广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20362号上诉人（原审被告）:广州同润房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路**佛奥广场。法定代表人：何剑峰，职务总经理。委托诉讼代理人：麦剑云，公司员工。委托诉讼代理人：骆红毅，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张致斌，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王亚峰，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵军，广东晟晨律师事务所律师。上诉人广州同润房地产开发有限公司（以下简称同润公司）与被上诉人张致斌商品房预售合同纠纷一案，上诉人同润公司不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初23992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同润公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回张致斌的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张致斌承担。事实和理由：（一）张致斌拖延支付契税的原因系其向同润公司申请迟延支付，并非一审法院所述因同润公司未通知张致斌缴纳契税。2013年8月28日，张致斌以资金紧张为由向同润公司提交《契约延期申请》，要求延期至同润公司以书面形式通知其办理房产证后交付，并承诺承担因此造成的后果。同润公司于2016年10月20日向张致斌发出《办理房地产权证》的书面通知。根据双方所签署的《商品房预售合同》补充协议第二条第二点之约定，张致斌作为买受人应在收房（2015年8月15日）前向同润公司缴清办理产权的契税、印花税、产权登记费等税费，张致斌共拖延缴税时间为465日。（二）张致斌以资金紧张为由迟延缴纳契税，同润公司有权顺延办证时间。根据《商品房预售合同》补充协议第五条的约定，乙方迟延提交有关资料和证明文件的，甲方办证时间顺延。同时根据合同法第六十七条的规定，张致斌缴纳契税是同润公司代办产权证之先履行义务，同润公司有权依法行使先履行抗辩权，就张致斌迟延缴纳契税的行为顺延办证时间。因此同润公司有权顺延办证时间465日，以此计算同润公司履行代为办证义务的截止时间应为2017年9月20日（以2016年6月21日顺延465日计算），且同润公司在收到张致斌缴纳的契税后积极协助其办理，并于2017年4月18日办妥，不存在迟延办证的情况。张致斌辩称：一审认定事实正确，请求驳回同润公司诉讼请求。其所列举的证据和事实不属于民事诉讼法规定的新证据，证据一延期申请是在签订购房合同后，即2013年8月28日，为了大量预售资金周转，此时同润公司办理房产证的基础条件未成就。证据二无法显示邮寄的内容，张致斌并未收到。对于补充协议第二条、第五条的约定，张致斌坚持一审判决认定的事实，第二条与第五条应当结合来看，表明同润公司有义务通知张致斌缴纳税费，在通知后未按期缴纳的情况下才有权延迟办证。契税延期申请是在通知张致斌缴纳而其未缴纳时才属于延期，对方没有发通知函给张致斌。张致斌向一审法院起诉请求：1.同润公司向张致斌支付迟延办理产权登记违约金240395元（以购房款1354337元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2016年4月28日起计至2017年4月18日，共计355天）；2.同润公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：同润公司是位于广州市天河区珠江新城A3-6地块编号为22地块上佛奥广场商品房的开发商，已取得《商品房预售许可证》【编号为穗房预（网）字第××号】。2013年8月27日，张致斌（乙方/买方）与同润公司（甲方/卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买天河区金穗路5号830房（以下简称涉案房屋），总金额1354337元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的50.53%即684337元，剩余房款金额670000元于2013年9月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十三条）房屋交付，甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）产权登记，双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；《附件七：本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）（第二条）《商品房买卖合同》中“第十三条房屋交付”补充，乙方在收房前应向甲方足额缴纳乙方办理产权证的契税、印花税、产权登记费等税费或向甲方出示乙方已缴清前述税费的原始票据，否则甲方有权顺延交楼时间，且迟延交房责任由乙方承担；（第三条）《商品房买卖合同》中“第十四条甲方延期交房的违约责任”修改补充，自本合同第十三条约定的交房期限起60日为甲方交房的最后期限，甲方在该最后期限前将乙方购买的房屋交付给乙方使用，不必承担延期交房的违约责任；（第五条）《商品房买卖合同》中“第二十一条产权登记”补充，乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任，乙方委托甲方办理房地产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交办房地产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证，乙方延迟提交的，甲方办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任；本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签订后即生效，若本补充协议与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议的约定为准等条款。2013年8月27日、12月3日，同润公司分别向张致斌开具了涉案房屋的购房款发票，金额分别为684337元、670000元；同润公司确认收到张致斌支付的购房款1354337元。2015年8月15日，张致斌签署《房屋验收确认单》，确认其于该日办理了涉案房屋的收楼手续。2016年11月22日，张致斌向同润公司交纳了契税40630.11元。2017年4月18日，广州市国土资源和规划委员会向张致斌核发了涉案房屋的房地产权证。现张致斌以同润公司迟延办理涉案房屋的产权登记为由提起本案诉讼。庭审中，张致斌主张其实际收楼时间为2015年6月26日，但无法提交相应证据予以证明；同润公司主张张致斌收楼时间应以张致斌签署的《房屋验收确认单》所载时间2015年8月15日为准。