青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1786号上诉人（原审被告）：常仁林，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被上诉人（原审原告）：西宁合联物业服务有限公司(更名前为：西宁合达联行物业服务有限公司)，统一社会信用代码：91630103MA7553J51Y。法定代表人：张兴勇。委托诉讼代理人：苏波。上诉人常仁林因与被上诉人西宁合联物业服务有限公司（以下简称：合联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人常仁林向本院提出的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由:1.上诉人于2019年7月15号拿到一审法院定于7月30号开庭的传票，但因被诉人证据不足并没开庭审理。法院传票注意事项第三条明确告知当事人如逾期不到庭，则依法缺席审理。后于8月6日拿到定于8月13号开庭的传票。前后相差15天，明显偏向了被上诉人。2．判决书第三、五、七页，反复提到检修主管道，要动用专项维修基金，要经过业主大会决议后方能使用，非物业公司所能决定。但79号院根本没有维修基金，被上诉人在签订合同时就知道小区没有维修基金，又不检修解决暖气不热的问题，还全收暖气费滞纳金可谓是霸王条款。3．判决书第三、五、七页反复提到对上诉人家中的暖气进行过维修，对室内管道进行过检修，尽到了物业服务的义务。但上诉人根本就没有检修过管道。4．2017年12月5号上午9点多西宁晚报记者到上诉人采访了半个多小时。报道了小区暖气不热的真实情况，在社会上、小区里引起了极大的反响。5．对方质证证据二与本案无关联，是上诉人自己添的家电。但因为暖气不热、家中有小孩老人，买空调就是为了取暖。6．对证据三有异议，不予认可。如果上诉人提交的证据不能确定拍照的时间，地点和环境，那么被上诉人采集的温度数据真实性待确认。7．李×的证言。客观公正的陈述了小区4，5，6，7单元五年来暖气一直不热的真实情况、该小区暖气设备老化。综上，上诉人不服一审判决向青海省西宁市中级人民法院提起上诉。被上诉人合联物业公司答辩称，1、一审法院定于7月30日为庭内调解，当时进行了调解，要求双方提供完善的证据。2.关于维修基金的事情，如果需要动用维修基金，我们会跟房管局及物业委员会去申请，但本小区是20年以上的老旧小区，没有维修基金。针对这个情况，答辩人检修管道，由答辩人承担了费用。答辩人没有动用任何维修基金。3、记者来采访的时间并不是供暖的时间，且前后待了半小时，报道内容不具有客观真实性。4.证人李×是本小区的业主，上诉人的邻居。李×是加装了自己的暖气，且费用已经缴清。证人无法证明常仁林家的问题。合联物业公司向一审法院提出的诉讼请求：一、判决常仁林向合联物业公司支付暖气费2281.5元,从2017年10月15日至2018年4月15日采暖期的暖气费,并从2018年4月16日始至2019年7月31日止按日承担3‰的滞纳金为3216.91元,共计：5498.41元。二、本案诉讼费由常仁林承担。一审法院审理查明，2017年5月1日舒心家园业主委员会与西宁合达联行物业服务有限公司签订了一份《物业服务合同》，合同约定由西宁合达联行物业服务有限公司为该小区提供物业服务，约定了西宁合达联行物业服务有限公司的物业服务范围及业主的权利和义务，约定业主每月按照套内面积4.93元/平方米支付暖气费，如果业主迟延支付相应费用,将按日承担3‰的滞纳金；并约定物业公司对小区公共设备进行维护、保养，业主自己使用的设备，费用由业主自己承担，部分业主共同使用的，由相关业主分摊，全体业主共同使用的，由全体业主分摊；该合同还约定小区设立专项基金，对锅炉及主管道的维修作出规定，非物业公司自行决定。补充合同约定合同期限从2017年5月1日到2021年4月30日。按照青海省物业管理条例的相关规定，小区专项基金的使用，须经过业主大会决议后方能使用，非物业公司自行能够决定。按照青海省城市供暖管理办法的相关规定，在供热期限内，居民住宅室内温度昼夜不得低于摄氏16度。在2017年10月15日至2018年4月15日采暖期限内，合联物业公司按照常仁林的要求，对常仁林住宅内的采暖设备进行过维护，对其回水堵塞，更换了回水管道，且双方当事人均认为采暖存在的主要问题是该小区系老旧小区，暖气设备老化，主管道出现了问题；同时根据常仁林家中温度表采集的温度数据显示，常仁林家中的温度采集的最低温度是18.2度，最高温度是23.2度，室内的温度达到了规定的要求；常仁林尚欠该采暖期限内的暖气费2281.5元，经合联物业公司多次催要至今未付。