河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11356号原告：廖华梅，女，1985年10月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙长安，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王廷骅，河南昭惠律师事务所实习律师。被告：郑州君利置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇新孟公路东侧（孟庄镇政府院内）。法定代表人：刘志成，董事兼总经理。委托诉讼代理人：田继红，河南天纲律师事务所律师。原告廖华梅与被告郑州君利置业有限公司（以下简称“君利公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告廖华梅的委托诉讼代理人孙长安、王廷骅，被告君利公司的委托诉讼代理人田继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖华梅向本院提出诉讼请求：1.依法判决君利公司以已付房款891299元为基数按日万分之一向廖华梅支付自2019年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，现暂计算至2019年8月8日为3203.07元；2.依法判决君利公司返还廖华梅有线电视安装费、工本费共计250元；3.本案诉讼费由君利公司承担。事实与理由：2017年9月23日，廖华梅与君利公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定廖华梅购买君利公司出卖的位于新郑市孟庄镇新孟公路西侧、耿湖村南侧枣苑住宅小区（浩创.梧桐印象）9幢10层1002号房，合同约定了房屋单价和房屋总价款，并约定廖华梅按照首付加商业贷款的方式支付房屋总价款，合同还约定君利公司在2019年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付廖华梅使用。合同签订后廖华梅积极履行合同约定的付款义务。2019年7月10日，君利公司通知廖华梅交房，君利公司要求廖华梅先签订收房协议并交纳物业费后才能去看房，廖华梅迫于无奈签订了君利公司提供的收房材料，查看房屋后廖华梅发现小区内路面、绿化还在施工，廖华梅所购买的房屋出现楼板开裂、墙体空鼓开裂、窗户部分未安装等多处质量问题，消防没有经过验收且君利公司没有取得建设工程竣工备案表，廖华梅认为君利公司所销售的房屋不符合交付条件。君利公司在房屋销售过程中进行虚假宣传声称买房送入户花园，但实际上是把入户花园的面积计算在房屋面积内；君利公司在销售过程中还违规收取廖华梅电商费5000元、贷款服务费1000元、有线电视初装费250元等违法行为。综上，为了维护廖华梅的合法权益，特提起诉讼。君利公司辩称，一、君利公司不存在逾期交房的情形，不应当承担逾期交房违约金。在涉案房屋建造期间，由于政府对环境治理需要，强制要求工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延至2019年10月30日前。涉案房屋已于2019年6月27日通过竣工验收,验收结果显示涉案房屋是质量合格房屋，具备合同约定的交付条件，同时君利公司也准备好了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。廖华梅在收到交房通知后拒不履行接收房屋义务，按合同约定已视为房屋通过廖华梅验收，自交房通知书确定的交付时间届满之日起，视为房屋通过廖华梅验收并交付。即便廖华梅不认可提前交房，君利公司也没有逾期交房。廖华梅所称的房屋质量瑕疵并不严重影响其对房屋的正常居住使用，不能因此拒绝接收房屋。二、针对廖华梅的第二项诉讼请求，由于孟庄镇为乡镇，不属于城市区域，因此配套设施相对不完善。涉案小区为新建，有线电视管网并未向城市一样敷设到位，小区外部有线电视管网敷设不是君利公司完成的，按政府相关部门要求，此费由用户承担。事实上，君利公司也已经委托物业将此费用交付给政府指定的第三方单位，该笔费用已经实际支出。现有线电视信号及安装设备已经覆盖整个项目，廖华梅作为该有线电视的受益者及使用者无权主张此费用的返还。综上，廖华梅的诉讼请求没有合同依据、事实依据和法律依据，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月23日，君利公司与廖华梅签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四，《商品房买卖合同》主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房位于孟庄镇新孟公路西侧、耿湖村南侧，房屋总价款891299元。第八条交付期限，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定：三、通知条款，1、出卖人通知买受人，通知形式：书面、公告、手机短信、电子邮件；2、买受人提供的通讯地址或合同记载的通讯地址如发生变化，应3日内书面通知出卖人。否则，出卖人按照合同买受人信息的通讯地址或《商品房买卖合同》上买受人的地址发出书面通知，即视为通知已送达买受人。四、其他约定，2、房屋具备交付条件时，出卖人应当以书面形式、手机短信、电子邮件或其他方式向买受人发出交房通知。买受人应当在收到交房通知后7日内办理房屋验收及交接手续。房屋交付后，与房屋有关的风险、费用等同时转移。买受人迟延接收的，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付。合同签订后，廖华梅依约向君利公司支付了全部购房款，并交纳了有线电视费240元，工本费10元。2019年6月27日，君利公司组织勘察、设计、监理、施工单位对涉案房屋所在的楼栋进行了竣工验收，并出具了工程竣工验收意见表，工程竣工验收意见表载明“验收组通过验收评议，形成一致意见本工程质量评定为合格”。建设、监理、施工单位针对涉案房屋出具了《住宅工程质量分户验收合格证书》。君利公司出具了《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》。后君利公司向廖华梅邮寄了房屋交付通知书，通知廖华梅于2019年7月10日到新郑市××镇××大道与××处南300米浩创梧桐印象办理房屋交付手续。廖华梅知悉收房时间和地点后，以房屋没有经过消防验收和竣工验收合格为由，拒绝收房。双方为此发生纠纷，廖华梅诉至本院，请求处理。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、收据、工程竣工验收意见表、住宅工程质量分户验收合格证书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，君利公司与廖华梅签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于君利公司是否应延期交房的问题。君利公司主张由于政府对环境治理需要，涉案房屋的建造工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延，但政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，君利公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对君利公司的该项辩解意见，本院不予采纳。君利公司应按合同约定于2019年6月30日前将涉案房屋交付廖华梅。关于君利公司是否已经交付涉案房屋的问题。本案中，廖华梅主张商品房验收合格为取得竣工备案表和消防验收备案，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未经竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工验收合格的唯一标准。《商品房买卖合同》中并未将消防验收备案和取得竣工备案表约定为房屋交付的条件，君利公司提供的《工程竣工验收意见表》、《住宅工程质量分户验收合格证书》显示涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格，且君利公司提供有《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》，故涉案房屋已经符合合同约定的交房条件。君利公司依照《商品房买卖合同》上载明的地址向廖华梅邮寄了《房屋交付通知书》，通知廖华梅于2019年7月10日收房，已经履行了交房通知义务。廖华梅知悉收房时间和地点后，拒绝接收涉案房屋，根据合同约定，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付，故《房屋交付通知书》确定的交付日期（2019年7月10日）应视为君利公司的交房日期。关于君利公司应当支付的违约金数额问题。君利公司应按合同约定于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付给廖华梅，而君利公司却于2019年7月10日交付房屋，逾期交房10日，故君利公司应按照合同约定按日向廖华梅支付已交付房价款万分之0.5的违约金，故君利公司应就其逾期交房行为向廖华梅支付违约金445.65元（891299元×10×0.005%），对廖华梅主张的超出部分的违约金，本院不予支持。关于君利公司是否应当返还有线电视安装费及工本费的问题。廖华梅与君利公司在《商品房买卖合同》中并未对有线电视安装费的负担作出约定，廖华梅所称的豫郑2008-52号文件《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目》的通知中取消的是有线电视播放许可证费和卫星电视收视管理费，而非有线电视安装费及工本费，故廖华梅要求君利公司返还有线电视安装费及工本费共计250元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州君利置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖华梅违约金445.65元；二、驳回原告廖华梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州君利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇一九年十一月二十八日书记员  刘玉涛