安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2322号上诉人（一审原告）：丁彬，男，1969年9月25日出生，汉族，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：翟厚仁，安徽公序律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：芜湖伟星东部房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：卢韬，总经理。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：深圳唐彩装饰设计工程有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：万晓红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。上诉人丁彬因与被上诉人芜湖伟星东部房地产开发有限公司（以下简称伟星公司）、深圳唐彩装饰设计工程有限公司（以下简称唐彩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。丁彬的委托诉讼代理人翟厚仁，被上诉人伟星公司、唐彩公司共同的委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、双方当事人签订的《商品房认购协议》中约定的房屋单价及房屋总价不包括房屋装修精装修的费用。双方在《商品房认购协议》中明确约定，房屋单价为18016元/平方米，并未明确约定该价款包含了精装修款，更未约定该精装修款为3000元/平方米。即使认为双方在《商品认购协议》约定总房款包括了精装修费用，但精装修款标准3000元/平方米系如何确定，该标准并未告知丁彬，丁彬亦未同意该装修标准。伟星公司在《商品房买卖合同》中将房屋单价区分为毛坯价14080.13元/平方米，装修价款3000元/平方米，该内容并非双方当事人的合意。合同法第三条规定，合同当事人地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。如双方就装修款标准3000元/平方米形成合意，双方应当在《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》中明确装修的施工内容及项目。一审仅以“根据以上的分析和查明的事实”为由认定总房价款中包含了精装修款，显无事实依据。2、伟星公司违反法律规定，擅自变更合同单价，致双方不能签订商品房买卖合同，丁彬有权解除合同。（1）、伟星公司未经丁彬同意，将房屋单价中拆分出3000元/平方米的装修款，违反合同法当事人意思自治的原则，严重损害了丁彬的合法权益。一审认为丁彬支付的房屋总价款未超出商品房买卖合同中约定的房屋总价款，即未损害丁彬的合法权益，系事实认定错误，法律适用不当。案涉房屋系商品房，投资、交易系其重要特征之一，当事人对该房屋未来交易的价格有合理期待，如房屋总价款过高显然影响当事人期待利益的实现，当然损害当事人的合法权益。（2）、一审关于房屋尚未交付，如丁彬认为装修款过高，可以另行主张的裁判理由不能成立。伟星公司主张的房屋装修款共计5000元/平方米，但本案争议的并非装修款是否过高，而是伟星公司是否有权在未经丁彬同意的情况下，将在房屋单价中拆分出3000元/平方米的装修款。3、案涉委托装修改造协议及委托装修改造协议之补充协议均虽然上有伟星公司及唐彩公司盖章，但是双方签订合同时并无唐彩公司人员在场，盖章均系由伟星公司工作人员完成，伟星公司该行为实际上系出于拆分房价、规避地方政府调控限价政策（根据伟星公司提供的证据，案涉房屋的备案价为14353元），逃避税收的目的。其行为也违反了《商品房销售明码标价的规定》第13条和芜湖市发展和改革委员会（物价局）“关于进一步加强商品房销售明码标价备案监管的通知”（芜发改审批[2018]9号）的规定，该通知规定“房地产开发企业对住宅室内实施装饰装修的，装饰装修费用原则上不超过3000元/平方米。销售精装修住房的开发项目，须具备精装商品住房的样板房和装饰材料展示房。精装修装饰设备、材料详细标准作为附件纳入购房合同、合同中需明确违约责任和赔偿标准。精装修商品房住房的基本情况，须在预售方案中明确并公示。房地产开发经营企业不得在标价之外加价，不得收取未予标明的费用。”故该协议及补充协议违法，应为无效。