北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15681号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵欣，女，1991年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜启林，北京三久律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:唐剑波，男，1972年2月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高连宇，北京高连宇律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司，营业场所北京市海淀区万寿路2号二区办公楼二层106-108房间。负责人：王联升。委托诉讼代理人：刘硕，男，中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司员工。委托诉讼代理人：边岩卫，男，中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司员工。上诉人赵欣因与被上诉人唐剑波、中铁六局集团北京铁路建设有限公司方大物业管理分公司（以下简称中铁六局方大分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵欣上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵欣一审反诉请求，驳回唐剑波一审的诉讼请求，本案诉讼费由唐剑波、中铁六局方大分公司承担。事实和理由：一审法院对于赵欣已于2018年12月7日起不再实际占用位于北京市朝阳区十里堡×区150平方米商铺（以下简称涉案商铺）这一事实认定不清，证据不足；导致合同无效的原因在于唐剑波无权出租该房屋，过错完全在其一方，在此情况下，赵欣起诉主张的损失即财物返还请求完全符合法律及相关司法解释的规定。唐剑波辩称，同意一审判决，不同意赵欣的上诉请求和事实理由。中铁六局方大分公司辩称，同意一审判决，不同意赵欣的上诉请求和事实理由。唐剑波向一审法院起诉请求：1.确认唐剑波与赵欣于2018年9月17日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月15日解除；2.判令赵欣支付2019年2月5日至2019年7月25日期间的商铺占用费62233元。赵欣向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销唐剑波与赵欣签订的《商铺租赁合同》；2.判令唐剑波返还赵欣已支付的租金33000元及押金11000元；3.判令唐剑波赔偿赵欣装修损失14493.94元。一审法院认定事实：2018年9月17日，唐剑波（出租方、甲方）与赵欣（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定唐剑波将涉案商铺出租给赵欣，商铺面积约为150平方米。租赁期限为3年，自2018年10月5日至2021年10月5日。乙方在签订本合同之日交纳房屋使用保证金11000元。待合同期满后，乙方付清应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方。月租金11000元，每3月支付一次，乙方需在租金到期日前一周内将租金支付甲方。如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回商铺时，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺。甲方已告知乙方本合同涉及商铺，存在政府征地问题，但具体政府是否征地以及征地时间，甲方均未得到相关部门通知，乙方已全部知晓。合同签订后，赵欣向唐剑波支付了房屋使用保证金11000元及2018年10月5日至2019年1月4日期间租金33000元。唐剑波向赵欣交付了涉案商铺。经查，2014年10月1日，第三人与唐宝山签订《场地租赁合同》，约定第三人将北京市朝阳区甘露园南里3号楼东侧447.25平方米场地出租给唐宝山，场地用途为出租经营。场地租赁期限为2014年10月1日至2017年12月31日。租赁期满，甲方有权收回场地。乙方有意继续承租该场地，提前30日向甲方提出书面续租要求，甲方在选择承租单位时，在同等条件下优先考虑乙方。乙方不得擅自将承租场地转租给他人，若需转租他人必须事先征得甲方书面同意。唐剑波表示其父唐宝山从第三人处承租场地后，唐宝山及家人在场地上建造了涉案商铺，唐宝山同意由唐剑波对涉案商铺进行出租，虽然将涉案商铺进行出租未告知第三人，但由于出租的是房屋，无需告知第三人。第三人表示场地上的房屋确实为唐宝山自建，但属于违建。唐剑波表示建造涉案商铺确实未取得建设规划许可手续。2018年10月15日，第三人张贴公告，内容为甘露园南里路东侧华陆汽修及以北临街范围系第三人所属用地，该用地范围内的租户所签租赁合同于2017年12月31日到期，为配合政府对该地区消防安全及环境综合整治工作，要求各临街商铺于10日内腾退占用的房屋。2019年7月26日，北京市朝阳区高碑店乡人民政府在涉案商铺张贴《通知》，主要内容为经调查此建筑未取得建设规划相关手续，属违法建筑。现决定对该违法建筑进行拆除。经土地产权单位中铁六局北京铁路建设有限公司同意，要求承租商户5日内搬离并自行拆除违法建设，逾期将启动违法建设工作及相关措施。经询，唐剑波、赵欣及第三人均表示涉案商铺已于2019年8月1日开始拆除，2019年8月2日被拆除完毕。赵欣表示其于2018年12月7日搬离涉案商铺，将个人物品拿走，但未拿走经营物品，没有向唐剑波交还房屋的行为，但2018年12月7日双方一直就此在进行协商，所以赵欣认为应视为赵欣于2018年12月7日将涉案商铺交还唐剑波。