浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初12279号 原告（反诉被告）：孙国卫，男，1974年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：金涛、李卫国，浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈建忠，男，1968年8月19日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：林苏，浙江华达法律服务所法律工作者。 原告孙国卫为与被告陈建忠租赁合同纠纷一案，于2019年6月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员丁伟华独任审判。在审理过程中，被告提出反诉，本院合并审理，并于2019年9月25日公开开庭进行了审理。孙国卫的委托代理人金涛，陈建忠及其委托代理人林苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年11月16日、2018年1月13日，原被告签订了二份出租协议，被告把临东路三号桥南的二个大棚租给原告。分别约定租期为2018年1月1日至2027年12月30日及2018年3月1日至2028年2月底止，租金分别是69000元与41000元每年计收，在二年内非原告原因导致搬迁的，由被告补偿50%的搬迁费用。2019年2月28日前，被告的二个大棚涉嫌违章，被当地政府部门强制拆除，从而导致原告存放在大棚内的陶瓷品包装纸箱受损，严重影响售卖。由于被告无法提供仓储给原告存放陶瓷品，原告无奈只能搬迁存放在大棚内的陶瓷品，花费了搬迁费39900元，为更换包装，需购置包装箱5000个，花费37500元，打包带花了3000元，人工费支出25000元，合计损失105400元。原告在不能实际使用大棚后，被告尚需返还租金款46720元。综上，原告认为被告不能提供合法的仓储及减少扩大的损失，导致原告的产品受损，责任全部在于被告。为此，原告诉至本院，请求判令：1、解除原被告双方签订的出租协议；2、被告返还租金46720元；3、被告补偿搬运费39900元；4、被告赔偿原告损失65500元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告答辩称：原告孙国卫在其原租赁场地拆迁及提价的情况下，经人介绍与被告陈建忠认识，要求承租陈建忠所承包的大棚场地，改造用作仓库。被告考虑到大棚内种植的火龙果苗已种植多年，苗龄已过采摘期，确实并不适合继续种植，在经申请村委同意不改变土地使用性质允许出租之后，对案涉大棚土地有保护的前提之下进行改造，供原告使用。2017年11月16日、2018年1月13日，双方签订的两份《苗木市场出租协议》，约定了租赁期限、水电用度、维护维修等条款，同时明确“租用二年内，除乙方（原告）原因要求搬迁的，甲方（被告）需补偿乙方50%的搬迁费用，并退还未到期租金”。2019年1月，根据浙江省浙农专发（2018）23号文件要求，余杭区南苑街道长树社区对辖区内大棚房问题进行排查，发现孙国卫于2019年4月19日涉大棚存在土地硬化现象，限期要求整改。接到通知后，被告立即告知原告要求其搬离，并同意按协议约定支付搬迁费用。但原告置之不理，之后原告又多次电话、当面要求原告配合。原告一拖再拖，导致案涉大棚于2019年2月底被政府拆除。原告的行为令被告蒙受大量的经济损失。至此，根据事实，在解除双方租赁合同的同时，需要原告承担相应的损失。综上，产生不必要的财产损失，其原因系原告的不配合导致，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告称：反诉被告孙国卫（以下简称反诉被告）根据2017年11月16日、2018年1月13日与反诉原告陈建忠（以下简称反诉原告）签订的《苗木市场出租协议》，以反诉原告不能提供合法的仓储及减少扩大的损失为由，要求反诉原告承担一切损失。这与事实不符。反诉被告见反诉原告承包的大棚苗木市场场地空余，且适合其使用，即要求分租。