江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初6712号原告：王琴，女，1972年11月25日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈婷，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉成，江苏乐天律师事务所律师。被告：深圳耀管家物业管理有限公司，统一社会信用代码:91440300360039072J，住所地深圳市南山区南山街道登良社区南园枫叶公寓A2703。法定代表人：何龙，该公司执行董事。被告：何龙，男，1986年12月19日生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：王军炜，男，1982年1月20日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：常州薇葭物业管理有限公司，统一社会信用代码:91320412MA1WGMUF9T，住所地常州市武进区湖塘镇武进万达广场****。法定代表人：陈成。原告王琴诉被告深圳耀管家物业管理有限公司（以下简称耀管物业）、被告何龙、被告王军炜、被告常州薇葭物业管理有限公司（以下简称薇葭物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序并于同年10月29日公开开庭进行了审理。原告王琴的委托诉讼代理人陈婷、被告耀管物业的法定代表人何龙、被告何龙、被告王军炜、被告薇葭物业的法定代表人陈成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王琴向本院提出诉讼：1、请求判令确认原告与被告耀管物业签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除；2、请求判令被告耀管物业、被告王军炜、被告薇葭物业支付拖欠的房屋租金788326元及房屋使用费（按年租金860000元为标准计算，自2019年8月8日起至房屋返还之日止）；3、请求判令被告耀管物业立即返还出租房屋，并支付拖欠的物业费等费用49207.44元（暂计算至2019年8月7日，实际支付至房屋返还之日止）；4、请求判令被告何龙对上述房屋租金及使用费的支付承担连带责任；5、请求判令被告王军炜承担逾期付款违约金200000元；6、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2018年3月份，原告经中介公司介绍，与被告耀管物业签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将其位于武进区XX楼整层共计48套公寓出租给被告经营，租赁期限为10年，自2018年4月8日至2028年7月7日，并约定了三个月的免租期，第一年的租金为860000元，每三个月支付一次，每次付租提前10天，同时约定租期第二年开始，每年支付11个月的租金给原告。如未按约定时间交房租的并超过10天的，原告有权终止合同且押金作为违约金不退。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告耀管物业。合同履行期间，被告耀管物业未按合同约定支付租金，只支付了100000万元的押金及两个月的租金。经原告催要，被告王军炜、被告薇葭物业于2019年初出具欠条，后被告王军炜在2019年2月2日再次出具承诺书，承诺到2019年3月30日支付拖欠的租金410000元，若到期未能支付，将一次性赔偿200000元作为违约补偿金，房租仍按数支付。但被告耀管物业、被告王军炜、被告薇葭物业均未按约定支付房屋租金。2019年8月7日，原告向被告耀管物业发出解除房屋租赁合同通知书，通知被告耀管物业自2019年8月8日双方的租赁合同解除，要求被告耀管物业支付拖欠的租金同时在2019年8月12日前返还租赁房屋，并以短信方式告知被告何龙通知书的内容。但被告仍未履行义务，原告提起诉讼。被告耀管物业和被告何龙辩称，被告耀管物业与原告签订房屋租赁合同后交由被告王军炜负责经营。被告耀管物业以前不知道拖欠原告房租，直到原告起诉才知道拖欠了原告的房租金。被告耀管物业收到法院的材料后即与原告沟通，原告表示要通过诉讼程序解决。被告耀管物业不知道在2018年12月份起就拖欠原告租金，原告先前也没有通知过被告耀管物业，原告只是与被告王军炜沟通，后经被告耀管物业了解才知道经营款被被告王军炜挪用了，被告王军炜没有交付租金。