北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15085号上诉人（原审原告）：北京佳安世纪物业管理有限公司，住所地北京市通州区桦秀路**。法定代表人：田忠，总经理。委托诉讼代理人：李彬，男，该公司职员。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐怡，女，1977年3月31日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人北京佳安世纪物业管理有限公司（以下简称物业公司）、上诉人齐怡因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初13200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判齐怡支付物业公司违约金3531元，二审诉讼费由齐怡承担。事实和理由：物业服务合同明确约定违约金,物业公司也提供了事实上的物业服务，齐怡存在拖欠物业费用行为,依照约定应当支付违约金。小区其他业主均交纳物业费，仅有齐怡未交纳，其属于恶意拖欠，应当追究其违约责任，承担违约金。齐怡辩称，不同意物业公司的上诉请求及理由，物业公司服务存在问题，不应交纳违约金。齐怡上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：北京发改委公示的垃圾清运费收费标准是30元/户/年，执行依据是京价（收）字（1999）第253号，而物业公司擅自提高收费标准至30元/户/年的行为违反法律的强制性规定。物业公司对于楼道照明费的收费进行了调价，由20元/年调至30元/年，但齐怡与供电公司确认，电费并没有上涨。物业公司存在多收电费的行为。小区绿地面积已经减少，应减少相应物业费。物业公司辩称，不同意齐怡的上诉请求，物业费的调整符合相关的法定程序并已向政府部门向备案。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令齐怡给付物业公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3225.14元，垃圾清运费160元，楼道照明费60元，违约金3531.27元，共计6976.41元；2.本案诉讼费由齐怡承担。一审法院认定事实：齐怡系北京市通州区×室房屋业主，该房屋建筑面积为139.98平方米。2006年4月25日，物业公司与齐怡签订了《荔景园前期物业管理服务协议》，约定，物业公司为涉案房屋提供前期物业服务，物业费为年交，具体标准如下：多层（不含电梯）住宅：0.66元/平方米/月，高层（含电梯）住宅：1.26元/平方米/月，七层（含）以上高压水泵费：0.16元/平方米/月，代收垃圾清运费：30元/户/年，楼道照明费：20元/户/年。协议期限从签订之日起至业主委员会与甲方签订的《物业服务委托合同》生效时止。后小区成立了北京市通州区潞城镇荔景园业主委员会（以下简称业委会），2010年7月15日，物业公司与业委会签订《北京市通州区潞城镇紫运西里荔景园小区物业服务合同》，业委会委托物业公司为涉案小区提供物业管理服务工作，物业服务期限为2010年7月15日至2013年7月14日。物业服务费价格延期与业主签订的前期物业管理服务协议收费标准，并约定业主应当按年交纳物业服务费，每次交纳的具体时间为每年入住日前一个月内，新业主办理入住手续当日交纳一整年度的物业费。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。此外该合同还对物业管理服务内容及质量标准、双方权利义务等事项进行了约定。因业委会后解散，在该份合同到期后，物业公司未能与业委会续签合同，物业公司后一直在小区提供事实服务。2016年4月15日至2016年7月2日期间物业公司向涉案小区业主就物业费调整事宜书面征询意见，北京市通州区潞城镇荔景园社区居民委员会于2016年7月3日对物业费调整意见征询表（2016）结果进行了公示，该公示写明：“根据书面征询意见表统计，小区同意调整物业费的户数为636户，占小区业主总户数的63.16%，建筑面积为63449.52平方米，占小区总建筑面积的61.95%，以上总户数及总建筑面积均超过法律法规规定的半数以上的比例，即：执行北京市《住宅物业服务标准一级》（DB11/T751-2010）的服务标准，实行方案一：即多层住宅物业费0.96元/㎡/月，高层住宅物业费1.76元/平方米/月，高层首层住宅物业费1.66元/㎡/月，底商物业费3.00元/平方米/月的物业费收费标准，代收楼道照明费30元/户/年，垃圾清运费80元/户/年。”2016年7月6日北京市通州区潞城镇社会建设工作办公室对《北京市通州区潞城镇紫运西里荔景园小区业主会议共同决定决议书》（书面征求意见方式）给予盖章确认。2016年7月19日北京市通州区住建委对变更后的物业费进行登记备案。2016年7月21日，物业公司发布《关于荔景园小区物业费调整的告知书》，告知业主自2017年1月1日起按照《业主会议共同决定决议书》执行新的物业费收费标准。