北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15016号上诉人(原审原告)：张蕊，女，1976年12月24日出生，汉族，民生银行职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：方成龙，北京道辅律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：徐光宇，男，1969年4月1日出生，汉族，户籍地四川省成都市武侯区。被上诉人(原审被告)：高艺馨，女，1974年3月5日出生，美国国籍。上诉人张蕊因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、徐光宇、高艺馨居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张蕊上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持张蕊的诉讼请求。2.一二审诉讼费及公告费由被上诉人承担。事实和理由：一、三被上诉人恶意串通，隐瞒事实真相，在申领购房资质审核通过过程中采取欺诈手段，而该欺诈手段系居间服务合同及买卖合同（预约）及未来签订房屋买卖合同（本约）的重要条款，直接关乎交易合同在事实上和法律能否继续履行，也关于张蕊是否能够在限定的期限内拿到房款，实现合同目的，时间就是金钱。目前张蕊都没有拿到房款，这对于其来说是不公平，一审对于此事实认定错误，适用法律错误，程序违法。二、一审对显示公平的认定明显错误，适用法律错误，程序违法。三、本案延迟开庭，程序对张蕊显然不公平。链家公司辩称，不同意张蕊的上诉请求，同意一审判决。徐光宇、高艺馨未出庭亦未提交书面答辩意见。张蕊向一审法院起诉请求：判令撤销张蕊与链家公司、高艺馨于2016年8月7日签署的《居间服务合同》（撤销依据是被告存在欺诈和隐瞒行为，高艺馨说她是美国人，名字是GAOYIXIN，但实际上英文名字是YIXINGAO；其次，高艺馨说她未婚，且中国国籍已注销，都是虚假的；再次，她陈述自己在美国工作，不在中国工作，她买房子是给员工居住，不是自住，而且实际购房人不是高艺馨，高艺馨只是被借名的，以上内容均虚假；链家公司对高艺馨隐瞒欺诈的行为是诱导教唆的，使得高艺馨具备了购房资质）。一审法院认定事实：2016年8月7日，原告（甲方、出卖人）、高艺馨（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）共同签署了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等多份文件。其中《居间服务合同》约定：“鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于朝阳区501号的房屋（以下简称涉案房屋），于2016年8月7日签订了《房屋买卖合同》，……甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括；(1)提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；(3)引领买受人实地看房；(4)协助查看房屋权属证明文件；(5)协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；(6)促成交易双方签署合法有效的买卖合同。因本次交易涉及交易房屋的性质为经济适用住房等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为70400元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。”该合同现已履行完毕。2017年，高艺馨曾以房屋买卖合同纠纷为由将原告诉至本院，本院于2017年10月11日做出（2017）京0105民初9566号《民事判决书》，载明：“高艺馨向本院提出诉讼请求：1、要求张蕊配合办理权属转移登记手续并交付房屋；2、要求张蕊支付违约金64万元；3、要求张蕊支付律师代理费6万元；4、要求张蕊支付公证费230美元、差旅费204.4元。张蕊答辩并反诉称：双方签订的《买卖定金协议书》，高艺馨称其英文名为“GAOYIXIN”，但签名处却用“YIXINGAO”。两个名字至少有一个是假名，甚至两个都是假名。5万元的汇款是徐浩宇支付的，高艺馨称其依约支付了定金5万元，此不能证明是高艺馨支付的。高艺馨称其与人结婚，且生育两个子女，其在朝阳居住的房屋是其爱人名下的，但是现在高艺馨提供的材料显示未婚，是否生育子女不明，此与生活常识不符，明显作伪。高艺馨应在所谓的购房资质审核通过后5日内将第一笔首付款150万元自行支付给张蕊，另外160万元应当在过户前5日内支付。高艺馨以各种借口推迟付款，其也没有提供担保。