四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初6090号 原告（反诉被告）：唐超，男，1964年5月20日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：唐凯彪，男，系唐超之子。 委托诉讼代理人：于跃帮，四川奥伦济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王明勤，女，1977年3月29日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：李春梅，四川汇西律师事务所律师。 第三人：成都天合汇星置业有限公司，住所地成都市武侯区人民南路三段**。 法定代表人：魏冬，职务不详。 原告（反诉被告）唐超与被告（反诉原告）王明勤第三人成都天合汇星置业有限公司（以下简称“天合汇星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法由审判员任洪明适用简易程序于2019年9月11日在本院斑竹园法庭公开开庭进行了审理。原告唐超的委托诉讼代理人于跃帮、唐凯彪，被告王明勤及其委托诉讼代理人李春梅到庭参加诉讼，第三人天合汇星公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐超向本院提出诉讼请求：1.请求判令王明勤退还押金 19363.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：唐超2017年1月20日与天合汇星公司就新都区大丰镇凯旋公馆商铺7-139号签订商铺租赁合同，为期4年，签订合同时案涉商铺还未出售，后王明勤购买了案涉商铺于2018年4月24日在凯旋公馆王经理主持下签订《权利义务概括转让三方协议》、《商铺租赁合同》，押金收条，并回收2017年1月20日的商铺租赁合同。当时唐超与王明勤就后续中途退商铺达成意见，签订补充协议。唐超于2018年11月期间通过电话微信就退房事宜与王明勤及其老公李波多次协商，并于2018年11月18日明确告知王明勤不再租赁商铺，后期也按合同要求清算了物管费、水电费等一切费用，并按王明勤的要求拆除了商铺内的固定设施，但2019年1月19日退房时王明勤的老公李波对押金拒不退还，双方多次协商无果，唐超为维护自身合法权益，故诉至人民法院解决。 被告王明勤辩称，唐超的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回唐超的诉讼请求。 第三人天合汇星公司未作陈述。 反诉原告王明勤向本院提起反诉请求：1.判令唐超赔偿王明勤2019年1月20日至2019年7月10日期间的租金损失55507.84元；2.判令唐超赔偿王明勤为恢复案涉标的物原状支付的建渣清理费、装修等费用22071元；3.判令唐超承担案涉标的物2019年1月20日至2019年7月6日期间的物管、清洁等费用2904元；4.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年1月20日天合汇星公司与唐超签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给唐超，2017年6月15日天合汇星公司将案涉房屋出卖给王明勤，2018年4月24日天合汇星公司、唐超、王明勤协商一致签订《权利义务概括转让三方协议》，约定王明勤概括承受天合汇星公司出租人的权利义务，并对租金办理了结算。唐超与王明勤同日签订了《商铺租赁合同》，对租期、租金及其支付方式等作了具体约定。2018年10月唐超告知王明勤其将在2019年1月20日开始不再承租案涉商铺，王明勤表示同意，但要求唐超在交房之前搬走全部物品，拆除对案涉房屋的装修、装饰，将案涉房屋恢复至其从开发商处接收时的原样。后王明勤按唐超的要求查看案涉房屋发现唐超并未按其要求搬离全部物品、清理建渣垃圾、拆除装修、装饰，恢复拆除的承重柱、玻璃门及厕所排污管道等，故拒绝了唐超要求退还押金的请求，并继续要求唐超将案涉房屋恢复原状。2019年6月王明勤仍未接到唐超已按其要求处理相关事宜的通知，遂再次前往查看，发现唐超未对案涉房屋采取恢复原状的任何措施，为了减少损失，王明勤自行找人填平地面、墙面坑洼、重装玻璃门、厕所排污管道并清理了建渣，故唐超拒不办理物品、恢复原状、交出钥匙的行为严重违反了《商铺租赁合同》的约定及法律规定，给王明勤造成了巨大损失，唐超应当赔偿王明勤的损失。 反诉被告唐超辩称，1.王明勤所称与事实不符，2019年1月19日后王明勤已认同并接受了房屋，房屋已于2019年1月20日后由王明勤实际控制；2.王明勤在2019年1月20日后并未向唐超提出恢复原状、搬走建渣的请求，因为在2019年1月20日前唐超已将室内所有物品搬离，将房屋交于王明勤；3.房屋交于王明勤后，其是否能出租使用等损失与唐超无关，王明勤的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。 