新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初7742号原告：李新葵，男，1977年7月14日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：许蓉，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路**富丽华大酒店**。法定代表人：刘继东，该单位经理。委托诉讼代理人：翟志军，新疆鼎卓律师事务所律师。被告：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路**富丽华大酒店**div>法定代表人：高宏江，该单位总经理。委托诉讼代理人：祁雪，男，1970年10月22日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区委托诉讼代理人：刘海艺玺，男，1995年11月20日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区原告李新葵与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城投资公司）、被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日、2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告李新葵及其委托诉讼代理人许蓉，被告名城投资公司的委托诉讼代理人翟志军，被告诺亚方舟公司托诉讼代理人祁雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新葵向本院提出诉讼请求:1、请求依法判决二被告立即返还原告房款445200元；2、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告在2017年初签订2017预0135889号商品房预售合同，约定将房屋代码为601230628的商品房出售于我，我按照合同约定缴纳了应当缴纳的全部房款1465005元，并且签订优惠购房协议，我优惠的金额为504000元，被告向我返还房款58800元，再也没有支付返利，也不给出合理说明，一味拖延时间，现在为维护原告权益，诉至法院。被告名城投资公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，1、原告所述不属实，我方没有违约。我方暂时停止履行，并不是不履行。我方在上周接到了确认该协议效力的判决，我方应按月支付返利款。我方不同意原告的诉讼请求，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告诺亚方舟公司辩称，不同意原告的诉讼请求，三方签订的协议是违法行为，系无效合同，我公司不履行合同，我方未收取担保金和保证金，也未出具担保函，我公司不应当承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、绿城.翡翠园房屋订购单一份，收据2张，打款单，证明2017年8月6日，原告支付房款1465005元。证据2、《绿城.翡翠园团购优惠协议》，证明被告对原告所购买的房屋给予504000元的团购优惠，优惠款每月4200元于每月20日前返还原告，返还10年，如被告累计10个月未按期返还余款则一次性给予返还，被告诺亚方舟公司对被告名城投资公司返还房款义务承担担保责任。证据3、借记卡账户历史明细清单2张，证明被告名城投资公司共计向原告返还房款14次，共计58800元，至2018年10月30日止，以后未再返还，至今已超过10个月，未返还房款共计445200元。证据4、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局处理意见书，证明该意见是该局责令被告停止返本销售或变相反本销售的方式，销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，未按期返还的购房款问题系双方合同纠纷，建议协商，协商不成向法院起诉。二、被告名城投资公司为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书，该通知书因我公司开发建设的绿城.翡翠园项目违法，要求我公司停止返本销售的行为。证据2、乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局对我公司做出警告和罚款的行政处罚并且在行政处罚决定书中明确说明我公司以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为具有重大社会危害性，对我公司以从重处罚，该组证据说明我公司在接到房管局的责令停止违法行为通知书后已经停止定期向买受人返还购房款的行为，并且通过向人民法院诉讼确认该合同的效力，定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为具有重大社会危害性，因此暂停向原告按照团购优惠协议约定继续支付优惠购房款，也就是返利，我公司在2019年的10月25日接到了确认该团购优惠协议效力的判决书，认定该协议合法有效，我方认为我方应当按月继续履行返还优惠购房款的义务。证据3、商品房预售合同一份，我方认为本案的审理应当依照商品房预售合同和团购协议综合认定，在该合同中，我方只有存在房屋逾期交付、房屋预测面积小于房屋实测面积或逾期向原告办理房产证的情况下，原告方要求据此解除商品房预售合同，或要求退还面积误差房款，我方才承担向原告返还购房款的义务。而在该合同的履行过程中，我方除存在房屋逾期交付外，暂未发生其它违约行为。原告也未就此要求我方解除商品房预售合同返还购房款，因次我方认为，本案中原告要求退还购房款无任何事实依据。被告诺亚方舟公司未向本院出示证据。本院经审理认定事实如下：2017年，原告李新葵（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》。协议约定，原告李新葵购买被告名城公司名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区第11栋2单元16层1602号房屋一套，房屋代码为601230628，商品房预售许可证号为乌房预许字××号。建筑面积151.50平方米，房屋总价款为1465005元。付款方式及期限为，一次性支付，买受人于2017年8月6日支付房款1465005元，同时将税费80元一并支付，房屋交付期限为2018年8月31前。2017年8月6日，被告名城公司向原告出具两张收据，载明收到原告房款合计1465005元，其中50000元为定金。同日，原告与被告名城公司签订《绿城.翡翠园房屋订购单》，订购房屋为（绿城翡翠园B区）第11栋2单元16层1602号房屋一套，面积151.5平方米，总价1465005元，其中50000元为定金，享受团购优惠（每平方米优惠500元），车位租金4200元／月，原单价10170元／㎡，优惠后单价9670元／㎡。2017年9月6日，被告名城公司（甲方）与原告李新葵（乙方）及被告诺亚方舟公司（丙方）签订了《绿城.翡翠园团购优惠协议》。协议约定，原告李新葵在购买“绿城翡翠园”11栋2单元1602号房屋，该房屋建筑面积为151.50平方米，与开发商签约总房价为人民币1465005元。按照本次“团购活动”的优惠政策，合计优惠金额为人民币504000元。此优惠金额于甲乙双方签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达甲方账户次月起，每月20日前，甲方返还乙方4200元；在本协议履行期间，甲方不再承担其他任何费用。