高艺馨所谓在2016年11月17日应采取自行支付的方式给张蕊150万元，依据合同超过15日，张蕊享有合同解除权，张蕊依法按约给高艺馨发送书面解除合同通知，有事实和法律依据。高艺馨在接到通知三个月以后才起诉，人民法院不应该支持，应该判决解除合同。张蕊卖房的目的是另行购房，因为高艺馨的违约行为，所以张蕊只能民间借贷购房，导致年利息损失高达100多万元。现提出反诉请求：1、判令解除张蕊、高艺馨的《买卖定金协议书》；2、解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》：3、判令高艺馨支付违约金64万元；4、判令高艺馨支付律师代理费10万元。高艺馨针对反诉辩称：张蕊的反诉没有事实和法律依据，其反诉的主要理由是名字不一致，但是通过定金协议、补充协议、护照、买卖合同等都说明高艺馨的身份一致，签订合同之初张蕊没有提出异议，视为其认可高艺馨的身份。对于定金收据说明认可高艺馨支付定金的行为，所以没有事实和法律依据解除合同。另行购房发生的借款与本案无关，不能让高艺馨承担，张蕊反诉的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明：2016年8月7日，高艺馨与张蕊签订《买卖定金协议书》，约定高艺馨于本协议签订时向张蕊支付定金5万元。同日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张蕊出售朝阳区501号房屋给高艺馨。该房屋成交价格为154万元，家具等作价166万元。高艺馨向张蕊支付定金5万元。同日，双方签订《补充协议》，其内容为双方同意交易房屋总计为320万元，此价格为张蕊净得价。高艺馨于2016年8月7日前将第一笔定金5万元自行支付给张蕊，高艺馨于购房资质审核通过后5日内将第一笔首付款150万元自行支付给张蕊，高艺馨于过户前5日内将第二笔首付款160万元以理房通托管方式支付给张蕊，双方应在过户当日自行办理物业交割手续，从购房款中预留5万元作为物业交割保证金。若高艺馨逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，高艺馨构成根本违约，且张蕊有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，高艺馨应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向张蕊支付违约金，张蕊向高艺馨已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，张蕊出具《收据》，其内容为今收到高艺馨定金5万元。2016年11月17日，高艺馨购房资质审核通过。……庭审中，双方的主要争议：1、高艺馨姓名问题。张蕊提供购房资格核验结果，以此证明审核的中文名高艺馨与高艺馨签署的外文名字YIXINGAO不同，两者中有一个为不真实无效的名字。高艺馨对上述证据真实性予以认可，但是对证明目的不认可，并提供护照译本公证件，以此证明高艺馨名字前后统一，不存在不一致的情形。张蕊对上述证据真实性、关联性、证明目的均不予认可。……本院认为：2016年8月7日，高艺馨与张蕊签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。本案争议的焦点在于高艺馨姓名问题、涉案合同履行问题。关于姓名一节，现张蕊以英文名、中文名、英文书写顺序等抗辩，通过涉案合同、护照等证据比对显示高艺馨的护照号均为451474367，故张蕊该抗辩意见无事实依据，本院对此不予采信。关于涉案合同履行一节，依据涉案合同约定高艺馨于购房资质审核通过后5日内将第一笔首付款150万元自行支付给张蕊，而高艺馨于2016年11月17日通过购房资质审核，所以高艺馨应于2016年11月22日前支付张蕊首付款150万元，但依据涉案微信、证人陈述等显示高艺馨、张蕊已经就首付款边等达成一致，后张蕊单方一直拖延签署相关书面协议直至发送解除合同通知，高艺馨未在涉案合同约定时间内支付款项不构成违约，2016年11月17日之后涉案合同未能履行的责任在于张蕊。……综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张蕊于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区501号房屋腾空交付给原告（反诉被告）高艺馨（英文名GAOYIXIN），并于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）高艺馨（英文名：GAOYIXIN）办理完毕位于北京市朝阳区501号房屋之过户手续。二、被告（反诉原告）张蕊于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）高艺馨（英文名：GAOYIXIN）违约金四万元。