文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初8625号原告：蔡红，女，汉族，1969年6月1日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：喻湘宁，江苏金禾律师事务所律师。被告：南京颐和置业有限公司，统一社会信用代码91320000793704955B，注册地位于南京市，实际经营地位于南京市。法定代表人：徐朝军。委托诉讼代理人：禹海，江苏当代国安律师事务所律师。原告蔡红与被告南京颐和置业有限公司（以下简称颐和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡红及委托诉讼代理人喻湘宁，被告颐和公司的委托诉讼代理人禹海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡红向本院提出诉讼请求：1、判令被告将房屋整修至约定的交付条件，交原告验收收房；2、判令被告支付约定交房之日既2018年8月1日至交付符合条件的房屋之日的违约金，标准按已收房款的万分之二/天；3、判令被告承担万科物业强行收取的物业费等费用合计4511元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月26日，原告与被告签订《弘辉龙江里商品房预售合同》，购买房号为鼓楼区清江村弘辉龙江里B幢239室的商品房。合同约定的交付时间在2018年7月31日前，同时也对房屋交付条件和迟延交付的责任进行了约定。因原告对该样板房的装修（含室内硬装、装饰摆件、家具、窗帘、灯具、洁具等全部装修装饰）比较满意，目的想交房后即可拎包入住或出租，故房屋单价即使远高于同期相同户型约6200元/㎡,原告也接受了，且销售人员一再保证购买该房“所见即所得”，都会写在合同里，故双方同日又签订《合同补充条款》，其中第2条【关于装饰装修设备】约定所购商品房为样板房，房屋现状即为交付标准；第11条【合同条款效力】约定本协议与合同不一致的，均以本协议为准。2018年7月20日，被告发出《延期交房通知书》，写明交房日期顺延至8月31日，并按合同第六条第三项每延期一天按房款的万分之二给予补偿。9月1日，原告应通知去收房，却发现该房竟然处于装修施工中，现场一片狼藉，根本无法收房，入住或出租根本不可能。对此，原告指出房屋质量和装修的问题，无数次到现场想尽快收房，但整修一事一拖再拖，填写的《业主验房记录情况单》，毫无实质反馈。后销售部又将维修一事推至工程部，但工程部一拖再拖不解决。原告身心疲惫，上百万的房屋放置近一年也无法入住或出租，原告委托律师代为处理，6月11日，律师去函要求整修好房屋，并按合同约定支付相应的违约金，但被告让徐轶鹏进行处理，徐轶鹏最后告知原告解决方案是两个月的迟延交付违约金（约18000元）和未交付期间10个月的物业费（约2900元），并补偿三年的物业费（约10000元）。6月28日原告想查验房屋，被物业告知开发商已更改进户密码，不经他们允许不得入内，处理人员付总（工程部）说你们已提起诉讼，不要再来看房，现在开发商是保管房屋的人，可以拒绝你进入，还有问题找徐轶鹏。经沟通，徐轶鹏电话强硬说不办收房手续就不能进去，故查验未果。另，被告委托万科物业作为小区前期物业服务公司，2018年8月30日，万科物业在业主验房前强行收取了物业费等费用合计4511元，由于被告至今尚未交付房屋，该费用应由被告承担。综上，原告与被告所签订的合同合法有效，原告已按约支付了全部房款，被告未能在约定期限内将符合交付条件的房屋交付原告，已构成违约，应按合同约定支付相应的违约金。特诉至贵院，请求依法判如所请。被告颐和公司辩称，原告在约定的交付时间内已将涉案房屋整修至交付条件，因原告提出过高要求而拒绝接受。原告主张的事实与理由与实际情况不符，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明：2017年5月26日，原告蔡红与被告颐和公司签订《弘辉龙江里商品房预售合同》，约定由原告购买被告的鼓楼区清江村弘辉龙江里B幢239室的商品房，面积39.02m2,总价1506562元，交付时间在2018年7月31日前，同时合同约定每延期一天按房款的万分之二给予补偿。