海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6935号原告（反诉被告）：三亚致远物业服务有限公司，住所地海南省三亚市光明路金海湾花园阳光****。法定代表人：蔡智，该公司总经理。委托诉讼代理人：林跃华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：罗于贤，三亚市天涯法律事务所法律工作者，三亚市物业管理协会推荐。被告（反诉原告）：陈锦红，女，汉族，1972年9月1日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省海口市。委托诉讼代理人：张是春，海南祥瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张是妙，海南祥瑞律师事务所律师。原告三亚致远物业服务有限公司（以下简称：致远公司）与被告陈锦红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告陈锦红提出反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）致远公司的委托诉讼代理人林跃华、罗于贤，被告（反诉原告）陈锦红的委托诉讼代理人张是妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致远公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈锦红向致远公司支付拖欠的费用11931.3元（其中包括：物业管理费6946.9元、停车费4920元、水费64.4元）；2.判令陈锦红向致远公司支付违约金4798.39元（计算方式：按《前期物业管理服务协议》第八条第四项约定为从逾期之日起以拖欠费用为基数按每天千分之五计算滞纳金，致远公司调低违约金为从逾期之日起以拖欠费用为基数每天万分之六暂计算违约金至2019年4月15日止，详见违约金计算表，但违约金实际应计算至欠费付清之日止）；3.本案诉讼费由陈锦红承担。事实与理由：致远公司于2009年1月与三亚集源房地产开发有限公司就其开发的南枫悦海度假小区签订了《前期物业管理委托合同》，并在2009年南枫悦海度假小区竣工交付使用起开始对南枫悦海度假小区进行物业管理服务，同时和陈锦红签订了《前期物业管理服务协议》。2017年南枫悦海度假小区业主委员会成立后，致远公司又于2017年2月与南枫悦海度假小区业主委员会签订了《南枫悦海度假小区物业服务合同》，并一直服务至2019年3月1日合同期满。致远公司按上述三份合同及协议规定的事项，尽职尽责地为陈锦红提供了物业管理服务，但陈锦红却不履行上述合同和协议约定的缴费义务，从2015年10月起至2019年2月，拖欠致远公司费用11931.3元，其中物业管理费6946.9元、停车费4920元、水费64.4元。虽经致远公司多次电话和书面催告，陈锦红仍拒不缴费，为维护致远公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告陈锦红辩称，一、致远公司要求陈锦红给付拖欠的物业管理费、停车费的主张已超出法定的诉讼时效期间，对超出部分应不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。至致远公司起诉之日陈锦红从未收到过物业服务费和停车费的催收通知，不存在诉讼时效的中止中断情形。致远公司起诉状的落款日期为2019年5月27日应确定为致远公司主张权利的日期，因此，致远公司要求陈锦红给付2019年5月前的物业管理费、停车费的主张均已超出诉讼时效期间，应不予支持，驳回其诉讼请求。2停车费的计算标准有异议，根据2009年1月18日开发商和致远公司签订的合同中第二十三条约定了停车费为每月90元，该合同履行至2017年2月20日，所以该期间的停车费应以每月90元标准计算。3由于致远公司没有尽到物业管理合同约定的基本保障义务，造成陈锦红车辆多次被刮从而产生巨大损失，且在发生该事件期间，致远公司和陈锦红达成口头协议，用物业管理费和停车费来抵扣修车费，因此致远公司主张物业管理费和停车费及逾期滞纳金没有事实根据和法律依据，且因此《前期物业服务管理服务协议》第八条第四项的“有关费用”也就不包括车位使用费及停车费，故要求陈锦红支付所谓的违约金没有依据。