河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7064号上诉人(原审被告)：王照华，男，汉族，1948年4月19日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘志旺，河南隆翔律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王秀珍，女，汉族，1958年2月24日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘志旺，河南隆翔律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王鹏，男，汉族，1976年7月4日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘志旺，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：河南爱视力药业有限公司，住所地河南省南阳市卧龙区建设中路**南阳颐高新经济产业园**。法定代表人：李婉，该公司经理。委托诉讼代理人：李静，女，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。原审被告：南阳肯阿特光学仪器有限公司，住所地，住所地南阳市高新区许庄社区iv>法定代表人：朱发永，该公司总经理。上诉人王照华、王秀珍、王鹏因与被上诉人河南爱视力药业有限公司（以下简称爱视力公司）、原审被告南阳肯阿特光学仪器有限公司（原南阳市鑫晟达机械制造有限公司，以下简称肯阿特公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人王照华、王秀珍、王鹏共同委托诉讼代理人刘志旺，被上诉人爱视力公司委托诉讼代理人李静、樊显坤，原审被告肯阿特公司的法定代表人朱发永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王照华、王秀珍、王鹏上诉请求：1.撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1511号民事判决，改判王鹏不承担赔偿责任；2.一、二审诉讼费用由爱视力公司承担。事实和理由：1.一审法院对爱视力公司装修的现值损失认定错误，涉案《装饰装修工程施工合同》不足以证实爱视力公司装修花费62500元。所租赁的办公室本身已装修好，所用的装饰装修物在爱视力公司搬离时也基本拆空搬走，该部分价值应予扣减。爱视力公司安装的水电物品在搬离时已经搬走，不能按照《销货清单》上的价值进行计算，应予扣减。爱视力公司与银泉泵业存在其他业务往来。2.一审法院对合同无效的过错责任比例划分不当。王鹏在签订租赁合同时即告知爱视力公司涉案房屋没有房产证的事实，爱视力公司在明知无证的情况下仍愿意以更高的价格租赁涉案厂房，对合同无效的后果存在明显过错。爱视力公司辩称，1.一审判决认定爱视力公司部分装修损失62500元并无不当。根据签订的装饰装修施工合同及收款收据，可以证实合同价款为62500元。王照华、王秀珍、王鹏并未提交足以反驳的证据证实。2.向银泉泵业转款系为工厂管道水电安装费用，先行支付是为了保证银泉泵业提前安排工人施工。且爱视力公司于2017年1月21日已向王鹏支付厂房定金1万元。3.一审判决对合同无效及过错责任比例划分适当。上诉人未提交租赁物的合法手续是导致双方之间租赁合同无效的根本原因。4.王照华、王秀珍、王鹏应当对爱视力公司损失承担连带责任。鑫瑞达公司作为出租方，已于2019年1月注销，该公司股东王照华、王秀珍、王鹏未将清算、注销情况通知爱视力公司，未结清清算费用，应当承担连带清偿责任。肯阿特公司述称，与我方没有关系，不发表意见。爱视力公司向一审法院起诉请求：1.判令王照华、王秀珍、王鹏、肯阿特公司共同赔偿损失250000元；2．解除2017年2月13日爱视力公司与南阳市鑫瑞达精密制造有限公司签订的合同；3．判令王照华、王秀珍、王鹏、肯阿特公司退还爱视力公司已支付的租赁费32050元；4.本案公证费、诉讼费用由王照华、王秀珍、王鹏、肯阿特公司承担。一审法院认定事实：2017年2月13日，南阳市鑫瑞达精密制造有限公司（以下简称“鑫瑞达公司”）作为甲方（出租方）、爱视力公司作为乙方（租赁方）签订《物业租赁合同》，主要内容如下：一、租赁内容甲方拟将厂区内东边约415平方厂房，其它位于二楼的两间办公室租于乙方使用；租赁期限为六年，从2017年3月1日起，开始计算租金；租赁届满，甲方有权即刻收回所出租物业，乙方应无条件交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期限届满前两个月与甲方协商，并重新订立租赁合同；二、租金及支付方式：（一）甲方按7元／平方／月核算收取租金，厂房年租金34860元，办公室年租金3600元，合计年租金38460元；（二）租金按年支付，每年11月20～30日为下年度租金缴付时间：延期按1％／天收取滞纳金，超出30天，视为乙方不再续租，甲方可以另外出租；三、租赁条件……四、合同的终止（一）租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致，本合同可以终止；（二）合同中其它关于合同终止条件的出现；（三）合同终止时，乙方使用期间的装修设施等，甲方有权作出相应处理并不再对乙方进行任何补偿；五、违约责任（一）租赁期内，任何一方擅自解除本合同，均应向对方支付违约金，违约金按年租金的2倍进行计算。