经核实，齐怡拖欠物业公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3225.14元、垃圾清运费160元、楼道照明费60元，共计3445.14元未交纳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司对齐怡所居住小区提供了物业管理服务，齐怡亦实际享受了相应的物业服务，物业公司与齐怡双方形成事实物业服务合同关系，齐怡理应支付相应的物业费用、垃圾清运费、楼道照明费。现物业公司诉请的数额不高于一审法院核算数额，故对物业公司要求齐怡支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费、垃圾清运费、楼道照明费的诉讼请求，一审法院均予以支持。对齐怡提出的物业费调价投票手续违法，不认可涨价，物业公司代收的楼道照明费、生活垃圾清运费属擅自扩大收费标准，重复收费等意见，现齐怡并未提供充分的证据证明调价程序不合法，且调价结果已经社区居委会、北京市通州区潞城镇社会建设工作办公室确认，并已在北京市通州区住建委备案登记，故对物业公司主张的物业费、垃圾清运费、楼道照明费收费标准一审法院予以确认。就齐怡提出的物业公司物业服务存在严重问题，故不交纳物业费的意见，一审法院认为，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。因为物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝交纳物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降，在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合双方提交的证据，齐怡提供的证据尚不能证明物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以达到应减免物业费的事实。但也反映出物业公司在物业管理服务方面的确存在一定问题，物业公司应当在全体业主的共同监督下积极予以改进。物业公司主张的违约金，鉴于双方现并未重新签订物业服务合同对违约金进行约定，且物业公司亦并未完全无瑕疵的提供物业服务，故对其该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、齐怡给付北京佳安世纪物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业费3225.14元，垃圾清运费160元，楼道照明费60元，共计3445.14元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京佳安世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐怡提交证据如下：证据1.北京发展改革委员会官网中公示的生活垃圾清运标准截图及公示的在线解答截图；2.北京市城市管理委员会官网截图；证据1、2用以证明居民生活垃圾费代收标准应该按每户每年30元收取。证据3.北京市发布《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》用以证明物业公司的物业服务根本达不到标准。物业公司发表质证意见为齐怡提交的三份证据真实性认可，证明目的不认可。对于齐怡提交的证据，本院认定如下：上述证据缺乏与证明目的的关联性，亦不构成齐怡拒不交纳物业费的理由。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，物业公司对齐怡所居住小区提供了物业管理服务，齐怡亦实际享受了相应的物业服务，物业公司与齐怡双方形成事实物业服务合同关系，齐怡理应支付相应的物业费用、垃圾清运费、楼道照明费。故对物业公司要求齐怡支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费、垃圾清运费、楼道照明费的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。对二审中齐怡提出生活垃圾清运费调整违反法律强制性规定，楼道照明费涨价违法等问题，齐怡并未提供充分的证据予以证明，且本案物业费调价结果已经社区居委会、北京市通州区潞城镇社会建设工作办公室确认，并已在北京市通州区住建委备案登记，故对齐怡的该上诉主张，本院不予采信。齐怡关于物业服务不达标等问题的上诉主张，亦未提交充分证据，且相关问题亦非物业服务的全部内容，齐怡以物业公司存在部分服务瑕疵而拒不交纳物业费，缺乏依据，本院对其该主张不予支持。关于违约金，本院认为，齐怡提供的证据尚不能证明物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以达到应减免物业费的事实。但也反映出物业公司在物业管理服务方面的确存在一定问题，且双方现并未重新签订物业服务合同对违约金进行约定，故对物业公司支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，物业公司、齐怡的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由北京佳安世纪物业管理有限公司负担50元（已交纳），由齐怡负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇一九年十一月十四日法官助理  唐大利书 记 员  张晓华书 记 员  屈赛男