四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4083号 上诉人（一审被告）：南充市天仁置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区铁昌路**附******。 法定代表人：胡钧，执行董事。 委托诉讼代理人：魏民，四川鑫中云律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李海，男，1972年6月7日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐崇伟，顺庆区东昇法律服务所法律工作者。 上诉人南充市天仁置业有限公司（以下简称天仁置业公司）因与被上诉人李海商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南充市天仁置业有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审判决认定事实错误。上诉人当初与被上诉人对案涉房屋进行了交易，完全是由于房屋主管部门工作疏漏所致，不是上诉人的过错所致。至于原审判决认为上诉人曾经收到过案涉房屋的成交确认书的认定，上诉人不认可。收取成交确认书的顺庆区人民法院送达回证是梁正签收，梁正不是上诉人公司的员工，法定代表人也未授权其签收。上诉人虽然曾经收到房屋价值评估书，但效力无法等同成交确认书，加之上诉人在执行案件中承担的是连带责任，不是实际债务人唐银，再加上房管局疏漏的情况下令上诉人误认为实际债务人已经清偿了债务。上诉人未对被上诉人进行任何的隐瞒，不是欺诈，上诉人不应承担任何法律责任。（二）原审判决支持被上诉人的诉讼代理费、房屋咨询费的诉请证据不足且认定事实错误。被上诉人仅举出13,670元代理费的收据，并非正规发票。50,000元咨询服务费，系被上诉人与案外人的居间合同关系，与本案房屋买卖无关系。 李海答辩称，（一）不论房管部门工作是否存在疏漏，与本案无关。被上诉人依据与上诉人之间所签订的买卖合同向合同相对方主张权利并无不当,同时也改变不了上诉人在出售房屋时已经知晓房屋已被法院执行的事实。上诉人的上诉理由中明确确认其已经收到了房屋价值评估书，签收时间是2018年4月13日，法院拍卖成交房屋是在这之后，从而说明上诉人对法院正在执行案涉房屋是清楚的。况且上诉人的法定代表人在整个房屋评估中包括选择房屋评估机构都在参与。根据顺庆区人民法院的送达回证可知法院依法送达相关法律文书，而送达回证上明确标明“胡军（钧）老总叫我代签收”，从而可以体现出梁正系受胡钧委托签收的。（二）上诉人认为法院执行案件的主要债务人是唐银，其是连带责任。不管主要债务人是否是唐银，但是作为连带责任人，负有不可推卸的清偿义务。其明知案涉房屋被法院执行，也没了解执行案件是否终结，而将房屋出售给被上诉人，明显有故意隐瞒。如果其没有收到成交确认书，但其至今也未提出执行异议，其上诉理由不成立。（三）房屋咨询费是我方通过银行直接转给上诉人的法定代表人胡钧，被上诉人也未与其他公司签订合同。这是上诉人临时以其他公司名义收取的相关费用，其应予以返还。根据相关规定，守约方因违约方产生的经济损失应该由违约方承担，案涉代理费是风险代理，风险代理未完全产生前无法开具正式发票。 李海向一审法院提起诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、判令被告天仁置业公司返还原告缴纳购房款420,000元、房屋维修基金3,082元、购房咨询服务费50,000元，同时承担原告所交购房款420,000元的赔偿责任；3、判令被告天仁置业公司自2018年8月8日起以购房款以及咨询费470,000元为基数支付利息至付清时止；4、判令被告天仁置业公司赔偿原告装修损失费97,526.5元；5、本案诉讼费、保全费、保函费、诉讼代理费以及相关损失费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月8日，原告李海（买受方）与被告天仁置业公司（出卖方）签订《四川省商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201808xxxxx84），约定：该商品房为预售许可证2015xxx号下第x幢x单元x层x号，建筑面积77.05平方米。商品房总价款420,000元，买受人采取分期付款的方式，于2018年8月13日前分2期支付商品房全部价款。出卖人在2018年8月10日前向买受人交付该商品房。买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起450天内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳购房款420,000元及房屋维修基金3,082元，同时向南充正大房地产经纪有限公司缴纳购房咨询服务费50,000元。同日，该《商品房买卖合同》（预售）在房地产管理局办理合同备案登记。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，庭审中原告出具装修费收据金额为97,526.5元拟证明其产生的装修费用。嗣后，原告到房管部门办理房屋所有权以及土地使用权证过户登记手续时，发现南充市顺庆区人民法院已将该住宅房拍卖给案外人陈某某、谢睿，遂诉至法院。 另查明，2018年6月25日，南充市顺庆区人民法院出具（2018）川1302执恢148号之三号执行裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的（2015）南中法民终字2498号民事判决书。依法对南充市天仁置业有限公司名下位于南充市顺庆区房屋在南充市顺庆区淘宝司法拍卖网上进行了公开拍卖。2018年6月7日竞买人陈某某以486,800元的最高价竞得。裁定解除对上述房屋的查封，房屋的所有权及相应的其他权利归陈某某所有，买受人陈某某可持本裁定书到财产管理机构办理相关过户登记手续。2019年4月18日，该房屋登记于陈某某、谢睿名下，不动产权证书号为川（2019）南充市不动产第00xxx54号。上述房屋拍卖执行过程中，一审法院执行局的送达回证载明，2018年4月13日，被告天仁置业公司的法定代表人胡钧本人签收评估报告书，2018年7月18日，胡钧委托梁正签收执行裁定书以及成交确认书。 2019年4月23日，原告李海（甲方）与南充市顺庆区东昇法律服务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派唐崇伟为甲方的委托诉讼代理人，交纳代理费方式为一次性交纳基础代理费13,670元，并按法院民事判决（调解）书主文确定标的（或执行案款总标的）百分之陆交纳代理费。南充市顺庆区东昇法律服务所出具代理费13,670元收据一张。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有二：一、原告李海与被告天仁置业公司之间签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）认定的问题；二、赔偿损失如何计算问题。 