辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0682民初3758号 原告：中国建设银行股份有限公司凤城支行，住所地：凤城市龙源路**。 负责人：那建华，该支行行长。 委托诉讼代理人：宫翠茹，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜琰，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 被告：王绍鹏，男，1988年8月25日出生，满族，无业，住凤城市。 被告：凤城亿丰置业有限公司，住所地，住所地：丹东市凤城市凤凰城管理区邓铁梅路**号公馆）网10-13。 法定代表人：薛志杰，公司董事长。 委托诉讼代理人：王子瑶，女，1978年6月16日出生，汉族，公司职员，住凤城市。 委托诉讼代理人：李黎黎，女，1993年1月26日出生，满族，公司职员，住凤城市。 原告中国建设银行股份有限公司凤城支行（以下简称建行凤城支行）与被告王绍鹏、凤城亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行凤城支行委托诉讼代理人姜琰、被告亿丰公司的委托诉讼代理人王子瑶到庭参加了诉讼。被告王绍鹏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建行凤城支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告王绍鹏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告王绍鹏偿还原告借款本金186282.36元，自2018年5月18日起按《个人住房（商业用房）借款合同》利率计算利息、罚息至本息实际清偿之日止；3、判令被告王绍鹏偿还原告为追索债权支出的律师费用1500元；4、判令被告王绍鹏在取得凤凰城区邓铁梅路80-11号亿丰国际商贸城小区11#2单元1704室的房屋产权证时协助原告办理抵押权证书，完成抵押登记后原告对上述房屋的拍卖、变卖、折价款中有权优先受偿上述2、3项诉讼请求；5、判决被告凤城亿丰置业有限公司对被告王绍鹏的上述2、3项诉讼请求的全部债务承担连带保证责任；6、判令被告承担本案诉讼费。庭审时原告变更诉讼请求，增加请求判令被告偿还原告为追索债权支出的律师费用10359.68元。事实及理由：2016年11月23日，被告王绍鹏因购置房产与原告建行凤城支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。2013年6月20日，被告凤城亿丰置业有限公司作为甲方，建行凤城支行作为乙方，双方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号13-6）。2016年2月30日，被告王绍鹏将其名下房屋坐落于凤凰城区铁梅路80-11号亿丰国际商贸城小区11#2单元1704室的房屋，面积76.66平方米，预抵押给建行凤城支行。甲方已对上述房屋办理了抵押登记，他项权证号为：辽（2016）凤城市不动产证明第0000078号。2016年12月8日，原告向被告亿丰公司有限公司支付了贷款20万元。被告王绍鹏自2016年12月至2018年5月17日已还本金13717.64元、利息12098.89元。自2018年5月18日被告王绍鹏逾期偿还本息，尚欠本金186282.36元。原告认为，原告与被告签订的合同是合法有效的，各方都应该共同遵守，原告已约向被告给付了贷款，但被告没有依约履行向原告还款的义务，已构成违约。据此，原告有权宣布所有贷款立即到期，要求被告立即偿还贷款本息。 被告王绍鹏未作答辩。 被告亿丰公司辩称，根据《担保法》第28条和《物权法》第176条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案借款人已向银行提供抵押担保，因此法院应依法判决原告对房屋优先受偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。结合庭审过程，本院确认如下事实： 2016年9月5日，被告王绍鹏（买受人）与被告亿丰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发的坐落于凤凰城区房屋，建筑面积76.66平方米，总价款289774.80元，其中首付款89774.80元，银行贷款20万元，并定于2016年6月30日交付房屋。合同签订后，被告王绍鹏向被告亿丰公司支付购房款89774.80元。 2016年11月23日，被告王绍鹏（借款人）与原告建行凤城支行（贷款人）签订合同编号jh2016427《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，原告建行凤城支行提供给被告王绍鹏贷款人民币200000元，借款期限为180个月，自2016年11月23日起至2031年11月23日止，借款用途为购置房产，利率按浮动利率计算，即在基准利率水平上下浮10%，该利率自起息日至起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日调整一次。借款人未按本合同约定用途使用贷款的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下的借款采用委托扣款还款方式，扣款账号为62×××20。还款方式为等额本息还款法，双方约定每月偿还借款1520.80元。借款人违反法律法规规定或本合同约定的义务，贷款人建设银行凤城支行有权停止发放本合同项下借款、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、对于借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定结息方式计收罚息和复利。其中合同第三十七条约定，借款人用该房作为财产抵押，抵押财产价值289774.80元，用于担保上述贷款本金、利息、罚息等的偿还，当贷款到期借款人未予清偿时，贷款人有权行使抵押权。 2016年2月30日，双方办理了预购商品房设定抵押权登记，房屋预告登记号为辽（2016）凤城市不动产证明第0000078号，抵押期限为2016年11月23日至2031年11月23日，权利价值2897748元。 