反诉原告在征得场地主管单位同意的情况下，双方分别于2017年11月16日、2018年1月13日签订了两份《苗木市场出租协议》，反诉原告将承包的大棚中的832平方米分租给反诉被告用于仓库使用，约定了租赁期限、水电用度、维护维修等条款，同时明确“租用二年内，除乙方（反诉被告）原因要求搬迁的，甲方（反诉原告）需补偿乙方50%的搬迁费用，并退还未到期租金”。之后，反诉原告出资购买混凝土、钢管等物品并雇佣人员对上述大棚进行改造，以满足反诉被告的租用，共花去117186元。2019年1月上旬，反诉原告接到当地政府通知，要求将案涉大棚恢复原状，否则涉嫌违章将对该大棚进行拆除。接到通知后，反诉原告立即告知反诉被告要求其搬离，并同意按协议约定支付搬迁费用。但反诉被告置之不理，之后反诉原告又多次电话、当面要求反诉被告配合。反诉被告一拖再拖，导致案涉大棚于2019年2月底被政府拆除。反诉被告的行为令反诉原告蒙受大量的经济损失。至此，根据事实，在解除双方租赁合同的同时，需要反诉被告承担相应的损失。为此，反诉原告提出反诉，诉讼请求：一、反诉被告支付反诉原告大棚改造费用117186元，并承担因被反诉人行为导致大棚被拆除的损失79872元；二、反诉诉讼费均由反诉被告承担。 反诉被告答辩称：反诉原告的反诉诉称不是客观事实。首先，根据反诉原告提供的证据，其是没有征得主管单位同意的，擅自改变了案涉租赁场地的用途出租给反诉被告，是存在重大过错的。主管单位仅仅只同意不改变土地用途的情况下出租给他人，其反诉称征得场地主管单位同意不是客观事实。其次，反诉被告是在反诉原告同意并告知可以用作仓库使用的情况下与反诉原告签订了两份《租赁协议》租下了该场地，是反诉原告故意隐瞒了部分客观事实导致的大棚被拆除。反诉原告要求反诉被告支付大棚改造费及大棚拆除损失无事实依据和法律依据。首先反诉原告要求反诉被告支付大棚改造费及大棚被拆除损失完全是无稽之谈。反诉被告是支付租金租赁大棚，反诉原告改造大棚是其为了便于出租的行为，该部分费用完全是与反诉被告无关的，其改造大棚用于仓库出租本来就是不合法。其次，正是因为反诉原告故意向反诉被告隐瞒大棚不能用于仓库使用的事实，才导致了大棚被拆除，完全是反诉原告自己的过错所引起的大棚被拆除，大棚被拆除反诉被告已经在本诉中要求反诉原告赔偿损失，不可能再有反诉被告来赔偿反诉原告的损失。综上所述，反诉原告的诉请没有事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。 孙国卫为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、出租协议二份，证明孙国卫与陈建忠签订出租协议的事实； 2、搬迁与陶瓷包装的图片一份，证明孙国卫放于陈建忠大棚处的陶瓷品包装受损及搬迁的事实； 3、搬仓费清单一份，证明孙国卫支付搬仓费用的事实。 陈建忠为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、录音光盘及文字稿一份，证明陈建忠多次催促孙国卫搬离的事实； 2、协议与申请报告一份，证明陈建忠经申请同意之后才将案涉大棚出租的事实； 3、情况说明一份，证明案涉大棚系强制拆除的事实； 4、承包协议书一份，证明案涉大棚造价每平方米96元的事实； 5、收据及证明一份，证明为供孙国卫使用，对案涉大棚进行改造的费用。 经审理，对当事人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认证： 孙国卫提交的证据：证据1，陈建忠无异议，本院予以确认。证据2，陈建忠对真实性无异议，关联性有异议。本院对真实性予以确认，关联性综合认定。证据3，陈建忠对三性均有异议。本院认为，本院对真实性无法确定，且该证据未载明系案涉所花费用，故本院不予确认。 陈建忠提交的证据：证据1，孙国卫对真实性无异议，关联性有异议；对证据2－5的三性均有异议。本院对真实性予以确认，关联性综合认定。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2017年11月16日，陈建忠（甲方）与孙国卫（乙方）签订《出租协议》一份，双方约定：1、甲方将坐落于临东路三号桥南，大棚一个480平方租给乙方当仓库使用，租金按一年69000元计算。