湖南省浏阳市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0181执异65号异议人（案外人）周某某，女。委托代理人周才忠，湖南众议律师事务所律师。申请执行人万某某，男。委托代理人王民兵，湖南鼎忠律师事务所律师。被执行人张某某，男。被执行人浏阳市湘鑫房地产开发有限公司，住所地浏阳市劳动南路**名河鑫都****。法定代表人张某某，职务董事长。本院在执行申请执行人万某某与被执行人张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人周某某于2019年7月12日向本院提出执行异议，请求中止对名河依山郡号房屋的执行。本院受理该案后，于2019年7月29日依法组成由审判员张建良担任审判长，与人民陪审员杨金、吉朝根参加的合议庭，对本案进行了公开听证。异议人周某某的委托代理人周才忠，申请执行人万某某的委托代理人王民兵到庭参加了听证，本案现已审查终结。异议人周某某称,法院在执行申请执行人万某某与被执行人张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了名河依山郡号房屋。2017年12月13日，异议人与浏阳市湘鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由异议人向浏阳市湘鑫房地产开发有限公司购买了上述房屋，并于当日到不动产登记中心办理了预购商品房合同备案登记。异议人已向浏阳市湘鑫房地产开发有限公司付清了全部房款，房屋由异议人占有使用，上述房屋属异议人所有，请求法院对该房屋中止执行。申请执行人万某某辩称，第一、涉案房屋经浏阳市人民法院、长沙中院依法审理，判决确认湖南金信担保公司与湘鑫公司签订的商品房买卖合同补充协议无效，也就是说异议人所进行登记备案的房子系金信担保公司与湘鑫公司进行以物抵债的所获得房屋，经法院确认无效，其合同备案和买卖的行为也是无效的。第二、异议人购买涉案房屋并不是与浏阳市湘鑫房地产开发有限公司进行协商，其购房款并不是支付给湘鑫房地产，所以其取得相应房屋的行为并不合法。第三、异议人支付房款的真实性存疑，且是支付给湖南金信担保公司。综上，异议人对涉案房屋并不享有排除强制执行的权益，请求法院驳回异议人的申请。经审查查明，本院审理的原告万某某与被告张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经本院主持调解双方自愿达成协议，本院于2016年8月26日作出（2016）湘0181民初3967号民事调解书予以确认，调解书的主要内容是：一、张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司共同自愿于2016年9月26日前偿还万某某借款本金4000000元及其利息（自2014年11月7日起至实际履行之日止，按月利率1.8%计算），于2016年11月26日前偿还借款本金6000000元及其利息（自2014年11月7日起至实际履行之日止，按月利率1.8%计算）；二、张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司共同自愿于2016年11月26日前支付万某某为实现债权的律师费100000元；三、如张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司未按照上述期限履行义务，万某某可就全案的借款本金、利息、律师费申请执行；四、双方其他无争议。本案受理费81800元，减半收取40900元，财产保全费5000元，合计45900元，由张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司共同负担。因张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司未能按调解协议履行还款义务，万某某向本院申请强制执行，本院受理后立执行案号为(2016)湘0181执3893号。2016年9月29日，本院向被执行人张某某、浏阳市湘鑫房地产开发有限公司送达执行通知书，责令其于2016年10月17日前履行调解书所确定的义务，但被执行人未予履行。2019年1月28日，本院作出(2016)湘0181执3893号之七执行裁定，裁定查封被执行人浏阳市湘鑫房地产开发有限公司名下位于浏阳市集里办事处禧和片区名河依山郡楼盘房号分别为206号、301号、305号、306号、401号、406号、506号、601号、701号、801号、901号、1306号、1401号、1406号、2406号房屋十五套，查封期限为三年。当日，本院向浏阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，对上述房屋予以查封。2019年7月12日，案外人周某某向本院提出执行异议，认为上述1306号房屋由其购买所得请求中止执行。另查明，2015年1月21日，浏阳市湘鑫房地产开发有限公司（以下简称湘鑫公司）与湖南金信担保有限责任公司（以下简称担保公司）签订《委托担保合同》，约定由担保公司为湘鑫公司向浏阳市信用投资有限公司（以下简称投资公司）委托贷款300万元提供连带责任保证担保。同日，担保公司作为买受人、湘鑫公司作为出卖人共同签订了15份合同编号分别为20140035206号、20140035301号、20140035305号、20140035306号、20140035401号、20140035406号、20140035506号、20140035601号、20140035701号、20140035801号、20140035901号、201400351306号、201400351401号、201400351406号、201400352406号的《商品房买卖合同》，约定由担保公司向湘鑫公司购买位于浏阳市集里禧和平水片区的名河依山郡楼盘中的15套房产，总价款为430950元。