安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0522民初2192号 原告：廖华明，男，1966年11月6日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：余七子，安徽致臻律师事务所律师。 被告：安徽省含山县恒辉装饰建材有限公司，住所地安徽省含山县经济开发区内，统一社会信用代码91340522756818523T。 法定代表人：王振辉，该公司总经理。 被告：王芳，女，1970年11月21日出生，汉族，住安徽省含山县。 两被告共同委托诉讼代理人：林晓彬，安徽吴楚律师事务所律师。 原告廖华明与被告安徽省含山县恒辉装饰建材有限公司（以下简称恒辉建材公司）、王芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告廖华明及其委托诉讼代理人余七子，被告恒辉建材公司及王芳的共同委托诉讼代理人林晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖华明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带返还原告租金48768元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：廖华明与王芳于2015年1月签订《房屋租赁协议》，约定：王芳将位于含山县经济开发区内的恒辉建材公司的5#厂房（面积1016平方米）出租给廖华明，租赁期限自2015年2月1日至2016年1月31日，每月租金8208元，年租金97536元，采用先付后租原则。2015年1月底，廖华明交纳房租97536元。2015年8月1日，位于恒辉建材公司隔壁的安徽金马海绵有限公司厂房发生火灾，烧毁了安徽金马海绵有限公司的**厂房和廖华明租赁恒辉建材公司的厂房。火灾原因经含山县公安消防大队认定，该起火灾的起火部位为安徽金马海绵有限公司3#厂房，排除电气线路故障、遗留火种和人为纵火引发火灾的可能，不排除海绵自燃引发的火灾事故。火灾发生后，《房屋租赁协议》的租赁期限未满，两被告也未重新提供房屋给廖华明，因此要求返还租赁未届满期间的租金。 廖华明为支持其诉请，向法庭提交以下证据： 证据一、廖华明的身份证复印件、恒辉建材公司的营业执照复印件、王芳的身份信息复印件，证明：原、被告的诉讼主体资格适格； 证据二、《房屋租赁协议》复印件，证明：王芳将恒辉建材公司位于含山县工业园区内的房屋（面积1016平方米）出租给廖华明使用，租赁期间自2015年2月1日至2016年1月31日，每月租金8208元，年租金97536元，采用先付后租原则，以及廖华明于2015年1月底交纳房租97536元的事实； 证据三、《火灾事故认定书》复印件，证明：火灾发生、火灾引起标的物灭失以及火灾原因的认定等事实； 证据四、2015年1月29日房屋租赁协议，证明：合同实际签订日期是在火灾发生之后，大概日期在2015年8月份，由王芳签名作废并加盖恒辉建材公司公章，用途为仓库，王芳以公司名义与廖华明签订合同，后申请合同作废。 恒辉建材公司、王芳共同辩称，1.对于与廖华明签订租赁合同以及房屋出租的事实无异议，但合同内的租金有无交纳应当提供租金支付凭证；2.租赁合同这所以不能继续履行，是因为廖华明对承租房屋未能尽到管理责任，改变房屋的使用用途，以及第三人的过错，共同导致租赁物灭失，因此，恒辉建材公司对合同无法继续履行没有过错，因此，廖华明要求返还剩余期间的租金无事实和法律依据；3.廖华明的诉请已超过诉讼时效，火灾发生的时间以及租赁物灭失的时间为2015年8月1日，廖华明应当在此时间点的两年内提起诉讼，而廖华明于2019年5月（诉状时间）起诉，明显超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：对廖华明提交的证据2、4，经庭后与王芳进行核实，王芳对其真实性均予认可，本院对该组证据予以认定。结合法庭认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：王芳系恒辉建材公司的股东。2011年开始，廖华明与王芳签订房屋租赁协议，约定将恒辉建材公司位于含山县经济开发区的厂房租赁给廖华明。此后，租金每年一付，先付后用。廖华明每年支付租金，由恒辉建材公司出具收据。