辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7514号上诉人（原审被告）：宋广荣，男，1954年3月14日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：王善忠、苏华君，辽宁王善忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张莉，女，1984年9月3日出生，汉族，住长春经济技术开发区。委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。原审第三人：耿广占，男，1957年4月7日出生，汉族，住长春市二道区。上诉人宋广荣因与被上诉人张莉以及原审第三人耿广占执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋广荣及其委托诉讼代理人王善忠、被上诉人张莉及其委托诉讼代理人林焜、原审第三人耿广占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋广荣上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清、证据不足。本案是执行异议之诉，一审判决一方面己明确确认被上诉人与第三人签订的房屋买卖协议的效力及确认诉争房屋归被上诉人所有并不是本案审查的范围。另一方面却超越审查范围确认被上诉人是诉争房屋的实际所有人，前后不一，自相矛盾。被上诉人未办理产权证的原因是其自己有过错，从第三人取得产权证到上诉人通过法院查封该房屋有近50天的时间，被上诉人却一直不积极办理产权证，就是为了等该房屋第三人过户满2年可以省税，这种情况完全符合最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条被上诉人有过错及最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，被上诉人（买受人）的原因未办理过户的情形，人民法院依上诉人的申请对登记在第三人名下的房屋进行查封完全符合法律的规定。张莉辩称,一审法院并没有针对被上诉人在一审提出的确认被上诉人拥有诉争房屋的所有权这项诉讼请求作出任何的确认判决。上诉人提出的被上诉人不积极办理产权证，所依据的理由是被上诉人在法院查封房屋将近50天的时间，为了等待房屋必须过户满两年可以省税这样一种情况而存在过错，符合最高院关于民事执行中的查封、扣押、冻结财产第17条，以及最高院关于执行异议和复议案件若干规定的第28条相关规定，可以看出该理由过于笼统，在一审判决中一审法官已经明确针对被上诉人的上述情况作出了分析，其所办理的委托公证是符合相应法律规定，是在法律规定的合理期限范围内办理相关房屋过户手续，因此被上诉人在涉案房屋被查封之后才进行过户登记是在合理的期限范围，其不存在过错，因此作出了立即解除查封的判决。被上诉人向一审法院提供的长春市房产档案馆调取的相关文件显示，被上诉人在办理房屋过户过程当中都是在积极履行被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同，并没有任何违约以及故意的行为。另外，从该档案当中也能看出被上诉人也是积极地对涉案房屋存在的抵押情况进行解抵押，以方便更加便捷、快速地办理登记过户。关于在查封期限之后才去进行过户登记的行为，一审当中被上诉人也作出了相应的解释，因为涉案房屋第三人从购房之日必须满两年才能符合当地的购房政策，因此时间上我方必须于2018年10月20日之后才能办理相应的登记过户手续，而后续办理过户登记手续也是在双方办理的委托公证所约定的期限范围之内，而且被上诉人也是在不到半个月的时间就前往不动产登记中心办理过户手续，完全符合合同法及最高院关于审理房屋买卖合同纠纷司法解释关于合理期限为3个月的限制规定，因此我方在本案中并不存在过错，应当支持我方立即解除涉案房屋的查封。最后，在一审法院判决之后，最高院也组织全国各法院于黑龙江哈尔滨召开了全国法院民商事法院审判会议，而该会议也发布了全国法院民商事法院审判会议纪要，该纪要第117条特别针对了案外人执行异议之诉所涉及的案外人是否系无过错不动产买受人的处理意见，该处理意见指出关于执行异议复议规定第28条第4项所规定的买受人自身原因主要就包括三个方面，第一是不动产已经办理了抵押导致无法办理过户，第二是因为购房政策的原因限制了无法办理过户，第三是买受人故意不去办理过户登记，只有以上三种情况下买受人才不符合上述条款的相关规定，结合本案被上诉人在了解了涉案房屋存在抵押情况之后，第一时间进行了解押，并不存在限制。