江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10739号原告：南京远航投资有限公司，住所地南京市。法定代表人：林建志。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。被告：南京鑫弘工程项目咨询有限公司，住所地南京市。法定代表人：陈震国。委托诉讼代理人：胡正飞，江苏六朝律师事务所律师。原告南京远航投资有限公司（以下简称远航公司）与被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司（以下简称鑫弘公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告远航公司的委托诉讼代理人曹葳、被告鑫弘公司的委托诉讼代理人胡正飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远航公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年4月20日至2019年10月19日期间拖欠的房屋租金251963元；2.被告支付原告2019年1月至7月的水电费、电梯费、公用水电费13591元、2019年2月至8月的物业费24451元；3.被告支付原告拖欠款项290005元自起诉之日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的违约金。事实和理由：2017年2月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于南京市，面积约998平方米，租赁期6年，自2017年2月20日至2023年4月19日，房屋租金为每年947100元，每两年上浮6%，被告除房屋租金外应当支付物业管理费、公用水电费、电梯费等。合同签订后，原告向被告交付租赁物。但被告多次未能按约支付到期租金，后经原告多次催要，被告向原告承诺其在2019年7月30日之前支付2019年7月20日至2019年10月20日期间租金。承诺到期后被告依然未能足额支付，截至起诉时尚欠租金251963元、水电费13591元、物业费24451元。合同约定，被告逾期或未足额支付租金的，除支付租金外，每逾期一天应按照逾期支付金额的5‰支付违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告鑫弘公司辩称，1.被告租赁房屋系用于办公，原告在被告租赁房屋时承诺房屋环境适于办公，园区设有食堂，租一层有两个免费停车位，但原告在被告入住后并未兑现上述承诺，且租赁房屋楼上12层自被告入住以来一直在进行装修，租赁房屋入门左侧会议室及卫生间长年漏水，无法使用，严重影响被告正常办公；2.园区物业服务严重缺失，管理混乱，未达到正常物业服务标准，不应收取过高的物业费用，且公共区域安装的电子广告屏收取的广告费应抵销部分电费及物业费；3.原、被告存在租赁纠纷是因为原告未按约提供正常的租赁环境和物业条件，房屋有严重质量问题未予解决，故原告要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据，且原告主张的违约金标准过高，不应支持。综上，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：南京市。七二四研究所授权南京鹏力系统工程研究所（以下简称鹏力研究所）对外出租。2016年6月18日，原告远航公司与鹏力研究所就南京市，约定鹏力研究所将上述房屋出租给远航公司，租赁期限为15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止。2017年，原告远航公司（甲方、出租方）与南京鑫弘信息工程有限公司（乙方、承租方，后更名为南京鑫弘工程项目咨询有限公司）签订了房屋租赁合同，约定甲方将拥有出租权的南京市，该租赁房屋建筑面积约998平方米（该房屋现状交付），租赁期限为6年，自2017年2月20日起至2023年4月19日止（免租期从2017年2月20日至2017年4月19日止），乙方年租金为947100元，每两年上浮6%的租金，付款方式为半年付，先付后用，具体付款时间为交房之日起支付租金373550元（房租装修款为100000元，在第一期房租内已扣除），2017年10月20日前支付租金473550元，2018年4月20日前支付租金473550元，以此类推，乙方逾期或未足额支付租金的，除向甲方支付尚欠租金外，每逾期一天，应向甲方按逾期支付金额的5‰支付违约金；电费依供电局规定价格，按电表计量收费，水费依供水公司规定价格，按表计量收费，物业管理费按3.5元/平方米/月的标准收取，并按实际租用房屋之合同面积计算，具体随园区物业标准调整而调整，乙方房屋内部保洁由各租赁户自行负责，公共区域由甲方负责，停车费园区内实施收费停车，具体费用按350元/月的标准收取，园区可对停车费用作相应调整，公用水电费按租赁面积0.3元/平方米/月缴纳，电梯费按租赁面积0.3元/平方米/月缴纳，如遇政策调价或根据实际使用情况相应上浮，乙方如不能按期交纳上述规定的费用，甲方有权无条件停水、电且无须向乙方做出任何因停水、电而引致的经济赔偿；乙方若延迟缴纳房租及相关费用，甲方有权收取按日交纳所欠租金及相关费用的5‰的滞纳金，若乙方延迟缴纳房租及相关费用达一个月，则甲方有权终止本合同，并有权留置乙方资产抵扣房租等等。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2019年4月18日，被告鑫弘公司向原告远航公司发函称被告自承租以来，由于房屋质量问题导致各种情况不断发生，特别是会议室北墙的反复渗漏，导致墙纸、窗帘盒、地毯等部位的多次损坏、更换，已严重影响被告的正常工作，请原告接函后立即派人彻底维修，从根本上解决问题。2019年5月31日，被告鑫弘公司出具承诺书，载明本公司承诺2019年6月20日支付2019年4月20日至2019年7月20日租金25万元，2019年7月30日之前支付2019年7月20日至2019年10月20日租金，若未按期支付，一切后果由本公司负责。另查明，原告于2019年4月1日、5月5日、6月1日、7月1日、8月1日分别向被告送达了水电物业抄表通知单，告知2019年1-3月电费5472元、4月电费912元、5月电费684元、6月电费827元、7月电费1510元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告远航公司与被告鑫弘公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于租金问题。承租人应当按照约定的期限支付租金，原告已按约将涉案房屋交付被告使用，被告亦应按约支付租金，原告主张被告支付2019年4月20日至2019年10月19日期间拖欠的房屋租金251963元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告辩称的原告承诺园区配有食堂及免费停车位问题，由于合同中未明确约定，被告也未提供证据予以证实，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。关于被告辩解的房屋漏水问题，由于承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，本案中被告并未自行维修，故被告可在租赁房屋实际维修后另行处理。关于被告辩解的广告费问题，和本案并非同一法律关系，被告可另行处理。关于水电费、物业费、公用水电费、电梯费的问题。关于水电费的问题，原告在抄表后已向被告送达，被告对水电费的数额并未提出异议，且被告之前已按照该标准向原告缴纳了水电费，故原告主张被告按照原标准及抄表数额继续支付2019年1月至7月的水电费的诉讼请求，较为合理，本院予以支持。关于物业费、公用水电费及电梯费的问题，房屋租赁合同对此已明确约定，原告主张被告按照约定标准继续支付2019年2月至8月的物业费、2019年1月至7月的公用水电费、电梯费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。被告未按约支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的违约金，被告辩称过高，请求予以调整，本院结合被告的违约情节及原告的实际损失情况，调整为欠付款项自起诉之日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告南京远航投资有限公司2019年4月20日至2019年10月19日期间拖欠的房屋租金251963元；二、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告南京远航投资有限公司2019年1月至2019年7月的水电费、电梯费、公用水电费13591元、2019年2月至2019年8月的物业费24451元，合计38042元；三、被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告南京远航投资有限公司欠付款项290005元自2019年8月27日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半收取计2825元，由被告南京鑫弘工程项目咨询有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一九年十一月二十二日书记员  陈 悦履行告知书