新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2019）新27民终406号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王小丽，女，1968年10月9日出生，汉族，新疆维吾尔自治区石河子市退休职工。委托诉讼代理人：张燕，新疆新石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市锦绣路（宏博星城小区**楼**）。法定代表人：闫建学，该公司经理。委托诉讼代理人：赵世平，男，1961年6月20日出生，该公司法务部职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人王小丽因与被上诉人博乐市吉祥盛房地产开发有限公司（以下简称吉祥盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月20日开庭进行了审理。上诉人王小丽的委托诉讼代理人张燕、被上诉人吉祥盛公司的委托诉讼代理人赵世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小丽上诉请求：撤销（2018）新2701民初2342号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定王小丽未按期支付房屋首付款错误。双方于2016年9月27日所签订的《垫付款协议书》中明确载明“甲方（博乐市吉祥盛房地产开发有限公司）同意垫付乙方（王小丽）购买甲方位于吉祥生活广场1层5号房的房款100000元。由乙方（王小丽）向吉祥盛公司出具借条一份，约定2017年12月30日前还清”。王小丽应当在2016年9月30日前缴纳的首付款，己交的部分为322943.8元，还有100000元为吉祥盛公司垫付的款项，该笔款项王小丽己经向吉祥盛公司出具借条，两笔合计为首付款422943.8元，王小丽已经完成了交付首付款的义务，且是在约定时间内缴纳，这种交付的方式双方在垫付款协议中已经达成合意，在庭审中吉祥盛公司并没有否认《垫付款协议书》的真实性，在1年的除斥期间内吉祥盛公司并没有就《垫付款协议书》提出过变更或者解除，吉祥盛公司已经无权对此进行变更或者解除。短信，转账记录及2017年12月13日刘某代王小丽缴纳10万元房款至吉祥盛公司开户行的现金缴款单，该缴款单中客户填写部分，案外人刘某书写的缴款人是王小丽的名字，足以证实2017年12月13日王小丽将垫付款协议中的10万元按期付清。双方在合同中约定以贷款方式支付剩余40万元，双方在贷款不能办理的情况下，未对如何付款达成合意，不代表王小丽就有短期内全额付款的义务。既然约定以贷款方式购买，那么吉祥盛公司明知王小丽的购买能力及付款能力仍旧合意买卖房屋。在王小丽积极同吉祥盛公司协商支付剩余款项，并提出了方案，由吉祥盛公司为王小丽办理网签即借钱支付部分房款，但是吉祥盛公司不同意，双方没有形成合意。《房屋买卖合同》第十七条约定：因出卖人的原因，买受人未在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的所有权证书，双方同意按照出卖人一次性赔偿买受人5000元，双方房屋交付时间为2016年9月27日，吉祥盛公司至今尚未办理房屋产权证书。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误，导致判决错误。吉祥盛公司在2017年时曾经起诉王小丽索要剩余房款，但到2018年10月吉祥盛公司才提出解除合同，已过了解除合同的法定时间，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，吉祥盛公司的解除权己经消灭。吉祥盛公司辩称，王小丽的上诉请求与事实不符，应予驳回。王小丽实际支付25万元，与应交房款相差甚远，向银行贷款是第三方提供的借款，即使无法贷款，买房子也要付钱。商品房买卖合同中约定用吉祥盛公司的账号，不需要通过案外人进行转账，可以直接用现金存进去的。第一次支付了5万元，2017年12月13日将最后一笔10万元付清，一共支付了25万元。我方不认可损失，违约金理由不能成立，王小丽没有付完房款，不应当主张违约金。吉祥盛公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》。王小丽向一审法院反诉请求：1、判令吉祥盛公司继续履行合同，为王小丽所购买的商品房办理不动产登记证书；2、判令吉祥盛公司支付王小丽违约金5000元；3、判令吉祥盛公司赔偿王小丽经济损失87500元【50000元/年÷12个月×21个月（2017年3月27日至2018年12月26日）】。一审法院认定事实：2016年9月27日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为2016XXX），合同部分内容为：“出卖人：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，买受人：王小丽；建筑面积66.906平方米，套内建筑面积63.34平方米，为一层5号商铺。每平米12300元，总价款为822943.8元，签订合同时买受人向出卖人支付定金伍万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。贷款方式：买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币422943.8元，占全部房价款的50%，余款400000元向博乐市农商银行申请贷款支付。双方约定全部房价款存入以下账户：名称为博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，开户银行为博乐市农商银行，账号为×××。逾期付款，除不可抗力，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2016年10月30日之前向买受人交付商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人一次性赔偿买受人伍仟元”。2016年6月5日，吉祥盛公司向王小丽出具收据一份，内容为：“今收到王小丽购房保证金50000元”。2016年9月27日，吉祥盛公司向王小丽出具收据一份，内容为：“今收到王小丽首付款100125.6元”。2017年12月13日，王小丽向吉祥盛公司的账号×××存入100000元。以上合计250125.6元。