江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3800号上诉人（原审原告、被告）：陈红敬，女，1987年3月8日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原告）：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路**地上**。法定代表人：郑银锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萱，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人陈红敬与上诉人徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）租赁合同纠纷一案，均不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈红敬的委托诉讼代理人陈洪亮，闽嘉公司的委托诉讼代理人刘红、赵萱，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈红敬上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持陈红敬的诉请；2.诉讼费由闽嘉公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、闽嘉公司违反消防法的强制性规定，合同应当认定为无效。《消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《消防法》第73条的定义，闽嘉公司经营的闽嘉家居广场应当属于公众聚集场所。一审法院认为“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”仅仅针对的是公共聚集场所的使用、营业行为，而非公共聚集场所的出租行为，这种说法是不正确的。房屋的出租就是房屋使用的一种表现方式，房屋的出租就是在使用房屋，不能把二者人为的割裂开来。闽嘉公司违反《消防法》第15条的规定，在将家居广场投入使用前，并没有获得消法部门的开业验收，已经违反了国家强制性规定，应当认定双方签订的合同无效。按照《合同法》第58条的约定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此陈红敬要求闽嘉公司返还收取的租金和管理费、保证金有事实和法律依据。二、一审法院认定“闽嘉公司按照约定提供相关服务”属于认定事实不清。纵观双方签订的《市场管理委托合同》，上面只是简单的关于收费标准的约定，而作为市场管理方闽嘉公司要提供何种管理、提供何种服务并没有明确的约定。实际上上诉人陈红敬之所以同意在缴纳租金之外再另行缴纳数额不菲的市场管理费，就是看重的闽嘉公司招商时候承诺的管理模式。但在实际经营过程中，陈红敬发现闽嘉公司承诺的各项管理和配套服务设施，根本都没有落实。经营时间缩水、市场商户入住率与当初承诺完全不符、没有市场管理、售后服务、市场扶持等任何措施，甚至连基本的中央空调都没法使用，冬天寒冷，夏天炎热，店面难以留住客户，严重影响正常经营，给陈红敬造成严重的经济损失。在闽嘉公司并没有提供任何管理先期违反承诺约定的情况下，陈红敬多次与闽嘉公司沟通中央空调等设施的使用均未果后，陈红敬多次与闽嘉公司洽谈协商降低市场管理费用，遭到闽嘉公司拒绝，并强行停水、停电并封门不准营业后才拒绝继续缴纳市场管理费。为不影响闽嘉市场继续招租，陈红敬于11月1日以书面形式通知闽嘉公司撤场，明确表示双方的纠纷及费用问题诉讼至法院处理。随后，闽嘉公司单方面向法院申请保全查封了陈红敬店面，给陈红敬造成了更大的经济损失和负面影响。以上所有的纠纷均由闽嘉公司首先违约、违规甚至是违法的行为引起的，理应承担全部的后果及相关的诉讼费、保全费。而且闽嘉公司明知自己消防验收不合格，不具备使用条件，却仍然对外宣传招商，明显属于故意行为，但是一审法院却对闽嘉公司在招商手册和微信公众号中承诺的各项管理政策避而不谈，明显属于认定事情不清。三、一审法院认为陈红敬缴纳的保证金没到达到返还条件而不支持返还保证金的诉请也是错误的。闽嘉公司违反法律强制性规定，而且存在欺诈、隐瞒行为，在合同的履行过程中存在严重的过错，在这种情况下，闽嘉公司无权再占有陈红敬缴纳的保证金。四、一审法院判决陈红敬承担消防改造费用1770元没有法律依据。按照法律规定，消防改造的费用应当由市场的经营者即闽嘉公司承担，且在陈红敬进场后，闽嘉公司也承诺该费用由闽嘉公司承担，况且陈红敬对改造是否完成以及数量是否准确均不知情。上诉人闽嘉公司对上诉人陈红敬的上诉答辩称：一、双方签订的合同均有效。所有的协议均是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，陈红敬以违反消防法第15条、合同法第58条的规定，认为涉案合同属于无效合同，是对法律的曲解。