山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5388号上诉人（原审原告）：邱华顺，女，1951年12月2日出生，汉族，退休人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：姜希扬，山东中亚顺正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：隋庆龙，男，1964年10月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：于秀娟，女，1963年3月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人邱华顺因与被上诉人隋庆龙、于秀娟房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邱华顺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，判令二被上诉人连带退还租金及押金共计54333元；2.本案一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、本案基本事实2017年5月10日，柳俊与隋庆龙签订《房屋租赁契约》，约定柳俊租用被上诉人芝罘区大马路55号1单元内4502号房屋，租期自2017年5月15日至2018年5月14日，每年租金13万元，房屋押金11000元，押金作为承租方的违约保证金；当事人双方协商一致可以变更或解除合同。合同签订当日柳俊支付房屋押金11000元、三个月的租金32500元，2017年7月15日支付至2018年2月15日的租金65000元。2017年10月15日，柳俊的父母（上诉人夫妻）将房屋交还给了二被上诉人，不再承租。剩余4个月的租金43333元及押金11000元，共计54333元，二被上诉人应当退还。之后，柳俊将二被上诉人应当退还的租金及押金债权转让给了上诉人，并通知了二被上诉人。二、一审法院认定事实错误。1、本案系房屋租赁合同,涉案房屋已经交还，房屋租赁契约就已经解除终止，且是在被上诉人同意的情况下交还的房屋,因此，房屋租赁契约系协商解除。一审法院认定双方没有达成解除的合意错误。2、至于房屋押金、剩余租金，虽然当时并未协商，但不能否定合同已经解除终止及协商解除事实的成立。3、涉案房屋交还给二被上诉人后，是否闲置、另行出租，本案没有任何证据证明，一审法院认定闲置、未另行出租收益显然是错误的。且房屋交还后，已经在被上诉人控制之下，是否闲置、另行出租收益，责任在被上诉人。4、承租方利用承租房屋从事违法行为，应受到法律的惩处，但被上诉人没有理由因此受益。综上，本案房屋租赁契约已经解除终止，二被上诉人应当退还房屋押金及剩余租金。请求二审法院撤销一审判决，依法改判二被上诉人返还房屋押金及剩余租金54333元。三、1、本案系房屋租赁合同，不论是否协商解除，涉案房屋自交给二被上诉人时，房屋出租契约即终止，终止后二被上诉人没有理由和法律依据继续收取房屋租金，因此承租人多交付的4个月租金43333元二被上诉人应当退还。2、房屋押金11000元，属于承租人的履约保证金，因此即使不认定未协商解除，而是承租人违约的话，承租人也只应在履约保证金的范围内承担违约责任。3、即使认定承租人违约，根据合同法第119条“当事人一方违约后对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，二被上诉人有义务自接收房屋后采取适当补救措施，防止损失的扩大，否则即使有扩大的损失二被上诉人也不得要求赔偿。故一审法院认定“被告的房屋一直处于闲置状态，未对外出租另行收益，故原告主张被告退还4个月的租金43333元的理由不当”于法不符。另外，二被上诉人也没有提出赔偿的反诉请求。被上诉人隋庆龙辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，认可一审判决结果，请求维持原判。上诉人给隋庆龙打电话，没有说损害东西赔偿以及解除合同的事，只是说把东西拉走了。被上诉人于秀娟未作答辩。邱华顺向一审法院起诉请求：判令两被告连带退还租金及押金共计54333元；诉讼费由两被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下事实：2017年5月10日，原告儿子柳俊与被告隋庆龙签订《房屋租赁契约》约定：柳俊承租被告位于烟台市芝罘区大马路55号1单元内4502号房屋使用，自2017年5月15日至2018年5月14日，每年租金130000元，租金半年付，房屋押金11000元（押金作为承租方违约的保证金，签订合同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，出租方一次性退还）；合同变更或解除约定：因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的、因房屋拆迁发行等无法继续使用的、当事人双方协商一致的；其他约定：承租方先支付出租方3个月房租，3个月后承租方需支付半年房租，需提前一个月支付房租。合同还列明了屋内的家俱、电器等设备物品。合同签订后，被告将房屋交给柳俊使用，柳俊于2017年5月10日向原告交纳了11000元押金及3个月租金32500元，2017年7月15日又按约交纳了2017年8月16日至2018年2月15日半年租金65000元。被告隋庆龙、于秀娟分别给柳俊出具了收据。山东省烟台市莱山区人民法院2018年3月10日作出的（2018）鲁0613刑初21号刑事判决书认定：被告人柳俊、彭冬梅于2016年12月至2017年8月间，先后在烟台市莱山区黄海置业A座802室、烟台市芝罘区世贸海湾1号楼1单元4502室，组织姜某某、张某某、李某某等卖淫女从事卖淫活动，柳俊犯组织卖淫罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币五万元。上述判决书中提到的烟台市芝罘区世贸海湾1号楼1单元4502室即本案涉讼房屋。2018年6月5日，原告与柳俊签订《债权转让协议》约定：因柳俊利用涉案房屋从事违法活动被拘押，后被判刑，该房产已于2017年10月15日委托父母交还给出租方，剩余押金11000元、4个月租金43333元，共计54333元出租方应当退还。