湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10399号上诉人（原审原告）：周琼，女，1975年12月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李艳，湖北今天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑幼喜，男，1968年1月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区。上诉人周琼与上诉人郑幼喜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初10349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周琼上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判郑幼喜立即返还周琼押金22,120元；2、本案一、二审诉讼费均由郑幼喜承担。事实和理由：一审法院以周琼未向郑幼喜提出解除合同或未向法院提出相关诉请为由，不予支持周琼要求返还押金22,120元的诉请，是错误的。1、租赁合同中的标的物因周琼被强制腾退已不存在，合同的权利和义务已自然终止。2、原审判决中认定只有合同解除，才能要求返还押金，没有合法的根据。郑幼喜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周琼的诉讼请求。理由和理由：1、双方签订的租赁合同合理合法；2、涉案房产被查封后，武昌区人民法院并未要求租房腾退，没有下达不让招租的通知；3、周琼提出装修费用185,000元，没有相关记录及证明，不符合常理；4、郑幼喜未接到开庭电话和开庭通知，且此期间多次去一审法院询问此事，实不知开庭之事；5、郑幼喜未做出任何违反合同的举动，周琼的损失应该由李敏超、李莉二人承担，且本案中郑幼喜也是受害者。周琼向一审法院起诉请求：1、判令郑幼喜向周琼返还押金22,120元；2、判令郑幼喜赔偿周琼经济损失192,500元（装修费用185,000元，搬家费用7,500元）；3、本案诉讼费用由郑幼喜承担。一审法院认定事实：案外人富士邦公司系武汉市武昌区绿地国际金融城A04地块******原产权人。2015年8月16日，富士邦公司（甲方、出租方）与郑幼喜（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，主要内容是甲方将位于武汉市武昌区绿地金融城蓝海A座10层1-22房屋出租给乙方，租赁期限自2015年8月16日起至2035年8月16日止。2016年7月28日、9月19日，一审法院分别作出（2016）鄂0106执1201号、（2016）鄂0106执1201-2号执行裁定，对登记在富士邦公司名下的武汉市武昌区绿地国际金融城A04地块B2D栋10层11-13室以及14-22室进行查封，查封期限为三年。2018年4月21日，郑幼喜（甲方、出租方）与周琼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为乙方租用甲方坐落在武汉市武昌区绿地国际金融城蓝海A座10层12-16号房屋，租用期限为2018年7月1日起至2026年6月30日止。合同签订之日，乙方应交甲方一个月租金即22,120元作为房屋押金。合同签订之日乙方交给甲方六个月租金，以后租金为按季支付。如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金及利息并一次性支付违约罚金乙方全额装修费用。同日，周琼向郑幼喜支付租金143,780元及押金22,120元，郑幼喜向周琼出具《收条》。2018年4月25日，案外人武汉金麦利贸易有限公司（甲方、发包方）与案外人武汉凌翔建筑装饰工程有限公司（乙方、承包方）签订《装饰装修工程施工合同》，约定乙方完成位于武汉市武昌区和平大道绿地蓝海A座1012-1016的装饰工程，合同工期为2018年4月27日至2018年5月26日，合同价款为185,000元。周琼在甲方法定代表人处签字。2018年6月30日，案外人李敏超在武昌区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“武汉市武昌区和平大道750号绿地国际金融城A04地块B2栋10层11-22室”司法拍卖项目中竞买成功并取得相关产权。2018年9月3日，李敏超委托湖北高旻律师事务所出具《律师函》，要求案外人武汉壹仁堂健康科技有限公司收到函件后三天内从绿地国际金融城A04地块B2栋10层12-16室内腾退。2019年1月19日，绿地国际金融城蓝海A座1012-1016室腾退完毕。一审法院另查明，周琼系武汉金麦利贸易有限公司法定代表人以及武汉壹仁堂健康科技有限公司股东。一审法院认为，2018年4月21日，郑幼喜与周琼签订的《房屋租赁合同》依法成立生效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于押金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，由于涉案房屋被依法查封拍卖、受让人李敏超主张权利，致使周琼无法继续对租赁物使用、收益，合同的根本目的不能实现，周琼有权解除合同。合同的解除以享有解除权的一方当事人通知对方为前提条件，周琼既未举证证明向郑幼喜送达解除合同的通知，亦未向一审法院提出相关诉讼请求。因此，周琼未按法律规定的程序解除合同，双方之间的合同关系仍然存在，周琼主张郑幼喜返还押金22,120元缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。关于赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郑幼喜履行义务不符合合同约定，致使周琼无法对涉案房屋继续使用、收益，实现合同目的，应当承担相应违约责任。《房屋租赁合同》第三条第2款约定，如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金及利息，并一次性支付违约罚金乙方全额装修费用，可以看出双方已就违约损害赔偿的具体构成达成了一致的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。周琼主张郑幼喜赔偿全部装修费用185,000元，郑幼喜既未到庭参与诉讼，亦未提交答辩意见，视为其放弃抗辩权，对于周琼的此节主张，一审法院予以支持。双方并未对搬家费用进行约定，且搬家费用系周琼搬离涉案房屋必须发生的费用，不属于因郑幼喜违约造成的损失，周琼主张郑幼喜赔偿搬家费用7,500元，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、郑幼喜于本判决生效之日起十日内向周琼赔偿损失185,000元；二、驳回周琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,519元，减半收取计2,259.5元，由郑幼喜负担（此款周琼已垫付，郑幼喜连同上述款项一并给付周琼）。二审中，当事人无新证据提交。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，周琼、郑幼喜于2018年4月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效。诉争房屋已于双方签订合同之前被查封，且在租赁期间，由于房屋业主李敏超向周琼经营的武汉壹仁堂健康科技有限公司发出限期腾退的《律师函》，致使周琼无法使用租赁房屋，周琼享有合同解除权，鉴于周琼未向一审法院起诉要求解除合同，一审对其主张退还押金的诉请不予支持，并无不当。故本院对周琼要求退还押金的上诉请求不予支持。根据合同约定：“如果甲方违约甲方向乙方退还剩余租金及利息并一次性支付违约罚金乙方全额装修费用。”郑幼喜作为出租方，有保证承租方正常使用房屋的义务，现周琼应业主腾退房屋的要求，无法正常使用承租房屋，郑幼喜应当承担相应的违约责任。周琼已向一审法院提交其与装修公司签订的合同以及付款凭证，足以证实其装修费用为185,000元,一审判决由郑幼喜赔偿，符合合同约定。综上所述，上诉人周琼、郑幼喜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,872元，由周琼负担353元，由郑幼喜负担4,519元。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇一九年十一月二十二日法官助理刘卫书记员陈亮希