湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3112号 上诉人（原审原告）：黄湘梅，女，1985年1月27日出生，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：肖敏，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李波，湖南奋斗者律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：郴州宏兴房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县。 法定代表人：邓元国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭小倩，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳忠海，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 上诉人黄湘梅因与被上诉人郴州宏兴房地产开发有限公司（以下简称“宏兴房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄湘梅及其委托诉讼代理人肖敏，被上诉人宏兴房产公司的委托诉讼代理人谭小倩参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 黄湘梅上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判宏兴房产公司将黄湘梅所购锦绣银湾小区L2单元29层2901号房屋交付给黄湘梅，并向黄湘梅支付逾期交房违约金7282.3元（暂自2018年11月30日计算至2019年6月30日按208,965元×6%÷365×212天计算，以后的违约金按上述计算标准计算至被上诉人实际交房之日止），或发回重审;3.一、二审诉讼费由宏兴房产公司承担。事实和理由：一、双方当事人于2017年11月9日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，黄湘梅已按约定支付房款，宏兴房产公司也应按合同规定履行交房义务。黄湘梅在2018年7月10日前已实际支付208,965元房款，在得知房屋按揭贷款未办理成功后，黄湘梅将将剩余房款276,103.5元按照合同中约定通过银行汇款方式转入宏兴房产公司账户。但由于宏兴房产公司擅自变更其账户名称且未通知黄湘梅而导致转账退回，宏兴房产公司存在重大过错。一审认定黄湘梅未正确输入宏兴房产公司账户名而导致该款退回黄湘梅账户，属于认定事实错误。黄湘梅已于2019年8月5日，黄湘梅已经通过汇款方式将剩余房款转入宏兴房产公司，至此黄湘梅已付清485,068元全部房款。二、黄湘梅于2017年11月9日支付给宏兴房产公司的金额为53,897元的款项属于购房款，并非代理费，一审法院对该笔款项不予认定是错误的。黄湘梅是直接通过宏兴房产公司购买该商品房，整个交易过程也均是与宏兴房产公司联系，该53,897元的款项的实际收款人也是宏兴房产公司。且宏兴房产公司也未提供证据证明该53,897元的款项为代理费。三、黄湘梅履行了合同义务，宏兴房产公司逾期未交房给黄湘梅造成了重大损失，应按中国人民银行同期贷款年利率6%支付违约金。本案中的违约条款为格式合同，违约责任是按日支付应付款万分之三的违约金，低于中国人民银行同期贷款利率标准。该条款不足以弥补上诉人黄湘梅的损失，是不对等的格式条款。按《合同法》第四十条之规定，该违约条款无效。因此按中国人民银行同期贷款年利率6%支付违约金合理合法。 宏兴房产公司辩称，1.依据双方签订的《合同补充协议》第四条约定的内容，宏兴房产公司不存在违约事由，黄湘梅违约，宏兴房产公司可不交付房屋给黄湘梅。2.黄湘梅并没有依约履行合同约定，未交清房款是事实，根据一审宏兴房产公司提交的证据可以证明，宏兴房产公司的工作人员已经尽到了义务，黄湘梅交付的房屋代理费是由代理公司出具的收据，与宏兴房产公司无关。 黄湘梅向一审法院起诉请求：1.判令宏兴房产公司将黄湘梅所购位于锦绣银湾小区L2单元2901号房屋交付黄湘梅；2.宏兴房产公司向黄湘梅支付逾期交房违约金7282.3元（自2018年11月30日起暂计算至2019年6月30日共212天以208,965元为本金按年利率6%计算，之后的违约金依上计算至实际交房之日止）；3.宏兴房产公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2017年11月9日，黄湘梅、宏兴房产公司双方签订《商品房买卖合同》，黄湘梅购买宏兴房产公司在桂阳县龙潭街道芙蓉路与宝蓝路交汇处开发的桂阳锦绣银湾L2幢29层29**号住房一套，合同约定：总价款为人民币485,068元，付款方式为首付155,068元，余款330,000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司桂阳支行申请贷款支付，后因银行贷款未到账，2018年7月10日黄湘梅又向宏兴房产公司交付50,000元购房款，2019年6月17日黄湘梅通过其中国银行桂阳支行营业部账户向宏兴房产公司转账支付276,103.5元购房款，但因黄湘梅未正确输入宏兴房产公司账户名，该笔购房款被退回黄湘梅账户，宏兴房产公司并未收到该笔房款。