不按规定缴纳管理服务费约定处以每日千分之三的滞纳金。后被告徐晓琴在原告黄石明惠物业公司多次催交物业费的情况下，仍拖欠不缴，故而成讼。被告徐晓琴辩称，原告黄石明惠物业公司收我每平方米1元的物业费，我的公摊面积20多平方米，公摊面积被划为别人私有面积，不应该收我175平方米的物业费，我没有享受每平方米1元的物业服务。我家楼下开设的餐厅，导致我家的窗户长期不能开，给我造成了噪音污染。我对物业服务不认同（我家门口没有打扫，门铃也一直没有响过，安全通道从来没有疏通，没有享受到绿化，我家放门楼自行车也被盗，电梯经常坏，走廊灯也是坏的），故我不愿向原告黄石明惠物业公司缴纳物业费。双方当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄石明惠物业公司提交了如下证据：证据一，营业执照、身份证信息。拟证明原、被告诉讼主体资格适格。证据二，领取进户钥匙凭据、楼宇交接书、业主公约、物业管理委托合同。拟证明原告黄石明惠物业公司已交付涉案房屋给被告徐晓琴，现被告徐晓琴依约应向原告黄石明惠物业公司缴纳拖欠物业费。被告徐晓琴提交了如下证据：证据一，2007年11月至2008年4月的缴纳凭证。拟证明被告徐晓琴之前缴纳了物业费，之后由于原告黄石明惠物业公司服务不到位，所以没有继续缴纳物业费。证据二，DR检查报告书。拟证明被告徐晓琴需要生活在无油烟的环境中。被告徐晓琴发表质证意见如下：对原告黄石明惠物业公司提交的证据一无异议；对证据二中的领取进户钥匙凭据、楼宇交接书、业主公约无异议，但认为物业管理合同是开发商和原告黄石明惠物业公司签署的，与其无关。原告黄石明惠物业公司发表质证意见如下：对被告徐晓琴提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关。对于双方当事人无异议的证据，本院依法采信并予以在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院依法认定如下：本院认为，原告黄石明惠物业公司提交的证据二中的物业管理委托合同的来源和形式合法，证据内容真实，与本案事实具有关联性，故本院依法对该证据予以采信。被告徐晓琴提交的证据二与本案事实不具有关联性，故本院依法对该证据不予采信。本院经审理认定的事实如下：2003年，明秀山庄小区的建设单位黄石市明盛房地产开发有限公司（以下简称甲方，黄石明盛房地产公司）与黄石明惠物业公司（以下简称乙方）签订物业管理委托合同，约定：1、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应履行本合同规定的相应责任；2、委托管理期限为10年。自2003年5月1日起至2013年4月30日止；3、空置房屋的管理服务费用，由乙方按建筑面积每月每平方米壹元向甲方收取。另该合同中还对物业的委托管理事项、双方权利义务、物业的管理服务质量以及违约责任等进行了约定。后黄石明惠物业公司接管明秀山庄小区并提供了物业服务。2007年8月13日，黄石明盛房地产公司向黄石明惠物业公司出具领取进户钥匙凭据，该凭据载明：请发户主徐晓琴，门牌号码为××的进户钥匙。2007年11月5日，黄石明惠物业公司（物业公司）与徐晓琴（业主）签订业主公约，约定：1、业主的义务：按规定缴交物业管理服务费等规定费用；2、违约责任：业主不按规定缴交管理服务费等规定费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业公司可以采取停水、停电、停气等催缴措施。徐晓琴入住涉案房屋后，仅向黄石明惠物业公司缴纳了2007年11月至2008年4月的物业费，自2008年5月起至今再未向黄石明惠物业公司缴纳物业费。后黄石明惠物业公司多次向徐晓琴催缴其拖欠的物业费未果，故而成讼。另查明，1、黄石明惠物业公司于2003年5月16日注册登记，取得物业管理营业执照。2、徐晓琴系明秀山庄小区G栋B座506室的业主，案涉房屋建筑面积约175平方米。