现西宁合达联行物业服务有限公司已更名为西宁合联物业服务有限公司。一审法院认为，常仁林系合联物业公司提供物业服务的舒心家园小区的业主，合联物业公司根据与舒心家园业主委员会签订的《物业服务合同》，向常仁林提供了物业服务，常仁林所欠2017年10月15日至2018年4月15日采暖期限内的暖气费2281.5元至今未付；合联物业公司的诉求及依据的相关事实，有相关物业管理条例、供暖管理办法、物业服务合同及相关证据予以佐证，事实清楚、证据充分，故合联物业公司要求常仁林支付2017年10月15日至2018年4月15日采暖期的暖气费2281.5元及2018年4月16日始至2019年7月31日止按日承担3‰的滞纳金为3216.91元的诉讼请求，符合物业服务合同及相关法律法规的规定，予以支持。常仁林反驳认为暖气不热，系合联物业公司的责任，但因该小区系老旧小区，暖气设备老化，主管道出现了问题，而维修暖气主管道，须动用专项基金，根据相关规定小区专项基金的使用，须经过业主大会决议后方能使用，非物业公司自行能够决定；合联物业公司按照常仁林的要求对常仁林住宅内的采暖设备进行过维护，对其回水堵塞，更换了回水管道，已尽到了物业服务的义务；且常仁林住宅室内温度昼夜未低于摄氏16度，室内的温度达到了规定的要求；常仁林反驳的事由缺乏事实依据及法律根据，不能成立，不予支持。遂判决：常仁林在判决生效之日起十日内给付合联物业公司暖气费2281.5元及滞纳金3216.91元，合计5498.41元。案件受理费50元，减半收取25元，由常仁林负担（合联物业公司已预交，常仁林随上述应付款项一并给付）。二审查明案件事实与一审法院查明的案件事实一致，对一审法院审理查明的案件事实予以确认。本院认为，舒心家园业主委员会代表业主与业主大会和合联物业公司签订《物业服务合同》，由合联物业公司向舒心家园业主常仁林提供物业服务，业主常仁林受《物业服务合同》的合同约束。2017年供暖季合联物业公司为常仁林供暖，双方于2017年11月16日、11月17日因暖气不热的问题形成会议纪要，经排查认定主管道回水问题。根据《物业服务合同》第八条、第二十一条、第二十二条的约定，《青海省物业管理条例》第八十一条、《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条的规定，小区设立专项维修基金，对于锅炉和主管道的维修需动用维修基金的，需经业主大会通过物业服务企业提出的维修方案。合联物业公司已为常仁林提供供暖服务，且常仁林家中温度达到规定的标准。因此常仁林诉称不交纳2017年10月15日至2018年4月15日采暖期内采暖费2281.5元没有事实依据，依法不予支持。针对采暖费滞纳金问题。法律中的滞纳金是指国家行政机关对于不按期履行金钱义务的相对人采取的一种行政强制执行手段，《物业服务合同》约定的滞纳金实则是平等民事主体之间约定的违约金，该合同中约定如果业主迟延支付相应费用,将按日承担3‰的滞纳金，日3‰的违约金相当于年息109.5%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金明显超过合联物业公司因常仁林违约造成的经济损失的，应予酌减。对于合联物业公司的经济损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算为2281.5元*4.75%÷365日*472日=141.6元，结合常仁林拖欠采暖费的违约问题，确定常仁林向合联物业公司承担违约金数额为141.6元*0.3=42.48元，合计184.08元。综上所述，上诉人常仁林的部分上诉请求成立，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：变更青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初2237号民事判决为：常仁林在本判决生效之日起十日内给付西宁合联物业服务有限公司采暖费2281.5元及违约金184.08元，合计2465.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由常仁林负担。二审案件受理费50元，由常仁林负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 鹏审 判 员 李宏宁审 判 员 张洁琼 二○一九年十一月十九日法官助理 马 馨书 记 员 金生福附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;