广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1659号 原告：骆某强，男，1990年出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：王誉蓉，广西剑化犁律师事务所律师。 被告：赵某送，男，1973年出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：陈干，广西齐兴律师事务所律师。 第三人：桂林某某建设有限公司，住所地桂林市临桂区四塘镇。 法定代表人：雷某平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁某芳，该公司员工。 原告骆某强与被告赵某送土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭。本案诉讼中，被告赵某送向本院提出申请，请求追加桂林某某建设有限公司为本案第三人参加诉讼。经本院审核，依法追加桂林某某建设有限公司为本案第三人参加本案诉讼。2019年7月30日，本院公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告骆某强及委托诉讼代理人王誉蓉、被告赵某送及委托诉讼代理人陈干、第三人桂林某某建设有限公司的委托诉讼代理人梁某芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆某强向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《农村土地租赁合同》；2.依法判令被告返还原告支付的租、押金人民币3万元；3.依法判令被告赔偿原告经济损失49471元；4.依法判令被告支付合同违约金15000元；5.本案诉讼费、律师费用由被告承担。事实与理由：2019年1月1日，原告与被告签订《农村土地租赁合同》（合同实际签订时间为2018年11月3日，被告给两个月的准备时期，租金从2019年1月1日生效），约定被告将位于桂林市临桂区斋上农用地租赁给原告作为养殖使用，该地面积为50亩，租赁期2019年1月1日至2023年12月30日，年租赁费15000元，被告确认所出租给原告的农用地无瑕疵。 2018年11月3日，原告支付给被告50亩租地的一年租金、押金共计3万元。2018年12月，被告同意将所租赁土地交付给原告使用，在获得被告同意的情况下，原告开始对其所租赁用地进行动工，动工一个星期左右，农田改造承包商以原告所租赁用地改造还未验收通过为由阻止继续开工，并将挖好的池子强行回填，此时原告才知悉其所租赁的50亩土地未经过国土局验收，被告从未跟原告提过此事，于是原告多次与被告进行沟通，被告说元旦节土地可以验收了，并表示春节后随时可以开工。2019年2月13日（大年初九），原告给农田改造承包商打电话，告知其准备开始动工了，当时农田改造承包商没有做回应。而后被告说：“没有问题，可以开工的，有什么问题我出来解决”。于2019年2月15日，原告重新开始动工，动工将近20天左右，已经挖好了十多亩土地的水池和水沟了，临桂国土局就下来人让原告再次停工，并通知原告去临桂国土局执法队处理此事。2019年3月11日，临桂国土局给原告下发了《责令停止违法行为通知书》，收到通知书后，原告根据双方签订合同的第一条第3款，要求被告退还租金、押金共计3万元，并要求被告承担一半的责任，但均遭被告拒绝，多次与被告沟通也都无果。 原告认为，双方签订的《农村土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告明知被租赁土地还未通过国土局验收，并将未验收的土地租赁给原告，其行为已严重违反了合同约定及法律规定，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告为了维护自身的合法权益，将此事诉至人民法院，请求法院依法判决。 原告骆某强对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.《农村土地租赁合同》，拟证明原、被告之间存在土地租赁关系；2.责令停止违法行为通知书，拟证明原告承租农用地在临桂县四塘镇2014年第二批耕地开垦项目，此项目还未验收合格不能投入使用；3.租金、押金收据、转账凭证，拟证明原告向被告支付了一年的租金15000元和押金15000元；4.土地租赁使用确权证明，拟证明原告在租用的土地养殖牛蛙是经过某村村委会的同意；5.挖机工作单8张、支付挖机费用的收据，拟证明因被告的违约行为给原告造成了实际损失；6.临时工人工资转账凭证、支付临时工人的工资收据，拟证明因被告的违约行为给原告造成了实际损失；7.