北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终7928号上诉人（原审原告）：张魁武，男，汉族，1967年11月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝永芳，北京市亚太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞文冬，男，1972年11月7日出生，汉族，现下落不明，公民身份证号码×××。被上诉人（原审第三人）：安长军，女，1972年9月24日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：姚洪越，北京顶言律师事务所律师。上诉人张魁武因与被上诉人庞文冬、安长军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0109民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张魁武及其委托诉讼代理人郝永芳，被上诉人安长军及其委托代理人姚洪越到庭参加诉讼。被上诉人庞文冬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张魁武上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持张魁武的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实不清，房屋买卖合同虽然没有安长军的签字，但是北京市门头沟区132号房屋（以下简称涉案房屋）属于二人夫妻共同财产，张魁武有理由认为庞文东出售涉案房屋时对房屋有处置的权利，张魁武属于善意第三人，庞文东从张魁武处借款较多，自愿将涉案房屋出售与张魁武以偿还欠款，不属于胁迫趁人之危的情形；2、庞文东签署完房屋买卖合同后，就与安长军办理了离婚手续，说明二人恶意逃避债务的意图明显，2016年4月18日，二人办理离婚手续，晚上张魁武与证人去其家中，安长军还明确表态要进行过户，安长军对庞文东的行为进行了追认；3、一审只考虑房屋买卖过程中，安长军没有具体明确的书面确认手续，但没有考虑受害人张魁武的合法权益；4、一审法院适用法律错误，一审法院应当依职权对合同是否有效进行认定，但本案一审只说明安长军无权提出撤销权，间接说明涉案合同是有效的；5、一审法院在审理中明确提示本案合同存在撤销的情形，如果被撤销，张魁武是否坚持诉讼请求。经法院释明张魁武才变更了诉讼请求。但是，一审法院认定合同在没有撤销或者解除的情况下，驳回了张魁武的诉讼请求。若认定了合同无法履行，就应该改判二被上诉人承担返还房款以及赔偿损失的责任。按照现在一审法院的认定，会导致张魁武无法再主张权利，侵害其权益。安长军辩称，同意原审法院判决，不同意张魁武的上诉请求和理由。庞文冬未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。张魁武向一审法院起诉请求：1.判令庞文冬与安长军协助张魁武将位于北京市门头沟区132号房屋过户至张魁武名下；2.判令庞文冬与安长军将涉案房屋交付张魁武，腾退时不得损坏房屋及附属设施；3.本案保全费、鉴定费、公告费及案件受理费由庞文冬与安长军负担。安长军向一审法院提出其独立的诉讼请求：撤销张魁武与庞文冬于2016年2月1日签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：庞文冬与安长军原系夫妻。涉案房屋原登记在庞文冬与安长军名下，归二人共同共有，房屋建筑面积132.33平方米。庞文冬与安长军于2016年4月18日协议离婚，离婚时约定包括涉案房屋在内的一些夫妻共同财产归安长军所有，安长军无需给付庞文冬财产折价款。庞文东于离婚当日将涉案房屋转移给安长军单独所有。庞文冬（甲方）与张魁武（乙方）就涉案房屋签订了房屋买卖合同，约定庞文冬将涉案房屋（实际书写为：门头沟区302号房屋）以75万元的价格出售给张魁武，总建筑面积132平方米，房屋产权证号：发票，购房款于合同签订之日支付。该合同中还约定：“4.甲方保证在本合同签订后一个月内交出房产证，该房屋所有供暖、水、电、煤气卡，如果甲方没有交出视为违约，双倍赔偿乙方……7.甲方自愿放弃通过报警等司法手段，反诉的权利，如乙方未入住该房屋，甲方愿意承担合同诈骗罪，并愿意承担相应的法律责任……9.并赔偿乙方的全部损失（包括利息、违约金、诉讼费、律师费、车费）。甲方应双倍赔偿乙方的全部损失，并每日按照购房全款的千分之五的两倍向乙方支付违约金。”