广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再146号抗诉机关：广东省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：广州市月满圆酒店管理有限公司，住所地:广东省广州市越秀区北京路****。法定代表人：秦峥，总经理。委托诉讼代理人：梁伟军，系该司员工。委托诉讼代理人：项红梅，系该司员工。被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：周瑞荣，男，1954年3月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被申诉人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：廖爱玲，女，1963年11月29日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：刘志才，广东君厚律师事务所律师。一审被告：广州月牙儿酒店管理有限公司，住所地：，住所地：广东省广州市番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）**3203v>法定代表人：唐宁，经理。委托诉讼代理人：梁伟军，系该司员工。委托诉讼代理人：项红梅，系该司员工。申诉人广州市月满圆酒店管理有限公司（以下简称月满圆公司）因与被申诉人周瑞荣、廖爱玲及一审被告广州月牙儿酒店管理有限公司（以下简称月牙儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）粤01民终19676号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院做出粤检民（行）监[2018]44000000289号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院作出（2019）粤民抗12号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。广东省人民检察院指派广州市人民检察院检察员崔秀丽、书记员姜晓颖出庭履行职责。申诉人月满圆公司的委托诉讼代理人梁伟军、项红梅，被申诉人周瑞荣、廖爱玲的共同委托诉讼代理人刘志才，一审被告月牙儿公司的委托诉讼代理人梁伟军、项红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广东省人民检察院抗诉认为，终审判决认定周瑞荣、廖爱玲不构成违约，属认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：本案中，涉案租赁合同第二条约定周瑞荣、廖爱玲同意将租赁房产出租给月满圆公司作商业或酒店公寓用途使用，该合同条款表明周瑞荣、廖爱玲在签订合同时即已知悉月满圆公司承租其房屋是用于经营商业或酒店公寓，双方已就涉案房屋用作商业或酒店公寓用途达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。周瑞荣、廖爱玲应当负有提供符合作为商业或酒店公寓用途使用的租赁物给月满圆公司的义务。而根据穗规建证[2012]833号《建设工程规划许可证》及其附件显示，涉案房屋所在建筑即番禺万博CBD商业广场（南区）B-4写字楼的主要功能为办公，并未包含商业和酒店公寓，不符合合同约定的用途。又根据广州市公安消防局于2018年8月8日出具的穗公消函[2018]104号《复函》的内容，如涉案房屋用于商业或酒店公寓使用，则应提供与该用途一致的建设工程规划许可证明文件。可见，在建设工程规划许可证明文件未对功能进行变更的情况下，涉案房屋不能用于商业或酒店公寓使用。周瑞荣、廖爱玲在明知房屋用途与合同约定不符的情况下，将不能经营商业或酒店公寓的场地提供给月满圆公司，导致月满圆公司不能取得消防许可和特种行业许可证明文件，不能依法正常经营，合同目的无法实现，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第三项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，周瑞荣、廖爱玲和月满圆公司应按照各自的过错大小分担相应的剩余租赁期内的装饰装修残值损失。月满圆公司再审请求：与一审反诉请求一致。周瑞荣、廖爱玲再审答辩称，一、涉案房屋的用地性质属于商服用地。按照《土地利用现状分类》，涉案标的房屋所属的宗地，用地性质属于05类商服用地，无论是旅馆用地还是商务金融用地，均是一级类商服用地的二级类子项，不影响其商服用地性质。二、涉案房屋未办理消防验收许可的原因归责月满圆公司，并非无法办理。月满圆公司在涉案房屋的经营中未办理旅业室内装修工程消防验收许可及特种行业经营许可证进行经营，根本原因为其怠于履行职责申请办理，而非因为涉案房屋的建设工程性质无法办理。