福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2497号 上诉人（原审被告）：吴月春，女，1971年9月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：曾清荣，男，系吴月春的丈夫。 被上诉人（原审原告）：漳州市安晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南昌路香格里拉－观园****，统一社会信用代码：913506025595737822。 法定代表人：简志松，总经理。 委托诉讼代理人：王君，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：王煜婷，女，系公司员工。 上诉人吴月春因与被上诉人漳州市安晟物业服务有限公司（以下简称安晟公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴月春上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回安晟公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由安晟公司承担。事实与理由：一、安晟公司诉讼主体不适格。1、小区并未就安晟公司提供物业服务召开业主大会，也没有经过“双过半”的业主同意。2、小区从未选举过业委会，安晟公司提交的物业服务合同是无效的，安晟公司无权收取物业费。二、安晟公司未履行物业管理相关职责。1、小区消防通道违章堵塞，其他业主私自在配电箱门前加锁等存在各种安全隐患。2、小区管理混乱，监控大多不能使用。3、小区内的景观水池不曾换水，遗弃物乱堆乱放，饲养的宠物狗没有有效管理，卫生脏乱差。4、吴月春住的五楼常年没水，反映多年没有处理。三、小区电梯的电视广告收入和其他收入资金与开支情况从未公开。四、即使小区业委会合理成立，物业公司的收费也是到2018年8月30日届满，安晟公司不能仅凭业主没有异议就继续收费。 安晟公司辩称，1、安晟公司依据与龙江明珠小区业委会签订的物业服务合同为小区提供服务，业委会选聘安晟公司物业服务整个过程受上级主管部门监督，过程公开公正公平，签订书面物业服务合同符合业主大会民主意志也符合法律规定，真实合法有效。2、吴月春提出自家五楼直供水水压不足的问题，从自来水厂到终端直供水的水压由自来水厂控制，物业公司无法解决直供水水压不足的问题，业主要私自改管需要征得利害关系人同意，专有部分的利害关系应当由业主自行承担。3、安晟公司依据物业服务合同义务提供了相应的服务，物业服务具有持续性的特点，不是一次性的劳务服务，不断的在服务，不断的解决处理小区公共事务，作为业主实际享受了物业的服务就应当履行及时缴交物业服务费用的义务。4、业主若是确实觉得合法权益收到侵害，吴月春可以通过另案起诉的途径维护自身权益，而不应该用拒绝履行义务的方式来拒交物业费。 安晟公司向一审法院起诉请求：1、判令吴月春向安晟公司支付物业服务费用7472元，水电公摊824.2元，合计8296.2元；2、判令吴月春从应缴款之日起按银行同期贷款利息向安晟公司支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由吴月春承担。 一审法院认定事实：安晟公司系漳州市芗城区龙江明珠小区物业服务公司，吴月春系芗城区龙江明珠****房屋的使用人（2018年5月，吴月春将房屋过户给案外人曾庆福，吴月春一家至今仍居住在该房屋），该房系带电梯的高层住宅，建筑面积为186.8平方米。2015年10月18日，安晟公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定（摘要）：漳州市芗城区龙江明珠业主委员会以协议方式选聘安晟公司对龙江明珠小区提供物业服务。一、合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止，本合同期限届满前三十日内，甲乙双方如无异议，本合同自动续约一年，自动续约次数不限，若物业在服务期限内没达到三级服务标准，业委会有权终止合同；二、物业服务费具体收费标准：高层住宅1元/月·平方米；三、公共水电费用分摊办法：全体业主受益的公共部位用水用电费用由安晟公司承担；其他各不同部分业主受益的公共用水用电费用分摊按《漳州市住宅区水电公摊指导规则》（漳物协[2010]11号）规定；四、业主、使用人违反合同约定，经物业书面催缴，逾期未缴纳物业服务相关费用的，承担违约责任，由欠费业主向物业支付逾期付款违约金。在安晟公司服务期间，吴月春未向安晟公司缴纳物业管理费及水电公摊费用。截止至2018年12月31日，吴月春尚欠物业服务费用7472元；截止至2018年12月31日水电公摊费用824.2元，合计8296.2元。2017年3月，安晟公司向吴月春送达缴费通知书，2018年3月1日，安晟公司通过EMS向吴月春寄送《龙江明珠业主欠费催缴通知》，2019年2月18日，安晟公司向吴月春催缴至2018年12月31日止的物业费及公摊水电费。2019年5月5日，安晟公司通过短信向吴月春催缴物业费。 一审法院认为，吴月春作为龙江明珠21幢402室的居住使用人，安晟公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订《物业服务合同》依法对吴月春具有约束力，吴月春应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务。吴月春主张安晟公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订的物业服务合同无效，证据不足，不予采纳。吴月春提供微信记录证明安晟公司服务存有瑕疵；安晟公司质证认为吴月春提供的微信记录可以证明物业有在履行职责，物业服务是持续性的，物业都有处理问题；故吴月春提供的证据无法证明安晟公司服务不到位，存在违约行为，吴月春拒交物业费，不仅对已交纳物业费的业主显失公平且不利于安晟公司改进服务。至于吴月春主张的供水压力不足问题，因其没有提起反诉，且不属于安晟公司一方能解决的问题，应另案解决。综上，吴月春的上述抗辩主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。安晟公司请求吴月春支付自2015年9月1日至2018年12月31日物业服务费用7472元，2015年9月1日至2018年12月31日水电公摊824.2元，合计8296.2元，合法有据，予以支持。关于违约金，吴月春未按期交纳物业费，构成违约，应当支付相应的违约金，安晟公司于2019年2月18日向吴月春催缴2018年12月31日前拖欠的物业费等，故吴月春应从2019年2月18日起至实际付清款项之日止按银行同期贷款利率支付逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、吴月春应于判决发生法律效力之日起十日内向漳州市安晟物业服务有限公司支付2015年9月1日至2018年12月31日物业服务费用7472元，2015年9月1日至2018年12月31日水电公摊824.2元，合计8296.2元；二、吴月春应于判决发生法律效力之日起十日内向漳州市安晟物业服务有限公司支付自2019年2月18日起至实际付清款项之日止以8296.2元为基数按银行同期贷款利息计付的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由吴月春负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点：安晟公司要求吴月春缴交物业服务费、水电公摊费及违约金理由是否成立。对此，本院认为，首先，吴月，吴月春虽然在2018年5月之后不是涉案小区****的所有权人，为居住人和使用人，对作为本案物业服务等费用的缴交义务人并无异议，该事实应予确定。其次，安晟公司作为涉案小区业委会选聘的物业服务企业，其与小区业委会签订的《物业服务合同》合法有效，对吴月春具有法律约束力。吴月春认为本案《物业服务合同》无效的主张，没有依据，本院不予支持。再次，安晟公司已根据《物业服务合同》提供了物业服务，并且已根据合同约定的物业服务等费用的缴交标准向吴月春书面催交，吴月春应予缴交，吴月春认为安晟公司未尽物业管理职责，依据不足，原审据此判决吴月春应向安晟公司支付物业服务费7472元、水电公摊824.2元以及相应的违约金并无不当。 综上所述，吴月春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴月春负担。 本判决为终审判决。 审判长  林良志 审判员  杨小红 审判员  康少敏 二〇一九年十一月八日 法官助理谢建才 书记员常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。