合同末尾有“甲方夫妻（签字）：庞文冬”“乙方（签字）：张魁武”“本合同签订地点为北京市门头沟区”“本合（同）签订日期：2016年2月1日”，见证人闫某、张某以及张魁武、庞文冬除签名、捺印外还书写了各自的身份证号码及联系电话。庞文冬于2016年2月1日书写了收条，载明：“今有庞文冬收到张魁武房款750000元正，大写（柒拾伍万元正）。收款人：庞文冬，身份证号码：×××，电话：133XX****XX”后庞文冬又书写了过户款条，载明：“今有庞文冬收到张魁武200000元过户钱（贰拾万元正），2016年4月15日前把葡东南区3号楼302号楼房过完户。收款人：庞文冬，身份证号码：×××。”该过户款条上未载明书写日期。张魁武于2016年4月21日起诉至法院，要求庞文冬协助将涉案房屋过户至其名下。诉讼期间发现，涉案房屋产权已转移至安长军名下，经法院通知，安长军申请作为享有独立请求权的第三人参加诉讼，其要求撤销庞文冬与张魁武于2016年2月1日订立的房屋买卖合同。案件审理中，当事人就安长军对庞文冬出售涉案房屋是否知情及房屋成交价格是否明显低于市场价格等问题存在争议。1、安长军对庞文冬出售涉案房屋是否知情安长军提出，其对张魁武与庞文冬订立房屋买卖合同之事一无所知。房屋买卖合同中载明的房屋产权证号是“发票”，说明张魁武并没有见到房屋产权证书，二人也没有到签约现场，所以无法写明产权证号；合同中载明的房屋位置与房屋产权证书中的记载不一致，房屋买卖合同中将涉案房屋书写为门头沟区302号，显然这是庞文冬凭借记忆写的或者故意写错；房屋总面积为132.33平方米，但合同中只写了132平方米；合同第4条约定庞文冬应保证一个月内交出房产证，说明房屋产权证书当时不在二人控制范围之内；合同文本末尾签名处明确打印着“甲方夫妻（签字）”，但实际上只有庞文冬一人的签名，可以证明庞文冬与张魁武签订合同有意规避房屋共有权人安长军；安长军与庞文冬离婚后，庞文冬从未向安长军提过存在房屋出售及负债的事宜，二人在办理房屋产权转移手续时也没有任何人提出过异议。以上事实说明，安长军对于张魁武与庞文冬订立房屋买卖合同毫不知情。张魁武提出，安长军所述根本无法证明其对庞文冬出售房屋毫不知情，其与刘某曾于2016年4月18日晚上一起到涉案房屋寻找庞文冬，欲要求庞文冬协助办理涉案房屋的过户手续，当时安长军就在家中，其向安长军表明来意后，安长军当时答应了尽快协助办理过户手续，但安长军与庞文冬不仅未协助办理房屋过户手续，还办理离婚手续将涉案房屋过户至安长军一人名下；安长军从未证明其与庞文冬夫妻感情破裂或庞文冬具有过错的事实，庞文冬与安长军匆匆离婚，并通过离婚协议将双方的两处房屋、汽车维修公司等财产转移给安长军，从上述行为来看，不仅无法证实安长军对庞文冬出售房屋不知情，反而证明了二人存在恶意串通、假借离婚转移财产，试图逃避债务的事实。张魁武向法院提交了证人刘某的证言予以证明。刘某当庭陈述：我和张魁武是朋友关系，和庞文冬吃过一顿饭，我知道庞文冬向张魁武借钱，大概有一百多万，要是还不了钱，庞文冬得把房屋给张魁武，我见过他们俩的房屋买卖合同；2016年4月18日晚上七点左右，我和张魁武一起到庞文冬的涉案房屋中，当时庞文冬不在家，其爱人安长军在家，张魁武提到庞文冬欠他钱，安长军当时表示庞文冬跑了，让再等几天，过几天就协助办理过户手续，我那天没有说话。张魁武认为，证人的证言能够证明，安长军知晓庞文冬以房抵债的事宜，并已答应协助办理过户，还说明庞文冬与安长军办理离婚手续是为了逃避夫妻共同债务。安长军认可张魁武曾与刘某到其家中，具体时间已记不清楚，但张魁武并未提到房屋买卖及过户事宜，仅提到庞文冬欠张魁武钱，其询问后，张魁武陈述欠款金额为65万元；刘某与张魁武是朋友，二人存在利害关系，刘某所述不能证明安长军知晓张魁武与庞文冬订立房屋买卖合同的事情。2、关于房屋成交价格是否明显低于市场价格安长军提出，其向一个在房地产经纪公司工作的朋友进行了询问，朋友帮助调取了葡东小区2016年2月左右的房产交易记录，根据这些调取的信息，房屋每平方米的单价均在2万元以上，也就是说涉案房屋在当时价值至少在270万元以上，而根据张魁武与庞文冬订立的房屋买卖合同中约定的价格，无论是以75万元还是95万元进行核算，涉案房屋每平方米的单价都远低于2万元，价格明显有失公平，因此房屋买卖合同应当被撤销。安长军向法院提交了载有房屋位置、面积、单价及成交价格的交易记录截屏，根据上述记录内容，房屋面积均小于100平方米，房屋每平方米单价高于2万元。张魁武对安长军提交证据的真实性不予认可，并提出，显失公平是在有偿的民事法律行为中，行为结果对一方有重大不利，而另一方获得法律所不允许的暴利，且不利一方当事人所为的民事行为并非出自本意的情形。