月满圆公司已经在2017年11月16日的庭询笔录中明确承认其根本没有向消防部门提交任何书面申请。与涉案房屋的同一宗地块及同一建设工程规划许可的位于番禺万博广场B-2﹟塔楼六层的广州易成酒店管理有限公司番禺分公司顺利取得旅业室内装修工程的消防验收许可及特种行业经营许可证，正常合法经营。可见，由于涉案房屋的用地及规划不能办理才导致月满圆公司无法通过消防验收许可显然与事实不符。三、周瑞荣、廖爱玲在合同履行中并不存在过错。1、租赁合同的履行核心为出租人通过让渡房屋使用权获得租金，承租人通过支付租金获得房屋的使用权。周瑞荣、廖爱玲作为出租人，均按照约定将涉案房屋交给月满圆公司使用。月满圆公司在第一期租金支付之后再也没有支付租金，却长期占有涉案房屋经营获利，明显违反了租赁合同的履行本质。2、月满圆公司与周瑞荣、廖爱玲签订的租赁合同明确用途为商业或酒店公寓使用，并非只用于酒店公寓，不存在周瑞荣、廖爱玲明知房屋用途与合同约定不符还出租给月满圆公司的情况，办公就是商业用途。从现有的证据可以证明，涉案房屋足以满足商业或酒店公寓的用途。实际月满圆公司的实际控制人也在利用涉案房屋经营获利，直至被番禺区人民法院强制执行交付为止。3、月满圆公司在一审期间，从未提及关于合同目的不能实现的问题，此观点直到二审才提出。如果真是如此，月满圆公司应当主动解除合同并向周瑞荣、廖爱玲追讨损失，但月满圆公司却继续占用房屋经营，却不承担支付租金的义务。四、周瑞荣、廖爱玲的赔偿责任有明确限额。租赁合同第九条约定，各自损害赔偿限额，若需要认定过错责任，责任划分应当以双方约定限额作为赔偿的基准再按照过错责任按比例分配。请求驳回月满圆的再审请求，维持二审判决。2016年11月17日，周瑞荣、廖爱玲起诉至一审法院，诉讼请求：一、确认周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司就番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场B4栋3201房至3229房（共29套房）签订的《房产租赁合同》已于2016年11月15日解除；二、月满圆公司、月牙儿公司立即向周瑞荣、廖爱玲交付番禺区南村镇汉溪大道东387号万达广场B4栋3201房至3229房（共29套房）；三、月满圆公司、月牙儿公司共同向周瑞荣、廖爱玲支付拖欠的房租623500元及滞纳金人民币171550元（租金计至2016年11月15日；滞纳金计至还清之日，暂计至2016年11月15日）；四、月满圆公司、月牙儿公司共同向周瑞荣、廖爱玲支付房屋占用费4867元及滞纳金（房屋占用费及滞纳金自2016年11月16日起计算至月满圆公司、月牙儿公司返还房屋之日止，暂计至2016年11月17日）；五、月满圆公司、月牙儿公司共同向周瑞荣、廖爱玲支付拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金人民币87228元（该费用计至月满圆公司、月牙儿公司返还房屋之日，暂计至2016年10月31日）；六、周瑞荣、廖爱玲没收月满圆公司支付的保证金人民币73000元；七、月满圆公司、月牙儿公司共同承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，周瑞荣、廖爱玲撤回第五项中关于水电费及滞纳金的诉讼请求。一审期间，月满圆公司提出反诉，反诉请求：一、周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司赔偿经济损失1806052.32元；二、本案的诉讼费用由周瑞荣、廖爱玲负担。一审庭审过程中，月满圆公司将反诉请求变更为：一、周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司赔偿经济损失1806052.32元；二、周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司返还73000元保证金；三、本案诉讼费用由周瑞荣、廖爱玲承担。一审法院查明，一、周瑞荣是番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场B4栋3201-3204、3215-3221、3228-3229共13套房产的所有权人；周方容是番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场B4栋3209-3214、3222-3227共12套房产的所有权人；周瑞荣与周方容是夫妻关系，双方于2006年8月1日登记结婚；廖爱玲是番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场B4栋3205-3208共4套房产的所有权人。二、2015年4月29日，周瑞荣、廖爱玲（甲方）与月满圆公司（乙方）签订《广州市番禺区万达广场房产租赁合同B4栋32层》，合同约定：甲方将番禺区南村镇汉溪大道东（延伸段）387号万达广场B4栋3201-3229房（共29套房屋）出租给月满圆公司；租期为六年，自2015年10月1日至2021年9月30日，双方同意签订本合同及甲方收齐保证金当天将该物业全部交付给乙方使用，甲方交付物业给乙方使用当天起至2015年9月30日为免租期，起租日期为2015年10月1日，每年的9月份为免租期。