2、签订合同当天乙方交付20000元定金给甲方，等甲方整理仓库正式交付可以使用后，定金当租金使用。3、电费按1.2元/度，水费按6元/吨计算，租住期间所产生的水电费自理。4、租用期间房屋如有漏水或水电或地面不平整原因由甲方维修。如有进出道路方面原因由甲方负责协调。5、租用二年内，除乙方以外原因要求搬迁的，甲方需补偿乙方50%的搬迁费用，并退还未到期租金，第三年起2020年12月31日后递增10%。6、租期10年，自2018年1月1日到2027年12月30日。7、租金交付方式，半年一交。该协议签订后，孙国卫于当日支付定金20000元，陈建忠于当日将租赁物交付给孙国卫使用，在履行合同过程中孙国卫又支付陈建忠租金83500元。2018年1月13日，陈建忠（甲方）与孙国卫（乙方）签订《出租协议》一份，双方约定：1、甲方将坐落于临东路三号桥南，大棚一个352平方租给乙方当仓库使用，租金按一年41000元计算。2、签订合同当天乙方交付20000元定金给甲方，等甲方整理仓库正式交付可以使用后，定金当租金使用。3、电费按1.2元/度，水费按6元/吨计算，租住期间所产生的水电费自理。4、租用期间房屋如有漏水或水电或地面不平整原因由甲方维修。如有进出道路方面原因由甲方负责协调。5、租用二年内，除乙方以外原因要求搬迁的，甲方需补偿乙方50%的搬迁费用，并退还未到期租金。6、租期10年，自2018年3月1日到2028年2月底。7、租金交付方式，半年一交。该协议签订后，孙国卫于当日支付定金41000元，陈建忠于当日将租赁物交付给孙国卫使用。自2019年2月18日起，陈建忠数次要求孙国卫尽快搬离，最迟在2019年2月28日，孙国卫认为陈建忠答应最迟是2019年3月5日，未曾搬离。2019年2月28日，案涉仓库被政府有关部门强制拆除，孙国卫于当日将货物从案涉仓库中搬离。为此，原告诉至本院，请求上判。 另认定：案涉仓库系陈建忠将农业大棚改建而成，因其擅自改变用途而被政府有关部门拆除。 本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉仓库系陈建忠将农业大棚改建而成，因其擅自改变用途而被政府有关部门拆除，导致孙国卫未能实现合同目的，陈建忠已构成违约，其应返还剩余租金及支付搬运费的民事责任。原告主张2018年1月13日的《出租协议》中所涉仓库其使用了部分，租金应减少，但其未能提供相应的依据，本院对该主张不予采纳，租金仍应按约定计算。根据双方的约定、孙国卫支付的款项及搬离的时间，陈建忠应返还孙国卫剩余租金23000元。孙国卫主张支付搬运费39900元，但其未能提供有效的证据证明，再考虑双方对搬运费的约定，本院酌情认定支付搬运费10000元属合理。孙国卫主张赔偿损失65500元，但其未能提交有效证据证明，故本院不予采纳。孙国卫要求解除合同，但双方于2019年2月28日已终止履行合同，故孙国卫要求解除合同的诉请现没有必要，本院不予支持。陈建忠以孙国卫未及时搬离导致租赁物被政府强拆，造成其损失。本院认为，造成租赁物强拆的原因系租赁物不合法所致，故陈建忠的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈建忠返还原告（反诉被告）孙国卫租金23000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告（反诉原告）陈建忠支付原告（反诉被告）孙国卫搬运费10000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）孙国卫的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1671元（已减半），由原告孙国卫（反诉被告）负担1358元，由被告（反诉原告）陈建忠负担313元；本案反诉案件受理费2121元，由被告（反诉原告）陈建忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5463元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判长  丁伟华 二〇一九年十一月十八日 书记员  徐 昕