《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告建行凤城支行向被告王绍鹏足额发放贷款200000元。2018年5月18日，被告没有按照合同约定按期偿还贷款本金及利息，尚欠借款本金186282.36元及利息，原告请求解除合同和索要本息、罚息及律师费等诉至本院。本合同约定保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同保证条款生效之日至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关可能性证书并将抵押财产的他权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……。 2019年8月14日，中国建设银行股份有限公司丹东分行与辽宁卓政（丹东）律师事务所签订《各类贷款诉讼清收委托代理协议》和律师代理工作任务书，约定由辽宁卓政（丹东）律师事务所开展诉讼代理工作，该律师事务所针对编号为2019诉讼第4批《中国建设银行个人类货款委外诉讼清收明细表》所列5笔个人类贷款本息余额共计469963.16元进行诉讼清收，委托该律师事务所代理诉讼阶段及执行阶段的全部法律事务，有效期为两年，按照委托总金额5.5%支付律师代理费。该协议签订后，该律师事务所按协议履行义务，但中国建设银行股份有限公司丹东分行尚未支付上述律师代理费。 本院认为，被告王绍鹏作为借款人、抵押担保人与原告建行凤城地行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当合同约定履行相关义务。原告已向被告王绍鹏提供了贷款。被告王绍鹏取得贷款后，没有按照合同约定按期偿还贷款本金及利息，违反合同约定，原告依据双方签订的借款合同可以行使合同解除权，故对原告请求解除借款合同的主张，本院予以支持。借款合同解除后，被告王绍鹏应当按照借款合同的约定偿还尚欠的借款本金及利息、逾期罚息。 根据双方签订的《借款合同》约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。被告逾期未偿还涉案欠款，为实现债权，原告提起诉讼并授权辽宁卓政（丹东）律师事务所代为行使诉讼权利。基于原告与被告间合同条款约定，代理费用应由被告承担。原告虽在诉讼之时未向律师事务所支付代理费，但律师事务所已经履行了代理职责，考虑到代理费是原告为实现债权必须负担的成本，结合《辽宁省律师服务收费行业指导标准》中关于代理涉及财产关系的民事诉讼案件，诉讼标的额10万元以下部分收费比例8%-10%的规定，原告按照标的额5.5%标准计算律师费10359.69元未超过上述收费标准范围。故原告主张律师费有事实依据，本院予以支持。 关于原告请求对抵押物凤凰城区铁梅路80-11号亿丰国际商贸城小区11#2单元1704室的房屋变卖价款或拍卖价享有优先购买权。按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中对抵押物处分的约定，当借款人未足额履行本合同项下到期债务或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权。本案中，被告王绍鹏未按合同约定履行贷款还款义务，原告根据合同约定有权依法行使抵押权，要求抵押人即被告对此笔借款承担抵押担保责任，依法处置抵押物，对抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿，原告的诉请符合事实和法律依据，应予支持。 原告建行凤城支行与被告亿丰公司签订的最高额保证合同约定，被告亿丰公司对被告王绍鹏向原告借款购买本公司商品房提供连带责任保证,保证期间截止被告购买的房屋办妥房屋产权证、抵押财产他项权利证书，并将他项权证交贷款人收执之日止。因此被告亿丰公司应当按照最高额保证合同的约定承担连带保证责任。 综上所述，对原告的诉讼主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十六条、第五十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司凤城支行和被告王绍鹏于2016年11月23日签订的编号jh2016427《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告王绍鹏于本判决生效后三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司凤城支行借款186282.36元、利息及逾期罚息（利率按编号jh2016427为《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款利息利率及逾期罚息利率标准给付，自2018年5月18日至借款付清之日止）； 三、被告王绍鹏于本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司凤城支行律师费10359.68元； 四、如被告王绍鹏逾期偿还上述款项，原告中国建设银行股份有限公司凤城支行有权对被告王绍鹏的抵押物坐落于凤凰城区铁梅路80-11号亿丰国际商贸城小区11#2单元1704室的房屋，房屋预告登记号为辽（2016）凤城市不动产证明第0000078号变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权； 五、被告凤城亿丰置业有限公司自2018年5月18日起至该笔借款合同项下的抵押生效，他相权利证书、抵押登记证明文件正本交原告中国建设银行股份有限公司凤城支行核对无误、收执之日止对辽宁省凤城市人民法院（2018）辽0682民初3758号民事判决第二、三项所确定的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后有权向被告王绍鹏追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4305元，由被告王绍鹏、凤城亿丰置业有限公司负担。公告费2000元，由原告中国建设银行股份有限公司负担500元，由被告王绍鹏、凤城亿丰置业有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长 于 娜 人民陪审员 鲍 芳 人民陪审员 杨欣欣 二〇一九年十一月一日 书 记 员 吴金霞