其中第一年每月实收总租金为73000元，第二年每月实收总租金为73000元，第三年每月实收总租金为76650元……。租金按季结算，乙方在每季第三个月第25日前结清租金。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每日滞纳金。此外，双方还约定：1、乙方应于签订合同当天（2015年4月29日）向甲方交付保证金￥73000元，2015年7月20日前支付首期租金219000元；2、租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方书面同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，须退还保证金，并赔偿乙方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）；乙方提前退出租赁房产的，甲方有权没收全部保证金，并赔偿甲方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）；3、在租赁该房产期间，如因城市改造等政府、政策原因或其他不可抗力之因素需拆除等造成乙方无法继续经营，甲方应退回保证金和未履约期的租金；如甲方在租赁期间未经乙方书面同意提前收回该物业而造成违约时，并必须事前（180天前）征得乙方书面同意，甲方应退回保证金和未履约期的租金并赔偿乙方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元），该合同自行终止；4、乙方拖欠租金或者本合同第三条约定之应付款超过五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；5、甲方将该物业交付给乙方使用当天起该物业的水电费、管理费等均由乙方按管理处规定时间支付；6、该物业甲方是毛坯吉屋给乙方去装修使用。三、2015年5月1日，月满圆公司通过李裕的中国工商银行账户62×××12向周瑞荣的配偶周方容的银行账户62×××15支付人民币63033元，附言备注：租赁万达B4栋32层保证金月满圆；2015年5月1日，月满圆公司通过李裕的前述中国工商银行账户向廖爱玲的银行账户62×××47支付人民币9967元，附言备注：租赁番禺万达B4栋32层保证金月满圆。庭审中，周瑞荣、廖爱玲确认已经收取月满圆公司的保证金共计73000元。此外，郭子恒曾于2016年4月18日向廖爱玲的银行账户62×××47转账人民币20000元，于2016年4月19日向廖爱玲的上述银行账户转账人民币30000元；唐宁曾于2016年8月9日向廖爱玲的上述银行账户转账人民币20000元。诉讼中，周瑞荣、廖爱玲确认至2016年11月15日止，总计收到月满圆公司支付的租金为289000元。对于租金的缴纳情况，月满圆公司方并未提供相关的证据。四、上述合同签订后，月满圆公司在征得业主周瑞荣、廖爱玲同意的情况下，对涉案房屋进行了装修。五、2016年10月16日，大连万达物业管理有限公司番禺分公司物业服务中心分别向周瑞荣、廖爱玲发出《缴费通知书》，要求缴纳2015年4月30日至2016年4月30日以及2016年8月1日至2016年10月31日期间的物业管理费合计共87228.2元。六、2016年10月16日，周方容、廖爱玲作为出租方之一向承租方发函：由于承租方未能按2015年4月29日所签订的《房产租赁合同》缴纳万达公寓B4座34、33、32层万达物业管理费、水费与租金，给出租方造成极大的诚信和经济损失，现在出租方按合同条款要求承租人马上缴清万达物业管理费和水费，缴清所欠的全部租金，否则我们决定于2016年10月30日要求万达物业管理处停电停水，停止承租方的经营行为，收回全部出租的公寓房，并按双方签订的条款追究赔偿。该文件已由月牙儿公司的法定代表人唐宁签收。七、2016年11月13日，周瑞荣与廖爱玲分别向月满圆公司与月牙儿公司发出《关于解除租赁合同的通知书》，主要内容为：因贵方自2016年1月1日起至今未支付租金，自2015年4月30日起至今未支付物业管理费、水电费等费用，特通知贵方：1、解除月满圆公司与我方签订的《房产租赁合同》；2、没收月满圆公司缴纳的保证金73000元；3、请贵方立即清偿拖欠的租金人民币623500元（2016年1月1日至2016年11月15日的租金）以及滞纳金人民币171550元；4、请贵方立即清偿拖欠的物业管理费、水电费以及滞纳金等费用；5、请贵方在2016年11月15日前将广州市番禺区南村镇汉溪大道东387号万达广场B4栋3201房至3229房返还给我方。该通知书于2016年11月18日送达月牙儿公司，于2016年11月15日送达月满圆公司。