山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终1876号 上诉人（原审原告）：陕西仁合地产有限责任公司。住所地:西安市。 法定代表人:唐平义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：关树斌，陕西康秦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张引引，女，1956年10月5日生，汉族，农民，住芮城县。 委托诉讼代理人：李峰，男，1982年11月9日生，汉族，系张引引之子，住芮城县。 上诉人陕西仁合地产有限责任公司因与被上诉人张引引房屋买卖合同纠纷一案，不服芮城县人民法院（2019）晋0830民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西仁合地产有限责任公司委托诉讼代理人关树斌、被上诉人委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陕西仁合地产有限责任公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判涉案房屋买卖合同无效，不受法律保护，买方因此取得的房屋退还卖方，卖方因此取得的房款退还买方；或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院审理本案适用程序违法。1、本案经历两次起诉，原被告观点严重对立争议很大，案情复杂，依法应当适应普通程序，但一审法院仍然按照简易程序审理本案，不符合法律规定，以致本案错判。2、本案审理过程中，为查明案情，一审中上诉人曾申请对本案合同标的物进行现场勘查。本案合同交易的标的物到底是几号房，被告实际占用的房屋面职是否和合同约定一致，原告的房屋编号是否正确，交付是否错误，原被告各自主张的合同标的物哪一个更符合合同的约定，非现场勘查不能确定，确有现场勘查的必要。但一审法院对上诉人的现场勘查申请，置之不理，其实质上是剥夺了上诉人作为原告的部分举证权利。二、一审判决部分事实认定错误，案件主要事实不清。1、一审法院认定双方签订的地下室房屋买卖协议合法有效错误。本案的地下室买卖，其实质是商品房买卖，但至本案判决，涉案房屋并没有取得商品房预售证。其认定明显与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效的规定相背。2、本案争议的焦点是房屋买卖合同的实际标的物房屋到底是哪个房屋，但一审法院最终没有查清，没有最终明确。3、原告有详实的证据证明同一小区全部地下室房屋售价为每平方550，根据被告现占用面积计算，其价格明显低于该价格，完全可以推算被告现占用地下室房屋不是合同约定的房屋。三、一审判决结果与法相悖。1、一审判决结果确认未取得预售证的房屋买卖合同有效，与法相悖。明显违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定2、原合同既约定房屋按套计算，又约定了具体的21.22平方米的特定面积，双方当事人对合同的理解存在争议的情况下，应当依据合同法第一百二十五条[合同解释]当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。确认合同交付标的房屋。根据本案合同和相关法律规定，应当认为，买卖双方该条约定，明显指的是在法律许可的正负3%误差率的情况下按套计算，而不是无原则按套计算，若完全按套计算约定具体面积干什么?约定具体面积，说明就愿意接受约定面积的约束，就可以准确认定被告现在实际占用的房屋不是合同约定的房屋。但一审法院未能依法正确理解解释合同约定，没有正确适用法律查明案件事实并解决纠纷。3、一审法院实际判决结果否定了买卖双方合同明确约定购买的是面积为21.22平方米的特定房屋，支持了被告实际占用34.14平方米房屋的合法，显失公平。违背了合同公正公平的基本原则。综上，原审判决存在重大的、明显的错误，为维护自己的合法权益，特提起上诉，请二审人民法院依法支持为盼。 张引引辩称，一、一审法院适用程序合法。1、本案事实认定清楚，权利义务关系明确，上诉人和被上诉人签订的《地下室销售协议书》是双方真实意思的表示，销售协议不违反相关法律规定。2、开发商售卖地下室约定事项通过签订《地下室销售协议书》体现的，合同生效后受法律保护，不得单方违约。买卖前后是经过现场再三确认的。通俗来讲:“我方买房前看的是这个地下室，开发商告知地下室价格和售卖条件，没有异议付款签订合同，交房时我们双方现场确认这个地下室还是我之前看的地下室没有异议，开发商交付我该地下室的使用钥匙，流程完结。上诉人说需要对本案合同标的物进行现场勘察确无必要。被上诉人于2016年10月9日全款交清8号地下室房款，2O17年7月5日签订《地下室销售协议书》。地下室交付使用距今己有二年多时间，直至2018年11月7日被上诉人所购地下室的房号标识仍为原始原版的**楼****，地，地下室内部水泥毛墙面上还是用白色粉笔写的数字8，地下室防盗门上的贴纸仍为数字8018年12月17日被上诉人回老家探亲突然发现自己所购的地下室防盗门上又贴了一个修改贴纸，数字为10，将原数字8覆盖了。显而易见，这是上诉人不诚信的表现。二、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实错误没有任何依据。l、被上诉人所购买的地下室不属于商品房范畴，没有产权证，而商品房销售合同中有相关产权约定，且地下室属于业主的配套设施仅用于储藏使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定:“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物。”有关地下室的办证事宜，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。因此一审法院认定双方签订的《地下室销售协议书》合法有效并无错误。与开发商有没有取得商品房预售许可证没有关系。2、因《地下室销售协议书》约定地下室按套计价销售，面积差异不多退少补，所以被上诉人与上诉人之间不存在地下室按照面积计价每平米550元一说。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确。应驳回上诉，维持原判。 陕西仁合地产有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退出原告错误交付的非交易对象地下室房屋;2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告陕西仁合地产有限责任公司在芮芮城县××××开发区东街发建设东方明珠小区，被告与原告协商在该小区的20幢楼下购买一间地下室。2016年10月9日被告向原告交清了所购地下室的全部价款。2017年7月5日，原、被告签订《地下室销售协议书》，协议约定，被告购买的地下室房屋为20幢3单元8号；该房屋价格11671元，按套计价销售，面积差异不多退少补；若该房屋内有管道买方不得提出减面积和总价，该房屋销售建筑面积约21.22平方米。签订协议的当天，原告将双方约定的20幢3单元8号地下室房屋的钥匙交付于被告，后被告占用至今。原告主张该房屋的价格是双方约定按面积每平米550元计算，被告否认，原告提供了两份其它购房户与原被告签订的《地下室销售协议书》及《收据》。 一审法院认为，原、被告因买卖房屋而签订的《地下室销售协议书》对房屋的位置、房屋的价格、付款方式、房屋的交付期限等均进行了约定，且不违反法律规定，该合同依法有效，应受法律保护。原告在收到被告的房款后向被告交付了协议约定的房屋，合同履行完毕，被告因此而取得的房屋受法律保护。原告主张该房屋的价格是双方约定按面积每平米550元计算，被告否认，原告提供的证据只是为了说明其自己推算他人的房屋单价，并不足以证明其主张的该事实存在。故依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告陕西仁合地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费278元，减半收取139元，由原告山西仁合地产有限责任公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案所涉房屋不属于“商品房”类别，不适用商品房买卖合同纠纷相关法律、法规司法解释的规定。上诉人主张其未取得商品房预售许可证，该房屋买卖合同无效，没有法律依据，本院不予支持。一审法院适用简易程序审理本案，上诉人在一审中未提出异议，故一审程序符合法律规定。 综上，上诉人上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费278元，由上诉人陕西仁合地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫文学 审判员  赵武平 审判员  李俊骥 二〇一九年十一月二十日 书记员  卫骁戈