陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕01民终9265号上诉人（原审被告）：叶晓军，男，1972年1月1日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：段波澜，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西驰彩商贸有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘小毓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵利东，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人叶晓军因与被上诉人陕西驰彩商贸有限公司（以下简称驰彩公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶晓军上诉请求：1.撤销或改判一审判决；2.对一审判决中退还2339208元进行重新计算。事实和理由：房屋租赁合同真实有效，系双方真实意思表示。双方签订的房屋租赁合同明确约定了租赁期限，其按时向驰彩公司交付涉案房屋，驰彩公司支付了一年的租金。驰彩公司还就涉案房屋进行了整体规划，因驰彩公司在起诉状中称为房屋付出了大量人力、物力、财力，并在一审中主张损失费。本案不符合合同法第九十四条规定的解除条件，故一审判决解除合同违反法律规定，有损其合法权益。即使解除合同，也应扣除2018年8月1日至2019年4月26日的租赁费用，驰彩公司还需承担合同解除给其造成的违约损失，故其不同意退还驰彩公司主张的1830722元。 驰彩公司辩称，依据合同约定，叶晓军应当在2018年8月1日前向其交付房屋，但双方并未签订房屋交付确认书，叶晓军提交的证据不能证实履行了交付义务，应认定房屋未按约定时间完成交付。且合同约定叶晓军逾期交房超过30日，其有权解除合同。合同解除后，保证金及租金应予退还，叶晓军还应承担利息，故一审判决解除合同，判令叶晓军退还保证金及租金并承担利息正确。其曾多次致函叶晓军，催促叶晓军尽快交付房屋，履行合同义务，但叶晓军至今仍不能交付房屋，已达到合同约定的解除条件。造成房屋未交付的根本原因是叶晓军与房屋所有权人之间的合同纠纷未解决，客观上无法交付房屋，房屋未交付，其未使用过房屋，不能以其为履行合同所做的前期准备工作所支出费用来认为房屋已经交付。其承担违约责任的前提条件并不具备，叶晓军以租赁合同第11.3条约定要求扣减租金的理由不能成立。驰彩公司向一审法院起诉请求：请求解除双方签订的房屋租赁合同，返还租金及押金2339208元及利息（全款付清前按照银行同期贷款利率计算）；承担违约金725154.48元，并赔偿其因履行合同产生的全部损失；案件受理费由叶晓军负担。一审法院认定事实：2018年7月28日，驰彩公司与叶晓军签订《房屋租赁合同》，约定叶晓军将其承租的位于西安市未央区XX城XX路与XX路XX层、XX层共计3678平方米房屋转租给驰彩公司使用，租赁期限自2018年8月1日起至2030年5月31日止，房屋交付日为2018年8月1日，免租期为5个月，租金为53元/月/平方米；交付房屋前叶晓军应将涉案房屋相关验收文件复印件交给驰彩公司，接到验收文件后驰彩公司派员到现场核查，如符合约定条件双方签署房产交付确认书，确认书签署日为房产正式交付之日；如检查发现房屋建设工程、装修、设备等不符合约定，驰彩公司有权拒绝签订交付确认书，并将不符合之处告知叶晓军，叶晓军进行整改；如甲方未能按时交房，每逾期1日，承担年租金2‰违约金，但最长不能超过30日，否则驰彩公司有权终止本合同，叶晓军应退还保证金并承担3个月租金的违约金；驰彩公司于2018年7月30日向叶晓军支付100万元作为履约保证金，房屋交付完成后该保证金转为第1年租金，第1年余下租金1339208元于合同签订后15日内支付。合同签订后，驰彩公司于2018年7月30日向叶晓军支付保证金100万元，于8月14日支付租金1339208元。驰彩公司明确利息计算方法为：以2339208元为基数，自2018年8月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际给付之日止。一审法院认为，驰彩公司与叶晓军签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，叶晓军应于2018年8月1日向驰彩公司交付符合约定的房屋，双方签署交付确认书时房屋交付手续完成。现驰彩公司与叶晓军并未签订房屋交付确认书，驰彩公司提交的证据能够证明双方未对交房事宜达成一致意见的原因不在驰彩公司；叶晓军提交的证据亦不能证明其已履行交付义务，故应认定涉案房屋并未按约定时间完成交付，根据合同约定叶晓军逾期交房超过30日的驰彩公司有权解除合同，因此驰彩公司请求解除与叶晓军于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》的请求，依法予以支持。因叶晓军并未向驰彩公司交付房屋，合同解除后叶晓军收取驰彩公司的保证金及租金2339208元应退还驰彩公司。合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任；现驰彩公司主张以2339208元为基数，自2018年8月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，符合法律规定，唯利息计算截止日应认定为判决给付之日；驰彩公司关于违约金的请求于法无据，不予支持。关于驰彩公司请求叶晓军赔偿其因履行合同产生的全部损失，因驰彩公司提交的证据不足以证明其主张，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、准予解除原告陕西驰彩商贸有限公司与被告叶晓军于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告叶晓军于本判决生效之日起十日内退还原告陕西驰彩商贸有限公司保证金及租金共计2339208元，并支付原告利息（以2339208元为基数，自2018年8月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至判决给付之日止）；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31314元、保全费5000元，陕西驰彩商贸有限公司已预交，由叶晓军负担2.76万元，于上述付款时间一并给付陕西驰彩商贸有限公司；其余部分由陕西驰彩商贸有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，驰彩公司与叶晓军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据当事人陈述及查明事实，本案争议焦点为叶晓军是否向驰彩公司履行交付房屋的义务。根据合同约定，房屋交付日为2018年8月1日，交付房屋前叶晓军应将涉案房屋相关验收文件复印件交给驰彩公司，接到验收文件后驰彩公司派员到现场核查，如符合约定条件双方签署房产交付确认书，确认书签署日为房产正式交付之日；如检查发现房屋建设工程、装修、设备等不符合约定，驰彩公司有权拒绝签订交付确认书，并将不符合之处告知叶晓军，叶晓军进行整改。根据一审驰彩公司提交的证据，能够证明双方未对交房事宜达成一致意见的原因不在驰彩公司。叶晓军主张其已交付涉案房屋，但双方并未签订合同约定的房产交付确认书，叶晓军亦未提交充分有效的证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。故一审认定叶晓军未交付涉案房屋，并无不妥。因叶晓军未履行合同义务，导致合同目的无法实现，故驰彩公司要求解除租赁合同的请求，依法应予支持。叶晓军亦应返还驰彩公司已支付的保证金及租金共计2339208元。驰彩公司主张以2339208元为基数，自2018年8月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至判决给付之日止的利息，与法不悖，本院依法予以确认。驰彩公司要求叶晓军赔偿损失，依据不足，依法不予支持。综上所述，叶晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21277元，由叶晓军负担。本判决为终审判决。  审  判  长   姜亦君审  判  员   赵羽嘉审  判  员   林 瀚   二Ｏ一九年十一月一日 书  记  员   王达锐         1