八、2016年12月22日，周瑞荣与周方容、廖爱玲分别向大连万达物业管理有限公司番禺分公司物业服务中心发出《申请书》，主要内容为：“因月满圆公司、月牙儿公司拖欠租金及物业管理费、水费及滞纳金，我们已在2016年11月15日单方解除《房产租赁合同》，但月满圆公司、月牙儿公司至今占用上述房产未返还。现我申请贵中心停止上述物业的供水、供电，直到我们重新申请继续供电、供水为止。因申请停止供水、供电引起的责任由我们自行承担。2017年1月9日出租方将涉案物业的水电停止供应至今。”九、诉讼过程中，周瑞荣、廖爱玲向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院额度查封了月满圆公司、月牙儿公司的财产，周瑞荣、廖爱玲交纳了诉讼保全费4920元。一审法院认为：周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司双方于2015年4月29日签订的《广州市番禺区万达广场房产租赁合同B4栋32层》，是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、月满圆公司逾期支付租金构成违约，周瑞荣、廖爱玲有权行使合同解除权解除涉案租赁合同。合同解除权的行使应当符合法律规定的程序和形式。本案中，周瑞荣、廖爱玲按合同约定将涉案房屋交由月满圆公司使用，已履行合同约定的义务，但月满圆公司并未按合同约定交付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案租赁合同约定租金按季结算，月满圆公司应在每季的第三个月第25日前结清租金，拖欠租金超过五天时周瑞荣、廖爱玲有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。依据上述约定，双方当事人在租赁合同中约定了周瑞荣、廖爱玲作为出租人解除租赁合同的条件，一旦约定的解除合同的条件成就，周瑞荣、廖爱玲即可行使约定解除权解除涉案租赁合同。庭审中，周瑞荣、廖爱玲确认月满圆公司已于2016年11月15日前支付租金289000元，鉴于涉案租赁合同约定涉案房屋的起租日期为2015年10月1日，一审法院确认月满圆公司已支付2015年10月份至2015年12月份的租金219000元和2016年1月份的部分租金70000元。现周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司清偿2016年1月1日起的剩余未付租金，月满圆公司并未提供相应的证据证明其缴纳租金的情况，也未对周瑞荣、廖爱玲陈述的租金缴纳数额提出异议，一审法院确认周瑞荣、廖爱玲陈述的租金缴纳情况。根据涉案租赁合同的约定，月满圆公司拖欠租金的时间已远远超过五天，其拖欠租金的行为已构成违约，符合租赁合同约定的解除合同的条件，周瑞荣、廖爱玲作为解除权人可据此行使合同约定的单方解除权，解除涉案租赁合同，其于2016年11月13日以邮政速递方式通知月满圆公司解除合同的通知书经月满圆公司签收即发生解除合同的效力，故涉案租赁合同已于2016年11月15日解除。二、月满圆公司拖欠租金的行为构成违约，应当承担给付拖欠租金及违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案租赁合同已于2016年11月15日解除，周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司将涉案房屋交还周瑞荣、廖爱玲的诉讼请求，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。月满圆公司应向周瑞荣、廖爱玲支付自2016年1月1日至合同解除之日即2016年11月15日的租金，因合同明确约定每年9月份为免租期，且月满圆公司已交付了2016年1月份的部分租金70000元，故周瑞荣、廖爱玲有权要求月满圆公司支付尚未清偿的租金623500元（73000元/月×9.5个月-70000元）。周瑞荣、廖爱玲另诉请要求月满圆公司支付滞纳金。一审法院认为，虽然涉案租赁合同文本中采用了滞纳金一词，但从合同内容及签订合同双方实际意思表示来看，该滞纳金实际上是为保障周瑞荣、廖爱玲收取租金而对逾期履行义务的承租人作出的惩罚性约定，故该滞纳金应理解为违约金。考虑到周瑞荣、廖爱玲主张的滞纳金约定的标准过高，应当依法予以调整。综合考虑周瑞荣、廖爱玲可能因月满圆公司逾期支付租金而遭受的损失、涉案合同的履行情况、月满圆公司的过错程度等因素，一审法院酌情确定月满圆公司应当支付的违约金为：以拖欠的租金数额为基数，其中自2016年3月26日起以149000元为本金，自2016年6月26日起以219000元为本金，自2016年9月26日起以146000元为本金，自2016年11月16日起以109500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至租金清偿之日止。周瑞荣、廖爱玲、月满圆公司之间的租赁合同于2016年11月15日解除，但月满圆公司至今占用涉案房屋尚未归还，周瑞荣、廖爱玲主张月满圆公司向其支付房屋占有使用费的诉求，合情合理，一审法院予以支持。