现被告也在与原告协商解决该纠纷。被告王军炜辩称，被告王军炜与被告耀管物业签订了委托协议，与被告薇葭物业签署了合作协议。现原告主张的租金肯定要付，具体支付的金额、方式和时间要协商。被告薇葭物业辩称，房租肯定是要付的，被告耀管物业、被告何龙、被告王军炜一直和原告协商，需要协商一个解决纠纷的方法。原告王琴为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、不动产登记信息查询表一份，证明本案所涉的48套公寓房是原告所有的事实；2、房屋租赁合同，证明原告与被告耀管物业存在租赁合同关系且对租赁的房屋数量、租金及支付方式，违约责任等进行了约定的事实；3、欠条复印件及承诺书原件，证明被告王军炜、被告薇葭物业承诺于2019年3月支付拖欠的租金410000元等内容及该两被告自愿对租赁房屋的租金承担共同责任的事实；4、解除合同通知书及邮寄回执，证明原告通过短信、现场张贴、邮寄方式通知承租人房屋租赁合同于2019年8月8日解除的事实；5、深圳市万象美物业管理有限公司常州分公司于2019年10月28日出具的说明，证明截至2019年8月7日，承租人欠物业费、水费、电梯维修费等计49207元的事实。被告耀管物业和被告何龙为证明其辩称主张提交了被告耀管物业与被告王军炜于2018年4月10日签署的授权委托书，证明被告耀管物业将租赁原告房屋后经营事宜委托被告王军炜经营管理的事实。被告薇葭物业为证明其辩称主张提交了其与被告王军炜于2018年5月9日签署的代运营合作协议，证明被告薇葭物业不知道被告王军炜欠原告租金的事实。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但被告耀管物业认为在拖欠租金后原告没有及时通知被告耀管物业，如果原告及时通知被告薇葭物业的话，就不会发生拖欠租金的事。被告薇葭物业认为欠条和承诺书均是被告王军炜的个人行为，且原告提供的欠条是复印件，该欠条上被告薇葭物业章是假的，不是被告薇葭物业的公章。对此，被告王军炜确认欠条的薇葭物业的印章是被告王军炜直接到广告公司私自刻制的事实。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：耀管物业系何龙于2016年2月3日设立的一人有限责任公司。薇葭物业系陈成于2018年5月7日设立的一人有限责任公司。原告与被告耀管物业于2018年3月30日签署房屋租赁合同，该合同载明：甲方（出租方）王琴，乙方（承租方）耀管物业。1、甲方就常州武进XX楼整层，面积2545.04㎡，具体房号为XX、XX，共计48间房与乙方签署租赁合同。该合同签署5天内，乙方须支付甲方租房押金100000元，且于2018年6月28日之前将第一次房租支付给甲方。2、租期：2018年4月8日至2028年7月7日。年租金860000元（该租金为不含税费价，如需开票税费由乙方独自承担。具体房租金见合同附表），每3个月付一次，每次付租提前10天，租房押金100000元，租房结束，设施齐全、完好、各项费用结清，则保证金退还。3、租赁房屋用途：酒店式服务公寓。合同期内，甲方不允许乙方转租该房屋。租赁房屋所产生的全部水费、电费、网络费、电话费、数字电视费、物业费、电梯费、房屋维修费等杂费均由乙方承担，双方自行交接。甲方不得干涉乙方正常经营。4、免租期3个月，为2018年4月8日至2018年7月7日，该期间甲方不收租金，2018年7月8日开始算租金，免租期内该房屋产生的水费、电费、网络费、电话费、数字电视费、物业费、电梯费、房屋维修费等杂费均由乙方承担。5、乙方承担所有装修费用，新增装修项目、变更装修内容等产生费用均由乙方自行承担。乙方必须在不破坏主体结构的情况下对本房屋进行装修。乙方应保证安全文明施工，产生的人身、财产损失均由乙方自行承担。6、于租期内第二年开始乙方每一年支付11个月的租金给甲方。乙方不按本合同条款约定时间交房租的并超过10天的，甲方有权终止合同且押金作为违约金不退，若房门上锁，甲方有权开锁收回房屋，房内一切物品由甲方处理，对此造成的所有后果由乙方自负，甲方不承担任何责任。7、违约责任：租赁期内，乙方要求提前解约，需提前60日书面通知甲方，100000元租房押金不予退还；如甲方要求提前解约须退还租房押金100000元，以及退还该房屋已交但未发生天数的房租于乙方。若因乙方发生装修事故、房屋使用事故、拖欠装修工程款、材料款等费用导致第三方向甲方进行追偿，甲方因此产生的赔偿、诉讼费、律师费、差旅费等所有费用均由乙方承担。