北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15541号上诉人（原审被告、反诉原告）：娄海龙，男，1977年12月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范钊婧，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵睿，北京友恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王治国，男，1977年5月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张艳，北京允安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思，北京允安律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务。原审第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，经营场所北京市怀柔区**镇幸福西街****。负责人：林根秀，总经理。上诉人娄海龙因与被上诉人王治国、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、原审第三人福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄海龙上诉请求：1.请求维持一审判决第一项；2.请求改判一审判决第二项为王治国退还娄海龙200万元；3.王治国承担一、二审诉讼费用。事实和理由：在涉诉房屋买卖交易的履行过程中，娄海龙没有根本违约，因此一审法院判决王治国仅退还娄海龙房款50万元没有事实和法律依据。一、基于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，尚不满足支付400万元房款的条件，娄海龙拒绝付款并不构成根本违约。在合同条款的解释存在严重歧义的情况下法院应当保持中立，而不应凭借第三人的解释擅自对合同条款进行认定，从而作出对一方当事人不利的判决。在没有进行网签备案的情况下，要求购房者支付将近总房款80%的首付款，严重不符合房屋买卖市场的交易习惯。二、王治国在交易初期对房屋的信息披露存在严重不实，加上无法在2018年7月15日前完成网签，系王治国原因导致，一系列因素导致后续房屋交易履行不能，单纯的认定娄海龙违约有违公平原则。三、买卖合同最初的约定已发生实质性变更，娄海龙、王治国及麦田公司均不能达成新的意思表示，由此导致合同根本不具备继续履行的条件，在该前提下娄海龙拒绝付款并不构成根本违约，一审法院判令娄海龙一方承担全部违约责任并判决解除合同明显不公。四、一审判决娄海龙按照定金罚则承担150万元违约金缺乏法律及事实依据。同时该违约金的数额过高，在房价并没有大幅下跌的前提下终止交易，对王治国并未造成实际损失。综上，在合同履行过程中，因合同条款约定的付款条件尚未达到，因此拒绝付款有理有据，并不构成根本违约；加之多项因素导致涉案交易不能继续履行，一审法院判决合同解除，完全排除王治国及中介公司在整个交易过程中的违约与过错行为，单纯认定系娄海龙根本违约导致，缺乏事实依据；一审法院所作判决结果对娄海龙明显不公，基于此请求改判王治国退还已支付的200万元房款。王治国辩称，不同意娄海龙的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。麦田公司述称，尊重一审法院判决。金诚丰公司未陈述其意见。王治国向一审法院起诉请求：1.继续履行双方2017年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），即娄海龙继续支付剩余购房款563.88万元；2.娄海龙支付逾期履约的违约金，以7638800元为基数，按每日万分之五的比例，自2018年9月1日起至实际支付全部购房款之日止；3.娄海龙支付逾期履行买卖合同给王治国造成的房屋抵押贷款利息损失，自2018年9月1日起至实际支付完毕全部购房款为止，以中信银行还款计划业务凭证中每月应还利息额为计算标准；4.娄海龙支付律师费5万；5.娄海龙支付逾期履行买卖合同造成的房屋闲置租金损失，自2018年9月1日起至实际支付完毕全部购房款之日止，以月租金16666元为计算标准。娄海龙向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《买卖合同》及《补充协议》、《房款支付协议》、《房款支付及担保协议》；2.王治国退还已付定金及购房款200万元；3.王治国支付因根本违约承担的违约金152.776万元；4.王治国承担律师费5万元。一审法院认定事实：2017年8月16日，王治国与娄海龙经麦田公司居间签署《买卖合同》及《附件二》，约定王治国将涉案房屋出售给娄海龙，该房屋成交总价7638800元。其他关于违约责任、税费相关规定、权属转移登记等主要条款，双方均按照附件二约定。《附件二》约定，房屋成交总价7638800元，定金为150万元。买受人于2017年8月16日、2017年8月25日前、2017年9月16日前以自行交接方式支付定金3万、支付定金17万、支付定金130万。抵押权人中信银行，抵押数额人民币400万。