江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终4638号上诉人（原审被告）：宋端永，男，汉族，1954年10月10日生，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：宋韦韦，男，汉族，1980年9月8日生，系宋端永之子，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：彭举，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许炳辉，男，汉族，1965年12月28日生，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：李红梅，女，汉族，1973年11月6日生，系许炳辉之妻，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：张明文，江苏金协和律师事务所律师。原审被告：南京煌然房产中介有限公司，住所地南京市沿江工业开发区晓山路**。法定代表人：黄家柱，该公司总经理。上诉人宋端永因与被上诉人许炳辉、原审被告南京煌然房产中介有限公司（以下简称煌然公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2018）苏0116民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋端永上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“本案诉讼的原因并非外力，而系宋端永违背诚实信用原则要求返还房屋”错误。(1)上诉人与被上诉人于2009年12月14日签订的《房屋买卖契约》被一审法院(2015)六大民初字第603号民事判决确认无效，法律依据或直接原因是案涉房屋系政策性房屋，双方当事人的买卖行为损害了社会公共利益，不是上诉人违背诚实信用原则导致《房屋买卖契约》无效。被上诉人和上诉人是同事关系(均系中国石化集团南京化学工业有限公司的职工)，对案涉的房屋性质、概况等均知晓，在通过中介机构指导并告知房屋真实情况下，被上诉人仍购买案涉房屋，充分说明被上诉人放弃了其应享有的民事权利，存有重大过错。(2)案涉房屋返还上诉人是因为《房屋买卖契约》无效而导致的法律后果，并不是上诉人违背诚买信用原则导致的后果。2、一审法院作出的(2015)六大民初字第603号民事判决生效后，被上诉人提起诉讼主张赔偿损失，上诉人应诉后，被上诉人又撤诉。2018年4月28日被上诉人以同一案由、事实再次起诉。根据近两年房地产市场交易状况来看，2016年至2018年的房屋交易价格呈爆发式增长，在此期间被上诉人主动放弃主张赔偿的权利，任其损失扩大，扩大损失应由被上诉人自行承担。一审法院未做区分的将所有损失全由上诉人承担，属于认定错误。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院未说明评估机构不能评估案涉房屋的理由。2、本案损失的起算时间错误。因上诉人与被上诉人2009年12月14日签订的《房屋买卖契约》自始无效，所以计算损失起算时间应为上诉人起诉请求法院确认《房屋买卖契约》无效时，即2015年11月10日，而不是作出一审判决的时间。3、根据南京市六合区住房和城市建设局出具的《回函》，六合地区(含大厂)存量房2015、2016、2017年度的平均价格分别为5525元／平方米、6973元／平方米、8412元／平方米。涉案房屋所在小区网上对外销售均价在10500元，案涉房屋尚未取得产权证，但是一审法院直接选择网上对外销售均价作为计算损失的标准，并未参考相关权威部门回函中的数据，且网上对外销售价格的真实性也无从考证。综上，请求支持上诉人上诉请求。许炳辉辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确。双方于2009年签订的《房屋买卖契约》第四条约定，如果是因为房屋造成的纠纷一概由甲方（上诉人）负责清理并承担民事责任，并且承诺由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。如果上诉人严格遵守双方的约定全面履行合同，不在2015年11月10日起诉，本案就不会发生，本案的发生完全是因上诉人不诚信导致的。上诉人之所以提起诉讼，是因为房屋价格上涨，原审法院认定其不承担损失是正确的。2、上诉人主张评估损失的起算时点应在2015年11月10日，即上诉人主张涉案合同无效的起诉时间，其不予认可，应按照判决生效之日起算。至于上诉人主张一审法院的询价是涉案地区的房屋均价，其认为大厂地区的房价高于六合区房价，从案涉房屋所在地理位置等综合情况判断，原审认定的房价是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。