柳俊将应退还的上述押金及租金54333元债权及与该债权有关的其他权利一并转让给母亲邱华顺，转让价人民币50000元，为实现债权所支出的相关费用由原告自行承担；柳俊因正在服刑，原告对女儿柳苏桐的抚养费，由原告视情况在转让价范围内按月或者根据需要代付，作为转让款的支付，直至50000元支付完毕为止。原告委托诉讼代理人受柳俊委托通过快递向两被告送达了《债权转让通知书》。原告主张2017年10月15日柳俊与两被告的《房屋租赁契约》已解除，被告否认，原告提供了柳俊父亲柳钟恺与被告隋庆龙2017年10月24日的通话录音为证，录音只柳钟恺（以下简称柳）称：“柳俊在大马路世茂租你的房子，咱10月15号我们替柳俊把东西全部搬出来了，你那个妹妹还是姐姐也领着我的家属老邱去把身份证复印完了，这样这个房子就算已经交给你们了，是不是这个情况？”被告隋庆龙（以下简称隋）：“交给我了。”柳：“这房替柳俊已经全部都交给你们了，柳俊长交了4个月的租金是四万四，还有一万一的押金，还有交到年底的物业费四千四，多交了这么些钱，你看看扣除柳俊给你们损失的东西，不能适当退点给俺？房咱都交接完了。”隋：“房你是交接完了，你耽误我租了，租房的钱，肯定不能退给你。我要是一直到2月份房租不出去，你和我签了一年的合同，房租你要给我包到2月份。”柳：“房既然10月15号交给你们了，剩这点租金这个事，我寻思再跟你商量商量。”隋：“你可以找律师咨询一下，我这个房租应不应该退给你，柳俊和我签订的合同是一年，现在你撤出去了，是你单方面违约，不是我给你赶出去了，我租的房不允许从事违法活动，从事违法活动本身就是违约，要是这房过年5月份还没租出去，你还要给我补3个月的房租。你走了以后，门给我踹了那么样，衣柜的推拉门都给我踹碎了，沙发烟头也给烧了。”柳：“有损失，柳俊多交了五、六万，那就往上赔吧。这个房咱们已经交接完了，还剩这么点尾巴，和二位商议一下，你们不同意那无所谓，一点余地也没有？”隋：“一点商量的余地也没有。”原告认为，根据上述录音，可以证实柳俊与被告的房屋租赁契约于2017年10月15日已经解除，被告应将长收的4个月租金及押金退还。被告只认可收回房屋，并不认可双方已解除了租赁合同。被告称2017年10月15日收回房屋后，房屋一直处于空置状态，因被告与招商银行有经济纠纷，法院判决后2018年5月进入网络拍卖程序，已经拍卖成交，现在尚未向买家交接，和招商银行的纠纷在租赁之前已经进入诉讼程序，经与招商银行协商，只能租到2018年5月，故与柳俊签订了一年的租赁合同，原告将房屋交付后，因与柳俊没有进行过协商，没敢对外出租，也不知道房屋什么时候能进行拍卖。一审法院依据房屋租赁契约、租金和押金收据、通话录音、债权转让凭证、人民法院生效法律文书等为证，还有原、被告的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，原告之子柳俊书面将其债权转让给原告，并通知了被告，故该债权转让成立。柳俊与被告隋庆龙签订的房屋租赁契约于法无不当，合法有效，被告依约履行了交付房屋的义务，柳俊依约支付了11000元的押金和支付至2018年2月15日的租金的事实清楚，双方均予以认可，一审法院予以确认。但柳俊承租房屋后，在承租屋内从事违法活动，并依法受到刑事处罚，虽然柳俊的父母在其事发后于2017年10月15日将房屋交付给被告，但双方对于交付房屋后的租金、押金及损坏的物品均没有协商，在柳俊父亲2017年10月24日与被告通话时才提出退还租金和押金，而被告亦表示柳俊违约且房屋有损失不同意退还，故原告夫妻代柳俊搬走私人物品并将房屋交给被告的行为，并不能认定为柳俊与被告就房屋租赁契约达成了解除的合意。鉴于柳俊租赁房屋后没有合法使用租赁物，在承租房内从事的行为违背公共道德，被告的房屋一直处于空置状态，未对外另行出租收益，故原告主张被告退还4个月租金43333元的理由不当，一审法院不予支持。关于原告主张退还的押金11000元，一审法院认为，双方在租赁契约明确约定租赁期满时如无违约责任发生，出租方一次性退还，本案因承租人柳俊的违法行为导致合同不能继续履行，柳俊的行为属于违约，被告对此的抗辩理由正当，一审法院予以采信，故原告要求退还押金一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条规定，一审法院判决如下：驳回原告邱华顺的诉讼请求。案件受理费1158元，减半收取计579元，由原告邱华顺负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人儿子柳俊与隋庆龙签订《房屋租赁契约》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人均应受其约束,全面履行自己的义务。契约中关于合同变更或解除约定：因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的、因房屋拆迁改造等无法继续使用的、当事人双方协商一致的。上诉人主张已于2017年10月15日将房屋交还给二被上诉人，双方之间的租赁合同已解除。二被上诉人不认可该主张，称认可收回了房屋，但双方之间就解除租赁合同的相关事项并未协商一致，因此不认可双方已解除了租赁合同。上诉人未能提交充分证据证实双方已达成解除合意，应承担举证不能的法律后果。上诉人上诉主张要求二被上诉人返还4个月租金43333元，缺乏事实依据，本院不予采纳。《房屋租赁契约》中约定：押金作为承租方违约的保证金，签订合同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，出租方一次性退还。承租人柳俊在涉案房屋内从事违法活动，且因其违法行为导致租赁合同无法继续履行，因柳俊的违约行为二被上诉人不返还押金，于约有据。一审法院驳回上诉人诉讼请求，事实清楚，于法有据，并无不当。上诉人主张要求二被上诉人返还押金11000元，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人邱华顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人邱华顺负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十一月四日法官助理张素素书记员车丽翠