辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终770号 上诉人（原审被告）：黄化青，男，1956年12月23日出生，汉族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 上诉人（原审被告）：辽宁贞观律师事务所，住所地辽宁省桓仁满族自治县。 负责人：黄化青，该所主任。 委托诉讼代理人：马国旅，辽宁贞观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：申业辉，男，1988年7月18日出生，满族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：申开胜（系申业辉父亲），1959年10月23日出生，汉族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 原审第三人：桓仁华泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省桓仁满族自治县。 法定代表人：王文彦，该公司董事长。 原审第三人：王文彦，男，1952年3月11日出生，汉族，现住辽宁省桓仁满族自治县。 上诉人黄化青、辽宁贞观律师事务所因与被上诉人申业辉、原审第三人桓仁华泰房地产开发有限公司、王文彦排除妨害纠纷一案，不服桓仁满族自治县人民法院（2018）辽0522民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄化青、辽宁贞观律师事务所上诉请求：撤销一审判决，依法改判诉争房屋归黄化青、辽宁贞观律师事务所所有，本案诉讼费用由申业辉负担。事实和理由：1、申业辉未向法庭出示大连环通房地产开发本溪有限公司在办理改变土地所有权、使用权的、转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权上建筑物、构筑物转移、房地产转让或变更时，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款、《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条、《中华人民共和国建设部令》第168号第三十三条的相关证据材料，来支持所谓诉争房屋从改造之后登记在大连环通公司名下问题。2、2009年4月21日，申开胜用私刻的大连环通公司公章，将诉争房屋（两处）办在张晓东、宋家惠夫妻名下，到银行抵押贷款。张晓东、宋家惠夫妻与大连环通公司不存在真实的房屋买卖行为。另外，2013年9月25日前，张晓东、宋家惠从未向黄化青和辽宁贞观律师事务所主张权利。申业辉与申开胜是父子关系。不存在申业辉从张晓东、宋家惠处购买了诉争房屋事实。申开胜私刻的大连环通公司公章将诉争房屋所有权证办理在申业辉名下。申业辉也未向法庭出示证明房屋所有权发生转移的材料。3、按照2008年1月17日申开胜、王文彦签订的协议书：一、甲乙双方在改造原华泰商贸大厦对利益一次性分配。即：甲方给付乙方人民币或楼房总价值800万元。二、甲方在施工改造中涉及华泰公司（乙方）债务费用应从捌佰万中减去。华泰公司与王文彦享有800万元（人民币或房屋）处分权。4、一审法院认定桓仁华泰公司、王文彦每年付给黄化青、辽宁贞观律师事务所服务费5000元，已全部结清有误。提供代理桓仁华泰公司诉讼案件判决书96件，标的额共计3860.30万元，代理费共计215.30万元。 申业辉辩称，一审判决正确，应予以维持。 王文彦、桓仁华泰房地产开发有限公司述称，黄化青现在用的房子当时我是答应了将房子给黄化青，申开胜也知道，等于顶申开胜应当给我利润分成的800万元其中的一部分，我提供了用款往来明细15项。我在北京看病的时候两年半多的时间，黄化青与申开胜产生矛盾的时候我不知道，这个时候黄化青已经进入办公室办公了，申开胜又跟我说黄化青这个房子没有交款，申开胜就不同意给他了。我同意把房子处分给他，是因为黄化青是我的法律顾问，不是欠服务费我才给他两处房子。我同意给他是申开胜从欠我的800万元当中扣除，至于价格由他们二人协商。 申业辉向一审法院起诉请求：1、黄化青、辽宁贞观律师事务所停止侵权，排除妨碍，迁出房屋；2、给付占用房屋使用费物业费168000元；3、黄化青、辽宁贞观律师事务所从2007年占用房屋至今，要求恢复损坏的房屋，租金按每年17000元计算；4、起诉费由黄化青、辽宁贞观律师事务所承担。 一审法院认定事实：东兴公寓前身是桓仁华泰房地产开发有限公司开发建设的桓仁华泰宾馆，于2003年年底竣工。施工单位是丹东市第五建筑安装工程公司，因桓仁华泰房地产开发有限公司拖欠施工单位工程款，丹东市第五建筑安装工程公司将桓仁华泰房地产开发有限公司诉至本院。