煌然公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、案涉房屋系南化公司分配给职工的房改房。三方签订房屋买卖契约合法有效，但上诉人违反约定，恶意提起诉讼。一审认为宋端永违背诚实信用原则符合事实，宋端永应当为此承担全部责任，不应该让违背诚信的人从中获利。2、《南京市公有住房买卖契约》中关于“使用五年后，可依法进入市场”的约定，系民事主体的约定。违反该约定，不是规避行政管理的行为，不损害社会公共利益，不能导致合同无效。3、案涉房屋所在小区建设前，已就土地性质进行了变更，南化公司在规划、建设部门办理好了相关手续后才进行建设。在建设过程中，因南化公司未完全按照规划建设，被要求进行整改，待完成整改后，即可发证。4、宋端永、许炳辉系同一车间的同事，对案涉房屋的情况都了解，且南化公司此前分配给职工的新华一村到个房改房小区，交易中从未出现本案的情况，其对此没有过错。且买卖契约第四条、第十一条已明确约定，如宋端永违约，由宋端永承担责任。2010年11月25日，宋端永再次出具承诺，许炳辉签字认可。据此，其也无需承担责任。许炳辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令宋端永、煌然公司共同赔偿许炳辉因《房屋买卖契约》无效造成的损失1000000元；2.判令煌然公司退还许炳辉佣金4400元；3.本案诉讼费宋端永、煌然公司承担。一审法院认定事实如下：宋端永系南化公司员工。2009年，宋端永取得南化公司发放的关于南京市六合区大厂新华七村7幢302室房屋的购房票后，于同年12月14日在南京市六合区伯乐房产中介中心的居间下，与许炳辉签订《房屋买卖契约》，约定宋端永将涉案房屋以210000元的价格出售给许炳辉，许炳辉于2009年12月14日付定金50000元，2010年8月1日前另付140000元，宋端永交房，宋端永产权证出来过户给许炳辉，许炳辉拿到新产权证另付尾款20000元。双方约定过户手续委托居间方办理，居间方佣金为4400元人民币，由许炳辉在签订本契约时一次性付清。居间方协助、督促甲乙双方办理产权过户手续，直至双方房款两清为止。宋端永保证出售给许炳辉的房屋真实、合法、权属清晰，无任何纠纷。自本协议生效之日起，若发生与宋端永有关的房屋权属纠纷，债权、债务等一概由宋端永负责清理，并承担民事责任。由此造成的损失，由宋端永负责赔偿。合同签订后，许炳辉合计支付宋端永购房款196000元。2010年，宋端永取得房屋并交付给许炳辉，许炳辉装修后居住至今。2010年11月24日，宋端永与南化公司签订关于涉案房屋的《南京市公有住房买卖契约》，约定南化公司将涉案房屋以92411元出售给宋端永。涉案房屋所在土地性质于2010年改为城镇混合住宅用地。本案审理过程中，房屋尚未取得涉案房屋的权属证书。一审另认定：2015年11月10日，宋端永向南京市六合区人民法院起诉许炳辉，请求判令：1、确认许炳辉、宋端永于2009年12月14日签订的《房屋买卖契约》无效；2、返还南京市六合区大厂新华七村7幢302室房屋；3、承担本案的诉讼费用。南京市六合区人民法院审理后于2016年2月2日作出（2015）六大民初字第603号民事判决书，认为双方间买卖的涉案房屋系政策性房屋，按规定5年内不得上市交易，双方在该禁止买卖期限内达成的契约，系规避管理行为，损害了社会公共利益，房屋买卖契约无效。合同无效后，双方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，即宋端永向许炳辉返还购房款196000元，许炳辉向宋端永返还房屋，但考虑到许炳辉因本案买卖还涉及到装潢、重新购房的价格差等损失，故可能提出相应损害赔偿之诉，因此其返还期限相应延迟。许炳辉应及时行使有关权利，其在诉讼时效内未提起损失赔偿的，宋端永可要求许炳辉及时返还房屋。遂判令：一、宋端永、许炳辉于2009年12月14日达成的关于本区新华七村7幢302室的房屋买卖契约无效。二、宋端永于本判决生效之日起十五内返还许炳辉购房款196000元；三、许炳辉于其向宋端永主张损失赔偿案件生效后十五日内返还前述房屋，但许炳辉于本判决生效之日起两年内不提出损失赔偿诉讼的，两年期届满之日十五日内迁出涉案房屋并返还给宋端永。案件判决后，许炳辉提出上诉后撤回上诉，2016年5月9日，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终2460号民事裁定书，裁定准许撤回上诉，双方均按原审判决执行。一审再认定：案件审理过程中，许炳辉向法庭申请对房屋价值的评估，以界定自身损失，但评估机构因无法评估而退卷。