安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终2625号上诉人（原审被告、反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市。法定代表人：陈哲元，该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）:史磊,男,1989年4月20日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人史磊商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茂业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由史磊承担。事实与理由:1.一审判决对逾期办证的事实认定错误。茂业公司并不存在逾期办证的违约事实，不应承担违约责任;2.一审判决适用法律错误，在合同履行问题上抛开合同法的规定，而去适用其他的行政法规;3.一审判决适用法律错误，即便可以适用《城市房地产开发经营管理条例》的规定，也不能将史磊的先合同义务本末倒置地归结于茂业公司，无端加重了茂业公司的合同义务。茂业公司没有违约事实，不应承担相应的违约责任。史磊辩称，1.根据法律规定和合同第14条的约定，办理新建商品房房地产初始登记手续取得房地产权证是茂业公司的义务；2.根据合同第13条、第14条的约定，房屋交接书就是房屋交付的标志，因此可以认定茂业公司办理新建商品房房地产初始登记手续取得房地产权证的时间最迟不能迟于2017年12月31日。即使上述推论不准确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，茂业公司也应当承担违约责任。因此，茂业公司存在逾期办证的行为；3.一审判决关于逾期办证违约金的起始时间存在错误。一审判决既然统一认定交房时间为2018年1月30日，就应当自2018年2月1日起算3个月，逾期办证违约金的起始时间应当为2018年5月1日。史磊不应当承担逾期付款违约金；4.最高人民法院公报案例（2016第11期）已经认定开发商应同时承担逾期办证与逾期交房的违约责任。史磊向一审法院起诉请求：1.茂业公司支付逾期交房违约金27864元；2.茂业公司支付原逾期办证违约金94910元（自2018年2月27日起暂计算至2018年11月30日，以后违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至送达初始登记证明之日止）；3.由茂业公司承担诉讼费用。茂业公司向一审法院反诉请求：1.史磊支付逾期交纳购房款违约金23760元；2.史磊承担诉讼费用。一审法院认定事实：茂业公司和史磊于2017年10月11日签订《滁州市商品房预售合同》,茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》19幢商业单元62、63室房屋出售给史磊。合同约定：1、62室总价款1100713元、63室总价款1110835元；2、双方在合同附件一（付款方式和付款期限）约定，史磊通过银行贷款于2017年11月25日之前支付剩余购房款110万元（55+55），由于史磊原因，该款延迟至2018年2月5日才到茂业公司账户。茂业公司于2018年2月11日与史磊办理涉案房屋交付手续。另查明：茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。一审法院认为，史磊与茂业公司签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，史磊未能按照合同约定支付剩余购房款，按照双方在合同补充条款第五条“根据第十一条，在房屋交付时间前，乙方必须向甲方足额支付完本合同约定的房屋总价款（含按揭贷款），甲方方可向乙方交付房屋”，被告有先履行抗辩权，其未能在合同约定的期限内交付房屋，符合双方约定，茂业公司不构成违约。2018年1月18日，案涉房屋通过竣工验收，已符合交付条件。茂业公司2018年1月19日通过EMS快递邮寄交房通知书指定购房人在1月20-24日到茂业公司处办理交房手续。建设工程竣工验收备案证书，只能证明备案时间，备案时间与竣工验收时间含义不同，竣工验收合格后交房符合双方约定。现实生活中，购房人出于种种原因延期收房较为常见，史磊主张茂业公司于2018年2月11日迟延交房并无事实依据。据此，史磊要求茂业公司支付逾期交房违约金诉请，无事实、法律依据，不予支持。双方签订《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关初始登记和由茂业公司房地产权证如何过户到史磊名下约定，由于茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据该合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证，对照该合同第十四条，被告不构成违约。史磊主张的违约金计算至送达初始登记证明之日止，其也未提供证据证明。因此，史磊以此为由要求茂业公司承担自2018年3月21日起至送达初始登记证明之日止逾期办证违约金并无事实依据。双方签订的合同并未约定茂业公司办理初始登记起始时间，因此从合同约定上，不能判断茂业公司是否违约。但是，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，茂业公司应当自交付史磊房屋90日内协助史磊办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成史磊不能及时办理房屋所有权证，达不到完全实现合同目的，茂业公司显属违约。茂业公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即茂业公司按照年利率5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款2210939元（实际付款：1100410+1110529），承担自2018年5月12日起至2019年1月17日（被告2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）办证违约金。根据《滁州市商品房预售合同》补充条款第三款约定被告于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者办理产权证符合双方约定，史磊主张的违约金计算至送达初始登记证明之日止并无事实依据。据此，茂业公司应当支付史磊逾期办证房违约金83923元（史磊实际付款2210939元*年利率5.655%/365*245天）对于当事人是否违反合同约定，适用严格责任原则，不以过错为要件。双方在《滁州市商品房预售合同》附件一（付款方式和付款期限）约定，史磊通过银行贷款于2017年11月25日之前支付剩余购房款110万元（55+55），由于史磊原因，该款延迟至2018年2月5日才到茂业公司账户，延迟时间为72天，史磊应当按照合同第七条约定承担日万分之三违约金，即史磊应当支付茂业公司违约金23760元（1100000元*日万分之三*72天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付给史磊逾期交房违约金9818元、逾期办证违约金38873元；二、史磊于判决生效后十日内支付给滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金12960元；三、驳回史磊其他诉讼请求。本诉案件受理费2755元，减半收取1378元，由史磊负担429元，滁州茂业投资发展有限公司负担949元；反诉案件受理费197元，由史磊负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，茂业公司是否存在逾期办证的违约行为，一审判决茂业公司承担逾期办证违约金是否正确。双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助史磊办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司于2018年2月26日与史磊办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致使史磊不能及时办理涉案房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，判决其支付逾期办证违约金，有事实和法律依据，且数额认定正确。综上，茂业公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1898元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇一九年十一月四日书记员  魏雅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。