辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0281民初600号 原告：华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行，营业场所辽宁省大连市瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-7号、143-25号、143-26号。 统一社会信用代码：912102810715544068。 负责人：脱明，系该行行长。 委托诉讼代理人：徐绍利，系辽宁昌信律师事务所律师。 被告：黄俊宝，男，1970年4月15日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市普兰店区。 被告：大连香洲田园城开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市谢屯镇前进村。 统一社会信用代码：91210281570879395N。 法定代表人：王青洲，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林荣泉，系该公司员工。 原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行诉被告黄俊宝、大连香洲田园城开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏银行股份有限公司委托诉讼代理人徐绍利，被告大连香洲田园城开发有限公司委托诉讼代理人林荣泉到庭参加诉讼。被告黄俊宝经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告黄俊宝偿还给原告借款本金286075.26元；2.请求法院依法判决被告黄俊宝支付给原告利息24981.01元，（截止2018年9月20日），以上合计311056.27元；3.请求法院依法判决被告大连香洲田园城开发有限公司对被告黄俊宝承担偿还的本金及利息、罚息和费用承担连带清偿责任；4.请求法院依法判决原告对抵押的房屋享有优先受偿权（抵押的房产坐落于：辽宁省瓦房店市）；5.诉讼费由被告承担。在庭审中，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行变更诉讼请求第一项为：请求法院依法判决被告黄俊宝偿还给原告借款本金270111.18元；变更诉讼请求第二项为：请求法院依法判决被告黄俊宝支付给原告利息33316.24元、罚息2272.72元、欠息复利3207.99元（截止2019年8月6日），2019年8月6日之后的利息、罚息、复利按合同约定给付；以上合计308908.13元。事实和理由：2015年4月16日原告与被告签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定：被告黄俊宝在原告处借款280000元，用于购买被告大连香洲田园城开发有限公司开发的房屋（坐落于辽宁省瓦房店市的楼房），借款期限为20年，借款为年利率6.15%，被告选择等额本息还款法分期还本付息，每月还本付息，还款日为每月20日，被告不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。被告黄俊宝自愿用所购买的房产向原告提供抵押，作为本合同项下贷款的担保。被告不按合同约定义务履行的，原告有权提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。同时原告与被告大连香洲田园城开发有限公司又签订了《按揭合作协议》，约定：被告大连香洲田园城开发有限公司为原告向本协议第一条所述项目商品房的购房者（被告黄俊宝）发放的个人住房贷款提供连带责任保证。在合同履行中，原告按约定发放贷款，但被告黄俊宝没有按合同约定偿还本息。截止2019年8月6日，被告共欠原告本金270111.18元、利息33316.24元、罚息2272.72元、欠息复利3207.99元。现原告为维护合法权益，故向法院起诉。 被告大连香洲田园城开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行宣布借款提前到期加重了被告大连香洲田园城开发有限公司的责任，被告大连香洲田园城开发有限公司的保证责任还未到期，不应承担连带清偿责任；2.被告大连香洲田园城开发有限公司不是借款人，对本金和利息不清楚，第四项是原告与被告黄俊宝之间发生的，与被告大连香洲田园城开发有限公司无关，从第四项请求中可以看出本案是由债务人提供的物的担保，根据物权法第一百七十六条当双方没有约定担保物和人保的履行顺序时，首先就债务人提供的物的担保实现债权，故不应向被告大连香洲田园城开发有限公司主张担保责任。 被告黄俊宝未到庭，未答辩。 原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行围绕其诉讼请求依法提交下列证据： 证据1.房屋登记信息记录，证明案涉房屋已经在房产登记在被告黄俊宝名下；证据2.首付款发票，证明被告黄俊宝按商品房合同约定向被告大连香洲田园城开发有限公司支付了首付款 125757元；证据3.