租赁期内，乙方若合同履行时间进度不达到该合同期限60%，且需提前退租的，则乙方亦还需退还甲方从该合同第二年开始至退租当年，每年给予乙方的一个月免租期的房租；合同期内，若甲方合同履行时间进度不达该合同期限60%，且需提前收回该房屋的，则需赔偿乙方甲方从该合同第二年开始至收回房屋当年，每年给予乙方的一个月免租期的房租金额。双方还对其他事项作了约定。合同签署后，原告即将房屋交付被告耀管物业经营。被告耀管物业与被告王军炜于2018年4月10日签署授权委托书，被告耀管物业将租赁原告的上述房屋委托被告王军炜负责经营管理。被告王军炜（即甲方）与被告薇葭物业（即乙方）于2018年5月9日签署代运营合作协议，该合作协议载明：甲、乙双方基于各自拥有的独特优势和能力，本着平等合作，互惠互利的原则，就甲方全权授权委托乙方运营常州武进XX楼整层酒店服务公寓。乙方负责酒店公寓运营人员招聘及培训，网络平台上线、线下销售拓展，合作期内不得转手经营，不得非法经营。代运营合作期限为2年，合作期满后乙方有优先续约权。双方还对服务费用和支付方式进行了约定。被告耀管物业与原告签署房屋租赁合同后向原告交纳了100000元押金即开始将租赁房屋进行装修并经营，被告耀管物业委托王军炜负责经营期间，未能按约支付租金。被告王军炜于2018年12月9日向原告出具承诺书，该承诺书内容为“本人王军炜（证件号）代表常州薇葭酒店公寓向房东蒋总承诺：2018年7月8日至2019年1月8日半年房租共计人民币肆拾壹万元整（￥410000）将于2018年12月30日之前付清，违者一切后果由承租方承担。承诺人：王军炜。手机：139××××****。2018.12.9”。被告王军炜承诺后又未能付款，并再次向原告出具欠条，该欠条内容“本文王军炜常州薇葭物业管理有限公司股东，负责常州湖塘万达酒店筹建房租支付等事宜，现因个人原因无法支付万达XX层房租（半年共计肆拾贰万元整）特此立下此欠条给房东王琴女士，并承诺将于2019年3月30日之前支付未付清房租，同时本人本人承担数月租金利息叁万元整共计肆拾伍万元整。同时2019年房租次月30日支付上月租金即2019年1月房租在2月底每月推付。欠款人：王军炜”，且被告王军炜还私自刻制了一枚“常州薇葭物业管理有限公司”印章加盖在该欠条上。被告王军炜于2019年2月2日再次向原告出具承诺书，该承诺书内容为“本人王军炜证件号：拖欠王琴女士常州XX半年房租共计人民币肆拾壹万元整，将于2019年3月30日之前归还拖欠租金，若到期依然未能支付，将一次赔偿人民币贰拾万元整作为违约补偿金，房租仍按数支付，并承担一切法律后果。2019年1月房租在次月即2月28日每月支付。承诺人：王军炜，2019年2.2”。被告王军炜出具承诺后仅于2019年3月1日支付原告租金71666元，于2019年5月7日支付原告房租71666元。原告即于2019年8月7日向被告耀管物业邮寄送达解除房屋租赁合同通知书，该通知书内容为“耀管物业暨何龙执行董事：贵司与我在2018年3月30日签订房屋租赁合同，约定我名下所有的常州武进XX楼整层，面积计2545.04平方，共48套房屋出租给贵司作酒店式服务公寓之用，租赁期限10年自2018年4月8日至2028年7月7日，免租期为三个月，房屋租金第一年为86万元，每3个月付一次，每次付租提前10天。合同签订后，我依约交付房屋，贵司支付了10万元的押金及一个月租金7.1666万元后，其余租金未予支付，虽经我方多次催要，贵司第一年的租金尚欠78.83万元至今未付，贵司逾期未支付租金的行为，已经严重违反合同约定，故特致函贵公司：1、双方于2018年3月30日签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除。2、请贵司在2019年8月12日前向我支付拖欠的租金86万元。3、请贵司在2019年8月12日前向我交付租赁房屋，逾期未能交付，视为贵司放弃屋内物品，我将按照合同约定自行开锁收回，房内一切物品均由我处理，且没收贵司支付的押金，并通过法律途径追究贵司的违约责任经维护本人的合法权益。请慎重待之！顺颂商祺！通知人：王琴。2019年8月7日”。原告还将还通知书张贴于被告王军炜办公室门上并用短信方式通知了何龙。被告耀管物业收到解除合同通知书后与原告协商未果，原告起起诉来院。另，原、被告在庭审中一致确认，被告王军炜已于2019年8月10日将租赁房屋的总门卡交付给原告。同时，深圳市万象美物业管理有限公司常州分公司于2019年10月28日出具情况说明，该说明内容为“武进区XX楼整层共计48套公寓，承租人截至2019年8月7日，物业费欠费40720.64元，水费欠费4986.6元，电梯维修费3500元，合计欠费49207.24元。之前支付的物业费等费用均开具发票，特此说明！”