海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）琼民申1464号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曹越，男，1982年8月15日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：曹铁，男，1953年10月27日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司。住所地：海南省临高县临城镇行政街**农行办公大楼**。 法定代表人：叶剑清，海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：张洁，海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司职员。 再审申请人曹越因与被申请人海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（2018）琼97民终686号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 曹越申请再审称，一、二审判决认定事实错误，认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决依据的主要证据《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》不具有证明力。（一）被申请人与再审申请人签订合同时，政府已经启动调控。（二）被申请人是依法成立的房地产开发专业公司，是入选国家知名品牌战略的资深房地产开发商碧桂园旗下的现代企业，具有完全的民事行为能力和权利能力，熟悉房地产开发建设程序和流程，凭常识完全能够认知和理解政府《复函》的全部内容，再审申请人对项目不经过规划验收无法办理房产证书是明知的。（三）被申请人在签订、履行合同时没有告知再审申请人关于政府调控的情况，没有说明顺延履行的情况和理由，也没有在合理期限内提供关于政府调控事实的发生及其影响的证明。直到一审法院开庭审理此案，再审申请人才从被申请人当庭提交的证据中知道政府在2013年10月15日暂不能办理规划验收及调控复函一事。（四）被申请人隐瞒调控期间无法办理房屋产权证书的事实，欺骗再审申请人购房获利，违约后反以调控为借口不愿承担违约责任。（五）新的证据表明，政府进行调控主要是被申请人在小城之春项目建设中违法建设造成的。2012年的《临时建设工程规划许可证》、2013年的《房屋建筑面积测绘报告》、2016年的《建设工程规划许可证》及2016年的“关于同意《临高县城江北片区控制性详细规划G-2-05、G-2-06地块局部修改方案》的批复”等关键证据材料证明，被申请人涉案项目未如期获批规划验收系其违法超建造成容积率等规划条件不符合规划要求所致，直接影响了其递交再审申请人办理产权证的资料。经比照，2013年的《房屋建筑面积测绘报告》载明的总面积比2012年的《临时建设工程规划许可证》规定的总建筑面积多出4773平方米，被申请人总建筑面积超建数千平方米，属违法建筑；被申请人2016年换发的《建设工程规划许可证》载明总建筑面积为38113平方米，也印证了涉案项目竣工时与2012年的《临时建设工程规划许可证》载明的33340平方米总建筑面积前后不一致的事实；2016年11月25日涉及涉案项目地块10703平方米的临高县人民政府“关于同意《临高县城江北片区控制性详细规划G-2-05、G02-06地块局部修改方案》的批复”印证了修改后的容积率、建筑密度、绿地率规划控制指标与2010年土地出让合同规定的建筑容积率不高于2.5、建筑密度不高于25%、绿地率不低于40%前后不一致的事实。正是由于当初被申请人未能如期获批规划验收，无法如期办理商品房所有权初始登记，继而发生逾期递交办证资料的违约行为。综上，二审法院认定事实错误，所称“不可抗力”缺乏证据证明。二、二审判决适用法律错误。（一）本案不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定。法律所称不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被申请人是知名房地产企业，应比一般市场主体更具有专业预见能力。被申请人与再审申请人签订购房合同时，政府的调控已经启动，调控是一个持续的过程，没有超出正常人的认知范围，系可预见风险，被申请人可以暂停签订售房合同或告诉再审申请人政府的调控期间暂时不能办理房产证书，让再审申请人选择签订或不签订合同、解除合同，都可以避免违约结果的发生，故政府的调控行为不能成为免除被申请人违约责任的理由。（二）被申请人没有向再审申请人履行告知义务。《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。”被申请人与再审申请人在合同第二十九条中约定：“本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面告知形式告知”。在长达三年多的时间内，再审申请人多次向被申请人的联系人、售楼部、售后服务部询问办证情况，被申请人没有任何员工采取任何形式告知再审申请人有关办证、调控的情况，此欺骗行为同样应承担违约责任。（三）被申请人在小城之春项目中违法建设，造成容积率等规划条件不符合规划要求，使得被申请人因未如期获批规划验收而直接影响其递交再审申请人办理产权证资料。对审理案件需要的主要证据，再审申请人因客观原因不能自行收集，曾书面申请二审法院调查收集未获同意。综上，二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项的规定，申请对本案提起再审。 碧桂园公司提交意见称，一、因政府控规调整等原因导致被申请人不能及时顺利递送办证资料，被申请人不应当承担违约责任。2010年10月10日，被申请人与临高县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2012年《临高县城江北区控制性详细规划》获批实施，该控规用地性质、地块、地块划分及规划控制指标与政府和被申请人签订的土地出让合同及颁发的国有土地使用权证有较大出入规将小城之春项目西侧部分用地规划为道路用地。