商品房买卖合同，证明被告黄俊宝、大连香洲田园城开发有限公司就案涉商品房签订商品房买卖合同，约定的付款方式是按揭贷款，贷款额度是280000元；证据4.个人房屋抵押借款合同，证明被告黄俊宝与原告就案涉商品房向原告抵押借款，额度280000元，并约定了偿还期限20年、年利率6.15%，还款日是每月20日，不按合同约定还款自逾期日应按利率加收50%的罚息，被告不按合同约定义务履行，原告有权提前收回贷款本息，并处分抵押财产；证据5.个人借款申请书，证明被告黄俊宝向原告提出申请借款，借款额度280000元；证据6.提款及委托付款申请书，证明被告黄俊宝向原告出具委托付款申请，委托付款直接将贷款付给被告大连香洲田园城开发有限公司，付款金额为280000元；证据7.借款凭证，证明被告黄俊宝收到原告借款280000元；证据8.按揭合作协议及补充协议，证明原告与被告大连香洲田园城开发有限公司就其开发的楼盘与原告达成了按揭合作的合同，由被告大连香洲田园城开发有限公司为购房者提供连带保证责任，保证期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工，且借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止，保证范围为借款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金及包括律师费在内的原告实现债权的所有费用，在本案案涉商品房自借款合同生效后至本案开庭，案涉商品房至今没有办理房照，也没有给原告办理他项权证，因此被告大连香洲田园城开发有限公司根据合作协议承担连带保证责任，也就是说案涉商品房没有取得房产权证，不能使用由物担保免除担保人的责任；证据9.银行流水明细，证明截止2019年8月6日被告黄俊宝尚欠原告借款本金 270111.18元及利息、罚息、复利等具体数额。 被告大连香洲田园城开发有限公司围绕其答辩意见依法提交下列证据： 证据1.案涉房屋工程竣工验收报告，证明案涉房屋已经竣工；证据2.谢屯镇前进路52号1单元的房屋所有权证书、花园路银湖小区的所有权证、商品房买卖合同，证明银湖花园小区的房屋已经可以办理房屋产权；证据3.提请贵行进行办理抵押登记事宜等的函、顺丰快递的运单存根、原告已签收的物流信息，证明银湖花园项目可以办理产权，被告大连香洲田园城开发有限公司及时通知原告办理相关产权及他项权证，原告已收到该函；证据4.按揭合作协议，证明原、被告双方签订该协议的时间是2014年7月1日，而案涉借款合同形成时间是2015年，则形成在后的借款合同不应令被告大连香洲田园城开发有限公司承担保证责任，且成立在后的借款合同中存在未经保证人书面认可的加重保证人保证责任的提前到期的条款，保证人只就借款合同原本的20年期限承担责任，也就是说20年到期未偿还承担责任。 本院组织当事人进行了当庭质证，经审核对上述证据认定如下： 原告提供的证据1，被告大连香洲田园城开发有限公司无异议，且该证据系瓦房店市房屋管理办公室出具，客观真实，本院予以确认；原告提供的证据2、3，在庭审质证中，被告大连香洲田园城开发有限公司称对真实性不清楚，需庭后核实，本院限其三日内给予书面答复，逾期则视为对真实性无异议，2019年8月8日，被告大连香洲田园城提交书面情况说明，对于首付款发票及商品房买卖合同的真实性未予以明确答复，应视为对该两份证据的真实性没有异议，且被告大连香洲田园城开发有限公司认可被告黄俊宝购买了其开发建设的房屋，因此对于原告提供的证据2、3本院予以确认；原告提供的证据4、5、6，系原告华夏银行股份有限公司瓦房店支行与被告黄俊宝签订，上述能够相互佐证，亦与证据1、2、3相互印证，能够证明被告黄俊宝向原告华夏银行股份有限公司瓦房店支行借款的事实，本院予以确认；原告提供的证据7，系原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行出具的借款凭证，内容记载借款人为被告黄俊宝，收款人为被告大连香洲田园城开发有限公司，金额为280000元，该借款凭证内容与原告提供的证据3、4、5、6相互印证，能够证明原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行已经按照合同约定支付了借款，本院予以确认；原告提供的证据8，被告大连香洲田园城开发有限公司对真实性没有异议，对关联性有异议，本院认为，原告与被告大连香洲田园城开发有限公司签订的《按揭合作协议》，虽然签订的时间为2014年7月1日，但从该协议的内容来看，该协议的效力及于银湖花园（建筑面积64341.7平方米）整个项目，而失效日期为协议义务履行完毕时，由此可见，该协议是就银湖花园项目而设立，只要是因购买银湖花园的房产而贷款，就应适用该协议，被告大连香洲田园城开发有限公司关于2015年签订合同不应适用该协议的质证意见，不符合双方的协议约定，本院不予采纳，对于原告提供的证据8本院予以确认；原告提供的证据9，系银行系统生成，明确记载了本金金额、利率以及所欠利息、罚息、复利的金额，能够确认被告黄俊宝的逾期情况，本院予以确认。 