吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉民申2231号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：长春市红袍商务有限公司。住所：吉林省长春经济技术开发区珠海西路**武夷花园会所**。 法定代表人：黄连林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴静，黑龙江戴静律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：长春市红日物业服务有限公司。住所：。住所：吉林省长春市南关区人民法院******iv> 法定代表人：李长河，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄鹏，吉林创一律师事务所律师。 再审申请人长春市红袍商务有限公司（以下简称红袍商务公司）因与被申请人长春市红日物业服务有限公司（以下简称红日物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终4441号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 红袍商务公司申请再审称，1.红袍商务公司在购买房产时，房产性质及合同条款已明确排除了小区物业管理，不收取物业管理费。该项为商品房买卖合同、商品房买卖补充协议赋予红袍商务公司的特殊合同权利，在红袍商务公司未放弃权利或与他人签订物业服务合同前，红袍商务公司有权不向武夷天琴湾小区物业交纳物业费。2.红日物业公司未依法取得商服物业收费许可证，无权收取商服物业费。3.红袍商务公司与红日物业公司之间不存在商服物业服务合同法律关系，红日物业公司无权向红袍商务公司主张权利并收取物业费。4.案外人武夷天琴湾小区业主委员会与红日物业公司之间的武夷天琴湾物业服务合同不能约束红袍商务公司，不能作为红日物业公司向红袍商务公司收取商服物业服务费的依据。二审判决认定事实错误，适用法律错误。5.二审判决对物业服务费数额的认定及标准缺乏事实依据及法律依据。服务性行业收费应当到价格主管部门进行登记并核准。6.红日物业公司未向红袍商务公司提供商服物业服务。7.红日物业公司与红袍商务公司之间不存在合同关系亦没有法律义务，红日物业公司无权向红袍商务公司主张权利，因此不存在诉讼时效问题。请求：1.撤销二审民事判决，维持一审民事判决，驳回红日物业公司的诉讼请求。2.一、二审及再审诉讼费用由红日物业公司负担。 红日物业公司未向本院提交书面意见，但认为二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回红袍商务公司的再审申请。 本院经审查认为，1.关于红袍商务公司购买诉涉房产时约定物业服务事项的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”红袍商务公司与长春武夷房地产有限公司于2010年7月15日订立的商品房买卖补充协议第二部分“商品房交付标准及其配套”第2条约定，“本协议约定的归买受人所有的使用场地，武夷花园的物业公司不予管理，亦不收取物业管理费用。”据此，该协议约定不收取物业费的前提是“不予管理”。本案中，红袍商务公司于本院再审审查听证时自认其诉涉房产的使用人及车辆出入均需经过红日物业公司设置及管理的门禁的事实，红袍商务公司已事实上接受了红日物业公司提供的物业服务，故不符合上述协议约定“不予管理”的情形。而且，依照合同相对性原则，该协议仅可约束合同当事人，即长春武夷房地产有限公司与红袍商务公司。红日物业公司并非上述商品房买卖补充协议的合同当事人，故该补充协议对红日物业公司不具有约束力。红袍商务公司以该商品房买卖补充协议约定内容作为其不交纳物业服务费的抗辩事由，缺乏事实及法律依据。因此，对红袍商务公司的该项再审事由，本院不予支持。2.关于红日物业公司是否应当取得商服物业收费许可证的问题。本案中，长春市规划局于2006年1月24日颁发的建设工程规划许可证（附件）［编号：（2006）0020号］载明的“规划用地性质”为居住，长春市人民政府颁发的诉涉房产国有土地使用权证载明的“地类（用途）”为商服，而长春市房产产权登记发证中心颁发诉涉房屋所有权证载明的“规划用途”为办公用房，故红袍商务公司关于诉涉房产用途为商服的主张，因相关证明文件记载不一致而缺乏事实依据。而且，红袍商务公司关于红日物业公司向其主张物业费应当具有商服物业收费许可证的主张，亦未提交相关依据，故红袍商务公司的该项主张缺乏法律依据。因此，对红袍商务公司的该项再审事由，本院不予支持。3.关于红袍商务公司与红日物业公司之间是否存在商服物业服务合同法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”据此，当事人之间即使未采用书面形式，但合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系实际成立。本案中，武夷天琴湾业主委员会、红袍商务公司与红日物业公司三方于2016年8月25日达成天琴湾小区会馆相关问题协调会纪要1份，第1条约定小区会所（即本案诉涉房产）面积6353平方米是在规划红线区域内，归小区物业统一管理。红袍商务公司在本院再审审查听证时自认对该会议纪要的真实性无异议。据此，红袍商务公司与红日物业公司就其诉涉房产位于物业管理区域内的事实达成一致意见。双方虽未签订物业服务合同，但红袍商务公司已客观上接受红日物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系。因此，对红袍商务公司的该项再审事由，本院不予支持。4.关于武夷天琴湾小区业主委员会与红日物业公司之间的武夷天琴湾物业服务合同是否对红袍商务公司具有约束力的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，法律及司法解释关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权规定的是“多数决议”原则。业主委员会根据业主大会决定与物业服务企业签订物业服务合同，之所以对业主应当具有法律上的约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机构和执行机构的法律地位所决定的。本案中，红袍商务公司虽未参加业主大会、业主委员会及行使表决权，但业主大会或业主委员会的决定对全体业主有约束力。已如前述，红袍商务公司已与红日物业公司和武夷天琴湾业主委员会达成协议，确认红袍商务公司诉涉房产位于小区规划红线范围内，即确认了其小区业主身份。业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。故红袍商务公司应当执行小区业主大会或业主委员会的决议。因此，对红袍商务公司的该项再审事由，本院不予支持。5.关于二审判决对物业服务费数额的认定及标准是否缺乏事实依据及法律依据的问题。依照《吉林省物价局关于印发吉林省定价目录的通知》（吉省价综〔2018〕46号）规定，物业服务收费标准的定价范围，限于保障性住房、房改房物业服务收费标准和住房前期物业服务收费标准。据此，法律、行政法规明确规定实行政府定价、政府指导价的项目，自动进入该定价目录。列入该定价目录的定价内容，包括定价项目的具体价格、收费标准、基准价及浮动幅度以及相关的定价机制、办法、规则等。法律、行政法规明确规定实行市场调节价的项目，自动退出该定价目录。非定价目录规定范围内的项目，无需履行价格行政审批程序。本案中，红日物业公司与红袍商务公司诉涉商服建筑的物业服务收费标准不在上述定价目录范围内，故无需履行政府定价的价格核准手续。因此，对红袍商务公司的该项再审事由，本院不予支持。综上，红袍商务公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回长春市红袍商务有限公司的再审申请。 审判长  赵希洋 审判员  李 丽 审判员  任淑秋 二〇一九年十一月四日 书记员  张文龙