山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终2886号 上诉人（原审原告）：王泽，男，1989年6月27日出生，汉族，淄博齐信达置业咨询有限公司员工，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东博大房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区王舍路**。统一社会信用代码：91370303760021541M。 法定代表人：张奇勇，董事长。 委托诉讼代理人：王淳，女，1981年6月9日出生，汉族，该公司职工，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：山东东岳联邦置业有限公司，住，住所地山东省淄博市桓台县桓台大道**/div> 法定代表人：李淑财，董事长。 上诉人王泽因与被上诉人山东博大房地产开发有限公司、山东东岳联邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初8956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王泽及其委托诉讼代理人程晓东，被上诉人山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王淳到庭参加诉讼。被上诉人山东东岳联邦置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王泽上诉请求：一、依法撤销淄博市张店区（2018）鲁0303民初8956号民事判决第三项；二、改判被上诉人山东博大房地产开发有限公司支付上诉人王泽逾期交房违约金50000元，被上诉人山东东岳联邦置业有限公司承担连带责任；三、改判被上诉人山东博大房地产开发有限公司支付上诉人王泽逾期办证违约金25000元，被上诉人山东东岳联邦置业有限公司承担连带责任；四、改判被上诉人山东博大房地产开发有限公司对涉案房屋卫生间漏水问题进行维修；五、上诉费用由被上诉人负担。（上诉金额为75000元）。事实和理由：一、原审判决不支持上诉人关于逾期交房违约金的主张，属于认定事实错误、法律适用错误。（一）合同应当严守。王泽与博大公司签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，博大公司应当于2014年8月8日前将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。合同第九条约定，博大公司逾期交房的超过六十日且不解除合同的，博大公司按照已付购房款的日万分之二的标准支付违约金。依照《商品房买卖合同》第八条第一款的约定及《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定，竣工验收合格是交房的约定条件、法定条件，且条例的上述规定(建设工程经验收合格的，方可交付使用，未经验收或者验收合格，不得交付使用。)涉及建筑物质量安全及不特定公众生命安全利益，属于强制性法律规范，博大公司在明知涉案商品房未竣工验收合格的情况下向包括上诉人在内的业主交房，违反合同约定及法律规定，存在过错，应当承担违约责任及其他法律责任。原审判决认为即使交房时没有竣工验收合格但符合入住条件的，无需支付逾期交房违约金，这属于对合同当事人已经达成合意的违约条款的变更，这种变更没有法律依据。（二）交房之时，涉案房屋无法满足居住需求。原审判决认为“即时竣工验收时间是2017年9月18日，可双方在2014年11月2日交接时房屋已经符合入住条件”，该认为没有基本的证据支持，且与事实不符。2014年11月3日交房之时，涉案房屋未接通正式用电，未实现供暖、消防设施无水且未通过验收，既无法满足正常的居住需要，也存在重大安全隐患，上述情况已经远超过一般的质量瑕疵，王泽在博大公司的交房材料上签字的行为不能当然的认定涉案房屋符合入住条件。如果按照原审判决所认定的，即使房屋存在上述问题仍不影响正常居住、“符合入住条件”，则无异强行让购房者置消防安全不顾、冒着消防隐患而居住，由此可见，原审判决所作司法推定违反法律规定，也不合乎情理。（三）因涉案房屋不符合基本居住需求，在博大公司交房后并未实际入住而是在外租赁房屋居住，王泽存在因被告未按照约定条件交房而存在实际损失，原审判决应当支持自交房之日（2014年11月2日）至竣工验收合格之日（2017年9月18日）或者王泽实际入住之日（2017年4月23日）的违约金。在原告因被告不符合约定及法定交房条件而未实际入住涉案房产，并因此存在经济损失的情况下，王泽要求适用违约条款主张实际交房之后的违约金，具有事实依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于未约定逾期交房违约金情况下，损失赔偿额参照同地段同类房屋租金标准确定的规定，逾期交房违约金实质就是买受人因未能按期入住涉案房屋而另外租赁房屋所付租赁费的预定。在王泽确定因涉案房屋存在问题而未实际入住房屋并存在损失的情况下，要求继续适用违约条款主张2014年11月2日的违约金，具有事实和法律依据。二、关于王泽主张的逾期办证违约金，原审判决仅支持5019.23元，上诉人认为该数额尚偏低。商品房买卖合同约定办证的截止期限为2016年8月7日，截止王泽提起上诉之日，逾期即将满三年，未来何时办证仍遥遥无期，即使原审判决已经在合同约定的固定违约金数额501.92元的基础上调整到5019.23元，但该数额仍然明显过低，与博大公司的违约程度不相符，也不利于督促博大公司积极履行合同义务，不符合诚实信用原则及公平原则，希望贵院予以调整。三、涉案房屋的卫生间漏水问题仍未实际解决，依照住宅质量保证书的内容，对于有防水要求的卫生间、房间漏水问题，质保期为自房屋交付之日起五年，即使按照博大公司实际交房时间2014年11月2日计算，保修期的截止之间为2019年11月2日，因此本案原告主张博大公司履行修复义务，尚在保修期内，博大公司应当承担保修责任，对漏水问题进行修复，原审判决以时间推移近五年之久、要求博大公司履行维修义务证据不足的观点，不能成立。 山东博大房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 山东东岳联邦置业有限公司未到庭，未作答辩。 王泽向一审法院起诉请求：1.判令山东博大房地产开发有限公司支付给王泽逾期交房违约金50000元；2.判令山东博大房地产开发有限公司支付给王泽逾期办证损失30000元；3.判令山东东岳联邦置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；4.判令山东博大房地产开发有限公司依法对涉案房屋的卫生间及卧室的漏水问题履行维修义务；5.山东博大房地产开发有限公司、山东东岳联邦置业有限公司共同承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2014年11月2日王泽接收了山东博大房地产开发有限公司向其支付的逾期交房违约金8332元，并于次日办理了房屋交接手续。