四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初4641号 原告：成都盛佳物业管理有限公司，住所地成都市武侯区小天北街**。 法定代表人：杜斌，总经理。 委托诉讼代理人：米成亮，四川青平律师事务所律师。 被告：谢英德，男，1972年9月18日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告成都盛佳物业管理有限公司（简称盛佳物业公司）与被告谢英德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法由审判员任洪明适用简易程序，于2019年6月28日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告盛佳物业公司的委托诉讼代理人米成亮、被告谢英德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业服务费954.8元以及代收代缴的垃圾处置费132元、水费473.7元、电费1226.4元、2015年7月1日至2019年2月28日期间的停车费2640元，以上费用合计5426.9元；2.判令被告按年利率24%，自履行期限届满之日起，以欠费金额为计息本金向原告支付违约金直至付清欠款止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：谢英德系成都市新都区斑龙路78号12栋10单元4楼7号的业主。2012年9月1日，盛佳物业公司与毗河新城小区第一届业委会签订《物业服务合同》，合同约定盛佳物业公司自2012年5月16日起为小区提供物业服务。合同明确约定：物业费用按月缴纳，业主应在每月15日至25日履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业费用的，违约金按逾期缴纳物业费用每日千分之三的标准支付。盛佳物业公司按约提供物业服务，但谢英德自2017年5月1日起拖欠物业服务费、水电费等费用，盛佳物业公司为维护自身合法权益，故诉至人民法院请求解决。 被告谢英德辩称，1.盛佳物业公司签订的《物业服务合同》于2017年5月23日就终止了，盛佳物业公司无权起诉谢英德；2.小区有了新的物业公司，交纳物业费应当交给新物业公司；3.停车费没有44个月，电费需要核实单据，物业费也需要核实、水费要见票据；4.物管人员配备不够。 本院经审理认定事实如下：谢英德系位于成都市新都区龙桥镇廊桥步行街124号12栋10单元4层7号房屋的业主，房屋建筑面积为86平方米。2012年9月1日，毗河新城第一届业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》及补充协议（简称《2012年物业服务合同》），约定：由盛佳物业公司为小区提供物业服务，服务期限为5年（2012年5月16日至2017年5月15日）；物业服务费按建筑面积住宅用房0.5/月/平方米、非住宅用房1元/月/平方米按月交纳，业主应于每月15日至25日履行交纳义务；若逾期缴纳，按逾期费用每日千分之三计算支付违约金；双方应按规定向供水、供电、供气等单位交纳水、电、气等相关费用，盛佳物业公司接受供水、供电、供气等单位委托代收费用的，不得向业主收取额外费用；本合同届满前90日，双方应协商是否另行签订物业服务合同，经协商未达成协议的，盛佳物业公司应在合同期限届满后30日内继续履行本合同。合同订立后，盛佳物业公司开始为谢英德提供物业服务。谢英德自2017年10月1日起便未缴纳物业服务费。 本院另认定如下事实：2015年5月12日，毗河新城第二届业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》（简称《2015年物业服务合同》），约定合同期限为2年，自2015年5月31日起至2017年5月31日止。2017年2月23日，毗河新城业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》（简称《2017年物业服务合同》），约定由盛佳物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期限为5年（自2017年5月1日起至2022年4月30日止）。2018年2月5日，毗河新城第二届业委会向本院提起诉讼，要求确认《2017年物业服务合同》无效；请求解除《2012年物业服务合同》及2015年签订的补充协议。本院审理后，确定《2012年物业服务合同》合法有效，《2015年物业服务合同》、《2017年物业服务合同》无效，并驳回了毗河新城第二届业委会要求解除《2012年物业服务合同》及2015年签订的补充协议的请求。上诉法院维持了该判决。2019年1月5日，毗河新城第二届业委会与案外人成都聚景物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，委托该物业公司为小区提供物业服务。但新的物业公司并未入场，现仍由盛佳物业公司提供服务。 本院认为，毗河新城业委会先后与盛佳物业公司签订的三份物业服务合同，法院生效判决已确认《2015年物业服务合同》、《2017年物业服务合同》无效，确认《2012年物业服务合同》合法有效，并以可能损害业主利益为由驳回了毗河新城第二届业委会要求解除《2012年物业服务合同》的请求。虽然《2012年物业服务合同》的服务期限至2017年5月15日已届满，但该小区业主大会在服务合同期满未选出新的物业服务企业，而盛佳物业公司仍一直为小区提供物业服务，原物业服务合同仍具法律约束力。在该期间内业主仍有交纳物业服务费等相关费用的义务。而谢英德未交纳相应费用，构成违约，应承担相应的民事责任。故盛佳物业公司要求谢英德支付物业服务费等费用的请求，本院予以支持；关于物业服务费的具体金额，盛佳物业公司主张2017年5月1日至2019年2月28日的物业服务费，共计22个月，标准为0.50元/月.㎡，实际金额应为43元/月，22个月共计946元；关于水费、电费，根据《2012年物业服务合同》第十八条第二款“乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的约定，盛佳物业公司提交了抄表记录，谢英德虽然对抄表记录不认可，但其并未提交其自行缴纳水费、电费的证据，故本院依法确定谢英德应支付的水费为473.7元、电费为1226.4元；关于停车费，《2012年物业服务合同》中第十四条对停车费进行了约定，但未约定具体金额，谢英德主张盛佳物业公司承诺给予其终身免费停车，但其并未提交证据，关于月停车单价，谢英德认为停车费应当为50元/月，盛佳物业公司主张停车费为60元/月，但其并未提交证据，故对于本院依法确定以谢英德认可的50元/月计算停车费，经本院询问谢英德陈述记不得具体什么时候开始没有缴纳停车费，且其亦未提交其最近一次缴纳停车费的证据，故停车费为2200元；关于盛佳物业公司主张的垃圾费，因《2012年物业服务合同》中并无约定，且其提交的代缴票据亦为收据，故本院依法不予采信；对于违约金，无论是合同约定按逾期费用每日千分之三计算还是按盛佳物业公司主张的年利率24%计算都明显过高，本院依法予以调整，按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍自2019年3月1日起算；对于谢英德提出物业服务合同已终止，未与盛佳物业公司订立新的物业服务合同，盛佳物业公司无权起诉业主的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”的规定，虽然毗河新城第二届业委会与案外人签订了新的物业服务合同，但没有证据证明业委会通知过盛佳物业公司并要求办理相关移交手续，故盛佳物业公司要求支付物业服务费等费用不属于上述解释第十条规定的情形，第三人的意见不能成立；对于谢英德以盛佳物业公司在提供物业服务中存在的问题提出的抗辩，不应作为不交纳物业服务费的理由，谢英德可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告谢英德于本判决生效之日起十日内向原告成都盛佳物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业服务费946元、水费473.7元、电费1226.4元，2015年7月1日至2019年2月28日期间的停车费2200元，共计4846.1元及违约金（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍从2019年3月1日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告成都盛佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告谢英德负担担（此款原告已垫付，被告在履行判决时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  任洪明 二〇一九年十一月十九日 书记员  邱雯涔