河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终5141号上诉人（原审被告）：秦颖，女，1988年11月2日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：王体兵，周口市沈丘县言正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：冯云锋，男，1961年5月26日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：马学彬，河南恪信律师事务所律师。原审被告：徐启成，男，1963年5月12日出生，汉族，住沈丘县。上诉人秦颖因与被上诉人冯云锋、原审被告徐启成执行异议之诉一案，不服沈丘县人民法院（2019）豫1624民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人秦颖及其诉讼代理人王体兵、被上诉人冯云锋及其诉讼代理人马学彬、原审被告徐启成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦颖上诉请求：依法撤销沈丘县人民法院（2019）豫1624民初1849号民事判决书，改判驳回被上诉人冯云锋的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决结果错误。梁亮是否将款还给胡东明或陈波，是房屋买卖以外的借贷关系，不影响梁亮同徐启成之间房屋买卖借款合同的成交和房款的交付，一审法院以梁亮是否偿还胡东明来认定房款交付存在矛盾，属混淆法律关系，事实认定错误。秦颖于2018年4月21日购买了涉案房屋，并按照合同的约定交付梁亮价款76万元，梁亮将房屋出卖之前的水电费缴纳以及是否居住均与秦颖无关。秦颖购买房屋时，因小孩在老家上学，暂时没有入住，秦颖于2018年4月25日将部分家具家电搬进屋内，并就搬入新居之事以微信方式发到朋友圈内，这一事实证明占有房屋的事实，一审以水电费的用量来认定上诉人没有合法占有，是对占有的错误认识。因为秦颖购买房屋的时间是2018年4月21日，搬入物品占有房屋的时间为2018年4月25日，沈丘县人民法院查封发出协助执行的时间为2018年5月25日，在此时间段内秦颖已无法办理过户登记。二、秦颖有足够的理由和条件来排除法院对涉案房屋的执行，冯云锋请求继续执行的理由不足，法院应当判决驳回冯云锋的诉讼请求。冯云锋辩称，一、现有证据不能证明徐启成和第一手购房人梁亮之间存在真实的房屋买卖合同关系，也不能证明梁亮已经支付了71.6万元的购房款。二、梁亮与秦颖于2018年4月21日签订的《房产及宅基地使用转让协议》违反法律规定，不属于合法有效的书面买卖合同。梁亮在未将涉案房地产从徐启成转移登记到自己名下，未依法登记领取权属证书的情况下，梁亮对涉案房产不具有所有权，也不得进行二次转让，梁亮将涉案房地产转让给秦颖的行为属于无权处分。2018年4月21日秦颖与梁亮签订的《房产及宅基地使用权转让协议》时，明知梁亮不是其所购房地产的登记所有权人，因此该协议违反法律规定，秦颖对于涉案房地产不属于善意取得，对未办理过户登记存在过错。三、购房人秦颖、梁亮在人民法院查封之前均没有合法占有涉案房地产，秦颖对案涉房屋不享有排除法院强制执行的民事权益。徐启成述称，一、与梁亮的房屋买卖房款交付均已完成，房屋所有权已发生实际转移，因特殊情况未办理过户登记。后来给梁亮出具了证明房屋可住可卖。在2018年4月份秦颖往该房屋内搬东西时，才知道梁亮将该房屋卖给了秦颖。二、与冯云锋之间的民事纠纷正在协商，法院查封已出卖的房屋无法律依据。秦颖购买涉案房屋已实际占有并入住，法院的查封执行行为应当终止，解除查封行为。冯云锋向一审法院起诉请求：一、请求判决对位于沈丘县××房屋××幢（房产证号为第**）继续执行；二、本案诉讼费由秦颖、徐启成承担。一审法院认定事实：冯云锋与徐启成合同纠纷一案，冯云锋申请诉前财产保全，一审法院于2018年5月16日作出（2018）豫1624财保188号民事裁定书，于2018年5月25日查封徐启成位于沈丘县××房屋××幢（房房产证号第**）查封期限三年。冯云锋提起诉讼后，经沈丘县人民法院审理后于2018年10月26日作出（2018）豫1624民初2379号民事判决书，判令徐启成支付冯云锋工程款本金59.1万元及利息75万元。判决生效后，冯云锋向一审法院申请强制执行。一审法院于2019年1月15日立案执行。徐启成于2015年6月30日将涉案房产抵押给案外人李秀兰，向李秀兰借款30万元。2016年4月27日徐启成与李秀兰办理他项权利注销登记。