陕西省白水县人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0527民初1244号原告高张岗，男，1954年8月8日出生，汉族，住陕西省白水县，退休职工，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人张玉杰，白水县148法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告白水县力成置业有限责任公司，住所地白水县，统一社会信用代码91610527305698366P。法定代表人樊立成，该公司董事长。委托诉讼代理人张海军，白水县城关法律服务所法律工作者，代理权限为特别代理。被告曹忠锋，男，汉族，1972年9月20日出生，住陕西省白水县，村民，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人乔宝虎，陕西润亚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告高张岗与被告白水县力成置业有限责任公司（以下简称力成置业）、曹忠峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告高张岗及其委托代理人张玉杰，被告白水县力成置业有限责任公司委托代理人张海军、被告曹忠锋及其委托代理人乔宝虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高张岗向本院提出诉讼请求：1、要求解除对被告白水县力成置业有限责任公司位于白水县XX小区XX号楼XX层房产（力成上水苑房产）采取的查封、冻结、拍卖措施，并确认原告与被告力成置业《商品房买卖合同》保证关系有效；2、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2015年2月9日原告与力成置业的前身陕西金亚置业有限公司白水分公司（以下简称金亚公司）签订《商品房买卖合同》，当日金亚公司公司向原告借款100万元。2017年7月20日金亚公司注销，成立力成置业继续履行金亚公司相关权利和义务。2018年高张岗以商品房买卖合同纠纷为由将力成置业诉至白水县法院，该院以高张岗与力成置业存在民间借贷关系，裁定驳回高张岗的诉讼请求。2019年高张岗又以民间借贷纠纷为由将力成置业诉至法院，案件在审理过程中高张岗申请财产保全，请求对力成上水苑房产予以查封，法院已于2019年4月1日作出了查封裁定，现已就民间借贷纠纷作出判决且已生效。白水法院在执行二被告委托代理合同纠纷一案中，对被告力成上水苑房产进行查封，并公告拍卖。2019年5月16日原告高张岗作为案外人对上述执行措施提出书面异议，认为上述房产归其所有，白水法院经审查裁定驳回高张岗的异议请求，故原告提起本案诉讼。为支持其诉讼请求，原告提供以下证据证明：1、《商品房买卖合同》、收款收据、《白水县商品房预售登记备案表》各一份，拟证明原告与被告力成置业以商品房买卖及网签的方式对双方的民间借贷进行了担保，担保关系成立； 2、原告当庭陈述:各方当事人对原告与力成置业之间系民间借贷关系无异议，且双方以商品房买卖方式对该笔债权进行了担保，担保方式是网签，将产权确认给原告，为竣工后办理房产证做好准备，无需再进行抵押登记，担保即已成立，产权已经确认为原告的房产，人民法院将该房产作为力成置业的房产进行查封拍卖不当。被告力成置业辩称, 2015年2月9日力成置业的前身即金亚公司向原告借款100万元，同时与原告签订了商品房买卖合同，约定将金亚公司所建的力成上水苑房产，以每平米不足1000元的价格出售给原告，并办理了网签备案登记手续。2017年7月20日金亚公司注销，成立了力成置业继续履行金亚公司的权利义务。原、被告签订的商品房买卖合同已经法院审理，认定双方之间为商品房买卖关系而是民间借贷关系，以商品房买卖的形式对该笔债权进行担保，但未办理抵押登记手续，因此，其担保行为成立，但担保无效，不具有保证的优先受偿权。本案被告曹忠锋与力成置业之间的欠款为建设工程款，具有优先受偿权，经法院审理力成置业欠曹忠锋788万元建设工程款和垫资材料款，该案已经进入执行程序，在执行过程中白水法院采取的查封、冻结、拍卖等执行措施符合法律规定，亦未损害原告的合法权益，原告无权请求解除强制措施。综上，应当驳回原告的执行异议之诉，本案的诉讼费应当由原告自行负担。为支持其辩称意见，被告力成置业向本院提交证据如下：第一组：营业执照副本、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，证明被告及其法定代表人的身份情况；第二组：白水法院（2018）陕0527民初163号民事判决书、渭南市中级人民法院（2019）陕05民终136号民事裁定书、白水法院（2019）陕0527民初529号民事判决书，拟证明原告与力成置业之间的基础法律关系是民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同无效，备案登记也应无效，被告力成置业对原告虽有保证的意思表示，但未办理保证的登记手续，属一般的保证行为，不具有优先受偿权，也不能排除白水法院在执行时采取的所有措施；第三组：白水法院（2017）陕0527民初1000号民事调解书、白水法院（2019）陕0527执恢7号民事裁定书，拟证明被告力成置业在建设时因资金问题后续工程无法完成，委托被告曹忠锋完成后续工程，经法院审理认定力成置业欠曹忠锋7884717.28元工程款，且依据合同法规定具有优先受偿权，法院对该案执行行为合法有效，原告不具有排除执行的权利。被告曹忠峰辩称，同意被告力成置业的答辩意见。根据最高院司法解释相关规定，被告力成置业拖欠被告曹忠锋的工程价款及垫资费用、材料款均纳入工程价款优先受偿权的范围，被告曹忠锋于2017年7月底向白水法院通过诉讼方式及时行使了工程价款优先权。