如乙方中途擅自退租，乙方已经支付的租金甲方不予退还……六、免责条款……七、特别约定（一）乙方按2年一次性交付租金，租金有效期内房租不变……。双方在该合同上约定的具体租赁地点为南阳高新区西外环路东侧中段，租金支付账号为王鹏个人支付宝账号。该合同约定的厂房、办公室均没有办理产权登记。庭审中，王鹏陈述合同所涉厂房系临时建筑，无法提供合法准建手续，也未提供所涉办公室的合法准建手续。2017年1月21日，爱视力公司向王鹏个人支付宝账户支付10000元厂房定金。2017年2月13日、2017年2月15日、2017年2月16日，爱视力公司分别向王鹏个人支付宝账户支付2017年及2018年厂房及办公室租金16843元、35000元、8667元。2018年8月至2019年4月3日，爱视力公司将多笔电费转账至王鹏个人账户。2019年4月3日的支付宝转款备注为“2月15日-3月23日爱视力工厂电费已清”。2018年12月21日，爱视力公司向王鹏个人支付宝转款支付38460元，注明“2019年度东侧厂房及二楼办公室房租已清”。2009年2月26日，鑫瑞达公司成立，登记经营场所为南阳高新区许庄社区曾庄组，股东为王秀珍、王照华、王鹏，法定代表人为王鹏。2010年6月18日，股东变更登记为王秀珍（持股33.33％）、王鹏（持股66.66％），法定代表人变更为王照华。2016年12月9日，法定代表人再次变更为王鹏，管理人员由王照华、王秀珍变更为王鹏、王照华、王秀珍。2018年11月28日，王秀珍、王照华出具《全体投资人承诺书》，郑重承诺“本企业申请注销登记前未发生债权债务／已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了解事务，清算工作已全面完结……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒”。同日，鑫瑞达公司进行简易注销公告，公告期间为2018年11月28日至2019年1月11日。2019年1月11日，鑫瑞达公司法定代表人王鹏提交《公司注销登记申请书》以无债权债务为由适用简易注销情形申请公司注销登记。2019年1月14日鑫瑞达公司经核准注销。2012年11月21日，南阳市鑫晟达机械制造有限公司（以下简称鑫晟达公司）成立，登记经营场所为南阳高新区许庄社区，法定代表人为王秀珍，股东为王秀珍（持股80％）、王鹏（持股20％）。2018年6月19日，法定代表人变更登记为王鹏，股东变更为王照华（持股55％）、王鹏（持股45％）。2018年8月27日，法定代表人由王鹏变更为朱发永，股东由王照华、王鹏变更为朱发永（持股75％）、孙义存（持股25％）。2019年3月11日，鑫晟达公司名称变更为南阳肯阿特光学仪器有限公司。2017年9月25日，鑫晟达公司取得南阳市西外环路以东、枣庄路北侧、区间路以南的《建设用地规划许可证》。2019年2月9日，鑫晟达公司取得建设地址为原南阳市西外环路以东、枣庄路以北的《建设工程施工许可证》。庭审中，被告认可爱视力公司租赁的厂房和办公室土地系鑫晟达公司所有。鑫晟达公司为上述建设需要，拆除了原告租赁的办公楼和部分厂房，现原告已经搬离了租赁场地。另查明，王照华与王秀珍系夫妻关系，二人系王鹏的父母。王鹏在庭审中陈述其系鑫瑞达公司剩余财产的管理者。爱视力公司租赁期间，经出租方同意，对租赁厂房和办公室进行了装修改造。2017年4月5日，爱视力公司作为发包人、宛城区百佳装饰店作为承包人签订《装饰装修工程施工合同》，载明由承包人包工包料，负责南阳市高新区外环路徐庄村曾庄组西外环路东侧中段（鑫瑞达精密制造院内东侧办公楼2楼）装修，工期为2017年4月20日至2017年6月9日共60日，工程造价为62500元，价款分三次支付：第一次开工前三天支付37500元，第二次木工收口支付21875元，第三次油漆结束支付3125元。2017年5月10日，宛城区百佳装饰店向爱视力公司出具《收据》，载明收到爱视力公司现金62500元系付办公室装修费。爱视力公司通过邮政储蓄银行支付了该费用。2017年5月2日，南阳市××区银泉泵业向爱视力公司出具《销货清单》，载明爱视力公司工厂管道水路、水电安装费用总计32100元。爱视力公司2017年2月8日至2017年5月2日期间六次微信转款至南阳市××区银泉泵业，共计转款32100元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案合同约定的厂房、办公室均未取得建设工程规划许可证，爱视力公司与鑫瑞达公司签订的《物业租赁合同》因违反强制性规定而无效，故对爱视力公司请求解除与鑫瑞达公司签订的厂房、办公室租赁合同的请求，不予支持。根据法律规定，合同被确认无效后，其效力自始无效。当事人在订立合同时意思表示的真实性，并不因合同在履行中被确认无效而不复存在。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”爱视力公司在合同签订后，已实际使用厂房及办公室应按实际使用厂房及办公室时间支付给鑫瑞达公司房屋占有使用费。爱视力公司提供的支付电费记录显示电费计算至2019年3月23日，故一审法院确定原告搬离的时间为2019年3月23日，应按照3个月向出租房支付租金38460元／12×3=9615元，故鑫瑞达公司应退还原告的租金为28845元。