湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初1674号原告:殷秀红，女，1971年10月1日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，委托诉讼代理人：吴风雷，黄石市西塞山区磁湖法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：占剑锋，男，1966年9月11日出生，汉族，户籍住址：湖北省大冶市，系原告殷秀红的丈夫。代理权限为一般授权。被告:湖北精诚置业发展有限责任公司。住所地:鄂州市鄂城区花湖开发区振兴大道**。法定代表人：叶才荒，该公司总经理。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈炫炫，系湖北精诚置业发展有限责任公司员工。代理权限为特别授权。第三人：戴震，男，1977年3月2日出生，汉族，户籍住址：湖北省黄石市黄石港区，原告殷秀红与被告湖北精诚置业发展有限责任公司（以下称精诚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告殷秀红认为案件的处理结果与戴震有法律上的利害关系，申请追加戴震为第三人参加诉讼，本院审查后依法通知戴震为第三人参加诉讼。本案依法由审判员李健适用简易程序公开开庭进行审理，原告殷秀红及其委托诉讼代理人吴风雷、占剑锋，被告精诚置业公司的委托诉讼代理人李景珍、陈炫炫及第三人戴震均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。殷秀红向本院提出诉讼请求：1、判决精诚置业公司在一个月内履行办证义务，逾期继续承担违约责任和赔偿损失;2、由精诚置业公司承担违约金50,000.00元、赔偿交通费和代理费损失7,000.00元。事实与理由：2006年10月27日，殷秀红、精诚置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定精诚置业公司将震泉花园A幢l单元303室以每平方米1,200.00元、总价118,200.00元出售给殷秀红。付款方式:2006年10月27日首付70,000.00元，交钥匙付40,000.00元，余款8,200.00元在拿到产权证、土地证后付清。立约后，殷秀红依约支付了购房款及办《房产证》、《土地证》的费用4,957.00元，水电费2,300.00元，但不相信精诚置业公司口头承诺办两证，遂于2006年11月13日签订了《补充协议书》，约定精诚置业公司在2007年4月30日前未办理好殷秀红所购房屋的《国有土地使用证》，则精诚置业公司应无条件退房，并在3天之内将其所付房款全额返还。否则，按照全额房价款每日3%承担违约金。2007年1月22日，精诚置业公司将房屋所有权证交给殷秀红，但《国有土地使用证》一直未办给殷秀红。此后，殷秀红及其他业主十几年来无数次找精诚置业公司及相关部门要求办理土地使用证，至今仍无果。精诚置业公司应酌情承担殷秀红的交通费2,000.00元。因精诚置业公司严重违约，按照补充协议约定，精诚置业公司应承担全额房价款每日3%的违约金，由于该金额过高，殷秀红只要求精诚置业公司承担违约金50,000.00元。现因国家实行房产证和土地使用证合一，但因精诚置业公司的土地手续不完备，不动产登记机关无法给殷秀红办理不动产登记。殷秀红为了维护自己的合法权益，遂支付5,000.00元聘请代理人出庭诉讼，该费用亦是因精诚置业公司违约引起，按照合同约定，此责任应由精诚置业公司承担。被告精诚置业公司辩称：1、精诚置业公司、殷秀红之间不存在商品房买卖合同关系，该房产项目并不是精诚置业公司开发的；2、殷秀红持有的合同上的公章真实性存疑，在上面签字的叶良军并不是精诚置业公司的股东或员工，且精诚置业公司没有收到殷秀红的购房款，故殷秀红起诉精诚置业公司主体不适格；3、殷秀红明知其所买的房屋是小产权房，且所有的手续均和戴震签订，与精诚置业公司没有任何关系，殷秀红起诉精诚置业公司没有事实及法律依据。综上，请求法院驳回殷秀红的诉讼请求。第三人戴震述称：我没有办国有土地使用证是因为政府的原因，我办证的钱已经交付给政府了，规划手续也办理了。本院经审理认定事实如下：2005年，戴震在湖北××花湖经济技术开发区××路西侧（××花湖××村××）土地上建设综合楼。