浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初4414号 原告：石杏珍，女，1964年3月16日出生汉族，住新昌县。 原告：吕三军，男，1961年12月4日出生汉族，住新昌县。 两原告共同委托诉讼代理人：王晓松，浙江啸天律师事务所律师。 被告：袁碧媛，女，1959年7月14日出生汉族，居民，户籍地新昌县，现住新昌县。 委托诉讼代理人：张月萍，浙江元大律师事务所律师。 原告石杏珍、吕三军与被告袁碧媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理，并于2019年10月30日对本案公开开庭进行了审理。原告石杏珍、吕三军的共同委托诉讼代理人王晓松，被告袁碧媛及其委托诉讼代理人张月萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告石杏珍、吕三军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告双倍定金差额100000元；2.判令被告向原告支付逾期交房滞纳金11320元；3.判令被告向原告赔偿银行利息、手续费等经济损失共计7539.73元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确放弃主张第二项诉讼请求，其他诉讼请求不变。 事实与理由：2019年8月23日，原告石杏珍、吕三军与被告袁碧媛签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告向被告支付购房定金100000元；被告自愿将坐落于新昌县南明街道三洞闸10号，房屋建筑面积225.67平方米，土地使用面积82.4平方米的房产（权属证明：新房权证2011字第××号，新国用2006字第0701号）出售给原告，房产成交价格为1415000元，原告于2019年9月20日前一次性付清房款，当天付款，当天过户，定金在过户时抵扣房款；被告于2019年9月30日将房产正式交付原告，并将户籍迁出；若原告中途悔约，不得向被告索还定金；若被告中途悔约，应在悔约当日将定金退还原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。原告于合同签订当日即向被告袁碧媛转账支付了100000元定金。上述契约签订后，原告依约于2019年9月10日一次性付清剩余房款1315000元。然被告中途悔约，拒绝向原告交付房屋及办理房产过户登记手续，并于2019年10月8日向原告退还了100000元定金及1315000元购房款。被告的违约行为给原告造成如下损失：银行利息损失7507.37元(其中100000元自2019年8月23日起至2019年10月8日止按银行同期同档次贷款基准利率1.5倍计算；其中1315000元自2019年9月10日起至2019年10月8日止按银行同期同档次贷款基准利率1.5倍计算；其中汇款手续费损失32元)。根据双方的约定及《合同法》相关规定，原告有权要求被告双倍返还定金，并要求其赔偿实际损失。 被告袁碧媛辩称：一、原、被告于2019年8月23日签订的《房地产买卖契约》属无效合同，因为双方约定的出售标的系被告袁碧媛与其丈夫求伯灿共有的房产，被告转让房产未经其丈夫求伯灿同意，嗣后，其丈夫亦明确表示不同意出售该房产，故被告处分案涉房产依法不发生法律效力。二、原告主张被告违约没有法律依据和合同依据，事实上被告没有悔约，也没有违约，合同无法继续履行系因其丈夫不同意出售房产所造成，即便被告违约，亦只需承担退还定金的责任。三、本案中不存在双倍返还定金的问题，《房地产买卖契约》第六条明确约定：如果被告中途悔约，应在悔约当日将定金退还给原告，另给付原告相当于定金数额的违约金。由此可见，被告悔约应当依约承担的责任是退还定金和支付违约金，考虑到双方约定的违约金数额远高于原告形成的实际损失金额7539.73元，故要求法院依法对被告应当支付的违约金金额按照不超过实际损失30%的标准进行调整。四、原告既要求被告赔偿实际损失，又要求被告双倍返还定金，且原告主张的实际损失金额未高于约定违约金金额，故原告主张的两笔款项属于重复计算赔偿数额，应当依法予以驳回。五、《房地产买卖契约》签订当时，并未有房产共有人求伯灿的签字，造成该契约不能继续履行的过错主要在被告，但中介公司与原告未尽审慎注意义务，对此亦应承担一定过错。况且，被告在2019年9月6日便通知原告解除双方签订的契约，但原告在明知交易不能完成的情况下，仍于2019年9月10日将购房款汇至被告账户，并于汇款后将其账户挂失，导致被告无法将款项及时退还给原告，因此，原告主张的利息损失与手续费经济损失属于其故意扩大损失所造成，应由其自行负担。 原告石杏珍、吕三军为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、《房地产买卖契约》、中国邮政银行汇款凭证一组，证明原、被告于2019年8月23日签订契约，原告于契约签订当日向被告支付定金100000元，被告于2019年9月10日分两次将全部款项退还原告的事实。 被告经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，《房地产买卖契约》约定被告违约需要承担的违约责任为支付相当于定金数额的违约金，原告以此证明被告需要双倍返还定金，不能达到其主张的证明目的。 2、原、被告之间的微信聊天记录截图复印件一份，证明被告无正当理由单方面解除买卖契约，2019年10月9日双方协商一致待退回全部房款后原告同意解除契约的事实。 被告经质证认为，对该组证据的真实性无异议。 3、新昌县福兴房产中介所经营者董锡萍出具的书面证明两份，证明原、被告签订《房地产买卖契约》时，被告丈夫同意出售房产，当时曾与被告丈夫求伯灿进行电话确认，并且被告已向原告交付房屋钥匙等事实。 被告经质证认为，该书面证明系董锡萍出具，其性质为证人证言，但证人未到庭接受对方当事人及法庭质询，故其所作书面陈述不能达到原告主张的证明目的。 