浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初6694号 原告（反诉被告）：余敏，男，1967年1月16日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐观霖，男，1982年3月14日出生，汉族，住浙江省象山县。 被告（反诉原告）：徐卓琳，女，1978年1月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告（反诉原告）：邓芝亚［同时系被告（反诉原告）徐卓琳的委托诉讼代理人］，女，1953年8月29日出生，汉族，住浙江省象山县丹东街道丹峰小区****，公民身份号码3302251953********。 上述三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：张和根，浙江甬泰律师事务所律师。 原告余敏与被告邓芝亚、徐观霖、徐卓琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，被告邓芝亚、徐观霖、徐卓琳于2019年9月3日向本院提起反诉，本院审查后予以准许，决定与本诉合并审理。2019年9月25日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）余敏及其委托诉讼代理人马琴琴，被告（反诉原告）邓芝亚、徐观霖、徐卓琳的共同委托诉讼代理人张和根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）余敏向本院提出诉讼请求：判令邓芝亚、徐观霖、徐卓琳共同赔偿其房屋装修损失86129元、一次性搬迁和临时安置费28226元、停业停产损失补偿费141126元、搭建房屋损失16393元，合计271874元。事实和理由：邓芝亚为案外人徐新栋之妻，徐观霖、徐卓琳分别为徐新栋的子、女。2014年6月18日，徐新栋（协议中为甲方）与案外人林德希（协议中为乙方）签订《房屋租赁协议》一份，将其位于象山县面房出租给林德希。林德希承租后，与余敏一起经营湖北孝盈天殡葬用品有限公司象山分公司。2015年1月，林德希因身体原因决定退出，遂与徐新栋协商不再承租该房屋，上涉协议由余敏继续履行，徐新栋予以同意，并与余敏商定将租金降至68000元/年。后因案涉房屋涉及拆迁征收，余敏在徐新栋起诉其腾空房屋一案中提起反诉，要求徐新栋赔偿房屋装修等经济损失。法院审理后，以拆迁征收款仅发放40%，尚有60%未发放，从而认为余敏主张的条件未成就而驳回了余敏的诉讼请求。现经向丹东街道办事处核实，徐新栋己实际取得了所有的拆迁征收款，故余敏有权要求徐新栋赔偿房屋装修损失86129元、一次性搬迁和临时安置费28226元、停业停产损失补偿费141126元，合计271874元的损失。徐新栋已于2017年9月21日去世，邓芝亚、徐观霖、徐卓琳系徐新栋的法定继承人，依法应由其承担共同的赔偿责任。因此，余敏起诉来院，望判如所请。 被告（反诉原告）邓芝亚、徐观霖、徐卓琳辩称，1.案涉《房屋租赁协议》由徐新栋与案外人林德希签订，后林德希退出，由余敏接手继续履行协议；2.案涉《房屋租赁协议》的租期于2017年6月20日届满，徐新栋于2017年3月即通知余敏租期届满后不再续租，租期于2017年6月20日届满后，余敏应按约腾退房屋；3.案涉征收协议签订于2017年6月30日，当时租期已届满，余敏无权要求相关赔偿；4.租期届满后，余敏未按约腾退，直至2019年4月才搬迁，无偿占有使用案涉房屋1年又10个月。因此，邓芝亚、徐观霖、徐卓琳提起反诉，请求余敏支付2017年6月21日至2017年9月30日期间的房屋使用费18700元（按68000元/年的标准计算）。 原告（反诉被告）余敏针对被告（反诉原告）邓芝亚、徐观霖、徐卓琳的反诉请求辩称，邓芝亚、徐观霖、徐卓琳一直要求余敏支付租金，可见其认可双方的租赁关系是延续的，仅因政府征收行为的介入致租赁合同无法履行。且征收决定的形成时间是在2017年1月，自该决定作出之日起即发生物权转移的效果，故邓芝亚、徐观霖、徐卓琳无权要求余敏支付租金。且当时案涉《房屋租赁协议》租期尚未到期，邓芝亚、徐观霖、徐卓琳应依法向余敏赔偿相关损失，故请求人民法院驳回邓芝亚、徐观霖、徐卓琳的反诉请求，支付余敏的本诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邓芝亚为案外人徐新栋之妻，徐观霖、徐卓琳分别为徐新栋的子、女。2014年6月18日，徐新栋（协议中为甲方）与案外人林德希（协议中为乙方）签订《房屋租赁协议》一份，将其位于象山县面房出租给林德希，协议约定：租期为3年，自2014年6月21日至2017年6月20日止，第一年和第二年租金均为75000元，第三年租金在第二年租金基础上增加5%即为78750元；乙方在租期满后装修在甲方房屋内固定部分不得拆回，如有损坏，乙方应修理完整；房屋租期满后，如需续租，乙方提前一个月通知甲方，租金价格另行协商，同等价格乙方续租，首先给乙方等内容。林德希承租后，与余敏一起经营湖北孝盈天殡葬用品有限公司象山分公司，并支付了第一年的租金。2015年1月，林德希因身体原因决定退出，遂与徐新栋协商不再承租该房屋，上涉协议由余敏继续履行，徐新栋予以同意，并与余敏商定将租金降至68000元/年，但双方未另行签订租赁协议。2016年6月18日、2016年12月19日、2017年3月20日，余敏通过其妻朱爱云将租金汇入邓芝亚的账户，分别为34000元、17000元和17000元。 另查明，2017年1月22日，象山县人民政府发布《关于象山县丹西街道办事处区块改造项目房屋征收决定》（象政发〔2017〕第1号），决定征收“东起上进路，西至南街，南起广场路，北至东街，具体以规划红线图为准。