为证明其辩称意见，被告曹忠峰向本院提交以下证据：第一组：被告曹忠峰的身份证复印件，证明被告的身份情况；第二组：白水法院（2017）陕0527民初1000号民事裁定书、白水法院（2017）陕0527民初1000号民事调解书、白水县法院（2019）陕执恢7号执行裁定书，拟证明2017年7月27日因被告曹忠锋与力成置业委托代理合同纠纷一案，依曹忠锋申请冻结力成置业中国工商银行白水县支行公户存款。力成置业拖欠曹忠锋委托施工工程费用（含材料费）7884717.28元，依照最高人民法院司法解释规定，施工人的工程价款具有优先受偿的权利，被告曹忠锋申请执行程序合法，且先于本案原告提起的执行异议之诉，应予支持；第三组：白水法院（2018）陕0527民初163号民事裁定书、渭南市中级人民法院（2019）陕05民终136号民事裁定书、白水法院（2019）陕0527民初529号民事判决书，拟证明原告高张岗与被告力成置业之间是民间借贷法律关系，不是商品房买卖合同法律关系，原告诉请确认商品买卖合同关系系重复诉讼，应予驳回；保证关系须依照担保法规定，履行抵押登记，否则不能对抗第三人，商品房买卖合同的备案基础是商品房买卖合同有效，如果该合同无效，那么备案登记自然丧失法律效力。商品房买卖的备案与房地产抵押是两个性质不同的行为，原告代理人称商品房买卖合同备案的效力高于抵押的效力并无法律依据。本院经审理查明以下事实：2015年2月9日原告高张岗与被告力成置业前身金亚公司签订《商品房买卖合同》，当日金亚公司收到原告高张岗100万元，向原告出具100万元的收款收据，并在白水县住房和城乡建设局进行了预售登记备案。2017年7月20日金亚公司注销，由力成置业继续履行金亚公司相关权利和义务。2018年1月23日原告以商品房买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求被告力成置业交付《商品房买卖合同》标的物力成上水苑房产，并支付逾期交付房屋的违约金，本院经审理认定原告与力成置业存在民间借贷关系，作出（2018）陕0527民初163号民事判决书，驳回原告的诉讼请求，原告不服提起上诉。渭南市中级人民法院经审理认为，该案应按照民间借贷法律关系进行审理，经向当事人释明后原告拒绝变更诉讼请求，遂以（2019）陕05民终136号民事裁定撤销上述判决并驳回原告起诉。2019年3月26日原告又以民间借贷纠纷为由将力成置业诉至本院，案件审理过程中原告申请财产保全，请求对力成上水苑房产予以查封，本院已于2019年4月1日作出了查封裁定，并以（2019）陕0527民初529号民事判决判令被告力成置业向原告高张岗清偿借款100万元及利息，该案判决已经生效。 2017年7月26日曹忠峰与力成置业因委托代理合同纠纷诉至本院，本院经审理认定被告力成置业拖欠被告曹忠峰工程款（含材料费）计7884717.28元，作出（2017）陕0527民初1000号民事调解书，主要内容为被告力成置业于2018年6月30日前分三期向曹忠峰清偿上述工程款。后因被告力成置业未完全履行调解协议的义务，被告曹忠峰遂申请本院强制执行，2017年9月22日本院以（2017）陕0527执505号执行裁定和协助执行通知书查封了被告力成上水苑房产。2019年9月27日本院以（2019）陕0527执恢7号执行裁定书裁定，经二被告协商对上述查封的房产进行了评估，同意按评估报告对所查封房产进行公开拍卖。2019年5月16日原告作为案外人对上述执行措施提出书面异议，认为上述房产归原告所有，本院经审查以（2019）陕0527执异7号裁定驳回原告的异议请求，原告遂提起本案执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点一原告高张岗与被告力成置业签订的《商品房买卖合同》并办理了商品房预售登记备案是否构成对民间借贷关系的担保，担保权是否设立？原告高张岗与力成置业之间为资金拆借等交易的实际需要，双方签订买卖合同时具有担保的真实意思表示，买卖合同只是担保合同的表现形式，被告力成置业当庭亦认可签订上述买卖合同时的真实意思表示就是对民间借贷关系进行担保，属于名为买卖，实为担保的情形，能够认定双方签订的《商品房买卖合同》并办理了商品房预售登记备案构成对民间借贷关系的担保，对原告主张确认其与被告力成置业的《商品房买卖合同》担保关系有效的诉讼请求，本院予以支持。二、原告对本院在执行曹忠峰与力成置业委托代理合同纠纷过程中查封，并通过网络拍卖形式执行力成上水苑房产是否具有排除强制执行的权利？原告认为签订买卖合同，进行商品房预售登记备案就等同于进行抵押登记，其对力成上水苑房产具有优先受偿权。商品房预售合同备案登记制度只是一种行政管理制度，而依据物权法的相关规定及物权公示原则，商品房预售合同备案登记不发生物权效力，不具有对抗善意第三人的效力。本院已经对原告与力成置业之间的纠纷按照民间借贷关系进行处理，被告力成置业作为借款人在上述案件判决确定的履行期限内不主动履行生效判决确定的还款义务时，原告高张岗可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还力成置业所欠其债务。根据我国合同法的相关规定，争议房产在折价或者拍卖后所得的价款，应当先用于偿还建设工程的价款，还有剩余的再用于清偿被告力成置业所欠的其他债务，故原告无权排除法院的强制执行，对其请求解除对力成上水苑房产采取的查封、冻结、拍卖措施的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告与力成置业之间的担保关系成立，但不能对抗本院的强制执行，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告高张岗与被告力成置业签订的《商品房买卖合同》作为民间借贷合同的担保有效； 二、驳回原告高张岗的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由原告高张岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。     审 判 长    问 会 娣审 判 员    李 蔚 珍      人民陪审员   张 红 侠二〇一九年十一月二十七日书 记 员    董 晓 娜 1