河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2342号上诉人（原审原告）：舞阳县大众机动车驾驶员培训学校，住所地河南省舞阳县人民路东段牌坊路南。统一社会信用代码92411121MA40MF3H35。经营者：包书方，男，汉族，1954年8月15日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：陈海军，河南首问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部，住所地河南省舞阳县城张家港路中段路北。法定代表人：王体振，该武装部部长。委托诉讼代理人：董民杰，该武装部保障科职员。委托诉讼代理人：付士杰，河南华表律师事务所律师。上诉人舞阳县大众机动车驾驶员培训学校（以下简称舞阳县大众驾校）与被上诉人中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部（以下简称舞阳县武装部）租赁合同纠纷一案，不服舞阳县人民法院（2019）豫1121民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人舞阳县大众驾校的经营者包书方及其委托诉讼代理人陈海军，被上诉人舞阳县武装部的委托诉讼代理人付士杰、董民杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人舞阳县大众驾校上诉请求：一、原审认定事实不清，原审以“原告提供的评估报告书无法证明110万元的损失是哪几项证明的”为由，判决不支持上诉人请求是错误的；二、原审判决适用法律错误，双方于2017年1月3日所签的协议合法有效，协议所附上诉人提出的其他问题清单列明8项损失合计1551640元已由被上诉人盖章认可，应当履行；三、原审剥夺了上诉人的举证权利和辩论权利。恳请二审法院查明事实，依法改判被上诉人向上诉人支付经营损失费110万元、土地使用税补偿费用14万元合计124万元。被上诉人舞阳县武装部答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。一、上诉人庭审后提交的证据原审法院没有采信，不属于认定事实不清，原审法院最后一次开庭是2019年7月17日上午，而上诉状中上诉人的理由是2019年8月29日提供了证明；二、原审判决适用法律正确，因该案是国家政令行为引起的，属于不可抗力，所以上诉人主张110万元的经营损失部分不该予以支持。舞阳县大众驾校一审诉讼请求：判决舞阳县武装部赔偿原告因解除房地产租赁合同造成的经济损失1551640元。一审法院认定事实：2009年7月20日，原告舞阳县大众驾校（乙方）与被告舞阳县武装部（甲方）双方签订土地房屋租赁合同，主要内容为：第一条：土地及房屋座落、间数。1、乙方租用房屋为甲方座落在张家港路东段武装部靶场院内训练楼一楼东侧门岗房1间、一楼西侧理论教室4间、二楼西侧微机操作室4间、三楼西侧多媒体教室4间、一楼门面房5间(3间为接待室、2间为招生办公室)、门面房二楼从西起依次为校长办公室(2间)、总教练室、质量监督办、结业考核办、档案室、安全管理办公室、学员管理办公室、设施设备管理办公室、学员宿舍等，共计房屋38间。2、乙方租用场地为院内道路东侧场地，共计约49.3亩(道路以东约134米，南北长约245米)。土地使用证号为:国用(96)字第0279号。第二条：租赁期限。甲方从2009年9月1日起将出租房屋及场地交付乙方使用、至2024年8月31日止收回。……租赁合同到期后，乙方应在约定时间内退出租赁用房、用地；如甲方仍继续出租时，乙方在同等条件下享受优先权。第三条：租金和租金的交纳期限。房屋、土地年租金为人民币伍万元(￥50，000.00元)，前十年，以5万为基数，自第二年起每年递增10％租金(如今年5万，明年为5.5万，第三年为6万…以此类推)，十年后，根据当时情况双方另行协商租金递增比例。双方约定先交租金，后用房、地。乙方一年一次性缴纳完租金，租金在每年租用期的第一个月前10天(9月1日至9月10日)内交齐。乙方在建设期、租用期内，使用水、电发生的费用一律由乙方单独承担、单独核算、单独交纳，甲方概不负责。第四条：租赁期间房屋修缮。乙方在租赁期内因经营需要对房屋进行装修改造，必须经甲方同意，装修费用由乙方独立承担。装修时不得改造房屋主体结构，不得损害房屋质量。……第七条：免责条件。1、房屋如因不可抗力的原因导致毁坏和造成乙方损失的，双方互不承担责任。2、甲方如遇国家和军队有重大军事任务或政策调整自身建设确需中止房屋、土地租赁时，有权单方终止合同。乙方在规定时间内迁出，租金根据实际租用时间结算，由此给乙方造成的经济损失，甲方概不负责。乙方迁出时，除拆除自购设备，还应保证房屋完好无损。