2016年9月27日，吉祥盛公司与王小丽签订《垫付款协议书》，协议书约定：“乙方（王小丽）在甲方（博乐市吉祥盛房地产开发有限公司）处购买×××处1层5号房，根据合同约定应交首付款422943.8元，现已交322943.8元，尚欠100000元，为使合同有效履行并办理乙方按揭贷款手续，双方协商就甲方向乙方垫付购房款，达成如下协议：一、甲方同意给乙方垫付乙方购买位于甲方博乐市××层房的房款100000元，并由乙方出示借条一张。二、甲方向乙方垫付购房款期限从2016年9月20日至2017年12月30日，在垫付期间，乙方不承担利息。三，乙方必须按期归还甲方垫付的购房款，如按期不还，应从甲方向乙方垫付购房款之日起，按照月息20‰向甲方承担垫付款利息。四、在乙方未付清垫付款之前，甲方有权不向乙方交付所有购房手续。五、任何一方违约，应向对方承担贰万元的违约金”。同日，王小丽向吉祥盛公司出具借条一份，内容为：“今有王小丽现借到博乐市吉祥盛房地产开发有限公司现金100000元，约定2017年12月30日前还清”。同日，案外人博乐市新都汇物业服务有限公司与王小丽签订《委托经营管理合同》，合同部分内容为：“甲方（王小丽）自愿将其投资的位于新疆博乐市×××处商业用房1F-5号铺，委托乙方（博乐市新都汇物业服务有限公司）经营管理，管理期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月30日。合同约定期限为三年，按甲方实际支付投资款总额的7%支付年收益，每年支付一次，备注：在首付款时一次性支付三年收益822943.8×21%=172818.198顶房款。任何一方不满一年要求提交解除此合同视为违约，违约方应向守约方支付商业用房投资总额30%的违约金，本合同及双方签署的20160101号《商品房买卖合同》于一方提出退还投资款的要求达到对方之日解除”。合同还约定了其他权利义务。吉祥盛公司通过短信及证人刘某向王小丽催交购房款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为吉祥盛公司与王小丽于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》是应当解除还是继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。双方签订的《商品房买卖合同》约定了付款时间，首期房款于2016年9月30日支付，王小丽未按期支付房屋首付款，在按揭贷款400000元未办理成功的情况下，经吉祥盛公司多次催要，也未采取其他方式向吉祥盛公司支付剩余房款，其行为已构成违约，故对吉祥盛公司要求解除与王小丽于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持，对王小丽要求继续履行《商品房买卖合同》的反诉请求，不予支持。因王小丽先行违约，故对其要求支付违约金5000元及赔偿经济损失87500元的反诉请求，不予支持。王小丽虽辩称因吉祥盛公司的原因无法办理房屋产权证书，但未提供证据予以证实，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王小丽向吉祥盛公司支付房款共计250125.6元，应当予以返还。关于房租折抵房款的事宜，《委托经营管理合同》系王小丽与案外人博乐市新都汇物业服务有限公司所签，因涉及案外人且案外人博乐市新都汇物业服务有限公司并未到庭，王小丽可另行主张。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王小丽于2016年9月27日签订《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于判决生效后的十日内向被告（反诉原告）王小丽返还购房款250125.6元；三、驳回反诉原告王小丽的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王小丽提交证据：1、行政处罚通知书一份、行政处罚详情一份，拟证实至2017年10月19日吉祥盛公司尚未完成消防工程验收，未验收不能办理贷款，所以不能办理贷款的原因在于被上诉人。2、工商登记信息复印件一份以及唐萍名下公司信息，拟证实唐萍是吉祥盛公司的股东，也是博乐市新都汇物业公司的监事及高管，两个公司为关联公司，垫付款协议中已明确吉祥盛收到返租款，2016年9月27日签订的返租协议，新都汇物业公司也向租户收取了相应的租金。2016年9月27日，吉祥盛已承认收到了322943.8元中包括新都汇物业公司的租金，并计入房款中。3、联通公司的缴费单一份，拟证实131XXXX****的电话号码是唐萍所使用。经质证，吉祥盛公司对证据1的真实性无异议，但关联性不认可，认为不能办理贷款的原因与消防验收无关；对证据2的真实性认可，对返租款172818.98元不认可；对证据3的真实性认可，该电话号码确实是唐萍的，但与本案无关联性。对上述证据的真实性本院予以确认。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，吉祥盛公司与王小丽于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，吉祥盛公司交付了房屋，王小丽也支付了部分房款，剩余房款经吉祥盛公司催告王小丽仍未交纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，吉祥盛公司要求解除与王小丽签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。因当事人未对返还购房款提出请求，故一审法院判决由吉祥盛公司向王小丽支付房款250125.6元超出当事人的诉讼请求，本院予以纠正。王小丽对已交的房款可另行主张。综上所述，王小丽的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决第一项、第三项【即：一、解除原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王小丽于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》、三、驳回反诉原告王小丽的反诉请求。】；二、撤销博乐市人民法院（2018）新2701民初2342号民事判决第二项【即：原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）王小丽返还购房款250125.6元】。一审本诉案件受理费140元，由上诉人王小丽负担；一审反诉案件受理费1057元，由上诉人王小丽负担。二审案件受理费7234.38元，由上诉人王小丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 骆玲审 判 员 赵鑫审 判 员 热古力艾森别克二〇 一 九 年 十 一 月 八 日 法 官助 理 岳晓桐书 记 员 周斌