唐剑波表示赵欣一直使用涉案商铺直至涉案商铺于2019年8月1日被拆除，唐剑波并不清楚赵欣何时搬走，赵欣也未明确告知唐剑波其已搬走要求交接，双方虽进行了协商但未达成一致。唐剑波提交其与赵欣于2019年2月14日的微信聊天记录，记载唐剑波因故要求赵欣将涉案商铺的门打开，赵欣表示其在老家。赵欣认可该微信聊天记录真实性，不认可证明目的。唐剑波提交其与赵欣于2019年7月26日的微信聊天记录，记载唐剑波要求赵欣将涉案商铺的财物全部搬走。赵欣认可该微信聊天记录真实性，不认可证明目的。赵欣表示其主张的装修损失如下：留在涉案商铺中的吧台、燃气罐、荧光宣传板、灭蚊灯、餐具、电磁炉、火锅锅具等经营物品的损失，上述物品均为其承租商铺后购买，就此提交网购物品的记录截图；进行保洁支出200元；支出的大众点评网合作费3600元，但未举证证明；改电路的费用2100元，但未举证证明；牌匾支出3000元，牌匾被拆除，但是谁拆的不清楚。唐剑波表示2019年8月1日高碑店乡政府拆除涉案商铺时，赵欣留在涉案商铺内的物品被暂存在中铁六局的院内，并非唐剑波控制。赵欣表示其不同意将店铺内的物品取回，需要等待其与孟路凯之间的纠纷解决完毕。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，建设涉案商铺未取得建设工程规划许可手续，唐剑波就涉案商铺与赵欣签订的《商铺租赁合同》无效。唐剑波要求解除该《商铺租赁合同》的诉求及赵欣要求撤销该《商铺租赁合同》的诉求，一审法院均不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。赵欣表示应视为其于2018年12月7日将涉案商铺交还，但其未举证证明，且根据其与唐剑波之间的微信记录，涉案商铺于2019年2月14日仍处在赵欣控制之下，唐剑波在2019年7月26日通知赵欣将涉案商铺物品搬离。赵欣的意见与事实不符，一审法院不予采信，可认定赵欣使用涉案商铺直至涉案商铺被拆除。唐剑波要求赵欣参照合同约定的租金标准支付2019年2月5日至2019年7月25日期间的商铺占用费62233元于法有据，一审法院予以支持。赵欣要求返还已付租金于法无据，一审法院不予支持。赵欣要求返还房屋使用保证金11000元于法有据，一审法院予以支持。关于赵欣主张的装修损失，其中店内的经营物品并未由唐剑波掌控，其要求唐剑波赔偿该损失于法无据，一审法院不予支持。关于牌匾损失，赵欣表示不知谁将牌匾拿走，其要求唐剑波赔偿该损失于法无据，一审法院不予支持。关于赵欣要求赔偿的保洁损失、大众点评网合作费及改电路的损失，其均未举证证明，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、赵欣于判决生效之日起七日内支付唐剑波二〇一九年二月五日至二〇一九年七月二十五日期间的商铺占用费六万二千二百三十三元；二、唐剑波判决生效之日起七日内返还赵欣房屋使用保证金一万一千元；三、驳回唐剑波的其他诉讼请求；四、驳回赵欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案商铺未取得建设工程规划许可手续，北京市朝阳区高碑店乡人民政府亦认定该建筑属违法建筑，故双方于2018年9月17日签订的《商铺租赁合同》应属无效。关于双方对合同无效的过错责任问题。根据本案所查事实，赵欣于签订合同后不到一个月即被告知为配合政府的消防安全及环境综合整治工作而要求腾退涉案商铺，导致其无法正常经营实现合同目的。唐剑波作为出租方，明知涉案商铺未取得建设工程规划许可手续属于违法建筑而进行出租，对此存在过错，而赵欣作为承租方，未尽到审慎查验义务，在涉案商铺无合法手续的情况下仍进行承租，亦存在相应的过错。本院根据本案实际情况酌情确定双方对于合同无效各承担一半的过错责任。关于合同无效后损失的承担问题。赵欣虽主张其于2018年12月7日即搬离涉案商铺，但其并未搬走商铺内物品直至涉案商铺于2019年8月1日被拆除，故应视为该期间赵欣仍然占用涉案商铺。因唐剑波要求赵欣支付2019年2月5日至2019年7月25日期间的商铺占用费62233元，赵欣则反诉要求唐剑波返还已支付的2018年10月5日至2019年1月4日期间的租金33000元，故本院考虑到赵欣签订合同后不到一个月起算租金后数日便被告知要求腾退商铺而无法正常使用涉案商铺，以及此后赵欣虽搬离涉案商铺但仍留有物品占用涉案商铺的实际情况，并根据双方的过错责任划分比例酌情确定赵欣应支付唐剑波2019年2月5日至2019年7月25日期间的商铺占用费31117元，并由唐剑波返还赵欣已支付的租金15000元。关于赵欣主张的装修损失，主要系其购买的物品，对于改电路等费用其亦未举证证明，故赵欣主张的该项损失依据不足，本院难以支持。关于房屋使用保证金11000元，一审法院判令唐剑波返还该笔费用并无不当，本院予以维持。综上所述，赵欣的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38101号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38101号民事判决第三、四项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38101号民事判决第一项为：赵欣于本判决生效之日起七日内支付唐剑波二〇一九年二月五日至二〇一九年七月二十五日期间的商铺占用费三万一千一百一十七元；四、唐剑波于本判决生效之日起七日内返还赵欣已支付的租金一万五千元；五、驳回唐剑波的其他诉讼请求；六、驳回赵欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3620元，由唐剑波负担（已交纳）；反诉案件受理费3620元，由赵欣负担（已交纳）。二审案件受理费7240元，由唐剑波负担3620元（赵欣已预交，唐剑波于本判决生效之日起七日内支付赵欣），由赵欣负担3620元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇一九年十一月二十八日法官助理  刘佳钰法官助理  谢 薇书 记 员  左培懿书 记 员  赵 宇