一审中已经查明闽嘉整体家居已经通过了竣工验收消防备案检查，符合消防法第11条规定的国家强制性规定。而闽嘉整体家居是否通过开业前的消防安全检查，并不影响合同的效力。消防法第15条并非是针对租赁行为本身的强制性规定，陈红敬主张合同无效不能成立。且根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第54条的规定，仅有违反消防法第11条规定签订的租赁合同才能被认定为无效合同。二、关于开业验收，双方当事人在合同第6条11款、第8条明确约定，商户是消防责任第一人，由商户申请开业消防验收，该约定不违反法律规定，协议有效。且此约定说明陈红敬在签订合同时明知房屋未经开业前的消防安全验收，其接受认可房屋的此种现状后才与闽嘉公司签订的房屋租赁合同，并享受了闽嘉公司给其的一系列优惠政策。现在陈红敬再以租赁房屋未获得消防安全检查主张合同无效，严重违背了诚实信用原则。自陈红敬签订合同后至合同终止期间其所租赁的房屋没有因为消防安全检问题影响其正常经营，其实际占有使用了房屋，主张返还租金赔偿损失不能成立。三、双方签订合同以后，闽嘉公司提供了相关服务，事实清楚。如设立了对口管理部门，聘请了保安，引进了食堂，为所有的商户办理装修、审批、开业的相关手续，还为商户的开业活动提供服务、配备人员、设备等。四、一审法院不支持返还上诉人陈红敬主张的装修保证金，有法律依据及合同依据，判决正确。双方签订的合同第12条明确约定合同终止后18个月返还保证金，故陈红敬现在没有任何理由要求闽嘉公司返还此款。上诉人闽嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项中的“驳回徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求”，依法改判陈红敬立即向闽嘉公司支付违约解除合同违约金48924元，改判陈红敬立即清退并交还摊位，并承担2018年11月1曰之后至交还摊位前的摊位占用费用；2.维持一审判决第一项、第二项、第三项，以及第四项中的“驳回陈红敬的其他诉讼请求”；3.本案诉讼费用由陈红敬承担。一、一审法院认为闽嘉公司在履约过程中因空调问题及消防安全检查不合格擅自营业问题存在违约行为，所以对于闽嘉公司诉请的违约金不予支持是事实认定错误。首先，陈红敬于2018年11月1日单方违约解除合同，闽嘉公司在一审庭审中提交了空调系统改装费用及缴纳电费的单据，可以证明在合同履行期内闽嘉公司配备了空调系统（每户均有空调接入口），开放了空调，并因此在空调开放季节多支付了电费，一审法院认定闽嘉公司未提供证据证明按约开放了空调与事实不符。其次，根据双方签订的《市场摊位租赁合同》第六条第11项的约定“承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任……”，第八条第5项约定“承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续”，根据《消防法》第15条的规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”上述规定和约定显示，开业前的消防验收可以是场所的建设单位，也可以是场所的使用单位,双方在合同中明确约定了摊位开业前消防验收由陈红敬自己进行报验，所以陈红敬应当在其开业前进行自行报验。由于家居广场分户对外出租的经营模式和特点，商户均是逐步入住，各个商户的开业时间也不统一，所以由闽嘉公司进行整体报验也不符合家居广场的实际情况。且自签订合同后至陈红敬解除合同期间，其所租赁的摊位没有因为消防安全检查问题影响其正常营业，陈红敬在庭审中也承认其一直在经营。一审法院认为闽嘉公司消防安全检查不合格存在过错，故不支持闽嘉公司诉请的违约金没有合同及法律依据。二、陈红敬应当支付违约解除合同的违约金。陈红敬在履行合同过程中长期拖欠各项费用，扰乱闽嘉公司的正常经营秩序，围堵市场大门等一系列行为构成了严重违约，在这种情况下陈红敬单方解除合同的行为属于单方违约解除合同，应当依照合同约定支付违约解除合同违约金。三、陈红敬应当支付继续占用摊位的各项费用。首先，租赁合同到期后办理书面退租手续是双方合同明确约定的陈红敬应当履行的义务，陈红敬在违约单方解除合同后，在没有缴清拖欠的各项费用的情况下，起诉到法院要求闽嘉公司赔偿其装修损失，闽嘉公司为了避免损失的扩大，不得已采取了保全措施。陈红敬上述违约行为致使案涉摊位至今被实际占用。再次，陈红敬在单方违约解除合同后诉请闽嘉公司返还其装修损失，在案件没有最终结果之前，闽嘉公司无法对其摊位内的装饰装修进行拆除和清理，致使闽嘉公司无法对案涉摊位对外招商收益，事实上造成了闽嘉公司对案涉摊位收益的损失。陈红敬以诉讼行为形成了对案涉摊位的占用。上诉人陈红敬对上诉人闽嘉公司的上诉答辩称：闽嘉公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回。一、关于违约金的问题，陈红敬认为双方签订的合同属于无效合同。