山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初6388号 原告：张记水，男，1958年10月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 被告：崔恩海，男，1976年10月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：宋涛，山东惟德律师事务所律师。 原告张记水与被告崔恩海确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙见国、被告委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张记水向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋转让合同违反法律行政法规强制性规定而无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年6月18日，原告所属村委向日照市建委申请给拆迁户划房场，2000年8月16日,日照市东港区计划委员会东计投字（2000）第206号文件，批准关于下达日照街道西十字铺村村民住宅楼和住宅平房2000年建设投资计划通知，内容规定建设地点即涉案房屋地点及建设规模，二层楼房87户，平房24户，建设资金来源全部由住房户个人出资，建设期限为2000年8月至2001年10月。原告于2003年按照村委会规定在宅基地上自建二层楼房一处。宅基地使用权证为集体统一的，原告有建设工程规划许可证。2003年5月10日，原告向村委会交付了房场款8000元，交纳押金8000元。该涉案房屋至今未办理房产证，由村委会集体统一办理房产证。2009年1月2日，原、被告签订房屋转让协议书，约定房屋价款为17.6万元，原、被告按约履行合同。但签订转让合同时被告不属于本集体组织成员。 被告辩称，涉案协议书合法有效，该协议于10年前已全部履行完毕。1.依据土地管理法第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出售住宅后再申请宅基地不予批准。根据日照不动产登记中心查询证明，原告在西十里铺村已拥有一处农村宅基地，面积191.99平方米，依据山东省实施土地法办法第43条第1款城市郊区宅基地每户面积不得超过166平方米，依据上述法律规定，无论是从数量上还是面积上，除原告已经登记的宅基地外是不可能再申请另一处宅基地，由此证明原告当初出售给被告的房屋不涉及宅基地使用权转让；2.被告于2009年购置房屋后已于2011年迁入西十里铺村，正是基于被告的村民资格，符合宅基地申请条件，依据不动产登记暂行条例第14条第2款第1项的规定，被告申请的宅基地使用权是对尚未登记的不动产首次申请登记，不涉及宅基地买卖取得；3.第八次全国民事商事审判工作会议纪要第16条的规则在本案中并不适用，双方合同签订和履行时间均在2009年，而该会议纪要为2015年，参照法律不溯及既往的原则不适用颁布前的行为和事件。被告已经消除买卖合同可能存在的无效情形，为维护交易安全从保证被告居住权和稳定社会关系角度应认定协议有效；4.原告起诉是因为房屋增值和可能存在拆迁的原因主张合同无效，严重违背了诚信原则。假设双方之间房屋买卖合同被确认无效，按照一户一宅的规定，原告也不可能得到案涉房屋的宅基地使用权，更不会在将来的拆迁中得到任何补偿。因原告交付的为毛坯房，被告已对其进行了改进和装修，假设该协议最终被确认为无效，被告也会基于会议纪要第19条的处理规则，请求原告返还购房款及利息，并要求其赔偿损失，双方陷入无休止的诉讼中。原告通过诉讼获得非法利益的目的不能实现。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据:1.原、被告签订的房屋转让协议书一份,证实涉案房屋买卖的情况；2.村委会出具的证明、交房场款、押金的交款凭据各一份，证明原告自建楼房一处交房场款8000元，交纳押金8000元，房产证由村委会统一办理；3.日照市建设委员会建设工程规划许可证，证明建设规划时间、期限、建设面积等内容，该涉案房屋是经过许可的；4.村委会向日照市建委申请划拨宅基地的申请书一份，证明村委会向日照市建委申请划拨宅基地；5.日照市东港区计划委员会东计投字（2000）第206号文件一份，证明批准关于下达日照街道西十字铺村村民住宅楼和住宅平房2000年建设投资计划通知。 被告对原告提交的证据对证据1协议书无异议；对证据2至5的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明目的均有异议，依据土地管理法第62条第4款的规定，农村村民住宅用地的审批机关为乡镇人民政府审核批准，除此之外任何组织均不具备宅基地的审批权。因此，村委会无权出具村民拥有宅基地的证明，其所出具的证明充其量是对村民资格权的审查，而并非具有宅基地使用权确权的证明效果。依据物权法第9条的规定，是否享有宅基地使用权，应以不动产登记机关的记载为准，未经登记不发生法律效力。原告所提交的上述申请文件，均不能证明其享有案涉房屋的宅基地使用权。