4致远公司提交的《前期物业管理服务协议》，陈锦红未在该协议中签字，陈雯系陈锦红的曾用名，该协议的字迹也不是陈锦红所签，且甲方也没有签字，故该协议没有成立。反诉原告陈锦红提出反诉诉讼请求：1.判令致远公司向陈锦红支付车辆维修费5820元及利息926.8元（以5820元为基数从2017年7月24日起按同期银行贷款利率暂计至2019年8月5日，实际计至致远公司付清之日止）；2.本案的案件受理费由致远公司承担。事实和理由：2009年1月起，致远公司与三亚集源房地产开发有限公司就其开发的南枫悦海度假小区签订了《前期物业管理委托合同》，约定致远公司为南枫悦海度假小区的业主提供物业服务，其中也对其他事宜进行了约定。直至2017年初，南枫悦海度假小区成立业主委员会后，于2017年2月20日，致远公司与南枫悦海度假小区业主委员会签订了《南枫悦海度假小区物业服务合同》，约定合同履行期间为2017年3月1日至2019年3月1日。但是在该合同履行期间过程中，分别在2015年11月23日、2016年3月20日、2016年7月23日等时间由于致远公司未尽到应有的物业服务义务，导致陈锦红停在小区内的车辆多次被人恶意刮花、破坏，进而花费了共计5820元的修车费。在陈锦红报警后才了解，致远公司在该小区并未按照约定安排安保人员进行小区巡逻，也未在必要位置安装监控系统，导致办案警官无法有效的侦破案件。后经双方多次协调未果，陈锦红认为其按时向致远公司缴纳物业管理费、车位使用费等费用，致远公司却未按照约定为陈锦红提供必要的措施对车辆停放进行安全的防范，导致了陈锦红的车辆被人多次恶意破坏，不仅造成财产损失，也长期造成陈锦红对于居住环境的安全保障产生极度的不安情绪，已经构成了严重违约。综上，由于致远公司的违约行为致使陈锦红遭受不必要的财产损失，为维护陈锦红合法权益，特提出反诉，望判如所请。反诉被告致远公司辩称，一、请法院驳回陈锦红的反诉请求，致远公司没有违约的事实存在，也不存在违约责任的问题。陈锦红所称致远公司没有履行管理义务，监控录像设备不齐全导致公安机关无法破案，但其实致远公司曾就小区监控设施向物业维修基金管理部门申请八万余元维修费，最后由于诸多原因没有获得批准，之后由于设备不完善，造成车辆被刮事件无法记录下来，责任不在致远公司，所以致远公司不承担陈锦红所称车辆被刮等情形的责任。二、本案系物业管理服务合同纠纷，车辆被刮系侵权案件的法律关系，不在本案审理范围。陈锦红在刮车发生之前就已经不再缴纳停车费，而并不是在出现刮车事件后才不缴纳停车费。此外，致远公司也在小区外拍到过陈锦红的车辆被刮，故不认可陈锦红的车辆被刮系发生在小区内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：致远公司系南枫悦海度假小区物业服务企业。致远公司与三亚集源房地产开发有限公司于2009年1月18日签订《前期物业管理委托合同》，约定三亚集源房地产开发有限公司委托致远公司实行物业管理，致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。陈锦红作为1栋601房业主以曾用名陈雯于2009年5月8日与致远公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：致远公司对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理；依据本协议向陈锦红收取物业管理费用；陈锦红交纳费用时间为接到通知单五日内；陈锦红不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致远公司有权要求陈锦红补交并逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金；小区内如发生恶性案件（如盗窃案、车辆损坏、丢失等），可按法律程序明确物业公司责任。南枫悦海度假小区之后成立业主委员会，2017年2月20日，南枫悦海度假小区业主委员会与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，约定：致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括本物业小区共用部分的维修、养护和管理，共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共部位及庭院内的绿地、花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理