王泽也于2014年11月4日开始缴纳物业费，并开始对房屋进行装修。王泽提交了淄博市建筑工程质量安全监督站的证明，载明竣工验收时间是2017年9月18日。合同中约定涉案房屋应当在2016年8月7日前办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。房产权属证至今未办理。涉案房屋确因漏水问题进行过维修，问题是否已经解决，双方各执一词，无法查明。山东东岳联邦置业有限公司是山东博大房地产开发有限公司（法人独资企业）的控股股东，其不能提供证据证明股东的财产与独资企业的财产彼此独立。王泽提供了租赁第三人房屋的租赁协议，以此证明王泽在约定的交房期限届满后仍在外租房居住，支付的租赁费构成经济损失，应以逾期交房违约金形式予以赔偿。王泽提交的该证据与认定逾期交房违约金关联性不大，不予采信。山东博大房地产开发有限公司提出诉讼时效抗辩，证据不足，理由不成立。 一审法院认为，以上事实清楚，证据确凿。王泽与山东博大房地产开发有限公司之间形成的商品房销售合同关系合法有效。王泽已经履行了合同约定的义务，山东博大房地产开发有限公司也应依照约定全面履行合同义务。山东博大房地产开发有限公司虽然未在合同约定的期限内为王泽办理交房手续，属于违约，应向王泽支付违约金，但已经于2014年11月2日向王泽支付了自2014年8月8日至2014年11月2日期间的违约金8332元，并进行了房屋实际交接。即使竣工验收时间是2017年9月18日，可双方在2014年11月2日交接时房屋已经符合入住条件。王泽要求山东博大房地产开发有限公司向其支付自2014年11月2日之后的逾期交房违约金的主张，无事实和法律依据。双方在合同中对逾期办证违约金的约定确实过低，应按上浮10倍百分点即从已交房款501923元的0.1%上浮至1%（5019.23元）为宜。房屋若存在质量问题，出卖人山东博大房地产开发有限公司当然承担质保维修责任。时间推移近五年之久，王泽仍提出房屋漏水的话题，提出由山东博大房地产开发有限公司履行维修义务的主张，证据不足。山东东岳联邦置业有限公司作为山东博大房地产开发有限公司（法人独资企业）的控股股东，其不能提供证据证明其财产与山东博大房地产开发有限公司的财产彼此独立，应与山东博大房地产开发有限公司一起对独资企业的债务承担连带清偿责任。山东东岳联邦置业有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃诉讼权利。 综上所述，对王泽要求山东博大房地产开发有限公司支付逾期办证违约金损失在5019.23元范围内以及要求山东东岳联邦置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，予以支持；对王泽要求山东博大房地产开发有限公司支付逾期办证违约金超出部分、逾期交房违约金50000元以及要求山东东岳联邦置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，不予支持。对王泽要求山东博大房地产开发有限公司履行房屋维修义务的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条规定，判决：一、山东博大房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给王泽逾期办证违约金5019.23元；二、山东东岳联邦置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回王泽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由山东博大房地产开发有限公司、山东东岳联邦置业有限公司共同负担113元，由王泽负担1687元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，关于逾期交房违约金问题。王泽与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同对房屋的交付条件与交付期限进行了明确约定，即出卖人应当在2014年8月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同中约定的第5种条件为：除满足商品房经验收合格外，买受人需付清全部款项。双方在合同中并未约定交付条件为综合验收合格，也未明确约定消防验收为交房条件。而验收合格的标准，依照《建设工程质量管理条例》的相关规定，工程竣工验收是指建设、勘察、设计、施工、监理单位对已完工工程质量组织的验收，建设单位还须在法定时间将验收意见和竣工验收报告等文件，提交工程所在地的工程质量安全监督部门备案，经审查通过、作出准予备案的意见，是工程竣工验收合格的证明和依据。本案中，王泽提交的淄博市建筑工程质量安全监督站的证明载明案涉房屋竣工验收时间是2017年9月18日，但王泽在2014年11月2日即已经接受了山东博大房地产开发有限公司支付的逾期交房违约金，并于次日办理了房屋交接手续，即案涉房屋已于此时实际交付并由王泽实际占有，上述事实应视为王泽同意变更约定的交付条件，视为商品房已经交付，现王泽再以案涉商品房的交付不符合合同约定的交付条件、交房时案涉房屋无法满足居住需求为由要求支付其后的逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审判决驳回王泽该项诉讼请求并无不当。关于王泽在本案审理过程中向本院提出的出具调取案涉房屋消防验收合格的日期、接通正式用电的时间以及达到可供暖条件的时间的协助调查函的申请，如前所述，因其已经实际接收案涉房屋，视为案涉房屋已经交付，其上述证据已无调查收集必要，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，对其上述申请不予准许。 关于逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在商品房买卖合同中对逾期办证违约金进行了明确约定，一审判决亦就约定违约金过低的情形进行了调整，上诉人也未提供证据证明一审对违约金的调整较其实际损失过低，故，一审判决酌情对逾期办证违约金作出的认定并无不当。 关于案涉房屋卫生间漏水的维修问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用即修复期间造成的其他损失由出卖人承担。王泽未提供证据证明出卖人存在拒绝修复或拖延修复的情形，其请求判令山东博大房地产开发有限公司对案涉房屋卫生间漏水问题进行维修，无事实及法律依据。 综上所述，上诉人王泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由上诉人王泽负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 娜 审判员 侯 康 审判员 李灵福 二〇一九年十一月八日 书记员 徐 钊