虽然闽嘉整体家居在2017年5月14日取得了消防备案检查合格的意见，但是在该意见第5条明确规定，公共聚集场所投入使用营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用营业。由于闽嘉公司违反该规定，在2018年6月28日收到了行政处罚决定书，责令其停产停业，并处以罚款3万元。从上述事实可以看出，闽嘉公司严重违反了消防法的规定，签订的合同属于违反国家强制性规定，为无效合同。所以闽嘉公司要求支付违约金没有事实及法律依据。另外从公安机关出具的审查验收意见主体及行政处罚的主体，均是闽嘉公司，所以不能以合同约定违反法律的强制性规定，且不能因为在经营期间没有发生安全事故就掩盖闽嘉公司违反国家消防法的事实。二、双方签订的管理协议，只有针对业主的义务，在该协议中对闽嘉公司的义务没有任何约定。管理费用的收取标准与租金的标准一样，应当提供高标准的管理服务，这些服务并不是仅仅聘请保安、引进食堂、办理相关证照等与业主经营没有实际关系的服务，而是应当按照其招商手册的承诺提供服务。该服务的相关内容在一审时已经提供，且在闽嘉公司现在的微信公众号上还存在其招商手册上承诺的服务内容。闽嘉公司根本没有按照招商手册的承诺提供高标准的服务，相反连基本的中央空调都无法保证，导致整个商场人气惨淡，几乎没有生意，给业主造成了严重损失。闽嘉公司违反招商手册的承诺，没有进行任何的市场管理，陈红敬有权拒绝缴纳管理费。这种情况下一审法院却并未对陈红敬提交的招商手册进行任何审查，认定事实不清。三、本案一审诉讼期间闽嘉公司提起了财产保全，一审法院将涉案的房屋查封，实际上导致陈红敬并未占有使用，不存在实际占有费的问题。陈红敬向一审法院起诉请求：1.判令解除陈红敬、闽嘉公司双方签订的《闽嘉整体家居广场合同书》及补充协议；2.判令闽嘉公司返还陈红敬支付的租金30385元、管理费20285元、物业费9132.5元、保证金10000元，合计69802.5元；3.判令闽嘉公司赔偿陈红敬各项损失30万元（装修费）；4.诉讼费由闽嘉公司承担。闽嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令陈红敬立即向闽嘉公司支付拖欠的租金、市场管理费及消防喷淋烟感改造费共计32540元；2.判令陈红敬立即清退并交还摊位，并承担2018年11月1日之后至陈红敬交还摊位前的摊位占用费用、市场管理费、物业管理费；3.判令陈红敬立即向闽嘉公司支付违约解除合同违约金48924元；4.本案诉讼费由陈红敬承担。一审法院认定事实如下：2018年2月28日，出租方闽嘉公司与承租方陈红敬签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市两个摊位出租给承租方使用，摊位面积为271.8平方米（含公摊面积），租赁期限12个月，月租金标准为9513元/月，年租金总额为114156元。第四条约定：租赁用途为厨电，主营苏泊尔品牌。第五条约定：出租方有权要求承租方按期支付本合同约定的租金及相关费用；出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；出租方为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；出租方为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；出租方负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作；出租方按期向承租方交付摊位，并确保摊位满足正常交付条件和使用要求。第六条约定：承租方按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金；承租方应合法、合规使用市场水、电、通信、空调等公共设施设备，自行承担摊位内的各项费用及公共部分按租赁面积分摊的水、电（照明、空调），并于每次抄表后15日内主动向出租方交纳。如有逾期，出租方有权随时停止向其提供水、电、空调等，且每逾期一天承租方应按欠费金额的千分之一标准向出租方支付违约金；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作；租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定：租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担；承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续；装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金；承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定：为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金4万元；本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十三条约定：承租方违反本合同约定未按期足额支付租金的，逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按本合同租金总额的30%标准向出租方支付违约金。