第三人天合汇星公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年1月20日唐超与天合汇星公司签订《房屋租赁合同》，约定唐超租赁天合汇星公司位于新都区的房屋，租期4年。后天合汇星公司将上述案涉商铺出卖给了王明勤，2018年4月24日王明勤作为出租方（甲方）与唐超作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，其中第一条约定“商铺坐落地址：新都区大丰镇凯旋公馆商铺7-139号；商铺面积80.68平方米。”；第二条约定“租赁用途：汽修美容。”；第三条第一款约定“租期四年：2017年1月20日至2021年1月19日。”；第四条约定“1.租赁金额：第一年（90元/平米）每月租金7261.2元，年度租金：87134.4元；第二年（90元/平米）每月租金7261.2元，年度租金：87134.4元；第三年（120元/平米）每月租金9681.6元，年度租金：116179.2元；第四年（120元/平米）每月租金9681.6元，年度租金：116179.2元；2.付款方式：转账；甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付2个月租赁押金与3个月房租，后期租金到期前10天缴纳。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约。”；第六条约定“1.出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2.承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。”；第九条约定“若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。”《商铺租赁合同》出租方落款处有王明勤签字捺印，承租方处为唐凯彪代唐超签字捺印。唐超持有的《商铺租赁合同》最后一页上方空白处备注有“补充协议：合同压金四年到期后商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金，合同期内需退房，提前两个月告知甲方。十日内保证金做退还。”，王明勤持有的《商铺租赁合同》最后一页下方空白处备注有“补充协议：合同压金在合同四年到期后，商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金，合同期内需退房，提前两个月告知甲方。”。2018年4月27日天合汇星公司作为甲方（转让方）与王明勤作为乙方（受让方）唐超作为丙方（承租方）签订了《权利义务概括转让三方协议》，约定天合汇星公司将租赁合同中的全部权利义务概括转让于王明勤，唐超同意该权利义务转让事宜，其中第一条约定“甲、乙、丙三方一致确认，于本协议签订之日，乙方承继甲方在租赁合同中的全部权利与义务，丙方同意该权利义务转让。”；第二条约定“乙方承继甲方在租赁合同中的权利与义务前，已明确知晓租赁合同的全部内容，并同意按租赁合同约定与丙方继续履行租赁合同。”；第三条约定“甲方按租赁合同约定向丙方收取了履约保证金19363.2元（大写：壹万玖仟叁佰陆拾叁元贰角整，并向丙方开具了收据，甲、乙、丙三方一致确认，在乙方购房款全额到达甲方指定账户且丙方向甲方交还履约保证金收据后45个工作日内，甲方将履约保证金无息退还丙方，后续履约保证金的收取及返还由乙、丙双方按租赁合同约定执行。”。2018年6月11日，王明勤向唐超出具《收条》，载明“今收到租户唐超凯旋公馆7-139号商铺，商铺租赁押金19363.2元，预收2018.4.16-2018.4.20日租金1210.2元人民币，合计20573.4元人民币（大写：贰万零伍佰柒拾叁元肆角整）。备注：该款系租户缴纳的租赁押金与剩余租金；合同到期后凭此收条退商铺租赁押金。特此凭证：以现金收钱收款人（业主签字）：王明勤2018年6月11日”。后王明勤取得案涉商铺不动产权证，载明案涉房屋准确位置为新都区大丰街道萃杰路92号1层。 2018年11月，唐超之子唐凯彪通过微信就《商铺租赁合同》后两年房租与王明勤协商，后协商无果唐超之子唐凯彪表示不再租赁案涉商铺。2019年1月19日，王明勤及其丈夫与唐凯彪就退租后的商铺装饰装修问题未能协商一致，后原被告就押金及案涉商铺装修装饰损失、租金、物业费用问题引发本案。 本院认为，唐超与王明勤签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、主体适格、内容合法，系合法成立并生效的合同，各方当事人应当按照约定履行合同义务。现就本案的争议焦点现分述如下：本案第一个争议焦点，《商铺租赁合同》解除时间的问题。