出卖人承诺除上述抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保。与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2018年8月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。出卖人同意将购房款5万作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付。买卖双方及其配偶（如有）应于2018年7月15日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款金额为80万。买受人于2018年10月30日前或过户当日支付出卖人购房款246万；买受人于2017年9月16日前（含当日）支付出卖人购房款50万；买受人于2018年10月30日前或过户当日支付出卖人购房款2328800元。第三条约定买卖双方于2018年7月15日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件。房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提，买卖双方应于本条第1款约定的时间前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件。若买卖双方需更换或补办《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）、户口簿、身份证等办理上述手续所需材料，则行政机关办理时间及邮寄在途时间不计入内。买卖双方于2018年9月1日前（含当日）办理缴税手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后15个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。出卖人已经该房屋出租，租赁期至2018年9月1日，出卖人应于过户当日解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人。第八条约定：1、一般违约。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约未超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除《买卖合同》。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。……3、买受人根本违约，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五日个工作日；……当日，双方同时签订《补充协议》，约定如出卖人承诺不实导致个人所得税不能免征的，由出卖人承担个人所得税。双方同时签订《房款支付协议》，约定就娄海龙以自行交接方式支付部分房款，金诚丰公司在满足一定条件时为娄海龙支付上述房款后的风险提供担保。双方又签订两份《补充协议》，一份主要是约定出卖人同意该房屋权属过户至买受人指定人员名下；一份主要约定卖方在房屋内注册了公司，卖方需配合注销。2017年9月13日和9月16日，双方签订《补充协议》，约定房款支付方式变更。2018年8月10日，王治国（甲方）、娄海龙（乙方）与金诚丰公司（丙方）签订《房款支付及担保协议》，约定乙方需自行向甲方支付部分房款（非定金）用于偿还交易房屋的借款、解除抵押登记，并在符合约定条件的情况下，由丙方就甲方返还上述购房款的义务向乙方提供担保。各方达成一致意见：第一条房款支付条件。经丙方审核，确定下列条件成立并向乙方出具《风险告知书》后，乙方向甲方支付房款：一、交易房屋应满足以下条件：1、权属清晰无争议，除本协议列明的抵押登记外，不存在限制权属转移的情形，包括但不限于查封……二、甲方需配合确认并完成以下事项：1、甲方应向丙方提供本人及配偶真实有效的个人征信报告（企业需提供企业征信报告），征信报告需满足以下要求：……三、其他条件1、甲乙双方须通过北京麦田房产经纪有限公司办理房屋交易网签备案登记手续；2、自乙方按本协议约定支付首笔房款之日起至交易房屋办理完毕所有权转移登记手续之日止不超过270个自然日；3、乙方支付本协议约定的首笔房款期限届满前5个工作日，甲方应按照《材料清单》所列内容提供全部材料并交丙方保管，甲方承诺其提供的全部材料真实有效。第二条房屋抵押登记情况。尚欠债权人中信总行营业部含本金、利息及其他费用共计628万元，抵押权人中信总行营业部。第三条房款支付具体约定……四、本协议约定的支付条件成立后，乙方按下列约定支付房款，甲方向银行或公积金管理中心预约还款并确认还款时间后，告知乙方及丙方。乙方按银行或公积金管理中心确认的还款时间前一个工作日或按丙方的要求支付房款。支付数额及收款账户为：抵押权人中信总行营业部，甲方确认还款时间为2018年8月29日，支付金额400万，还款账户开户行中信银行北京北辰支行，户名王治国，账号×××，该笔房款即甲乙双方签署的《买卖合同》中约定的应于2018年9月1日前以房款支付协议方式支付的房款中的全部。……第五条担保事宜。