原告所提交的交款凭据根据其本人所述，交纳了宅基地使用费，但宅基地具有福利性质，由本村村民依据宅基地的审批程序无偿取得，不需要支付任何费用。因此该收款凭证与其享有宅基地使用权不具有关联性。证据3规划许可证的发证时间为2000年8月25日，而根据该证上记载自核发之日起六个月内进行生产建设，逾期本证失效。原告在前所述盖房时间为2003年，因此上述规划许可证和计委的相关文件与证明原告取得和享有案涉房屋宅基地使用权不具有任何关联性。 被告为证实其抗辩主张提交如下证据：1.房屋买卖协议书、交房款收据各一份，证明双方签订的是房屋买卖合同，不涉及宅基地的买卖；2.被告身份证、户口簿、日照街道西十里铺村委出具的证明、日照供电公司的电费收据各一份，证明被告于2011年已迁入日照街道西十里铺村，自2009年一直在该村居住至今。被告参与了村集体经济组织股份制改革，履行了集体经济组织的义务，被告自然状况和生活基础均已该经济组织土地为其基本的生活保障；3.地籍调查表一份，证明被告系西十里铺村村民，已向国土部门申请宅基地使用权登记，该登记为首次申请登记，不动产登记机构也按照要求对宅基地进行查验，并对被告申请的不动产进行实体查看，在调查审核表中确认权属无争议，被告已合法拥有宅基地使用权；4.日照不动产登记中心查询结果证明一份，证明经不动产登记机关登记的原告在西十里铺村拥有一处农村宅基地，依据土地管理法的规定，原告当初出售给被告只是房屋，不涉及宅基地使用权转让。 原告对被告提交对证据1、2真实性没有异议，但证据2中村委会出具的证明与买卖合同的违法性及效力没有关系，对电费交费单据没有异议，但与本案没有关联性；证据3、4与本案没有关联性，原告不予认可。 经审查，原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，仅对证据2-5证据的合法性、关联性及证明目有异议，原告对被告提交证据的真实性亦均无异议，仅对证据2-4与本案的关联性有异议。本院认为，原告提交的房屋转让协议书、村委会出具的证明、交房场款及押金的交款凭据、日照市建设委员会建设工程规划许可证、村委会向日照市建委申请划拨宅基地的申请书、日照市东港区计划委员会东计投字（2000）第206号文件，被告提交的房屋买卖协议书和交房款收据、被告的身份证、户口簿、日照街道西十里铺村委出具的证明、日照供电公司的电费收据、地籍调查表、日照不动产登记中心查询结果证明，均是围绕双方诉辩主张提交的证据，其与本案关联性本院予以认可。其来源合法、双方亦对真实性均无异议，上述证据本院均予以确认并在卷佐证。 根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年，原告在日照街道西十字铺村自建有二层楼房一处。2009年1月2日，原、被告签订房屋买卖协议一份，主要内容：原告自建二层楼房一处，东邻张记玉、西大街、包括所有附属物，经协商自愿转让给被告，房屋价格为17.6万元，一次性付清，房屋转让后房屋土地证、房权房产证全部办至被告名下。协议签订后双方均不得反悔，如一方擅自违约按房屋价格的30%罚违约金，本协议自签订之日起生效。原、被告在该协议上均签字并捺手印。原告主张上述协议因违反法律行政法规强制性规定而无效。 另查明，上述房屋买卖合同双方均已履行完毕，被告于2009年在该村居住至今，2011年户籍迁入日照街道西十字铺村，2018年在该村参与集体经济股份制改革，履行了集体经济组织义务，根据该村集体经济组织资格认定方法成为该村集体经济组织成员。 本院认为，本案虽系房屋买卖合同纠纷，但农村房屋买卖包含集体土地使用权的转移，根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。原告在与被告签订房屋买卖协议时，被告虽不具备该西十里村村集体组织成员资格，但现被告已将户口迁入该村，且已作为该村村民在该村进行农村集体经济股份制改革时，享有认购资格，履行了集体经济组织义务，日照市东港区日照街道西十里铺村委会出具证明，证明被告已成为该集体经济组织成员，被告在该村持续居住，被告取得该村集体组织成员资格的障碍已消除。故原、被告双方在签订买卖协议时，被告虽不具备该村集体组织成员资格，但现该障碍已消除，双方签订协议时，经过慎重协商、考虑，应系买卖双方真实意思的表示，故涉案房屋买卖协议真实有效，对原告主张该房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定而要求确认其与被告签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条及《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条规定，判决如下： 驳回原告张记水要求确认其与被告崔恩海于2009年1月2日签订的房屋买卖协议书无效的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张记水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王秀云 二〇一九年十一月四日 法官助理刘盼盼 书记员王业迪