租赁双方任何一方违约中途单方解除本合同的，应按本合同租金总额的30%标准向另一方支付违约金。第十四条约定：租赁期限届满，承租方如未按期交出摊位而擅自延长租期的，擅自延长租期期间，承租方应按本合同租金的150%标准向出租方支付延期租金，并且，出租方有权随时收回摊位；出租方给予承租方60天的装修期，自承租方收到出租方入场通知之日起开始计算装修期。装修期内不计租金、物业管理费及市场管理费，装修期内产生的水、电、空调费用由承租方自行承担。同日，闽嘉公司（甲方）与陈红敬（乙方）签订《市场管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施市场管理一事达成一致意见。第一条约定：摊位位于徐州市，共计两个摊位，摊位面积为271.8平方米（含公摊面积）。第二条约定：委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定：市场管理费标准为9513元/月，市场管理费总额为114156元。第四条约定：合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的市场管理费总额。第五条约定：乙方未按期支付市场管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。甲乙双方任何一方违约中途解除本合同的，应按合同总价款的30%标准向另一方支付违约金。同日，闽嘉公司（甲方）与陈红敬（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定：摊位位于徐州市，共计两个摊位。第二条约定：委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定：物业管理费标准为761元/月，物业管理费总额为9132.5元。第四条约定：合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的物业管理费总额。第五条约定：乙方未按期支付物业管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。甲乙双方任何一方违约中途解除本合同的，应按合同总价款的30%标准向另一方支付违约金。同日，闽嘉公司、陈红敬又达成补充协议一份，约定：1、租赁单价按50元/㎡/月计，年租金为81540元，年市场管理费为81540元，季付20385元。2、合同保证金按10000元收取。3、外门头广告费首年免除，LED滚动广告1年免费。4、租金及市场管理费季度交，先付后用，提前30天交清下一季度所有费用，物业费用一次交清。5、楼梯做好（验收）。6、装修期2个月。7、合同一年一签，租金3年不变。2018年2月28日,陈红敬向闽嘉公司支付铺位季度租金（2018年5月1日-2018年7月31日）20385元、铺位市场管理费季度（2018年5月1日-2018年7月31日）20385元、物业管理费9132.5元、铺位保证金10000元，2018年10月29日，陈红敬向闽嘉公司支付商铺租金10000元。后陈红敬未按约向闽嘉公司支付过租金及市场管理费、物业管理费。陈红敬称“前期按照约定缴纳租金管理费、物业费及保证金，但是入驻后发现被告存在严重违约行为，前期承诺都没有履行，所以在被告先行违约的情况下原告有权拒绝缴纳，况且今天来看被告商场不符合开业的前提条件，原告更有权利拒绝缴纳”。闽嘉公司称“按照补充协议履行了服务义务，协助商户办理开业活动庆典的手续，协助商户向城管部门办理审批手续，保安正常上班，吧台正常开放，食堂正常开饭等。消防法明确规定建设者使用者应向公安消防部门申请，我们是依法向合同的义务确定在与商铺的合同条款中，由商铺开业前自行办理。陈红敬在2018年11月1日退场前也一直在正常经营，并且还举办了开业庆典活动”。因陈红敬欠付租金等各项费用，闽嘉公司于2018年10月12日、10月30日分别向陈红敬以催缴通知书和律师函的形式向其催要欠付费用。2018年11月1日，陈红敬向闽嘉公司发出撤场通知，该通知载明：由于闽嘉市场在自身不具备经营条件的情况下存在以欺诈手段招商，骗取商户进驻，进驻后完全没有兑现前期的招商政策及对商户的各项承诺，导致我司于2018年6月至今店面无法正常经营，严重亏损。现正式向闽嘉建材市场提出退租撤店通知。闽嘉公司认为陈红敬已于2018年11月1日单方解除本合同。陈红敬称“其于2018年11月1日向闽嘉公司发送通知准备撤场，但是闽嘉公司申请了保全进不去店。保全的数额也远超诉请”。闽嘉公司在庭审中自认“于2018年11月8日实际采取保全措施。依据合同约定合同解除后陈红敬应结清所有的费用后才能撤场，陈红敬拒绝缴纳拖欠的租金，就要拆除装修并且撤场，闽嘉公司为了避免损失的扩大才采取的保全措施”。