征收房屋总建筑面积约36562平方米，征收总户数231户”。该决定附件的征收补偿方案第九条规定：在规定的签约期限内达到90%签约比例的，补偿协议生效，否则，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。2017年3月，徐新栋通知余敏租期届满后腾退出屋，但2017年6月20日租期届满后，余敏未予腾退。2017年6月30日，徐新栋（协议中为甲方）就案涉房屋征收事宜与象山县房屋征收办公室（协议中为乙方）签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，协议约定：被征收房屋评估金额为2822506元，货币补偿补助金额为482251元，一次性搬迁和临时安置费28226元，停业停产损失补偿费141126元，合计征收补偿资金3474109元；如乙方在签约期限内签订协议并在公告规定的搬迁期限内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，并经甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的5%给予签约搬迁奖励费，计141126元；乙方在规定搬迁期限内提前搬迁、腾空房屋移交甲方，经甲方验收确认的，给予1万元的奖励；未经登记建筑补助金额16393元；在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效，否则本协议不生效。协议签订后，邓芝亚、徐观霖、徐卓琳已领取了征收补偿款项。 又查明，案涉征收项目于2017年6月25日达到90%签约比例。 再查明，2017年7月12日，徐新栋向本院提起诉讼，请求判令余敏、林德希腾退案涉房屋，并支付逾期腾房的租金。余敏则在该案审理中提起反诉，请求徐新栋支付拆迁补偿款190311.8元。本院经审理于2017年8月22日作出（2017）浙0225民初5809号民事裁定书，裁定驳回了该双方的起诉。 还查明，徐新栋于2017年9月21日去世。 诉讼过程中，邓芝亚、徐观霖、徐卓琳承认其于2017年8月5日向有关部门申请停水、停电。 本院认为，经徐新栋、余敏协商，其为案涉《房屋租赁协议》合同主体，该合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约履行合同义务。现双方主要争议的焦点在于案涉征收决定的生效时间，余敏主张案涉征收决定应于征收决定作出之日即2017年1月22日生效，此时案涉租赁协议约定的租期尚未届满，故相关补偿应由其享有；邓芝亚、徐观霖、徐卓琳则认为，案涉征收决定虽于2017年1月22日作出，但征收补偿方案明确规定补偿协议在规定的签约比例达到90%生效，协议不生效，房屋征收决定效力终止，故应以案涉征收项目签约比例达到90%的时间作为衡量案涉征收决定生效的依据。根据征收补偿方案的上述规定，案涉征收决定于2017年1月22日作出后，尚不发生被征收房屋物权转移的效力，案涉房屋的物权应于2017年6月25日案涉征收项目签约比例达到90%时发生转移，在此之前，案涉房屋仍为徐新栋所有，不影响案涉租赁协议的履行。而案涉租赁协议约定的租期于2017年6月20日届满，余敏本应按约腾退、返还案涉房屋，但其拒绝腾退，已构成违约，应承担违约责任。在此情况下，余敏不存在房屋装修、搬迁、停业停产等损失，故其要求享受相关征收补偿没有法律依据，本院不予支持。 关于邓芝亚、徐观霖、徐卓琳的反诉请求，案涉房屋的物权虽于2017年6月25日发生转移，但在交付前徐新栋仍享有该房屋的使用权，故邓芝亚、徐观霖、徐卓琳要求余敏支付2017年6月21日至2017年9月30日期间占有使用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。至于计算标准，本院参照徐新栋和余敏约定的租金标准68000元/年计算，占有使用费计为18889元（6.8万元/年÷12个月×10/3个月），邓芝亚、徐观霖、徐卓琳请求支付占有使用费18700元，系其对其权利的自由处分，本院予以照准。至于余敏提出案涉房屋于2017年8月停水、停电，故此后不应计算占有使用费的意见。邓芝亚、徐观霖、徐卓琳虽于2017年8月5日向有关部门申请停水、停电，案涉房屋不再具备正常的使用功能，但余敏仍不腾空交还房屋，其具有明显恶意，法律不应鼓励此种不诚信行为，故本院对此意见不予采纳。诉讼过程中，余敏提出邓芝亚、徐观霖、徐卓琳应返还押金2000元、转让费15000元；邓芝亚、徐观霖、徐卓琳则称余敏未提交证据予以证明，且其亦不清楚具体情况，本着和解的目的，同意在本诉案件中其不承担责任的情况下，在占有使用费中予以抵扣。据此，余敏还应支付占有使用费1700元（18700元-15000元-2000元），且邓芝亚、徐观霖、徐卓琳对此没有过错，相关反诉案件受理费仍应由余敏承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）余敏于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）邓芝亚、徐观霖、徐卓琳2017年6月21日至2017年9月30日期间的房屋占有使用费1700元； 二、驳回原告（反诉被告）余敏的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）邓芝亚、徐观霖、徐卓琳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5378元，本院减半收取2689元，由原告（反诉被告）余敏承担；反诉案件受理费134元，由原告（反诉被告）余敏承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张海科 二〇一九年十一月二十五日 法官助理罗芝 代书记员 童晓喜