山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初3194号原告：杜津，男，1992年2月1日生，汉族，住江苏省苏州市委托诉讼代理人：姜广杰，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广明，山东大正泰和律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。原告杜津与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜津被告绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王珊珊、付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜津向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因延期交付商品房及地下室违约金46399.2元（以1271214元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年4月1日起暂时计算至2019年3月31日，一年）。3、判令被告支付原告因延期交付车位违约金5733元（以126000元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年1月1日起暂时计算至2019年3月31日，455天）。4、判令被告按季度向原告支付2019年3月31日之后因延期交付商品房、地下室及车位产生的违约金，直至被告依法取得综合验收之日。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2014年8月30日与被告签订《济南市商品房买卖合同》两份及《车位转让协议》一份，购买绿地西河片区C2地块4号楼2单元1901商品房一套，C2-4-2-223地下室一间，C2-2-1135车位一个。其中，商品房及地下室总价款1271214元，车位总价款126000元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款。按合同约定，被告应于2016年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并将符合合同约定的商品房及地下室交付原告使用；被告应于2017年12月31日前，将符合交付条件的车位交付原告使用。根据原被告签订的《济南市商品房买卖合同》附件五和《济南市商品房买卖合同》附件四中，《补充协议》第三条第七款的规定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该商品房交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。根据原被告签订《绿地新都会C2地块车位使用权转让协议》第六条第一款的规定，如因甲方原因，未按本协议规定的期限将该车位交付给乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。因该房至今未取得《分期综合验收备案证明》，原告一直未收房、地下室和车位。根据济建发【2011】7号《关于转发【山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法】的通知》之规定：自2011年起，凡在济南行政区域内的房地产开发项目竣工时均要报请主管部门综合验收；开发企业交付商品房时，应当向买受人提供楼幢对应的《综合验收备案证明》。如不能向买受人提供《综合验收备案证明》，买受人可拒绝收房，已经收房的可要求开发商赔偿延迟交房期间的损失。被告自知其行为已构成违约，并向原告支付了自2017年1月1日起因延期交付商品房及地下室产生的违约金至2018年3月31日，此后即停止支付违约金。延期交付车位的违约金一直未支付。原告根据其诉讼请求提交了证据：1、《济南市商品房买卖合同》一份、《济南市商品房买卖合同》（地下室）一份、《绿地新都会C2地块车位使用权转让协议》一份；2、商品房缴费发票1张、地下室缴费收据1张、车位缴费收据1张；3、齐鲁晚报2019年9月3日报道；4、济南市城乡建设委员会为进一步调整优化房地产开发项目竣工综合验收备案条件的通知济建开字6号文件。绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、被告未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但被告未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括原告在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的被告所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，被告有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告的，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。即，只有被告因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，被告才应按照合同约定支付违约金。否则，被告不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是被告自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，被告确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的被告。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非被告自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非被告原因导致的事实前提下，如法院最终认定由被告承担相应违约责任，则该种认定对被告既不公平，也不公正。被告请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目4号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖、等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，被告已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，被告不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案项目4号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括被告在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了被告的义务，等于是政府违法，企业买单。被告认为：在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定，在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，被告通知原告收房完全合法，被告不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，被告已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，被告也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。