三、原告（反诉被告）高艺馨（英文名：GAOYIXIN）于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）张蕊购房款三百一十五万元。四、驳回原告（反诉被告）高艺馨（英文名：GAOYIXIN）的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张蕊的全部反诉请求。”宣判后，原告不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2017年12月4日，北京市第三中级人民法院做出（2017）京03民终13433号《民事判决书》，载明：“本院认为：……关于张蕊主张高艺馨购房资质的问题。一审中双方均认可高艺馨已通过了购房资质审核，张蕊现虽对高艺馨购房资质不予认可，但根据现有证据不能推翻高艺馨通过的购房资质审核，故本院对张蕊的该项主张不予采信。综上，张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”就原告主张的所谓“欺诈”情形，其一系高艺馨国籍问题，其二系高艺馨姓名问题，其三系高艺馨婚姻状况问题，其四系高艺馨是否为实际购房人。其中就高艺馨国籍一节，原告提交《出国（境）定居注销户口证明》一份，显示高艺馨户籍注销时间为2016年8月24日。高艺馨婚姻状况一节，原告提交雅安市雨城区民政局《结婚申请登记书》一份，显示高艺馨与徐光宇于1994年5月25日登记结婚。链家公司认可上述证据的真实性，但称高艺馨自签订合同起一直使用的是美国护照（护照发放时间为2008年9月26日），鉴于高艺馨系外籍，其称自己婚姻状况为“未婚”，链家公司无法核实，且根据其提交的相关资料，高艺馨的购房资格审核通过了。一审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，涉案居间服务合同签订于2016年8月7日，同日，买卖双方即签署了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，链家公司也收取了买方支付的居间服务费，故应当认定《居间服务合同》已于当日签订并实际履行完毕。在此过程中，其一，高艺馨始终持美国护照进行签约，在个人国籍方面未对原告构成欺诈，至于其在国内的户籍注销时间，仅为户籍管理行政机关做出户籍注销登记行政行为的时间，并不必然代表高艺馨中国国籍自动丧失的时间。其二，就高艺馨姓名一节，前案生效判决已有论述，本案不再赘述。其三，高艺馨以“未婚”状态通过购房资质审核系2016年11月，而自居间服务合同订立直至履行完毕，其间并未涉及高艺馨婚姻状况。其四，由案外人名下账户代为支付购房款也不足以证明高艺馨并未涉案房屋之实际购房人。因此，从原告的主张及举证情况看，一审法院难以认定高艺馨或链家公司在订立居间服务合同过程中存在欺诈行为，使得原告在违背真实意思的情况下签订了合同，故原告据此主张撤销合同一审法院不予支持。因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。现原告主张撤销涉案居间服务合同，但从约定条款看，该合同系链家公司为原告与高艺馨订约提供服务，高艺馨一方支付对价的合同。合同中付款义务并不在原告一方，故一审法院难以原告在履行合同过程中存在实际受到损失或承担明显不合理义务之情形。因此，原告据此主张撤销合同一审法院亦不予支持。判决：驳回张蕊的全部诉讼请求。公告费3160元，由张蕊负担（已交纳）。案件受理费1560元，由张蕊负担（已交纳）。本院二审期间，各方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案的居间合同是否存在和撤销的情形。根据相关的法律规定，请求撤销合同的条件是存在欺诈、胁迫或者显失公平的情形。本案中，涉案合同的性质为居间服务合同，居间服务合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据庭审查明的事实可以看出，涉案居间服务合同签订于2016年8月7日，同日，买卖双方即签署了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，链家公司也收取了买方支付的居间服务费。张蕊主张撤销涉案居间服务合同的理由是，高艺馨的姓名、国籍、婚姻状况、付款状况等因素，但是就目前查明的事实和证据来看，就上述因素而言，并无证据证明涉案居间服务合同存在涉案合同可予撤销的情形，一审判决对此已进行了充分的论证，本院不再重复赘述，一审法院据此驳回张蕊的诉讼请求，处理正确。综上所述，张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由张蕊负担（已交纳）。公告费2300元，由张蕊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇一九年十一月十二日法官助理 眭 立法官助理 陈亢睿书 记 员 李月明