江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3384号上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司,住所地南通市崇川区。法定代表人：沈丽华。委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏健行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐开来,男,1983年11月2日生，汉族,住南通市。被上诉人（原审原告）：王雨茜,女,1984年12月26日生，汉族,住南通市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王培霞，女，住南通市。原审被告：沈丽华，男，1981年3月24日生，汉族，住南通市崇川区。上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）因与被上诉人徐开来、王雨茜、原审被告沈丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帝冠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，迟延交房系南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）在工程完工后拒绝配合办理房屋竣工验收手续所致，帝冠公司不存在根本性违约，也无过错，还遭受了巨大经济损失，帝冠公司已起诉南通四建要求立即配合办理竣工验收。一审法院未考量帝冠公司履行不能的背景，亦未兼顾帝冠公司无过错等事实因素，判决结果违反公平原则。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，违约金不得高于实际损失的1.3倍，买房人的实际损失应以同地段同类房屋租金标准确定。本案中即使帝冠公司延期交房构成违约，根据帝冠公司委托评估机构对城山隐花苑同地段同类房屋租金标准进行的评估，买房人的实际损失仅在1.5万元到3万元之间，即使计算1.3倍也在2万元到4万元之间。一审法院按购房款的日万分之五计算违约金过分高于实际损失，依法应予减少。3.帝冠公司在一审中已经申请对同地段同类房屋租金标准进行鉴定但未被准许，帝冠公司还提交了多家中介机构关于同类房屋租赁信息的网络截屏以证明违约金过高，但一审法院认定帝冠公司抗辩“异常困难”和违约金过高均未提供充分证据佐证与庭审情况不符，剥夺了帝冠公司申请鉴定的权利，也忽视了客观真实的网络截屏证据，判决理由不能成立。徐开来、王雨茜一审诉讼请求：一、判令被告帝冠公司立即支付自2018年1月1日至2018年10月25日的迟延交房违约金合计245105元（共298天，以房屋总价1645000元为基数，每日按万分之五计算）。二、判令被告沈丽华对被告帝冠公司的债务承担连带责任。三、判令两被告承担诉讼费用。一审法院认定以下事实：2015年12月24日，原告徐开来、王雨茜（买受人）与被告帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：徐开来、王雨茜向被告（出卖人）购买城山隐花苑1幢104号房屋，房屋建筑面积93.98平方米，单价每平方17503.72元，总价款为1645000元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1(1）项中的比率)的违约金。附件11：《补充协议》约定：第六条对主合同第十一条（交付时间和手续）的补充约定，1、若发生不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令及市政规划、基础设施、配套要求有所更改；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）本项目周边其他企业、部门、个人、机关原因，导致本项目不具备竣工交付条件…第七条对主合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照合同第十二条约定，对买受人进行违约补偿，均以买受人已交付房价款总额为基础，无息支付买受人相应的违约金。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记、面积差异处理等事项进行了约定。合同签订后，原告于当年支付了全部购房款。2017年12月，被告帝冠公司曾发函，通知业主交房。2018年10月24日，被告帝冠公司作为建设单位就案涉工程向南通市行政审批局报送工程竣工验收备案文件，申请备案。同日，主管部门经查验，符合要求。2018年10月25日，南通市房产管理测绘部门对城山隐花苑1-16幢项目出具《房屋面积测算技术报告》。诉讼中，原、被告一致确认，被告在2018年10月25日前另通知原告于2018年10月25日至10月28日办理交房手续。对于原告主张的违约金计算的基数及方式符合合同约定，但被告抗辩其应免责或违约金应予酌减调整。另查明，被告帝冠公司系自然人独资的有限责任公司，被告沈丽华为该公司股东。诉讼中，两被告为证明股东个人财产未与公司财产混同，举证帝冠公司委托南通酬勤联合会计事务所对公司2014年7月22日至2018年4月30日股东及公司是否存在往来情况进行专项审计，审计报告载明：这些会计报表及相关的资料由公司负责，我们的责任是对这些会计报表及相关资料发表审计意见。审计意见为，审计报告在所有重大方面公允地反映南通帝冠置业有限公司2014年7月22日至2018年4月30日股东与公司不存在往来情况。经质证，原告认为上述审计系被告单方委托，而且提供的审计材料的内容及范围也是被告方自行提供，故对审计报告不予认可。一审法院认为，原告徐开来、王雨茜与被告帝冠公司签订的《商品房买卖合同》（含附件补充协议），内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。考察双方签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋应以取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及买受人已付清该商品房全部价款作为交房条件。本案中，被告帝冠公司虽曾于合同约定的交房之前发出交房通知，但当时并不符合交房条件，原告作为业主有权拒绝接收房屋。根据审理查明，直至2018年10月25日,被告帝冠公司才取得建筑工程竣工验收备案文件及房屋面积测绘报告，故可认定案涉房屋符合交房条件的时间节点为2018年10月25日。依照双方合同的约定，被告帝冠公司存在逾期交房的违约行为，应当承担2018年1月1日起至2018年10月25日止逾期交房的违约责任。被告帝冠公司抗辩，案涉项目因施工过程中遇到异常困难，延期交房系总包方南通四建的原因所致。一审法院认为，根据合同相对性原则，其与建设方之间的纠纷与本案无涉，不能成为其免责抗辩的法定理由，对其该项抗辩，一审法院依法不予采信。案涉合同对逾期交房的违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方权利义务。尽管被告提出违约金过高的抗辩并提供相关证据，但一审法院注意到双方约定的逾期交房违约金并未超过法定标准。本案中，帝冠公司逾期交房298天，按照合同约定的日万分之五计算的违约金为245105元。故原告对被告帝冠公司的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于被告沈丽华是否承担相应的责任，一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应对公司的债务承担连带责任。根据上述条款，一人有限责任公司的股东如主张自己无需对公司债务承担连带责任，应证明公司财产独立于自己财产的事实。本案中，两被告为证明公司财产独立于其个人财产，当庭举证专项审计报告，原告主张被告沈丽华应对公司承担连带责任，证据不足，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、被告南通帝冠置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告徐开来、王雨茜违约金245105元。二、驳回原告徐开来、王雨茜其他诉讼请求。案件受理费人民币4976.6元、保全费人民币1643元，合计人民币6619.6元，由被告南通帝冠置业有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方应当按约履行。双方在合同中约定如帝冠公司逾期交房按已付房款总额的日万分之五计算违约金，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，亦合法有效，对双方均有约束力，徐开来、王雨茜据此主张违约金符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是双方商品房买卖合同中未约定违约金数额及损失赔偿计算方法时违约金或损失赔偿额的确定方法，不适用本案双方约定有明确合法的违约金计算条款的情形；该司法解释第十六条所规定的违约金是否过高的情形，所涉损失亦不仅仅是指房租损失，帝冠公司对违约金过高的主张承担举证责任，其仅以房租作为确定“损失”的标准不能成立。帝冠公司称逾期交房是南通四建不配合办理竣工验收手续所致，本院认为，案涉合同相对方是帝冠公司和徐开来、王雨茜，即使施工方原因造成帝冠公司迟延交房，根据合同相对性规则，亦不能免除帝冠公司因逾期交房所应承担的违约责任。综上，帝冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4976.6元，由上诉人南通帝冠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 罗 勇二〇一九年十一月十四日书记员 陈 宁