被告大连香洲田园城开发有限公司提供的证据1，原告对真实性未提出异议，对关联性有异议，本院认为，被告大连香洲田园城开发有限公司提供的《工程竣工验收报告》中记载的工程名称为银湖花园小区×号楼，虽被告大连香洲田园城开发有限公司陈述被告黄俊宝购买的房屋位于该×号楼，但其提供的证据不足以证明，另，即使被告大连香洲田园城开发有限公司所述属实，但根据原告与被告大连香洲田园城开发有限公司签订的《按揭合作协议》可见，被告大连香洲田园城开发有限公司的连带责任保证期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工，且借款人所购房产抵押登记办理完他项权证为止，本案被告大连香洲田园城开发有限公司并未提供证据证明案涉房屋已经办理抵押登记且已取得他项权证，因此即使案涉房屋已经竣工，亦不能免除被告大连香洲田园城开发有限公司的连带保证责任，该证据并不能证明被告大连香洲田园城开发有限公司的主张，在本案中不予确认；被告大连香洲田园城开发有限公司提供的证据2，不是被告黄俊宝所购买房屋的所有权证书和商品房买卖合同，如上所述，被告大连香洲田园城开发有限公司并未提供被告黄俊宝的房屋所有权证和他项权证，并不能以此证据证明其符合免除连带保证责任的条件，因此对于该证据本案中不予确认；被告大连香洲田园城开发有限公司提供的证据3，该证据系被告大连香洲田园城开发有限公司单方面出具，且办理房屋权属证书的主体并不是原告，被告大连香洲田园城开发有限公司拟以其已经向原告发出办证通知来证明其已免除连带保证责任，既不符合双方《按揭合作协议》的约定，亦于法无据，因此对于该证据本院不予确认；被告大连香洲田园城开发有限公司提供的证据4，与原告提供的证据8相同，系同一份协议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月21日，被告黄俊宝与被告大连香洲田园城开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告黄俊宝购买被告大连香洲田园城开发有限公司开发的位于辽宁省瓦房店市的商品房。为支付该房款，被告黄俊宝于2015年1月26日向原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行申请借款，并于2015年4月16日与原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行签订《个人房屋抵押借款合同》，合同主要条款约定：借款金额为280000元，借款金额指的是本金，不包括应计收的利息和其他费用；借款期限为20年，自2015年4月16日始至2035年4月16日止；贷款利率为年利率6.15%，利息自贷款发放之日起计算；若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，利率按调整后的同档次基准利率依照合同第8条约定的浮动比例执行，贷款发放后遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，合同利率按结息周期调整，自基准利率调整后的下一结息周期适用；贷款采用受托支付的方式进行发放和支付，被告黄俊宝不可撤销地委托原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行将全部贷款划入被告大连香洲田园城开发有限公司在兴业银行股份有限公司大连分行的账户（账号为53×××54）；贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还本付息，除首期和末期外，每期以相等的金额偿还贷款本息，还款日为每月20日；借款人不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本金，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；合同贷款利率发生变更的，合同项下的罚息利率自动作相应变更，并与合同贷款利率同时开始适用，分段计算；如借款人未按合同约定还本付息，则贷款人有权停止发放贷款，宣布合同项下已发生的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任。 为了确保《个人房屋抵押借款合同》项下债权人的债权得以实现，被告黄俊宝以其购买的位于辽宁省瓦房店市房屋为借款提供抵押担保，但该房屋未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记。另，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告大连香洲田园城开发有限公司于2014年7月1日签订《按揭合作协议》，由原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行为在被告大连香洲田园城开发有限公司开发的银湖花园购房的客户提供贷款，被告大连香洲田园城开发有限公司为购房者发放的个人住房贷款提供连带责任保证，保证期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工，且借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止。保证范围为：贷款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金，以及包括律师费在内的贷款人实现债权的费用。 