安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0406民初3055号 原告：刘善忠，男，1964年10月17日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：平庆学，男，住安徽省淮南市潘集区，系淮南市潘集区平圩镇刘余村村民委员会推荐。 被告：何章玉，男，1989年12月7日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。 被告：袁成，男，1983年8月18日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市田家庵区。 原告刘善忠与被告何章玉、袁成租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘善忠向本院提出诉讼请求：1、要求何章玉、袁成赔付违约金5万元；2、要求何章玉、袁成赔偿房屋损坏维修费5000元。事实和理由：2017年12月，刘善忠与何章玉、袁成签订房屋租赁合同，由刘善忠将平圩街道东侧三间门面房租赁给何章玉、袁成，每年租金6万元，同时约定了租赁期限、租金支付方式及违约责任等内容。随后刘善忠将房屋交付何章玉、袁成使用。何章玉在装修过程中未按照合同约定，擅自将房屋的结构、地板、墙壁及天花板造成损坏。2018年10月24日，何章玉因另行租赁价格便宜的门面房，发短信要求解除合同。何章玉解除合同的理由为刘善忠房屋无房产证及在门前摆摊等，目的就是逃避支付违约金。后刘善忠催要租金，何章玉不予理睬。故起诉至法院，请求判如所请。 被告何章玉辩称，一、刘善忠违约在先。双方签订案涉租赁合同时，刘善忠答应将门口摊位一并租赁给何章玉，并在合同中约定刘善忠协助清理门前摊位，为此才有这么高的租金。合同签订后，刘善忠不但没有将门前摊位交给何章玉，反而自己占用门前摊位进行经营，迫使何章玉不得不搬出房屋另行租房。二、案涉租赁合同已于2018年11月解除。2018年10月，何章玉给刘善忠发短信解除合同，同年11月刘善忠将该房屋收回重新出租。因此，案涉租赁合同双方事实上已经解除。合同解除后剩余租金1万元及转让费1万元，刘善忠应当返还给何章玉。三、刘善忠主张的违约金过高。案涉租赁合同解除后，刘善忠于2018年11月收回房屋后立即将该房屋出租，因此，刘善忠没有损失，且其也未提供证据证明损失为5万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释二》第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中每年租金6万元，刘善忠主张违约金5万元，远远超过30%的标准。至于房屋维修费用，刘善忠不能证明系何章玉损坏其房屋，不存在房屋的损失，且刘善忠没有实际维修，也未对其房屋损坏进行鉴定。四、本案房屋系何章玉与袁成共同承租，应当共同承担责任。综上所述，请求依法驳回刘善忠的诉讼请求。 被告袁成的答辩意见同被告何章玉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、照片，用于证明何章玉对租赁房屋造成的损坏。何章玉质证意见：墙壁上开关槽及线槽是其造成的，其余不是其造成的；袁成质证意见：其不清楚。本院认证意见：对于何章玉无异议的部分，本院予以确认，对于何章玉有异议的部分，因无其他证据印证，本院不予确认。 2、刘善忠与平兆兰的通话录音，用于证明平兆兰出租给何章玉的房屋，租金是每年3万元。何章玉质证意见：对真实性有异议，不是其签订的合同，其不清楚；袁成质证意见：对真实性有异议，没有合同印证，与本案无关。本院认证意见：因该证据与本案没有关联性，本院不予确认。 3、经何章玉申请，证人张某出庭作证，证人张某陈述的主要内容为：我与何章玉系雇佣关系。2018年8月，我在何章玉的奶粉店做销售，同年9月，何章玉的店面迁到其他地方经营。2018年11月13日，刘善忠的儿子到新店拿了钥匙，后来刘善忠张贴了出租广告。刘善忠与何章玉之间就出租的房屋一直没有协商好，我听何章玉讲房屋是2017年出租的，刘善忠答应将门前摊位清理掉。刘善忠质证意见：2018年11月13日到何章玉处拿钥匙是事实，当时口头约定儿子办喜事从出租房屋北边通行，事后我又将钥匙还给了何章玉。至于证人张某陈述的张贴出租广告不是事实；袁成质证意见：无异议。本院认证意见：对于刘善忠无异议的事实，本院予以确认；对于刘善忠有异议的事实，因证人张某与何章玉之间存在利害关系，又无其他证据印证，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月25日，刘善忠（甲方）与袁成、何章玉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定刘善忠将位于淮南市潘集区平圩市场的房屋租赁给袁成、何章玉，每年租金6万元，按年支付，每次租金到期时，至少提前30日向甲方交付下一周期的租金，租赁期限自2018年1月10日起至2023年1月9日止。在合同的解除终止中约定：1、经双方协商可以变更或终止；2、甲方若提供的房屋不符合合同约定条件，乙方有权解除合同；3、乙方未按约定交纳租金时，甲方有权解除合同。在违约责任中约定：1、甲方因不能提供房屋而解除合同或违反本合同约定提前收回房屋的，甲方应承担乙方所有装修费用及其它损失；2、租赁期内，乙方有权支配房屋，乙方如提前解除合同，租金无权要回；3、在租赁期内，乙方因保护该房屋及其内外设施，如改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需事先征得甲方同意，造成损失的应予以赔偿；4、在租赁期内，如因甲方房屋拆迁等因素造成乙方不能使用房屋时，甲方要退还给乙方交付房租的剩余部分款，合同同时终止。同时双方在其他约定中约定：甲乙双方因个人原因提出解约，应赔偿对方违约金5万元；甲方应协助乙方争取门前摊位清理。合同签订后，刘善忠将房屋交付何章玉、袁成。何章玉将房屋装修后进行营业。在经营过程中，何章玉因刘善忠未按约清理门前摊位，双方产生纠纷。2018年9月，何章玉另行租房经营。2018年10月25日，何章玉以刘善忠不履行合同义务为由，通过短信方式通知刘善忠解除房屋租赁合同，并要求刘善忠在收到短信后七日内办理房屋移交。刘善忠对何章玉解除合同的通知未明确表示。2019年1月，刘善忠将出租的房屋收回，同年3月18日刘善忠将该房屋出租给他人。 本院认为，刘善忠与何章玉、袁成签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按约履行自己的合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，刘善忠作为出租方其主要义务为依约交付租赁的房屋，双方虽然在租赁合同中约定刘善忠协助清理门前摊位，但该义务仅具有辅助主要义务效果实现的功能，属于出租方刘善忠的从义务。该从义务与租赁合同主要义务不具有对价性，违反该从义务，可主张承担违约责任，不享有法定的合同解除权。现何章玉以刘善忠未履行清理门前摊位为由解除合同，构成违约。鉴于刘善忠已将出租的房屋收回，应视为双方解除租赁合同。租赁合同解除后，不影响刘善忠要求何章玉、袁成承担违约责任。故对刘善忠要求何章玉、袁成承担违约责任的请求，本院予以支持。租赁合同约定因个人原因提出解除合同，应赔偿对方违约金5万元。何章玉、袁成提出约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由何章玉、袁成支付刘善忠3个月租金的违约金，即15000元。对于刘善忠诉请的房屋维修费，因其未提供充分证据证明，本院不予支持。 综上所述，对刘善忠的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告何章玉、袁成于本判决生效后十日内支付原告刘善忠违约金15000元； 二、驳回原告刘善忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1175元，由刘善忠负担855元，何章玉、袁成负担320元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  朱占军 人民陪审员  邹明辉 人民陪审员  陈希慧 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  蔡卫强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。