北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26699号原告（反诉被告）：北京星辰万家房地产经纪有限公司，营业场所北京市密云区古北口镇古御路外大街**号镇政府办公楼***室，统一社会信用代码：91110228MA006Q1909。法定代表人：张永亮，总经理。委托诉讼代理人：陈军，1989年7月6日出生，北京星辰万家房地产经纪有限公职员。被告（反诉原告）：何维，女，1979年10月8日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：曾杰（系被告何维之夫），1978年9月4日出生。原告（反诉被告）北京星辰万家房地产经纪有限公司（以下简称星辰万家公司）与被告（反诉原告）何维租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）星辰万家公司的委托诉讼代理人陈军、被告（反诉原告）何维的委托诉讼代理人曾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）星辰万家公司向本院提出诉讼请求：1、被告何维退还2019年6月24日（何维收回房屋日期）至2019年8月19日（合同到期日）的租金2383元；2、被告何维支付违约金2600元（两个月房租）；3、本案诉讼费、公告费由被告何维承担。事实与理由：我与何维于2017年8月20日就位于北京市通州区台湖北里**号楼*层***室（以下简称涉案房屋）签订了房屋代理合同，租期自2017年6月20日至2019年8月19日，月租金为1300元。2019年6月24日，我公司业务员接到租户通知，称涉案房屋物业费到期，物业将停止售水售电，我公司业务员陈军及时用微信通知业主何维，何维非但不交物业费，还通知物业不要售水售电给租户，导致该房屋无法正常使用。2019年6月25日晚，何维以改变房屋用途为由私自撬锁后换锁，此行为属于违约行为，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）何维辩称，我不同意星辰万家公司的全部诉求，其起诉不属实，我于2019年6月25日开锁收回房屋是因其改变了涉案房屋的使用性质，该房屋的使用性质是办公，但星辰万家公司将其改成了住宅出租，经我电话催促后，其拒不改正，故我报警开锁，当时星辰万家公司的工作人员也在现场，我通知了他们解除合同。但星辰万家公司于2019年6月26日左右更换了涉案房屋的门锁，故我在6月27日再次换锁，此后星辰万家公司将锁堵住，导致我无法开锁，直至8月20日我再次撬锁并找人看管。被告（反诉原告）何维提出反诉请求：1、被反诉人星辰万家公司赔偿房屋空置损失2600元（两个月房租）；2、被反诉人星辰万家公司赔偿开锁损失3800元；3、被反诉人星辰万家公司赔偿律师费5000元；4、被反诉人星辰万家公司赔偿墙面修复费用1000元；5、本案反诉费由被反诉人星辰万家公司承担。事实与理由：2017年8月15日，我将涉案房屋的产权证原件和身份证原件向星辰万家公司出示，双方口头协商该房屋单纯办公租金标准为月租金1300元，单地址租赁租金标准为年租金6000元，由于星辰万家公司放弃地址租赁并载入合同不准注册公司，故最后合同约定租金标准为每月1300元，合同同时约定不得改变房屋使用性质。2019年6月25日，我经物业公司了解到星辰万家公司改变了涉案房屋的使用性质，我经电话敦促其改正其拒不改正。我认为，星辰万家公司作为专业房地产经纪机构，应深知并熟悉涉案房屋的使用性质及合同约定、行政法规规定，其明知故犯，属违约违法。原告（反诉被告）星辰万家公司针对反诉辩称，何维的反诉主张不属实，根据租赁合同第7条第5款之约定和补充协议中写明“此房屋乙方不得注册公司”，双方签约时即明确了涉案房屋的租赁用途是居住，但何维于2019年6月25日向我公司发微信称我公司违背了合同约定，要求我公司一小时清空交还房屋，我公司当即微信回复可两日内恢复办公，但何维还是来开锁了，这是何维第一次开锁。2019年6月25日，我公司更换了锁芯，将房屋恢复办公，我公司工作人员拍了视频发给何维之夫曾杰，在此情况下，曾杰晚上还是来换锁了。2019年6月27日，我公司发现打不开门，随即报警，民警要求我公司来法院起诉，故我公司我公司没有对房屋进行处理而是诉至法院。我公司认可进户门有部分墙体脏了，我公司同意修复，但不同意赔偿，不同意何维的其他全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：何维系涉案房屋的所有权人，根据不动产登记证书的记载，该房屋的用途为办公。2017年8月15日，何维作为委托方（甲方）与星辰万家公司作为代理方（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》），约定何维委托星辰万家公司出租涉案房屋，委托代理期限为两年，自2017年8月20日起至2019年8月19日止，月租金标准为1300元。