2016年4月28日，徐启成与梁亮签订房产买卖合同一份，徐启成将位于沈丘县种子公司西院的房屋转让给梁亮，双方约定成交价格为71.6万元，梁亮在合同签订后，支付甲方房款71.6万元，徐启成同时将房屋产权证、土地使用证等手续移交给梁亮，房屋占用范围内土地使用权同时转让。秦颖提交的转账记录显示，胡东明于2016年向徐鹏转账61万元。2018年4月21日，梁亮与秦颖签订房产及宅基地使用权转让协议一份，双方约定：一、梁亮自愿将位于沈丘县东关街种子公司家属院原购买徐启成的房屋及宅基地卖给秦颖长期居住，房产证号为沈房字第**、土地证号为沈国用（2003）第07**。二、双方商定成交价为76万元。秦颖在协议签订后，支付梁亮房屋及宅基地款后，梁亮同时将房屋产权证、土地使用证等手续移交给秦颖，秦颖今后需要办理有关土地、房产过户手续时，梁亮应积极参与协助。秦颖提供的转账记录显示，孙瑞霞当天向冯书铭转账46万元，秦颖向冯书铭转账30万元。2019年3月14日，秦颖对一审法院执行位于沈丘县种子公司家属院房产的执行标的不服，向一审法院提出书面异议，经审查后，于2019年3月28日作出（2019）豫1624执异10号执行裁定书，裁定中止对位于沈丘县××（××县种子公司家属院）的房屋一幢（房产房产证号为第**）行。申请执行人冯云锋不服，提起诉讼。另查明：经一审法院庭后核实，沈丘县××（××县种子公司家属院）的房屋（房产证房产证号为第**）7年11月至2018年8月户名为徐启成的用水量为零。2017年7月至2018年4月用电量为零，2018年5月至7月用电量均为每月1度。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐启成在与梁亮签订房产买卖合同时，胡东明2019年5月18日出具证明向徐鹏转账61万元系梁亮向胡东明所借，2019年3月2日出具证明梁亮房款系向胡东明所借，后由陈波将款项还给胡东明；梁亮出具证明胡东明转账的房款是通过陈波转至胡东明银行卡，现有证据不能证明梁亮与徐启成的房款已交付，且梁亮无证据证明已将该借款偿还胡东明，徐启成与梁亮的房款交付问题存在矛盾。沈丘县东关街120号的房屋（房产证号房产证号为第**）年11月至2018年8月的用水量为零，2017年7月至2018年4月用电量为零，2018年5月至7月用电量均为每月1度。说明梁亮和秦颖在法院查封之前房屋并没有合法占有该房屋。徐启成与梁亮、梁亮与秦颖均未办理过户登记，在徐启成与梁亮的买卖中，在长达两年的时间，双方未办理过户手续，徐启成未提交证据证明未办理过户的原因，不能证明买受人梁亮没有自身原因导致未过户。综上，徐启成与梁亮、秦颖与梁亮之间的买卖合同均不能合法成立，均不能证明已合法占有该房屋，徐启成与梁亮、梁亮与秦颖之间买卖关系均不能同时满足司法解释规定的四个条件，故冯云锋要求对位于沈丘县××房屋××幢（房产证号为房产证号为第**）诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：准许沈丘县人民法院（2018）豫1624财保188号民事裁定书对沈丘县××（××县种子公司家属院）的房屋一幢（房产证号为第房产证号为第**）受理费100元，由秦颖、徐启成负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点为秦颖是否对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。秦颖虽然在法院查封之前与梁亮签订了房屋买卖合同，但梁亮并未将涉案房地产从徐启成转移登记到自己名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。梁亮对涉案房产不具有所有权，梁亮将该房产卖于秦颖属于无权处分，至法院查封之日，梁亮也未因房产变更登记而取得房产所有权，因此不能认定秦颖与梁亮在查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同。秦颖签订合同时，明知梁亮不是房产登记的所有人，无法正常办理房屋及宅基地过户手续，仍约定以“持证占有”的方式进行买卖，对未办理过户登记具有明显过错。秦颖主张未能过户的原因是法院查封所致，并非其本人原因。关于是否非因买受人自身原因未办理过户手续，此处的未办理过户登记的原因应为查封前未办理过户登记的原因，而非查封后或目前未办理过户登记的原因。案涉房产被人民法院查封时在被执行人徐启成名下，法院的查封符合法律关于查封、扣押、冻结财产的相关规定，法院的查封并非是造成未过户登记的原因。综上所述，上诉人秦颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人秦颖负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十一月二十九日法官助理张艳敏书记员王润泽