一审法院曾向南京市六合区住房和城乡建设局询问房屋价格情况，2018年6月4日，南京市六合区住房和城乡建设局出具《回函》，内容为你院查询了解2015年至2017年六合地区（含大厂）三年来商品房以及二手房交易平均价格的函已收悉，现函复如下：经南京网上房地产备案系统中查询：1、六合地区（含大厂）商品房平均价格分别是2015年度为6833元/平方米、2016年度为8166元/平方米、2017年度为12302元/平方米，此数据为当年度实时备案房产交易合同均价；2、六合地区（含大厂）存量房（即二手房）平均价格分别是2015年度为5525元/平方米、2016年度为6973元/平方米、2017年度为8437元/平方米，因存量房交易属市场行为，系统查询的备案价格不具备参考价值。特此函复！同时，庭后一审法院从网络查询该小区对外销售价格，均价在10500元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，许炳辉依据已生效的判决文书主张损失，有据可依，一审法院予以支持。生效判决认定合同无效，无效合同自始无效。（2015）六大民初字第603号民事判决书判令许炳辉于其向宋端永主张损失赔偿案件生效后十五日内返还前述房屋，但许炳辉于本判决生效之日起两年内不提出损失赔偿诉讼的，两年期届满之日十五日内迁出涉案房屋并返还给宋端永。案件审理中，许炳辉申请对房屋进行现时价值评估，一审法院依法委托评估机构进行评估，在评估过程中，无法评估后作退卷处理。一审法院综合南京市六合区住房和城乡建设局出具的《回函》、网络查询销售价、房屋位置与日常生活经验、近两年房价无较大波动情形对房屋价值进行界定。结合本案房屋的具体区位、具体情况、周边房价，一审法院将房价酌定为10500元/平方米。本案诉讼的原因并非外力，而系宋端永违背诚信原则要求返还房屋，在赔偿损失时，不应仅仅以签订合同时过错为唯一衡量尺度和不变尺度，案涉房屋交易近十年，许炳辉居住一直处于平稳状态，现宋端永要求返还房屋，构成行为不诚信。经过交易后时间的不断累积，作为最终后果即房屋价值不断增值，如果在签订合同起始返还房屋，对对方造成的损失便越小，而经过多年后，房屋价值不断攀升，尤其近几年，呈几何倍数增加，宋端永的恶意便会更加明显。该不诚信行为的最终发生使得其过错愈加凸显，而许炳辉的过错在此过程中造成的损失不断稀释，可以忽略不计，宋端永也不应从中获利。故宋端永赔偿许炳辉500850（67.7*10500-210000）元。合同无效后，煌然公司应返还其中介费4400元，但双方在签订《房屋买卖契约》时明知房屋情形，要求煌然公司承担其他责任，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：一、宋端永于本判决生效后十日内赔付许炳辉500850元；二、南京煌然房产中介有限公司于本判决生效后十日内返还许炳辉居间费用4400元；三、驳回许炳辉的其他诉讼请求。本案受理费13840元，由许炳辉负担5035元，宋端永负担8805元，南京煌然房产中介有限公司50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院向案涉房屋所在小区周边三家房屋中介机构就案涉房屋在本案一审立案时的价值进行咨询，中介机构的咨询意见与一审认定的房屋价值基本一致，经质证，各方对询价笔录的真实性没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人虽主张一审法院认定“本案诉讼的原因并非外力，而系宋端永违背诚实信用原则要求返还房屋”错误，但引发本案诉讼的原因和合同无效的原因并非同一概念，案涉房屋交易至今近十年，宋端永现要求返还房屋，有违诚信原则，应当赔偿许炳辉因此受到的损失，且不应从中获利。上诉人上诉称一审法院直接参照网上对外销售均价作为计算损失的标准，并未参考相关权威部门回函中的数据错误，但南京市六合区住房和城乡建设局出具的《回函》中明确所载价格为六合地区（含大厂）存量房平均价格，因存量房交易属市场行为，系统查询的备案价格不具备参考价值。且一审审理中，法院曾依法委托评估涉案房屋价值，因评估机构无法进行评估作退卷处理后，一审法院综合南京市六合区住房和城乡建设局出具的《回函》、网络查询销售价等因素对房屋价值进行酌定，虽存在瑕疵，但认定结果并无不当，应予维持。上诉人主张与被上诉人2009年12月14日签订的《房屋买卖契约》自始无效，所以计算损失起算时间应为上诉人起诉请求法院确认《房屋买卖契约》无效时，但案涉房屋至今尚未返还，故上诉人的该项上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，宋端永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8853元，由宋端永负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十一月十五日书记员  孙雪松