……2016年，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年1月3日达成解除租赁合同的协议，具体内容为：“一、第一步。（一）2017年元月6日前，甲方收回租赁给乙方的靶场用地及共用道路用地，四至为：东至电业局土地，南至张家港路北侧武装部靶场南围墙，西至武装部院内大门南北道路西侧，北至武装部靶场北围墙，面积约33亩。（二）乙方须在2017年元月6日前，将上述约定范围内土地上的设施、汽车、物品等清理干净，交付甲方。（三）甲方对乙方在上述土地上的地坪、板房等所有地上附着和地下设施给予玖拾陆万叁仟元（￥96.3万元）的补偿。（四）甲方负责积极协调，元月5日前将上述补偿资金中的62.76万元打入乙方指定账户，乙方积极组织搬迁，剩余资金付清当日，乙方搬迁完毕，土地交付使用。第二步。针对乙方提出的驾校经营损失、武装部院内绿化、硬化等问题（附大众驾校提出的其他问题清单），由甲乙双方按照军委58号文件精神和相关具体规定积极协商妥善解决。三、本协议一式两份，经双方签字盖章后生效。附：大众驾校提出的其他问题清单”。该协议附有大众驾校提出的其他问题清单，内容为：“板房基础10间计79200元；板房10间计64800元；招生办装修，两间带空调，计9000元；办公楼后硬化520平方米计42640元；办公楼前绿化计110000元；土地使用税7年计140000元；弹药库浇顶计6000元；经营损失费用1100000元；以上合计1551640元”。在该协议上有被告的印章、原告的印章和经营者包书方的签名，并且在该协议与附件清单骑缝处盖有原、被告双方的印章。协议签订后，双方已按协议第一步已履行完毕。之后，原告多次要求被告按照协议内容履行第二步，但被告未履行。无奈原告起诉至法院，要求被告赔偿原告因解除房地产租赁合同造成的经济损失1551640元。原告在协议签订后，随即把驾校相关设施搬迁到被告隔壁的棉麻公司院内继续经营。2018年11月29日，舞阳县国土局给舞阳县房屋与土地征收工作领导小组办公室出具关于武装部院内附着物征收补偿费用意见，有对包书方附着物补偿费共计6.42万元的意见。另查明：在原、被告双方达成解除租赁合同协议之前的2016年9月12日，由原告舞阳县大众驾校申请委托，河南张诚价格评估有限公司作出《关于对原告所投入资产现值的评估报告书》，该评估书对原告所投入资产现值评估价格为4507268元，其中包含涉案以下部分的评估价格：1、板房基础原值79200元，评估金额为38808元；2、板房原值64800元，评估金额为31752元；3、招生办装修，评估金额为5500元；4、办公楼后硬化，评估金额42640元，5、办公楼前绿化，评估金额110000元；6、土地使用税（7年），评估金额14万元；7、弹药库浇顶，评估金额6000元。同日，河南张诚价格评估有限公司作出《关于对原告搬迁费用、驾校年收益及接到停止经营后收益价值的评估报告书》，该评估书内容为2016年3月至8月的收益价值为300485元，年收益价值为721165元，搬迁费用16000元。原告陈述向被告送达了上述两份评估书，但被告辩称未收到。在该案审理期间，原审法院告知被告有重新评估的权利，但被告未申请重新评估。再查明：原告承认招生办装修的两间带空调的房间里的空调机已拆走，原告请求招生办装修的费用由9000元变更为5500元。被告承认原告的10间板房。原告方对办公楼前的绿化费用11万元没有证据提供，但原告陈述受被告的要求去购买香樟等树木和花草，并组织人员挖坑种植和修建花池。对办公楼后的硬化费用42640元，原告陈述受当时被告的要求硬化，原告组织硬化的沙、水泥等和人员去硬化。在原告租赁被告房屋和使用土地期间，舞阳县税务部门向原告征收土地使用税，原告缴纳了7年的土地使用税140000元。关于弹药库浇顶，原告陈述因被告把被告门面房的房屋租赁给他人，被告让原告去使用房顶渗水弹药库，被告让原告去浇顶使用，浇顶费可以折抵租金。但是在舞阳县国土资源局对关于武装部院内附着物征收补偿费用意见中对浇顶防水6000元，有原、被告双方签字认可。关于原告请求被告赔偿经营损失110万元，原告陈述是指2016年3月至2017年1月期间的经营损失。一审法院认为，根据法律规定，合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种情况。本案中，原、被告双方因重大政策调整，双方在平等自愿协商一致的基础上达成解除租赁合同的协议。双方已按协议履行了第一步，因履行第二步，双方产生重大分歧，形成诉讼。关于原告要求被告赔偿经济损失110万元的请求，首先，原告提供的评估报告书无法证明这110万元的损失是由哪几项组成的；其次，合同法规定的不可抗力解除合同是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。中央军委下发的部队停止有偿服务通知显然属于政令的范畴，原、被告双方因意志以外的原因致使合同不能履行系由中央军委下发的停偿通知所致，因此可以认定双方在租赁合同履行期间出现了不可抗力的客观情况，双方解除租赁合同符合法律规定。