2018年10月27日，徐州市公安局狮子山派出所接处警工作登记表载明：“2018年10月27日8时46分，戴长春报警称：在升辉装饰城南隔壁闽嘉建材广场门口有家商铺拖欠房租，现在我们将门封锁了，对方就将四辆车堵我们广场门口闹事，影响我们正常营业，发生纠纷请来人处理。到现场经了解双方因房租问题发生争执，现场让对方将车移开，告知双方自行协商解决，如若不行去法院起诉”。闽嘉公司主张的诉请明细为：2018年8月1日-10月31日租金15385元、市场管理费15385元（按照补充协议的价格）及消防喷淋烟感改造费1770元（包括19个喷淋1520元，5个烟感250元），共计32540元。违约金依据租赁合同第13条第6款约定年租金81540元×30%=24462元，根据市场管理委托合同第5条第二款的约定以及补充协议约定的年市场管理费81540元×30%=24462元，加起来就是48924元。闽嘉公司举证其作为甲方与陈红敬作为乙方签订的《装修协议书》拟证明陈红敬应向其支付消防喷淋烟感改造费1770元（包括19个喷淋1520元，5个烟感250元），该协议约定，乙方在装修前必须与甲方签订入驻装修协议：从2018年4月14日至2018年6月15日装修完毕。装修铺位号：FA-60、FA-61。乙方必须缴纳2000元装修保证金，甲方负责空调风道、烟道、光纤入户，乙方装修过程中应保持上述设施完好，因乙方装修造成的设施损坏由乙方全额承担。风道、烟道的二次改造、消防喷淋、消防烟感制作为有偿服务项。由乙方填写工程改造申请单，经工程部审核同意并核准工程改造费用，乙方按核准后的费用现金缴纳完毕后由工程部安排施工（有偿服务标准：消防喷淋每个喷淋头80元，消防烟感每个50元，风道、烟道按实际工程量结算）。陈红敬称“喷淋和烟感和我们无关，是市场自己设置的，事前都没告诉陈红敬，也不知道花了多少钱”。陈红敬举证其与徐州金鑫装饰工程有限公司签订的装饰装修合同、工程决算书、装修方案，拟证明陈红敬对案涉租赁房屋进行了装饰装修，并据此主张装修损失302997.08元。闽嘉公司经质证，不认可陈红敬主张的装修损失。根据陈红敬举证的证人证言、闽嘉微信群的微信聊天记录，能够认定闽嘉公司经营的闽嘉建材市场存在空调损毁及空调无法正常使用以及营业时间油漆味太大的事实。一审法院另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。2018年6月6日徐州市公安消防支队云龙大队消防监督员在检查中发现闽嘉公司经营的闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，于2018年6月28日出具徐云公（消）行罚决字【2018】0059号行政处罚决定书，决定给予闽嘉公司责令停产停业闽嘉建材广场，并处罚款3万元。一审法院认为：《中华人民共和国消防法》中关于“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众场所的出租行为。陈红敬与闽嘉公司签订的市场摊位租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力强制性规定，合同应为有效合同。双方均受合同约束，应按约定履行合同义务，闽嘉公司将租赁摊位交付给陈红敬并提供相关服务，陈红敬已实际使用租赁摊位进行了经营，应按约定支付相应费用。因此，陈红敬主张闽嘉公司返还支付的租金30385元、管理费20285元无事实和法律依据，一审法院不予支持。陈红敬于2018年11月1日向闽嘉公司发出退场通知，不再经营案涉租赁摊位，闽嘉公司在一审庭审中亦认可案涉租赁合同于2018年11月1日已经由陈红敬单方解除，一审法院认定双方租赁合同于2018年11月1日解除。根据租赁合同及补充协议约定，陈红敬应当向闽嘉公司支付案涉租赁合同解除前欠付的铺位租金及市场管理费各20385元（2018年8月1日-2018年10月31日），陈红敬已于2018年10月29日向闽嘉公司支付租金10000元，故陈红敬还应支付租金、市场管理费共计30770元。闽嘉公司提供《装修协议书》能够证明陈红敬应承担消防喷淋烟感改造费的事实，且闽嘉公司主张的消防喷淋烟感改造已经实际完成，共计产生费用1770元（包括19个喷淋1520元，5个烟感250元），该费用应由陈红敬负担。陈红敬于2018年2月28日向闽嘉公司支付从2018年5月1日起为期一年的物业管理费9132.5元，案涉租赁合同于2018年11月1日解除后，闽嘉公司应当返还合同解除后未履行的物业管理费，故本院部分支持陈红敬主张的闽嘉公司返还物业管理费4566.25元（2018年11月1日-2019年4月30日）。案涉租赁合同虽约定承租方属其所租摊位的消防责任第一人，但并不排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场营运管理人申报消防安全检查、保障消防安全的义务，闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，致使原告在经营过程中存在消防隐患，且闽嘉公司未提供充分证据证明其按约开放空调并提供了良好的经营环境，故闽嘉公司在履行合同过程中存在一定的过错，对闽嘉公司要求支付违约金的诉请，一审法院不予支持。