本院认为，依法成立生效的合同，对签约各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定，遵守诚实信用原则，全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，本案中，在明秀山庄小区全体业主、业主大会选聘物业服务企业之前，该小区的建设单位黄石明盛房地产公司选聘了原告黄石明惠物业公司，并与选聘的原告黄石明惠物业公司签订物业管理委托合同，该合同与原、被告签订的业主公约签约主体合法，合同与公约内容体现了当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中,黄石明盛房地产公司与原告黄石明惠物业公司签订的物业委托管理合同对被告徐晓琴等明秀山庄小区业主具有约束力，根据物业管理委托合同与原、被告签订的业主公约的规定，被告徐晓琴应履行向原告黄石明惠物业公司缴纳物业费的义务。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案中，经催交，被告徐晓琴在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，原告黄石明惠物业公司请求被告徐晓琴支付物业费，本院依法应予支持。被告徐晓琴所居住的涉案房屋的建筑面积约为175平方米，按物业管理委托合同约定的每月每平方米1元的物业费计算标准，经核算，被告徐晓琴自2008年5月起至2019年12月31日止托欠物业费共计24500元（175平方米×1元/平方米·月×140个月），故本院依法对原告黄石明惠物业公司要求被告徐晓琴支付拖欠的物业费24517元（从2008年5月至2019年12月31日）的诉讼请求部分予以支持，并确认被告徐晓琴向原告黄石明惠物业公司缴纳物业费24500元。2、原、被告签订的业主公约规定了业主不按约定缴交管理服务费的，处以每日千分之三的滞纳金，本案中，经催缴，被告徐晓琴在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，其行为已构成违约，原告黄石明惠物业公司有权从被告徐晓琴逾期缴交物业费之日起要求其缴纳滞纳金，原告黄石明惠物业公司主张被告徐晓琴从2008年5月至2018年12月31日的滞纳金2016元，经核算，该滞纳金并未超过法律规定及合同约定，本院依法予以确认。故本院依法对原告黄石明惠物业公司要求被告徐晓琴支付滞纳金2016元（从2008年5月至2018年12月31日）的诉讼请求予以支持。3、对于被告徐晓琴在庭审中提出的答辩意见，①对于被告徐晓琴辩称“原告黄石明惠物业公司收我每平方米1元的物业费，我的公摊面积20多平方米，公摊面积被划为别人私有面积，不应该收我175平方米的物业费，我没有享受每平方米1元的物业服务”，由于被告徐晓琴并未提供相关证据对该项辩称予以证实，故本院依法对该项辩称不予支持；②对于被告徐晓琴辩称“我家楼下开设餐厅，导致我家的窗户长期不能开，给我造成的噪音污染”，由于被告徐晓琴并未提供相关证据对于该项辩称予以证实，且即便该问题属实，也只需要原告黄石明惠物业公司予以整改，该项辩称并不是被告徐晓琴不缴纳物业费的合法理由，故本院依法对该项辩称不予支持；③对于徐晓琴辩称“我家放门楼里自行车也被盗”，由于其提出的“自行车被盗”的事项系公安机关治安保卫职责，且该项辩称并不是被告徐晓琴不缴纳物业费的合法理由，故本院依法对该项辩称不予支持；④对于被告徐晓琴辩称“对物业服务不认同（我家门口没有人扫、门铃也一直没有响过，安全通道从来没有疏通，没有享受到绿化，电梯经常坏，走廊灯也是坏的）”，由于被告徐晓琴并未提供相关证据对该项辩称予以证实，且即便该问题属实，也只需要原告黄石明惠物业公司予以解决，该项辩称并不是被告徐晓琴不缴纳物业费的合法理由，故本院依法对该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐晓琴于本判决生效之日起七日内向原告黄石市明惠物业管理有限公司支付自2008年5月起至2019年12月31日止托欠的物业费24500元、自2008年5月起至2018年12月31日止的滞纳金2016元。二、驳回原告黄石市明惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币232元，由被告徐晓琴负担（自本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张蓉二〇一九年十一月十一日法官助理冯振宇书记员汤子琴