被告根据其辩称提交了证据：证据一、西河片区C-2地块二期建设工程规划许可证及附表两张；证据二、西河片区C-2地块二期4号楼商品房预售许可证副本一份；证据三、西河片区C-2地块二期4#楼建筑工程竣工验收报告一份；证据四、建设工程消防验收意见书；证据五、燃气设施工程竣工验收备案表；证据六、供热设施工程竣工验收备案表；证据七、建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表；证据八、西河片区C-2地块二期济南建筑节能专项验收认可表；证据九、济南市建设工程档案移交证明；证据十：交房通知、邮件跟踪系统查询各一份。针对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日，杜津作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧的绿地新都会广场的C2地块4号楼2单元1901室商品房一套；商品房的用途为住宅，建筑面积124.22平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款1218786元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等)、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等)、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。杜津与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任.....（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知己方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。另，杜津作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的C2地块4号楼2单元-2层223室商品房；商品房的用途为储藏室，建筑面积分别为15.65平方米；按建筑面积计算，该商品房总价款52428元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于出卖人可据实延期交房的情形及逾期交房违约责任，与住宅的济南市商品房买卖合同及其补充协议约定一致。2016年5月21日，杜津作为乙方与作为甲方的绿地西河置业公司签订《绿地新都会C2地块车位使用权转让协议》一份，约定乙方因自行泊车需要资源向绿地西河置业公司申请受让其建设的绿地新都会广场项目C2地块2-1135号车位一个，该车位使用权转让的总价款为126000元，该车位交付时间为2017年12月31日。绿地西河置业公司在该车位达到交付条件后向乙方发出车位交付通知（通知形式包括但不限于电话、短信、传真、信函、报纸公告），乙方应在车位交付通知明确的交付日期到绿地西河置业公司指定地点办理车位交接手续。因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为绿地西河置业公司已支付；如因绿地西河置业公司原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，绿地西河置业公司向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。上述合同及协议签订后，杜津依约支付住宅房屋购房款1218786元、地下室购房款52428元以及车位款126000元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的商品房（住宅房屋及地下室）及车位。2018年5月9日，绿地西河置业公司向杜津发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C1地块6号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入，小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，绿地西河置业公司于2015年5月29日取得涉案2号楼的商品房预售许可证；涉案2号楼建筑工程于2017年11月29日经过五大主体验收合格。2018年4月4日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的涉案2号楼建设工程档案。涉案2号楼于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年11月取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程峻工验收备案。再查明，2018年3月31日前的住宅房屋、储藏室的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付给杜津。本院认为，杜津与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同（住宅房屋及地下室）及车位使用权转让协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更住宅房屋及地下室的商品房交付条件，绿地西河置业公司关于《城市房地产开发经营管理条例》修订后、关于住宅房屋及地下室的商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司主张涉案住宅房屋及地下室至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。根据绿地西河置业公司发给杜津的收房通知书可以看出，涉案房屋未取分期综合验收备案的原因是多方面的，即使存在绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，但也包括未进行供电验收的原因，绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同（住宅房屋及地下室），出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。在涉案住宅房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，杜津有权拒绝办理住宅房屋及地下室的收房手续，故绿地西河置业公司向杜津通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。绿地西河置业公司未按约交付涉案住宅房屋、地下室应承担相应的逾期责任。因绿地西河置业公司已将涉案住宅房屋及地下室的逾期交房违约金向杜津支付至2018年3月31日，且考虑到实现正常交房需要出卖人和买受人双方行为才能完成，实际收房之日亦存在其他不确定性，故本案中绿地西河置业公司应承担的住宅房屋、地下室的逾期交房违约金为自2018年4月1日起每日按购房款1271214元（住宅、储藏室）的万分之一的标准支付至本判决生效之日止。绿地西河置业公司未按合同约定于2017年12月31日前交付涉案车位，亦应承担相应的违约责任，但因绿地西河置业公司通知杜津办理车位交付手续的时间即2018年5月17日涉案车位已具备交付条件，故本案中绿地西河置业公司应承担的逾期交付车位的违约金为自2018年1月1日起每日按购车款126000元的万分之一的标准支付至2018年5月17日，计为1726.2元（126000元*0.0001/天*137天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜津逾期交房（住宅房屋、地下室）违约金（自2018年4月1日起每日按购房款1271214元的万分之一的标准支付至本判决生效之日）及逾期交付车位违约金1726.2元。二、驳回原告杜津的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 进人民陪审员  侯本双人民陪审员  张联军二〇一九年十一月一日书 记 员  王慧敏