关于商品房买卖合同认定的问题，原告李海于2018年8月8日与被告天仁置业公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）系双方真实的意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属有效合同。双方均应按合同约定全面履行各自的权利。本案中天仁置业公司在与原告签订商品房买卖合同时，案涉房屋已经法院执行拍卖给他人，并已办理不动产登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。之规定，被告的违约行为致使合同目的不能达到，故原告主张解除原、被告于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）的诉请，一审法院予以支持。关于赔偿损失如何计算问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。根据上述规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，本案中因出卖人天仁置业公司故意隐瞒所售房屋已经通过法院拍卖给第三人，导致合同解除，买受人李海有权请求出卖人返还购房款及利息并赔偿损失。故原告请求被告返还原告缴纳购房款420,000元、房屋维修基金3,082元、购房咨询服务费50,000元以及利息的诉请，一审法院予以支持，同时按照出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，被告应承担原告所交购房款420,000元的赔偿责任。另关于原告装修损失费97,526.5元的认定，庭审中原告出具的装修费票据销货清单、收据等，拟证明其产生的装修费损失，上述证据不属于正式发票凭证，不足以印证其产生的实际损失。同时被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，已足以弥补原告所产生的违约损失，故原告的该项请求一审法院不予支持。关于原告主张的代理费13,670元，原告出具《委托代理合同》、收据，该费用属原告实现诉权所产生的必要费用，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决：一、解除原、被告于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李海购房款420,000元、房屋维修基金3,082元、购房咨询服务费50,000及利息（利息计算方式为：以购房款420,000元为基数，自2018年8月8日起按年利率6%计息至付清时止）；三、被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李海420,000元；四、被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海因本案诉讼产生的代理费13,670元、保函费2,000元；五、驳回原告南充市天仁置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,671元，由被告南充市天仁置业有限公司负担。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 同时查明，2018年7月18日，南充市顺庆区人民法院向天仁置业公司的法定代表人胡钧送达了涉案房执行裁定书和成交确认书，送达回证上系梁正签字，备注栏中载明，胡军（钧）老总叫我代签收。 还查明，房屋咨询费50,000元是李海通过银行转账方式支付给天仁置业公司的法定代表人胡钧账户上。 本院认为，2018年4月13日，南充市顺庆区人民法院向天仁置业公司的法定代表人胡钧送达了涉案房拍卖的评估报告书。2018年7月18日，南充市顺庆区人民法院又向天仁置业公司送达了涉案房执行裁定书和成交确认书，该送达回证上虽系梁正签字，但在备注栏中载明梁正是接受胡钧的委托签收。表明此时天仁置业公司明知案涉房屋已经被拍卖。2018年8月8日，天仁置业公司故意隐瞒案涉房屋被人民法院拍卖给他人的事实与李海签订《四川省商品房买卖合同》（预售）并收取房款及相关费用，天仁置业公司属欺诈行为，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定并无不当。天仁置业公司上诉主张，其不存在任何隐瞒，不是欺诈与客观事实不符，本院不予采信。至于李海支付的50,000元咨询费虽系南充正大房地产经纪有限公司出具的票据，但是李海通过银行转账方式支付给天仁置业公司的法定代表人胡钧账户上，应由天仁置业公司退还。天仁置业公司上诉称，一审法院支持李海退还房屋咨询费的诉请证据不足且认定事实错误的理由不成立，本院不予支持。关于李海产生的本案13,670元诉讼代理费的问题。因李海未向法院提交正式发票，且双方未约定发生纠纷时违约方应当向守约方支付案件诉讼代理费，故该笔诉讼代理费不应由天仁置业公司负担。天仁置业公司上诉称，一审法院支持李海的诉讼代理费的诉请证据不足的理由成立，本院予以采纳。 综上所述，南充市天仁置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3396号民事判决第一项、第二项、第三项，即“解除原、被告于2018年8月8日签订的《商品房买卖合同》（预售）；”、“被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李海购房款420,000元、房屋维修基金3,082元、购房咨询服务费50,000元及利息（利息计算方式为：以购房款420,000元为基数，自2018年8月8日起按年利率6%计息至付清时止）；”、“被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李海420,000元”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3396号民事判决第四项为“被告南充市天仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海因本案诉讼产生的保函费2,000元”； 三、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3396号民事判决第五项，即驳回原告南充市天仁置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回李海的其他诉讼请求。 一审案件受理费13,671元、保全费5,000元，由被告南充市天仁置业有限公司负担18,500元，李海负担171元；二审案件受理费13,671元，南充市天仁置业有限公司负担13,500元，李海负担171元。 本判决为终审判决。 审判长 程  鹰 审判员 朱 苏 川 审判员 陈 国 兵 二〇一九年十一月十五日 书记员 欧阳诗云