湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3279号原告：邹璐，女，汉族，1985年9月6日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。原告：姜振华，女，汉族，1960年3月2日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：湘潭新都汇商业管理有限公司，住所地湘潭九华示范区。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。被告：谭育，男，1976年4月26日出生，汉族，湖南省湘潭县人，住湖南省湘潭县。原告邹璐、姜振华与被告湘潭新都汇商业管理有限公司（以下简称新都汇公司）、谭育房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹璐、姜振华、被告新都汇公司以及的委托诉讼代理人杨晓青、被告谭育均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹璐、姜振华向本院提出诉讼请求：1、判令被告新都汇公司返还第四年度和第五年度的租金15820元；2、判令被告新都汇公司支付至2019年9月16日的延迟交付租金的违约金1793元；3、被告新都汇公司按照与被告谭育签订的租赁合同返还2019年至今已产生的租金；4、判令被告谭育退还原告门面；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，原告增加诉讼请求，判令解除原告与被告新都汇公司之间签订的租赁合同；同时原告申请撤回对被告谭育的起诉，本院口头裁定予以准许。事实与理由：原告购买湘潭新都房地产开发有限公司开发的新都汇二期X栋X单元XXXXXXX号房，并于2012年8月13日，与被告新都汇公司及湘潭新都房地产开发有限公司签订了一份《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》，约定原告将该房屋出租给被告新都汇公司，第四年按10%，第五年按11%的比例标准向原告支付租金，支付方式为第四年和第五年的7月30日分别一次性支付。上述合同签订后，被告新都汇公司一直未按照合同约定向原告支付租金。根据《租赁合同》第3.4条之规定，被告新都汇公司未按照协议约定支付租金，每逾期一日按未付租金的万分之二缴付滞纳金，超过半年未付租金，原告有权终止合同，并可向被告追究违约责任。另被告新都汇公司与被告谭育于2018年签订租赁合同，租赁期为2018年5月18日至2028年5月18日，已超过原告与被告新都汇公司租赁合同约定的招租期限，被告新都汇公司没有权利将门面租赁给被告谭育。综上，为此原告为维护自身的合法权益，诉至本院。湘潭新都汇商业管理有限公司辩称：一、被告与原告之间实际上是委托合同关系，而不是租赁合同关系，根据委托合同的性质，未出租的风险应当由原告承担。二、被告享有“先履行抗辩权”，原告没有提供租赁收入税务发票，被告有权拒绝支付租金；三、原告要求被告新都汇公司支付的房屋租金诉讼请求中2017年11月1日以前的租金已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日计算。同时，2018年7月18日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》也明确了原民法通则规定的时效节点，再次辨明原告要求被告新都汇公司支付的房屋租金诉讼请求中2019年1月1日以前的租金已过诉讼时效，被告新都汇公司不承担2017年1月1日至2017年10月31日的租金支付义务，也不承担该部分租金关联违约金的支付义务被告应付租金应该是2017年11月1日至2018年11月11日期间，合计8349元；四、因政府政策的变动以及市场不景气导致被告经营困难，被告已无法实现当初签订合同之目的，被告请求解除双方的租赁合同。五、基于被告已处于实质资金链断裂、大量待执行案件无法解决，不具备经营管理能力，被告新都汇公司同意配合；同时考虑到原告主要投资风险已经解除，周边房产价格已经超过当年投资价格，该房产已经装修且设施设备完善，未来投资收益更加明确，目前又处于租赁状态中。被告新都汇公司希望尽可能同原告相互谅解，从而和解此案。经审理查明：两原告系湘潭市九华示范区学府路**新都汇******房屋的所有权人。原告邹璐与被告新都汇公司、案外人湘潭新都房地产开发有限公司于2012年3月6日签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区商铺出租给被告新都汇公司，租期自2014年1月1日起至2019年1月1日止。在合同2.1条约定：甲方（邹璐）、乙方（新都汇公司）、丙方（湘潭新都房地产开发有限公司）一致确认及同意：甲方在购买该铺时，丙方已经承担了全部招商成本和风险并按第一年6%（该铺销售面价为基数）、第二年7%（该铺销售面价为基数）、第三年8%（该铺销售面价为基数）的标准将招商期间租金收益总额在该铺最终成交合同总价中作为总价优惠给予了甲方一次性抵扣，同时乙方将在第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金，且乙方、丙方在招商期内不再另行支付任何其他费用和收益（包含但不限于该铺在招商期内可能出现的广告附加收益、租金溢价、招商加盟收益、押金保证金广告费收益等）给甲方。合同2.4条约定：乙方在第四年和第五年的7月30日分别一次性支付当年的该铺租金至甲方指定银行账户，支付租金前甲方需向乙方提供该铺当年租赁收入税务发票。合同3.4条约定：三方同意在招商期内，如乙方不按本协议约定按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议，并可向乙方追究违约责任；如乙方提前终止本协议，乙方须按本协议约定支付剩余招商期的全部租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告新都汇公司自2017年1月1日起至今未向原告支付房屋租金。现原告为维护自身合法权益，为此诉至本院。另查明，根据原告与被告湘潭新都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的约定：该商品房价款为75337元。