相关的购房政策并没有影响被上诉人进行过户登记。买受人自始至终在积极履行其与第三人之间的房屋买卖合同，因为被上诉人所有的行为都是基于从签订合同之日开始与第三人和中介方约定的相关义务进行履行，不存在违约及故意隐瞒相关行为，自然不存在故意不去办理过户的事实。综上，本案应当驳回上诉，维持原判。原审第三人耿广占述称，2018年8月24日，我们通过中介公司，双方达成了房屋买卖协议，8月27日谈成了，被上诉人将我的钱给还上了，还上之后我们就将之前抵押的房照换成了没有抵押的房照，到公证处公证了。张莉向一审法院起诉请求：立即停止对位于长春经济技术开发区房屋的财产保全强制执行，并解除对上述房屋的查封；判决确认原告于2018年8月24日与耿广占签订的房屋买卖协议合法有效，并确定位于长春经济技术开发区房屋归原告所有。一审法院认定事实：张莉与耿广占在房屋中介新发房屋信息咨询服务部新星宇呈沅和邑店的居间下于2018年8月24日签订《房屋买卖协议》，协议约定：关于房屋状况，就甲方(耿广占)暂时未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方（中介公司）已据实告知乙方(张莉)，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积(无论增加或减少)等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的协议继续履行，不因此追究他方的任何责任。张莉购买耿广占位于长春经济技术开发区房屋一套，房屋总价款：132万元，耿广占承诺涉案房屋于2018年8月31日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋所有权转移登记手续。交易房屋有抵押，甲方应在乙方配合定于2018年8月27日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款。耿广占于2016年10月21日取得案涉房屋的所有权。后耿广占将案涉房屋抵押给马学良，抵押金额95万元，抵押期限2018年6月5日至2023年6月4日。合同签订后，原告张莉支付了132万元购房款(其中于2018年8月27日分两笔转给马学良92万元)，2018年9月3日，马学良与耿广占申请办理案涉房屋的抵押权注销申请。案涉房屋所有权证记载，长春市国土资源局于2018年9月6日向耿广占颁发案涉房屋的所有权证，张莉称直到2018年10月份才知道该所有权证到达耿广占手里。张莉与耿广占双方于2018年9月7日在长春市国安公证处办理了委托办理房屋权属转移登记手续等委托公证书。原告于2018年9月8日之后对涉案房屋进行装修并实际入住至今。张莉因无法办理房屋过户手续，于2018年11月9日前往长春市房产档案馆查询，得知案涉房屋被一审法院查封。宋广荣诉耿广占民间借贷纠纷一案，宋广荣于2018年10月25日诉前申请查封被申请人耿广占位于吉林省长春经济技术开发区房屋，一审法院于当日作出(2018)辽0213财保60号民事裁定，查封了耿广占位于吉林省长春经济技术开发区房屋，原告张莉于2018年11月27日提出执行异议，一审法院于2019年1月22日作出(2019)辽0213执异8号执行裁定书，以“本院查封该房屋时，该房屋的所有权仍登记证在耿广占名下，本院的查封并无不当”为由，驳回了张莉的异议请求。一审法院认为：原告请求确认原告于2018年8月24日与耿广占签订的房屋买卖协议合法有效，并确定位于长春经济技术开发区房屋归原告所有的诉讼请求非本案执行异议程序的审查范围，对原告此项诉讼请求，一审法院不予审查。作为商品房买卖合同中的买受人张莉支付合同价款后，在未办理过户手续的情况下，享有的是案涉房屋的物权期待权。虽然案涉房屋未办理权属过户登记手续，但未办理过户登记手续的主要原因系案涉房屋设定了抵押，只有在抵押权注销后，原告才可以在合理期间内办理权属过户登记手续。自2018年9月6日耿广占取得房屋产权证、张莉知道或者应该知道耿广占取得了涤除抵押权的房屋产权证至2××18年10月25日一审法院查封案涉房屋，此期间应视为张莉的合理的办理房屋产权证期间。