对原告要求被告支付经营损失费用，一审法院认为本案房屋租赁合同的解除是在国家出台禁令的背景下所致，属于不可抗力的客观情况，依法具有法定免责事由。对合同不能履行后果，双方当事人均无过错，也均不应该承担民事赔偿责任。依照《合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条规定，违约责任基于违反有效合同义务而出现，因违约可归责于一方当事人不能实现合同目的时，另一方当事人即可主张违约责任，赔偿损失包括经济损失及预期利益。本案因不可抗力不可归责于任何一方当事人。因此原告请求被告赔偿经营损失费用110万元不符合法律规定，法院不予支持。关于原告要求被告支付土地使用税，一审法院认为土地使用税以开征范围内的土地为课税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。因本案中，原告使用被告的土地开办驾校，是土地的使用者，且原告也承认税务部门向其发出缴纳土地使用税的通知，原告也缴纳土地使用税，现原告请求被告赔偿这7年的土地使用税，没有原、被告双方的约定和法律依据。对此项请求，法院不予支持。对原告请求的板房基础、板房、招生办装修的补偿，因这些投入是原告开办驾校的投入，现因合同解除，会存在一定的经济损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》为依据。考虑原告在合同解除后确实存在经济损失的实际情况，且原、被告在解除租赁合同协议附件也约定对板房基础、板房、招生办装修进行协商解决，参考原告所投入资产现值的评估报告书的意见，这三项损失按评估金额计算为76060元（38808元+31752元+5500元）。关于原告对办公楼前绿化和办公楼后硬化、弹药库浇顶的损失请求，因这三项是为被告办公场所的修缮，虽然被告不认可，但也未申请对上述费用重新评估，且原、被告在解除租赁合同协议附件也约定对办公楼前绿化、办公楼后硬化、弹药库浇顶进行协商解决，一审法院参考原告所投入资产现值的评估报告书的意见，这三项损失按评估金额计算158640元（42640元+110000元+6000元）。对原告上述三项费用，法院予以支持。综上，依照《合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部于本判决生效后十日内支付给原告舞阳县大众机动车驾驶员培训学校板房基础、板房、招生办装修、办公楼前绿化、办公楼后硬化、弹药库浇顶补偿费共计234700元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18765元，由原告舞阳县大众机动车驾驶员培训学校负担15927元，被告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部负担2838元。二审审理期间，上诉人舞阳县大众驾校提供8份证据：1.大众驾校提出的需要补偿事项110万经营损失费明细表；2.大众驾校资产清单、补偿协议、补偿事项5份；3、2009年7月20日租赁合同；4.2013年7月11日投诉信；5.2013年9月12日补充协议；6.2016年4月8日告知书；7.对人武部解除合同通知的回复；8.2016年10月28日《情况反映》。用以证明经营损失110万元应当赔偿。被上诉人舞阳县武装部认为，这个案件是在2019年4月16日一审法院已经向原被告双方下发了应诉通知书，诉讼权利通知书、举证通知书和开庭传票，第一次开庭定于2019年6月12日下午3点，第二次开庭定于2019年7月17日上午，在此期间内上诉人并未提交该证据，上诉人在二审提交的证据是对110万经营损失的解释，不属于新证据，均是复印件，不予质证。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案房屋租赁合同的解除是在国家出台禁令的背景下所致，属于不可抗力的客观情况，对租赁合同及双方达成的其他协议不能继续履行，不能归责于任何一方，基于当事人双方均无过错，不应承担过错赔偿责任。因此，对于上诉人舞阳县大众驾校诉请的经营性损失，原审法院不予支持符合相关法律规定。关于土地使用税，使用者依法纳税是其法定义务，上诉人舞阳县大众驾校要求被上诉人舞阳县武装部支付土地使用税补偿费用没有法律依据。基于上诉人舞阳县大众驾校产生的实际损失，原审对其请求的板房基础、板房、招生办装修、办公楼前绿化、办公楼后硬化、弹药库浇顶等项进行了相应的补偿，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15960元，由上诉人舞阳县大众机动车驾驶员培训学校负担。本判决为终审判决。审判长  曹志刚审判员  林晓光审判员  张素丽二〇一九年十一月二十日书记员  杨 阳