针对该争议焦点，庭审中经本院询问原被告均对《商铺租赁合同》解除没有异议，但对解除的时间存在异议，唐超认为解除时间为2019年1月20日，王明勤认为解除时间为2019年7月10日左右，本院认为合同的解除分为法定解除与约定解除，本案中原被告提交的《商铺租赁合同》空白处均备注有“补充协议：合同压金在合同四年到期后，商铺无重大结构损坏，物业不欠任何费用，直接退还承租方保证金，合同期内需退房，提前两个月告知甲方。”，本案中唐超之日确于2019年1月20日前两个月告知了王明勤不再承租案涉商铺，该事实在王明勤提交的民事案件反诉诉状中王明勤亦予以确认，且唐超提交了物业公司的《情况说明》，证明其已于2019年1月19日搬离了案涉商铺，王明勤质证意见为认可真实性、合法性，对证明目的不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院依法确认《商铺租赁合同》于2019年1月20日解除。虽然王明勤与唐超就案涉商铺的恢复原状问题一直在微信中协商，但双方对案涉商铺是否恢复原状及唐超是否将案涉商铺恢复原状并不影响《商铺租赁合同》解除的效力，即案涉商铺是否恢复原状并非《商铺租赁合同》解除的前提条件，故对于王明勤主张的《商铺租赁合同》于2019年7月10日左右解除的辩称，本院不予采信。 本案第二个争议焦点，王明勤是否应当退还唐超押金19363.2元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中王明勤收取的押金实则是履行《商铺租赁合同》的保证金，唐超按照《商铺租赁合同》的约定提前两个月告知王明勤不再租赁案涉商铺，并无违约行为，《商铺租赁合同》解除后王明勤应当将押金予以退还，故对于唐超要求王明勤退还19363.2元的诉讼请求，本院予以支持。 本案第三个争议焦点，唐超是否应当向王明勤赔偿2019年1月20日至2019年7月10日租金损失、为恢复案涉商铺原状的建渣清理费装修费、2019年1月20日至2019年7月6日的物业费、清洁费的问题。关于2019年1月20日至2019年7月10日租金损失、2019年1月20日至2019年7月6日物业费、清洁费，本文前文已论述《商铺租赁合同》的解除系约定解除，唐超、王明勤均无违约行为，则王明勤要求唐超支付2019年1月20日至2019年7月10日的租金损失、2019年1月20日至2019年7月6日物业费、清洁费没有事实及法律依据，本院不予支持；关于恢复原状的建渣清理费、装修费的问题，本案中唐超于2017年1月20日与天合汇星公司签订了《房屋租赁合同》后开始使用案涉商铺，王明勤在尔后买受案涉商铺时是清楚案涉商铺的出租及使用状态的，并于2018年4月24日与唐超重新签订了《商铺租赁合同》，故应当认定唐超对案涉商铺的装修装饰系经王明勤同意的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，首先应当审查《商铺租赁合同》中是否有对装修装饰的约定，根据《商铺租赁合同》第六条第一款“……如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。”的约定，在《商铺租赁合同》解除后，唐超并无权对案涉商铺装修固定的设施及房屋构架进行破坏，而本案的实际情况则是唐超经王明勤的要求确实将案涉商铺中的装修装饰进行了拆除，则根据前述法律规定，如唐超因拆除造成房屋毁损的，其应当承担恢复原状的民事责任。本案中王明勤欲证明唐超造成房屋毁损及其自行恢复原状的损失向本院提交了案涉商铺房屋平面图、2019年1月至7月的案涉商铺的照片、《商铺装修合同》、收据，唐超质证意见认为对房屋平面图真实性无异议，但证明目的不予认可，对《商铺装修合同》、照片、收据三性不予认可，本院认为王明勤提交的房屋平面图欲证明唐超破坏房屋构造柱，但该房屋平面图中备注有“本图为房屋清水状态下的建筑平面布局示意图。门窗的大小、开启方式、方向及框架柱剪力墙的大小、位置仅为示意……”，不能达到其唐超因拆除装饰装修造成房屋毁损的证明目的。另王明勤提交的损失为收据，并非正式发票，且唐超亦不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，根据本案现有的在案证据不能证明唐超因拆除案涉商铺的装修装饰造成了房屋毁损，故本院对于王明勤要求唐超支付恢复原状的建渣清理费、装修费的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王明勤于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）唐超支付19363.2元； 二、驳回被告（反诉原告）王明勤的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费142元，由王明勤负担（此款由唐超垫付，王明勤应在履行上述义务时，一并向唐超支付）。反诉案件受理费906元，由王明勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  任洪明 二〇一九年十一月四日 书记员  邱雯涔