2005年8月24日，鄂州市鄂城区建设局村镇建设股作出编号为2005鄂（城）村建规字第09-030号的《中华人民共和国村镇规划选址意见书》，认为戴震在花湖××村××组建设综合楼（建筑规模6600平方米，用地面积800平方米）的选址用地性质、位置符合村镇规划要求，该意见书是准许使用村镇规划区内建设用地的法律凭证，准许办理土地批准手续和申请开工的法律依据。同日，鄂州市鄂城区建设局村镇建设股向戴震颁发了综合楼的《建设用地规划许可证》，认为该用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续；同日，还向戴震颁发了综合楼的《建设工程规划许可证》，认为综合楼建设工程符合城市规划要求，准予建设。后戴震开工建设综合楼，用途为住宅，取名“震泉花园”，2006年底完工。2006年12月14日，戴震向湖北鄂州花湖经济技术开发区管理委员会缴纳了“土地款”193,340.00元。同日，湖北鄂州花湖经济技术开发区规划土地建设局向鄂州市房屋产权登记发证办公室出具《关于戴震兴建住宅楼用地情况的说明》，载明：戴震在花湖××村××组集体土地上兴建住宅楼，该局及时督促戴震补办国有土地使用权手续，戴震已向花湖开发区管委会全额补交了土地出让金，该局已着手办理该宗用地申报审批手续，请鄂州市房屋产权登记发证办公室办理戴震房屋产权登记发证手续。戴震在交纳了相关税费后，鄂州市房屋产权登记发证办公室于2006年12月19日办理了房屋所有权人为戴震、坐落于花湖开发区大泉路西侧特**上述综合楼的房产总证。该综合楼至今未办理任何土地使用手续。戴震将其开发建设的综合楼（“震泉花园”）住宅房屋委托叶良军对外销售。2006年10月27日，叶良军与殷秀红签订精诚置业公司作为出卖人的《商品房买卖合同》一份，并加盖精诚置业公司合同专用章，约定殷秀红购买精诚置业公司开发建设的“震泉花园”A幢l单元303号房，每平方米1,200.00元，总价118,200.00元；首付70,000.00元，交房付40,000.00元，余款8,200.00元在办理房屋所有权证、国有土地证后付清；出卖人应在房屋交付后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，殷秀红不能在规定期限内取得房地产权属证书，在不退房的情况下，出卖人按照已付房价款1%向买受人支付违约金。殷秀红于2007年初收房，尚有5,000.00元购房款未付清。2007年1月18日，戴震作为转让方，殷秀红作为受让方，向鄂州市鄂城区房产管理局申报转移花湖开发区大泉路西侧特1号东单元303户房屋的产权登记。同月22日，经审批，鄂州市房屋产权登记发证办公室颁发了坐落于花湖开发区大泉路西侧特1号东单元303户、房屋所有权人为殷秀红的房屋所有权证。因该房屋未办理土地使用权证，现殷秀红不能办理该房屋的不动产登记证书，故而成讼。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。本案中，戴震所建设综合楼虽取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并向湖北鄂州花湖经济技术开发区管理委员会缴纳了“土地款”，但未依法办理国有土地征收、征用手续，亦未取得国有土地使用权证。2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定作物应当与其所依附的土地海域一并登记，保持权利主体一致。根据该规定，殷秀红所购买的上述综合楼东单元303户房屋虽取得了所有权证，但必须在履行申请国有土地使用权行政审批手续后才能办理不动产登记证书。殷秀红诉请要求精诚置业公司在一个月内履行办证义务，意即履行为坐落于花湖开发区大泉路西侧特1号东单元303户的房屋办理国有土地使用权性质不动产登记证书的义务，办理不动产登记的主体是相关国家行政部门，不是精诚置业公司；且精诚置业公司不是殷秀红所购买房屋的建设开发单位。再者，办理不动产登记是行政机关专属的职能，人民法院无权干预,人民法院不能以司法权去代替行政审批权。综上，对殷秀红的该诉请不予支持。殷秀红要求精诚置业公司承担违约金50,000.00元、赔偿交通费和代理费损失7,000.00元的诉讼请求，无事实、法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回殷秀红的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为662.50元，由殷秀红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  ：李健二〇一九年十一月二十七日法官助理：程爽书记员：吴怡婷