还查明，被告新都汇公司与第三人谭育于2018年5月10日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告新都汇公司将位于湘潭市经济开发区学府路1号新都汇7号栋商业裙楼二楼整层商业房屋租赁给第三人用于办公、幼儿园、早教、培训等用途；第二条租期约定：租赁期限为10年，即从2018年5月18日至2028年5月18日止。以上事实有原告及被告谭育的身份资料复印件及被告新都汇公司的工商登记资料各一份、《商品房买卖合同》、《收据》、《租赁合同》、《房屋租赁合同》各一份以及原、被告的庭审陈述等证据予以认定，足以证实。本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告与被告新都汇公司签订《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）是否成立？《租赁合同》是委托合同还是租赁合同？二、原告请求解除双方签订的租赁合同是否应当得到支持？三、原告主张被告新都汇公司支付租金的诉讼请求是否超过了诉讼时效？原告主张的房屋租金计算的起止时间及金额为多少？四、原告主张被告新都汇公司支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？第一个焦点：本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按约全面履行各自的义务。原、被告签订的《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）虽从合同名称来看为委托租赁合同，但从合同实质内容来看，《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）对房屋的交付、租期、租金均进行了明确的约定，故原、被告所签订的《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）实质为房屋租赁合同。第二个焦点：本案中原告与被告新都汇公司签订的《租赁合同》，租期自2014年1月1日起至2019年1月1日止，《租赁合同》到期后被告新都汇公司与原告之间并未另行签订合同，但因被告新都汇公司与被告谭育签订的《租赁合同》中约定的租期尚处于租赁期限中，应当视为被告新都汇公司继续使用房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”现因原告主张解除与被告新都汇公司之间的《租赁合同》，被告亦同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”为此本院对原告请求解除原告和被告新都汇公司签订的《租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。第三个焦点：关于原告要求被告新都汇公司给付房屋租金的诉讼请求，被告新都汇公司辩称原告2017年10月31日之前主张的租金已经超过诉讼时效。对于原告、被告新都汇公司的主张本院评析如下：本案中《租赁合同》第二条对于租金支付时间约定为“乙方在第四年和第五年的7月30日分别一次性支付当年的该铺租金至甲方指定银行账户”，从上述约定可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2017年7月30日、2018年7月30日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中被告新都汇公司欠付原告的第四年的租金应当2017年7月30日之前支付，而第四年租金的支付时间在民法总则施行之后尚未届满一年，故应当适用三年诉讼时效期间的规定，为此本院原告请求被告新都汇公司支付租金的诉讼请求依法予以支持。对于租金计算标准，根据《租赁合同》2.1条约定：乙方将在第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金。为此被告新都汇公司应当按照合同的约定的租金标准向原告支付第四年度和第五年度的租金，租金计算为：15820元（75337元×10%+75337元×11%=15820.77元，原告主张15820元）；对于2019年1月1日起的租金的计算标准，被告新都汇公司与原告签订案涉《租赁合同》，根据合同相对性原则，应按《租赁合同》约定的第五年度的租金标准执行，计算至法庭辩论终结之日（即2019年10月14日）止为6493.43元（75337元×11%÷365天×286天=6493.43元）；以上共计22313.43元（15820元+6493.43元=22313.43元）。第四个焦点：原告主张被告新都汇公司支付相应违约金的诉讼请求。本院认为，《租赁合同》第3.4条中已明确约定了违约金的计算标准为逾期之日按未付租金的万分之二向原告缴纳滞纳金，而被告新都汇公司支付第四年度和第五年度租金的时间为2017年7月30日和2018年7月30日，故被告新都汇公司应分二个期间向原告缴付滞纳金，其中：第一个期间为自2017年7月31日起以7533.7元为基数计算至原告主张的2019年9月16日为1170.74元、第二个期间为自2018年7月31日起以8287.07元为基数计算至原告主张的2019年9月16日为682.85元，以上共计1853.59元。故对原告主张被告新都汇公司支付违约金1793元的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告邹璐、姜振华与被告湘潭新都汇商业管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告湘潭新都汇商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告邹璐、姜振华支付租金22313.43元及滞纳金1793元；三、驳回原告邹璐、姜振华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费403元，减半收取202元，由被告湘潭新都汇商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇一九年十一月四日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。