江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1874号上诉人（原审原告）：兰轩，男，1966年11月24日出生，畲族，住江西省上饶市信州区。被上诉人(原审被告)：余冬华，男，1986年11月10日出生，汉族，住江西省上饶市信州区市宏德房地产经纪负责人。被上被上诉人(原审被告)：上饶市宏德房地产经纪有限公司（以下简称宏德公司），住所地江西省上饶市信州区五三大道****1-11、2-11，统一社会信用代码91361102MA35JWGJ54。法定代表人：赖华云，该公司执行董事。上诉人兰轩与被上诉人余冬华、宏德公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兰轩上诉请求：撤销江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3620号民事判决，改判被上诉人赔偿上诉人直接经济损失24，500元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3620号判决书认定该房屋没有抵押与事实不符，事实证明该房屋存在抵押。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条和四百二十四条存在错误，应采用《中华人民共和国合同法》四百零六条、四百二十五条之规定，依法改判。被上诉人余冬华和宏德公司均未提交书面答辩意见。兰轩向一审法院起诉请求:1.请求法院判令余冬华和宏德公司赔偿兰轩直接经济损失24,500元；2.请求法院判令余冬华和宏德公司必须协助兰轩解决该房产悬而未决的水费、煤气费、物业管理费、有线电视过户、户口迁出等等问题；3.余冬华和宏德公司给兰轩造成的间接经济损失，因暂时无法统计，保留追诉权利。此项不作为诉讼请求，将另行在事实和理由中进行陈述；4.判决余冬华和宏德公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2018年5月11日，兰轩作为购买方（甲方）与宏德公司作为居间方（乙方）及出售方符寓、王长鑫，三方签订《委托购买意向书居间协议》。该协议主要载明：兰轩委托宏德公司购买上饶市信州区水南街340号19幢2-1102、2-1202房屋1套；该房屋产权证编号为0009273，物业面积222.58平方米，物业层次为11楼，无抵押，甲方在签订本意向书时，对该房屋具体状况已充分了解并自愿买受该房屋；买卖双方约定的购买总价款为141万元（包含房屋内水、电、煤气、物业维修基金、有线电视），第一次支付房款71万元（含10万元定金自动转为房款）、第二次支付房款70万元，于不动产过户当日支付。该协议还约定：于买卖成交时，买卖双方应依法负担缴纳应由自己负担之税费；房屋内硬装全部赠与购买方，出售方配合房屋产证时间到两年再进行房管局交易。兰轩于上述协议签订当日通过宏德公司向卖房人支付了10万元定金，后兰轩与卖房人自行协商，兰轩于2018年7月20日和2018年7月29日先后向卖房人支付了共计40万元购房款。2018年8月13日，上饶市国土资源档案信息中心出具的《上饶市房地产权权属登记信息查询结果》（受理编号：201808130000182）载明，截止2018年8月13日11时02分，坐落在上饶市信州区水南街****2-1102、2-1202房屋（产权证编号为赣20**上饶市不动产权第0009273号）无抵押情况、无限制情况。2018年8月27日，兰轩（作为丙方）与王长鑫、符寓（作为乙方）及石敏（作为甲方）签订《协议书》，三方主要约定：因乙方欠甲方的借款未归还，乙方夫妇王长鑫、符寓已将上饶市信州区水南街340号19幢2-1102、2-1202（不动产权号赣20**上饶市不动产权第0009273）抵押给甲方石敏；乙方将上述房产出售给丙方，丙方应该将未支付给乙方的房款中的人民币90万元付给甲方或甲方指定的账户；在甲方在房产局签字解除上述房产抵押登记时，丙方支付给甲方人民币25万元，房产局相关手续完善后，丙方再支付甲方人民币20万元;在不动产局拿到收件收据时，丙方向甲方付清余款45万元。2018年8月29日，上饶市不动产登记局受理了兰轩关于办理本案涉诉房屋所有权转移登记的申请，现上述房屋登记的所有权人为本案兰轩。另查明，宏德公司未收取兰轩的居间费用。一审法院认为，兰轩与宏德公司于2018年5月11日其与宏德房地产签订的《委托购买意向书居间协议》，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。本案争议的焦点一：宏德公司向兰轩提供本案所涉房屋“无抵押情况”，该行为是否为宏德公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形。一审法院认为，宏德公司的上述行为，不属于故意隐瞒或提供虚假情况的情形。因为：（1）当事人双方所争议的宏德公司通过《委托购买意向书居间协议》告知的本案所涉房屋无“抵押”情况，对该“抵押”应理解为是否被设立抵押权，而不是房屋所有人与他人是否签订了房屋抵押合同。首先，兰轩称本案所涉房屋在房管局办理了抵押登记，宏德公司未尽审查义务，存在故意隐瞒或提供虚假情况的行为。宏德公司辩称，卖房之前，卖房人将不动产权属证书给兰轩看过，该权属证书上并没有被设立抵押的登记。故从双方当事人的上述陈述可知，双方当事人争议的是房屋是否办理抵押登记。且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。综上所述，一审法院从当事人的约定和法定要求判断当事人所争议的“无抵押”应理解为房屋未办理抵押登记，案外人对房屋不享有抵押权。（2）本案所涉房屋在2016年1月1日后至2018年8月12日前，办理抵押权登记的行政机关为上饶市不动产登记管理局，并非房管局。根据《中华人民共和国担保法》第四十二条第二项规定，以城市房地产抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。