原告提供的证据足以证明原告系在一审法院查封案涉房屋之前签订的房屋买卖合同、支付全部房款并实际入住，未办理权属过户登记手续，原告对此没有过错，原告应为本案诉争房屋的实际所有权人。张莉基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除对涉案房屋的执行，原告张莉请求停止对涉案房屋的查封，理由充分，予以采纳。一审法院判决：立即停止对位于长春经济技术开发区房屋的财产保全强制执行，解除对上述房屋的查封。案件受理费16680元(原告已预交)，由被告宋广荣负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前述司法解释的相关规定是对无过错买受人物权期待权的保护条件。本案中，张莉能否阻却案涉房屋的执行，主要看是否符合前述相关规定的四个条件，从现有的证据以及查明的事实看，被上诉人张莉与第三人耿广占签订房屋买卖合同并占有该不动产是在一审法院查封之前，且张莉已按照双方合同约定支付了全部购房款。关于张莉是否因自身原因存在过错而导致未办理过户一节，由于张莉与耿广占于2018年8月24日签订房屋买卖合同至案涉房屋于2018年10月25日被查封，时间间隔仅两个月，相对较短；又由于耿广占在出卖案涉房屋之前将案涉房屋抵押给了他人，案外人马学良与耿广占于2018年9月3日才办理案涉房屋的抵押权注销，在此之后，张莉又与耿广占于2018年9月7日办理公证委托，以期望耿广占本人不能亲自到房产管理部门协助办理产权过户登记的情况下，可以由张莉自行办理，从前述已查明的事实看，张莉在购房之后的行为表明其亦在积极履行房屋买卖合同的义务，并期望尽快将案涉房屋办理过户登记。虽然上诉人提出从耿广占取得案涉房屋的产权证至案涉房屋被查封近50天的时间，张莉不积极办理产权证而等待耿广占购买案涉房屋满两年系为了省税导致存在过错，但从现已查明的事实看，耿广占于2018年9月6日取得案涉房屋的产权证，如张莉知道上诉人即将查封案涉房屋，则张莉与耿广占完全没有必要于2018年9月7日去办理委托公证，而完全可以直接去办理过户登记手续。此外，《执行异议和复议案件规定》第二十八条第（四）项规定的“买受人自身原因”，主要强调买受人存在故意不办理过户登记的情形，张莉从签订房屋买卖合同至案涉房屋被查封仅仅两个月的时间，未办理过户登记，亦属于相对合理的产权办理期间，现有证据不足以证明其存在故意不办理过户的行为。关于上诉人提出耿广占委托张莉自行办理过户不符合长春市公证规则的要求，即受托人不能是房屋买卖的买受人。至于张莉持有耿广占给其公证委托授权能否自行办理产权的问题，并不影响因张莉持有案涉公证委托授权不能办理产权过户登记的情况下，张莉可以根据房产管理部门办理过户登记的需要而要求耿广占本人前往协助办理过户登记，因此，上诉人该上诉理由，缺乏充分的法律依据。综上，张莉对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，但一审法院对判决主文的表述欠妥，本院予以纠正。关于张莉诉请案涉房屋归其所有一节，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。前述法律规定了物权公示原则和物权变更登记生效等，从法律的角度对权利人享有的不动产物权以何种方式予以证明，即不动产权属证书才是权利人享有物权的证明。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，因此，张莉诉请确认案涉房屋归其所有属于本案执行异议程序的审查范围，但由于张莉并未取得案涉房屋的产权登记，张莉与耿广占之间虽然签订了房屋买卖合同，但案涉房屋在办理权属转移之前，双方之间仍然系债权关系，一审法院认定张莉系案涉房屋的实际所有权人不当，本院予以纠正。综上所述，宋广荣的上诉请求不能成立，应予驳回。由于本案纠纷系耿广占的不诚信行为引起的，宋广荣查封案涉房屋并不存在过错，因此，本案的诉讼费应由耿广占负担为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初1898号民事判决；二、不得执行位于吉林省长春经济技术开发区房屋；三、驳回张莉其他诉讼请求。一审案件受理费16680元，由耿广占负担；二审案件受理费16680元，由耿广占负担。大连市金州区人民法院(2019)辽0213执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  阁成宝审判员  任 娲二〇一九年十一月二十八日书记员  任建芳