合同第八条第一款约定：“除本合同第七条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲方不得单方面解除本合同，如有特殊原因，须提前一个月以书面形式通知乙方，退还乙方未满租期的租金及费用并按月租金的200%向乙方支付违约金……”合同第十条第四款约定：“①乙方公司如无法承担赔偿责任，由陈军承担连带赔偿责任；②如合同到期交房时如有房屋设备设施损坏照价赔偿或修复，如乙方未能修复，甲方通过诉讼解决，乙方要承担律师费、交通费；③此房屋乙方不得注册公司。”合同附件一“房屋交割清单及表数、钥匙清单”载明，涉案房屋内有空调、热水器、橱柜、抽烟烟机、洗菜池、淋浴花洒、浴室柜等设备设施。合同另就房屋及其附属设施的维修、维护等进行了明确约定。合同签订当日，何维将涉案房屋交付星辰万家公司使用，后星辰万家公司向何维支付了租期内全部租金。2019年6月25日下午14时39分，何维之夫曾杰向星辰万家公司工作人员发送微信称：“你改变房屋使用性质了。”当日晚20时20分，曾杰再次发送微信称：“你拒不改正，房主决定收房换锁，这是通知，请在1小时内把房间承租者物品搬离。损坏设施设备照价赔偿。本房只能办公不能居住。”星辰万家公司工作人员当即答复：“后天我就让租户搬走，恢复办公。”当晚，何维将涉案房屋门锁更换，星辰万家公司随后亦更换了锁芯。2019年6月27日，星辰万家公司向曾杰发送微信及视频，称涉案房屋已恢复办公。当日，何维再次更换了涉案房屋的门锁。何维称随后星辰万家公司故意堵住了锁眼，星辰万家公司不予认可。本案审理过程中，何维称收房后发现房间南墙墙面损坏，该墙面整体面积为15-16平方米，并提交了照片予以佐证，要求星辰万家公司赔偿其损失1000元，星辰万家公司否认该事实，但认可墙面有污损，称整体墙面面积约为7-8平方米。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经查，涉案租赁合同履行过程中，出租人何维主张承租人星辰万家公司擅自将性质为“办公”的涉案房屋改变用途为居住，星辰万家公司已构成违约，故要求其提前搬离，就此，本院认为，其一，房屋登记用途并不等同于双方约定的房屋租赁用途，双方在涉案租赁合同中并未明确约定房屋的租赁用途为办公；其二，合同第十条第四款明确约定“此房屋乙方不得注册公司”，单从该约定而言，即排除了承租人租赁涉案房屋依法办公经营的可能；其三，合同附件一载明房屋附属设备设施包含了热水器、淋浴花洒、浴室柜、橱柜、抽烟烟机、洗菜池等厨卫居住设备设施。综上所述，涉案房屋虽登记为办公用途，但何维并无证据证明双方明确约定房屋的租赁用途亦为办公，且从合同具体约定内容及房屋交付使用时的附属设备设施来看，何维对于房屋可用于居住是明知且默许的，故何维以星辰万家公司改变房屋性质为由要求提前收回房屋已构成违约，而星辰万家公司并无违约行为。经查，何维于2019年6月25日晚更换了涉案房屋门锁，此后，星辰万家公司无法正常使用涉案房屋，故何维应自2019年6月26日起退还星辰万家公司已付租金，经核算，应退还金额为2351元。星辰万家公司另要求何维按照合同约定赔偿两个月租金作为违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。就何维的反诉请求，其中何维主张的墙面损失，星辰万家公司虽予以否认，但认可确有墙面污损，并同意维修，考虑到涉案房屋已实际腾退交还，故本院认为由星辰万家公司直接赔偿损失较妥，具体数额由本院酌定为500元。对于何维要求星辰万家公司承担其他违约责任的主张，因星辰万家公司并未违约，故均依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何维退还原告（反诉被告）北京星辰万家房地产经纪有限公司房租2351元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告（反诉原告）何维赔偿原告（反诉被告）北京星辰万家房地产经纪有限公司违约金2600元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）北京星辰万家房地产经纪有限公司赔偿被告（反诉原告）何维房屋墙面修复费用500元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京星辰万家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何维的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体数额以人民法院报出具的正规票据为准），由被告（反诉原告）何维负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费（含反诉案件受理费）160元，由原告（反诉被告）北京星辰万家房地产经纪有限公司负担50元（已交纳），由被告何维负担110元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年十一月一日书记员  崔雨桐