庞文冬为筹集钱款，自愿将房屋降价卖给张魁武，交易双方都是自愿的，不存在非庞文冬本意的情形，在其自愿的情况下，即便交易价格低于市场价格也不得因此主张显失公平，庞文冬在取得张魁武给付的房款后，安长军又主张显失公平，这严重违反了民法的诚实信用原则，不应该得到支持。另，法院于2019年1月16日向北京链家房地产经纪有限公司就涉案房屋同区域房屋的交易价格进行了咨询，以便明确涉案房屋于2016年2月前后的市场价格。该公司工作人员通过其内部管理系统进行了查询。查询结果显示：门头沟区2016年2-5月临近地块的“大面积”房屋每平方米价格一般不到2万元，个别房屋成交时每平方米价格超过2万元，7月份房屋价格开始上涨，至2016年10-12月间，楼房价格上涨至每平方米3万元。涉案房屋属于房产经纪人口中的“大面积”房屋。张魁武与安长军对于法院调查核实的情况均予以认可。一审法院认为，本案诉争的焦点在于庞文冬、安长军是否应当履行将涉案房屋转移登记至张魁武名下的义务。房屋买卖系家庭重大财产交易，超出家庭日常生活所需，应征得房屋产权人的同意。房屋买卖合同签订时，涉案房屋系庞文冬与安长军的共同财产，二人均为房屋所有权证书明确记载的共有权人，庞文冬出售该房屋应告知并取得安长军的同意。根据本案查明的情况，张魁武与庞文冬签订的房屋买卖合同虽在合同文本末尾处有房屋出售方夫妻签名的设置，但仅有庞文冬一人签名，无安长军签名，从合同签订情况来看，未经庞文冬夫妻共同签字，无法证明安长军知情并同意出售房屋。据张魁武所述，其支付房款的方式为向庞文冬支付现金、转账及按照庞文冬的要求代替其清偿欠款，并无向安长军支付房款或由安长军代收房款的情况，且从房屋出售价格的合理性来看、从合同履行情况来看，无法证明安长军知情并同意出售房屋。张魁武虽提交了刘某的证言，欲证明安长军同意协助办理房屋过户事宜，但在证人所述时间同日，庞文冬与安长军办理了离婚手续，约定涉案房屋归安长军个人所有并办理了房屋产权转移登记手续，庞文冬与安长军的实际行为与出售房屋的行为相悖，因此仅根据刘某的证言无法证明安长军事后追认同意出售房屋。综上，从张魁武与庞文冬签订合同的过程、合同履行情况及事后无安长军追认等方面，均无法认定安长军具有将涉案房屋出售给张魁武的意思表示，亦不构成夫妻共同意思表示并承担共同债务，故安长军并非房屋买卖合同的一方当事人，不负有协助办理涉案房屋产权转移登记手续的义务。现涉案房屋登记在安长军名下，安长军拒绝履行房屋买卖合同，房屋过户存在事实及法律上的障碍，故对张魁武要求庞文冬、安长军协助办理涉案房屋产权转移手续的诉讼请求，法院不予支持。因安长军并非房屋买卖合同的一方当事人，其不享有合同撤销权，故对安长军要求撤销张魁武与庞文冬订立的房屋买卖合同的诉讼请求，法院无法支持。在房屋买卖合同未被解除或撤销的情况下，张魁武亦无权要求庞文冬、安长军返还房款及赔偿经济损失。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回张魁武的诉讼请求；二、驳回安长军提出的独立诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。庞文冬经法院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭不影响案件的审理，本院进行缺席审理。本案中，涉案房屋登记在庞文冬和安长军名下，为二人共同所有，张魁武与庞文冬签订《房屋买卖合同》时，在《房屋买卖合同》上并无安长军的签字确认，张魁武主张事后到庞文冬家中安长军表示同意过户，但未提交充足证据予以证明，故本院不予采信。张魁武亦主张其应为善意第三人，但根据本案查明的事实，张魁武在签订《房屋买卖合同》时并未核查房屋产权证上的权利人，涉案房屋出售价格低于当时的市场价格，其不属于法律规定的有权取得房屋所有权的善意第三人的情形。庞文冬处分夫妻共有财产未经过其妻同意，且无证据表明安长军收到涉案房屋的购房款，目前庞文冬与安长军已离婚，涉案房屋已登记在安长军名下，安长军明确表示拒绝履行，张魁武依据《房屋买卖合同》要求庞文冬、安长军办理过户存在事实及法律上的障碍，故法院无法支持张魁武要求庞文冬、安长军协助办理涉案房屋产权转移手续的诉讼请求。根据张魁武的诉讼请求，在涉案合同未解除或撤销的情况下，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，张魁武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13330元，由张魁武负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十一月十三日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