返还期限为10年。甲方的权利和义务为，甲方有权指定账户向乙方账户按时如数返还优惠房款；甲方需在规定的时间内，按期如数返还乙方的优惠房款；如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；甲方指定账户向乙方汇款的凭证作为甲方向乙方付款的依据及乙方收款的依据。乙方的权利和义务为，乙方须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因乙方原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；乙方指定付款卡号62×××11（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；则本协议期间内，如乙方对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。第五条：丙方权利义务：1、甲方向丙方支付总房款的10%作为风险保险金；2、甲方向丙方支付总房款的3%作为担保费；3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。协议第六条约定，本协议有效期届满且协议各方主体权利义务行使履行完毕协议终止。上述协议签订后，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年9月开始，每月均向原告李新葵支付团购活动优惠金额4200元，已支付至2018年10月，合计金额为58800元。另查明，2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向被告名城公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为被告名城公司开发建设的“绿城翡翠园”项目，返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第规定。依据《商品房销售管理办法》第四十二条第规定，现责令被告名城公司立即停止该违法行为。2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对被告新疆名城公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。2019年1月10日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚字［2018］第58号《行政处罚决定书》，认为被告名城公司“绿城翡翠园”B区11栋以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，具有较大社会危害性，依据《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局规范行为处罚自由裁量权办法》和《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政执法行政处罚自由裁量权标准》对被告名城公司予以从重处罚，处以警告，并处以2.9万元罚款。再查明，2019年8月3日，李新葵等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求被告名城公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年9月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］26号《关于李新葵等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理意见为，“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映名城公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。”。本院认为，依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当依据约定履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合法的民事权利受法律保护。被告与原告签订《绿城.翡翠园团购优惠协议》，该合同效力已经本院生效判决认定，因此，双方应依据该合同约定的权利义务予以履行，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年9月开始，每月均向原告李新葵支付团购活动优惠金额4200元，已支付至2018年10月，合计金额为58800元，自2018年11月起至今长达12个月未向原告支付优惠房款，《绿城.翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；”，因此，本院对要求被告名城公司支付剩余未付优惠房款445200元的诉讼请求予以支持。被告名城公司辩称，暂停向原告按照团购优惠协议约定继续支付优惠购房款，是因为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具相关文件，认定原告名城公司定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为具有重大社会危害性，违反了《商品房销售管理办法》第十一条第规定，责令原告名城公司立即停止该违法行为。本院认为，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局虽认定原告定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为具有重大社会危害性，违反了《商品房销售管理办法》第十一条第规定，并对原告进行处罚，但是乌鲁木齐市住房保障和房产管理局的相关文件并未对《绿城.翡翠园团购优惠协议》的法律效力进行认定，且不涉及此前已销售部分，另外，《商品房销售管理办法》属于国务院建设部发布的部门规章，不属于法律及行政法规，因此，本院对被告名城公司的此辩称意见不予采信，被告未按照《绿城.翡翠园团购优惠协议》约定向原告予以按月定期支付优惠房款，属于违约行为。关于被告诺亚方舟公司的责任问题，《绿城.翡翠园团购优惠协议》第五条第三项明确约定“3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。”，因此，被告诺亚方舟公司对上述款项承担连带清偿责任。被告诺亚方舟公司与被告名城公司之间约定的担保金和保证金属于合同履行问题，并不影响保证合同的成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆名城投资发展有限公司向原告李新葵支付优惠房款445200元（504000元-58800元）；二、被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的445200元，给付标的445200元，占争议标的的100％。案件受理费7978元，本院减半收取3989元（原告已预交4115元），邮寄送达费40元，合计4029元，由被告新疆名城投资发展有限公司、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司负担。多余诉讼费126元，退还原告李新葵。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙俊伟二〇一九年十一月十九日书记员  王文娟