由于原告购买的被告样板房，故双方同日又签订《合同补充条款》，其中第2条【关于装饰装修设备】约定所购商品房为样板房，房屋现状即为交付标准。合同签订后原告如约支付了全部房款，并在第一次验收房屋时支付物业费4511元。2018年7月20日，被告发出《延期交房通知书》，写明交房日期顺延至8月31日，并按合同第六条第三项每延期一天按房款的万分之二给予补偿。2018年9月1日，原告应通知去收房，因其认为房屋尚不具备交付条件而拒绝接受。根据原告提交的2019年1月10日照片显示，在拍照当日涉案房屋内还存在墙纸磨损严重、门锁、卫生间等处还处于修复中，卫生间的化妆镜仍在地上摆放，尚未安装到位，室内还有装修工具。2019年4月22日照片显示，沙发摆放位置的墙体还未修复到位，物件摆放杂乱，窗户内框的胶粘物还未清除。原告在被告备案的业主验房记录单上，分别在2019年1月23日、3月20日、4月22日、5月17日均以不同的方式表达了墙纸、门锁、卫生间化妆镜、空调外机电源以及软装未到位的情况。虽然在合同上未约定软装中的具体物件名称和款式，但被告的业务人员在微信中已向原告列明了具体品种。从被告在第二次出庭时所出具的后期具体交付条件的照片可以比照出，被告在2018年9月1日交付时确存在交付条件不具备合同约定的“房屋现状即为交付标准”。本案在审理中，经法院提议双方于2019年8月19日对涉案房屋进行了交接。原告遂于2019年8月31日将涉案房屋以每月5100元的租金向外出租。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《弘辉龙江里》商品房预售合同、《合同补充条款》、《延期交付通知书》、房款收据和定金收据、房款支付凭证、物业费收费凭据、房屋照片及视频、业主验房情况记录单、验房照片、与营销人员徐轶鹏的微信记录、收房期间四次验记录、房屋租赁合同，被告提交的《建筑工程规划核实合格书、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、交房通知书、房屋现状照片，以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，原告是因看中样板房的美观、实用、及时可用性才以高于同类房型价款购置。被告理应严格按照“原样板房的房屋现状即为交付标准”布置完备房屋进行按时交付房屋，现根据查明的事实被告不仅比原约定的时间迟延交付一个月，还在正式交付时房屋还处于整修中，其并不符合合同约定的原样板房的交付条件，不仅如此，还在原告拒绝接受后的2019年6月28日通过物业更改进户密码，实际占有着涉案房屋。如被告辩称，房屋已具备交付条件，并且已履行了交付手续，无需再行改变房屋的占有状况，如有纠纷可以由原告通过诉讼等形式进行主张，被告的行为明显扩大了原告的经济损失。在房屋交付环节上，被告是主要违约责任人。由于样板房是特定物，双方在合同签订时并没有对样板房进行封存；对样板房被继续使用后如何恢复原状，责任怎么承担，双方在合同中亦未加以约定，这就给双方在本案中争议的交付条件的判断带来困难。因此，原告不仅在订立合同时没有尽到注意义务，而且是不是在被告进行了一定修复后仍以软装等未到位等为由长期拒绝接受收房，也值得斟酌。因此，结合双方实际情况，本院判定以被告自合同约定的交付房屋的时间起到原告起诉之日，以被告现对外出租的租金为标准计算的实际损失为被告赔付金额为宜，即5100元×12月=61200元。这比合同约定的每延期一天按房款的万分之二给予补偿，即每月约9000元的计算更为合理。关于原告物业费主张，其属于原告与物业公司之间合同关系，其应结合是否接受到服务为事实，和物业企业进行结算，不应在本案中进行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京颐和置业有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告支付赔偿金61200元；二、驳回原告蔡红的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2413元，减半收取1207元，由被告南京颐和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩先革人民陪审员  巫 勇人民陪审员  陶亚凯二〇一九年十一月二十日书 记 员  朱月鹏