员工来回车票账单9张、平常日用品票据17张，拟证明因被告的违约行为给原告造成了实际损失。 被告赵某送辩称，1.被告认为被告不存在违约情况，无需承担违约责任；2.双方签订的《农村土地租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方并没有发生解除合同的情况，原告主张解除合同无法律依据；3.被告租赁给原告的土地并不在临桂县四塘镇2014年第二批耕地范围之内，不存在违约或者存在违约解除合同的经济赔偿。 被告赵某送为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.证明，拟证明涉案租赁地不属于临桂区四塘镇2014年第二批耕地开垦范围的事实；2.临桂县四塘镇2014年第二批耕地开垦项目初步验收报告，拟证明临桂县四塘镇2014年第二批耕地开垦项目于2018年12月29日初步完成验收且项目工程质量合格的事实。 第三人桂林某某建设有限公司未发表答辩意见，在举证期限内未提供任何证据。 本案中，本院依职权向桂林市临桂区自然资源局（原桂林市临桂区国土资源局）发函核实了原告骆某强所租赁的土地是否在临桂区集体土地（土地开垦项目范围内）的范围，并对此提供相应的地图材料。2019年9月9日，桂林市临桂区自然资源局（原桂林市临桂区国土资源局）复函：经实地勘测，骆某强动工建设的地块完全在临桂区2014年第二批耕地开垦项目内，所占地块为TK51、TK48、TK46，并附相应图纸。 经过开庭举证及质证，原告骆某强对被告赵某送提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，如果涉案土地不是在临桂区四塘镇2014年第二批耕地开垦范围土地资源局也不会责令原告停止施工，当时原告去找土地资源局说明情况的时候，土地资源局的执法大队长聂坤说该土地是在临桂区四塘镇2014年第二批耕地开垦范围的，还没有经过验收合格；证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，这只是土地资源局的内部资料，上面也没有验收合格的公章，不能证明该项目验收合格。对桂林市临桂区自然资源局的复函内容没有异议。 被告赵某送对原告骆某强提供的证据1、3-4的真实性、合法性、关联性无异议；证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，这个通知书不能证明涉案土地位于临桂县四塘镇2014年第二批耕地开垦项目内，并且该通知书不能证明原告受到的具体行政处罚；证据5的支付挖机费用的收据真实性无异议，对证明内容有异议，挖机工作单只能证明挖机出工的时间，不能证明原告由于请挖机受到的经济损失；证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，这三个工人花费6000元工资其的工作内容不能在收条上体现，收条上说的30个工时的具体工作量也不能具体体现，不能证明原告的经济损失；证据7的员工来回车票账单真实性有异议，对证明内容有异议，看不到往返的地点，也不能体现是哪一位员工的往返信息，不能作为原告证明经济损失的证据，日常用品的收条的真实性无异议，对证明内容有异议，收条上的费用并不能直接证明用于租赁地的开发，没有特指性，不能证明原告的经济损失。对桂林市临桂区自然资源局的复函内容没有异议。 第三人桂林某某建设有限公司对原告骆某强提供的证据1-7无异议。对被告赵某送提供的证据1-2无异议。对桂林市临桂区自然资源局的复函内容没有异议。 本院结合原、被告双方举证和质证及桂林市临桂区自然资源局的复函，认证如下：对各方当事人确认的书证予以确认和采信；对各方当事人提出异议的书证，因与本案原告、被告、第三人的诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月3日，原告骆某强（为承租方、乙方）与被告赵某送（为出租方、甲方）签订一份《农村土地租赁合同》，该合同约定：第一条概况。1.甲方将其承包的位于桂林市临桂区斋上农用地租赁给乙方作养殖使用，该土地面积为50亩，现时地块现状为农田，甲方同意按现状出租，乙方同意承租，并按有关法律、法规和村规民约等有关规定使用；2.该宗地地理位置四至如下：东至水背，西至柑子地，北至水利农田，南至西官庄鱼塘；3.甲方确认本次出租给乙方的农用地无权利瑕疵，否则，由此影响乙方生产、经营的，甲方除应退回乙方押金、租金外，还应赔偿乙方全部经济损失。第二条租赁期限。该农用地租赁期限为5年，从2019年1月1日起至2023年12月30日止。第三条租金交纳。1.租金标准：每亩每年300元，年租金总额为15000元，租金交付方式：银行转账；2.每年12月30日前，乙方向甲方全额交清当年的租金。第十条违约责任。2.甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务，如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为15000元整。如违约金不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。3.因任何一方违约而导致诉讼的，违约方应赔偿守约方因提起诉讼所支付的相关费用（包括但不限于查询费、诉讼费、保全费、律师费等）。第十一条合同变更或解除。1.甲乙双方经协商一致可变更或解除本合同。2.在租赁期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担违约责任。遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失。3.合同终止或者因乙方原因导致合同提前解除的，乙方应当于合同终止或者解除之日起15日内向甲方交付清理完毕的土地给甲方。该合同上签订日期书写为2019年1月1日。该合同尾部备注：租金为押一年付一年。1.土地纠纷由甲方调解处理，2.车辆进出能正常使用，3.农田能够挖水池养殖，4.押金第5年能转为租金使用，5.政府如果取缔牛蛙养殖，乙方有权解除合同并要回押金，租金计到土地交付日止。同时，该合同还对租金交纳的支付方式、租赁土地的交付时间和方式、甲、乙双方的权利和义务、税费规费缴交、转租、征收、征用和政府取缔牛蛙养殖、续租和归还、违约责任、争议解决、生效条件等其他内容进行了约定。同日，原告向被告支付了押金15000元和租金15000元，共计3万元整。之后，被告将涉案《农村土地租赁合同》中约定的土地交付原告使用，原告亦随即雇请工人及租用挖机对租赁土地进行动工建设。2019年3月11日，桂林市临桂区国土资源局对原告下发《责令停止违法行为通知书》一份，该通知书内容为：你未经批准擅自在临桂区集体土地上（土地开垦项目区范围内）动工建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你立即停止上述违法行为，听候处理。你主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。之后，原告中止在涉案租赁土地的建设，并多次与被告协商，但双方未能就此达成一致意见，原告遂于2019年5月9日诉至本院，请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《农村土地租赁合同》；2.依法判令被告返还原告支付的租、押金人民币3万元；3.依法判令被告赔偿原告经济损失49471元；4.依法判令被告支付合同违约金15000元；5.本案诉讼费、律师费用由被告承担。本案诉讼中，原告为证实其诉请的经济损失，向本院提供挖机工作单16张、支付挖机费用的收据、临时工人工资转账凭证、支付临时工人的工资收据、员工来回车票账单9张、平常日用品票据17张。本案庭审中，原、被告对涉案《农村土地租赁合同》的签订日期为2018年11月3日不持异议。同时，经本院释明并征询原告的意见后，原告表示对其起诉的经济损失不要求进行司法鉴定。本案诉讼中，原告还提供一份委托合同，证实其律师费支出3000元。另，广西壮族自治区律师服务收费标准规定，争议标的收费比例费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5％；10-50万元（含50万元），费率为4.5％。 本案中，本院为查明本案事实，依职权向桂林市临桂区国土资源局发函，请求核实原告骆某强所租赁的土地是否在临桂区集体土地（土地开垦项目范围内）的范围，并对此提供相应的地图材料。2019年9月9日，桂林市临桂区自然资源局（原桂林市临桂区国土资源局）复函，经实地勘测，骆某强动工建设的地块完全在临桂区2014年第二批耕地开垦项目内，所占地块为TK51、TK48、TK46，并附相应图纸。同时，经本院组织原、被告及第三人到涉案租赁土地现场勘察，原告确实在该土地上进行了动工，并挖有数十个长宽高及深浅不等土坑。2019年10月12日，本院组织原、被告进行调解，但之后二人未能达成调解协议。 同时查明，涉案租赁土地系被告从桂林市临桂区四塘镇某村村民委员会龙山村的集体土地中承包的。本案中，桂林市临桂区四塘镇某村村民委员会出具证明证实涉案租赁土地不在临桂区四塘镇2014年第二批开垦项目内。另查明，涉案租赁土地上的耕地开垦项目已于2019年4月底前实际完工并竣工验收，但国土资源部门尚未对此作出最后的结论。 本院认为，原告骆某强与被告赵某送于2018年11月3日签订的《农村土地租赁合同》（该合同上签订日期书写为2019年1月1日），是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。