关于闽嘉公司要求陈红敬立即清退交还摊位并支付占用摊位期间的费用，因闽嘉公司已认可案涉租赁合同已于2018年11月1日解除，陈红敬应清退承租摊位物品并向闽嘉公司返还租赁摊位，故对闽嘉公司主张陈红敬清退并返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。案涉租赁合同解除后，闽嘉公司申请财产保全将案涉租赁摊位予以查封，陈红敬未再实际经营案涉租赁摊位，并非系陈红敬原因恶意占有使用案涉租赁房屋，故闽嘉公司要求陈红敬支付2018年11月1日之后的摊位占有使用费、市场管理费、物业管理费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈红敬主张的闽嘉公司赔偿装修损失，根据双方签订的案涉租赁合同约定“承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置”，该约定合法有效，且因合同双方在履约过程中均有违约行为，相较双方的违约行为之过错大小，陈红敬已经行使合同解除权，其再行主张装修损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于陈红敬主张返还1万元保证金的请求，因合同约定保证金的返还条件为待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后返还，目前尚不具备返还条件，故对陈红敬主张返还保证金的诉请，一审法院暂不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，判决：一、确认陈红敬与徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于2018年2月28日签订的《闽嘉整体家居广场合同书》（含《市场摊位租赁合同》、《市场管理委托合同》、《物业管理委托合同》）及补充协议于2018年11月1日解除，陈红敬于判决生效之日起十日内向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司清退并返还案涉租赁摊位（徐州市三环东路18号徐州闽嘉整体家居广场内一层FA-60、61号摊位）；二、判决生效之日起十日内，陈红敬向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付欠付的租金、市场管理费、消防喷淋烟感改造费共计32540元；三、判决生效之日起十日，徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司返还陈红敬物业管理费4566.25元；四、驳回陈红敬、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同效力问题；2.保证金应否返还；3.陈红敬以闽嘉公司未提供管理为由拒绝缴纳管理费能否成立；4.闽嘉公司以陈红敬单方违约解除合同为由要求陈红敬承担解除合同违约金应否支持；5.闽嘉公司要求陈红敬支付继续占用摊位费用应否支持；6.闽嘉公司关于消防改造费用的诉请能否成立。本院认为：一、关于涉案房屋租赁合同效力问题。按照《消防法》第十五条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向公安消防机构申报消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，即不以房屋是否经消防安全检查合格来确认房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍应按照合同法的相关规定判定其效力。本案中，陈红敬、闽嘉公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈红敬以涉案房屋在开业前未经消防安全检查为由，主张涉案房屋租赁合同无效，本院不予支持。柴蓉莲在此基础上，主张闽嘉公司返还已交付的租金、市场管理费等费用，一审法院不予支持，并无不当。二、关于保证金问题。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同已经解除，闽嘉公司应将收取的10000元保证金返还陈红敬。二审审理中，闽嘉公司亦提交书面说明，同意向陈红敬返还保证金，故本院判定闽嘉公司应于本判决生效之日起十日内返还陈红敬10000元保证金。三、关于市场管理费问题。陈红敬主张闽嘉公司未尽到其招商手册上载明的相关管理服务，故拒绝缴纳市场管理费。本院认为，陈红敬、闽嘉公司签订了市场管理委托合同，双方均应按照该合同的约定确定各自的权利义务。招商手册上载明的相关内容未约定在双方的市场管理委托合同中，陈红敬以闽嘉公司违反招商手册为由主张拒付市场管理费，无合同依据。