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有：黄湘梅是否依约交付全部购房款，宏兴房产公司是否应依约向黄湘梅交付房屋及赔偿违约金。首先，黄湘梅、宏兴房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现黄湘梅并未按合同约定履行交付全部购房款的义务，而且黄湘梅对此也是明知的，依双方的合同补充协议约定，黄湘梅未按约定付清全部房款的宏兴房产公司逾期交房，不视为违约，故黄湘梅请求宏兴房产公司交付所购房屋，不予支持；其次，也不能视为宏兴房产公司违约，故黄湘梅要求宏兴房产公司赔偿逾期交房违约金，不予支持；最后，关于黄湘梅交付的53,897元的性质，是代理费还是购房款问题，因在本案中无法查明，故不宜做出认定。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》之规定，判决：“驳回原告黄湘梅的诉讼请求。本案案件受理费210元，减半收取105元，由原告黄湘梅负责。” 本院二审期间，上诉人黄湘梅提交了一份新证据，系银行回单，拟证明黄湘梅已于2019年8月5日通过银行汇款的方式向宏兴房产公司转账276,103.5元，黄湘梅已付清房款，宏兴房产公司应向黄湘梅交付房屋。宏兴房产公司质证认为，对该银行回单的真实性、合法性、关联性无异议，宏兴房产公司确实收到了该笔房款。本院经认证认为，对该银行回单的真实性、合法性、关联性予以认可，可以认定黄湘梅向宏兴房产公司支付购房款276,103.5元，对该证据本院予以采信。 二审查明，一审判决后，黄湘梅于2019年8月5日在建设银行桂阳欧阳海支行以银行转账的形式向宏兴房产公司银行账户成功支付购房款276,103.50元。二审期间，2019年9月24日黄湘梅在建设银行桂阳欧阳海支行以银行转账的形式向宏兴房产公司银行账户成功支付购房款53,897.00元。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一、黄湘梅是否依约支付了涉案房屋全部购房款；二、宏兴房产公司是否应依约向黄湘梅交付涉案房屋及支付违约金。 关于焦点一。黄湘梅与宏兴房产公司签订的《商品房屋买卖合同》约定，涉案房屋总价款为人民币485,068元，黄湘梅支付首付款155,068元后，因涉案房屋按揭贷款一直未办理成功，在一审判决后，黄湘梅于2019年8月5日向宏兴房产公司银行账户成功支付购房款276,103.50元。对于双方争议的黄湘梅2017年11月9日支付的53,897元的问题，该笔款项收据的名称是“桂阳县瑞丰房产销售代理公司收据”，加盖的是“桂阳县瑞丰房地产销售代理公司有限公司财务专用章”，收据显示该款是桂阳县瑞丰房产销售代理公司收取。现黄湘梅在二审审理期间于2019年9月24日向宏兴房产公司银行账户成功转账购房款53,897元，本院对此予以确认。至于2017年11月9日的53,897元，黄湘梅可另行向桂阳县瑞丰房产销售代理公司主张权利。综上，黄湘梅合计共向宏兴房产公司支付购房款485,068.5元，故黄湘梅已按照合同约定向宏兴房产公司足额支付房屋价款。 关于焦点二。黄湘梅与宏兴房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。截至2019年9月24日，黄湘梅已按照合同约定足额支付购房款，宏兴房产公司就应当依照合同约定履行向黄湘梅交付涉案房屋的义务。故对黄湘梅要求宏兴房产公司交付涉案房屋的诉请，本院予以支持。 对于黄湘梅主张的宏兴房产公司应支付逾期交房违约金，本院认为，黄湘梅在支付购房首付款后，因房屋按揭贷款一直未办理成功，导致剩余的330,000元房款一直未支付，黄湘梅是二审期间才向宏兴房产公司交付剩余房款，在黄湘梅支付全部房款前，宏兴房产公司未交付涉案房屋不违反合同约定，无需承担逾期交房违约金。故对于黄湘梅要求宏兴房产公司承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。 综上所述，黄湘梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。由于二审中出现新的证据和事实,致一审法院认定的事实发生变化,本院据此改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1487号民事判决； 二、限郴州宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄湘梅交付位于桂阳锦绣银湾的L2幢29层2901号房屋； 三、驳回黄湘梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。 一审案件受理费105元，二审案件受理费210元，合计315，由黄湘梅负担157.5元，郴州宏兴房地产开发有限公司负担157.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 杨爱华 审 判 员 李惠铭 二〇一九年十一月十一日 法官助理 翁方丽 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。