如经丙方审核本协议第一条约定的支付条件成立的，乙方在《风险告知书》有效期内（《风险告知书》有效期为7个自然日，乙方可在《风险告知书》有效期届满前2个工作日向丙方申请再次审核并出具新的《风险告知书》）将房款支付至本协议约定账户后，发生非因乙方原因导致法院判决或甲乙双方在丙方见证协商一致解除《买卖合同》的，如果甲方没有在《解约协议》或生效判决确定的期限内返还购房款的，丙方在乙方书面申请且提交房款转款证明文件原件（包括但不限于房款收条）后十五个工作日内履行担保责任，即丙方向乙方全额支付乙方已按本协议约定的支付的购房款（但不包括违约金、补偿金等其他款项）。……2018年8月10日双方另签订《补充协议》，约定双方均同意将《买卖合同》中约定的交易方式变更为全款交易方式。买受人应于2018年7月15日前将原拟贷款购房款80万以银行资金监管方式支付出卖人。买受人已支付出卖人购房款（含定金）150万，剩余购房款买受人于过户前三个工作日以银行资金监管方式支付出卖人2088800元，买受人于2018年9月1日前以房款支付协议方式支付出卖人购房款400万。王治国（甲方）与娄海龙（乙方）另签订了《房款支付协议》，约定乙方以购房款400万代甲方偿还上述债务，乙方于2018年8月30日前支付400万。具体支付时间以甲方与抵押权人确定的为准。……如甲方及配偶未配合签署《履约担保协议》，或签署上述协议但未配合提供相关资料、办理相关手续等，或《风险告知书》确认支付条件不成立的，则乙方应于办理该房屋所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付上述房款。甲方自筹钱款偿还与该房屋相关的债务，注销全部抵押登记。……若支付条件不成立、乙方仍向甲方支付房款或条件成立但乙方超过《风险告知书》有效期支付房款，则金诚丰公司不提供担保，风险由乙方自行承担。双方签署上述系列《买卖合同》、《补充协议》、《房款支付及担保协议》等。具体履行情况：2017年8月16日，娄海龙支付王治国定金3万元；2017年8月25日，娄海龙支付王治国定金17万元；2017年9月16日，娄海龙支付王治国157万元；2017年9月18日娄海龙支付王治国23万；娄海龙共计支付王治国200万元。2018年8月31日，麦田公司人员通过微信告知娄海龙金诚丰公司已经出具《风险告知书》，并通过邮箱向娄海龙发送了《风险告知书》电子版，《风险告知书》表示娄海龙您与出卖人王治国及我司就涉案房屋办理权属转移登记手续前自行交接房款（不含定金）事宜及我司担保事宜签署《房款支付及担保协议》，您委托我司协助审核上述协议第三条四1-1中约定的自行交接购房款400万的条件是否达成。审核结果为约定的权属转移前自行交接房款条件达成。本告知书有效期间2018年8月31日至2018年9月6日，超过有效期间您需再次提交审核申请，我司重新进行审核并出具有效的风险告知书，如您未在我司出具的任何一份风险告知书（风险告知书判定达成协议约定的权属转移前自行交接房款条件）的有效期间内自行交接房款，我司将不承担担保责任。后王治国要求娄海龙按照《房款支付及担保协议》支付400万元，娄海龙未支付，双方发生争议。2018年10月19日，王治国向娄海龙发送《关于娄海龙房屋买卖合同根本违约及解除合同告知函》，表示娄海龙未在2018年9月1日前付款，且曾于2018年9月26日以微信告知付款最终截止期限但未付款，故要求双方达成一致方案并签署书面协议或补充协议，否则解除合同，追究对方违约责任。2018年10月22日，娄海龙复函，表示双方应于2018年7月15日前提交网签备案所需全部材料并签署全部文件，在房屋尚未网签及办理过户，直接支付400万元使得其权利义务无法保障，有先履行抗辩权；王治国原因导致无法网签，且王治国对房屋捆绑抵押其此前不知情，故表示如果解除合同对方应退全款还应承担20%违约金，其主张继续履行合同，剩余房款全部以第三方资金监管方式进行支付。后因双方未协商一致，王治国提起本案诉讼。一审庭审中，王治国表示根据娄海龙未按约定于2018年9月1日前支付400万，也拒不配合办理网签，构成违约。娄海龙辩称涉案房屋王治国不符合满五唯一承诺，没有征信报告、没有风险告知书、没有于2018年7月15日前网签故不符合《房款支付及担保协议》应支付400万房款的条件。就此，1、王治国表示满五唯一不构成根本违约，可以配合办理满五唯一，否则同意承担多出的税费。娄海龙对此知情，没有隐瞒房屋的真实情况，只要过户的时候符合满五唯一即可。2、王治国表示在2018年8月10日当天已经签署了征信查询授权书，授权金诚丰公司查询，之后金诚丰公司也向娄海龙发送了风险告知书。麦田公司表示经询征信报告是金诚丰公司根据王治国授权核实，2018年8月31日其工作人员通过微信告知娄海龙且通过邮箱向娄海龙发送了《风险告知书》电子版。娄海龙认可收到，但表示没有收到金诚丰公司《风险告知书》原件。3、关于网签问题，麦田公司表示2018年7月13日即完成了购房资格核验及房源资格核验。刚开始签订《买卖合同》时可以不更换房本、直接办理网签，如果房本上有抵押也不影响网签；2018年7月下旬准备办理网签时发现王治国的房本是老房本，需要更换新房本才可以办理网签，房本更换需要解除抵押，当时确实是没有办法录入房源信息。经过多次反映，系统经过升级才可以办理网签了，直到2018年11月26日才通知双方可以办理网签。王治国认可麦田公司说法；娄海龙提供微信记录显示2018年7月18日麦田公司人员告知“网签估计今天出不来了，业主房本是京开头的，是老房本，估计需要换房本才能出网签了”。