对于占有使用费的标准问题，周瑞荣、廖爱玲主张参照租赁合同约定的租金标准即73000元/月支付，一审法院予以支持。但由于2017年1月9日出租方停止供应涉案房屋的水电至今，月满圆公司也实际无法使用涉案房屋用于经营，故2017年1月9日起的房屋占有使用费，一审法院酌定月满圆公司按每月租金30%的标准即每月21900元向周瑞荣、廖爱玲支付使用费直至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日。综上，涉案房屋占有使用费的计算方法：1、按73000元/月标准，自2016年11月16日计算至2017年1月9日止为130693.55元（其中2016年11月计算15天为36500元，2016年12月计算一个月为73000元，2017年1月计算9天为21193.55元）；2、按21900元/月标准，自2017年1月10日起计至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日止）。至于周瑞荣、廖爱玲主张月满圆公司按租赁合同约定的标准支付房屋占有使用费的滞纳金的问题，因该房屋占有使用费实际上就是因月满圆公司违约而承担的违约责任，故对于周瑞荣、廖爱玲再行主张滞纳金已没有法律依据，一审法院不予支持。关于周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司支付物业管理费的问题。双方在合同中明确约定签订合同及周瑞荣、廖爱玲收齐保证金当天即2015年5月1日将涉案房屋交付给月满圆公司使用，该物业交付给月满圆公司使用当天起该物业的管理费等均由月满圆公司按管理处规定时间支付，且周瑞荣、廖爱玲提供的缴费通知书中物业管理费的计费期限为2015年4月30日至2016年4月30日以及2016年8月1日至2016年10月31日，故对于周瑞荣、廖爱玲要求月满圆公司支付物业管理费87228.2元的诉讼请求，一审法院予以支持，并按照涉案房屋每月应缴物业管理费5815元/月（根据周瑞荣、廖爱玲提供的缴费通知书计算得出）的标准支付自2016年11月1日至2017年1月9日的物业管理费，而前已述及,由于2017年1月9日出租方停止供应了涉案房屋的水电至今，月满圆公司也实际无法使用涉案房屋用于经营，故自2017年1月9日的物业管理费则按照5815元/月的30%即1744.5元支付至涉案房屋实际交还之日止的物业管理费。关于保证金问题。根据租赁合同的约定，在月满圆公司拖欠租金存在违约的情况下，周瑞荣、廖爱玲有权解除合同并没收保证金，故周瑞荣、廖爱玲无需退还月满圆公司的保证金73000元。三、月满圆公司关于情势变更的主张不能成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更原则进行了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据该条款，情势变更原则的适用须满足特定的条件，即：1、发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；2、继续履行合同会对一方当事人明显不公或使合同目的无法实现。本案中，月满圆公司主张缔约后因受市政建设等客观环境影响，导致道路堵塞，车辆无法通行，严重影响月满圆公司的日常经营，故请求适用情势变更原则调减租金。一审法院认为，市政建设等客观因素即使确实对月满圆公司的经营造成不利影响，也属于正常的商业风险；在订立合同时，月满圆公司作为一般理性的商业主体，对市场经济形势的变化应当有所预见，而且双方在签订本案租赁合同时，涉案房屋所在地万达广场周边已处于在建工地的状态，因此，一审法院认为其所主张的上述情形造成的经营风险程度并未超出正常人的合理预期，不属于不能实现合同目的的重大变化。因此，月满圆公司提出的本案应适用情势变更原则对租金条款予以变更的主张不能成立。关于月满圆公司主张周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失1806052.32元的反诉请求。诉讼中，月满圆公司为证实其在本案中经济损失为1806052.32元，向一审法院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋内的装修装饰损失及家电、家私等物品价值进行价格鉴证。对此，一审法院认为，因双方在租赁合同第九条约定，租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方书面同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，须退还保证金，并赔偿乙方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）；乙方提前退出租赁房产的，甲方有权没收全部保证金，并赔偿甲方因此而产生的实际损失（总赔偿金额为100万元）。