鑫瑞达公司允许爱视力公司对承租办公室、厂房进行装修，合同被确认无效后，爱视力公司因装修而支出的费用因无法直接取得相应补偿款而形成损失。考虑双方签约时所作意思表示，鑫瑞达公司作为出租人对租赁物是否取得建设工程规划许可证完全知情，一审法院确认鑫瑞达公司过错较大，具体责任比例一审法院酌定为70％，爱视力公司对合同无效负有次要责任，具体责任比例酌定为30％。关于原告的损失数额，原告提供了《装饰装修工程施工合同》、《收款收据》、微信或支付宝支付记录等证据用以证明其为装修办公室、厂房共花费407620元。虽然四被告不认可原告提交的《装饰装修工程施工合同》、《收款收据》、原告银行转账的情况，但结合《装饰装修工程施工合同》约定的工程给付时间以及原告银行转账记录时间、收据中范立阳签字，可以认定原告向宛城区百佳装饰店支付了工程款62500元；结合《销货清单》时间、数额与原告微转账时间、数额，可以认定爱视力公司向南阳市××区银泉泵业支付工程款32100元。爱视力公司主张买电线花费720元，系李静个人微信支出，四被告不予认可，原告未提供票据等证据证明系原告装修支付，故对该微信支付记录不予采信。原告主张支付净化板45300元，四被告不予认可，爱视力公司未提供具体采购数量、单价、支付记录且已经自行拆除净化板，故对爱视力公司关于该笔款项的主张，一审法院不予支持。爱视力公司主张支付深圳市悦鹏东净化科技有限公司装修款267000元，其提供《收款收据》金额与《安装工程概（预）算书》金额不一致，原告的微信、支付宝转款记录仅显示系支付定金48236元、运费350元，陈述218414元系现金支付，但未提供相关证据予以证明，20多万元装修未签订合同不符合常理，对爱视力公司关于该项装修支出的主张，一审法院不予支持。爱视力公司主张装修损失比例按照未使用的4年／合同约定6年计算，符合实际情况，一审法院予以准许。故爱视力公司的装修损失为（62500元＋32100元）／6年×未使用4年=44146.67元。判决：一、本判决生效后十日内，王照华、王秀珍、王鹏退还河南爱视力药业有限公司的租金28845元、赔偿河南爱视力药业有限公司装修损失44146.67元；二、驳回河南爱视力药业有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案另查明以下事实：2019年3月11日，南阳市鑫晟达机械制造有限公司更名为南阳肯阿特光学仪器有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决对双方过错责任的比例划分是否适当；2.一审判决认定装修损失数额是否适当。关于一审判决对双方过错责任的比例划分是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原鑫瑞达公司作为涉案厂房的出租人，明知租赁物不具有房地产权证书及建设工程规划许可证，仍将租赁物出租盈利，故涉案房屋租赁合同无效的主要过错应当由原鑫瑞达公司承担。爱视力公司未予审核租赁物的合法证照及批建手续，仍与原鑫瑞达公司建立租赁关系，故爱视力公司同样存在过错。因租赁合同无效的主要过错在于原鑫瑞达公司，故一审法院认定由出租人原鑫瑞达公司承担70%的赔偿责任，具有相应的事实基础，本院予以维持。王照华、王秀珍、王鹏关于一审判决对双方过错责任的比例划分不当的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于一审判决认定装修损失数额是否适当的问题。本案中，爱视力公司主张其办公室装修费用为62500元，提供了其与宛城区百佳装饰店签订的《装饰装修工程施工合同》及宛城区百佳装饰店出具的办公室装修费收据，上述证据相互印证，可以证实涉案办公室的装修费用为62500元。王照华、王秀珍、王鹏主张涉案办公室的装修费用过高，但并未提供相关证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。王照华、王秀珍、王鹏主张2017年2月8日爱视力公司向银泉泵业的转款早于涉案租赁合同的签订日期，但一审中爱视力公司提交了2017年1月21日向王鹏账户转账10000元的支付宝转款凭证，可以证实双方在租赁合同签订前已就涉案场地的租赁达成初步协议，于此情形下，爱视力公司提前支付水电安装费用安排施工，符合交易习惯。现有证据不足以证实爱视力公司与银泉泵业存在其他业务往来，故该笔款项应当视为爱视力公司水电安装的相关费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”可见，对于合同无效的情况下，系按装修装饰物的现值根据双方过错进行分担。一审判决在认定爱视力公司承担导致合同无效的30%过错的情况下，对爱视力公司的装修费用按照使用年限进行折算，判决王照华、王秀珍、王鹏应予赔偿的数额为44146.67元，符合法律规定，并无不当。综上，王照华、王秀珍、王鹏关于涉案装修装饰费用计算错误的上诉理由，并无证据予以证实，本院不予支持。综上所述，王秀珍、王照华、王鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1808元，由上诉人王照华、王秀珍、王鹏负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇一九年十一月二十六日法官助理赵希国书记员张洋