涉案《农村土地租赁合同》签订后，原告依约向被告支付了押金15000元和租金15000元共计3万元，被告亦向原告交付了涉案《农村土地租赁合同》项下的土地给原告使用，且原、被告在签订合同时均不清楚涉案租赁土地属于临桂区2014年第二批耕地开垦项目范围内，故双方均不存在违约行为，本院对此予以确认。在履行涉案《农村土地租赁合同》过程中，2019年3月11日桂林市临桂区国土资源局向原告下发《责令停止违法行为通知书》，认为原告未经批准擅自在临桂区集体土地上（土地开垦项目区范围内）动工建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，并责令原告立即停止上述违法行为，听候处理。同时，经查涉案租赁土地上的耕地开垦项目已于2019年4月底前实际完工并竣工验收，但国土资源部门尚未对此作出最后的结论。基于上述行政行为及事实，致使原告已无法对涉案租赁土地行使使用权，因此，原、被告双方签订的涉案《农村土地租赁合同》事实上已经不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”和第九十四条第（五）项的规定，本院认为原告诉请要求解除双方之间签订的《农村土地租赁合同》，符合法律规定和本案实际，予以支持。至于被告辩称双方并没有发生解除合同的情况，原告主张解除合同无法律依据，则与本案查明的不符，本院不予采纳。涉案《农村土地租赁合同》中约定“甲方确认本次出租给乙方的农用地无权利瑕疵，否则，由此影响乙方生产、经营的，甲方除应退回乙方押金、租金外，还应赔偿乙方全部经济损失”，现涉案租赁土地经桂林市临桂区自然资源局（原桂林市临桂区国土资源局）复函确认在临桂区2014年第二批耕地开垦项目内（所占地块为TK51、TK48、TK46），且原告已被该局责令立即停止建设，故，本院认为涉案租赁土地存在权利瑕疵并影响到了原告的使用。因此，在涉案《农村土地租赁合同》解除后，依上述约定，被告应当返还押金15000元和租金15000元给原告。至于原告诉请被告赔偿其经济损失49471元，经查，原告确实在涉案租赁土地上进行了动工，并挖有数十个长宽高及深浅不等土坑，其履行涉案《农村土地租赁合同》过程中也确有费用支出，且涉案《农村土地租赁合同》中亦约定了“甲方确认本次出租给乙方的农用地无权利瑕疵，否则，由此影响乙方生产、经营的，甲方除应退回乙方押金、租金外，还应赔偿乙方全部经济损失”，但本案中原告提供的挖机工作单16张、支付挖机费用的收据、临时工人工资转账凭证、支付临时工人的工资收据、员工来回车票账单9张、平常日用品票据17张来看，这些凭证无一张是正式的票据，且还包括有原告购买日用品的单据，显然不符合证据规则；同时，本庭审中在经本院释明并征询原告的意见后，原告表示对其起诉的经济损失不要求进行司法鉴定；基于上述情况，以致本院无法对其经济损失进行审核与确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应对此承担举证不能的责任。因此，原告的这项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于本案原、被告经本院确认均不存在违约行为，故虽然涉案《农村土地租赁合同》中约定了“如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为15000元整”和“因任何一方违约而导致诉讼的，违约方应赔偿守约方因提起诉讼所支付的相关费用（包括但不限于查询费、诉讼费、保全费、律师费等）”，却不能成为原告诉请要求被告支付合同违约金15000元和承担其律师费的理由和依据，因此，原告的上述诉请，无事实依据，本院亦不予支持。被告对此提出的抗辩，理由成立，本院予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告骆某强与被告赵某送于2018年11月3日签订的《农村土地租赁合同》（该合同上签订日期书写为2019年1月1日）； 二、被告赵某送应返还租金15000元给原告骆某强； 三、被告赵某送应返还押金15000元给原告骆某强； 四、驳回原告骆某强的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3750元，由原告骆某强负担1467元，被告赵某送负担2283元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费3750元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  周道奕 人民陪审员  赵生付 二〇一九年十一月一日 法官 助理  徐素珍 书 记 员  秦丽菊