上述合同签订后，长沙银行受投资公司委托于2015年1月22日向湘鑫公司发放了贷款300万元。湘鑫公司为担保公司购买的15套房产在登记部门办理了商品房预告登记。2015年1月29日，担保公司与湘鑫公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议约定：鉴于：1、2015年1月21日甲方（即湘鑫公司）向投资公司借款300万元，乙方（即担保公司）为甲方的借款向投资公司提供连带责任保证担保；2、2015年1月21日甲乙双方签订15份《商品房买卖合同》，并在浏阳市房屋产权管理局进行预购商品房预告登记；防范乙方为甲方向投资公司提供担保的风险，现甲乙双方协商一致，对上述15份《商品房买卖合同》的相关事宜达成如下补充协议，如与上述15份《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议为准：1、甲方同意乙方暂不支付上述15份《商品房买卖合同》中约定的乙方应付的购房款，以上述15份《商品房买卖合同》所约定的购房款向乙方提供担保，在甲方没有偿还上述借款本息时以乙方应付的购房价款抵扣；在乙方代甲方向投资公司履行保证责任之后1个月内，甲乙双方按照市场行情另行商定上述15份《商品房买卖合同》中商品房单价的价格，另行签订协议，甲乙双方一致同意以乙方代甲方履行担保责任的代偿款等抵扣乙方应向甲方支付的购房款，不再另行支付购房款；2、如甲方如期偿还了上述借款本息，乙方没有承担担保责任，没有支付代偿款，则解除双方签订的上述15份《商品房买卖合同》，由此所产生的一切费用由甲方自行承担；3、如甲方按期部分偿还了上述借款本息，乙方部分承担了担保责任，乙方有权在上述15份《商品房买卖合同》中选择部分商品房，按照本协议第一条的方式抵扣购房款；4、本协议生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除协议，需要变更或解除协议时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本协议各条款仍然有效；5、本协议自双方签订之日起生效。因湘鑫公司未能按期偿还借款，担保公司于2016年3月11日代湘鑫公司向投资公司偿还了湘鑫公司所欠的全部借款本金及利息。2016年3月22日，担保公司为此向本院提起诉讼。2016年7月22日，本院作出（2016）湘0181民初1508号民事判决，判决书的主要内容是：1、湘鑫公司在本判决生效后5日内支付担保公司代偿款3695004.93元及垫款补偿金（以3695004.93元为基数从2016年3月11日起按照年利率24%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）、担保费239250元及滞纳金（以239250元为基数从2016年3月11日起按照年利率24%计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；2、张某某、尹金连、鑫奥莱公司对浏阳市湘鑫房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；3、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4、本案受理费38274元，财产保全费5000元，合计43274元，由担保公司负担3274元，浏阳市湘鑫房地产开发有限公司负担4万元。2017年1月5日，本院根据（2016）湘0181执2044号《执行财产分配方案》确定湘鑫公司系列执行案各申请执行人分配执行案款的金额后，又重新制作了《执行财产分配方案》。该分配方案中载明担保公司的债权本金为304万元、分配比例为33.33%、分配案款的金额为1013232元。随后，担保公司领取了上述执行案款。2017年3月31日，担保公司与湘鑫公司签订《商品房买卖合同补充协议二》，该补充协议二约定：鉴于：1、甲乙双方（甲方为担保公司、乙方为湘鑫公司）在2015年1月21日签订的15份《商品房买卖合同》，以及2015年1月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》；2、甲方与乙方、张某某、尹金连、鑫奥莱公司的保证合同纠纷一案，经浏阳法院（2016）湘0181民初1508号民事判决生效，甲方向浏阳法院申请立案执行，在2017年1月16日收到浏阳法院执行款1013232元，截止2017年3月31日，乙方欠甲方代偿款本息和诉讼费等共计3944446.68元；在平等、自愿、协商一致的基础上，现就甲乙双方的债权债务事宜达成如下补充协议：1、履行购房数量及价格的变更：⑴甲乙双方一致同意对上述15份《商品房买卖合同》中的12份合同编号为20140035305号、20140035401号、20140035406号、20140035506号、20140035601号、20140035701号、20140035801号、20140035901号、201400351306号、201400351401号、201400351406号、201400352406号的《商品房买卖合同》继续履行，另3份合同编号为20140035206号、20140035301号、20140035306号的《商品房买卖合