另同润公司主张，其未按约定期限办妥产权登记，系因张致斌迟至2016年11月22日才缴纳契税；因张致斌未在《补充协议》约定的收房前即2015年8月15日前向同润公司缴纳契税，同润公司有权顺延办证时间，顺延后，同润公司仅需在2017年9月29日前办妥产权登记，而同润公司实际办妥涉案房屋产权登记的时间为2017年4月18日，不存在违约。即便法院认定同润公司应当承担逾期办证的违约责任，张致斌于2019年6月18日提起本案诉讼，其诉请的2016年4月28日至6月17日的违约金亦因超过诉讼时效，不应支持。对此，张致斌表示其是2016年11月中旬接到同润公司的通知后才缴纳契税的，并不存在迟延，同润公司也未提交证据证明其在此之前有通知张致斌缴纳契税。另查，同润公司在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民终5889号案中提交了《广州市房地产初始登记告知书》，载明该案所涉房屋所在的广州市天河区金穗路5号房屋的初始登记核准日期为2016年9月13日。一审法院认为，张致斌、同润公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。张致斌已根据合同约定向同润公司支付了购房款，同润公司应按照合同约定在张致斌收楼后210个工作日内为张致斌办妥产权登记。同润公司为证明张致斌收楼时间为2015年8月15日，向一审法院提交了张致斌于该日签署的《房屋验收确认单》；张致斌虽主张其实际早于2015年8月15日收楼，但未提供充分证据予以证明，一审法院对张致斌的主张不予采信；因张致斌收楼时间为2015年8月15日，即同润公司应在2016年6月21日（自2015年8月15日起计210个工作日）前为张致斌办妥产权登记。同润公司辩称其未按约定期限办妥涉案房屋的产权登记，系因张致斌未按双方约定的时间交纳契税，但根据《补充协议》第二条“乙方在收房前应向甲方足额缴纳乙方办理产权证的契税、印花税、产权登记费等税费或向甲方出示乙方已缴清前述税费的原始票据，否则甲方有权顺延交楼时间，且迟延交房责任由乙方承担”的约定，结合本案查明的事实可知，同润公司并未因张致斌未在收房前缴纳契税而拒绝交楼，且涉案房屋所在的楼盘直至2016年9月13日才取得初始登记，已远超合同约定的办证期限，同润公司作为办证的义务方，应在办理房地产权证之前通知张致斌交纳税费，包括税费的金额、税费的支付方式等，这也是《补充协议》第五条“乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任”的项下之义；因同润公司未提交证据证明其向张致斌发出缴纳契税通知后张致斌未按期交纳，同润公司有关张致斌迟延缴纳契税故同润公司有权顺延办证时间的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，同润公司应于2016年6月22日前为张致斌办妥产权登记。现张致斌主张每日按涉案房屋总价款的0.05%计付违约金，符合《合同》关于“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定，按此标准计算，同润公司应向张致斌支付2016年6月23日至2017年4月18日的逾期办证违约金203150.55元（1354337元×300天×0.05%）。对于张致斌的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自该判决发生法律效力之日起15日内，广州同润房地产开发有限公司向张致斌支付迟延办理《房地产权证》的违约金203150.55元；二、驳回张致斌的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4910元，由张致斌负担563元，由广州同润房地产开发有限公司负担4347元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，同润公司提交如下证据：1.《契税延期申请》，拟证明张致斌以资金紧张为由向同润公司申请交纳契税延期至同润公司以书面形式通知其办理房产证后交付；2.EMS快递单1063480950013；3.办理房地产权证知会函，证据2、3拟证明同润公司于2016年10月20日以书面形式通知张致斌到同润公司处办理房地产权证。张致斌发表如下质证意见：上述证据不属于二审的新证据，证据1的落款时间是2013年8月28日，此时同润公司办理房产证的基础条件未成就。证据2无法显示邮寄的内容，其并未收到。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是同润公司是否存在逾期办理房地产权证。同润公司主张逾期办证系因张致斌迟延支付契税造成，其无需承担逾期办证的责任。对此本院认为，首先，《补充协议》第二条约定：“乙方在收房前应向甲方足额缴纳乙方办理产权证的契税、印花税、产权登记费等税费或向甲方出示乙方已缴清前述税费的原始票据，否则甲方有权顺延交楼时间，且迟延交房责任由乙方承担。”第五条约定“乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任。乙方委托甲方办理房地产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交办房地产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证。乙方迟延提交的，甲方办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任。”从上述约定看，双方关于张致斌缴清契税时间存在两个约定，其一是在张致斌收房前，其二是在同润公司办理房地产权证之前。从协议约定内容看，张致斌在收房前缴清契税等费用是双方针对交房条件的约定，并非针对办理房地产权证的约定。本案中，张致斌虽未在2015年8月15日收楼前缴清契税，但同润公司并未对此提出异议并将涉案房屋交付给张致斌。张致斌于2016年11月22日交纳了契税40630.11元，而同润公司于2017年4月18日才办妥房屋产权证，可见张致斌在同润公司办证之前就已经缴清契税，并未超出双方约定时间。同润公司二审提交办理房地产权证知会函及邮寄该函的EMS快递单，以证明其曾于2016年10月20日通知张致斌到同润公司处办证，但该快递单并未显示邮寄内容，也无法看出投递和签收时间，无法证明张致斌收到该知会函。退而言之，即便该知会函属实，张致斌也已签收，但张致斌于2016年11月22日缴清契税并非是导致涉案房屋逾期办证的原因。按照双方约定同润公司应在2016年6月22日前为张致斌办妥产权登记，因涉案房屋所在的广州市天河区金穗路5号房屋的初始登记于2016年9月13日才予以办理，已远远超过合同约定的时间，即便张致斌在交房前缴清契税，同润公司同样无法在约定的时间内为张致斌办妥房地产权证。因此，同润公司认为其逾期办证系因张致斌迟延缴清契税造成，其无需承担逾期办证责任的主张欠缺理据，一审法院认定同润公司逾期办证300天并无不当，本院予以确认。综上所述，同润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4357元，由上诉人广州同润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十一月二十七日书记员  戴巧利周蓓