该条约定已对周瑞荣、廖爱玲提前解除合同可能给月满圆公司产生的实际损失进行了约定，即总赔偿金额为100万元，该约定对双方均具有法律约束力，同时，周瑞荣、廖爱玲在诉讼中也书面向一审法院明确表示如果法院认定周瑞荣、廖爱玲存在违约导致需要赔偿月满圆公司涉案房屋装修装饰残值及家具家电的情形，愿意按总赔偿金额100万元为限赔偿月满圆公司的损失。因此，一审法院认为，月满圆公司在本案中提出的1806052.32元损失的诉求，无进行鉴定评估之必要。而且，一审判决前已述及，本案系月满圆公司违约所引起的纠纷，周瑞荣、廖爱玲并无违约之行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，涉案租赁合同因月满圆公司未按期支付租金而解除，且出租方也向一审法院书面明确表示不同意对装饰装修进行利用，故月满圆公司请求周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失1806052.32元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。四、关于月牙儿公司的责任问题。本案房屋租赁合同的相对方为周瑞荣、廖爱玲与月满圆公司，周瑞荣、廖爱玲主张月牙儿公司是涉案房屋的实际使用人，应与月满圆公司共同承担清偿与返还责任。对此，一审法院认为，与周瑞荣、廖爱玲形成租赁合同关系的是月满圆公司，并非月牙儿公司。月牙儿公司与月满圆公司均确认月牙儿公司系受月满圆公司委托管理涉案酒店，故周瑞荣、廖爱玲以月牙儿系涉案房屋的实际使用人为由要求月牙儿承担连带责任的理由有违合同相对性原则，故对于周瑞荣、廖爱玲的此项主张，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,于二〇一七年八月二日作出如下判决：一、确认周瑞荣、廖爱玲与广州市月满圆酒店管理有限公司于2015年4月29日签订的《广州市番禺区万达广场房产租赁合同B4栋32层》于2016年11月15日解除。二、广州市月满圆酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市番禺区南村镇汉溪大道东387号万达广场B4栋3201房至3229房（共二十九套房）交还周瑞荣、廖爱玲管业。三、广州市月满圆酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周瑞荣、廖爱玲支付2016年1月1日至2016年11月15日的剩余部分租金623500元及逾期付款违约金（违约金的计算方法：1、自2016年3月26日起以149000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至149000元租金清偿之日止；2、自2016年6月26日起以219000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至219000元租金清偿之日止；3、自2016年9月26日起以146000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至146000元租金清偿之日止；4、自2016年11月16日起以109500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至109500元租金清偿之日止）。四、广州市月满圆酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周瑞荣、廖爱玲支付房屋占有使用费[房屋占有使用费的计算方法：1、按73000元/月标准，自2016年11月16日计算至2017年1月9日止为130693.55元。其中2016年11月计算15天为36500元，2016年12月计算一个月为73000元，2017年1月计算9天为21193.55元；2、按21900元/月标准，自2017年1月10日起计至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日止]。五、广州市月满圆酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周瑞荣、廖爱玲支付2016年11月1日之前产生的物业管理费87228.2元及自2016年11月1日起的物业管理费[包括：1、按照5815元/月的标准支付2016年11月1日起至2017年1月9日止的物业管理费；2、按照1744.5元/月的标准支付2017年1月10日起至涉案房屋实际交还周瑞荣、廖爱玲管业之日止的物业管理费]。六、周瑞荣、廖爱玲收取广州市月满圆酒店管理有限公司的合同保证金73000元不予返还。七、驳回周瑞荣、廖爱玲其余部分的诉讼请求。八、驳回广州市月满圆酒店管理有限公司全部诉讼请求。一审本诉受理费46408元、反诉受理费10855元与诉讼保全费4920元，由广州市月满圆酒店管理有限公司负担。