，维护小区公共秩序，巡视、门岗执勤，进一步完善物业档案管理，房屋自用部位、自用设备的维修可以委托致远物业实施，规劝制止业主、使用人违反《南枫悦海度假小区管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；委托管理期限为二年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止；物业管理费用依照三亚市物价局的批复，住宅房屋按业主房产建筑面积每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，商业及办公用房按业主房产建筑面积每月每平方米2.3元向业主或物业使用人收取，车位费，小汽车120元/月，电动车辆30元/月，小车每次临时3月，过夜5元；业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费，从逾期之日起按照每天千分之一交纳滞纳金。2019年2月24日，致远公司到该小区1栋601房张贴法律意见书及欠费通知书，告知陈锦红于2015年12月至2019年2月共拖欠物业管理费6946.9元、水电费64.4元、停车费4920元，还应支付物业管理费违约金4167.56、停车费违约金3099.6元，上述费用合计19198.46元。庭审过程中，致远公司确认其主张的物业管理费自2015年12月起按每月178.1元计算至2019年2月为6945.9元，停车费自2015年10月起按每辆120元/月计算至2019年2月为4920元，水费自2018年11月按3.22元计算至2019年2月为64.4元，陈锦红对物业管理费、停车费、水费的单价及起算时间均无异议，但辩称其未交纳物业管理费和停车费的理由系其车辆在小区内停放时被刮，经与致远公司协商故未在继续向致远公司交纳物业管理费及停车费，以抵扣车辆维修费。致远公司亦在庭审中确认南枫悦海度假小区的监控设备于2015年开始损坏，致远公司于2015年6月9日向三亚市物业信息和白蚁防治中心申请启用南枫悦海度假小区住宅专项维修基金，但因故未申请成功，直至致远公司撤场时监控设备仍未修复，在此期间南枫悦海度假小区确有发生过车辆被刮事件。陈锦红分别于2015年11月23日、2015年12月20日、2016年3月20日、2016年7月23日向三亚市公安局吉阳分局月川派出所报案称其车牌号为×××的车辆在南枫悦海度假小区尾灯被打破、车后盖被划、车门及叶子板被破坏被划等，三亚市公安局吉阳分局月川派出所出具《受案回执》。陈锦红于2015年11月23日、2016年3月20日、2016年7月23日将车辆送往三亚荔枝沟车友缘汽车修理厂进行维修，产生修车费用共计5820元（1870元+2060元+1890元）。另，南海网亦对该小区业主车辆被刮花事件于2015年12月21日进行了报道。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳物业管理费。致远公司作为南枫悦海度假小区的物业管理公司，在南枫悦海度假小区未设立业主委员会之前，与三亚集源房地产开发有限公司及陈锦红分别签订《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》，在南枫悦海度假小区业主委员会成立之后，与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，前述两份前期物业服务合同及协议即告终止。陈锦红辩称《前期物业管理服务协议》并非其本人签名，该协议没有成立。但庭审过程中经本院询问，其明确不申请笔迹鉴定，且对该协议中署名的“陈雯”系其曾用名予以认可，故对陈锦红的抗辩理由本院不予采纳，该《前期物业管理服务协议》依法成立。该《南枫悦海度假小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对陈锦红具有约束力，双方应依约全面履行该合同。本案的争议焦点为：一、关于陈锦红是否应向致远公司支付物业管理费、停车费、水费及滞纳金的问题。二、致远公司的诉请是否已过诉讼时效的问题；三、陈锦红反诉致远公司支付车辆维修费及利息损失是否有事实根据和法律依据。一、陈锦红是否应向致远公司支付物业管理费、停车费、水费及滞纳金的问题。关于物业管理费。