安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖03民终2419号上诉人(原审被告):华润苏果超市（蚌埠）有限公司，住所地安徽省蚌埠市燕山路西段山香家园**，统一社会信用代码913403000723818427。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王成兵，该公司员工。委托诉讼代理人：张翼，该公司员工。被上诉人（原审原告）：五河县青威物业管理有限公司，住所，住所地安徽省五河县城中嘉园小区******社会信用代码91340322MA2MWRX172。法定代表人：李启飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹远兵，该公司业务经理。委托诉讼代理人：杜敬飞，该公司员工。原审被告：华润苏果超市（蚌埠）有限公司五河分公司，住所地安徽，住所地安徽省五河县城关镇淮河路南侧用代码91340322MA2NNJH74C。负责人：赵晓峰，该公司经理。委托诉讼代理人：王成兵，该公司员工。委托诉讼代理人：张翼，该公司员工。上诉人华润苏果超市（蚌埠）有限公司（以下简称苏果超市蚌埠公司）因与被上诉人五河县青威物业管理有限公司（以下简称青威物业公司），原审被告华润苏果超市（蚌埠）有限公司五河分公司（以下简称苏果超市五河分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏果超市蚌埠公司上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，由青威物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，青威物业公司一审中提交的其与蚌埠畅达房地产开发有限公司2016年6月1日签订的《安徽省五河县国贸物业管理合同》系无效合同，蚌埠畅达房地产开发有限公司已经不是五河县国贸大厦的产权所有人，且青威物业公司并未提交证据证明其系五河县国贸大厦物业管理单位，其不具有收取物业费的资格。2、一审法院适用法律错误，《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》规定，缴纳物业费的主体是业主，且苏果超市五河分公司提供的房屋租赁合同也明确了物业费交给出租方，而不是交给青威物业公司，青威物业公司主张物业费没有依据。青威物业公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。苏果超市五河分公司答辩，同上诉人意见。青威物业公司向一审法院起诉称：苏果超市五河分公司、苏果超市蚌埠公司支付2016年6月1日至2018年12月31日的物业费341417.16元。一审法院认定事实：2008年4月15日，苏果超市五河分公司与蚌埠畅达房地产开发有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定蚌埠畅达房地产开发有限公司将其所有的国贸大厦房屋一、二、三层部分出租给苏果超市五河分公司从事商业经营，租赁期限为16年，自2008年12月25日起至2024年12月24日止。2016年6月1日，蚌埠畅达房地产开发有限公司与青威物业公司签订了《五河县国贸物业管理合同》，合同约定由青威物业公司为五河县国贸大厦提供物业服务，物业服务等级标准为二级，物业服务费用收费标准为商业每月每平方米1.2元，合同期限为两年，自2016年6月1日至2018年5月29日。2016年7月20日，苏果超市五河分公司与青威物业公司签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由青威物业公司为苏果超市五河分公司提供物业服务，委托管理期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。另查明，青威物业公司为苏果超市五河分公司提供物业服务的面积一至三层为8403.81平方米，地下仓库为，地下仓库为540平方米8月19日，苏果超市五河分公司向青威物业公司支付2014年1月1日至2016年6月30日的物业服务费140000元，2017年2月6日，苏果超市五河分公司向青威物业公司支付2016年7月1日至2016年12月31日的物业服务费40000元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，不应予以支持。本案中，青威物业公司向苏果超市五河分公司提供了物业服务，苏果超市五河分公司理应依约向青威物业公司支付物业服务费。苏果超市五河分公司物业服务费已支付至2016年12月31日，故苏果超市五河分公司应向青威物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日共计24个月的物业服务费257581.73元（8943.81平方米×每月1.2元／平方米×24个月）。苏果超市五河分公司为苏果超市蚌埠公司设立的分支机构，苏果超市五河分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由苏果超市蚌埠公司承担。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕的解释》第九十条的规定，判决：一、苏果超市蚌埠公司应支付青威物业公司物业服务费257581.73元，于判决生效后十日内付清；二、驳回青威物业公司的其他诉讼请求。案件受理费6421元，减半收取计3211元，由苏果超市蚌埠公司负担2423元，青威物业公司负担788元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均向本院提交了证据：苏果超市蚌埠公司提交了蚌埠畅达房地产开发有限公司出具的《情况说明》，青威物业公司提交了两组证据：青威物业公司提供物业服务的照片，五河县城关镇人民政府及五河县城关镇中市社区居民委员会及国贸大厦业主单位五河县工商银行、安徽君智律师事务所出具的证明。本院经组织当事人质证，本院认证认为，蚌埠畅达房地产开发有限公司出具的《情况说明》具有真实性，但与本案不具有关联性；对于被上诉人提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。二审期间，当事人均表示，对一审查明的事实不持异议，本院结合案涉证据，对一审认定的事实予以确认。本院认为，苏果超市五河分公司与青威物业公司在2016年7月20日就物业服务事宜签订了《物业管理服务合同》，且双方已依约定履行了该协议。由于合同约定的物业服务期限至2016年12月31日三年期满，双方没有续签物业服务合同，但青威物业公司仍然为苏果超市五河分公司所在的五河县国贸大厦提供物业服务，且青威物业公司也没有停止向苏果超市五河分公司提供物业服务。现苏果超市蚌埠公司上诉否认青威物业公司为其提供物业服务的事实，显然与已查明的事实不符。而上诉人要求确认蚌埠畅达房地产开发有限公司与青威物业公司于2016年6月1日签订的《五河县国贸物业管理合同》无效的理由，因该协议与双方争议的事实不具有关联性，本院不予审查。上诉人还提出物业费应由业主交纳的理由，但未提供案外相关业主承担案涉物业费用的证据。苏果超市五河分公司长期租用五河县国贸大厦物业，在所签订的物业合同期满后，青威物业公司仍然为其提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。苏果超市蚌埠公司作为苏果超市五河分公司的设立主体，理应向青威物业公司支付拖欠的物业费。一审法院依案涉事实确定截至2018年12月31日前，苏果超市蚌埠公司欠缴的费用为257581.73元，并据此作出判决，并无不当。综上，苏果超市蚌埠公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5164元，由上诉人华润苏果超市（蚌埠）有限公司承担（华润苏果超市（蚌埠）有限公司五河分公司已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  王国强二〇一九年十一月二十六日法官助理任意鑫书记员余蝶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。