月满圆公司不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：一、撤销一审判决，驳回周瑞荣、廖爱玲诉讼请求；二、周瑞荣、廖爱玲向月满圆公司赔偿经济损失1806052.32元，返还保证金73000元；三、周瑞荣、廖爱玲承担本案一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误，应当撤销。一、周瑞荣、廖爱玲违约在先，月满圆公司有权暂停租金的支付。根据消防法第十三条第二款规定，周瑞荣、廖爱玲租赁物所在的商业大厦一直未能通过消防验收，应禁止交付使用。这使月满圆公司拟经营的酒店公寓无法申请消防设计审核、消防验收，或消防设计、竣工验收消防备案，无法申领《特种行业许可证》，被公安机关勒令停业，无法正常经营，周瑞荣、廖爱玲行为构成根本违约，月满圆公司因而暂停了租金的交付。周瑞荣、廖爱玲不仅未主动促成合同履行，以欠租为由多次到月满圆公司所承租的房屋干涉，采取断水断电，拆除水电表等行为，恶意挑起诸多事端，迫使月满圆公司放弃租赁物。个别出租人还向公安机关投诉月满圆公司未取得《特种行业许可证》非法经营，导致月满圆公司被公安机关多次行政处罚，勒令停止经营，公司负责人甚至被行政拘留。涉案租赁合同第七条第3点，明确约定了周瑞荣、廖爱玲有义务全力配合月满圆公司经营所须办理的手续和证照，其中《特种行业许可证》是合同得以订立和履行的先决条件，也是月满圆公司签订合同的根本目的和根本利益所在。根据合同法第六十七条，月满圆公司在本案中暂停支付租金有法可依，一审认定逾期支付租金构成违约明显错误。二、周瑞荣、廖爱玲解除合同缺乏事实和法律依据，亦与合同约定不符，根本违约在先，违法解除合同，不产生解除法律效力。一审认定其解除符合合同约定，认定事实和适用法律错误，月满圆公司依法有权解除合同。三、月满圆公司请求赔偿损失、返还保证金的请求应得到支持。月满圆公司因投入了大量财力和人力用于装修、经营而遭受损失，故反诉请求判令周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失、返还保证金合法合理，应当支持。然而一审直接拒绝月满圆公司评估请求，并驳回全部诉讼请求。二审期间，月满圆公司补充提交以下材料：（1）广东消防网行政审批业务申报材料指南，拟证明建筑工程未经消防设计审核和消防验收，致使月满圆公司无法办理有关证照；（2）业主《承诺书》复印件，拟证明案涉房屋承租后装修并不改动原有消防；（3）《强烈要求立即取缔广州月牙儿酒店管理公司严重违法行为的函》；（4）《取缔决定书》；（5）《行政处罚决定书》及罚款缴交票据。（3）-（5）项材料拟证明案涉房屋未经消防设计审核和消防验收，周瑞荣、廖爱玲恶意举报月满圆公司无证经营，导致月满圆公司及工作人员被公安机关多次行政处罚。周瑞荣、廖爱玲认为以上材料均不属于新证据，且没有原件无法核实，也不能证明对方上诉请求。双方对一审查明的事实没有异议。月满圆公司认为一审遗漏两处事实：第一，周瑞荣、廖爱玲多次召集社会非法人员将案涉房屋断水断电，阻挠月满圆公司对酒店公寓的经营。第二，案涉房屋是人员密集和公共聚集场所，酒店公寓的经营需要取得特殊消防许可。大厦虽然已经竣工，但未取得二次消防许可证，导致月满圆公司无法依约办理手续与经营管理，合同目的一直无法实现。二审经审理查明，对一审查明认定的事实予以确认。另查明，双方涉案房屋租赁合同第七条甲方的权利义务约定：3.甲方需全力协助配合乙方在经营过程中所办理的手续及相关证照，包括但不限于特种行业许可证等证照手续。办证费用由乙方承担。第八条乙方的权利义务约定：2.乙方在该物业内依法经营，严格遵守国家、省、市、区关于出租屋、消防、计生、安全生产、社会治安、劳动合同的相关规定。如因此导致甲方损失或被处罚的，乙方应赔偿甲方的全部损失。5.乙方在租用期间在确保房屋安全以及符合政府部门消防规定的前提下并经甲方书面同意的情况下进行装修，乙方不得进行破坏性装修等。二审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对月满圆公司提出的上诉请求进行审查。一审法院根据各方当事人的诉辩意见、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，予以确认，不予赘述。二审审理期间，月满圆公司提出新的事实和理由，认为涉案房屋未经消防验收合格不符合租赁合同约定的用途，出租人构成根本违约，应承担赔偿损失等责任。对此，二审认为，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。因此，进行消防设计、审核、验收和使用前的检查，是建设单位和使用单位的义务。周瑞荣、廖爱玲作为涉案房屋出租人，在出租时已提供合法产权证明，可以推定其出租房屋已通过与产权证记载的用途相符的消防验收。根据双方租赁合同第八条的约定以及有关建设工程消防监督管理的规定，月满圆公司承租涉案房屋用于酒店、公寓的经营，月满圆公司是该商业经营场所的经营主体，也是涉案场所的装修改建工程义务人，负有办理装修工程消防设计审核（备案）、消防验收及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查的义务，出租人负有协助和配合义务。