。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况或合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告耀管物业签订的房屋租赁合同有效，对合同当事人有约束力。在合同履行过程中，被告耀管物业未能按合同的期限支付租金，且在原告的催要下，被告耀管物业的委托经营人王军炜仍未能在其承诺的期限支付租金，原告据此于2019年8月7日向被告耀管物业发出解除合同通知书，且原告于2019年8月8日已收到原告发出的解除合同通知书，原告通知于2019年8月8日解除与被告耀管物业签订的房屋租赁合同的行为符合法律规定和合同约定，因此，本院对原告要求确认原告与被告耀管物业签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除的诉讼请求予以支持；原告要求被告耀管物业支付自2018年7月8日至2019年8月8日止欠付的租金788334元的诉讼请求，该诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持；原告要求被告王军炜对被告耀管物业应支付原告租金788334元承担共同付款责任的诉讼请求，本院认为，被告王军炜承诺自愿对被告耀管物业所欠原告的租金承担付款义务，因此，原告的该项诉讼请求符合当事人约定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持；对于原告要求被告薇葭物业对被告耀管物业应支付原告租金788334元承担共同付款责任的诉讼请求，本院认为，原告与被告薇葭物业不存在租赁合同关系，原告虽提交了王军炜出具的盖有薇葭物业印章的欠条复印件，但被告薇葭物业认为该欠条上薇葭物业的印章是假的，不是被告薇葭物业加盖的印章，且被告王军炜亦承认该欠条上薇葭物业的印章是被告王军炜私刻后加盖的，对此原告又未能提交该欠条上薇葭物业印章系被告薇葭物业加盖的证据及欠条原件，因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；对于原告要求被告耀管物业、被告王军炜、被告薇葭物业支付自2019年8月8日至租赁房屋返还之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院认为，本案中，原、被告一致确认租赁房屋的总门卡已由被告王军炜于2019年8月10日交付给原告，且该门卡可以打开所有48套房屋的门，据此，可以认定被告自2019年8月8日收到原告的解除合同的通知书后，已按该通知书约定于2019年8月12日前将租赁房屋返还给了原告，因此，原告的该项诉讼请求无事实依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。基于耀管物业系被告何龙设立的一人有限责任公司，且被告何龙又未能举证证明其个人财产独立于耀管物业的财产，因此，原告要求被告何龙对被告耀管物业应支付原告租金788334元承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告王军炜支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求与原告与被告耀管物业签订的房屋租赁合同约定不符，且被告王军炜在庭审中明确因房屋租赁合同不是被告王军炜所签，所以被告王军炜不认可该逾期付款的违约金，因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；对于原告要求被告耀管物业支付拖欠的物业费等49207.44元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、深圳耀管家物业管理有限公司与王琴于2018年3月30日签订的房屋租赁合同于2019年8月8日起解除；二、深圳耀管家物业管理有限公司、王军炜于本判决生效之日起十日支付王琴租金788334元；三、深圳耀管家物业管理有限公司于本判决生效之日十日内支付王琴垫付的物业费等费用49207.44元。四、何龙对深圳耀管家物业管理有限公司应支付王琴的款项承担连带清偿责任；五、驳回王琴的其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7069元，由深圳耀管家物业管理有限公司、何龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  包曦民二〇一九年十一月七日书记员  王 珏