本院于2004年7月1日作出（2004）本民一房初字第××号民事调解书，该调解书已发生法律效力。由于桓仁华泰房地产开发有限公司未自动履行上述法律文书确定的义务，丹东市第五建筑安装工程公司于2005年3月23日向本院申请强制执行。本院于2005年8月8日向被执行人桓仁华泰房地产开发有限公司送达了执行通知书，后经辽宁省高级人民法院指定，该案由丹东市中级人民法院执行。丹东市中级人民法院在执行过程中，将被执行人桓仁华泰房地产开发有限公司所有的坐落于桓仁满族自治县桓仁镇的华泰宾馆委托相关机构进行评估、拍卖。因无人竞买，申请执行人丹东市第五建筑安装工程公司同意以第三次流拍价接收宾馆。丹东市中级人民法院依法裁定将华泰宾馆交付给申请执行人，用以偿还申请执行人1271万元债务。被执行人桓仁华泰房地产开发有限公司尚欠申请执行人丹东市第五建筑安装工程公司514.25万元。对尚未受偿的债权，经权利人申请发放债权凭证，被执行人如果有财产可供执行，可随时依债权凭证申请执行。该案执行程序终结。 丹东市第五建筑安装工程公司从法律层面上案件执行终结，但不能实现取得工程现款之目的，更不能办理产权证照。为了解决问题，桓仁华泰房地产开发有限公司及王文彦向桓仁满族自治县人民政府主要领导请示并提出方案，将华泰宾馆从丹东市第五建筑安装工程公司再转给桓仁华泰房地产开发有限公司进行改造，用改造的售房款偿还丹东市第五建筑安装工程公司债权2200万元，化解双方之间的债务。县政府指令县城建局负责论证改造的可行性，并于2007年3月7日下发了桓政纪要【2007】7号《关于华泰大厦前期建设遗留问题及宾馆改造有关问题会议纪要》。会议纪要明确了桓仁华泰房地产开发有限公司必须完成消防工程，然后改造宾馆。改造的施工单位是大连环通房地产开发有限公司本溪分公司，负责人田洪利。在实施改造中申开胜负责全部投资、独立核算、自负盈亏，大连环通房地产开发有限公司本溪分公司收取管理费。 为了明确利益分配，2008年1月17日，申开胜（甲方）与王文彦（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“经甲乙双方协商达成如下协议。一、甲乙双方在改造原华泰商贸大厦对利益做一次性分配。即：甲方给付乙方人民币或楼房总价值捌佰万，￥800万元。二、甲方在施工改造中涉及华泰公司（乙方）债务费用应从捌佰万中减去。三、抵顶房屋价格按售楼价格计算，即1980元/㎡。四、甲方付清乙方捌佰万元。甲方、乙方经济往来终止。甲方处申开胜签名，乙方处王文彦签名，中间人处田洪利签名”。王文彦的用款往来明细显示15项款项：第1项水果店，第2项孙玉成、第3项送沈阳、第4项看病、第5项田洪利、第6项刘振国、第7项孙永军、第8项刘光臣、第9项吕成、第10项本钢设计院、第11项邓学良，孟电工、第12项北台、第13项联社、第14项李军、第15项黄化青32万元用于办公室178平方米，每平方米单价1800元宾馆圆弧五层住宅。 自2007年起，辽宁贞观律师事务所、黄化青占用本案诉争房屋，即位于，面积为98.18平方米的房屋和位于，面积为70.13平方米的房屋，作为办公室使用。王文彦曾于2009年4月10日发传真给投资者申开胜，内容为：“申开胜兄弟：我同意给黄律师现用的办公室两处并办理手续”，但投资者申开胜不同意，也未办理相关手续。 一审庭审中，王文彦陈述黄化青曾为华泰公司、王文彦提供法律服务，双方未签订相关法律服务合同，其每年给付黄化青服务费5000元，已全部结清，不欠黄化青服务费，其答应给黄化青宾馆圆弧五层178平方米住宅作办公室，是以用款往来明细第15项核算的32万元的价格卖给黄化青，但投资者申开胜不同意。 另查明，本案两处房屋的所有权人从改造之后登记在大连环通房地产开发本溪有限公司名下，案外人张晓东于2009年4月21日从大连环通房地产开发本溪有限公司处购得该两处房屋。后申业辉于2013年9月23日从案外人张晓东、宋家惠处购买了该两处房屋，并于2013年9月25日办理了房屋所有权证。 一审法院认为，（一）自2007年起，辽宁贞观律师事务所、黄化青占用本案诉争房屋，即位于、面积为98.18平方米的房屋和位于.13平方米的房屋，作为办公室使用。本案诉争的两处房屋是现桓仁东兴公寓5楼8、9号房屋，桓仁东兴公寓是由申开胜全部出资改造原桓仁华泰宾馆而来。2008年1月17日，投资人申开胜与王文彦签订《协议书》，双方就改造桓仁华泰宾馆的利益分配问题作出约定。庭审中，王文彦陈述黄化青曾为桓仁华泰房地产开发有限公司、王文彦提供法律服务，双方未签订相关的法律服务合同，其每年给付黄化青服务费5000元，已全部结清，不欠黄化青法律服务费，其答应给黄化青宾馆圆弧五层178平方米住宅作为办公室，是以用款往来明细第15项核算的32万元的价格卖给黄化青。王文彦曾于2009年4月10日发传真给投资者申开胜，表明其同意给黄化青现用的办公室两处并办理手续，但投资者申开胜不同意。