四、关于闽嘉公司主张的单方解除合同违约金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法具体使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。涉案房屋用于经营商场等公共聚集场所，在开业前未经消防安全检查，违反消防法关于房屋使用的强制性规定，承租人陈红敬依法享有法定解除权。故双方当事人签订的合同于陈红敬发出解除合同通知之日即2018年11月1日解除。涉案房屋租赁合同虽然约定承租人等商户是其所租摊位的消防责任第一人，但并不能排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场实际经营者申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，闽嘉公司对合同的解除存在过错。同时，根据双方租赁合同中的上述明确约定，说明承租人陈红敬在签订合同时，明知涉案房屋未经开业消防安全检查，陈红敬仍然承租涉案房屋，最后租赁合同因该问题而解除，陈红敬亦存在一定的过错。双方当事人对合同的解除均有过错，合同解除后双方当事人亦均存在相应损失，比如陈红敬主张的装修损失，以及闽嘉公司的预期收益损失等，本院酌定双方损失各自承担为宜。闽嘉公司主张陈红敬承担单方解除合同违约金，该部分违约金实质上补偿的即为闽嘉公司预期收益等损失，如上所述，损失各自承担，故一审法院判决驳回闽嘉公司的该项诉请，亦无不当。五、关于闽嘉公司主张的继续占用摊位费用问题。摊位继续占有使用费以对摊位的实际占有使用为前提。涉案租赁合同解除后，闽嘉公司已申请对涉案摊位进行了保全查封，陈红敬未再对涉案摊位进行实际经营。虽然摊位内可能存在部分物品未搬离，但并非系陈红敬原因恶意占用，故闽嘉公司要求陈红敬承担继续占用费用，无事实和法律依据，本院不予支持。六、关于消防改造费用问题。二审审理中，闽嘉公司提交书面说明，不再主张1770元消防改造费用，故对一审关于该部分的判决本院予以调整。综上，上诉人陈红敬的部分上诉主张成立，本院予以支持。上诉人闽嘉公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6440号民事判决第一项，即“确认陈红敬与徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于2018年2月28日签订的《闽嘉整体家居广场合同书》（含《市场摊位租赁合同》、《市场管理委托合同》、《物业管理委托合同》）及补充协议于2018年11月1日解除，陈红敬于本判决生效之日起十日内向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司清退并返还案涉租赁摊位（徐州市三环东路18号徐州闽嘉整体家居广场内一层FA-60、61号摊位）；二、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6440号民事判决第三项，即“本判决生效之日起十日，徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司返还陈红敬物业管理费4566.25元”；三、变更江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6440号民事判决第二项，即“本判决生效之日起十日内，陈红敬向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付欠付的租金、市场管理费、消防喷淋烟感改造费，共计32540元”，为“陈红敬于本判决生效之日起十日内支付徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司租金、市场管理费，共计30770元”；四、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6440号民事判决第四项，即“驳回陈红敬、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求”；五、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈红敬保证金10000元；六、驳回陈红敬、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈红敬起诉一审案件受理费7614元，减半收取3807元，由陈红敬自行负担3650元，由闽嘉公司负担157元；闽嘉公司起诉一审案件受理费2087元，减半收取1043.5元，保全费1170元，合计2213.5元，由闽嘉公司负担1553.5元，由陈红敬负担660元；陈红敬上诉二审案件受理费7614元，由陈红敬负担7300元，由闽嘉公司负担314元；闽嘉公司上诉二审案件受理费1473.5元，由闽嘉公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  曹 辛审判员  徐海青二〇一九年十一月六日书记员  李昱莹