月满圆公司并未提供证据证实其未能办理取得特殊消防许可是因为涉案租赁物所在建筑未通过建设工程消防验收或者是因为出租人没有配合办理相关证照。因此，月满圆公司该上诉主张不能成立。经审查，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。月满圆公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28564元，由广州市月满圆酒店管理有限公司负担。再审期间，周瑞荣、廖爱玲提供了下列证据：1、土地利用现状分类（GB／T21010-2017），拟证涉案房屋的土地性质属于商服用地；2、消防监督结果公开网站查询结果截图；3、番公消验字[2016]第0069号《建设工程消防验收许可证》详情截图，拟证与涉案房屋同一宗地块上的番禺万博广场B-2﹟T塔楼六层的广州易成酒店管理公司番禺分公司已经取得旅业室内装修工程的消防验收许可。月满圆公司对上述证据的质证意见：1-3证据的真实性没有异议，月满圆公司租用的是三十层以上，房产证载明的用途是办公用地，月满圆公司申报的时候被告知只能业主改变土地用途，办公用地不可能用于公寓经营。再审查明，广州市公安消防局于2018年8月8日出具穗公消函（2018）104号广州市消防局关于《广州市人民检察院调查函》（穗检民行监｛2018｝44010000743号）的复函载明：1、月满圆公司涉案的70套房产位于番禺万达广场B4栋塔楼。番禺万达广场B4栋塔楼已通过消防设计审核（穗公消审｛2012｝第0936号）和消防验收（穗公消验字｛2014｝第1834号），使用功能为办公。2、根据《建设工程消防监督管理规定》第十五条第二款规定：“依法需要办理建设工程规划许可的，应当提供建设工程规划许可证明文件”，若该场所用于商业或酒店公寓使用，应提供与商业或酒店公寓一致的建设工程规划许可证明文件。周瑞荣、廖爱玲再审提供的《土地利用现状分类》载明：商服用地包括旅馆用地，旅馆用地的含义为：宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。二审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩双方当事人的意见，归纳本案的争议焦点为：周瑞荣、廖爱玲提供的涉案房屋是否符合合同约定的使用用途，月满圆公司请求周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失1806052.32元及返还保证金73000元是否成立。广州市公安消防局2018年8月8日出具的关于《广州市人民检察院调查函》显示，涉案房屋已经通过消防设计审核和消防验收，即涉案房屋已通过与产权证记载用途相符的消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，进行消防设计、审核、验收和使用前的检查，是建设单位和使用单位的义务。《房产租赁合同》第七条第3款约定：“甲方须全力协助配合乙方在经营过程中须办理的手续及相关证照，包括但不限于特种行业许可证等证照手续。办证费用由乙方承担”。根据上述合同约定，月满圆公司承租涉案房屋用于酒店、公寓的经营，其既是该商业经营场所的经营主体，亦是涉案场所的装修改建工程义务人，负有办理装修工程消防设计审核（备案）及消防验收的义务，周瑞荣、廖爱玲作为出租方，对月满圆公司给予协助和配合。从本案现有的事实和证据看：首先，月满圆公司自接收涉案场地时起至撤出涉案场地止，从未就涉案房屋的用途向周瑞荣、廖爱玲提出过异议；其次，月满圆公司自接收涉案场地时起至撤出涉案场地止，未曾要求周瑞荣、廖爱玲协助其办理涉案房屋的消防验收手续；再次，月满圆公司对于周瑞荣、廖爱玲一审提出的诉讼请求，仅以“情势变更”进行抗辩，丝毫未提及消防验收问题，说明月满圆公司接收涉案场地后，一直在正常经营，并不存在任何经营障碍。可见，月满圆公司不能依约履行租赁合同完全是其自身原因所致，不能归责于周瑞荣、廖爱玲。月满圆公司请求周瑞荣、廖爱玲赔偿经济损失1806052.32元，缺乏事实和法律依据，再审不予支持。本案系月满圆公司拖欠租金所引起的纠纷，二审判决周瑞荣、廖爱玲无需向月满圆公司退还保证金，符合合同关于“月满圆公司拖欠租金或者本合同第三条约定之应付款超过五天的，周瑞荣、廖爱玲有权终止本合同，收回房屋，没收保证金”的约定。二审对此作出的认定及处理，并无不当，再审予以维持。综上所述，审查检察机关的抗诉理由均不成立，再审不予采纳。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，再审予以维持。月满圆公司再审请求无理，再审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）粤01民终19676号民事判决。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  周国庆审判员  张一扬二〇一九年十一月二十六日书记员  黄倩娜高宝韫