被告袁碧媛为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 4、被告丈夫求伯灿出具的书面说明一份，证明被告丈夫对被告与原告签订《房地产买卖契约》的事情不知情，且其不同意出售案涉房产的事实。 原告经质证认为，出具书面说明的人为被告丈夫，其作为利害关系人所作陈述具有一定倾向性，且其未出庭作证，不符合证人证言的形式要件。 5、被告袁碧媛和石杏珍的微信聊天记录一组，证明2019年9月6日被告得知其丈夫不同意出售房屋后，及时将此事告知了石杏珍，但石杏珍还是继续汇款给被告，以及2019年10月9日，石杏珍确认被告约定支付的款项性质为违约金而非定金的事实。 原告经质证认为，对微信聊天记录的真实性无异议，当时双方协商提出的意见和原告要求被告依约返还双倍定金没有关联，正是因为双方协议解除契约后对于违约金如何支付及损失如何赔偿未达成一致意见，原告才起诉至法院。该份证据恰可以证明被告单方要求解除契约，属于合同违约的事实。 6、房产中介工作人员与被告之间的微信聊天记录一份，证明案涉房屋钥匙系房产中介交付给原告，并非被告交付的事实。 原告经质证认为，该组证据和原告提供的第三组证据可以相互印证，不能达到被告主张的证明目的。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1，可以证明原、被告签订《房地产买卖契约》，双方对相关权利义务作出约定，原告向被告支付定金100000元，以及被告向原告退还定金及购房款的事实；证据2，双方对其真实性均无异议，可以证明原、被告已经协议解除《房地产买卖契约》的事实；证据3与证据4均为当事人以外第三人出具的书面情况说明，其证据类型为证人证言，鉴于证人对其所作陈述未到庭接受对方当事人及法庭质询，故对其陈述的真实性本院难以确认；证据5，对微信聊天记录的真实性予以认定，至于被告是否应当向原告支付定金差额100000元，本院在判决理由部分再予以综合评析；证据6，对其真实性予以认定，但该组证据所反映的案涉房屋钥匙交付情况与本案不存在关联，对其关联性不予认定。 本院经审理，对原告所主张的事实依法予以认定。 另查明，2019年9月6日，被告通知原告其不再依照双方签订的《房地产买卖契约》约定向原告交付案涉房屋。原告亦已在庭审中明确其因此与被告协议解除了《房地产买卖契约》，并收到被告退还的定金和购房款合计1415000元，但被告至今未向原告支付100000元的定金差额。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》系契约双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效可受法律保护。被告主张该契约因其出售案涉房产时未经房产共同所有人同意而无效，本院认为，被告与原告签订《房地产买卖契约》时有无征得房产共同所有人同意，根据现有证据尚不能确认。即便被告在缔约时系擅自处分共有财产，且共有人对被告的处分行为不予追认。现被告以其缔约时对标的物没有完整所有权或处分权为由主张合同无效，与有关法律规定相悖，本院依法不予采信。 虽然，原、被告签订的《房地产买卖契约》已因双方协议解除而终止履行，但合同权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力。被告因房产共有人求伯灿反对出售而未取得完整所有权或处分权，致使标的物所有权不能发生转移，仍应依法、依约承担相应违约责任。根据双方签订的契约约定以及当事人庭审陈述，可以确认原告已于契约签订当日向被告支付100000元定金。现被告主张契约第六条约定被告违约后的违约责任为：向原告退还定金并支付相当于定金数额的违约金，故其违约后支付的违约金可根据原告的实际损失依法进行调整。本院认为，双方签订的《房地产买卖契约》已经明确了原告交纳的100000元款项性质为定金，且契约第六条也明确约定，若原告中途悔约，不得向被告索还定金。虽然，双方在契约中对被告悔约时，违约责任的内容作了返还定金并支付相当于定金数额违约金的表述，该表述与被告应当双倍返还定金存在一定程度上的形式区别，但该表述所反映的约定违约责任后果与双倍返还定金并无实质差异。充分考虑合同整体所反映的当事人意思表示真实性以及合同双方违约时权利义务对等的性质原则，本院对被告要求确认其应当支付的款项性质为违约金，并请求调整应付违约金金额的主张，依法不予采信。本案被告仅向原告返还了100000元定金，现原告诉请被告支付100000定金差额于法有据，本院予以支持。 另外，原告诉请被告就其已付购房款及定金赔偿利息损失、汇款手续费损失，本院认为，被告已于2019年9月6日通知原告不再按照约定交付案涉房屋，原告在收到被告的违约通知后，仍向被告转账支付1315000元购房款，该款项的利息及手续费损失属于原告未采取适当措施导致损失扩大所引起，被告对此不承担赔偿责任。而原告支付100000元定金的利息损失，其已经在被告双倍返还定金时得到足额补偿，现其再主张损害赔偿，本院依法不予支持。至于被告抗辩原告对合同无法继续履行存在一定过错，本院认为，出卖共有房产时，房产是否可能因其他共有人意愿不能发生物权转移，属于出卖方应当评估和考虑的风险与因素，并非买受方依法应当审查和注意的事项，即便原告作为买受人在签订《房地产买卖契约》时未注意审查房产共有人的情况，该行为亦非合同违约行为，被告依法应当承担的违约责任亦不能因此得以减轻或免除。综上，对原告诉请合理部分，本院予以支持，对超出本院前述认定部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条之规定，判决如下： 一、被告袁碧媛支付原告石杏珍、吕三军定金差额100000元，限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告石杏珍、吕三军的其他诉讼请求。 如果被告袁碧媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2450元，依法减半收取计1225元，由原告石杏珍、吕三军负担75元（已交纳），被告袁碧媛负担1150元，限于判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇一九年十一月五日 书记员  石嘉悦