2015年10月21日，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行按照合同约定将贷款280000元汇入指定账户中。被告黄俊宝自2017年1月开始不按约定日期和金额偿还贷款本息，截止至2019年8月6日，被告黄俊宝尚欠原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金270111.18元、利息33316.24元、罚息2272.72元、欠息复利3207.99元，总计308908.13元。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按约定的期限返还借款。本案中，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告黄俊宝签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告黄俊宝应当按照《个人房屋抵押借款合同》的约定偿还借款本金及利息，黄俊宝逾期不还的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行请求被告黄俊宝偿还尚欠借款本金及利息、罚息及复利，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行请求判决被告大连香洲田园城开发有限公司对被告黄俊宝承担偿还的本金及利息、罚息和费用承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，在原告和被告大连香洲田园城开发有限公司签订的《按揭合作协议》中，约定了大连香洲田园城开发有限公司对购房者的住房贷款提供连带责任保证，保证期限截止到借款人所购房产抵押登记办理完他项权证止。该约定系双方真实意思表示，双方应当按协议约定履行义务。本案案涉房屋并未取得房屋所有权证书，亦未办理抵押登记，根据《按揭合作协议》的约定，被告大连香洲田园城开发有限公司提供的连带保证担保仍在保证期限内，其应当对被告黄俊宝的未偿还的借款本息承担连带偿还责任。关于被告大连香洲田园城开发有限公司“原告宣布借款提前到期，加重了被告大连香洲田园城开发有限公司保证责任”以及“保证责任担保的主债权未到期”的辩驳意见，本院认为，《按揭合作协议》约定的贷款担保条款中，只约定了保证期限，未约定履行保证责任的其它条件，只要在借款人所购房产抵押登记办理完他项权证前，被告大连香洲田园城开发有限公司就应当承担保证责任；另，被告黄俊宝逾期不还，已经构成《个人房屋抵押借款合同》中宣布合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息的条件，大连香洲田园城开发有限公司担保的主债权已经到期，被告大连香洲田园城应当在《按揭合作协议》约定的保证范围内承担保证责任。因此，对于被告大连香洲田园城开发有限公司的上述辩驳意见本院不予采纳。 关于原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行请求对位于辽宁省瓦房店市的房屋享有优先受偿权的主张，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，《个人房屋抵押借款合同》虽然约定了被告黄俊宝以其购买位于辽宁省瓦房店市的房屋为借款提供抵押担保，但该房屋并未取得房屋所有权证书，亦未办理房屋抵押登记手续，抵押权尚未设立，因此原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行的该项请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄俊宝于本判决生效之日起二十日内偿还原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金270111.18元及截止至2019年8月6日所欠利息33316.24元、罚息2272.72元、复利3207.99元，合计308908.13元； 二、被告黄俊宝于本判决生效之日起二十日内偿还原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行自2019年8月7日起至付清欠款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人房屋抵押借款合同》约定利率计算）； 三、被告大连香洲田园城开发有限公司对被告黄俊宝的上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5966元，原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行减少诉讼请求部分案件受理费32元，退还原告华夏银行股份有限公司大连瓦房店支行，剩余案件受理费5934元，公告费600元，合计6534元，由被告黄俊宝、大连香洲田园城开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  李 玲 人民陪审员  刘玉华 人民陪审员  于翠华 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  张 然