同》同意解除；⑵由于乙方出卖的12套商品房均没有达到《商品房买卖合同》中第八条关于交付期限、第十三条出卖人关于装修设备标准承诺、第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺和第十五条关于产权登记的约定，而水、电、气等尚未验收竣工，尚不能办理相关产权证书，且办理12套商品房的所有税费均由甲方承担，故双方协商对12套商品房的购买价格进行调整，双方一致同意对12套商品房的《商品房买卖合同》的单价均调整为2619元/平方米，即上述12套商品房的总价款为3943637.82元；⑶甲方有权将上述12套商品房分别转卖给任意第三人，乙方同意并配合甲方由乙方另行直接与甲方指定的买受人签订《商品房买卖合同》，并办理备案，而甲方转卖上述商品房的全部购房款由买受人直接向甲方现金支付，乙方按《商品房买卖合同》的约定履行义务，为买受人办理好相关产权证书，否则，乙方应承担甲方因此增加的交易成本和其他费用；⑷甲方自行保留商品房的，乙方应按《商品房买卖合同》履行合同义务；2、关于上述合同购房款的支付：⑴双方协商一致同意以上述乙方欠甲方代偿款本息和诉讼费等共计3944446.68元冲抵上述12套商品房的购房款3943637.82元，双方之间的债权债务全部已清；⑵在本协议签订之时，乙方向甲方出具房产局认可的、可以办理房屋产权登记手续的全部购房款票据，同时甲方向乙方出具债务清偿凭证；3、其他约定：⑴在本协议履行中，如发生争议、纠纷，双方首先应协商解决，协商无法解决时，可向浏阳法院提起诉讼；⑵本协议一式二份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力；⑶本协议自双方签订之日起生效，如果本协议未实际履行，则本协议约定不产生任何法律效力。2017年3月8日，新增加的债权人李浩向本院提交《强制执行申请书》，请求对被申请人张某某及湘鑫公司名下的位于浏阳市集里禧和平水片区的名河依山郡楼盘中的房号分别为206号、301号、305号、306号、401号、406号、506号、601号、701号、801号、901号、1306号、1401号、1406号、2406号的15套房产（即担保公司与湘鑫公司签订15份《商品房买卖合同》所购买的15套房产）强制执行。2017年4月，本院作出（2017）湘0181执415号执行裁定，查封了上述15套房产。2017年7月6日，担保公司向本院提出执行异议。2017年11月10日，本院作出（2017）湘0181执异169号执行裁定，中止本院（2017）湘0181执415号执行裁定书对名河依山郡305号、401号、406号、506号、601号、701号、801号、901号、1306号、1401号、1406号、2406号共12套登记在担保公司名下的房产的执行。2017年12月13日，万某某以担保公司与湘鑫公司签订的《商品房买卖合同补充协议二》违反法律规定，损害了其他债权人的合法权益为由，向本院提起诉讼。2018年3月12日，本院作出（2017）湘0181民初9029号民事判决，判决书的主要内容是：确认湖南金信担保有限责任公司与浏阳市湘鑫房地产开发有限公司于2017年3月31日签订的《商品房买卖合同补充协议二》无效。担保公司不服判决向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年1月7日作出（2018）湘01民终3507号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年12月13日，周某某与湘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定由周某某向湘鑫公司购买名河依山郡第1幢1单元1306号住房，建筑面积为125.33平方米，单价为2619元/㎡，总金额为328239元，付款方式为签订本合同时一次性付款，房屋于2017年12月30日前交付。同日，周某某之夫欧阳捷胜通过银行转账方式向担保公司支付房款230745.87元，但湘鑫公司未出具房款收据。同日，周某某缴纳了契税，进行了预购商品房合同备案登记。上述房屋已按合同约定交付周某某。周某某除涉案房屋外无其他住房。以上事实，有异议人、申请执行人、被执行人陈述，有民事调解书、民事判决书、执行裁定书、执行通知书、工商登记资料、《房屋买卖合同》、银行流水凭据、不动产登记资料等证据证明，经评议核实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院在查封位于浏阳市集里办事处禧和片区名河依山郡第1幢1单元1306号住房之前，案外人周某某与湘鑫公司签订了商品房买卖合同，进行了预购商品房合同备案登记，并缴纳了买卖房屋契税，上述商品房买卖合同的内容并不违反相关法律规定，合法有效；所购商品房系用于居住且买受人周某某名下无其他用于居住的房屋；周某某已支付了大部分房款，并占有该房屋。周某某申请对上述1306号住房中止执行，符合上述司法解释的规定，其异议理由成立，本院予以支持据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：对位于浏阳市集里办事处禧和片区名河依山郡第1幢1单元1306号住房中止执行。如不服本裁定，异议人、当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张建良人民陪审员  杨 金人民陪审员  吉朝根二〇一九年十一月二十八日书 记 员  李红俐附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。