河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1623民初4938号原告商水盛华物业管理有限公司，统一社会信用代码91411623581712101Q，住所地商水县周商大道北段（高速公路北侧）。法定代表人罗允文，职务经理。委托代理人胡红强，男，汉族，1991年10月6日生，住河南省商水县。代理权限为一般代理。被告杨长城，男，汉族，1983年10月15日生，住河南省商水县。原告商水盛华物业管理有限公司诉被告杨长城物业服务合同纠纷一案，于2019年10月10日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告商水盛华物业管理有限公司委托代理胡红强、被告杨长城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商水盛华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费1900元，公摊能耗费168元及滞纳金5397元，三项合计7465元（物业费计算至2019年12月29日）。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告杨长城购买的由商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城C16栋1单元502房产，已经于2013年8月5日交房验收，被告于2013年8月5日签订前期物业管理服务协议，协议约定物业标准费为每平方米0.4元（不含公共区域水电费），经源盛房地产开发有限公司与商水盛华物业管理有限公司充分协商，于2017年6月1日签订融辉城物业管理委托合同，合同约定自2017年8月1日起高层住宅，小高层1.20/月㎡，多层0.6元㎡（不含公共区域水电费），逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金。自2017年8月1日以来，虽然原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费和公摊能耗费。被告拒不缴纳物业管理费用的行为，已经严重侵害了原告和其它业主的利益。特诉至贵院，请予以支持。被告杨长城辩称，原告的涨价不合理，交了房之后被告和物业公司签订的有物业管理合同，双方当时签订合同约定物业费每平方按四毛缴纳。在四毛的标准下，原告的物业服务也没有做好，原告反而又涨价百分之五十，业主在没有和物业签订涨价合同的情况下，新物业法规定业主可以拒绝缴纳物业费或者拒绝缴纳涨价的部分。对于物业服务没有达到合同约定的，业主也可以拒绝缴纳。物业公司在没有获得物价部门审批的情况下进行涨价也是不合理的，物业公司涨价的原因是其和商水源盛地产公司充分协商进行涨价，凭什么他们两方商量好就可以给业主涨价。在小区里，交警可以随意进去贴罚条，被告想问小区是不是归市政管，小区内园区内的道路，为什么交警可以去贴条，对于物业，住进去这么多年，没有见过物业公司进行过任何公示，以及楼道里的贴的广告，这些广告收入都是归业主所有，收入多少为什么没有进行公示。原告向本院提交的证据有：1、《融辉城前期物业管理服务协议》；2、《融辉城物业管理委托合同》一份；3、国家发展和改革委员会文件（发改价格【2014】2755号）以及《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》（豫政〔2015〕35号）；4、周边小区物业费上调情况汇总；5、通告一份及公示凭证照片；6、融辉城二期新标准缴费统计报表；7同类型案件判决书。原告以此证明：1、2013年8月5日，原告与被告签订《融辉城前期物业管理服务协议》。据此，被告享有相应的物业服务，同时也应当承担相应的支付物业管理费等费用的义务。2、2017年6月1日，建设单位商水源盛房地产开发有限公司与商水盛华物业管理有限公司签订了《融辉城物业管理委托合同》，就物业费标准进行了协商，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，没有成立业主大会的小区，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，《融辉城物业管理委托合同》关于物业服务费标准的内容对业主有约束力。3、国家发改委对物业服务费实施放开服务价格，由市场定价，符合法律规定；原告就物业费上调前对周边小区物业收费标准进行了充分调研，上调物业费收费选择“参照周边，不就高、不就低，中等收费标准”，遵循质价相符原则，上调标准合情、合理。4、原告对上调物业费收费标准情况在社区报刊栏等处进行公示，征询业主的意见，符合原告上调物业费收费标准的程序要求，遵循了公平公开的原则，不存在任何未予标明的费用。5、《河南省物业管理条例》第四十八条规定，没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。