伟星公司辩称：1、丁彬签订了房屋认购协议书后，又签订了委托装修改造升级协议，约定对原装修进行改造升级，其也按照约定的标准2000元/平米支付了升级改造费用，且在一审中丁彬亦认可其购房时参观了装修样板房，故其对于房屋单价中包含装修款是明知且认可的。2、案涉房屋的装修单价系经过芜湖市物价部门备案，且已在伟星公司案涉项目销售大厅公示。3、伟星公司确定的房屋总价低于房屋认购协议书中的价格，并未损害丁彬的利益。综上所述，丁彬的上诉请求不能成立，应当予以驳回。丁彬向一审法院起诉请求：1、解除丁彬与伟星公司签订的《商品房认购协议》；解除丁彬与伟星公司、唐彩公司签订的《委托装修改造协议》、《委托装修改造协议之补充协议》。2、伟星公司返还丁彬房款3608744元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向丁彬支付自2018年9月7日起至实际返还之日止的利息。3、伟星公司承担本案全部诉讼费用。一审审理查明：2018年8月，丁彬与被告伟星公司签订《商品房认购协议》，约定由丁彬购买伟星公司开发的玖璋台36-1-1101住宅房屋，面积为184平方米。其中第三条约定，认购人认购的该商品房按照建筑面积计价，单价为18016元/平方米，总房价款为3314944元。合同第五条约定，“认购人应当在签订本认购协议之后，于2018年8月31日前向出卖人一次性付清房款或支付符合办理贷款手续的首付款，付款后于2018年9月30日前与出卖人签订正式《商品房买卖合同》。认购人未在双方约定的时间内向出卖人一次性付清房款或者支付符合办理贷款手续的首付款、未与出卖人签订《商品房买卖合同》的（网上签约系统不能签署除外），自期限届满之次日起，本认购协议将自动解除，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，第三方有权要求购买。”第六条约定，“认购人未在双方约定的时间内向出卖人一次性付清房款或支付符合办理贷款手续的首付款、未与出卖人签订《商品房买卖合同》的（网上签约系统不能签署的除外），或以任何理由要求退房（包括但不限于网上签约系统不能签署、银行按揭政策调整、首付款、贷款利率提高等）的，认购人所支付该套商品房的定金（人民币）壹拾伍万元整将不予退还。”第七条约定，“认购人签订本协议前已详细查阅《商品房买卖合同》、阳光宣言以及特别约定，认购人一次性付款或交纳首付款的时间即为双方交易达成的时间，交易达成后买受人不得以任何理由要求退房（包括但不限于网上签约系统不能签署、银行按揭政策调整、首付款、贷款利率提高等)，出卖人有权要求买受人签订《商品房买卖合同》、办理按揭手续。《商品房买卖合同》具备网上签署条件拒绝签署超过一个月或按揭贷款超过一个月未能到达出卖人账户的，出卖人有权按总房价款的30％扣收违约金后另行将房屋对外出售。”第八条约定，“鉴于目前芜湖市《商品房买卖合同》须通过芜湖市房地产市场管理处的系统网上签署，本协议中第五条、第六条双方约定签署《商品房买卖合同》的时间届时以系统实际可以签订的时间为准。网上系统具备签署《商品房买卖合同》条件时，买受人不得以网签系统造成合同签署时间推迟拒绝签署合同，如拒绝签署，按本协议第七条约定承担房屋总价款30%的违约金。买受人办理贷款在支付首付款后，由于网签系统不能及时签订《商品房买卖合同》导致买受人贷款手续延迟未能办理的，买受人不得追究出卖人的任何责任。”2018年8月3日，双方签订了补充协议（二）和伟星玖璋台一期特别约定，对《商品房买卖合同》范本的相关条款进行了补充约定[内容详见补充协议(二)和伟星玖璋台一期特别约定]。一审另查明：认购协议签订后，丁彬又与唐彩公司及伟星公司共同签订《委托装修合同》及《委托装修改造协议补充协议》，约定由丁彬委托唐彩公司对伟星玖璋台36-1-1101房屋原有装修进行升级改造。升级改造由唐彩公司包工、包料完成，总计费用为368000元。由伟星公司代为收取并监管。其中合同第一条第二款约定，“本协议所称装修升级机改造”指由甲方自愿委托乙方在《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的基础上替换升级上述精装修及设施设备并支付相应差价费用。丙方无需将《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备向乙方进修交付亦不退还《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的费用。”其余约定详见协议。上述协议签订后，丁彬向伟星公司支付了装修升级改造款386000元、购房款3142744元（含定金150000元）、车位款98000元。2018年11月14日，伟星公司通知丁彬签订《商品房买卖合同》，该合同系用于网签备案的正式合同。