一审法院认为，王治国与娄海龙签订的《买卖合同》、《补充协议》及《房款支付及担保协议》等系列协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方通过系列协议对涉案房屋买卖交易进行约定，据2018年8月10日王治国、娄海龙与金诚丰公司签订的《房款支付及担保协议》约定，在符合支付条件情况下，娄海龙向王治国支付400万元用以偿还涉案房屋贷款以便办理涉案房屋后续交易手续，如果涉案房屋交易发生风险，则金诚丰公司对王治国向娄海龙返还该400万元承担担保责任。据《房款支付及担保协议》约定，系由金诚丰公司审核确定条件是否成立，金诚丰公司审核条件成立向娄海龙出具《风险告知书》后娄海龙付款，虽娄海龙抗辩没有征信、没有进行网签不符合付款条件，但是金诚丰公司对房款支付条件进行审核后确认了符合房款条件，并于2018年8月31日向娄海龙出具了《风险告知书》，也就是说娄海龙在《风险告知书》有效期内按约支付400万元，如果此后发生《房款支付及担保协议》约定的王治国不能返还该400万元则由金诚丰公司承担担保责任、负责将该400万元返还给娄海龙，在该情形下娄海龙其抗辩享有先履行抗辩权一审法院不予采信；娄海龙抗辩没有《风险告知书》原件，对邮件发送的电子版复印件不认可，该情形如果娄海龙有质疑应该是索要《风险告知书》原件后付款，而不是拒绝付款。关于网签问题，《买卖合同》中约定双方于2018年7月15日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件，从双方现有陈述及证据来看，双方也确在该日期前提供了用于办理涉案房屋网签备案的手续，但后续无法办理涉案房屋网签原因从麦田公司陈述来看并非可归责于在案任何一方，而且2018年7月18日麦田公司明确告知了涉案房屋现不能办理网签及原因，但王治国、娄海龙仍同意并签署了《房款支付及担保协议》，故结合上述分析，娄海龙在已收到《风险告知书》情形下应支付400万元。但因娄海龙拒绝付款导致后续双方发生争议，涉案房屋交易无法履行，故娄海龙应当承担相应违约责任。现王治国要求继续履行《买卖合同》等协议，但是房屋买卖合同中支付房款系买方主要义务，虽然王治国表示娄海龙有付款能力，但现娄海龙明确表示拒绝支付剩余购房款，在娄海龙拒绝付款、王治国无能力自行清偿借款解除抵押情形下可导致涉案房屋解除抵押无法进行，故一审法院认为此情形不适合涉案房屋买卖的强制履行，现娄海龙要求解除《买卖合同》、《补充协议》、《房款支付及担保协议》等文件，一审法院予以支持。但是在解除情形下，娄海龙仍应承担相应违约责任。王治国表示要求适用定金罚则并要求娄海龙继续赔偿相应损失，就此一审法院认为适用定金罚则，定金150万元已足以弥补王治国损失，其再主张其他损失，无事实和法律依据，娄海龙支付款项200万元折抵其应赔付定金后，其余款项王治国应予退还。综上，一审法院判决：一、解除王治国与娄海龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房款支付协议》、《房款支付及担保协议》。二、王治国于判决生效之日起七日内退还娄海龙五十万元。三、驳回王治国的其他诉讼请求。四、驳回娄海龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，娄海龙未针对解除双方《买卖合同》、《补充协议》、《房款支付协议》、《房款支付及担保协议》提出上诉，本院予以确认。结合双方诉辩意见，对此本院作如下分析。关于本案中娄海龙是否应当承担违约责任一节。根据2018年8月10日王治国、娄海龙与金诚丰公司签订的《房款支付及担保协议》，经金诚丰公司审核，确定相关条件成立并向娄海龙出具《风险告知书》后，娄海龙向王治国支付房款。从该约定来看，娄海龙、王治国双方均同意由金诚丰公司承担审核义务、出具审核结果，并以金诚丰公司出具的《风险告知书》作为给付房款的前提条件，而金诚丰公司对房款支付条件审核后确认了符合支付条件，2018年8月31日向娄海龙出具了《风险告知书》，至此，娄海龙支付400万元的条件业已成就。娄海龙上诉主张尚不满足支付400万元房款的条件，与《房款支付及担保协议》的约定不符，本院不予采纳。娄海龙上诉主张没有《风险通知书》原件、以此为由拒绝付款，但是如果其对《风险告知书》存有异议，则应进一步采取措施予以核实，其径行拒绝付款行为不符合一位敦促实现交易安定性的善良相对人的通常认知，不具有合理性。加之2018年7月18日麦田公司明确告知了涉案房屋不能办理网签及原因，但是王治国、娄海龙仍然同意并签署了《房款支付及担保协议》，因此应视为娄海龙对此自行承担相应的风险。涉案合同因娄海龙拒绝付款导致履行障碍，其应当承担相应的违约责任。关于王治国应返还娄海龙的金额一节。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方约定定金为150万元，且未高于房屋成交总价的20%，一审法院在确定娄海龙为违约一方的前提下，认定王治国应当向娄海龙返还50万元正确，本院予以维持。综上所述，娄海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由娄海龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  陈 静二〇一九年十一月十九日法官助理  张日广法官助理  李海龙法官助理  陈 雁书 记 员  田亚男书 记 员  高 媛