另外，黄化青未提供证据证明王文彦拖欠其服务费，也未提供其购买本案房屋的相关证据，故黄化青、辽宁贞观律师事务所占有使用本案房屋不具有占有的权利基础和事实依据。申业辉作为房屋的所有权人，享有物权上的排除妨碍请求权，有权请求无权占有不动产的人返还该物，故对申业辉要求辽宁贞观律师事务所、黄化青停止侵权、排除妨碍、迁出房屋的诉讼请求，予以支持。（二）申业辉要求辽宁贞观律师事务所、黄化青支付物业费，因物业费应由相应的物业公司收取，申业辉作为主体不适格，故对申业辉的该诉讼请求，不予支持。（三）申业辉要求辽宁贞观律师事务所、黄化青自2007年占用房屋至今按每年17000元给付本案两处房屋租金，因辽宁贞观律师事务所、黄化青使用本案房屋是事实，申业辉作为房屋所有权人也因此受有损失，参照其他同类房屋的租赁价格，本案两处房屋每年租金17000元符合市场行情。但因申业辉并非自2007年起即为房屋所有权人，故黄化青、辽宁贞观律师事务所应自申业辉取得房屋所有权之日（即2013年9月25日）起，按每年17000元给付申业辉本案两处房屋的使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条之规定判决：一、黄化青、辽宁贞观律师事务所于判决生效后十日内迁出申业辉所有的位于桓仁满族自治县两处房屋；二、黄化青、辽宁贞观律师事务所自2013年9月25日起至迁出上项两处房屋之日止，按照每年17000元给付申业辉上项两处房屋的使用费；三、驳回申业辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元（申业辉预交），由黄化青、辽宁贞观律师事务所负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明的事实除张晓东与宋家惠、申业辉购房及王文彦将诉争房屋以32万元的价格卖给黄化青的事实外与一审法院认定的事实一致。 另查明，申业辉自认张晓东、宋家惠是以贷款为目的办理的房屋产权证，其个人也未实际出资购房。 再查明，王文彦曾出具收据，内容为“伍佰叁拾伍万肆仟正，5，354,000元，收环通公司申开胜各项款项。见表：领收人王文彦，2008年1月24日”。上述款项不包含涉案房屋款。 本院认为，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋虽然交付黄化青，但物权并未转移。根据查明的事实，申开胜与王文彦订立给付王文彦800万协议书的时间为2008年1月17日，在二人债务形成之前涉案房屋已经交付黄化青占有。并且，王文彦于2008年1月24日出具收据确认领受申开胜各项款项，该款项中并不包含涉案房屋价款。黄化青凭王文彦用款往来明细记载项内容主张以物抵债证据不够充分，其也无有效证据证明其取得房屋支付了对价，应承担举证不能的法律后果。因此，涉案房屋应返还申开胜。申开胜现已将房屋权利让与申业辉并办理了权属证书，故对申业辉的诉请应予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。 关于黄化青、辽宁贞观律师事务所提出申业辉未向法庭出示大连环通房地产开发本溪有限公司在办理改变土地所有权、使用权的、转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权上建筑物、构筑物转移、房地产转让或变更时应按法律法规提交的相关证据材料一节，由于大连环通房地产开发本溪有限公司取得产权适法性的问题，不在本案审查范围之内，故对其该项上诉理由，本案不予审理。 关于黄化青、辽宁贞观律师事务所提出张晓东、宋家惠及申业辉购房事实不成立一节，诉争房屋由申开胜实际出资改造，虽房屋产权交易手续不真实，但申开胜有房屋处置权，现房屋已处分给其子申业辉，申开胜不持异议，故申业辉主张房屋所有权，应予支持。虽然黄化青、辽宁贞观律师事务所主张事实成立，但不能支持其上诉主张。故对该项上诉理由，本院不予支持。 关于黄化青、辽宁贞观律师事务所提出一审法院认定桓仁华泰公司、王文彦每年付给黄化青、辽宁贞观律师事务所服务费5000元，已全部结清有误一节，王文彦不认可欠付黄化青服务费，黄化青也没有证据证明法律服务费与其取得房屋存在对价关系，黄化青对其该项主张未尽充分证明责任，本院不予支持。 综上所述，黄化青、辽宁贞观律师事务所的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费三千三百六十六元，由上诉人黄化青、辽宁贞观律师事务所负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 芳 审判员 刘 颖 审判员 刘 杰 二〇一九年十一月二十五日 书记员 邓美薇 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。