青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1892号上诉人（原审原告）:白迎章，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：赵裕华，江苏锡海律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人白迎章因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。白迎章上诉请求：1.撤销一审判决,将本案发回重审或改判支持白迎章一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。事实和理由：一审法院认定2016年4月23日视为买受人已收房的时间错误，与事实不符。《商品房预售合同》没有约定海宏公司以公告的形式交房，合同约定海宏公司应以书面通知白迎章办理交付手续，为了便于海宏公司履行约定的书面通知义务，在合同第3页留有白迎章的联系电话及地址，海宏公司以公告形式交房的行为违反了合同约定，应是无效行为，不能作为有效证据；《商品房预售合同》也未约定“五方验收”就是验收合格，更未约定“五方验收”的当天视为交房，且海宏公司提交的“五方验收”证据证实涉案房屋的验收仅是房屋框架结构验收。合同约定的验收合格应是达到正常使用的条件，包括规划、消防、人防、燃气、供暖、供水等项目验收合格，还应取得《商品房竣工验收备案表》，具备《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，而不应将惯例上的“五方验收”合格时间视为交房时间；2016年4月26日涉案房屋的燃气、水、电、暖均未供应，未达到正常居住使用的条件，不符合合同第11条关于“商品房达到交付使用条件”的约定；2016年8月16日白迎章与海宏公司签订《收楼手续书》的同时海宏公司向白迎章出具收据一份，证实白迎章取得房屋钥匙并交纳契税、维修基金、有线接口的费用，上述证据证实交房时间为2016年8月16日；一审法院认定双方合同关于双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的‘除当事人有特别约定外’,应当优先适用。”错误。海宏公司至今未向房屋登记机构申请办理初始登记,致使白迎章至今无法办理房屋权属证书,为此海宏公司存在违约行为,应承担白迎章至今未取得房屋权属证书的违约责任；本案中没有商品房验收合格的证据一审法院就认定“五方验收”就是交房的条件成就错误，只有完成工程竣工验收备案,才具备交房条件,这是法律法规规定的交房的前提条件；一审判决关于交房时间的确定时已认定涉案房屋验收合格，但在白迎章主张逾期办证违约金时又认定“…合同约定的‘竣工验收’至今未能完成,更无法完成‘初始登记’,说明原、被告约定的办证时间尚未到期,办证条件尚不具备,被告亦不存在逾期办证违约的问题。…”属明显错误；一审法院认定交房时间错误,必然导致逾期交房违约金计算错误；海宏公司约定给付白迎章逾期支付违约金的利息。综上,一审法院查明事实不清,判决错误,请求二审法院判如所请。海宏公司辩称，一审判决事实清楚，公正合理，二审法院应维持一审判决，驳回白迎章的上诉请求。白迎章向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司赔偿白迎章逾期交房违约金33005元，及自2016年8月17日至实际给付之日的逾期付款利息，暂计至2019年2月28日为3977元，以上合计36982元；2.判令海宏公司给付白迎章因海宏公司的原因未取得房屋权属证书的违约金5547元；3.本案诉讼费用由海宏公司承担。一审法院认定事实如下：2013年10月15日，白迎章与海宏公司签订《商品房预售合同》，白迎章购买海宏公司开发位于本市××区房屋一套，建筑面积144.83平方米，总价款554699元。合同约定：海宏公司应于2014年12月30日前交房于白迎章，逾期交房则按日支付已付房款万分之一的违约金。白迎章交纳了全部房款，直至2016年8月16日海宏公司才交付房屋。白迎章至今未在房管部门方办理并取得房屋权属证书。一审法院认为，白迎章与海宏公司签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。白迎章按照合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向白迎章交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一审法院认为本案争议的焦点为：关于交房时间的确定。白迎章与海宏公司签订的《商品房预售合同》约定：1.交付期限：2014年10月30日前；2.交付条件：经验收合格；3.在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括：1.商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格。本案原被告签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和被告于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房（公告）以及房屋于2016年4月26日通过“五方验收”验收合格，应当确定2016年4月26日“视为买受人已收房”的时间。关于白迎章主张海宏公司履行办理不动产权证书违约金的诉求是否成立的问题。首先，《商品房预售合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明白迎章与海宏公司约定的办证时间尚未到期，办证条件尚不具备，海宏公司亦不存在逾期办证违约的问题。故对白迎章要求海宏公司履行为白迎章办理不动产权证书违约金的诉讼请求，理由不能成立，不予支持。关于逾期交房违约金计算，经核算应从2014年12月30日至2016年4月26日，554699×1/10000×484天=26847.43元予以支持。白迎章主张逾期交房违约金的利息没有约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：海宏公司于判决生效后十五日内支付白迎章逾期交房违约金26847.43元；驳回白迎章其他诉讼请求。本案诉讼费864元，由海宏公司承担544元，白迎章承担320元。二审中双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，对一审已查明的事实本院予以确认。本院认为，一、关于海宏公司交房时间如何认定的问题，根据《商品房预售合同》第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，之后又未能按双方达成的补充协议约定时间交房，虽海宏公司于2015年10月30日在报纸上刊登公告，告知3号楼的买受人将于2015年12月2日-12月6日开始交验。但3号楼工程直至2016年4月26日才经设计、监理等五方单位验收合格，符合了《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条规定的“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，此时3号楼按照合同约定具备交付使用条件，可交付业主使用。根据合同约定海宏公司有及时将案涉房屋交付业主的义务，同时业主也有积极接受房屋的义务。所以在此情况下结合双方合同约定60日的通知期，本院确定3号楼的交房时间为竣工验收日2016年4月26日至2016年6月25日，3号楼的买受人最迟应于2016年6月25日接收房屋。因海宏公司未能按《商品房预售合同》交付房屋，应承担逾期交房违约金。白迎章主张的逾期交房违约金应从合同约定交房日2014年12月30日计算至3号楼竣工验收日即2016年4月26日，一审法院关于逾期交房违约金的计算正确，应予维持。因双方对迟延支付逾期交房违约金的利息没有约定，白迎章要求海宏公司对逾期交房违约金再行支付利息的上诉请求无合同和法律依据，本院不予支持。二、关于海宏公司应否承担白迎章未取得房屋权属证书的违约金问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此白迎章主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，白迎章的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，由白迎章负担。本判决为终审判决。审判长 纳敏审判员 王鹏审判员 李娟 二〇一九年十一月二十七日书记员 张媛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。