而根据国务院《不动产登记暂行条例》第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构的统一办理所属各区的不动产登记。上饶市不动产登记局于2015年11月20日成立，从2016年1月1日全面实施不动产统一登记，故2016年1月1日后办理本案所涉房屋抵押登记的唯一合法行政机关为不动产登记局。兰轩所述本案所涉房屋于房屋买卖居间协议签订大概4个月前，在房管局办理了抵押登记，该陈述与法律不符，而宏德公司提交的《上饶市房地产权权属登记信息查询结果》已证实截止2018年8月13日11时02分，本案所涉房屋无抵押情况、无限制情况，故本院对此证明对象予以采信。综上所述，一审法院认定，宏德公司就本案所涉房屋的抵押情况不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形。退一步说，兰轩发现所购买的房产存有抵押等其他问题后，绕开宏德公司而自行与房东协商交付剩余购房款及办理房屋过户交付等手续，其行为所产生的后果应由其自己负责。另，兰轩认为，在房屋已被抵押登记的情况下，其为了提前办理房屋过户登记，因房屋产权证尚未满两年，而交纳了24,500元个人所得税，该税费为直接经济损失，要求余冬华和宏德公司赔偿。一审法院认为，兰轩、宏德公司与卖房人所签订的《委托购买意向书居间协议》的约定，“于买卖成交时，买卖双方应依法负担缴纳应由自己负担之税费”，根据该约定，本案所涉房屋的个人所得税依法应由卖房人承担，如兰轩与卖房人对税费的承担所作的另行约定，对宏德公司和余冬华不具有约束力，且宏德公司和余冬华就本案所涉房屋的抵押情况不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形，余冬华为上饶市宏德房地产经纪负责人，其个人与兰轩也不存在合同相对性，故一审法院对兰轩要求宏德公司和余冬华赔偿24,500元直接经济损失的诉讼请求不予支持。本案争议的焦点二：一审法院对兰轩要求宏德公司和余冬华必须协助其解决该房产悬而未决的水费、煤气费、物业管理费、有线电视过户、户口迁出等等问题的诉讼请求是否应予支持？一审法院认为，兰轩的上述诉讼请求中所涉的义务，为房屋买卖合同中房屋所有人的附随义务，且兰轩无证据证实宏德公司和余冬华负有该义务，故宏德公司和余冬华在事实上和法律上均无协助义务，故本院对兰轩的该诉讼请求不予支持，兰轩应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回兰轩的诉讼请求。本院二审期间，双方均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求以及事实和理由，围绕一审判决认定的事实和适用法律，本案二审当中双方当事人争议的焦点是:一、宏德公司的行为是否存在过错；二、宏德公司的行为是否导致上诉人兰轩所主张的经济损失。本院评判如下：关于宏德公司的行为是否存在过错的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”在房屋买卖居间活动中，房地产中介公司的调查义务是整个二手房交易中介服务的核心内容，直接关系到交易的成败，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性，中介公司未履行或履行审核义务有瑕疵的，将极大增加买卖双方的交易风险。本案中，宏德公司作为专业房地产经纪机构，虽促使买卖双方签订了《委托购买意向书居间协议》，但在提供中介服务过程中未尽审慎注意义务，切实为客户把关，通过《委托购买意向书居间协议》告知本案所涉房屋无“抵押”的情况与事实不符，事后中介公司也承认房屋存在抵押情况，即房屋所有人与他人签订了房屋抵押合同，并且在发生争议之后，宏德公司与买卖双方一同到房管局办理了解除抵押的相关手续。因此，宏德公司在提供中介服务过程中履行审核义务有瑕疵，对造成本案纠纷存在一定过错。一审法院认为宏德公司不存在提供虚假情况的情形，属于认定事实存在瑕疵。关于宏德公司的行为是否导致上诉人兰轩所主张的经济损失的问题。本院认为，本案中，上诉人兰轩主张的经济损失主要为案涉房屋转让所支付的个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条的规定:“下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税:……（八）财产转让所得……。”以及第三条的规定:“个人所得税的税率:……（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”同时，根据案涉《委托购买意向书居间协议》的约定：“于买卖成交时，买卖双方应依法负担缴纳应由自己负担之税费。”以及补充条款约定：“出售方配合房屋产证时间到两年再进行房管局交易。”可见无论是基于法律规定还是基于协议约定，个人所得税均应由出卖人承担，本案当事人也因合理避税之目的，约定了卖方在房屋产证满两年后再行过户。上诉人兰轩基于该房屋已抵押，如果不马上过户办证则有可能被他人行使抵押权或被其他债权人再查封，因而产生不安，与卖房人另行提前交易，上诉人兰轩自行承担了本应由卖方承担缴纳的税费，不能认定为是宏德公司提供房屋未抵押这一信息从而导致了兰轩必须要负担该笔个人所得税的后果，两者不存在法律上的因果关系。故上诉人请求宏德公司赔偿损失，本院不予支持。兰轩如认为其权利受损，可另行通过其他法律途径救济。至于另一被上诉人余冬华，其并非案涉居间协议的当事人，也不是该居间公司的法定代表人，故上诉人请求余冬华承担赔偿责任，本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由上诉人兰轩负担。本判决为终审判决。审判长 廖 健审判员 万利剑审判员 聂晓红二〇一九年十一月十九日法官助理侯特书记员曹颖