伟星公司根据政府备案价格要求，在合同上载明涉案房屋毛坯单价14080.13元/平方米、装修价款为3000元/平方米。因丁彬告认为《商品房买卖合同》与认购协议中的房屋价格计算方式和组成不一致，遂拒绝签订《商品房买卖合同》，双方协商未果遂成讼。一审法院认为，丁彬018年8月签订的《商品房认购协议》等相关协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房认购协议》的内容以及双方签订的补充协议(二)和伟星玖璋台一期特别约定的相关内容可以认定，双方已经就涉案房屋伟星玖璋台36-1-1101房屋的买卖已经达成了一致意见，丁彬也已经支付了全部房款，双方已经形成了房屋买卖合同法律关系。丁彬与伟星公司签订《商品房认购协议》前，涉案房屋已经取得了房管部门的预售许可。根据《商品房认购协议》第八条的约定可以看出，当时双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是《商品房买卖合同》须通过芜湖市房地产市场管理处的系统网上签署，要在房管局网上系统具备签署的时间才可以签订用于备案的《商品房买卖合同》。因此，是否签署《商品房买卖合同》不影响双方房屋买卖合同关系的效力。二、2019年11月，涉案房屋具备网签条件后，丁彬绝与伟星公司签订《商品房买卖合同》，其原因是“对该合同载明的房屋价款组成方式提出异议，认为该价款组成与《商品房认购协议》中不一致，伟星公司存在擅自变更合同条件的行为。”丁彬签订《商品房认购协议》时，与唐彩公司同时签订了《委托装修改造协议》，该协议第一条第二款明确约定“本协议所称装修升级改造指由甲方自愿委托乙方在《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的基础上替换升级为上述精装修及设施设备并支付相应差价费用”。同时，协议的其他条款中也多处载明该装修系对原房屋装修的升级和改造。丁彬在签订《商品房认购协议》之前，已经在销售人员的介绍下，参观了普通装修和豪华装修两个版本的样板房，而丁彬选择购买了豪华装修版本的房屋，并支付了全部购房款。因此，丁彬在与伟星公司签订《商品房认购协议》时，对伟星公司出卖的房屋本身已经包括精装修（即普通装修）的情况显然是明知的。从价格组成上看，丁彬依据《委托装修改造协议》向唐彩公司支付（注：由伟星公司代收）了装修升级款368000元，即仅装修升级部分的价款已达2000元/平方米。因此，丁彬陈述其在签订《商品房认购协议》时误以为房屋全部装修款（含原精装修部分和升级装修部分在内）总共为2000元/平方米的理由显然不能成立。由于装修升级款系单独支付，不包括在《商品房认购协议》约定的3314944元总房价款中，因此，《商品房买卖合同》中未包括装修升级款368000元未违背《商品房认购协议》的价格组成。三、《商品房认购协议》中约定的房屋总价款为3314944元，根据以上分析和查明的事实，该总价款中已经包括了房屋精装修（不含升级改造部分）的费用以及车位费98000元。而考虑到优惠等因素，丁彬实际支付了3240744元，扣除98000元车位费，丁彬支付的房屋总价款为3142744元，与《商品房买卖合同》载明的总价完全一致。由此可见，《商品房认购协议》中载明的房屋总价款虽然未就具体的项目和各项目价格组成作出区分，但与《商品房买卖合同》中的价格并不冲突，未损害丁彬的合法权益。丁彬虽然认为房屋总装修价款明显过高，但目前涉案房屋并未交付，而交付后房屋的装修是否符合双方约定的价格及标准尚无法确定。如今后双方因此发生争议，可另行主张权利，但目前丁彬不能据此理由要求解除合同。综上，丁彬要求解除《商品房认购协议》等诉请缺乏事实和法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回丁彬的诉讼请求。一审案件受理费36264元，由丁彬负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。双方对一审中己方提交的证据的举证意见，对对方提交证据的质证意见均同一审。合议庭对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1、2018年8月3日，伟星公司与丁彬签订《补充协议（二）》，其中第二条第1款约定商品房买卖合同第二条第1款中的房屋装修的总价款不仅包括室内装修材料、设备价值，还包括了室内装修设计费用、装修人工费用、景观设计优化价值、房屋外立面优化价值、入户大堂及其他公共部位配套设施优化价值等的总和。同时上述各项价值亦会随市场价格的调整而产生波动，合同约定的房屋装修总价款不因此而调整。