由此可见，本项目签订土地出让合同在前，政府控规编制在后，导致增加的市政道路占用了碧桂园小城之春项目用地红线。为了解决上述问题，完成规划验收手续，临高县住建局启动控规调整程序。直到2016年3月，控规调整才基本完成，临高县住建局才通知被申请人继续办理项目规划验收手续。2016年3月17日，被申请人方取得建设工程规划许可证，达到不动产权属登记的全部条件。2016年4月22日，临高县人民政府发出《关于实施不动产统一登记的通告》，开展不动产统一登记。通告发出后，房屋初始登记办理资料有所变动，但临高县房管局和国土局一直未出具不动产统一登记后办证所需递交的明确材料清单。同时，根据临高县办证操作流程，被申请人需将办证资料先递交给临高县房管局审核，临高县房管局审核通过后，被申请人再根据不动产登记中心的要求提交办证资料。政策变化、办证操作流程与原来不同也致使被申请人无法在小城之春项目大产权证办出后及时递交办证资料。所以，被申请人在整个递送办证资料的过程中，并不存在违约的情况，而是一直在积极推动此事，只是确实因为政府原因导致延期递送。政府长达两年半的调规行为是事实，不能因为政府长期的调规行为判定被申请人为其承担责任。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被申请人不应承担违约责任。上述司法解释第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。即被申请人只有对逾期办证有过错的，才承担违约责任。无过错的，就不应承担违约责任。被申请人在办证过程中无任何过错，反而积极履行合同约定的办证义务，故，被申请人不应承担违约责任。三、根据《海南省商品房预售合同》的约定，被申请人不应承担违约责任。根据合同第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。被申请人已积极履行合同约定的办证义务，但因政府部门调整规划等原因导致逾期办证。此情形与合同约定的因被申请人责任致使再审申请人不能在约定期限取得房屋所有权证而需承担逾期办证违约金的情形不一致，被申请人不应向再审申请人承担逾期办证违约责任。四、不能正常办理规划验收的原因是政府对控制性详细规划进行调整，并非被申请人的主观过错导致，被申请人不应承担违约责任。再审申请人主张2013年10月15日被申请人已知该涉案项目暂不能办理规划验收，政府已启动控制性详细规划后，仍在2014年5月4日与再审申请人签订《海南省商品房预售合同》。首先，被申请人取得商品房预售许可证后就可以与买受人签订《海南省商品房预售合同》。其次，政府政策的调控与进展，完全未在被申请人所预料与可控制范围内。对于政府调控何时结束，何时可以办理规划验收，都不是被申请人的主观意志可以控制的。如果没有政府调控这一因素的阻碍，被申请人完全有充足的时间按照《海南省商品房预售合同》的约定在规定时间内办理不动产权证。最后，被申请人在本案审理过程中出具的多份证据原件证明，涉案项目在办理规划验收手续过程中，不能正常办理规划验收的原因是政府对控制性详细规划进行调整，并非被申请人的主观过错导致，故被申请人不应承担逾期办证违约责任。五、被申请人未向再审申请人告知逾期办证的客观事实与是否承担违约责任没有关联性。本案的争议是在办证过程中被申请人是否存在过错，逾期办证是否因为被申请人的责任导致。被申请人在办证过程中不存在任何过错，被申请人没有向再审申请人告知不能办证的客观原因与是否需承担逾期办证的违约责任之间没有关联性，不构成法律上的因果关系。而且对于政府的调控行为，再审申请人完全可以在政府官方网站上获取相关信息。再审申请人所提交的证据均是可以自行收集而不需人民法院依职权调取的证据。本项目用地签订合同在前，政府控规在后，为了解决用地红线与控规不一致的问题，政府主动调整了项目的建筑面积、容积率和绿地率等，涉案建筑不属于违法建筑。政府是为了弥补我方的损失才提高了项目的容积率，我方于2013年向政府申请规划验收，2013年10月15日，政府回函我方等通知，说要将占用的土地除去来计算容积率。直到2016年3月10日，政府通知我方可以办理项目验收手续。对于政府何时调控，何时办理验收，我方无力知道。综上所述，一、二审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，再审申请人请求对本案提起再审撤销二审判决，没有事实和法律依据，请求法院驳回再审申请人的再审申请。 本院经审查认为，本案双方的争议焦点为被申请人是否应当承担逾期办证违约金问题。再审申请人在申请再审期间提出的证据是针对被申请人一审提出的抗辩事由，上述证据在再审申请人提起本案诉讼前已经存在，上述证据并非《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的再审申请人因客观原因不能自行收集的证据，再审申请人在本庭组织的询问中亦称因没有意识到上述证据的重要性，故未在法定期限内自行收集并提交法院，其新提交的证据依法不能认定为申请再审程序的新的证据。根据一、二审法院查明的事实，双方当事人在《委托办理权属登记协议书》中约定：再审申请人自愿同意被申请人在具备办理权属登记材料齐全之日起的360日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交市县房产行政主管部门，被申请人仅负责资料递交，具体取得《房地产权证》及《国有土地使用证》时间应由登记机关确定，与被申请人无关，被申请人对此不负任何责任。被申请人已经在合同约定的办理权属登记材料齐全之日起的360天内将办理权属登记所需的材料送交临高县房管局，履行了合同义务，二审判决根据双方当事人一、二审期间提交的证据，认定逾期办证并非被申请人的责任导致，故未予支持再审申请人所提出的由被申请人承担逾期办证违约金的诉讼请求，处理结果并无不当。 综上，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，再审申请人的再审申请理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回曹越的再审申请。 审 判 长 李梅华 审 判 员 王颐龙 审 判 员 王彩虹 二〇一九年十一月十八日 书 记 员 代 敏 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。