陈锦红辩称因其车辆被刮花及破坏，故致远公司与其口头沟通协商不再收取其物业管理费和停车费，以赔偿其损失，致远公司予以否认，且致远物业确实按合同约定提供了相应的物业服务，陈锦红辩称以物业费抵扣车辆维修费没有事实根据和法律依据，本院不予采纳，故陈锦红仍应向致远公司交纳自2015年12月起至2019年2月期间的物业管理费6945.9元（178.1元×39个月）。关于致远公司要求陈锦红支付滞纳金之诉请，物业服务的完善需要物业公司和包括陈锦红在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，因南枫悦海度假小区监控长期损坏及管理存在疏漏的情形，导致该小区发生入户盗窃、停放车辆被刮事件，因此在致远公司与包括陈锦红在内的诸多业主因物业服务合同的履行等方面产生意见分歧，陈锦红并非恶意拖欠物业费的情况下，对致远公司要求计收滞纳金的主张，本院酌情不予支持。关于停车费。陈锦红亦辩称因其车辆被刮花及破坏，故致远公司与其口头沟通协商也不再收取其停车费，以赔偿其损失，致远公司虽然也予以否认，但该期间小区门岗亦有人工操作遥控停车杆，后改为电子停车杆，小区亦确实发生过停放车辆被刮事件，后若无致远公司许可，陈锦红的车辆在自2015年10月至2019年2月长达三年多时间内可自由进出小区未经阻拦或从未被要求过交纳停车费，有悖常理，因此可以认定致远公司认可以停车费抵扣车辆维修的事实，故对陈锦红的抗辩理由，本院予以采纳，致远公司主张陈锦红应向其支付2015年10月至2019年2月期间的停车费及拖欠的滞纳金，没有事实根据，本院不予支持。关于水费。陈锦红对欠交水费的事实予以认可，对欠交水费的时间和数额亦未提出异议，故对致远公司诉求陈锦红支付自2011年8月至2019年2月期间的水费64.4元，本院予以支持。二、致远公司的诉请是否已过诉讼时效的问题。致远公司虽张贴催交公告，催交公告中载明拖欠物业管理费、停车费、水费及滞纳金的业主姓名及房号，但张贴时间为2019年2月24日，致远公司未能举证证明其在此之前有向陈锦红催交过相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。致远公司未提供证据证明其已向陈锦红发过书面催告，故对致远公司诉求陈锦红支付2015年12月至2016年2月期间的物业管理费，本院不予支持，该期间的物业管理费应不再支付，陈锦红应向致远公司支付自2016年3月至2019年2月期间的物业管理费6411.6元（178.1×36个月）。3陈锦红反诉致远公司支付车辆维修费及利息损失是否有事实根据和法律依据。陈锦红作为小区业主按物业服务合同约定交纳物业管理费及停车费，致远公司亦应提供相应的物业服务，陈锦红的车辆停放在小区内被刮花、破坏，其可以选择向直接侵权人主张侵权责任赔偿，也可以选择根据物业服务合同的约定主张由物业公司承担赔偿责任。陈锦红现主张由致远公司支付其车辆维修费系基于双方之间的物业服务合同关系，与本案本诉属于同一法律关系，故对致远公司主张陈锦红的反诉请求不应在本案中一并审理的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，陈锦红主张发生车辆被刮事件后，致远公司已经与其协商不再收取停车费，用以抵扣陈锦红的车辆维修费，且陈锦红之后也未再向致远公司交纳停车费，故现陈锦红再次要求致远公司向其支付车辆维修费，没有事实根据和法律依据，另陈锦红仅凭报案回执，不足以充分证明其车辆多次被刮花及破坏均发生在南枫悦海度假小区内，因此对陈锦红主张致远公司向其支付车辆维修费5820元及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1被告（反诉原告）陈锦红自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）三亚致远物业服务有限公司支付物业管理费6411.6元、水费64.4元，共计6476元；2驳回原告（反诉被告）三亚致远物业服务有限公司的其他诉讼请求；3驳回被告（反诉原告）陈锦红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计109元（原告三亚致远物业服务有限公司已预交），由被告陈锦红负担42元，原告三亚致远物业服务有限公司负担67元；反诉案件受理费25元（反诉原告陈锦红已预交），由反诉原告陈锦红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 蒋 倩 二○一九年十一月十二日书记员 陆理卫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。