补充协议还对面积差异的处理、贷款、商品房交付、商品房规划、计划变更、商品房的交付、产权登记及其办理质量保修和质量争议的处理等内容。接受上述装修价款是买受人购买本房屋的前提、买受人不得以价格波动为由主张调整装修价款。丁彬与伟星公司于同日签订的《特别约定》载明因样板房完工及展示时间早于合同备案时间，样板房仅系商品房户型及结构展示，样板房内的装修（包括但不限于墙纸及部分软装）及设施设备不作为实际验收和交付的标准，买受人承诺不以此为由追究出卖人任何违约责任或损失赔偿责任。具体交付标准以实际交付或买受人委托升级改造后的为准。若出卖人受托交付的房屋不符合升级装修改标准的，则由买受人向其委托的装修单位主张权利，出卖人不承担任何责任。第11条约定买受人知悉并认可装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、窗户、门栏杆、管线、插座等进行局部变动。第25条约定：“买受人已经知晓样板房所展示的设备，设施包括但不限于家私、家电、墙纸、主灯、空调、电视、洗衣机的皆为出卖人财物，并不属于交付标准，具体交付标准以商品房买卖合同及补充约定为准”2、伟星公司在一审中提供的《芜湖市商品住宅销售明码标价备案表》（加盖有芜湖市发改委物价局的相关印章）上的记载来看，案涉小区20号-36号楼备案均价为15999.52元（其中毛坯12999.52元/平方米，装修3000元/平方米）。伟星公司提供的《芜湖市商品住宅销售汇总表》（加盖有芜湖市发改委物价局的相关印章）上记载36号楼销售价为毛坯14353元/平方米，装修价3000元/平方米。20-40号楼销售均价为12999.52元，装修销售单价均为3000元/平方米。3、丁彬在一审中陈述：销售介绍房屋时讲了我买的楼全是豪华装修，所以我选择了豪华装修。本院认为，本案的争议焦点为丁彬关于双方未就房屋装修单价形成合意，双方不能签订商品房买卖合同，且该不能签订合同的原因应归责于伟星公司，其依法有权解除与伟星公司、唐彩公司签订的《商品房认购协议》、《委托装修合同》、《委托装修改造协议补充协议》，及要求伟星公司、唐彩公司返还因前述协议收取的款项的主张，有无事实和法律依据。双方已经就房屋单价中含装修费用形成了合意，丁彬关于商品房认购协议中约定的房屋单价仅指房屋毛坯单价的主张，明显不能成立。从丁彬一审关于“销售介绍房屋时讲了我买的楼全是豪华装修，所以我选择了豪华装修”的陈述来看，丁彬知晓案涉房产装修标准存在普通和豪华两种标准。从认购协议签订后，其与伟星公司的签订补充协议（二），其中第二条第1款约定“商品房买卖合同第二条第1款中的房屋装修的总价款不仅包括室内装修材料”的内容，及《委托装修合同》关于及委托补充协议约定关于本协议所称装修升级改造指由甲方自愿委托乙方在《商品房买卖合同》约定的精装修及设施设备的基础上替换升级上述精装修及设施设备并支付相应差价费用”的约定来看，双方签订的《商品房认购协议》约定的单价中包括了装修费用，补充协议中约定的2000元/平方米系在认购协议约定的装修标准基础上提高装修标准增加的费用，丁彬关于《商品房认购协议》约定的单价为18016元/平方米系指房屋毛坯价，房屋装修价款系补充协议中约定的2000元/平方米的主张不能成立。双方已经就房屋总价款及房屋单价形成合意，双方虽未在商品房认购协议书中明确单价中所含的装修价款数额，但是伟星公司提供的芜湖市商品住宅销售明码标价备案表及销售汇总表均记载案涉36号楼的精装修价格为3000元/平方米。合同法第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。丁彬已经支付了全部房款，双方已经形成了房屋买卖合同法律关系。案涉小区20#-40#楼均系精装修房屋，装修价格3000元/平方米已经物价部门备案，且丁彬已经于商品房认购协议签订当日支付了购房款、车位款、装修升级款，应当认定双方应已经就购房款中含有装修款并就装修款的价格形成了合意。其以因可归责于伟星公司的原因，双方未就认购协议中含有装修价款及其单价为3000元/平方米形成合意为由，主张解除《商品房认购协议》、《委托装修合同》、《委托装修改造协议补充协议》，无事实和法律依据。综上所述，丁彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36264元，由丁彬负担。本判决为终审判决。审判长 钱 晨审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇一九年十一月二十一日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。