融辉城小区二期没有成立业主大会，根据融辉城二期业主缴纳物业费的情况显示，已交房户数2499户，交费户数为2063（不含他案起诉已调解户数），同意上调后物业收费标准并实际履行的比例达到83%，符合第四十八条过半数的要求，遵循了合理诚信原则。6、同类型案件被告无正当理由拖欠物业费的，判决原告都已胜诉。第二组：1、催告通知；2、上门催告张贴照片；3、电话催费记录。原告以此证明：原告以书面的形式催告被告缴纳物业费，但是被告在合理期间内仍未缴纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。被告杨长城未向本院提交的证据。经庭审质证，依据上述有效证据，本院确认以下案件事实：被告杨长城系商水源盛房地产开发有限公司开发的融辉城C16栋1单元502室的业主，房屋面积为109.12平方米，并于2013年8月5日交房验收。原、被告于2013年8月5日签订前期物业管理服务协议，协议第四条约定“合同期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。”第五项约定“交纳费用时间：每月的10日之前缴纳本月和物业管理费及其他费用。”第十四条约定“……逾期不缴纳的，可按日收取千分之三的滞纳金……”。2017年7月1日，商水盛华物业管理有限公司在小区公告栏发布通告一份，通告内容为“……现广泛征求广大业主的意见及物业资费调价流程公示如下：物业费价格：多层由原0.4/㎡/月调为0.6元/㎡/月高层由原0.8元/㎡/月调为1.2元/㎡/月。2017年7月1日到2017年7月15日为公示期。在此公示期内，如有业主对此次调价方案有异议或不同意请前往融辉城物业服务中心前台填写《征求意见书》，我们将邀请业主代表全程监督。如在此公示期内您不登记填写《征求意见书》，则视同您默认此收费标准。二、……。三、若《物业服务协议》成功签订，2017年8月1日起按新的资费标准收据。”被告杨长城的物业管理费用装修保证金折抵现已缴纳至2017年8月1日前。后杨长城以商水盛华物业管理有限公司涨价不符合规定为由拒绝交纳物业管理费，要求继续按原每平方0.4元交纳。另查明，融辉城小区C区业主共计2499户，该区尚未成立业主委员会。截止到2018年12月24日，该区已经按照新标准交纳物业费的业主为2063户。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力……”的规定。以及《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于物业收费标准的调整属于对物业服务合同的变更，物业服务企业提出收费标准调整的意向后，在已经成立业主大会并选举业主委员会的情况下，应当采取召开业主大会的方式由业主大会的方式由业主对是否同意调整方案进行表决。在未成立业主大会时，法律未排除物业企业可以分别征求每个业主的意见，以确定是否多数业主同意物业费调整方案。结合本案，原告盛华物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案，调整后的物业收费标准也已经过公告及催收，涉案小区2499户业主中的2063户业主已经按照调整后收费方案缴纳了物业费，表明多数业主已经同意物业调整方案，其调价行为本院认定合法。物业服务合同的内容发生变更，生活在同一小区内的业主，彼此之间利益息息相关，业主在物业管理活动中应当遵守管理规约。本案小区虽未成立业主大会，但业主团体已经实际产生了意志，单个业主应当受业主团体意志的约束。涉案小区总面积过半数的业主且占总人数过半数的多数业主已经同意物业调整方案实际交纳了调价后的物业管理费，应视为物业服务合同的内容发生变更，商水盛华物业管理有限公司按调整后收费标准向杨长城主张物业费，本院予以支持。原、被告双方约定按日收取千分之三的滞纳金，本院审查后认为，原被告双方签订的前期物业管理服务协议已经实际变更，双方约定的滞纳金，实属违约金，对原告要求的违约金结合实际情况,现应调整为年利率24%。被告杨长城在2017年8月1日之后的物业费应按调整后的价格每平方米0.6元交纳。被告杨长城应交纳的物业管理费以签订的购房合同面积计算其费用为1898.7元（109.12平方米×0.6元×29个月，从2017年8月1日计算至2019年12月31日），公摊能耗费用168元（18个月×9.34元，自2018年1月1日起至2019年6月30日止）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六之规定，判决如下：一、被告杨长城于本判决生效后十日内支付给原告商水盛华物业管理有限公司物业服务费、公摊能耗费用2066.7元及违约金（物业服务费计算至2019年12月31日，公摊能耗费计算至2019年6月30日，违约金从杨长城实际违约之日起至履行完毕之日止，按违约部分年利率24%收取）。二、驳回原告商水盛华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，财产保全费50元，由被告杨长城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  黄素静二〇一九年十一月二十五日书记员  纪锦锦