2015年3月31日，王芳（甲方）与廖华明（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方同意将位于工业园区内的（面积为400平方米）房屋出租给乙方作为住房使用，租金为每月8元整，合计一年为97536元，自2015年2月1日至2016年元月31日为止。房租需一次性付清。王芳在该协议上注明“房租付清王芳”。廖华明租赁该厂房后作为经营家具的仓储。 2015年8月1日23时左右，含山县公安消防大队接到报警，安徽金马海绵有限公司厂房发生火灾，消防中队赶赴现场将火扑灭。火灾烧毁金马公司成品仓库（3#厂房）和恒辉建材公司厂房（5#厂房，包括廖华明所承租的厂房），金马公司生产车间（1#厂房）和海绵切割车间（4#厂房）部分烧毁坍塌，过火面积约2900平方米，无人员伤亡。2015年8月25日，含山县公安消防大队作出含公消火认字[2015]第0003号火灾事故认定书，认定如下：该起火灾的起火部位为3#厂房，起火点位于3#厂房西南角，经现场勘验和调查走访，该起火灾排除电气线路故障、遗留火种和人为纵火引发火灾的可能，不排除海绵自燃引发的火灾事故。 火灾发生后，恒辉建材公司未重新向廖华明提供其他厂房，现廖华明要求返还租赁期限未届满期间支付的租金48768元。 本院认为：本案的争议焦点为，1、租赁物灭失后已付租金是否应予返还，如何返还；2、廖华明的起诉是否已经超过诉讼时效。 一、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，王芳以恒辉建材公司名义与廖华明之间签订房屋租赁合同，约定将恒辉建材公司的厂房租赁给廖华明使用，廖华明每年支付租金，并由恒辉建材公司出具收据，恒辉建材公司对王芳的上述行为予以认可，因此王芳以恒辉建材公司名义与廖华明之间签订房屋租赁合同，对恒辉建材公司发生法律效力，相应的合同权利义务应由恒辉建材公司享有和承担。廖华明已支付的2015年租赁费，租赁协议上注明租金97536元，王芳在租赁协议中注明房租付清，可认定廖华明已支付2015年租金97536元。在合同履行过程中，因安徽金马海绵有限公司的厂房发生火灾，蔓延至恒辉建材公司的厂房，导致廖华明租赁的厂房全部毁损，致使租赁合同无法继续履行。火灾发生的原因虽系安徽金马海绵有限公司引起，但廖华明租赁该出租屋后改变用途，作为经营家具的仓储，未采取相应的消防安全措施，对火灾的蔓延致租赁物的毁损具有一定的责任，因此对于廖华明已支付的2015年租赁费97536元，结合火灾发生后租赁物已经无法使用等情况，酌定恒辉建材公司返还租金32512元。恒辉建材公司在承担责任后可依法向相关责任主体追偿。 二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，2015年8月1日，安徽金马海绵有限公司发生火灾，导致廖华明承租的租赁物毁损无法使用，恒辉建材公司未再提供其他租赁物，自此廖华明应当知道其相关权益受到侵害，可以主张解除合同并要求返还租金。恒辉建材公司和王芳抗辩称廖华明的起诉已经超过诉讼时效，廖华明主张其曾向王芳和恒辉建材公司要求返还租金，但并未能提供证据加以证明，且廖华明亦未能提供证据证明其他引起诉讼时效的中断或中止等情形，廖华明于2019年5月30日（诉前调解立案时间）向本院提起诉讼，距离其知道权益受到侵害已近四年时间，因此廖华明诉请返还租金已经超过诉讼时效，故不予支持。至于廖华明述称本案诉讼应当在火灾损害赔偿纠纷处理完毕之后才能提起诉讼的意见，因廖华明主张其因火灾所造成的财产损失赔偿案件与本案属于适用两种法律关系而提出的不同主张，该两者诉求之间并无法律上的先后联系，故对廖华明以此主张并未超过诉讼时效的意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回廖华明的全部诉讼请求。 案件受理费1020元，减半收取计510元，由廖华明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王礼芳 八日二〇一九年十一月八日 书记员  张悦晗 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。 法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。